Operaes Imobilirias A

Prof. Suzete Bueno

INCORPORAO IMOBILIRIA - PERGUNTAS E RESPOSTAS Na incorporao imobiliria, quais as formas de contratao da construo? A contratao poder ser feita diretamente entre os compradores e o incorporador ou construtor, sendo acordado o preo entre eles. Por ser feita pelo regime de empreitada, a preo fixo ou reajustvel por ndices previamente determinados, discriminando-se o preo da frao ideal do terreno e o preo da construo. Poder ainda ser realizada pelo regime de administrao, preo de custo, nesse regime todos os pagamentos e recebimentos faro em nome do condomnio, contratado pelo incorporador. Como se financia o empreendimento imobilirio? O financiamento do empreendimento imobilirio poder ser atravs de investimento direto do incorporador ou de outros que a ele se associarem; atravs de emprstimo bancrio diretamente ao incorporador ou aos muturios. Vrias so as instituies financeiras, que concedem financiamento imobilirio, dentre elas destacamos a Caixa Econmica Federal CEF. O incorporador est sujeito a algum prazo? Quais? Sim, o incorporador est sujeito a prazos, at 180 dias deve providenciar a averbao de toda a documentao da incorporao; neste mesmo prazo, o incorporador poder desistir da incorporao; at 60 dias, o incorporador dever celebrar o contrato relativo a frao ideal de terreno, do contrato de construo e da conveno de condomnio; o incorporador que desistir da incorporao dever restituir aos compradores o valor recebido em at 30 dias; caso a obra fique paralisada, o incorporador, no prazo de 30 dias, dever reiniciar as obras, desde que notificado por qualquer adquirente ou judicialmente. Caso seja decretada a falncia do incorporador, a falncia atingir o empreendimento? No, a falncia do incorporador no atingir o empreendimento. Caso os compradores tenham interesse podero retomar a obra. Para as incorporaes a lei prev seguro obrigatrio? No, a legislao atual no prev seguro obrigatrio, no entanto, alguns municpios exigem seguro garantia da obra. Algumas empresas fazem o seguro obrigatrio, mas esse custo repassado aos compradores das unidades. Quando ocorre a averbao de direito real? A averbao de direito real ocorrer quando descumprida pelo incorporador, no prazo mximo de 45 dias, a obrigao de efetivar o contrato relativo frao ideal.

O que Comisso de Representantes? A Comisso de Representantes constituda por no mnimo trs adquirentes, deve fiscalizar o incorporador/construtor, podendo assumir o comando do negcio em caso de destituio do incorporador Quando ocorre a averbao do documento particular de promessa de compra e venda? A averbao ocorrer quando descumprida pelo incorporador, no prazo mximo de quarenta e cinco dias, a obrigao de efetivar o contrato relativo frao ideal. O que patrimnio de afetao? Cada empreendimento tem um patrimnio prprio que no se confunde com o patrimnio da empresa. O incorporador pode ser destitudo? Sim, o incorporador poder ser destitudo quando paralisadas as obras, e aps, notificado judicialmente no der continuidade na obra. Qual a diferena entre preo fechado e preo de custo? No preo fechado, o incorporador utiliza o dinheiro que os adquirentes pagam do modo que melhor lhe convier, no precisa prestar contas. J no preo de custo, todos os pagamentos efetuados pelos adquirentes so de acordo com as contas abertas em nome do Condomnio, que sero movimentadas conforme o contrato, o incorporador dever prestar contas aos adquirentes. Na incorporao imobiliria, as matrculas so abertas antes ou depois das respectivas unidades autnomas estarem construdas? O incorporador para negociar as unidades condominiais, antes da construo, dever registrar o memorial de incorporao, o qual conter a individualizao de cada unidade, mas as unidades autnomas somente tero nmero de matrcula individualizada aps a concluso da obra. Pelo regime de afetao pessoa fsica pode constituir condomnio? Sim, pois o incorporador poder ser pessoa fsica ou jurdica. Pelo regime de afetao, os terrenos e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituir patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e a entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. Quais as obrigaes do incorporador? Inscrever a incorporao no registro imobilirio; consignar nos documentos preliminares de ajuste do prazo de carncia, dentro do qual lhe lcito desistir do empreendimento; confirmar as vendas nos 60 dias seguintes ao termo final do prazo de carncia; concluir o contrato de incorporao indicando, em seu instrumento, o nmero do registro de incorporao; o nome do responsvel pelo custeio da construo; a existncia de nus real ou fiscal, ou ainda, de ocupao 2

do imvel; o modo de pagamento do preo da construo e o custo da frao ideal do terreno; dar andamento regular s obras, e, se contratou a entrega da unidade a prazo e preo certos, ter o dever de: informar os adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, do estado da obra; responder civilmente pela execuo da incorporao, indenizando os adquirentes dos danos que sofrerem por no ter concludo a edificao ou por ter retardado injustamente a concluso da obra, cabendo-lhe, porm, ao regressiva contra o construtor, se este for o culpado; responder subsidiariamente com seus bens, se vier a falir; no alterar o projeto, exceto se houver permisso unnime dos interessados ou exigncia legal; no modificar as condies de pagamento, nem reajustar o preo das unidades; se vier, sem justa causa, a paralisar as obras por mais de 30 dias, o juiz poder notific-lo para que, no prazo mnimo de 30 dias, as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal; Providenciar a averbao da construo, aps a obteno da "habite-se". Quais as obrigaes contratuais do incorporador? O incorporador dever transferir como vendedor ou procurador do dono do terreno, a frao ideal alienada; outorgar a escritura definitiva de venda da frao ideal do terreno, transmitindo o domnio, se j havia prometido para venda ou permuta; promover a construo do edifcio dividido em unidades autnomas, estabelecendo o plano da obra e, eventualmente, as condies da construo; entregar aos adquirentes, devidamente averbadas, as unidades que compraram. Quais as construes abrangidas que se aplicam para as incorporaes imobilirias? As incorporaes imobilirias abrangem as construes de edifcios de apartamentos ou lojas em condomnio. Os panfletos de publicidade devem ser guardados aps ser concretizada a compra? Sim. Todos os prospectos publicitrios do imvel devem ser guardados, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. O que so os objetivos das sociedades imobilirias? As sociedades imobilirias tem por objetivo a compra e venda de imveis construdos ou em construo de unidades habitacionais, incorporao de edificaes ou conjunto de edificaes em condomnio e a venda de terrenos loteados e construdos ou com construo contratada. O que memorial de incorporao? O memorial de incorporao o conjunto de documentos que retratam o terreno, o projeto da construo e a idoneidade financeira do incorporador, que dever ser obrigatoriamente registrado no Cartrio de Registro de Imveis. Quais as penalidades impostas ao incorporador? Em caso de no outorga de documento hbil, no prazo de sessenta dias, dever pagar multa de 50% sobre a quantia recebida; 3

Dever responder em igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo pagamento da construo das unidades que no tenham sido comercializados; Qual a lei que regula as incorporaes imobilirias? A lei que regula as incorporaes imobilirias a Lei n 4.591, de 16 de Dezembro de 1964. Devo ter algum cuidado na aquisio do imvel na planta, relativo a qualidade da construo? Quais? Sim, o consumidor ao adquirir o imvel na planta dever ter alguns cuidados. Assim, antes de adquirir o imvel, procure outros empreendimentos realizados pela construtora, converse com o sndico ou moradores para verificar e questionar sobre a qualidade da construo e os materiais empregados. Qual a responsabilidade do incorporador quando no houver a concluso da edificao? O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios dos prejuzos que a estes tiverem pelo fato de no se concluir a edificao. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos. O que incorporao imobiliria? Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, antes da concluso das obras, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, sob o regime de condomnio. Quem o incorporador? Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, venha a efetivar a venda ou a aceitar propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculao de fraes ideais de terreno futura edificao, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preo e em determinadas condies, das obras concludas. Como funciona na prtica a incorporao? O incorporador vende fraes ideais do terreno, vinculadas s unidades autnomas, como apartamentos, salas, conjuntos, entre outros, em construo ou a serem construdas, obtendo, assim, os recursos necessrios para a edificao. No entanto, para que seja possvel, legalmente, proceder a alienao destas unidades que ainda no existem fisicamente, indispensvel que se promova o registro da incorporao imobiliria. A incorporadora tambm poder alienar as unidades j construdas.