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BOLETO DE COMPRAVENTA Y QUIEBRA DEL VENDEDOR

por Horacio Roitman y Jos A! Di T"##io

Sumario: 1. Boleto de compraventa. Conceptualizacin. Antecedentes legislativos. 3. El artculo 1185 is del Cdigo Civil ! el art. 1"# de la $e! %".5%%. ". &ecaudos de oponi ilidad del oleto a la 'uie ra: a( Ad'uirentes de uena )e. ( *ago del %5+ del precio. c( Compraventa de inmue les. d( ,ndi)erente destino del inmue le. e( -torgamiento imperativo de la escritura. $imitaciones. )( Cumplimiento de la prestacin por el ad'uirente no )allido. g( *rocedimiento para e.ercer el derec/o. /( *rue a del oleto. i( 0ec/a cierta. .( *u licidad posesoria o registral. 1( E)ectos. 2a3os ! per.uicios. l( Sentencia declarativa de la oponi ilidad anterior a la 'uie ra. m( 0allido titular del inmue le. 5. ,naplica ilidad a los procesos de e.ecucin individual. #. Acreedor em argante ! cr4dito /ipotecario. 5. Bi liogra)a espec)ica consultada.

1. Boleto de compraventa. Conceptualizacin Es un contrato privado por el cual las partes se obligan a otorgar la escritura pblica traslativa de dominio. Para un sector de la doctrina es nulo como contrato de compraventa, pero conforma un contrato vlido de promesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa1. Otros autores estudiando el problema de la naturaleza jurdica del contrato de compraventa establecen que con el boleto privado se conclu e una verdadera compraventa inmobiliaria, vlida desde la suscripci!n, debido a que el boleto rene los elementos esenciales de ese contrato "contrato consensual #acuerdo# precio cierto tradici!n de la cosa$, siendo la escritura pblica un mero requisito
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Publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario n 2000 ! "Boleto de Compraventa#$ Rubinzal Culzoni$ %anta &e$ 2001$ p.1!1.
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GATTI, E. y ALTERINI, J.: Rgimen jurdico del boleto de compr !ent , L.L., "#$%""#&. 'or (u p rte L)'E* +E *A,AL-A, .ern ndo (e enrol en l te(i( /orm li(t e0pre( ndo 1ue el boleto de compr !ent tiene un n tur le2

jurdic bi/ronte: por un l do e( un compr !ent nul por de/ecto de /orm , y por el otro e( un prelimin r bil ter l !3lido, en Teor de lo( contr to(, Tomo I, p rte e(peci l, p3g.4&5.

posterior, que &ace al perfeccionamiento de la formalidad requerida para transmitir el dominio'. Esta postura que refuerza el valor protectorio del boleto es ma oritaria en doctrina jurisprudencia. 2. 'ntecedentes le(islativos Pueden distinguirse en la evoluci!n legislativa varios momentos o etapas que marcaron el desarrollo que &a tenido en nuestro pas la cuesti!n referida al boleto de compraventa. Esta figura no fue regulada por el (!digo (ivil en forma especial. )!lo el compromiso de otorgar escritura pblica o los contratos que debiendo observar tal formalidad fueren realizados por boleto, estn comprendidos en el art. 11*+. El boleto privado constitu e una situaci!n singular dentro de esta &ip!tesis s!lo se &ace menci!n al mismo con la reforma de la le 1,.,,1 a partir de la introducci!n del art. 11*+ bis que incorpora la posibilidad de oponerlo a la quiebra del promitente vendedor en el art. '-++ que considera legtima la adquisici!n de la posesi!n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. (on anterioridad a la sanci!n de la le 1,.,11 los boletos de compraventa de inmuebles en caso de quiebra del vendedor no otorgaban al adquirente derec&o alguno para e.igir el cumplimiento de la obligaci!n de escriturar-.
'

6)77ET IT8RRA7'E, Jorge: entiende 1ue el boleto de compr !ent con(tituye un contr to de compr !ent de/initi!o y 1ue l e(critur ci9n e( un negocio de di(po(ici9n complement rio :;/r. Re(pon( bilid d por d <o(. ' rte e(peci l, t. II, El incumplimiento contr ctu l, Edi r, "&5= y del mi(mo utor ;ompr !ent inmobili ri , Edi r, >(.A(., "&?@, p3g.&A. 'or (u p rte 6)RELL), Augu(to (o(tiene 1ue l e(critur ci9n no per/eccion el contr to. Al otorg3r(el (e ejecut ,

(implemente, un de l ( oblig cione( emergente( de un contr to per/ecto de compr y !ent El >oleto de compr !ent inmobili ri , L 'l t "&@A, t. I, p3g.#@. ET;BEGARAC, N t lio 'edro (e inclin por l doctrin 1ue !e en el boleto, y Dn en el cuerdo !erb l (i puede prob r(e, un !erd dero contr to de compr !ent en lo( trmino( del rt. "$4$ ;.;. en >oleto de compr !ent , A(tre , >(.A(., "&&$, p3g.$. T mbin >)R+A, Guillermo: Tr t do de +erecEo ;i!il Argentino :;ontr to(F Tomo I, nG #A#, p3g.$4A.. >87TA6ANTE AL7INA, Jorge: El boleto de compr !ent oponibilid d l concur(o o 1uiebr del !endedor, L.L. "$"%"4?#.% inmobili ri y (u

En tiempo( nteriore(

l !igenci del rt. ""5A bi( del ;.;.%introducido por l ley "??""% er

doctrin leg l 1ue Hno

proced l dem nd por e(critur ci9n de un inmueble, deducid !endedor, con po(teriorid d

por el titul r del boleto de compr !ent , cu ndo el

(u otorg miento, E b c ido en 1uiebr , Dn E biendo medi do tr dici9n y p go

del precioH :;N;om. en pleno, 4&."".@?,HLo22i cI 7ocE (I 1uiebr HF. Empero, e( doctrin leg l, no (igni/ic b 1ue el boleto de compr !ent /ue(e HinoponibleH er HoponibleH como l 1uiebr , con el lc nce de c recer de e/ic ci J bien l contr rio, el boleto ell %, pue(to 1ue el d1uirente por t l in(trumento pod (er !eri/ic do por l re(tituci9n del precio recibido por el oblig ci9n Hde E cerH

l 1uiebr %o e/ic 2 /rente

creedor 1uirogr / rio de l er 1ue l

oblig ci9n Hde d rH con(tituid (umid

/ llido. Lo 1ue ocurr

oblig ci9n

por el (ujeto luego / llido %e(to e(: l Hno e0igibleH /rente

con(i(tente en otorg r l

e(critur tr (l ti! de dominio% re(ult b

l 1uiebr , l cu l produc

/a cuesti!n adquira singular importancia ante todo ante el desarrollo que tuvo en el trfico comercial el boleto0 la proliferaci!n de esta forma de contrataci!n con relaci!n al r1gimen de propiedad &orizontal ante la escalada de construcciones de edificios que gener! una creciente inseguridad jurdica un aut1ntico estado de indefensi!n que padecan los adquirentes de departamentos, quienes suscriban boletos con el constructor, pagando en muc&os casos gran parte del precio convenido o el total en el intern &asta la escrituraci!n vean como su vendedor caa en insolvencia, frustrndose de esta manera sus e.pectativas de compra sus ilusiones de vivienda propia. 2s, el boleto otorgado no era oponible al concurso o quiebra del vendedor "adems antes de la reforma de la le 1,.,11 el poseedor por boleto no era considerado poseedor legtimo$ la nica posibilidad de recuperar el dinero entregado se circunscriba a una acci!n judicial por da3os perjuicios. 4n antecedente legislativo que puede destacarse en la evoluci!n de la figura del boleto lo constitu e la sanci!n de la le de loteos 10.55+ que contemplaba la venta de inmuebles fraccionados en lotes a partir del pago de cuotas perodicas. 6ic&a normativa prev1 que el comprador puede reclamar la escrituraci!n despu1s de pagar el '+7 del precio, siendo una facultad irrenunciable toda clusula en contrario. Este principio protectorio dems est decir que se refiere a situaciones en bonis nada tienen que ver con la quiebra, pero poseen como vinculaci!n la e.igencia comn de otorgar la escritura para el adquirente+. 2dems es el antecedente inmediato que tuvo en cuenta el legislador de 189* para aplicar un porcentual determinado "'+7$ como recaudo de oponibilidad del boleto ante la quiebra del vendedor.

l Hcon!er(i9nH de l oblig ci9n de E cer :e(critur rF en un oblig ci9n de d r :re(tituir el precio cobr doF. 'or t nto, el boleto no er e0 ct mente HinoponibleH l 1uiebr , (ino 1ue re(ult b Hine0igibleH l pre(t ci9n prometid en el

boleto de compr !ent por el luego / llido :e(critur rF. ;N;om., 7 l +, del 4@I=&I&# K' 2 ; rlo( y otro (I Tercer de dominio en .ern3nde2 )m r cI An/u(o 7 nti go (I Ejec.L.%

En l !ent de inmueble( el boleto (e con(olid9 mpli mente y /ue el (ector donde m3( (e Ei2o p r impul( r t nto el c mbio legi(l ti!o como juri(prudenci l, /in de con(ider rlo como un !erd dero contr to de/initi!o. L dopci9n de e(te l (

in(trumento lc n29 no (9lo l (ector de l ( c ( (, (ino !i!iend (, (ino t mbin lo( lote(, no (9lo

lo( dep rt mento( en propied d Eori2ont l, no (9lo

l ( o/icin ( y pl nt ( indu(tri le(, no (9lo

lo( inmueble( con con(truccione(, (ino t mbin

lo( urb no(, (ino t mbin

lo( rur le(. 7emej nte utili2 ci9n tu!o 1ue E cer re ccion r l jue2 y l .e, "&&&,

legi(l dor :;/r. L)REN*ETTI, Ric rdo Lui(: Tr t do de lo( ;ontr to(, Tomo I, Rubin2 l%;ul2oni, 7 nt p3g.$$4I$$$.

;/r.R)IT6AN, Bor cio: E/ecto( jurdico( de l >(.A(., "&?$, p3g."=5.

1uiebr

(obre lo( contr to( pree0i(tente(, 6 rco( Lerner Edicione(,

El sistema actual que regula los efectos del boleto ante la quiebra del vendedor comprende el art.11*+ bis el '-++ del (!digo (ivil el art.109 de la /e '0.+'' de concursos quiebras. !. )l art*culo 11+, bis del Cdi(o Civil y el art. 1-. de la /ey 2-.,22 El boleto de compraventa es el contrato que ma or inter1s despert! en los mbitos doctrinarios, entre quienes estudiaron los contratos en curso frente a la quiebra. Por su difusi!n en la vida diaria, tuvo una no menor repercusi!n jurisprudencial. El art. 11*+ bis introducido con la reforma de la /e 1,.,11 constitu e una norma especial encaminada a tutelar el derec&o del comprador de buena fe por boleto de compraventa en el caso de concurso o quiebra del vendedor. 2l cumplimiento de tal objetivo se ci3e el celo del legislador en aras de neutralizar las numerosas defraudaciones que, en materia de inmuebles en especial las enajenaciones de unidades de propiedad &orizontal, &aba &ec&o vctimas a inocentes compradores de buena fe que, ante la quiebra del promitente "m.ime luego del fallo plenario /ozzi$ transformaba su e.pectativa o an&elo de llegar a ser propietario tener un tec&o donde cobijarse, en un magro muc&as veces insignificante derec&o de cr1dito, resultante del dividendo que le correspondiere en la liquidaci!n de los bienes del fallido, cu a ma or parte era absorbida por los acreedores privilegiados9. /a le 1,.,11 incorpor! esta notable modificaci!n al (!digo (ivil, por medio de la cual se pretendi! conciliar los intereses sociales, superar situaciones de &ec&o angustiosas tendientes a asegurar al adquirente por boleto la escrituraci!n, frente al concurso del promitente vendedor,. El prop!sito que inform! la concepci!n del art. 11*+ bis (( se vinculaba a la operatividad de la garanta constitucional del derec&o a una vivienda digna. 6ic&o objetivo se materializ! con la le 18.++1 que a partir del art. 1+5 procur! brindar protecci!n a quienes con sacrificio patrimonial concertaron la adquisici!n
9

;/r. R)IT6AN, Bor cio: E/ecto( jurdico(. ..ob.cit., p3g. """.

KAl con/licto de intere(e( entre el compr dor del inmueble, medi nte el re(pecti!o boleto y lo( creedore( del concur(o del !endedor, deb (um r(e el tr (/ondo (oci l (u(cit do por l c ntid d de (itu cione( ilcit ( My en terreno

de/r ud torio% en perjuicio de lo(

d1uirente( de dep rt mento( p g dero( en cuot ( ;/r. >)N.ANTI%GARR)NE:

;oncur(o( y Nuiebr (, Abeledo%'errot, >(.A(., "&&?, p3g.#4#. RI,ERA%R)IT6AN%,IT)L): Ley de ;oncur(o( y Nuiebr (, Tomo II, Rubin2 l%;ul2oni, 7 nt .e, 4===, p3g. $@@.%

de un inmueble con destino a vivienda, frente a la quiebra sobreviniente de aquel que se comprometi! a transmitirlo*. /a reforma atendi! principalmente a proteger a los adquirentes de inmuebles sometidos a propiedad &orizontal8. El ': prrafo del art. 109 de la le '0.+'' derogatoria del r1gimen anterior elimina el recaudo del destino de vivienda, retornando de esta manera al r1gimen gen1rico de amplio alcance que prev1 el art. 11*+ bis del (!digo (ivil 15 que no distingue el destino de los inmuebles adquiridos por boleto. Esta norma no s!lo consagra una protecci!n para el comprador de inmuebles que &ubiere abonado el '+7 del valor de venta sino que, est imbuido de un neto espritu de protecci!n de aqu1l, asegurndole la posibilidad de concretar la adquisici!n del bien, en las condiciones de tiempo modo pactadas con la vendedora; bajo los nicos requisitos de cumplimiento de dic&os t1rminos previa constituci!n de una garanta &ipotecaria por el saldo de precio11. /a reforma legislativa de 189* "/e 1,.,11 art. 11*+ mediante$ tuvo como finalidad evitar una irritante antinomia interpretativa efectuada por la jurisprudencia civil comercial de la (apital <ederal cuando acaeca la quiebra o concurso del vendedor de un inmueble frente al adquirente que aun &abiendo pagado el precio, no &ubiese obtenido la escritura traslativa de dominio. En consecuencia la vigencia del art. 11*+ bis provoc! que se superara dic&a diferencia
*

;3m. ;i!. y ;om., "O, Rio I, ;9rdob , L.L. "&&&%>%??A.

;on l impl nt ci9n del rt.""5A bi( 1ue tr jo l re/orm

l ;9digo ;i!il (e pretendi9 e(peci lmente proteger

lo(

d1uirente( de inmueble( en propied d Eori2ont l, EecEo( por con(tructore(, 1uiene(

pro!ecE ndo el d/icit de

!i!iend ( y l ( nci9n de l ley de propied d Eori2ont l, (in l (u/iciente (olide2 econ9mic , cont ndo con el dinero entreg do cuent por /uturo( d1uirente( o con m l intenci9n inici l, cometieron l empre( , y luego, /rente l

/r c (o de l mi(m , (e pre(ent b n en concur(o pre!enti!o o 1uiebr , burl ndo lo( intere(e( de lo( compr dore(, 1ue !e n tr n(/orm do (u derecEo de propied d en e0pect ti! , en un n/imo derecEo de crdito, con(i(tente en l p rte 1ue le( corre(pondier en l li1uid ci9n de lo( biene( del / llido. :;/r. >)RGBI, ; rlo( y TALE, ; rlo(: 'roce(o(

concur( le(, EG Edicione(, ;9rdob , "&&", p3g.4?4F.%

15

L limit ci9n l de(tino de !i!iend E b (ido critic d por l de(igu ld d de tr t miento 1ue con( gr b re(pecto otro( de(tino( 1ue t mbin merec n l tutel leg l. A( (e dijo 1ue: No puede (o(tener(e 1ue el rt. ""5A bi( ;.;. y el "A= L.;. tiend n proteger l !i!iend Dnic :lo 1ue Eubier (ido de(e bleF o g r nti2 r un /in eminentemente (oci l, lo(

por1ue l di(crimin ci9n 1ue re li2 no e( e1uit ti! . ;on l c r cter(tic 1ue proporcion l ley (e di(crimin

comerci nte( y pro/e(ion le( 1ue con e(/uer2o E n compr do por boleto (u negocio, (u e(tudio, con(ultorio o e(critorio p r el de( rrollo de (u cti!id d. Lo 1ue debi9 pretender el legi(l dor, e( 1ue en e(to( c (o(, pued e!it r(e el /r ude en perjuicio de lo( creedore(, l e0cluir del cti!o un bien. :+el !oto en di(idenci del +r. )rti2 Ar y F. :;3m. 4O ;i!. ;om. de ;9rdob , 45I#I"&&4, K>elbruno, 7il!io E. en: Lucc y Lup ny M 7em n rio Jurdico nG 555, Tomo @A, p3g. "@".

11

+el ,oto del +r. Lei!

7uperior Tribun l de Ju(tici

de Ro Negro H,il , Jorge Edu rdo (INuiebr

(IIncidente de

Apel ci9n (I; ( ci9nL, del "?%=4%&5.

e.istente entre dos fueros que se contradecan= el civil, que aunque nunca lleg! a plenario admiti! en general la escrituraci!n frente al concurso1', el comercial que luego de numerosos pronunciamientos, en el plenario >/ozzi? se e.pidi! por la negativa a escriturar, aunque mediara pago del precio tradici!n de la cosa1-. /as e.igencias contenidas en el art. 11*+ bis (.(. son= "i$ "ii$ "iii$ "iv$ "v$ @oleto de compraventa, 2dquirente de buena fe, (oncurso o quiebra del promitente vendedor, Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio por el juez. Oponibilidad del boleto a la quiebra. El art. 109 de la /e '0.+'' &a reproducido los recaudos e.igidos por el c!digo de fondo. Establece que es aplicable cualquiera fuere el destino del inmueble finalmente introduce la garanta por el saldo de precio a otorgar por el promitente comprador. Es mejor t1cnica legislativa tener una norma integral en la le especial, supera la e.presi!n podr contenida en el (!digo (ivil, por un precepto imperativo10. Ao obstante ello tambi1n es cierto que el precepto contenido en el
1'

;/r. ;3m r ;i!il de >(.A(., en / llo nterior nombre del concur(o ci!il del !endedor l

l ( nci9n de l ley "?.?"": ;orre(ponde utori2 r l (ndico e(critur tr (l ti! de dominio del inmueble

/irm r en

/ !or del ce(ion rio del

compr dor, pre!io p go de lo( crdito( de lo( creedore( inEibiente( 1ue in(cribieron l ( inEibicione( con nteriorid d l ce(i9n del boleto :;N;i!., 7 l A, Abril ? "&@?F. E+, 4$%$#A. 'or (u p rte l 7; >(.A(., nte( de l ley "?.?"" (e pronunci b (o(teniendo 1ue: El !endedor concur( do ci!ilmente e(t3 oblig do, tr !( de lo( 9rg no(

corre(pondiente( % l (indic tur , el li1uid dor o, en c (o, el jue2%

otorg r e(critur tr (l ti! de dominio l titul r de un

boleto de compr !ent , por el (u(cripto, 1ue E p g do l c (i tot lid d del precio y 1ue (e encuentr en po(e(i9n del inmueble /ect do l (i(tem de propied d Eori2ont l :7; >ueno( Aire(, )ctubre "A "&@5F. E+, 4A%@&".

1-

En el 'len rio Lo22i dict do con

nteriorid d

ley "?.?"" y re(pecto del boleto de compr !ent

/irm do por el

!endedor, nte( de (u decl r ci9n en 1uiebr (e dijo 1ue: KNo procede l dem nd por e(critur ci9n de un inmueble, deducid por el titul r del boleto de compr !ent , cu ndo el !endedor, con po(teriorid d (u otorg miento, E c do en

1uiebr , un E biendo medi do tr dici9n y p go del precio :;N;om., En pleno, no!iembre 4& "&@? Lo22i, Eleodoro I. ;. 7ocE , 7A, Nuiebr F. E+, 4=%#&?.

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El te0to del rt. "#@ e0pre( 1ue: Lo( boleto( de compr !ent de inmueble( otorg do( /e, (er3n oponible( l concur(o o 1uiebr (i el compr dor Eubier

/ !or de d1uirente( de buen

bon do el !einticinco por ciento :4APF del precio. El

jue2 deber3 di(poner en e(to( c (o(, cu l1uier (e el de(tino del inmueble, 1ue (e otorgue l compr dor l e(critur tr (l ti! de dominio contr el cumplimiento de l pre(t ci9n corre(pondiente l d1uirente. El compr dor podr3 cumplir (u( oblig cione( en el pl 2o con!enido. En c (o de 1ue l pre(t ci9n c rgo del compr dor /uere pl 2o deber3

art. 11*+ bis, ms all de la finalidad tuitiva que persigue, produce una modificaci!n del sistema de los efectos de la quiebra sobre los contratos pree.istentes, consagrando un particular mecanismo de au.ilio resguardo creditorio que es privativo de una especfica categora de acreedores. Buizs por esta raz!n desde algn sector de la doctrina la jurisprudencia se le &a asignado un diverso carcter al cr1dito consistente en esta obligaci!n de escriturar en la quiebra. (mara sostuvo que se trataba de un privilegio15; Cemelmajer de (arlucci que era una prioridad excluyente19. /a jurisprudencia le asign! id1nticos efectos= privilegio17; acreedor de la masa18; prioridad excluyente 18 . En esta lnea de razonamiento se propicia que en sede judicial se pondere con criterio restrictivo el reclamo de escrituraci!n en todos los casos'5 dado que constitu e una situaci!n de e.cepci!n al principio de igualdad de trato.
con(tituir(e Eipotec en primer gr do (obre el bien, en g r nt del ( ldo de precio. ;/r. RI,ERA%R)IT6AN%,IT)L): Ley de concur(o( y 1uiebr (, Tomo II, Rubin2 l%;ul2oni, 7 nt .e, 4===, p3g. $@?.

1+

;A6ARA, Bctor: El concur(o pre!enti!o y l 1uiebr , Tomo III%>, +ep lm , >(.A(., p3g. 54$F.

19

K'riorid de( e0cluyente(: en e(t c tegor , el crdito !ent j do b(orbe un bien, lo e0tr e del p trimonio, prend comDnJ (e tr t compr !ent de un e(pecie de derecEo l (ep r ci9n. 'or ejemplo, el derecEo del d1uirente por boleto de

e0igir l e(critur ci9n (ep r ndo un inmueble del conjunto de lo( biene( del deudor ;/r. QE6EL6AJER ley 4#.A44 l rgimen de l ( priorid de( concur( le( no

+E ;ARL8;;I, Ad : 6odi/ic cione( producid ( por l e0cluyente(, R.+.'.y ;. nG "", p3g. "A@. T mbin e(t ctu l rt. "#@ (o(teniendo 1ue d r3 moti!o

utor E critic do en otro tr b jo l de(me(ur d e0ten(i9n del l ley en 'rimer pro0im ci9n l (

m3( de un conden por /r ude

modi/ic cione( producid ( l rgimen de l ( priorid de( concur( le( por l ley 4#.A44, +CE, NG #, Ro( rio, "&&A, p. $==.

1,

7i bien el compr dor no d1uiere el dominio del inmueble (i no (e otorg e(critur pDblic , (i no (e !eri/ic l tr dici9n y% /rente tercero(%, (i no (e in(cribe el ttulo tr (l ti!o de dominio en el regi(tro de l propied d, el rt. ""5A bi( del ;9digo de inmueble( otorg do( / !or de d1uirente( de buen /e (er3n

;i!il e(t blece 1ue lo( boleto( de compr !ent

oponible( l concur(o o 1uiebr del !endedor (i (e Eubier lo mencione e0pre( mente, cre un e(pecie de pri!ilegio

bon do el 4AP del precio. E( e!idente 1ue, un1ue l ley no / !or, del compr dor de buen /e 1ue E y celebr do el l

boleto y p g do el porcent je de precio mencion do, (i (e tiene pre(ente 1ue lo( pri!ilegio( otorg n un pre/erenci p go cre do

tr !( de l ( leye( (u(t nci le( :;Apel. ;; 6ercede(, 7 l II, ?%4%5A K; mp n , .r nci(co 8. y otr c.

> rbieri, Antonio y otro(, E+, ""#%4"4 y LA LEC, "&5A+, #&4. El c r3cter de pri!ilegio e( indud ble por1ue ello (urge de l oper ti!id d de l norm , e( decir permite oponer l concur(o o cu ndo (e Eubier "&?#F. E+, @A%#4=. l 1uiebr del deudor el boleto de compr !ent !i!iend :;" ;; 7 n I(idro, 7 l II, Junio 4A

bon do el 4AP del precio y (e de(tin r3 el inmueble

1*

El d1uirente in boni( !iene

ocup r el p pel de un creedor de l m (

Eoy creedor del concur(o con tod ( (u(

con(ecuenci (. :;N;om., ( l A, ""%&%5", 7 mbre(1ui, Tulio c. ,rtice ;on(truccione(, 7. A. y otro(F, E+, &@@&4. En idntico (entido y de l mi(m 7 l &%"4%5=, >ertr3n, ;oncepci9n c. G riglio 6ott , Elm nF, LA LEC, "&5"+, $#?, con not de .r nci(co 6igli rdi, idem &%"4%5=, L Nuecer Argentin 7RL cI G riglio 6ott Elm n 7RL, L.L. "&5"%;%??.%

18

7up. ;orte de Ju(t. 6endo2 en pleno, con !oto de l +r . Qemelm jer de ; rlucci, $=%A%&@, K;o!ir m Ltd L, J.A. "&&?% I%5$ y (gte(.

2 nuestro juicio la oponibilidad a la falencia, se traduce en la generaci!n de un efecto especfico respecto de estos contratos en virtud de la quiebra, que implica la continuaci!n del contrato con el concurso "que sustitu e al promitente fallido$, en manera alguna se puede sostener que ello importa la creaci!n de un privilegio, ni asignarle al adquirente categora de acreedor del concurso, ni la sustracci!n del bien inmueble al mismo. /a oponibilidad al concurso o quiebra no puede significar jurdicamente ms que el derec&o a e.igir su cumplimiento o ms simplemente e.igir la continuaci!n del contrato en las condiciones pactadas'1.

-. Recaudos de oponibilidad del boleto a la 0uiebra (omo a se dijera se transportaron a la legislaci!n concursal las e.igencias del (!digo (ivil, se inclu eron algunas que &acen a la modalidad operativa, a saber= a# 'd0uirentes de buena 1e Para gozar de la facultad de oponer el boleto de compraventa al concurso, la le establece el cumplimiento de dos requisitos, la buena fe; b$ la comprobaci!n del pago de por lo menos el '+7 del precio. Ao es superflua la insistencia en el carcter del adquirente, pues ello estar ntimamente vinculado a los actos perjudiciales efectuados en perjuicio de los acreedores esta venta efectuada por boleto podra resultar revocada.

'5

KL n tur le2 del crdito y el tr t miento e0cepcion l di(pen( do

e(te creedor, 1ue rompe con norm ( (ecul re( del

derecEo concur( l, E cen impre(cindible un interpret ci9n (um mente prudente y ju(t d por p rte de lo( tribun le( 1ue comp tibilice l tle(i( de l norm :protecci9n del derecEo l !i!iend /rente l 1uiebr del !endedorF con lo( l 1uiebr

intere(e( del re(to de lo( creedore(, 1ue pueden !er(e Dn m3( perjudic do( de lo 1ue y lo e(t3n /rente

de (u deudor comDn, por m niobr ( /r udulent ( 1ue intenten e0cluir biene( inmueble( de lo( y de por ( m gro( cti!o(L :;/r. RA7'ALL, 6iguel y 6E+I;I, Rubn: ,eri/ic ci9n de crdito(, Ed. Juri(, Ro( rio, 4===, p3g. "$$F.% En juri(prudenci (e E dicEo en e(te (entido 1ue L oponibilid d del boleto en l 1uiebr e( un e0cepci9n y no puede interpret r(e en /orm e0ten(i! o n l9gic . :;" ;; > E >l nc , ( l I, junio 4" &5$, ; (t <o, Bctor R. y otro c. 6onte ' co, 7. A.F, LA LEC, "&5A;, #A, con not de Julio ;e( r Ri!er JA, &5#III@&?. 7in emb rgo, tenu ndo el

principio (e e0pre(9 1ue: K...en el m rco de un o(ten(ible e!oluci9n interpret ti! , (e d!ierte 1ue l e0cepcion lid d 1ue (e predic de e(t norm puede rel ti!i2 r(e (i (e tr t de un oper tori concluid nte( del e(t do de / lenci ,

pre!io l cu l 1ued9 p g do el precio, (e entreg9 l po(e(i9n e, inclu(o, (e promo!i9 juicio de e(critur ci9nL. :; m. N c. ;om., 7 l E, "&I4I55, L.L., "&55%+%#5$.F

'1

R)IT6AN, Bor cio: E/ecto( jurdico( de l 1uiebr (obre lo( contr to( pree0i(tente(, ob.cit., p3g. "=#.

El principio de la buena fe constitu e un principio rector en materia contractual "arts.118,, 118* cc. del (!d. (iv. '1* del (!d.(om.$ es el predicado general que se encuentra en toda la vida del derec&o. /a buena fe del adquirente '' por boleto se configura mediante el desconocimiento diligente o error e.cusable del estado de insolvencia patrimonial del vendedor'-, esta circunstancia le &ace merecedor de la protecci!n legal'0. /a buena fe se presume'+ por aplicaci!n del art. '-++ se considera legtima la posesi!n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa'9. Este principio puede revertirse as se &a dic&o que no procede la acci!n por escrituraci!n contra la quiebra del vendedor del inmueble que autoriza el art. 11*+ bis del (!digo (ivil, si la presunci!n de buena fe del comprador queda destruida por presunciones graves, precisas concordantes= el inmueble fue objeto de un contrato de locaci!n por cinco a3os con pago adelantado de la totalidad del alquiler; las partes se encontraban particularmente vinculadas; la adquisici!n del
''

7e re/iere compr !ent

l buen /e impue(t

l d1uirente en rel ci9n l cto jurdico de d1ui(ici9n in(trument do en el boleto de gente 1ue lo E lle! do un Eone(t y le l

. . .deber3 ! lor r(e entonce( el e(t do e(piritu l del

concert ci9n de un negocio jurdico 1ue no perjudic crdito(, Ed. Juri(, Ro( rio, 4===, p3g.""&.

otro( ni de/r ud l ley ;/r. RA7'ALL M 6E+I;I: ,eri/ic ci9n de

'-

+e(de un dimen(i9n objeti! 1ue e( l 1ue (urge del rt. "#@ de l ley 4#.A44, (e tribuye buen /e

1uien, Dn

ctu ndo diligentemente, de(conoce :error e0cu( bleF el e(t do pre!io de ce( ci9n de p go( en 1ue (e encuentr el en jen nte l tiempo de l celebr ci9n del boleto :;/r. Ju2g. "O In(t. ;i!. y ;om., 4@O Nom. ;9rdob , 4#%"=%4===, K, . g gn 7RL (I E(critur ci9n en uto( 8em Argentino Gen (I Nuiebr propi LF.%

'0

;/r. 6)77ET IT8RRA7'E, Jorge y N),ELLIN), Norberto: L oblig ci9n de e(critur r, Edicione( L Rocc , >(.A(., "&&#, p3g.""@. ' r el prome(o d1uirente l buen /e (er3 el re1ui(ito (ine 1u non p r 1ue l protecci9n leg l teng !irtu lid d, RA7'ALL%6E+I;I: ,eri/ic ci9n de crdito(, Ed, Juri(, Ro( rio, 4===, p3g.""&.

'+

;/me. G8TIERRE* *AL+I,AR: Lo( derecEo( ..., LL, "&?A%A,"&@J ;3m r : El concur(o pre!enti!o y l 1uiebr Tomo III% >, 5#". L buen /e del compr dor (e pre(ume y debe e0i(tir l tiempo de l celebr ci9n del contr to. 'or ende, el conocimiento ulterior del e(t do de penuri econ9mic del !endedor re(ult inoper nte :;N;om., 7 l A, .ebrero 4? "&?5, Gon23le2, Ju n J. ;. >on r, 7A, Nuiebr F. E+ Rep. "4.

'9

7i (e plic en tod (u e0ten(i9n liter l l norm del rt. 4A=A del ;9d. ;i!il, l Dltim p rte del rt. 4$AA del ;9d. ;i!il deber d r(e li( y ll n mente por no e(crit . ; be interpret r 1ue el primero de lo( rtculo( cit do( e(t blece un norm gener l 1ue reconoce, empero, do( e0cepcione(: F, l Eip9te(i( del rt. 4$AA (egDn l cu l l po(e(i9n de buen /e y boleto de compr !ent (on oponible( po(teriore( titul re( regi(tr ble( de derecEo( re le( J y bF, l Eip9te(i( del

rt. ""5A bi( :con l ulterior modi/ic ci9n introducid por el rt. "A= de l ley "&.AA" Adl , RLI,+, $5=@F, (egDn l cu l lo( boleto( de compr !ent de inmueble( de(tin do( !i!iend , d1uirido( de buen /e y p g do( en un 4A P de (u precio,

(on oponible( l concur(o o 1uiebr del !endedor. :;N;om., ( l +, octubre $ &55. .iorin , 6 rt y otro( c. Admicon, 7. A.F, LA LEC, "&5&;, A&?E+, "$"A"".

inmueble se &izo abonndose totalmente el precio a la firma del boleto; , por ltimo, no se prob! que el supuesto comprador se encontraba en posesi!n del inmueble, pese a &aberlo sostenido as constitu e conducta fraudulenta debe resolverse el contrato de compraventa celebrado con el tercero que pretende la escrituraci!n',. )i el instrumento cuestionado se conclu ! durante el perodo de sospec&a, la presunci!n de buena fe del artculo '-9' del (!digo (ivil se invierte '*; la legitimidad de la compraventa de un inmueble debe &allar armona con las constancias de autos la prueba aportada'8. )e &a dudado cuando el acto era entre parientes-5. /a buena fe debe e.istir al momento de la contrataci!n -1 no &abr buena fe cuando al momento de la contrataci!n conozca la situaci!n de insolvencia -'. El conocimiento adquirido con posterioridad a la negociaci!n resulta indiferente no logra revertir la presunci!n de buena fe--. /a defensa relacionada con el conocimiento de la cesaci!n de pagos, puede ser invocada por el sndico al e.pedirse sobre la pretensi!n del adquirente de oponer el boleto a la quiebra-0.# El boleto de compraventa resulta inoponible a la quiebra si en el contrato de cesi!n tanto el fallido como la cedente &an obrado con mala fe, pues en virtud del principio establecido en el art. 118* del (!d. (ivil los contratos deben celebrarse,
',

;N;om., 7 l >, +iciembre ? "&?4.%

'*

;/r. LA LEC Tomo "4@%"45.%

'8

E.+. tomo @=%$5@.%

-5

No puede con(ider r(e 1ue medi9 buen /e en l celebr ci9n del boleto de compr !ent lo( /ine( del rt. ""5A bi( del ;9digo ;i!il :Adl , RR,III>, "?&&F, (i l ( p rte( e(t3n unid ( por p rente(co y el ttulo 1ue (ir!e de b (e l dem nd

de e(critur ci9n e( un contr to de ce(i9n de derecEo( y ccione( :del !oto del doctor 6 llnF. :;Apel. ;; Ro( rio, ( l I, m r2o $" &5@. +S Ebri( , Edu rdo yIo 7bri(( , >ern rdoF, J, ?&4"A. En idntico (entido: ;.J. ; t m rc , 5I"=I&5, N.).A., "&&&%$"5.

-1

>)N8T, Loret 6.: >uen /e de tercero(: (u rele! nci re(pecto de cto( celebr do( con un / llido, LL>A "&&#, p3g. 5&=.%

-'

El conocimiento por el d1uirente del e(t do de ce( ci9n de p go( del !endedor debe e0i(tir l tiempo de l /irm del boleto p r 1ue pued E bl r(e de m l /e :;;y;, Ro( rio, "O.. ""."=.&#, JA "&&@%II%"?$F.

--0

6)77ET IT8RRA7'E, Jorge y N),ELLIN), Norberto: L oblig ci9n de e(critur r . . . ob.cit., p3g.""@.% RI,ERA, Julio ;( r: In(titucione( de derecEo concur( l, tomo II, p3g. "?4.

interpretarse cumplirse con buena fe, con prescindencia de que &a an sido realizados o no en el perodo de sospec&a-+. /a doctrina jurisprudencia &an ido elaborando una serie de directrices de las cuales podra e.traerse fundadamente la falta de buena fe o la simulaci!n de los actos jurdicos. Dal lo que ocurre con la falta de sellado del boleto en la fec&a de su celebraci!n, la falta de medios econ!micos en quien aparece como adquirente, la persistencia del enajenante en la posesi!n de la cosa vendida Eretentio possessionis# que es uno de los ms graves indicios, las e.cesivas solemnidades o su contracara, las crasas negligencias incompatibles con un negocio serio verdadero, el pago por entrega de bienes, la pro.imidad de la venta con la presentaci!n del concurso, el silencio sobre al procedencia del dinero con que se pag! el precio de contado, el >pretium confessus? o precio no entregado de presente, la manifestaci!n acerca del pago por anticipado, la conducta procesal de las partes entre las cuales se enuncia la e.cesiva parquedad, la reticencia, tanto en la e.posici!n de los &ec&os como en la tarea de arrimar pruebas, que no condice con la normal actitud que adoptara quien fuese acusado injustamente de algo tan grave como es la simulaci!n de un acto jurdico -9. En todos estos casos la presunci!n de buena fe podra invertirse dando lugar no s!lo a la inoponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra sino tambi1n a la revocaci!n de la operaci!n concertada por aplicaci!n de las acciones de ineficacia, simulaci!n o revocatoria ordinaria. )i la buena fe del adquirente, que adems obtuvo la toma de posesi!n del inmueble, se presume legalmente no &a sido desvirtuada por la fallida, por el dictamen del sndico o por otros acreedores, la obligaci!n de otorgar la escritura traslativa de dominio resulta procedente, rigiendo en este sentido el art. '-++ ltimo prrafo del (!digo (ivil. b# Pa(o del 2,2 del precio Es uno de los aspectos ms discutidos en doctrina. )e &an efectuado las ms sutiles interpretaciones sobre e.tensi!n del precio, as con el afn de proteger la vivienda de adquirentes de escasos recursos, se entendi! que las comisiones, los gastos, los impuestos, otras prestaciones dinerarias a cargo del adquirente quedaban comprendidas en el precio. 2s se integra el '+7 con lo imputado a gastos de administraci!n del @anco Fipotecario Aacional-,; los pagar1s no &an de computarse por sus valores
-+

;orte de Ju(tici de ; t m rc , 5I"=I"&&5, KN till , ,ctor B. en: > nco de ; t m rc , Nuiebr L, N.).A., "&&&%$"5.

-9

;3m.;i!.;om. . m. y Tr b. de 6 rco( Ju3re2, ;9rdob / llo del "$I5I"&&?, in re K;ingol ni, Ju n ;. en: ; ! gli , Jorge A. y otro, 7em n rio Jurdico nG ""A5, Tomo ??, p3g. $=A.

nominales, sino deduciendo los intereses-*; si la posesi!n se debe entregar contra el pago de determinada suma, esta fue otorgada, corresponde tener por cierto que los pagos alcanzaron ese importe, a los fines del c!mputo del '+7 -8; en la alzada se desestim! computar diversos pagos efectuados en concepto de gastos de instalaci!n comisi!n de venta para la integraci!n del porcentaje del '+7, la ()GA entendi! que ello era ajeno a la instancia e.traordinaria05. 2plicando rigurosamente el criterio protectorio se &a admitido la oponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra del promitente vendedor an cuando no se alcanz! el porcentaje legal01. # /a jurisprudencia &a sido errtica, en general se &a notado que mientras ma or era la desprotecci!n del adquirente, ma or el esfuerzo por entender cumplida la e.igencia porcentual. (mara sostiene que la e.igencia de cubrir el porcentaje legal debe ser en dinero , en fallo plenario la (mara Aacional de (omercio decidi! que el pago del '+7 a que alude el art. 11*+ bis del (.(. debe &aber sido efectuado por el comprador antes de la quiebra del vendedor, &a a mediado o no por parte del a&ora fallido la entrega de la posesi!n0-.
42

-,

7e integr el 4AP con lo imput do "&&"%I%"=54F

g (to( de dmini(tr ci9n del > nco Bipotec rio N cion l :;N;om, ;, 5."".?#, JA

-*

;N;om, ;, 4=."".5", JA "&&"%I."=54.

-8

;N;om, ;, ?.$.??, JA "&&"%I%"=5$.%

05

;7JN, "=.A.?&, +ige(to LL II, nU $, "=?4.%

01

7i l compr dor cumpli9 (u( oblig cione(, y nte( de l 1uiebr p g9 en e/ecti!o el 44P del precio, re(ult r un /l gr nte inju(tici de(e(tim r el pedido de e(critur ci9n, e import r d rle (u(tr er(e /3cilmente l / llid o l concur(o l po(ibilid d de

l directi! e0cepcion l del rt. ""5A bi( del ;9digo ;i!il. A(, por ejemplo, (i el compr dor nteriore( (u pre(ent ci9n en 1uiebr el / llido (e neg re

Eubie(e p g do el 4#P del precio y en lo( d ( inju(ti/ic d mente

recibirle el ( ldo, el jue2 no podr con! lid r (emej nte conduct , de (uerte 1ue nte el recl mo del

creedor y (u o/recimiento del re(to deud do, m l podr recE 2 r l e(critur ci9n impetr d ;/r.;3m Apel. ;i!. y ;om. ;9rdob , $O Nom., 7ent. nU A" del &I&I&5, K7 n2 de 8rruti , R 1uel Elid . Recur(o de Re!i(i9n en uto(:L * b l de Qorti(cEoner, E(tel An 6 r , (I Nuiebr 'ropi L, R.+.'.;. NG 4===%" p3g.#A5.

0'

;A6ARA, Bctor: El concur(o pre!enti!o y l 1uiebr , Tomo III%>, 5##J En contr ;/r.: >)N8E: >uen /e de...LL "&&#, 5&".%

0-

In re KArturo de * guir, 6 r cI ;oncepci9n Aren l 7;A, J.A. "&5"%III%"&#J L.L. "&5"%;%#@A.

)e &a aceptado que si del boleto resulta que el comprador sera puesto en posesi!n al efectuar el pago de determinadas cuantas, no &a en el e.pediente elementos que permitan desvirtuar esa conclusi!n, &a de tenerse por cierto que los pagos alcanzaron ese importe cuando el comprador se encontraba en posesi!n del inmueble00.# c# Compraventa de inmuebles 2utores como Hames, @ustamante 2lsina, (mara Buintana <erre ra sostienen con un criterio estricto que e.iste una implcita e.clusi!n que s!lo se refiere a la compraventa inmobiliaria Hatti 2lterini adoptan la postura amplia con lo cual, no obstante la falta de referencia e.presa, el artculo 11*+ bis no debe interpretarse aisladamente, que la permuta "art. 108', (!d. (iv.$, la cesi!n de cr"dito "art. 10-+, (!d. (iv.$, la daci!n en pago "art. ,*1, (!d. (iv.$ se rigen por los preceptos del contrato de compraventa , por ende, le es aplicable0+. Entendemos que la norma no obstante su a&ora e.presa referencia a los inmuebles, puede resultar tambi1n de aplicaci!n e.tensiva a estos supuestos. /a ratio de la norma &a estado sin duda en proteger al adquirente de buena fe, que sin estar obligado a analizar el estado econ!mico financiero del promitente vendedor, &a cumplimentado buena parte de las obligaciones a su cargo. En este caso, ciertamente, el legislador se &a pronunciado por el mantenimiento o estabilidad de la operaci!n convenida entre las partes, salvo que fuere de mala fe. Dampoco tiene que indagar el ttulo por el cual adquiere derec&os sobre el dominio. 2dems son tan afines las figuras contractuales de la compraventa el trueque o permuta09, que el propio (!digo (ivil en su art. 108' dispone la aplicaci!n residual de las normas atinentes a la venta al otro supuesto contractual entre estas normas esta apre&endida la del art.11*+ bis del (!digo citado. /o
00

;N;om., 7 l ;, Ago(to @ "&54, * pico, 6 r c. ;. Nog y3, 7A.

0+

;/me. RI,ERA, Julio ;( r: El boleto ... LL "&5A%;%A". E(te utor greg el porte

(ocied de(.%

09

L permut e(t3 comprendid como objeto del boleto :7;J>A, "%4%5A, L.L. "&5A%+%#=4F.% Limit r el lc nce de lo( rt(. ""5A bi( del ;9d. ;i!il y "A= de l L;N lo( (upue(to( de !ent y no l permut , /und ndo t l deci(i9n en l te0tu l

e0pre(i9n gr m tic l de dicE ( di(po(icione(, implic

bdic r de l ( /uncione( interpret ti! ( 1ue (on e(enci de l

judic tur . :7; >ueno( Aire(, "I4I5A, +i 'ietro, ,icente J. ;I 6onte ' co 7.A. (I1uiebr :Ac.$#."&@F M J.A. "&5A%I,%"?$, LL "&5A%+%#=4F.

mismo ocurre con las cesiones de boletos0, conforme lo preceptuado por el art. 10-+. ) se &allan e.cluidos de la aplicaci!n del r1gimen protectorio los boletos de compraventa relativos a automotores, bienes registrables fondo de 0* comercio .# d# 3ndi1erente destino del inmueble
E( lcit y produce e/ecto entre cedente y ce(ion rio de(de 1ue (e /orm el cuerdo de !olunt de(. En (u (pecto p (i!o :l oblig ci9n de p g r el precioF, l compr !ent no podr (er cedid , en principio, (in l con/ormid d del

0,

!endedor : creedorF, pero el inter( de (te (e reduce

no de(oblig r

(u deudor primiti!o, el cedente. :;N;om., ( l

+, go(to "4 &5=, 6unnicE, Guillermo .. c. ReccEi y ; ., 7. R. L., 6 rio, 1uiebr F, LA LEC, "&5"A% 4@$. KEl cedente de un boleto de compr !ent tiene el deber de col bor r con el ce(ion rio p r obtener el mejor cumplimiento del contr to de ce(i9n pue( (i bien e( cierto 1ue entre l ( p rte( l tr n(/erenci del crdito p ( l ce(ion rio por el (olo e/ecto de

1ull , e( el cedente 1uien con(tituye el lig mento de compr J con el !endedor E bindo(e dmitido inclu(i!e 1ue (e encuentr oblig do concurrir l /irm de l e(critur de !ent . :+el dict men del .i(c l de ;3m r F. :;N;om., ( l >,

octubre 44 &?&, G rc ' lumbo, 6 r G. c. T lm Inmobili ri , 1uiebr F, E+, 5@445. Neg rle legitim ci9n l cedente de un boleto de compr !ent p r dem nd r l e(critur ci9n l !endedor / llido, (iendo 1ue con nteriorid d, y nte el mi(mo concur(o (e neg9 l legitim ci9n (uponer 1ue l (entenci l ce(ion ri p r l dem nd de e(critur ci9n del mi(mo bien, lo 1ue permite 1ul, import cord r e0ce(i! !irtu lid d lo m ni/e(t do en el

reconoci9 legitim do

e(crito inici l en punto l contr to de ce(i9n 1ue lig y ;ru2., 7. A. c. T lm

mb ( p rte(. :;N;om., ( l >, octubre 44 &?& 'eter(en, TEiele d1uirente de un inmueble 1ue (u(cribe el boleto (u re(pecto, entre otr (

Inmobili ri F, LA LEC, "&5=A% A4&. KEl

re(pecti!o (in E ber e(critur do el bien, tiene derecEo

di(poner onero( mente de 1ul:

puede u( r do( /orm (: F, l ce(i9n del boleto en lo( trmino( de lo( rt(. "#$# y (igt(. y "### y conc(. del ;9d. ;i!il: y bF, l re!ent del bien, pero mb ( oper cione( tienen 1ue (er debid mente di(tinguid ( por1ue l (itu ci9n del Dltimo compr dor e( di(tint en c d uno de t le( (upue(to(, un cu ndo (end ( negoci cione(, en de/initi! , tiend n l mi(mo /in, e(to e( l obtenci9n del dominio medi nte l e(critur ci9n e in(cripci9n en el Regi(tro de l 'ropied d p r el Dltimo compr dor. :;N;om., ( l A, go(to 4# &?5, 'eyre, Ju n ;. y otro c. ;on(tructor 6ir m r, 7. R. L., 1uiebr F, E+, 54 % "5&. 6ientr ( el !endedor no E y d do con/ormid d e0pre( p r l tr n(/erenci del HboletoH (u (itu ci9n (er3 J de(de l noti/ic ci9n de l ce(i9n e(t r3 oblig do e(critur r nombre del ce(ion rio, pero con(er! r3 (u derecEo crediticio

por el precio t nto contr el cedente como contr

1ul. :+el dict men del .i(c l de ;3m r F. :;N;om., ( l >, octubre

44 &?& 'eter(en, TEiele y ;ru2, 7. A. c. T lm Inmobili ri F, LA LEC, "&5=A% A4& :Idem, d., G rc ' lumbo, 6 r ;. c. T lm Inmobili ri , 1uiebr F, E+, 5@445. L dem nd por e(critur ci9n ent bl d por el compr dor :(egDn un boleto de compr !ent 1ue E cedido c r3cter per(on l 1ue le otorg un tercero, (in con/ormid d e0pre( del !endedorF, (e /und en un inter( jurdico de legitim ci9n p r re1uerir (entenci re(pecto del /ondo del (unto, en b(olut

de(!incul ci9n (ubjeti! con l ce(ion ri , por cu nto tento el c r3cter recproco 1ue tienen l ( oblig cione( en lo( contr to( de compr !ent l !endedor 1ue no E e0oner do de (u( oblig cione( rt. 5"# del ;9d. ;i!il, (e encuentr oblig d por (u p rte l compr dor en lo( trmino( del (u c rgo (egDn el boleto l !e2 1ue l

cumplir con l pre(t ci9n pue(t

de compr !ent , un cu ndo como en el c (o, l con/e(i9n de l compr dor de E ber cedido el boleto, intenci9n de e(critur r M(i (e reconoce (u derecEo en l dem nd % l concurrenci de 1uell ( identid de( cl3(ic ( 1ue E cen

/ !or de l l ce(ion ri , podr (er preci do como p rente identid d jurdic del (ujeto.

l co( ju2g d de l

:del dict men del .i(c l de ;3m r F. :;3m. N c. Apel. ;om. de ; pit l .eder l, 7 l >, K'eter(en, TEiele y ;ru2 7.A. c. T lm Inmobili ri L, L Ley, "&5=%A, A4&.F

El art. 109 /(B elimina la restricci!n a vivienda que tena la norma antecedente "art. 1+5 sI /e 18.++1$, recoge lo que fue el reclamo de un sector de la doctrina08. )al 2JHEJK sostuvo la discriminaci!n trato diferencial entre adquirentes de inmuebles para vivienda aquellos que lo &an &ec&o para otros objetivos, careca de fundamento jurdico+5. /a aplicaci!n prctica del art. 1+5 /( implic! una desnaturalizaci!n del precepto, pues fue aplicado con un criterio objetivo, no siendo relevante que el comprador lo quisiera o no para su vivienda personal; de all que la doctrina reclam! la eliminaci!n de la restricci!n+1. En consecuencia a partir de la nueva legislaci!n se pone fin a la contradicci!n que e.ista entre el art.11*+ bis el 1+5 de la 18.++1 +' con lo cual corresponde otorgar la escrituraci!n solicitada an cuando el inmueble se encuentre afectado a un destino comercial o mi.to. El Guez deber disponer que cumplido el pago del porcentaje legal "pago del '+7$ cualquiera sea el destino del inmueble, se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio. Fa quienes ven con pesimismo esta generalizaci!n del precepto+-.
0*

.A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o(...ob.cit. p3g. $#$. 7e E

dicEo 1ue el boleto de compr !ent

de

utomotor no e( mpli do lo(

oponible. :;4 ;; ;9rdob , /ebrero "# &5$ Jue2, Ju n ;.F, LL;b ., &5$4&5. L Eip9te(i( leg l (e E inmueble( en gener l en el nue!o rgimen : rt."#@ L;NF, pero ob!i mente no puede b rc r en principio biene( como (on lo( mueble( o mueble( regi(tr ble(,

lo( re(t nte

lo( cu le(, como principio gener l (e le plic r3n l ( norm ( de

l ( prome( ( de contr to( o contr to( celebr do( (in l /orm re1uerid por l ley, 1ue no (on e0igible( l concur(o como oblig cione( de E cer :;3m.;i!. y ;om., Ro( rio 7 l "O , @%A%&5, K7 bell N(tor (I Nuiebr , !eri/. t rd por > rgut RobertoL, *eu(, ?%&%&5.

08

7')TA lo (o(tu!o en l ( 'rimer ( Jorn d ( (obre ;oncur(o( en el +erecEo rgentinoJ dem3( 7;AR'ELL), Edu rdo R: Incon(titucion lid d del Dltimo p3rr /o del rt. "A= de l ley de concur(o( "&.AA", en *eu(, 4$, +%"?.

+5

;/r. L 1uiebr y dem3( proce(o( concur( le(, Tomo 4, Editor 'l ten(e, >(.A(., "&5=, p3g.$5".%

+1

RI,ERA, Julio ;( r: In(titucione( de derecEo concur( l, Tomo II, Rubin2 l%;ul2oni, 7 nt .e, "&&?, p3g. "?=.%

+'

,IT)L), + niel: Inici ci9n en el e(tudio del nue!o rgimen leg l de concur(o( y 1uiebr (. Ley nG 4#.A44, Ad%Boc, >(.A(., "&&A, p3g. "$?.

+-

6ARTINE* +E 'ETRA**INI, ,er9nic : Ley de concur(o( y 1uiebr ( nG 4#.A44, Ed. 6 ccEi, >(.A(., "&&A, p3g."5AJ E7;8TI%J8NCENT >A7, .r nci(co: ;oncur(o( y 1uiebr (. Re/orm del rgimen concur( l, Ad!oc tu(, ;9rdob , "&&A, p3g. "?4J .A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o( y 1uiebr (, A(tre , >(.A(., "&&@, p3g."#@. Inclu(o (e E lleg do el ;ongre(o de( rroll do en L ;umbre 1ue un /utur re/orm proponer en

l ley de concur(o( debier contempl r 1ue p r (er !i!iend propi o del nDcleo / mili r

oponible l concur(o el boleto de compr !ent el inmueble debe e(t r de(tin do

del d1uirente :;/r. 'R)N), Ric rdo, 'R)N), J !ier y 'R)N), 6 ri no: El de(tino del inmueble en lo( boleto( de compr !ent oponible( l concur(o, 'onenci pre(ent d en el II ;ongre(o Ibero meric no de l In(ol!enci y I,

En el retorno al sistema originario del (!digo (ivil, creemos que no &a riesgo alguno si se tienen en cuenta las previsiones a aludidas a los actos perjudiciales "arts. 11+ ss.$, los supuestos de responsabilidad de representantes, !rganos y terceros "supra, art. 1,-$. 2utores como @arbieri +0 e Kglesias++ &an recibido con beneplcito la reforma en este punto. (on relaci!n a las cuestiones que pueden plantearse en la prctica relativas al derec&o transitorio, la jurisprudencia &a tenido ocasi!n de pronunciarse sosteniendo que es oponible a la masa el boleto de compraventa de un inmueble, an cuando su destino no sea vivienda, por aplicaci!n del art. 109 de la /e '0.+''. (on lo cual rige la nueva normativa para las situaciones en trmite +9. Ello se e.plica en raz!n que al &aber sido vetado el art. '85 de la referida le , 1sta no contiene un r1gimen especfico de aplicaci!n temporal, por lo que debe estarse a lo previsto por el (!digo (ivil art. -:, correspondiendo aplicar la nueva le a las relaciones o situaciones jurdicas e.istentes, entendiendo comprendidas dentro de las primeras a las originadas en los contratos, puesto que el contrato que las partes celebraron no queda afectado por consecuencia de la nueva le , sino que la quiebra de la vendedora se constitu e en un presupuesto de derec&o que afecta al r1gimen aplicable para resolver, toda vez que el estado de falencia produce efectos respecto de las relaciones jurdicas en las que se encuentra involucrado el cesante+,.# e# 4tor(amiento imperativo de la escritura. /imitaciones El podr contenido en el artculo 11*+ bis del (!digo (ivil, &a dado lugar a sutiles interpretaciones sobre la potestad del juez para resolver si el otorgamiento
;ongre(o N cion l de +erecEo ;oncur( l, Tomo III, L ;umbre, ;9rdob , 4===, p3g.$#&.

+0

L ( interpret cione( /ueron mucE (, t nt ( como l c ntid d de / lenci ( de empre( ( con(tructor ( 1ue pro!oc b l u(u l plic ci9n del in(tituto en cue(ti9n, con lo( problem ( (e< l do(. 'or ello e( 1ue (e torn b nece( rio introducir un inno! ci9n en l m teri y e(to e( lo 1ue E re li2 do l ley 4#.A44 :;/r. >AR>IERI, ' blo ;.: Nue!o rgimen de concur(o( y 1uiebr (. Ley 4#.A44, Ed. 8ni!er(id d, >(.A(., "&&A, p3g. $=#F.%

++

L modi/ic ci9n e( pl u(ible, y 1ue l re(tricci9n l de(tino de !i!iend con(tituy9 el (emillero de pleito( 1ue ! ticin9 el record do Ton9n. El control de l buen /e del d1uirente deber3 (er p rtir de Eor l ! ll de contenci9n de

creenci ( (imul d ( 1ue (e re!i(t n b jo l /orm de boleto :;/r. IGLE7IA7, Jo( Antonio: ;oncur(o( y 1uiebr (. Ley 4#.A44, +ep lm , >(.A(., "&&A, p3g."5"F.%

+9

;orre(ponde plic r l nue! ley

l ( rel cione( o (itu cione( jurdic ( e0i(tente(. L L;N no e0ige como re1ui(ito 1ue

el de(tino del inmueble (e !i!iend . :;N;om., E, "=.@.&@, JA "&&?%III%"=4F. T mbin en VVV.ulpi no.com, y JA, "&&5 M I%5A?.

+,

;3m.N c.;om., 7 l E, "&%@%&@, ;.A.'.A. Ltd .. (I 1uiebr (I cci9n de re!oc tori concur( l c. Igle(i E! nglic K+io( e( AmorL y otr L, R+'y; nG "#, p3g.$@4I$@$.

de la escritura traslativa de dominio era una obligaci!n ineludible o si por el contrario caban ponderaciones sobre el m1rito de la transferencia. Es beneficiosa la nueva redacci!n= deber disponer # $ %ue se otorgue, no dando margen a dudas+*. 2lguna jurisprudencia aislada anterior a la /(B sostuvo que el juez es soberano para decidir si debe o no otorgar la escritura +8. /a nica limitaci!n, esa fue la recta inteligencia del precepto anterior, era que ante la imposibilidad de efectuar la transferencia "falta de reglamento de divisi!n en propiedad &orizontal, edificios construidos no terminados, incumplimiento de e.igencias municipales que no podan suplir los sndicos, &ipoteca en garanta previa a los boletos no susceptible de cancelar, etc.$ la escrituraci!n no puede otorgarse, esos obstculos &o tampoco podrn ser removidos. Es decir que la oponibilidad lleva implcita la condici!n de que el inmueble se &alle en condiciones materiales de ser escriturado95 . En consecuencia la oponibilidad del boleto de compraventa a la quiebra est supeditada a la posibilidad material jurdica de otorgarse la pertinente escritura91. Ao e.istiendo tal posibilidad, el comprador s!lo tendr posibilidad de verificar su cr1dito resultante del importe abonado a la fallida. Ao corresponde alterar su paridad con los dems acreedores, lo que podra ocurrir en caso que el concurso tomara a su cargo la construcci!n o terminaci!n del edificio, o si se resolviera en da3os perjuicios el pretendido derec&o del adquirente. 2s lo &a entendido la jurisprudencia9'.#
+*

;/me. RI,ERA%R)IT6AN%,IT)L): Ley de concur(o( y 1uiebr (, Tomo II, Rubin2 l%;ul2oni, 7 nt .e, 4===, p3g. $?=.%

+8

Aun1ue (e E y n credit do( todo( lo( e0tremo( mencion do( en el rt. ""5Abi( del ;; y el rt. "A= L;, el jue2 e( (ober no p r decidir (i debe o no otorg r l e(critur :;Apel.;;, Ro( rio, ( l $, 4.A.&=, 63( .r nci(co, Auto #AI&=, J7 4"%"#&F.

95

L oponibilid d del boleto de compr !ent de inmueble( nte l 1uiebr lle! implcit l condici9n de 1ue el inmueble (e E lle en condicione( m teri le( y jurdic ( de (er e(critur do :;N;om.,>, 4A.?.5&, JA "&5&%I,, A#$J ;N;om., ;, "?.4.5@, LL "&5@%;, 4A, JA "&&"%I%"=5"FJ L impo(ibilid d jurdic de l / llid p r el otorg miento de l pertinente e(critur tr (l ti! de dominio oper , entre otro(, el e/ecto de (itu r l d1uirente en l oblig ci9n de re(tituir l po(e(i9n del bien inmueble, ( l!o (u derecEo (u derecEo recl m r l de!oluci9n de lo p g do medi nte el procedimiento

pertinente :;N;om., ;, "A.$.?&, LL "&5=%+, ?@=J JA "&?&%I,%A4AF.

91

oponibilid d del boleto de compr !ent

l concur(o, lle!

implcit

nece(id d 1ue el bien (e encuentre en

condicione( m teri le( y jurdic ( 1ue tornen pr ctic ble l e(critur ci9n. L con(trucci9n inconclu( del inmueble ob(t l preten(i9n e(critur ri , (in 1ue pued tod !e2 1ue t l (upue(to e( jeno rgWir(e 1ue l concur( d deber3 termin r l obr o (er conmin d ello,

l norm ti! del in!oc do rt. ""5A bi( ;9d. ;i!. :;N;om. 7 l

>, 4AI=?I5&,

KEdi/t n 7A (I ;onc.pre!. (I Inc. de re!. promo!ido por Cep iel, 6 ri Alici y )tro(L.%

9'

;3m.N c.;om., 7 l

; , "?I=4I5@ , KG rc L b nd l 7A ( I Nuiebr L.

(on el mismo criterio indicado no puede demandarse la escrituraci!n contra la quiebra en los t1rminos de los arts. 11*+ bis del (!digo (ivil 109 Lin fineL de la /(B si se e.ige simultneamente la terminaci!n de la obra. Esta ltima pretensi!n e.clu e la acci!n intentada e imposibilita la procedencia del reclamo9-. Male destacar tambi1n que el derec&o de e.igir la escrituraci!n de un inmueble adquirido por boleto ante la quiebra del vendedor debe limitarse a lo se3alado por la le , no pudiendo e.tenderse a la pretensi!n de que el concurso se &aga cargo de otras prestaciones pendientes, como ser poner en condici!n de &abitabilidad el inmueble adquirido u otras similares90.# 1# Cumplimiento de la prestacin por el ad0uirente no 1allido )e &a previsto la continuaci!n del contrato &asta su perfeccionamiento definitivo en las mismas condiciones en que fue originariamente celebrado. Por ello es que el comprador podr cumplir sus obligaciones en el pla&o convenido )in embargo, si se otorgare la escritura traslativa de dominio, todava restaren obligaciones a satisfacer en un futuro, quedar a cargo del magistrado otorgante "que podr para ello requerir la opini!n del sndico$ la e.igencia de garanta 'ipotecaria en primer grado sobre el bien para asegurar el pago del saldo de precio9+. (# Procedimiento para e5ercer el derecho...
9-

;3m.;i!. y ;om., > E >l nc , 7 l I, del 45%5%5#, !oto del +r. 'liner, K6 c gno, Ju n ; rlo( cI 6onte ' co 7.A.I... (I E(critur ci9nL,

90

CN Com., Sala C, 19/11/76, Macri, Domingo c. Panetta y Ca S.A. La Ley 1977-D, 679 .D., 7!-!"7 #.A. 1991-$, 1%&1. No corre'(on)e reclamar al conc*r'o la terminaci+n )e lo' inm*e,le' c*ya e'crit*raci+n (er'ig*e el com(ra)or (or ,oleto -CNCom., Sala C, #*nio .! 19&!/. D, 1%6-60..

9+

En lo( c (o( de E ber(e demo(tr do document lmente el p go del 4AP del precio, el compr !ent deber3 o/recer p g r el ( ldo deud do l momento de l l

d1uirente por boleto de

e(critur ci9n, ( l!o 1ue por r 2one( e(peci l (itu ci9n cre d , el ju2g do

e0cepcion le( Min!oc d ( y

prob d ( /eE cientemente% deri! d ( de

utorice, por r 2one( de e1uid d y buen /e, bre!e( pl 2o( de p go (egur do( con Eipotec en primer gr do (obre el inmueble. :;/r. $G Ju2g. 'roc. ;onc. 6endo2 , =?I=5I&5 >uci 7A pI li1. Jud. Boy 1uiebr F.

99

7obre el p rticul r con(ult r 6)NTERE7IN, Edu rdo ..: 'rocedimiento p r l opo(ici9n de boleto( de compr !ent de inmueble( en concur(o( y 1uiebr (, en E.+., di rio del 5 de junio de 4.===, y X;u3le( crdito( deben cumplir con el procedimiento de !eri/ic ci9n y cu3le( no deben E cerloY, ponenci pre(ent d In(ol!enci y I, ;ongre(o N cion l de +erecEo ;oncur( l, "4 l II ;ongre(o Ibero meric no de l ;umbre, ;9rdob ,

l "# de )ctubre de 4===, L

Argentin . :Tomo III, p3g. A&F. >)7;AR), Andre ,., X)po(ici9n o !eri/ic ci9n del boleto de compr !ent inmobili rioY, ponenci pre(ent d l II ;ongre(o Ibero meric no de l In(ol!enci y I, ;ongre(o N cion l de +erecEo ;oncur( l, "4

l "# de )ctubre de 4===, L ;umbre, ;9rdob , Argentin . :Tomo III, p3g. $#"F, T)NZN, Antonio, +erecEo ;oncur( l, t. ". y Lo( boleto( de compr !ent de inmueble( oponible( l concur(o: un (emillero de problem (, en R+;), "&54%"#",

6ebe someterse a las reglas de todos los acreedores en el proceso concursal= insinuar su derec&o= verificaci!n de cr"dito conforme lo normado por los arts.-', 1'+, 1'9 '55 /(B9, o por va incidental si fuere tarda9*. )i bien se trata de cr1ditos no dinerarios, no por eso deben quedar al margen del proceso verificatorio, sino por el contrario, son acreedores que pretenden el reconocimiento del cr1dito consistente en una obligaci!n de &acer "otorgamiento de la escritura traslativa de dominio$, con lo cual no estn e.cluidos de la carga de insinuar sus acreencias. 2nte la eventualidad de que resulte infructuoso el cumplimiento de la escrituraci!n, estos cr1ditos no quedan desprotegidos dado que nace en favor de los adquirentes por boleto un derec&o consistente en un cr1dito por el equivalente en dinero "art. 18 /.(.B.$, por lo que se estima conveniente que quien reclama la

>ERGEL, 7 l! dor +., E/ecto( de l 1uiebr del !endedor (obre el contr to de compr !ent inmobili ri no reducido e(critur pDblic , E+, ""%A5= y L (itu ci9n del compr dor por boleto de compr !ent nte l con!oc tori /rente de l

creedore( del !endedor, E+, $?%@#A. .ARINA, Ju n 6., 7iempre

lrededor del boleto de compr !ent

concur(o del !endedor, R+;), "&5#%#?, 6A..-A, )(! ldo J., +erecEo ;oncur( l, t. III, +ep lm , >(.A(., ".&&#. ,eri/ic ci9n de ;rdito(, . ,eri/ic ci9n del derecEo obtener e(critur tr (l ti! del dominio en l 1uiebr , E+, "==%&#&, l juri(dicci9n de

GAL-N+E*, )(c r, ,eri/ic ci9n de ;rdito(, A(tre , >(.A(., ".&&=. T8RR-N, + niel 6., El +erecEo lo( creedore( tr !( del proce(o de !eri/ic ci9n de derecEo( en l

ley 4#.A44, R+;), ".&&?. p3g. @"A%@#",

GARAG87), Bor cio ' blo, ,eri/ic ci9n de crdito(, +ep lm , >(.A(., ".&&?.

9,

;/me. RI,ERA, Julio ;( r : >oleto de compr !ent y 1uiebr , L.L. "&5A%;%#5. 'rocede por !eri/ic ci9n del crdito con(i(tente en oblig ci9n de E cer. :'rimer Ju2g. 'roc. ;onc. de 6endo2 , #%?%&A, K,idel 7egur , Arturo en [J. cIQolton 7. A. (INuiebr \ (IIncidente de e(critur ci9nL, re!i(t ,oce( Jurdic (, 6endo2 , "&&@, t. ", p. "A$F. Re(ult un

preconcepto (in poyo leg l, juri(prudenci l, ni doctrin rio, (o(tener 1ue (9lo e(t3n oblig do(

peticion r l !eri/ic ci9n

de (u( crdito( lo( creedore( de moned , y no 1uello( 1ue re1uieren un oblig ci9n de E cer. :;N;om., 7 l >, 5I"=I5=, L.L., "&5=%+%A5?, dict men del .i(c l de ;3m r J d., 7 l ;, J.A., "&??%II%@?4J d., d., 44I""I?5, J.A., "&5=%I% ?=#.F Lo( derecEo( emergente( de oblig cione( de E cer deben (er in(inu do( l p (i!o, y 1ue el incumplimiento de un oblig ci9n de E cer puede (er un EecEo re!el dor de l ce( ci9n de p go(, un1ue M( l!o e0cepcione(% no teng per (e l mi(m /uer2 con!icti! 1ue l corre(pondiente l incumplimiento de un oblig ci9n de d r. :Ju2g. ;i!. ;om. AG Nom. Ro( rio, @I@I5=, J.A., "&5=%I,%$5A, con not de Adol/o R)8ILLZN, K'edido de concur(o /ormul do por creedor titul r de oblig ci9n de E cerL. 7e< l n J8NCENT >A7 y 6)LINA 7AN+),AL: L con!oc ci9n 1ue re li2 el rt. $4, como t mbin el rtculo "4@ de l L;, (e dirige todo( lo( creedore( del deudor, (in e0cepcione( de ningun

n tur le2 . En un p l br no (e di(crimin (egDn (e tr te de crdito( pro!eniente( de oblig cione( de d r, E cer o no E cer :;/r. ,eri/ic ci9n de crdito(, /uero de tr cci9n y otr ( cue(tione( cone0 (, Rubin2 l%;ul2oni, 7 nt .e, 4===, p3g(. 4=?I4=5F.%

9*

GALIN+E*, )(c r A. e0pre( 1ue: Nuien pretend l e(critur ci9n de un bien cuy titul rid d (e encuentre en c be2 del / llido, no puede eludir l c rg !eri/ic tori , y 1ue no E y norm leg l 1ue lo e0im de ello. +ebe E cerlo en tiempo y /orm , y en el (upue(to de E ber !encido el pl 2o, debe recurrir l incidente de !eri/ic ci9n t rd en ,eri/ic ci9n de crdito(, A(tre , >(.A(., "&&=, p3g.@=. T mbin .A77I%GE>BAR+T:, ;oncur(o(... p3g. @#4.%

obligaci!n de &acer, solicite en subsidio para el caso que la escrituraci!n no resulte posible, la verificaci!n del cr1dito dinerario98. 2isladamente se &a sostenido que corresponde iniciar un juicio ordinario,5. /a acci!n por resoluci!n del contrato de venta e.clu e la posibilidad de demandar posteriormente por escrituraci!n,1. /a presentaci!n tarda le &ace cargar con las costas aunque resulte vencedor,' en funci!n de aquella vieja regla acu3ada por la jurisprudencia que dispone que el acreedor tardo debe soportar las costas del incidente de verificaci!n en virtud que su presentaci!n e.tempornea causa un desgaste jurisdiccional adicional que le es imputable. )in embargo en la actualidad se est fle.ibilizando el rigor de esta construcci!n jurisprudencial valorando en cada caso la atribuci!n de la responsabilidad sus e.imentes por la insinuaci!n incoada luego del plazo establecido. /a cuesti!n del procedimiento para ejercer el derec&o lograr la oponibilidad del boleto en la quiebra es tratada en este mismo nmero por el 6r. Gun ent @as con lo cual remitimos a su trabajo para ma or profundidad. h# Prueba del boleto. El instrumento privado es en principio el elemento necesario para acreditar su e.istencia,-. )in embargo, la jurisprudencia &a admitido que cuando no e.ista el
98

GALIN+E*, )(c r A.: ,eri/ic ci9n de crdito(. . .ob.cit., p3g.@=.%

,5

No e( por un incidente, (ino por juicio de e(critur ci9n, con po(ibilid d p r el concur(o de impugn r l ! lide2 del boleto en 1ue (e in(trument9 l oper ci9n. :;.Apel.;; ' r n3, ( l I, octubre 4= &?5, .ont n , Emilio A., *, "&4"A, t mbin ;" ;i!. y ;om., > E >l nc , 7 l I, @%@%5=, E.+., 5&%?"AF. En el mi(mo (entido T)N)N, Antonio: Lo( boleto( de compr !ent oponible( l concur(o R.+.;.). "&54%"#".%

,1

;3m.4O ;.;. ;b ., re KRin udo, 6 gd len J. y ; rne! le, Bctor M Incidente de Re!i(i9n en uto( Gr u y ;errito 7.R.L. M ;oncur(o 're!enti!oL, 7ent. NG "#, ?I$I5&, .oro de ;9rdob , NG "=, p. "#=.

,'

El pre(ent nte t rdo debe c rg r con l ( co(t ( :JA, Rep. "&?&%"4?F, un1ue re(ulte !encedor :LL "&5=%>%?"?, c (o $5&@F. En idntico (entido: ;N ;om, 7 l A, 4?I"4I?&, 7 n 'edro, ,icente cI G riglio 6ott , Elm n 7.R.L., % L Ley, "&5"%;, ??.

,-

' r

ctu ci9n de lo(

rt(. ""5A bi( y el 4$AA del ;9digo ;i!il,

l compr dor le b (t

/rente

(u preten(i9n

ccion ri , prob r l e0i(tenci del boleto y E ber ( ti(/ecEo el p go de l cu rt p rte del precio de compr :;N;i!., 7 l >, )ctubre 4A "&?@F. E+, ?5%4?".

boleto, o la libreta de pagos de las cuotas, puede ello ser suplido por otros elementos indubitables que acrediten la e.istencia de la operaci!n,0. Dambi1n se &a admitido en caso de cesi!n de los derec&os del boleto, cuando la legitimaci!n del incidentista a obtener la escrituraci!n &a sido reconocida e.plcitamente por la fallida, aunque supeditada a la prueba de la calidad de cesionario, e.tremo suficientemente probado, sin alegar contraprestaci!n pendiente alguna. 6e tal modo, no obstante la falta del boleto de compraventa originario "primer boleto$, dic&o negocio jurdico debe juzgarse probado concurriendo los e.tremos que viabilizaban la oponibilidad de tal convenci!n al concurso, en los t1rminos del art. 11*+ (.(., corresponde &acer luego al pedido de verificaci!n de la obligaci!n de escriturar,+. i# &echa cierta Para procurar el reconocimiento de la obligaci!n de escriturar en la quiebra, el requisito de la fec&a cierta no &a sido previsto como recaudo de oponibilidad. 6ic&a e.igencia no resulta ni de la previsi!n del art. 11*+ bis ni de la propia normativa concursal "art. 109 /(B$, adems en la prctica importara introducir un vallado a la legtima pretensi!n de aquel que sin dudas reviste la condici!n de la parte ms d1bil en la operaci!n concertada, adems de desvirtuar la intenci!n del legislador de promover facilitar el otorgamiento de las escrituras a partir de la instauraci!n de este r1gimen especial. Esta lnea de razonamiento modifica una postura anterior,9 en el convencimiento que la adopci!n de la llamada tesis de la >oponibilidad amplia? es la que mejor se ajusta a la defensa de los intereses que la propia normativa &a querido resguardar. /o e.puesto no implica que la reuni!n de este requisito junto con el de la registraci!n del boleto colocarn al adquirente en una inmejorable posici!n para la
,0

L / lt del boleto puede (uplir(e por otro( elemento( 1ue crediten l e0i(tenci de l oper ci9n. :;N;om., ( l ;, junio 4A &54, Lodem , 7. R. L. c. 'once de Le9n, 6iguel A.F, LA LEC, "&54+, $&@. L / lt de boleto de compr !ent origin l no impide 1ue pued e(t blecer(e l e0i(tenci del contr to por medio( id9neo( :+el dict men del .i(c l de ;3m r F. :;N;om., ( l ;, julio 4# &5" Nogoy3, 7. A., 1uiebr c. '3e2 de >ente2, Gl dy( L.F, ;N;om.7 l >, &5" 5". 'rocede 1ue l credit ci9n de un compr !ent , nte l / lt del boleto, (e re lice por otro( medio( prob torio(

id9neo(. :;N;om., ( l ;, no!iembre 44 &?5 Al(in , E(l ! 6. c. Ton( , 7. A., 1uiebr F, J , &5=I?=#.

,+

;3m. $O ;.;. ;b M 4@I=$I&$ M >i 22i, )(c r L. en: Ingeniero( A(oci do( 7A;AG.;I M 7em n rio Jurdico NG &#A, Tomo @&, p3g. """.

,9

R)IT6AN, Bor cio: E/ecto( de l 1uiebr . . . ob.cit., p3g. "=& y ""=.%

defensa de su derec&o, siendo por ello perfectamente oponible a terceros obviamente a la quiebra del promitente vendedor. /a doctrina en general &a sostenido que no es menester la fec&a cierta,,. /a jurisprudencia ma oritariamente &a adoptado este temperamento,*. /a (orte de Nendoza, en fallo plenario mu difundido &a sostenido que se e.ige e.teriorizaci!n= publicidad posesoria o registral; fec&a cierta ,8, criterio que
,,

.A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o( ob. cit., ...p3g. $#4J ;A6ARA, Bctor: El concur(o..Tomo III%>, ob. cit., p3g. 54?.%

,*

El rt. ""5A bi( ;;, en (u interpret ci9n inici l di(crep nte, E (ido plic do con (igno tuiti!o po(iti!o, en t nto concurr buen /e, no contr dicE en uto(, p go de precio (uperior l 4A P y entreg de l po(e(i9n, (in 1ue (e nece( rio entr r ! lor r en l emergenci l concurrenci de l /ecE ciert : rt(. "=$# y "=$A ;;F, no cue(tion d en uto(. ;, "4I"4I"&?#, ; ( Le9n 7.A. c. .l mo 7.A. (I1uiebr , L Ley "&?A%A, "&"F. Re(ult oponible l

:;N;om., 7 l

concur(o o 1uiebr del !endedor el boleto de compr !ent por el d1uirente de buen /e, 1ue E y precio y de(tine el inmueble !i!iend

bon do el 4A P del

un1ue c re2c de /ecE ciert . :;;i!il, ;om., y ' 2 Letr d 7 n .r nci(co,

go(to 4? &?& Arguello, ; rlo( yIu Ju n ;.F, 7' LA LEC, &?&A@?. L /ecE ciert del boleto de compr !ent no e( rec udo H(ine 1u nonH e0igido por el rt. ""5A bi( del ;9d. ;i!il, ni por el rt. "A= de l ley "&.AA" :Adl , RR,III >, "?&& J RRRII>, "5$@F, m3( ello no ob(t l n3li(i( del jue2 concur( l (obre l /ecE en 1ue re lmente (e celebr9 el contr to.

:;Apel ;; Ro( rio, ( l I, m r2o $" &5@. +S Ebri( , Edu rdo yIo 7bri(( , >ern rdoF, J, ?&4"A. No e( nece( ri por no (er re1ui(ito del ""5A bi( ;; :;. ;. Ro I,, "$.#.&$, LL;b . "&&#%#5#F. L /ecE ciert del boleto de compr !ent no e( un re1ui(ito e0igido por el rt. ""5A bi( del ;9digo ;i!il, pue(to 1ue t l e0igenci import r en buen medid dej r (in e/ecto el prop9(ito tuiti!o de dicE norm :;N;om. 6, 7 l A, 6 r2o "A "&?&, Gi lloren2i, Arn ldo c. ;E lit , El ( J.F. E+, Rep. "$. 7i l (entenci de primer in(t nci orden9 l e(critur ci9n de un inmueble re1uerid por el incidenti(t , re(ult improcedente 1ue el (ndico (e opong , con /und mento en 1ue el boleto en jen do c rec de /ecE ciert , pue( de!iene l meno( opin ble 1ue debier nece( ri mente tenerl p r re(ult r oponible con el lc nce norm do por l L; "#@%4G p3rr., en l medid 1ue dicE norm no pre! 1ue l e0Eibici9n de /ecE ciert (e un re1ui(ito 1ue deb reunir(e p r oponer un boleto de compr !ent en el juicio de 1uiebr del !endedor del bien, m30ime, (i (e !eri/ic 1ue en el boleto E y un (ello d t do el d (iguiente l de l /irm del cit do in(trumento. A m3(, no empece lo e0pue(to M como en el c (o%, 1ue el /uncion rio concur( l: F niegue 1ue el compr dor E y tom do po(e(i9n del inmueble !endido por el c u( nte, pue( l ley no e0ige 1ue el d1uirente 1ue e0Eib el boleto deb reunir l condici9n de po(eedor de 1ulJ y bF legue l u(enci prob tori del p go del precio por p rte del compr dor, tod !e2 1ue lo rele! nte e( 1ue (i (e prob9

dicEo p go, (urgiendo t l circun(t nci de lo 1ue (e e(cribi9 en el boleto djunt do.:;.N c. ;om., 7 l +, $=I"=I&5 M ' (tr n G9me2, Gu(t !o (I Nuier (I Inc. de E(critur ci9n por .irpo, 6 rceloL.

,8

KEl proce(o concur( l

bierto con

nteriorid d

en jen ci9n medi ndo boleto de compr

!ent

e( oponible

d1uirente. El d1uirente de un inmueble medi ndo boleto de compr !ent , triun/ en l

cci9n de oponibilid d ejercid

en el proce(o concur( l (i (e cumplen lo( (iguiente( rec udo(: F el boleto tiene /ecE ciert o e0i(te certidumbre /3ctic de (u e0i(tenci nterior l pertur del concur(oJ bF el boleto tiene publicid d :regi(tr l o po(e(ori FJ cF el terceri(t o d1uirido del titul r regi(tr l o e(t3 en condicione( de (ubrog r(e en (u po(ici9n jurdic

peticion nte en el concur(o E

medi nte un per/ecto e(c lon miento entre lo( (uce(i!o( d1uirente(J dF el peticion nte en el concur(o e( de buen /e y E p g do el 4A por ciento del precio con nteriorid d regl ( nteriore( no impiden l l pertur del proce(o uni!er( l. En el proce(o concur( l, l ( l cci9n re!oc tori y el d1uirente debe cumplir

plic ci9n de l norm ti! rel ti!

con lo( otro( rec udo( e0pre( mente pre!i(to( en el rt. "#@ de l ley 4#.A44. :7;J62 . $=%A%&@, H.ern3nde2, Angel En

no compartimos*5 r1gimen aplicable.

a que implica una interpretaci!n en e.tremo rigurosa del

Para los casos en que los tribunales requieran fec&a cierta como recaudo adicional, es oportuno destacar que el sentido de la legislaci!n de fondo es que la enumeraci!n del art. 15-+ (!d.(iv. debe entenderse como enunciativa, pudiendo admitirse otros supuestos no contemplados frente a aquellas circunstancias inequvocas que revelan la certeza moral de que el instrumento privado adquiri! fec&a cierta, estas circunstancias unidas a otros elementos concordantes que se agreguen al e.pediente, pueden llevar a concluir que e.iste una certidumbre fctica de la fec&a en que fue otorgado el documento sin que corresponda ponderar con e.trema rigurosidad el cumplimiento estricto de alguna de las &ip!tesis previstas en la norma citada. 5# Publicidad posesoria o re(istral En general se &a sostenido que no es menester la posesi!n81 registraci!n82

/a publicidad posesoria o registral no era requerida por la (orte de Nendoza en el plenario de 1881 "<oro de (u o nO 0, pg. 88 con nota de 2licia Puerta; G2 188'#K#09'; // 188'#@#195; E6 10,#0-,$ entonces s!lo referido a vivienda; a que sostena que el destino a vivienda estaba basado en un dato fctico "la &abitaci!n por el peticionario$. Esa doctrina &o &a sido modificada en el plenario <ernndez de 1889, pues la oponibilidad e.ige algn grado de

J: .ern3nde2, Angel En J: ;o!ir m Ltd ... 7I Incon(titucion lid d % Re!i(i9n % 'len rio :Libro: 74@A % "&$F. Idem. en ,oce( Jurdic ( "&&@, $, p3g. "&?, con not de Anglic ;orre . Idem. JA "&&?%I%5$, con not de Adol/o R)8ILLZNF.

*5

RI,ERA%R)IT6AN%,IT)L): Ley de concur(o( y 1uiebr (, ob. cit., p3g. $?".%

*1

E( irrele! nte l entreg de l po(e(i9n o l / lt de tr dici9n :;N;i!., ;, 4#.&.5", Rep. LL "&54%4==@F. No corre(ponde (ubordin r l entreg de l po(e(i9n l oponibilid d del boleto de compr !ent pue( el legi(l dor no (ubordin9 el

bene/icio pre!i(to por 1uel rtculo

otro re1ui(ito 1ue el E ber bon do el 4AP del precio :;N;om., 7 l +, Julio $= nterior l pertur del concur(o o del decreto de 1uiebr , en

"&?@F. E+, ?#%$=#. 8n boleto de compr !ent de d t principio, re(ult oponible

l m ( de creedore(, (iempre 1ue t l opo(ici9n (e encuentre ! l d por el cumplimiento

de lo( e0tremo( e(t blecido( por el rt. ""5A bi( del ;9digo ;i!il: compr dor de buen /e y p go del 4A P del precio. :7up. ;orte >(. A(., 45I"=I&? % ; mbi gno y.7.6. ;oncur(o I Eoy 1uiebr !. ; mbi gno, 6 rio A.R. (I Incidente

de( lojoI rrt. $=$, L.;.F. En doctrin >)N8E, Loret : >uen /e de tercero( .... L.L. "&&#%5&4J ;A6ARA, Bctor: El concur(o... III%>, 54?J .A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o(... AO Ed, p3g. "#?J 6ARTINE* de 'ETRA**INI, ,er9nic : Ley de concur(o( y 1uiebr (, ...p3g. "5A.%

*'

No e( nece( ri regi(tr ci9n ni cumplir con l ley "&.?4#, E.+., "=@%$$@ y E.+. "=?%$"@J t mbin J.A. "&5#%II%4$#.

registraci!n, a que si bien los privilegios no requieren registraci!n casi todos ellos ostentan un grado de apariencia*-. Entendemos revisando una postura anterior*0 que no es necesaria ningn tipo de publicidad "posesoria o registral$ *+, la le no lo requiere como condici!n de oponibilidad su e.igencia impone la aplicaci!n de un recaudo adicional que agrava la situaci!n del adquirente por boleto desnaturaliza la el objetivo tuitivo, aunque obviamente su e.istencia otorga ma or certidumbre al instrumento. 6# )1ectos. Da7os y per5uicios. (onforme con la disposici!n contenida en el art. 11*+ del (!digo (ivil, el titular de un boleto de compraventa que cumplimente con las condiciones all se3aladas adecue su reclamo a lo previsto por el art. 109 de la /(B, tiene derec&o a obtener del concurso o quiebra del vendedor la escritura traslativa de dominio. (aso contrario, es decir que e.ista una causal que impida o torne impracticable la escrituraci!n, la regla es que dic&a circunstancia no puede resolverse en p1rdidas e intereses, ello por e.presa aplicaci!n del art. 10' /(B. /a jurisprudencia lo &a admitido*9 pero en algunos casos &a ido ms all de los lmites permitidos por la le concursal al entender que la obligaci!n de otorgar escritura pblica, cu a escrituraci!n es materialmente imposible por la quiebra, debe dar
*-

7; 6endo2 , $=%A%&@, ;o!ir m Ltd , J.A. "&&?%I%5$. ;/me. c/me. ;)RREA, Anglic : Nue! mente l oponibilid d del boleto de compr !ent en doctrin plen ri , en ,oce( Jurdic ( "&&@%$%"&5, not / llo.%

*0

R)IT6AN, Bor cio: E/ecto( jurdico( de l 1uiebr (obre lo( contr to( pree0i(tente(, ob.cit., p3g. ""=.

*+

El

gr !io re/erido

po(e(i9n del inmueble, (egDn el cu l (t

le otorg r

derecEo

oponer el boleto de rmon entre lo( te0to(

compr !ent

l concur(o, debe (er de(e(tim do, pue(, m ( ll3 de l di/icult d de e(t blecer l

del rt. 4$AA del ;9digo ;i!il con l ( di(po(icione( de lo( rt(. 4@="I=4I=&, ""5#, inc. " y 4A=A, el rt. ""5 bi( del c9digo ci!iI e(t blece un (oluci9n concur( l, p r lo cu l c rece de tr (cendenci l po(e(i9n del inmueble por el compr dor :;N;om., 7 l ;, 6 r2o 4& "&?&, Ri/re 6 rtn, ,icente c. Egom, 7. ;. A.F. No corre(ponde (ubordin r l entreg de

po(e(i9n l oponibilid d del boleto de compr !ent de inmueble( nte l 1uiebr , por1ue dicEo rec udo no /ue pre!i(to por el legi(l dor, 1uien (ubordin9 el bene/icio (9lo l p go del 4A P del precio con!enido. :;N ;om., 7 l +, $=I?I?@, Qornielu], Jo( c. ' nett 1uiebr (, Tomo II, p3g.$?4.% y ; 7.A. M J.A. "&&"%I%"=5".F. ;/r. RI,ERA%R)IT6AN%,IT)L): Ley de concur(o( y

*9

El titul r de un boleto de compr !ent inmobili ri no puede pretender 1ue l / cult d de oponerlo l concur(o : rt(. ""5A bi(, ;9d. ;i!il y "A=, ley "&.AA" Adl , RR,III>, "?&& J RLI,+, $5=@F, (e re(uel! en el p go de d <o( y perjuicio(. :;N;om., ( l ;, /ebrero "? &5@. G rc L b nd l, Anb l c. 7 cimieF, LA LEC, "&5@;, 4A5 I, &5@>, "#=#. ;/me. R)IT6AN, Bor cio: ;on(ecuenci ( de l impo(ibilid d de cumplir con l e(critur ci9n del bolet de compr !ent

!eri/ic do en l 1uiebr , en R+;), "&5"%?@&.

lugar al resarcimiento de da3os resultando por ello un cr1dito privilegiado *,. Este criterio no puede admitirse nuestra posici!n es que la imposibilidad de escriturar e.clu e a la relaci!n contractual celebrada antes de la quiebra del marco del art. 11*+ bis ((, la cual queda resuelta**, no da lugar a indemnizaci!n por da3os*8 . (omo a se e.presara, la oponibilidad del boleto tiene un lmite= que el inmueble se &alle en condiciones materiales jurdicas de ser escriturado. l# %entencia anterior a la 0uiebra. )e &a admitido que es oponible a la falencia, no pudiendo cuestionarse la oponibilidad sino solamente e.pedirse el juez del concurso sobre la procedencia del cr1dito declarado en la sentencia de escrituraci!n. El procedimiento de insinuaci!n es la ejecuci!n de la sentencia85. m# &allido titular del inmueble Para lograr la oponibilidad del boleto en consecuencia e.igir el cumplimiento de la obligaci!n de escriturar es requisito que el inmueble que se trata sea de titularidad del fallido, de lo contrario es inoponible. El ttulo de dominio no inscripto a la fec&a de declaraci!n de quiebra es inoponible al conjunto de acreedores de la quiebra 81.#
*,

L impo(ibilid d de otorg r l e(critur por l 1uiebr tr n(/orm l oblig ci9n de e(critur r en l de p g r d <o( y perjuicio(. El crdito re(ult nte e( un crdito contr el concur(o :;/r. ;N;om., 7 l A, &%"4%5=, >ertr3n ;oncepci9n cI G riglio 6ott Elm n 7RLL, L.L., "&5"%+%$#?, con not de 6IGLIAR+I, .r nci(co.

**

R)IT6AN, Bor cio: ;on(ecuenci (...ob.cit., p3g.?@&.%

*8

Recordemo( 1ue el te0to del

rt. "#4 Dltimo p3rr /o di(pone 1ue: L

1uiebr

no d

derecEo

lo( tercero(

re( rcimiento de d <o( por plic ci9n de e(t ley.

85

E( oponible l 1ue conden9 (entenci

e(critur r :7; >(.A(., ".#.&?, +J>A "A$%$5$AJ Rep. LL "&&?%4"&&F. L e0i(tenci de nte l

nterior e0cluye de (uyo l po(ibilid d de plic r lo( rt(. "#?, "#5, y "A= L;, y el procedimiento

1uiebr (e tr n(/orm en l ejecuci9n de 1uell :7; >(.A(., ".#.&?, +J>A "A$%$5$AJ Rep. LL "&&?%4"&&F. Ante un (entenci /irme, el jue2 de l 1uiebr no debe e0pedir(e (obre l oponibilid d del boleto (ino (obre l procedenci del crdito decl r do en l (entenci de e(critur ci9n :;N;om, ;, ?.$.??, JA "&&"%I%"=5$F. E0i(tiendo (entenci /irme de e(critur ci9n, el / llido no puede re(i(tir l e(critur ci9n in!oc ndo !icio( del negocio origin rio :le(i9n (ubjeti! F, m30ime 1ue lo( /uncion rio( no /ormul ron opo(ici9n :(ndicoF, ni el .i(c l de ;3m r , ni ningDn e(critur ci9n :;Apel.;;Ro( rio, "U, 4"."".55, J7, 4"%"#?F. creedor (e opu(o l

81

;7JN, "A%?%&?, ' n meric n Agropecu ri ;.;. y '., 7oc. de BecEo y otro(, J.A. "&&?%I,%$A4. T mbin (e E dicEo 1ue: Tod !e2 1ue el ;;I, ""5A bi( di(pone l oponibilid d de lo( boleto( de compr !ent de inmueble( otorg do( / !or de d1uirente( de buen /e, l concur(o o 1uiebr del !endedorJ dicE norm ti! de!iene in plic ble en 1ue %como contece en el c (o% l propiet ri de lote( de terreno lo( E y !endido Hen comi(i9nH :luego decl r d en 1uiebr F y po(teriormente lo( en jen9 (upue(to(

un (ocied d 1ue lo( d1uiri9

un nue!o d1uirente. Ello (, pue( l entid d

/ llid re!i(te el c r3cter de intermedi ri en l oper ci9n de !ent y, por t nto no puede (er con(ider d H!endedor H

,. 3naplicabilidad a los procesos de e5ecucin individual El principio establecido por el art. 11*+ bis del (!digo (ivil, se refiere e.clusivamente a la &ip!tesis de concurso o quiebra del vendedor 8', no &ace referencia alguna a la oponibilidad del boleto frente a un tercero embargante del bien adquirido por boleto. (on lo cual resulta improcedente sostener el argumento simplista segn el cual Lquien puede lo ms puede lo menosL, en el sentido de que quien puede oponer un boleto de compraventa a una quiebra #Llo msL# tambi1n puede oponerlo a un embargo #Llo menosL#8-. Jivera sustenta esta posici!n e.presando que si no media concurso o quiebra, normalmente el acreedor tiene derec&o a e.igir que el deudor le procure e.actamente aquello a lo que se &a obligado en virtud de lo establecido por el art. +5+ inc. 1 del (.(. por lo que no corresponde e.tender a las situaciones in bonis lo previsto para &ip!tesis de insolvencia80. En situaci!n de quiebra en cambio se consagra una e.cepci!n a la regla concursal que establece que todos los cr1ditos contra el fallido se convierten siempre a dinero "as se trate de obligaciones de dar o &acer$, con lo cual no e.iste el derec&o de e.igir el cumplimiento en especie. )!lo se permite el cumplimiento de la obligaci!n de &acer "escriturar$ al adquirente por boleto pero siempre que medie concurso o quiebra del vendedor, porque para este supuesto es que &a legislado tanto el art. 11*+ bis (.(. como el art.109 /(B. /a (orte )uprema de Nendoza en fallo plenario &a establecido el criterio contrario que decide e.tender a la situaci!n individual "in bonis$ lo dispuesto para el concurso8+ por va de interpretaci!n anal!gica, conclu endo que el adquirente de
:e0igenci pre!i(t por l cit d norm F tod !e2 1ue lo( biene( no e(t3n regi(tr do( (u nombre. T l circun(t nci , denot l impo(ibilid d jurdic de o(tent r t l c lid d l no detent r l titul rid d domini l de lo( terreno(, ;N;om. 7 l +, del "#I"4I&$, K > uerle, Enri1ue ;I In mot 7A (I 7umL.

8'

El in(tituto (olo rige en 1uiebr

y no in boni(, ;4U;; L 'l t , 5.5.&#, LL>(.A(. "&&#%&4?.

8-

;/r. ;3m. N c. ;om., 7 l +, del "=%=@%&$ , KTo!o de 'ere2, Ro( , (I Terceri de +ominio en Rodrigue2, J. A. ;I ; rr n2 , +iego 7I )rd.L

80

RI,ERA, Julio ;( r: ;on/licto entre el creedor emb rg nte y po(eedor con boleto de compr !ent , E.+., "A&%4#@. ALTERINI, Jorge t mbin e( contr rio l plic ci9n n l9gic por1ue (egDn (u opini9n (e lleg b con(ecuenci (

di(! lio( (, ;/r. L tutel del d1uirente por boleto de compr !ent /uer del 3mbito e(pec/ico del rt. ""5A bi( ;;, E.+., "A$%@$A.%

8+

E( b(urdo oblig r l d1uirente por boleto

pedir l 1uiebr del !endedor p r poder oponer (u boleto. E( !erd d 1ue

lguien 1ue no e(critur y 1ue tiene un creedor emb rg nte : l 1ue no p g F, norm lmente e(t3n en ce( ci9n de

un inmueble mediando boleto triunfa en la tercera de mejor derec&o o en la acci!n de oponibilidad ejercida tanto en el proceso individual o concursal si cumplimenta los requisitos e.igidos "entre otros requiere el 2lto Dribunal Nendocino publicidad posesoria o registral fec&a cierta$89.# Dambi1n se &a se3alado desde otra perspectiva que si la norma contenida en el art. 11*+ bis del (!d. (iv. se e.tendiere mas all de la situaci!n de concurso o quiebra, la previsi!n dejara de ser una Le.cepci!nL o Lmodificaci!nL en materia concursal del r1gimen general del art. '+5+ del (!d.(iv. para convertirse en una lisa llana Lderogaci!nL de esta ltima previsi!n, lo cual no sera aplicable en el mbito concursal, pero Ltampoco en el mbito e.traconcursalL. Por ende, sera ins!lito que una norma del c!digo derogue a otra del mismo cuerpo legal, tanto ms cuanto ambas fueron introducidas por la misma le 1,,11 que incurrira en autocontradicci!n o autoderogaci!n parcial8,. .. 'creedor embar(ante y cr8dito hipotecario Jespecto de estos dos supuestos que suscitan controversia frecuente en la prctica tribunalicia, se &a considerado que ante cautelares trabadas sobre el inmueble por otros acreedores del deudor, o ante la &ipoteca constituida tambi1n por un tercero, el elemento dirimente para dilucidar la cuesti!n ser la fec&a de la toma de posesi!n del adquirente por boleto de compraventa. )i los gravmenes de que se trata son de fec&a anterior a la posesi!n del comprador por boleto, entonces tienen preeminencia respecto de 1ste, triunfando en consecuencia el acreedor
p go(, pero puede ocurrir 1ue contr el emb rg nte teng de/en( ( (u/iciente( y 1ue no e(t en un !erd dero e(t do de in(u/icienci p trimoni l p r /ront r (u( deud ( por medio( norm le( :;7J 6endo2 , en pleno, $=%A%&@, K;o!ir m

Ltd L, J.A. "&&?%I%5$ y (gte(. con not de R)8ILLZN, Adol/o A.N.: Re/le0ione( (obre cierto( lmite( l reconocimiento, en l 1uiebr , del derecEo e(critur r inmueble( d1uirido( por boletoF. T mbin ;)RREA, Anglic : Nue! mente l / llo de 7;J62 ., en K,oce( Jurdic (L, "&&@, $, p3g.

oponibilid d del boleto de compr !ent en doctrin plen ri , not "&5.

89

En el mi(mo (entido (e E dicEo 1ue 7i bien el rt. ""5A bi( del ;9d. ;i!il (e re/iere l c (o del concur(o o 1uiebr del !endedor, utori2 ndo oponer el boleto l conjunto de creedore( 1ue con/orm n l m ( , no (e d!ierte r 29n lgun

1ue impid 1ue lo mi(mo pued ocurrir /rente l creedor emb rg nte en un proce(o ejecuti!o. E( decir 1ue el mp ro 1ue con/iere el rtculo cit do, re(ult oponible l creedor emb rg nte en t nto 1ueden credit do( lo( e0tremo( de l norm y el crdito del compr dor (e nterior l del emb rg nte. :7; >ueno( Aire(, /ebrero &%"&&$F. E+, "A$%@$A. 7i oponer el boleto

bien el rt. ""5A bi( del ;9digo ;i!il (e re/iere l c (o de concur(o o 1uiebr del !endedor utori2 ndo

de compr !ent %(i e( de buen /e y Eubiere bon do el 4AP del precio% l con junto de creedore( 1ue con/orm n l m ( , no e0i(te r 29n lgun 1ue impid 1ue lo mi(mo pued ocurrir /rente norm l creedor emb rg nte en un mi(mo nterior l

proce(o ejecuti!o en t nto 1ueden credit do( lo( e0tremo( de l emb rg nte :7; >ueno( Aire(, Junio 4# "&5@F. E+, "4"%4=#.

y el crdito del compr dor (e

8,

;N;om., 7 l + 4@I=&I&#, K' 2, ; rlo( y otro (I Terceri de dominio en uto( .ern3nde2, )m r cI An/u(o, 7 nti go (I EjecL.

embargante el &ipotecario en cada caso en particular, restndole al tenedor del boleto las acciones contra su vendedor. /a publicidad posesoria o registral en consecuencia seran determinantes para la soluci!n de la controversia. 2lgunas de estas conclusiones son el resultado de la Primeras Gornadas de 6erec&o (ivil celebradas en Nendoza en 18*-8*. 9. Biblio(ra1*a espec*1ica consultada. '/%3:' ';3):<' C.= (os derec'os reales en la reforma al )!digo )ivil , G2. 1898; '/%3:' ';3):<'$ Dalmiro '.= *n torno de las in%uietantes discrepancias sobre los efectos del boleto de compraventa inmobiliaria +na nueva interpretaci!n del derec'o vigente, J6(O, 18,*#-'+. '/;)R3:3$ >or(e= (a tutela del ad%uirente por boleto de compraventa fuera del mbito espec,fico del art,culo 1185 bis del )!digo )ivil, E6, 1+-#9-+. '//):D) ?uillermo= D. '. '/%3:' ';3):<' @ >. '/;)R3:3 - .eformas a la ley 1/ 512 de propiedad 'ori&ontal. Jev. de la <ederaci!n 2rg. de (ol. de 2bog. n:', 1898; ':3D4$ Claudio R. (os boletos de compra venta de inmuebles (a situaci!n del ad%uirente frente a la %uiebra, E6, 1*1#,,-. 'R':D'$ Ai(uel= 0ecesidad de una interpretaci!n subjetiva del art,culo 151 de la ley 12 551, //, 18,,#@#85,. 'R?)R3$ %aBl '.= (a %uiebra y dems procesos concursales, 3omo 2, *ditora 4latense, 1281 B'R3/'R3$ 'le5andro$ B4CD) Roberto y %':CE)< ;4RR)%$>ulio C.= 5d%uirente por boleto de compraventa- 6tercer,a de dominio o tercer,a de mejor derec'o7 , // 1880#@,++. B):D)R%F@ Aario >.= *fectos de la %uiebra sobre la compraventa inmobiliaria, celebrada en instrumento privado, Jev. /a /e , tO 1'5, ## *l destino del bien como re%uisito para la oponibilidad del boleto de compraventa inmobiliario al concurso civil o mercantil del vendedor, //, 18,,#2# ++. B)R?)/$ %alvador Dar*o= *fectos de la %uiebra del vendedor sobre el contrato de compraventa inmobiliaria no reducido a escritura p8blica, E6, 11#+*5, ## (a situaci!n del comprador por boleto de compraventa ante la convocatoria de acreedores del vendedor, E6, -,#90+. 9eclaraciones de %uiebra y obligaci!n de escriturar, G2., ',#9#9*; B4CD)$ /oreta A.= :uena fe de terceros- ;u relevancia respecto de actos celebrados con un fallido, //@2, 1880, **,. B4RD'$ ?uillermo '.= (a posesi!n ad%uirida por boleto de compraventa y la %uiebra del vendedor, E6, 89#+55.
;/r. L)REN*ETTI, Ric rdo Lui(: Tr t do de lo( contr to(, Tomo I, Rubin2 l%;ul2oni, 7 nt .e, "&&&, p3g.$#@ y $#?.

8*

B4%C'R4$ 'ndrea G., 6<posici!n o verificaci!n del boleto de compraventa inmobiliario7, ponencia presentada al KK (ongreso Kberoamericano de la Knsolvencia KM (ongreso Aacional de 6erec&o (oncursal, 1' al 10 de Octubre de '555, /a (umbre, (!rdoba, 2rgentina. "Domo KKK, pg. -01$ BD%;'A':;) '/%3:'$ >. A. = *l boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o %uiebra del vendedor, //., 1-1#1',0. CHA'R'$ E8ctor, El concurso preventivo la quiebra, D. K, @s. 2s., 6epalma, 18*'#18*8, pg. 9'+, n: +. ## El boleto de compraventa frente al concurso del promitente de la enajenaci!n en el 2ntepro ecto de le de concursos mercantiles, en Jevista del Aotario, n: ,10. CH:&4R'$ RoIana B., *l boleto de compraventa en el proyecto de unificaci!n civil y comercial sancionado por la )mara de 9iputados ; a3o 188-, )emanario Gurdico n: 15*1, Domo ,0, pg. -58. C4RR)'$ 'n(8lica= 0uevamente la oponibilidad del boleto de compraventa en doctrina plenaria, nota a fallo de )(GNza., en >Moces Gurdicas?, 1889, -, pg. 18*$. D'%%): @ /'CD3% A. '.= (a %uiebra y la compraventa de inmuebles, Jev. Gur. de @uenos 2ires, 1890. D4 C'AP4$ 'driana y &4R;)$ Roberto= *l art,culo 1185 bis del )!digo )ivil- su mbito de aplicaci!n =*l boleto de compraventa y la %uiebra> , //, 18**# 6=**1. )%CD;3 3(nacio y >D:@):; &rancisco= )oncursos y %uiebras .eforma del r"gimen concursal (ey 24 522, (ba. 188+, Ed, 2vocatus, pg. 1,'. &'R3:'$ >uan A.= )oncurso de empresas %ue venden departamentos en construcci!n, =algo ms sobre el art 1185 bis del )!digo )ivil>, J6(O. 18*'#*-, ## ;iempre alrededor del boleto de compraventa frente al concurso del vendedor , J6(O. 18*0#0,; &'%%3$ %antia(o C.= (a %uiebra, los concursos civiles y los boletos de compraventa de inmuebles, J6(O., 18,0#+0+. &'%%3$ %antia(o C. J ?)BE'RD;$ Aarcelo. ?)oncursos y @uiebrasA =)omentario exeg"tico de la ley 24 522 Burisprudencia 5plicable> , 9P edici!n, @s. 2s., 188,, Ed. 2strea, p. -05. &/4R3;$ %ebastiKn J R4%%3$ >ulio A., )omentario te!rico prctico a la ley de concursos, D. K, @s. 2s., Ediar, 18*-, pg. '** &.A.= .escisi!n del boleto de compraventa por %uiebra del comprador, //, 1--# +'*. ?'/3:D)<$ 4scar '., Cerificaci!n de cr"ditos, 2strea, 188,, pg. ,9I,,. ?'A)% /uis Aar*a= (a %uiebra del vendedor de inmuebles, la obligaci!n de escriturar y las reformas al )!digo )ivil, en //, tO 1-5. ?R3//4$ Eoracio '. Dnoponibilidad concursal y situaci!n de los subad%uirentes EJJEP2J, 6octrina )ocietaria (oncursal, Domo K, p. '1+. F)A)/A'>)R D) C'R/DCC3$ '*da= 4rimera aproximaci!n a las modificaciones producidas al r"gimen de las prioridades concursales por la ley 24 522, 6 E, A: 0, Josario, 188+, p. -55.

/';;':<34$ RaBl E., ?)oncurso 4reventivo- prestaci!n pendiente a cargo de una de las partes, en especial siendo obligaci!n de 'acerA, en >6erec&o (oncursal. Primeras Gornadas Aacionales?, @s. 2s., /erner, 18*5, pg. '+1 a '9+. /4R):;)$ >avier 'rmando. :reve glosa al fallo ?Eonte 4aco ; 5 c :uenos 5ires :uilding sF inc revisi!n del art /8A, E6, 1*'#-0'. /4R):<);;3$ Ricardo /uis= 3ratado de los )ontratos, Domo K, Jubinzal# (ulzoni, )anta <e, 1888, A'&&3'$ 4svaldo >.= :oleto de compraventa y %uiebra del vendedorDnterpretaci!n extensiva de un r"gimen doblemente excepcionalQ, Gurisprudencia anotada, J6(O, 18*+#-*,, ( ( , 1282G)G811 GG Cerificaci!n de cr"ditos, @s. 2s., 1P ed., Ravala, 18*'; -P ed., 6epalma, 1880, pg. 0'9 ss. GG Cerificaci!n del derec'o de obtener escritura traslativa del dominio en la %uiebra, E.6., 155#808. A'R3':3 D) G3D'/ A.- *l poseedor en virtud del boleto de compraventa, (a (ey, t:1-*. A'R;3:)< D) P);R'<3:3$ Gernica Aart*nez= (ey de )oncursos y @uiebras 24 522, Ed, Nac&i 188+, pg. 1*+$. A'R;3:)< RD3<= *fectos de la falencia del deudor sobre la obligaci!n pendiente de escriturar, /a /e , tO 115#'-1. GG *fectos de la posesi!n leg,tima del titular de un boleto de compraventa de una unidad de vivienda, // 18*'#2,119. A3?/3'RD3$ &rancisco= /imitaci!n del artculo 1+5 de la le de concursos a los casos de inmuebles destinados a vivienda, //, 18*5#6#0*,, ## Privilegio del titular de boleto de compraventa oponible a la quiebra, //, 18*1#6#-0,. A4:;)/)4:)$ 'le5andro P., Oponibilidad de boletos de compraventa de inmuebles al concurso del vendedor, /a /e , 1880#@, 9'+ A4:;)/)4:) /':&R':C4$ 'le5andro P.$ Dnoponibilidad de boletos de compraventa de inmuebles en la nueva (ey de concursos y %uiebras , EJJEP2J, 6octrina )ocietaria (oncursal, Domo KS, 1.5+5. A4:;)R)%3:$ )duardo &.$ 4rocedimiento para la oposici!n de boletos de compraventa de inmuebles en concursos y %uiebras, E6, *I59I'555, p. '. GG 6)ules cr"ditos deben cumplir con el procedimiento de verificaci!n y cules no deben 'acerlo7, ponencia presentada al KK (ongreso Kberoamericano de la Knsolvencia KM (ongreso Aacional de 6erec&o (oncursal, 1' al 10 de Octubre de '555, /a (umbre, (!rdoba, 2rgentina. "Domo KKK, pg. +8$. A4R)//4 '. A.= *l boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o %uiebra del vendedor, // tO 1-1. ## El boleto de compraventa inmobiliario en la le 1,.,11. G2. 1898. A4R)//4$ 'u(usto J P'%%3 /':<'$ Aario '. J %4%'$ ?ilberto /. J B)R3<4:C)$ Roberto, )!digos 4rocesales en lo )ivil y )omercial de la 4rovincia de :uenos 5ires y de la 0aci!n )omentados y 5notados , D. MKKK, /a Plata, Platense#2beledo Perrot, 18,*, pg. 101.

A4R):4 DDB43% )) y L. ;)>)R3:' = 5lgo ms y ms all de la jurisprudencia plenaria comercial o derec'o del comprador %ue obtuvo tradici!n del inmueble frente al embargante o concurso posterior, //, tT 11'-; A4%%); 3;DRR'%P)$ >or(e y :4G)//3:4$ :orberto = (a obligaci!n de escriturar, Ediciones /a Jocca, @s.2s., 1880, 4R34:) &.= 9emanda por incumplimiento de boleto de )ompraventa contra el vendedor fallido, en Jev. del (olegio de 2bogados de la Plata, a3o KM. P)R)< 'ADCE'%;)?D3$ E8ctor y P)R)< B4DRB4:$ 'ntonio= *%uitativas soluciones en un oportuno proyecto de ley =los ad%uirentes por boleto de compraventa y los acreedores 'ipotecarios, frente a la %uiebra de la vendedora y deudora de los gravmenes> E6, +0#98+. PR4:4$ Ricardo$ PR4:4$ >avier y PR4:4$ Aariano= *l destino del inmueble en los boletos de compraventa oponibles al concurso, Ponencia presentada en el KK (ongreso Kberoamericano de la Knsolvencia KM (ongreso Aacional de 6erec&o (oncursal, Domo KKK, /a (umbre, (!rdoba, '555, pg.-08. PR4G3:C3'/3$ Renzo, 3ratado de derec'o de %uiebra, D. KK, @arcelona, 2FJ, 18+8, pg. '89. CD3:;':' &)RR)@R'$ &rancisco J '/B)R;3$ )d(ardo A. , )oncursos, D. K, @s. 2s., 2strea, 18*9#18**, pg. -+,. GG (os llamados boletos de compraventa de inmuebles =art 1185 bis del )!digo )ivil y su incidencia en la ley de %uiebras , separata de >2nales de la 2cademia Aacional de 6erec&o (iencias )ociales de (!rdoba?, 189*. R'%P'//$ Ai(uel y A)D3C3$ Rub8n= Cerificaci!n de cr"ditos, Ed. Guris, Josario, '555, pg. 1--$ R3G)R'$ >ulio C= :oleto de compraventa y %uiebra, // 18*+#(,00. )onflicto entre acreedor, embargante y poseedor con boleto de compraventa, E6 1+8#'09. R43;A':$ Eoracio= )onsecuencias de la imposibilidad de cumplir con la escrituraci!n del boleta de compraventa verificado en la %uiebra, en J6(O, 18*1,,98. GG *fectos jur,dicos de la %uiebra sobre los contratos preexistentes , (!rdoba # @s. 2s., /erner, 18,-, pg. 81. GG *l boleto de compraventa y la %uiebra, ponencia en >Primeras Gornadas Aacionales de 6erec&o (omercial?, pg. 9,. R4%%3$ Dante G., :oleto de compraventa .elaci!n entre el )!digo )ivil y la ley 12 551 en materia de concurso o %uiebra del vendedor .eforma propuesta .; )emanario Gurdico n: *,0, Domo 90, pg. 1'+. R4D3//4:$ 'dol1o, 4rocedimiento para la declaraci!n de %uiebra, Josario, Reus, 18*', pg. -5 -9. GG ."gimen de )oncursos y @uiebras (ey 24 522, @s. 2s., Ed. 2strea, 188*, *P edici!n, p. '10. GG .eflexiones sobre ciertos l,mites al reconocimiento, en la %uiebra, del derec'o a escriturar inmuebles ad%uiridos por boleto, G2 188,#K,188+. %'>M: >.G.= *l boleto de compraventa de inmuebles, la reforma al )!digo )ivil y la %uiebra del vendedor, E6,tO'0,pg. 8,'.

%';;'$ %alvatore, Dnstituciones del derec'o de %uiebras, trad. de Jodolfo O. <ontanarrosa, @s. 2s., Ejea, 18+1, pg. '*8. %C'RP)//4$ )duardo R= Dnconstitucionalidad del 8ltimo prrafo del art 151 de la ley de concursos 12 551, en Reus, '-, 6#1,. ;'?/) D) &)RR)@R'$ ?raciela= *l art,culo 1185 bis del )!digo )ivil, G2 18*,#KM,981. ;4:4:$ 'ntonio= (os boletos de compraventa de inmuebles oponibles al concurso +n semillero de problemas, J6(O 18*'#118. GG 9erec'o )oncursal, Col D, :s 5s , 9epalma, 1288, pg 182 y 252 GN;4/4$ Daniel R. Dniciaci!n en el *studio del 0uevo ."gimen (egal de )oncursos y @uiebras (ey 24 522, @s. 2s., Ed. 2&#Foc, 188+, p.1''.