Derechos Reales E Intelectuales

Unidad I: Teora general de los derechos reales.

I. EL DERECHO REAL EN LAS CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS. El breve concepto elaborado por Ihering constituye una sntesis del pensamiento jurdico universal: el derecho subjetivo es un inters jurdicamente protegido. laro est! "ue el vocablo #inters$% en este supuesto% debe ser desvinculado de una e&clusiva signi'icaci(n econ(mica% y debe abarcar tambin otros bienes no relacionados con valores pecuniarios y s con conceptos ticos y morales. )or su parte% *indsheid despla+a el inters y coloca en su lugar a la voluntad: #El derecho es un poder o se,oro de la voluntad con'erido por el orden jurdico$. -./I0I . I12E/ 3./.D./ E2 -. 1)12I3I-ID.D 4 E- 12TE2ID1. En cuanto a su oponibilidad% los derechos se clasi'ican en absolutos y relativos% seg5n pueda hacrselos valer indeterminadamente 6erga omnes7 o s(lo 'rente a sujetos especialmente determinados. -os derechos reales son una especie dentro de los derechos absolutos% en tanto "ue los personales son derechos relativos. El otro criterio clasi'icatorio trascendente para nuestro estudio es el "ue apunta al contenido de los derechos subjetivos. .s% se a'irma "ue si el objeto de tales derechos se traduce en un valor econ(mico% es patrimonial8 en caso contrario% es e&trapatrimonial. Tanto los derechos reales como los personales son patrimoniales por su contenido. 9R.:IT. I;2 DE E/T./ -./I0I . I12E/ E2 E- <=T1D1 DE- ;DI91 I:I-. 2uestro (digo carece de un libro dedicado a la parte general del derecho civil% "ue es a"uella "ue se ocupa de los elementos de los derechos: las personas% los hechos y las cosas. .l adentrarnos en el mtodo del (digo ivil y la gravitaci(n "ue sobre l han tenido las clasi'icaciones de los derechos estudiadas% vemos "ue el -ibro I consta de dos secciones: la primera trata de las personas% elementos de los derechos% y la segunda% de los derechos personales en las relaciones de 'amilia% de oponibilidad mi&ta y sustancialmente e&trapatrimoniales. En conclusi(n% todo el mtodo del (digo ivil est! sistemati+ado sobre la divisi(n dicot(mica derechos personales > derechos reales% especies ambos de los derechos relativos y absolutos% respectivamente% y patrimoniales en cuanto a su contenido. II. EL OBJETO DEL DERECHO REAL. E- 13?ET1 DE -1/ DERE @1/ E2 9E2ER.-. El (digo ivil no contiene un concepto general de #objeto de los derechos$% lo "ue en cierto modo es apropiado por tratarse de una de'inici(n doctrinal% ajena a un cuerpo de leyes. 12 E)T1 4 -./I0I . I;2 DE -./ 1/./. El art. ABCC habla de #objetos materiales susceptibles de tener un valor $. Del art. ABCA se desprende un concepto amplio de bienes: las cosas 6objetos materiales7 y los objetos inmateriales susceptibles de valor. /(lo las cosas pueden ser objeto de los derechos reales% no as los bienes "ue no constituyan cosas 6bienes en sentido estricto: objetos inmateriales7. -as cosas deben estar en el comercio para ser susceptibles de posesi(n 6art. ADEE78 consecuentemente% para constituir el objeto de un derecho real.

El objeto de los derechos reales son las cosas particulares. En el caso de un conjunto de cosas con una especial designaci(n 6universalidad de hecho7% el derecho real se aplica a cada una de las cosas singulares "ue lo componen 6art. ADED7. 2o podr! ser objeto de un derecho real una parte de la cosa% cuando esta 5ltima 'orma un solo cuerpo. Deber! serlo la cosa ntegra 6art. ADEF7. 0inalmente% la cosa 6objeto del derecho real7 debe ser determinada y actualmente e&istente. 2o se concibe el derecho sobre cosas inciertas o 'uturas. Cosas muebles e inmuebles. Revisten uno u otro car!cter por su naturale+a% por accesi(n o por su car!cter representativo 6art. ABCB7. /on inmuebles por su naturale+a las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el ec o del ombre! 6art. ABCD7. -os inmuebles por accesi(n son cosas muebles en s mismas% "ue se convierten en inmuebles por estar realmente inmovili+adas por su adhesi(n 'sica y perpetua al suelo 6art. ABCF: accesi(n 'sica7 o por estar puestas intencionalmente por su propietario% como accesorias de un inmueble% sin estarlo 'sicamente% o cuando sean puestas por los propietarios o los arrendatarios de los predios 6en este 5ltimo caso% en ejecuci(n del contrato de al"uiler% destinadas a 'ormar parte de los inmuebles r5sticos o urbanos7% o por el usu'ructuario% mientras dura su derecho% en el mismo caso 6arts. ABCG% ABAE y ABAC: accesi(n moral o por destino7. /on inmuebles por su car!cter representativo los instrumentos p"blicos de donde constare la adquisicin de derec os reales sobre bienes inmuebles, con e#clusin de los derec os reales de ipoteca y anticresis! 6art. ABCH7. -os muebles% en cambio% s(lo pueden serlo por su naturale+a o por su car!cter representativo. )or su naturale+a son muebles las cosas "ue puedan ser transportadas de un lugar a otro por s mismas o por una 'uer+a e&terna8 las partes s(lidas o 'luidas del suelo separadas de l8 las construcciones provisionales8 los objetos 6tesoros% monedas% etc.7 puestos bajo el suelo8 los materiales de construcci(n y los provenientes de una demolici(n8 las cosas "ue se hallen 'ijadas en un edi'icio en mira de la pro'esi(n del propietario o de manera temporaria 6arts. ABCI% ABCJ y ABAA7. -o son por su car!cter representativo los instrumentos p5blicos y privados portantes de una ad"uisici(n de derechos personales% y los p5blicos de los cuales resulte la ad"uisici(n de los derechos reales de hipoteca y anticresis 6arts. ABCJ y ABCH% a contrario sensu7. Cosas fungibles y no fungibles. Art. 2324 CC: $on cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad!. Cosas consumibles y no consumibles. Art. 2325 CC: $on cosas consumibles aquellas cuya e#istencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas por no distinguirse en su individualidad. $on cosas no consumibles las que no dejan de e#istir por el primer uso que de ellas se ace, aunque sean susceptibles de consumirse o de deteriorarse despu%s de alg"n tiempo!. Cosas divisibles e indivisibles. Art. 2326 CC: $on cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo omog%neo y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. &o podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso y aprovec amiento. 'as autoridades locales podrn reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mnima de la unidad econmica!.

Esta clasi'icaci(n reviste especial importancia en el supuesto de divisi(n de cosas comunes 6condominio% comunidad% heredad7. Art. 3475 bis CC: (#istiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr e#igir por los co erederos la venta de ellos. 'a divisin de bienes no podr acerse cuando convierta en antieconmico el aprovec amiento de las partes, seg"n lo dispuesto en el artculo )*)+!. Esta 5ltima remisi(n hace especial re'erencia al p!rra'o 'inal% agregado al art. ABAG% "ue dice: &o podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso y aprovec amiento. 'as autoridades locales podrn reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mnima de la unidad econmica!. Cosas principales y accesorias. ."u se alude a a"uellas "ue pueden e&istir #para s mismas y por s mismas$ 6principales7 y a"uellas otras #cuya e&istencia y naturale+a son determinadas por otra cosa% de la cual dependen% o a la cual est!n adheridas$ 6accesorias7. Cosas fuera y dentro del comercio. Est!n en el comercio a"uellas cosas cuya enajenaci(n no 'uere e&presamente prohibida o dependiente de una autori+aci(n p5blica. . su ve+% est!n 'uera del comercio en 'orma absoluta a"uellas cuya venta o enajenaci(n 'uere e&presamente prohibida por la ley o se hubiere prohibido por actos entre vivos o disposiciones de 5ltima voluntad permitidas% y en 'orma relativa cuando se necesite una autori+aci(n previa para su enajenaci(n. /ITU. I12E/ E/)E I.-E/. (nerga. Art. 23 CC: ,-. 'as disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin!. laro est! "ue la ley no a'irma "ue la energa sea una #cosa$8 se limita a declarar aplicables a a"ulla% las normas re'erentes a stas. reemos "ue esta asimilaci(n es improcedente. Kuerer aplicar a la energa las mismas normas jurdicas "ue a las cosas% inclusive "ue sirva de soporte% de objeto al derecho real% es un evidente error. El (digo ivil debe ocuparse de la energa pero con legislaci(n propia. osa y energa% desde el punto de vista jurdico% implican un dualismo "ue e&ige normas di'erenciadas% con la agravante de "ue la energa no pueda servir de soporte al derecho real8 lo contrario implicara desnaturali+ar completamente a ste% pues la energa aparece producida por alguien% aparece ntida la e&istencia de una obligaci(n de hacer% la "ue pasa a primer plano% chocando violentamente con la concepci(n del derecho real. Cuerpo umano. 2o es una cosa y est! alejado de toda idea de valor8 por consiguiente% no puede ser objeto de un derecho real. /in embargo% la situaci(n puede llegar a cambiar cuando sus partes son lcitamente separadas de l. /e suele citar como ejemplos el cabello% la sangre% la leche de madre% ciertos (rganos% etc. /i esta separaci(n no o'ende el orden jurdico% tales partes% en tanto tengan valor% pueden ser consideradas cosas en el sentido tcnico del vocablo% por lo "ue se puede otorgar respecto de ellas actos dispositivos de derechos. Cadver. )or las mismas ra+ones dadas en el caso anterior% a las cuales se agregan consideraciones de orden moral y religioso% cabe concluir "ue el cad!ver no es una cosa "ue pueda servir de soporte objetivo a un derecho real ni a una relaci(n posesoria. /in embargo% atendiendo al uso mdico o cient'ico del cad!ver o partes de l% esta conclusi(n aparece algo atenuada% en la medida en "ue no se viole la preceptiva del art. JFB .

Conjuntos de cosas. El codi'icador nos dice "ue hay dos clases de universalidades. .s% en la nota al art. ABCA se lee: #Una pluralidad de bienes e&teriores tal% "ue pueda ser considerada como una unidad% como un todo% se llama universalidad en este (digo. /i es por la intenci(n del propietario% es universitas facti8 si por el derecho% universitas iuris. El patrimonio de una persona presenta una universalidad de la segunda especie$. 2inguna de las dos puede constituirse en objeto de un derecho real% "ue siempre recaer! sobre cosas singulares o particulares. En el caso de las universalidades de hecho% el derecho real% la posesi(n y la tradici(n para ad"uirirlos% estar!n re'eridos a cada una de las cosas "ue la integran y no al conjunto. En las de derecho% esta imposibilidad es mucho m!s patente% puesto "ue est!n integradas por cosas y por bienes "ue no son cosas 6objetos inmateriales7% aun"ue sera "ui+! m!s propio decir #por bienes$ 6derechos reales y derechos personales7. III. CONCE!TO DEL DERECHO REAL. DE0I2I I;2 -E9.-. 2o hay una de'inici(n de derecho real% como tampoco la hay en todo el -ibro III% ntegramente dedicado a esta clase de derechos. )ensamos% sin embargo% "ue el c(digo de'ine a los derechos reales. En e'ecto% el art. DJH dice: / todo derec o personal corresponde una obligacin personal. &o ay obligacin que corresponda a derec os reales!. El derecho real es a"uel "ue no tiene obligaci(n correspondiente% "ue s la tiene el derecho personal. 12 E) I12E/ D1 TRI2.-E/. -a de'inici(n insita en el art. DJH est! enrolada en la llamada #concepci(n cl!sica$ o #tradicional$ de los derechos reales. -a circunstancia de cali'icarla de cl!sica o tradicional no implica "ue se trate de una teora desactuali+ada. <uy al contrario% creemos "ue ninguna otra la ha superado hasta la 'echa% y aun"ue no est! totalmente e&enta de reparos% la divisi(n dicot(mica "ue tal concepci(n preconi+a entre derechos reales y personales% domina la metodologa de las legislaciones codi'icadas m!s recientes. 0octrina clsica. Esta concepci(n parte de la di'erenciaci(n neta entre derechos reales y personales. Derecho personal es a"uel en "ue una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es a"uel en "ue ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. 1% en trminos m!s sencillos% un derecho personal es a"uel "ue da la 'acultad de obligar individualmente a una persona a una prestaci(n cual"uiera% a dar% a suministrar% a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es a"uel "ue da la 'acultad de sacar de una cosa cual"uiera un bene'icio mayor o menor. En este punto hay "ue destacar lo gr!'ico "ue resulta el trmino #sacar$ para de'inir el derecho real. )or ejemplo% el uso y goce "ue el locatario 6derecho personal7 tiene respecto de una cosa le es suministrado por una persona determinada 6el locador7% "ue est! especialmente obligado a esa conducta8 en tanto "ue el usu'ructuario 6derecho real7 est! 'acultado a #sacar$ este uso y goce directamente de la cosa% sin "ue intervenga persona alguna. 0octrinas unitarias. /on las "ue impugnan la divisi(n dicot(mica: derecho real > derecho personal. )ueden clasi'ic!rselas% a su ve+% en personalistas o realistas% seg5n "ue la pretendida uni'icaci(n se haga sobre una u otra categora de derechos. -a teora personalista a'irma "ue no e&isten di'erencias 'undamentales entre el derecho real y el derecho personal en la medida en "ue en a"ul% tanto como en ste% e&istira una obligaci(n% dado "ue el derecho real sera tambin de naturale+a obligacional% siendo su objeto una prestaci(n consistente en una abstenci(n u omisi(n "ue pesara sobre todos los integrantes de la comunidad.

Esta teora merece objeciones graves y evidentes. En primer lugar% desde,a el aspecto interno del derecho real "ue se patenti+a en esa relaci(n jurdicoLecon(mica del se,oro "ue otorga al titular la 'acultad de e&traer por s solo el bene'icio de la cosa seg5n el contenido de su derecho. )or otro lado% con'unde los conceptos por"ue esa mentada obligaci(n pasiva universal no es una obligaci(n en el sentido tcnico de la palabra% no tiene contenido econ(mico para el obligado 6supuestamente obligado7% dado "ue no grava su patrimonio. -a doctrina realista reduce todo a una relaci(n entre patrimonios% y produce una despersonali+aci(n del derecho subjetivo al a'irmar "ue los derechos personales no tendran por objeto una conducta del deudor o sujeto pasivo% sino el patrimonio de este 5ltimo% circunstancia "ue se vera re'lejada en la clebre m!&ima seg5n la cual #el patrimonio del deudor es la prenda com5n de sus acreedores$. Esta concepci(n es pasible de crticas 'rancamente decisivas. En primer lugar% la m!&ima antes citada constituye una generali+aci(n "ue no e&cede el marco de un mero a'orismo y carece de entidad para 'undar una doctrina cient'ica. .dem!s% se caracteri+a el derecho partiendo del momento anormal o e&cepcional del incumplimiento% 5nica ocasi(n en la cual el acreedor obtiene la 'acultad de agredir el patrimonio de su deudor. 0inalmente% las di'icultades de esta doctrina se agudi+an cuando se trata de obligaciones de hacer o no hacer% y aun m!s% cuando ha sido e&presamente tenida en cuenta la persona del deudor 6obligaciones intuitu personae7. Concepcin neoclsica. )or su parte% .llende desarrolla una concepci(n neocl!sica% pues adiciona a la doctrina tradicional algunos elementos "ue resaltan los aspectos interno y e&terno del derecho real: #El derecho real es un derecho absoluto% de contenido patrimonial% cuyas normas sustancialmente de orden p5blico% establecen entre una persona 6sujeto activo7 y una cosa determinada 6objeto7 una relaci(n inmediata "ue% previa publicidad% obliga a la sociedad 6sujeto pasivo7 a abstenerse de reali+ar cual"uier acto contrario al mismo 6obligaci(n negativa7% naciendo para el caso de violaci(n una acci(n real "ue otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi. IV. NU"ERUS CLAUSUS. /ostuvo /avigny% sobre la naturale+a de las normas: #Una parte de ellas se imponen con imprescindible necesidad% sin dejar ning5n campo a la voluntad individual: a stas las llamo reglas absolutas o imperativasM -a otra parte deja libre poder a la voluntad individual% y s(lo donde sta haya dejado de ejercitarlo% entra en su lugar la regla del derecho para dar a la relaci(n jurdica la necesaria determinaci(n: estas reglas "ue se pueden considerar como interpretaci(n de la voluntad e&presada en 'orma incompleta% las llamo supletorias. 12 E)T1 E I<)1RT.2 I.. Art. #7 CC: 'as convenciones ec as en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma!. Art. 25$2 CC: 'os derec os reales slo pueden ser creados por la ley. 1odo contrato o disposicin de "ltima voluntad que constituyese otros derec os reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derec os personales, si como tal pudiese valer!. )odemos entonces a'irmar "ue en el campo de los derechos personales reina el principio de la autonoma de la voluntad privada y la libertad de las convenciones% "ue es su consecuencia necesaria. .ll las reglas jurdicas son sustancialmente supletorias de la voluntad no e&presada o incompletamente e&presada% y si bien se regulan tipos contractuales nominados% ello no impide "ue los particulares se aparten de tal regulaci(n% y aun "ue stos% en sus convenciones% alumbren contratos no previstos 6innominados o atpicos7 u otros "ue resulten una combinaci(n de las 'iguras legisladas o no 6mi&tos7. En la preceptiva de los derechos reales% el principio se invierte. De all "ue .llende% en su de'inici(n% nos habla de #normas sustancialmente de orden p5blico$. /(lo pueden generarse los derechos reales admitidos por la ley% ya sea el propio (digo ivil u otra ley. El 'undamento de esta disposici(n "ue hace del numerus clausus un principio incontestable en materia de derechos reales% aparece en la nota al art. AFEA% donde el codi'icador% entre otras cosas% dice: #El

derecho romano no reconoce al lado de la propiedad% sino un pe"ue,o n5mero de derechos reales% especialmente determinados% y era por lo tanto privada la creaci(n arbitraria de nuevos derechos reales$. -uego rese,a los males "ue se produjeron a partir de la Edad <edia% sobre todo en la poca 'eudal% por la creaci(n incontrolada de una gran variedad de derechos y grav!menes. -a soluci(n del art. AFEA% en cuanto establece "ue la constituci(n de un derecho real no admitido valdr! como constituci(n de un derecho personal% es severamente criticada por parte de nuestra doctrina. 9atti y .lterini proponen% de lege ferenda% "ue la pauta legal podra ser la conversi(n del derecho real prohibido en el derecho real permitido cuya amplitud de contenido sea m!s semejante. DERE @1/ )R1@I3ID1/ 4 -I<IT.D1/. (nfiteusis. Es el derecho de cultivar un 'undo y go+ar de l de la manera m!s e&tensa% en 'orma perpetua o por muy largo tiempo% mediante una renta "ue se debe pagar al propietario. $uperficie. /e trata de un derecho real enajenable y transmisible a los herederos% "ue atribuye el pleno goce de un edi'icio o una parte de un edi'icio. 2inculacin. En general% se puede decir "ue implica la sujeci(n de un bien ra+ o de varios bienes a la propiedad% o tal ve+ sea mejor decir a la posesi(n de una determinada 'amilia% o de determinados sucesores% en 'orma perpetua. En particular% nos re'erimos a dos especies de vinculaci(n: los mayora+gos y las capellanas. 3ayorazgo. onsiste en una vinculaci(n civil de bienes en los cuales se sucede con arreglo a la ley% salvo "ue el 'undador haya dispuesto distinto orden de sucesi(n. Capellana. Es una especie de bene'icio eclesi!stico impropio% de 'undaci(n particular% "ue obliga a "uien la posee a celebrar o hacer determinado n5mero de misas% atenindose a lo dispuesto por el 'undador% y con derecho a percibir los emolumentos o go+ar de los bienes "ue constituyen la 'undaci(n. Censo. /e trata de un derecho real sobre cosas inmuebles% constituido casi siempre por contrato y de resultas del cual una de las partes% llamada #censatario$% debe pagar a la otra% #censualista$% generalmente en perodos anuales% un determinado canon% en dinero o en 'rutos. DERE @1/ -E9I/-.D1/ 0UER. DE- ;DI91 I:I-. )ropiedad hori+ontal% legislado en la ley CB.FCA. -os debentures% contemplados en la ley CJ.FFE. -os Narrants% en las leyes JAI y J.GDB. -a prenda con registro% ley CF.BDIODG. -a ley de navegaci(n AE.EJD regula la copropiedad naval% la hipoteca naval y la prenda naval. El (digo .eron!utico 6ley CH.AIF7 tiene prevista la hipoteca aeron!utica. Recientemente% la ley AF.EEJ ha creado y organi+ado el derecho real de super'icie 'orestal.

V. CLASIFICACI%N DE LOS DERECHOS REALES. /13RE -. 1/. )R1)I. 4 /13RE -. 1/. .?E2.. .tiende a la posibilidad del desdoblamiento entre la titularidad del derecho y la propiedad de la cosa. uando tal situaci(n no e&iste% los derechos son de la primera especie mencionada: el dominio% el condominio y la propiedad hori+ontal. /on derechos sobre la cosa ajena los restantes enumerados en el art. AFEB: usu'ructo% uso% habitaci(n% servidumbres activas% hipoteca% prenda y anticresis y los censos. DE DI/0RUTE 4 DE 9.R.2TP. /13RE -. 1/. .?E2.. /e trata en realidad de una subclasi'icaci(n respecto de los derechos "ue recaen sobre la cosa ajena. /on de dis'rute a"uellos "ue con'ieren a su titular 'acultades de uso y goce de la cosa% mayores o menores seg5n sea el contenido: usu'ructo% uso% habitaci(n y servidumbres activas. En los de garanta% el bene'icio "ue e&trae su titular est! relacionado con la seguridad "ue brinda al cumplimiento de la obligaci(n principal. )RI2 I).-E/ 4 . E/1RI1/. ."u se hace re'erencia a si e&isten por s mismos 6principales7 o se dependen de otro derecho% personal% en su e&istencia y virtualidad 6accesorios7. Entre los primeros se encuentran los derechos sobre la cosa propia y los de dis'rute sobre la cosa ajena. Entre los segundos% est!n la hipoteca% la prenda y la anticresis y el censo consignativo% todos stos accesorios en 'unci(n de garanta. /13RE -. /U/T.2 I.% -. UTI-ID.D 4 E- :.-1R. Dado "ue la sustancia consiste en #el conjunto de las cualidades esenciales constitutivas de los cuerpos$ y% adem!s% "ue compromete a ella la libre disposici(n sobre el destino econ(mico de la cosa% cabe concluir "ue #el dominio es el 5nico entre los derechos reales "ue implica y contiene la 'acultad de disponer materialmente de la cosa "ue es su objeto$. El condominio y la propiedad hori+ontal recaen sobre la utilidad de la cosa% a lo cual se pueden adicionar poderes de disposici(n jurdica. El usu'ructo% uso% habitaci(n y servidumbres recaen s(lo sobre la utilidad de la cosa. -os derechos de garanta 6con las salvedades de la prenda y la anticresis% y lo "ue en su oportunidad se dir! acerca de la hipoteca7 comprometen 5nicamente el valor de la cosa "ue constituye su objeto. E?ER ID1/ 1 21 )1R -. )1/E/I;2. Esta clasi'icaci(n tiene trascendencia en cuanto al !mbito de las acciones reales. /on derechos reales ejercidos por la posesi(n: el dominio% el condominio% la propiedad hori+ontal% la super'icie 'orestal% el usu'ructo% el uso% la habitaci(n% la prenda y la anticresis8 no as la hipoteca y las servidumbres activas. VI. CO"!ARACI%N ENTRE LOS DERECHOS REALES & !ERSONALES. -os derechos reales% de creaci(n e&clusivamente legal% reconocen como 'uente actos jurdicos 6art. JDD 7% y en este sentido% tales actos reciben la denominaci(n de #ttulo su'iciente$. )ero% a su ve+% este acto jurdico engendra derechos personales. -a tradici(n% modo suficiente% es un acto jurdico real% "ue unido al ttulo suficiente% produce la ad"uisici(n o constituci(n 6en suma% el nacimiento7 del derecho real% pero simult!neamente es la prestaci(n 6objeto7 de un derecho personal. Un ejemplo aclarar! el concepto: supongamos un contrato de compraventa sobre cosa inmueble% el cual por imperio del art. CCID% inc. C% debe ser 'ormali+ado en escritura p5blica. Ese acto jurdico constituye ttulo suficiente "ue posibilitar! la ad"uisici(n del dominio por parte del comprador8 una ve+ "ue se le agregue la tradici(n 6modo su'iciente7. )ero la tradici(n 6entrega de la cosa7 constituye el objeto de la principal obligaci(n 6derecho personal7 del vendedor.

1)12I3I-ID.D. Esta di'erencia proviene de la distinta ubicaci(n de ambas categoras: los derechos reales entre los absolutos y los personales entre los relativos. De a"u tambin se deriva el re"uisito de la publicidad% necesaria en los reales y no en los personales% en ra+(n de su oponibilidad erga omnes. 13?ET1. En los derechos reales% el objeto siempre es una cosa8 en los personales es una conducta humana% traducida en una prestaci(n de dar% hacer o no hacer. E-E<E2T1/. En los reales encontramos dos elementos: sujeto 6titular7 y objeto 6cosa78 en los personales tres: sujeto activo 6acreedor7% sujeto pasivo 6deudor7 y objeto 6prestaci(n7. De a"u se deduce la di'erencia en cuanto a la inmediate+. En los derechos reales% el titular obtiene el bene'icio directamente de la cosa8 en los personales% por medio de la persona del deudor. R=9I<E2 -E9.-. En los derechos personales predomina la autonoma de la voluntad y resulta e&cepcional la actuaci(n del orden p5blico. -a situaci(n inversa se da en los derechos reales% teniendo esto in'luencia en el n5mero% ilimitado entre los primeros y limitado entre los segundos. .DKUI/I I;2. -os derechos reales se ad"uieren con la concurrencia del ttulo y el modo% circunstancia "ue no se veri'ica entre los derechos personales "ue nacen de los hechos o actos jurdicos "ue producen la ad"uisici(n de ellos. E?ER I I1. -a mayora de los derechos reales% a e&cepci(n de las servidumbres y la hipoteca% son ejercidos por posesi(n% la cual no constituye el modo de ejercicio de los derechos personales. DERE @1 DE )ER/E U I;2. El derecho real es inherente a la cosa8 de ah "ue su titular pueda perseguirla en manos de "uien se halle% caracterstica "ue s(lo e&cepcionalmente se encuentra en los derechos personales 6privilegio del locador sobre las cosas introducidas en la cosa locada7. DERE @1 DE )RE0ERE2 I.. Entre los derechos reales% el ius preferendi se patenti+a mediante la '(rmula #primero en el tiempo% primero en el derecho$% "ue no rige para los derechos personales. En estos 5ltimos% los acreedores no tienen pre'erencia unos respecto de otros en virtud de la poca en "ue haya nacido cada derecho% a los e'ectos de agredir el patrimonio de su deudor% salvo la e&istencia de un privilegio. VII. !RETENDIDAS SITUACIONES INTER"EDIAS. OBLI'ACIONES REALES. -as obligaciones as llamadas se pretende "ue constituyan una situaci(n intermedia entre los derechos reales y los personales% tomando de estos 5ltimos el contenido del vnculo y de los primeros la circunstancia de "ue tal vnculo no se establece entre personas determinadas% sino entre "uienes revisten la calidad de titulares de una relaci(n de derecho real o posesoria respecto de alguna cosa% tanto en el aspecto activo 6acreedor7 como pasivo 6deudor7. En el (digo e&isten numerosos supuestos de obligaciones en las cuales se determina la titularidad activa o pasiva en 'unci(n de una relaci(n real o posesoria. /e debe reservar la denominaci(n #carga real$ para hacer re'erencia al aspecto pasivo de los derechos reales y para otras situaciones vinculadas% por ejemplo% con los impuestos territoriales y otras contribuciones "ue tienen su asiento en una cosa inmueble.

-as obligaciones reales e&isten% pero no constituyen una situaci(n intermedia entre los derechos reales y los personales. Debe ubic!rselas dentro de este 5ltimo sector de los derechos subjetivos por"ue son lisa y llanamente obligaciones% en las cuales el 'actor legal incide determinantemente en el nacimiento% la transmisi(n y la e&tinci(n de las respectivas titularidades activas y pasivas% circunstancias "ue siempre se veri'icar!n vinculadas al nacimiento% la transmisi(n y la e&tinci(n de una relaci(n real o posesoria. omo obligaciones "ue son% el deudor responde 'rente a ellas con todo su patrimonio y se libera con la enajenaci(n y el abandono. VII. CASOS DUDOSOS. DERE @1 DE- -1 .T.RI1. El art. CDJI dice: enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante el tiempo convenido!. En la nota% :le+ /ars'ield transcribe un p!rra'o de Troplong% "uien alude a similar soluci(n del (digo 'rancs% al sostener la naturale+a real del derecho del locatario% el cual dice #sobrevive a la calidad de propietario del locador8 tiene su e&istencia independiente% y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble$. /eg5n este autor% si el nuevo propietario est! obligado a respetar este arrendamiento y este deber no resulta de una obligaci(n personal% por"ue l nada ha contratado ni prometido% se deber! sin duda a "ue #e&iste sobre la cosa un derecho real% un ius in re a 'avor del locatario$. En el p!rra'o siguiente% el codi'icador re'uta a Troplong% concluyendo "ue #el "ue compra un inmueble "ue est! arrendado contrae 'ormalmente la obligaci(n de respetar el arrendamiento% pues debe saber "ue por la ley no puede despojar al locatario$. El derecho del locatario es un derecho personal% al cual la ley% por ra+ones de tipo social% le con'iere una limitada reipersecuci(n "ue no alcan+a para desnaturali+ar su car!cter. DERE @1/ I2TE-E TU.-E/. 0erec o de autor. Debe ser descartada la posibilidad de "ue se trate de un derecho real% dado "ue en stos supuestos el objeto debe ser necesariamente una cosa. El art. J.A del .D)I 6.cuerdo de los .spectos de los Derechos de )ropiedad Intelectual relacionados con el omercio7% dice: #-a protecci(n del derecho de autor abarcar! la e&presi(n de ideas% procedimientos% mtodos de operaci(n y conceptos matem!ticos% pero no esas ideas% procedimientos% mtodos y conceptos en s$. En doctrina se ha sostenido la tesis de "ue el derecho de autor constituye una categora distinta de los derechos reales y personales. 4atentes de invencin. El art. CH de la onstituci(n nacional dispone "ue #Todo autor o inventor es propietario e&clusivo de su obra% invento o descubrimiento% por el trmino "ue le acuerde la ley$. 2o cabe incluir a esta categora dentro de los derechos reales o personales% sino atribuirle una naturale+a especial por la di'erenciaci(n del objeto. En los derechos intelectuales% el objeto se representa por #las mani'estaciones de la inteligencia del hombre o los valores emergentes de signos distintivos% "ue no son cosas corp(reas ni prestaciones de otras personas% pero cuya utili+aci(n representa un valor patrimonial$. 3odelo de utilidad. Art. 56 L() 24.4* +!,t(-t(s .( i-/(-0i1- ) 23.(43s .( 5ti4i.,.6: 1oda disposicin o forma nueva obtenida o introducida en erramientas. instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que est%n destinados, conferirn a su creador el derec o e#clusivo de e#plotacin, que se justificar por ttulos denominados certificados de modelos de utilidad.

(ste derec o se conceder solamente a la nueva forma o disposicin tal como se la define, pero no podr concederse un certificado de modelo de utilidad dentro del campo de proteccin de una patente de invencin vigente!. En cuanto a su naturale+a jurdica% el derecho acordado por el modelo de utilidad es absoluto en su oponibilidad% ya "ue 'aculta a su titular a impedir "ue terceros indeterminados realicen actos re'eridos a este peculiar invento% seg5n 'ue caracteri+ado% descripto e ilustrado en el certi'icado respectivo 6e'ecto e&cluyente7. )or su parte% es patrimonial en cuanto a su contenido% puesto "ue por de'inici(n debe poseer car!cter industrial% por lo "ue est! destinado a encuadrar en las actividades de'inidas por el art. I del (d. de omercio. . pesar de ser absoluto y patrimonial% no es un derecho real por"ue no tiene por objeto una cosa% sino un bien inmaterial% un ente incorp(reo distinto de su reali+aci(n concreta% limitado en el tiempo. 3arcas y designaciones. -a principal 'unci(n de la marca es la identi'icaci(n con el producto "ue distingue y su valor se encuentra directamente relacionado con la mayor di'usi(n y aceptaci(n del producto distinguido con el signo y su recordaci(n por la clientela% pudiendo llegar a constituirse en el principal activo de un negocio. Tambin% aun"ue no es su 'in principal o inmediato% la marca desempe,a la 'unci(n de servir al p5blico de garanta sobre la procedencia u origen de los productos "ue ad"uiere% garanta de calidad y 'unci(n publicitaria. -as marcas y designaciones pueden ser englobadas bajo la denominaci(n com5n de signos distintivos. En nuestro sistema legal constituyen una propiedad% no en el sentido de dominio sobre objetos materiales 6derecho real7% sino en la concepci(n amplia "ue de tal trmino dimana de los arts. CD y CH de la onstituci(n 2acional y de la interpretaci(n "ue de tales normas ha hecho la orte /uprema. . la propiedad de los signos distintivos y% en particular% a las marcas% se accede por medio del registro. Ello es as por"ue en estos signos no interviene esencial o necesariamente un 'actor de creaci(n% y la tutela legal est! con'erida por la 'unci(n "ue stos cumplen vinculada% en especial% con la distnintividad. 3odelos y dise5os industriales. /on las 'ormas o el aspecto% incorporados o aplicados a un producto industrial% "ue le con'ieren car!cter ornamental. En lnea con los inventos% e inversamente a lo "ue ocurre con las marcas% el derecho e&iste en cabe+a de su autor de manera independiente a su registro. /e presume iuris tantum "ue "uien primero haya registrado un modelo o dise,o industrial es su autor. El autor de un modelo o dise,o industrial% y sucesores legtimos% tienen sobre l un derecho de propiedad y el derecho e&clusivo de e&plotarlo% trans'erirlo y registrarlo% por el tiempo y bajo las condiciones establecidas en la ley. laro est! "ue para go+ar de esas 'acultades el autor debe registrar el modelo o dise,o de su creaci(n% con la advertencia de "ue tal registro no hace alumbrar el derecho "ue es anterior a ste. I7. AD8UISICI%N9 TRANS"ISI%N & !:RDIDA DE LOS DERECHOS REALES. El codi'icador desiste de establecer causas generales de ad"uisici(n y prdida de los derechos reales. Dice "ue tal empe,o resultara in5til y "ue #mejor ser! "ue al tratar de cada uno de los derechos reales% se disponga sobre el modo de ad"uirirlos% y las causas por "ue se pierden$. TR.2/<I/I;2 )1R . T1/ E2TRE :I:1/ 4 )1R .U/. DE <UERTE. 2o obstante la trascendencia metodol(gica "ue implicaba la postura asumida por :le+ /ar'ield al no legislar las causas generales de ad"uisici(n y prdida de los derechos reales% es innegable "ue en el (digo hay normas de car!cter general "ue tienen importante y especial relaci(n con el tema. Art. 577 CC: /ntes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ning"n derec o real!.

Art. 3265 CC: 1odos los derec os que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derec os por la tradicin, con e#cepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones!. -a tradici(n es constitutiva del derecho real. Este re"uisito de raigambre romanista constituye un principio con muy pocas e&cepciones en el (digo ivil: la traditio brevi manu y el constituto possessorio. En lo "ue se re'iere a la transmisi(n por causa de muerte% la parte 'inal del art. BAGF e&cluye la necesidad de la tradici(n. oincidentemente% el art. ABHB. Art. 2373 CC: 'a posesin se adquiere por la apre ensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin!. El sistema transmisivo por causa de muerte no re"uiere de la #toma de posesi(n$ concreta y material por parte del ad"uirente. ."u se deja a un lado el criterio tradicionalista y se adhiere al derecho 'rancs. -as normas b!sicas al respecto son: Art. 32*2 CC: 'a sucesin o el derec o ereditario, se abre tanto en las sucesiones legtimas como en las testamentarias, desde la muerte del autor de la sucesin, o por la presuncin de muerte en los casos prescriptos por la ley!. Art. 34 * CC: (l eredero sucede no slo en la propiedad sino tambi%n en la posesin del difunto. 'a posesin que %ste tena se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. (l eredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de aber tomado de ec o posesin de los objetos ereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se podran e#igir al difunto!. -. 12 E) I;2 DE- TPTU-1 4 DE- <1D1. -a tradici(n% acto jurdico real% implica la materialidad de la entrega de la cosa% el despla+amiento de sta desde el tradens hacia el accipiens. /i bien es necesaria para la transmisi(n del derecho real% no es su'iciente para ocasionarla. Art. 26$2 CC: 'a tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio!. Art. 3265 CC: 1odos los derec os que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derec os por la tradicin ,-.!. Ttulo su'iciente es un acto jurdico cuya 'inalidad consiste en la transmisi(n de un derecho real propio del disponente% capa+ y legitimado al e'ecto% al ad"uirente tambin capa+% 'ormali+ado con'orme a los re"uerimientos legales para alcan+ar el 'in previsto. /eg5n el concepto recin e&presado% "uedan descartados como ttulo su'iciente todos los actos jurdicos a los cuales no se les reconoce idoneidad para ocasionar la transmisi(n de un derecho real 6por ej.% locaci(n% mandato% dep(sito7 o a los "ue% tenindola% en principio% no est!n revestidos de las 'ormalidades e&igidas a tal prop(sito 6contrato de compraventa 'ormali+ado en instrumento privado7. El derecho real se 'orma con ttulo y modo 'uera del registro. -a inscripci(n del ttulo s(lo le otorga oponibilidad 'rente a terceros interesados de buena 'e. 12:.-ID. I;2. on esta denominaci(n se alude a un acto jurdico inicialmente ine'ica+% el cual% por un acontecimiento posterior a su celebraci(n se convierte en v!lido con e'ecto retroactivo al tiempo de su otorgamiento para el cumplimiento de todos los e'ectos previstos para l. En materia de derechos reales en particular% su sistema transmisivo reposa sobre el principio del art. BAHE. Art. 327$ CC: &adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derec o mejor o ms e#tenso que el que gozaba6 y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derec o mejor y ms e#tenso que el que tena aquel de quien lo adquiere!. /in embargo% una transmisi(n inv!lida en los trminos de la norma recin transcripta% puede llegar a convertirse en e'ica+ con e'ecto retroactivo en virtud de otro principio% legislado en el art. AFED.

Criterio general Art. 25$4 CC: $i el que transmiti o constituy un derec o real que no tena derec o a transmitir o constituir, lo adquiriese despu%s, enti%ndese que transmiti o constituy un derec o real verdadero como si lo ubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin!. (#cepcin. Este principio rige para todos los derechos reales% salvo para la hipoteca% "ue constituye e&presa e&cepci(n. -as ra+ones de esta disposici(n las e&pone el codi'icador en la nota al artculo. Dice "ue al 'altar la condici(n esencial de la propiedad de la cosa en el constituyente% #'alta la materia para la imposici(n del gravamen% y se encuentra el acto con un vicio real y sustancial "ue no pueden hacer desaparecer las circunstancias indicadas. )or otra parte% si de alg5n modo pudiera valer la hipoteca de una propiedad ajena% tendramos una hipoteca de bienes 'uturos$. Crtica. omo bien apunta <ariani de :idal% las ra+ones indicadas en la nota al art. BCAG son v!lidas para todos los derechos reales% y no privativas de la hipoteca. onsecuentemente% el instituto de la convalidaci(n% en orden a esas ideas% debi( ser desechado en todos los casos. .dmitindose la convalidaci(n% como lo hace el art. AFED% debi( serlo sin e&cepciones.

Unidad II: Relaciones de hecho entre la persona y la cosa

!ARTE !RI"ERA.
/on distintas las relaciones de hecho > no de derecho > "ue pueden establecerse entre una persona y las cosas. Tales relaciones de hecho tambin son llamadas #materiales$% #posesorias$ o #reales$. /e trata de vnculos '!cticos entre la persona y la cosa% independientes de la e&istencia o no de un derecho "ue los justi'i"uen. 2o obstante ser relaciones de hecho% no siempre apoyadas en un vnculo jurdico% veremos mas adelante "ue el ordenamiento jurdico les otorga protecci(n a dichas relaciones en si mismas. -as relaciones materiales "ue pueden establecerse entre la persona y la cosa son las siguientes: a7 posesi(n8 b7 tenencia8 c7 yu&taposici(n local% y d7 las derivadas de una relaci(n de dependencia% hospedaje u hospitalidad. !OSESI%N. CONCE!TO. TE1RP. DE /.:I924. Esta teora% tambin llamada cl!sica o subjetiva% se basa sobre todo en la idea de "ue% para la e&istencia de la posesi(n% es necesaria la concurrencia de dos elementos: el corpus y el animus domini. El corpus es el poder de hecho sobre la cosa% el poder 'sico8 es la posibilidad de disponer 'sicamente de una cosa. 2o basta para la con'iguraci(n del corpus el mero contacto con la cosa% sino "ue ese contacto debe ser "uerido% debe haber un mnimo de voluntad% pues sta es la di'erencia entre el corpus y la yu&taposici(n local. .hora bien% si ese contacto 'sico con la cosa est! acompa,ado de otro elemento% el animus domini% seg5n la teora de /avigny se con'igura la posesi(n. /i 'alta% s(lo habr! tenencia. El animus domini% en una primera apro&imaci(n% puede ser de'inido como la intenci(n de comportarse con la cosa como lo hara su due,o. on m!s precisi(n% podemos decir "ue dicho elemento signi'ica la actitud de no reconocer en otra persona un derecho superior. .s% por ejemplo% el ladr(n "uien tiene el contacto 'sico con la cosa robada% al comportarse con ella como si 'uera su due,o y no reconocer sobre dicha cosa un derecho superior al "ue l est! ejerciendo% tiene animus domini y es% por ende% poseedor. Es indi'erente "ue l sepa "ue no es su due,o% pues lo "ue interesa es su intenci(n% ra+(n por la cual la teora se denomina #subjetiva$. El convencimiento "ue l pueda tener acerca de su 'alta de derecho legtimo% incidir! en "ue su posesi(n sea cali'icada de buena o mala 'e% pero no lo priva de su condici(n de poseedor. En sntesis% seg5n /avigny% si una persona re5ne en su cabe+a los dos elementos > el corpus y el animus domini > es poseedor. En cambio% si 'alta el primero s(lo habr! yu&taposici(n local8 si 'alta el segundo habr! tenencia. TE1RI. DE I@ERI29. ritic( la teora de /avigny% a la cual consider( subjetiva% y e&puso su propia tesis "ue llama #objetiva$. -a crtica se basaba en la circunstancia de "ue al ser el animus domini de /avigny un elemento subjetivo dependiente de la intenci(n del sujeto% resultaba de muy di'cil prueba. Entonces propone dicho jurista otra manera de di'erenciar la posesi(n de la tenencia sobre bases objetivas% prescindiendo de la voluntad de "uien tiene la cosa. -a posesi(n% seg5n Ihering% consiste en el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas% con'orme a su destino natural. Es decir "ue toda relaci(n entre el hombre y la cosa > por supuesto% en tanto e&ista un mnimo de voluntadL implica la posesi(n% a menos "ue una disposici(n e&presa de la ley estable+ca "ue s(lo hay tenencia.

.s% si se observa a una persona sembrando un campo% en principio esa relaci(n con el inmueble debe ser reputada posesi(n8 pero si esa persona es un arrendatario% o se halla all circunstancialmente por haber sido contratada para ese trabajo% como la ley nos dice "ue en ese caso hay tenencia% es entonces el derecho el "ue por ra+ones de orden pr!ctico priva a esa relaci(n de los e'ectos de la posesi(n. -a voluntad individual del sujeto% elemento intencional o subjetivo% se reempla+a por la voluntad abstracta de la ley% "ue es objetiva. Esto% seg5n Ihering% 'acilita la prueba% pues basta con demostrar "ue e&iste corpus para "ue la relaci(n sea considerada posesi(n8 si alguien pretende demostrar "ue hay tenencia% debe probar "ue la ley priva a esa relaci(n de la protecci(n posesoria% en virtud de la causa por la cual se origino. Esta teora% seg5n lo advierte el mismo Ihering% conduce a la investigaci(n de la causa possessionis. De tal manera% en principio toda relaci(n de hecho acompa,ada de un mnimo de voluntad implica posesi(n 6elemento objetivo7% a menos "ue la ley niegue su e&istencia por mediar una causa detentionis. En este es"uema% el poseedor nada tiene "ue probar% menos a5n su animus domini% pues la posesi(n se presume% es al adversario a "uien le incumbe la prueba de la causa por la cual la relaci(n debe ser considerada tenencia. S,/i;-) !: 0 < , < A T: 0 < , !3s(si1- +!69 )5=t,>3si0i1- 430,4 +069 2?-i23 .( /345-t,. +,69 ,-i25s .32i-i +A69 t(-(-0i, +T69 03r>5s +0 < ,6 I@(ri-; !: 0 < , T: 0 < , A L() +-6 TE1RP. DE /.-EI--E/. /aleilles pone el acento en el aspecto econ(mico de la relaci(n "ue consideraba 'undamental. Este autor destaca la insu'iciencia de los actos e&teriores "ue constituyen el corpus para descubrir en ellos el animus domini y advierte sobre la necesidad de relacionar la prueba de este animus con el ttulo en virtud del cual se posee% lo "ue es llamado prueba de la causa possessionis. En este aspecto se puede decir "ue es una doctrina intermedia entre las otras dos. .dem!s% de'ine la posesi(n como una e'ectividad consciente y "uerida de apropiaci(n econ(mica de las cosas. El corpus viene a ser el elemento visible de esa relaci(n econ(mica entre el hombre y las cosas8 es un #conjunto de hechos susceptibles de descubrir una relaci(n permanente de apropiaci(n econ(mica$. En cuanto al animus% concuerda con Ihering en "ue no deba ser necesariamente el concepto romanista del animus domini% sino "ue sera el prop(sito de reali+ar esa apropiaci(n de la cosa% de e&plotarla en bene'icio propio% de un modo independiente. )or esa ra+(n es "ue niega el car!cter de poseedor a "uienes e&plotan las cosas en bene'icio ajeno% como el obrero "ue tiene cosas ajenas en su casa para repararlas% o el administrador "ue vive en una propiedad y la e&plota por cuenta del due,o. 12/IDER. I12E/ /13RE -./ TE1RP./ DE I@ERI29 4 DE /.-EI--E/. onsideramos "ue no obstante las crticas a "ue 'ue sometida% la teora de /avigny% basada en una 'iel interpretaci(n de los te&tos romanos% no ha perdido su solide+ y conserva todo su valor. )rueba de esto 5ltimo es "ue nuestro codi'icador% como veremos% la ha recogido y% por tanto% tiene una notable in'luencia en nuestro sistema. En cuanto a las di'icultades probatorias alegadas por Ihering% veremos m!s adelante "ue no son tales% ya "ue el animus domini no es un elemento puramente subjetivo% sino "ue se mani'iesta con hechos

e&teriores% de modo "ue se objetivi+a. uando se trata de probar su e&istencia% la cuesti(n no consiste en penetrar en la mente del sujeto sino en observar su actividad e&terior. .s% si una persona siembre% cultiva% edi'ica% alambra un inmueble% estamos en presencia de actos reveladores de su comportamiento como due,o% sin "ue sea menester desci'rar su intenci(n8 sta se e&teriori+(. -a tesis de /aleilles peca de reducir todo a un inters econ(mico% el cual puede tener importancia en cuanto a las relaciones de derecho 6reales o personales7% pero 'altar en materia posesoria% donde se trata de relaciones materiales. .dem!s% no siempre e&iste el inters de bene'iciarse con la cosa o de e&plotarla econ(micamente. <!s a5n% muchas veces se tiene la posesi(n de cosas solamente por motivaciones a'ectivas. -. UE/TI;2 E2 E- ;DI91 I:I-. El art. ABFC de nuestro (digo dispone: 7abr posesin de las cosas, cuando una persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derec o de propiedad!. /e aprecio la adhesi(n del codi'icador a la teora subjetiva de /avigny. El art. ABFC en cuanto alude a "ue una persona tenga una cosa bajo su poder% e&presa el corpus% y la re'erencia a la intenci(n de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad re'leja la necesidad de animus domini. omplementa este panorama el art. ABFA% "ue de'ine a la tenencia en los siguientes trminos: #El "ue tiene e'ectivamente una cosa% pero reconociendo en otro la propiedad% es simple tenedor de la cosa$. Es claro "ue la e&presi(n #reconociendo en otro la propiedad$ indica 'alta de animus domini% circunstancia "ue determina "ue el sujeto sea cali'icado como tenedor. En estas condiciones% el codi'icador recoge la teora subjetiva% seg5n la cual la posesi(n se con'igura por la concurrencia de dos elementos: el corpus y el animus domini. )ara .lterini% este animus domini% contrariamente a lo "ue e&pona Ihering% no radica en la mera voluntad ntima del poseedor% sino "ue apunta a la intenci(n e&teriori+ada% o sea% traducida en hechos e&teriores% a estar a la terminologa del art. JCB. .grega "ue esos hechos e&teriores "ue re'lejan el animus pueden ser reali+ados aun 'altando el corpus% como sucede con el pago de impuestos por "uien ocupa el inmueble% aun"ue generalmente el animus se e&presa por medio del corpus. CUASI!OSESI%N. SU INE7ISTENCIA. -a cuasiposesi(n es de origen romano% y se basa en la clasi'icaci(n "ue en dicho derecho se haca de las cosas en corporales e incorporales. -as primeras eran los objetos materiales m!s los derechos de dominio y condominio. osas incorporales eran los otros derechos reales y personales. Kuien se comportaba con la cosa como si 'uera su due,o era considerado poseedor8 "uien lo haca como titular de alg5n otro derecho real era reputado cuasiposeedor. /e parta de la premisa de "ue estos derechos no se ejercen sobre las cosas sino sobre los #derechos$. )ara otra corriente% 'uera del caso de la hipoteca y de las servidumbres% los restantes derechos reales se ejercen por la posesi(n y su objeto son las cosas% igual "ue en el derecho de dominio. 2o hay posesi(n sobre objetos #incorporales$ o #intelectuales$% de modo "ue no hay cuasiposesi(n. CUESTIONES DE !RUEBA. !RESUNCIONES. En nuestro (digo e&isten algunas directivas "ue 'acilitan la prueba% y "ue incluso hacen presumir "ue la relaci(n material entre la persona y la cosa es la posesi(n. Esta presunci(n admite prueba en contrario. Esta conclusi(n se apoya esencialmente en los arts. ABID y ABFB. .ctos posesorios: el art. ABID designa como actos posesorios de cosas inmuebles #su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se aga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando acerla en alguna de sus partes!. /e trata de una enumeraci(n 6ejempli'icativa% no ta&ativa7 de actos sobre cosas inmuebles "ue el (digo llama posesorios.

Evidentemente% esta norma 'acilita la prueba de la posesi(n% pues cuando se reali+an los actos "ue enumera% la ley nos dice "ue estamos en presencia de actos #actos posesorios$. /e trata de una presunci(n iuris tantum "ue puede ser destruida por prueba contraria: "uien pretenda "ue "uien reali+( tales actos no es poseedor% sino tenedor% deber! probarlo. @a se,alado la jurisprudencia "ue el pago de impuestos% si bien es revelador del animus domini% no consiste en un acto posesorio% ya "ue no se trata de un acto material sino de un acto jurdico. Inmutabilidad de la causa: la otra norma "ue 'acilita la prueba en esta materia es el art. ABFB "ue comien+a advirtiendo "ue #nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de la posesin$. Tampoco es posible alterar la causa de la relaci(n por el transcurso del tiempo. ual"uiera "ue sea el tiempo transcurrido 6contin5a el art. ABFB7% # el que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contin"a poseyendo como tal, mientras no se pruebe que a comenzado a poseer por otro!. En el mismo sentido% el art. ABFB agrega: (l que a comenzado a poseer por otro, se presume que contin"a por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario!. Es decir "ue "uien comen+( como tenedor 6posee por otro7 contin5a como tal mientras no se pruebe lo contrario% de manera "ue su propia voluntad es ine'ica+ para alterar la situaci(n. Dicha prueba tambin surgir! de circunstancias "ue e&cedan la voluntad del sujeto% y al mero transcurso del tiempo% como podra ser la e&istencia de un contrato de compraventa demostrativo de "ue el hasta entonces tenedor ad"uiri( el inmueble% convirtindose as en poseedor. Interversi(n de ttulo: en algunos casos% el cambio de la relaci(n posesoria est! permitido lo cual puede ocurrir en 'orma bilateral o unilateral. /e cambia la causa en 'orma bilateral% cuando e&iste acuerdo entre los interesados. .s% nada impide "ue poseedor y tenedor se pongan de acuerdo y decidan alterar la relaci(n posesoria 6p. ej. si el tenedor le compra la cosa al poseedor7. Esto no choca con el principio del art. ABFB% pues lo "ue ste no permite es el cambio #por la propia voluntad$ del sujeto% mientras "ue a"u el cambio se opera por la voluntad de ambos. -a interversi(n de ttulo puede ser tambin unilateral% lo "ue ocurre cuando la voluntad de cambiar la causa se mani'iesta por actos e&teriores y esos actos producen el e'ecto de e&cluir al poseedor 6art. ADFI7. 2o son su'icientes para ello los pensamientos ntimos% no basta el cambio interno de la voluntad 6como crea Ihering acerca de la teora de /avigny7% para "ue la interversi(n se produ+ca es menester "ue se trate de actos "ue se mani'iesten e&teriormente. -a interversi(n re"uiere de actos de oposici(n y no de meras e&presiones verbales% "ue sean lo su'icientemente graves para poner en conocimiento de la situaci(n al poseedor% para "ue ste pueda hacer valer sus derechos. . los casos mencionados pueden sumarse otros dos con'igurativos de la interversi(n de ttulo. =sta puede producirse tambin por sentencia y por la participaci(n de un tercero. -a interversi(n se produce por sentencia cuando un due,o o un usu'ructuario contin5an en la ocupaci(n de la cosa despus de "ue por sentencia se anulase su ttulo o se le negare el derecho de poseerla% pues por dicha circunstancia se convierten en tenedores 6art. ADGA inc. F7. -a interversi(n por medio de la participaci(n de un tercero se da cuando% por ejemplo% el locatario compra el inmueble a "uin crea su due,o pero en realidad no lo era% y comien+a a comportarse como su nuevo titular8 convirtindose as en poseedor sin mediar un acuerdo con el anterior poseedor% ni acudir a actos materiales de oposici(n necesarios para la interversi(n unilateral. )resunci(n de legitimidad: .rt.ABGB.L #(l poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que deba e# ibirlo como obligacin in erente a la posesin. (l posee porque posee!. De dicha disposici(n la doctrina hace derivar no s(lo una presunci(n de posesi(n% ya "ue "uien tiene la cosa posee por"ue s sin tener nada "ue probar% sino tambin un presunci(n de "ue dicha posesi(n es legtima% dado "ue el poseedor no tiene "ue e&hibir su ttulo. . "uien pretenda lo contrario le incumbe la carga de la prueba. )resunci(n sobre la 'echa de comien+o de la posesi(n: el art. DEEB dispone: #$e presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de propiedad, a posedo desde la fec a del ttulo, si no se probare lo contrario!.

NATURALEBA JURIDICA DE LA !OSESI%N. TE1RP./ KUE -. 12/IDER.2 U2 DERE @1. El principal sostenedor de esta tesis 'ue Ihering. )arta dicho autor de su concepto de derecho subjetivo% al cual de'ina como #todo inters jurdicamente protegido$. .dmitido ello% como la posesi(n est! jurdicamente protegida% pues el ordenamiento brinda acciones en su de'ensa cuando es violada% deba verse en ella un derecho. Dentro de los derechos la ubica como un derecho real por"ue e&iste una relaci(n directa e inmediata entre el poseedor y la cosa. TE1RP./ KUE -. 12/IDER.2 U2 @E @1. Entre los de'ensores de esta doctrina cabe mencionar a /avigny en primer trmino. )ara el jurisconsulto alem!n deba reput!rsela en hecho% y solo en ra+(n de sus consecuencias jurdicas entra en el campo del derecho. Es decir% se trata de un hecho "ue produce consecuencias o e'ectos jurdicos. Entre sus principales e'ectos jurdicos se hallan de'ensas posesorias y la posibilidad de usucapir. abe agregar a estas consideraciones "ue si la posesi(n puede ser ad"uirida de manera ilegtima% e incluso con vicios% es por"ue se trata de un hecho en lugar de un derecho. abe incluir% por su importancia% la posici(n de <acQeldey% por"ue su mtodo% seg5n vimos% es el seguido por nuestro (digo. .'irmaba "ue la posesi(n importaba un hecho% "ue junto con las cosas son los elementos de los derechos reales. Es claro "ue si la posesi(n es un elemento de un derecho% no puede ser tambin un derecho. -. UE/TI;2 E2 E- ;DI91. E&isten diversas ra+ones "ue con apoyo en los artculos del (digo% permiten llegar a la conclusi(n de "ue la posesi(n consiste en un hecho% "ue produce e'ectos jurdicos 6ius possessionis.. .s% pues% tenemos "ue el art. ABGB dice "ue el poseedor posee porque posee!6 si la posesi(n 'uese un derecho debera decir #posee por"ue es su derecho$. En la nota al -ibro III e&plica :le+ /ars'ield "ue sigue el mtodo de <acQeldey% por"ue las cosas y las posesi(n constituyen los elementos de los derechos reales. -a posesi(n no est! enumerada en el art. AFEB% ni mencionada en el art. AGCD% entre los derechos reales admitidos por el (digo. Tampoco 'ue legislada entre los derechos personales% pues est! ubicada en el -ibro III #De los Derechos Reales$. )or tanto% no es un derecho personal ni real. El (digo admite "ue la posesi(n pueda ser ad"uirida o tenida por vicios tales como la violencia% lo "ue no sera admisible si se tratase de un derecho. En conclusi(n% se advierte "ue en el (digo la posesi(n es tratada como un estado de hecho% "ue el derecho de'iende y protege y le asigna consecuencias jurdicas. -as m!s importantes son las de'ensas posesorias y la posibilidad de usucapir. I"!ORTANCIA DE LA !OSESI%N. -a posesi(n es el contenido de los derechos reales% pues en la mayora de stos sin ella no sera posible el ejercicio de las 'acultades "ue otorgan a sus titulares. /e deben e&ceptuar de esta apreciaci(n la hipoteca y las servidumbres activas% "ue no son ejercidas por la posesi(n% aun"ue con la salvedad de "ue en las servidumbres el uso "ue se haga de ellas tiene lugar de posesi(n 6art. AJHH7. uando se en'rentan judicialmente "uien alega ser titular de un derecho real sobre la cosa y el poseedor actual% ste nada tiene "ue probar 6aun"ue si "uiere puede hacerlo7% pues a "uien pretende despla+arlo le incumbe la carga de la prueba. Esa situaci(n de hecho% como tal% es respetada por la legislaci(n% y s(lo cede ante "uien demuestre un mejor derecho. . la posesi(n% como estado de hecho% el derecho le otorga protecci(n por medio de acciones judiciales% y tambin por la de'ensa privada o e&trajudicial 6art. ADHE7. En la ad"uisici(n de derechos reales por actos entre vivos sobre inmuebles% en 'orma derivada% adem!s del ttulo su'iciente es necesaria la tradici(n posesoria.

En materia de cosas muebles% no robadas ni perdidas% la posesi(n de buena 'e hace presumir la propiedad de la cosa 6art. ADCA7 -a posesi(n "ue re5na ciertos re"uisitos% ejercida durante los pla+os pertinentes% permite ad"uirir el dominio por prescripci(n de las cosas inmuebles y muebles 6arts. BJJJ% DECF% DECG y DECG bis7 El poseedor de buena 'e% aun"ue care+ca del derecho de poseer% hace suyos los 'rutos percibidos en el tiempo de su posesi(n 6art. ADAB7. -a posesi(n genera derechos% obligaciones y responsabilidades% con relaci(n a 'rutos% mejoras y gastos% riesgos su'ridos por la cosa o da,os "ue provoca. TENENCIA. CONCE!TO. -a tenencia% al igual "ue la posesi(n% re"uiere de la con'iguraci(n del corpus% entendido ste como la posibilidad de disponer 'sicamente de una cosa% pero 'alta en a"ulla el otro elemento de la posesi(n: el animus domini. E&iste en la tenencia un poder sobre la cosa% pero la posesi(n se ejerce en nombre de otra persona% se reconoce en otro un derecho superior% seg5n se desprende del art. ABFA. En la detenci(n o tenencia 'alta el elemento subjetivo o intencional "ue caracteri+a a la posesi(n% como ocurre% por ejemplo% con el locatario "ue reconoce la propiedad en otro. -a tenencia% como la posesi(n% tiene por objeto cosas% es decir% objetos materiales susceptibles de tener un valor econ(mico 6art. ABCC7. /e di'erencia la tenencia de la posesi(n en "ue a"ulla no produce muchos de los e'ectos "ue produce la segunda. .s% el tenedor no puede ad"uirir el dominio por prescripci(n% ni hace suyos los 'rutos percibidos% ni la tenencia de cosas muebles hace presumir su propiedad. En cambio% sobre todo a partir de la re'orma CHHCC% se le reconoce al tenedor la posibilidad de de'ender su situaci(n por medio de algunas acciones judiciales 6las denominadas policiales% pero no las posesorias en sentido estricto7% y tambin por medio de la de'ensa e&trajudicial prevista por el art. ADHE. abe agregar "ue en el (digo )rocesal ivil y omercial de la 2aci(n se autori+a tanto a tenedores como a poseedores a intentar los interdictos "ue all se regulas 6retirar% recobrar y de obra nueva7. &U7TA!OSICI%N LOCAL. El corpus% para ser reputado tal% re"uiere "ue ese contacto 'sico con la cosa sea "uerido% debe e&istir de parte del sujeto un mnimo de voluntad en reali+ar ese contacto. uando ese contacto 'sico no es "uerido% cuando 'alta el mnimo de voluntad necesario% la relaci(n entre la persona y la cosa recibe el nombre de #yu&taposici(n local$. /on cl!sicos los ejemplos del beb y su chupete 6a"u 'alta el mnimo de voluntad por tratarse de un incapa+7% del preso y sus cadenas 6se dice "ue las cadenas lo tienen a l7% y el de la persona dormida a la cual se le coloca un objeto en la mano. En estos casos el contacto 'sico no es "uerido. En la yu&taposici(n local% tambin llamada #simple relaci(n de lugar$% 'alta en absoluto la voluntad. )or ello debe ser di'erenciada de la posesi(n y de la tenencia% dado "ue en ambas es necesaria la e&istencia de un mnimo de voluntad para "ue pueda con'igurarse el corpus. RELACIONES DERIVADAS DE UN VCNCULO DE DE!ENDENCIA9 HOS!EDAJE U HOS!ITALIDAD +SERVIDORES DE LA !OSESI%N6. /e trata de supuestos en los cuales no hay ni posesi(n ni tenencia% y tampoco yu&taposici(n local. /on relaciones en la cuales los sujetos #sirven$ a la posesi(n de otro. E&iste relaci(n derivada de un vnculo de dependencia cuando el obrero emplea las m!"uinas de la '!brica en donde trabaja. 2o es poseedor ni tenedor en esas cosas% y tampoco se puede decir "ue haya una simple relaci(n de lugar% pues el contacto 'sico es "uerido. -o mismo sucede con la relaci(n entre los pasajeros de un hotel y las cosas "ue hay en la habitaci(n% donde e&iste una relaci(n material derivada de un vnculo de hospedaje% as como con la relaci(n de un husped y el inmueble y los muebles "ue ocupa% donde e&iste tan solo un vnculo de hospitalidad.

/e re'iere a esta categora el art. ADJE% "ue establece "ue no est!n legitimados para intentar la acci(n policial de despojo. En caso de "ue su relaci(n sea violada o atacada% s(lo pueden de'enderla por medio de la de'ensa privada o e&trajudicial regulada por el art. ADHE. DIFERENCIAS ENTRE LA !OSESI%N & LA !RO!IEDAD. 2o se debe con'undir la posesi(n con el derecho real de dominio8 mientras "ue en este 5ltimo se tiene derecho de poseer% en la primera el derecho puede no tenerse% lo cual es indi'erente para su e&istencia. El poseedor "ue cuenta con el ius possessionis 6derechos derivados del hecho de la posesi(n7% es tutelado por s mismo e independientemente de la averiguaci(n de si e&iste un derecho de propiedad "ue lo respalde. En cambio% el dominio importa una potestad jurdica% el derecho de pleno se,oro% o sea% el ius possidendi% o derecho de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a e&traer de ella la utilidad "ue produce. )or otro lado% el dominio es un derecho real8 la posesi(n no lo es. /i el derecho real es violado% su titular cuenta% adem!s de las acciones posesorias% con las acciones reales o petitorias. El poseedor "ue carece de derecho% s(lo puede de'enderse por medio de las acciones posesorias.

!ARTE SE'UNDA: CLASIFICACI%N DE LA !OSESI%N.

INTRODUCCI%N. El (digo 'ormula tres divisiones de la posesi(n con'orme a las siguientes pautas: a7 por su origen o causa% la posesi(n puede ser legtima o ilegtima8 b7 seg5n las condiciones personales del poseedor% la posesi(n ilegtima puede ser% a su ve+% de buena o de mala 'e% y c7 por la 'orma o modo en "ue es ad"uirida% la posesi(n de mala 'e se subclasi'ica en viciosa y no viciosa. !OSESI%N LE'CTI"A E ILE'CTI"A. Esta distinci(n apunta al origen o causa de la posesi(n. uando sea el resultado de la ad"uisici(n en 'orma per'ecta de alguno de los derechos reales "ue se ejercen por ella% ser! legtima. En caso contrario% si la posesi(n es la consecuencia de la ad"uisici(n de un derecho real con irregularidades% sin ajustarse a los re"uerimientos del ordenamiento legal% o si ella es ad"uirida sin la coe&istencia de un derecho real% ser! ilegtima. En orden a la posesi(n legtima establece el art. ABFF: # 'a posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derec o real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo.! /i una persona tiene la posesi(n de una cosa en virtud del ejercicio de un derecho real 6constituido como la ley e&ige7% ella es considerada poseedora legtima. El poseedor legtimo no s(lo tiene los derechos derivados de su posesi(n ,ius possessionis.% sino "ue adem!s tiene #derecho de poseer$ ,ius possidendi.. /eg5n lo dispuesto por el art. ABGB la legitimidad de la posesi(n se presume. Ello por"ue el poseedor no tiene "ue e&hibir el ttulo por el cual tiene la cosa% el posee porque posee!. .grega el art. ABFF "ue la posesi(n es ilegtima cuando # se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derec os reales, o cuando se adquiera del que no tena derec o a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla.! -a posesi(n es ilegtima cuando se tenga #sin ttulo$. -a palabra #ttulo$ tiene el signi'icado de acto jurdico% de causa "ue da nacimiento al derecho. /i dicha causa 'alta% la posesi(n as ad"uirida es ilegtima% como ocurre en el supuesto del poseedor "ue se apodera de la cosa en virtud de un despojo% es decir% ilegtimamente. )uede ocurrir "ue la causa o acto jurdico antecedente e&ista% pero "ue a5n as la posesi(n sea ilegtima% lo "ue sucede% como dice el artculo% cuando el ttulo es #nulo$. .s% por ejemplo% si el mandatario compra y ad"uiere la posesi(n de una cosa "ue deba vender por cuenta de su comitente% al ser el acto nulo% la posesi(n por l ad"uirida es ilegtima. . la ve+% puede acontecer "ue el ttulo e&ista y "ue sea v!lido% pero la posesi(n resulta de todos modos ilegtima por haber sido ad"uirida por un modo insu'iciente para ad"uirir derechos reales. Ello

ocurre% por ejemplo% si la posesi(n de un inmueble se entrega en virtud de un contrato 'ormali+ado en instrumento privado 6boleto de compraventa7. /e desprende de la norma en cuesti(n "ue el ttulo o causa puede e&istir% ser v!lido% y "ue la posesi(n haya sido trasmitida por un modo su'iciente para ad"uirir derechos reales% y no obstante ello ser ilegtima por emanar el contrato de una persona #"ue no tena derecho a poseer la cosa$ 6p. ej. si el "ue la vende no era su verdadero propietario7% o "ue #no lo tena para transmitirla$ 6p. ej. si el usuario cede su derecho% ya "ue tal cesi(n est! prohibida7. CASO DEL !OSEEDOR DE IN"UEBLE CON BOLETO DE CO"!RAVENTA. -a re'orma producida por la ley CHHCC agreg( un p!rra'o al art. ABFF "ue contradice el es"uema "ue venimos desarrollando% y cuyo te&to es el siguiente: #$e considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa!. on'orme a este agregado% habra "ue reputar poseedor legtimo a "uin ad"uiere la posesi(n en virtud de un boleto de compraventa. /in embargo% hemos se,alado "ue para ser la posesi(n legtima se re"uiere "ue el derecho real haya sido constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo!, y lo cierto es "ue e&isten en l otras disposiciones% no alteradas por la re'orma% "ue establecen "ue el titulo su'iciente para la transmisi(n derivada de derechos reales por actos entre vivos debe estar 'ormali+ado por escritura p5blica. .l ser as% el boleto de compraventa no puede engendrar una posesi(n legtima% por tratarse de #un modo insuficiente para adquirir derec os reales!, como dispone la segunda parte del art. ABFF% tampoco modi'icado por la re'orma. .dem!s% se re'iere el p!rra'o agregado a la buena 'e% cuando por hip(tesis sta no podra tener cabida 'rente al te&to del art. DEEJ% seg5n el cual # el vicio de forma en el ttulo de adquisicin, ace suponer mala fe en el poseedor!. BUENA FE. -a posesi(n ilegtima se subdivide en posesi(n de buena y de mala 'e. Dispone el art. ABFG "ue es buena 'e #cuando el poseedor, por ignorancia o error de ec o, se persuadiere de su legitimidad!. .un"ue la norma no lo dice% para "ue haya buena 'e tal error de hecho debe ser e&cusable 6art. DEEH7% y no debe provenir de una negligencia culpable 6art. JAJ7. uando se trata de un error de derecho% la buena 'e no es posible 6art. AE% JAB y DEEH7% .dem!s% para ser de buena 'e% el poseedor debe estar convencido de la legitimidad de su ad"uisici(n #sin duda alguna$% como se desprende del art. DEEG. Un ejemplo de esta situaci(n es el caso de la enajenaci(n hecha por una persona "ue no era propietaria de la cosa 6transmisi(n o non domino7. En la medida en "ue el ad"uirente cuenta con un ttulo "ue en apariencia no tiene irregularidades% la ley admite la posibilidad de su buena 'e% en tanto su ignorancia pueda ser justi'icada. laro "ue si el poseedor hubiera podido conocer la ilegitimidad de su ttulo si hubiera puesto la debida diligencia% debe ser considerado de mala 'e. TPTU-1 )UT.TI:1. El ttulo putativo% de'inido por el art. ABFH% genera tambin una posesi(n de buena 'e. /e llama ttulo putativo al "ue s(lo e&iste en la creencia del poseedor% lo cual puede suceder en dos casos distintos. El primer caso se da cuando el poseedor tiene ra+ones su'icientes para creer en la e&istencia de un ttulo a su 'avor. Es decir "ue% en realidad% el ttulo no e&iste% pero el poseedor est! persuadido de "ue s. omo ejemplo se puede citar el caso del legatario "ue entr( en posesi(n de la cosa legada ignorando "ue el testamento haba sido revocado. El segundo caso se re'iere a cuando el poseedor cree "ue tiene ra+ones para e&tender su ttulo a la cosa poseda. ."u el ttulo e&iste% pero no se aplica a esa cosa. Esto puede ocurrir cuando una persona compra un lote de terreno y posteriormente se descubre por medio de investigaciones "ue en rigor el ttulo no se re'iere al inmueble posedo sino a otro. -a e"uiparaci(n no es total% ya "ue el ttulo putativo no es apto para la usucapi(n% pues no se lo considera justo ttulo.

)RE/U2 I;2 DE 3UE2. 0E. /eg5n lo dispuesto por los arts. ABGA y DEEI la buena 'e se presume. /e trata de una presunci(n iuris tantum % pues como dice el primero% ello es as hasta "ue se pruebe lo contrario. .dem!s% se trata de una regla "ue admite e&cepciones% la 5ltima parte del art. ABGA deja a salvo los casos en "ue se presuma la mala 'e. )or ello en los arts. AHHE% AHHC y DEEJ% encontramos legisladas situaciones en las cuales se presume la mala 'e. 0uera de los casos en "ue la mala 'e se presume% "uien alegue "ue el poseedor no es de buena 'e deber! acreditar "ue su error de hecho no es e&cusable% es decir% "ue conoci( o debi( conocer la situaci(n supuestamente ignorada% "ue incurri( en un error de derecho o "ue debi( tener dudas sobre la legitimidad de su ad"uisici(n. TIE<)1 E2 KUE DE3E ERI/TIR -. 3UE2. 0E. El art. ABFI determina: #'a buena fe del poseedor debe e#istir en el origen de la posesin y en cada ec o de la percepcin de los frutos, cuando se trate de frutos percibidos!. Tambin el art. DEEI establece "ue hasta "ue basta "ue haya e&istido en el momento de la ad"uisici(n. De tal manera% la cali'icaci(n de la posesi(n debe ser reali+ada en el momento de su ad"uisici(n. Este sistema concuerda con lo dispuesto por el art. ABFD% seg5n el cual la posesi(n # tal como ella comenz, tal contin"a siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin!. Esto es% "ue si la posesi(n en su origen de buena 'e% as contin5a su cali'icaci(n por ser indi'erente el posterior conocimiento del poseedor de la ilegitimidad de su posesi(n. . su ve+% si comen+( siendo de mala 'e% tambin perdurar! la cali'icaci(n. Distinto es el sistema en cuanto a la percepci(n de 'rutos% !mbito en el cual la buena 'e o mala 'e se cali'ica en cada hecho de percepci(n% sin ser su'iciente la buena 'e inicial. E&plica el codi'icador en la nota al art. ABFI "ue #cada acto de percepci(n constituye un hecho aislado% cuyo car!cter es independiente de las percepciones anteriores$. ./1 DE 1)1/E/I;2. Art. 235#: Cuando dos o ms personas poseyeren en com"n una cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe de su posesin!. ./1 DE 1R)1R. I12E/ 4 /1 IED.DE/. Art. 236$: (n la posesin de las corporaciones y sociedades ser la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus miembros saba la ilegitimidad de ella. $i el n"mero de los miembros de buena fe fuere igual al n"mero de los miembros de mala fe, la posesin es de mala fe. 'os miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin de la posesin!. orresponde interpretar "ue dicho artculo s(lo se aplica en el supuesto de entes sin personalidad jurdica% mientras "ue otro es el criterio "ue preside a las personas jurdicas. omo estas 5ltimas s(lo pueden ad"uirir la posesi(n por medio de sus representantes legales 6art. ABJB7% y son consideradas personas enteramente distintas de sus miembros 6art. BJ7% la buena o mala 'e de ellosno incide sobre la buena o mala 'e de la posesi(n de la persona jurdica. En este caso% la cali'icaci(n debe ser hecha en la persona de sus representantes necesarios. ./1 DE RE)RE/E2T. I;2 :1-U2T.RI.. Art. 23#7: 'a buena fe del representante que adquiri la posesin, no salva la mala fe del representado6 ni la mala fe del representante e#cluye la buena fe del representado.! -o "ue debe tener en cuenta es la buena o mala 'e del representado% y no la del representante. El artculo se aplica en los supuestos de representaci(n voluntaria. En la hip(tesis de representaci(n necesaria% como ocurre con los incapaces de ad"uirir por s mismos la posesi(n 6art. ABJA7 y con las personas jurdicas% la buena o mala 'e se determina en la persona del representante.

./1 DE /U E/I;2 U2I:ER/.-. .caecida la muerte del poseedor% el heredero contin5a la persona del causante% y la posesi(n se le trasmite con todas las ventajas y los vicios "ue ella tena 6arts. BDCH y BDCI7. )or tanto% si se trata de sucesi(n a ttulo universal% la buena o mala 'e de la posesi(n se determina por la condici(n del causante% cual"uiera sea la posesi(n del sucesor. -o "ue ocurre es "ue la posesi(n es la misma por mediar en este caso identidad jurdica en las personas% y la cali'icaci(n corresponde "ue sea hecha en el origen. -a regla e&puesta no rige en materia de percepci(n de 'rutos% donde la buena o mala 'e se determina en cada acto de percepci(n% aun"ue se trate de una sucesi(n universal. /U E/I;2 ).RTI U-.R. .ccesi(n de posesiones: la soluci(n es distinta de la e&puesta precedentemente cuando se trata del sucesor singular. Es posible "ue un poseedor de mala 'e 6por"ue conoca la ilegitimidad de su posesi(n7 transmita por venta u otro ttulo% la cosa a un tercero. 2ada impide "ue ste pueda ser reputado de buena 'e% pues a"u la cali'icaci(n se hace en la persona del sucesor. ahora bien% as como la posesi(n del sucesor singular constituye un hecho independiente de la posesi(n del antecesor% el (digo permite "ue si se dan determinadas condiciones ambas posesiones puedan unirse o sumarse% lo "ue recibe el nombre de #accesi(n de posesiones$. /i la sucesi(n es a ttulo universal no es necesario recurrir a esta 'igura% ya "ue el heredero ocupa el lugar de su causante. En cambio% en la sucesi(n a ttulo particular% la 'igura presenta inters en tanto puede ser 5til para llegar al pla+o de un a,o necesario para intentar las acciones posesorias% o para completar el tiempo necesario para ad"uirir por prescripci(n. Esta posibilidad no es obligatoria sino 'acultativa% pues si las posesiones se unen% la posesi(n posterior participa de las cualidades y de los vicios de la anterior% lo "ue no siempre le convendr! al nuevo poseedor. @ay "ue tener en cuenta "ue si una de las posesiones es de mala 'e% esa misma cali'icaci(n corresponder! a la "ue se le agregue. )ara "ue pueda operarse la accesi(n de posesiones deben satis'acerse determinados re"uisitos: "ue ninguna de las posesiones sea viciosa8 "ue no estn separadas por una posesi(n viciosa% y "ue la una derive de la otra. Estos re"uisitos surgen de los arts. ADHF y ADHG. "ALA FE. El (digo no de'ine la posesi(n de mala 'e% pero se llega a ella '!cilmente por el camino de la e&clusi(n: hay mala 'e en todos a"uellos casos en "ue 'alta la buena 'e% esto es% cuando el poseedor no est! totalmente persuadido de la legitimidad de su ad"uisici(n. <.-. 0E /I<)-E 1 21 :I I1/.. -a mala 'e es simple cuando la posesi(n no es de buena 'e% pero 'ue ad"uirida sin vicios. <.-. 0E :I I1/.. Art. 2364: 'a posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por urto, estelionato, o abuso de confianza6 y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente6 y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza!. 3uebles. El artculo menciona el hurto% el cual se con'igura por el apoderamiento ilegtimo de una cosa mueble ajena. on mayor ra+(n la posesi(n es viciosa si 'ue ad"uirida por robo. El estelionato consiste en contratar sobre cosas ajenas como si 'ueran propias o de enajenar como libres a"ullas "ue est!n gravadas o prendadas. -a posesi(n viciosa no es la de "uien transmite cometiendo estelionato% sino la de "uien ad"uiere la cosa mueble sabiendo la verdadera situaci(n. El abuso de con'ian+a% "ue es un vicio com5n a la posesi(n de cosas muebles o inmuebles% se con'igura cundo alguien ha recibido la cosa con obligaci(n de restituirla 6art. ABHA7 pero no lo hace. /e trata del caso del tenedor "ue% no obstante estar obligado a restituir% no s(lo no lo hace sino "ue intervierte su ttulo para convertirse en poseedor. )ara ello es menester "ue esa intenci(n se mani'ieste por actos "ue

revelen semejante prop(sito y "ue produ+can el e'ecto de privar de su posesi(n a "uin la cosa deba ser restituda. 8nmuebles. En las cosas inmuebles% la posesi(n es viciosa cuando es ad"uirida por violencia% clandestinidad o abuso de con'ian+a. .rt. ABGF: 'a posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de ec o, acompa5adas de violencias materiales o morales, por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la violencia, sea por sus agentes!. 2o hay "ue con'undir la violencia como vicio de la posesi(n% con la "ue puede a'ectar al contrato por el cual la posesi(n es ad"uirida. En este 5ltimo caso% no obstante el vicio del acto jurdico 6"ue lo hace anulable7$% no por ello la posesi(n tiene "ue ser tambin cali'icada de violenta. El vicio de clandestinidad se con'igura #cuando los actos por los cuales se tom o contin"o ,la posesin., fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derec o de oponerse. RE-.TI:ID.D DE -1/ :I I1/. /eg5n se desprende de los arts. ABGI y ABHC% los vicios de la posesi(n son relativos8 si bien dichos artculos se re'ieren tan s(lo a la violencia y a la clandestinidad% cabe interpretar "ue los restantes vicios tambin son de car!cter relativo. Esto signi'ica "ue "uien ad"uiere una posesi(n en 'orma viciosa% s(lo reviste ese car!cter 'rente a "uien 'ue vctima del vicio% mas no 'rente a terceros. .s% si una persona despoja violentamente a otra de su inmueble% ser! considerado poseedor vicioso con relaci(n al despojado% pero no tendr! ese car!cter 'rente a los dem!s. )UR9. DE -1/ :I I1/. /eg5n el art. ABFD% una posesi(n "ue comen+( siendo viciosa% contin5a as siempre. /in embargo% este principio debe ser armoni+ado con el te&to del art. BJFJ: #-a prescripci(n de cosas posedas por 'uer+a% o por violencia% no comien+a sino desde el da en "ue se hubiere purgado el vicio de la posesi(n$. -a doctrina admite "ue los vicios puedan ser purgados% pero discrepa acerca del momento en "ue ello se veri'ica. )ara ciertos autores% la purga se produce en el mismo instante en "ue cesa el vicio 6p.ej% cuando cesan las vas de hecho% o los actos de ocultamiento7. )ara otro sector% la purga de los vicios se opera al a,o de cesado el vicio% por"ue al cabo de ese tiempo prescribe la acci(n posesoria 6art. DEBI7. )ensamos "ue esta 5ltima postura es la "ue se muestra m!s ra+onable% ya "ue transcurrido el a,o y prescripta la acci(n del despojado% la posesi(n del despojante vicioso se consolida al no tener contradicci(n8 ello sin prejuicio de las acciones reales "ue "ui+! podra intentar el despojado. @ay "ue tener en cuenta "ue el a,o de posesi(n >continua e ininterrumpidaL% el poseedor ya puede ejercer las acciones posesorias propiamente dichas para el caso de ser violada su propia posesi(n % lo "ue re'uer+a la tesis de "ue es al cabo de dicho cuando se purgan los vicios .

!ARTE TERCERA: AD8UISICI%N9 CONSERVACI%N & !:RDIDA DE LA !OSESI%N.

"ODOS DE AD8UISICI%N DE LA !OSESI%N. Art. 2373: 'a posesin se adquiere por la apre ensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin!. -os modos de ad"uirir la posesi(n son los diversos procedimientos "ue pueden llevarse a cabo para ad"uirir la posesi(n de una cosa. Tales modos son: a7 aprehensi(n u ocupaci(n8 b7 desposesi(n8 c7 tradici(n8 d7 traditio brevi manu% y e7 constituto prossessorio.

CLASIFICACI%N DE LOS "ODOS DE AD8UISICI%N. -os modos de ad"uirir la posesi(n son clasi'icados% principalmente en unilaterales y bilaterales. /e los denomina SS unilaterales TT cuando la posesi(n se ad"uiere con la sola voluntad o intervenci(n del ad"uirente de la posesi(n. -os bilaterales suponen el concurso de la voluntad del ad"uirente de la posesi(n y de "uin hasta ese momento era poseedor y se la transmite a a"ul. DISTINTOS "ODOS DE AD8UIRIR LA !OSESI%N. .)RE@E2/I;2. .rt. ABHF: $i la cosa carece de due5o, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin seg"n las disposiciones de este cdigo, la posesin quedar adquirida con la mera apre ensin.! El artculo se re'iere a cosas "ue nadie posee% es decir% cosas sin due,o 6res nullius7% o "ue tuvieron due,o pero ste las abandon( 6res derelictae7. En estas condiciones% s(lo se pueden ad"uirir por esta causa las cosas muebles% ya "ue los inmuebles siempre tienen due,o8 aun cuando hubiesen sido abandonados% su propiedad pertenece al Estado. -a aprehensi(n es un modo unilateral de ad"uirir% dado "ue la posesi(n se ad"uiere por la sola voluntad o intervenci(n del ad"uirente. omo el art. ABHF indica "ue basta con la SSmera aprehensi(n TT% parecera "ue el corpus es su'iciente para ad"uirir la posesi(n de cosas sin due,o. /in embargo% es necesario tambin "ue esa aprehensi(n se realice con animus domini% el cual no est! e&cluido por el artculo% ya "ue al carecer de due,o el objeto% "uien lo toma no puede reconocer en otro un derecho superior al suyo por"ue no e&iste% de manera "ue la aprehensi(n la reali+a con animus domini% esto es% sin reconocer en otra persona un derecho superior al suyo. DE/)1/E/I;2. uando se trata de cosas "ue son posedas por otra persona% y sta no consiente en transmitirlas% la posesi(n se puede ad"uirir por la desposesi(n% contra la voluntad de a"ul. =ste es otro modo unilateral por"ue la ad"uisici(n se reali+a por la sola voluntad del ad"uirente. )or este medio pueden ser ad"uiridas tanto cosas muebles como inmuebles. /i se trata de cosas muebles% el art. ABIA se,ala "ue ello ocurre por hurto o estelionato% y en el caso de los inmuebles si 'ue violenta o clandestina. .dem!s% ya se trate de cosas muebles o de inmuebles% corresponde agregar el caso en "ue la posesi(n se ad"uiera por abuso de con'ian+a% esto es% cuando el tenedor "ue est! obligado a restituir la cosa intervierte unilateralmente su ttulo y se convierte en poseedor. TR.DI I;2. Art. 2377: 'a posesin se adquiere tambi%n por la tradicin de las cosas. 7abr tradicin, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese!. &aturaleza jurdica. -a tradici(n es un acto jurdico% ya "ue se trata de un acto voluntario lcito y es% adem!s un acto jurdico bilateral. Dentro de los actos jurdicos corresponde ubicarla como acto jurdico #real$ por"ue da nacimiento% modi'ica o e&tingue un derecho real. )or tratarse de un acto jurdico% es necesario "ue se mani'ieste por un hecho e&terior8 en la especie% por la reali+aci(n de actos materiales de por lo menos una de las partes. .dem!s% como acto jurdico re"uiere capacidad de las partes para su reali+aci(n sin "ue sea su'iciente con su discernimiento.

8mportancia de la tradicin. @ay "ue tener en cuenta "ue la tradici(n no es s(lo un modo de transmitir la posesi(n% sino "ue tambin es un medio para trans'erir la tenencia o un derecho real% e&cepto la hipoteca y las servidumbres. En rigor% la tradici(n signi'ica la entrega de la cosa% pues es esta 5ltima lo "ue se transmite% y seg5n la causa "ue haya motivado la entrega% la cosa ser! ad"uirida en el car!cter de tenedor% poseedor o titular de un derecho real. 9ormas de acer la tradicin. En el antiguo derecho 'rancs y el germ!nico era su'iciente "ue el tradens declarase "ue pona la cosa a disposici(n del accipiens, o "ue ya se la haba entregado% sin necesidad de reali+ar actos materiales para "ue la tradici(n 'uese considerada realmente e'ectuada. 2uestro (digo sigue el sistema romano% pues el art. ABHI establece: # 'a tradicin se juzgar ec a, cuando se iciere seg"n alguna de las formas autorizadas por este Cdigo. 'a sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas legales.! En el caso de los inmuebles% lo atinente a la 'orma de hacer la tradici(n est! regulado principalmente por los arts. ABHJ% ABIE% ABIB y ABID. De este sistema surge la necesidad de reali+ar actos materiales para considerar hecha la tradici(n. Esto supone% a su ve+% tres posibilidades: C7 actos materiales de "uien entrega la cosa con asentimiento de "uien la recibe8 A7 actos materiales de "uien la recibe con asentimiento de "uien la entrega% y B7 aun"ue el art. ABHJ no lo dice% los actos materiales pueden ser reali+ados por ambas partes. -os actos materiales a "ue aludimos son los actos posesorios% algunos de los cuales enumera en 'orma no ta&ativa el art. ABID: #su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se aga, y en general, su ocupacin.! -a doctrina y la jurisprudencia se,alan% entre otros actos posesorios tpicos% cercar% alambrar y las operaciones de mensura y amojonamiento. En cambio% no se considera como un acto posesorio el pago de impuestos y contribuciones% ya "ue no es un acto material sino un acto jurdico% aun"ue s es prueba importante del animus domini de "uien la reali+a. )or 5ltimo% adem!s del consentimiento de las partes y de la reali+aci(n de actos materiales% para tener por operada la tradici(n se necesita "ue el inmueble est vaco% es decir% sin contradictor "ue se oponga a la toma de posesi(n. Este re"uisito recibe el nombre de #posesi(n vacua$. -a oposici(n "ue impida reali+ar la tradici(n% debe provenir de "uin est realmente ocupando el inmueble% pero si "uien lo ocupa es tenedor% su presencia no con'igura un obst!culo a la ad"uisici(n de la posesi(n. En cuanto a las cosas muebles% el sistema es similar al adoptado para los inmuebles% de manera "ue se re"uiere la reali+aci(n de actos materiales de por lo menos una de las partes% y "ue medie consentimiento recproco. @ay "ue tener en cuenta "ue para la tradici(n de cosas muebles no es menester "ue ella sean entregadas de mano en mano% sino "ue basta con "ue sean puestas a disposici(n del ad"uirente% como sucede en algunos supuestos en los cuales se transmite mercadera "ue no est! a la vista del ad"uirente de la posesi(n. Ellos es as por"ue el corpus possesorio no re"uiere para su con'iguraci(n el contacto directo de la persona con la cosa% sino "ue basta con "ue e&ista la posibilidad de disponer 'sicamente de ella. Art.23*5: #$i la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviere en caja, almac%n o edificio cerrado, bastar que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se alla guardada.! Art.23*6: 'a tradicin quedar ec a aunque no est% presente la persona a quien se ace, si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente, o la pone en un lugar que est% a la e#clusiva disposicin de %ste!. -a primera parte contempla un supuesto de ad"uisici(n de la posesi(n por representante% lo "ue e"uivale a transmitrsela a l mismo. -a segunda parte aplica la llamada #teora de la custodia$% seg5n la cual se considera "ue la persona tiene el imperio absoluto de su casa% por lo "ue ad"uiere la posesi(n de las cosas "ue le son remitidas all aun"ue no est presente.

Art.23**: 'a tradicin de cosas muebles que no estn presentes, se entiende ec a por la entrega de los conocimientos, facturas, etc%tera, en los t%rminos que lo dispone el Cdigo de Comercio6 o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entrega al agente que deba transportarlas6 con tal que el comitente ubiese determinado o aprobado el modo de la remisin!. Art.23#$: 'a tradicin de rentas nacionales o provinciales se juzgar ec a por la transferencia de ellas, seg"n la legislacin que las rija. 'a tradicin de acciones nominativas de compa5as o sociedades, se juzgar ec a, cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales. 'a tradicin de acciones endosables, se juzgar ec a por slo el endoso, sin ser necesaria la notificacin al deudor. 'as acciones al portador se juzgarn transmitidas por la sola tradicin efectiva de los ttulos!. Art.23# : 'a tradicin de instrumentos de cr%dito slo se juzgar ec a, cuando fuese notificada al deudor, o aceptada por %l!. #TR.DITI1 3RE:I <.2U$. /e trata de un modo de ad"uirir la posesi(n en 'orma bilateral% en el cual 6di'erencia de lo "ue sucede con la tradici(n7 no es necesaria la entrega de la cosa por"ue sta ya est! en manos del ad"uirente de la posesi(n. -a tradici(n re"uiere e'ectuar actos materiales% pero stos resultan innecesarios si la cosa ya est! en poder del ad"uirente a ttulo de tenencia8 basta con el acto jurdico "ue e&prese el consentimiento de las partes. Art.23*7: &o es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y %ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro!. .dem!s del caso e&puesto% el art. ABIH contempla otra modalidad de esta 'igura "ue se da cuando el tenedor% si bien sigue siendo tenedor% para a serlo a nombre de otro poseedor. .s% por ejemplo% si el due,o 6poseedor7 de una cosa "ue est! al"uilada decide trans'erirle la posesi(n a un tercero. )ara "ue 'uncione esta modalidad% es decir% para "ue el tercero ad"uiera la posesi(n% entiende la doctrina "ue el tenedor debe ser noti'icado del cambio operado% noti'icaci(n "ue puede ser reali+ada tanto por el tradens como por el accipiens. # 12/TITUT1 )1//E//1RI1$. En esta 'igura se produce una situaci(n inversa a la contemplada en el caso anterior. <ientras "ue en la traditio brevi manu el tenedor se convierte en poseedor% en el constituto possessorio el poseedor desciende a la categora tenedor. ."u tampoco es necesario "ue se realice la tradici(n por"ue la cosa contin5a en poder de "uien la posea. /e trata de un modo de ad"uirir la posesi(n en 'orma bilateral% sin "ue sea necesario reali+ar actos materiales% pues basta con la celebraci(n del acto jurdico respectivo. .s% por ejemplo% cuando el due,o de una cosa decide enajenarla a otro sujeto% pero contin5a us!ndola como locatario 6tenedor7. )ara "ue produ+ca e'ectos el instituto se re"uiere la e&istencia de dos actos jurdicos independientes: uno por el cual se transmita la posesi(n al ad"uirente 6p. ej. contrato de compraventa7% y otro "ue justi'i"ue la tenencia de "uien se desprende de la posesi(n 6p. ej. contrato de locaci(n7. )or otro lado% el segundo acto jurdico "ue justi'i"ue la tenencia del anterior poseedor% si no es hecho por escritura p5blica debe serlo por instrumento privado de 'echa cierta para ser oponible a terceros. AD8UISICI%N DE LA !OSESI%N !OR RE!RESENTANTE . 2ada impide "ue una persona pueda ad"uirir la posesi(n de una cosa por intermedio de un representante. 2uestro (digo no solo no lo impide sino "ue regula e&presamente este tipo de situaciones. Debemos recordar "ue cuando el art. ABFC de'ine la posesi(n alude a "ue una persona tenga una cosa bajo su poder #por s o por otro$8 este #otro$ es el representante de la posesi(n del poseedor.

@ay dos clases de representantes: voluntarios o necesarios8 en el primer caso% una persona capa+ otorga un mandato a otra para "ue ad"uiera la posesi(n de una cosa en su nombre8 el segundo se re'iere a las personas incapaces de ad"uirir por s mismas la posesi(n y "ue por tanto precisan un representante legal o necesario. ./1 DE- RE)RE/E2T.2TE :1-U2T.RI1. /abemos "ue la ad"uisici(n de la posesi(n re"uiere la concurrencia de dos elementos: el corpus y el animus domini. Estos son tambin indispensables cuando se trata de ad"uirir la posesi(n por intermedio de un representante% pero con la particularidad de "ue al ser reali+ados por otro los actos materiales% se produce un desdoblamiento de dichos elementos. El animus e&iste en la persona del representado% el cual en de'initiva ser! "uien ad"uiera la posesi(n% mientras "ue el corpus se concreta en la persona del representante% "uien toma la cosa para su mandante. De todos modos% ello no signi'ica "ue el mandante care+ca del corpus% pues se entiende por tal la posibilidad de disponer 'sicamente de una cosa% y en la medida en "ue su mandatario obre con'orme a sus instrucciones% l tiene esa posibilidad. El animus e&iste desde el momento en "ue una persona le otorga un mandato a otra para "ue ad"uiera la posesi(n en su nombre. El corpus aparece cuando el mandatario cumple con su cometido y toma la cosa para su mandante. Desde ese instante el mandante ad"uiere la posesi(n% aun"ue su mandatario no le hubiese comunicado su accionar% ya "ue en ese instante los dos elementos de la posesi(n est!n reunidos. .dem!s% para "ue el representado ad"uiera la posesi(n se necesita la concurrencia de otro recaudo% "ue el mandatario haga la ad"uisici(n de la cosa con la intencin de adquirirla para el comitente!. @abida cuenta de "ue la intenci(n del representante de ad"uirir la posesi(n para su representado es una cuesti(n subjetiva% de di'cil prueba y "ue podra dar lugar a e"uvocos% el (digo aporta algunas directivas para solucionar la situaci(n. En primer lugar% si el mandatario tiene una intenci(n di'erente 6esto es% ad"uirir la posesi(n para s o para un tercero7% en principio tal voluntad es inoperante para impedir "ue el mandante ad"uiera la posesi(n% pues se presume "ue su intenci(n es la de ad"uirir para el representado. /e trata de una presunci(n iuris tantum, "ue cede si el representante mani'iesta la intenci(n contraria por un acto e&terior. Art.23#5: /unque el representante manifieste la intencin de tomar la posesin para s, la posesin se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite a sido que la posesin sea adquirida para el representado.! )or 5ltimo% se debe tener presente "ue "uien ad"uiere la posesi(n en nombre de otro% reviste la condici(n de tenedor% mientras la conserve en su poder% pues reconoce en el mandante un derecho superior al suyo% o% con mas propiedad terminol(gica% #con la intencin de poseer en nombre de otro!. 9E/T1R DE 2E91 I1/. Es posible "ue la posesi(n sea ad"uirida por una persona en nombre de otra sin tener su representaci(n. En tal caso% es necesario "ue la persona en cuyo nombre se obr( rati'i"ue lo actuado por el tercero% si es "ue pretende convertirse en poseedor. En este particular supuesto se advierte "ue el corpus e&iste con antelaci(n al otro elemento% el animus domini% el cual aparece cuando la persona rati'ica lo actuado por el gestor. El art. ABJI determina "ue la rati'icaci(n opera con e'ectos retroactivos% es decir% "ue 6como e&presa dicha norma7 la posesi(n se estima ad"uirida el da en "ue 'ue tomada por el gestor o'icioso. RE)RE/E2T.2TE -E9.- 1 2E E/.RI1. 4ersonas incapaces. .rt. ABJA: #son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez a5os6 pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.!

El artculo se aplica en los casos de ad"uisiciones unilaterales de la posesi(n. En cambio% cuando se trata de ad"uirir la posesi(n por medio de la tradici(n% en tanto sta es un acto jurdico% se e&ige la plena capacidad% es decir% la necesaria para celebrar actos jurdicos. -a doctrina interpreta "ue el art. ABJA importa una e&cepci(n al principio general sentado por el art. JAC% de modo "ue es su'iciente tener m!s de die+ a,os para ser capa+ de ad"uirir la posesi(n% se trate de actos lcitos o ilcitos. En los casos descriptos% si bien tales personas no pueden ad"uirir la posesi(n por s mismas% y tampoco pueden otorgar un mandato para "ue otro lo haga en su nombre% pueden ad"uirir la posesi(n por intermedio de sus representantes necesarios% "ue es el caso de los padres% tutores o curadores. -a voluntad del representante legal suple la del representado. 4ersonas jurdicas. -as personas jurdicas pueden ad"uirir% en principio% toda clase de derechos% e incluso la posesi(n8 pero no pueden hacerlo por s mismas sino "ue deben valerse de sus representantes legales. )ara determinar "uines revisten la calidad de representantes legales de una determinada persona jurdica% habr! "ue atenerse a lo previsto en las leyes y estatutos "ue rijan su 'uncionamiento. CONSERVACI%N DE LA !OSESI%N. )RI2 I)I1/ 9E2ER.-E/. -o anterior signi'ica "ue para conservar la posesi(n no es necesario estar siempre en contacto material con la cosa% o ejercer permanentemente actos posesorios sobre ella% sino "ue es su'iciente con la intenci(n o !nimo de conservarla. El art. ADDF e&presa "ue la posesi(n se conserva solo !nimo aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro!, pero e&isten situaciones en las cuales el !nimo de conservar la posesi(n resulta insu'iciente para conseguir ese e'ecto. )or tal ra+(n% cabe distinguir% como lo hace /alvat: casos en "ue la desaparici(n del elemento corporal responde a circunstancias de car!cter transitorio% destinadas a desaparecer en un pla+o m!s o menos breve% y casos en "ue la desaparici(n del elemento corporal es de'initiva. En el primer supuesto se aplica el art. ADDF y la posesi(n se conserva solo !nimo. .s ocurre% por ejemplo% con la posesi(n de lugares "ue solo pueden ser habitados durante determinadas pocas del a,o u ocupados por una inundaci(n pasajera8 con las cosas perdidas dentro del inmueble del poseedor% o con las cosas "ue est!n en un lugar "ue no se recuerda. /e trata de situaciones en las cuales la imposibilidad de ejercer actos posesorios sobre la cosa e transitoria% destinada a desaparecer% o en las cuales% con la palabras del art. ADFE% e&iste la #esperanza probable$ de encontrar una cosa perdida. En cambio% cuando la imposibilidad de ejercer actos posesorios sobre la cosa es de'initiva% el !nimo del poseedor por si solo es insu'iciente para conservar la posesi(n. Es claro "ue si una persona viaja en tren y se le cae el encendedor por la ventanilla% o si un ladr(n le "uita la cartera% el solo !nimo de conservar la posesi(n es insu'iciente y se pierde la posesi(n. El citado art. ADDF agrega% en su segunda parte: la voluntad de conservar la posesin se juzga que contin"a mientras no se aya manifestado una voluntad contraria!. 12/ER:. I;2 )1R I2TER<EDI1 DE U2 RE)RE/E2T.2TE. /U3TE2E2 I.. Del mismo modo en "ue la posesi(n puede ser ad"uirida por intermedio de un representante% el (digo permite "ue pueda ser conservada por medio de otro% "uien puede ser un representante voluntario o legal. Art. 2447: #'a posesin subsiste, aun cuando el que posea a nombre del poseedor, manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere, o %ste o su representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesin!. -as di'erentes vicisitudes "ue puedan a'ectar al representante% o algunas actitudes "ue ste pueda asumir con relaci(n a la cosa% no impiden "ue siga conservando la posesi(n para su representado.

En cuanto a la subtenencia% el art. ADDI dice: #'a posesin de una cosa se conserva por medio de los que la tienen a nombre del poseedor, no slo cuando la tienen por s mismos, sino tambi%n cuando la tienen por otros que los crean verdaderos poseedores, y tenan la intencin de tener la posesin para ellos!. /e trata del supuesto en "ue el representante no tiene la cosa l mismo% sino "ue la con'i( a un tercero% sea in'orm!ndole "ue l era un tenedor% o sin decirle nada al respecto. .un cuando tal tercero crea "ue el representante es el verdadero poseedor de la cosa% de todos modos conserva la posesi(n. El ejemplo tpico de la situaci(n contemplada por el artculo se halla en el caso de la sublocaci(n. )uede ocurrir "ue el locatario 6representante de la posesi(n del locador7 subal"uile el inmueble a terceros sin decirles "ue l es un tenedor. .un"ue los sublocatarios crean "ue conservan la posesi(n para el sublocador% en rigor% lo hacen para el verdadero poseedor% dado "ue su mera creencia es inoperante para alterar la relaci(n posesoria. !:RDIDA DE LA !OSESI%N. -a posesi(n desaparece o se e&tingue cuando 'altan ambos elementos% pues sin ellos no hay posesi(n% pero tambin cesa en algunos casos cuando 'alta uno solo de los elementos% ya sea el corpus o el animus domini. )ERDID. # 1R)U/$. -a posesi(n se pierde por 'alta de corpus en todos a"uellos casos en "ue el poseedor se halla en la imposibilidad de disponer 'sicamente de la cosa% en tanto esta imposibilidad sea de'initiva% y no transitoria% de modo "ue su intenci(n no resulta su'iciente para conservar la posesi(n. Ello acontece en los siguientes supuestos: (#tincin de la cosa. El objeto de la posesi(n lo constituyen las cosas de e&istencia actual y "ue est!n en el comercio. onsecuencia de ello es "ue si la cosa se e&tingue% se pierde tambin la posesi(n por 'alta de objeto% sin "ue el !nimo del poseedor de conservarla produ+ca alg5n e'ecto. -a e&tinci(n del objeto puede ser material o jurdica. @ay e&tinci(n material cuando el objeto que se posee deja de e#istir, sea por la muerte, si fuese cosa animada, sea por la destruccin total, si fuese de otra naturaleza, o cuando aya transformacin de una especie en otra!. En cuanto a la e&tinci(n jurdica% ello acontece cuando la cosa su're un cambio "ue hace "ue legalmente no pueda ser poseda por estar 'uera del comercio. 8mposibilidad de ejercer actos posesorios. En la nota del art. ADFA% el codi'icador pone el ejemplo de las cosas cadas en lugares inaccesibles% como ocurre cuando caen al mar. 1tra aplicaci(n de esta idea se halla en el art. ADFH: 'a posesin se pierde por la p%rdida de la cosa sin esperanza probable de encontrarla!. 1tros supuestos en "ue la posesi(n se pierde por la imposibilidad 'sica de ejercer actos posesorios% se presentan en materia de animales salvajes "ue huyen% o de domesticados "ue recuperan su antigua libertad. 8nterversin unilateral del ttulo. Tambin se pierde la posesi(n cuando el tenedor "ue conserva la posesi(n para el poseedor% decide convertirse l mismo en poseedor y esa intenci(n se mani'iesta por actos e&teriores "ue producen ese e'ecto. /i bien% con'orme a la regla de la inmutabilidad de la causa% nadie puede cambiar por s mismo la causa de su relaci(n con la cosa% el cambio es posible cuando esa voluntad se mani'iesta e&teriormente% lo "ue recibe el nombre de interversi(n del ttulo. El tenedor "ue por este medio se convierte en poseedor% ostenta una posesi(n ilegtima% de mala 'e% y viciosa por abuso de con'ian+a. Es un caso de despojo. ."u la posesi(n pierde corpus% pues en el desposedo subsiste la intenci(n de conservarla% pero su intenci(n no basta para ello% ya "ue se halla impedido de disponer materialmente de la cosa.

0esposesin violenta. Art.2455: 'a posesin se pierde cuando por el ec o de un tercero sea desposedo el poseedor o el que tiene la cosa por %l, siempre que el que lo ubiese arrojado de la posesin, la tome con nimo de poseer!. -as palabras animo de poseer! deben ser interpretadas en el sentido de e&igir en el despojante un verdadero animus domini% sino "ue basta con "ue el autor de la desposesi(n haya ocupado la cosa con la intenci(n de impedir al poseedor disponer de ella% intenci(n "ue debe mani'estarse por actos "ue la e&terioricen convenientemente. )=RDID. #.2I<U/$. -a posesi(n se pierde por 'alta de animus domini en a"uellos casos en "ue cesa por"ue lo "ue desaparece es la voluntad o intenci(n de poseer por parte del poseedor% aun cuando subsista la relaci(n material con la cosa. Esto sucede en los siguientes supuestos. :surpacin o desposesin clandestina. Art.2456: $e pierde tambi%n la posesin cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesin de la cosa y goce de ella durante un a5o, sin que el anterior poseedor aga durante ese tiempo acto alguno de posesin, o aya turbado la del que la usurp!. .l ser as la posesi(n se pierde en esta hip(tesis por 'alta de animus en el anterior poseedor% pues la conservaci(n o la prdida de la posesi(n depende de su actividad o pasividad. -a interpretaci(n a la cual nos adherimos plantea otro problema% consistente en "ue durante el a,o habra dos poseedores 6el usurpador y el usurpado7% cuando seg5n el art. ADEC no puede haber dos posesiones sobre la misma cosa al mismo tiempo. Esto puede e&plicarse si se distingue entre una posesi(n verdadera por parte del usurpado y una posesi(n putativa en cabe+a del usurpador hasta "ue transcurra el a,o8 es decir "ue el usurpado sera poseedor 'rente a todos durante ese a,o% mientras "ue el usurpador sera poseedor 'rente a todos menos 'rente al poseedor verdadero. El pla+o de un a,o comien+a a correr desde "ue el anterior poseedor tom( conocimiento% o debi( haberlo tomado% del acto de usurpaci(n% pues a partir de ese instante se hallaba en condiciones de reali+ar los actos destinados a turbar o interrumpir la nueva posesi(n. 1raditio brevi manu! y Constituto possessorio!. En estos casos% el poseedor deja de serlo sin reali+ar actos materiales de entrega% e incluso en algunos de ellos sigue conservando el corpus% no obstante lo cual la posesi(n se pierde. Es claro "ue sta se e&tingue por 'altar el animus domini en la persona "ue hasta la reali+aci(n del acto jurdico respectivo ostenta la calidad de poseedor. )=RDID. DE # 1R)U/$ 4 #.2I<U/$. 1radicin. )ara "ue la tradici(n sea la causa de la e&tinci(n de la posesi(n es menester "ue ella sea reali+ada con la intenci(n de trans'erir la posesi(n de la cosa% y no su tenencia% ya "ue la tradici(n puede cumplir ambas 'unciones. ."u desaparecen ambos elementos% dado "ue la tradici(n es un acto voluntario "ue re"uiere el consentimiento del transmitente% de modo "ue cesa su animus domini8 a su ve+% la tradici(n consiste en la entrega de la cosa% de modo "ue cesa tambin el corpus. /bandono. on el abandono sucede algo similar a lo visto en materia de tradici(n% pues el poseedor se desprende materialmente de la cosa 6con lo cual cesa el corpus7% y dicho desprendimiento debe ser voluntario% lo "ue signi'ica la desaparici(n del animus domini del actual poseedor. El abandono de la posesi(n% si bien suele darse generalmente en materia de cosas muebles% tambin puede involucrar a cosas inmuebles. @ay "ue tener presente "ue en nuestro (digo la renuncia no se presume8 "ue en caso de duda% si la cosa es de alg5n valor se debe presumir "ue 'ue perdida y no

abandonada% y "ue la posesi(n se conserva solo !nimo% ra+ones stas por las cuales la doctrina e&ige "ue el abandono se realice en 'orma e&presa.

OBLIGACIONES Y DERECHOS INHERENTES A LA POSESIN

NOCIONES !REVIAS. Art.24 6: $on obligaciones in erentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada!. Este artculo% como surge de su propio te&to% se re'iere a las obligaciones "ue genera el ser poseedor de una cosa determinada. . su ve+% tambin le atribuye ciertos derechos vinculados con dicha posesi(n. Estas obligaciones y sus correlativos derechos desaparecen cuando e&iste un nuevo poseedor% ya "ue el vnculo se establece con respecto a la cosa y no a la persona. OBLI'ACIONES. DE3ER DE ER@I3IR -. 1/. <UE3-E. Art.24 7: (s obligacin in erente a la posesin de cosas muebles, la e# ibicin de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un inter%s en la cosa fundado sobre un derec o. 'os gastos de la e# ibicin corresponden a quien la pidiere!. uando la sentencia condena a restituir una cosa mueble% el demandado la tiene "ue devolver en el lugar en "ue sta se halle. El "ue sin justa causa se negare a la e&hibici(n% puede ser responsable de los da,os y perjuicios "ue de su conducta deriven al actor. 2o basta con cual"uier inters8 debe ser un inters 'undado en un derecho% "ue puede ser personal% real e incluso no patrimonial. Art. 325 C!C: 'a e# ibicin o presentacin de cosas o instrumentos se ar en el tiempo, modo y lugar que determine el juez, atendiendo a las circunstancias. Cuando el requerido no los tuviere en su poder deber indicar, si lo conoce, el lugar en que se encuentre o qui%n los tiene!. RE/TRI I12E/ 4 -P<ITE/ .- D1<I2I1. Art.24 *: (l que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el 1tulo 28 de este 'ibro!. Estas obligaciones pesan sobre poseedores% sean o no titulares de un derecho real% y en ciertos casos se e&tienden a tenedores. .R9./ KUE .0E T.2 . -. 1/. )1/EPD.. Art.24 #: $on tambi%n obligaciones in erentes a la posesin de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la ipoteca, y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. 1ambi%n las cargas de dar, acer o no acer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor!. El hecho de "ue la cosa est gravada con un derecho real% como servidumbre o hipoteca% impone a "uien la posea el deber de respetarlo. Es una consecuencia del ius persequendi caracterstico de los derechos reales% y de su oponibilidad erga omnes. 2o se trata en estos casos de obligaciones reales% ni si"uiera de obligaciones% sino de cargas reales% esto es% el derecho real sobre cosa ajena visto desde el lado pasivo% es decir% de "uien lo soporta. De ah "ue la norma aluda a las servidumbres #pasivas$. .R9./ DE D.R% @. ER 1 21 @. ER. -a 5ltima parte del art. ADCJ% en tanto alude a las cargas de dar, acer o no acer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor!% en rigor se re'iere al cargo% como modalidad de los actos jurdicos% "ue debe ser soportado por la persona "ue resulte poseedora del inmueble en virtud de una transmisi(n en la "ue dicho cargo le 'ue impuesto.

El cargo es una obligaci(n personal "ue s(lo recae sobre "uien lo consinti(% sin proyectarse sobre los sucesores particulares% ya "ue s(lo se trasladan a los herederos y siempre "ue no sean inherentes a la persona del causante. DERECHOS. Art.242$: $on derec os in erentes a la posesin, sean reales o personales, los que no competen a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada!. Art.242 : $on derec os in erentes a la posesin de los inmuebles las servidumbres activas!.

!ARTE CUARTA: TENENCIA.

CONCE!TO. ENU"ERACI%N LE'AL. El art. ABFA de'ine la tenencia. Dicha norma no es la 5nica del (digo "ue se ocupa de de'inirla% pues el art. ADGC tambin lo hace en los siguientes trmino: # Cuando alguno por s o por otro se allase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambi%n simple tenedor de la cosa!. -o "ue caracteri+a al tenedor es su 'alta de animus domini% aspecto en el cual ponen el acento tanto el art. ABFA como el ADGC. El primero e&presa "ue es tenedor "uien tiene la cosa% pero reconociendo en otro la propiedad8 el segundo reputa tenedor a "uien tiene la cosa pero s(lo con la intenci(n de poseer en nombre de otro. Art.2462: Kuedan comprendidos en la clase del artculo anterior: C > 'os que poseyeren en nombre de otro, aunque con derec o personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario!. Este primer inciso se re'iere a la llamada tenencia #interesada$. El tenedor con derecho personal a tener la cosa tiene inters en ello% ya "ue puede usarla y go+arla en su provecho. A > 'os que poseyeren en nombre de otro sin derec o a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante!. El segundo inciso alude a la tenencia #desinteresada$% llamada as por"ue el tenedor no obtiene ventajas de la cosa% aun"ue pueda obtener otro bene'icio% como el cobro de un precio por el dep(sito. B > (l que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente!. Este inciso se re'iere al constituto possessorio!. D > (l que continu en poseer la cosa despu%s de aber cesado el derec o de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista!. El usu'ructuario% por ejemplo% durante la vigencia de su derecho es poseedor. Una ve+ e&tinguido su derecho 6p. ej. e&pirar el pla+o estipulado7 se convierte en tenedor% obligado a restituir la cosa al nudo propietario. @ay "ue tener en cuenta "ue si el usu'ructuario se resiste a reintegrar la cosa a su due,o% desconoce el derecho de ste y tal actitud se mani'iesta por hechos e&teriores% produce la interversi(n del ttulo% en cuyo caso no es tenedor sino poseedor 6ilegtimo% de mala 'e y vicioso7. .dem!s del usu'ructuario y del acreedor anticresista mencionados por el inciso% pueden ser incluidos el usuario% el habitador y el acreedor prendario% es decir% los titulares de derechos reales sobre la cosa ajena "ue se ejercen por la posesi(n% pues su situaci(n es idntica. F > (l que contin"a en poseer la cosa despu%s de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derec o de poseerla!. -a hip(tesis contemplada por este inciso es similar a la prevista en el anterior% es decir% "uien era poseedor y despus deja de serlo para convertirse en tenedor y est! obligado a restituir la cosa% en este caso en virtud de una sentencia "ue anula el ttulo o niega el derecho de seguir poseyendo. G > (l que continuase en poseer la cosa despu%s de reconocer que la posesin o el derec o de poseerla pertenece a otro!. ."u tambin se trata de un caso en "ue una persona posea la cosa y se convierte en tenedor% en esta hip(tesis% en ra+(n del reconocimiento del derecho ajeno. ierto sector de la doctrina encuentra en este inciso otro caso de constituto possessorio% similar al previsto por el inc. B.

CLASIFICACI%N DE LA TENENCIA. En el derecho argentino la doctrina clasi'ica a la tenencia en #absoluta$ y #relativa$. -a tenencia absoluta se re'iere a a"uellas cosas "ue pertenecen al dominio p5blico estatal 6nacional% provincial o municipal7% la cuales no pueden ser objeto de una posesi(n% pero si 6en principio7 de un uso general por parte de la comunidad. Este tipo de relaciones e&cede el !mbito del derecho civil y compete al derecho administrativo. 2uestro (digo s(lo contempla la tenencia relativa% es decir% situaciones en las cuales e&isten paralelamente un tenedor y un poseedor. -a tenencia relativa se divide en interesada y desinteresada: en la primera% el tenedor es interesado por cuanto l obtiene ciertos bene'icios o ventajas de la cosa8 en la segunda% el tenedor no obtiene un provecho directo de la cosa pues la tiene en inters del poseedor% por "ue tambin se la denomina tenencia #por procuraci(n$. AD8UISICI%N DE LA TENENCIA. El art. ADGE se,ala a la tradici(n como modo de ad"uirir la tenencia. @ay otras 'ormas de ad"uirir la tenencia 'uera de la tradici(n% como en el contituto possessorio. Tambin se ad"uiere la tenencia cuando se encuentra una cosa perdida y se la toma para restituirla al due,o o a las autoridades p5blicas% en cuyo caso la persona "ue la encuentra se convierte en depositario con derecho a una recompensa. OBLI'ACIONES DEL TENEDOR. 12/ER:.R -. 1/.. Art.2463: (l simple tenedor de la cosa est obligado a conservarla, respondiendo de su culpa, conforme fuese la causa que le dio la tenencia de la cosa!. 21<3R.R .- )1/EED1R. Art.2464: 0ebe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razn de la cosa, bajo pena de no poder acer responsable por la eviccin al poseedor a cuyo nombre posee!. RE/TITUIR -. 1/.. Art.2465: 0ebe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego que la restitucin le sea e#igida conforme a la causa que lo izo tenedor de la cosa!. DERECHOS DEL TENEDOR. RE -.<.R 9./T1/ 1 <E?1R./ 2E E/.RI./. RETE2ER -. 1/.. Tiene derecho a reclamar el reembolso de los gastos y mejoras necesarias "ue hubiese hecho para conservar la cosa. Este derecho depende de "ue no hayan previsto las partes otra cosa en el contrato% en cuyo caso habr! "ue estar a sus cl!usulas. .simismo% puede retener la cosa hasta "ue le sean pagados dichos gastos. En cambio% carece de derecho de retenci(n si se trata de gastos o mejoras "ue no sean necesarios para conservar la cosa% salvo "ue se hubiese previsto una soluci(n di'erente en el contrato respectivo. . I12E/. Desde el punto de vista de la relaci(n material o de hecho entre el sujeto y la cosa% "ue es el "ue a"u interesa% si la tenencia es turbada o el tenedor resulta despojado% puede intentar los interdictos regulados por el (digo )rocesal ivil y omercial de la 2aci(n 6de retener% recobrar y obra nueva7% y las acciones previstas por el (digo ivil 6turbaci(n y despojo7. Tambin puede intentar la acci(n de da,o temido si e&iste la amena+a de da,o grave e inminente a sus bienes. .dem!s puede re"uerir judicialmente la reparaci(n de deterioros o averas producidas en un

edi'icio o unidad sometida al rgimen de la ley CBFCA% si su're un perjuicio en su car!cter de ocupante de otra unidad de ese edi'icio.

!ARTE 8UINTA: !ROTECCI%N DE LA !OSESI%N & LA TENENCIA

LA !ROTECCI%N !OSESORIA EN 'ENERAL. 12 E)T1. En la medida en "ue el derecho positivo ha erigido a la posesi(n y a otras relaciones de hecho entre la persona y la cosa% en un instituto con per'iles propios del cual se derivan trascendentes e'ectos% se vuelve imprescindible la sanci(n de normas de protecci(n para ese singular estado '!ctico > jurdico. Es una e&igencia del Estado de derecho #prohibir en 'orma absoluta la violencia en las personas y en las cosas y s(lo admitirla en los supuestos de legtima de'ensa$. 0U2D.<E2T1/. @a sostenido /avigny "ue a'ectar la posesi(n es comprometer la es'era personal del poseedor% constituyendo un ata"ue a su persona. Ihering ha considerado "ue la de'ensa de la posesi(n es un basti(n avan+ado de la de'ensa de la propiedad. El propietario% entonces% no necesitar! utili+ar las acciones reales% en las cuales deber! acreditar su derecho de poseer o su mejor derecho de poseer% seg5n sea el caso% en un largo proceso con amplitud de argumentaciones y pruebas% y tendr! un medio r!pido y e'ica+ para restablecer urgentemente una situaci(n alterada por el hecho de un tecero. 2o cuadra 'undamentar la de'ensa de la posesi(n en alguna de la teoras "ue se han elaborado con e&clusi(n y olvido de las dem!s. Todas ellas concurren% en mayor o en menor grado% a 'ormar un 'undamento complejo y plural. LA !OSESI%N & LAS VCAS LE'ALES. E- .RTP U-1 ADGI. #:n ttulo vlido no da sino un derec o a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. (l que no tiene sino un derec o a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales! uando se re'iere a un #ttulo v!lido$ "uiere signi'icar un acto jurdico del cual se deriva un derecho a la posesi(n 6ius possidendi7. ual"uier ttulo "ue tenga por e'ecto transmitir un derecho real "ue se ejer+a por la posesi(n 6por s solo7 no la hace ad"uirir al accipiens. Este 5ltimo% "ue cuenta con el ttulo pero no ha sido investido de la posesi(n% no puede tomarla si hay oponente8 debe recurrir a las vas legales. -a primera de ellas es la "ue deriva del contrato o acto jurdico "ue constituye el ttulo v!lido a "ue alude la norma 6compraventa% permuta% donaci(n% etc7. En sntesis% deber! ejercer la acci(n "ue tiende al cumplimiento del respectivo contrato% la cual tramitar! por juicio ordinario. /i se trata de un inmueble y el ttulo ha sido 'ormali+ado en escritura p5blica% teniendo la cosa un tercero% puede demandarla mediante la acci(n reivindicatoria% puesto "ue se entiende implcita la cesi(n de la acci(n al ad"uirente% como "ued( establecido ya en CJFI por un 'allo plenario. E- I2TERDI T1 DE .DKUIRIR. El art. GEH ) dice: #4ara que proceda el interdicto de adquirir se requerir: ;ue qui%n lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con arreglo a derec o. ;ue nadie tenga ttulo de due5o o usufructuario de la cosa que constituye el objeto de interdicto. ;ue nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.! /e ha sostenido la inutilidad de este interdicto% principalmente por lo dispuesto en el art. GEH% en cuanto a la e&igencia de "ue nadie tenga ttulo de due,o o usu'ructuario o posea la cosa de "ue se trata. /i se diera cual"uiera de esas situaciones% la cuesti(n deber! ser tramitada por juicio ordinario. /i alguien

estuviera en la tenencia de esa cosa% entonces% se prescindir! del procedimiento establecido en el art. GEI% "ue es el propio del interdicto. EL OBJETO DE LAS ACCIONES !OSESORIAS. Art.24*7: 'as acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa!. .rt.ADII: 'as cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas!. NATURALEBA JURCDICA DE LAS ACCIONES !OSESORIAS. -a acci(n posesoria es intentada v!lidamente contra el "ue ha cometido personalmente un acto de turbaci(n% aun"ue l pretenda no haber obrado sino en el inters y por orden de un tercero. E&isten dos acciones contra la desposesi(n en el (digo ivil: la de restituci(n y la de despojo. Respecto de la acci(n de despojo% el art. ADJC% al prescribir "ue podr! e&igirse el reintegro #contra el autor de la desposesi(n y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala 'e$% est! demostrando "ue este remedio tiene e'ectos reales "ue se detienen 'rente al sucesor particular de buena 'e. Respecto de la acci(n de restituci(n la nota al art. ABFC% p!rr. A% dice "ue de'ine #la posesi(n por la "ue tiene la mayor importancia jurdica% la "ue presenta todos los caracteres indispensables para los derechos posesorios% la posesi(n "ue sirve para la prescripci(n% y la "ue da acciones posesorias adversus omnes!% no est! indicando "ue% en principio% en la acci(n de restituci(n% la legitimaci(n pasiva es mas amplia "ue en la de despojo. oincidimos con <ariano de :idal cuando dice: #Tenemos as caracteri+adas las acciones posesorias como reales% ya "ue pueden intentarse adversus omnes, contra cual"uiera "ue tenga la cosa de la "ue el actor 'ue despojado. RELACIONES ENTRE EL !ETITORIO & EL !OSESORIO. E&isten normas en el (digo ivil "ue contemplan el supuesto de "uien simult!neamente ante un ata"ue a su posesi(n% est! autori+ado en ra+(n del ttulo "ue inviste para ejercer las de'ensas posesorias o las acciones reales. El principio es el de la separaci(n entre el posesorio y el petitorio% y est! establecido en los arts. ADHA y ADIA. Art.2472: 9uera del caso del artculo anterior, la posesin nada tiene de com"n con el derec o de poseer, y ser in"til la prueba en las acciones posesorias del derec o de poseer por parte del demandante o demandado!. Art.24*2: (l que tuviere derec o de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. $i intentase accin real, perder el derec o a intentar las acciones posesorias6 pero si usase de las acciones posesorias, podr usar despu%s de la accin real!. El art. ADHA% en realidad comien+a diciendo: 9uera del caso del artculo anterior!% lo cual nos est! demostrando "ue el art. ADHC trae una e&cepci(n a este principio de la separaci(n. Art.247 : $iendo dudoso el "ltimo estado de la posesin entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesin, se juzga que la tiene el que probare una posesin ms antigua. $i no constase cual fuera ms antigua, j"zgase que posea el que tuviese derec o de poseer, o mejor derec o de poseer!. Art.24*4: (stablecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar, antes que la instancia posesoria aya terminado!. Art.24*6: (l demandado vencido en el posesorio, no puede comenzar el juicio petitorio, sino despu%s de aber satisfec o plenamente las condenaciones pronunciadas contra %l!. Art.24*5: (l demandante en el juicio petitorio no puede usar de acciones posesorias por turbaciones en la posesin, anteriores a la introduccin de la demanda6 pero el demandado puede usar de acciones por perturbaciones en la posesin anteriores a la demanda!. -a soluci(n es arm(nica con el art. ADIA% por"ue si el demandante en la acci(n real pudiera luego promover la acci(n posesoria por ata"ues anteriores a su demanda petitoria% tal soluci(n no coincidira

con lo "ue este 5ltimo artculo dispone en el sentido de "ue intentada la acci(n real% perder! el derecho a intentar las acciones posesorias. En cuanto al demandado% la situaci(n es distinta. =l no ha promovido la acci(n real y no puede verse entonces privado de la acci(n posesoria% por"ue la haya intentado el actor. )or hechos o ata"ues posteriores% ambos% demandante y demandado en el juicio petitorio% tienen acciones posesorias. LA !ROTECCI%N !OSESORIA EN !ARTICULAR. DE0E2/. )RI:.D.. /nlisis del artculo )<=>. #(l ec o de la posesin da el derec o de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los au#ilios de la justicia llegaran demasiado tarde6 y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no e#ceda los lmites de la propia defensa!. E&iste coincidencia en "ue el re"uisito de la inmediate+ 6#sin intervalo de tiempo$7 e&cluye los casos de desposesi(n clandestina% aplic!ndose e&clusivamente esta de'ensa privada a los supuestos de ata"ues violentos. ?equisitos. @urisprudencia. a7 Kue% de lo contrario% en el caso los au&ilios de la justicia llegaran demasiado tarde. ."u la palabra #justicia$ debe ser interpretada como sin(nimo de autoridad p5blica competente para prevenir y reprimir tales hechos. b7 2o debe mediar intervalo entre el ata"ue y la de'ensa. Es el re"uisito de la inmediate+ a "ue antes hicimos re'erencia para descartar los casos de clandestinidad. /i el poseedor deja transcurrir alg5n tiempo% por breve "ue sea% sin ejercer su derecho de repeler la 'uer+a con la 'uer+a% m!s tarde ya no podr! ejercerlo y s(lo le "uedar! el recurso de las acciones posesorias. c7 2o se deben e&ceder los lmites de la propia de'ensa8 debe haber proporcionalidad entre los medios empleados para el ata"ue y para la de'ensa. . I12E/ 12TR. -. TUR3. I;2. Art.24#6: $lo abr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una e#clusin absoluta del poseedor!. Art.24#7: $i el acto de la turbacin no tuviese por objeto acerse poseedor el que lo ejecuta, la accin del poseedor ser juzgada como indemnizacin de da5o y no como accin posesoria. $i el acto tuviese el efecto de e#cluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo!. 2o e&iste di'erencia conceptual entre el acto de turbaci(n y el acto de desposesi(n% di'erenci!ndose s(lo por el resultado: si resulta una e&clusi(n absoluta total o parcial% estaremos 'rente a un supuesto de desposesi(n total o parcial8 si no se da tal e&clusi(n absoluta% se tratar! de un caso de turbaci(n. Dado "ue el agente debe actuar contra la voluntad del poseedor y debe tener intenci(n de poseer% la turbaci(n ser! la mayora de los casos una desposesi(n en marcha. Art. 6 7 C!CC: #$i durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la accin proseguir como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese posible!. Art. 24#79 >,rt( D: $i el acto de la turbacin no tuviese por objeto acerse poseedor el que lo ejecuta, la accin del poseedor ser juzgada como indemnizacin de da5o y no como accin posesoria!.

/ccin de manutencin. Art. 24#5: 'a accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesin, con tal que %sta no sea viciosa respecto del demandado!. a7 Re"uisitos. Debe mediar un acto de turbaci(n. uando el art. ADJF e&ige en cabe+a de "uien vaya a demandar por esta acci(n% una posesi(n "ue no sea viciosa respecto del demandado% nos est! alertando "ue estamos en presencia de una acci(n posesoria en sentido estricto% es decir% de a"uellas para cuyo ejercicio es menester reunir las condiciones o re"uisitos enumerados en los arts. ADHB a ADIC% sobre los cuales haremos una breve re'erencia a continuaci(n. A. /nualidad: Art. 2473: (l poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un a5o!. En los arts. ADHD a ADHG regula la posibilidad de acceder a la anualidad por la uni(n de posesiones% mediando sucesi(n por ttulo singular. Art. 2477: 'a posesin no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ning"n derec o de posesin!. 0inalmente% el art. ADIC e&ige "ue la posesi(n haya sido continua y no interrumpida en el 5ltimo a,o para dar lugar a las acciones posesorias: 'a discontinuidad tiene por causa la omisin del que posee, mientras que la interrupcin supone un ec o positivo, sea el ec o del poseedor, por ejemplo, el reconocimiento que iciese del derec o del propietario, sea el ec o de un tercero, como una desposesin o una citacin a juicio!. ). /usencia de vicios: El art. ADHB luego de mentar el re"uisito de la anualidad% agrega el de carecer de los vicios de ser precaria, violenta o clandestina! % agregando "ue la buena fe no es requerida para las acciones posesorias!. .dem!s de mencionar la violencia y la clandestinidad% el codi'icador hace re'erencia a la precariedad como vicio de la posesi(n% lo "ue constituye una verdadera con'usi(n. -a precariedad es s(lo un elemento% el antecedente necesario de esta posesi(n viciosa8 para "ue la precariedad llegue a ser un vicio de la posesi(n% tiene "ue agreg!rsele el ingrediente del abuso. Es decir% tiene "ue haberse producido intervensi(n del ttulo. El art. ADHI agrega a la necesidad de "ue la posesi(n haya sido ad"uirida sin violencia% la de no haber sido turbada durante el a,o en "ue se ad"uiri( por violencias reiteradas% aunque no aya sido violenta en su principio!. El art. ADHJ contiene la e&igencia de "ue la posesi(n sea p5blica "ue constituye el reverso de la clandestinidad. )ero tambin es relativa la e&igencia de "ue la posesi(n no sea viciosa para poder intentar acciones posesorias% y esto surge del art. ABGI% "ue dice: 'a violencia no constituye sino un vicio relativo respecto de aquel contra quien se ejerce!8 y del art. ABHC: (l vicio de la posesin clandestina es asimismo relativo al anterior poseedor solamente! . 2o e&iste previsi(n similar para el caso del abuso de con'ian+a% pero pensamos "ue tambin es relativo% no s(lo por la analoga sino tambin por"ue para el ejercicio de esta acci(n% el art. ADJF re"uiere "ue la posesi(n del actor no sea viciosa respecto del demandado% e&presi(n con la cual abarca a todos los vicios. b7 -egitimaci(n activa: -a legitimaci(n activa recae en el poseedor cuya posesi(n sea anual y no sea viciosa respecto del demandado. /ccin policial de manutencin. Art.246#: 'a posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. $i ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales!.

a7 Re"uisitos. /eg5n la literalidad de la norma ,'a posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia!., se trata de una acci(n de las #llamadas policiales$% "ue por oposici(n a las posesorias en sentido estricto% no re"uieren para su ejercicio los re"uisitos enumerados en los arts. ADHB a ADIC. b7 -egitimaci(n activa. Est! claro "ue se otorga a toda clase de poseedores% sin distinci(n alguna. Respecto de los tenedores% el artculo tampoco contiene e&cepciones% lo "ue ha llevado a sostener "ue se con'iere tanto a los interesados como a los desinteresados. 8nterdicto de retener. Est! legislado en los arts. GCE a GCB del ) .

a7 Re"uisitos. C7 Kue "uien lo intente se halle en la actual posesi(n o tenencia de un acosa% mueble o inmueble8 y A7 "ue alguien amena+are perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales. b7 -egitimaci(n activa. /e otorga a toda clase de poseedores y tenedores% sin e&clusi(n de ninguna naturale+a% y se intentar! contra el turbador% sus sucesores y copartcipes. . I12E/ 12TR. -. DE/)1/E/I;2.

/ccin de restitucin. Denominamos de este modo a la acci(n posesoria en sentido estricto organi+ada contra el ata"ue de desposesi(n% por"ue es la designaci(n "ue surge del art. ADIH "ue dice: 'as acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa!. a7 oncepto de desposesi(n. @abr! desposesi(n cuando contra la voluntad del poseedor alguien ejerciere% con intenci(n de poseer% actos de posesi(n "ue tuviesen el e'ecto de e&cluir absolutamente al poseedor% total o parcialmente% de la posesi(n de la cosa. b7 Re"uisitos. /on los enumerados en los arts. ADHB a ADIC% y cabe remitir a"u a todo cuanto dijimos al anali+ar los re"uisitos de la acci(n de manutenci(n del art. ADJF. c7 -egitimaci(n activa y pasiva. orresponde la acci(n al poseedor% cuya posesi(n sea anual y no sea viciosa respecto del demandado. En cuanto a la legitimaci(n pasiva% al menos ser! la "ue resulta del art. ADJC para la acci(n de despojo% es decir% alcan+ar! hasta los sucesores particulares de mala 'e. -a ley no limita la reipersecuci(n como lo hace con la policial de despojo% y el codi'icador% en un pasaje de la nota del art. ABFC hace alusi(n a acciones posesorias adversus omnes!. /ccin de despojo. Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere due5o del bien. (#cept"ase de esta disposicin a quien es tenedor en inter%s ajeno o en razn de una relacin de dependencia, ospedaje u ospitalidad!.

a7 oncepto de despojo. /e discute si #despojo$ signi'ica desposesi(n violenta 6tesis restringida7 o si% al contrario% es un concepto "ue abarca ese supuesto y% adem!s% a la clandestina o por abuso de con'ian+a en el caso de los inmuebles% y a este 5ltimo% al hurto y al estelionato en el de los muebles 6tesis amplia7. oincidimos decididamente con la tesis amplia. b7 Re"uisitos. .tento a la naturale+a policial de la acci(n "ue estamos anali+ando% cabe reiterar a"u lo "ue dijimos al estudiar los re"uisitos de la acci(n de manutenci(n del art. ADGJ. c7 -egitimaci(n activa y pasiva. -a acci(n de despojo se con'iere a todo poseedor pero solamente a los tenedores interesados ya est!n e&cluidos los "ue lo son en inters ajeno. 2o se con'iere a "uienes est!n vinculados con la cosa en virtud de una relaci(n de una relaci(n de dependencia% hospedaje% u hospitalidad. En cuanto a la legitimaci(n pasiva% el art. ADJE dice "ue la acci(n se tiene #contra el despojante% sucesores y c(mplices% aun"ue 'uere due,o del bien$. Esta 5ltima parte% aun"ue contiene la impropiedad de hablar de #bien$ cuando debi( hacerlo de #cosa$% marca per'ectamente la independencia y separaci(n entre el petitorio y el posesorio. . su ve+% el art. ADJC agrega: (l desposedo tendr accin para e#igir el reintegro, contra el autor de la desposesin ,el despojante del artculo anterior. y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe!. 8nterdicto de recobrar. a7 Re"uisitos para intentarlo. C7 Kue "uien lo intente o su causante% hubiere tenido la posesi(n actual o la tenencia de una cosa mueble o inmueble. Tambin pueden intentarlo los tenedores desinteresados. 2o as% en cambio% los "ue est!n en relaci(n de dependencia% hospedaje u hospitalidad "ue no son tenedores. A7 Kue hubiese sido despojado total o parcialmente de la cosa con violencia o clandestinidad% lo "ue evidencia "ue% en orden al concepto de despojo% adopta un criterio intermedio al mencionar la clandestinidad pero no el abuso de con'ian+a. b7 -egitimaci(n activa y pasiva. /e otorga a toda clase de poseedores y tenedores% sin e&clusi(n alguna8 y se intentar! contra el autor denunciado% sus sucesores% copartcipes o bene'iciarios del despojo. /ccin de restitucin y de despojo: Bson dos acciones distintasC /on dos acciones distintas. 0rente a una desposesi(n% "uien tenga posesi(n anual y carente de vicios% podr! intentar la acci(n de restituci(n o la acci(n de despojo. El poseedor "ue no re5na tales re"uisitos% y a5n el tenedor interesado% podr! hacer uso% 5nicamente% de la 5ltima nombrada. Ello es as por"ue: a7 omo lo pone de resalto .llende% en nuestro (digo la posesi(n anual es de jerar"ua superior a la no anual% por lo cual es evidente "ue necesita una de'ensa distinta y de rango superior "ue la segunda. @ay dos posesiones distintas y% por tanto% deben e&istir dos de'ensas distintas. Este autor% a los e'ectos de ilustrar su tesis% pone un ejemplo "ue% a nuestro modo de ver% es concluyente: #?uan posee una 'inca desde hace ocho a,os. Un buen da viene )edro y lo despoja. Das despus% ?uan en cambio de recurrir a la justicia hace lo mismo "ue hi+o )edro con l% lo despoja a su ve+. .hora )edro cambia de criterio y en ve+ de seguir las vas de hecho recurre a la justicia e inicia la acci(n de despojo. )rueba su posesi(n 6naturalmente% no importa la anualidad7% el despojo y el da "ue el demandado lo cometi(: su acci(n prospera% ?uan% poseedor durante ocho a,os "ue no actu( peor "ue )edro% sin embargo pierde el juicio% y si no tiene otra acci(n distinta "ue la del despojo% pierde de'initivamente su posesi(n de ocho a,os$.

12 E)T1 DE 13R. 2UE:.. Es el medio o el vehculo por el cual se causa una turbaci(n o una desposesi(n. /e trata de un remedio posesorio cali'icado o erigido en tal por la causa del ata"ue. 2o es sino una variante de las acciones "ue previenen y reprimen dichos ata"ues. /ccin de obra nueva. Art.24#*: $i la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a acer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras e#istentes, la accin posesoria ser juzgada como accin de despojo!. Art.24##: 7abr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a acer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de %ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva!. 0uera de "ue en el primer caso no hay tcnicamente una turbaci(n sino lisa y llanamente una desposesi(n 6obras "ue se comen+ar!n a hacer en terrenos del poseedor o destrucci(n de obras e&istentes en l7% la ubicaci(n de la obra nueva dentro o 'uera del inmueble del poseedor% determinar! "ue la acci(n sea ju+gada como una acci(n contra la desposesi(n o contra la turbaci(n% respectivamente% posesoria o policial en sentido estricto% seg5n se cumplan o no los re"uisitos de la anualidad y la ausencia de vicios. 8nterdicto de obra nueva. Art. 6 #: Cuando se ubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podr promover el interdicto de obra nueva. $er inadmisible si aqu%lla estuviere concluida o pr#ima a su terminacin. 'a accin se dirigir contra el due5o de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella. 1ramitar por el juicio sumarsimo. (l juez podr ordenar preventivamente la suspensin de la obra! En el interdicto no se distingue si la obra est! ubicada en terrenos del poseedor o no. a7 Re"uisitos. 1portunidad. En cuanto a la acci(n de obra nueva del (digo ivil% se estar! a lo dicho con respecto a los re"uisitos para intentar las acciones en sentido estricto o policiales contra la desposesi(n o la turbaci(n% seg5n sea el caso. El interdicto no contiene limitaciones en orden a la legitimaci(n activa. omo todos los remedios legislados en la ley procesal% puede ser intentado por toda clase de poseedores y tenedores. El (digo ivil habla en ambos artculos de una obra nueva "ue se comen+ar! a hacer. El (digo )rocesal es m!s permisivo en esta cuesti(n% pues veda el interdicto #cuando la obra estuviere concluida o pr(&ima a su terminaci(n. b7 E'ectos. El (digo )rocesal o'rece mayores posibilidades de decisi(n al jue+% puesto "ue le permite disponer la suspensi(n de'initiva de la obra o% en su caso% su destrucci(n y la restituci(n de las cosas al estado anterior% a costa del vencido% mientras "ue el (digo ivil s(lo tiene prevista la condena a deshacer lo hecho. DE2U2 I. DE D.U1 TE<ID1. Art. 32: (l propietario de una eredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al due5o de %ste garanta alguna por el perjuicio eventual que podr causarle su ruina. 1ampoco puede e#igirle que repare o aga demoler el edificio!. .dmitindose la legitimaci(n activa con gran amplitud% en la medida en "ue corresponde a todo a"uel "ue tema un da,o a sus bienes% proveniente de un edi'icio o de otra cosa. En cuanto a la legitimaci(n pasiva% comprende al propietario% al poseedor o "uien haya asumido el deber de conservaci(n% en virtud de un derecho real o personal.

(l artculo AA*) y su nota. @ay una parcial contradicci(n entre este artculo y la nueva 'igura del art. ADJJ% p!rr. AV. -a real contradicci(n se opera entre la 5ltima parte del art. CCBA% "ue impide e&igir la reparaci(n o demolici(n del edi'icio% y la medida cautelar de la nueva 'igura. Desechando totalmente la tesis "ue sostiene la derogaci(n implcita del art. CCBA% pensamos "ue el jue+ en cada caso deber! hacer una prudente aplicaci(n de las normas contradictorias. (l artculo +)* bis del Cdigo 4rocesal. ;uien tema que de un edificio o de otra cosa derive un da5o grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervencin de autoridad administrativa por el mismo motivo. ?ecibida la denuncia el juez se constituir en el lugar y si comprobare la e#istencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de da5o serio e inminente, podr disponer las medidas encaminadas a acer cesar el peligro. $i la urgencia no fuere manifiesta requerir la sumaria informacin que permitiere verificar, con citacin de las partes y designacin de perito, la procedencia del pedido. 'a intervencin simultnea o ulterior de la autoridad administrativa determinar la clausura del procedimiento y el arc ivo del e#pediente. 'as resoluciones que se dicten sern inapelables. (n su caso podrn imponerse sanciones conminatorias!. (l artculo +)* ter del Cdigo 4rocesal. Cuando deterioros o averas producidos en un edificio o unidad ocasionen grave da5o a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para acer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podr requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponi%ndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. 'a peticin tramitar sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe t%cnico que deber acompa5arse al escrito inicial. 'a resolucin del juez es inapelable. (n su caso podrn imponerse sanciones conminatorias!. !ROCEDI"IENTO JUDICIAL. E- .RTP U-1 AFEC DE- ;DI91 I:I-. En el 5ltimo artculo de este Ttulo III% el codi'icador dispone lo siguiente en orden al procedimiento judicial a "ue deber!n ajustarse las acciones "ue acaba de regular: 'as acciones posesorias sern juzgadas sumariamente y en la forma que prescriban las leyes de los procedimientos judiciales!. Esta norma% redactada claramente y con una l(gica impecable% dio lugar% sin embargo% a una larga polmica acerca de si los interdictos 6"ue antes del (digo ivil legislaban las leyes de procedimientos7% eran la regulaci(n de las acciones posesorias o constituan un sistema aut(nomo o independiente. -a jurisprudencia se haba inclinado decididamente por el criterio de la independencia: #-os interdictos legislados en el (digo de )rocedimientos no son% estrictamente% la reglamentaci(n pr!ctica de las acciones posesorias del (digo ivil% pues comprenden tambin situaciones no contempladas en ellas. .dem!s protegen la posesi(n actual% mientras dichas accione amparan% en principio% la posesi(n anual$. E- .RTP U-1 GAB DE- ;DI91 )R1 E/.-. 'as acciones posesorias del ttulo 888, libro 888, del Cdigo Civil tramitarn por juicio sumario. 0educida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr promoverse accin real!. .l atribuir el tr!mite del juicio sumario a las acciones posesorias% reservando para los interdictos el del juicio sumarsimo% brinda un s(lido respaldo a "uienes sostenemos "ue ambos remedios son independientes y "ue los segundos no constituyen la regulaci(n procesal de las primeras.

on respecto al 5ltimo p!rra'o del art. GAB nos parece "ue es inconstitucional% por"ue secciona tutelas "ue brinda el (digo ivil #desbordando la es'era de atribuci(n de 'acultades entre la 2aci(n y las jurisdicciones locales$. )RE/ RI) I;2 4 .DU ID.D DE . I12E/ E I2TERDI T1/. /eg5n el art. DEBI% las acciones posesorias del (digo ivil prescriben al a,o. El (digo )rocesal tiene previsto tambin el pla+o de un a,o% pero para la caducidad de los interdictos de retener% de recobrar y de obra nueva% los cuales no podr!n ser promovidos despus de transcurrido ese pla+o desde "ue se produjeron los hechos "ue los 'undaren. Entre las di'erencias de la prescripci(n con la caducidad% se,alamos "ue en la primera caben causales de interrupci(n y suspensi(n% "ue deben ser alegadas por parte interesada 6no se declara de o'icio7 y "ue a'ectan a todas las acciones% lo "ue no se produce en la segunda. Art.24#3: 'a accin de despojo dura slo un a5o desde el da del despojo ec o al poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo ec o al que posea por %l!. Art.24#4: (l demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi. @uzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las p%rdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, asta la total ejecucin de las sentencias!. .l comparar la prescripci(n con la caducidad% la primera puede verse suspendida o interrumpida en su curso% en tanto "ue la segunda no.

Unidad III: Dominio.

II. DO"INIO & !RO!IEDAD. En nuestro derecho% la palabra #dominio$ tiene un signi'icado tcnico preciso: es el derecho real m!s e&tenso y m!s completo "ue puede recaer sobre una cosa determinada. )ero cabe advertir% sin embargo% "ue el autor de nuestro (digo ivil utili+( a veces el trmino #propiedad$ como sin(nimo de dominio% o tambin de #derecho real$% y llama propietario al dominus o se,or de la cosa% titular del derecho real de dominio. -a importancia desde el punto de vista constitucional es muy clara si se tiene en cuenta "ue la onstituci(n 2acional habla de #propiedad$ cuando garanti+a a todos los habitantes de la 2aci(n el derecho de #usar y disponer$ de ella 6art. CD7 y declara "ue es inviolable 6art. CH7. W. "u propiedad se est! re'iriendo la onstituci(nX WEs en sentido restringido o en sentido amplio "ue habla de #propiedad$X En este caso% primero tenemos "ue hacer notar "ue habla del #derecho de propiedad$ y no se re'iere a la propiedad como cosa. :ER 0.--1/: @orta cO @arguindeguy <ango cO Traba 3ordieu cO <unicipalidad 2uestro m!s alto tribunal considera el trmino #propiedad$ en sentido amplio% no s(lo comprensivo de las cosas 6art. ABCC7% sino tambin de derechos relacionados con ellas% cuando stos han sido incorporados al patrimonio del titular por contrato% sentencia o concesi(n administrativa. III. DEFINICI%N LE'AL. Art. 25$6 CC: (l dominio es el derec o real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona!. /e ha sostenido " habra " agregarle a esto la 'rase #de una manera absoluta% e&clusiva y perpetua$% por"ue la de'inici(n del art. AFEG puede tambin ser aplicada a otros derechos reales% pues como lo se,al( .llende% #en todos los derechos reales sobre la sustancia% la cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acci(n del titular$. El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de "ue puede ser objeto una cosa. orrelativamente% es el mayor% m!s e&tenso y m!s completo poder de su titular sobre ella8 los dem!s derechos reales no son sino 'ragmentos de esa totalidad "ue es el dominio. IV. CARACTERES. Tres son los caracteres del dominio% "ue lo determinan y de'inen: el ser absoluto% e&clusivo y perpetuo. .3/1-UT1. El dominio es un derecho real absoluto% entendindose esta caracterstica en el sentido de "ue con'iere a su titular la mayor cantidad posible de 'acultades sobre una cosa. Decimos #posible$% por"ue la cantidad e intensidad de tales 'acultades depender! del ordenamiento jurdico de "ue se trate% con'orme a los criterios 'ilos('icos y polticos "ue le sirven de base El contenido% entonces% "ueda circunscripto a los tres cl!sicos ius de los romanos: utendi, fruendi y abutendi. De esta brevsima re'erencia al car!cter absoluto del dominio y% por ende% a su contenido% se e&traen% por lo menos% dos conclusiones: .l con'erir el dominio a su titular la mayor cantidad posible de 'acultades sobre una cosa% todos los dem!s derechos reales vienen a ser desmembraciones de a"ul.

El dominio es el 5nico entre los derechos reales "ue implica y contiene la 'acultad de disponer materialmente de la cosa "ue es su objeto% entendiendo este poder de la manera en "ue "ued( delineado anteriormente. Todos los derechos reales desmembrados suponen necesariamente la e&istencia del dominio% el cual estar! limitado en diverso grado% seg5n sea la intensidad del derecho real constituido% pero en ning5n caso esa limitaci(n llegar! al e&tremo de trans'erir al titular del derecho "ue se trate% las 'acultades de disposici(n sobre la cosa.

9acultades materiales. El art. AFCB% tal como lo haba redactado :le+ /ar'ield% haca una enumeraci(n ejempli'icativa de los distintos derechos "ue el propietario tena sobre la cosa% y deca tambin: #=l puede desnaturali+arla% degradarla o destruirla$. /in embargo% el propio codi'icador le impone al dominio numerosas restricciones y lmites% y en particular en el art. AGCC instituye el numerus apertus para las restricciones impuestas en el inters p5blico por el derecho administrativo. De manera% entonces% "ue por m!s "ue el dominio sea un derecho absoluto% su ejercicio puede estar% y est!% sometido a numerosas restricciones% no s(lo respecto de los vecinos y 'undos vecinos sino tambin en el inters p5blico. (l abuso del derec o. 2o obstante lo e&puesto% con eso solo parecera "ue no estuviese amparado el particular "ue su'riera alg5n menoscabo en su derecho por el ejercicio abusivo "ue otro hiciere del suyo. Art. $7 CC: ,-. 'a ley no ampara el ejercicio abusivo de los derec os. $e considerar tal al que contrare los fines que aqu%lla tuvo en mira al reconocerlos o al que e#ceda los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres!. Art. 25 3 CC: (s in erente a la propiedad el derec o de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular!. Art. 25 4 CC: (l ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades!. 9acultades jurdicas. -as 'acultades jurdicas "ue en principio tiene el propietario son% al contrario% limitadas en su n5mero% pero no ta&ativas. En primer lugar% a"u se impone la limitaci(n del numerus clausus% pues el propietario s(lo podr! constituir sobre la cosa los derechos reales reconocidos por la ley% y no podr! modi'icar su rgimen% salvo en lo "ue a"ulla le permita. Estas 'acultades est!n contempladas en el art. AFCA: a7 ejecutar todos los actos jurdicos de "ue a"uella pueda legalmente ser objeto 6"ue incluye actos entre vivos y de 5ltima voluntad78 y b7 puede abandonar la cosa simplemente% sin transmitirla a otra persona. laro est! "ue tambin estas 'acultades su'ren limitaciones% y habr! "ue estar en cada caso a lo "ue dispone su ttulo o la ley "ue regla el derecho. :ER 0.--1/: Ercolano% .gustn cO -antieri de RenshaN% ?ulieta @orta cO @arguindeguy .vico% 1scar cO De la )esa% /a5l ER -U/I:1. El dominio es e&clusivo por"ue dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa 6art. AFEI7. uando son propietarias en com5n de la misma cosa 6art. AFEI in fine7 entramos en el terreno del condominio 6art. AGHB7% el cual no es sino el dominio en estado de comunidad. El (digo establece para el dominio la presunci(n de "ue el propietario tiene un derecho e&clusivo e ilimitado% y por eso cual"uiera "ue reclame un derecho sobre la cosa de otro debe probar su pretensi(n. Este principio alcan+a tambin al cond(mino.

-as 'acultades "ue tiene el propietario de e&cluir a terceros del uso y goce o disposici(n de la cosa% tomar al respecto todas las medidas "ue crea convenientes% de encerramiento 6por medio de paredes% 'osos o cercos7% de prohibici(n de "ue se introdu+can cosas ajenas en sus inmuebles y de removerlas sin previo aviso si hubiesen sido introducidas sin su consentimiento% son corolarios del car!cter e&clusivo del dominio. )ER)ETU1. En algunos casos puede 'altar el car!cter perpetuo por"ue no es inherente a la esencia de dicho derecho% sino tan s(lo a su naturale+a8 esto hace posible "ue el dominio pueda ser temporario% como acontece en los casos de dominio revocable o 'iduciario% "ue son especies 6junto al desmembrado7 del dominio imper'ecto. Art. 25 $ CC: (l dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda acer de %l. (l propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ning"n acto de propiedad, aunque est% en la imposibilidad de acerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que %ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin!. /er perpetuo signi'ica "ue no se e&tingue por el solo transcurso del tiempo% "ue tiene una duraci(n ilimitada% aun"ue se transmita la cosa "ue es su objeto% voluntaria o involuntariamente% por los medios legales. Ello no signi'ica "ue la cosa debe pertenecer siempre al mismo titular. En conclusi(n% cabe decir "ue% como regla% el dominio es perpetuo por"ue dura ilimitadamente% en tanto e&ista la cosa "ue le sirve de objeto% aun"ue contin5e en cabe+a de di'erentes personas. En primer lugar% el dominio no es vitalicio% como sucede con el usu'ructo "ue tiene como pla+o m!&imo de duraci(n 6salvo "ue se haya estipulado uno menor7 el de la vida de su titular. En segundo trmino% se advierte tambin "ue el dominio no se e&tingue por el #no uso$% como acontece con el usu'ructo% el uso% la habitaci(n y las servidumbres% sino "ue subsiste independientemente de su ejercicio% #a no ser "ue deje de poseer la cosa por otro% durante el tiempo re"uerido para "ue ste pueda ad"uirir la propiedad por la prescripci(n$ 6art. AFCE7. 1tra consecuencia del car!cter perpetuo de la propiedad es "ue la acci(n reivindicatoria tambin es% por regla% imprescriptible% pues puede ser ejercida contra el despojante y sus sucesores% cual"uiera "ue sea el tiempo transcurrido% en tanto stos no hayan ad"uirido el dominio por usucapi(n. abe advertir "ue la usucapi(n no constituye una e&cepci(n a la perpetuidad% sino "ue solamente provoca un cambio de titularidad% es decir "ue la ley% por ra+ones diversas% le atribuye la propiedad a la persona "ue tuvo su posesi(n durante el pla+o legal% pero el dominio ad"uirido sigue siendo perpetuo. . di'erencia de otros derechos reales "ue se e&tinguen naturalmente al 'in de cierto pla+o% el destino regular del derecho de dominio es e&tinguirse solamente por la prdida de la cosa. .l ser transmisible cambia de titular% pero esa transmisi(n no hace sino rea'irmar su car!cter permanente% por"ue si bien la enajenaci(n e&tingue el derecho respecto del transmitente% perdura en la persona "ue lo ad"uiere% "uien est! autori+ado a reali+ar actos materiales o jurdicos sobre la cosa ad"uirida. En cambio% al e&tinguirse el usu'ructo% ste no contin5a en cabe+a de otra persona% sino "ue la cosa retorna al titular del dominio al desaparecer la desmembraci(n "ue lo a'ectaba. V. CLASIFICACI%N. )R1)IED.D DE- E/T.D1. D1<I2I1 )Y3-I 1 4 )RI:.D1. -os sujetos titulares de las cosas pueden ser los particulares o el Estado. El (digo llama #Estado general$ a la 2aci(n y #Estados particulares$ a las provincias% y dice "ue las cosas son bienes p5blicos o privados del Estado general o de los Estados )articulares. /on bienes p5blicos los "ue enumera el art. ABDE% y sus caracteres son: inalienabilidad% imprescriptibilidad e inembargabilidad. . los bienes privados del Estado se re'iere el art. ABDA. Art. 234$ CC: ;uedan comprendidos entre los bienes p"blicos: A. 'os mares territoriales asta la distancia que determine la legislacin especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua6

). 'os mares interiores, ba as, ensenadas, puertos y ancladeros6 *. 'os ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inter%s general, comprendi%ndose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derec o del propietario del fundo de e#traer las aguas subterrneas en la medida de su inter%s y con sujecin a la reglamentacin6 <. 'as playas del mar y las riberas internas de los ros, entendi%ndose por tales la e#tensin de tierra que las aguas ba5an o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias6 D. 'os lagos navegables y sus lec os6 +. 'as islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares6 =. 'as calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra p"blica construida para utilidad o comodidad com"n6 E. 'os documentos oficiales de los poderes del (stado6 J. 'as ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inter%s cientfico!. Art. 2342 CC: $on bienes privados del (stado general o de los estados particulares: A. 1odas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la ?ep"blica, carecen de otro due5o6 ). 'as minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fsiles, no obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra6 *. 'os bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener erederos, seg"n las disposiciones de este Cdigo6 <. 'os muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construccin ec a por el (stado o por los (stados, y todos los bienes adquiridos por el (stado o por los (stados por cualquier ttulo6 F. 'as embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ros de la ?ep"blica, sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios!. D1<I2I1 )ER0E T1 E I<)ER0E T1. Concepto. Art. 25$7 CC: (l dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada con ning"n derec o real acia otras personas. $e llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derec o real, como servidumbre, usufructo, etc%tera!. Art. 266 CC: 0ominio imperfecto es el derec o real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el due5o perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio "til!. Caracteres del dominio que resultan afectados. El dominio se caracteri+a por ser absoluto% e&clusivo y perpetuo. -os tres casos de dominio imper'ecto "ue hemos enunciado 6'iduciario% revocable y desmembrado7 a'ectan en alguna medida a dichos caracteres. Trat!ndose del dominio 'iduciario y del revocable% el car!cter perpetuo se halla disminuido% pues a"u el derecho no est! sujeto% en principio% a durar inde'inidamente% sino a e&tinguirse por el vencimiento del pla+o o cumplimiento de la condici(n resolutoria a la cual est! subordinado. -os diversos casos de dominio desmembrado limitan al dominio en su absolute+% ya "ue% en mayor o menor medida% el propietario se halla impedido de usar% go+ar o disponer de la cosa en la 'orma en "ue podra hacerlo si no se la hubiese gravado con alg5n derecho real. En cambio% las desmembraciones no a'ectan el car!cter e&clusivo del dominio% pues si as 'uera se tratara de un condominio y no de un dominio imper'ecto. El car!cter e&clusivo se re'iere a la imposibilidad de "ue coe&istan dos derechos de dominio sobre una cosa.

4resuncin de plenitud o perfeccin. El dominio puede ser pleno o per'ecto% o menos pleno o imper'ecto. En nuestro derecho se presume "ue el derecho de dominio es per'ecto. De ello se deriva "ue "uien pretenda "ue la cosa de otro est gravada con alg5n derecho real% debe probarlo )or aplicaci(n del art. JCE se debe tambin presumir "ue el dominio tampoco est! a'ectado en su perpetuidad por la e&istencia de alguna modalidad "ue subordine su duraci(n. VI. E7TENSI%N. El art. AFCI declara "ue la propiedad del suelo se e&tiende a toda su pro'undidad y al espacio areo sobre l. .un"ue a este 5ltimo no le pone lmites% s los imponen los c(digos de edi'icaci(n% el (digo .eron!utico y otras disposiciones legales "ue no permiten construir m!s all! de determinada altura o poner obst!culos. El art. AFAC dispone "ue la propiedad de las obras establecidas en el espacio areo no causa la presunci(n de la propiedad del terreno% por"ue e (digo se re'iere ah a las obras voladi+as "ue avan+an sobre el espacio areo del vecino. 4 aplicando el mismo principio% agrega "ue tampoco la propiedad de obras bajo el suelo 6como una cantera% bodega% etc.7 crea a 'avor de su propietario la presunci(n de propiedad del suelo. )or el contrario% la propiedad del terreno hace nacer una presunci(n irus tantum de propiedad sobre construcciones% plantaciones y obras e&istentes sobre su super'icie o en su interior 6art. AFCJ7% por"ue ellas 'orman un todo con a"ul% al ser inmuebles por accesi(n 6art. ABCF7 y por"ue el suelo es lo principal y las construcciones y plantaciones lo accesorio 6arts. ABBC y ABBA7. .dem!s% la propiedad de una cosa comprende simult!neamente la de sus accesorios% natural o arti'icialmente unidos 6art. AFAE7% es decir "ue si estuvieran separados no seran accesorios. Tambin la propiedad de una cosa comprende virtualmente la de los objetos 6'rutos o productos7 "ue sta puede producir espont!neamente o con el trabajo del hombre% como tambin los emolumentos pecuniarios 6'rutos civiles7 "ue pueden ser obtenidos de ella% salvo el caso de "ue un tercero tenga el derecho de go+ar de la cosa y la e&cepci(n relativa al poseedor de buena 'e 6art. AFAA7. VII. BIEN DE FA"ILIA +4() 4.3#46. 12 E)T1. El bien de 'amilia es una instituci(n "ue se orienta a la protecci(n del n5cleo 'amiliar bene'iciario% para asegurar su vivienda o su sustento% o ambas cosas. -a protecci(n del n5cleo 'amiliar se concreta al establecer la ley una serie de recursos "ue ponen a cubierto a determinado inmueble de las contingencias o in'ortunios de la 'amilia% al no poder ser gravado% ni hipotecado% ni ejecutado por deudas posteriores a su constituci(n8 tener e&enci(n impositiva y no poder ser desa'ectado sino por causales estrictas y con el consentimiento del c(nyuge% salvo motivos atendibles. 2.TUR.-EZ. ?URPDI .. $ituacin del inmueble. Dado "ue el inmueble a'ectado no puede ser #enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias$% se puede decir "ue est! 'uera del comercio en los trminos de los arts. ABBG a ABBI del (digo ivil. $ituacin de los beneficiarios. -os bene'iciarios tienen un derecho subjetivo% ubicado dentro de los derechos de 'amilia patrimoniales% "ue se traduce en la 'acultad de e&igir la inalienabilidad e inejecutabilidad del inmueble 'rente a "uien intente desconocerlo% incluso contra le mismo propietario. /e trata de un derecho imprescriptible.

$ituacin del due5o constituyente. /e ha se,alado a esta 'igura como otro caso de dominio imper'ecto. .s% se ha dicho "ue la calidad de dominio imper'ecto aparece con claridad en el supuesto del bien de 'amilia en el "ue el titular% "ue a'ecta el inmueble a ese 'in% restringe sus 'acultades. El derecho real de dominio permanece en cabe+a del constituyente sin participaci(n de su 'amilia. /i la a'ectaci(n la peticionaran los cond(minos del inmueble% lo cual tambin autori+a la ley CD.BJD 6art. DB7% la situaci(n tampoco cambia% ya "ue dicho condominio no se e&tiende a los parientes bene'iciarios. De modo "ue% a pesar de la a'ectaci(n% no puede haber sobre el inmueble otros derechos "ue no sean el dominio o el condominio por parte de los constituyentes. El caso normal ser! el del constituyente 5nico titular del dominio. W@ay a"u un caso de dominio imper'ectoX reemos "ue no. /in embargo% si dominio imper'ecto% en trminos genricos% se entiende por todo a"uel en "ue las 'acultades del propietario se encuentran disminuidas en virtud de un acto suyo% tal concepto concuerda con el bien de 'amilia. /i bien es cierto "ue con la a'ectaci(n de un inmueble al rgimen del bien de 'amilia se disminuyen las 'acultades del propietario% in'erir de esta situaci(n la e&istencia de un caso de dominio imper'ecto es llevar las cosas demasiado lejos% ya "ue con la sola disminuci(n de 'acultades no basta. omo destaca [iper% se re"uiere "ue la restricci(n de las 'acultades del due,o sea la consecuencia de la constituci(n de un derecho real a 'avor de un tercero% lo "ue en el caso no ocurre por no ser el bien de 'amilia un derecho real. Debemos tambin tener en cuenta "ue% en materia inmobiliaria% la constituci(n de derechos reales debe ser instrumentada en escritura p5blica% mientras "ue la a'ectaci(n a dicho rgimen prescinde de dicha e&igencia8 s% en cambio% es ineludible la inscripci(n en el Registro% la cual no solo tiene e'ecto constitutivo% sino "ue adem!s% a partir de ese momento% la a'ectaci(n es oponible a terceros% ya "ue la constituci(n y su inscripci(n se producen simult!neamente. 2o consideramos "ue% por ser voluntario% el sometimiento del instituyente al rgimen del bien de 'amilia sea una pauta v!lida para enmarcar la 'igura en la categora del dominio imper'ecto% por"ue en muchos casos ste puede e&istir sin o contra la voluntad de su titular% al ser su 'uente la ley% o la prescripci(n% y no la convenci(n de las partes. . nuestro modo de ver% el bien de 'amilia implica una restricci(n o lmite al dominio constituida por el instituyente en bene'icio de la 'amilia. /e ha objetado este criterio por"ue las restricciones y lmites al dominio se originan en la ley% mientras "ue el bien de 'amilia nace mediante un acto de voluntad del interesado. Es entonces posible la e&istencia de limitaciones al dominio cuyo origen no se halla s(lo en la ley misma% sino tambin en la voluntad de los particulares% como ocurre en el bien de 'amilia. REKUI/IT1/ KUE DE3E REU2IR E- I2<UE3-E. /(lo un inmueble puede ser a'ectado al rgimen 6art. DF7. /eg5n su ubicaci(n puede ser urbano o rural% y su valor no debe e&ceder las necesidades del sustento y vivienda de la 'amilia del constituyente% #seg5n normas "ue se establecer!n reglamentariamente 6art. BD7. -as provincias pueden establecer dicho valor #de acuerdo con el nivel econ(mico local$. REKUI/IT1/ KUE DE3E REU2IR E- 12/TITU4E2TE. El constituyente debe ser due,o del inmueble. /i hubiere condominio% el art. DB e&ige la decisi(n un!nime de todos los cond(minos. .dem!s% debe tener capacidad para disponer a ttulo oneroso. En el caso de una persona casada% se sostiene "ue es necesario el asentimiento del c(nyuge. .simismo% debe justi'icar "uines integran la 'amilia "ue vive con l. )ara la ley se entiende por 'amilia la constituida por el propietario y su c(nyuge% sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos8 en de'ecto de ellos% sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad% es decir% hermanos% tos y sobrinos. En todos los casos% el constituyente debe acreditar su convivencia en el inmueble con las personas indicadas en esta 5ltima norma. )ero se ha de tener en cuenta "ue la 'amilia puede estar constituida s(lo por dos personas 6ej.% los c(nyuges o dos hermanos7.

/olamente puede ser a'ectado a este rgimen un solo inmueble. De ah la obligaci(n del constituyente de acreditar no estar acogido al bene'icio y no tener en tr!mite otro pedido de inscripci(n con el mismo 'in. En la iudad de 3uenos .ires se re"uiere una declaraci(n jurada. )ero si alguien resultase ser propietario 5nico de dos o m!s inmuebles bene'iciados por este rgimen% debe optar por la subsistencia de la inscripci(n del bene'icio para uno solo de ellos% bajo apercibimiento de mantenerse como bien de 'amilia el constituido en primer trmino. 01R<. DE 12/TITU I;2. /eg5n el art. DA de la ley CD.BED% #la inscripci(n del bien de 'amilia se gestionar!% en jurisdicci(n nacional% ante la autoridad administrativa "ue estable+ca el )oder Ejecutivo nacional$. Este organismo es el Registro de la )ropiedad del Inmueble% y contra sus decisiones hay un recurso de apelaci(n ante el jue+ civil. En lo "ue ata,e a inmuebles en las provincias% el bien de 'amilia se inscribir! en el registro inmobiliario correspondiente a su ubicaci(n. El tr!mite es gratuito. En la jurisdicci(n nacional% al igual "ue en las provincias% la a'ectaci(n del inmueble al rgimen de bien de 'amilia puede reali+arse por acta constitutiva ante el registro o por escritura p"blica. Est! condicionada al cumplimiento de los siguientes re"uisitos: ?usti'icar la e&istencia de la 'amilia "ue convive con el constituyente% consignando su edad y estado civil. Declarar bajo juramento "ue: C7 onvive con las personas designadas8 A7 no se halla acogido al bene'icio8 B7 cumple con todo lo "ue establece el art. DC 6habitar el inmueble o% en su caso% e&plotarlo por cuenta propia% o ejercer personalmente la industria en l e&istente78 y D7 no tiene en tr!mite de inscripci(n otra solicitud similar. 2o es obligatoria la instrumentaci(n por escritura p5blica para a'ectar un inmueble al rgimen de la ley% salvo el supuesto de constituci(n por donaci(n. -a a'ectaci(n% acto jurdico por el cual luego de su inscripci(n se con'iere a un inmueble el car!cter de bien de 'amilia% se caracteri+a por ser: 1ptativa: el propietario% aun cuando estn dadas todas las condiciones% no est! obligado a a'ectar su inmueble. Ynica: no se puede a'ectar m!s de un inmueble propio al rgimen de la ley8 s% en cambio% puede a'ectar otro del cual sea cond(mino. Imprescriptible: no e&iste un pla+o al cabo del cual cadu"ue o se e&tinga la posibilidad de someterse al rgimen de la ley. Irrenunciable: ni el constituyente ni los bene'iciarios pueden renunciar a los e'ectos y bene'icios "ue derivan de la a'ectaci(n. E0E T1/ DE -. .0E T. I;2. -a ley dispone% en su art. BF% "ue la constituci(n del bien de 'amilia produce e'ectos a partir de su inscripci(n en el registro inmobiliario correspondiente. Tales e'ectos perduran hasta tanto se produ+ca la desa'ectaci(n. -a a'ectaci(n hecha por el propietario subsiste despus de su muerte. .simismo% subsiste la a'ectaci(n en el caso de muerte del c(nyuge sobreviviente como 5nico bene'iciario del sistema. A. 8nembargabilidad. Una ve+ a'ectado como bien de 'amilia% el inmueble no puede ser embargado por los crditos nacidos con posterioridad a la 'echa de inscripci(n en el registro. En cambio% el inmueble puede ser embargado y ejecutado por los crditos nacidos con anterioridad a esa 'echa% en resguardo de los derechos ad"uiridos por terceros. /e interpreta "ue el bien de 'amilia cede ante el crdito por e&pensas comunes% por ser ste pree&istente. )or la constituci(n del bien de 'amilia se sustrae el inmueble de la garanta com5n de los acreedores% cual es el patrimonio del deudor.

E&cepciones: rditos provenientes de impuestos o tasas "ue graven directamente el inmueble. rditos derivados de grav!menes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el art. BH. este artculo permite gravar el inmueble con la con'ormidad del c(nyuge% o en su de'ecto con autori+aci(n judicial% si mediase causa grave o mani'iesta utilidad para la 'amilia. rditos nacidos con motivo de construcciones o mejoras introducidas en el inmueble. 0rutos y productos: /er!n embargables los 'rutos "ue produ+ca el bien en cuanto no sean indispensables para satis'acer las necesidades de la 'amilia. En ning5n caso podr! a'ectar el embargo m!s del FE\ de los 'rutos. -os productos habida cuenta de "ue 'orman la misma cosa% son inembargables. 0alta de subrogaci(n real: /e ha se,alado "ue si el inmueble su'riera incendio% o 'uera objeto de una e&propiaci(n% la suma de dinero "ue ingresara en el patrimonio del constituyente en concepto de indemni+aci(n no go+ara del privilegio de la inembargabilidad% al no haber previsto la ley la subrogaci(n real "ue hubiera permitido la continuidad de la protecci(n de la 'amilia durante el tiempo transcurrido entre la reali+aci(n del inmueble a'ectado y su sustituci(n por otro. /in embargo% cabe advertir "ue una nueva corriente jurisprudencial y doctrinal ha reaccionado contra este criterio y ha permitido "ue% en casos de ejecuci(n 'or+ada% una ve+ pagados los acreedores a los "ue la constituci(n del bien de 'amilia les era inoponible% la suma remanente no pudiera ser agredida por otros acreedores% y hasta "ue se utili+ara en la compra de otra vivienda 'amiliar. ). 8nenajenabilidad. El inmueble no puede ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. De modo "ue no puede ser vendido% donado% permutado% dado en pago% ni tampoco ser gravado con derechos reales% e&cepto el caso especial previsto en el art. BH 6cuando mediare causa grave o mani'iesta utilidad para la 'amilia7. . pesar de "ue el inmueble resulta ser inenajenable% la regla no es absoluta% pues en determinados supuestos la enajenaci(n puede ser compulsiva8 por ejemplo% en los siguientes casos: E&propiaci(n por causa de utilidad p5blica. /i el inmueble 'uese reivindicado por un tercero "ue acreditase tener un mejor derecho "ue el constituyente% "uedara sin e'ecto la a'ectaci(n y dicho inmueble le sera restituido a a"ul. )ueden presentarse casos de ejecuci(n judicial provocada por acreedores a los cuales la a'ectaci(n no les sea oponible 6por ej.% por haber nacido sus crditos con anterioridad a la a'ectaci(n7% o cuyos crditos estn comprendidos en las e&cepciones previstas en el art. BI 6pago de tasas o impuestos% mejoras% etc.7 1tra situaci(n en la cual el inmueble puede cambiar de titular se dara en el supuesto de morir el constituyente% en cuyo caso sus herederos se convertiran en los nuevos titulares del dominio. En este 5ltimo caso% si el inmueble es recibido por el c(nyuge o alguno de los parientes nombrados en el art. BG y% adem!s% no es desa'ectado durante los primeros cinco a,os a contar de la muerte del causante% la ley e&ime al bien de 'amilia del pago del impuesto a la transmisi(n gratuita por causa de muerte. *. 8mprescriptibilidad. El inmueble a'ectado al rgimen de la ley CD.BJD "ueda pr!cticamente 'uera del comercio. onsecuentemente% en principio% no podra ser ad"uirido el dominio por un tercero por medio de la prescripci(n% al menos mientras dicho tercero no obtenga su desa'ectaci(n por no reunirse los re"uisitos "ue e&ige la ley. . T1/ DE .D<I2I/TR. I;2. En principio% el titular del dominio puede reali+ar sobre el inmueble actos de administraci(n% pues la ley no establece prohibiciones al respecto.

.hora bien% dispone el art. DC "ue el propietario o su 'amilia estar!n obligados a habitar el bien o a e&plotar por cuenta propia el inmueble o la industria en l e&istente% salvo e&cepciones "ue la autoridad de aplicaci(n podr! acordar s(lo transitoriamente y por causas debidamente justi'icadas. DE/.0E T. I;2. Art. 4# 4() 4.3#4: 4roceder la desafectacin del Fbien de familiaF y la cancelacin de su inscripcin en el ?egistro 8nmobiliario: a. / instancia del propietario, con la conformidad de su cnyuge, a falta del cnyuge o si %ste fuera incapaz, se admitir el pedido siempre que el inter%s familiar no resulte comprometido6 b. / solicitud de la mayora de los erederos, cuando el Fbien de familiaF se ubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cnyuge sup%rstite o e#istan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesin o la autoridad competente resolver lo que sea ms conveniente para el inter%s familiar6 c. / requerimiento de la mayora de los copartcipes, si ubiere condominio, computada en proporcin a sus respectivas partes6 d. 0e oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artculos *<, *+ y <A o ubieren fallecido todos los beneficiarios6 e. (n caso de e#propiacin, reivindicacin, venta judicial decretada en ejecucin autorizada por esta ley o e#istencia de causa grave que justifique la desafectacin a juicio de la autoridad competente!.

Unidad I:: <odos de ad"uisici(n del dominio.

CONCE!TO 'ENERAL. -os modos de ad"uisici(n del dominio son los hechos y actos 6humanos y jurdicos7 previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa determinada% mueble o inmueble% a una persona% "ue as incorpora ese derecho real a su patrimonio. <odos de ad"uisici(n del dominio "ue son los siguientes: apropiaci(n% especi'icaci(n% accesi(n% tradici(n% percepci(n de los 'rutos% sucesi(n en los derechos del propietario y prescripci(n. -./I0I . I;2. C7 )or actos entre vivos o mortis causa. A7 . ttulo universal y a ttulo singular. B7 1riginarios y derivados: se denomina originario cuando la cosa se ad"uiere independientemente y pese al derecho "ue tena el propietario anterior% o cuando la cosa no tena due,o 6 res nullius7% como sucede con la apropiaci(n% la especi'icaci(n% la accesi(n% la percepci(n de 'rutos y la prescripci(n ad"uisitiva 6tema discutido en doctrina7. En estos casos% el derecho de dominio se ad"uiere con total amplitud y sin m!s limitaci(n "ue la "ue pueda imponer la ley. uando se ad"uiere de un titular anterior se dice "ue el modo de ad"uirir es #derivado$% y eso trae como consecuencia "ue el ad"uirente tendr! la cosa con todas las cargas% grav!menes y limitaciones "ue pesaban sobre el primero% adem!s de los "ue la ley le imponga% por la aplicaci(n del principio romano nadie puede transferir a otro ms derec o que el que %l mismo tenga!. A!RO!IACI%N. Este modo de ad"uirir el dominio se veri'ica cuando alguien "ue tiene capacidad su'iciente para ello% aprehende o toma una cosa mueble sin due,o o abandonada con !nimo de tenerla para s% o bien pone la cosa en su presencia con la posibilidad 'sica de tomarla y con intenci(n de tenerla como suya. Respecto del sujeto se debe cumplir una condici(n: "ue tenga capacidad su'iciente. Es la re"uerida para ad"uirir la posesi(n. El objeto debe ser una cosa mueble de las "ue pueden ser ad"uiridas por este modo% es decir% cosas sin due,o 6res nullius7 o abandonadas por su due,o anterior 6res derelictae7. 1/./ /I2 DUEU1 4 .3.2D12.D./. Dijimos "ue la cosa tiene "ue ser mueble% pues la propiedad de los inmuebles no puede ser ad"uirida de este modo% no s(lo por"ue lo dispone e&presamente el art. AFAI% sino tambin por"ue si carecen de due,o integran el patrimonio privado del Estado. El propietario tiene la 'acultad de abandonar la cosa simplemente% sin transmitirla a otra persona8 pero pierde el derecho de dominio sobre la cosa aun"ue otro no se la hubiese apropiado% por"ue el abandono es una de las causas de e&tinci(n del dominio. 2o obstante% mientras otro no se apropie de la cosa puede arrepentirse del abandono y ad"uirir de nuevo el dominio. (n caso de duda, no se presume que la cosa a sido abandonada por su due5o, sino que a sido perdida, si es cosa de alg"n valor! 6art. AFBE7. -a ley adjudica en propiedad la cosa a "uien la toma si ella no tuviere due,o o hubiere sido abandonada por l% por"ue a ese acto lo estima posesorio 6dada la naturale+a de lo "ue se toma7 y lo hace valer como ttulo para ad"uirir el dominio. 1/./ )ERDID./. omo el propietario no se desprendi( voluntariamente de las cosas perdidas% ellas no pueden ser ad"uiridas por apropiaci(n y viola la ley "uien as lo haga y no proceda seg5n las disposiciones del (digo% incurriendo en delito de de'raudaci(n. Kuien halla una cosa perdida puede no tomarla% pero si lo hace carga con las obligaciones del depositario "ue recibe una recompensa por sus cuidados% adem!s% si conoce o hubiere podido conocer a su

due,o% debe darle inmediatamente noticia de ello% y si no supiese "uin es debe entregarla al jue+ m!s inmediato o a la polica del lugar. Debe dar estos avisos con diligencia y prontitud% pues de lo contrario puede perder la recompensa a "ue tiene derecho por el halla+go. -a ley no dice a cu!nto deber! ascender la recompensa% por lo "ue ser! el jue+ "uin prudencialmente la 'ijar! atendiendo a las circunstancias del caso. El jue+ debe ordenar poner avisos cada treinta das% y si en el trmino de seis meses desde el 5ltimo aviso no se presentare persona "ue justi'i"ue su dominio% se vender! la cosa en p5blica subasta. /i aparece el due,o antes de la subasta% le ser! restituida la cosa si paga los gastos y lo "ue a ttulo de recompensa regul( el jue+8 pero subastada la cosa% queda irrevocablemente perdida para el due5o si no prefiere pagar todos los gastos y el importe del remate, si ubiese sido ya pagado!. .Z.. Entre las cosas muebles sin due,o apropiables est!n los animales de ca+a 6o sea% los bravios o salvajes7 y los domesticados "ue recuperen su antigua libertad. Est!n% pues% e&cluidos de este medio de apropiaci(n los animales domsticos y los domesticados. -os primeros son los "ue viven con el hombre% prest!ndole alguna utilidad o simplemente hacindole compa,a% desde hace muchas generaciones% y "ue est!n en cierta libertad8 los domesticados son ciertos animales salvajes "ue prestan utilidad y compa,a al hombre% pero no desde hace muchos a,os o generaciones% sino m!s bien por el trabajo "ue el propio hombre se ha tomado en domesticarlos% es decir% en hacerlos 5tiles y relativamente obedientes. . veces recuperan su antigua libertad. Tanto los domsticos como los domesticados podran ser objeto de apropiaci(n si hubiesen sido abandonados% y los domesticados% adem!s% si hubieran recuperado su antigua libertad% por"ue si eso aconteciera vuelven a ser considerados como salvajes% y en consecuencia como res nullius. Art.244$: (l poseedor de mala fe tiene derec o a ser indemnizado de los gastos necesarios ec os en la cosa, y puede retenerla asta ser pagado de ellos. 0e este beneficio no goza el que ubiese urtado la cosa!. Art.244 : (l poseedor de mala fe puede repetir las mejoras "tiles que ayan aumentado el valor de la cosa asta la concurrencia del mayor valor e#istente. (stas mejoras son compensables con los frutos percibidos o que ubiere podido percibir. 4ierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas, si al acerlo no causase perjuicio a la cosa!. Art.2442: (l propietario, para e#igir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no necesita probar su mala fe al tiempo de la adquisicin de la posesin, y le basta probar su mala fe sobreviviente!. Art.2443: &o siendo posible determinar el tiempo en que comenz la mala fe, se estar al da de la citacin al juicio!. )E/ .. Art.2447: 'a posesin subsiste, aun cuando el que posea a nombre del poseedor, manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere, o %ste o su representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesin!. Art.244*: 'a posesin de una cosa se conserva por medio de los que la tienen a nombre del poseedor, no slo cuando la tienen por s mismos, sino tambi%n cuando la tienen por otros que los crean verdaderos poseedores, y tenan la intencin de tener la posesin para ellos! TE/1R1/. Art.255 : $e entiende por tesoro todo objeto que no tiene due5o conocido, y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con e#cepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares p"blicos, destinados a la sepultura de los muertos!. Es decir "ue el tesoro% por de'inici(n% no tiene due,o conocido% o bien puede haber sido abandonado% y en ambos casos el principio es "ue no haya indicios ni memoria de "uin sea su due,o% pues si ste aparece y justi'ica su propiedad% ya no cabra hablar de tesoro. El (digo prev varios casos de apropiaci(n del tesoro. En lo atinente al derecho real de dominio sobre el suelo% ste se e&tiende a toda su pro'undidad y comprende todos los objetos "ue est!n debajo de

l% como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos!. )recisamente% en materia de tesoros% las modi'icaciones a esa e&tensi(n del dominio est!n contenidas en el propio (digo. .un"ue el dominio del propietario se e&tendiese aparentemente a los tesoros enterrados en su 'undo u ocultos en su casa sin "ue l tuviera conocimiento de ello% en realidad el tesoro no se hace ntegramente suyo si no lo descubre por s mismo% o si no lo hubiese encargado buscar u otros lo buscasen sin su autori+aci(n. 4 no lo hace ntegramente suyo tampoco% aun"ue el predio o la casa 'ueren bien propio% si est! casado al tiempo del descubrimiento% pues en ese caso el tesoro es bien ganancial. El tesoro hallado en un inmueble hipotecado% o dado en anticresis% no est! comprendido en la hipoteca ni el anticresis. Es descubridor "uien primero hace visible el tesoro% aun"ue sea en parte y aun"ue no tome posesi(n de l ni recono+ca "ue es un tesoro. 1tro principio 'undamental en esta materia es "ue el derec o del descubridor del tesoro no puede ser invocado sino respecto de los tesoros encontrados casualmente!. 2ada obsta a "ue un tercero se dedi"ue e&presamente a la b5s"ueda de un tesoro% siempre "ue para ello cuente con el permiso del due,o o de "uien lo represente. Tanto en a"uellos casos como en este 5ltimo% "uien hall( el tesoro ser! due,o de la mitad y la otra mitad corresponde al propietario del predio.T -o mismo suceder! si "uien halla el tesoro es s(lo coposeedor o poseedor imper'ecto. )ero el tercero no necesitar! el permiso del due,o del 'undo para buscar el tesoro "ue le pertenece a l% siempre "ue lo pruebe% designe el lugar donde est! y garantice la indemni+aci(n de todo da,o al propietario. ES!ECIFICACI%N. Es la trans'ormaci(n por el trabajo de la materia prima "ue pertenece a otro% cre!ndose una nueva especie 6p. ej. madera "ue es tallada o el blo"ue de granito sobre el cual se esculpe una estatua7. uando se hace este objeto nuevo con la materia de otro% de buena 'e 6ignorando "ue sea ajena7% con intenci(n de apropi!rselo% el especi'icador o trans'ormador ad"uiere el dominio si la cosa no puede volver a su estado anterior% y el due,o de la materia prima s(lo tiene derecho a la indemni+aci(n correspondiente. En el mismo supuesto de trans'ormaci(n de buena 'e% si 'uere posible reducir la cosa a su estado anterior% el due,o de la materia prima puede elegir entre "uedarse con la nueva especie% pagando por el trabajo% o bien e&igir el valor de la materia% "uedando la cosa para el trans'ormador. /i el especi'icador hubiese sido de mala 'e% y la cosa no puede volver a su estado anterior% el due,o de la materia prima tiene derecho a ser indemni+ado de todo da,o y puede incoar la acci(n criminal correspondiente% y si pre'iere tener la cosa en su nueva 'orma debe pagar al trans'ormador el mayor valor "ue ella ad"uiri(. /i el especi'icador es de buena 'e y la materia prima utili+ada no era robada ni perdida se presume "ue es propietario. ACCESI%N. Art.257 : $e adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por ad erencia natural o artificial!. -os casos de accesi(n previstos por el (digo como ttulo aut(nomo de ad"uisici(n del dominio son: a7 el aluvi(n8 b7 la avulsi(n8 c7 la edi'icaci(n y la plantaci(n8 d7 los animales domesticados% y e7 la adjunci(n% me+cla y con'usi(n. E- .-U:I;2. uando los acrecentamientos de tierra "ue por e'ecto de las corrientes reciben los terreno con'inantes con la ribera de los ros o arroyos% se hacen en 'orma paulatina y s(lo perceptible con el tiempo% estamos ante el #aluvi(n$. El (digo dice "ue esos terrenos son accesorios y pertenecen a los due,os de las heredades ribere,as% pero siendo en las costas del mar o de los ros navegables pertenecen al Estado. El aumento de tierra no se reputar! e'ecto espont!neo de las aguas cuando 'uere consecuencia de obras hechas por unos ribere,os en perjuicio de otros.

4 por lo mismo "ue en el aluvi(n no debe intervenir el hecho del hombre% pues para "ue sea tal debe producirse s(lo como consecuencia del e'ecto espont!neo de las aguas. Art.25* : (l terreno de aluvin no se adquiere sino cuando est definitivamente formado, y no se considera tal, sino cuando est ad erido a la ribera y a cesado de acer parte del lec o del ro!. El aluvi(n "ue prev el art. AFHA es el "ue la doctrina llama #aluvi(n por acarreo$% "ue sera el aluvi(n propiamente dicho8 pero e&isten dos situaciones m!s "ue de ve+ en cuando se presentan en este tipo de accesi(n para los 'undos colindantes con un curso de agua% "ue son los "ue en el derecho romano se conocan con el nombre de alveus e#ciccatus 6cauce parcialmente abandonado7 y alveus derelictus 6cauce totalmente abandonado7. El segundo supuesto 6cauce abandonado totalmente7 no est! contemplado en nuestro (digo. /in embargo% hubo varios casos en "ue el ro cambi( de curso% abandonando su antiguo cauce. ."u la soluci(n tiene "ue ser idntica a la prevista para el alveus e#ciccatus. -. .:U-/I;2. ontrariamente a lo "ue sucede con el aluvi(n% en la avulsi(n el acrecentamiento de la cosa susceptible de adherencia natural% por tierra% arena o plantas% etc.% se produce no en 'orma lenta y paulatina sino por una 'uer+a s5bita como cuando una porci(n de terreno de un 'undo es desprendida violentamente por e'ecto de las aguas 6nunca del hecho del hombre7 e incorporada naturalmente a otro predio "ue est! situado en la parte in'erior del curso de agua o en la ribera opuesta. <ientras esas cosas 6tierra% arena% plantas% etc.7 no est!n todava adheridas naturalmente al 'undo ribere,o al cual 'ueron a parar% el due,o de ella conserva su dominio al solo e'ecto de llev!rselas% y no podr! reivindicarlas desde el momento en "ue se adhieran% de !rboles o porciones de terrenos% si se cumple el pla+o de seis meses sin "ue los retire. )or su parte% el propietario del 'undo donde las cosas 'ueron a parar no tiene derecho a e&igir "ue sean removidas. El (digo dispone "ue cuando las cosas llevadas por esa 'uer+a s5bita al otro 'undo o son susceptibles de adherencia natural% es aplicable al caso lo dispuesto sobre cosas perdidas. EDI0I . I;2 4 )-.2T. I;2. omo modo de ad"uirir el dominio% stos son casos de accesi(n% no ya por adherencia natural% como el aluvi(n y la avulsi(n% sino por adherencia arti'icial. ."u s est! el hecho del hombre. Tambin% como en el aluvi(n y en la avulsi(n% se veri'ica en cosas inmuebles por su naturale+a% como es el suelo. Art.25*7: (l que sembrare, plantare o edificare en finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de unos y otros6 pero estar obligado a pagar su valor6 y si ubiese procedido de mala fe, ser adems condenado al resarcimiento de los da5os y perjuicios, y si ubiere lugar, a las consecuencias de la acusacin criminal. (l due5o de las semillas, plantas o materiales, podr reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente se separasen!. Art.25**: Cuando de buena fe, se edificare, sembrare o plantare, con semillas o materiales propios en terreno ajeno, el due5o del terreno tendr derec o para acer suya la obra, siembra o plantacin, previas las indemnizaciones correspondientes al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que %ste pueda destruir lo que ubiese edificado, sembrado o plantado, no consinti%ndolo el due5o del terreno!. Art.25*#: $i se a edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno ajeno, el due5o del terreno puede pedir la demolicin de la obra y la reposicin de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador. 4ero si quisiere conservar lo ec o, debe el mayor valor adquirido por el inmueble!. Art.25#$: Cuando aya abido mala fe, no slo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino tambi%n por parte del due5o, se arreglarn los derec os de uno y otro seg"n lo dispuesto respecto al edificante de buena fe. $e entiende aber mala fe por parte del due5o, siempre que el edificio, siembra o plantacin, se icieren a vista y ciencia del mismo y sin oposicin suya!.

Art.25# : $i el due5o de la obra la iciese con materiales ajenos, el due5o de los materiales ninguna accin tendr contra el due5o del terreno, y slo podr e#igir del due5o del terreno la indemnizacin que este ubiere de pagar al due5o de la obra!. .2I<.-E/ D1<E/TI .D1/. El propietario y no podr! perseguirlos cuando ellos ad"uieren la costumbre de vivir en otro inmueble% pues en ese caso el due,o de ste ad"uiere el dominio de los animales por accesi(n 6si no se ha valido de alg5n arti'icio para atraerlos7% ya "ue en ese caso se ha e&tinguido el dominio para el anterior propietario% el cual% en consecuencia% no podr! reivindicarlos ni e&igir indemni+aci(n alguna. /i hubo arti'icio para atraerlos y los animales pueden ser individuali+ados% su due,o puede reivindicarlos% y si no los pudiese individuali+ar tendr! derecho a ser indemni+ado por su prdida. .D?U2 I;2% <EZ -. 4 120U/I;2. /djuncin. @ay adjunci(n cuando dos o m!s cosas muebles "ue pertenecen a distintos due,os se unen de manera tal "ue vienen a 'ormar una sola. El propietario de la cosa principal ad"uiere la accesoria pag!ndole al due,o de sta su valor a5n en el caso de ser posible su separaci(n. )ero ello no se da cuando la uni(n de las dos cosas se ha hecho con diversa materia. En tal caso% cada uno retiene su propiedad. uando la cosa accesoria es por su especie mucho m!s preciosa "ue la principal% el due,o de ella puede pedir su separaci(n% aun"ue con ello se produ+ca alg5n deterioro de la cosa principal. /i la adjunci(n se hubiere hecho de mala 'e% el due,o de la materia empleada tiene la opci(n de pedir otra de igual especie% 'orma% cantidad% peso o medida o "ue se le pague su valor. 3ezcla y confusin. Este modo de ad"uirir el dominio se da solamente en las cosas muebles% cuando son de distintos propietarios y se me+clan o con'unden 6p. ej. trigo% aceites% vinos% etc.7. Art.25#7: Cuando cosas secas o fluidas de diversos due5os se ubiesen confundido o mezclado, resultando una transformacin, si una fuese la principal, el due5o de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria!. Art.25#*: &o abiendo cosa principal, y siendo las cosas separables, la separacin se ar a costa del que las uni sin consentimiento de la otra parte!. Art.25##: $iendo inseparables y no abiendo resultado nueva especie de la confusin o mezcla, el due5o de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que izo la unin o mezcla, el valor que tena su cosa antes de la unin!. Art.26$$: $i la confusin o mezcla resulta por un ec o casual, y siendo las cosas inseparables, y no abiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derec o proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas!. TRADICI%N TRASLATIVA DE DO"INIO. /ntes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ning"n derec o real! 6art.FHH7. esto es v!lido para todos los derechos reales "ue% como el dominio% se ejercen por la posesi(n% pero no lo es para la hipoteca% el censo consignativo y las servidumbres% pues en esos casos la cosa no la posee el titular del derecho real. Tiene pues% una 'unci(n constitutiva para todos a"uellos derechos reales "ue se ejercen por la posesi(n% y entre ellos para el derecho de dominio. -a tradici(n es un modo de ad"uirir en 'orma derivada% lo "ue signi'ica "ue para "ue ella tenga lugar son necesarias por lo menos dos personas: el tradens% "ue es "uien transmite la cosa% y el accipiens% "ue es "uien la ad"uiere. /on tres los re"uisitos para "ue e&ista tradici(n traslativa de dominio: a7 debe ser hecha por el propietario de la cosa8 b7 debe e&istir capacidad para enajenar% para "uien hace la tradici(n% y capacidad para ad"uirir para "uien recibe la cosa% y c7 debe haber #ttulo su'iciente$ para trans'erir el dominio.

Art.26$3: 'os "nicos derec os que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la ace!. 6principio del nemo plus iuris7. 2o obstante% a partir de CJGI% por la re'orma introducida en el art. CEFC% el principio del nemo plus su're una importante e&cepci(n% pues un ad"uirente 6 accipiens7 de buena 'e y a ttulo oneroso% a "uien se le hubiere hecho la tradici(n hace suyo el inmueble "ue su autor le transmiti( pese a "ue el acto por el cual ste ad"uiri( del verdadero propietario haya sido anulado% pues tal declaraci(n no lo perjudica "uedando a salvo de la acci(n de reivindicaci(n. on relaci(n a la capacidad% el tradens debe tener capacidad para disponer. Esa capacidad debe tenerla en el momento en "ue se e'ect5a la tradici(n. -o mismo ocurre con la capacidad "ue debe tener el accipiens% a lo cual hay "ue sumarle el animus domini rem sibi abendi con "ue debe recibir la cosa. De m!s est! decir "ue por ser la tradici(n un acto jurdico real% admite la 'igura del representante% tanto del tradens como del accipiens. Es #ttulo su'iciente$ un acto jurdico cuya 'inalidad consista en la transmisi(n o constituci(n de un derecho real propio del disponente capa+ y legitimado al e'ecto% al ad"uirente tambin capa+% 'ormali+ado con'orme a los re"uerimientos legales para alcan+ar el 'in previsto. )odemos preguntaros si es posible la tradici(n antes de "ue e&ista ttulo su'iciente. )arecera "ue por la letra del art. AGEJ la respuesta tendra "ue ser negativa% pues dice "ue el dominio de los inmuebles no se pierde sino despu%s de firmado el instrumento p"blico de enajenacin, seguido de la tradicin!. /in embargo% es posible "ue se le haya hecho anteriormente la tradici(n al ad"uirente 6p. ej. con el boleto de compraventa78 pero% en ese caso% ste por la tradici(n no ad"uiri( el dominio% sino s(lo la posesi(n% por"ue el dominio sobre inmueble no se ad"uiere ni se pierde si adem!s no media la escritura p5blica de enajenaci(n. Art.25$5: 'a adquisicin o transmisin de derec os reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. (sas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no est%n registradas!. Estimamos "ue los terceros del art. AFEF in 'ine son los "ue tienen un inters legtimo en su oposici(n% es decir los llamados #terceros interesados$% entre los cuales est!n los titulares de otros derechos reales sobre la misma cosa% los sucesores particulares% la masa de acreedores del concurso o "uiebra% los redentores y los acreedores privilegiados y comunes.

Unidad :: Restricciones y lmites del dominio.

I. CONCE!TO & CARACTERES. Art. 26 CC: 'as restricciones impuestas al dominio privado slo en el inter%s p"blico, son regidas por el derec o administrativo!. )odemos decir entonces "ue restricciones y lmites al dominio son las normas legales 6nunca convencionales7 "ue regulan ese derecho real% compatibili+ando los derechos y obligaciones "ue por igual go+an los hombres en sus relaciones de vecindad 6en inters predominantemente privado7% o en miras de un inters p5blico% para armoni+ar el derecho privado o individual con el inters general y colectivo. Es decir% pues% "ue tendramos restricciones y lmites 'undados #en ra+ones de vecindad$ 6son las "ue trata el (digo ivil7% y restricciones y lmites del dominio #en consideraci(n a un inters p5blico$. II. RESTRICCIONES & LC"ITES EN INTER:S !EBLICO. RE/ER:.D1/ .- DERE @1 .D<I2I/TR.TI:1. -as restricciones al derecho de dominio en el s(lo inters p5blico son ilimitadas en su n5mero y objeto. El poder administrador las crea y regula en virtud de las 'acultades con'eridas por el art. AGCC% y en ejercicio del poder de polica "ue le es propio. .parte de no poder la .dministraci(n ejercer su derecho en 'orma irra+onable% el 5nico lmite "ue en realidad reconocen estas restricciones es la onstituci(n 2acional% por"ue con el prete&to de de'ender el inters general mediante el mecanismo de restricciones "ue posibilita el art. AGCC% no se pueden desnaturali+ar las garantas constitucionales. -as restricciones administrativas pueden imponer una obligaci(n de dejar hacer% de no hacer% y pueden tambin imponer una obligaci(n de hacer. .dem!s% al no producir las restricciones administrativas un desmembramiento de la propiedad 6como en las servidumbres7 ellas por s mismas no dan lugar a indemni+aci(n alguna% salvo el accionar doloso o culposo de los agentes p5blicos% pero esto ser! ya por otra causa y no por e'ecto de la restricci(n. .simismo% en principio% son ejecutorias% lo "ue signi'ica "ue el particular no puede oponerse a la restricci(n% salvo el ejercicio de su propio derecho de dominio. . -. -I3RE DI/)1/I I;2 ?URPDI .. Clusula de inenajenabilidad. on'orme al art. ABBH% son de inenajenabilidad relativa% y por tanto est!n 'uera de comercio% las cosas cuya enajenaci(n se hubiese prohibido por actos entre vivos o por disposici(n de 5ltima voluntad% en cuanto tales prohibiciones estn permitidas. Tambin dice el (digo "ue est! prohibida la cl!usula de no enajenar a persona alguna% pero no a persona determinada. )ara el caso de inmuebles% si la cl!usula prohibitiva no estuviese pactada como condici(n resolutoria ni tampoco como multa% y es violada% el anterior propietario puede demandar la devoluci(n de la cosa a este tercer ad"uirente% por"ue al estar dicho acto jurdico inscripto en el registro% ste no puede alegar su buena 'e% y aun cuando la cl!usula no estuviese registrada% de todos modos le sera oponible% pues su e&istencia surgira del correspondiente estudio de ttulos. El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo% y si lo hace la enajenaci(n ser! v!lida% sin perjuicio de las acciones personales "ue el acto puede constituir contra l% lo "ue signi'ica "ue la cuesti(n deber! resolverse en una acci(n de da,os y perjuicios. En materia sucesoria% el art. BHIC establece "ue si se lega una cosa con la prohibici(n de enajenarla% y la enajenaci(n no compromete derecho de terceros% la cl!usula de no enajenar se tendr! por no escrita. El art. AGCB admite "ue los donantes o testadores impongan a los donatarios o sucesores en sus derechos la prohibici(n de enajenar los bienes muebles o inmuebles "ue les donaren o dejaren en testamento% por un trmino no mayor de die+ a,os.

Dispone el art. AGJD "ue cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donaci(n o por testamento% el testador o donante puede poner la condici(n de "ue la cosa dada o legada "uede indivisa por un trmino "ue no e&ceda de cinco a,os. ?estriccin del numerus clausus!. -a restricci(n "ue el titular del dominio su're en este aspecto se re'iere a su 'alta de libertad para modi'icar% por s o por acuerdo de partes% la regulaci(n de sus derechos y obligaciones inherentes al uso y goce de a"ul% o bien a su imposibilidad de crear por contrato otros derechos reales distintos de los reconocidos por la ley% o desmembrar su dominio con otros derechos reales no reconocidos por le (digo. .<I21 DE /IR9.. Art. 263# CC: 'os propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la comunicacin por agua, estn obligados a dejar una calle o camino p"blico de treinta y cinco metros asta la orilla del ro, o del canal, sin ninguna indemnizacin. 'os propietarios ribere5os no pueden acer en ese espacio ninguna construccin, ni reparar las antiguas que e#isten, ni deteriorar el terreno en manera alguna!. Art.264$ CC: $i el ro, o canal atravesare alguna ciudad o poblacin, se podr modificar por la respectiva municipalidad, el anc o de la calle p"blica, no pudiendo dejarla de menos de quince metros!. RE/TRI I12E/ DE- ;DI91 .ER12]UTI 1. -a legislaci(n ha establecido restricciones al dominio "ue tienen por 'inalidad y justi'icativo coadyuvar a la actividad aeron!utica. (spacio a%reo. El ejercicio del derecho de dominio no permite oponerse al paso de una aeronave% sin perjuicio de ser indemni+ado el propietario en caso de "ue su'ra un da,o. /terrizajes forzosos. El aterri+aje en propiedades privadas por ra+ones de 'uer+a mayor no autori+a al propietario a impedir la continuaci(n del vuelo. 0espeje de obstculos. /e denomina #super'icies de despeje de obst!culos$ a las !reas imaginarias% oblicuas y hori+ontales% "ue se e&tienden sobre cada aer(dromo y sus inmediaciones% tendientes a limitar la altura de los obst!culos a la circulaci(n area. $e5alizacin de obstculos. Es obligatorio en todo el territorio de la Rep5blica se,ali+ar los obst!culos "ue constituyan un peligro para la circulaci(n area% estando a cargo del propietario los gastos de instalaci(n y 'uncionamiento de las marcas% se,ales o luces "ue correspondan. III. RESTRICCIONES EN INTER:S RECC!ROCO DE LOS VECINOS. En el uso e&cepcional del 'undo% el legislador supone "ue los inmuebles tienen tambin un #uso normal$ u ordinario. -o "ue sale de ese marco genera para el propietario una responsabilidad de tipo objetivo% basada en la idea de "ue "uien go+a de los bene'icios de una actividad debe cargar con los perjuicios "ue ella ocasiona a los dem!s. RE/TRI I12E/ RE/)E T1 DE 13R./% TR.3.?1/ E I2/T.-. I12E/. El art. CCBA establece "ue el propietario de una heredad contigua a un edi'icio "ue amenace ruina% no puede pedir al due,o de ste garanta alguna por el perjuicio eventual "ue pudiera causarle su ruina% ni puede e&igirle "ue repare o haga demoler el edi'icio. /in embargo% es deber del propietario mantener sus edi'icios de manera "ue la cada de stos% o de los materiales "ue de ellos se desprendan% no pueda da,ar a los vecinos o transe5ntes% so pena de responder por los da,os e intereses.

Art. 24## CC: ,-. ;uien tema que de un edificio o de otra cosa derive un da5o a sus bienes, puede denunciar ese ec o al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares!. (#cavaciones o fosos. Art. 26 5 CC: (l propietario de un fundo no puede acer e#cavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones e#istentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra!. Cercana de una pared medianera o divisoria. Art. 262 CC: &adie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen umedad6 establos, depsitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fbricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del pas, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo anterior. / falta de reglamentos, se recurrir a juicio de peritos!. Art. 2622 CC: (l que quiera acer una c imenea, o un fogn u ogar, contra una pared medianera, debe acer construir un contramuro de ladrillo o piedra de diecis%is centmetros de espesor!. Art. 2623 CC: (l que quiera acer un orno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vaco o intervalo, entre la pared y el orno o fragua de diecis%is centmetros!. Art. 2624 CC: (l que quiera acer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe acer un contramuro de treinta centmetros de espesor!. 1rabajos u obras que privan de ventajas. Art. 262$ CC: 'os trabajos y las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derec o de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban asta entonces, no les dan derec o para una indemnizacin de da5os y perjuicios!. 4aso de obreros e instalacin de andamios. Art. 3$77 CC: (l que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de acer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a %ste a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier perjuicio que se le cause!. Art. 2627 CC: $i para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el due5o de %ste no tendr derec o para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnizacin del da5o que causare!. I2<I/I12E/ <.TERI.-E/. omo consecuencia propia de la relaci(n de vecindad% otra limitaci(n al domino es la "ue se re'iere a la obligaci(n de soportar ciertas molestias "ue ocasionan el humo% calor% olores% luminosidad% ruidos% vibraciones o da,os similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos% siempre "ue ellos no e&cedan de la #normal tolerancia$. -a #normal tolerancia$ a "ue se re'iere la ley es en realidad una '(rmula abstracta% por"ue es el jue+ "uien dir! cu!l es el lmite en cada caso concreto "ue se le presente. Dice tambin la citada norma "ue esa #normal tolerancia$ ser! #teniendo en cuenta las condiciones del lugar$. .dem!s de #las condiciones del lugar$% el art. AGCI dice "ue el ju+gador deber! tener en cuenta otros tres elementos de juicio: C7 las e&igencias de la producci(n8 A7 el respeto debido al uso regular de la propiedad% y B7 la prioridad en el uso. En cuanto a "uines pueden demandar y ser demandados% como consecuencia de lo dispuesto por el art. AGCI% entendemos "ue ellos pueden ser tanto los poseedores como los tenedores.

)-.2T. I;2 DE ]R31-E/ 4 .R3U/T1/. /ean los predios r5sticos o urbanos% estn o no cercados% y aun"ue se trate de bos"ues% los propietarios no pueden tener en ellos !rboles a una distancia menor de tres metros en la lnea divisoria con el 'undo vecino% y los arbustos a menos de un metro% y aun"ue los !rboles estn a la distancia legal% el vecino puede cortar por s mismo las races "ue se e&tienden a su 'undo% y puede pedir "ue se corten las ramas en todo lo "ue se e&tienden a su propiedad. 91TER.?E DE -1/ TE @1/ 4 .9U./ /ER:ID./. Goteraje. Art. 263$ CC: 'os propietarios de terrenos o edificios estn obligados, despu%s de la promulgacin de este Cdigo, a construir los tec os que en adelante icieren, de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios p"blicos, y no sobre el suelo del vecino!. /guas servidas. El propietario est! obligado a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas% "ue no sean pluviales o de 'uentes% sobre su propio 'undo o sobre la va p5blica% y por ning5n trabajo u obra puede hacer correr por el 'undo vecino las aguas de po+os "ue l tenga en su heredad% ni las del servicio de su casa% ni las aguas servidas "ue se hubiese empleado en la limpie+a domstica o en trabajos de '!brica% salvo cuando 'uesen me+cladas con el agua de lluvia. 13-I9. I;2 DE RE I3IR -./ .9U./ DE -1/ 0U2D1/ /U)ERI1RE/. 1errenos inferiores. omo restricci(n a su dominio% los propietarios de los 'undos in'eriores est!n obligados a recibir las aguas "ue #naturalmente$ descienden de los terrenos superiores. .dem!s% est!n obligados a recibir las arenas y piedras "ue arrastren las aguas pluviales% y las aguas subterr!neas 6"ue a'loren a la super'icie7 "ue por su abundancia no se las pueda contener en el terreno superior% sin perjuicio de su derecho a ser indemni+ados. 1errenos superiores. El propietario de un 'undo superior "ue tenga un manantial cuyas aguas a'loran a la super'icie% no pueden usarlas de manera tal "ue las haga perjudiciales para las propiedades in'eriores. 2o puede el propietario agravar la situaci(n de los terrenos in'eriores% o perjudicarlos a5n m!s haciendo m!s impetuosa la corriente o dirigiendo las aguas a un solo punto. /i deja pasar veinte a,os sin reclamar al vecino del terreno in'erior% ya despus no puede e&igir la destrucci(n de los di"ues u obras "ue ste haya hecho para hacer re'luir sobre el terreno superior las aguas% arenas o piedras. -U E/ 4 :I/T./. 2ing5n cotitular de un muro puede% sin consentimiento del otro cond(mino% abrir ventanas o troneras en la pared medianera. El due,o de una pared no medianera% contigua a una 'inca ajena% puede abrir en ella ventanas para recibir luces a tres metros de altura desde el piso de la pie+a. )ero el propietario del 'undo vecino puede ad"uirir la medianera y cerrar las ventanas de luces 6pues stas no constituyen una servidumbre7% siempre "ue edi'i"ue apoy!ndose en la pared% y correlativamente "uien go+a de lu+ por esas ventanas abiertas en su pared% no puede impedir "ue su vecino levante la pared "ue las cierre y "ue le prive de lu+.

Unidad :I: E&tinci(n del dominio. E&propiaci(n.

!ARTE !RI"ERA: E7TINCI%N DEL DO"INIO.
INTRODUCCI%N. E&isten dos clases de e&tinci(n de la propiedad: de car!cter absoluto y de car!cter relativo. En las primeras% la e&tinci(n se produce por una causa "ue ata,e a la cosa en s misma% y adem!s se e&tingue no s(lo para el titular del derecho sino para todos. En las segundas% en cambio% la propiedad se pierde para el titular del derecho% pero normalmente la cosa pasa a otro. -os modos relativos de e&tinci(n del dominio son los siguientes: a7 trans'ormaci(n8 b7 accesi(n8 c7prescripci(n8 d7 enajenaci(n% seguida de tradici(n8 e7 sentencia judicial "ue as lo dispone 6m!s tradici(n78 '7 e&propiaci(n 6m!s posesi(n78 g7 transmisiones anuladas judicialmente8 h7 abandono de cosa mueble para persona determinada% y i7 abandono de inmuebles. uatro son los casos de e&tinci(n absoluta: a7 destrucci(n o consumo total de la cosa8 b7 puesta de la cosa 'uera del comercio8 c7 animales "ue recuperan su antigua libertad% y d7 abandono de la cosa mueble. DESTRUCCI%N O CONSU"O TOTAL DE LA COSA. Esta causal est! prevista en el art. AGED% parte C% "ue establece "ue el derecho de propiedad se e&tingue de manera absoluta por la destruccin o consumo total de la cosa! "ue estaba sometida a l. !UESTA DE LA COSA FUERA DEL CO"ERCIO. Tambin prevista por el art. AGED% esta causal se da% por ejemplo% cuando la cosa pasa a ser del dominio p5blico del Estado. ANI"ALES 8UE RECU!ERAN SU ANTI'UA LIBERTAD. -a propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad% o pierden la costumbre de volver a la residencia de su due,o. )ero respecto de los domesticados ello no sucede si su due,o los 'uese persiguiendo% pues en ese caso nadie puede tomarlos ni ca+arlos. Tambin se e&tingue el dominio sobre los enjambres de abejas si su propietario no los reclamare inmediatamente pues se entiende "ue vuelven a su libertad. ABANDONO DE LA COSA "UEBLE. Es el supuesto previsto por el art. AFAG% por"ue desde el mismo momento en "ue su propietario la abandona pierde su dominio% "ue pasa a ser res derelictae hasta "ue otro se la apropie. )or eso% mientras esto 5ltimo no suceda% el dominio sobre esa cosa se ha e&tinguido en 'orma absoluta. on respecto al abandono de inmuebles% es muy raro "ue suceda el caso% por"ue ello deber! ser 'ormali+ado por instrumento p5blico% pues de lo contrario el dominio no se pierde. Es un supuesto de e&tinci(n relativa por"ue los inmuebles "ue carecen de due,o son bienes privados del Estado.

!ARTE SE'UNDA: E7!RO!IACI%N.

CONCE!TO. -a e&propiaci(n es un procedimiento de derecho p5blico% por el cual el sujeto e&propiante% obrando unilateralmente ad"uiere bienes de los particulares o del Estado en virtud de una ley "ue los declara de utilidad p5blica y para el cumplimiento de los 'ines dispuestos en esta ley% previo pago de una justa indemni+aci(n.

Art.25 : &adie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad p"blica, previa la desposesin y una justa indemnizacin. $e entiende por justa indemnizacin en este caso, no slo el pago del valor real de la cosa, sino tambi%n del perjuicio directo que le venga de la privacin de su propiedad!. NATURALEBA. /i para el sujeto e&propiante ste es un modo de ad"uisici(n del dominio para los propietarios es una limitaci(n potencial a su derecho de propiedad% "ue tiene su origen mediato en el dominio eminente del Estado y su principio en el art. CH de la onst. 2acional. 2uestro (digo ivil contiene tambin otra importante limitaci(n 6potencial7 al derecho de dominio% pues autori+a en el art. AFCA a la autoridad p5blica para disponer en 'orma inmediata de la propiedad privada% cuando la urgencia de la e&propiaci(n tuviese un carcter de necesidad, de tal manera imperiosa que sea imposible ninguna forma de procedimiento!. El (digo menciona la e&propiaci(n en el art. AGCE como un caso de e&tinci(n del dominio% "ue ser! de car!cter relativo si la cosa pasa al dominio privado del Estado o del sujeto e&propiante autori+ado por la ley. RE'I"EN LE'AL. En el !mbito nacional rige la ley ACDJJ% "ue anali+aremos a continuaci(n: Art. : #'a utilidad p"blica que debe servir de fundamento legal a la e#propiacin, comprende todos los casos en que se procure la satisfaccin del bien com"n, sea %ste de naturaleza material o espiritual!. Art. 2: Podr actuar como expropiante el Estado Nacional; tambin podrn actuar como tales la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, las
entidades autrquicas nacionales y las empresas del Estado Nacional, en tanto estn expresamente facultadas para ello por sus respecti as leyes or!nicas o por leyes especiales"# $os particulares, sean personas de existencia isible o %ur&dicas, podrn actuar como expropiantes cuando estu ieren autori'ados por la ley o por acto administrati o fundado en ley("

Art. 3: $a acci)n expropiatoria podr promo erse contra cualquier clase de personas, de carcter p*blico o pri ado( . Art. 4: Pueden ser ob%eto de expropiaci)n todos los bienes con enientes o necesarios para la satisfacci)n de la +utilidad p*blica+,cualquiera sea su
naturale'a %ur&dica, pertene'can al dominio p*blico o al dominio pri ado, sean cosas o no(" $a expropiaci)n se referir espec&ficamente a bienes determinados" ,ambin podr referirse !enricamente a los bienes que sean necesarios para la construcci)n de una obra o la e%ecuci)n de un plan o proyecto; en tal caso la declaraci)n de utilidad p*blica se -ar en base a informes tcnicos referidos a planos descripti os, anlisis de costos u otros elementos que fundamenten los planes y pro!ramas a concretarse mediante la expropiaci)n de los bienes de que se trate, debiendo sur!ir la directa inculaci)n o conexi)n de los bienes a expropiar con la obra, plan o proyecto a reali'ar" En caso de que la declaraci)n !enrica de utilidad p*blica se refiriese a inmuebles, debern determinarse, adems, las distintas 'onas, de modo que a falta de indi iduali'aci)n de cada propiedad queden especificadas las reas afectadas por la expresada declaraci)n(" $a indemni'aci)n s)lo comprender el alor ob%eti o del bien y los da.os que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiaci)n" No se tomarn en cuenta circunstancias de carcter personal, alores afecti os, !anancias -ipotticas, ni el mayor alor que pueda conferir al bien la obra a e%ecutarse" No se pa!ar lucro cesante" /nte!rarn la indemni'aci)n el importe que correspondiere por depreciaci)n de la moneda y el de los respecti os intereses("

Art. 5:

Art. $:

Art. 3 i- Fi-(: ,ratndose de inmuebles el alor mximo estimado ser incrementado automticamente y por todo concepto en un die' por ciento(" Art. 2# >Grr. 2: El expropiante podr desistir de la acci)n promo ida en tanto la expropiaci)n no -aya quedado perfeccionada" $as costas sern a
su car!o"# 0e entender que la expropiaci)n -a quedado perfeccionada cuando se -a operado la transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesi)n y pa!o de la indemni'aci)n(" 0e tendr por abandonada la expropiaci)n #sal o disposici)n expresa de ley especial# si el expropiante no promue e el %uicio dentro de los dos a.os de i!encia de la ley que la autorice, cuando se trate de lle arla a cabo sobre bienes indi idualmente determinados; de cinco a.os, cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una 'ona determinada; y de die' a.os cuando se trate de bienes comprendidos en una enumeraci)n !enrica # No re!ir la disposici)n precedente en los casos en que las leyes or!nicas de las municipalidades autoricen a stas a expropiar la porci)n de los inmuebles afectados a rectificaciones o ensanc-es de calles y oc-a as, en irtud de las ordenan'as respecti as(" $as disposiciones contenidas en el primer prrafo del art&culo anterior no sern aplicables en los casos de reser a de inmuebles para obras o planes de e%ecuci)n diferida, calificados por ley formal"# En tal supuesto se aplicarn las si!uientes normas1 a2 El expropiante, lue!o de declarar que se trata de una expropiaci)n diferida, obtendr la tasaci)n del bien afectado con inter enci)n del ,ribunal de ,asaciones de la Naci)n y notificar al propietario el importe resultante"# b2 0i el alor de tasaci)n fuere aceptado por el propietario, cualquiera de las partes podr pedir su -omolo!aci)n %udicial y, una e' -omolo!ado, dic-o alor ser considerado como firme para ambas partes, pudiendo rea%ustarse s)lo de acuerdo con el procedimiento pre isto en el inciso d2 del presente art&culo"# c2 0i el propietario no aceptara el alor de tasaci)n ofrecido, el expropiante deber solicitar %udicialmente la fi%aci)n del alor del bien, de conformidad con las normas de los art&culos 34 y 33" d2 $a indemni'aci)n ser rea%ustada en la forma pre ista en el art&culo 34"# e2 0i durante la tramitaci)n del caso y antes de que se dicte la sentencia definiti a el expropiante necesitara disponer en forma inmediata del inmueble, re!ir lo dispuesto en los art&culos 55, 56 y 57"# f2 $os inmuebles afectados podrn ser transferidos libremente a terceros, a condici)n de que el adquirente cono'ca la afectaci)n y consienta el alor fi%ado, si ste estu iera determinado" Con tal finalidad una e' firme dic-o alor, ser comunicado de oficio por el ente expropiante o, en su caso, por el %u'!ado inter iniente al 8e!istro de la Propiedad /nmueble que corresponda" $os certificados que expidan los 8e!istros en relaci)n con el inmueble afectado debern -acer constar ese alor firme" En las escrituras traslati as de dominio de los inmuebles comprendidos en este art&culo, los escribanos que las autoricen debern de%ar expresa constancia del conocimiento por el adquirente de la afectaci)n, o de su consentimiento del alor firme, se!*n corresponda(" Procede la acci)n de retrocesi)n cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al pre isto en la ley expropiatoria, o cuando no se le diere destino al!uno en un lapso de dos a.os computado desde que la expropiaci)n qued) perfeccionada en la forma pre ista en el art&culo 59(" Procede la acci)n de expropiaci)n irre!ular en los si!uientes casos1 a2 Cuando existiendo una ley que declara de utilidad p*blica un bien, el Estado lo toma sin -aber cumplido con el pa!o de la respecti a indemni'aci)n"# b2 Cuando, con moti o de la ley de declaraci)n de utilidad p*blica, de -ec-o una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por e idente dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales"# c2 Cuando el Estado impon!a al derec-o del titular de un bien o cosa una indebida restricci)n o limitaci)n, que importen una lesi)n a su derec-o de propiedad("

Art. 33:

Art. 34:

Art. 35:

Art. 5 :

Cuando por ra'ones de utilidad p*blica fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa determinados, mueble o inmueble, o de una uni ersalidad determinada de ellos, podr recurrirse a la ocupaci)n tempornea("

Art. 57:

Art. 5*: $a ocupaci)n tempornea puede responder a una necesidad anormal, ur!ente, imperiosa, o s*bita, o a una necesidad normal no inminente("

Unidad :II: Rgimen jurdico de las cosas muebles.

II. EL ARTCCULO 24 2. Art. 24 2 CC: 'a posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no ubiese sido robada o perdida!. ./1 E2 KUE E- )R1)IET.RI1 /E DE/)RE2DE :1-U2T.RI.<E2TE DE -. )1/E/I;2 DE -. 1/.. )ara el supuesto del desprendimiento voluntario% nuestro (digo sigue el sistema 'rancs% al optar por 'avorecer la situaci(n del tercero ad"uirente de buena 'e. .l actual poseedor de buena 'e "ue recibi( la cosa de manos de "uien no era su verdadero propietario% la ley lo presume tal y lo autori+a a repeler la acci(n reivindicatoria "ue pueda intentar el anterior due,o de la cosa transmitida. /i dicho poseedor enajena esa cosa% los sucesivos ad"uirentes tambin se hallan amparados de la reivindicaci(n% dado "ue esta acci(n se detuvo en cabe+a del tercero "ue reuna los re"uisitos e&igidos por el art. ADCA. /e observa "ue el derecho toma partido por la apariencia% reconociendo e'icacia legitimadora a la apariencia jurdica% tutelando de esta 'orma a los terceros% siempre y cuando sean de buena 'e y a ttulo oneroso. De todos modos% hay "ue tener en cuenta "ue la protecci(n "ue brinda la parte primera del art. ADCA a los terceros no reside 5nicamente en la apariencia% pues rige tan s(lo en los supuestos de desprendimiento voluntario. Esto signi'ica "ue se sacri'ica al anterior propietario por su negligencia en el manejo de sus negocios: es culpable por haber con'iado la cosa mueble sin adoptar las medidas del caso para impedir "ue su representante la enajene% ya sea por"ue% aun probando "ue le 'ue imposible adoptar tales medidas% 'ue culpable en la elecci(n de la persona a "uien entreg( la tenencia de dicha cosa mueble. El propietario asumi( los riesgos de su actitud% por lo cual debe cargar con las consecuencias. ./1 E2 KUE -. 1/. @.4. /ID1 R13.D. 1 )ERDID.. En el caso de ser la cosa robada o perdida% esto es% "ue el propietario no se haya desprendido de ella voluntariamente% los terceros no go+an de la presunci(n de propiedad y no pueden repeler la acci(n reivindicatoria 6al menos% mientras no se opere la prescripci(n ad"uisitiva7% aun cuando sean de buena 'e y a ttulo oneroso. El concepto de cosa robada surge del art. AHGG% "ue alude a los supuestos de #sustraccin fraudulenta$ de la cosa ajena. abe e"uiparar con el robo al hurto. /e puede decir "ue son cosas perdidas las "ue presentan las siguientes condiciones: C7 "ue se haya perdido la tenencia8 A7 "ue la cosa no est en el lugar en "ue la haya guardado el poseedor o tenedor% y B7 "ue no se haya hecho abandono de esa cosa. Estimamos "ue el rgimen correspondiente a las cosas robadas o perdidas% las "ue pueden ser reivindicadas aun cuando estn en poder de terceros de buena 'e y a ttulo oneroso% con'igura una e&cepci(n al principio general sentado por la parte primera del art. ADCA. IV. RE8UISITOS. )1/E/I;2. El tercero% para poder invocar la regla emergente del art. ADCA en los supuestos de desprendimiento voluntario% debe ser poseedor de la cosa mueble8 los tenedores no pueden prevalerse de este sistema.

3UE2. 0E. @abr! buena 'e cuando el poseedor est! persuadido% sin duda alguna% de la legitimidad de su ad"uisici(n% es decir% "ue no haya sabido% despus de una conducta diligente% "ue "uien le transmiti( la cosa mueble no estaba legitimado para hacerlo -a buena 'e tambin se presume% ra+(n por la cual "uien alegue la e&istencia de mala 'e en el poseedor tendr! "ue demostrarlo. TPTU-1 12ER1/1. En rigor% el art. ADCA s(lo e&ige la posesi(n y la buena 'e en cabe+a del subad"uirente% para escapar a la acci(n reivindicatoria del anterior propietario. /in embargo% de otras normas del (digo surge la necesidad de "ue dicho tercero sea ad"uirente a ttulo oneroso a los e'ectos de poder repeler la acci(n real "ue se dirija contra l. Art. 2767 CC: 'a accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que ubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la aba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto!. Dado "ue el artculo ADCA% como dijimos% s(lo e&ige ser poseedor de buena 'e% cabe entender "ue "uienes re5nan estos dos re"uisitos% aun cuando hayan ad"uirido a ttulo gratuito% go+an de la atribuci(n de propiedad "ue establece dicho precepto. )ero% para repeler la acci(n reivindicatoria del anterior propietario% se re"uiere tambin "ue haya mediado una ad"uisici(n a ttulo oneroso. Es decir "ue el poseedor de buena 'e% como e&plica .llende% es propietario 'rente a todos% sea a ttulo oneroso o gratuito% pero en este 5ltimo caso lo ser! 'rente a todos menos 'rente al propietario anterior% por"ue por aplicaci(n del art. AHGH no estar! en condiciones de repeler la acci(n real de a"ul. -a cosa tendra dos propietarios: uno% el primitivo due,o% erga omnes8 el otro% el poseedor de buena 'e% 'rente a todos menos respecto del anterior. 1/. <UE3-E 21 R13.D. 2I )ERDID.. -a atribuci(n de propiedad "ue establece la parte primera del art. ADCA se aplica en supuestos en los cuales el propietario se hubiese desprendido voluntariamente de la cosa% aun cuando su voluntad estuviera viciada. En el supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas% los poseedores% aun cuando tengan buena 'e y hayan ad"uirido a ttulo oneroso% no go+an de la atribuci(n de propiedad ni est!n en condiciones de repeler la acci(n reivindicatoria del propietario% a menos mientras no se opere en su 'avor la prescripci(n ad"uisitiva. V. E7CE!CIONES. <UE3-E/ )ERTE2E IE2TE/ .- D1<I2I1 )Y3-I 1. Dispuso :le+ /!rs'ield en el art. ADCF "ue lo establecido por el art. ADCA no se aplica respecto a las cosas muebles del (stado general o de los (stados particulares!. -a e&cepci(n se re'iere a a"uellas cosas muebles "ue pertene+can al dominio p5blico del Estado 6nacional o provincial7% por ser stas inalienables% inembargables% imprescriptibles y% por sobre todo% no pueden ser posedas. . E/1RI./ DE U2 I2<UE3-E REI:I2DI .D1. Tampoco se rigen por el principio sentado por el art. ADCA # las cosas accesorias de un inmueble reivindicado$. Esto signi'ica "ue si el titular de un inmueble debe su'rir por alguna ra+(n la reivindicaci(n de ste% no puede pretender "uedarse con las cosas muebles accesorias a dicho inmueble escud!ndose en el rgimen emergente del art. ADCA. <UE3-E/ RE9I/TR.3-E/. uentan con un rgimen espec'ico "ue las sustrae del principio establecido por el art. ADCA.

TPTU-1/ DE R=DIT1 21<I2.TI:1/ 4 . -. 1RDE2. -os crditos son derechos personales% y no cosas% pero s revisten el car!cter de cosas muebles # los instrumentos p"blicos o privados de donde constare la adquisicin de derec os personales $8 el instrumento es cosa mueble por su car!cter representativo. -os ttulos de crdito nominativos y a la orden% por e&igir endoso o cesi(n para su transmisi(n% es decir% "ue cuentan con un rgimen espec'ico% est!n e&cluidos del sistema previsto en el art. ADCA. 1/./ R13.D./% )ERDID./ 1 .3.2D12.D./. -as cosas robadas o perdidas est!n e&cluidas del sistema previsto por el art. ADCA. En cuanto a las cosas abandonadas es innecesario habida cuenta de "ue el dominio de tales cosas se ad"uiere por apropiaci(n. VI. REIVINDICACI%N DE COSAS ROBADAS O !ERDIDAS. El art. ADCA no se aplica a las cosas robadas o perdidas. De tal 'orma% cual"uier subad"uirente de una cosa mueble "ue re5na esa condici(n va a estar e&puesto a la acci(n reivindicatoria del verdadero propietario% aun cuando sea de buena 'e y a ttulo oneroso. .dem!s% por regla% el propietario "ue reivindica una cosa mueble "ue le haba sido robada o "ue haba perdido% no tiene "ue reembolsarle al poseedor actual el precio "ue l hubiese pagado por la cosa. El poseedor de la cosa reivindicada s(lo podr! reclamar la indemni+aci(n pertinente a "uien se la transmiti(% el cual est! obligado en virtud de la garanta de evicci(n. )ero% en principio% nada puede e&igirle al propietario "ue reivindica. /in embargo% la regla e&puesta su're algunas e&cepciones% pues e&isten supuestos en "ue el reivindicante% si bien puede hacerlo% debe reembolsar al poseedor el precio "ue por la cosa hubiese pagado. Ello ocurre cuando la cosa se hubiese vendido con otras iguales% en una venta p5blica% o en una casa de venta de objetos semejantes% o por un individuo "ue acostumbraba vender cosas semejantes. .dem!s% e&iste otro supuesto en el cual el poseedor "ue su're la reivindicaci(n de la cosa robada o perdida tiene derecho a ser indemni+ado% lo "ue acontece cuando el propietario di'cilmente hubiera podido reencontrarse con la cosa% de no haber e&istido la ad"uisici(n del poseedor de buena 'e y a ttulo oneroso. En este caso no se trata de un reembolso sino de una indemni+aci(n proporcionada. VII. R:'I"EN DE LAS COSAS "UEBLES RE'ISTRABLES. 3UKUE/. El art. CFG de la ley AE.EJD dispone "ue la constituci(n de derechos reales sobre un bu"ue de die+ o m!s toneladas de ar"ueo total% debe ser hecha por acto "ue conste en escritura p5blica o por documento privado autenticado. )ara los bu"ues menores se prescinde de la escritura p5blica% ya "ue es su'iciente el instrumento privado con las 'irmas certi'icadas de los otorgantes. .ER12.:E/. Respecto de ellas tambin se impone la inscripci(n de los ttulos en dichos Registro a los e'ectos de su oponibilidad a terceros% es decir "ue se trata de una inscripci(n registral declarativa% no constitutiva. )ara acceder al Registro se re"uiere 'ormali+ar el acto en instrumento p5blico o privado debidamente autenticado. .UT1<1T1RE/ 6DE R. -E4 GFIAOFI7. . partir de la sanci(n del decreto% los automotores "uedaron 'uera del rgimen emergente del art. ADCA% ya "ue pasaron a regirse por el ordenamiento especial. /eg5n el art. C% #la transmisi(n del dominio de los automotores deber! 'ormali+arse por instrumento p5blico o privado y s(lo producir! e'ectos entre las partes y con relaci(n a terceros desde la 'echa de su inscripci(n en el Registro 2acional de la )ropiedad del .utomotor$. /e establece as un sistema registral constitutivo% dado "ue antes de la inscripci(n no se constituye o transmite el derecho real.

Dispone el art. A: #-a inscripci(n de buena 'e de un automotor en el Registro con'iere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cual"uier acci(n de reivindicaci(n si el automotor no hubiera sido hurtado o robado$. /i trasladamos al campo de los automotores la teora de la distinci(n entre el #ttulo$ y el #modo$ aplicable a los inmuebles% resulta "ue el ttulo es ese contrato consensual% ese acuerdo de voluntades% "ue se puede 'ormali+ar por instrumento p5blico o privado% mientras "ue el modo lo constituye la #inscripci(n registral$% en lugar de la tradici(n prevista para las cosas inmuebles. En cuanto a la e&igencia de buena 'e% cabe advertir "ue la 'alta de inscripci(n registral a nombre del poseedor% importa la mala 'e de este 5ltimo% pues es e&igible del ad"uirente una investigaci(n sobre la situaci(n jurdica del objeto% y por"ue "uien ad"uiere un automotor inscripto a nombre de otro sujeto distinto del vendedor% no act5a con la diligencia debida al no haber hecho esas averiguaciones "ue le hubieran permitido descubrir "ue no poda inscribir a su nombre el vehculo. . su ve+% la inscripci(n en el Registro tampoco garanti+a% de por s% la e&istencia de buena 'e en "uien la obtuvo% pues pueden e&istir situaciones en las cuales% no obstante la inscripci(n% el ad"uirente sepa o haya debido saber "ue el transmitente no estaba legitimado para ello% o "ue se trataba de una cosa hurtada o robada. )or ello es "ue la ley e&ige la concurrencia de ambos re"uisitos 6inscripci(n y buena 'e7 para con'erir la propiedad del vehculo. on'orme al art. D% #el "ue tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado% podr! repeler la acci(n reivindicatoria transcurridos dos a,os de la inscripci(n% siempre "ue durante ese lapso lo hubiese posedo de buena 'e y en 'orma continua$. @ay situaciones no e&presamente previstas por este rgimen legal. Ellas son: C7 inscripci(n registral y mala 'e de automotores "ue no sean robados ni hurtados8 A7 inscripci(n registral y mala 'e de automotores robados o hurtados% y B7 'alta de inscripci(n registral% ya se trate o no de autom(viles robados o hurtados% lo "ue implica mala 'e por no ajustarse a los re"uisitos "ue pide la ley. En todas estas situaciones% en las cuales e&iste mala 'e% pensamos "ue si bien el poseedor est! imposibilitado% por regla% para repeler la acci(n reivindicatoria del propietario% a"ul podra ad"uirir el dominio de la cosa por prescripci(n ad"uisitiva. . 'alta de otro pla+o% por analoga habra "ue considerar aplicable el de veinte a,os previsto por el (digo ivil para los inmuebles en situaciones similares. /E<1:IE2TE/. -as provincias dictaron c(digos o leyes rurales "ue incorporaron el re"uisito de la #marca$ o #se,al$ para acreditar la propiedad del ganado mayor o menor% respectivamente. )or #marca$ cabe entender toda impresi(n "ue se deja sobre el cuero del animal mediante el empleo de un hierro candente. #/e,al$ es toda incisi(n o corte e'ectuado en la oreja o nari+ del animal. El art. J dispone "ue se presume% salvo prueba en contrario% #"ue el ganado mayor marcado y el ganado menor se,alado% pertenecen a "uien tiene registrado a su nombre el dise,o de la marca o se,al aplicada al animal$. /e establece as la presunci(n iuris tantum a 'avor del titular de la marca registrada y aplicada. . su ve+% el art. CA establece "ue todo acto jurdico mediante el cual se trans'iere la propiedad del ganado #deber! instrumentarse con un certi'icado de ad"uisici(n "ue% otorgado por las partes% ser! autenticado por la autoridad local competente$. -a ley dice "ue #el certi'icado de ad"uisici(n no es su'iciente por s para transmitir la propiedad% es indispensable "ue vaya seguido de la tradici(n o entrega e'ectiva del ganado transmitido$. EKUI21/ DE )UR. /.29RE DE .RRER.. -a ley AE.BHI e&cluye a los e"uinos de pura sangre de carrera del principio sentado por el art. ADCA y los somete a sus disposiciones. Esta ley establece una inscripci(n con car!cter constitutivo% ya "ue la propiedad de estos animales se acredita con la inscripci(n en los registros geneal(gicos "ue reconoce% y la transmisi(n del dominio s(lo se per'ecciona entre las partes y con relaci(n a terceros mediante la inscripci(n del respectivo acto jurdico en dichos registros.

VIII. !RESCRI!CI%N AD8UISITIVA DE COSAS "UEBLES. /eg5n e&pusimos al e&plicar el sistema emergente del art. ADCA y sus concordantes% hay situaciones "ue no est!n contempladas por dicha norma% esto es% "ue el poseedor no puede invocarla para conseguir "ue se rechace la acci(n reivindicatoria "ue contra l dirija el due,o de la cosa. Ellas son las siguientes: a7 poseedor de cosas muebles robadas o perdidas% sea de buena o mala 'e8 b7 poseedor de mala 'e de cosas "ue no sean robadas o perdidas8 c7 poseedor de buena 'e de cosas "ue no sean robadas o perdidas% pero "ue haya ad"uirido a ttulo gratuito. )ara un sector doctrinal% en los supuestos aludidos% la acci(n reivindicatoria era imprescriptible% sin "ue 'uera posible "ue se detuviera ante la usucapi(n del poseedor. 1tra corriente% entenda "ue se deba aplicar% a los e'ectos de la usucapi(n% el pla+o de prescripci(n treinta,al 'ijado por los arts. DECF y DECG para los inmuebles. Esta lnea de pensamiento 'ue desarrollada por /pota% "uien sostiene "ue el art. BJDI y su nota deban ser armoni+ados con el art. BJFA% con'orme al cual #pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesi(n puede ser objeto de una ad"uisici(n$% es decir% "ue el 5nico re"uisito para "ue una cosa pueda ser ad"uirida por prescripci(n lo constituye la circunstancia de estar en el comercio% ya sea mueble o inmueble. )or nuestra parte% nos adherimos a esta 5ltima posici(n% pues consideramos "ue en el (digo de :le+ /!rs'ield% en a"uellos supuestos en "ue el poseedor no poda repeler la acci(n reivindicatoria del propietario por no resultar aplicables l art. ADCA y concordantes% poda alegar la usucapi(n si reuna determinadas condiciones. -a 'inalidad de la usucapi(n tiende a brindar seguridad en la ad"uisici(n del dominio y a la necesidad de propender a la mejora y producci(n de los bienes% as como poner trmino a los innumerables pleitos "ue podran derivar de tal incertidumbre. /u 'undamento es el de consolidar situaciones '!cticas% como medio de 'avorecer la seguridad jurdica% al darse certe+a a los derechos y poner en claro la composici(n del patrimonio% con lo cual se propende a la pa+ y al orden social. Tiene adem!s un importante contenido social% en tanto se le adjudican los bienes a la persona "ue los ha hecho producir% en desmedro del propietario "ue no los usa. Estos 'undamentos son aplicables tanto a las cosas muebles como a las inmuebles% pues o se advierten ra+ones para el distingo. Art. 4$ 6 bis CC: (l que durante tres a5os a posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. $i se trata de cosas muebles cuya transferencia e#ija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos a5os en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. (n ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua!. El art. DECG bis tiene un !mbito de aplicaci(n limitado% pues s(lo comprende el caso del poseedor de buena 'e de cosas robadas o perdidas. Kuedan 'uera de su !mbito el supuesto del poseedor de mala 'e% se trate de cosas robadas o perdidas o de a"uellas de las "ue el due,o se desprendi( voluntariamente% y se plantean dudas en torno del subad"uirente de buena 'e% de cosas no robadas o perdidas% pero a ttulo gratuito. E- )1/EED1R DE <.-. 0E. El poseedor de mala 'e% en el caso de ser subad"uirente de cosas muebles en cuya transmisi(n intervino el due,o% no est! alcan+ado por el art. ADCA% "ue e&ige buena 'e. En la hip(tesis de ser las cosas robadas o perdidas% tampoco est! cubierto por el art. ADCA% y no puede invocar la prescripci(n de tres a,os consagrada por el nuevo art. DECG bis% por"ue ste e&ige "ue la posesi(n sea de buena 'e. .lgunos autores admiten la usucapi(n de cosas muebles por el poseedor de mala 'e% interpretando "ue el caso "ueda comprendido en los amplios trminos del art. DECG. )or nuestra parte% nos adherimos a este criterio.

E- /U3.DKUIRE2TE . TPTU-1 9R.TUIT1. El art. DECG bis contempla el caso del poseedor de buena 'e de cosas robadas o perdidas% con lo "ue surgen dudas respecto al poseedor de esa clase cuando se trata de cosas "ue no son robadas o perdidas. En estas condiciones% las interpretaciones posibles son tres: C7 "ue dicho poseedor no puede ad"uirir por prescripci(n% cual"uiera "ue sea el pla+o transcurrido8 A7 "ue el subad"uirente a ttulo gratuito est! incluido implcitamente en las previsiones del art. DECG bis% de manera "ue puede consolidar su situaci(n al cabo de tres a,os de posesi(n continua% y B7 "ue si bien no lo alcan+a el art. DECG bis% de todos modos puede ad"uirir por prescripci(n larga al cabo de veinte a,os de posesi(n continua% por aplicaci(n del art. DECG. 2os inclinamos por el criterio "ue sostiene "ue el nuevo art. DECG bis protege a todos los poseedores de buena 'e e&cluidos del art. ADCA. -a norma no hace ninguna distinci(n entre ad"uirentes a ttulo oneroso y a ttulo gratuito% y agrega "ue si la norma brinda protecci(n a los ad"uirentes a ttulo gratuito de cosas robadas o perdidas% #con mayor ra+(n estar!n comprendidos en su protecci(n a"uellos "ue la recibieran 6tambin a ttulo gratuito7 de un simple no propietario% "ue cometi( un abuso de con'ian+a al transmitirla$. 1/./ <UE3-E/ RE9I/TR.3-E/. Art. 4$ 6 bis CC: ,-. $i se trata de cosas muebles cuya transferencia e#ija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos a5os en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. (n ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua!. /utomotores ,decr. 'ey +DE)HDE.. Art. 3D. $i el automotor ubiese sido urtado o robado, el propietario podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que ubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decretoIley!. Art. 4D. (l que tuviese inscripto a su nombre un automotor urtado o robado, podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos 0J$ ,). a5os de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo ubiese posedo de buena fe y en forma continua!. Interesa destacar "ue la posibilidad de ad"uirir por prescripci(n se limita a la hip(tesis de "ue el poseedor de buena 'e tenga inscripto a su nombre el automotor hurtado o robado. El poseedor de un automotor "ue se halle 'uera de las circunstancias previstas por el citado art. D% de todos modos puede ad"uirir su dominio por usucapi(n% para lo cual nos remitimos a las ra+ones e&puestas sobre las cosas muebles no registrables. En cuanto al pla+o% a"u tambin puede ser aplicable la prescripci(n veinte,al% en virtud de "ue el art. DECG ampara cual"uier tipo de situaciones. Caballos de pura sangre de carrera. -a ley AE.BHI% as como el decr. DIAHOHB% nada disponen sobre si estos e"uinos pueden ser ad"uiridos por prescripci(n% por lo "ue entendemos aplicables las disposiciones del (digo ivil% seg5n la interpretaci(n "ue hemos 'ormulado en los puntos anteriores. Entendemos "ue la inscripci(n de buena 'e% en el registro geneal(gico% con'iere la propiedad del caballo. /i ste ha sido robado o perdido% mediando inscripci(n y buena 'e se podr! ad"uirir su dominio al cabo de dos a,os de posesi(n continua 6art. DECG bis7. 0uera de este supuesto% en todos los dem!s casos podr!n estos e"uinos ser objeto de la prescripci(n larga de veinte a,os.

Unidad :III: ondominio.

CONDO"INIO NOR"AL.
CONCE!TO. El condominio es un supuesto de comunidad en los derechos reales. =sta se produce por la e&istencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa% cuando el derecho real respecto del cual se establece tal comunidad tiene el car!cter de e&clusividad. DE0I2I I;2. .R. TERE/. El art. AGHB contiene una per'ecta de'inici(n del derecho real de condominio: (l condominio es el derec o real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble!. abe se,alar los siguientes caracteres: 1itularidad plural. -a e&istencia de m!s de un sujeto titular del derecho 6#varias personas$ dice la de'inici(n legal7% constituye un car!cter esencial del condominio. )uede tratarse indistintamente de personas 'sicas o jurdicas. :nidad de objeto. /iempre se tratar! de cosas. /i se trata de m!s de una% son tratadas como una unidad% recayendo el derecho sobre la totalidad de cada una de ellas. 1itularidad en cuotas o partes indivisas. El derecho de propiedad #se encuentra a"u 'raccionado entre los diversos copropietarios% correspondindole a cada uno de ellos en la medida de la cuota parte "ue le pertenece: un medio% un tercio% etc. Esta parte indivisa es una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero y "ue no se corresponde con ninguna parte 'sica o materialmente determinada de la cosa. El derecho de propiedad% "ue pertenece a casa cond(mino en la medida de su parte indivisa% se proyecta sobre la totalidad de la cosa. 12/TITU I;2. Art. 2675: (l condominio se constituye por contrato, por actos de "ltima voluntad, o en los casos que la ley designa!. /e debera agregar la prescripci(n ad"uisitiva cuando se declara su cumplimiento en cabe+a de m!s de un poseedor. Contrato. /e concreta este caso cuando e&iste pluralidad de ad"uirentes en cual"uier contrato "ue tenga por e'ecto transmitir el dominio 6compraventa% donaci(n% permuta7. /cto de "ltima voluntad. /e hace re'erencia al testamento por el cual se manda un legado de cosa cierta a m!s de un legatario. -a instituci(n de heredero a m!s de una persona s(lo crea entre ellas un estado de comunidad hereditaria% y no un condominio. 'ey. ."u la ley interviene no s(lo en la creaci(n sino en la 'uente del derecho% en su nacimiento concreto. )ensamos "ue e&isten solamente dos casos: el condominio por con'usi(n de lmites% "ue reconoce como

presupuesto la contig^idad y con'usi(n de dos predios r5sticos% y el del art. AGEE% cuando la con'usi(n o me+cla ha resultado por un hecho casual% siendo las cosas inseparables y sin "ue haya cosa principal. -./I0I . I;2. Art.26#2: Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa com"n, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa!. Esta norma nos permite clasi'icar al condominio en dos grandes sectores: el condominio normal y el condominio por indivisi(n 'or+osa. Decimos entonces "ue hay condominio normal cuando la 'acultad "ue el art. AGJA atribuye a los titulares del derecho% puede ser ejercida plenamente. .l contrario% habr! condominio con indivisi(n 'or+osa cuando tal 'acultad no se la pueda ejercer. Este impedimento puede ser perpetuo o temporario8 en este 5ltimo caso% vinculado o no a un pla+o cierto. FACULTADES DE LOS COND%"INOS. /on amplias respecto de la parte indivisa y sumamente limitadas en cuanto a la cosa com5n. -a parte indivisa o cuota es una noci(n abstracta o ideal y los derechos de los cond(minos respecto de ella constituyen un captulo de la propiedad individual% con amplios poderes de disposici(n. /obre la cosa com5n% los derechos de los cond(minos concurren en igualdad de condiciones% limit!ndose unos a otros% siendo% por tanto% muy restringidas las posibilidades de actuaci(n sin contarse con el consentimiento e&preso o t!cito de los dem!s. /13RE -. ).RTE I2DI:I/.. El principio general est! e&presado en el art. AGHG: Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derec os in erentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios!. -a amplitud con "ue la ley atribuye estos derechos "ueda su'icientemente se,alada cuando se indica "ue puede ejercerlos el cond(mino sin el consentimiento de los dems copropietarios!. )ero e&iste un lmite cuando el artculo dice "ue tales derechos deben ser compatibles con la naturaleza de ella!. /e re'iere% claro est!% a la parte indivisa y alude a la naturale+a puramente intelectual de esa cuota parte. Art.2677: Cada condmino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden acerla embargar y vender antes de acerse la divisin entre los comuneros!. Art.2#*5: &inguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo com"n a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de su constitucin!. En cuanto a la locaci(n% la prohibici(n resulta del art. CFCA: 'os que tengan la administracin de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales ubiesen puesto a su derec o!. . la hipoteca de parte indivisa se hace re'erencia en el art. AGHI: #Cada uno de los condmino puede constituir ipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble com"n, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin!. oincidimos con "uienes piensan "ue el derecho del acreedor hipotecario% pendiente la partici(n% es pleno y sin limitaciones% pudiendo perseguir judicialmente el cobro de su crdito ejecutando y haciendo vender el inmueble asiento de la garanta en la medida de la parte indivisa a'ectada por el derecho real de hipoteca. Ello es as por"ue el acreedor a com5n 6art. AGHH7 tiene el derecho de hacer embargar y vender la parte indivisa de su deudor #antes de hacerse la divisi(n entre los comuneros$% y no se comprendera "ue el acreedor hipotecario "ue a,ade a su crdito la mejora adicional "ue signi'ica contar con la persecuci(n y el privilegio del derecho real de hipoteca% se hallar! en una posici(n desventajosa en orden a la posibilidad de la demanda judicial previa a la partici(n. Del te&to del art. AGHI no resulta en modo alguno la condicionalidad del derecho% sino la estricta aplicaci(n del principio de la subordinaci(n% de donde si el acreedor est! habilitado por el ttulo de su

crdito para demandar antes de la partici(n% podr! ejecutar y hacer vender la parte indivisa a'ectada por la hipoteca% y si esta ejecuci(n s(lo puede ser promovida con posterioridad a la partici(n8 la hipoteca no tendr! e'ecto alguno si el inmueble ha tocado en el lote de otro de los cond(minos. En de'initiva% la hipoteca con relaci(n a la cuota tiene e'ectos plenos y de'initivos si se la ejecut( antes de la partici(n8 en caso contrario% "ueda e&puesta a su resultado. on respecto a las acciones posesorias y reales% tiene el cond(mino acciones posesorias% soluci(n "ue cabe e&tender a los interdictos procesales. Tiene tambin la acci(n con'esoria con e'ectos amplios y la acci(n de reivindicatoria. /13RE -. 1/.. Art.26*4: 1odo condmino puede gozar de la cosa com"n conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inter%s particular!. /i bien el uso y goce de la cosa no est! supeditado al acuerdo previo prestado por los otros cond(minos% el art. AGID debe integrarse con el AGJJ: $iendo imposible por la calidad de la cosas com"n o por la oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa com"n o la posesin com"n, resolvern todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada!. /e debe considerar un supuesto muy com5n% tanto en el caso del condominio como en el de la comunidad hereditaria. /e trata del cond(mino "ue usa toda la cosa y de la posibilidad de responsabili+arlo del pago de una suma de dinero 6a modo de un al"uiler7% compensatoria de tal uso% a 'avor de los otros copropietarios o coherederos% en su caso. /e ha resuelto "ue no procede el cobro de la parte proporcional del al"uiler% por parte del cond(mino "ue no utili+a la propiedad% a "uien la est! ocupando% si no medi( petici(n alguna en ese sentido% ya "ue tal silencio implica una t!cita con'ormidad8 pero en cambio s se le reconoce el derecho a percibir a"uella sumas a partir de la 'echa de la interpelaci(n. .simismo% #el cond(mino "ue ocupa la cosa com5n ejerce sobre ella un derecho "ue le es propio% y mientras no cono+ca la voluntad de los dem!s comuneros de ejercer el igual derecho "ue stos tienen% nada m!s les debe$. Art.26*$: &inguno de los condmino puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa com"n ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derec o de propiedad. 'a oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera acer a este respecto!. Art.26* : &inguno de los condmino puede acer en la cosa com"n innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros!. 2inguno de los cond(minos puede reali+ar alteraciones o innovaciones materiales en el inmueble% pero habindolas e'ectuado ante el silencio de los dem!s% puede reclamar su pago por aplicaci(n de lo establecido por el art. AFII (d. ivil% ya "ue si bien las obras no contaron con la con'ormidad e&presa de los cond(minos% es indudable "ue medi( de parte de ellos un asentimiento t!cito% y no reconocer su valor al "ue las reali+( importara un enri"uecimiento sin causa a 'avor de los otros cond(minos y% a la ve+% un empobrecimiento para a"ul tambin sin causa. Art.26*2: (l condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni ipotecas con perjuicio del derec o de los copropietarios. (l arrendamiento o el alquiler ec o por alguno de ellos es de ning"n valor!. Art.26*3: $in embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o ipotecas, el alquiler o arrendamiento ec o por uno de los condmino vendrn a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa com"n le tocase en su lote!. Art.26#5: 'a divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como que ubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario e#clusivo de lo que le ubiere correspondido en su lote, y como que nunca ubiese tenido ning"n derec o de propiedad en lo que a tocado a los otros condminos!.

OBLI'ACIONES & RES!ONSABILIDADES DE LOS COND%"INOS. ./)E T1 I2TER21. Art.26*5: 1odo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa com"n6 pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derec o de propiedad!. Art.26*6: &o contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses al copropietario que los ubiere ec o, y %ste tendr derec o a retener la cosa asta que se verifique el pago!. Art.26# : Cada uno de los condminos es deudor a los otros, seg"n sus respectivas partes, de las rentas o frutos que ubiere percibido de la cosa com"n, como del valor del da5o que les ubiese causado!. ./)E T1 ERTER21. Art.26*7: / las deudas contradas en pro de la comunidad y durante ella, no est obligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos para el reembolso de lo que ubiere pagado!. Art.26**: $i la deuda ubiere sido contrada por los condmino colectivamente, sin e#presin de cuotas y sin aberse estipulado solidaridad, estn obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derec o de cada uno contra los otros para que se le abone lo que aya pagado de ms, respecto a la cuota que le corresponda!. /U)UE/T1 DE I2/1-:E2 I.. Art.26#$: Cuando entre los condmino ubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporcin del inter%s que tengan en ella, y seg"n el cual ubieren contribuido a satisfacer la parte del cr%dito que corresponda al insolvente!. .R9./ RE.-E/. Art.26*#: (n las cargas reales que graven la cosa, como la ipoteca, cada uno de los condmino est obligado por el todo de la deuda!. AD"INISTRACI%N. Art. 2.6##. $iendo imposible por la calidad de la cosa com"n o por la oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa com"n o la posesin com"n, resolvern todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada!. Art. 2.7$$. &o conviniendo alguno de los condminos en cualquiera de estos e#pedientes, ni usando del derec o de pedir la divisin de la cosa, prevalecer la decisin de la mayora, y en tal caso dispondr el modo de administrarla, nombrar y quitar los administradores!. Art. 2.7$ . (l condmino que ejerciere la administracin ser reputado mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador!. Art. 2.7$2. 0eterminndose el arrendamiento o el alquiler de la cosa, debe ser preferido a persona e#tra5a, el condmino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta!. Art. 2.7$3. &inguna determinacin ser vlida, si no fuese tomada en reunin de todos los condminos o de sus legtimos representantes!. Art. 2.7$4. 'a mayora no ser num%rica sino en proporcin de los valores de la parte de los condminos en la cosa com"n, aunque corresponda a uno solo de ellos!. Art. 2.7$5. 'a mayora ser absoluta, es decir, debe e#ceder el valor de la mitad de la cosa. &o abiendo mayora absoluta nada se ar!. Art. 2.7$6. 7abiendo empate y no prefiriendo los condminos la decisin por la suerte o por rbitros, decidir el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros!. Art. 2.7$7. 'os frutos de la cosa com"n, no abiendo estipulacin en contrario o disposicin de "ltima voluntad, sern divididos por los condminos, en proporcin de los valores de sus partes!.

Art. 2.7$*. 7abiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condminos, se presume que son iguales!. Art. 2.7$#. Cualquiera de los condminos que sin mandato de los otros, administrase la cosa com"n, ser juzgado como gestor oficioso!. CONCLUSI%N DEL CONDO"INIO. .l ser el condominio el propio derecho real de dominio en estado de comunidad se produce su e&tinci(n seg5n los distintos modos ya estudiados respecto de este 5ltimo derecho real% a los cuales nos remitimos. .dem!s e&isten algunas situaciones particulares y un modo "ue le es propio y peculiar. DI/TI2T1/ /U)UE/T1/. /alvat cita dos casos "ue pueden ubicarse dentro de los modos de e&tinci(n relativos% y "ue son la enajenaci(n y el abandono de la parte indivisa cuando los cond(minos son dos y cuando tal enajenaci(n 6p. ej. venta% donaci(n7 se hace en 'avor del restante cond(mino "ue ad"uiere as el dominio de toda la cosa. En el caso del abandono 6art. AGIF7% en la medida en "ue sostenemos el derecho de acrecer% se produce idntico resultado. 2osotros agregamos el caso del art. AGJE% cuando tambin son dos los cond(minos y uno de ellos resulta insolvente. El otro cond(mino% "ue ha pagado la parte de la deuda del insolvente% se adjudica la parte indivisa de ste% e&tinguindose el condominio. ?urdicamente posible% el caso no resulta sencillo de darse en la pr!ctica% seg5n ya lo pusimos de mani'iesto en este mismo captulo. )or su parte% .rga,ar!s agrega el caso del cond(mino #"ue se hubiera convertido en propietario e&clusivo de la cosa com5n% por haberla posedo para s durante el tiempo y en las condiciones re"ueridas por los arts. DECF y DECG del (d. ivil% para la prescripci(n ad"uisitiva de los treinta a,os$ 6en la actualidad% veinte7. . I;2 DE DI:I/I;2. Art.26#2: Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa com"n, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa!. Esta 'acultad unida al estrecho marco temporal "ue se adjudica a los pactos de indivisi(n del art. AGJB 6cinco a,os7% hacen del condominio una 'igura esencialmente inestable% un estado transitorio del dominio. -a 'acultad es de orden p5blico y% por tanto% irrenunciable e imprescriptible. 1rgani+a la acci(n de divisi(n de condominio% acerca de cuya naturale+a jurdica han discrepado los autores y los tribunales% aun"ue tiende a prevalecer la tesis de "ue se trata de una acci(n real. ).RTI I;2. &ormas aplicables. Art.26#*: 'as reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de acerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la divisin de cosas particulares!. Art.3462!!$i todos los erederos estn presentes y son capaces, la particin puede acerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes!. Art.3465: 'as particiones deben ser judiciales: A I Cuando aya menores, aunque est%n emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya e#istencia sea incierta6 ) I Cuando terceros, fundndose en un inter%s jurdico, se opongan a que se aga particin privada6 * I Cuando los erederos mayores y presentes no se acuerden en acer la divisin privadamente!. (fectos. Art.26#5: #-a divisi(n entre los copropietarios es s(lo declarativa y no traslativa de la propiedad% en el sentido de "ue cada cond(mino debe ser considerado como "ue hubiere sido% desde el origen de la

indivisi(n% propietario e&clusivo de lo "ue le hubiere correspondido en su lote% y como "ue nunca hubiese tenido ning5n derecho de propiedad en lo "ue ha tocado a los otros cond(minos$. Art.26#6: (l mismo efecto tendr, cuando por la divisin de condominio uno de los condmino ubiera venido a ser propietario e#clusivo de la cosa com"n, o cuando por cualquier acto a ttulo oneroso ubiera cesado la indivisin absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros!. Art.26#7: 'as consecuencias de la retroactividad de la divisin sern las mismas que en este Cdigo se determinan sobre la divisin de las sucesiones!. Art.26#*: 'as reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de acerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la divisin de cosas particulares!. 0iversas formas. El (digo admita tres 'ormas para la divisi(n del condominio: la partici(n en especie% la divisi(n por venta y la licitaci(n. Este 5ltimo procedimiento% "ue consista en una suerte de remate privado entre los cond(minos discon'ormes con la tasaci(n "ue se hubiera hecho de la cosa% 'ue eliminado por la re'orma de CJGI. /i los cond(minos resuelven la divisi(n en especie% nada cabria objetar a tal decisi(n "ue no sea lo dispuesto en el art. ABAG en orden a la indivisibilidad de la cosa. /i los cond(minos no se pusieran de acuerdo sobre la 'orma de llevar a cabo la partici(n% el art. BDHF bis% dispone: #(#istiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr e#igir por los co erederos la venta de ellos. 'a divisin de bienes no podr acerse cuando convierta en antieconmico el aprovec amiento de las partes, seg"n lo dispuesto en el artculo )*)+!. Art.2326: $on cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo omog%neo y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma!. -a divisi(n por venta% cual"uiera "ue sea la naturale+a de la cosa% podr! ser llevada a cabo mediando acuerdo un!nime. En este caso podr! arbitrarse la venta privada o en subasta% p5blica o particular. 2o mediando tal acuerdo% ser! pre'erida la divisi(n en especie. /i esta 5ltima no puede llev!rsela a cabo% ser! de rigor la divisi(n por venta judicial. 'a llamada particin del uso o provisional. )uede ocurrir "ue los cond(minos recurran al instituto de la partici(n no con la 'inalidad de concluir el condominio% sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa% "ue consiste en una reglamentaci(n de sus 'acultades en tal sentido. El art. BDGD llama a esta situaci(n #partici(n provisional$% y el resoluci(n debe ser adoptada por unanimidad.

CONDO"INIO CON INDIVISI%N FORBOSA.

CARACTERIBACI%N. Dijimos al tratar la clasi'icaci(n del condominio "ue tal derecho ser! con indivisi(n 'or+osa cuando la 'acultad contenida en el art. AGJA no se la pueda ejercer% y "ue este impedimento puede ser perpetuo o temporario. En este 5ltimo caso% vinculado o no a un pla+o cierto. .rt. AHCF: 7abr tambi%n indivisin forzosa cuando la ley pro be la divisin de una cosa com"n, o cuando lo pro ibiere la estipulacin vlida y temporal de los condminos, o el acto de "ltima voluntad tambi%n temporal que no e#ceda, en uno y en otro caso, el t%rmino de cinco a5os, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no aya perjuicio a los condminos!.

-ey

ondominio sobre accesorios indispensables ondominio de los muros% cercos y 'osos ondominio sobre las cosas y partes comunes en la propiedad hori+ontal )acto de indivisi(n por cinco a,os% renovable Donaci(n de una cosa a m!s de un donatario con cl!usula de indivisi(n por cinco a,os )acto de indivisi(n entre coherederos respecto de los bienes hereditarios por die+ a,os% renovable -egado de una cosa singular a m!s de un legatario con cl!usula de indivisi(n por cinco a,os Instituci(n hereditaria a m!s de un heredero con cl!usula de indivisi(n por die+ a,os respecto de los bienes sucesorios )ostergaci(n o demora de la divisi(n cuando sta resultare nociva Indivisi(n de un establecimiento o del inmueble asiento del hogar conyugal impuesta por el c(nyuge sobreviviente por die+ a,os

onvenci(n 0uentes de la indivisi(n Testamento

/entencia

DISTINTOS SU!UESTOS. 12D1<I2I1 /13RE . E/1RI1/. Art.27 $: 7abr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso com"n de dos o ms eredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin!. Art.27 : 'os derec os que en tales casos corresponden a los condminos, no son a ttulo de servidumbre, sino a ttulo de condominio!. -a ley no hace nacer el condominio "ue ya e&iste por otra causa% sino "ue s(lo regula "ue en tal supuesto dicho condominio es indivisible% por el motivo de "ue si la cosa a'ectada como accesoria es indispensable al uso de ambas heredades% permitir la divisi(n del condominio "ue sobre ella e&iste% sera desnudar de utilidad econ(mica a una o a ambas 'incas. Art.27 2: Cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa com"n y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no acerla servir a otros usos que aquellos a que est destinada, y de no embarazar al derec o igual de los condminos!. Art.27 3: (l destino de la cosa com"n se determina no abiendo convencin, por su naturaleza misma y por el uso al cual a sido afectada!. Art.27 4: 'os copropietarios de la cosa com"n no pueden usar de ella sino para las necesidades de las eredades, en el inter%s de las cuales la cosa a sido dejada indivisa!. . este condominio se aplican las normas sobre administraci(n del condominio normal% a 'alta de disposiciones espec'icas. -os cond(minos carecen de la 'acultad de enajenar libremente su parte indivisa% como puede hacerlo un copropietario sin indivisi(n 'or+osa8 puesto "ue la cosa es accesoria y% por decirlo as% est! al servicio de la heredad% el copropietario no puede enajenar su parte del condominio sino juntamente con la heredad en cuyo inters el condominio se encuentra establecido.

I2DI:I/I12E/ DE 0UE2TE 12:E2 I12.-. (l caso del artculo )+K*. Art.26#3: 'os condminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derec o de pedir la divisin6 pero les es permitido convenir en la suspensin de la divisin por un t%rmino que no e#ceda de cinco a5os, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente!. -a renovaci(n del convenio debe ser e&presa% no pudindose in'errsela t!citamente por el solo hecho de la continuaci(n de la comunidad. (l caso del artculo )+K<. Art.26#4: Cuando la copropiedad en la cosa se ubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la condicin de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo!. /i bien la redacci(n del te&to legal hace pensar en una imposici(n del donante% no cabe duda alguna de "ue se trata de un caso de indivisi(n de 'uente contractual% por"ue la donaci(n es un contrato "ue se per'ecciona con la aceptaci(n del donatario 6a"u donatarios7. (l caso del artculo D) de la ley A<*K<. #-os herederos podr!n convenir "ue la indivisi(n entre ellos perdure total o parcialmente por un pla+o "ue no e&ceda de die+ a,os% sin perjuicio de la partici(n temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartcipes. /i hubiere herederos incapaces% el convenio concluido por sus representantes legales no tendr! e'ecto hasta la homologaci(n judicial. Estos convenios podr!n renovarse al trmino del lapso establecido. ual"uiera de los herederos podr! pedir la divisi(n% antes del vencimiento del pla+o% siempre "ue mediaren causas justi'icadas$. El art. FA de la ley CDBJD legisla para la comunidad hereditaria y no es aplicable% al condominio en sentido estricto% de donde% cual"uiera "ue sea el origen de este derecho real% los cond(minos solamente podr!n pactar entre ellos la indivisi(n por un pla+o "ue no e&ceda la pauta temporal establecida en el art. AGJB. I2DI:I/I12E/ DE 0UE2TE TE/T.<E2T.RI.. E&isten dos casos% uno de condominio propiamente dicho y el otro de comunidad hereditaria% "ue anali+aremos sucesivamente. (l caso del artculo )+K<. uando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por testamento% el testador% puede poner la condici(n de "ue la cosa legada "uede indivisa por el mismo espacio de tiempo 6cinco a,os seg5n el artculo anterior7. Dado "ue esta ley legisla e&clusivamente para la comunidad hereditaria "ue no constituye un condominio sino otro estado comunitario diverso% si un testador lega una o varias cosas singulares a m!s de un legatario 6art. AGHF7% s(lo podr! imponerles la indivisi(n por un pla+o "ue no e&ceda de cinco a,os. (l caso del artculo DA de la ley A<*K<. #Toda persona podr! imponer a sus herederos% aun 'or+osos% la indivisi(n de los bienes hereditarios% por un pla+o no mayor de die+ a,os. /i se tratase de un bien determinado% o de un establecimiento comercial% industrial% agrcola% ganadero% minero o cual"uier otro "ue constituya una unidad econ(mica% el lapso de la indivisi(n podr! e&tenderse hasta "ue todos los herederos alcancen la mayora de edad% a5n cuando ese tiempo e&ceda los die+ a,os. ual"uier otro trmino superior al m!&imo permitido% se entender! reducido a ste. El jue+ podr! autori+ar la divisi(n total o parcial% a pedido de la parte

interesada y sin esperar el transcurso del pla+o establecido% cuando concurran circunstancias graves o ra+ones de mani'iesta utilidad o inters legtimo de tercero$. /i el testador hubiera instituido al heredero en cosa cierta y determinada% ste debe ser tenido por legatario% y no por heredero8 un establecimiento es una universitas facti y% como tal% no puede constituir el objeto de un derecho real% "ue s(lo recaer! sobre las cosas singulares "ue la integran. I2DI:I/I12E/ U4. 0UE2TE E/ -. /E2TE2 I.. (l caso de la indivisin nociva. Dice el art. AHCF "ue habr! tambin indivisi(n 'or+osa cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada, cuanto sea necesario para que no aya perjuicio a los condminos!. -a ley atribuye al jue+ una amplia discrecionalidad para resolver al autori+arlo a disponer la demora de la divisi(n cuando sta fuere nociva por cualquier motivo!. -a nocividad "ue se invo"ue para impetrar la demora #circunstancial$ de la divisi(n% debe estar 'undada en perjuicios "ue ella acarreara a los propios cond(minos% dado "ue esta demora debe prolongarse cuanto sea necesario para que no aya perjuicio a los condminos!. (l caso del artculo D* de la ley A<*K<. uando en el acervo hereditario e&istiere un establecimiento comercial% industrial% agrcola% ganadero% minero% o de otra ndole tal "ue constituya una unidad econ(mica% el c(nyuge suprstite "ue lo hubiese ad"uirido o 'ormado en todo o en parte% podr! oponerse a la divisi(n del bien por un trmino m!&imo de die+ a,os. . instancia de cual"uiera de los herederos% el jue+ podr! autori+ar el cese de la indivisi(n antes del trmino 'ijado% si concurrieren causas graves o de mani'iesta utilidad econ(mica "ue justi'icasen la decisi(n. Durante la indivisi(n% la administraci(n del establecimiento competer! al c(nyuge sobreviviente. -o dispuesto en este artculo se aplicar! igualmente a la casa habitaci(n construida o ad"uirida con 'ondos de la sociedad conyugal 'ormada por el causante% si 'uese la residencia habitual de los esposos$.

CONDO"INIO !OR CONFUSI%N DE LC"ITES.

CONCE!TO. NATURALEBA JURCDICA. Art.2746: (l que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, rep"tase condmino con el poseedor de ese terreno, y tiene derec o para pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen!. 2o e&iste en verdad comunidad alguna de intereses entre los due,os de las dos 'incas vecinas% sino "ue se trata de una mera situaci(n de hecho "ue la ley toma en cuenta al solo e'ecto de hacerla cesar otorgando la acci(n de deslinde. Entretanto% las dos heredades permanecen enteramente distintas y separadas y cada uno de los propietarios de ellas ejerce sus derechos como tal con entera independencia del otro. -os impuestos "ue gravan las heredades pesan tambin sobre casa una de ellas separadamente. /in perjuicio de ello% debemos hacernos cargo de la soluci(n legal tal como est! establecida8 no se puede negar "ue la norma reputa cond(minos a ambos vecinos% de donde resultan aplicables las normas de este derecho real hasta la oportunidad del deslinde y la demarcaci(n y "ue la acci(n articulada para poner 'in a esta peculiar comunidad participa en alguna medida de los caracteres de la acciones de divisi(n. LA ACCI%N DE DESLINDE. Esta acci(n% seg5n las reglas procesales en vigencia% tiene un rgimen similar al de las acciones reales% debindose tramitar el proceso por ante el jue+ territorialmente competente con'orme al lugar de radicaci(n o empla+amiento de la cosa.

Reput!ndose condominio a esta situaci(n% le cabe a la acci(n de deslinde la disposici(n del art. DECJ del (d. ivil% "ue hace e&cepci(n a la regla de la prescriptibilidad respecto de la accin de divisin, mientras dura la indivisin de los comuneros!. DI0ERE2 I./ 12 -. . I;2 DE REI:I2DI . I;2. Art.2747: Cuando los lmites de los terrenos est%n cuestionados, o cuando ubiesen quedado sin mojones por aber sido %stos destruidos, la accin competente a los colindantes es la accin de reivindicacin para que a uno de los poseedores se le restituya el terreno en cuya posesin estuviese el otro!. 2o todo cuestionamiento abrir! la va de la reivindicaci(n. Esta 5ltima acci(n ser! de rigor cuando los lmites est!n cuestionados #por ra+(n de propiedad de la +ona disputada o de los ttulos aplicables a ella$. .l contrario% ser! procedente la acci(n de deslinde #cuando los lmites son cuestionados puramente por ra+(n de ubicaci(n$. En la acci(n de deslinde est! implcita una suerte de acuerdo entre las partes% "ue hace mrito de la con'usi(n de los lmites% ra+(n por la cual #es una de esas acciones en las cuales cada una de las partes es a la ve+ demandante y demandado% y debe por consiguiente probar su derecho. En la acci(n reivindicatoria la carga de la prueba recae sobre el demandante% "uien no tendr! &ito en el proceso si no acredita un mejor derecho de poseer "ue el demandado% en tanto "ue en la de deslinde% no siendo posible designar los lmites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la posesin, la parte dudosa de los terrenos ser dividida entre los colindantes, seg"n el juez lo considere conveniente!. )RE/U)UE/T1/ ).R. /U E?ER I I1. Art.274*: 'a accin de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigLidad y confusin de dos predios r"sticos. (lla no se da para dividir los predios urbanos!. -E9ITI<. I;2 . TI:. 4 )./I:.. Art.274#: (sta accin compete "nicamente a los que tengan derec os reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo!. on'orme a la amplitud con "ue est! concebida la regla respecto de la legitimaci(n activa% esta acci(n competer! a todos los titulares de derechos reales sobre inmuebles% con e&cepci(n del de habitaci(n% pues por hip(tesis se tratar! de 'undos edi'icados% e&cluidos por el artculo anterior. -a legitimaci(n pasiva no o'rece di'icultades. En todos los casos% se deber! demandar al due,o del 'undo contiguo. I2<UE3-E/ DE)E2DIE2TE/ DE- D1<I2I1 )Y3-I 1. Art.275$: #)uede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos dependientes del dominio privado. El deslinde de los 'undos "ue dependen del dominio p5blico corresponde a la jurisdicci(n administrativa$. En este punto hay "ue considerar tres posibilidades. Trat!ndose del dominio privado del Estado% su rgimen no di'iere del de la propiedad de los particulares% por lo cual se aplican las reglas de la acci(n de deslinde "ue estamos estudiando. /i ambos 'undos pertenecen al dominio p5blico del Estado% tampoco e&iste controversia en el sentido de "ue compete la jurisdicci(n administrativa. -a cuesti(n se presenta cuando uno de los 'undos respecto de los cuales deba veri'icarse el deslinde pertene+ca a un particular y el otro al dominio p5blico del Estado. DESLINDE E7TRAJUDICIAL. Art.2753: (l deslinde de los terrenos puede acerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura p"blica. Majo otra forma ser de ning"n valor. (l acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que ubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin6 y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirn en

adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero. (n lo sucesivo, el acto puede "nicamente ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convencin!. )or supuesto "ue mientras no se haya otorgado la escritura% el acuerdo no servir! en adelante como ttulo de propiedad ni podr! ser inscripto en el registro para su oponibilidad% pero negar la posibilidad del reclamo para acceder a la 'orma re"uerida% constituye un e&ceso de interpretaci(n literal y asistem!tica. DESLINDE JUDICIAL. .rt.AHFD: (l deslinde judicial se ar por agrimensor, y la tramitacin del juicio, ser la que prescriban las leyes de procedimiento!. .rt.AHFF: &o siendo posible designar los lmites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la posesin, la parte dudosa de los terrenos ser dividida entre los colindantes, seg"n el juez lo considere conveniente!. .un"ue en el artculo solamente se mencionan los #vestigios antiguos$ y la #posesi(n$ 6en ese orden jer!r"uico7 como pruebas para de'inir el litigio% los autores sostienen "ue en el primer grado de prelaci(n deben 'igurar los ttulos. /i con stos no es posible de'inir la cuesti(n% se pasar! a los vestigios y% en su de'ecto% a la posesi(n. 0. U-T.DE/ DE- ?UEZ. /e trata de una atribuci(n e&cepcional% debe ser estrictamente interpretada y aplicada% es decir% 5nicamente en los casos en "ue es realmente imposible llegar a establecer el lmite e&acto entre ambos terrenos. En el ejercicio de ella% el jue+ puede 'ijar la lnea donde lo considere conveniente% pero es indudable "ue debe hacerlo consultando los dictados de la e"uidad y de la justicia. ER -U/I;2 DE -. )RE/ RI) I;2 1RT.. El art. AHFC descarta la posibilidad de invocar la prescripci(n breve al disponer: # 'a posesin de buena fe de mayor parte de terrenos que la que e#presan los ttulos, no aprovec a al que la a tenido!.Ello es as por"ue el ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. En caso contrario% estaramos 'rente a un ttulo putativo% inh!bil para este tipo de usucapi(n "ue e&ige el justo ttulo. .l contrario% la prescripci(n larga de veinte a,os% "ue no re"uiere de ttulo ni de buena 'e% no est! e&cluida por esta norma. 9./T1/. abe reali+ar una distinci(n entre los ocasionados por mejoras de la lnea separativa% considerados comunes a los colindantes y "ue deben ser soportados por mitades% y los producidos por las tareas de investigaci(n y demarcaci(n de los lmites 6p. ej. honorarios del agrimensor7. Estos 5ltimos se repartirn proporcionalmente entre ellos, seg"n la e#tensin del terreno de cada uno!. EFECTOS. 4a se trate de la sentencia en el deslinde judicial o de la escritura "ue instrumente el acuerdo con sus antecedentes y el auto homologatorio en el e&trajudicial% servir!n en adelante como ttulo de propiedad% siempre "ue no se cause perjuicio a tercero% cesando la incertidumbre y "uedando dividido el condominio legalmente impuesto para el caso.

"EDIANERIA
NATURALEBA JURCDICA. Art.27 6: (l condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre dos eredades contiguas, es de indivisin forzosa!. -a medianera en nuestro (digo es de naturale+a condominial y ese condominio sobre el objeto u obra separativa es de indivisi(n 'or+osa.

DISTINTAS CLASES DE "UROS. RITERI1 0P/I 1. Desde este punto de vista% a las paredes o muros se los clasi'ica en contiguos y encaballados% apuntando tal criterio a su empla+amiento. <uro contiguo es a"uel "ue est! edi'icado totalmente sobre el terreno de uno de los propietarios linderos% es decir se halla empla+ado en 'orma e&clusiva sobre la heredad de "uien lo levant( 6art. AHAI7. El muro encaballado est! construido de tal manera "ue su eje 6en sentido de plano vertical "ue pasa por su centro7 coincide e&actamente con el lmite demarcatorio de ambos 'undos 6art. AHCH7. RITERI1 ?URPDI 1. /e los clasi'ica en privativos y medianeros. -a distinci(n est! dada en la titularidad del dominio sobre el muro o pared. )rivativo es a"uel "ue pertenece en 'orma e&clusiva a uno de los propietarios linderos. <edianero es el muro o pared en condominio% ya originario% ya de ad"uisici(n posterior. El muro medianero originario es a"uel "ue ha sido levantado a costo com5n en el lmite separativo de dos heredades. )ero ste 5ltimo no es el supuesto com5n% en la pr!ctica% de muro medianero% sino "ue lo corriente es la ad"uisici(n posterior. ."uel "ue no contribuy( a la construcci(n del muro puede ad"uirir en todo tiempo la medianera% reembolsando la mitad del valor de la pared% como est construida% como tambin la mitad del valor del suelo sobre la "ue se ha asentado. Esto 5ltimo% siempre "ue "uien edi'ic( el muro no haya hecho uso en su oportunidad del derecho "ue le otorga el art. AHAF 6# asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino!.7 ER 1 1 ).RED DI:I/1RI.. Es el muro al "ue se re'iere el (digo en el art. AHAF y siguientes% al tratar el instituto del #cerramiento 'or+oso$. En cuanto a la elevaci(n de estos cercos% el art. AHAJ dice: 'as paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad! . En el supuesto caso en "ue 'alte tal reglamentaci(n municipal% opera supletoriamente la norma del art. AHAF in 'ine8 seg5n la cual dichos muros deben ser de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros y su espesor entero no e&ceder de dieciocho pulgadas. CERRA"IENTO FORBOSO. Art.2726: 1odo propietario de una eredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y diecioc o pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus eredades contiguas, que est%n situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales!. -a obligaci(n "ue surge del art. AHAG% "ue podemos incluirla dentro de las llamadas #obligaciones reales$ como lo sostiene .lterini% es% a su ve+% una verdadera restricci(n legal al dominio% establecida en el inters recproco de los propietarios colindantes. En el derecho privado el cerramiento de las heredades sitas en los pueblos y sus arrabales es 'or+oso% en el sentido de "ue cual"uiera de los propietarios linderos puede obligar en todo momento a su convecino a contribuir a la construcci(n y conservaci(n de la pared. Este 5ltimo% a su ve+% s(lo puede liberarse de tal obligaci(n haciendo uso de la 'acultad de abandono "ue le con'iere el art. AHAH con respecto a la 'ranja de terreno sobre la cual se apoya el muro y renunciando a la medianera. 13-I9. I;2 DE 1RDE2 )Y3-I 1. /e trata de una cuesti(n controvertida y consiste en dilucidar si la norma del art. AHAG atiende al inters p5blico o si se limita a reglar intereses particulares de los vecinos. .doptado el primer criterio% dicha norma revestira el car!cter de orden p5blico8 en cambio% con el segundo% el precepto sera simplemente supletorio y% consecuentemente% derogable o modi'icable por las partes interesadas. 2os enrolamos con la corriente doctrinal "ue advierte la presencia del orden p5blico en la disposici(n del art. AHAG. Es evidente "ue la norma est! 'undada en 'uertes motivos de utilidad p5blica como la higiene% "ue puede verse comprometida por la e&istencia de terrenos baldos contiguos a terrenos

edi'icados8 la seguridad% pues la 'alta de paredes divisorias 'acilita el ocultamiento y la 'uga de delincuentes8 el ornato% dado "ue es deseable "ue en el recinto de las ciudades y sus arrabales% la edi'icaci(n de las paredes divisorias se haga en 'orma uni'orme% con'orme a las reglamentaciones municipales o% en su de'ecto% a lo dispuesto en el (digo8 la tran"uilidad social% "ue puede verse alterada por discordias vecinales8 la privacidad de los actos de los hombres "ue no a'ecten la moral y las buenas costumbres. -a jurisprudencia tambin se ha orientado en este sentido. 12/E UE2 I./ )R] TI ./. C7 -os propietarios de las heredades no pueden renunciar v!lidamente a la 'acultad de encerrar sus heredades situadas en los pueblos o sus arrabales ni a obligar al vecino a la contribuci(n determinada por el art. AHAG. El convenio concluido en tal sentido carecera de e'ectos jurdicos vinculatorios. A7 .rt.AHDC: (l vecino que a adquirido la medianera no puede prevalerse de los derec os que ella confiere, para embarazar las servidumbres con que su eredad se encuentre gravada!. B7 arecer!n tambin de valide+ las convenciones de los vecinos "ue modi'i"uen las caractersticas constructivas de la pared% ya se re'ieran a sus dimensiones o a los materiales empleados. c7 .n!lisis del artculo AHAG: -a e&presi(n #heredades contiguas$ implica% como condici(n negativa% "ue no estn separadas por un pasaje com5n. /i el pasaje 'uera privativo% el propietario lindero a l podra e&igir el cerramiento. Determinar si los 'undos est!n ubicados dentro de un pueblo o en sus arrabales es una cuesti(n de hecho "ue debe resolver el jue+ atendiendo a las circunstancias del caso. REKUI/IT1/ KUE DE3E REU2IR -. ).RED DI:I/1RI.. Art.2725: (l que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar a"n no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo asta la altura de tres metros, y su espesor entero no e#ceda de diecioc o pulgadas!. Art.2726: 1odo propietario de una eredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y diecioc o pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus eredades contiguas, que est%n situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales!. Art.272#: 'as paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad6 si no ubiese designacin determinada, la altura ser de tres metros!. -. 13-I9. I;2 DE ERR.<IE2T1 4 E- DERE @1 DE .3.2D121. Art.2727: (l vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, o a su conservacin en el caso del artculo anterior, puede librarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera!. 9eneralmente% los autores "ue sostienen "ue la obligaci(n de cerramiento es de orden p5blico% han criticado severamente esta posibilidad de abandonar. 2os adherimos decididamente a esta 5ltima tesis% pues si en los casos en "ue est! comprometido el inters p5blico el 5nico medio con "ue se cuenta para liberarse de la obligaci(n es el abandono ntegro de la propiedad% no se advierte por "u ra+(n en el caso del cerramiento 'or+oso% donde la obligaci(n se halla 'undada en evidente e intensos motivos de inters general% se deba adoptar una soluci(n "ue se aparte de los principios generales "ue gobiernan la materia. Jportunidad del abandono. Esta cuesti(n est! directamente relacionada con el nacimiento de la acci(n para el cobro "ue surge del art. AHAG% entendindose "ue tanto el derecho a cobrar como la 'acultad de abandonar son contempor!neas. -a 'acultad de abandono e&iste ya sea en la oportunidad de "ue se re"uiere una contribuci(n para construir una cerca de cerramiento% ya sea "ue esa cerca haya sido construida por uno de los vecinos8 en

tal caso% ste no habra hecho sino uso de la 'acultad "ue le acuerda el art. AHAF de asentar la mitad de su cerca en el terreno del otro vecino colindante. @urisprudencia plenaria. /ostuvo "ue el propietario de una heredad "ue ha construido a su costa una pared sobre la lnea divisoria de dos 'undos contiguos% en un lugar de cerramiento 'or+oso tiene derecho a e&igir de su vecino el reembolso de la mitad de su valor de la pared de cerco% sin "ue ese derecho se encuentre supeditado a "ue el vecino cargue sobre el muro divisorio. (fectos del abandono. E'ectuando el abandono% la pared pasa a ser contigua y jurdicamente de propiedad e&clusiva de "uien la construy( a su costa. / en el 'uturo% el vecino "ue abandon( necesitara servirse de la pared 6art. AHAI7 o deseara ad"uirir su medianera 6art. AHBG7% deber! pagar su valor tal como est! construida y el de la mitad del terreno en "ue se asienta. )roducindose la transmisi(n del dominio a otro vecino% la 'orma instrumental e&igida es la escritura p5blica% y a los e'ecto de su oponibilidad a terceros% el ttulo respectivo debe ser inscripto en el Registro de la )ropiedad. En lo re'erente al momento procesal hasta el cual se puede ejercer la 'acultad de hacer abandono% estimamos "ue sera hasta la oportunidad de ser ejecutada la sentencia. DERECHO DEL !RI"ERO 8UE CONSTRU&E. .rt.AHAF: (l que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar a"n no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo asta la altura de tres metros, y su espesor entero no e#ceda de diecioc o pulgadas!. )R1)IED.D DE- TERRE21 4 DE- <UR1 .2TE/ DE -. RE01R<. DE CJGI. /i el muro es construido a comunidad de gastos entre los vecinos% encaballado sobre la lnea separativa de la heredades% no e&iste ninguna duda8 con'orme al art. AHCH% ser! medianero y com5n% y tanto sobre esa pared como sobre el terreno en "ue se asienta se habr! constituido un condominio de indivisi(n 'or+osa. )ero esta situaci(n no es la "ue acaece normalmente. E'ectivamente% en la gran mayora de los casos el "ue primero construye no re"uiere previamente la contribuci(n de su vecino y empla+a el muro encaballado a su propio costo% ya sea simplemente como divisorio% ya como parte de su edi'icio. En este caso% se trata de un terreno "ue pertenece por mitades a ambos vecinos y una pared construida a e&clusivo costo de uno de ellos. W u!l es la condici(n jurdica de uno y otroX .l respecto hubo diversas teoras. 1eora de la e#propiacin privada. -a 'acultad con'erida por el primero establece una e&propiaci(n de ndole privada a 'avor del constructor de la pared% "ue lo convierte en propietario de la 'ranja de terreno y del muro sobre ella construido% mientras el vecino re"uerido no pague el importe de la construcci(n% si no optare por renunciar a la medianera. El vecino "ue no ha construido la pared ni si"uiera conserva las acciones posesorias "ue no puede ejercer como medio para impedir la ocupaci(n. En esto se asimila a una e&propiaci(n% pues% al igual "ue cuando el Estado "uiere ocupare un terreno particular por causa de utilidad p5blica% su propietario no puede oponerse a ello mediante las acciones mencionadas. 2o coincidimos en absoluto con esta argumentaci(n. En este caso 'altan los re"uisitos constitucionales para "ue se pueda hablar de una e&propiaci(n v!lida jurdicamente% pues 'uera de "ue no son concebibles e&propiaciones privadas% no se advierte en este supuesto la utilidad p5blica y la previa indemni+aci(n.

1eora del condominio inmediato. $u crtica ,teora de 1obal.. .'irma "ue en las condiciones del art. AHAF% desde el momento de la construcci(n del muro% nace un condominio sobre ste y sobre el terreno por imperio de la ley8 pero dice "ue cuando un muro% habiendo sido construido a gastos comunes en la e&tremidad de dos heredades vecinas% es elevado por un vecino a su costa% este muro es medianero% pero s(lo es com5n hasta la altura ,e"ue 'ue levantado a gastos comunes% pero no lo es por el resto y pertenece en ese agregado a a"uel vecino "ue lo hi+o elevar a su costa 6art.AHCH7. /e desprendera entonces una di'erenciaci(n entre muro com5n y muro medianero. El muro es com5n desde la construcci(n% por"ue no hay incongruencia en "ue se a'irme "ue el muro impago es% sin embargo% objeto de un derecho real y otra el crdito. El "ue una cosa sea nuestra y debamos al mismo tiempo el precio% es com5n en la venta y nada se opone a "ue eso ocurra cuando se nos hace nuestro car!cter de accesorio% 'uncionando la accesio como modo de ad"uisici(n. /e convertir! en medianero cuando el vecino "ue no lo edi'ic( pague la mitad de su valor o se prescriba la acci(n personal de cobro "ue nace desde la construcci(n. Representa un serio reparo para esta doctrina de la accesi(n el art. AHCI% relativo a la prueba de la medianera "ue dice: 1oda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura asta el t%rmino del edificio menos elevado. 'a parte que pasa la e#tremidad de esta "ltima construccin, se reputa que pertenece e#clusivamente al due5o del edificio ms alto!. El art. AHCI lejos de ser impropio% como se sostiene% con'irma "ue el codi'icador se apart( en este instituto de la medianera de los principios generales% admitiendo "ue el dominio del terreno siga perteneciendo a sus propietarios respectivos y la pared a "uien la construy(% mientras el otro no ad"uiera su medianera por compra o prescripci(n ad"uisitiva. 0inalmente% el derecho real de condominio no puede nacer o tener su origen en la conveniencia social y econ(mica del cerramiento con una sola pared% sino en una disposici(n e&presa de la ley "ue en nuestro ordenamiento no e&ista. 1eora de la restriccin al dominio. onsidera "ue la 'acultad otorgada por el art. AHAF es una restricci(n y un lmite al dominio% 'undada en motivos de evidente inters p5blico. Es la concepci(n dominante en nuestra doctrina. )ara /alvat se trata de una verdadera restricci(n al derecho de propiedad del vecino% puesto "ue ste debe tolerar el uso de una parte de su inmueble por el otro vecino% es decir% por el "ue procede a la construcci(n de la pared. E- .RTP U-1 DEAA DE- ;DI91 I:I-. -a re'orma de CJGI reempla+( su te&to por el siguiente: 'a prescripcin operada con relacin a la obligacin establecida por el artculo )=)+, puede ser invocada para e#imirse de abonar la medianera en el supuesto del artculo )=*+, asta la altura del muro de cerramiento forzoso!. -a primera parte del artculo menciona la obligaci(n del art. AHAG% "ue se re'iere al muro de cerramiento encaballado% y la segunda al supuesto del art. AHBG% "ue legisla la 'acultad de ad"uirir el condominio del muro contiguo 6art. AHAI7% seg5n sus propios trminos. El art. DEAA hace re'erencia e&clusiva al muro encaballado. -a re'orma de CJGI dej( sin resolver en 'orma e&presa la cuesti(n de la condici(n jurdica del terreno y la pared en el caso del art. AHAF% lo "ue ocasiona todava muchas dudas% y% por ejemplo% si bien el muro es privativo de "uien lo construy(% por e'ecto de la prescripci(n e&tintiva se consuma la ad"uisici(n del condominio% la "ue ya hemos criticado. "EDIANERCA & !RESCRI!CI%N. -a acci(n de medianera persigue el cobro de un crdito emergente de la construcci(n del muro por parte de uno de los vecinos y constituye% por tanto% el ejercicio de un derecho personal. omo acci(n personal "ue es% no habiendo disposici(n e&presa "ue contemple un pla+o menor% rige el art. DEAB% "ue establece el de die+ a,os.

2. I<IE2T1 DE -. . I;2 E2 E- ./1 DE -. ).RED E2 .3.--.D.. El vecino "ue hace uso de la 'acultad "ue le con'iere el art. AHAF y construye primero en un lugar de cerramiento 'or+oso la pared de cerco% sin re"uerir la previa contribuci(n del otro% puede ejercer su derecho de cobrar la mitad de su valor% desde el momento de la construcci(n del muro. 1esis amplia. .'irm( "ue cuando la ley dice "ue no puede reclamarse el pago de la mitad del valor de un muro de encerramiento% mientras el colindante no "uiera servirse del mismo% seguramente no entiende tan s(lo el hecho de "ue ste utilice el muro para cual"uier 'in espec'ico. 3asta "ue le sirva como muro divisorio% y es lo "ue en el caso ocurre. Esta tesis% abandonada% es insostenible% por"ue "uerer servirse implica la e&istencia de un elemento volitivo por parte del vecino "ue no construy( la pared. 1esis restringida. /ostiene "ue el derecho al reembolso s(lo procede cuando se carguen o se apoyen tirantes sobre la pared divisoria. Esta tesis tiene el inconveniente pr!ctico de "ue puede constituirse en un semillero de pleitos incoados para hacer cesar otros tipos de utili+aci(n de la pared. /era il(gico "ue el vecino "ue ha utili+ado el muro% por ejemplo% para introducir ca,eras% pueda hacer uso de la 'acultad de abandonar para seguir utili+ando el muro para el 'in se,alado. 1esis mayoritaria. Kuerer servirse signi'ica una utili+aci(n directa e inmediata de la pared% una utili+aci(n espec'ica% cual"uiera "ue sea su 'orma 6apoyo de construcciones% instalaci(n de ca,eras% empotramiento de tirantes% etc.7. .l contrario% no implica servirse de la pared el simple hecho de arrimar construcciones sin apoyarlas de ninguna 'orma% colocar clavos para colgar ropa% colgar jaulas% revocar la pared% etc. E0E T1/ DE -. )RE/ RI) I;2 U<)-ID.. El curso de la prescripci(n comien+a desde la construcci(n del muro% en la pared encaballada hasta la altura del cerramiento 'or+oso8 en ese mismo muro% superada esta altura y en la pared contigua% desde la utili+aci(n e'ectiva de ella por el lindero. En de'initiva juegan en medianera la prescripci(n breve como la larga. En cuanto a la primera% se dar! cuando de buena 'e se ad"uiera la medianera de "uin no era propietario del 'undo lindero o% sindolo% no tena capacidad su'iciente para celebrar tal acto de transmisi(n. !RUEBA DE LA "EDIANERCA. Una pared divisoria puede separar dos edi'icios8 o un edi'icio de un patio% jardn o "uinta8 o separar patios% jardines o "uintas por ambos lados. Esa pared ser! medianera si ha sido construida a costa com5n de ambos vecinos en el lmite separativo de las dos heredades 6art.AHCH7 )ara 'acilitar la prueba% la ley ha establecido presunciones iuris tantum en el art. AHCI. E- ./1 DE- .RTP U-1 AHCI. 1oda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura asta el t%rmino del edificio menos elevado. 'a parte que pasa la e#tremidad de esta "ltima construccin, se reputa que pertenece e#clusivamente al due5o del edifico mas alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos p"blicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared o de que aqu%lla no e#iste ni en la parte mas baja del edificio!

E- ./1 DE- .RTP U-1 AHCJ. 'a medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc. aunque %stos se encuentren cerrados por todos sus lados!. Una interpretaci(n e&clusivamente literal e&cluye en absoluto el primer caso% o sea% cuando la pared divide espacios abiertos por ambos lados. El segundo caso 6cuando la pared o muro separa un edi'ico de un espacio abierto7 no est! e&presamente contemplado en la norma% pero e&isten argumentos decisivos para considerar "ue no se ha establecido presunci(n alguna. C7 El artculo comien+a diciendo: 'a medianera de las paredes, muros no se presume sino cuando dividen edificios!% por lo tanto% las otras dos posibilidades "uedan e&cluidas. A7 /i la presunci(n no 'unciona cuando la pared divide espacios abiertos por ambos lados% menos 'uncionar! en el caso "ue nos ocupa. B7 /e debe tener siempre en cuenta "ue #las presunciones establecidas por la ley no pueden ser e&tendidas. Toda presunci(n legal se interpreta en 'orma restrictiva$. )RUE3. 12TR.RI. DE -./ )RE/U2 I12E/. -as presunciones establecidas en esta materia son iuris tantum% es decir% admiten prueba en contrario% pero no cual"uier medio de prueba sino a"uellos "ue en 'orma ta&ativa indica la propia ley% por lo "ue podramos denominarlas #presunciones iuris tantum cali'icadas$. abe citar en primer trmino los instrumentos p5blicos o privados. En cuanto a los re"uisitos% debe tratarse de un acto escrito y debe ser com5n a las dos partes o sus autores. C7 /i bien en el art. AHAE se habla de los instrumentos #"ue se invo"uen para combatir la medianera$% cabe concluir "ue tambin es controvertible por esa va la presunci(n de propiedad e&clusiva "ue el art. AHCI sienta con relaci(n a la parte del muro "ue supera la altura del edi'icio m!s bajo% dado "ue tal presunci(n subsistir! hasta la prueba en contrario "ue demuestre la medianera de toda la pared% o "ue a"ulla no e&iste ni en la parte mas baja del edi'icio. on relaci(n a los instrumentos privados% se ha interpretado "ue no es necesario "ue contengan el re"uisito de la 'echa cierta para tener e'icacia probatoria. :alen% entonces% simples recibos de pago sin ese recaudo% "ue acrediten% por ejemplo% la ad"uisici(n% pues importa s(lo el contenido literal del documento. A7 -os actos jurdicos instrumentados en tales documentos p5blicos o particulares deben ser comunes a las dos partes o a sus autores. 120-I T1 E2TRE TPTU-1 4 /I921. Art. 272 : #En el con'licto de un ttulo "ue estable+ca la medianera% y los signos de no haberla% el ttulo es superior a los signos$. -os instrumentos ser!n pre'eribles a las se,ales% aun"ue stas hayan tenido% despus de la 'echa de a"ullos% una e&istencia continua por m!s de treinta a,os. Ello debe ser as por"ue el ttulo% "ue es una prueba directa% debe prevalecer siempre sobre la "ue se deduce de los signos% "ue consiste en conjeturas% es decir% una prueba indirecta. Una cuesti(n especial plantea la usucapi(n. Demostrada la posesi(n durante el trmino para "ue se opere tal modo de ad"uisici(n 6veinte a,os7% el instrumento "ue acredite la e&clusiva propiedad ceder! 'rente al vecino "ue con 'undamentos en los signos acredite los actos posesorios id(neos para usucapir. )ero en este supuesto no es "ue el ttulo ceda ente el signo% sino "ue ser! la prescripci(n ad"uisitiva 6demostrada por los signos de la posesi(n7 la "ue prevalecer! sobre a"ul. EL DERECHO DE AD8UIRIR LA "EDIANERCA . Art. 2736: 1odo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la e#tensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad asta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est% construida , o de la porcin de que adquiera medianera, como tambi%n la mitad del valor del suelo sobre que se a asentado6 pero no podr limitar la adquisicin a slo una

porcin del espesor de la pared. $i slo quisiere adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. (l valor computable de la medianera ser el de la fec a de la demanda o constitucin en mora!. 2.TUR.-EZ. ?URPDI .. ompartimos nosotros la corriente mayoritaria para la cual se trata de un caso de venta 'or+osa% "ue si bien no est! literalmente contemplado en el te&to del art. CBAD% esta omisi(n se debe 6probablemente7 a "ue solo es un derecho de condominio lo "ue se transmite. I<)RE/ RI)TI3I-ID.D DE -. 0. U-T.D DE .DKUIRIR. -os actos de pura 'acultad y simple tolerancia no pueden 'undar ni la posesi(n% ni la prescripci(n. RE2U2 I.3I-ID.D DE -. 0. U-T.D DE .DKUIRIR. -a disposici(n del art. AHBG no es orden p5blico% a pesar de hallarse interesados en la soluci(n consagrada en l evidentes motivos de inters general. )or ello% la 'acultad all establecida es v!lidamente renunciable. TITU-.RE/ DE- DERE @1 DE .DKUI/I I;2. omien+a diciendo el art. AHBG: #Todo propietario cuya 'inca linda inmediatamente$. abe preguntarse entonces si% adem!s del propietario% tal 'acultad pueden ejercerla otras personas distintamente relacionadas con la cosa% como cond(minos% usu'ructuarios% acreedores anticresistas% poseedores sin derecho de poseer% locatarios% etc. El condominio no suscita mayores dudas si todos los cond(minos reclaman la ad"uisici(n de la medianera. En cambio% si s(lo uno o algunos de ellos pretende ejercer la 'acultad% la cuesti(n parece complicarse. /in embargo% los autores se inclinan por la soluci(n a'irmativa% prevaleciendo consideraciones de tipo pr!ctico tendientes a 'avorecer la constituci(n del condominio sobre el muro y el terreno. Respecto de los otros casos 6usu'ructuario% usuario% habitador% acreedor anticresis% poseedor ilegtimo% locatario7% consideramos "ue se debe responder negativamente a la cuesti(n planteada. En resumen% s(lo el propietario y por e&tensi(n el cond(mino resultan titulares del derecho de e&igir la cesi(n coactiva de la medianera% y en apoyo de esta tesis argumentamos de la siguiente manera. En conclusi(n% atendiendo a la letra e&presa de la norma% a sus 'uentes% a la naturale+a jurdica de la medianera en nuestro derecho positivo 6condominio de indivisi(n 'or+osa7 y al criterio del codi'icador antes situaciones an!logas 6arts. AJID y BECG7% sostenemos "ue el derecho de ad"uirir la medianera compete s(lo al propietario 6tambin al cond(mino7 con e&clusi(n de poseedores legtimos 6usu'ructuario% usuario% habitador% acreedor anticresista y > para "uienes as lo consideran L% ad"uirente de buena 'e con boleto de compraventa7 e ilegtimos% y locatarios. I2ERI9I3I-ID.D DE U2 I2TER=/ ).RTI U-.R E2 E- .DKUIRE2TE. /eg5n los trminos del art. AHBG% no es dable e&igir en el ad"uirente de la medianera un inters especial en esa ad"uisici(n. =l puede hacer uso de la 'acultad legal sin necesidad de demostrar% ni si"uiera invocar% "ue va a utili+ar el muro para apoyar construcciones o para cual"uier otro 'in espec'ico. -a ley otorga este derecho con un alcance poco menos "ue absoluto. El vecino "ue hace uso de esta 'acultad% aun sin un inters espec'ico% no se puede decir "ue abusa de su derecho% como algunos han entendido. 12DI I12E/ KUE DE3E REU2IR E- <UR1 . .DKUIRIR. @ay dos condicione "ue son ine&cusables: tratarse de una pared o muro% en el sentido estricto y 'uncional del trmino8 y lindar inmediatamente con el 'undo de "uien pretende la ad"uisici(n. Concepto funcional de pared o muro. El art. AHBG habla de pared o muro no medianero. Esta% entonces% debe ser una construcci(n "ue re5na los re"uisitos e&igidos para merecer tal denominaci(n.

El vecino "ue levanto a su costa% en un lugar de cerramiento 'or+oso% carece de derecho para e&igir el pago de la medianera si dicha pared no re5ne los re"uisitos e&igidos por las disposiciones en vigor. /i la pared divisoria% cuya parte proporcional de precio se reclama% no ha sido construida con'orme a las disposiciones vigentes% la pretensi(n debe recha+arse% por"ue la obligaci(n cuyo cumplimiento se reclama carece de causa. ContigLidad inmediata. -a doctrina es pr!cticamente uni'orme en el sentido de e&igir tal re"uisito de la contig^idad inmediata en todos los casos y sin e&cepciones. /i la pared no edi'icada en el lmite% se halla separada de ste por una distancia menor a AA%Fcm. de tal modo "ue el vecino no puede ejercer su derecho de asentar la mitad del muro de cerramiento sobre el terreno lindero 6art. AHAF7% podr! intimar al propietario colindante para "ue le venda dicha 'ranja de terreno y el condominio sobre la pared% bajo apercibimiento de solicitar judicialmente su demolici(n. .DKUI/I I;2 DE -. <EDI.2ERP. E2 I2<UE3-E/ DE- D1<I2I1 )Y3-I 1. /i un particular linda inmediatamente con una pared o muro no medianero edi'icado en un 'undo perteneciente al dominio p5blico% no puede ejercer el derecho del art. AHBG% atento al car!cter de inalienables e imprescriptibles "ue se asigna a los bienes p5blicos. /i la situaci(n es la inversa% el Estado puede 'or+ar el condominio con el particular% pero una ve+ establecida la comunidad deben los cond(minos hallarse en un pie de absoluta igualdad en cuanto a sus derechos y obligaciones% por"ue no rigen en este supuesto las ra+ones de inters p5blico% inalienabilidad e imprescriptibilidad invocables para negar tal posibilidad en el otro caso. <1D.-ID.DE/ DE -. .DKUI/I I;2. 0imensiones o volumen que se puede adquirir. a7 .ltura. /e establece junto a la posibilidad de ad"uisici(n parcial% una altura mnima ine&cusable: la de las paredes divisorias. Esta ser! la designada en cada municipalidad y% a 'alta de tal designaci(n% de tres metros 6art. AHAJ7. Tambin se dispone "ue la altura a ad"uirir se cuenta desde los cimientos. b7 -ongitud. Dice el art. AHBG "ue la 'acultad de ad"uirir e&iste en toda la e#tensin de la pared o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad!. /e ha resuelto "ue #en los lugares de cerramiento 'or+oso% corresponde obligar al propietario vecino a cargar con la mitad del costo del muro construido% con'orme al art. AHAG del (d. ivil% aun en la parte del muro de "ue no se sirve sino para separar su 'inca de la de su vecino. c7 Espesor. En este punto% dice el art. AHBG "ue no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared!. El muro es divisible en el sentido de su altura y longitud% no lo es en el de su espesor% dado "ue la carga a "ue se lo somete o "ue 'uncionalmente puede recibir% incide sobre la totalidad de la pared. /i se permitiera la ad"uisici(n parcial del espesor% se colocara en desigual posici(n a los cond(minos% ya "ue uno de ellos se bene'iciaria de la totalidad del muro sin haber pagado enteramente su valor% situaci(n inadmisible% dado el car!cter e&cepcional de la norma en cuanto establece la cesi(n coactiva de la medianera. d7 imientos. En el c!lculo del valor de la pared se debe incluir obligatoriamente los cimientos% por"ue constituyen parte necesaria de a"ulla para su solide+ y 'uncionalidad.

Cualidades del muro. El art. AHBG dice "ue se debe rembolsar la mitad del valor de la pared como est% construida!% lo cual e"uivale a a'irmar "ue el ad"uirente no podr! e&igir v!lidamente una disminuci(n del precio alegando "ue el muro no est! edi'icado con las condiciones de solide+ necesarias para el uso "ue pretende darle a los materiales e&cesivamente costosos. /in embargo% se debe deducir del valor computable a los e'ectos de la ad"uisici(n% los agregados de mero valor suntuario y sin 'uncionalidad% como pinturas% 'rescos u ornatos de e&cesivo costo. 13-I9. I12E/ DE- .DKUIRE2TE DE -. <EDI.2ERP.. El ad"uirente de la medianera debe rembolsar la mitad del valor de la pared como est% construida, o de la porcin de que adquiera medianera! . Tambin debe hacerlo respecto de la mitad del suelo sobre que se a asentado!, contemplando el supuesto del llamado muro contiguo. /i "uien levant( el muro hi+o uso de la 'acultad del art. AHAF 6caso del muro encaballado7% el ad"uirente no estar! obligado a rembolsar el valor del terreno respectivo. 2alor actual del muro. El agregado del artculo AHBG: )ueden plantearse en este caso tres posibilidades. a7 Enajenante y ad"uirente se ponen de acuerdo en el volumen a ad"uirir y su precio% per'eccionando la compraventa. b7 Enajenante y ad"uirente se ponen de acuerdo en el volumen a ad"uirir y su precio% pero el ad"uirente incumple la convenci(n y no paga el precio convenido en el trmino y con las modalidades acordadas. El enajenante tendr! acci(n judicial para re"uerir compulsivamente el cobro de lo adeudado. c7 /in mediar convenio previo% el vecino utili+a e'ectivamente el muro% naciendo entonces la acci(n del constructor y propietario de ste a los e'ectos del cobro de la mitad de su valor y del terreno% en su caso. Este 5ltimo supuesto es el m!s 'recuente y ha sido el de m!s di'cil soluci(n. El valor actual del muro 6atendiendo a la naturale+a jurdica de la enajenaci(n 'or+osa7 debe establecerse a la 'echa de la convenci(n como ocurre en los dos primeros casos% pero a"u no hay convenci(n ni se demanda un incumplimiento contractual% precisamente por"ue no ha mediado contrato. -a cuesti(n 'ue resuelta en el re'orma de CJGI% mediante un agregado al art. AHBG% "ue dice as: (l valor computable de la medianera ser el de la fec a de la demanda o constitucin en mora!. 2.TUR.-EZ. ?URPDI . DE -. . I;2 DE 13R1 DE <EDI.2ERP.. Entendemos "ue la acci(n por cobro de la medianera derivada del art. AHBG es una acci(n personal con todas las implicancias de tal cali'icaci(n% por"ue si bien se supone la e&istencia de un derecho real sobre el muro por parte de su titular% a"u no est! en juego tal derecho real ni se entabla contienda acerca de l% sino "ue se tiende al cobro de un crdito y% como tal% est! sujeta a la prescripci(n del art. DEAB% con'orme a las particularidades e&presadas en el art. DEAA% "ue ya hemos estudiado. TITU-.RID.D . TI:. 4 )./I:. DE -. . I;2. /i bien en el ejercicio de esta acci(n no est! en juego un derecho real como tal% se presupone la e&istencia de ese derecho real en cabe+a de los sujetos activo y pasivo de la relaci(n creditoria. Es necesario ser propietario de la 'inca donde est! la pared% sin esta condici(n y sin "ue ella sea debidamente acreditada% la demanda no puede prosperar% por"ue en toda la materia "ue estudiamos se trata siempre de la reglamentaci(n de relaciones jurdicas derivadas del derecho de propiedad. -a deuda por medianera es una obligaci(n propter rem por"ue s(lo puede constituirse por los propietarios contiguos y en ra+(n de ese car!cter8 es% por tanto% una de las obligaciones "ue no gravan 6ni 'avorecen7 a una o m!s personas determinadas% sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.

Condominio. En conclusi(n% cual"uiera de los cond(minos puede demandar al vecino por cobro de medianera% d!ndose el caso de ser acreedores% y para el supuesto de ser deudores% tambin cual"uiera de ellos puede ser demandado. DERECHOS9 OBLI'ACIONES & CAR'AS DE LA "EDIANERCA. .2]-I/I/ DE- .RTP U-1 AHBE. 'a medianera da derec o a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada seg"n su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derec os para el vecino!. ./1/ 12 RET1/ DE .)-I . I;2. Art.273 : Cada uno de los condminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derec o que el otro vecino tiene de acerlos retirar asta la mitad de la pared en el caso que %l tambi%n quiera poner en ella tirantes, o acer el ca5o de una c imenea: puede tambi%n cada uno de los condminos abrir armarios o nic os aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared!. Art.2654: &ing"n medianero podr abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del condmino!. Art.2655: (l due5o de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas!. DERE @1 DE E-E:.R E- <UR1 <EDI.2ER1. Art.2732: Cada uno de los condminos puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella!. Este derecho de elevar el muro medianero% adem!s de prescindir de la indemni+aci(n% no depende del consentimiento del cond(mino. De esto se derivan dos consecuencias: se trata de una norma "ue 'acilita la edi'icaci(n% eliminando di'icultades pr!cticas% y evidencia una mayor es'era de actuaci(n de los medianeros respecto del titular de un condominio normal. .l estar a'ectado 5nicamente el inters privado% cual"uiera de los vecinos puede renunciar v!lidamente a elevar el muro medianero8 y esta renuncia% "ue puede ser e&presa o t!cita% deber! en este 5ltimo caso ser estrictamente interpretada% pues la voluntad de 'ormularla no se presume. DERE @1 DE RE 12/TRUIR E- <UR1 <EDI.2ER1. Art.2733: Cuando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que quiera alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa, y tomar de su terreno el e#cedente del espesor. (l vecino no puede reclamar ninguna indemnizacin por los embarazos que le cause la ejecucin de los trabajos!. Art.2734: (n el caso del artculo anterior, el nuevo muro aunque construido por uno de los propietarios, es medianero asta la altura del antiguo, y en todo su espesor, salvo el derec o del que a puesto el e#cedente del terreno para volver a tomarlo, si la pared llegase a ser demolida!. El muro es medianero hasta la altura del contiguo y en todo su espesor% por"ue ste es indivisible 6art. AHBG7. /er! de propiedad e&clusiva de "uien lo reconstruy(% a partir de dicha altura. E- ./1 DE -. RE 12/TRU I;2 DE- <UR1 21 <EDI.2ER1. CL El art. AGAG del (d. ivil se re'iere tanto a los muros medianeros como a los privativos e importa una e&cepci(n a las normas "ue gobiernan el condominio% ubicada entre las restricciones del dominio% lo cual e&ige investigar su sentido% sin subordinarlo a otros preceptos "ue rigen situaciones diversas.

AL El art. AGAG es un precepto original del codi'icador "ue tiende al progreso de la edi'icaci(n% consulta las necesidades del porvenir y hace prevalecer al inters general sobre el particular. BL .l establecer "ue la 'acultad en l consagrada se ejerce sin indemni+aci(n alguna% se e&presa en trminos tan absolutos "ue no dejan margen para la subsistencia de la obligaci(n de pagar la medianera. DL Kuien reempla+a la pared vieja 6por hip(tesis% en no buenas condiciones7 por una nueva% produce una compensaci(n de valores "ue justi'ica "ue esta 5ltima tenga la calidad de medianera% por lo "ue sera contrario a la e"uidad e&igirle "ue adem!s pague la mitad del valor de la reempla+ada. )R1@I3I I;2 DE DI/<I2UIR -. .-TUR. 4 E- E/)E/1R DE -. ).RED. Una mutilaci(n de la altura o el espesor del muro com5n% es absolutamente inadmisible sin el consentimiento del otro cond(mino% por"ue a'ecta su derecho de propiedad al actuar directamente sobre el objeto de l. /in embargo% cabe destacar "ue a5n cont!ndose con la con'ormidad de ambos no sera 'actible legalmente una disminuci(n de la altura o el espesor de la pared por debajo de los valores mnimos 'ijados por las ordenan+as municipales y% subsidiariamente% por el (digo ivil. )R1@I3I I;2 DE E<3.R.Z.R /ER:IDU<3RE/ )REERI/TE2TE/. /i bien la ad"uisici(n de la medianera tiene el e'ecto de poner a los vecinos en pie de per'ecta igualdad% con'iriendo al ad"uirente la 'acultad de pedir la supresi(n de obras% aberturas o luces establecidas en la pared medianera "ue 'ueren incompatibles con los derechos "ue con'iere este particular condominio 6art. AHDE7% sin embargo% tal ad"uirente no puede prevalerse de los derechos "ue la medianera con'iere% para embara+ar las servidumbres con "ue su heredad est! gravada 6art. AHDC7. LA "EDIANERCA EN LA CA"!AHA. ERR.<IE2T1 01RZ1/1. .rt.AHDA: (n las campa5as los cerramientos medianeros deben acerse a comunidad de gastos, si las dos eredades se encerraren. Cuando una de las eredades est sin cerco alguno, el due5o de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios!. )RE/U2 I;2 DE <EDI.2ERP.. .rt.AHDB: 1odo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o ubiese prueba en contrario!. DERE @1/ 4 13-I9. I12E/. /rt.)=<<: 'o dispuesto en los artculos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los derec os y obligaciones de los condminos entre s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias!.

Unidad IR: )ropiedad hori+ontal.

I. INTRODUCCI%N. Art. 26 7 CC: (l propietario de edificios no puede dividirlos orizontalmente entre varios due5os, ni por contrato, ni por actos de "ltima voluntad!. Toda divisi(n hori+ontal de un edi'icio deber! sujetarse a las disposiciones de la ley CB.FCA y normas reglamentarias de aplicaci(n% o no ser! posible. II. !RINCI!IOS 'ENERALES DE LA LE& 3.5 2. -a ley CB.FCA admite la divisi(n 'sica de los edi'icios en sectores privativos de aprovechamiento independiente% pisos o departamentos% y sectores "ue 'acilitan a"uel aprovechamiento directa o indirectamente. )recisamente% para "ue su aprovechamiento sea independiente% estos sectores privativos deben tener salida a la va p5blica directamente o por un pasaje com5n. on criterio "ue compartimos% estos re"uisitos podran reducirse a uno: la salida a la va p5blica% por"ue sta es la "ue le da independencia a las unidades. )ersigue regular las relaciones entre los copropietarios de tal modo "ue por encima de sus prerrogativas individuales% como titulares de un derecho e&clusivo% se resguarden los intereses de la comunidad "ue integran. En de'initiva% el rgimen hori+ontal es el 5nico "ue posibilita la vinculaci(n 'uncional inescindible entre lo privativo y lo com5n% asegur!ndose el mantenimiento del sistema mediante el pago de las e&pensas y la va ejecutiva para su percepci(n. Todo edi'icio "ue se pretenda someter al rgimen de la ley de propiedad hori+ontal% debe previamente cumplir los siguientes re"uisitos: .D<I2I/TR.TI:1/. -a aprobaci(n del plano de construcci(n es el re"uisito preliminar "ue el propietario del inmueble debe llenar. /u con'ecci(n por pro'esional competente habr! de estar sujeta al cumplimiento de las normas nacionales% provinciales y municipales "ue rijan seg5n el lugar de ubicaci(n del inmueble. 1portunamente ser! necesario obtener el certi'icado de inspecci(n 'inal "ue apruebe la obra construida. /er! necesario elaborar el correspondiente plano de mensura para la subdivisi(n hori+ontal del edi'icio construido o en construcci(n. De este plano deber!n resultar la cantidad% designaci(n y ubicaci(n en planta de los distintos sectores privativos% con indicaci(n de las super'icies "ue corresponden a cada uno8 la n(mina% ubicaci(n y super'icie de los sectores y bienes comunes8 en su caso% la indicaci(n de las unidades complementarias "ue integren el edi'icio% con detalle de su ubicaci(n y super'icie individual8 el porcentual asignado a cada unidad8 el balance de las super'icies resultantes de la mensura del lote sobre el cual se asienta el edi'icio 6en los casos en "ue sta se hubiere reali+ado7 y del ttulo "ue justi'ica el derecho de dominio de "uien someta el inmueble al rgimen hori+ontal y% mediante nota% las restricciones a "ue puedan estar sujetos sectores privativos del edi'icio. -a aprobaci(n del plano de subdivisi(n por el organismo competente% es un re"uisito ineludible para el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administraci(n. ?URPDI 1/: E- RE9-.<E2T1 DE 1)R1)IED.D 4 .D<I2I/TR. I;2. .l constituirse el consorcio de propietarios% deber! acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administraci(n% por acto de escritura p5blica "ue se inscribir! en el Registro de la )ropiedad. -a 'orma instrumental imperativamente asignada al acto de redacci(n y otorgamiento del reglamento es la escritura p5blica. )ara autori+ar el acto% el escribano interviniente habr! de tener a la vista el ttulo "ue acredita el dominio del otorgante sobre el inmueble "ue a'ectar! al rgimen% el certi'icado registral "ue justi'i"ue las condiciones de esa titularidad% un ejemplar del plano de mensura para la subdivisi(n hori+ontal del edi'icio construido o en construcci(n y dem!s documentaci(n legalmente e&igible.

&aturaleza jurdica del reglamento de copropiedad y administracin. <ayoritariamente% la doctrina entiende "ue se trata de un contrato de adhesi(n% y as se han e&presado nuestros tribunales. <ediante ese acto el ad"uirente se incorpora al consorcio de copropietarios y "ueda obligado a cumplir todas las disposiciones del reglamento% tal como si l hubiera participado en su redacci(n originaria% o en los trminos de su redacci(n actual si su re'orma se hubiera llevado a cabo con todos los re"uisitos e&igidos por la ley. Clusulas obligatorias. El art. J de la ley CB.FCA y el art. B de su decreto reglamentario CI.HBDODJ establecen cu!les son los puntos y materias "ue el reglamento de copropiedad y administraci(n debe prever obligatoriamente. /iguiendo el orden "ue usualmente es empleado en las escrituras en "ue se los otorga% ellos son: Especi'icaci(n de las partes del edi'icio de propiedad e&clusiva 8 Enumeraci(n de las cosas comunes 8 Determinaci(n de la proporci(n "ue corresponda a cada piso o departamento con relaci(n al valor del conjunto 8 Uso de las cosas y servicios comunes% destino de las di'erentes partes del inmueble 8 -a 'orma y proporci(n de la contribuci(n de los propietarios a los gastos% cargas o e&pensas comunes8 Designaci(n de representante o administrador 8 retribuci(n y 'orma de remoci(n% 'acultades y obligaciones 8 -a 'orma de convocar la reuni(n de propietarios en caso necesario% la persona "ue presidir! la reuni(n% las mayoras necesarias para modi'icar el reglamento y adoptar otras resoluciones% no trat!ndose de los casos en "ue en esta ley se e&ige una mayora especial8 c(mputo de los votos% representaci(n. )ersona "ue ha de certi'icar las copias de las actas "ue se labren con motivo de las decisiones "ue adopte el consorcio y las constancias sobre deuda por e&pensas "ue a'ecte a determinado piso o departamento8 onstituci(n de domicilio de los propietarios "ue no han de habitar el inmueble. Clusulas abusivas en el reglamento. $u modificacin. E'ectivamente% los reglamentos de copropiedad y administraci(n suelen contener cl!usulas contrarias a los derechos individuales de los titulares de unidades a'ectadas al rgimen hori+ontal. on elocuencia se ha se,alado "ue la primera mani'estaci(n de este tipo de cl!usulas% tpicas de los contratos por adhesi(n% han sido los estatutos dictados al amparo de la ley CB.FCA% usualmente redactados por el propietario 5nico del edi'icio o% de acuerdo con ste% por las empresas vinculadas a su construcci(n o promoci(n de la venta de sus unidades. Es evidente "ue este tipo de cl!usulas en el reglamento procuran la obtenci(n de determinados bene'icios para "uienes las instituyen. El correlativo perjuicio del resto de los copropietarios es una consecuencia directa de su 'alta de previsi(n% por no solicitar "ue se les e&hiba un ejemplar del reglamento vigente al tiempo de celebrar el boleto de compraventa o de suscribir la escritura de venta a su 'avor. 8nscripcin registral. (stado de propiedad orizontal. -a inscripci(n de ese reglamento% "ue se veri'ica mediante testimonio del acto notarial "ue lo contiene e&pedido en legal 'orma% coloca al inmueble a'ectado en una situaci(n jurdica "ue la doctrina cali'ic( como #estado de propiedad hori+ontal$. Dicha inscripci(n no altera el dominio de su titular sobre la totalidad del inmueble% "ue contin5a sin modi'icaci(n alguna8 ni provoca la divisi(n del edi'icio en las unidades "ue lo componen% con atribuci(n de un derecho distinto sobre cada uno de los sectores privativos. 2o veri'ic!ndose alguno de los actos "ue pueden producir la ad"uisici(n del derecho de propiedad hori+ontal% el dominio de "uien otorg( el reglamento inscripto se regir! por las normas propias de este derecho% y no por las disposiciones de la ley CB.FCA.

-a inscripci(n a "ue nos re'erimos tampoco opera el nacimiento del consorcio de copropietarios% al menos en su 'a+ din!mica% por"ue en el rgimen vigente su nacimiento se reconoce en dos 'ases: una esttica% esto es% cuando se otorga e inscribe el reglamento de copropiedad y administraci(n% y otra dinmica% "ue ocurre cuando la comunidad est! integrada por al menos dos consorcistas% o sea% cuando es posible "ue 'uncione el sistema hori+ontal. @asta tanto se realice el acto jurdico por el cual se trans'iera el derecho real de propiedad hori+ontal sobre alguno de los sectores privativos% la situaci(n jurdica del inmueble continuar! invariable y su dominio se regir! por el ttulo "ue tiene como antecedente. .dem!s% la titularidad unipersonal del dominio es un impedimento insalvable para la e&istencia del condominio sobre las partes comunes del edi'icio% 'atalmente e&igido por la condici(n esencial de sujeto m5ltiple. El e'ecto secundario de la inscripci(n consiste en "ue en adelante no se podr! disponer de las unidades sino como a'ectadas al rgimen de la ley. III. EL DERECHO REAL DE !RO!IEDAD HORIBONTAL. .UT121<P.. 12 E)T1. En la actualidad la corriente doctrinal "ue pac'icamente va ganando una aceptaci(n generali+ada es a"uella "ue% al partir de atribuirle el car!cter de e&cepcional al rgimen establecido por la ley CB.FCA% sostiene "ue el derecho de propiedad hori+ontal resultante tiene total autonoma. El derecho real aut(nomo de propiedad hori+ontal es el "ue ad"uiere una persona sobre un sector privativo de aprovechamiento independiente en un edi'icio sometido al rgimen de la ley CB.FCA% juntamente con la inescindible cotitularidad de un porcentual determinado sobre el terreno y dem!s partes comunes de a"ul y a'ectadas a un condominio de indivisi(n 'or+osa% bajo las condiciones d ejercicio establecidas en el reglamento de copropiedad y administraci(n vigente al momento de su ad"uisici(n. .DKUI/I I;2. DI/TI2T1/ /U)UE/T1/. /eg5n lo dispuesto en el art. AFAD del (digo ivil y teniendo en cuenta la naturale+a inmobiliaria de las cosas sometidas al rgimen de la ley CB.FCA% el derecho sobre lo privativo y lo com5n puede ser ad"uirido por tradici(n% por sucesi(n en los derechos del propietario y por prescripci(n. Reiteramos "ue para la ad"uisici(n del derecho real de propiedad hori+ontal es condici(n imprescindible "ue el edi'icio se halle en estado de propiedad hori+ontal% en virtud del previo otorgamiento del reglamento de copropiedad y administraci(n% el cual podr! estar inscripto o en condiciones de serlo. IV. ES!ECIALIDAD OBJETIVA EN EL DERECHO REAL DE !RO!IEDAD HORIBONTAL. En propiedad hori+ontal% el objeto est! representado por un sector privativo de aprovechamiento independiente sobre el cual su titular ejerce un derecho e&clusivo y un porcentual determinado sobre las partes comunes% "ue pertenecen en condominio a todos los propietarios% sujeto a indivisi(n 'or+osa. -a accesoriedad debe ser entendida en el sentido de "ue los distintos sectores de un inmueble tienen di'erente aprovechamiento para los propietarios del edi'icio% de donde% por su 'inalidad% los sectores privativos son naturalmente principales respecto del resto de las partes "ue completan el edi'icio. /E T1RE/ )RI:.TI:1/. Art. 4() 3.5 2: 'os distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va p"blica directamente o por un pasaje com"n podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona!. 0iferentes designaciones. -os trminos #pisos$ o #departamentos$ pueden sugerir "ue esos sectores privativos deben tener un destino e&cluyente de vivienda% lo cual no es as. El rgimen hori+ontal admite edi'icios en los "ue esos

sectores puedan tener el m!s diverso empleo 6guardacoches% consultorios% comercios% etc.7. )or eso se ha pre'erido utili+ar los trminos #unidad 'uncional$ para re'erirse a a"uellos sectores. 9acultades jurdicas y materiales de los propietarios. El art. D les permite disponer ampliamente de las unidades 'uncionales sobre las cuales ejercen su derecho e&clusivo% sin necesidad del consentimiento de los dem!s copropietarios% as como constituir sobre ellas derechos reales o personales. En lo "ue se re'iere a las 'acultades materiales% el silencio de la ley y de su decreto reglamentario autori+a a suponer "ue los propietarios no tienen otra limitaci(n "ue a"uellas indicadas en el art. G y otras "ue se hubieren previsto en el reglamento de copropiedad y administraci(n% cuya aplicaci(n supletoria es procedente. Respecto de las obras de innovaci(n o modi'icaci(n "ue cada propietario pretenda introducir en su unidad 'uncional% stas podr!n ser llevadas a cabo siempre "ue no pongan en peligro ni la seguridad del edi'icio ni los servicios comunes. En lo "ue se re'iere a las modi'icaciones "ue tengan por objeto alterar las caractersticas y distribuci(n se las unidades 'uncionales del edi'icio 6dividindolas o uni'ic!ndolas con otras7% ser! necesario obtener el consentimiento un!nime de los copropietarios para la redacci(n de un nuevo plano de subdivisi(n y el otorgamiento de la pertinente re'orma en el reglamento de copropiedad. /E T1RE/ 4 1/./ 1<U2E/. /U E2U<ER. I;2 E2 -. -E4 CB.FCA. Art. 2 4() 3.5 2: Cada propietario ser due5o e#clusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso com"n del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. $e consideran comunes por dic a razn: a. 'os cimientos, muros maestros, tec os, patios solares, prticos, galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines6 b. 'os locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc%tera6 c. 'os locales para alojamiento del portero y portera: d. 'os tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos6 e. 'os ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones e#istentes para servicios de beneficio com"n. (sta enumeracin no tiene carcter ta#ativo. 'os stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes, salvo convencin en contrario!. Este artculo le asigna a la enumeraci(n un car!cter meramente enunciativo% lo "ue es correcto% pues de ese modo 'ue posible "ue los reglamentos indicaran "u cosas% no contempladas en la norma% revisten ese car!cter. 2.TUR.-EZ. ?URPDI . DE- DERE @1 DE -1/ )R1)IET.RI1/. DI/TRI3U I;2 )1R E2TU.- DE -./ .-P U1T./ I2DI:I/./. El derecho de cada propietario sobre los sectores y cosas comunes de un edi'icio es el de condominio con indivisi(n 'or+osa. /i bien ni la ley ni su decreto reglamentario contienen una disposici(n "ue le asigne esa naturale+a jurdica% no puede ser otra la conclusi(n% teniendo en cuenta lo dispuesto por los arts.A y B: copropiedad% porcentuali+aci(n y restricci(n de su disponibilidad independientemente de un sector privativo y accesoriedad respecto de este 5ltimo. )or su parte% el art. B establece "ue% para la distribuci(n de la alcuota indivisa de cada unidad sobre lo com5n% se deber! porcentuali+ar el valor del piso o departamento8 este valor se podr! establecer por acuerdo de partes o por el a'oro inmobiliario a los e'ectos del impuesto o contribuci(n 'iscal. El criterio actual lo concibe como un instituto aut(nomo integrado por un derecho e&clusivo sobre la utilidad de una cosa propia y un condominio% en un todo indisoluble% y cuya medida y ejercicio est!n modali+ados por la propia ley.

0. U-T.DE/ ?URPDI ./ 4 <.TERI.-E/ DE -1/ 1)R1)IET.RI1/. -os derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio% uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la trans'erencia% gravamen o embargo de un departamento o piso se entender!n comprendidos esos derechos% y no podr!n e'ectuarse estos actos con relaci(n a los mismos% separadamente del piso o departamento a "ue accedan. En cuanto a las 'acultades materiales% dice el art. B: # ada propietario podr! usar de los bienes comunes con'orme a su destino% sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dem!s$. En los casos en "ue se hubiere redactado y aprobado un reglamento interno% ser!n de aplicaci(n sus disposiciones sobre la utili+aci(n de los sectores o cosas comunes% siempre "ue guarden relaci(n con la ley de la materia. )or analoga cabr! aplicar las normas del (digo ivil sobre condominio de indivisi(n 'or+osa. /E T1RE/ 1<U2E/ DE U/1 ER -U/I:1. -a ley no previ( la posibilidad de "ue algunos sectores necesariamente comunes puedan ser de uso e&clusivo. El art. B del decreto CI.HBDODJ admite la posibilidad de "ue tales sectores puedan e&istir reglamentariamente% ya "ue no e&ige "ue el estatuto consorcial provea obligatoriamente normas sobre uso de las cosas y servicios comunes. Estos sectores comunes de uso e&clusivo se caracteri+an por estar ubicados de modo tal% "ue su aprovechamiento s(lo puede bene'iciar a algunos propietarios. U2ID.DE/ 0U2 I12.-E/ 1<)-E<E2T.RI./. /i bien la ley no previ( su e&istencia% los edi'icios "ue se someten al rgimen hori+ontal pueden contar con sectores cuyo destino sea el de complementar la utili+aci(n de las unidades 'uncionales 6cocheras individuales% bauleras% etc.7. Estas unidades complementarias% para tener tal car!cter% deben ser concebidas en los planos% de modo "ue la subdivisi(n hori+ontal las contenga con esa designaci(n. Dichas unidades no siguen estrictamente al domino e&clusivo de un determinado sector privativo% sino "ue depende de lo "ue se acuerde convencionalmente. El titular de dominio de una unidad 'uncional puede ad"uirir% adem!s% una o m!s unidades complementarias de cual"uier destino. Un titular puede vender a otro copropietario una de las unidades complementarias "ue le pertene+ca. 12:ER/I;2 DE /E T1RE/ 1<U2E/ . )RI:.TI:1/ 4 :I E:ER/.. ?urdicamente% la conversi(n de estos sectores en cual"uier sentido depender! de la cali'icaci(n "ue en los planos respectivos se les haya asignado y del destino "ue tengan atribuido por el reglamento de copropiedad. Todos a"uellos enunciados en el art.B de la ley% "ue son indispensables para la seguridad del edi'icio 6terrenos% cimientos% muros maestros% etc.7% no podr!n convertirse en propios ni aun mediando el voto un!nime de todos los copropietarios. )or otra parte% no tendra sentido la conversi(n% ya "ue como parte privativa carecen de toda utilidad. )ara la conversi(n de sectores privativos en comunes% ser! necesario el consentimiento un!nime de todos los copropietarios. Recha+amos la idea de "ue en alg5n supuesto de conversi(n baste una mayora no menor de dos tercios% tal como es e&igida para la modi'icaci(n del reglamento. V. RE!ARACIONES9 INNOVACIONES & OBRAS NUEVAS. TER<I21-19P.. Dichos vocablos no se e&cluyen% dado "ue una innovaci(n puede implicar una obra nueva% y al revs una obra nueva% si produce un cambio en la sustancia% 'orma o destino de la cosa% lleva en s misma una innovaci(n. . su ve+% cual"uiera de ellas puede constituir una mejora.

RE).R. I12E/. -os propietarios tienen a su cargo en proporci(n al valor de sus pisos o departamentos% salvo convenci(n en contrario% las e&pensas de administraci(n y reparaci(n de las partes y bienes comunes del edi'icio% indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad% comodidad y decoro. Art. # 4() 3.5 2: ,-. (l reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a. 0esignacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un e#tra5o, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovec amiento com"n y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. 0ic o representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo!. ual"uiera de los propietarios% en ausencia del administrador y no mediando oposici(n de los dem!s% previamente advertidos% puede reali+ar e&pensas necesarias para la conservaci(n o reparaci(n de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. )odr! tambin% cual"uiera de los propietarios reali+ar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los re"uisitos mencionados% pudiendo reclamar el reembolso en la medida en "ue resultaren 5tiles. En su caso% podr! ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. I221:. I12E/. -os propietarios est!n obligados a contribuir al pago de las primas de seguro del edi'icio com5n y a las e&pensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resoluci(n de los propietarios% en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce m!s c(modo o de mayor renta. uando las innovaciones ordenadas por los propietarios 'ueren% a juicio de cual"uiera de ellos% de costo e&cesivo% o contrarias al reglamento o a la ley% o perjudiciales para la seguridad% solide+% salubridad% destino o aspecto ar"uitect(nico e&terior o interior del edi'icio% pueden ser objeto de reclamaci(n 'ormulada ante la autoridad judicial% y resuelta por el tr!mite correspondiente al interdicto de obra nueva8 pero la resoluci(n de la mayora no ser! por eso suspendida sin una e&presa orden de dicha autoridad. 13R./ 2UE:./. Art. 7 4() 3.5 2: (l propietario del "ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos6 al de la planta baja o subsuelo le est pro ibido acer obras que perjudiquen la solidez de la casa, e#cavaciones, stanos, etc%tera. 1oda obra nueva que afecte el inmueble com"n no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios!. -a ley legitima al consorcio para accionar cuando se concreta la conducta indebida independientemente de "ue hubiere perjuicio directo alguno8 a tal punto es as "ue ni se puede responder "ue no lo hay por"ue es su'iciente con demostrar "ue se cometi( la in'racci(n. )or el contrario% el reclamo de los consorcistas no se pude 'undaren la violaci(n del reglamento% si al mismo tiempo no se prueba la certe+a del da,o real y directo% por"ue es al consorcio y no a los due,os individuales a "uien incumbe velar por su acatamiento. )ara "ue pueda considerarse "ue el consorcio de propietarios ha consentido t!citamente la reali+aci(n de una obra nueva% debe acreditarse "ue su actitud 'ue pasiva ante el inicio y prosecuci(n de la construcci(n. EDI0I I1/ DE U2. /1-. )-.2T.. RITERI1 ?UDI I.-. @a cobrado gran auge la construcci(n de unidades en una sola planta% una a continuaci(n de la otra% separadas por patios u ocupando cada una la mitad del terreno. En estos casos% ciertos sectores considerados comunes por la ley% tienen una independencia constructiva "ue hace di'cil la aplicaci(n rgida de las disposiciones "ue impiden su modi'icaci(n con obras nuevas. En estos supuestos% si bien se impone una re'orma legislativa% las decisiones judiciales han relativi+ado a"uella rigide+% admitiendo "ue el propietario haya construido habitaciones en el techo de su unidad.

LA LE& 3.5 2 CO"O R:'I"EN DE E7CE!CI%N. RE/TRI I12E/4 -P<ITE/ .- D1<I2I1. El cali'icativo de rgimen de e&cepci(n "ue le atribuimos a todo el sistema hori+ontal deriva% entre otras ra+ones% del riguroso acatamiento debido por los copropietarios a a"uellas restricciones% ya "ue en sus relaciones de vecindad las limitaciones son m!s estrictas "ue las "ue e&isten entre los propietarios de 'incas linderas. Debemos convenir en "ue para el dominio sobre un sector privativo pesan restricciones m!s severas "ue las "ue debe soportar normalmente ese derecho real y "ue implican la no atribuci(n de 'acultades de disposici(n material El inters general es el 'actor determinante de esta e&cepcional situaci(n% y su objetivo esencial es la preservaci(n del inmueble general y del rgimen consorcial imperante. /in a"uellas restricciones sera imposible concebir la e&istencia misma del sistema. DE/TI21 DE -./ U2ID.DE/. El art. G% inc. a% de la ley prohbe a los propietarios y ocupantes de los departamentos o pisos #destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a 'ines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administraci(n$. /obre cuestiones de esta naturale+a% los tribunales han decidido: -a ambig^edad de una cl!usula "ue por un lado 'ija como destino de las unidades el de vivienda 'amiliar y por otro admite la instalaci(n de consultorios u o'icinas% debe ser interpretada en el sentido de "ue ambos destinos est!n permitidos para los propietarios. -a cl!usula del reglamento "ue prohbe la instalaci(n de consultorios y estudios pro'esionales obliga a todos los propietarios a observarla estrictamente% aun a a"uellos "ue tuvieron una autori+aci(n para darle a su unidad a"uel destino% pero no procuraron% oportunamente% la pertinente modi'icaci(n del reglamento estando en condiciones de hacerlo. /i el reglamento condiciona la instalaci(n de consultorios a "ue no se atienda en'ermedades in'ecciosas% se incluye en la prohibici(n la atenci(n de pacientes con en'ermedades venreas. El reglamento puede autori+ar a la asamblea de copropietarios para "ue decida sobre la instalaci(n de consultorios% o'icinas o estudios "ue desarrollen actividades pro'esionales de ttulos universitarios. -a cl!usula del reglamento "ue 'ija como destino e&clusivo el de vivienda% tiende a proteger a los ocupantes de las unidades de las molestias "ue ocasiona la instalaci(n de establecimientos de cual"uier naturale+a. El destino de vivienda establecido en el reglamento para las unidades% obliga a todo propietario "ue se incorpore al edi'icio. /i la unidad no se adecua al destino% el propietario tiene la obligaci(n de ajustarlo a l y no atribuirse el derecho de cambiarlo arbitrariamente% pues ello conspira contra la pac'ica relaci(n consorcial. -a determinaci(n del destino de las unidades 'orma parte del elenco de cl!usulas estatutarias del reglamento de copropiedad y administraci(n% "ue le dan una 'isonoma particular al derecho real de propiedad hori+ontal. U/1 RE9U-.R DE -./ U2ID.DE/ /E9Y2 /U DE/TI21. El art. G prohbe perturbar con ruidos% o de cual"uier otra manera% la tran"uilidad de los vecinos% ejercer actividades "ue comprometan la seguridad del inmueble% o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edi'icio. Determinar cu!ndo una actividad perturba la tran"uilidad de los dem!s es algo "ue est! reservado a la apreciaci(n judicial% "ue debe 'undarse en el buen sentido% en los c!nones ordinarios de la vida y en lo "ue dicta la ciencia y conciencia del jue+.

En lo "ue respecta a las actividades "ue comprometen la seguridad del inmueble o al dep(sito de mercaderas peligrosas% la actividad de los jueces puede ser no s(lo sancionatoria sino preventiva% seg5n las circunstancias. En ambos casos% tambin sujeto el ju+gamiento de los hechos a la apreciaci(n judicial. /.2 I12E/ )1R U/1 21 .UT1RIZ.D1. -E9ITI<. I;2 . TI:.. ?UEZ 1<)ETE2TE. )R1 EDI<IE2T1. Art. 5 4() 3.5 2: (n caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artculo +, el representante o los propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarsimo la transgresin, se impondr al culpable pena de arresto asta veinte das o multa en beneficio del 9isco, de doscientos a cinco mil pesos. (l juez adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese la infraccin, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza p"blica si fuera menester. $in perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podr ser desalojado en caso de reincidencia. 'a accin respectiva podr ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. 'a aplicacin de estas penas no obstar el ejercicio de la accin civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados!. -a jurisprudencia ha decidido "ue la competencia es la del jue+ civil% por cuanto #la violaci(n de cl!usulas contractuales o de normas supletorias "ue 'unciona en el !mbito de los intereses privados% no constituye delito% y% por tanto% su conocimiento no corresponde a la jurisdicci(n represiva$. VII. EL R:'I"EN CONSORCIAL. E- RE9-.<E2T1 DE 1R)1)IED.D 4 .D<I2I/TR. I;2. E- 12/1R I1 DE @E @1. -a ley de prehori+ontalidad CJ.HAD establece "ue #mientras no se constituye de'initivamente el consorcio% se aplicar!n en cuanto sean compatibles las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administraci(n. /d esin. -a incorporaci(n al consorcio importa la total e incondicional adhesi(n a las previsiones contenidas en el reglamento. El reglamento de copropiedad vigente en virtud de una adhesi(n sucesiva de los copropietarios tiene tanto valor como el "ue stos hubiesen acordado a consecuencia de un acto deliberativo conjunto. El reglamento de copropiedad es obligatorio para todos los titulares del dominio% por"ue sus cl!usulas 'orman parte del ttulo% incluso para los 'uturos ad"uirentes. /e presume "ue todo comprador de una unidad a'ectada al rgimen de propiedad hori+ontal toma conocimiento del reglamento correspondiente si es "ue ste pree&iste. En caso de no pree&istir% debe conocerlo 6y acatarlo7 desde el momento de su vigencia. Cumplimiento por copropietarios y terceros. -a circunstancia de "ue la unidad no est ocupada por su propietario sino por otro 6por ej.% locatario7% importa para ste la obligaci(n de observarlo en los trminos de su redacci(n actual. ?eforma del reglamento. Art. # 4() 3.5 2: /l constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura p"blica que se inscribir en el ?egistro de la 4ropiedad. 0ic o reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. (sta modificacin deber tambi%n consignarse en escritura p"blica e inscribirse en el ?egistro de la 4ropiedad!. En cuanto a lo "ue el reglamento dispone en sus distintos artculos% doctrina y jurisprudencia distinguen las cl!usulas estatutarias y cl!usulas reglamentarias. . las primeras las identi'ica con la

atribuci(n de derechos a los distintos propietarios% tal como ocurre con la distribuci(n porcentual a las unidades del condominio sobre los bienes comunes8 con la proporci(n con "ue cada uno solventa los gastos por e&pensas o la "ue 'ija el destino de las unidades. Estas cl!usulas% aun cuando 'orman parte del reglamento% no pueden ser modi'icadas sino con la unanimidad. Es "ue no cabe modi'icar derechos individualmente ad"uiridos por los propietarios% cuando stos gravitan patrimonialmente en cada uno de ellos. El car!cter contractual del reglamento e&ige "ue para tales modi'icaciones sea necesario celebrar una nueva convenci(n% para cuyo otorgamiento ser! necesario contar con el consentimiento de todos. Todas las dem!s cl!usulas del estatuto consorcial admiten ser modi'icadas con el voto no menor de dos tercios "ue e&ige la ley. 12/1R I1 DE 1)R1)IET.RI1/. Doctrina y jurisprudencia est!n de acuerdo en sostener "ue el consorcio de propietarios a "ue se re'iere el art. J de la ley es un sujeto de derecho con personalidad propia% distinto de los miembros "ue lo integran y al cual la ley le ha con'iado la gesti(n de los 'ines "ue hacen a su creaci(n% constituyendo el centro de imputaci(n de las relaciones inherentes al grupo. Comienzo de su e#istencia. El consorcio de copropietarios en algunos casos comien+a su e&istencia con el otorgamiento del reglamento. .s ocurre cuando la atribuci(n del derecho individual sobre cada sector privativo es la consecuencia de un acto de partici(n del condominio pree&istente y de adjudicaci(n de las unidades "ue componen el edi'icio% lo "ue normalmente ocurre en 'orma simult!nea con el otorgamiento del reglamento. .l contrario% en los casos en "ue la construcci(n de las unidades tiene por 'in su enajenaci(n a terceros% el otorgamiento del reglamento no provoca el nacimiento del consorcio. Esto ocurrir! a partir del primer acto de disposici(n con tradici(n cumplida% "ue incorpore alg5n tercero al edi'icio y% por ende% al rgimen "ue lo a'ecta. En el caso no importa si la titularidad de dominio sobre el inmueble general lo ejerce s(lo una persona 'sica% o varias% o una persona ideal. 4ersonalidad. 4atrimonio. 'egitimacin. 0omicilio. -a calidad de sujeto de derecho del consorcio de propietarios trae aparejada la atribuci(n de personalidad. -a personalidad "ue tiene la 'igura consorcial no deja de ser tal por"ue vea limitada su capacidad al cumplimiento de determinados 'ines. )or tener esta personalidad% el consorcio de copropietarios tiene 'acultades para ad"uirir derechos y contraer obligaciones% a 'in de cumplir con la 'inalidad "ue justi'ic( su creaci(n% "ue no es otra "ue administrar la cosa com5n y ejecutar los actos tendientes a ello. El acreedor puede no s(lo dirigirse contra los crditos por e&pensas de los "ue es titular el consorcio 6y eventualmente contra el 'ondo de reserva7% sino tambin embargar y ejecutar las unidades con su correspondiente cuota sobre los bienes comunes. )ero sobre cada consorte podr! caer por la porci(n de la deuda "ue le corresponde soportar de con'ormidad al art. I de la ley CB.FCA. )or el contrario% no podra el acreedor embargar y ejecutar% por ejemplo% una caldera% un ascensor% etc.% pues de estas partes no es titular el consorcio 6ni integra su patrimonio7% ni puede escindirse el derecho sobre ellas del derecho sobre las unidades% del cual no es sino un accesorio y del cual no puede separarse. El consorcio de propietarios% en uso de atribuciones propias del ejercicio de administrar la cosa com5n y de velar por los intereses de la comunidad consorcial% est! legitimado activamente para reali+ar todas las gestiones y diligencias tendientes a ello. Esta actuaci(n la cumple por medio del administrador designado. El consorcio de copropietarios podr! ser demandado en su domicilio real% "ue no es otro "ue a"uel donde 'unciona el edi'icio% mediante noti'icaci(n "ue se cursar! al representante designado y% s(lo en su de'ecto% a cada propietario.

VIII. AD"INISTRADOR. El reglamento de copropiedad y administraci(n debe proveer% obligatoriamente% la designaci(n de un representante de los propietarios. Ese representante podr! ser uno de los propietarios o un e&tra,o% el cual tendr! 'acultades para administrar las cosas de aprovechamiento com5n y proveer a la recaudaci(n y empleo de los 'ondos necesarios para tal 'in. Tambin dispone "ue el reglamento deber! determinar las bases de su remuneraci(n y la 'orma de su remoci(n debindose nombrar al reempla+ante por acto de escritura p5blica. 2.TUR.-EZ. ?URPDI . 1 .R] TER. 21R<./ .)-I .3-E/. Kuienes est!n enrolados en la tesis negatoria de la personalidad le atribuyen al administrador el car!cter de representante convencional de los propietarios% con sustento en los trminos con "ue se re'ieren a l los arts. J y CC de la ley. Kuienes se adhieren a la posici(n contraria y sostienen "ue el consorcio es un sujeto de derecho distinto de sus componentes% el representante o administrador tiene el car!cter de mandatario legal de a"ul. ual"uiera sea el car!cter "ue se le atribuya e'ectivamente% las normas "ue le resultan aplicables son% adem!s de las "ue estatutariamente se hubieran adoptado con arreglo a la ley CB.FCA% las del contrato de mandato reglado en el (digo ivil. DE/I92. I;2. RE<1 I;2. <.41RP.. 01R<.. )ara la primera designaci(n del administrador habr! de contarse con el voto un!nime de todos los copropietarios. En cuanto a la designaci(n judicial del administrador% se ha sostenido su procedencia en protecci(n de los intereses superiores de la comunidad consorcial% "ue no pueden esperar inde'inidamente "ue se logra la mayora necesaria para nombrar al representante. -a remoci(n del administrador puede producirse con o sin causa% por"ue como dijimos cual"uiera "ue sea el car!cter "ue al administrador se le atribuya le resultan aplicables las normas del contrato de mandato. /iendo la designaci(n del administrador una cl!usula obligatoria 6aun"ue no estatutaria7 del reglamento de copropiedad y administraci(n% es necesario establecer en "u 'orma y con "u mayora se puede decidir su remoci(n. -a designaci(n originaria del administrador consta% obviamente% en escritura p5blica% ya "ue el reglamento de copropiedad y administraci(n "ue la contiene debe tener esa 'orma instrumental. 13-I9. I12E/ 4 0. U-T.DE/. . TU. I;2 E2 ?UI I1. RE2DI I;2 DE UE2T./. -a 5nica obligaci(n "ue se le impone al administrador del consorcio% tanto en la ley como en su decreto reglamentario% es la de asegurar el edi'icio contra incendio. Este marco de actuaci(n dado legalmente al administrador% no obsta a "ue en el reglamento de copropiedad y administraci(n se le 'ijen otras obligaciones y se le concedan 'acultades adicionales. omo principio general se ha establecido "ue el administrador carece de 'acultades para actuar en juicio en nombre de los propietarios% salvo en los supuestos contemplados en los arts. G y CF de la ley% o "ue en el reglamento de copropiedad y administraci(n o "ue por decisi(n de la mayora legal adoptada en una asamblea% se le hayan con'erido especialmente tales atribuciones. Es posible "ue el administrador cuente en el reglamento con una autori+aci(n "ue lo 'aculte a actuar en representaci(n del consorcio ante las autoridades judiciales y administrativas% pero esta atribuci(n debe ser interpretada restrictivamente cuando por asamblea se resolvi( "ue a"uel no deba iniciar la acci(n judicial en representaci(n del consorcio. -a autori+aci(n genrica del reglamento es compatible con la personera "ue el administrador tiene como mandatario del ente consorcial dentro del rgimen "ue estatuye la ley CB.FCA% pero no es su'iciente legitimaci(n para actuar en juicio. /i al administrador le son aplicables las normas del mandato% consecuentemente est! obligado a rendir cuenta pormenori+ada de la aplicaci(n "ue dio a los 'ondos recaudados% con presentaci(n de los recibos correspondientes.

I7. ASA"BLEA. 9E2ER.-ID.DE/. -os asuntos de inters com5n "ue no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones con'eridas al representante de los cond(minos% ser!n resueltos% previa deliberaci(n de los propietarios% por mayora de votos. Esta atribuci(n de competencia a la asamblea es meramente enunciativa% ya "ue el reglamento de copropiedad y administraci(n puede prever otras 'unciones% adem!s de indicar cu!les ser!n los mecanismos para la convocatoria% "uines presidir!n la reuni(n y "u mayoras ser!n necesarias para decidir en los casos en "ue la ley no indica alguna especial. 12:1 .T1RI.. El reglamento debe prever 'orma y tiempo de convocatoria asamblearia% de tal modo "ue los convocados puedan conocer anticipadamente da% hora y lugar de la reuni(n% as como el temario a tratar. -a convocatoria debe indicar "ue los copropietarios acreditar!n ante "uien presida la reuni(n su condici(n de titulares actuales del dominio de sectores privativos% a 'in de "uedar legitimados para emitir su voto. El temario no debe omitir ninguna cuesti(n sobre la "ue sea necesario deliberar y decidir. -os temas ajenos al orden del da no pueden ser objeto de tratamiento. 12:1 .T1RI. ?UDI I.-. uando no 'uere posible lograr la reuni(n de la mayora necesaria de los propietarios% se solicitar! al jue+ "ue convo"ue a la reuni(n% "ue se llevar! a cabo en presencia suya y "uedar! autori+ado a tomar medidas urgentes. KU;RU<. -as mayoras e&igidas para resolver% seg5n el tema de "ue se trate% se cuentan en relaci(n a la totalidad de los propietarios% y no en relaci(n a los consorcistas presentes en la asamblea. )or tanto% el "u(rum nunca podr! ser in'erior a la mayora "ue la ley e&ija% pese a cual"uier previsi(n en contrario "ue el reglamento contenga. ;<)UT1 DE -1/ :1T1/. <.41RP.. -a ley establece cuatro tipos de mayora seg5n la naturale+a de los temas "ue deben ser objeto de consideraci(n8 y el reglamento puede prever otras distintas% pero nunca in'eriores a a"ullas. Unanimidad: para hipotecar el terreno com5n junto con todas las accesiones 'sicas "ue a l se hallen incorporadas8 para reali+ar obras nuevas "ue a'ecten al inmueble com5n. Dos tercios: para modi'icar cl!usulas no estatutarias del reglamento. <ayora superior a la mitad del valor: para el supuesto de vetuste+. <ayora absoluta: m!s de la mitad de los copropietarios% computando un voto por unidad8 o m!s del FE\ si el c(mputo es por valor8 para resolver los asuntos de inters com5n y para el caso de destrucci(n total o parcial de m!s de las dos terceras partes del valor. 2U-ID.D DE U2 . T1 ./.<3-E.RI1. -a violaci(n a disposiciones del reglamento sobre deliberaci(n y decisiones adoptadas en asamblea% 'aculta a cual"uiera de los copropietarios a solicitar la nulidad judicialmente. 01R<. I2/TRU<E2T.- DE -./ . T./. 1<U2I . I;2. -as decisiones "ue adopte el consorcio ser!n labradas en actas "ue 'irmar!n todos los presentes. Dichas actas constar!n en libros rubricados por autoridad competente% y de su contenido podr! tomar conocimiento cual"uier propietario% "uien podr! obtener copia de ellas certi'icadas por el representante.

7. E7!ENSAS. Art. * 4() 3.5 2: 'os propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las e#pensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. (stn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio com"n y a las e#pensas debidas a innovaciones dispuestas en dic as partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta!. )R1)1R I12.-ID.D. 'a medida de la contribucin es pautable. El principio contributivo establecido en el art. I de la ley en 'unci(n del valor de cada unidad% resulta aplicable #salvo convenci(n en contrario$% seg5n lo prev esta misma norma. El porcentaje con "ue cada propietario debe contribuir es una cl!usula de las llamadas estatutarias "ue obligatoriamente debe contener el reglamento de copropiedad y administraci(n. /u modi'icaci(n re"uiere el consentimiento un!nime de todos los propietarios% por la naturale+a estatutaria de la cl!usula "ue lo contiene y por los e'ectos patrimoniales "ue su aplicaci(n trae aparejados. ?evisin judicial de los porcentuales. El propietario "ue considere injusti'icado el porcentaje de contribuci(n puede reclamar judicialmente su modi'icaci(n% siempre "ue hubiera agotado la instancia asamblearia 6privada o judicial7. I<)UT. I;2 DE DETER<I2.D1/ 9./T1/. Todo da,o "ue se produ+ca en los conductores% ca,eras e instalaciones de servicios en general ubicados dentro de los muros divisorios de las unidades% o medianeros% y dentro de las losas separativas de los pisos% debe ser reparada a costa del consorcio% mientras "ue los da,os "ue se produ+can dentro de la unidad a partir de la cone&i(n de los servicios "ue se conducen por a"uellos sectores% corresponden ser pagados por su propietario. ).91 DE -./ ER)E2/./. U<)-I<IE2T1 E2 T=R<I21. El cumplimiento de la obligaci(n de los propietarios de pagarlas debe ser puntual% ya "ue de lo contrario se introduce un 'actor de dese"uilibrio "ue perjudica a todo el sistema. :P. )R1 E/.-. El art. FAD del (digo )rocesal estableci( el juicio ejecutivo para su percepci(n% lo cual signi'ica "ue toda de'ensa o cuesti(n "ue se pretenda ventilar en el proceso "ue no tenga "ue ver con el pago "ue se reclama% es materia ajena a este procedimiento. <1R. E2 E- ).91 DE ER)E2/./. I2TERE/E/ )U2IT1RI1/. /i el reglamento% como convenci(n estatuida para regular las relaciones consorciales% a la ve+ "ue 'ija la proporci(n con "ue cada uno participa en el costo de las e&pensas establece el perodo dentro del cual su pago se debe veri'icar% el vencimiento de ese trmino constituye en mora de pleno derecho a l propietario remiso. En lo "ue respecta a la tasa punitoria "ue el reglamento haya 'ijado para aplicarle al propietario moroso% nuestros tribunales han admitido pac'icamente "ue a"ulla pude ser elevada. )RI:I-E9I1 DE- R=DIT1 )1R ER)E2/./. DERE @1 DE RETE2 I;2. El crdito por e&pensas go+a del privilegio y derechos previstos en los arts. BJEC y AIGI del (digo ivil. )ara el caso de con'licto de privilegios entre el del crdito por e&pensas y el del acreedor hipotecario% este 5ltimo prevalece sobre el primero en virtud de lo dispuesto por el art. BJCG del (digo ivil. )or otro

lado% en cuanto a las e&pensas devengadas con posterioridad a la a'ectaci(n como bien de 'amilia de una unidad sometida al rgimen hori+ontal% stas no deben go+ar de las ventajas "ue otorga el art. BI de la ley CD.BJD a los crditos generados con posterioridad a su inscripci(n registral. 012D1 DE RE/ER:.. RE/TITU I;2 .- :E2DED1R DE -. U2ID.D. El 'ondo de reserva se constituye con el aporte "ue los consorcistas e'ect5an% porcentualmente% para atender los gastos "ue integran las e&pensas comunes% sin perjuicio "ue adem!s se integre con aportaciones destinadas a solventar gastos por innovaciones u obras nuevas "ue e&ceden la caracteri+aci(n de indispensables o necesarios. Este 'ondo de reserva% una ve+ "ue se veri'ic( el aporte por el copropietario% pasa a pertenecerle al consorcio 'ormando parte de su patrimonio. -a pertenencia de este 'ondo de reserva al consorcio de copropietarios% enerva la posibilidad de "ue el enajenante de la unidad le reclame su restituci(n% del mismo modo "ue no puede #llevarse una cuota parte e"uivalente al valor del ascensor% ni de los muebles "ue adornan el hall de entrada% ni de la pileta de nataci(n com5nM por m!s "ue hubiera contribuido a su ad"uisici(n% reparaci(n o mejora$. )RE/ RI) I;2 DE -. . I;2. -a acci(n para el cobro de estas acreencias prescribe a los cinco a,os% contados desde la 'echa de cada vencimiento% pues ellos se producen en pla+os peri(dicos m!s cortos "ue el anual. E7TINCI%N DEL DERECHO9 DEL SISTE"A & DEL R:'I"EN DE !RO!IEDAD HORIBONTAL. @emos distinguido tres niveles de e&tinci(n% ya "ue la e&tinci(n del derecho no necesariamente implica la e&tinci(n del sistema 6aprovechamiento integral de los sectores privativos y prestaci(n de los servicios comunes% y 'uncionamiento del rgimen consorcial7% ni la e&tinci(n de este 5ltimo la del rgimen establecido por la ley 6a'ectaci(n del edi'icio mediante el otorgamiento e inscripci(n del reglamento de copropiedad y administraci(n7. En cuanto al derecho% su e&tinci(n nunca es de'initiva% ni si"uiera en el supuesto de destrucci(n ntegra del edi'icio% salvo "ue tambin se haya producido la e&tinci(n del rgimen. -o mismo ocurre con el sistema% cuyo grado de e&tinci(n% seg5n se trate de los supuestos de destrucci(n parcial o de vetuste+% depender! de las caractersticas constructivas del inmueble general "ue se someti( al rgimen. -a e&tinci(n del derecho de propiedad hori+ontal nunca es de'initiva. /i el edi'icio "ueda destruido totalmente% ese derecho pasar! a ser un condominio sobre el terreno% pero mantendr! su e&pectativa de renacer como de propiedad hori+ontal si se lo reconstruye. /i "uedara destruido parcialmente% el titular de alguna de las unidades a'ectadas dejar! de ser titular de su derecho respecto de su sector privativo% pero mantendr! su copropiedad sobre lo com5n% bajo los trminos de la ley y del reglamento% y no de las normas del condominio. 2o tiene obligaci(n de contribuir a los gastos de uso% pero s a las erogaciones "ue demande su conservaci(n. -as causales de e&tinci(n "ue surgen de la ley son: destrucci(n y vetuste+. -1/ /U)UE/T1/ DE 120U/I;2 4 .3.2D121. -a con'usi(n 6esto es% la reuni(n en uno de todos los derechos individuales de propiedad hori+ontal7 produce la e&tinci(n de stos y del sistema% dejando subsistente el rgimen hasta "ue el actual titular de un derecho de dominio resuelva dejar sin e'ecto la inscripci(n del reglamento. De no producirse esta desa'ectaci(n registral% ese reglamento continuar! vigente y ser! de aplicaci(n en caso de "ue se enajene alguna unidad. .l contrario% si la inscripci(n 'uere desistida% ser! imprescindible otorgar uno nuevo por acto de escritura p5blica% cuyo testimonio deber! inscribirse en el Registro de la )ropiedad Inmueble. En cuanto a la situaci(n de abandono "ue prev la 5ltima parte del art. I% lo cierto es "ue la norma no admite "ue a"ul traiga aparejada la liberaci(n del deudor de las e&pensas devengadas durante su titularidad8 respecto de las cuales continuara respondiendo con todo su patrimonio. El abandono deber! constar en escritura p5blica% por la naturale+a inmueble de la cosa sobre la "ue versar! su declaraci(n de voluntad en tal sentido.

DE/TRU I;2. El siniestro debe a'ectar al inmueble general con tal magnitud "ue el aprovechamiento se haya tornado pr!cticamente imposible% de tal suerte "ue s(lo "uepa disponer la venta del terreno y los materiales. El valor a "ue se re'iere el artculo debe ser calculado en 'unci(n del asignado a cada unidad% incluida la parte alcuota sobre lo com5n "ue a cada una pertenece. /i ese valor supera m!s de las dos terceras partes al del inmueble general 6e"uivalente a la suma del asignado a cada unidad7% cual"uiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. -a decisi(n de vender debe ser adoptada en asamblea de copropietarios convocada al e'ecto% 5nico medio para "ue% "uien i "uienes hubieran instado la venta% puedan recurrir a la va judicial en caso de no haber obtenido la mayora absoluta. El precio obtenido en la venta se distribuir! entre los propietarios% seg5n el valor del "ue 'ueran titulares. /i la destrucci(n 'uere menor% la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstrucci(n% "uedando autori+ada% en caso de negarse a ello dicha minora% a ad"uirir parte de sta% seg5n valuaci(n judicial. De no utili+ar la mayora la autori+aci(n con'erida% la minora puede enajenar sus derechos a cual"uiera. :ETU/TEZ. -a mayora "ue represente m!s de la mitad del valor podr! resolver la demolici(n y venta del terreno y materiales. /i resolviera la reconstrucci(n% la minora no podr! ser obligada a contribuir a ella% pero la mayora podr! ad"uirir la parte de los discon'ormes% seg5n valuaci(n judicial. /er! necesario un acto asambleario para decidir% comput!ndose los votos% en este caso% por valor. @asta la demolici(n subsiste el derecho% el sistema y el rgimen de propiedad hori+ontal8 resuelta sta contin5a vigente el rgimen hasta "ue se deje sin e'ecto la inscripci(n del reglamento% junto con la inscripci(n de dominio de cada unidad. /i se resuelve la reconstrucci(n% nada habr! cambiado% y ella deber! veri'icarse respetando escrupulosamente los planos originales% salvo "ue su modi'icaci(n se hubiera dispuesto en la 'orma y bajo las condiciones "ue antes indicamos. 7I: SOBREELEVACI%N O SOBREEDIFICACI%N. 2o es com5n% pero puede ocurrir "ue al redactar el reglamento de copropiedad y administraci(n% su autor reserve para s la 'acultad de agregar al edi'icio general unidades no construidas a la 'echa de su otorgamiento. En el caso debe tratarse de unidades "ue hayan sido proyectadas en los planos respectivos% cuya terminaci(n se deja en suspenso% sin "ue ello obste al 'uncionamiento del sistema para a"uellas "ue s hayan sido concluidas. .dem!s% puede el consorcio de copropietarios introducir por unanimidad una re'orma sustancial al reglamento% reservando para s la 'acultad de sobreedi'icar% siempre "ue las bases y estructura del edi'icio permitan soportar el peso de las unidades "ue se agreguen.

Unidad R: )rehori+ontalidad
TER"INOLO'CA DE LA LE& #724 -o "ue la ley CJHAD atiende son aspectos relativos a la comerciali+aci(n de unidades "ue en su momento "uedar!n a'ectadas a la ley CBFCA. AFECTACI%N Art. : #1odo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en %l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el r%gimen de propiedad orizontal, debe acer constar, en escritura p"blica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal r%gimen!. -a a'ectaci(n produce e'ectos a tal punto relevantes "ue% de no cumplir con ella% el propietario est! impedido de celebrar contrato alguno% de hacerlo estara contrariando una disposici(n de car!cter imperativo cuyo prop(sito tuitivo e&ige "ue los jueces deban emplear la mayor energa para e&igir su cumplimiento. ER E) I12E/ )RE:I/T./ E2 -. -E4 AEAHG: Art. : (#cept"anse de las disposiciones de la ley AK=)<: a. 'a adjudicacin de unidades particulares en inmuebles, que se aga a los condminos, comuneros, socios o asociados, por particin o divisin de condominio, comunidad ereditaria, sociedad o asociacin6 b. 'a adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en inmuebles del dominio privado del (stado &acional, las provincias y municipalidades!. Art. 2: &o se aplicarn las normas de la ley AK=)<, cuando antes de su publicacin los propietarios ubieran formalizado contratos de adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en el respectivo inmueble. (sta disposicin no e#ime a los propietarios y dems responsables del cumplimiento de las obligaciones y recaudos establecidos en los artculos KN, AA, A* incisos a., b., d., e., f. y g., A<, AD y A+ de la citada ley, siendo de aplicacin las penalidades fijadas para los casos de incumplimiento o violacin de dic as normas!. Art. 3! 'os propietarios de inmuebles comprendidos en la ley AK=)< que a la fec a de publicacin de la presente no ubieran cumplido con la obligacin establecida en el artculo AN de dic a ley y que ayan celebrado contratos de adjudicacin o enajenacin de unidades, debern otorgar la escritura de afectacin prevista en el citado artculo dentro de los noventa ,K>. das a contar de aquella fec a. 'a autoridad administrativa de aplicacin, a peticin del interesado, podr por resolucin fundada conceder ampliaciones del plazo establecido en el prrafo anterior!. E/ RITUR. DE .0E T. I;2. 12/T.2 I./: 6-E4 CJHAD7 Art. 2: (n la escritura a que se refiere el artculo anterior se dejar constancia de: a. (stado de ocupacin del inmueble6 b. 8ne#istencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fec a de su otorgamiento6 c. $i la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un n"mero determinado de ellas6 dic o plazo no podr e#ceder de un ,A. a5o ni el n"mero de unidades ser superior al cincuenta ,D>. por ciento6 d. Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artculo *N de esta ley!. D1 U<E2T. I;2 2E E/.RI.: Art. 3: /l otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentacin que se agregar a aqu%lla: a. Copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano de aberlo tenido a la vista6 b. 4lano de mensura debidamente aprobado6

c. Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobacin por la autoridad competente6 d. 4royecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo abilitante6 e. 4royecto de reglamento de copropiedad y administracin!. ERTI0I .D1/: .simismo se agregar!n certi'icados e&pedidos por el Registro de la )ropiedad Inmueble y o'icina catastral correspondiente en su caso% de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble% sus restricciones% as como "ue ste y su propietario no est!n a'ectados por medidas cautelares. -a e&istencia de obligaciones garanti+adas con derecho real de hipoteca% no impedir! la a'ectaci(n% si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto% "ue est!n cumplidas las obligaciones e&igibles emergentes de la hipoteca. I2/ RI) I;2 RE9I/TR.-: Art. 4: #'a escritura de afectacin se anotar en el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble, y %ste ar constar esa circunstancia en los certificados que e#pida. (fectos: 'a anotacin in ibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retraccin o desafectacin a que se refieren los artculos +N y =N. (najenacin del inmueble: 'a enajenacin total o parcial del inmueble a terceros no afectar los derec os de los adquirentes de unidades cuyos contratos est%n registrados en la forma prevista en el artculo A)!. ER)EDI I;2 DE 1)I. 4 ERTI0I .D1 .- .DKUIRE2TE: Art. 5: #(l adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectacin, con certificacin de la e#istencia de los elementos mencionados en el artculo *N!. RETR. T. I;2 DE -. .0E T. I;2: Art. 6: #'a desafectacin proceder en el supuesto previsto en el inciso c. del artculo )N, cuando se ubiere cumplido la condicin. (n tal caso, el propietario podr retractar la afectacin mediante declaracin que constar en escritura p"blica, otorgada dentro de los diez ,A>. das de e#pirado el plazo establecido en la escritura de afectacin, ante el mismo registro notarial, la que ser anotada en el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble. / dic a escritura el escribano interviniente agregar certificado e#pedido por el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble del que resulte que no e#isten contratos registrados, o de que su n"mero no alcanza al mnimo previsto. 1ambi%n dejar constancia, en su caso, que an sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como se5as o anticipo, con ms un inter%s igual al fijado por el Manco de la &acin /rgentina para las operaciones normales de descuento!. DE/.0E T. I;2 ?UDI I.-: Art. 7: (l propietario tambi%n puede solicitar judicialmente la desafectacin, si acredita sumariamente que: a. 1ranscurridos seis ,+. meses de registrada la afectacin, no a enajenado unidades: b. 1ranscurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, a rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados6 c. 1ranscurrido un ,A. a5o de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o a quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa. (n los supuestos de los incisos b. y c. deber asimismo acreditar que est debidamente asegurada la restitucin a los adquirentes de todo lo que ubieren pagado por cualquier concepto, con ms un inter%s igual al fijado por el Manco de la &acin /rgentina para las operaciones normales de descuento!.

)U3-I ID.D: Art. *: #(l propietario debe acer constar la afectacin del inmueble y su registracin, n"mero del registro notarial y fec a en que se efectu: a. (n un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible6 b. (n toda oferta o invitacin que se aga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el r%gimen de propiedad orizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones radiotelefnicas, de televisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin de afic es, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusin6 c. (n los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades!. NOR"AS DE CO"ERCIALIBACI%N )U3-I ID.D DE -./ 10ERT./: Art. #: ;ueda pro ibido, en cualquier forma de oferta: a. /nunciar el precio de venta, o parte de %l, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte. b. /nunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago6 c. Jfrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin por terceras personas o instituciones de cr%dito que no ayan sido efectivamente convenidos o acordados!. DE3ERE/ DE ER@I3I I;2 E I201R<. I;2: Art. $: (l propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades: a. Copias simples autenticadas por el escribano del ?egistro en que se otorg la escritura de afectacin de los elementos enumerados en el artculo *N y de las escrituras de ipoteca6 b. 'ista de las unidades que se ubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble6 c. 'a informacin relativa al desarrollo material de la obra6 d. 'a informacin relativa al pago de los servicios ipotecarios e impuestos que afecten al inmueble (l comprador tiene el derec o de e#igir la e# ibicin de los comprobantes respectivos y en el caso de no allarse al da aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravmenes, deduci%ndose de su deuda acia el vendedor!. Art. : #1odas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, estn obligadas respecto de terceros a precisar: a. Carcter en que act"en6 b. 8dentidad del propietario del inmueble6 c. 'a e#istencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten!. Art. 22: 'os adquirentes tienen derec o a que tanto el propietario como el acreedor ipotecario les proporcionen informacin detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recprocas. 1odo adquirente tiene derec o a abonar directamente al acreedor ipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario6 en tal supuesto quedar subrogado de pleno derec o en el lugar, grado y prelacin que corresponda al acreedor ipotecario y asta la concurrencia de la suma pagada, la que podr compensar con la que debiere al propietario. (n caso de ejecucin, la misma no comprender las unidades cuyos adquirentes ayan ejercitado el derec o que les otorga el prrafo anterior!. CONTRATOS DE ENAJENACI%N DE UNIDADES. RE'ISTRACI%N Art. 2: (l propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble afectado, poni%ndose nota de ello en el contrato. (l adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.

4referencia de los contratos registrados: 'os contratos no registrados no dan derec o al propietario contra el adquirente, pero s a %ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. 'a posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derec o a consecuencia de un contrato debidamente registrado!. Art. 34: 7asta tanto los ?egistros de la 4ropiedad 8nmueble correspondientes a la jurisdiccin de los inmuebles que quedan sometidos al r%gimen de la presente ley est%n en condiciones de efectuar la registracin a que se refiere el artculo A), lo que no podr e#ceder del AN de febrero de AK=*, los contratos de adquisicin que se celebren sern puestos en conocimiento del escribano a cargo del ?egistro &otarial donde se aya otorgado la escritura de afectacin. (n el supuesto del artculo AE, la rescisin o resolucin debe ser registrada en el ?egistro &otarial interviniente. (n el caso del artculo AK, inciso b., debe suministrarse nmina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo. (n el caso del artculo )<, el privilegio que se confiere lo ser respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo. $i el propietario revoca la designacin de escribano efectuada para el otorgamiento de la escritura de afectacin, debe acer constar la nueva designacin juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos detallados en el presente artculo y notificarla fe acientemente a los adquirentes cuyos boletos ayan sido registrados!. Art. 35: (n los casos de aplicacin del artculo *<, el escribano est obligado a: a. 0ejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisicin. 'a misma surtir los efectos que por esta ley se atribuyen a la registracin de los contratos en los ?egistros de la 4ropiedad 8nmueble6 b. (n el caso del artculo +N, "ltimo prrafo, el escribano interviniente dejar constancia fe aciente de la ine#istencia de contratos registrados o de que su n"mero no alcanza al mnimo previsto6 c. (n el caso del artculo A>, inciso b., e#pedir detalle certificado de las unidades que se ubiesen enajenado y de su inscripcin en el protocolo!. Art. 36: / partir de la fec a en que los ?egistros de la 4ropiedad 8nmueble est%n en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos debern ingresar en aqu%llos los contratos que ubiesen registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones!. E/)E I0I . I12E/ 4 01R<. DE RED. I;2: Art. 3: 'os contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades deben contener: a. 'os siguientes datos de las partes: 8.I Cuando se tratare de personas de e#istencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y n"mero de documento de identidad6 88.I Cuando se tratare de personas jurdicas, la razn social o denominacin y el domicilio, acreditndose la e#istencia de la entidad, su inscripcin en el ?egistro 4"blico de Comercio cuando fuere e#igible, y la representacin de quienes comparecieren por ella. (n cualesquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representacin, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe6 b. 0atos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripcin6 c. Constancia de la escritura de afectacin, de su anotacin y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente6 d. 'a individualizacin y caractersticas de la unidad enajenada, su ubicacin y el porcentual estimado que se asigne a ella6 e. 9orma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el n"mero de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagar%s u otros ttulos de cr%dito6 f. 4lazo, monto y condiciones de los gravmenes que el propietario ubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble6 g. (l plazo y condiciones en que se otorgar la posesin6 . (n su caso, la condicin prevista en el inciso c. del artculo )N!.

Art. 4: 'os contratos sern redactados en forma clara y fcilmente legibles. 'as clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin o intimacin, o suspender su ejecucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer e#cepciones, clusulas compromisorias o de prrroga de la jurisdiccin judicial, as como los supuestos previstos en los incisos f. y . del artculo A*, slo tendrn efecto si son e#presamente aceptadas por el adquirente en clusula especial, firmada por %ste!. E/I;2 DE- 12TR.T1: Art. 7: 'a transferencia de los derec os y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras %ste no d% su conformidad y la transferencia aya sido anotada en el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble. 'a registracin de las transferencias podr ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario. ?egir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del artculo A)!. )RE I1. RE.?U/TE: Art. 5: 1odo supuesto de precio sometido a reajuste deber constar en el contrato como clusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables. (s nula toda clusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque act"en en calidad de rbitros!. RE/TITU I;2 DE /EU./ 4 .2TI I)1/. RE/)12/.3I-ID.DE/: Art. 6: 1odos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitucin de las se5as o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal!. RE/TITU I;2 4 RE/ I/I;2 DE- 12TR.T1: Art. *: 'a resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble. 'a omisin de dic o acto importa para el propietario la pro ibicin de disponer de la unidad!. HI!OTECA DEL IN"UEBLE AFECTADO Art. 2 : 'os derec os reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infraccin a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes!. Art. #: 4ara gravar con derec o real de ipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor ipotecario: a. (l detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas6 si la obra se realiza por administracin, el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar6 b. &mina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble6 c. Constancia de que los adquirentes estn fe acientemente notificados del propsito de ipotecar el inmueble, del monto y dems modalidades de la obligacin a garantizar. (stos e#tremos deben constar en la escritura de constitucin del derec o real de ipoteca!. Art. 23: /l escriturarse cada unidad, el o los acreedores ipotecarios estn obligados a otorgar cancelaciones parciales de las ipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la ipoteca global que corresponda a dic a unidad, quedando %sta liberada de ese gravamen. / los efectos de la determinacin de las partes proporcionales que correspondan, se tendrn en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisin!.

Art. 24: (n caso de ejecucin del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas: a. Cuando fuere por acreedores ipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derec o a la adjudicacin del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado %ste, el precio obtenido, y todos los gastos que aqu%l ubiera efectivamente abonado, con ms un inter%s igual al fijado por el Manco de la &acin /rgentina para las operaciones normales de descuento. b. $i fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derec o a la adjudicacin del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. / estos efectos se practicar tasacin especial por perito. (n ning"n caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificacin a los adquirentes con contratos debidamente registrados!. CONSORCIO DE HECHO .D<I2I/TR.D1R )R1:I/I12.-: Art. 25: #1erminada la construccin y aunque no medie tradicin, el propietario convocar a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta ,*>. das de concluida aqu%lla, a fin de designar administrador provisorio, el que ser elegido por simple mayora. 'a mayora se determinar seg"n los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisin!. ER)E2/./ 1<U2E/: Art. 26: 'as e#pensas comunes se distribuirn de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administracin!. I2TER:E2 I;2 ?UDI I.-: Art. 27: / peticin de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, el quince ,AD. por ciento del valor total conforme los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trmite sumario, designar en la administracin de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. (sta resolucin ser apelable al solo efecto devolutivo!. .)-I . I;2 )R1:I/I12.- DE- RE9-.<E2T1 DE 1)R1)IED.D: Art. 2*: 3ientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarn en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administracin previsto en el artculo *N, inciso e.!. OBRAS !OR AD"INISTRACI%N Art. 2#: Cuando la obra se realice por administracin, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, sern aplicables, adems de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artculos AD, "ltimo prrafo, *A y *). /dministrador: 9unciones. 0eber designarse administrador en la forma prevista en el artculo )D, quien tendr las obligaciones establecidas en el artculo A> y deber llevar la contabilidad de la obra. $i se ubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el cincuenta ,D>. por ciento, el administrador podr ser removido por mayora estimada conforme a dic os porcentuales!. Art. 3$: $i la obra se paralizare durante ms de seis ,+. meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando %ste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicacin del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contradas por el propietario a los fines de la ejecucin de la obra. 'a adjudicacin se sustanciar por la va del proceso sumario!. Art. 3 : $i por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un n"mero de adquirentes de unidades que representen el diez ,A>. por ciento del valor inmueble pueden promover la rescisin del contrato con aqu%l. 'a decisin se tomar por mayora absoluta de adquirentes, calculada

sobre el valor total del inmueble, aplicndose al efecto lo dispuesto en el artculo A)>< del Cdigo Civil!. !ENALIDADES Art. 32: #$er reprimido con prisin de :& ,A. mes a 0J$ ,). a5os quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los artculo A, ), *, + "ltima parte, E, incisos b. y c., K, A>, AA, y AK. /l que infrinja, FdolosaF o culposamente, lo dispuesto en los artculos E, inciso a. y )D, se le impondr multa de 1?($ 38' 4($J$ ,O *.>>>. a 08(P 38' 4($J$ ,O A>.>>>.. $e impondr la misma pena de multa a todo aqu%l que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b. y c. del artculo E. Art. 33: :0er reprimido con las penas establecidas en el art&culo 596 del C)di!o Penal, el que insertare o -iciere insertar en al!uno de los documentos
mencionados en los art&culos 3, 6, ; y 39 de esta ley declaraciones falsas o -iciere falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno erdadero("

Unidad RI: -as llamadas nuevas 'ormas de propiedad inmobiliaria.

I. TIE"!O CO"!ARTIDO. .R. TERIZ. I;2. El tiempo compartido es un nuevo estado jurdico de la propiedad% producto de una modalidad contractual "ue consiste en otorgar un derecho "ue atribuye la 'acultad de usar y go+ar con e&clusividad de determinados bienes 6generalmente inmuebles7% sucesiva y alternadamente% por perodos previamente establecidos% de duraci(n perpetua o temporal y transmisible por acto entre vivos o por causa de muerte. -. 0I9UR. E2 E- .<)1 DE -1/ DERE @1/ )ER/12.-E/. En este !mbito puede concretarse sin di'icultad% en tanto rige el principio de la autonoma de la voluntad% asegurado por el art. CJ de la onstituci(n 2acional. /e tratara de un contrato innominado o atpico% en tanto no est! nombrado en nuestro sistema legal ni e&iste ning5n #tipo$ contractual "ue se le acomode. En la #pra&is$ argentina% mayoritariamente% se lo ha caracteri+ado como un derecho personal emergente de una participaci(n societaria "ue se vincula con la 'acultad de usar y go+ar% sucesiva y alternadamente% un determinado turno% seg5n las previsiones contenidas en la estructura obligacional de sus estatutos% limitado temporalmente a la duraci(n de la persona jurdica "ue ostenta su titularidad. -. 0I9UR. E2 E- .<)1 DE-1/ DERE @1/ RE.-E/. 2o obstante el satis'actorio 'uncionamiento del instituto en las 'iguras societarias a "ue acabamos de re'erirnos% creemos "ue es pre'erible brindar a los interesados en acceder a este complejo sistema% la posibilidad de ad"uirir alg5n derecho real% por las mayores ventajas "ue otorga y la seguridad "ue se deriva de su publicidad registral. .l no admitirse la autonoma de la voluntad en materia de derechos reales% y al estar stos dominados sustancialmente por el n5mero cerrado y el orden p5blico% la cuesti(n resulta de di'icultosa soluci(n "ue en el campo de los derechos creditorios. /obre esta cuesti(n se han sostenido dos criterios distintos: a7 @ay "uienes postulan "ue las di'erencias "ue separan al tiempo compartido% o multipropiedad% de las distintas 'iguras legisladas en el (digo ivil y en leyes especiales% son insalvables y% por tanto% se vuelve necesario dotar al instituto de una regulaci(n legal propia "ue capte su verdadera esencia. b7 )ara otros% esta moderna modalidad contractual puede acomodarse a las normas "ue regulan el condominio% subsunci(n "ue presenta algunas di'icultades% derivadas del orden p5blico y a la inestabilidad esencial de este derecho real. 2os inclinamos por este 5ltimo criterio% pero propiciando una re'orma legislativa "ue disponga la indivisi(n 'or+osa para este supuesto en 'orma e&presa% o bien admita la virtualidad de pactos de indivisi(n cuya duraci(n est relacionada con la de la supervivencia del sistema. II. CE"ENTERIOS !EBLICOS. 2.TUR.-EZ. ?URPDI .. -os cementerios p5blicos pertenecen al dominio p5blico municipal. .l ser as% los cementerios se hallan 'uera del comercio de derecho privado% resultan inembargables% imprescriptibles e inenajenables. -os derechos otorgados a los particulares sobre los sepulcros o sepulturas son concesiones de uso de derecho administrativo% seg5n las leyes y ordenan+as "ue al e'ecto sean dictadas. -a concesi(n implica otorgar al particular un poder jurdico especial sobre determinada dependencia p5blica.

Esta concesi(n de uso% "ue es bilateral% origina a 'avor del particular un derecho real administrativo. /u duraci(n puede ser perpetua o temporaria 6seg5n lo "ue disponga la respectiva legislaci(n7% y puede ser tambin gratuita u onerosa. En este 5ltimo supuesto se paga un canon. -a concesi(n de uso se di'erencia del permiso de uso por ser este 5ltimo precario. Decimos "ue esta concesi(n es la causaL'uente de un derecho real administrativo% regido por el derecho p5blico% pues recae sobre una cosa del dominio p5blico. -os derechos reales previstos por el (digo ivil no tienen por objeto bienes del dominio p5blico. Esta concesi(n puede e&tinguirse por varias causales: 2ulidad: cuando el acto administrativo padece alg5n vicio "ue pueda generar esa sanci(n8 :encimiento del trmino: cuando ha sido otorgada en 'orma temporaria8 aducidad: por incumplimiento del concesionario de sus obligaciones% previa intimaci(n8 Revocaci(n: por ra+ones de oportunidad% mrito o conveniencia% o por ilegitimidad8 Renuncia8 Rescisi(n8 por acuerdo de partes8 E&tinci(n de la cosa. )RE/ RI) I;2. En el importante plenario #:iana$% se estableci( "ue los sepulcros pueden ser ad"uiridos por prescripci(n. En cuanto a los actos posesorios "ue deben ser ejecutados para ad"uirir sepulcros por usucapi(n% cabe se,alar los siguientes: a7 la inhumaci(n de cad!veres8 b7 la disposici(n sobre el destino ulterior de los restos depositados en el sepulcro8 c7 la contrataci(n de un cuidador para la limpie+a y vigilancia de la sepultura% y d7 la atenci(n personal "ue se preste a la b(veda. Esta enumeraci(n de actos posesorios 6por cierto% no ta&ativa7 'ue recogida por la jurisprudencia a partir del caso #<iranda 2a(n$. .hora bien% si admitimos "ue los sepulcros pertenecen al dominio p5blico y "ue% por consecuencia% son inembargables% inenajenables e imprescriptibles% cabe preguntarnos c(mo es posible "ue la jurisprudencia admita "ue puedan ser ad"uiridos por prescripci(n. . nuestro juicio% cabe entender "ue 6aun"ue esa no haya sido la intenci(n de algunos jueces7 lo "ue se ad"uiere por prescripci(n no es el derecho real de dominio regulado por el (digo ivil% sino el derecho real administrativo cuya causa'uente es una concesi(n regida por el derecho p5blico% y no por el privado. 2ada obsta a "ue un derecho real administrativo pueda ser ad"uirido por prescripci(n% en tanto una ley especial no disponga lo contrario. I2E<3.R9.3I-ID.D DE -1/ /E)U- R1/. -os sepulcros o sepulturas no pueden ser embargados por las deudas de su titular% pues as lo disponen la mayora de los c(digos procesales. El (digo )rocesal nacional establece "ue nunca se trabar! embargo sobre estos bienes% #salvo "ue el crdito corresponda a su precio de venta% construcci(n o suministro de materiales$. . I;2 DE ).RTI I;2. uando son varias personas las titulares del derecho sobre una sepultura% ya sea por haber ad"uirido todas ellas en conjunto% o por haber heredado el derecho a la muerte de su titular% se presenta el problema de dilucidar si alguna de ellas puede solicitar la partici(n% como acontece en el condominio% al no esta prevista por la ley la indivisi(n 'or+osa. Dado "ue no e&isten normas jurdicas "ue resuelvan esta cuesti(n% la jurisprudencia ha marcado los principios aplicables% y evidenci( una tendencia adversa a admitir "ue uno de los cotitulares solicite la partici(n o divisi(n de la cosa com5n. )U3-I ID.D RE9I/TR.-. 2o corresponde la inscripci(n en el Registro de la )ropiedad Inmueble de las concesiones sobre sepulcros en los cementerios p5blicos.

III. CE"ENTERIOS !RIVADOS. I2TR1DU I;2. )ara arribar al concepto de cementerio privado% utili+aremos el sistema de la e&clusi(n% es decir "ue consideramos tales a a"uellos "ue no pertene+can al dominio p5blico del Estado 6nacional% provincial o municipal7. /e trata% pues% de inmuebles "ue son de propiedad de los particulares% e incluso puede ser su titular el Estado% siempre y cuando se hallen bajo su dominio privado. omo el dominio privado del Estado est! sometido% en general% a las reglas del derecho privado% los inmuebles "ue lo componen le pertenecen con el mismo ttulo y en las mismas condiciones "ue los pertenecientes a los particulares. Estos cementerios privados se rigen 'undamentalmente por las normas del derecho privado% y pueden ser objeto de derechos a 'avor de otras personas distintas de sus propietarios% de lo cual resulta la posibilidad de utili+ar una parte del inmueble% "ue recibe com5nmente el nombre de sepulcro o sepultura. 12/TITU I;2 DE DERE @1/ )ER/12.-E/. )ensamos "ue s(lo puede dar respuesta y satis'acci(n a los intereses comprometidos un contrato atpico% innominado% "ue presente ciertas a'inidades con el de locaci(n. Tal contrato tendra por objeto permitir a otra persona la utili+aci(n de una parcela de tierra dentro del cementerio% especialmente para la inhumaci(n de cad!veres% y accesoriamente la posibilidad de usar otros servicios "ue preste el titular del cementerio% por el pago de un precio% y durante el tiempo convenido. 2ormalmente se trata de un contrato de #adhesi(n$% cuyos caracteres salientes pensamos "ue son los siguientes: C7 consensual8 A7 no 'ormal8 B7 bilateral8 D7 oneroso% y F7 transmisible. 12/TITU I;2 DE DERE @1/ RE.-E/. -a 'alta de regulaci(n legal de la 'igura no obsta a "ue pueda ser aceptada como causa generadora de derechos de naturale+a personal8 pero% evidentemente% resulta pre'erible otorgar a los interesados en acceder a este sistema la posibilidad de ad"uirir alg5n derecho real% por las mayores ventajas "ue otorga y la seguridad "ue se deriva de su publicidad registral. )ensamos "ue el derecho de propiedad hori+ontal es el "ue mejor se ajusta a las necesidades de los ad"uirentes de sepulturas dentro de cementerios privados% ya "ue a"ullas constituyen las partes e&clusivas% y el resto del inmueble las partes comunes. Esta 'igura% adoptada por un cementerio privado de la )rovincia de 3uenos .ires% ha sido criticada por /cotti con apoyo en el art. C de la ley CB.FCA. .'irma "ue no hay a"u una construcci(n jurdicamente divisible y menos a5n pisos o departamentos% pues los nichos o b(vedas ni pueden asimilarse a ellos. )or nuestra parte% no encontramos "ue dicho artculo se oponga a la a'ectaci(n del cementerio al rgimen de la ley CB.FCA. /i bien alude a pisos o departamentos% lo "ue parecera indicar "ue el 5nico destino posible es el de vivienda% la doctrina admite en 'orma casi un!nime "ue el inmueble pueda tener otros destinos bien diversos% en tanto se cumplan los re"uisitos legales% ante la ausencia de norma alguna "ue prohba esa a'ectaci(n o determine "ue las unidades solamente podr!n ser destinadas a vivienda. Entendemos "ue resulta inaplicable en la especie el art. ACJ% inc. A% del (digo )rocesal% "ue establece la inembargabilidad de los sepulcros e&cepto cuando el crdito corresponde a su precio de venta% construcci(n o suministro de materiales. Ello por"ue dicha norma ha sido pensada teniendo por objetivo los sepulcros en los cementerios p5blicos% no en los privados. De no ser as% la norma en cuesti(n% de car!cter adjetivo y local% sera inconstitucional por modi'icar una materia propia de leyes nacionales% como lo son el (digo ivil y la ley de propiedad hori+ontal% donde el patrimonio del deudor es la prenda com5n de los acreedores y% adem!s% es de la esencia de la propiedad hori+ontal la a'ectaci(n de la cosa al pago de las e&pensas comunes. )or 5ltimo% como se trata de constituci(n o transmisi(n de derechos reales sobre inmuebles% los actos jurdicos respectivos deben ser inscriptos en el Registro de la )ropiedad Inmueble para ser oponibles a terceros de buena 'e.

IV. CLUBES DE CA"!O & BARRIOS CERRADOS. 12 E)T1 -E9.-. /e entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un !rea territorial de e&tensi(n limitada "ue no con'orme un n5cleo urbano y re5na las siguientes caractersticas b!sicas: Est locali+ada en un !rea no urbana. Una parte se encuentre e"uipada para la pr!ctica de actividades deportivas% sociales o culturales en pleno contacto con la naturale+a. -a parte restante se encuentre acondicionada para la construcci(n de viviendas de uso transitorio. El !rea com5n de esparcimiento y el !rea de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relaci(n 'uncional y jurdica% "ue las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del !rea com5n de esparcimiento no podr! ser modi'icado% pero podr!n reempla+arse unas actividades por otras8 tampoco podr! subdividirse dicha !rea ni enajenarse en 'orma independiente de las unidades "ue constituyen el !rea de viviendas. En el decreto JDEDOIG% reglamentario de esta parte espec'ica de la ley% se dice "ue #los clubes de campo constituyen una especie de los denominados complejos urbansticos$. Uno de los aspectos m!s relevantes de este decreto reglamentario es lo "ue dispone su art. C% por el "ue se establece% adem!s de la creaci(n de parcelas de dominio independiente% "ue una entidad jurdica integrada por los propietarios de cada parcela con destino residencial% ser! titular del dominio de las !reas recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestaci(n de los servicios generales. De manera "ue los planos de subdivisi(n de los clubes de campo deber!n generar parcelas de dominio e&clusivo% de las "ue ser!n titulares sus respectivos ad"uirentes y otras "ue corresponder!n a las mencionadas !reas% cuya titularidad ejercer! la re'erida entidad jurdica. En dichos planos deber! 'igurar% como restricci(n de venta re'erida a las parcelas residenciales% la e&igencia de la previa transmisi(n de dominio a la mencionada entidad de las !reas de esparcimiento y% en su caso% de los espacios circulatorios internos. 1tra restricci(n "ue deber! 'igurar en esos planos% a los e'ectos de asegurar la pr!ctica de las actividades deportivas% sociales y culturales% es "ue% simult!neamente con la transmisi(n del dominio de cada parcela perteneciente al !rea de viviendas% deber! constituirse el derecho real de servidumbre de uso sobre las !reas de esparcimiento. En cuanto a los barrios cerrados% se entiende por tal #todo emprendimiento urbanstico destinado a uso residencial predominante con e"uipamiento comunitario cuyo permetro podr! materiali+arse mediante cerramiento$. -os barrios cerrados podr!n subdividirse con arreglo a lo dispuesto por el art. C del decreto JDEDOIG o por la ley de propiedad hori+ontal CB.FCA. En el primer caso% de los planos respectivos se obtendr!n parcelas de dominio independiente separadas del sector destinado a esparcimiento. El dominio de este 5ltimo le pertenecer!% seg5n vimos% a una entidad jurdica. En el segundo caso% los planos dividir!n el emprendimiento en unidades 'uncionales "ue pertenecer!n a sus respectivos ad"uirentes% de'iniendo la super'icie de los sectores destinados a esparcimiento% la cual se distribuir! porcentualmente entre la totalidad de las unidades resultantes. /e genera as un condominio de indivisi(n 'or+osa en el "ue participar!n los di'erentes propietarios de estas unidades. -os barrios cerrados se podr!n locali+ar en di'erentes !reas 6urbana% complementaria o rural7. El cerramiento perimetral es optativo y% en tal caso% debe ser transparente. Es necesario "ue el emprendimiento obtenga una convalidaci(n tcnica preliminar como paso previo a lograr la resoluci(n "ue le con'iera 'actibilidad. E2 U.DRE ?URPDI 1. Clubes de campo. -a 'igura del club de campo no encuadra con 'acilidad en los derechos personales o reales% regulados por el (digo ivil% m!&ime cuando se trata de los 5ltimos% donde rige el numerus clausus. )or ello% las

legislaturas locales dictaron reglamentaciones cuestionables% al menos parcialmente% al regular aspectos ajenos a su competencia. Tal es lo "ue ocurre con el decr. JDEDOIG% cuya jerar"ua lo invalida para imponer la constituci(n de una entidad jurdica o para establecer cu!les ser!n las 5nicas posibilidades para la subdivisi(n de estos emprendimientos. Marrios cerrados. -a di'erencia esencial entre los clubes de campo y los barrios cerrados es "ue estos 5ltimos se empla+an en predios de menor super'icie y% por lo tanto% las unidades son m!s pe"ue,as. .dem!s% en su gran mayora% los barrios cerrados se han dividido por el rgimen hori+ontal. Estos barrios deber!n gestionarse por el rgimen hori+ontal u optar en lo pertinente por el rgimen jurdico establecido por el decreto JDEDOIG.

Unidad RII: Derechos reales de dis'rute sobre la cosa ajena.

CONCE!TO & ENU"ERACI%N Dijimos "ue son derechos reales de dis'rute los "ue se ejercen sobre cosa ajena y con'ieren a su titular 'acultades de uso y goce sobre ella% mayores o menores seg5n sea su contenido. El titular del derecho real de dis'rute usa y go+a de una cosa ajena en 'orma perpetua o por un tiempo determinado. =l tiene el dominio 5til sobre la cosa% "uedando para el dominus o propietario titular del derecho real de dominio% la #nuda propiedad$ o propiedad desnuda.

USUFRUCTO
DEFINICI%N. CARACTERES 2uestro (digo de'ine el usu'ructo como el derec o real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia!. De las desmembraciones del dominio% el usu'ructo es la mayor o m!s e&tensa% pues comprende el uso y tambin la habitaci(n% y adem!s le permite al usu'ructuario% la percepci(n de los 'rutos "ue la cosa d% con la sola limitaci(n de no alterar su sustancia. Esto 5ltimo no s(lo por"ue as lo dispone el art. AIEH% sino tambin por"ue de lo contrario se le estara concediendo al usu'ructuario el derecho de disponer de la cosa 6ius abutendi7% lo "ue sera incompatible con el derecho del nudo propietario% por"ue es l precisamente% el 5nico titular del ius abutendi. En cuanto a su naturale+a jurdica% sin duda% es un derecho real no s(lo por"ue as est! e&presamente previsto en el (digo 6art. AFEB7% y resulta de su propia de'inici(n legal 6art. AIEH7% sino tambin por"ue tiene otras notas "ue lo distinguen de los derechos personales% como% por ejemplo% la relaci(n inmediata "ue el usu'ructuario tiene con la cosa% sin necesidad de depender para nada del nudo propietario para e&traer sus 'rutos. 1T1R9. E- DERE @1 DE U/.R 4 91Z.R DE U2. 1/.: El usu'ructo recae sobre cosas "ue pueden ser muebles o inmuebles por su naturale+a% ya "ue el (digo no distingue% pero no podr!n ser cosas 'ungibles ni cosas consumibles% pues en el usu'ructo% "ue el codi'icador menciona como #per'ecto$% el usu'ructuario% por de'inici(n% debe go+ar de las cosas sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se aga!, no ad"uiere la propiedad de ellas y tiene la obligaci(n de conservarlas para devolvrselas al propietario acabado el usu'ructo. -. 1/. DE3E /ER .?E2.: 2o hay usu'ructo sobre la cosa propia. Este car!cter es esencial en el usu'ructo% por"ue si no e&istiera desmembramiento tampoco e&istira este derecho% "ue precisamente se 'orma con una porci(n del derecho de dominio% del cual se desprende para "ue otro pueda go+ar de ella. 13-I9. I;2 DE 21 .-TER.R -. /U/T.2 I. DE -. 1/.: Tambin es esencial el usu'ructo% por"ue lo contrario implicara concederle al usu'ructuario un cierto grado de disposici(n sobre la cosa 6ius abutendi7% "ue no ha sido cedido a ste. )or lo mismo% es tambin 'undamental la restituci(n de la cosa al nudo propietario% y el usu'ructuario no cumplira con esta obligaci(n legal devolviendo la cosa degradada o sus despojos. El usu'ructuario puede usar y go+ar de la cosa en la misma medida en "ue poda hacerlo el propietario8 en consecuencia% debe hacerlo con'orme a un ejercicio regular. El respeto debido a esta obligaci(n le impone al usu'ructuario una doble diligencia: la primera se re'iere a la materia en s misma% al cuidado de la cosa% al buen uso de ella8 y la segunda% al destino de la cosa 'ructuaria% destino "ue el usu'ructuario no puede cambiar 6art. AIHI7% salvo "ue la ley o la

convenci(n se lo permitieren 6art. AIGA7% implicando esto 5ltimo una e&cepci(n al principio del numerus clausus 6art. AFEA7. . estos caracteres podemos agregar dos mas: CL Es un derecho temporario% nunca perpetuo. El usu'ructo es por su naturale+a una propiedad temporaria% por"ue si 'uera perpetua el derecho de propiedad no e&istira. Es inherente a este car!cter su calidad de vitalicio% por"ue su duraci(n no podr! e&ceder la vida de su titular% sea ste persona 'sica o jurdica. AL Es un derecho intransmisible. )or lo mismo "ue no es perpetuo sino temporario% el derecho de usu'ructo no se transmite a los herederos% y aun"ue el usu'ructuario ceda el ejercicio de su derecho% los contratos "ue celebre terminan al 'in del usu'ructo% por"ue es tambin por su naturale+a puramente personal% incomunicable% correlativo a la persona. CONSTITUCI%N )or ser un desmembramiento del derecho de propiedad% la constituci(n del usu'ructo no puede resultar sino de la voluntad del propietario o de la ley% o bien por usucapi(n.T )1R 12TR.T1 12ER1/1. Art.2* 3: (s establecido por contrato oneroso, cuando es el objeto directo de una venta, de un cambio, de una particin, de una transaccin, etc., J cuando el vendedor enajena solamente la nuda propiedad de un fundo, reservndose su goce!. .un"ue las partes al constituir el usu'ructo mencionen las palabras #venta$% #cambio$% #partici(n$% #transacci(n$% etc.% se ha sostenido "ue no estaramos propiamente 'rente a esas 'iguras contractuales sino ante un contrato innominado o atpico. 2o hay venta% por"ue por el usu'ructo no se trans'iere la propiedad de la cosa. )1R 12TR.T1 9R.TUIT1. uando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la cosa% reserv!ndose su goce8 o cuando no da m!s "ue el usu'ructo8 o cuando cede a uno el derecho de propiedad y a otro el goce de la cosa% en todos esos casos dice el (digo "ue el usu'ructo es establecido por contrato gratuito!. :endra a ser un contrato atpico de constituci(n e usu'ructo% al cual se le deberan aplicar las disposiciones sobre donaci(n. )1R . T1/ DE Y-TI<. :1-U2T.D. El usu'ructo es establecido por testamento cuando el testador lega solamente el goce de la cosa% reservando la nuda propiedad a su heredero8 o bien cuando lega a uno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa8 o cuando no da al legatario e&presamente sino la nuda propiedad. )1R -. -E4. Es el de los bienes de los hijos menores de edad a 'avor de sus padres "ue tienen sobre ellos la patria potestad. )1R )RE/ RI) I;2. El (digo dice "ue el usu'ructo puede constituirse por prescripci(n del goce de la cosa para ad"uirir la propiedad% es decir% "ue seran de aplicaci(n% en su caso% tanto la prescripci(n corta del art. BJJJ como la prescripci(n larga del art. DECF pero ser! muy raro "ue se peticione la ad"uisici(n del usu'ructo por esta va cuando la misma prescripci(n larga puede hacerle conceder la propiedad plena. .). ID.D ).R. 12/TITUIR-1 4 .DKUIRIR-1. on respecto al usu'ructo por contrato oneroso% la ley e&ige "ue se tenga para vender% y si 'uera por contrato gratuito% e&ige "ue se tenga para donar. )ara constituir usu'ructo por actos de 5ltima voluntad% el (digo e&ige tener capacidad para hacer testamento.

En lo relativo a la capacidad para ad"uirir el usu'ructo% el art. AIBG e&ige la capacidad para ad"uirir bienes de la misma especie cuando el usu'ructo sea oneroso% ya se constituya por contrato o por disposici(n de 5ltima voluntad% y si lo 'uera a ttulo gratuito% como el (digo nada dice al respecto% habra "ue remitirse a la capacidad e&igida para recibir donaciones% si 'uera por contrato% y a la re"uerida para recibir por testamento si la constituci(n 'uere por acto de 5ltima voluntad% por aplicaci(n del principio de analoga. 01R<. DE /U 12/TITU I;2. I2/ RI) I;2. uando el usu'ructuario tenga por objeto un inmueble debe ser constituido por escritura p5blica% cuyo testimonio deber! inscribirse en el registro inmobiliario de la jurisdicci(n "ue corresponda% y mientras no haya sido registrada no ser! oponible a terceros interesados. E&ceptuase el usu'ructo constituido por la ley% el cual no tiene dependencia de ning5n acto de ad"uisici(n. Tambin debe ser hecha en escritura p5blica la constituci(n de usu'ructo cuando recae sobre inmuebles y es por donaci(n% bajo pena de nulidad. "ODALIDADES & DURACI%N El propietario puede constituir el derecho de usu'ructo en 'orma pura y simple% o bien bajo condiciones% con cargos o sin ellos% a partir de cierto da o hasta cierta poca y% en 'in% con todas las modalidades "ue ju+gue conveniente% y puede establecerlo en 'orma conjunta o simult!nea a 'avor de muchas personas% por partes separadas o indivisas% pero no llamadas a go+arlo sucesivamente unas despus de otras% aunque estas personas e#istan al tiempo de la constitucin del usufructo! . #-o contrario sera prolongar casi inde'inidamente la separaci(n de la propiedad de la del usu'ructo% lo "ue ju+gamos "ue en la Rep5blica debe limitarse cuanto sea posible$. En conclusi(n% para la ad"uisici(n o constituci(n del usu'ructo% la condici(n o pla+o suspensivos no est!n permitidos por actos entre vivos en el rgimen de nuestro (digo% pero s lo est!n si se han establecido por disposici(n de 5ltima voluntad y se cumplen #despus$ del 'allecimiento del testador. En cuanto a la duraci(n del usu'ructo% hemos visto "ue uno de sus caracteres es ser un derecho temporario% nunca perpetuo. )or eso% :le+ /!rs'ield establece "ue cuando no se ha 'ijado trmino para la duraci(n del usu'ructo% se entiende "ue es por la vida del usu'ructuario% e&tinguindose a su muerte% cual"uiera "ue 'uere la manera en "ue suceda y aun"ue no est cumplida la condici(n o vencido el pla+o a "ue 'ue subordinada su duraci(n. )or lo mismo% no puede ser constituido para durar despus de la vida del usu'ructuario% ni a 'avor de una persona y sus herederos. Respecto de las persona jurdicas o de e&istencia ideal% el usu'ructo no puede ser establecido a 'avor de ellas por m!s de veinte a,os. OBLI'ACIONES DEL USUFRUCTUARIO @. ER I2:E2T.RI1. omo el usu'ructuario est! obligado a devolver la cosa 'ructuaria al trmino del usu'ructo% cuidando de "ue no se altere su sustancia% el (digo le impone como primera obligaci(n% antes de entrar en el goce de los bienes% hacer el inventario de los muebles% y un estado de los inmuebles sujetos al usu'ructo% en presencia del propietario o su representante. /i el propietario estuviese ausente% el representante lo nombrar! el jue+. El inventario de las cosas muebles "ue la ley e&ige es de orden p5blico% y de su con'ecci(n depende la e&istencia misma del derecho real% ya "ue no se concibe un usu'ructo sobre cosas no determinadas con precisi(n% ni se sabra tampoco a ciencia cierta "u es lo "ue deber! devolver el usu'ructuario al nudo propietario8 por eso% en cualquier tiempo puede ser obligado a acerlo! y el testador no puede dispensar de esta obligaci(n. )ero la descripci(n del estado de los inmuebles% no es de orden p5blico% por"ue la e&istencia del derecho real no depende de esta descripci(n% "ue es algo totalmente di'erente de la constituci(n del derecho: a"ulla puede ser hecha en instrumento privado% y sta% en cambio% deber! ser 'ormali+ada en instrumento p5blico. 4 si el derecho real de usu'ructo sobre el inmueble e&iste% no cabe

duda alguna acerca de sobre "u cosa recae y "u deber! devolver el usu'ructuario acabado el usu'ructo% aun"ue no se haya hecho la descripci(n del estado del inmueble. D.R 0I.2Z.:. Art "#$%! (l usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que gozar de ella, y la conservar de conformidad a las leyes, y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este Cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo. 'a fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo!. Art "#$"! 3ientras el usufructuario no aya llenado la obligacin impuesta por el artculo anterior, el propietario puede negarle la entrega de los objetos sujetos al usufructo6 y si le ubiese dejado entrar en posesin de los bienes sin e#igirle la fianza, podr, sin embargo, e#igrsela en cualquier tiempo!. Art "#$&! 'a tardanza del usufructuario en dar la fianza no le priva de sus derec os a los frutos, desde el momento en que ellos le son debidos!. Art "#$'! (l usufructuario puede reemplazar la fianza por prendas, depsitos en los bancos p"blicos, pero no por ipotecas!. Art "#$$! 'a fianza debe presentar la seguridad de responder del valor de los bienes muebles, y del importe de los deterioros que el usufructuario podra acer en los inmuebles. &o conviniendo las partes, el juez la fijar seg"n la importancia de los bienes sujetos al usufructo!. Art "#$(! $i el usufructuario no diere la fianza en el t%rmino que le se5ale el juez, los bienes inmuebles sern dados en arrendamiento, o puestos en secuestro, bajo la garanta de un encargado de acer las reparaciones y entregar el e#cedente de los alquileres o arrendamiento al usufructuario. $i el usufructo consiste en dinero, ser colocado a inter%s, o empleado en compra de rentas del (stado. 'as mercaderas sern vendidas, y se colocar su producto como el dinero. (l propietario puede e#onerarse de tener a disposicin del usufructuario los muebles que se deterioran por el uso, y e#igir que sean vendidos, y se coloque el precio como el dinero. (l propietario puede, sin embargo, conservar los objetos del usufructo asta que el usufructuario d% la fianza, sin estar obligado a pagar el inter%s por su valor estimativo!. Art "#$)! $i el usufructuario, aunque no aya dado la fianza, reclamare bajo caucin juratoria la entrega de los muebles necesarios para su uso, el juez podr acceder a su solicitud!. Art "#$#! (stn dispensados de dar fianza los padres, por el usufructo de los bienes de sus ijos6 pero esta dispensa no se aplica al usufructo constituido por convencin o testamento de tercera persona a beneficio de los padres sobre los bienes de los ijos!. Art "#$*! (stn tambi%n dispensados de dar fianza, el donante de bienes con la reserva del usufructo, y todos los que, enajenando una cosa a ttulo oneroso, se ubiesen reservado el usufructo. 4ero tampoco esta dispensa podr e#tenderse al adquirente y donatario del usufructo de un bien, del cual el vendedor o el donante se ubiesen reservado la nuda propiedad!. Art "#(+! $i durante el usufructo sobreviene en la posesin personal del usufructuario un cambio de tal naturaleza que ponga en peligro los derec os del nudo propietario, por ejemplo: si quebrase, %ste puede reclamar una fianza si el usufructuario estuviere dispensado de darla. 'o mismo ser cuando el usufructuario cometa abuso en el uso y goce de los bienes que tiene en usufructo, o cuando d% lugar a justas sospec as de malversacin!. Art "#(%! (n el caso en que el inmueble sometido a usufructo, sea e#propiado por causa de utilidad p"blica, el usufructuario aunque sea solvente, y est% dispensado de dar fianzas, no puede recibir la indemnizacin de la e#propiacin sino con el cargo de dar por ella fianzas suficientes!. D.R E- DE/TI21 ). T.D1:. El usu'ructuario debe go+ar la cosa para el destino pactado o convenido% y si ello no 'ue e&presamente establecido deber! usarla en el destino al cual estaba a'ectada antes del usu'ructo: como lo ara el due5o de ella!.

E0E TU.R RE).R. I12E/ 4 <E?1R./. 9./T1/ 01RZ1/1/: omo el usu'ructo s(lo se ad"uiere por la tradici(n de la cosa o desde la posesi(n material de ella% antes de ese da el constituyente o nudo propietario no est!n obligados a hacer reparaci(n alguna% aun"ue los bienes se deterioren. )ero si la tardan+a en recibirlos le 'uere imputable al usu'ructuario% y el nudo propietario hiciere las reparaciones "ue est!n a cargo de ste% tendr! derecho para e&igirle lo "ue hubiere gastado. En principio% el usu'ructuario s(lo est! obligado por los gastos ordinarios de reparaci(n8 pero debe% sin embargo% e'ectuar las "ue son de car!cter e&traordinario si ellas se hicieran necesarias despus de recibir las cosas 'ructuarias% o por su culpa8 no puede e&onerarse renunciando a su derecho de usu'ructo% si no es devolviendo los 'rutos percibidos% puesto "ue hubo necesidad de e'ectuar las reparaciones% o bien el valor de ellos. ).91 DE I<)UE/T1/% 9R.:]<E2E/ 4 12TRI3U I12E/: El (digo utili+a la palabra impuestos como comprensiva de los grav!menes o gabelas en general% incluyendo las tasas y las llamadas #contribuciones especiales$% y dispone "ue el usu'ructuario debe pagar los "ue recaen sobre los bienes sujetos al usu'ructo y sobre el goce de la cosa% y los "ue gravan a los 'rutos "ue la cosa da. )ero esto es entre las partes% por"ue 'rente al 'isco es responsable de dichos impuestos el nudo propietario. Tambin est! obligado el usu'ructuario a contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas "ue durante el usu'ructo hubiesen sido impuestas a la propiedad% en proporci(n al valor de los bienes sujetos al usu'ructo y a los "ue le "ueden al heredero del propietario. /i el usu'ructo hubiere sido constituido por testamento% la carga se dividir! entre el usu'ructuario y el nudo propietario en proporci(n al valor de los bienes del usu'ructo y el valor de los bienes "ue le "uedaron en la sucesi(n al nudo propietario. REE<)-.Z1 DE .2I<.-E/. Art "*+"! $i el usufructo consiste en ganados, el usufructuario est obligado a reemplazar con las cras que nacieren, los animales que mueren ordinariamente, o que falten por cualquier causa. $i el reba5o o piara de animales perece del todo sin culpa del usufructuario, %ste cumple con entregar al due5o los despojos que se ayan salvado. $i el reba5o o piara perece en parte sin culpa del usufructuario, tendr %ste opcin a continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o cesar en %l, entregando los que no ayan perecido!. Art "*+&! $i el usufructo fuese de animales individualmente considerados, el usufructuario tiene derec o para servirse de ellos y obtener los productos que dieren. &o puede alquilarlos, a no ser que %ste sea el destino de los animales. $i se perdieren o murieren, no tiene obligacin de sustituirlos con las cras, y respecto de ellos quedar terminado el usufructo!. 9./T1/ 4 RE).R. I12E/ E2 E- U/U0RU T1 . TPTU-1 9R.TUIT1:. 4a hemos visto "ue los gastos y reparaciones a cargo del usu'ructuario en el usu'ructo gratuito son s(lo los ordinarios "ue no e&cedan las tres cuartas partes de la renta l"uida anual. .hora bien% en materia de gastos judiciales 6"ue son e&traordinarios7% el usu'ructuario debe soportarlos en 'orma total o parcial seg5n "ue el pleito verse sobre la plena propiedad% distinguindose en este 5ltimo supuesto% si interesa al usu'ructuario como al nudo propietario y si el juicio se ha ganado o se ha perdido% y si los dos o uno solo han sido partes en la litis: los gastos "ue no son reembolsables los soporta el nudo propietario y el usu'ructuario en la proporci(n dispuesta por el art. AIJH% y cuando uno solo de ellos ha sido parte% los gastos a los cuales uno u otro ha sido condenado "uedan a su e&clusivo cargo. uando el pleito ha tenido s(lo por objeto la nuda propiedad% est!n a cargo e&clusivamente del nudo propietario% igual "ue si el usu'ructo hubiese sido oneroso. En cuanto a la garanta de evicci(n% si el usu'ructo 'uese a ttulo gratuito y de cosas 'ungibles% el usu'ructuario no tiene acci(n alguna contra el nudo propietario.

)12ER E2 121 I<IE2T1 DE- 2UD1 )R1)IET.RI1 -./ )ERTUR3. I12E/. omo el usu'ructuario debe conservar las cosas objeto del usu'ructo tal cual las recibi(% para devolvrselas indemnes al propietario acabado el usu'ructo% si un tercero perturbara los derechos del propietario% el usu'ructuario est! obligado a ponerlo en conocimiento de ste% y sino lo hiciere as% responde de todos los da,os "ue al propietario le resulten como si hubiesen sido ocasionados por su culpa. DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO 0RUT1/. /on los "ue la cosa regular y peri(dicamente produce sin alteraci(n ni disminuci(n de su sustancia. .hora bien% seg5n el art. ADAD son 'rutos naturales las producciones espont!neas de la naturale+a 6como las 'rutas y las cras de los animales78 son 'rutos industriales los "ue se producen por la cultura de la tierra 6como las cosechas7 o por la industria del hombre 6por su trabajo aplicado a la tierra7 y 'rutos civiles las rentas "ue la cosa produce. El (digo dice "ue el usu'ructuario puede percibir los 'rutos como el propietario mismo% y agrega en el art. AIGD "ue los 'rutos naturales pendientes al tiempo de comen+ar el usu'ructo pertenecen al usu'ructuario% y los pendientes al momento de e&tinguirse el usu'ructo corresponden al propietario% y si hubiesen sido vendidos su precio tambin corresponde al propietario. -os 'rutos civiles% en cambio% se ad"uieren da por da% y pertenecen al usu'ructuario en proporci(n al tiempo "ue dure el usu'ructo% aun"ue no los hubiese percibido. )R1DU T1/. /on los objetos "ue se separan o se sacan de la cosa alter!ndola o disminuyendo su sustancia% por ejemplo% las piedras sacadas de una cantera. El art. BBI% p!rr. BV% del (d. de <inera dispone "ue #el usu'ructuario de su 'undo com5n no podr! e&plotar las minas "ue en sus lmites se comprendan% aun"ue se encuentren en actual trabajo$% por"ue ellas no son un accesorio o una parte de la propiedad com5n sino una propiedad distinta e independiente. En cuanto a las canteras% el art. BBJ del mismo (digo establece "ue cuando la industria principal del 'undo 'ructuario sea la e&plotaci(n de canteras o de cual"uier sustancia perteneciente a la tercera categora% el usu'ructuario podr! e&plotarlas% estn o no en actual trabajo% salvo cl!usula en contrario% y en todo caso podr! tomar los materiales necesarios para las reparaciones "ue e&ija el 'undo y para las obras "ue est obligado a ejecutar. /ITU. I12E/ E/)E I.-E/. CL Tesoros: El poseedor imper'ecto% como el usu'ructuario% no tiene sobre los tesoros "ue descubra en el suelo "ue usu'ruct5a el derecho "ue la ley concede al propietario del terreno% pues la mitad corresponder! a "uien hallare el tesoro y la otra mitad a dicho propietario. AL .umentos por accesi(n: orresponde al usu'ructuario el goce del aumento "ue reciban las cosas por accesi(n% incluyndose% pues% no s(lo el terreno de aluvi(n "ue menciona el artculo% sino adem!s el de avulsi(n% as como tambin la accesi(n por edi'icaci(n y plantaci(n% ya "ue la menciona sin limitaci(n alguna. /i se tratare de cosas muebles% podra darse el caso tambin de la adjunci(n% me+cla y con'usi(n. BL osas "ue se gastan o deterioran: El usu'ructuario tiene derecho a servirse de las cosas "ue se gastan y deterioran lentamente en los usos a "ue est!n destinadas% y s(lo est! obligado a devolverlas% al e&tinguirse el usu'ructo% en el estado en "ue se hallen% salvo si se deterioran o consumen por su culpa. DL Usu'ructo sobre montes: El usu'ructuario de un monte dis'ruta de todos los provechos "ue l pueda producir seg5n su naturale+a% y si es monte tallar o de madera de construcci(n% puede acer los cortes

ordinarios que ara el propietario, acomodndose en el modo, porcin y %pocas a las costumbres del pas!. 0. U-T.DE/ ?URPDI ./. El art. AIDA dispone "ue no pueden ser objeto de usu'ructo el propio usu'ructo% los derechos reales de uso y habitaci(n% las servidumbres reales activas% separadas de los inmuebles% la hipoteca% la anticresis% la prenda separada de los crditos garantidos con ella% y los crditos "ue 'uesen intransmisibles. En punto a la constituci(n de derechos personales% el usu'ructuario puede dar en arriendo el usu'ructo% o ceder el ejercicio de su derecho a ttulo oneroso o gratuito% pero con estas dos consecuencias: permanece directamente responsable 'rente al nudo propietario% lo mismo "ue el 'iador% aun de los menoscabos "ue tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona "ue lo sustituye% y los contratos "ue celebre terminan al 'in del usu'ructo% por"ue el derecho de usu'ructo no se transmite8 s(lo se cede el #ejercicio$ del derecho% nunca el usu'ructo. )uede tambin el usu'ructuario consentir servidumbres sobre el inmueble "ue tenga en usu'ructo% pero s(lo por el tiempo "ue dure ste sin "ue ello pueda perjudicar los derechos del propietario% pero durar! por el tiempo "ue se haya estipulado si el usu'ructuario re5ne en adelante la nuda propiedad al usu'ructo. Resuelto el derecho de usu'ructo% el usu'ructuario no "ueda obligado a ninguna indemni+aci(n respecto de los terceros% cuyos derechos "uedan tambin resueltos% salvo "ue se hubiese obligado e&presamente a ello o hubiere procedido de mala 'e. . I12E/. omo el usu'ructuario es poseedor% y tiene adem!s la obligaci(n de conservar las cosas para devolvrselas al propietario en caso de ser desposedo go+a de la de'ensa e&trajudicial del art. ADHE y para asegurar el ejercicio pac'ico de su derecho% puede ejercer tambin las acciones posesoriar. )uede adem!s% ejercer todas las acciones "ue tengan por objeto la reali+aci(n de los derechos "ue corresponden al usu'ructo% como las de deslinde% reivindicatoria% con'esoria y negatoria% lo "ue para l es 'acultativo% pues la norma dice #puede$ ejercer y no "ue #debe$ hacerlo. 0inalmente% la sentencia "ue el usu'ructuario hubiese obtenido tanto en el juicio petitorio como en el posesorio% aprovecha al nudo propietario% pero la "ue ha sido dictada contra el usu'ructuario sin "ue el nudo propietario 'uese parte no puede serle opuesta a ste% por"ue no 'ue odo. OBLI'ACIONES DEL NUDO !RO!IETARIO E2TRE9.R -. 1/.. El nudo propietario est! obligado a entregar al usu'ructuario el objeto gravado con el usu'ructo% con todos sus accesorios en el estado en "ue se hallare% aun cuando no pueda servir para el uso o goce propio de su destino por haberse deteriorado. 2o cumple el nudo propietario entregando s(lo la cosa principal8 debe entregar tambin los accesorios de sta% de manera tal "ue si el objeto del usu'ructo 'uera un campo debera entregar los 5tiles de labran+a y los animales destinados a esta tarea y otras cosas "ue se hallan en l para esos 'ines. 21 .<3I.R -. 1/.. Art.2# 2: (l nudo propietario no puede, contra la voluntad del usufructuario, cambiar la forma de la cosa gravada de usufructo, ni levantar nuevas construcciones, ni e#traer del fundo piedras, arena, etc., sino para acer reparaciones en %l6 ni destruir cosa alguna6 ni remitir servidumbres activas6 ni imponer servidumbres pasivas, sino con la clusula de ponerse en ejercicio despu%s de la e#tincin del usufructo. 4ero puede adquirir servidumbres activas!. Art.2# 3: #1ampoco puede cortar los rboles grandes de un fundo, aunque no produzcan fruto alguno!. Art.2# 4: (l nudo propietario nada puede acer que da5e al goce del usufructuario, o restrinja su derec o!.

DE 9.R.2TP.. .rt.AJCF: Cuando el usufructo es constituido por ttulo oneroso, el nudo propietario debe garantir al usufructuario el goce pacfico de su derec o. (sta garanta es de la misma clase que la que debe el vendedor al comprador. $i el usufructo fuese a ttulo gratuito y de cosas fungibles, el usufructuario no tiene accin alguna contra el nudo propietario!. DERECHOS DEL NUDO !RO!IETARIO . T1/ <.TERI.-E/. 4a sea por"ue el usu'ructuario no reali+a las reparaciones o mejoras "ue le corresponden o por"ue no le competen a l sino al nudo propietario% ste tiene derecho a ejecutar todos los actos necesarios para la conservaci(n de la cosa% y puede tambin reconstruir los edi'icios destruidos por cual"uier accidente% aun"ue por tales trabajos y durante ellos le resulte al usu'ructuario alguna incomodidad o disminuci(n de su goce. . T1/ ?URPDI 1/. omo el nudo propietario tiene el ius abutendi sobre la cosa dada en usu'ructo% es decir% la posibilidad de disposici(n sobre la cosa% conserva el ejercicio de todos los derec os de propiedad compatibles con sus obligaciones!. )or eso puede vender el objeto sometido al usu'ructo% donarlo% gravarlo con hipotecas o servidumbres "ue tengan e'ecto despus de terminado el usu'ructo% y ejercer todas las acciones "ue pertene+can al propietario en su calidad de tal. 0inalmente% el nudo propietario puede ejercer todas las acciones "ue pertene+can al propietario en su calidad de tal% como las petitorias% posesorias% los interdictos del (digo )rocesal% la acci(n de deslinde% etc. E7TINCI%N DEL USUFRUCTO RE:1 . I;2 4 RE/1-U I;2: -a revocaci(n del usu'ructo puede pedirla el nudo propietario% por ejemplo% cuando el acto constitutivo del usu'ructo 'uere nulo o anulable. Tambin la puede pedir cuando ha dado el usu'ructo del 'undo en pago de una deuda "ue en verdad no e&ista. .simismo% puede ser pedida por los acreedores del due,o del 'undo por va de la acci(n pauliana cuando ste hubiere celebrado el acto en perjuicio o 'raude de sus derechos. Tambin el usu'ructo puede e&tinguirse por la resoluci(n del derecho de dominio del constituyente% como% por ejemplo% si la venta de la cosa 'ructuaria se hubiese hecho con pacto comisorio% en cuyo caso se reputa hecha bajo condici(n resolutoria. /in embargo% si el objeto del usu'ructo es una cosa mueble y el usu'ructuario es de buena 'e y a ttulo oneroso% no se ver! alcan+ado por las consecuencias de la resoluci(n. 21 U/1 4 )RE/ RI) I;2: El usu'ructo se pierde por el no uso durante el trmino de die+ a,os. Kuien puede estar interesado en oponer esta prescripci(n e&tintiva es el propietario del 'undo y ser! l "uien deber! probar el no uso por parte del usu'ructuario. El usu'ructo se e&tingue tambin por la prescripci(n. -as di'erencias con el no uso son dos: el no uso tiene lugar entre el nudo propietario y el usu'ructuario y es prescripci(n e&tintiva para ste8 en cambio% la prescripci(n de "ue habla el art. AJDA es la "ue hace valer un tercero% y no es e&tintiva para ste sino ad"uisitiva. )or el art. AJDA% el tercero% pues% ad"uirir! el usu'ructo por usucapi(n. /i sobre el inmueble ya e&istiere un usu'ructo constituido% su prescripci(n ser! contra el usu'ructuario y re"uerir! veinte a,os par "ue sea reconocida% si es sin ttulo y de mala 'e% y die+ a,os si lo 'uera de buena 'e y con justo ttulo. /i% al contrario% no se hubiese constituido ya un usu'ructo% la prescripci(n del tercero correr! contra el propietario del inmueble% y el usu'ructo se ad"uirir! a los die+ o veinte a,os seg5n 'uere el caso.

)or otra parte% en el no uso% producida la situaci(n prevista en el art. AJAD% el ius utendi y el ius fruendi vuelven al propietario8 en cambio% en la prescripci(n ad"uisitiva es e&actamente la situaci(n contraria: el ius utendi y el ius fruendi se separaran de la propiedad y pasan a un tercero "ue los ejercer! como usu'ructuario. 0inalmente% digamos "ue cuando son muchas las cosas sometidas al usu'ructo% el uso y goce "ue el usu'ructuario hubiere hecho de algunas no le conserva el usu'ructo sobre las otras% por"ue en ese caso la ley considera "ue hay tantos usu'ructos como cosas comprende la constituci(n del derecho y% en consecuencia% cada una de ellas est! sujeta a la prdida por el no uso o por la prescripci(n ad"uisitiva de un tercero. )ero s le conservar! el usu'ructo sobre las dem!s cosas cuando el no uso hubiere sido sobre una cosa comprendida en una universalidad jurdica% por"ue en ese caso hay un solo usu'ructo% y no muchos. 12DI I;2 RE/1-UT1RI.: El (digo dice "ue se e&tingue igualmente el usu'ructo por cumplirse la condici(n resolutiva impuesta en el ttulo para la cesaci(n del derecho. El art. AJAH dispone "ue el usu'ructuario% "ue go+a de la cosa despus de cumplida la condici(n% hace suyos los 'rutos hasta "ue se demande la resoluci(n de su ttulo y la entrega del 'undo. )=RDID. 1 DETERI1R1 DE -. 1/.: Tambin se e&tingue el usu'ructo por la prdida total de la cosa% sucedida por caso 'ortuito% cuando ella no 'uese 'ungible. uando la destrucci(n hubiere sido total% el usu'ructo se acaba y el usu'ructuario no conservar! ning5n derecho sobre los accesorios ni sobre lo "ue restare de la cosa. uando la prdida de la cosa ha sido parcial% el usu'ructo contin5a no s(lo sobre lo "ue de ella "ueda en su 'orma primitiva% sino tambin sobre los restos y accesorios% continuando el usu'ructo en la cosa deteriorada% o en la parte restante de ella% y la e&tinci(n parcial de la cosa 'ructuaria% o el deterioro de ella% aun"ue sea por culpa del usu'ructuario% no da el derecho al nudo propietario para demandar la e&tinci(n del usu'ructo. El usu'ructo e&tinguido por la destrucci(n 'sica de la cosa 6destrucci(n total7 no renace cuando ella 'uese restablecida a su estado primitivo% salvo el usu'ructo de los padres% o cuando la construcci(n o reedi'icaci(n 'ormare parte de un usu'ructo sobre bienes colectivamente considerados. 0inalmente% el usu'ructo "ue tiene por objeto una universalidad de derecho% no se e&tingue por la prdida de una o de otra de las cosas comprendidas en esa universalidad. 1TR./ .U/./: 1tro supuesto de e&tinci(n del usu'ructo es el "ue se produce por la muerte del usu'ructuario de cual"uier manera "ue suceda% y aun si ella ocurre antes del trmino 'ijado para la duraci(n del usu'ructo% trat!ndose de usu'ructo a 'avor de personas de e&istencia visible8 y si hubiera sido establecido a 'avor de personas de e&istencia ideal% por la cesaci(n de la e&istencia legal de esa persona o por haber durado ya veinte a,os. El usu'ructo concedido hasta "ue una persona haya llegado a una edad determinada dura hasta esa poca% aun"ue esa tercera persona haya muerto antes de la edad 'ijada% a no ser "ue del ttulo constitutivo resultare claramente "ue la vida de la tercera persona se ha tomado como trmino incierto para la duraci(n del usu'ructo% en cuyo caso el usu'ructo se e&tingue por la muerte de ste en cual"uier poca "ue suceda% lo "ue en realidad sera una e&tinci(n por cumplimiento de condici(n resolutoria. E0E T1/: El art. AJDB dispone "ue la cesaci(n del usu'ructo por cual"uier otra causa "ue no sea la prdida de la cosa 'ructuaria% o la consolidaci(n en la persona del usu'ructuario% tiene por e'ecto directo e inmediato hacer entrar al nudo propietario en el derecho de goce% del cual haba sido temporalmente privado. /i el usu'ructuario estuviese en la imposibilidad de restituir en especie los objetos "ue tom( en usu'ructo o no puede justi'icar "ue no han perecido por su culpa% debe pagar el valor de ellos en el da "ue los recibi(.

CUASIUSUFRUCTO
CONCE!TO & ORI'EN El usu'ructo s(lo puede recaer sobre cosas "ue no se sean 'ungibles ni consumibles% por"ue es esencial "ue no se altere la sustancia de ellas. .dem!s% por"ue la propiedad de la cosa no se trans'iere al usu'ructuario% "ue debe conservarla para devolverla al propietario acabado el usu'ructo. .l contrario% el cuasiusu'ructo recae% precisamente% sobre cosas 'ungibles y consumibles 6trigo% aceite% dinero% etc.7% lo "ue implica alterar su sustancia% por"ue en este caso para poder go+ar o usar de la cosa 'ructuaria necesariamente hay "ue consumirla8 por eso% el cuasiusu'ructo trans'iere al usu'ructuario la propiedad de las cosas% para "ue l pueda consumirlas% venderlas o disponer de ellas como mejor le pare+ca% y s(lo estar! obligado a restituir otro tanto de la misma especie o calidad% o el valor estimativo "ue se le haya dado en el inventario. omo se ve% pues% son dos instituciones totalmente di'erentes% y hasta tal punto los son% "ue el cuasiusu'ructo no recae sobre cosa ajena% como el usu'ructo% sino sobre cosa propia8 es un derecho real sobre cosa propia. /in embargo% el (digo las trata a ambas simult!neamente% y llama usu'ructo per'ecto al usu'ructo propiamente dicho y usu'ructo imper'ecto al cuasiusu'ructo. SU LE'ISLACI%N EN NUESTRO C%DI'O. NATURALEBA JURCDICA En ra+(n de "ue su ejercicio es #como el usu'ructo$% salvo las disposiciones "ue se aparten de este rgimen% su regulaci(n hay "ue buscarla dentro de las mismas disposiciones relativas al usu'ructo. En cuanto a la naturale+a jurdica del cuasiusu'ructo% ya dijimos "ue para el usu'ructuario es un derecho real sobre cosa propia. Kuin trans'iri( o entreg( las cosas s(lo ha "uedado con un crdito contra ste para obtener otro tanto de la misma especie o calidad al trmino del cuasiusu'ructo. COSAS SOBR LAS 8UE !UEDE RECAER )odemos decir "ue el usu'ructo recae s(lo sobre cosas no 'ungibles y no consumibles8 sobre todos los dem!s bienes 5nicamente puede haber cuasiusu'ructo% "ue en particular recae sobre cosas consumibles y 'ungibles% sobre crditos y derechos. CUASIUSUFRUCTO DE CR:DITOS /u objeto puede ser actual cuando e&ista el instrumento "ue lo represente8 ser! de objeto 'uturo cuando no e&ista el instrumento "ue lo represente. 2o pueden ser objeto de cuasiusu'ructo los crditos "ue 'uesen intransmisibles% ya 'uere por su propio ttulo o por la naturale+a del derecho. El usu'ructuario puede cobrar e&trajudicialmente el crdito objeto del cuasiusu'ructo% pero no puede cobrarlo por va judicial sin el concurso del nudo propietario. -os acreedores del usu'ructuario pueden pedir "ue se le embargue a ste el usu'ructo y "ue se les pague con l% siempre "ue presten 'ian+a su'iciente para la conservaci(n y restituci(n de la cosa% lo "ue es tambin de aplicaci(n al cuasiusu'ructo y especialmente al "ue recae sobre crditos o dinero. UNIVERSAL El art. AIAH dice "ue el usu'ructo es universal cuando comprende una universalidad de bienes o una parte alcuota de la universalidad. .hora bien% Wa "u clase de universalidad se re'iere nuestro artculoX W. la de derecho o a la de hechoX reemos "ue alude a las universalidades de derecho% como es el patrimonio o una parte alcuota de l% "ue tiene una unidad no por la intenci(n de las personas sino por la ley% pues el rgimen de las universalidades de hecho 6creadas por la intenci(n o voluntad de las personas7 no se aparta del rgimen com5n del usu'ructo para las cosas particulares% salvo en alg5n supuesto% como en el usu'ructo de animales. En el cuasiusu'ructo universal% la prdida de una o varias cosas comprendidas en la universalidad no lo e&tingue. El no uso sobre algunas o sobre muchas cosas no le hace perder su derecho sobre ellas.

/i en el cuasiusu'ructo hay dinero% el usu'ructuario debe entregarlo inmediatamente despus de la cesaci(n de su derecho% y si no lo hiciere as% debe intereses desde ese da.

USO & HABITACI%N

CONCE!TO. CARACTERES. El derecho de uso es el derecho real "ue consiste en la 'acultad de servirse de la cosa de otro% independientemente de la posesi(n de heredad alguna% con el cargo de conservar la sustancia de ella% o de tomar de los 'rutos de un 'undo ajeno lo "ue sea preciso para las necesidades del usuario y de su 'amilia. /i ese derecho de uso se re'iere a una casa 6o inmueble habitable7% y a la utilidad de morar en ella% se llama #derecho de habitaci(n$ 6art. AJDI in 'ine7. a7 1torga el derecho de usar la cosa 6ius utendi7% y un derecho de go+ar en 'orma restringida% limitado a las necesidades del usuario y su 'amilia. b7 -a cosa sobre la cual recae debe ser ajena% pues no e&iste uso sobre la cosa propia. c7 Impone la obligaci(n de no alterar la sustancia de la cosa% pues es esencial la devoluci(n de ella al nudo propietario una ve+ e&tinguido el derecho. d7 Es un derecho temporario% nunca perpetuo% por"ue de lo contrario se desnaturali+ara el derecho de propiedad al no poder reunirse nuevamente el ius abutendi con el ius utendi. )or eso se e&tingue a la muerte del usuario o habitador. e7 Es intransmisible% por"ue de lo contrario podra llegar a ser perpetuo al pasar sucesivamente de unos a otros% y la cesi(n del uso de 'rutos o del uso del 'undo 'enece el da en "ue se e&tingue el derecho de uso de "uien hi+o dicha cesi(n. OBJETO. CONSTITUCI%N. OBLI'ACIONES & DERECHOS. El derecho de uso puede ser establecido sobre toda especie de cosas no 'ungibles% cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario. -as cosas sometidas al uso pueden ser muebles o inmuebles8 y dentro de los de la primera categora% puede comprender los 'rutos de un 'undo ajeno. En este 5ltimo caso% el uso "ueda limitado a las necesidades del usuario y su 'amilia. /i no hubiera una disposici(n en contrario en el ttulo constitutivo% el uso y la habitaci(n se limitan a las necesidades personales del usuario o habitador y su 'amilia% seg5n la condici(n social. /e comprenden en las necesidades del usuario las "ue no s(lo 'ueren relativas a la industria "ue ejerciere% o al comercio "ue se ocupare. El principio es "ue el usuario debe consumir los 'rutos naturales en especie% sin "ue tenga la posibilidad de enajenarlos para poder subvenir a otras necesidades de l y su 'amilia. -a atribuci(n de 'rutos al usuario en la medida de sus necesidades no debe entenderse sino de la necesidad relativa a la naturale+a de cada producto. -os 'rutos "ue l puede tomar son los destinados a su consumo% y no para procurarle vendiendo o cambi!ndolos% el medio de proveer a su subsitencia. Tambin el objeto del uso puede ser una casa o inmueble habitable% en cuyo caso se llama #derecho de habitaci(n$% y si hubiera sido establecida s(lo sobre una parte% y ella bastase 5nicamente para el usuario o habitador y su 'amilia% se le deber! entregar la posesi(n entera de dicha casa% y lo mismo suceder! si el uso hubiese constituido sobre los 'rutos de un 'undo y s(lo 'uesen su'icientes para satis'acer sus necesidades no "uedando ning5n sobrante: se le deber! dar la posesi(n ntegra del 'undo. =ste es uno de los pocos derecho reales en "ue las partes tienen un cierto grado de libertad para reglamentar su ejercicio en el ttulo constitutivo% con la salvedad de "ue no pueden apartarse de las normas de orden p5blico. /i la constituci(n del uso 'uese sobre un 'undo o se tratase de un derecho de habitaci(n 6"ue siempre tiene por objeto un inmueble habitable7% ella deber! instrumentarse en escritura p5blica. Kuien tiene el derecho de habitaci(n no puede servirse de la casa sino para habitar l y su 'amilia% pero puede tambin poner ah su industria o comercio si ello no 'uere impropio de su destino. El usuario "ue tiene la posesi(n de las cosas a'ectadas a su derecho y el "ue go+a del derecho de habitaci(n teniendo la posesi(n de toda la casa% deben dar 'ian+as y hacer inventario8 al contrario% no est!n obligados a ello si la cosa "ueda en posesi(n del nudo propietario.

/i el derecho de uso se ha establecido sobre animales% el usuario puede emplearlos en los trabajos y servicios propios de su especie% y a5n para las necesidades de su industria o comercio% y si su derecho 'uere sobre un reba,o puede aprovecharse de las cras% leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su 'amilia. CESI%N. LOCACI%N. DERECHO DE LOS ACREEDORES. Kuien tiene derecho de habitaci(n no puede ceder el uso ni dar el inmueble en locaci(n. 4 lo mismo sucede si el derecho de uso tuviere por objeto cosas muebles8 no puede el derecho ser cedido% ni aun en el supuesto de "ue 'ueren cosas "ue el nudo propietario tena costumbre de al"uilare. .l contrario puede ceder el derecho de uso sobre los 'rutos si dicho derecho 'ue constituido a ttulo oneroso. 4 el usuario "ue no 'uese habitador puede al"uilar el 'undo en el cual se le ha constituido el uso% por"ue su derecho no tiene naturale+a alimentaria por recaer solamente sobre un predio. En lo relativo al derecho de los acreedores% si el uso es sobre los 'rutos de una cosa% dicho derecho no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando tiene la calidad de ser alimentario% aun en el caso de "ue hubiese sido constituido a ttulo oneroso. )ero nada impedira el embargo y posterior venta de los 'rutos "ue no tuvieren ese car!cter. )or lo mismo tampoco sera embargable el derecho de habitaci(n. )or otra parte% los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia "ue ste hiciere de sus derechos% por"ue la ley supone a"u "ue esos derechos tienen el car!cter de alimentario8 pero si no tuvieren este car!cter% entendemos "ue la renuncia al derecho de uso en 'raude al derecho de los acreedores puede ser objeto de la acci(n de revocaci(n. EL DERECHO DE HABITACI%N DEL C%N&U'E SU!:RSTITE. FUNDA"ENTOS. LA LE& 43#4. Art.3573 Bis: $i a la muerte del causante %ste dejare un solo inmueble abitable como integrante del aber ereditario y que ubiera constituido el ogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite m#imo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin ereditaria o como legatarios, el cnyuge sup%rstite tendr derec o real de abitacin en forma vitalicia y gratuita. (ste derec o se perder si el cnyuge sup%rstite contrajere nuevas nupcias!. Art. 53 i- Fi-( +4() 43#46: Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge sobreviviente. Lo dispuesto
en este artculo se aplicar igualmente a la casa habitacin construda o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.

)ublicidad: Trat!ndose este derecho de habitaci(n viudal de un derecho real "ue recae sobre inmuebles% para su per'eccionamiento y oponibilidad a terceros re"uiere su registraci(n en el registro inmobiliario de la jurisdicci(n "ue corresponda.

SERVIDU"BRES.
LAS SERVIDU"BRES EN EL DERECHO RO"ANO El derecho de servidumbres recae e&clusivamente sobre inmuebles% y consiste en una cierta utilidad "ue presta uno de los predios 6llamado por ello #'undo sirviente$7 a 'avor de otro 6#'undo dominante$7% e importa% para el primero% un desmembramiento perpetuo del dominio en las servidumbres reales. DEFINICI%N El art. AJHE de'ine a la servidumbre como el derecho real perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno% en virtud del cual se puede usar de l o ejercer ciertos derechos de disposici(n% o bien impedir "ue el propietario ejer+a algunos de sus derechos de propiedad. /eg5n lo se,ala el propio codi'icador en la nota de este artculo% la servidumbre es un derecho real por"ue: C7 la mutaci(n de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recprocas de las heredades8 A7 "uien por un ttulo cual"uiera ad"uiere un 'undo% al cual es debida una servidumbre% puede usar de ella% aun"ue no 'uese indicada en el contrato de venta8 B7 el nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre debe su'rirla aun cuando

hubiese ad"uirido la heredad sin cargas8 D7 la muerte de "uien ha constituido una servidumbre no la e&tingue 6lo "ue demuestra "ue no es una obligaci(n personal de hacer o de no hacer7% y F7 si el due,o del predio sirviente se niega a su'rir la servidumbre% el derecho del due,o del predio dominante no se resuelve en obtener los da,os y perjuicios8 puede e&igir "ue los tribunales le hagan dar el goce e'ectivo de la servidumbre. Este derecho real es #perpetuo o temporario$. Ello es asi por"ue "uienes constituyen una servidumbre real% en nuestro sistema% pueden establecerla por cierto tiempo8 si nada dicen en el instrumento constitutivo la ley la considera perpetua. )or otra parte% las servidumbres personales acaban con la muerte del titular% o a los veinte a,os si 'ueran a 'avor de personas jurdicas% y en caso de enajenaci(n del 'undo no pasan al sucesor. El propietario del 'undo sirviente est! obligado en virtud de la servidumbre a no hacer alguna cosa 6non faciendo7% como por ejemplo% no edi'icar m!s all! de cierta altura% o bien en su'rir o tolerar "ue el propietario del 'undo dominante haga en el predio sirviente alguna cosa8 por ejemplo% pasar% sacar agua% etc. 6in patiendo7% y no puede ser obligado en virtud de la servidumbre a reali+ar en su inmueble alguna cosa 6in faciendo7% por"ue ello importara una obligaci(n personal% ajena por lo mismo al contenido del derecho real. Art. 3$ $: &o pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de acer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. 'a que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus erederos, sin afectar a las eredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles! )odemos decir "ue los caracteres de las servidumbres son: a7 ser perpetuas o temporarias8 b7 recaen sobre un inmueble ajeno 6y nunca sobre cosas muebles7% y c7 con'ieren cierto derecho de uso 6para 'ines espec'icos7 sobre el inmueble ajeno% o bien la 'acultad de impedir "ue su propietario ejer+a alg5n derecho inherente a su propiedad. CLASIFICACI%N . TI:./ 4 )./I:./. /e llama servidumbres activas a las prediales% es decir% a las "ue necesitan de dos 'undos para su constituci(n% y son #activas$ para el 'undo dominante y #pasivas$ para el 'undo sirviente. .ctiva y pasiva es la misma servidumbre% considerada desde uno u otro inmueble. RE.-E/ 4 )ER/12.-E/. -as servidumbres reales 6de res% cosa7% tambin llamadas servidumbres #prediales$% son denominadas as por"ue para su constituci(n se necesitan dos inmuebles% y la utilidad "ue reporta el 'undo sirviente es en bene'icio de un 'undo 6el dominante7% sin importar "uin sea su titular. El art. AJHC e&presa: $ervidumbre real es el derec o establecido al poseedor de una eredad sobre otra eredad ajena para utilidad de la primera!. En cuanto a las servidumbres "ue nuestro (digo considera #personales$% tambin ellas re"uieren dos inmueble para su constituci(n% pero el bene'icio "ue reporta el 'undo sirviente no es para el predio dominante% o no se ha establecido propiamente a 'avor del inmueble dominante% sino m!s bien teniendo en cuenta la persona de su titular. .s pues% el art. BEEB nos dice en su parte segunda "ue si la concesi(n personal al individuo se considera como establecido a favor de la persona, y slo ser real cuando aya una enunciacin e#presa de ser tal!. 12TI2U./ 4 DI/ 12TI2U./. -as servidumbres #continuas$ son a"uellas cuyo uso es o puede ser continuo sin un #hecho actual$ del hombre% como la servidumbre de vista. 2o dejan de ser continuas aun"ue el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos m!s o menos largos a causa de obst!culos cuya remoci(n e&ija el hecho del hombre. -as servidumbres discontinuas son las "ue tienen necesidad del #hecho actual$ del hombre para ser ejercidas% como la servidumbre de paso.

-as servidumbres "ue son a la ve+ continuas y aparentes pueden establecerse por prescripci(n y llegar a ser desde entonces objeto de una acci(n posesoria% mientras "ue otra cosa se dispone para a"uellas a las "ue les 'alta cual"uiera de estos dos caracteres. .).RE2TE/ 4 21 .).RE2TE/. -as servidumbres aparentes son a"uellas "ue se enuncian por signos e&teriores% como una puerta% una ventana. -as servidumbres no aparentes son las "ue no se mani'iestan por ning5n signo% como la prohibici(n de elevar un edi'icio a una altura determinada. .0IR<.TI:./ 4 2E9.TI:./. Esta clasi'icaci(n est! basada en el tipo de carga "ue pesa sobre el titular del 'undo sirviente. Es a'irmativa cuando ste est! obligado a su'rir de parte del propietario de la heredad dominante todo lo "ue la servidumbre le autorice a hacer. 4 es negativa cuando el propietario de la heredad sirviente debe abstenerse de actos de disposici(n o de goce "ue puedan impedir el uso de la servidumbre a su bene'iciario% como sucede% por ejemplo% en la servidumbre de no edi'icar mas all! de determinada altura. !RINCI!IO DE ATI!ICIDAD Art. 3$$$: $e pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derec os reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo6 pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ning"n valor!. El principio instituido por el art. BEEE es% en cierta medida% una e&cepci(n al numerus clausus 6art. AFEA7% pues se pueden establecer otras servidumbres activas distintas de las previstas por el (digo% sin "ue importe si ellas son o no necesarias% pues bastar! con "ue su utilidad sea de mero recreo 6p. ej. una servidumbre de vista7. FOR"AS DE ESTABLECER LAS SERVIDU"BRES )1R 12TR.T1. -a declaraci(n de voluntad com5n por la cual dos o m!s personas se ponen de acuerdo para constituir una servidumbre ser! un contrato innominado% pues no est! regulado ni contemplado en nuestro (digo. )odr! ser gratuito u oneroso8 en el primer caso% su 'orma es regida por las disposiciones relativas a las donaciones y testamentos% y si 'uera oneroso por las de la compraventa. omo las servidumbres recaen siempre sobre inmuebles% su constituci(n deber! hacrsela en escritura p5blica. . los e'ectos de conocer la duraci(n de este derecho real se deber! indicar especialmente si la servidumbre es personal o real% y en este 5ltimo supuesto se debe mani'estar si es perpetua o temporaria% aclar!ndose en este caso cu!l es el pla+o por el cual se la constituye. El contrato celebrado en estas condiciones por los propietarios o personas legitimadas para ello% ser! #ttulo su'iciente$ para la constituci(n de la servidumbre. 4 modo su'iciente ser! el primer uso "ue se haga de ella% pues ste tiene #lugar de tradici(n$. )ara su oponibilidad a terceros interesados se necesitar! todava de su inscripci(n ante el registro inmobiliario de la jurisdicci(n "ue corresponda% la cual se deber! hacer mediante asientos recprocos de los inmuebles constituidos. )1R DI/)1/I I;2 DE Y-TI<. :1-U2T.D. -a servidumbre es establecida por acto de 5ltima voluntad% cuando% por ejemplo% el testador propietario del 'undo sirviente% lega al due,o del 'undo dominante s(lo la servidumbre% reservando la nuda propiedad para su heredero% legatario o sucesor. Esta servidumbre se ad"uiere 5nicamente a la muerte del testador% no re"uirindose por lo mismo la tradici(n. )1R DE/TI21 DE- ).DRE DE 0.<I-I.. /e llama as #la disposici(n "ue el propietario de dos o m!s heredades ha hecho para su uso respectivo$. Ese estado de cosas "ue por su voluntad ha establecido el due,o de los inmuebles no es todava en ese momento% una servidumbre% por"ue sabemos "ue las servidumbres recaen siempre sobre

inmuebles ajenos% ya "ue a nadie le presta servidumbre su propia cosa. )ero la disposici(n "ue ha tomado el due,o de los 'ondos sera una verdadera servidumbre si uno de los inmuebles 'uere ajeno. .s% si l despus enajena uno de ellos% sin cambiar a"uel estado de cosas% la ley considera "ue e&iste una servidumbre constituida como si 'uese por ttulo si ella es continua y aparente% y el contrato no contiene convenci(n alguna al respecto. )ara "ue se pueda hablar de servidumbre constituida por destino del padre de 'amilia deben darse las siguientes condiciones: C7 "ue se haya enajenado uno de los predios% o parte de uno de ellos% sin importar la causa "ue ha motivado la separaci(n8 A7 "ue con esta separaci(n uno de los inmuebles haya "uedado con una servidumbre anunciada por signos e&teriores y "ue no necesite para su ejercicio del hecho actual del hombre% pues la servidumbre discontinua% aun"ue sea aparente% no da lugar a su constituci(n por destino del propietario% y B7 "ue el acto de enajenaci(n no tenga convenci(n alguna respecto de la servidumbre% pues entonces se habra establecido por contrato. )or otra parte% si el contrato se la hubiese negado% directamente% no podra nacer la servidumbre. )1R E2.?E2. I;2 KUE -./ @. E RE:I:IR. Art. 2##5: #si el propietario de dos eredades, entre las cuales e#iste un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convencin relativa a la servidumbre, %sta contin"a e#istiendo activa o pasivamente en favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado!. -a ley contempla a"u el supuesto de la servidumbre e&tinguida por con'usi(n% es decir% por la reuni(n en la misma persona de la calidad de titular del 'undo dominante y del 'undo sirviente8 si luego uno de los inmuebles deja de pertenecer a ese propietario% e&istiendo al tiempo de la enajenaci(n signos aparentes de a"uella servidumbre% aun"ue el contrato no contenga ninguna convenci(n al respecto% ella #revive$. ontrariamente a lo "ue sucede con la servidumbre por destino del propietario% en este caso basta con "ue ella sea aparente%% es decir% "ue se enuncie por signos e&teriores% lo cual signi'ica "ue podra #revivir$ una servidumbre discontinua% como% por ejemplo% una servidumbre de paso. )1R -. -E4. -a servidumbre es constituida por la ley cuando el propietario de uno de los 'undos tiene el derecho otorgado por sta para e&igir la constituci(n de una determinada servidumbre a 'avor de su inmueble. /on impuestas por la ley por una necesidad absoluta% como cuando el 'undo esta destituido de toda comunicaci(n con el camino p5blico% o bien por una necesidad relativa.. omo cuando teniendo salida la va p5blica% sta resulta insu'iciente para su e&plotaci(n. )or"ue siempre son constituidas tenindose en cuenta la necesidad del 'undo dominante% ellas siempre son reales y nunca personales. )1R )RE/ RI) I;2. Art. 3$ 7: 'as servidumbres continuas no aparentes, y las servidumbres discontinuas aparentes y no aparentes no pueden establecerse sino por ttulos. 'a posesin aunque sea inmemorial, no basta para establecerlas!. !ERSONAS 8UE !UEDEN ESTABLECER & AD8UIRIR SERVIDU"BRES )ER/12./ KUE )UEDE2 E/T.3-E ER-./. omo el titular del 'undo sirviente su're un desmembramiento de su propiedad% en principio s(lo l est! 'acultado para imponerle servidumbre a su inmueble. )or esa re+(n% la parte primera del art. AJIJ dispone: #una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la eredad que debe ser gravada!. W)ero cu!ntas servidumbres puede imponerX -a servidumbre impuesta sobre un inmuebleL dice el art. AJJCL no priva al propietario de establecer otras en la misma heredad% siempre "ue no perjudi"uen a las antiguas.

.dem!s% seg5n los art. AJJE y AJJJ% la e&istencia de hipotecas no impide constituir servidumbres sobre el inmueble gravado% pero stas no pueden oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a su establecimiento% los cuales pueden pedir "ue el inmueble se venda como libre de toda servidumbre. Tambin puede establecerlas el titular de un dominio revocable o 'iduciario% en cuyo caso se resolver!n al e&tinguirse su derecho en el primer supuesto. 4ersonas que pueden adquirirlas. -as mismas personas "ue pueden gravar su inmueble con servidumbres pueden ad"uirirlas 6art. BECA7. Es decir "ue% como es el propietario del 'undo sirviente "uien puede gravar su inmueble con servidumbres 6art. AJIJ7% ser!% correlativamente% el propietario del 'undo dominante "uien puede ad"uirir para su predio la servidumbre. De ah "ue el art. BECB disponga: #el que toma la calidad de propietario, y goza como tal la eredad, sea de buena o mala fe, y el que obra a nombre del propietario de un inmueble, aunque no tenga mandato, pueden adquirir servidumbres reales, y la persona que las a concedido no puede revocar su consentimiento!. omo vemos el (digo legitima incluso a "uien toma la calidad de propietario8 se re'iere a"u al poseedor% "uien parece ser "ue puede ad"uirir servidumbres en bene'icio del 'undo "ue posee% las cuales son irrevocables para la persona "ue las ha concedido% pues #no puede revocar su consentimiento$. Tambin el art. AJHC% concept5a la servidumbre real% como el derecho establecido a 'avor del #poseedor$ de la heredad dominante. /in embargo% pensamos "ue no cabe entender de las normas citadas "ue el poseedor% no propietario del inmueble >hasta puede serlo el de mala 'eL% puede ad"uirir una servidumbre dado "ue al no ser propietario del inmueble ni de ning5n otro derecho real 6para ello necesita la prescripci(n ad"uisitiva7% es un contrasentido permitirle ser titular de una servidumbre% "ue por naturale+a es inherente o inseparable del 'undo "ue se bene'icia con ella. De tal manera% no es posible admitir "ue el poseedor ilegtimo pueda ad"uirir una servidumbre en bene'icio del inmueble% ya "ue de ser as se podra llegar a la situaci(n de "ue el titular del derecho real recupere la posesi(n% pero "ue la servidumbre permane+ca en cabe+a de "uien tan s(lo tena la posesi(n. El mandatario y el gestor de negocios% incluidos tambin en el te&to del art. BECB% "uienes pueden ad"uirir servidumbres para sus representados% pero si stos la encuentran #onerosa$ pueden no ejercerla renunciando a la servidumbre 6art. BECD7. El usu'ructuario% el usuario y el acreedor anticresista pueden tambin crear servidumbres a 'avor de los inmuebles "ue estn en su posesi(n e&presando "ue estipulan tanto para ellos como para el nudo propietario8 pero si ste no aceptare% la servidumbre "uedar! meramente como un derecho personal de "uienes la estipularon% y se e&tinguir! con el derecho de ellos sobre la cosa 6art. AJIA7. Capacidad para establecer y adquirir las servidumbres. /e rige por las disposiciones para establecer o ad"uirir el derecho de usu'ructo. -a capacidad para constituir servidumbres por contrato oneroso es la capacidad para poder vender% y la capacidad para establecerlas por contrato gratuito es la "ue hay "ue tener para donar. .simismo % para constituir servidumbres por actos de 5ltima voluntad% la persona tiene "ue tener capacidad para testar. )ara ad"uirirlas se debe tener la capacidad para ad"uirir inmuebles% si 'uesen constituidas por contrato oneroso o disposici(n onerosa de 5ltima voluntad. /i lo 'uesen a ttulo gratuito% como el (digo no dice nada al respecto% por aplicaci(n del principio de analoga habra "ue remitirse a la capacidad e&igida para recibir donaciones% y a la re"uerida para recibir por testamento si la constituci(n 'uese por acto de 5ltima voluntad. FOR"A & !RUEBA omo ellas recaen sobre inmuebles se las deben hacer en escritura p5blica. /i 'uesen establecidas en instrumento privado dicha estipulaci(n "uedar! concluida como contrato en "ue las partes se han obligado a hacer escritura p5blica y ser! ju+gada como obligaci(n de hacer. -a servidumbre establecida por testamento podr! o no ser hecha en instrumento p5blico% seg5n sea la 'orma en "ue se haya testado8 pero la "ue ha sido constituida por donaci(n debe hacerse en escritura p5blica% por recaer sobre inmuebles. -as servidumbres pueden ser probadas #por una sentencia ejecutoriada$% es decir% por una sentencia 'irme.

"ODALIDADES & OBJETO -as servidumbres pueden establecerlas los propietarios de los 'undos sirvientes bajo condici(n o pla+o "ue suspenda el principio de su ejercicio% o bien "ue limite su duraci(n. .un"ue el (digo no lo dice e&presamente% creemos "ue las servidumbres podran ser tambin establecidas con cargo% es decir% con una obligaci(n accesoria "ue se le imponga a "uien recibe la liberalidad. on respecto al objeto de las servidumbres% siempre es un inmueble 6art. AJHE7 el "ue presta la utilidad 6'undo sirviente78 pero >como ya hemos vistoL tambin debe haber otro 'undo 6el dominante7% "ue reciba el bene'icio. 4 los dos inmuebles deben ser de e&istencia actual ya "ue no hay derechos reales "ue recaigan sobre cosa 'utura. 4 adem!s por"ue para "ue e&ista la servidumbre se re"uiere "ue haya habido uso de ella. Art. 3$$ : e&presa "ue la servidumbre puede ser constituida a bene'icio #de un inmueble futuro o que slo se va a adquirir, o consistente en una utilidad futura, como la de llevar agua que a"n no se a descubierto, pero que pretende descubrirse!. .un"ue la norma habla de #servidumbre$% no vale como tal mientras no se cumpla la condici(n: e&istencia del 'undo dominante en el primer caso y "ue la utilidad en e&pectativa se haga actual% en el segundo. .dem!s hay "ue hacer uso de la servidumbre para "ue e&ista como derecho real. -as servidumbres no se pueden establecer sobre inmuebles 'uera del comercio% como% por ejemplo% los de dominio p5blico% pues importan un grado de enajenaci(n del 'undo sirviente% lo cual no es posible en bienes como stos% de inalienabilidad absoluta. E7TENSION & DURACION El art. AJJI dispone "ue las servidumbres pueden ser establecidas sobre la totalidad de un inmueble 6'undo sirviente7 o sobre una parte material de l% en su super'icie% pro'undidad o altura% pudiendo ser limitadas respecto al lugar% tiempo y modo de su ejercicio 6art. BEEI7. Es decir% el ttulo constitutivo de la servidumbre tendr! "ue prever la e&tensi(n de sta% en "u lugares se ejercer!% si de da o de noche% y en general todas las dem!s circunstancias relativas a su ejercicio. uando el propietario de la heredad dominante ha usado la servidumbre con'orme a su ttulo% en la medida de sus necesidades o conveniencias% nuestro (digo considera "ue la ha conservado ntegramente% aun"ue no haya hecho todo lo "ue estaba autori+ado a hacer. Toda duda sobre su e&istencia% su e&tensi(n o el modo de ejercerla debe resolverse a 'avor del propietario del 'undo sirviente. En cuanto al tiempo de las servidumbres% ya hemos visto "ue se las puede establecer por un pla+o o condici(n "ue limite su duraci(n. En las servidumbres reales% si no hay convenci(n "ue las limite son consideradas perpetuas. /i 'ueran servidumbres personales% en las "ue tampoco e&iste convenci(n "ue las limite en el tiempo% duran hasta la muerte del bene'iciario% y no m!s all! de veinte a,os si el titular 'uere una persona jurdica% estando prohibida toda estipulaci(n en contrario. INDIVISIBILIDAD & DIVISIBILIDAD -a servidumbre como derecho y como carga no admite divisi(n% por su propia naturale+a. El art. BEEH dispone "ue las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos% y no se las puede ad"uirir o perder por partes alcuotas ideales. /in embargo% "ue la servidumbre sea indivisible como derecho y como carga no signi'ica "ue no se pueda dividir en su ejercicio% por"ue ste no se reali+a sobre una parte ideal sino sobre una parte material del 'undo sirviente. )or ejemplo% si el inmueble dominante pasa a ser de varios propietarios en com5n o separados% cada uno de stos tiene derecho a ejercer la servidumbre% sea divisible o indivisible% con el cargo de usar de ella de manera "ue no agrave la condici(n del 'undo sirviente. )or eso en el art. BEBE dice "ue cuando la servidumbre sea indivisible% cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restricci(n% si los otros no se oponen% aun"ue aumente el gravamen de la heredad sirviente% si por la naturale+a de la servidumbre el mayor gravamen 'uese inevitable% y el poseedor del inmueble sirviente no tendr! derecho a indemni+aci(n alguna por el aumento del gravamen. En cambio% la servidumbre es divisible 6siempre en su ejercicio7 cuando ella consista en un hecho "ue admita divisi(n% como sacar piedra% tierra% etc.% y en tal caso cada uno de los due,os del predio dominante

puede ejercerla en todo o en parte% con tal "ue no e&ceda la cantidad se,alada a las necesidades del inmueble dominante 6art. BEAJ7. )ero si la servidumbre 'uera personal y pasare a ser por separado de dos o m!s dominantes% si 'uese divisible% cada uno de los dominantes s(lo tendr! derecho a ejercerla en la cantidad "ue le hubiese pertenecido% y si 'uese indivisible% cada uno de ellos podr! ejercerla en su totalidad% sin "ue los otros puedan oponerse. /i el inmueble dominante se subdividiese o pasare a ser de dos o m!s personas por separado y la servidumbre aprovecha s(lo a una parte del predio% el derecho de ejercerla corresponder! e&clusivamente a "uien 'uese poseedor de esa parte% sin "ue los poseedores de las otras partes tengan en adelante ning5n derecho. /i la servidumbre 'uere divisible y aprovechare a todas las partes del inmueble dominante% o s(lo a una regi(n "ue haya llegado a ser de dos o m!s dominantes por separado% cada uno de ellos s(lo tendr! derecho a ejercerla en la cantidad "ue le hubiese correspondido% y en caso de duda cada uno de los poseedores tendr! derecho a ejercerla en una cantidad proporcional a su parte en el inmueble dominante. )ero si 'uese indivisible% se debe proceder en la misma 'orma "ue para el supuesto en "ue el 'undo dominante pertene+ca a varias personas8 o sea% "ue cada uno de los propietarios de la heredad dominante pueda ejercerla sin ninguna restricci(n. DERECHOS DEL !RO!IETARIO DEL FUNDO DO"INANTE Establecida una servidumbre% se entiende concedidas tambin al propietario de la heredad dominante las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la servidumbre principal% no las "ue s(lo tengan por 'in hacer m!s c(modo el ejercicio del derecho% por"ue es principio en materia de servidumbres no gravar la condici(n del 'undo sirviente. -a e&tensi(n de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario del 'undo sirviente% se arreglar por los t%rminos del ttulo de su origen, y en su defecto por las disposiciones siguientes!. Esto no es mas ni menos "ue una e&cepci(n al principio de numerus clausus% por"ue las partes pueden pactar libremente% o el constituyente de la servidumbre establecer con libertad% las condiciones y e&tensi(n del derecho modi'icando el rgimen establecido por el (digo% por supuesto respetando siempre las normas de orden p5blico. .hora bien% as como la servidumbre recae sobre un 'undo sirviente determinado 6no hay derecho real sobre cosa indeterminada7 bene'icia tambin a un inmueble dominante determinado. De ah "ue el propietario del 'undo dominante no pueda lcitamente utili+ar la servidumbre para bene'icio de otro predio de su propiedad o de un tercero. Esto% sin embargo% no e&cluye el aprovechamiento indirecto por parte de inmuebles linderos% siempre% claro est!% "ue con ello no se viole el principio de "ue no se debe aumentar el gravamen del 'undo sirviente. El ejercicio del derecho no puede e&ceder la e&tensi(n "ue tena la servidumbre cuando 'ue constituida% y si hubiese sido ad"uirida por prescripci(n no puede e&ceder los lmites "ue hubiese tenido la posesi(n% es decir% no puede e&ceder el lmite de lo "ue hubiere usucapido por el ejercicio sin ttulo de la servidumbre. El titular del 'undo dominante tiene para el caso de violaci(n de su derecho de servidumbre la de'ensa e&trajudicial del art. ADHE% y cuenta tambin con las acciones posesorias y con una acci(n real para hacer valer su derecho. -a acci(n real "ue tiene el titular del 'undo dominante para hacer valer su derecho% contra "uienes le impidan el ejercicio de la servidumbre% es la acci(n con'esoria% "ue no solamente compete al due,o de la heredad dominante% sino tambin a todos los poseedores de inmuebles con derec o de poseer!. Kuien intente esta acci(n real deber! probar su relaci(n con la cosa% es decir% con el 'undo dominante% y la e&istencia de la servidumbre en 'avor de ella. 4 si 'ueren varios los poseedores del 'undo dominante% cada uno de ellos puede ejercer tanto las acciones posesorias como las reales% y la sentencia aprovec a a los otros condminos!% pero tambin los puede perjudicar en el caso de "ue sea adversa% aun"ue no respecto al efecto accesorio de la indemnizacin del da5o!.

OBLI'ACIONES & DERECHOS DEL TITULAR DEL FUNDO SIRVIENTE DE .3/TE2ER/E 4 T1-ER.R KUE 1TR1 @.9.. /i la servidumbre es negativa% el poseedor de la heredad sirviente debe abstenerse de actos de disposici(n o de goce "ue puedan impedir el uso de a"ulla 6no elevar los edi'icios a m!s de determinada altura78 y si es a'irmativa est! obligado a soportar parte del poseedor de la heredad dominante todo lo que la servidumbre le autorice a acer!. umpliendo con estas obligaciones de tolerar o abstenerse y de su'rir "ue otro haga% "ue se derivan de la servidumbre constituida% el poseedor de la heredad sirviente conserva el ejercicio de todas las 'acultades inherentes a la propiedad. DE @. ER. -a servidumbre no puede consistir en una obligaci(n de hacer% por"ue no e&isten servidumbres in faciendo% y si solamente non faciendo% cuando la restricci(n consiste en no hacer alguna cosa% e in patiendo% cuando tenemos "ue tolerar "ue otro haga alguna cosa. )or eso dice la nota al art. BEAA: #-a servidumbre no puede consistir in faciendo% lo "ue "uiere decir "ue la servidumbre no es sino restricci(n impuesta a la propiedad% y no a la libertad del propietario8 en otros trminos "ue ella obliga al 'undo% y no a la persona del propietario o poseedor$. DE 21 <E21/ .3.R -. /ER:IDU<3RE. .s como es principio en las servidumbres "ue el propietario del 'undo dominante no puede de ninguna manera agravar la situaci(n del 'undo sirviente% salvo e&cepcionalmente% tampoco el propietario de la heredad sirviente puede hacer nada "ue disminuya o menoscabe en modo alguno el uso de la servidumbre constituida. /in embargo% si del uso de la servidumbre le resultare un perjuicio "ue pudiese evitarse% sin privar al poseedor del 'undo dominante de las ventajas de "ue go+are% puede e#igir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses!. Entendemos "ue esta 'acultad% "ue tiene el propietario del inmueble sirviente% es imprescriptible. En primer lugar% por"ue el (digo nada dice al respecto y% en segundo trmino por"ue el perjuicio "ue resulte puede llegar muchos a,os despus de constituida la servidumbre% y cuando el predio sirviente ya no pertene+ca m!s a "uien constituy( ese derecho. .hora bien% si el propietario del 'undo sirviente no puede hacer nada "ue disminuya o menoscabe en modo alguno el uso de la servidumbre% mucho menos podr! ejecutar trabajos "ue lo impidan. 2o obstante% si los llegase a hacer est! obligado a restablecer% a su costa% las cosas a su antiguo estado y puede ser condenado a pagar los da,os y perjuicios ocasionados. DERE @1 . -. -I3ER. I;2 ).R I.- DE- I2<UE3-E. /i bien la servidumbre puede recaer sobre la totalidad del inmueble% su ejercicio puede estar limitado a determinado lugar% ya sea por"ue as se pact( o se estableci(% o bien por"ue "ued( reducido su derecho por el no uso. En estos supuestos en "ue el derecho de servidumbre se ejerce s(lo sobre una parte del 'undo% si ste se dividiere y pasare a pertenecer a dos o m!s personas% las otras partes sobre las cuales no se ejerca la servidumbre "uedan libres. DERE @1 . U2. I2TER)RET. I;2 0.:1R.3-E . -. -I3ERT.D DE- 0U2D1 /IR:IE2TE. Toda duda sobre la e&istencia de una servidumbre personal o real% su e&tensi(n o modo de ejercerla% se interpreta a 'avor del propietario del 'undo sirviente% es decir% a 'avor de la libertad de la heredad% por"ue el due,o go+a de la presunci(n de "ue su derecho es e&clusivo e ilimitado.

E7TINCI%N /ER:IDU<3RE/ )ER/12.-E/. /i no se hubiese establecido un tiempo menor% y al ser las servidumbres personales% intuitu personae% se e&tinguen por la muerte del individuo% pero s(lo duran veinte a,os si el titular 'uere una persona jurdica% o menos si antes se acaba su e&istencia. )ero% adem!s% las servidumbres personales pueden ser e&tinguidas por las mismas causales "ue las servidumbres reales. /ER:IDU<3RE/ RE.-E/. CL Resoluci(n del derecho de "uien la ha constituido: Ello puede ser por rescisi(n o por haber sido anulado su ttulo por alg5n de'ecto inherente al acto. Tanto la resoluci(n como la nulidad operan% en principio% retroactivamente% debiendo volver todo a su estado original% sin perjuicio de los derechos ad"uiridos por terceros de buena 'e y a ttulo oneroso en el caso de nulidad. AL :encimiento del pla+o o condici(n: /e e&tinguen tambin por el vencimiento del pla+o acordado para la servidumbre% y por el cumplimiento de la condici(n resolutoria a "ue ese derecho estuviere subordinado. BL Renuncia: -a renuncia e&presa debe ser hecho en la 'orma prescripta para la enajenaci(n de los inmuebles% es decir% por escritura p5blica% y no tiene necesidad de ser aceptada para producir sus e'ectos entre las partes. -a renuncia t!cita suceder! cuando el poseedor del inmueble sirviente haya hecho% con autori+aci(n escrita del dominante% obras permanentes "ue estorben el ejercicio de la servidumbre. -a simple tolerancia de obras contrarias al ejercicio de la servidumbre 6sin autori+aci(n por escrito7 no importa una renuncia del derecho% aun"ue sean hechas a la vista del dominante% a no ser "ue duren el tiempo necesario para la prescripci(n e&tintiva% es decir% die+ a,os. )ara la servidumbre de tr!nsito% si el poseedor del inmueble sirviente cierra el lugar de paso% consintiendo el dominante y sin reservar de alg5n modo su derecho% el (digo considera "ue en este caso hay renuncia t!cita. DL 0alta de utilidad: Un cambio "ue no "uite a la servidumbre toda especie de utilidad sera insu'iciente para hacerla concluir% y s(lo se e&tinguira cuando no tenga ya ning5n objeto de utilidad para la heredad dominante% ni le procure ninguna ventaja. FL Imposibilidad de uso: 1curre cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible% bien por ruina de alguno de los predios o bien por un cambio sobreviviente en cual"uiera de ellos% ya provenga de la naturale+a o del hecho ilcito de un tercero. )ero la servidumbre no cesa cuando la imposibilidad de ejercerla provenga de cambios hechos por el propietario o poseedor de la heredad dominante o del 'undo sirviente% o por un tercero% e&cediendo los lmites de sus respectivos derechos. -a servidumbre revive cuando las cosas cambiadas son restablecidas o lo destruido es reparado 6y puede ella volver a ser ejercida7% siempre "ue se hubiere hecho antes de cumplido el tiempo de la prescripci(n% o sea% antes de los die+ a,os. GL on'usi(n: /e e&tinguen tambin por la reuni(n en la misma persona del predio dominante y del predio sirviente% cual"uiera "ue haya sido la causa "ue la haya motivado% o del predio dominante y la parte del 'undo sirviente sobra la cual recaiga la servidumbre. abe tener en cuenta "ue el solo 'allecimiento de uno de

los titulares de los inmuebles% hered!ndolo el otro% no produce con'usi(n. =sta se producir! cuando el inmueble del causante sea adjudicado al otro titular del 'undo% sea sirviente o dominante. )ara causar la con'usi(n es preciso "ue las dos heredades pertene+can en su totalidad al mismo propietario. E&tinguida la servidumbre por con'usi(n de'initiva% no revivir! por dejar de pertenecer al mismo poseedor el inmueble dominante o el sirviente% a no ser "ue hubiese una declaraci(n e&presa en contrario en el instrumento de enajenaci(n% o se tratase del caso previsto en el art. AJJF 6servidumbre "ue revive7. HL 2o uso: oncluyen tambin las servidumbres por su no uso% durante die+ a,os% aun"ue haya sido causado por caso 'ortuito o 'uer+a mayor. En las servidumbres discontinuas el tiempo empie+a a correr desde el da en que se aya dejado de usar de ellas!% y en las continuas desde el da en se a ec o un acto contrario a su ejercicio!. Este pla+o es una especie de prescripci(n liberatoria para el 'undo sirviente% y corre tanto para las servidumbres continuas como para las discontinuas. -os contrario sucede con la prescripci(n ad"uisitiva del art. BECH% "ue s(lo es para las servidumbres continuas. En realidad% entre una y otra no hay relaci(n% por"ue la prescripci(n ad"uisitiva 6art. BECH7 re"uiere actos posesorios% "ue al cabo del tiempo previsto por la ley 6veinte a,os7 traen como consecuencia una sustracci(n o disminuci(n de la libertad del 'undo sobre el cual a"uellos actos se han ejecutado. De ah el mayor pla+o previsto por sta. En cambio% en la prescripci(n por el no uno de la servidumbre% simplemente sta no se usa o no se hace valer% y con ello se va demostrando un desinters en el derecho constituido% al cual la ley al cabo de cierto tiempo 6die+ a,os7% le atribuye e'ectos liberatorios del gravamen "ue pesaba sobre el inmueble. .hora bien% el modo de usar la servidumbre prescribe tambin de la misma manera% es decir% a los die+ a,os% con lo "ue al cabo de este tiempo ella puede haber "uedado modi'icada. )ara conservar la servidumbre e impedir la prescripci(n% basta "ue los representantes del propietario 6o poseedor7 del 'undo dominante% y a5n los e&tra,os% hayan hecho uso de la servidumbre por ocasi(n del 'undo. Tambin la servidumbre se puede e&tinguir en 'orma parcial y "uedar reducida a los lmites en "ue ha sido usada% si su ejercicio ha sido en 'orma incompleta o restringida durante el tiempo se,alado para la prescripci(n% es decir% durante die+ a,os. )ero la e&tinci(n parcial se produce 5nicamente cuando el ejercicio incompleto o restringido de la servidumbre no ha sido voluntario del dominante% sino impuesto por un cambio material de los lugares o por oposici(n del propietario 6o poseedor7 de la heredad sirviente% por"ue cuando la limitaci(n del dominante es voluntaria% ste no pierde su derecho.

SERVIDU"BRES INCLUCDAS EN EL C%DI'O CIVIL

SERVIDU"BRE DE TRINSITO -a servidumbre de tr!nsito es el derecho real de pasar o transitar por un inmueble ajeno 6'undo sirviente7% por un lugar 6determinado o no7% concedido al propietario o poseedor de una heredad 6'undo dominante7% para utilidad de esta 5ltima 6servidumbre real7% o para bene'icio de a"ul 6servidumbre personal7. )ero es una servidumbre discontinua% por"ue para ser ejercida necesita el hecho 6el paso7 actual del hombre% y puede o no ser aparente% seg5n se anuncie o no por signos e&teriores. .dem!s% como la restricci(n consiste en sufrir que otro aga en nuestro inmueble alguna cosa!% es una servidumbre a'irmativa% pues lo "ue el otro hace es pasar o transitar por el inmueble. -a servidumbre de tr!nsito puede ser establecida por contrato por disposici(n de 5ltima voluntad y% si es aparente% puede serle tambin por enajenaci(n "ue le haga revivir. )ero no puede ser constituida por prescripci(n ni por destino del padre de 'amilia% por"ue es discontinua. 1tras hip(tesis haya en "ue la servidumbre de tr!nsito es 'or+osa u obligatoria para el titular del 'undo sirviente: son las llamadas #servidumbres legales$% es decir% a"uellas "ue tiene derecho a reclamar% en ciertos casos% el propietario o poseedor del 'undo dominante al propietario del 'undo sirviente en virtud de lo dispuesto en la ley.

E2 ERR.<IE2T1 /13RE:I:IE2TE )1R ./1 01RTUIT1 1 0UERZ. <.41R 6.RT. BEGI7: Es el "ue se ha producido por alg5n accidente topogr!'ico o por cambios en el tra+ado de un camino p5blico. El 'undo no estaba cerrado% pero comien+a a estarlo por estas ra+ones "ue son inevitables y totalmente ajenas a "uien tiene su uso y goce. En estos supuestos% el propietario% usu'ructuario o usuario de una heredad privada de toda comunicaci(n con el camino p5blico por la interposici(n de otras heredades% tiene derecho a imponer a stas la servidumbre de tr!nsito% debiendo satisfacer el valor del terreno necesario para ella y los perjuicios "ue ocasione. )or"ue puede ser impuesta no es convencional sino legal% y por"ue es legal es real% pues ha sido constituida a 'avor del 'undo y no de la persona. /in embargo% "ue la servidumbre sea legal 6impuesta por la ley7% no signi'ica "ue se pueda tomar de propia autoridad. @abr! "ue pedirla al propietario o poseedor del 'undo vecino y concertar con l todas las condiciones y% en caso de desacuerdo% ser! el jue+ "uien resolver!. reemos "ue los 5nicos legitimados para pedir esta servidumbre son los tres "ue el artculo menciona: el propietario% el usu'ructuario y el usuario. .simismo% se consideran 'undos encerrados por las heredades vecinas no s(lo a los "ue est!n privados de toda salid a la va p5blica% sino tambin a los "ue no tienen una salida su'iciente para su e&plotaci(n 6art. BEGJ7. )ero no se considera encerrada a la heredad cuando una parte no edi'icada est! separada de la va p5blica por construcciones "ue son parte de ella. El (digo dispone e&presamente "ue el propietario no puede% levantando construcciones sobre el 'undo% crearse un derec o de trnsito ms e#tenso que el que le competa seg"n la naturaleza originaria de su eredad!. E2 ERR.<IE2T1 )1R /U3DI:I/I;2 1 E2.?E2. I;2: Es el caso previsto por el art. BEHB% "ue dispone "ue si se vende o permuta 6o se enajena de cual"uier otra manera7 alguna parte de un predio% o si es adjudicado a cual"uiera de "uienes lo posean proindiviso y% en consecuencia% esa parte "ueda separada del camino p5blico% se entender concedida a favor de ella una servidumbre de trnsito, sin indemnizacin alguna!. Es decir "ue los otros lotes "ue 'ormaban parte del todo deben conceder a la "ue "ued( aislada% una servidumbre de tr!nsito sin cargo alguno: ni pago del terreno ni indemni+aci(n. -a ra+(n est! en "ue en una el encerramiento ha sido causado por caso 'ortuito o 'uer+a mayor% "ue ha inutili+ado el 'undo. )ara "ue ste vuelva a ser 5til% y tenga nuevamente valor econ(mico 6lo "ue interesa a la sociedad toda7% la ley concede al propietario% usu'ructuario o usuario una salida por los 'undos vecinos. Esto es lo "ue se les da% y ellos en cambio deben dar el pago de lo "ue reciben% m!s el resarcimiento de los perjuicios "ue ocasionen. El encerramiento por subdivisi(n o enajenaci(n% en cambio% no ha sido causado por caso 'ortuito o 'uer+a mayor% sino por "uien o "uienes decidieron dicha subdivisi(n o enajenaci(n% "ue podr! haber sido originada por actos entre vivos o de 5ltima voluntad. Es posible tambin "ue el titular de este 'undo "ue ha "uedado encerrado no tenga participaci(n alguna en el encerramiento creado 6p. ej. si se hubiese dispuesto por testamento7. /i de la partici(n de una sucesi(n resulta el encerramiento de un 'undo% las otras 'racciones de la misma sucesi(n deben otorgar la servidumbre de tr!nsito 6art. BEHB7% aun"ue haya un camino m!s corto o mejor por otro predio "ue no 'orma parte de la sucesi(n. El principio "ue rige los casos comprendidos en el art. BEHB% es "ue el predio "ue "ueda encerrado debe tener su salida al camino p5blico por las mismas 'racciones "ue antes% sin "ue se le pueda imponer la servidumbre legal a los vecinos ajenos a la subdivisi(n o enajenaci(n. R=9I<E2 1<Y2. CL -ugar de servidumbre: En principio% el tr!nsito debe ser tomado sobre los 'undos contiguos "ue presenten el trayecto mas corto a la va p5blica. -os jueces pueden% sin embargo% separarse de esta regla% sea en el inters de las heredades vecinas o en el del predio encerrado% si la situaci(n de los lugares o las circunstancias particulares as lo e&igen.

AL .mplitud del derecho: Art.3$75: (l trnsito debe ser concedido al propietario del fundo encerrado, tanto para %l y sus obreros, como para sus animales, carros, instrumentos de labranza, y para todo lo que es necesario para el uso y e#plotacin de su eredad!. Art.3$7#: $i en la constitucin de la servidumbre de trnsito no se e#presa el modo de ejercerla, el derec o de trnsito comprende el de pasar de todos los modos necesarios, seg"n la naturaleza y destino del inmueble al cual se dirige el paso. $i no se ubiere determinado el tiempo del ejercicio de la servidumbre, slo se podr pasar de da, si el lugar fuere cercado, y a cualquier ora, si no lo fuere. Cuando el derec o de trnsito tuviese determinado el modo de ejercerse, el dominante por ninguna causa o necesidad, puede ampliarlo ejerci%ndolo de otra manera, o aciendo pasar personas o animales que no comprenda la servidumbre!. Art.3$6#: $e consideran eredades cerradas por las eredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la va p"blica, sino tambi%n las que no tienen una salida suficiente para su e#plotacin!. BL Real o personal: -a servidumbre de tr!nsito puede ser real o personal. -a "ue es a 'avor de un 'undo encerrado siempre es real% por"ue su utilidad es para el 'undo dominante 6el predio sin salida al camino p5blico7. )ero si la servidumbre de tr!nsito se hubiese constituido para un 'undo "ue no est! encerrado% los constituyentes deber!n indicar si la establecen con car!cter real o personal8 si no lo dijeran se ju+gar! personal% por"ue ante la duda cabe interpretarla a 'avor del propietario del 'undo sirviente. DL Tr!nsito "ue deja de ser indispensable: -a servidumbre de tr!nsito convencional o voluntaria establecida sobre un 'undo "ue no estaba encerrado en el momento de su constituci(n% no se e&tingue aun"ue el paso deje de ser necesario para el 'undo dominante o para su titular o poseedor y aun"ue ste hubiese ad"uirido otro terreno contiguo por donde pasar 6art. BEIC7% por"ue tampoco es re"uisito para constituir la servidumbre "ue ella sea #necesaria$% sino "ue preste alguna utilidad o ventaja al 'undo dominante o a su propietario. En cambio% en la hip(tesis del art. BEGI% si concedida la servidumbre de tr!nsito llega a no ser indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino% o por reunirse el 'undo con una heredad "ue comuni"ue con la va p5blica% el due,o del predio sirviente puede pedir "ue se lo e&onere de la servidumbre% restituyendo lo "ue al establecerse sta se la hubiere pagado por el valor del terreno% por"ue a"u la constituci(n de la servidumbre no 'ue un acto voluntario de l sino 'or+oso e impuesto por la ley. SERVIDU"BRE DE ACUEDUCTO 2uestro (digo dice "ue esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio viniendo por heredades ajenas. /eg5n sea impuesta esta servidumbre por la ley o por la voluntad de "uienes la constituyen% es legal o convencional% y puede ser establecida y ad"uirida por las personas "ue ya hemos mencionado y en las 'ormas antes se,aladas. .dem!s% puede ser real o personal pero en caso de duda la ley la considera real. 4 por"ue no re"uiere del hecho actual del hombre para su ejercicio% es siempre continua. El art. BEIB dice "ue esta servidumbre es siempre aparente. /ER:IDU<3RE -E9.-: Toda heredad est! sujeta a la servidumbre legal de acueducto% a 'avor de otra "ue care+ca de las aguas necesarias para: C7 cultivo de sementeras 6es decir% de las tierras sembradas78 A7 plantaciones8 B7 pastos8 D7 establecimientos industriales% y F7 pueblos "ue las necesiten para el servicio domstico de sus habitantes% con el cargo 6en todos los casos7 de una justa indemni+aci(n 6art. BEIA7. reemos "ue sta enumeraci(n es ta&ativa% por lo "ue no sera posible ad"uirir una servidumbre legal de acuerdo para usos distintos de los establecidos por la ley. En los casos no previstos% pues% habr! "ue establecerla en 'orma convencional.

.hora bien% esta servidumbre a'ecta principalmente a los terrenos baldos y a a"uellos "ue tengan una e&tensi(n considerable. .dem!s% sta se aplica a las aguas de uso p5blico% como son las de los lagos navegables% ros% arroyos y aguas subterr!neas "ue son tradas a las super'icie por medios arti'iciales% y tambin alcan+a a las aguas corrientes% todo ello bajo la concesi(n de la autoridad competente% y a las de los recept!culos o canales pertenecientes a los particulares "ue hayan concedido el derecho de disponer de ellas. En cuanto al pago de esta servidumbre. /on tres los conceptos "ue debe pagar el propietario o poseedor del 'undo dominante: C7 el pago del terreno "ue ocupe el acueducto8 A7 el pago de las dos 'ranjas laterales% de un metro cada una 6o m!s7 a lo largo de todo el acueducto% y B7 un CE\ m!s del valor total del terreno. /ER:IDU<3RE 21 -E9.-: -a servidumbre de acueducto no ser! legal cuando ha sido establecida por acuerdo de partes por acto de 5ltima voluntad% por destino del propietario% por enajenaci(n "ue la ha hecho revivir y por prescripci(n% y no se trata de ninguno de los casos de servidumbre 'or+osa% por"ue de lo contrario sera legal. DERE @1/ DE- TITU-.R DE- 0U2D1 D1<I2.2TE: .parte de los derechos establecidos en general para el propietario del predio dominante se establece especialmente en el rgimen de esta servidumbre "ue el dominante tendr! derecho para al+ar o rebajar el terreno del inmueble sirviente a 'in de hacer llegar a su destino las aguas del acueducto y podr! tambin tomar la tierra o arena "ue le 'uese necesaria. 13-I9. I12E/ 4 DERE @1/ DE- TITU-.R DE- 0U2D1 /IR:IE2TE: .dem!s de lo "ue ya hemos visto% en la servidumbre de acueducto% si este es abierto% el titular del 'undo sirviente no lo puede cubrir para utili+ar el terreno% ni tampoco puede plantar !rboles a sus costados sin autori+aci(n del titular del 'undo dominante% salvo "ue lo contrario se hubiese establecido en el ttulo constitutivo. El propietario o poseedor del inmueble sirviente% en principio% puede usar las aguas "ue corran por el acueducto descubierto% y llevarlas a su heredad% si con ello no causa perjuicio al predio dominante% por"ue l no puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre constituida% pero por otro lado% no pierde el derecho de hacer servir el predio para el mismo uso "ue 'orma el objeto de la servidumbre. SERVIDU"BRES DE RECIBIR A'UAS DE LOS !REDIOS AJENOS En la servidumbre acueducto el inmueble dominante es el "ue recibe el agua% por"ue sta es para su bene'icio. En ese caso decimos "ue la servidumbre es activa% por"ue la miramos desde el 'undo dominante. En cambio% en las servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos% el 'undo "ue recibe el agua es sirviente 6y no dominante7% por"ue no es para su bene'icio. . la servidumbre pasiva de recibir aguas de otro predio se la considera servidumbre real% salvo convenci(n en contrario% y es siempre continua% y aparente% si hubiese alguna se,al e&terior permanente de la salida de las aguas por el inmueble sirviente. /ER:IDU<3RE DE 91TER.?E: .rt.BEJD: Cuando se ubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas de los tec os vecinos, el due5o del predio no podr acer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque %stas se re"nan a las del primero6 u otras aguas que al tiempo de la constitucin de la servidumbre salan o caan por otra parte, ni acer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales!. /ER:IDU<3RE DE DE/.9UE: El propietario est! obligado en toda circunstancia a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas "ue no sean pluviales o de 'uentes% sobre su propio 'undo o sobre la va p5blica% y los propietarios de los 'undos in'eriores% como restricci(n a su dominio s(lo est!n obligados a recibir las aguas "ue

#naturalmente$ desciendan de los terrenos superiores% siendo stas 5nicamente las de lluvia y de los manantiales% sin "ue para ello hubiere contribuido el trabajo del hombre. Art.3$#7: 'os propietarios de los fundos inferiores estn sujetos a recibir no slo las aguas naturales sino tambi%n las aguas artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales ubiesen sido llevadas o sacadas de all por las necesidades de riego o de establecimientos industriales, salvo la indemnizacin debida a los predios inferiores, teniendo en consideracin los beneficios que pueda obtener de esas aguas!. Art.3$#*: (l propietario del terreno superior que aga descender aguas artificiales a los terrenos inferiores, est obligado a acer los gastos necesarios en los fundos inferiores para disminuir en cuanto sea posible el da5o que le resulte de la corriente de las aguas!. Art.3$##: 'os edificios, patios, jardines, y las uertas en e#tensin de diez mil metros cuadrados, quedan libres de esta servidumbre!. /ER:IDU<3RE DE .:E2.<IE2T1 1 DRE2.?E: El avenamiento es dar salida a las aguas muertas o estancadas% abriendo +anjas o haciendo ca,eras. ."u no hay una relaci(n de 'undo superior a 'undo in'erior% como en la de desague% y no es para aguas servidas sino para desagote de los terrenos "ue tienen aguas estancadas y est!n separados por otras heredades de un curso de agua% o de la va p5blica. omo el objeto de esta servidumbre es "ue los terrenos no se vuelvan in5tiles por anegamiento o inundaciones% en lo "ue hay un inters econ(mico general en "ue ello no suceda: la servidumbre para los predios vecinos es 'or+osa% es decir% legal. Art.3 $$: 1odo propietario que quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser ba5ado, o para la e#plotacin agrcola, o para e#traer piedras, arcillas o minerales, puede, previa una justa indemnizacin, conducir las aguas por canales subterrneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de una corriente de agua, o de toda otra va p"blica!. Art.3 $ : (l paso de las aguas no puede ser reclamado sino a condicin de proporcionarles una corriente suficiente para impedir que queden estancadas!. Art.3 $2: 'os edificios, patios, jardines, y los uertos en la e#tensin de diez mil metros cuadrados, estn e#ceptuados de esta servidumbre!. Art.3 $3: 'os propietarios de los fundos que atraviesen las aguas, y los vecinos de estos fundos, tienen la facultad de servirse para la salida de las aguas de sus eredades, de los trabajos ec os, bajo las condiciones siguientes: A I ?estituir la indemnizacin que puedan aber recibido, y contribuir a las que se ayan pagado a propietarios ms remotos6 ) I $oportar una parte proporcional de los trabajos de que aprovec en6 * I $atisfacer los gastos de las modificaciones que el ejercicio de esta facultad pueda acer necesarias6 < I Contribuir a la conservacin de las obras que resulten comunes!. SERVIDU"BRE DE SACAR A'UA Esta servidumbre no es legal sino convencional o voluntaria. onsiste en sacar agua de la 'uente% aljibe o po+o de un inmueble ajeno y llevarla al inmueble dominante. )or eso es siempre discontinua y no aparente y supone el derecho de pasar para sacar agua. Esta servidumbre puede ser real o personal% pero en caso de duda la ley la considera personal. El art. BEAA 'aculta al propietario de la heredad dominante para e'ectuar en la heredad sirviente% en general% todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservaci(n de la servidumbre.

Unidad RIII: Derechos reales de garanta.

!ARTE !RI"ERA: HI!OTECA.
PARTE GENERAL
CONCE!TO. Art. 3 $* CC: 'a ipoteca es el derec o real constituido en seguridad de un cr%dito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que contin"an en poder del deudor!. -a relaci(n "ue el acreedor tiene con la cosa 6inmediata% aun"ue no tan visible como cuando hay posesi(n% "ue tiene una vida pasiva7 "ueda supeditada a "ue el deudor cumpla o no con la obligaci(n garanti+ada. De darse su incumplimiento% la relaci(n inmediata a "ue se alude se materiali+ar! mediante el ejercicio por el acreedor de su derecho de perseguir la cosa en manos de "uien la tenga en su poder% y cobrar con'orme al privilegio "ue el derecho le con'iere. .mbas prerrogativas del acreedor ser!n puestas en 'uncionamiento mediante la acci(n hipotecaria "ue tiene derecho a promover% dirigindose contra la cosa para hacerla vender y cobrarse de su valor. NATURALEBA JURCDICA. TE1RP./ 2E9.T1RI./ DE /U .R] TER RE.-. -a doctrina e&tranjera es la "ue ha cuestionado con mayor n'asis la naturale+a real de la hipoteca% apoy!ndose en la particular circunstancia de "ue la cosa inmueble "ue se a'ecta con el gravamen contin5a en poder del deudor. Esta peculiar caracterstica% dice 9atti% ha dado lugar a "ue se negase la e&istencia de una relaci(n directa entre el titular del derecho 6acreedor hipotecario7 y la cosa 6inmueble7 sobre la cual recae el derecho% recha+!ndose en consecuencia su car!cter real. 2o se ha tenido en cuenta% agrega este autor% "ue la circunstancia de "ue el derecho no se ejer+a por la posesi(n% no signi'ica "ue no e&ista la aludida relaci(n directa. -as 'acultades "ue el acreedor hipotecario tiene de perseguir la cosa en manos de "uien se halle 6ius persequendi7 y de ser pre'erido 6ius preferendi7 en el ejercicio de su derecho respecto de otro derecho real% igual o distinto% constituido posteriormente% son circunstancias propias de los derechos reales y tipi'icantes de la inherencia del derecho a la cosa "ue a stos caracteri+a. 2UE/TR. )1/I I;2. /ostenemos no s(lo la naturale+a de derecho real de la hipoteca sino tambin "ue desmembra el dominio. Esto 5ltimo con 'undamento principal en los actos de disposici(n "ue el titular de la cosa gravada con este derecho real est! impedido de ejercer% y en las acciones "ue se organi+an en cabe+a del acreedor para prevenir o remediar la violaci(n a tal impedimento. RE8UISITOS DE FONDO. RE/)E T1 DE -./ ).RTE/. Capacidad. Art. 3 $* CC: 'a ipoteca es el derec o real constituido en seguridad de un cr%dito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que contin"an en poder del deudor!. 4ropiedad del inmueble. Art. 3 # CC: 4ara constituir una ipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles!.

a7 @ipoteca de derechos reales imper'ectos. Dispone el art. BCAE "ue los derechos reales de usu'ructo% servidumbre de uso y habitaci(n% y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse. /e debe tener en cuenta "ue los derechos reales de dis'rute% como el usu'ructo% el uso% la habitaci(n% las servidumbres y los de garanta% como lo hipoteca% no pueden ser hipotecados por"ue son derechos sobre cosa ajena% y la hipoteca% por de'inici(n% no puede recaer sobre #derechos$ sino s(lo sobre inmuebles% y adem!s para constituirla es necesario ser #propietario del inmueble$% por"ue el constituyente al hipotecar est! ejerciendo el ius abutendi% 'acultad sta "ue no tienen los titulares de un derecho desmembrado. b7 @ipoteca constituida por un tercero. El art. BCAC prev "ue la hipoteca puede ser constituida por una persona distinta de "uien contrajo la obligaci(n principal. Este tercero puede% adem!s% asumir la obligaci(n. -a di'erente posici(n en "ue se halle este tercero 6seg5n se haya comprometido o no al pago de la obligaci(n7 ha sido asimilada por nuestra doctrina a la de "uien ad"uiere e'ectivamente el inmueble hipotecado% tomando a su cargo% o no% la deuda en garanta de cuyo pago se constituy( el gravamen. .tribuirle esta denominaci(n para distinguir situaciones "ue en realidad se relacionan directamente con la obligaci(n y con el grado de responsabilidad "ue asuma respecto de ella% y no con el vnculo "ue se tenga con la cosa% parece haber determinado a la doctrina a precisar "ue en cual"uier caso% para revestir la calidad de tercero poseedor o tercero ad"uirente% es necesario haber ad"uirido el derecho de dominio. )or esto% hubiera sido pre'erible reservar la designaci(n de #tercero$ para el caso de "uien ad"uiere el inmueble del constituyente de la hipoteca% por"ue en este supuesto s se da la incorporaci(n de otro a una relaci(n jurdica hipotecaria pree&istente% como consecuencia de ese acto de disposici(n. /i no asume la obligaci(n ser! solamente #tercero$% y si la toma a su cargo #tercero deudor$. .l contrario% si se trata de "uien grava su inmueble en garanta de la deuda de otro% debera se simplemente el #constituyente$% por"ue l es parte en la relaci(n hipotecaria y en todo caso tercero respecto de la obligaci(n garanti+ada. /i% adem!s% asume la deuda ser! #constituyente deudor$ en las condiciones "ue establece el (digo. )or el art. BCAA se establece "ue si la obligaci(n por la cual un tercero ha dado una hipoteca 'uese solamente anulada por una e&cepci(n puramente personal% como la de un menor% la hipoteca dada por un tercero ser! v!lida% y tendr! pleno y entero e'ecto. c7 @ipoteca del cond(mino. Art. 3 23 CC: Cada uno de los condminos de un inmueble puede ipotecar su parte indivisa en el inmueble com"n, o una parte materialmente determinada del inmueble6 pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o licitacin entre los condminos!. Art. 3 24 CC: Cuando el copropietario que no a ipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la divisin o licitacin, propietario de la totalidad del inmueble com"n, la ipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tena en el inmueble!. d7 @ipoteca sobre un inmueble cuyo dominio est! sometido a una situaci(n de pendencia. El (digo contempla dos situaciones posibles. Una primera% desde el punto de vista de "uien enajena bajo una condici(n resolutoria o bajo un pacto comisorio% e&preso o t!cito% en cuyo caso no podr! hipotecarlo antes del cumplimiento de la condici(n. E&plica la nota al artculo "ue la prohibici(n dispuesta encuentra su 'undamento en la circunstancia de "ue el vendedor se ha despojado completamente de la propiedad% y mientras no vuelva a l por haberse cumplido la condici(n a la cual se hallaba sujeta la transmisi(n no podr! constituir hipoteca alguna. El supuesto no contemplado en el art. BCCH es el del vendedor "ue compromete la trans'erencia del inmueble bajo una condici(n suspensiva. En tal caso estara habilitada la constituci(n de la hipoteca siempre "ue no haya hecho tradici(n del inmueble% ya "ue si as hubiera ocurrido el gravamen sera inoponible al ad"uirente por aplicaci(n de lo dispuesto en el art. FFC: $i se tratare de bienes inmuebles, el cumplimiento de la condicin no tendr efecto retroactivo respecto de terceros, sino desde el da en que se ubiese ec o tradicin de los bienes inmuebles!.

/obre esto se se,ala "ue las hipotecas constituidas hasta el momento de la tradici(n% siempre "ue se tratare de terceros de buena 'e% seran v!lidas% pero seran nulas las posteriores a a"ulla por aplicaci(n del principio de "ue nadie puede transmitir un derecho mejor "ue el "ue tiene. -a segunda situaci(n "ue el c(digo tiene en cuenta est! contemplada% en relaci(n al ad"uirente% en el art. BCAF: (l que no tiene sobre un inmueble ms que un derec o sujeto a una condicin, rescisin o resolucin, no puede constituir ipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque as no se e#prese!. /i bien el artculo no lo aclara% la condici(n a la cual puede estar sujeto el derecho del ad"uirente debe ser de naturale+a resolutoria. -a constituci(n de la hipoteca en estas condiciones se e&tingue ante el cumplimiento de la condici(n "ue resuelve el dominio del ad"uirente. Del mismo modo ocurrir! si el derecho de "uien hipoteca estaba sujeto a rescisi(n por causa de un vicio "ue lo invalidaba% ya "ue la sentencia "ue as lo declare vuelve las cosas al mismo estado en "ue se hallaban antes del acto anulado. El art. CIFI% por otra parte% establece "ue las donaciones pueden ser revocadas por causa de ingratitud del donatario en los casos "ue ta&ativamente indica en tres incisos. En tal supuesto% y con'orme lo dispone el art. CIGG: 'a revocacin de la donacin por causa de ingratitud, no tiene efecto contra terceros por las enajenaciones ec as por el donatario, ni por las ipotecas u otras cargas reales que ubiese impuesto sobre los bienes donados, antes de serle notificada la demanda!. 2os parece pre'erible% antes de subordinar los e'ectos de la revocaci(n a la noti'icaci(n de la demanda% sujetarlos al mantenimiento de la titularidad "ue conste en el registro% de tal manera "ue mientras ella no se modi'i"ue% los actos "ue otorgue el donatario tienen plena e'icacia. Kuedar! al donante solicitar judicialmente "ue se trabe la disponibilidad del inmueble con las medidas cautelares procedentes. e7 @ipoteca sobre inmueble ajeno. Dice la nota al art. BCAG "ue la e&igencia de ser propietario del inmueble "ue se a'ecta con hipoteca es una condici(n de resultado% puesto "ue es inherente a la e&istencia misma del gravamen. Esto e&plica la resoluci(n del artculo% "ue sanciona con la nulidad absoluta a la hipoteca constituida sobre inmueble ajeno% insanable aun si el constituyente lo ad"uiriese luego o #por la circunstancia "ue a"uel a "uien el inmueble pertenece viniese a suceder$. .grega sobre esto en la misma nota: #0altando esta condici(n% 'alta la materia para la imposici(n del gravamen% y se encuentra el acto con un vicio real y sustancial "ue no pueden hacer desaparecer las circunstancias indicadas. )or otra parte% si de alg5n modo pudiera valer la hipoteca de una propiedad ajena% tendramos una hipoteca de bienes 'uturos. )ara el supuesto de vender una cosa de otro% la nulidad "ue alcan+a al acto es relativa% y puede ser cubierta por rati'icaci(n o por ad"uirir el vendedor el bien ulteriormente por sucesi(n singular o universal. 2o se advierte "ue respecto de la hipoteca% cuando por con'usi(n han desaparecido las causas "ue obstaculi+aban la constituci(n del gravamen y siempre mediando la protecci(n de todo tercero interesado% no pueda operar la convalidaci(n. 0inalmente% debemos considerar la situaci(n del heredero aparente 6a"uel "ue ha obtenido en su 'avor una declaratoria de herederos la aprobaci(n de un testamento7% de cuyos actos y de sus e'ectos se ocupa el art. BDBE% re'ormado por ley CH.HCC. /i bien la norma no incluye e&presamente a la constituci(n de la hipoteca entre los actos posibles "ue el heredero aparente puede producir% no dudamos en "ue el otorgamiento de a"ulla signi'ica a'ectar sustancialmente la situaci(n patrimonial del constituyente. Convencionalidad. En el derecho argentino se admite la hipoteca convencional% a la cual la ley reviste de caractersticas esenciales% tales como los re"uisitos de especialidad del inmueble y del crdito y el de accesoriedad% por lo "ue debe admitirse "ue la ine&istencia o el incumplimiento de tales re"uisitos constituye grave vicio de nulidad "ue a'ecta al gravamen hipotecario constituido en in'racci(n de tales disposiciones% torn!ndolo descali'icable de acuerdo a lo dispuesto por el art. BCDI .

a7 )rincipio general. Art. 3 5 CC: &o ay otra ipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este 1tulo!. Es un rasgo distintivo de esta convenci(n "ue las partes se pongan de acuerdo en constituir el derecho real8 determinar cu!l o cu!les son las obligaciones "ue se garanti+an8 establecer% mediante la indicaci(n de una suma cierta o de un valor estimativo% cu!l es el grado de agresi(n patrimonial "ue el deudor est! dispuesto a tolerar y hasta el cual limita la responsabilidad hipotecaria "ue asume con la cosa% y 'ijar cu!les ser!n las estipulaciones a "ue "uedar! sujeto el gravamen. b7 Relaci(n de causalidad hipotecaria. Este re"uisito de la convencionalidad e&ige un acuerdo de voluntades "ue tenga por 'in inmediato constituir el derecho real. )or ello se ha a'irmado con ra+(n "ue la causaL'uente de la hipoteca es siempre el contrato. Esto no contradice en 'orma alguna lo "ue establece de manera contundente el art. AFEA% en el sentido de "ue los derechos reales s(lo pueden ser creados por la ley. 2o se trata de "ue los particulares puedan crear arbitrariamente derechos reales% sino "ue% al celebrar la convenci(n e&igida legalmente% la voluntad de los particulares da vida jurdica a uno de los derechos reales% en este caso el de hipoteca. El acuerdo de voluntades a "ue nos re'erimos% "ue ocurre en un plano puramente contractual% origina una relaci(n de causalidad "ue denominamos #hipotecaria$% esencialmente para di'erenciarla de a"uella otra "ue relaciona al derecho real con la obligaci(n "ue garanti+a y de la cual depende% y "ue se identi'ica con el re"uisito de la accesoriedad. . esta 5ltima pre'erimos denominarla #relaci(n causal de la accesoriedad$. -a primera est! estrictamente vinculada con la e&istencia del derecho como tal y 'unciona de manera totalmente aut(noma. /e ocupan de ella diversas normas% entre otras las "ue designa "u 'orma instrumental debe tener la convenci(n hipotecaria% as como la "ue establece "u previsiones debe contener el acto constitutivo. . la segunda se re'ieren a"uellos artculos de la regulaci(n hipotecaria "ue imponen la necesaria e&istencia de una obligaci(n lcita% v!lida y vigente% aun cuando no sea actualmente e&igible% para la supervivencia del derecho real. -a 5nica relaci(n de causalidad "ue hace realmente dependiente a la hipoteca es la segunda de las "ue hemos se,alado% ya "ue aun cuando el derecho real se haya constituido v!lidamente% si la obligaci(n "ue con ella se asegura resulta anulada por alguna causa propia% la garanta caer! irremediablemente. -a 'orma instrumental de la convenci(n hipotecaria est! impuesta legalmente. Dispone el art. BCAI "ue la hipoteca s(lo puede ser constituida por escritura p5blica% y si el acreedor no hubiere comparecido a este acto para aceptarla% podr! hacerlo ulteriormente con e'ecto retroactivo al da de su constituci(n. Esto 5ltimo% "ue es una clara rea'irmaci(n del re"uisito de la convencionalidad% debe ser completado indicando "ue la aceptaci(n posterior tambin se har! por escritura p5blica. c7 -a promesa de hipoteca. 2ada obsta a "ue las partes predispongan la constituci(n de una hipoteca en garanta de una deuda determinada% comprometiendo la a'ectaci(n de un inmueble tambin determinado% cuyo acto constitutivo oportunamente otorgar!n. 2o es com5n "ue en estos casos las partes se ajusten a alguna ritualidad 'ormal% si bien no se puede generali+ar por"ue en algunos supuestos ocurre lo contrario. /i bien es aconsejable "ue% en estos casos% acreedor y deudor se hayan puesto de acuerdo sobre las estipulaciones a "ue sujetar!n el derecho real% de haberse guardado silencio ser!n de aplicaci(n todas las normas del (digo "ue reglan las diversas relaciones a "ue da origen la constituci(n del gravamen. d7 @ipoteca sujeta a condici(n o pla+o. Art. 3 6 CC: 'a ipoteca puede constituirse bajo cualquier condicin, y desde un da cierto, o asta un da cierto, o por una obligacin condicional. Jtorgada bajo condicin suspensiva o desde da cierto, no tendr valor sino desde que se cumpla la condicin o desde que llega el da6 pero cumplida la condicin o llegado el da, ser su fec a la misma en que se ubiese tomado razn de ella en el oficio de ipotecas. $i la ipoteca fuese por una obligacin condicional, y la condicin se cumpliese, tendr un efecto retroactivo al da de la convencin ipotecaria!.

e7 Estipulaciones a las "ue los otorgantes sujetar!n la e'icacia del derecho real. /i bien estas estipulaciones varan de un acto constitutivo a otro% nos limitaremos a se,alar las m!s usuales: Kue el deudor no podr! modi'icar el estado de ocupaci(n del inmueble. /i estuviere arrendado a la 'echa del acto constitutivo% no podr! renovar el contrato. Kue no podr! ceder ni total ni parcialmente por ttulo alguno la tenencia del inmueble% ni la e&plotaci(n "ue ejerciere el deudor sobre la industria o comercio "ue desarrolla en el inmueble. Kue deber! mantener al da las tasas% impuestos y contribuciones "ue graviten sobre el inmueble% sean permanentes o de emergencia% e&hibindole al acreedor los comprobantes de pago respectivos a su primer re"uerimiento. Kue deber! el deudor mantener asegurado el inmueble contra los riesgos a "ue est e&puesto% por una suma y pla+o no in'eriores a los de la suma cierta actuali+ada o el valor estimativo% endosando la p(li+a a 'avor del acreedor. Kue en caso de enajenar el deudor el inmueble% el acreedor se reserva el derecho de decretar el vencimiento de la obligaci(n garanti+ada. Kue deber! permitir al acreedor visitar el inmueble previa noti'icaci(n 'ehaciente al propietario% a 'in de controlar su estado de conservaci(n y ocupaci(n. Kue en caso de subasta del inmueble% la designaci(n del martillero corre por cuenta del acreedor% y "ue la base de a"ulla ser! la suma de lo adeudado por capital% intereses y costas. Kue los gastos de constituci(n% reinscripci(n y cancelaci(n del gravamen ser!n por cuenta e&clusiva del deudor y se otorgar!n por ante el 'uncionario "ue designe el acreedor. /e suele adicionar o complementar estas estipulaciones con cl!usulas penales o con el apercibimiento de dar por vencido el pla+o con'erido para cumplir con el crdito garanti+ado. El 3anco entral de la Rep5blica .rgentina% como autoridad de aplicaci(n y 'iscali+aci(n del sistema bancario nacional% divulg( pautas "ue las entidades 'inancieras deban aplicar en los contratos de crdito con garanta hipotecaria% en los "ue estaba prevista la creaci(n de la letra hipotecaria: Kue el deudor debe suministrarle al acreedor% a su primer re"uerimiento% la in'ormaci(n y documentaci(n "ue acredite la situaci(n del inmueble% la situaci(n econ(micoL'inanciera de su grupo 'amiliar y la autenticidad de las in'ormaciones. Kue% en el pla+o de cuarenta y ocho horas de haberse producido el hecho% el deudor le noti'i"ue al acreedor todo cambio en su situaci(n laboral o pro'esional% en su deuda bancaria y con proveedores o en sus ingresos y 'lujo de 'ondos "ue modi'i"ue condiciones sobre las "ue le otorgaron el crdito% cual"uier garanta otorgada a terceros y cual"uier destrucci(n o deterioro del inmueble. Kue el acreedor se reserva el derecho de proceder ejecutivamente por la va judicial o por el procedimiento especial de ejecuci(n previsto en el ttulo : de la ley AD.DDC% a lo "ue el deudor no presta su e&presa con'ormidad. Kue el ttulo de propiedad del bien gravado "uedar! depositado en poder del agente de registro "ue corresponda. /ccesoriedad. El criterio de la accesoriedad hipotecaria juega con relaci(n a un vnculo jurdico 6en este caso% un contrato7 "ue es 'uente generadora de obligaciones% y no respecto de stas% cuyo cumplimiento es el "ue verdadera y e'ectivamente su deudor asegura con el derecho real. Esto "ue a'irmamos resulta as% primero% por"ue la relaci(n casual de la accesoriedad se establece entre la hipoteca y un derecho personal o creditorio% tal como prev el art. FAD en su 5ltima parte% al se,alar "ue son accesorios de la obligaci(n% adem!s% los derechos del acreedor hipotecario. Esta dependencia% por otra parte% se hace mani'iesta en el art. BCIH al disponer "ue la hipoteca se acaba por la e&tinci(n total de la obligaci(n principal cuando ello sucede por alguno de los medios previstos legalmente.

-a accesoriedad de la hipoteca est! re'erida a su dependencia respecto de un derecho personal: el crdito. -a hipoteca es accesoria a uno o varios crditos: o% dicho en otros trminos% la hipoteca es inseparable del o de los crditos% a "ue accede. -a hipoteca tambin puede acceder a un contrato% "ue es 'uente de las obligaciones% con lo "ue se implica "ue es accesoria a los derechos creditorios "ue emanan del contrato. a7 @ipoteca en garanta de obligaciones e&tracontractuales. -a palabra #contrato$ puede sugerir "ue no sera posible garanti+ar con hipoteca obligaciones "ue no tengan 'uente contractual. Descartamos esta posibilidad: cual"uier obligaci(n v!lida% cual"uiera sea su origen% puede garanti+arse con hipoteca. b7 Re"uisito de la accesoriedad. Art. 3 3 CC: (l acto constitutivo de la ipoteca debe contener: A. el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento6 ). la fec a y la naturaleza del contrato a que accede y el arc ivo en que se encuentra6 *. la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece6 y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre6 <. la cantidad cierta de la deuda!. Art. 3 33 CC: 'a constitucin de la ipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la ipoteca!. c7 Kuid del objeto de la obligaci(n. .un cuando el art. BVBV no lo indi"ue como un dato espec'ico "ue el acto constitutivo debe contener% ser! igualmente una designaci(n ineludible en la convenci(n hipotecaria. /i el objeto de toda obligaci(n es una prestaci(n% en 'unci(n de su naturale+a sta podra consistir en un dar% un hacer o un no hacer. d7 @ipoteca en garanta de obligaciones condicionales o a trmino. El c(digo se re'iere a las obligaciones condicionales y eventuales en el art. BCEJ% donde establece "ue% en caso de "ue se garantice ese tipo de obligaciones% bastar! con "ue se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. -uego alude a las obligaciones condicionales en el art. BCCG donde establece "ue% si la condici(n se cumple% los e'ectos de la hipoteca se retrotraen a la 'echa del acto constitutivo. En cual"uier caso 6sea la obligaci(n por suma cierta% est subordinada su e&igibilidad a trmino o condici(n% o sea indeterminada su cuanta7 est!n sometidas al rgimen general del (digo% "ue e&ige la e&istencia de una relaci(n jurdica cierta y lcita de la cual derivan. De manera "ue% cual"uiera sea el tipo de obligaci(n "ue se garanti+a% la causa "ue le da origen debe ser actual% debe e&istir. 2o se concibe "ue una obligaci(n pueda tener e&istencia aut(noma% presente o 'utura% sin una causa generadora "ue le haya dado origen% pudindose prever bajo "u circunstancias su e&igibilidad o e&istencia ser! posible. )or esto compartimos la doctrina de "ue la hipoteca no es accesoria de #una$ obligaci(n sino de #una obligaci(n determinada$ 6o varias7. Es un derecho de garanta al servicio de un crdito determinado% para preservarlo de las consecuencias de una eventual 'alta de cumplimiento. e7 @ipoteca en garanta de obligaciones eventuales. -as obligaciones eventuales se di'erencian ontol(gicamente de las sujetas a pla+o o condici(n por"ue en las primeras lo "ue est! pendiente es la e&istencia misma del derecho% mientras "ue en las sujetas a pla+o est! postergada su e&igibilidad y en las condicionales esta e&igibilidad es incierta. En los derechos eventuales se ha sostenido "ue el elemento 'altante a'ecta la constituci(n o per'eccionamiento de los actos mismos de los "ue derivar! el derecho en gestaci(n. En ese caso no hay acto jurdico% en consecuencia% no puede haber hipoteca v!lida.

-a doctrina "ue se ha ocupado de c(mo asegurar las obligaciones eventuales se,ala "ue con la constituci(n de hipotecas en garanta de tales crditos se aten5a el rigorismo del re"uisito de la accesoriedad. 2osotros pensamos "ue la accesoriedad no es graduable y no compartimos "ue haya una 'ractura en el cumplimiento de este re"uisito cuando se trata de obligaciones eventuales. Esto es as al menos en lo "ue concierne a la 'iloso'a del rgimen hipotecario vigente% ya "ue si la preocupaci(n del codi'icador 'ue la de evitar la clandestinidad en la materia% esto implica observar la relaci(n causal de la accesoriedad como una e&igencia primordial en todo el rgimen. Todos los elementos de la obligaci(n 6aun eventual7 deben estar per'ilados de tal modo "ue si ocurre el acontecimiento 'uturo 6aun"ue no necesario7 a cuyo acaecimiento se subordina su e&istencia y su e'icacia% sta no pueda ser otra "ue la "ue gest( el acuerdo de voluntades. Es imposible dar una hipoteca en garanta de una obligaci(n inde'inida y mucho menos "ue la inde'inici(n alcance a la relaci(n jurdica "ue le da origen. (specialidad. a7 1bjetiva. En cuanto se re'iere al objeto% el principio de determinaci(n es una regla "ue rige para todos los derechos reales% ya "ue la cosa debe ser cierta y actualmente e&istente. 2o se concibe el derecho sobre cosas inciertas o 'uturas. El art. BCEJ dispone "ue la cosa inmueble "ue "uedar! a'ectada con la hipoteca debe estar especial y e&presamente determinada% lo "ue es compatible con la prevenci(n del codi'icador respecto de la hipoteca sobre una generalidad de bienes a la cual no le da cabida en su rgimen legal. -a precisi(n sobre el inmueble "ue se hipoteca deber! estar consignada en el acto constitutivo. /i bien es bastante improbable "ue los inmuebles "ue se a'ecten con hipoteca no estn per'ectamente individuali+ados% si as ocurriera la hipoteca no ser! anulada cuando sea posible determinarlos por las enunciaciones de su acto constitutivo. b7 rediticia. El car!cter de especialidad de la hipoteca% en lo "ue respecta al crdito% no se limita al deber de e&presarla en una suma de dinero cierta y determinada o% en su caso% mani'estar el #valor estimativo$ en el acto de constituci(n del gravamen% sino "ue re"uiere la constancia de la causa 6origen o 'uente7% entidad 6objeto de la prestaci(n7 y magnitud 6medida del objeto7 de la obligaci(n garanti+ada. El rgimen legal vigente es unvoco% solamente admite "ue la hipoteca se constituya mediante convenci(n% en garanta de una o varias obligaciones determinadas cuya causa debe estar indicada% y hasta una suma cierta o hasta un valor estimado% a'ectando uno o varios inmuebles del deudor o de un tercero% pudindose celebrar el acto constitutivo en el pas o no. )ara nosotros este rgimen legal no prev la posibilidad de constituir hipotecas especiales o atpicas o "ue el principio de accesoriedad pueda su'rir alguna atenuaci(n o ruptura. 8ndivisibilidad. a7 ar!cter. El codi'icador estableci( "ue la hipoteca es indivisible% atribuyndole a ste la calidad de car!cter no esencial. ada una de las cosas hipotecadas a una deuda% y cada parte de ellas% est!n obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. b7 )actos sobre indivisibilidad. -a circunstancia de no ser esencial implica "ue la indivisibilidad establecida por nuestro rgimen hipotecario puede ser modi'icada en el acto constitutivo de la hipoteca. /obre esto se han se,alado como ejemplos: lotear el inmueble y a'ectar cada lote con una parte proporcional del gravamen 6si sta recae

sobre un solo inmueble7% o "ue la hipoteca a'ecte proporcionalmente cada uno de los inmuebles hipotecados si stos son varios. c7 -a indivisibilidad y las obligaciones divisibles e indivisibles. -o "ue la norma dispone sobre la indivisibilidad supone "ue la a'ectaci(n hipotecaria de una o de varias cosas inmuebles determinadas asegura la integridad del crdito hasta la percepci(n total de lo debido% aun cuando la prestaci(n "ue constituya su objeto sea divisible. /abemos "ue las obligaciones pueden ser divisibles o indivisibles% y "ue cual"uiera de ellas puede ser garanti+ada mediante hipoteca. -a indivisibilidad de esta 5ltima no in'luye sobre la divisibilidad de la obligaci(n% siempre "ue sta tenga ese car!cter. /obre esto dice el p!rra'o 5ltimo de la nota al art. BCCA: #la hipoteca es un accesorio de la obligaci(n del deudor% y no puede% por tanto% alterar la naturale+a de la obligaci(n principal% "ue tiene por objeto la entrega de cosas divisibles% y "ue es por eso una obligaci(n divisible. -a indivisibilidad% pues% no impide la divisi(n de la obligaci(n principal$. d7 0uncionamiento. Pasi,a% esto es% desde el punto de vista del deudor% si se hubiere cancelado parcialmente la obligaci(n 6sean uno o varios los deudores7% la hipoteca no se habr! purgado por mitad. En tal circunstancia% el acreedor conserva en plenitud su derecho hipotecario sobre la totalidad del inmueble% y podr! hacerlo vender para pagarse de lo "ue a5n se le deba. /iguiendo este criterio% el art. BCII% primera parte% establece: #El codeudor o coheredero del deudor "ue hubiere pagado su cuota en la hipoteca% no podr! e&igir la cancelaci(n de la hipoteca% mientras la deuda no est totalmente pagada$. /i la cosa hipotecada pertenece a varios obligados% pero est! en manos de uno de los deudores% ste no podr! o'recer pagar su deuda para neutrali+ar la demanda "ue se entable contra l persiguiendo el pago del total. -a indivisibilidad de la hipoteca no altera la divisi(n del crdito cuando ste tiene ese car!cter. )or ello% si la acci(n por el todo se hubiera dirigido contra el coheredero 6del deudor7 "ue no es tenedor del inmueble hipotecado% puede o'recer s(lo su parte para satis'acer la demanda% y la prescripci(n liberatoria "ue corra en bene'icio de los dem!s no se interrumpe. /i el crdito es divisible y lo obtenido por el inmueble en la subasta ordenada por la acci(n hipotecaria ejercida por el todo% no alcan+a a cubrirlo totalmente% al resto de los codeudores s(lo se le podr! e&igir su parte respectiva. Acti,a% esto es% desde el punto de vista del acreedor8 si 'ueren varios y el deudor le hubiese pagado s(lo a uno de ellos% los otros conservar!n la totalidad del inmueble bajo la hipoteca originaria% la cual no su're disminuci(n alguna por"ue se haya pagado una parte de la deuda. oncomitantemente con esto% la parte segunda del art. BCII dispone: #El coacreedor o coheredero del acreedor% a "uien se hubiese pagado su cuota% tampoco podr! hacer cancelar su hipoteca mientras los otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados$. e7 Indivisibilidad y divisi(n del objeto hipotecado. onsiderada la indivisibilidad a partir del objeto hipotecado 6vale repetirlo7 toda o todas las cosas a'ectadas por el gravamen "uedan comprometidas al pago total de lo debido. .hora bien% si lo "ue se grav( admite ser dividido de alguna manera Wes posible "ue el deudor reclame "ue% si son varios% los inmuebles se vendan separadamenteX% Wo "ue al 5nico gravado se lo divida en lotesX /obre esta cuesti(n% un 'allo plenario resolvi( negativamente el interrogante interpretando la ley de modo literal. '7 -ey CC.HAF. Despus del citado plenario se sancion( la ley CC.HAF% "ue modi'ica los arts. GIA% BCCA y BCII del (digo ivil. Art. 6*2 CC: Cuando las obligaciones divisibles o indivisibles, tengan por accesorio una prenda o ipoteca, el acreedor no est obligado a devolver la prenda ni a alzar la ipoteca en todo o en parte, mientras el total de la deuda no fuere pagado, salvo el caso de obligaciones divisibles garantidas con ipoteca en cuya ejecucin los jueces declaren procedente la divisin del bien ipotecado para la enajenacin, y la cancelacin parcial de la ipoteca!.

Art. 3 2 CC: 'a ipoteca es indivisible6 cada una de las cosas ipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. $in embargo en la ejecucin de bienes ipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la ipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor!. Art. 3 ** CC: (l codeudor o co eredero del deudor que ubiere pagado su cuota en la ipoteca, no podr e#igir la cancelacin de la ipoteca, mientras la deuda no est% totalmente pagada. (l coacreedor o co eredero del acreedor, a quien se ubiese pagado su cuota, tampoco podr acer cancelar su ipoteca mientras los otros coacreedores o co erederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones y cancelaciones parciales autorizadas por el artculo *AA)!. -a divisi(n hori+ontal es una alternativa posible si se dan las condiciones e&igidas por la ley CB.FCA. .nte esta posibilidad% resolvieron nuestros tribunales: #Dado el car!cter indivisible "ue es inherente a la hipoteca% todas y cada una de las unidades hori+ontales resultantes de la divisi(n hecha posteriormente a la constituci(n del gravamen hipotecario "ue a'ectaba a toda la 'inca con anterioridad% est!n a'ectadas a la totalidad del mismo. De tal manera% el acreedor no su're perjuicio alguno por dicha divisi(n "ue% muy por el contrario% ha venido a incrementar verosmilmente el valor pecuniario de su garanta$. g7 -a acci(n del acreedor con garanta hipotecaria sobre varios inmuebles. Art. 3 3 CC: (l acreedor cuya ipoteca comprenda varios inmuebles podr a su eleccin perseguirlos a todos simultneamente o slo a uno de ellos, aunque ubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o e#istieren otras ipotecas. (llo no obstante, el juez podr, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados!. 9orma instrumental. El acto constitutivo de la hipoteca s(lo puede ser otorgado por escritura p5blica. -a aceptaci(n del gravamen por el acreedor puede producirse por un acto posterior cuyos e'ectos se retrotraen al da de su constituci(n. a7 onstituci(n por otros documentos. En el art. BCAI% el codi'icador establece "ue la hipoteca puede constituirse tambin por documentos% "ue sirviendo de ttulos al dominio o derecho real% estn e&pedidos por autoridad competente para darlos% y deban hacer 'e por s mismos. b7 /imultaneidad entre el acto constitutivo de la obligaci(n y la hipoteca dada en garanta. oncluye el art. BCAI disponiendo "ue podr! ser una misma la escritura p5blica de la hipoteca y la del contrato al cual acceda. c7 0orma instrumental del contrato "ue genera la obligaci(n garanti+ada con la hipoteca. /e ha dicho "ue no es necesario "ue el instrumento en "ue constare la deuda deba estar redactado en escritura p5blica% y es as "ue si el acto contractual de prstamo o de venta estuvieren separados de la hipoteca% podr!n ellos constar en un simple documento privado% ya "ue las 'ormas s(lo son e&igibles para la constituci(n de la hipoteca. d7 .lcance de la 'orma e&igida. )ara nosotros% la 'orma impuesta por la ley es imposible de suplir por la del instrumento privado% aun"ue ste llegara a tener 'echa cierta8 lo "ue no es obst!culo para "ue en determinadas circunstancias la promesa de hipoteca pueda alcan+ar su instrumentaci(n en un acto notarial.

e7 Re"uisitos del acto constitutivo. Art. 3 3 CC: (l acto constitutivo de la ipoteca debe contener: A. el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento6 ). la fec a y la naturaleza del contrato a que accede y el arc ivo en que se encuentra6 *. la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece6 y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre6 D. la cantidad cierta de la deuda!. '7 Designaciones 'altantes en el acto constitutivo. :eri'icaci(n judicial. -a imprecisi(n "ue pueda tener el acto constitutivo no provocar! su nulidad cuando la determinaci(n de las designaciones 'altantes pueda ser conocida mediante la investigaci(n "ue los jueces est!n 'acultados a llevar a cabo. -a doctrina ha se,alado "ue la indagaci(n judicial no se limita a establecer las especi'icaciones "ue permitan individuali+ar la cosa hipotecada% sino "ue tambin alcan+a a la especialidad en cuanto al crdito% pero en todos los casos atendindose a lo "ue resulta del acto constitutivo. g7 onstituci(n de hipoteca en el e&tranjero o en distinta jurisdicci(n. En el art. BCAJ% el (digo admite "ue el acto constitutivo de la hipoteca% por el cual se a'ecten inmuebles ubicados en nuestro pas% se otorgue en el e&tranjero% debiendo cumplir las 'ormalidades e&igidas por el art. CACC: constar en instrumentos p5blicos y estar legali+ados. En nuestro pas% si el otorgamiento de un acto constitutivo de hipoteca se lleva a cabo ante un escribano de distinta jurisdicci(n "ue la de la ubicaci(n de los inmuebles "ue se gravan% regir!n las normas locales "ue regulan la actividad notarial. ).R. -. 1)12I3I-ID.D DE- DERE @1 RE/)E T1 DE TER ER1/. 4ublicidad registral inmobiliaria de la ipoteca. Art. 3 34 CC: 'a ipoteca constituida en los t%rminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio p"blico destinado a la constitucin de ipotecas o registro de ellas, que debe e#istir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial!. Art. 3 35 CC: 'a constitucin de la ipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se a ec o p"blica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. 4ero las partes contratantes, sus erederos y los que an intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin6 y respecto de ellos, la ipoteca constituida por escritura p"blica, se considera registrada. /l constituir la ipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derec o de constituir ulteriormente otra de grado preferente, e#presando el monto a que %sta podr alcanzar!. a7 Trminos para inscribir. E'ectos. Art. 25$5 CC: 'a adquisicin o transmisin de derec os reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. (sas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no est%n registradas!. El trmino para inscribir es de DF das. b7 on'licto de inscripciones. -a registraci(n en trmino del acto constitutivo de la hipoteca tiene un importante e'ecto respecto de otra "ue se hubiere otorgado posteriormente% pero cuyo acreedor% teniendo conocimiento de la anterior% logre inscribirla en primer trmino.

Art. 3 36 CC: $i estando constituida la obligacin ipotecaria, pero a"n no registrada la ipoteca, y corriendo el t%rmino legal para acerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligacin ipotecaria, iciere primero registrar la que en seguridad de su cr%dito se le aya constituido, la prioridad del registro es de ning"n efecto respecto a la primera ipoteca, si %sta se registrare en el t%rmino de la ley!. Art. 3 5$ CC: $i el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la ipoteca sin acer tomar razn, %sta no tendr efecto contra terceros, sino desde el da en que se ubiere registrado. 4ero podr acerla registrar en todo tiempo sin necesidad de autorizacin judicial!. -a resoluci(n del artculo coincide con lo "ue antes a'irmamos sobre el alcance del re"uisito de la inscripci(n del acto constitutivo de la hipoteca% ya "ue la 'alta de registraci(n no altera su valide+ sino "ue s(lo atempera su oponibilidad respecto de terceros. -a 'alta de inscripci(n no anula el acto% lo cual rati'ica nuestra indicaci(n en el sentido de "ue el derecho real nace 'uera del registro a partir del otorgamiento y autori+aci(n del acto constitutivo. El segundo acreedor a "ue se re'iere el art. BCBG podra no tener conocimiento de "ue la #obligaci(n hipotecaria$ se hubiera constituido e'ectivamente antes "ue la hipoteca dada en su 'avor% no obstante lo cual no podra hacer registrar primero la suya si a5n no transcurri( el pla+o de vigencia del primer certi'icado solicitado 6el "ue produjo el #blo"ueo$ en el 'olio correspondiente al inmueble de "ue se trate7 y sumado al de los DF das "ue la ley registral estableci( para presentar las escrituras p5blicas6en este caso% el acto constitutivo de la hipoteca7. /i ambos pla+os han transcurrido sin "ue en el 'olio respectivo conste la presentaci(n del aludido documento 6el cual puede ser inscripto provisionalmente por CIE das7% resulta procedente "ue se tome ra+(n del acto constitutivo de la segunda hipoteca. c7 Kuines pueden pedir la inscripci(n. Art. 3 4$ CC: 'a toma de razn podr pedirse: A I 4or el que transmite el derec o6 ) I 4or el que lo adquiere6 * I 4or el que tenga representacin legtima de cualquiera de ellos6 < I 4or el que tenga inter%s en asegurar el derec o ipotecario!. d7 -ugar de inscripci(n. Dispone el art. BCDB "ue el registro debe hacrselo en el o'icio de hipotecas del pueblo en cuyo distrito estn situados los inmuebles hipotecados. /i bien el acto constitutivo puede ser otorgado ante cual"uier escribano del pas% su registraci(n s(lo puede llev!rsela a cabo en el registro con jurisdicci(n territorial en el lugar de ubicaci(n del inmueble. e7 Deberes y responsabilidades del registrador. Art. 3 46 CC: (l oficial encargado de las ipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las ipotecas registradas, o de que determinado inmueble est libre de gravamen!. Art. 3 47 CC: (l es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de razn, o de aberlas ec o fuera del t%rmino legal. (s responsable tambi%n del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razn e#istentes, o por negar la toma de razn que se le pide por persona autorizada para ello!. '7 Trmino de vigencia de la inscripci(n. E'ectos de su vencimiento. .l vencimiento del trmino legal% no se e&tingue la hipoteca sino s(lo su inscripci(n% salvo "ue antes se la renovare. -os e'ectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de veinte a,os% si antes no se renovare. -os e'ectos de la inscripci(n de la hipoteca se e&tinguen pasados veinte a,os desde "ue 'ue registrada. )or lo tanto% no obstante haberse e&tinguido la inscripci(n del gravamen% el acreedor hipotecario conserva intacto su derecho% "ue subsistir! con los alcances de una hipoteca inscripta% mientras el crdito e&ista.

g7 Reinscripci(n de la hipoteca. -a reinscripci(n de la hipoteca puede ser pedida por el acreedor sin tener "ue contar para ello con autori+aci(n judicial o con el consentimiento del deudor. -os e'ectos de la reinscripci(n e'ectuada vencidos los veinte primeros a,os% no podr!n perjudicar los derechos de terceros% ad"uiridos en el nterin% por"ue la inscripci(n operar! para el 'uturo. h7 9astos por la inscripci(n y reinscripci(n. -as erogaciones "ue produ+ca la toma de ra+(n del gravamen son de cuenta del deudor% siendo usual "ue en la convenci(n hipotecaria se pacte "ue tambin son a su cargo los gastos ocasionados por renovar la inscripci(n. Convenio sobre el rango. El rengo determina la jerar"ua de una hipoteca con relaci(n a otras "ue se hubieran constituido y% en caso de con'licto% con otros derechos "ue se pretendan sobre el inmueble a'ectado. En la clasi'icaci(n legislativa del rango% se reconocen dos grandes grupos: los de rango 'ijo% o por parcelas de valor% y las de rango progresivo o de avance de puestos. El primer sistema se adopta en a"uellos ordenamientos legales donde la hipoteca s(lo se e&tiende a una parte del valor de la 'inca% de tal manera "ue su cancelaci(n registral por cual"uier causa distinta a la ejecuci(n% no otorga a las hipotecas posteriores el derecho a ocupar el puesto libre% "ue "ueda a disposici(n del propietario. El de rango de avance% adoptado por nuestra legislaci(n y por a"uellas "ue han seguido las 'uentes jurdicas romanas% se caracteri+a por"ue la hipoteca se e&tiende a todo el valor de la 'inca% de modo "ue si e&tinci(n voluntaria provocar! necesariamente el inmediato ascenso en la relaci(n de rango los derechos inscriptos con posterioridad. a7 Reserva de rango. Art. 3 35 CC: 'a constitucin de la ipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se a ec o p"blica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. 4ero las partes contratantes, sus erederos y los que an intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin6 y respecto de ellos, la ipoteca constituida por escritura p"blica, se considera registrada. /l constituir la ipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derec o de constituir ulteriormente otra de grado preferente, e#presando el monto a que %sta podr alcanzar!. omo adelantamos% en nuestro rgimen hipotecario impera el principio del rango legal y de avance% de manera "ue% cual"uiera haya sido el "ue las partes le hayan atribuido% el "ue les corresponda ser! asignado por la 'echa de su inscripci(n. /i por cual"uier causa la primera caduca% la "ue le sigue pasar! a ocupar su lugar autom!ticamente. b7 )ermuta. Kuien es titular de una hipoteca en primer grado puede permutar su rango con el de segundo o tercer grado% pasando a ocupar el "ue recibe a cambio. c7 )osposici(n. El titular de una hipoteca inscripta puede aceptar "ue un gravamen sobreviniente posponga su pre'erencia. .dem!s del consentimiento del acreedor cuyo rango desciende para "ue ocupe su lugar la nueva hipoteca% se debe lograr el de todos los dem!s acreedores de rango in'erior a la propuesta% ya "ue al descender de rango sta% descienden todas las "ue est!n detr!s de ella$. d7 Rango compartido. -as partes% mediando una declaraci(n de voluntad precisa y clara% pueden sustraerse a los e'ectos de la prioridad "ue este artculo establece en su primera parte% 'ijando una prelaci(n di'erente para sus

derechos% compartindola o autori+ando a compartirla. En caso de ejecuci(n% cobrar!n a prorrata sus respectivos crditos. E7TENSI%N DE LA HI!OTECA. E2 U.2T1 .- 13?ET1. El art. BCCE establece "u es lo "ue "ueda comprendido en el objeto a'ectado al gravamen y% por tanto% cubierto por la garanta hipotecaria. 'os accesorios, mientras est%n unidos al principal. -as cosas muebles pueden asumir la calidad de inmuebles por estar realmente inmovili+adas al suelo o por su adhesi(n 'sica y perpetua% o por haber sido puestas intencionalmente por el propietario de ste sin estarlo 'sicamente. -as convenciones particulares no pueden alterar esta disposici(n por"ue es de orden p5blico. -os tesoros "ue se descubran en el inmueble no "uedan comprendidos en la hipoteca. Tampoco lo est!n las minas. 'as mejoras sobrevinientes al inmueble, sean naturales, accidentales o artificiales, aunque sea el ec o de un tercero. -a propiedad de una cosa comprende simult!neamente la de los accesorios "ue estn en ella% natural o arti'icialmente unidos. -as cosas "ue natural o arti'icialmente estn adheridas al suelo% son accesorias de l. 'as ventajas que resulten de la e#tincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble. Todo inmueble sobre el cual pesa un derecho real de servidumbre% supone la imper'ecci(n del dominio de su titular% "uien lo read"uiere en plenitud al e&tinguirse el desmembramiento "ue pesaba sobre a"ul% circunstancia "ue aprovecha tambin al acreedor hipotecario. 'os alquileres o rentas debidos por los arrendatarios. Deben ser al"uileres devengados o a devengarse "ue no hayan sido percibidos por el propietario. El locatario puede adelantar el pago del precio de la locaci(n% y los terceros 6incluso el acreedor hipotecario7 est!n obligados a aceptarlo% salvo "ue hubieran sido hechos de mala 'e. (l importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble. -a 'acultad supone "ue la indemni+aci(n no ha sido ya percibida por el propietario8 a tal 'in% el acreedor solicitar! la traba del embargo pertinente. -as ad"uisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble% no est!n sujetas a la hipoteca. )ero si el propietario decidiera disponer del inmueble "ue se obtiene por la uni'icaci(n 6lo cual convierte en de'initiva la inscripci(n catastral provisoria7% ser! necesario "ue compare+ca dicho acreedor en el acto de disposici(n a 'in de dar su con'ormidad para e&tender la garanta a la nueva parcela. 2ada impide "ue acreedor y deudor convengan en a'ectar los inmuebles "ue este 5ltimo ad"uiera luego de constituida la hipoteca% sin "ue importe "ue sean contiguos o no. on la indemni+aci(n debida al propietario en caso de e&propiaci(n del inmueble a'ectado se desinteresar! al acreedor hipotecario. E2 U.2T1 .- R=DIT1. Costos y gastos. Es necesario distinguir los costos y gastos "ue la constituci(n de la hipoteca produce 6acto notarial% reposiciones 'iscales% diligencias% tasas% inscripci(n o reinscripci(n% etc.7 de los "ue irroga la ejecuci(n judicial del gravamen.

-os primeros carecen de privilegio. En cuanto a los segundos% adem!s de estar cubiertos por la hipoteca% go+an de privilegio. 0a5os. Kuedan comprendidos en esta genrica denominaci(n no s(lo los intereses punitorios% sino tambin los "ue sean consecuencia de los deterioros o enajenaci(n de los muebles accesorios% "ue disminuyan el valor del inmueble hipotecado. =stos est!n cubiertos por la garanta hipotecaria% pero no go+an de privilegio. 8ntereses. -os intereses "ue se hubieren devengado antes de constituirse la hipoteca deben ser li"uidados y designarse en suma cierta. -a indicaci(n de "ue la hipoteca comprende los intereses atrasados sin designaci(n de importancia 6monto7 es de ning5n e'ecto. En cuanto a "ue estos intereses se sumen al capital% la doctrina se pronuncia en distinto sentido. )or nuestra parte% pensamos "ue sta es una cuesti(n "ue se resolver! al tiempo de otorgar el acto constitutivo% en el cual se podr! pactar o no la capitali+aci(n de los intereses atrasados% previa li"uidaci(n% bastando "ue ello resulte as% indubitablemente% de la propia convenci(n sin "ue se re"uiera un acuerdo previo en tal sentido. Estos intereses no go+an de privilegio. -os compensatorios por el capital prestado desde la 'echa de constituci(n de la hipoteca hasta el e'ectivo pago% si estuvieren determinados en la obligaci(n% "uedan garanti+ados por la hipoteca de igual 'orma "ue el crdito principal. Estos intereses s(lo go+an de privilegio por el trmino de dos a,os contados retroactivamente desde la 'echa de iniciaci(n de la ejecuci(n del gravamen. -os intereses "ue corren durante el proceso de ejecuci(n hipotecaria est!n comprendidos en la enumeraci(n del art. BCCC y% por tanto% cubiertos por la garanta% adem!s de go+ar de privilegio. EFECTOS DE LA HI!OTECA. RE/)E T1 DE 1TR1/ . REED1RE/ E?E UT.2TE/. Art. 3 54 CC: (l titular de un cr%dito a t%rmino, puede, cuando ubiere de acerse una distribucin del precio del inmueble que le est ipotecado, pedir una colocacin, como el acreedor cuyo cr%dito estuviese vencido!. Art. 3 55 CC: $i el cr%dito estuviere sometido a una condicin resolutoria, el acreedor puede pedir una colocacin actual, dando fianza de restituir la suma que se le asigne, en el caso del cumplimiento de la condicin!. Art. 3 56 CC: $i lo estuviere a una condicin suspensiva, el acreedor puede pedir que los fondos se depositen, si los acreedores posteriores no prefirieren darle una fianza ipotecaria de restituir el dinero recibido por ellos, en el caso que la condicin llegue a cumplirse!. RE/)E T1 DE -./ 13-I9. I12E/ 2.TUR.-E/. )ensamos "ue si el deudor constituye una hipoteca para garanti+ar una obligaci(n natural% este acto convierte dicha obligaci(n en civil y% por tanto% e&igible. /i "uien lo hace es un tercero% para ste la obligaci(n no es natural sino civil% pero sujeta a la condici(n de "ue el deudor no cumpla% pues una obligaci(n natural puede ser satis'echa voluntariamente aun cuando no haya una acci(n para e&igir el cumplimiento. /i la obligaci(n estaba asegurada mediante hipoteca% pero la acci(n para reclamar su pago ha prescripto% Wes posible ejecutar el gravamenX 2os adherimos al criterio "ue sostiene "ue el deudor demandado podra oponer con &ito la prescripci(n de la acci(n aun"ue subsistieran a5n los e'ectos de la registraci(n del gravamen. Esto es una derivaci(n necesaria de la predicada accesoriedad "ue hace depender el gravamen de la suerte "ue corra la obligaci(n garanti+ada.

RELACIONES ENTRE ACREEDOR & DEUDOR. -a permanencia del deudor en el inmueble "ue a'ect( con hipoteca le obliga a observar ciertas conductas respecto de la cosa% aun"ue se a'irme "ue conserva el ejercicio de todas las 'acultades inherentes a su derecho de propiedad. El propietarioLdeudor no puede% con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario% ejercer ning5n acto de disposici(n material o jurdica "ue directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado. Esta restricci(n legal es aplicable tambin al tercero "ue hipoteca en garanta de la deuda de otro. -a enajenaci(n del inmueble no es un acto vedado al deudor. /(lo resultara cuestionable de darse la condici(n de resultado "ue el art. BCFH impone% es decir% "ue se provo"ue en 'orma directa una disminuci(n del valor de lo hipotecado. -a constituci(n por el deudor de derechos reales de dis'rute sobre el inmueble gravado 6usu'ructo% uso% habitaci(n o servidumbres7 se rige por idntico par!metro: no disminuir el valor de la garanta. -1 . I;2 DE- I2<UE3-E @I)1TE .D1. El caso del al"uiler del inmueble por el propietarioLdeudor debe ser considerado en 'unci(n de las alternativas "ue pueden plantearse. Usualmente% las convenciones hipotecarias contienen una cl!usula e&presa donde se le prohbe a ste dar el inmueble en arrendamiento o ceder su uso% total o parcialmente% por cual"uier ttulo. /i el contrato de locaci(n es posterior al acto constitutivo del gravamen y la prohibici(n e&iste% ese contrato es inoponible al acreedor. =ste podr! solicitar en el tr!mite de ejecuci(n "ue el inmueble sea subastado libre de ocupantes. /i se invoca "ue el contrato de locaci(n pree&ista al acuerdo hipotecario% tanto los tribunales como la doctrina indican "ue para ser oponible debe tener 'echa cierta acreditada por los medios "ue indica el art. CEBF. 2o obstante% pensamos "ue es responsabilidad del acreedor% y ello predica sobre su diligencia y su buena o mala 'e% indicar acerca de las condiciones de ocupaci(n del inmueble "ue denuncie el deudor. E&istiendo la prohibici(n de locar% el contrato es inoponible% incluso por el locatario% ya "ue la registraci(n del gravamen le posibilitaba conocerla% obrando con cuidado y previsi(n. /i no se hubiera estipulado prohibici(n alguna en la convenci(n hipotecaria% el arrendamiento deber! ser ju+gado en virtud de las directivas del art. BCFH% pudindose resolver la subasta del inmueble libre de ocupantes en caso de redundar perjuicio al acreedor. <EDID./ 12/ER:.T1RI./ DE- R=DIT1. -os actos "ue el art. BCFH prohbe al propietarioLdeudor pueden estar en curso de consumarse o estar consumados. . la primera situaci(n se re'iere el art. BCFI% disponiendo "ue todo acreedor hipotecario% aun"ue sea titular de un crdito a trmino o bajo condici(n y a 'in de asegurarlo% puede pedir las medidas pertinentes de naturale+a procesal 6por ej.% prohibici(n de innovar7 contra los actos del deudor. /er! necesario invocar y justi'icar prima facie la verosimilitud del derecho y el peligro en la demora. /i los actos del deudor se hubieren consumado y el valor del inmueble hipotecado hubiera disminuido a tal punto "ue los acreedores viesen sensiblemente retaceadas sus garantas% podr!n% aun"ue sus crditos sean condicionales o eventuales% pedir la estimaci(n de los deterioros causados y el dep(sito de su importe% o bien demandar un suplemento de la hipoteca. )or el art. BCGE se asimila al deterioro consumado en el inmueble la enajenaci(n de los muebles accesorios a un ad"uirente de buena 'e. /eg5n el art BCCE% la hipoteca de un inmueble se e&tiende a todos los accesorios mientras estn unidos al principal. 0inalmente% y a5n cuando no se haya producido el vencimiento del crdito garanti+ado% la preparaci(n o consumaci(n de los actos de deterioro 6materiales o jurdicos7% 'aculta a los acreedores a pedir judicialmente "ue el deudor sea privado del bene'icio del trmino "ue el contrato le daba.

RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR & TERCEROS !OSEEDORES. /ITU. I;2 DE- .DKUIRE2TE KUE ./U<E -. DEUD.. Art. 3 72 CC: (l tercer poseedor no goza de la facultad de abandonar los bienes ipotecados y e#onerarse del juicio, cuando por su contrato de adquisicin o por un acto posterior, se oblig a satisfacer el cr%dito!. /i los acreedores% aceptando e&presa o implcitamente esta delegaci(n% le piden al ad"uirente el pago del precio% ste ya no podr! hacer abandono de la cosa. /i% al contrario% a pesar de la delegaci(n persiguen al tercero poseedor% ste est! obligado a hacer el pago o abandonar el inmueble% sin poder e&igir "ue se reciba el precio estipulado en el contrato. ER)R1)I. I;2 /E9UID. .- TER ER1 )1/EED1R. -a enajenaci(n del inmueble gravado o de una parte de l "ue sea hipotecable% no priva al acreedor del derecho de perseguirlo en manos de "uien se halla% pidiendo su ejecuci(n y venta como podra hacerlo contra el deudor. Este derecho de persecuci(n no es una caracterstica tipi'icante de la hipoteca% sino "ue es inherente a todos los derechos reales. El tercero "ue no asume la obligaci(n "ueda comprendido en el principio "ue establece el art. BAGG% de manera "ue su responsabilidad "ueda limitada a la cosa hipotecada. /i el producido de la subasta no alcan+a para satis'acer el total de la deuda% el tercero no puede ser perseguido en los otros bienes de su patrimonio por el remanente no saldado. El art. BCGF establece "ue si el tercero poseedor se negare a pagar la deuda o abandonar el inmueble% los tribunales no podr!n pronunciar contra l condenaciones personales a 'avor del acreedor% "uien no tiene otro derecho "ue perseguir la venta del inmueble. )roducida la enajenaci(n a "ue se re'iere la parte primera del art. BCGA% el acreedor% antes de reclamarle el pago al tercero poseedor% debe hacer intimar al deudor para "ue satis'aga la deuda por capital e intereses e&igibles% en el trmino de tercero da% y si no veri'icare el pago% cual"uiera "ue sea #la e&cusa "ue alegare$% podr! recurrir al tercero poseedor #e&igindole el pago de la deuda% o el abandono del inmueble "ue la reconoce$. -1/ TER ER1/ )1/EED1RE/ 4 -./ <EDID./ 12/ER:.T1RI./. -a situaci(n de los terceros poseedores no di'iere demasiado de la "ue tena el propietarioLdeudor% ya "ue tambin contra a"ullos es posible deducir las medidas conservatorias "ue el art. BCFI le concede al acreedor a 'in de mantener el valor del inmueble hipotecado. El (digo dispone "ue los gastos 5tiles o e&pensas necesarias "ue el tercer poseedor haya hecho en el inmueble ad"uirido no lo autori+an a retenerlo para ser restituido de ellos% pero podr! obtener el reintegro de lo "ue se obtenga de la venta judicial del inmueble% una ve+ "ue el acreedor haya percibido su crdito y se hubieren pagado todos los gastos de ejecuci(n. ER E) I12E/ KUE )UEDE 1)12ER E- TER ER1 )1/EED1R E2 E- ?UI I1 E?E UTI:1. El (digo admite "ue el tercero poseedor oponga las siguientes e&cepciones: C7 respecto del derecho hipotecario% su no e&istencia o su e&tinci(n8 A7 respecto de la deuda% "ue no es e&igible% y B7 respecto de la toma de ra+(n% su nulidad. -a doctrina se ocup( de se,alar "ue el tercero poseedor podra oponer la e&cepci(n de inhabilidad de ttulo. )ara "uienes sostienen este criterio se tratara de un supuesto "ue encuadrara en la no e&istencia del derecho. .simismo% se indic( como causal la nulidad del acto constitutivo por incumplimiento de las 'ormalidades% por 'alta de especialidad o de legitimaci(n. Respecto a las causales de e&tinci(n% seg5n el art. BCIH el tercero poseedor podra oponer todas a"uellas "ue pongan 'in a la obligaci(n principal. En lo "ue concierne a la e&cepci(n de nulidad de la toma de ra+(n% cabe se,alar "ue sta solamente puede ser invocada por el tercero poseedor% ya "ue para el deudor% para los dem!s intervinientes en el acto% para su autori+ante y para el tercero acreedor de mala 'e% la hipoteca constituida por escritura p5blica se considerar! registrada.

En cuanto a la caducidad de los e'ectos de la inscripci(n del gravamen% la doctrina considera "ue es una e&cepci(n "ue podra invocar el tercero poseedor% pero no el deudor% por las mismas ra+ones "ue mencionamos para la nulidad de la toma de ra+(n. Tanto en la doctrina como en las decisiones judiciales se acepta "ue el tercero poseedor pueda oponer% adem!s de las e&cepciones previstas en el art. BCGG% las "ue est!n determinadas en los c(digos de procedimientos% tales como incompetencia de jurisdicci(n% 'alta de personera en el actor o en su representante% litispendencia% nulidad de la ejecuci(n por de'ectos procesales y cosa ju+gada. TER ER1 )1/EED1R KUE ).9. -. DEUD.. En este caso go+a de los trminos y pla+os concedidos al deudor% salvo "ue se hubiera decretado su "uiebra% supuesto en el cual las 'acilidades "ue se le otorguen no aprovechan a a"uel. :eri'icado el pago% el tercero poseedor "ueda legalmente subrogado en los derechos del acreedor a "uien hubiera satis'echo su crdito. -a subrogaci(n se veri'ica no s(lo respecto del inmueble ad"uirido sino tambin de otros inmuebles hipotecados en garanta del pago del mismo crdito. /i estos inmuebles se hallan en poder de otros terceros poseedores ser! de aplicaci(n lo dispuesto por el art. BCHC% en el sentido de "ue el tercero "ue paga puede obtener judicialmente "ue se los condene a a"ullos a contribuir al pago de la deuda en proporci(n al valor de los inmuebles "ue cada uno poseyere. TER ER1 )1/EED1R KUE .3.2D12. E- I2<UE3-E. )ara "ue el abandono del inmueble hipotecado sea posible% el tercero "ue lo ad"uiri( no tiene "ue estar personalmente obligado como heredero% codeudor o 'iador del deudor. Este abandono% "ue s(lo puede ser hecho por una persona capa+ de enajenar% no 'aculta a los acreedores a apropiarse del inmueble% su derecho se reduce a hacerlo vender y cobrar con el producido "ue se obtenga. El tercero poseedor "ue abandona no deja de ser propietario del inmueble sino hasta "ue% por e'ecto de la subasta dispuesta judicialmente% se le adjudi"ue a su ad"uirente. )roducido el abandono% el jue+ lo pondr! en manos de un curador contra "uien se seguir! la ejecuci(n. /i antes de la adjudicaci(n "ue mencionamos la cosa se pierde por caso 'ortuito% esta prdida s(lo perjudicar! al tercero poseedor% "uien "ueda obligado a pagar su precio% situaci(n "ue no cambia por el hecho de "ue el inmueble haya sido entregado a un curador. El tercero poseedor "ue se ve privado del inmueble 6por"ue es desposedo o por"ue lo abandona a solicitud de los acreedores7 ser! plenamente indemni+ado por el deudor% es decir% por "uien le transmiti( el dominio del inmueble% incluso de las mejoras "ue le hubiere introducido. 12/E UE2 I./ DE -. ER)R1)I. I;2 /E9UID. 12TR. E- TER ER1 )1/EED1R. $ervidumbres constituidas a favor del tercero poseedor. /i el tercero poseedor antes de la ejecuci(n tena sobre el inmueble alguna servidumbre constituida en su 'avor% e&tinguida como consecuencia de haberlo ad"uirido 6con'usi(n7% renace luego de la subasta% e igualmente las "ue eran debidas por otros inmuebles propiedad del tercero poseedor. -a situaci(n del acreedor ejecutante no su're detrimento alguno si la subasta del inmueble se veri'ica con las servidumbres "ue anteriormente lo a'ectaban% precisamente por"ue e&istan al tiempo de celebrar el acto constitutivo de la hipoteca% y por idnticas ra+ones de e"uidad y justicia revivir!n las servidumbres debidas al inmueble e&propiado% por el inmueble perteneciente al tercero poseedor. 7ipotecas constituidas a favor del tercero poseedor. /i el tercero poseedor tena hipotecas constituidas antes de su ad"uisici(n% e&tinguidas por la con'usi(n "ue esta 5ltima produce% renacen y podr! hacerlas valer en el orden "ue le corresponda. /i la hipoteca haba sido anterior a la del acreedor ejecutante% el tercero poseedor cobrar! con pre'erencia a la de este 5ltimo% salvo "ue se hubieran e&tinguido sus e'ectos por no haberse renovado su inscripci(n.

E7TINCI%N DE LAS HI!OTECAS. DI/)1/I I12E/ E/)E I.-E/ ).R. .-9U21/ /U)UE/T1/. /i el pago de la obligaci(n lo reali+a un tercero "ue se subroga en los derechos del acreedor% no e&tingue la hipoteca. /i el acreedor acuerda con el deudor en trans'ormar la obligaci(n originaria en otra puede% mediante una reserva e&presa% impedir "ue se e&tinga la hipoteca "ue garanti+aba a a"uella% la "ue continuar! garanti+ando la nueva obligaci(n. /i la hipoteca 'ue dada por el 'iador% ella subsistir! aun"ue ste se haya hecho cargo de la deuda% e&tinguindose la 'ian+a por con'usi(n. /i el deudor hubiese consignado judicialmente la cantidad debida% la hipoteca no se e&tingue sino cuando el acreedor la hubiere aceptado% o una sentencia pasada en autoridad de cosa ju+gada le hubiere dado 'uer+a de pago. .U/./ )R1)I./ DE ERTI2 I;2. ?enuncia del acreedor a su derec o ipotecario. .s ocurre cuando el acreedor% en una escritura p5blica% renuncia e&presamente a la garanta y consiente "ue se cancele la hipoteca. En este caso% el deudor est! legitimado para pedir "ue se registre el testimonio de dicha escritura en el 'olio "ue corresponda al inmueble hipotecado. (#tincin de ipoteca en situacin de pendencia. -a hipoteca se e&tingue cuando "uien la ha concedido no tiene sobre el inmueble m!s "ue un derecho resoluble o condicional% y la condici(n no se reali+a o el contrato por el cual lo ad"uiri( est! resuelto. 7ipoteca constituida sobe un inmueble destruido y luego reconstruido. Esto supone% naturalmente% "ue la edi'icaci(n "ue accedi( al inmueble se hubiere destruido. En este caso% la hipoteca s(lo subsiste sobre el suelo% y no sobre los materiales "ue 'ormaban el edi'icio. /i ste es reconstruido% la hipoteca vuelve a gravarlo. 7ipoteca sobre inmueble subastado. -a e&tinci(n de la hipoteca se produce desde "ue el comprador consigna el precio de la venta a la orden del jue+. Esto signi'ica "ue la hipoteca se e&tingue para el comprador% pero continuar! a'ectando el precio "ue se obtuvo en la subasta% ra+(n por la cual los acreedores "uedan legitimados para ejercer el ius preferendi en el cobro de lo "ue tengan derecho a percibir sobre el producido del remate. Confusin. uando se re5nen en una misma persona la calidad del titular del dominio del inmueble a'ectado y la de acreedor hipotecario% el gravamen se e&tingue naturalmente. -a norma e&ige "ue la propiedad del inmueble haya sido irrevocablemente ad"uirida% esto es% "ue la titularidad de su dominio no est sujeta a ning5n pla+o o condici(n resolutoria% pues en tal caso no habra e&tinci(n posible de la hipoteca por ser la ad"uisici(n meramente interina. CANCELACI%N DE HI!OTECAS. Es el acto por el cual se deja sin e'ecto la inscripci(n de la hipoteca en el registro. Es necesario no con'undir la cancelaci(n de la hipoteca con su e&tinci(n% a pesar de "ue cuando esta 5ltima ocurre% trae aparejada su cancelaci(n registral. Art. 3 ## CC: 'a ipoteca y la toma de razn se cancelarn por consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada!. :1-U2T.RI.. )ara la cancelaci(n voluntaria% la cual deber! constar por escritura p5blica% bastar! con la sola concurrencia del acreedor hipotecario% "uien% ante el notario interviniente y dando cuenta de los datos relativos al acto constitutivo% declarar! su voluntad de cancelar el gravamen habida cuenta "ue la obligaci(n "ue garanti+aba ha sido totalmente satis'echa.

?UDI I.-. Art. 32$$ CC: 'os tribunales deben ordenar la cancelacin de las ipotecas, cuando la toma de razn no se a fundado en instrumento suficiente para constituir ipoteca, o cuando la ipoteca a dejado de e#istir por cualquier causa legal, o cuando el cr%dito fuere pagado!.

PARTE ESPECIAL
!A'AR:S HI!OTECARIOS. Art. 32$2 CC: $i la deuda por la cual la ipoteca a sido dada, debe pagarse en diferentes plazos, y se an dado al efecto letras o pagar%s, estos documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador de ipotecas, para ser tomados en cuenta del cr%dito ipotecario6 y con ellos el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados en su totalidad, puede solicitar la cancelacin de la ipoteca. (l anotador de ipotecas debe mencionar la fec a del acto de donde se derivan esos instrumentos!. 2.TUR.-EZ. DE -. 13-I9. I;2 KUE .D<ITE -. E<I/I;2 DE ).9.R=/ @I)1TE .RI1/. -a primera conclusi(n "ue se obtiene de lo "ue el artculo dispone es "ue debe tratarse de una obligaci(n de naturale+a dineraria. 2o obstante esta a'irmaci(n% advertimos "ue no habra mayores di'icultades en documentar en pagars a"uellas obligaciones no dinerarias cuyo cumplimiento se veri'icar! en diversas etapas% a5n cuando a los e'ectos de cubrir el re"uisito de la especialidad se deba indicar% en el acto constitutivo% su monto estimativo. 0U2 I;2 )RI<.RI.. -os pagars o letras cumplen una 'unci(n meramente documental 6instrumentar el modo en "ue se cancelar! la obligaci(n7% atribuyndoles% como cualidad% "ue con ellos el deudor o el tercero "ue los tenga en su poder 6circunstancia demostrativa de haber pagado el importe "ue cada uno indi"ue7% podr! solicitar la cancelaci(n de la hipoteca. IR U-. I;2 4 TR.2/0ERI3I-ID.D. on'orme lo establecido en el art. BAEA del (digo ivil% los llamados pagars hipotecarios deben ser inscriptos en el registro respectivo para ser tenidos en cuenta del crdito hipotecario. 2o se ve la ra+(n para e&igir la inscripci(n en el registro con respecto al pagar hipotecario y no considerarla necesaria para los endosos posteriores por"ue en uno y otro caso se trata de la ad"uisici(n o transmisi(n de un derecho real% y si bien es cierto "ue el pagar% como tal% ha de regirse por las pertinentes disposiciones del (digo de omercio% ello es en tanto y en cuanto a"ul importe la ad"uisici(n o transmisi(n de un derecho real% y en este aspecto han de regir tambin las espec'icas disposiciones del (digo civil% a cuya materia pertenece lo relativo a los derechos reales sobre inmuebles. )RE/ RI) I;2 DE -./ . I12E/ DEDU I3-E/. -a doctrina plante( la alternativa de intentar la ejecuci(n en virtud del ttulo hipotecario 6acci(n hipotecaria propiamente dicha% de naturale+a causal7 o sobre la base de los pagars o letras emitidas 6acci(n cambiaria% incausada por la naturale+a abstracta del documento7. En cuanto a la prescripci(n de la acci(n cambiaria% las posiciones adoptadas 'ueron dos% opuestas entre s. )ara la primera% la prescripci(n es la propia del pagar% puesto "ue el car!cter subsidiario de la garanta hipotecaria no puede modi'icar la naturale+a comercial de ste. )ara la segunda% la prescripci(n es la propia de la relaci(n causal% puesto "ue #el otorgamiento de los pagars hipotecarios no cambia la causa sustancial del acto% "ue contin5a siendo la misma% con lo "ue no puede haberse operado la trans'ormaci(n de una obligaci(n en otra.

REKUI/IT1/ DE -. . I;2 @I)1TE .RI.. El acreedor puede intentar tanto la acci(n hipotecaria 6causal7 como la cambiaria 6en virtud del documento7% pero en el primer caso deber! acompa,ar los documentos suscriptos por el deudor% a 'in de acreditar "ue ellos no han circulado% bajo apercibimiento de "ue se decrete la inhabilidad del ttulo presentado en la ejecuci(n. De lo contrario% se le hara correr al deudor el riesgo de verse ejecutado doblemente 6la segunda ve+ por los tenedores de los documentos7. HI!OTECA EN 'ARANTCA DE SALDOS DEUDORES EN CUENTA CORRIENTE UE2T. 1RRIE2TE <ER .2TI-. Art. 77 C. C32.: 'a cuenta corriente es un contrato bilateral y conmutativo , por el cual una de las partes remite a la otra, o recibe de ella en propiedad, cantidades de dinero u otros valores, sin aplicacin a empleo determinado, ni obligacin de tener a la orden una cantidad o un valor equivalente, pero a cargo de FacreditarF al remitente por sus remesas, liquidarlas en las %pocas convenidas, compensarlas de una sola vez asta la concurrencia del Fd%bito y cr%ditoF, y pagar el saldo!. El art. HGI del (digo de omercio e&presamente admite "ue el saldo resultante de la cuenta corriente mercantil puede ser garanti+ado con hipoteca% 'ian+a o prenda. /i la garanta se otorga mientras la cuenta corriente est! en curso% constituye un supuesto en el cual el crdito no s(lo es 'uturo e incierta la calidad de acreedor% ra+(n por la cual las garantas deberan ser recprocas% sino "ue adem!s est! indeterminado en su valor. /i la hipoteca se otorga al tiempo de haberse clausurado la cuenta% lo ser! por una obligaci(n cierta y actual. En el primer caso% otorgada la garanta% las variaciones "ue e&perimente la cuenta carecen de importancia mientras no e&cedan el m!&imo asignado a la cobertura. UE2T. 1RRIE2TE 3.2 .RI.. 2o toda operaci(n celebrada por o con un banco es un contrato bancario. -os elementos para individuali+ar un contrato bancario son: C7 'uncionalidad empresaria8 A7 pro'esionalidad8 B7 masi'icaci(n contractual o contrataci(n seriada8 D7 intermediaci(n% y F7 actividad de acci(n y regreso en el manejo crediticio. -a cuenta corriente bancaria no se integra en los mencionados contratos% es tan s(lo el medio para ejecutarlos8 no es m!s "ue una modalidad de cumplimiento de ciertos contratos bancarios de crdito 6mutuo% apertura de crdito y dep(sito irregular7% consistente en prolongar su ejecuci(n en el tiempo y registrarlo contablemente como una cuanta de gesti(n. uando las entidades 'inancieras est!n autori+adas a la prestaci(n del servicio accesorio de cuenta corriente% y aceptan la constituci(n de grav!menes hipotecarios en garanta y seguridad del pago de lo "ue se les adeude en dichas cuentas% est!n con'ormando una cobertura con indeterminaci(n sustantiva% "ue complica el re"uisito de accesoriedad e&igido por nuestro rgimen legal. .)ERTUR. DE R=DIT1 E2 UE2T. 1RRIE2TE 3.2 .RI.. onsiste en el acuerdo crediticio por el cual una entidad bancaria se obliga a poner a disposici(n de su cliente determinada cantidad de numerario% de la cual este 5ltimo podr! disponer. /e trata de un contrato per'ecto% intuitu personae 6ya "ue se concede por la cali'icaci(n patrimonial del acreditado7% consensual% bilateral% oneroso y conmutativo% "ue genera% adem!s% una obligaci(n eventual% en gestaci(n hasta "ue el titular del crdito disponga de los 'ondos acreditados. /on obligaciones de ste 5ltimo: C7 pagar a comisi(n pactada8 A7 garanti+ar la obligaci(n eventual% y B7 si dispone de los 'ondos% reintegrarlos pagando los intereses correspondientes. 2o e&iste reparo alguno en garanti+ar hipotecariamente este tipo de acuerdo crediticio% dado "ue es posible individuali+arlo en el acto constitutivo% 'ij!ndose la suma m!&ima garanti+ada.

HI!OTECAS ABIERTAS. -as hipotecas abiertas son las "ue se constituyen en garanta de operaciones "ue se hayan celebrado o "ue se celebren en el 'uturo entre acreedor y deudor. /e indica tambin "ue los re"uisitos "ue deben cumplir son: especi'icar cu!les operaciones incluidas en la garanta 6com5nmente todas las "ue deudor y acreedor pueden reali+ar7 y 'ijar un monto estimativo hasta el cual alcan+a el gravamen. -a caracterstica de este tipo de hipotecas es la indeterminaci(n de la causa 'uente de las obligaciones "ue se garanti+an% lo "ue constituye una trasgresi(n al principio de accesoriedad y% por lo tanto% no son admitidas en nuestro derecho. -a 'ijaci(n de un monto estimativo no es lo "ue las torna improcedentes% por"ue ste es un recaudo admitido "ue% adem!s% responde al principio de especialidad. )ara nosotros% la 5nica hipoteca abierta "ue nuestro derecho admite est! consagrada en la parte segunda del art. BCBF% al permitirle al deudor mantener disponible la posibilidad de constituir ulteriormente otra de grado pre'erente% mediando acuerdo con su acreedor hipotecario actual y 'ij!ndole el monto "ue podr! alcan+ar. HI!OTECA DEL !RO!IETARIO & DEUDA IN"OBILIARIA. @edemann de'ine la hipoteca del propietario como a"ulla "ue tiene e&istencia aut(noma% es decir% sin dependencia de crdito alguno% "ue ingresa en el patrimonio del titular del dominio del inmueble pero sin absorberla. -a hipoteca del propietario ad"uiere virtualidad jurdica a partir de su registraci(n% "ue se veri'ica con rango 'ijo e impide el avance de acreedores cuyos grav!menes hubieren tenido un empla+amiento registral de 'echa posterior. omo consecuencia de ello% y a partir de "ue el propietario obtiene su asiento registral% se hace due,o de la hipoteca% puede enajenarla8 los acreedores del propietario pueden embargarla y hacrsela adjudicar y% en caso de ejecuci(n% por un acreedor personal o por uno posterior en el rango% el propietario debe ser desinteresado como cual"uier otro acreedor. .dem!s% debemos completar este punto haciendo re'erencia a la #deuda inmobiliaria$% ya "ue% conceptualmente% guarda mucha similitud con el derecho real de hipoteca. -a deuda inmobiliaria representa el gravamen de una 'inca con la deuda de una cantidad. En cuanto a sus di'erencias y semejan+as con la hipoteca% se han se,alado las siguientes: -a hipoteca es accesoria o dependiente de un crdito8 la deuda inmobiliaria es un derecho de garanta no accesorio% pues no presupone un crdito. -a hipoteca es causal o causada8 la deuda inmobiliaria tiene car!cter abstracto. .mbas se constituyen por acuerdo de voluntades. .mbas pueden incorporarse a una cdula y% en ese caso% se transmiten al entregarse sta. .mbas pueden producir rditos. /e pueden convertir de manera recproca en la otra 'igura% sin acudir necesariamente a los tr!mites establecidos para su constituci(n. En principio% la deuda inmobiliaria recibe el mismo tratamiento jurdico "ue la hipoteca8 se le aplican las mismas normas con e&cepci(n de las "ue presupongan la e&istencia de un crdito garanti+ado. . prop(sito de la re'orma introducida en el art. BCBF y lo dispuesto por el art. CJ de la ley CH.IEC% alg5n sector de la doctrina sostuvo "ue se ha consagrado la hipoteca del propietario% por"ue ella e&iste aguardando la aparici(n del crdito. /in embargo% la inscripci(n de la reserva de una hipoteca de grado pre'erente "ue autori+a el agregado al art. BCBF% subordinada al acuerdo de voluntades entre acreedor y deudor% no le da e&istencia legal al gravamen sino a partir de la registraci(n de su acto constitutivo% "ue el deudor otorgar! en ejercicio de la 'acultad atribuida por el acreedor. EJECUCI%N DE LAS HI!OTECAS. 2.TUR.-EZ. DE -. . I;2. En general se alude a dos supuestos posibles. En tanto se persiga el cumplimiento 'or+ado de la obligaci(n garanti+ada con hipoteca contra el deudor% la acci(n es personal% o si se pone en movimiento el

derecho hipotecario% "ue permite al poseedor perseguir la cosa en manos de "uien la tenga% como cuando la cosa gravada ha sido enajenada a un tercero% la acci(n es real. 1<)ETE2 I.. En la ejecuci(n hipotecaria debe entender el jue+ con competencia en materia civil. En las convenciones hipotecarias es de estilo pactar la competencia territorial del jue+ civil y constituir domicilios. . 'alta de tal estipulaci(n% se deben aplicar las reglas relativas a las acciones personales% esto es% el del lugar en "ue deba cumplirse la obligaci(n y% en su de'ecto% a elecci(n del actor% el del domicilio del demandado o el del lugar del contrato% siempre "ue el ejecutado se encuentre en l% aun"ue sea accidentalmente% en el momento de la noti'icaci(n. uando la demanda se entabla contra el tercero poseedor 6acci(n real7% ser! jue+ competente el del lugar en "ue est! situado el inmueble y si 'uesen varios% o uno solo% pero situado en jurisdicciones di'erentes% el del lugar de cual"uiera de ellos o de alguna de sus partes. )or su parte% si el deudor hipotecario ha 'allecido y se ha iniciado su sucesi(n% este proceso tiene 'uero de atracci(n sobre todas las acciones personales "ue se inicien contra el di'unto hasta el momento de la divisi(n de la herencia% pero cuando la acci(n hipotecaria es real% por ejemplo% cuando se persigue la cosa del tercero poseedor% no es atrada por el sucesorio por"ue no se trata de una acci(n personal. En materia de concursos% el art. CBA de la ley ADFAA dispone "ue la declaraci(n de "uiebra atrae al ju+gado en el "ue ella tramita todas las acciones judiciales iniciadas contra el 'allido por las "ue se reclamen derechos patrimoniales% hip(tesis en el "ue "ueda incluida la ejecuci(n hipotecaria. )R1 EDI<IE2T1. ?%gimen com"n de ejecucin de ipotecas. Art. 3#36 CC: 'a ipoteca garantiza a ms del principal, los intereses o rentas debidas de dos a5os, y los que corran durante el juicio de ejecucin asta el efectivo pago. 'as legislaciones locales dispondrn el r%gimen procesal de la ejecucin judicial de la garanta ipotecaria, conforme a las siguientes pautas: a. (l procedimiento ser el del juicio ejecutivo6 b. (l trmite informativo sobre las condiciones de dominio y sobre impuestos, tasas, contribuciones y e#pensas podr tramitarse de manera e#trajudicial, y el estado de ocupacin podr constatarse por acta notarial6 c. &o proceder la compra en comisin6 d. (n ning"n caso podr declararse la indisponibilidad de los fondos producidos en el remate, si bien el juez podr e#igir caucin suficiente al acreedor6 e. $i fuera solicitado por el acreedor, el juez decretar el desalojo del inmueble antes del remate!. Art. 5#* C!CN: 0ictada la sentencia de trance y remate se proceder de la siguiente forma: A. (l juez ordenar verificar el estado fsico y de ocupacin, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. $i de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimar a su desocupacin en el plazo de diez ,A>. das, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza p"blica. &o verificada en el plazo la desocupacin, sin ms trmite se proceder al lanzamiento y se entregar la tenencia al acreedor, asta la aprobacin del remate, con intervencin del notario al que se refiere el prrafo anterior. / esos fines, el escribano actuante puede requerir el au#ilio de la fuerza p"blica, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depsito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. ). (l acreedor estar facultado para solicitar directamente al ?egistro de la 4ropiedad un informe sobre el estado y gravmenes que afectaren el inmueble ipotecado, con indicacin del importe de los cr%ditos, sus titulares y domicilios. *. /simismo, el acreedor puede requerir la liquidacin de las deudas que e#istan en concepto de e#pensas de la propiedad orizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dic as liquidaciones en el plazo de diez ,A>. das biles desde la recepcin de su solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas. 'os reclamos que se dedujeran por aplicacin de lo dispuesto en este inciso no afectarn el trmite de remate del bien gravado.

<. 'a venta quedar perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se aya estipulado y realizada la tradicin a favor a favor del comprador. (l pago se podr realizar directamente al acreedor, quien deber depositar el remanente dentro del quinto da de verificado el cobro. $i el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podr transmitirla directamente al comprador6 caso contrario y no abiendo mediado desposesin como lo prev% el inciso A deber ser entregado con intervencin del juez. 'a protocolizacin de las actuaciones ser e#tendida por intermedio del escribano designado por el comprador, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado. D. (l deudor ni el tercero, poseedor del inmueble ipotecado, pueden interponer incidente ni recurso alguno, salvo las defensas del artculo +< en la oportunidad del artculo D<, sin perjuicio de que el deudor pueda ejercitar, en juicio sumarsimo posterior, los derec os que tenga que reclamar el acreedor. $i e#istiera peligro de desproteccin de alguno de los interesados, se notificar al defensor oficial para que asuma el control del proceso de ejecucin de la garanta. +. :na vez realizada la subasta y cancelado el cr%dito ejecutado, el deudor podr impugnar por la va judicial: a. 'a liquidacin practicada por el acreedor, y b. (l incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente artculo por parte del ejecutante. (n todos los casos el acreedor deber indemnizar los perjuicios ocasionados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas de que se iciera pasible. =. (n todos los casos previstos en el presente artculo, no proceder la compra en comisin ni la indisponibilidad de los fondos de la subasta. &o obstante el juez podr pedir caucin suficiente al acreedor!. R=9I<E2 E/)E I.- DE E?E U I;2 DE @I)1TE ./. I2TER:E2 I;2 21T.RI.- 6-E4 AD.DDC7. ART. 52.J 'as ipotecas en las cuales se ayan emitido letras ipotecarias con la constancia prevista en el artculo <D, y todas aquellas en que se ubiere convenido e#presamente someterse a las disposiciones de este ttulo, podrn ejecutarse conforme las reglas siguientes. ART. 53.J (n caso de mora en el pago del servicio de amortizacin o intereses de deuda garantizada por un plazo de sesenta ,+>. das, el acreedor intimar por medio fe aciente para que se pague en un plazo no menor de quince ,AD. das, advirtiendo al deudor que, de no mediar pago ntegro de la suma intimada, el inmueble ser rematado por la va e#trajudicial. (n el mismo acto, se le intimar a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes del inmueble ipotecado. ART. 54.J 2encido el plazo de la intimacin sin que se ubiera ec o efectivo el pago, el acreedor podr presentarse ante el juez competente con la letra ipotecaria o los cupones e#igibles si %stos ubiesen circulado, y un certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado de ocupacin del inmueble y obtener el acreedor, si as lo solicita, la tenencia del mismo. (l juez dar traslado de la presentacin por cinco ,D. das al deudor a los efectos de las e#cepciones previstas en el artculo +<. (l juez ordenar verificar el estado fsico y de ocupacin, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. $i de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimar a su desocupacin en el plazo de diez ,A>. das, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza p"blica. (l lanzamiento no podr suspenderse, salvo lo dispuesto en el artculo +<. &o verificada en ese plazo la desocupacin, sin ms trmite se proceder al lanzamiento y se entregar la tenencia al acreedor, asta la oportunidad prevista en el artculo +*. / estos fines, el escribano actuante podr requerir el au#ilio de la fuerza p"blica, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depsito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. 1odo este procedimiento tramitar in audita parte, y ser de aplicacin supletoria lo establecido en los cdigos de forma. ART. 55.J (l acreedor estar facultado para solicitar directamente al ?egistro de la 4ropiedad un informe sobre el estado del dominio y gravmenes que afectaren el inmueble ipotecado, con indicacin del importe de los cr%ditos, sus titulares y domicilios. ART. 56.J /simismo el acreedor podr: a. $olicitar directamente en el registro correspondiente la e#pedicin de un segundo testimonio del ttulo de propiedad del inmueble, con la sola acreditacin de

ese carcter y a costa del ejecutado6 b. ?equerir la liquidacin de las deudas que e#istan en concepto de e#pensas de la propiedad orizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dic as liquidaciones en el plazo de diez ,A>. das biles desde la recepcin de su solicitud, se podr subastar el bien como si estuviera libre de deudas. 'os reclamos que se dedujeran por aplicacin de lo dispuesto anteriormente no afectarn el trmite de remate del bien gravado. ART. 57.J 2erificado el estado del inmueble, el acreedor ordenar por s, sin intervencin judicial, la venta en remate p"blico del inmueble afectado a la garanta, por intermedio del martillero que designe y con las condiciones usuales de plaza. $e debern publicar avisos durante tres ,*. das en el diario oficial y en dos ,). diarios de gran circulacin, uno al menos en el lugar de ubicacin del inmueble. (l "ltimo aviso deber realizarse con una anticipacin no mayor de dos ,). das a la fec a fijada para el remate. (n el remate estar presente el escribano quien levantar acta. ART. 5*.J 'a base de la subasta ser el monto de la deuda a la fec a de procederse a la venta y los avisos debern Icomo mnimo informar sobre la superficie cubierta, ubicacin del inmueble, orario de visitas, estado de la deuda por tasas, impuestos, contribuciones y e#pensas, da, ora y lugar preciso de realizacin de la subasta. ART. 5#.J (l deudor, el propietario y los dems titulares de derec os reales sobre la cosa ipotecada debern ser notificados de la fec a de la subasta por medio fe aciente con siete ,=. das biles de anticipacin, e#cluido el da de la subasta. ART. 6$.J ?ealizada la subasta, el acreedor practicar liquidacin de lo adeudado seg"n el respectivo contrato y las pautas anteriormente dispuestas, ms los gastos correspondientes a la ejecucin, los que por todo concepto no podrn superar el tres por ciento ,*Q. del cr%dito. 4roceder a depositar el remanente del precio a la orden del juez competente junto con la correspondiente rendicin de cuentas documentada dentro de los cinco ,D. das siguientes. (l juez dar traslado al deudor de la citada presentacin de la acreedora por el t%rmino de cinco ,D. das a los efectos de la impugnacin o aceptacin de la liquidacin. 0e no mediar embargos, in ibiciones u otros cr%ditos, y e#istiendo conformidad entre deudor y acreedor con respecto al remanente, %ste podr entregar directamente a aqu%l dic o remanente. ART. 6 .J $i fracasare el remate por falta de postores, se dispondr otro reduciendo la base en un veinticinco por ciento ,)DQ.. $i tampoco e#istieren postores se ordenar la venta sin limitacin de precio y al mejor postor. &o se proceder al cobro de suma alguna en concepto de onorarios por los remates fracasados. $i resultare adquirente el acreedor ipotecario proceder a compensar su cr%dito. ART. 62.J Cuando el comprador no abonare la totalidad del precio en tiempo, se efectuar nuevo remate. /qu%l ser responsable de la disminucin real del precio que se obtuviere en la nueva subasta, de los intereses acrecidos y de los gastos ocasionados. ART. 63.J 'a venta quedar perfeccionada, sin perjuicio de lo dispuesto por el artculo ++, una vez pagado el precio en el plazo que se aya estipulado y ec a la tradicin a favor del comprador, y ser oponible a terceros realizada que fuere la inscripcin registral correspondiente. (l pago se ar directamente al acreedor cuando %ste sea titular de la totalidad del cr%dito. (l remanente ser depositado dentro del quinto da de realizado el cobro. $i ubiere ms de un acreedor el pago se ar al martillero interviniente, quien descontar su comisin y depositar el saldo a la orden del @uez para que %ste cite a todos los acreedores para distribuir la suma obtenida. $i el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podr transmitirla directamente al comprador6 caso contrario y no abiendo mediado desposesin anticipada deber ser realizada con intervencin del juez, aplicndose en lo pertinente el artculo D<. 'a protocolizacin de las actuaciones ser e#tendida por intermedio del escribano designado por el acreedor, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado, y deber contener constancia de: a. 'a intimacin al deudor en los t%rminos del artculo D*6 b. 'a notificacin del artculo DK6 c. 'a publicidad efectuada6 d. (l acta de la subasta. 'os documentos correspondientes sern agregados al protocolo. 'os embargos e in ibiciones se levantarn por el juez interviniente con citacin de los jueces que an trabado las medidas cautelares, conforme a las normas de procedimiento de la jurisdiccin. ART. 64.J (l ejecutado no podr interponer defensas, incidente o recurso alguno tendiente a interrumpir

el lanzamiento previsto por el artculo D< ni la subasta, salvo que acreditare verosmilmente alguno de los siguientes supuestos: a. ;ue no est en mora6 b. ;ue no a sido intimado de pago6 c. ;ue no se ubiera pactado la va elegida6 o d. ;ue e#istieran vicios graves en la publicidad. (n tales casos el juez competente ordenar la suspensin cautelar del lanzamiento o de la subasta. $i el acreedor controvierte las afirmaciones del ejecutado, la cuestin se sustanciar por el procedimiento ms abreviado que consienta la ley local. $i por el contrario reconociese la e#istencia de los supuestos invocados por el ejecutado, el juez, dejar sin efecto lo actuado por el acreedor y dispondr el arc ivo de las actuaciones salvo en el caso del inciso d., iptesis en la cual determinar la publicidad que abr que llevarse a cabo antes de la subasta. ART. 65.J :na vez realizada la subasta y cancelado el cr%dito ejecutado, el deudor podr impugnar por la va judicial, por el procedimiento ms abreviado que solicite el deudor: a. 'a no concurrencia de los ec os que abilitan la venta6 R b. 'a liquidacin practicada por el acreedor6 c. (l incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente ttulo por parte del ejecutante. (n todos los casos el acreedor deber indemnizar los da5os causados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas a que se iciere pasible. ART. 66.J 0entro de los treinta ,*>. das corridos de efectuada la ejecucin e#trajudicial, el deudor podr recuperar la propiedad del inmueble si pagara al adquirente el precio obtenido en la subasta, ms el tres por ciento ,*Q. previsto en el artculo +>. ART. 67.J $i el precio obtenido en la subasta no cubriera la totalidad del cr%dito garantizado con la ipoteca, el acreedor practicar liquidacin ante el juez competente por el proceso de conocimiento ms breve que prev% la legislacin local. 'a liquidacin se sustanciar con el deudor, quien podr pedir la reduccin equitativa del saldo que permaneciere insatisfec o despu%s de la subasta, cuando el precio obtenido en ella fuera sustancialmente inferior al de plaza, teniendo en cuenta las condiciones de ocupacin y mantenimiento del inmueble.

!ARTE SE'UNDA: !RENDA.

DEFINICI%N LE'AL. CO"!ARACI%N CON INSTITUTOS ANILO'OS. Art.32$4: 7abr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un cr%dito en seguridad de la deuda!. CA!ACIDAD. RE8UISITOS. El art. BACB e&ige "ue el deudor "ue constituye la garanta tenga capacidad para enajenar y el acreedor para contratar. )or ello no asumen esas calidades los menores% salvo "ue estuvieren emancipados y contaran con autori+aci(n judicial o 'ueren 'acultados para ejercer el comercio% los dementes y los sordomudos% "ue no saben darse a entender por escrito. En cual"uier caso% la incapacidad provocar! la nulidad del acto con obligaci(n del acreedor de restituir lo recibido. En cuanto a los re"uisitos los podemos resumir en los siguientes: 12:E2 I12.-ID.D. /i bien no hay una norma e&presa e"uivalente al art. BCCF "ue 'ija este re"uisito con el car!cter de esencial para "ue e&ista el derecho real de hipoteca% las disposiciones de la garanta prendaria no autori+an a suponer "ue este recaudo no es igualmente e&igido. . E/1RIED.D. El principio de accesoriedad% re"uisito esencial en el derecho real de hipoteca lo es tambin para constituir el derecho real de prenda% por"ue ata,e a la e&istencia misma de esta garanta. Es indudable "ue la entrega del objeto aparece re"uerida% tanto para el nacimiento de la relaci(n contractual como para la constituci(n del derecho real% y en el tiempo se presenta como una yu&taposici(n inescindible de situaciones '!cticas e&igidas a los 'ines de generar distintas relaciones jurdicas. De ah "ue se cali'i"ue al contrato de prenda como unilateral% por"ue s(lo le "ueda al acreedor la obligaci(n de

restituir% y "ue en el supuesto de "ue la entrega del objeto se haya postergado% nos hallaramos ante una promesa de contrato de prenda a cuyo cumplimiento podra ser compelido el deudor y% ante su 'rustraci(n de'initiva% reclamarle la indemni+aci(n correspondiente. En orden a este re"uisito esencial de la accesoriedad% el (digo admite "ue se puedan garanti+ar obligaciones puras y simples% sujetas a un pla+o o a una condici(n suspensiva o resolutoria. -a condicionalidad a "ue est sujeta la obligaci(n "ue se garanti+a% subordina la vigencia o la e&istencia del gravamen como e'ecto propio del car!cter accesorio de este 5ltimo. -a obligaci(n "ue se asegura tambin puede ser presente o 'utura% y en nuestro criterio puede ser asimismo eventual. -o "ue debe ser actual es el acuerdo "ue da nacimiento a la obligaci(n "ue se garanti+a% sin perjuicio de "ue esta 5ltima pueda estar sujeta a las modalidades "ue acreedor y deudor hayan convenido. E/)E I.-ID.D. DE/)1/E/I;2. 9.R.2TP. DE E:I I;2. )RE2D. DE . I12E/. El de especialidad% tambin esencial en el derecho real de prenda% debe ser anali+ado en sus dos aspectos: en cuanto al crdito y en cuanto al objeto. Respecto del primero% el art. BACH establece "ue el instrumento constitutivo del derecho real debe indicar el importe del crdito8 re"uisito e&igido s(lo para la oponibilidad de la garanta respecto de terceros% "uienes deben conocer el grado de agresi(n patrimonial "ue va a su'rir el deudor como consecuencia del a'ian+amiento convenido. En cuanto a la especialidad del objeto% es necesario hacer estas precisiones. CL Art.32 .J 1odas las cosas muebles y las deuda activas pueden ser dadas en prenda!. Art.32$#: $i el objeto dado en prenda fuese un cr%dito, o acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, el contrato, para que la prenda quede constituida, debe ser notificado al deudor del cr%dito dado en prenda, y entregarse el ttulo al acreedor, o a un tercero aunque %l sea superior a la deuda!. AL )ara "ue la convenci(n prendaria "uede constituida% ese contrato debe ser noti'icado al deudor del crdito dado en prenda. BL /e deber! entregar el ttulo al acreedor o a un tercero% aun"ue el crdito "ue contiene sea superior a la deuda8 disposici(n comprensible por"ue de este modo el deudor% como acreedor de l% ya no podra darlo en prenda a otro acreedor "ue tenga. 2o "uedara cumplida la tradici(n legalmente impuesta si las cosas "uedaran en poder del deudor si"uiera asumiendo ste la calidad de depositario% locatario o comodatario. En primer trmino% por"ue esa circunstancia pondra 'in a los derechos "ue la constituci(n del gravamen con'iere al acreedor% o sea% la acci(n reivindicatoria y el derecho de retenci(n. En segundo lugar% y con'orme a lo "ue dispone el art. BIIJ% el privilegio "ue el derecho real de prenda le con'iere al acreedor de hacerse pagar con pre'erencia a otros acreedores% ya no subsiste cuando el objeto ha salido en su poder. DL -as acciones industriales o comerciales "ue menciona el art. BAEJ% por imperio de la ley ADFIH% deben ser nominativas no endosables y aun pueden ser escriturales% por lo "ue se establece un sistema registral para la constituci(n y transmisi(n de derechos reales sobre stas con e'ectos constitutivos. -as acciones escriturales ni si"uiera tienen representaci(n documental% dado "ue consisten en un mero asiento en el registro "ue puede ser llevado por la sociedad emisora% una entidad bancaria u otra sociedad "ue opere como caja de valores. !RO!IEDAD DEL OBJETO A !RENDAR. El art. BACB establece "ue el deudor% o el tercero en su caso% deben ser propietarios de la cosa dada en prenda% en clara alusi(n al objeto mueble "ue se puede dar en garanta. aso contrario% el verdadero propietario podra accionar por reivindicaci(n. 2o se advierte "ue de dar en prenda un crdito% la titularidad no sea igualmente e&igible. El verdadero titular del crdito dado en garanta podra recha+ar todo pago "ue no se hubiere reali+ado a l mismo o% en particular% al propio acreedor prendario. !RENDA DE COSA AJENA.

En primer lugar% puede tratarse de un acreedor "ue de buena 'e haya recibido del deudor una cosa mueble de la cual ste no era propietario. En tal caso% dispone la 5ltima parte del art. BACB% el acreedor puede negar su entrega al verdadero propietario recha+ando la acci(n reivindicatoria "ue ste pueda haber intentado. /i el deudor cumple e'ica+mente la obligaci(n a'ian+ada% el acreedor carecera de ttulo para retener a"uello "ue recibi(. 1tra cosa ocurrira si% al contrario% el acreedor tuviera "ue e'ectuar su venta en los trminos del art. BAAD% ya "ue entonces el verdadero propietario la perdera de'initivamente. En segundo lugar% si la cosa se ha perdido o ha sido robada y el deudor 6de buena 'e7 la hubiera ad"uirido en subasta o de una persona "ue habitualmente las venda% el propietario podr! reivindicarla del acreedor pag!ndole lo "ue le hubiere costado al deudor. )or 5ltimo% si el acreedor recibi( una cosa ajena y la devuelve a su due,o% puede pedir al deudor su reempla+o por otra de igual valor y% de negarse% reclamarle el cumplimiento de la obligaci(n principal aun no habiendo vencido el pla+o para su pago. . nuestro entender% en este caso se produce la e&tinci(n del derecho real de prenda% el cual "uedar! nuevamente constituido cuando el deudor entregue al acreedor el nuevo objeto. Art.32 6: 'a prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa, produce sin embargo obligaciones personales entre las partes!. INDIVISIBILIDAD. /e trata de un car!cter no esencial en este derecho de garanta% igual "ue en la hipoteca% y admite su modi'icaci(n por acuerdo de partes. consiste en un bene'icio concedido al acreedor prendario% "uien puede resistir la entrega del objeto prendado hasta "ue la deuda est saldada por completo% aun cuando sta sea divisible. -a previsi(n legal se completa imponiendo "ue el heredero del deudor "ue ha pagado su porci(n en la deuda no puede demandar su porci(n en la prenda% mientras la deuda no haya sido enteramente pagada y% recprocamente% el heredero del acreedor "ue ha recibido su porci(n de la deuda% no puede librar la prenda en perjuicio de los coherederos "ue no han sido pagados. Art.3235: # uando muchas cosas han sido dadas en prenda% no se puede retirar una sin pagar el total de la obligaci(n$. FOR"A & ESTI!ULACIONES !ROHIBIDAS. Art.32 7: 'a constitucin de la prenda para que pueda oponerse a terceros, debe constar por instrumento p"blico o privado de fec a cierta, sea cual fuere la importancia del cr%dito. (l instrumento debe mencionar el importe del cr%dito y contener una designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas indicaciones fuesen necesarias para determinar la individualidad de la cosa!. Art.3222: (s nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando %sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en este 1tulo. (s igualmente nula la clusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa!. SITUACIONES ES!ECIALES. 12/TITU I;2 DE )RE2D. )1R U2 TER ER1. .nte la ausencia de mayor precisi(n legal% coincidimos con la doctrina "ue establece un paralelo con el tercer poseedor de la cosa hipotecada "ue no asume la deuda y con el tercer ad"uirente "ue s se hace cargo de ella. )RE2D./ 12 URRE2TE/. El caso est! contemplado en el art. BACE y supone "ue el deudor constituya el derecho real en 'avor de un segundo acreedor sobre el mismo objeto. El (digo e&ige "ue el segundo acreedor obtenga% juntamente con el primero% la posesi(n de la cosa empe,ada o "ue sta sea puesta en manos de un tercero por cuenta de ambos acreedores.

/i la constituci(n de ambas prendas es simult!nea% los acreedores cobrar!n sus respectivos crditos a prorrata. /i la constituci(n es sucesiva% el derecho de los acreedores sobre la cosa empe,ada seguir! el orden en "ue la prenda se ha constituido. )RE2D. T] IT.. -a contempla el art. BACI y lee con'iere al acreedor el derecho de retener el objeto pignorado hasta ser pagado de deudas sucesivas asumidas por el mismo deudor. El (digo e&ige "ue la segunda deuda se haya contrado con posterioridad a la constituci(n de la garanta y su pago sea e&igible antes "ue el de la primera. .rt.BAAE: (l derec o del acreedor sobre la prenda por la segunda deuda est limitado al derec o de retencin, pero no tiene por ella los privilegios del acreedor pignoraticio, al cual se le constituya e#presamente la cosa en prenda!. )RE2D. .2TI R=TI .. -a similitud de este supuesto con el de anticresis deriva de "ue tambin para el derecho real de prenda es admitido "ue el acreedor perciba los 'rutos o intereses "ue produ+ca el objeto prendado y los apli"ue a cancelar los intereses de la deuda% si se debieren% o al capital si no se debieran. RELACIONES DEL ACREEDOR CON EL OBJETO !RENDADO. . I;2 REI:I2DI .T1RI.. El acreedor tiene la 'acultad de reclamar y reivindicar la cosa pignorada de cual"uiera "ue est en posesi(n de ella. DERE @1 DE RETE2 I;2. Este derecho le es con'erido al acreedor hasta ser pagado de la deuda% los intereses y las e&pensas hechas "ue estuvieren a cargo del propietario. -os dem!s acreedores pueden hacer vender lo pignorado sin satis'acer la deuda garanti+ada% limit!ndose el derecho del acreedor prendario a ejercer su privilegio sobre el precio de la cosa. ER)E2/./. 9./T1/ YTI-E/ 4 <E?1R./. Distingue el (digo entre e&pensas necesarias para la conservaci(n de lo dado en prenda 6aun"ue pereciere7 y los gastos 5tiles o mejoras. -as primeras podr! reclamarlas del deudor% las segundas s(lo si hubieren dado mayor valor a la cosa. . E/1RI1/ 4 .U<E2T1/. Art.3232: (l derec o que da la prenda al acreedor se e#tiende a todos los accesorios de la cosa, y a todos los aumentos de ella, pero la propiedad de los accesorios corresponde al propietario!. U/1% 12/ER:. I;2 4 )=RDID. DE- 13?ET1 )I921R.D1. Respecto al derecho del acreedor de usar lo prendado% el principio lo se,ala el art. BAAG% e&igiendo "ue el deudor preste consentimiento para "ue a"ul pueda servirse de la cosa. En caso de abuso% o sea% cuando el acreedor ejerce derechos "ue no eran propios% el deudor puede pedir "ue la cosa se ponga en secuestro. /u deber de conservar lo pignorado es consecuencia de la obligaci(n "ue tiene de restituirlo al propietario al tiempo de cancelarse la obligaci(n. /i el deudor advirtiera "ue el acreedor incumple con este deber a su cargo% puede pedir el secuestro de lo dado en prenda. El acreedor responde por la prdida o deterioro de la prenda sobrevenidos por su culpa o negligencia% responsabilidad "ue cabe hacerle e&tensiva por el hecho de sus dependientes. E7TINCI%N. EFECTOS.

-a e&tinci(n del derecho real de prenda puede ocurrir por desaparecer la cosa pignorada% por ser puesta 'uera del comercio% por su venta o por con'usi(n. En el supuesto de venta% se distingue entre la "ue se lleva a cabo en p5blica subasta y la "ue se veri'ica privadamente% advirtiendo "ue en el primer caso el comprador la ad"uiere libre de grav!menes% en tanto "ue en el segundo la cosa se trasmite con el derecho real "ue lo grava. El caso de con'usi(n est! contemplado en el art. BABH cuando por alg5n ttulo la propiedad de la cosa empe,ada pase al acreedor. )or va indirecta% se e&tingue la prenda por la e&tinci(n de la obligaci(n principal% consecuencia del principio de accesoriedad "ue rige en la materia. Art.323*: (#tinguido el derec o de prenda por el pago de la deuda, el acreedor est obligado a restituir al deudor la cosa empe5ada, con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que despu%s ubiese recibido!. !RESCRI!CI%N DE LA ACCI%N RESTITUTIVA !OR EL DEUDOR. El pla+o de prescripci(n de la acci(n "ue puede intentar el deudor para obtener la restituci(n de lo empe,ado despus de haber veri'icado el pago% es de veinte a,os si la cosa ha permanecido en poder del acreedor o de sus herederos. -a acci(n de reivindicaci(n procede contra el poseedor cuando el titular del derecho real ha sido desposedo contra su voluntad% eso es% despojo mediante. /i% al contrario% el desprendimiento de la posesi(n 'ue voluntario% en virtud de la celebraci(n de alg5n acto jurdico cuya 'inalidad 'ue sustentar la entrega de la cosa% no puede luego pretender el transmitente recuperarla por medio de la acci(n reivindicatoria% en tanto no impugne la valide+ del acto en cuesti(n. En la hip(tesis prevista por el art. DEAC% el deudor pignoraticio "ue pretende recuperar la cosa% no s(lo no impugna el contrato de prenda% sino al contrario% e&ige su cumplimiento% o sea hacer e'ectiva la obligaci(n asumida por el acreedor contractualmente de restituir la cosa dada en prenda al pagarse la deuda. 4 esto s(lo se puede reclamar mediante el ejercicio de una acci(n personal.

!ARTE TERCERA: ANTICRESIS.

Art. 323#.J (l anticresis es el derec o real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por %l, poni%ndole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del cr%dito, si son debidos6 y en caso de e#ceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses. Art. 324$.J (l contrato de anticresis slo queda perfecto entre las partes, por la entrega real del inmueble, y no est sujeto a ninguna otra formalidad. Art. 324 .J (l anticresis slo puede ser constituido por el propietario que tenga capacidad para disponer del inmueble, o por el que tenga derec o a los frutos. Art. 3242.J (l usufructuario puede dar en anticresis su derec o de usufructo. Art. 3243.J (l marido puede tambi%n dar en anticresis los frutos del inmueble de la mujer, mientras dure el matrimonio, o mientras no suceda una separacin de bienes. Art. 3244.J (l que slo tiene poder para administrar, no puede constituir un anticresis. Art. 3245.J (l acreedor est autorizado a retener el inmueble que le a sido entregado en anticresis, asta el pago ntegro de su cr%dito principal y accesorio. (l derec o de retencin del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda. Art. 3246.J (l acreedor est autorizado a percibir los frutos del inmueble, con el cargo de imputar su valor sobre lo que le es debido, y dar cuenta al deudor. 'as partes pueden, sin embargo, convenir en que los frutos se compensen con los intereses, sea en su totalidad o asta determinada concurrencia. Art. 3247.J $i nada ay convenido entre las partes sobre la compensacin de los frutos con los intereses, el acreedor debe, sin embargo, compensarlos y dar cuenta de ellos al deudor. Art. 324*.J $i la deuda no lleva intereses, los frutos se tomarn en deduccin del principal. Art. 324#.J (l acreedor puede, por todos los medios propios de un buen administrador, percibir los frutos del inmueble. 4uede recogerlos, cultivando %l mismo la tierra, o dando en arrendamiento la finca6

puede abitar la casa que se le ubiese dado en anticresis, recibiendo como fruto de ella el alquiler que otro pagara. 3as no puede acer ning"n cambio en el inmueble, ni alterar el g%nero de e#plotacin que acostumbraba el propietario, cuando de ello resultare que el deudor, despu%s de pagada la deuda, no pudiese e#plotar el inmueble de la manera que antes lo aca. Art. 325$.J $i el acreedor iciere mejoras en el inmueble, deben serle satisfec as por el propietario asta la concurrencia del mayor valor que resultare tener la finca6 pero la suma debida por ese mayor valor no puede e#ceder el importe de lo que el acreedor ubiere gastado. Art. 325 .J &o pagando el deudor el cr%dito al tiempo convenido, el acreedor puede pedir judicialmente que se aga la venta del inmueble. (s de ning"n valor toda convencin que le atribuya el derec o de acer vender por s el inmueble que tiene en anticresis. Art. 3252.J (s de ning"n valor toda clusula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si %sta no se pagare a su vencimiento6 como tambi%n toda clusula que lo iciera propietario del inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio. Art. 3253.J (l deudor puede, sin embargo, vender al acreedor el inmueble dado en anticresis, antes o despu%s del vencimiento de la deuda. Art. 3254.J (l acreedor puede acer valer sus derec os constituidos por el anticresis, contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y contra los ipotecarios posteriores al establecimiento del anticresis. Art. 3255.J 4ero si %l solicitare la venta del inmueble, no tiene el privilegio de prenda sobre el precio de la venta. Art. 3256.J (l acreedor que tiene ipoteca establecida sobre el inmueble recibido en anticresis, puede usar de su derec o como si no fuera acreedor anticresista. Art. 3257.J (l deudor no podr pedir la restitucin del inmueble dado en anticresis, sino despu%s de la e#tincin total de la deuda6 pero el acreedor podr restituirlo en cualquier tiempo y perseguir el pago de su cr%dito por los medios legales, sin perjuicio de lo que ubiese estipulado en contrario. Art. 325*.J (l acreedor est obligado a cuidar el inmueble y proveer a su conservacin. $i por su culpa o negligencia el inmueble sufriere alg"n detrimento, debe %l repararlo, y si abusare de sus facultades, puede ser condenado a restituirlo aun antes de ser pagado del cr%dito. 4ero est autorizado a descontar del valor de los frutos, los gastos que iciere en la conservacin del inmueble, y en el caso de insuficiencia de los frutos puede cobrarlos del deudor, a menos que no se aya convenido que los frutos en su totalidad se compensen con los intereses. (n ese caso slo podr repetir del deudor aquellas e#pensas que el usufructuario est autorizado a repetir del nudo propietario. Art. 325#.J (l acreedor est tambi%n obligado a pagar las contribuciones y las cargas anuales del inmueble, descontando de los frutos el desembolso que iciere, o repiti%ndolo del deudor, como en el caso del artculo anterior. Art. 326$.J (s responsable al deudor si no a conservado todos los derec os que tena la eredad, cuando la recibi en anticresis. Art. 326 .J 0esde que el acreedor est% ntegramente pagado de su cr%dito, debe restituir el inmueble al deudor. 4ero si el deudor, despu%s de aber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.

Unidad RI:: )rescripci(n ad"uisitiva o usucapi(n.

INTRODUCCI%N. CONCE!TO. FUNDA"ENTOS. -a prescripci(n es el medio para ad"uirir un derecho o liberarse de una obligaci(n por el transcurso del tiempo. En materia de derechos reales s(lo se puede ad"uirir y perder por la prescripci(n el dominio% el usu'ructo% el uso y la habitaci(n% las servidumbres continuas y aparentes% el derecho de propiedad hori+ontal y el condominio. )odemos de'inir la prescripci(n ad"uisitiva o usucapi(n como el instituto por el cual el poseedor ad"uiere el derecho real "ue corresponde a su relaci(n con la cosa 6dominio% condominio% usu'ructo% uso% habitaci(n% servidumbre y super'icie 'orestal7% por la continuaci(n de la posesi(n durante todo el tiempo 'ijado por la ley. Es decir "ue si los actos posesorios% por todo el trmino legal% 'ueron hechos con intenci(n de someter la cosa al ejercicio del derecho de propiedad% en ese caso se podr! ad"uirir el dominio por usucapi(n% pero si los actos posesorios s(lo tuvieron el alcance de someter la cosa a un derecho de usu'ructo% de uso% de habitaci(n o de servidumbre 6continua y aparente7% solamente se habr!n ad"uirido estos derechos% pero no el dominio. En cuanto a su ra+(n de ser% la usucapi(n tiene su 'undamento en la presunci(n de abandono de la cosa por parte del propietario. /abemos "ue ste conserva su propiedad aun"ue no realice sobre la cosa actividad alguna% pero si otro la posee durante el tiempo re"uerido para ad"uirirla por prescripci(n% aun"ue no estuviera en conocimiento de a"ulla posesi(n% la ley considera su inacci(n como abandono de la cosa% y en consecuencia permite "ue se la adjudi"ue al poseedor% por"ue 'ue l "uien realmente ejerci( el derecho sobre ella. Tambin hay en esta soluci(n el inters de la ley en "ue la cosa sea aprovechada econ(micamente% pues esto interesa no s(lo a los individuos sino a toda la sociedad. Independientemente de lo e&puesto% relativo a la usucapi(n larga% la prescripci(n ad"uisitiva breve tiene su 'undamento en la necesidad de sanear las irregularidades de ciertos ttulos de propiedad o de constituci(n de otros derechos reales "ue pueden ser ad"uiridos por este medio.

CARACTERI-ACIN
DEFINICI%N. Art. 3#4* CC: 'a prescripcin para adquirir, es un derec o por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley!. /e desprenden de ella los dos elementos esenciales de la prescripci(n ad"uisitiva: la posesi(n y el tiempo 'ijado por la ley. 2inguno de ellos es su'iciente sin el otro. )ero la de'inici(n no es e&acta en cuanto dice "ue la prescripci(n es #un derecho$% pues genricamente es una #instituci(n$% y particularmente para el dominio es un modo de ad"uisici(n. Tampoco ella se limita a las cosas inmuebles% sino "ue alcan+a tambin a las cosas muebles% y no es solamente para ad"uirir #la propiedad$% sino tambin otros derechos reales. )or eso e&presamos "ue la prescripci(n ad"uisitiva o usucapi(n es el instituto por el cual el poseedor ad"uiere el derecho real "ue corresponde a su relaci(n con la cosa% por la posesi(n continuada por todo el tiempo e&igido por la ley. /in embargo% para "ue la ad"uisici(n se per'eccione no bastan la posesi(n y el transcurso del tiempo si lo posedo o el derecho ejercido ha sido sobre un inmueble o una cosa mueble registrable% por"ue debe e&istir previamente una resoluci(n judicial "ue declare e&tinguido o desmembrado el dominio del propietario anterior. .ntes de esta declaraci(n% la posesi(n y el tiempo s(lo con'orman para el usucapiente una situaci(n de hecho% "ue le otorgan un derecho a la cosa mediante las acciones posesorias y los interdictos% pero no tiene todava un ius in rem% o sea% un derecho en la cosa.

/i la usucapi(n versare sobre inmuebles% para "ue el derecho real ad"uirido sea oponible a los terceros interesados% el testimonio de la sentencia "ue la admita deber! ser inscripto en el Registro de la )ropiedad Inmueble. Tambin en materia de cosas muebles registrables debe ser inscripta en el respectivo registro la decisi(n judicial "ue admita la prescripci(n ad"uisitiva% para su oponibilidad a los terceros interesados. ELE"ENTOS. -. )1/E/I;2. El poseedor deber! tener la cosa bajo su poder con animus domini% ejerciendo sobre ella actos posesorios id(neos% "ue lo conducir!n seg5n haya sido su intenci(n y la naturale+a y alcance de los actos ejercidos. (l animus. /lcances. El poseedor deber! tener la cosa bajo su poder con animus domini% pero la posesi(n a ttulo de due,o s(lo se re"uerir! en la prescripci(n ad"uisitiva del dominio% por"ue para los dem!s derechos reales el animus posesorio deber! ser el correspondiente a la ad"uisici(n del derecho de "ue se trate 6usu'ructo% uso% servidumbre7% seg5n cu!l haya sido la intenci(n del poseedor u la naturale+a de la cosa poseda. 4osesin p"blica. El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. )or eso% es necesario "ue la posesi(n sea ejercida de manera "ue pueda ser conocida por stos% para "ue puedan oponerse a ella si sa es su voluntad. /i ellos pudieron conocer esa posesi(n durante todo el tiempo "ue dur(% y no lo hicieron% la ley presume en ellos el abandono% u la posesi(n del usucapiente se consolida. 4osesin pacfica. -a posesi(n para la usucapi(n tambin tiene "ue ser pac'ica% por"ue una posesi(n ad"uirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripci(n por medio de la 'uer+a o la violencia no permite la ad"uisici(n del derecho% debindose entender por violencia no s(lo las vas de hecho sino tambin la violencia moral. -a prescripci(n ad"uisitiva de cosas posedas por la 'uer+a o por la violencia% no comien+a sino desde el da en "ue se hubiese purgado el vicio de la posesi(n% lo "ue a nuestro juicio sucede al a,o de haber cesado la 'uer+a o la violencia% por"ue es s(lo al cabo de ese tiempo "ue el poseedor vicioso no tendr! contradictor en su posesi(n% al haber perdido el despojado la acci(n posesoria "ue le hubiera permitido recuperar la cosa. 4osesin continua. El (digo e&ige "ue la posesi(n sea continua% por"ue ha de ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de ad"uirir el derecho "ue se propone 6dominio% usu'ructo% servidumbre% etc.7% pero no es necesario% sin embargo% "ue a"ul realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa% por"ue la voluntad de conservar la posesi(n se ju+ga "ue contin5a mientras no se haya mani'estado una voluntad contraria. 4osesin ininterrumpida. .l contrario de lo "ue sucede con el re"uisito de la continuidad% en la interrupci(n no hay una omisi(n del poseedor sino un acto positivo% "ue puede ser reali+ado por el propietario o por un tercero 6por ej. si lo desposeen7% y aun ese acto puede emanar del propio poseedor% como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa. E- TIE<)1. )ara la posesi(n con justo ttulo y buena 'e se re"uieren die+ a,os% y 'altando justo ttulo y buena 'e se necesitan veinte a,os. . la primera se la llama #prescripci(n corta$8 a la segunda% #prescripci(n larga$.

El principio rector en esta materia es "ue la posesi(n del sucesor por ttulo singular 6acto entre vivos7 se separa de la de su antecesor a los e'ectos de la prescripci(n corta% es decir% para la prescripci(n ad"uisitiva de die+ a,os% y l puede ad"uirir la cosa por este trmino s(lo si es de buena 'e% sumando el tiempo de su posesi(n al tiempo de la posesi(n de su autor% si tambin a"ul hubiese sido de buena 'e. Ello signi'ica "ue su posesi(n no "ueda cali'icada por la buena o mala 'e de su autor% sino por su propia buena o mala 'e. El sucesor particular puede tambin unir su posesi(n de mala 'e a la de su autor% haya sido la de ste de buena o mala 'e% pero solamente para la usucapi(n larga. .l contrario% la posesi(n del causante cali'ica la posesi(n del sucesor universal% y si la de a"ul era de buena 'e% la de ste tambin lo ser!% y si 'ue de mala 'e la posesi(n "ue tuvo el di'unto continuar! con el mismo car!cter en cabe+a de su heredero% por"ue #se ju+gar! siempre unida a la del autor de la sucesi(n$% ya "ue "uienes lo suceden no hacen sino continuar la persona del causante. El tiempo de la prescripci(n ad"uisitiva comen+ar! a correr desde el da en "ue se ejerci( el primer acto posesorio sobre la cosa "ue se pretende usucapir% si luego se continu( ejercindolos sin interrupci(n alguna. LE'ITI"ACI%N ACTIVA. El (digo dispone "ue todos a"uellos "ue pueden ad"uirir pueden prescribir% y declara despus "ue el Estado% las provincias y todas las personas de e&istencia visible o ideal est!n tambin sometidos a las mismas prescripciones "ue los particulares% en cuanto a sus derechos y a sus bienes susceptibles de ser propiedad privada% pudiendo igualmente oponer la prescripci(n. LE'ITI"ACI%N !ASIVA. -os sujetos pasivos de la usucapi(n son los mismos "ue pueden ser sujetos activos. Es decir% la prescripci(n ad"uisitiva corre contra las mismas personas "ue tambin pueden ad"uirir de ese modo alguno de los derechos reales. orre tambin contra los incapaces "ue tuvieren representantes legales% y si carecieren de representaci(n se aplicar! lo dispuesto por el art. BJIE. Art. 3#*$ CC: Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de ec o, se ubiere impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despu%s de su cesacin el acreedor o propietario ubiese ec o valer sus derec os en el t%rmino de tres meses. $i el acreedor no ubiere deducido la demanda interruptiva de la prescripcin por maniobras dolosas del deudor, tendientes a postergar aqu%lla, los jueces podrn aplicar lo dispuesto en este artculo!. COSAS SUSCE!TIBLES DE USUCA!I%N. omo solamente las cosas pueden ser objeto de los derechos reales% y la posesi(n tambin s(lo recae sobre cosas% la prescripci(n ad"uisitiva% "ue tiene asimismo por objeto determinados derechos reales y se logra por la posesi(n% s(lo puede tener por objeto a las cosas. -as cosas susceptibles de usucapi(n pueden ser inmuebles o muebles% pero no pueden ser ad"uiridas por prescripci(n las "ue est!n 'uera del comercio% ni tampoco las "ue son del dominio p5blico del Estado% por"ue ellas son inenajenables e imprescriptibles y% adem!s% por"ue estando a'ectadas al uso com5n% nadie podr! arrogarse su uso y goce en 'orma e&clusiva% salvo "ue se desa'ectaran del dominio p5blico. )ero s pueden ser objeto de usucapi(n ciertos bienes privados del Estado o de las provincias. EL CASO DE LAS ISLAS. /on bienes p5blicos del Estado y% en consecuencia% no pueden ser objeto de usucapi(n. Es m!s% como por el hecho de ser bienes p5blicos est!n 'uera del comercio% si son posedas por terceros con animus domini% el Estado puede siempre recuperarlas% por"ue la acci(n reivindicatoria es imprescriptible para las cosas "ue est!n 'uera del comercio.

RENUNCIA DEL DERECHO. El instituto de la prescripci(n es de orden p5blico% lo "ue tiene por principal e'ecto "ue los particulares no lo pueden dejar a un lado en sus convenciones. 2o hay en el 'undamento de su e&istencia un inters particular% sino el inters de toda la sociedad para "ue la cosa sea aprovechada econ(micamente% y tambin para dar certidumbre a la situaci(n patrimonial de cada uno. )or eso% tampoco es posible su renuncia% por"ue la prescripci(n no mira s(lo el inters individual. )ero todo esto se re'iere a la prescripci(n 'utura% a la prescripci(n todava no corrida. 2ada obsta% sin embargo% para "ue se pueda renunciar a la prescripci(n ya sucedida% por"ue ella en ese caso es un derecho "ue se ha incorporado al patrimonio del disponente% y no se a'ecta con ello al orden p5blico sino solamente al inters econ(mico del particular. El (digo dispone "ue todos a"uellos "ue pueden enajenar pueden remitir la prescripci(n ya ganada% pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. )ara renunciar a la usucapi(n se necesita la capacidad necesaria para enajenar el inmueble usucapido% y para renunciar a la prescripci(n liberatoria se precisa la capacidad para contraer la obligaci(n o deuda prescripta. 4 por analoga% la renuncia a la usucapi(n del usu'ructo% uso% habitaci(n o servidumbres re"uiere la capacidad necesaria para la constituci(n de esos derechos. El (digo no e&ige "ue la renuncia a la usucapi(n o a la prescripci(n sea hecha en 'orma e&presa y% en consecuencia% ella puede tener lugar aun t!citamente% pero esta 5ltima 'orma ser! de di'cil prueba por"ue la intenci(n de renunciar no se presume% y la interpretaci(n de los actos "ue indu+can a probarla debe ser restrictiva. /i la renuncia es hecha por mandato% siempre ser! necesario el poder especial. uando la renuncia a la usucapi(n o a la prescripci(n liberatoria ha sido en 'raude a los acreedores% stos pueden pedir la revocaci(n del acto o pueden usar de las 'acultades renunciadas% o ejercer los derechos y acciones de su deudor.

S.SPENSIN
CONCE!TO & EFECTOS. Dijimos "ue los dos elementos de la prescripci(n ad"uisitiva son la posesi(n y el tiempo8 se necesitan ambos para lograr la usucapi(n. /in embargo% a veces la ley priva de e'ectos al tiempo corrido a partir de un determinado momento8 es la suspensi(n de la prescripci(n% "ue perdurar! hasta "ue desapare+ca la causa "ue le dio origen. /e abre un parntesis en el tiempo% y todo lo "ue est! dentro del parntesis no sirve para prescribir% aun cuando se haya tenido la posesi(n de la cosa% pero s es tiempo 5til el anterior y el posterior a la suspensi(n. )or eso% el (digo dice "ue el e'ecto de la suspensi(n es inutili+ar para la prescripci(n el tiempo por el cual ella ha durado% pero aprovecha para a"ulla no solo el tiempo posterior a la cesaci(n de la suspensi(n% sino tambin el tiempo anterior al "ue ella se produjo. "ENORES & DE"IS INCA!ACES. -a prescripci(n corre contra los incapaces "ue tuvieren representantes legales% y si carecieren de ellos se aplicar! lo dispuesto en el art. BJIE. "ATRI"ONIO. -a prescripci(n no corre entre marido y mujer% aun"ue estn separados de bienes% y aun"ue estn divorciados por autoridad competente% y se suspende igualmente la prescripci(n durante el matrimonio cuando la acci(n de la mujer hubiere de recaer contra el marido% sea por un recurso de garanta o por"ue lo e&pusiere a pleitos o a satis'acer da,os e intereses. 0uera de estos casos% la prescripci(n corre contra la mujer casada. El divorcio a "ue se re'iere el art. BJGJ no es el divorcio vincular% y por eso se suspende el curso de la prescripci(n entre los c(nyuges en el caso de la separaci(n personal% como tambin en el supuesto de "ue estn separados de hecho o de bienes. )ero s corre la prescripci(n despus de decretado el divorcio vincular.

COSAS CO"!RENDIDAS EN UNA SUCESI%N. Respecto de la prescripci(n ad"uisitiva de las cosas comprendidas en una sucesi(n% el 5nico caso de suspensi(n es el "ue se re'iere a la posesi(n del administrador: se suspende el curso de la prescripci(n mientras ste se halle en el cargo% pero seguir! corriendo cuando se aleje de ste. TUTORES & CURADORES. 2o pueden prescribir ad"uisitivamente los bienes de sus pupilos hasta tanto se hayan desvinculado de la tutela o curatela% y despus de haber sido aprobadas por el jue+ las rendiciones de cuentas. 8UI:NES !UEDEN INVOCAR LA SUS!ENSI%N. 2o puede ser invocada sino por las personas% o contra las personas% a bene'icio o en perjuicio de las cuales ella est! establecida% y no por sus cointeresados o contra sus cointeresados% salvo en el supuesto de derechos reales indivisibles. I"!EDI"ENTOS !ARA EL EJERCICIO DEL DERECHO. Art. 3#*$ CC: Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de ec o, se ubiere impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despu%s de su cesacin el acreedor o propietario ubiese ec o valer sus derec os en el t%rmino de tres meses. $i el acreedor no ubiere deducido la demanda interruptiva de la prescripcin por maniobras dolosas del deudor, tendientes a postergar aqu%lla, los jueces podrn aplicar lo dispuesto en este artculo!.

INTERR.PCIN
CONCE!TO & EFECTOS. -a interrupci(n de la prescripci(n act5a directamente sobre el elemento posesi(n 6y no sobre el tiempo% como la suspensi(n7% y priva a sta del "uinto re"uisito necesario para usucapir: la ininterrupci(n. omo consecuencia de ello% el e'ecto de la interrupci(n es eliminar totalmente% como si no hubiera e&istido% la posesi(n anterior. INTERRU!CI%N NATURAL. Esta se produce cuando se priva al poseedor del goce de la cosa durante un a,o% ya sea "ue haya sido desposedo por el mismo propietario o por un tercero% y aun"ue esta nueva posesi(n sea ilegtima% injusta o violenta. W)or "u tiene "ue pasar un a,oX )or"ue se es el pla+o "ue el despojado tiene para intentar la recuperaci(n de la cosa. -uego del a,o% la posesi(n anterior "ueda como no sucedida. /i antes del a,o% el poseedor despojado interpone la demanda para recuperar la cosa o turba al despojante% no se habr! interrumpido su posesi(n% aun"ue el tercero o el due,o estn todava en poder de ella despus del a,o8 y lo mismo sucede si se reconoce su derecho. )ero producida la interrupci(n por un tercero% ella aprovecha al propietario% por"ue a"uel no sucede al anterior poseedor% ya "ue es un nuevo poseedor% "ue como tal no podr! ad"uirir por usucapi(n sino en virtud de una nueva posesi(n% aun"ue puede unir su posesi(n a la del antecesor% en tanto no sea viciosa. INTERRU!CI%N CIVIL. )1R DE<.2D. 12TR. E- )1/EED1R. -a prescripci(n se interrumpe por demanda contra el poseedor% aun"ue sea interpuesta ante jue+ incompetente o 'uera de'ectuosa% y aun"ue el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio.

/in embargo% la interrupci(n de la prescripci(n causada por la demanda se tendr! por no sucedida si el demandante desiste de ella% o se ha declarado la perencin de la instancia% o bien si el demandado es absuelto de'initivamente% es decir% si cuando se dicta sentencia de'initiva el jue+ rec aza la demanda. on relaci(n a la perenci(n de la instancia y a la 'echa en "ue se produce la interrupci(n de la prescripci(n% se dijo "ue la 'echa en "ue se produce la interrupci(n no es la de la noti'icaci(n de la demanda sino la de su interposici(n. -a interrupci(n de la prescripci(n causada por demanda judicial no aprovecha sino a "uien la ha entablado% y a "uienes de l tengan su derecho% como los sucesores a ttulo universal o singular. /i la cosa est! en condominio% como el usucapiente sigue en posesi(n de ella% puede seguir prescribiendo contra los dem!s cond(minos "ue no lo demandaron. El art. BJJG dispone% sin embargo% "ue siendo indivisible la obligaci(n% o el objeto de la prescripci(n% la interrupci(n de sta% hecha por uno solo de los interesados% aprovecha y puede oponerse a los otros. )1R 1<)R1<I/1 .R3ITR.-. Art. 3#** CC: (l compromiso ec o en escritura p"blica, sujetando la cuestin de la posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin!. 0irmado el compromiso arbitral% "ueda borrada la prescripci(n anterior como si la posesi(n no hubiere e&istido. )ero si el juicio arbitral no se llevare a cabo% o iniciado se abandonare% o se prolongare en demasa% el poseedor interrumpido puede haber ad"uirido la cosa nuevamente durante ese tiempo% pues si estuvo en posesi(n de la cosa% todo ese tiempo se cuenta para su prescripci(n% por"ue sta no estuvo suspendida durante el juicio arbitral. )1R RE 121 I<IE2T1 KUE @. E E- )1/EED1R. /i el reconocimiento es e&preso% puede hacerse por acto entre vivos o por disposici(n de 5ltima voluntad% por instrumentos p5blicos o por instrumentos privados8 pero opinamos "ue no necesita este reconocimiento de la aceptaci(n del propietario% por"ue es un acto unilateral. El reconocimiento podra asimismo ser hecho en una carta misiva al propietario% con tal de "ue 'uese indudable su voluntad e&presada.

PRESCRIPCIN BRE/E
RE8UISITOS. Kuien pretenda ad"uirir por va de la prescripci(n breve deber! cumplir los siguientes re"uisitos: a7 posesi(n 6p5blica% pac'ica% continua e ininterrumpida78 b7 die+ a,os de posesi(n en esas condiciones8 c7 contar con #justo ttulo$% y d7 tener buena 'e en su posesi(n. En la prescripci(n breve el usucapiente obtuvo la cosa siempre por transmisi(n% nunca por ocupaci(n. Art. 3273 CC: $e puede adquirir por prescripcin la propiedad de un inmueble, aunque el carcter de la posesin de aquel de quien se tiene, no le permitiese adquirirla de esa manera!. Esta norma se est! re'iriendo a la prescripci(n breve% y "uien tiene la cosa la hubo por transmisi(n a ttulo singular o universal% pero algo 'all( en esa transmisi(n "ue impide "ue "uien recibe la cosa ad"uiera el derecho real "ue se pretende transmitido y% en consecuencia% dado "ue nadie puede ad"uirir sobre un objeto un derecho mejor o m!s e&tenso "ue el "ue tena a"ul de "uien lo ad"uiere% la 5nica 'orma de sanear la irregularidad del ttulo es por medio de la usucapi(n% a la cual% por contar el usucapiente con justo ttulo y buena 'e% se privilegia admitindose su consumaci(n en un pla+o menor 6die+ a,os7. JUSTO TCTULO. El #ttulo su'iciente$ e&ige% entre otros re"uisitos% "ue el derecho real "ue se transmita #sea propio del disponente$% y "ue adem!s ste #sea capa+ y est legitimado$ para transmitirlo o constituirlo. En el #justo ttulo$ 'alta este elemento: o el derecho real "ue se pretende transmitir o constituir no es propio del disponente% o bien es propio% pero l no tiene capacidad o legitimaci(n para transmitirlo o constituirlo. En todo lo dem!s% el justo ttulo cumple con los otros re"uisitos% pues tiene por causa un acto jurdico cuya

'inalidad consiste en la transmisi(n del derecho real y est! revestido asimismo de las 'ormalidades e&igidas por la ley 6escritura p5blica7. TPTU-1 )UT.TI:1. )ero si el justo ttulo es% como dice el art. DECE% #sin consideraci(n a la condici(n de la persona de "uien emana$ 6es decir% puede provenir de "uien no era el verdadero propietario7% la cosa a la cual el ttulo se re'iere tiene "ue ser la misma "ue 'ue objeto de la posesi(n. -a ley le tolera al ad"uirente su error sobre la persona de "uien le transmiti(% pero no se lo admite sobre la cosa poseda. /i l ad"uiere el lote .% pero su posesi(n la ejerci( sobre el lote 3% la ley en este caso no le permite la prescripci(n ad"uisitiva breve% por"ue la cosa poseda no se corresponde con la "ue es objeto de su ttulo% y% en consecuencia% el lote 3 s(lo lo podr! ad"uirir por la usucapi(n larga. De ah "ue el (digo disponga para la usucapi(n breve: (l ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. (l ttulo putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente!. ERR1R DE @E @1% 4 21 DE DERE @1. Art. 4$$7 CC: 'a ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de ec o, es e#cusable6 pero no lo es la fundada en un error de derec o!. TPTU-1 3.?1 12DI I;2. Este ttulo no es e'ica+ para la prescripci(n% sino desde el cumplimiento de la condici(n% pero el ttulo sometido a una condici(n resolutoria es 5til desde su origen para la prescripci(n. BUENA FE. -a buena 'e siempre se presume% hasta "ue se pruebe lo contrario% y basta con "ue ella haya e&istido en el momento de la ad"uisici(n. De manera% pues% "ue la e&istencia de justo ttulo hace presumir la buena 'e del poseedor% y mientras no se pruebe lo contrario hace presumir tambin "ue posee desde la 'echa del ttulo. -a buena 'e re"uerida para la prescripci(n breve #es la creencia sin duda alguna del poseedor% de ser el e&clusivo se,or de la cosa$. -a duda% pues% en materia de posesi(n% e"uivale a mala 'e. -a buena 'e es "ue el ad"uirente crea "ue a"uel de "uien la hubo por compra% donaci(n% cambio o por otra ra+(n semejante era suya y poda enajenarla. CASOS DE INE7ISTENCIA DE BUENA FE. :I I1/ DE 01R<. E2 E- TPTU-1. El vicio de 'orma en el ttulo de ad"uisici(n hace suponer mala 'e en el poseedor. -as nulidades de 'ormas privan al acto de su e&istencia legal% y hacen "ue el poseedor no pueda creerse propietario. /on vicios visibles y e&trnsecos% y nadie puede ignorar la ley sobre las 'ormas esenciales de los actos jurdicos. En este caso% el ttulo e&iste% pero por el vicio de 'orma "ue tiene no s(lo no hace presumir la buena 'e% sino "ue e&presamente la ley supone la mala 'e del ad"uirente. TPTU-1 2U-1. Tampoco el ttulo nulo por de'ecto de 'orma puede servir de base para la prescripci(n% por"ue en realidad en este caso no hay ttulo. -a e&istencia de ttulo es una condici(n sustancial de la prescripci(n. Un ttulo destituido de las 'ormas esenciales no es ttulo% y nada puede probar8 tal sera la venta de un inmueble por instrumento privado. T_TU-1 12 2U-ID.D RE-.TI:.. Art. 4$ 3 CC: /unque la nulidad del ttulo sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el ttulo!.

Es decir% no es justo ttulo y en consecuencia no sirve para ad"uirir por prescripci(n de die+ a,os% por"ue la ley supone en este caso "ue ha habido mala 'e en el ad"uirente% como cuando ha actuado con dolo o con violencia% por"ue en ese caso a"uel conoce los vicios de su ttulo.

PRESCRIPCIN LARGA
INTRODUCCI%N. Ella no re"uiere justo ttulo ni buena 'e% bastando la posesi(n y el tiempo 6veinte a,os7. RE8UISITOS. Art. 4$ 5 CC: 4rescrbese tambi%n la propiedad de cosas inmuebles y dems derec os reales por la posesin continua de veinte a5os, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo!. Art. 4$ 6 CC: /l que posedo durante veinte a5os sin interrupcin alguna, no puede opon%rsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin!. FOR"AS DE HACER VALER LA !RESCRI!CI%N. )1R :P. DE ER E) I;2. Tanto la prescripci(n larga como la corta puede hacrselas valer en juicio por va de e&cepci(n. /e llama as en el proceso a la rplica "ue el demandado 6en este caso% el usucapiente7 opone al actor para "ue se rechace su demanda% por un hecho impeditivo o e&tintivo. Art. 3#62 CC: 'a prescripcin debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentacin en el juicio que aga quien intente oponerla!. uando la prescripci(n ad"uisitiva se hace valer por e&cepci(n% el demandado% sin desconocer los hechos constitutivos de la demanda% opone% sin embargo% a su progreso% a su ve+% el hecho e&tintivo de la prescripci(n. =l s(lo debe probar el hecho e&tintivo 6del derecho del actor7% es decir% la prescripci(n. )1R :P. DE . I;2. E- .RTP U-1 AD DE -. -E4 CD.CFJ. -a acci(n es la posibilidad legal "ue tiene el titular de un derecho de hacerlo valer en justicia. El derecho e&iste% pero no se concreta si no se lo hace valer ante el jue+. Deducida la acci(n y trabada la litis con la contestaci(n de la demanda% tendr! el jue+ con ambas% per'ectamente per'ilado% el objeto litigioso. Carcter del juicio y citacin del demandado. Art. 249 i-0. ,6: (l juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, ?egistro de la 4ropiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el particular deber acompa5arse con la demanda. $i no se pudiera establecer con precisin qui%n figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la forma que los cdigos de procedimientos se5alan para la citacin de personas desconocidas!6 0eterminacin de la cosa objeto del juicio. Art. 249 i-0. b6 Con la demanda se acompa5ar plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina t%cnica respectiva, si la ubiere en la jurisdiccin!6 4rueba. Art. 249 i-0. 06 $e admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse e#clusivamente en la testimonial. $er especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin!6

8nter%s del fisco. Art. 249 i-0. .6: (n caso de aber inter%s fiscal comprometido, el juicio se entender con el representante legal de la &acin, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda!. $lo rige cuando la usucapin se ace valer por accin. 0inalmente% dispone el art. AD "ue lo all establecido s(lo rige cuando la usucapi(n larga se plantea en juicio como acci(n% y no como e&cepci(n. (fectos de la sentencia. Cdigos procesales. -a sentencia dictada en el juicio de usucapi(n% seguido con'orme a las previsiones del art. AD de la ley CD.CFJ% hace cosa ju+gada material. En consecuencia% el propietario anterior pierde su derecho de dominio% "ue ad"uiere el usucapiente. )or esa ra+(n% el jue+ dispone la inscripci(n de la sentencia en el Registro de la )ropiedad Inmueble% y la cancelaci(n de la inscripci(n anterior si estuviere inscripto el dominio. En algunas provincias se ha legislado en sus c(digos procesales el juicio de ad"uisici(n del dominio por usucapi(n% habindose adaptado sus disposiciones al art. AD de la ley CD.CFJ. )or ejemplo% el c(digo )rocesal ivil y omercial de la )rovincia de 3uenos .ires.

LA REG.LARI-ACIN DEL DO0INIO

INTRODUCCI%N. 0uera de los supuestos de usucapi(n y de la ad"uisici(n mortis causa% los inmuebles se ad"uieren por actos entre vivos por la tradici(n traslativa del dominio m!s el ttulo su'iciente. Dice el (digo "ue el dominio en los inmuebles se pierde #despus de 'irmado el instrumento p5blico de enajenaci(n% seguido de la tradici(n$8 pero nada obsta a "ue el tradens primero e'ect5e la tradici(n de la cosa y luego otorgue el ttulo su'iciente /in embargo% sin este 5ltimo% en nuestro sistema no habr! ad"uisici(n del dominio por m!s "ue se ostente la posesi(n obtenida por tradici(n. 4 esta es% precisamente% la situaci(n de miles de ad"uirentes de inmuebles en todo el pas: se les ha enajenado el terreno% departamento o casa% generalmente con boleto de compraventa% se les ha hecho tradici(n de la cosa% con lo "ue se los ha investido de la posesi(n% pero no son propietarios por"ue no se les ha otorgado en su 'avor el ttulo su'iciente. /i bien es cierto "ue el ad"uirente "ue cuenta con un instrumento privado% y no consigue "ue el transmitente 'ormalice el otorgamiento de la escritura p5blica% puede demandarlo judicialmente mediante el juicio de escrituraci(n% esto no siempre es econ(micamente posible para l. NATURALEBA JURCDICA DEL INSTITUTO. El legislador ha llamado a la ley AD.BHD #ley de regulari+aci(n dominal$% por"ue "uien 'igura como propietario en el Registro de la )ropiedad Inmueble lo ha enajenado% sin "ue% por no haberse 'irmado la escritura traslativa de dominio% se haya inscripto la titularidad del dominio a nombre del ad"uirente. uando el titular del dominio% o sea% el enajenante% preste su consentimiento para la transmisi(n del dominio o derecho de propiedad hori+ontal a 'avor del peticionario% la escrituraci(n debe reali+arse con'orme a las normas del derecho com5n% y ser!n de aplicaci(n las e&enciones y bene'icios previstos por el art. B de la ley% y las "ue se dictasen en las respectivas jurisdicciones. -a Escribana de 9obierno% o las "ue se habilitasen en las distintas jurisdicciones locales% deben con'eccionar la escritura y autori+ar el acto de transmisi(n del dominio o del derecho de propiedad hori+ontal ipso facto a 'avor del bene'iciario de la ley% con todos los bene'icios de gratuidad autori+ados% y sin "ue constituya impedimento para ello la e&istencia de deudas tributarias% impositivas o de tasas "ue recaigan sobre el inmueble. -a escritura "ue se autorice y otorgue el enajenante% ser! el ttulo su'iciente para el ad"uirente o bene'iciario de la ley% en cabe+a del cual "uedar! el derecho real de dominio o de propiedad hori+ontal% seg5n el caso% y una ve+ "ue se inscriba a"ul en el Registro de la )ropiedad Inmueble ser! oponible a los terceros interesados.

omo se puede advertir% el #ttulo$ "ue la ley instituye no es para nada ortodo&o y se aparta del sistema establecido por el (digo civil para la ad"uisici(n de inmuebles. )or esa ra+(n% seguramente% la doctrina no se inclina por considerarlo como constitutivo del derecho real de propiedad o dominio. 1tros pensamos "ue puede ser considerado un derecho real el "ue emana de a"uella escritura de relaci(n% atento a "ue la ley% para el cumplimiento de los 'ines "ue se propone 6regulari+ar las inscripciones de dominio7% manda darle empla+amiento registral% inscripci(n "ue se convertir! de pleno derecho en dominio per'ecto transcurrido el pla+o de die+ a,os contados a partir de su registraci(n. . partir de la 'irma de la escritura de relaci(n el bene'iciario de la ley puede oponer su derecho erga omnes% contra todos% pero no se lo puede oponer al anterior propietario mientras no haya transcurrido el pla+o del art. BJJJ. es decir "ue su derecho sera un derecho real% pero con cierta limitaci(n en lo absoluto% pues al tener desde la inscripci(n su ttulo% empla+ado como justo ttulo% la cosa eventualmente puede ser reivindicada por el titular anterior. EFECTOS RESULTANTES DE LA NATURALEBA JURCDICA DEL DERECHO OTOR'ADO !OR LA LE& AL BENEFICIARIO. -a 'irma de la escritura labrada con la relaci(n de todo lo actuado por la autoridad de aplicaci(n y por el escribano autori+ante% tiene e'ectos constitutivos del derecho real. Este derecho real% como dijimos% es oponible a todos menos al propietario anterior% y su inscripci(n en el Registro de la )ropiedad produce los e'ectos #de inscripci(n de ttulo a los 'ines del inicio del c(mputo del pla+o de prescripci(n del art. BJJJ del (digo ivil$. Es decir% e"uivale a un justo ttulo% a 'avor del bene'iciario. El bene'iciario o sus cesionarios% como cual"uier persona "ue tiene justo ttulo% estar!n sujetos a la acci(n reivindicatoria del anterior propietario mientras no se cumpla el pla+o de die+ a,os% contados desde la inscripci(n registral. )ero al igual "ue los "ue tienen justo ttulo% cumplido ese pla+o no deben iniciar juicio de usucapi(n% pues su dominio ya ha "uedado consolidado por el transcurso del pla+o de die+ a,os y ser! a partir de ese momento oponible tambin al anterior propietario. Desde la inscripci(n de la escritura labrada con la relaci(n de todo lo actuado% los acreedores del anterior propietario cuyos crditos sean posteriores a la toma de ra+(n% no podr!n embargar el inmueble% por"ue ha sido adjudicado al bene'iciario de la ley. )ero podr! ser embargado por los acreedores del bene'iciario inscripto en el 'olio real% medida sta "ue% sin embargo% "uedar! supeditada a "ue el inmueble no sea reivindicado por el anterior propietario. En cuanto a la transmisi(n del bien% el propietario anterior no puede enajenar ni gravar el inmueble con ning5n derecho real mientras no lo reivindi"ue. En cambio% el bene'iciario puede durante el pla+o en "ue la cosa puede ser reivindicada ceder sus derechos por actos entre vivos o a ttulo universal% y el Registro de la )ropiedad tendr! "ue tomar ra+(n de estas cesiones. Tambin el bene'iciario de la ley AD.HBD% por haberle sido adjudicado el derecho de propiedad obre el inmueble% cuenta con las acciones reales% adem!s de las acciones posesorias. 0inalmente% el bene'iciario de la ley podr! reali+ar actos de administraci(n% como por ejemplo dar la cosa en arrendamiento% pero si sta 'uere reivindicada por el anterior propietario% ellos no "uedar!n sin e'ecto y deber!n ser respetados por el reivindicante. IN"UEBLES CO"!RENDIDOS. /on los inmuebles urbanos "ue tengan como destino principal el de casaLhabitaci(nL5nica y permanente% y re5nan las caractersticas previstas en la reglamentaci(n. -a ley e&cluye e&presamente de su rgimen a #los inmuebles cuyas caractersticas e&cedan las 'ijadas en la reglamentaci(n$. -os inmuebles comprendidos en la ley son tanto los de los particulares como los del dominio privado del Estado nacional% provincial o municipal.

!ERSONAS BENEFICIARIAS. Art. 2 4() 24.374: 4odrn acogerse al r%gimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el orden siguiente: a. 'as personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate6 b. (l cnyuge sup%rstite y sucesores ereditarios del ocupante originario que ayan continuado con la ocupacin del inmueble6 c. 'as personas, que sin ser sucesores, ubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos a5os anteriores a la fec a establecida por el artculo AS, y que ayan continuado con la ocupacin del inmueble6 d. 'os que, mediante acto legtimo fuesen continuadores de dic a posesin!. omo el rgimen de regulari+aci(n dominal tiene 'ines eminentemente sociales% el art. D inc. a de la ley e&cluye de su rgimen a #los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satis'acer sus necesidades de vivienda$ -os ocupantes originarios a los cuales la ley se re'iere tienen "ue haber tenido la posesi(n del inmueble por lo menos a partir del da CV de enero de CJIJ% por"ue el art. C e&ige "ue acrediten la posesi(n #durante tres a,os con anterioridad al CV de enero de CJJA$. -a persona "ue "uiera acogerse al rgimen% procedimientos y bene'icios de la ley AD.BHD% tendr! "ue probar% adem!s de los otros re"uisitos e&igidos% "ue es #ocupante originario$% su c(nyuge suprstite% su sucesor hereditario% conviviente "ue recibi( trato 'amiliar del ocupante originario desde el CV de enero de CJJE% o "ue es continuador de dicha posesi(n% es decir% cesionario de a"ullos. CAUSA LCCITA DE LA OCU!ACI%N. El art. C de la ley e&ige causa lcita en el origen de la ocupaci(n. Esa e&presi(n #causa lcita$ est! re'erida a la causa por la cual el ocupante originario entr( en posesi(n del inmueble% "ue en todos los casos e&igir! la tradici(n. Ello desecha de plano las ocupaciones "ue tienen su origen en usurpaciones% "ue por no tener causa lcita no est!n comprendidas en la ley AD.BHD. ausa lcita en el rgimen de la ley ser! para los ocupantes originarios el boleto de compraventa% o el contrato de venta o el instrumento de adjudicaci(n% siempre en todos los casos seguido de la tradici(n. )ara los continuadores de la posesi(n ser! el instrumento de cesi(n de derechos% o la simple trans'erencia del boleto o del contrato de adjudicaci(n o ad"uisici(n% o la transmisi(n de la libreta de pagos. CONDICIONES DE LA !OSESI%N. -a posesi(n "ue los ocupantes originarios o dem!s personas comprendidas en la ley acrediten% debe ser p5blica% pac'ica y continua durante tres a,os con anterioridad al CV de enero de CJJA% y adem!s su causa debe ser lcita. )Y3-I .. omo el poseedor es un contradictor del propietario inscripto registralmente como tal% ste tiene "ue tener la posibilidad de conocer esa posesi(n para poder oponerse a ella si lo ju+gase procedente. )ero no necesariamente tiene "ue haber conocido esa posesi(n para "ue sta 'uera p5blica% sino "ue bastar! con "ue haya tenido la posibilidad de conocerla. -o normal en la aplicaci(n de la ley AD.BHD ser! "ue la posesi(n sea p5blica y conocida por el propietario% pues es ste mismo el "ue le ha entregado la cosa al ocupante originario por medio de la tradici(n. ). P0I .. -a posesi(n es pac'ica cuando no es ad"uirida y mantenida por violencia 'sica o moral. De la misma manera% podemos decir "ue el ocupante originario no tendr! normalmente este vicio en su posesi(n% por"ue la cosa le 'ue entregada voluntariamente.

12TI2U.. Kue la posesi(n sea continua signi'ica no s(lo "ue el poseedor haya tenido el corpus% sino "ue su animus domini se haya mani'estado durante todo el pla+o 'ijado por el art. C de la ley AD.BHD% por ejemplo con el pago de impuestos u otros grav!menes. 21 /E REKUIERE I2I2TERRU) I;2. -a ley AD.BHD no e&ige "ue la posesi(n sea ininterrumpida% por"ue% dados los 'ines sociales "ue ella persigue% desecha cual"uier acci(n "ue el propietario pueda haber iniciado contra el poseedor bene'iciario. -a ley no se opone a la acci(n reivindicatoria% pero e&ige previamente "ue el ttulo del poseedor tenga un empla+amiento de justo ttulo. AUTORIDAD DE A!LICACI%N. FACULTADES. Art. 5 4() 24.374: 'as provincias determinarn en sus respectivas jurisdicciones la autoridad de aplicacin de la presente ley. (n caso de la Capital 9ederal ser la 3unicipalidad de la Ciudad de Muenos /ires. /simismo, dictarn las normas reglamentarias y procedimientos para su cumplimiento, teniendo en cuenta las normas de planeamiento urbano y procediendo en su caso, a un reordenamiento adecuado!. !ROCEDI"IENTO. O!OSICI%N A 8UE SE OTOR'UE EL TCTULO. CONSENTI"IENTO DEL TITULAR !ARA ESCRITURAR. Art. 6 4() 24.374: 4rocedimiento: / los fines de esta ley, se establece el siguiente procedimiento: a. 'os beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin, una solicitud de acogimiento al presente r%gimen, con sus datos personales, las caractersticas y ubicacin del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos dominiales y catastrales si los tuviese, y toda documentacin o ttulo que obrase en su poder. / la solicitud, deber acompa5ar una declaracin jurada en la que conste su carcter de poseedor del inmueble, origen de la posesin, a5o de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentacin6 b. 'a autoridad de aplicacin practicar las verificaciones respectivas, un relevamiento social y dems aspectos que prevea la reglamentacin, pudiendo desestimar las solicitudes que no re"nan los requisitos e#igidos. $i se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentacin o en la declaracin jurada, se rec azar la misma sin ms trmite6 c. Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirn los antecedentes a la (scribana de Gobierno o las que se abilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. &o contndose con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los planos pertinentes y su inscripcin6 d. 'a (scribana citar y emplazar al titular del dominio de manera fe aciente en el "ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo ar tambi%n mediante edictos que se publicarn por tres das en el Moletn Jficial y un diario local, o en la forma ms efectiva seg"n lo determine la reglamentacin, emplazndose a cualquier otra persona que se considere con derec os sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin en el t%rmino de *> das6 e. &o e#istiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar una escritura con la relacin de lo actuado, la que ser suscripta por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo, aci%ndose constar que la misma corresponde a la presente ley6 f. $i se dedujese oposicin por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso g., se interrumpir el procedimiento6 g. Cuando la oposicin del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no se interrumpir el trmite, procedi%ndose como lo dispone el inciso e., sin perjuicio de los derec os y acciones judiciales que pudieren ejercer6 . $i el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisin en favor del peticionante, la escrituracin se realizar conforme a las normas de derec o com"n, siendo de aplicacin las e#enciones

y beneficios previstos por el artculo *S, los que se otorgasen en la reglamentacin, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones!. BENEFICIOS I"!OSITIVOS & FINANCIA"IENTO DEL SISTE"A. .tento a los 'ines sociales perseguidos% el art. B de la ley AD.BHD dispone "ue los bene'iciarios go+ar!n de gratuidad en todos los actos y procedimientos contemplados en la ley% los "ue 'ije la reglamentaci(n o la autoridad de aplicaci(n en las distintas jurisdicciones% aclarando asimismo "ue% en ning5n caso% constituir!n impedimentos la e&istencia de deudas tributarias% impositivas o de tasas "ue recaigan sobre el inmueble% ya sean ellas de jurisdicci(n nacional% provincial o municipal% con e&cepci(n de la contribuci(n especial del art. J. En cuanto al 'inanciamiento del sistema implementado por esta ley% su art. J crea una #contribuci(n 5nica$ del C\ del valor 'iscal del inmueble% la "ue estar! a cargo de los bene'iciarios% agregando "ue la reglamentaci(n determinar! la 'orma de percepci(n y administraci(n de estos 'ondos.

Unidad R:: .cciones reales.

LAS ACCIONES REALES EN 'ENERAL. Art. 2756 CC: /cciones reales son los medios de acer declarar en juicio la e#istencia, plenitud y libertad de los derec os reales, con el efecto accesorio, cuando ubiere lugar, de indemnizacin del da5o causado!. /e trata de #declarar$ la e&istencia% plenitud y libertad de los derechos reales% con'orme a la naturale+a o gravedad de las lesiones o ata"ues "ue puedan haber su'rido sus titulares. -a e&istencia del derecho real se protege con la acci(n reivindicatoria8 la plenitud% con la acci(n con'esoria% y la libertad% con la acci(n negatoria. Teniendo en cuenta "ue el derecho real inviste a su titular de una potestad sobre la cosa "ue es su objeto% "ue le permite tenerla% usarla% go+arla y disponer de ella material o jurdicamente% sin intervenci(n de otra persona% el ordenamiento jurdico se ve precisado a dotar a todo titular de las acciones correspondientes para hacer e'ectivo el ejercicio de su derecho cuando ste es impedido o menoscabado por acci(n% u omisi(n de otro sujeto. -a oponibilidad 'rente a todo a"uel "ue pretenda desconocer la potestad del titular% car!cter esencial del derecho real% constituye el principal 'undamento de las acciones reales. Kuien intenta una acci(n real no pretende tan s(lo "ue se declare su derecho% sino% adem!s% "ue se condene al demandado a cesar en el ata"ue in'erido. .s como los derechos personales est!n resguardados por acciones de ndole personal% "ue surgen del contrato o de las otras 'uentes de las obligaciones% los derechos reales% como contrapartida% go+an de la tutela de las acciones reales. omo los derechos personales son relativos% la acci(n personal s(lo puede ser entablada contra "uien est! obligado al cumplimiento de la prestaci(n8 en cambio% al ser los derecho reales absolutos 6en el sentido oponibles erga omnes7% la acci(n real puede ser deducida contra "uien los viole o posea la cosa.

LA ACCIN DE REI/INDICACIN
% CARACTERI-ACIN DEFINICI%N LE'AL. Art. 275* CC: 'a accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que a perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella!. -a acci(n reivindicatoria es la acci(n real "ue tiene por objeto hacer declarar en juicio la e&istencia del derecho real en a"uellos casos en "ue haya mediado desposesi(n de la cosa% mueble o inmueble% y as obtener su restituci(n% con el objeto accesorio% cuando hubiere lugar% de indemni+aci(n del da,o causado. I"BITO. -a acci(n reivindicatoria puede ser intentada cuando el titular de un derecho real su're una desposesi(n. Dado "ue s(lo pueden ser vctimas de una desposesi(n los titulares de derechos reales "ue son ejercidos por la posesi(n 6poseedores legtimos7% es obvio "ue son justamente stos "uienes pueden ejercerla. El titular de una servidumbre% as como su acreedor hipotecario% no tienen la posesi(n de la cosa% de modo "ue mal podran ser #desposedos$8 en consecuencia% son los 5nicos "ue carecen de la posibilidad de incoar una acci(n reivindicatoria. )ara ellos% est! reservada la acci(n con'esoria. .dem!s% seg5n el art. AHFG% la acci(n reivindicatoria es la "ue se vincula con la #e&istencia$ del derecho real% y es ra+onable sostener "ue peligra la e&istencia de un derecho real cuando se ha perdido la posesi(n% lo "ue le puede ocurrir al titular del dominio% pero tambin a otros poseedores legtimos% como el usu'ructuario.

SU!UESTOS ES!ECIALES DE LE'ITI"ACI%N ACTIVA. )ara el ejercicio de la acci(n reivindicatoria es menester la titularidad del derecho real respectivo. -a persona "ue es poseedora de un inmueble y resulta despojada% puede intentar las acciones posesorias% y si es vencida% aun puede ejercer las acciones reales8 pero% en este 5ltimo caso% no basta con ser poseedor% sino "ue se re"uiere "ue sea poseedor legtimo% esto es% ser titular de alguno de los derechos reales ejercidos por medio de la posesi(n. ."u ya no estar! en discusi(n el hecho de la posesi(n% como acontece en el juicio posesorio% sino "ue la contienda versar! sobre el derecho de poseer. =sta constituye la regla general. /in embargo% corresponde ahora e&aminar algunas situaciones especiales% en las cuales resulta posible el ejercicio de la acci(n reivindicatoria a pesar de no ser el actor titular del derecho real% por no habrsele e'ectuado la tradici(n. E/I12.RI1. El due,o de una cosa cuya posesi(n ha perdido puede intentar la acci(n reivindicatoria para recuperarla. .hora bien% puede ocurrir "ue en lugar de hacerlo por s mismo% ceda a un tercero los derechos y acciones "ue tenga sobre esa cosa% en tal caso habr! cedido al cesionario tambin la acci(n reivindicatoria. 1<)R.D1R . KUIE2 21 /E -E @. @E @1 TR.DI I;2 DE -. 1/.. El comprador "ue cuenta con el ttulo su'iciente pero a "uien no se le hi+o a5n la tradici(n% no es titular del derecho real. 2o obstante ello% debemos dilucidar "u tipo de acci(n puede ejercer para obtener la posesi(n de la cosa y si en determinados supuestos sta puede ser la acci(n reivindicatoria. 2o se trata a"u el supuesto m!s com5n% esto es% el propietario "ue% despojado por un tercero de su posesi(n% inicia la acci(n con el s(lo objeto de obtener la restituci(n de ella% sino "ue% en el supuesto "ue nos ocupa% "uien entabla la acci(n reivindicatoria lo hace con una 'inalidad superior: lograr la obtenci(n por este medio de una posesi(n de la cual nunca go+(% de alcan+ar la tradici(n "ue jam!s le 'ue reali+ada. /e trata no ya de proteger el derecho real del cual se es titular 'rente a la acci(n de terceros% sino de per'eccionar el derecho real en s mismo. Desde otro !ngulo% tampoco se est! reclamando mediante la acci(n la restituci(n de la cosa% ya "ue se trata de algo "ue jam!s se tuvo. 0istinciones a establecer. -a cuesti(n en e&amen re"uiere distinguir dos situaciones: "ue la cosa se halle en poder del vendedor% o "ue la posea un tercero. En el primer supuesto% el comprador puede ejercer contra el vendedor la acci(n "ue nace del contrato en cuya virtud se oblig( a entregarle la cosa. Esta acci(n es de naturale+a personal. El segundo caso es el "ue ha despertado mayor inters y polmicas% tanto en la doctrina como en la jurisprudencia. 'a cuestin en la jurisprudencia y en la doctrina. En el 'allo plenario #.rcadini% Ro"ue cO <aleca% carlos$ se reconoci( la potestad del comprador de un inmueble% a "uien se le haba otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio% de ejercer la acci(n reivindicatoria contra el tercer poseedor del bien% aun antes de habrsele hecho tradici(n de la cosa. -os principales argumentos e&puestos 'ueron los siguientes: En los trminos amplios del art. CDDD% "ue permite la cesi(n de todos los derechos y acciones sobre una cosa "ue se halla en el comercio% est! comprendida la acci(n reivindicatoria% a la cual no alcan+an las limitaciones establecidas en los arts. CDDF% CDDJ a CDFB. Entre la compraventa y la cesi(n de crditos e&isten notorias a'inidades: la primera importa una cesi(n de derechos% al obligarse el vendedor a entregar una cosa y a trans'erir el dominio de ella8 y si el enajenante no se reserva ning5n derecho sobre la cosa% debe entenderse "ue se desprende y transmite al comprador todas las acciones "ue tena respecto a tal cosa. #.cci(n real$ y #derecho real$ no son conceptos e"uivalentes% por lo "ue la transmisi(n de las acciones reales es independiente de la de los 5ltimos% ya "ue para operar la de stos se re"uiere la tradici(n% mientras "ue la de a"ullas se concreta en virtud de la mera relaci(n contractual8 la

transmisi(n de la acci(n% m!s "ue implcita% hallase insita por naturale+a en la compraventa% cuya 'inalidad no es otra "ue transmitir la propiedad de una cosa. .dmitida la 'acultad de reivindicar del cesionario% no se advierten ra+ones para neg!rsela al comprador "ue no se le hi+o tradici(n de la cosa objeto del contrato. -a acci(n reivindicatoria es un accesorio del inmueble cuya transmisi(n intentan reali+ar las partes del contrato de compraventa% por cuya ra+(n cabe entender "ue ella ha sido transmitida por el vendedor al comprador8 es as "ue el art. CDEJ obliga a la entrega de todos los accesorios de la cosa vendida% entre los "ue est!n comprendidos% anal(gicamente% los medios jurdicos endere+ados a la de'ensa del derecho "ue se transmite.

REI:I2DI . I;2 )1R E- @EREDER1. El heredero del titular del derecho real% aun cuando no haya tenido nunca la posesi(n del inmueble% puede reivindicar contra terceros poseedores. Ello es as por"ue es sucesor del causante y continuador de su persona% poseedor de a"uellas cosas "ue a"ul haya posedo. REI:I2DI . I;2 )1R E- -E9.T.RI1. En el caso del legatario no es menester distinguir si se e'ectu( o no la tradici(n% ya "ue el legatario de cosas determinadas es propietario de ellas desde la muerte del testador% por lo "ue puede reivindicar la cosa de terceros sin "ue se le pueda oponer "ue no haya tenido nunca la posesi(n e'ectiva de la cosa. En este sentido% establece el art. BHHF "ue #est! autori+ado a reivindicarlo de terceros detentadores con citaci(n del heredero$. REI:I2DI . I;2 )1R E- 12D;<I21. )ueden darse los supuestos siguientes: Contra otro condmino. )uede ocurrir "ue un cond(mino se vea privado de la posesi(n de la cosa por otro copropietario "ue pretenda e&cluirlo en el ejercicio de sus derechos. Dispone el art. AHGC: #/on tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles% por cada uno de los cond(minos contra cada uno de los coposeedores$. /eg5n se desprende de la norma citada% en el supuesto e&aminado 6se trata de una hip(tesis de interversi(n de ttulo7% cada uno de los cond(minos puede intentar la acci(n de reivindicaci(n de su parte ideal o indivisa contra el copropietario "ue los ha e&cluido de su coposesi(n. Ello se debe a "ue todos los cond(minos tienen un derecho igual al uso y goce de la cosa% de manera "ue si alguno se e&cede en su ejercicio% la ley les reconoce a los otros la posibilidad de obtener% por medio de la acci(n de reivindicaci(n% el reconocimiento de su derecho en la medida correspondiente. /in perjuicio de lo e&puesto% la doctrina es coincidente en el sentido de "ue% en rigor% no se trata de una verdadera acci(n de reivindicaci(n% sino tan solo de una acci(n tendiente a obtener el reconocimiento del derecho del demandante% pues por regla el objeto de los derechos reales son cosas ciertas y determinadas% ra+(n por la cual no cabe aceptar la reivindicaci(n de bienes inmateriales. Contra un tercero. uando la cosa est! en poder de un tercero se plantea el interrogante acerca de si el cond(mino "ue inicia la acci(n reivindicatoria puede reivindicar la totalidad de la cosa sin el concurso de los dem!s cond(minos% o si debe limitarse a reclamar s(lo su parte indivisa o una parte material de la cosa. /i bien el derecho e&clusivo del cond(mino se limita a su parte indivisa% ello se re'iere a las relaciones internas entre los comuneros% a sus relaciones entre s% pero no 'rente a terceros. En rigor% su derecho al uso y goce se e&tiende a toda la cosa% y esto solo puede satis'acerse permitindosele reivindicarla en su totalidad. El art. ADIJ 'aculta al copropietario a ejercer las acciones posesorias #sin necesidad de concurso de los otros$8 si puede ejercer las acciones posesorias por el todo% sera incongruente "ue no pudiera ejercer la acci(n de reivindicaci(n en las mismas condiciones.

LE'ITI"ACI%N !ASIVA. Del lado pasivo% la regla es "ue la acci(n se intenta contra el poseedor% debindose entender como tal a "uien re5ne las condiciones enunciadas en el art. ABFC. )1/EED1R. )or supuesto "ue el titular debe haber sido desposedo contra su voluntad. Es decir% debe haber mediado despojo. /i% en cambio% se hubiera producido un desprendimiento voluntario de la posesi(n% la acci(n no es procedente% si previamente no se hace caer el acto jurdico "ue 'ue causa de la tradici(n. Declarada judicialmente la nulidad% la resoluci(n o la rescisi(n% procedera la acci(n real% puesto "ue si el accipiens no devuelve la cosa% la detentara ilegtimamente. En materia de cosas muebles% esta conclusi(n est! e&presamente prevista en los arts. AGHG y AGHH% "ue no admiten la procedencia de la acci(n de reivindicaci(n cuando la prdida de la posesi(n haya sido el resultado de un abuso de con'ian+a% de la violaci(n de un dep(sito% de un enga,o o esta'a o cuando 'ue transmitida onerosamente por "uien la haba recibido del propietario para servirse de ella% para guardarla o para cual"uier otro objeto. En todos estos supuestos hay una circunstancia com5n% el desprendimiento voluntario de la posesi(n por el propietario. El (digo ivil legisla dos casos llamados de ficta possessio% en los cuales el demandado no es poseedor y% por lo tanto% no puede ser condenado a restituir. /in embargo% por su mala 'e% se lo e"uipara a tal% pero al e'ecto de la obligaci(n de indemni+ar. Art. 27*4 CC: (l que de mala fe se da por poseedor sin serlo ser condenado a la indemnizacin de cualquier perjuicio que de este da5o aya resultado al reivindicante!. Art. 27*5 CC: 'a reivindicacin podr intentarse contra el que por dolo o ec o suyo a dejado de poseer para dificultar o imposibilitar la reivindicacin!. El art. AHIB contempla un caso especial: #El demandado "ue niega ser el poseedor de la cosa% debe ser condenado a trans'erirla al demandante% desde "ue ste probare "ue se halla en poder de a"ul$. )lanteada la demanda de reivindicaci(n% si el accionado niega ser el poseedor% la demanda no ser! acogida por 'altar la condici(n esencial del art. AHFI 6la acci(n debe ser dirigida contra a"ul "ue se halla en posesi(n de la cosa7 a menos "ue el actor pruebe "ue el demandado e'ectivamente posee la cosa. En este supuesto% debe ser condenado a restituirla% aun"ue el demandante no haya justi'icado su derecho de propiedad% cuesti(n "ue no es materia de debate en el proceso% el cual "ueda limitado a la posesi(n de la cosa por el demandado. TE2ED1R. .'irmamos decididamente "ue la reivindicaci(n no compete contra el tenedor% por"ue la posesi(n de la cosa en cabe+a del demandado constituye una condici(n ine&cusable. )ara arribar a esta conclusi(n nos apoyamos en dos artculos del (digo ivil: el AHFI% en cuanto dice "ue por la acci(n reivindicatoria #el propietario "ue ha perdido la posesi(n la reclama y la reivindica% contra a"ul "ue se encuentra en posesi(n de ella$% y el AHHA% "ue a'irma "ue la reivindicaci(n se ejerce #contra el poseedor de la cosa$. /in embargo% e&iste alguna norma y especialmente una nota "ue parece desmentir esta conclusi(n. / nombre de un tercero. Art. 27*2 CC: 'a reivindicacin puede dirigirse contra el que posee a nombre de otro. (ste no est obligado a responder a la accin, si declara el nombre y la residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. 0esde que as lo aga, la accin debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa!. El titular de la acci(n puede dirigirla contra "uien tiene la cosa por"ue% en de'initiva% en la mayora de los casos% este tenedor va a representar para a"ul la 5nica re'erencia concreta de "ue va a disponer a los e'ectos de endere+ar su re"uerimiento para obtener judicialmente la recuperaci(n de la posesi(n. En estas condiciones% la ley allana el camino al titular del derecho real al no obligarlo a practicar indagaciones previas acerca del car!cter "ue inviste su 'uturo demandado. )ero% inmediatamente% la misma ley nos advierte "ue el tenedor no es el sujeto naturalmente pasivo en este juicio petitorio% cuando aclara "ue no est! obligado a responder a la acci(n% si declara el nombre y la

residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. )roducida entonces la nominatio auctoris% en tiempo oportuno% la acci(n debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa% a "uien en 'orma e&clusiva% se legitima pasivamente para responder a la acci(n de reivindicaci(n intentada por el titular del derecho real "ue procura recuperar la posesi(n perdida sin participaci(n de su voluntad. / nombre del reivindicante. Este caso no est! previsto en el (digo ivil% por lo "ue no admitimos tal posibilidad. -a nota del art. AHFI% es la "ue introduce la gran con'usi(n% por"ue en ella el codi'icador se muestra grandemente entusiasmado con la posibilidad de conceder la acci(n reivindicatoria contra el tenedor "ue representa la posesi(n del propietario% es decir% contra a"ul "ue la tiene en nombre del pretendido reivindicante. ./1/ E/)E I.-E/. 2enta de un inmueble al contado. Art. 3#23 CC: (l vendedor de cosas inmuebles que no a dado t%rmino para el pago, puede reivindicarlo del comprador, o de terceros poseedores!. Esta disposici(n ha sido criticada% tanto por su ubicaci(n en el (digo como por su contenido% en el sentido de "ue no armoni+a con el sistema transmitivo en materia inmobiliaria% basado en el juego del ttulo y el modo. oncluido el contrato y elevado a escritura p5blica% pues se trata de inmuebles 6ttulo su'iciente7% y operada la tradici(n "ue es la hip(tesis contemplada en el artculo 6modo su'iciente7% el vendedor ha perdido el dominio. En tales condiciones no puede retener la acci(n de reivindicaci(n para intentarla contra el comprador ni contra terceros poseedores "ue lo han ad"uirido basados en las constancias del registro inmobiliario. (l privilegio del locador. Este privilegio est! legislado en el art. BIIB y hace re'erencia a los crditos por al"uileres o arrendamientos de 'incas urbanas o rurales% por dos a,os vencidos si se trata de una casa y por tres a,os vencidos si se trata de una hacienda de campo. Recae sobre todos los muebles "ue se hallan en la casa o "ue sirven para la e&plotaci(n de la hacienda rural% aun"ue no pertene+can al locatario% siempre "ue hayan sido introducidos all de manera permanente o para se vendidos o consumidos. .hora bien% si cual"uiera de los muebles gravados por l #hubiesen sido sustrados de la casa al"uilada% el propietario de ella puede% durante un mes% hacerlos embargar para hacer e'ectivo el privilegio% aun"ue el poseedor de ellos sea de buena 'e$. Esta 5ltima norma legisla una verdadera acci(n reivindicatoria "ue alcan+a% inclusive% a los actuales poseedores de buena 'e% no obstante "ue estos 5ltimos habran podido invocar con &ito la protecci(n del art. ADCA. omo bien lo se,ala <ariani de :idal% sta norma "ue implica una propia desarmona en el (digo% ve atemperado sus e'ectos negativos por la escasa duraci(n de su e'ecto reipersecutorio. ?eivindicacin del eredero. Art. 2.773 CC: 'a accin de reivindicacin no se da contra el eredero del poseedor, sino cuando el eredero es poseedor %l mismo de la cosa sobre que versa la accin, y no est obligado por la parte de que sea eredero del difunto poseedor, sino en cuanto a la parte que tenga en la posesin!. OBJETO. 13?ET1/ REI:I2DI .3-E/. -os arts. AHFI y AHFJ aluden a las cosas particulares como objeto de la reivindicaci(n. Esto signi'ica "ue debe tratarse de cosas en el sentido del art. ABCC% singulares o individualmente determinadas. Esta e&acta determinaci(n re"uerible% en materia de inmuebles% se logra indicando su ubicaci(n% super'icie% linderos% etc.

/on tambin reivindicables las cosas muebles o inmuebles% por su car!cter representativo% los ttulos de crdito "ue no 'uesen al portador aun"ue hayan sido cedidos o endosados en garanta o en procuraci(n% los restos o accesorios de cosas "ue han perecido en parte% siempre "ue se conserve derecho real sobre esos restos o accesorios y las universalidades de cosas consideradas como cosas particulares. 13?ET1/ 21 REI:I2DI .3-E/. Art. 2762 CC: &o son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser %stas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero, ttulos al portador, o cosas fungibles!. Art. 2764 CC: :na universalidad de bienes, tales como una sucesin cuestionada, no puede ser objeto de la accin de reivindicacin6 pero puede serlo una universalidad de cosas!. " REI/INDICABILIDAD I0OBILIARIA !LANTEO DE LA CUESTI%N. EL !RINCI!IO. Art. 327$ CC: &adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derec o mejor o ms e#tenso que el que gozaba6 y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derec o mejor y ms e#tenso que el que tena aquel de quien lo adquiere!. Esta regla% no obstante el importante n5mero de e&cepciones legisladas en el propio (digo en 'orma e&presa y para casos particulares% puede ser considerada como el principio general en materia de transmisi(n de derechos reales sobre inmuebles. Es inaplicable para las cosas muebles% las cuales se rigen por otro principio% el del art. ADCA. E- ./1 1<ITID1 E2 -1/ .RT/. AHHH 4 AHHI. /eg5n estos artculos ubicados en el capitulo de la reivindicaci(n% sta compete #contra el actual poseedor de buena 'e "ue por ttulo oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala 'e$ 6AHHH7% #y contra el actual poseedor% aun"ue de buena 'e% "ue la hubiese de un enajenante de buena 'e% si la hubo por ttulo gratuito$ 6AHHI7. -a simple lectura de los pasajes recin transcriptos revela "ue nada se dispone sobre la procedencia de la reivindicaci(n cuando tanto ad"uirente como enajenante son de buena 'e y ha mediado ttulo oneroso. Este caso% literalmente omitido en ambas normas% origin( 6antes de CJGI7 una ardorosa polmica doctrinal. I"!LICANCIA DE LA LE& 7.7 . El art. CEFC% en su redacci(n original% estableca: #Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona "ue ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado% "uedan sin ning5n valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual$. -a ley CH.HCC introdujo en el art. CEFC: #salvo los derechos de los terceros ad"uirentes de buena 'e a ttulo oneroso% sea el acto nulo o anulable$. E- 2UE:1 .RT. CEFC 4 -1/ .RT/. AHHH 4 AHHI. )ara "uienes opinaban "ue de la interpretaci(n arm(nica de los arts. AHHH y AHHI surga una limitaci(n en el alcance de la acci(n reivindicatoria% esta 5ltima se detena ante el actual poseedor de buena 'e "ue% por ttulo oneroso% hubiera recibido la cosa de un enajenante% tambin de buena 'e. En cambio% seg5n el actual art. CEFC% para detenerla% basta la buena 'e en el tercer ad"uirente y el ttulo oneroso% sin importar la condici(n personal del enajenante. )ero ocurre "ue los arts. AHHH y AHHI no han sido e&presamente derogados y est!n 'ormalmente vigentes% por lo "ue se vuelve imperioso hablar acerca de una posibilidad de armoni+aci(n entre ellos. onstituyen mayora "uienes se pronuncian por la primaca del art. CEFC% en cuanto re"uiere s(lo buena 'e en el ad"uirente.

.)RE I. I;2 DE -. 3UE2. 0E. En materia de posesi(n% la buena 'e se presume 6art. ABGA7% lo cual aparece corroborado en el tema de la prescripci(n ad"uisitiva de die+ a,os por el art. DEEI. laro est! "ue e&cepcionalmente% hay presunciones e&presas de mala 'e. abe preguntar entonces si "uien invoca el apartado 'inal del art. AEFC para resistirse a una reivindicaci(n% descartado "ue no se lo presume de mala 'e% tiene en su 'avor la presunci(n de buena 'e o% al contrario% debe acreditarla 'ormalmente en juicio. -a no e&istencia de una norma e&presa% "ue en este supuesto haga presumir la buena 'e% unida al car!cter e&cepcional "ue la disposici(n en estudio tiene 'rente al principio general del art. BAHE "ue gobierna el proceso transmitivo inmobiliario% nos lleva a la convicci(n de "ue el tercero debe invocar y acreditar su buena 'e% m!s all! del hecho de haber ad"uirido de "uien apareca como titular inscripto del derecho y "ue% en la mayora de los casos% la justi'icaci(n de la buena 'e deber! basarse en la circunstancia de haberse veri'icado el pertinente estudio de ttulos. & EL 1.ICIO DE REI/INDICACIN "EDIDAS TENDIENTES AL ASE'URA"IENTO DE LA RESTITUCI%N. 21R<./ DE- ;DI91 I:I-. @abida cuenta de "ue la duraci(n del juicio puede ser e&tensa y de "ue e&iste el peligro de "ue el demandado 6por el momento poseedor de la cosa cuya reivindicaci(n se persigue7 enajene% destruya o deteriore la cosa% el (digo ivil trae algunas normas tendientes a asegurar la posici(n del reivindicante. De lo contrario% la sentencia 'avorable puede tornarse de imposible cumplimiento. Art. 27** CC: (l que ejerce la accin de reivindicacin puede, durante el juicio, impedir que el poseedor aga deterioros en la cosa que se reivindica!. En el caso de las cosas muebles% la medida adecuada sera el secuestro y la posterior designaci(n de un depositario% en cuyo caso el demandado podra sustituir el secuestro dando #su'iciente seguridad$ de restituir la cosa en caso de ser condenado. En el caso de los inmuebles% se podra obtener la designaci(n de una persona encargada de su custodia% sustrayndola de la posesi(n del demandado. /in perjuicio de ello se podra acudir a otro tipo de medidas% tales como la anotaci(n de litis o la prohibici(n de innovar% previstas por el (digo )rocesal. /on re"uisitos para la procedencia de estas medidas% adem!s de los re"uisitos espec'icos de cada una% la verosimilitud del derecho invocado y la individuali+aci(n del objeto. 21R<./ DE- ;DI91 )R1 E/.- I:I- 4 1<ER I.- DE -. 2. I;2. 3edidas preliminares. uando se persigue la reivindicaci(n de una cosa mueble% antes de iniciar el juicio% o en cual"uier estado de ste% el actor puede pedir como medida preliminar "ue se la e&hiba. /e trata de una medida preparatoria% m!s "ue de una medida cautelar% pues tiene por objetivo la individuali+aci(n y la constataci(n del estado de la cosa mueble% y es 5til tambin para asegurar su e&istencia% el lugar y el estado en "ue se halla% a 'in de "ue la acci(n no se promueva in5tilmente. 3edidas precautorias. -a #anotaci(n de litis$ es una medida aplicable cuando la reivindicaci(n versa sobre inmuebles o cosas muebles registrables% pues se trata de inscribir en el registro la e&istencia del pleito. . pesar de la medida% el poseedor demandado puede enajenar la cosa% pero "uien la ad"uiera no podr! alegar "ue ignoraba la e&istencia del litigio al estar ste publicitado registralmente8 lo cual le impedir! valerse de la presunci(n de buena 'e y estar! sujeto a las consecuencias pertinentes en el caso de prosperar la demanda. El #embargo preventivo$ est! autori+ado e&presamente por el art. ACE% inc. D% en tanto puede pedirlo #la persona "ue haya de demandar por acci(n reivindicatoriaM% mientras dure el juicio% y siempre "ue se

presentaren documentos "ue hagan verosmil la pretensi(n deducida$. . di'erencia del anterior% la traba del embargo obsta a la trans'erencia de la cosa. @a resuelto la jurisprudencia 6criterio "ue avala la doctrina7 "ue el embargo no puede a'ectar a los 'rutos sino limitarse a la cosa% a 'in de no lesionar el derecho de propiedad del demandado% salvo en a"uellos supuestos en "ue mediara una sentencia de condena a la restituci(n de la cosa y sus 'rutos. El art. AAC agrega al #secuestro$ de las cosas muebles #cuando el embargo preventivo no asegurare por s solo el derecho invocado por el solicitante$% complementando el art. AHIG del (digo ivil% aun"ue no e&ige 6como lo hace este 5ltimo7 el temor de "ue la cosa #se pierda o deteriore en manos del poseedor$. En cambio% re"uiere el (digo )rocesal en dicha norma "ue #se presenten instrumentos "ue hagan verosmil el derecho cuya e'ectividad se "uiere garanti+ar$. Tambin se podra obtener una #prohibici(n de innovar$% medida comprendida dentro del concepto de #medidas cautelares genricas$ a las cuales alude el art. ABA8 sera 5til cuando% por ejemplo% el poseedor reali+a deterioros en la cosa para impedir "ue los siga consumando. LA !RUEBA. 2os re'eriremos ahora al rgimen de la prueba en los juicios de esta clase. Tengamos presente "ue nos moveremos en el terreno del juicio petitorio% en el cual la controversia versa sobre derechos% a di'erencia del posesorio% "ue tiene por 'in% como regla. El hecho en s de la posesi(n. .R9. DE -. )RUE3.. /ITU. I12 DE -1/ ).RTI U-.RE/ 4 DE- E/T.D1. Kuien inicia la acci(n reivindicatoria debe% como primera medida% justi'icar su derecho sobre la cosa objeto de la acci(n% invocando ttulo de dominio o de alguno de los derechos reales "ue se ejercen por la posesi(n. El sistema elaborado en torno de la prueba por el art. AHIJ y ss.% en el cual se torno ineludible la invocaci(n de ttulo "ue justi'i"ue un mejor derecho a la posesi(n de la cosa% condice con el principio establecido por el art. ABGB: #El poseedor no tiene obligaci(n de producir su ttulo a la posesi(n% sino en el caso "ue deba e&hibirlo como obligaci(n inherente a la posesi(n. El posee por"ue posee$. )or tal ra+(n% en la medida en "ue el actor no acredite ab initio su derecho sobre la cosa% el poseedor no podr! ser privado de ella% a5n cuando no demuestre o ni si"uiera tenga derecho sobre ella8 su posesi(n le es su'iciente para tal 'in. .l reivindicante tampoco le bastar! con establecer la 'alta de derecho a la posesi(n por parte del demandado% pues ello no prueba "ue l lo tiene8 rigurosamente% deber! justi'icar su derecho a la posesi(n y% a5n m!s% en el supuesto en "ue el poseedor actual tambin acredite tener derecho sobre el bien% a"ul no s(lo debe demostrar su derecho sobre el bien% sino% adem!s% "ue el suyo es mejor% puesto "ue en igualdad de condiciones el (digo pre'iere la situaci(n del poseedor actual. /in embargo% cuando se trata de inmuebles "ue pertenecen al dominio privado del Estado 6nacional% provincial o municipal7% como ocurre con a"uellos "ue no tienen due,o o 'ueron abandonados por su due,o% el ttulo del Estado emana de la ley% por lo "ue ste nada tiene "ue probar. En este supuesto% la carga de la prueba pesa sobre el demandado "ue alegue "ue el inmueble no le pertenece al Estado% sino "ue es de su propiedad. E- /I/TE<. DE )RE/U2 I12E/ E2 E- ;DI91 I:I-. (l demandado no presenta ttulo. Art. 27*# CC: $i el ttulo del reivindicante que probase su derec o a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque %ste no presente ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda!. Art. 27#$ CC: $i presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se presume que el autor del ttulo era el poseedor y propietario de la eredad que se reivindica!.

a7 oncepto de ttulo. -a palabra #ttulo$ responde al concepto de #causa$% es decir% el acto jurdico "ue sirve de causa a la tradici(n a los e'ectos de ad"uirir el dominio8 as por ejemplo% la venta% donaci(n% permuta% aporte en sociedad y pago por entrega de bienes. El actor en el juicio de reivindicaci(n debe contar con un ttulo su'iciente. El boleto de compraventa no constituye el #ttulo su'iciente$ de "ue hablamos% ya "ue no ha sido 'ormali+ado por escritura p5blica. En concordancia con esta premisa% se ha establecido "ue la e&istencia de una sentencia 'irme "ue condene a escriturar no constituye ttulo su'iciente para ad"uirir el dominio ni es atributiva de l. on relaci(n al justo ttulo en torno de la posibilidad de intentar la reivindicatio. .l respecto% se,ala .llende% "ue el ad"uirente en virtud de justo ttulo es propietario del inmueble y% como todos los propietarios% lo es erga omnes% con una limitaci(n% "ue es la persona el anterior propietario. En tal circunstancia considera "ue ambos go+an de la acci(n% con la di'erencia de "ue la reivindicaci(n del 5ltimo no se detiene ante nadie% mientras "ue la del comprador con justo ttulo se inclina s(lo ante la persona del anterior due,o. b7 Importancia de la 'echa del ttulo. -a base del &ito en la acci(n reivindicatoria% como hemos visto% reside en el ttulo% el cual resulta de invocaci(n indispensable para su inicio. /in embargo% no siempre el ttulo presentado por el actor ser! su'iciente% por si mismo% para 'undar la demanda% ya "ue ste debe estar mu,ido de otra condici(n: ser de 'echa anterior a la posesi(n del demandado. /i el demandante% en la hip(tesis de "ue la 'echa de su escritura sea posterior a la posesi(n del demandado% invoca el ttulo de su autor% y el del autor de ste% hasta dar con uno "ue sea de 'echa anterior a la posesi(n de su oponente% y ste no presenta ttulo alguno% juega a 'avor de a"ul la presunci(n de "ue el autor de dicho ttulo anterior% era poseedor y propietario de la heredad reclamada. -a 5nica posibilidad concreta "ue asiste al demandado% entendemos "ue se con'igurara en el supuesto de "ue lograra probar en 'orma acabada y plena "ue ha posedo animus domini de manera "uieta% p5blica% pac'ica e ininterrumpida el inmueble objeto de la acci(n durante el lapso re"uerido por la ley para tener por con'igurada la usucapi(n larga% y "ue oponga tal prescripci(n como de'ensa en el juicio reivindicatorio. E- DE<.2D.D1 T.<3I=2 )RE/E2T. TPTU-1. /mbos ttulos emanan del mismo autor. Art. 27# CC: Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero que a sido puesto en posesin de la eredad que se reivindica, se reputa ser el propietario!. 'os ttulos emanan de distintas personas. Art. 27#2 CC: Cuando el demandado y el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos ubiesen ec o de diferentes personas, sin que se pueda establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin!. EFECTOS DE LA SENTENCIA. RE/TITU I;2 DE -. 1/.. 3uebles. Art. 27#3 CC: Cuando la cosa reivindicada est en manos del demandado contra quien la sentencia se ubiese pronunciado, debe %ste volverla en el lugar en que ella se encuentre6 pero si despu%s de la demanda la ubiese transportado a otro lugar ms lejano, debe ponerla en el lugar en que estaba!.

8nmuebles. Art. 27#4 CC: Cuando es un inmueble el objeto de la reivindicacin, el demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia, dejndolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su posesin!. . E/1RI1/. -a restituci(n comprende tambin todas las cosas adheridas 'sicamente al inmueble. En cambio% no abarca a las cosas muebles del inmueble% instrumentos de trabajo y% en general% a ning5n elemento de trabajo "ue haya sido puesto por el poseedor para su comodidad% uso o e&plotaci(n del 'undo. 9./T1/ 4 <E?1R./. El poseedor de buena 'e tiene derecho a "ue le sean pagados los gastos necesarios y 5tiles. 2o tiene derecho el poseedor de buena 'e a los gastos hechos para la simple conservaci(n de la cosa en buen estado% ni a las mejoras voluntarias% aun"ue s puede retirarlas si al hacerlo no causare perjuicio a la cosa. .dem!s del derecho al resarcimiento por los gastos 5tiles y necesarios% tiene el derecho de retener la cosa hasta ser pagado. .l poseedor de mala 'e le corresponde el reintegro de los gastos necesarios 6a"ullos sin los cuales la cosa no podra haber sido conservada7% y puede repetir las mejoras 5tiles "ue hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor e&istente. 0RUT1/. El poseedor de buena 'e "ue es condenado por sentencia a restituir la cosa% debe los 'rutos percibidos desde el da en "ue se le noti'ic( la demanda y los "ue por su negligencia hubiese dejado de percibir% pues desde el da en "ue se le hi+o saber la demanda debe ser reputado poseedor de mala 'e. El poseedor de mala 'e% ya sea simple o viciosa% debe restituir o pagar los 'rutos percibidos durante su posesi(n% los "ue por su culpa hubiera dejado de percibir% y responde tambin por los 'rutos civiles "ue el propietario hubiera podido e&traer. )R1DU T1/. Art. 2444 CC: 1anto el poseedor de mala fe como el poseedor de buena fe, deben restituir los productos que ubieren obtenido de la cosa, que no entran en la clase de frutos propiamente dic os!. DE/TRU I;2 1 DETERI1R1. El poseedor de buena 'e no responde a la destrucci(n total o parcial de la cosa% ni por los deterioros de ella% aun"ue 'uesen causados por hecho suyo% sino hasta la concurrencia del provecho "ue hubiese obtenido% y s(lo est! obligado a entregar la cosa en el estado en "ue se halle. El poseedor de mala 'e simple responde de la ruina o deterioro de la cosa% aun"ue hubiese ocurrido por caso 'ortuito% salvo "ue la cosa hubiese perecido o se hubiera deteriorado igualmente si hubiera estado en poder del propietario% mientras "ue si la posesi(n de mala 'e es viciosa% responde por el hecho suyo y por el caso 'ortuito% aun"ue igualmente los deterioros hubieran ocurrido estando la cosa en manos del propietario.

ACCIN CON2ESORIA
CONCE!TO. Art. 27#5 CC: 'a accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derec os reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derec os y las servidumbres se restablezcan!. I"BITO.

Art. 27#6 CC: Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con derec o de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derec os in erentes a la posesin, que se determinan en este cdigo: a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los acreedores ipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derec os in erentes a su posesin!. El !mbito de la acci(n con'esoria% tiene una doble actuaci(n: Tutela a los titulares de todos los derechos reales "ue se ejercen por la posesi(n en un supuesto espec'ico: #cuando 'uesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesi(n "ue se determinan en este (digo$. ompete tambin esta acci(n a los titulares de servidumbres activas% reales y personales% cuando 'uesen impedidos de ejercerlas% a 'in de "ue se restable+can. -os derechos reales ejercidos mediante la posesi(n% est!n protegidos por las tres acciones reales% pero en distintos casos. )or la acci(n reivindicatoria cuando ha mediado prdida de la posesi(n8 por la negatoria% cuando se ha su'rido #un ata"ue de una importancia menos grave$ "ue% de todos modos% impli"ue la pretensi(n del agente de dicho ata"ue de ejercer un derecho real o de hacerlo en mayor medida de la "ue est! autori+ado8 y por la acci(n con'esoria% cuando se a'ecta la plenitud del derecho impidindole el ejercicio de los inherentes a su posesi(n. LE'ITI"ACI%N ACTIVA. 12D1<I2I1. Art. 27## CC: Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derec o de poseer, la accin confesoria compete a cada uno de ellos y contra cada uno de ellos, en los casos designados en los artculos anteriores6 y las sentencias que se pronuncien, perjudicarn o aprovec arn a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemnizacin del da5o!. . REED1R @I)1TE .RI1. Art. 27#6 CC: Compete la accin confesoria ,-. a los acreedores ipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derec os in erentes a su posesin!. E'ectivamente% se ver! a'ectado por disminuir el valor del asiento de la garanta% y resulta innegable el inters del titular de la hipoteca de remover el obst!culo y restablecer la situaci(n alterada y% con ello% el valor comprometido. LE'ITI"ACI%N !ASIVA. Art. 27#7 CC: 'a accin confesoria se da contra cualquiera que impida los derec os in erentes a la posesin de otro o sus servidumbres activas!. !RUEBA. Art. 27#* CC: 'e basta al actor probar su derec o de poseer el inmueble dominante, cuando el derec o impedido no fuese servidumbre6 y su derec o de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa o su derec o de ipoteca, cuando fuese tal el derec o impedido!. EFECTOS. -a acci(n con'esoria tiene el e'ecto principal de "ue los derechos inherentes a la posesi(n o las servidumbres activas% seg5n sea el caso% se restable+can. . su ve+% tendr! el e'ecto accesorio% cuando hubiere lugar% de la indemni+aci(n del da,o causado.

ACCIN NEGATORIA
CONCE!TO.

Art. 2*$$ CC: 'a accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derec os reales, a fin de que esa libertad sea restablecida! . I"BITO. 2o di'iere de la reivindicaci(n% sino por la e&tensi(n de la lesi(n "ue nuestro derecho de propiedad ha su'rido de parte del demandado. )ara "ue podamos intentar la reivindicaci(n% es preciso "ue se nos haya impedido enteramente usar de nuestra cosa% es decir% "ue seamos privados de la posesi(n. Todo ata"ue de una importancia menos grave% basta para darnos la acci(n negatoria. LE'ITI"ACI%N ACTIVA. /U E?ER I I1 )1R E- . REED1R @I)1TE .RI1. on'orme al art. AIEC% la acci(n negatoria corresponde #a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos$. <ilitan en este caso iguales ra+ones "ue las e&puestas al anali+ar similar supuesto en la acci(n con'esoria. )1/I3I-ID.D DE E?ER I I1 )1R E- 12D;<I21. /i bien no est! e&presamente prevista% lo "ue dijimos sobre este punto al tratar de la acci(n reivindicatoria% unido a la aplicaci(n anal(gica de lo "ue para la acci(n con'esoria establece el art. AHJJ% nos impulsa a sostener la soluci(n a'irmativa. LE'ITI"ACI%N !ASIVA. Art. 2*$2 CC: $e da contra cualquiera que impida el derec o de poseer de otro, aunque sea el due5o del inmueble, arrogndose sobre %l alguna servidumbre indebida!. El !mbito propio de la acci(n re"uiere "ue otro pretenda tener un ius in re% cit!ndose a la servidumbre como el supuesto m!s com5n% pero no e&cluyente de otros "ue puedan presentarse. )ara "ue podamos intentar la acci(n negatoria a 'in de hacer declarar "ue el adversario no tiene el derecho de usu'ructo% no es necesario "ue est en posesi(n del usu'ructo% basta "ue haga un acto de lesi(n% por pe"ue,o "ue sea% con intenci(n al hacerlo de "ue el usu'ructo le pertenece. !RUEBA. Art. 2*$5 CC: /l demandante le basta probar su derec o de poseer o su derec o de ipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer!. EFECTOS. Esta acci(n tiene por e'ecto principal restablecer la libertad del derecho real alterada por la conducta del demandado. oncretamente% privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real y reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real. omo e'ecto accesorio% se puede reclamar y obtener la reparaci(n de los perjuicios ocasionados y la obligaci(n del demandado de asegurar su abstenci(n 'utura por una 'ian+a.

Unidad R:I: )ublicidad registral inmobiliaria

LOS !RINCI!IOS RE'ISTRABLES a7 ?ogacin: El registro solo act5a a solicitud de parte y no de o'icio. )uede admitir alguna e&cepci(n. b7 8nscripcin: /eg5n la soluci(n adoptada en las distintas legislaciones% la toma de ra+(n de las mutaciones inmobiliarias podra ser voluntaria u obligatoria. Desde el punto de vista de la mec!nica registral% la inscripci(n consiste en e&tractar de los ttulos "ue acceden a la (rbita registral sus notas predominantes8 opuesto al de transcripci(n% "ue e&ige la reproducci(n ntegra del documento "ue se lleva a registro. En cuanto al papel "ue a"uella inscripci(n cumple% esto es% si constituye o no un recaudo e&igido para "ue a constituci(n o transmisi(n del derecho "uede e'ectivamente per'eccionada% puede ser declarativa o constitutiva. c7 4ublicidad: /e re'iere a los medios por los cuales se divulga el contenido de los asientos registrables. d7 (specialidad: Determinaci(n e&presa y precisa de los sujetos% objeto y causa de la relaci(n jurdica "ue ingresa en el registro% a 'in de provocar una mutaci(n en el asiento correspondiente. e7 1racto sucesivo: Encadenamiento ordenado y sucesivo de las titularidades "ue han alcan+ado empla+amiento registral. '7 'egalidad y calificacin: Deben ser considerados simult!neamente% ya "ue el primero alude al comportamiento "ue el registrador tiene normativamente impuesto% y "ue concreta mediante la cali'icaci(n de los documentos "ue ingresan en el registro. g7 4rioridad: El acto "ue primero ingresa en el registro prevalece por sobre cual"uier otro "ue se le oponga% susceptible de registraci(n% "ue hubiere tenido acceso con posterioridad a a"ul% aun"ue sea de 'echa anterior. h7 4resuncin de legitimacin y fe p"blica registral: Todo asiento registral hace presumir% a 'avor de "uien aparece como su titular% "ue el derecho e&iste y le pertenece% hasta tanto se demuestre su ine&actitud 6legitimaci(n78 la in'ormaci(n "ue emana del registro y cuyo contenido es determinante% para "ue el tercero contrate% se presume ntegra y completa% a5n cuando no coincida con la realidad e&trarregistral 6'e p5blica registral7. R:'I"EN !UBLICITARIO DEL C%DI'O CIVCL /umariamente e&puesto el rgimen establecido por el (digo% para la constituci(n de un derecho real por actos entrevistos es necesario el cumplimiento de dos re"uisitos "ue operan% respectivamente% como causa mediata e inmediata. Ello son: ttulo 6acto jurdico causal "ue predispone convencionalmente la constituci(n del derecho7 y modo 6entrega material de la cosa "ue es un objeto7. uando el derecho real se va a constituir sobre una cosa inmueble% en el rgimen establecido por el codi'icador se e&ige% adem!s% la instrumentaci(n% del ttulo por escritura p5blica. Es inconcebible para el codi'icador "ue la oponibilidad de los derechos reales tenga grados o momentos% uno primero cuando el acto jurdico causal se celebra% ocurra o no el acto traditivo% y el segundo cuando el ttulo ingresa en la (rbita registral8 cuando es de su naturale+a "ue los derechos na+can oponibles erga omnes. El dominio es por esencia un derecho absoluto% y sus correspondientes obligaciones comprenden a todos los individuos8 y cuando se le niega este car!cter no e&iste el dominio.

omo rea'irmaci(n del es"uema transmisivo "ue :le+ /!rs'ield establece para "ue los actos entre vivos% en el art. BAGF se dispone: 1odos los derec os que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derec os por la tradicin, con e#cepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones!. En la materia hipotecaria era inevitable "ue el codi'icador dejara a un lado el rgimen general "ue estableci( para la constituci(n de los derechos reales% ya "ue en a"ulla la 'alta de desposesi(n le imposibilitaba e&teriori+ar la relaci(n jurdica por medio del e'ecto publicitario resultante del acto traditivo. En subsidio estableci( la registraci(n del acto constitutivo de la hipoteca% pero s(lo para su oponibilidad respecto de ciertos terceros% ya "ue el derecho real "ueda plenamente con'ormado con su instrumentaci(n en la escritura p5blica 6arts. BCAI y BCBC7% y es oponible% a las partes contratantes% a sus herederos y a los "ue han intervenido en el acto% como el escribano y los testigos. R:'I"EN LE'AL -E4E/ CHHCC% CHIEC 4 AEEIJ a7 <ediante la ley CHHCC% "ue introduce numerosas modi'icaciones en el (digo ivil% se re'orma el art. AFEF% el cual redactado en los siguientes trminos: #'a adquisicin o transmisin de derec os reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. (sas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no est%n registradas!. b7 El AI de ?unio de CJGI se sancion( y promulg( la ley CHIEC% sobre rgimen a "ue "uedar!n sujetos los registros de la propiedad inmueble e&istentes en la apital 0ederal y )rovincias. Este dispositivo legal 'ue publicado el CE de ?ulio de CJGI% pero comen+( a regir juntamente con las re'ormas introducidas al (digo ivil 6art. DA7% del cual es complementario. c7 -a ley AEEIJ uni'orma el pla+o para la presentaci(n de los documentos "ue re"uieren inscripci(n registral. . esos e'ectos sustituye los artculos BCBH y BCDJ% "ue "uedar!n as redactados: Art.3 37: (l registro debe acerse dentro del t%rmino establecido en la ley nacional de registros de la propiedad!. Art.3 4#: 'a ipoteca registrada tendr efecto contra terceros desde el da del otorgamiento de la obligacin ipotecaria, si el ingreso para su registro se ubiese producido dentro del t%rmino previsto en el artculo *A*=!. .dem!s sustituye el art. FV de la ley CHIEC por el siguiente: 'as escrituras p"blicas que se presenten dentro del plazo de <D das contados desde su otorgamiento se considerarn registradas a la fec a de su instrumentacin!. EFECTOS DE LA REFOR"A: VI'ENCIA DE LOS RE8UISITOS DE TCTULO & "ODO -a re'orma introducida en el art. AFEF% por una parte% permiti( terminar con la cuesti(n constitucional "ue se haba planteado% y por otra% incorpora la registraci(n como pie+a 'undamental del engranaje publicitario regulado por la ley CHIEC. ual"uier duda sobre los e'ectos declarativos de la inscripci(n prevista en el art. AFEF "ued( aclarada con la disposici(n contenida en el art. AV de la ley CHIEC "ue alude a la #oponibilidad a terceros$% al consagrar el criterio "ue sostenemos contrario a la idea de ser constitutivo. -a / ?3. ha dicho sobre esta cuesti(n: #-a inscripci(n de los ttulos en el registro constituye una condici(n de e'icacia necesaria para "ue el derecho real pueda producir la plenitud de sus e'ectos% pero ello no "uiere signi'icar "ue el derecho real% como tal% no sea pree&istente al acto de inscripci(n% pues a"uel e&iste desde "ue a su respecto se han cumplido las e&igencias de #ttulo$ y #modo$% "ue la ley re"uiere% aun"ue el mismo pueda resultar ine'ica+ o inoponible a terceros. Es decir "ue el derecho nace con la tradici(n y la escritura% mientras "ue la inscripci(n en el registro no tiene car!cter constitutivo sino declaratorio 6per'eccionador7$.

EFECTOS DE LA !UBLICIDAD RES!ECTO DE TERCEROS En cuanto a los terceros a "uienes va dirigido el es'uer+o publicitario% es necesario partir del presupuesto de "ue si el derecho es generado 'uera de la (rbita registral% la energa de su oponibilidad llega a todos con la misma 'uer+a. En a"uellos casos en "ue la oponibilidad puede ser resistida% ello no es consecuencia de un de'ecto del derecho% "ue se di'unde% sino producto de una situaci(n de incompatibilidad con los intereses de un tercero% "uien% por tal circunstancia% puede neutrali+ar o repeler a"uella oponibilidad. El tercero registral es el sujeto "ue% actuando con'orme a las normas del sistema% cuando ad"uiere un derecho real% cuenta con la protecci(n del registro% la "ue se mani'iesta de la siguiente manera: primero% mediante la 'e p5blica "ue le con'iere la certi'icaci(n registral con reserva de prioridad indirecta8 segundo% otorg!ndole un pla+o para "ue pueda inscribir su ttulo con e'ecto de oponibilidad erga omnes a partir de la 'echa del otorgamiento del acto. LA !UBLICIDAD RE'ISTRAL IN"OBILIARIA & LA TRADICI%N Una 5ltima cuesti(n a considerar en este e&amen preliminar sobre las consecuencias derivadas de la instauraci(n del rgimen registral establecido por la ley CHIEC% tiene "ue ver con la inscripci(n de ttulos "ue% usualmente% no contienen una certi'icaci(n indubitable de haber sido ejecutados 6ante el 'uncionario "ue autori+a el instrumento7 los actos materiales legalmente e&igidos para tener por cumplida la tradici(n. De esto se deriva "ue al registro pueden tener acceso ttulos su'icientes% pero ine'icaces para producir la transmisi(n entre vivos de los derechos reales sobre inmuebles% lo "ue se traduce en una sucesi(n cronol(gica y concatenada de titularidades% pero no de derechos reales inmobiliarios. Esto importa admitir "ue en su actividad publicitaria el registro puede e&teriori+ar una situaci(n jurdica "ue no concuerde con la realidad e&trarregistral. E7A"EN DE LA LE& 7*$ Registro de la )ropiedad Inmueble. 1bjeto. Documentos registrables Art. : :<uedarn su%etos al r!imen de la presente ley los re!istros de la propiedad inmueble existentes en cada pro incia, en la Capital =ederal y
,erritorio Nacional de la ,ierra del =ue!o, Antrtida e /slas del Atlntico 0ur(" :>e acuerdo con lo dispuesto por los art&culos 5";4;, 6 36; y concordantes del C)di!o Ci il, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems pre isiones de esta ley, en los mencionados re!istros se inscribirn o anotarn se!*n corresponda, los si!uientes documentos1 a2 $os que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extin!an derec-os reales sobre inmuebles; b2 $os que dispon!an embar!os, in-ibiciones y dems pro idencias cautelares; c2 $os establecidos por otras leyes nacionales o pro inciales" 8eferencias Normati as1 C)di!o Ci il Art"5;4;, C)di!o Ci il Art"636;( :Para que los documentos mencionados en el art&culo anterior puedan ser inscritos o anotados, debern reunir los si!uientes requisitos1 a2 Estar constituidos por escritura notarial o resoluci)n %udicial o administrati a, se!*n le!almente corresponda; b2 ,ener las formalidades establecidas por las leyes y estar autori'ados sus ori!inales o copias por quien est facultado para -acerlo; c2 8e estir el carcter de autnticos y -acer fe por s& mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea ob%eto de la re!istraci)n, sir iendo inmediatamente de t&tulo al dominio, derec-o real o asiento practicable" Para los casos de excepci)n que estable'can las leyes, podrn ser inscritos o anotados los instrumentos pri ados, siempre que la firma de sus otor!antes est certificada por escribano p*blico, %ue' de pa' o funcionario competente("

Art.2: Art.3:

De la inscripci(n. )la+os. )rocedimientos y e'ectos Art.4: :$a inscripci)n no con alida el t&tulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere se!*n las leyes(" Art.5: :$as escrituras p*blicas que se presenten dentro del pla'o de cuarenta y cinco d&as contados desde su otor!amiento, se considerarn re!istradas
a la fec-a de su instrumentaci)n" Modificado por1 $ey 54"4?9 Art"5( :$a situaci)n re!istral s)lo ariar a petici)n de1 a2 El autori'ante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reempla'ante le!al; b2 <uien tu iere inters en ase!urar el derec-o que se -a de re!istrar" Cuando por ley local estas tareas estu ieren asi!nadas a funcionarios con atribuciones exclusi as, la petici)n deber ser formulada con su inter enci)n("

Art.6:

Art.7: :$a petici)n ser redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la re!lamentaci)n local(" Art.*1 l !egistro e"aminar la legalidad de las formas e"trnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, ateni#ndose a lo que resultare de ellos
y de los asientos respectivos. :0i obser are el documento, el 8e!istro proceder de la si!uiente manera1 a2 8ec-a'ar los documentos iciados de nulidad absoluta y manifiesta; b2 0i el defecto fuere subsanable, de ol er el documento al solicitante dentro de los treinta d&as de presentado, para que lo rectifique" 0in per%uicio de ello lo inscribir o anotar pro isionalmente por el pla'o de ciento oc-enta d&as, contado desde la fec-a de presentaci)n del documento, prorro!able por per&odos determinados, a petici)n fundada del requirente" 0i ste no estu iere de acuerdo con la obser aci)n formulada, deber solicitar al 8e!istro que rectifique la decisi)n" Esta solicitud implica la pr)rro!a del pla'o de la inscripci)n o anotaci)n pro isional si antes no se -ubiere concedido" Cuando la decisi)n no fuese rectificada podr promo erse el recurso o impu!naci)n que correspondiere se!*n la ley local, durante cuya sustanciaci)n se mantendr i!ente la inscripci)n o anotaci)n pro isional" $a re!lamentaci)n local fi%ar los pla'os mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos" $as inscripciones y anotaciones pro isionales caducan de pleno derec-o cuando se con ierten en definiti as o transcurre el pla'o de su i!encia("

Art.#:

<atriculaci(n. )rocedimientos

1 Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el artculo $, sern previamente matriculados en el !egistro correspondiente a su ubicacin. "cept%anse los inmuebles del dominio p%blico.

Art. $

Art. : :$a matriculaci)n se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracter&stica de ordenamiento que ser ir para desi!narlo(" Art. 2: :El asiento de matriculaci)n lle ar la firma del re!istrador responsable" 0e redactar sobre la base de bre es notas que indicarn la ubicaci)n y
descripci)n del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa indi iduali'aci)n" Adems, cuando existan, se tomar ra')n de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se -ar menci)n de las constancias de trascendencia real que resulten" Expresar el nombre del o de los titulares del domino, con los datos personales que se requieran para las escrituras p*blicas" 8especto de las sociedades o personas %ur&dicas se consi!nar su nombre o ra')n social, clase de sociedad y domicilio" 0e -ar menci)n de la proporci)n en la copropiedad o en el monto del !ra amen, el t&tulo de adquisici)n, su clase, lu!ar y fec-a de otor!amiento y funcionario autori'ante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculaci)n" 0e expresar adems, el n*mero y fec-a de presentaci)n del documento en el 8e!istro(" :0i un inmueble se di idiera, se confeccionarn tantas nue as matr&culas como partes resultaren, anotndose en el folio primiti o la desmembraci)n operada" Cuando di ersos inmuebles se anexaren o unificaren, se -ar una nue a y *nica matr&cula de las anteriores, ponindose nota de correlaci)n" En ambos casos se incular la o las matr&culas con los planos de mensura correspondientes("

Art. 3:

Tracto sucesivo. )rioridad. E'ectos Art. 41 &atriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn' a( Las posteriores transmisiones de dominio) b( Las hipotecas,
otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio) c( Las cancelaciones o e"tinciones que correspondan) d( Las constancias de las certificaciones e"pedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artculos $$, $* y concordantes. Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarn por estricto orden cronolgico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que e"presa el artculo +$, en cuanto fuere compatible, con la debida especificacin de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relacin al derecho que se inscriba. 1 ,o se registrar documento en el que apare-ca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos e"istentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o e"tinciones. :No ser necesaria la pre ia inscripci)n o anotaci)n a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otor!ue, en los si!uientes casos1 a2 Cuando el documento sea otor!ado por los %ueces, los -erederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obli!aciones contra&das en ida por el causante o su c)nyu!e sobre bienes re!istrados a su nombre; b2 Cuando los -erederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes -ereditarios inscritos a nombre del causante o de su c)nyu!e; c2 Cuando el mismo sea consecuencia de actos relati os a la partici)n de bienes -ereditarios; d2 Cuando se trate de instrumentaciones que se otor!uen en forma simultnea y se refieran a ne!ocios %ur&dicos que ersen sobre el mismo inmueble, aunque en las respecti as autori'aciones -ayan inter enido distintos funcionarios" En todos estos casos el documento deber expresar la relaci)n de los antecedentes del dominio o de los derec-os moti o de la transmisi)n o ad%udicaci)n, a partir del que fi!ure inscrito en el re!istro, circunstancia que se consi!nra en el folio respecti o(" 1 .nscrito o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo t#rmino se hubiere instrumentado durante el pla-o de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos $$ y concordantes y se lo presente dentro del pla-o establecido en el artculo / o, si se trata de hipoteca, dentro del pla-o fi0ado en el artculo 1.+12 del 3digo 3ivil. !eferencias ,ormativas' 3digo 3ivil 4rt.1+12 :No obstante lo dispuesto en el art&culo anterior y a los efectos a que -ubiere lu!ar por derec-o, el 8e!istro proceder de la si!uiente forma1 a2 >e ol er los documentos que resulten rec-a'ados, de%ando constancia de su presentaci)n, tanto en el 8e!istro como en el documento mismo" $a forma y tiempo de duraci)n de esta anotaci)n sern los que ri!en respecto de la inscripci)n pro isional; b2 0i al solicitarse la inscripci)n o anotaci)n existieren otras de carcter pro isional, o certificaciones i!entes, o est corriendo respecto de stas el pla'o pre isto en el art&culo ;, aqulla se practicar con ad ertencia de la circunstancia que la condiciona; c2 Cuando la se!unda inscripci)n o anotaci)n obten!a prioridad respecto de la primera, el 8e!istro informar la ariaci)n producida" $a ad ertencia o informaci)n indicada se diri!ir a quien -ubiere efectuado la petici)n o a quien tu iere inters le!&timo en conocer la situaci)n re!istral, mediante notificaci)n fe-aciente(" La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el n%mero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo *5. 3on respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la propiedad deber resultar de los mismos. . ,o obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autori-ando que #sta sea compartida. Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formali-acin del documento, como el funcionario autori-ante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. n caso contrario, quedarn su0etos a las responsabilidades civil y sanciones penales que pudieran corresponder.

Art. 5

Art. 6:

Art. 7

Art. *:

Art. #:

Art.2$:

)ublicidad registral. erti'icaciones e in'ormes Art.2 : :El 8e!istro es p*blico para el que ten!a inters le!&timo en a eri!uar el estado %ur&dico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones
inscritas" $as disposiciones locales determinarn la forma en que la documentaci)n podr ser consultada sin ries!o de adulteraci)n prdida o deterioro(" 1 La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscritos y la libertad de disposicin, slo podr acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes. 1 ,ing%n escribano o funcionario p%blico podr autori-ar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscrito en el !egistro, as como certificacin e"pedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado 0urdico de los bienes y de las personas seg%n las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el n%mero, fecha y constancias que resulten de la certificacin. 1 l pla-o de valide- de la certificacin, que comen-ar a contarse desde la cero hora del da de su e"pedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das seg%n se trate, respectivamente, de documentos autori-ados por escribanos o funcionarios p%blicos con domicilio legal en la ciudad asiento del !egistro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o 3apital 6ederal. 7ueda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificacin y qu# funcionarios podrn requerirlas. 4simismo, cuando las circunstancias locales lo aconse0en, podr establecer pla-os ms amplios de valide- para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios p%blicos del interior de la provincia o territorio. "pedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el !egistro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del pla-o de su vigencia ms el del pla-o a que se refiere el artculo /, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. sta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el pla-o legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado. 1 n los casos de escrituras simultneas o cuando deban mediar referencias de e"pedientes, la relacin que se har respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podr verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. n lo que se refiere a las constancias de la certificacin registral en escrituras simultneas, la que se autorice como consecuencia podr utili-ar la informacin que al respecto contenga la que le antecede. :Aparte de la certificaci)n a que se refiere el art&culo 56, el 8e!istro expedir copia autenticada de la documentaci)n re!istral y los informes que se soliciten de conformidad con la re!lamentaci)n local("

Art.22 Art.23 Art.24

Art.25: Art.26

Art.27:

1 n todo documento que se presente para que en su consecuencia se practique inscripcin o anotacin, inmediatamente despu#s que se hubiere efectuado, el !egistro le pondr nota que e"prese la fecha, especie y n%mero de orden de la registracin practicada, en la forma que determine la reglamentacin local. 7uien e"pida o disponga se e"pida segundo o ulterior testimonio de un documento ya registrado, deber solicitar al !egistro ponga nota de la inscripcin que haba correspondido al original. l !egistro har constar, en las inscripciones o anotaciones pertinentes, la e"istencia de los testimonios que le fueren presentados. 1 l asiento registral servir como prueba de la e"istencia de la documentacin que lo originara en los casos a que se refiere el artculo +.5++ del 3digo 3ivil. !eferencias ,ormativas' 3digo 3ivil 4rt.+5++

Art.2* Art.2#

Registro de anotaciones personales Art.3$1 l registro tendr secciones donde se anotarn' a( La declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus bienes) b(
8oda otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad 0urdica de los inmuebles. :Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el art&culo anterior debern ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda" En cuanto sea compatible, les sern aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la matriculaci)n de inmuebles e inscripci)n del documento que a ello se refiera(" :El re!istro de las in-ibiciones o interdicciones de las personas f&sicas se practicar siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respecti o c)di!o de procedimientos se.ale, el n*mero de documento nacional de identidad, y toda otra referencia que tienda a e itar la posibilidad de -om)nimos" Cuando no se consi!ne el n*mero del documento de identidad a que se -a -ec-o referencia, sern anotadas pro isionalmente se!*n el sistema establecido en el art&culo 9, sal o que por resoluci)n %udicial se declare que se -an reali'ado los trmites de informaci)n ante los or!anismos correspondientes, sin -aberse podido obtener el n*mero del documento identificatorio("

Art.3 : Art.32:

Inscripciones y anotaciones provisionales% preventivas y notas aclaratorias Art.331 De acuerdo con la forma que determine la reglamentacin local, el registro practicar inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de
los artculos 9 y +: inciso a( y las anotaciones preventivas que dispongan los 0ueces de conformidad con las leyes. l cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos inscriptos, as como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relacin a los mismos, se harn constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando e"presamente as se solicite.

Recti'icaci(n de asientos Art.341 ;e entender por ine"actitud del registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, e"ista entre lo registrado
y la realidad 0urdica e"trarregistral. 1 3uando la ine"actitud a que se refiere el artculo precedente provenga de error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompa<e documento de la misma naturale-a que el que la motiv o resolucin 0udicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. ;i se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.

Art.35

ancelaci(n de inscripciones y anotaciones Art.361 Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de solicitud, acompa<ada del documento en que conste la e"tincin del
derecho registrado) o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona) o por confusin) o por sentencia 0udicial o por disposicin de la ley. 3uando resulten de escritura p%blica, #sta deber contener el consentimiento del titular del derecho inscrito, sus sucesores o representantes legtimos. 8ratndose de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial seg%n resulte de los respectivos documentos y se practicar en la forma determinada por la reglamentacin local. :Caducan de pleno derec-o y sin necesidad de solicitud al!una, por el transcurso del tiempo que expresa este art&culo o por el que, en su caso, estable'can leyes especiales1 a2 $a inscripci)n de la -ipoteca, al encimiento del pla'o le!al si antes no se reno are; b2 $as anotaciones a que se refiere el inciso b2 del art&culo 5, a los cinco a.os, sal o disposici)n en contrario de las leyes" $os pla'os se cuentan a partir de la toma de ra')n("

Art.37:

De la organi+aci(n de los registros Art.3*1 La organi-acin, funcionamiento y n%mero de los !egistros de la =ropiedad, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las
impugnaciones o recursos que se dedu-can contra las resoluciones de sus autoridades sern establecidas por las leyes y reglamentaciones locales. La guarda y conservacin de la documentacin registral estar a cargo de quien diri0a el registro, quien deber tomar todas las precauciones necesarias a fin de impedir el dolo o las falsedades que pudieren cometerse en ella. l registro, por los procedimientos t#cnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el n%mero correlativo que les corresponda.

Art.3#: Art.4$:

Art.4 : :No podr restrin!irse o limitarse la inmediata inscripci)n de los t&tulos en el re!istro mediante normas de carcter administrati o o tributario("

Unidad R:II: )rivilegios y derecho de retenci(n.

!ARTE !RI"ERA: !RIVILE'IOS.
R:'I"EN DEL C%DI'O CIVIL AR'ENTINO. -./I0I . I;2 DE -1/ )RI:I-E9I1/. Art. 3*7*: 'os privilegios son sobre los muebles y los inmuebles, o slo sobre los muebles, o slo sobre los inmuebles. 'os privilegios sobre los muebles son generales o particulares. 'os privilegios sobre los inmuebles son todos particulares, con e#cepcin de los que se designan en el artculo siguiente, y slo se ejercen sobre inmuebles determinados, a no ser que los privilegios generales sobre los muebles no alcancen a cubrir los cr%ditos privilegiados!. -a base material de los privilegios generales es la totalidad del patrimonio del deudor% en tanto "ue los especiales recaen sobre cosas determinadas. -a di'erencia entre los privilegios generales y especiales est! dada% principalmente% por la oportunidad en "ue se los puede invocar. -os generales re"uieren el concurso del deudor o #por lo menos en supuestos de insolvencia mani'iesta$% mientras "ue a los especiales se los puede hacer valer% adem!s del supuesto de ejecuci(n colectiva% en el caso de "ue otro acreedor haya procedido ejecutivamente contra un bien determinado. El remedio procesal para este 5ltimo caso es la tercera de mejor derecho #sin necesidad de invocar el concurso ni la insolvencia del obligado$. omo 'undamento de esta di'erencia respecto de los privilegios generales% se ha se,alado "ue mientras el deudor cuente con los bienes su'icientes para a'rontar sus deudas% no se justi'ica "ue un acreedor pueda hacer valer su privilegio sobre todo el patrimonio% obstaculi+ando la ejecuci(n de otro acreedor sobre un objeto determinado de ese patrimonio. Esto% sin embargo% sera posible ante la mani'iesta insolvencia del deudor% en cuyo caso el acreedor con privilegio general puede dirigir su acci(n aun contra las cosas embargadas por otros acreedores. En cuanto a los acreedores con privilegios especiales y en tanto constituyen una garanta% independientemente de la situaci(n de insolvencia del deudor% pueden hacer valer su privilegio en los juicios singulares en "ue se haya embargado la cosa sobre la cual ste recae. Di'erente es la situaci(n en caso de concurso del deudor% pues% por aplicaci(n del rgimen vigente de concursos y "uiebras% los acreedores titulares de un privilegio general deben aguardar el resultado de la graduaci(n de sus crditos% mientras "ue a"uellos "ue cuentan con un privilegio especial no necesitan esperar el resultado del concurso general% sino "ue est!n 'acultados para abrir uno particular para ser pagados directamente y en 'orma inmediata con el producido del bien a'ectado al privilegio especial. CONCE!TO LE'AL DE !RIVILE'IO. uando entre dos sujetos se establece una relaci(n obligacional% la conducta "ue se espera del sujeto "ue se obliga 6deudor7 es la de "ue satis'aga al otro 6acreedor7% en tiempo y 'orma% la prestaci(n debida. uando el deudor retarda el cumplimiento voluntario de la obligaci(n a su cargo% le asiste al acreedor el derecho de reclamarle la reparaci(n del da,o "ue la tardan+a le ocasione% mediante el resarcimiento del perjuicio irrogado con% por ejemplo% intereses moratorios. uando el cumplimiento tardo y la reparaci(n no se hacen e'ectivos voluntariamente por el deudor% el acreedor tiene el derecho de e&igirle 'or+adamente "ue le satis'aga la prestaci(n debida% agrediendo el patrimonio de a"ul en una ejecuci(n individual. Todo deudor responde por el cumplimiento de sus obligaciones con la totalidad de los bienes de los cuales sea titular al tiempo de contraerlas o "ue ad"uiera posteriormente. Esto% "ue se traduce en el principio universalmente aceptado de "ue el patrimonio del deudor es la prenda com5n de los acreedores% no ha tenido una consagraci(n legal en nuestro c(digo ivil. 2o obstante% se lo in'iere de diversos artculos.

omo derivaci(n del principio% todos los acreedores se encuentran en un pie de igualdad para cobrar sus crditos respecto de los bienes "ue integran el patrimonio del deudor. /i estos no 'ueran su'icientes para hacer 'rente a las deudas contradas% los acreedores cobrar!n sus crditos a prorrata% soportando proporcionalmente la disminuci(n de sus respectivas acreencias. En virtud de la ley% en mrito a la naturale+a de sus crditos% y por otros 'undamentos "ue se han sostenido 6humanidad% justicia% bien p5blico% inters general% etc.7% a ciertos acreedores se les concede la prerrogativa de cobrar antes "ue otros. Esta e&cepcional circunstancia se materiali+a mediante los privilegios y el derecho de retenci(n. En de'initiva% se trata de la institucionali+aci(n legal de un rgimen de garantas "ue 'avorece a algunos acreedores para "ue cobren antes "ue otros% sin "ue los relegados tengan motivo de "ueja. )or lo tanto% los acreedores de una obligaci(n civil% pueden ser clasi'icados en "uirogra'arios o comunes% privilegiados y con derecho de retenci(n. En el art. BIHF el codi'icador de'ine al privilegio como el derec o dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro!. El presupuesto necesario para "ue este instituto 'uncione es "ue haya un con'licto entre dos o m!s acreedores en cuyo caso% y de haberse con'erido por ley a"uella prerrogativa e&cepcional a uno de ellos% los otros acreedores cobrar!n sobre el remanente luego de satis'echo el crdito de a"ul. El derecho de retenci(n es la 'acultad "ue le corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar su posesi(n hasta el pago de lo "ue le es debido por ra+(n de esa misma cosa. FUNDA"ENTO. 2o es posible dar un mismo argumento para 'undamenta la e&istencia de los distintos privilegios% por"ue son di'erentes las ra+ones "ue la justi'ican. En e'ecto% por diversas consideraciones se les ha con'erido a ciertos acreedores su prelaci(n en el cobro% cit!ndose entre los motivos m!s relevantes: la equidad% la justicia% el bien p"blico% y hasta la persona del deudor. CARACTERES DE LOS !RIVILE'IOS. 1RI9E2 -E9.-. El art. BIHG dispone "ue el privilegio no puede resultar sino de una disposici(n de la ley% y "ue el deudor no puede crear privilegio a 'avor de ninguno de los acreedores. . E/1RIED.D. Art. 3*77: 'os privilegios se transmiten como accesorios de los cr%ditos a los cesionarios y sucesores de los acreedores, quienes pueden ejercerlos como los mismos cedentes!. .R] TER ER E) I12.-. El principio de igualdad de todos los acreedores% consagrado en el art. BJAA al disponer "ue los crditos no privilegiados se cubrir!n a prorrata sobre el sobrante de la masa concursada% trae como consecuencia "ue cual"uier pre'erencia en el cobro deba ser considerada como una situaci(n e&cepcional. )or ello% las normas "ue consagran los privilegios son de interpretaci(n restrictiva% hasta tal punto "ue ni si"uiera por analoga los jueces puedan reconocer privilegios no concedidos e&presamente por la ley. I2DI:I/I3I-ID.D. Este car!cter no esencial% consiste en "ue todas y cada una de las cosas o partes de ellas a'ectadas al pago de una deuda "uedan sujetas al cumplimiento hasta tanto el total de la deuda y cada parte de ella haya sido satis'echa. on 'undamento en el car!cter restrictivo de los privilegios% la doctrina debate sobres si la indivisibilidad es aplicable a ellos. -a tendencia predominante es la de reconocrsela aun cuando el (digo no contenga una norma e&presa. ASIENTO & E7TENSI%N DEL !RIVILE'IO. El asiento del privilegio lo constituyen el o los bienes con cuyo producido el acreedor privilegiado cobrar! su crdito con la prelaci(n "ue le otorga la ley.

/obre la e&tensi(n del privilegio% esto es% si en la prelaci(n al cobro en la ejecuci(n individual se incluyen o no los intereses y dem!s erogaciones en las "ue incurra el acreedor para percibir su crdito% la doctrina e&hibi( criterios contrapuestos. -a opini(n mayoritaria ha sido "ue la prelaci(n no incluye ni los intereses ni los gastos de justicia% salvo cuando una disposici(n legal lo permita% tal como ocurre con la hipoteca y la prenda.

!ARTE SE'UNDA: DERECHO DE RETENCI%N.

CONCE!TO LE'AL. NATURALEBA JURCDICA. Art. 3#3#: (l derec o de retencin es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella asta el pago de lo que le es debido por razn de esa misma cosa!. /i bien no es estrictamente un privilegio% en su ejercicio el retenedor "ueda colocado en la situaci(n de un acreedor con privilegio especial. )or la re'orma de la ley CH.HCC al art. BJDG% se da al acreedor "ue ejerce el derecho de retenci(n% pre'erencia 'rente a los acreedores con privilegios especiales% lo "ue autori+a atribuirle% por lo menos% la misma jerar"ua "ue tienen estos 5ltimos. SU!UESTOS EN LOS 8UE SE AD"ITE. Art. 22 *. (l depositario tiene el derec o de retener la cosa depositada, asta el entero pago de lo que se le deba por razn del depsito6 pero no por el pago de la remuneracin que se le ubiese ofrecido, ni por perjuicios que el depsito le ubiese causado, ni por ninguna otra causa e#tra5a al depsito!. Art. 2*# . 'a obligacin del usufructuario de acer reparaciones y gastos a su cargo, slo principia desde el da en que entrare en posesin material de los bienes del usufructo. /ntes de ese da el constituyente del usufructo o el nudo propietario, no est obligado a acer reparacin alguna, aunque los bienes se deterioren. 3as si la tardanza en recibir los bienes fuere porque el usufructuario no llenare las obligaciones que deben preceder, y el nudo propietario iciere las reparaciones que estn a cargo del usufructuario despu%s de la entrega de los bienes, tendr derec o para e#igir de %ste lo que ubiese gastado, y para retener los bienes asta que sea pagado!. Art. 26*6. &o contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses al copropietario que los ubiese ec o, y %ste tendr derec o a retener la cosa asta que se verifique el pago!. Art. 257$. $i la transformacin se izo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el due5o de la materia ser due5o de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo6 pero puede slo e#igir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador!. El comprador bajo un pacto de retroventa% aun"ue se le o're+ca el precio de la reventa% puede retener la cosa comprada% hasta ser pagado de las reparaciones necesarias "ue hubiese hecho en ella% y de los gastos "ue hubiesen aumentado el valor de la cosa. El 'abricante u obrero a "uien se hubiese entregado materiales para hacer una obra o cosas% en las cuales debiese hacer reparaciones% tiene el derecho de retenci(n sobre la cosa hecha% o sobre la cosa reparada% hasta ser pagado de su trabajo. CASOS EN LOS 8UE NO !ROCEDE. /iempre el "ue hace gastos en una cosa ajena% la mejora% o pone su trabajo y ad"uiere el derecho de "ue esas impensas se le paguen% tendr! el derecho de retenci(n8 pero no lo tendr! cuando la ley no lo autori+a a cobrarlos. )or ejemplo% el usu'ructuario "ue hace mejoras en la cosa "ue tiene en usu'ructo8 o el "ue tiene la posesi(n viciosa de una cosa% o el tercer poseedor de un inmueble hipotecado "ue hubiese hecho mejoras en l. DIFERENTES SITUACIONES DE EJERCICIO. El acreedor "ue retiene una cosa ajena en su poder ejercer! su derecho bajo las condiciones "ue establece el art. BJBJ% sin "ue sea necesario "ue ponga de mani'iesto esta prerrogativa "ue le con'iere la propia ley. )ero esto no signi'ica "ue la garanta legal se la otorgue a este acreedor% prescindiendo de toda

actividad de su parte8 al contrario% debe alegarla oportunamente dentro del proceso en el "ue se le reclama la restituci(n de la cosa "ue retiene. Es por esto "ue% dentro de los caracteres "ue de'inen este derecho% se ha indicado "ue opera como una e&cepci(n procesal. . REED1R RETE2TI/T. KUE E?ER E /U DERE @1 E2 U2 -ITI9I1 E2 E- KUE 21 @. /ID1 DE<.2D.D1. /i la cosa es mueble y el retenedor la entreg( para su e&hibici(n por el martillero a cargo de la subasta% en cumplimiento de la orden "ue dispuso judicialmente su secuestro% deber! presentarse en el e&pediente% antes o despus de la subasta 6pero siempre antes de "ue el embargante perciba en 'orma total o parcial el precio "ue se obtenga7% para hacer e'ectivo su derecho sobre ese precio. El retenedor podra continuar manteniendo la cosa en su poder ejerciendo el derecho "ue le otorga el art. BJDA% pero% 'inalmente% no tendra ning5n sentido "ue se oponga a entreg!rsela al ad"uirente en subasta cuando lo "ue debe lograr es "ue prevale+ca su crdito sobre el precio obtenido% por sobre el del acreedor ejecutante o cual"uier otro "ue se hubiera presentado tratando de hacer valer su mejor derecho respecto al del accionante. /i la cosa 'uese inmueble% el retenedor% al tiempo de presentarse en el juicio antes de la subasta% debe solicitar "ue en la publicaci(n de los edictos "ue da cuenta de sta se hagan conocer las condiciones en las "ue a"ul se encuentre. . REED1R RETE2TI/T. KUE E?ER E /U DERE @1 E2 E- ?UI I1 D12DE E/ ).RTE . T1R.. En este supuesto no es relevante "ue la retenci(n se ejer+a sobre una cosa mueble o inmueble% pues si la restituye% ello ser! consecuencia de una decisi(n judicial% lo "ue no le hace perder su posici(n% 'undada en su legtimo reclamo% para obtener lo "ue se le adeuda. De lo contrario% si la entrega 'uera voluntaria o abandonara la cosa "ue retiene% se habra e&tinguido su derecho% el "ue no renace aun"ue la misma cosa volviese por otro ttulo a entrar en su poder. . REED1R RETE2TI/T. KUE E?ER E /U DERE @1 E2 E- ?UI I1 D12DE E/ DE<.2D.D1. Tampoco importa en este caso la naturale+a de la cosa "ue se est! reteniendo. uando "uien opone el derecho de retenci(n es el demandado en el juicio% debe hacerlo% si se considera "ue es una e&cepci(n% hasta el momento de trabarse la litis. )ero si primero se aleg( "ue la cosa era propia% la retenci(n puede hacerse valer en la etapa de ejecuci(n de la sentencia "ue declar( la e&istencia del derecho real del actor y orden( la restituci(n. RELACIONES DEL RETENEDOR. 12 E- 13?ET1 RETE2ID1. Dado "ue no hay un artculo e&preso "ue lo disponga% no vemos inconveniente para "ue se apli"uen% por analoga% ciertas normas del derecho real de prenda8 siempre bajo la directiva general del art. ADGB% "ue obliga al simple tenedor de una cosa a conservarla% respondiendo de cual"uier da,o "ue por su culpa se le ocasione% perjudicando al propietario. Tales normas seran los arts. BAAG y BABE% los cuales% respectivamente% le impiden al acreedor servirse de la cosa sin consentimiento del deudor% 'acult!ndolo a este 5ltimo a pedir "ue la cosa se ponga en secuestro% en caso de abuso del acreedor cuando ejerce derechos "ue no le son propios. 12 TER ER1/. Debemos recordar "ue el propietario de la cosa% "ue s(lo ha dejado de tenerla materialmente en su poder% conserva todas las 'acultades inherentes a su condici(n de titular del dominio. )or tanto% puede percibir los 'rutos "ue a"ulla produ+ca% y disponer de la cosa por cual"uier ttulo. $ucesores singulares.

/i la cosa 'uere inmueble% "uien suceda al propietario no podr! ad"uirir un derecho mejor ni m!s e&tenso "ue el "ue ste tiene% ra+(n por la cual% para hacer suyo el objeto ad"uirido% deber!% previamente% desinteresar al retenedor. El principio nemo plus iuris no se le aplica al poseedor de cosas muebles% lo "ue en modo alguno impide el ejercicio del derecho de retenci(n por el acreedor "ue la mantiene en su poder% ni es un obst!culo para "ue se la embargue o se la venda% aun judicialmente% tal como lo prev el art. BJDA. Jtros acreedores. -a relaci(n del retenedor con los acreedores debe ser considerada seg5n la di'erente situaci(n de estos 5ltimos% distinguiendo entre los "uirogra'arios y los "ue tienen privilegio. Respecto de los primeros es aplicable lo "ue dispone el art. BJDA% como resultado de lo cual 'rente al embargo% ejecuci(n y venta judicial de la cosa retenida% su tenedor la mantendr! en su poder hasta "ue sea desinteresado. . tales e'ectos% agrega este artculo% se le debe entregar al tenedor el precio obtenido hasta la concurrencia de la suma por la "ue ste sea acreedor. En ese lmite se agota su pre'erencia% de manera "ue el saldo no cubierto pasa a revistar como crdito com5n o "uirogra'ario. En cuanto a los acreedores privilegiados% dice el ,rt. 3#46: (l derec o de retencin no impide el ejercicio de los privilegios generales. (l derec o de retencin prevalece sobre los privilegios especiales, inclusive el ipotecario, si a comenzado a ejercerse desde antes de nacer los cr%ditos privilegiados. (l derec o de retencin o la garanta otorgada en sustitucin, subsiste en caso de concurso o quiebra!. 0espojantes. Es posible "ue el retenedor su'ra la desposesi(n del objeto sobre el cual ejerce su derecho. El titular del derecho de retenci(n es un tenedor interesado% y como tal podr! intentar la acci(n de despojo establecida en el art. ADJE% y el interdicto de recobrar legislado en el c(digo )rocesal. /i la cosa 'uere mueble% podr! reclamarla% salvo contra el sucesor particular poseedor de buena 'e de cosas "ue no sean robadas o perdidas. E7TINCI%N. -a e&tinci(n de este derecho puede ocurrir por"ue se e&tinga la obligaci(n principal de la cual es accesorio. Ello ocurre en el caso de pago% "ue debe ser total por el principio de indivisibilidad "ue establece el art. BJDC. )ero no puede e&tinguirse por prescripci(n% dado "ue si la retenci(n no se interrumpe% ello importa un reconocimiento por parte del deudor del derecho del acreedor "ue retiene. En cuanto a las causas propias del derecho de retenci(n% establece el art. BJDB "ue ste se e&tingue por la entrega o abandono voluntario de la cosa sobre la cual se poda ejercer% y no renace aun"ue la misma cosa volviese por otro ttulo a entrar en su poder. )or tanto% si hubiera desposesi(n o un desapoderamiento no voluntario de la cosa por el retenedor% su derecho no se e&tingue.

Unidad RIR: Derecho real de super'icie 'orestal.

INTRODUCCI%N. -a ley AFFEJ% sancionada el CD de noviembre de AEEC% crea el derecho real de super'icie 'orestal e incorpora el inc. IV al art. AFEB: 'a superficie forestal!. .dem!s de la regulaci(n de este derecho% el art. CD de la ley AFFEJ establece "ue sta es complementaria del (digo ivil8 el art. CA modi'ica el AGCD de este (digo% "ue "ueda redactado de la siguiente manera: 'os propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derec os enfit%uticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se e#tiendan a mayor t%rmino que el de cinco a5os, cualquiera que sea el fin de la imposicin6 ni acer en ellos vinculacin alguna!. OBJETIVOS DE LA LE& 255$#. Un primer objetivo procura "ue la e&plotaci(n 'orestal alcance un desarrollo m!s sostenido y e&tendido teniendo en cuenta "ue en la actualidad s(lo alcan+a a un F\ del total de la super'icie considerada apta 6apro&imadamente AEEEEEEE de hect!reas7% lo "ue se vera incentivado por los bene'icios 'iscales "ue otorga la ley AFEIE de inversiones para bos"ues cultivados. Un segundo objetivo tiene a ampliar la 'ranja de los potenciales interesados% convocando a "uienes posean recursos limitados para invertir% a pe"ue,os colonos o chacareros "ue no cuentan con capital su'iciente para la e&plotaci(n y a industriales madereros "ue no disponen de materia prima% a sumarse a los planes de 'orestaci(n gener!ndose as grupos mucho m!s competitivos. Un 5ltimo objetivo apunta a la implementaci(n de un mercado 'orestoLindustrial organi+ado y plural. -a locali+aci(n de las e&plotaciones debe estar 'uncionalmente pr(&ima con los centros de consumo para no a'ectar la rentabilidad 'inal% a cuyos e'ectos debe tenerse especialmente en cuenta los costos de transporte de una producci(n caracteri+ada por su gran volumen. .dem!s% la distancia entre las actuales e&plotaciones 'orestales y el n5mero limitado de establecimientos "ue se ocupan del desmonte% tro+ado% descorte+ado y trans'ormaci(n de la madera% s(lo contribuye a desalentar las inversiones tanto para la implantaci(n de nuevas e&plotaciones como para la radicaci(n de empresas 'orestoLindustriales en los lugares en los "ue se carece de ellas. E7A"EN DE LA RE'ULACI%N LE'AL. RE. I;2 4 12 E)T1 -E9.- DE- DERE @1 RE.- DE /U)ER0I IE 01RE/T.-. -. UE/TI;2 DE /U 2.TUR.-EZ. ?URPDI . E2 RE-. I;2 12 -1/ 13?ET1/ DEDERE @1 6-E4 AFFEJ7. Art. : Cr%ase el derec o real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura, de conformidad al r%gimen previsto en la 'ey de 8nversiones para Mosques Cultivados, y a lo establecido en la presente ley!. Art. 2: 3(l derec o real de superficie forestal es un derec o real autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y acer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya e#istentes, pudiendo gravarla con derec o real de garanta!. /e ha sostenido 6y compartimos ese criterio7 "ue cuando la 'inalidad del derecho sea 'orestar para obtener determinadas plantaciones% ese derecho recaer! sobre una cosa ajena y cuando esas plantaciones se hayan obtenido ellas ser!n el objeto del derecho real el "ue% en tal caso% recaer! sobre cosa propia. <as all! de lo problem!tico del concepto legal dado a este derecho% no cabe duda de "ue en cual"uiera de sus modalidades estamos 'rente a un derecho real "ue lo es desde el acto constitutivo. Estas circunstancias% "ue a priori impiden 'ijar con precisi(n el marco normativo aplicable% dieron lugar a sostener "ue se someta el ejercicio de la actividad 'orestal o de silvicultura a las disposiciones "ue

gobiernan al derecho real sobre cosa ajena% hasta "ue a"ulla concluye y% una ve+ "ue as haya acaecido% regir!n las normas del derecho real sobre cosa propia. )re'erimos "ue sea la voluntad de las partes la "ue 'ije las reglas a las "ue "uedar! sometido el derecho en este caso. En cuanto a la determinaci(n del objeto% cuando el derecho se constituya con la 'inalidad de 'orestar% no deben "uedar dudas: lo ser! la cosa ajena% el inmueble sobre el "ue se llevar! a cabo la 'orestaci(n% a'irmaci(n "ue pronunciamos para descartar la tesis de "ue en tal caso su objeto lo sea el espacio areo hasta "ue las plantaciones "ueden materiali+adas. uando el negocio jurdico tenga por objeto una plantaci(n e&istente% el derecho real "ue se constituye ser! siempre sobre una cosa propia. /U?ET1/ I2TER:I2IE2TE/. Este nuevo derecho real puede ser constituido a 'avor de terceros% #por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de 'orestaci(n o silvicultura$ y% con'orme el art. F% se ad"uiere por contrato oneroso o gratuito. De manera "ue ser!n partes en este contrato% el o los titulares del dominio del inmueble "ue ser! a'ectado y "uien ad"uiera este nuevo derecho real% justi'icando los primeros su condici(n de propietarios con el ttulo inscripto "ue as lo acredite. 2o podr!n constituirlo "uienes tengan una relaci(n de derecho personal con el inmueble% tal como ocurre% por ejemplo% con los locatarios% los comodatarios o los depositarios. /i el dominio del inmueble le pertenece a m!s de una persona todos los cond(minos deber!n concurrir al acto constitutivo% lo "ue implica "ue no sea posible la constituci(n de este nuevo derecho por uno de los comuneros sobre su parte indivisa. -. E/)E I.-ID.D DE- I2<UE3-E )1R /U 2.TUR.-EZ. 4 E- .R] TER ER E) I12.DE- R=9I<E2 .)-I .3-E. Este derecho real se puede constituir sobre un inmueble #susceptible de 'orestaci(n o silvicultura% de con'ormidad al rgimen previsto en la ley de inversiones para bos"ues cultivados% y a lo establecido en la presente ley$. 2o encontramos las pautas "ue de'inan cuando un inmueble es apto para la actividad 'orestal% por lo "ue suponemos "ue la cuesti(n ser! decidida por la autoridad "ue tiene a su cargo la aprobaci(n de los proyectos respectivos% tarea para la "ue% seguramente% se tendr!n en cuenta las circunstancias m!s relevantes% tales como: el clima% la calidad del suelo% el impacto ambiental% los 'actores socioLecon(micos y la tecnologa disponible. Art.4: (l propietario del inmueble afectado a derec o real de superficie forestal no podr constituir sobre %l ning"n otro derec o real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derec os del superficiario6 si lo ace el superficiario puede e#igir el cese de la turbacin!. -. -I<IT. I;2 TE<)1R.- 4 -. .-I0I . I;2 DE -1/ DERE @1/ RE/U-T.2TE/. En el concepto legal de este derecho se establece "ue ser! temporario% 'ij!ndose en el art. G un pla+o m!&imo de duraci(n de cincuenta a,os. Esta limitaci(n temporal es aplicable% a cual"uiera de sus variantes: derecho real sobre cosa ajena o sobre cosa propia. -a pr(rroga o renovaci(n de este pla+o no est! contemplada en la ley% lo "ue parece ra+onable para evitar "ue se e&tienda por uno a tal punto e&tenso "ue termine por privar al nudo propietario de la utilidad de su dominio. )ara 'ijar el inicio debera tenerse en cuenta la del da en "ue se le traslada al ad"uirente la posesi(n del inmueble de "ue se trate% no "ue podr! ocurrir antes o despus de 'irmado el instrumento de constituci(n del derecho. -a calidad de temporario asignado a este derecho regula sobre la imper'ecci(n de los derechos resultantes. En e'ecto% tanto es imper'ecto el derecho real sobre cosa propia "ue se le otorga a otro sobre una masa arb(rea ya implantada o cultivada% por"ue concluir! ine&orablemente al vencimiento del pla+o legal 6o antes% de ocurrir alguno de los supuestos contemplados7% como lo ser! el dominio del propietario al su'rir su desmembramiento cuando constituya a 'avor de otro el derecho de 'orestar o hacer silvicultura. /u plenitud la recuperar! al vencimiento de la a'ectaci(n.

Tambin se torna imper'ecto el dominio del propietario "ue constituy( el derecho para "ue otro ad"uiera como propia una masa arb(rea "ue ya e&iste. En caso de convenirse pla+os superiores% el e&cedente no valdr! a los e'ectos de esta ley. En consecuencia% cuando el pla+o pactado sea superior al legal% se lo deber! considerar constituido por el m!&imo "ue admite la ley. 0. U-T.D DE E2.?E2.R. -I<IT. I12E/. 12/TITU I;2 DE DERE @1/ )ER/12.-E/. Art.3! (l propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derec o de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derec o real de superficie forestal constituido!. Art.4: #El propietario del inmueble a'ectado a derecho real de super'icie 'orestal no podr! constituir sobre l ning5n otro derecho real de dis'rute o garanta durante la vigencia del contrato% ni perturbar los derechos del super'iciario8 si lo hace el super'iciario puede e&igir el cese de la turbaci(n$. 01R<. DE .DKUIRIR E- DERE @1. ./)E T1/ RE9I/TR.3-E/. Art.5: (l derec o real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura p"blica y tradicin de posesin. 0eber ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados en el ?egistro de la 4ropiedad 8nmueble de la jurisdiccin correspondiente, el que abrir un nuevo folio correlacionado con la inscripcin dominial antecedente!. 0. U-T.DE/ 4 DE3ERE/ DE- /U)ER0I I.RI1. Art.2: (l derec o real de superficie forestal es un derec o real autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y acer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya e#istentes, pudiendo gravarla con derec o real de garanta!. :so, goce y disposicin jurdica. En el artculo "ue nos ocupa esta 'acultad est! prevista en relaci(n con una de las dos variantes "ue puede adoptar la constituci(n de este derecho: la de reali+ar 'orestaci(n o silvicultura y hacer propio lo plantado8 lo "ue es l(gico por"ue para ello necesitar! contar con la super'icie de un inmueble ajeno. -a disposici(n% naturalmente% "uedar! limitada al derecho de 'orestar "ue se le otorga a su titular hasta "ue las plantaciones e&istan y% cuando esto ocurra% podr! disponer de ellas libremente. Respecto de la otra: ad"uirir la propiedad de plantaciones ya e&istentes% el artculo no la establece% lo "ue no es determinante por cuanto trat!ndose de un derecho real sobre cosa propia es obvio "ue tendr! el uso% goce y disposici(n jurdica de lo "ue es el objeto de su derecho. 1ransmisin del derec o por el superficiario. 0estino de las obligaciones a su cargo. 'a defensa de su derec o. 2o e&istiendo en la ley una disposici(n en contrario% el super'iciario puede disponer de su derecho por actos entre vivos o por disposici(n de 5ltima voluntad. Jbligaciones a cargo del superficiario. 4acto comisorio y cumplimiento de la condicin resolutoria como causal de e#tincin. /i el contrato se celebra a ttulo oneroso% el super'iciario "ueda obligado a satis'acerle al nudo propietario la contraprestaci(n pactada% en la 'orma y condiciones "ue se hubieran estipulado. En derredor de los deberes impuestos al super'iciario se ha planteado la cuesti(n de si el incumplimiento de tales obligaciones% permite el ejercicio del pacto comisorio t!cito previsto en el art. CAED del (d. ivil o si este pacto puede ser e&preso. /e responde a'irmativamente% por"ue se trata de un derecho disponible y por"ue la ley no contiene una regulaci(n espec'ica. En tanto la ley tiene prevista como causal de e&tinci(n el cumplimiento de la condici(n resolutoria "ue se hubiera pactado% ella puede prever la no satis'acci(n por parte del super'iciario de las obligaciones asumidas en el contrato.

Constitucin del derec o real de garanta por el superficiario. 2os adherimos al criterio amplio de interpretaci(n% en el sentido de "ue el super'iciario puede constituir derecho real de garanta en cual"uiera de las modalidades "ue la super'icie puede asumir. Restara considerar un aspecto 'uncional del gravamen "ue se constituya cuando las plantaciones aun no e&isten% eso es derecho de super'icie con'erido con la 'inalidad de 'orestar y hacer propio lo plantado. /uperado el escollo de "ue el gravamen tenga por objeto un derecho% cuando la masa arb(rea e&ista sta debera ser su nuevo objeto% lo "ue no sera sino el resultado de una trans'ormaci(n autom!tica del derecho de plantar en derecho sobre lo plantado. Esta subrogaci(n tendr! "ue estar contemplada en el acto jurdico por el "ue se constituye el derecho de super'icie en su primera modalidad y en el "ue produ+ca su a'ectaci(n con el gravamen% pudiendo ser operativa sin "ue% a tales e'ectos% se re"uiera el otorgamiento de ning5n acto complementario al "ue deban comparecer el nudo propietario% el super'iciario o el titular del gravamen. ERTI2 I;2 DE- DERE @1 RE.- DE /U)ER0I IE 01RE/T.-. Art.*: 3(l derec o real de superficie forestal se e#tingue por renuncia e#presa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condicin resolutoria pactada, por consolidacin en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres a5os!. ?enuncia e#presa. Debe ser hecha en la 'orma prescripta para la enajenaci(n de los inmuebles siguiendo la doctrina del artculo citado. )or lo tanto corresponder! el otorgamiento de la respectiva escritura p5blica% a la "ue no ser! necesario "ue compare+ca el nudo propietario prestando su con'ormidad cuyo testimonio se inscribir! por el Registro de la )ropiedad para su oponibilidad a terceros. 2encimiento del plazo contractual. 1perar! por el simple transcurso del "ue se haya convenido o% a 'alta de convenio% por haberse llegado al trmino del tope legal de cincuenta a,os "ue admite la ley. Cumplimiento de la condicin resolutoria. -a condici(n no solamente deber! 'ormar parte del elenco de estipulaciones "ue las partes pacten y a las cuales "uedar! sujeto el ejercicio del derecho% sino "ue% adem!s deber! ser publicitada al tiempo de registrar el testimonio de la escritura "ue contenga al contrato constitutivo. Consolidacin en una misma persona de las calidades de nudo propietario y de superficiario. En esta causal "uedan comprendidas todas las alternativas posibles "ue la consolidaci(n ocurra en cabe+a del nudo propietario% del super'iciario o de un tercero. El acto jurdico instrumentado por escritura p5blica "ue documente la causa "ue provoca la consolidaci(n% deber! registrarse para "ue sta sea oponible a terceros. &o uso durante tres a5os. -a ley nada dice acerca de la modalidad a la "ue se aplica de manera "ue per'ectamente podr! tener relaci(n con ambas. Respecto de la primera 6derecho de 'orestar y hacer propio lo plantado7% se producira la e&tinci(n del derecho del super'iciario si ste% dentro del pla+o indicado% no 'oresta o no e&plota la plantaci(n producida. Respecto de la segunda 6derecho sobre una 'orestaci(n "ue ya e&iste7% si no la e&plota en ese pla+o. 2o necesita el nudo propietario demandar al super'iciario el cumplimiento de la obligaci(n esencial a su cargo 6'orestar o e&plotar la 'orestaci(n7% por lo "ue se limitar! a veri'icar el incumplimiento una ve+ transcurrido el pla+o legal. 0esuso y abandono: Bson causales de e#tincinC Art.#: 'a renuncia del derec o por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones!.

Respecto del primero 6desuso7 ya dijimos "ue se trata del #no uso durante tres a,os$ "ue menciona el artculo anterior% por lo "ue no se tratara de una causal aut(noma de e&tinci(n. En cuanto al segundo 6abandono7% la doctrina se ha planteado si el legislador lo utili+a como sin(nimo de #no uso$% por"ue en tal caso #desuso$ y #abandono$ seran trminos e"uivalentes y por lo tanto tampoco podra constituir una causal aut(noma de e&tinci(n. De manera "ue el #no uso$ el #desuso$ y el #abandono$% cuando este 5ltimo re'leja la situaci(n de hecho consistente en una 'alta de ejercicio "ue se e&tiende por el pla+o de tres a,os% constituyen di'erentes denominaciones "ue adopta la ley para una misma causal de e&tinci(n. E0E T1/ DE -. ERTI2 I;2. (n general. Art. : 4roducida la e#tincin del derec o real de superficie forestal, el propietario del inmueble afectado, e#tiende su dominio a las plantaciones que subsistan, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento!. Causales mencionadas en el artculo KN. /u acaecimiento no libera al super'iciario de sus obligacioes% por lo "ue la enajenaci(n de su derecho% no lo releva del cumplimiento de las "ue hubiera asumido como titular de su derecho 6p. ej. obligaci(n de pagar el canon7% salvo "ue hubiera sido e&onerado e&presamente. Consolidacin. Art. $: (n el supuesto de e#tincin del derec o real de superficie forestal por consolidacin, los derec os y obligaciones del propietario y del superficiario continuarn con sus mismos alcances y efectos!. .U/.-E/ DE ERTI2 I;2 21 E2U<ER.D./. El acuerdo e&tintivo "ue es per'ectamente pactable8 la cesaci(n de la e&istencia legal de la persona jurdica a cuyo 'avor se hubiera constituido% y la e&propiaci(n del inmueble. DE/TRU I;2 DE -1 )-.2T.D1. U2. /ITU. I;2 KUE 21 )R1:1 . -. ERTI2 I;2 DE- DERE @1. Art.7: (l derec o real de superficie forestal no se e#tingue por la destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres a5os!.