Sociedad Hipotecaria Federal

Abril, 2012

Mxico: Rezago habitacional, Demanda de vivienda 2012 y Bono demogrfico.

Introduccin En el presente documento se examina el mercado de vivienda en Mxico a travs del anlisis del rezago habitacional, la demanda anual de vivienda y las ventajas del bono demogrfico para el sector inmobiliario residencial. I. Rezago habitacional y sus componentes.

El rezago habitacional (RH) totaliza 9037,690 hogares (Grfica 1) y representa 31.1% de las viviendas particulares habitadas del pas. Por componente se registra como sigue: hacinamiento1 concentra 561,294 hogares, por su parte las viviendas con materiales en deterioro 2 y regulares 3 agrupan 1140,839 y 7255,082 viviendas, respectivamente. El nmero de personas en RH asciende a 35752,705, poblacin equivalente a la de los estados de Mxico, Distrito Federal, Veracruz y Oaxaca, considerados de manera conjunta.
Grfica 1. Rezago habitacional por componente, 2010. (Millones de hogares)
10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 7.4

9.0

1.0 0.6

Hacinamiento

Deterioro

Materiales regualres

Rezago habitacional

Fuente: SHF con informacin de ENIGH 2010, INEGI.

II.

Caractersticas de los hogares en RH.

Para disponer de una visin detallada de los hogares que se encuentran en rezago habitacional, se distinguen las siguientes 5 categoras: Actividad laboral: cerca de 9 de cada 10 hogares son econmicamente activos, es decir, realizan algn trabajo o negocio por el cual reciben percepciones monetarias; el restante, los inactivos, son el 11.7% y se mantienen principalmente de transferencias del Gobierno General o de Organizaciones No Gubernamentales que atienden a los hogares. Asalariados y no asalariados: los primeros representan 68.2% de los hogares en RH; por su parte, los hogares que no son asalariados constituyen el 31.8% restante. Afiliacin: aquellas familias que cuentan con admisin a alguna institucin de seguridad social y que tienen subcuenta de vivienda, significan 27.7%, mientras que los no afiliados son 72.3%, o bien, 6.5 millones de hogares.

Hacinamiento: dos o ms hogares por vivienda. En paredes: material de desecho, lmina de cartn, carrizo, bamb, embarro o bajareque. En techos: material de desecho, lmina de cartn, palma o paja. 3 En paredes: lmina metlica o de asbesto, madera o adobe. En techos: lmina metlica o de asbesto, madera, tejamanil o teja.
1 2

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Tamao de la localidad4: El 42.0% de los hogares en RH estn asentados en localidades urbanas, 40.9% se ubican en zonas rurales, mientras que el 17.0% remanente se agrupa en reas en transicin, es decir, de rurales a urbanas. Nivel salarial: 41.2% de los hogares en RH perciben mensualmente menos de 3 salarios mnimos (SM), 22.8% recibe entre 3 y 6 SM y el 36.0% gana ms 6 SM al mes. Soluciones de vivienda y RH por entidad federativa.

III.

De acuerdo a las categoras antes sealadas, la solucin de vivienda para el rezago habitacional que podra ser ms requerida son los microfinanciamientos, esto es, crditos para la autoproduccin (19.4% del total de soluciones) y el mejoramiento fsico de la vivienda (47.1%) Por su parte, la adquisicin de vivienda como solucin para abatir el RH representara el 33.4%. En el Cuadro 1 se muestran las soluciones de vivienda por entidad federativa. Ntese lo siguiente:
Cuadro 1. Rezago habitacional por entidad federativa y solucin de vivienda. (Miles de hogares)
Entidad federativa Adquisicin Autoproduccin Mejoramiento Total entidad Veracruz Chiapas Mxico Baja California Oaxaca Guerrero Chihuahua Michoacn Tabasco Jalisco Puebla Guanajuato Distrito Federal Sonora Zacatecas San Luis Potos Hidalgo Coahuila Tamaulipas Nuevo Len Morelos Durango Campeche Sinaloa Quertaro Quintana Roo Nayarit Yucatn Colima Baja California Sur Aguascalientes Tlaxcala Tipo de solucin 237.2 113.3 368.2 376.5 76.3 98.7 200.4 115.2 99.5 129.7 87.2 81.9 174.9 132.0 37.3 42.1 35.7 98.3 52.4 89.4 51.7 30.1 43.2 36.2 46.9 35.2 19.3 22.4 26.0 33.4 14.0 16.7 3,021.3 127.8 120.9 145.2 64.7 87.5 82.6 109.8 91.3 104.9 91.0 65.8 63.5 52.1 75.2 41.4 42.2 51.4 42.4 26.0 17.6 45.9 41.9 21.3 30.9 23.1 13.4 15.9 12.6 15.7 6.2 13.0 13.8 1,757.0 528.6 536.8 233.0 121.8 323.5 304.2 168.3 219.5 217.4 153.7 193.8 165.0 63.2 54.8 139.0 129.8 123.0 63.6 99.2 51.3 51.6 50.1 53.6 33.9 27.8 36.1 35.8 28.9 15.8 9.3 16.7 10.3 4,259.4 893.5 770.9 746.5 563.0 487.3 485.6 478.5 426.0 421.8 374.4 346.8 310.4 290.2 262.1 217.7 214.2 210.1 204.3 177.6 158.3 149.2 122.1 118.2 101.0 97.7 84.7 71.1 63.9 57.4 48.8 43.7 40.7 9,037.7 Peso relativo 9.9 8.5 8.3 6.2 5.4 5.4 5.3 4.7 4.7 4.1 3.8 3.4 3.2 2.9 2.4 2.4 2.3 2.3 2.0 1.8 1.7 1.4 1.3 1.1 1.1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.5 0.5 100.0 Porcentaje acumulado

53.7

27.0

13.7

5.6

Fuente: SHF con informacin de ENIGH 2010, INEGI.

4

Rural: menos de 2,500 habitantes; en transicin: entre 2,500 y 15,000 habitantes; urbano: ms de 15,000 habitantes.

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Mxico: Rezago habitacional, Demanda de vivienda 2012 y Bono demogrfico.

8 entidades federativas concentran el 53.7% del RH: Veracruz, Chiapas, Mxico, Baja California, Oaxaca, Guerrero, Chihuahua y Michoacn. Por su parte, Tabasco, Jalisco, Puebla, Guanajuato, Distrito Federal, Sonora, Zacatecas y San Luis Potos, suman 27.0% del rezago en el pas. Asimismo, 8 estados totalizan 13.7% del rezago: Hidalgo, Coahuila, Tamaulipas, Nuevo Len, Morelos, Durango, Campeche y Sinaloa. En cambio, Quertaro, Quintana Roo, Nayarit, Yucatn, Colima, Baja California Sur, Aguascalientes y Tlaxcala totalizan 5.6% de los hogares en rezago.

Consideraciones finales sobre el Rezago Habitacional. IV. El rezago habitacional mostr un aumento de 1.0%, pasando de 8.9 a 9.0 millones, de 2008 a 2010. No obstante, en trminos relativos la proporcin de hogares en rezago sobre el total de los hogares, disminuy (-) 2.3 puntos porcentuales, de 33.4% a 31.1 por ciento. El tipo de solucin de vivienda ms recurrente, considerando el nivel de ingreso y caractersticas sociodemogrficas de los hogares son, en particular, los mejoramientos. 6 de cada 10 familias en rezago habitacional perciben menos de 6 salarios mnimos al mes. Demanda de vivienda, 2012.

Fundamentado en las particularidades socio demogrficas y econmicas relevantes de los hogares se calcula que durante el presente ao se demanden 1071,241 soluciones de vivienda; cada hogar est compuesto, en promedio de 3.9 residentes, por lo que poco ms de 4 millones de personas integraran esa demanda. En la demanda de vivienda se consideran los subsiguientes cuatro componentes (Cuadro 2). Rezago habitacional: el ingreso de estas familias es inferior al promedio nacional: stos reciben 3.4 SM mientras que el nacional es de 5.5 SM. Este componente tiene el mayor peso relativo con 59.7% de la demanda. En 2012 se atender 7.2%5 del stock del RH. Formacin de nuevos hogares: el aumento de la edad promedio para formar un hogar y la mejora en el nivel educativo de este segmento se traduce en mejores condiciones econmicas para las familias. Por cada 10 acciones de vivienda 3 se darn para este rubro. Se pretende atender durante 2012 al 53.36 por ciento. Movilidad habitacional: 81,708 familias demandarn una vivienda con mejores atributos en relacin a su vivienda actual. Este componente de la demanda se focalizar en viviendas de tipo medio, residencial y residencial plus. Curas de originacin: es el componente que aporta el menor nmero de hogares a la demanda, se estima sea de 27 mil, mismos que se originarn durante 2012.

Para estimarlo se realiz un anlisis de correlacin, as como un modelo de regresin mltiple con datos de los ltimos diez aos del rezago habitacional con PIB, ingreso de los hogares, entre otras variables. 6 Considerando las proyecciones de Conapo as como determinantes de las caractersticas de los hogares y la dinmica demogrfica.

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Cuadro 2. Necesidades de vivienda y demanda de vivienda, 2012. (Viviendas y porcentaje)

Componente Rezago habitacional Formacin de hogares Movilidad habitacional Curas de originacin

Total de viviendas con necesidad 9,037,690 603,508 81,708 27,000

Demanda de vivienda, 2012 639,753 322,780 81,708 27,000

Porcentaje de atencin, 2012 7.2 53.3 100.0 100.0

Fuente: elaborado por SHF.

V.

Caractersticas de la demanda de vivienda, 2012.

Las caractersticas de los hogares que constituyen la demanda de vivienda son: El 52.3% de la demanda se distribuir en localidades urbanas, 31.6 en zonas rurales y 16.1% se localizar en zonas en transicin. Aquellas familias que cuentan con subcuenta de vivienda representan 36.5% de la demanda, mientras que las familias sin afiliacin ascienden al 63.5 por ciento. Los hogares que estn pagando una hipoteca y los que tienen un ingreso disponible ajustado7 insuficiente, no son considerados en la adquisicin de vivienda nueva o usada, aunque los primeros s pueden demandar mejoramientos; los segundos tienen ingreso negativo, por lo que no tienen capacidad de endeudamiento. El 93.7% de la demanda est constituida por poblacin que recibe alguna remuneracin por trabajo o negocio (econmicamente activos), mientras que 6.3% son econmicamente inactivos lo que significa que no realizan actividades orientadas al mercado. Demanda de vivienda por entidad federativa.

VI.

A continuacin se presenta la demanda para el 2012 desagregada a nivel estatal (Cuadro 3): 8 entidades federativas concentran el 52.1% de la demanda con 557 mil soluciones: Mxico (10.6)8, Veracruz (10.1), Distrito Federal (6.0), Chiapas (5.7), Baja California (5.2), Chihuahua (5.1), Oaxaca (4.7) y Jalisco (4.7). Por su parte, Puebla (4.2), Michoacn (4.2), Guanajuato (4.0), Tabasco (3.4), Nuevo Len (3.2), Guerrero (3.0), Tamaulipas (2.9) y Sonora (2.8) concentran 27.7 por ciento de la demanda. Asimismo, 10 estados que demandarn entre 30 y 10 mil soluciones agrupan el 15.7% de la demanda: Coahuila (2.4), Sal Luis Potos (1.9), Hidalgo (1.8), Durango (1.7), Morelos (1.5), Sinaloa (1.5), Zacatecas (1.4), Quertaro (1.3), Quintana Roo (1.2) y Campeche (1.1). Por ltimo, 6 entidades federativas demandarn menos de 10 mil soluciones: Nayarit (0.9), Tlaxcala (0.8), Yucatn (0.7), Colima (0.7), Aguascalientes (0.7) y Baja California Sur (0.7).

7 Es 8

el ingreso monetario del hogar menos los gastos que realizan las familias en alimento, vestido, transporte, educacin y energa. Las cifras entre parntesis representa el porcentaje de la entidad en la demanda 2012.

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Cuadro 3. Demanda de vivienda por entidad federativa, 2012. Demanda de Demanda de Entidad federativa Entidad federativa vivienda vivienda Mxico 113,298 Coahuila 25,728 Veracruz 107,668 20,211 32.3 San Luis Potos Distrito Federal 64,545 Hidalgo 19,290 Chiapas 60,574 Durango 18,125 Baja California 55,304 Morelos 15,839 Chihuahua 55,088 Sinaloa 15,813 Oaxaca 50,657 Zacatecas 14,572 32.2 Quertaro Jalisco 50,550 14,386 Puebla 45,224 Quintana Roo 12,882 Michoacn 45,205 Campeche 11,598 Guanajuato 42,482 Nayarit 9,853 Tabasco 36,896 Tlaxcala 8,607 Nuevo Len 34,692 Yucatn 7,927 15.3 Colima Guerrero 31,729 7,243 Tamaulipas 30,987 Aguascalientes 7,136 Sonora 30,033 Baja California Sur 7,101 Nacional 1,071,243
Fuente: elaborado por SHF.

15.7

4.5

VII.

Demanda de vivienda por tipo de solucin.

Con base en la capacidad de pago, nivel de ingreso, as como las caractersticas socio demogrficas de los hogares, se estim el nmero de acciones necesarias para cubrir la demanda durante el ao en curso (Cuadro 4). Adquisicin: concentra la mayor cantidad de acciones de vivienda, con 601,254, es decir, 56.1% de la demanda total para el presente ao, lo que implica una inversin del orden de 181 mil millones de pesos. Mejoramiento: se estima que esta solucin ascienda a 236,285, significando 22.1% del total. La inversin requerida se ubicara en alrededor de 3,506 millones de pesos. Autoproduccin: representa 21.8% de la demanda y totaliza 233,704 soluciones de vivienda con una inversin estimada de 11,814 millones de pesos. Esta solucin atiende principalmente a las familias localizadas en zonas rurales y en transicin.
Cuadro 4. Nmero de soluciones e inversin, 2012. (Nmero y miles de pesos)
Concepto Adquisicin Mejoramiento Autoproduccin Demanda total Nmero de soluciones 601,254 236,285 233,704 1,071,243 Inversin 181,676 3,506 11,814 196,996

Fuente: elaborado por SHF.

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VIII.

Bono demogrfico y la vivienda.

La evolucin demogrfica de poblacin incide significativamente en la dinmica del sector de vivienda en el pas. En los prximos aos Mxico experimentar un fenmeno demogrfico caracterizado por una tasa de dependencia9 baja, la cual alcanzar su valor mnimo cerca la dcada 2030-2040. Este hecho implica que la pirmide poblacional ser ms rectangular, es decir, habr una concentracin mayor de la poblacin que puede adquirir una vivienda, que a su vez generar una mayor riqueza para las familias. La tasa global de fecundidad (hijos nacidos vivos por mujer) se ha reducido desde la segunda mitad del siglo XX; en la dcada de 1960, la tasa de fecundidad se situ en su valor mximo de 7.3 hijos por mujer, para 2005 se redujo a 2.1 (Grfica 2) alcanzando la tasa de reemplazo lo que representa uno de los cambios sociales ms importantes en la historia del pas: dos hijos sustituyen, estadsticamente, a dos padres. Por su parte, la tasa de dependencia, muestra una tendencia descendente para las siguientes dcadas (Grfica 3).
Grfica 2. Tasa global de fecundidad, 1950-20401. (Millones de hogares) Grfica 3. Tasa de dependencia, 1970-2040. (Porcentaje, %)
1.10

1.00
0.90

1.00 0.88 0.75 0.64 0.54 0.51 0.48 0.50

0.80
0.70

0.60
0.50

0.40 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040

Fuente: elaborado por SHF. 1 El rea sombreada son estimaciones.

Fuente: elaborado por SHF.

Como consecuencia de los cambios demogrficos, se estima que la poblacin pase de 112.3 en 2010 a 128.4 millones en 2040, con una tasa de crecimiento media anual de 0.54%. Este incremento en la poblacin es equivalente al 14% del total. Como ejemplo, por rango de edades la poblacin mostrara estos cambios: En 1970 el porcentaje de poblacin entre 0 y 14 aos era de 46.2%, en 1990 de 38.55 y en 2040 alcanzar 20.2% de la poblacin total. La poblacin de 15 a 64 aos (poblacin en edad laboral) aumentar de 50.1% en 1970 a 66.8% en 2040. Finalmente, la poblacin de 65 aos y ms (adultos mayores, generalmente dependientes) tambin crecer su participacin en la poblacin total, iniciando en 3.7% en 1970, 4.2% en 1990 y 13.0% en 2040.

Los cambios demogrficos se traducirn en un incremento en la demanda de vivienda, en la densidad poblacional y una mayor actividad en los mercados de tierra. A manera de muestra: la densidad pasar de 57.1 a 75.6 habitantes por km2 entre 2010 y 2040. Para el sector de la vivienda en particular se presentan las siguientes tendencias:

Cociente entre el nmero de personas entre 0 y 14 aos ms las personas mayores a 65 aos entre la poblacin con edades entre 15 y 64 aos.

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Mxico: Rezago habitacional, Demanda de vivienda 2012 y Bono demogrfico.

El nmero de viviendas se incrementar por un factor de 1.5 entre 2010 y 2040, pasando de 28.5 a 42.7 millones, es decir, 475 mil viviendas al ao. Sern necesarias cerca de 351 mil hectreas para el desarrollo sustentable del sector en el periodo referido.

Oportunidades: En las prximas cuatro dcadas el tren de vivienda ser acelerado; se construir cerca del 50% del parque habitacional actual. La poblacin en edades laborales seguir aumentando hasta mediados del siglo XXI detonando el BD y el gasto en vivienda. El apalancamiento hipotecario podra superar el 11% del PIB fortaleciendo al mercado financiero de la vivienda. Retos: A partir de la dcada de 2040 el mercado de la vivienda ser de nichos: la demanda provendr del rezago habitacional, de la movilidad habitacional y de las curas de originacin, y en menor medida de la formacin de nuevos hogares. Resolver la falta de tierra servida. Los precios del suelo urbano y de las viviendas es demasiado alto, limitando el acceso a los mercados formales de tierra, vivienda y crdito a las familias especialmente de bajos ingresos. Obtener fondos suficientes para financiar el mercado de vivienda: es indispensables detonar con orden el mercado secundario de hipotecas.

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