Ernandes Nepomuceno de Oliveira Advogado OAB-CE 1.

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ESTAT TO !A C"!A!E# $%E" &E!E'A% 1(.)*7+)((1,

O NO-O CONCE"TO !E . N"C/0"O - A & N1AO SOC"A%2 3EST4O !E.OC'5T"CA E & T 'O !AS C"!A!ES - CO.ENT5'"OS 0or6 Ernandes Nepomuceno de Oliveira - Advogado e Corretor de Imveis -

Apresen7a89o

Com o objetivo de despertar o interesse da classe pela leitura das normas que interferem na profisso de Corretor de Imveis, a exemplo da Lei N 10 !"1, de 0# de $%osto de #00&, que brindou o 'ercado Imobili(rio com o sistema denominado )Patrimnio de Afetao * j( inserido na %ei de "ncorpora8:es "mo;ili<rias ou %ei de Condom=nios, + qual foram acrescidos os ar7igos 31-A a 31-& ) ,que todo construtor ou corretor de imveis deveria ler-, o C./CI ac0ou por bem propa%ar a Lei 1ederal 10 #23, de 1045ul0o#001 * nominada de Estatuto da Cidade, a qual re%ulamentou os arti%os 16# e 16" da Constitui7o 1ederal $ divul%a7o se fa8 mediante publica7o dos Coment(rios + referida Lei, intitulados )ESTAT TO !A C"!A!E - Novo Concei7o de .unic=pio - A &un89o Social2 3es79o !emocr<7ica e &u7uro das Cidades#2 de autoria do corretor de Imveis e advo%ado /rnandes Nepomuceno de 9liveira . 9 su%estivo t:tulo do trabal0o j( revela a %rande import;ncia da Lei comentada, para o planejamento, administra7o, desenvolvimento econ<mico, social e 0umani8a7o das cidades brasileiras, pro%nosticando o impacto dos "ns7rumen7os de 0ol=7ica r;ana nela embutidos, com s=rias influ>ncias sobre o que poder:amos c0amar de )novo conceito de propriedade urbana) ,a Lei criou formas revolucion(rias de uso e de limites ao uso * da propriedade urbana-, refletindo na atividade imobili(ria em %eral, resultando em %rande impacto no ;mbito da atividade dos Corretores de Imveis dr $rmando Cavalcante ?residente do C./CI*C/

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.5'"O p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00 p% 00

$presenta7o * ?residente do C./CI*C/ 1 # " & $borda%em ?reliminar 1undamenta7o Constitucional Airetri8es Berais Instrumentos da ?ol:tica Crbana

)?role%<menos@ * ?residente do I$C * Instituto dos $dvo%ados do Cear( p% 00

0& 1 Aos Instrumentos em Beral 0& # ?arcelamento /difica7o ou Ctili8a7o Compulsrios 0& " I?DC ?ro%ressivo no Dempo 0& & Consrcio Imobili(rio e Dributa7o Eocial 0& 2 Aesapropria7o com ?a%amento em D:tulos 0& F Csucapio /special e Coletiva 0& 3 Aireito de Euperf:cie 0& 6 Aireito de ?reemp7o 0& ! 9utor%a 9nerosa e Dransfer>ncia do Aireito de Construir 0& 10 9pera7Ges Crbanas Consorciadas 0& 11 /studos de ImpactoHda Ii8in0an7a * /II e $mbiental J /I$ 02 ?lano Airetor da Cidade 0F Besto Aemocr(tica da Cidade 03 Aisposi7Ges Berais 06 ?alavra 1inal

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PROLEGMENOS

Conhecida a lio do Professor JOSE AFONSO DA S !"A, #$ando di% consistir a ati&idade $r'an(stica )em s(ntese, na inter&eno do *oder *+'lico com o o',eti&o de ordenar os es*aos ha'it-&eis. /rata0se de uma atividade dirigida reali!a"#o do triplo o$%etivo de &umani!a"#o' ordena"#o e &armoni!a"#o dos am$ientes em (ue vive o )omem 1 o $r'ano e o r$ral. 2D 3E /O 435AN6S/ CO 53AS !E 3O, 78 ed. So Pa$lo, 9alheiros, :;;<, *.7=>. C$riosa e o*ort$na a lem'rana do Ad&o?ado E3NANDES NEPO9OCENO DE O! "E 3A em di&$l?ar a !ei :@.7A<B7@@: 2 Estatuto das Cidades>, c$,a &i?Cncia tem sido #$ase im*erce*t(&el, mas c$,o o',eto, to no&o, #$o atraente, tem imensa si?nificao social *ara o citadino. C$riosa, *elo fato de a'ordar matria *o$co eD*lorada, a*esar de se$ imenso interesse *+'lico, como o Estatuto das Cidades, des*re%ado *elas a$toridades e desconhecido *elo *o&o. No im*orta tenha o A$tor afirmado *retender, a*enas, $ma di&$l?ao em lin?$a?em acess(&el. "ale o res$ltado, o alerta *ara a !ei e se$s im*ortantes efeitos sociais e econmicos. O*ort$no o est$do, tam'm, *elo momento de s$a di&$l?ao, *ois, a !ei &i?ora desde 7@@:, mas *o$cos conhecem de s$a eDistCncia e, so'ret$do, de s$a enorme si?nificao, de se$ conte+do social. 3e?$lamentando os arti?os :=7 e :=E da Constit$io Federal, onde se trata da Pol(tica 4r'ana 2matria #$ase desconhecida *ara a ?rande massa da *o*$lao>, o Estatuto das Cidades introd$%i$ in+meras ino&aFes, de rele&Gncia indisc$t(&el. A di&$l?ao *roc$rada *elo A$tor, em lin?$a?em sim*les e acess(&el ao ?rande *+'lico al&o, merece a*la$sos, *rinci*almente, *ela did-tica e clare%a na a*resentao, a #$al, *artindo da referCncia aos Direitos Herais do Cidado a'ordo$ os nstr$mentos da Pol(tica 4r'ana, a necessidade do Plano Diretor, a Hesto Democr-tica das Cidades, dentre o$tros as*ectos, concl$indo com s$as c$idadosas Pala&ras Finais. O A$tor fe% #$esto de salientar no ter *retendido, de modo al?$m, fa%er $ma a'orda?em do$trin-ria, so' o *onto der &ista ,$r(dico, mas, to somente, escre&er $m alerta *ara a *o*$lao, chamando a ateno *ara a im*ortGncia do tema e *ara o si?nificado do Estatuto das Cidades. E o conse?$i$, certamente. Estas notas, 0 de&o ad&ertir 0, no *retendem a*resentar o est$doI so, a*enas, Notas ntrod$tJrias, a#$i a*elidadas de Prole?menos, *lenamente, dis*ens-&eis, *ois o tra'alho &ale *or se$ *rJ*rio si?nificado. Pro*+ ,os- Al$erto' Rola Presidente do IAC - Instituto dos Advogados do Cear

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O NO-O CONCE"TO !E . N"C/0"O - A & N1AO SOC"A%2 3EST4O !E.OC'5T"CA E & T 'O !AS C"!A!ES - CO.ENT5'"OS 0or6 Ernandes Nepomuceno de Oliveira - Advogado e Corretor de Imveis -

(1. ABO'!A3E. 0'E%"."NA' * $ps mais de 1# anos de vi%>ncia da Constitui7o, a Lei 1ederal 10 #234#001 * co%nominada Estatuto da Cidade2 veio re%ulamentar seus arti%os 16# e 16", abran%endo temas to vastos, complexos e especiali8ados como *lanos de desen&ol&imento das cidades ou de estaFes t$r(sticas, as f$nFes sociais da cidade e da *ro*riedade $r'ana, o direito K terra $r'ana, K moradia, ao meio0am'iente e saneamento am'iental , cujos resultados beneficiaro esta e as %era7Ges futuras /m seus 26 arti%os, enumera as diretri8es para controle do uso do solo urbano, sobre polui7o, de%rada7o, prote7o, preserva7o e recupera7o do meio ambiente, patrim<nio cultural, 0istrico, art:stico, paisa%:stico e arqueol%ico, al=m de definir metas de pol:tica econ<mica, tribut(ria, financeira e %astos pKblicos, tudo visando a concreti8ar a fun7o social das cidades, dos imveis urbanos e ao desenvolvimento scio * econ<mico dos 'unic:pios Aada a import;ncia dos temas que aborda e re%ula, despertou em todo o ?a:s %rande interesse nos meios pol:ticos, jur:dicos, acad>micos e de cate%orias profissionais especiali8adas ?ara dimensionar seu alcance, basta mencionar que, aps sua vi%>ncia, foi institu:do, em 5an 4#00", o ) MINIS./RIO 0AS CI0A0ES@, com o fim de combater as desi%ualdades sociais e transformar as cidades em espa7os acess:veis + popula7o, incluindo moradia, saneamento e transporte * al=m de estimular o en%ajamento dos movimentos sociais na busca pela reforma urbana 9utro exemplo de sua for7a e do interesse que desperta, insere*se na edi7o de obras e coment(rios, por profissionais to diferentes como ju:8es, arquitetos, en%en0eiros, urbanistas e advo%ados, al=m da reali8a7o de conclaves propa%adores e de interpreta7o de suas diretri8es e normas, por Cniversidades, Consel0os 1ederais, ?refeituras e associa7Ges, a exemplo do Semin-rio So're o Estatuto da Cidade, pro%ramado pela Cniversidade ?resbiteriana 'acLen8ie * E? ,maio4#002-, com apoio do Minist-rio das Cidades, Boverno e ?refeitura de Eo ?aulo, Instituto de $rquitetos e 9rdem dos $dvo%ados do Mrasil, dentre outros $pesar dos coment(rios, obras editadas e conclaves sobre esta Lei nacional, suas diretri8es ainda so pouco divul%adas entre seus mais aut>nticos destinat(rios * a popula7o de baixa renda, favelados e moradores de rua
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?ortanto, a finalidade deste trabal0o = resumir e esclarecer, embora superficialmente, o conteKdo, a import;ncia social, alcance e impacto do ) Estatuto da Cidade@ no destino das Cidades, .e%iGes 'etropolitanas e 'unic:pios Eeus v(rios institutos irromperam como verdadeira inova7o do Aireito Mrasileiro, ve8 que, atrav=s de normas de ordem pKblica, orientam o desenvolvimento scio * econ<mico dos 'unic:pios e administra7o respons(vel de seus or7amentosN preconi8am a moderni8a7o das metrpoles ou a auto*sufici>ncia das localidades vocacionadas para turismo e veraneio, inau%urando, literalmente, a Hesto Democr-tica das Cidades e inte%ra7o dos 'unic:pios ao cen(rio scio *pol:tico nacional, cujos administradores ,prefeitos e c;maras de vereadores-, doravante, esto obri%ados a aprovar um Plano 0iretor e submeter os projetos municipais e obras pKblicas de %rande impacto ao referendo da popula7o, sob pena de responsabilidade pessoal ou invalidade dos projetos e pro%ramas ?retende*se advertir sobre as restri7Ges aos direitos de propriedade dos imveis urbanos * inclu:das a: as restri7Ges aos direitos de uso $ssim, no 0( exa%ero em afirmar que a Lei 1ederal aqui referida como Estatuto da Cidade, ter(, em seu campo de abran%>ncia ,desde que sejam continuamente divul%ados e observados seus propsitos e diretri8es- repercusso to profunda e duradoura quanto o Cdi%o de Aefesa do Consumidor ,Lei N 6 0364!0-, o qual, no obstante 12 anos de vi%>ncia, ainda se impGe e se renova a cada movimento or%ani8ado dos consumidores 9 exposto acima autori8a a convic7o de que comentar esta Lei = tarefa para especialistas do direito, en%en0aria, arquitetura, paisa%ismo, urbanismo, medicina especiali8adaN para sanitaristas e socilo%os * ou todos, ao mesmo tempo * assertiva que se fa8 para ameni8ar as fal0as, de lo%o, confessadas, pois no = f(cil tecer coment(rios sobre Lei to complexa, cujas normas so direcionadas a pessoas e entidades to diversas ,pKblicas ou privadas$ mesma convic7o justifica a advert>ncia de que estes coment(rios representam apenas uma tentativa de resumir ,esclarecendo- o teor da Lei )Estatuto da Cidade), em lin%ua%em apropriada, ao mesmo tempo, para cate%orias e profissGes muito diferentes e, +s ve8es, de interesses conflitantes * obri%adas ao seu cumprimento ou tol0idas em seus direitos 9 propsito maior consiste em advertir que a Lei existeN que as cidades e as propriedades urbanas t>m fun7o social a ser cumpridaN que direitos, antes inexistentes, foram criados * outros suprimidos ou seriamente abaladosN que, por issoH construtores, en%en0eiros, arquitetos, incorporadores, adquirentes de imveis, corretores e propriet(rios, * na vi%>ncia desta Lei ,que ser( permanente- * devero redobrar as aten7Ges, sempre que tiverem de adquirir, vender ou fa8er a destina7o de imvel urbano ?retende*se esclarecer, tamb=m, que a vi%>ncia desta lei representa um marco 0istrico nos destinos dos 'unic:pios e localidades tur:sticas brasileirosN inovando * +s ve8es, restrin%indo e outras alar%ando * os direitos de propriedadeN representa tamb=m a esperan7a de mil0Ges de pessoas que suportam a clandestinidade social, pois suas diretri8es ,de ordem pKblica- so obri%atrias para
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quase todas as cidades do ?a:s, tudo com o objetivo de materiali8ar a fun7o social das cidades e imveis urbanos, como determina o art 16# da Constitui7o 1ederal Conv=m doutrinar, por fim, que a Lei 1ederal ) Estatuto da Cidade@ e seus efeitos ben=ficos sero proporcionais + divul%a7o que se fi8er dela * em lin%ua%em acess:vel +queles que tero de cumprir ou absorver suas normas * e, principalmente, que ela confere aos administradores ,prefeitos e outros a%entes pKblicos- poderes %randiosos e responsabilidades i%ualmente %randiosas ,inclusive por improbidade administrativa- como, v % , os constantes dos arti%os &! e 2# Aessa forma, a mensa%em que se pretende divul%ar justifica a lin%ua%em, ora coloquial, ora jur:dica * +s ve8es, repetitiva * inserida no texto, pois, como j( reiterado, o trabal0o = diri%ido a pessoas, entidades e profissionais de cate%orias diversificadas, com discernimento diferente para o mesmo texto () - & N!A.ENTA14O CONST"T C"ONA% * 9 esclarecimento das diretri8es, direitos e obri%a7Ges que o ) Estatuto da Cidade@ outor%a e impGe exi%e pr=via refer>ncia ao embasamento constitucional enrai8ado nos arti%os 16# e 16", ambos da Constitui7o 1ederal .eferidas normas delineiam a *ol(tica $r'ana, cujo instrumento mais forte, previsto no O 1 do arti%o 16#, = o Plano 0iretor, o qual tem de ser aprovado pelas C;maras 'unicipais e = obri%atrio para as cidades com mais de #0 000 0abitantes ou vocacionadas para o Durismo 5( o arti%o 16" da Constitui7o ,arts ! a 1& da Lei- instituiu o ou a 1sucapi#o Especial e a Coletiva de Imvel Crbano, viabili8ando o enfrentamento de problema cr<nico relativo ao direito de posse4propriedade das fam:lias de baixa renda e favelados das metrpoles brasileiras (3 - !"'ET'"FES 3E'A"S ,arts 1 a "- - ?ara cumprir o disposto no arti%o 16# da Constitui7o 1ederal, o ) Estatuto da Cidade@ inicia, por destacar a import;ncia do uso dos imveis urbanos para o bem coletivo, a se%uran7a, bem *estar das pessoas e equil:brio ambiental, refor7ando o propsito de reali8ar as fun7Ges sociais da cidade e da propriedade urbana, fixando diretri8es para tornar os 'unic:pios sustent(veis, asse%urar o direito + terra urbana, moradia e saneamentoN + infra*estrutura urbana, transporte, servi7os pKblicos, trabal0o e la8er P importante que os prefeitos e outros a%entes pKblicos, os propriet(rios de imveis urbanos, construtores, incorporadores, corretores, arquitetos, urbanistas e investidores em %eral, al=m de outros profissionais afeitos a qualquer ramo da atividade imobili(ria atentem para a imperatividade do par(%rafo Knico do arti%o 1, da Lei )Estat$to da Cidade@, reprodu8ido abaixoH )$rti%o 1 , - ?ar(%rafo Knico ... esta Lei, denominada Estat$to da Cidade, esta$elece normas de ordem p2$lica e interesse social (ue regulam o uso da propriedade ur$ana em prol do $em coletivo' da seguran"a e do $em3estar dos cidad#os, $em como do e(uil4$rio am$iental @ * %rifado 9 arti%o #, por sua ve8, enumera as diretri8es sobre pol:tica urbana, desenvolvimento e fun7Ges sociais das cidades e propriedades urbanas 1

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9 arti%o " atribui + Cnio 1ederal compet>ncia para le%islar sobre normas %erais de Aireito Crban:stico, coopera7o entre Cnio, /stados, Aistrito 1ederal e 'unic:pios, sobre pol:tica urbana, al=m de outras atribui7Ges ) (C - "NST' .ENTOS !A 0O%/T"CA 'BANA ,arts & ao "6-

(C.1 - !os "ns7rumen7os em 3eral * 9 arti%o & discrimina os instrumentos de pol:tica urbana, com >nfase para os planos nacionais, re%ionais e estaduais de desenvolvimento econ<mico e social, o planejamento das re%iGes metropolitanas, a%lomera7Ges urbanas e micro*re%iGesN institui o direito de superf:cie, a outor%a onerosa e a transfer>ncia do direito de construirN bem como a assist>ncia t=cnica e jur:dica ,%ratuita- em favor das comunidades e %rupos sociais carentes, o referendo popular e o plebiscito, dentre outros ?ara maior clare8a, vo selecionados abaixo os mais importantes instrumentos da pol:tica urbana constantes do arti%o &H ) """ - plane>amen7o municipal2 em especial6 a, 0lano !ire7orG $..., d- plano plurianualN e- diretri8es or7ament(rias e or7amento anualN f- %esto or7ament(ria participativaN , - 0planos de desenvolvimento econ<mico e socialN II* institutos tribut(rios e financeirosH a- imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana * I?DCN b- contribui7o de mel0oriaN c- incentivos e benef:cios fiscais e financeirosN I * institutos jur:dicos e pol:ticosH a- desapropria7oN , - f- institui7o de 8onas especiais de interesse socialN %- concesso de direito real de uso , - concesso de uso especial para fins de moradiaN i, parcelamen7o2 ediEica89o ou u7iliAa89o compulsHriosG >, usucapi9o especial de imHvel ur;anoG l- direito de superf:cieN m- direito de preemp7oN n- outor%a onerosa do direito de construir e de altera7o de usoN o- transfer>ncia do direito de construirN p- opera7Ges urbanas consorciadasN , - r, assis7Incia 7Jcnica e >ur=dica gra7ui7a para as comunidades e grupos sociais menos EavorecidosG s, reEerendo popular e ple;isci7oG -" - es7udo prJvio de impac7o am;ien7al $E"A, e $..., de impac7o de viAinKan8a $E"-,# (C. ) - 0arcelamen7o2 EdiEica89o ou 7iliAa89o CompulsHrios * 9 arti%o 2 atribui aos 'unic:pios faculdade para, mediante ) lei m$nici*al es*ec(fica *ara -rea incl$(da no Plano Diretor, obri%ar os propriet(rios de terrenos urbanos quando no edificados, no $tili%ados o$ s$'$tili%ados 0 a edificar, parcelar ou fa8er utili8a7o compulsria, sob pena de san7Ges %raves, a come7ar com o pa%amento de P/4 Pro?ressi&o e findando com a desapropria7o do imvel com o pa%amento a ser efetuado + pra8o a em t(t$los da d(&ida *+'lica m$nici*al. Conv=m advertir, entretanto, que, para utili8ar*se da faculdade prevista no arti%o 2 referido, = imperativo que, antes de submeter imveis ao P/4 Pro?ressi&o ou + amea7a de Desa*ro*riao Com Pa?amento em /(t$los , = obri%atrio que tais imveis estejam, ) por lei municipal espec4*ica, inclu:dos no )Plano 0iretor e que referida lei fixe tamb=m os pra8os e condi7Ges em que os propriet(rios devero executar a edificao o$ o *arcelamento, antes de pa%ar o P/4 Pro?ressi&o 0 que = a primeira san7o * ou suportar a desapropria7o Aeve*se entender como )espec:fica@ Lei 'unicipal posterior + vi%>ncia do )Es7a7u7o da Cidade@ /ste = o si%nificado das expressGes )conforme diretri8es %erais fixadas em lei@ e )lei espec:fica@ para a (rea inclu:da no ) 0lano !ire7or@, do O & do arti%o 16#, da Constitui7o 1ederal e @Lei municipal espec:fica@,
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da lei comentada Dais restri7Ges %uardam o propsito de reprimir a %an;ncia dos 'unic:pios que se apressarem em exi%ir m*osto Pro?ressi&o dos propriet(rios de imveis ,terrenos- urbanos como se fosse apenas mais uma fonte de receita ?ara estes, = bom anunciar, previamente, a inconstitucionalidade de tudo que for exi%ido dos propriet(rios de imveis sem observ;ncia dos crit=rios e limites expressos nos arts 16# da C1 e 2, OO # e " do ) Estatuto da Cidade@ 3 $ssim, fica evidente que o )Plano 0iretor dever( ostentar muita clare8a ao impor a obri%a7o de edificar, *arcelar ou adequar o uso do imvel N9o ;as7a2 pois2 EaAer cons7ar da %ei .unicipal e seu Plano 0iretor5, para obri%ar o propriet(rio de imveis a fa8er edificao, *arcelamento o$ a utili8a7o adequada, pois, como asseveram os O # e " do arti%o comentado, os propriet(rios de imveis urbanos s ficaro obri%ados ao cumprimento da Lei 'unicipal e seu )Plano 0iretor aps terem sido )NO.I6ICA0OS pessoalmen7e# ou por Edi7al ,se Erus7radas 3 7en7a7ivas de no7iEica89o -2 por Euncion<rio do Hrg9o compe7en7e do 0oder .unicipal. A NOT"&"CA14O no poder( exi%ir o cumprimento imediato e ser( averbada no Cartrio de .e%istro de Imveis competente. O proprie7<rio 7er< o praAo m=nimo de 1 $um, ano para pro7ocoliAar e de ) $dois, anos para iniciar as o$ras do empreendimen7o#. ?ortanto, as ?refeituras s podero exi%ir *arcelamento, edificao com*$lsJria, P/4 *ro?ressi&o @ ou desa*ro*riar 2 pa%ando em t:tulos- com amparo em lei es*ec(fica para (rea inclu:da no )Plano Diretor, isso depois de cumpridas as condi7Ges que a Lei determinaH noti*ica"#o regular ,averbada no Cartrio de .e%istro de Imveis- e o decurso dos pra8os de car>ncia referidos acima -era Scarpinella Bueno, mestranda em Aireito $dministrativo da ?CC*E?, comentando o art 2 do ) Estatuto da Cidade5' so're o Parcelamento' Edi*ica"#o ou 1tili!a"#o Compulsrios da Propriedade 1r$ana 2, fa8 re%istrar importante advert>nciaH )No ra%o-&el #$e o *lano diretor estenda a toda a cidade a o'ri?ao de *arcelar, edificar o$ $tili%ar com*$lsoriamente a *ro*riedade, *ois, neste caso, tais o'ri?aFes deiDariam de ser Lsano administrati&aL *or desatendimento da norma 0 clara a inteno do Estat$to da Cidade 0, *ara ser no&a re?ra de *ro*riedade. 2...> 9as no 'asta a eDistCncia de *lano diretor com *re&iso eD*ressa da o'ri?ao de ade#$ada $tili%ao. M-, ainda, a necessidade de Llei m$nici*al es*ec(ficaL *ara #$e o *ro*riet-rio de imJ&el no edificado, no $tili%ado o$ s$'$tili%ado se,a com*elido a dar no&o destino K s$a *ro*riedade 2&er *. 63 e se%s da obra identificada na nota )&@$os compradores de propriedades urbanas ,especialmente terrenosfica a advert>ncia do arti%o F, se%undo o qual o adLuiren7e de imvel * por compra o$ herana *, cujo propriet(rio ,alienante- ten0a sido notificado para os fins do arti%o 2, dever< cumprir as o;riga8:es impos7as por no7iEica89o an7erior $li(s, o arti%o F, ao obri%ar o adquirente ) *or herana@ a cumprir obri%a7o decorrente de notifica7o anterior, =, al=m de inconstitucional, de praticabilidade improv(vel, ve8 que a reparti7o de um imvel ) *or herana transmite sua propriedade a pessoas diferentes, de situa7o econ<mica desi%ual e interesses diversos ,+s ve8es, conflitantes-, impossibilitando a reali8a7o de um projeto que exi%e 0armonia de interesses e propsitos ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 'ua Cos7a Barros2 91* - Con>s. 3(9+311 - CE06 ?(.1?(-)@( - &or7aleAa-CE &one+&aB6 $@*, 3C*C-1C** - E-mail6 ernandesDs7aEadvocacia.com.;r

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No se pode esquecer tamb=m que o imvel partil0ado poder( ficar imprprio para os destinos que a lei l0e reservou $ssim, a inconstitucionalidade do arti%o F = clara e intranspon:vel, sendo pro%nosticada por autores renomados como o eminente prof . Adilson A're$ Dallari, titular da 1aculdade de Aireito e de Aireito Crban:stico do C$rso de 9estrado da P4C0SP., o qual assevera que todos os instrumentos de pol:tica urbana ,novos ou anti%os-, sejam eles consa%rados na Constitui7o 1ederal de 1!66 ou decorrentes do /statuto da Cidade, afetam o direito de propriedade, com maior ou menor intensidade . ConcluiH )n#o - improv7vel 8+++9 (ue se%am' todos eles' o$%eto de (uestionamentos' de arg:i";es de inconstitucionalidades . < (C.3 * "0T 0rogressivo no Tempo - O P/4 *ro?ressi&o, previsto no O &, II, do arti%o 16# da C1, foi re%ulamentado no arti%o 3 do ) Es7a7u7o da CidadeI #$e autori8a a cobran7a de imposto so$re a propriedade predial e territorial ur$ana progressivo no tempo5, mas esse tipo de cobran7a somente = admiss:vel aps ter sido o propriet(rio notificado na forma e para os fins do arti%o 2 e depois de terem decorridos, no m:nimo, os se%uintes pra8osH ) * um ano, a *artir da notificao *ara *rotocolar o *ro,etoI 0 = anos, a *artir da a*ro&ao do *ro,eto, para iniciar as obras do empreendimento# ,ver coment(rio anterior-. Aa: se v> que no = s aprovar uma lei cobrando P/4 *ro?ressi&o sobre terrenos urbanos Aevem ser cumpridos, antes, os requisitos citados /m concluso, somente aps no7iEica89o regular e vencimento dos pra8os m:nimos fixados em lei especial * o propriet(rio que deixar de edificar, *arcelar ou fa8er o $so re?$lar de terreno urbano inclu=do no 0lano !ire7or da cidade, ficar( sujeito ao + san7o inicial que = o ) P/4 *ro?ressi&o no tem*o@ e poder(, no futuro, ter o imvel desapropriado Nos termos do O 1o do arti%o supra, a al=Luo7a puni7iva ser< EiBada na lei municipal2 podendo alcan8ar2 em cada ano2 a7J duas veAes o valor do "0T do ano an7erior e a7ingir2 no Einal2 al=Luo7a m<Bima de 1*M ao ano 9 O #o, por sua ve8, autori8a a manuten7o da al:quota m(xima do P/4 Pro?ressi&o * aps os 2 ,cinco- anos iniciais * at= que o propriet(rio cumpra a obri%a7o de edificar, *arcelar ou dar uso apropriado ao imvel 5( o O " o veda a concesso de isen7Ges ou de anistia da tributa7o pro%ressiva 9 tempo dir( que al:quotas to exorbitantes e sendo *$nio 2sem nen0uma contrapartida- equivalem a )confiscar@ o bem, sem que o imvel urbano cumpra a fun7o social prevista na Constitui7o e na lei )Estatuto da Cidade5 9 dispositivo =, sem dKvida, inconstitucional, na propor7o em que autori8a o tributo confiscatrio, como san7o * com a finalidade de compelir o propriet(rio e fa8er al%uma coisa, sem levar em conta sua capacidade econ<mica ou contributiva P o que assevera a prpria Constitui7o 1ederal, in &er'is1 )Art. :NA 0 ... O:P 0 Sem*re #$e *oss(&el, os im*ostos tero car-ter *essoal e sero ?rad$ados se?$ndo a ca*acidade econmica do contri'$inte. 2...> Art. :A@ 0 = vedado + Cnio, aos /stados , ao distrito 1ederal e aos 'unic:piosH , ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9 'ua Cos7a Barros2 91* - Con>s. 3(9+311 - CE06 ?(.1?(-)@( - &or7aleAa-CE &one+&aB6 $@*, 3C*C-1C** - E-mail6 ernandesDs7aEadvocacia.com.;r

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7iliAar 7ri;u7o com eEei7o de conEisco.#

Complementando a advert>ncia feita pelo prof Adilson A're$ Dallari ,nota &-, a profa .e%ina Qelena Costa * 'estre e Aoutora em direito pela ?CC*E? , ao comentar os O 1 e # do art 3, reporta*se ao art 120, II, da Constitui7o 1ederal, que veda a tributa7o confiscatria e define o confisco ... como a a'soro total o$ s$'stancial da *ro*riedade *ri&ada *elo Estado sem a corres*ondente indeni%ao. > (C.C - ConsHrcio "mo;ili<rio e Tri;u7a89o Social * 9 arti%o &F da Lei )Estatuto da Cidade5 autori8a o propriet(rio, cujo imvel esteja sujeito + edifica7o, *arcelamento o$ a*ro&eitamento com*$lsJrios de que trata o arti%o 2, a formar Consrcio Imo$ili7rio, com o fim de captar os recursos necess(rios para o cumprimento da obri%a7o de edificar, *arcelar, o$ fa%er a*ro&eitamento do imvel, conforme ten0a determinado a lei municipal 9 O 1 do citado arti%o &F define com transpar>nciaH O 1 * Considera-se Consrcio Imo$ili7rio a *orma de via$ili!a"#o de planos de ur$ani!a"#o ou edi*ica"#o por meio da (ual o propriet7rio trans*ere ao Poder P2$lico municipal seu imvel e' aps a reali!a"#o das o$ras' rece$e' como pagamento' unidades imo$ili7rias devidamente ur$ani!adas ou edi*icadas.# 9 O # atribui +s unidades entre%ues em pa%amento o mesmo valor de antes da execu7o das obras, mantidas, na avalia7o, as restri7Ges expressas no O # do arti%o 6 * a ser comentado a se%uir 9 arti%o &3 permite diferenciar o I?DC e tarifas de servi7os pKblicos, na propor7o do interesse social referente a seu uso e o &6 confere aos contratos de concesso de uso de imveis pKblicos a nature8a de escritura pKblica, quando envolverem projetos e pro%ramas 0abitacionais de interesse social, desenvolvidos por r%os ou entidades da $dministra7o ?Kblica (C.* - !esapropria89o com 0agamen7o em T=7ulos * os arti%os 6 e ! da Lei autori8am o 'unic:pio a desapropriar o terreno, com pa%amento feito atrav=s de /(t$los da D(&ida P+'lica 9$nici*al , aps 2 ,cinco- anos de cobran7a do P/4 *ro?ressi&o, se o propriet(rio no tiver feito a edificao, *arcelamento ou o $so determinados na lei municipal /ntretanto, a desapropria7o, pela forma prevista nos arti%os supra, ser( impratic(vel ou de dif:cil concreti8a7o porque, nos termos o O 1 o do arti%o 6o os t:tulos da d:vida pKblica devero ter ) *r&ia a*ro&ao *elo Senado Federal, requisito equivalente a uma proibi7o, para a maioria dos 'unic:pios brasileiros, aumentando o receio de perpetua7o do P/4 *ro?ressi&o $ desapropria7o punitiva torna*se mais perniciosa porque o res%ate dever( ocorrer em 10 ,de8- presta7Ges anuais, sendo os t:tulos atuali8ados e acrescidos de juros le%ais de apenas FR por cento ao ano 9utra m( not:cia consta dos OO # o e " do arti%o 6o, que re8a6 ? @ =o O valor real da indeni!a"#oA I 3 re*letir7 o valor da $ase de c7lculo do IP.1'
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descontado o montante incorporado em *un"#o de o$ras reali!adas pelo Poder P2$lico na 7rea onde o mesmo se locali!a aps a noti*ica"#o de (ue trata o @ =o do art+ >o desta LeiB II 3 n#o computar7 eCpectativas de gan&os' lucros cessantes e %uros compensatrios+ @ D o Os t4tulos de (ue trata este artigo n#o ter#o poder li$eratrio para pagamento de tri$utos+5 Nessas condi7Ges, a desapropria7o representar(, sem dKvida, o )confisco, vedado na Constitui7o, principalmente levando*se em conta os 2 ,cinco- anos de P/4 *ro?ressi&o recol0ido ,ou devido- pelo propriet(rio, cuja soma representar( valor maior do que o da indeni8a7o apre%oada $ concluso acima = a mais otimista, pois j( se antever que muitos propriet(rios simplesmente deixaro de pa%ar a exorbitante al:quota, por no compensar o custo de )carre%a7o@ ou investimento para manter um bem, adquirido muitas ve8es + custa de uma vida inteira de trabal0o $qui no vale o ar%umento de que o le%islador quis, assim, desestimular o estoque de imveis para fins especulativos, ve8 que nem todos adquirem imveis com essa finalidade $li(s, muitos recebem como herana ou doaoN no tendo recursos para cumprir a lei municipal que os obri%a a investir 9s OO supra preconi8am o confisco sendo, pois, inconstitucionais No = dif:cil concluir, tamb=m que, por absoluta falta de estrutura or%ani8acional, de credibilidade para a emisso dos t:tulos sob os requisitos da lei @a*ro&ao *elo Senado FederalN por no disporem de recursos ou simples comodismo, a maioria dos 'unic:pios adotar( a op7o de persistir cobrando P/4 pela al:quota m(xima, ao inv=s de desapropriar * tornando absoluto o confisco, sem que a propriedade atinja sua fun7o social (C.? - sucapi9o6 Especial e Cole7iva ,arts ! a 1&- * 9 ou a 4s$ca*io = forma de adquirir propriedade de bens mveis ou imveis pelo uso ininterrupto, sem pa%ar , )$s$ ca*ere@ * tomar pelo uso 9s pra8os e condi7Ges so esclarecidos nos arti%os 1 #"6 a 1 #&& do cdi%o Civil vi%ente e, com pequenas varia7Ges nos arti%os ! o a 1&o do )Estatuto da Cidade, aqui denominada @1sucapi#o Especial de Imvel 1r$ano@ Ee%undo o disposto no arti%o ! o, a 1sucapi#o Especial Eavorece a pessoa Lue possuir como seu# ,por, no m:nimo, 2 anos, de forma continuada e sem oposi7o-, utili8ando para sua moradia ou da fam:lia, 7erreno ou ediEica89o ur;ana, com <rea de a7J )*( .N. $ novidade, aqui, = a 1sucapi#o Coletiva, a ser declarada por senten7a, que servir( de t:tulo para o re%istro imobili(rio ,art 10 e OO # a 2/sto sujeitas + 4s$ca*io Coleti&a (reas urbanas ocupadas por fam:lias de baixa renda, cuja forma de ocupa7o no permita identificar a fra7o ideal dos terrenos ocupados ,so as favelas e ocupa7Ges semel0antes$ 4s$ca*io ,sin?$lar o$ coleti&a- ser( recon0ecida uma Knica ve8 para cada pessoa ,0omem ou mul0er, casada ou solteira-, desde que no seja
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propriet(ria de outro imvel ,urbano ou rural- $ posse no pode ter sido obtida por comodato ,empr=stimo-, alu%uel ou entre%ue )para vi%iar@ 1ica esclarecido, tamb=m que s os bens particulares sero por essa forma adquiridosN os bens pKblicos no esto sujeitos + 4s$ca*io, em face da proibi7o expressa no arti%o 1!1, O Snico, da Constitui7o e 10# do Cdi%o Civil $ import;ncia desse instituto para a solu7o de problemas sociais %raves como os das favelas e de outras propriedades urbanas ocupadas irre%ularmente no pode ser ne%ada por nen0um estudioso $ propsito, = pertinente e complementar a li7o que nos le%a o prof .e%is 1ernandes de 9liveira, 'estre e Aoutor em Aireito, al=m de Aesembar%ador aposentado * E? , /x*?residente da $ssocia7o ?aulista e da 1edera7o Latino * $mericana dos 'a%istrados, dentre outros t:tulos que o di%nificam, presti%iando a interpreta7o que dedica ao arti%o ! * sobre a )1sucapi#o Especial de Imvel 1r$ano *, Cap:tulo do livro )Coment7rios ao Estatuto da Cidade E p(%s 2242F * revelando not(vel con0ecimento da realidade social das metrpoles brasileiras e aus>ncia de preconceitos ao abordar os problemas que outros preferem omitirH ) n+meros so os casos alcanados *elo arti?o. Q #$e as *essoas de 'aiDa renda &o0se a,$ntando em imJ&eis acanhados. 2...> oc$*am0nos e moram #$ase como animais. Ac$m$lam0se em canastras #$e'radas, colchFes ,o?ados ao cho, mesas #$e'radas 2...> So condiFes s$'$manas de &ida. Entretanto, - a realidade $rasileira e paulistana 2...> &i&em de coleta de *a*el, de 'iscates in+meros, de s$'em*re?o, de esmolas, de doaFes, de am*aro de al?$ma associao de moradores.Alimentam0se #$ando *odem e de &e% em #$ando, o #$e d- mar?em a in+meras doenas, res*iratJrias, card(acas, da ?ar?anta, de a'$lia... $ c0ocante descri7o ainda = modesta, para quem j( viu de perto a%lomerados como os do ?arque .aid ,ou = .eideT-, em Aiadema, tamb=m em Eo ?aulo 9 que di8er das favelas do .ioT / das outras metrpoles brasileirasT /m continuidade, acrescentaH )O reconhecimento dos re#$isitos le?ais ser- declarado *or sentena, a #$al ser&ir- de t(t$lo *ara re?istro no CartJrio de re?istro de mJ&eis 2O 7P do art. :@>. Na sentena o ,$i% atri'$ir- i?$al frao ideal de terreno a cada *oss$idor, inde*endentemente da dimenso do terreno #$e cada $m oc$*e, sal&o hi*Jtese de acordo escrito 2...> H )ha&er-, a#$i, *artes e coisas com$ns de todosR E os corredores de acesso...R. 9ais $m *receito &a%io de toda e #$al#$er *reoc$*ao da ordem *r-tica... ?or tais ra8Ges, a 4s$ca*io ,principalmente a Coleti&a- vi%orar( por muitos anos como letra morta, em vista da desor%ani8a7o e absoluta falta de assist>ncia jur:dica e social desses mil0Ges de destinat(rios ,s a cidade do .io de 5aneiro alber%a mais de um mil0o de favelados-, al=m da falta de estrutura e de especialidade do ?oder 5udici(rio para a solu7o de casos que deveriam merecer pouco mais aten7o do que um simples requerimento administrativo ,de re%istro- e, por fim, o poder da burocracia que, no Mrasil, ainda impera sobre a norma, aviltando os princ:pios jur:dicos, encarecendo, adiando e4ou impossibilitando a concreti8a7o de direitos to claros * enquanto normas

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9s arti%os 12 a #0, que tratavam da ) concesso es*ecial *ara fins de moradia@ foram objeto de &eto, desmerecendo coment(rios (C.7 - !irei7o de SuperE=cie ,arts #1 a #&- - 9 )Estat$to da Cidade instituiu, tamb=m, o Aireito de Euperf:cie , consistente na autori8a7o ao propriet(rio do imvel urbano para conceder a outrem ,de forma %ratuita ou onerosa-, por escritura pKblica re%istrada no Cartrio de Imveis, o solo, o subsolo ou o espa7o a=reo relativo ao terreno, por tempo determinado ou no 9 superfici(rio ,pessoa autori8ada a utili8ar o direito de superf:cietorna*se respons(vel pelos encar%os e tributos incidentes sobre o imvel, podendo transferir seus direitos a terceiros, se a tanto autori8ar a escritura ?or morte do superfici(rio, seus direitos sero transmitidos aos 0erdeiros No caso de aliena7o do terreno ou dos direitos de superf:cie, ser( res%uardado * ao superfici(rio e ao propriet(rio, respectivamente * o direito de prefer>ncia, em i%ualdade de condi7Ges + oferta recebida 9 Aireito de Euperf:cie extin%ue*se na 0iptese de o superfici(rio descumprir as obri%a7Ges contratuais, o que inclui dar ao bem uso diferente do previsto na escritura $ extin7o ser( averbada no Cartrio de .e%istro de Imveis, recuperando o propriet(rio o Aireito de Euperf:cie ,dom:nio pleno do terreno-, apropriando*se das acessGes e benfeitorias introdu8idas, sem obri%a7o de indeni8ar * exceto se 0ouver previso na escritura de constitui7o P oportuno re%istrar percept:veis semel0an7as entre o Aireito de Euperf:cie aqui estudado e o instituto da /nfiteuse, este em franca decad>ncia (C.@ - !irei7o de 0reemp89o ,arts #2 a #3- * $ Lei faculta ao ?oder ?Kblico 'unicipal o direito de adquirir imvel urbano que estiver sendo objeto de aliena7o onerosa entre particulares, observados, como requisitos de validadeH Uue a !ei m$nici*al instituidora do Direito de Preem*o conste do )Plano Diretor, limitando as (reas sujeitas + preemp7o, fixando pra8o de vi%>ncia ,m(ximo de 2 anos- * renov(vel 9 direito ser( exercido se o ?oder ?Kblico, v % , necessitar do imvel paraH ) pro%ramas 0abitacionais de interesse social , - expanso urbana , -N cria7o de espa7os pKblicos de la8er ou de (reas verdes , - de conserva7o ou prote7o , -, de interesse 0istrico, cultural ou paisa%:stico Uuando o imvel estiver inclu:do na (rea sujeita + preemp7o, se o propriet(rio desejar alien(*lo, dever( notificar o 'unic:pio por escrito, juntando a proposta de compra, incluindo pre7o, pra8o de validade e condi7Ges de pa%amento, para que, em "0 dias, o 'unic:pio manifeste interesse em exercer o direito de prefer>ncia, observados o pre7o e as condi7Ges estabelecidos na proposta Cumpridas essas condi7Ges sem que o 'unic:pio formali8e seu interesse, o propriet(rio ficar( livre para vender ao interessado, devendo apresentar, posteriormente, ao 'unic:pio prova da venda ,escritura pKblica(C.9 - !a Ou7orga Onerosa e TransEerIncia do !irei7o de Cons7ruir ,arts #64"1 e "2- - 9 arti%o #6 do )Estat$to da Cidade autori8a a lei 'unicipal a especificar no )Plano Diretor@ (reas em que o direito de construir seja
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exercido com ado7o de coeficiente de aproveitamento b(sico ,rela7o entre a (rea edific(vel e a (rea do terreno- acima do previsto Nessa 0iptese, poder( ser definido coeficiente de aproveitamento b(sico Knico )*ara toda a %ona $r'ana o$ )diferenciado *ara -reas es*ec(ficas da mesma %ona@ ,par #-, bem como os limites m(ximos a serem atin%idos Lei especial, diversa do Plano Diretor ,art "0- poder( especificar condi7Ges para a outor%a onerosa do direito de construir e de altera7o de uso, determinandoH ) 0 a fJrm$la de c-lc$lo *ara a co'ranaI 0 os casos *ass(&eis de iseno do *a?amento da o$tor?a e 0 a contra*artida do 'enefici-rio. .e8a o art "1 que os recursos provenientes da outor%a onerosa do direito de construir e de altera7o de uso sero aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IV do arti%o #F desta Lei Nos termos do arti%o "2, o 'unic:pio poder( autori8ar o propriet(rio de imvel ,*+'lico ou privado- a )a eDercer em o$tro local, o$ alienar, *or escrit$ra *+'lica, o direito de constr$ir, desde que o imvel objeto desse direito esteja previsto no Plano Diretor o$ em le?islao $r'an(stica dele decorrente. (C.1( - Opera8:es r;anas Consorciadas ,arts "# a "&- * $ prpria lei definiu 9pera7o Crbana Consorciada, nesses termos 1 )Art. E7.2+++9 O :o Considera0se opera"#o ur$ana consorciada o con,$nto de inter&enFes e medidas coordenadas *elo Poder P+'lico m$nici*al, com a participa"#o dos propriet7rios' moradores' usu7rios permanentes e investidores privados' com o o$%etivo de alcan"ar em uma 7rea trans*orma";es ur$an4sticas estruturais' mel&orias sociais e a valori!a"#o am$iental+5 3 Brifado /m s:ntese apertada, lei espec:fica aprovar( a 9pera7o Crbana Consorciada, baseada no Plano Diretor e dever( conter, no m:nimoH a defini7o da (rea a ser atin%idaN o pro%rama b(sico de ocupa7o da (rea e de atendimento econ<mico e social para a popula7o diretamente afetada pela opera7o Conter( tamb=m as finalidades da opera7o e o estudo de impacto de vi8in0an7a, al=m da contrapartida a ser pa%a pelos propriet(rios, usu(rios permanentes e investidores privados, pela utili8a7o e benef:cios previstos na Lei ,art "#, I e II do O # $ partir da aprova7o da lei, sero nulas as licen7as e autori8a7Ges expedidas pelo ?oder ?Kblico em desacordo com o que estiver disciplinado em rela7o +s O*eraFes 4r'anas Consorciadas. 9 arti%o "& trata do )certificado de *otencial adicional de constr$o, alien(vel em leilo ou utili8ado em quita7o das obras necess(rias (C.11 - Es7udos 0rJvios de "mpac7o )E"-@ e )E"A@ * AispGem os arti%os "F a "6 do )Estatuto da Cidade que a lei municipal definir( quais os empreendimentos e atividades privadas ou pKblicas, de (reas urbanas, que dependero de Est$do Pr&io de m*acto de "i%inhana 2E "> e Est$do Pr&io de m*acto Am'iental 2E A>, como requisitos preliminares para obter licen7a ou autori8a7o para construir ou dar utilidade a (reas constru:das

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$ preocupa7o, aqui ,art "3- abran%e desde o adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunit(rios, uso e ocupa7o do solo, valori8a7o imobili(ria, %era7o de tr(fe%o, demanda de transporte pKblico, ventila7o, ilumina7o, paisa%em e patrim<nio cultural 9 mesmo arti%o ,O Snicodetermina a publicidade dos documentos inte%rantes do )/II@ e )/I$@, que ficaro dispon:veis para consulta * pelo poder 'unicipal e demais interessados (*. 0%ANO !"'ETO' * ?revisto no $rt 16#, O 1, da Constitui7o, foi re%ulamentado pelos arti%os "! a &# do ) Estat$to da Cidade@ e J, por defini7o da Lei comentada, o instrumento $7sico da pol4tica de desenvolvimento e eCpans#o das cidades, indispens(vel, como parte inte%rante do processo de planejamento municipal Eeu plano plurianual, junto com as diretri8es or7ament(rias e o or7amento anual, dever( incorporar as diretri8es e prioridades nele contidas Aeve ser aprovado por lei municipal e = obri%atrio para todas as cidades com mais de #0 000 0abitantes, as que inte%rem re%iGes metropolitanas ou a%lomera7Ges urbanas, (reas de especial interesse tur:stico ou de influ>ncia de empreendimentos ou atividades de sens:vel impacto ambiental 9 Plano 0iretor, uma ve8 concebido, dever( en%lobar o territrio do 'unic:pio como um todo e sua lei ser( revista a cada 10 ,de8- anos, pelo menos 9 O # do arti%o &1, exi%e, tamb=m, a aprova7o de plano de transporte urbano inte%rado para as cidades com mais de 200 000 0abitantes $ boa not:cia = que, aps a vi%>ncia do ) Es7a7u7o da Cidade@, o ?oder 'unicipal no poder( mais impor sua iniciativa, esbanjamentos, arb:trio, projetos e, +s ve8es, capric0os ou ambi7Ges pessoais de pol:ticos de carreira, isso porque, doravante, a administra7o das cidades ,isso inclui as C;maras 'unicipaise localidades referidas, deve cumprir o que determina o )Ar7igo C)6 $..., @ <o 3 No processo de ela$ora"#o do Plano 0iretor e na *iscali!a"#o de sua implementa"#o' os Poderes Legislativo e ECecutivo municipais garantir#oA I 3 a promo"#o de audiFncias p2$licas e de$ates com a participa"#o da popula"#o e de associa";es representativas dos v7rios segmentos da comunidadeB II 3 a pu$licidade (uanto aos documentos e in*orma";es produ!idosB III 3 o acesso de (ual(uer interessado aos documentos e in*orma";es produ!idos. 1ica evidente que o Plano 0iretor ser( ,ou deveria ser- elaborado com a participa7o ,e em benef:cio- de toda a sociedade e no por um %rupo restrito de pol:ticos e4ou t=cnicos que, por mais eficientes e bem intencionados que sejam, no podem substituir ,nem subestimar- a vontade, o interesse e necessidade da popula7o de toda uma cidade ou munic:pio Aentre as entidades que podero ,ou deveriam- acompan0ar a elabora7o e cumprimento das Leis 'unicipais decorrentes do ) Estatuto da Cidade 0 podem ser mencionadasH $ssocia7Ges de Mairros e de Classes, de $rquitetos, en%en0eiros, de urbanistas, advo%ados, Corretores de Imveis ,por quer noT-, sanitaristas, dos industriais, Comerciantes e dos ?ropriet(rios de Imveis urbanos, sem esquecer as 9NBWs e outros representantes da popula7o de baixa renda ou das favelas, pois a estas Kltimas se destinam os maiores benef:cios da
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Lei, como o saneamento b(sico, la8er, meio*ambiente, transporte, educa7o e a Csucapio Es*ecial o$ a Coleti&a. 9 preocupante = que muitas dessas associa7Ges nem existem e as que existem nem sempre esto preparadas * ou no esto sendo adaptadas * para, em nome das cate%orias que representam ou ven0am representar, exercer verdadeiro poder recon0ecido nesta importante lei federal P certo que se passaro al%uns anos at= que todos os direitos ,e obri%a7Ges- criados ou previstos nesta Lei sejam interpretados e postos em pr(tica ?or isso, = preciso ,e ur%ente-, que os mun:cipes se or%ani8em em associa7Ges especiali8adas, politi8adas e atuantes o suficiente para que exer7am seus direitos ,e poder-, exi%indo da administra7o 'unicipal a aprova7o do ) Plano 0iretor@ e sua execu7o, se%undo as normas do )Estatuto da Cidade (?. 3EST4O !E.OC'5T"CA !A C"!A!E * $ntes de comentar sobre a Hesto Democr-tica da Cidade, conv=m recordar o teor do art # da Lei explicada, que trata das Diretri%es Herais que inte%ram a pol:tica urbana destinada ao cumprimento das fun7Ges sociais da cidade e da propriedade urbana, como se v> resumido abaixo: )Arti?o 7o A *ol(tica $r'ana tem *or o',eti&o ordenar o *leno desen&ol&imento das f$nFes sociais da cidade e da *ro*riedade $r'ana, mediante as se?$intes diretri%es ?erais1... 0 Hesto democr-tica *or meio da *artici*ao da *o*$lao e de associaFes re*resentati&as dos &-rios se?mentos da com$nidade na form$lao, eDec$o e acom*anhamento de *lanos, *ro?ramas e *ro,etos de desen&ol&imento $r'anoI 2...> S 0 A$diCncia do Poder P+'lico m$nici*al e da *o*$lao interessada nos *rocessos de im*lantao de em*reendimentos o$ ati&idades com efeitos *otencialmente ne?ati&os so're o meio am'iente nat$ral o$ constr$(doI o conforto o$ a se?$rana da *o*$laoI Cma das formas de concreti8ar a ?ol:tica Crbana prevista no arti%o # recordado tem rai8 no O & do arti%o &0, que determina, enfati8andoH ) O NP 0 No *rocesso de ela'orao do P!ANO D 3E/O3 e na fiscali%ao de s$a im*lementao, os Poderes Legislativo e ECecutivo municipais garantir#o1 I 3 a promo"#o de audiFncias p2$licas e de$ates com a participa"#o da popula"#o e de associa";es representativas dos v7rios segmentos da comunidade I II 3 a pu$licidade (uanto aos documentos e in*orma";es produ!idosB III 3 o acesso de (ual(uer interessado aos documentos e in*orma";es+5 G Brifado Com fundamento no arti%o 16# da Constitui7o, o arti%o &" desta Lei ,combinado com o teor dos # e &0 referidos acima- * em muito boa 0ora * recon0eceu em favor da popula7o e de todas as entidades representativas da comunidade e de classes o direito de participar, em n:vel federal, estadual e municipal, da forma7o e implanta7o dos planos, pro%ramas e projetos de desenvolvimento urbano, a7ravJs de de$ates' audiFncias e consultas p2$licas' con*erFncias so$re assuntos de interesse ur$ano etc ?rev> tamb=m a coopera7o entre %overnos federal, estadual e 'unicipal, na concep7o dos cole%iados de pol:tica urbana 9s arti%os && e &2 t>m reda7o to clara que a transcri7o bastaH )Art. NN. No Hm$ito municipal' a gest#o or"ament7ria participativa de #$e trata a al(nea )f do inciso do art. N o desta !ei incluir7 a
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reali!a"#o de de$ates' audiFncias e consultas p2$licas so're as *ro*ostas do *lano *l$rian$al, da lei de diretri%es orament-rias e do oramento an$al, como condi"#o o$rigatria para sua aprova"#o pela CHmara Municipal . Ar7. C*. Os organismos ges7ores das regi:es me7ropoli7anas e aglomera8:es ur;anas incluir9o o;riga7Hria e signiEica7iva par7icipa89o da popula89o e de associa8:es represen7a7ivas dos v<rios segmen7os da comunidade2 de modo a garan7ir o con7role dire7o de suas a7ividades e o pleno eBerc=cio da cidadania.@ * Qouve destaque (7. !"S0OS"1OES 3E'A"S * /ste Cap:tulo en%loba mais de um re%ulamento, iniciando*se pelo ConsJrcio mo'ili-rio, comentado antes ,ver 0& 0&9 arti%o &! exi%e que )Os Estados e Munic4pios ter#o o pra!o de noventa dias, a *artir da entrada em &i?or desta !ei ' para *iCar pra!os' por lei' para a eCpedi"#o de diretri!es de empreendimentos ur$an4sticos' aprova"#o de pro%etos de parcelamento e de edi*ica"#o' reali!a"#o de vistorias e eCpedi"#o de termo de veri*ica"#o e conclus#o de o$ras .@ Como visto, aos /stados e 'unic:pios foi concedido pra8o de apenas !0 dias, a partir da vi%>ncia da Lei * iniciada em #001 * para, por lei, fixarem os pra8os, fa8erem a expedi7o de diretri8es de empreendimentos urban:sticos, aprova7o de projetos de parcelamento e de edifica7o, reali8a7o de vistorias e expedi7o de termo de verifica7o e concluso de obras Citado dispositivo encerra utopia muito comum na le%isla7o brasileira Claro que no ser( cumprido, pois, em pra8o to ex:%uo, nem 'unic:pios or%ani8ad:ssimos, alcan7ariam tal fa7an0a 5( o art 20 obri%a os 'unic:pios com mais de #0 000 0abitantes, os inte%rantes de re%iGes metropolitanas ou a%lomera7Ges urbanas ,incisos I e II do art &1- + elabora7o e aprova7o, em 2 ,cinco- anos, de um Plano 0iretor 9 arti%o 2# enumera os A7os de "mpro;idade Adminis7ra7iva de autoria de prefeitos, pun:veis na forma desta e das outras leis referidasH )Art+ >=+ Sem pre%u4!o da puni"#o de outros agentes p2$licos envolvidos e da aplica"#o de outras san";es ca$4veis' o Pre*eito incorre em Impro$idade Administrativa' nos termos da Lei no I+<=J' de = de %un&o de KJJ=' (uando6 $..., "" 3 deiCar de proceder' no pra!o de cinco anos' o ade(uado aproveitamento do imvel incorporado ao patrimLnio p2$lico' con*orme o disposto no @ <o do art+ Io +++ B III 3 utili!ar 7reas o$tidas por meio do direito de preemp"#o em desacordo com o disposto no art+ =E +++B IM 3 aplicar os recursos au*eridos com a outorga onerosa do direito de construir e de altera"#o de uso em desacordo com o previsto no art+ DK+++B M 3 aplicar os recursos au*eridos com opera";es consorciadas em desacordo com o previsto no @ Ko do art+DDB MI 3 impedir ou deiCar de garantir os re(uisitos contidos nos incisos I a III do @ < o do art+ <N desta LeiB MII 3 deiCar de tomar as providFncias necess7rias para garantir a o$servHncia do disposto no @ D o do art+ <N e no art+ >N desta LeiB MIII 3 ad(uirir imvel o$%eto de direito de preemp"#o' nos termos dos arts+ => a =O 8+++9' pelo valor da proposta 8+++9' se este *or' comprovadamente' superior ao de mercado+5
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9 arti%o 2& tem por m=rito defender a prpria Lei, ao recomendar medida judicial tendente a %arantir a reali8a7o de seu desideratoH ) Art. AN. O art. No da !ei no <.EN<, de :;=A, *assa a &i?orar com a se?$inte redao1 PArt+ <o Poder7 ser a%ui!ada a"#o cautelar para os *ins desta Lei' o$%etivando' inclusive' evitar o dano ao meio am$iente' ao consumidor' ordem ur$an4stica ou aos $ens e direitos de valor art4stico' est-tico' &istrico' tur4stico e paisag4stico ... 9s arti%os 22 a 23 cont>m as altera7Ges inseridas nos Incisos I e II, do arti%o 1F3 da Lei de .e%istros ?Kblicos, que tratam dos .e%istros e $verba7Ges (@. 0A%A-'A &"NA% * /mbora no se possa ne%ar que o ) Estatuto da Cidade vi%er( como Lei indispens(vel para os destinos dos 'unic:pios brasileiros, conv=m alertar sobre as dificuldades * de nature8a pol:tica, econ<mica e educacional * a serem transpostas durante sua matura7oN ?or mais desej(vel que sejam os propsitos da Lei e a ur%>ncia de sua implementa7o, for7oso = recon0ecer que existem inconstitucionalidades tamb=m ,delas intranspon:veis-, a serem enfrentadas durante a implanta7o de suas diretri%es e dos instr$mentos de *ol(tica $r'ana /ssas inconstitucionalidades foram apontadas em valiosas li7Ges de juristas como os j( citados, aos quais se acrescenta o prof 5os= .oberto 1ernandes Castil0o, cuja tese de doutorado tem o su%estivo D:tulo ) O Plano Local no 0ireito 1r$an4stico Qrasileiro e Comparado @ No arti%o )Pro'lemas de A*lica'ilidade do Estat$to da Cidade@, o prof Castil0o identifica al%umas dessas inconstitucionalidades, exemplificando com a j( referida utili8a7o compulsria de imvel urbano * no *re&ista na Constit$io Federal * e com a previso de al:quota de 12R para o I?DC pro%ressivo No obstante a constata7o das inconstitucionalidades apontadasH * Ee ao menos as principais cidades do pa:s aprovarem o Plano 0iretor previsto na Constitui7o 1ederal e no )Estatuto da CidadeI * Ee as Airetri8es e Instrumentos de ?ol:tica Crbana ,arts " e &forem divul%adas e esclarecidas +s popula7Ges destinat(riasN * Ee as normas de ordem pKblica constantes desta Lei forem divul%adas entre todos os prefeitos, vereadores e outros a%entes pKblicos respons(veis pelos destinos das cidadesN * Ee o cumprimento de suas Airetri8es e Instrumentos de ?ol:tica Crbana merecer a fiscali8a7o adequada pelos Consel0os de ContasN * Ee a puni7o dos atos de improbidade administrativa for exi%ida pelas autoridades competentes ,promotorias- e decretada pelo 5udici(rio, mediante decisGes c=leres, sem ambi%Xidades * propiciando a forma7o de 5urisprud>ncia sadia * teremos, com certe8a e dentro de poucos anos, administradores probos, cidades mais 0umanas, mel0or qualidade de vida e menor :ndice de viol>ncia

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) Art. 7o 0 A *ol(tica $r'ana tem *or o',eti&o ordenar o *leno desen&ol&imento das f$nFes sociais da cidade e da *ro*riedade $r'ana, mediante as se?$intes diretri%es ?erais1 0 ?arantia do direito a cidades s$stent-&eis, entendido como o direito K terra $r'ana, K moradia, ao saneamento am'iental, K infra0estr$t$ra $r'ana, ao trans*orte e aos ser&ios *+'licos, ao tra'alho e ao la%er, *ara as *resentes e f$t$ras ?eraFesI 0 ?esto democr-tica *or meio da *artici*ao da *o*$lao e de associaFes re*resentati&as dos &-rios se?mentos da com$nidade na form$lao, eDec$o e acom*anhamento de *lanos, *ro?ramas e *ro,etos de desen&ol&imento $r'anoI 0 coo*erao entre os ?o&ernos, a iniciati&a *ri&ada e os demais setores da sociedade no *rocesso de $r'ani%ao, em atendimento ao interesse socialI " 0 *lane,amento do desen&ol&imento das cidades, da distri'$io es*acial da *o*$lao e das ati&idades econmicas do 9$nic(*io e do territJrio so' s$a -rea de infl$Cncia, de modo a e&itar e corri?ir as distorFes do crescimento $r'ano e se$s efeitos ne?ati&os so're o meio am'ienteI "0 oferta de e#$i*amentos $r'anos e com$nit-rios, trans*orte e ser&ios *+'licos ade#$ados aos interesses e necessidades da *o*$lao e Ks caracter(sticas locaisI MI 3 ordena"#o e controle do uso do solo' de *orma a evitar 1 a> a $tili%ao inade#$ada dos imJ&eis $r'anosI 2...> c> o *arcelamento do solo, a edificao o$ o $so eDcessi&os o$ inade#$ados em relao K infra0estr$t$ra $r'anaI d> a instalao de em*reendimentos o$ ati&idades #$e *ossam f$ncionar como *Jlos ?eradores de tr-fe?o, sem a *re&iso da infra0estr$t$ra corres*ondenteI e> a reteno es*ec$lati&a de imJ&el $r'ano, #$e res$lte na s$a s$'$tili%ao o$ no $tili%ao B *9 a deteriora"#o das 7reas ur$ani!adasB g9 a polui"#o e a degrada"#o am$ientalI S 0 ade#$ao dos instr$mentos de *ol(tica econmica, tri'$t-ria e financeira e dos ?astos *+'licos aos o',eti&os do desen&ol&imento $r'ano, de modo a *ri&ile?iar os in&estimentos ?eradores de 'em0estar ?eral e a fr$io dos 'ens *elos diferentes se?mentos sociais B RI 3 recupera"#o dos investimentos do Poder P2$lico de (ue ten&a resultado a valori!a"#o de imveis ur$anos I RII 3 prote"#o' preserva"#o e recupera"#o do meio am$iente natural e constru4do' do patrimLnio cultural' &istrico' art4stico' paisag4stico e ar(ueolgicoI RIII 3 audiFncia do Poder P2$lico municipal e da popula"#o interessada nos processos de implanta"#o de empreendimentos ou atividades com e*eitos potencialmente negativos so$re o meio am$iente natural ou constru4do' o con*orto ou a seguran"a da popula"#oB RIM 3 regulari!a"#o *undi7ria e ur$ani!a"#o de 7reas ocupadas por popula"#o de $aiCa renda mediante o esta$elecimento de normas especiais de ur$ani!a"#o' uso e ocupa"#o do solo e edi*ica"#o' consideradas a situa"#o socioeconLmica da popula"#o e as normas am$ientais+
1

Art. Eo Com*ete K 4nio, entre o$tras atri'$iFes de interesse da *ol(tica $r'ana1 0 le?islar so're normas ?erais de direito $r'an(sticoI 0 le?islar so're normas *ara a coo*erao entre a 4nio, os Estados, o Distrito Federal e os 9$nic(*ios em relao K *ol(tica $r'ana, tendo em &ista o e#$il('rio do desen&ol&imento e do 'em0 estar em Gm'ito nacionalI 0 *romo&er, *or iniciati&a *rJ*ria e em con,$nto com os Estados, o Distrito Federal e os 9$nic(*ios, *ro?ramas de constr$o de moradias e a melhoria das condiFes ha'itacionais e de saneamento '-sicoI " 0 instit$ir diretri%es *ara o desen&ol&imento $r'ano, incl$si&e ha'itao, saneamento '-sico e trans*ortes $r'anosI " 0 ela'orar e eDec$tar *lanos nacionais e re?ionais de ordenao do territJrio e de desen&ol&imento econmico e social.
2
3

Constit$io Federal1 Art. :=7. A *ol(tica de desen&ol&imento $r'ano, eDec$tada *elo Poder P+'lico m$nici*al, conforme diretri%es ?erais fiDadas em lei, tem *or o',eti&o ordenar o *leno desen&ol&imento das f$nFes sociais da cidade e ?arantir o 'em0 estar de se$s ha'itantes. O :P 0 O *lano diretor, a*ro&ado *ela CGmara 9$nici*al, o'ri?atJrio *ara cidades com mais de &inte mil ha'itantes, o instr$mento '-sico da *ol(tica de desen&ol&imento e de eD*anso $r'ana. O 7P 0 A *ro*riedade $r'ana c$m*re s$a f$no social #$ando atende Ks eDi?Cncias f$ndamentais de ordenao da cidade eD*ressas no *lano diretor. O EP 0 As desa*ro*riaFes de imJ&eis $r'anos sero feitas com *r&ia e ,$sta indeni%ao em dinheiro. !ei :@.7A:B7@@:1 Art. Ao T !ei m$nici*al es*ec(fica *ara -rea incl$(da no *lano diretor *oder- determinar o *arcelamento, a edificao o$ a $tili%ao com*$lsJrios do solo $r'ano no edificado, s$'$tili%ado o$ no $tili%ado, de&endo fiDar as condiFes e os *ra%os *ara im*lementao da referida o'ri?ao. 2...> O 7 o O *ro*riet-rio ser- notificado *elo Poder EDec$ti&o m$nici*al *ara o c$m*rimento da o'ri?ao, de&endo a notificao ser a&er'ada no cartJrio de re?istro de imJ&eis. O E o A notificao far0se0-1 0 *or f$ncion-rio do Jr?o com*etente do Poder P+'lico m$nici*al, ao *ro*riet-rio do imJ&el o$, no caso de este ser *essoa ,$r(dica, a #$em tenha *oderes de ?erCncia ?eral o$ administraoI 0 *or edital #$ando fr$strada, *or trCs &e%es, a tentati&a de notificao na forma *re&ista *elo inciso .O N o Os *ra%os a #$e se refere o ca*$t no *odero ser inferiores a1 0 $m ano, a *artir da notificao, *ara #$e se,a *rotocolado o *ro,eto no Jr?o m$nici*al com*etenteI 0 dois anos, a *artir da a*ro&ao do *ro,eto, *ara iniciar as o'ras
&

Cf. ES.A.1.O 0A CI0A0E 2Coment-rios K !ei Federal :@.7A<, de :@ J$lB7@@:> 9alheiros Editores 0 SP, :8 /ira?em1 @E.7@@@ 0 com :; ,$ristas, coordenados *or Adilson A$reu 0allari'1/it$lar da Fac$ldade de Direito e de Direito 4r'an(stico do 9estrado da P4C0SP e S-rgio 6erra!, /it$lar de Direito Administrati&o da P4C.03J.e

!i&re0Docente da 4E3J.
5 A

Dada a *ertinCncia, transcre&e0se o &alioso coment-rio1 ) As normas contidas nesses dois *ar-?rafos do art. <P fa%em refletir #$anto K constit$cionalidade de se$s comandos. Ca'e lem'rar a #$e o art. :A@, ", do /eDto F$ndamental &eda Ks *essoas *ol(ticas a $tili%ao de tri'$to com efeito de confisco. 2...> Dois as*ectos s$scitam o #$estionamento da &alidade dessas normas *erante a Constit$io. O *rimeiro di% res*eito ao teto da al(#$ota a*lic-&el, de #$in%e *or cento. 2...> *arece0nos #$e dificilmente $m im*osto so're a *ro*riedade com al(#$ota nessa intensidade *ossa deiDar de ser considerado confiscatJrio, diante da s$'stancial a'soro da *ro*riedade #$e re*resenta. 2...> em ra%o do mesmo f$ndamento, a man$teno da eDi?Cncia fiscal *ela al(#$ota m-Dima alm do *ra%o de cinco anos, caso no se,a c$m*rida a o'ri?ao de *arcelar 2...> ind$'ita&elmente, nesta hi*Jtese o confisco restar- cons$mado. "er o'ra s$*ra, *?s. :::B::7.
6

. Comentrios

ao Estatuto da Cidade - Ed. evista dos !ri"unais - #$-2002.