Situacin actual y perspectivas de la actividad edificadora Direccin de Estudios Econmicos Presidencia Nacional Octubre de 2007 En este informe evaluamos

s los temas ms relevantes de la coyuntura econmica y social que explican la evolucin reciente tanto de la economa colombiana como del rengln edificador. Luego, a partir de ese anlisis, comentamos sobre las perspectivas econmicas y sectoriales que consideramos de relevancia para nuestros afiliados. En 2007 contina el buen momento econmico La economa colombiana atraviesa por una fase expansiva excepcional producto de una conjuncin de factores internos y externos, que han permitido una reduccin de la pobreza de 55,7% en 2002 a casi 45% en 2006.1 En el segundo trimestre de 2007 el PIB creci a una tasa de 6,9% anual, un registro que se ubica por debajo de la variacin de la demanda agregada (8,8% anual) y, por ende, genera una serie de presiones inflacionarias. El Grfico 1.a. muestra por sexto trimestre consecutivo una tasa de expansin del PIB por encima del 5,5% anual. Grfico 1 PIB trimestral de Colombia y de las edificaciones, y condiciones para la inversin e inversin total
a) PIB trimestral de Colombia y de las edificaciones, variacin real anual %, 1994-2007
Colombia
70% 50%
Variacin % anual real

b) Condiciones para la inversin y serie de inversin total, 1994-2007

Econmicas
% neto personas "condiciones son favorables"

Edificaciones 2004-I, 69,8%

Sociopolticas Inversin (1994-1 = 100, eje derecho)

60 30 0 -30 -60 -90 -120

200 180 140 120 100 80 60 40 20 0

Inversin, ndice 1994-1=100

160

30% 10% -10% -30% -50%

2007-II, -1,7%

1999-II, -42,0%
1995-I 1995-III 1996-I 1996-III 1997-I 1997-III 1998-I 1998-III 1999-I 1999-III 2000-I 2000-III 2001-I 2001-III 2002-I 2002-III 2003-I 2003-III 2004-I 2004-III 2005-I 2005-III 2006-I 2006-III 2007-I

Fuente: DANE.

Fuente: clculos Dpto. Estudios Econmicos de Camacol con datos DANE y EOE de Fedesarrollo.

Entre los principales elementos que explican el buen momento econmico se encuentran, en el frente interno, el comportamiento de variables como la inversin, el consumo y el crdito. En efecto, desde 2002 comenz un proceso de recuperacin notable de la razn inversin sobre PIB, la cual pas 13,8% del PIB en 2002 a 23,4% en 2006.2 Como es conocido, el auge inversor se explica fundamentalmente por la poltica de seguridad
1 2

Fuente: DNP. En 2006 la razn inversin total sobre PIB estuvo compuesta por 16,3 puntos porcentuales de inversin privada y 7,1 puntos porcentuales de inversin pblica. La inversin pblica, por lo tanto, tambin ha contribuido al proceso de recuperacin de la formacin de capital en el pas.

1994-I 1994-III 1995-I 1995-III 1996-I 1996-III 1997-I 1997-III 1998-I 1998-III 1999-I 1999-III 2000-I 2000-III 2001-I 2001-III 2002-I 2002-III 2003-I 2003-III 2004-I 2004-III 2005-I 2005-III 2006-I 2006-III 2007-I

democrtica del actual gobierno, que ha permitido mejoras significativas en cuanto a indicadores de criminalidad como homicidios y secuestros. Estos resultados han apoyado a su vez la toma de decisiones de mayor inversin por parte del sector privado, el cual percibe que la situacin actual es propicia para el emprendimiento de nuevos negocios en Colombia (vase Grfico 1.b.). Es interesante mencionar que la distribucin por ramas de actividad de la formacin bruta de capital (FBK) total para el promedio del perodo 20012005 seala que los tres renglones con mayor participacin en esa variable son edificaciones (30,2% de la FBK total), maquinaria y equipo (27,2%) y obras civiles (21%).3 El consumo de los hogares, por su parte, repunt de forma notable a partir de 2004 en la medida que los colombianos registraron progresos en su entorno, lo cual increment su confianza. El Grfico 2.a. seala que en segundo trimestre de 2007 el consumo privado aument 7,5% anual, mientras que los bienes durables crecieron de forma destacada (27,3% anual) en ese perodo (vase Grfico 2.a.).4 En particular, los hogares han experimentado, por un lado, una mejora relativa en sus ingresos, lo cual se constata al comparar el PIB per cpita promedio de 1990-99 de US$ 2.032 con la cifra de US$2.907 registrada en 2006.5 Por otro lado, los colombianos han presenciado una reduccin gradual del desempleo urbano, que tambin ha servido de cimiento para la adquisicin de cantidades crecientes de bienes y servicios. En el Grfico 2.b. se observa que en el nivel nacional el desempleo se ubica en 11% para el trimestre junio-agosto.6 Grfico 2 Consumo privado y desempleo nacional
a) Consumo, var. % anual real, 1994-2007
Consumo hogares (total) Consumo bienes semidurables Consumo bienes no durables Consumo servicios

b) Desempleo nacional, 2001-2007

17% 2003-I, 16% 16% 15%
Variacin % anual

250

Consumo bienes durables

210
Consumo, ndice 1994-I=100

14% 13% 12% 2007-III, 11% 11% 10%

170

130

90

2001-IV

2002-IV

2003-IV

2004-IV

2005-IV

2006-IV

2001-II

2002-II

2003-II

2004-II

2005-II

2006-II

1994-I 1994-III 1995-I 1995-III 1996-I 1996-III 1997-I 1997-III 1998-I 1998-III 1999-I 1999-III 2000-I 2000-III 2001-I 2001-III 2002-I 2002-III 2003-I 2003-III 2004-I 2004-III 2005-I 2005-III 2006-I 2006-III 2007-I

Fuente: clculos Dpto. Estudios Econmicos con datos DANE.

Fuente: DANE. *Nota: el primer trimestre abarca el periodo diciembre-febrero; el segundo trimestre: marzo-mayo;el tercer trimestre: junioagosto; y el cuarto trimestre: septiembre-noviembre.

Igualmente, la recuperacin del canal crediticio y las bajas tasas de inters en trminos reales han significado que la disponibilidad de recursos financieros, lo cual ha permitido alcanzar los resultados positivos en materia de crecimiento ya mencionados. De hecho, la tendencia de reestructuracin de activos por parte del sistema financiero ha continuado consolidndose en 2007. Este desarrollo ha ocurrido en un contexto de altas tasas de los
3

En el momento de escribir este informe el ltimo dato disponible de Cuentas Nacionales (matrices utilizacin) del DANE corresponde a 2005. 4 En Colombia el consumo privado representa 64% del PIB. La distribucin porcentual de los componentes del consumo es la siguiente: 40% consumo servicios; 39% bienes no durables; 11% bienes semi-durables; y 10% bienes durables, como vivienda. Es importante anotar que el consumo pblico crece a tasas de 1,6% anual en el segundo trimestre de 2007, lo cual contribuye tambin a la expansin de la demanda agregada. 5 Fuente: Minhacienda. 6 El empleo en el sector de la construccin (edificaciones y obras civiles) representa 5,1% del total nacional, es decir que ocupa a 922.000 personas.

2007-II

50

ttulos de deuda soberana, que ha llevado a una reduccin en las inversiones en esos papeles y a la restitucin de la importancia de la cartera de crditos en los activos de las entidades financieras. Como resultado de lo anterior y de una renovada competencia por clientes entre las entidades financieras, el saldo de la cartera total del sistema incluyendo la cartera titularizada, present un crecimiento de 23% anual real en agosto y alcanz la suma de $108 billones constantes en igual mes.7 El crdito de consumo y el comercial han sido las modalidades que ms han impulsado la anterior variacin total, cuyas carteras aumentaron 36,7% anual y 20,3% anual, respectivamente, en agosto de 2007. Cabe anotar que a agosto la cartera hipotecaria aumenta a un ritmo de 12% anual, pero esta modalidad alcanza apenas 3,4% del PIB (con titularizaciones) a junio de 2007 cuando en 1996 representaba 10% del PIB. En el frente externo encontramos dos elementos principales que apoyan el crecimiento colombiano. Por un lado, el crecimiento excepcional de la economa mundial ha jalonado nuestras ventas al exterior (en particular Estados Unidos y Venezuela), as como el auge de precios en productos primarios de exportacin, sobre todo por la demanda creciente de Asia (como carbn, ferronquel y petrleo, entre otros).8 En el Grfico 3.a. se ilustra la descomposicin del crecimiento del PIB por fuentes de demanda, en la cual puede verse que las ventas externas de Colombia aumentaron 6,4% anual en el primer semestre. Grfico 3 PIB trimestral por el lado de la demanda y de la oferta
a) PIB trimestral por el lado de la demanda, 2005, 2006 y primer semestre 2006 y 2007
2005 2006 En e-Jun 06/05 Ene-Jun 07/06

b) PIB por el lado de la oferta: contribucin a la variacin en el primer semestre de 2007

Industria 2,01 1,68 1,32 0,95 0,94 0,30 0,21 0,09 0,08 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50

PIB

7%

Financiero Comercio 25% Construccin Transporte Agropecuario

Inversin

Consumo privado

8%

Exportaciones

6% Serv. Sociales

Consumo pblico

1%

Minera 19% Electricidad, gas y agua 25% 30% 0,00

Importaciones 0% 5% 10% 15%

20%

Fuente: clculos Dpto. Estudios Econmicos con datos DANE.

Fuente: clculos Dpto. Estudios Econmicos con datos DANE.

Por otro lado, la amplia liquidez internacional, en un contexto de baja aversin al riesgo en economas emergentes como la colombiana, ha motivado la entrada de importantes flujos de capital al pas.9 Cabe subrayar, sin embargo, que como un todo el sector externo le est restando puntos de variacin al PIB por cuenta del aumento considerable de las importaciones de 19% anual en el primer semestre de 2007, en su mayora de bienes de capital y materias primas, que sobrepasa a la expansin de las exportaciones (vase
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Cifras deflactadas con la serie de IPC agosto 2007=100. Este incremento en precios de los productos bsicos presiona al alza el costo de algunos insumos de la construccin de edificaciones como tubos de PVC y ladrillo, por cuenta de los incrementos en los precios del petrleo y el carbn, respectivamente, que son insumos para sus procesos productivos. 9 En el primer semestre de 2007 la inversin extranjera directa alcanz US$ 4.109 millones, cifra que representa casi 64% del total de los flujos de IED a Colombia en el ao anterior.

Grfico 3.a.). Este incremento de las importaciones tiene relacin estrecha con el proceso de recuperacin de la inversin y la apreciacin del tipo de cambio pesos por dlar en lo corrido del ao, que abarata las compras provenientes del exterior.10 En el Grfico 3.b. mostramos la contribucin al crecimiento de las distintas ramas de actividad para el perodo enero-junio de 2007, en el cual la economa colombiana creci a una tasa de 7,6% anual (en igual lapso de 2006 esta variacin se ubic en 5,6% anual). En ese grfico puede verse que los sectores de mayor contribucin al crecimiento del PIB en ese perodo fueron, en su orden, la industria (2,01 puntos porcentuales), seguida por el sector financiero (1,68 puntos porcentuales) y el sector comercio (1,32 puntos porcentuales). Por su parte, el sector construccin contribuy con 0,92 puntos porcentuales a la variacin total del PIB en el primer semestre. De hecho, el rengln constructor de edificaciones ha venido reduciendo en 2007 su contribucin al crecimiento en comparacin con los picos de actividad registrados en 2006. Este comportamiento obedece al inicio del ajuste de una situacin de auge a unas condiciones de moderacin de la expansin de la demanda agregada. En el primer semestre de 2007 el PIB de edificaciones registr una expansin de 7,2% anual, cuando en igual lapso de 2006 esa tasa registr 10,6% anual. Como veremos ms adelante, la mayora de los indicadores lderes de la actividad edificadora continan mostrando una variacin positiva en lo corrido de 2007. En los prximos trimestres esperamos una situacin de aterrizaje suave de la economa colombiana y de la actividad edificadora, en particular al considerar la moderacin del impulso monetario en curso para contener la inflacin, lo cual comentamos en la siguiente seccin. Polticas econmicas En esta seccin analizamos los aspectos destacados relacionados con la poltica monetaria, cambiaria y crediticia, y la poltica fiscal, con particular inters en ubicar los elementos clave que podran incidir sobre el rumbo futuro de la actividad edificadora. a) Poltica monetaria, cambiaria y crediticia El aporte de la poltica monetaria, cambiaria y crediticia, cuya responsabilidad recae sobre el Banco de la Repblica, ha sido fundamental para alcanzar mayores tasas de crecimiento en los ltimos aos. En el contexto de la estrategia de inflacin objetivo adoptada en 2000, el Emisor ha logrado situar la variacin del ndice de precios al consumidor (IPC) en un sendero descendente, de conformidad con su mandato constitucional.11 El Grfico 4.a. muestra el notable logro de reduccin en la inflacin en Colombia, medida como el cambio porcentual en el IPC, que pas de 32% en 1990 a 4,5% a finales de 2006.12 Los buenos resultados inflacionarios facilitaron que el Emisor irrigara amplia liquidez al mercado para impulsar la actividad econmica, e incluso que pudiera intervenir en el mercado cambiario con el propsito de aliviar la apreciacin de la
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A octubre 25 de 2007 la tasa de cambio nominal en cuestin present una variacin anual de -13,7%. En trminos generales, la estrategia de inflacin objetivo consiste en realizar un balance de las principales variables macroeconmicas, para analizar la situacin de la brecha del producto (PIB potencial vs. PIB observado) y las presiones de demanda sobre los precios, con especial inters en las expectativas de inflacin. Con base en este anlisis, el Banco de la Repblica decide sobre las tasas de inters de intervencin (de referencia de la poltica monetaria) para alcanzar las metas de inflacin y de actividad econmica. 12 El Banco de la Repblica busca que en largo plazo la inflacin se ubique en 3% anual.

tasa de cambio pesos por dlar. Las tasas de inters alcanzaron mnimos histricos y la toma de crdito de todo tipo aument. Sin embargo, el entorno actual es distinto y ha implicado cambios en las directrices monetarias. Grfico 4 Inflacin y expectativas de inflacin
a) ndice de Precios al Consumidor, var.% anual, 1996-06
25% Oct-96, 21,9% 20% 4,18%
IPC, variacin anual real

b) Expectativas de inflacin fin de 2007, segn el mes de la prediccin

6% 5,25% 5% 5,15%

4% 15% 3% 10% 2% 5% Dic-06, 4,5% 1% 0%

Ene-00

Ene-96

Ene-97

Ene-98

Ene-99

Ene-01

Ene-02

Ene-03

Ene-04

Ene-05

Ene-06

0%

Ene-07

Ago-07

May-07

Fuente: Banco de la Repblica.

Fuente: Encuesta Banco de la Repblica.

En efecto, el Emisor comenz a moderar el impulso monetario para continuar avanzando en el frente desinflacionario en 2007 ante las presiones sobre los precios de factores derivados de excesos demanda, el efecto transitorio sobre los alimentos del fenmeno de El Nio y la mayor demanda por alimentos de Venezuela. Estas medidas han incluido alzas graduales en las tasas de intervencin de referencia de la poltica monetaria desde abril de 2006, la instauracin de restricciones al endeudamiento externo y la implementacin de un encaje marginal a los depsitos del sistema financiero de 24% en promedio desde mayo de 2007.13 La variacin anual del IPC registr un pico de 6,3% anual en abril de 2007 y a septiembre de 2007 se ubica en 5,01% anual. Por ende, la meta de inflacin de 2007 que fij el Banco de la Repblica, en un rango de 3,5%-4,5%, muy probablemente no podr cumplirse. Segn la ltima encuesta de expectativas de inflacin del Banco de la Repblica, la inflacin se situara en 5,05% anual a finales de 2007 y en 4,3% anual hacia septiembre de 2008 (vase Grfico 4.b.). Los incrementos de 25 puntos bsicos mensuales en la tasa de intervencin entre abril de 2006 y julio de 2007 en la prctica se han traducido en aumentos en el resto de tasas de inters activas de la economa, y una menor dinmica del crdito y de los agregados monetarios.14 Como se observa en el Grfico 5.a., el ritmo de expansin de la cartera de crdito ha tendido a reducirse, con la excepcin por ahora del crdito hipotecario que crece a 12% anual real a agosto. Para ese segmento las tasas de inters en trminos reales siguen en niveles favorables para la toma de nuevas obligaciones de este tipo (vase Grfico 5.b.), entre las cuales el pblico est demandando de forma creciente crditos denominados en pesos. Cabe recordar que los incrementos en las tasas de
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En mayo de 2007 el Emisor tambin tuvo que abandonar su poltica de intervencin discrecional en el mercado cambiario ante la aceleracin de la inflacin. Las compras netas de divisas en el mercado cambiario por parte del Emisor, mediante los mecanismos de intervenciones discrecionales y control de la volatilidad, sumaron US$ 4.887,4 millones entre enero y mayo de 2007. 14 La tasa de inters de referencia de la poltica monetaria pas de 6% en abril de 2006 a 9,25% en julio de 2007.

Sep-07

Feb-07

Mar-07

Jun-07

Abr-07

Jul-07

inters de referencia de la poltica monetaria actan sobre esas tasas con un rezago estimado entre 12 y 18 meses, por lo cual estamos registrando actualmente las reacciones de los tipos de inters a las medidas tomadas en el pasado reciente por el Emisor. Grfico 5 Cartera de crdito y tasas de inters reales para vivienda
a) Cartera de crdito, var.% anual, 2005-2007
Total Comercial Consumo Hipotecaria Hipotecaria+TC Microcrdito

b) Tasas de inters reales (deflactadas por IPC sin alimentos), 1996-2007

VIS (UVR) NO VIS (UVR) NO VIS ($) VIS ($)

80 60 40 20 0 -20 36,7 20,3

20 15 10 5

%
12 0 -5 -10

-40

Ene-05

Jul-05

Sep-05

Nov-05

Ene-06

Jul-06

Sep-06

Nov-06

Ene-07

Mar-05

May-05

Mar-06

May-06

Mar-07

May-07

Jul-07

-15

Fuente: clculos Depto. Estudios Econmicos Camacol con datos Superfinanciera y Titularizadora Colombiana.

Fuente: clculos Depto. Estudios Econmicos Camacol con Banco de la Repblica.

Por lo tanto, la moderacin en el impulso monetario y los resultantes incrementos en las tasas de inters activas de la economa muy seguramente incidirn sobre el desempeo futuro del crdito hipotecario y del nivel de actividad del rengln edificador. El crdito sin lugar a dudas se est volviendo ms costoso y este desarrollo comenzar a frenar la toma de nuevas obligaciones financieras por parte de algunos colombianos. Sin embargo, en la medida en que el giro de la poltica monetaria hacia una postura anti-cclica ha sido gradual, cabe esperar que la construccin y el crdito no se frenen sino que presenten ajustes suaves y se estabilicen en menores ritmos de expansin. b) Poltica fiscal En materia de poltica fiscal, la administracin Uribe ha mostrado avances significativos en cuanto a la correccin del desbalance de las cuentas del gobierno central y la sostenibilidad de la deuda pblica. En el Grfico 6.a. se observa que el dficit fiscal del Gobierno Nacional Central (GNC) pas de -6,1% del PIB en 2002 a -4,1% del PIB en 2006, en gran medida por los incrementos en los ingresos tributarios por cuenta del mayor crecimiento econmico y las ganancias en eficiencia en el recaudo.15 En igual perodo, el balance primario del GNC (es decir sin el pago de intereses de la deuda pblica) pas de -2% del PIB a un supervit de 0,3% del PIB, lo cual es de gran relevancia para asegurar la sostenibilidad de la deuda pblica.

Es importante recordar que Colombia sufre de un desbalance estructural en el nivel central de gobierno cuya correccin ha recibido un enfoque gradualista de solucin. Actualmente el dficit fiscal del GNC se explica principalmente por la obligacin de pago con ingresos corrientes de erogaciones pensionales (ante el agotamiento de las reservas del Instituto de Seguridad Social) y las necesidades crecientes de gasto militar. El gasto en pensiones equivale actualmente a -4,1% del PIB y, segn estimativos del Ministerio de Hacienda, se espera que aumente levemente hasta -4,8% del PIB en 2013. El gasto militar, por su parte, se duplicar entre 2007 y 2008 al pasar de $1,7 billones a $3,6 billones, lo cual causar presiones a futuro sobre la generacin de ingresos permanentes para financiar el gasto recurrente relacionado con el nuevo pie de fuerza.

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Ene-96 Jun-96 Nov-96 Abr-97 Sep-97 Feb-98 Jul-98 Dic-98 May-99 Oct-99 Mar-00 Ago-00 Ene-01 Jun-01 Nov-01 Abr-02 Sep-02 Feb-03 Jul-03 Dic-03 May-04 Oct-04 Mar-05 Ago-05 Ene-06 Jun-06 Nov-06 Abr-07

La generacin de un supervit primario en el nivel central de gobierno junto con la reduccin de la deuda pblica aseguran una mayor sostenibilidad de esa ltima en los aos por venir. El Grfico 6.b. muestra que la deuda neta del Sector Pblico No Financiero (SPNF) se redujo de 47,9% del PIB en 2002 a 28,1% del PIB en 2007, un resultado que se explica fundamentalmente por la apreciacin del tipo de cambio pesos por dlar y el menor endeudamiento relativo en mercados externos. De hecho, la composicin de la deuda pblica se expresa 67% denominada en pesos y 33% en moneda extranjera en 2006, cuando en 2002 esta distribucin era 51% y 49%. En otras palabras, el gobierno ha reducido sustancialmente el riesgo cambiario de la deuda pblica, lo cual es muy positivo ante futuros e inesperados choques externos, y de paso tambin ha ayudado a profundizar el mercado de capitales del pas. Grfico 6 Dficit fiscal del SPC y GNC, y deuda pblica neta del SPNF
a) Balance fiscal Sector Pblico Consolidado y Gobierno Central, % del PIB, 2002-2008py
Sector Pblico Gobierno Central

b) Deuda neta del Sector Pblico No Financiero (SPNF), % del PIB, 2002-2007py
Actual MFMP 2006

0 -1 -1,3 -2 -3 -2,7 -3,6 -4,1 -5 -6 -6,1 -7 2002 2003 2004 2005 2006 2007P 2008P -5 -5,5 -4,8 -3,3 -3,3 -0,8 -0,7 -1,4

50 47,9 45

40

-4

%
35

33,8

32,8 31,7

30 28,1 25 2002 2003 2004 2005 2006 2007P

Fuente: Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico.

Fuente: Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico .

Es importante subrayar, por ltimo, que Colombia se vera beneficiada por mayores esfuerzos encaminados a continuar el saneamiento de las finanzas pblicas, para alcanzar tasas de crecimiento altas y sostenidas en el largo plazo, tal y como lo seal mediante recomendaciones concretas de ajuste la Comisin Independiente del Gasto Pblico.16 As mismo, unas finanzas pblicas superavitarias podran abrirle espacio importante a la necesidad de impulsar con decisin la edificacin de Vivienda de Inters Social (VIS). Actividad edificadora En esta seccin analizamos el comportamiento de la actividad edificadora como resultado de los condicionantes y determinantes macroeconmicos, ya explicados en las pginas anteriores. Para este propsito evaluamos, por un lado, los resultados financieros de las firmas que -como sociedades mercantiles- reportan a la Supersociedades y, por otro lado, las tendencias implcitas en los principales indicadores lderes que aportan informacin de gran relevancia para ubicar el comportamiento actual y realizar un ejercicio prospectivo de la construccin.

Vase Botero, R., Crdenas, M., Gaviria, A., Montenegro, A. y Rosas, G. (2007), Comisin Independiente del Gasto Pblico, junio 5.

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Para evaluar los resultados empresariales, el Departamento de Estudios Econmicos de la Presidencia Nacional de Camacol construy un panel estable de 173 sociedades mercantiles, que reportaron a la Supersociedades sus estados de prdidas y ganancias en todos los aos comprendidos en el perodo 2002-2006. Al expresar las variables financieras en trminos reales se encontr evidencia del buen momento por el cual pasan las empresas del rengln de obras residenciales. En efecto, las ventas de estas empresas aumentaron en 14% promedio anual real entre 2002 y 2006.17 Por su parte, los activos y utilidad neta se incrementaron en 8,2% y 15,6% promedio anual real, respectivamente, en igual perodo, mientras que las obligaciones financieras aumentaron de forma ms modesta en el lapso mencionado (6,2% promedio anual real). En cuanto a algunos indicadores de desempeo y viabilidad, cabe anotar que el margen neto mejor entre 2002 y 2006 al pasar de 7,8% a 8,2% y la razn utilidad sobre patrimonio aument de 7% en 2002 a 10% en 2006. Por lo tanto, el ncleo de empresas de obras residenciales de la cadena constructora presenta resultados financieros muy positivos en los ltimos cinco aos. En cuanto a los indicadores lderes, la principal variable de inters es las licencias de construccin, que revela la existencia de una importante intencin de aumentar la oferta edificadora en el corto plazo. Como se observa en el Grfico 7.a., el rea licenciada entre enero y agosto de 2007 muestra un aumento de 21% anual. Al respecto cabe sealar que con la modalidad predominante de ventas sobre planos, la oferta nueva es en esencia una materializacin de la mayor demanda. Grfico 7 Licencias y obras iniciadas, miles de metros cuadrados
a) Licencias de construccin, VIS y No Vis, miles de metros cuadrados, 1998-2007
VIS No Vis

b) Obras iniciadas, miles de metros cuadrados, 1997-2007

4000 3500 3000
miles metros cuadrados

10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

2500 2000 1500 1000 500

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Ene-ago06

Ene-ago07

II - 97

II - 98

II - 99

II - 00

II - 01

II - 02

II - 03

II - 04

II - 05

IV - 97

IV - 98

IV - 99

IV - 00

IV - 01

IV - 02

IV - 03

IV - 04

IV - 05

II - 06

Fuente: DANE.

Fuente: DANE.

Consecuente con el indicador anterior, las obras iniciadas han mostrado una dinmica considerable en 2007. Entre enero y junio el rea iniciada aument 44% anual en las siete principales ciudades. Al realizar un anlisis ms desagregado sobresalen casos como los de Barranquilla y Bucaramanga, en donde tan slo en los primeros 6 meses del ao ya se superaron en 10% y 6%, respectivamente, los metros iniciados durante todo el 2006. Por su parte, el consumo de cemento, como aproximacin cercana al crecimiento real e inmediato de las edificaciones, sigue reportando un crecimiento sostenido. Entre enero y septiembre de 2007 los despachos de cementos en el nivel nacional aumentaron 12% en
17

El trmino promedio anual hace referencia a una tasa geomtrica de variacin.

IV - 06

relacin con el mismo periodo del ao anterior y alcanzan 6,6 millones de toneladas. De mantenerse esta tendencia habra un nuevo registro record en consumo interno de cemento en 2007. La informacin de carcter cualitativo, que proviene de encuestas a los empresarios y consumidores, permite complementar el panorama de evaluacin de la situacin actual y perspectivas del sector. Encontramos que los empresarios reconocen que su situacin actual es muy positiva, pero que en los prximos seis meses puede ser menos excepcional. En el Grfico 8.a. mostramos el balance de respuestas positivo en torno a la pregunta en lo que respecta a la construccin usted considera que la situacin econmica actual de la empresa es buena, aceptable o mala?, del mdulo especial trimestral de la Encuesta de Opinin Empresarial (EOE) de Fedesarrollo. Grfico 8 Encuestas a constructores: situacin actual y perspectivas de la actividad constructora, balance porcentual de respuestas
a) Percepcin de los constructores: en lo que respecta a la construccin usted considera que la situacin econmica actual de la empresa es buena, aceptable o mala?
60 40 20 0 -20 10 -40 -60 -80 III/99, -59 0 -10 -15 -20 II/07, 54

b) Percepcin de los constructores: en los prximos seis meses nuestra situacin econmica tender a ser: muy favorable, aproximadamente la misma o desfavorable
70 60 50 40 30 20 24 37 26 54 48 42

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Fuente: Encuesta de Opinin Empresarial Fedesarrollo-mdulo sobre construccin.

Fuente: Encuesta de Opinin Empresarial Fedesarrollo-mdulo sobre construccin .

En el Grfico 8.b. puede verse que las expectativas de situacin econmica de los constructores de vivienda en los prximos seis meses se han deteriorado al comparar el segundo trimestre de 2007 con igual perodo de 2006, pero el balance es an muy positivo. Este comportamiento podra explicarse por la percepcin de reduccin en el ritmo de ventas. El Grfico 9.b. muestra que los constructores de vivienda manifiestan una reduccin en el ritmo de ventas en el segundo trimestre de 2007 frente al mismo lapso del ao anterior. Cabe mencionar que los censos georeferenciados de Coordenada Urbana y Camacol Antioquia, entre otros, reiteran esta tendencia de moderacin en el ritmo de ventas de vivienda nueva, lo cual eventualmente podra traducirse en una reduccin de los precios finales de esas unidades. En el Grfico 9.a. se observa que el balance de respuestas positivas en relacin con la precepcin de los consumidores sobre la intencin de compra de vivienda se redujo levemente al comparar septiembre de 2006 e igual mes de 2007 pues pas de 44,7% a 41,4%. En cierta forma esta leve cada en dicho balance por parte de los consumidores podra estar reflejando que el incremento en las tasas de inters hipotecarias se traduce de forma directa en menores intenciones de compra de vivienda.

I/91 III/91 I/92 III/92 I/93 III/93 I/94 III/94 I/95 III/95 I/96 III/96 I/97 III/97 I/98 III/98 I/99 III/99 I/00 III/00 I/01 III/01 I/02 III/02 I/03 III/03 I/04 III/04 I/05 III/05 I/06 III/06 I/07

Grfico 9 Encuestas a consumidores y constructores: percepcin sobre compra de vivienda y ritmo trimestral de ventas, balance porcentual de respuestas
b) Encuesta de Opinin del Consumidor: cree usted que este es un buen momento para comprar vivienda?
balance de respuestas

b) EOE: el ritmo de ventas durante este trimestre fue mayor, igual o menor
60
Balance de respuestas mayor, igual o menor, porcentajes %

60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 sep-05, 21,46 sep-06, 44,74 Sep-07, 41,38

40 20 13 0 -20 -40 -60 -80 -100 -81 -15 -25 -17

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Fuente: Encuesta de Opinin del Consumidor Fedesarrollo-mdulo sobre construccin .

Reflexiones finales En consideracin de todo lo anterior, para los prximos trimestres esperamos que la economa colombiana surta un proceso de aterrizaje suave y crezca cerca de 5,3% en 2007. Existen algunos riesgos en el horizonte, en particular en el frente externo, los cuales tendrn que ser monitoreados. Entre estos riesgos se ubica, por un lado, un mayor efecto negativo al inicialmente esperado de la crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos sobre el crecimiento en ese pas.18 Por otro lado, existe la posibilidad -por ahora lejana- de un eventual incremento del riesgo que perciben los inversionistas en mercados emergentes, que podra dificultar la financiacin del dficit en cuenta corriente del pas (4% del PIB en 2007) actualmente cubierto de forma holgada con los flujos de inversin extranjera. Es importante subrayar que el sector edificador -que representa 3,6% del PIB y hasta 4,8% del PIB al incluir sus encadenamientos hacia atrs (minera) y hacia adelante (industria)- ya comenz el proceso de transicin hacia ritmos de expansin ms moderados, lo cual es muy sano. Los constructores colombianos aprendieron la leccin de la crisis de final de siglo y estn preparados para enfrentar con xito las exigencias que les impone el actual entorno, sin que cambie su capacidad de continuar aportando al desarrollo del pas. La Direccin de Estudios Econmicos de la Presidencia Nacional de la Cmara Colombiana de la Construccin (Camacol) estima un crecimiento de 6,4% en 2008, soportado por el buen momento de los principales indicadores y las expectativas positivas que estos generan. Por su parte, para la construccin se ha proyectado un crecimiento de 13,2% para el 2007 y de 9,3% para el 2008.

18

Se estima que la reduccin en un punto porcentual en el crecimiento estadounidense reduce el PIB colombiano entre 0,3% y 0,5%.

I/91 III/91 I/92 III/92 I/93 III/93 I/94 III/94 I/95 III/95 I/96 III/96 I/97 III/97 I/98 III/98 I/99 III/99 I/00 III/00 I/01 III/01 I/02 III/02 I/03 III/03 I/04 III/04 I/05 III/05 I/06 III/06 II/07

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Grfico 9 Proyecciones de crecimiento econmico y del sector de la construccin

a) Consenso de proyecciones a octubre de 2007
2008 2007

b) Proyecciones sector construccin (obras civiles y edificaciones), Anif, Camacol y Fedesarrollo

Bancolombia Dresdner Bank Corficolombiana Fedesarrollo Banco de Bogot JP Morgan Chase Bear Sterns Camacol Consenso (promedio) ANIF Global Insight Citigroup Cesla (Klein-UAM) IDEAGlobal Credit Suisse BBVA Colombia 0 2 4 6 8

Anif Camacol 2006 (Dane) 2007py 2008py 14,6 15,7 7,2 14,6 13,2 9,3

Fedesarrollo 14,6 13,8 9,7

Fuente: Depto. Estudios Econmicos de Camacol y Consensus Forecasts, octubre 2007

Fecha de la prediccin: septiembre de 2007

Por ltimo, cabe mencionar que existen unas brechas de productividad pendientes de solucin en la cadena constructora, que presentaremos en el Congreso de Camacol en el marco del estudio realizado con el Consejo Privado de Competitividad. Entre esas brechas sobresale la urgencia de generar un cambio en la escala de produccin de vivienda en Colombia, que permita avanzar en solucionar el dficit habitacional pendiente y formar clusters regionales competitivos. Slo mediante la puesta en marcha de polticas concretas que aumenten la productividad de la cadena podrn alcanzarse tasas de crecimiento altas y sostenibles en el largo plazo, mucho ms independientes de los ciclos econmicos. ***

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