PRINCIPIO DE BUENA FE REGISTRAL BASE LEGAL ART. 2013.

El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. ART. 2014.El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. (C. C. Art. 168., C. C. Art. 194., C. C. Art. 197., C. C. Art. 1135., C. C. Art. 2034.) ART. 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos. Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone.

NOCIN CONCEPTUAL La transferencia de la propiedad inmueble ha sido y es un tema de principal importancia que ha originado una serie de opiniones acerca de su actual tratamiento en el Cdigo Civil, plantendose alternativas de reforma dirigidas primordialmente a publicitar debidamente las transferencias en garanta de terceros. En lneas generales, la proteccin que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aqul que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aqullos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro. El principio de fe pblica registral adquiere especial importancia dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un negocio jurdico

desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La proteccin que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero. Veamos lo dicho a travs de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno a satisfaccin y acude al Registro. All toma conocimiento que el propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas, gravmenes ni anotaciones de demanda. Sobre la base de tal informacin, busca a Pedro y celebra con l un contrato de compraventa. Como efecto de aquel negocio jurdico, Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e inscribe su derecho en el Registro. S, posteriormente, se declara judicialmente la nulidad del negocio jurdico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro haba adquirido el inmueble; l principio de fe pblica registral surge sealando que aquella nulidad no afectar el derecho de propiedad que, ahora, ostenta Juan. En este sentido, si se quiere, el principio de fe pblica registral enerva el efecto arrastre que, de ordinario, suscita la invalidez de un negocio jurdico. Como se aprecia, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a ttulo oneroso ha adquirido algn derecho de persona que, en el Registro, apareca como titular y facultado para disponerlo. La proteccin despliega su eficacia en la adquisicin a non domino. (Edilberto CABRERA YDME)

JURISPRUDENCIA Los requisitos para el principio de buena fe registral segn la jurisprudencia del programa jurdico Multilegis son: a) que el adquirente sea ttulo oneroso; b) que el adquirente acte de buena fe, tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho, como al momento de la inscripcin del mismo, buena fe que se presumir mientras no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del registro (presuncin iuris tantum); c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los ttulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante.

Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecera de capacidad para otorgarlo, lo que implica la bsqueda de la seguridad en el trfico inmobiliario, y que supone a veces su sacrificio en la seguridad del derecho. Conforme aparece en la exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil, 'la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros trminos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisin o resolucin, que no aparecen en el registro, ellas deben ser adems desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado'. En materia registral quien entre primero al registro es primero en el derecho: tercera La jurisprudencia que presenta sobre el embargo de un bien inmueble por parte de una entidad bancaria nos indica que si el bien se encuentra inscrita en los registros pblicos no le ser oponible si hay un tercer dueo que conste en minuta de compra-venta fechada con anterioridad a la inscripcin de la medida cautelar aludida pero no inscrita en los Registros Pblicos; pues dicha minuta de compraventa, como se ha establecido, no contienen fecha cierta, en tanto no cuenta con la fe del registro, adems atendiendo al principio registral de buena fe se debe tener en cuenta que cuando se inscribi el citado embargo no apareca inscrito el ttulo de los terceristas; por lo que el banco demandado mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, pues en materia registral quien entre primero al registro es primero en el derecho. Buena fe registral se quiebra, si se demuestra que el tercero saba de la "inexactitud" del registro. El fundamento del principio de la fe pblica registral radica en la necesidad de asegurar el trfico patrimonial, cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurdico efecten terceros adquirientes y que se hallan confiados en el contenido del registro. Se presume de modo 'jure et de jure' que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, y de modo 'juris tantum' que dicho contenido se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, de lo que se puede inferir: i) que sea cual fuere la causa que ha dado lugar a la ineficacia del ttulo del transferente: esto es, ya sea que adolezca de nulidad por

cualesquiera de las causales establecidas en la ley (), sea resuelto o rescindido, ello no afecta el ttulo del tercero adquiriente registral, quien conserva su derecho inscrito al haber procedido con buena fe de acuerdo a la informacin que apareca en los Registros Pblicos; y, ii) que la presuncin de buena fe del tercero adquiriente slo puede ser quebrada acreditando el interesado que el referido tercero, pese a lo que informaba el registro, conoca por otros medios, que dicha informacin era inexacta y perjudicaba un futuro acto jurdico Ineficacia en proceso de accin pauliana. La sentencia declaratoria de ineficacia expedida en un proceso de accin pauliana o revocatoria, al no anular el acto jurdico, no modifica la relacin jurdica entablada entre el fraudator y el tercero adquirente, limitndose tan solo a posibilitar a que el acreedor pueda embargarlos y hacerse pago con los bienes transferidos, aun cuando stos se encuentren en el mbito patrimonial del tercero adquirente. (Sunarp. R. T. R. 076-2003-Sunarp-TR-A, Arequipa, may. 16/2003. Pres. Linares Carrin) Corte Suprema relaciona la buena fe registral con la temporalidad del registro de derechos reales. Por otro lado, el artculo 2022 del cdigo civil regula la figura de la oposicin de derechos reales y recoge el principio de prioridad registral en el cual el acto registrable que primero ingrese en el Registro de Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, sindole incompatible o perjudicial, no se hubiese presentado al registro o lo hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior. En tal sentido en aplicacin de las normas acotadas, se tiene que para oponer derechos reales a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. (C.S., 2893-2010-La Libertad, nov. 19/2010. V. P. Len Ramrez)