O WStudent Housing Review surge num momento em que o alojamento de estudantes tem tido grande projeo a nvel internacional,

uma performance bastante interessante enquanto negcio de investimento em mercados maduros e se perspetiva a manuteno dos seus nveis de crescimento acompanhando a tendncia de crescimento da populao universitria global e dos fluxos de estudantes internacionais nos prximos anos. Portugal tem vindo a conseguir atrair um nmero crescente de estudantes internacionais integrados num vasto conjunto de programas de mobilidade o que se explica pelo crescente posicionamento das universidades portuguesas nos rankings internacionais, por uma vivncia acadmica num pas estrangeiro com custo de vida relativamente mais reduzido quando comparado com outras capitais europeias e que oferece ainda mais-valias importantes como segurana, gastronomia, clima, proximidade de praias, programas culturais e night life. . A crescente atratividade de Portugal enquanto destino acadmico traduz uma oportunidade para o sector imobilirio de forma a capitalizar o potencial de crescimento do mercado de alojamento de estudantes, que se pode posicionar como um importante nicho.Este estudo procura assim, caracterizar o mercado, perceber qual o seu estado de desenvolvimento atual, quantificar a oferta e a procura, entender a sua estruturao e organizao e deste modo estimar os desequilbrios existentes para lhes dar a subsequente resposta. O trabalho efetuado identifica os alunos que Portugal acolhe sendo importante conhecer a procura para que a oferta se adapte s suas necessidades. Na verdade, o estudo consegue quantificar o dfice de camas na cidade de Lisboa o que um indicador bastante importante na estimativa de crescimento deste segmento e na resposta que pode ser dada pelo setor imobilirio. Estamos pois perante um nicho de mercado com enorme potencial: por um lado, porque existe apetncia e interesse no desenvolvimento deste segmento agora justificado em nmeros; por outro, porque existem diversos imveis (de proprietrios particulares, promotores, instituies financeiras e entidades

institucionais) nas localizaes adequadas que podem ser estruturados para dar resposta carncia de camas identificada. A apetncia dos principais players para o contnuo crescimento por si s um indicador positivo na medida em que com a experincia adquirida nos imveis que detm ou gerem, os mesmos podero beneficiar de economias de escala significativas, com o aumento da massa crtica que passam a gerir. . Por outro, este segmento pode dar resposta necessidade de rentabilizao de ativos que estejam neste momento devolutos contribuindo simultaneamente para a reabilitao do centro da cidade no s em termos de ativos como scio-culturais, aumentando o nmero de pessoas que reside no centro, trazendo-lhe outro dinamismo e uma nova vida. . Acresce ainda que este segmento pode ser ainda um cartode-visita do nosso pas no seu posicionamento internacional com capacidade de continuar a atrair cada vez mais estudantes com uma oferta de alojamento qualificada desenvolvida a par da crescente profissionalizao e estruturao do setor em detrimento de um mercado de arrendamento informal. . O trinmio localizao/valor/qualidade assume neste segmento um papel determinante uma vez que a volatilidade do segmento em termos de rotao de alunos elevada bem como a sua sensibilidade ao preo vs qualidade oferecida/apercebida. A diferenciao faz-se efetivamente pelo estudo das alternativas existentes e pelo repensar de ativos, transformando-os de acordo com as necessidades dos estudantes e oferecendo um real value for money. Acreditamos pois, que o WStudent Housing Review, o primeiro estudo sobre alojamento universitrio de Portugal, e que sintetiza uma vasta informao sobre este mercado que se torna imprescindvel para a tomada consciente e informada de decises consiga capitalizar um conjunto de investimentos e parcerias frutuosas no apenas enquanto negcio imobilirio mas tambm para o desenvolvimento, reabilitao e vivncia dos centros urbanos com forte cariz universitrio no nosso pas.// .

Educao: um Mercado global A educao cada vez mais um mercado global. H uma cada vez maior motivao para estudar fora do pas natal pelo que o nmero de estudantes em mobilidade internacional cresceu exponencialmente atingindo os 3,4 milhes em 2009 (em 2002 registavam-se 2,1 milhes de estudantes) e perspetiva-se que atinja os 7,6 milhes de estudantes em 2025 (num total de 263 milhes de estudantes). No ano letivo 2010/2011 Portugal acolheu 21.824 estudantes internacionais dos quais 8.536 estavam integrados no Programa Erasmus mais do triplo do nmero de estudantes Erasmus de h uma dcada a maioria dos quais Espanhis (29%), Italianos (12%), Polacos (12%), Alemes (6%) e Franceses (4%). Apesar do recente crescimento da oferta de alojamento para estudantes em Portugal, o nmero de camas em estruturas prprias para o efeito, publicitadas online inferior a 5% da procura existente e os estudantes no possuem uma forma eficiente de as reservar. Uniplaces: a organizar o mercado do alojamento de estudantes A Uniplaces est a posicionar-se enquanto empresa independente na organizao do alojamento de estudantes online, permitindo a sua reserva antecipada. A diferenciao no alojamento de estudantes muito pouco marcada quando comparada com outros segmentos com maior maturidade como os alugueres de curta durao. No entanto, a necessidade de alojamento dos estudantes permite a definio de um produto online vocacionado para este fim. Agregando e organizando a oferta existente, a Uniplaces pretende no s facilitar mas tambm tornar o processo de procura e arrendamento de alojamento mais simples e seguro dentro de um segmento de mercado cujo valor global est estimado em cerca de 150 mil milhes. Acreditamos que a estruturao do setor ser igualmente uma alavanca para encorajar o crescimento da oferta uma vez que os proprietrios/gestores tero maior facilidade no arrendamento e deste modo obtero um retorno mais elevado. Atualmente, procurar alojamento online arriscado e ineficiente. A transparncia na internet decresceu quando se tornou possvel a qualquer pessoa anunciar um quarto sem qualquer tipo de verificao e sem qualquer valor acrescentado para os estudantes. A anlise de um questionrio realizado pela Uniplaces a 156 estudantes permitiu perceber que quase 30% recorreu ajuda da universidade para arranjar alojamento embora cerca de metade deste grupo considerou que o apoio foi insuficiente e mais de 55% referiram a predisposio no pagamento online para reservar o alojamento antes da mudana. Foi igualmente possvel identificar os 5 itens mais importantes aquando da reserva de um quarto online: preo, qualidade das fotografias, distncia universidade, casas de banho privadas ou partilhadas e informaes sobre a localizao. O estudo concluiu que sem uma plataforma especializada e fivel, o processo de arrendamento permanecer moroso e arriscado quer para os estudantes quer para os proprietrios. semelhana dos hotis, uma plataforma de reservas online permitiria a uniformizao de procedimentos entre estudantes e inquilinos bem como aumentaria as hipteses de uma ocupao total. A existncia de uma marca e plataforma global no sector permitiria acompanhar o crescimento do nmero de estudantes internacionais e tornar familiar e fidedigna a sua utilizao, qualquer que seja o seu destino de estudo. .

Procura por alojamento de estudantes fivel: crescimento e sofisticao Os requisitos de alojamento dos estudantes j no se resumem ao arrendamento de um quarto partilhado num apartamento sem wifi. A nova internet generation de 151 milhes de estudantes ligados globalmente e bem informados procuram online alojamento seguro, bem gerido, numa boa localizao, devendo incluir apartamentos ou quartos mobilados com todas as comodidades bsicas como reas sociais e servios tais como lavandaria, wi-fi e TV. Em Lisboa a procura de alojamento varia entre um mnimo de 150 at um mximo de 800, situando-se a mdia entre os 250 e os 300. A maioria dos 22.000 estudantes internacionais em Portugal so afetados pela dificuldade em conseguir alojamento apropriado. Residncias de estudantes: dificuldade de chegar aos estudantes A oferta de alojamento de estudantes em Portugal ainda muito informal e pouco estruturada. Existe uma carncia global de alojamento seguro, fivel e acessvel para estudantes e Portugal no exceo. Menos de 10% do alojamento de estudantes propriedade ou gerido pelas universidades. Em Lisboa, assistimos ao investimento por um conjunto de players nos ltimos 10 anos, adaptando imoveis para alojamento de estudantes Erasmus com o objetivo de rentabilizar os ativos e alcanar retornos entre os 8-10%. No entanto, o alojamento de estudantes ainda um nicho de mercado pouco explorado pelo que existe uma significativa oportunidade de investimento neste setor. Acresce ainda que os atuais players no possuem uma forma eficiente de chegar aos estudantes e diferenciar-se da oferta informal de alojamento que prevalece nos grandes centros universitrios onde proprietrios pouco profissionalizados no cumprem quaisquer normas de segurana ou obrigaes fiscais. Os Hostels so igualmente um novo tipo de oferta para estudantes uma vez que a sua poca baixa coincide com a poca alta dos estudantes, existindo algumas sinergias positivas entre os dois segmentos. Na globalidade, o mercado muito fragmentado e muitos imveis so propriedade e/ou geridos individualmente ou por pequenas empresas com reduzida capacidade para, de forma eficiente, chegarem aos estudantes em Portugal e no mundo. A Uniplaces tem por objetivo consolidar um mercado altamente fragmentado e aumentar a solidez do mercado de arrendamento de estudantes atravs da possibilidade de fazer reservas de forma segura e antecipada. Concluso Em sntese, pode dizer-se que as universidades no esto preparadas para gerir a necessidade de alojamento dos seus alunos e que estes tm requisitos especficos e no encontram nenhuma forma organizada de procurar alojamento adequado. Acresce ainda que as solues existentes no oferecem, neste momento, a qualidade e o nvel de informao necessrios. Neste contexto, os players privados reconhecem a grande oportunidade do investimento em alojamento especfico para estudantes e constatam a inexistncia de uma plataforma online que permita chegar de forma eficiente aos estudantes. A Uniplaces est a trabalhar de perto com estes players no sentido de facilitar aos estudantes o arrendamento online do seu alojamento de forma simples e segura.// .

Um dos elementos distintivos de Lisboa o facto de ser uma cidade Universitria, uma cidade do conhecimento. . Lisboa o maior plo universitrio e de investigao do pas, com mais de 140.000 estudantes inscritos no ensino superior, 30.000 licenciados por ano e mais de 16.000 investigadores (metade dos quais doutorados) dedicados a reas to diversas como as Cincias Empresariais, Engenharia e TIC, Cincias da Sade ou Cincias Sociais. uma cidade que recebe, anualmente, mais de 4.000 estudantes internacionais e que dispe de mais de uma dezena de incubadoras e espaos de acelerao de empresas, enquadrando um verdadeiro ecossistema de conhecimento, inovao e empreendedorismo impar no pas e ao nvel dos melhores da Europa. . No mbito do reforo da sua posio como centro de conhecimento, o atual Executivo da Cmara Municipal de Lisboa definiu como uma das suas prioridades estratgicas transformar Lisboa numa das cidades mais competitivas na atrao de estudantes nacionais e internacionais, em estreita parceria com as universidades da cidade e demais parceiros, tendo fixado objetivos para a promoo e transformao da cidade em destino de referncia e de reteno de talentos. . Queremos promover uma ligao e colaborao mais estreita com os atores de referncia nas reas da inovao e conhecimento da cidade, dar a conhecer os recursos altamente qualificados e o potencial inovador e de investigao de Lisboa e contribuir para dotar a cidade de uma capacidade impar para acolher e reter talentos. So estas algumas das linhas que enquadram projetos diversos que pusemos em ao: A Academia Lx (em que a Cmara Municipal de Lisboa premeia o melhor projeto de investigao cientfica orientado para dar resposta a desafios estruturantes da cidade); A Rede de Incubadoras de Lisboa, que tem como n fundamental a Startup Lisboa, uma incubadora criada numa

parceria entre a Cmara Municipal de Lisboa, o Montepio e o IAPMEI que , ao final de apenas um ano, um exemplo de referncia entre espaos de incubao e um elemento fundamental do dinamismo do ecossistema do empreendedorismo em Lisboa. Atravs desta rede, esto ligadas as diversas incubadoras da nossa cidade, promovendo a ligao e criao de sinergias entre os espaos de incubao de Lisboa; O Mapa do Conhecimento e da Inovao a lanar em breve, e que permitir identificar, contactar e conhecer melhor todos os atores institucionais relacionados com a produo de conhecimento, inovao e criatividade em Lisboa. . Mas no s. Contribuir para a melhor integrao daqueles que procuram a cidade para a estudar e trabalhar constitui um dos eixos centrais da estratgia definida pela Cmara Municipal de Lisboa. Foi nesse sentido que, h 5 anos, foi assinado um protocolo com as trs principais universidades pblicas da cidade, que entre outros prev a reabilitao de edifcios em bairros histricos para residncias universitrias, a certificao de quartos e a divulgao da oferta de alojamento para estudantes, algo que est a ser atualmente trabalhado no mbito do novo PDM. tambm nesse sentido, que a CML estrutura, agora, o projeto STUDY IN LISBON, o qual pretende ser uma plataforma agregadora de informao, atores e iniciativas, sendo que uma das suas vertentes a divulgao da oferta de alojamento e residncias para estudantes e investigadores na cidade, foco deste estudo da Worx. Tendo presente que a ligao entre o ensino, a investigao e o mercado de trabalho fundamental para o desenvolvimento do tecido empresarial da cidade e da atividade econmica da regio, todos estes projetos agora em ao, procuram e procuraro capitalizar os ativos de Lisboa, contribuindo para transform-la num centro de atrao e reteno de talentos de vertente internacional e numa cidade de e com futuro.// .

Portugal assistiu, nos ltimos 50 anos, a um crescimento exponencial da sua populao universitria, do qual resultou um aumento da procura por alojamento/residncias universitrias. De acordo com os dados disponibilizados pelo Conselho de Reitores das Universidades Portuguesas, Portugal tinha na dcada de 60 cerca de 25.000 estudantes, em 1980 contava j com mais de 80.000 estudantes. Mas foi na dcada de 90 que se assitiu ao maior crescimento de instituies de ensino superior, e consequentemente da populao universitria, tendo atingido o seu expoente mximo na ltima dcada, fruto do Processo de Bolonha que veio criar um ensino superior harmonizado nos pases europeus, tendo culminado em 2010/2011 com mais de 403.000 estudantes inscritos nas universidades portuguesas. Contudo, este crescimento conheceu o reverso no ltimo ano, apesar de ainda no haver dados oficiais disponveis, sabe-se que pela primeira vez o nmero de estudantes matriculados no ensino superior inferior ao ano anterior. Tambm como consequncia do Processo de Bolonha, os programas de mobilidade internacional, nomeadamente o Programa Erasmus, permitiram triplicar o nmero de estudantes internacionais que Portugal tem recebido nas suas instituies desde 2000/2001. De acordo com os ltimos dados oficiais, disponibilizados pela Comisso Europeia, em 2010/2011, Portugal, recebeu 8.536 estudantes Erasmus, mais 16% do que no ano lectivo precedente, sendo a sua maioria espanhis (29%), italianos e polacos (12% cada), seguido dos alemes (6%) e dos franceses (4%). Lisboa, Porto e Coimbra, so as cidades receptoras da grande maioria dos estudantes Erasmus, e simultanemante as que tm maior populao estudantil no seu todo, 15%, 9% e 4% respetivamente. Esta breve resenha histrica sobre a evoluo do ensino superior em Portugal justifica o interesse que o mercado residencial universitrio tem despertado nos novos investidores, e a sua potencialidade na recuperao de alguns negcios imobilirios. Ao nvel da oferta, os estudantes universitrios dispem de residncias universitrias das instituies que frequentam, mas que se destinam na sua maioria a alunos beneficirios de bolsas de estudos, residncias universitrias privadas, como o caso da SPRU, mas sobretudo de quartos e/ou apartamentos arrendados pelos proprietrios. No caso de universidades como Aveiro, Braga e Trs-os-Montes e Alto Douro, sendo instituies recentes, o seu crescimento

tem acontecido em paralelo com o das cidades que as acolhem, sendo a oferta centrada essencialmente no arrendamento de quartos ou apartamentos por senhorios, geralmente com boas condies e preos mais reduzidos, pelo que neste caso, o aparecimento de residncias universitrias privadas s ter sucesso se a conjugao dos fatores preo, qualidade e localizao for extremamente competitiva. J em cidades como Lisboa, Porto e Coimbra, pelas suas dimenses urbansticas e acadmicas, o mercado mais favorvel para o desenvolvimento do negcio das residncias universitrias, pois na sua maioria, a oferta individual de qualidade mais reduzida e preos mais elevados. Contudo, assistimos nos ltimos dois anos a uma mudana da oferta fruto da actual crise econmica. Esta tem vindo a desenvolverse em quantidade e qualidade com o arrendamento de quartos em apartamentos partilhados com os senhorios ou de apartamentos, cujos proprietrios deixaram de poder pagar os seus emprstimos ou de construtores que no conseguem vender os seus imveis. No que respeita procura, as residncias universitrias no so ainda em Portugal, uma primeira opo de alojamento; habitualmente so associadas aos estudantes beneficirios de bolsas de estudo por motivos de carncia econmica ou ento s Repblicas de Coimbra, muito associadas bomia. . Lisboa e Porto, so cidades em que o investimento em residncias universitrias privadas se tem revelado um sucesso. Mas tambm nestes casos a crise econmica tem resultado numa volatilidade da procura com uma taxa de rotao de residentes mais elevada e um aumento do tempo mdio para o preenchimento das vagas disponveis. Apesar de o panorama ser desanimador, o contexto atual oferece tambm um conjunto de oportunidades. O preo por m baixou significativamente, e consequentemente o valor dos imveis, pelo que esta representa a altura ideal para alterar alguns conceitos de negcio. O que de origem foi concebido para o tpico mercado residencial, poder vir a ser uma ptima oportunidade de negcio se adaptado ao mercado universitrio. A dificuldade estar na seleo do imvel e na sua localizao, atendendo ao conceito de oferta a disponibilizar (dimenso dos quartos, casas de banho, cozinhas, zonas comuns e oferta integrada de servios) e gesto de operaes dirias (vigilncia, limpeza e lavandaria), por forma a criar um produto rentvel que responda ao perfil e necessidades da procura.// .

Numa cidade, com mais de 100.000 estudantes, houve sempre uma vasta oferta de arrendamento de quartos. Fora as residncias universitrias ligadas a Universidades e Instituies/Organizaes, a maioria da oferta era de privados, de uma forma informal. A escassa qualidade da oferta e a sua no especializao a par de preos e consequente elevada rentabilidade para os senhorios, levou a partir de meados da dcada passada, ao aparecimento de oferta profissionalizada de alojamento para estudantes por parte de empresas com estruturas especificamente construdas ou adaptadas para receber estudantes. No entanto, nos ltimos anos, tm-se vindo a verificar diversas alteraes neste mercado. Primeiro, o facto dos cursos superiores terem passado de 5 para 3 anos, e as universidades estarem a fazer semestres de 3 a 4 meses (em vez dos antigos 5 a 6 meses), o que potencia uma constante rotatividade dos estudantes nos alojamentos. Segundo, e muito devido massificao da utilizao da internet, que permite a qualquer pessoa promover qualquer tipo de alojamento, tem no s levado os estudantes a terem maior dificuldade em conseguir distinguir a diferena entre as vrias e infindveis ofertas, como tem levado os preos praticados a baixar substancialmente, dado o volume de oferta de quartos para arrendar por parte de privados. .

Neste momento, a grande maioria dos arrendamentos feita informalmente por parte de privados e infelizmente at data, esta situao ainda no chamou a ateno das autoridades, o que tem tido as seguintes consequncias: Qualquer privado pode arrendar um alojamento a um estudante, sem qualquer critrio nem medida de segurana; A maioria dos arrendamentos feita de forma informal, ou seja sem contrato nem recibo, consequentemente sem declarar os rendimentos da atividade Este ltimo ponto leva a uma situao de grande concorrncia desleal que se traduz pela enorme diferena de estrutura de custos para as empresas neste setor a que acresce a capacidade de um privado, pela via do arrendamento informal e no declarado, exercer preos muito inferiores aos valores praticados pelas empresas formalmente constitudas, e que pode representar facilmente um desconto significativo de cerca de 30%. Assim sendo, e para bem do mercado e da transparncia da oferta, seria importante uma maior fiscalizao da parte das entidades responsveis, quer em termos de condies oferecidas (se obedecem a um mnimo de critrio de segurana, que respeitam as verificaes regulares dos equipamentos, entre outros), quer em termos de condies do prprio arrendamento (contratos e recibos).//

Aumento da mobilidade internacional de estudantes nos ltimos anos Previso da duplicao do nmero de alunos a estudar fora num total de 7,6 milhes em 2025 Europa o destino com maior poder de atrao escala mundial Portugal tem igualmente beneficiado dos fluxos internacionais de estudantes com um crescimento muito significativo (+ 196% entre 2000 e 2010 de estudantes Erasmus) do nmero de estudantes estrangeiros . Simultaneamente h um crescimento do nmero de estudantes deslocalizados que acompanha o crescimento do nmero total de estudantes no ensino superior . A oferta de alojamento para estudantes contabiliza 140 unidades num total de cerca de 4.000 camas em Lisboa A oferta localiza-se preferencialmente junto aos polos universitrios ou com acesso direto s linhas do metropolitano 59% das unidades de alojamento so privadas mas 60% das camas so pblicas Predomnio da oferta de quartos individuais e partilha de instalaes sanitrias reas mdias por quarto de 16 m Crescente preocupao com a qualidade da oferta embora subsista ainda oferta em estado de conservao insuficiente A maioria dos proprietrios/gestores so empresas privadas (52%) a que se seguem as universidades pblicas/servios de ao social (26%) e congregaes religiosas/fundaes (12%) Identificamos 50 players do mercado dos quais mais de 60% gere portfolios com menos de 50 camas . Os portfolios com mais de 200 camas so quase em exclusivo das universidades pblicas/servios de ao social Valores mdios de arrendamento por quarto de 330/ms podendo ainda ser cobrados consumos de forma autnoma (30-45/ms em mdia)

Taxa de ocupao elevada (90% a 100%) mas em 10 dos 12 meses do ano pelo que se torna necessrio delinear estratgias de combate sazonalidade O rpido crescimento da procura no teve resposta adequada ao nvel da oferta Mercado pouco maduro e ainda pouco profissionalizado embora com crescente qualificao por parte dos players mais profissionais Existncia de um mercado de arrendamento paralelo que funciona como concorrncia desleal Desequilbrio entre oferta e procura com a capacidade instalada sem conseguir responder procura existente . Estimativa de dfice de cerca de 10.000 camas em Lisboa para acomodar alunos com necessidades de alojamento Oportunidade de crescimento, de criao de valor e de aproveitamento de economias de escala//

Perspetiva Internacional O aumento da mobilidade de estudantes uma tendncia j com alguns anos mas que veio para ficar. Efetivamente, a globalizao da economia conduziu igualmente globalizao da educao pelo que muitos estudantes procuram estudar e ter uma experincia internacional. As razes para este aumento da mobilidade dos estudantes podem resumir-se em 3 grandes pontos: O crescimento da classe mdia em economias emergentes e na sia em particular; A crescente aceitao de graus e qualificaes acadmicas internacionais em todo o mundo; As vantagens pessoais para os estudantes com uma experincia internacional: domnio de uma nova lngua e experincia cultural diversificada. Estes fatores contriburam para um aumento exponencial do nmero de alunos que passou de 1,75 milhes em 2000 para mais de 3 milhes em 2009. Embora este aumento seja generalizado em todas as regies, os estudantes asiticos apresentam o maior crescimento durante o perodo em anlise.

estudantes). A Amrica do Norte a segunda maior localizao embora significativamente abaixo do nmero de estudantes da Europa.

A origem dos estudantes internacionais na Europa mostra que cerca de 40% so fluxos intra-europeus. A sia o segundo continente que envia mais estudantes para a Europa (cerca de 32%) seguindo-se frica (com um peso de 14%). A Amrica do Norte e Sul tm ainda pouca expresso como origem de estudantes internacionais para a Europa. .

Analisando os fluxos de estudantes, constata-se que a Europa o destino com maior poder de atrao: cerca de 47% dos estudantes internacionais concentram-se na Europa (1.393.766

O nmero de estudantes a estudar fora do seu pas de origem s por si bastante significativo. A este facto, acrescem as projees do nmero de estudantes a frequentar a universidade fora do seu pas de origem que indicam uma nova duplicao at 2025 num total de 7,6 milhes de estudantes. .

cerca de 30% do total de alunos inscritos no ensino pblico, seguido do Porto com um peso de 17%, seguido de Coimbra com 12% e de Braga com 7%.

O aumento dos fluxos de estudantes internacionais tem potenciado o crescimento do mercado de residncias universitrias: se no Reino Unido, nos Estados Unidos e mesmo na Austrlia estes so j mercados organizados e maduros, constata-se que nos restantes destinos o mesmo ainda consideravelmente incipiente. Focando-nos na Europa, pode constatar-se que o mercado ainda imaturo e o rpido crescimento da procura no teve resposta adequada ao nvel da oferta. Em termos prticos, pode mesmo dizer-se que a Europa Continental se encontra cerca de 10 anos atrs do Reino Unido na promoo de residncias de estudantes. Consequentemente, existe grande potencial de crescimento deste mercado na Europa. Mesmo considerando a incerteza financeira e a volatilidade econmica que caracterizam o contexto europeu atual e que tero seguramente que ser enquadradas no desenvolvimento de qualquer projeto, as oportunidades neste mercado continuam a ser uma realidade.

Portugal A evoluo e o crescimento do ensino superior em Portugal so bastante significativos nas ltimas dcadas o que facilmente demonstrado pela evoluo histrica do nmero de inscritos no ensino superior. De 1990 para 2001 registouse um aumento de 146% do nmero de alunos e desde ento tem-se vindo a observar um comportamento relativamente estvel embora com ligeiras oscilaes anuais. Em 2012 o nmero de alunos inscritos no ensino superior ascendia a 390.273, que representa um decrscimo de cerca de 2%. Lisboa, Porto, Coimbra e Braga so os principais centros universitrios tendo ao longo do tempo concentrado a maioria dos alunos nas suas universidades. Estes quatro polos representam em mdia mais de 60% dos alunos inscritos no 1 ano no ensino pblico nos ltimos 12 anos. Analisando o ano letivo 2011/2012 pode perceber-se que Lisboa representa Do mesmo modo, podemos perceber que o nmero de estudantes em mobilidade dentro do pas tem vindo a aumentar progressivamente. Por amostragem e analogia com o nmero de inscritos no ensino superior pblico pode perceber-se que em mdia nos ltimos 12 anos cerca de 19.000 alunos estudam fora do seu distrito de origem. Esta evoluo acompanha a evoluo do nmero total de alunos que apresentava uma tendncia de crescimento contnua desde 2006 mas que foi invertida no ltimo ano letivo em anlise. O peso dos alunos em mobilidade diferente em cada um dos distritos: Lisboa regista cerca de 38% do total de alunos de fora do distrito, no Porto e em Braga este nmero desce para 27% e 29%, respetivamente enquanto em Coimbra sobe para 64%.

Acompanhando as tendncias internacionais, Portugal tem igualmente vindo a atrair um nmero crescente de estudantes internacionais. A anlise do nmero de estudantes Erasmus em Portugal nos ltimos 10 anos mostra um crescimento de cerca de 196% de 2000 at 2010. No ltimo ano em anlise, o nmero de estudantes Erasmus era de 7.582 sendo o maior crescimento anual registado a partir de 2009. .

A caracterizao dos estudantes internacionais em Portugal igualmente importante neste enquadramento. De acordo com os dados da Direo-Geral de Estatsticas da Educao e Cincia do Ministrio da Educao e Cincia, no ano letivo 2011/2012 contabilizaram-se 8.117 alunos internacionais1 nos estabelecimentos de ensino nacionais. Destes, 75% so alunos europeus e os restantes so no europeus. .
1 Os dados da DGEC referem-se a alunos em mobilidade internacional isto

, alunos ao abrigo de um determinado programa internacional que vm para Portugal estudar por um perodo determinado mas no vm obter qualquer grau acadmico

As nacionalidades com maior representatividade so a espanhola que representa 24% do total de alunos inscritos (1.936 alunos), seguido da brasileira, 18% e um total de 1.479 alunos. Seguem-se, a alguma distncia a italiana, a polaca e a alem com respetivamente, 10%, 9% e 5% dos alunos. Desta anlise importa ainda destacar que os portugueses com residncia no exterior que ingressam no ensino superior ao abrigo de protocolos ou acordos de mobilidade internacional representam 4% do nmero total de alunos em mobilidade internacional.

O cruzamento desta informao com as principais nacionalidades permite concluir que os espanhis continuam a ter a maior representatividade (49% do nmero total de alunos por um ano) mas que os brasileiros assumem maior peso no semestre (1.139 alunos). Os italianos e polacos continuam a ter uma representatividade elevada nos dois perodos em anlise. Destaca-se ainda que os chineses passam a fazer parte das 10 nacionalidades com presena por um ano em Portugal.

A maioria dos alunos em mobilidade internacional vem para Portugal por um semestre 62% do total dos alunos e 37% por um ano letivo. O nmero de alunos que vem por um trimestre residual, no chegando a 100 alunos no ano letivo 2011/2012.

A anlise do nmero de alunos em mobilidade internacional por estabelecimento de ensino superior mostra que a Universidade de Coimbra a instituio que recebe o maior nmero de alunos (14% do total) seguida da Universidade Tcnica de Lisboa (11% do total) e da Universidade do Porto (10% do total). De uma forma geral, os estabelecimentos universitrios em Lisboa atraem mais de 25% dos alunos em mobilidade internacional.

Angola, Cabo Verde e o Brasil so os pases com o maior nmero de inscritos no ensino superior e durante o perodo em anlise a diminuio do nmero de estudantes caboverdianos tem sido compensada pelo forte aumento dos estudantes brasileiros. Embora estes estudantes representem menos de 4% do total de inscritos no ensino superior, representam mais de metade dos estudantes internacionais que frequentam o ensino superior. No entanto, pelo crescimento de outras nacionalidades em Portugal, a sua representatividade tem vindo a diminuir.

Estudos complementares mostram ainda que os estudantes dos pases da CPLP (Comunidade dos Pases de Lngua Portuguesa) tm igualmente vindo a aumentar com uma taxa de crescimento total de 10% nos ltimos 6 anos. No ano letivo 2011/2012 contabilizaram-se 14.870 alunos2, sendo a maior comunidade de estudantes em Portugal. O nmero de estudantes Erasmus cerca de metade dos da CPLP mas o seu crescimento tem registado um ritmo mais acelerado.

Em termos de estrutura etria, cerca de 60% dos alunos tem menos de 30 anos e o peso superior encontra-se entre os 24 e os 29 anos. Este facto encontra-se diretamente relacionado com o grau de ensino uma vez que a maior procura para as licenciaturas, seguido dos mestrados e dos doutoramentos. Enquanto nas licenciaturas, o nmero de alunos tem vindo a decrescer, assiste-se a um aumento nos dois ltimos graus acadmicos. .

A procura concentra-se sobretudo nos grandes centros urbanos de Lisboa, Coimbra e Porto representando cerca de 68% do nmero de alunos. Em termos de instituies, a Universidade de Coimbra, a Universidade Lusfona, a Universidade de Lisboa e a Universidade Tcnica de Lisboa incorporam mais de 30% do nmero de alunos oriundos da CPLP. .

Por ltimo, importa referir que apenas 8% dos inscritos em formao inicial so bolseiros e que destes, 2% so bolseiros de uma instituio estrangeira. Na formao avanada, o peso dos bolseiros de 5%, dos quais 2% so bolseiros da Fundao para a Cincia e a Tecnologia (FCT) e 1% de uma instituio estrangeira.//

O mercado de alojamento de estudantes foi analisado atravs do levantamento de um vasto conjunto de informao e da reunio com diversos players. A realidade do mercado bastante vasta pelo que necessrio definir o entendimento assumido de residncia de estudantes espao para alojamento de estudantes por um perodo de tempo pr-estabelecido incluindo um conjunto de servios complementares ao alojamento e com uma gesto profissional e/ou institucional, podendo o espao assumir diferentes tipologias. Simultaneamente, procurou-se sistematizar as estruturas em que as mesmas se podem inserir: identificaram-se assim as residncias universitrias pblicas, as residncias universitrias privadas que diferem sobretudo no tipo de promoo dos espaos

e o mercado de arrendamento particular que incorpora um conjunto de pequenos proprietrios que desenvolve este negcio. Foram identificados 140 alojamentos de estudantes na cidade de Lisboa num total de cerca de 4.000 camas. A localizao preferencial do alojamento na proximidade dos polos universitrios e com acesso direto s linhas de metropolitano pelo que a zona de Alvalade/Cidade Universitria incorpora mais de 13% da oferta existente seguida das Avenidas Novas, zona do Marqus de Pombal/Av. da Liberdade e Arroios/Alameda. A zona da Estefnia, Saldanha e Campo Mrtires da Ptria tambm tm representatividade enquanto locais preferenciais existindo alguma disperso deste alojamento pelas restantes zonas da cidade.

Da oferta identificada, conclui-se que 59% das unidades de alojamento so privadas e que o mercado de arrendamento privado assume um peso de cerca de 15% do mercado num total de 21 unidades. Inversamente, em termos de nmeros de camas, as residncias universitrias pblicas assumem o maior nmero de camas (cerca de 2.470 camas, mais de 60% do mercado) enquanto o mercado de arrendamento privado totaliza 128 camas isto , 3% do mercado. .

A cozinha partilhada e encontra-se usualmente totalmente equipada com exceo de mquina de lavar loia que, muitas vezes, por opo, no includa; . As instalaes sanitrias so usualmente partilhadas apenas 4% das unidades de alojamento oferece quartos com casa de banho privativa. Em termos de amenities todos tm internet wireless, TV cabo, mquina de lavar roupa e a cozinha totalmente equipada com exceo de mquina de lavar a loia. Adicionalmente h gestores/proprietrios que fornecem roupa de cama e atoalhados. Por amostragem, foi possvel identificar um predomnio de quartos individuais que representam mais de metade do mercado enquanto os apartamentos so praticamente residuais. Ainda assim, a existncia de quartos duplos uma realidade sobretudo em residncias universitrias pblicas ou nas promovidas por congregaes religiosas/fundaes. As residncias universitrias privadas tambm incluem esta tipologia de quartos embora em nmero significativamente inferior ao dos individuais. .

A conceo e estruturao interna so fatores importantes com valorizao distinta no mercado e que se encontram influenciados pela entidade gestora/proprietria. Faz-se de seguida uma anlise qualitativa da oferta analisada em termos das suas caratersticas principais: A maioria do alojamento de estudantes oferece um conjunto de espaos comuns em que se destacam as salas de estar, a cozinha e as instalaes sanitrias; . Nas residncias de estudantes promovidas por congregaes religiosas/fundaes e ou universidades existe maior apetncia para o alargamento dos espaos comuns incluindo biblioteca, salas de estudo, lavandaria e refeitrios;

A dimenso dos quartos nem sempre uma informao disponvel sendo a informao consistente apenas para quartos individuais e duplos. Da anlise obtida constatase que a rea mdia de 16 m com um mnimo de 8 m para um quarto individual e um mximo de 60 m para quarto duplo. Os quartos tendem a ser semelhantes incorporando cama, mesinha de cabeceira, secretria, cadeira e roupeiro. Assiste-se a uma preocupao esttica cada vez maior na oferta em termos de decorao sobretudo por parte das entidades privadas, o que tem influncia direta na atratividade do espao.

Uma abordagem qualitativa da oferta existente permite concluir que mais de 90% do alojamento de estudantes apresenta um estado de conservao acima do razovel. Mesmo assim, subsiste alojamento em funcionamento qualitativamente inferior aos standards atuais. Das 138 unidades de alojamento identificadas, cerca de 45 apresentam uma qualidade elevada, 82 razovel e 11 insuficiente. .

A anlise por nmero de camas inverte as posies das Universidades Pblicas/SAS e Empresas Privadas representando as primeiras 61% do mercado e as segundas 19% do mesmo. As Congregaes Religiosas/Fundaes assumem um peso de 15% do mercado.

A maioria do alojamento identificado misto (80% do mercado), existindo adicionalmente 8 residncias masculinas e 19 femininas. Esta diviso de residncias acontece sobretudo nas promovidas pelos SAS/Universidades Pblicas e/ou pelas congregaes religiosas/fundaes. Os players privados tendem a no fazer segmentao por gnero. . A anlise da propriedade/gesto permite perceber qual o estdio de desenvolvimento do mercado. Fazendo o cruzamento com o nmero de unidades constata-se que os maiores proprietrios so as empresas privadas (52%) e as Universidades Pblicas/SAS (26%), seguidas das Congregaes Religiosas/ Fundaes que representam 12% do mercado.

Foram identificados cerca de 50 players no mercado. A anlise por dimenso do portfolio permite perceber que a maioria dos players tem um portfolio inferior a 20 camas (21). Existem 13 players com portfolios entre 50 e 100 camas e que 10 players so proprietrios/gestores de carteiras entre 20 e 50 camas. Pode concluir-se que quase 60% dos players gere menos de 50 camas o que revela um mercado ainda pouco maduro e profissional, o que permite potenciar ganhos com o aumento da dimenso atravs de economias de escala.

Foram analisados os valores de arrendamento mensais por quarto registando-se um valor mdio de 330 por quarto. Os valores mnimos existentes situam-se nos 100 e os mximos em 795.

Constata-se ainda que os portfolios de mais de 200 camas so quase em exclusivos das Universidades Pblicas/SAS. Os SAS da Universidade de Lisboa tm o maior portfolio um total de 619 camas seguidos dos SAS da Universidade Tcnica de Lisboa com 558 camas e os SAS da Universidade Nova com 452 camas.

Em termos mdios, os quartos individuais rondam os 330 podendo atingir os 635, os quartos duplos e os apartamentos apresentam valores mximos acima dos 700 enquanto os valores mnimos dos quartos individuais e duplos rondam os 100. Regista-se um decrscimo de valor para quartos triplos ou de maior dimenso com valores mdios de cerca de 220.

A poltica de valores de mercado varia consideravelmente de acordo com a entidade promotora/gestora. As residncias universitrias dos SAS ou Universidades Pblicas regemse por uma tabela prpria com valores para bolseiros e no bolseiros com valores mnimos de 73,36 para os primeiros e que podem variar entre os 125 e os 355 para no bolseiros, investigadores e professores. .

Estes valores incluem na maioria da oferta, limpeza semanal (1 ou 2 vezes), podendo igualmente incluir roupa de cama e atoalhados. Os consumos (eletricidade, gua, gs, internet) so, em muitas situaes, cobrados de forma independente de acordo com o consumo efetivo apurado ou so feitos acertos posteriormente se for ultrapassado o consumo previamente estipulado. O valor mdio apresentado para consumos varia entre os 30 e os 45/ms. Acresce ainda o pagamento de uma cauo no incio do contrato que equivale, regra geral, a uma mensalidade paga no incio do contrato e que restituda aps o trmino do mesmo.

Outra questo pertinente neste mbito a durao dos contratos e a taxa de ocupao. Da informao recolhida unnime que a taxa de ocupao bastante elevada (entre 90% e 100%) mas que a mesma assume estes valores em 10 dos 12 meses do ano. Usualmente entre meados de Julho e meados de Setembro a oferta encontrase devoluta e existem mesmo algumas unidades encerradas para limpeza e manuteno. Embora algumas unidades tentem contornar esta situao atravs dos short term rentals (alugueres de curta durao) ou da atrao de estudantes em summer courses (cursos de Vero), existe efetivamente uma quebra de rentabilidade fruto da reduo da ocupao neste perodo. Por ltimo, uma nota em relao propriedade dos imveis: existem imveis adquiridos com este fim assim como existem arrendamentos comerciais de imveis que so depois sujeitos a sub-arrendamentos aos estudantes. Da anlise efetuada, subsistem diversas opes e o mesmo player poder gerir situaes diferenciadas e encar-las dentro do seu plano de negcios.//

O estudo e a pesquisa efetuada permitem concluir que os fluxos e intercmbios de estudantes internacionais so uma realidade escala global com tendncia para se manterem. Portugal tem vindo a ser um destino cada vez mais atrativo em termos internacionais. Esta atratividade no se prende apenas com as ligaes com os pases da CPLP, e que tradicionalmente enviam muitos estudantes para frequentarem o ensino superior, mas sobretudo com o aumento de estudantes de outras nacionalidades. Efetivamente, o peso dos primeiros tem vindo a decrescer no nmero total de estudantes estrangeiros pela via do crescimento acentuado dos segundos. Tratando-se de um fenmeno relativamente recente, o mercado no se encontrava estruturado para dar resposta a uma procura que surgiu num curto perodo de tempo. Efetivamente, o alojamento de estudantes era maioritariamente assegurado pelas residncias de estudantes promovidas pelas universidades pblicas e/ou os servios de ao social e pelo mercado de arrendamento privado atravs do arrendamento de quartos de forma dispersa pelas principais cidades universitrias. A profissionalizao do mercado por isso bastante recente e convive ainda com o mercado paralelo que tem, por via da conjuntura atual, vindo a crescer, uma vez que o arrendamento de quartos a estudantes pode constituir uma fonte adicional de rendimento das famlias. O trabalho efetuado foi sistematizado atravs de uma anlise SWOT que permite traduzir em grandes ideias as principais concluses do mesmo. Tendo como base a anlise efetuada ao mercado de Lisboa pode concluir-se que os principais pontos fortes prendem-se com a atratividade de Lisboa como destino para estudar e ter uma experincia internacional. Efetivamente, alguns estabelecimentos de ensino encontram-se bem posicionados nos rankings internacionais e outros tm protocolos e programas de intercmbios com vrias instituies internacionais, o que potencia o fluxo de estudantes para Lisboa. Embora o mercado seja ainda pouco maduro e pouco profissionalizado, existe j um conjunto de players com alguma dimenso e que tm vindo a contribuir positivamente para a qualificao do mesmo e para a formalizao da oferta nos ltimos anos. O setor pblico continua a ter uma maior prevalncia em termos de nmero de camas oferecidas, embora os privados

tenham crescido consistentemente nos ltimos anos e sejam os maiores responsveis pelo aumento da oferta qualificada. Os valores de alojamento em Lisboa so razoveis quando comparados com outras localizaes internacionais, o que aliado a um custo e modo de vida igualmente atrativo, se tornam fatores aliciantes na ponderao de um destino para ter uma experincia internacional. Os pontos fracos prendem-se sobretudo com a falta de diferenciao da oferta o que torna difcil a atrao/fixao de estudantes. Este facto indicia uma enorme rotatividade na ocupao do alojamento o que aliado sazonalidade que caracteriza este segmento tem impacto na rentabilidade do negcio. Acresce a dimenso ainda reduzida da maioria dos players o que faz com que no sejam aproveitadas economias que s se conseguem com escala. A existncia de um mercado de arrendamento paralelo igualmente um seno do mercado uma vez que o mesmo se constitui como concorrncia desleal pela informalidade da oferta (quartos arrendados em casas ou mesmo apartamentos com este fim) mas com formas de gesto e funcionamento informais e por isso no tributveis. A falta de controlo na qualidade da oferta igualmente uma problemtica deste mercado. A ausncia de regulamentao especfica permite a existncia de alojamento de estudantes com qualidade insuficiente e sem as devidas condies de segurana (seguros, equipamento de combate a incndio, etc.). A ausncia de um motor de busca especializado neste segmento tambm um ponto negativo uma vez que a oferta se encontra dispersa de forma indiferenciada por um conjunto de sites onde a prpria qualidade no garantida. A conjuntura atual coloca um conjunto de ameaas ao desenvolvimento deste negcio como seja, a volatilidade e incerteza econmico-financeira, o crescimento do mercado informal (como acrscimo de rendimentos por parte dos agregados familiares) e a dificuldade de ter escala num mercado que por si s diminuto. No entanto, o prprio segmento potencia um conjunto importante de oportunidades. A primeira prende-se com o crescimento sustentado dos fluxos internacionais e com a robustez da importncia da formao acadmica que ultrapassa as incertezas do clima econmico o que indicia o crescimento do segmento.

A segunda oportunidade o efetivo desequilbrio entre a oferta e a procura uma vez que a capacidade instalada no responde procura existente. A anlise realizada permite estimar para Lisboa um dfice de cerca de 10.000 camas para acomodar o nmero de alunos com necessidades de alojamento (considerando os alunos deslocalizados, os alunos internacionais e os alunos dos pases da CPLP que totalizam cerca de 14.000 estudantes para um total de 4.000 camas atualmente existentes). . Existe assim espao para o crescimento dos players existentes bem como para a entrada de novos que venham qualificar a oferta. O crescimento deste segmento induzir a um maior controlo e regulamentao da oferta o que ter como benefcio a sua qualificao bem como a crescente profissionalizao do setor. A diferenciao da oferta permitir igualmente acrescentar valor ao mercado o que potenciar valores de arrendamento mais atrativos em termos de negcio. . Os recentes incentivos reabilitao urbana bem como as alteraes ao regime do arrendamento urbano so igualmente oportunidades a no descurar uma vez que podem potenciar uma maior facilidade de acesso a edifcios em localizaes privilegiadas para este fim. . Simultaneamente, os atrativos de Lisboa so grandes pelo que importa minimizar os efeitos da sazonalidade atravs de programas combinados com as universidades nos meses de Vero bem como adaptar a oferta para os short term rentals neste perodo. Por ltimo, aponta-se o contnuo crescimento dos estudantes internacionais o que, a par do crescimento das economias emergente do Brasil e Angola, com quem Portugal tem relaes privilegiadas, abre oportunidade para um nicho de mercado que pode ainda vir a crescer substancialmente e acrescentar escala ao mercado. O mercado de alojamento de estudantes afirma-se assim como um mercado com potencial de desenvolvimento mas ainda em crescimento, com um nmero ainda reduzido de players profissionais mas que tm dado um contributo muito importante para a qualificao da oferta e para uma gesto profissional do alojamento. A rentabilidade deste negcio depende de um vasto conjunto de variveis nomeadamente, a caracterizao da propriedade (proprietrio/inquilino/aquisio do imvel ou herana, etc.), a existncia de economias de escala do gestor/ proprietrio, a localizao, tipo de contrato existente pelo que no possvel fazer uma anlise standard do modelo de negcio. . Ainda assim, todos os maiores players privados do mercado consultados no mbito do presente estudo, sentem que apesar das dificuldades a ser suprimidas, existe capacidade de crescimento e perspetivas de expanso para os seus

negcios com a experincia adquirida nos primeiros alojamentos que geriram e com a auscultao das necessidades dos estudantes ao nvel do arrendamento. Estes so players com grande conhecimento de mercado e com capacidade de gesto efetiva do negcio das residncias de estudantes. Subsiste assim unanimidade no crescimento e na sustentabilidade deste nicho de mercado que pode tornarse no apenas um bom carto de visita para os estudantes estrangeiros bem como um motor de reabilitao e rejuvenescimento dos centros das cidades.// .