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INFORME DE TASACIN COMERCIAL

- CONTICASA 1612-TBBVA-2013

AVALO DE TANGIBLES E INTANGIBLES

PROPIETARIO CLIENTE SOLICITANTE DIRECCION | PARTIDA

: : : :

PARTIDA | FICHA REGISTRAL DESCRIPCIN | USO ANTIGEDAD DEL INMUEBLE DECLARATORIA DE FBRICA CARGAS Y/O GRAVMENES FECHA DE INSPECCIN
VALORES INSCRITOS EN RR.PP. VALORES Valor Comercial (Incluye IGV) Valor de Realizacin (No incluye IGV) Valor a Nuevo (No incluye IGV) MONEDA US $ S/. US $ S/. US $ S/.

: : : : : :

PATRICIA CECILIA PHILIPPS GOTUZZO MANUEL ANGEL COASACA RIVERA BBVA CONTINENTAL Of. 236 La Oroya Ejecutivo: Milagros Ortega AVENIDA VELASCO ASTETE N 1465 DEPARTAMENTO N 302 DUPLEX Distrito de Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima. N 44836475 DEPARTAMENTO | VIVIENDA 18 AOS| REA TOTAL TERRENO: 57.34 m2 SI ( X ) NO ( . ) / TOTAL ( X ) PARCIAL ( . ) SI ( . ) NO ( X ) 09/07/2013

VALOR TOTAL 284,032.09 795,289.85 192,564.13 539,179.56 70,008.69 196,024.33

VALOR TERRENO 177,754.00 497,711.20 120,511.19 337,431.32

INMUEBLE 106,278.09 297,578.65 72,052.94 201,748.24 70,008.69 196,024.33

ESTACIONAMIENTO -

VALORES NO INSCRITOS EN RR.PP. Valor Comercial (Incluye IGV) US $ S/. 8,000.00 22,400.00 8,000.00 22,400.00

OBSERVACIONES Y CARGAS PERITO VALUADOR

: :

NO presenta cargas y gravmenes SI presenta declaratoria de fbrica Appraisals & Consulting Corporate S.A.C. REPEV N 8751-2011

Arq. Erik Jahnsen Araoz CAP 11986

Ing. Walter Retegui Arce CIP 106776

www.accorp.com.pe | info@accorp.com.pe
(+51) (1) 446 7833 400 3090 C/ Elas Aguirre 273 Oficina 301 Miraflores. Lima Per

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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
A. Propietario.PATRICIA CECILIA PHILIPPS GOTUZZO

AVALO DE TANGIBLES E INTANGIBLES

INFORME DE TASACIN COMERCIAL DE INMUEBLE UBICADO EN: AVENIDA VELASCO ASTETE N 1465 DEPARTAMENTO N 302 DUPLEX DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

B. Solicitante.BBVA CONTINENTAL Ejecutivo: Milagros Ortega Of. 236 La Oroya

C. Objeto de la Tasacin.Determinar el Valor Comercial en el mercado inmobiliario del predio materia del presente trabajo as como determinar el valor de sus componentes en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. D. Fecha a la cual est referida la Tasacin.- 09/07/2013

E. Reglamentacin empleada.La presente tasacin se efecta por el mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde al procedimiento mediante el cual se estudia el bien, analizando y dictaminando sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, con el objetivo de establecer la estimacin del valor razonable y justo de acuerdo a las normas establecidas. RESOLUCIN S.B.S. N 11356-2008 Y REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER RESOLUCIN MINISTERIAL N 126-2007VIVIENDA y modificatorias 2012.

F. Localizacin.El inmueble materia de la presente tasacin, se encuentra localizado en: AVENIDA

VELASCO ASTETE N 1465 DEPARTAMENTO N 302 DUPLEX Distrito de Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima.

G. Linderos y medidas perimtricas.Conforme a lo indicado en la partida N 44836475.

H. rea de Terreno.
El rea de terreno conforme a la Tasacin Anterior es de: 57.34 m2.

I. rea Techadas.DESCRIPCION Piso 3 Piso 4 Total AO m2 75.72 81.00 156.72 AT m2 59.28 49.57 108.85 AL m2 16.44 31.43 47.87

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J. Descripcin y Distribucin.- El inmueble consta de una Departamento Dplex ubicado en los pisos 3 y 4 de una edificacin de 4 pisos y semistano distribuidos espacialmente conforme a lo siguiente: Dplex: Sala, Comedor, Bao de Visita, Cocina, Deposito Pequeo, 2 Cuarto con Bao, 1 Cuarto Principal con Bao y Terraza.

AVALO DE TANGIBLES E INTANGIBLES

K. Calidad de los Acabados.El inmueble cuenta con acabados de calidad a nivel: ESTNDAR MEDIO ALTO.

L. Antigedad y Estado de Conservacin.Se asume como antigedad de la edificacin, el tiempo que tiene construida la totalidad o las partes de la misma. La presente y conforme a la Tasacin Anterior tiene una antigedad de 18 aos, el estado de conservacin es BUENO, SI estando sujeto a labores peridicas de mantenimiento preventivo y correctivo.

M. Depreciacin.La depreciacin se determina de acuerdo a los usos predominantes y con los porcentajes establecidos en las tablas del Reglamento Nacional de Tasaciones. Conforme a las edades del inmueble y su estado de conservacin y lo indicado en el Reglamento, al inmueble le corresponde una depreciacin del: 17%.

N. Titulacin e Inscripcin.El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Registral N 44836475 de la Zona Registral N IX Sede Lima Oficina Registral Lima.

O. Zonificacin y Uso Actual del Predio.Zonificacin Uso Actual : RDB Residencial de densidad baja.. : DEPARTAMENTO | VIVIENDA.

P. Infraestructura de Servicios Urbanos.El inmueble se encuentra en una urbanizacin residencial rodeada de importantes avenidas del distrito y con importante actividad comercial cercana. La zona cuenta con servicios e infraestructura de calidad en cuanto a redes de agua, desage, energa, comunicaciones y servicios vinculados. El acceso a la zona es bueno, el mismo se da por la avenida Caminos Del Inca. Q. Fecha Sugerida de Constatacin.- 10/07/2014.

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R. Edificacin.La edificacin tiene las siguientes caractersticas (predominantes). Cimentacin: Estructura: Cubierta: Fachada: Tabiquera: Carpintera Exterior: Zapatas de concreto armado. De fbrica con mampostera de ladrillo. Horizontal de concreto armado. Tarrajeo sobre fbrica y paneles de cristal templado De fbrica de ladrillo de arcilla. Puertas de madera. Ventanas sin marcos con fijaciones especiales. Cristal templado. Carpintera Interior: Madera apanelada. Cerrajera estndar medio. Pisos y Pavimentos: rea social: De madera fina. rea ntima: De cermico industrial. rea servicio: De cermico industrial. Enchapes y Enlucidos: De maylica. De yeso. Aparatos Sanitarios: Estndar Medio. Grifera: Estndar Medio. Pintura: Estndar Medio. Cocina Mobiliario: Muebles altos de melamine. Muebles bajos de melamine. Tablero de postformado. Estndar Medio. Instalaciones Elctricas: Monofsico, tablero simple, cables vistos. Mecanismo estndar bsico. Instalaciones Sanitarias: Conexin directa a red. Instalaciones Especiales: Ninguno en especial. Obras Complementarias: Lobby

AVALO DE TANGIBLES E INTANGIBLES

II.

VALORIZACIN
A. Valor de Terreno (VT):
De acuerdo a la ubicacin del inmueble, la oferta y demanda de la zona, accesibilidad, zonificacin, infraestructura y equipamiento urbano, el Perito asigna un Valor Unitario de terreno: US$ 2,000.00/m2.Por lo tanto:

VT = VT =

57.34 US$

m2 x US$ 114,680.00

2,000.00 /m2

B. Valor de la Edificacin (VE):

De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificacin, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificacin que se deduce del siguiente cuadro:

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DESCRIPCIN CAL Cimentacion Estructura Cubierta Fachada Tabiqueria Carpinteria Exterior Carpinteria Interior Armarios Pisos y pavimentos Enchapes y enlucidos Aparatos sanitarios Griferia Pintura Cocina mobiliario Instal. Electricas Instal. Sanitarias Instal. Especiales Otros A A A A+ A A A A A AB AB AB A A AB AB B A Costos Directos Costos Indirectos
(A+, A, AB, B, C, D, E)

AVALO DE TANGIBLES E INTANGIBLES

COSTO / m2 EDIF 1 53.78 73.33 48.89 31.11 48.89 14.67 14.67 9.78 48.89 13.33 13.33 6.67 9.78 9.78 31.11 17.78 10.67 24.44 480.89 60.111 541.00 1.00 550.00

Factor de correccin

TOTAL (Incluyen IGV y utilidad del constructor)

VE 1 = VE 2 = VE =

108.85 47.87 US$

m2 x US$ m2 x US$ 59,623.05

550.00 250.00

/m2 /m2

x x

0.83 0.83

C. Valor de reas Comunes (VAC):

VAC = VAC = US$ 59,623.05 8,943.46 US$/m2 x 0.15 m2 x 1.00

D. Valor de Reposicin del Inmueble (VR)

El Valor de Reposicin (VR) o Valor de Tasacin del Predio (VTP) ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de Edificacin (VE) ms el Valor de las Obras Complementarias (VOC):
VR = VR = VR = VT + 114,680.00 + US$ 183,246.51 VE + VAC + 68,566.51 + US$ Estacionamiento 8,000.00

US$ US$

Nota: No se aporto documentacion registral del estacionamiento, por lo tanto no se ha tomado en cuenta en la suma del Valor de Reposicin.

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E. Valor Comercial del Inmueble (VC):
El Valor Comercial es el que se obtiene por la compra-venta de un bien en la fecha de valuacin, en consideracin a las compras de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado. El inmueble se ubica en una zona con demanda y proyeccin de revalorizacin en plusvala. Considerando el mercado de oferta y demanda en la zona para inmuebles de caractersticas similares, el valor de reposicin hallado ser bonificado en un 55%.
VR = VR = VC = VC = US$ Fm x 1.55 US$ US$ VT + VE + VAC + Estacionamiento 8,000.00

AVALO DE TANGIBLES E INTANGIBLES

114,680.00 + US$ 177,754.00 + US$ 284,032.09

68,566.51 + US$ 106,278.09

Nota: No se aporto documentacion registral del estacionamiento, por lo tanto no se ha tomado en cuenta en la suma del Valor Comercial.

SON: DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL TREINTA Y DOS CON 09/100 DLARES AMERICANOS. Incluye IGV. Tipo de Cambio: S/. 2.80/dlar.

F.

Valor de Edificacin A Nuevo (VAN) 6

VAN 1 = VAN 2 = VAN = 108.85 47.87 US$ m2 x US$ m2 x US$ 70,008.69 550.00 /m2 250.00 /m3 x x 1.15 1.15 68,847.63 13,762.63

SON: SETENTA MIL OCHO CON 69/100 DLARES AMERICANOS. No incluye IGV. Tipo de Cambio: S/. 2.80/dlar.

III.

VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE

El Valor de Realizacin es el que se obtiene por la compra-venta de un bien, tomando como base el Valor Comercial y aplicndole un factor, en consideracin a realizar el bien en el menor tiempo posible. VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIN S.B.S N 11356-2008 Y R.M. N 126-2007-VIVIENDA). Gastos de Publicidad Gastos de Tasacin para realizacin Comisiones de ventas Mantenimiento Ajuste por realizacin en plazo de 60 das Total de deducciones (Factor) 2.00% 0.20% 5.00% 2.00% 10.80% 20.00%

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Por lo tanto:
VRM = VRM = VRM = 0.80 0.80 US$ x VC x US$ 284,032.09 192,564.13

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SON: CIENTO NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO CON 13/100 DLARES AMERICANOS. No incluye IGV. Tipo de Cambio: S/. 2.80/dlar.

IV.

PLANO DE UBICACIN DEL INMUEBLE

V.
N

INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

UBICACIN A.T. m2 1,000.00 660.00 A.C. m2 VALOR US$ 2,000,000.00 1,315,384.00 2,300,000.00 3,670,000.00 193.00 301.00 200.00 242.00 500,000.00 730,000.00 330,000.00 465,000.00 CONTACTO Base de Datos 992727262 999267313 946166108 998016670 946367647 3722243 998016670

1 Terreno Av. Velasco Astete cdra.11 2 Terreno Urb. Chacarilla Estanque cdra. 12

3 Terreno Batallon Libres de Trujillo Urb. Santa Teresa 1,500.00 4 Terreno Urb. Santa Teresa 5 Departamento Duplex Velasco Astete 6 Departamento Reynaldo Vivanco 7 Departamento Velasco Astete 8 Departamento Velasco Astete

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VI. CONCLUSIONES
A. Condicionantes y Advertencias
La valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la informacin y de los documentos proporcionados por el cliente. El bien en estudio fue identificado conforme a las indicaciones de ubicacin, direccin postal y registral, planos u otros elementos provistos por el solicitante del mismo. En la inspeccin ocular, no es posible detectar los vicos ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que se considerarn los expresados como resultado de la observacin o por informe expreso del solicitante o propietario del bien. NO se aporto documentacin registral del estacionamiento. El inmueble SI presenta declaratoria de fbrica total. El inmueble NO presenta cargas ni gravmenes. Tal condicin deber ser ratificada con aporte de CRI actualizado. El Cliente deber incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de Realizacin Final. La vigencia del presente informe estar determinada por su propsito y finalidad y depender de lo establecido en el marco normativo correspondiente, la autoridad reguladora competente y los factores coyunturales de mercado correspondientes. -

AVALO DE TANGIBLES E INTANGIBLES

B. Documentacin Sustentatoria
La informacin de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del perito complementada con datos de nuestra base de datos. PREDIO URBANO. FICHA REGISTRAL. OTROS.

Arq. Erik Jahnsen Araoz CAP 11986

Ing. Walter Retegui Arce CIP 106776

Lima, 09 de Julio de 2013

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VII. ANEXO FOTOGRFICO

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