:: A Promessa de Compra e Venda no NCC - reflexos das inovaes nas atividades notarial e registral por Eduardo Pacheco Ribeiro

de Souza*

* Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza Titular do Servio Registral e Notarial do 2 Ofcio de Terespolis/RJ Vice-Presidente do Irib/RJ e ex-magistrado no Estado do Rio de Janeiro 1) Introduo A vigncia do novo Cdigo Civil trouxe inovaes relativas aos compromissos de compra e venda, contidas nos arts. 1.225, VII, 1.417, e 1.418, ensejando reflexes no confronto com o art. 108 e com dispositivos de leis especiais no expressamente revogadas pelo novel diploma. Exige abordagem, tambm, a aplicao dos arts. 467 a 471, que cuidam do contrato com pessoa a declarar, s promessas de compra e venda. A promessa de compra e venda espcie de contrato atravs qual uma pessoa, fsica ou jurdica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissria ou compromissria (ou promitente) compradora, bem imvel por preo, condies e modos pactuados. A forma do contrato em foco, seus efeitos e sua execuo tm sido alvo de diversas discusses doutrinrias, dando origem a diferentes correntes jurisprudenciais e merecendo, outrossim, ateno do legislador, com sucessivas alteraes nas normas referentes aos contratos de promessa de compra e venda, culminando com a introduo, no Cdigo Civil de 2002, dos arts. 1.417 e 1.418, que tratam do direito do promitente comprador. As novas regras afetam, de forma induvidosa, algumas posies de jurisprudncia (conduzem ineficcia, por exemplo, o verbete 239 da Smula do STJ., que dispensava o registro imobilirio para exerccio do direito adjudicao compulsria), e exigem nova anlise dos doutrinadores quanto a lies embasadas na legislao anterior (relativas, por exemplo, forma do contrato). Este estudo preliminar abordar, de forma sucinta, as questes quanto forma do contrato de promessa de compra e venda e os efeitos de seu registro, que atinem s atividades notarial e registral, bem como o cabimento da clusula pro amico eligendo (art. 467 do C.C.) nos contratos em foco. 2) O direito real do promitente comprador e a adjudicao compulsria. O art. 1.088 do Cdigo Civil de 1916, no dizer de Caio Mrio da Silva Pereira (Instituies de Direito Civil - Forense), o ponto de partida da srie de fases em nosso direito envolvendo a promessa de compra e venda. Nos termos do artigo citado, podia o promitente, antes de celebrado o contrato definitivo, arrepender-se. Maria Helena Diniz, no Curso de Direito Civil Brasileiro Saraiva, sintetiza as fases referidas pelo ilustre civilista mineiro, referindo-se falta de escrpulo dos promitentes vendedores que preferiam, valendo-se do direito de arrependimento, sujeitar-se ao pagamento das indenizaes, que quase sempre consistia na devoluo do preo em dobro, a terem de passar a escritura definitiva, o que seria desvantajoso, sob o prisma econmico. A prtica foi coibida pelo Decreto-lei 58/37, que visando a segurana das relaes jurdicas e o bem-estar coletivo, conferiu ao promissrio comprador direito real sobre o lote compromissado. Prossegue a doutrinadora lecionando que o Decreto 3.079/38 estendeu s escrituras de promessa de compra e venda de imveis no-loteados os efeitos do Decreto-lei 58/37, sendo efetivamente criado o direito real de promessa de venda com a alterao do art. 22 do Decreto-lei 58/37 pela Lei 649/49, que disps no art. 1 que os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direitos de imveis no-loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real, oponvel a terceiros, e lhes confere o direito de adjudicao compulsria (com redao da Lei 6.014/73). O art. 25 da Lei 6.766/79 atribui direito real a compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, estando registrados, atribuindo o art. 69 da Lei 4.380/64 eficcia de direito real ao contrato de promessa de cesso de compromisso registrado. Divergem os doutrinadores quanto classificao do direito real decorrente do registro da promessa de compra e venda.

No obstante alguns o entendam como direito real de gozo ou fruio, e outros como direito real de garantia, antes mesmo da edio do novo Cdigo Civil, Caio Mrio da Silva Pereira invocou Serpa Lopes para asseverar que a promessa de compra e venda mais se aproximava de uma categoria de direito real de aquisio. Maria Helena Diniz o enquadra como direito real sobre coisa alheia de aquisio. Ocupa, pois, lugar parte na classificao dos direitos reais, formando uma nova categoria, segundo Arnoldo Wald (Direito das Coisas - RT). Decorrncia do direito real o exerccio do direito adjudicao compulsria, execuo coativa do contrato, com registro da carta de adjudicao transferindo a propriedade do bem imvel para o promissrio comprador adimplente. A ausncia do direito real de aquisio no rol dos direitos reais do Cdigo Civil de 1916, sendo previsto apenas em dispositivos esparsos da legislao extravagante posterior, levou a jurisprudncia a vacilar sobre a necessidade do registro da promessa de compra e venda como requisito para a adjudicao compulsria. O verbete mais recente da smula dos tribunais superiores, anterior Lei 10.406/02, o de n 239, do Superior Tribunal de Justia, que dispe: o direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis. Em boa hora o novo Cdigo Civil, ao inserir o direito do promitente comprador do imvel no elenco dos direitos reais (art. 1.225, VII), e ao disciplin-lo nos arts. 1.417 e 1.418, resolveu vrias discusses sobre o instituto. O legislador, ciente da evoluo legislativa na proteo do promitente comprador, cnscio tambm das divergncias doutrinrias e jurisprudenciais atinentes promessa de compra e venda, andou bem ao trazer para o rol dos direitos reais o direito do promitente comprador do imvel, espancando, com as regras domiciliadas nos arts. 1.417 e 1.418, as controvrsias sobre a classificao do direito real em questo e sobre a adjudicao compulsria. Com efeito, deve o direito do promitente comprador ser classificado como direito real aquisio do imvel (art. 1.417, in fine). efetivamente direito real sobre coisa alheia, limitado, mas que assegura a execuo coativa do contrato, que se aperfeioar com a transmisso da propriedade. Distingue-se dos direitos reais de garantia pois estes so acessrios, enquanto que aquele diz respeito ao objeto do contrato, substncia do negcio jurdico. Quanto aos de gozo e fruio, encerram-se em si mesmos. Regulamentou, outrossim, a nova lei, a adjudicao compulsria, estabelecendo no art. 1.418 que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel. Ao cessionrio do promitente comprador, que o substitui na relao contratual, evidncia tambm cabe o direito adjudicao, desde que com ttulo registrado. Titular de direito real aquisio aquele que, nos exatos termos do art. 1.417, registrou na serventia de registro de imveis o instrumento de promessa de compra e venda em que se no pactuou arrependimento. Assim, requisito indispensvel para a adjudicao compulsria, dentre outros (que aqui no sero analisados, por escapar ao objetivo), o registro do instrumento de promessa. A Smula 239 do STJ perdeu, portanto, eficcia para os negcios celebrados na vigncia do novo Cdigo. Joel Dias Figueira Jr., em Novo Cdigo Civil Comentado, coordenao de Ricardo Fiza, Saraiva, ressalta a perda de eficcia da smula em mira, assinalando que o registro se trata de condio necessria definida no prprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex lege para a configurao do prprio direito real, no podendo ser rechaado por orientao pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada, antes do advento no novo CC. Ao exigir o registro da promessa sem clusula de arrependimento para a adjudicao, os art. 1.417 e 1.418 nada mais fazem do que ser fiis ao sistema que integram, posto que sendo o direito do promitente comprador direito real (art. 1.225, VII), e adquirindo-se os direitos reais sobre imveis constitudos ou transmitidos por atos entre vivos pelo registro (princpio da inscrio art. 1.227), inafastvel a necessidade do registro da promessa para que se torne o promitente comprador titular de direito real e, ento, possa exerc-lo erga omnes. A segurana das relaes jurdicas envolvendo promitente vendedor e promitente comprador, bem como terceiros de boa-f, s se faz presente com o registro da promessa, pois eventual adjudicao compulsria embasada em ttulo parte do flio real poderia no ser eficaz se, durante o trmite do processo, o bem fosse adquirido por terceiro de boa-f, protegido pela prioridade decorrente da prenotao de seu ttulo. O contrato teria que ser resolvido em perdas e danos, no se atingindo o fim colimado pela adjudicao. O novo Cdigo, neste ponto, com acerto prestigia o registro e a segurana dele decorrente.

3) A instrumentalizao da promessa. Na vigncia do Cdigo Civil de 1.916 prevaleceu o entendimento de que a promessa de compra e venda de bem imvel poderia ser celebrada, em qualquer hiptese, por instrumento particular. No includo no rol dos direitos reais na legislao ento vigente o direito do promitente comprador, acabou por predominar a corrente que defendia no ser o instrumento pblico da substncia do ato. Bruno Mattos e Silva, em Compra de Imveis, Atlas, afirma que o compromisso de compra e venda pode ser feito por simples instrumento particular. Afrnio de Carvalho, Registro de Imveis, Forense, colacionando decises do Supremo Tribunal Federal admitindo o instrumento particular na hiptese, concluiu que a promessa de venda com clusula de irretratabilidade, seja o seu instrumento pblico ou particular, arma-se, com a inscrio no Registro de Imveis, para a execuo forada, podendo versar sobre imvel loteado, incorporado ou livre de loteamento ou incorporao. O renomado autor, ao historiar o efeito compulsrio da promessa de venda em face do vendedor, cita a alterao do art. 22 do Decreto-lei 58/37 pela Lei 649/49, que alongou o direito de adjudicao compulsria aos imveis no loteados, e utilizou o termo contrato, enquanto que na redao anterior constava escritura, o que permitiu concluso de que a troca foi intencional, para o fim da dispensa da escritura pblica. Caio Mrio da Silva Pereira menciona a controvrsia, a tendncia da doutrina e da jurisprudncia na aceitao do instrumento particular, mas leciona que plantado no terreno do direito real de promessa de venda, no se poderia em tese deixar de exigir a forma pblica para a sua integrao, uma vez que ela da substncia do ato, em todos os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imveis de valor superior taxa legal, excetuado o penhor agrcola (art. 134, II, do CC de 1916) ressalvando a exceo por lei especial quanto aos terrenos loteados. Wilson de Souza Campos Batalha, em Comentrios Lei de Registros Pblicos, Forense, enfrenta a questo aprofundadamente, luz da legislao anterior Lei 10.406/02. A tese da inexigibilidade do instrumento pblico nas promessas de venda de imveis, loteados ou no, e independentemente do valor, vingou no dizer do autor por predominar em nosso Direito a opinio de que o contrato preliminar ou pr-contrato origina essencialmente uma obrigao de fazer - a de contrair o contrato definitivo. Quem promete vender no pratica um contrato translativo de domnio, consistindo a obrigao fundamental do promitente num faciendi, no num dandi, aplicando-se sua formao, por conseguinte, a regra geral da liberdade de forma consagrada no art. 129 do Cd. Civ. (de 1916). Ora, se a promessa de venda no contrato translativo de domnio, no h porque exigir, para a sua perfeio, a escritura pblica. Invocando Orlando Gomes, o autor diferencia a executividade especfica e a natureza real do direito do promitente comprador, para rematar que o registro da promessa no a causa da admissibilidade da execuo in specie, resultando do princpio geral que toda obrigao deve ser cumprida como se pactuou, e da irretratabilidade do compromisso. Assim, a adjudicao compulsria derivava da irretratabilidade, e no do registro da promessa, o que acabou consagrado pelo STJ (Smula 239). Maria Helena Diniz, em edio atualizada, de acordo com o novo Cdigo Civil, do Curso de Direito Civil Brasileiro, Saraiva, cita a exigncia da escritura pblica pelo art. 108 do C.C. de 2002, mas assevera que razes de ordem prtica tm levado nossos juzes e tribunais a aceitar sua constituio por instrumento particular, pois a sua insegurana estaria contrabalanada pela exigncia do registro no Ofcio de Imveis, para que o compromissrio-comprador adquirisse o direito real. O advento do novo Cdigo impe a anlise da instrumentalizao da promessa sob outros prismas, pois h dispositivos que infirmam argumentos utilizados para sustentar que o instrumento particular forma admissvel para contratar a promessa de compra e venda de qualquer bem imvel. O art. 108 da lei vigente de teor seguinte: No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. O direito do promitente comprador direito real (art. 1.225, VII), que se adquire com o registro (art. 1.227). evidncia, a promessa de compra e venda visa a constituio de direito real sobre imvel, e portanto da substncia do ato a escritura pblica. A promessa s ter eficcia, que a aptido

para produzir efeitos (e dentre eles o de constituir direito real pelo registro), se for lavrada por instrumento pblico, ressalvadas as excees, que se vero frente. O robusto argumento de que a execuo da promessa se fincava na irretratabilidade, e no no registro, e portanto til seria o instrumento particular, caiu por terra ante conjugao dos arts. 1.417 e 1.418, pois a adjudicao compulsria s pode ser agitada por titular de direito real, que se adquire mediante registro na serventia registral imobiliria. As normas mencionadas levaram ineficcia a Smula 239 do STJ, e garantem efetiva segurana s relaes jurdicas, pelos motivos expostos anteriormente. Decorrendo da promessa direito real de aquisio, assegurado estar o contrahere futuro em sendo adimplente o comprador, o que deixa claro que no se trata de obrigao meramente pessoal, posto que h ingresso no campo do direito real, exercitvel erga omnes. O contrato preliminar de compra e venda, considerando o direito real que visa a constituir, e a execuo coativa atravs da adjudicao, apresenta caracteres diversos dos demais contratos preliminares, pois traz em seu bojo a possibilidade de sua execuo com alcance do exato fim do contrato definitivo, que a transferncia da propriedade plena. No se resolve simplesmente em perdas e danos. Em razo da peculiar situao, o legislador editou normas especiais exigindo para a sua celebrao o instrumento pblico (art. 108), e dispondo sobre sua execuo (arts. 1.417 e 1.418), no se aplicando a regra geral do art. 462. A civilista Maria Helena Diniz reconhece em sua obra, outrossim, que o instrumento particular gera insegurana. Por seu turno, Eduardo Jos Martnez Garcia, registrador espanhol, em seu artigo publicado na Revista de Direito Imobilirio, RT, n 48, aduz que al analizar el fraude inmobiliario se seala como uma de las causas el contrato privado... No h porque prestigiar o instrumento particular contra literal disposio da lei. A interveno do tabelio, profissional do direito que deve atuar com imparcialidade, garantindo publicidade, autenticidade, e especialmente eficcia e segurana aos atos que pratica, deve ser estimulada, reservando-se o instrumento particular para situaes especialssimas. E situaes h em que o instrumento particular admitido. O art. 1.417, que cuida do direito do promitente comprador, refere-se promessa de compra e venda celebrada por instrumento pblico ou particular, devendo o intrprete se socorrer do dispositivo que trata da forma dos negcios jurdicos para verificar quando se utiliza o instrumento pblico ou o particular. Em regra, o instrumento pblico, como j dito, essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas (art. 108). A contrario sensu, os negcios que dizem respeito a imveis de valor igual ou inferior ao limite fixado, podem ser celebrados por instrumento particular. Contudo, a cautela recomenda a utilizao do instrumento pblico, com a assistncia de profissional do direito e observncia de todas as normas para sua lavratura, gozando de presunes que no alcanam os documentos particulares. O art. 108 admite, outrossim, outras excees, aos estabelecer a regra do instrumento pblico no dispondo a lei em contrrio. No contm a lei palavras inteis. Encontramos, na legislao extravagante anterior ao novo Cdigo, excees que esto, S.M.J., em vigor . Quanto vigncia da legislao extravagante ante o advento do novo Cdigo Civil, permanece ntegra naquilo que com ele no for incompatvel. As disposies especiais referentes aos instrumentos particulares constantes do Decreto-lei 58/37, das Leis 4.380, 6.766 e 9.514 permanecem em vigor, no que no houver confronto com a nova legislao. Seus dispositivos se baseiam em razes diversas das que conduziram o legislador de 2002 a exigir o instrumento pblico como regra. So outros o objeto, o esprito e fim das disposies especiais. Joel Dias Figueira Jr., na obra j citada, assinala que continua em vigor toda a legislao extravagante correlata ao tema referente ao compromisso de compra e venda. Assim, em vigor o art. 11 do Decreto-lei 58/37, o art. 26 da Lei 6.766, o 5 do art. 61 da Lei 4.380 e o art. 38 da Lei 9.514, excees a admitir o instrumento particular.

Sucede que as situaes so excepcionais. A legislao relativa aos parcelamentos do solo (Decreto-lei 58/37 e Lei 6.766) exige o depsito de um memorial no Registro de Imveis, do qual consta o contrato-tipo (Dec.-lei 58) ou o exemplar do contrato-padro de promessa de venda (Lei 6.766), tendo esta enumerado no art. 26 indicaes obrigatrias do contrato, visando a proteo do comprador. Qualquer pessoa pode examinar o processo de loteamento e os contratos depositados, livre de emolumentos (art. 24). O contratopadro rege as relaes entre as partes quando o devedor no cumpre a obrigao (art. 27). Como se v, h uma proteo parte teoricamente mais fraca na relao, que se sujeita a um contratopadro que passou pela qualificao do registrador, consta de acervo pblico e que, como contrato de adeso que , merece interpretao mais favorvel ao aderente, nos termos da Lei 8.078 (Cdigo do Consumidor) e dos arts. 423 e 424 do Cdigo Civil. A Lei 4.380/64 est impregnada pelo interesse social, visando estimular a construo de habitaes de interesse social e o financiamento de aquisio da casa prpria, especialmente pelas classes da populao de menor renda (art. 1). As entidades autorizadas a contratar nos termos da lei operam sob fiscalizao do Poder Pblico e aplicam-se, assim como nos parcelamentos, as normas que protegem o consumidor nos contratos de adeso. Ressalte-se, contudo, que na hiptese no se tem atingidos os fins de economia de tempo e despesas para o adquirente (previstos no texto legal), em razo dos procedimentos adotados e dos valores cobrados pelas entidades do SFH. Quanto Lei 9.514/97, que tem por finalidade promover o financiamento imobilirio em geral, aplica-se o que foi dito sobre a Lei 4.380/64. As excees contempladas so, portanto e como afirmado, especialssimas. Assim, em se tratando de promessa de compra e venda, admite-se o instrumento particular apenas incidindo hiptese de lei extravagante ou ocorrendo a exceo do art. 108 do Cdigo Civil. Nos demais casos, essencial validade do negcio jurdico a escritura pblica. Recebendo o registrador o instrumento particular de promessa de compra e venda que no se enquadre nas excees legais, deve qualific-lo negativamente, por no ser admitido a registro nos termos do art. 221 da Lei 6.015. 4) A aplicao dos arts. 467 a 471 aos compromissos de compra e venda. Inovao no direito ptrio, o contrato com pessoa a declarar instituto j regulado no direito civil portugus e italiano. O negcio jurdico celebrado com a incluso da clusula pro amico eligendo, que permite a um dos contratantes indicar outra pessoa que o substitua na relao contratual, adquirindo os direitos e assumindo as obrigaes dele decorrentes. O Desembargador e Professor paulista Carlos Roberto Gonalves, em sua obra Principais Inovaes no Cdigo Civil de 2002, Saraiva, ao comentar o instituto, diz que trata-se de avana comum nos compromissos de compra e venda de imveis, nos quais o compromissrio comprador reserva a si a opo de receber a escritura definitiva ou de indicar terceiro para nela figurar como adquirente. Prossegue o Desembargador para afirmar que a clusula tem sido utilizada para evitar despesas com nova alienao, nos casos de bens adquiridos com o propsito de revenda, com a simples intermediao do que figura como adquirente. Com efeito, a clusula plenamente aplicvel aos compromissos de compra e venda de imvel. No h bice sua adoo. Equivale em tal espcie de contrato a verdadeira cesso dos direitos do promitente comprador, qual anui o promitente vendedor no momento da celebrao do pacto. Efetivamente, ao constituir a promessa de compra e venda direito real sobre coisa alheia com o registro, tal direito passa a integrar o patrimnio do credor, e a substituio deste na relao contratual, com a conseqente alterao do titular do direito real (oponvel erga omnes), consuma cesso de direitos. Maria Helena Diniz, ao discorrer sobre os efeitos jurdicos da promessa de compra e venda , inclui a cessibilidade da promessa pelo promitente comprador, valendo a cesso independentemente do consentimento do promitente-vendedor, ficando, contudo, solidrio com o cessionrio perante aquele; entretanto, se houver a anuncia do promitente vendedor, no h tal solidariedade passiva. A solidariedade mencionada pela civilista tambm referida por Arnoldo Wald (obra citada).

A relevncia da incluso da clusula pro amico eligendo est em afastar a solidariedade passiva do promitente comprador/cedente independentemente da anuncia do promitente vendedor no ato da cesso, pois antecipadamente a admitiu ao contratar nos termos do art. 467 e seguintes da lei civil. Jones Figueirdo Alves, no Cdigo Civil Comentado, sob a coordenao de Ricardo Fiza, afirma que aceita a nomeao, retroagem os efeitos do vnculo sobre o nomeado, ficando o contratante que exercita a faculdade da clusula pro amico eligendo, liberado de obrigao. A lei no trata do momento da liberao, embora possa se concluir que o contratante originrio retira-se do contrato, quando a aceitao operar-se como declarao de vontade e pela forma vinculada, ocorrendo a substituio. Em se tratando de promessa de compra e venda, a incluso da clusula em questo, a meu ver, no evita qualquer despesa. Configurando cesso dos direitos do promitente comprador, estando o ttulo registrado, importar em prtica de atos no registro imobilirio e pagamento de tributos. A aceitao da pessoa nomeada somente ser eficaz de revestida da mesma forma que as partes usaram para o contrato (pargrafo nico do art. 468). Vale dizer, exigido o instrumento pblico para o contrato, deve a aceitao se revestir da mesma forma. Contudo, nos casos em que se admite o instrumento particular, no h qualquer bice que a aceitao se d por escritura pblica, forma mais solene. Sendo incapaz ou insolvente a pessoa nomeada, a substituio ser ineficaz com relao ao promitente vendedor, produzindo o contrato seus efeitos entre os contratantes originrios (arts. 470, II, e 471 do C.C). A substituio do promitente comprador e a ineficcia da nomeao devem ser objeto da prtica de atos no registro imobilirio, que veremos a seguir. Sendo cesso de direitos, a indicao, devidamente aceita pela pessoa nomeada, celebrada pelo instrumento adequado com observncia de todas as normas legais aplicveis, e estando a promessa de compra e venda registrada (princpio da continuidade), deve ser objeto de registro, nos termos do art. 167, I, 9, 18 e 20, da Lei 6.015. O registrador dever, na qualificao do ttulo, verificar o respeito aos princpios da especialidade e continuidade, e se esto preenchidos todos os demais requisitos para uma qualificao positiva, inclusive quanto ao recolhimento do imposto de transmisso (art. 289 da Lei 6.015) e apresentao dos documentos exigidos pela Lei 7.433, seja o instrumento pblico ou particular, posto que ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio. O art. 155, I, da Carta Magna, estabelece que compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre a doao, de quaisquer bens ou direitos, e o art. 158, II, dispe que aos Municpios cabe instituir impostos sobre a transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de direitos reais sobre imveis, exceto de garantia, bem como cesso de direitos a sua aquisio. Constituindo o direito do promitente comprador direito real, que se adquire com o registro, a sua transmisso, a ttulo gratuito ou oneroso, importa em fato gerador do tributo, devendo o oficial do registro de imveis verificar a legislao estadual, sendo gratuita a transmisso, ou a municipal, sendo onerosa, fiscalizando assim o pagamento dos impostos devidos por fora dos atos que pratica em razo do ofcio. Registrada a cesso e verificada a ineficcia da nomeao, produzindo o contrato seus efeitos entre os contratantes originrios, deve o registro da cesso ser cancelado por averbao (art. 248 da Lei 6.015). Sendo insolvente o nomeado, o registro poder ser cancelado por requerimento unnime do promitente vendedor, promitente comprador e do cessionrio, se capazes, com as firmas reconhecidas, com esteio no inciso II do art. 250 da Lei 6.015. A interveno tanto do promitente vendedor quanto a do promitente comprador se impe vez que as relaes entre os mesmos voltaro a ser regidas pelo contrato original, sendo indispensvel a do insolvente reconhecendo seu estado e a ineficcia da cesso. Embora inexigvel que o promitente vendedor tenha participado da cesso que deu origem ao ato registrado, no o fez diretamente, mas com o mesmo anuiu ao celebrar o compromisso com a clusula pro amico eligendo. Absolutamente incapaz o cessionrio, entendo vivel o cancelamento a requerimento do interessado, desde que a incapacidade possa ser provada de maneira incontestvel, como na hiptese da menoridade (art. 3, I, do C.C), ou da interdio (art. 3,II, do C.C), provadas por certido do registro civil de pessoas naturais, aplicando-se o inciso III do art. 250 da Lei 6.015.

Havendo litgio entre os interessados, ou sendo a incapacidade relativa, o cancelamento dever decorrer de deciso judicial trnsita (art. 250, I, da Lei 6.015). Promovido o cancelamento, que jurdico, o ato no mais produzir efeitos. 5) Concluses 5.1- requisito indispensvel para a adjudicao compulsria o registro da promessa de compra e venda, perdendo eficcia a Smula 239 do Superior Tribunal de Justia; 5.2- O instrumento pblico, em regra, essencial validade da promessa de compra e venda. O instrumento particular s admissvel em se tratando de imveis de valor igual ou inferior a 30 (trinta) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas, ou havendo previso em lei extravagante (Ex.: Dec.-lei 58/37, Lei 6.766); 5.3- As normas relativas ao contrato com pessoa a declarar, inseridas no Ttulo V, Dos Contratos em Geral, aplicam-se ao contrato de promessa de compra e venda, por no haver qualquer incompatibilidade; 5.4- A indicao da pessoa nos termos da clusula pro amico eligendo importa em cesso dos direitos do promitente comprador; estando registrada a promessa, h transferncia de direito real sobre imvel; 5.5- A cesso nos termos do item anterior importa em pagamento de tributos e na prtica de ato de registro no Registro de Imveis; 5.6- A ineficcia da nomeao ter como conseqncia o cancelamento do registro da cesso, por averbao, que se dar a requerimento dos interessados ou por determinao judicial, dependendo de sua causa. BIBLIOGRAFIA: ALVES, Jones Figueiredo. Novo Cdigo Civil Comentado, coordenao de Ricardo Fiza. So Paulo: Saraiva, 2.002. BATALHA, Wilson de Souza Campos. Comentrios Lei de Registros Pblicos. 2 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1.979. CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1.998. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 18 ed. So Paulo: Saraiva, 2.002, v.4. GARCA, Eduardo Jos Martnez. Relaciones catastro-registro. Revista de Direito Imobilirio, n 48. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2.000. GONALVES, Carlos Roberto. Principais Inovaes no Cdigo Civil de 2.002. So Paulo: Saraiva, 2.002. JUNIOR, Joel Dias Figueira. Novo Cdigo Civil Comentado, coordenao de Ricardo Fiza. So Paulo: Saraiva, 2.002. MAXIMILIANO, Carlos. Hermenutica e Aplicao do Direito. 17 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1.998. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de Direito Civil. Vol. III, 7 ed., vol. IV, 6 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1.986 e 1.987. SILVA, Bruno Mattos e. Compra de Imveis, aspectos jurdicos, cautelas devidas e anlise de riscos. 3 ed. So Paulo: Atlas, 2.001. WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas. 4 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1.980.

Fonte: Colgio Notarial