ESTUDIO BREVE No.

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ESTUDIO BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia - El Gremio Inmobiliario

SITUACIÓN ECONÓMICA DE MEDELLÍN

Luego de varios años de excelente desempeño, la economía colombiana presentó un mar-
cado descenso en el ritmo de la actividad económica durante 2.008, reflejado en un escaso
crecimiento del 2.8% del PIB, que al desagregarse muestra en sus componentes creci-
mientos del 8.1% en las exportaciones, del 10.1% en las exportaciones, del 7.7% en la
formación bruta de capital y de sólo el 2.3% en la demanda.

Por sectores, el sector de la construcción creció a una tasa del 2.8%, impulsado por un
aumento del 18.7% en las edificaciones y por una reducción del 7.1% en las obras civiles.
De igual manera el sector de servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda creció a una
tasa del 2.8%, que se explica por un crecimiento del 3.2% en los servicios de alquiler de
vivienda, del 2.3% en el alquiler de bienes residenciales y por una caída en los servicios
inmobiliarios a comisión del 2.1%. En números esto quiere decir que durante 2.008, el
sector de la construcción contribuyó con $14.5 billones a la economía colombiana mien-
tras que el sector inmobiliario lo hizo con $19.8 billones.

Capítulo aparte merece la inflación, cuyo control pasó de ser una de las principales metas
del Banco de la República a ser un objetivo secundario frente a la marcada desaceleración
económica, lo que permitió el relajamiento de la política monetaria durante este año.

Para el 2.009 la mayoría de los expertos vaticinan un crecimiento de la economía colom-

biana cercano al 1%, por cuenta de la difícil situación económica internacional que ha
disminuido nuestras exportaciones y ha reducido los precios de las materias primas en los
mercados internacionales, esto a pesar de las medidas contra cíclicas tomadas por el Go-
bierno nacional y de la reducción de las tasas de interés de intervención del Banco de la
República.

BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ

Actualmente existen en Antioquia STOCK DE BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ
más de doce mil predios con uso in-
Estudio Breve No. 71 dustrial, de los cuales casi el 90% se 21%

Mayo de 2009 encuentra ubicado en el Valle de

4%
Aburrá y el 4.1% en el oriente.
Departamento de Investigaciones
La discriminación por zonas hace
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y
evidente la vocación industrial de
Antioquia
Medellín, pues posee las tres cuartas
Calle 52 # 49- 28
partes de las bodegas del Valle de
Tel: 251 28 18 75%
Aburrá (94% en la zona urbana),
Medellín - Colombia
mientras que los municipios del Sur Medellín Zona Norte Zona Sur
tienen el 21% de las mismas y los
municipios de la zona norte el 4%.
ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL VALLE DE ABURRÁ
Los últimos cuatro años han sido los más vigorosos de los últimos tiempos en la construcción
de bodegas en el Valle de Aburrá: sólo entre 2005 y 2008 salieron al mercado 779 bodegas de
las 1.515 bodegas que se terminaron en los últimos doce años, o lo que es lo mismo, mientras
en el período 1997-2004 se construían en promedio 92 bodegas al año en el Valle de Aburrá, en
el período 2005-2008 se construyeron 195 por año. Un aumento del 110%.

BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (M2) BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (UNIDADES)
160.000 140 133
Medellín Zona Norte Zona Sur 121
140.000 134.848 Medellín Zona Sur Zona Norte
120 113
101
120.000
100
84
100.000 80
83.645 80
78.950
75.147
80.000 59
60 53
60.000
39.194 41.339
34.096
40
40.000 31.631
26.544
17.625 15.440 20 14
20.000 8 10
910 3
0 0
2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008

Al examinar por zonas es evidente que Medellín y los municipios del sur del Valle de Aburrá
acaparan la mayor cantidad de las nuevas bodegas que han ingresado al mercado en años re-
cientes, sin embargo, es de esperar que los recientes desarrollos viales en la zona norte, al igual
que los elevados precios de las bodegas en la zona sur, reactiven la construcción de este tipo de
inmuebles en municipios como Bello, Copacabana, Girardota y Barbosa.

OFERTA DE NUEVAS BODEGAS El 68 de las nuevas

En total se conocen 15 nuevos proyectos de bodegas con 761 unidades, de las cuales el 68% se bodegas que han
encuentra en oferta.
salido al mercado se
UNIDADES EN
MUNICIPIO TIPO PROYECTO UNIDADES PRECIO
Rionegro Lote Industrial La Regional 65
OFERTA
6 550.000
encuentran en
Guarne Lote Industrial Parque Industrial Los Comuneros 51 44 520.000
Guarne Lote Industrial Mix Comuneros Parque Industrial 51 45 520.000 oferta
Guarne Lote Industrial Hamburgo Parque Industrial 48 20 485.000
Urabá Lote Industrial Zona Franca de Urabá 97 92 400.000
Bello Lote Industrial Zona Franca del Norte 150 150 Nd
Rionegro Bodega Bodex Oriente 16 7 1.300.000
Rionegro Bodega Karga 57 20 1.500.000
Bello Bodega MEGA Parque Industrial y Logístico 36 20 1.750.000
Bello Bodega Portón del Norte 42 42 1.790.000
Bello Bodega Metro Bodegas del Norte 48 32 1.813.480
Itagui Bodega Promision (tercera etapa) 9 6 2.500.000
Itagui Bodega Parque Industrial Ditaires 8 3 1.850.000
Caldas Bodega Parque Industrial del Sur 56 23 1.800.000
Sabaneta Bodega Puerta de Entrada 27 8 1.980.000

EVOLUCIÓN DE PRECIOS
Luego de la tipología de bodegas registrara unos altos niveles de valorización, del 30.9% du-
rante 2006 y del 24.5% durante 2007, en 2008 el ritmo de crecimiento de precios de las mismas
se redujo al 7.71%, siendo muy similar al comportamiento de la inflación. Sin embargo si se
mira en conjunto, entre 2006 y 2008, las bodegas tuvieron un crecimiento anual real en precios
del 13.88%, que es bastante buena dentro de las tipologías inmobiliarias.
RENTABILIDAD DE LAS BODEGAS
RENTABILIDAD (Vr Canon / Vr Comercial)
UBICACIÓN RENTABILIDAD %
Norte Área Metropolitana 0,72
Cenro Área Metropolitana (Medellín) 0,75
Sur Área Metropolitana 0,76
Extremo Sur Área Metropolitana 0,77
Oriente Cercano 0,58
PROMEDIO 0,72

En los últimos tres años el mercado evidenció fuertes aumentos en los precios de las bodegas,
mientras los cánones de arrendamiento se mantuvieron en los últimos dos años estables e in-
cluso con alguna tendencia a la baja. Es así como la rentabilidad de esta tipología que el año
pasado fue cercana al 0.76% durante el presente año se ha mantenido cercana al 0.72% men-
sual, siendo las más altas las de sur del Área metropolitana y las más bajas las del oriente an-
tioqueño.

CARACTERÍSTICAS DE UNA BODEGA BÁSICA

Para efectos de estandarización se define una bodega básica como aquella que cuenta con:
- Puerta camión de 4.5 metros por 5 metros de ancho.
- Piso reforzado en concreto.
- Altura mínima de 6 metros al enrace.
- Cubierta con cercha metálica y teja de asbesto cemento.
- Oficina con acabados sencillos y área inferior al 15 del área total de la bodega. En promedio la
- Cocina sencilla y dos unidades sanitarias. rentabilidad de las
bodegas es del 0.72%
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UNA BODEGA BÁSICA mensual
- Costo total de construcción de Bodega con una luz $850.000/m2.
- Costo total de construcción de Bodega con dos luces $950.000/m2 - $1.000.000/m2.
- Costo de construcción de losa en concreto $350.000/m2 - $400.000/m2.
- Costo de construcción de steel deck $220.000/m2.
- Costo de construcción de oficina en mezanine:
- Losa $450.000/m2 - $550.000/m2
- Liviano (en madera) $250.000/m2 - $350.000/m2

MERCADO DE BODEGAS USADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ

Bodegas entre 100 - 300 m2
Se trata de bodegas ubicadas en zonas mixtas destinadas a industria liviana en la que se combi-
nan procesos con comercio. Por lo general no cuentan con zonas de parqueo, algunas de ellas
están ubicadas en zonas mixtas de comercio e industria por lo que en algunas ocasiones se
trata de bodecales.
- Los precios de las bodegas nuevas de este tipo en parques industriales son del orden de:
$2.200.000/m2 a $2.400.000/m2
- Las bodegas usadas tienen precios que oscilan entre $1.600.000/m2 y $1.800.000/m2
- las rentas de este tipo de bodegas oscilan entre $9.000/m2 y $14.000/m2
Bodegas entre 300 - 500 m2
Son bodegas con valores de construcción muy castigados (por zona, estado de mantenimiento, edad y funcionalidad).
- Las bodegas nuevas se ofrecen hasta por $2.400.000/m2.
- En bodegas usadas se encuentran unos valores bastante amplios que oscilan entre $1.200.000/m2 y $1.800.000/m2.
- Las bodegas nuevas están rentando entre $7.000/m2 y $9.000/m2.
- Este tipo de bodegas están ubicadas en zonas de uso industrial consolidado y presentan procesos industriales de mayor impacto.
- Generalmente este tipo de bodegas cuentan con zonas de parqueo, sin embargo, algunas de ellas no lo tienen y generan inconve-
nientes en el sector. Un ejemplo son las bodegas ubicadas en los barrios Caribe y Colombia.

Bodegas entre 500 - 1.000 m2

Están ubicadas en sectores consolidados industrialmente, con zonas de parqueo y áreas para el cargue y descargue de mercancía,
tienen puertas de doble altura, frentes mayores a 12 metros y mayor capacidad eléctrica y de carga.
- Los valores oscilan entre $1.350.000/m2- $1.800.000/m2.
- Los valores de renta oscilan entre $9.000/m2 y $12.000/m2.

Bodegas de más de 1.000 m2

Se trata de industria con procesos de transformación, industria pesada o almacenes de depósito, normalmente tienen áreas de lote
destinadas a parqueo y maniobra de vehículos por lo que el lote pesa bastante en el valor final de la propiedad. Por lo general son
predios independientes en zonas industriales periféricas.
- Los valores oscilan entre $1.300.000/m2 y $1.600.000/m2
- Las rentas para este tipo de bodega varían entre $9.000/m2 y $12.000/m2

Agradecimientos
Agradecemos a los Afiliados:
- Rosa Helena Murillo de CONINSA & RAMÓN H. S.A
- Constantino Carvajal de ACRECER S.A.
- Darío Botero de ESTUDIO INMOBILIARIO S.A.
- Javier Ortega Saldarriaga
su colaboración en la realización de este estudio.