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UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO UNIVERSIDAD POLITCNICA DE MADRID Colegio de Postgrados
Plan de Negocios Proyecto Edificio IBIS 2007
Ing. Pedro Jos Meneses Reyes
Tesis de grado presentado como requisito para la obtencin del ttulo de: Maestra en Direccin Inmobiliaria
Quito, Septiembre 2008
UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO
Colegio de Postgrados
HOJA DE APROBACIN DE TESIS
PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO EDIFICIO IBIS 2007
Ing. Pedro Jos Meneses Reyes
Fernando Romo P. Director MDI - USFQ Miembro del Comit de Tesis
----------------------------------------------------
Javier de Crdenas Director MDI UPM, Madrid Miembro del Comit de Tesis
----------------------------------------------------
Jaime Rubio Director MDI UPM, Madrid Miembro del Comit de Tesis
----------------------------------------------------
Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comit de Tesis
----------------------------------------------------
Vctor Viteri Breedy, PhD, USFQ Decano del Colegio de Postgrados
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Quito, Septiembre 2008
Derechos de Autor Ing. Pedro Jos Meneses Reyes 2008
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Cuadro de Revisiones
Rev. Descripcin Escrita A Documento enviado a Espaa para Revisin Se incorpora capitulo 6 y 7 de Estrategia Legal y Gerencia de Proyectos Respectivamente. Se terminan las Conclusiones y se cambia el formato para cumplir con los requerimientos de presentacin de tesis de la USFQ. PJM PJM Firmas Revisada JC JC Fecha Junio-31-08 Ago-05-08
PJM
JC
Ago-28-08
Resumen Ejecutivo
Este documento presenta al plan de negocios para el proyecto del Edificio IBIS 2007. Se inicia con un breve estudio macroeconmico enfocado en el sector inmobiliario del cual podemos concluir que un factor muy importante del que se debe tener en cuenta es el hecho de que en los ltimos 3 aos la inflacin de el sector de la construccin se ha mantenido al doble que la inflacin proyectada para la economa general por el Banco Central. El estudio de mercado nos permite ver claramente que el factor diferenciador fundamental de nuestro producto con respecto a la competencia del sector es la exclusividad, al ofrecer un edificio de tan solo 13 unidades de un tamao muy superior a lo ofrecido por la competencia. El precio por metro cuadrado ms bajo tambin es un factor decisivo para las ventas. La conclusin ms importante del estudio de la competencia es que al ofrecer un producto tan distinto en cuanto a tamao la mayora de los proyectos del sector no representan una competencia directa a nuestro proyecto y por otro lado la ubicacin estratgica de IBIS a la entrada y en el paso de todos los otros proyectos nos permite beneficiarnos del flujo de interesados generados por la publicidad de estos. El edificio IBIS 2007 cuenta con una arquitectura moderna que tiene como elemento principal el equilibrio con la naturaleza. Con una utilizacin del suelo de tan solo el 134%, del 200% permitido, nos ha permitido proyectar un producto muy exclusivo por su poca densidad, sus acabados de lujo y su gran cantidad de reas verdes. Los precios de ventas son analizados de dos maneras para llegar a la lista de precios finales. Primeramente, se proyectan unos precios con base al costo total ms un margen requerido y despus de ajustes de altura y tamao se define un listado preliminar. Por otro lado basndose en el precio promedio del metro cuadrado del sector y de nuevo realizando los ajustes correspondientes se genera otro listado preliminar de precios basados en el mercado. Para el
iv
listado final de precios entregado a la fuerza de ventas se tomo un punto intermedio un poco ms bajo que los precios de mercado para as asegurar que la rotacin de ventas proyectada se cumpla. Entendiendo nuestra ventaja competitiva en cuando a ubicacin y la importancia de demostrar la exclusividad de nuestro producto, el principal elemento publicitario es una valla que demuestro claramente a los interesados que pasen por adelante los elementos diferenciadores de exclusividad y precio. El anlisis financiero toma como datos varios de los elementos analizados en los captulos anteriores para sus supuestos. Se define una tasa de descuento del 25% definida por los inversionistas. Para darle ms rigor al anlisis financiero de este proyecto se decidi realizar un anlisis comparativo entre un esquema proyectado y el de los datos reales del proyecto en construccin. Por un lado se generaron flujos de ingresos y egresos proyectados, basndose solamente en un precio por metro cuadrado promedio, una rotacin preestablecida de ventas, y un cronograma valorado. Los indicadores financieros de este caso mostraron que el proyecto era rentable con un VAN de alrededor de 130,000 y una TIR de 44%. Luego se realizo otro anlisis financiero, esta vez con los flujos obtenidos del proyecto real, basndose en las ventas realizadas ya, y la forma de pago establecido en las promesas de compraventa y en los egresos mensuales basados en la contabilidad real del proyecto. El proyecto real arroj un VAN de 188,000 y una TIR de 66%. Se analiza en detalle las razones por las cuales el proyecto real tiene indicadores financieros superiores a los del escenario proyectado y se concluye que las ventas en las cuales la cuota inicial es muy superior al 10% establecido como meta de ventas es la principal razn de esta mejora financiera. Finalmente se realizan sensibilidades al flujo proyectado en las que se puede concluir que este proyecto es menos sensible a la velocidad de ventas que a los precios y costos. Esta informacin permite sugerir que para mejorar los resultados financieros de este tipo de proyecto se eleven los precios de ventas aunque esto genere una tardanza en la recuperacin por ventas. Este proyecto es construido bajo un modelo de asociacin en cuentas de participacin por sus beneficios legales y tributarios. Para llevar a cabo la gerencia de este proyecto se utilizan los estndares y tcnicas del Program Management Institute (PMI).
Abstract
This document presents the business plan for the project IBIS 2007. Starting from the macroeconomic study we can see that the construction industry inflation has been consistently double of that projected for general inflation by the Central Bank. This is important and need to be considered in the financial studies of the project. The key sales points of this project are location and exclusivity. Compared to the competition we offer a product with a significantly lower density and larger department areas with emphasis in landscape architecture. The price structure is a combination based on cost based pricing and marked based pricing, with these information a price strategy was formulated starting at prices below market to ensure fast absorption. With a location that ensures customers inflow in front of our project, the main publicity will be a large banner in front of the building explaining the key benefits of our project over the competition. The financial study of this project shows that it is a good investment, with an IRR of over 44% and a NPV of 130.000 USD. This financial model has been validated by a structured market study and by comparison to real life results of a similar project.
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Tabla de Contenido
ResumenEjecutivo _____________________________________________________________________iii Abstract _____________________________________________________________________________ v TabladeContenido _____________________________________________________________________vi 1 AnlisisMacroeconmicodelSectorInmobiliario _________________________________________ 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 ElPIBtotalylaInfluenciaaestedelsectordelaconstruccin.___________________________ 1 Lainflacinglobalylainflacindelsector.___________________________________________ 3 Remesas______________________________________________________________________ 5 ICE __________________________________________________________________________ 6 Anlisisdelasituacinpolticaactual. ______________________________________________ 7
EstudiodeMercado ________________________________________________________________ 9 2.1 2.2 2.3 2.4 EstudiodeOferta_______________________________________________________________ 9 EstudiodeDemanda ___________________________________________________________ 19 PerfildelCliente _______________________________________________________________ 22 EstimacindeRotacindeVentas ________________________________________________ 22
ComponenteTcnico_______________________________________________________________ 23 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Ubicacin____________________________________________________________________ 23 ComponenteArquitectnico_____________________________________________________ 25 RequerimientosMunicipales_____________________________________________________ 35 Costos _______________________________________________________________________ 37 PlanificacindelProyecto_______________________________________________________ 43
EstrategiadeVentas_______________________________________________________________ 45 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 EstrategiadePrecios___________________________________________________________ 45 GarantasalCliente ____________________________________________________________ 48 EstrategiadeCrditosyDescuentos_______________________________________________ 49 EstrategiadePromocinyPublicidad______________________________________________ 50 ObjetivosdeVentas____________________________________________________________ 52
AnlisisFinanciero _________________________________________________________________ 53 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 IntroduccinySupuestos _______________________________________________________ 53 Formatodelassiguientessecciones_______________________________________________ 53 TasadeDescuento_____________________________________________________________ 54 AnlisisEsttico_______________________________________________________________ 55 Flujos _______________________________________________________________________ 56 FlujosReales _________________________________________________________________ 61 Comparaciones _______________________________________________________________ 65 ProyectoApalancado___________________________________________________________ 68
vii
5.9 5.10 6
AnlisisdeSensibilidad _________________________________________________________ 69 Escenarios__________________________________________________________________ 72
EstrategiaLegal ___________________________________________________________________ 73 6.1 6.2 6.3 6.4 EsquemaGeneral______________________________________________________________ 73 EtapasLegalesdelProyecto _____________________________________________________ 73 EstrategiadeContratacin ______________________________________________________ 75 EstrategiaTributaria ___________________________________________________________ 76
GerenciadelProyecto______________________________________________________________ 78 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 DescripcindelProducto________________________________________________________ 78 ActadeConstitucin ___________________________________________________________ 78 GestindelAlcance____________________________________________________________ 80 GestindelTiempo ____________________________________________________________ 80 EstructuradeDesglosedelTrabajo(EDT)___________________________________________ 81 GestindeCostos_____________________________________________________________ 82 GestindeCalidad ____________________________________________________________ 82 GestindeComunicacin_______________________________________________________ 82 GestindeRecursosHumanos___________________________________________________ 83 GestinRiesgos_____________________________________________________________ 83 GestindeAdquisiciones _____________________________________________________ 83
8 9 10
ConclusionesyRecomendaciones_____________________________________________________ 85 Referencias ______________________________________________________________________ 86 Anexos________________________________________________________________________ 87
viii
Lista De Grficos Y Figuras

Figura11DescomposicinGeneraldelPIB.................................................................................................... 2 Figura12ParticipacindelaConstruccinyViviendaenelPIB................................................................... 3 Figura13VariacindelaInflacinGeneral................................................................................................... 4 Figura14ComparacindeInflacionesMensuales........................................................................................ 4 Figura15ComparacindeInflacionesAnuales............................................................................................. 5 Figura16RemesasdelosEmigrantes........................................................................................................... 5 Figura17ICEdelaIndustriadelaConstruccin............................................................................................ 6 Figura18VariacindeelVolumendeConstruccin..................................................................................... 7 Figura21MapadeUbicacindeCompetencia............................................................................................. 9 Figura22CumbresdelMoral...................................................................................................................... 15 Figura23TerrazasdelMoral....................................................................................................................... 16 Figura24Sierra1.........................................................................................................................................17 Figura25TorresdeAlvear........................................................................................................................... 18 Figura26MercadoPotencial(GRIDCON).................................................................................................... 20 Figura27MercadodeClaseAlta(GRIDCON).............................................................................................. 20 Figura28Informacinporsectores(GRIDCON).......................................................................................... 21 Figura29reasPromedio(GRIDCON)......................................................................................................... 21 Figura31UbicacinenQuito...................................................................................................................... 23 Figura32DiagramadelSector.................................................................................................................... 23 Figura33MallaVial.....................................................................................................................................25 Figura34VistaIBIS2007............................................................................................................................. 25 Figura35ImplantacinGeneral.................................................................................................................. 26 Figura36CorteLateral................................................................................................................................26 Figura37VistadeIBIS2006(PrimeraEtapa).............................................................................................. 27 Figura38Departamento2B3D.................................................................................................................. 28 Figura39Departamento4B3D.................................................................................................................. 29 Figura310Departamento5B3D................................................................................................................ 30 Figura311Departamento6B3D................................................................................................................ 31 Figura312NmerodePisos........................................................................................................................ 36 Figura313RelacinTerrenoCostosDirectos.............................................................................................. 38 Figura314RelacinTerrenoCostosTotales............................................................................................... 38 Figura315RelacinEstructuraAcabados................................................................................................... 40 Figura316Relacintipodecostos.............................................................................................................. 41 Figura317IncidenciaporRubro.................................................................................................................. 41 Figura318ComposicindelosCostosenelTiempo(ActualizadosDic./2007)..........................................42 Figura41TrpticoEdificioIbis...................................................................................................................... 50 Figura42PaginaWebMenesesConstructores........................................................................................... 51 Figura43Vallafrentealedificio.................................................................................................................. 51 Figura51IngresosProyectadosMensualesyAcumulados......................................................................... 57 Figura52EgresosProyectadosMensualesyAcumulados.......................................................................... 59 Figura53UtilidadesAcumuladasProyectadas........................................................................................... 60 Figura54UtilidadesAcumuladasReales..................................................................................................... 64 Figura55FlujodeIngresosProyectadosyReales....................................................................................... 65 Figura56FlujodeEgresosProyectadosyReales........................................................................................ 66 Figura57ComparacinUtilidadesAcumuladas.......................................................................................... 67 Figura58Utilidadesacumuladasdelproyectofinanciado.......................................................................... 68 Figura59GraficoSensibilidadalPrecio ....................................................................................................... 69 Figura510GraficoSensibilidadalCosto..................................................................................................... 70 Figura511GraficodeSensibilidadaRotacinenVentas........................................................................... 71 Figura71Organigrama............................................................................................................................... 80 Figura72EDT...............................................................................................................................................81
ix
Lista de Tablas
Tabla11PIBGeneral ......................................................................................................................................1 Tabla12PIBdelSectorConstruccinyVivienda........................................................................................... 2 Tabla21TabladeCompetenciadelSector.................................................................................................. 11 Tabla22DetallesdeCompetenciaProducto(TresPginas)....................................................................... 12 Tabla31reasDep.2B................................................................................................................................28 Tabla32reasDep.4B................................................................................................................................29 Tabla33reasDep.5B................................................................................................................................30 Tabla34reasDep.6B................................................................................................................................31 Tabla35DetallesdelIRM............................................................................................................................ 35 Tabla36UtilizacindeSuelodelProyectoArquitectnico .......................................................................... 35 Tabla37AnlisisdelCostodelterrenoconmtodoresidual...................................................................... 37 Tabla38CostosBienesRaces(ActualizadosDic./2007)............................................................................ 38 Tabla39CostosDirectos(ActualizadosDic./2007).................................................................................... 39 Tabla310CostosIndirectosyHonorarios(ActualizadosDic./2007)..........................................................40 Tabla311ResumencostoseIncidenciaspormetrocuadrado.................................................................... 43 Tabla312CronogramadelProyectoInmobiliario....................................................................................... 44 Tabla41Ajustesdealcuotas...................................................................................................................... 45 Tabla42CostosyPreciosdelosDepartamentos........................................................................................ 46 Tabla43Listadepreciosdemercado.......................................................................................................... 47 Tabla44ListadodePreciosFinal................................................................................................................. 47 Tabla45Programadeanlisisdepropuestasdeventas............................................................................ 49 Tabla46EsquemaBasedePagos ................................................................................................................ 50 Tabla51ComponentesdeCAPM ................................................................................................................. 54 Tabla52AnlisisEstticoProyectado(Agosto2008) .................................................................................. 55 Tabla53AnlisisEstticoReal(Agosto2008)............................................................................................. 55 Tabla54FlujodeIngresos(Agosto2008).................................................................................................... 57 Tabla55FlujodeEgresosProyectados(Agosto2008)................................................................................ 58 Tabla56CondicionesdelCalculoFinanciero............................................................................................... 59 Tabla57FlujosendicesFinancierosProyecto(Agosto2008).................................................................... 60 Tabla58CuadrodeIngresosReales(Agosto2008).................................................................................... 61 Tabla59CuadrodeEgresosReales(Agosto2008) ...................................................................................... 62 Tabla510CondicionesdeCalculoFinanciero.............................................................................................. 63 Tabla511FlujosendicesFinancierosReales(Agosto2008)...................................................................... 63 Tabla512CuadroComparativondicesProyectadosyReales.................................................................... 65 Tabla513DatosCrditoBancario............................................................................................................... 68 Tabla514ResultadosFinancierosProyectoFinanciado.............................................................................. 68 Tabla515SensibilidadalPrecio.................................................................................................................. 69 Tabla516SensibilidadalCosto................................................................................................................... 70 Tabla517SensibilidadaRotacinenVentas.............................................................................................. 71 Tabla518Escenarios...................................................................................................................................72 Tabla71ActadeConstitucin..................................................................................................................... 78 Tabla101CuadrodereasyAlcuotas....................................................................................................... 87
1 Anlisis Macroeconmico del Sector Inmobiliario

En este anlisis se investigaran las variables y tendencias macroeconmicas que mas influencian al sector inmobiliario. No solo se presentara la informacin macroeconmica ms reciente sino que tambin se elaborara informacin que la relacione aun ms al sector inmobiliario en especfico. 1.1 El PIB total y la Influencia a este del sector de la construccin.
Como se puede ver en la tabla 1 el sector de la construccin ha ganado cada vez mayor participacin en el PIB total del pas. Con un crecimiento de participacin porcentual de cerca de 2% en los ltimos 10 aos, es la nica actividad econmica que ha mantenido este alto crecimiento. Tabla 1-1 PIB General
Producto Interno Bruto Real Por Clase De Actividad Econmica Participacin Porcentual Aos 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Min y cant. 19.7% 18.9% 20.5% 21.5% 20.7% 19.3% 19.8% 22.9% 21.9% 21.3% 19.6% 19.7% Comercio 16.5% 16.3% 15.4% 15.6% 15.5% 15.1% 15.1% 14.5% 14.4% 14.5% 14.9% 14.9% Industria 14.4% 14.9% 15.0% 13.6% 13.6% 13.3% 13.5% 12.9% 13.3% 13.9% 14.1% 14.2% Transporte 7.8% 8.0% 8.5% 8.9% 8.5% 8.1% 8.0% 7.5% 7.3% 7.3% 7.4% 7.5% Agricultura 8.1% 7.5% 9.1% 9.2% 9.1% 9.3% 9.3% 8.8% 8.7% 8.6% 8.7% 8.7% Construccin 7.8% 7.7% 6.1% 7.1% 8.0% 9.3% 8.9% 8.5% 8.7% 8.5% 9.2% 8.9% Otros 25.7% 26.7% 25.3% 24.1% 24.7% 25.6% 25.5% 24.7% 25.7% 26.0% 26.2% 26.0% Total 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
Fuente: BCE Elaboracin: Pedro Meneses
La figura 1 presenta que a pesar de un notorio crecimiento en la ltima dcada, el sector de la construccin total (Este incluye tanto la industria inmobiliaria privada como la construccin publica) tiene una participacin relativamente baja en el PIB total. Teniendo una participacin equivalente a la de la agricultura.
Figura 1-1 Descomposicin General del PIB

30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 MINYCANT. COMERCIO INDUSTRIA TRANSPORTE AGRICULTURA CONSTRUCCION OTROS
La tabla presentada a continuacin nos permite continuar con este desglose del sector de inters que es la industria de la vivienda. El crecimiento porcentual del sector vivienda has sido aun mayor que el de la construccin en general, pasando de un 1.97% del PIB total en el ao 1997 al 4.18% proyectado al ao 2007. En esta informacin tambin podemos encontrar que existe una relacin entre el crecimiento del sector de la vivienda y el de la construccin en general. La vivienda en los ltimos aos representa alrededor del 50% del sector de la construccin. Tabla 1-2 PIB del Sector Construccin y Vivienda
Aos 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005(sd) 2006(p) 2007(prev) PIB 23635.560 23255.136 16674.495 15933.666 21249.577 24899.481 28535.989 32642.225 37186.942 41401.844 44399.954 Construccin Vivienda1 %construccin %vivienda 1028.978 1271.272 893.529 1126.869 1166.436 2029.857 2136.745 2680.057 3099.723 3481.567 4127.328 463.040 572.072 402.088 507.091 524.896 913.436 961.535 1206.026 1394.875 1566.705 1857.298 4.35 5.47 5.36 7.07 5.49 8.15 7.49 8.21 8.34 8.41 9.30 1.96 2.46 2.41 3.18 2.47 3.67 3.37 3.69 3.75 3.78 4.18
Fuente: BCE Elaboracin: Pedro Meneses Fuente 2: Gmez Jurado, Ivn, Jimnez Honorio, Gallardo Claudio y otros, Informe del CIESE al Estado Ecuatoriano", marzo 2005, p50.
La siguiente figura presenta una interesante relacin entre el PIB total y los especficos de vivienda y todo el sector de la construccin. Llama la atencin el ligero crecimiento que ha tenido la construccin en relacin al crecimiento dado por el PIB total. Esto es explicado por la gran alza de los precios de los productos petroleros que han incrementado el PIB total muy por encima del crecimiento de los otros sectores que contribuyen. Figura 1-2 Participacin de la Construccin y Vivienda en el PIB
50000,000 45000,000 40000,000 35000,000 30000,000 25000,000 20000,000 15000,000 10000,000 5000,000 0,000 PIB CONSTRUCCIN VIVIENDA1
1.2 1.2.1
La inflacin global y la inflacin del sector. Inflacin General
Al analizar la variacin de la inflacin en la ltima dcada, podemos concluir que en la actualidad se est viviendo una poca relativamente estable. Se proyecto una inflacin del 4.23% para el ao 2008, en cambio en el ao 2000 la inflacin llego a superar el 100%. Esta estabilidad es muy importante y ha sido uno de los ejes fundamentales que apoyaron al crecimiento del sector. Una baja inflacin y mas importantemente una inflacin proyectadle y relativamente estable es vital para la planificacin y toma de decisiones necesaria para llevar a cabo las proyecciones de un proyecto inmobiliario. Tambin con el inicio de la dolarizacin los precios de los insumos de la construccin se nivelaron a niveles proyectables lo cual tambin apoya a la planificacin y a las decisiones de iniciar nuevos proyectos.
Figura 1-3 Variacin de la Inflacin General
Ecuador:VariacinAnualdelainflacin 19982008
120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 ene98 jul98 ene99 jul99 ene00 jul00 ene01 jul01 ene02 jul02 ene03 jul03 ene04 jul04 ene05 jul05 ene06 jul06 ene07 jul07 ene08
1.2.2
Inflacin Inmobiliaria.
Analizando datos del BCE y del INEC, se ha creado el siguiente grafico que no da una luz muy clara entre la relacin de la Inflacin general y la subida de costos en el sector de construccin inmobiliaria. Como se evidencia claramente a lo largo de los ltimos dos aos la inflacin inmobiliaria ha estado por encima de la inflacin general. Figura 1-4 Comparacin de Inflaciones Mensuales
4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 0,50 1,00
ViviendaMultifamiliar CostosViviendaUnifamiliar InflacionGeneral
Fuente: BCE y INEC Elaboracin: Pedro Meneses
Al anualizar las inflaciones respectivas tanto para el ao 2006 como para el 2007, podemos notar que la subida de precios tanto para el sector de viviendo Unifamiliar como el de Multifamiliar ha sida mas de el doble de la inflacin general de la economa.
Figura 1-5 Comparacin de Inflaciones Anuales

16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 2006 ViviendaMultifamiliar CostosVivienda Unifamiliar InflacionGeneral
2007
2008
Fuente: BCE y INEC Elaboracin: Pedro Meneses
Esta informacin es muy importante en la toma de decisiones y en los flujos financieros pues nos indica que la inflacin del sector inmobiliario puede llegar a duplicar las inflaciones proyectadas por el BCE. Una vez hecho este anlisis para entrar en el anlisis de flujos financieros del proyecto se tomar en cuenta esta conclusin, para ajustar sean los precios o la tasa de descuento utilizada. 1.3 Remesas Las remesas de los Emigrantes han generado grandes ingresos a la economa Ecuatoriana en los ltimos aos. El sector de la construccin ha sido uno de los ms beneficiados por estas remesas. Lamentablemente por las crisis financieras e Inmobiliarias vividas en los ltimos meses en los grandes mercados como Estados Unidos y Europa, la cantidad de remesas ha cado significativamente, lo cual presenta un gran riesgo sobre todo para la industria de vivienda de clase media. Figura 1-6 Remesas de los Emigrantes
REMESASDELOSINMIGRANTES(MillonesdeDolares)
1000 800 600 400 200 0
1.4
ICE
A continuacin se analizara el ndice ICE que mide la confianza empresarial en los diferentes sectores. Esta informacin se la genera mes a mes al analizar los criterios de ms de 800 empresarios de la industria y a pesar que no es necesariamente una informacin cuantitativa, su valor cualitativo es muy importante para entender las proyecciones y incertidumbres de manera general que se prevn en el sector. Anlisis ICE Diciembre 2007, Mejora la confianza empresarial del sector En el mes de diciembre se registr un crecimiento de 12.4 puntos, aunque, durante todo el ao 2007 este sector present el peor desempeo de los analizados por este estudio. El comportamiento del mes de diciembre se debe a una menor intensidad de la reduccin del empleo y del valor de ventas en este sector. A dems que se redujo el precio de los materiales de construccin. Figura 1-7 ICE de la Industria de la Construccin
Fuente: BCE Elaboracin: Estudio Mensual de Opinin
El volumen de construccin contina deteriorndose. Por segundo mes consecutivo se presenta un decrecimiento de este indicador. As, el volumen de construccin decreci en 7.1% Los empresarios esperan que el volumen de construccin mejore durante el primer mes del 2008.
Figura 1-8 Variacin de el Volumen de Construccin
Fuente: BCE Elaboracin: Estudio Mensual de Opinin
1.5
Anlisis de la situacin poltica actual.
A continuacin se analizaran algunas de las polticas planteadas por el Gobierno de Alianza Pas para los aos 2007-2011, en su plan de gobierno. Uno de los ejes fundamentales que plantea este gobierno es la Promocin del empleo a travs de un plan de vivienda nacional1. Siendo esto uno de los pilares principales del plan de gobierno, destaca las intenciones del estado de fomentar la creacin de nuevos empleos basndose en la gran capacidad del sector de la construccin para generarlos. Las externalidades positivas que genera un plan de vivienda son mltiples para la
economa y la sociedad en su conjunto, entre las principales se pueden identificar: a) la gran capacidad de absorcin de la fuerza laboral y, b) el efecto incremental del patrimonio y de autoestima de los hogares. 2 Se plantea que otra de las fortalezas del sector de la construccin sobre todo en lo relacionado a la vivienda para clases de bajos ingresos es que tiene beneficios multiplicadores positivos para una sociedad. Como se ha mencionado anteriormente tiene una gran capacidad generadora de empleo, elemento macroeconmico fundamental para el crecimiento econmico, pues al generar ingresos un nmero significativo de individuos pueden convertirse en consumidores y a travs de la corriente circular del ingreso se genera un crecimiento en el mercado interno. Por otro lado la generacin de vivienda para diversos sectores tiene efectos sociales positivos muy importantes, pues la vivienda una necesidad bsica de los individuos de una nacin indispensable para el desarrollo. Para implementar un crecimiento del sector de la vivienda y construccin el gobierno plantea un sistema de financiamiento dirigido principalmente a los
1 Plan de Gobierno pg. 38 2 Plan de Gobierno pg. 38
sectores ms necesitados. Se establecer un fondo para lneas de crdito para la vivienda que ser gestionado a travs de la banca pblica y privada, as como de las cooperativas de ahorro y crdito y mutualistas. Se consolidar el sistema de bonos de vivienda para la poblacin ms pobre.
3
Esto indica otra oportunidad para el sector, pues el gobierno plantea insertar o facilitar el ingreso
de grandes capitales tanto privados como pblicos, presentando as un mecanismo de crecimiento muy importante. Cabe recalcar que aunque las intenciones principales son de canalizar estos fondos a las clases ms bajas, este incremento en el financiamiento terminara impactando positivamente en todo el sector. (Mejores mtodos constructivos, nuevos materiales, etc.) Consolidar la misin del Estado en poltica de vivienda y Urbana como planificador, regulador y facilitador antes que como constructor de viviendas, la ejecucin debe estar en el sector privado (empresarial, profesional, cooperativo).4. Este objetivo especfico del plan de desarrollo ofrece una oportunidad muy grande para la industria de construccin privada pues aclara que el estado
pretende dejar en manos de sta la creacin de viviendas, presentndole una oportunidad de crecimiento siempre y cuando sus esfuerzos se alien con los objetivos estatales en cuanto al tipo y objetivo de la vivienda. Por ltimo el plan de gobierno plantea una necesidad de creacin de 750.000 nuevas viviendas para cerrar el dficit actual y tambin la necesidad de mejorar la calidad de 507.830 viviendas las cuales presentan condiciones deficientes.5 Esta inmensa necesidad de creacin y mejoramiento de vivienda genera una gran oportunidad de mercado para empresas privadas que sepan dar
respuesta eficiente a esta demanda. Una amenaza latente en todos los niveles de gobierno es la falta de planificacin. Los gobiernos se han caracterizado por una falta de planificacin central para el crecimiento controlado y sustentable de las urbes, y tambin en la falta de incentivos en el sector rural. El gobierno tiene que ser un ente regulador fundamental que tiene que trabajar junto al sector privado, dentro de una economa de mercado bien estructurada, para fomentar un crecimiento econmico controlado que beneficie a todos los individuos de una sociedad. 1.5.1 Aspectos Tributarios
El gobierno actual plantea a travs de su poltica fiscal, disminuir la participacin del IVA en los ingresos tributarios y aumentar la participacin del impuesto a la renta y los impuestos a los bienes de lujo.6 Este cambio en la estructura tributaria tendr un impacto positivo en el sector de la construccin pues en la actualidad los bienes inmuebles son vendidos con un 0% de IVA. Los impuestos que los constructores pagan al comprar sus insumos no pueden ser descontados como crdito tributario y esto obliga a los constructores a tener al IVA como un costo directo. Este cambio de esquema tributario significa un ahorro directo para el sector de la construccin.
3 Plan de Gobierno pg. 39 4 Plan de Gobierno pg. 40 5 Material utilizado en clase Economa MDI. 6 Material utilizado en clase Economa MDI.
2 Estudio de Mercado
2.1 2.1.1 Estudio de Oferta Ubicacin y competencia
El Edificio IBIS se encuentra ubicado en la Urbanizacin Lomas de Monteserrn, entrando desde el redondel del ciclista a la Antigua va a Nayn. Lomas de Monteserrn es una urbanizacin cerrada con controles de guardia en las dos entradas. Est formada principalmente por terrenos empinados lo que ha hecho que la mayora de proyectos dentro de ella sean del tipo aterrazado. Este sector tiene una hermosa vista al Valle de Cumbay y a la vez este frente al parque Metropolitano, que ofrece por su cercana una altsima calidad de aire puro. Su ubicacin con vista al valle y rodeada de quebradas protegidas hacen de este sector un lugar lleno de naturaleza y a su vez se encuentra a tan solo 2 minutos de la Av. Simn Bolvar y La Granados. Como se puede ver en el siguiente grafico el Edificio IBIS se ubica en la entrada del sector donde se centra la mayor parte de la competencia. Esta ubicacin ofrece una gran ventaja pues todos los clientes que van hacia los proyectos de la competencia, tienen que pasar obligatoriamente por delante de IBIS, siendo as el primer punto de parada. Esta ubicacin nos permite tener un alto flujo de interesados sin mayor publicidad en prensa o en revistas. La publicidad al frente del Edificio y la primera etapa del proyecto ya terminado logran un alto porcentaje de interesados. Figura 2-1 Mapa de Ubicacin de Competencia
Fuente: Municipio de Quito Elaboracin: Pedro Meneses
10
2.1.2
Anlisis de Competencia.
Despus de analizar la oferta de departamentos que inicialmente seria considerados competencia en el sector por su cercana fsica, se pueden concluir algunas cosas: En el sector existen muy pocos proyectos de lujo con el tamao de departamentos que ofrecemos. La mayora de proyectos tiene un rea promedio de departamento de 90 metros cuadrados, comparada con un rea promedio del Edificio IBIS de 160 metros cuadrados. Al analizar precios totales del departamento nuestro proyecto se ubica muy por encima, y esto nos separa de la mayora de oferta desde el punto de vista de exclusividad. En IBIS hemos decidido generar etapas de proyectos autosuficientes con grandes areas verdes, entradas propias tanto peatonales como vehiculares y hasta 13 unidades de vivienda en cada una. Esta independencia nos permite ofrecer un producto exclusivo. En comparacin de la mayora de proyectos mucho ms grandes que en algunos de los casos llegan a mas de 100 unidades de vivienda. El precio por metro cuadrado de proyectos con acabados de lujo del sector es de alrededor de 950USD. A esto se le debe sumar un promedio del sector de 6000 USD por parqueaderos y 3500 USD por una bodega. Para los departamentos que tengan jardn o terraza propia se le aade esta a un costo promedio del sector de 150 USD el metro cuadrado. Tomando en cuenta todos estos datos promedio de precio de las diferentes partes, analizando un departamento promedio para el sector de 120 metros cuadrados, el precio global por metro cuadrado incluido todo del sector es de 1100 USD el metro cuadrado. A continuacin se presentan varias tablas con la informacin comparativa de los principales competidores del sector, despus de esto se analizan las caractersticas comparativas de cada uno en relacin a nuestro proyecto y se las analiza y definen conclusiones para ser tomadas en cuenta en la estrategia comercial.
11
Tabla 2-1 2 Tabla a de Co ompeten ncia del Sector

Datos Gene erales: Nombre Pro oyecto Del
PRO OYECTO O
Cum mbresD Del Moral TerrazasDelMoral M S Sierra 1 TorresDeAlve ear Ibis2007
Fot tografa

Multihabit tat Norte Sector Vivienda - Departa amentos 70 A 130m m2 Monteser rrn - Sec ctor Las Bromelias s
Pro omotor Zon na Ubicacin Tip po De Pro oducto AR REAS PR ROMEDIO O (M2) N UNIDADES TO DE OTAL PR ROYECTO O N PISOS S DIFICIO ED DEL
Naranjo o & Ordoe ez Norte Montese errn Las Bro omelias Vivienda a Departa amentos 70 A 13 35m2
EK Cons structora/ Fabin F Espinosa a Norte Monteserrn melias Las Brom Vivienda mentos Departam 86 A 110 0m2 Sector -
EK E Construc ctora/ Fabin Es spinosa Norte N Monteserr M rn Sierra S Del l Moral Vivienda V Departam D mentos 100 A 400 0m2 Urb. -
eneses Co onstructor res Me No orte Mo onteserrn n La as Bromeli ias Viv vienda De epartamen ntos 13 38-234 Sec ctor -
104 14 Piso os Subsue elos) De Prim mera En Proceso Ejecuci n Inicial Residen ncial De ( (9 - 10
145 6 Pisos De Lujo En Proce eso De Ejecucin Avanzada a Residencial
80 X De Prime era En Proce eso De Ve entas No Ejecu ucin Residenc cial Fuente e: Proyecto os Mencio onados Elabo oracin: Pedro P Meneses
51 5 12 Pis sos Subsuelos S s) De D Lujo En E Proces so A Fina alizar (5 ( Depto. Disponible es) Residenci R ial (7 7-8-9
13 3 7 Pesos P De e Lujo n Proc ceso De En Ejecucin Avanzada A Re esidencial
Tip po De Aca abados Est tado De Obra O Ent torno Inm mediato
12
Tabla a 2-2 Det talles de e Comp petencia a Produc cto (Tres Pgin nas)
Datos Ge enerales:
P PROYEC CTO
Cumbr resDel Mo oral
Nombre Del D Proyec cto
Te errazasDel D Moral
Sierr ra1
TorresDeAlvear
Ibis2007 7
Fotografa a Tipo De Producto P N DORM MITORIOS S N BAO OS N ONAMIENTOS ESTACIO /UNID. VI IV Sala De Estar E Estudio Dormitorio De Serv vicio Bao De Servicio 1/2 Bao Dplex Balcn O Terraza Jardn 2 A 3 Dormi itorios 2 A 3 Baos s Complet tos

1 A 3 Dormitorios 1 A 3 Baos 1 A 3 Dormit torios 1 A 3 Baos s 2 A 3 Dormitor rios 2 A 3 Baos 3A4 3A5
1 A 2 Estaci ionamient tos Si Si No o No o Si No o Si Si
2 Es stacionamientos No No No No Si Si Si Si
1 A 2 Estacio onamiento os Si No o No o No o No o No o Si
2 Est tacionamie entos Si Si No No Si Si Si Si
2A3 Si Si No Si Si Si Si Si
13 3 Datos Generales G s: Nombre Proyecto o D Del
P PROYEC CTO
Cumbre esDel Mor ral Ter rrazasDelMoral Sierra a1 TorresDeAlvear A Ib bis2007 7
Fotograf fa

Si Si Conju unto Cerra ado Si Si Si Si Si
Instalaciones: Gas Cen ntralizado o Agua Calien nte Centraliz zada Segurida ad Planta De D Energ ga Elctrica a Acabado os: Mueble De Close ets Mueble De Cocin na Muebles s De Bao Piso re eas Socia al Piso re eas Intima as Piso Coc cina Piso Ba os
Melaminico C Color Haya a Mes sn De Gr ranito Mes sn De M rmol Cha anl Alfo ombra Porc celanato Porc celanato Modulares Atu Modulares Atu, Mesn De Granit to Modulares Atu, Mesn De Mrm mol Tabl n De Bam mb Alfom mbra Cerm mica Impo ortada Cerm mica Impo ortada Mes sn De Gra anito Mes sn De M rmol Parq quet Chan nl Alfombra Porc celanato Espa aol Porc celanato Espa aol Chino Chino / liano Porcelanato Ital / Porcelanato Ital liano Porcelan nato Italiano Porcelan nato Italiano Mesn n De Gran nito Mesn n De Mrm mol Mader ra Cha anl Bamb / Teka Alfomb bra / Hogar 2000 2 Mesn De D Granito o Mesn De D Mrmo ol Madera Chanl Bamb / Teka Alfombra a / Si Si Edif ficio 2 Ing gresos Con Gua ardiana Si Si Si Si Si Si Si Conjunto o Cerrado o Si
14 4
Datos Generale G es: Nombre e Proyect to D Del
P PROYEC CTO
Cumbre esDel Mor ral Ter rrazasDelMoral Sierra a1 TorresDeAlvear A Ib bis2007 7
Fotogra afa
Datos Fin nancieros: : Precio/ M2 M Precio / Jardn J M2 Precio / Terraza o Balcn M2 M Precio / Unidad De Parqueo Precio / Unidad De Bodega Tiempo De D Entrega a Tipo Financiam miento: Reserva % Entrada % Saldo % De 10% %CuotaInic cial 20% %AFechaD DeEntrega 70% % Con Hipo otecario Crdit to $845 5A$895 $80 $80 000 $7,0 500 $3,5

$900 $310 $487 $7,250 0 $3,150 0 $875 5 $200 0 $200 0 $6,000 $4,000 24Meses M $900 $260 $260 $6,000 0 $4,000 0 12Meses $850 $100 $100 $5,500 $3,000
Dic. 2008, Jun. 2009, Dic c. 2009 9. Ago.2009 2 10%Cuota C Inicial 40%A18Meses 60%Con C Crdito oHipotecar rio
$300 00 (Inmediato) 20% A $5000 (Inmediato) 30% A 15Das D DeLaPromesa P 15Das sDeLaPro omesa 10%Cuo otaInicial 20%En24Mes ses 60%CrditoHipotecario 30%En n10Cuotas 40%Cr rditoHipo otecario 30%En8Meses 60%Crd ditoHipote ecario
Fue ente: Proy yectos Men ncionados s Elaboracin E n: Pedro Meneses M
15
2.1.3
Cumbres del Moral Figura 2-2 Cumbres del Moral
Fuente: Proyecto Mencionado
Datos comparativos principales: Cumbres de Moral es un proyecto de Naranjo Ordoez, un promotor muy conocido dentro de la industria. El proyecto tiene 104 departamentos relativamente pequeos con un promedio de 110 m2. Lo cual lo vuelve un proyecto de alta densidad. Acabados de primera. Precio de venta promedio con parqueos, bodegas y terrazas incluidos 1150 USD por metro cuadrado. Anlisis Comparativo y conclusiones. Este proyecto de alta densidad no se encuentra en competencia directa con nuestros departamentos pues sus departamentos son de un inferior nivel de acabados y tienen un rea promedio bastante ms baja. Por otro lado Naranjo Ordoez, es una constructora que realiza un alto inversin en publicidad lo cual genera un alto flujo de interesados a sus proyectos. Por ltimo el precio por metro cuadrado aun con inferiores acabados es ms alto que el nuestro, esto es posible por la seguridad que genera una marca reconocida. Todos estos hechos vuelven a este proyecto en un proyecto complementario al nuestro por estar dirigido a otro segmento de mercado. Nuestra ubicacin hace que todos los interesados que se acerquen a este proyecto tengan que pasar por el frente de nuestro edificio, de esta manera este proyecto genera un alto flujo de interesados que al analizar los precios por metro cuadrado (150 USD/M2 mas altos) o su necesidad de un producto ms exclusivo, ven a nuestro producto como una alternativa muy interesante.
16
2.1.4
Terrazas de el Moral
Figura 2-3 3 Terrazas del Moral
Fuente: Proyecto Men ncionado
c vos princip pales: Datos comparativ Cumbres de Moral es un proyecto o de Multiha abitat. El proyecto o tiene 145 5 departame entos relativ vamente pe equeos co on un prom medio de 85 m2. Lo cual c lo vuelve un proye ecto de alta a densidad. Acabados de d lujo. Precio de venta v prome edio con pa arqueos, bodegas y ter rrazas incluidos 1200 USD U por metro cuad drado. Anlisis Compara ativo y con nclusiones. . Este pr royecto de alta densi idad no se e encuentra a en comp petencia dir recta con nuestros n departa amentos pues sus depa artamentos s tienen un rea prome edio bastant te ms baja a, casi la mitad, y como tal estn enfo ocados a un n mismo se egmento so ocial pero e en otra etap pa de la evoluci n familiar. Sus depa artamentos en mayora a son enfocados a nu uevas familias con pocos miembros. m Este proyecto no o es consid derado com mpetencia directa, y por su tipo de producto se era enfocad do a otro se egmento de mercado. De D todos modos m mues stra ubicacin hace conside que tod dos los interesados qu ue se acerquen a este proyecto te engan que pasar por el e frente de nues stro edificio o, de esta manera m este e proyecto genera g un alto a flujo de interesados que al analizar los precio os por metr ro cuadrado (180 USD/M2 mas altos) o su u necesidad d de un to ms exc clusivo, ven n a nuestro o producto como una a alternativ va muy inte eresante product aunque e no se encu uentre en el mismo seg gmento.
17
2.1.5
Sierra 1 Figura 2-4 Sierra 1
Datos comparativos principales: Cumbres de Moral es un proyecto de Fabin Espinosa. El proyecto tiene 51 departamentos con un promedio de 130 m2. Acabados de lujo. Precio de venta promedio con parqueos, bodegas y terrazas incluidos 1100 USD por metro cuadrado. Proyecto en etapa de preventas con entrega proyectada a 24 meses.
Anlisis Comparativos y conclusiones. Dentro del sector este proyecto es considerado de competencia directa a nuestro proyecto. Tanto por sus reas de departamentos como su nivel de acabados. Una caracterstica diferenciadora que debe ser tomada encuentra y trada a la atencin de los vendedores es el factor de densidad. Este proyecto tiene tres veces ms unidades que el nuestro, volvindolo as menos exclusivo, un factor muy importante en la decisin de compra en el segmento alto de la poblacin. Sierra es un proyecto en competencia que se encuentra en etapa de preventas, debido a nuestra ubicacin, sus costos por metro cuadrado ms altos (100 USD) y la mayor densidad de este, volvindolo menos exclusivo, nos generan ventajas competitivas que tienen que ser utilizadas por nuestra fuerza de ventas. Otra vez como se ha dicho anteriormente este proyecto generara flujo de interesados los cuales sern atrados a nuestro proyecto a travs de una valla que exponga los elementos favorables de nuestro producto.
18
2.1.6
Torres de Alvear
Figura 2-5 Torres de Alvear
Datos comparativos principales: Torres de Alvear es un proyecto de Fabin Espinosa. El proyecto tiene 80 departamentos con un promedio de 130 m2. 75 departamentos ya estn vendidos. Este proyecto tambin consta de departamentos mucho ms grandes de 300 y 400 metros cuadrados pero en cantidades muy inferiores. Acabados de lujo. Precio de venta promedio con parqueos, bodegas y terrazas incluidos 1100 USD por metro cuadrado. Proyecto en etapa de preventas con entrega proyectada a 4 meses.
Anlisis Comparativos y conclusiones. Dentro del sector este proyecto es considerado de competencia directa a nuestro proyecto. Tanto por sus reas de departamentos como su nivel de acabados. Una caracterstica diferenciadora que debe ser tomada encuentra y trada a la atencin de los vendedores es el factor de densidad. Este proyecto tiene 7 veces ms unidades que el nuestro, volvindolo as menos exclusivo, un factor muy importante en la decisin de compra en el segmento alto de la poblacin. Este proyecto el cual se considera de competencia directa pero est en la ltima etapa de ventas. Otra vez como se ha dicho anteriormente este proyecto generara flujo de interesados los cuales sern atrados a nuestro proyecto a travs de una valla que exponga los elementos favorables de nuestro producto.
19
2.2 2.2.1
Estudio de Demanda Fuentes Directas (Focus Group)
Para obtener informacin de la demanda del sector se realizo un focus group con personas que han mostrado inters en el sector y son clientes potenciales. Las siguientes personas participaron el Focus group. Ins de Borja Lina de Albares Juan Guerra Patricia Pazminio Juan Guillermo Reyes Patricio Cajiao Carmen Reyes
El moderador del focus group fue Pedro Meneses 2.2.1.1 Conclusiones En el sector el producto de mayor preferencia son los departamentos. La vista al valle es muy valorada El sector es visto como un lugar natural y sano dentro de Quito. Los proyectos de la competencia son demasiado densos y les quita exclusividad, los clientes estn dispuestos a pagar un mas por un producto ms exclusivo. El departamento debe tener por lo menos tres habitaciones. El dormitorio de servicio no es necesario pero un bao de servicio es indispensable. El espacio de ms importancia del departamento es la sala-comedor. La cocina y el tipo de muebles en ella es un factor decisivo para una compra. El piso flotado es preferido sobre la alfombra para zonas ntimas. El piso de Chanl es considerado un terminado de lujo. A pesar que una piscina es vista como un atractivo muy grande el grupo concuerda que su uso es muy bajo y trae altos costos de mantenimiento. En la decisin de compra la ltima palabra de aceptacin la tiene la mujer. Las terrazas son un atractivo muy grande para un departamento. El mnimo de parqueos para cada departamento es dos, y si es posible debera tenerse parqueos de venta extras. El sector es visto como un sector de clase alta a pesar de estar en desarrollo. La seguridad en el sector es un punto de preocupacin por estar en desarrollo, entonces es muy importante enfatizar la seguridad del proyecto para venderlo.
20
2.2.2
Fuentes Secundarias (GRIDCON)
Segn GRIDCON en el 2007 el 39% de los hogares tiene intensin comprar una nueva vivienda en un tiempo promedio de 2.34 aos. Este es un alto porcentaje que indica que alrededor del 16% de los hogares piensa cambiar de hogar el prximo ao. Alrededor de 29.400 hogares muestran inters de comprar una vivienda en el siguiente ao como podemos ver en las figuras siguientes. De esta demanda calificada bajo la capacidad de obtener crdito hipotecario, tan solo 1327 hogares se encuentran dentro de clase alta, en la cual se ubica nuestro proyecto. Figura 2-6 Mercado Potencial (GRIDCON)
MERCADO POTENCIAL 480,142 HOGARES
DEMANDA POTENCIAL 187,303 HOGARES
MENOS DE 1 AO
1 A 2 AOS
2 A 3 AOS
29,407H. 15.7%
57,689 H. 30.8%
100,207 H. 53.5%
Fuente: GRIDCON
Figura 2-7 Mercado de Clase Alta (GRIDCON)

DEMANDA POTENCIAL CALIFICADA CREDITO 9,769 Hogares
NSE ALTO
NSE MEDIO ALTO
NSE MEDIO
NSE MEDIO BAJO
NSE BAJO
13.58% 1,327 H
18.52% 1,809 H
34.57% 3,377 H
19.75% 1,929 H
13.58% 1,327 H
Fuente: GRIDCON
En la tabla se puede ver que un 73% de la demanda de vivienda de clase alta la busca en el norte de la cuidad, en donde est ubicado el proyecto. Esto significa que alrededor de 970 hogares buscan vivienda en el norte de quito dentro del siguiente ao. Complementando estos datos con la informacin del estudio de oferta realizado podemos concluir que en el sector se est produciendo el 50% del nmero de viviendas que se demandan en todo el norte de Quito. Esta alta nivel de produccin en el sector puede significar una demora en la absorcin de lo producido.
21
Figura 2-8 Informacin por sectores (GRIDCON)
Sectores
Total Alto
Niveles Socioeconmicos Medio Alto Medio Tpico Medio Bajo Bajo
2005 2007 2005 2007 2005 2007 2005 2007 2005 2007 2005 2007 Norte Sur Centro Valles 56 28.5 1.8 12.3 45.9 33.9 3.9 16.3 91.1 4.8 0 4.8 73.2 0.0 0.0 26.8 74 9.6 1.6 11 70.8 0.0 3.5 25.7 59.7 21.6 0 16.3 49.9 33.9 2.2 14.0 37.2 39.6 3.6 16.8 18.9 64.2 7.4 9.5 44.2 46.8 2.6 3.9 16.9 71.4 6.5 5.2
Fuente: GRIDCON
Despus de analizar la informacin de demanda realizada al ao 2007 por GRIDCON, nuestro proyecto se encuentra dentro de lo que se espera en la demanda del nivel alto. A continuacin podemos ver que entre el ao 2006 y 2007 el rea promedio para nuestro segmento de mercado alto bajo de 149 a 138 m2. Nuestro proyecto con un rea promedio de 160 m2 se encuentra por encima de estas cifras. Figura 2-9 reas Promedio (GRIDCON)
(Promedio m2)
171 138 149 135 128 120
TOTAL
ALTO
MEDIO ALTO
MEDIO TIPICO
MEDIO BAJO
BAJO
Nivel Socioeconmico
2005
IBIS 160 m2
133.69 137.05
(Promedio m2)
163.11 128.76 127.03 130.05
TOTAL
ALTO
MEDIO ALTO
MEDIO TIPICO
MEDIO BAJO
BAJO
Nivel Socioeconmico
2007
Fuente: GRIDCON
22
Para clase alta, GRIDCOM aclara que el mercado busca en mayora 3 dormitorios. Como fuente secundaria de informacin de mercado, GRIDCON, nos deja ver que un panorama de la industria en general y de las cifras relacionadas a nuestro segmento de mercado de clase alta. Nuestro edificio se encuentra ubicado en uno de los sectores de ms grande crecimiento para nuestro segmento de marcado dentro de Quito, pues este segmento se encuentra principalmente dirigindose al valle de Cumbay. Tambin de este estudio podemos concluir que tenemos un producto que se encuentra un poco por encima en lo referente a reas de departamentos por sector, pero que el tipo de departamentos y sus distribuciones coinciden con lo que busca este segmento. 2.3 Perfil del Cliente
Despus de realizar el estudio de demanda presentado anteriormente podemos concluir que nuestros clientes pertenecen al nivel socioeconmico alto. Su nivel de ingresos debe estar en un rango superior a los 5000 USD mensuales por ncleo familiar para as tener una capacidad de pago de 2000 USD mensuales. Al ofrecer departamentos de grandes reas con un costo total elevado con acabados de lujo necesariamente nos tendremos que enfocar en familias ya formadas con por lo menos 2 hijos y con ingresos mensuales altos. Para lograr recibir un crdito bancario en el caso de ser necesario tambin ser muy importante un historial crediticio favorable. 2.4 Estimacin de Rotacin de Ventas
Basado en un estructurado anlisis de la competencia, se ha buscado estimar la rotacin de inventario inmobiliario en el sector. Utilizando un grupo conocido se logra sacar informacin clave de nuestra competencia. Los datos buscados fueron los siguientes: Fecha de Inicio de Ventas Nmero de unidades totales del proyecto. Nmero de unidades restantes en el proyecto.
Se intento que cada oficina de ventas de cada proyecto sea visitado por al menos 3 personas distintas para as tener informacin con un mnimo de seguridad estadstica. Con estos datos se pudo concluir que el promedio de absorcin del mercado es de 4 unidades mensuales por proyecto. Entendiendo que comnmente los vendedores exageran en el nmero de unidades vendidas y tomando en cuenta que nuestro proyecto ofrece unidades de mucha mayor rea que el promedio del sector se ajusto esta rotacin obtenida a una muy conservadora para nuestro proyecto de 1 unidad mensual. Esta informacin ser utilizada para realizar las proyecciones de ventas para los anlisis financieros.
2 23
3 Componente Tcnico
3 3.1 Ubica acin
E Edificio IBIS se enc El cuentra ubic cado en la Urbanizaci n Lomas de d Montese errn, entran ndo desde el e r redondel de el ciclista a la Antigua va a Nay n. Lomas de Monteserrn es un na urbanizacin cerrad da c controle con es de guard dia en las dos d entrada as. Est form mada principalmente p por terrenos s empinado os lo o que ha hecho h que la l mayora de proyect tos dentro de d ella sea an del tipo a aterrazado. Este secto or tiene una hermosa vis sta al Valle de Cumba ay y a la vez v este fre ente al par rque Metrop politano, qu ue o ofrece por su s cercana una altsim ma calidad de d aire puro o. Su ubicac cin con vis sta al valle y rodeada de d q quebradas p protegidas hacen de este e sector un lugar lle eno de natu uraleza y a su vez se encuentra a tan solo 2 minutos m de la a Av. Simn n Bolvar y La Granado os. 1 Ubicacin n en Quito Figura 3-1
F Fuente: Googl le Elabora acin: Pedro Meneses M
Figura 3-2 2 Diagrama del Sector r
F Fuente: Pedro o Meneses E Elaboracin: P Pedro Menese es
24
3.1.1
Anlisis Comercial
El terreno se encuentra en una zona de alto crecimiento. Este lugar privilegiado de la ciudad ofrece aire puro al estar enfrente del parque metropolitano, una vista hermosa al valle de Cumbay y a su vez esta a 1 minuto de las principales vas de Quito. A una distancia inferior a 1 km se encuentran servicios como gasolineras, Supermaxi, colegios, restaurantes entre otros. Como se puede ver en el siguiente grafico el Edificio IBIS se ubica a la entrada del sector donde se centra la mayor parte de la competencia. Esta ubicacin ofrece una gran ventaja pues todos los clientes que van hacia los proyectos de la competencia, tienen que pasar obligatoriamente por delante de IBIS, siendo as el primer punto de parada. Esta ubicacin nos permite tener un alto flujo de interesados sin mayor publicidad en prensa o en revistas. La publicidad al frente del Edificio y la primera etapa del proyecto ya terminado logran un alto porcentaje de interesados. 3.1.2 Anlisis Malla Vial
En la siguiente figura se resalta la ubicacin estratgica de este sector. Desde la ubicacin del terreno se tiene acceso a las principales vas de la ciudad de Quito. Uno dependiendo el destino uno puede desplazarse en direccin norte sur por el corredor Oriental de la cuidad, una autopista que te permite, sin entrar en el trafico de la cuidad desplazarte desde Monteserrn hasta al sur a Tambillo, y al norte a Caldern. Tambin utilizando este corredor Oriental uno puede rpidamente trasladarse a ambos valles principales de la ciudad, el de los Chillos, por la autopista general Ruminahui y al valle de Cumbay. Por otro lado dirigindose hacia el Oeste por la Avenida de los Granados y luego por la Eloy Alfaro, se puede atravesar en pocos minutos la cuidad de manera transversal. Utilizando la Avenida Eloy Alfaro se llega rpidamente a sectores comerciales y de entretenimiento. La principal salida de la cuidad hacia en nuevo aeropuerto se encuentra a tan solo 5 minutos de el sector del edificio, logrando as tambin una salida directa a este sin atravesar el trafico de la cuidad.
25
Figura 3-3 Malla Vial
Fuente: Google Elaboracin: Pedro Meneses
3.2 3.2.1
Componente Arquitectnico Concepto General Figura 3-4 Vista IBIS 2007
Elaboracin: Pedro Meneses
La arquitectura del Edificio IBIS 2007 es realizada por el Arq. Guillermo Meneses E. El diseo busca ofrecer un equilibrio entre lujo y naturaleza y por esto enfatiza la importancia de las reas verdes. El diseo toma en cuenta la orientacin y el asoleamiento como factores clave y por esto divide al edificio en dos bloques separados por un canal de luz natural ofreciendo as luz y claridad por ambos lados de cada departamento asoleamiento natural. Como valor agregado el diseo arquitectnico inicial prev ciertos factores a ser modificados por los clientes permitiendo as una personalizacin significativa de los departamentos.
26
Figura 3-5 Implantacin General
Fuente: Meneses Constructores Elaboracin: Pedro Meneses
El Ed. Ibis 07 ser construido en el lote No. 103 de la urbanizacin Lomas de Monteserrn en una superficie de 1.806 m2. Los departamentos sern enajenados Horizontal. Figura 3-6 Corte Lateral bajo el rgimen de Propiedad
27
En el lote 103 de la Urbanizacin Lomas de Monteserrn, se ha planificado y se est construyendo un edificio aterrazado que consta de trece departamentos cuyas reas van desde los 120 a los 246 m2 de construccin. Cada departamento tiene adems su propia terraza y algunos cuentan con jardn privado. El edificio cuenta con un rea comunal en donde ir un spa y cuarto de juegos. Todos los departamentos tienen acabados de lujo que incluyen Porcelanato italiano en todos los halls de entrada, pisos de tabln de Chanl para las reas sociales, mesones de granito para cocinas y mrmol para baos, closets de la empresa Hogar 2000, etc. El edificio cuenta con ascensor Schindler con capacidad para ocho personas, adems de
instalaciones para agua caliente y gas centralizados. Existen 27 parqueaderos para los residentes y tres de visitas. Cada departamento tiene adems una bodega.
Figura 3-7 Vista de IBIS 2006 (Primera Etapa)
28
3.2.2
Detalles especficos departamentos
El edificio en total tiene 13 departamentos en dos torres A y B con dos departamentos por planta. A continuacin se enlistaran detalles especficos de algunos de los departamentos, para as dar una descripcin general, se enlistaran algunos departamentos de la torre B, lado oriental, puesto que los de la torre A son de muy similares caractersticas en cada piso y detallarlos seria redundante. 3.2.2.1 Departamento 2B Las caractersticas especficas de este departamento son: Amplia sala-comedor con chimenea de espacato y bao social Salida directa a terraza frontal de 27 m2 con rea de BBQ Cocina con comedor de diario rea de maquinas Zona intima separada de zona social Tres dormitorios con bao privado cada uno Dormitorio mster con walk-in closet Amplia sala de estar Dos parqueos independientes y cubiertos Figura 3-8 Departamento 2B 3-D
M2 184.52 26.95 4.62 15.26 15.26 246.61
Tabla 3-1 reas Dep. 2B

Departamento 2B rea Total Departamento BBQ Terraza Bodega 4 Estacionamiento 7 Estacionamiento 8
29
3.2.2.2 Departamento 4B Las caractersticas especficas de este departamento son: Salida directa a jardn central comunal del edificio 84 m2 de Terraza con BBQ cubierto de 23m2 45 m2 de jardn privado. Sala con chimenea y salida directa a terraza y zona de BBQ Cocina con comedor de diario Comedor con luz directa y vista al jardn central rea de maquinas Bao de servicio Tres dormitorios con bao privado cada uno Dormitorio mster con walk-in closet y salida directa a terraza frontal Amplia sala de estar Dos parqueos independientes y cubiertos Bodega Tabla 3-2 reas Dep. 4B
Departamento 4B rea Total Departamento BBQ Terraza Bodega 8 Estacionamiento 15 Estacionamiento 16 M2 192.87 23.04 83.56 5.00 15.40 14.32 334.19
Figura 3-9 Departamento 4B 3-D
30
3.2.2.3 Departamento 5B Las caractersticas especficas de este departamento son:
45 m2 de Terraza con BBQ cubierto de 12m2 Sala con chimenea y salida directa a terraza y zona de BBQ Cocina con comedor de diario Comedor con luz directa y vista al jardn central rea de maquinas Dos dormitorios con bao privado y walk in closet cada uno. Dos parqueos independientes y cubiertos Bodega

Departamento 5B rea Total Departamento BBQ Terraza Bodega 10 Estacionamiento 19 Estacionamiento 20 M2 138.42 11.17 44.84 5.64 13.52 15.08 228.67
31
3.2.2.4 Departamento 6B Dplex Las caractersticas especficas de este departamento son: Departamento dplex, en el pent-house desarrollado en dos plantas. Zona social en PB y zona privada en PA Diseo expansible de 3 o 4 dormitorios. En PB se diseo un estudio que puede ser utilizado como el 4to dormitorio pues tiene un bao completo y closet. 46 m2 de terrazas tanto en PB como en PA. BBQ cubierto de 23m2 Sala con chimenea y salida directa a terraza y zona de BBQ Cocina con comedor de diario Dormitorio y bao de servicio Dormitorio mster con walk-in closet y salida directa a terraza frontal Amplia sala de estar Gradas en forma de caracol con pasamano de madera y jardn natural debajo de ellas. Tres parqueos independientes y cubiertos

Departamento 6B Planta Baja Planta Alta rea Total Departamento BBQ Terraza Bodega 11 Estacionamiento 21 Estacionamiento 22 Estacionamiento 23 M2 120.00 107.81 227.81 19.03 46.85 5.56 13.26 13.50 14.36 340.37 Fuente: Meneses Constructores Elaboracin: Pedro Meneses
32
3.2.3
Especificaciones Tcnicas
3.2.3.1 Descripcin general El Ed. Ibis 07 ser construido en el lote No. 103 de la urbanizacin Lomas de Monteserrn en una superficie de 1.806 m2. Los departamentos sern enajenados bajo el rgimen de Propiedad Horizontal. Los departamentos cuentan con estacionamientos y bodegas cubiertas. El aspecto de seguridad ser tratado prioritariamente para lo cual se plantear un solo acceso vehicular (puerta elctrica a control remoto) y uno peatonal frontal. Adems el edificio contar con un sistema de agua caliente y gas centralizado con sus respectivos medidores. 3.2.3.2 Estructura Es sismo resistente de hormign armado, de acuerdo al clculo estructural, el hormign tendr una resistencia especfica de 210kg/cm2., y el hierro de refuerzo con una resistencia de 4.200kg/cm2. Los muros de contencin sern de hormign armado anclados al terreno. El sistema estructural propuesto estar formado por columnas y vigas de hormign armado y losas bidireccionales alivianadas de 30 cm. de espesor. 3.2.3.3 Mamposteras Las paredes exteriores sern de bloque prensado de 20 y 15 cm. y las interiores de 10cm., de espesor unidos con mortero 1:8 (cemento-arena). 3.2.3.4 Enlucidos Los tumbados, fachadas y paredes interiores sern enlucidas (paleteado fino) con mortero 1:8 (cemento-arena). Los pisos sern igualados con mortero 1:6 (C-A). Las terrazas inaccesibles sern impermeabilizadas con mortero 1:4 (C-A).
3.2.3.5 Instalaciones y accesorios elctricos Todos los ductos sern de manguera de polietileno reforzada de 1/2 y 3/4 El tablero de circuitos ser de 20 puntos Square D. Conductores de cobre #14 y #12 para tomas y luces, #10 para secadora y #6 para la acometida al tablero de medidores. Tendr piezas elctricas Conatel en tomas, luces y telfonos. Y se ubicarn e instalarn de acuerdo a los planos elctricos. El telfono portero accionar la chapa elctrica de la puerta peatonal y tendr dos citfonos. Se ha previsto la acometida telefnica con tres puntos. Instalaciones Especiales. El constructor dejar los ductos (manguera de polietileno de 1/2") para instalacin de msica ambiental, circuitos de alarma para sensores movimiento y para TV cable. Los constructores dejaran un generador elctrico compartido con Ibis 06. 3.2.3.6 Instalaciones hidro-sanitarias Las tuberas interiores del sistema de agua potable y todo el sistema de recirculacin de agua caliente sern de cobre Tipo L. Para las columnas de abastecimiento de agua fra, se utilizar plstico roscable. Se ha previsto una cisterna para la reserva de agua. En el cuarto de bombeo, funcionar un sistema electromecnico de una capacidad de 5 H.P. y un tanque hidroneumtico. Para desalojar las aguas servidas y aguas lluvia se ha previsto de tubera PVC para uso sanitario.
33
Para el sistema de gas centralizado se utilizara tambin tubera de cobre de . Piezas sanitarias:
En general se utilizarn sanitarios Briggs o similar, color blanco o color claro con grifera tipo Monocomando". - En el bao social el lavabo ser tipo sobrepuesto y el inodoro ser redondo de una pieza (stratos). En el bao secundario el lavabo ser de empotrar tipo Marlowe, el inodoro (stratos) y tendrn una tineta de porcelanato. En el bao principal se colocar un lavabo de empotrar tipo Marlowe, inodoro (stratos) y cabina de hidromasaje de 90 x 90. Todos los mesones de los baos sern de granito tipo Baha Green. En el bao de servicio tendr lavabo amapola de una llave e inodoro coronet y tineta con pozo de azulejo. El fregadero ser marca Teka, de dos pozos sin escurridera.
En los baos que no tengan ventilacin natural, se colocarn extractores de olor. Los constructores no dejarn ningn tipo de electrodomsticos ni accesorios de bao no especificado. 3.2.3.7 Ventanas: Son del tipo fija y proyectables en perfiles de aluminio natural, instaladas con vidrio flotado blanco de 4mm. de espesor y de 6mm. en las puertas corredizas. 3.2.3.8 Puertas Interiores y principales: Estarn construidas con tableros solidas MDF termo laminadas. Los tapa marcos sern de 8cm. Las bisagras sern de 3" con pasador. Las puertas exteriores y las de bodegas sern de tol doblado. La peatonal con cerradura elctrica, la vehicular con dos abre puertas a control remoto.
3.2.3.9 Closets, muebles de cocina y bao LOS CLOSETS, sern del tipo modular, con cuatro cajones y repisas a un costado, construidos con duraplac. Adems tendrn tubos roperos y maletero. Interiormente los closets no irn forrados. La altura ser de piso a techo del largo especificado en planos. Las puertas de los closets sern de melaminico color haya. Los vestidores, sern de las mismas caractersticas que los closets pero no llevarn puertas. Los muebles de bao, sern construidos en melaminico de 15mm acabado de formica. Los muebles de cocina, sern construidos en melaminico de 15mm. De espesor acabado en formica; el mueble bajo tendr una altura de 92 cm. Y tendr 4 cajones, el mesn ser de granito tipo Baha Green y se dejar el espacio para el lava vajillas. El mueble alto ser de 75 cm. de altura, y en los frentes colocaremos puertas y repisas abiertas, de acuerdo al diseo y sin vidrios. El closet de limpieza tendr interiormente repisas y las puertas sern similares a las puertas de los muebles de cocina.
3.2.3.10 Cerraduras: Son de marca Kwikset o similar. 3.2.3.11 Acabados Pinturas: Los tumbados y las paredes sern estucadas para luego ser pintadas con pintura de caucho Permalatex color claro a escoger. En las fachadas y halls de acceso se instalar revestimiento plstico continuo de tipo graniplast color amarillo tierra. Revestimiento de paredes y pisos:
34
Pisos:
En baos se recubrir las paredes con porcelanato. En el bao social, las paredes sern alisadas para luego ser terminadas con estuco veneciano. En cocina se recubrir las paredes con porcelanato en los lugares en donde no van los muebles.
a. En los departamentos: En baos y rea de cocina se colocar porcelanato 60 x 60. En la sala y Comedor pondremos duela de chanul de 10cm. lacado con laca Monto (4 manos). En el rea dormitorios y Estudio se colocar piso flotante Lustig o similar, o alfombra Bucle. En las terrazas se colocar porcelanato combinado con grano lavado. b. En halls y accesos: En el hall principal del edificio y en los halls de ascensores, se colocar porcelanato. En los accesos peatonales exteriores se colocar piedra ornamental. Las gradas interiores de emergencia sern tratadas con cemento alisado. En el acceso vehicular se colocar adoqun de cemento de 10 x 20 cm. 3.2.3.12 Chimeneas: En las chimeneas las campanas irn recubiertas con espacato o piedra. El hogar estar recubierto con tejuelo. Los ductos sern de tol doblado 3.2.3.13 Acabados en cerramientos y estacionamientos En los estacionamientos las paredes, los muros y el cielo raso irn pintados de blanco con albalux y resina. Los cerramientos sern pintados de blanco con pintura para exteriores.
3.2.3.14 Jardinera En el jardn comunal posterior se colocar csped y rboles. En los jardines frontales adems colocaremos una fuente de agua con cascadas y recirculacin. En los jardines, halls de acceso y estacionamientos, colocaremos lmparas que tendrn sensores de movimiento para su funcionamiento. Dentro de los departamentos no colocaremos ningn tipo de iluminacin ni de jardinera. En las terrazas ir jardinera, sin riego automtico.
3.2.3.15 Ascensor Capacidad para 8 personas, 1 m. / seg
35
3.3 3.3.1
Requerimientos Municipales Informe de Regulacin Metropolitana Tabla 3-5 Detalles del IRM
ASOCIACIN O CUENTAS EN PARTICIPACIN BESICATTI CLAVE CATASTRAL IRM N ZONA ADMINISTRATIVA PARROQUIA CALLE AREA DEL TERRENO ZONIFICACION COS PB. COS TOTAL USO PRINCIPAL ANCHO FRENTE NUMERO DE PISOS 1792090849001 144153 NORTE JIPIJAPA / SECTOR LA BROMELIAS VIA ANTIGUA A NAYON S/N 1806.00 A 10(A 604-50) 50% 200% ( R1 ) Residencial Baja densidad 12 m. 38,6 m. 4
3.3.2
Utilizacin del Suelo
Tabla 3-6 Utilizacin de Suelo del Proyecto Arquitectnico IRM % COS PB COS Total 50% 200% M2 903 3612 IBIS 2007 % 44% 134% M2 801 2419
36
3.3.3
Nmero de Pisos
En el corte arquitectnico mostrado en la siguiente figura se puede ver a el edificio tiene un mximo de 4 pisos sobre el nivel natural del terreno. Al ser un terreno empinado manteniendo este requerimiento municipal, el edificio tiene una diferencia real de 8 pisos entre el primer nivel y el ltimo nivel, permitiendo as el aprovechamiento de la vista en los pisos superiores.
Figura 3-12 Nmero de Pisos
4 Pisos
Nivel Natural del Terreno
37
3.4 3.4.1
Costos Anlisis del Costo del Terreno La
La siguiente tabla presenta la valoracin del terreno basndose en el mtodo residual.
informacin presentada esta basado en los datos del Informe de Regulacin Urbana presentados anteriormente. Tabla 3-7 Anlisis del Costo del terreno con mtodo residual
1806 50% 200% 4 PrecioM2ventaenelsector a Cumbresdel Moral b Terrazasdel Moral c Sierra1 d Torresde Alvear Promedio Rango de precio por metro cuadrado, conalfa1113 reaVendible m2 IngresosTotalesPosibles Alfa Valordelterreno 11% 13% Valorpormetrocuadrado Alfa 11% 13%
reaTerreno COSPB COSTotal Pisos
m2 $1,100.00 $1,000.00 $1,100.00 $1,100.00 $1,075.00 3612 $3,882,900 $427,119.00 $504,777.00 $236.50 $279.50
El mtodo residual nos permite ver que el precio justo de mercado con una Alfa de incidencia del 11% podra ser hasta 427.119 USD, o 236.5 USD por metro cuadrado. 3.4.2 Costos Directos
3.4.2.1 Costos Bienes Races Al comparar los costos posibles del terreno proyectados anteriormente con el precio real de compra presentado en la siguiente tabla de 192,990 USD, podemos concluir que el precio pagado por el terreno se encuentra por debajo del mercado y por lo tanto representara un costo relativamente bajo para el proyecto.
38
Tabla 3-8 Costos Bienes Races (Actualizados Dic. /2007)

11 TERRENO $189,630 $3,360
$ 192,990.0
12.00%
11.1 VALOR DEL TERRENO 11.2 ESCRITURAS
Figura 3-13 Relacin Terreno-Costos Directos
13% TotalBienes Raices TotalDirectos 87%
Figura 3-14 Relacin Terreno-Costos Totales
11% TotalBienesRaices CostoTotal 89%
En los dos grficos anteriores podemos confirmar la baja incidencia del terreno en el proyecto. Esta se debe a que el precio de adquisicin de este fue debajo del precio de mercado calculado con el mtodo residual. El terreno incide en tan solo un 13% de los costos directos de construccin y en el 11% de los costos totales del proyecto. 3.4.2.2 Costos Obra Civil A continuacin se presentan los costos directos presupuestados en para el edificio. Cabe recalcar que este edificio contara con acabados de lujo como pisos de madera de Chanl, muebles incorporados de Hogar 2000 y mesones de granito y mrmol para cocina y baos. Este nivel de detalle no se encuentra en el presupuesto resumido a continuacin por razones de espacio, pero en presupuesto completo puede ser encontrado en la seccin de anexos.
39
Tabla 3-9 Costos Directos (Actualizados Dic. /2007)

COD. 1 2 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.7. 5.8 5.9 5.10 5.11 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 7 Concepto TRABAJOS PRELIMINARES MOVIMIENTO DE TIERRAS ESTRUCTURA (1RA. ETAPA) : HIERRO HORMIGONES MAMP-ENLUC-(2DA. ETAPA): PAREDES ENLUCIDOS CONTRAPISOS Y MASILLADOS VARIOS DE ALBAILERIA ACABADOS INICIALES (3RA. ETAPA) : PINTURA REVESTIMIENTO DE PAREDES VENTANAS INSTALACIONES SANITARIAS INSTAL CONTRA INCENDIOS EQUIPO DE CALENTAMIENTO DE AGUA INSTALACIONES DE GAS CENTRALIZADO INSTALACIONES ELECTRICAS OBRAS EXTERIORES ACOMETIDAS ACABADOS FINALES (4TA. ETAPA): PUERTAS BARREDERAS PISOS ESCALONES MUEBLES INCORPORADOS SANITARIOS CERRAJETIA PASAMANOS ITEMS DE BANOS OTROS TOTAL COSTOS DIRECTOS Fuente: Meneses Constructores Elaboracin: Pedro Meneses $72,760 $ 72,760.0 4.52% 1,103,027 $38,600 $4,200 $92,553 $1,440 $75,940 $23,060 $6,906 $16,745 GBL. GBL. GBL. 10,200.00 18,500.00 11,000.00 $28,848 $37,475 $45,880 $43,300 $11,895 $18,500 $11,000 $74,200 $19,154 $15,000 $ 265,378.5 16.49% $16,535 $52,395 $9,640 $21,321 $ 305,251.5 18.97% Uni. $ Parcial $159,713 $103,452 $ 99,891.0 6.21% Subtotal $ $ $ Totales % 26,486.2 1.65% 36,150.0 2.25% 297,109.5 18.47%
40
La siguiente figura ilustra la relacin existente entre los costos de obra negra y los acabados. Como es de esperarse para un edifico con acabados de lujo para clase alta, los la incidencia de los acabados es mucho mayor con un 58% que los costos de obra negra. Esta clara distincin nos indica el segmento de mercado y el tipo de acabados hacia el cual est enfocado el edificio. Figura 3-15 Relacin Estructura-Acabados
42% 58%
Estructura ObraNegra Acabados
3.4.3
Costos Indirectos y Honorarios Profesionales
A continuacin se presenta una tabla de los costos indirectos, para este anlisis se han considerado a los honorarios profesionales como parte de los costos indirectos para as poder llevar a cabo un anlisis ms claro de las relaciones entre los costos de bienes races y obra civil, contra todos los otros gastos necesarios para terminar el edificio. Tabla 3-10 Costos Indirectos y Honorarios (Actualizados Dic. /2007)
8 9 CONSTRUCCION T.A. HONORARIOS PROFESIONALES 10% $ 1,103,026.76 $ $ 110,302.7 37,220.0 6.86% 2.31%
9.1 . -PLANOS ARQUITECTONICOS 9.2 .- PLANOS ESTRUCTURAL 9.3 .- PLANOS ELECTRICO-TELEFONICO 9.4 .- PLANOS HIDRO-SANITARIOS 9.5 .- LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO 9.6 10 ESTUDIO DE SUELOS GASTOS INDIRECTOS $3,500 $4,000 $29,000 $59,921 $39,947 $1,500 $6,000 $1,500 $20,000 312,891 $ 165,368.0 10.28%
10.1 ASPECTOS LEGALES 10.2 IMPUESTOS MUNICIPALES 10.3 GARANTIA BANCARIA 10.4 PROMOCION Y VENTAS 3% 10.5 GERENCIA DEL PROYECTO 10.6 FORMACION DE SOCIEDADES 10.7 CONTABILIDAD 10.8 GASTOS DE OFICINA 10.9 IMPUESTO A LA RENTA TOTAL COSTOS DIRECTOS
41
La figura a continuacin muestra que los costos indirectos representan cerca del 20% del proyecto total. Esta relacin entre costos es bastante comn para proyectos de edificios de este tipo. Figura 3-16 Relacin tipo de costos
19%
TotalDirectos TotalIndirectos
81%
La siguiente figura nos presenta un desglose mayor de los costos de este proyecto. En ella se puede ver claramente la alta incidencia sobre los costos totales que tienen las etapas de acabados.
Figura 3-17 Incidencia por Rubro

TRABAJOS PRELIMINARES 2% TERRENO 12% HONORARIOS PROFESIONALE S 2% GASTOS INDIRECTOS 10% ESTRUCTURA (1RA.ETAPA): 18% MAMPENLUC (2DA.ETAPA): 6% MOVIMIENTO DETIERRAS 2%
CONSTRUCCIO NT.A. 7% OTROS 5%
ACABADOS INICIALES(3RA. ACABADOS ETAPA): FINALES(4TA. 19% ETAPA): 17%
4 42
3 3.4.4
Cost tos en el Tie empo
L costos presentado Los os en las et tapas anteri iores son costos estt ticos, los cu uales nos permite saca ar c conclusione es sobre la relacin que q existen entre ellos s lo cual es e muy imp portante, pe ero a la ve ez s solamente n nos presen nta una ima agen como o fotogrfica a de la ma alla de cos stos. A continuacin se s p presenta un n breve an lisis de los costos des sde el punto o de vista dinmico, d pa ara as dar una idea de d la a influencia a de estos en e el flujo y las proyecciones financieras del proyecto que se anali izaran en lo os c captulos sig guientes. E siguiente El e grafico no os permite ver v la comp posicin de el costo me ensual en re elacin a lo os diferente es r rubros que inciden. Me es a mes se puede ve er la compo osicin y el monto del gasto proyectado. Est ta f figura nos permite p ir ms all de ver v la relacin nominal entre los diferentes d r rubros sino que tambi n n ayuda a sacar con nos nclusiones importantes i s en cuanto o al impacto o financiero que tiene cada una de d e ellas por la etapa del proyecto p en la que pres senta su inf fluencia. Po or ejemplo s se ve claram mente que el e terreno, representa un gran gasto y este se ubica u al prin ncipio del pr royecto, lo c cual representa un gra an im mpacto fina anciero al proyecto. p P otro lad Por do podemos s ver que los acabado os tanto inciales com mo f finales a pesar de re epresentar un gran porcentaje p del d gasto total t del proyecto se encuentra an d distribuidos a lo larga de gran pa arte de la duracin d de el proyecto resultando as en menor esfuerz zo f financiero a este. E Este anlisis dinmico o de los co ostos por rubro r nos permite p ver r claramente como ci ierto tipo de d d decisiones estratgica as como puede ser el intercam mbio del te erreno por metros cu uadrados de d c construccin n significaran un gran n alivio fina anciero par ra el proyec cto y como o analizarem mos en m s d detalle en lo os captulos s posteriore es puede te ener efectos s positivos en e la rentab bilidad del proyecto p au un s el precio negociado si n s ms alt sea to. Fig gura 3-18 Composici C n de los Costos C en el e Tiempo (Actualizad ( dos Dic. /20 007)
140.000
TERR RENO
120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000
VENT TAS OTRO OSGASTOS HONORARIOSPROFES SIONALES COST TOADM.TECNICA AADMINISTRATIVA10% OTRO OS ACAB BADOSFINALES(4TAETAPA) ACAB BADOSINICIALES S(3RAETAPA) MAM MPENLUC(2DAETAPA) E ESTR RUCTURA(1RAET TAPA) MOV VIMIENTODETIERRAS TRAB BAJOSPRELIMINA ARES
Fuente: Meneses M Constructores Elabora acin: Pedro Meneses M
43
3.4.5
Resumen de costos
Esta tabla nos presenta un resumen de los costos analizados anteriormente. Podemos ver que el costo por metro cuadrado de obra civil de este edificio es de 551.5 USD, esto no incluye costos de los bienes races ni los costos indirectos. Este valor es relativamente alto y refleja el alto costo del nivel de acabados que sern instalados en este edificio. El costo por metro cuadrado total asciende a 685 USD, este costo incluye todos los gastos a realizarse y se lo puede ver como el costo por metro cuadrado vendible al inversionista. La estrategia de ventas que ser analizada en el siguiente captulo tendr que tener este costo en cuenta para planificar sobre esta el precio de venta y as obtener las utilidades requeridas. Tabla 3-11 Resumen costos e Incidencias por metro cuadrado TotalBienesRaces TotalDirectos TotalIndirectos CostoTotal Totalreatil(m2) Costom2obraciviltil Costom2totaltil $192,990.0 1,296,017 $312,890.7 $1,608,907.4 2350 $470.50 $684.64
3.5 3.5.1
Planificacin del Proyecto Fases del Proyecto
La duracin total de este proyecto desde su fase de estudios de factibilidad hasta el cierre de construccin y ventas es proyectada a 18 meses. principales que se explicaran a continuacin. Factibilidad: Cabe recalcar que el terreno ya tiene que estar definido para esta fase, y en el caso de este proyecto en particular ya fue adquirido por los promotores. En la fase de factibilidad se realizo un pre-proyecto arquitectnico, el cual se baso en estudios de mercado para as proyectar de mejor manera el producto. Una vez realizada este pre diseo arquitectnico se realiza un estudio de factibilidad econmica del proyecto. Planificacin: Can la factibilidad realizada y aclarada la vialidad del proyecto. Se realizan todos los diseos de tallados del edificio. Planos arquitectnicos, estructurales, elctricos sanitarios. Se realiza el diseo de la estrategia comercial y se prepara el material de publicidad. En esta fase se dan inicio a las preventas, basndose en imgenes en 3D del proyecto arquitectnico. Ejecucin: Fase en la cual se construye el edifico y se realizan todas las ventas de los departamentos. Entrega y Cierre: En esta fase final se firman las escrituras de venta y se cierran todas las cuentas por pagar. Se reparte dividendos a los inversionistas y liquida el proyecto en su totalidad. El proyecto se ha dividido en cuatro fases
44
3.5.2
Cronograma A continuacin se presenta al cronograma del proyecto en donde se pueden ver las fases descritas anteriormente. Claramente la fase de ejecucin es la fase ms prolongada y esta subdividida en los componentes principales de obra civil, planificacin, ventas entre otros. Es importante notar que la fase de factibilidad lleva a la compra del terreno. Tambin se genera un traslape de fases entre honorarios profesionales y trabajos preliminares, esto se debe a que una vez terminada la planificacin arquitectnica y estructural, se puede iniciar los movimientos de tierra y la preparacin de trabajos preliminares sin necesitar que todas las etapas de planificacin estn concluidas totalmente. De esta manera se logra un ahorro en el tiempo total del proyecto. Tabla 3-12 Cronograma del Proyecto Inmobiliario
Factibilidad Planificacion Ejecucion Cierre
Nov-06 TRABAJOS PRELIMINARES Subtotal de Grupo MOVIMIENTO DE TIERRAS Subtotal de Grupo ESTRUCTURA (1RA ETAPA) Subtotal de Grupo MAMP-ENLUC (2DA ETAPA) Subtotal de Grupo ACABADOS INICIALES (3RA ETAPA) Subtotal de Grupo ACABADOS FINALES (4TA ETAPA) Subtotal de Grupo OTROS Subtotal de Grupo COSTO ADM. TEC. ADM. 10% Subtotal de Grupo HONORARIOS PROFESIONALES Subtotal de Grupo OTROS GASTOS Subtotal de Grupo VENTAS TERRENO Subtotal de Grupo
Dec-06
Jan-07
-
Feb-07
1
Mar-07
5,297
Apr-07
5,297
May-07
5,297
Jun-07
-
Jul-07
-
Aug-07
-
Sep-07
-
Oct-07
-
Nov-07
-
Dec-07
-
Jan-08
-
Feb-08
-
Mar-08
-
Apr-08
-
May-08
-
Jun-08
-
Jul-08
-
9,038
9,038
9,038
9,038
6,161
37,139
37,139
37,139
37,139
37,139
37,139
37,139
37,139
6,161
6,161
27,750
16,649
16,649
16,649
16,649
16,649
16,649
27,750
27,750
27,750
27,750
27,750
27,750
27,750
27,750
27,750
27,750
5,197
5,197
5,197
5,197
5,197
5,197
5,197
5,197
44,230
44,230
44,230
44,230
44,230
44,230
5,197
5,197
5,197
5,197
5,197
5,197
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
6,161
9,305
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
6,203
375
435
499
567
641
721
808
904
1,010
1,130
1,266
1,426
1,617
1,857
2,176
2,655
4,569
37,654
45
4 Estrategia de Ventas
4.1 4.1.1 Estrategia de Precios Precios Basados en Costos
Los precios de los departamentos fueron obtenidos de dos diferentes maneras, la primera basada en los costos de producirlos y la segunda basada en los precios del mercado en el sector. Se decidi realizar estos dos anlisis de costos pasa asegurarnos que los precios de venta obtendran las utilidades esperadas mantenindose dentro de lo aceptable en el mercado para que la velocidad de ventas proyectada por el mercado no se vea afectada por precios fuera de mercado. Una vez realizados los dos anlisis de precios se genero el listado de precio a la venta utilizando la ms lato de los dos valores calculados. Para definir los precios de los departamentos se tomaron en cuenta los siguientes factores, presentados en la tabla a continuacin. Todas las diferentes reas vendibles se las ajustaron siguiendo unos porcentajes predeterminados, basados principalmente en los costos, para as lograr generan una alcuota ajustada para cada departamento. Una vez obtenida esta alcuota ajustada segn las diferentes reas, se aplicaros correcciones de altura para cada piso. Los resultados de estas alcuotas ajustadas se pueden ver para cada departamento en la tabla a continuacin. Tabla 4-1 Ajustes de alcuotas
Concepto Cuadro de reas y Alcuotas M2 M2 Alcuota Reales Ajustados Ajustada Alcuota Ajustada Alturas
Ajustes rea Dep. -> rea Departamento Terraza -> rea Departamento BBQ -> rea Departamento Bodega -> rea Departamento Estacionamiento ->rea Departamento Ajuste Altura Piso 1 Ajuste Altura Piso 2 Ajuste Altura Piso 3 Ajuste Altura Piso 4 Ajuste Altura Piso 5 Ajuste Altura Piso 6 100.0% 30.0% 70.0% 50.0% 40.0% 96.5% 97.0% 100.0% 101.0% 102.0% 103.0%
Resumen de Alcuotas Finales 1A 1B 2A 2B 3A 3B 4A 4B 5B 5B 6A 6B Totales 8.21% 8.30% 7.56% 7.76% 7.92% 8.26% 9.47% 9.31% 6.51% 6.52% 9.94% 10.26% 100.00% 7.92% 8.01% 7.33% 7.53% 7.92% 8.26% 9.56% 9.40% 6.64% 6.65% 10.24% 10.57% 100.02%
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Una vez calculada la alcuota ajustada para cada departamento, se la uso pasa sacar proporcionalmente el costo total de cada departamento basndose en el presupuesto ajustado total del proyecto. Los costos totales e incidencias por metros cuadrados de cada departamento despus de este anlisis se lo pueden ver en la tabla a continuacin. Una vez estimados los costos de estos departamentos se fijaron los precios para cada uno de estos aumentando al costo un 25% de utilidades estticas. El listado de precios basados en costos del proyecto se puede encontrar en la tabla siguiente. Tabla 4-2 Costos y Precios de los Departamentos
Ventas IBIS 2007 Calculo de Precios Basado en Costos Alcuotas Costo del Proyecto Utilidad esperada Dep. 1A Dep.1B Dep. 2A Dep. 2B Dep.3A Dep. 3B Dep. 4A Dep.4B Dep. 5A Dep. 5B Dep. 6A Dep. 6B 7.92% 8.01% 7.33% 7.53% 7.92% 8.26% 9.56% 9.40% 6.64% 6.65% 10.24% 10.57% rea Cubierta 1,609,000 25% 198.50 200.84 177.37 184.52 184.03 186.72 217.56 215.91 149.76 149.59 242.51 246.84 Costo $ 127,444 128,853 117,935 121,079 127,462 132,906 153,872 151,229 106,784 106,929 164,787 169,993 1,609,274 Utilidad $ 31,861 32,213 29,484 30,270 31,866 33,227 38,468 37,807 26,696 26,732 41,197 42,498 402,319 Precio $ 159,305 161,066 147,419 151,349 159,328 166,133 192,340 189,037 133,480 133,661 205,984 212,491 2,011,593 642 642 665 656 693 712 707 700 713 715 680 689 684 Promedio
Costo/M2 $
Precio/M2 $ 803 802 831 820 866 890 884 876 891 894 849 861 856 Promedio
4.1.2
Precios Basados en Mercado
Basado en el anlisis de la competencia realizado anteriormente se pudo que concluir que el precio promedio para un edificio de similares caractersticas est entre 950 y 1000 USD el metro cuadrado. Tomando 950 USD M2 y realizando ajustes similares por altura como se lo explico en el anlisis anterior se desarrollo el listado de precios basado en precios de mercado presentado en la tabla a continuacin. Cabe aclarar que tambin se realizaron ajustes segn el rea de los departamentos, entendiendo que el estudio de la competencia aclaro que los departamentos ms grandes se tienen que vender a un precio por metro cuadrado inferior por el impacto de este en su precio total.
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Tabla 4-3 Lista de precios de mercado

Concepto Dep. 1A Dep.1B Dep. 2A Dep. 2B Dep.3A Dep. 3B Dep. 4A Dep.4B Dep. 5A Dep. 5B Dep. 6A Dep. 6B rea Cubierta 198.50 200.84 177.37 184.52 184.03 186.72 217.56 215.91 149.76 149.59 242.51 246.84 Precio $ 182,620 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 184,773 164,954 171,604 174,829 177,384 200,155 198,637 142,272 142,111 225,534 229,561 2,194,433 Precio/M2 $ 920 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Promedio 920 930 930 950 950 920 920 950 950 930 930 933
4.1.3
Estrategia final de precios
Analizando los dos anlisis de precios anteriores podemos ver que los precios de mercado son superiores en los que se basan en los costos, por esta razn se decidi fijar los precios de los departamentos basados en precios de mercado. Como estrategia comercial, se decidi ajustar un poco ms los precios tomando como base un promedio de 900 USD el metro cuadrado. Con esto se esperaba estar un poco por debajo del mercado en promedio y as tener una mayor rotacin de ventas. El listado final de precios de los departamentos esta presentado a continuacin. Tabla 4-4 Listado de Precios Final
Concepto Dep. 1A Dep.1B Dep. 2A Dep. 2B Dep.3A Dep. 3B Dep. 4A Dep.4B Dep. 5A Dep. 5B Dep. 6A Dep. 6B rea Cubierta 198.50 200.84 177.37 184.52 184.03 186.72 217.56 215.91 149.76 149.59 242.51 246.84 Precio $ 176,665 $ 178,748 $ 161,407 $ 167,913 $ 171,148 $ 173,650 $ 193,628 $ 192,160 $ 139,277 $ 139,119 $ 215,834 $ 219,688 $ 2,129,235 Precio/M2 $ 890 $ 890 $ 910 $ 910 $ 930 $ 930 $ 890 $ 890 $ 930 $ 930 $ 890 $ 890 $ 907
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4.1.4
Estrategia de Incremento de Precios
El listado de precios ser modificado mediante se realicen ventas y de esta manera se asegure la conclusin del proyecto. Se proyecta un incremento del 2.5% de los precios cada que se cumpla una etapa de ventas del 25% del rea vendible. Las decisiones de los incrementos de precio sern analizadas a su debido momento con la junta de inversionistas.
4.2
Garantas al Cliente
El cliente cuenta con la principal garanta de la seriedad de la constructora y el hecho que el terreno no se encuentra hipotecado y esta al nombre de esta. Este edificio constituye la segunda etapa y por esta razn inmediatamente alado de este edifico se encuentra la primera etapa ya terminada y entregada, esto tambin genera una importante garanta para el cliente. Otra importante garanta tanto para el cliente como para el constructor es que inmediatamente despus de realizada una venta esta es formalizada a travs de una promesa de compraventa en notaria pblica, generando as obligaciones y multas para ambas partes protegiendo el cumplimiento de lo acordado.
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4.3
Estrategia de Crditos y Descuentos
Las decisiones de descuentos se las toma basndose en un programa financiero. Se analiza la propuesta de cada cliente en cuanto a precio y forma de pago y basndose en el impacto que estos tengan en el flujo del proyecto se tome la decisin de aceptar o no la oferta. En el programa de ventas se lo presenta a continuacin, en este se mete la informacin de la oferta de un cliente y automticamente presenta al impacto de esta a los ndices financieros del proyecto. Si por ejemplo una oferta de compra un poco ms baja que el precio de lista, pero con una forma de pago en donde una gran cantidad de dinero se da al inicio, posiblemente tengo un impacto positivo en la TIR del proyecto y por consiguiente sea una buena venta.
Tabla 4-5 Programa de anlisis de propuestas de ventas
Ventas IBIS 2007

Ventas y Rentabilidad
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Cronograma Inversion Dep. 1A Precios Estimados Ventas Reales Descuento Dado 1-Jan-07 1-Feb-07 1-Mar-07 1-Apr-07 1-May-07 1-Jun-07 1-Jul-07 1-Aug-07 1-Sep-07 1-Oct-07 1-Nov-07 1-Dec-07 1-Jan-08 1-Feb-08 1-Mar-08 1-Apr-08 1-May-08 1-Jun-08 1-Jul-08 1-Aug-08 Totales $ (1,659,195) $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ (88,328) (132,000) (127,867) (350,000) (420,000) (340,000) (143,000) (58,000) $ 144,747 $ 165,747 $ $ 151,893 $ $ 6,000 15,000 $ $ $ 3,000 3,000 36,326 $ $ $ 70,000 3,000 21,378 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 14,900 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 $ 162,000 $ 162,000 $ 164,547 $ 164,547 $ $ 54,000 6,000 $ 202,000 $ 202,000 $ 200,000 $ 200,000 $ 28,000 $ 72,000 $ 40,000 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 $ $ 117,000 $ 85,000 $ $ 55,000 $ 210,000 $ 2,033,787 51% 23% $ 374,592 $ 215,000 $ 22,500 $ 22,500 $ 15,000 $ 35,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 120,000 $ 87,000 $ 35,000 $ $ 2,000 13,189 $ 30,000 $ 159,305 $ 165,747 $ (6,442) Dep.1B $ 161,066 $ 151,893 $ 9,173 Dep. 2A $ 147,419 $ 149,000 $ (1,581) Dep. 2B $ 162,000 $ $ Dep.3A $ 159,328 $ 164,547 $ (5,219)
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Flujo de Capital
Ventas Dep. 3B $ 166,133 $ 160,000 $ 6,133 Dep. 4A $ 202,000 $ $ Dep.4B $ 200,000 $ $ Dep. 5A $ 133,480 $ 136,600 $ (3,120) Dep. 5B $ 133,661 $ 117,000 $ 16,661 Dep. 6A $ 205,984 $ 215,000 $ (9,016) Dep. 6B $ 212,491 $ 210,000 $ 2,491 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Totales 2,042,868 1,469,787 9,081 2,000 13,189 30,000 70,000 164,900 112,578 4,200 47,200 127,200 42,200 60,526 32,700 56,700 4,200 4,200 143,200 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
(88,328) 2,000 (118,811) 30,000 (127,867) 70,000 (185,100) 112,578 4,200 (372,800) 127,200 42,200 (279,474) 32,700 56,700 (138,800) 4,200 85,200 1,118,794
$ 104,400 $ 149,000
$ 80,100 $ 136,600
$ 160,000
Taza Interna de Retorno Anual Retorno Neto Sobre Inversion Ganancia Total
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Siguiendo con el objetivo de fomentar las ventas que signifiquen altos ingresos durante de la construccin se planifico una estrategia de descuentos. La forma de pago base presentada como opcin 2 en la proforma presentada a continuacin no contena ningn tipo de descuento. Cualquier monto pagado por anticipado por encima de este esquema base se vera sometido a un descuento del 10% anualizado. De esta manera se ofreca una tasa de descuento al cliente mayor a la que le ofrece el tener ese dinero en una cuenta de ahorros, pero a la vez es menos a la tasa de descuento del proyecto. Tabla 4-6 Esquema Base de Pagos
5% 10% 25% 60% Reserva y congelada de precio Promesa Compra-Venta Durante Construccin Crdito Hipotecario
4.4 4.4.1
Estrategia de Promocin y Publicidad Trptico Figura 4-1 Trptico Edificio Ibis
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4.4.2
Pagina Web Figura 4-2 Pagina Web Meneses Constructores
4.4.3
Valla
En la siguiente foto podemos ver la valla publicitaria frente al edificio. Esta valla busca mostrar a los posibles clientes que el nuevo edificio en construccin es la nueva etapa del edificio ya terminado que se puede ver en la parte posterior de la foto. Tambin se trata de resaltar la exclusividad de nuestro proyecto al aclarar que son tan solo 12 departamentos a la venta y que estos se diferencian del resto por ser ms amplios y exclusivos que los de la competencia. Figura 4-3 Valla frente al edificio
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4.4.4
Peridico
Todos los fines de semana se publican un anuncio del edificio en el Comercio. En este anuncio se deja claro el sector de Sierra del Moral y la exclusividad de los departamentos que ofrecemos. 4.5 Objetivos de Ventas
Como concluimos en la seccin de rotacin de ventas, basndose en un anlisis estructurado de la rotacin de ventas del sector y ajustando esta informacin a la realidad de nuestro edificio concluimos que este proyecto puede tener conservadoramente una rotacin de 1 departamento mensual. Con esta informacin podemos concluir que el objetivo mnimo de ventas ser un departamento mensual. Ya que no todos los departamentos tienen la misma rea el objetivo de ventas ser definido como una cantidad de metros cuadrados vendidos mensualmente. Este detalle ser usado y puede ser visto ms adelante en la seccin de ingresos proyectados en el captulo financiero. 4.5.1 Esquema valorado de ventas
El esquema valorado de ventas ser presentado en ms detalle en el captulo financiero en donde se compararn dos esquemas, uno netamente terico basado en una rotacin de ventas y el listado de precios establecido anteriormente y el segundo un esquema real de ventas realizadas.
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5 Anlisis Financiero
5.1 Introduccin y Supuestos
El anlisis financiero de este proyecto tendr un carcter comparativo. El edificio en este momento se encuentra en una etapa avanzada de ejecucin por lo cual se tiene informacin real de este tanto en ventas realizadas como en gastos realizados. Para darle este carcter comparativo se realizada una proyeccin de ingresos y egresos terica basndose en los estudios de mercado y el presupuesto preliminar del proyecto, se generaran los flujos proyectados por estas aproximaciones y se har un anlisis financiero de estos. Al tener informacin real del proyecto tambin se presentaran los flujos reales del proyecto y se realizara un anlisis financiero de este. En este momento se realizara una comparacin exhaustiva de los dos casos. Con esto se busca por un lado refinar el modelo terico de la mejor manera posible comparndolo con el real y a la vez realizar proyecciones futuras para influir en el proyecto real que aun no se ha terminado. Para que los ajustes al modelo y las tarde el anlisis de sensibilidad y los escenarios sean realizables de manera lgica, un programa de Excel se elaboro con nfasis a que los flujos tanto de ingresos como egresos se ajusten automticamente a unas pocas celdas variables. A pesar del tiempo que tomara la programacin de este programa, una vez ajustadas las variables al flujo real, puede ser una excelente herramienta para proyectos futuros pues comparativamente se puede lograr que este proyecte con bastante seguridad escenarios de proyectos futuros. Los supuestos que sern utilizados en este programa financiero se basan en los estudios realizados en captulos anteriores de este documento. La inflacin proyectada en el anlisis macroeconmico ser utilizada para proyectar los flujos de egresos. La rotacin de ventas y los precios de mercado analizados en el captulo de estudio de mercado sern utilizadas para ajustar los flujos de ingresos. El presupuesto explicado en la seccin de costos ser relacionado con el cronograma de obras para obtener as el cronograma valorado utilizado para el flujo de egresos. El resto de supuestos y conclusiones necesarias para completar las simulaciones sern analizados en ms detalle en cada seccin correspondiente a continuacin. 5.2 Formato de las siguientes secciones
Todos los siguientes grficos y tablas fueron creados por Pedro Meneses, basndose en informacin contable y financiera otorgada por Meneses Constructores.
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5.3 5.3.1
Tasa de Descuento Mtodo CAPM

0
R : Rm : : Rf: r:
Tasa de inters libre de riesgo del pas de referencia (Tasa de Rendimiento de los bonos T-Bills en EEUU). Rendimiento de la Industria de la Construccin en EEUU. Coeficiente de riesgo de la Industria de la Construccin en EEUU. Tasa asociada al Riesgo Pas. Tasa de Descuento en el sector de la Construccin de Ecuador (Incgnita).
Tabla 5-1 Componentes de CAPM R = R0 + (Rc R0) + Rf R 0: Rc : : Rp: Ra: r: 3.03% 10.96% 1.86 5.56% 17.78% 23.34%
Este mtodo es presentado como referencial y no ser utilizado pues su informacin se basa en datos de Estados Unidos los cuales no tienen directa relacin con la economa Ecuatoriana.
5.3.2
Requerimientos de los inversionistas
Este proyecto ha sido propuesto a 5 inversionistas. Basndose en la experiencia de proyectos pasados y en la situacin de inestabilidad poltica actual se defini ser un poco ms conservadores en este proyecto y requerir una tasa de descuento del 25% para realizar la inversin. Esta tasa de 25% ser utilizada en los flujos financieros a continuacin para analizar la vialidad del proyecto.
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5.4
Anlisis Esttico
En las siguientes tablas se presenta una comparacin de los indicadores estticos del proyecto proyectado como del proyecto real. Podemos ver que el margen en los dos casos esta alrededor del 25% generando utilidades de alrededor de 410,000 USD. Podemos ver que en el proyecto real tanto los costos como los ingresos subieron proporcionalmente al ser comparado con el proyecto proyectado resultando en indicadores estticos muy similares. Tabla 5-2 Anlisis Esttico Proyectado (Agosto 2008)
Ingresos totales Egresos Totales Margen Margen Porcentual

$2,021,000 $1,610,210 $410,790 26%
Tabla 5-3 Anlisis Esttico Real (Agosto 2008)
Ingresos totales Egresos Totales Margen Margen Porcentual

$2,073,787 $1,662,396 $411,391 25%
56
5.5
Flujos
A continuacin se presentan dos grupos de flujos, el primero corresponde a los flujos del esquema proyectado basndose en una predeterminada rotacin de ventas y un esquema de cobros para los ingresos, y en el cronograma del presupuesto valorado para los egresos. Cabe aclarar que los flujos proyectados fueron construidos sin tomar en cuenta la evolucin real del proyecto para mantenerlos en un marco netamente terico. El segundo grupo de flujos y anlisis financiero corresponde al proyecto real, los ingresos se realizan basndose en las ventas reales y en las fechas preestablecidas en las promesas de compraventa para la recuperacin de los fondos. Cabe aclarar que solamente se proyecta la venta del departamento 4B de manera incierta pues este no se ha vendido al momento. Para los egresos se utiliza datos de la contabilidad y se proyectan los ltimos 3 meses de construccin basndose en el mtodo de valor ganado. Se considera que este anlisis real se asemeja de manera muy exacta a la realidad del proyecto puesto que los elementos que tuvieron que ser proyectados son muy bajos en relacin a los datos ciertos recolectados y as tienen un bajo impacto en el flujo real. 5.5.1 Ingresos Proyectados
Los ingresos proyectados a continuacin estn basados en los datos del proyecto resumidos en la siguiente tabla. Cabe recalcar los siguientes datos. Las ventas se iniciaran al mismo tiempo que la planificacin y duraran 19 meses en su totalidad. Se pide un 10% de entrada y un 30% durante la construccin, el 60% de saldo ser cancelado a la entrega.
Datos
Mes Inicio Ventas Numero Meses Ventas Mes Final Ventas Metros Cuadrados Vendibles $M2 Promedio Rango de Ajuste Precio Ventas Totales Ventas Mensuales Entrada % Cuotas % Saldo % Cuota Inicial Cuota Durante Construccion/Mensual Cuota Final
$ $ $
$ $ $
0 19 19 2,350 860 0% 2,021,000 106,368 10% 30% 60% 10,637 31,911 63,821
57
La siguiente tabla de flujo permite ver la distribucin de los ingresos por ventas. Se puede ver como los parmetros definidos anteriormente se convierten en un flujo mensual de ingresos. La siguiente figura muestra los ingresos mensuales y acumulados. Se puede ver claramente como la mayor parte de los ingresos se realizan en el ltimo mes de ventas, esto se debe a que en esta fecha ingresan el 60% de las ventas contra la entrega del departamento. Tabla 5-4 Flujo de Ingresos (Agosto 2008)
Jan-07 1 10,637 Feb-07 Mar-07 Apr-07 May-07 Jun-07 2 3 4 5 6 1,877 1,877 1,877 1,877 1,877 10,637 1,994 1,994 1,994 1,994 10,637 2,127 2,127 2,127 10,637 2,279 2,279 10,637 2,455 10,637 Jul-07 Aug-07 Sep-07 7 8 9 1,877 1,877 1,877 1,994 1,994 1,994 2,127 2,127 2,127 2,279 2,279 2,279 2,455 2,455 2,455 2,659 2,659 2,659 10,637 2,901 2,901 10,637 3,191 10,637 Oct-07 10 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 10,637 Nov-07 11 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 3,989 10,637 Dec-07 12 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 3,989 4,559 10,637 Jan-08 13 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 3,989 4,559 5,318 10,637 Feb-08 14 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 3,989 4,559 5,318 6,382 10,637 Mar-08 15 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 3,989 4,559 5,318 6,382 7,978 10,637 Apr-08 16 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 3,989 4,559 5,318 6,382 7,978 10,637 10,637 May-08 17 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 3,989 4,559 5,318 6,382 7,978 10,637 15,955 10,637 Jun-08 18 1,877 1,994 2,127 2,279 2,455 2,659 2,901 3,191 3,546 3,989 4,559 5,318 6,382 7,978 10,637 15,955 31,911 42,547 Jul-08 19 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 63,821 106,368 ACUMULADO 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 106,368 2,021,000
10,637 10,637
12,514 23,151
14,508 37,659
16,636 54,295
18,915 73,210
21,370 94,580
24,029 118,608
26,930 145,538
30,121 175,659
33,667 209,326
37,655 246,981
42,214 289,195
47,532 336,727
53,915 390,642
61,892 452,534
72,529 525,063
88,484 613,547
152,305 765,853
1,255,147 2,021,000
Figura 5-1 Ingresos Proyectados Mensuales y Acumulados

2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000
VentasAcumuladas VentasMensuales
58
5.5.2
Egresos Proyectados
La tabla a continuacin muestra el cronograma valorado del proyecto. En este se asume una distribucin igual mensual de cada rubro variando nicamente en mes de inicio y fin de este gasto. Se puede notar que los todos los gastos terminan el mes de junio excepto ventas que sern pagadas cuando se reciba la totalidad de los ingresos en mes de julio. En el grafico siguiente se ven claramente los egresos mensuales y los egresos acumulados. En los egresos acumulados se pueden distinguen tres picos, estos corresponden en orden cronolgico a la compra del terreno, el inicio de estructura y mampostera y el ultimo a el periodo de acabados finales. Tabla 5-5 Flujo de Egresos Proyectados (Agosto 2008)
DESCRIPCION
TRABAJOS PRELIMINARES Subtotal de Grupo MOVIMIENTO DE TIERRAS Subtotal de Grupo ESTRUCTURA (1RA ETAPA) Subtotal de Grupo MAMP-ENLUC (2DA ETAPA) Subtotal de Grupo ACABADOS INICIALES (3RA ETAPA Subtotal de Grupo ACABADOS FINALES (4TA ETAPA) Subtotal de Grupo OTROS Subtotal de Grupo COSTO ADM. TECNICA ADMINISTR Subtotal de Grupo HONORARIOS PROFESIONALES Subtotal de Grupo OTROS GASTOS Subtotal de Grupo VENTAS TERRENO Subtotal de Grupo Egresos Egresos Acumulados
96,495 115,716 115,716 96,495 124,810 240,526 34,965 275,492 72,168 347,660 72,236 419,896 83,878 503,774 100,606 604,380 100,693 705,074 100,789 805,863 100,896 906,759 101,015 1,007,774 64,013 1,071,787 47,524 1,119,312 100,792 1,220,103 101,031 1,321,134 101,350 1,422,484 74,078 1,496,562 75,993 1,572,556 37,654 1,610,210
Jan-07
5,297 6,161 7,444 319
Feb-07 Mar-07
5,297 9,038 6,161 7,444 375 5,297 9,038 6,161 7,444 6,590 435
Apr-07 May-07 Jun-07

5,297 9,038 37,139 6,161 7,444 6,590 499 5,297 9,038 37,139 6,161 7,444 6,590 567 37,139 27,750 5,597 6,161 6,590 641
Jul-07
37,139 16,649 27,750 5,597 6,161 6,590 721
Aug-07 Sep-07
37,139 16,649 27,750 5,597 6,161 6,590 808 37,139 16,649 27,750 5,597 6,161 6,590 904
Oct-07
37,139 16,649 27,750 5,597 6,161 6,590 1,010
Nov-07
37,139 16,649 27,750 5,597 6,161 6,590 1,130
Dec-07
16,649 27,750 5,597 6,161 6,590 1,266
Jan-08
27,750 5,597 6,161 6,590 1,426
Feb-08
27,750 53,076 5,597 6,161 6,590 1,617
Mar-08
27,750 53,076 5,597 6,161 6,590 1,857
Apr-08
27,750 53,076 5,597 6,161 6,590 2,176
May-08
53,076 5,597 6,161 6,590 2,655
Jun-08
53,076 5,597 6,161 6,590 4,569
Jul-08
37,654
59
Figura 5-2 Egr resos Pr royectad dos Men nsuales s y Acum mulados s
140.000 0 120.000 0 100.000 0 80.000 0 60.000 0 40.000 0 20.000 0 1.60 00.000 1.40 00.000 1.20 00.000 1.00 00.000 800 0.000 600 0.000 400 0.000 200 0.000
EgresosMen nsuales EgresosAcum mulados s
5.5. .3
An lisis Financiero Proyect tado
ra el an A continuac cin se p presenta an los da atos usa ados par lisis fin nanciero. . El capi ital de tr rabajo se e toma en e cuenta en el flujo como un mnimo m d capital neces de sario a operar r. La tas sa de imp puestos es del 0% 0 para as real lizar un anlisis a del proy yecto puro. Como se def fini ante eriormen nte se ut tiliza la tasa t de descuen d nto impuesta para por los inve ersionista as del 25%. 2 En la siguie ente tab bla podem mos ver r los resu ultados del d Valo or Actual Neto (V VAN) y de d la Tas sa Intern na de Re etorno (T TIR) en el perio odo y a da corre espondie ente. Un VAN po ositivo y una TIR R del 44.38% ind dican qu ue este proyecto p o si cumple y so obrepasa a las exp pectativa as de los s inversi ionistas y es la anualizad viab ble. En la figura a abajo se s puede en ver lo os flujos s de ingr resos y egresos e as com mo el flujo neto de d caja mostrand m do las ut tilidades s finales en la pa arte final del flujo de caja a. Tambin se p puede ve er que en n el mes s de Junio se tienen utilid dades acumulad das positivas. T Tabla 5-6 Cond diciones s del Cal lculo Financier ro
Datos
Cap pital de T Trabajo Tas sa de Imp puestos Tas sa de descuento anual $ 10,000 0.00 0% 2 25%
60
Tabla 5-7 7 Flujos e ndices Financieros s Proyec cto (Ago osto 200 08)
Jan-07 Feb b-07 12 2,514 124 4,810 (112 2,296) Mar r-07 14,508 34,965 (20,457) Apr-07 16,6 636 168 72,1 (55,5 532) May-0 07 18,915 72,236 Jun-07 7 21,370 0 8 83,878 Jul-07 24,029 100,606 (76,578) ) Aug-07 26,930 100,693 (73,764) Sep-07 30,121 100,789 (70,668) Oct-07 33,667 100,896 (67,229) Nov-07 37,655 101,015 (63,360) Dec-07 42,214 64,013 (21,799) Jan-08 2 47,532 4 47,524 8 Feb-08 53,915 100,792 (46,877) Mar-08 8 61,89 92 101,031 (39,139) Apr-0 08 72,5 529 350 101,3 (28,8 821) May-0 08 88,48 84 74,07 78 14,40 06 Jun-08 152,3 305 75,9 993 76,3 312 Jul-0 08 1,255, ,147 37, ,654 1,217, ,493 10,000 0.00 (112 2,296) (20,457) (55,5 532) (53,321) (62,508 8) (76,578) ) (73,764) (70,668) (67,229) (63,360) (21,799) 8 (46,877) (39,139) (28,8 821) 14,40 06 76,3 312 1,227, ,493
Ingr resos Egre esos UAI Imp puestos Necesidad O FEO
10 0,637 5,716 115 (105 5,079) (10,00 00.00) (115 5,079)
(53,321) (62,508 8)
VA AN TIR R Period do TIR R Anual
130,481 1 $1 3.11% 4 44.38% %
F Figura 5-3 Utilid dades Ac cumuladas Pro oyectada as

2.50 00.000 2.00 00.000 1.50 00.000 1.00 00.000 50 00.000 (500.000) (1.000.000) (1.500.000)
Inrgeso osAcumulados Egresos sAcumula ados Ingreso osmenosE Egresos
61
5.6
Flujos Reales
Las dos tablas a continuacin presentan los flujos reales del proyecto con los supuestos explicados anteriormente. Los ingresos se basan en las ventas ya realizadas y los convenios de pagos de las promesas de compra venta, y los ingresos se basan en un flujo mensual sacado de la contabilidad real del proyecto. 5.6.1 Ingresos Reales
Precio Jan-07 Feb-07 Mar-07 Apr-07 May-07 Jun-07 Jul-07 Aug-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dec-07 Jan-08 Feb-08 Mar-08 Apr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 ACUMULADO
Tabla 5-8 Cuadro de Ingresos Reales (Agosto 2008)

DEPARTAMENTO 1A DEPARTAMENTO 1B DEPARTAMENTO 2A DEPARTAMENTO 2B DEPARTAMENTO 3A DEPARTAMENTO 3B DEPARTAMENTO 4A DEPARTAMENTO 4B DEPARTAMENTO 5A DEPARTAMENTO 5B DEPARTAMENTO 6A DEPARTAMENTO 6B $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 165,747 151,893 149,000 174,000 164,547 160,000 220,000 210,000 136,600 117,000 215,000 210,000 6,000 15,000 1,450 13,849 2,500 2,500 500 6,000 0 40,000 30,000 35,000
0 0 0 0 39,850 1,250 165,450 3,750
20,689
39,850 1,250
4,250 14,900
1,250 2,500
1,250 2,500
13,500 5,000 56,327
12,150 3,872
4,250 2,776
200 2,500
24,299 200 12,550 50,000
13,724 1,741 7,500
71,300
28,700 0 1,500 17,500 120,000

35,450 178,327 137,522 26,026
0 3,362 22,500 22,500 940,095
3,000
1,500 87,000 15,000
1,500
2,142 1,921 17,500 20,000

40,200
3,842 22,500 10,000

123,391
15,000
18,092 ####
106,724 36,014 89,902 124,000 107,720 54,000 220,000 210,000 77,833 0 85,000 22,500 2,073,787
165,747 151,893 149,000 174,000 164,547 160,000 220,000 210,000 136,600 117,000 215,000 210,000
2,073,787.0
SUBTOTAL VENTAS $ 2,073,787 50,689
71,327 1,133,692
50,689
50,689
50,689
50,689
50,689
90,539 91,789
257,239
260,989 296,439
474,767
612,289
638,315
678,515
696,607 ####
868,768
62
5.6.2
Egresos Reales Tabla 5-9 Cuadro de Egresos Reales (Agosto 2008)

Jan-07 6,100 15,000 261 1,420 192,990 215,771 Feb-07 700 2,000 2,700 21,520 Mar-07 10,939 9,830 700 51 2,000 39,702 Apr-07 3,912 33,519 200 71 May-07 25,164 59 1,613 184 1,720 28,740 41,542 61,895 114,888 134,940 92,564 181,740 53,221 112,373 83,495 78,013 63,032 115,900 Jun-07 3,394 32,281 587 5,256 24 Jul-07 1,419 38,895 2,602 3,784 1,235 12,846 1,114 Aug-07 308 1,327 90,085 7,321 11,989 838 1,820 1,200 Sep-07 390 37,358 14,407 5,776 10,641 38,548 22,000 5,819 Oct-07 7,141 312 20,105 26,946 11,365 13,801 7,946 4,948 Nov-07 1,322 274 3,528 23,657 80,720 45,252 4,131 16,164 6,691 Dec-07 901 (559) 16,012 18,883 4,172 494 4,467 8,849 Jan-08 1,357 225 2,559 15,194 41,950 36,250 3,792 10,141 906 Feb-08 2,455 300 2,052 10,071 27,123 28,670 3,844 7,212 58 1,711 Mar-08 6,758 1,467 6,039 12,277 37,352 4,389 7,287 221 2,223 Apr-08 2,663 240 2,351 9,444 35,789 4,660 5,597 2,289 May-08 3,000 2,000 900 50,000 40,000 20,000 20,000 65,000 10,000 30,000 2,000 Jun-08 3,000 Jul-08 2,724 1,360 95 8,838 12,904 21,353 17,181 90,903 155,358
DESCRIPCION TRABAJOS PRELIMINARES Subtotal de Grupo MOVIMIENTO DE TIERRAS Subtotal de Grupo ESTRUCTURA (1RA ETAPA) Subtotal de Grupo MAMP-ENLUC (2DA ETAPA) Subtotal de Grupo ACABADOS INICIALES (3RA ETAPA) Subtotal de Grupo ACABADOS FINALES (4TA ETAPA) Subtotal de Grupo OTROS Subtotal de Grupo COSTO ADM. TECNICA ADM. 10% Subtotal de Grupo HONORARIOS PROFESIONALES Subtotal de Grupo OTROS GASTOS Subtotal de Grupo TERRENO
Subtotal de Grupo
Egresos Egresos Acumulados
215,771 218,471 239,991 279,693 308,433 349,976 411,871 526,759 661,699 754,263 936,003 989,224 ##### 1,185,092 1,263,105 1,326,138 1,442,038 1,507,038 1,662,396
5.6.3
Anlisis Financiero Real
A continuacin se presentan los datos usados para el anlisis financiero real. El capital de trabajo se toma en cuenta en el flujo como un mnimo de capital necesario para operar. La tasa de impuestos es del 0% para as realizar un anlisis del proyecto puro. Como se defini anteriormente se utiliza la tasa de descuento impuesta por los inversionistas del 25%. En la siguiente tabla podemos ver los resultados del Valor Actual Neto (VAN) y de la Tasa Interna de Retorno (TIR) en el periodo y la anualizada correspondiente. Un VAN positivo y una TIR del 66.6% indican que este proyecto si cumple y sobrepasa las expectativas de los inversionistas y es viable. Cabe recalcar que los ndices financieros del proyecto real son superiores que los del proyectado, mostrando que en la realidad el proyecto ser un xito aun mayor que el aceptado por los inversionistas inicialmente con los flujos proyectados. Las razones de esta diferencia se analizaran en las detalle en la siguiente seccin.
63
Tabla 5-10 Condiciones de Calculo Financiero

Datos
Capital de Trabajo Taza de Impuestos Tasa de descuento anual Tasa de descuento mensual $ 10,000.00 0% 25% 1.88%
Tabla 5-11 Flujos e ndices Financieros Reales (Agosto 2008)

Jan-07 Feb-07 Mar-07 Apr-07 May-07 Jun-07 Jul-07 Aug-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dec-07 Jan-08 Feb-08 Mar-08 Apr-08 May-08 Jun-08 Jul-08
Ingresos Egresos
UAI
50,689 215,771
2,700
21,520
39,702
28,740
39,850 41,542
1,250 61,895
165,450 114,888 50,562
3,750 134,940
35,450 92,564
178,327 181,740 (3,412)
137,522 53,221 84,301
26,026 112,373
40,200 83,495
18,092 78,013
48,770 63,032
123,391 115,900 7,491
71,327 65,000 6,327
1,133,692 155,358 978,334 10,000
(165,082) (2,700) (21,520) (39,702) (28,740) (10,000) (175,082) (2,700) (21,520) (39,702) (28,740)
(1,692) (60,645)
(131,190) (57,114)
(86,347) (43,295) (59,921) (14,262)
Impuestos Necesidad
FEO
(1,692) (60,645)
50,562
(131,190) (57,114)
(3,412)
84,301
(86,347) (43,295) (59,921) (14,262)
7,491
6,327
988,334
VAN TIR Periodo TIR Anual
$187,732 4.3% 66.6%
64
Figura a 5-4 Ut tilidades s Acumu uladas Reales

2. .500.000,0 0 2. .000.000,0 0 1. .500.000,0 0 1. .000.000,0 0 500.000,0 0 0,0 0 500.000,0 0 1. .000.000,0 0 Ing gresos Egr resos Ing gresosMenosEgres sos
65
5.7
Comparaciones
En la siguiente tabla podemos ver la diferencia de los indicadores financiero del esquema proyectado y el proyecto real. El VAN del proyecto real es alrededor de 57,000 USD superior y el proyecto real tiene un TIR 22% ms alto. Analizaremos las diferencias de los ingresos y los egresos de ambos flujos para explicar esta diferencia. Tabla 5-12 Cuadro Comparativo ndices Proyectados y Reales
VAN TIR Periodo TIR Anual Proyectado $130,481 3.11% 44.38% Real $187,732 4.30% 66.60%
En el siguiente grafico se pueden distinguir tres momentos en los que claramente el flujo de ventas real est por encima del proyectado. Estos tres casos responden a lo siguiente cronolgicamente. Al inicio se lograron dos ventas en las cuales los clientes dieron un 20% de entrada, superior al esquema proyectado del 10%. En agosto se realizo una venta que a cambio de un ligero descuento en el precio final se dio un 50% de pago anticipado. Por ltimo en noviembre se vendi un departamento con 120,000 USD de entrada. Estos tres momentos al estar ubicados en fechas tempranas del flujo tiene un impacto muy positivo al resultado financiero del proyecto. Figura 5-5 Flujo de Ingresos Proyectados y Reales
1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 VentasProyectadas VentasReales
66
En el siguiente grafico de egresos comparados podemos ver una ligera tendencia a que los gastos del proyecto real fueron un poco ms bajos que los proyectados al inicio del proyecto y un poco ms altos que los proyectados al final. Esta tendencia a atrasar los gastos realizados tiene una ventaja financiera. Figura 5-6 Flujo de Egresos Proyectados y Reales
250.000
200.000
150.000 EgresosProyectados 100.000 EgresosReales 50.000
(50.000)
Despus de comparar tanto los ingresos como los egresos del caso proyectado con los del real, podemos concluir que en ambas ocasiones los flujos reales tienen ventajas financieras sobre los proyectados. De las dos situaciones el impacto de la diferencia del flujo de ingresos es mucho mayor, mostrndonos as la importancia de tratar de lograr que los clientes abonen una cantidad mayor al 10% al comprar. Se ve como 3 departamentos vendidos en condiciones inciales de abonos superiores a los preestablecidos hacen que el VAN del proyecto real es alrededor de 57,000 USD superior y el proyecto real tiene un TIR 22% ms alto que las cifras proyectadas. En la siguiente figura podemos ver el impacto de la diferencia de los flujos reales y los proyectados desde la perspectiva de las Utilidades Acumuladas o el flujo de caja. Se puede ver claramente que el flujo de utilidades acumuladas reales llega a un total acumulado negativo menos significativo que el flujo proyectado. Estos flujos de utilidades acumuladas representan la cantidad total que tiene que ser aportada por los inversionistas al proyecto para cubrir los saldos negativos, se
67
puede ver claramente que en el caso real los inversionistas tienen que invertir tan solo alrededor de 600,000 USD, unos 200,000 USD menos que lo que se proyecto. Esta significativa reduccin en la inversin requerida significa un obvio aumento en la rentabilidad del proyecto y una clara descarga financiera para los inversionistas. Figura 5-7 Comparacin Utilidades Acumuladas
600.000 400.000 200.000 (200.000) (400.000) (600.000) (800.000) (1.000.000) UtilidadesAcumuladasProyectadas UtilidadesAcumuladasReales
6 68
5.8
P Proyecto Apa alancado
Como podemos p ve er si se apa alanca este proyecto co on un prstamo con lo os datos pre esentados en e la siguie ente tabla, los ndices financieros s del proyec cto prcticam mente se duplican. Por otro lado el e margen n del proyec cto neto dis sminuye por los gastos s financiero os. En este caso podemos conclu uir que par ra un proyecto que cue enta con ca apital propio o para la inv versin no e es convenie ente sacar un u prstam mo pues es sto afecta a las utilida ades. El n nico momen nto en que se aconse ejara busca ar apalanc camiento se eria en el ca aso que se e presenta otra o oportun nidad de inv versin para a este grup po de inve ersionistas y se vuelva rentable pe edir un prs stamo para a as poder liberar fond dos para un na segunda inversin. Tabla 5-13 3 Datos Cr dito Banc cario
Datos Cre edito

Monto de Cre edito Bancario Tasa de Inter res Bancaria Meses de pag go del credito $ 500 0,000 12% 24
Tabla 5-14 4 Resultado os Financie eros Proye ecto Financ ciado
VA AN TI IR Periodo o TI IR Anual
$170,5 566 5.61% % 92.40%
En la siguiente figu ura podemo os ver las ut tilidades ac cumuladas del d proyecta a apalancad do. Podemo os notar cla aramente qu ue al compa arar este nu uevo grafico o con el que e se presen nto anterior rmente para a el proyect to puro la ca antidad tota al de los Ing gresos meno os los Egresos en este e caso en n inferior, indicando as que la el monto m total que tendr que ser financiado por los inversio onistas dism minuye en cerca de 200 0,000 USD, , liberando este e capital l para otro posible p proyect to. F Figura 5-8 Utilidades U acumulada as del proy yecto financiado
2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 (500.000) (1.000.000) Inrge esosAcumulados s EgresosAcumulados Ingre esosmenosEgres sos
69
5.9
Anlisis de Sensibilidad
En esta seccin se analizaran las sensibilidades del caso proyectado a los tres principales factores, precio, costo y velocidad de ventas. 5.9.1 Sensibilidad al Precio
Tanto en la tabla como en el grafico interior podemos ver que una disminucin de un 1% en el precio total de ventas causo una disminucin de un 11.24% en el VAN. El VAN se vuelve negativo y el proyecto deja de ser rentable a una disminucin de alrededor del 8.9% en los precios totales de ventas. Tabla 5-15 Sensibilidad al Precio
Sensibilidad al Precio
Variacion VA N -10.0% $ -7.5% $ -5.0% $ -2.5% $ 0.0% $ 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% $ $ $ $ (16,250) 20,432 57,115 93,798 130,481 167,163 203,846 240,529 277,212 % -112.5% -84.3% -56.2% -28.1% 0.0% 28.1% 56.2% 84.3% 112.5% TIR 22.6% 28.0% 33.4% 38.9% 44.4% 50.0% 55.6% 61.3% 67.1%
Figura 5-9 Grafico Sensibilidad al Precio
VariacionVANconCambioPrecios
$300.000 $250.000 $200.000 $150.000 0,0% $100.000 y=11,24x 3E06 $50.000 $ 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% $(50.000) 5,0% 10,0% 50,0% 100,0% 15,0% 150,0% 150,0% 100,0% 50,0%
Variacion %
70
5.9.2
Sensibilidad al Costo
Tanto en la tabla como en el grafico interior podemos ver que un aumento de un 1% en el costo total del proyecto causo una disminucin de un 10.22% en el VAN. El VAN se vuelve negativo y el proyecto deja de ser rentable a aumento de alrededor del 9.8% en los costos totales de produccin.
Tabla 5-16 Sensibilidad al Costo
Sensibilidad al Costo
Variacion VAN -10.0% $ -7.5% $ -5.0% $ -2.5% $ 0.0% $ 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% $ $ $ $ 263,880 230,530 197,180 163,830 130,480 97,131 63,781 30,431 (2,918) % 102.2% 76.7% 51.1% 25.6% 0.0% -25.6% -51.1% -76.7% -102.2% TIR 69.6% 62.7% 56.2% 50.0% 44.4% 39.0% 33.9% 29.1% 24.6%
Figura 5-10 Grafico Sensibilidad al Costo
VariacionVANconCambioCostos
$300.000 $250.000 y=10,22x+4E06 $200.000 $150.000 0,0% $100.000 $50.000 $ 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% $(50.000) 5,0% 10,0% 50,0% 100,0% 15,0% 150,0% 150,0% 100,0% 50,0% Variacion %
71
5.9.3
Sensibilidad a Velocidad de Ventas
Tanto en la tabla como en el grafico interior podemos ver que un aumento de un 1% en el tiempo de recaudacin total de las ventas causa una disminucin de un 3.33% en el VAN. El VAN se vuelve negativo y el proyecto deja de ser rentable a aumento de alrededor del 31% en el tiempo de ventas totales. Esto equivale a 5 meses de retraso. Tabla 5-17 Sensibilidad a Rotacin en Ventas
Sensibilidad a la Velocidad de Ventas

Numero Meses Ventas VAN -16% -11% -5% 0% 5% 11% 16% 21% 26% 32% 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 202,474 178,060 154,064 130,480 107,300 % 55.2% 36.5% 18.1% 0.0% -17.8% TIR 71.4% 59.6% 50.9% 44.4% 39.3% 35.2% 31.9% 21.5% 26.8% 19.9%
84,516 -35.2% 62,122 -52.4% 40,110 -69.3% 18,474 -85.8% (3,413) -102.6%
Figura 5-11 Grafico de Sensibilidad a Rotacin en Ventas
$250.000 $200.000 $150.000 $100.000 $50.000 $ 20% $(50.000) 0% 20% y=3,325x+0,009
80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% 40% 120,0%
NumeroMeses Ventas %
5.9.4
Conclusiones de Sensibilidades
Como se ha expuesto en las secciones anteriores este proyecto es ms sensible tanto a una bajada en precios y una subida en costos que la velocidad de recuperacin de las ventas. Esta conclusin nos permite al menos desde un punto de vista financiero aclarar que es aconsejable aumentar los precios de ventas manteniendo los costos aunque esto cause una prolongacin en la duracin de las ventas. Una conclusin interesante del anlisis de rotacin de ventas es que la reduccin de tan solo un mes a la recuperacin de las ventas representa un aumento en el VAN de 24,000 USD, esto nos permite tomar una decisin de gastar un monto adicional similar en publicidad obteniendo
72
resultados financieros positivos si es que este esfuerzo logra esta reduccin en el tiempo de ventas. 5.10 Escenarios En la siguiente seccin se realizaran un anlisis de los siguientes escenarios, uno pesimista en el que las otras variables tendrn una variacin negativa, y uno optimista en la cual estos tendrn variaciones positivas. El escenario normal se considera al que fue analizado en las secciones anteriores y ser presentado en los resultados solamente por referencia. La tabla a continuacin presenta los 3 escenarios, las condiciones variadas en cada uno y los ndices financieros de estos. Tabla 5-18 Escenarios
Escenarios
Variacion Precio de Venta Variacion Costo de Produccion Variacion Rotacion de Ventas VAN TIR Periodo TIR Anual Pesimista -2.5% 2.5% 10.0% $ 15,633 2.0% 26.8% Normal Optimista Trueque del Terreno 0.0% 2.5% 0.0% 0.0% -2.5% 0.0% 0.0% -10.0% 0.0% 130,481 $ 249,282 $ 157,600 3.1% 4.8% 36.7% 44.4% 75.5% 53.8%
De la tabla anterior podemos ver que los tres escenarios analizados son rentables, estando el escenario pesimista cerca del lmite de rentabilidad positiva. Lo importante de este anlisis es nos permite ver el lmite de las variaciones que mantienen el proyecto rentable. Para entrar en ms detalles y analizar otros posibles escenarios se puede usar el programa de anlisis financiero que est diseado para solamente tener que variar unas pocas entradas para obtener resultados de diversos escenarios.
En la tabla anterior tambin se presenta un escenario interesante ms que representa el trueque del terreno. Esto significa un cambio en la forma de pago del terreno de un monto total en el primer mes a un monto distribuido segn se generan los gastos de construccin, pues en este caso el terreno se pagara con rea construida. Podemos ver que los ndices financieros suben significativamente, el VAN +27,000 y la TIR +9.8%. Estos resultados nos dejan ver la ventaja financiera que tiene esta variacin en el mtodo de pago del terreno, y por otro lado nos deja saber que podramos pagar por el terreno hasta 27,000 USD ms para convencerle al comprador de aceptar un esquema de pago en obra de construccin.
73
6 Estrategia Legal
6.1 Esquema General Este proyecto tomo como esquema legal general, la formacin de una Asociacin en cuentas de participacin para su ejecucin. Esta figura crea una sociedad de hecho la cual no est controlada por la superintendencia de compaas. La razn fundamental para escoger esta figura es la fcil creacin y terminacin de sta, permitiendo que cada proyecto est vinculado a una asociacin y que sta sea clausurada y liquidada frente a los accionistas y al fisco a la terminacin del proyecto. Esta figura tambin ofrece beneficios en cuanto a la cantidad de reportes anuales que se deben presentar, pues no est controlada por la superintendencia de compaas. La asociacin en cuentas de participacin es creada antes de la compra del terreno y en sus actas de creacin ya se estipula los aportes de cada uno de los inversionistas, los reglamentos internos, etc. Una vez formada, se compra el terreno dndole as propiedad de ste y de todo lo que se construya a la asociacin y sus inversionistas. La asociacin a travs de un gerente general, realiza todas las contrataciones necesarias para llevar a cabo el proyecto, realizara todas las ventas y pagar todos los impuestos y tributos al fisco, finalmente ser liquidada. 6.2 6.2.1 Etapas Legales del Proyecto Planificacin General
Una vez organizada la Asociacin, y escogido el posible terreno para el proyecto, se procede a la obtencin del Informe de regulacin Urbano (IRM) actualizado. De este informe se encuentran los datos necesarios para la planificacin del proyecto. Los siguientes son los datos requeridos de este informe. rea disponible para construir. Altura mxima Retiros Usos del suelo permitidos
Esta informacin es entregada al arquitecto y la oficina tcnica para dar inicio a la planificacin general y a la creacin del presupuesto. Con este estudio de proyecto general se realiza el estudio de viabilidad del proyecto y se decide pasar a la siguiente etapa de compra del terreno. 6.2.2 Compra del Terreno
Terminadas las negociaciones se realiza la compra del terreno a travs de escritura pblica a nombre de la Asociacin. Para hacerlo se requiere el certificado de gravmenes y el certificado del pago del impuesto predial.
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6.2.3
Aprobacin de Planos Arquitectnicos.
En la actualidad no existe una aprobacin de planos arquitectnicos sino que se realiza un registro de planos arquitectnicos tanto en el Colegio de Arquitectos (CAE) como en el municipio de la zona respectiva. A pesar de que este proceso de registro es ms sencillo y fcil que la aprobacin de planos, tambin puede causar problemas al momento de la devolucin del fondo de garanta, puesto que los requerimientos municipales cambian constantemente. Para evitar problemas futuros se tom la decisin estratgica de contratar a un arquitecto del municipio para que realice una inspeccin de los planos y genere sugerencias para que estos sean aprobados con mayor facilidad en el municipio. A pesar de no ser un paso necesario, esto aumenta reduce significativamente problemas con propiedad horizontal o devolucin de garanta pues esta persona est en el da a da de las reglamentaciones del municipio. 6.2.4 Permiso de construccin
Para dar inicio a la construccin, se le entrega la documentacin de registro de planos al constructor. Este es responsable de subcontratar todos los estudios necesarios para poder sacar el permiso de construccin. 6.2.5 Construccin
Las responsabilidades legales en esta etapa son: Poner un letrero que identifique el proyecto, los proyectistas (Arquitecto, Ing. Estructural, Sanitario y Elctrico), nmero de aprobacin de planos y nmero de permiso de construccin. Mantener en la obra un juego completo de planos arquitectnicos y estructurales aprobados. Una parte legal muy importante durante la construccin es la elaboracin de contratos que liberen de responsabilidad laboral del personal de otras empresas subcontratadas. El constructor tendr relacin laboral con la planilla de trabajadores fijos de la obra, el resto de subcontratistas tendrn que firmar contratos de relacin civil con el constructor liberndolo de responsabilidad laboral. Para liberarse de responsabilidad laboral con personas subcontratadas con terceros, se requerir que los subcontratistas generales presentes contratos de relacin laboral e inscripcin en el IESS antes que sus empleados entren a trabajar en nuestro proyecto. 6.2.6 Ventas
Todas las ventas se realizaran mediante promesas de compraventa elevadas a escritura pblica garantizando as un titulo ejecutivo si se diera el incumplimiento de algunas de las partes.
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Se estipularn multas por incumplimiento de los pagos de los compradores o por demora por parte de la constructora. Se establecern razones de fuerza mayor como demoras municipales en la entrega de la propiedad horizontal, o el registro de la propiedad, eximiendo al constructor de multas por retrasos por estos motivos. Se exigir que el comprador muestre solvencia econmica para afrontar la compra, sea ste de cuentas personales o una pre aprobacin para crdito bancario, todo esto antes de firmar la promesa de compraventa. 6.2.7 Cierre y entrega de bienes.
Concluida la construccin, se pedir la ltima inspeccin para as obtener el permiso de habitabilidad y la devolucin de la garanta del proyecto. El gerente es responsable de firmar todas las escrituras definitivas entregando as los bienes a cada uno de los clientes, los tributos de parte del proyecto tienen que estar pagados. 6.3 6.3.1 Estrategia de Contratacin Responsabilidad de los profesionales.
Para asegurarse de mejor manera el cumplimiento de sus responsabilidades, en los contratos respectivos se generan multas e incentivos claves. Tambin se definir en todos los contratos, el nmero de personal mnimo y el asesoramiento mnimo que se requiere que tenga cada uno de los profesionales contratados. Con esto se busca garantizar los parmetros mnimos de eficiencia. 6.3.1.1 Arquitecto Aparte de la planificacin del proyecto, al arquitecto se le responsabiliza con la propiedad horizontal. En otras palabras, no se contrata solamente el diseo del edificio sino se contrata un diseo aprobado en el municipio que cumpla todos los requisitos de propiedad horizontal para as poder vender los diferentes departamentos. En el contrato arquitectnico, se responsabiliza al arquitecto claramente del trmite de propiedad horizontal y se establecen fuertes multas en caso de no cumplirse. 6.3.1.2 Constructor El constructor aparte de ser responsable de la correcta construccin y cumplimiento del presupuesto, es responsable de obtener el permiso de habitabilidad y de recuperar el fondo de garanta. De igual manera esto se estipula claramente en el contrato, con multas fuertes relacionadas al incumplimiento. Por otro lado como incentivo al constructor se firma con l un contrato de honorarios fijos relacionados a un porcentaje del presupuesto aprobado inicial, ms un porcentaje de los ahorros logrados en relacin a este, con una calidad preestablecida y bien controlada. Tambin se ver premiado en el contrato un adelanto de la construccin y se ver multado un retraso en sta.
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6.3.1.3 Gerente El gerente es el responsable legal de la asociacin. Se encarga de mantener a los inversionistas informados de los avances de obra, de entregar los fondos necesarios a su debido tiempo al constructor, de firmar las promesas de compraventa y de pagar todos los tributos al fisco. Para asegurarse el correcto desempeo del gerente sobre l est la junta de inversionistas. La remuneracin del gerente tambin estar vinculada a un porcentaje del presupuesto preestablecido de ventas, ms un porcentaje significativo de las utilidades generadas despus de impuestos. Con este incentivo se trata de lograr que el gerente a travs de una buena contratacin general logre una reduccin de los costos del proyecto, por otro lado un aumento en las ventas y por ltimo que ste realice una buena estrategia tributaria que minimice dentro de lo legal la carga impositiva. 6.3.1.4 Director de Ventas Este profesional es el responsable de garantizar el flujo de ingresos preestablecidos. Tiene como objetivo crear el departamento de ventas y contratar todo el personal necesario para cumplir las metas. Su remuneracin estar relacionada con un porcentaje a presupuesto de ventas predefinido ms un porcentaje significativo de los ingresos adicionales obtenidos. Por otro lado esta remuneracin se ver reducida si no se cumple con el mnimo de ingresos establecidos anteriormente. El departamento de ventas tambin es responsable de todos los flujos de ingresos de dinero. Esto incluye el cobro de los pagos establecidos en las promesas de compraventa as como ayudar a los clientes en todo trmite bancario necesario para los crditos hipotecarios. Este departamento tambin es responsable de la atencin al cliente, recibir todos los pedidos de cambios, extras, etc., coordinar con el constructor su viabilidad y garantizar el cobro de stos antes de iniciar cualquier obra. En relacin a atencin al cliente este departamento est a cargo del contacto con los clientes, siendo ste el nico punto de comunicacin entre estos y el resto de profesionales del proyecto. 6.4 6.4.1 Estrategia Tributaria Impuestos
Lo principales impuestos que se paga en la industria inmobiliaria son los siguientes: IVA: 12% sobre compras. Al no tener IVA las ventas de bienes inmuebles este impuesto es considerado un gasto para las constructoras. Impuesto a la Renta: Es el pago al estado del 25% de las utilidades brutas despus de descontar el 15% de las utilidades de los trabajadores. Impuesto a los Capitales: Impuesto municipal anual (En mayo) que es del 1.5% del patrimonio de la empresa. Impuesto a la transferencia de dominio.
77
6.4.2
Impuestos Notariales y de Registro de Propiedad. Estrategia
En relacin al IVA, no se puede hacer mucho puesto que los bienes inmuebles no se venden con IVA, este crdito tributario que acumulan las empresas al comprar materiales y servicios para la construccin no puede ser devengado y por esto se lo considera un gasto directo. Al ser ste un costo elevado, se pueden considerar estrategias a futuro como realizar trabajos o negocios de bienes que si se vendan con IVA y de esta manera poder por lo menos recuperar parte de este valor agregado. Para controlar el impuesto a la renta, la Asociacin en Cuentas de participacin solo tendr un empleado que es el gerente, eliminando as la reparticin de las utilidades netas a empleados. Todos los otros elementos necesarios para el proyecto sern subcontratados y estos tendrn a todo su personal bajo relacin de dependencia y as tendrn que repartir el 15% de sus utilidades a estos. El gerente contratar a una firma de abogados para elaborar una estrategia tributaria a su debido momento.
78
7 Gerencia del Proyecto

Para llevar a cabo la gerencia de este proyecto se utilizan los estndares y tcnicas del Program Management Institute (PMI). A continuacin se identificarn las que tengan mayor impacto en este proyecto inmobiliario as como se detallar de manera general los conceptos ms importantes que sern incluidos en la ejecucin del proyecto. 7.1 Descripcin del Producto
IBIS 2007 es un edificio de 13 departamentos aterrizados, de acabados de lujo enfocados un cliente de clase social alta. En el captulo 3 de esta tesis se puede encontrar detalles de este producto. 7.2 Acta de Constitucin Tabla 7-1 Acta de Constitucin
Nombre del Proyecto: Clientes: Edificio IBIS 2007 Gerente General Inversionistas Compradores Finales, de clase alta, con ingresos familiares mensuales de alrededor de 3500 USD. Necesidades Clientes: de los Inversionistas, obtener la rentabilidad ofrecida en el tiempo establecido. Clientes: Hacer una buena inversin, seguridad, bienestar, satisfaccin, etc. Enero/2007 Pedro Meneses Guillermo Meneses: guillemomenesese@yahoo.com 095000372 Pedro Meneses: pjmeneses2@yahoo.com 084531798 Carmen Reyes menesescarmen@yahoo.com 099047023 Pablo Espinoza Patricio Pazminio Resumen Ejecutivo: Caso del Negocio: Ver resumen Ejecutivo al Inicio de Este Documento. Resumen Ejecutivo El Edificio IBIS 2007 busca introducir un producto diferenciado en una zona en gran crecimiento, y aprovecharse de su ubicacin estratgica para asegurar ventas del flujo de interesados atrados por otros proyectos que tiene que pasar por al frente de este proyecto. Tambin se busca ofrecer al cliente la mejor relacin, precio, calidad, diseo y naturaleza del sector para lograr clientes satisfechos y as recomendaciones futuras. Por ltimo el proyecto busca ofrece a los inversionistas un 25% de utilidades sobre su inversin basndose en un presupuesto de obre preestablecido y un cronograma de ventas. Alcance: Realizar la planificacin, construccin, venta y cierre de este proyecto en un lapso de 18 meses. Crear 13 departamentos bajo el rgimen de propiedad horizontal para ser vendidos a clientes. Lograr clientes satisfechos y obtener referidos para otros proyectos.
Fecha de Inicio: Preparado Por: Contactos:
79 Lograr utilidades esperadas por los inversionistas.
Hitos y Entregables:
Anlisis de Factibilidad del Proyecto Compra del Terreno Planificacin Construccin Conclusin de Ventas Propiedad Horizontal Entrega de Bienes Liquidacin de la Asociacin Reparticin de Utilidades a Inversionistas
Revisiones y Aprobaciones:
La junta de inversionistas es la responsable final de todos los cambios al alcance y plan de gestin de este proyecto. El gerente as como cualquier otro interesado debe obtener la aprobacin escrita de la junta directiva para incorporar cualquier tipo de cambio al proyecto. Esta junta tambin ser la responsable de la revisin y aceptacin de los entregables, para esto adjudicaran responsables tcnicos. La junta directiva tambin tendr asesora legal para todos los elementos crticos de las contrataciones y estructuracin financiera y tributaria.
Entregables Finales
Permiso de habitabilidad y levantamiento de garanta. 13 Departamentos bajo el rgimen de propiedad horizontal para los clientes. Actas de entrega recepcin a satisfaccin de cada departamento con escrituras firmadas. Liquidacin de todos los contratos del proyecto. Dividendos del ejercicio del proyecto a los inversionistas.
Ciclo de Vida
Iniciacin, Planificacin, Ejecucin, Promocin y Ventas, Cierre
Criterios de Aceptacin
El edificio tiene que cumplir con todas las especificaciones tcnicas constructivas y municipales, para esto se contratara un fiscalizador tcnico y se requerir contractualmente que los profesionales a cargo entreguen los pasos de inspeccin municipales y tcnicos satisfechos. El proyecto tiene que estar dentro del presupuesto aceptado por los inversionistas, en el tiempo preestablecido. Cualquier cambio al alcance tiene que ser gestionado por el gerente y aprobado por la junta de inversionistas. Condiciones econmicas estables, se mantendr la dolarizacin y los ndices inflacionarios se mantendrn estables. Los inversionistas cuentan con los medio necesarios para cumplir sus aportes a satisfaccin sin necesidad de preventas. La demanda del estudio no vara de manera drstica por razones de fuerza mayor.
Limites del Proyecto
Supuestos
8 80
7.2.1
ma Organigram Figu ura 7-1 Orga anigrama
Grupode e on P Planificaci C Construct or Juntade Inver rsionistas G Gerente Directord de Ventas O Oficina Leg gal C Contabilid ad
Elab boracin: Pedr ro Meneses
7.2.2
Recursos Disponibles D
cursos dispo onibles para a este proy yecto son lo os aportes de d los inver rsionistas, la as preventa as Los rec lograda as y un crd dito bancario o pre aprob bado a la iniciacin del proyecto. 7.3 G Gestin del Alcance
Para co ontrolar el alcance a del proyecto se formaliz zar un sist tema de co ontrol de ca ambios. Est te sistema a document tado obliga a generar un documento escrito o de cualqu uier peticin n de cambio para qu ue sta sea analizada y valorada por p el grupo o de control de cambio os. Tanto lo os clientes externos co omo interno os tendrn que q usar es ste sistema a para solici itar cualquie er tipo de cambio a lo os documen ntos aproba ados. En una reunin me ensual el ge erente de pr royecto presentar un resumen de la gestin n de alcance e, y si es necesario n s buscar la se l aprobaci n de la jun nta para cam mbios signif ficativos. 7.4 G Gestin del Tiempo
Para co ontrolar el tiempo del proyecto se s realizar n revisione es mensua ales del cro onograma de d proyect to. Tomando como bas se el cronog grama inicia al se analiz zarn la ruta a crtica y la as partes de el proyect to que pue edan llevar a un retra aso en el final. f De es sta manera a se tomar rn accione es prevent tivas lo ant tes posible para asegurar el menor desfase al cronog grama. El cronogram ma inicial del d proyecto o se encue entra detalla ado en el captulo 3. Otra parte e muy impo ortante a se er gestionada es el tiempo de la as ventas. Basndose B ograma impuesto por el e proyecto al a en el crono departa amento de ventas, se analizarn n mensualm mente los objetivos o alc canzados o los ajuste es necesarios para alcanzarlos.
81
7.5
Estructura a de Des sglose del d Trab bajo (ED DT) Figur ra 7-2 EDT
1.IBIS2007
1.1 INICIACION
1.1.1Estu udio deFactibilidad
1.1.2Acepta acinde Inversion nistas 1.2.1 P Planificacin Ar rquitectnica a 1.2.3 P Presupuesto General 1.2.5Aceptacindel Pres supuestopo or Inv versionistas
1.2 PLANIFICACION N
1.2.2Estudios s yClculos 1.2.4 Cronograma Valorado
1.3EJ JECUCION N
1.3.2Con nstruccin 1.3.1Contr ratacin deProfesi ionales Responsables
1.1.3Com mpra delTerre eno
1.3 3.2.1 Trabajos minares Prelim 1.3 3.2.3 Estructura 1.3 3.2.5 Acabados ciales Inc
1. .3.2.2 Movi imientos deT Tierras 1. .3.2.4 Mam mpostera 1. .3.2.6 Aca abados Finales
1.4PR ROMOCIONY V VENTAS

1.4.1Contr ratacin Personal 1.4.2Estud diode Mercad do 1.4.4Inic ciar Prevent tas
1. .5ENTREG GAS YCIERRE E

1.5.1 1Entregade Depa artamentos 1.5.2Cie erre Contab ble
1.4.3Formacinde MetasyEst trategias deVen ntas
1.5.3Cierre C Fiscal l
1.5.4 Liquidacin in Asociaci
1.4.5Reg gistro ventasycobranzas
82
7.6
Gestin de Costos
El presupuesto detallado de este proyecto es presentado en el captulo 4. Para controlarlo se exigir los siguientes informes mensuales. Informe de avance fsico del constructor por rubro del presupuesto. Informe de gastos extras no presupuestados incurridos. Informe de gasto mensual contable por rubro del presupuesto. Informe de contratos por liquidar. Informe de ndices inflacionarios y precios de bienes y contratos que faltan por iniciar.
Con esta informacin la gerencia del proyecto utilizara el mtodo de valor ganado para mensualmente proyectar los gastos totales de proyecto. Si se presentan cambios significativos del gasto planificado el gerente organizar reuniones para tomar decisiones correctivas y si es necesario aprobar un cambio del presupuesto con la junta directiva. 7.7 Gestin de Calidad
Para asegurarse la correcta calidad de este proyecto se realizaran los siguientes pasos: Planificacin de Calidad Aseguramiento de Calidad Control de Calidad.
La calidad tendr que ser controlada por el gerente del proyecto. Para esto es importante que este pida especificaciones requeridas a grupo tcnico para as tener estndares comparativos. Cada elemento crtico del proyecto tiene que estar acompaado de requerimientos de calidad a ser satisfechos. Para garantizar aseguramiento de calidad, se tendrn que poner en funcionamiento mtodos para que la calidad sea verificada en las diferentes etapas del proyecto y en los diferentes procesos. Es importante responsabilidad a todos los niveles con multas por faltas de calidad para as concientizar un trabajo de calidad en todos los mbitos del proyecto. Por ltimo se organizar un exhaustivo control de la calidad en base a visitas sorpresas de expertos, y fiscalizacin a las diferentes fases del proyecto. 7.8 Gestin de Comunicacin
La buena comunicacin es fundamental para el xito del proyecto. Para asegurarse una buena gestin se buscara cumplir los siguientes puntos. Planificar las comunicaciones Mtodos de distribucin de informacin Desarrollo de estrategias de comunicacin efectivas Informar el rendimiento
83
Gestionar a los Interesados
El gerente es el responsable de gestionar la comunicacin. En este proyecto se realizarn informes de gerencia semanales de todos los responsables de las diferencias. Tambin se realizarn reuniones de inversionistas mensuales para mantenerles informados. Se exigir que el constructor tenga reuniones diarias con los lderes de los diferentes grupos para as aclarar las metas de ese da y de la empresa en general. Aparte de estar reuniones preestablecidas cada que sea necesario se realizarn reuniones extraordinarias de planeacin o estrategia para afrontar los cambios del alcance. 7.9 Gestin de Recursos Humanos
Los recursos humanos son fundamentales en todo proyecto. La contratacin estar basando en competencias y entrevistas de por lo menos dos candidatos para cada puesto. Se tratar de incentivar una plataforma bastante horizontal para este proyecto. El objetivo es crear un ambiente propicio a la comunicacin sin barreras jerrquicas definidas internamente. Externamente se busca que los clientes encuentren un solo punto de comunicacin que ser el departamento de atencin al cliente. 7.10 Gestin Riesgos Para llevar una buena gestin de riesgos es necesario tomar en cuenta los siguientes puntos: Planificar la gestin de riesgos Identificar los riesgos de antemano Hacer un anlisis cualitativo de los mismos Hacer un anlisis cuantitativo de los riesgos Planificar respuestas a los mismos Realizar un buen seguimiento y control de riesgos.
Para lograr esto el gerente de proyecto tendr que utilizar reuniones con expertos para identificar los posibles riesgos. Tambin se tiene que constantemente realizar anlisis de los riesgos basndose en la informacin de las sensibilidades del proyecto. Como se demostr en el anlisis financiero este proyecto es sensible a la velocidad de las ventas por lo que esto debe ser adecuadamente controlado. Basndose en el modelo financiero se pueden ingresar diversos escenarios para as cuantificar los riesgos de mejor manera. 7.11 Gestin de Adquisiciones Los pasos a seguir son los siguientes: Planificar las adquisiciones
84
Planificar las contrataciones Solicitar varias respuestas de vendedores Seleccionar a los vendedores y precalificarlos Administrar los contratos Cerrar los contratos a su debido tiempo.
En la etapa de planificacin del proyecto se tendrn que definir las metodologas de adquisiciones. Se utilizaran juicios de expertos para ver la mejor forma de comprar los bienes. Todos los contratos tendrn algn tipo de garanta por el servicio contratado respaldado por una multa ejecutable en el caso de no cumplirse. De esta manera se garantizar una entrega a satisfaccin de los servicios o materiales adquiridos. La metodologa que ser utilizada en este proyecto es la contratacin por servicios o mano de obra hacindose el proyecto responsable de la compra de la mayora de los materiales. Para esto es necesario crear un departamento de compras para que esta realice cotizaciones y logre los mejores precios del mercado. Tambin ser necesario tener un auto de la empresa con un bodeguero/chofer para las compras de materiales urgente o menores.
85
8 Conclusiones y Recomendaciones
El seguimiento del presupuesto es un factor muy crtico en este proyecto porque en los ltimos 3 aos la inflacin del sector de la construccin se ha mantenido al doble que la inflacin proyectada para la economa general por el banco central. A travs de la publicidad es muy importante recalcar la naturaleza exclusiva de este proyecto. El estudio de mercado nos permite ver claramente que el factor diferenciador fundamental de nuestro al producto con respecto a la competencia del sector es la exclusividad, al ofrecer un edificio de tan solo 13 unidades de un tamao muy superior a lo ofrecido por la competencia.(Con proyectos de mucha ms alta densidad) La ubicacin del edificio es la principal fuerza de ventas y por esto es muy importante poner informacin clara en la parte frontal del edificio para atraer a la mayor cantidad de personas posible. Entendiendo nuestra ventaja competitiva en cuando a ubicacin y la importancia de demostrar la exclusividad de nuestro producto, el principal elemento publicitario es una valla que demuestro claramente a los interesados que pasen por adelante los elementos diferenciadores de exclusividad y precio. Un precio por metro cuadrado un poco inferior al promedio del sector es un factor importante para asegurar la rotacin de ventas. Al comprar el modelo financiero con los resultados financieros del proyecto real podemos confirmar que el modelo se aproxima mucho a la realidad y por ende lo podemos considerar un modelo confiable. El modelo financiero proyecta un VAN de 130,000 y una TIR de 44%. El proyecto real arrojo un VAN de 188,000 y una TIR de 66%. El proyecto real tiene indicadores financieros superiores a los del escenario proyectado y se concluye que unas ventas en las cuales la cuota inicial es muy superior al 10% establecido como meta de ventas es la principal razn de esta mejora financiera. Al ver la fuerte influencia positiva de preventas con ingresos superiores a los preestablecidos, se aconseja establecer un sistema de descuentos. Finalmente de las sensibilidades realizadas podemos concluir que este proyecto es menos sensible a la velocidad de ventas que a los precios y costos. Esta informacin permite sugerir que para mejorar los resultados financieros de este tipo de proyecto se eleven los precios de ventas aunque esto genere una tardanza en la recuperacin por ventas.
86
9 Referencias
Banco Central del Ecuador, Boletines Estadsticos, Cuentas Nacionales N20 pg. 64-66 (www.bce.fin.ec) Material utilizado en clase, Anlisis Econmico, Ec. Franklin Maiguashca, USFQ. Vsquez y Saltos. Ecuador su realidad 2007/2008. Plan de Gobierno (http://www.rafaelcorrea.com/docs/Plan_de_Gobierno_Alianza_PAIS.pdf ) INEC (Instituto Nacional de Estadsticas y Censos) http://www.inec.gov.ec/ Distrito Metropolitano de Quito, 2008 http://www.quito.gov.ec GRIDCON, estudio sobre la demanda inmobiliaria, marzo 2008 Informacin y material de venta proyectos de competencia mencionados Material de apoyo MDI y apuntes de clases, USFQ-UPM 2007-2008 Google Earth. Febrero 2008 Project Management Institute. PMBOK, Gua de los Fundamentos de Direccin de Proyectos. 3ra Edicin 2004 Universidad San Francisco de Quito. Agosto 2008 www.usfq.edu.ec
87
10 Anexos
Tabla 10-1 Cuadro de reas y Alcuotas
PROPIETARIO CLAVE CATASTRAL IRM N ZONA ADMINISTRATIVA PARROQUIA CALLE AREA DEL TERRENO ZONIFICACION COS PB. COS TOTAL USO PRINCIPAL
EDIFICIO IBIS -07 ASOCIACIN O CUENTAS EN PARTICIPACIN BESICATTI

1792090849001 144153 NORTE JIPIJAPA / SECTOR LA BROMELIAS VIA ANTIGUA A NAYON S/N N PREDIO 661248 FECHA 24 ENERO DE 2008
ANCHO FRENTE
12 m. 38,6 m.
1806.00
A 10(A 604-50) 50% 200% ( R1 ) Residencial Baja densidad
NIVEL N+1,51 N+1,51 SUBSUELO N+1,87 SUBSUELO N-1,87 SUBSUELO N-1,87 SUBSUELO N-1,87 SUBSUELO N-1,87
CUADRO DE AREAS (en metros cuadrados) N DE AREA TOTAL POR NIVEL UNIDADES ABIERTA CONSTRUIDA ESTACIONAMIENTOS VISITAS 1-2 y 3 (1; 2 y 3 ) 138.12 CIRCULACION PEATONAL 1.00 13.28 BODEGAS DE LA 1 a LA 11 1 a 11 55.24 CISTERNA 1 12.56 BOMBA DE AGUA 1.00 3.06 CIRCULACION VERT. Y HORIZONT. 1.00 33.48 ESTACIONAMIENTOS # 25 Y 26 dep 2B 2.00 30.16 USOS 1.00 95.92 33.78 4.79 5.68 1.00 1.00 38.51 12.70 5.90 6.75 131.47 1 a 22 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 1 2 2 2 2 2 2 1 38.74 23.51 63.50 231.72 74.96 20.94 221.41 41.97 25.39 56.90 119.39 245.06 37.37 207.98 72.96 141.50 283.30 37.15 89.66 397.55 32.15 50.81 378.46 33.50 170.80 368.28 42.86 329.21 5.56 3.01 4.88 1.16 31.28 219.09 374.05 101.74
AREA NO AREA UTIL TOTAL COMPUTABLE
COS PLANTA BAJA
55.24 12.56 3.06 33.48 30.16
VARIOS N +1,39 - N+4,57 RAMPA VEHICULAR VARIOS N +1,41 - N+5,47 CIRCULACION PEATONAL ( Escaleras) N+2,33 N+2,33 SUBSUELO N+3,70 SUBSUELO N+3,70 SUBSUELO N+3,70 SUBSUELO N+3,70 VARIOS N +0,00 - N+3,70 SUBSUELO N+4,57 SUBSUELO N+4,57 SUBSUELO N+4,57 SUBSUELO N+4,57 SUBSUELO N+4,57 SUBSUELO N+4,57 SUBSUELO N+4,57 N+7,27 N+7,27 N+7,27 N+9,97 N+9,97 N+9,97 N+12,67 N+12,67 N+12,67 N+15,37 N+15,37 N+15,37 N+15,37 VARIOS N+15,37 N+18,07 N+18,07 N+18,07 N+20,77 N+20,77 N+20,77 N+20,77 al N+26,17 N+23,47 N+23,47 , N+23,47 N+26,17 N+26,17 N+225,97 al N+28,67 N+28,87 VARIOS N +0,00 - N+3,70 GUARDIANIA ACCESO PEAT. CUBIERTO ESTACIONAMIENTO 23 y 24 BODEGA DEP 3 B CALDERO CALENTADOR DE AGUA CUARTO PARA GAS AREA VERDE ESTACIONAMIENTOS PARA DEPTS. BODEGA No 12 DEP 6 B BAO GUARDIA Y PERSO DE SERVICIO BODEGA COMUNAL ARMARIO MEDIDORES DE LUZ CIRCULACION VERT. Y HORIZONT. CIRCULACION VEHICULAR DEPTS. 1A= 184,58 ;1B=189,47 CIRCULACION VERT. Y HORIZONT. TERRAZAS y BBQ.. 1A=48,00;1B= 122,80 DEPTS. 2A=182,88; 2B=185,40 CIRCULACION VERT. Y HORIZONT. TERRAZAS DEP 2A=24,74 y 2B=26,07 DEPTS. 3A=188,44 ; 3B=190,02 CIRCULACION VERT. Y HORIZONT. TERRAZAS 3A=46,48 ; 3B=43,18 DEPTS. 4A=199,62 ;4B=197,93 CIRCULACION VERT. Y HORIZONT. TERRAZAS-BBQ.(4A=88,20+18,36) ;(4B=81,69+19,73) JARDIN PRIVADO DEP 4A = 19,03m2. DEP 4B = 53,93m2. AREA VERDE JARDIN COMUNAL DEPTS. 5A=142,62 ;-5B=140,68 CIRCULACION VERT. Y HORIZONT. TERRAZAS 5A=( 46,85+16,05) ; (5B=56,49) DEPTS. 6A pb=121,15; 6Bpb=123,91 CIRCULACION VERT. Y HORIZONT. TERRAZAS-BBQ. (6A pb=20,63+15,79) ;(6Bpb=21,13+17,41) CIRCULACION PEATONAL GRDAS Y CORREDOR PUENTE DEPTS. 6A pa=105,86 ; 6Bpa=115,55 TERRAZAS 6A pa=23,93 ; 6Bpa=18,04 SALA COMUNAL DEPT. 7A pb=56,90 TERRAZA ACCESIBLE PATIO DE ROPAS DEPT. 7A pb=63,5 JARDIN COMUNAL RECREATIVO
4.79 5.68 38.51 12.70 5.90 6.75 329.21 5.56 3.01 4.88 1.16 31.28 219.09 374.05 101.74 368.28 42.86 378.46 33.50 397.55 32.15
4.79
374.05
326.30
283.30 37.15 245.06 37.37
221.41 25.39 56.90 25.39 56.90
63.50
13.13
TOTALES
TOTALES METROS CUADRADOS COS PLANTA BAJA COS TOTAL 3501.69 44.33% 133.93%
3501.69
1083.00 2418.69 800.56

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UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO UNIVERSIDAD POLITCNICA DE MADRID Colegio de Postgrados

Plan de Negocios Proyecto Edificio IBIS 2007

Ing. Pedro Jos Meneses Reyes

Quito, Septiembre 2008

UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO

HOJA DE APROBACIN DE TESIS

PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO EDIFICIO IBIS 2007

Ing. Pedro Jos Meneses Reyes

Fernando Romo P. Director MDI - USFQ Miembro del Comit de Tesis

Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comit de Tesis

Vctor Viteri Breedy, PhD, USFQ Decano del Colegio de Postgrados

Quito, Septiembre 2008

Derechos de Autor Ing. Pedro Jos Meneses Reyes 2008

AnlisisdeSensibilidad _________________________________________________________ 69 Escenarios__________________________________________________________________ 72

ConclusionesyRecomendaciones_____________________________________________________ 85 Referencias ______________________________________________________________________ 86 Anexos________________________________________________________________________ 87

Lista De Grficos Y Figuras

1 Anlisis Macroeconmico del Sector Inmobiliario

Fuente: BCE Elaboracin: Pedro Meneses

Figura 1-1 Descomposicin General del PIB

Fuente: BCE Elaboracin: Pedro Meneses

Fuente: BCE Elaboracin: Pedro Meneses

La inflacin global y la inflacin del sector. Inflacin General

Figura 1-3 Variacin de la Inflacin General

Fuente: BCE Elaboracin: Pedro Meneses

ViviendaMultifamiliar CostosViviendaUnifamiliar InflacionGeneral

Fuente: BCE y INEC Elaboracin: Pedro Meneses

Figura 1-5 Comparacin de Inflaciones Anuales

Fuente: BCE y INEC Elaboracin: Pedro Meneses

Fuente: BCE Elaboracin: Pedro Meneses

Fuente: BCE Elaboracin: Estudio Mensual de Opinin

Figura 1-8 Variacin de el Volumen de Construccin

Fuente: BCE Elaboracin: Estudio Mensual de Opinin

Anlisis de la situacin poltica actual.

1 Plan de Gobierno pg. 38 2 Plan de Gobierno pg. 38

Fuente: Municipio de Quito Elaboracin: Pedro Meneses

Tabla 2-1 2 Tabla a de Co ompeten ncia del Sector

145 6 Pisos De Lujo En Proce eso De Ejecucin Avanzada a Residencial

13 3 7 Pesos P De e Lujo n Proc ceso De En Ejecucin Avanzada A Re esidencial

Nombre Del D Proyec cto

1 A 2 Estaci ionamient tos Si Si No o No o Si No o Si Si

2 Est tacionamie entos Si Si No No Si Si Si Si

13 3 Datos Generales G s: Nombre Proyecto o D Del

Datos Generale G es: Nombre e Proyect to D Del

Fue ente: Proy yectos Men ncionados s Elaboracin E n: Pedro Meneses M

Cumbres del Moral Figura 2-2 Cumbres del Moral

Fuente: Proyecto Mencionado

Figura 2-3 3 Terrazas del Moral

Fuente: Proyecto Men ncionado

Sierra 1 Figura 2-4 Sierra 1

Fuente: Proyecto Mencionado

Figura 2-5 Torres de Alvear

Fuente: Proyecto Mencionado

Estudio de Demanda Fuentes Directas (Focus Group)

Fuentes Secundarias (GRIDCON)

DEMANDA POTENCIAL 187,303 HOGARES

Figura 2-7 Mercado de Clase Alta (GRIDCON)

NSE MEDIO ALTO

NSE MEDIO BAJO

Figura 2-8 Informacin por sectores (GRIDCON)

Niveles Socioeconmicos Medio Alto Medio Tpico Medio Bajo Bajo

F Fuente: Googl le Elabora acin: Pedro Meneses M

Figura 3-2 2 Diagrama del Sector r

F Fuente: Pedro o Meneses E Elaboracin: P Pedro Menese es

Figura 3-3 Malla Vial

AnlisisdeSensibilidad _ 69 Escenarios__________ 72

ConclusionesyRecomendaciones_ 85 Referencias 86 Anexos______________________ 87