Fonds de Commerce

Fonds de commerce Entreprise individuelle Transmission
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FONDS DE COMMERCE ENTREPRISE INDIVIDUELLE TRANSMISSION

Fonds de commerce : ensemble dlment corporel et incorporel. Le fonds de commerce est un lment de lactif immobilis. BILAN ACTIF PASSIF Actif immobilis : Capital social - droit au bail Fonds de - Clientle Emprunt Commerce - Matriel Dettes envers des fournisseurs Actif circulant : - Stock - Crances clients - Trsorerie
Quand on regarde le bilan on peut savoir si le fonds de commerce t achet ou cre. Sil y a la valeur de la clientle dans le bilan cest un achat de fonds e commerce, sinon la clientle nest pas indique car elle na pas encore de valeur. Tous les lments incorporels ne sont pas amortissables. Les lments composant la fonds de commerce : La clientle : dans les actes de cession de fonds il est dusage de cder la clientle et lachalandage. Cest un lment essentiel du fonds de commerce, il permet de distinguer la cession du fonds de commerce de la cession du droit au bail. Le droit au bail : deux cas de figure oLe cdant est propritaire des murs dans lequel est exploit le fonds. Dans ce cas il doit sengager consentir un bail commercial (deux actes cession du fonds de commerce et du bail) oLe cdant est locataire des murs commerciaux dans ce cas la cession du fonds de commerce va comprendre la cession du droit au bail. Lenseigne : trs souvent cde avec le fonds. Elle est diffrente du non commercial qui est plus rattach au cdant et nest pas systmatiquement cd. Cela est a prciser dans les cession. Licences : de restauration, licence IV, cest un agrment donn par ltat mais qui une valeur patrimoniale.
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Il ne faut pas confondre avec les dlgations de service public (Ex : grance dun dbit de tabac, PMU, FDJ) grance qui nont pas de valeur patrimoniale. Les marques et les brevets : lments protg par lINPI et qui peuvent faire lobjet dun cession. Il faut inscrire la formalit de cession dans lacte et faire une publicit lINPI. Les lments incorporels : Le matriel dexploitation : lment matriel ncessaire lexploitation du fonds (prix ventil entre lment corporel et incorporel : du point de vue fiscal calcul des plus value de cession). Ne jamais le faire en tant que notaire. La ventilation, la question pose ds la rdaction du compromis aprs concertation de lexpert comptable du cdant : oCdant intrt de cder sa valeur net comptable : vite les plus values oLe cessionnaire intrt de cder sa valeur relle : car il va amortir ce matriel. Doit annexer au compromis une liste dtaille du matriel qui sera reproduire sur un document fiscal qui est ventiler entre les diffrents lments qui composent le matriel (fait par expert comptable) Vrifier la composition de la liste du matriel, car il peut y avoir des diffrences entre ce quils sont propritaire et ce quil y a en dpt, certain lment sont dtenu par le cdant : oPar une location : photocopieuse, machine caf, tireuse, oPar le contrat de crdit bail : permet la fin de contrat de lever loption pour acheter. Dans un cession : paragraphe sur la cession des contrats sort des contrat en cours compare la liste ce paragraphe Les vhicules ; il faut rappeler aux parties quil y a des formalits spciales pour la cession de carte grise : carte grise de moins de 6 mois et mutation la prfecture. Les stocks : toutes les cession ne comprennent pas les stocks. Elle est prvenu dans le compromis mais elle va avoir lieu en parallle de la cession du fonds (le notaire ny intervient pas) ; les parties conviennent dun principe de cession ou non et fixe entre elle un montant plafond qui les marchandises ne devront pas dpasser et indique comment va tre fix le prix des marchandise. Formules : les marchandises sont reprises au pris des factures Les parties vont convenir des modalits de paiement. Souvent on trouve un chelonnement doit tre indiqu ds le compromis. Ltat dans lequel les marchandises doivent tre livre, on parle des marchandises de qualit loyale et marchande. Peut prvoir la clause prvoyant de nommer un expert si on rencontre des difficults entre le cdant et le cessionnaire
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sur la qualit des marchandises (notamment pour les dbuts de tabac).
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La cession de droit au bail :

Cest la clientle qui dtermine la diffrence entre la cession de droit au bail ou de fonds de commerce (formalits diffrentes) Le C.com organise de faon prcise la cession du droit au bail. Lart L145-16 C.com pose u principe : toute clause interdisant au preneur la cession de son bail lacqureur de son fonds de commerce est nul (rput non crite). La pratique a imagin des clauses venant rglementer la cession. La difficult est de savoir si on a faire une clause non crite ou non. Cette interdiction ne vise que la cession du droit au bail au successeur dans le fonds de commerce. La cession du droit au bail peut tre interdite quand il ny pas lieu au profit du successeur dans le commerce.
A Les clauses rglementant la cession du FDC et de droit au bail :

La clause qui require lagrment ou lautorisation pralable du bailleur : Cela permet au bailleur davoir un droit de contrle et donc doit tre pralable la cession. On devra obtenir cet accord pour pouvoir passer lacte. En cas de refus du bailleur dans le cadre dune cession de fonds, il pourra tre fait appel au jour pour dmontrer que le refus du bailleur est abusif, car le bailleur dans le cadre dune cession de fonds de commerce va devoir motiver son refus. Dans le cadre dune cession du droit au bail pure avec lagrment du preneur, impossible de se retourner devant les tribunaux sauf si la clause demande une motivation du preneur pour le refus. Dans les deux cas on ne peut pas faire fi de lobtention de cet agrment pour passer lacte. Lintervention du bailleur lacte : La C.cassa une jurisprudence bien tablie pour dire quil ne sagit pas dune clause dagrment du bailleur. Il sagit de protger le bailleur en lui permettant dintervenir lacte la jurisprudence na pas pour au temps valid la possibilit de passer lacte sans lintervention du bailleur. Il faut respecter scrupuleusement la lettre de la clause dagrment prvu dans le bail. Il faut donner un dlai suffisant au bailleur pour pouvoir intervenir. Il faut imprativement que lintervention du bailleur ait t sollicite pralablement la cession. Si le bailleur ne rpond pas ou ne se prsente pas pour intervenir lacte. Il nest pas possible de signer lacte de cession. Plusieurs solutions : oSollicite lintervention par lintermdiaire du notaire du bailleur, oLettre recommand au bailleur en rappelant les dispositions du bail et en lui rappelant que cette intervention nquivaux pas un agrment de sa part (souvent joint une procuration pour le reprsenter la signature de lacte) prcise qua dfaut de rponse de sa part on passera outre son intervention
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en considrant que lobligation dinformation que lon avait son gard t remplie. La clause dappel du bailleur lacte : La clause la plus frquente. Le bailleur doit simplement tre convoqu au rendez-vous de signature de la cession ; il faut se mnager la preuve de cet appel par lenvoi dune lettre recommand dans laquelle on va convoquer le bailleur au rendez-vous de signature. Si au dernier moment on est amener changer le rendez-vous de signature il faudra nouveau envoyer ce courrier. On pourra passer outre lintervention du bailleur lacte ds lors que le formalisme aura t respect. La clause imposant la forme authentique : Un bail commercial consenti en la forme authentique confre au bailleur la force excutoire c'est dire quen cas de dfaut de paiement du loyer ou dinexcution des clauses du bail, le bailleur va pouvoir actionner la clause excutoire sans avoir a recourir au pralable un jugement pour reconnatre la ralit de sa crance vis-vis du locataire. En cas de cession de bail cette force excutoire ne va se reporter sur le cessionnaire que si la cession a lieu par acte authentique. Cette clause est valable car elle vient seulement rglementer la forme de la cession. La clause imposant la remise dune copie excutoire au bailleur. La clause imposant que la cession ait lieu suivant acte reu par le notaire rdacteur du bail : cette clause nest pas dontologique. La C.cassa la valide mais invalide par les instance professionnelles. La clause imposant la cession par acte rdig par le notaire du bailleur : valable au niveau dontologique car ne porte pas atteinte au libre choix du notaire par le bailleur. La clause prvoyant un droit de premption (prfrence) du bailleur : trs important de lire cette clause ds le dbut car il peut y avoir des dlais respecter. Clause frquente dans les galeries commerciales.
B La ncessit de lintervention du bailleur lacte :

La cession du bail que ce soit la cession de fonds de commerce o limite la cession du droit au bail opre une cession de crance. C'est dire que le cessionnaire va acqurir le droit au bail et le cdant va se trouver dans lobligation de renouveler le bail commercial. Pour cette raison la cession du bail doit rpondre au formalisme des cessions de crance prvu lart 1690 C.civ c'est dire que le bailleur va devoir en tre inform soit par exploit dhuissier soit reconnatre en tre inform dans lintervention dans lacte authentique de cession. Il est donc indispensable que le bailleur intervienne lacte de cession si lon veut viter davoir lui la signification par exploit dhuissier. Cette formalit de signification est la charge du cessionnaire, cest pourquoi en pratique on va toujours cherche faire intervenir le bailleur lacte mme si cela na pas t prvu dans la clause de cession d bail commercial. En pratique on va dans les formalits pralable la cession crire au bailleur en se conformant au formalisme de la clause de cession pour lui demander dintervenir
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lacte de cession soit physiquement, soit en se faisant reprsenter aprs dlivrance dune procuration.
C Les actes contenant une cession de droit au bail :

Les actes titre onreux : La cession de fonds de commerce, La cession du droit au bail, Un change, Le partage ou la licitation qualificatif donreux ou titre gratuit si soulte ou non. Ce qui qualifie lacte de partage cest le caractre dclaratif, cens tre propritaire du droit au bail ds la naissance de lindivision. Peut de jurisprudence en la matire. Seulement une dcision des juges du fonds qui en majorit impose de respecter le formalisme en matire de cession (jurisprudence notamment en matire de divorce). Par contre lorsquil y a un partage conscutif un succession les juges du fonds considrent que lon a transfert par la loi ce qui est diffrent de la cession. Legs = cession : la donation opre une cession sauf dans le cas ou on se rserve lusufruit du fonds car dans ce cas le bailleur reste exploitant. Quand fait un location grance on reste propritaire du fonds, souvent la mise en location grance est assorti dun certain formalisme.
D La sanction du non respect de la clause cession figurant dans le bail :

diffrente sanction en fonction de la gravit de la faute : Refus du renouvellement du bail son chance : cest la sanction retardement pendant quelque anne excution normal du bail, puis le bailleur invoque le refus de renouvellement pour la cession prohib. Le bailleur doit indiquer un motif grave et lgitime pour sopposer au renouvellement ; La mise en uvre de la cause rsolutoire du bail : le bailleur agis tout de suite, il demande au juge de constater linexcution des clauses contenu dans son bail. Et demande la rsiliation judiciaire du bail par le juge. Cest une question de fait Le bailleur doit dmontrer un motif grave et lgitime. Le juge du fonds apprcie la gravit du la faute, est plus clmente sur la question de forme que sur des question dagrment. Dans tous les cas il y a une possibilit de mise en cause de la responsabilit du rdacteur de lacte (devoir de conseil et guider les parties pour que lacte qui va les lier ne puisse pas tre remis en cause). ___________________________________________________________________________
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FEUILLE 1 : Cas n1 : A Le principe dinterdire la cession aux successible : Ici pas de problme pour la clause de cession Si droit de premptions non mis en uvre par le bailleur. Clause dagrment valable, si pas donn va devant le juge = vrifie si valable de ne pas autoriser la cession. Le pacte de prfrence en cas de vente du fonds de commerce au profit du bailleur prix gale et aux mmes conditions. Le formalisme respecter car le bailleur dispose dun dlai dun mois pour rpondre (sauf en aot 15 jours). Si le bailleur ne rpond pas il perd son droit de prfrence. Si le bailleur n pas rpondu, le bail nous dit que la cession du bail est libre en cas de cession de fonds de commerce mais que le bailleur doit agrer pralablement et par crit le cessionnaire et il peut refuser lagrment que en motivant la dcision. Cette clause nest pas contraire L141-16 C.com En pratique on va vouloir tout prix lintervention du bailleur notre acte, pour rendre opposable la cession du bail au bailleur et viter davoir lui signifier la cession par exploit dhuissier. Demande deux choses au bailleur : Dtail terme du bail car pacte de prfrence, Prvoit en outre un agrment pralablement et par crit celui ce se tient votre disposition pour vous rencontrer ; vous ne pourrez vous opposer lagrment des cessionnaires que pour des motifs srieux ou lgitime. Donne une procuration pour le reprsenter la signature de lacte Procuration : oReconnatre que le droit de prfrence qui lui a t confr au terme du contrat de bail t respect par les cdant/ renoncer faire valoir se droit de prfrence/ agrer la SARL en qualit de cessionnaire du bail. oReconnatre que la cession lui est directement opposable et dispenser le cessionnaire deffectuer une signification par exploit dhuissier. Cession de droit au bail : la clause est elle valable : Par droit de prfrence car limit au fond de commerce Il faut lagrment du preneur pour cder. La bailleur peut il sopposer la cession ? en principe oui sans motivation de manire rgalienne, sauf si cela est prcis dans le bail ; Ici clause pas claire sur ce point l, il par du principe que cest possible que pour motif srieux et lgitime. BEn cas de cession de fonds e commerce : Formalit respecter ? cession libre mais pas dintervention lacte car la remise de copie dans le mois vaut signification (bailleur renonce par avance aux formalits 1690) donc remise en LRAR
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Al2 : le cdant reste solidaire dans la paiement des loyer ; Clause de solidarit, clause trs frquente ; Le bailleur quand il nous choisi il a fait confiance alors que la cession il ne la choisi pas. En cas de cession de droit au bail : Consentement expresse et pralable du bailleur. Le bailleur peut il sopposer la cession ? Oui sans juste motif car rien dcrit, soit accord crit au bailleur ou accord par intervention lacte. Cela dispense des formalits de 1690. CEn cas de cession de fonds de commerce : La cession est libre, aucun formalisme nest prvu par la clause ; n prendra soin de faire intervenir la bailleur lacte On aura une solidarit dans le paiement des loyers ; Automatiquement pour le bail en cours sauf clause contraire. En cas de cession de droit au bail : Consentement du bailleur, peut sopposer sans juste motif La clause de solidarit DEn cas de cession de fonds de commerce : Agrment ; Ici en prsence dune clause dagrment mme pour la successeur celle-ci est valable mais que pour juste motif (L145-16) donc pas de droit rgalien. Clause de solidarit La cession doit tre effectu par acte authentique ; Auquel le bailleur appel (= procuration ou agr expressment le cessionnaire) Remise dune copie excutoire au bailleur lencontre du cessionnaire, ce qui permet au bailleur de se faire payer. Aucune charge et loyer d : permet dtre pay avant tout autre crancier en cas de liquidation. En cas de cession du droit au bail : Clause dagrment : le bailleur peut sopposer sans juste motif (pas possible de recours contre sa dcision) Mme formalisme. FEn cas de cession de fonds de commerce : La cession est libre, le bail nimpose aucune formalit, donc doit satisfaire 1690 C.civ. cession par acte authentique avec appel des bailleresses il faut donc effectuer les formalits de lart 1690 et effectuer la remise dune copie excutoire. En cas de cession du droit au bail : Il y a un agrment. Droit dopposition du bailleur, il nest pas possible de le contester (rien de prvu pas de juste motif).
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Exigence dun acte authentique de cession. Appel du bailleur moins lourd que lagrment : remise de copie et formalit de 1690. G=B
HEn cas de cession de fonds de commerce : Cession libre. Mais si cession une SARL lacte contient un engagement personnel et solidaire de chaque associ pour le paiement de loyer ou accessoire peine de rsolution du bail. Par acte authentique, chez le notaire du bailleur (la clause est valable car ce nest pas une atteinte au libre choix du notaire, car le bailleur le choix de son notaire) Le bailleur doit tre appel lacte. Remise de copie et formalit de 1690. En cas de cession du droit au bail : Clause dagrment : consentement expresse et crit du bailleur sauf si le cessionnaire est une socit apparent. Mme formalisme : acte authentique, rdaction du notaire bailleur, opposabilit Exception au principe de ne pas interdire la cession de droit au bail : A ce principe il y a donc la possibilit dinterdire la cession du droit au bail, le code de commerce oppose une exception L145-51 C.com : lorsquune personne souhait prendre sa retraite elle va pouvoir cder son droit mme si lactivit envisage par cessionnaire nest pas prvu dans le bail, pour a elle doit pouvoir justifier quelle a demand ses droit retraite. Cet article sapplique pour les personnes physiques qui sont admis aux bnfices dune pension invalidit et pour les personnes qui exercent en socit larticle sapplique lassoci unique dune EURL et galement au grant majoritaire dune SARL condition quil soit grant majoritaire depuis au moins deux ans. Procdure : elle sapplique ds que lon souhaite cesser son activit que lon ait trouv un cessionnaire ou pas. Elle consiste en une notification par exploit dhuissier dans laquelle on va indiquer le prix propos et lactivit qui est envisag par le cessionnaire. Cette signification va ouvrir pour le bailleur un dlai de deux mois pour lui permettre de prendre position pour acqurir le droit au bail aux mmes conditions que celle qui lui ont t signifies. Il faut galement signifier aux cranciers inscrits le projet de cession, car ses cranciers nont pas de droit de prfrence sur le prix, seulement un droit de suite. Quand on oublie la signification, le texte ne prvoit pas de sanction, seulement contractuel dans les terme du prt donc dommages et intrts. Le bailleur a droit de rcuprer le droit au bail, pour mieux louer ou vendre ou immeuble libre de tout droit au bail : Soit le bailleur ne se manifeste pas dans le dlai de deux mois de la signification : c'est dire quil accepte le principe de la cession au droit au bail et le changement dactivit que celle-ci va entraner. Consquences : on a une dspcialisation du bail qui permettra au bailleur lors du renouvellement du bail dinvoquer le
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principe du dplafonnement du loyer et donc le propritaire pourra soutenir quil y a eu modification des lments qui ont entran lvaluation du loyer. Soit le bailleur refuse la cession par deux moyens : oAchte le droit au bail : aux conditions qui lui ont t notifie. Pour cela doit lever loption dans le dlai de deux mois qui lui est imparti. Il ne peut subordonner son accord un quelconque condition suspensives. oOu conteste la cession envisage en sappuyant sur une des conditions quil faut remplir pour bnficier de ce taux spciale (cdant ne prend pas en ralit sa retraite) soit que les activits qui doivent tre exerc par le cessionnaire ne sont pas compatible avec la destination, les caractre et la situation de limmeuble (Ex : activit envisage interdit par le rglement de coproprit). Pour contester le bailleur doit saisir la TGI a peine de forclusion. Le TGI statue sur la ralit de la contestation. Si fonde la contestation ne peut pas se faire (donc doit trouver un autre cessionnaire). Soit contestation non fond et la cession va tre valid par le tribunal et va pouvoir se faire. Le bailleur qui ferait une constatation abusive sexpose des dommages et intrts. Durant la dure de la procdure le cdant est tenu de respecter toutes les conditions du bail et notamment le loyer. Lorsque la cession est valide et que lon est moins de trois ans de la fin du bail, le bailleur ne pourra pas se prvaloir du fait quil ny a pas eu trois ans dactivit avant la fin du bail et il sera tenu de renouveler le bail. Beaucoup de jurisprudence sur la contestation faite par les bailleurs en raison de la rdaction du bail imposant un agrment : les clauses rglementant la cession ne peuvent pas tre oppos au locataire. Par contre le formalisme de 1690 C.civ devra tre respect c'est dire qu lacte de cession du droit au bail il faudra faire intervenir le bailleur ou aprs cession le signifier par exploit dhuissier.
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II Lacte de cession du droit au bail :

A Opre des vrifications pralables la cession :
Vrification relatives la forme : relative la clause du bail. Analyse de la qualit du cdant : cherche sil a la capacit de vendre, cherche situation matrimoniale et galement la qualification de la nature du bine pour lui (BP, BC) : Lorsque le droit au bail dpend de la communaut (principe de cogestion BC 1424 C.civ) : les poux commun en bien ne peuvent lun sans lautre aliner ou grever de droit rel, les immeubles dpendant de la communaut mais galement les fonds de commerce : la cour de cassation applique cet article au pied de la lettre et en dduit que le principe de la libert dentreprendre de chacun des poux est plus importante que le principe de la cogestion et que donc la cession du droit au bail ne veut pas dire cession du droit de commerce ; Donc lpoux commun en bien exploitant individuel peut cder seul. Exception quand le conjoint dans lentreprise individuel/ Si BP libre cession. Si indivision applique les principes de lindivision. Si dmembrement de proprit sur le droit au bail : lexploitant est lusufruitier et le propritaire est le nue-propritaire. Pour cder le droit au bail lusufruitier exploitant pourra le cder que sil a laccord du nu-propritaire. Lindivision peut tre organis par convention dindivision fixant les pouvoirs du grant de lindivision si tel nest pas le cas en matire dindivision on applique le principe de cogestion qui impose laccord de tous pour pouvoir le droit au bail. La rforme de lindivision modifie seulement la rgle de la gestion courante des biens, la majorit des 2/3 peut dcider de faire des travaux, de mettre en location soit location donnant droit au renouvellement (bail, commercial, rural).
B Etat des nantissements et privilge sur le fonds de commerce :

Toute cession du droit au bail ncessite une information des cranciers inscrits. Le droit au bail est un lment du fonds de commerce, si suite la cession du droit au bail on a cessation dactivit par le cdant, le gage des cranciers va disparatre. Le crancier na pas de droit de prfrence donc linformation prvu dans le code va lui donner une possibilit dtre pay sur le prix de cession de droit au bail. Il faudra que lon obtienne un accord de mainleve des inscriptions.
C Etat du paiement du loyer :

Ils devront tre approuvs. Quelque fois ils conditionnent lexistence mme du droit au bail. Le bailleur dispose dun privilge qui sapplique que le prix de cession du
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matriel, du mobilier donc il ne pourra pas toujours lexercer sur une cession de droit au bail. En pratique on aura apurement des loyers mme si le bailleur ne peut appliquer son privilge car cest une condition de la cession ou le bailleur refusera tout agrment de cessionnaire.
D La dure du bail :
Il faut galement vrifier quel moment va avoir lieu la fin du bail pour prserver le droit au renouvellement du cessionnaire. Il va falloir que notre cessionnaire comptabilise trois ans dexploitation personnelle pour prtendre au renouvellement de son bail. Car mme si le bailleur a autoris le changement dactivit il pourra refuser le droit au renouvellement si le cessionnaire ne comptabilise pas trois ans dexploitation dans le fonds de commerce. Dans une telle situation : La solution idale cest de prvoir la conclusion dun nouveau bail qui sera sign immdiatement aprs la cession du droit au bail et donc le cessionnaire est tranquille pour 9 ans. Le bailleur intervient lacte de cession du droit au bail et il renonce se prvaloir de la dure dexploitation lors du renouvellement. Il faut prendre la prcaution dimposer au bailleur dinformer lacqureur de limmeuble si jamais il tait amen vendre limmeuble avant le renouvellement du bail, pour rendre opposable cet engagement lacqureur de limmeuble. Possibilit de proroger conventionnellement la dure du bail de manire obtenir les trois ans dexploitation. Le bailleur intervient lacte de cession du droit au bail et promet de renouveler le bail son expiration. La jurisprudence a eut statuer sur des cas ou il navait pas voulu la tenir cette promesse, la sanction retenue nest pas de demander le renouvellement mais de fixer des dommages et intrts lencontre du locataire. En pratique solution non apprcie cause de cette jurisprudence car on tient assurer le droit au maintien dans les lieux du locataire. Inconvnient : dans les trois solutions on ne renouvelle pas de suite le bail, car il y aura une rengociation du bail par la suite. Quand on est conseil dun cessionnaire le but est dobtenir un nouveau bail. Celle-ci est demande dans loffre, faite sous condition suspensive dobtenir laccord du changement dactivit mais galement dobtenir un nouveau bail et il faut indiquer les conditions dans lesquelles le cessionnaire souhaite sengager. Et il souvre donc une priode de ngociation avec le bailleur : demande daugmentation du loyer et indemnit de dspcialisation. On peut rencontrer des cas ou cest le cdant qui paye lindemnit. Pour prtendre au renouvellement il faut donc avoir comptabilis trois ans dexploitation, priode comptabilise a partir de louverture du fonds (c'est dire aprs les travaux par exemple).
E La vrification relative lexistence du bail :

Il faut vrifier que le bail ne fait pas lobjet dune rsiliation (seulement la bonne foi du cdant) rsulte de lobligation de dlivrance du cdant.
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F les salaris :
Lobligation de maintenir les contrats de travail ne sapplique quen matire de cession de fonds de commerce. Donc en matire de cession de droit au bail cest le cdant qui va licencier son personnel dans le cadre de sa cessation dactivit ? cest une raison pour laquelle quand on fait la cession du droit au bail on doit vrifier quelle saccompagne pas dune cession de clientle car les salaris seraient en droit de refaire qualifier la cession de droit au bail en cession de fonds de commerce pour voir maintenir leur emploi.
E le matriel et le mobilier dexploitation :

En gnral la cession de droit au bail ne saccompagne pas dune cession du matriel dexploitation. En pratique il va se poser la question de lagencement du magasin (parquet,) normalement ce sont des immeubles par destination, il est certainement crit dans le bail que ses agencements deviendront la proprit du bailleur la fin du bail et au mieux il est crit dans le bail que le transfert de proprit aura lieu la fin de la jouissance pas le locataire. Fin du bail = 9 ans Fin de jouissance = moment ou le locataire nest plus dans les lieux. Cela une grande incidence sur la fixation du loyer lors du renouvellement du bail, car le bailleur qui devient propritaire des amliorations pourra prtendre au dplafonnement du loyer lors de son renouvellement. Autre question fiscale : le fait que les amliorations appartiennent au bailleur, veut dire quelles ne peuvent plus faire partir du bilan de lexploitation et ne pourront plus tre amorti par celui-ci (il nexiste pas de contentieux fiscal sur ce point). En pratique il est dusage en cas de cession du droit au bail de cder ses immobilisations comme si ctait du mobilier. Cette cession va tre assujetti la TVA parce que lexonration de TVA nexiste que quand on cde une universalit de droit (= fonds de commerce). Ici aussi on pourrait avoir du contentieux fiscal sur la rcupration de la TVA, mais on nen connat pas en pratique.
H Les loyers :
Il est important de vrifier quel est le montant actuel du loyer. Vrifier sil a fait lobjet dune augmentation annuelle ou triennale ainsi que cela t prvu au bail (sur le cot de la construction).
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LES FORMALITES POSTERIEURES A LA CASSION DE DROIT AU BAIL

I Du ct du cdant :
Le cdant va devoir dclarer la cessation dactivit aux impts et procder la modification de son inscription au rpertoire des mtier ou au RCS, soit pour y tre radi (sil cesse son activit), soit pour que soit ferm un tablissement. Pour cela on utilise un formulaire CERFA P pour les personnes physique et M pour les personnes morales : N0 : pour immatriculer ; N2 : pour modifier, N4 : pour radier Sur cet imprim on rsume lacte de cession. Cette liasse est enregistre par le centre des formalit de entreprise (CFE) qui va dclancher linformation des caisses de retraite, des impts, des caisses assurance maladie, de lURSSAF et qui va transmettre le dossier au RCS ou au rpertoire des mtiers. Il y a un CFE rattach : A la chambre de commerce pour les commerants, A la chambre des mtiers pour les artisans, Au greffe du tribunal de commerce pour les professions librales.
II Du ct du cessionnaire :
Il faut enregistrer lacte de cession pour payer les droits denregistrement (droit de mutation titre onreux 5% avec 23.000 dabattement). Lenregistrement doit avoir lieu dans le mois de la cession (gnralement plus tt pour avoir le Kbis) Le cessionnaire doit tre immatricul ou il faut modifier une immatriculation dj existence. Quand on est commerant et que lon redevient commerant on se voit attribuer le mme numro au RCS. Publicit de la cession de droit au bail : la loi oblige la publication au JAL. Cette insertion nest pas obligatoire en matire de cession de droit au bail selon les praticiens, un courrant doctrinal nest pas daccord : On ne publie pas car ce nest pas prvu dans les textes, On publie car il faut protger lacqureur contre les cranciers du cdant Cette question na pas de rponse, mais quand on suppose quil y a une cession de droit au bail avec cession de la clientle il faut publier. Aprs ces formalits on peut remettre le prix au cdant (thoriquement), il ny a pas de priode dindisponibilit du prix, on doit simplement rembourser les cranciers inscrits sur le fonds de commerce sur lequel le droit au bail est cd. Dans la rdaction de lacte on insert une clause conventionnelle de publicit, mais n ne doit pas inscrire que le prix sera disponible aprs la publicit au BODAC, cela est en
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pratique irralisable car le greffier du tribunal de commerce ne faire pas paratre dinsertion au BODAC pour la cession de droit au bail. ___________________________________________________________________________ BAIL COMMERCIAL (cf lacte de cession de droit au bail) Lacte revoie aux dispositions de du code de commerce car le bail peut tre drogatoire. Il peut tre dune dure infrieure 2 ans il est alors dit prcaire . On peut avoir des baux conclus par des personnes non commerante, non artisan, voulant se soumettre au statuts des baux commerciaux (e : un avocat), dans ce cas il faut faire ressortir le caractre volontaire des baux commerciaux.
- coproprit = devoir une autorisation de travaux et respecter la destination des lieux tel que prvu dans le rglement de coproprit. Si on doit changer dactivit elle doit tre compatible avec le rglement de coproprit. - en lespce dans un centre commercial : il y a donc une organisation de commerant et il y a donc des contrainte li au changement activit car dans les centres commerciaux il y a des rgles en plus.
1- LA DESIGNATON DES LIEUX :
2- LA DUREE :
- La dure minimum des baux est de 9 ans. - il y a des situations ou lon trouve des baux pour une dure suprieure 9 ans ; la consquence pour le locataire est que lors du renouvellement le bailleur aura la possibilit de dplafonner le loyer c'est dire de le fixer la valeur locative. - la dure est gale au terme du bail. - Quand on arrive au terme il faut respecter un dlai de pravis de 6 mois avant la fin de la priode en cours pour rsilier. Cela se fait par exploit dhuissier. Il est possible de trouve des baux ou des location ou lon renonce par avance la possibilit de le rsilier ils sont dit baux ferme de 6 ou 9 ans ; - le bailleur peut aussi rsilier les baux sil est dans un primtre de restauration immobilire et quil rnove.
3- LA DESTINATION :
De deux types : - Cible : (dans les 2/3 des baux) c'est dire pour une activit bien cible. Lorsque lon cange dactivit n a recours la procdure de dspcialisation. Si lon est dans le cadre dune cession de droit au bail on ngocie avec le bailleur car lacqureur ne va pas acheter un droit au bail qui ne correspond pas son activit. - Les baux tout commerce : cest un bail pour lequel on peut avoir nimporte quelle activit si elle est conforme au rglement de coproprit. Cette sorte de bail est en voie de disparition car les bailleurs veulent pouvoir bnficier dune indemnit de dspcialisation, du coup un bail tout commerce vaux chre.
4 CHARGES ET CONDITIONS :
a) Etat des lieux : quivalent labsence des vices cachs dans une vente. b) Rglement de coproprit :
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Doit fournir le rglement intrieur du GIE c) Entretient : Il faut vrifier la charge de qui sont les gros travaux, ce sont les travaux dfinis par le code civil aux articles 605, 606 du C.civ. Il y a eu beaucoup de jurisprudence notamment sur les ravalements et des jugements diffrents sil est dcid par la mairie ou par la coproprit ; d) Lactivit du preneur : La mise en conformit par laquelle le preneur sengage effectuer les travaux de mise en conformit prescrite pas lautorit administrative pour quelque cause que ce soit (ex : coffrage sur lamiante). e) Enseigne : Ncessite un autorisation durbanisme qui un mois pour rpondre. f) Garantie : Impose davoir du matriel dans les lieux qui sera le privilge du bailleur. g) Modification des lieux : Clause tous travaux. h) Amliorations : Deviennes la proprit du bailleur la fin de tout bail. i) Impts : Le remboursement par le locataire de limpt foncier, cela constitue une charge locative et sera assujetti au mme rgime que le loyer (si en TVA toutes les charges locatives sont assujetties la TVA) ; le bailleur fera une facture avec TVA pour pouvoir rcuprer cette TVA (option linitiative du bailleur) ; le bailleur produit donc de la TVA cela permet de rcuprer la TVA quil a pu payer dans laffaire. Le locataire peut aussi devoir rembourser les charges de coproprit. j) Assurance : Le preneur lobligation dassurer les lieux en rapport avec lactivit exerce ; Le bailleur lobligation dassurer les lieux en tant que propritaire, elle est gnralement souscrite par la coproprit et gnralement rembourse par le locataire (cest une charge augmentative du loyer il est donc possible de rcuprer la TVA. Il existe des clauses qui impose au locataire dassurer les murs pour le compte du propritaire, cela peut coter moins chre que deux assurances distinctes. La clause de renonciation recours rciproque : oblige les assureurs renoncer faire des recours avant indemnisation. Cela impose de matrialiser cette renonciation dans le contrat dassurance. Clause impose par les bailleurs pour pouvoir reconstruire de suite un immeuble sans avoir connaissance de lorigine du sinistre. La clause de perte des lieux lous : si pour toute cause non dpendante de la volont du locataire les biens seraient dtruit ou rendent impropre leur destination, le propritaire peut rsilier le bail unilatralement. Modification de ltat du preneur : en matire de cession de part de socit le bailleur qui on a pas notifi ltat du preneur peut prouver un prjudice de dommages et intrts au refus du renouvellement (Jurisprudence diverses). Travaux : ce fait par le propritaire entranant la perte de jouissance pour le locataire. C.civ : quand les travaux excdent 40 jours il doit indemniser le locataire pour perte de jouissance. Cela est frquent que dans les locaux commerciaux le bail y droge et indique quil ny aura aucune indemnisation. Il ce peut que les travaux soient dcid par al coproprit et que cette dernire dcide une indemnisation de personne et dans ce cas le bailleur indemnise indirectement le bailleur.
Me CATHOU
k) Visite des lieux : Si cela nest pas indiqu dans le bail, le propritaire ne peut imposer la visite du local. l) Tolrance : Si droge aux conditions du bail, diffrent de la novation du bail. m) Signification : Doit tre respect peine de nullit de la signification n) Rvision du loyer : Rgle de trois : 20.000 x indice du deuxime semestre 2006 1273 Loyer du bail x indice correspondant lindice de base lanne de la rvision Indice de base (indiqu dans le bail ou dernier indice connue la date deffet du bail) ___________________________________________________________________________ REMARQUES : Il peut y avoir un formalisme pour mettre en place la rvision du bail = L RAR, automatique, exploit dhuissier (principe de la loi)
LE DROIT DENTREE dit pas de porte :

La somme verse au bailleur est destine compenser le droit au renouvellement qui va acqurir le locataire avec 3 ans dexploitation.
Possibilit de poursuivre la locataire en excution du bail sans avoir recourir un jugement.
CLAUSE RESOLUTOIRE :
DECLARATION POUR LADMINISTRATION :

Pour location assujetti en TVA, pour 10 ans minimum et reconduction tacite.
Immeuble construit en 2003 VEFA Revente en 2004 Revente en 2009
Achat par Mr X qui prend lengagement de louer en TVA (pour 10ans) Pour cela doit rcuprer de la TVA pendant 20 ans. Donc si vend avant 20 ans doit reverser la TVA trop peru. (Avant 97 ctait un engagement pur 10 ans)
Droit denregistrement Rompt son engagement produire de la TVA sur 20 Donc doit reverser ladministration fiscale 20mes TVA correspondant engagements non respects lespce 14/20mes) de ans. les aux (en
Assujetti la TVA Pas de rgularisation
Directive europenne de 2006 :
En pratique on imposait lacqureur des locaux de rembourser au vendeur le montant de la TVA et donc davoir le droit de rcupration dessus, fait renatre un engagement sur 20 ans.
Me CATHOU
Quand le bail est vendu le fait dtre propritaire cre une entreprise part entire et il y a donc exonration dans ce cas de toute rgularisation de TVA. Aujourdhui la rgularisation de TVA est seulement impose quand il ny a plus de location dans les lieux ___________________________________________________________________________ CAS PRATIQUE THEME n63 : 4 Enfin dans lhypothse o M. DURAND nenvisagerait dexercer aucune des activits exploites par ME et Mme MARTIN : a : Sous quelle forme raliseriez-vous lopration alors envisage ? Sous forme de cession de droit au bail. Les prcautions seraient des conditions suspensives : - ngociation dun nouveau bail (reste que deux ans et demi donc moins de 3 ans de son expiration afin de protger le cessionnaire par rapport au droit au renouvellement du bail) b : Mr DURAND pourrait-il crer librement dans les lieux lous un nouveau fonds de ptisserie-salon de th ? Bail tout commerce pas de problme sauf rglement de coproprit car les commerce de bouche ne sont pas trs bien vu dans les coproprits Quand cession de droit au bail, on vrifie la clause de cession car peut imposer un agrment du bailleur (ici aucune clause restrictive en matire de cession) 5 Le bail nest pas tout commerce et la clause de cession exige lappel du bailleur lacte : Prcaution dobtenir le renouvellement du bail, Condition suspensive lie lactivit Lappel du bailleur : on le convit lacte et peut ne pas venir mais doit se mnager ___________________________________________________________________________
LES MENTIONS OBLIGATOIRES DANS LACTE DE CESSION DE FONDS DE COMMERCE

I Lorigine de proprit :
Doit retrouver : Le nom du vendeur (comme dans toute origine de proprit) La date de lacte dacquisition, La nature de lacte, La mention denregistrement, La ventilation du prix dacquisition entre les diffrents lments dacquisition. La mention obligatoire surtout du point vue fiscal, a leur permet davoir les rfrences pour un calcul de plus-value.
II Les charges relles grevant le fonds :
Me CATHOU
III Les chiffres daffaires et les bnfices des trois dernires annes dexploitation :
Ou depuis lacquisition du fonds, si elle a eut lieu depuis moins de trois ans. Cest de date date = les trois dernier bilan plus la dernier bilan la clture de la dclaration du cdant.
IV Le bail commercial :
Dure Nom et adresse du bailleur.
Beaucoup de jurisprudence sur la rdaction des cessions de fonds de commerce avec la responsabilit du Notaire. Si omet une mention obligatoire, le cessionnaire peut agir en nullit de lacte. Lacte doit tre engag dans lanne qui suit la signature de lacte. Pour le juge la nullit va tre facultative il va rechercher lexistence dun vice du consentement li lomission (si omission des chiffres, si peut prouver que le cessionnaire en eut connaissance vite la nullit). Si mention inexacte : actionne la garantie du vendeur ? Ce sera lacqureur de rapporter la preuve de linexactitude. Lacqureur va pouvoir obtenir dans le pire des cas lannulation de la vente sur la base de vice du consentement. Peut aussi demander une rduction du prix, il peut agir en dommages et intrts lencontre des intermdiaires (agent immobilier, notaire,) un an compt de lentre en jouissance. La comptabilit du cdant doit tre tenue la disposition du cessionnaire pendant un dlai de 3 ans et doit dresser un inventaire entre les parties des livres comptable (en pratique cest un visa donn). Assorti daucune sanctions.
LES OBLIGATION DES PARTIES A LACTE DE CESSION DE FONDS DE COMMERCE

I Les obligations du cdant :
A Lobligation de dlivrance : Obligation de dlivrer la chose pour la date prvue avant contrat. Cette obligation en matire de fonds de commerce englobe la mise au courant du cessionnaire encadr dans lacte par la clause de lise au courrant le cdant mettra au courrant le cessionnaire des US et coutume de la maison (fournisseurs). Prvu dans les COMPROMIS et va avoir lieu soit pralablement la cession soit postrieurement. B La garantie dviction : Garantie dtre propritaire contre lviction dun tiers. C La garantie du fait personnel :
Me CATHOU
Le cdant sinterdit tout acte personnel tendant conserver ou reprendre la clientle quil a cde. Dans les actes on organise contractuellement cette garantie par une clause de non rtablissement (non concurrence) pour tre valable doit tre limiter dans le temps et dans lespace et elle va bnficier au successeur dans le fonds de commerce. Si aucune clause de non concurrence dans lacte le cdant garantit tout de mme son fait personnel. Cest le juge qui apprciera sil y a ou non prjudice, il faudra rapporter des lments caractrisant la faute du cdant.
II Les obligations du cessionnaire :

A Lobligation de payer le prix : Il doit tre ventil entre les lments corporels (matriel et stock), incorporel et les marchandises sopre directement entre les parties, souvent avec un prix stipulable payable terme (tout du moins en partie), se prix ne sera pas squestr (cest un usage) Pour les autres lments corporel et incorporel : on fixera une ventilation du prix. Celui-ci va tre squestr pour permettre aux cranciers du cdant de faire opposition B Lobligation de reprise de certain contrat : Le contrat de bail. Les contrat de travail : Normalement le cdant doit licencier le personnel avant la cession, pour permettre la cession. Cela fait partie des choses ngocies entre les parties, mais non crit. Le licenciement est possible quand lentreprise a des difficults conomiques justifiant le licenciement. Sinon se sera au cessionnaire de licencier le personnel et le prix ngoci entre les parties tiendra compte du cot du licenciement. Si le cessionnaire procde un licenciement conomique il ne pourra pas rembaucher du personnel dans limmdiat. En gnral se type de licenciement saccompagne dune proposition de modification de poste du fait de la cession. Le salari en rtrograd. Il naccepte pas la rtrogradation. Et il y a un licenciement amiable. Quand le cdant son conjoint en tant que salari dans lentreprise et souhaite quelle peroive le chmage, le cdant ne peut pas licencier pralablement la cession, car cela nest pas reconnu par les Assedic. Les parties se mettent daccord pour que le cessionnaire licencie, mais cela reste susceptible dtre remise en cause pas les Assedic et contre partie demande une baisse du prix.
LES FORMALITE SPECIFIQUE A LA CESSION DE FONDS

I Lenregistrement :
Au centre des impts dont dpend le fonds, ou celui dont dpend une des parties lacte, ou celui du notaire. On y verse les droits de mutation titre onreux.
Me CATHOU
On a un mois pour effectuer cette formalit. Dans le dlai de 15 Jours suivant la cession, il faut avoir publi dans un JAL paraissant dans le ressort du tribunal de commerce dont dpend le fonds, une insertion lgale qui va informer les cranciers de la cession. Il est dusage de laisser au cessionnaire le choix du journal. Linsertion doit indiquer la date de lacte mais surtout la mention denregistrement. Il faut donc enregistrer rapidement. Insertion lgale comporte : Ladresse de ltablissement, Le prix de cession, Les modalits de paiement, Le dlai pour les cranciers pour fait opposition et lendroit ou ils doivent faire opposition (lection de domicile : au sige du fonds, ou chez un notaire ou un avocat inscrit dans le ressort du tribunal dont dpend le fonds) Identit complte du cdant et du cessionnaire. Sil ny a pas dinsertion dans le dlai lgal, cela nentache pas de nullit la cession du fonds, mais ce sont les dlai dont disposes les cranciers pour former opposition qui vont se trouver rallong.
LES GARANTIES SUR LE FONDS DE COMMERCE

Il existe deux type de srets invent en 1909 et qui nont pas t modifi depuis, simplement codifi.
A Le privilge de vendeur :
PDV : garantie accord par le cessionnaire au cdant lorsque le prix de cession nest pas intgralement pay. Garantie qui peut tre prise par subrogation (la banque est subroge dans le privilge de vendeur en vertu de larticle 1250 C.civ). En pratique on trouve le privilge de vendeur dans le cadre de la subrogation. Ce privilge de vendeur est une sret lgale qui n automatiquement du fait de labsence de paiement intgral du prix.
1 Les conditions dexistences :

a On doit tre en prsence dune vente de fonds de commerce : La jurisprudence est stricte sur la notion de vente : cest un transfert de proprit contre une somme dargent. Ex : le partage dun fonds de commerce avec une soulte stipule paye terme ne fait pas natre de privilge pour le colicitant, (ni de privilge de colicitant car nexiste quen matire immobilire) La cession de droit sociaux avec un prix stipul payable terme ne peut as tre garanti pas un privilge sur le fonds de commerce car reste la proprit de la socit et dans pas de mutation de la proprit. Lchange sil est stipul avec une soulte permet dinscrire le privilge.
Me CATHOU
Un fonds de commerce : il faut donc une clientle qui est llment majeur. Si seulement une cession du droit au bail (ou du matriel) on ne peut pas inscrire de privilge de vendeur. b On doit avoir un acte crit : Acte authentique ou sous seing priv qui devra tre enregistr (condition de validit de linscription), le privilge pour tre valable doit tre inscrit au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours de lacte peine de nullit. c On doit avoir un sectionnement du prix : Sectionnement du prix entre les lments corporels et incorporels. IL faut inscrire les privilges pour un certain montant sur chacun des lments composant le prix.
2 Lassiette du privilge :
Cela dpend de la manire dont sont rdig la cession et les bordereaux dinscription. Lidal est que lacte numre les lments qui vont tre grevs par le privilge de vendeur. Le privilge de vendeur va frapper lensemble des lments qui compose le fonds au jour de lacte de vente, linventaire de ses lments va devoir figurer dans lacte et dans le bordereau dinscription. On va dsigner chacun des lments. En ce qui concerne le matriel dexploitation, il sagit du matriel qui est cd. Il nest pas ncessaire de dsigner lensemble du matriel il suffit dindiquer, que le matriel grev est le matriel servant lexploitation du fonds (car le matriel est sujet lusure et linnovation). Si lnumration nest pas effectue, il est possible de faire un acte complmentaire mais il doit tre rgularis dans les 15 jours qui suivent lacte pour pouvoir rgulariser le privilge de vendeur. Si lacte ne comporte pas dinventaire dtaill, le privilge de vendeur ne porte que sur le lments incorporel principaux (clientle,) il ne porte pas sur les lments incorporels particuliers (ex : marques), ni les lments corporels. Donc la mauvaise rdaction conduit rduire lassiette. Cet inventaire ncessaire a validit de linscription du prix conduit dire que tous les lments nouveau crs aprs lacquisition de fonds de commerce ne sont pas grev par le privilge. Il faut oprer une distinction entre les lments existant au jour de la cession et ceux qui vont tre modifi dans leur contenu (matriel marchandise). La modification des lments concernant le fonds de commerce dorigine va tre concern par le privilge que lon distingue de ladjonction dlment nouveau issue dune modification de lactivit. Sil y a cration dune branche dactivit avec un matriel spcifique, cette nouvelle activit ne fera pas parti de lassiette du privilge de vendeur.
3 La crance garantie :
Correspond la fraction du prix qui est demeur impaye + 2 ans dintrts et les accessoires au contrat, c'est dire les sommes engages pour poursuivre le cessionnaire
Me CATHOU
dans lexcution de son obligation de paiement du prix, il doit tre valu forfaitairement (comme dans les bordereau hypothcaire). Le privilge de vendeur sexerce sur le prix de revente du fonds de commerce, pas leffet de la ventilation de linscription, le privilge va sexercer sur le prix de revente de chacun des lments grev. Lincident des paiement partiel qui peuvent avoir lieu entre les dates de prise du privilge et le moment ou lon reoit le prix de vente en entier. Le code de commerce donne quelque indication sur limputation des paiement partiel L141-5 al 5, les paiement partiel autre que les paiement comptant simputent sur le prix des marchandises puis du matriel.. Les paiement partiels qui interviennent terme doivent obligatoirement simputer comme suit : 1 - sur le prix des marchandises, 2 - puis sur le prix du matriel, 3 enfin sur le prix des lments incorporels. Pour les paiements partiels intervenant terme L141-5 sappliquera. Ex : fonds de commerce vendu 200.000 (dont 90.000 pour les lments incorporels/60.000 lments matriels/50.000 marchandises). Il y a un paiement coptant hauteur de 40.000 et le reste du prix est payable en 8 chances de 20.000 sans intrts. Le fonds de commerce est revendu au bout de la 5me chance.
Inscription du privilge de vendeur Prix Paiement comptant(1) Montant inscrit Paiement terme : 1re chance. 2me chance 3me chance 4me chance 5me 2chance Elments incorporels 90 90 90 90 90 80 60 Matriels 60 60 50 30 10 0 0 Marchandise s 50 40 10 0 0 0 0 0 Elments incorporels 90 40 50 50 50 50 50 50 Matriels 60 60 60 60 50 30 10 Marchandises 50 50 30 10 0 0 0
Il reste donc 60.000 payer, que lon prlever uniquement sur le prix des lments incorporel
Il reste donc 60.000 payer que lon va prlever concurrence de 50.000 sur le prix des lments incorporels et de 10.000 sur le prix du matriel
Le code impose des imputations pour le paiement autre que les paiements comptant. Donc ici il est possible de faire ce que lon veut.
(1)
Si le fonds est cd pour 100.000 (dont 10.000 pour les lments incorporels/50.000 lments matriels/40.000 marchandises). Dans la premire hypothse le crancier inscrit ne peut prendre que 10.000. Dans la seconde hypothse le crancier inscrit peut prendre 20.000. Il est donc conseiller dimputer sur les lments incorporel au dpart, car ce sont les lments les plus sujets dprciation.
Me CATHOU
Le privilge de vendeur sexerce sur le prix de revente et distinctement sur chaque compartiment du prix. Si le prix de vente est infrieur au montant du privilge inscrit, le vendeur sera privilgi concurrence du prix de ce compartiment et pour le surplus il sera un simple crancier chirographaire (sans rang privilgi). Si linverse on un prix de compartiment qui est suprieur au montant inscrit le vendeur ne pourra se payer que sur le montant inscrit. La pratique a mis en vidence une solution qui consiste de payer le paiement partiel comptant sur les lments incorporel, car cest ceux qui sont les plus sujet dprciation et le privilge de vendeur est toujours doubl dun nantissement sur fonds de commerce qui sexerce sur le prix total de la revente.
B Le nantissement : 1 Le nantissement conventionnel :

Cest une garantie relle prise sur le fonds de commerce ou le fonds artisanal qui donne au crancier un droit de prfrence sur le prix et un droit de suite en cas de revente. Pour pouvoir donnez un fonds de commerce en nantissement il faut que le fonds existe, donc quil soit ouvert au public et lors dune cration de droit au bail il faut attendre louverture avant de pouvoir prendre le nantissement. Les rgle de forme sont les mmes que pour le privilge de vendeur, c'est dire un acte crit enregistr dans les 15 jours au greffe, si mal pris il est possible deffectuer un acte complmentaire pour confirmer la garantie.
2 Lassiette du nantissement :
L142-2 seul sont susceptible de nantissement les lments matriels incorporels (clientle, achalandage, enseigne, nom commercial, et les droit de proprit intellectuel), et les lments corporels uniquement en ce qui concerne le matriel, loutillage et le mobilier commercial. La loi exclu expressment les marchandises de lassiette du nantissement. Dans la convention de nantissement il doit tre indiqu les lments nantis. Sil ny a rien dindiqu dans lacte la li prvoit que seul sont nanti les lments incorporels habituels. En ce qui concerne les marques et brevets il y a une formalit particulire lINPI. Quand on a une modification de la consistance du fonds (changement dactivit) la nouvelle branche dactivit nest pas comprise dans lassiette du nantissement. Ce qui caractrise le nantissement par rapport au privilge de vendeur cest son indivisibilit c'est dire que la totalit de la crance va tre garantie par la totalit du prix, le nantissement permet de combler une insuffisance sur le prix sur lun des privilge de vendeur. Les cranciers inscrits sur le fonds de commerce sont protg par la loi dans deux cas : L143-1 avant le dplacement du fonds de commerce, le dbiteur doit notifier au crancier inscrit 15 jours lavance le projet de dplacement du fonds de commerce peine dexigibilit de la crance. Cela ouvre un dlai pour le crancier pour faire mentionner en marge de linscription dorigine le nouveau
Me CATHOU
sige qui va tre grev par le nantissement ou le privilge ( faire au greffe du TC). Labsence dinformation des cranciers inscrits leur permet de demander au tribunal lexigibilit de la crance. En cas de rsiliation du bail commercial, une notification doit tre effectue au prs des cranciers inscrits qui ont un mois pour sy opposer avant quelle ne devienne dfinitive. Toute rsiliation de bail commercial ne peut tre effective qu lexpiration de ce dlai dun mois (donc rsiliation sous condition suspensive de labsence de contestation des cranciers dans le dlai dun mois). Les cranciers inscrits ont la possibilit dexcuter la place de leur dbiteur les obligations de payer le loyer et les charges pour viter la rsiliation du bail. Et ils peuvent mme aller jusqu demander la vente force du fonds de commerce. ___________________________________________________________________________ CAS PRATIQUE LE GRAND En 1990 vente pour 800.000 comprenant : 500.000 dlment incorporel, 300.000 de matriel, Payement comptant de la somme de 150.000, puis 10 versement de 65.000/Ans Date
Prix de vente 15 Juin 1991 15 Juin 1992 15 Juin 1993 15 Juin 1994 15 Juin 1995 15 Juin 1996 15 Juin 1997 15 Juin 1998
Montant
800.000 150.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000
Elments incorporels
500.000 350.000 350.000 350.000 325.000 260.000 195.000 130.000 65.000
Elments corporels
300.000 235.000 170.000 105.000 40.000 0 0 0 0
Vente le 08 Septembre 1999 pour 1.800.000 comprenant : 1.200.000 dlments incorporels 600.000 dlments corporels. Il est donc possible de rembourser les 65.000 pour lequel un privilge de vendeur a t pris. Cette acquisition lieu : Comptant pour 1.500.000 qui sont des fonds propres de Mr qui sont imput sur les lments incorporel en premier. Et pour un prt de 300.000 (apport de fonds commun), un privilge de vendeur sera donc pris sur les lments corporels hauteur des 300.000 . ___________________________________________________________________________ CAS PRATIQUE Germaine LEMAIRE 1-a La cession du fonds de commerce :
Me CATHOU
Maris sous la communaut rduite aux acquts, avec attribution intgrale de la communaut, cela est possible. On peut amnager conventionnellement. Acqut : lapport du fonds de commerce une socit ? Les parts sont de mmes natures que le fonds apport (meubles). Donc la vente du fonds de commerce une socit ne change rien les parts sont commune. Donc Madame LEMAIRe est titulaire de toutes les parts de la SARL. Peut elle vendre son fonds de commerce ? oui possibilit de vendre lactivit (Clientle, marchandise, bail,) Il faut tout de mme lire la clause de cession du bail : impossible dinterdire le cession du droit au bail un successeur dans le fonds de commerce. Le bail est conforme la loi, il peut avoir lieu sans laccord du bailleur mais formalit prcisant que Toute cession devra avoir lieu en prsence du BAILLEUR ou lui dment appel . Le bailleur est le dfunt. Si on considre que cest un bien propre (car cest le seul bailleur mais reste vrifier, pas assez dinformation ici), la dvolution se fait concurrence soit au conjoint survivant, soit US au CS et NP aux enfants. Rgime dindivision doit appeler les trois enfants la cession du fonds de commerce en leur qualit de bailleur. Si Madame opte pour lusufruit de la succession, cest elle qui interviendra lacte de cession en qualit personnel (et non pas de grante). 1-b La cession de droit au bail : Peut vendre son droit au bail. Lacqureur peut faire toute activit si on est en prsence dun bail tout commerce . Seul peut poser problme le rglement de coproprit, et la clause de non concurrence ventuelle, ou des clause imposant laccord du bailleur, ou diverses formalits 1-c Si la cession de droit au bail tait impossible : Madame LEMAIRE aurait pu avoir recours la procdure de dspcialisation. L145-51 permet une personne pouvant faire valoir ses droits retraite de faire cder son droit au bail procdure ouverte au grant de SARL. 2-a Conditions suspensives protgeant Monsieur CHARDON : Renouvellement du bail : 1er Janvier 1997 - +9 31 Dcembre 2005. Le bail commerciale lexpiration des 9 ans, si aucune des parties ne met fin au bail il se reconduit danne en e anne. Donc chacune des parties peut mettre fin au bail unilatralement. Le cessionnaire ne prendra pas le risque dacheter si le bail peut tre annul dans lanne. Lindemnit de dspcialisation peut elle tre demande par le propritaire des murs ?: Oui en monnayant son accord de renouvellement du bail. Au plan fiscal il aura du mal qualifier cette somme dindemnit destin couvrir le prjudice car ce dernier consenti un bail tout commerce. Donc somme considr comme loyer et imposable lIR. En lespce cest madame LEMAIRE et ses enfants (les bailleurs), cest eux ensemble qui va conclure le nouveau bail.
Me CATHOU
Si lindemnit est taxable se sera Madame LEMAIRE qui serait impos en qualit dusufruitire. Donc elle na pas intrt recevoir cette indemnit mais plus favoriser le renouvellement du bail. Obtention dun financement : prcise les conditions sans quelle soit trop favorable lacqureur. Autorisation ventuelle de la coproprit : Si touche au mur dextraction de fume 2-b La garantie sur le fonds de commerce : Nantissement. 2-c Le privilge de vendeur : Le privilge qui peut tre inscrit par le vendeur lorsquil nest pas pay intgralement du prix. Inscrit sur chacun des lments qui compose le fonds de commerce sur chacun des lments qui na pas t pay comptant. Limputation des paiements est libre pour les fractions payes comptant. Permet au vendeur de se faire payer sur le prix de revente du fonds de commerce par son acqureur qui se fera payer sur chacun des lments composant le fonds par la partie de ses lments restant payer dans la limite du prix de vente de ses lments et du montant du privilge inscrit. 3 La cession de fonds de commerce la librairie des facults : a Les formalits pralables : Capacit : Etat civil, Kbis = vrifier la capacit des parties vrifies les mentions en marges. Certificat de non faillite : atteste que lentreprise na pas dpos son bilan (empche pas que lentreprise dtre en tat de cessation des paiements). Les statuts de la librairie des facults et les pouvoirs de son grant. Urbanisme : purge du droit de premption de la ville depuis 1er Janvier 2008 ; Les communes ont la possibilit dinstaurer sur le territoire de la commune un droit de premption sur les mutations de baux commerciaux applicable en cas de cession de droit au bail (existe dj sur Rennes). Certificat durbanisme : urbanisme applicable limmeuble, servitude dutilit publique, alignement. Etat des nantissements grevant le fonds. Si inscription de privilge de vendeur ou nantissement : demande sommes d et mainleve. Demander les listes des contrats. Si il y a un crdit bail sur la caisse denregistreuse ne peut pas faire partie du matriel. Diagnostics : en principe propritaire des murs qui paie ici Madame LEMAIRE = amiante et DPE Etat des risques. Mention comptable : courrier au comptable pour la mention du chiffre daffaire des trois dernires annes dexploitation. Vrifie la liste du personnel. Lexpert tabli le prorata de cong d par le cdant. Il chiffre le matriel car peut y avoir une plus value (car lment amortissable si vendu au dessus de sa valeur nette comptable) Le bailleur : on a un bail en tacite reconduction et ne fait pas pour le moment lobjet dune procdure de renouvellement. Si la librairie achte le droit au bail pas de problme car continu la socit de Librairie LEMAIRE et prtendre au renouvellement.
Me CATHOU
Conseil de renouveler de suite car pse un doute sur le loyer. Il vaut mieux le faire de suite. Le renouvellement du droit au bail doit tre consenti par lusufruitier et les nu-propritaires en vertu de lart 595 C.civ et la jurisprudence de la cour de cassa qui considrent que le renouvellement dun bail commercial est un nouveau bail et ncessite le concours du NP lacte. Les signataires du bail : on prfrera que le preneur soit la Librairie des Facults et pas la Librairie LE MAIRE pour quelle ne soit pas solidaire des loyers pendant toute la dure du bail. Condition du bail : fera intervenir Madame LEMAIRE en sa qualit dusufruitire pour prendre acte de la cession. b Les clauses particulires : L141-1 C.com pour les mentions obligatoires avec une sanction si omission ou inexactitude. c Le sort des contrats : Les contrat de travail : ils sont transmis automatiquement. Impossible de licencier le personnel avant la cession saut pour un motif conomique, mais il faut sy prendre lavance. Les contrats avec les tiers : le principe cest la non transmission car le fonds de commerce est un universalit de fait (et non de droit) et donc ne sont transmis que les contrat qui sont compris dans la cession : Contrat de location de matriel, de fourniture : dans ses contrat il peut y avoir la clause lourde en cas de non transmission au cdant (Ex : les contrat de bire). Contrat de fourniture de service (Ex : vrification dincendie. Dans le restaurant contrat de nettoyage de linge de maison). Il faut vrifier si les contrats sont transmis ou non. d Les inscriptions au RCS : La librairie est dj inscrite au RCS, donc on va faire une inscription modificative, double du rachat dun fonds de commerce. Sur le mme imprim fait figurer la dcision de transfert et le rachat dun nouveau fonds de commerce. La modification dpose la chambre de commerce au CFE qui transmet au greffe et cest la chambre de commerce qui dlivrera le nouvel tat Kbis. e Les prcautions particulires : Dans la dcision de son ancien bail insr une clause de non concurrence. Information des cranciers du changement de sige pour linscription en marge du bordereau de nantissement. ___________________________________________________________________________ LE RENOUVELLEMENT DU BAIL Le bail commercial est dune dure minimum de 9 ans ; il existe un statut des baux drogatoire dit bail prcaire qui va confrer un droit de jouissance au preneur pour une dure qui ne doit pas excder 24 mois. A lissue de cette priode si le preneur en place reste locataire on bascule automatiquement dans les statuts des baux commerciaux (reste 7 ans, les 24 mois sont compris).
Me CATHOU
Il est possible dans cette situation de conclure un nouveau bail drogatoire en faisant renoncer le preneur aux statuts des baux commerciaux, cette renonciation nest possible quune fois que le droit au statut a t acquit (c'est dire la statut du bail commercial). Il nest pas possible de faire renoncer par anticipation,le preneur car le statut des baux commerciaux est dordre public.
A Les conditions au droit au renouvellement :

Le statut des baux commerciaux confre au locataire un droit au renouvellement ds lors que certaines conditions sont rempli par le preneur. Toutes clause du bail qui a pour effet de faire chec au droit au renouvellement est rput non crit, pour la mme raison on ne peut pas renoncer un droit dordre public avant davoir acquis se droit. Les conditions :
1 Avoir un bail valable et opposable au bailleur :

Beaucoup de jurisprudence sur les baux consentis par des personnes incapables. Le bail commercial consenti par une enfant mineur ne confre pas en principe le droit au renouvellement sauf pendant la minorit de la personne protg (le bailleur) et quand le reprsentant lgal a consenti un bail et a t expressment autoris par le juge des tutelles renouveler. Quand la personne devient incapable pendant le cours du bail : quand le bail est consenti le bailleur est capable, le bail est consenti avec un droit au renouvellement donc il y aura renouvellement, mme si le bailleur est incapable. Le bailleur doit savoir qui est le locataire chaque mutation doit tre inform par son intervention lacte ou par exploit dhuissier. Beaucoup de jurisprudence sur la rgularit des cessions, le bailleur attaque la cession).
2 Etre immatricul au RCS :

Il le faut pour pouvoir demander le renouvellement du bail.
3 Le locataire doit exercer une activit qui ouvre droit au bnfice du statut des baux commerciaux :
C'est dire une activit commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire doit exploiter le fonds. Beaucoup de jurisprudence, ex une socit qui a simplement domicili son sige un endroit ou il ne justifie pas dune clientle, donc pas le droit au renouvellement. Jurisprudence sur les locaux accessoires.
4 Lexploitation du fonds :
Le locataire doit justifier dune activit licite et surtout autorise, Dune dure effective de trois ans sauf motif lgitime (ex : dcs, pas la maladie car possibilit de prendre un prpos) Lexploitation des trois ans : calcul partir d la fin du bail, donc ne tient pas compte de lexploitation ayant pu avoir lieu aprs la dlivrance du cong.
Me CATHOU
Quand on a eu une dspcialisation mene selon la procdure de L145-45, L145-46 on na pas se proccuper de la dure dexploitation sous lempire de lexploitation dspcialise. Le droit au renouvellement est acquis. Quand on a un changement dactivit occasionn par la cession du droit au bail qui elle est un tat de fait n de la convention des parties ; dans ce cas aucune disposition lgale ne vient protger le cessionnaire du droit au bail qui devra prserver sn droit au renouvellement sil ne lui reste pas 3 ans de dure dexploitation jusqu la fin du bail. On stipulera donc ds le compromis dacquisition du droit au bail une condition suspensive de rengociation dun nouveau bail pour la nouvelle activit exerce. Il peut tre galement envisag : De faire intervenir le bailleur pour quil renonce de se prvaloir de la dure dexploitation pour refuser le renouvellement du bail. On proroge la dure du bail de la dure ncessaire pour atteindre les 3 ans. Le bailleur consent une promesse de renouvellement du bail par anticipation (solution carter le plus possible car la jurisprudence considre quelle peut se solder par des dommages et intrts si le bailleur ne respecte pas sa promesse).
B Procdure de renouvellement :
On peut se trouver en prsence de deux procdures de renouvellement linitiative du bailleur ou du preneur. Dans les textes il est prvu que cest le bailleur qui initie la procdure.
1 Loffre de renouvellement du bailleur :

Le texte prvoit que le bailleur doit adresser par exploit dhuissier, six mois lavance, un cong pour offrir le renouvellement du bail. Dans cette proposition de renouvellement on indique pour quel loyer il entend proposer le renouvellement, il peut indiquer toutes clauses du bail quil entend modifier et le cong prcise que le locataire qui entend contester le projet, ou demander lindemnit dviction doit saisir le tribunal dans le dlai de 2 ans de la date pour laquelle le cong a t dlivr. A la rception du cong pour renouveler le bail, le locataire peut accepter expressment loffre de renouvellement qui lui a t faite et dans ce cas il y a conclusion dun nouveau bail. Le locataire ou le bailleur ne peut revenir sur son consentement. Acceptation par le locataire du principe du renouvellement du bail mais contestation du montant du loyer demand : dans ce cas le locataire va devoir saisir le juge des loyers. Rtractation du cong par le propritaire motiv par labsence dacceptation de loffre de renouvellement par le locataire, le locataire peut alors dlivrer un cong pour obtenir le non renouvellement du bail pour motif grave et lgitime et peut allguer des faits justifiant le refus de renouvellement sans indemnit. Le nouveau loyer ne va entrer en vigueur que sil y a eu accord des parties sur sa fixation, en cas de dsaccord, chacune des parties a deux ans pour saisir le juge de loyer peine de forclusion de laction en fixation de loyers. Si personne nagit le preneur doit agir dans les deux ans sinon cest lancien loyer qui reste fix.
Me CATHOU
Leffet principal du cong est de mettre fin au bail dorigine, il nest plus en tacite reconduction cest un nouveau bail qui est n dont les conditions ne sont pas encore fix tant quon na pas daccord sur le montant du loyer.
2 Le cong avec de mande de renouvellement :

Lintrt est dviter le dplafonnement du loyer. En principe le loyer est fix en fonction de lindice INSEE du cot de la construction. Dans certains cas le bailleur peut demander le dplafonnement du loyer pour le fixer la valeur locative = au principe du march. Et une des causes de dplafonnement cest la dure du bail qui par leffet de la tacite reconduction va avoir atteint une dure de 12 ans. Ce cong dlivr au locataire va mettre fin au bail et au dlai. Il ny a pas de dlai pour agir. Le locataire va pouvoir agir ds que le bailleur sera forclos dans son action = dans les 6 mois qui prcde la fin du bail et tout moment au cours de la tacite reconduction.
0 Dbut du bail BAIL
6 mois avant fin du bail
9 ans
11
Offre de renouvellement
Effet de loffre de renouvellement
Si le renouvellement est effectu 6 mois avant la 11mes annes, leffet du renouvellement ninterviendra quau terme de la 11me anne.
6 mois 9 ans 6 mois 10 ans 6 mois 11 ans 12 ans
BAIL
Tacite reconduction
Le locataire agis Effet
Atteint les 12 ans donc le bailleur peut demander le dplafonnement
Souvent el preneur est linitiative de la demande de renouvellement car il va cder son fonds et que cest une condition dobtenir le renouvellement du bail. Le cong doit tre donn par exploit dhuissier, peine de nullit. La rception du cong par le propritaire va faire ouvrie un dlai de 3 mois ou le bailleur va pouvoir faire connatre sa position sur le principe du renouvellement du bail. Si le bailleur refuse le renouvellement : il va devoir tre motiv (ex : faute grave du locataire, mais cela reste prouver) Soit le bailleur refuse loffre du locataire et offre au locataire une indemnit dviction.
Me CATHOU
Soit il accepte le principe du renouvellement : cela peut tre tacite, mais il a toujours un dlai de 2 ans pour agir en fixation des loyers
C Le loyer :
1 Le principe est le plafonnement : Le nouveau loyer va tre dtermin en fonction de la variation de lindice INSEE du cot de la construction par rapport lindice qui avait t retenu lors de la conclusion du bail. Il faut toujours vrifier lindice de base retenu qui est en principe le dernier connu au jour de la conclusion du bail, mais qui peut tre un autre indice (si on applique lindice du deuxime trimestre, ou renouvellera sur lindice du deuxime trimestre). 2 Lexception cest le dplafonnement : Il peut tre li la dure du bail : dans deux cas : le bail dorigine peut tre conclu pour une dure suprieure 9 ans, mais infrieure 12 ans. Dans ce cas doffice le dplafonnement est applicable (cest e risque du bail 10 ans). Lorsque par leffet de la tacite reconduction le bail de 9 ans atteint 12 ans cest la mme chose Cela peut tre d aux travaux effectus dans les locaux par le bailleur. Cela peut tre d par les travaux effectus pas le preneur : ils ne permettent pas immdiatement au bailleur de sen prvaloir pour obtenir le dplafonnement du loyer ; il ne pourra le faire que lors du prochain renouvellement et seulement si le bail prvoit que les travaux effectus par le preneur deviennent le proprit du bailleur en fin de bail. La modification notable des facteurs qui sont constitutif de la valeur locatif : on peut prendre en compte la modification matriel des lieux, une modification des clauses du bail initial, de la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialit c'est dire lenvironnement du fonds (Ex : larriv du mtro RENNES). Dans ces cas on va devoir fixer le loyer en fonction de la valeur locative : c'est dire en fonction du march ; le preneur une action qui lui est ouverte lors du renouvellement du bail (mme sil ny a pas de hausse du loyer). Action qui a pour but de fixer le montant du loyer la valeur locative. Pour dterminer cela ils vont avoir recours des experts qui vont tablir un rapport au juge. Puis ils passent devant la commission de conciliation pour trouver un compromis. Sils ne sont pas daccord ils iront devant le juge des loyers qui nomme un expert. Cette procdure offre au locataire la possibilit de demander la rsiliation lgale du montant loyer ds que ce sont coul 3 ans de jouissance et quil peut prouver une modification des facteur locaux de commercialit qui auraient entran un modification de la valeur locative de plus de 10%. LA DESPECIALISATION
A Le principe :
Pos par le droit commun du bail dans le code civil. La sanction est la rsiliation du contrat sil en rsulte un dommage pour le bailleur.
Me CATHOU
Toute modification unilatrale ( linitiative du preneur) de la destination est faute contractuelle du locataire : pice usage de rserve, locaux annexe, cave si change la destination il y a dspcialisation. Trois types de sanctions possibles : Le bailleur peut demander la rsiliation immdiate : doit pouvoir justifier dun faute grave. Le bailleur peut mettre en uvre la clause rsolutoire du bail. Le bailleur peut refuser le renouvellement (la plus frquente) pour mauvaise excution des conditions du bail. Toute modification doit tre conventionnellement accept par les parties, peut rsulter dun avenant, par exemple quand il y a cession du droit au bail et le bailleur intervient pour autoriser le changement de destination, de mme quand on veut adjoindre un nouvelle activit (pour preneur en place) peut permettre au bailleur de dplafonner le loyer. Laccord entre les parties peut aussi tre tacite mais il va falloir prouver que le bailleur connaissait le changement dactivit (beaucoup de jurisprudence refusant le renouvellement de bail) ex : quand le bailleur fait des courses chez le preneur. Courrant jurisprudentielle sur les activits qui semble incluse dans lactivit du bail. Le jurisprudence fait la part des chose entre le bailleur est preneur pour savoir si lactivit est incluse ou non : jurisprudence des laveries qui a admis que lactivit de repassage. Jurisprudence des photographes vendant des VHS ; Jurisprudence des cafs restaurants dviant vers lactivit de brasserie.
B Les changement e destination exceptionnellement autorise par la loi :

L145-45 et 145-46 C.com : procdure dordre public, pas de possibilit dinsrer une clause dans le bail tendant interdire ses procdures.
1 La procdure de dspcialisation :
DEFINITION : Cest le changement total ou ladjonction dactivit nayant aucun rapport. Il faut les justifier : oPar la conjoncture conomique en sappuyant sur labsence de rentabilit des activits exerc et sur la ncessit de sadapter au nouveau besoin de la clientle. oLa comptabilit avec les lieux lous PROCEDURE : Envoie un exploit dhuissier au bailleur pour lui indiquer la nouvelle activit que lon entend exercer ; il faut informer les cranciers inscrits qui vont avoir un droit de regard sur la nouvelle activit exerc avec mention en marge. Le bailleur trois mois pour examiner la demande : oSil ne rpond pas : accord tacite, oSil refuse doit motiver son refus en critiquant les motivations donne par le locataire (ex : incompatibilit avec limmeuble, en justifiant dune procdure de rsiliation du bail en cour, en invoquant son droit de reprise pour projet de rnovation immobilier. Consquence :
Me CATHOU
oPermet au bailleur de toucher une indemnit de dspcialisation, fix par le tribunal pour compenser le prjudice subit, dspcialisation de son immeuble du fait dune activit moins noble. oModification du loyer.
2 La dspcialisation partielle :
On va adjoindre une activit connexe (voisine de lactivit principale) ou complmentaire qui vient complter lactivit principale et qui va favoriser le dveloppement Procdure : Exploit dhuissier au bailleur avec indication de lactivit connexe ou complmentaire quil est envisag dadjoindre. Important que le demande soit faite avant laction dactivit. Le bailleur deux mois pour rpondre : oPas de rponse : acceptation tacite oRefus ; seulement si absence de caractre connexe ou complmentaire. Le juge va trancher sur des faits et des usages commerciaux qui volue avec le temps. Donc dspcialisation diffrente dadjonction ou changement dactivit lors de la cession du bail.
Me CATHOU
Date de lacte de cession
JAL : Au plus dans les 15 Jours
BODACC (greffe)
Dpt de cessation dactivit aux impts
Distribution
J-0
J-15
J-x 60 Jours maximum
90 jours de solidarit fiscale entre le cdant et le cessionnaire
10 jours pour faire opposition au domicile lu (celui inscrit dans lacte) par exploit dhuissier pour les cranciers chirographaires
Le Trsor Public peut faire opposition au maximum dans les 90 jours de la cessation dactivit aux impts
En pratique le remboursement peut avoir lieu pendant la date de cession, Gnralement on travail avec lexpert comptable qui peut nous faire provisionner les dernires dettes.
Me CATHOU
A Les cranciers privilgis : 1 Le trsor :
LA DISTRIBUTION DU PRIX
Il est privilgi pour tous ce qui est impt direct (IR, CSG, Taxe professionnel, Taxe dhabitation, TVA), contributions indirectes (Droit de douanes,) ; il peut tre inscrit sur le fonds de commerce et il va porter sur la totalit des lments qui compose le fonds de commerce. Il prime tous les autres privilges sauf celui des salaris dans le cadre dune procdure collective. Rang du privilge du trsor entre les diffrents impts : Impts direct et TVA Impts locaux, Contributions indirectes autre que la TVA.
2 Le bailleur :
Privilge qui ne porte que sur le mobilier (il passe avant les contributions indirectes pour 6 mois de loyer).
3 Le vendeur :
Le privilge de vendeur, sur chacun des lments du prix pour les sommes qui nont pas encore t payes.
4 Le crancier nanti :
Nantissement : porte sur chacun des lments du fonds de commerce lexception des marchandises.
5 Le privilge de la scurit sociale et de lURSSAF :

Il faut que ce privilge ait t inscrit sur le fonds. Ce sera que pour des sommes chu depuis au moins 6 mois.
B les cranciers chirographaires :

Ils sont pays au marc le francs. Il suffit davoir form opposition dans le dlai de 1 jours. ___________________________________________________________________________ CAS PRATIQUE Marcel PICOUT Elments Elments corporels Marchandises incorporels 200.000 100.000 100.000 Prix de cession 7.500 37.500 3.750 Trsor 0 2.800 0 Bailleur 130.000 80.000 40.000 Vendeur 36.550 13.400 40.000 Cranciers Nantis
(33.300 + 3.250) (En principe 16.700 mais il
Me CATHOU
nest possible dimputer que 13.400 donc on reporte 3.250 dans les lments Incorporels)
TOTAL
25.950
56.250 = 82.200
Tous les cranciers chirographaires vont pouvoir tre pays : Prix restant 82.200 URSSAF 18.000 Comptable 3.800 SACEM 5.400 Reste 53.000 En sa qualit de squestre sil y a une distribution amiable impossible il faut proposer une mthode de distribution du Dcret du 14 aot 1993 (JCP N 11 Dec 98p1791) Les cranciers peuvent se retourner devant le TGI pour nommer un tiers rpartiteur. Ce dernier rendra une copie qui simpose aux parties. LE FONDS ARTISANAL Dfinition lgale de lartisan : est un artisan et non un commerant la personne qui tire lessentiel de ses revenus de son travail manuel et qui ne spcule par sue le travail dun grand nombre de personnes. Pour ses personnes la loi dicte une obligation dimmatriculation au rpertoire des mtiers. Quatre critres qui donnes lobligation dimmatriculation au rpertoire des mtiers : Exercer une activit titre professionnel : peu importe que lactivit soit exerce titre principal ou secondaire pour peu quelle ai un caractre habituel, Le secteur dactivit : lactivit dans le secteur de la production, de la transformation, de la rparation ou de service. Cette activit doit figurer dans une liste qui a t dresse en dcret en conseil dtat (on les retrouves dans le jurisclasseur). Elle rpartie les activits en fonction des secteurs dactivit : oLes mtiers de lalimentation oLes mtiers du btiment oLes mtiers de fabrication oLes mtiers de services Lindpendance du professionnel : qui le distingue de louvrier. Leffectif salari : il ne doit pas dpasser 10 personnes. Si on a plus de 10 personne on doit tre immatricul au RCS. La loi prvoit aux entreprises dpassant ce seuil de rester inscrit au rpertoire des mtiers. En plus il y a des exigences de qualification professionnel : pour certain mtier on va devoir justifier dun diplme (ex : boulanger, ptissier, esthticienne, coiffeur,) lexigence de diplme peut tre rempli par le conjoint collaborateur, par un salari ou mme par un seul des associs. Si on a pas de diplme il faut justifier dun emploi salari dans lactivit depuis plus de 3 ans. Donc quand il y a une cession dentreprise entrant dans le secteur de lartisanat il faut se demander si on a faire un commerant ou un artisan, car les rgles simposant la cession de fonds artisanal sont diffrentes :
Me CATHOU
On applique pas la loi . : on a pas de mention obligatoire ; Cest le droit commun de al vente qui sapplique. Il suffit de laccord sur la chose et sur le prix pour que la vente soit parfaite. En pratique cela est tout de mme calqu sur la cession de fonds de commerce mais seulement pur linformation de lacqureur. Dans les formalits postrieures il ny a pas dannonce lgale pour linformation des cranciers, simplement une solidarit fiscale entre le cdant et le cessionnaire. Il ny a donc pas de priode de squestre du prix sauf sil y a doute sur la situation fiscale du cdant. Il nest pas possible dinscrire un privilge de vendeur en cas de non paiement du prix, car il y a un privilge spcial non prvu pas la loi, il y a une possibilit de nantissement qui nest pas assujetti la rgle de limputation des paiements si on prvoit un paiement terme. Pour dpartager le commerant de lartisan : le principal critre retenu par la jurisprudence, est la manire dont lactivit est exerce et non la nature de lactivit. Le critre artisanal sera reconnu lorsque les gains du professionnel proviennent essentiellement du produit de son activit caractris par son propre travail manuel qui doit reprsenter lactivit principale de lentreprise. Pour la jurisprudence il est possible pour un artisan dacheter des matires premire de les stokers mais ses gains principaux ne doivent pas provenir de la spculation sur la revente des marchandises stocke. Le fait dtre artisan nempche pas dtre immatricul au RCS, sont concern par la double immatriculation les artisan qui en plus de leur travail manuel vendent des articles, des denres, des marchandises achetes par eux dans le but de les revendre sans aucune transformation (ex : le boulanger qui revend de leau, du beurre, cest le cas du boucher quine transforme pas toujours la viande et qui ne fait que la dcouper. (JCP N 20/12/2002 p 1785/semaine juridique N le statut de lartisan p 1213 n) 40-41. Gnralement tous les commerces de bouche auront lobligation de double inscription car ils auront lobligation de vendre des choses qui nauront par t transform. Ce nest pas le rpertoire des mtiers qui gre linscription des nantissements sur le fonds de lartisan, mais cest le greffe du TC. Si n doit lever un tat on doit donc sadresser au greffe du TC.
LE FOND ARTISANAL ou DE COMMERCE On parle duniversalit de fait Se compose des lments suivants Clientle, Achalandage Nom commercial Elments incorporels Droit au bail : doit occuper un local pour y exercer sa
profession. Cession pouvant tre fait de manire isole.
Elments corporels
Matriel dexploitation Marchandises
Me CATHOU
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Me CATHOU
SUJET DU 6 AVRIL 2007 Dans le langage courrant pas de porte = cession de droit au bail
I La signature dun compromis :

On commence par signer un compromis de vente o lon met toutes les conditions et tapes. Cela marque laccord des parties sur une vente dont lexcution est suspendue diverses conditions suspensives.
A - On explique que divers points vont devoir tre vrifi :
La nature de lactivit : destination mentionne dans la bail farce et attrape . Bail consenti pour une activit dtermine. Par principe le changement de destination constitue une modification du bail qui va ncessiter un accord du bailleur. Modification donc intervention de lusufruitier et du nu-propritaire. On sera donc oblig davoir faire au fils. La solution est la retraite : il existe une procdure spciale permettant au commerant qui atteint lage de la retraite et qui souhaite prendre sa retraite de cder son droit au bail en oprant un changement de destination. Cette procdure ncessite de proposer au bailleur dacqurir le droit au bail aux mmes conditions que celle ngoci avec lacqureur potentiel. Le baillent a un droit de prfrence dans le deux mois de la notification. Il est possible de refuser si lactivit est incompatible avec le rglement de coproprit, en lespce on na pas dlments. Mr ROBERT doit faire valoir ses droits retraite car il devra en justifier au bailleur. Il pourra difficilement avoir un emploi salari plein temps avec sa fille. Il pourra tre associ sa fille mais ne devra pas percevoir de salaire. Possibilit de cumul emploi retraite si salaire minime Par rapport la coproprit : si activit autorise. Y a-t-il des travaux sur les parties communes (murs percer,) faire autoriser par lassemble gnrale des copropritaire. Le droit au renouvellement : vrifier que le cessionnaire va pouvoir justifier de trois ans dexercices la fin du bail pour pouvoir prtendre au droit au renouvellement. Dans notre cas le bail cours jusquen 2013 donc cest bon. Si on applique la procdure de dspcialisation lie au dpart en retraite cest bon car dans les procdures de dspcialisation il ny a pas la question des trois ans se poser. Il ny pas rdiger un nouveau bail. Le formalisme : consentement exprs et par crit, acte authentique auquel le bailleur sera appel, une copie excutoire lui sera remise sans frai. Consentement exprs et par crit : pas besoin si on est dans une procdure de dspcialisation. Le reste du formalisme reste applicable : devra appeler la bailleur la signature de lacte, c'est dire convocation par lettre RAR qui constitue la preuve davoir donn la date et le lieu de RDV ; En son absence lacte peut tre sign. Il suffira de convoquer les parents car cest seulement un avenant au bail. Lappel ne ncessite pas laccord. Puis on doit notifier la vente au bailleur lui rendre opposable le bail. Si le bailleur est prsent il y a dispense de signification car lintervention un acte authentique.
Me CATHOU
B - Les conditions suspensives au compromis :

Conditions relative au financement : par lacqureur : banque, dure, taux, Condition suspensives gnrales : justifier dun titre rgulier (ici bail), quil ny a pas de servitude dutilit publique rendant impossible lexploitation du fonds, CU, certificat dalignement, droit de premption du fonds de commerce/cession du bail, vrification des inscriptions Conditions suspensives au bnfice de lacqureur : financement, la non premption de bailleur permettant de valider le changement de destination, laccord des travaux par la coproprit La fiscalit : RIEN DE NOTE elle devait revenir dessus mais elle ne la pas fait.
II Madame DURAND :
Cession de fonds de commerce ou de droit au bail ? La question centrale est de savoir sil y a cession ou non de la clientle ? si on pense que les articles des annes 6 sont trs particulier il y a cession de droit au bail, sinon cession de fonds de commerce.
A Les grandes tapes de la rdaction du compromis :

La nature de lactivit : on a un droit au bail tout commerce, il ny a donc pas de problme pour changer de destination, et il ny a pas daccord spcifique obtenir du bailleur. Le droit au renouvellement du bail : pour pouvoir bnficier de ce droit le bailleur va devoir pouvoir justifier la fin du bail de trois ans dexploitation ; ici cession de droit au bail et donc cession de fonds ce commerce et le cessionnaire ne peut pas se prvaloir de la dure dexploitation du cdant. Le bail en cours est en tacite reconduction c'est dire que depuis la fin thorique du bail il se renouvelle tacitement par priode dun an, le bailleur et le preneur peuvent mettre fin au bail tout moment par lenvoi dun cong : Avec offre de renouvellement linitiative du bailleur, O cong sans renouvellement linitiative du bailleur soit pour juste motif, soit en proposant une indemnit de rsiliation, O demande de renouvellement linitiative du locataire ou cong linitiative du locataire. Il faut ngocier avec le bailleur un nouveau bail pour prserver son droit au renouvellement cela constituera une condition suspensive la reprise par Mme SEROU. Donc dans le compromis on indique quelle condition financire elle acceptera de reprendre le bail (les pires comme pour un prt). Le bailleur ne peut pas prtendre une indemnit de dspcialisation car on a un bail tout commerce. Est on dans un cas ou le bailleur peut prtendre au dplafonnement du loyer ? En tacite reconduction et bail atteint 12 ans on a un dplafonnement. Ici plus de 12 ans. On peut ne plus prendre en compte lindice du cot de la construction mais la valeur locative ou quand le bail dorigine avait une dure suprieure 9 ans.
Me CATHOU
Le propritaire peut fixer le nouveau loyer la valeur locative sans rien avoir prouver. Dans la ngociation entre le cdant et cessionnaire il faut ngocier qui va tre titulaire du renouvellement du bail. Peut tre le cdant de conclure le bail pralablement la cession et devient responsable du paiement des loyers pendant toute la dure du bail. Le renouvellement va tre consenti par le bailleur et si dmembrement de proprit doit avoir laccord de lUS et du NP. Le formalisme : comme pour un, mais doit avoir accord exprs et par crit du bailleur. Le bailleur doit donner son accord mme bail tout commerce et remise dune copie vaut signification.
B Etape aprs la vente :

Droit au bail : pas dindisponibilit du prix, pas de formalisme particulier, pas dannonce lgale. Seulement formalit dinscription et radiation au RCS. Inscription de Mme SERAU au RCS et a chambre des mtiers.
C Situation financire de Madame DURANT :

Vrifie sil ny a pas de procdure collective ouverte : demande de au greffe un certificat de non redressement judicaire. Si en il est en tat de cessation des paiement et quil na pas dpos son bilan rien ce sujet, et il doit faire un tat des dettes.
D Garanties de madame SERAU la banque :

Uniquement un nantissement problme car cinq mois de travail, doit attendre louverture du fonds au public sinon il na pas dexistence lgale. Le banquier doit accepter une promesse de nantissement qui sera constat aprs ouverture du fonds au public. Ca ne va pas tre facile expliquer au banquier.
E Les particularits de lacte :

Cession du droit au bail : La comparution du cdant et du cessionnaire, Expos du bail : les diffrente cession pour que ce soit cohrant avec les parties, Dure du bail : conclu pour un dure de La dsignation des locaux : il y a pu avoir des modifications par rapport a ce qui a t lou lorigine. Le loyer : modalit de paiement, assujettissement ou non la TVA et toutes les charges annexe mise la charge du preneur : taxe foncire, Vrifie si dans le bail il ny a pas de clause d no concurrence, Relater la clause de cession, Reprend toutes les charges et conditions plus grave, grosse rparations la charge du preneur, Parle de la destination prvue dans le bail, Puis on passe la vente
Me CATHOU
Puis justifie bien la cession du droit au bail et pas du fonds de commerce, activit du cdant, activit de cessionnaire, pas de cession de clientle = droit au bail. Fait intervenir le bailleur, agrs le cessionnaire et dans certain cas agrer la nouvelle activit ou conclure un nouveau bail au cessionnaire tel condition. Prix et constatation du paiement du prix. Capacit des parties, Affirmation sincrit, Cession du droit au bail sera enregistr
III Mariage sous la communaut :

Si bien propre pas intervenir Si bien commun doit donner son accord. 1424 accord des deux poux en cas dalination du fonds de commerce ; DE quand vend le droit au bail lpoux exploitant peut cder droit au bail sans accord de son conjoint car il ne va pas y avoir disparition du fonds peut se rinstaller cot. ___________________________________________________________________________ SUJET 15 FEVRIER 2002
I
A - CESSION DU FONDS DE COMMERCE
Cession fonds de commerce : rachat de la clientle Adjonction de lactivit de soin esthtique : condition suspensive dobtenir laccord du propritaire sur ladjonction dune activit complmentaire. Soin esthtique activit entrant dans le bail ? Ne rentre pas dans le bail mais cest une activit connexe, Mr MICHEL aurait pu ladjoindre dans le cadre dune dspcialisation partielle Autorisations ncessaires : Adjonction dactivit, Achte un fonds donc il ny a pas de problme avec la dure du bail, pas besoin des trois ans pour justifier du droit au renouvellement. Le formalisme prvu : la cession est libre. Obligation dun acte authentique en prsence du bailleur ou celui-ci dment appel et remise dune copie excutoire (plus signification si le bailleur ne vient pas).
B La cession MARTIN :
Cession de droit au bail, Autorisation : activit, le changement dactivit devra tre autoris par le propritaire sauf dans le cadre de la dspcialisation spciale en cas de dpart en retraite (mme dveloppement que ci-dessus) Coproprit : Doit se prvaloir du droit au renouvellement du bail (en 2002 1 an avant renouvellement = moins de trois ans il doit obtenir le renouvellement du bail par anticipation, ou demander un prorogation de la dure ou le propritaire renonce ce
Me CATHOU
prvaloir de la dure du bail comme cause de refus du renouvellement (en tant que conseil de lacqureur on prfrera le renouvellement par anticipation). Dans le bail il faut prvoir lagrment de la personne du cessionnaire, cela est obligatoire car il fait une demande de renouvellement du bail. Formalisme : comme ci-dessus
II La cession du fonds de commerce Madame ROSE :

A madame ROSE peut cder son droit au bail ou rsilier son bail :
Transfert de fonds de commerce accompagn dune cession de fonds de commerce : sur le Kbis de Mme ROSE on aura lorigine de proprit : cration le 2 mai 66 transfert Acquisition dun fonds de commerce en 2002. Le transfert du sige ou la rsiliation du bail ncessite linformation pralable des cranciers pour pouvoir faire une mention en marge pour pouvoir insrer leur inscription sur le nouveau fonds
B prt de Mme ROSE 15.000

Peut donner un nantissement pour 15.000 qui portera sur le fonds de commerce mais ne portera pas sur les marchandises
C Les contrats :
En principe cest la non transmission ; lexception cest pour les contrats de travail. La salarie : le cdant peut la licencier avant pour un motif conomique. Le cessionnaire peut aussi avoir un motif conomique, c'est dire restructuration car transfert de fonds de commerce et il na pas besoin de deux femmes de mnage. La caisse enregistreuse : cest un contrat il ny a pas de transfert obligatoire donc doit organiser sa cession dans le compromis. Sil ny a pas de continuation il faut vrifier quil ny a pas dindemnit a charge du cdant.
D Les clauses obligatoires dans lacte de cession :

Cf code article L141-1 Ccom. ___________________________________________________________________________ LE CONTRAT DE LOCATION GERANCE
Fonds de commerce Entreprise individuelle Transmission IMMEUBLE Contrat de bail
Me CATHOU
Exploitation dun fonds de commerce ou dun fond artisanal
LOYER
Contrat de location grance
REDEVANCE
Le locataire grant devient exploitant du fonds mais pas propritaire
Location du fond
Locataire grant : contrat qui confre la location dun fonds de commerce un exploitant qui va lexploiter ses risques et pril. Cest un bail du fonds de commerce. Le propritaire du fonds = loueur de fonds : il na pas lobligation dtre inscrit au registre du commerce et na plus la qualit de commerant. Le locataire du fonds = Le locataire grant : il aura a qualit de commerant, vrifie quil a la capacit dexploiter. Intrt : quand le propritaire du fonds de commerce le devient par succession et quil na pas la capacit de lexploiter, cest souvent un situation transitoire. Les conditions pour pouvoir mettre en location-grance son fonds de commerce : L144-3 Ccom : il faut que le propritaire du fonds de commerce ait exploit le commerce pendant deux ans au moins avant de pouvoir le mettre en grance. Peut importe lpoque (pas obligatoirement deux ans juste avant la location grance. Dispense des deux ans L144-5 Ccom : En faveur des majeurs qui font lobjet dune mesure dincapacit, Au profit des hritiers ou lgataire dun commerant ou dun artisan dcd, ou le bnficiaire dun partage dascendant (= Donation Partage) Au profit du conjoint qui deviendrait attributaire du fonds la suite de la dissolution du rgime matrimonial (divorce ou dcs) ds lors que celui-ci justifie avoir particip lactivit pendant deux avant la dissolution du RM ou de son partage. Possibilit de demander au TGI une dispense mais doit justifier dune impossibilit dexploiter personnellement de fonds. La capacit du propritaire du fonds : Si on a faire un mineur : on doit obtenir une ordonnance du juge des tutelles car le contrat de locataire grance des consquences lourdes pour le propritaire du fonds : oLe loueur du fonds va tre responsable des dettes du locataire grant qui sont contract dans les six mois de la publicit dans un JAL de la mise en location grance
Me CATHOU
oIl y a une solidarit au niveau des impts directs pendant toute la dure du contrat (IR, IS, taxe professionnelle) De mme pour un majeur sous protection. Pour les personnes maris : oSi on a faire a fonds propre : propritaire peut consentir le contrat seul oSi on a un fonds commun : doit regarder si le conjoint travail dans lentreprise, dans ce cas il faudra son accord, sinon chacun des poux vont pouvoir accomplir seul les actes ncessaires lexercice de sa profession et pourra conclure le contrat tout seul. Les effets du contrat : Le locataire grant : va avoir lobligation : o dexploiter le fonds, en bon pre de famille. Cette exploitation va tre faite ses risque et pril. oIl peut adjoindre une activit nouvelle, mais devra avoir laccord du propritaire du fonds. Gnralement dans les contrats de location grance il est interdit ladjonction dactivit, car pose le problme de proprit du fonds et vrifie que lon est bien en coordination avec le bail principal. oLe locataire grant ne peut pas dplacer le fonds sans laccord du bailleur. oLe locataire grant soblige payer une redevance au propritaire du fonds. Il existe un contrat et on dlgue la charge de payer le loyer au locataire grant. Ce nest pas conseiller car on risque que le locataire grant ne paie pas et on peut avoir une action en rsiliation pour dfaut de paiement du loyer. Le propritaire du fonds : oDoit assurer la garantie dviction = jouissance paisible du fonds son locataire. oGarantie de son fait personnel oGarantie des vices cachs : beaucoup de jurisprudence sur la mise au norme des fonds. Peut sexonrer des vices que lorsquil seront expressment la charge du locataire grant (ne peut tre une mise en charge gnrale, ne peut tre faite que sur un point prcis). oLe propritaire va tre garant du locataire grant : pour toutes les dettes que celui-ci aura contract dans les six mois suivant la publicit de lavis de mise en location grance dans un JAL
Contrat de location grance
Publication au JAL
6 Mois
DETTES SOLIDAIRES
La loi prvoit une exception cette solidarit cest la mauvaise foi du cocontractant (Ex : fournisseur qui continu fournir la marchandise alors quil nest pas pay) Solidarit fiscale permanente pour les impts directs. Lobjet du contrat : cest la fonds de commerce ou le fonds artisanal. La convention va dcrire les lments sur lequel porte le contrat ; importance particulire sur :
Me CATHOU
Matriel dexploitation : il faut indiquer ce qui va se passer lorsquon achte du matriel en remplacement de celui existant, deux solution : oSoit le matriel fera retour au propritaire du fonds sans indemnit oSoit le matriel deviendra la proprit du locataire grant et en fin de location grance ne fera par retour au propritaire du fonds. Les marchandises : oGnralement elles sont vendues au locataire grant oPeut faire un prt usage, rend mme quantit la fin du contrat Le nom commercial : doit faire mention sur les documents professionnels du locataire grant que cest en qualit de locataire quil fait usage du nom. La dure du contrat : libre, souvent assez court 1 ou 2 ans et prvoit une tacite reconduction. La publicit lgale : Elle est prvue par la loi mais il ny a aucune mention obligatoire ; Il est dusage dindiquer la date du contrat, identit du propritaire du fonds et du locataire grant, la dsignation du fonds, la dure du contrat et sil est renouvelable ou pas. A priori on peut publier le contrat de location grance avant quil ait t enregistr au centre des impts et mme avant quil ait prit effet. Il doit tre enregistr dans les 15 jours de lentre en jouissance. ___________________________________________________________________________ CAS BEAUCAILLOUX
I CESSION :
Cest une cession de droit au bail. Mr LEBLANC a achet pendant le mariage = fonds commun, il faut savoir si lpouse travail ou non dans le fonds : ici non. Le bail commercial sur lappartement et le commerce : si lappartement est un logement familiale cest un accessoire au bail commercial, Madame LE BLANC doit donner son accord la cession du bail. Bail en tacite reconduction. Doit le renouveler car il y a changement dactivit, doit vrifier si le changement dactivit est possible. Vrifie la destination du bail : Si le bail est pour une activit de cave. Obligation de ngocier un changement dactivit avec le bailleur pour que Mr Lys puisse sinstaller. Si bail tout commerce : a priori pas de problme de destination mais problme de dure, devra ngocier un nouveau bail pour assurer un droit au renouvellement Mr Lys qui nest jamais certain que le bail va se poursuivre 3 ans par tacite reconduction. Les parties vont effectuer un compromis avec conditions suspensives : Accord pour renouvellement du bail Changement dactivit sauf bail tout commerce, Financement Les formalits pralables : Etat civil pour vrifier la capacit des parties Pices durbanisme : existence dun servitude dutilit public, alignement Destination prvue au rglement de coproprit
Me CATHOU
Lever un tat pralable des inscriptions sur le fonds de commerce en rvision du transfert du fonds. Le droit de premption urbain sur le fonds de commerce Les formalits postrieures : Enregistrement de lacte, le prix de cession du droit au bail sera soumis au droit denregistrement (avec abattement de 23.000).
II CESSION DE DROIT AU BAIL :

Autorisation du bailleur a obtenir : a priori Mr et Mme ROUGE sont propritaire des murs pour en pleine proprit. Reste le choix en US ou en pleine proprit. Laccord de cession du droit au bail doit tre donn par Madame, si US sur la moiti. Si en pleine proprit et il faut donc intervenir la fille du propritaire. On peut faire intervenir lacte son tuteur, ou peut intervenir seul car pas acte grave car il a dj un droit au renouvellement. Problme le cessionnaire naura pas trois ans depuis lentr en jouissance. Entre en jouissance le 1er Juillet 2004, fin de bail le 27 Avril 2007 = moins de trois ans. Il faut donc ngocier un nouveau bail Devra tre consenti par le NP et US, besoin de laccord du juge des tutelles, qui donnera son accord car droit au renouvellement dj acquit au cdant, il ne va pas sengager donner une indemnit au cdant.
III - Epouse de Me LEPAGE dans le coma :

Ici Mr LEPAGE est en EURL, lassoci unique tous les pouvoir de disposition du droit au bail, donc aucune autorisation demander au juge. Sinon rgime primaire impratif, pour combler les lacunes Question de PV : qui nest plus dactualit ; Droit au bail au bout de 15 ans par exonrer. Aujourdhui pas de montage pour organiser une exonration de PV (avant possibilit de location grance).
IV Acquisition Mr LEBLANC :
Cre EURL : fait intervenir Mme pour quelle renonce tre associ ou peut changer de RM.

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