Crdito refaccionario

El crdito refaccionario es aquel que se origina por el anticipo de la financiacin, o del pago de los costes, bien de la rehabilitacin o reedificacin (refaccin) de un inmueble, o bien por su nueva construccin, de modo que el acreedor refaccionario que ha costeado el aumento del valor del inmueble, como consecuencia de la obra, y que ha soportado el anticipo, adquiere un derecho de realizacin preferente sobre el inmueble construido o mejorado, en garanta de la devolucin del anticipo costeado.

(Pared en refaccin, parcialmente enfoscada de yeso) Los crditos refaccionarios y de habilitacin o avo son sistemas de prstamo pensados para resolver las necesidades especficas del sector industrial, comercial y fundamentalmente agroindustrial. Esta clase de crditos presentan dos particularidades que los distinguen de otros: 1) Destino del crdito.- El acreditado no dispone a su albedro, estn destinados a recursos especficos. 2) Garanta.- El producto de la inversin constituye la garanta natural del crdito. As, al obtener este tipo de crditos, los solicitantes firman un contrato que los obliga a invertir la totalidad del importe del prstamo en la adquisicin de material relevante para la actividad comercial.

Crdito avo
El crdito de habilitacin, conocido como avo, debe ser utilizado para la compra de materias primas, materiales, salarios, as como gastos directamente relacionados con el ejercicio de la empresa. Este crdito est directamente vinculado con la produccin inmediata. Existen dos tipos de crdito de avo: el agrcola e industrial. En el avo agrcola, el aviado (persona que solicita el crdito) invierte en semillas, fumigantes, etctera. En el avo industrial, el aviado destina el crdito a las materias primas o insumos que sean necesarios para la produccin de los productos que fabrica.

Crdito refaccionario
El crdito refaccionario est enfocado a la adquisicin de maquinaria, inmuebles o a la reparacin de instalaciones relacionadas con la empresa. Es decir, este tipo de crdito se otorga para adquirir bienes de activo fijo o bienes de capital. La garanta en este caso est en los bienes adquiridos que son permanentes a diferencia del caso de crdito avo. El crdito refaccionario tambin podr solicitarse en caso de tener adeudos y/o responsabilidades fiscales relacionadas directamente con la empresa del acreditado. Es decir, en algunos casos, se podr obtener este crdito destinando parte del importe para cubrir responsabilidades fiscales correspondientes al ao de solicitud del crdito. Tambin podr utilizarse para pagar adeudos por concepto de gastos de explotacin, compra de bienes inmuebles y maquinaria, con la condicin de que estos gastos no tengan ms de un ao de antigedad.

Diferencias
Como se ha visto, la principal diferencia entre ambos crditos es el tipo de materiales que se compran con el monto solicitado. Lo anterior genera tambin diferencias en cuanto a los plazos de pago del crdito y las garantas. En el crdito avo el capital circula a mayor velocidad puesto que el periodo entre la inversin y la liberacin es ms corto que en el refaccionario. As pues, los crditos avo tienden a establecer contratos de pago ms cortos. Por otra parte, algunos consideran los crditos refaccionarios como ms seguros de otorgar, en tanto que los bienes inmuebles y maquinaria adquirida son una garanta ms tangible que las materias primas adquiridas con los crditos avo.

Quines otorgan estos crditos?

La mayora de las instituciones financieras que otorgan otro tipo de prstamos cuentan con el sistema de crditos avo y refaccionarios. Tambin puede realizarse entre dos personas fsicas, mediante la realizacin de un contrato.

Condiciones
El contrato de crdito, tanto refaccionario como de habilitacin o avo, debe cumplir con las siguientes condiciones: Los crditos se consignan mediante un contrato privado o pblico que debe ser ratificado por un funcionario del registro pblico. El contrato debe estar inscrito en el registro de gravmenes correspondiente segn la ubicacin de los bienes afectos en garanta; o bien en el registro de comercio respectivo, cuando en la garanta no se incluyan inmuebles. Surte efectos contra terceros desde el da de su inscripcin en el registro. El contrato debe explicar claramente el objeto de la operacin, la duracin y la forma en la cual el beneficiario podr disponer del crdito materia del mismo, lo que dar forma a la modalidad de apertura de crdito simple o al mutuo. El contrato debe estipular de antemano los bienes que estarn incluidos en la garanta. Deber detallar tambin todos los trminos y condiciones aplicables al convenio. En caso de tratarse de crdito refaccionario, el contrato deber especificar la limitacin de no destinar ms del 50% del monto total del prstamo para cubrir pasivos fiscales. Los crditos de habilitacin y de refaccin son preferenciales de acuerdo con las siguientes reglas: los crditos de avo, debidamente registrados, se pagan con preferencia a los crditos refaccionarios, y ambos, con preferencia a los hipotecarios inscritos con posterioridad. Es importante destacar que este tipo de crditos vienen a formar parta de las opciones que podemos considerar al momento de realizar nuestra planeacin financiera.

Anotacin del crdito refaccionario

Por esa aludida finalidad de garanta, el acreedor refaccionario goza de la facultad de registrar su ttulo como carga especialmente ligada al inmueble refaccionado, en el Registro de la propiedad, de tal modo que tal registracin comienza como una simple cautela (anotacin) que puede convertirse en hipoteca.

El juicio pericial
El llamado juicio pericial es el procedimiento judicial especial y tpico de anotacin de los crditos refaccionarios, aunque pueda ser instado por el acreedor refaccionario que ha soportado los costes de la construccin o rehabilitacin del edificio, se tiene que contar con el consentimiento del dueo del inmueble, con la voluntad de la propiedad de la finca. No es posible ordenar judicialmente contra la voluntad del dueo la anotacin de un crdito refaccionario mediante resolucin con forma procesal de providencia (dictada en el limitadsimo proceso atpico previsto en los arts. 61 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 157 del Reglamento Hipotecario), sino que para suplantar judicialmente esa falta de voluntad del dueo sera precisa una sentencia dictada en un procedimiento contradictorio plenario, resultante del ejercicio de una accin declarativa ordinaria iniciada para suplir la negativa o la ausencia del dueo. Lo mismo deviene del contenido del art. 158 del Reglamento Hipotecario, segn el cual este juicio pericial especial de la Ley Hipotecaria tiene que formularse por el propietario, y si se insta por el acreedor deber contarse con el consentimiento de aqul.

LEY GENERAL DE TITULOS Y OPERACIONES DE CREDITO

TITULO SEGUNDO DE LAS OPERACIONES DE CREDITO CAPITULO IV DE LOS CREDITOS Seccin quinta de los crditos de habilitacin o avi y de los refaccionarios

Articulo 323
En virtud del contrato de crdito refaccionario, el acreditado queda obligado a invertir el importe del crdito precisamente en la adquisicin de aperos, instrumentos, tiles de labranza, abonos, ganado, o animales de cra; en la realizacin de plantaciones o cultivos cclicos o permanentes; en la apertura de tierras para el cultivo, en la compra o instalacin de maquinarias y en la construccin o realizacin de obras materiales necesarias para el fomento de la empresa del acreditado. Tambin podr pactarse en el contrato de crdito refaccionario, que parte del importe del crdito se destine a cubrir las responsabilidades fiscales que pesen sobre la empresa del acreditado o sobre los bienes que este use con motivo de la misma, al tiempo de celebrarse el contrato, y que parte asimismo de ese importe se aplique a pagar los adeudos en que hubiere incurrido el acreditado por gastos de explotacin o por la compra de los bienes muebles o inmuebles o de la ejecucin de las obras que antes se mencionan, siempre que los actos u operaciones de que procedan tales adeudos hayan tenido lugar dentro del ao anterior a la fecha del contrato.

Articulo 326

Los contratos de crdito refaccionario o de habilitacin o avi: I.- Expresaran el objeto de la operacin, la duracin y la forma en que el beneficiario podr disponer del crdito materia del contrato; II.- Fijaran, con toda precisin, los bienes que se afecten en garanta, y sealaran los dems trminos y condiciones del contrato; III.- Se consignaran en contrato privado que se firmara por triplicado ante dos testigos conocidos y se ratificara ante el encargado del registro pblico de que habla la fraccin iv. IV.- Sern inscritos en el registro de hipotecas que corresponda, segn la ubicacin de los bienes afectos en garanta, o en el registro de comercio respectivo, cuando en la garanta no se incluya la de bienes inmuebles. Los contratos de habilitacin o refaccin no surtirn efectos contra tercero, sino desde la fecha y hora de su inscripcin en el registro.

Bibliografa
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