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immobilier
Nouveau : loi Scellier Encart dtachable : les principales mesures gouvernementales en faveur du logement pour 2009
Sommaire
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Lexique
Ce guide comprend les dispositions fiscales en vigueur au 15 avril 2009. Des modifications lgislatives sont susceptibles dintervenir au cours des prochains mois.
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Guide
immobilier
Guide
immobilier
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Si le bien vous convient, une seconde visite dtaille simpose. Renseignezvous sur les quipements restants, assurez-vous quil nexiste pas de traces dhumidit, vrifiez ltat de la cave et du grenier et, si le bien se situe dans un immeuble en coproprit, obtenez le nom du syndic*. Toutes ces dmarches doivent vous permettre dvaluer les travaux ventuels. Une ngociation est possible, surtout si le bien est en vente depuis longtemps. Si le prix vous parat plus cher que le prix de march, faites une contre-proposition. Afin que le vendeur prenne cette offre au srieux, nhsitez pas confirmer votre proposition dachat par crit. Celle-ci indique le prix que vous tes prt payer et la limite de validit de cette offre (huitjours, par exemple).
Notre conseil
Avant de vous engager, demandez votre conseiller Crdit Mutuel de raliser la simulation dune enveloppe de financement adapte votre budget. Pour simuler votre projet, rendez-vous sur www.creditmutuel.fr ou appelez le 0825 01 02 02 (0,12 TTC/min
depuis un poste fixe).
raliser par une socit agre et assure, notamment : lexpertise sur la prsence damiante, de plomb et de termites ; ltat des risques naturels et technologiques, ainsi que ltat de linstallation intrieure de gaz, pour les logements datant de plus de quinze ans ; le diagnostic de performance nergtique ; la surface exacte du bien vendu (loi Carrez pour les biens vendus en coproprit) ; depuis le 1er janvier 2009, un diagnostic lectrique est galement obligatoire. Pour plus de dtails sur ces diagnostics, voir p. 11. Vous sollicitez un prt auprs de votre banquier : mettez la vente sous condition suspensive dobtention du prt. La promesse unilatrale de vente accepte ou le compromis de vente doivent indiquer si le prix sera pay directement ou indirectement, mme en partie, avec ou sans laide dun ou plusieurs prts. Lorsque le prix est pay sans laide dun prt, cette indication doit figurer dans lacte. En outre, lacte doit porter, de la main de lacqureur, une mention par laquelle celui-ci reconnat avoir t inform que, sil recourt nanmoins un prt, il ne pourra se prvaloir du chapitre du Code de la consommation relatif au crdit immobilier. * cf. lexique p. 34
Si vous empruntez, dans votre intrt, exigez que la promesse unilatrale de vente ou le compromis de vente soumis votre acceptation mentionne que le prix sera pay avec laide dun ou plusieurs prts et soumette la conclusion de lopration la ralisation de la condition suspensive dobtention de ce ou ces prts. La condition suspensive dobtention du ou des prts vous permet dtre dgag de la vente et de rcuprer votre dpt de garantie si vous nobtenez pas le ou les prts correspondant aux caractristiques du financement de lopration stipule dans le compromis de vente. Le montant du versement la signature du compromis. Il est gnralement de 10% du montant de la vente pour rserver le logement. Il peut tre ramen 5 % si la signature de lacte de vente est prvue au-del des trois mois habituels ou sil sagit dun bien trs cher. Faites toujours le chque lordre du notaire (si le compromis de vente le prvoit) qui le dposera sur un compte squestre. Attention : Le chque sera dbit.
Les frais de notaire comprennent les taxes et droits dus au Trsor public ainsi que les honoraires et dbours du notaire. Pour les logements anciens, il faut compter entre 6 et 8 % du prix de cession. Pour le neuf, entre 2 et 3 %. En cas de prt garanti par une garantie relle (PPD, hypothque), il faut ajouter galement environ 2 % du montant emprunt. Vous versez une provision lorsque le notaire entame les dmarches et le solde lors de la signature de la vente dfinitive. Les autres frais. Si vous achetez un bien en coproprit*, vous verserez une somme appele fonds de roulement. Ce dpt de garantie peru par le syndicat de coproprit* vous sera rembours lorsque vous revendrez le logement.
Notre conseil
Demandez votre conseiller Crdit Mutuel, rendez-vous sur www.creditmutuel.fr ou appelez le 0 825 01 02 02 (0,12 TTC/min depuis un poste fixe) pour effectuer un devis Assurance Habitation Crdit Mutuel. Cette assurance est indispensable ds le transfert de proprit pour lacquisition dun immeuble ancien ou ds le dbut des travaux, si vous faites construire ou rnover.
Avant demmnager, pensez notamment : souscrire votre assurance habitation afin dtre couvert immdiatement ; valuer le cot du dmnagement pour anticiper les frais occasionns ; faire le changement dadresse auprs de La Poste.
savoir
Ayez les bons rflexes
La qualit de la construction et la situation du bien, neuf ou ancien, doivent faire lobjet dune tude complte. Prenez quelques prcautions avant de vous dcider : restez classique : le bien doit pouvoir convenir une majorit dacqureurs en cas de revente ; faites preuve de bon sens et renseignez-vous auprs des mairies et de spcialistes ; renseignez-vous sur les prix compars au march immobilier environnant, pour des biens de qualit et demplacements similaires ; attention la dfiscalisation ; ne ngligez pas les caractristiques et la qualit du bien au profit des seuls avantages fiscaux ; pensez votre retraite : une maison de vacances idale peut savrer une rsidence permanente peu commode. Pour une rsidence principale, dressez la liste des critres cls : le quartier : veillez la proximit de commerces, dtablissements scolaires, despaces verts, de centres sportifs et culturels ; la desserte des grands axes routiers et les transports en commun situs proximit (bus, tramway, mtro, RER, train) ; la qualit architecturale de limmeuble ; lexistence dun lieu pouvant engendrer des nuisances (sonores, olfactives, etc.) ; la qualit de la construction ; le confort et le caractre pratique ; la taille, le nombre et la disposition des pices ; la possibilit de garage ou de parking ferm ; la terrasse ou loggia, les capacits offertes par le terrain ; lisolation thermique et acoustique, ltat de la toiture ; le type de chauffage et sa consommation. Pour une rsidence secondaire, les points surveiller sont : les lments extrieurs comme la proximit des services, des ples touristiques et de loisirs ; la situation et le prix compars au march local ; la disposition des pices par rapport un mode de vie (cuisine ouverte sur terrasse en rgion mridionale, local bateau en zone littorale, etc.) ; la qualit de lisolation thermique en fonction de la rgion. Quel que soit le bien (rsidence principale, secondaire ou locative), le premier critre prendre en compte est toujours lemplacement.
* cf. lexique p. 34
Guide
immobilier
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* cf. lexique p. 34
Le contrat de rservation
Dans le cadre de la Vefa*, lacqureur signe un contrat de rservation et verse (sur un compte bloqu) un dpt de garantie : 5 % du prix de vente si le dlai de ralisation de la vente ne dpasse pas un an, 2 % sil est compris entre un et deux ans. Le contrat de rservation doit notamment mentionner : la surface habitable approximative ; elle sera recalcule dune faon prcise une fois la construction ralise ; le nombre de pices principales ; lnumration des pices de service, dpendances et dgagements ; la situation du logement dans limmeuble ou dans le lotissement ; la qualit de la construction au moyen dune note technique sommaire annexe au contrat, tablissant la nature et la qualit des matriaux et des lments dquipement, et indiquant, le cas chant, les quipements collectifs qui prsentent une utilit pour la partie dimmeuble vendue ; le prix prvisionnel de vente et, le cas chant, ses modalits de rvision ; la date laquelle le contrat de vente dfinitif pourra tre conclu ; sil y a lieu, les prts que le promoteur dclare faire obtenir lacqureur (montant, conditions, nom du prteur) ; les conditions lgales relatives au dpt de garantie. Labsence dune de ces mentions entrane la nullit du contrat. Seront annexs au contrat de rservation le plan du logement, le plan masse de limmeuble (qui prcise limplantation des btiments sur le terrain), le plan des faades, un tat des risques naturels et technologiques. Dans le cas o vous avez recours un prt pour financer votre acquisition, mieux vaut faire figurer, dans le contrat de rservation, une clause suspensive, relative lobtention des prts. Celle-ci vous permettra de rcuprer votre dpt de garantie dans le cas o vous nobtiendriez pas le prt. Le contrat de rservation que vous avez sign vous sera adress par lettre recommande votre domicile. Dans le cas o cecontrat * cf. lexique p. 34
de rservation seraitconclu par lintermdiaire dun professionnel, il pourrait vous tre remis en main propre contre rcpiss. compter du lendemain de la date de premire prsentation de la lettre vous notifiant le contrat de rservation ou du lendemain de la remise de lacte en main propre, vous disposez dun dlai de rtractation de sept jours, avec restitution de votre dpt de garantie. Les droits sur les constructions, dans le cadre de la VEFA*, vous sont transfrs au fur et mesure de leur achvement, le prix tant pay au fur et mesure de lavancement des travaux. Pour un appartement ou une maison (avec garantie dachvement), ils se montent : 35 % lachvement des fondations (y compris le dpt de garantie payable la rservation) ; 35%lamisehorsdeau*(toiturepose); 25 % lachvement de limmeuble ; 5 % la remise des cls, acte concrtisant le transfert de proprit du bien construit. Ces 5 % peuvent tre consigns en cas de contestation sur la conformit de la construction avec les prescriptions du contrat.
La vente terme
la signature du contrat, le vendeur sengage livrer limmeuble son achvement, et lacqureur en payer le prix la date de livraison. Vous devenez propritaire lachvement des travaux constat par un acte authentique (devant notaire).
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garant. Un lotissement est un terrain divis en parcelles et revendu par lots, quips par le lotisseur. Souvent, le cahier des charges et, le cas chant, le rglement du lotissement, prescrivent les matriaux, couleurs et cltures, ou limitent certains types de construction (piscines, vrandas, etc.). Secteur diffus : pour vous assurer de la viabilit et de la constructibilit dun terrain isol, consultez le PLU* (le plan local durbanisme) ou le POS (plan doccupation des sols), sil est toujours en vigueur. Le PLU (ou le POS) peut prciser : laffectation des sols selon les usages principaux pouvant tre faits ou la nature des activits susceptibles dtre exerces ; des rgles concernant laspect extrieur de la construction, sa dimension ; une superficie minimale de terrain constructible ; un ou des COS* (Coefficient dOccupation des Sols) qui permettent de dterminer le nombre de mtres carrs constructibles en fonction de la superficie du terrain. Le cadastre permet didentifier les proprits prsentes dans une commune. Ces lments sont disponibles la mairie de votre commune. Il est galement conseill de demander la dlivrance dun certificat durbanisme* oprationnel. Les particuliers acqureurs de terrain btir en vue dune construction usage dhabitation ne sont pas assujettis la TVA, mais aux droits de mutation 5,09 % (+ 0,1 % au titre du salaire du conservateur des hypothques).
et sengage construire selon les rgles de lurbanisme. En principe, ce contrat ninclut pas les travaux de raccordement (eau, lectricit, etc.). Chiffres en main Le contrat de construction obit des rgles dchancement quant au paiement du prix de vente : 5 % sa signature, 10 % louverture du chantier, 10 % lachvement des fondations, 15 % lachvement des murs, 20 % la mise hors deau*, 15 % lachvement des cloisons et la mise hors dair*, 20 % lachvement des travaux dquipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage, les 5 % restants la remise des cls. Le constructeur doit fournir une garantie de remboursement dacompte et une garantie de livraison assurant lachvement des travaux dans les dlais et au prix convenus. Si vous faites construire Le cot de lassurance dommages ouvrage* obligatoire peut varier de 1,5 6 % du cot de lopration. Il est dautant moins lev que la qualit du constructeur est avre.
Notre conseil
Pour viter les litiges, faites borner votre terrain ainsi que lemplacement de votre construction par un gomtre expert, si ce nest pas dj fait (lotissement). Un terrain dans un lotissement doit tre visit plusieurs fois avec un professionnel pour sassurer, entre autres, du respect des rgles durbanisme, etc. tudiez aussi le cahier des charges ainsi que les statuts du syndicat du lotissement et demandez une valuation des taxes et charges dentretien des espaces communs.
Quand une consultation est obligatoire et impose un dlai supplmentaire, celuici est connu au bout dun mois. Il ne peut plus tre modifi. Une gestion des pices manquantes du dossier plus claire et plus simple. Une liste des pices devant accompagner le dossier est fournie avec les formulaires. Ladministration a lobligation de rclamer toutes les pices manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dpt du dossier. Vous avez alors trois mois pour les envoyer.
Le permis de construire
Obligatoire pour toute construction durable, cette autorisation administrative doit tre demande la mairie. Pour tout projet dpassant 170m2 de plancher, le recours un architecte est obligatoire. Une fois le permis dlivr, un double affichage est impos en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent alors dun dlai de deux mois pour en demander lannulation. Si la preuve de la rgularit de laffichage sur le terrain ne peut tre apporte, le dlai de recours expire au plus tard un an aprs lachvement de la construction autorise. Valable deux ans, le permis peut tre prolong dun an. La construction doit commencer avant lexpiration du dlai de deux ans. Des dlais dinstruction garantis. Le dlai dinstruction du permis de construire est fix deux mois pour les constructions individuelles et trois mois pour les autres constructions.
conformit des travaux au permis. Le dlai est port cinq mois lorsquun rcolement des travaux est obligatoire. Pass le dlai applicable, une attestation certifiant que la conformit des travaux avec le permis na pas t conteste est dlivre par lautorit comptente au matre douvrage sur simple demande de celui-ci. Un diagnostic de performance nergtique doit tre fourni lachvement des chantiers de construction de btiments (ou parties de btiments) dont le permis de construire a t dpos aprs le 1er juillet 2007. Pour plus de dtails : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr.
clos et couverts, aprs dduction des murs, cloisons, marches, cage descalier, gaines, embrasures de portes et de fentres. Une expertise peut tre ralise par un architecte. Si la superficie relle est infrieure de plus de 5 % celle indique dans lacte, vous avez la possibilit dintenter une action en rduction de prix dans un dlai dun an compter de la signature de lacte de vente.
Les diagnostics
la signature du compromis, le vendeur vous remet les diagnostics quil a fait raliser par une socit agre et assure : lexpertise concernant la prsence damiante, de plomb et de termites ; ltat des risques naturels et technologiques ainsi que ltat dinstallation intrieure de gaz pour les logements datant de plus de quinze ans ; le diagnostic de performance nergtique (DPE) : il value la consommation estime pour le chauffage, leau chaude sanitaire, la climatisation et la ventilation ainsi que les missions de gaz effet de serre lies cette consommation. Le DPE indique des recommandations afin de raliser des travaux dconomies dnergie : estimation du cot des travaux, estimation des conomies ralisables et dure du retour sur investissement. Il doit tre tenu disposition de tout acqureur lors de la vente dun logement ou btiment (sauf exceptions) en France mtropolitaine. Le DPE est valable dix ans. Il devra tre effectu par un professionnel certifi par un organisme officiel accrdit. Consultez les annuaires la rubrique experts en technique du btiment, dans les agences immobilires, chez votre notaire ou auprs des Espaces Info nergie. depuis le 1er janvier 2009, un diagnostic lectrique est obligatoire, pour les installations lectriques datant de plus de quinzeans. Il est valable trois ans et contrle ltat de linstallation intrieure dlectricit des parties privatives du bien vendu.
LE LOGEMENT ANCIEN
Pour lacquisition dun logement datant de plus de vingt ans, il est conseill de faire procder un tat des lieux par un expert.
Frais
Les droits de mutation dun logement ancien slvent 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothques). La commission de lintermdiaire (agent immobilier ou notaire si ce dernier joue le rle de ngociateur immobilier) est en principe la charge de lacheteur. Mais si les deux parties sont daccord, tous les arrangements sont possibles : partage des frais ou prise en charge des frais par le vendeur. Elle nest, en principe, pas comprise dans le prix et nest pas soumise aux droits denregistrement. Les autres frais, tels que les honoraires et dbours du notaire en qualit de rdacteur de lacte de vente.
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Diagnostic
Amiante Electricit (obligatoire depuis le 1er janvier 2009) Gaz DPE (1) Plomb
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Bien concern
Tous Permis de construire antrieur au 1erjuillet 1997 Biens usage dhabitation Installation dlectricit datant de plus de quinze ans Biens usage dhabitation Installation de gaz datant de plus de quinze ans Tous Immeuble dhabitation Permis de construire antrieur au 1erjanvier 1949 Communes dtermines par un Plan de prvention des risques Zones dclares par arrt prfectoral
Validit
Illimite Trois ans
Trois ans Dix ans, valeur informative Un an ou illimit pour les ventes, six ans ou illimit pour les locations Six mois Six mois
2.
Quelle FISCALIT ?
ses qui empruntent pour lacquisition (ou la construction) directe ou indirecte (par lintermdiaire dune socit non soumise limpt sur les socits du type SCI) de leur rsidence principale. Le contribuable doit affecter le logement son habitation principale la date du paiement des intrts (acquisition). Dans le cas dun achat en ltat futur dachvement ou dune construction, les intrts verss avant achvement sont pris en compte si le contribuable sengage affecter ce logement son habitation principale, au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne qui suit celle de la conclusion du contrat de prt. Le crdit dimpt est de 40 % des intrts (frais demprunt et assurance exclus) verss la premire annuit de remboursement et de 20 % des intrts verss les quatre annuits suivantes. La loi de finances pour 2009 accorde des avantages supplmentaires pour lachat de logements neufs, en avance sur la rglementation thermique (Btiment basse consommation, BBC 2005) et, linverse, supprime le crdit dimpt pour les logements neufs ne respectant pas la rglementation (voir encart dtachable). Le point de dpart de la premire annuit est la date de premire mise disposition des fonds avec possibilit pour le contribuable, en cas de construction ou de vente en ltat futur dachvement, de reporter ce point de dpart la date dachvement ou de livraison du logement (demande dpose lors du dpt de la dclaration des revenus de lanne dachvement ou de livraison du logement). Ladministration accepte galement la prise en compte des intrts affrents aux prts relais. Le plafond annuel des intrts prendre en compte est de 3750 (clibataire, veuf, divorc) ou de 7 500 (couple soumis imposition commune) + 500 par enfant charge. Le plafond est doubl (7 500 et 15 000 ) lorsquau moins un des membres du foyer fiscal est handicap.
RSIDENCE PRINCIPALE : des avantages prendre en compte Crdit dimpt relatif aux intrts demprunts immobiliers
La loi sur le travail, lemploi et le pouvoir dachat du 21aot2007 (amende par la loi de finances pour 2009) a mis en place un crdit dimpt applicable aux intrts des prts immobiliers prvus larticle L. 312-2 du Code de la consommation, destins lacquisition de la rsidence principale (directement ou par lintermdiaire dune SCI qui met le bien immobilier disposition gratuite de ses associs). Sont viss : les acquisitions dun logement achev (neuf ou ancien), ou en tat futur dachvement (VEFA) ou de rnovation ; la construction dun logement destin tre affect, ds son achvement, lhabitation principale du contribuable ; lacquisition dun logement avec ralisation de travaux concomitants (amnagements intrieurs, amliorations, etc.) achevs dans les douze mois qui suivent la signature de lacte dachat ; la ralisation de travaux de transformation dun local non affect lhabitation ou inhabitable (ruine) en logement ; les travaux dagrandissement du logement. Cette mesure est applicable aux acquisitions ralises (actes authentiques) compter du 6mai 2007 et aux constructions pour lesquelles une dclaration douverture de chantier a t effectue compter de cette mme date. Lachat de la rsidence principale. Ce crdit dimpt, cumulable avec le dispositif du prt taux zro, bnficie aux personnes physiques rsidentes franai-
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10000 pour un couple mari ou pacs (majorations pour personnes charge identiques aux travaux en faveur du dveloppement durable). Le taux de crdit dimpt varie aussi en fonction de la nature de la dpense.
taire, mme sil nhabite pas le logement concern. La taxe dhabitation est due par loccupant du logement au 1er janvier. Elle bnficie dabattements (charges de famille, abattements facultatifs en faveur de personnes de condition modeste, etc.). Ces taxes peuvent faire lobjet dune exonration totale ou partielle dans certains cas spcifiques. Le recouvrement de la redevance de tlvision est adoss la taxe dhabitation* de la rsidence principale ou, dfaut, sur lavis dimposition affrent une autre habitation. Pour toute construction dans une ville de plus de 10 000habitants, et parfois dans dautres communes, vous devez payer une TLE* (taxe locale dquipement). Selon les endroits, dautres taxes durbanisme peuvent vous tre demandes. Renseignezvous auprs des services municipaux afin de les intgrer dans votre budget prvisionnel.
savoir
Revenu fiscal de rfrence
Le revenu fiscal de rfrence est un lment dterminant pour lobtention des exonrations ou dgrvements relatifs la taxe foncire* ou la taxe dhabitation*, ainsi que pour lobtention de certains prts rglements (voir p.25 et 26). Le revenu fiscal de rfrence sentend du revenu net imposable (y compris les plus-values sur valeurs mobilires), major des revenus soumis au prlvement libratoire, de certains revenus exonrs (distributions effectues par des FCPR, SCR, etc.) et de certaines dductions (cotisations PERP, abattement de 40 % sur les dividendes).
Taxe dhabitation*
Locaux concerns Personnes concernes Exonrations et plafonnement Locaux affects lhabitation. Loccupant (propritaire ou locataire, mme titre gratuit) au 1er janvier de lanne dimposition. Divers cas peuvent sappliquer lhabitation principale : personnes ges, invalides ou veuves, dont les revenus nexcdent pas certains seuils, et personnes de conditions modestes (RMI, etc.). Jusquau 31 dcembre de lanne suivant celle de la mise en recouvrement.
Taxe foncire*
Proprits bties et non bties. Le propritaire au 1er janvier de lanne dimposition. Exonration de deux ans pour les immeubles neufs usage dhabitation principale ou secondaire, occups ou non par leur propritaire (sous rserve de dcision contraire pour la part communale), et autres cas dexonration. Jusquau 31 dcembre de lanne suivant celle de la mise en recouvrement.
Rclamations
* cf. lexique p. 34
2010
Pas de crdit dimpt 25 %
Pour lachat de chaudires basse temprature (main-duvre exclue) 15 % installes dans un immeuble achev depuis plus de deux annes. Pour lachat de chaudires condensation (main-duvre exclue), de matriaux disolation thermique et dappareils de rgulation de chauffage installs dans un immeuble achev depuis plus de deux annes. Pour les travaux disolation thermique des parois opaques, les frais de main-duvre sont pris en compte compter de lanne 2009 Ces quipements ouvrent droit un crdit dimpt de 40 % sous la double condition que le logement soit achev avant le 1er janvier 1977 et que cette installation soit ralise au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne suivant celle de lacquisition ; si ces deux conditions ne peuvent pas tre remplies, le taux du crdit dimpt est fix 25 %. Sur le cot des quipements de production dnergie utilisant une source dnergie renouvelable et les pompes chaleur (autres quair/air compter de 2009(1)), main-duvre exclue, intgrs dans un immeuble neuf ou ancien. Toutefois, pour les chaudires et quipements de chauffage ou de production deau chaude indpendants fonctionnant au bois, ou autres biomasses, et les pompes chaleur (autres quair/air), ce taux est ramen 40 % pour les dpenses payes en 2009 et 25 % pour les dpenses payes compter du 1er janvier 2010. Les quipements prcits ouvrent droit un crdit dimpt major sous la double condition que le logement soit achev avant le 1erjanvier 1977 et que cette installation soit ralise au plus tard le 31dcembre de la deuxime anne suivant celle de lacquisition ; si ces deux conditions ne peuvent pas tre remplies, le taux du crdit dimpt est celui applicable habituellement. Sur le cot des quipements de raccordement (main-duvre exclue) un rseau de chaleur aliment majoritairement par des nergies renouvelables ou par une installation de cognration (immeuble neuf ou ancien). Frais de diagnostic de performance nergtique effectus sur un logement achev depuis plus de deux annes (un seul diagnostic par logement par priode de cinq annes). Le crdit dimpt ne sapplique pas si la rglementation limpose (cession par exemple). Sur le cot des quipements de rcupration et de traitement des eaux pluviales (main-duvre exclue) intgrs un logement neuf, acquis en ltat futur dachvement ou construit par le contribuable entre le 1erjanvier 2007 et le 31dcembre 2009, ou bien dans un logement dj achev. 25 %
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(1) Tolrance administrative : lacquisition dune chaudire basse temprature ou dune pompe chaleur air/air qui aura t engage en 2008 pourra donner lieu un crdit dimpt au titre de limposition des revenus de lanne 2009 pour lensemble de la dpense supporte, sous rserve que le contribuable soit en mesure de justifier de lacceptation dun devis et du versement dun acompte lentreprise au cours de lanne 2008.
Guide
immobilier
1.
2.
Comment INVESTIR?
Limpact sur votre dclaration
Si le rsultat (loyer-charges) fait ressortir un bnfice, celui-ci sajoute lensemble des revenus raliss par le foyer pendant lanne, pour tre impos selon le barme progressif de limpt sur le revenu. Si, linverse, un dficit est constat, il peut tre dduit du revenu global concurrence de 10 700 (hors intrts demprunt). La fraction du dficit excdant cette limite ou lie des intrts demprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix annes suivantes. Le rgime simplifi ou microfoncier permet aux propritaires bailleurs, dont le total des loyers encaisss dans lanne nexcde pas 15000 , de bnficier dun abattement forfaitaire de 30 % (aucune autre charge nest admise en dduction). Ce rgime est applicable de plein droit, sauf option pour le rgime rel dimposition (dure minimale de loption pour le rel : trois ans, puis reconduction annuelle). En sont exclus les propritaires dimmeubles ouvrant droit des rgimes spcifiques (Besson, Robien, Borloo, etc.), et les dtenteurs de parts de SCI* (Socit civile immobilire) (voir p.22) ou de FPI (Fonds de placement immobilier) qui ne disposent pas de revenus fonciers procurs par des immeubles dtenus en direct.
LES DISPOSITIONS FISCALES RELATIVES LINVESTISSEMENT LOCATIF CLASSIQUE Les revenus fonciers
Les loyers tirs de la location nue de votre bien immobilier constituent des revenus fonciers. Vous devrez les dclarer ainsi que certains revenus accessoires ou recettes exceptionnelles (subventions, indemnits dassurances, etc.). Certaines charges payes durant lanne dimposition sont dductibles : les dpenses dentretien et de rparation pour remise en tat du bien, ne modifiant pas la nature, lagencement ou lquipement initial ; les dpenses damlioration des locaux dhabitation, lexclusion des travaux dagrandissement ou de reconstruction ; les appels provisionnels de charges verss aux syndics de coproprit, avec rgularisation lanne suivante ; les dpenses supportes par le propritaire pour le compte du locataire, lorsquelles ne lui ont pas t rembourses au 31dcembre de lanne de dpart du locataire ; les intrts et frais demprunts contracts pour lacquisition, la construction ou la ralisation de travaux, sans limites de plafond ou de dure ; les frais rels de grance et les rmunrations des gardiens ou concierges, ainsi que les dpenses de procdure ; les autres frais de gestion (correspondance et tlphone) couverts par un forfait de 20 par local ; les primes dassurance affrentes limmeuble ou au bail, quel que soit le risque couvert ; les impts fonciers.
savoir
Les logements vacants
Une taxe sur les logements vacants est perue dans les agglomrations de Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-GrasseAntibes et Nice. Elle frappe les logements inhabits et vides de meubles dont la vacance, effective depuis deux ans au moins, rsulte dune dcision dlibre du propritaire ou de lusufruitier. Son taux est fix 10 % de la valeur locative foncire brute la premire anne, 12,5 % la deuxime anne, puis 15 % les annes suivantes.
res dun logement achev depuis plus de deux ans. Le bailleur doit sengager louer nu, titre de rsidence principale pendant au moins cinq annes, le logement une autre personne que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal. Le plafond pluriannuel des dpenses pour la priode du 1er janvier 2009 au 31 dcembre 2012 est fix 8000 par logement. Au titre dune mme anne, seuls trois logements peuvent bnficier du crdit dimpt. En contrepartie, les dpenses effectues ne peuvent pas tre dduites des revenus fonciers.
Les dispositifs fiscaux de faveur Le crdit dimpt en faveur du dveloppement durable (voir p.14)
Rserv avant 2009 aux dpenses effectues dans la rsidence principale, il est dsormais ouvert aux bailleurs fiscalement domicilis en France et propritai-
Les logements neufs ou assimils : dispositifs Robien recentr, Borloo neuf et Scellier
Ces rgimes, modifis par la loi de finances pour 2009 (voir encart dtachable), prendront fin le 31 dcembre 2009. Ils sont dores et dj remplacs par un nouveau rgime de rduction dimpt dit Scellier. Pour les investissements de 2009, le contribuable pourra choisir entre les dispositifs Robien, Borloo et la nouvelle rduction dimpt.
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Lamortissement Robien recentr sapplique aux investissements raliss depuis le 1er septembre 2006 par des personnes physiques ou des socits de personnes relevant des revenus fonciers. Il est fix 6 % du prix dacquisition du logement pendant les sept premires annes et 4 % pour les deux annes suivantes, sans possibilit de prorogation. Sont concerns les investissements suivants : les acquisitions de logements neufs ou en ltat futur dachvement ; les constructions de logements par le contribuable ; les acquisitions de locaux affects un usage autre que lhabitation que le contribuable transforme en logements ; les acquisitions de logements vtustes qui ne satisfont pas aux caractristiques de dcence prvues par la loi du 6 juillet 1989 (chauffage, installation sanitaire, cuisine) et qui font lobjet, de la part de lacqureur, de travaux de rhabilitation dfinis par larrt du 19 dcembre 2003 ; les parts de certaines SCPI*. Le propritaire doit joindre sa dclaration de revenus de lanne dachvement de limmeuble ou de son acquisition, si elle est postrieure, un engagement de location nue usage dhabitation principale du locataire pendant neuf ans. Le titulaire du bail doit tre une personne physique autre quun membre du foyer fiscal du propritaire. Sous cette rserve, la location un ascendant ou un descendant est autorise.
Lorsque limmeuble est la proprit dune socit de personnes, le locataire ne doit pas tre associ ou tre membre du foyer fiscal de lun des associs. Le bailleur doit galement sengager ce que le loyer mensuel au mtre carr ne soit pas suprieur, pendant toute la priode couverte par lengagement de location, un plafond fix par dcret (voir tableau ci-dessous). Le rgime Borloo neuf ou Borloo populaire complte le dispositif Robien recentr lorsque le logement est donn en location dans le secteur intermdiaire. Le contribuable doit donc avoir opt pour ce dispositif et remplir des conditions supplmentaires qui compltent lengagement de location : le locataire ne peut pas tre un ascendant ou descendant du contribuable et ses ressources ne doivent pas dpasser un certain seuil lors de la signature du bail ; les plafonds de loyer, plus restrictifs, sont infrieurs de 20 % aux plafonds du Robien recentr (voir tableau ci-dessus). En cas doption pour le Borloo neuf, le bailleur bnficie davantages fiscaux supplmentaires sous forme dun complment de dduction au titre de lamortissement, dont la dure peut atteindre quinze ans, et dun abattement spcifique de 30 % sur les loyers pour la mme dure. Ce rgime peut sappliquer aux investissements raliss depuis le 1er janvier 2006 si le contribuable opte pralablement pour le Robien recentr.
Le rgime Scellier Cest une rduction dimpt nouvellement cre, qui sapplique aux investissements raliss entre le 1erjanvier 2009 et le 31 dcembre 2012 (voir encart dtachable).
* cf. lexique p. 34
cas une diminution de celui-ci. Sont exclus de ce dispositif les baux conclus avec une personne occupant dj le logement sans tre titulaire dun bail. Par ailleurs, les logements relevant dune convention du secteur social ou trs social, et aussi du secteur intermdiaire depuis 2008, peuvent dsormais tre lous des organismes privs ou publics qui sous-louent ou mettent disposition le logement des personnes remplissant les conditions de ressources, qui en font leur habitation principale (abattement port 70% par la loi de mobilisation pour le logement et de la lutte contre lexclusion).
LMP et hors pensions) raison desquels le foyer fiscal est impos. Le loueur professionnel peut galement bnficier dans certains cas dune exonration des plus-values lors de la revente ; pour les loueurs non professionnels, les dficits sont en principe dductibles des revenus tirs de lactivit de location meuble non professionnelle des dix annes suivantes ; les loueurs relevant du rgime micro-BIC (recettes infrieures ou gales 32 000 HT depuis 2009) bnficient dun abattement forfaitaire fix, depuis 2009, 50 % de leurs recettes, mais, en contrepartie, ils ne peuvent dduire aucune charge ; les socits civiles immobilires qui louent en meubl sont imposables de plein droit limpt sur les socits.
Notre conseil
Financement dune acquisition en loi Robien, Borloo ou dispositif Scellier
La souscription dun emprunt pour lacquisition de votre bien vous permet de dduire de vos revenus fonciers lintgralit des intrts du prt ainsi que les frais annexes (frais de dossier, de garantie, etc.). Si vous disposez dun apport personnel, plutt que daffecter les fonds directement dans lopration, vous pouvez emprunter et souscrire un contrat dassurance-vie permettant de rembourser le prt son terme. Dans ce cas, vous opterez de prfrence pour une formule de crdit in fine : avec ce type de prt, le montant des intrts est major, mais vous le dduisez intgralement de vos revenus fonciers. Une combinaison des deux formules de prt (amortissable et in fine) est galement envisageable. Reportez-vous notre Guide fiscal pour plus de dtails sur la fiscalit de limmobilier. Demandez-le votre conseiller.
Pour les loueurs en meubl non professionnels, une nouvelle rduction dimpt de 5 % est applicable aux investissements locatifs raliss dans des rsidences mdicalises, des rsidences pour tudiants, ou des rsidences de tourisme classes, etc. Pour raliser un investissement locatif, le Crdit Mutuel a dvelopp la Solution globale immobilier Locatif (voir p.23). Toutes ces formules dinvestissement ont pour contrepartie des obligations ou des contraintes particulires, et peuvent prsenter certains risques qui les rservent une clientle avertie, au niveau dimposition lev. Il est important de ne pas privilgier laspect fiscal de ces placements au dtriment de la rentabilit finale, notamment la revente.
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DISPOSITIFS
ROBIEN recentr
(investissements raliss depuis le 1er septembre 2006)
BORLOO neuf
(option pralable et ncessaire pour le rgime Robien recentr)
BORLOO ancien
(logements conventionns avec lAnah ; baux conclus depuis le 1er octobre 2006)
Scellier
(investissements raliss hors secteur gographique C depuis le 1erjanvier 2009) : un seul logement par an
Logements concerns Logements acquis neufs Oui Oui Possible ou en vefa ou inachevs Logements construits par le contribuable Logements vtustes acquis et rhabilits par le contribuable Logements affects un autre usage que lhabitation, acquis pour tre transforms en logements par le contribuable Oui Oui Oui Oui Oui Oui Possible Possible Possible Oui Oui Oui Oui
Oui, le bail peut tre conclu avec une personne occupant dj le logement loccasion du renouvellement du bail
Non
Dlai de ralisation Non Non Non des travaux de construction ou de transformation Conditions locatives Engagement de location Minimum 9 ans Minimum 9 ans nue usage dhabitation principale du locataire Conditions de plafonds Oui Oui (les 4/5e des plafonds de loyers du Robien recentr) Conditions de ressources Non du locataire Location possible un Oui ascendant ou un descendant non membre du foyer fiscal Avantages fiscaux Amortissement total possible Taux damortissement 50 % sur 9 ans 6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans (pas de prorogation possible) 65 % sur 15 ans Nant Dure de la convention : 6 ans (9 ans en cas de de travaux conventionns en secteur intermdiaire) Oui (prvus dans la convention conclue avec lANAH - plus stricte que Besson ancien)
Achvement au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne qui suit celle de la demande de permis de construire ou dacquisition du local
Minimum 9 ans
Oui (diffrentes selon secteur libre ou intermdiaire) Oui (secteur intermdiaire) Oui (secteur libre) Non (secteur intermdiaire) (1)
Oui (copie de lavis Oui dimposition du locataire joindre lengagement) Possible aprs 3 ans Non sous conditions(1) joindre lengagement
6 % pendant 7 ans, Non concern 4 % pendant 2 ans, puis reconduction possible deux fois 3 ans 2,5 %, si plafonds de loyers et de ressources toujours respects 30 % si location conventionne du secteur intermdiaire, 45 % si secteur social
30 % si location conventionne du secteur intermdiaire, (respect des conditions Borloo) Rduction dimpts de 25 % (logements acquis en 2009 ou 2010) ou de 20 % (logements acquis en 2011 ou 2012) du prix du logement retenu dans la limite de 300000 , rpartie par parts gales sur neuf ans. Respect des conditions Borloo : reconduction possible deux fois trois ans 2 % 10700 (hors dduction des dpenses de travaux retenues pour le calcul de la rduction dimpt)
Rduction dimpts Non Non Non Dficit imputable 10 700 10 700 10 700 sur le revenu global
(1) Au-del dune priode incompressible de trois annes, les rgimes Borloo et Scellier peuvent tre suspendus au profit dascendants ou de descendants pendant une priode maximale de neuf ans, au cours de laquelle la location peut tre pratique titre onreux ou gratuit. Cette suspension nest pas prise en compte dans le calcul de la dure minimale de location de neuf annes. Pendant cette suspension, aucun amortissement nest possible. LAdministration fiscale prcisera si la rduction dimpt Scellier et labattement de 30 % sont suspendus.
3.
Deux options soffrent vous pour mettre en location votre bien : le louer par vous-mme ou confier cette mission un professionnel.
savoir
Fixez le loyer
Actuellement, le loyer initial est libre. La rvision annuelle du loyer doit tre prvue dans le bail. lchance du bail, si le bailleur ne donne pas cong, le bail est reconduit tacitement et le loyer est rvis dans les mmes conditions que ci-dessus. Vous devez exiger de votre locataire la souscription dune assurance habitation couvrant les risques locatifs (dgt des eaux, incendie, explosion) avant la signature du bail. Demandez lattestation dassurance tous les ans la date anniversaire du bail.
Le renouvellement du bail intervient de plein droit son expiration. Vous ne pouvez y faire obstacle, sauf dans deux cas : pour un motif srieux et lgitime, comme le non-paiement des loyers ; pour habiter le logement ou pour le vendre. Le cong doit alors tre donn au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommande avec accus de rception ou par acte dhuissier (il est conseill de faire dlivrer les congs par huissier). En cas de cong pour vente, le locataire a un droit de premption*, et le cong doit prciser le prix et les conditions de la cession. En principe, le locataire a deux mois pour exercer ce droit.
* cf. lexique p. 34
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cataire doit obligatoirement souscrire, et un document informant le locataire sur les moyens de rception des services de tlvision. Un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur doit tre galement annex au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, et ce, y compris pour les locaux meubls, les locations caractre saisonnier, les logements de fonction. Il doit comprendre un tat des risques naturels et technologiques (1) (dans les zones concernes par un risque naturel, technologique ou sismique), le constat de risque dexposition au plomb, le diagnostic de performance nergtique (voir tableau p.11).
(1) www.ecologie.gouv.fr - Rubrique Information des acqureurs et des locataires.
Le dpt de garantie
Les personnes qui souhaitent louer un logement nont plus quun mois de dpt de garantie rgler, contre deux mois prcdemment. Cette mesure sapplique aux contrats de location conclus depuis le 9 fvrier 2008.
faitaire de 20 par local (voir p.16). Lensemble des primes dassurance sont dductibles, ainsi que les frais de procdures.
il doit tre clos et couvert, avec un gros uvre en bon tat dentretien et de solidit, une absence de risques pour la sant et la scurit des locataires, des installations dlectricit, de gaz et de chauffage conformes aux normes de scurit et en bon tat de fonctionnement ; il doit comporter une installation de chauffage ainsi que des installations sanitaires et de cuisine rpondant des normes minimales ; il doit disposer au moins dune pice principale ayant soit une surface habitable au moins gale 9 m2 et une hauteur sous plafond gale 2,20 m, soit un volume habitable au moins gal 20m3. Si ces conditions ne sont pas remplies, le locataire est en droit de demander la mise en conformit du logement sans que sa demande ne porte atteinte la validit du contrat. Si le bailleur ny procde pas, le juge saisi par le locataire prescrit les travaux ncessaires et, dfaut dexcution, peut rduire le montant du loyer.
Dans le cadre de la cration dune SCI familiale, la participation des enfants la constitution du capital, dont le montant peut tre trs faible, notamment lorsque limmeuble est financ par un emprunt remboursable par les loyers, facilitera, terme, la transmission du patrimoine. En cas denfant mineur, il est conseill de recueillir lavis dun notaire. Il est aussi possible, par exemple, de procder des donations de parts sociales chelonnes dans le temps pour bnficier des abattements applicables aux droits de donation et de la rgle fiscale de non-rapport aprs sixans. Puisque les statuts de la socit peuvent organiser assez librement les rgles de majorit aux Assembles et ltendue des pouvoirs des grants, les parents, mme sils ne dtiennent quune faible participation au capital, pourront garder le contrle de la socit. Ils peuvent galement conserver tout ou partie des parts sociales en usufruit en vue de sassurer un complment de revenus pour leur retraite. La SCI permet de rduire la charge fiscale de la transmission. Dans ce cas, cest la valeur nette comptable rvalue de lactif immobilier qui dtermine celle des parts (valeur du patrimoine, diminue du passif constitu par les emprunts contracts par la SCI). noter : depuis janvier 2005, cette disposition sapplique galement aux biens dtenus directement et transfrs au donataire avec prise en charge de la dette. Vous pouvez donner des parts de SCI vos enfants tout en vous en rservant lusufruit, comme pour tout autre bien (cf. p.32). Vous conservez ainsi les revenus des biens.
La fiscalit de la SCI
Sauf option pour limpt sur les socits (IS), les SCI relvent de limpt sur le revenu, et leurs associs personnes physiques sont imposs dans la catgorie des revenus fonciers sur leur quote-part de revenus au prorata de leurs droits sociaux. Loption pour lIS prsente des avantages, puisquelle permet de dduire les frais dacquisition et les amortissements pratiqus sur limmeuble en bnficiant dun taux dimposition plus faible que les tranches les plus leves du barme de limpt sur le revenu. Mais attention, loption est irrvocable, entrane la perte de lexonration de plus-value aprs quinze ans de dtention et peut savrer contraignante lors de la revente de limmeuble. Les cessions de parts entranent limposition de la plus-value ventuelle selon le rgime des plus-values immobilires des particuliers. Elles sont soumises aux droits denregistrement au taux de 5 % depuis 2006.
* cf. lexique p. 34
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Vous envisagez de raliser un investissement locatif ? Pensez rencontrer un conseiller de notre Agence Immobilire du Crdit Mutuel par lintermdiaire de votre Caisse.
Dcouvrez la Solution Globale Immobilier Locatif Crdit Mutuel pour mener bien votre projet dinvestissement locatif.
Une tude fiscale personnalise
Rgimes de Robien, Borloo ou Scellier, Location meuble non professionnelle (LMNP), loi Malraux, rsidences de tourisme en ZRR Quel dispositif choisir ? Au regard de vos besoins, votre conseiller Crdit Mutuel vous guide dans le choix du dispositif fiscal le mieux adapt votre profil dinvestisseur. Il ralise en toute confidentialit un audit complet de votre fiscalit. Grce des simulations personnalises, celui-ci vous permettra dapprcier limpact dun tel investissement sur vos impts, votre patrimoine et votre trsorerie. Mutuel CIC, le Crdit Mutuel est en mesure de vous proposer un large choix de maisons, dappartements neufs, de rsidences services de grande qualit sur lensemble du territoire national. Nos experts rgionaux, qui connaissent parfaitement les spcificits de chaque march local, ont slectionn les meilleurs programmes immobiliers en tant attentifs : lenvironnement (situation, exposition, proximit des commerces, des coles, des transports) une demande locative forte et prenne ; la qualit des matriaux utiliss, ainsi que le respect des normes de construction et disolation thermique et phonique ; le professionnalisme des partenaires immobiliers.
(1) CM-CIC Agence Immobilire, filiale 100 % du groupe bancaire Crdit Mutuel - CIC, SAS au capital de 780 000a, ayant son sige social au 34, rue du Wacken,67000 Strasbourg, inscrite au RCS de Strasbourg sous le numro B 387 468 382, titulaire de la carte professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce n 30/2006, dlivre par la prfecture du Bas-Rhin, bnficiaire dune garantie financire de la BECM, sise 34, rue du Wacken, 67000 Strasbourg, pour un montant de 30 000 a. (2) Sous rserve dacceptation du dossier par le Crdit Mutuel.
Guide
immobilier
1.
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2.
Notre conseil
Si vous privilgiez la souplesse
Les prts Modulimmo du Crdit Mutuel sont conus pour sadapter presque tous les cas de figure. ils peuvent financer jusqu 100 % de votre projet, et comme leur nom lindique, ce sont des prts modulables : vous pouvez donc faire voluer le montant de vos mensualits, ou la dure, la hausse ou la baisse, en fonction de lvolution de vos ressources. De plus, en combinant au mieux le remboursement de vos diffrents prts, vous bnficiez pendant toute la dure de vos remboursements de mensualits constantes et adaptes vos possibilits financires.
Notre conseil
Lemprunteur dispose dun dlai de rflexion de 10 jours. La vente est
subordonne lobtention du prt. En cas de non-obtention, le vendeur est tenu de rembourser la totalit des sommes verses. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut tre exig dun particulier avant lobtention dun ou plusieurs prts dargent.
tablissez votre plan de financement en prenant soin de conserver une marge de manuvre.
Financement
Lallongement de quelques mois de la dure de lemprunt cote, certes, plus cher en intrts, mais assure une aisance financire en rduisant les mensualits.
* cf. lexique p. 34
tuant le mnage et la localisation du bien ; jusqu 65100 , depuis le 15 janvier 2009, si vous achetez un logement neuf rpondant certaines normes de performance nergtique. Consultez notre encart pour plus de prcisions sur cette nouvelle mesure. De plus, si vous faites lacquisition dun logement neuf, que votre revenu fiscal de rfrence est infrieur aux plafonds de ressources pour lattribution dun logement social (HLM) et que votre acquisition bnficie dune aide dune collectivit territoriale du lieu dacquisition, vous pouvez bnficier, depuis le 1er janvier 2007, dune majoration de 15000 .
(1)
Les dtenteurs dun plan pargne logement (PEL) bnficient au terme de celui-ci de droits prt taux prfrentiel. Ce prt pargne logement est rserv au financement de votre rsidence principale ou de celle de votre locataire (et de votre rsidence secondaire sous certaines conditions) un taux connu davance. Son montant est fonction des intrts acquis et de la dure de remboursement (plus la dure est courte et plus le montant du prt est important). Le prt 1 % logement. Ce dispositif est accessible aux employs dentreprises de plus de dix salaris. Un organisme collecteur accorde le prt en fonction des ressources de lemprunteur et de la valeur du bien achet. Lobtention dun prt 1 % logement ncessite laccord de lemployeur.
Si vous effectuez des travaux rpondant aux normes de dveloppement durable ou dconomie dnergie, vous pouvez bnficier, sous certaines conditions, de diffrentes aides de lEtat (crdit dimpt, co PTZ, etc.). (Voir encart dtachable).
savoir
Les documents fournir pour toute demande de prt
Bulletins de salaire des trois derniers mois. Pour le prt taux zro et le PAS : avis dimposition des revenus de lanneN-2 si loffre est mise du 1erjanvier au 31 mai de lanne N, ou avis dimposition des revenus de lanne N-1 si loffre est mise du 1erjuin au 31dcembre de lanneN. Avis dimposition de lanne N-2 pour le Prt Paris logement. Pour un achat neuf Contrat de rservation, compromis ou promesse de vente. Pour un achat de terrain Compromis ou promesse de vente, ou attestation notarie. Pour une construction Devis, plans, permis de construire. Certificat de proprit du terrain ou attestation notarie dacquisition. Contrat de construction. Pour un achat ancien Compromis ou promesse de vente, ou attestation notarie.
Les prts 0 % (PTZ) des collectivits territoriales. Certaines collectivits territoriales (Paris, Nantes, Annecy, Toulouse, le dpartement des Hauts-de-Seine) consentent leurs administrs des prts 0 %, qui viennent complter le PTZ national. Ils sont distribus par les tablissements de crdit ayant sign une convention avec la collectivit. Ils ouvrent droit la majoration du prt 0 % sous conditions : renseignez-vous auprs de votre conseiller. Le prt conventionn (PC). Accord pour la construction ou lacquisition dun logement neuf ou ancien, il permet, sans plafond de revenus, de financer jusqu 100 %, sous rserve de respecter les normes minimales de surface et dhabitabilit. Il donne aussi la possibilit de financer lagrandissement dun logement ou des travaux damlioration dans un bien datant de plus de dix ans. Le prt laccession sociale (PAS). Soumis conditions de ressources, contrairement au PC, il bnficie de la garantie du Fonds de garantie laccession sociale. Si vous avez droit un PC ou un PAS (non cumulables), vous pouvez peut-tre, sous certaines conditions de ressources, bnficier de lAide personnalise au logement (APL).
Notre conseil
Obtention du PTZ
Si votre bien a plus de 20 ans, un tat des lieux rdig par un professionnel habilit est obligatoire. Si des travaux de remise aux normes de surface et dhabitabilit y sont mentionns, votre prt 0 % est subordonn la ralisation de ces travaux.
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3.
Notre conseil
Le Cautionnement Mutuel de lHabitat (CMH) se porte caution pour ses socitaires (aprs acceptation du dossier) des conditions trs avantageuses. Renseignez-vous auprs de votre conseiller Crdit Mutuel.
Lhypothque conventionnelle
Valable pour tout type de crdit (construction, travaux ou acquisition), elle
vous laisse libre dexercer tous vos droits sur le bien (sous rserve de ceux dautres cranciers hypothcaires). Le taux des frais dhypothque est dgressif en fonction du montant de celle-ci.
Notre conseil
Des services bancaires qui, souscrits en mme temps que votre Financement, facilitent et scurisent votre acquisition immobilire et vos proches
LAssurance Habitation(1). Lacquisition immobilire est le bon moment pour faire le point sur les caractristiques de votre contrat habitation et pour comparer les garanties offertes. LAssurance Revente(1). Elle garantit le risque de perte financire subie lors de la revente de votre rsidence principale, dans les cinq ans de son acquisition en cas de licenciement conomique, divorce ou mutation professionnelle. Crdit Mutuel Protection Vol(2). Un systme de tlsurveillance qui protge votre logement 24 heures sur 24 contre toutes intrusions. Vous optez pour une tlsurveillance lanne, ou pour une option au service temporaire dintervention et de sauvegarde factur la semaine. Contactez votre conseiller, rendez-vous sur www.creditmutuel.fr ou appelez le 0 800 00 6060 (numro vert, appel gratuit depuis un poste fixe).
(1) Les contrats dassurance sont souscrits auprs dACM Iard SA (RCS B 352 406 748) et distribus sous la marque Assurances du Crdit Mutuel. (2) Crdit Mutuel Protection Vol est assure par la socit EPS bnficiant dune autorisation administrative dlivre par la prfecture du Bas-Rhin en date du 17dcembre 1999. Elle nengage en aucune manire la responsabilit des pouvoirs publics. Activit prive de surveillance.
Guide
immobilier
1.
Pour mettre en vente un bien immobilier, deux possibilits soffrent vous Vendre votre bien vous-mme
Au-del du bouche--oreille, vous pouvez passer des petites annonces dans les journaux et revues spcialiss, mais aussi utiliser Internet.
Lavantage : vous vous adressez des particuliers qui sont persuads de faire des affaires en vitant le recours un intermdiaire. Linconvnient : pour vendre son bien soi-mme, il faut disposer de beaucoup de temps (annonces, rendezvous, visites, etc.) et tre trs au fait du march de limmobilier.
Mandat simple : vous pouvez mettre votre logement en vente dans plusieurs agences simultanment ou vendre vous-mme directement votre logement. Mandat dexclusivit : vous tes li, pour une dure que vous aurez dtermine, une seule agence. vous de choisir la solution qui vous convient le mieux, tout en sachant quil est plutt dconseill de multiplier les mandats.
fournir lacqureur un certain nombre de certificats. Sans ces certificats, la vente ne peut tre conclue (voir Dtail des diagnostics p.11).
Renseignez-vous
Renseignez-vous sur la manire dont lacheteur va sacquitter du prix : recours ou non un emprunt bancaire, etc.
Enfin
Lorsque vous dcidez de vendre votre appartement ou votre maison, regardez votre logement avec un il critique. En ralisant quelques travaux de propret avant de mettre en vente (ex. : rafrachissement des peintures abmes), vous donnerez meilleure mine votre bien, pour un cot modique. De mme, soignez le rangement et la propret, car lagence peut faire visiter en votre absence. Ce sont des dtails qui ont leur importance, car ils donnent une image plus vendeuse de votre bien et permettent de faire pencher la dcision de lacqureur dans le bon sens.
savoir
Des droits rgler par lacqureur
Les reventes dimmeubles dhabitation et de locaux professionnels sont soumises aux droits denregistrement un taux de 5,09 % + 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothques. Les cessions de parts de SCI sont soumises aux droits denregistrement au taux de 5 %. Afin de vous prmunir contre une perte financire en cas de revente force (mobilit professionnelle, chmage, divorce, etc.), certains tablissements, dont le Crdit Mutuel, proposent une assurance revente (voir Conseil Crdit Mutuel, p.28).
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2.
en fonction de lge du donateur une rduction des droits de donation (de 10 50 % : voir tableau ci-dessus) peut sappliquer aux biens donns (biens donns en pleine proprit, en usufruit ou en nue-proprit) ; possibilit de paiement des droits de mutation par le donateur, sans que ce soit considr par ladministration fiscale comme une donation supplmentaire ; possibilit de dduire de la valeur du bien donn le montant des emprunts bancaires relatifs au bien et transfrs au bnficiaire de la donation. La donation ne gnre aucun impt sur la plus-value latente constate chez le donateur, limposition de celle-ci tant rserve aux ventes (cessions titre onreux) : en cas de revente du bien par le donataire, sa plus-value se calcule par rapport la valeur mentionne dans lacte de donation et non par rapport au prix dacquisition initial du bien par le donateur. Lors dun rglement successoral, si un hritier a reu du dfunt une donation, cest--dire une avance sur ses droits dans la succession de son parent dcd, il doit rapporter, au plan civil, la masse des biens partager la valeur du bien reu par donation. Il sagit de la valeur du bien au moment du partage successoral et non au jour de la donation, afin de rtablir lgalit entre les cohritiers. Cette rgle du rapport civil de certaines donations la succession du donateur ne
sapplique pas aux donations-partages, qui prsentent un caractre dfinitif. En consquence, dans le cadre dune transmission anticipe, il faut prfrer la donation-partage une libralit ordinaire.
La rserve dusufruit
Le droit de proprit peut se dmembrer entre un usufruitier et un nu-propritaire. Lusufruitier a la jouissance du bien et peroit les ventuels revenus, mais il ne peut le vendre seul. Il acquitte la totalit des charges courantes. Les grosses rparations restent, elles, la charge du nu-propritaire du bien, qui nen a ni lusage ni les revenus. La loi lui interdit de nuire au droit de lusufruitier. Vendre en pleine proprit le bien dmembr nest donc possible quavec laccord de lusufruitier, qui recevra une partie du prix de vente. La vente du bien dmembr met fin au dmembrement de proprit. La donation avec rserve dusufruit offre un gain fiscal non ngligeable. En conservant lusufruit, les parents diminuent la base de calcul des droits, ces derniers tant perus sur la seule valeur de la nue-proprit. Au dcs du donateur, les enfants deviennent pleinement propritaires du bien sans payer de droits.
Pensez la donation
La donation est le meilleur moyen de transmettre un bien immobilier un moindre cot fiscal. Les avantages fiscaux sont rels :
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Lusufruit se dtermine en fonction dun pourcentage de la valeur du bien fix daprs lge de lusufruitier : moins de 51 ans : 60 % ; moins de 61 ans : 50 % ; moins de 71 ans : 40 % ; moins de 81 ans : 30 %. Cet avantage se cumule avec la rduction des droits prvue en cas de donation. La valeur taxable des biens transmis est diminue et les donataires bnficient dune rduction sur les droits.
Exemple : un donateur g de 58 ans se rserve lusufruit dun bien immobilier. En transmettant la nue-proprit ses enfants, seulement 50 % de la valeur du bien sera taxe. Au surplus, les droits seront rduits de 35 % (voir tableau ci-contre).
(1) LEspace conomique europen comprend la Communaut europenne, la Norvge et lIslande. (2) Sous les conditions notamment davoir eu sa rsidence fiscale en France pendant une dure dau moins deux ans et davoir la libre disposition de lhabitation au moins depuis le 1er janvier de lanne prcdant celle de la cession. La deuxime cession est exonre si elle intervient plus de cinq ans aprs la premire cession exonre et si elle porte sur lunique proprit, en France, du non-rsident.
Guide
immobilier
Lexique
A ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE Cette assurance est souscrite par le matre douvrage. Elle permet de rparer sans dlai les dsordres couverts par la garantie dcennale due par les constructeurs ou assimils. D DROIT DE PREMPTION Facult confre une personne, de prfrence toute autre, dacqurir un bien que son propritaire se propose de cder, en se portant acqureur de ce bien dans des conditions fixes. P PLAN LOCAL DURBANISME (PLU) Il fixe les rgles gnrales dutilisation et de servitude du sol sur lensemble du territoire dune commune.
R RCEPTION DES TRAVAUX Acte juridique important qui permet au matre douvrage de contrler la qualit des travaux effectus et dexiger la rfection des lments non conformes au contrat de construction et/ou de vente.
C CERTIFICAT DE CONFORMIT Document dlivr par la mairie visant attester la conformit des travaux leur achvement par rapport au permis de construire. CERTIFICAT DURBANISME Le certificat durbanisme est un document officiel dlivr par une commune ou la DDE, qui mentionne les possibilits dutilisation dun terrain. Il en existe deux types : le certificat durbanisme ordinaire dit de simple information, qui prcise les rgles et les limites au droit de proprit ainsi que les taxes applicables ; le certificat durbanisme dtaill ou pr-oprationnel, qui prcise galement la faisabilit ou non dun projet. COPROPRIT Immeuble bti ou groupe dimmeubles btis dont la proprit est rpartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun la proprit exclusive dune partie privative et dune quote-part dans la coproprit des parties communes. COS Le coefficient doccupation du sol (COS) est le nombre de mtres carrs de surface nette hors duvre pouvant tre construits par mtre carr de sol.
G GARANTIE DCENNALE Garantie qui sapplique partir de la rception sans rserve des travaux. Elle couvre les dsordres qui compromettent la solidit de louvrage ou le rendent impropre sa destination.
S SCI Socit Civile Immobilire. SCPI Socit Civile de Placements Immobiliers. SERVITUDE Obligation accessoire au droit de proprit tablie sur un immeuble, afin que le propritaire dun autre immeuble puisse lutiliser (exemple : droit de passage ou survol dune ligne EDF). SHON La Surface Hors dOeuvre Nette (Shon) est gale la surface des planchers dun immeuble, diminue des surfaces des combles et sous-sol non amnageables, des surfaces des terrasses balcons et loggias et dune surface forfaitaire de 5 %. SYNDIC Mandataire du syndicat des copropritaires dun immeuble, charg de reprsenter ce syndicat, dexercer ses dcisions et dadministrer limmeuble.
L LOI DE 1948 Dsigne les baux de location rgis par la loi du 1er septembre 1948. Ce dispositif est en voie de disparition. Principales caractristiques : les loyers sont rglements ; les occupants ont droit au maintien dans les lieux.
M MATRE DUVRE Personne morale ou physique qui effectue les travaux commands par le matre douvrage. MATRE DOUVRAGE Personne morale ou physique pour laquelle les travaux sont effectus. MISE HORS DAIR tat de la construction aprs la pose des fentres et des portes. MISE HORS DEAU tat de la construction lorsque la toiture est pose.
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T TANTIME Fraction des parties communes dune coproprit incluse dans chaque lot. Elle est prcise sur ltat descriptif. TAXE DHABITATION Taxe mise la charge de toute personne qui occupe un logement au 1er janvier, soit en tant que propritaire, soit en tant que locataire. Elle nest pas perue pour les logements non habits et non meubls. Payable annuellement, son taux varie en fonction de la commune dimplantation et de la politique de la collectivit locale concerne. TAXE FONCIRE Taxe frappant les proprits bties (ex. : construction) et non bties (ex. : terrain nu) qui appartiennent au contribuable. Attention f: dans certains cas, il est possible de bnficier dune exonration ou dun dgrvement, en fonction notamment de la situation du bien, de son anciennet ou de la condition sociale de son propritaire. TLE La taxe locale dquipement (TLE) permet aux collectivits locales de financer les infrastructures collectives rendues ncessaires par les constructions.
Z ZAC La zone damnagement concert est un secteur o une collectivit publique intervient directement pour construire ou faire construire des quipements privs ou publics. Elle y dispose dun droit de premption.
V VEFA La Vente en ltat futur dachvement (Vefa) est la vente dun immeuble construire. Lacqureur devient immdiatement propritaire du sol et des constructions dj ralises et devient propritaire des constructions en cours au fur et mesure de lavancement des travaux.
Crdits photos : GettyImages / Rf. : 81.72.80 / Document non contractuel / Conditions au 15 avril 2009 / Imprim sur du papier recycl / CFCMCEE, RCS Strasbourg B 588 505 354 pour compte des Caisses de Crdit Mutuel de son ressort.
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