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DERECHOS REALES Y DE REGISTRO TEMA 1 INTRODUCCIN A LOS DERECHOS REALES Y DE REGISTRO La regulacin jurdica es fundamental para entender las

diferencias entre: Obligaciones y contratos: Se realizan en un tiempo determinado Derechos reales: Poseen cierta vocacin de permanencia (como sera el caso del usufructo entre otros)

Ser en estos casos la funcin econmica la que se encargar de determinar la regulacin jurdica aplicable en cada caso. En el caso de los derechos de crdito, aparecer siempre la figura del acreedor. Por el contrario, en los derechos reales, aparecer otra figura, la del propietario, que posee un poder directo e inmediato sobre una cosa en cuestin, bien sea mueble o inmueble. Podemos hablar tambin de la relatividad que posee el derecho de crdito frente a la oponibilidad que poseen todos los derechos reales, y es que estos ltimos son oponibles erga omnes (frente a todas las personas). Caractersticas de los derechos reales El origen de los derechos reales lo encontramos en el artculo 609 de nuestro Cdigo Civil, el cual establece las fuentes tasadas de obligacin para estos derechos reales. Primero, vemos las fuentes de creacin de estos derechos reales que se corresponden con las siguientes: Contratos Cuasicontratos Delitos Cuasi delitos

En lo referente a las fuentes tasadas mencionadas anteriormente encontramos las siguientes: Ocupacin: Podemos hablar de ocupacin en los casos relativos a cosas abandonadas o bien que no pertenecen a nadie Ley Donacin Sucesin interesada o testada Prescripcin: Podemos hablar bien de prescripcin adquisitiva o bien de la usucapio

El contrato de compraventa por ejemplo, crea una serie de obligaciones recprocas. Los derechos de crdito nunca se podrn adquirir por usucapio, pues les afecta lo que se conoce como prescripcin extintiva. Por el contrario, los derechos reales se extinguen siempre por la propia destruccin de la cosa en cuestin. Publicidad de los derechos reales Dado que como hemos dicho anteriormente, los derechos reales son oponibles erga omnes y que rige el principio de orden publico (es decir, existe indisponibilidad de los derechos reales a diferencia de los de crdito), las normas sobre derechos reales son indisponibles debido a que, como hemos dicho, son de orden pblico econmico. Debido a ello, los derechos reales necesitan una situacin pblica, una publicidad cierta. Esta publicidad se consigue para los bienes inmuebles, mediante la inscripcin en el Registro de la Propiedad. Este organismo existe para, como hemos dicho, dar publicidad a los derechos reales, acerca de su titularidad y extensin, actuando meramente como un organismo para otorgar publicidad, pues si hablamos de la transmisin o la extincin de estos derechos no debemos acudir al Registro de la Propiedad, sino al Cdigo Civil.

La inscripcin registral refleja pblicamente la titularidad del bien inmueble. Para el derecho de hipoteca si es necesaria la inscripcin en dicho Registro de la Propiedad, para el resto, no es necesario pues posee mero valor declarativo. Es el instrumento principal de publicidad para los bienes inmuebles. Para los bienes muebles, existe un sistema de publicidad distinto, que no gira en torno al registro, sino que se construye en torno a la posesin de los bienes muebles (hecho distinto a los propios derechos reales), ya que se entiende la posesin como un hecho con efectos jurdicos, siendo este el sistema de publicidad principal acerca de la titularidad de los bienes muebles. Funciona con una serie de criterios parecidos a los aplicados por el Registro de la Propiedad en la titularidad de los bienes inmuebles. Es muy difcil (por el principio de orden pblico de los derechos reales) crear nuevos derechos reales, pues con carcter general, los derechos reales son los que ya existen como tal en el Cdigo Civil, ms concretamente en su artculo 348, y en la Ley Hipotecaria (artculo 2). No se pueden crear por tanto, derechos innominados. Tipos de derechos reales Los derechos reales se pueden clasificar, segn lo expuesto en los artculos mencionados con anterioridad, en los siguientes: Derecho de propiedad: Es el derecho real ms amplio existente. Otorga la facultad mxima que puede tener una persona sobre una cosa determinada. Derechos limitados y limitativos: Todos los derechos reales implican una serie de facultades concretas sobre un bien (limitados) y en el momento en el cual existe, esa propiedad y facultad se limitar nicamente al propietario (limitativo). Un ejemplo sera el derecho de usufructo (uso y habitacin) regulado en el artculo 467 del Cdigo Civil, que consiste en usar y disfrutar de una cosa, pero no disponer de ella (devolverla al propietario que durante este tiempo conserva la nuda propiedad). Derecho de servidumbre: Las servidumbres son gravmenes que afectan bien a una finca, bien a una persona, lo cual lo podemos clasificar en servidumbres personales y servidumbres prediales, pero siempre en beneficio de otra finca o persona. Esta otra finca (predio dominante) percibe una ventaja a costa de esa finca (predio sirviente) o de esa persona que tiene que hacer algo en su beneficio, como por ejemplo, una servidumbre de paso. Este derecho se encuentra regulado en el artculo 530 del Cdigo Civil. Censos: Los censos (varios tipos) constituyen un derecho real, limitado sobre una finca de la que el propietario es otro, pero el censatario (titular del derecho real) puede disponer de una manera muy amplia y debe pagar una renta (censo) al propietario. Tiene una capacidad de decisin muy grande sobre la finca, ya que es casi como el propietario de la misma. En Andaluca no existe esta figura prcticamente, por el sistema agrario del siglo XIX, debido a las pocas riquezas que generaba la explotacin de estas con respecto a otras en las que si existe, como por ejemplo, en Catalua. Los censos se encuentran recogidos en el artculo 1604 del Cdigo Civil. Derecho de superficie: El derecho de superficie tiene varias manifestaciones en nuestro Cdigo Civil. Se contempla por una parte el derecho a edificar y por otra, el derecho a plantar y a sembrar en un suelo determinado. El derecho sobre edificacin, es un derecho que en los ltimos aos ha sufrido un desarrollo extraordinario. Existe tambin lo que se conoce como derecho de sobredificacin (usar el vuelo que posea la finca en cuestin). Derecho de prenda e hipoteca: Son los que se conocen como derechos reales de garanta, y se encargan como su propio nombre indica, de garantizar el cumplimiento de una deuda, pero gravan a un bien, acompaan a ese bien. La prenda se usa para bienes muebles y la hipoteca para bienes inmuebles. Otorga este derecho al titular la capacidad para realizar el valor del bien para cobrarse la deuda realizada en caso de que el deudor no pague (deuda hipotecaria o pignoraticia). Existe tambin como figura excepcional la prenda sin desplazamiento y la hipoteca mobiliaria. Anticresis: Es tambin un derecho real de garanta y por lo tanto grava un bien en cumplimiento de una deuda, en este caso, los frutos o rendimientos de una finca. Este derecho real se encuentra recogido en el artculo 1881 del Cdigo Civil.

Derechos reales de adquisicin preferente (tanteo y retracto): Son dos derechos reales que otorgan la facultad preferente del derecho a adquirir un bien con preferencia a cualquier otra persona, siempre que sea por venta o por dacin en pago (sino no se constituira como un derecho real). Derecho de opcin a compra: Se suele considerar como un derecho no real. Es distinto al tanteo y al retracto. Lo que posee el ttulo es el derecho a hacerse vender un bien en un plazo y con un precio determinado. Se usa de dos maneras, bien para bienes limitados con muchos compradores o bien se utiliza cuando un sujeto cree tener inters sobre un bien pero no lo tiene necesariamente claro y posee para ello un tiempo para decidir si adquiere o no la cosa, tiempo en el cual puede usar dicho bien o no usarlo. Si no lo usa, estaramos hablando de un leasing. Derecho de retencin: No es un derecho real, segn lo dictaminado por el Tribunal Supremo. El derecho de retencin es aquel que en ocasiones otorga el derecho civil a un acreedor que tiene en su poder una cosa de su deudor, para que retenga la posesin de la misma mientras que no se cobre la deuda. Derecho hereditario: Tampoco tiene relevancia real. Es el derecho que corresponde a los llamados a suceder como los herederos mientras que estos no aceptan la herencia. Puede ser anotado preventivamente en el Registro de la Propiedad, y se podra considerar como derecho real, pues se refiere a fincas y patrimonio. No obstante, el Tribunal Supremo ha determinado que no es tal. Es un instrumento de defensa recogido en el Cdigo Civil. Derecho de arrendamiento: Se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es un derecho de crdito, ya que nace de un contrato, y es inscribible tambin en el Registro de la Propiedad. Hay en este caso tanteo y retracto. Se inscribe para dar publicidad sobre si la finca a comprar esta arrendada o no, pero el Tribunal Supremo ha determinado que no por ello debe ser un derecho real.

Numerus clausus o numerus apeurtus en derechos reales En materia de contratos, rige la atipicidad. Para que se pudiera considerar un derecho real el resultado de un acuerdo con dos sujetos que afecta al uso econmico de una finca o un bien mueble, sera necesario en primer lugar, que reuniera por s mismo garanta de publicidad y segundo, que esa publicidad por naturaleza econmica se pudiera hacer valer ante todos. Figuras intermedias de derechos reales En Derecho Civil, existen una serie de figuras intermedias entre derechos reales y derechos de crdito. Los derechos reales sabemos que se caracterizan por el poder inmediato que otorgan sobre una cosa as como por su oponibilidad frente a terceros. Las fuentes intermedias presentan caracteres de ambas categoras, por lo que no se pueden encasillar en ninguna de ellas. Las figuras intermedias son tres principalmente: Ius ad rem: Hace referencia a una situacin jurdica con vocacin de derecho real. Esta institucin ha sido objeto de numerosos estudios dentro del Derecho Civil, pues el determinar si un derecho es o no es real es una constante tensin en el ordenamiento jurdico. Este ius ad rem tiene su origen en el derecho feudal y ms concretamente en el derecho cannico. Se estudia en derecho civil por la influencia que este ha sufrido por parte del derecho cannico as como por el paralelismo con la figura del coadjutor del obispo. El coadjutor del obispo es el secretario permanente del obispo, el cual conoce de todos los asuntos que ocupan al mismo y pasa a ser obispo en el momento en el que este muere. En paralelismo a esto, hay figuras en nuestro ordenamiento que son casi un derecho real pero que no llegan a serlo como tal. Un ejemplo de ello sera el derecho hereditario, concretamente el tiempo que transcurre entre que se manifiesta la herencia y hasta que esta es aceptada. En este caso, cuando se manifiesta la herencia no se tiene la propiedad, pero se va a tener en un tiempo y adems si se hace pblica, tendr oponibilidad frente a terceros. Derechos reales in faciendo: Son aquellos que necesitan del comportamiento del sujeto para que el titular de un derecho real satisfaga sus intereses, como por ejemplo seran las servidumbres positivas.

Obligaciones propter rem: Son obligaciones o deudas que acompaan a un bien pero que no se constituyen como derechos reales. Estas obligaciones o deudas tambin se transmiten con el propio bien como por ejemplo sera el pago de las cuotas de una comunidad de propietarios.

Modos de adquisicin de los derechos reales Los modos de adquisicin de los derechos reales se pueden clasificar, atendiendo a su naturaleza, fundamentalmente en dos grupos: originarios y derivados. Los modos de adquisicin originarios son aquellos casos en los cuales solo interviene la voluntad de un sujeto, que se denomina adquiriente. Por otro lado, los modos de adquisicin de derechos reales derivativos son aquellos en los que interviene la voluntad no solo de un adquiriente sino tambin de un transmitente. Los modos originarios se pueden clasificar a su vez en los siguientes: Ocupacin: Suele extenderse tambin al trmino hallazgo y se encuentran recogidos en los artculos 615 y 616 del Cdigo Civil. Estos artculos establecen que la propiedad se adquiere sobre el bien que no es de nadie o bien que est abandonado (res nulius). Los bienes inmuebles sin embargo, no pueden adquirirse por ocupacin, pues desde el ao 1835 cualquier bien inmueble que no es de nadie o est abandonado pasa a manos del Estado (esta ley es la Ley de Mostrencos acerca del patrimonio del Estado). Los bienes muebles si que pueden ser adquiridos por ocupacin cuando no sean de nadie, ya que si es de alguien, solo se adquiere la posesin del bien. La regulacin del Cdigo Civil de los hallazgos, incluido el tesoro, es muy breve, ya que quien lo encuentre debe compartir con el propietario del terreno el hallazgo. Las cosas de un carcter especial se encuentran reguladas en leyes especiales, como por ejemplo los elementos pertenecientes al patrimonio histrico, con los cuales la propiedad no se adquiere por la ocupacin. Usucapin: No solo se puede adquirir la propiedad sino los dems derechos reales que impliquen posesin. La usucapin es la adquisicin de la propiedad y de los dems derechos reales por la posesin prolongada durante un plazo y unas condiciones determinadas. A nom domino: Es distinta de la usucapin ya que se produce cuando no se dan las condiciones para la misma. Se basa en la apariencia jurdica, ya que se basa en dicha apariencia que genera el registro de propiedad para los bienes inmuebles y la posesin para los bienes muebles. Para comprender este tipo, se suele decir que nadie puede transmitir lo que realmente no tiene, pues si un sujeto que se cree propietario pero que no lo es, me vende un bien y me lo entrega, yo no adquiero la propiedad de ese bien. Si el propietario autntico aparece despus para reclamar el bien a la persona que lo ha adquirido a nom domino, en virtud del artculo 464 del Cdigo Civil, no deber el sujeto poseedor acogindose a los criterios establecidos devolver el bien, y de este modo, no perder el objeto comprado. El verdadero propietario deber ir sobre el vendedor (falso propietario) para que le indemnice por la prdida de esa propiedad.

Los modos derivativos son aquellos en los que existe un transmitente y un adquiriente. Dentro de estos podemos distinguir dos nuevas categoras que se corresponden con modos derivativos declarativos, en los que el derechos se transmite en las mismas condiciones que se encontraba originariamente y los modos derivativos constitutivos, en los que el derecho que se transmite es distinto del que tena el transmitente, que se constituye sobre el derecho del propio transmitente o nudo propietario del bien. Para la transmisin de los derechos reales, el derecho romano plante varios modos de transmisin del mismo, como seran la mancipatio y la in iure cesio como modos formales y con publicidad frente terceros. Por otro lado, exista la traditio, que se corresponde con la entrega posesoria basada en una causa justa, y la cual, solo transmita la propiedad de la cosa si esta era nec mancipi, pues cuando era mancipi, la traditio no transmita la propiedad, sino solo el justo ttulo para la usucapin. Estos conceptos sufren una gran evolucin y en los derechos europeos de influencia romana evolucionan de una forma distinta para cada pas en concreto. Existen tres sistemas diferenciados en la actualidad:

Consentimiento: Se corresponde con el sistema francs en el cual, se transmite la propiedad y dems derechos reales con el solo acuerdo, es decir, un simple contrato de compraventa transmite por s mismo la propiedad. Tratndose de bienes inmuebles, para la transmisin de la propiedad a efectos de terceros, necesita la inscripcin registral. Acuerdo real traslativo: Se corresponde con el sistema alemn, en el cual la propiedad y los derechos reales se transmiten por el acuerdo de entrega del bien Sistema espaol: Requiere no solo causa o acuerdo de transmisin (justa causa) lo que se demuestra en el ttulo, sino tambin requiere la entrega del bien, el modo. En el sistema espaol el contrato de compraventa no transmite la propiedad, el efecto del contrato que se encuentra regulado en el artculo 1045 del Cdigo Civil obliga a un sujeto a pagar el precio para hacer nacer la obligacin en el vendedor para la transmisin de una cosa en concreto.

Segn el artculo 609 del Cdigo Civil, existen dos modos fundamentales originarios de adquirir la propiedad que seran la ocupacin y la usucapin, contemplando tambin la sucesin testada e intestada, y establecindose de este modo un sistema distinto para el legatario y el heredero (respecto de la sucesin mortis causa). Este artculo contempla tambin la teora del ttulo y el modo as como la donacin a la que hace referencia expresa. La donacin transmite directamente la propiedad, con lo cual, solo puede realizarse por el propietario y si no es este el que la realiza, la donacin se entender nula de pleno derecho. Existen una serie de derechos reales que no son susceptibles de posesin y que no se les puede aplicar la teora del titulo y el modo. Es lo que sucede en los casos de hipoteca, el retracto y la opcin y las servidumbres negativas. Hipoteca: Es un derecho real de garanta que grava una finca en cumplimiento de una deuda con lo cual, no existe posesin y por ello su constitucin es una de las pocas cosas que requiere inscripcin registral constitutiva, adems del ttulo y del modo y mientras que dicha hipoteca siga inscrita, aunque se haya resarcido la deuda, seguir aplicndose el gravamen a la finca. Retracto y opcin: No hay posesin posible en este caso, pues requieren constitucin formal pero no existe ttulo no modo. Se requiere su inscripcin a efectos de ser oponible frente a terceros. Servidumbres negativas: No es susceptible de posesin, pues necesita la inscripcin registral para su constitucin.

Otro modo de adquirir la propiedad es la accesin, recogida en el artculo 353 del Cdigo Civil, el cual expresa que el propietario de una cosa tiene el derecho por accesin a todo lo que la cosa produce o se le incorpora ya sea de forma natural o artificialmente. Contempla por ello la accesin por produccin (ius frudendi) que la tiene el propietario y adquiere la propiedad por ello de los frutos producidos pero puede adquirirlos tambin un poseedor cuando est dividida de buena fe propiedad y posesin. La accesin por incorporacin implica la adquisicin de una cosa que se incorpora a otra por parte del propietario de esta otra, contemplando el Cdigo Civil varios casos: Inmueble a inmueble: Dentro de este accesin por incorporacin se regulan cuatro casos distintos que son el aluvin (consecuencia de un arrastre del agua se acumula tierra en un sitio, correspondiendo al propietario donde se forma dicho aluvin), la avulsin (mismo movimiento de tierra pero de una forma ms violenta, teniendo el propietario derecho a recoger su tierra y devolverla a su finca), la mutacin de un cauce (el cauce del rio cambia y deja la tierra al descubierto, perteneciendo a la finca por la cual pasa el ro pero si el ro divida dos fincas, se divide tambin el terreno no alterando las lindes de la finca) y la formacin de islas (corresponden a la finca por la que pase el cauce del ro y si esta en un lmite se divide entre las dos fincas). Mueble a inmueble: Rige el principio de superficie solo cedis. Si se siembra en suelo propio con materiales ajenos el propietario ser siempre el del suelo y si los materiales se han usado de mala fe, deber indemnizar por el valor de los materiales ms los daos y perjuicios ocasionados. Si se siembra en suelo ajeno con materiales propios de mala fe, el propietario del suelo se puede quedar con lo construido sin pagar pero si es de buena fe se

lo queda pagando, pudiendo comprarle el suelo en que esta construido. Si se realiza la siembra en suelo ajeno y con materiales ajenos, el dueo de la finca tiene derecho a quedarse con la propiedad y el propietario de los materiales tiene derechos a reclamarlos y retirarlos si puede hacerlo sin daar el suelo, pudindose dirigir a quien construy. Existe tambin lo que se conoce como construccin extralimitada cuando una parte de la construccin descansa sobre suelo ajeno, con materiales propios. La propiedad sigue siendo de quien la construy pero tendr que indemnizar al propietario de la finca, siempre que no sea posible destruir lo ya construido. Mueble a mueble: Dos cosas muebles de distinto dueo. El caso ms comn es la unin que se compone de una cosa accesoria que se une a una cosa principal. Rige el principio de que lo accesorio sigue siempre a lo principal, quedndose el dueo de la cosa principal con la cosa accesoria indemnizando al dueo de la cosa accesoria.