INDICADORES URBANISTICOS

Este capitulo se recomienda leer con suma atencin, ya que constituye el tema ms importante desde el punto de vista de la actividad profesional y por ende de la asignatura. Un inversor adquiere un terreno con la intencin de construir y vender. Como todo hombre de negocios aspira a un mximo de produccin y venta. En arquitectura, produccin y venta se miden en metros cuadrados, (unidad de superficie). Como es lgico suponer, construira la totalidad del terreno y en la medida de lo posible, ascendera a los cielos en forma de niveles o pisos, tanto como la tecnologa y su bolsillo le permitan. Los vecinos, viendo los resultados de su accionar y el xito econmico, no tardaran en imitarlo, dejando en poco tiempo a la manzana como un solo bloque mas o menos compacto de hormign y ladrillos Imaginemos las consecuencias de una ciudad librada a la especulacin inmobiliaria: Ausencia de sol y ventilacin, falta de verde y terrenos absorbentes, inundaciones, cloacas desbordadas, servicios insuficientes, entre otras calamidades comprobadas en distintas urbes del mundo en donde se descuid la intervencin o la aplicacin de una ciencia que llamamos Urbanismo. Las comunidades confan el estudio, regulacin y control del urbanismo a sus respectivas municipalidades, expresndose estas, mediante documentos de consulta a los que llamamos Cdigo de Ordenamiento Territorial, en adelante el C.O.T. El COT consta de varios captulos que tratan diferentes temas, los cuales nos referiremos mas adelante. El que nos interesa ahora, particularmente para evitar los problemas de sobreconstruccin anteriormente descriptos se denomina Indicadores Urbansticos, en coincidencia con el titulo de esta unidad. Los Indicadores Urbansticos son reglas expresadas numricamente que tienden a reducir el volumen edificable. Si bien aparentemente perjudican al inversor en tanto que disminuye el potencial edificable de una propiedad, permite condiciones de habitabilidad mnimos en beneficio de la poblacin en gral. y paradjicamente retorna en beneficio de los inversores ya que evitando los desastres urbansticos de otros tiempos, mejora el valor del metro edificado. El profesional martillero, por lo tanto, deber conocer a fondo el uso de estos indicadores, ya que de ellos depende un buen asesoramiento al momento de invertir. El potencial edificable de una propiedad es entonces la posibilidad que tiene la misma de crecer en metros cuadrados cubiertos despus de haber sido sometida a un conjunto de restricciones presentes en el COT. Factores de ocupacin: Para evitar que un terreno sea construido en su integridad, salvando de esta forma, espacios verdes, absorbentes, de descanso y asoleamiento el COT se sirve de varios indicadores: retiro de frente, retiro de frente interno, pulmn, retiros laterales, etc. Si bien el Martillero debe conocer su existencia y caractersticas, estos indicadores guiaran particularmente al Arquitecto en su diseo, para conocer en que zona del terreno privado, la comuna permite emplazar la edificacin a dibujar.

En cambio el denominado Factor de Ocupacin del Suelo, en adelante FOS, es un indicador que debe ser manejado con pericia por el martillero, ya que como su nombre lo indica, nos permite conocer que proporcin de terreno puedo ocupar con edificacin. En otras palabras, reconozco mediante el FOS, no solo el rendimiento de la superficie de terreno adquirida sino el aspecto volumtrico del distrito. El FOS se indica con un nmero, por lo gral: 0,6. Esto significa que puedo apoyar mi construccin solamente un 60% de la superficie del terreno. Si tenemos un terreno de 430m2 resultara que con un FOS: 0,6 podremos apoyar solamente: 430m2 x 0,6: 258 m2 La superficie del FOS se obtiene entonces multiplicando el ndice dado como dato en el Cdigo por la superficie del terreno. Lgicamente, si el terreno del ejemplo ya tiene una obra construida de 100m2, deber descontarse de la superficie del FOS permitido. En este caso: 258m2 100m2: 158m2 Es decir que solamente se le podra agregar o construir en planta baja 158m2. Que pasa si en el ejemplo anterior, 8m corresponden a una superficie cubierta, pero libre de cerramientos (muros o ventanas) en tres de sus lados? En ese caso, lo denominamos semicubierta (un balcn), y a los efectos del clculo del FOS se computa a un 50%. O sea que para lo semicubierto el ndice del FOS es el doble. Repetimos los planteos anterioriores pero diferenciando lo semicubierto: 430m2 del terreno x 0,6 (numero ndice del FOS), me permiten construir apoyando en el terreno: 258m2 cubiertos, de los cuales como 8m2 son semicubiertos y se computan al 50%, podremos construir 250m2 cubiertos y 16 m2 semicubiertos. La edificacin existente se le resta a los 250m2. Dems esta decir que el valor mximo terico de un ndice FOS es 1, ya que un nmero superior a uno, supondra que podemos construir ms que la superficie del terreno. Comprobemos esta incoherencia: Si el terreno es de 430m2 y si el ndice del FOS fuera 1,2 entonces 430m2 x 1,2: 516m2 Imposible! Estaramos construyendo en la totalidad de nuestro terreno, ms 86m2 del vecino o vereda!

Hasta aqu hemos visto como el Indicador urbanstico FOS nos limita superficialmente en referencia a lo que se apoya directamente sobre el terreno o su proyeccin en caso de los voladizos, pero es necesario tambin conocer un lmite a la altura y al volumen de dicha edificacin. Para ello el COT se sirve de otros dos Indicadores: El Factor de Ocupacin Total y el Plano Limite, en adelante FOT y PL respectivamente. Aqu el ejercicio, consiste en averiguar cual de los dos indicadores nos limita mas. Si comenzamos con el FOT, aplicamos la misma mecnica que con el FOS, es decir multiplicamos la superficie del terreno por el ndice correspondiente. La diferencia con el FOS es que el ndice del FOT es muy variable y generalmente mayor que uno. Si tomamos los datos del ejemplo anterior en donde en un terreno de 430m se puede construir segn FOS 258m2 y ahora elegimos un FOT: 2,5 Tendremos: 430m2 x 2,5: 1.075m2 Esto significa que en realidad puedo construir un total de 1.075m2, pero cuidado!, si recordamos el FOS, en planta baja solamente 258m2, resultando la diferencia: 1.075m2 258m2: 817m2 Los 817m2 restantes son construibles solamente en niveles superiores a planta baja. Pregunto: cuantos niveles ms es necesario para completar estos 817m2 adicionales? Nada ms simple: Si la base es de 258m2, y lo mas sencillo para este clculo es construir arriba y en coincidencia con la planta baja, tendremos que si construimos un primer piso tambin de 258m2, suman 516m2, si le agregamos un segundo piso, tambin de 258m2, llegamos a los 774m2. Podemos aun agregar un tercer nivel, con lo que llegamos a 1032m2. Fjense, si recuerdan que la superficie del FOT era de 1075m2, que aun nos queda aprovechar 43m2, con lo cual podemos aspirar a un cuarto nivel de solamente 43m2. Imaginemos entonces un volumen conformado por 4 superficies apiladas e iguales de 258m2 y una de 43m2. O sea que para estimar la cantidad de niveles posibles debemos comprobar cuantas veces entra entera, la superficie del FOS dentro la superficie del FOT, el remanente ser otro nivel de menor superficie, posiblemente generando una terraza. Importante: Como en el FOS, recordar siempre restarle la superficie en el caso que hubiera una edificacin existente.

El clculo no termina aqu, ya que hemos citado otro indicador limitante del volumen, en este caso la altura, y se llama Plano Limite, en adelante PL El PL nos expresa en metros lineales la altura mxima del ultimo techo de local habitable (se excluyen tanques de agua, salas de maquinas, etc.) La losa que cubre el ltimo piso de un edificio es el plano lmite. Si es un techo inclinado se toma la mitad de su altura o mediatriz. El valor del PL tambin esta presente en el COT. Puede pasar cuatro posibilidades: 1) Que el valor expresado en metros sea superior a lo que me permitira en altura el clculo del FOT. Recordando el ejemplo que venamos desarrollando, habamos establecido que podamos edificar 4 niveles iguales ms 1 ms pequeo, en total 5 niveles. Ahora bien, si suponemos un valor de PL de 19m, y a su vez tomamos como base de clculo que cada nivel tiene 3m de altura (2,6m de altura mnima del local + losa + contrapiso + solado + cielorraso) sabemos que nuestro edificio ser de: 3m de altura de cada piso x 5 niveles: 15 metros de altura Como el PL me permite hasta 19m de altura, comprobamos que estamos bien, nos sobran 4m, evidentemente este nuevo indicador estudiado, no afecta el clculo anterior de FOT. 2) Que el valor del PL sea menor a la altura que me permitira el calculo del FOT Volviendo al ejemplo de 5 niveles, pero esta vez suponiendo un PL de 9m. veremos con disgusto que se nos han evaporado de nuestra expectativa de inversin 2 niveles ya que solamente podrmos construir 3 niveles de 3m de altura: 9m De aquel clculo inicial segn FOT de 1075m2, por limitacin del PL, resulta que solo podr construir: Superficie del FOS (258m2) x cantidad de niveles (3): 774m2 Se me redujo significativamente el potencial edificable del terreno por culpa del PL! 3) Que el valor del PL no alcance a completar un nivel entero, no limitado por el FOT En el caso que el PL sea de 11, me encuentro que no me alcanza para completar los 4 niveles (3x4:12) y me de mucha pena perder 2m en el caso que me resigne a los 3niveles (3x3:9). Como no puedo reducir el espesor de los niveles en un metro, para intentar que entren los cuatro, muchos colegas sumergen la propiedad a disear bajo cota de nivel. Es decir, hunden el edificio un metro bajo el nivel de vereda, para recuperar ese metro faltante. sobre un metro al inmediato inferior, tal es el caso de un PL 10

Es comn por este motivo, ver edificios en donde su acceso presenta un leve desnivel de 5 escalones hacia abajo. 4) Que el valor del PL le falte dos metros para alcanzar otro nivel no limitado por el FOT O lo que es lo mismo le sobre un metro al inmediato inferior, tal es el caso de un PL 10 3 niveles por 3m: 9m .Puedo construir 3 niveles y me esta sobrando un metro no limitado por FOT. En este caso no puedo hundir el edificio, esta vez unos 2m, para remediar el problema. Nadie comprara un local dos metros bajo tierra (a no ser los ingleses) y estaremos desaprovechando los costos de excavacin y construccin en un local sin presin de demanda. Esta vez no puedo hacer nada a lo sumo elevar el techo de la planta baja un metro, no gano nada, pero queda mas importante! Pero esto ya es un tema de diseo. Este ejercicio, cuya resolucin nos ha demandado 5 pginas, es en realidad muy simple. La mayora de los profesionales del rea, hemos aprendido a resolverlo casi mentalmente, a veces ante la mirada ansiosa de un inversor. Nuestra respuesta debe ser certera y correcta. De la exactitud de nuestra apreciacin, dependen importantes desiciones de inversin, tanto del cliente comercial como del humilde soador de una vivienda propia. Tambin es consecuencia del manejo fluido de los Indicadores, un buen trabajo de tasacin y peritaje. Este es el motivo por el que desde la Ctedra de Arquitectura e Instalaciones de la Universidad FASTA hemos considerado a Indicadores Urbansticos una competencia necesaria e insuficiente para la aprobacin de la materia. Resumiendo: 1) Averiguo el ndice del FOS, FOT y PL en el COT 2) Establezco la superficie mxima del FOS y FOT multiplicando los correspondientes ndices por la superficie del terreno. 3) Establezco la cantidad de niveles necesarios para que la superficie del FOS colme la del FOT, Determino si hay fracciones menores para el ultimo piso 4) descuento del resultado, si las hay, las construcciones existentes 5) Averiguo la cantidad de pisos dividiendo el ndice PL con 3m 6) Examino el resultado, si es un numero entero mayor al resultado del punto 3, culmina el ejercicio porque he encontrado el Potencial Edificable en la superficie del FOT. Si es menor, simplemente multiplico la cantidad de pisos permitida por la superficie del FOS determinando el nuevo Potencial Edificable. Si el nmero no es un entero y tiene un 66 despus de la coma, puedo proponer hundir el edificio, si es 33 no. La respuesta correcta para este tipo de ejercicios y la nica redaccin de la misma aceptada por la Ctedra es: El Potencial edificable es de xxm2, distribuidos en xx niveles de xxm2 cada uno

La respuesta correcta para este tipo de ejercicios y la nica redaccin de la misma aceptada por la Ctedra es: El Potencial edificable es de xxm2, distribuidos en xx niveles de xxm2 cada uno Algunas dudas que siempre surgen: 1) Que pasa si existe mas de una respuesta aceptable? Rta.: Siempre existe ms de una respuesta correcta. Precisamente los arquitectos jugamos con las posibilidades que nos dejan los Indicadores, para diversificar las propuestas de diseo. No obstante desde la Ctedra exigimos primero la ms directa y simple, la que nos orienta fehacientemente sobre las potencialidades constructivas de un bien. Posteriormente si el alumno desea explayarse a su cuenta y riesgo, puede hacerlo. 2) Que pasa con las superficies a construir bajo tierra? Rta.: No estn incluidas dentro del clculo del FOS y FOT. Libremente podemos construir bajo cota de nivel tanto como sea convenientemente rentable, salvo que exista alguna restriccin de otro tipo. El motivo de esta liberacin de superficies bajo tierra se debe en parte a una limitacin natural del mismo mercado (construir bajo cota es caro y poco rentable) y en parte a un inters del municipio en la produccin de cocheras. Es mas, en referencia al FOS, se puede incluso construir hasta 1m sobre cota de nivel 0,00 en la totalidad del terreno. 3) Donde obtengo los valores del FOT, FOS y PL? Por lo general, en un ejercicio se los doy como dato, no obstante, como pregunta terica o lo que es ms importante aun, en la vida profesional, hay que buscarlas en el COT. Este documento es bastante parecido en las grandes ciudades del pas y a veces muy sencillo o inexistente en pueblos. Sugiero a la gran cantidad de alumnos que residen en estos ltimos, consultar el de la ciudad grande ms prxima o bien Mar del Plata El mismo se compra en papel o esta presente en la web en la siguiente direccion: http://www.almenaweb.com/

4) Como se busca en el COT Mar del Plata? Es sencillo, siguiendo estos pasos: Busco en el plano general de Mar del Plata, presente en el COT, a que plancheta o fraccin del plano pertenece la propiedad a estudiar. Busco la plancheta y a su vez, dentro de ella la direccin a considerar Determino el distrito al cual pertenece la direccin a considerar. Observo que el plano esta dividido por lneas gruesas que delimitan porciones irregulares del plano, cada distrito posee un nombre caracterstico compuesto por letras y nmeros, por ejemplo R3, C4; E1 etc., Estas letras deben ser buscadas como distritos urbanos, conteniendo cada planilla, toda la informacin requerida. Se recomienda leer la planilla con detenimiento y comprendiendo su intencin. Mayores instrucciones y definiciones las podemos encontrar en el mismo COT, en otros captulos. 5) Todos los problemas son parecidos? Existen grados de dificultad? Rta.: Por lo general tomo muy sencillo y bajo un mismo formato, lo cual apreciaran en la ejercitacin adjunta. No obstante pueden aparecer diferencias no de dificultad sino de complejizacion, por ejemplo, no es lo mismo considerar un terreno virgen a uno con construccin existente. Se recomienda no solo para este tema, sino para Cmputos y presupuestos saber fluidamente, magnitudes, unidades de superficie y volumen de distintas figuras geomtricas. 6) Donde se obtienen las superficies de terrenos y construccin existente? Rta.: En la ejercitacin y evaluacin generalmente las doy como dato, en la vida real existen varias formas: lectura de las cartulas de planos municipales o bien en la medicin con regla de los mismos. Tambin es posible que nos toque una medicin in situ, provistos de cinta mtrica o electrnica. El relevamiento a veces no es tan fcil, motivo por lo cual se recomienda tercerizarlo. Se recuerda que un plano es una representacin grafica a escala, en donde el dibujo ser igual al objeto representado (la edificacin) por un nmero que llamamos escala y es variable. En un plano municipal es de 1/100. Por ejemplo: Si un frente tiene 8m largo, en el plano en una escala 1/50 lo dibujaremos de: 8m x 1/50 = 8m x 0,02 = 0,16m o lo que es igual a 16cm.