TEMA 5.

LA ADQUISICIÓN DE DERECHOS REALES

1. LA USUCAPIÓN. CONCEPTO Y FUNDAMENTO

Viene recogida también en el Art. 609: “La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por
donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante
la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”

Bajo el término de prescripción se engloban 2 tipos distintos: la prescripción extintiva y la

prescripción adquisitiva o usucapión.

Hay otro Art importante, el Art 1930: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las
condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.
También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de
cualquier clase que sean.”

Por la prescripción adquisitiva o usucapión, se transmiten la propiedad y demás derechos

reales. La usucapión es un modo de adquirir tanto la propiedad como los demás derechos
reales.

La definimos como la adquisición de la propiedad u otro derecho real mediante la posesión

continuada de una cosa durante un período cierto de tiempo.

Supone en consecuencia que el poseedor de una casa, se le acabe reconociendo como titular
de un derecho de propiedad u otro derecho real.

Los fundamentos que justifican la usucapión son 2:

Fundamento subjetivo, que es la despreocupación, negligencia, abandono del sujeto titular de

la cosa usucapida.

Fundamento objetivo, trata de favorecer la seguridad jurídica. Es decir, la usucapión se

justificará como vía o medio para garantizar la seguridad del tráfico, ya que se reconoce como
titular del derecho real al que posee la cosa de manera pública.

2. ELEMENTOS DE LA USUCAPIÓN.

Sujetos

El usucapiente, la persona que adquiere la propiedad, derecho real u otro por medio de la
usucapión. No hay regla específica respecto de su capacidad.

El usucapido, titular del derecho usucapido. Sujeto que pierde el derecho real en beneficio del
usucapiente.

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Objeto

El objeto son derechos reales, no hay otra clase de derechos. Además, dentro de los derechos
reales, no todos pueden ser usucapidos, sólo aquellos que sean poseíbles, que se puedan
poseer.

Tampoco se puede usucapir aquellos derechos reales o cosas que queden fuera del comercio
(ejemplo: propiedad de las aguas).

3. 4. Y 5. CLASES DE USUCAPIÓN

La clasificación más importante es la que distingue entre usucapión ordinaria y usucapión

extraordinaria.

En la usucapión ordinaria se exige la tenencia material de la cosa, un plazo de tiempo y además

se exige buena fe y justo título: en cambio, en la usucapión extraordinaria es suficiente la
posesión y el plazo de tiempo.

Esto se traduce en que el plazo previsto para la ordinaria es mucho más corto que el de la
extraordinaria.

Otra distinción menos importante es la que se da entre usucapión mobiliaria y usucapión

inmobiliaria. La diferencia se basa en que el objeto sea cosa mueble o inmueble.

También está la distinción entre usucapión de propiedad y la usucapión de otros derechos

reales.

Requisitos.

1º.- Referente a todo tipo de usucapión:

- Posesión.

- Transcurso de un plazo de tiempo

La posesión no puede ser de cualquier forma, debe reunir más requisitos a su vez, que se
desprenden del Art. 1941: “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no
interrumpida.”

2º.- Tiene que ser una posesión pública, es decir, de cara a terceros, ese sujeto debe aparecer
como poseedor de esa cosa, debe aparecer como dueño o titular de ese derecho real.

3º.- Tiene que ser una posesión pacífica, se ha de conseguir y mantener pacíficamente.

4º.- Tiene que ser una posesión ininterrumpida, continuada en el tiempo hasta que se cumpla
el plazo previsto. Esa interrupción puede producirse de 2 maneras: porque se deje de poseer o
bien porque deje de cumplir los requisitos indicados al menso durante un año, eso se llama

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interrupción natural. También se puede interrumpir la posesión de la cosa cuando hay una
reclamación judicial, interrupción civil.

Respecto al transcurso del tiempo, éste depende de 2 factores. 1º si la usucapión es ordinaria

o extraordinaria, y 2º, si la cosa es muble o inmueble. La usucapión ordinaria de cosas muebles
el plazo es de 3 años. En la usucapión ordinaria de cosas inmuebles es de 10 años entre
presente y 20 años entre ausentes Para decidir si es entre ausentes o presentes, debe
atenderse a si el titular del bien que se pretende usucapir está presente o no en el lugar en que
la posesión para usucapir se está produciendo. Y si está parte presente y parte ausente, cada 2
años de ausencia computan 1 de presencia para completar el plazo de 10 años entre
presentes.

La usucapión extraordinaria de cosas muebles, requiere un plazo de 6 años. Y la usucapión

extraordinaria de cosas inmuebles, requiere 30 años.

Por último, referente a los títulos nobiliarios, usucapir un título nobiliario requiere un plazo de
40 años. Y para usucapir servidumbres, se necesita el plazo de 20 años, pero sólo se pueden
usucapir las servidumbres continuas y aparentes).

Requisitos específicos de cada tipo de usucapión:

La usucapión ordinaria exige dos requisitos más:

La buena fe: el sujeto que va a usucapir cree que es titular de ese derecho real que va a
usucapir. La buena fe se presume.

El justo título: nos estamos refiriendo a que la posesión que el usucapiente tiene de la
cosa tiene que estar justificada o legitimada o provenir de un hecho o de una
circunstancia que legitime esa posesión.

Para la usucapión extraordinaria no son necesarios más requisitos.

6. EFECTOS DE LA USUCAPION

1. La usucapión produce la adquisición del derecho de propiedad o del derecho real del que se
trate.

2. La usucapión se produce de forma automática trascurrido el plazo y cumpliendo los

requisitos.

3. Trascurrido el plazo junto con los demás requisitos la adquisición del derecho se retrae al
momento en que empezó a usucapir.

4. La carga de la prueba corresponde el usucapiente.

5. La adquisición del derecho real mediante usucapión puede ser objeto de renuncia.

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7. LA USUCAPION Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Es frecuente que sobre una cosa haya trasmisión del derecho de propiedad que no tiene
reflejo en el registro de la propiedad. Esto es denominado ruptura del tracto sucesivo.

En relación con la usucapión hay que distinguir dos casos:

Usucapión ‘secundum tabulas’: se da una inexactitud entre lo que dice el registro y lo

que tienen lugar en la practica. Se producirá esta usucapión cuando el usucapiente coincide
con quien en el registro aparece titular del derecho real pero en la práctica no es el titular del
derecho real. En este caso el usucapiente tiene un justo titulo y si además ha actuado de
buena fe cabe la usucapión ordinaria amen de que siempre cabrá la extraordinaria.

Usucapión ‘contra tabulas’: el usucapiente no es quien aparece como titular del

derecho real en el registro. En este caso no cabe la usucapión ordinaria, solo la extraordinaria.
En este caso se entiende siempre que el usucapiente no ha actuado de buena fe. Y se entiende
que no cabe la buena fe porque los registros son públicos es decir cualquiera puede tener
acceso a saber que situación tiene en ese registro.

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