1. 2. 3. 4.

Introduccin El Contrato de Inquilinato Conclusin Bibliografa

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (INQUILINATO) Introduccin

En la siguiente investigacin trataremos de manera sucinta sobre los Contratos de Inquilinato. El contrato de Inquilinato es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente. Otros de los temas a tratar en el presente trabajo son: Sus Caractersticas, los Tipo, sus elementos constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones de los contratantes, el Desalojo, la Tacita Reconduccin, la consignacin del Pago, por concepto de alquiler, Finalmente nos referiremos al tema de cmo se rescinde y termina el Contrato de Inquilinato. Metodolgicamente esta investigacin se realiza a partir del mtodo bibliogrfico, analizando las diversas informaciones obtenidas. El cual contiene una hoja de presentacin, ndice, introduccin, propsito de la investigacin, objetivos generales y especficos, desarrollo, conclusin y bibliografa. Utilizamos este mtodo para profundizar en la teora de varios autores, donde hemos recopilado informaciones previas. Por supuesto que siempre de acorde a nuestra Jurisprudencia, Doctrinas y los Cdigos que estatuyen nuestras Leyes. PROPSITOS DE LA INVESTIGACIN. Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en nuestra profesin, adquirir conocimientos los cuales nos ofrezcan herramientas para realizar determinadas labor. Es por tanto, que esta investigacin de carcter documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la bibliografa. OBJETIVO GENERAL. Conocer sobre el Contrato de Contrato de Inquilinato, partiendo del anlisis de sus concepciones y caractersticas. OBJETIVOS ESPECFICOS. Enunciar los antecedentes histricos del Contrato de Inquilinato. Definir los Conceptos y las Caractersticas, del Contrato de Inquilinato. Establecer cules son los elementos constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones en el Contrato de Inquilinato. Explicar en qu consiste la Tacita Reconduccin en el contrato de Inquilinato. Especificar cules son los efectos de la consignacin del pago, por concepto de alquiler. Identificar como se Rescinde y como termina el Contratos de Inquilinato. CAPITULO:

El Contrato de Inquilinato
1.1.-ORIGEN E HISTORIA. Desde el antiguo derecho romano, el contrato de arrendamiento era creador de obligaciones, pero no traslativo de derechos reales: entre el arrendador y el arrendatario no se origina sino relaciones de obligaciones, sin derecho real. En otras palabras, con la celebracin del contrato de alquiler el propietario solamente transfiere el derecho de ocupacin y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene el derecho de propiedad sobre el mismo. El contrato de locacin o arrendamiento es aquel en virtud del cual una persona se compromete a dar a otra el uso y goce de un objeto, durante un tiempo determinado y por un precio convenido de antemano. En la prctica este concepto genrico se aplica a todo aquello que implique el alquiler de un bien, sea este mueble o inmueble. 1.2.-CONCEPTO-DEFINICION. Alquiler, es Contrato por el que una de las partes (Propietario) se obliga a dar a otra (Inquilino) el goce o uso de una vivienda por tiempo determinado y precio cierto. El arrendamiento o alquiler de fincas urbanas (para finalidad de vivienda o para uso distinto del de vivienda) 1.3.-CARACTERISTICAS.

* Contrato nominado o tpico, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.* Contrato bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al comprador de la cosa. * Contrato oneroso, requisito esencial porque si no, no existira compraventa sino que derivara en uno de donacin. * Contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.* Contrato conmutativo, el precio que paga el comprador es equivalente al valor de la cosa que se transfiere. * Contrato Sinalagmtico, se refiere a las obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una de las partes, aplicndose en el mismo las reglas del " non Adimpleti Contractus" (si tu no cumples, yo tampoco), propia de la teora del riesgo y de la resolucin judicial. 1.4.-ESTABLECER QUE TIPO DE CONTRATO ES Y EL POR QUE. Es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se requiere la observancia de una forma, sino nicamente el consentimiento de las partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tcito. 1.5.-ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE ALQUILER. El contrato de inquilinato, al igual que todos los contratos y convenciones que efecten las personas, para ser reputado como valido deben estar sometidos a los requisitos generales establecidos en el artculo 1108 de cdigo civil dominicano. De manera que las partes o elementos importantes en la formacin del contrato de alquiler son: Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble. Dos o ms personas que tengan la capacidad necesaria para celebrar el contrato, es decir, un propietario o una persona que ejerza tal calidad, y un inquilino. El libre consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios. Que el contrato sea efectuado por cierto tiempo. Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes. 1.6.-RESPONSABILIDADES Y OBLIGACIONES DE LOS CONTRATANTES. Obligaciones del Propietario o arrendador: Este, est obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulacin particular, a lo siguiente: a) Obligacin de entrega: debe entregar la cosa en buen estado de reparaciones, incluso de reparaciones menores. b) Obligaciones de conservacin: durante el arrendamiento el arrendador debe permitirle al arrendatario la utilizacin de la cosa arrendada conservando la finca arrendada. Pero no est sujeto a las reparaciones menores (esas reparaciones le incumbe al arrendatario) ni reconstruir el inmueble cuando se destruya total o parcialmente. c) Obligacin de Garanta: el arrendador debe garantizar al arrendatario contra la eviccin y los vicios ocultos. d) responder frente al arrendatario por los daos o perdidas sufridos por l a consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada. e) Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite su expulsin. f) Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposicin el objeto del contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresin formal del cumplimiento de esta obligacin. g) Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Para el uso par la que ha sido alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo. Obligaciones del Inquilino o arrendatario: El contrato de inquilinato, sea verbal o escrito, impone al inquilino una serie de obligaciones, las cuales debe cumplir, y de no hacerlo entonces estara violando el contrato. El artculo 1728 del cdigo civil dominicano, describe las obligaciones que gravitan sobre el inquilino o arrendatario, las cuales son: a) Usar la cosa alquilada como buen padre de familia. Es decir, Devolver el inmueble en buen estado; es decir, haberlo conservado. En principio, esta obligacin es una simple obligacin general de prudencia y diligencia. Pero ese principio lleva consigo dos excepciones importantes. b) Devolver el inmueble en el estado en que se encuentre, se trata de una obligacin de resultado. c) Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazo convenido. d) Responder por los daos y prdidas sufridas por el inmueble durante su posesin, salvo que no sea por culpa suya. e) Responsabilidad del Inquilino: Los deterioros y prdidas que sucedan por causas de las personas de su casa, o por la de subarrendamientos realizados por l. Es decir, No obstante, el legislador hacer que pese sobre l una presuncin simple de culpa, El inquilino responde igualmente por las culpas de las personas de su casa y de las culpas de los sub-inquilinos.

1.7.-CAUSAS DE LA RECISION DEL CONTRATO DE ALQUILER. Aunque el cdigo de procedimiento civil, el cdigo civil y el decreto 4807, utiliza el trmino rescisin de contrato, en cuanto a los efectos jurdicos de esta figura se est al frente de una resiliacin toda vez que la rescisin es una accin en nulidad del contrato por causa de una lesin; mientras que la resiliacin no est llamada a despojar el contrato de la eficacia jurdica. Los contratos de ejecucin no sucesiva, pero respetando los efectos que ha producido en el pasado, como en el caso de los contratos de inquilinato cuando termina, el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo. Las principales causas son: A) La falta de pago de los alquileres vencidos (Art. 1760 C.C.); B) El trmino del contrato; C) Insuficiencia de muebles que signifiquen la garanta para responder por el inquilinato; D) El subarrendamiento prohibido en el contrato; E) Cuando va a ser ocupado por el propietario, su cnyuge, parientes o afines. 1.8.-EL DESALOJO EN EL CONTRATO DE INQUILINATO. El Desahucio es la accin en virtud del cual una de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar causa, ejerce el derecho de poner trmino a un contrato por tiempo indefinido. La Demanda en Desalojo es el conjunto de acciones legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en atencin a la ley, abandone o sea expulsado del inmueble. El Control de Alquileres de Casas y Desahucios ( C.A.C.D.) es una entidad administrativa, adherida a la Procuradura General de la Repblica, Fue establecido por el Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948, modificado por el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959. Esta fue creada con el propsito de regular el procedimiento de desahucio en la Repblica Dominicana y los procedimientos relacionados con los alquileres de casas urbanas o suburbanas, para contener el alza excesiva de alquiler de un inmueble por parte del propietario y para disminuir los conflictos que se suscitaran entre propietario e inquilinos. La Demanda en desalojo se puede dar por los siguientes casos segn seala el Art.3 del Decreto 4807 de 1959: Porque el propietario necesita reparar el inmueble o reconstruir el inmueble. Porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente durante no menos de dos aos, sea el propietario mismo, o su cnyuge, o sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta segundo grado inclusive. Cuando est vinculada con la violacin de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz). 8.1.-PROCEDIMIENTO POR ANTE EL CONTROL DE ALQUILERES. Para iniciar el procedimiento por ante el Control de Alquileres, a propsito de desahuciar a una persona de un inmueble, ya sea para ocuparla personalmente por el propietario, su cnyuge o por pariente de uno de ellos, ascendientes, descendientes, colaterales hasta el segundo grado inclusive, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparacin, reedificacin o nueva construccin, se somete una declaracin jurada y una instancia donde especifique los motivos que le impulsan a pretender la ocupacin del inmueble alquilado, entonces este debe ser apoderado previamente para tratar una conciliacin entre las partes y luego emitir una resolucin, que es entonces cuando el propietario puede iniciar el procedimiento en desalojo por ante los tribunales competentes, cuando se hayan perimido los plazos que le hayan acordado en la resolucin y el otorgado por la Ley. De cualquier solicitud dirigida al Control de Alquileres de Casas y Desahucios, se deber informar al inquilino de tal solicitud por acto de alguacil, concedindole un plazo para que exponga sus alegatos personales de acuerdo al Art.25 del Decreto 4807, este plazo ser como mximo de 15 das. Como el Control de Alquileres de Casas y Desahucios constituye un procedimiento administrativo especial, las partes no tienen necesidad de acudir conjuntamente: ste solo necesita que ambas partes expongan sus alegatos por escrito y decide solamente en presencia de los documentos, aunque sea sin su presencia. 8.2.-DECLARACION JURADA DEL DEMANDANTE. Es un documento que el propietario debe someter al Control de Alquileres, como punto de partida de sus pretensiones, donde haga constar como motivo de desalojo su deseo de ocupar el inmueble durante dos aos por lo menos, sea l o su cnyuge, o sus ascendentes, descendentes o colaterales hasta de segundo grado inclusive. Hoy en da no es necesario hacer dicha declaracin jurada por ante notario, ya que en la oficina de Control de Alquileres existen unos formularios en donde el propietario la firma y se compromete a ocupar dicha vivienda durante dos aos por lo menos, delante del funcionario. 8.3.-PLAZO Y RESOLUCION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO.

Examinados los alegatos de las partes, el Control de Alquileres emite una resolucin donde concede un plazo al inquilino para abandonar el inmueble, que tambin puede considerarse como un plazo otorgado al propietario para que pueda iniciar el procedimiento de desalojo. Esta resolucin especificar la fecha desde la cual y hasta cual ser efectiva y mencionar el plazo para recurrir en apelacin contra la misma esta debe ser notificada a las partes interesadas segn el Art. 7 del Decreto No. 4807, las cuales recurrirn en apelacin ante la Comisin de Apelacin siempre y cuando se sientan lesionados en sus derechos, en un plazo de 20 das a partir de haber recibido la resolucin, segn el Art.27 del Decreto No.4807. Ante esta resolucin el inquilino puede: oponerse (si no estaba presente en el juicio) y recurrir al recurso de casacin ante la resolucin emitida por el control de Alquileres. Si el propietario considera que el plazo otorgado es excesivo puede apelar, entonces la Comisin del Control reconsidera los hechos y las motivaciones de las partes, y emite otra resolucin donde concede un plazo razonable para desalojar voluntariamente la vivienda. Esta apelacin debe hacerse por escrito ya sea por carta o instancia dentro de la fecha de remisin de la decisin del Control, donde se expresa la inconformidad del plazo dado en la resolucin y debe hacerse por ante la Secretara del Control de Alquileres de Casas y Desahucios. El plazo del Control de Alquiler de Casa y Desahucio nunca ser menor de 3 meses y se ve aumentado por la disposicin del Art.1736 del Cdigo Civil, vencido este plazo el propietario notifica al inquilino mediante un acto de alguacil, dndole el plazo indicado por el artculo ya mencionado para que se mude voluntariamente y que de lo contrario apoderar al tribunal competente para iniciar el procedimiento de desalojo. Una vez los plazos han transcurrido no se debe permitir el vencimiento de los mismos, si esto sucede habra que reintroducir la demanda en riesgo de que sea declarado nulo el procedimiento por no haberse intentado en tiempo hbil. Si el inquilino no ha desocupado el inmueble el abogado del propietario apodera el tribunal de Primera Instancia con una demanda en rescisin de contrato de inquilinato y desalojo. Si se notifica el plazo proporcionado por el Control de Alquileres y el Cdigo Civil, y al mismo tiempo se lanza la demanda en desalojo por ante el Tribunal de Primera Instancia, se estara apoderando extemporneamente al Tribunal, y esto es causa de nulidad del procedimiento, por lo que se debe notificar el plazo en un acto y notificar el acto introductivo de la demanda en otro. 8.4.- SON FACTIBLES DE RECURSO DE CASACION LA RESOLUCION DE LA COMISION DEL COMIT DE APELACION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO? NO son factibles, porque las resoluciones de la Comit de Apelacin de Alquileres de Casas y Desahucios no son casables, porque no emanan de un tribunal del orden judicial y en materia civil, dar lugar a casacin a toda sentencia que contuviere una violacin de la ley, segn Art.3 de la ley sobre Casacin del Cdigo de Procedimiento Civil. 8.5.-PLAZO SEGN EL CODIGO CIVIL QUE HAY QUE DARLE AL INQUILINO PARA INICIARLE EL DESALOJO. El Art.1736 del Cdigo Civil dispone, para el caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente, que una parte no podr desahuciar a la otra, si no se le notifica el desalojo con una anticipacin de 180 das, si la casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o de industria fabril, y de 90 das si no estuviere en este caso. 8.6.-DEMANDA POR ANTE EL TRIBUNAL COMPETENTE DEL INQUILINO O ARRENDATARIO POR FALTA DE PAGO DE MENSUALIDADES VENCIDA DE INMUEBLE ARRENDADO. La Demanda se notifica al inquilino en falta de un acto donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda, la fecha en que se conocer la audiencia (incluyendo da, mes y ao); generales del propietario y su abogado. Este acto se acompaa de todos los documentos necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario (el ttulo, el recibo del pago del impuesto a la vivienda suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etc.); as como la prueba de la calidad que une al propietario con el inquilino (el contrato de alquiler) y una certificacin del Banco Agrcola donde se haga constar si el inquilino ha depositado all las sumas adeudadas al propietario . Se debe hacer el depsito de estos documentos, sobre todo el original del certificado de NO-Pago de Alquileres en el Juzgado de Paz, que conozca de la demanda, el cual no podr dictar ninguna sentencia de desalojo si dicho depsito no es realizado. El desalojo por falta de pago de alquileres vencidos es un procedimiento establecido a favor de los propietarios de inmuebles alquilados, cuyos inquilinos han cesado los pagos convenidos por concepto de inquilinato. Se contrapone el desalojo por ante la Oficina de Control de Casas, Alquileres y Desahucios,

este ultimo procedimiento no exige que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que los propietarios lo incoan alegando necesidad de residir en la vivienda durante un tiempo determinado. El inquilino al resistir una accin en desalojo por falta de pago de alquileres, no tiene calidad para alegar que un tercero (no el arrendador) es propietario del inmueble, si no lo representa en el proceso. La ley No.17-88, Art.8 impide el desalojo cuando el arrendador ha depositado la garanta del inquilino en el Banco Agrcola. La jurisdiccin competente ser el Juzgado de Paz de la jurisdiccin donde se encuentra el inmueble que va a ser desalojado. La demanda se plantea como desalojo, rescisin de contrato de inquilinato y cobro de pesos, y accesoriamente puede dar cabida a la reparacin de daos y perjuicios. El desalojo por falta de pago sigue siendo de la competencia del Juzgado de Paz, que conoce con cargo a apelacin "por cualquier cuanta a que se eleve la demanda", de las acciones siguientes: Pago de alquileres o arrendamientos Desahucios Demandas sobre rescisin de contratos de arrendamientos fundados en la falta de pago de los alquileres o arrendamientos vencidos Lanzamiento de lugares (desalojo) y Las demandas sobre validez y En nulidad de embargo de bienes que guarnecen los lugares alquilados. En definitiva, siempre que la demanda en desalojo sea por falta de pago de los alquileres, deber tratarse el asunto por ante el Juzgado de Paz. Por el contrario cuando el desalojo se lleva ante la Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, y el propietario est motivado a residir en la vivienda; o de repararla o modificarla, estos casos se ventilan ante el Juzgado de Primera Instancia de la jurisdiccin donde se encuentra ubicado el inmueble. 8.7.-Plazos a la parte El plazo lo dicta el control de Alquileres de Casas y Desahucios para que as el inquilino pueda tomar y dar comunicacin de estos documentos. 8.8.-DICHA SENTENCIA ACTUALMENTE SON EJECUTORIAS NO OBSTANTE A CUALQUIER RECURSO? SI es ejecutoria, porque no es necesario esperar que la sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada para proceder a solicitar la autorizacin de la fuerza pblica para desalojar al inquilino y de no ser as el inquilino se basara en un alegato innecesario para alargar el proceso. De acuerdo a las disposiciones del Art.6 de la ley 38, de 1966, el Juez apoderado de una demanda en desalojo o resolucin de contrato de alquiler debe dictar su fallo al fondo dentro de los 10 das que sigan al apoderamiento, excepto que se hayan presentado incidentes que a su juicio ameriten un reenvo. En este caso, el juez fallar el asunto dentro de los 5 das en que haya sido apoderado nuevamente. 8.9.-EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO HAYA FALLECIDO Y EL DEMANDANTE LO DESCONOZCA E INICIA SU DEMANDA CONTRA EL DIFUNTO PODRA EL JUEZ EN DERECHO ACEPTAR LA PETICIN DE NULIDAD QUE HACE EL ARRENDATARIO? El Juez debe de aceptar la peticin siempre que se demuestre que al iniciar la demanda el arrendatario ya haba fallecido, ya que si dicta sentencia fallar a favor del demandante debido a que el difunto nunca se present a las audiencias y se esto sucede el tribunal a-quo revocar la sentencia. Pero no por esto se deshace el contrato de arrendamiento, ya que ni por la muerte del arrendador ni por la del inquilino el contrato se deshace. Considerando, que tanto en el Juzgado de Paz como ante el Juzgado de Primera Instancia, la interveniente voluntaria M.B. Vda. C. En su calidad de cnyuge solicit que fuera rechazada la demanda en razn de que se haba citado y posteriormente dictado sentencia contra una persona fallecida, que no obstante este pedimento el Juzgado de Paz dicto sentencia condenatoria contra O.C.C., a pesar de haber hecho constar que este haba fallecido; que al revocar el tribunal a-quo la sentencia del Juez de Primer Grado sobre el fundamento de que antes de la demanda y del pronunciamiento de la sentencia O.C.C., haba fallecido, hizo una correcta aplicacin de la ley, pues una persona fallecida no puede ser sujeto ni activo ni pasivo de derecho en consecuencia los medios que se examinan carecen de fundamento y deben ser desestimados. B.J. No.882, Pg.1163. de mayo de 1984. 8.10.-ANTE UNA PETICION DE INCOMPETENCIA, ANTE DICHO TRIBUNAL SOMETIDO POR LA PARTE DEMANDADA, CMO USTED RESPONDERIA? Me declarara incompetente designando as la jurisdiccin que estime competente, esta peticin se interpondr a las partes y al juez de envo. De lo contrario entonces en apelacin ante la Cmara Civil esta me considerara incompetente y se suspende la instancia hasta que la corte de apelacin haya

rendido su decisin, para esto me basara en el Art.24 de las disposiciones comunes del Cdigo de. Procedimiento Civil. 8.11.-QUE DEBE OBTENER EL PROPIETARIO DEMANDANTE ANTES DE INICIAR LA DEMANDA EN DESALOJO SOPENA DE SER RECHAZADA LA DEMANDA? Debe obtener el Titulo de Propiedad Contrato de alquiler, debidamente legalizado y registrado. Cintillo catastral (recibo. Regulado por el Art. .55 de la ley 317 sobre catastro nacional) Pago del impuesto a la Vivienda suntuaria. Si es con fin de remodelacin debe someter en esa instancia los planos y permisos que demuestren claramente la clase de trabajo a realizar y el costo aproximado de dicho trabajo. En caso de que sea por falta de pago la certificacin de NO-Depsito de Alquileres. 1.9.-EXPLIQUE LA TACITA RECONDUCCION EN EL CONTRATO DE INQUILINATO. Es la creacin de un nuevo contrato de arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el contrato por escrito ha terminado. Es como si fuera una renovacin de un contrato de locacin vencido resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga. Esta definicin resulta incompleta, toda vez que esta opera con la nica condicin de que el inquilino quede en el disfrute de la cosa, exista oposicin o no del arrendatario. La tcita reconduccin no prolonga el anterior arrendamiento; ms bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado por duracin indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la duracin, que es indeterminada. 1.10.-EFECTOS DE LA CONSIGNACION DEL PAGO, POR CONCEPTO DE ALQUILER. Segn el Art. 1978.del cdigo civil Dominicano, dice: "La falta de pago por rentas vencidas, no autoriza por s sola a aquel en cuyo favor estn constituidas, para pedir reintegro del capital ni a reintegrarse del predio enajenado por l; solamente tiene derecho a embargar y hacer vender los bienes de su deudor, y a hacer ordenar o consentir a cargo del producto de la venta la inversin de una suma bastante para cubrir los rditos". Pero Art. 1760.- En caso de rescisin por culpa del inquilino, est ste obligado a pagar el precio del arriendo, durante el tiempo necesario para el nuevo arriendo, sin perjuicio de los daos y perjuicios que pudieran resultar por el abuso. 1.11.-TERNINACION DEL CONTRATO DE ALQUILER. Segn el Art. 1978.del cdigo civil Dominicano, dice: Art. 1759.- "Si el inquilino de una casa o alojamiento continuase disfrutando su posesin despus de la terminacin del arriendo hecho por escrito, sin que a esto haya habido oposicin por parte del arrendador, se considera que lo hace en las mismas condiciones por el trmino de tres meses ms, sin que pueda salir ni ser desahuciado sino despus de notificacin hecha con arreglo a la ley". El vencimiento del trmino convenido no es una causa de terminacin del contrato (Artculo 3 del Decreto No. 4807 de 1959). De acuerdo al Artculo 1742 del Cdigo Civil, el contrato de arrendamiento no se deshace ni por la muerte del arrendador o por la del inquilino. Las principales causas de extincin son las siguientes: cumplimiento del trmino, no obstante que el art.1565 dice " Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el da prefijado sin necesidad de requerimiento por parte del arrendador, a ello se opone la doctrina de la tcita reconduccin ( rearrendamiento), es decir un nuevo contrato de arrendamiento pactado tcitamente que sigue al anterior sin interrupcin temporal, a este respecto dispone el cdigo " Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando 15 das la cosa arrendada con la tolerancia del arrendador se entiende que hay tcita reconduccin por el tiempo que establecen los artculos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento. El requerimiento del arrendador debe hacerse para evitar que el arrendatario pueda alegar que hay tcita reconduccin, este tiene como efecto la existencia de un nuevo contrato con idnticas condiciones al anterior, salvo que el trmino o duracin es el de los art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tena fiador o aval bancario, estas modalidades desaparecen en la reconduccin. La segunda causa de terminacin del arriendo es la venta de la cosa arrendada; el art. 1571 concede al comprador el derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta y si el comprador ejercita este derecho, el arrendatario puede exigir que le dejen recoger los frutos de la cosecha correspondiente al ao agrcola y que el vendedor le indemnice los daos y perjuicios que se le causen. La tercera causa de terminacin del arriendo es la prdida de la cosa arrendada, se extingue el arrendamiento y el arrendatario no tiene responsabilidad si la destruccin de la cosa es sin culpa suya, sea se produce por caso fortuito y antes de estar constituido en mora, pero el cdigo formula tanto en general para el caso de perecimiento de la cosa en poder del deudor, como en especial para el caso del

arrendamiento, una presuncin de culpa del deudor o arrendatario que este puede desvirtuar con la prueba en contrario. 1.12.-ANEXAR UN EJEMPLAR DEL CONTRATO REALIZADO POR LOS PARTICIPANTES. CONTRATO DE INQUILINATO ENTRE: el seor RAFAEL PATERNINA, dominicano, mayor de edad, soltero, comerciante, portador de la cdula de identidad y electoral No.031-0033140-8, domiciliado y residente en la Avenida Bartolom Coln nmero 8 del Edificio Bartolom Coln, de esta ciudad de Santiago, quien en lo adelante del presente acto se denominar "EL PROPIETARIO", de una parte;-------------------------------------------Y DE LA OTRA PARTE: El seor MANUEL NICOLS FERNNDEZ, dominicano, mayor de edad, soltero, Licenciado en Economa, portadora de la cdula de identidad y electoral No. 047- 0115541-0, domiciliada y residente en esta ciudad de Santiago, quien en lo adelante del presente acto se denominar "EL INQUILINO".---"" SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO SIGUIENTE "" PRIMERO: "EL PROPIETARIO", da en calidad de alquiler, a "EL INQUILINO", quien acepta el apartamento 14, ubicado en la tercera planta del Edificio Domnguez, localizado en la Avenida 27 de Febrero nmero 37, de esta ciudad de Santiago.-------PARRAFO: El inmueble que se est alquilando consta de los siguientes bienes muebles: una estufa de dos hornillas con su tanque de gas, un abanico de techo, una cama, una nevera ejecutiva, un juego de comedor de cuatro sillas con tope de cristal; los cuales deben ser devueltos al momento de concluir el presente contrato en las mismas condiciones en las que les fueron entregados a la inquilina. SEGUNDO: "EL INQUILINO", se obliga a dedicar el inmueble objeto del presente contrato nica y exclusivamente para vivienda por lo que se compromete por este mismo acto a no dedicarlos a otro uso, cederlos y/o alquilarlos a terceras personas.-----TERCERO: "EL INQUILINO, no podr ceder ni en todo ni en parte los derechos resultantes de este contrato, ni a ttulo gratuito u oneroso, ni an por pura complacencia, ni sub- alquilar los inmuebles ni sus dependencias, ni total ni parcialmente. La violacin a esta clusula o cualquier convencin contraria a ella, no ser oponible a "EL PROPIETARIO";---------------------------------------------------------------------------------CUARTO: El presente contrato ha sido convenido por el trmino de un (1) ao por la suma de TRES MIL TRESCIENTOS PESOS DOMINICANOS (RD$3,300.00) MONEDA DE CURSO LEGAL, de pago mensual, por el primer ao, a partir de la redaccin del presente contrato, en caso de renovacin del presente contrato, "EL INQUILINO" deber avisar por lo menos con dos (2) meses de anticipacin a la expiracin del vencimiento, su intencin de renovar, en caso contrario quedar sin efecto el presente contrato.------------------------------------------------------------------------QUINTO: "EL INQUILINO" da en calidad de depsito la suma de SEIS MIL SEISCIENTOS PESOS DOMINCANOS (RD$6,600.00), equivalente a (2) meses de renta, los cuales debern ser pagados los das treinta (30) de cada mes.----------------SEXTO: Los gastos de agua, y luz, corrern por cuenta de "EL PROPIETARIO". SEPTIMO: A la falta de pago de Dos (2) de las mensualidades en el lugar y fecha convenida entre las partes, as como la violacin de las obligaciones convenidas en el presente contrato, har a ste rescindible de pleno derecho, a juicio de "EL PROPIETARIO, sin que fuere menester la NOTIFICACION de ningn acto y pudindose proceder al desalojo inmediato de acuerdo con las prescripciones de la ley.En la ciudad de Santiago, Municipio y Provincia de Santiago, Repblica Dominicana, a los Ventidos (22) das del mes de Febrero del ao Dos Mil doce (2012).------------------____________________________ ________________________________ RAFAEL PATERNINA MANUEL NICOLS FERNNDEZ EL PROPIETARIO EL INQUILINO Yo, LICDO. PEDRO JOS ZAPATA MONCIN Abogado Notario de los del nmero 8356, para el Municipio de Santiago, con estudio profesional abierto en la calle La Rosita No. 17 del Ensanche Romn I, de esta ciudad de Santiago; CERTIFICO Y DOY FE: Que las firmas que anteceden el presente acto fueron puestas libre y voluntariamente por los seores RAFAEL PATERNINA Y MANUEL NICOLS FERNNDEZ, personas a quien doy fe conocer y quienes me han declarado bajo fe del juramento que esta es la forma como ellos acostumbran firmar en todos los actos de sus vidas pblicas y privadas.--------------------------------------------------------------------En la ciudad de Santiago, Municipio y Provincia de Santiago, Repblica Dominicana, a los Ventidos (22) das del mes de Febrero del ao Dos Mil doce (2012).------------------__________________________________________ LICDO. PEDRO JOS ZAPATA MONCIN NOTARIO PUBLICO No.8356

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