Sie sind auf Seite 1von 22

TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement Master 2 pro Villes et Territoires 12 décembre 2012

Vertou

Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

Miriam elleuch - Architecte Marion Hennechart - Géographe Morgane Huon - géographe David Morio - architecte Clémentine Motard - politiste Louise Sagot - juriste

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

Sommaire

face aux enjeux de densification et de durabilité Sommaire Introduction Les enjeux supra-locaux Les enjeux locaux

Introduction Les enjeux supra-locaux Les enjeux locaux Zoom 1 Un acteur Thème 1 Zoom 2 Thème 2 Thème transversal

Conclusion

p.3

Une double appartenance territoriale p.4 Une commune face aux pressions urbaines p.6 Le futur éco-quartier Henri Lesage p.8 GHT p.10 Vers la densification p.11 Un centre bourg en mutation p.13 Vers la durabilité p.15 Du quantitatif au qualitatif: les outils réglementaires du renouvellement urbain p.18 Conclusion, Méthodologie p.21 Références bibliographiques p.22

Méthodologie p.21 Références bibliographiques p.22 Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

2
2

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

Quelques chiffres clés

Population : 21 333 habitants Croissance démographique entre 1968 et 2009 : 76% Entre 1999 et 2009 : 5% Variation population (taux annuel moyen entre 1999 et 2009) : 0,5% Densité sur l’ensemble de la commune : 3 logements/ha Densité du centre-ville : 27 logements/ha Superficie : 35,7 km2 Taux de chômage : 4,8% 80% des ménages sont propriétaires 86,9% des logements sont des maisons individuelles 21,8% des actifs vivent et travaillent à Vertou 91,4% des ménages ont au moins une voiture

Source: INSEE, 2009

introduction

Vertou est une commune située au sud est de l’agglomération nantaise. Elle a rejoint une intercommunalité en janvier 2001 : Nantes métropole, qui compte 24 communes. Ce partenariat est l’aboutissement d’une relation historique : Vertou s’est développée en tant que ville fluviale grâce à la Sèvre, rivière qui traverse la commune d’ouest en est et constitue l’un des principaux affluents de la Loire ; les activités commerciales qui y sont liées ont assuré la croissance de Vertou. La viticulture est le deuxième pan de cette histoire qui a façonné le paysage. Dans les années 1970, Vertou est définie comme « une ville résidentielle en pleine expansion» 1 . A l’horizon 2030, l’agglomération nantaise compte accueillir 100 000 habitants supplémentaires : en tant que commune de l’agglomération, Vertou participe à ces réflexions prospectives.

Le fil rouge de notre étude sera le suivant : comment évolue une ville pavillonnaire face aux enjeux actuels de densification et de durabilité ? Vers quel modèle cette ville pavillonnaire se dirige-t-elle ?

Nous nous attacherons, dans un premier temps, à relever les enjeux et les modes de fonctionnement de Vertou aux différentes échelles de gouvernance, à savoir à un niveau communautaire, puis local. Dans un second temps, nous observerons le territoire de Vertou à travers des thématiques et des zooms. Ainsi, nous aborderons des projets récents emblématiques du renouvellement urbain : l’éco-quartier Henri Lesage (zoom 1) et la restructuration du centre-bourg autour de l’îlot Hôpital (zoom 2). De plus, nous verrons que le renouvellement urbain s’articule autour de deux grands principes : transformer en douceur les tissus urbains résidentiels afin de densifier la ville (thème 1), et préserver et renforcer les espaces naturels (thème 2). Enfin, la question des outils réglementaires du renouvellement urbain sera investie plus globalement (thème transversal).

1 Sénat, « Anciens sénateurs Vème République », En ligne, <http://www.senat.fr/senateur/dejoie_luc83025q.html>. Consulté le 22 novembre 2012.

Nous tenons à remercier Elise Roy et Bernard Fritsch pour leurs justes conseils. Nos remerciements s’adressent également aux différentes personnes que nous avons pu rencontrer : Nolwenn Dulieu, Philippe Schwartz, Angèle Lafaye, Jacques Lemaistre, Gaëtanne Couchouron, Sébastien Clairat et Eric Gérard. Ces entretiens ont beaucoup enrichi nos réflexions.

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

3
3

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

Les

enjeux

supra-Locaux:

une

doubLe

appartenance territoriale

Un environnement supracommunal traditionnel : le Pays du Vignoble nantais

La commune de Vertou s’inscrit dans le Vignoble nantais. Traditionnellement,

ce territoire fait preuve d’un certain « conservatisme rural » : il se place en

«résistance» face à l’agglomération 1 . Le Vignoble nantais s’est constitué en

Pays, au sens de la loi Voynet. Celui-ci s’est doté d’un syndicat mixte chargé de

l’élaboration et la mise en œuvre d’un SCoT. Le Pays du Vignoble nantais comprend

28 communes, auxquelles s’ajoutent les communes de Vertou et Basse-Goulaine.

Ces dernières font parallèlement partie de Nantes métropole et du SCoT de la

métropole Nantes-Saint Nazaire ; par conséquent, elles ne peuvent pas être

impliquées de la même manière dans le Pays du Vignoble nantais. Ainsi, Vertou

et Basse-Goulaine sont intégrées au Pays du Vignoble Nantais au titre de sa

compétence « Culture-Patrimoine ».

Pourtant, avant les années 2000, Vertou était plus proche du Vignoble

nantais que de Nantes : en effet, elle comptait sept syndicats intercommunaux de

gestion (dont eau, maison de l’emploi, syndicat d’aménagement de la Sèvre, …).

Vertou était donc particulièrement influente dans le Syndicat mixte du Pays du

Vignoble nantais.

Dans ce contexte, Vertou fait figure de ville centre. Ainsi, Luc Dejoie, ancien

maire, disait de Vertou qu’elle était « une ville centre, mais décentrée sur son

territoire » 2 . Ce statut va être bouleversé par la création de Nantes métropole.

Une supracommunalité institutionnalisée : Nantes métropole

métropole. Bien qu’elle paraisse plus isolée que des villes comme Rezé par rapport

à Nantes, il est indispensable pour la commune d’entrer dans l’intercommunalité

en raison de la gestion de la compétence « Transport ». Le district devient une

communauté urbaine en seulement quelques mois. Cette rapidité a pu apparaître

comme brutale pour certains acteurs locaux 3 . Cela se cristallise notamment

dans le domaine de la fiscalité, lorsque la communauté urbaine a adopté la taxe

professionnelle unique.

Cela est d’autant plus éprouvant que Vertou a la particularité d’être une

municipalité politiquement de « droite » au sein d’une intercommunalité de

«gauche ». Le pouvoir municipal fait preuve d’une grande stabilité depuis 40 ans:

ainsi, Luc Dejoie (apparenté RPR) a été maire de 1971 à 1995 ; son fils, Laurent

Dejoie (apparenté UMP), lui a succédé jusqu’à aujourd’hui. Dans les instances de

Nantes métropole, Laurent Dejoie dirige un groupe dit d’opposition (22 élus, dont

5 maires). Cependant, il ne se définit pas « dans l’opposition », mais « dans la

minorité ». Ce positionnement peut être vu comme stratégique et joue en faveur

d’une co-construction sur le territoire supra-communal. D’ailleurs, cette « co-

construction » est le maître-mot de la définition des documents d’urbanisme.

Des relations toujours à construire

La rédaction du PLU en 2011-2012 est l’occasion d’observer le jeu d’acteurs

entre les niveaux communal et supra-communal. Affichée comme une co-décision,

il apparaît bien que, dans la pratique, les services agissent ensemble.

Revenons d’abord aux raisons qui ont mené à ce nouveau PLU. Le premier

Plan local d’urbanisme (PLU) de Vertou a été adopté en 2007 4 . Celui-ci a été

annulé par le tribunal administratif en décembre 2010, en raison d’un défaut de

justification des périmètres de gel. Précisément, deux périmètres de gel avaient

été définis en bordure de la Vertonne sur deux espaces limités 5 . Pendant un délai

de cinq ans, le propriétaire peut mettre en demeure la ville d’acheter son terrain

N LA CHAPELLE- BASSE-MER BARBECHAT SAINT- JULIEN-DE- LE LOROUX- CONCELLES LA BOTTEREAU BASSE- BOISSIERE
N
LA
CHAPELLE-
BASSE-MER
BARBECHAT
SAINT-
JULIEN-DE-
LE LOROUX-
CONCELLES
LA
BOTTEREAU
BASSE-
BOISSIERE
NANTES
GOULAINE
-DU-DORE
LA
REMAUDIERE
LE LANDREAU
HAUTE-
GOULAINE
LA
LA REGRIPPIERE
CHAPELLE-
VERTOU
LA HAIE-
VALLET
HEULIN
FOUASSIERE
St-FIACRE-
LE PALLET
s/-MAINE
MOUZILLON
Maine-et-Loire
MAISDON
MONNIERES
CHATEAU-
-SUR-
THEBAUD
SEVRE
GO
R
G
ES
CLISSON
SAINT-
LUMINE-DE- GETIGNE
CLISSON
AIGREFEUILLE-
SAINT-
SUR-MAINE
HILAIRE-DE-
CLISSON
BOUSSAY
REMOUILLE
Les 2 périmètres
Pays et SCoT (28 communes)
LA PLANCHE
Vendée
Culture - Patrimoine :
30 communes
VIEILLEVIGNE
(28 communes du Pays +
Vertou et Basse-Goulaine)
0 10 km

Le territoire du Syndicat Mixte du SCoT et du Pays du Vignoble Nantais Source: www.vignoble-nantais.eu, consulté le 19-10-2012

Source: www.vignoble-nantais.eu, consulté le 19-10-2012 Localisation de Vertou dans l’agglomération nantaise

Localisation de Vertou dans l’agglomération nantaise Source: extrait du rapport de présentation du PLU de Vertou adopté en 2012

A partir des années 2000, Vertou accompagne la construction de Nantes

3 Ce sentiment a été exprimé à plusieurs reprises par des acteurs de

l’administration vertavienne lors de nos entretiens.

4 Précédemment, Vertou disposait d’un Plan d’occupation des sols (POS) ; le

1 Voir Valérie Jousseaume, L’ombre d’une métropole. Les bourgs-centres de Loire Atlantique, Rennes, Presses Universitaires, 1998, 210 p.

2 Propos rapportés par Jacques Lemaistre

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

dernier datant de 1999.

5 Un périmètre de gel permet de figer un territoire pendant cinq ans afin de procéder à des études.

datant de 1999. 5 Un périmètre de gel permet de figer un territoire pendant cinq ans
4
4

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité ; si la ville refuse, le périmètre de gel s’annule. Contrairement aux emplacements

réservés, les périmètres de gel doivent être justifiés : cette carence a entraîné

l’annulation complète du PLU.

Ce défaut du PLU est le fruit de désaccords entre les services communaux

et les services supracommunaux au sujet de la vallée de la Vertonne, principal

vecteur économique de la commune. Cette zone fait l’objet d’un « affichage »

de la part de Nantes métropole comme la zone industrielle de l’agglomération

qu’il faut préserver. Cependant, aucun moyen n’était accordé pour requalifier les

terrains, améliorer la signalétique, … 1 De plus, un défaut de communication entre

les services a empêché un règlement du problème plus rapide et sans passer par la

case judiciaire. En deux ans de contentieux, la ville de Vertou n’a pas été informée.

Selon le directeur de l’Aménagement de Vertou, le PLU rédigé en 2011-

2012 a permis un travail plus qualitatif qu’en 2007. Ainsi, pour reprendre le cas

de la Vallée de la Vertonne, cela a été l’occasion de repenser la place des activités

commerciales et tertiaires dans cette zone : « on est parvenu à une méthode et

un processus qui a permis de sortir des mésententes » 2 . Les services municipaux

tiennent à assurer un suivi de la mise en œuvre des orientations du PLU.

A

partir

de

2013,

la

communauté

urbaine

va

débuter

des

travaux

1

Cette analyse tient du récit qu’en fait le directeur de l’Aménagement de

Vertou.

2

Entretien avec Philippe Schwartz, directeur de l’Aménagement de Vertou

Le pôle de proximité Loire, Sèvre, Vignoble. Source: groupe Vertou
Le pôle de proximité Loire, Sèvre, Vignoble.
Source: groupe Vertou

préparatoires à la définition d’un Plan local d’urbanisme métropolitain (PLUM) :

cela va probablement entraîner une redéfinition des relations entre les communes

et la communauté urbaine. Alors que les services municipaux font valoir que

cela pourra entraîner une dilution des identités locales, l’intercommunalité

apparaît, pour d’autres observateurs comme l’échelle la plus pertinente pour

réfléchir l’urbanisme en terme de projet urbain et dispose d’une vision globale de

l’étalement urbain.

Le devant de la gare de Vertou Source: groupe Vertou La gare de Vertou Source:
Le devant de la gare de Vertou
Source: groupe Vertou
La gare de Vertou
Source: groupe Vertou

Pour répondre à ce questionnement de l’adaptation des politiques

intercommunales au territoire plus proche des habitants, la communauté urbaine

a mis en place des Pôles de proximité. Le Pôle Loire Sèvre Vignoble se situe à

Vertou : il a déménagé récemment, passant du centre à Beautour, dans un nouveau

lotissement. On peut légitimement se demander si le Pôle est véritablement

identifié par la population.

Enfin, l’intercommunalité devrait a priori aider à une meilleure cohérence

des politiques d’aménagement entre les communes, en particulier limitrophes.

Cela n’est pourtant pas si évident. La route de Clisson est un exemple significatif:

elle trace la limite entre les communes de Vertou et de Saint-Sébastien-sur-

Loire. En l’absence de toute coordination des politiques publiques, il n’est pas

envisageable pour Vertou d’engager des opérations d’aménagement sur cet axe

pourtant structurant.

La route de Vertou Source: groupe Vertou
La route de Vertou
Source: groupe Vertou
5
5

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

Les enjeux Locaux: une commune face aux pressions urbaines

Une identité économique à préserver

pressions urbaines Une identité économique à préserver Vertou se préoccupe depuis longtemps de ses espaces

Vertou se préoccupe depuis longtemps de ses espaces industriels et

agricoles. C’est pourquoi elle a vécu la mise en place d’une taxe professionnelle

unique par Nantes métropole comme la perte de la maîtrise du développement

économique. Ainsi, la zone de la Vertonne est régulièrement source de conflits

entre la communauté urbaine et la commune. L’enjeu tient dans une diversification

des activités : faut-il préserver les caractéristiques industrielles de la zone ou l’ouvrir

aux activités tertiaires ? Le PLU adopté en octobre 2012 « confirme sa vocation

industrielle et artisanale » 1 .

Un territoire hybride

Le territoire vertavien est hybride. Les documents d’urbanisme eux-mêmes

le qualifient de « porte entre la ville et la ruralité ». Cette double identité se lit sans

ambiguïté dans l’organisation spatiale du territoire : Vertou présente autant de

traits urbains que de traits ruraux. Du Nord au Sud, défile un paysage fortement

urbanisé, puis un environnement naturel marqué par le vignoble. En effet, les

quartiers de Beautour et du centre-bourg font « ville » : ces espaces urbanisés sont

marqués par des maisons individuelles. On peut parler d’une double centralité :

l’une suburbaine en continuité avec le bâti de Nantes et Saint-Sébastien, l’autre

périurbaine et historique. Aux alentours, plus ruraux, sont répartis quelques

hameaux. Cette (double) identité fait l’originalité de Vertou, en écho à sa double

appartenance à Nantes métropole et au Pays du Vignoble nantais.

Cette originalité est menacée par une pression urbaine forte. Le PLU se

donne comme mission de préserver les différentes identités du territoire, tout

en répondant aux enjeux de densification (nous reviendrons sur le PLU dans les

développements suivants).

Vertou, entre ville et ruralité Source: Extrait de l’élaboration du PLU, phase I
Vertou, entre ville et ruralité
Source: Extrait de l’élaboration du PLU, phase I

De plus, Vertou accueille des entreprises qu’elle a à cœur de conserver

sur son territoire, parmi lesquelles BN et Maisons du Monde. Dernièrement, la

commune a aidé Maisons du Monde à trouver un nouvel emplacement sur le

territoire et l’a accompagné dans son projet.

sur le territoire et l’a accompagné dans son projet. Le quartier de Beautour en mutation Source:

Le quartier de Beautour en mutation

Source: : Terri(s)toires, Dessiner la ville de demain… en revisitant son passé, octobre 2011, [en ligne]

<http://www.terristoires.info/index.php?option=com_k2&view=item&id=790:dessiner-la-ville-de-

demain-en-revisitant-son-passé&Itemid=2&tmpl=component&print=1>

6
6

Un développement maîtrisé ?

En tant que banlieue de Nantes, au sens géographique, Vertou fait face à

une pression urbaine importante. Alors que sa population a un taux de variation

annuel de 0,5% entre 1999 et 2009 2 , on peut se demander si la commune attire

toujours autant. Le Plan Local de l’Habitat 2010-2016, défini par Nantes métropole,

décrit les tendances démographiques du sud-est de l’agglomération comme suit :

«Nantes métropole a gagné plus de 3 500 habitants par an entre 1999 et 2006 (soit

0,6% par an), mais cette croissance ralentit par rapport à la période précédente

1990-1999 (1,1%). Le rythme de croissance du secteur Sud Est s’inscrit dans la

tendance moyenne de l’agglomération, comme Vertou qui représente 22% de la

population du Sud Est. Le secteur Sud Est est marqué par la tendance générale à

la réduction de la taille moyenne des ménages, et se distingue même par un poids

des petits ménages le plus important des secteurs périphériques : 64% de ménages

d’1 ou 2 personne(s). En revanche, Vertou est encore marquée par l’accueil de

ménages familiaux dont le poids est parmi les plus élevés du secteur » 3 . Ainsi, le PLH

définit « trois enjeux démographiques et de l’habitat sur la commune » : l’accueil

des ménages familiaux, le maintien des jeunes sur la commune (pour répondre au

1 Nantes métropole, « Projet d’Aménagement et de Développement

Durables », in PLU Vertou, adopté le 19 octobre 2012, p. 22

2 Source : INSEE

3 In Nantes métropole, Plan Local de l’Habitat 2010-2016, p. 93

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

p. 93 Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité phénomène de décohabitation), mais aussi le rattrapage des logements sociaux au

titre de l’article 55 de la loi SRU 1 .

SRU s’élève à 63 logements par an » 4 . Les opérations de renouvellement urbain

affichent donc toutes, parmi leurs objectifs, l’augmentation du nombre de

logements sociaux. Vertou doit donc produire dans les prochaines années un effort

considérable pour développer son parc locatif social.

considérable pour développer son parc locatif social. La bibliothèque, une évolution du bâti Source: :

La bibliothèque, une évolution du bâti

Source: : Terri(s)toires, Dessiner la ville de demain… en revisitant son passé, octobre 2011, [en ligne]

<http://www.terristoires.info/index.php?option=com_k2&view=item&id=790:dessiner-la-ville-de-

demain-en-revisitant-son-passé&Itemid=2&tmpl=component&print=1>

Dessin d’enfants, Ma ville demain, Nantes 2030 Source: groupe Vertou
Dessin d’enfants, Ma ville demain, Nantes 2030
Source: groupe Vertou

En effet, sur ce dernier point, Vertou doit répondre à un sérieux déficit de

logement social : elle n’en compte que 5,31%, alors que la loi lui impose, depuis

2000, un taux de 20% 2

: « le rattrapage

; il manque donc 1250 logements SRU 3

A l’échelle de Nantes métropole, on compte 19,89% de logements sociaux.

On peut se demander si, au lieu d’imposer le même taux à toutes les communes,

il n’est pas plus pertinent de réfléchir à l’échelle de l’agglomération. Le débat est

posé.

1 In Nantes métropole, Plan Local de l’Habitat 2010-2016, p. 94

2 Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au

renouvellement urbains : « l’article 55 fixe aux communes de plus de 3 500 habitants situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants de disposer d’au moins 20%

de logements locatifs sociaux par rapport à leur parc de résidences principales » (source : Ministère du Développement Durable)

3

D’une petite ville à une ville d’agglomération

Comme nous l’avons vu précédemment, Vertou a évolué d’un statut de ville

centre à celui de ville d’agglomération au cours des quinze dernières années. Cette

évolution inévitable a des conséquences sur la manière dont la ville se renouvelle

et se (ré)invente.

Source : Nantes métropole, Plan Local de l’Habitat 2010-2016, p. 93

métropole, Plan Local de l’Habitat 2010-2016, p. 93 La place des 10 otages, une sauvegarde des

La place des 10 otages, une sauvegarde des bâtiments

Source: : Terri(s)toires, Dessiner la ville de demain… en revisitant son passé, octobre 2011, [en ligne]

<http://www.terristoires.info/index.php?option=com_k2&view=item&id=790:dessiner-la-ville-de-

demain-en-revisitant-son-passé&Itemid=2&tmpl=component&print=1>

Vertou a organisé, dans le cadre de Ma Ville Demain, une conférence-

débat à l’occasion de la manifestation « Le dessein d’une ville, 1960-2010 : 50

ans d’aménagement ». Cette exposition a eu lieu à la fin de l’année 2011 et a

rencontré un franc succès : cela a permis de donner à voir à quel point la ville

avait été transformée ces dernières années. Cela remplit, entre autres, un objectif

pédagogique visant à montrer que les enjeux actuels ne sont pas très différents

des questions qui se posaient 50 ans auparavant.

Une parole d’habitant résume bien les difficultés en présence : « je ne suis

pas sûr que les gens veuillent voir pousser des tours partout dans notre paysage.

Mais je suis bien conscient qu’il faudra trouver des solutions pour limiter l’extension

des villes. Il faudra trouver un juste milieu. Tout cela passe par la maîtrise de

l’urbanisation » 5 .

Pour alimenter sa nouvelle image de ville d’agglomération, Vertou se lance

dans des projets emblématiques, comme un éco-quartier dans le tissu dense de

Beautour.

4 In Nantes métropole, Plan Local de l’Habitat 2010-2016, p. 93

5 Jacques, 68 ans, vertavien de naissance. Cité dans Terri(s)toires, Dessiner

la ville de demain… en revisitant son passé, octobre 2011, [en ligne] <http://www.terristoires.info/index.php?option=com_

k2&view=item&id=790:dessiner-la-ville-de-demain-en-revisitant-son-passé&Itemi

d=2&tmpl=component&print=1>

7
7

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

Zoom 1 - L’éco-quartier henri Lesage: un projet exemplaire?

exemplaire aujourd’hui…afin que la ville de demain soit équitable et durable.» 1

que la ville de demain soit équitable et durable.» 1 Vue aérienne; l’école et l’éco-quartier Source:

Vue aérienne; l’école et l’éco-quartier Source: groupe Vertou

Collectif 1 Locatif social 32 logements Collectif 2 Accession social 11 logements Maisons Accession social
Collectif 1
Locatif social
32 logements
Collectif 2
Accession social
11 logements
Maisons
Accession social
6 logements
Logements intermédiaires
Locatif social
13 logements
Logements collectifs
Logements intermédiaires
Logements individuels
Logements en location
Logements en accession

Principe d’aménagement de la parcelle Source: VertouMag

Le chantier des petites maisons avec en arrière plan l’immeuble. Source: groupe Vertou
Le chantier des petites maisons avec en arrière plan l’immeuble.
Source: groupe Vertou
8
8

Ainsi, lors de notre entretien avec le directeur de GHT, ce dernier précise qu’

«il y avait en plus une volonté d’être un peu expérimental, donc d’aller un petit plus

loin sur l’axe bilan carbone». Vertou a donc fait un appel à candidature. Forma 6

et GHT se sont associés afin de répondre à l’appel d’offre qu’ils ont remporté. Afin

de faire ce projet, ils ont décidé avec le ville de Vertou, «d’avoir un peu plus de jeu

sur l’économie de projet quitte à la compenser par un prix de foncier inférieur».

La mairie de Vertou a donc fait un effort et a eu un réel investissement pour

réaliser ce projet avec un prix du foncier «encore inférieur au prix que nous font

habituellement les aménageurs.» A titre de comparaison, Eric Gérard, directeur de

GHT, nous précise qu’ils ont acheté 180 euros le m² de SHON contre 220/240 euros

le m² de SHON habituellement.

Un contexte urbain propice à la création d’un «éco- quartier»

L’éco-quartier Henri Lesage a été conçu dans un contexte favorable non

seulement à la création d’un quartier dit durable, mais également d’un quartier

avec une nouvelle population. En effet, avec l’annulation du PLU en 2007 par le juge

administratif, une révision complète de celui-ci a eu lieu. Cette révision a permis

de prendre en compte les nouvelles orientations en matière de développement

durable et en matière de logements.

Dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation du PLU adopté

en 2012, plusieurs objectifs sont définis. On retrouve ainsi la «Promotion des

quartiers et des bâtiments durables» ainsi que le «Développement d’une offre en

logement diversifiée pour répondre à tous les besoins». Le quartier Henri Lesage

est directement désigné comme un «secteur de renouvellement urbain».

A partir de novembre 2009, après la présentation en réunion publique, la

Ville de Vertou porte le projet de l’éco-quartier Henri Lesage. Celle-ci a l’ambition

de faire un éco-quartier exemplaire. Catherien Daumas, architecte à Forma 6,

le montre bien lorsque, dans Vertou Mag, à la question «Quels sont pour vous

les enjeux d’un tel projet, mené par une collectivité locale ?», elle répond «Être

Ecoquartier Henri Lesage
Ecoquartier Henri Lesage

Localisation de l’éco-quartier comme zone de renouvellement urbain. Source: extrait de l’élaboration du PLU, phase II

Un îlot mixte?

Cette opération se compose ainsi d’un ensemble de quatre bâtiments. Deux

bâtiments sont des immeubles collectifs. Cela permet de structurer ces deux voies

principales sans avoir d’ombres portées à l’intérieur de la parcelle.

-l’un est situé le long de la route de Clisson, au nord de la parcelle. Il possède

11 logements en accession sociale à la propriété disposés sur trois étages.

-le second se trouve le long de la route de la Fontenelle, à l’ouest. Il a quant

à lui 32 logements locatifs sociaux. Lui aussi a trois étages.

En coeur d’îlot, il y a deux bâtiments assez allongés:

-le bâtiment le plus à l’ouest se compose de 6 maisons à deux étages en

accession sociale à la propriété. Ces maisons sont toutes accolées, mais afin de

renforcer le sentiment de maison individuelle, un léger décroché vient rythmer la

façade et évite ainsi d’avoir un linéaire trop important.

-le bâtiment le plus à l’est se compose quant à lui de 13 logements

intermédiaires locatifs sociaux. Là aussi, un rythme est donné à la façade.

Comme nous pouvons donc le voir, ces 62 logements sont des habitations

soit en locatif social (45 logements), soit en accession sociale (17 logements).

Ainsi, on a sur cette parcelle 100% de logements sociaux, qui vont à l’encontre

de l’objectif de mixité sociale. Cependant, il y a plusieurs typologies de bâtiments

1 « Ilot Lesage » Un « Eco-quartier » à Vertou en 2010, décembre 2009, n°252, p. 13

Vertou Magazine,

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

, Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité (collectif, intermédiaire, individuel) avec des appartements allant du T2 au T5.

Ces logements vont attirer plusieurs types de population: célibataire, famille

monoparentale ou bien encore famille avec plusieurs enfants. Ainsi, du fait de

la multiplicité des typologies de logements, on peut supposer qu’une mixité en

terme de taille de ménage se créera. De plus, suite à l’entretien avec le promoteur

immobilier social «GHT Accession Social», le fait qu’il y ait du locatif social ainsi que

de l’accession sociale est totalement différent et attire des populations différentes.

Pour l’accession sociale, «on a des familles qui sont complètement insérées», car

«il faut avoir un emploi pour avoir un prêt». Dans le locatif social, on va plutôt

attirer des personnes «qui sont effectivement insérées, mais aussi des personnes

qui sont plus en difficulté».

Un travail important des cheminements qui s’ouvrent sur le quartier

L’éco-quartier Henri Lesage prend également en compte plusieurs axes

définis dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation du nouveau

PLU. En effet, on trouve des principes comme «Favoriser les projets urbains à

proximité des transports en communs» ou bien encore «Développer les liaisons

douces entre et au sein des quartiers».

Concernant les transports en commun, l’éco-quartier Henri Lesage bénéficie

d’une ligne de bus à proximité immédiate.

centre de Vertou à Commerce, dans le centre de Nantes. Une ligne de busway

Il s’agit de la ligne 42, qui rejoint le

est située à côté de l’îlot, mais se situe à 750 mètres soit environ 10
est située à côté de l’îlot, mais se situe à 750 mètres soit environ 10 minutes à
Route
de Clisson
Liaison
douce
Espace vert
interquartier
Public
Espace vert Privé
Espace vert Privé
Liaison
douce
interquartier
Ecole Maternelle
Henri Lesage
Ecole Primaire
Henri Lesage
Liaison
douce
interquartier
Aire
de
stationnement

Schéma crée d’organisation de la parcelle et des porosités Source: Forma6

pied. Certes, la fréquence et l’amplitude horaire sont plus importants, mais on se

trouve hors des 400 mètres théoriques de l’aire d’influence des arrêts de tramway/

busway.

En plus de bénéficier d’une ligne de bus passant le long de la route de

Clisson, un gros effort a été fait afin d’intégrer les liaisons douces au sein de l’îlot.

conserver et prolonger des réseaux viaires existants comme la mise en place

d’une liaison douce entre la rue des Écoles et la rue de la Fontenelle» 1 est un des

grands principes que le cabinet d’architecte Forma 6 a intégré au projet dès le

début de la conception: on a ainsi une parcelle traversante non seulement du Nord

au Sud, mais également de l’Est à l’Ouest. Situé à proximité immédiate d’un groupe

scolaire, cette dimension a donc été très importante, car elle permet de créer un

cheminement agréable pour le piéton, plutôt que de passer le long d’axes routiers

parfois très bruyants. Ainsi, un travail de l’espace public a été réalisé.

«(

Le lien entre les maisons et l’école Source: groupe Vertou
Le lien entre les maisons et l’école
Source: groupe Vertou
Image de synthèse sur l’espace public central Source: www.vertou.fr
Image de synthèse sur l’espace public central
Source: www.vertou.fr

«Assumer les choses»

Selon Philippe Schawrtz, intervenir sur un tissu déjà urbanisé, proche d’une

école, aurait pu être une difficulté. Il faut «assumer les choses», et ne pas se cacher

derrière Nantes Métropole en disant «on subit, c’est la faute de Nantes métropole,

on est obligé». Afin de faire accepter à la population, ils ont fait visiter le chantier

aux gens et expliqué le système constructif en bois, procédé encore peu utilisé en

France. Philippe Schwartz «pense qu’il y a des gens qui gueulent, mais en tout cas

[ils] n’ont pas eu de contentieux». On n’est pas ici dans un système participatif,

mais dans un système informatif afin de faire accepter à la population.

9
9

)

Selon Philippe Schwartz, «le renouvellement urbain c’est avant tout l’espace

public». C’est donc un «travail de l’espace public, de l’éclairage, des traitements

de sols,…». Une attention particulière a été portée aux traitements des espaces

partagés, entre espace public et espace privé. Le bureau d’architectes Forma 6 a

ainsi pris en compte cette notion d’espace public en amont du projet. Dans leur

croquis d’intention, on peut voir que le coeur d’îlot, au lieu d’être un endroit replié

et utilisable uniquement par les habitants, est en réalité un coeur d’îlot ouvert, un

«espace vert public» à la ville. Selon le directeur de GHT, c’est peut-être cet espace

vert qui fera accepter la densité et compensera l’absence de jardin.

Ce travail de l’espace public sur cette parcelle a l’ambition de se diffuser sur

le reste du quartier. Cette diffusion reprendra la continuité des liaisons douces, le

travail des espaces publics, mais aussi le traitement de sol qui permettra de venir

mettre en avant ces espaces.

Cependant, en général, ce travail de l’espace public dans les opérations

immobilières n’est pas facile. Bien qu’il y ait une réelle coproduction entre Nantes

métropole et la ville de Vertou, la compétence voierie appartient à Nantes

métropole. On constate des difficultés dans la mise en oeuvre de ce travail sur

l’espace public. Avec les problèmes économiques actuels, Nantes Métropole ne

peut pas forcément suivre les ambitions de la ville de Vertou en mettant de l’argent

dans la réfection des trottoirs, des voiries, des réseaux, etc

1 « Ilot Lesage » Un « Eco-quartier » à Vertou en 2010, décembre 2009, n°252, p. 13

Vertou Magazine,

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

, Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

face aux enjeux de densification et de durabilité acteur: ght coopérative, L’accession sociaLe à La

acteur: ght coopérative, L’accession sociaLe à La propriété, un nouveL acteur de L’habitat et du renouveLLement urbain?

«L’argent doit aller dans le logement et pas ailleurs»

Rôle et mission de GHT: un nouvel acteur de l’habitat?

D’ailleurs, le directeur considère la coopérative comme une «start-up»

même si cela fait plus d’un siècle qu’elle existe. L’explosion du prix de l’immobilier

légitime l’action des coopératives. On constate une «décorrélation» du coût de

l’immobilier avec le revenu des ménages.

En 15 ans, les capacités des ménages à accéder à la propriété se sont

considérablement dégradées.

GHT est un maître d’ouvrage et fait appel à des maîtres

d’oeuvre (FORMA 6 pour l’Ecoquartier Henri Lesage) pour mettre en oeuvre leurs

projets. C’est un travail partenarial.

Le Crédit Mutuel

Les espaces d’action

L’action de GHT s’effectue exclusivement sur les territoires les plus tendus,

c’est-à-dire les espaces très denses, comme les zones périurbaines et le littoral.

Sur les territoires de l’ANRU, les coopératives ont aussi une légitimité très

particulière par rapport à leurs savoirs faires. La volonté de l’ANRU c’est d’agir

sur l’urbain, sur l’architecture mais aussi sur les peuplements. La démolition en

locatif social c’est faire revenir des gens en accession. Ces personnes sont là pour

permettre un rééquilibrage, redonner une mixité positive à des quartiers très

marqués par une uniformité du peuplement.

sur le plan énergétique et abordable sur le plan économique peut se réaliser

correctement.

Ces programmes sont à destination des cibles sociales qui sont souhaitées

par les collectivités et par la coopérative (jeunes familles etc.) L’accession sociale

n’est pas du logement social car il faut travailler pour avoir un prêt.

Un autre rôle essentiel : l’évolution du parc locatif social

GHT a aussi un rôle à jouer dans l’évolution du parc locatif social. Avant,

habiter un logement social était un passage de la vie, aujourd’hui les temps sont

beaucoup plus longs. Par conséquent, il y a peu de rotations dans les très grands

logements sociaux. GHT offre la possibilité d’effectuer cette rotation nécessaire

à l’accueil de nouvelles familles. GHT a aussi un autre critère qu’est le taux de

locataires HLM dans leurs accédants (30 à 40 % pour GHT contre 3 à 4% pour la

moyenne nationale).

Intervention limitée à la hauteur de la taille du marché

La construction neuve sur Nantes compte 5000 à 6000 logements par an,

GHT en produit environ 150 ce qui fait cinq à six programmes par an.

GHT intervient sur demande des communes. Elle est connue à l’échelle de

l’agglomération mais ne fait aucune promotion ni publicité: «l’argent doit aller dans

le logement et pas ailleurs», c’est pourquoi le coût est deux fois moins important

qu’un promoteur privé classique.

«GTH, un promoteur immobilier social»

Création et organisation

GHT regroupe deux coopératives HLM aujourd’hui. Les coopératives sont

nées d’un mouvement paternaliste qui visait à faires des logements salubres et à

bon marché pour les ouvriers. Ces mouvements ont été, suivant les époques, plus

ou moins en sommeil et plus ou moins actifs en fonction du marché. L’apogée de la

coopérative fut dans les années d’après guerre car les besoins en logement étaient

très conséquents lors de la reconstruction. Cependant elle a vécu des jours noirs

pendant la crise immobilière des années 1990. Depuis le début des années 2000, la

coopérative a repris son activité et elle présente des projets depuis seulement cinq

ans. Depuis le début des années 2000, le Crédit Mutuel a remis de l’argent dans

les coopératives HLM pour permettre d’avoir une offre au marché libre qui soit

abordable pour ses clients. Aujourd’hui, GHT est une filiale du Crédit Mutuel tout

comme l’ESH «Atlantique Habitations» qui fut créée par la coopérative mais qui

est aujourd’hui une structure bien plus imposante avec des missions différentes.

Opération Ti Koad à Vertou, Maison en bois en breton, «Eco-quartier Henri Lesage» Source: GHT
Opération Ti Koad à Vertou, Maison en bois en breton, «Eco-quartier Henri Lesage»
Source: GHT

GHT, par rapport au marché de l’accession sociale à la propriété, est un

très gros «faiseur». C’est une des 10 plus grosses coopératives de France. Le

marché est stable à 200 logements, plus, c’est difficile. Le marché n’est pas péren

car il dépend de la clientèle qui est spécifique. La densité doit être positive. GHT

s’adresse à une part réduite du marché, c’est-à-dire à une classe moyenne qui peut

se permettre d’acheter les produits déjà réalisés, ce qui exclut deux autres franges

de la population (les plus défavorisés et les plus aisés ).

Des compétences spécifiques

L’argument du prix est très souvent avancé comme faire-valoir de leur action.

«Donner envie aux gens de venir dans des quartiers avec une image négative avec

un l’argument du prix, ça c’est une vrai compétence.» 1

L’argument du prix ne peut se faire sans l’aide des collectivités. En effet,

c’est dans un cadre de foncier public que la production d’un logement économe

1 Le directeur de GHT, Eric Gérard

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des
10
10

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

thème

1:

vers

La

densification

et

Le

viticulture et par des espaces naturels telle que la foret de Touffou, au sud ouest.

La population vertavienne est ainsi contenue sur un territoire relativement

restreint, compte tenu de la superficie de la commune mais qui est morcelé en

plusieurs quartiers dispersés et discontinus qui ont gagné progressivement les

espaces naturels et agricoles. De même, la forme principalement résidentielle du

tissu urbain, avec 80% de logements individuels, engendre une surconsommation

diffuse du foncier. La ville est donc sujette au processus d’étalement urbain qu’elle

doit maitriser au regard, d’une part, des politiques nationales et des documents

d’urbanisme de la communauté urbaine de Nantes Métropole ; et d’autre part,

des objectifs propres à la commune de Vertou qui sont, à la fois, de redynamiser la

commune en accueillant une nouvelle population plus diversifiée et de sauvegarder

son identité de commune semi-rurale naturelle et viticole.

Les différents types de tissu urbain Source: groupe Vertou
Les différents types de tissu urbain
Source: groupe Vertou
Beautour, quartier pavillonnaire Source: groupe Vertou Le hameau de la Grassinière, hameau Source: Rapport de
Beautour, quartier pavillonnaire
Source: groupe Vertou
Le hameau de la Grassinière, hameau
Source: Rapport de présentation du PLU 2012
Beautour, quartier dense
Source: groupe Vertou

Noyaux anciensdu PLU 2012 Beautour, quartier dense Source: groupe Vertou Quartiers denses Quartiers pavillonnaires Village ou hameaux

Quartiers densesquartier dense Source: groupe Vertou Noyaux anciens Quartiers pavillonnaires Village ou hameaux Le centre ville

Quartiers pavillonnairesdense Source: groupe Vertou Noyaux anciens Quartiers denses Village ou hameaux Le centre ville de Vertou,

Village ou hameauxNoyaux anciens Quartiers denses Quartiers pavillonnaires Le centre ville de Vertou, noyau ancien Source: groupe

Le centre ville de Vertou, noyau ancien Source: groupe Vertou
Le centre ville de Vertou, noyau ancien
Source: groupe Vertou

renforcement des poLarités existantes.

Présentation du tissu urbain existant

Du fait de sa double identité, urbaine et rurale, la commune de Vertou

présente des ruptures dans son organisation spatiale.

Deux principaux noyaux denses sont identifiables dans le centre de la

commune (le centre bourg) et au Nord Est (quartier Beautour) en continuité avec

les communes limitrophes. Le tissu bas que l’on peut y observer est caractéristique

des anciens bourgs villageois traditionnels avec une forme d’habitat groupé

homogène : la maison mitoyenne R+2. Ces deux centralités rassemblent toutes les

fonctions d’une ville centre : espaces publics, commerces de proximité, services

administratifs (mairie, poste), réseaux de transport (busway, bus).

L’objectif de densification

La notion de densification a intégré les politiques publiques d’aménagement

depuis les lois SRU de 2000 et Grenelles 1 et 2 de 2009 et 2010 dans le but

de maîtriser l’urbanisation et d’atténuer le phénomène d’étalement urbain,

particulièrement observable dans les communes périurbaines de l’agglomération.

La période d’extension de la commune des années 70, en lien avec la

croissance démographique et urbaine de l’agglomération nantaise, a ensuite

entraîné une prolifération de quartiers pavillonnaires au Nord Est près des grands

axes routiers et des bords de Sèvre. A cette époque la commune offre un foncier

disponible non négligeable ; c’est pourquoi elle est gérée comme un « syndicat de

copropriété » : « à l’époque on accueillait, on livrait du foncier et on avançait sans

trop s’inquiéter ». Les demandes de logement à Vertou sont conditionnées par

une recherche de cadre de vie privilégié hors des nuisances de la ville de Nantes

et le désir d’accéder à la propriété privée. Concrètement cela se traduit par une

maison individuelle à forte emprise au sol et de faible hauteur, sans vis-à-vis avec

un voisinage éloigné et socialement homogène, une exigence de nature avec

chacun son jardin, un stationnement facile.

La densité urbaine fait désormais figure d’outil majeur dans les projets de

renouvellement urbain.

Il s’agit de reconstruire la ville sur la ville en vue de :

- optimiser les ressources foncières

-répondre aux objectifs du développement durable qui sont de limiter le

mitage des terres agricoles et de préserver les espaces naturels présentant

d’importantes ressources faunistiques et floristiques

-promouvoir la ville des courtes distances à substituer au « tout voiture »

-promouvoir la ville solidaire : mixité fonctionnelle, sociale et urbaine

Des « villages » ou « hameaux » composées d’anciens corps de ferme se sont

développés autour de l’exploitation de la vigne, sont également présents à l’Est et

au Sud de la commune.

La ville de Vertou a profité de la révision de son PLU de 2007 et de

l’accompagnement de Nantes Métropole pour prendre en considération les

réformes nationales et les objectifs communautaires dans ses orientations

d’aménagement.

Au-delà de ces zones de peuplement, le territoire communal est occupé

au Nord Est et au Sud par des terres agricoles destinées au maraîchage ou à la

11
11

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité Cependant l’enjeu de densification dans une commune comme Vertou qui

offre un foncier encore largement disponible et où le tissu urbain est essentiellement

bas et peu dense, reste difficilement compréhensible pour les élus et les habitants.

Ainsi on peut observer un rapport de force entre l’intercommunalité, qui fixe

les grands principes d’aménagement (en matière d’habitat, de transport, d’espace

public et d’environnement) qu’elle souhaite voir appliquer de manière homogène

sur l’ensemble des communes membres, et la commune de Vertou, qui tient avant

tout à ce que l’évolution de son territoire se fasse à son rythme et en douceur afin

de maintenir ses spécificités territoriales.

Une densification localisée et limitée

Les projets de densification à Vertou s’opèrent principalement sur les centres

urbains déjà bâtis soit, au centre et au Nord-Est de la commune où se concentrent

les équipements administratifs, commerciaux et où le réseau de transport en

commun est déjà développé.

Les espaces de coutures entre les quartiers pavillonnaires font également

l’objet d’une densification afin de créer une continuité entre les différents bassins

de vie disjoints.

A contrario les villages restent intouchables, les demandes de permis de

construire ne sont pas étudiées.

La commune veille enfin et surtout à la protection des espaces naturels dont

50 hectares placés en zone à urbaniser dans le POS de 1999 reviennent en zone

naturelle non constructible dans le nouveau PLU de 2012. Il en va de même pour

les espaces agricoles dont près de 450 hectares sont classés en AOC ce qui permet

leur préservation en période de défrichement.

L’augmentation de la densité urbaine reste cependant relativement

modérée et constante, la commune ayant fait le choix de prioriser ses secteurs

d’interventions afin de ne pas procéder à une transformation trop brutale de son

territoire et d’éviter les recours au contentieux par les riverains qui restent très

fréquents dans chaque projet d’aménagement mis en œuvre par la commune.

Un outil majeur pour renforcer l’attractivité dans les centres urbains

à l’objectif de requalifier et de revitaliser ces polarités qui d’une part se sont

peu à peu vidés en commerces de proximité pour accueillir des banques et des

magasins de téléphonie mobile qui ne répondent pas à l’image et aux besoins de la

commune. D’autre part qui se composent d’une population socialement homogène

et vieillissante.

La commune a donc la volonté de réintroduire urbanité et dynamisme sur ces

espaces par le biais des projets de renouvellement urbain qui sont en cours. Cela

passe par un travail sur la mixité fonctionnelle, par l’aménagement d’équipements

culturels (la médiathèque Libre-cours et le futur centre culturel ) et des commerces

en rdc des habitations, également sur la mixité sociale, en diversifiant son offre de

logement et enfin urbaine, en juxtaposant bâtis anciens et constructions neuves.

Le rôle fédérateur des centres urbains est aussi réaffirmé par l’amélioration

des espaces publics de rencontre et du réseau de transport en commun avec une

limitation de la vitesse automobile autorisée à 30km/h.

Initiatives privées : la division parcellaire

Les habitants sont également acteurs de la densification du pavillonnaire via

le processus de division parcellaire qui consiste à départager sa propriété en deux

lots distincts dont l’un sera revendu sur le marché immobilier en vu d’y accueillir

un logement supplémentaire.

Ainsi l’habitat pavillonnaire jugé diffus et consommateur d’espace devient,

par la cession d’une partie du terrain, un outil de densité urbaine.

Le respect de l’identité locale et du cadre de vie

La ville met tous les moyens en œuvre pour que l’évolution de la commune

soit de qualité afin de rendre acceptable l’idée qu’une ville dense peut aussi

correspondre à un cadre de vie agréable.

Les urbanistes et architectes veillent donc à respecter un certain équilibre

entre la volumétrie et l’épannelage des bâtiments, à proposer des formes

d’habitats divers et variés (habitat collectif, habitat individuel groupé etc) et à ne

pas implanter d’immeubles là où le tissu est bas.

Auquel cas, l’élévation des hauteurs bâtis s’accompagne d’un réaménagement

de l’espace public et paysager fort comme nous pouvons l’observer sur le projet de

l’îlot hôpital dans le centre bourg.

sur le projet de l’îlot hôpital dans le centre bourg. La densification localisée sur les centres
sur le projet de l’îlot hôpital dans le centre bourg. La densification localisée sur les centres

La

densification

localisée

sur

les

centres

urbains

participe

également

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Les secteurs de projets d’aménagement Source: PADD de Vertou adopté en 2012 12
Les secteurs de projets d’aménagement
Source: PADD de Vertou adopté en 2012
12

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

Zoom 2 - Le centre-bourg: un espace en mutation d’une centraLité à L’autre

Étude de réaménagement du centre ville de Vertou. Source: Atelier du Lieu, www.atelierdulieu.fr
Étude de réaménagement du centre ville de Vertou.
Source: Atelier du Lieu, www.atelierdulieu.fr

l’attractivité résidentielle de Vertou en respectant l’identité et la diversité de

la ville» et notamment «En confortant le rayonnement du centre bourg et de

Beautour». Le but est de maîtriser l’urbanisation en privilégiant le renforcement

des centralités. Il y a donc une véritable volonté, confirmée dans les documents

d’urbanisme, non seulement de densifier le centre ville de Vertou, mais également

de créer une nouvelle attractivité par une offre commerciale et de services.

l’Atelier du Lieu, en 2004, lors de l’étude, puis poursuivit et complété par Forma

6 qui était en charge de l’aménagement 4 . Le premier axe est un axe nord/sud et

permet de rejoindre la médiathèque au cimetière. Le second, orienté est/ouest,

permet de rejoindre la place du Beau Verger à la place du marché. L’îlot Hôpital

sont les premiers logements sociaux réalisés dans le centre et annonce ainsi la

politique de la ville afin de rattraper le retard accumulé. Au centre de cet îlot

Hôpital, deux squares ont été aménagés.

- la place du Beau Verger. Les objectifs principaux des cette opération sont

non seulement la poursuite des cheminements doux, amorcée par l’étude de

l’Atelier du Lieu et poursuivit par le cabinet Forma 6, mais également la poursuite

Le projet du centre ville est un important projet urbain comprenant plusieurs

phases:

- l’îlot Hôpital. C’est un projet qui comprend quatre îlots composés de 109

logements au total dont 30% de logements sociaux. Là aussi, dans ce projet, un

travail des cheminements piétons a été réalisé. Il a commencé tout d’abord par

4 Entretien avec Nolwenn Dulieu, architecte

d’abord par 4 Entretien avec Nolwenn Dulieu, architecte 13 Au tournant d’un contexte politique 2004 est
13
13

Au tournant d’un contexte politique

2004 est une année importante en terme de politique de la ville, car c’est

l’année d’un bouleversement politique à la municipalité de Vertou. Le conseil

municipal a été renouvelé et des dissensions apparaissent. Le maire est resté sur

une droite historique, alors que les élus, sans forcément mener une politique de

gauche, ont une ouverture politique et un discours différent. Des problématiques

comme «le prix du foncier, les jeunes qui ne peuvent plus s’installer, une nécessité

de mixité sociale» apparaissent alors dans la politique de la ville et entraînent la

création de quelques opérations «modestes». Il y avait également la volonté de

rester dans une vision communautaire, de «ne pas se démarquer». Le taux de

logements sociaux avoisine les 4%, «ça devient incorrect» 1 , et il y a une réelle

volonté de changer les choses.

L’étude du centre-bourg a ainsi été réalisée dans ce contexte, non pas de

«virage pas à gauche, mais à l’ouverture». Bernard Richeux, architecte, a été le

mandataire sur ce projet, en collaboration avec l’Atelier du Lieu. A cette époque,

Nantes métropole commande une étude afin de résoudre le problème du centre-

bourg. Il y avait en effet une problématique d’aménagement, de programmation et

de stationnements. 2 Cette étude devait avoir une vision globale, alors que la ville de

Vertou avait davantage une vision locale sur la place du marché. Cette divergence

d’opinions a engendré des conflits. Finalement, après certaines tensions, l’étude

s’est conclue par une analyse globale, de la place du marché jusqu’aux bords de

Sèvre. 3

«Une volonté affirmée de revitaliser le centre-ville»

Une

des

quatre

orientations

générales

du

PADD

est

de

«Renforcer

1 Entretien avec l’ancien DGS de Vertou

2 www.atelierdulieu.fr

3 Entretien avec Nolwenn Dulieu, architecte

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité du traitement paysager. Ces objectifs se traduisent par l’aménagement d’une

esplanade devant les commerces nouvellement crées de l’îlot Hôpital. Selon le site

de Vertou 1 , ce parvis «ne demandera qu’à se laisser approprier par les habitants

pour en faire un nouvel espace de vie et d’animation». Un point important de

cet espace, est la question du parking. Avec le réaménagement de cette zone, le

nombre de places reste identique. De plus, le centre de Vertou dispose de zones

bleues, et est donc payant au delà de 30 minutes.

- la rue du 8 mai 1945. Il est prévu de construire 59 logements sociaux

ainsi que de la surface commerciale. Cette surface viendra compléter l’offre déjà

existante sur la place du Beau Verger.

elle se dévitalise, y avait des commerces de proximité, aujourd’hui on y retrouve

les pompes funèbres, on y retrouve les banques» 3 . Cette question des pompes

funèbres a été un élément récurant dans le discours des différentes personnes

rencontrées. Le chargé de l’urbanisme de la ville de Vertou a également parlé de

la place de ce magasin au sein de la population et dit ceci: «ça ne correspond pas

à leur décor. Ils veulent bien du jus de fruit bio, ils veulent bien une tisanerie mais

pas un magasin d’articles funéraires parce que c’est pas l’image. (

) c’est pas bien,

c’est pas propre». Il y a donc un déplacement de la centralité de la place Saint-

Martin, qui est la place historique, vers la place du Beau Verger. Ce transfert de

centralité est également en lien avec l’image qu’on les gens de ce que doit être une

place de ville.

La place Saint Martin, place historique de Vertou. Source: Groupe Vertou
La place Saint Martin, place historique de Vertou.
Source: Groupe Vertou
Un travail important de l’espace public dans l’îlot Hôpital Source: Groupe Vertou
Un travail important de l’espace public dans l’îlot Hôpital
Source: Groupe Vertou

Cette offre en commerce est largement voulue par les élus. Philippe Schwartz

nous dit: «Moi je pense qu’il faut préserver le centre ville avec des commerces et

machin donc on fait tout ce qu’il faut pour que ça marche». Cette offre permet de

«revitaliser» le centre bourg, même si «on travaille un peu contre l’air du temps

et contre la demande locale en fait». En effet, selon lui, les habitants veulent

avoir « plus de commerces de proximité mais on va faire les courses au super U,

on réclame le busway mais on prend sa voiture». Il y a un réel décalage entre la

demande locale et les politiques. Ces derniers doivent avoir une «vision, une idée

claire» et ne pas être «trop sensibles à la demande locale» 2 .

Un processus «de densification tout en douceur» 4

Lors de l’entretien avec Nolwenn Dulieu, celle-ci nous a souligné qu’il

s’agissait d’un processus qui s’inscrivait dans le temps long. Un droit de préemption

était exercé sur certaines parcelles. Ainsi, le projet s’effectue petit à petit, sans

brusquer les propriétaires et sans avoir d’expropriation. De plus, contrairement à

l’éco-quartier Henri Lesage, une concertation a été faite avec les commerçants. Des

scénarii ont été publiés dans VertouMag et exposés à la population les différentes

possibilités d’aménagement.

Malgré ce processus long, des levers de boucliers ont eu lieu. L’ancien DGS

de Vertou nous raconte qu’ «une opération a été attaquée devant le juge» par

une association « Bien vivre ensemble à Vertou ». Le permis de construire a donc

été attaqué et «le projet qui prévoyait X logements a été complètement revu à la

Un déplacement de la centralité

Ainsi, un effort important a été fait afin de revitaliser le centre ville, via

«deux aménagements phares : la médiathèque et ce qui se passe devant et puis

aujourd’hui la place du Beau Verger qui est en cours d’aménagement». Cependant,

avec cette requalification, «constat au grand dam de la municipalité, cette place-là,

baisse».

3

Entretien avec l’ancien DGS de Vertou

4

idem

1 Extrait du site internet www.vertou.fr, rubrique projet de ville.

2 Entretien avec Philippe Schwartz

La place du Beau Verger, nouvelle centralité. Source: Groupe Vertou
La place du Beau Verger, nouvelle centralité.
Source: Groupe Vertou

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

14
14

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

thème 2: vers La durabiLité

Dès lors, se pose la question de savoir comment se traduit cet objectif de durabilité vers lequel tend la ville de Vertou aujourd’hui.

Aujourd’hui, Vertou est en plein processus de « grenellisation » de ses documents d’urbanisme, c’est-à-dire qu’il y a une volonté de rendre ces documents compatibles avec les lois Grenelle de l’environnement. De ces documents ressort notamment une valorisation des espaces naturels, qui sont particulièrement présents sur le territoire de la commune. Le projet de créer une forêt urbaine à l’emplacement de l’actuelle forêt de Touffou dans le sud de la commune en est un bon exemple. Enfin, force est de constater que la place de l’agriculture est encore quelque peu problématique, notamment de par sa difficile acceptation par les Vertaviens.

de par sa difficile acceptation par les Vertaviens. Une développement durable dans les documents d’urbanisme

Une

développement durable dans les documents d’urbanisme

du

prise

en

compte

Source: PADD de Vertou adopté en

2012

du prise en compte Source: PADD de Vertou adopté en 2012 La chaussée des Moines Source:
La chaussée des Moines Source: Groupe Vertou
La chaussée des Moines
Source: Groupe Vertou

La

preSSion

campagne:

un

cadre

de

vie

sous

La notion de « sustainability » (que l’on traduit par « durabilité ») est aujourd’hui, et ce depuis le début des années 2000, très présente dans les politiques urbaines. Il y a une réelle volonté des pouvoirs publics de créer des «villes durables», concept qui découle du Grenelle de l’environnement, et qui a pour but d’améliorer notre qualité de vie tout en réduisant les émissions de gaz à effet de serre.

La restauration et la valorisation de la nature en ville constitue un des objectifs de la ville durable. Cet objectif se retrouve notamment à l’échelle de la ville de Vertou.

La ville de Vertou connaît une organisation spatiale contrastée. En effet, alors que la partie Nord-Ouest de la ville est urbanisée, le Sud est quant à lui essentiellement rural, composé de zones agricoles, naturelles et forestières. Les surfaces urbanisées ne représentent que 34% en termes d’occupation de l’espace.

De cette organisation singulière de l’espace, découlent de nombreux enjeux en matière de développement durable, ce qui comprend des enjeux à la fois économiques, environnementaux et sociaux.

La chaussée des Moines Source: Groupe Vertou
La chaussée des Moines
Source: Groupe Vertou

La « grenellisation » des documents d’urbanisme

La mairie de Vertou vient tout juste d’adopter un nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU), en accord avec Nantes Métropole, le 19 novembre 2012. En effet, un premier PLU avait été adopté le 17 décembre 2007. Cependant, il a été annulé par le Tribunal Administratif le 14 décembre 2010, pour cause de défaut de motivation d’un périmètre de gel. Un retour au Plan d’Occupation des Sols (POS) de 1999 a alors été opéré, jusqu’au 19 octobre 2012, date à laquelle le nouveau PLU a été adopté. Le POS posait un certain nombre de problèmes, notamment parce qu’il avait une vision communale indépendante de la vision intercommunale et prévoyait peu de logements sociaux.

Le nouveau PLU arrive après l’adoption des deux lois Grenelle environnement, promulguées respectivement le 3 août 2009 et le 12 juillet 2010. Le Grenelle Environnement a réuni pour la première fois l’État et les représentants de la société civile afin de définir une feuille de route en faveur de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables.

Il convient donc que ce document de planification réglementaire tienne compte des données nouvelles du Grenelle, et soit « grenello-compatible ».

La ville de Vertou a tout d’abord effectué un diagnostic afin de déterminer les différents enjeux environnementaux de ce territoire. Il convient ensuite de déterminer quelles incidences le PLU pourrait avoir sur l’environnement dans le

15
15

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité but d’éviter toute incidence négative. Enfin, il est prévu un suivi de l’impact du PLU

sur l’environnement grâce à une évaluation organisée six ans après l’approbation

du nouveau PLU.

donner une image de parc urbain situé à proximité du centre-bourg.

image de parc urbain situé à proximité du centre-bourg. Situation des zones réglementaires de protection dans

Situation des zones réglementaires de protection dans la commune Source: Rapport de présentation du PLU adopté en 2012

LES 3 FORÊTS Il ne s’agit pas de créer du «naturel artificiel», mais de s’insérer
LES 3 FORÊTS
Il ne s’agit pas de créer du «naturel artificiel», mais de s’insérer dans des paysages
qui ont leur histoire, de respecter des équilibres existants et de prolonger des si-
tes qui ne demandent qu’à vivre ou re-vivre, des territoires où la présence de cours
d’eau est un atout majeur.
1
LA FORÊT DU NORD-OUEST
En suivant La Chézine, entre Couëron, Sautron et St-Herblain, vous arriverez
à la Forêt du Nord-Ouest, déjà propice à de nombreuse activités de loisirs.
2
LA FORÊT DU SUD-OUEST
Le Bougon vous conduira naturellement entre la Loire et le lac de Grand Lieu,
à la Forêt du Sud-Ouest, au fort intérêt écologique.
3
LA FORÊT DU SUD-EST
Et c’est sur les bords de L’Ilette que s’étendra la Forêt du Sud-Est, entre Rezé, Les
Sorinières et Vertou ; la forêt la plus proche de la cité, peut-être la plus urbaine…
L’agglomération verte et bleue,
une nouvelle génération d’espaces naturels
et bleue, une nouvelle génération d’espaces naturels Principe et situation des forêts urbaines à Nantes Source:

Principe et situation des forêts urbaines à Nantes Source: blog de développement durable de Nantes Métropole : http://www.cmaintenant.eu/files/

16
16

La biodiversité, très présente à Vertou, sera respectée grâce à plusieurs

dispositifs :

- Le réseau Natura 2000, qui est une protection spécifique au niveau

communautaire destinée à préserver la biodiversité tout en tenant compte des

exigences économiques, sociales et culturelles, ainsi que des particularités locales.

Une partie de la Sèvre 3 est par exemple classée en site Natura 2000.

- Les ZNIEFF (zones naturelles d’intérêt écologique, floristique et faunistique),

zones qui ont été inventoriées par le Muséum d’histoire naturelle dans le but de

répertorier les espèces animales et végétales menacées et leurs habitats afin de

connaître le patrimoine naturel de la France. Par exemple, la forêt de Touffou,

massif forestier avec un étang bordé de prairies bocagères, est classé en ZNIEFF.

- Les espaces boisés classés, qui permettent la protection des environnements

naturels en milieu urbain.

- Vertou comprend également plusieurs zones humides, enjeu qu’il convient

de prendre en compte. A Vertou, les zones humides se concentrent le long des

cours d’eau et sur les zones bocagères.

L’environnement se trouve également au cœur des choix stratégiques des

orientations du Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD),

pièce maîtresse du PLU, qui fixe le projet d’aménagement et de protection pour le

territoire et détermine donc les objectifs des politiques publiques. Ce document

vient tout juste aujourd’hui d’être adopté.

Il convient aussi de noter qu’à partir de juillet 2013, Nantes Métropole

devra élaborer un PLU intercommunal (PLUI), appelé PLUM (PLU Métropolitain),

commun aux 24 communes composant l’intercommunalité nantaise. Cette

obligation découle des lois Grenelle de l’environnement. Certains craignent une

perte de l’identité locale propre à chaque commune 1 .

La valorisation des espaces naturels

La commune de Vertou cherche à préserver et à valoriser les patrimoines

naturels et paysagers, qui constituent une part non négligeable de son territoire.

Excepté la partie Nord-Ouest du territoire, la ville de Vertou est essentiellement

composée d’espaces naturels.

Le projet de forêt urbaine

Aujourd’hui, il y a un projet de forêt urbaine à l’emplacement de la forêt

de Touffou, couvert boisé remarquable à l’échelle de la commune. Le PADD

revient sur l’importance de poursuivre la mise en œuvre de ce projet du secteur

sud-est de l’agglomération nantaise. La volonté de créer des forêts urbaines sur

l’agglomération nantaise recouvre plusieurs objectifs : permettre la préservation

d’espaces naturels, piéger le CO2 (même de manière modeste), constituer une

ceinture verte autour de l’agglomération, offrir des habitats pour la faune et la

flore, proposer un espace de loisirs et de détente aux habitants et développer, à

terme, la filière bois.

Le paysage vertavien se caractérise par la présence de deux types de

végétation : d’une part les espaces liés à la Sèvre et à ses affluents, et d’autre part

les espaces agricoles et viticoles.

Le nouveau PLU prévoit la mise en place d’une trame verte et d’une trame

bleue, qui porte respectivement sur la préservation de la faune et de la flore, et

sur les zones humides et les cours d’eau. En effet, la Sèvre, rivière longue de 150

km qui traverse Vertou, constitue une trame bleue qu’il convient de protéger et de

valoriser. Le site de la Sèvre constitue un atout majeur de la ville, en ce sens qu’elle

est un enjeu pour le développement des loisirs et la valorisation des quartiers. En

effet, Vertou souhaite réaliser un schéma d’aménagement des rives de la Sèvre et

de la Vertonne 2 , dans le but de renforcer la promenade le long de la rivière, et de

Plusieurs projets de forêts urbaines sont en cours de réflexion au sein de

l’agglomération nantaise : au Nord-Ouest, au Sud-Ouest et au Sud-Est. La forêt du

Sud-Est s’étendra entre Rézé, les Sorinières et Vertou. Cela recouvrirait une vaste

l’élaboration du PLU de la commune de Vertou

3 Site FR5200621 « Estuaire de la Loire », selon le rapport de présentation du PLU de Vertou

1 Selon Philippe Schwartz, Directeur de l’Aménagement de la ville de Vertou

2 Selon le compte rendu de la réunion publique du 19 janvier 2011 concernant

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

file/For%C3%AAt%20urbaine.pdf
file/For%C3%AAt%20urbaine.pdf

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité superficie de 220 hectares.

Ce projet répond à une volonté de mettre à disposition des habitants des

espaces verts et naturels situés à proximité de leur domicile. Cela peut aussi

permettre de mettre en place des projets éducatifs et pédagogiques, notamment

avec la plantation de végétaux.

commerces et services.

La place de l’agriculture n’est pas du tout acceptée par les Vertaviens. Ils ont

une exigence de nature, mais pas d’agriculture, pas d’activités agricoles 1 . Ce rejet

de l’agriculture n’est pas propre à Vertou ; le phénomène s’observe à l’échelle de

la France entière.

Cela s’explique par l’évolution de la place de l’agriculture dans le monde

urbain.

Au XIX ème siècle, la population avait accès aux denrées périssables grâce aux

agriculteurs, qui se situaient à proximité des lieux de consommation. L’agriculture

était alors essentiellement composée de maraîchage et de vergers. Les champs de

blé, eux, se situaient loin des consommateurs.

A Vertou, cela permettrait de mettre en valeur la partie non négligeable du

territoire occupée aujourd’hui par la forêt de Touffou.

Cependant, des interrogations demeurent encore aujourd’hui. Par exemple,

on peut se demander comment faire pour préserver la biodiversité, tout en

facilitant l’accès pour les habitants.

La place de l’agriculture dans la ville

Les espaces agricoles et viticoles sont particulièrement présents sur le

territoire de la commune de Vertou, à l’exception du Nord de la commune où les

espaces urbanisés sont concentrés. Ils occupent 933 hectares, ce qui correspond à

24% de la surface totale du territoire de Vertou.

L’agriculture représente 1,8% des emplois proposés sur Vertou, soit environ

150 emplois, ce qui est relativement peu comparé aux activités industrielles et aux

La forêt de Touffou Source: Rapport de présentation du PLU adopté en 2012
La forêt de Touffou
Source: Rapport de présentation du PLU adopté en 2012
Le site des Reigniers Source: Rapport de présentation du PLU de Vertou adopté en 2012
Le site des Reigniers
Source: Rapport de présentation du PLU de Vertou adopté en 2012
Paysage viticole
Source: Rapport de présentation du PLU de Vertou adopté en 2012
17

Ensuite, on a assisté à une transformation de cette organisation spatiale pour

plusieurs raisons. Tout d’abord, les modes de transports ont évolué, et ont permis

le transport des denrées périssables par train, mais aussi par route. L’invention du

processus de réfrigération des aliments a également participé à l’étalement urbain.

Les maraîchages et vergers se sont alors trouvés éloignés des régions urbaines.

Les petites exploitations agricoles ont pour la plupart disparues, et ont été

remplacées par d’immenses exploitations. Les paysans d’aujourd’hui ne sont pas

toujours appréciés des habitants des villes.

La campagne est un cadre de vie qu’il faut préserver. Donc, pour renouveler

la ville, il faut privilégier la densification des espaces déjà urbanisés. C’est pourquoi

la ville de Vertou a décidé de supprimer le coefficient des sols dans son dernier

PLu.

1

Selon le Directeur de l’Aménagement de la ville de Vertou

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

du quantitatif au quaLitatif : Les outiLs régLementaires du renouveLLement urbain

D’un urbanisme réglementaire à un urbanisme de projet ?

Vingt-six ans après la décentralisation, on pouvait espérer un bouleversement

dans les « manières de faire » de l’urbanisme, et notamment un renforcement des

projets issus du « local ». Cette dimension a en effet été mise à l’honneur par le

Grenelle 2 et la réforme territoriale, les missions de l’État consistant, après avoir

organisé « le territoire », à accompagner « les territoire dans leur diversité ». Qu’en

est-il aujourd’hui ?

L’urbanisme réglementaire à travers un outil : le COS

qu’est-ce que le coefficient d’occupation du sol ?

Le COS est défini au premier alinéa de l’article R.123-10 du Code de

l’urbanisme ; il détermine la « densité de construction admise, le rapport exprimant

le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes

susceptibles d’être construits par mètre carré de sol ».

Des dispositions législatives peuvent permettre de majorer le COS afin de

favoriser la construction de logements sociaux ou de logements favorisant les

économies d’énergie ; par exemple, à la suite du Grenelle de l’environnement, et

pour accompagner le Plan bâtiment du Grenelle, un bonus de COS de 30 % (contre

20 % avant la parution de la loi Grenelle 2) est possible sous certaines conditions

d’économies d’énergie : obtention des labels BBC-Effinergie ou Très haute

performance énergétique énergie renouvelable (THPE ENR). Cette majoration,

voire la suppression du COS (de plus en plus fréquente) a aussi un autre objectif

implicite de densification de l’espace pavillonnaire.

Le COS est inscrit dans le Plan local d’urbanisme, mais il est de moins en

moins utilisé par les collectivités. Cela révèle que l’approche globale et transversale

est privilégiée à travers une nouvelle approche par « projet ».

« Une des raisons de l’étalement urbain tient à l’insuffisante densité, non

pas tant des villes-centre qui accueillent équipements, services et activités et un

patrimoine de qualité, mais des villes périphériques. […] Il existe certes, depuis peu,

des bonifications de COS ou de gabarits pour performance énergétique, énergies

renouvelables ou pour logements sociaux, mais ces incitations sont aléatoires, ne

respectent pas la morphologie existante ou souhaitée et ne participent pas de la

restructuration urbaine. A quoi bon étudier la morphologie urbaine et définir des

règles si on peut les contourner avec 50% de SHON en plus ?

Une véritable réécriture des PLU s’impose donc, en priorité sur la première

et deuxième couronne des grandes villes. Ces quartiers urbanisés au début du XIXe

siècle sous forme de lotissements pavillonnaires ont aujourd’hui des règlements

qui figent la forme urbaine. Les habitants considèrent cette forme urbaine comme

un «droit acquis». L’ensemble du tissu d’une ville évolue et se transforme : centres

anciens, grands ensembles, tissus des faubourgs. […]

Partant d’une analyse fine de ces quartiers (présente souvent dans les

rapports de présentation des PLU), c’est la réglementation qu’il faut revisiter, en

supprimant les COS et en proposant des volumétries. » 1

de développement durable l’incitation de cette loi à réduire la consommation des

espaces non urbanisés et la périurbanisation a favorisé la densification raisonnée

des espaces déjà urbanisés (limitation de la possibilité de fixer une taille minimale

aux terrains constructibles, suppression du contrôle des divisions de terrains ne

formant pas des lotissements). Les procédures sont rendues plus souples mais les

orientations générales restent fermes. Elles favorisent les «projets de territoires»

à différentes échelles (PLU, SCOT). Ces procédures impliquent une stratégie à long

terme à engager et à maintenir. Ces projets sont d’ailleurs portés par une politique

forte et des acteurs forts.

La densité une notion complexifiée tendu

« C’est facile de faire comprendre la question de la densité sur un site comme

l’île de Nantes, mais dans des zones plus rurales c’est plus dur ». citation selon

Nolwenn Dulieu (Atelier du Lieu)

La densité aujourd’hui est un impératif de durabilité dans les espaces urbains

comme dans les espaces ruraux. La densité est un moyen d’endiguer l’étalement

urbain et le grignotage des zones naturelles et agricoles. On peut distinguer la

densité de deux manières: la densité réelle c’est-à-dire le nombre de logements

par hectares et la densité perçue. La densité perçue relève de la culture ou encore

de la représentation que cela peut impliquer chez les gens. En France, la question

de la densité reste tabou car elle suscite des images négatives que sont les Grands

Ensembles de la reconstruction d’après-guerre.

dans un contexte

Peut-on dire alors que la fin du COS présage un changement dans les

mentalités et dans les savoirs faires des différents domaines de l’urbanisme?

La fin du COS est un des prémices d’une nouvelle pensée

L’urbanisme de projet vu à travers la loi SRU

L’urbanisme réglementaire ? Activité consistant pour les pouvoirs publics

à imposer une discipline d’utilisation du sol à tous les constructeurs

susceptibles d’intervenir dans la ville (création de documents d’urbanisme).

L’urbanisme de projet ? Démarche qui comble les insuffisances de la

planification des années 1950-1960. Prise en compte des spécificités

locales dans un projet territorialisé où l’implication d’une pluralité

d’acteurs (habitants notamment) est indispensable.

La Loi «Solidarité et renouvellement urbain» a mis en avant des orientations

générales telles que la solidarité, le développement durable et le renforcement

de la démocratie et de la décentralisation. L’impératif de durabilité est présent

dans beaucoup de textes juridiques liés à l’urbanisme. La montée en puissance

de la notion de «projet» dans les politiques d’urbanisme. L’urbanisme de projet,

implique une approche transversale de l’urbanisme. Dans le cadre d’une démarche

La fin du COS : L’avènement d’une nouvelle culture ?

Les exemples d’Aulnay-sous-Bois et de Grenoble : une suppression du COS contestée

Aulnay-sous-Bois, commune de Seine-Saint-Denis, a modifié son PLU en

2009, notamment afin de faciliter la densification de ses zones pavillonnaires.

Le point de friction se situe essentiellement sur le centre-ville, aussi appelée

quartier du Vieux Pays. Pavillonnaire et historique, il véhicule une certaine image

de la ville. La commune a assoupli ses règles d’urbanisme pour répondre à des

1 CONRAD EYBESFIELD Cristina, « De l’urbanisme réglementaire à l’urbanisme

de projets », in Métropolitiques, 2011, [en ligne] <http://www.metropolitiques. eu/De-l-urbanisme-reglementaire-a-l.html>

18
18

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité enjeux de densification de son tissu urbain. Elle a ainsi modifié la règle selon

laquelle 20% d’espaces verts devaient être créés par logement, en plus d’un

minimum de 40% de la surface du terrain à aménager en espace vert 1 : l’exigence

de 20% d’espaces verts par logement a été supprimée. Cet assouplissement a été

justifié par le fait que la mesure était « trop bloquante » 2 pour la réalisation de

lotissements ou la construction de plusieurs bâtiments sur une parcelle amenée

à être divisée. De plus, l’article 14 du PLU, qui réglemente le coefficient des sols,

a été supprimé: l’application du COS était elle aussi jugée « comme un élément

bloquant pour certaines extensions ou surélévations ou pour la création de SHON

supplémentaires dans le volume bâti » 3 . La règle du COS est remplacée par un

principe de volumétrie. Par voie de conséquence, il n’y aura pas de COS à gérer en

cas de division de terrain. Cette nouvelle réglementation apparaît toute tournée

vers la facilitation du Bimby.

Une association de protection de l’environnement agréée, Aulnay

Environnement, s’est positionnée contre la densification des espaces pavillonnaires.

Son argumentation est la suivante : « la facilitation des divisions de parcelles

entraînera la fin des jardins et des potagers à l’heure où on se bat pour les AMAP 4

et les jardins potagers. […] Cela conduira aussi à l’évidence au développement des

marchands de sommeil, surtout si le véritable logement social ne suit pas » 5 .

Alors que la suppression du COS vise à favoriser le projet plutôt que la

réglementation stricte, des associations peuvent s’inquiéter de ce desserrement

des contraintes urbanistiques. C’est de plus en plus aux habitants eux-mêmes de

faire leur ville.

Grenoble a adopté une décision similaire en 2005 en supprimant le

coefficient d’occupation des sols de son nouveau PLU. Une association de riverains

« Vivre en ville » est née en 2006 en réaction aux projets d’urbanisation de la

ville de Grenoble: elle se donne comme mission «la défense des intérêts des

habitants des différents quartiers de l’agglomération grenobloise susceptibles

d’être concernés par les projets immobiliers liés à la transformation du POS en PLU

et plus globalement par tout autre projet pouvant nuire à leur environnement » 6 .

Le PLU avait, notamment, ceci de nouveau qu’il a supprimé le coefficient

d’occupation des sols. L’association de riverains a alors lancé une pétition « pour une

réintroduction d’un COS dans l’article 14 du règlement du PLU et pour un maintien

des espaces verts ». Selon elle, « la disparition du coefficient d’occupation des sols

dans le PLU donne lieu d’une part, à une spéculation majeure, qu’il nous semble

essentiel de contenir ; et risque d’autre part de provoquer un bouleversement trop

radical et trop brutal de nombreux quartiers, mettant en péril la cohésion et le

tissu social existant » 7 . L’association appelle au retour de règles d’urbanisme plus

strictes « pour limiter un bétonnage massif par des promoteurs » 8 .

La mobilisation des habitants a poussé la municipalité à envisager une

modification du PLU en 2007, soit 18 mois après son adoption. Après ce recul

sur la suppression du COS, les associations soulignent que ce qu’elles craignaient

s’est produit : « la suppression du COS se traduit par un remplissage des parcelles

limité généralement par les règles géométriques, cela a pour conséquence une

augmentation forte des problèmes vis-à-vis et promiscuités » 9 . D’ailleurs, le projet

5 Aulnay Libre, «Aulnay-sous-Bois : COS toujours tu m’intéresses ! (Partie

2/2), 5 mars 2010, [en ligne] <http://www.aulnaylibre.com/article-aulnay-sous-

bois-cos-toujours-tu-m-interesses-partie2-2-46050653.html>

6

Réponse à la première de couverture du Dauphiné Libéré du mercredi 3 mai

2006.

Source : http://www.sosparcpaulmistral.org/IMG/pdf/reponse20060509.

pdf

7

Source : http://vivreenvillegrenoble.free.fr/docs/petitionCOS.pdf

8

Réponse à la première de couverture du Dauphiné Libéré du mercredi 3 mai

2006.

Source : http://www.sosparcpaulmistral.org/IMG/pdf/reponse20060509.

pdf

9

SOS Parc Paul Mistral, Observations sur le projet de PLU 2007, [en ligne]

<http://www.sosparcpaulmistral.org/IMG/pdf/20070712Observation_sur_le_

PLU_enquete_publique_sosppm.pdf>

Illustrations : exemple de division d’une parcelle Rue Clos-d’Arçon à Aulnay. Avant/Après Source : Aulnay
Illustrations : exemple de division d’une parcelle Rue Clos-d’Arçon à Aulnay. Avant/Après
Source : Aulnay Libre, «Aulnay-sous-Bois : COS toujours tu m’intéresses… le retour », 3 mai 2011,
[en ligne] <http://www.aulnaylibre.com/article-aulnay-sous-bois-cos-toujours-tu-m-interesses-le-
retour-73074096.html>)
19

1 Ancien article 13 du PLU

2 Aulnay Libre, «Aulnay-sous-Bois : COS toujours tu m’intéresses ! (Partie

1/2)», 3 mars 2010, [en ligne] <http://www.aulnaylibre.com/article-aulnay-sous-

bois-cos-toujours-tu-m-interesses-45976418.html>

3 Op.cit.

4

Association pour le Maintien d’une Agriculture Paysanne

Schéma de principe du phénomène Bimby Source: www.bimby.fr Rapport forme / COS Source : IAURIF,
Schéma de principe du phénomène Bimby
Source: www.bimby.fr
Rapport forme / COS
Source : IAURIF, Note rapide sur l’occupation des
sols, «Appréhender la densité», n°383, juin 2005, p.1

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

p.1 Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité de modification du PLU l’admet et indique que « les COS ont été remplacés par

des règles de gabarit, de pleine terre et de respect du contexte urbain, ce qui

nécessite un travail important de pré-instruction et d’instruction des permis, en

relation avec les pétitionnaires, leurs architectes, les services et l’architecte conseil

de la Ville. Les 18 mois d’application du PLU confirment qu’il est souhaitable

aujourd’hui de renforcer ces règles, pour mieux tenir compte du contexte et du

caractère discontinu et hétérogène de la zone UM-C 1 » . C’est la question de la

qualité du cadre de vie qui est posée. Le COS n’a pas été réintroduit, mais les règles

de volumétrie et de végétalisation ont été renforcées.

Le problème s’est ici renversé : on ne parle plus de lutte contre l’étalement

urbain, mais de « lutte contre la densification » 2 . On ne peut occulter que Grenoble

est la troisième ville la plus dense de France (après Paris et Lyon) 3 .

comment la suppression du cos est-elle intervenue à vertou ?

Vertou : quelles conséquences ? Quel avenir ?

La suppression du COS est une politique intercommunale de Nantes

Métropole. Le COS de Vertou était fixé, dans le POS de 1999, pour les constructions

à usage d’habitation à 0,48 en UB, 0,24 en UCa, 0,24 en UDa, 0,18 en UDb et 0,14

en UDc.

1

Grenoble, Modification n°1 du PLU. Notice explicative, juin 2007, p. 6, [en

ligne] <http://www.sosparcpaulmistral.org/IMG/pdf/200707_notice_explicative_ PLU.pdf>

2 Le Dauphiné Libéré, « Plus de logements et mieux répartis », 8 mars 2008, [en ligne] <http://vivreenvillegrenoble.free.fr/docs/PLU-DL-070308.pdf>

3 Données INSEE : Grenoble a une densité de 8463 habitants/km2, soit 42 logements/ha.

Carte de l’évolution de la consommation des espaces Source: Rapport de présentation du PLU de
Carte de l’évolution de la consommation des espaces
Source: Rapport de présentation du PLU de Vertou adopté en 2012

La gestion de la densité par le biais du COS permet de maîtriser la densité

à la parcelle, mais s’avère souvent inadaptée à l’introduction d’objectifs relatifs

à la forme urbaine. Le COS peut avoir certains effets pervers tels que des

ruptures dans le gabarit de fronts bâtis que l’on souhaiterait plus homogène ou

l’utilisation maximum de la constructibilité d’un terrain, sans prise en compte de

sa configuration ou de son environnement.

On passe dès lors d’une approche quantitative (la densité) à une approche

qualitative (la forme urbaine).

L’objectif de Nantes Métropole et de la commune est de favoriser le

renouvellement urbain des tissus existants, pour éviter de consommer de nouveaux

espaces agricoles et naturels. Cet objectif s’inscrit pleinement dans les objectifs

d’un « PLU Grenelle II », ainsi que dans les orientations du PADD, et notamment

son orientation n°1 « renforcer l’attractivité résidentielle toute en respectant

l’identité et la diversité de la ville » ; toutefois, ce renouvellement urbain doit

respecter un certain nombre de règles et de principes : « Pour permettre cette

gestion différenciée des densités, le règlement intervient à la fois sur les hauteurs

maximales autorisées (supérieures en UA et UBa) et sur les emprises maximales

au sol autorisées (relativement restreinte en secteur UBb et plus contraignante en

secteur UBc et zone UC)» 4 .

Le quartier de l’Ile Verte à Grenoble présente un risque de « bétonnage massif »
Le quartier de l’Ile Verte à Grenoble présente un risque de « bétonnage massif » pour des associations
de riverains.
Source : http://trevor.hornsby.free.fr/Grenoble1/Grenoble.html
20

Une opportunité d’accorder une plus grande place à l’habitant dans la décision

L’urbanisme de projet implique pour certains la concertation publique

et l’implication des habitants dans le processus d’aménagement. La pluralité

des acteurs et surtout la prise en compte de l’habitant dans les «projets» sont

devenus des impératifs. Les relations, les pratiques, les usages sont mis en avant

dans l’élaboration d’un projet. La vision fonctionnaliste s’efface et laisse apparaître

une certaine forme d’urbanisme participatif. Parfois même, l’habitant peut être

au centre des décisions. En effet, la suppression du COS favorise un nouveau

phénomène qui peut s’observer dans les espaces pavillonnaires : la division

parcellaire. Cette division parcellaire est initiée par l’habitant pour diverses

raisons, économiques principalement, et doit être prise en compte et maîtrisé par

la collectivité. Le travail partenarial est ici privilégié.

4 Extrait du rapport de présentation du PLU (p. 269)

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

269) Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

méthodoLogie

La première démarche fut d’aller à la rencontre du territoire pour comprendre son organisation. Nous avons eu une logique centre/périphérie à travers nos observations de terrain. En effet, instinctivement, nous nous sommes rendus au centre-bourg là où les fonctions centrales sont concentrées (mairie, commerces de proximité etc.) pour chercher les informations requises à la compréhension du territoire ; puis à partir de là, nous nous sommes dispersés vers les quartiers satellitaires. Du fait de la taille du territoire, nous nous sommes principalement concentrés sur les quartiers d’habitat dense (Beautour et le centre-bourg), quartiers où des opérations de renouvellement urbain sont à l’œuvre. Nous avons ensuite parallèlement pris connaissance des documents d’urbanisme de la ville et rencontré des acteurs de l’aménagement du territoire. Grâce à nos entretiens, nous avons pu apprécier les différentes échelles d’intervention des acteurs ; et comprendre les points de vue de la ville de Vertou à la communauté urbaine, mais aussi de maîtres d’ouvrage et de maîtres d’œuvre. Notre plan s’est construit autour du fil rouge suivant : les particularités du renouvellement urbain dans une ville d’agglomération pavillonnaire. Ce fil rouge a été problématisé après analyse et synthétisation de toutes les données récoltées. Des ajustements ont été faits tout le long de notre travail en fonction des données disponibles et fiables auxquels nous avions accès.

données disponibles et fiables auxquels nous avions accès. Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre
données disponibles et fiables auxquels nous avions accès. Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

Observatoire des villes et des territoires en renouvellement concluSion Observer le renouvellement urbain, c’est

concluSion

Observer le renouvellement urbain, c’est regarder la ville, non pas à un instant T, mais dans son évolution. Deux possibilités s’offrent aux villes : s’étaler ou se reconstruire sur elles-mêmes. Les tendances actuelles (tant conceptuelles que législatives) s’attachent à lutter contre l’étalement urbain, dans un souci de développement durable et d’économie des ressources. La ville de Vertou ne fait pas exception. Le contexte réglementaire est mouvant et les réformes concernant l’urbanisme, par conséquent, les politiques de renouvellement urbain, le sont aussi. C’est pourquoi les phénomènes présents aujourd’hui et les processus en cours sont fragiles ; et la difficulté de les définir et d’en saisir la consistance est d’autant plus grande sur un territoire traditionnellement conservateur comme Vertou.

21
21

Vertou - Une ville pavillonnaire face aux enjeux de densification et de durabilité

références bibLiographiques

Articles

- CONRAD EYBESFIELD Cristina, « De l’urbanisme réglementaire à l’urbanisme

de projets », in Métropolitiques, 2011, [en ligne] <http://www.metropolitiques. eu/De-l-urbanisme-reglementaire-a-l.html> (consulté le 2 décembre 2012)

- DENIZEAU Charlotte, « Le nouveau PLU issu de la loi Grenelle II : densifier,

sans s’étaler ! », in Métropolitiques, 2011, [en ligne] <http://www.metropolitiques.

eu/Le-nouveau-PLU-issu-de-la-loi.html> (consulté le 2 décembre 2012)

- DUPUY Guilhem, « Le maire, le promoteur et l’accession sociale. Les

négociations entre promoteurs et élus locaux sur les programmes de logements »,

in Métropolitiques, 2010, [en ligne] <http://www.metropolitiques.eu/Le-maire-le- promoteur-et-l.html> (consulté le 2 décembre 2012)

- Eco-quartiers.fr, « Où en est l’urbanisme de projet ? », [en ligne] <http:// www.eco-quartiers.fr/> (consulté le 4 décembre 2012)

- GUERANGER David, POUPEAU François-Mathieu, « Un outil qui résiste à

sa réforme. Le COS et sa ‘carrière’ dans le Plan local d’urbanisme de Paris », in Environnement urbain, volume 3, 2009, pp.1-9, [en ligne] <http://www.vrm.ca/ EUUE/vol3_2009/EUE3_gueranger.pdf> (consulté le 2 décembre 2012)

- LEGER Jean-Michel, « Densification des lotissements. Les pavillonnaires

font de la résistance », in Etudes foncières, n°145, mai-juin 2010, pp. 33-35

- SABATIER Bruno et FORDIN Isabelle, « Densifier le pavillonnaire », in Etudes foncières, n°155, janvier-février 2012, pp. 12-16

juin 2010, pp. 93-96

- Nantes métropole et Commune de Vertou, Le plan local d’urbanisme.

Concertation – Les enjeux du diagnostic, Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables, réunion publique du 19 janvier 2011, 38 p.

- Nantes métropole, Elaboration du plan local d’urbanisme (PLU) de Vertou.

1ère phase de concertation publique : Diagnostic – enjeux et orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables, janvier 2012, 12 p.

- Nantes métropole, Elaboration du Plan Local d’Urbanisme. Commune de

Vertou. Concertation publique Phase 1, réunion publique du 19 janvier 2012, 12 p.

- Nantes métropole, Elaboration du plan local d’urbanisme de Vertou. 2e

phase de concertation publique : orientations de zonage, règlement et orientations d’aménagement et de programmation (OAP), juin 2012, 14 p.

- Nantes métropole, « Rapport de présentation du PLU de Vertou », in

Nantes métropole, Plan Local d’Urbanisme de Vertou, projet arrêté le 19 octobre 2012, 387 p.

- Nantes métropole, « Le Projet d’Aménagement et de Développement

Durables de Vertou », in Nantes métropole, Plan Local d’Urbanisme de Vertou, projet arrêté le 19 octobre 2012, 34 p.

- Vertou magazine, « Ilot Lesage ». Un « Eco-quartier » à Vertou en 2010, n°252, décembre 2009, pp. 10-14

- Vertou magazine, Dossier : Plan Local d’Urbanisme Vertou a rendez-vous avec son avenir !, n°274, décembre 2011, pp. 10-13

Sites internet consultés

Liste des entretiens réalisés

- Nolwenn Dulieu, Atelier du Lieu, jeudi 25 octobre, durée : 1h15

- Philippe Schwartz, Direction de l’Aménagement, Vertou, vendredi 26

octobre, durée : 1h30

- Angèle Lafaye, Nantes Métropole, jeudi 8 novembre, durée : 1h30

- Jacques Lemaistre, ancien DGS de Vertou, jeudi 8 novembre, durée : 1h

- Gaëtanne Couchouron, élue du centre bourg, vendredi 9 novembre, durée

: 40 min

- Sébastien Clairat, Développement urbain du développement durable - DTA

Est Agglomération, lundi 26 novembre, durée : 20 min

- Eric Gérard, directeur de GHT Coopératives, mercredi 28 novembre, durée

: 1h

- http://www.atelierdulieu.com/ (site du cabinet d’architectes L’Atelier du

Publications officielles

Lieu)

- CERTU, L’essentiel. La densité urbaine, mai 2010, 6 p.

- http://aulnaylibre.com (blog d’un citoyen d’Aulnay-sous-Bois)

- http://bimby.fr/ (site du projet BIMBY géré par l’Agence nationale de la

- INSEE, Vertou. Chiffres Clés : Evolution et structure de la population, mis

à jour le 28 juin 2012, 19 p., [en ligne] <http://www.statistiques-locales.insee.fr/ FICHES/RS/DEP/44/COM/RS_COM44215.pdf> (consulté le 21 septembre 2011)

- Nantes métropole, Plan d’Occupation des Sols de Vertou, approuvé le 28

juin 1999, révisé le 6 avril 2012, [en ligne] <http://plu.nantesmetropole.fr/Vertou/>

(consulté le 29 septembre 2012)

- Nantes métropole, « PLH 2010-2016. Programme d’actions territorialisé.

Commune de Vertou », in Nantes métropole, Plan Local de l’Habitat 2010-2016,

recherche)

- http://www.ghtcoop.fr/ (site de GHT Coopératives)

- http://www.insee.fr/fr/ (site de l’INSEE)

- http://www.nantesmetropole.fr/ (site de la ville de Nantes)

- http://vertou.reseaudescommunes.fr/ (site de la ville de Vertou)

- http://www.sogimmo.fr/ (site du promoteur immobilier Sogimmo)

- http://www.vignoble-nantais.eu/ (site du Vignoble Nantais)

- http://vivreenvillegrenoble.free.fr (site de l’association Vivre en ville)

Master 2 Villes et Territoires - 12 décembre 2012 - TD Observatoire des villes et des territoires en renouvellement

22
22