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El proyecto inmobiliario.

Conceptos, caractersticas y modelos


Introduccin Los proyectos de inversin inmobiliaria que se financian a travs de los apoyos que presta la Banca a los Promotores, presentan a veces un grado de dificultad debido en la mayora de las ocasiones a que estos promotores no disponen de la infraestructura econmica necesaria (solvencia) que les permita acceder a estos crditos de una forma total y efectiva. Algunos de estos proyectos, los que realizan pequeos promotores y que comparados con los de otros mejor considerados - los grandes -, podran considerarse como pequeos. Desde nuestra ptica profesional consideramos que estos proyectos revisten una gran importancia, puesto que el numero de pequeos y medianos promotores-constructores en la Comunidad Autnoma de Madrid y otras Comunidades Autnomas limtrofes, representan casi el 90% de este colectivo empresarial. El boom de la construccin que tuvimos en dcadas pasadas vuelve a producirse nuevamente a partir de 1998. La demanda de viviendas se anima, sobre todo por el precio del dinero asequible a los bolsillos menos favorecidos, que ya pueden comprar una vivienda en condiciones muy ventajosas. Todava podran conseguirse mejores precios si se pudiera acceder a suelo a buen precio, y esto slo puede ocurrir en zonas alejadas de la capital, donde la repercusin es menor. Esta situacin aparentemente favorable para la evolucin del mercado, no cambia en nada la actitud de las entidades financieras que siguen limitando sus apoyos crediticios a los pequeos y medianos promotores, o al menos, siguen manteniendo unas normas muy rgidas de evaluacin financiera de los proyectos que stos les presentan, para determinar la viabilidad del proyecto y su rentabilidad. De esta forma no incurren en excesivas complicaciones, y los proyectos inmobiliarios que en estos momentos puedan estar analizando, se les sigue aplicando con rigurosidad la normativa a que antes nos referamos. As pues, si nos encontramos con un promotor que tiene un buen proyecto para construir viviendas, pero que no da la talla para acceder a los crditos "al promotor" que concede la Banca, "este proyecto", por muy interesante que sea, queda apartado y olvidado. El propsito de este informe es presentar, de una forma sucintamente indicativa, unas normas que nos sirven de pauta para acceder a una FINANCIACIN REAL Y EFECTIVA, como alternativa a las que tradicionalmente vienen efectuando los Bancos y otras entidades financieras similares. Como indicamos en el encabezamiento de este informe, esta financiacin proviene preferentemente de inversores privados, a los cuales se les recomienda realizar una determinada inversin, con las garantas que ms adelante se especifican. Parmetros que definen una inversin inmobiliaria Un proyecto inmobiliario queda caracterizado en su variante econmica, por tres parmetros bsicos: 1. El pago del solar. 2. La realizacin de la obra 3. Los flujos de tesorera, generados a lo largo de la promocin, por la venta de las unidades a construir. 1. El pago del solar (o su aportacin) se entiende, lo que el promotor debe de desembolsar para que el proyecto de construccin comience a funcionar. Tal como se ha definido el pago de la inversin, este parmetro queda reducido a una cifra nica, a la cual habr se le habr incluido otros conceptos como: honorarios tcnicos, licencias e impuestos municipales, notarios, registros, etc. 2. La realizacin de la obra, El segundo punto, nos indica las inversiones fijas a precio de coste que el promotor ha de realizar en el transcurso de la obra. Desde la excavacin, pasando por las diversas etapas, hasta el remate de detalles y finalizacin de la obra, 1

sern desembolsos que debe hacer el promotor, aunque con cierta frecuencia el pago de esta inversin no est formada por una sola cantidad, sino por un conjunto de ellas-entregas a cuenta al constructor, letras de cobertura, etc.--, es decir, el pago de la inversin, dentro del tiempo que dura la misma, se fracciona. 3. Los flujos de tesorera, el "flujo de caja" genera dos corrientes de signo opuesto: A. La corriente de cobros y B. La corriente de pagos. A. La corriente de cobros; Los cobros corresponden a los ingresos atribuibles a la venta de unidades inmobiliarias que componen la promocin: entregas a cuenta de los clientes, letras con vencimiento durante la ejecucin de la obra, etc. B. La corriente de pagos. Entre los pagos habra que considerar los ordinarios y los extraordinarios. Los ordinarios, son los compromisos adquiridos con el constructor o si el promotor es a la vez constructor, con los distintos similares que intervienen en la obra en partidas cuyos pagos estn pactados previamente mediante contrato. Los extraordinarios, son aquellos que se pueden producir a lo largo de la ejecucin del proyecto, como por ejemplo, un crdito puente, para situaciones transitorias de falta de liquidez. Ventajas del promotor si dispone de un cash-flow permanente para la realizacin de la obra Cuando comentbamos antes los parmetros que definen una inversin inmobiliaria, hemos definido los rendimientos de la inversin por medio de sus flujos de caja: COBROS y PAGOS - versus - INGRESOS y COSTES. Damos por establecidas las diferencias conceptuales que existen entre los componentes de los flujos de caja (cobros y pagos) y de los beneficios (ingresos menos costes). De un buen control permanente de la gestin, permitir al promotor obtener los beneficios esperados. Como es obvio el Promotor para iniciar una promocin deber disponer de un fondo de maniobra, lo suficientemente holgado, que le permita acometer el nuevo proyecto y cubrir perfectamente los parmetros de la inversin va autofinanciacin, al menos los referidos al solar y otros gastos ya detallados. Nuestro sistema de captacin de aportaciones dinerarias por parte de los inversores, permitir al promotor realizar el proyecto de inversin inmobiliaria, sabiendo de antemano que los fondos necesarios para construir estn depositados en el Banco, que garantiza la operacin, pudiendo disponer de ellos a medida que la obra lo vaya precisando, en los distintos tramos de la ejecucin. Histricamente el promotor trabaja con flujos de caja derivados de los ingresos generados por la venta anticipada de unidades inmobiliarias. Normalmente tiene dificultades, porque indudablemente los costes que configuran la promocin, muchas veces son superiores a los flujos de beneficios, lo cual produce tensiones de tesorera teniendo que acudir el promotor en la mayora de las ocasiones a "crditos puentes", encareciendo o incrementado sus costes de explotacin. Con nuestro sistema el Promotor realiza el proyecto en su totalidad, con los flujos de dinero que provienen de los inversores que previamente han depositado el dinero de la inversin acordada con l, en una cuenta corriente abierta a tal fin lo que va a permitir al Promotor, realizar las obras sin las tensiones de tesorera a que antes nos referamos. Puesto que existir el "planning" de pagos referidos a las unidades de obra realizadas por el Constructor, el Banco ir pagando las certificaciones de obras realizadas, en la forma y momento que se hayan acordado contractualmente. As pues el Promotor podr indicar al Constructor y/o Proveedores que el pago de las certificaciones o factura emitidas sern directamente pagadas por el Banco, con lo que puede obtener ventajas de los mismos, como descuentos por pronto pago, bonificaciones especiales, independientemente de los precios de oportunidad que haya conseguido, en el supuesto de ser al mismo tiempo Promotor y Constructor, por gestionar sus propias compras de materiales y/o servicios. Otras de las ventajas adicionales del Promotor, es que no encarecer sus circuitos administrativos, ya que simplemente dar el visto bueno de pago a las certificaciones de obra o facturas presentadas y que se hayan realizado o cumplimentado, que como hemos dicho sern abonadas por el Banco. 2

Influencia del tiempo en el valor del dinero Este breve anlisis, indispensable para estudiar cualquier proyecto inmobiliario, nos dar a conocer el mtodo ms conveniente para evaluar la rentabilidad que alcanzarn los inversores, desde el mismo momento en que ingresen el dinero en el Banco, como socios temporales del Promotor o Promotora. Las promociones inmobiliarias (pisos, chalets, apartamentos, etc.) que se financien por este sistema, no deben superar los 12-18 meses en su ejecucin. Esta premisa nos lleva a la conclusin de que es aconsejable realizar una homogeneizacin consistente en pagar el monto de la inversin econmica ms los intereses pactados en estos tiempos mximos, sin perjuicio de que el Promotor pueda terminar antes de tiempo la obra y ejercitar sus opciones con el inversor, lo cual elevara la rentabilidad anual del mismo, al recibir su dinero y sus intereses antes de lo previsto. Utilidades econmicas para el inversor El dinero aportado por los inversores ser canalizado por nosotros como sociedad de gestin de patrimonios, solo y exclusivamente en aquellas promociones inmobiliarias que hayan sido analizadas y estructurado su plan de Marketing, el cual nos deber garantizar de que existe a priori un mercado potencial que demandar un determinado tipo de viviendas, que se ajusten a precio, calidades de construccin, distribucin de los espacio, etc., en definitiva, que el mercado objetivo acepte la oferta de buen grado y compre sobre plano. La experiencia nos ha demostrado que para poder captar inversores que colaboren financieramente en los proyectos inmobiliarios que venimos comentando es que en ausencia de inflacin y de incertidumbre, el inversor que invierte su dinero al "i" por ciento, le resulta indiferente percibir su rendimiento al cabo del ao o antes del ao. Lo importante es que la inversin que realiza supere considerablemente el inters que habitualmente le ofrece su Banco o Caja de Ahorros en el mismo periodo de tiempo, eso s, con las mismas garantas y solvencia de la inversin. Para nuestro anlisis comparativo el tipo de inters no ser otra cosa que el precio del dinero, que viene establecido por el mercado de capitales. Lo que se pretende en definitiva con esta propuesta al mercado potencial de inversores es dotar de liquidez a los proyectos inmobiliarios que pongamos en marcha. El inversor busca beneficios y se lo vamos a dar, aprovechando las enormes posibilidades de negocio actuales del sector, que crece continuamente en funcin de la oferta. Este inversor participa en los beneficios que obtiene el Promotor al vender las viviendas y lo percibe va bancaria tanto el capital liquido aportado - unidad inmobiliaria a precio de coste + el inters pactado como rendimiento a su inversin--. El inversor recibe al inicio de la promocin una unidad inmobiliaria que es puesta a su nombre en contrato privado y el precio fijado es el precio de coste de la vivienda que le resulta al Promotor. Esta primera garanta sobre la inversin es la que llamamos garanta prendaria. El Promotor efecta en ese mismo acto una opcin de compra en el tiempo que se fije (12-18 meses), que ejercitar pagando al inversor el capital - el precio del piso a precio de coste - ms un inters pactado en el mismo documento. Tambin en ese documento el inversor, como propietario de la vivienda autoriza al Promotor para gestionar libremente la venta a un tercero que se llevar a efecto cuando se cumplan los pactos del contrato, es decir, cuando el promotor haya ejercitado la opcin de compra. Esta fase en el proceso no tendr ningn coste para el inversor. Como la operacin de compraventa inicial a favor del inversor se produce al contado, esta cantidad es ingresada en el Banco Garante de la operacin, en una cuenta donde son ingresados los fondos aportados por todos los inversores que se adhieran al proyecto de inversin inmobiliaria. En ese momento el Banco extender a cada uno de los inversores un AVAL sobre las cantidades entregadas para la compra del piso, mediante un documento que hace referencia a la Ley 57/68, en el que consta quien es el Promotor, cual es el piso que compra, bloque, escalera, planta, letra, etc. y el nombre de la Urbanizacin o Promocin. Cmo opera a partir de ahora el promotor? Una vez completado la fase de captacin de los recursos de los inversores, y el conjunto de capitales aportados sea igual al coste de la obra en su conjunto, el Promotor como 3

primera partida del presupuesto a utilizar pagar el solar (si no es en aportacin) y este lo escriturar a nombre de la Promotora, para poder realizar los pertinentes pasos legales para iniciar la Promocin. Luego utilizar el resto de los capitales para la ejecucin de la obra, permisos, gastos notariales, licencias municipales, honorarios tcnicos, costes de comercializacin, etc. A partir de aqu, como cualquier promocin inmobiliaria, el Promotor anunciar el inicio de las obras y empezar a vender a los futuros propietarios de las viviendas. Estos compraran al P.V.P. que hay fijado el Promotor, y si desean adquirir una determinada vivienda, no podr extendrseles todava los contratos, como es obvio, sino que debern efectuar una reserva econmica y empezar a ingresar en el mismo Banco, las distintas cantidades estipuladas en las condiciones de venta, en una cuenta ahorro-vivienda. Estos compradores disponen para ingresar estas cantidades el tiempo que dure la obra y hasta la entrega de llaves. El Banco ir paralelamente estudiando la concesin de un crdito hipotecario para completar el total del precio final que cobrar el Promotor. Una vez terminadas las obras con todos los parabienes, y realizadas estas operaciones finales, y con la liquidez resultante, el Promotor ejecutar la opcin de compra pagando al inversor lo pactado (capital + intereses) y a continuacin escriturar a nombre del comprador final. El beneficio del Promotor est en los diferenciales que se producen al realizar las dos operaciones. Qu obtendr a cambio la entidad bancaria garante de la operacin? Obtendr compensaciones indirectas de los pasivos que administrar correctamente para que la obra se termine sin problemas. Aumentar la rentabilidad de la oficina considerablemente porque dispondr cuentas de activo (Promotor, Constructor y Otros) y de Pasivo (los fondos depositados por los Inversores). Se convertir en la entidad mejor informada en su zona de accin para vender todos sus productos financieros: En primer lugar los crditos hipotecarios referidos a la promocin , cuentas de ahorrovivienda de los futuros propietarios, etc. y a las personas y/o entidades involucradas en el sistema, como: Los INVERSORES que confiarn en la Entidad que ha propiciado que sus ahorros o inversiones hayan producido un mayor inters, muy superior a la media del mercado de capitales. El PROMOTOR que con la confianza recibida por parte del Banco para la realizacin de todas estas operaciones, le ha permitido realizar la obra con absoluta tranquilidad y garanta hacia sus inversores. Los PROVEEDORES, sean el Constructor o los distintos similares que intervengan en la obra. Podrn agilizar sus cobros, porque abrirn cuenta en la misma oficina bancaria para que le sean transferidos los fondos. El Director de la oficina conocer la evolucin de estas empresas y podr proponerles otros negocios bancarios. Los PROPIETARIOS, que han comprado sus viviendas y la informacin que previamente han recibido del promotor en cuanto a sus datos sobre la unidad personal o familiar, lo que ha facilitado la concesin del crdito hipotecario para la compra de su vivienda. Posteriormente sern clientes de la entidad para otro tipo de relaciones, como, domiciliacin de las nminas, recibos, plan de pensiones, crditos al consumo, seguro para el hogar etc. Claves para la inversin inmobiliaria Comparacin de las distintas opciones de inversin relacionadas son el sector inmobiliario en Argentina. La inversin inmobiliaria directa: especulativa, en desarrollos constructivos y en refaccin. La inversin inmobiliaria indirecta: Las diferentes opciones. Fondos de inversin inmobiliaria y letras hipotecarias. Seguridad, solidez, durabilidad, tangibilidad, son algunos de los adjetivos que habitualmente se asocian en el decir cotidiano con la inversin inmobiliaria. La inversin en ladrillos, como tambin se suele llamar a este particular segmento en donde colocar ahorros y capital, fue y es considerado como una garanta de resguardo del valor de los mismos. La inversin en bienes races se erige como el baluarte de la defensa del ahorro, 4

atrayendo hacia l un flujo cada vez mayor de dinero. Pero no slo son fines de proteccin del valor del capital lo que canaliza hacia los inmuebles un importante flujo de dinero. La ganancia de capital producto de la participacin en distintos negocios inmobiliarios moviliza enormes montos en distinta moneda a lo largo del orbe. As, ms all de cual sea la opcin a elegir en funcin del perfil propio de cada inversor, quienes desean invertir se preguntaran: Cuales son las diferentes modalidades para volcar los ahorros con el tan ansiado respaldo en ladrillos?. Que rentabilidad es posible obtener al invertir en Real Estate? A lo largo de distintas entregas trataremos de brindar un panorama de las distintas modalidades de inversin inmobiliaria y de las caractersticas propias que cada una de ellas adopta segn tipos de inmuebles, departamentos, locales comerciales, oficinas, viviendas unifamiliares, desarrollos constructivos, etc. As, a manera de un men, en diferentes informes, trataremos de despejar los interrogantes ms usuales que deben plantearse aquellos que tengan inters en participar como inversores inmobiliarios, en un mercado que lejos de agotarse cada vez ofrece mayor versatilidad de opciones. Introduccin general CARACTERSTICAS DE LA INVERSIN INMOBILIARIA: La inversin inmobiliaria presenta caractersticas diferenciales a otro tipo de opciones que la hacen singular y que todo inversor debe apreciar para evaluar cada caso en forma particular. En primer lugar, en general, demanda montos o sumas de dinero mnimas, que fluctan segn la opcin, pero que en general son ms elevadas que opciones financieras bancarias y burstiles tradicionales, aunque como veremos no en todos los casos. Por otro lado, requieren la inmovilidad del capital invertido por un plazo determinado, que suele, tambin, ser ms prolongado como veremos en las inversiones directas. A su vez cuando se trata de inversiones inmobiliarias directas, la realizacin del activo demanda un perodo de tiempo determinado para a su comercializacin, el cual es variable segn las condiciones del mercado y el tipo de bien, pero nunca inmediato, al da. Si pretenden reducirse los plazos habituales y las condiciones ms aptas de comercializacin, ello impactar reduciendo el valor a obtener al momento de salir de la inversin. Estas caractersticas citadas de plazo de exposicin prolongado de la inversin y de un tiempo requerido para la salida del negocio, le confieren a las inversiones inmobiliarias directas una cualidad de iliquidez de un grado mucho mayor que las de opciones financieras o burstiles. Otra caracterstica a considerar son los costos de entrada y salida de la inversin. En la opcin inmobiliaria, no deben ser dejados de lado ya que es habitual el pago de comisiones, sellados de contratos, gastos notariales, honorarios e impuestos, que segn el caso incrementan entre un 6 y un 10 % los costos directos de ingreso al negocio. As, como vemos, la seguridad y el bajo riesgo de la inversin inmobiliaria, presenta como contrapartida su mayor iliquidez y sus altas barreras de entrada y salida, que deben ser siempre cuidadosamente analizados en funcin del plazo y exposicin de la inversin. No obstante, como veremos y en funcin de la cada vez mayor participacin de opciones financieras en el negocio inmobiliario, este tradicional concepto de iliquidez est quedando cada vez ms reservado slo para la inversin inmobiliaria con fines de renta fija o de resguardo de capital. Modalidades de inversin La inversin en inmuebles no se reduce a la compra de un bien raz con fines, por ejemplo, de alquilarlo y as obtener una renta. Si bien esta es una de las alternativas usuales, no se agota en ello. Existen, como veremos una amplia variedad de formas para canalizar ahorros y excedentes de rentas habituales hacia el rubro inmobiliario. Cada una de ellas por supuesto, con caractersticas propias de montos, plazos, rentabilidades, nivel de seguridad y grado de liquidez. En principio podra dividirse a la inversin inmobiliaria en 1) Directa 2) Indirecta 5

La inversin inmobiliaria directa, comprende a todas aquellas inversiones destinadas a obtener una renta fija, a comprar y revender aprovechando cuestiones de oportunidad y aquella volcada al desarrollo y construccin de proyectos o emprendimientos para ser volcados oportunamente al mercado. La inversin inmobiliaria indirecta es aquella en la cual el inversor coloca sus ahorros en un ttulo o letra garantizados por inmuebles o por la gestin de una cartera de inmuebles o de crditos hipotecarios. Las opciones o suscripciones a fideicomisos de desarrollo en los cuales est permitida la cesin de derechos durante el transcurso del contrato y antes de la finalizacin del objeto del mismo, tambin ameritan ser consideradas como una opcin indirecta. Introducidos a esta bifurcacin posible que puede darse al ahorro en la opcin inmobiliaria veamos concretamente cuales son las opciones ms habituales de inversin. LA INVERSIN INMOBILIARIA DIRECTA: INVERSIN EN RENTA FIJA: La inversin en inmuebles con vista a obtener una renta fija es la que habitualmente realiza un inversor comprando una propiedad o una parte de ella con fines de volcarla al mercado de alquiler y obtener as un ingreso mensual. Este tipo de modalidad, demanda el anlisis en conjunto, como mnimo, los siguientes factores: 1) Precio de compraventa 2) Valor de alquiler mensual 3) Gastos indirectos inherentes a la compraventa 4) Gastos de mantenimiento, impuestos y expensas. 5) Perodos de vacancia habitual del mercado. 6) Informacin general del mercado y Perspectivas de evolucin de valor A partir del conocimiento de estos datos, el potencial inversor debe analizar cual ser el beneficio que obtendr por los alquileres futuros de la compra del inmueble y que valor ms probable obtendr residualmente al venderla luego de un perodo determinado. Para este anlisis lo habitual es recurrir a herramientas de clculo financiero, consistentes en proyectar flujos de fondos para distintos plazos de tiempo, en base a distintas tasas de rentabilidad. Los flujos de fondos debern contener tanto ingresos (alquileres a cobrar y venta del inmueble al final del perodo analizado) como egresos (gastos de compraventa, impuestos, gastos de mantenimiento, costo de compra del inmueble). En el mercado inmobiliario habitualmente se informa la rentabilidad bruta de la inversin. La rentabilidad neta, dependiendo del tipo de propiedad y situacin particular de mercado suele ser alrededor de 2 puntos porcentuales inferior a la rentabilidad bruta para el caso de departamentos. Es importante tener en cuenta no slo el ingreso que me generar la propiedad por los alquileres, sin el potencial de apreciacin en su valor a lo largo del tiempo; un inversor inteligente debera sumar el porcentaje anual de rentabilidad aportado por los alquileres, ms el porcentaje anual que me aporta la revalorizacin del inmueble, siempre en el caso en que actuemos en un mercado inmobiliario dinmico y con subas de valores. Para incursionar en este tipo de inversiones, es aconsejable que el interesado investigue lo ms profundamente el mercado de la inversin prevista. Empresas inmobiliarias, estudios de arquitectura, empresas constructoras y consultoras especializadas suelen ser las fuentes usuales hacia las cuales dirigirse en busca de canalizar la inversin en desarrollos constructivos en forma directa. En todos los casos es aconsejable que el inversor ahonde en la mayor cantidad de detalles, solicitando para ello los estudios tcnicos, de mercado y proyecciones econmicas del proyecto, as como en la configuracin legal del mismo. La trayectoria del desarrollista o emprendedor es un elemento a analizar cuidadosamente en todo emprendimiento de este tipo. En distintos informes que iremos entregando proximamente veremos de manera particular no slo la informacin previa que debe obtenerse para la toma de la decisin de inversin sino tambin los costos y los gastos inherentes para acceder a la misma, para salir y aquellos que deben erogarse durante el perodo activo de inversin.

INVERSIN ESPECULATIVA: La cuestin es que alguien en algn lugar tiene un incentivo econmico para asumir el riesgo de fluctuaciones del precio Paul Samuelson As, la accin especulativa est sustentada por la expectativa de obtencin de un mayor precio en el futuro de un bien determinado. En el mercado inmobiliario como en todo mercado, existen situaciones y casos particulares en los cuales un bien puede ser adquirido a precios inferiores a los medios de mercado. Tambin en ciclos particulares de mercado es posible obtener una revalorizacin por el slo transcurso del tiempo que media entre la compra y la venta posterior del inmueble. Existen circunstancias determinadas en las cuales un propietario puede verse necesitado a desprenderse de un inmueble por un precio menor en funcin de hacerlo en forma muy rpida o con condiciones que puedan resultar oportunas para l, lo cual brinda una oportunidad tambin para el comprador al poder obtener un mejor precio al no sufrir con las condicionantes de quien se desprende del inmueble. Un campo particular para la compra de viviendas a costos inferiores a los de plaza es el mercado de remates judiciales. La compra dentro de este mercado requiere el conocimiento del expediente judicial a fin de conocer limitaciones que puedan existir para el posterior uso o enajenacin de la propiedad. El mercado de subastas judiciales en nuestro pas, en fueros como los de Capital Federal, va ganando cada vez ms en la transparencia de su funcionamiento haciendo que progresivamente el nmero de particulares que asisten a las sesiones y pujan por la compra del inmueble, sea creciente. En los ltimos tiempos, en nuestro mercado abunda la comercializacin de unidades de departamentos en construccin por el sistema de preventa. Mediante esta modalidad, el inversor incursiona en la compra de una cuotaparte de una o ms unidades al inicio de la obra e incluso en forma previa al comienzo de los trabajos de construccin, o durante el transcurso de los trabajos de construccin, a un valor inferior al que se estima luego se lograr al encontrarse avanzada o concluida la edificacin. En ese caso, si se desea esperar al 100 % de la finalizacin del proyecto, el capital 7

deber permanecer inmovilizado por el plazo total del desarrollo que para un edificio entre medianeras del orden de los 1500 m2 suele ser de un trmino aproximado a los dos aos. No obstante, existe tambin la posibilidad de la reventa en una etapa previa a la conclusin obteniendo tambin un aceptable beneficio. En trminos generales de punta a punta y dependiendo, de la escala y tipo de edificio la rentabilidad de la inversin en unidades en pozo se encuentra en el orden del 30 %. LA INVERSIN EN DESARROLLOS CONSTRUCTIVOS: En esta modalidad el inversor juega desde el inicio una suerte mucho ms atada al proyecto desde que comienza el negocio. Existen diferentes escalas de inversin que se corresponden con la magnitud del emprendimiento constructivo a llevar adelante. El interesado puede participar ya sea en forma individual o ingresando en pequeas sociedades con el fin determinado de llevar adelante obras de menor escala o bien en proyectos que pueden involucrar la participacin de gran cantidad de inversores en funcin de la magnitud del proyecto a materializar. Dentro de los proyectos de menor escala suelen encontrarse aquellos que involucran la construccin de una vivienda unifamiliar y emprendimientos como dplex o construccin de varias unidades sobre un solo terreno. En estos casos no es inusual obtener beneficios del orden del 30 % del capital invertido (de punta a punta). Los de escala superior, pueden comprender desde la construccin de edificios para vivienda, u otros usos hasta desarrollos de barrios privados, parques logsticos, hoteles, etc. La inversin inmobiliaria en proyectos de mayor envergadura requiere un estudio particularizado de cada emprendimiento, pero en general ofrecen tasas de rentabilidad no inferiores al 12 % anual. Los estudios de arquitectura, empresas constructoras y en los ltimos tiempos la figura del desarrollista, suelen encolumnar tras de si, por medio de un proyecto determinado a inversores independientes a los cuales demuestran la rentabilidad de acompaarlos en el negocio apoyndose en estudios de mercado y proyecciones que cada vez son ms rigurosas. Las figuras legales con las que luego se le da formalidad a la inversin para desarrollos constructivos, van desde el armado de diferentes tipos de sociedades con un fin determinado hasta la del fideicomiso, figura se est utilizando de manera creciente. LA INVERSIN EN REFACCIN: La escala inferior de la modalidad de inversin en desarrollos es aquella en la cual se incursiona adquiriendo un inmueble en mal estado de mantenimiento o apto para su cambio de uso para luego de introducirle las mejoras necesarias sacarlo nuevamente a la venta al mercado a un precio superior al total invertido. Resulta sumamente sensible a la rentabilidad en este tipo de proyectos, el precio de compra en que se obtenga el inmueble, los gastos necesarios para remodelarlo y el valor final de mercado admisible a obtener una vez refaccionado o refuncionalizado. De la refaccin de unidades de departamento y su posterior venta no resulta inusual obtener rentabilidades del 30 % entre la entrada y salida del negocio, mediando entre ambas un plazo no mayor a 6 meses. Slo se trata de encontrar la unidad adecuada y contar con la creatividad necesaria para obtener con la menor inversin en obra el mximo aprovechamiento y la mejor adecuacin de los espacios del mismo. LA INVERSIN INMOBILIARIA INDIRECTA: Aqu la inversin toma un grado de involucramiento muy reducido por parte del inversor en la suerte del proyecto, ya que slo se reduce a la compra de acciones, ttulos o letras que ofrecern una rentabilidad atada a la gestin de una empresa o cartera de activos inmobiliarios o de prstamos hipotecarios o de acciones de empresas ligadas al sector inmobiliario y constructivo. En el mundo esta opcin se encuentra ampliamente difundida, los inversores dentro de su cartera de opciones financieras incluyen acciones, bonos o participacin en fondos de inversin relacionados con empresas inmobiliarias o respaldados en inmuebles. En nuestro pas esta opcin de invertir a travs del mercado de capitales no cuenta an con una amplia difusin, reducindose a pocas opciones, aunque sin dudas cuenta con 8

un amplio potencial de crecimiento. Fideicomisos: tu primera inversin inmobiliaria Quizs como un legado por parte de nuestros ancestros inmigrantes, el valor de la solidez de la propiedad como sinnimo de seguridad frente a los avatares econmicos, se encuentra firmemente arraigado en el acerbo cultural de gran parte de nuestra sociedad. Este sentimiento no slo es vlido para la casa propia que alberga la vida familiar, sino que tambin pesa como para ser determinante a la hora de decidir el destino de inversin de los ahorros. Como todo negocio, es necesario establecer de la manera ms objetiva posible el flujo de fondos de la operacin. Que es esto? Ni ms ni menos que una proyeccin de los montos y momentos de aportes de capital y lo mismo de ingresos de dinero. Obviamente, estos ltimos en suma, debern ser siempre mayores que los aportes realizados. Pero... cuidado, aunque esto sea as no siempre quiere decir que se est ganando dinero. Por ello, todo aporte de capital y proyecciones de ingresos debe afectarse por una tasa de descuento o rentabilidad mnima que se le pide a la inversin y nos lleve a poner la plata en este negocio y no en otro. Aqu aparece el concepto de costo de oportunidad y en todo el mundo el referente es la tasa que otorga un Banco de primera lnea por la colocacin en plazo fijo. El tiempo que durar el negocio es un dato fundamental: por un lado tenemos que estar seguros de poder juntar el dinero comprometido y si la integracin es ms cmoda no sufriremos aprietos financieros (esta es la razn por la que en Santa Rita la integracin de los aportes en el emprendimiento se hace a lo largo de tres aos). Conocer el producto y la escala del proyecto. Muchas veces aunque el dinero a invertir sea el mismo, la eleccin del producto puede ser determinante para el xito del negocio. Por otra parte, de la envergadura y dimensiones del proyecto depende tambin la posibilidad de ventas y de un recupero ms rpido de la inversin. La calidad del diseo y construccin. Las mejoras que en estos aspectos, presente el proyecto con respecto a las que ofrecen aquellos inmuebles que compiten y competirn con l, incidirn, sobretodo, en la velocidad de venta del emprendimiento. La verdad es que hoy el nivel de profesionalizacin que tiene el negocio es muy alto, por lo que es fundamental saber qu desarrollista est detrs del proyecto. Finalmente, elegir una adecuada estructuracin jurdica. El fideicomiso es un beneficio adicional de seguridad jurdica para los participantes de emprendimientos al costo. La trascendencia de esta figura jurdica reside en que, patrimonialmente, funciona de manera independiente de los riesgos o vicisitudes econmicas del dueo del terreno y de la empresa constructora. Esto se debe a que, en virtud de su estructuracin, el terreno se transfiere en propiedad al fideicomiso, como un dominio fiduciario. La operacin es por tanto altamente confiable, ya que el fideicomiso es un dispositivo de proteccin comercial, jurdica y de administracin. La escrituracin y entrega de las unidades se realiza con la rigurosidad que surge del contrato, las acciones y los controles ejercidos por el fiduciario, los profesionales y dems actores comprometidos. La esencia del fideicomiso es que los bienes o derechos transferidos en propiedad son totalmente independientes del patrimonio de quien los recibe (el fiduciario) y de quienes lo han entregado (los fiduciantes). Por lo tanto, cualquier contingencia o circunstancia que pudiera afectar el patrimonio de cualquiera de los participantes del emprendimiento, no tiene implicancia alguna sobre la integridad patrimonial del fideicomiso inmobiliario. Esto significa que no afecta el normal cumplimiento de la obra y la entrega de cada una de las unidades del desarrollo. El fideicomiso es, en este sentido, un medio fundamental de proteccin patrimonial. Al tratarse de un patrimonio separado, las contingencias y avatares vinculados con los actores participantes del proyecto no afectan el destino del emprendimiento. Evaluacin proyectos inmobiliarios Los elementos fundamentales a tener en cuenta a la hora de analizar la factibilidad de un desarrollo inmobiliario. Acceda a los 10 puntos que no pueden faltar en todo anlisis, comentados de forma resumida, amena y sencilla. 9

1 RECORDAR QUE ES UN PROYECTO UNA ESTIMACION DEL FUTURO 2 CONFECCIONAR UN BUSINESS PLAN INMOBILIARIO 3 DETERMINAR LAS FORTALEZAS, LAS OPORTUNIDADES, LAS DEBILIDADES Y LAS AMENAZAS 4 EVALUAR EN TERMINOS FINANCIEROS Y NO ECONOMICOS 5 - TENER EN CUENTA EL VALOR TIEMPO DEL DINERO 6 IMPUTAR ADECUADAMENTE EN EL TIEMPO LOS INGRESOS Y LOS EGRESOS 7 CONSIDERAR LA INFLUENCIA DE LOS IMPUESTOS Y DE LA INFLACION 8 ANALIZAR PRIMERO CON CAPITAL PROPIO Y LUEGO CON FINANCIAMIENTO 9 OBTENER SIEMPRE UN RESULTADO 10 CUIDAR LA MARCA 1. UN PROYECTO ES UNA ESTIMACIN DEL FUTURO Dado que el evaluador de un proyecto hace un trabajo destinado a que otra persona o grupo de personas arriesgue su capital, invirtindolo con la expectativa de ganar dinero, es bueno que medite (antes de entregar su informe final) si estara dispuesto a aportar su propio dinero. Si ese sera el destino que l dara a sus ahorros, si estara dispuesto a asociarse en esa nueva aventura empresaria. Es verdad que existen distintos perfiles de riesgo, pero no menos cierto es que nuestro trabajo est orientado a mitigar los riesgos y presentar a la sociedad un proyecto en el cual pueda invertir una amplia gama de actores econmicos (habida cuenta que en general los que invierten en inmuebles no son los ms propensos al riesgo). Es sta una forma sencilla de ver el valor que el evaluador le atribuye a su propio trabajo. Un punto fundamental a tener en cuenta es que al proyecto lo vamos analizando momento a momento. Lejos de tratarse de un anlisis esttico, lo corregimos y ajustamos en cada revisin, ante cada novedad significativa que se produce en el contexto econmico, en el mercado inmobiliario o en la propia microeconoma del proyecto. Es necesario estar atentos para analizar con una visin crtica lo ya estudiado, realizar las correcciones necesarias y reformular el proyecto de cara a recomendar una decisin ms apropiada. 2. CONFECCIONAR UN BUSINESS PLAN INMOBILIARIO El Plan de Negocios describe la visin y los objetivos del negocio inmobiliario como as tambin la estrategia y las tcticas que se utilizarn para alcanzar dichos objetivos. El Business Plan Inmobiliario es la base sobre la cual se desarrollar luego toda la formulacin y evaluacin de proyectos. Es la gua inicial para ordenar las ideas y comenzar a describir el proyecto. Un Business Plan es el intento de volcar en un papel un proyecto o anteproyecto inmobiliario. Su realizacin suele perseguir los siguientes objetivos: Ayudar al desarrollista a alcanzar un conocimiento amplio, profundo y objetivo del emprendimiento que pretende poner en marcha. Encontrar socios o convencerlos para que aporten capacidades necesarias para la puesta en marcha del desarrollo inmobiliario. Obtener la financiacin necesaria para lanzar el proyecto. 3. ANLISIS FODA El anlisis de las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas (FODA) concentra los resultados del anlisis del proyecto (interno) y del anlisis del mercado (externo). Nos permite observar las fortalezas y debilidades de nuestro proyecto en el contexto de las oportunidades y amenazas que presenta el mercado. En el anlisis de matriz FODA est implcita la meta de alcanzar la ptima combinacin entre los recursos del emprendimiento con el entorno, a fin de lograr una serie de ventajas competitivas basadas en las siguientes acciones: apalancarnos en las fortalezas de nuestro proyecto reducir las debilidades o adoptar medidas para evitarlas explotar las oportunidades, en especial utilizando nuestras fortalezas reducir la exposicin a las amenazas o contrarrestarlas El principal valor de esta herramienta est en su fcil comprensin y comunicacin, por lo que debe ser un anlisis corto y sencillo plasmado en un cuadro que ocupe, preferentemente, una sola pgina. 4. EVALUAR EN TRMINOS FINANCIEROS Evaluar en trminos financieros se refiere a la asignacin de recursos por parte de inversores que toman la decisin en base a un anlisis de costo-beneficio. Es decir, 10

tratan de asignar los recursos de manera eficiente a fin de obtener los mayores beneficios posibles a partir de una inversin dada, expresada en trminos monetarios. El anlisis de costo-beneficio plantea la necesidad de analizar las expectativas, en un marco temporal dado. En efecto, los costos (los desembolsos de dinero que hay que hacer por el inmueble) en general son ciertos, en tanto que en los beneficios se depende de las expectativas de ingresos futuros. Mientras que la contabilidad pone el nfasis en el criterio de lo devengado (el reconocimiento o generacin de un derecho o una obligacin) para registrar esos hechos en la realidad econmica de la empresa; cuando trabajamos en el armado de del flujo de fondos (es decir desde lo financiero) nos centramos en lo percibido (lo efectivamente pagado y/o cobrado en relacin con un derecho u obligacin). El devengado implica el reconocimiento del efecto de una transaccin sin importar el movimiento de efectivo. Cuando formulamos proyectos, ponemos el nfasis en los movimientos de efectivo, es decir en lo efectivamente percibido. 5. TENER EN CUENTA EL VALOR TIEMPO DEL DINERO Los proyectos inmobiliarios tpicamente comprenden una secuencia de egresos de fondos proyectados seguida de una secuencia de ingresos de fondos futuros esperados. El anlisis del flujo de fondos descontados, calcula el flujo de fondos neto como si todos los egresos e ingresos de fondos futuros ocurrieran en forma simultnea en el momento actual. El anlisis de los flujos de fondos descontados para evaluar un emprendimiento inmobiliario se basa en un principio financiero fundamental: un peso de hoy tiene mayor valor que un peso de maana. Ese principio es universalmente conocido como valor tiempo del dinero. La Evaluacin de Proyectos se relaciona con el valor actual de los flujos de fondos proyectados. Se invertir en aquellos proyectos cuyo valor actual de los ingresos proyectados sea mayor al valor actual de los costos necesarios para producir esos ingresos. Por tanto, si los ingresos se producen ms lejos en el tiempo, disminuye el valor actual de ese negocio. Del mismo modo, si los egresos se originan ms cerca en el tiempo, disminuye el valor de ese negocio. La regla de decisin en el anlisis de los flujos de fondos descontados es muy directa: si el VAN (Valor Actual Neto) es positivo se invertir en el proyecto, si el VAN es negativo, no sera conveniente llevarlo a cabo. 6. IMPUTAR ADECUADAMENTE EN EL TIEMPO INGRESOS Y EGRESOS La decisin de inversin est influenciada por las expectativas que se tenga en cuanto a: 1. la ocurrencia temporal de los ingresos y egresos de fondos; 2. el tamao de los ingresos y egresos de fondos (magnitud); y 3. la incertidumbre asociada a los ingresos y egresos de fondos (probabilidad de ocurrencia). La ocurrencia temporal es importante pues los flujos de ingresos y egresos afectan el valor de la inversin (todo inversor debe decidir entre pesos de hoy y pesos del futuro). Por esta razn, en esta decisin hay que tener en cuenta el valor tiempo del dinero, que significa que existe para cada inversor una adecuada compensacin por sacrificar consumo presente, asignndolo a consumo futuro. Otro tema importante a considerar es la magnitud de los ingresos y egresos. Dado que el precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar, la mejor forma de encarar la tarea de valuacin ser centrndose en prever esos Flujos de Fondos que surgen como suma algebraica de ingresos y egresos Finalmente debemos ineludiblemente estimar la probabilidad de ocurrencia de esos ingresos y egresos. Dado que en todos los casos trabajamos con informacin proyectada referida al futuro, surge la necesidad de evaluar la incertidumbre asociada a esos flujos. 7. CONSIDERAR EL IMPACTO DE LOS IMPUESTOS Y LA INFLACIN Los impuestos afectan el flujo de fondos del emprendimiento y en consecuencia impactan significativamente en los resultados del proyecto. El IVA suele tener slo un efecto financiero (durante la construccin pagamos los insumos ms IVA y luego, al vender las unidades funcionales del proyecto, compensamos con la autoridad tributaria). En cambio el impuesto a las ganancias representa un egreso de fondos para el negocio. Tambin hay que tener en cuenta que en economas inflacionarias hay que proyectar los flujos de fondos en moneda constante (es decir deflactar los flujos corrientes). Es 11

habitual proyectar en moneda extranjera asumiendo el supuesto que los precios y el tipo de cambio evolucionarn al mismo ritmo. 8. ANALIZAR PRIMERO CON CAPITAL PROPIO Y LUEGO CON FINANCIAMIENTO En el armado del flujo de fondos del emprendimiento, podemos distinguir diferentes tipos de cash flows, tiles en la tarea de evaluacin: a) Cash Flow del proyecto Es el flujo de fondos que asume que la totalidad de las inversiones son realizadas a travs del aporte de capital propio, haciendo caso omiso a las posibilidades de financiamiento de terceros disponible para el emprendimiento. b) Cash Flow con financiamiento Es el flujo de fondos del proyecto neto de los efectos derivados de la estructura de financiamiento diseada para el emprendimiento. Desembolsos y amortizaciones de capital, intereses y otros gastos financieros pagados, son rubros que aparecen en este tipo de cash flow. 9. OBTENER SIEMPRE UN RESULTADO Los resultados y el xito son dos cosas distintas. Pueden faltar los signos exteriores del xito, pero existir en cambio un crecimiento en la experiencia, capitalizar errores y finalmente salir enriquecidos de ese proyecto. La importancia de contar con un resultado implica no solo conocer las variables consideradas, como fueron utilizadas y fundamentalmente como pesa cada una en dicho resultado. Muy til para mantener el proyecto actualizado en funcin del constante cambio que se produce en el entorno Ante las circunstancias cambiantes del mercado podemos reaccionar de distintas formas: cuestionando la manera habitual de trabajar si no se obtienen los efectos deseados, emprendiendo constantemente nuevas acciones y generando cambios constructivos en su entorno. Cuando hablamos de resultados no nos circunscribimos al mbito de la utilidad empresaria. Resultados es tambin conseguir que un proyecto social se lleve a cabo. Est claro que en la evaluacin privada de proyectos de inversin, la forma en que las empresas privadas son sustentables en el tiempo es desarrollando emprendimientos rentables. Sin embargo, este no puede ser el nico criterio. Cada vez ms es necesario tener en cuenta las externalidades que generan los proyectos inmobiliarios e incorporarlos a los criterios de evaluacin. 10. CUIDAR LA MARCA Y CONSTRUIR UN NOMBRE EN EL MERCADO La importancia que tiene crear una marca es el papel estratgico de una disciplina un tanto infravalorada como es el Naming. Como deca el slogan de una antigua publicidad un buen nombre es lo mejor que uno puede tener. Es que se pueden perder muchas cosas por cometer errores en los negocios, por coyunturas desfavorables o por reveses de fortuna, Y es difcil volver de todo eso. Pero tu nombre es lo nico que no se puede volver a comprar. En definitiva, cuando ofrecemos un emprendimiento inmobiliario, estamos ofreciendo un producto, servicios anexos al producto y la marca de los actores que estn detrs del emprendimiento. Si el cliente percibe que la suma de todos esos factores es mayor al precio que pag, habr recibido un beneficio extra. Analicemos constantemente el balance de valor de nuestro emprendimiento, especialmente desde la ptica de nuestros clientes.

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