CONCEITO Enfiteuse o direito real que confere ao seu titular (enfiteuta ou foreiro) a posse, o uso e gozo de imvel alheio,

, alienvel, o qual se obriga a pagar ao titular do domnio da coisa (senhorio direto) uma penso anual invarivel(foro). A enfiteuse deriva diretamente do arrendamento por prazo longo ou perptuo de terras pblicas a particulares.

ORIGEM O instituto da enfiteuse teve sua origem na Grcia no sc. V a.C., mais somente no Imprio Romano a enfiteuse se teve como um arrendamento perptuo realizado pelos Municpios e pelas corporaes sacerdotais dotando ao arrendatrio na posse do imvel e na faculdade de utilizar todos seus frutos e produtos. Era tambm a prestao de servios por parte do concessionrio numa influncia francamente feudal, utilizado como instrumento jurdico capaz de tornar produtivas grandes extenses de terras e fixar populaes nessas regies. O arrendamento era feito por particulares contra o pagamento de uma taxa anual denominada Vectigal, no qual os prazos se entendiam por 100 anos ou mais (Ius emphytuticum), ou perpetuo (Ius Perpeturium). A partir do sculo III d.C, passaram a ser concedidas a particulares mediante pagamento de um foro anual (cnon) que eram terras incultas pertencentes famlia imperial destinadas ao cultivo.

INSTITUIAO NO BRASIL O sistema da enfiteuse comeou durante o perodo colonial com a coroa portuguesa, pois diante da existncia de largas reas de terras abandonadas em seu territrio, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento, atravs do instituto das sesmarias, segundo o qual o proprietrio do solo tinha de aceitar a presena em suas terras de lavradores que iriam utiliz-las mediante remunerao. O sesmeiro, autoridade pblica em Portugal, distribua e fiscalizava as terras incultas. Historicamente a enfiteuse teve como objetivo permitir que o proprietrio que no desejasse ou pudesse utilizar o imvel de maneira direta, pudesse ceder a outro o uso e o gozo da propriedade. No Cdigo Civil do Imprio foi regulado o aforamento nos arts 605 a 649. No Brasil no cdigo civil de 1916 regulou-se nos art's 678 a 694, que permanecem em vigor em face de regra de direito intertemporal constante no artigo 2038 caput do Cdigo Civil de 2002. O direito brasileiro, no admitiu a enfiteuse por prazo certo, ou por vida, ou vidas. Garantiu-lhe perpetuidade o art. 679 do Cdigo Civil, ainda que tal carter possa parecer contraditado pelo art. 693, que admitiu o resgate. Essa perpetuidade sempre foi vista como um verdadeiro atavismo jurdico, contra a qual a razo e a justia sempre puseram restries.

NATUREZA JURDICA

A Constituio Federal de 1988, veio abrir uma possibilidade para o legislador ordinrio extinguir a enfiteuse, conforme o artigo 49 das suas Disposies Transitrias: "A lei dispor sobre o instituto da enfiteuse em imveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extino, a remio dos aforamentos mediante aquisio do domnio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos." Com a aprovao do atual Cdigo Civil Brasileiro, que passou a vigorar em 11 de Janeiro de 2003, a enfiteuse deixou de ser disciplinada e foi substituda pelo Direito de Superfcie. O artigo 2.038 do Cdigo probe a constituio de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, aos princpios do Cdigo Civil de 1916. Pode-se afirmar que o atual desinteresse do instituto deve-se ao desaparecimento de grandes pores de terra desocupadas e valorizao das terras, independentemente da inflao, e impossibilidade do aumento do foro, ressaltando-se que os novos problemas de ocupao do solo improdutivo no pas tm sido enfrentados com outros meios jurdicos. Contudo, poucas so as legislaes que ainda abrigam esse arcasmo histrico e o Brasil caminha para a sua total extino. Quanto natureza, a enfiteuse o mais amplo direito real sobre coisa imvel alheia, j que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades e vantagens que encerra e de empreg-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem destruir-lhe a substncia e com a obrigao de pagar ao proprietrio uma certa renda anual. S pode ter objeto coisa imvel, limitando-se a terras no cultivadas e aos terrenos que se destinem edificao; pode ter por objeto terrenos de marinha e acrescidos.

OBJETO Conforme se extrai dos arts. 678 e 680 do j revogado Cdigo Civil de 1916, o objeto da enfiteuse somente coisa imvel, limitando-se a terras no cultivadas e terrenos que se destinem a edificao. Podem ser objeto tambm, os terrenos de marinha e acrescidos, sendo regulado por lei especial, conforme dispe o art. 2.038, 2 do atual Cdigo Civil. Os terrenos de marinha so os terrenos que margeiam o mar, rios e lagos onde exista influencia da mar e pertencem ao domnio direto da Unio, sendo considerados bens dominicais da unio, conforme o art. 20, VII, da CF/88, ou seja, representam o patrimnio disponvel do Estado. O Decreto-Lei n. 4.120/42 prev que os terrenos de marinha se estendem at 33m da preamar mdia do ano de 1831. Preamar mdia a media das mars altas (cheias) no perodo de um ano, assim tomando como base a do ano de 1831, os terrenos de marinha vo at 33m deste ponto. Para que seja concedido o aforamento dos terrenos de marinha necessria autorizao administrativa da unio, que quem possui o domnio sobre os bens. Conseguida esta autorizao necessrio o pagamento do foro, tambm chamado de canon ou penso, para o concedente (a unio) que ser proporcional ao do domnio pleno. Caso o foreiro queira alienar seu direito imprescindvel autorizao prvia da unio, e o pagamento do laudmio, que uma porcentagem sobre o negcio realizado, sendo fixado por lei, sobre o valor do terreno e suas acesses.

No entanto o art. 2098, 1, I, do CC veda a cobrana do laudmio tendo apenas duas excees, uma prevista no art. 22 da lei 9.514/97 e outra, que a mais importante, no Decreto-Lei n 1.876/81. Esta ultima trata da iseno do pagamento de foros e laudmios referentes a imveis de propriedade da unio, as pessoas consideradas carentes ou de baixa renda, cuja situao econmica no lhes permita pagar esses encargos sem prejuzo do sustento prprio ou de sua famlia. Pessoa de baixa renda aquela cuja renda familiar no passa de 5 (cinco) salrios mnimos, devendo ser comprovada a cada 4 anos para que continue a fruir do beneficio da iseno. No se deve esquecer, conforme j exposto, que os terrenos de marinha so regulados por lei especial, por isso tem tratamento diferenciado do previsto no Cdigo Civil.

CONSTITUIO DE ENFITEUSES A constituio de novas enfiteuses vedada pelo art. 2.038 do CC/02, in verbis: Art. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores. Anteriormente era possvel a constituio de enfiteuses por ato inter vivos ou causa mortis, conforme o art. 678, CC/16. No primeiro caso, era necessrio que o ato constitutivo fosse feito por escritura publica, por se tratar de bem imvel, e que fosse devidamente registrado em cartrio de imveis competente. Previa o art. 858, do CC/16, que a transcrio do ttulo de transmisso do domnio direto aproveita ao titular do domnio til, e vice-versa. Assim, o ato de registo do direito do foreiro realizaria tambm o do direito do outro, devido inseparabilidade dessas relaes jurdicas. A respeito do tema, explica Maria Helena Diniz que: (...) no contrato enfiteutico, as partes no tinham liberdade onmoda para estipular clausulas que contrariassem os caracteres essenciais da enfiteuse, podiam apenas alterar ou suprimir os efeitos naturais desse direito real, como o direito ao laudmio, por exemplo. A enfiteuse por ato causa mortis, ou seja, por testamento ou ato de ultima vontade, poderia ocorrer, por exemplo, quando o testador transmitisse o domnio direto a um herdeiro e o domnio til a outro, no sendo necessria a inscrio em cartrio, por se tratar de sucesso (meio aquisitivo de direito real). Por ltimo, a enfiteuse poderia ser adquiria tambm por meio de usucapio, sendo a sentena judicial que a declarasse serviria como titulo a ser registrado na circunscrio imobiliria competente. Um exemplo prtico seria a hiptese de algum possusse o bem aforado, como enfiteuta, embora sem esse ttulo, mas pagando o foro ao dono (usucapio extraordinria em 20 anos).

ANALOGIA COM OUTRO INSTITUTOS

A enfiteuse poderia ser facilmente confundida com os institutos do usufruto e da locao, porm existem traos distintivos que merecem destaque. Maria Helena Diniz citando Lafayette coloca em linhas gerais as seguintes diferenas: no caso do usufruto: a) trata-se de um instituto com menos abrangncia que a enfiteuse, pois neste ltimo caso o foreiro pode inclusive transformar o imvel, desde que no o deteriore; b) a enfiteuse pode ser transmitida causa mortis, o que no ocorre no caso do usufruto; c) a enfiteuse pode ser alienada, situao incabvel no usufruto, podendo somente ser cedido, seja a titulo gratuito ou oneroso; d) para a continuidade da enfiteuse necessrio o pagamento do foro, j o direito do usufruturio gratuito; e) a enfiteuse perpetua, recaindo sobre bem imveis, o usufruto temporrio, podendo recair tanto sobre bens mveis como imveis. J em relao locao tem-se as seguintes diferenas: a) Igualmente ao usufruto, a locao temporria, enquanto a enfiteuse perpetua; b) os direitos do foreiro so mais extensos do que do locatrio, no caso da enfiteuse o foreiro titular de um direito real, j no caso da locao o locatrio titular de um direito pessoal; c) na enfiteuse o foreiro pode inclusive alienar o bem objeto da enfiteuse, o que no ocorre na locao, sendo vedado ao locatrio ceder ou transferir o contrato de locao sem autorizao, por escrito, do locador.

DIREITOS E DEVERES DO ENFITEUTA Sobre a epgrafe dos direitos reais sobre coisas alheias, o Cdigo Civil, do qual no se afasta o mais recente ordenamento, trata de duas categorias de direitos sobre coisas alheias: de gozo ou fruio e de garantia. Os de gozo ou fruio permitem a utilizao da coisa de forma semelhante ao proprietrio pleno, com maior ou menor espectro e a essa pertence a enfiteuse e passaremos agora a explicitar quais vantagens e oubrigaes, tanto do enfiteuta quanto do proprietrio direto. O enfiteuta possui o domnio til da propriedade, ou seja, poder usar, gozar e dispor dos limites concedidos por tal direito, podendo receber frutos e rendimentos. Em seu uso, no pode destruir-lhe a substancia, que pertence ao senhorio. O enfiteuta pode usar, gozar e dispor dos limites concedidos por tal direito, podendo receber os frutos e rendimentos do bem, tendo, nas palavras do saudoso professor Silvio Venosa, uma quase propriedade. Quanto ao uso, no pode ele destruir lhe a substancia, que pertence ao senhorio. Em relao disposio, dever ele avisar o senhorio, pois este tem direito de preferncia na aquisio, o qual no exercido no prazo de 30 dias da notificao, ter o mesmo direito ao laudmio. Tambm direito do enfiteuta, resgatar a enfiteuse, obtendo a propriedade plena, 10 anos aps a constituio do emprazamento, mediante pagamento de um laudmio, que ser de 2,5% sob o valor atual da propriedade plena, de 10 penses anuais pelo foreiro (art. 693. CC/1916). O enfiteuta poder gravar com hipoteca o imvel, estabelecer servides e usufruto, os quais ficam subordinados extino, na hiptese de se extinguir o aforamento, pois esses direitos, como regra, no atingem ao senhorio. O enfiteuta tem a obrigao de pagar ao senhorio uma penso anual, tambm chamado cnon ou foro e falta de pagamento do foro por trs anos consecutivos acarreta o comisso, que a uma forma de extino da enfiteuse. Tambm ter que arcar com os impostos e com o nus real da propriedade por ser ele o que usufrui o bem

O direito de preferncia tambm assegurado ao enfiteuta, no caso de querer o senhorio vender o domnio direto, devendo, pois, ser tambm interpelado a exerce-lo.

DIREITOS E DEVERES DO SENHORIO O senhorio tem o direito de preferncia em caso de venda ou dao em pagamento pelo enfiteuta, e caso no exera esse direita, lhe assegurado o laudmio, que ser de 2,5% sobre o preo da alienao, quando no exercer o direito de preferencia. Tambm possui o direito de arrematao preferencial em caso de igualdade de condies quando o bem for leiloado. Tem ainda o senhorio o direito de invocar os direitos reais e pessoais, sendo estes representados pelas aes de reivindicao, confessria e negatria e comisso, este ultimo de carter pessoal. Quanto aos deveres, tem- se o de respeitar o domnio til do foreiro, o de notificar o enfiteuta quando for alienar o seu domnio e o de conceder o resgate nos termos do contrato.

EXTINO DA ENFITEUSE Extingue-se o direito real limitado quando um ou outro titular do direito sobre a coisa o adquire do outro, consolidando-se a propriedade plena para o enfiteuta ou para o senhorio. Aduz o art. 692 do Cdigo Civil de 1916: Extingue-se a enfiteuse: I- pela natural deteriorao do prdio aforado, quando chegue a no valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste II- pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as penses devidas, por 3 anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizar das benfeitorias necessrias. III- falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores Outras tambm podem ser as causas de extino da enfiteuse, como a renncia, o abandono, a confuso, bem como as demais causas de extino da propriedade. O lei limitou os casos de extino da enfiteuse a esses, mas outros podem ser aplicados que primeiramente a aquisio por alienao ou arremate pelo enfiteuta ou pelo senhorio da parte da propriedade que ainda no lhe pertence, ocorrendo assim a confuso dessas qualidades. Outro caso de extino seria a renncia do senhorio ou o abandono pelo enfiteuta do imvel, no restando outra alternativa seno extinguir o seu direito. Com relao aos casos mencionados na lei, o que se refere ao comisso vale especial ateno, pois, pacifico na jurisprudncia que, para que ocorra a extino do direito necessria uma deciso judicial nesse sentido, atendendo, claro, o requisito dos 03 anos sem pagamento do foro, podendo o enfiteuse purgar a mora at a deciso final. E por fim, pode ocorrer a usucapio do imvel por terceiro estranho relao, devendo, portanto, haver uma inrcia, tanto do foreiro quanto do proprietrio direto.

CONCLUSO

Diante do exposto, conclui-se que a enfiteuse um direito real em extino no nosso ordenamento jurdico, no podendo ser constituda novas enfiteuses a partir da vigncia do Novo Cdigo Civil, sendo resguardadas as j existentes, em decorrncia ao direito adquirido. Tal instituto merece ainda ser estudado para a aquisio de conhecimento que podero ser utilizados para a soluo de empasses jurdicos futuros no nosso direito. considerada uma velharia jurdica por alguns autores, que j cumpriu o papel em seu tempo, mas que as demandas atuais no mais a pedem.

PROJETO DE LEI N. 2.467, DE 2007 Dispe sobre a extino da enfiteuse especial em imveis urbanos e d outras Providncias. O Congresso Nacional decreta: Art. 1 Fica extinta a enfiteuse aplicada a imveis urbanos pblicos, facultando-se aos foreiros a remio dos aforamentos mediante a aquisio do domnio direto. 1 A aquisio a que se refere o caput se dar conforme os ditames do Decreto-Lei n 9.760, de 5 de setembro de 1946, e suas alteraes. 2 Eventuais benfeitorias e acesses que tenham sido introduzidas nos imveis aforados no sero consideradas na base de clculo do valor a ser pago para fins de remio do aforamento. 3 No caso do no exerccio da remio, fica assegurado o direito do atual ocupante inscrito pela aplicao de outra modalidade de contrato. Art. 2 Remido o foro, a Unio, mediante o Servio de Patrimnio da Unio, dever, no prazo de noventa dias, sob pena de responsabilidade, confiar guarda do registro de imveis competente toda a documentao relativa ao imvel. Art. 3 A extino da enfiteuse de que trata esta lei no se aplica aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurana, a partir da orla martima. Art. 4 Para o disposto nesta lei equiparam-se ao foreiro o titular de diretos sobre o imvel, seja promitente comprador ou cessionrio de direitos. Art. 5 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.

CONSIDERAES

Enfiteuse ou aforamento o instituto civil que permite ao proprietrio atribuir a outrem o domnio til de imvel, pagando a pessoa que o adquire (enfiteuta) ao senhorio direto uma penso ou foro, anual, certo e invarivel. , portanto, a transferncia do domnio til de um imvel pblico a posse, uso e gozo perptuos da pessoa que ir utiliz-lo da por diante. Para muitos doutrinadores, a enfiteuse um instrumento intil e inconveniente para a administrao de bens pblicos, pois o Poder Pblico possui outros instrumentos mais eficientes para gerir seus bens. Nesse sentido, reproduzimos o entendimento de Hely Lopes Meireles: (...) Sempre acentuamos a inutilidade do regime enfitutico e a sua inconvenincia mesmo na prtica administrativa. Muitos Estados j o excluram de suas leis, e os que o conservam no tinham razes ponderveis para a sua subsistncia, quando a Administrao dispe de tantos outros meios de tornar produtivo o seu patrimnio e de ajudar aos desfavorecidos que desejam cultivar suas terras. Se o intuito obter rendas, as administraes tm mo o sistema das concesses remuneradas de uso; se desejam propiciar aos modestos agricultores ou industriais a obteno de terras para o desenvolvimento de suas atividades, podero conced-las com os encargos que julgarem convenientes sua explorao. O aforamento uma velharia que bem merecia desaparecer de nossa legislao, e, principalmente, da prtica administrativa. (...) de se considerar, ainda, que o novo Cdigo Civil (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002), em vigncia desde 11.01.2003, no art. 2.038, proibiu a constituio de novas enfiteuses e subenfiteuses, determinando que as existentes ficassem subordinadas ao Cdigo Civil anterior at sua extino. Portanto, inexistem razes para a manuteno da enfiteuse especial (bens pblicos), exceto nos casos em que a Constituio Federal a exige (terrenos de marinha e seus acrescidos). BIBLIOGRAFIA DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro. 24 edio, ed. Saraiva, 2009 v. 4 VENOSA, Slvio de Salvo.Direito Civil, Direitos Reais, Dcima Edio, Editora Atlas, 2010 v. 5 GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro 4 edio, ed. Saraiva, 2009 v. 5 MEIRELES, HELY LOPES. Direito Administrativo Brasileiro, 30 ed., Malheiros Editores, 2005, p. 516.

FACULDADE DE ENSINO SUPERIOR DA PARAIBA DISCIPLINA: DIREITO CIVIL IV PROFESSOR : SANDRA PIRES

ENFITEUSE
Vivianne Rolim Rgo 6perodo

Joo Pessoa, 02 de abril de 2013.