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MERCADO DEL SUELO

Y SOCIEDAD URBANA

Paul Vieille

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Paul Vieille

March des terrains

sur
la

el

socit

urbaine

DATE DUE
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ville

de Tehran.

Traduccin de Manuel de Sol-Morales.'

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307.76

V657m3
E
Vieille,

Paul
:

Tehern

mercado

suelo y sociedad urbana.

del

Date Due S|ip

SUMARIO
Introduccin
1.

La distribucin de los precios

del valor del suelo

la

formacin

urbano

Anexo

1.

Fuentes estadsticas de los pre:

y

terrenos

tratamiento de las series re;

y

Anexo

2.

Precios de los terrenos

precio de

Id

traspasos
2.

La evolucin del mercado

los

y el

movimiento di

precios

3.

Estructura y funcin del

mercado

Conclusin

Coleccin" "Materiales de la ciudad"

Director, Manuel de Sol-Morales

Diseo, Enric Satu

litio'ns

Anthropos, Paris,
Gil,

para

la

edicin c;

Editorial

Gustavo
B.

Barcelona,

1974

Depsito legal:
ISB'I

42.570- 1974

84-252-0818-1
S. A.
-

Impreso en Espaa
Imprenta Juvenil,

Maracaibo, 11

Barce

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CLc^ciufM DE CENCAS SOCI/

RESERVA

Esta introduccin ha sido revisada en 1969; el 1. conjunto de la obra fue escrito en 1961, y no ha sufrido despus ms que pequeas modificaciones.
Ricardo, Principes de l'conomie politique et (1." edicin, 1817), Alfred Costes, Pa-

2.

D.

de l'impt
rs,

1933.

INTRODUCCIN
del suelo urbano ocupa un lugar importante en la dinEl

lizadas o no, pero que siempre dejarn alguna huella de la sociedad

lacin con

mente

las

la sociedad que actualocupa.

que

utiliza este dato morfolgico y se sita en relacin a l.

Situarse en

la

relacin social del

mercado

mica de la sociedad urbana, sobre todo cuando sta, como en el caso de Tehern, atraviesa una fase de cambio rpido.
1

El

ndice de un

mercado de los terrenos es el cambio en las necesi-

espacio es un dato necesario de existencia individual y colectiva, y toda sociedad en movimiento moEi la

espacio que ocupa en sus dimensiones y en su utilizacin material y social. En un momento dado, a causa de su actividad y de las necesidades sentidas en cada momento, la sociedad dispensa un
difica el

dades; las transacciones fundiarias registran o prevn unos cambios en la actividad colectiva. Pero el mercado no es solamente un reflejo, tiene tambin una funcin motriz en los cambios sociales y, por tanto, en las necesidades: el cambio de propiedad modifica la sociedad, es un medio a travs del cual el terreno y el dinero pasan de ciertos individuos a otros, de ciertas categoras sociales a otras categoras;

es tomar crecimiento urbano, su transformacin morfolgica, en su modo efectivo de realizacin; es colocar de nuevo las decisiones de las familias, de los promotores, de los propietarios fundanos en un cuadro real; considerar la ciudad desde el principio como un hecho social concreto. Y, adems, liberarse de la proximidad abstracta de la economa poltica que, prcticamente, ha sido el nico sector de las ciencias sociales que ha otorgado al mercado de los terrenos un intelos terrenos
el

mercado de

o menos grande, a las reas que constituyen el suelo urbano, tanto si estas reas estn ocupadas desde antiguo testigo
inters,

ms

adems

el

mercado de

rs continuo.
lor del

Desde Ricardo,

e!

va-

los te-

morfolgico del pasado como han permanecido vrgenes hasta

si el

momento.
En una situacin en la que prevalece la apropiacin individual del suelo y en la que la transformacin del tejido urbano se deja, en amplia medida, a la iniciativa privada, las transformaciones morfolgicas de la ciudad dan lugar a unas transacciones, a un mercado y a unos precios; stos traducen el inters de la colectividad urbana por las caractersticas de situacin, de forma y de equipamiento de las parcelas del suelo urbano. Las transacciones sobre los terrenos aparecen as como un momento importante de la historia de la sociedad urbana, son uno de los puntos significativos de contacto entre el pasado y el futuro de la ciudad, o al menos entre el dato morfolgico y las anticipaciones, que sern rea-

rrenos tiene unos efectos propios sobre la transformacin del tejido urbano: es principalmente a travs del juego de los precios como se explica la progresin por saltos evocada frecuentemente a propsito del movimiento de las ciudades,
tiene todava muchos otros efectos menos frecuentemente reconocidos.

suelo y la renta de la tierra han sido en el pensamiento econmico una preocupacin constante aunque marginal. En el curso de ms de un siglo, la teora econ-

mica de

la

renta de

la

tierra pre-

senta una notable unidad, desarrollando progresivamente las consecuencias de una concepcin o, ms exactamente, de una perspectiva

que permanece fundamentalmenteidntica a ella misma.

El

mercado de

los terrenos
la

relacin colectiva en

es una que se ob-

Sabemos que para Ricardo

de
la tierra

la

renta

serva a la sociedad urbana como un todo estructurado y dinmico; su estudio forma parte de la sociologa urbana propiamente dicha, como, por ejemplo, el estudio de las instituciones municipales. Los estudios de comportamiento ignoran la ciudad como conjunto y como historia, es decir como ciudad; los estudios de morfologa urbana, de ecologa, no abordan ms que aquellas cosas creadas por la actividad pasada del hombre y sin ms valor en la actualidad, lo mismo que la naturaleza, que el de su re-

es un don de la naturaleza, aparece en las tierras frfrtiles

tiles

cuando otras tierras menos que precisan de unas dosis mayores de capital y de trabajo son puestas en explotacin. El propietario fundiario, gracias
al

juego
pro-

de

la

competencia entre

los

ductores, percibe ilegtimamente esta renta que es una remuneracin de las cualidades originales 2 e indestructibles del suelo. Ricardo ha reconocido tambin el valor de la distancia, que, algunos

aos ms tarde, Von Thunen, fun-

1 TEHERN

H. Von Thunen. Der isolierte Staat in Be J ziehung aul Landwirtschalt und Nationalkonomie. 3 partes publicadas en 1826. 1850 y 1863. Traducciones francesas de J. Laverriere (Guillaumin. Pars, 1851) de la primera parte, y de Wolkoff (Guillaumin, Pars. 1857) de la primera seccin de la segunda parte. Se puede encontrar en C. Ponsard, Histoire des
3

5.

J.

S.

Mili.
(1."

quelques-unes
sociale
2 vols.

Principes d'conomie politique avec de leurs applications a l'conomie edicin, 1848), Guillaumin. Pars, 1873,

8.

Shaeffle. Die Nationalkonomische Theorie der auschliessenden Absatz Verhltnisse, Tubingen, 1867. analizado por Ch. Gide y Rist, o. c.

6.

thories conomiques spatiales, A. Coln, 1958, 202 p.. la exposicin de las teoras de Von Thunen y su influencia un siglo despus.

A. Marshall, Principes d'conomie politique (1.* edicin, 1890). Girard et Brier. Pars, 1906, citado por Ch. Gide y C. Rist, o. c.
C. Menger. Grundsatze der Volkswirtschafslehre edicin, 1871), Viena, citado por Ch. Gide y
Rist.
o.
c.

A. Marshall, o. c, analizado por J. J. Granelle, fssa sur la tormation du prix du sol dans I' espace urbain, Thse pour le doctorat en sciences conomiques. Facult de drolt et des sciences conomiques, 1967.
9.

7.

Ch. Gide y C. Rist. Histoire des doctrines conomiques, Sirey, Pars, 1947.
4.

(1.*

lo que se ha llamado economa espacial, valorar en la distribucin de los cultivos y de la renta de la tierra sobre la perife3 ria de los mercados.

dador de

Despus de Ricardo,
la

la

teora de

de unas transformaciones que C. Gide y C. Rist han analizado, aunque demasiado parcialmente. 4 En primer lugar, la nocin de renta es extendida progresivamente a todos los dominios. Stuart-Mill seala que no es aplicable solamente a las tierras cultivadas y a las minas, sino tambin a las salinas, a las zonas pesqueras y al suelo urbano resul5 tante de los servicios localizados.
la

renta de

tierra es objeto

que los servicios de mquinas, de los instrumentos, de los edificios de viviendas o de las fbricas o de todos los restantes bienes econmicos sea cual sea 7 su naturaleza. As, mientras la oposicin entre propietario fundiario y promotor se desvanece por el hecho de que la renta fundiaria se convierte en objeto de empresa, se hace entrar a la tierra (agrcola) y al suelo (urbano) en la categora general de mercanca geles distintas
las

Habiendo asegurado as los capitalistas la legitimidad de la apropiacin de la renta fundiaria, la economa poltica se apresta a estudiar, predecir y dirigir su comportamiento. Ser en primer lugar una de las preocupaciones de A. Marshall. Los capitalistas entran en competencia por la explotacin de la utilidad potencial del suelo; los que detentan los mejores emplazamientos o que mejor valorizan el emplazamiento que poseen obtienen una mayor
ventaja. La actividad principal del promotor fundiario es el especular

neral.

la escuela neoclsica, con V. Pareto y A. Marshall, la renta de la tierra no aparece ya como un caso particular de un hecho general: se descubren fenmenos de rentas en el capital fijo, en las facultades del empresario, en las cualidades de los trabajadores, etc. Al pasar de los dones libres de la naturaleza a las mejoras menos duraderas, de stas a las construcciones de granjas o fbricas, de stas a las mquinas de vapor y finalmente a todos los instrumentos menos duraderos y ms rpidamente construidos, encontramos una 6 serie continua de rentas.

Con

Al mismo tiempo, y no poda ser de otra manera, la renta de la tierra que se presentaba a Ricardo como una anomala en tanto que singular deviene normal en tanto que general. A igual ttulo que las otras

fuerzas productivas que tienen tanto ms valor para el capitalismo cuanto menos caras le cuestan (Marx), el suelo urbano aparece como pura potencialidad cuya valorizacin se debe a la actividad del promotor. Schaeffle seala que el suelo proporciona una renta no por ser un don de la naturaleza, sino simplemente porque el suelo es inmvil y, por tanto, incapaz de desplazamiento o multiplicacin como los otros capitales. Las rentas son primas ofrecidas al que sabe utilizar sea su capacidad perso-

sobre la transformacin urbana; el valor comercial que atribuye, hoy, al suelo, est fundado sobre el clculo del valor capitalizado de los futuros beneficios que espera 9 obtener; anticipndose a la evolucin de la sociedad, el promotor fundiario aparece como el verdadero creador del valor y el agente de
las transformaciones urbanas; actualiza a la vez los beneficios futuros y el porvenir urbano. Las fuer-

Esta primera tendencia est ligada a la segunda: la nocin de renta se integra dentro de la teora general del valor. El origen de la renta, de todas las rentas, se encuen-

sea sus capitales, sea las tiede forma particularmente ventajosa. La renta es un anzuelo que est en el nacimiento de todo pronal,

zas productivas, al nacer de la actividad colectiva, del movimiento de la sociedad que es negada como fundamento del valor particular del suelo urbano en provecho del valor general que el mercado hace aparecer, son reintroducidas en el clculo de los promotores. La tendencia ser ms clara en R. M. Hurd, que retoma tambin las en-

rras,

seanzas de Von Thunen; segn l las previsiones de los promotores ataen en particular a la poblacin,
los transportes, los servicios pbli-

greso.

La

nica

diferencia

final-

mente reconocida entre las rentas es su duracin, la que es debida a unas mquinas ms perfeccionadas
desaparece rpidamente por el hecho de un progreso incesante, la que es debida al suelo es ms larga por el hecho de la durabilidad del valor de emplazamiento.

cos y
El

el

espacio urbano. 10

en el mercado, expresa utilidad y escasez, relacin entre oferta y demanda: los servicios de la tierra no obedecen en lo concerniente a su valor a otras leyes generatra

la economa poltica comportamiento de los especuladores fundiarios conduce a

inters de
el

por
la

aparicin en los Estados Unidos,

despus de la Primera Guerra Mundial, de la corriente de los Land

10.

R.
J.

New
J.

M. Hurd. Principies of City Land Vales. York, -The Record Guide, 1903-, analizado por Granelle, o. c.

13.

R. T. Ely. G. S. Wehrwein, 1928, The University of Wisconsin

Land Economics,
Press,
pg.
494.

16.

V.

Ratcliff,
Hill,

Urban Land Economics,

New

York,

Mac Grow

New
14. H. B. Dorau. A. G. Hinman, Urban Land Economics, New York. Mac Grow Hill, 1949, pg. 150: Real States Analysis, New York. Mac Grow Hill, 1961, pg. 342.

York,

Mac

1949, pg. 533; Real States Analysis, Grow Hill, 1961, pg. 342.

Para un anlisis detallado de la escuela de los Land Economics. vid. la o. c. de J. J. Granelle.

11.

R. M. Haig. Regional Survey of New York and Environs, major economics tactors in metropolitan growth and arrangement, vol. I. New York. Regional plan of New York and its environs, 1927.
12.
ts

The Economics of Real Property, R. Turvey, Londres, Alien and Unwin Ltd., 1957, pg. 150.
15.

State appraisal a critical 17. P. F. Wendt, Real analysis of theory and practice, New York, Henry Hoolt & Co., 1956, pg. 320. Vid. un anlisis detallado de las obras ms importantes de esta corriente en J. J. Granelle, op. cit.

economics que, especializndose en el seno de la escuela neoclsila aporta11 cin de A. Marshall. La corrige insistiendo sobre los caracteres especficos del mercado fundiario: dificultad del clculo econmico, imperfeccin de la competencia, au-

ca, corrige y enriquece

proceso del crecimiento urbano (cada parcela tiene una mejor utilizacin que el propietario tiende a realizar para maximizar su ganancia), de los factores del valor del suelo (a los elementos distinguidos por sus predecesores, R. V. Ratcliff aade unos factores tales
ta del

sencia de equilibrio. R. M. Haig presenta la novedad de elaborar

como

cultural),

una teora del comportamiento de los consumidores de suelo urbano en funcin del alquiler y de los gas12 tos de transporte. R. T. Ely y G. S. Wehrwein estn prximos al anlisis de A. Marshall en la apreciacin de la competencia entre los promotores fundiarios que, teniendo en cuenta los diferentes factores de la demanda, transforman la ciudad en funcin de las necesidades; explican el valor del suelo urbano por los costes de produccin del suelo til y por la actualizacin de la productividad esperada. 13 H. B. Doran y A. G. Hinmann estudian los factores determinantes del valor del suelo, los que juegan sobre la oferta y la demanda (configuracin geogrfica de la ciudad, velocidad y coste de los transportes, zoning, fiscalidad y vialidad), los que afectan a la tasa de capitalizacin (tasa de inters, previsin
del
tal),

vecindario o el entorno de las condiciones del mercado (diferentes categoras de compradores, imperfeccin del mercado, etc.) y de los criterios
el

bienes comparables; la prctica ha favorecido a la ltima, y P. F. Wendt ha sealado, como conclusin de una larga discusin, que las dos primeras recurran forzosamen17 te a ella. Se podra aadir que si los capitalistas fundiarios y los expertos han asimilado bien las enseanzas de los Land economics, el precio de venta de los bienes tomados como punto de comparacin y el coste de sustitucin, deben establecerse en funcin de los beneficios futuros descontados y que cualquier diferencia debe imputarse a clculos errneos o a la imperfeccin del mercado, los cuales, en una perspectiva de racionalidad econmica, no pueden ser considerados. El problema y las discusiones de los expertos no tendran, pues, mucho inters de no haber conducido a la elaboracin de un modelo de estimacin del precio del suelo el cual, si bien no permite una verdadera evaluacin por falta de una cuantificacin de los parmetros, tiene al menos el inters de indicar los factores que la prctica del mercado lleva a considerar. P. F. Wendt, que nos propone este modelo, enlaza adems con numerosas proposiciones de sus predecesores. Sin embargo, no conserva ms que los factores que inciden sobre el curso general de los precios, es decir aquellos que afectan a todas las parcelas del suelo urbano, excluyendo a aquellos que diferencian su precio actual y su evolucin. Distingue las espectativas de los capitalistas relativas a la poblacin, a los gastos de los servicios pblicos, a la extensin de la aglomeracin, a la oferta competitiva del suelo urbano, a las perspectivas de inversin pblica en equipamientos; los gastos a los que debern hacer frente

de rentabilidad de la inversin. 16 Partiendo de la identidad entre valor de uso y valor de cambio, los economistas del suelo urbano llegan a una conclusin implcita o explcita, curiosa aparentemente en la poca en que las preocupaciones urbansticas manifiestan la insatisfaccin de los individuos y de las colectividades frente a unas ciudades nacidas de la especulacin fundiaria; afirman que los mecanismos del mercado fundiario producen la utilizacin ptima del suelo; lo cual, dadas las premisas, conviene traducir: el producto del sistema es el producto ptimo de ese sistema.
Al margen de la teora econmica fundiaria, pero enlazando con ella, no se puede dejar de mencionar la abundante literatura producida,

riesgo,
etc.
14

propensin a

invertir,

espectativas de ganancias de capi-

R. Turvey distingue entre los factores: la accesibilidad general (coste del transporte), la accesibilidad particular (inters que tal categora de individuos puede tener por tal emplazamiento) y ciertas caractersticas como la dimensin de la parcela y la naturaleza del subsuelo. 15 R. V. Ratcliff recupera

sobre todo en los Estados Unidos, por la reflexin de los expertos inmobiliarios sobre la valoracin, con una finalidad fiscal, bancaria o especulativa, del valor del suelo. El problema de los expertos est en alcanzar una estimacin objetiva de los valores fundiarios. Tres mtodos, en competencia, son propuestos: actualizacin de los beneficios futuros descontados, coste de sustitucin, valor de mercado evaluado segn el precio de venta de los

las

res,

aportaciones de sus predecesoen una teora de conjunto. Tra-

18. Vid. entre otros M. P. Gist, L. A. Halbert, Urban Society, New York, Crowell Company. 1948; F. Schmid. Land Vales as an Ecological Index, Research Studies of the State College of Washington, 9. 31-36, 1941; A. H. Hawley. Human Ecology a Theory of Communty Structure, The Ronald Press Company. New York, 1950, pg. 456; W. Firey, Land Use in Central Boston, Cambridge. 1947; A. Ouinn,

19.

P.

Georges, La
Pars,

ville.

le

fait,

a travers le mon-

de,
20.

P.U.F.,

1952,

pg. 399.

C.

tudes

Human

Ecology,

New

York,

Prentice

Hall,

1950.

Fr. Carrire, L'volution conomique des terrains a batir dans la regin parisienne. Centre d'Economiques, Pars, 1957; CREDOC. Etude des facteurs de la valeur du sol dans la regin parisienne, CREDOC, Pars, 1964, pg. 244; CREDOCSEDES, 1966; XX. X. Les prix des terrains a batir en France et l'tranger. Problmes conomiques, nmero 925; J. J. Granelle, op. cit.

en razn del impuesto fundiario, de los gastos de mantenimiento, del inters y de la amortizacin del capital invertido, y una tasa de capitalizacin ligada a la tasa de inters, a las reservas para riesgos y a las previsiones de ganancia en capital. Con los expertos fundanos, se penetra, ms todava que con los economistas del suelo urbano, en la prctica cotidiana del mercado fundiario; el desinters por el origen de la renta y por los problemas que plantea, encuentra su final; al mismo tiempo, los expertos,
al

ha planteado

ms que unas

hipte-

bargo,
los

la

renovacin del inters por

sis de alcance limitado cuya generalizacin ha sido, rpidamente,

puesta en cuestin (relaciones entre el valor del suelo y el reparto de los establecimientos industriales y comerciales, de los precios de los alquileres, de las categoras socioprofesionales, etc.). Uno de los principales debates ha consistido en saber si el alquiler es o no un factor esencial en la distribucin de las familias en el espacio urbano y si existe o no una relacin inversa entre el importe del alquiler y el valor del suelo al alejarse del 18 centro de la ciudad.

describir de forma
los clculos a

muy

problemas fundanos ha producido, sobre todo, cualquiera que fuese la disciplina en que los estudios se inspirasen, descripciones de la distribucin de los valores fundanos. La aproximacin a cualquiera de estos estudios no es crtica; su funcin consiste en proporcionar conocimientos tiles al poder pblico en sus trabajos de ordenacin, permitirle jugar con la especulacin fundiara, mezclarse entre sus mallas. A pesar de la inmensidad de los desrdenes, presentidos por todos, provocados por
la apropiacin privada del suelo urbano, el proceso de urbanizacin que implica sigue siendo territorio 20 prohibido. En este clima de inquietud y de pusilanimidad, el objeto definitivo de la ciencia sera alcanzar una certeza suprema, la de un modelo matemtico que permita conocer y prever el precio del 21 En razn de lo que suelo urbano. la economa poltica llama las imperfecciones del mercado, no se ve cmo se podra ir muy lejos en la construccin de un modelo detallado, y superar una frmula macroecolgica tal como la que R. Mayer propone; 22 tampoco se ven las enseanzas que tal modelo podra proporcionar si la finalidad no es ordenar la renta fundiaria y el tejido urbano que produce, sino ante todo comprender la evolucin de las ciudades tal cual es determinado por la renta fundiaria, y tal como podra ser si estuviese libre de

completa

que se libran los agentes econmicos, exponen ingenuamente el origen mis-

mo
De

de
la

la

renta.
al

ecologa urbana ligada

ur-

banismo y nacida como consecuencia de las necesidades creadas por mercado fundiario, se hubiera el podido esperar que aclarara las
contradicciones entre la morfologa urbana creada y las necesidades. De hecho no ha transgredido el dominio limitado que se impuso inicialmente, se ha reducido al estudio de los datos espaciales, igual que el urbanismo no se ha planteado, en principio, como crtica fundamental del modo de gnesis de la morfologa urbana, no se ha asignado como proyecto ms que la mejora de las bases materiales edificadas segn un proceso cuyos mecanismos no se modificaban.
ecologa urbana, importancia de los trabajos que se han realizado dentro de su marco, sobre todo en Estados Unidos, no ha concedido ms que un inters secundario al reparto de los valores fundanos, y, a falta de un mtodo dialctico, no
Por
lo
la

En Francia, la intensidad de la especulacin a partir de 1950, como consecuencia de una urbanizacin acelerada, y las dificultades que ha planteado a la construccin de las ciudades, han contribuido a reanimar un inters por los problemas fundanos que se haba desvanecido desde finales del siglo XIX. Es notable que el amplio panorama mundial del fenmeno urbano trazado a principios de los aos cincuenta por P. Georges, que se seala como objetivo dar a conocer cmo la ciudad en sus formas y en sus actividades expresa
estructura econmica y social pas en el que est ubicada, concede un lugar insignificante al papel desempeado por el estatuto jurdico del suelo. Esta carencia es particularmente sorprendente en la comparacin de las tres series mayores de ciudades: ciudades mercantiles e industriales integrala

del

dems,

ella.

pesar de

la

das en la economa capitalista de los pases industrializados; ciudades de colonizacin y ciudades de los pases llamados de economa atrasada, ciudades de los pases de economa socialista." Sin em-

Estudiar
diaria

el

origen de

de hacer un ejercicio filosfico, sino examinar de qu forma concreta, en una situacin definida el crecimiento
no es
la

como

la

renta fun-

trata

creer

economa

poltica

21.
22.

J. J.

Granelle, op.

cit.

Essal Mayer, Prix du sol et prix du temps de thorie sur la formation des prix fonciers. Ministre de la construction, Pars, 1965.
R.
-

23.

K.

Marx,

Le

Capital

[1.
III,

edicin,

tions Sociales,

Pars,

libro

tomo

3,

1867), 1960.

Edi-

las necesidades colectiurbano vas e individuales se actualizan. La renta fundiaria urbana, anloga a la
,

de los usuarios del suelo urbano, las ventajas decrecen del centro a
la

periferia.

renta fundiaria agrcola, muestran A. Smith y K.

nes consideraban a la mo un caso particular de la segun23 nace de la posibilidad que el da, estatuto jurdico del suelo propor-

deMarx quieprimera colo

como

Los propietarios fundiarios tratan

de apoderarse, por el precio o el alquiler, de las ventajas recogidas en dinero o en servicios por los
usuarios del suelo urbano: su renta vara con la situacin de su terreno, como difieren las ventajas que
sta proporciona. No obstante, se observa que tambin perciben una renta absoluta (Marx) que aparece, principalmente, cuando rehusan poner a la venta una parcela de suelo que no producira una renta o no producira una renta suficiente, y que esto no es ms que uno de los efectos de una estrategia que la economa poltica, pendiente de lo general y de lo abstracto, esconde pdicamente bajo el ttulo de los clculos y espectativas econmicas de los propietarios del suelo urbano.

ciona a ciertos individuos, reconocidos como propietarios fundanos, de apropiarse de las ventajas debidas al equipamiento urbano y a la concentracin de la poblacin en las ciudades. Los equipamientos pblicos y la infraestructura urbana proporcionan unos servicios a las familias y a las empresas industriales y comerciales; pagados, en general, por los individuos a travs de la colectividad pblica, dan

curso del crecimiento urbano, teniendo en cuenta factores tales como el dato geogrfico y el pasado de la ciudad fijado en una morfologa. Sin embargo, el suelo no es distribuido inmediatamente en funcin de las necesidades; en cuanto que apropiado, es afectado a travs del mercado. El valor de uso del suelo urbano debe encontrar su expresin, como todo valor de uso, en valor de cambio, es decir en moneda; de especfico debe pasar a general. Las necesidades de espacio relativas a la actividad, a la vivienda, etc., deben transformarse
la moneda en espaDe esta manera, nada les satisface, en particular, ms que por

en moneda y
cio.

mediacin de
capitalista;

la

propiedad fundiaria

una disminucin relativa del coste de la fuerza de trabajo y procuran a las empresas una fuerza productiva a coste reducido. La divisin y la asociacin del trabajo, cada vez ms adelantadas, con el crecimiento de las ciudades, representan otra fuerza productiva considerable, fuente de otros sobrebeneficios para los empresarios (economas de aglomeracin). La concentracin del poder de comlugar
a

pra general y particular ofrece, por su parte, unas posibilidades de beneficios acrecentados por el capital comercial. Las ventajas que estas transformaciones de la vida colectiva proporcionan a las familias y a las empresas varan con su situacin en la ciudad, ms exactamente con la relacin entre su situacin efectiva y la situacin que sera ptima habida cuenta de las necesidades que resultan de la actividad de produccin, de las caractersticas de la vida cotidiana y,

Valor de uso y valor de cambio no se confunden. El suelo es una dimensin necesaria en la vida de las familias, en la actividad de produccin y de intercambio; ni el hombre, ni la sociedad, pueden existir sin espacio. La concentracin urbana, es decir, la concentracin de los hombres en un espacio
limitado, est ligada a
la

especiali-

zaron en

complementariedad de las actividades, es la dimensin espacial de una tcnica de organizacin colectiva de la produccin.
la

debe percibirlos en valor de cambio a un nivel determinado por las leyes del mercado, de un mercado ligado al mercado general pero con unos caracteres especficos que provienen, principalmente, de la no-fungibilidad general y particular (escalas macro y microecolgicas) del espacio urbano, resultado de las relaciones econmico-sociales, de las necesidades y de las representaciones de las poblaciones urbanas. Adems, las necesidades deben entrar dentro del molde del reparto de la propiedad fundiaria; sta, habitualmente, se divide en parcelas de dimensiones y formas especficas que responden a una utilizacin pasada del suelo. Las necesidades
sta
particulares
y

colectivas

propias

tambin, de las representaciones. De forma general, para el conjunto

Las relaciones sociales que implila divisin y la asociacin del trabajo hacen que cada porcin de terreno urbano tenga su mejor uso, su mxima utilidad en una cierta atribucin. La distribucin de las funciones tiende a efectuarse en el

can

de una sociedad industrial dinmica y de una ciudad en crecimiento no pueden encontrar, directamente, su expresin espacial en la antigua divisin; para actualizarse deben, sin embargo, traducirse en aquellos trminos y luego transformarse.

24. J. Canaux. -Le sol n'est pas la terre. Remarques por une politique foncire-. La Vie urbaine. 60, 1951. pp. 139-148; Correspondance muncipale. documents mensuels pour l'information et l'action lcale. 75. fvrier 1967 (nmero especial sobre los problemas fundanos).

Para Francia, vid. por ejemplo. Commissariat general du Plan, commlssion de l'quipement urbain, Vme plan. 1966-70; Rapport du groupe VI, Etudes foncires, Orientation et fiancement de
25.
la politique foncire, caise. 1960. pg. 100.

Pars,

Documentation

fran-

1909, pg. 416. Tesis reeditada y ampliada en La pulation et les traces des voies Pars depuis sicle. P.U.F., Pars. 1928, XI +275 p. Un cierto mero de artculos vuelven a desarrollar el tema sus libros.

po-

un
n-

de

26.

M. Halbwachs, Les expropiations et les prix des terrains a Pars de 1860 1900. Cornelv. Pars,

economa poltica postula que necesidades pueden expresarse en el marco del suelo mercanca parcelado. En consecuencia, no considera nunca a la ciudad como base morfolgica de una colectividad en movimiento, en su diacrona colectiva, sino como una suma de parcelas de espacios y de tiempos en cuyo interior los empresarios fundiarios pueden efectuar sus clculos. De hecho, el postulado no es ms que la conclusin ideolgica de su perspectiva, la de los propietarios de parcelas que calculan para aprovecharse, momento a momento, de las plusvalas colecLa
las

cales, contina teniendo un papel dominante. Las dificultades subsis25 ten. La experiencia de ms de un siglo de urbanizacin acelerada en el marco de un mercado fundiario al que el poder pblico intenta, constantemente, limitar los efectos nos demuestra la diferencia

permanente entre

las

necesidades

desde su origen, nociones de ciudad y de necesidad, las transforma en trminos que le son favorables, y slo a posterior!' encuentra de nuevo su realidad en las imperfecciones impenetrables del mercado: falta de fluidez, de transparencia y de atotivas. sta falsea las

y su actualizacin, entre el valor de uso y el valor comercial y su creciente contradiccin. No puede darse un estudio del crecimiento y de las formas urbanas sin hacer referencia al mercado fundiario, ni un anlisis del mercado fuera del contexto de las fuerzas y de las necesidades colectivas que intentan actualizarse.

minaba el poblamiento sino que siempre responda a unas necesidades de circulacin o de poblamiento: La ciudad se ha transformado en el sentido y en las pocas en que las necesidades de las poblaciones lo exigan. De forma ms general, intentaba poner en evidencia el juego de las fuerzas y de las representaciones colectivas en la elaboracin morfolgica de Pars, interesndose especialmente por comprender los mecanismos del mercado, el papel que en l desempean las representaciones del crecimiento y los clculos de los empresarios; se puede decir que en cada poca la extensin de los terrenos con un valor comercial como terrenos destinados a la construccin se define no por las necesidades reales sino a travs de lo que se supone que son estas necesidades y su eventual extensin. Los especuladores expresan y preceden a la conciencia colectiva, compran el terreno cuando todava no se sospecha el valor que adquirir y revenden en el mo-

micidad.
As, actualmente, en los pases de economa liberal, la ciudad se actualiza a travs del mercado. ste

La finalidad de esta obra es observar el crecimiento de una colectividad urbana particular, situndose en relacin con su pasado morfolgico, animado por ciertas tendencias econmico-sociales generales o particulares, marcada por una estructura social determinada, por unas necesidades y por unas re-

transforma las necesidades y moldea la ciudad: sin l, la ciudad no sera lo que es. De su actuacin, que desde el principio impone una diferencia entre las necesidades y su actualizacin, nacen contradicciones."' Los reglamentos vanos, las leyes sobre la expropiacin con fines de inters pblico, las leyes y reglamentos de urbanismo, la fiscalidad sobre los valores y las ren1

tas fundiarias, las leyes fundiarias (constitucin de reservas fundiarias, etc.) representan intentos de solucin de tales contradicciones cuyos lmites nadie discute. El mercado fundiario est deformado; en
los pases en los que el suelo no pertenece a las colectividades lo-

presentaciones relativas a las necesidades, en su relacin dialctica con un mercado fundiario a travs del cual el devenir de la ciudad intenta actualizar su dimensin espacial, pero que transforma todas sus dimensiones. Situndose, as, en una perspectiva prxima a la de M. Halbwachs cuyo estudio sobre Pars, a principios de este siglo, ha permanecido sin continui26 dad, al menos en lo concerniente a la relacin entre desarrollo urbano y mercado fundiario. M. Halbwachs intentaba demostrar que en la elaboracin de la organizacin
viaria

mento

propicio.

Sin embargo, no est la ambicin de la obra por encima del resultado? Deben ser evocadas aqu las dificultades contra las que se ha chocado y que, probablemente, no hubiesen sido menores en otro pas que el Irn? Se careca de muchas informaciones deseables, y muchos de los documentos disponibles eran de un valor dudoso. El anlisis de las fuentes consultadas, que se presenta en los anexos, evidencia las dificultades surgidas

de

y el nivel frecuentemente aproximativo de los conocimientos adquiridos.

Pars, la iniciativa indivi-

dual no haca

ms que adaptarse

unas tendencias colectivas, que la abertura de nuevas vas no deter-

En cuanto a

lo

concerniente a

la

situacin actual, a pesar de los tra-

V. Minorsky, -Tehran, capitale de la Persea, Encyclopdie de l'lslam. tomo IV, Pars, Leyde, 1934, pp. 750-756, ha analizado hace treinta aos los documentos disponibles. Sin embargo, slo ha reconstruido una decepcionante historia de los acontecimientos.
27.

que en Tehern, hubiese podido ser una ayuda eficaz; prcticamente su estudio no se ha iniciado. Tanto sobre el presente como sobre el pasado slo son seguros algunos conocimientos, se ha intentado ligarlos en una sntesis que quiz no parecer ms que un cuerpo de hiptesis construido a partir de un cuerpo de conjeturas.
tibles

La exposicin se divide en tres partes; la primera, mezclando sincrona y diacrona, partiendo de la observacin del reparto actual de los

precios y de sus relaciones con la ecologa urbana, intenta representar los factores constitutivos del valor comercial (es decir, las relaciones colectivas y las necesidades que aparecen en los precios) re-

montndose constantemente

la

dinmica concreta de la ciudad, sin la cual no tienen sentido ni su forma ni la distribucin de los precios.
El segundo captulo trata de explicar el movimiento general de los precios, sus relaciones con el crecimiento urbano, el equipamiento

bajos efectuados sobre la ciudad de Tehern, y especialmente sobre su ecologa, por el Instituto de Estudio e Investigaciones Sociales (Universidad de Tehern), la informacin sigue siendo fragmentaria.

La historia de la sociedad y de la morfologa urbana es an menos 27 conocida. El conocimiento de las ciudades de provincia, en las que
las huellas del pasado son, al menos en ciertos casos, ms percep-

de la ciudad y la coyuntura econmica y poltica; pone en evidencia una segunda serie de factores que contribuyen a la formacin de los precios: los factores generales surgidos de la evolucin general de la sociedad y de su estructura social que acarrean la aparicin de diferentes categoras de rentas fundiarias. La ltima parte, considerando el mercado en su relacin con la sociedad urbana, tiende a explicar sus determinaciones en la transformacin de la estructura social, en la construccin de su base morfolgica, en la elaboracin de las necesidades y de las representaciones de la poblacin urbana.

Vezarat Darai, Pichkari Daray Tehran 1. Fehrest Ghaimat Arazi va Sakhtemani Mantaghey Tehran va Houm. 1338. IX + 70 p. (Ministerio de Hacienda. Direccin General de Hacienda de Tehern Mapa de los precios de los terrenos y de los edificios de la zona de Tehern y sus afueTehern. ras. 1338 [1959-60], IX + 70 p.). Los precios se refieren al ao 1338 (1959-60).

izado las fuentes cuya habilidad y tratamiento analizan en el anexo de este captulo.
I

se

2.

estudio supone el disponer de informacioEl nes numerosas y seguras. Con este fin se han uti-

CAPITULO

LA DISTRIBUCIN DE LOS

PRECIOS Y LA FORMACIN

DEL VALOR DEL SUELO

URBANO
El

gn esto, reconocer unos precios regionales es reconocer que, en el caso en que el individuo disponga de un potencial de valorizar la propiedad fundiaria, no puede ejercerlo ms que en relacin a un nivel de base que no domina. Utilizar el hecho implcitamente en la actividad econmica individual forma parte de un comportamiento realista, pero admitirlo explcitamente es minar las bases culturales de esta actividad. Es la razn por la cual la afirmacin de los precios regionales en un texto oficial del Ministerio de Hacienda fue entendida como una amenaza y levant tantas crticas; en cuanto se introduce este documento, los mismos individuos que trataban los precios en trminos regionales, comienzan a insistir sobre su variabilidad
'

contienen un valor no solamente tcnico sino tambin metodolgico.

Existen, como se ha dicho, unos i) precios regionales, es decir, unos precios medios vlidos para cada sector limitado por los cortes de las grandes avenidas. Es un dato
del

mercado.

valor del suelo urbano, es

la
in-

recompensa de unos esfuerzos

dividuales o el fruto del juego de unas fuerzas y de unas representaciones colectivas? En 1960 la respuesta es menos dudosa que en
el

i) Los precios medios de cada regin o sector se clasifican en varias categoras definidas por la situacin del terreno en relacin a la organizacin viaria: terrenos con fachada a las avenidas, a las calles

momento en que Halbwachs

ha-

ca la pregunta, hacia 1900,

na poca liberal. interrogante puede resultar todava objeto de escndalo en una sociedad econmicamente ligada, si no al liberalismo en su forma occidental, s al menos a una forma de organizacin fundada exclusivamente sobre la apropiacin individual

en pleSin embargo, el

principales, a las calles secundarias, a las calles sin salida, interiores de manzana. El acceso al terreno est as revestido, dentro de la situacin regional, de un valor discriminativo esencial.

esencial.
Si parece, pues, superfluo sealar
el valor del suelo es un hecho colectivo, no es intil para el co-

En cada sector urbano, los preni) cios clasificados segn las categoras precedentes decrecen de la primera a la ltima (a veces con superposiciones entre categoras intermedias), es decir, que si se considera el conjunto de los precios regionales, se clasifican en cinco series donde los trminos de la primera y de la ltima contienen

que

nocimiento de
la

la

sociedad

ni

para

de

los bienes.

el valor del suelo sea un hecho colectivo est reconocido implcitamente por todos los habitantes de !a ciudad interesados en el mercado del suelo urbano. Todos saben que el precio del suelo se

Que

identificacin de los factores colectivos que dan lugar a este valor y permiten clasificar los terrenos en la escala comn del mercado.
All, las

establece regionalmente, es decir, por sectores urbanos. Todas las fuentes consultadas sobre los precios de los terrenos se expresan en trminos regionales; existen as en cada sector, en la prctica del mercado, no uno sino unos precios que caracterizan diferentes categoras de terrenos y estos precios representan unas medias en relacin a las cuales los precios de cada parcela se establecen en funcin de otras circunstancias. Se-

cosas estn menos claras. Metodolgicamente se partir de la observacin de la distribucin de los precios, que es el hecho actual que se trata de explicar. Se desprenden entonces algunas lneas
generales y se pasar a la formacin de las hiptesis que permitan ligar estos hechos sociales a otros hechos sociales, y justificar su gnesis.

siempre a

las

dems.

compleja multitud que afectan el suelo urbano puede simplificarse con tres constataciones liminares que
El

de

anlisis de los precios

la
2

Notable resultado. La jerarqua de los precios corresponde, en general, a la jerarqua de las facilidades de acceso. Por lo mismo, se tiene el derecho metodolgico de simplificar considerablemente el anlisis, no haciendo ms que el de la primera y el de la ltima serie. Los otros representan unas situaciones intermedias desde el punto de vista clasificatorio y se sitan en posiciones medias en cuanto a los precios. No corresponden, por tanto, a

hechos sociales autnomos.

3. el 4.

Para

los

nombres de
el

los

lugares citados
los

en

el

6.
la la

Debera decirse Objetivamente colectivas',

en

texto,

vase

mapa de situacin de

mismos en

plano desplegable.

medida en que algunas actividades, tales como compra, desde el punto de vista de los comson
individuales,

pradores,

privadas",

pesar de
prctica-

Ver ms adelante los mapas Precios de los terrenos con fachadas a las avenidas (precios superiores a 5 000 Rls y -Curvas isoprecios, interiores de manzana, pgs. 39 y 41.

que se desarrollen mente colectivo.

dentro

de

un

marco

Seccin XX sobre los mapas de distribucin de 5. los precios, representados en el grfico correspondiente, pg. 42.

Por el contrario, si se consideran ahora las distribuciones geogrficas de los precios de la primera serie y de la ltima, se observa cmo ambos repartos no se solapan. En particular las reas de los precios mximos de cada una no coinciden: el rea central de los precios de los terrenos con fachada a las avenidas est formada por el cuadriltero limitado por las avenidas Ferdowsi, Islambul, Saadi y 3 por la plaza Tupkhane, mientras

cial, que culmina en la plusvala especial, o plusvala de emplazamiento central que afecta al ncleo ur-

ta funcin

bano y tiene su origen en la funcin preeminente de este ncleo en la ciudad y en el espacio que sta domina; la plusvala general urbana debida al valor que los terrenos prximos y menos prximos
del ncleo presentan para la residencia de las poblaciones cuya existencia depende, de alguna manera, del ncleo, y para las actividades anejas inducidas.

de direccin. Las poblaciones provincial y urbana afluyen a l. Tiene un eminente valor social que en las sociedades de tipo liberal da lugar a un valor monetario de emplazamiento, el cual puede adems, como se ver ms adelante, aparecer bajo formas distintas.

plusvala de emplazamiento central no es ms que un caso particular de la plusvala de emplaza-

Esta

de manzaNoroeste de la anterior a ambos lados de la avenida Sha Reza, desde la plaza Ferdowsi a la Universidad. Adems, si se realiza una seccin que atraviese las dos reas centrales, 5 las curvas que representan la variacin en funcin de la distancia de los precios de interiores de manzana, por un lado, y los de fachada a avenidas por otro, toman formas diferentes. Si bien las dos tienen forma de curva en campana, la primera es aplastada en el centro, mientras que la segunda, al contrario, se eleva considerablemente sobre su direccin mediana, de tal forma que la diferencia de los precios, relativamente dbil en la periferia, es muy grande en el centro.

que

la

de

los interiores
al

na se prolonga

tra

En las pginas siguientes, vamos sucesivamente, los problemas planteados por la distribucin de estas dos plusvalas; al final del captulo trataremos adems de las plusvalas locales cuyos efectos se aaden a los de la plusa analizar

miento comercial que se encuenen otros puntos de la ciudad: centros de barrio, centros de sectores urbanos, salidas de edificios religiosos, de fbricas, etc., puntos todos estos en que, en razn de la
cio,

utilizacin y organizacin del espade los rasgos culturales, de las

vala general.

I.

la

La plusvala comercial plusvala especial

urbana
Toda sociedad tiene sus espacios privilegiados en la organizacin de su dimensin geogrfica, Son los puntos en que se renen las poblaciones para ciertas actividades co6 administracin, produclectivas:
cin,

costumbres-, las poblaciones afluyen en mayor o menor cantidad. Los terrenos prximos a estos puntos tienen, en particular, un valor de emplazamiento para los intercambios; por lo que a las plusvalas resultantes se las puede llamar genricamente plusvalas de emplazamiento comercial.
el valor de las plusvalas de emplazamiento central y el de las otras plusvalas de emplazamiento

Entre

Esto conduce a admitir que las dos series extremas de los precios regionales traducen dos hechos econmicos y sociales distintos y que estos dos hechos corresponden a los dos factores principales que contribuyen a la formacin de los precios del suelo urbano. Se puede formular la siguiente hiptesis general:

compras, diversiones, oracin, etctera. Entre ellos el centro de las ciudades y en particular de las capitales es uno de los ms importantes. Este es a la vez el centro del rea de dominacin de la
ciudad y, desde este punto de vista, su actividad es tanto mayor cuanto ms centralizado est el Estado administrativa y econmicamente; y es tambin punto de reunin de las poblaciones que aseguran directa o indirectamente es-

comercial, existe en Tehern, como en las otras ciudades, una diferencia considerable. Creemos adems (al no existir datos comparativos sobre otras ciudades no nos atre-

vemos
cia

a afirmarlo)

que

la

diferen-

es mayor en Tehern que en

otras capitales del mundo. Explicitemos los factores que, en el caso particular de Tehern, determinan la existencia de plusvalas de emplazamiento central muy elevadas.

La plusvala del suelo urbano como hecho global tiene dos componentes principales: la plusvala comer-

La capital del Irn se caracteriza por una extrema concentracin, una

10

superposicin o una yuxtaposicin de los centros adminisrativos, de negocios, comercial y de esparcimiento. La historia de la ciudad y de su crecimiento revela las causas de esta concentracin. El Bazar, antiguamente centro de intercambio interregional y de redistribucin de los productos al estilo de una pequea ciudad, centro casi nico de actividad de la poblacin urbana, sigui siendo mucho tiempo el principal polo de atraccin despus de la promocin de la ciudad al rango de capital; sus relaciones econmicas con la cabeza
poltica del Estado, la Corte, esta-

ciudad hayan dejado de frecuentarlo, sigue siendo el mayor centro comercial de todas las zonas densas del Sur. A la vez se han acrecentado sus actividades artesanales de transformacin de los productos, hasta tal punto que se ha convertido en punto de reunin de una importante poblacin activa.

de los centros de negocios y de concentraciones ms importantes de tiendas. Pero en el momento en que el centro llega a estar sobrecargado hasta el punto de que ya no se puede circular por l, intervienen otros factores que se enta
las

contrarn

ms

adelante.

En cuanto

a los

nuevos centros de

blecida en el Ark, situada a poca distancia en direccin Norte, fueron por otra parte muy estrechas durante todo el siglo XIX. En el model cambio de rgimen en los aos 1920, la implantacin de los edificios administrativos necesarios a todo Estado centralizado,

negocios, su Iccalizacin estuvo condicionada a la vez por la del centro antiguo del cual constituan y constituyen en parte una prolongacin, y por la de las oficinas de la administracin, cuya proximidad es esencial en un Estado burocrtico.

Esta relacin de la sociedad urbana con su espacio determina la aparicin de unas plusvalas fundiarias de emplazamiento comercial particularmente elevadas en el centro de la ciudad. Estas plusvalas de emplazamiento central afectan

mento

As, en ausencia de una industrializacin que no se desarroll ms

estuvo todava condicionada por la situacin del Bazar que representaba un papel de gran centro de intercambio y arrebataba, en la misma poca, el primer lugar al Bazar de Tabriz. En los aos siguientes,
y sobre todo despus de la Segunda Guerra Mundial, la funcin de Tehern como polo poltico, administrativo y econmico del Irn fue reforzada. El Bazar perdi, en este

que tardamente, como en muchas capitales, los grandes polos de actividad de Tehern (Bazar, oficinas de la administracin, nuevo centro de negocios) se encontraron yuxtapuestos al centro de la ciudad.
Sobre esta forma de crecimiento interviene un hecho de civilizacin, o, ms exactamente, este hecho de
civilizacin ha contribuido, sin du-

grandes avenidas que cruzan ncleo administrativo y de negocios, a algunas calles que afluyen a las avenidas, y al Bazar. Sin embargo, en este ltimo, las plusvalas tienen (relativamente), ms que en cualquier otro lugar de la ciudad, una forma distinta a la de los precios de los terrenos propiamente dichos. Por esto el Bazar no aparece como una zona en la que el precio de las fachadas a las avenidas y a las calles principales sea muy elevado.
a las
el

da, a la elaboracin

cin
Irn,

de la organizade la ciudad: en probablemente tambin en los

ecolgica

desarrollo para el que no estaba adaptado, el lugar preeminente que hasta entonces haba ocupado en la ciudad; sin embargo, sus fun-

ciones econmicas siguen siendo importantes en la actualidad tanto como intermediario entre las provincias y el extranjero para la importacin y la exportacin, como para la distribucin de los productos consumidos por la poblacin urbana; en particular, aunque los habitantes de la zona norte de la

otros pases musulmanes, los hombres desempean un papel en los gastos de la familia, relativamente ms importante que en los otros pases. As tambin la concentracin de las actividades profesionales tiene un efecto directo sobre las tendencias de localizacin de las compras, y, por tanto, de localizacin del comercio al por menor. Es, sin duda, una de las razones de la tendencia aqu observada a una yuxtaposicin inmedia-

Dos categoras sociales, los propietarios del suelo y los propietarios de locales comerciales, se disputan la apropiacin de las plusvalas de emplazamiento comercial. Segn la relacin regional de las fuerzas entre las dos categoras, el
Valor aparece principalmente sea bajo forma del precio de los terrenos, sea bajo la de los traspasos.

Las plusvalas de emplazamiento comercial no son el resultado ni de

los derechos ni de la actividad de ningn particular, propietario o comerciante. Resultan de la actividad colectiva. Pero en una sociedad que no reconoce el hecho colectivo, los

7.

De hecho, el aumento de los alquileres es general; la ley de 1315 (1936-37) y las leyes posteriores, se referan a los alquileres de locales code viviendas. Aqu, slo nos ocupaevolucin de las relaciones sociales las plusvalas de emplazamiento coproblemas de la plusvala general del son diferentes.

8.

O ms

exactamente,

aparecen

como un hecho

merciales y mos de la derivadas de mercial. Los suelo urbano

social generalizado y masivo. En efecto, la tendencia a la apropiacin por el comerciante del valor del emplazamiento comercial bajo la forma de traspaso, es antigua, principalmente en los casos en que la tienda era un bien de fundacin (Vaql). Sin embargo, el traspaso era violentamente combatido por las autoridades religiosas que vean en
l

un

ingreso

cuya

fuente

no

se

encontraba

ni

en

la actividad, ni en la propiedad, y que, por el contrario, limitaba los derechos del propietario.

individuos y las categoras sociales

que stos forman entran en competicin para asegurarse la posesin de los valores creados por esta

misma sociedad. Las tensiones

so-

ciales alrededor de las plusvalas de emplazamiento comercial son, de esta forma, vecinas de los negocios que se evocarn ms adelante, a los que ha dado lugar la apropiacin de los terrenos muertos a medida que se extenda la

propietarios se apropiaron de las plusvalas de emplazamiento mediante la subida de los alquileres. Por este sistema arrancaron a los comerciantes las ganancias suplementarias percibidas gracias a la creciente afluencia de poblacin.

alquileres al nivel de 1321 (19421943), pero slo alcanza a los in-

11

muebles construidos antes de 1324

de

adems es interpretada manera que el alquiler del inmueble construido en el lugar de un inmueble antiguo queda libre;
(1945-46);
tal

Esta carrera de alquileres

al

alza

ciudad.

En el caso de solares libres y debidamente apropiados y registrados ninguna fuerza social contesta los derechos de los propietarios sobre las plusvalas, de ah la pretensin de stos a las plusvalas de emplazamiento comercial cuando el solar sea edificado.
comerciante, por su parte, es el intermediario a travs del cual la plusvala de emplazamiento potencial se convierte en plusvala real; adems, ve aumentar cada da su clientela y sus ganancias, debido al creciente inters colectivo que suEl

provoca el descontento de los comerciantes. Los conflictos entre propietarios e inquilinos se hacen ms numerosos. Para resolver estas dificultades la ley de 1317 (1938-1939) sobre los alquileres, primer instrumento legal de defensa de los inquilinos, los fija al ni7 vel de 1,315 (1936-37). As se detiene el aumento de los alquileres; lo ser de nuevo en 1321 (1942-43) a travs de una nueva reglamentacin sobre el conjunto de los precios.

por otra parte da al propietario el derecho de ocupar de nuevo los locales alquilados al expirar el arrendamiento sin tener que pagar el derecho de traspaso que sigue siendo considerado ilegal. Los comerciantes se oponen colectivamente a la aplicacin de la ley; las manifestaciones impiden la ejecucin de las rdenes de expulsin. Estando en juego la seguridad pblica, el artculo de la ley relativo al derecho del propietario a ocupar de nuevo sus locales se ve prcticamente abandonado. Los comerciantes siguen siendo dueos de las tiendas. Esta evolucin de las
relaciones sociales ha marcado
di-

fijen

emplazamiento; tiene pues tendencia a atribuirse el origen de las plusvalas y a conservar su valor. Segn l la clientela ha aumentado gracias a sus cualidades de comerciante y cuando se marcha pretende recuperar el resultado de sus esfuerzos bajo forma de traspaso (Sarghofli).
el

pone

Sin embargo, el hecho de que se los alquileres no hace desaparecer la plusvala de emplazamiento. Si el propietario ya no puede pretenderla,, el inquilino se la apropia: los traspasos aparecen en los aos posteriores a 1317
(1938-39).
8

ferentemente a las partes antiguas y nuevas de la ciudad.

ciudad antigua y especialmenel Bazar, los alquileres se fijan a un nivel muy bajo. Los propietarios slo perciben de sus bienes una renta nfima y no pueden ocuparlos de nuevo a causa de los traspasos que exige el comerciante. La propiedad inmobiliaria queda congelada, se encuentra en la situacin de una fundacin (vaqf) que deja a su beneficiario una pequea renta fija con incapacidad jurdica de venta. De esta forma el suelo prcticamente no tiene valor en el Bazar: no es objeto de transacciones, solamente hay compraventa de traspaso entre los comerciantes.

En

la

te

en

Los comerciantes exigen al ceder sus tiendas una suma considerada como el valor de la
clientela, es decir, la capitalizacin de las ventajas del emplazamiento.

La historia de los alquileres comerciales en Tehern pone de manifiesto el enfrentamiento de las dos ca-

tegoras sociales y de sus preten-

siones rivales. Cuando se realiz

el

cambio de orientacin miento demogrfico de

del

creci-

la capital y en los aos siguientes, de 1306 (1927-1928) a 1316 (1937-1938), los

traspaso aparece entonces como en contradiccin con el derecho del propietario. Los propietarios, en efecto, ya no pueden disponer en adelante de sus terrenos edificados sin pagar los traspasos o sin proporcionar a cambio un bien de servicio equivalente; hacia 1324 (1945-46) reaccionan. La ley sobre la revisin de los alquileres de los bienes inmuebles
El

ilegal,

(Mehr 1324/Octubre 1945)

fija

los

La descomposicin de las relaciones sociales entre propietarios e inquilinos acarrea la descomposi-

N. del
9.

T.:

petit prix en el original.

Es

decir,

que
el

minuido pqr le ha hecho

el valor del inmueble est disvalor de las obras que el inquilino

realizar.

12

cin del paisaje. El propietario, debido al nivel medio de los alquileres en el Bazar y del precio que debera pagar para recuperarlos, se

desinteresa de sus bienes inmuebles: las construcciones se degradan y cada vez estn ms inadaptadas a su funcin sin que l intervenga. Los inquilinos por su parte no pueden iniciar nada sin el consentimiento del propietario, y ste lo rehusa a menos que se les restablezcan unos derechos que estima perjudicados.

un nuevo esfuerzo de los propietarios para arrancar a los comerciantes las plusvalas de emplazamiento comercial. La ley de 1324 (19451946) es revocada, los alquileres pueden modificarse mediante acuerdo entre las partes o mediante intervencin del tribunal de recursos urgentes, debiendo adaptarse los ajustes al movimiento de los precios de los terrenos. Bajo
ciertas condiciones, el propietario

define por capitalizacin sobre unos 10 aos del precio total de los alquileres de la parcela, pero:
la

Un precio bajo* que se

disminuido de la parte de estos alquileres que corresponde al valor del inmueble en su estado actual (en la medida en que este estado 9 es debido al propietario);
a)
la parte de las propietario se estima capaz de percibir en los aos siguientes, sea por el sistema de los alquileres, sea por el de los traspasos. El precio as calculado sale al mercado a un precio unitario por tramo de calle o avenida. Este precio bajo es el precio oficial definido por la ley fiscal de impuestos sobre terrenos; no puede ser de otra forma a partir del mo-

b)

aumentado con
el

se ve confinado en su derecho de ocupar de nuevo sus locales.

El

plusvalas que

En las zonas nuevas de la ciudad la construccin es posterior a las regulaciones de los alquileres, stos han podido seguir mejor el aumento del valor de emplazamiento comercial y los propietarios se han desinteresado menos de sus

donde

comerciante despojado tiene derecho al pago de un traspaso cuya legalidad es reconocida en adelante.

No obstante, aunque menos considerable que en el Bazar, el retraso de los alquileres es importante y sigue siendo compensado por los traspasos. Los propietarios de inmuebles comerciales nuevos no pueden, en razn del modelo establecido sobre el nivel de los alquileres, recuperar por este medio el valor del emplazamiento, por lo que han adquirido la costumbre de exigir ellos mismos el pago de un traspaso antes de la entrada en los locales. As todos esperan obtener sus ventajas. El propietario, gracias al traspaso, se ve reembolsado inmediatamente o por adelantado del precio del suelo y de la construccin, es decir, que percibe la plusvala de emplazamiento adquirida en el momento de la venta (comprendiendo, ciertamente una parte
bienes.

Sin embargo, el importe de este traspaso se fija en el equivalente de cinco aos de alquiler, dbil cantidad en relacin a los precios reales de los traspasos, pero que resulta menos desfavorable en las zonas perifricas de la ciudad que en las centrales. As se favorece, relativamente, a los comerciantes pobres; de manera que, gracias a su neutralidad, estn ms capacitados para arrebatar a los comerciantes ricos las plusvalas de emplazamiento de que se han apoderado durante el crecimiento.

mento en que la ley reconoce los traspasos y en que el precio medio de los alquileres no puede recuperar su retraso a causa de los hbitos adquridos a lo largo de los ltimos 25 aos.
La reglamentacin puesta en vigor,

que

liga

el

movimiento, de los

al-

La historia de las relaciones entre propietarios fundiarios y comerciantes demuestra, as, que existe una relacin de compensacin entre los precios de los alquileres y los precios de los traspasos. La debilidad de los primeros en relacin al nivel alcanzado por el valor

quileres al precio del suelo, constituye aparentemente un crculo vicioso puesto que el precio del suelo est ligado al precio de los alquileres que eran fijos, en principio, hasta ahora; de hecho, permite a los propietarios fundiarios, si la relacin de fuerzas les es favorable, percibir las plusvalas futuras a tra-

de anticipo).

inquilino conserva para s las plusvalas futuras.

El

de emplazamiento determina portancia de los segundos.

la

im-

La ley de 1339 (1960-61), llamada Propietarios e inquilinos, supone

A partir de esto, el precio de los terrenos puede entenderse de dos formas:

vs del alquiler, dado que el aumento de los precios de los terrenos estar determinado en el futuro por sus previsiones sobre los beneficios inmobiliarios y que estas previsiones tendrn tanta mayor tendencia a crecer cuanto que queda asegurado por la ley que el

"
10.

N. del T.: grand prix- en el original.

.Precio bajo y -precio alto, aparecen claramencomparamos dos parcelas idnticas, pero que una est edificada para usos comerciales y la otra no. Por ejemplo, en una gran avenida comercial, una parcela edificada para usos no comerciales vale 100 000 riales el m* una parcela contigua ocupada por un comercio se vende, en el caso de que no haya que abonar el traspaso, por menos de la mitad del precio precedente.
te
la
si

11.

Anexo

II.

precio
guir.

de

los

alquileres

las

se-

tral

Sin embargo, el precio bajo no constituye ms que una parte del precio real; el nuevo propietario no puede ejercer sus derechos sobre el terreno si ste est gravado con un traspaso. Una compra efectiva

La plusvala de emplazamiento cenafecta a un rea particular de la ciudad, pero en sta no afecta ni a todos los terrenos ni siquiera a todas las vas; slo aparece en algunas de stas. Esta seleccin no se puede explicar ni por el paisaje ni por la estructura viaria actual.

la localizacn exacta de elementos del ncleo urbano a travs de las corrientes de pobla-

explicar
los

13

cin, y estas

ltimas por las

pri-

meras.

De hecho

el

producto de

tejido urbano es el una historia, su es-

tructura slo puede explicarse ge-

supone pues que sea pagado

del

precio bajo tal como ha sido definido, el precio de los traspasos reales o potenciales, segn que la parcela est edificada con destino comercial, o bien con destino a vivienda, o sin edificar.! Un precio alto** se define comol aquel en el cual el precio de los traspasos reales o potenciales tiene en cuenta las tendencias al aumento del valor de emplazamiento, de las tcnicas susceptibles de multiplicarla y de la parte de esta plusvala susceptible de ser rete10 nida en el traspaso.
La relacin entre alquiler, o sea precio bajo, y traspaso podr as variar en el futuro como lo ha hecho en el pasado. Vara tambin,

adems

como se ha visto, en el espacio en funcin de las regulaciones estatales y de la relacin de fuerzas entre propietarios de suelo y comerciantes. En el ao 1338 (1959-60), si la correlacin entre el importe del precio del suelo (precio bajo) y el traspaso es dbil para un conjunto de datos correspondientes principalmente a las zonas centrales de la ciudad, se ve cmo aparecen dos grupos geogrficamente limitados: uno, el Bazar, donde el traspaso es, en relacin al precio
del alquiler,

comerciales lo mismo son unas calles estrechas donde la circulacin es difcil (el Bazar slo es accesible con coches de caballos, Lalezar, etc.) que amplias avenidas con mucha circulacin (Saadi, Ferdowsi, etc.) sin que existan por lo dems diferencias absolutas de funcin correspondientes a las diferencias de paisaje. Se podra, ciertamente, sealar que las vas estrechas estn ms dedicadas al comercio al por menor, las avenidas a los negocios, a la vez que las primeras suelen ser con frecuencia vas de circulacin peatonal, y las segundas vas de gran circulacin rodada. Pero el alcance de esta distincin es limitado: muchas sedes comerciales estn todava situadas en el Bazar; por el contrario la avenida Islambul est invadida por el comercio al por menor y por los peatones. En cualquier caso, en el ncleo urbano, ni todas las vas estrechas ni todas las vas anchas tienen un mismo inters comercial (por ejemplo, en el Bazar al alejarse de ciertas vas privilegiadas, el valor de emplazamiento baja muy rpidamente).
Las calles
La organizacin actual de las vas

nticamente; esto es cierto, como se ha visto, para la localizacin general del ncleo urbano; tambin es cierto, como se ver, para la morfologa general de la ciudad y tambin para la distribucin de las funciones en las vas que atraviesan el ncleo urbano. De manera general, esta distribucin ha sido determinada al principio por unos pocos puntos: las puertas de la ciudad antigua y la plaza Sabz Meidan, punto de contacto entre la red de vas nacionales con funciones
polticas y econmicas y el Ark donde resida el prncipe, es decir, entre el pas y la autoridad que lo

Ms tarde el ncleo urbano ha incorporado en su movimiento las vas determinadas por su origen (Sabz Meidan) y el desplazamiento de las zonas residenciales considerado en sus diversas fases. Ms adelante se tratar de nuevo de este movimiento.
rega.
fijados, los grandes ejes ncleo urbano condicionan, a su vez, en el curso del crecimiento y por razones particulares, la aparicin de plusvalas en otros puntos o de plusvalas suplementa-

Una vez

del

rias.
el caso de las vas que establecen una comunicacin entre dos arterias principales. As entre la avenida Ferdowsi, la calle Lalezar y la avenida Saadi: la calle Berln, por ejemplo, es la comunicacin

de
car

la

capital

tampoco puede

expli-

ms elevado que en

la

avenida

relacin media calculada; y el otro, Ferdowsi, Saadi, Isalambul, Sha Reza, etc., donde es re-

especializacin de algunas de en la estructura, parecen con frecuencia intercambiables, hasta el punto de que en
la

Es

ellas; los lugares,

el

lativamente

ms

dbil.

11

caso de mantenerse en una observacin sincrnica se llegara a

TEHERN

12.

Precios reales y no precios del Hacienda.

Ministerio de

14

ms
del

directa

entre

las

ventanillas

Banco Nacional (avenida Ferdowsi) y una de las principales calles comerciales de la capital (Lalezar); se prolonga con las calles
Rafahi

Mehran hasta

la

plaza

Mokhber-od-Dowle, uno de los cruces ms animados (sobre la avenida Saadi). Su emplazamiento es comparable al de la calle Beinol Haramein en el Bazar, cuyo valor de emplazamiento comercial est determinado por la relacin que establece entre los dos grandes corredores comerciales (Bazar Mesgarha y Bazar Bazzazha) situados entre la antigua y la nueva mezquita
del Viernes.

importantes. Por ejemplo, los emplazamientos de las tiendas que dan directamente sobre TchaharSough (la encrucijada ms imporms tante del Bazar) son un 20 caros que los de las tiendas inmediatamente contiguas, y siguen decreciendo de tienda en tienda hasta que la tasa de decrecimiento disminuye tambin con la distancia.

tcnica de construccin, y sta est condicionada por la demanda local

de emplazamientos comerciales
estatuto jurdico del suelo.

el

Cuando

el

modelo de

utilizacin del

suelo es

que exista esta funcin de comunicacin, en las calles que convergen con las grandes vas comerciales, los puntos ms prximos a stas sacan partido de tal proximidad. A partir de estos puntos, el valor de emplazamiento decrece ms o menos rpidamente segn las caractersticas de la calle convergente: longitud,

De

igual forma, y sin

salida por
ra,

utilizacin

Decrece cuando se

otro extremo, anchude las aceras, etc. especialmente de prisa

el

trata de una calle sin son muy abunejemplos salida; los dantes en la zona del Bazar.

De las dos observaciones precedentes, se desprende el hecho de que el cruce de dos avenidas o calles comerciales tiene un valor de emplazamiento mayor que las propias avenidas o calles.
Los precios oficiales de los terrenos atribuyen a los cruces de avenidas un valor superior en un 20 al de la va ms cara que desemboca en el cruce. Sin embargo, las

La bolsa, en cuanto sistema de organizacin de las tiendas, aparece, en cambio, como un hecho social independiente de las determinaciones de la situacin comercial, aunque adjunta a las grandes vas comerciales. La bolsa es un conjunto de tiendas de un mismo tipo agrupadas geogrficamente; su origen es mal conocido y su funcin no aparece muy claramente; su existencia est ligada a un modelo de percepcin del espacio y juega un papel en la fijacin de los precios. Las bolsas son centros especialmente atractivos para la poblacin. As el valor de emplazamiento comercial a lo largo de las Dallan, Dast, pasajes, calles y avenidas donde se han instalado, es ms importante que en otras partes hasta el punto de que un comercio cuya actividad sea de otro tipo no tiene inters en instalarse all dado que el traspaso que debera pagar no estara compensado por los beneficios que sacara de su situacin.

tienda paralela a la va, la franja afectada por la plusvala es estrecha, y el precio del suelo baja luego bruscamente. As, en la avenida Islambul, el precio del suelo puede alcanzar los 100 000 riis 2 en los primeros 10 metros el m (terreno libre de traspaso). Luego desciende a 10 000 riis, y se estabiliza en 5 000 riis aproximadala

mente en

el

interior

12 de manzana.

La tcnica del pasaje bajo sus diversas apelaciones permite extender la profundidad de la franja afectada por el valor de emplazamiento. Sin embargo, la implantacin del pasaje en una estructura catastral antigua precisa de una modificacin del parcelario y por tanto de cierta maleabilidad en la sociedad que representa. En todo caso las modificaciones del paisaje son ms frecuentes en las zonas nuevas de la ciudad que en las antiguas, donde las relaciones sociales se han deteriorado.

Las

pluvalas

de

emplazamiento
la

central, lo

mismo que

plusvala

de emplazamiento comercial, conciernen solamente a la fachada de la va, es decir, a los terrenos inmediatamente accesibles a los
transentes.
Sin embargo, la profundidad" afectada por la fachada vara segn la

Por otra parte, la creacin de un pasaje solamente tiene inters cuando s existe una fuerte demanda localizada, no satisfecha, de emplazamientos comerciales. Igualmente el building de uso comercial no se hace necesario, ni posible, ms que cuando la presin de la

demanda sobre

los

emplazamientos

centrales lo convierte en una operacin interesante gracias a la multiplicacin del valor de emplazamiento del suelo por el nmero de
plantas.

diferencias pueden ser

mucho ms

16

Sin embargo, el inicio de la modificacin del paisaje tiene, inversamente, un efecto sobre el valor de

ta a la

vez que aumentan las funciones de la ciudad y la poblacin urbana.

emplazamiento. Las posibilidades de plusvalas suplementarias, debidas a la introduccin de la nueva tcnica, provocan, al menos en un clima especulativo, el aumento de los precios medios.

Se podra
lle

ir

ms

del anlisis la plusvala de

lejos en el detade la formacin de emplazamiento co-

palmente,

mercial. Se debera sealar, princicmo la estructura localizada del gasto (relacin de gastos

El valor social de los emplazamientos centrales no es la obra de los individuos como tampoco es obra de las categoras sociales: propietarios, comerciantes, o incluso poblacin urbana considerada como suma de individuos, sino que es la consecuencia de. las relaciones entre los individuos y las categoras sociales que forman la sociedad ur-

diano padecido por todos: el Bazar es un caso lmite, el nuevo centro (espacio comprendido entre las avenidas Ferdowsi, Islambul, Saadi y la plaza Tup Khan) no puede, actualmente, pasar por una zona funcionalmente adaptada.
El acopio del valor social de emplazamiento central realizado por unos

individuos inmobiliza el paisaje, esclerotiza la estructura catastral, impidindole modificarse al ritmo

por centros de mercado en los disque se realizan) y sus modificaciones, ligadas a las condiciones complejas de la vida cotidiana de las familias, crea una plusvala suplementaria sobre tal o cual tienda de una agrupacin comercial, sea por el hecho de que a cada centro no corresponde un nmero exacto de tiendas medas, sea por el hecho del dficit en la cantidad y la distribucin de los puntos de venta. Slo despus de estos anlisis se podra hablar de
tintos lugares en

sociedad dominada por la ciudad. Expresa una relacin social, una actividad social o la sociedad en algunas de sus actividades El valor de emplazamiento central lo mismo que el valor de emplazamiento comercial pertenece, pues, a la sociedad (y adems no solamente a la sociedad urbana), no en tanto que suma de individuos, sino en tanto que agrupacin animada y dinmica.
la

bana y

de los cambios en las necesidades de la actividad colectiva. Es, adems, un obstculo o un freno al desplazamiento, a la extensin o a
divisin del ncleo urbano. Los individuos o las categoras privilegiadas presionan cerca de los poderes pblicos para evitar estas modificaciones. As se explica el mantenimiento de una organizacin
la

urbana extremadamente centralizada a pesar de su actual inadaptacin.

El ncleo de negocios no est determinado, solamente, por su necesaria funcin como centro de ciertas actividades sociales; tambin lo est en su paisaje, y en su progresin por la apropiacin de las plusvalas de emplazamiento, es decir, por la estructura social considerada a otro nivel. De esta manera, se hace evidente que la privatizacin del valor de emplaza-

clientela de cada comerciante privado. Pero entonces, si la clientela concede importancia a las relaciones persola

como un hecho
nales que

con

el comerciante mantiene compradores, es difcil comprender cmo se podran transmitir estas relaciones medante una

sus

partir de aqu, la privatizacin del valor social de emplazamiento central, y su transformacin corolaria en valor monetario, falsea el juego de la sociedad; lo falsea ms todava si categoras sociales distintas entran en competicin para apropirselo. La privatizacin priva a la sociedad, y a los mismos beneficiarios de la privatizacin, de un paisaje material adaptado a las ne-

transaccin.
el lugar y la espacial de mltiples relaciones colectivas: relaciones de administracin, relaciones de negocios, relaciones comerciales (transacciones al por menor), etc.; afecta a la ciudad y al conjunto de su rea de influencia. Su historia es la de estas relaciones y aumenEl

cesidades.
Las plusvalas percibidas por los propietarios fundanos o por los comerciantes quedan adheridas a las parcelas y a los pases ocupados por ellos. A partir de ello las parcelas, los pases y su organizacin espacial son inamovibles incluso cuando su no-funcionalidad se convierte en un estorbo coti-

ncleo urbano es

dimensin

miento central tiene, finalmente, un efecto sobre el total de este valor a travs de la escasez organizada de los emplazamientos.
La plusvala creada por la sociedad mediante su actividad es acaparada; la masa de individuos que participan de estas relaciones sigue

siendo extranjera dentro del espacio por donde circula y participa en

13.

Vid.

por

ejemplo.

G.

Rullire.

Localisation

et

Rytmcs de l'activit agricole. Essai d'analyse conomique de la notion de structure agricole, Pars. Armand Coln, collection "Etudes et mmoires du
Centre d'Etudes Economiques, 1956.

la

actividad

colectiva.

Al

mismo

tiempo la plusvala es inmovilizada y ya no puede servir para la transformacin del paisaje puesto que est adherida a algo acabado y no a unas relaciones sociales en
desarrollo.

Dada la relacin, que hemos evocado sucintamente, entre centro y periferia, qu factores intervendrn en la formacin del suelo perifrico en el transcurso del crecimiento urbano?

transporte. Sus ocupantes gozan de unas ventajas relativas de situacin.

17

Mediante

la

competencia que

La plusvala general
II.

1. Esquema esttico de la relacin entre centro urbano y zonas

perifricas

urbana
Tracemos, en primer
Existe una estrecha relacin entre las zonas centrales de la ciudad afectadas por la plusvala especial del terreno y las zonas perifricas; son inseparables. Las zonas centrales representan la dimensin geogrfica del polo ms importante (poltico, administrativo, econmico) de la nacin y de la ciudad; las zonas perifricas slo existen en razn de las primeras, pero que, sin embargo, le son necesarias.
lugar,

una

fi-

gura abstracta inspirada en el punto de partida de las teoras sobre

la

surge entre los usuarios, los propietarios fundiarios tratan de transformar las ventajas relativas en rentas relativas de situacin que se capitalizan sobre el valor de los terrenos. A partir de lo cual la distribucin de los precios del suelo en las zonas perifricas decrece regularmente desde el centro con la misma diferencia en todas direcciones, es decir, que las curvas isoprecios tienen una forma circular alrededor del centro de actividad.

localizacin

Consideremos
visto, o existe

el

de los cultivos." caso terico de

una capital definida as: est preun centro adminis-

trativo y comercial, nico proveedor de bienes de consumo y de puestos de trabajo, concentrado en

En una primera etapa, la de la ciudad mercado central y capital administrativa, las zonas perifricas tienen el nico objeto de proporcionar poblacin activa a las zonas centrales, desempeando, en los diversos sectores de actividad y en los diversos grados de stos, las funciones de dominio de la ciudad. En una segunda etapa su papel se complica por el hecho de que la poblacin residencial supone un mercado importante para dar salida a los productos elaborados, y en consecuencia atrae a las empresas de transformacin de productos. Desde este momento algunas de las zonas perifricas se convierten adems en reas de localizacin de la industria y de la vivienda de la poblacin industrial.

punto central de un terreno amy homogneo que ofrece en todos los puntos idnticas facilidades para la construccin y el habitat, es decir, que principalmente es llano y dispone uniformemente del mismo equipamiento y de iguales condiciones climticas. Alrededor del centro se extiende una red viaria tambin homognea, es decir, que permite trasladarse al centro en un tiempo idntico desde todos los puntos equidistantes del centro utilizando un mismo medio de transporte que se supone nico y al alcance de todos. Supongamos, adems, que la poblacin afluye bruscamente para ocupar las zonas residenciales y los empleos en las actividades centrales. En tales emplazamientos condiciones los ms prximos a las zonas centrales son los ms codiciados, puesto que permiten ahorrar tiempo en los desplazamientos de trabajo y de compras y evitan los gastos de
el

Los supuestos de este esquema son puramente tericos y no se verifican, sin duda, en ninguna ciudad; de aqu el asombro ante la regularidad, al menos relativa, de la distribucin de los precios en Tehern.

plio

En
cios,

conjunto

las

curvas

aunque unas ms que se aproximan a unas formas

lares concntricas.

isopreotras,
circu-

esto que Tehern est prximo al caso de la ciudad terica imaginada? Tiene, en efecto, algunas de sus caractersticas: extensin en un terreno llano y de composicin muy homognea, rpido crecimiento y un centro urbano
Significa

nico.

En realidad la semejanza es limitapuesto que el centro de las curvas isoprecios (precio de los interiores de manzanas) no se sita en el ncleo central sino al Noroeste de las zonas centrales de actividad de la capital, que se prolongan en direccin Norte-Sur por ambos lados de la plaza Tup-Khan.
da,

14. La proposicir, es cierta, segn sea el nivel de generalizacin en que nos situemos. Un anlisis ms la -distancia-tiempo, Las curvas iscronas siguen las vias de comunicacin, formando islotes, a una distancia mtrica igual del centro urbano alrededor de las estaciones de los transportes pblicos; tambin se puede tener inters en vivir en las proximidades del -origen de una lnea con el fin de -asegurarse un asiento.

detallado nos mostrara que es diferente de la distancia.

18

Se puede deducir de esto entonces que el precio de los terrenos

residenciales es independiente del emplazamiento del centro urbano, es decir, que el factor distancia no interviene? No parece probable.

2. Factores econmico-sociales de la evolucin de las formas urbanas

Adems, estas necesidades camde forma muy rpida entre las clases superiores, en contacto con las sociedades desarrolladas de Occidente; estas clases superiores disfrutan de ingresos
bian, incluso

A finales del siglo XIX y principios del XX, se produce en Tehern un

cambio fundamental en la estructura social. Se trata de la transicin de la organizacin por clanes a la organizacin por clases.

Cualesquiera que sean los medios de desplazamiento utilizados y las condiciones de la extensin urbana, la distancia siempre significa tiempo y por tanto hay inters en acortarla." Pero si el espacio sobre el que se extiende la ciudad no es un espacio homogneo, la bsqueda de la proximidad del centro, como factor de localizacin y de formacin del precio del suelo, se combina con otros factores y otras necesidades. Pero, a pesar de un rpido crecimiento en el transcurso de los ltimos treinta aos, Tehern no es una ciudad nueva. En 1920 tena ya una morfologa diferenciada; a pesar de una cierta homogeneidad en las condiciones naturales del rea de expansin, existen diferencias en estas condiciones, especialmente en los microclimas. Sin embargo, no se pueden reintroducir los datos ecolgicos y los datos naturales en una construccin

un determinado

nivel,

la

ocupa-

cin de la ciudad en el siglo XIX es indiferenciada. Las mansiones aristocrticas, rodeadas de barrios reservados para sus siervos, se si-

tuaban en la zona rodeada por la primera muralla. Esta distribucin estaba ligada a la estructura y al tipo de administracin del Estado
feudal.

elevados que les permiten satisfacer las necesidades individuales y disponen del poder pblico para satisfacer las que son colectivas. Por el contrario, la poblacin proletaria y sub-proletaria se ve frenada en el desarrollo de sus aspiraciones por la ausencia de contacto y en el desarrollo de las satisfacciones por la pobreza y la falta de medios de presin sobre el poder.
La evolucin de las formas arquitectnicas utilizadas por las capas superiores es un ndice notable de la evolucin de las necesidades. En el espacio de 30 aos la casa

intemporal No es una sociedad abstracta y finita la que se sita en relacin a estos datos, sino una sociedad concreta y en movimiento. Las necesidades evolucionan, las aspiraciones colectivas se transforman, los instrumentos tcnicos varan. En cada poca la sociedad se sita en relacin con su pasado inmovilizado en una morfologa, lo transforma y le aade nuevas capas producto de su actividad.

continuacin vamos a procurar construir un esquema socio-histrico explicativo de la morfologa general y de la ecologa de los precios regionales de Tehern.

A principios del siglo XX, y sobre todo a partir de 1922, la creacin, primero lenta y despus acelerada, del Estado burocrtico centralizado transforma la estructura social. Aunque la eleccin de los funcionarios se realice a travs de las relaciones personales y que en el seno de la administracin se creen grupos segn el modelo del clan, la estabilidad en el empleo provoca la aparicin de clases intermedias, superior e inferior, y, por reaccin, la divisin de la sociedad en clases distinguidas no por estar ligadas a una familia dirigente, sino por la funcin social y por el nivel de sus ingresos. En adelante el suelo urbano se repartir entre estas agrupaciones horizontales y no entre unos clanes con relaciones verticales; su pertenencia a una u otra clase est determinada, a partir de este momento, por el precio y ste se establece en funcin de las necesidades manifestadas en el mercado.

pasa del modelo tradicional casa cerrada sobre un patio y dividida en exterior e interior (biroun-andaroun) al modelo ms lujoso de las zonas residenciales de los pases avanzados, pasando principalmente por el modelo Pahlavi inspirado en la arquitectura Sasnida. En el mismo intervalo, la casa obrera, suponiendo que se puede hablar de casa cuando la vivienda familiar se reduce a una habitacin, ha cambiado muy poco en su conjunto.
Por otra parte mientras que las necesidades evolucionan, las reas ocupadas antiguamente se degradan. As pues, la degradacin del espacio construido tiene un efecto distinto segn se trate de una ciudad en crecimiento o de una ciudad que progresa poco o que no progresa en absoluto. En una ciudad como sta, encerrada dentro de los lmites de sus murallas o simplemente ligada a un espacio colee-

15. Vid.. Vladimir fiere a los relatos

Minorsky, op cit., cuando se de los viajeros.

re-

alquiler medio de una vivienda de una habiera. en Tehern, en 1338 (1959-60). de 344 (Banca Melli Irn Economic Research Department, Survey of Average Monthly Rents in 32 cities n Irn Roneo, Esfand 1338). La mayor parte de estas viviendas se encontraban en las partes antiguas de la ciudad; el valor terico correspondiente del bien inmobiliario (corrientemente se admite, como tasa del alquiler anual el 12 por 100)
16.
El

tacin,
riales

es de 34 400 riales. El precio mnimo de la construccin (sin equipamientos) es de 1 500 Rls. el m', o sea, que para una pieza de 16 nr, 24 000 Rls. 1 El precio del terreno, a razn de 1 500 Rls. el m y para una edificacin de dos rellanos en los que el patio corresponde a una habitacin: 12,5 m de terreno, es de 18 750 Rls. O sea, en total, 42 750 Rls. como precio de la construccin de una habitacin.
,

tivo relativamente inmvil, los particulares tienen inters en renovar

el habitat a medida que envejece y en readaptar funcionalmente las formas que, eventualmente, han

las clases sociales

la

determina que nueva construccin slo es posi-

cado en desuso. As sucedi en Tehern al iniciarse la implantacin de los Kadjars.

1
''

ble, o accesible, a las clases afortunadas. Los representantes de las categoras superiores e intermedias tienden, pues, a cambiar de

residencia, y sus emplazamientos

precedentes
bre,

se

abandonan,
la

sin

transformarlos, a

No sucede lo mismo en una ciudad cuyos lmites se han roto y que crece con rapidez. Resulta, entonces, ms oneroso mantener o derribar para edificar de nuevo, que construir en un terreno nuevo; remodelar los antiguos sectores urbanos a partir de ahora inadaptados a las satisfacciones que se esperan obtener de la residencia, que construir otros totalmente nuevos sobre una nueva trama. Esto es especialmente cierto en Tehern donde la prctica de los pozos muertos para la evacuacin de las aguas residuales mina el subsuelo y aade nuevas dificultades para la reconstruccin.
El inters por desplazar la construccin es todava mayor en el

degradndose

poblacin posin remisin

pero permitiendo, sin embargo, la percepcin de unas rentas, lo cual hace que disminuya todava ms el inters por la reconstruccin. Estos antiguos emplazamientos inadaptados a las necesidades de sus nuevos ocupantes tienen adems, en adelante, una funcin de deterioro social.
El sistema de ocupacin de la vivienda se modifica, se pasa de un sistema de vivienda unifamiliar a un sistema plurifamiliar sin que la construccin sea adaptada a este cambio, mientras que las aspiraciones y modelos de conducta correspondientes a una ocupacin unifamiliar subsisten. No se degrada solamente el paisaje material sino

la parte antigua de la ciudad. La congelacin de los alquileres, aislada de un conjunto de medidas tendentes a una mejor distribucin de los ingresos y a un aumento de los bienes inmobiliarios al alcance de todos, semejante en esto a muchas otras medidas sociales, no tiene, en definitiva, otro efecto que el de establecer de forma ms segura a la poblacin pobre en un paisaje degradado y antifuncional

en

19

y condenarla a concentrarse en

l.

la ventaja que para la poblacin pobre supone la congelacin de los alquileres es dbil. Si bien los alquileres de las zonas antiguas de la ciudad son inferiores a los que devengaran en nuevas construcciones de igual standing, son en realidad bastante semejantes a ellos, 16 es decir, que los propietarios de un capital inmobiliario ya ampliamente amortizado siguen teniendo asegurados unos elevados ingresos debido a la escasez de nuevas construccio-

De hecho,

nes de uso popular.

Por este conjunto de razones, el precio de los terrenos ocupados antiguamente por las categoras superiores, abandonados por stas y destinados en adelante a la poblacin pobre, baja relativamente o

caso en que la transformacin de la ciudad es fruto de decisiones individuales. En efecto, en las nuevas zonas urbanas con una trama funcional (o pietarios

tambin
Si,

las

relaciones sociales.
el

adems,

alquiler de los edi-

ms
de

funcional),

los

pro-

parcelas edificadas aaden a la renta constituida por el alquiler del terreno y del edificio una elevada plusvala fundiaria anual que no estn en con^'^iones de percibir en los sect",c;s inadaptados que slo pueden ser transformados mediante una decisin
colectiva.

Sin embargo, los parajes y

el

equi-

pamiento construidos anteriormente no son abandonados. La disparidad de medios econmicos entre

antiguos est fijado por la ley y por tanto retrasado respecto a la evolucin de los precios, resulta, de hecho, que el gasto del alquiler dentro del presupuesto de las categoras sociales inferiores queda fijado a un nivel bajo. A partir de esto, no se frena solamente la reconstruccin en las zonas antiguas de la ciudad otros factores la frenan tambin sino que el volumen global de reconstruccin en el conjunto de la ciudad queda limitado debido al reducido importe del gasto del alquiler en los presupuestos de la poblacin residente
ficios

sube menos rpidamente que el de los nuevos terrenos sobre los que la ciudad se va extendiendo palmo a palmo. Incluso en el caso en que la diferencia de precios entre los sectores residenciales prximos al centro de negocios y los sectores perifricos convierta a la remodelacin en una operacin muy provechosa econmicamente por las considerables plusvalas que hara
por ejemplo, ste sera, actualmente, el caso del sector
surgir

20

la operacin no est Oudladjan al alcance de la iniciativa individual puesto que no es solamente la antigedad de los edificios la que se pone en cuestin sino tambin su distribucin sobre el suelo. La operacin slo puede ser colectiva y precisa de unas instituciones apro,

se verificasen
las familias

estas

condiciones,

3.

Actualizacin de los factores

piadas, pero, si el hecho colectivo solamente es reconocido bajo forma de un Estado cuyas relaciones con la poblacin son inseguras, la remodelacin se enfrenta con enor-

mes dificultades o es prcticamente imposible. A partir de este momento el deterioro de la sociedad global aparece en el deterioro de
la

trama urbana.

la evolucin necesidades, de la degradacin y el deterioro de los sectores urbanos antiguos, las zonas residenciales cuyos precios son ms elevados tienden a alejarse del centro de actividad. Tericamente se debera tener entonces, al cabo de un cierto tiempo, un esquema tal que los precios siempre varen con la distancia, es decir, que las curvas de isoprecio sean siempre circulares y concntricas; se elevaran desde el centro urbano a la inmediata periferia para descender despus a medida que crece la distancia. El anillo de los precios elevados debera tambin con el tiempo separarse cada vez ms del

As, bajo el efecto de

las

de

centro.

Una figura como sta es todava abstracta, supone que todas las
posiciones alrededor de
los
anti-

emplazamientos son idnticas, y que las necesidades experimentadas por los representantes de las diversas categoras sociales son solamente individuales y no tienen una dimensin colectiva. Si
guos

con rentas elevadas se instalaran, en efecto, en cada perodo, en la periferia de las zonas ya urbanizadas, y las familias con rentas ms bajas lo haran a la vez en las zonas abandonadas y en las zonas ms alejadas en que el precio es ms bajo, es decir, que se tedra al mismo tiempo una distribucin circular filiforme de las categoras favorecidas, puesto que son poco numerosas, y un constante solapamiento de las reas que stas ocupan con las ocupadas por la poblacin pobre. Pero, de hecho, una sociedad dividida en clases no experimenta solamente unas necesidades individuales (tamao de la parcela, arquitectura de la casa, etctera), sino tambin unas necesidades colectivas relativas a la red viaria, a la fisonoma de la calle, al equipamiento comercial, al aislamiento de las otras categoras sociales cuya presencia pone en cuestin, activa o pasivamente, los modelos de conducta y la misma fisonoma de la calle. De aqu que las reas de posible desarrollo tiendan a dividirse en ejes de extensin especializados ms o menos regulares. En Tehern, los factores de localizacin exacta de los sectores de extensin propios de cada categora social que han incidido sobre los factores fundamentales de parcelacin del espacio urbano, que acabamos de evocar, ponen de relieve el equipamiento y la historia del equipamiento de las zonas situadas alrededor de la ciudad antigua. Adems, curiosamente, estos factores de localizacin han influido, en gran parte, en el

econmico-sociales en un espacio geogrfico diferenciado

En Tehern,
el

volumen y

la

tempe-

ratura del aire son elementos esenciales de confort en el habitat. As, el clima de la llanura aluvial de

piedemonte, donde est situada la capital, se caracteriza por la existencia de vientos frescos del Norte que suavizan los calores del verano. Al pasar por los sectores edificados, estas corrientes son frenadas y calentadas. Los terrenos que se encuentran al Norte de las partes ya edificadas ofrecen, pues, en el transcurso de la extensin urbana, mayores ventajas que los del Sur. sta es, actualmente, la principal razn reconocida del inters por la extensin hacia el Norte y de que los precios sean ms elevados en esta zona. Es tambin, sin duda, una de las razones, sino la principal, por la que la aristocrtica ciudad de los jardines nacida a finales del XIX entre la primera y la segunda muralla se extiende principalmente al Norte de la ciudad antigua. Pero esta extensin

aristocrtica del Norte, ocup solamente la parte oriental de la zo-

mismo

sentido.

na comprendida entre las dos murallas; esto fue debido a las condiciones de abastecimiento de agua. stas son consideradas con frecuencia como uno de los elementos fundamentales del movimiento hacia el Norte del tejido urbano. En efecto, el agua, primero a travs de los Kanats y despus mediante conducciones, proviene como los vientos frescos del piedemonte donde se acumula en los sinclinales subterrneos; por tanto, era ms seguro y preferible aprovecharla antes de que fuese acaparada y polucionada en su re-

17. La morfologa urbana a finales del siglo XIX est descrita en el mapa ejecutado bajo la direccin de Abd-ol-Ghaffar Nadjm-ol-Molk en 1309 (1890). a escala 1:4 000.

Podemos admitir la hiptesis de V. Minorsky. 18. un desarrollo constante de la ciudad del Sur hacia el Norte. Sin embargo, la hiptesis es muy osada, ya que est basada en la interpretacin de una indicacin de Yakut. Cf., Vladimir Minorsky
de
op.
cit.

c s

VlcUl.

f\,

-//-

.'

di-

podra"exirrollo.

Desi,

mente,
>n,

los ba-

(Cf

.)

ciudad aeel interior

bano diferenciado que se debe tener en cuenta. El rgimen fundado por Sha Reza en los aos 1920, siguiendo en esto las tendencias sealadas ya en tiempos de los Kadjars, escoge la avenida Sepa para instalar el nuevo centro poltico, administrativo y militar. Los edificios administrativos se concentran especialmente al Este de la avenida, cerca de la plaza Tup-Khan, en la prolongacin misma del antiguo centro urbano en el que tambin se transformar el Ark, en el mismo centro de tres zonas constituidas: por la antigua ciudad, la extensin aristocrtica del Noreste, y los terrenos libres del Noroeste valorizados por la construccin del canal de Karadj y por la realizacin de una magnfica red viaria. El rgimen instala a su personal dirigente en un paisaje nuevo, separndolo as de la tradicin y manifestando a travs de la morfologa urbana su voluntad de modernizacin.
partir de ahora quedan fijados los grandes rasgos de la organizacin espacial de Tehern y, al mismo tiempo, la distribucin de los precios de los terrenos que est ligada a ellos.

21

nuralla,
el

en parque

..po.

se

se podido contacto

umca

ai loiuoiaiiouo y ucopuco pui divisin de stos, el Noroeste permanece largo tiempo desocupado

rales yuxtapuestas, entre el cultivo tradicional de los terrenos arcillosos, y en\/os arbus"

iviales pe-

7.76 '657m;
Vieille,

eventual
histrico,
el

hecho

Paul
:

Tehern
urbana.

mercado

del suelo y sociedad

ser un imstribucin a actividad a situarse

d

largo de encuentro

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el

c
c

VII1ICO OI

lOlUlylU^UU uiiuiuvjvw

del

Noroeste.

simultaneidad de la actuacin de diversos factores es notable en estos sectores del Tehern antiguo: se podra sealar, adems, que la zona del desarrollo aristocrtico del Norte est tambin muy prxima al Ark, centro poltico, administrativo y militar en la poca de los
La
Kadjars.

hara su3azar Hazon su proal adminisi hacia el iones ms t. La hipca del preimercial la ciudad tendera a prolongarse hacia el Sur, lo cual permitira, al cambiar de funcin, un movimiento hacia el Norte ms propicio a la residencia.'" Sea cual fuere este desarrollo antiguo, en el momento en que unas condiciones polticas generales hacen necesario un cambio en la organizacin del Estado, el
I

4. Morfologa y dinamismo generales de Tehern

moderna crece hacia el Norte a medida que los espacios

La ciudad

ocupados precedentemente quedan

anticuados, en su desplazamiento arrastra los precios ms elevados de los terrenos residenciales, que de esta forma se alejan de la avenida Sepa, rodea las manzanas ocupadas desde ms antiguo (sector de la ca'lle Hadj Cheikn Hadi, parte

movimiento de crecimiento de la de la nueva situacin se encuentra con un dato urcapital derivado

20

la operacin no est Oudladjan al alcance de la iniciativa individual puesto que no es solamente la antigedad de los edificios la que se pone en cuestin sino tambin su distribucin sobre el suelo. La ope,

se verific
las familic

instalarar rodo, en ya urbani;

rentas

racin slo puede ser colectiva y precisa de unas instituciones apropiadas, pero, si el hecho colectivo solamente es reconocido bajo forma de un Estado cuyas relaciones con la poblacin son inseguras, la remodelacin se enfrenta con enormes dificultades o es prcticamente imposible. A partir de este momento el deterioro de la sociedad global aparece en el deterioro de la trama urbana.

en las zor zonas m: ci es m

tedra
al
cir

bucin

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son poco
te solapai

.AU
->s.
'

stas oca la poblacin pobre. Pero, de hecho, una sociedad dividida en clases nn experimei sidades
ii

se encuentran

al

tes va edificadas ofrecen, mies

Norte de las paren

efecto de la evolucin de las necesidades, de la degradacin y el deterioro de los sectores urbanos antiguos, las zonas residenciales cuyos precios son ms elevados tienden a alejarse del centro de actividad. Tericamente se debera tener entonces, al cabo de un cierto tiempo, un esquema tal que los precios siempre varen con la distancia, es decir, que las curvas de isoprecio sean siempre circulares y concntricas; se elevaran desde el centro urbano a la inmediata periferia para descender despus a medida que crece la distancia. El anillo de los precios elevados debera tambin con el tiempo separarse cada vez ms del
As, bajo
el

parcela, a ctera), s

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I

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sectores

m^
;

cada cate
dido sobr tales de parcelacin del espacio urbano, que acabamos de evocar, po-

frecuencia

centro.

sta es todava abstracta, supone que todas las posiciones alrededor de los antifigura

Una

como

emplazamientos son idntique las necesidades experimentadas por los representantes de las diversas categoras sociales son solamente individuales y no tienen una dimensin colectiva. Si guos
cas, y

nen de relieve el equipamiento y la historia del equipamiento de las zonas situadas alrededor de la ciudad antigua. Adems, curiosamente, estos factores de localizacin han influido, en gran parte, en el

como uno de los elefundamentales del movimiento hacia el Norte del tejido urbano. En efecto, el agua, primero a travs de los Kanats y despus mediante conducciones, proviene
mentos

como

los vientos frescos del piede-

monte donde se acumula en

los

mismo

sentido.

sinclinales subterrneos; por tanto, era ms seguro y preferible

aprovecharla antes de que fuese acaparada y polucionada en su re-

17. La morfologa urbana a finales del siglo XIX est descrita en el mapa ejecutado bajo la direccin de Abd-ol-Ghaffar Nadjm-ol-Molk en 1309 (1890). a escala 1:4 000.

18. Podemos admitir la hiptesis de V. Minorsky. un desarrollo constante de la ciudad del Sur hacia el Norte. Sin embargo, la hiptesis es muy osada, ya que est basada en la interpretacin de una indicacin de Yakut. Cf., Vladimir Minorsky

de

op.

cit.

corrido a travs de las zonas ya habitadas; esto supone un motivo ms de inters para situarse cerca de las salidas de los Kanats, cuyo emplazamiento al Norte est determinado por el nivel de las capas de agua y por la pendiente necesaria a su curso. Sin embargo, el Este y el Oeste de los terrenos situados por encima de la antigua ciudad no estaban tan bien provistos de aguas de este tipo. As, mientras que el Noreste se urbaniza primero alrededor de los jardines aristocrticos y despus por divisin de stos, el Noroeste permanece largo tiempo desocupado en gran parte. 17

Un

anlisis histrico

que profundi-

zase ms en el pasado podra explicar esta forma de desarrollo. Debera verificar,

principalmente,

si,

como asegura la tradicin, los rrios ms antiguos de la ciudad

tual

baac-

estaban situados en el interior Noroeste de la primera muralla, en el sector que hoy ocupa el parque municipal (Park Chahr).

bano diferenciado que se debe tener en cuenta. El rgimen fundado por Sha Reza en los aos 1920, siguiendo en esto las tendencias sealadas ya en tiempos de los Kadjars, escoge la avenida Sepa para instalar el nuevo centro poltico, administrativo y militar. Los edificios administrativos se concentran especialmente al Este de la avenida, cerca de la plaza Tup-Khan, en la prolongacin misma del antiguo centro urbano en el que tambin se transformar el Ark, en el mismo centro de tres zonas constituidas: por la antigua ciudad, la extensin aristocrtica del Noreste, y los terrenos libres del Noroeste valorizados por la construccin del canal de Karadj y por la realizacin de una magnfica red viaria. El rgimen instala a su personal dirigente en un paisaje nuevo, separndolo as de la tradicin y manifestando a travs de la morfologa urbana su voluntad de modernizacin.

21

En cuanto
t

al

desarrollo del Sur, es-

determinado a la vez por el hecho de estar en contacto directo con la regin agrcola de Tehern y rodeado de capas de arcilla utilizada para los ladrillos necesarios a la construccin; por tanto pas a ser, entre las dos carreteras con direccin Sur, la zona de localizacin de la poblacin obrera. El Sureste y el Suroeste permanecen durante largo tiempo ocupados por los campos. Al Este y al Oeste se desarrollan unos sectores urbanos cerca de las puertas de la primera muralla, en contacto con el campo y, sobre todo al Oeste, con los jardines aristocrticos anlogos a los
del

Noroeste.

Esta implantacin hubiese podido representar un punto de contacto entre dos economas rurales yuxtapuestas, entre el cultivo tradicional de los terrenos arcillosos, y entre los pastos o los cultivos arbustivos de los terrenos aluviales pedregosos. A partir de la eventual verificacin de este hecho histrico, se debera demostrar si, el hecho de que Tehern pasase a ser un importante centro de redistribucin en el pas, determin en la actividad comercial una tendencia a situarse cada vez ms al Sur a lo largo de las carreteras saliendo al encuentro de las caravanas (lo cual hara suponer la extensin del Bazar Hazrati); y que ms tarde, con su promocin al rango de capital administrativa, la ciudad se dirigi hacia el Norte en busca de situaciones ms favorables para el habitat. La hiptesis sera, que en la poca del predominio de la funcin comercial la ciudad tendera a prolongarse hacia
Sur, lo cual permitira, al cambiar de funcin, un movimiento hacia el Norte ms propicio a la residencia."* Sea cual fuere este deel

A partir de ahora quedan fijados los grandes rasgos de la organizacin espacial de Tehern y, al mismo tiempo, la distribucin de los precios de los terrenos que est ligada a ellos.
Morfologa y dinamismo generales de Tehern
4.

simultaneidad de la actuacin de diversos factores es notable en estos sectores del Tehern antiguo: se podra sealar, adems, que la zona del desarrollo aristocrtico del Norte est tambin muy prxima al Ark, centro poltico, administrativo y militar en la poca de los
La Kadjars.

La ciudad moderna crece hacia el Norte a medida que los espacios

ocupados precedentemente quedan

anticuados, en su desplazamiento arrastra los precios ms elevados de los terrenos residenciales, que de esta forma se alejan de la avenida Sepa, rodea las manzanas ocupadas desde ms antiguo (sector de la ca'lle Hadj Cheikn Hadi, parte

sarrollo antiguo, en el

momento en

que unas condiciones polticas generales hacen necesario un cambio

en
la

organizacin del

Estado,

el

movimiento de crecimiento de la capital derivado de la nueva situacin se encuentra con un dato ur-

19. La extensin del ncleo central a costa de las zonas residenciales acomodadas ha sido destacado en el estudio sobre la Avenue des Champs-Elyses. L. Aufrre, Introduction a l'tude morphologique et dmographique de 'Avenue des Champs-Elyses, Annales de Gographie. LIX. Pars, janv-fv., 1950,
I

21.

Anexo I: Mapa de los Precios de los terrenos con fachadas a las avenidas y precio de los interiores de manzana; comparacin (diferencia entre
el

precio calculado y

el

precio real)-, pg.

el

43.

22.

Ms adelante se

explicar

porqu
la

los

pre-

pp. 13-37.

en las arterias del ncleo de dad no eran ms elevados.

cios

antigua ciu-

Anexo I: Mapa de los Precios de los terrenos con fachadas a las avenidas (Precios superiores a 5000 Rls.) . pg. 39.
20.

22

de la avenida Ferdowsi), se desborda hacia el Este (al Norte de la avenida Sha Reza y de la zona aristocrtica del XIX que es abandonada por anticuada a las poblaciones intermedias) y adems arrastra al centro de negocios. Este ltimo punto es importante y raras veces
alta

categoras acomodadas es econmicamente posible (la superficie precisa para cada sede es relativamente reducida) y comercialmente rentable (proximidad de la clientela

vs de

Esto es debido a las zonas a tralas cuales se extiende el centro urbano. Al Este, la carrete-

que tambin pertenece a

las ca-

ra de Chemiran que conduce a las zonas residenciales acomadadas de las afueras, cruza sectores resi-

bien la localizacin residencial est condicionada por la localizacin del centro administrativo y de negocios, es aquella la que al mismo tiempo orienta el

sealado;

si

movimiento de ste.
Las antiguas oficinas administrativas, especialmente las oficinas centrales, las sedes de los primeros bancos que se establecieron, los

antiguos centros de negocios, no se desplazan a causa del capital inmobilizado en sus construcciones y de la resistencia de los modelos de percepcin del espacio; al contrario

tegoras acomodadas). Adems el paisaje de la zona de implantacin no se ve alterado ni por el aspecto exterior del personal empleado ni por la esttica de los edificios. Sin embargo, desde este punto de vista ltimo, la reciente introduccin de la tcnica de los buildings modifica las condiciones del habitat al disminuir el soleamiento y la perspectiva de las viviendas residenciales construidas detrs suyo; acelera la diferenciacin entre los precios de los terrenos con fachadas a las avenidas y los interiores de manzana, a travs de la diferenciacin de estos ltimos.

denciales

ms modestos que
las

los

enmarcados por

nidas del Oeste. 22 El tos ltimos sectores y su proximidad al centro o a sus alrededores, explica la existencia de la meseta central de los precios de los terrenos de uso residencial, es decir, de un rea donde las ventajas de situacin y de equipamiento son idnticas o compensadas en todos los puntos.
Al Sur de esta meseta central, el precio baja primero a un ritmo medio hasta la avenida Sepah las curvas de isoprecios trazan un dedo de guante debido a la remodelacin del Ark, del parque municipal y de sus alrededores a partir de la cual baja lentamente hasta los lmites de las zonas habitadas, donde tambin en stos la historia de los sectores y su ocupacin socio-profesional determinan unas diferencias de precios. La zona de

grandes avepaisaje de es-

de stos, los organismos ms

jvenes, nuevas delegaciones

ministeriales, sedes de nuevas sociedades comerciales e industriales,

equipamiento de tiendas de novedades o de lujo, se localizan en funcin de la residencia de las clases dirigentes y se desplazan con
ellas.

Siguiendo as el movimiento de las zonas residenciales acomodadas, el centro urbano se ha extendido de forma continua hacia el Norte, primero a lo largo de la calle Lalezar y de las avenidas Saadi y Ferdowsi;

despus ensanchndose hacia

En este movimiento se percibe, al menos en las nuevas localizaciones de los rganos de gestin de las sociedades, la incidencia de la creciente abstraccin de la direccin de los negocios, una liberacin del contacto con las mercancas y los talleres. Las grandes empresas, por oposicin a los establecimientos
artesanales, pueden separar, gracias a la divisin del trabajo, los rganos de gestin de los instrumentos administrados; al mismo tiempo la instalacin de las sedes en las zonas residenciales de las

Noreste a lo largo de la carretera de Chemiran y de las avenidas Naderi, Sha, Sha Reza, Takhte Djamchid, alcanzando incluso, en el extremo de la zona residencial interna de las categoras superiores, el bulevar de Karadxj y eliminando poco a poco de ambos lados de estas grandes arterias las residen19 El efecto del movicias privadas. miento es muy claro en la distribucin de los precios de los terrenos 20 En con fachadas a las avenidas. relacin a esta distribucin, la de la diferencia entre los precios de los terrenos con fachadas a las avenidas y el precio de los interiores 21 de manzana aparece deformada.
el

precios
al

ms elevados se extiende

Oeste de la ciudad antigua y en sus zonas aristocrticas del XIX (barrio de Amiri) que estuvieron entre las dos guerras en manos de la poblacin comerciante que encontraba en estas zonas un tejido urbano ventilado a escasa distancia del Bazar. Al Sur de Amiri, las
curvas continan su inflexin hacia la estacin, cubriendo la zona parcelada en los aos 40, surcada por una red de vas en cuadrcula y habitada principalmente por los empleados del ferrocarril. Al Este de la ciudad antigua la figura es simtrica: el mismo dedo de guante

23.

La espacializacin socio-profesional del suburbio Este, es anterior al agotamiento de las reservas de agua subterrnea, ya que los primeros sntomas aparecen, en una parte de esta regin (Narmak). en 1337 (1958-59), debido al aumento de la poblacin. La potencialidad del abastecimiento no haba sido evaluada. Los precios publicados por el Ministerio de Hacienda, en 1338 (1959-60), no se ven todava afectados por esta penuria de agua, ya que esto se consideraba entonces como algo episdico.

hacia la avenida de Khorassan, igual antigedad, iguales caractersticas socio-profesionales. En el centro, la mayor parte de la ciudad antigua (sector Ouladjan, zonas residenciales del Bazar) y sus antiguas prolongaciones hacia el Sur, que se extienden principalmente en la depresin formada por las canteras de
arcilla abandonadas y que albergan a una poblacin obrera en la que abundan los trabajadores de las fbricas de ladrillos, es una zona de-

all del desarrollo aristocrtico del

gradada, pobre, en
difcil
la

la

que se hace

Los precios son bajos, aunque ms elevados al Norte debido a la proximidad del Bazar y de un habitat que a causa de su origen y a pesar de su vecirculacin.

tustez tiene ms categora que el Sur cuya calidad es similar a la de una zona de chavolas.

5. Ciudad interior, factores geogrficos y desarrollo

Noreste, la zona de la plaza Fouzieh pas a ser primero zona de implantacin de poblaciones pobres en parte provenientes del desplazamiento de habitantes de la ciudad antigua, y ms tarde un eje de extensin industrial. La plaza Fouzieh, actualmente centro de esta zona, condiciona a su vez con su paisaje el desarrollo del suburbio lejano que se extiende a ambos lados de la carretera de Mazanderan (Narmak, Tehern Now, Tehern Pars). Este suburbio, a pesar de sus ventajas climticas, se ha convertido en zona de expansin de las categoras socio-profesionales pobres y medias; la presencia de categoras ms afortunadas se ve obstaculizada por la popularidad de 2 la plaza. El proyecto de enlace de Tehern Pars con la carretera de Chemiran toma un sentido preciso en este contexto; se trata, sobre todo, de liberar esta parcelacin
'

iii) O, finalmente, cuando las canteras estn agotadas, presencia de amplios terrenos propicios a las urbanizaciones industriales o residenciales (por el contrario, al Este, la ciudad se encuentra frente a

23

una zona de pequeo cultivo, hortalizas y jardinera).

Desde todos estos puntos de

ta,
el

vis-

Sur, entre las carreteras de Rey, es una zona privilegiada: proximidad de la estacin, enlace con la carretera de Ghom, Kachan, Ispahan, Chiraz, gran zona de ladrilleras, fbricas de cemento, de cermica, etc., que tienden, sin embargo, a alejarse hacia el Sur dejando as amplios espacios disponibles (para otras actividades industriales o para la construccin de barrios residenciales) incluso pr-

ximas a linda con

perifrico

de
la

las influencias determinantes de plaza Fouzieh.

avenida Chouch que grandes concentraciones obreras de la ciudad interior. Esta zona Sur representa actualmente el papel de zona de extenla

las

Examinemos ahora
de
la

los desarrollos

ciudad y la distribucin de los precios ms all de las zonas consideradas hasta ahora, las cuales quedan comprendidas, salvo al Norte, dentro de los lmites de la segunda muralla (ciudad interior); stos han estado determinados por la existencia de la muralla, por la utilizacin del suelo en las zonas incluidas y por las caractersticas

Al Este, y en particular al Sureste, la ciudad se ha desarrollado poco

no encontrar las ventajas con que cuenta en otras partes, sobre todo en el Sur y Suroeste:
al

sin relativamente nueva. Su precio est determinado ms por la especulacin sobre su valor futuro que por su actual valor de uso.
Al
contrario, los terrenos que se extienden desde la va frrea Tehern-Tabriz hasta el Norte de la carretera de Ghazvin, a pesar de la densidad de la ocupacin industrial, estn relativamente depreciados por la vetustez de esta ocupacin.

Punto de llegada de las grandes i) vas de circulacin a escala nacional

que favorecen
(la
al

industrial

la implantacin carretera de Khoras-

de

las vas

de comunicacin con

la

Norte, existe un desfase en todas las direcciones entre el interior y el exterior de la muralla: sta constitua, antes de su demolicin que se inici en 1934, una ruptura material y social en las relaciones urbanas, depreciaba los precios exteriores en relacin a los interiores. As, ms
al

provincia.

Menos

Sureste conduce a una prodemasiado lejana a travs de territorios desrticos; tambin resan
vincia
sulta

presencia del cementerio municipal cuya vecindad se considera nefasta).

perjudicial
la
i)

Consideremos ms particularmente
los terrenos

situados

ms

all

mas

Tierras ricas en utilizadas para

la

materias
la

pri-

de materiales para cemento, ladrillos,

fabricacin construccin,

etc.

de las plazas (antiguas puertas) de Ghazvin y de Gomrok. Era, en el XIX, el punto de llegada de las grandes rutas comerciales, procedentes de Tabriz y de Kermanchach. Actualmente sigue siendo

24

el punto de partida de las grandes carreteras y vas frreas

todava
del

Irn al trfico mundial: Khorramshahr. Debido a su precio ms bajo (en el exterior de la muralla) y a su inters econmico, estos terrenos se ocupan, incluso antes de que est lleno el otro lado de la muralla, por talleres y almacenes. Esto altera inmediatamente el paisaje del sector, los terrenos son depreciados en el mercado o no son apreciados ms que para la im-

longacin no enlazada de la avenida Sepa. De esta manera, el Sur est ocupado principalmente por

Consideremos ahora ms especialmente la parte Norte de esta zona

tanto, sector

plantacin

industrial

que,

menos

condicionada que el habitat por la proximidad del centro urbano, se extiende cada vez ms lejos a lo largo de las carreteras de Ghazvin y de Saveh. Esta zona pasa a ser as para Tehern el principal eje en extensin y de localizacin de las

una poblacin obrera pobre con mayora de turcfilos, segregada culturalmente, y empleada en las fbricas de la carretera de Ghazvin; el Norte por categoras medias, el Centro por artesanos y pequeos comerciantes que trabajan en la misma zona. La red viaria desordenada y orientada. hacia las fbricas en el Sur cede su lugar en el Norte a unas vas amplias y regulares en las que es ms frecuente la
orientacin hacia
el

de extensin occidental, y, por lo de poblaciones intermedias establecidas en el lmite del rea de residencia de las categoras superiores.

Distribucin de las categoras sociales y papel del precio de los terrenos en esta distribucin
6.

centro urbano.

empresas
Esta

industriales.

antigua especializacin hace precios se mantengan a niveles relativamente bajos a pesar de la intensa actividad y la densidad de ocupacin.

que

los

zona residencial industrial la zona residencial de las categoras superiores al Norte de la ciudad, el Oeste, ms all de la avenida Simetri y de la avenida Amirabad que es su continuacin, es desde hace veinte aos una de las grandes zonas de expansin del habitat; se pueden distinguir con mayor o menor claridad, varias
Entre
la

del Suroeste y

partes.

La

diferenciacin

ms importante

que aparece entre el Norte y el Sur, es paralela, aunque a un nivel inferior, a

la

diferenciacin entre

el
la

Norte y
ciudad,

el

Sur en
la

el

interior

de

discontinuidad

ms

evidente se sita justamente sobre la avenida Sepa Gharbi en la pro-

La distribucin de los precios slo seala dbilmente esta disparidad en la que todos los elementos tenderan a una depreciacin del Sur en relacin al Norte. Se puede caer en la tentacin de atribuir esta deformacin, respecto a lo que se esperaba encontrar, a los siguientes hechos: las especuaciones a que dieron lugar los proyectos de transformacin del cuartel Bagh-Sha pero es demasiado aventurado pensar que su efecto haya podido una deformallegar tan lejos cin local del mtodo de elaboracin de las curvas isoprecios pero despus de haber verificado el mtodo vemos que no existe deformacin tal y, finalmente, peun error en las observaciones ro si esto fuera cierto, los errores habran sido numerosos en esta regin, lo cual es improbable. La explicacin ms verosmil es que el eje industrial de la carretera de Ghazvin, aunque el mismo est relativamente desvalorizado, tiende a hacer crecer el valor de los terrenos vecinos que tienen una funcin residencial; es decir, que acta como un centro de atraccin.

De hecho, parece ser que existen unas capas sociales en las que predominan, o bien los intermedios superiores o bien los intermedios inferiores, y que se han colocado as, los unos en relacin con los otros, en el transcurso de las distintas fases de construccin de la ciudad constituidas por la apertura de urbanizaciones. La historia final de
stos est por escribir, pero, y salvo posteriores verificaciones, la disposicin de las capas es, aproximadamente, la siguiente: cerca de la zona residencial de las categoras dirigentes de la ciudad interior se han establecido las capas intermedias inferiores; despus, y a lo largo de las avenidas Sunetri y Amirabad, las capas intermedias inferiores. Ms al Oeste, al Norte, a ambos lados de la avenida Eisenhower, existe una nueva manzana, ms reciente, de capas intermedias superiores, lindando al Sur (cerca del cuartel Baghe Sha) con un barrio de ocupacin ms antiguo y popular. Gradualmente las capas intermedias superiores son reemplazadas al Oeste por las capas intermedias inferiores hasta la avenida Salsabil. sta y sus alrededores son una zona de ocupacin menos reciente (provista de agua a travs del Kanat Salsabil: ro del para-

con mayora de familias pertenecientes a las categoras medias. Pero, sin embargo, la avenida gracias a su antigedad cumple la funcin de centro colectivo local, constituido principalmente por las agrupaciones de tiendas que atraen a la poblacin de la zona. En consecuencia, se trata de una zona en perodo de transformacin; incluso se est abandonando el nombre de Salsabil en esta parte septentrional para evitar la asimilacin con el Sur que sigue siendo pobre.
so),

tegoras acomodadas. En esta zona los precios decrecen regularmente de Este a Oeste a partir de la zona central de precios. Su causa es fruto, por una parte, del efecto que ejerce la distancia sobre el creciente alejamiento de los centros de equipamiento de la ciudadinterior, y por otra parte, de otros factores que varan tambin con la distancia: suministro elctrico (el cual corre a cargo, ms all de la avenida Simetri, de una sociedad privada considerada menos segura: exista una plusvala relativa de

de interiores de manzana), en las otras zonas este precio baja hasta 500 y a veces 250 Rls., lo cual supone una disimetra notable.
Esto es debido al hecho de que, al Norte, las zonas de expansin pro-

25

gramadas o zonas de expansin especulativa lindan con la meseta central, la zona ms hermosa de
Tehern en cuanto a paisaje urbano y destinada al habitat de las categoras superiores de las que no estn separadas (si se excepta una pequea manzana que no est cruzada por ninguna va de comunicacin) por paisajes
tivos. La

Ms all de la avenida y de las zonas modestas que la rodean, se extiende una zona nueva, actualmente en construccin, de clases intermedias superiores que enlaza con la zona de fbricas modernas y de almacenes de obras pblicas instalados all desde hace algunos aos. Se realiza, pues, el solapamiento de implantaciones de capas socioprofesionales que el esquema terico dejaba adivinar. Se observa, sin embargo (i) que el desfase entre las diversas categoras no es muy importante (se trata de categoras contiguas) y tampoco la oposicin de los paisajes (ii), que la disposicin no es filiforme sino en bandas o manzanas que permiten
mantener la homogeneidad del paisaje sobre una calle o porcin de calle, y que finalmente (iii), lo cual explicara la observacin precedente, la ocupacin se ha realizado
mediante dos procesos: el primero ha desembocado en una ocupacin discontinua de unas categoras que son cada vez ms pobres cuanto ms prximas estn de la periferia; el segundo consiste en la ocupacin de los espacios que han quedado libres en el transcurso del primer proceso, a lo largo del cual ha aumentado su precio, por las ca-

seguridad en las zonas dependientes de la fbrica municipal; las calles ms alejadas no disponen de alumbrado pblico), aprovisionamiento de agua (la Organizacin de las Aguas de Tehern no tiene previsto el abastecimiento de las zonas situadas ms all de la avenida Koch), equipamiento viario (las calles ms alejadas estn sin asfaltar). Adems, las partes conquistadas recientemente no han sido todava ocupadas en su totalidad, subsisten unos descampados utilizados, con mayor o menor regularidad, para unos fines que deprecian el paisaje (piedras, escombros, basuras, barracas).

menos

atrac-

Qu papel juegan
los terrenos

en

la

los precios de relativa homoge-

neidad socio-profesional de las zonas de expansin y en la relacin entre la zona de expansin y las reas ya urbanizadas? La distribucin de los precios y el proceso de ocupacin de la zona de expansin Norte de la ciudad explica las formas de desarrollo observadas hasta aqu en las zonas perifricas.
Al Norte de la ciudad, el valor inferior lmite de los sectores ya urbanizados es de 1500 Rls. (precio

especulacin sobre la expansin urbana atribuye, entonces, a los alrededores de la meseta central, y de vez en cuando, a las zonas ms alejadas, un precio superior al de cualquier otra zona tan lejana y con el mismo grado de urbanizacin. A la vez protege a esta direccin de expansin urbana de la ocupacin de categoras sociales inferiores. Los representantes de stas, que deseen adquirir un te-' rreno con intencin de habitarlo, a un precio que est a su alcance (por ejemplo, 750 Rls./nr) debern situarse al Norte, en un paisaje todava semidesierto sin comodidades para la compra diaria, con frecuencia sin facilidades de transportes colectivos, mientras que por el mismo precio en un paisaje correspondiente a su categora social podran disponer del equipamiento inexistente en el primer caso.
,

As

zona de expansin especuNorte va siendo ocupada progresivamente, a partir de las zonas ya urbanizadas por la poblacin perteneciente a las categoras sociales superiores (dirigentes, interla

lativa del

medias superiores) o que aspira a

TEHERN

26

identificarse con estas categoras y dispone de los medios para hacerlo. En cuanto a las parcelas alejadas se compran con afn de especulacin fundiaria o de ascensin social programada. Los aspirantes
a una
la

7. Los factores del precio en las zonas de expansin especulativa

En primer lugar, se observa que en estas zonas el precio de los terrenos est muy determinado por la

promocin social razonan de

siguiente forma: Cuando la ciudad se haya extendido hasta aqu, dispondr de una parcela adquirida a buen precio, lo que me permitir vivir en los barrios residenciales de las clases altas.

te

zona de especulacin del Norexisten todava, igual que al Oeste, unos sectores urbanos ms modestos, desarrollados en aos anteriores alrededor de pequeos ncleos ms antiguos (YoussefaEn
la

proximidad de las grandes vas de comunicacin. Esto es debido a la poca densidad de la red viaria y a que no existe ms relacin con la ciudad interior que las grandes vas con las que enlazan o pueden enlazar con ms facilidad las vas secundarias. Las grandes salidas de Tehern, excepto las del Sur, estn bordeadas por unos terrenos de precios ms altos que los de otros
terrenos situados a igual distancia de las zonas habitadas (carretera de Damavand ms all de la plaza Fouzieh, carretera de Chemiran singularmente ms all de Echratabad, avenida Pahlavi ms all de Takht Tavus, avenida Amirabad ms all del hipdromo, carretera Karadj ms all de la avenida Khoch).

fricas en las que stos escasean se patentiz a travs de la diferencia existente (sin embargo, relativamente dbil) entre el precio de los terrenos con fachadas a las calles y el de los interiores de manzana. Esta diferencia, muy importante en los emplazamientos del centro ur-

bano, es mnima en las zonas residenciales. La creacin de una red viaria tiene, pues, una gran incidecia sobre el precio,

dado que lo aumenta con rapidez y de forma con-

siderable (vase como ejemplo la deformacin de las curvas de isoprecios en el sector de Behjatabad que es la zona ms abierta de extensiones especulativas).
Sin embargo, incluso antes que la red viaria, existen dos factores que condicionan la intensidad de la es-

bad, primeras expansiones de Amirabad, etc.). Cuando la residencia

superiores llega a estos sectores, tiende a englobarlos si su paisaje es atractivo, es decir, en definitiva, si el desfase entre la poblacin residente actual y futura no es demasiado grande; por el contrario, tiende a esquivarlos cuando son demasiado pobres (as la mitad occidental de Youssefabad es despreciada por el habitat de alto standing que, en cambio, se infiltra en la parte oriental utilizando las parcelas que han permanecido libres). Slo hay osmosis entre las categoras sociales muy prximas. Paralelamente segn los casos, la distribucin de los precios est ms o menos afectada por la existencia de sectores antiguos.

de

las categoras

La zona considerada pone, adems, en relieve los principales factores que determinan los precios en el conjunto de las expansiones especulativas.

De esta forma el origen de estos dedos de guante es totalmente distinto de los observados en la ciudad. Estos estn ligados al tipo de ocupacin de los sectores urbanos, aqullos expresan las diferencias entre las facilidades de acceso. Sin embargo, aqu todava, las diferencias de paisaje debidas a la existencia de sectores construidos ms antiguamente provocan con frecuencia un desfase del eje del dedo de guante en relacin a la gran va de comunicacin (por ejemplo, desfase del dedo de guante de la carretera de Chemiran debido a la ocupacin ms pobre y ms antigua de los sectores situados al Este de la avenida).
El

peculacin y la misma forma de la zona especulativa: el relieve y el agua. Nos encontramos de nuevo frente al factor que ha desempeado un papel preponderante en el anterior crecimiento de Tehern: el ya que el relieve no tuvo enagua tonces ocasin de intervenir.

especial inters por las vas de

peri-

comunicacin en estas zonas

As es cmo el sector que rodea al Sur la parte oriental de la avenida Abassabad, que est formado por colinas y sin abastecimiento de agua, detiene la progresin, el aumento de los precios (la cada es relativamente brusca tratndose de una zona perifrica) y corta el dedo de guante de la carretera de Chemiran; los valles situados entre Amirabad y Youssefabad acentan los dedos de guante que cubren estos dos sectores; lo mismo sucede en la zona de extensin especulativa del Oeste, a lo largo de la carretera de Karadj, donde prcticamente no se han puesto a la venta ms que los terrenos llanos.

El abastecimiento de agua es una condicin sine qua non del desarrollo de la especulacin. Sin embargo, su efecto es complicado. Muy racionalmente, en una zona especulativa no es nicamente la existencia de abastecimiento lo que contribuye a la formacin del precio sino tambin ciertas potencialidades que, por otra parte, podran considerarse con frecuencia sobreestimadas: aguas profundas, proyectos de equipamiento. As es cmo en las zonas especulativas del Oeste el precio se fija en adelante en funcin de la espectativa de una irrigacin que no ser real hasta que se termine la construccin del pantano de Karadj, lo cual est todava muy lejos de ser una realidad. Los sectores que gozarn, eventualmente, de esta comodidad se valoran actualmente veinte veces ms que aquellos que no pueden contar con beneficiarse ni con ste ni con ningn otro abastecimiento (por ejemplo, Baghe Feiz, Moradabad). Tambin al norte de la avenida Abassabad el precio depende de las posibilidades de utilizacin de aguas profundas, posibilidades muy problemticas en el caso de una ocupacin densa, y de la realizacin de nuevos equipamientos igualmente problemticos

sector; en Tehern-Pars,

donde

to-

dava no se ha alcanzado el punto crtico, los precios han resistido

la

neral respecto a la ciudad, relieve y agua, vas de comunicacin.

27

baja.

Hasta aqu, los precios se han distribuido en orden decreciente a partir

La actitud especulativa respecto al abastecimiento de agua y a las posibilidades reales de abastecimiento por otros sistemas explican que los lmites asignados por la Organizacin de las Aguas de Tehern a la red que alimenta no tengan un efecto mayor en la distribucin de los precios.

de las zonas centrales de la ciudad, de sus prolongaciones y de sus proyecciones. La trama urbana

Sin embargo,

el

agua y
s

el

relieve

en

la

actualidad.

igual forma, el precio que en 1338 (1959-60) alcanz la zona especulativa del Este, a pesar del obstculo que supona la proximidad de la plaza Fouzieh, estuvo nicamente condicionado por la abundancia de las capas de agua subterrneas que permitieron una ocupacin inmediata. El agotamiento de estas capas en Narmak como

De

solos explicar la distribucin general de las zonas de extensin especulativa. En efecto, stas no se extienden sobre el conjunto de las zonas perifricas de Tehern, sino solamente sobre la mitad norte; mientras que el Sur, al ser llano de forma mucho ms uniforme, dispone de salidas de Kanats y, en cualquier caso, puede ser abastecido por las aguas de Karadj con la misma facilidad que el Norte. Si las zonas de especulacin crecen en la misma direccin que las de extensin urbana en relacin con la ciudad interior, y que sta en relacin con la ciudad antigua, es debido a unas causas idnticas y ligadas entre s: el microclima ms favorable de la orilla del piedemonte, perspectivas, antes que nada, residenciales de la especulacin, proximidad entre sus zonas de influencia y las zonas residenciales de la poblacin con posibilidades de consumir terreno, categoras superiores y medias.

no permiten por

es ms o menos continua en las zonas consideradas. La zona residencial del distrito de Chemiran es un caso aparte: est separada de Tehern por unas zonas de urbanizacin poco densas; los precios de los terrenos suben a partir de un mnimo que corresponde a esta separacin, son ms altos a lo largo de las dos grandes avenidas de la
zona, carretera Phalavi y carretera

de Chemiran (indicio de la dependencia de la zona respecto a Tehern) y culminan alrededor de las dos plazas de Tadjrich (seal de una independencia relativa).
La regin de Chemiran no era ms que una zona de veraneo hasta slo hace unos diez aos debido al clima templado de que gozaba en esta estacin; actualmente se ha convertido en una zona de residencia permanente que goza, adems de la ventaja climtica, de las de estar apartada de los humos de Tehern y de constituir un lugar residencial ms agradable. Es la zona residencial perifrica acomodada, es decir aristocrtica, emplazamiento privilegiado de las viviendas de los extranjeros, ampliamente segregada de la misma ciudad; las relaciones sociales se desarrollan en cierta medida, al margen de la ciudad. Sin embargo, comprende algunos islotes de poblacin ms pobre alrededor de los antiguos asentamientos rurales. La promocin de la regin de Chemiran deriva de la utilizacin masi-

consecuencia del aumento de poblacin afect a los precios de este

Los principales factores que intervienen en la distribucin de las zonas especulativas y de su precio son pues, por orden: situacin ge-

24.

Cf. Cap. II.. tercera parte, la poltica de comercio exterior seguida en 1332 (1953-54) y el peso de las importaciones de automviles dentro del total de las importaciones.

25.

Growth
R.

and

D.

Chicago Press,
26.
P.

of the city, en R. Park, E. W. Burgess. Mac-Kenzie. The City, University of 1925. et al., Pars et l'aglomPars, 1952. II vol.

Chombart de Lauwe,
P.U.F.,

ration Parisienne,
27.

Hoyt, Hoomer, The structure and growth of Residential Neighbor-hoods in American Cities, FedeHousing Administraron, Government printing office. 1939; Hoyt. -The Structure of Urban Centralisation and Decentralisation, American Journal of Sociology. 1941.
ral

28

va del automvil por los cuadros superiores y medios de la capital. Esta forma de desarrollo de la ciudad est as ligada, a la vez que a la estructura social, a la poltica
del

Las actividades del ncleo urbano tienden a provocar una disminucin de la poblacin residente en el centro de la ciudad; all, efectivamente, las

densidades son menos

ele-

especulativa, en la que la funcin, el entorno, la composicin socioprofesional de la poblacin y el precio estn condicionados por la afectacin de los sectores contenido en
la

comercio exterior del pas

defi-

nida a su vez por estos 24 tratos superiores.

mismos

es-

vadas, comienzan a crecer alrededor de su contorno y culminan en

las
la

villa

interior.

proximidades de los lmites de ciudad interior.

Al nivel de los grandes conjuntos, la organizacin urbana y la ecologa de los precios que le corresponde pueden ser descritos, provisionalmente, como sigue (para puntualizar este esquema deberan ser considerados tambin, otros datos):

ncleo urbano est dividido en dos partes: la primera (el Bazar), corresponde a las zonas degradadas y proletarias; la segunda, a las zonas residenciales de las clases acomodadas. El estudio de la distribucin de los precios no nos ha permitido distinguir la zona de deterioracin, de aculturacin o de abigarramiento, zona que es objeto por parte de la sociologa de una
El

Caracterizada por la concentracin de talleres industriales que se extienden axialmente, y cuya localizacin se explica por la poca de industrializacin (los dos ltila

mos decenios)
las

y la bsqueda de grandes vas de comunicacin

la

con
C.

provincia.

Un suburbio que no se distingue claramente de las zonas de extensin en sus desarrollos perifricos, y que, hasta el momento, slo es importante en la regin de

Una ciudad interior con dos funciones principales tendentes a distinguirse en el espacio urbano: funcin residencial y funcin de centro de actividad.
A.

particular atencin.

Chemiran.
En definitiva, el modelo de zonas concntricas propuesto por E. W. Burgess no parece aplicable, en el caso de Tehern, ms que en un 2 sentido limitado. Es conveniente, antes de seguir adelante, abandonar toda nocin de forma geomtrica simple: las deformaciones son debidas a las vas de comunicacin, y a las configuraciones del terreno que ellas traducen. Las zonas (ncleo urbano, zonas residenciales) se destacan en sectores definidos por la categora socioprofesional de las poblaciones que all residen, o que afluyen a ella. Esta observacin que tambin ha sido 26 hecha a propsito de Pars, recon''

Efectivamente, cuando se observa la distribucin de los equipamientos (hoteles, cines, pensiones, restaurantes, cafeteras, casas de juego, prostbulos, etc.) se observa que
las reas abigarradas se ven generalmente atradas por el centro urbano, superponindose a l (ste es el caso de las salas de cine), o situndose en sus proximidades (hoteles populares en las proximidades de las estaciones de autobuses que comunican con la provincia), pero que tambin se pueden ver atradas por un centro de actividad perifrica semejante al que hemos detectado en el Sudoeste (eje industrial y de comunicaciones de la ruta de Ghazvin: rea de aculturacin de las plazas Gom-

Desde
cial,
la

el

punto de vista residenciudad interior comprende

tres partes:
1)

Una

zona

antigua

degradada

(ciudad vieja).

Una zona de edad intermedia que se divide en (i) sectores aristocrticos del Noroeste y del Oeste cuyo valor disminuye al envejecer,
2)

y
3)

(i)

sectores proletarios del Sur.

Una zona nueva en el ngulo Noroeste de la periferia de la ciudad antigua, situndose aqulla respecto a sta en una relacin de
ruptura marcada por el cambio brutal del nivel de precios, y que constituye la zona en que los precios de los terrenos para uso residencial

cilia las hiptesis de 27 y de Hoyt.

E.

W. Burgess

rok y Ghazvin).
Al
B.

margen de

la

diferenciacin en-

Una ciudad

exterior.

tre ncleo

son mximos.

Integrada por los ejes de extensin urbana y los ejes de extensin

urbano y las zonas que de l dependen, el nmero, la configuracin y el rango relativo de las reas urbanas definidas por la fun-

cin que cumplen, estn sometidas a condiciones claramente contingentes (circunstancias geogrficas,
histricas), lo que hace que est condenada al fracaso la bsqueda de normas morfolgicas. La bsqueda de los factores econmicosociales que, teniendo en cuenta
los datos geogrficos e histricos tienden a modificar y a diferenciar el espacio urbano, puede ser, para la sociologa urbana, un campo de investigacin ms prometedor.

la una corresponde a las zonas antiguas; la otra, a las zonas nuevas de la ciudad. Fuera del ncleo, co-

mienzan a aparecer dos centros regionales principales de atraccin, y cuyas funciones no son todava comparables a las del ncleo urbano, pero que le son, en cierta medida, complementarias: un centro ras

su imagen morfolgica. As, el precio mide una fisonoma material, un conjunto de comodidades y tambin de fisonomas sociales, de for-

29

mas

locales de vida colectiva;

los terrenos coloca

el

mercado de
tarios

en

de equipamientos de las afueen Chemiran, una zona de atraccin industrial en el Sudoeste.

una nica escala de valores monehechos culturales que, fuera de l, son, por muchos aspectos, heterogneos.

que respecta a Tehern, hemos visto que los principales factores que han intervenido en los cambios de la organizacin ecolgica han sido, a lo largo de los ltimos decenios transcurridos, los
Por
lo

Divisin en clases y disparidad de ingresos entre categoras sociales que son la causa de la divisin del tejido urbano en zonas residenciales afectadas a una u otra catec)

gora social.

siguientes:
a)

Evolucin de las necesidades unidas a la divisin de clases.

d)
la

Dinmica general de

socierelativas al habitat casa), a la organizacin de la casa (estructura catastral), a! equipamiento colectivo (comercio, vialidad, etc.), al equipamiento que depende de la colectividad (agua, electricidad), a las condiciones naturales (microclimas).
(la

dad:

Necesidades

crecimiento de la ciudad; aspectos del crecimiento (comercio, administracin, produc-

cin).

Segn

la

funcin considera-

da, la ciudad tiende a desarrollarse

Las formas de organizacin, las pautas de comportamiento colectivo locales, forjadas a lo largo de la historia urbana, heredadas de las circunstancias en que se formaron los barrios, se confrontan simultneamente, dentro de la prctica del mercado, con la fisonoma de que ellas forman parte; su valoracin no es abstracta, sino real segn cual sea el grado de adaptacin de las fisonomas materiales a las necesidades que surgen a lo largo de la actividad colectiva. En definitiva, se ven colocadas mediatamente sobre la escala de los precios, independientemente de la voluntad de los individuos y de los grupos de que esto ocurra as.

en direcciones diferenciadas en razn de la diversidad de ventajas que ofrecen las extensiones posibles.

En

el

pasado,

parece que

segn

cual fuese el predominio de una u otra funcin, la ciudad se ha desarrollado ms en un sentido que en ctro a partir de un punto central.
b) Reiacin entre el ncleo urbano y las zonas perifricas.

La ciudad se desarrolla a partir del ncleo urbano, pero ste, a su vez, sigue el desarrollo de las zonas residenciales. En la situacin actual el ncleo se divide en dos partes:

Los grandes conjuntos urbanos y sus subdivisiones constituidas a lo largo de la historia no se distinguen, los unos de los otros, de una manera simple; los precios regionales no miden las variaciones de un solo factor (por ejemplo, la vialidad). Las diferentes fisonomas urbanas estn constituidas por un conjunto organizado de elementos materiales. Son adems el soporte de comportamientos colectivos especficos que, ciertamente, no se fechan segn la edad de las piedras, pero que han sido modelados por la historia del barrio, del que las piedras y su historia dan

Los paisajes no funcionales, devaluados, son abandonados por los que progresan en la escala social. No son mejorados, pues all el dinero no ofrece ningn rendimiento; posiblemente, sufran, en el mejor de los casos, algunas modificaciones para resolver lo ms acuciante. Se deterioran, es decir, son destruidas en tanto que soporte de una organizacin social y de una cultura especfica, y deterioran a las nuevas poblaciones que all se instalen, ya no responden a sus modelos de conducta. La relacin de intimidad entre el grupo local y su marco tradicional desaparece, los particularismos locales se borran

30

progresivamente en beneficio de una estructura social y de una cultura en la que las relaciones de los grupos sociales en la sociedad urbana ocupan un lugar dominante. Mientras que los rasgos del pasado se evaporan, una nueva sociedad se va formando.
La ciudad antigua y Amiri, son un ejemplo de lo anterior. En efecto, son sectores urbanos, donde existan, o todava existen, sociedades locales cerradas con una fisonoma y un comportamiento colectivo especfico; constituyen un conjunto de barrios en los cuales los habitantes estn afectivamente ligados
a ellos. Pero estos paisajes estn devaluados porque no son funcio-

social acaba, se establece una relacin estrecha entre el nivel socioprofesional o el nivel de ingre-

sos de las poblaciones residentes

valor del suelo, o quiz ms el valor de la superficie media utilizada por cada familia. Habr tambin una relacin estrecha entre las caractersticas socioprofesionales de la poblacin y los ndices o conjunto de ndices de comodidad del entorno, tales como cuntos metros de calles asfaltadas corresponden a cada habitante, distancia-tiempo a que se encuentra el centro del barrio de un punto del ncleo urbano. Dado el estado actual de los conocimientos sobre morfologa general de Tehern, no se disponen de la serie de

necesidades, algunas idnticas a las que juegan a nivel local, otras diferentes, particularizan, ms o menos, su valor.

el

exactamente,

En estas variaciones locales se distinguen dos niveles: el de las variaciones microecolgicas que afectan a una parcela o a un reducido nmero de ellas en relacin con las parcelas vecinas, y un nivel intermedio situado entre el precedente y las variaciones regionales o macroecolgicas, ya que adems de ser ms perceptibles afectan a conjuntos contiguos de parcelas; mientras que las otras estn ms individualizadas, incluso si su observacin revela que obedecen a normas generales.
Las necesidades colectivas correspondientes a las variaciones locales estn relacionadas unas veces con los rasgos de la morfologa de la calle, y otras con la morfologa de la parcela. Pero, las necesidades que se manifiestan a nivel microecolgico, debido al hecho de que son colectivas, finalmente, tienen, en algunos casos, una influencia sobre la morfologa de la calle o incluso de la ciudad en su conjunto; determinan ciertos aspectos de la organizacin general del tejido urbano teniendo de esta forma un efecto directo sobre la localizacin del comercio y sobre las plusvalas derivadas del emplazamiento comercial.

nales en la sociedad presente; por ejemplo, un comerciante que quiera progresar deber abandonarlos a pesar de que lo lamente. Esta movilidad destruye simultneamente la estructura espacial local, su relacin con el entorno y los valores del grupo. Nuevos ocupantes se
instalan en los barrios. Su insercin se realiza, no en funcin de
la

cifras correspondientes a estos ndices. No se puede, pues, medir

permanencia del grupo

local, in-

cluso en el caso de que existan ciertas afinidades que les atraen entre s, sino en funcin de la relacin que existe, por un lado, entre la categora socioprofesional y el nivel de renta, y, por otro, entre el valor del suelo y el monto del alquiler. As, a travs de la movili-

estado actual del avance en la desestructuracin de los grupos locales tradicionales y de la reestructuracin de la sociedad urbana en funcin nicamente de escalas globales. Sin duda, el movimiento se est dando y los particularismos locales que se resisten a este proceso bajo formas deterioradas a la uniformizacin, lo mismo que los modelos tradicionales de conducta, aparecen bajo formas inesperadas y manifiestamente transitorias como se ver al examinar las variaciones de los precios de los terrenos a nivel microecolgco.
el

dad residencial, los grupos locales tradicionales se deshacen en beneficio de una nueva distribucin igualitaria a nivel de los barrios situados en una sociedad dividida en clases, y en sectores urbanos correspondientes a estas clases.
proceso de desintegracin termina y la movilidad
el

III.

Las plusvalas

locales

El precio de las parcelas 1. situadas a lo largo de una va, vara con la importancia material

de
En el interior de un sector urbano dado, todas las parcelas no son igualmente propicias al habitat. Las

la

misma

Una vez que

Esto es cierto tanto para las zonas residenciales como para las zonas comerciales.

28. La relacin mnima entre el precio en el interior de las manzanas y el precio de los terrenos que dan a las grandes avenidas es de 1 a 2,7.
29.

30.

Decreto

relativo

la

construccin

de

Tehe-

rn, art. 23.

31. El precio en una calle vara, no slo con su estado (asfaltada o no), sino tambin con su posicin respecto a la red de transportes pblicos.

Cf.

Anexo

I.

que el intervalo de los medios regionales tena siempre por lmites, en el nivel inferior, el precio de los interiores de manzanas (terrenos sin acceso directo), y, en el nivel superior, los precios de los terrenos que estn situados a lo largo de las grandes
visto

Hemos

precios

avenidas (regionalmente disfrutan de mejores condiciones de acceso). Podemos tambin recordar que la diferencia relativa entre estos precios extremos tiende a borrarse desde el ncleo central a la periferia y a distanciarse ligeramente, despus, en las zonas de extensin; esto es debido a que, en las zonas urbanizadas, las facilidades de acceso tienen relativamente menos importancia para la residencia que para las actividades co28 merciales.
se consideran ahora las categointermedias de terrenos, las situadas entre las precedentes categoras extremas, la relacin entre el precio y el ancho de la calle sigue siendo muy fuerte. Esto ocurre, principalmente, en las zonas residenciales perifricas y en las zonas de extensin. 29 En las zonas en las que la urbanizacin es ms antigua, esta relacin es menos intensa; el precio tiene en cuenta la funcin de las vas adquirida a lo largo de la historia. Pero, a lo largo de esta historia, junto a la posicin respecto a los puntos originales de desarrollo, la entidad material de las vas ha tenido tambin su imSi

timas mencionemos las siguientes: las grandes calles, las avenidas que estn mejor equipadas debido a su importancia en la organizacin viaria o a una poltica de prestigio (por ejemplo la avenida ShaReza) adems los edificios que dan a ellas gozan tambin de una perspectiva ms amplia, y las ordenanzas permiten la construccin de 10 edificios ms elevados; finalmente, los habitantes encuentran ms prestigioso vivir en una gran avenida, que en una calle secundaria o en una calle sin salida; el ancho de una calle es un signo de pres;

Existen formas ptimas de parcela: cada una de ellas corresponden a una categora socioprofesional de habitantes o de
2.

31

compradores. Las parcelas de un mismo tipo tienden a distribuirse en reas homogneas segn la ocupacin o
el

Cuando modelo

destino social del sector urbano. la parcela se desva del regional su precio por unidad de superficie disminuye.

tigio

lo

mismo que
31

el

tamao

del

automvil.
Al

ras

mismo nivel ecolgico que las variaciones precedentes, otras son debidas a la diferencia de edad de las partes del sector o las diferencias, frecuentemente ligadas a las precedentes, en la composicin socioprofesional de la poblacin residente. Estas diferencias son, a otra escala, anlogas a las que ya he-

Las formas de las parcelas estn unidas a los modelos habitacionales y a su evolucin. La explicacin de los tipos de parcela exige una sociologa de la vivienda en el Irn; lo que todava no se ha hecho. Sealemos solamente algunos puntos que nos parecen importantes y que indican algunas de las relaciones que existen entre la forma de las parcelas y otros hechos sociales.
La forma de edificar ha ido evolucionando a lo largo del tiempo, disminuyendo el espacio construido. A la construccin de viviendas de planta baja y entresuelo, bordeando dos o tres lados de la parcela llamaremos (norte, oeste y sur) a este tipo casa de planta cerrada ha sucedido la casa con dos pisos y entresuelo con un solo cuerpo de edificio al norte de la parcela (casa de planta semicerrada). Actualmente, estas casas individuales tienden a reducirse en su base y a crecer en un piso; al mismo tiempo tienden a ser reemplazadas por inmuebles colectivos que, por etapas, se separan de la forma que haban heredado.

mos encontrado
lisis

a lo largo del an-

morfologa global de la ciudad. Por ejemplo, al sur de la avenida Hechmat Dowle, una calle aislada debe su poblamiento ms antiguo y ms popular a la salida de un kanat; el precio de las parcelas que all se dan es ms bajo que el de los terrenos que bordean las calles vecinas.

de

la

As,

portancia.

La facilidad de acceso, stricto senno es la nica causa del valor colectivo que se ha concedido a la
su,

importancia de las vas; la luminosidad, el volumen del aire que circula y otras ventajas tambin tie-

nen su importancia. Entre estas

l-

la fisonoma de una calle, a su vez integrada en la fisonoma del sector, define el valor para el habitat y el precio medio de cada parcela; pero valor y precio varan tambin, dentro de este marco, en funcin de la forma de la parcela, de su orientacin, de su uso o de su uso potencial, de su ocupacin, de todo lo que la rodea.

Por otra parte, la superficie construida est condicionada en sus dimensiones por la categora socio-

32. Debido a la inexistencia de documentos catastrales precisos, no ha sido posible llevar a trmino un estudio estadstico sobre las superficies y dimensiones de las parcelas. No obstante, y a travs de algunos datos parciales, podemos sealar que la relacin entre el ancho y el largo de la parcela varia de 1/2.5 a 1/3. Segn esta relacin, las superficies y las dimensiones ms favorables seran, segn la categora social, 75 m 5 o sea. 5 m de fachada y 15 m de profundidad; 120 m : o sea, 6 metros por 20 metros; 300 m o sea, 10 m por 30 m. o 12 m por 25 m. Para parcelas ms grandes, prximas a los 1000 m". y destinadas a las catego, .

ras

superiores,

se
33.

fijan

las dimensiones correspondientes de una forma menos rgida.

En un sector comercial, contrario si el modelo local frente a la calle.

35.

el

es

efecto puede ser la tienda situada

Vid. captulo.

ms

adelante,

la

segunda parte de este

34.

Vid. captulo

III.

32

de ingresos corresponde: la planta baja est, segn los casos, compuesta de una, dos o ms habitaciones y, obligatoriamente, de una entrada. El tamao de las habitaciones est determinado por los elementos esenciales del mobiliario: los nicos tapices existentes slo se fabrican en dimensiones estndar y, adems por razones tcnicas son cuadranglares.
profesional y
el

nivel

medios

que

la

profesional de sus ocupantes intervienen los factores que determinan una homogeneizacin en la distribucin de las parcelas en el sector urbano: tendencias a la segregacin de las categoras dentro del 13 tejido urbano y organizacin del mercado. 31

pueden intervenir, sobre todo cuando el promotor es una administracin pblica que trata de alojar a sus empleados (por ejemplo la urbanizacin de la Administracin de Tabacos, dividida en pequeas parcelas a lo largo de la zona de parcelas medias de Tehern-Pars).

Por otra parte, si la construccin, cualquiera que sea su tipo, debe de estar precedida al sur de un jardn, cuanto ms dbiles sean los recursos de la familia, menor ser el espacio no construido de la parcela para conseguir que, de esta manera, disminuya la amortizacin del valor del suelo dentro del precio del alquiler. Finalmente, la forma de la parcela est ligada a la forma cuadrangular de la casa.

Estos dos factores slo han jugado con todo su rigor en perodos recientes; esto es debido a que las reas ms homogneas se encuentran en las partes ms nuevas de
la

De una manera general, la parcela de caractersticas tradicionales es rara en las zonas modernas. Es mucho ms frecuente en las zonas antiguas. Las parcelas que no se ajustan a lo anterior valen menos por unidad de superficie que las otras;

ciudad.

Adems,

el

deslizamien-

to hacia el Norte y el

Oeste de
e

las

categoras

superiores

interme-

dias, y el abandono del habitat que ellas ocupaban anteriormente a las

categoras inferiores modifican la relacin entre parcela y familia; las parcelas cuadradas de las partes antiguas de la ciudad se han convertido en el soporte de un habitat
plurifamiliar.

cada tipo de vivienda corresponde un tipo de parcela, ms o menos grande, segn la importancia de la construccin: parcela cuadrada para la casa de planta cerrada, parcela rectangular para la casa de planta semicerrada, y parcela que tiende de nuevo a la igualdad de los lados para el inmueble pequeo. La antigua parcela cuadrada est hoy desvalorizada; el modelo que domina en las zonas de extensin urbana y de extensin especulativa es la parcela rectangular. Para estas ltimas y segn cual sea su superficie se dan unas dimensiones que, si bien estadsticamente no estn normalizadas, s son, al menos, reconocidas como las ms
favorables.

En las relaciones entre tamao de las parcelas y la categora socio-

En una urbanizacin reciente de importantes dimensiones (TehernPars), el propietario ha dispuesto sistemticamente zonas de parcelas iguales; las ms pequeas destinadas a las familias modestas, ocupando las partes ms prximas de Tehern; las ms grandes destinadas a los habitantes que disponen de automvil, en las partes ms alejadas. Pero las urbanizaciones son, habitualmente, menos grandes y el urbanizador slo trata de alojar a una sola categora de poblacin; en consecuencia divide su terreno en partes iguales. La decisin en cuanto al tamao de las parcelas depende de las categoras socioprofesionales del eje de expansin en el que se sita su terreno; pero tambin otros factores

este es el caso de una pequea parcela situada en un rea de grandes parcelas. Una parcela de 150 metros cuadrados, por ejemplo en Tahkt Djamchid, difcilmente encontrara un comprador: una familia que pertenezca a las categoras acomodadas la considerara insuficiente, una familia de ingresos medios o bajos no se adaptara al carcter de esta avenida; por otra parte, no podra pagar el terreno al mismo precio que los compradores ms afortunados. Igualmente, una parcela grande que.se encuentre en una zona de pequeas parcelas se encuentra desfavorecida respecto a sus vecinas; el estar rodeados por una poblacin pobre

desagrada a los ricos; la suma gloque hay que desembolsar es demasiado elevada para los otros.
bal

El el

mismo

efecto se produce sobre precio cuando las dimensiones

se alejan de las consideradas como estndar; en un sector residencial, si la fachada aumenta en relacin a la profundidad, las condiciones de habitat son menos favo35 rables y el precio baja.

36.

Al parecer ella no guarda relacin, segn parece, con el mazdesmo que buscaba la orientacin del sol naciente.

3.

El la

valor del habitat y el precio

parcela dependen de su orientacin, de la receptividad solar y de las corrientes de aire fresco que esta orientacin determina. Esta circunstancia tiene un efecto mayor sobre la orientacin de las calles y sobre la estructura viaria.

de

te depreciacin. Un mo la Banca Melli no

organismo cocondece a sus empleados prstamos hipotecarios para la adquisicin de viviendas de

este tipo.

cepciones: solamente cuando se cruzan calles no ortogonales pierde esta forma para que las restantes parcelas adquieran la posicin normal.
La casa o su ala principal, cuando la una o la otra son cuadrangulares, se adosa a uno de los lados menores de la parcela si sta es rectangular, o a lo largo de uno de sus lados si es cuadrada, de tal forma

Nos encontramos
croecolgico, con tores que inciden dinmica general orientacin de la rada como la ms

aqu, a nivel milos mismos fac-

ciudad. La parcela considepropicia es aquella cuya fachada principal est dirigida hacia el Sur, de tal modo que en invierno reciba el mximo de sol (fuente de calor y de salud) y el mnimo en verano (en el momento en que el calor es insoportable). Esta situacin permite tambin recibir ortogonalmente a los vientos frescos que descienden de
la

en de

el nivel

de

la

La razn de todo lo anterior hay que buscarla en el rol, mucho ms importante en Tehern que en cualquier otra parte, que juegan en el confort los dos elementos naturales antes mencionados y por las determinaciones a que someten a la vivienda. Todo esto va unido con numerosos ndices que componen

que

los
la

ornamentos que caracteri-

un rasgo cultural destacado: la atencin constante que los individuos prestan a su salud y a las influencias que sobre ella ejerce la naturaleza. La norma de orientacin al Sur, no tiene nada que ver sin embargo, con la orientacin religio36 sa hacia la Meca. El Ghbl (aqu Sur/Sur-Oeste) es poco diferente
del Sur; sin embargo est muy claro que, a pesar de las variaciones

fachada miren en la direccin, la ms prxima posible, del sol del medioda.

zan a
orientacin de las parcedeterminada por la direccin de las vas, sta depende, a su vez, de la bsqueda de fachadas orientadas hacia el Sur lo que se podra llamar el tropismo meridional de la casa al mismo tiempo que de las circunstancias ecolgicas anteriores a la urbanizacin y al modelo de organizacin de las
si la

Pero

las est

las montaas durante las noches de verano que de esta forma no encuentran ningn obstculo a su

paso.

Cuando

la

parcela es rectangular,
el

dividida en un patio-jardn en y la casa en el Norte, su eje

Sur

de la orientacin de las casas alrededor de la direccin Sur, la exacta orientacin hacia el Ghbl es muy rara. En la prctica nicamente las mezquitas estn dirigidas en este sentido, y es un hecho a destacar que, incluso las parcelas vecinas que podran tener un inters en seguir esta direccin, no la siguen; las mezquitas estn incrustadas en un parcelario que se establece, o que fue establecido, en funcin de factores extraos a su orientacin.

parcelas interrelacionadas entre

Si las

s.

mayor

debe seguir la orientacin NorteSur; cuando la parcela es cuadrada, ocupada por una casa cuya ala
principal es la del Norte, un eje debe seguir tambin la orientacin

Norte-Sur.

Esta orientacin es importante ya

que
una

la

viviendas

mayora de las parcelas y de Tehern estn, con

La orientacin exacta de las parcelas

(y

de

las

casas que ellas so-

parcelas deben ser cuadranla organizacin ms econmica desde el punto de vista espacial, y dentro de esta perspectiva, la ms simple, es una organizacin en lnea recta a lo largo de la acera de la calle; cualquier otra organizacin produce una lnea rota, y por lo tanto, una utilizacin menos intensiva del' espacio cuando slo se tienen en cuenta los aspectos relacionados con la vivienda (en sentido estricto), sin otra preocupacin por la esttica, por la vida
gulares,
social, etc.

cierta tolerancia, orientadas hacia el Sur. Muy pocas son las familias que aceptan vivir en una

casa que est orientada hacia otro punto cardinal. Cuando esto ocurre el valor del alquiler sufre una fuer-

portan) est, de hecho, determinada por la direccin de las vas. La parcela es cuadrangular y, por consiguiente, uno de sus ejes es perpendicular a la va de acceso; esta norma no sufre ms que raras ex-

En estas condiciones, la trama viaria que ms se adapta es la cuadrcula, de manera que las esquinas de las manzanas puedan ser ocu-

34

padas por parcelas cuadrangulares; embargo, la trama en cuadrcula es algo relativamente nuevo en Tehern; las partes antiguas de la ciudad la recuerdan y, aunque no la siguen rigurosamente, tampoco se aproximan a cualquier otra forma, como puede ser por ejemplo, el de la estrella; asimismo, en estas partes, las calles no son ms que aproximadamente rectilneas a pesar de que la mayor parte de las parcelas sean all cuadrangulares como en las partes ms modernas.
sin

Vemos

as (i) que la forma exacta de la cuadrcula no es tradicional en Tehern, (i) que la parcela cuadranglar es, por el contrario, un modelo cuyo origen es ms antiguo

y que, por consiguiente (ni), la cuadrcula rigurosa es el resultado de

mento mayor de estructuracin del espacio y han imprimido, a todo el tejido viario que alimentan, direcciones diferentes a la normal. Este efecto se encuentra, concretamente, a partir de las puertas del primer o del segundo recinto amurallado, ya sea a lo largo de las carreteras que se dirigen hacia la provincia, o hacia los pueblos vecinos, ya sea a lo largo de los caminos que comunican con la periferia inmediata. Alrededor de la vieja ciudad se pueden ver tres ejemplos de lo anterior a partir de las puerDarwaz Doulab, Darwaz tas Darwaz Sha-AbolGharzvin y Azim. Esta ltima es la ms destacada: aqu estn los caminos que llevan a las fbricas de ladrillos y a las canteras abandonadas que han
sido utilizadas a lo largo de la urbanizacin. En el exterior del segundo recinto amurallado se encuentra un caso importante: a partir de la puerta de Chemiran (Darwaz Chemiran) una serie de carreteras que parten en abanico (las principales: carretera de Chemiran, carretera de Namark, carretera de

cin buscada por las casas ha prevalecido sobre la influencia de las vas preexistentes y ha determinado la direccin de las vas de acceso a las parcelas. Por ejemplo, en el exterior de la segunda muralla, la carretera de Ghazvin y la carretera de Kan, aunque ellas sean anteriores a la constitucin del tejido actual de las vas urbanas, parecen haber sido sobreimpuestas.

ordenacin de las parcelas en funcin de nuevos valores ligados,

la

como veremos ms
organizacin actual del suelo urbano.

adelante, a
del

la

mercado

La eleccin entre la una y la otra solucin, adaptacin a los trazados preexistentes o nuevo trazado, no parece que pueda ser explicado de una forma simplista; concretamente no corresponden a la oposicin que se podra establecer entre urbanizacin espontnea y urbanizacin voluntaria; la nica observacin que se puede hacer es que las reas que no han sufrido un nuevo trazado son siempre reas residenciales pobres y que, desde su origen, siempre lo haban sido. La mayora de las vas de Tehern estn, pues, orientadas hacia las direcciones normales o hacia las que les son muy prximas, y se ha mostrado que estas direcciones privilegiadas van unidas a la bsqueda para la casa de la orientacin hacia el Sur. Pero aqu aparece una objecin que merece la pena ser examinada. No haba sido determinado el conjunto de la trama viaria urbana por la orientacin Norte-Sur
y Este-Oeste de los grandes traza-

En las partes nuevas, la trama en cuadrcula no aparece siempre con todo su rigor ms que cuando el rea de desarrollo era, en sus comienzos, prcticamente nueva, lo que es el caso ms frecuente en Tehern, cuyo crecimiento, en gran parte, se ha realizado ocupando los terrenos muertos que raramente atraviesan las vas de comunicacin con un trazado bien definido. Es entonces cuando el tropismo meridional de la vivienda y de la parcela tienen su pleno efecto sobre la vialidad determinando dos direcciones dominantes: Norte-Sur y Este-Oeste. Por el contrario, cuando los terrenos antes de su urbanizacin estaban atravesados por vas de comunicacin cuyo sentido no era ni el Norte-Sur ni el Este-Oeste, stas han servido, a veces, de ele-

Darmavand) han determinado

la di-

reccin de todas las calles primarias del sector. Sin embargo, tambin existe un caso que no est si-

tuado en

las

proximidades de

las

antiguas puertas: Djavadieh, y cuya red viaria se ha organizado en funcin de la va que, ms all del puente sobre la estacin, se extien-

de a

desviaciones ms importantes son debidas a la superficie ocupada; se podran citar otras de menor envergadura. Casi siempre se encuentra su origen en la direccin de los antiguos trazados de las vas o en la forma de los terrenos urbanizados; sin embargo, en ciertos casos, la orienta-

largo de los rroviarios. All, las

lo

almacenes

fe-

dos preexistentes en el interior de la segunda muralla durante la expansin de la ciudad; vas que ya existan a finales del siglo XIX a lo largo de las zonas de jardines o de los terrenos muertos (las actuales avenidas Pahlavi, Saadi, Ferdowsi, etc.) y las avenidas que se crearon, en 1930, sobre el emplazamiento de la muralla? Tres ob-

Al acceder a las parcelas por su lado menor, vas primarias sirven a la suma de distancias representada por los ejes mayores de las parcelas; mientras que accediendo por los lados mayores servirn a la suma de las distancias de los ejes menores de las mismas.
37. las

servaciones se pueden plantear a

esta hiptesis:

Los antiguos trazados no pueden explicar la orientacin de la vialidad en las zonas urbanizadas extramuros, ni explicar la de las regiones ms lejanas que no estn todava unidas ms que por vas indecisas y contorneadas (cf., la mayor parte de las zonas de extensin
a)

males. Sern, pues, la persistenla antigedad del modelo de orientacin de la vivienda y sus prolongaciones en los modelos de organizacin del espacio las que explicarn la coincidencia entre los trazados preexistentes que no tenan funcin urbana propiamente dicha y las actuales determinaciones de la vialidad.
cia y

xima al Sur, las calles primarias de acceso a las parcelas son aquellas cuya orientacin es la ms prxi-

35

ma a la direccin Este-Oeste, y las calles principales las que su direccin es ms prxima de la direccin Norte-Sur. Otro factor favorece a estas ltimas: el agua corre desde el Norte, y los grandes canales de irrigacin de la ciudad siguen
trazado de stas, a partir del cual alimentan a las calles primarias. El agua, por lo tanto, pasa con ms frecuencia a lo largo de estas vas; los rboles al estar mejor regados crecen ms rpidamente, dando ms sombra y haciendo ms agradable el paisaje; adems, debido a la pendiente, los canales Norte-Sur estn limpios mientras que el fango se acumula en los canales EsteOeste.
el

especulativa).
b)

Es adems destacable que los

trazos de los lienzos derribados de la muralla de Nasser-ob-Din-Sha han sido abandonados en el curso de la urbanizacin, a excepcin de uno solo, el del Noreste que des-

pus de la demolicin de los muros se encontraba ya comprendido dentro de una zona en la que la vialidad era ya fija. Ha habido, pues, aqu, una nuevo trazado de las antiguas direcciones.

tropismo de la casa no tiene influencia solamente sobre la direccin de las vas urbanas, sino tambin sobre su organizacin, es decir, sobre sus funciones relativas en la vida colectiva. En efecto, al menos en las partes nuevas de la ciudad (al norte de la avenida Sepa y al oeste de la avenida Amirie, es decir, en ms de las 3/4 partes de la superficie construida), all
El

donde domina
lar,

la

parcela rectanguLa direccin natural del curso de las aguas, no es, sin embargo, una causa general ni de la trama viaria en cuadrcula, ni de la orientacin preferencial Este-Oeste de las calles primarias; sin embargo, en algunos casos ha hecho prevalecer esta orientacin sobre la direccin Norte-Sur. A partir de las salidas de Kanats, otras formas de canales de irrigacin hubiesen sido posibles, por ejemplo,

debate es, sin ninguna duda, En efecto, es probable que la orientacin de las vas, aparentemente sin ninguna relacin con el habitat, en las zonas de jardines o de terrenos entonces muertos en el interior del segundo cerco de murallas, tenga, sin embargo, una relacin con el modelo de orientacin de la casa o de la mansin aristocrtica. Las grandes vas trazadas a finales del siglo XIX no hacen ms que, en realidad, limitar o seguir los lmites de los parques de los prncipes y altos dignatarios de la dinasta Kadjar. Incluso las orientaciones principales de los tres recintos amurallados de Tehern (Ark, primera y segunda muralla) parecen adaptarse a la imagen de la mansin. En efecto, es notable que, si se hace abstraccin de las deformaciones, las direcciones de las murallas son las norc)
El
intil.

hay inters, con vistas a economizar la vialidad, en acceder por su lado menor." En las zonas en que las direcciones de la cuadrcula son normales, Norte-Sur y Este-Oeste, las vas primarias de acceso a las parcelas, globalmente las ms anchas pero las menos importantes en la vida colectiva y
que, por consiguiente, pueden ser las menos anchas, estn orientadas al Este-Oeste, mientras que las vas a las que afluyen, y que siguen la direccin Norte-Sur, tienen un papel ms importante en el reagrupamiento de las poblaciones y, por lo tanto, tienen tendencia a convertirse en lugares de localizacin de los puntos de venta cotidianos (principalmente alimentacin). Si el tejido viario se desva respecto a las direcciones normales, el efecto es anlogo debi-

existen ejemplos de esto (Youssefabad) pero semejante

piga
;

en forma de es-

sistema tiene

la

desventaja de prola

ducir, frente a

norma colectivamente aceptada, parcelas en ngulo cortado. Adems, al estar dada

la forma en cuadrcula, los canales que sirven a las parcelas hubieran

podido estar orientados al NorteSur a partir de los canales interme(los comprendidos entre los canales principales y canales finales) Este-Oeste. Los canales intermedios Este-Oeste existen (por

dios

do

hecho de que la casa y la parcela buscan entre las orientaciones posibles la que es ms pral

Las calles sin salida que arrancan de una va primaria, siempre lo hacen del lado Sur de la misma, jams sobre el lado Norte, ya que en este caso sera imposible abastecerlas de agua.
38.

36

ejemplo, los que siguen el eje de la avenida Sha Reza) pero ellos alimentan otra serie de canales intermedios Norte-Sur que, a su vez, vuelven a alimentar los canales finales Este-Oeste.
La regla de orientacin Este-Oesde las calles primarias admite pocas excepciones. stas son debidas a circunstancias particulares; por ejemplo, al Oeste del cuartel Bagh Sha, una manzana cuyas calles primarias son Norte-Sur, probablemente debe su organizacin
al

invertida cuando el desarrollo del habitat se ha efectuado a partir de una va Este-Oeste preexistente con una funcin regional (lo contrario a lo ocurrido con los recientes de-

te

deseo

del

promotor de aislar

vase por ejemplo lo que ocurre a ambos lados de la va comercial Patchnar, al este del Bazar). Otros factores pueden jugar en las preferencias concedidas a la orientacin Este-Oeste para las vas primarias en las zonas de parcelas cuadradas, por ejemplo, la bsqueda de la entrada directa al ala principal de la casa de planta cerrada.
sarrollos,

zarse a travs de varios intermediarios: tal es el caso de las grandes avenidas Norte-Sur (Pahlavi, Simtri), cuya funcin en la vida colectiva es, precisamente, menos importante que la de las grandes avenidas similares Este-Oeste que conducen al ncleo urbano Sha-Reza, Sha, Sepa).

las

viviendas del cuartel.

Queda, pues, claro que la forma de la parcela es la que determina la estructura viaria en las zonas de
parcelas rectangulares. Una prueba ms de esto es la organizacin

de las vas en el interior de las zonas de parcelas cuadradas; all sta

es ms indiferente, las vas primarias pueden estar orientadas tanto en la direccin Norte-Sur como en la Este-Oeste. Sin embargo, es esta ltima direccin la que prevalece y, debido, aunque no en todos los casos, a la direccin de los principales canales preexistenuna urbanizacin lenta, tes en mientras que en las otras partes de la ciudad las redes de irrigacin se han establecido en funcin de la organizacin viaria buscada. Dado que los canales principales siguen la direccin Norte-Sur o la ms prxima a sta, las parcelas a lo largo de la urbanizacin se alinean sobre los capilares Este-Oeste. La situacin ha sido invertida cuando los principales canales tienen otra direccin (por ejemplo, el barrio entre la calle Kanegha y la Avenida Chahabad, barrio al este de la estacin del ferrocarril de Sha Abdol Azim). Tambin ha podido ser

En su conjunto, existe una norma tendencial en la organizacin viaria de Tehern. sta se puede formular de la siguiente forma: la organizacin viaria est compuesta de cuatro elementos principales; (i) las calles primarias de acceso a las parcelas son, preferencialmente, calles Este-Oeste o calles prximas a esta orientacin; (ii) las calles principales y las avenidas en las que desembocan ortogonalmente las calles primarias estn orientadas hacia la direccin NorteSur o prxima a sta; (iii) las grandes avenidas en las que desembocan las precedentes son, de nuevo, Este-Oeste, conduciendo al cuarto elemento; (iv) el ncleo urbano est orientado Norte-Sur y crece con el tejido urbano hacia el Norte. El valor de la vida colectiva de cada uno de los elementos crece desde el primero hasta el ltimo; los precios del suelo aumentan al mismo tiempo que sta se desarrolla.

un nivel inferior, la existencia de calles sin salida a lo largo de las vas primarias, puede proporcionar 38 a stas una mayor animacin. La organizacin es, a veces, an ms simplificada, por contacto directo de las vas primarias con las arterias del ncleo urbano (por ejemplo, el Bazar). Por otra parte, pero ste es otro problema, el ancho de las vas no est siempre en relacin con
as
la

pueden

faltar

funcin que cumplen: avenidas princi-

pales (tercer nivel), y, sin embargo, sus funciones pueden ser desempeadas por calles estrechas (por ejemplo, Djavadieh); y, por el contrario, puede ocurrir que vas

anchas no tengan en

la

vida colec-

tiva la importancia derivada

de su entorno (sector Este-Oeste de la ciudad interior) ya que no son ms que el fruto de la actividad especulativa.

La construccin en altura para usos residenciales, que slo es posible en ciertas partes de la ciudad y exclusivamente al sur de las vas, permite una
4.

De hecho, la organizacin no es siempre tan simple. Es, principalmente, al nivel del tercer elemento cuando aparecen las complicaciones; el empalme de las vas que desembocan en el ncleo urbano no siempre es directo y puede reali-

ms intensiva del suelo y la obtencin de unos beneficios

utilizacin

ms elevados: esto provoca la formacin de una plusvala suplementaria en estos terrenos

El

apartamento como forma de hano se ha extendido en Tehern ms que en el curso de los ltimos
bitat

La construccin en altura ha sido favorecida la existencia de una red urbana de abastecimientos de agua. Sin embargo, esto no siempre es una condicin necesaria, ya que existen edificios construidos fuera de las reas de abastecimiento.
39.

por

Si bien no existe ninguna norma jurdica que prohiba formalmente, como en el derecho francs, realizar aberturas que den directamente a la propiedad de otro, semejante prctica es reprobada por los usuarios, que aconsejan, cuando tales aberturas existen, cubrirlas con vidrios no transpa-

40.

rentes.

aos. Anteriormente slo las familias armenias (por razones que todava se desconocen) aceptaban alojarse en este tipo de viviendas.

ceder
sos.

las familias

de altos ingre-

lies Este-Oeste, para la implantacin de pequeos inmuebles.

37

Prcticamente todos los edificios antiguos destinados a la vivienda se encontraban en barrios armenios. Antes del ltimo conflicto mundial, el Sha Reza haba favorecido, a travs de medidas econmicas, la construccin en altura a lo largo de las avenidas del centro de la ciudad: la planta baja se dedicaba a usos comerciales, el piso la existencia de ms de un piso

era algo

muy

raro

despachos

de las profesiones liberales, y a veces a vivienda. Posteriormente la construccin en altura se desarroll dentro de la ciudad interior y alrededor de sus lmites, es decir, all donde, por un mismo alatraccin sentida por la unifamiliar estaba compensada por la atraccin de las zonas centrales de la ciudad.' 9 Aparte de estos lugares, la encontramos casi exclusivamente al norte de las zonas precedentes (en el Sur, la habitacin hace las veces de
quiler,
la

vivienda

El inmueble de viviendas ha pasado por varias etapas. En la primera, la casa individual, sin sufrir apenas ninguna transformacin, se utilizaba a dos niveles. El rellano se convierte en la vivienda de las familias menos acomodadas. Anloga transformacin se ha seguido en la utilizacin de la casa de planta cerrada. En la fase siguiente, a la casa individual se le aaden tres o ms pisos por encima de la planta baja; las viviendas estn aisladas a nivel de cada rellano: as nace el pequeo inmueble, que es actualmente, dentro de las formas de construccin en altura, el ms extendido en Tehern. ltimamente han aparecido dos tipos nuevos de vivienda en altura: el complejo residencial y el gran inmueble que se distinguen del inmueble pequeo, el primero por el espacio que le rodea, y el segundo por una cierta ruptura arquitec-

La superioridad del Sur de la calle para la construccin de pequeos inmuebles de viviendas descansa en el hecho de que sta integra, o tiende a integrar, los valores esenciales de la casa individual; es, o tiende a ser, una serie de casas individuales superpuestas. Dentro de esta perspectiva, en el sur de las calles, las condiciones son inmejorables.

tnica.

apartamento en la casa individual) ms concretamente, en los sectores de construccin reciente (al norte de la avenida Sha Reza). Esta distribucin corresponde a las
y,

caractersticas socio-profesionales de la clientela de apartamentos, constituida por una fraccin de las categoras intermedias superiores que, por una parte, poseen el grado de cultura suficiente como para

adaptarse a ellos (las categoras intermedias inferiores, hasta el presente, son refractarias a este tipo de viviendas), y, por otra parte, disponen de medios econmicos insuficientes como para vivir en los sectores centrales de casas individuales a las cuales slo pueden ac-

Dentro de los pequeos inmuebles, los ms numerosos se alinean al sur de las vas. Dentro de las regiones de la ciudad delimitada precedentemente, la oposicin de los paisajes del Norte y del Sur es muy acentuada; en el Norte, casas individuales, en el Sur, inmuebles elevados y ms anchos, lo que implica un parcelario diferente. Los restantes pequeos inmuebles estn situados, frecuentemente, sobre las vas Norte-Sur con una funcin comercial y cuyas plantas bajas estn ocupadas por tiendas. Las desventajas relativas para el habitat, en relacin con las precedentes, aparecen en los factores que privilegian la acera sur de las ca-

que para la casa individual, fachada principal del inmueble de viviendas debe ser la fachada meridional, en la que el sol da a un patio-jardn con una fuente, elemento ritual que se ha convertido en simblico. Tambin el inmueble puede estar colocado en el mismo frente de la acera Sur, mientras que no puede estarlo sobre el lado Norte. Construido en el Sur, se aprovecha, en su fachada secundaria (la del Norte), del espacio de la calle mientras que, si hubiera sido construido en el Norte, debera disponer, para disfrutar de las mismas ventajas, de una parcela ms larga que la del Sur, de una distancia igual que el ancho de la calle.'
Igual
la

Por otra parte, si se accede al inmueble por el Norte, al apartamento de la planta baja no solamente no se le priva de una parte de la fachada soleada, sino que adems se le beneficia privadamente del patio-jardn; de esta forma se aproxima bastante al modelo de la casa
individual, al te (es esto lo
ta

en

el

menos aparentemenque se tiene en cuenmomento de alquilarlas a

inquilinos todava inexpertos en las condiciones de vida dentro de un inmueble). De hecho, este patiojardn es el espacio privado colee-

TEHERN

La devaluacin de los terrenos situados en sus proximidades, sera del orden de un 30 a un 40 por 100. Se cita el caso de un comerciante, propietario de una parcela, que anunci la construccin de una mezquita en su parcela. El precio de las parcelas contiguas baj, al bajar las compr y despus aban41.

don

el

proyecto.

38

las familias del inltima razn esencial del privilegio del sur de la calle, que debe ser de dominio de la vida privada de todas las familias. Si la

tivo

de todas
la

mueble y

fachada Sur es la fachada principal, es porque sta es el lugar por excelencia de la vida familiar, es la fachada animada en contraposicin a la fachada muerta donde estn relegados los servicios, las habitaciones secundarias y los criados, es la fachada donde se vive, donde est la mujer, donde se recibe, donde se aloja a los huspedes. La entrada al inmueble por el patiojardn, permite ver a los extraos en su vida privada, y ser vistos por ellos, es para los extraos introducirse en la vida privada de los otros. La entrada al inmueble por la parte Norte preserva el anonimato de las idas y venidas y la intimidad de la familia.

el extremo de una caque dispone de dos fachadas son las ms buscadas; son las ms accesibles, las que ms se destacan y, por lo tanto, las que otorgan ms prestigio. Tambin valen ms que las parcelas contiguas de una u otra calle que no gozan de las

situadas en
lle

tas pequeas construcciones). Por otra parte, lo mismo que los terrenos de los viejos sectores urbanos estn, en su conjunto, depreciados en relacin a las zonas nuevas por
la

edad de

las

construcciones que

mismas

ventajas.

Pero es, sobre todo, el entorno propiamente dicho el que valoriza o desvaloriza las parcelas. As se considera como desagradable la proximidad de baos pblicos y panaderas (humos), de talleres, fbricas (ruidos), cuarteles (circulacin de ingenios militares, paso de tropas, frecuentados por una poblacin pobre), los aeropuertos, etc. La proximidad de la mezquita ser buscada por los creyentes, que son, en su mayora, gente pobre, pero

existen, las parcelas ocupadas por edificios degradados en un sector ms nuevo son desvalorizadas; el precio regional del suelo se ve, entonces, disminuido por el precio de demolicin del edificio.
all

Por el contrario, un edificio nuevo construido en una urbanizacin nueva se beneficia de todo esto, ya que representa una ganancia de tiempo para el comprador; las parcelas vecinas se benefician tamlos compradores encuentran una promesa de una rpida urbanizacin. Consideraciones semejantes concurren en el crecimiento de los precios en urbanizaciones nuevas en las que todava no se ha construido. En efecto, hay dos factores que favorecen a una parcela dada: el nmero de parcelas prximas ya vendidas y la personalidad de sus compradores (cuanto mayor sea la categora social, mayor es el precio). De estas dos circunstancias se espera que aceleren la urbanizacin del sector; de la primera se deduce que la construccin ser rpida (cada uno cuenta con los otros) y que el equipamiento comercial local se instalar rpidamente all; de la segunda, se presume que la realizacin por parte del Estado del equipamiento pblico no podr tardar, ya que se sabe que las relaciones personales son muy influyentes en los poderes pblicos.

bin,
all

5. El precio de cada parcela de suelo urbano est en funcin de la ocupacin de las parcelas vecinas. Tambin influyen tanto

es sobre todo el uso de los altavoces que representan una molestia lo que hace bajar el precio de los terrenos situados en sus proxi41 midades.
El tipo de construccin de las parcelas vecinas tambin tiene su influencia sobre el precio de los terrenos. Los grandes inmuebles deprecian las parcelas a las que quitan el sol y la visibilidad, y son una molestia para el aislamiento de las familias. Una construccin de standing menos elevado que la media

las estructuras micro-ecolgicas,

como
de
Si
la

las estructuras globales

aglomeracin

la parcela del suelo urbano no puede comprenderse ms que dentro de un conjunto regional de parcelas cuyo precio medio est determinado por su lugar dentro de la aglomeracin, cada parcela ob-

tiene su individualidad y una par-

de su valor, en la posicin que ocupa en relacin con las parcelas vecinas dentro de este conjunte to regional.
El primer factor diferenciador es la situacin de las parcelas a lo largo de una calle; as, las parcelas

de la calle, sobre todo cuando su ocupacin corresponde a su estado, trastoca el paisaje y hace bajar el precio de las parcelas vecinas. El urbanizador tiene, pues, inters en homogeneizar las construcciones dentro de su terreno, pero no siempre est al resguardo de las sorpresas (divisin de un gran lote adaptado a la construccin de una casa importante en dos o cuatro pequeos lotes destinados a otras tan-

nivel

local,

intermedio o micro-

ecolgico, son, igual

que a

nivel

39

-,v

40

que
do
cir,

regional, los valores colectivos los explican la distribucin de los precios. El precio es ms elevaall

Sin embargo, no se trata aqu

ms

donde

la

morfologa, es de-

que de un aspecto particular del efecto del mercado de terrenos sobre la morfologa urbana y sobre
necesidades. De hecho, su influencia es ms radical, y mantiene su funcin dentro de la estructura
las

clase posee una relativa autonoma; as ciertos elementos naturales (en

particular el sol y el aire) no son

domesticados por
la

el

esfuerzo de

el

efecto de las prcticas, colas

rresponde a

tivas. stas son, a

necesidades colecveces, anlogas

colectividad, sino que son utili zados por ella; asimismo el carcter de los sectores no es slo el

a las que juegan a nivel global. As, la relacin del hombre con la naturaleza determina, tanto la direccin

econmica y social. El examen global de la formacin de plusvalas

del suelo urbano nos lo mostrar.

resultado de los equipamientos realizados por las instituciones colectivas, sino tambin de prcticas colectivas que modelan el paisaje material (parcelario, valores arquitectnicos) y dan al paisaje social su color.

casa, como la dinmica general de la ciudad, de la misma manera que las relaciones entre representantes de las categoras socio-profesionales condicionan, tanto la especializacin de los grandes ejes de expansin residencial, como el carcter del sector o de

de

la

Reconsideremos los aspectos del comportamiento colectivo que contribuyen a formar el valor y la distribucin del valor del suelo para usos residenciales. Se les puede agrupar en tres grandes clases:

la calle.

La relacin entre necesidades, prcticas y precio del suelo no tiene, sin embargo, un sentido nico. La respuesta a las nuevas condiciones modifica las necesidades. La contradiccin del pequeo inmueble es, desde este punto de vista, interesante. Nacido del crecimiento del precio del suelo, tiende, sin embargo, a integrar los valores de la casa individual en el habitat en altura. Pero esta integracin es un seuelo. El patio-jardn cerrado no tiene ya para los habitantes del pe-

Los que afectan a la relacin del la sociedad en sus diferentes niveles de organizacin: la capital como un todo dentro de un conjunto nacional en vas de transformacin ecolgica y econmica, el ncleo urbano como centro de actividad de la ciudad y punto de contacto con la sociedad nacional, sectores urbanos diferenciados por su carcter material y
1)

hombre con

Existe otra jerarqua entre las tres clases; la primera juega un papel preponderante; la dinmica urbana, las relaciones entre el ncleo y las zonas ya urbanizadas realizan el pa-

de condicin necesaria en la formacin del valor: los elementos naturales, por ejemplo, no pueden ser tomados en consideracin, ms que en los lmites de una cierta distancia de la zona urbana. Asimismo, contrariamente a lo que se popel dra esperar, el

segundo factor

pa-

social, vecindario.

Los que afectan a la relacin del el equipamiento realizado por la sociedad: trada de aguas, distribucin de electricidad,
2)

hombre con

queo inmueble la misma funcin que tena en la casa individual. Por otra parte, el pequeo inmueble no es ms que una contradiccin en s mismo; niega, tambin, el paisaje urbano de las casas individuales en parcela cerrada que le rodea.
Las tapias ya no tienen funcin alguna en un paisaje donde, desde el pequeo inmueble, las miradas se dirigen al patio-jardn. En un plazo ms o menos breve se puede esperar, aqu tambin, un cambio en las necesidades.

vialidad, etc.
la relacin del naturaleza, sol, aire, agua, relieve, suelo.

3)

Los que afectan a

la

hombre con

Los elementos de una y otra clase no son extraos a los de las otras clases: as el equipamiento transforma la naturaleza (trada de
agua), organiza las relaciones del

rece tener en su valor una importancia menor que el tercero. Incluso sin equipamientos, es decir, al margen de todo gasto especfico de la organizacin colectiva o de los particulares, el suelo adquiere un valor como consecuencia de su proximidad al centro de la ciudad y al dinamismo urbano; y este valor es, ms o menos grande, segn las caractersticas relevantes de la naturaleza, de la ecologa humana de los terrenos afectados. De una manera general, el suelo, las parcelas de terreno, no obtienen su valor ms que a travs de su emplazamiento dentro de un espacio
colectivo. El tejido urbano no aparece como la suma de edificios y de parcelas aisladas, sino como una organizacin reflejada por la

sociedad (vialidad), es un elemento del paisaje urbano de los sectores. Sin embargo, cada
la

hombre con

41

42
t-*

PRECIO INTERIORES DE

MANZANA
los

Seccin del mapa segn los seis ejes que pasan por el centro de

precios

jfcjA. {*t'j*'j\ */*

J s jj

KILMETROS

PRECIO DE LOS TERRENOS

CON
MANZANA

PRECIO INTERIORES DE

MANZANA

FACHADA A LAS AVENIDAS

Y PRECIO INTERIORES DE

COMPARACIN
/Diferencio entre el precio calculado
y el precio real
)

"DIFERENCIA ENTRE PRECIO REAL Y PRECIO CALCULADO DE LOS

TERRENOS
LAS

CON FACHADA

AVENIDAS

(SECCIN

morfologa urbana a sus diferentes situada en una organizacin ms vasta que traduce las funciones de la ciudad dentro del espacio nacional. El valor del suelo, es en su conjunto, el resultado de la relacin existente entre las necesidades individuales que se establecen, a su vez, en funcin de valores colectivos, y de un espacio situado, transformado, equipado por la actividad colectiva. No existe ms que para los individuos que pertenecen a la sociedad, a pesar de que su origen procede de la actividad de la sociedad. El valor es creado por la sociedad en beneficio de los individuos; stos poseen, pues, los derechos sobre su uso, y aqulla sobre su valor.
niveles,

La apropiacin individual del suelo, no se desprende, en forma alguna, del modo de creacin del suelo urbano, de la formacin de su valor.

ABCHAJt-AtMF

En una situacin estable, en una sociedad estancada, la propiedad individual del suelo no tiene otra significacin que la de los valores de uso; no permite la apropiacin

43

44

de plusvalas de origen colectivo. Otra cosa es en una sociedad en

rpida transformacin; aqu la privatizacin del suelo conduce, no a empobrecer a las instituciones colectivas, sino a privarlas de los medios de accin necesarios para responder a las nuevas necesidades, y a empobrecer a toda la poblacin urbana; no solamente a los que carecen de propiedad, sino tambin a los beneficiarios del acaparamiento, ya que todo el paisaje urbano se ve afectado en su conjunto. La privatizacin del valor del suelo es la autodestruccin, la li-

los terrenos equipados y no equipados. Si esta diferencia no se observa en la realidad es porque el propietario privado especula, al mismo tiempo, sobre el dinamismo urbano y la actividad de equipa-

miento de la colectividad y percibe desde hoy el valor descontado para maana.

La privatizacin del valor del suelo produce, entre otros, efectos sobre la morfologa urbana y sobre la distribucin de los precios. As, la privatizacin del valor de emplazamiento central incita a limitar la extensin del ncleo urbano, ya que es la afluencia de nuevas po-

mitacin de los bienes de uso puestos a la disposicin de toda la colectividad y, por lo tanto, la debilitacin

de

las fuerzas productivas

de

la

sociedad.
los precios

Tambin se ve que
los

de consecuencia de una situacin ambigua. En ellos se encuentra cierta parte del valor de uso real. Pero la apropiacin de este valor, resultado del sistema jurdico, y sin el cual no habra
terrenos son
la ni

blaciones en el centro lo que hace crecer este valor, y el acaparamiento de los terrenos residenciales perifricos a extender la ciudad, ya que la tasa de plusvala es ms importante en los terrenos nuevos. El precio del suelo no es, pues, independiente de la apropiacin del valor y del mercado, es decir, de la actividad de los propietarios fundanos.

mercado ni precio, se convierte, su vez, en factor del valor de

cambio. Veamos dos ejemplos de todo esto.

La apropiacin del solar del terreno frena el crecimiento del equipamiento. En efecto, lo que busca el propietario privado no es aumentar la satisfaccin de las necesidades por el incremento del equipamiento, sino el apoderarse individualmente de los valores creados por la actividad colectiva. Los

sectores equipados de la ciudad permiten, pues, la percepcin de una importante renta de escasez.

Debera haber entonces una

dife-

rencia brutal entre los precios de

terio

1. Vezarat Darai. Pichkarai Darai'e Tehran (Minisd-e de Hacienda ), op. cit., completado por sesiones del 26-11-1338 y 12-12-38.

Vezarat Dara. Edar-Koll Vossoul Tehran, Edar-Dara Chemiranat. Fehrest Gheymat Arazi va Sakhtemani Manlaghey Chemiranat va Houm, Chemiran, 15-12-1338 (Ministerio de Hacienda. Administracin General de Tehern, Servicio de Hacienda del Chemiran, Cuadro de los precios de los terrenos y de los edificios de la Zona de Chemiran y sus alrededores, Chemiran, 15-12-1338). Los precios son los de 1338 (1959-1960).
2.

ANEXO

15

FUENTES ESTADSTICAS
DE LOS PRECIOS DE
LOS TERRENOS Y

E c
01

o
c t
01

\t

O "
-o

i*

TRATAMIENTO DE LAS
SERIES RECOGIDAS

u
01

^S

y^

PRECIO DE LOS TERRENOS

PRECIO DE LOS TRASPASOS
En miles de riles

o.

^*
4

>
t

Se ha utilizado, despus de haber verificado su validez, la lista de los precios oficiales realizada por un grupo de expertos y publicada por el Ministerio de Hacienda destinada a la aplicacin de la ley del mes del Tir de 1337 (junio-julio 1958). Los precios oficiaA.
les de la aglomeracin de Tehern aparecen en dos listas distintas, una referida a la villa de Tehern y sus afueras,' otra referida al Che-

Precio de

los traspasos

(tiendas de '2

m2

Sur de

la

avenida Sepoh
lo

Norte de

avenida Sepah

miran.ta

Cada

lista

est

compues-

de precios regionales, es decir, de precios que afectan a un conjunto de unidades de superficie habitualmente contiguas y que tienen las mismas caractersticas dentro del espacio urbano.
Los criterios de divisin del espacio urbano son los mismos que se aceptan dentro del mercado de terrenos. No cabe duda de que stos no son siempre homogneos, pero se adaptan a las condiciones locales y tienen por esta misma razn, su inters.

La ciudad de Tehern est dividida en grandes sectores limitados por cuatro (o tres) avenidas importantes, ya que ninguna de ellas raramente comprende otra avenida o parte de ella.

las zonas de extensin y en la parte Norte-Oeste de la ciudad, o los que dan a las llamadas otras calles,

en

el

resto de

la

ciudad.

Los terrenos con fachadas a pasajes, callejuelas, calles sin salida,

3)

En

el

interior

de cada sector, los

sobre todo en
4)

la

zona comercial.

terrenos

se
la

mente de
1)

distinguen habitualmanera siguiente:

Terrenos

con

fachadas

las

vas cuyo
2)

nombre es muy conocido.

Terrenos con fachadas a vas definidas por su anchura (menos de 10 metros, de 10 a 20 metros, ms de 20 metros) esto sobre todo en
;

Los terrenos situados en los inmanzanas (Posht Djebhen) de todas las calles, cuya profundidad se calcula uniformemente en 30 metros para las viviendas y en diez metros para las tiendas.
teriores de
5)

En las afueras nos encontramos

las siguientes distinciones: te-

con

3.

Aunque las dos nociones no sean exactamente opuestas, vid. las explicaciones dadas por el Ministerio de Hacienda. Comisin del 26-10-1338. en Vezarat Darai... op. cit., pgina Dj.

46

rrenos urbanizados (Mafrouz) y terrenos de propiedad indivisa (Mocha),' terrenos llanos y terrenos accidentados. A veces los terrenos son designados por el nmero de su registro (por ejemplo, Taracht).

res rurales definidos por los lmites territoriales de un pueblo. En los primeros, las categoras ecolgicas distinguidas no son idnticas a las empleadas para los sectores

anzas, pero que no ha podido reproducirse dada su complejidad.

Algunas complicaciones o simplificaciones pueden ofrecerse a esta categorizacin de base: (i) las secciones pueden efectuarse sobre las calles cuyo nombre es muy cono(ii) otras calles, callejuelas, pasajes, calles sin salida, o interiores de manzana pueden estar comprendidas dentro de una misma categora: el resto.

cido;

de Tehern; en particular, los terrenos interiores de manzanas no constituyen ya una categora comn en el conjunto del sector; cada va o grupo de vas tiene sus terrenos detrs del frente de la calle, lo que, adems se explica perfectamente por la amplitud de los sectores y la variedad de terrenos que abarcan. Los precios en el interior de un sector dado, son mucho ms variables que en Tehern.
Por
rios
lo

Para la ciudad de Tehern, las cosas eran ms simples y la mayor parte de las informaciones han podido ser trasladadas a un mapa. En las barriadas inmediatas, han aparecido algunas dificultades, lo que es debido a que all faltan algunas informaciones, mientras que en la ciudad slo se encontraba una omisin importante: el precio de la acera Oeste de la avenida Baharistan.

Los precios de la lista del Ministerio de Hacienda, parecen, en general, subestimados, pero sus variaciones parece que se adaptan a las variaciones reales. Los expertos del Ministerio haban, adems,

Para el anlisis se han reclasificado estos datos en cinco categoras, definidas por los caracteres morfolgicos (anchura y longitud) de la calle en que los terrenos es-

que respecta

rurales

o semirrurales,

a los sectores los crite-

tn situados:

Terrenos con fachada a las 1) grandes calles de Tehern, que forman una categora netamente definida, y que son, en la mayora de los casos, los lmites de los sectores.

de distribucin de los precios utilizados son: terrenos con fachadas a las carreteras de enlace entre los pueblos, terrenos con fachadas a las otras vas de comunicacin, terrenos delimitados por las lneas de hecho de las thalweg, y, de nuevo, categoras tales como terrenos llanos o accidentados, terrenos parcelados o de propiedad indivisa, terrenos cultivados o no cultivados. Estas distinciones que, aunque correspondan, en principio, a realidades ecolgicas, hubieran podido aprovecharse si existiera el mapa correspondiente del Chemiran. Pero este no es el caso y el Ministerio de Hacienda no se fa mucho de los precios de esta regin cuando trata de aplicar el do-

conscientemente subvalorado los precios con el fin de no asustar a los contribuyentes y facilitar de esta forma el nuevo modo de clculo del impuesto; sin embargo, no podan falsear la estructura real de los precios, salvo que quisieran fomentar una nueva fuente de descontento.
B.

Terrenos con fachada a las calles principales, menos largas o anchas que las precedentes.
2) 3)

No obstante, y con

el fin

de ve-

datos suministrados por el Ministerio de Hacienda, se les ha confrontado con los datos prorificar los

Terrenos con fachada a las calles secundarias, en general de menos de 10 metros de ancho.

4)

Terrenos con fachada a los pasajes, callejuelas y calles sin salida.

cumento

oficial.

cedentes de otras fuentes. Un mapa en colores realizado por el Servicio Tcnico del Ayuntamiento nos pareci que poda aportar una serie importante de indicaciones. Sin embargo, en l se observaban una serie de imprecisiones:
La correspondencia entre colo1) res y precios no se sealaba con precisin.
2)

5)

Interiores de manzanas.

El Chemiran tambin se ha dividido en sectores, pero al lado de los sectores urbanos anlogos a los de Tehern, se encuentran secto-

En estas condiciones no ha sido posible ir muy lejos en el anlisis de los precios del Chemiran; el nico mapa que se ha podido realizar es el del precio de los terrenos con fachada a las calles, que nos ha proporcionado tiles ense-

Los precios de las calles secundarias y el de los interiores de

manzana habitualmente se confunden; algunas vas importantes a veces se engloban en el todo (este es el caso, por ejemplo, de la avenida Ekbatan).

car es demasiado evidente en el texto que acompaa a la lista, el nmero de datos es insuficiente y el mtodo de observacin muy po-

cluso

si

una u otra estaban siste-

47

mticamente sobre o subevaluadas.

1.

Mediante

el

anlisis de

la

va-

co
El

fiable.

rianza, se ha analizado la distribu-

cin de los precios propuestos.

Los terrenos con fachada a las calles, se consideran, en principio, que tienen una profundidad de 120 metros, lo que es manifiestamente exagerado en todos los casos, pero este principio no se aplica sistemticamente.
3) 4)
El precio de los terrenos militares y gubernamentales no se incluye, incluso, si, como en el caso

semanario Tehern Economist publica algunas veces, dentro de su seccin inmobiliaria, un cierto nmero de precios extrados de las transacciones realizadas en las oficinas notariales o en las agencias
inmobiliarias. Estos precios, principalmente, se refieren al suburbio

El

lmite significativo entre las

me-

dias es 2040.

La medida de 47 muestras de terrenos es, para las diferentes fuentes, la siguiente:

Oeste de la ciudad. Aqu hemos tenido en cuenta, solamente, los que se publicaron durante el ao 1339
(1960-1961).

de los de Amirabad, estos terrenos han sido alineados, divididos y en

parte construidos.

Durante
Instituto

el

otoo de 1339 (1960) el de Estudios y de Investi-

Ministerio de Hacienda Ayuntamiento Agencia 1 Agencia 2 Agencia 3 Agencia 4

7 13 15 10
11

130 040 890 599

190 12 770

La fecha de ejecucin del mapa es incierta. Se afirma que ha sido realizado en 1339 (1960-1961), sin embargo, no aparecen las modificaciones que el tejido urbano ha sufrido antes de esta fecha.
5)

Finalmente, el mtodo utilizado para el conocimiento de los precios no ha podido ser definido. Este mapa ha sido, pues, considerado como una fuente dudosa, y se han encontrado algunas dificultades para obtener, a partir de l y sin equvocos, alguna muestra precisa del precio de los terrenos.
6)
El Servicio de Estudios Financieros (Edarey-Barrasihay'Mali) del Ministerio de Hacienda, en su deseo de criticar los precios oficiales de su Ministerio, ha recopilado los precios de un cierto nmero de terrenos, y ha llegado a una serie, cuya jerarqua es la misma que en la serie oficial, pero situada a un nivel un poco superior. Sin embargo, aparte de que el afn de criti-

gaciones Sociales pidi a cuatro agentes inmobiliarios que evaluaran los precios de un cierto nmero de terrenos cuya muestra haba sido elegida anteriormente. Los entrevistados se eligieron a travs de una lista que se dispona, con el fin de evitar las deformaciones debidas a
la

De esta forma se obtienen

tegoras:
(i)

tres ca-

El

Ministerio de Hacienda.
2, 3,

prctica del regateo.

Las Agencias tamiento.

(ii)
(iii)

4 y

el

Ayun-

La Agencia

1.

Las fuentes que a priori ofrecen ms fiabilidad son: la lista del Ministerio de Hacienda, las declaraciones de los agentes inmobiliarios, la seccin inmobiliaria del Tehern Economist. Las otras dos fuentes ofrecen muy poca seguridad.

La serie de precios del Servicio de Estudios Financieros del Ministe-

de Hacienda y la del Tehern Economist no han sido estudiadas con las precedentes, debido al nmero insuficiente de datos.
rio
2. La comparacin entre las medias de los precios del Ministerio de Hacienda y los de su Servicio de Estudios Financieros muestra que las diferencias de las medias

problema no era solamente vevalor de la lista del Ministerio de Hacienda, sino de controlar el de todas las otras fuentes.
El

rificar el

finalidad se ha efectuado un cierto nmero de operaciones estadsticas partiendo de la hiptesis de que entre las series de precios vlidos debera existir un coeficiente de correlacin elevado, in-

Con esta

es significativa.
3.

Mediante la correlacin de sede precios considerados de dos en dos, se ha tratado de saber

ries

48

Los coeficientes de correlacin obtenidos tienen en cuenta el hecho de que son precios medios de una zona (es decir, precios medios de un tramo de avenida, calle, etc.). No es posible operar de otra forma. Esta circunstancia produce un efecto de agrupamiento sin el cual los coeficientes seran, en general, ms dbiles.
4.

si

sa

stas estn ligadas por una caucomn que sera el precio real.

tes, a priori

Entre las series de las diferentes fuentes, se han obtenido los coe4 ficientes de correlacin siguiente:

En definitiva, entre las dos fuendudosas, la constituida por el Mapa del Servicio Tcnico del Ayuntamiento aparece, efectivamente, como la menos buena de todas las fuentes; los coe-

ficientes

de correlacin con las otras fuentes son los ms dbiles. Los precios del Servicio de Estudios Financieros se distribuyen como los de las Agencias 2, 3, 4 y los del Tehern Economist. Sin

49

Ministerio de Hacienda

Ayuntamiento
Tehern Economist
Servicios de estudios Financieros

0,80 0,96

0,80

Ayuntamiento

Agencia

0,56

Agencia 2 Agencia 3

0,57 0,76

Agencia

Agencia 2 Agencia 3

0,85

2 2 3

0,80
0,89
0,93

Agencia 4
Agencia 4

Ministerio de Hacienda

Agencias

2, 3,

Tehern Economist

0,88

50

embargo, se ha prescindido de ellos debido a la poca fiabilidad que merece el mtodo de observacin.
las otras fuentes, a priovlidas, se prescinde de la Agencia 1 debido a que su media es muy
r

Dentro de

elevada, ya que, siendo su fuente anloga a la de otras agencias, tendra que haberse situado dentro de la misma categora.

Mantendremos como fuentes vlidas el Ministerio de Hacienda, las Agencias 2, 3, 4 y el Tehern Economista
C. Los precios publicados por el Ministerio de Hacienda estn subevaluados en relacin con los precios recogidos por las otras fuentes vlidas.

extensin de las que se tienen pocos datos en las series estudiadas (vase captulo II). De hecho, los precios del Norte de la ciudad publicados por el Ministerio de Hacienda estn, en relacin con los obtenidos de las otras fuentes, ms subestimados que en la relacin media calculada. Esta constatacin puede retenerse como una prueba suplementaria del valor de los datos del Ministerio de Hacienda: no parece que haya habido una sistemtica subestimacin suplementaria de los precios de ciertas regiones de la ciudad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la estructura de los precios del Ministerio de Hacienda es una estructura fechada, solamente vlida para el ao 1338 (1959-1960).
lector debe tener en cuenta, al leer los mapas y el primer captulo, que los precios all utilizados estn minorados.
El

Un mapa del valor del precio en interiores de manzana. Mapa que reproduce exactamente las indicaciones del Ministerio de Hacienda.
3.

Este mapa, que no se ha reproducido, se ha

transformado en

el

si-

guiente.
nivel de interiores de manzana (vase el mapa de la pg. 41 Curvas isoprecos-lnteriores de manzana). Para realizar este lti4.

Un mapa de curvas de

los precios en

mapa, se ha supuesto que (i) en interiores de manzana de un sector dado es exactamente el de su centro de gravedad (determinado mediante grficos simples) y (ii) que sobre la recta que une los centros de gravedad de dos sectores existe, al menos, un
el

mo

precio

punto comn; el precio vara en funcin de la distancia. Se dispone

La correlacin entre la serie de medias de los precios de las otras fuentes vlidas (y) y la serie de precios del Ministerio de Hacien-

da (x), expresadas ambas en nos da:

0,83
1,4 x

rales,

D.

Con

la

ayuda de

la lista

de los

precios publicados por el Ministerio de Hacienda para Tehern y sus afueras inmediatas, se han realiza-

entonces de una serie de puntos cuyos precios son guales. Basta unirlos progresivamente para obtener las curvas isoprecios. En el mapa se han representado las curvas isoprecios que varan de 250 en 250 rales.

1500

do una serie de documentos cartogrficos.

La regresin no es vlida para los precios bajos. La subestimacin no nos debe asombrar, ya que era algo sabido de antemano. Sin embargo, debemos preocuparnos por la incidencia de la diferencia de fechas entre las dos series comparadas: Ministerio de Hacienda 1338 (19591960); otras fuentes 1339 (19601961). Se sabe que de un ao a otro los precios de las zonas urba-

Un mapa de precios para el con1. junto de los terrenos que dan a las calles de la ciudad. Este mapa en colores, que abarca diez intervalos, no ha sido reproducido. Un mapa de las avenidas cuyos precios son superiores a 5000
2.

Cuando sobre la periferia de una curva de un nivel dado, un sector se sita en el mismo precio, se obtiene un dedo de guante (por ejemplo, la avenida Soraya). Cuando varios sectores contiguos tienen el mismo precio, se obtiene una meseta (meseta central, meseta del Bazar, meseta de Amir, meseta de las afueras Oeste).
En aquellos casos en que los precios no estn indicados en la periferia, pero en los que la direccin
la curva apareca netamente por direccin de las curvas vecinas, stos se han extrapolado (signos vacos del mapa).

nizadas han cambiado muy poco, han aumentado ligeramente en el Norte de la Ciudad, han permanecido estables en el Sur y, nicamente han bajado en las zonas de

Para la representacin grcada avenida se le ha atribuido un espesor proporcional al precio. (Vase el mapa, pg. 39): Precios de los terrenos con fachadas a las avenidas (precios superiores a 5000 rales).
rales.
fica, a

de
la

5.

Vid. nota pg. 45

El

vel

valor del mapa de curvas de nipuede ser discutido; se pueden

poner en duda los dos postulados sobre los que se ha construido.

La variacin del precio entre dos puntos no es verdaderamente continua tal como se ha supuesto; el espacio urbano es, de una manera general, discontinuo. Sin embargo, las discontinuidades no son, sin duda alguna, las que se destacan en el informe del Ministerio de Hacienda, es decir, las de las grandes avenidas.

En efecto,

si, tal

como

ms
rior

adelante,

el

se muestra precio del inteel

de

las

manzanas vara con

precio de los terrenos con fachada a las avenidas que limitan los!
sectores, existen posibilidades para que los precios de los terrenos dentro de los interiores de manzana situados a una y otra parte de

nidas hace, en general, subir el precio de los terrenos y, de esta forma, que el precio de los terrenos situados en los interiores de manzana, que tiende a decrecer del centro a la periferia de la ciudad, debe, de hecho, decrecer segn una curva sinusoidal cuyos puntos mnimos estaran situados en las proximidades de los centros de gravedad de los sectores (sin duda ligeramente desplazados hacia la periferia de la ciudad) y cuyos puntos de mxima se encontraran en la proximidad de las grandes avenidas que bordean los sectores; y (ii) que los expertos del Ministerio de Hacienda, ante el cuidado de no molestar a nadie, se vieran obligados a escoger como precio de interiores de manzana de un sector dado, no el precio medio del conjunto de un sector, sino el precio

sectores; mejor dicho se ha puesto en relacin el precio de interiores de manzana de cada sector y la media de los precios de los terrenos con fachadas a las avenidas limtrofes.

51

En los casos, raros, en que una artera principal est comprendida dentro del sector, se ha tenido en

cuenta su precio dentro de la media (por ejemplo, Lalezar); por el contrario, cuando uno de los lmites no est constituido por una avenida principal, no se ha tenido en cuenta su precio.
La correlacin entre (y), precio medio de las avenidas principales, y (x), precio de interiores de manzana, es r = 0,82
'

una misma avenida sean ms ximos a los precios de los

prte-

rrenos situados en los interiores de manzana ms alejados de una y otra parte de la misma avenida.
La distribucin real de los precios en los interiores de manzana es ciertamente diferente de la que resulta de la atribucin del precio indicado al conjunto de cada sector y del que representa el mapa de curvas de nivel; por las razones expuestas se puede estimar que el

zonas menos caras, esto significa admitir que (i) los precios de los terrenos de interiores de manzana facilitados por el Ministerio de Hacienda tienden a otorgar un punto muy prximo al del centro de gravedad del sector, y (ii) que las curvas de isoprecios dibujadas se han hecho siguiendo lneas de pendiente terica las ajustadas sobre las lneas de pen-

medio de

las

y y

la

recta de regresin es 200 4,45 x

Despus, se ha calculado la serie de los precios (y) que resultan de la aplicacin de la regresin de la serie de precios (x) propuesta por
el

Ministerio para todos los terrenos situados en interiores de man-

zana.

diente real. Son, pues, las lneas de pendiente terica las que representan las secciones realizadas en las curvas de isoprecios del interior

de

las

manzanas (vase

gr-

segundo mtodo traiciona menos realidad que el primero.

fico, p. 41)

la

E.

Despus se ha estudiado

la re-

Se puede tambin discutir

la

atri-

bucin del precio en los interiores de manzana de un sector dado al centro de gravedad del sector. Pero, si se considera (i) que la proximidad de las grandes ave-

lacin existente entre los precios de las avenidas principales, que constituyen, como hemos dicho, los lmites de los sectores de la lista del Ministerio de Hacienda, y el

Los precios de la serie real son, unas veces ms grandes, otras ms pequeos, que los de la serie calculada. La diferencia de precios permite dibujar un nuevo mapa en el que las curvas de nivel sean aquellas en que la diferencia de los precios es idntica. Vase mapa p. 43 Precio de los terrenos con fachadas a las avenidas y precio en interiores de manzana. Com:

paracin.

precio de los terrenos en interiores de manzana de los mismos

Sobre este mapa se ha efectuado una seccin XX que atraviesa, por

6.

Vid. nota pg. 45.

7.

Vid. nota pg. 45.

52

una parte, el rea de precios mximos de terrenos interiores de manzana, y por otra el rea de diferencia mxima entre precios de los terrenos con fachadas a las avenidas y precios de los terrenos interiores de manzana. Esta seccin est representada en el grfico de la pgina 42, en el cual se ha indicado en ordenadas la escala de variaciones de la diferencia entre el precio real de los terrenos con fachadas a las avenidas y el precio calculado para ellas segn cual sea el precio de los terrenos situados en interiores de manzana; esta diferencia vara de 100 riales a

de grandes diferencias de precios a lo largo de la carretera del Chemiran es debida a la extensin del ncleo dentro de una zona residencial modesta. De estos hechos se ha hablado ampliamente a lo
largo del captulo.
F. Se ha estudiado la relacin existente entre el precio de los terrenos y la anchura de la calle en los que stos estn situados. Con el fin de eliminar I-a incidencia que pueda tener la funcin de la va, incidencia que es mayor en las zonas de urbanizacin antigua, se han escogido las vas de los sectores residenciales perifricos y las de las zonas de extensin especulativa. Entre el precio de las vas de

precios con los precios de los terrenos con fachada a las mismas arterias comerciales de la ciudad, publicados en la lista del Ministerio de Hacienda; se han obtenido dos series que corresponden a 43 situaciones diferentes.
Entre precio
(y)

ambos
tiene:
7

precio del terreno y (x) traspaso, expresados en miles de riales, se obdel

y
Si

= =

0,69
0,011
2,81

+ 600
El

riales.

punto mximo de la curva, es en el que, por relacin al precio calculado segn relacin media con el precio de interiores de manzana, el precio sobre la avenida es mximo, se sita en las proximidades de la avenida Lalezar. Sobre el mismo grfico se ha representado, a ttulo de comparacin, una seccin del mapa de curvas de nivel de los precios de los terrenos situados en interiores de manzana segn la misma recta XX.
decir, el punto

ms de 9 metros de ancho (Y) y precio de las vas de menos de 9 metros (X), se obtiene un coefi6 ciente de correlacin elevado: 0,94, siendo la recta de regresin y = k + 1,37 x.

se calcula la serie (ye) de los precios de los terrenos resultante de la regresin en funcin de la serie (x) de los precios de los traspasos reales, las series (y) e (ye) no son idnticas. El precio real del terreno es mayor que el precio calculado en las nuevas avenidas comerciales, y es ms pequeo en la zona comercial antigua (el Bazar). La avenida Sepa constituye la divisin entre las dos zonas, de distribucin (vase el grfico p. 45).

ANEXO

II

En el mapa Precios de los terrenos con fachada a las avenidas y precio en interiores de manzana. Comparacin se ve que el rea de
diferencia mxima corresponde al ncleo urbano; el rea de diferen-

PRECIO DE LOS

TERRENOS Y PRECIO
DE LOS TRASPASOS

mnima corresponde a las zonas residenciales de la ciudad interior. La diferencia tiende a crecer en las afueras en las que la red de vas secundarias es inexistente o poco densa y donde, por lo tanto, slo los terrenos que bordean las vas principales son accesibles y tienen valor de uso para la vivienda. La existencia de una zona
cia

Se ha pedido

los

expertos del

Ministerio de Hacienda que nos facilitaran los precios medios de los

traspasos correspondientes a una tienda de superficie media, situada en las principales arterias de la ciudad; se han confrontado estos

CAPITULO 2

bargo, la evolucin de la coyuntura fundiaria est particularmente ligada a tres aspectos de la historia
(i)

LA EVOLUCIN

econmica y social

del

Irn:

DEL MERCADO Y EL
MOVIMIENTO DE LOS
PRECIOS
La coyuntura del mercado de terrenos no est solamente ligada a la coyuntura de los otros sectores de la actividad y, ms generalmente,
a la situacin econmica y social del conjunto del pas; tambin lo est al pasado del mercado, a su historia. As la situacin del mercado en los aos 1337-1339 (1958-

1959/1960-1961) que son los aos trabajo, es la consecuencia no slo de la din-

ms estudiados en este

mica del mercado a lo largo de los aos anteriores, sino tambin de la relacin entre el resultado de esta dinmica y la situacin econmica y social de la poca considerada. Al tratar de explicar aqu la historia del mercado de terrenos, se deber hacer dentro de su dinmica propia y dentro del contexto constituido por la historia de Tehern y del Irn en el curso de algunos decenios anteriores a 1340
(1961-1962). La explicacin de la distribucin geogrfica de los precios nos remite no slo a la historia de la ciudad, a su formacin por estratos sucesivos y ejes especializados, sino tambin a la historia general de la capital. En el estudio de la evolucin del mercado, volveremos a encontrar a algunos de los aspectos histricos ya evocados. Sin em-

tendencia al largo plazo del crecimiento demogrfico de la ciudad, que dura aproximadamente 30 aos, (ii) condiciones, en cierta forma internas de este crecimiento, es decir, condiciones de creacin del suelo urbano, y finalmente, (iii) condiciones externas como son algunos de los acontecimientos polticos y econmicos generales que han marcado la poca del crecimiento urbano. La distincin de estos tres aspectos no tiene ms que un valor formal para el anlisis; cada uno de ellos tiene su especificidad real. Sin embargo, ellos son inseparables. El crecimiento de la ciudad convierte a los terrenos centrales en ms preciosos, provoca la elevacin del valor del emplazamiento central, de la renta de situacin. Este valor de uso creciente no es independiente de las condiciones en las cuales la ciudad crece: condiciones tcnicas que son, en definitiva, las condiciones sociolgicas que permiten la formacin de una renta de situacin, y de una renta de equipamiento, renta que no siempre se distingue de la primera. Finalmente, la actividad del mercado es, ms o menos, grande, y el precio crece ms o menos rpido segn la relacin existente entre, por un lado, las perspectivas de incremento de los precios y de extensin de los precios ya alcanzados a las nuevas zonas urbanizadas, y por otro, las circunstancias polticas y la evolucin de la coyuntura en otras zonas de la actividad.
Este captulo trata sucesivamente del movimiento general del valor

la evolucin de la reacin entre la oferta y la demanda de suelo urbano propiamente dicha, de los cambios de coyuntura de los mercados de terrenos. Se aadirn algunas observaciones sobre la evolucin diferencial de los precios en el tiempo.

de uso, de

53

Se

tratar,

concretamente, de

la

evolucin del mercado, y del movimiento de precios de 1314 (19351936) a 1339 (1960-1961), ya que los datos histricos son ms numerosos en este perodo. Sin embargo, el aumento de los precios de los terrenos no es un hecho reciente. Movimientos de precios anteriores a 1314 (1935-1936), se pueden eventualmente buscar a travs de los archivos de los prefectos religiosos (Hakm Char) o en las contabilidades privadas, especialmente en la de los cambistas. Pero estos documentos son raros, por la razn de que no es habitual conservar los archivos.
La

opinin

pblica
el

generalmente
los

hace remontar
precios a
la

aumento de

lo

aos posteriores a Segunda Guerra Mundial, o, todo ms, despus de la gran crisis,
los

1315 (1936-1937). Estas opiniones se explican, en primer lugar, por la juventud de Tehern: los 200 000 habitantes de Tehern, en 1920, se han integrado en una poblacin 10 veces superior, lo que ha motivado que los nuevos habitantes ignoraran los hechos anteriores, pero tambin por el alza relativa de los precios en los diferentes perodos: un terreno
hacia
vala 10 rales el metro cuadrado en 1314 (1935-1936), vale 100 en 1324 (1945-1946) y, como

que

54

mnimo, 5000 en 1339 (1960-1961), es decir, que el precio expresado en moneda corriente, se ha multiplicado por 10 en el primer perodo (10 aos) y, por 50, como mnimo, en el segundo (15 aos). Un incremento tan considerable es infinitamente probable que no se produjese en ninguna poca anterior. Sin embargo, esta evolucin del precio corriente est deformada por la inflacin, por lo que es necesario examinar el movimiento de los precios en moneda constante: as, calculados de esta manera, se observa un alza entre 1314 (1935-1936) y 1318 (1939-1940); posteriormente la tendencia es que desciendan hasta 1325 (1946-1947) y, slo es a partir de este ltimo ao cuando aparecen los movimientos de alza, siendo el ms importante el que se sita entre los aos 1332 (19531954) y 1337 (1958-1959).

Mirza Issa Vazir y, debido a que se encontr con dificultades presupuestarias,

le

dio a

cambio

la

pro-

piedad de todos los terrenos comprendidos entre las dos murallas que todava no haban sido otorgados a las familias aristocrticas. El ministro, despus de haber parcelado y vendido, segn su voluntad, los terrenos a las familias pobres, mand quemar, antes de su muerte, los ttulos de .crdito que posea por esta causa; hecho que muestra, sin duda, la razn por la que haba aceptado estos gastos y el que las sumas recibidas fueran superiores a las evaluadas en el momento de la donacin. Sin embargo, la utilizacin del rea de extensin urbana se encontr durante mucho tiempo con dificultades: la ausencia de seguridad y la falta de agua.
La seguridad tard mucho en establecerse; nicamente vivan en el exterior del primer recinto los ms

1310 (1931-1932), Propiedad est estrechamente ligada al incremento de la demanda y de los precios de los terrenos de Tehern. Este provoc numerosas incremento controversias entre personas que se declararon propietarios de terrenos que hasta entonces frecuentemente haban sido considerados como terrenos muertos. El Registro, con el concurso de Tribunales especializados, deba examinar los derechos de cada uno y establecer una lista oficial, respaldada por el poder, de los propietarios de las parcelas del suelo urbano.
del
la

La creacin, en Registro de

El Registre era una garanta de seguridad, tanto para los propietarios

como

elipar, los compradores; minaba la posibilidad de usurpacin de la propiedad, hecho que se produca frecuentemente debido a la actividad del mercado de terrenos.

de Tehern hayan tenido, desde hace tiempo, un valor monetario, y que su demanda haya sido superior a la oferta, est confirmado por algunos aspectos de la historia de la
el

Sin embargo,

que

los solares

De hecho, como ms adelante se

ver, permita
la

ciudad.
La muralla construida por NasserOd-Din Sha no slo tena funciones de prestigio y de defensa, sino que tambin tena por objeto, en la poca en que la ciudad, durante la segunda mitad del siglo XIX, creca ms rpidamente que en pocas anteriores, permitir la extensin asegurando la proteccin de

podan mantener una guardia personal y los ms pobres, que si bien no podan hacer lo mismo, tampoco tenan nada que perder. Slo es a comienzos del siglo XX, hacia 1290 (1911-1912), cuando el orden, poco a poco, comienza a ser asegurado dentro de
ricos

que

eliminacin de los

pequeos usurpadores en beneficio de los grandes. El hecho de su creacin pone en evidencia la existencia, en esta poca, de una competencia fundiaria.
Existen, pues,
indicios

como

para

los lmites del segundo recinto, lo que da lugar a que se acelere el movimiento de emigracin de las

poblaciones intermedias del centro.

observaciones que a continuacin vamos a presentar, y que afectan a los aos posteriores a 1314 (1935-1936), sean vlidas, con

que

las

un espacio urbano ms amplio y tambin mejorar la percepcin de los derechos de puerta sobre las mercancas que pasaban por all.

Nasser-Od-Din Sha confi la construccin del recinto a su ministro

Por otra parte los recursos de agua eran limitados, el aprovisionamiento estaba asegurado por los Kanats; esto provoc que los terrenos situados junto a sus salidas fueran particularmente buscados y que su valor fuera muy superior al de los
restantes.

ligeras modificaciones, para el perodo anterior que comenz en 1305 (1926-1927), es decir, en los albo-

res del crecimiento acelerado de la poblacin.

I.

El

movimiento de

los

precios est ligado al creciente valor de uso de los terrenos urbanos

propietarios fundiarios perciben una renta de situacin que crece a medida que se desarrollan las funciones de la ciudad.

Los

una situacin lmite de el caso de los Estados Unidos en los que el centro comercial de una regin rural es un centro de atraccin sin poblacin residente) por lo tanto, no hay que apoyarse en la primera para estimar la segunda.
industrial;
lo

anterior es

Comencemos por los puntos centrales de la ciudad, que son, a su vez, los puntos capitales. Aqu se
desarrollan las actividades de intercambio y de relacin, algunas de las cuales tienen carcter nico, y se intensifican a medida que la poblacin que gravita sobre ellas aumenta; su valor social crece, pues, en funcin del aumento de la poblacin. Alrededor de estos puntos centrales, se extienden zonas cuyo valor, a una distancia dada, crece en funcin del inters creciente por situarse (residir o establecer el lugar de su actividad) en las proximidades del centro. Po-

Desgraciadamente no se dispone, lo que respecta a la historia de Tehern o a las ciudades iranes, en un momento dado, de ningn ndice que caracterice las variaciones de intensidad de la atraccin del ncleo urbano sobre la poblacin urbana y sobre la de las zonas de influencia, que por otra parte, nunca han sido delimitadas.
por

etapas de una misma ciudad, ya que todas ellas pertenecen a una misma civilizacin. Por otra parte, la eleccin de una misma poca de referencia tiene la ventaja de que elimina los problemas relativos a la variacin del valor de la moneda y a los cambios en las condiciones econmicas globales; sin embargo, no se eliminan, de esta forma, las diferencias de organizacin urbana y regional, que tienen todas las probabilidades de ser ms acusadas cuando se consideren ciudades diferentes, y no una ciudad en sus diferentes pocas.
coeficiente de correlacin entre precio medio de la avenida ms cara y la poblacin en 31 ciudades iranes es aceptable (0,72). El precio en la avenida ms cara de Tehern est muy cerca del calculado a partir de la relacin obtenida para estas 31 ciudades.
El

55

el

Tambin se ha intentado
la

verificar

relacin existente entre el montante del precio y la importancia de la poblacin urbana residente. Para Tehern, y a falta de datos suficientes que se refieran a una

demos, pues, establecer

te

la

siguien-

precio de una muestra dada de suelo urbano crece en funcin del aumento de poblacin atrada por el ncleo urbano. La poblacin atrada procede de la poblacin de la ciudad propiamente dicha y de la poblacin de su zona de influencia. La intensidad de la atraccin ejercida por el ncleo urbano, tanto sobre la una cohiptesis:
el

mo sobre la otra, vara en el tiempo (para una misma ciudad) y en el espacio (de una ciudad a otra). Adems, hay que sealar que, en general, no existe una relacin estrecha entre la importancia de la
ciudad y la importancia de la poblacin que ella atrae (por ejemplo, la oposicin entre la ciudad mercantil y la ciudad
la

poblacin de

misma muestra de suelo urbano para un perodo lo suficientemente largo (sin tener en cuenta, por ejemplo, los cambios de funciones, el desplazamiento del ncleo urbano), nos limitaremos a destacar que existe, de hecho, un paralelismo entre el movimiento del precio de los terrenos y el movimiento de la poblacin: ambos han sufrido una aceleracin a partir del advenimiento del Sha Reza; posteriormente sigui la misma tendencia, excepcin hecha del perodo de la guerra y de los primeros aos de la posguerra, en el curso de los cuales se observa un estancamiento de ambos. Con el fin de observar con ms precisin la relacin existente entre precio y poblacin, se puede asimilar el conjunto de ciudades iranes, o de algunas de
ellas,

este coeficiente de correlano sea ms elevado, quizs pueda ser explicado por un cierto nmero de factores, algunos ya mencionados como los que se refieren a la estructura del espacio urbano y a la de su zona de influencia, otros que afectan a las previsiones de los propietarios fundiarios sobre la extensin de la ciudad y a las posibilidades locales de especulacin (problemas que estn estrechamente ligados a la oferta monetaria y al tipo de intecin
rs del mercado local), y los que afectan a la escasez, ms o menos

Que

de los emplazamientos que puedan tener una funcin de

acusada,
centro.

ltimo aspecto. La escasez,

la

serie

histrica

de

las

sobre este ms o menos acusada de emplazamientos

la

Merece

pena

insistir

56

centrales es, en su mayor parte, el resultado de la actividad colectiva. Por otra parte, si, debido a su funcin, algunos puntos de la ciudad no pueden ser multiplicados (emplazamiento de la sede del gobierno y de los ministerios, Banco Cen-

delegaciones prode los ministerios), es responsabilidad de la ordenacin de la ciudad el que las comunicaciones con estos emplazamientos
tral
la

de

capital,

En definitiva, se puede afirmar que segn sea ms o menos grande el esfuerzo de ordenacin y de equipamiento desplegado por la sociedad urbana, y que los terrenos con una funcin central sean ms o menos numerosos, la escasez relativa de los terrenos de una u otra categora permite
al propietario fundiario el percibir, adems de la renta de situacin, unas rentas suplementarias relativas de equipamiento y de ordenacin.

todos
rios.

los

equipamientos

necesa-

vinciales

sean,
tro

ms

o menos, fciles. Si las

dificultades de extensin del cen-

son grandes, la competencia se acenta entre las actividades que

intentan situarse
all.

Si

las

comu-

II. El equipamiento y la ordenacin de la ciudad

Por otro lado, el Ayuntamiento, que en principio debe representar a la colectividad en sus necesidades y en sus deseos, que tiene la misin de organizar la vida urbana, ya sea a travs de la coordinacin de las iniciativas individuales, ya sea a travs de su propia actividad, no ha tenido ms plan previsorio de conjunto que el plan de ordenacin y de equipamientos de la ciudad existente. Esta ausencia no es independiente del podero de los grupos de presin y de los especuladores.

nicaciones no son buenas, los individuos que tengan que acudir all tendern a agruparse en sus alrededores. El propietario fundiario est entonces en condiciones de percibir una renta de situacin relativamente ms elevada, o, en otros trminos, de percibir, adems de la renta de situacin media, una renta suplementaria debida a la falta relativa de ordenamiento, y viceversa. As, es probable que el precio relativamente bajo de la avenida ms cara de Hamadan sea debido a las facilidades de extensin y de comunicaciones creadas por los importantes accesos en estrella realizados en los tiempos del Sha Reza.
La escasez,
da,

Los terrenos que ms se buscan para las actividades y la residencia urbana no son unos terrenos cualquiera; en primer lugar, han de ser terrenos prximos al centro (la distancia fsica no aparece en la distancia real ms que como un dato modificado por la ordenacin de la
ciudad); al mismo tiempo han de ser terrenos que posean un cierto

Ahora

bien, en una poca en que la ciudad y las actividades se desarro-

agua,

nmero de equipamientos: vialidad, electricidad, medios de comunicacin,

comercios,

escuelas,

etctera. Sin embargo, la ordenacin y el equipamiento de la ciudad lejos de preceder a las necesiy,

dades del suelo urbano las siguen en su conjunto, lo hacen con retraso.

llan con una extrema rapidez, el plan previsorio es de una necesidad fundamental; su falta puede provocar que la ciudad no se adapte a las necesidades; la inversin urbana corre el riesgo de ser intil antes de su amortizacin; adems cualquier modificacin posterior se encuentra con los frenos que hemos visto al analizar el estatuto jurdico del suelo. La ordenacin a posteriori es, por todas estas razones, no solamente una prctica onerosa, sino tambin imposible; por otra parte, responde en cada

ms

menos acentuaLa iniciativa privada se muestra incapaz de promover una ciudad que responda a las necesidades, no solamente porque ella no est adaptada a ciertas acciones de conjunto, tales como la realizacin de un plan de urbanismo, sino tambin porque los grupos de inters que se forman para defender los privilegios
res,

de equipamientos urbanos tiene sobre el precio los mismos efectos que la ordenacin del centro. Los terrenos residenciales no son solamente terrenos prximos al centro, sino que son adems, terrenos equipados; si el equipamiento

perodo a las necesidades manifestadas en el perodo precedente, lo que provoca un dficit creciente en la oferta de equipamientos, y, por tanto, en la oferta de solares. Y esto por dos razones al menos: (i) si desde 1305 (1926-1927) la tasa de crecimiento de la poblacin ha sido relativamente constante, el creci-

relativamente escaso, esta escasez permite al propietario fundiario el percibir una plusvala suplementaria de equimiento.

es

adquiridos y
el

los

particula-

miento anual, en valor absoluto, no ha cesado de aumentar, (i) las necesidades medias por habitante constantemente tienden a aumentar.

esperan que

Estado realice

Cuarenta y seis centrales elctricas alimentan red de una forma permanente: potencia instalada terica, 113 000 kW; produccin mxima, 90 000 kilowatios; un cierto nmero de centrales forman parte de instalaciones industriales, slo suministran parcialmente a la" red de distribucin: potencia instalada 22 000 kW. Gicof (Ingnieur Conseil) Liaison Menjil, TehranAvant-projet, Tehran, 1960, Roneo, 110 pgs. (Informe a la Organizacin del Plan.)
1.

la

2.

ONU.,

Molinier, L'nergie thermolectrique Tehran, 1953, Roneo.

en

Irn,

Estrictamente no se puede decir que no hayan existido jams planes previsorios de los equipamientos de Tehern; pero cuando dichos planes han existido, solamente

causas sociales equipamientos.

del

retraso

de

vean frenadas por el hecho de exigirse, en el momento de formular

la inscripcin, el abono de una elevada suma. En este ao, las necesidades reales se calculaban en 40 000 kW instalados, previndose para los prximos diez aos un consumo doble que el actual, partiendo de la hiptesis de que ste creciera a un ritmo anual compren-

57

afectaban a un del equipamiento normal es que se el desarrollo de

sector particular urbano, y lo ms

haya subestimado las necesidades.

Por lo que respecta a la electricidad, la potencia instalada en 1339 (1960-1961) puede ser evaluada en 112 000 kilovatios. La cifra correspondiente a 1332 (1953-1954) 2 era de 19 000 kW.
1

En 1332 no se abasteca a toda

la

demanda, se imponan
Para ello vamos a considerar el caso del suministro de agua y de electricidad de la ciudad. Este anlisis nos permitir indagar en las

restriccio-

dido entre

el 7

el

8 por 100, ritmo

nes a los consumidores, familias y empresas, numerosas solicitudes de nuevos abonados no eran atendidas, las nuevas peticiones se

que est de acuerdo con la evolucin media mundialmente admitida.

La evolucin guiente:

prevista

era

la

si-

1337 1338 1339

1340
1341

(1958-1959) (1959-1960) (1960-1961) (1961-1962)

56 000
60 000

kW kW kW

65 000
69 000 74 000

kW
kW kW kW

(1962-1963) (1963-1964) (1968-1969)

1342

80 000
113 000

1347

Aos

Poblacin

Potencia en watios por habitante

Potencia
total

en

megawatios
130 155 190

1341

(1962-63)

1 1 1

1343 (1964-65) 1345 (1966 67)

650 000 720 000 800 000

72

90
105

3.

La poblacin en 1332
el

en

(1953-54) estaba estimada, informe anteriormente citado, en 1 100 000 ha-

bitantes.

Gicof (Ingnieur Conseil), Op cit., pg. 10. Estas evaluaciones estn extradas de un informe anterior del Groupement d'lngnieurs Conseils. Sanderson & Porter.
4.

58

ta

Estos clculos no tienen en cuenel crecimiento de la poblacin

la capital.

de

nente, una baja de la tensin, a pesar de que el consumo se restrinja por lo elevado de las tarifas.

Si incluimos sta, se llega, utilizando los mismos clculos que en el caso anterior, a la necesidad de 112 000 kW instalados para 1139 (1960-1961). 3 El equipamiento existente en esta fecha es, en principio, prximo a esta cifra; sin embargo, sigue existiendo una diferencia importante, lo que causa cortes y provoca, de manera perma-

Los expertos estiman que las necesidades de energa elctrica corresponden a un mnimo de 220 000 kilowatios instalados. As, a pesar de que el equipamiento se haya multiplicado por seis de 1332 a 1339 (1953 a 1961) y que en el momento en que se realicen las ltimas instalaciones programadas se espera disponer de un importante

excedente (esperanza que, por otro lado provoca vivas discusiones), las necesidades han crecido ms rpidamente todava, y la demanda no satisfecha ser ms importante en 1339 que siete aos antes.

Las necesidades futuras de Tehern evaluadas ms recientemente,

parecen

ampliamente

subestima-

das. Esto se pone de manifiesto a travs de las siguientes cifras cal4 culadas en 1336 (1957-1958).

Precio en 1339 (1960-1961) en los sectores muestra de

la

Banca Melli

II

Hassan Abad

Max.
Mn.

10 000 Rls.
2

5 000 Rls.
2

000

500

Med.
Dowlat

6 250

3 750

Max.
Mn.

35 000 Rls.
3 000
>

6 000 Rls.

3 000

Med.
Sur de
la

19 000

4 500

ciudad

Max.
Mn.

3 000 Rls.

500
750

Rls.
>

750
1

Med.

875

125

Media de los precios de 3 sectores

(ndice)

39 350

Rls.

18 750 Rls.

Precios medios de cada uno de los sectores indicados en

el

grfico.

La cifra de 105 watios instalados por habitante 5. de Tehern en 1345 (1966-67), no est legitimada mediante la comparacin de la potencia instalada en los diferentes pases. Esta comparacin es. sin

duda, muy interesante, pero no tiene tendencial. En efecto, nos da:

Por ciudades

ningn valor

6. Sazeman Abe-Tehran, Yadbude Eltea h Ta 'sissat Abe Tehran. editado por la Organizacin de laj Aguas de Tehern, Aban 1334, 120 pgs. (Organizacin de las Aguas de Tehern, Memoria de la inauguracin del servicio de Abastecimientos de Aguas

de Tehern, editado por tubre 1955, 120 pgs.)

Por pases:
Francia
(1960-61) (1955-56)

la

misma Organizacin,

oc-

(por cada milln de habitantes)

60

Tehern Ankara
Argel

MW
>

instalados en
.

85
140 145

1339 1334

Europa U.S.A.

240 200 500

MW

...

instalados en

1334

(1955-56)

7.

Sir

Alexander Gibb and Partners, Water ResourTehran,

ces
1958.

Survey'-Tehran-Region

Londres,

junio

Bogot
Pars

Fuente: Gcof, op.

cit.

380

La cifra de poblacin prevista para 1345 (1966-1967) ha sido superada en 1338 (1959-1960); la potencia instalada por habitante prevista para 1341 (1962-1963) es de 72 mientras que en 1339 (1960-1961) las necesidades estimadas corresponden a una cifra superior a la de 105 proyectada para 1345 (1966-

1967).

borarse una serie de proyectos que se realizan en los aos siguientes: perforacin de pozos profundos, construccin de la presa de Karadj capaz de restituir, en la poca del nivel ms bajo de las aguas, los excedentes inutilizados en el perodo de aluviones, creacin de la Organizacin de las Aguas de Tehern (Sazemane Ab Tehran) que,
gracias a las instalaciones y conducciones instaladas, permite, no slo distribuir el agua potable, sino

contina, se dispondr,

como m-

59

ximo, de un margen de algunos aos, esto siempre condicionado a que no aumenten las necesidades per capita. Estas perspectivas han sido la causa de que la Organizacin del Plan est estudiando la implantacin de un equipamiento

que responda a las necesidades de una poblacin de 4 millones de

habitantes, poblacin prevista para
la

retraso creciente de la oferta sobre la demanda de energa elctrica sea reabsorbida en los prximos aos. La penuria de agua ya se conoca
el

Nada hace presagiar que

aglomeracin
(1982-1983).

de

Tehern

en

1361

tambin, debido a

la

disminucin
las can-

de

las prdidas,

aumentar

tidades disponibles.
Sin embargo, las necesidades futuras estimadas, en el momento de realizar el estudio del proyecto, han sido subevaluadas. La capacidad de produccin de la central de-

en la capital desde antes del reinado de Nasser-od-din Sha. 6 Las realizaciones eran poco importantes, a pesar de los numerosos proyectos que ponan al descubierto la existencia del problema; la situacin no cesa de agravarse hasta 1310 (1931-32). Es entonces cuando el agua de Karadj es trada a
Tehern.

Sin embargo, si algn da se realizan estos proyectos, hasta entonces y durante un cierto intervalo de tiempo, de nuevo aparecer la falta de agua en Tehern.

Ahora

Durante un cierto tiempo cubre las necesidades. Sin embargo, el crecimiento de la poblacin supera rpidamente las disponibilidades. Concretamente las nuevas tradas permiten el desarrollo del norte de la ciudad pero son acaparadas por l, y las extensiones del sur sufren la falta de agua. Al mismo tiempo, el crecimiento de la ciudad hace necesario una transformacin del modo de distribucin; el alcantarillado, debido a la prolongacin de su recorrido y a la densidad de las poblaciones que atraviesa, no es ya suficiente para distribuir el agua potable. Adems, las exigencias de la poblacin urbana en materia de higiene aumentan.

puradora ha sido calculada para 900 000 habitantes en 1326 (19471948), lo cual era cierto, y para 1376 000 en 1359 (1980-81), mientras que en 1335 (1956-57) la poblacin de la ciudad de Tehern alcanzaba el 1 500 000 habitantes.
Por otra parte, la presa de Karadj rpidamente ser insuficiente despus de su puesta en funcionamiento. Es capaz, en efecto, de suministrar un total de 184 millones de metros cbicos, que aadidos a los 37 millones de metros cbicos de aguas subterrneas de la llanura aluvial de Tehern hacen un total de 221 millones de metros cbicos correspondientes a una po7 blacin de 2 200 000 habitantes. Ahora bien en el momento en que se acabe la presa, a finales de 1340 (comienzos de 1961), la poblacin

bien, tanto para el agua cola electricidad, existe de forma habitual un retraso entre los equipamientos existentes y las necesidades reales; este retraso es mucho ms grave para la electrici-

mo

para

dad, mientras que para el agua, durante perodos ms o menos largos la situacin ha sido a la inversa;

asimismo

las

proyecciones han

si-

do, en su conjunto, subestimadas,

pero actualmente y por lo que se refiere al agua, stas no lo estn, o lo estn menos, que las que se refieren a la electricidad. No se puede, pues, generalizar; si existen factores comunes que han frenado el desarrollo del equipamiento, cada sector tiene sus propias tendencias.

Un

factor

comn

lo

constituye,

de

la

aglomeracin de Tehern ha-

En estas condiciones, a partir de 1324 (1945-1946), comienzan a ela-

br superado los 2 000 000 de habitantes, es decir, que, si el crecimiento anterior de la poblacin

aparentemente, el retraso a la hora de tomar conciencia sobre los movimientos colectivos; hasta un perodo reciente, no existan los instrumentos que permitieran evaluar con seguridad las necesidades. Las cifras utilizadas en los infor-

La oposicin no se manifiesta abiertamente, sino que oculta sus motivaciones, lo que provoca la exasperacin de los expertos consultados. (Cf., Mo8
linier. op.
.

9.

Institut d'Etudes et

tion

de Recherches Sociales, Secde Sociologie Urbaine, Les ressources municiet

pales

a Tehran-Situation dactylo, 106 pgs.

propositions.

I.E.R.S.,

60

mes
la

ellas se

eran poco fiables ya que en ignoraba la evolucin de poblacin y su comportamiento.

(los propietarios

Los distribuidores de agua privados de los kanats), al

ser

menos numerosos, menos

or-

Esta explicacin no es satisfactoria. El crecimiento rpido de la poblacin de Tehern, por ejemplo, no es un hecho reciente; ya comenz en 1927, y no puede constituir un elemento de sorpresa en 1960; adems, a este respecto, existan cifras a las que fcilmente se poda acceder.

Habr que admitir que los grupos sociales, que tienen en sus manos el equipamiento de la ciudad, no tienen ningn inters en satisfacer las necesidades, no les interesa conocer stas e incluso, algunas veces, encuentran grandes ventajas
ocultndolas.
El

ganizados y menos poderosos, sus beneficios eran mnimos en relacin con los propietarios de las centrales elctricas, y, por lo tanto, el equipamiento de la ciudad se enfrentaba, por este lado, con menos dificultades. Las escasas dificultades existentes provenan de problemas prcticos y de la oposicin de los agricultores a que una parte de las aguas que abastecan sus riegos fueran trasvasadas a la ciudad. Esta fue la causa de que fracasara un antiguo proyecto de desviacin del Djadj-Roud. En la actualidad, las presas existentes han permitido superar estas dificultades jurdicas.

extenderse a costa de las zonas urbanas ya utilizadas, que se encuentran con obstculos a esta extensin, y que tambin est sobrecargada y sobreevaluada. Finalmente, es necesario destacar que a pesar de la gravedad de los efectos de la centralizacin urbana, efectos que han sido fuertemente criticados, esto no ha sido suficiente como para que se imponga, por ejemplo, la nocin de ciudad satlite.
La desidia de las autoridades municipales en las tareas colectivas que, normalmente, deberan ser de su incumbencia se explica por su composicin; al no representar a la poblacin urbana, y al depender del Ministerio del Interior, estn

problema de

la

electricidad es

Tambin podramos analizar los problemas del retraso de equipatores.

la ciudad en otros secPor lo que respecta, por ejemplo, al equipamiento comercial (puestos de venta al por mayor y al por menor, centros comerciales), se ve afectado por la accin

significativo:
la

nadie dudaba sobre grave insuficiencia de los sumi-

mientos de

nistros a la capital. Adems, la implantacin de nuevas instalaciones fcilmente podran haber sido financiadas gracias a los beneficios acumulados en los ltimos aos; incluso, fue presentado un proyecto, proyecto que no precisaba de ninguna inversin por parte de los organismos locales, y cuya amortizacin estaba asegurada a travs de la venta, durante cinco aos, de energa a una tarifa normal; tambin existan otros proyectos que

restrictiva

de los grupos de precarne, las frutas y las

sin de

la

legumbres.
La ausencia de un plan de urbanismo se refleja en la falta de una descentralizacin urbana a la que se oponen, principalmente, los comerciantes del Bazar, llegando incluso a retrasar una organizacin menos radiocntrica de las lneas de autobuses. En la situacin actual, las afueras, lejos de tender a ser unidades semiautnomas, estn totalmente orientadas hacia Tehern, lo que provoca un tropismo objetivo y subjetivo sobre el centro de la ciudad y el aflujo de la poblacin

en manos de los ms poderosos: acaparadores y especuladores, individuales o integrados en grupos de presin. Su gestin se ve afectada por dos hechos importantes. La comparacin entre las fuentes de ingresos y el destino de los gastos municipales demuestra que las finanzas de la ciudad son el canal a travs del cual se transfieren rentas del conjunto de la poblacin urbana a los acaparadores y especuladores de Tehern: los gastos de equipamiento que valorizan a los terrenos forman una parte muy importante del gasto total, mientras que los recursos que provienen de las plusvalas del suelo no constituyen ms que una nfima parte de
los ingresos.
9

no presentaban ninguna dificultad tcnica o financiera. A pesar de todo esto, ningn proyecto se realiz; todos se enfrentaron con la hasta entonces oposicin irreductible de los propietarios de los equipamientos privados antiguos que, temiendo ser amenazados sus privilegios de hecho y sus beneficios, adoptaron una aptitud maltusiana."

Al no afectar mediante impuestos a las plusvalas creadas por el crecimiento de la ciudad y el equipa-

sobre un ncleo urbano que debe

miento urbano, el Ayuntamiento hace pagar ste dos veces: primero, bajo la forma de impuestos, despus, bajo la forma del precio de los terrenos pagado a los pro-

10. Tasa con tres tipos impositivos diferentes, y cuya base est constituida por la superficie del terreno, y. por lo tanto, sin ninguna relacin con el valor o la plusvala del mismo.
11.

Se asegura que

los terrenos se

mente conocidos por

por
el

solamente el 10 por 100 de ven afectados. Propietarios perfectael gran pblico son ignorados Servicio fiscal del Ayuntamiento.

pietarios del suelo que se han visto favorecidos, al obtener, a travs del equipamiento, una plusvala de situacin y otra de escasez. Esta

que, por una causa u otra, dominan la administracin, son, sin ninguna duda, los ms favorecidos. tasa municipal sobre solapesar de sus graves defectos tcnicos, que de alguna forma hubiera podido afectar a los especuladores, no tiene ms que un renAs,
la

de que el Ayuntamiento no acometa una poltica urbana ms ambiciosa.

es,

tambin,

la

razn

res,"' a

Cualquier programa de ordenacin urbana exige la disponibilidad (es decir la compra) de suelo urbano; pero al favorecer, por un lado, el acaparamiento de las plusvalas se incita a la especulacin y al aumento de los precios, mientras que, por otro lado, no se pueden aumentar los impuestos y las tasas a una poblacin cuyos recursos no crecen tan rpidos como los precios del suelo; en definitiva, el Ayuntamiento no dispone de los medios suficientes como para adquirir los terrenos necesarios para el ordenamiento de la ciudad.

dimiento mnimo."

Ahora bien,

el fin

de

la

nicipal es, en principio,

accin muasegurar el

en 1339: 1960-1961), ya sea realizando trabajos parciales que, al margen de una remodelacin general, no hacen ms que agravar la situacin (apertura de nuevas calles en el casco antiguo), ya sean acciones demaggicas sin eficacia real con el fin de mostrar a la poblacin que nada se puede hacer a travs del Ayuntamiento y que cada uno debe, si quiere conseguir algo, buscarse el apoyo de las personas influyentes.
En estas condiciones de funcionamiento y de gestin, la necesidad de un organismo que tenga por funcin detectar, medir y jerarquizar las necesidades y de prever su satisfaccin, est en contradiccin con los fines reales del Ayuntamiento.

61

bienestar de la poblacin. De hecho, y gracias a las relaciones personales, las necesidades de los

personajes vinculados a
los

la

adminis-

tracin son satisfechas a travs de

gastos

mento de

las

municipales en detrinecesidades colecti-

vas ms urgentes.
Esta organizacin real de
lidad y
la

fiscaSi

segunda consecuencia del poder de los acaparadores y de los especuladores sobre el Ayuntamiento es la existencia de una gestin arcaica que permite a un grupo de personas el beneficiarse, estableciendo entre los ciudadanos una desigualdad de hecho en beneficio de los influyentes.
La La fiscalidad municipal es, en prin-

gastos municipales desemboca en un resultado caricaturesco: el de hacer pagar una parte del equipamiento de la zona re-

de

los

to

hemos hablado del Ayuntamiencomo de un organismo que no

sidencial acomodada, el Chemiran, al resto de la ciudad, y ms concretamente a las zonas residenciales ms pobres. Pero si, en definitiva, los trabajos de equipamiento

responde a las funciones de l esperadas, no es porque nos hayamos formado una imagen ideal del mismo, sino porque las modificaciones de la sociedad global que provoca el desarrollo de la ciudad, la creacin de nuevos valores colectivos y el crecimiento de las necesidades colectivas de la sociedad urbana hacen necesaria la existencia de un Ayuntamiento que tenga unas funciones definidas por esta situacin, y que la accin efectiva del Ayuntamiento de Tehern est en contradiccin con esta necesidad.
Ei

mos son

y de ordenacin de estos ltilentos, sin embargo, es necesario salvar las apariencias, de

pero el sistema de cobro hace que el contribuyente, sobre todo si ste es poderoso, pueda permanecer, desde el punto de vista administrativo, desconocido, o establecer el montante del impuesto a travs de un chalaneo entre el contribuyente y el recaudador, al estar este ltimo totalmente dispuesto a estos acuerdos, ya que si muestra alguna rigidez puede peligrar su empleo. Dentro de esta relacin de fuerzas, los
cipio, igualitaria,

aqu que se hayan esmerado en ciertas avenidas y plazas importantes para ofrecer una fachada agradable de la ciudad. La presin de los grupos de inters y de los especuladores es importante, solamente se bloquea y cuando el Ayuntamiento, presionado por las tensiones resultantes del crecimiento, debe hacer alguna cosa de inters pblico, ya

crecimiento

urbano no es, en

efecto, el fruto de decisiones individuales; es el de una transformacin econmica y social de toda una nacin. El mismo aumento de
las

sea preparando rpidamente proyectos que jams se realizarn (fracaso de las reformas intentadas

individual, sino el resultado

necesidades no es un hecho de una

intensificacin

actividad colectiva:

'

62

Nmero mensual de transacciones

fundiarias entre 1335 y 1338 (1956-1957 y 1959-1960)

-c

S.

~
s = <^
3 722

U-

11 * O^
5 758

l! 5 1^
5 925

:-:^ t-

II -l: 2 ^-

1& S O^
3 206

O
-5> 2-

l 3. <

^. O
3 744

H P 5
00
<

1 O

I .

1335 (1956-1957)

3 503

5 385

3 385

3 282

3 696

4 350

900

50 985 4 248

1336
(1957-1958)

3 335

6 444

7 340

6 398

4812

6 033

6 140

6 126

5 707

7 159

8 736

9 727

77 957 6 496

1337 (1958-1959)

5 229 11 464 12 928 10 602

3 121

4 967

4 765

4713

4 654

4 856

333

5712

78 344 6 528

1338
(1959-1960)
Total

3315

6 090

7 325

5 846

5 637

6 267

6 548

7 191

6 601

7 258

6 895

6 794

75 767 6313

15 382 29 756 33 518 28 241

16 965 20 473 20 735 21 726 20 684 23 017 25 314 27 242 283 053 5 896

Nmero mensual de hipotecas entre 1335 y 1338 (1956-1957

y 1959-1960)

go'o
II

:!

a.

_
.s

II
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Si

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ji i-
6 152
h-

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l! 1 2
4 559

11 -> O
5 541

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J
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5 645

jj Q

l! 00-
6 031

ii II w >
6 379

_
h-

1 .2

1335 (1956-1957)
1

4 166

6 017

5 493

5 421

5 701

6 032

67 137 5 595

Tfi

(1957-1958)

4192 4309

6559

6723

5899

4888

584

5836

5770

5753

657
6616

6244

676
6688

71034

5 920

1337 (1958-1959) 1338 (1959-1960)

Total

6583

6404

5183

4315

6190

639
6 473

6193

6203

6780

72 854 6 071

4 597

6 839

7 404

5 921

5 705

6 441

6 630

6 116

6 820

6 631

082

76 659 6 388

17 284 25 998 26 683 23 496 19 467 24 012 24 120 24 294 23 717 26 038 25 686 26 909 287 684 5 993

63

II

Lase, sobre este punto, la respuesta de SazeEttehadiyehe Chahrdarihay Irn (Organizacin Asociacin de Municipios de Irn) a un cuestionario de la Asociacin Internacional de Municipios. El texto de la respuesta, no est fechado. La encuesta figuraba en el programa de actividades del ao 1955-1956 de la Asamblea general de la
12

m
de

la

UNESCO
13.

Su

crtica

la

realizaremos

ms

adelante.

11. Podemos tener una idea general del coste del equipamiento a travs de las operaciones realizadas en el Este de la ciudad por el Banco de la Construccin. El coste de las obras de vialidad realizado en 1332 (1953-54), en Narmak, estaba evaluado en 128 riales por metro cuadrado de terreno. En la ciudadela de Calad, las obras de vialidad que abarcaban: calles, asfaltado, canalizacin de aguas. central elctrica y lneas de distribucin, evacuacin de aguas residuales e incluso el ajardinamiento de los patios de las casas, ascendieron a un precio de 260 riales por metro cuadrado de terreno.

64

de las actividades de intercambio y de produccin, modelos propuestos a la poblacin por el contacto con el extranjero, distribucin desigual de la riqueza y del equipamiento, induccin de necesidades nuevas a partir de nuevos consumos, propaganda oficial que ensalza los progresos realizados, etc. En estas condiciones, el crecimiento de la poblacin y de sus necesidades, las jerarquas personales y tradicionales han sido sumergidas, han perdido el control de los cambios en la sociedad, y son incapaces de responder a las necesidades surgidas del crecimiento. Slo subsisten bajo una forma deteriorada que impiden el funcionamiento de las instituciones y, en particular, el de un Ayuntamiento adaptado a las nuevas condiciones.
Esta contradiccin es tan real que, dada su reconocida maldad, se la oculta; si en numerosos aspectos el Ayuntamiento puede ser considerado como el consejo de administracin y el agente ejecutivo de los intereses privados, ste es un aspecto no confesado, ni una cosa in-

actividad colectiva y por el esfuerzo de equipamiento de la colectividad. El acaparamiento y la especulacin reducen, en efecto, tal como se ha mostrado, las posibilidades de equipamiento de la colectividad, pero debido a la distribucin desigual de este equipamiento (otra

no hay, como hemos visto, bruscas diferencias entre el precio de los terrenos equipados y los no equipados y esta diferencia ha disminuido a lo largo de estos ltimos decenios, sobre todo en el ltimo, que ha sido la poca de mayor especulacin.
dos;

forma de acaparamiento) y de la riqueza (cuya distribucin no es ajena a la especulacin y al acaparamiento) contribuye, entre otros factores, al incremento de las necesidades de todos. El sistema establecido, a la vez que enrarece la oferta de equipamientos, hace crecer
la

Por otra parte, la renta de situacin que afecta principalmente a los terrenos centrales, tambin se ve

inmediatamente
bido
los
al

incrementada de-

aumento que se espera en

aos venideros.

demanda.

Este retraso estructural de la oferta de equipamientos respecto a la demanda permite a los propietarios de suelo equipado, apto para el habitat, el incluir en el precio de venta una renta elevada de equipamiento debido a su escasez. Esto se observa en los terrenos urbanizados de las afueras (aqu la renta de situacin es dbil): el precio del terreno es muy superior al coste
del equipamiento."

Los precios de los terrenos tienden a progresar por saltos debido a la actividad especulativa
III.

Esta tendencia cclica se adapta a los efectos de factores econmicos y polticos. En 1337 (1958-1959) comenz una crisis de gran amplitud.

mediatamente perceptible. Existen textos legales y reglamentos que hacen creer que el Ayuntamiento funciona o puede funcionar bajo el control de todos, para el beneficio de la comunidad. - Incluso exis1

Por otra parte, las perspectivas de un aumento de la poblacin incitan, en ciertas condiciones, que vamos ahora a analizar, a proyectar hacia el futuro la renta de equipa-

te un

reglamento de urbanismo de la ciudad que por su ttulo puede I; resultar Finalmente, engaoso. siempre se manifiesta la intencin de arreglar una situacin que no hace ms que empeorar.

miento y a percibir adelantadamente la renta de situacin.

Los precios que se aplican, debido retraso del equipamiento, en los terrenos aptos para el habitat son proyectados hacia el futuro, es decir, que la renta que se percibe en los terrenos equipados tambin lo es, al menos parcialmente, en los terrenos que no lo estn. En otros trminos, el precio de los terrenos de especulacin va unido a la escasez relativa de terrenos equipaal

Prcticamente no existen fuentes documentales que nos permitan analizar la evolucin del mercado anterior a 1314 (1935-1936). Es probable, sin embargo, que los movimientos cclicos no comiencen en esta fecha. En 1312 (1933-1934) los expertos econmicos de la Banca Melli, sealaban el desarrollo de una recesin fundiaria:

Ayuntamiento existe en su aspecto formal, manifestando, as, la realidad de una necesidad, pero a la que no puede responder debido al acaparamiento por parte de los particulares del valor creado por la
El

hecho de que los hombres de negocios persas tengan la costumbre de colocar una parte de sus reservas en bienes inmuebles merece ser destacado. En efecto, los precios de los terrenos no han cesado de aumentar a lo largo de estos ltimos aos, y esto en una medida que supera incluso el alza general de precios, de aqu el carcter
El

15.

Boletn

de

la

Banca Melli,

Irn,

n.o

2,

marzo

16.

Definicin de la crisis en Persia.

Melli.
Irn,

Boletn de

la

1334. pg. 21.

Banca

n.u 4,

diciembre 1334.

18. Banca Melli Irn. A History of the First Thirty Years of Bank Melli Irn, 1928-1958. Tehran, 1960,

pg. 163.
17. De comienzos de 1314 (1935-36) a finales de 1318 (1939-40) el aumento del ndice de precios al por mayor es bastante regular, pasa de 90.7 a 157.8. Asimismo, el ndice del coste de la vida, pasa desde los comienzos de 1315 (1936-37) a finales de 1318 (1939-40), de 95,3 a 149.7. (Boletn de
la

Causas del encarecimiento del coste de la vida en Irn, Boletn de la Banca Melli, Irn, febreromarzo 1942.
19.

Banca Melli.)

especulativo del mercado inmobiliario. Esta alza ha sido motivada, ante todo, por el desarrollo general del pas y principalmente por la extensin de las ciudades y el progreso realizado en el campo del urbanismo. Sin embargo, la reaccin a este alza, de alguna forma accidental, no ha tardado en presentarse; en efecto, se ha producido una baja, no menos caracterstica, debida parcialmente a la situacin de los negociantes persas, que no pudiendo, a pesar de su tradicional prudencia, evitar prdidas, se han visto obligados a agotar sus reservas y a realizar, en cierta medida, su activo inmobiliario.
'"'

tn en estrecha
ciales.

Los movimientos del mercado esrelacin con los acontecimientos econmicos y so-

quecieron gracias a la especulacin sobre bienes de consumo, se convierten en compradores).

finales de 1319 (1940-1941), los precios de los terrenos reemprenden una carrera ascendente; pero a mediados de 1320 (1941-1942), con la ocupacin del Irn por los ejrcitos soviticos e ingleses y la salida del Sha Reza, comienza un perodo de grandes perturbaciones. Los precios mundiales continan creciendo, al mismo tiempo las

65

a 1339 (19601961), se observa una sucesin de movimientos de alzas y de bajas en los que las cadas son, sin em-

De 1314 (1935-1936)

das

bargo, frecuentemente amortiguapor la tendencia general al

alza.

primer cambio en la tendencia produce en 1317 (1938-1939) despus de un crecimiento que en menos de tres aos aproximadamente quintuplic el precio; se acenta a finales de 1918 (19391940). A caballo de los aos 1321 y 1322 (comienzos de 1943) tiene lugar una segunda subida brutal seguida de un cambio brusco en esta tendencia. En 1326 (1947-48), despus de varios aos de marasmo, el fenmeno se reproduce. A finales de 1332 (1953-1954) comienza un largo perodo de crecimiento rpido que no sufrir ms que un tropiezo en 1335 (1956-57), siendo de nuevo afectados en 1337 (1958-1959) y en 1339 (1960-1961); estos dos aos estn separados por una cierta reactivizacin en 1338 (1959-1960).
El

se

Los aos 1315 (1936-1937) y 1316 (1937-1938) se sitan dentro del perodo de crecimiento iran de preguerra que haba comenzado con la crisis mundial. " Este perodo de crecimiento se vio afectado, por un lado, por la reduccin del comercio exterior y por el alza general de precios y del coste de la 17 vida; y por otro, por la utilizacin de todos los recursos productivos existentes, por la industrializacin y la poltica de obras pblicas que provocaron una gran demanda de mano de obra. As, mientras que una nueva poblacin era atrada por Tehern y aparecan, por lo tanto, nuevas necesidades de suelo urbano, los comerciantes se vean frenados en su actividad, lo que les obligaba a desplazar sus capitales, ya sea hacia la industria, ya sea hacia los bienes inmobiliarios que adquiran con la esperanza de una
1

mercancas cada vez son ms raras en Tehern (dificultades de circulacin de los productos) y el comercio exige sumas de dinero crecientes; los capitales tienden a desertar de la especulacin inmobiliaria, mientras que el acaparamiento especulativo de los productos de

consumo

19

empobrece

la

masa

de consumidores: el ndice del coste de la vida pasa de 100 a mediados de 1320 (1941-1942) a 500, a finales de 1321 (1942-1943).
flacin, el

demanda

futura.

La especulacin del suelo sufri una crisis en 1312 (1933-1934), a la que ya nos hemos referido anteriormente; en 1315 (1936-1937) y 1316 (1937-1938), vuelve a resurgir, ya que en esta poca el Estado sigue con su poltica de obras pblicas comenzadas en la poca de la gran crisis, las importaciones se frenan y se combate la tendencia alcista de los precios acentuada 1S por la sequa de 1316 (1937-1938). En 1317 (1938-1939) comienza una nueva crisis del mercado de terrenos, los precios son estables durante un cierto nmero de meses, para despus caer (salvo en el sector de moda en el que las categoras de poblacin que se enri-

Durante este perodo de rpida inmercado de terrenos es muy poco activo, ya que los medios de pago no crecen tan rpido como
los precios. Por el contrario, a
fi-

nales de 1321 (1942-1943), una emisin importante de dinero, forzada por los aliados en su propio beneficio, arrastra una rpida subida de los precios al por menor y del cos-

mayor, debido a la normalizacin progresiva de las condiciones comerciales y especialmente del comercio internacional, tienden a subir menos rpidamente. Tambin los precios de los terrenos suben bruscamente; en este corto lapso de tiempo, los bienes fundiarios son buscados por razones de seguridad. Pero a partir de los primeros melos precios al por

te de to en

la

vida, en el

mismo momen-

que

20.

Banca Melli Irn. as 204 y siguientes.

A History

op.

cit.,

pgi-

21. Balance 1959).

de

la

Banca Melli del ao 1327 (1958-

66

ses de 1322 (1943-1944), los medios de pago son atrados por el volumen creciente de las transacciones comerciales, y la masa de la poblacin, al salir de un perodo terrible de inflacin, no ha podido reconstituir todava sus reservas; de todas las maneras la construccin privada es mnima, los materiales de construccin son escasos (hierro) o acaparados (ladrillos) para la construccin de campamentos militares (para los ejrcitos aliados).

resultado es que a finales de 1322 (1943-1944), los precios de los terrenos estn en moneda constante (expresada segn el ndice de precios al por mayor) a menos de la mitad de su nivel de 1320 (1941-1942), antes de la ocupacin
El

constituyen una perspectiva que es considerada como favorable por parte de los especuladores fundanos. Los aos 1326 (1947-1948) y 1327 (1948-1949) son, en efecto, los de la elaboracin del primer plan septenal iran, que otorga un lugar importante al equipamiento colectivo urbano en el momento en que el comercio exterior del Irn comienza a ponerse en marcha con grandes dificultades, y la industria local, insuficientemente protegida, se ve amenazada por los productos
extranjeros.
El
20

cin de las diferencias entre el precio de compra y de venta de las

divisas, rechazo de la devaluacin del rial debido a la devaluacin de la libra esterlina, de aqu la ten-

brusco salto de los precios a finales del ao 1326 (1947-1948) co-

dencia a aumentar las importaciones y disminuir las exportaciones, dificultades suplementarias de la industrial local, la construccin se muestra poco activa, los depsitos de la banca crecen. A pesar de que los precios al por mayor y el costo de la vida disminuyen, la actividad econmica presenta una estancamiento. La crisis que amenazaba al mundo el ao precedente se tras21 lada a Irn. Al mismo tiempo, la
estabilidad poltica comienza a entrar

rresponde a las bruscas variaciones en la cotizacin del dlar, que

dobla su valor a comienzos del otoo, para volver a su valor inicial' tres meses ms tarde. Existe una relacin de causa a efecto, y en este caso, por qu? Han perdido los detentadores de capital bruscamente su confianza en la moneda y desean adquirir valores reales? Parece ser que esto fue lo que ocurri. Sin embargo, mientras que la cotizacin del dlar se restableca, se present a la Asamblea un proyecto para establecer un impuesto sobre los terrenos. En 1328 (19491950) y 1329 (1950-1951), cambia la tendencia en el mercado de terrenos. Por una parte, la demanda de terrenos no ha respondido a las

del

Irn.

en crisis: atentado contra el soberano [finales de 1327 (comienzos de 1949] seguido de la represin anticomunista, llegada al poder de la figura inquientante de

En 1323 (1944-1945), el mercado de los terrenos sigue siendo poco activo; a los factores precedentes hay que aadir la efervescencia poltica interior y la incertidumbre sobre el futuro poltico del pas [8 diputados del Hezb-e-Toudeh entran en el Parlamento a finales de 1322 (1943-1944)]. En los primeros meses de 1324 (1944-1945), el final de la guerra devuelve a los especuladores una cierta confianza, aunque rpidamente perdida despus que los soviticos rehusan evacuar el Irn debido a la proclamacin de l3 Repblica autnoma de Azarbaidjan y Kurdistan. Por el contrario, en los ltimos meses de 1325 (1946-1947), el final de todo este
el comienzo de una subida especulativa que se desa-

Razmara [comienzos de 1329 (mediados de 1950)], distribucin de

campesinos (es la primera vez que los terratenientes se ven amenazados tanto en Tehern
tierras a los
las restantes provincias), revisin del tratado comercial con la U.R.R.S., revisin (violentamente atacada por Mossadegh) del acuerdo petrolero con Gran Bretaa, asesinato de Razmara [Esfand 1329, (marzo de 1951)], comienzo de la

como en

problema es

rrolla a lo largo del

ao siguiente.

esperanzas de los especuladores que han anticipado sobre un valor que no tomara el suelo ms que a finales de los trabajos de equipamiento [stos slo se realizaron durante el verano de 1328 (1949)];
y

guerra de Corea [verano de 1329 (1950)] que amenaza la paz mundial, lo que a su vez representa un cambio econmico: gracias al alza de los cambios mundiales, las exportaciones iranes se ven de nuevo favorecidas y la economa del pas sufre una reactivizacin.

Al

mismo tiempo que se producen

estos cambios polticos, y en relacin con ellos, el establecimiento de un cierto orden econmico y los estatales gastos proyectos de

por otra parte, la situacin poltica econmica se iba degradando. El gobierno pretende realizar una poltica dentro de la ortodoxia liberal: presupuestario, reducequilibrio

En Ordibehecht de 1330 (abril de 1951), Mossadegh se convierte en presidente del Consejo; tambin se produce el decreto de nacionalizacin del petrleo [cuyo acuerdo

22. 23.

Banca Melli
A.
Vakili.

Irn,

History... op.

cit..

pg. 236.

24. 25.

ibid., Ibid.,

pg. 6.

Aliment
Azcar:
T:

4656
2161 (6,5) 1490 (4,5)
(3)

14

pi

Rahhall an.

Mochkelat Eghtcssadye Irn va Dabirkhane Chowraye Alye Eghtessa-

de. Entechara! va Ravabete Omoumi, n." 26. 1340, 140 pgs. Las dificultades econmicas del Irn y su solucin. Secretariado del Consejo Superior de Economa, Publicaciones y relaciones pblicas, n." 26, 1960-61, 140 pgs. Esta obra describe de una forma precisa algunos de los aspectos globales de la economa iran durante el perodo 1330-1339 (19511952, 1960-61).

pg. 18. El coste de la vida lia a tado en un 7 por 100 anual medio. La tasa di admisible en perodos de desarrollo es ment 3 al 5 por 100.
26. las 27.
ibid.,

del

Productos
farmacut.: 1003

pg.

22.

Se

trata

importaciones visibles e

del montante invisibles.

total

de

Tejidos

...

4661

14

por 100

Productos metlicos y
Distribucin de las importaciones en 1337 1959), en millones de rales:
(1958-

mecnicos

15104

45

por 100

fue adoptado por el parlamento el 29 del Esfand de 1330 (marzo de 1951)] y sus secuelas: cierre de la factora de Abadan, cada de las exportaciones del petrleo y de la entrada de divisas que ellas proporcionaban. El Gobierno intenta relanzar la actividad econmica sobre nuevas bases: fortalecimiento de las exportaciones, seleccin de las importaciones, ayudas a la actividad econmica, a las construcciones populares, mediante la creacin de Bancos del Estado (Banco del Plan, Banco para el Desarrollo de las Exportaciones, Banco de la Construccin); pero tambin recurre a la emisin de dinero para cubrir los gastos gubernamentales. Durante el primer perodo

opinin pblica la necesidad de una redistribucin del suelo urba-

Inmediatamente despus de la Mossadegh comienza, por el contrario, la gran era de la especulacin que durar, aproximadamente, seis aos.
no.

cada de

la era de la expansin econmica general del Irn, de una actividad y de un progreso econmico

Es

precedentes. Un sentimiento general de optimismo respecto a las perspectivas del futuro se extiende por todo el pas." Sin embargo, el optimismo es tal que el futuro queda hipotecado.
sin

en un hecho generalizado para empresarios, comerciantes, e 21 icluso para los particulares. El aumento indiscriminado de los medios de pago provoca una demanda creciente de bienes de consumo y un alza del coste de la vida del 100 por 100 en el perodo comprendido entre 1328-1338 (1949-1950 a 1959-1960).-" Los precios de los diferentes productos y servicios no sufren todos, sin embargo, la misvierte

67

ma variacin: los alquileres se elevan rpidamente, mientras que el precio de los productos importados apenas si sufre variacin.
La importacin no cesa de crecer, pasando de 82,7 millones de dla-

La poltica econmica de este momento se basa en tres principios:

Gobierno de Mossadegh, la situacin se presenta relativamente

del

favorable a los propietarios y a los

comerciantes (concretamente se crean tres bancos privados iranes); pero con la intensificacin de la presin econmica de Occidente (bloqueo, rechazo de prstamos por parte de Estados Unidos), Mossadegh, al hacer creer en un acercamiento hacia la U.R.S.S., da pie al chantaje anticomunista de Gran Bretaa. Al mismo tiempo, la efervescencia de la izquierda crece en el interior, de aqu la inquietud de los propietarios.
Los precios de los terrenos que haban progresado en 1330 (1951-52) y en 1331 (1952-53) a un ritmo moderado, debido sin duda a la actividad del mercado de la exportacin, tienen tendencia a bajar en los ltimos meses de su presidencia; los propietarios fundiarios de

desarrollo de las inversiones, lucha contra el alza del coste de la vida, libertad de comercio exterior."' Al querer desarrollar la inversin, a travs del aumento de la masa monetaria, se produce un au-

res en 1331 (1952-1953) a 466,1 millones en 1338 (1959-1960). 20 Pero entre los productos importados, con el fin de satisfacer la demanda
interior y limitar el alza de los precios, el mayor volumen lo representan los productos de consumo (pro-

mento de la demanda de bienes de consumo ms rpida que la producque provoca un alza de precios, alza que se combate a travs de la liberalizacin de las importaciones, lo que a su vez provoca una salida creciente de dicin,
lo

visas.

Tehern encuentran entonces motivos suplementarios de inquietud

al

los solares y

establecerse un impuesto sobre extenderse entre la

perodo y 1328 (1946-1950), el aumento anual del crdito era de mil millones de rales, es decir el 8 por 100 de la oferta monetaria anual media, en perodo 1329-1336 (1950-1958), el el aumento anual es de tres mil millones, lo que representa un crecimiento del 13,5 por 100 de la oferta monetaria y, en slo dos aos [1337 y 1338 (1958-1960)], el incremento es de doce mil millones, o sea el 25 por 100. A lo largo de estos aos, la deuda se conAs,

comprendido

mientras que en el entre 1325

ductos alimenticios, tejidos, auto27 mviles). La importacin de bienes de equipo se reduce a una proporcin relativamente dbil, lo que provoca que la produccin interior tarde en coger el relevo de las importaciones de bienes de consumo, que las exportaciones (excepcin hecha del petrleo) crezcan ms lentamente que las importaciones y que, finalmente, el aumento de las rentas del petrleo y la ayuda o los prstamos extranjeros se conviertan en una necesidad permanente para el equilibrio de la balanza de pagos. As, se produce un crculo vicioso: la disminucin de las importaciones significa inflacin, a menos que se reduzcan los medios de pago, lo que a su vez provocara una crisis. En definitiva, se consume ms de lo que se produce y, por lo tanto, cada vez la

Mquinas: 6783 Vehculos: 4487 Acero, hierro, cobre: 3834

(21)

28.

De 1333

a 1337 (1954-55/1958-59), la importacin

Turismos
Carroceras Tractores

1452

(13) (11)

de vehculos de todas las clases se elevaba a las cifras siguientes expresadas en millones de rales (no se incluyen las piezas de recambio ni los tractores):

617 575
531

Autobuses

Camiones
1334 (1955-56) 781
las

Neumticos
Otras
Total

1153
...

3.5 por 100

1333

1335
(1956-57)

1336
(1957-58) 2161

1337
(1958-59)

Vehculos municipales Piezas de recambio ...

Total

398 39 456

35.5 por 100 15.0 por 100 14.0 por 100 13,0 por 100 10,0 por 100 1,0 por 100 11,5 por 100
100,0 por 100

importaciones importaciones

7884

23.5 por 100

100.0 por 100

(1954-55)

746
...

1855

3038
Fuente:

4069
cit.,

33458
cit.,

Fuente: A. Vakili. op.

pg. 68.

importaciones de vehculos de motor y sus piezas de recambio (no se incluyen los neumticos) se distribuan de la forma siguiente (cifras en millones de rales):

En

1337,

A. Vakili, op.

pgs.

124-125.

68

economa depende ms
rior.

del

exte-

Dentro de esta carrera hacia el consumo, los terrenos urbanos ocuparon un lugar preferente. En efecto, el incremento de los medios de pago, sobre todo bajo la forma de crditos, favoreci a las capas superiores, ya que sus necesidades
elementales
lo

estaban

satisfechas,

que

les permita dirigirse a sa-

secundarias automviles. 28 Las necesidades de vivienda crean la necesidad de suelo urbano, de aqu la elevacin de los precios de los terrenos en las zonas ocupadas y la extensin de estos precios a zonas todava agrcolas, pero de prxima anexin al territorio urbano. Esta extensin especulativa se ve favorecida por la existencia de medios de pago que no son reabsorbidos por el mercado de productos de consumo. Los comerciantes del Bazar son los que ms se dedican a las actividades especulativas; en efecto, si el volumen del

tisfacer

necesidades
y

mos) cuya finalidad es llegar a hacer creer que los precios de los terrenos deberan aumentar perpetuamente: Nunca se ha visto que los precios de los terrenos bajen. El suelo se convierte en un fetiche, aumenta de valor al margen de las necesidades actuales y futuras de la sociedad; el dinero, pues, no cesa de afluir de los diferentes sectores de la sociedad hacia el mercado de terrenos.

1960), el

crezca bargo,

nmero de transacciones progresivamente. Sin emla tendencia es mucho ms

lenta que la anterior a la ruptura del mes de Tir de 1337 (junio-julio de 1958). Se comienza a habituarse

ante un posible cambio en la forma cuando de calcular el impuesto se fij ste, se vio que los temores eran infundados, ya que el tipo impositivo no era tan exagerado como se tema. 29 Por lo que res-

como

vivienda

De hecho,

y durante varios aos,

el

precio de los terrenos no cesa de crecer, y la actividad del mercado se ampla. Sin embargo, una primera alerta se produce en 1335 (1956-1957), como consecuencia de la modificacin del tipo impositivo del impuesto fundiario y de los pro-

pecta a la revolucin irak, rpidamente pierde el carcter inquietante que tena al principio (tambin se termina por acostumbrarse a ella). Sin embargo, en los dos ltimos meses de 1338 (comienzos del
1960), el

aumento de

la

actividad,

comercio internacional aumenta, se encuentran en una situacin desfavorable ante este hecho. Por otra parte, las facilidades de crdito concedidas por el extranjero a las importaciones convierten en intil a cualquier capital que no se destine a las operaciones de exportael hecho de que otorgados por los bancos sean sobre todo crditos a cor-

cin.

Asimismo,

los crditos

to

plazo incita a

los

benificiarios

de los mismos a comprometerse en operaciones que permitan una realizacin rpida. La inversin industrial

se ve frenada y la especulacin fundiaria favorecida.

resultado fue que se introdujo una organizacin especulativa (en prximo captulo la analizareel
El

yectos gubernamentales que trataban de modificar el estatuto jurdico del suelo. A pesar de esto, la actividad del mercado rpidamente adquiere su ritmo anterior. En 1337 (1958-1959), se anuncia una nueva forma de clculo del impuesto sobre el suelo. El efecto es ms brutal que la vez anterior. Se trata ms de un temor subjetivo que real, ya que todava no se haba fijado ni la base ni el tipo impositivo. Los especuladores se preguntan: Tratar el Estado de obtener importantes recursos a travs del mercado de terrenos? Se inmiscuir dentro de la propiedad del suelo? Pocas semanas ms tarde, y debido a la revolucin iraqu, se agrava la inquietud poltica. El malestar es tan profundo que durante Mordad de 1337 (julio-agosto de 1958), las transacciones se reducen en un tercio respecto al montante de los meses precedentes. Este hecho no impide que, durante los ltimos meses de 1337 (1958-1959) y los diez primeros meses de 1338 (1959-

propio de esta poca del ao, no tiene lugar. El marasmo se confirma al ao siguiente: 1339 (19601961).

Cul era la situacin del mercado en esta poca? Una gran cantidad de terrenos se haban incorporado al mercado durante los aos anteriores; cantidad que la evaluar de dos maneras.
Si

podemos

se comparan las superficies de extensin especulativa con las superficies que tienen una funcin urbana propiamente dicha, se ve que en 1339 (1960-1961) las primeras son de 1,92 a 2,40 veces

ms

importantes que las segundas (segn que se tenga en cuenta el conjunto de estas ltimas o que se eliminen las superficies ocupadas por los rganos administrativos, aerdromos, grandes empresas, etc.). Es decir, que al tener la aglomeracin de Tehern entonces 2 millones de habitantes, su extensin especulativa podra albergar a 4 millones de personas si se mantenan las mismas normas de utilizacin del suelo.

29.

El

impuesto no gravaba de forma importante los

fundiarios.

beneficios

La

cuota

ingresar,

corres-

pondiente a los derechos del 1 por 100 percibidos anualmente sobre el valor y del 4 por 100 sobre el montante de la transaccin en el momento de la venta, se calculaba sobre el precio oficial, que estaba reducido en relacin con el precio real (Cf. capitulo I). El tipo impositivo y la evaluacin de la base fiscal se han establecido de tal forma que no afecten fuertemente al capital y a los ingresos, y de esta forma facilitar su percepcin. Adems, existen numerosos medios para eludir el impuesto, la evasin se ve favorecida por la ausencia de un
catastro.

:>w-

IT'-IW

69

%
*,

N*

30.

Vid.

en

el

captulo

III:

Los protagonistas del

mercado.

70

Para cin

la

segunda forma de evalua-

podemos considerar que de

1330 (1951-52) a 1338 (1959-60), se crearon aproximadamente 374 000 parcelas en las proximidades de la capital, y si se aplica a stas las

son sensibles a los movimientos de los que tienen experiencia y a los argumentos de una propaganda que refuerza las convicciones as adquiridas; proyectan y estn incitados a proyectar en el futuro los

co soportar que

el

aumento anual

del precio caiga por debajo de un cierto nivel, ya que, si no todos, al

mismas normas de ocupacin que

en las parcelas de uso urbano, en 1338 (1959-1960), se ve que ellas podran albergar una poblacin de 4,6 millones de habitantes. En estos aos la poblacin de Tehern haba crecido cerca de un milln de habitantes; las parcelas que quedaban disponibles en 1339 (1960-61) corresponderan a una poblacin de 3,6 millones de habitantes. Como se ve, tanto en una forma de clculo, como en la otra, las provisiones de terrenos eran desmesuradas. La diferencia entre una y otra estimacin puede explicarse, ya sea por las previsiones acumuladas anteriormente a 1330 (19511952) y que no han sido contabilizadas en el segundo mtodo de clculo, ya sea por la existencia de parcelas efectivamente separadas del terreno pero que todava no tenan la carta de propiedad (y por lo tanto no podan ser vendidas), y que no han podido ser distinguidas en el primer clculo, siendo adems intil distinguirlas ya que, aunque no tengan existencia jurdica, de hecho estn presentes en el mercado.
Estas provisiones de terrenos corresponden, en el caso de que Tehern crezca al mismo ritmo que los aos anteriores, para la poblacin de dentro de 15 aos, es decir que la poblacin se ha de doblar en 10 aos. No es cierto, sin embargo, que este ritmo se haya mantenido y que la capital alcance los 6 millones en 1354 (1975-1976); pero los agentes del mercado slo

aumentos

del pasado. No obstante, incluso en estas condiciones, est claro que de 1330 a 1337 (1951-52 a 1958-59), a medida que van cre-

menos una gran parte quedaran endeudados, ya que la plusvala esperada debe permitirles el reembolso de los intereses.
mercado era cada vez ms fra medida que se avanzaba en el tiempo. Cada vez ms, no eran las necesidades finales las que le
El
gil

ciendo excesivamente el nmero de parcelas, los usuarios de parcelas finales destinadas a la construccin, cada vez son relativamente ms raros, es decir, que el valor especulativo cada vez tarda ms en transformarse en valor de uso real.

sostenan, sino

la

creencia en un

aumento futuro. Esta es la razn de que un acontecimiento, aparentemente tan insignificante desde el
punto de vista econmico, como el anuncio en 1337 (1958-1959) de que se iba a cambiar el mtodo del clculo del impuesto, tuviera una influencia tan considerable. El mercado estaba a la merced de cualquier acontecimiento.

Dicho de otra forma, al mismo tiempo que la masa de propietarios de

parcelas finales creca, stas tenan cada vez menos valor de uso inmediato para sus detentadores que, al mismo tiempo, encontraban ms difcilmente usuarios finales para liquidar sus bienes. Durante el mismo perodo, las necesidades finales globales de terreno para el mismo aumento de la poblacin tena tendencia a disminuir, debido a la tendencia a construir en altura (aparicin de pequeos inmuebles,

despus graneles edificios, hechos motivados por la elevacin de los precios de los terrenos). De esta
forma,
las
la

relacin entre

la

oferta y

necesidades finales de terrenos tenda a aumentar, y las dificultades de utilizacin o de realizacin de las parcelas aumentaba, lo que provocaba que la tasa anual media de plusvala disminuyera.

Ahora bien,

los

poseedores de

par-

celas finales no pueden esperar indefinidamente a que el terreno adquiera un valor de uso, ni retrasar la posibilidad de liquidar el valor de la inversin; no pueden tampo-

de esta ruptura, qu oculos agentes del mercado, 30 al considerar que el futuro de la especulacin fundiaria estaba gravemente comprometido, se transformaron en promotores de obras; as se explicara la importancia que adquiri la actividad del sector de la construccin durante el ao de 1338 (1959-1960) y un cierto relanzamiento del mercado de terrenos motivada por la esperanza de un crecimiento de la demanda final. Pero las expectativas de los promotores eran falsas: no encontraron compradores a los precios fijados (de aqu el crecimiento espectacular de las casas que esperaban que fuesen alquiladas o vendidas). El resultado fue que stos no pudieron recuperar ni reemplear las sumas invertidas en el mercado de terrenos, con lo que no pudieron hacer frente en el ao 1339 (1960-1961) a las provisiones
partir rri?

Una parte de

31.

Facilidades de importacin de productos metalrgicos y de cemento cuando los precios mundiales son estables, elasticidad de la produccin interior de ladrillos.

es

32. La actividad del mercado de la construccin no lo suficientemente conocida para verificar esta hiptesis, pero sta, parece ser, se realiz, despus de la crisis del mercado de terrenos que se inici en 1337 (1958-1959).

necesarias para una nueva ola de construcciones, y de aqu que volviera la crisis en el mercado de terrenos durante los ltimos meses de 1338 (1959-1960). Los alquileres pudieron mantenerse estables durante 1339 (1960-1961), pero despus, a principios de 1340 (19611962), comenzaron a descender.
Al

tipo

de inters del dinero con ten-

dencia a aumentar.

En esta confrontacin de la evolucin del mercado de los terrenos con la historia econmica y social de las tres ltimas dcadas, se pueden intentar aislar los factores

se prolonga, encuentran inters en otro tipo de actividades; aceptan vender a precios inferiores que en pocas anteriores.
la

crisis

71

ms

Las actividades que

la

sustituyen

que han determinado

el

movimien-

prstamo de dinero y la construccin. No cabe duda que el mercado de terreno no puede ser activo si la demanda de vi-

pueden ser

el

mismo tiempo que se

del

iniciaba

mercado de terrenos, exactamente un poco ms tarde, empezaron a aparecer las dificultala crisis

to de los precios de los terrenos. No cabe duda que es imposible obtener unas leyes estadsticas del anlisis de un perodo tan corto y

tan marcado por los acontecimientos;

el

des en el Bazar de Tehern: acumulacin de stocks y bajos precios de venta.

Para facilitar la superacin de lo que se estimaba como un momento difcil, se crearon nuevos medios de pago [durante el ao 1337
(1958-1959), los crditos bancarios

sin embargo, esto no impide que se puedan sealar ciertas normas tendenciales de la evolucin del mercado.

El mercado de terrenos es un mercado cclico

1.

viendas es dbil y si las perspectivas de construccin son anormales. Pero cuando existe una demanda de viviendas y las condiciones de aprovisionamiento de materia1 les de construccin son normales, la situacin es favorable al aumento del precio del suelo urbano que no es multiplicable y sobre el cual se perciben plusvalas de situacin y de equipamiento. Se tiene entonces ms inters en especular sobre el suelo que construir en l.
As, la plusvala del promotor tiende a crecer, y la construccin gracias a su retraso, constituye un sector sustitutivo cuando comienza la crisis del mercado del suelo.

aumentaron en un 43 por 100 respecto al ao anterior], pero esta nueva inyeccin de liquidez se tradujo en una tendencia inflaccionista, especialmente en el mercado de alquileres (nueva incitacin a la
construccin).

tendencia general al alza de que se ha examinado anteriormente, se inserta un ciclo del mercado de terrenos afectado por las habituales fases de prosperidad, crisis y depresin. El precio tiende a crecer mediante oscila

En

los precios,

laciones.

Tambin, en 1338 (1959-1960)

autoridades

las

econmicas reaccionaron; la Banca Melli anuncia restricciones de crdito que, a pesar de que no se aplicaran inmediatamente por ella ni por los otros bancos, provocaron, por parte de los
detentadores privados de capitales, una tendencia a conservarlos en forma lquida para los prstamos; de nuevo volva a aparecer la crisis, tanto sobre el mercado de bienes de consumo, como sobre el de la construccin y el de terrenos, en el que una tasa de plusvala anual con tendencia a disminuir anualmente se enfrentaba con un

Estos movimientos cclicos son debidos a las modificaciones en la relacin entre la oferta y la demanda

y de
rios

Los ciclos del mercado del suelo la construccin podran ser, hasta cierto punto, complementa-

de terrenos. Cuando, despus de un perodo de prosperidad general y de crecimiento de la poblacin urbana, los consumidores han realizado el ahorro necesario para la compra de terrenos destinados a construccin, el precio sube la bruscamente debido a la especulacin al alza. Suben hasta que la demanda final se vea relativamente desalentada o agotada respecto a una oferta ampliada a causa de la misma especulacin. En este momento, los especuladores resisten un tiempo a la baja, despus

Si est bien claro que, durante los ltimos treinta aos, la tendencia general al alza de terrenos ha estado marcada por movimientos cclicos, esta progresin mediante fluctuaciones ha sido afectada por dos circunstancias principales: los hechos polticos y la coyuntura econmica general de cada perodo.

Desde un punto de
bal,

vista

ms

glo-

ha sido afectada por la acumulacin de factores desfavorables durante los aos de la guerra y la

72

Declaraciones
distribuidas

Propiedades
delimitadas

Ttulos de propiedad

hechas

emitidos

concedidos

1330
1331

1332 1333 1334 1335 1336 1337 1338

(1951- 1952) (1952- 1953) (1953- 1954) (1954- 1955) (1955- 1956) (1956- 1957) (1957- 1958) (1958- 1959)

9 058

2 547

653
11

5 139 4 709

958 3 204 9 562 2 492

1

3 723 2 642 2 407

2514
2 2 2 3 2

821

(1959 1960)

403 4 10 684

3 046

2 367 9 694

927 302 732 097 062

30 33 34 39 45 39

504 910 914

136 599 985 51 203 67 646 55 764

23 25 29 35 40 37 52 46 64

339 888 489 393 678 939 514 257 910

1335
(1956-1957)

1336 (1957-1958)

1337
(1958-1959)

1338
(1959-1960)

Total

Nmero

anual

de transacciones

50 985

77 957

78 344

75 767

283 053

Nmero de
parcelas creadas

37 683

48 471

64 549

53 702

204 405

Diferencia

13 302

29 486

13 795

22 065

78 648

00.000 90JD00

A 0.0 00
70.000

SQ0OO

NUMERO

DE PARCELAS NUEVAS

5O000
4 OJO 00

CREADAS ANUALMENTE
3 0.000

DE 1330 (1951-52) A 1338(1959-60)

2CL000

1OO00 o.oo o

1330 1331 1332

1951-62

1333 1334 1335 1336 1337 1338

1954-55
1955-56

4952-53

1853-5*

1956-57

1957-58

1950-59

1903-60

Aglom

Clt dod de Tehef

i/
CRECIMIENTO DE LA POBLACIN EN TEHERN
(1259-1339
.*

posguerra; de aqu que, en los aos posteriores, se produjera una alza rpida y prolongada, lo que a su vez provoc una crisis de una amplitud hasta entonces desconocida.

73

1880-1960)

IESCALA LOGARTMICA
4 00.000

2.

Los acontecimientos polticos

inciden sobre el movimiento de los precios de los terrenos

La relacin aparece de forma cuente y precisa:
39
0-1J

fre-

12 59
'(8
f

12
'90 -01!

13 01
[193
-71)

131 1

13

8
-*0)

13
(195

29

13 3t>
6-3

51

191

-SOiW

3 13
(i

1:

intentos

de

reactivacin

del

CON ISTRUCCIONES Y VIVIENDAS

Distr ibucin
s

mercado al terminar la guerra [comienzos de 1324 (1945-1946)]; para que poco tiempo despus,

de

las

construcciones de Tehern

caigan

los

precios

en

30

egn

el

nmero de viviendas
IS

mento que
evacuar

los soviticos

el morehusan

Coordenadas le garfrmic Curvo real Curva ajustada

1

el Irn;

por

el

contrario,

>
i

cin,

cuando se produce la evacualos precios suben brutalmente,

8
u

u 2
A

detencin del alza, en los agitados ltimos meses de gobierno

TJ
9
i

de Mossadegh,

O
3

recuperacin brutal despus de su cada.

Nmero de viviendas

por construccin

unir a los acontecimientos polticos, los proyectos fiscales de transformacin de los impuestos fundiarios, ya que stos pueden ser interpretados como una modificacin de la actitud del Estado respecto a la propiedad del suelo. En 1326 (1947-48), 1332 (19531954), 1335 (1956-57) y 1337 (19581959), el debilitamiento de la actividad del mercado se produjo ante el anuncio de este tipo de intervenciones por parte del Estado. Estos acontecimientos, sin embargo, slo producen efectos en determinadas ocasiones. Los agentes slo

Tambin se pueden

TEHERN

El ejemplo de Abassabad es significativo, un cierto nmero oe propietarios fundanos se desprendieron, entonces, de sus terrenos que luego reivindicaron bajo el pretexto de que se hablan visto obligados a vender bajo la presin poltica.

33.

74

son son activos en el mercado los aspectos estrictamente econmicos los que, en definitiva, deter-

cuando las conminan su accin diciones polticas se presentan como favorables a corto o a medio plazo. En el caso contrario, prefieren retrasar sus compras y conservar sus disponibilidades en moneda.
,

nalizacin del petrleo, tambin son necesarias condiciones polticas diferentes para la especulacin privada sobre el desarrollo urbano derivado de las nuevas espectativas.

3.

La actividad del mercado

de terrenos y el movimiento de los precios van ligados a la coyuntura econmica general

Se podra pensar y es la primera hiptesis que nos viene a la memoria que existe una oposi-

As, durante los aos 1323, 1324, 1325 (1944-45, 1945-46, 1946-47) existe, sin ninguna duda, una tendencia al alza de precios de los terrenos; a comienzos de 1324 (19451946), se observa, por otra parte,

una debilidad en el crecimiento, ya que el futuro poltico es incierto,

y por
lo tanto las transacciones fundiarias se ven tambin afectadas.

problema de Azerbaidjan es, por el contrario, el signo de la integracin aparentemente definitiEl fin del

va del Irn en
tal, el

rrollo

bloque occidenanuncio de una era de desaurbano y de prosperidad pael

ra la burguesa. El estallido del precio de los terrenos es muy superior al frenazo que haban sufrido.

En tiempos de Mossadegh, todava exista una tendencia al alza; pero sobre todo al final de su gobierno, las condiciones polticas son desfavorables, los propietarios intentan deshacerse de sus propiedades para las que no encuentran compradores ms que a precios muy 33 Tambin la cada de Mosbajos. sadegh es la seal de una subida rpida que, en los ltimos meses de 1332 (1953-54), frecuentemente dobla los precios. Si el apoyo popular fue necesario para la nacio-

Las discusiones y decisiones motivadas por el impuesto fundiario ponen de manifiesto la inquietud que, peridicamente, y particularmente durante las fases de alza de precios afectan a una sociedad liberal respecto a los resultados inevitables de la apropiacin privada del suelo urbano en perodos de crecimiento. En este sentido, el impuesto representa un peligro para los especuladores; pero el Estado liberal raramente va muy lejos a la hora de limitar el acaparamiento. En el caso de que las discusiones o las decisiones se produzcan cuando los factores alcistas son todava importantes, el acaparamiento se ve momentneamente frenado [por ejemplo, en 1335 (1956-57)]; por el contrario, en el caso de que stas se produzcan en una fase de amortiguamiento de los factores alcistas, provocan una ruptura del mercado [por ejemplo en 1337 (1958-1959) el mercado no se reanim a pesar de la promesa hecha por el Ministerio de Hacienda de abandonar la aplicacin del impuesto]. Todo lo anterior poda ser una explicacin de la crisis utilizada por los acaparadores y especuladores para descargarles de sus responsabilidades aparentes
(slo son monigotes manipulados por las relaciones sociales) y para que los pequeos especuladores y

cin entre las tendencias del mer-

cado de productos de consumo y el mercado de terrenos. Esta relacin se explicara por un efecto de compensacin en el presupuesto familiar. Cuando el precio de los productos de consumo crece, las familias destinan sus recursos a mantener el nivel de vida; la compra de bienes inmobiliarios, que representan una inversin y responden a necesidades (entre otras las de la vivienda) menos fundamentales que la alimentacin, sera

diferida, y por lo tanto

manda
rio,

disminuira.

Por
la

cuando vuelve

la decontraestabilidad,

el

un tiempo necesario produzca una acumulacin. Una relacin de sentido inverso podra concebirse cuando la poblacin, al perder confianza en un momento dado en la especulacin, revertira las sumas hasta entonces ahorradas para la compra de bienes fundiarios en el mercado de productos de consumo, lo que, a su vez, provocara una subida inflacionista.

ahorro es de terrenos despus de para que se

el

posible, y el mercado volver a ser activo

De hecho, en
do, slo

el

perodo estudia-

compradores de parcelas, hagan culpables de esta situacin a pretendidas fuerzas hostiles, en este caso el Estado.

encontramos un caso en que se d una relacin de este tipo; durante la gran inflacin de la guerra, el alza de precios al por mayor y al por menor se produce por el alza de los precios mundiales y por la escasez de productos en el mercado de Tehern. Los sa-

larios y las rentas

no comerciales

no siguen
los*

la

carrera ascendente de

precios, el mercado de terrenos es inexistente. La emisin fiduciaria de 1321 (1943), no tiene ningn efecto inmediato en la reconstruccin del poder de compra. El crecimiento de los precios de los terrenos a finales de 1321 (19421943), fue, sin duda, debido al hecho de que los comerciantes de seaban colocar sus excedentes de moneda inutilizados en aquel momento. Pero la especulacin fundiaria no encuentra demanda final: los precios se hunden por debajo de su nivel inicial. La especulacin fundiaria en este perodo no juega otro rol que el de absorber y redistribuir los excedentes de moneda socialmente localizados. En los otros casos, los movimientos de alza de los precios aparecen en momentos de alza del coste de la vida, y, al contrario, en los perodos de baja o de estabilidad de los precios de los productos de consumo son perodos de marasmo en el mercado de terrenos. Pero, sin ninguna duda, no existe un lazo estrecho de causa a efecto entre las coyunturas de ambos mercados.

para ciertas capas de la poblacin. Los aos 1326 y 1327 (1947-48 y 1948-49), que es cuando se pone en orden la situacin econmica del pas, se parecen, en cierta medida, a los aos anteriores a la guerra. Asimismo, la poltica eco-

nmica de los tiempos de Mossadegh y del perodo comprendido

entre 1333 y 1337 (1954-55 y 19581959), a pesar de estar fundada en bases opuestas y abocadas tanto la una como la otra, por razones diferentes, al fracaso, es una poltica que asegura, a pesar del alza de precios, una cierta prosperidad general. El empleo y la renta global de las familias, sin duda desigualmente repartida, crece.

son perodos en que la exportacin es poco activa, y que cuando, por el contrario, las condiciones son ms favorables a la exportacin, los capitales tienden a desertar del mercado de terrenos. Esta es, sin duda, como ya se ha sealado, una de las razones de la diferencia de la actividad especulativa

75

en

el

en tiempos de Mossadegh y perodo que le sigui.

4.

Los retrasos al alza de los precios de los terrenos acumulados en el perodo

1320-1333 (1941-1954) explican a partir de esta fecha el crecimiento ha podido desarrollarse durante cinco aos sin ningn accidente importante

cmo

Por el contrario, durante los aos 1328 y 1329 (1949-50 y 1950-51), la economa nacional atraviesa una fase de depresin general, a pesar de la baja de los precios al por mayor y al por menor; el marasmo cclico del mercado de los terrenos,

despus

del alza

de

los

aos pre-

Los perodos de inflacin lenta, son perodos de prosperidad, de crecimiento econmico ms o menos acentuado. Antes de la guerra, la poltica de obras pblicas y de industrializacin produjo la distribucin de nuevos medios de pago, principalmente bajo la forma de salarios. A pesar del aumento del coste de la vida, es un perodo de prosperidad, y si probablemente no se produce un alza general del poder de compra para una categora profesional concreta, una amplia promocin socio-econmica asegura un crecimiento del nivel de vida

cedentes, se acenta. A los factores econmicos se aaden factores polticos que explican, como ya hemos sealado, la estabilidad de los precios de los terrenos entre 1323 y 1325 (1944-45 y 1946-47), a pesar

Las dificultades econmicas y polticas que se sucedieron durante los doce aos que siguieron a la ocupacin del Irn por los ejrcitos aliados provocaron un retraso considerable en el alza de los precios de los terrenos.
Si

a mediados de 1332 (1953-54) los precios de los terrenos alcan-

de que entonces exista una tendencia a la baja en el mercado de productos al por mayor y al por menor.
En definitiva, se ve que la actividad del mercado de terrenos va ms estrechamente ligada al crecimiento econmico, a la distribucin de nuevos ingresos individuales, que a una estricta estabilidad de los precios al por mayor y al por menor.
Por ltimo, hay que sealar que los perodos de intensa especulacin

en valor constante (expresado por el ndice de precios al por mayor), el nivel de 1317 (19381939), es decir, si la estructura de precios de la preguerra fue restablecida, la poblacin en este perodo tambin creci considerablemente pasando de 540 000 habitantes en 1318 (1939-40), a 1 250 000 en 1332 (1953-54). As, los precios de este ltimo ao no comprenden las plusvalas de situacin y de equipamientos que deberan haberlos incrementado en el tiempo
zaron,

transcurrido.

34. Si se aplica la formula y = 20.5 x + 1200. a Tehern en 1318 (1939-1940). es decir, para una poblacin de 540 000 habitantes se obtiene como precio de la avenida ms cara, deflacionado por el ndice de precios al por mayor de esta poca, un precio muy prximo ai que existia entonces en la avenida Sepa: 350 riales.

Este retraso considerable va a ser superado durante los aos de prosperidad 1332-1337 (1953-54, 1958:1 lo que explica que la fase 1959), de alza de precios haya sido tan
larga y el alza tan rpida; tambin explica que la crisis que aparece

Movmnto del precio de 18 muestras de terreno

Anos

lmite

1319 (1940-41)1339 (1960-61)

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en 1337 (1958-59) sea de una amplitud

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difcilmente gualable a lo largo de los ciclos precedentes del mercado de terrenos. Los factores

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que normalmente juegan en las fases de alza del ciclo actan entonces con ms fuerza; la esperanza en un alza de precios fue mayor que nunca, toda una organizacin social compleja tuvo el tiempo suficiente para implantarse, lo que condujo a que se ampliaran las expectativas y a que se extendiera desmesuradamente el mbito de la especulacin, capas muy amplias de la poblacin se ven atradas hacia el mercado de los terrenos. Las futuras posibilidades de utilizacin del suelo urbano fueron, ms que
nunca, sobreestimadas. El gran retraso en el crecimiento de los precios determin la gran crisis del mercado del suelo urbano en Tehern.

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Primero Vmaa

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ciento de inters compuesto onuol real o medio

TRANSACCIONES FUNDIARIAS

EVOLUCIN
DE

OE SU

NUMERO MENSUAL
1338

1335
(1956-57)

11959-60 0)
2000"

1335
UM-S7

1336
US7-5

133 7
U5I-5S

1338

IISHI

TRANSACCIONES FUNDIARIAS
HIPOTECAS
JOOOO iOOOOt
000
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SOB00
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IH
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K/^

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11000
1.000

IV. El movimiento de precios en cada uno de los sectores de la ciudad

En contadas ocasiones se ha opuesto a la tendencia general del mercado. Sin embargo, diferencias en las intensidades de las alzas y las bajas modifican en el tiempo la estructura de los precios regionales. Estas modificaciones van unidas a la funcin o al cambio de funciones de los terrenos afectados.

perodo 1314-1328 (1935-36, 1949-50) durante el cual los precios mximos y mnimos de tres sectores urbanos pueden ser seguidos con cierta regularidad, la sucesin de fases de alzas y bajas es, con pocas excepciones, idntica en cada una de las series.

En

el

uniformidad del conjunto, el movimiento de precios de cada sector tiene, sin embargo, sus propias caractersticas. Un juego de factores, de los que analizaremos algunos, determinan esta diferenciacin.
1. El movimiento de los precios de los sectores residenciales

Entre las informaciones de que se disponen sobre la tendencia anual del mercado de 1319 (1940-41) a 1338 (1959-60) slo se observa un caso [1331 (1952-53)], en el que al mismo tiempo algunos terrenos bajan y otros suben. A pesar de esta

va unido a su especializacin socio-profesional

lo largo del perodo de prosperidad anterior a la Segunda Guerra Mundial, marcado por la industria-

lizacin y por

el

crecimiento de

la

masa

global de los salarios obre-

de la ciudad aumentan ms rpidamente que los precios de los otros dos

ros, los precios del sur

sectores considerados. La diferencia entre los primeros y los segundos tiende a disminuir. Por el contrario, durante la poca posterior, el alza rpida de los precios de las mercancas favorece a los comerciantes que se convierten en compradores de suelo en los barrios distinguidos con el fin de colocar sus beneficios, mientras que los representantes de las categoras de rentas ms bajas, lejos de disfrutar de las mismas ventajas se empobrecen relativamente debido al alza del coste de la vida. Despus de la crisis del mercado de terre-

nos que comienza en 1317 (19381939) y que se acenta durante la segunda mitad de 1318 (finales de 1939), sigue un corto perodo de descenso de los precios en el sector de Hassanabad, pero rpidamente recuperan su crecimiento, mientras que los de los sectores Dowlat y Sur de la ciudad mantienen ms tiempo su descenso para estabilizarse durante casi todo el ao de 1319 (1940-41). Asimismo de 1332 a 1339, los precios en la ciudad antigua crecen mucho ms lentamente que en la ciudad nueva (ver cuadro adjunto).
especializacin socio-profesiode los barrios no es, sin embargo, a lo largo de los ltimos 35 aos, un dato inmutable en la hisLa
nal

1332 (1953-1954)

1339 (1960-1961)

de Tehern. Ha habido, como ya hemos sealado, al mismo tiempo que diferenciaciones en la fisonoma urbana (las partes antiguas de la ciudad se degradan, pero tambin se crean nuevos sectores residenciales sobre una trama moderna), una divisin progresiva de la sociedad en clases y un abandono de los antiguos establecimientos para las poblaciones cada vez ms pobres. As, la evolucin diferencial de los precios, que algunos informes sitan en los tiempos del Sha Reza, reflejan una disparidad creciente entre las diferentes fisonomas de los sectores y entre las caractersticas socio-profesionales de las poblaciones que all residen, es decir, ms un cambio de funciones que una especializacin socio-profesional propiamente dicha. Dentro del crecimiento global del precio del suelo urbano, la antigedad de los sectores y su equipamiento, es decir, su funcionalidad respecto a las necesidades de la vida urbana actual, no slo detoria

77

Precio en rales

400
100

750

terminan los movimientos regionales de los precios, sino que seleccionan a la gente que all reside.

Sur de

la

ciudad
ndice

888

muy
las

Habr que revisar, pues, la opinin divulgada segn la cual son

Precio en riales

500
100

700
140

Oudlandjan
ndice

caractersticas socio-profesionales las que determinan los movimientos de los precios del suelo.
el pueblo la expresa de una forma caricaturesca: cuando los aristcratas hacen subir los precios en un 50 por 100 en el Norte, la clase media los hace subir en un 30 por 100 en el Oeste, y los pobres en un 30 por 100 en el Sur.

Esta opinin

Precio en riales

600
100

5000
853

Youssefabad
ndice

Precio en riales

1000
100

3000
300
La siguiente hiptesis ofrece una explicacin ms fiel de la evolucin diferencial de los precios.

Dowlat
ndice

35 A grandes rasgos, digamos que se trata de la transicin de un estado poli tico-mi litar a una sociedad -burguesa-. Estas definiciones son poco precisas, y convendr precisarlas en otros estudios. En el tercer capitulo se profundiza algo ms en estas definiciones.

Otro caso muy interesante de la influencia de la funcin sobre el precio es el desarrollo en Tehern-Pars de un -eje de ocio. La funcin del ocio ha sido aqu conscientemente promovida por el urbanizador, con el fin de aumentar la atraccin residencial y favorecer la venta de terrenos. Por lo que respecta a urbanizaciones similares a las de Tehern-Pars. tambin han disfrutado de una ventaja suplementaria, la cual se ha traducido en el precio de los terrenos.
36.

La estructura de los precios de los terrenos cambia en el tiempo con las modificaciones de la ecologa urbana
2.

Dicho de otra forma, el lugar relade los sectores urbanos dentro de la jerarqua de los precios cambia con el tiempo, a medida que el tejido urbano se modifica. La evolucin de la relacin de los precios de dos sectores: Hassanabad (avenida Sepa y sus alrededores) y Dowlat (avenida Saadi y sus
tivo

Por el contrario, la revancha de la avenida Sepa comienza ahora a perfilarse; si su ocupacin ms antigua en su tiempo supuso un handicap, su vetustez le otorga actualmente una cierta ventaja dada su situacin en las proximidades del nuevo centro de extensin. En su remodelacin arquitectnica pue-

den

utilizados mtodos ms los que fueron empleados en la avenida Saadi. De es-

ser

modernos que
ta

alrededores), es, por lo que respecta a este punto, especialmente caracterstica. El ao 1327 (1948-49) representa un giro en la evolucin relativa de los precios de uno y otro sector: los del primero se es-

forma ha empezado a producirse un cambio en su fisonoma, lo que producir, sin ninguna duda, un efecto positivo sobre los precios.
:!

terrenos de la avenida Sepa valan 800 riales y los de la avenida Sha Reza 500 riales. La relacin entre los precios de las avenidas Takht Djamchid y Sepa es entonces de 1 a 16. En 1339 (1960-61) los terrenos en ambas avenidas valen 10 000 2 riales el m El ltimo precio de la avenida Takht Djamchi es 200 veces el antiguo, mientras que el de la avenida Sepa no es ms que 12,5 veces el de 1319 (1940-41). El beneficio anual medio correspondiente a una tasa de inters compuesto ha sido durante este perodo, para la primera avenida, de un 28 por 100, mientras que para la segunda de un 12 por 100.
.

3. Despus de la introduccin de un nuevo sector en el mercado,

tancan mientras que los del segundo progresan rpidamente. En los diez aos siguientes los precios de Dowlat no slo alcanzan a los de Hassanabad, sino que llegan a superarlos.

crecimiento del precio es muy ms rpido que en los sectores ya urbanizados. La tasa de aumento por unidad de tiempo tiende despus a decrecer
el

rpido,

Hasta 1326 (1947-48) la avenida Sepa, en el sector de Hassanabad,

de la avenida ms cara de Tehern, los barrios que la rodean tambin son los ms buscados. Pero a partir de este ao, el cambio progresivo de la estructura econmica y social del pas y de la capital hace que pase a primer plano la avenida Saadi, hasta entonces de escasa importancia en el sector Dowlat. Al mismo tiempo, las zonas comprendidas entre las avenidas Sepa y Sha Reza pierden todo su atractivo, sus edificios son muy antiguos, las zonas residenciales buscadas se sitan, a partir de ahora, al norte de la avenida Sha
constitua ciudad; es
la

arteria central

La hiptesis se verifica de manera global por la modificacin general de los precios a lo largo del crecimiento. En los diferentes momentos de la historia de la ciudad al-

la

Reza.

rededor de las zonas urbanizadas, ciudad interior, ciudad exterior, extensiones especulativas, en las que el terreno tiene un valor de cambio, se extienden terrenos muertos cuyo valor es nulo o prcticamente nulo. Posteriormente, esta corona adquiere un precio urbano que asegura a sus propietarios una tasa de plusvala anual muy elevada, ms elevada que en los terrenos ya urbanizados. Por ejemplo, consideremos los terrenos que dan al Takht Djamchid. En 1319 (1940-41), valan por trmino medio 50 rales por metro cuadrado. En esta misma poca los

sin embargo, distinguir dos grandus perodos sucesivos de intenso aumento de los precios: el primero, cuando el terreno entra dentro de la mecnica del mercado; el segundo, cuando se crea la vialidad y comienza a ser ocupado. Durante la primera fase, el incremento relativo del precio es ms rpido; en la segunda, que eventualmente puede ser relanzada por nuevos trabajos de equipamiento, la tasa de crecimiento disminuye de forma importante, incluso si el crecimiento absoluto es elevado debido a los precios esperados. Los efectos del equipamiento los analizaremos ms adelante. El caso de los terrenos de Mehrbabd es el tpico del primer perodo de crecimiento de los suburbios. En 1331 (1952-53), en el momento en que la especulacin se apodera de este sector, los terre2 nos se compraban a 4 riales el m el ao siguiente valan 13 riales (crecimiento anual de un 225 por 100); en 1334 (1955-56) valen 1300 riales (tipo de inters compuesto anual del 900 por 100) y 2500 riales
;

Se pueden,

37.

Los datos de que disponemos no nos han permi-

tido construir, para una fecha anterior a 1339 (19601961), una curva de distribucin de los precios en funcin a una distancia comparable a la que hemos establecido para este ltimo ao (Cf. cap. I, anexo I). Pero los datos que hemos recogido de los

Se trata, naturalmente, de previsiones, y no de aumentos efectivos. Pero, al no tener datos sobre

38.

39.

Boletn de la Banca Melli, Irn, 1938- julio 1939).

n.

23-37 (mayo

informadores tienden a establecer que el punto de inferior de la curva correspondiente, por al ao 1319 (1940-1941), hubiese sido mucho ms acentuado que el de la curva de 1339 (1960-1961). La transformacin de la curva no hace ms que registrar la evolucin del mercado analizada anteriormente.
inflexin

estos ltimos, las previsiones (realizadas por los Servicios Tcnicos del Ayuntamiento) son unos ndices aceptables ya que stas tienen en cuenta las experiencias anteriores, al mismo tiempo que las condiciones locales.

ejemplo,

en 1336 (1957-58) (tipo de inters del 56 por 100). El tipo de inters compuesto medio ha sido, en los cinco aos, de un 262 por 100.
gran perodo de crecimiento de precios corresponde, pues, al momento en que los terrenos entran en el mercado, es decir, a
El

los

dos prcticas complementarias: divisin en parcelas y desarrollo de la campaa publicitaria. La primera

tiene por objeto el convertir el terreno en accesible a los futuros compradores; la segunda intenta atraerlos. Cuando se analice la organizacin del mercado, se describirn las formas publicitarias utilizadas. Por lo que respecta al tamao de las parcelas, en el mercado se distinguen tres tipos que, a su vez, corresponden a las tres categoras principales de protagonistas del mercado: la gran parcela (aproximadamente de un milln de metros cuadrados), la parcela media (de diez a quince mil metros cuadrados) y las pequeas (de 100 2 a 1000 m ). La existencia de estas ltimas es una necesidad de la comercializacin de los terrenos

bruscamente en todas las zonas prximas, pero todava no bien delimitadas, de la avenida Djamchid (que en este ao vala 50 rales). En 1339 (1960-61), prcticamente no se observa ninguna variacin tan brutal; en una situacin comparable, en el mismo eje de extensin urbana, el precio pasa de 10 000 rales en la avenida Takht Djamchid a 2300 rales en la avenida Takht Tavus y a 1500 rales en la avenida Abassabad, mientras que la distancia de estas dos vas a la avenida Takht Djamchid es de 3 4 veces a la que separa las avenidas Sha Reza y Takht Djamco cae

dio (por ejemplo,

tera). Lo

la

tercera carre-

79

mismo que

y trabajos de tos y las construcciones, privados o pblicos, de fbricas, polgonos residenciales y diversos equipamientos que puedan tener una influencia sobre la urbanizacin de un sector ms o menos amplio provocan el crecimiento del precio de este sector.

los proyectos vialidad, los proyec-

chid."

La creacin de la vialidad en un terreno nuevo, o la apertura de nuevas vas en los sectores antiguos poco accesibles se traduce en un aumento rpido de los precios
4.

Finalmente hay que sealar que las variaciones ocasionales de los factores naturales tambin hacen variar los precios. As, durante el verano, y especialmente despus de un ao caluroso, aumentan los precios en el Chemiran. La falta de agua en aos de sequa hace que los precios, con ms o menos duracin, bajen; este caso se ha producido en muchas ocasiones durante los ltimos aos en los sectores de las afueras Este.

5.

En perodo de crisis

Un ejemplo: en 1339 (1960-61), las previsiones del aumento del precio

motivado por
la

en un mercado en el que los compradores finales, cualesquiera que sean sus perspectivas, buscan parcelas finales, es decir, parcelas que puedan ser utilizadas para
la

vas (vase grfico " guiente).

apertura de nuevas en pgina si-

del mercado, los terrenos especulativos son los nicos afectados por la baja o se ven ms afectados que los solares

propiamente dichos
Este es un dato constante que se ha reptido en todas las crisis del mercado y que frecuentemente es mencionado por los observadores. Este hecho se observa en 1317 39 (1938-39), en 1322 (1943-44), en 1324 (1945-46), en 1331 (1952-53), en 1335 (1956-57) y en 1337 (19581959).

construccin.
inters en introducir en el mer-

El

cado

los terrenos nuevos de las afueras ha provocado a lo largo de los aos de elevada especulacin, 1332-1337 (1953-54, 1958-59), una notable modificacin en la distribucin de los precios: en 1319 (1940-41), la avenida Sha Reza, al norte de las zonas habitadas, era una avenida relativamente cara (500 rales); posteriormente el pre-

De hecho, los movimientos de los precios inducidos por la apertura de una carretera son complejos. El proyecto hace bajar los precios de los terrenos situados en el trazado de la misma y destinados a la expropiacin; por el contrario, hace subir el precio de las futuras parcelas situadas en sus proximidades. De aqu el inters de los acaparadores en estar perfectamente al corriente de los proyectos municipales y las molestias que les causa el que un proyecto permanezca durante un largo perodo en estu-

Durante

la

crisis

que se abre en

1337, los sectores se vieron afectados en razn inversa a su integracin en el marco urbano propiamente dicho. El decrecimiento m-

80

de materiales de construccin Baje=1Q0en 1314

ndice del coste de
lo

vida

Bose=IOO en 1315

ndice del precio de los alquileres Bose=IOO en 1315 II

l57-SlT]l>5t-ST|19S-

Precio anterior

al

Precio esperado
final

al

proyecto

de

las

obras

Prolongacin de

la

avenida
1500 Rls

Amir-Kabir

8000 Rls

Pavimentacin de la avenida que va desde la Plaza Chouch a la avenida Chah-Abas

600 a 1000 Rls

2000 a 2500 Rls

Ampliacin de
la

Cerca de

Chahabad
calle

7000 a 8000 Rls

la

8000 a 9500 Rls

Al final de
calle

Zahir-ol-Eslam

1500 Rls

4500 Rls

Apertura de
carretera

la

tercera
all

ms

de

la

zona
1000 a 1500 Rls

de expropiacin

4000 a 5000 Rls

Prolongacin de

la

avenida
1800 a 2000 Rls

Ekbatan

8000 Rls

40. Durante la crisis de los aos 1317 y 1318 (19381939) y (1939-1940), y gracias a los boletines de la Banca Melli, puede ser observado el mismo proceso. Mientras que los precios de las afueras bajan a partir de mayo de 1938. los de los terrenos urbanos se estabilizan a partir de junio de 1938, y comenzaron a bajar 18 meses ms tarde.

II

II

II

II II

II

MOVIMIENTO

DE LOS PRECIOS DE LOS TERRENI DS

Distrito Hossan

Abad

1314(1935-36) 1328(1949-50)
Bai e = 100 en

Sur de lo ciudod

1314

ximo afecta a los terrenos en los que nada hace presagiar una prxima utilizacin y concretamente sobre los ms alejados: los terrenos en bolsa. Las zonas residenciales de las afueras, de habitat todava disperso y con un equipamiento todava reducido, bajan en menor proporcin. Los precios en las zonas residenciales internas continan, por trmino medio, progresando pero de forma mucho ms lenta que antes, lo que, por otra
parte, diferencia a esta ltima cride las anteriores, a lo largo de las cuales los precios de las
sis

81

y e n valor constante
(pe
r

relacin con los precios al por me yor)

1

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^%;
:

y.

zonas

residenciales permanecieron estables o disminuyeron.

1314

1315

1316

1317

1318

1319

1320

1321

1322

1323

1324

1325

1326

1327

13 28

Conviene, sin embargo, matizar esesquema. Los terrenos de las afueras desprovistos de vialidad, pero en los que existe un proyecto, continan aumentando o se rete

sisten
te

ms a la baja. Concretamennumerosos proyectos y algunas realizaciones, entre las que se en-

cuentra la presa de Karady, han contribuido a sostener los precios en el Oeste de la ciudad a un nivel superior que el de otros terrenos especulativos.

Paralelamente a las diferencias de intensidad de los movimientos de los precios en las zonas perifricas, existen diferencias en el momento en que el cambio de signo de la tendencia afecta a los sectores; en primer lugar se hace notar en los terrenos ms alejados, para despus extenderse al centro; esto es lo que se produjo despus de la crisis que comenz en 1337
(1

958-59).

i0

De una manera general, mientras que en la poca de prosperidad los el de dos mercados se confunden

de terrenos especulatipoca de crisis se diferencian. El precio de los segundos se hunde, la creencia en un aumento futuro desaparece. Por el contrario, en el mercado de solares los precios se mantienen estables o continan progresando. En efecsolares y

vos

el

Precio medio de la avenida

ms

cara en 32 ciudades iranes

Precio

en

la

Nombre
de
la

Nombre
de
la

Precio

Precio
real/

Poblacin
real

calculado
(riales)

ciudac

avenida

en millares
(riales)

precio calculado

retraso estructural del equipamiento respecto a las necesidades persiste, las causas de elevacin de las rentas de situacin y
to,
el

Arak
Ardabil

Abbas Abad
Pahlavi

59 66

000

2410
2 550
6 430
1

41

7 000

274
62
71

Ispahan
Aligoudarz

Tchahar Bagh
Pahlavi

255
10 16

4 000
1

000
200

405
530 835

de equipamientos siguen existiendo en los terrenos urbanos propiamente dichos, mientras que este retraso destruye las esperanzas que se haban puesto en las zonas de extensin especulativa. La diferencia de orientacin de los movimientos de los precios en el centro y en la periferia es mucho ms importante que la que se puede producir mediante un cambio en el modelo arquitectnico de utilizacin del espacio (tal como ocurri en 1338, 1939-40).

Bam
Bandar
Pahlavi

Bahman
Nasser Khosrow
Pahlavi

13

31

900
1

1
1

49 65 200
139

Behchahr
Birdjand
Tabriz

16

000

530
500

Hakim Nezami Chahnaz

Ferdowsi Hechmati
Pahlavi

14

3 000

290
20
8
11

10 000

7 145

Torbat

Heydarieh

7 000
1

610 365

434
73
21

Khomein
Khonsar

000

1
1

300
1

Damavand
Racht
Rezaieh

Chahnaz
Pahlavi Pahlavi
Pahlavi

4,5

500

110

7 500

pesar de que la tasa anual de plusvala en los terrenos centrales en perodos de actividad normal del mercado es ms dbil que en los terrenos perifricos, la especulacin en los primeros est sometida a menos perturbaciones que la especulacin en los segundos.
La evolucin del mercado no es algo simple ni en su aspecto temporal ni en su aspecto espacial.

68
9
7,5

3 000

425 1 295 3 455 2 595

1
1

115

217
115

Rafsandjan

600

385
355

43 36
10

Roudsar
Zabol

Reza Chah Reza Chah

500
150
1

12 17

1 1

450
550 730
795

Zahedan
Zandjan
Sari

Alam
Pahlavi

000
850

84
39

47
26
41
1

2 165
1

Mir Zamani

750 500 400

7 000
1

43
73
111

Sanandadj Chahreza Chahsavar

Chiraz

Chahpour

2 040
1 1

Khayyam
Md. Reza Chah Zand Eram Chahpoor
Pahlavi

29
8
171

2 000

365

29
148

tendencia fundamental al alza de precios se incrustan las tedencias de los perodos y las tendencias locales. Esta complejidad proviene del nmero y de la interrelacin de los factores que determinan la evolucin del mercado: crecimiento a largo plazo de
Junto a
la

4 705
3 170
2 470 3 760
1

Ghom
Kerman Kermanchah
Mahalat

96
62
125
10,5

500
750 350

47
91

2 250
1

Meched
Mirdjaveh

Boustan Falakah
Vaziri

415
280

46 24
121

242
4

7 500

6 160
1

300
1

23

ciudad, retraso estructural de la oferta de equipamientos colectivos

la

Hamadan

Bou

Ali

100

700

3 250

52

sobre
ra

las

necesidades, movimienpoltica global, realza que provocan un

83

tos cclicos del mercado, coyuntu-

econmica y
el

trasos en

alza compensadora, modificaciones de la ecologa urbana, disparidad de las condiciones de especulacin segn las zonas urbanas en que
ella

se aplica!

La apropiacin individual de un vacolectivo est siempre presente en las causas y en la historia del mercado. Esto no significa que fuera de la apropiacin individual el valor de uso no aumentara con el crecimiento de la poblacin, ni que fuera de ella sea necesaria una previsin del crecimiento, tal como
lor

ocurre con la especulacin individual; pero el acaparamiento modifica todo el proceso de la especulacin urbana y de la formacin del valor; aparece en los movimientos cclicos, resultado colectivo de las previsiones colectivas, en las rentas de equipamiento que tanto ms incitan a la especulacin cuanto ms elevadas son, como consecuencia del retraso del equipamiento respecto a las necesidades, debido al empobrecimiento de la colectividad y a su impotencia jurdica.
El acaparamiento, la privatizacin del valor del suelo urbano es perjudicial a todos los individuos, la especulacin individual es una esfragdesorganizada, peculacin,

mentaria, sin perspectiva, condenada al fracaso, no es ms que un miserable reflejo de una verdadera especulacin colectiva sobre el porvenir de la sociedad.

I.

Los protagonistas

CAPITULO 3

del

mercado

lidad el propietario de las mismas y qu proporcin se encuentra todava en manos del propietario original.

ESTRUCTURA Y FUNCIN
DEL MERCADO

Las categoras de los agentes que se distinguen en el mercado no son otras que las categoras socio-profesionales de la sociedad urbana. Mejor dicho, existe entre las dos clasificaciones un parentesco general que no excluye, sin embargo, ni ciertos solapamientos, ni ciertas
limitaciones en' las intersecciones. cosas globalmente estn claras, cuando descendemos al detalle empiezan a aparecer las incgnitas; en efecto es difcil (prcticamente imposible) el estimar con, alguna precisin la importancia y la composicin de cada categora de agentes, lo mismo que la evaluacin de su podero y de su actividad, lo que podra realizarse a travs de la superficie y el valor de los terrenos que cada categora posee en los diferentes momentos histricos, y por el nmero de
Si las

comportamiento en el mercado de las diferentes categoras de agentes tambin es un tema, aunEl

que por otras razones, difcilmente accesible para la investigacin, como no sea de forma indirecta.

Un mercado es el reencuentro de una oferta y de una demanda, es decir, una relacin social en !a que los protagonistas, individuos y
categoras sociales, estn condicionados, en su conducta y en las necesidades que expresan, por el lugar que ocupan en la sociedad y por la organizacin del mercado. De esta forma, la sociedad est implicada en el mercado de terrenos: lo est en el sentido de que la especulacin, como actividad social, es el efecto de una organizacin socio-econmica global y que, a su vez, incide sobre toda la sociedad,

Numerosas informaciones coherentes se han podido reunir de esta forma respecto a los grandes propietarios. Dado su escaso nmero no se han planteado, en este caso, problemas estadsticos. Todo lo contrario ocurre con los pequeos
y

medianos agentes del mercado, ya que las informaciones recogidas sobre ellos son menos seguras. Con las reservas anteriores se va a analizar la poblacin que interviene en el mercado de terrenos de Tehern.

en

sus dimensiones

econmicas,

sociales y ecolgicas. Producto de la sociedad, el mercado de terrenos la transforma.

transacciones que efectan a lo largo de cualquier unidad de tiempo. Los datos del registro son actualmente, y debido a su complejidad, una fuente inaccesible a la investigacin estadstica; slo un catastro ejecutado segn las tcnicas

modernas permitira reunir

las

in-

1. El cambio de dinasta y las modificaciones que ste produjo en la estructura econmica y social del pas, fueron la causa de la sustitucin de los grandes terratenientes por otras dos categoras

En las pginas que siguen se tratarn los siguientes puntos: las categoras de agentes del mercado y su forma de actuar en l, la organizacin del mercado u organizacin de las relaciones entre las categoras de agentes, la funcin del mercado en la sociedad iran, el mercado, la sociedad urbana y el Estado.
Este anlisis se referir, al margen de algunas referencias histricas, a la situacin que exista en el perodo 1332-1339 (1953-54, 1960-61).

formaciones precisas sobre los problemas mencionados. Incluso para el sector que aparece ms fcil de explorar, el de los grandes propietarios, no es posible fiarse de los datos que nos pueden suministrar los informadores, no solamente porque stos no pueden, generalmente, precisar los lmites de las posesiones, sino, y sta es la razn principal, porque frecuentemente stas han sido, o bien repartidas entre los herederos o bien divididas en parcelas, sin que se pueda decir quin es en la actua-

El debilitamiento causado por el advenimiento del Sha Reza del rol poltico y administrativo de la aristocracia, en tanto que grupo social, determin un debilitamiento paralelo de su podero econmico. Hacia 1920, los terrenos comprendidos entre las dos murallas pertenecan, en su mayor parte, a las familias aristocrticas; en los exteriores de la muralla construida por Nasser-od-din Sha posean todava numerosos jardines. Al comienzo del reinado del Sha Reza, poca en

que todava eran influyentes, se apropiaron, en las circunstancias que analizaremos ms adelante, de la mayor parte de los terrenos muertos que rodeaban estos jardines. En menos de 30 aos han debido de ceder estas inmensas fortunas potenciales. Las reglas que regulan las herencias provola

centralizada, las fuentes de ingresos de la aristocracia de Tehern desaparecen. Sin embargo, sigue manteniendo su tren de vida ligado a su rol, o aumentndolo debido, tanto a su forzada inactividad, co-

al pblico que estos terrenos tienen un valor: antes de poner el suelo en venta, mediatizan el inters del pblico con el fin de recoger la plusvala. El suelo es objeto del clculo econmico a corto

cen admitir

mo

las

nuevas

ocasiones

de

y a

medio

plazo.

divisin de las posesiones; stas, divididas o no, han tenido que ser vendidas. La aristocracia, en efecto, debe gastar mucho; el rol social que juega se lo exige:
la

caron

gastar que se le ofrecen. Esta es la razn por la que vende los terrenos, normalmente grandes extensiones, que posee alrededor de la capital; stos van a parar a manos ms activas, las cuales se pueden clasificar en dos subcategoras: los grandes y los aventureros.

debe tener su casa abierta a los invitados, mantener una mansin

importante, socorrer a los pobres, viajar fuera de su pas. Las actividades propiamente mercantiles estn, por otra parte, prohibidas para ella.

comerciantes

debe

En los tiempos de los Kadjars, cuando la aristocracia de Tehern, apoyada en la Corte, constitua el
personal dirigente del Estado y el personal administrativo del mismo a travs de los clanes familiares, los gastos suntuarios podan ser equilibrados a travs de los ingresos que peridicamente renovaban su fortuna y permitan a este gru-

Los grandes comerciantes proceden del Bazar o son self-made men. Se han dedicado al comercio de terrenos, como se podan haber dedicado a comerciar con otra mercanca.

diferencia de su comportamiento frente al de los aristcratas es que estos ltimos vean a los bienes fundanos como una reserva de capital y una fuente de ingresos derivados de la renta del suelo, como un signo de prestigio y un medio de esparcimiento (los jardines de las afueras de Tehern), ms que como un objeto de especulacin. Esta actitud apenas

Otra

haba

afectado

la

organizacin

Su actividad en el mercado de terrenos depende de las expectativas de beneficios en este sector en comparacin con los restantes.
el mercado la funcin necesaria del promotor que tiene por objeto el de llevar los terrenos al mercado, comercializarlos y que, si bien esto no implica riesgos importantes, exige cierta visin, muchas relaciones e influencias. Su 1332 actividad se complica en (1953-54) y 1338 (1959-60) a medida que el mercado de terrenos comienza a saturarse. Si en los ltimos aos no se han retrado en especular sobre terrenos cuya integracin al rea urbana era cada vez ms dudosa (por ejemplo, las regiones situadas ms all de Karadj), es porque ellos haban aprendido a conocer y a utilizar los resortes psico-sociolgicos que ha-

econmica y ecolgica tradicional, pero ante la nueva situacin, su pasado y la concepcin que tenan de su rol social, les impeda adaptarse a la nueva funcin social del suelo. Todo lo contrario ocurra con los comerciantes. Su enriquecimiento desmesurado era el fruto
del crecimiento de los negocios en los ltimos aos, lo que les permita todava conservar la tica del

Cumplen en

po social mantenerse econmicamente. en esta sociedad la ambicin no encontraba otra va que la aspiracin en alcanzar el rol aristocrtico. El gran usurero, por ejemplo, enriquecido frecuentemente a costa de los aristcratas y propietarios de grandes extensiones, acababa por confundirse con la clase dominante a travs de los cargos que se le confiaban y por el estilo de vida que adoptaba.
parte,

Por otra

econmicamente estable,

ahorro, fuertemente implantada a lo largo de sus aos en el Bazar. Por falta de tradicin no saben en qu gastar su dinero. Cuando venden los terrenos, el motivo no es otro que el de obtener un beneficio. De esta forma el comerciante enriquecido se convierte en capitalista, cuyo arquetipo fue fijado a lo largo del siglo XIX, en Europa.

Con

el

cambio de dinasta y

la or-

ganizacin

de una administracin

Junto a los comerciantes se form, despus de la Segunda Guerra Mundial, otra categora de grandes propietarios del suelo: los aventureros. Debido a su status se comportan en el mercado de una forma peculiar: estn habituados a uti-

86

relaciones de fuerza, cuanfuerza propiamente dicha, y las operaciones poco escrupulosas. Estas prcticas delictivas engendran, a veces, un sentimiento de culpabilidad, lo que a su vez prolizar las

do no

la

voca acciones compensadoras, tales como obras de beneficencia o la construccin de un barrio residencial reservado a los inmigrantes ms necesitados de Tehern.
Los actuales grandes propietarios de Tehern cualquiera que sea la categora a la que pertenecen, slo son un grupo muy limitado, como mximo una treintena de personas. Sin embargo, recientemente, han detentado o detentan, antes de la venta de parcelas, la mayor parte de los alrededores de Tehern. Los principales sectores que controlan o que han dejado de controlar, son Normak, Youssefabad, los terrenos militares de Abbas-Abad, los alrededores de la Ciudad Universitaria y los terrenos pertenecientes al Banco Hipotecario, en los alrededores de Naziabad.

existiendo en tanto que propietarios de grandes fincas. Esta circunstancia explica que en lenguaje oral y escrito se diferencie actualmente a los propietarios fundanos de Tehern, con el cual se designa a los nuevos propietarios de Tehern, comerciantes y aventureros, de los propietarios fundanos propiamente dichos, palabra para designar a las personas, aristcratas o no, que poseen al-

cuyo comportamiento en el mercado est directamente

ligado a su situacin socio-profesional. Todos, sin

embargo, con ms o menos intensidad, segn las posibilidades y los modelos culturales, especulan sobre el aumento del precio del suelo y tratan de obtener de ste un beneficio
Entre los agentes ms activos del mercado, se sitan los altos funcionarios civiles y militares. Disponen de los medios necesarios para esta actividad: relaciones, atribuciones, tiempo, capitales, informacin. Sin embargo, stos tienen una importancia mediana, ya que no pueden
realizar

deas en

la

provincia.
la

Asimismo,
merciantes

distincin

entre co-

Hay que destacar que

cias

las diferen-

comportamiento de las tres categoras no son tan rigurosas como las que hemos sealado en el momento de
existentes

en

el

y aventureros puede aparecer, en algunos momentos, excesiva. Si bien es cierto que existen formas de actuacin caractersticas de cada una de ellos, esto no impide que frecuentemente los unos acten como si fueran los otros. Por ejemplo, la creacin de sociedades urbanizadoras y constructoras no es algo exclusivo de los comerciantes; y los sentimientos, conscientes o no, de culpabilidad y sus efectos sobre el comportamiento no es algo que slo se d en los aventureros; a veces tambin aparecen, bajo formas apenas diferentes en los comerciantes cuyo respeto a las reglas establecidas es, sin embargo, ejemplar.

grandes operaciones como

anterior-

las categoras analizadas

mente.

Especulan

compran para parcelas medias que

corto plazo, revender, ya sean

a
ellos

han

ur-

banizado, ya sean parcelas individuales ya existentes en el mercado. Dispersan

las

compras de

tal

forma que puedan

repartirse los riesgos. Por otra parte, se ven obligados a gastar mucho por razones de prestigio en una proporcin

definir los tipos. As, ciertos aristcratas, o sus herederos, han superado, con xito, su adaptacin a las nuevas condiciones socio-eco-

nmicas y no se distinguen camente de la categora de

prcti-

los co-

La actividad de los actuales grandes propietarios consiste, pues, en dividir las grandes posesiones en parcelas, en hacer subir los precios y en organizar la venta de los mismos. Ms adelante, se explicitaestudiar la organizacin del mercado, los detalles de esta actividad.
r,
al

ms elevada que la categora de comerciantes analizada anteriormente y que los comerciantes medios, con los que slo tienen en comn el tipo de operaciones que realizan. En efecto, los comerciantes medios no se han adaptado a
especulacin; tradicionalmente la slo compran terrenos o una aldea,
el fin de estabilizar su crdito, es decir, que slo dedican a este sector una parte mnima de su capital. Pero debido a los cambios que se produjeron en el sector exterior, se vieron obligados a buscar otros empleos para los capitales circulantes inactivos; siguiendo el ejemplo de los grandes comer-

con

merciantes. Sigue siendo cierto, sin embargo, que los representantes de la aristocracia fundiaria estn prcticamente eliminados del espacio comprendido dentro de. lo que podemos llamar el gran Tehern, de Chemiran a Rey y de TehernPars a Karady; fuera de l siguen

2.

Los compradores de parcelas

individuales o de

tamao medio

se pueden agrupar en categoras

1.

del

Todos los Bancos actan as, incluso los Bancos Estado cuando conceden prstamos a sus em-

pleados.

ciantes, aventureros y comerciantes,

creyeron encontrarles un empleo lucrativo en la especulacin

fundiaria sin distinguir, frecuentemente, el terreno urbano del terreno agrcola, asimilando al primero la imagen fisiocrtica del valor. Encerrados en el Bazar, en su organi-

de una manera general, no compran para revender a corto plazo, hacen una inversin y esperan la ocasin favorable para la venta, no son muy activos en el mercado y, al igual que los comerciantes medios, no controlan su funcionamiento.
Estas tres categoras altos funcionarios, comerciantes medios y propietarios fundiarios de la provincia constituyen, de alguna forma, los intermediarios del mercado entre los creadores de sue-

zacin y sus tradicionales,

modelos de conducta

das ms lejos del centro. Si necesitan dinero lquido hipotecan el terreno en un Banco que les proporcionar del 50 al 80 por 100 de su valor en el momento de la operacin. La hipoteca puede ser, adems, una operacin muy provechosa, a travs del mecanismo que se ver ms adelante.

no disponen ni de las informaciones ni de los medios de accin de las categoras precedentes, son meras comparsas en el mercado, ya que las operaciones sobre el terreno urbano slo son provechosas si se conoce o si se puede dirigir la extensin urbana, o si se puede condicionar la demanda especulativa de la categora de los pequeos compradores.
Los propietarios fundanos de la provincia constituyen la tercera gran categora de compradores de lotes individuales o de mediana importancia. Su lugar en el mercado va unido a los motivos que les atraen hacia la ciudad de Tehern. Vienen aqu a gastar sus rentas y a efectuar las gestiones administrativas necesarias para la administracin de sus posesiones. De esta forma, se convierten en una poblacin importante de consumidores reales de terrenos, en la medida en que para establecerse en Tehern, ocupan unas extensas parcelas y bien situadas. Pero en un perodo reciente, tambin vienen a Tehern debido a la evidencia o
la amenaza de la ley de redistribucin de tierras, y buscan aqu un nuevo refugio para sus capitales a menos que no se vean simplemente atrados por la existencia de una mayor tasa de beneficio de los capitales fundiarios en Tehern que en la provincia. En estos casos adquieren lotes medios. Pero

Una gran parte de la actividad del mercado no est, sin ninguna duda,
al

los

alcance de la competencia y de recursos de las clases medias

El

lo urbano y los consumidores: funcionarios medios, cuadros administrativos y tcnicos, pequeos comerciantes y artesanos, que corresponden de una forma general, a las categoras medias de la sociedad.

Esta poblacin es, sin duda, poco activa en el mercado, pero su accin es determinante, debido a su

comportamiento dode la conservacin, al menos momentnea de la parcela y, eventualmente, de su utilizacin pasajera. La parcela de terrenos es, en suma, para estas capas sociales, un valor de renta fija, emitida a un tipo de inters ms o menos elevado, y que el azar puede hacer que se multiplique la cantidad desembolsada.
inferiores.

minante es

el

gran nmero. Sus motivaciones son diferentes a las de las poblaciones

precedentes; en algunos casos tratan de asegurarse unos ingresos suplementarios, pero lo ms frecuente es que traten de garantizar el futuro de sus hijos (cuando mayor sea el plazo de previsin, menor es su coste) y de colocar sus ahorros en valores reales que en ningn caso piensan ellos podrn perder su valor de cambio. Es la bsqueda de una seguridad, ms que la de un beneficio, la que anima a esta categora. Claro est que si se presenta una buena ocasin de venta no la desaprovechan. Numerosos representantes de esta categora social actan,

estas poblaciones intermedias autctonas, es necesario aadir las poblaciones de la provincia del mismo status que compran una parcela despus de su migracin, como consecuencia de sta, o solamente con el fin de efectuar una inversin; el caso ms sintomtico es el de los funcionarios de provincias que prevn un traslado a la capital lo que coronara su carrera y compran en Tehern una parcela de terreno que les permita hacer frente a esta eventualidad.

despus de la guerra, a salto de mata, compran las parcelas, las edifican, las revenden cuando stas son caras, y se establecen de nuevo en parcelas ms baratas situa-

La concesin de prstamos hipotecarios sin discriminacin geogrfica favorece estas tendencias de la poblacin de provincias.' Esto es

debido a que los prstamos sobre los terrenos de Tehern estn garantizados por una tasa de plusvala

anual media

ms

elevada.

Enqute de l'lnstitut d'Etudes et de Recherches Sociales, 1339 (1960-1961). Tehern, 964 agencias; Narmak y Tehern Norte, 59; Youssefabad, 21; Amirabad, 1; Ojavadieh, 26; Naziabad, 46; o sea en to2.
tal

1113.

88

La poblacin obrera y los pequeos empleados intervienen dbilmente en el mercado de terrenos en relacin con la enorme demanda potencial que poseen, y, cuando lo

efecto sobre la demanda definitiva de terrenos es reducida, debido a dos circunstancias. En primer lugar, cada familia slo vive en una habitacin, mientras que las casas

Cuentan con una demanda de

edifi-

hacen, slo es indirectamente. No existe ninguna duda de que ellos no ignoran la existencia de la especulacin, y se pueden encontrar, por ejemplo, ordenanzas de los ministerios que corrientemente realizan operaciones de compra y venta de las que obtienen unos recur-

sos muy superiores a los de sus ingresos como funcionarios de la administracin; sin embargo, este caso es raro; el ms frecuente es el de los obreros y empleados que, a costa de grandes privaciones, consiguen economizar la suma, que

que son abandonadas estaban habitadas por una sola familia y que el modelo actual de ocupacin de las casas, en las otras categoras sociales, tambin es unifamiliar. En segundo lugar, las casas que recientemente se han construido para ellos son de' tamao ms reducido que el reservado a las poblaciones de renta superior.
crecimiento del ncleo adminisy comercial de la ciudad provoca la aparicin de un nuevo tipo de necesidades en materia de terrenos. Existe una demanda de parcelas anteriormente ocupadas, que deben ser demolidas sus edificaciones antes de que se construyan en ellas inmuebles modernos; y una demanda secundaria inducida de parcelas nuevas centrales como consecuencia de la transformacin de su funcin residencial o semi-residencial en la de ncleo urbano. La primera demanda est constituida por las grandes sociedades, por la Administracin del Estado (que representa una parte reducida respecto al total), o por grandes constructores privados que desean responder a las necesidades de los organismos precedentes. Una parte importante de estos constructores privados son las mismas personas que los actuales grandes propietarios fundanos de Tehern, y que anteriormente heEl

cios y especulan, a corto plazo, sobre el aumento del precio de los terrenos cuando stos pasan de solares a edificados. La operacin tpica del pequeo promotor desprovisto de capital consiste en comprar parcelas de terreno a plazos;

adquiere los materiales de construccin a crdito, despus, cuan-

trativo

do el edificio, normalmente destinado a la vivienda, est terminado, lo venden para reembolsar sus deudas y obtener un beneficio elevado. En el caso de que no encuentren compradores, los m mar piden prestado a los usureros y liquidan sus deudas. Siendo generalmente analfabetos, se aseguran el concurso de notarios que efecan las
gestiones necesarias.

segn

ellos, les permitir adquirir,

la

minscula parcela en la que suean edificar su casa individual. Su aspiracin es identificarse con las clases medias, lo que algunas veces consiguen. Pero en su gran mayora los obreros y pequeos empleados no pueden ahorrar. Una parte importante de sus recursos la deben dedicar a satisfacer el alquiler. Como, de hecho, nunca han posedo bienes inmobiliarios, estn obligados a seguir siendo inqulinos, ya que no pueden, a causa del precio de los alquileres, salir de esta situacin. Ocupan, en primer lugar, las zonas residenciales ms antiguas de la ciudad, las que abandonaron las poblaciones ms acomodadas, y cuya partida se acelera en el momento de su invasin. De este modo, hacen crecer la demanda de las otras capas socio-profesionales. Tambin ocupan los barrios peor situados (antiguas carreteras) o construidos especficamente para ellos (Djavadieh, Naziabad). Sin embargo, tanto en un caso como en otro, su
finalmente,

Entre compradores y vendedores, los corredores, bajo la forma de agencias inmobiliarias, forman una poblacin
3.

no-especializada, flotante,

algunas veces directamente dependiente de otras categoras sociales, a veces libre y organizada sobre el modelo del comercio al por menor
Las agencias inmobiliarias (Bongah, Mo'amelate Melki), cuyo n-

mero es aproximadamente de 1100 para la ciudad de Tehern y sus alrededores (Chemiran, Chahre 2 Rey), emplean a un personal numeroso. Cada una emplea de forma permanente 3 4 personas (uno o dos patrones, uno o dos empleados encargados de las tareas secundarias); adems, cada oficina es el centro de una red de informadores que intentan poner en contacto
la

mos

analizado.

otra escala, los pequeos promotores (m mar) ocupan en el mercado de terrenos una posicin anloga a la de los constructores.

oferta y

la

demanda y

re-

Se podra an distinguir los nuevos agentes de los antiguos. Estos ltimos influidos frecuentemente por la moral comercial tradicional rechazan las operaciones que ms adelante describiremos. En su conjunto, apenas se hacen ricos.
3.

ciben su parte a travs de las comisiones.

Los ingresos de las agencias provienen de cuatro fuentes principales. Perciben una comisin del 2 por 100 de las transacciones de terrenos (solares o no) que se efectan por su- intermediacin, salvo cuando la operacin no es muy importante; en este caso el montante de la comisin se fija mediante un acuerdo. En los alquileres la comisin asciende a 20 das del mismo, pagando cada una de las partes contratantes la mitad. Las agencias perciben, tambin, una comisin del 4 por 100 sobre los prstamos hipotecarios concedidos gracias a su concurso. Finalmente, en la medida en que se ocupan de las transacciones de los locales comerciales, perciben una comisin sobre el montante.

rante el rpido crecimiento que sufrieron el nmero de transacciones y los precios durante los aos 13321337 (1953-54, 1958-59). Sin tradicin en esta actividad se han interesado por ella, debido a las posibilidades de ganancia que ofreca y de la debilidad en la oferta de empleo en los otros sectores. Los

grandes ejes de comunicacin que llevan de estas zonas a los ejes de extensin especulativa.
Otras se encuentran en los lmites del ncleo urbano y se han especializado en las transacciones de locales comerciales; y los restantes en los sectores de expansin
especulativa cuando stos han alcanzado un cierto desarrollo. Por ejemplo, existen una treintena de agencias en Narmak; en cambio, no existe ninguna en las grandes regiones urbanizadas del Oeste que
todava siguen desiertas. Existe una relacin entre la localizacin de las agencias y su actividad especfica. Por razones de comodidad en las comunicaciones, cada agencia se interesa ms en las urbanizaciones situadas en sus alrededores o en la prolongacin de la va en la que est situada. As, todas las agencias que existen a lo largo de la antigua carretera del Chemiran se cuidan de los terrenos situados a una y otra parte de la avenida.

89

que se han labrado una fortuna (slo representan una proporcin nfima) se han dedicado a la especulacin de terrenos o a los prstamos hipotecarios; los que han conseguido un cierto xito han abandonado las pequeas operaciones; mientras que los menos favorecidos, los ms numerosos, se ocupan de cualquier asunto que les pueda ser confiado y particularmente de los alquileres: operaciones largas, costosas y enojosas. Con la crisis, las agencias se han convertido en los intermediarios de las operaciones de trueque de terrenos; mientras que los ms poderosos se las han arreglado para hacer operaciones ms provechosas.
3

Una minora de agentes,

los

ms

importantes no son ms que apoderados interesados de los grandes y medianos propietarios de los terrenos, comerciantes y funcionarios,

deseosos de controlar

la

colo-

cacin de sus terrenos en las mejores condiciones. stos se ganan generosamente la vida y estn al abrigo de las oscilaciones del mercado; en el caso de que se produzca un estancamiento en los negocios, se aseguran para poder seguir percibiendo su nivel de ingresos o se buscan un nuevo empleo a travs de sus protectores.
el contrario, la mayor parte de agentes son comerciantes independientes, a veces, sin embargo, en estrecha relacin, a travs de negocios comunes, con los especuladores medios. Se han instalado en este sector comercial du-

nmero de agencias vara segn la coyuntura del mercado de terrenos. Su cota ms elevada fue a meEl

diados de 1337 (1958-59) y tiende a bajar lentamente despus; segn el capital acumulado, las agencias se convierten en oficinas de standing ms o menos elevado.

de terrenos estn, que la mayor parte de los comercios de terrenos, ecolgicamenLas

agencias

igual

Entre las bolsas o, ms exactamenentre las agencias que pertenecen a bolsas alejadas unas de las otras, se establecen relaciones de jams entre agencolaboracin ya que cias de una misma bolsa no son solidarias ms que frente a la competencia. Esta colaboracin, que no siempre es fcil, pone
te,

te distribuidas en bolsas, es decir, en grupos locales de compe-

Por

los

tencia. Las bolsas se distribuyen, preferentemente, a lo largo de las

grandes avenidas. La mayor parte se localiza, igual que el comercio de reposicin diaria, en el interior de las zonas de gran densidad y, ms concretamente, sobre los

en relacin, ya sea a dos agencias de un mismo eje de comunicacin, en la que una, la ms prxima a las zonas residenciales, est ms en contacto con la clientela, y la otra, est situada en el centro de un sector de extensin, debido a que conoce mejor las parcelas que se ofrecen y sus vendedores; ya sea a dos agencias situadas en dos

90

ejes de comunicacin diferentes y que tienen, por lo tanto, competencias geogrficas diferentes. De esta forma, cada agencia pertenece a dos redes de relaciones, una local en forma concurrencia!, otra urbana en forma concertada.

duos en el mercado de terrenos, ya que este mercado fue, en un pasado reciente, una de las principales actividades de la sociedad de Tehern y es, en cierta medida, la importancia de la actividad en el mercado la que ha clasificado a los individuos en la sociedad.
El

pradores, de los utilizadores, todava no exista en estas regiones. Esta acepcin de hecho es muy restringida. Las ciudades que se extienden a partir de la actual puerta Oeste de Tehern hasta Karadj, apenas son diferentes de los anteriores terrenos.

pesar de la importancia de las agencias inmobiliarias en el mercado y su papel en el crecimiento de los precios, su actividad jams ha sido reglamentada, no existen para ellas, al igual que para otras profesiones comerciales, una organizacin corporativa. Este hecho es sintomtico. Aunque las agencias no constituyen una categora dominante del mercado, s que son una pieza esencial de l, su absoluta libertad de accin respecto al cliente es necesaria a la actividad
especulativa.
Al cambiar de funcin,
al pasar del estado de terreno muerto o de dominio. feudal al de rea residencial,

anlisis de

la

organizacin del

A
la

pesar de que se haya realizado

mercado nos mostrar los lazos estructurales que existen entre el mercado y la sociedad.

II.

La organizacin

divisin cartogrfica, de que exista una central elctrica de dbil potencia instalada, de que existan algunos pozos, y unos cuantos rboles, este equipamiento seguira siendo ampliamente insuficiente si los terrenos en cuestin fuesen efectivamente edificados; solamente existe un inters

del

mercado

El mercado de terrenos es un mercado de signos abstractos. Lo que se intercambia en l, no son parcelas destinadas especficamente

especulativo, ya que entonces es posible aadir en los contratos de compraventa que la parcela disfruta de todos los elementos vialidad, lo que slo es cierto
el

al

menos

potencial,

la

tierra,

que

por esta razn se ha convertido en suelo urbano, ha cambiado de manos, pasando, en primer lugar, de manos de la antigua aristocracia a la nueva burguesa; despus al dividirse, hacia las clases medias. Slo los ms pobres, obreros y pequeos empleados, estn prc-

sino valores. Frecuentemente, el parcelario no es ms que una indicacin cartogrfica que no existe sobre el terreno. El mapa de la regin de Tehern a gran escala y a fortiori el catastro que se hubiera podido obtener de l son inexistentes; el reflejo cartogrfico de las parcelas es puramente terico. Lo que es objeto de negociaciones no son valores de uso, sino actas de propiedad.
a
la

vivienda,

de en

ticamente ausentes del mercado y tambin la juventud, a pesar de que ella forme, segn parece, una categora social distinta en una sociedad en transicin.
Las categoras de protagonistas del los mismos de la sociedad global. El paralelismo no es fortuito ya que, como hemos sealado, y, como se ver despus, es la funcin en la sociedad la que sita a los indivi-

En el mundo de los negocios fundanos los terrenos en bolsa (zamme boursi) eran en 1339 (1960-61) los terrenos que se encontraban ms all de Karady, de Tehern-Pars o de Chahr-Rey. Estos terrenos divididos en parcelas

mercado de terrenos son

de 20 a 30 000 metros cuadrados y en los que no existe ninguna trama viaria, son objeto de especulacin por parte de los grandes y medianos propietarios fundanos, ya que la demanda de los pequeos com-

caso de que stas no sean ocupadas. Los compradores se conforman con este formalismo, ya que ninguno tiene, por el momento, la intencin de edificar en ellas; y en cuanto al futuro de las mismas, especulan con la extensin de las responsabilidades territoriales del Ayuntamiento. De todas formas, una vez que la venta ha sido registrada, no existe posibilidad real de recurso en caso de incumplimiento por parte del vendedor. A su vez, esta debilidad de la normativa jurdica indica que la sociedad urbana, a travs de su organizacin oficial, no considera al mercado de terrenos en su dimensin concreta, histrica y colectiva, sino nicamente como una actividad privada que no afecta al porvenir ni de los individuos ni de la colectividad. El carcter especulativo del mercado engendra su abstraccin. Pero este carcter es a su vez provoca-

la creencia de que el aumento indefinido de los precios es un fenmeno natural, independien-

do por

tarios fundanos de

de las decisiones sociedad considerada como un todo. Al examinar de qu forma se desarrollan las relaciones sociales que existen en el mercado, podremos ver cmo esta alienacin se ha producido y cmo se sigue manteniendo.
te del porvenir y
la

Tehern dentro relaciones sociales que constituyen el mercado, y a su accin deliberada.

de
las

planes de equipamiento que no tienen otra funcin que la de valorizar el terreno y que, adems, frecuentemente no se realizarn.
Por otra parte, poseen las suficientes relaciones como para organizar en los peridicos, dando un carcter objetivo a las informaciones,

91

de

1. El carcter altamente especulativo del mercado es debido a su organizacin, es decir, a las relaciones entre las categoras que en l intervienen

Estos propietarios no forman un grupo ya que actan todos individualmente. Sin embargo, y debido a su relaciones y afinidades sociales, forman un ncleo homogneo que, al margen de cualquier entente formal, actan segn modelos, si no siempre idnticos, s al menos semejantes.

Sin duda la especulacin va unida a la existencia de un mercado li-

bre dentro de una sociedad en progreso; y de una forma ms general, ms abstracta, la nocin de especulacin va unida a la del progreso.

Antes se ha mostrado que el aumento del precio est ligado al aumento de la poblacin, y la especulacin a la previsin de este aumento. Se ha mostrado tambin que la especulacin no es un hecho reciente en Irn y que, por el
contrario, fue frenada durante los

aos de

la posguerra. Tampoco es exclusiva del Irn. Pero tambin se ha visto que en este perodo, y en

dominanpoco numerosa, conocen perfectamente las leyes del mercado, y se aprovechan del poder que les da este conocimiento. No solamente siguen mediante la coyuntura, sino que una accin consciente tienden a acentuar el juego de los factores que hacen subir a los precios y a frenar a los factores que les hacen bajar. Su fuerza en el mercado de terrenos proviene de su poder dentro del Estado, poder que no viene directamente a travs de su insercin en la organizacin formal del mismo, sino a travs de sus relaciones personales. Este poder les ha permitido, en primer lugar, apropiarse de los terrenos muertos, en las condiciones que ms adelante se vern. Sobre todo, ms que nada les permite exclusivaPertenecen a la clase te del Estado, que aunque

una campaa publicitaria permanente que muestre la progresin de las urbanizaciones como si se tratara de un crecimiento real de la ciudad. As, utilizan en su accin las causas objetivas del aumento del precio de los terrenos, pero sobrepasando los lmites de lo razonablemente previsible. Es, sin duda, este mismo exceso lo que diferencia la especulacin en Irn de la que se produce en otros pases de economa liberal. En Francia, por ejemplo, la especulacin se organiza alrededor de proyectos en curso de realizacin, o que se realizarn con toda seguridad (Rond-Point de la Dfense, Gare Montparnasse de Pars). La especulacin alrededor de proyectos ficticios es hoy en da una excepcin, aunque no siempre haya sido as; en Tehern, prcticamente es la regla, no solamente existe especulacin, sino tambin una especulacin patolgica.

Los

grandes

especuladores

son

muy

trminos relativos,

la

especulacin

haba ampliamente desbordado el mercado ms que en cualquier perodo anterior, y, sin duda, ms que en cualquier otro pas (por ejemplo, Francia). Lo que se quiere decir aqu es que, precisamente, esta especulacin desenfrenada es debida al poder preponderante e incontrolado de los grandes propie-

mente a ellos valorizar importantes terrenos, ya sean terrenos muertos o antiguas posesiones aristocrticas. Estn, o bien lo bastante informados como para conocer los planes de ordenacin previstos por el Estado, y de este modo, comprar los terrenos en el momento en que nadie se interesa por ellos; o bien, lo suficiente introducidos como para imponer los

activos; crean un suelo urbano ficticio. Pero slo pueden seguir siendo especuladores si no ce-

san de crear constantemente terrenos que se agotan mediante la venta. Su funcin exige que no cesen de hacer avanzar continuamente el lmite de las reas de especulacin: apenas han comenzado a recuperar sus inversiones, gracias a la venta de los terrenos ms prximos, ya empiezan a comprar ms

92

creando de esta forma los terrenos en bolsa en el sentido

lejos,

de agencias inmobiliarias que se

extienden por toda
la

ciudad.

estricto

del

mercado.
la

Esta operacin es

ms

rentable

de todas en la medida en que el aumento de la plusvala relativa, a medida que pasa el tiempo, sigue una curva decreciente a partir del momento en que se integran en el mbito de la bolsa; tambin es la menos arriesgada, ya que en general,

agente est interesado en la El venta; adems de recibir una comisin por cada venta, el promotor de una urbanizacin le paga una comisin suplementaria por el he-

el

desembolso es relativamen-

te reducido. Al

mismo tiempo, se

impone un modelo de conducta especulativa. Si la clase dominante se

interesa por los terrenos nuevos, es una garanta para las restantes categoras sociales de que estos terrenos pronto aumentarn su valor; por lo que, a su vez, entran en
tica a los

mercado. Si bien existe una crgrandes propietarios por sus ganancias desmesuradas, por
el

su insolidaridad ante el bien pblico, etc., no obstante, nadie pone en duda la firmeza del mercado. Lo que desean las restantes categoras sociales es compartir los beneficios con los privilegiados.

cho de introducirla dentro del mercado. El agente, cuanto ms vende, mayor es su ganancia. Dado que las necesidades actuales de solares estn cubiertas, se ve obligado a pregonar las posibilidades de obtener una plusvala. Todos los agentes se comportan de la misma forma. El cliente la poblacin urbana se ve, de esta forma, inmerso dentro de la fiebre especulativa. La organizacin ecolgica de las agencias acenta el efecto. Dentro de cada bolsa local, cada agente tiene inters en pujar ms alto que sus colegas para conservar al cliente, el cual tiene en cuenta diversas ofertas, y de esta forma obligarle a

fundanos. El cliente se siente inmerso dentro de un juego, pero le faltan datos para poderlo analizar: est aislado frente a una forma colectiva, organizada, cuya estructuse le escapa; por lo tanto acusa a las agencias de inflar los precios, sin darse cuenta de que el precio, no es ms que el resultado de una relacin en la cual l entra, condicionado, a su vez, por las mismas agencias cuya funcin social es la de imponer la necesidad de la especulacin.

lo largo de las operaciones de venta de una urbanizacin, la actividad de los especuladores tiende a generalizar el alza dentro del espacio de la urbanizacin y acelerarla en el Jempo. Hemos visto con detenimiento, al estudiar la formacin del precio del suelo, que los factores que intervenan en la formacin del mismo eran: equipa-

decidirse:

maana este terreno

ser
rios

Normalmente
cliente, tales

vendido o ser ms caro. el agente emplea vapara

la

trucos

embaucar

al

Aparte de esto, existe una organizacin para crear y generalizar la necesidad de la especulacin. Se trata de una publicidad muy semejante a la que, por ejemplo, crea
la necesidad de consumir bebidas no alcohlicas. La propaganda especulativa, si bien no utiliza las vallas, s publica folletos, anuncios en los peridicos y en la radio. Pero el sistema que ms se utiliza es el formado por dos canales personales; el primero constituido a travs de las relaciones personales entre especuladores (grandes, medianos y pequeos), y el segundo,

presentacin de compromisos de compra (Gohl Nameh), o la fabricacin de actas de transmisin, cuya finalidad es mostrar la actividad del mercado y

como

mientos colectivos, nmero de parcelas ya vendidas en sus proximidades, nmero de parcelas ocupadas, y la personalidad de los compradores u ocupantes de estas parcelas. Los grandes propietarios que conocen estos mecanismos los utilizan para forzar la marcha de los precios. Pero esta utilizacin real
no descansa ms que en ficciones: realizacin de equipamientos simblicos o de planes simblicos de equipamiento, airear proyectos oficiales irreales, presentacin de mapas parcelarios trucados sobre los

de precios. El cliente que va de una agencia a otra, se ve presionado por una serie de psiclogos, que aparentemente son independientes entre s, pero que utilizan la misma argumentacin,
el

nivel

el

ms

eficaz, lo constituyen la red

para situarle dentro del universo especulativo. Puede dudar entre una u otra agencia, entre sta o aquella urbanizacin, conservar su libertad al elegir cualquiera de las alternativas que le ofrecen, pero lo que no puede hacer es permanecer al margen de la bolsa de valores

cuales no quedan libres ms que un nmero restringido de parcelas, inscripcin sobre las parcelas vendidas ficticiamente del nombre de personalidades conocidas, construccin de casas virtualmente habitadas por personajes importantes. Incluso se llegan a organizar
visitas oficiales

que demuestran

el

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93

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4.
te,

Los prstamos hipotecarios se suceden fcilmense intercambian. Es frecuente, segn parece,

6.

de un prstamo hipotecario concedido por un banco a un tipo de inters ms bajo.

5. La Banca Melli no est autorizada para conceder prstamos hipotecarios a los particulares (Art. 41 del Estatuto bancario). Pero como veremos ms adelante, esta disposicin puede ser transgredida.

solicitar un prstamo hipotecario privado a tipo inters elevado y a corto plazo, en la espera de

Los prstamos solicitados al Banco Hipotecario son 10 veces ms numerosos que los que l puede
otorgar.

7.

Ejemplo

de

un

Se prestan 350 000

prstamos hipotecario privado: Rls. a un tipo de inters del

24 por 100, y para un plazo de 6 meses. El inters asciende a 42 000 Rls. cuya mitad es conservada por el prestamista. La comisin asciende a 7000 Rls. El prestatario recibe, pues, una suma de 314 000 Rls. y deber pagar al final 371 000 Rls. (tasa real del prstamo para el beneficiario, 36 por 100). Por otra

94

inters de los poderes pblicos por la urbanizacin. El engatusamiento del pblico crece, el promotor ele-

vez que han conseguido las plusvalas especulativas, las

promesas

va los precios a partir de este momento; una vez pasado el perodo de entusiasmo, los precios se resisten a
la

hechas no se cumplen. La cotizacin se hunde por debajo del valor de su emisin.

Los procesos que acaban de ser analizados, y mediante los cuales
la especulacin se impone como un comportamiento social normal, son debidos a que la estructura del mercado est estrechamente ligada a la estructura de la sociedad en su conjunto. Junto a estos procesos se dan unos estimulantes de este mismo comportamiento, tales como la venta a crdito y los prstamos hipotecarios. Trataremos especialmente de estos ltimos. Se ver cmo una institucin que ordinariamente tiene un rol en la produccin y el crecimiento de los bienes de consumo inmobiliarios, que se ponen a disposicin de la poblacin

parcelas edificadas y una proporcin menos importante de las parcelas no edificadas estn hipotecadas. La extensin de este hecho viene provocado por el inters que el propietario encuentra en l.

baja,

incluso relativa,

es decir a la baja en relacin al precio que debera alcanzar el terreno al aadir al valor de compra una plusvala media. En efecto, los grandes y medianos propietarios se basan en los precios antiguos para evaluar los precios presentes. La creencia en el aumento provoca el aumento efectivo del precio. Es sta la que sostiene el mercado. Cuando ste pierde actividad, no es que la creencia sea falsa, sino que el Estado ha empleado medios deshonestos para acabar con ella. Lo que en realidad ha ocurrido es que el Estado ha adoptado una actitud pasiva ante la crisis de

Los bancos del Estado conceden prstamos hipotecarios a un 4 por 100 a sus empleados, 5 cuyo nmero, en todo el Irn, es de unos 12 000. A excepcin de la Banca Melli, los Bancos del Estado, y, en particular, el Banco Hipotecario, prestan en principio a todos los demandantes, 6 a un tipo de inters
del 8 por 100 (comisin incluida); los Bancos privados prestan a un
11

tipo

por 100 y los particulares a un que vara entre el 18 y el 27

efectivo

el tipo de siempre supera ampliamente, debido a los gastos anejos, el tipo de inters decla-

por 100; sin embargo,

inters

embargo, los grandes especuladores desean descargarse de sus responsabilidades e intentan utilizar los fondos plos terrenos; pero, sin

urbana, est deformada por la estructura social en la cual funciona.

rado.

blicos para relanzar la especulacin. En este mercado patolgico,

las

prcticas

normalmente em-

pleadas apenas se diferencian de la estafa. El error del estafador es el de no emplear mtodos considerados normales por la sociedad; pero el esquema es fundamental-

mente

el

mismo.

Los prstamos hipotecarios favorecen la aceleracin de las operaciones especulativas. A travs de ellos, instancias econmicas decisivas de la nacin y capas ms importantes que las que participan directamente en el mercado de terrenos se ven implicadas en su actividad.
2.

Por ejemplo, se crea una urbanizacin bajo una forma de sociedad por acciones y con un gran lanzamiento publicitario a travs de medios directos no personales. La rpida subida de las cotizaciones se organiza a travs de una red de

La hipoteca de terrenos es una prctica muy extendida. Hay que destacar, a pesar de que sea difcil, en el estado actual de las in-

agentes remunerados que asedian las ventanillas de los bancos comprando y revendiendo las acciones en beneficio del especulador. Una

formaciones que se poseen, el precisar la significacin de esta com4 paracin, que el nmero de hipotecas realizadas en un ao es mayor que el nmero de transacciones sobre terrenos edificados y no edificados. Una gran parte de las

La plusvala fundiaria era, por trmino medio, a lo largo de estos ltimos aos, de un 25 por 100 anual. De esta forma, un propietario fundiario que, por ejemplo, hipoteque la mitad de un bien inmobiliario a un 8 por 100 y utilice la suma recibida en una nueva operacin fundiaria obtendra del conjunto del valor del bien hipotecado un beneficio anual neto del 33 por 100. Segn que el tipo de inters del prstamo bancario sea ms o menos reducido y que la proporcin hipotecada del bien inmobiliario sea ms o menos elevado, el beneficio de la operacin ser, a su vez, ms o menos grande. As, la diferencia entre el tipo de inters de la hipoteca bancaria y la tasa de ganancia fundiaria media hace que sea rentable la especulacin en cadena que surge a travs de los prstamos hipotecarios.

parte, el documento hipotecario est establecido por importe de 421 000 Rls. para as fijar una garanta para el prestamista.
el
8. El

9.

La frecuencia con que se utiliza este procedimiento es. sin embargo, una cuestin controvertida.

importe de
al

la

relacin

valor del

garanta est subevaluado con bien en el mercado.

el tipo de inters privado contar los gastos anejos, muy prximo a la tasa de ganancia fundiaria media, no se solicitan estos prstamos, salvo en las operaciones en que el beneficio esperado es superior al medio, a menos que stos no tengan por objeto una finalidad rentable.

Cuando
es,

sin

caso de dinero, tambin emiten plizas de crdito con garanta de bienes fundiarios, que rpidamente son presentados a otros bancos. La Banca Melli se ve as, de una forma indirecta, obligada a conce9 der prstamos hipotecarios.
Los bancos tienden a frenar la emisin de letras de cambio con la garanta de bienes inmobiliarios que, por las mismas razones que la hipoteca, corren el riesgo, en el caso de que el beneficiario no

trmino medio, a su salario. Pero el prstamo est ligado al empleo. Para el personal bancario el reembolso del prstamo se distribuye en 25 anualidades a un tipo de inters del 4 por 100; mientras que si el empleado cesa debe reembolsarlo en 12 meses y a un inters del 8 por 100. A travs de este medio, se consigue frenar cualquier
reivindacin colectiva o individual contra las maniobras dictatoriales derivadas de estas irregularidades bancarias. Como revancha, el he-

95

Los bancos se resisten a

sin

la

desmesurada de
hipotecarios.
el

los

mos
zan

capital

Estos proporcionan un y
las

extenprstainmobilitpicas

beneficio

menor que

operaciones comerciales a tres meses como mximo y que permiten, con ms frecuencia, la percepcin de comisiones.
Pero debido al carcter personal de la gestin de los negocios bancarios, las presiones de las personas bien introducidas provocan el

cumpla sus compromisos, de inmobilizar una parte de su capital; pero este procedimiento tambin sigue siendo accesible a las personas influyentes o con recomendacin, cualquiera que sea, por otra parte, el fin de la operacin realizada.
Mientras que en otros pases slo se presta a los ricos, en el sistema bancario iran slo se tiende
a prestar a los influyentes, lo que no siempre tiene por qu coincidir,

cho de que la banca acepte que las operaciones inducidas por los prs-

tamos hipotecarios suplan

trae

la insuficiencia manifiesta de los salarios

como consecuencia el que ligue su actividad (la fidelidad de su personal) a la actividad del mercado de terrenos.

aumento del volumen de los prstamos hipotecarios; por otra parte,

Banca Melli est autorizada para aceptar hipotecas con vencimiento anual, cuando un comerciante se encuentra con dificultades. Finalmente, el sistema de plizas de crdito con garanta de bienes fundanos permite, de forma indirecta, obtener prstamos fundiarios.
la

hecho que permite no slo el enriquecimiento de los altos y medios

funcionarios civiles y militares, sino tambin de los representantes de las categoras que detentan una parcela menos importante del poder. Se encuentra aqu la imbricacin de varios aspectos fundamentales de la estructura social iran.

La pliza de crdito tiene por objeto el dar a un tercero una garanta bancaria frente a las obligacio-

nes de un contratante en una operacin a plazo fijo (comercio o construccin en general). Pero tambin un particular puede obtener de su banco una pliza de crdito, la cual descontar en otro banco a cambio de dinero lquido o de una letra de cambio hasta el 70 por 100 del valor de la garanta." Los bancos, y principalmente el Banco Hipotecario cuando anda es-

Tambin es necesario destacar otro hecho relativo al rol de los prstamos hipotecarios en las relaciones entre los bancos del Estado y sus empleados. Las condiciones excepcionalmente ventajosas, dado el uso que van a recibir, de los prstamos otorgados constituyen para los empleados, en los perodos de alza de los precios de los
terrenos, una fuente importante de ingresos, ms o menos igual, por

Las dificultades con las que se encuentran las poblaciones intermedias no introducidas ni protegidas a la hora de obtener un prstamo bancario les obliga a dirigirse a los prestamistas particulares. Al margen de los grandes usureros profesionales (Sarraf) que se reclutan preferentemente, segn parece, entre los comerciantes pertenecientes a las minoras religiosas, los prestamistas particulares provienen principalmente de dos categoras sociales: por una parte, los funcionarios y los oficiales de alta y media graduacin, y, por otra, las mujeres. Los primeros nos los volvemos a encontrar por tercera vez, como protagonistas

mercado de terrenos. En cuanto a las mujeres alguien se asombrar, y con razn, de que se pueda hablar de ellas como una categora social. El hecho, sin embargo, es manifiesto y merece que se le preste alguna atencin. Las
activos del

96

mujeres usureras son de extraccin familiar diversa: comercio, propietarios fundanos de la provincia o de Tehern, funcionarios pblicos. Su nivel de fortuna tambin es variable. En general es a travs de una herencia paterna o matrimomercado del dinero. Se dedican a esto o bien porque la mayor parte de las restantes actividades les estn vedadas, o bien porque su ejercicio es difcil debido a los modelos de prcticas existentes respecto a los derechos econmicos de la mujer. Es normal, cuando una mujer ha de administrar ella misma su fortuna, y para ello entra en relacin con hombres de cualquier categora social, que stos se niegan a respetar los contratos, a pagar los
nial
el

como han ingresado en

margen de la va judicial, a travs de una simple orden del Registro de la Propiedad en el caso en que no se cumplan las obligaciones suscritas. Por otra parte, el comercio del dinero permite a la mujer actuar al margen de la tutela del marido o de sus hermanos.
prstamo hipotecario est muy poco extendido entre las otras caEl

nada (Bay chart). El prstamo se considera como el precio de compra de una parte o de todo un bien inmobiliario y el inters como el alquiler que paga el prestatario al prestamista por el disfrute de este
bien.

alquileres o las rentas, llegando incluso a la usurpacin de bienes. Por otra parte, la opinin pblica

reprueba que una mujer cuide de sus negocios por s misma y que por esto tenga que recurrir a la justicia. La tutela que, de hecho, ejerce el marido sobre su mujer, desemboca, a menudo, en el despoje: prcticamente pierde a la vez la gestin y el disfrute de sus bienes.

tegoras sociales. Los comerciantes, cualquiera que sea su nivel, son, en general, ms prestatarios que prestamistas de dinero. La razn que se aduce para justificar esto, es que rehusan la usura por razones religiosas; se puede, sin embargo, observar, lo que no es por otra parte contradictorio, de que su propia actividad, su funcin, se opone a la prctica del prstamo de dinero. La usura es para ellos una actividad de jubilado; en efecto es menos fatigosa, y comporta menos riesgos que el comercio. Las categoras sociales intermedias tambin estn al margen de esta prctica por razones religiosas.
beneficio del prstamo hipotecay la plusvala fundiaria media son al ao prcticamente equivalentes, pero la jurisprudencia islEl

rio

Los propietarios de bienes inmobiliarios slo recurren a la hipoteca o a a un tipo de inters elevado en las opecualquier otro medio raciones especulativas a corto plazo en las que el beneficio esperado es grande: en el caso en que se espere una importante y rpida plusvala del terreno debido, por ejemplo, a los trabajos de vialidad del Ayuntamiento, o en las operaciones extremadamente provechohipoteca sas de la construccin del terreno para poder edificar en l, hipoteca de un edificio empezado con el fin de poder terminarAl edificarse rpidamente, la lo. venta de la parcela edificada permite, despus de liberarse de la deuda, seguir conservando una parte importante de la plusvala generada por la construccin. La hipoteca a corto plazo puede ser tambin utilizada mientras que se espera un prstamo bancario a un tipo de inters menos elevado que la reem-

Tradicionalmente

esta
la

situacin

plazar.

mujer entierre objetos de oro y de plata. Actualmente, y a travs de los prstamos hipotecarios, ha encontrado el modo de ocultar, mantener y hacer

conduce

que

prstamo con inters, mientras que ignora el problema de las plusvalas fundiarias urbanas. Sin embargo, existe un memica prohibe
el

fructificar su fortuna. En efecto, la

operacin se realiza al margen de los poderes pblicos y no deja al prestatario ninguna* posibilidad de incumplirlo. Una vez que el cliente ha sido presentado por la agencia, el contrato se firma delante de un notario y la mujer tiene la posibilidad de su ejecucin inmediata, al

dio para dar la vuelta a esta regla religiosa a travs de un subterfugio que permite especialmente a
las

Pero en algunos casos, el propietade un bien inmobiliario edificado debe recurrir a un prstamo hipotecario a largo plazo y a un tipo de inters elevado. Este endeudamiento puede estar justificado por
rio
la bsqueda de prestigio social y, finalmente, en el incremento de la fortuna. Gracias a la simultaneidad del prstamo hipotecario y de la transaccin, se gasta, entonces, para la compra de una vivienda, ms

mujeres y
las
al

de

a los representantes categoras intermedias de-

dicarse

prstamo

hipotecario.

consentirn en ser formalmente usureros. El subterfugio consiste en una cohartada religiosa (Kola Char'i): la compra condicio-

Muy pocos

de

lo

que

le

permiten sus

posibili-

dades financieras. El alquiler anual de la vivienda representa aproximadamente, un 12 por 100 del valor del terreno y de la construccin,
plusvala fundiaria el 25 por 100; reembolso del inters corresponde al importe del alquiler ms la mitad de la plusvala. El propietario, por lo tanto, considera que
la

decir que aspiraciones

ms

profun-

do un aumento considerable
bienestar general productivo.
ni

ni

del

das estn implicadas en el comportamiento especulativo. A este respecto, se cita frecuentemente la

aspiracin a la seguridad, la cual tendra por origen una historia antigua y reciente bastante agitada. Pero incluso si estudios psico-sociolgicos muestran que entre las

del

capital

el

La funcin del mercado en la reestructuracin de la sociedad global

III.

comparte sta con

En este caso,
la

el prestamista. hipoteca estimula el consumo (especulativo) de vimienviendas y de terrenos tras que en los dems casos es un comportamiento estimulante del especulativo en el mercado fundia-

rio.

motivaciones dadas por los individuos en su bsqueda de bienes fundanos, est la bsqueda de seguridad, sta no puede ser objetivamente considerada como la causa de esta bsqueda, ya que esta aspiracin ha podido realizarse en otras civilizaciones, a travs de satisfacciones tales como la proteccin de los derechos individuales,

Situmonos a finales del gran perodo de especulacin, es decir, entre los aos 1337-1338 (1958-59,
1960-61) y

veamos cules han

sido

mercado, es decir, cul ha sido la funcin del mercado del suelo en la transformacin de la sociedad iran.
los efectos del

Se reencuentra as el reflejo de las dos funciones complementarias de

hipoteca habitualmente sealadas en la poltica de prstamos hiprstamos para la potecarios: construccin y prstamos para la compra (es decir, para el consumo). Pero estas funciones estn deformadas y su equilibrio roto por las condiciones objetivas del mercado que favorecen las prcticas especulativas sobre bienes fundanos.
la

reconocimiento de los derechos econmicos, la seguridad social o la propiedad colectiva y el desarroel

Anteriormente hemos visto

la rela-

econmico acelerado. Las aspiraciones, ya se trate de una necesidad de seguridad o de cualquier otra, no se manifiestan, no manifiestan su realidad social, es decir, no aparecen como tales necesidades sociales ms que en relacin a las posibilidades determinadas por la estructura social, y la crtillo

cin entre la actividad especulativa y otros hechos econmicos y sociales: retraso acumulado durante

ca real de la determinacin que se establece de esta forma entre aspiracin y satisfaccin es la his-

A finales del perodo de la gran especulacin, que se extiende de 1332 (1953-54) a 1339 (1960-61), el mercado de terrenos de Tehern se sostiene nicamente por la creencia en el

toria.
la aspiracin a la seguridad es motivacin a la cul ha pretendido responder la especulacin, la historia de la especulacin muestra que la respuesta fue errnea.

Si
la

aumento

indefinido de los

posguerra en el aumento de los prosperidad en los aos 1332-1338 (1953-54, 1959-60) fundada en el aumento anual no discriminatorio de los crditos que provocan una presin sobre la demanda de bienes ele consumo, cuya alza se ve frenada por las importaciones, organizacin de la sociedad para la especulacin a travs del establecimiento de la creencia en el aumento indefinido de los precios, lo que favorece las inversiones en el mercado. Pero si el mercado de terrenos no es ms que la creacin de una sociedad dada, ste, al mismo tiempo, la modifica.
la

precios,

precios y por el sistema que ha creado esta creencia y favorecido las prcticas correspondientes. A travs de medios totalmente diferentes a los que han conseguido que el consumo de bebidas no alcohlicas sea algo necesario, tambin ha sido creada la necesidad de la especulacin. Esto no quiere

No

slo los pequeos propietarios

el

no tienen ya en
crisis

momento de

la

Con el vamos

fin

de tratar este problema

ms que

ttulos devaluados,

sino que tambin en el mercado del suelo urbano, a pesar de que haya sido el soporte de una profunda reestructuracin del pas, no ha tenido, segn parece, por resulta-

intentar esbozar un cuadro descriptivo del origen y destino del dinero que circula o ha cira

culado en el mercado de terrenos y de aportar algunos elementos de verificacin a la hiptesis siguiente: El mercado de terrenos ha sido

98

un gigantesco sistema de redistribucin de las rentas y del capital a escala nacional.

de fuentes que pueden ser clasificadas en dos grandes categoras: capitales o ingresos.
La principal aportacin de capitales proviene del comercio: a lo largo de las ltimas dcadas, los negociantes, gracias, en parte, a las facilidades de crdito que se les dio, han dirigido una parte importante de su capital circulante a la

Sobre este tema los datos disponibles son ms insuficientes que para cualquiera de los abordados a lo largo de este estudio. Slo se dispone, por una parte, de opiniones a veces concordantes, a veces contradictorias, de personas que a lo largo de su actividad profesional han podido formarse un juicio, y, por otra parte, de conjeturas que se pueden formular a travs del conocimiento de las categoras de agentes del mercado y del lugar que ocupan en l. Slo un estudio de la Banca Central permitira medir los flujos monetarios y el impacto econmico del mercado de
terrenos.

Por lo que respecta a los ingresos que se dirigen al mercado, una de las fuentes proviene de la renta d3 la tierra. Desde hace treinta aos Tehern se ha convertido en un polo de atraccin para los terratenientes del pas y, por lo tanto, el lugar para gastar la renta. Este gasto se ha dirigido principalmente hacia el mercado de terrenos, ya sea con fines residenciales o especulativos. El segundo flujo tiene su origen en el ahorro de las clases medias de la capital y la provincia: ahorro de los pequeos comerciantes, funcionarios que disfrutan de ventajas particulares o de recursos profesionales no salariales y el personal que se beneficia de los negocios privados. El comportamiento de este ahorro ha sido beneficiado por la poltica bancaria de los prstamos hipotecarios que permitan simultneamente adelan-

compra de bienes
El

fundiarios.

No se puede, sin embargo, dejar de sealar un problema cuya amplitud aparece, a la luz de lo expuesto anteriormente, particularmente importante. Su planteamiento se ha hecho en trminos generales con el fin de poder plantear una hiptesis de conjunto coherente.

desplazamiento de capitales del hacia Tehern lo han realizado los terratenientes a travs de dos formas: reinversin de las sumas provenientes de la venta de tierras cultivadas; y utilizacin de los prstamos para maquinaria* agrcola, principalmente los concedidos por el Banco Agrcola. El control de los prstamos se puede eludir fcilmente y los reembolsos se pagan con los beneficios obtenidos en Tehern o con los ingresos corrientes de la tierra. El capital atrado hacia el mercado puede prove-

campo

desembolso lquido sobre el mercado y la venta a plazos. La tercera fuente est formada por
tar el

nir

mo

tanto del capital fundiario codel de explotacin.

Al menos a partir de 1330 (19511952), el nmero de parcelas nuevas introducidas en el mercado ha tendido a crecer, mientras que el precio tambin se elevaba, es decir, que la masa global de dinero

Los prstamos industriales han coen cierta medida, la misma suerte que los prstamos agrcolas. Sin embargo, la proporcin de stos que se ha dedicado al mercado de terrenos ha sido dbil. En
rrido,

de inmuebles: su eleimporte provena principalmente de los ingresos de los extranjeros establecidos en Irn; una parte nada despreciable de esta masa monetaria se ha dirigido hacia el mercado de terrenos.
los alquileres

vado

Por

lo

que respecta a

la

utiliza-

cambiada por terrenos ha tendido a aumentar de ao en ao. Qu

han alimentado esta masa creciente? Hacia dnde se ha dirigido despus de ser cambiada por terrenos? Tales son las preguntas a las cuales se va a intentar dar una respuesta. La cantidad de moneda nueva aportada al mercado de terrenos en cada perodo procede
flujos

efecto, los prstamos industriales son una institucin relativamente reciente y la tasa de ganancia, a lo largo de los ltimos aos, tiende no slo a igualar la tasa de ganancia de la especulacin fundiaria, sino tambin a sobrepasarla. A pesar de este hecho, los desplazamientos se realizan a travs de otra va: la compra de terrenos necesarios para la edificacin de

cin del dinero que se ha dirigido al mercado, uno de los principales destinos ha sido, sin duda, en los ltimos aos, el mismo mercado.

Eran los aos en que la tasa de ganancia de la especulacin fundiaria era muy elevada, de aqu que fuese sta la utilizacin ms racional. Pero la crisis del mercado de terrenos que comenz en 1337
(1958-59) hizo posible que este dinero se dirigiera hacia otros usos.

plantas industriales.

10. 11.

Cf. cap.
Cf.

II.

en particular K. Farman-Farmayan, Social Change and Economic Behaviour n Irn. In C. R. Sminaire de Sciences Sociales (Etude des Changements sociaux en Irn). Tehern, 31 octubre - 7 noviembre 1959, Universidad de Tehern. Institu d'Etudes et de Recherches Sociales (Facult de Lettres) et Organisation des Nations Unies pour l'Education la Science et la Culture (UNESCO): To nsure himself against large losses resulting trom severe Inflation, government expropriation and other hazards, all of which occur frequently in Irn, the individual

holds a considerable part of his assets in the form of foreign exchange and gilt-edged securities abroad, primarily in the United States and Switzerland. If occasionly part of these assets are returned to Irn it is done primarily for speculative purposes or short-term investments and does not necesarily imply any significant mprovement in the long run expectation of the individual.
12. El semanario Sepide va Siah, n. 52, Mordad, 1340 (28 de julio de 1961) da la cifra de 1500 millones de dlares como el montante total de los capitales en el extranjero. La fuente no se indica. Re-

sulta extrao, sin embargo, la afirmacin segn la cual el gobierno Iran conoce a los titulares de cuentas iranes en el extranjero, y que no quiera obligarles a repatriar sus capitales. Otra Informacin asegura que durante los aos 1337, 1338, 1339 (1958-1961), los depsitos iranes en Estados Unidos

se

han

incrementado en una

suma equivalente

al

69 por 100 de los prstamos americanos durante estos mismos aos, es decir, alrededor de 200 millones de dlares.
13.
al

puesta

Existen algunos trabajos sobre este tema, pero, ser incompletos, no nos pueden dar una resal problema que nos hemos planteado.

La construccin se convertira entonces en el primer sector de inversin de los beneficios funda10 nos. Antes de la crisis era, al margen de las transferencias hacia el mercado, la forma privilegiada de inversin de los pequeos especuladores y de los pequeos promotores (M 'mar). Esta fue tambin la actitud de los zorostricos por motivos religiosos y por la estructura especfica de sus relaciones.

ha tenido que buscar otros empleos que absorbieran el dinero destinado a l. Sin embargo, no existe una opinin unnime respecto a la importancia exacta de estos desplazamientos: para unos, todas las inversiones industriales tienen su origen en los beneficios de la especulacin, mientras que para otros el despegue slo ha sido posible gracias al crdito estatal.
Finalmente, el otro destino de las plusvalas del suelo ha sido la inversin en merciales.

tambin, a veces, se infravaloraron las importaciones. Slo un estudio exhaustivo de la balanza de pagos
permitira conocer de capitales entre 13 to del mundo.
el el

movimiento
Irn

el

res-

Los economistas que opinan que la fuga de capitales es dbil se basan en el hecho de que sta no tiene por qu producirse, ya que:
(i) Pocos pases, en efecto, y sobre todo Estados Unidos y Suiza, pueden ofrecer un tipo de inters del orden del 24 por 100.

Los especuladores medios y granpor el contrario, junto a la construccin realizan otras formas de inversin. En el sector de la construccin su actividad es, segn los casos, ms o menos intensa; la prctica ms usual consiste en la venta de una parte de sus propiedades. Con el dinero obtenido edifican una parte o la totalidad del terreno que conservan. Estas transferencias directas son de distinta envergadura: en las grandes operaciones en que se dan simultneamente la venta y la construcdes,
cin, esta ltima posibilita, tal como hemos sealado ya, la subida del precio de las parcelas no edificadas. Durante el perodo 13371339 (1958-59, 1960-61) se constitu-

grandes

negocios co-

Sin embargo, al no poder ser reinvertido todo el dinero que antes se diriga al mercado de terrenos, sobre todo a partir de los comienzos de la crisis general, una parte del mismo permaneca inactiva. Un posible destino para una parte de estas sumas sera la colocacin de las mismas en el extranjero. Pero no es arriesgado afirmar que el mercado de terrenos foment la fuga de capitales? Existi en realidad tal fuga? Este es un punto que todava sigue sin aclararse.

(ii) Las inversiones inmobiliarias e industriales en el Irn garantizan unos beneficios tales que, a pesar de que su destino sea la adquisicin de bienes de equipo, no inmobilizan los capitales durante un largo perodo.

Los que piensan que esta fuga ha sido importante creen que los capitales exportados se han dirigido a bancos extranjeros, debido a un

Finalmente, no existe ninguna razn para que los capitalistas iranes estn preocupados por la situacin poltica del pas, ya que a partir del Pacto de Bagdad [1333 (1954-55)] han sido numerosos los capitales extranjeros invertidos en Irn debido a las expectativas existentes de obtener grandes benefi(iii)

yeron cinco grandes sociedades para realizar este tipo de operaciones. Junto a las transferencias directas tambin existen las indirectas: los beneficios obtenidos en las zonas de extensin especulativa se utilizan, principalmente, en la construccin de buildings en el centro de la ciudad.
La industria es el otro polo de atraccin de las plusvalas obtenidas del suelo, sobre todo a partir

cios.

sentimiento de inseguridad econmica y poltica. 11 Existen algunas evaluaciones de los capitales iranes en el extranjero, pero que, sin embargo, no ofrecen ninguna garanta respecto a las fuentes utili12 zadas. No obstante, s que se conoce el medio a travs del cual se han realizado estas fugas: comisiones sobre operaciones comerciales
realizadas,

La exportacin de capitales se diprincipalmente, durante la ltima dcada, a la compra de casas y apartamentos en las regiones
rigira

infravaloracin

momento en que el mercado de terrenos, al ser menos activo,

del

de

las

cin

exportaciones, supravalorade las importaciones. Pero

de moda de Europa o de Amrica, lo que a su vez implica la necesidad de disponer de sumas de dinero para poder vivir en estos pases, y el envo de los hijos a las universidades extranjeras. No obstante, no existen signos importantes de inversiones iranes en el extranjero. De todos modos, y aun-

100

tuviera

exportacin de capitales no ms objeto que los gastos de consumo, sta podra alcanzar cifras elevadas.

que

la

ternacionales (revolucin irak, revolucin turca), junto a los cambios en la poltica interior iran, han

por las rentas del suelo urbano.

Esta utilizacin se aproxima al ltimo tipo de destino de las rentas de la especulacin, el consumo: consumo de casas y coches de lujo por parte de los grandes y medianos especuladores; consumo de bienes corrientes por parte de los pequeos y los agentes inmobiliarios. A propsito de los pequeos especuladores hay que sealar, que si bien es necesario ahorrar para poder acceder al mercado de terrenos, tambin es cierto que el hecho de estar en l proporciona los medios necesarios para poder gastar ms en la compra de productos de consumo; este comportamiento no siempre ha sido as, ni

La evaluacin de la extensin de la prctica y, por ejemplo, la evaluacin del nmero de iranes que viven en el extranjero, gracias a los ingresos ganados en el Irn, podra ser de gran inters. Por otra

debido aumentar considerablemente la tendencia a exportar capitales y si ha existido una fuga de capitales de la burguesa comercial es probable que sta slo se haya desarrollado a partir de esta poca.

Nos queda por saber en qu medida las rentas .del suelo han
ali-

dos opiniones opuestas que aqu han sido citadas podran slo expresar aspectos de una realidad que no es tan simple. Por una
parte, las
parte, las categoras sociales superiores, que son las nicas capaces de practicar la exportacin de capitales, se las puede dividir en tres grupos: la burguesa, cuya
la exportacin de capitales debe estar, en efecto, frenada, ya que las condiciones interiores le son favorables; el personal

tendencia a

administrativo
visto,

que,

como hemos

tambin realiza negocios sustanciosos, pero que debe ocultar una parte de su fortuna acumulada, debido a su origen; las antiguas capas dirigentes que apenas se han adaptado a la nueva situacin y que han perdido su confianza en su porvenir en Irn son las que tienen una mayor tendencia a la exportacin de capitales. Por otra parte, si para los detentores de capitales la situacin poltica puede aparecer a medio plazo como favorable durante los aos 1333-1337 (1954-55, 1958-59), esto no podra ser ms que relativamente, y es posible que los particulares hayan, por lo tanto, conservado en el extranjero, aparte de las sumas necesarias para sus negocios, otras sumas cuya finalidad fuera garantizarles una seguridad ante cualquier 1337 eventualidad. A partir de (1958-59), los cambios polticos in-

fuga de capitales: el dinero colocado en el extranjero por las antiguas capas dirigentes no puede provenir del mercado de terrenos en el que la aristocracia tradicional ha sido poco activa. Por el contrario, las sumas exportadas por las otras dos categoras sociales perfectamente podan proceder de la especulacin del suelo. Asimismo, apenas existen dudas de que los gastos ocasionados por las estancias en el extranjero y ms especialmente por la de los estudiantes hayan sido, al menos en cierta proporcin, sufragados

mentado

la

tampoco puede ser atribuido ms que a una pequea fraccin de los compradores finales de parcelas.
En definitiva el origen y destino del dinero que ha circulado por el

mercado de terrenos puede ser sumido en el siguiente cuadro:

re-

Origen

Destino

Capitales comerciales Capitales fundanos y de explotacin procedentes de

cia
la

provin-

Construccin

las

Inversin industrial

Renta fundiaria de
cias

provin-

Ahorro de
Alquileres

las clases

medias

Inversin comercial

Fuga de capitales

al

extranjero

Consumo

14.

Vid.,

concretamente,

dustria Textil, principal rante los ltimos aos.

las inversiones en la Insector de crecimiento du-

16. Volvemos a tratar brevemente unos hechos ya analizados, y particularmente el anlisis econmico realizado a lo largo del segundo captulo.

15. Para poder dar una idea de lo que hubiese sido posible realizar en los sectores productivos con la ayuda del dinero que ha circulado por el mercado de terrenos, basta con recordar que existen, como mnimo. 3000 4000 personas empleadas en las agencias y retribuidas a travs de comisiones relativamente mnimas: estas personas, durante ms de 5 aos han estado ocupadas en actividades absolutamente improductivas.

Los valores absolutos y relativos

de los flujos centrpetos y centrfugos no son conocidos; por lo tanto, es imposible el conocer las transformaciones que el mercado de terrenos ha producido en la distribucin de las rentas y del capital. Sin embargo, si se considera que la especulacin sobre el suelo urbano ha sido la principal actividad de la capital a lo largo de los aos 1332-1338 (1953-54, 1959-60), se puede pensar que sta no es ajena a los cambios que se han producido en estos mismos aos, y que stos pueden proporcionar alguna indicacin sobre el impacto econmico del mercado de terrenos.

Crecimiento, sin embargo, reducido del sector industrial cuyos capitales no proceden ms que en una parte mnima de los particulares, ya que el origen ms importante de stos son los prstamos extranjeros y las ganancias obtenidas a travs de la revaluacin del 14 rial. Actividad importante en el sector de la construccin, lo que no impide que sta vaya por detrs de las necesidades. Debilidad del equipamiento colectivo, principalmente urbano, que en ningn caso ha sido promovido por la iniciativa privada. Incremento de las actividades estatales. Aparicin de grandes compaas comerciales.
c)

redistribucin del capital y de los ingresos entre la Provincia y Tehern, entre las categoras sociales tradicionales (aristocracia y comerciantes del Bazar) y las clases medias por una parte, la nueva burguesa de los negocios y del gobierno por otra parte, ste no ha producido o no produce todava efectos importantes en el desarrollo econmico del pas.

Por qu las transferencias de capitales y de ingresos entre las categoras sociales que son uno de los hechos ms normales y necesarios en la transformacin de las economas liberales se han rea-

Los principales cambios han sido

los siguientes:

Crisis de liquidez en el mercado de Tehern y particularmente en

a)

Bazar. Esta crisis ha obligado a instrumentos tales como las plizas de crdito con garanta inmobiliaria y el peloteo de letras de cambio, lo que ha agravado ms la precaria situacin de los
el

utilizar

Modificaciones estructurales en sector agrcola. Los propietarios que no se han preocupado del mantenimiento del equipo antiguo, que no han adquirido nuevos instrumentos de produccin para poder realizar la campaa deben acudir a prstamos proporcionados por los usureros locales a unos intereses muy superiores a los del mercado monetario de Tehern.
d)
el

lizado a travs del mercado de terrenos, y no a travs de procesos ms habituales, tales como: la ex-

propiacin legal de la aristocracia arruinamiento de las formas de actividad tradicional a travs de la competencia, acaparamiento del ahorro a travs del sistema bancario?
agraria,

La respuesta a esta pregunta hay

el hecho de que la especulacin del suelo como canal generalizado en la redistribucin del dinero entre los grupos sociales aparece como un proceso necesario en la transformacin de una

que buscarla en

comerciantes.
b)

Concentracin de capitales. Una

Incremento del consumo de bienes de lujo y presin sobre la demanda de productos importados.
e)

parte de los especuladores, grandes comerciantes, aventureros, altos funcionarios y algunos comerciantes medios que supieron pa-

tiempo, es decir, que haban realizado su plusvala antes de la crisis, han acumulado la suma de dinero que otros se haban gastado. Mientras que los bienes de un gran nmero de personas estn formados por un suelo cuya demanda se ha hundido, las manos activas disponen de importantes fondos que pueden ser empleados en
rar a

En resumen, el mercado de terrenos no ha tenido una incidencia importante en las inversiones industriales; lo ms probable es que las plusvalas fundiarias se hayan dirigido a los sectores siguientes: construccin, consumo, dinero inactivo del que, sin duda, una parte se 15 encontrar en el extranjero. A pesar de que sea imposible de verificar formularemos la siguiente hiptesis:

economa todava poco desarrollada y dentro de ciertas condiciones

econmicas y sociales globales.

este respecto, se puede proponer un esquema vlido para el perodo 1332-1337 (1953-54, 1958-59) que precise y estructure las indicaciones anteriormente estudiadas.
16

nuevos sectores.

mercado de terrenos de Tehern ha jugado un rol central en la

Si el

Los medios de pago, al aumentar considerablemente cada ao, no

Ninguna atencin se ha prestado a los problelas sociedades annimas, y que hubiesen la asociacin de capitales; mientras que las reglas y las sanciones de la moral tradicional estaban en franca retirada, el nuevo sistema jurdico no conceda ms que garantas ficticias a los
17.

mas de

permitido

socios.

02

han podido ser empleados como motor del desarrollo, ya que, de hecho, slo han encontrado como sector de inversin el de la especulacin fundiaria..

Los nuevos medios de pago hacen crecer el consumo, pero el alza de precios se ve frenada por las importaciones, lo que provoca que no se pueda reabsorber el excedente

de dinero.
Las importaciones se pagan gracias a las divisas del petrleo y a los prstamos extranjeros; no necesitan un crecimiento de las otras exportaciones; es decir, que los capitales nacionales no encuentran un empleo en el comercio internacional: ni en las importaciones realizadas a travs de crditos extranjeros, ni en las exportaciones que, si bien necesitan del capital nacional, se desarrollan lentamente.

expansin industrial. 17 La inversin en el sector agrcola se ve frenada por la organizacin social del campo. Los propietarios siguen manteniendo sus privilegios, poseen los medios de produccin agrcola, la organizacin de las relaciones sociales depende de ellos. Pero al verse amenazados por la evolucin de la sociedad y, de forma ms directa, por los proyectos de distribucin de las tierras, limitan las nuevas inversiones y la sustitucin del material antiguo y buscan un nuevo destino a sus beneficios y propiedades.
la masa de dinero creada no encuentra otro empleo que la especulacin del suelo urbano favorecida, en un principio, por los atrasos acumulados en el aumento del precio de los terrenos y por el crecimiento del poder de compra global de la poblacin urbana; despus, por la organizacin socio-econmica creada que tiende a reemplazar la tendencia objetiva a elevarse los precios por la creencia en esta ele-

Estas condiciones no slo son hechos econmicos, sino que tambin son hechos sociales dependientes de la organizacin de la

As,

Adems

los

comerciantes tradicio-

nales del Bazar se ven en la imposibilidad de ejercer su actividad

debido a una reglamentacin que slo favorece a los personajes influyentes. Sin embargo, siguen detentando unos capitales a los que deben encontrar un uso.

sociedad. La eleccin entre indusy especulacin se resuelve a travs de la poltica del crdito y de las importaciones, poltica que depende del Estado y, a travs de l, de las fuerzas sociales que detentan el poder en el pas: la eleccin de ste se ha decantado hacia una forma liberal de desarrollo que conduce inexorablemente a la especulacin fundiaria. Asimismo la creencia en el aumento indefinido del precio del suelo y en el valor de los terrenos que sern utilizaoos por la extensin urbana en un plazo indeterminado interesa a toda la colectividad y, por lo tanto, al Estado, pero ste siempre ha seguido una poltica estricta de laissez-faire, ya que consideraba la especulacin, incluso en sus formas abusivas, como un asunto privado, y por esto es por lo que aparece como el Estado de los especuladores.
trializacin

vacin.

En efecto,

el

dinero para que sea

Asimismo

la inversin industrial est insuficientemente favorecida. Se pueden enumerar mltiples aspectos de este hecho: revaluacin

del

rial

(como consecuencia de

los

ingresos provenientes del petrleo), plazos demasiado cortos en los crditos otorgados por los bancos, falta de la necesaria proteccin aduanera para una industria naciente, importaciones insuficientes de bienes de equipo industrial, atraso en la formacin profesional, atraso de las formas jurdicas respecto a las necesidades de la

el mercado de terrenos debe encontrar en l una tasa de plusvala anual superior a la tasa de ganancia en cualquier otro sector; la tasa de plusvala slo puede provenir de la masa de capitales que intentan ser invertidos en los bienes fundiarios, ya que la especulacin fundiaria no es la creacin de un bien, sino el acaparamiento anticipado de un valor. La creencia en el aumento futuro y la existencia de disponibilidades mo-

atrado hacia

Pero cuando el inmenso bluff se hunde, queda claro que la especulacin ha sido totalmente intil; si sta no ha servido para el crecimiento de las fuerzas productivas, tampoco a servido para nada el acaparamiento por parte de los grandes especuladores de inmensas sumas de dinero. En este momento, todas las capas sociales se vuelven contra ellos y contra los instrumentos que han sido utilizados.

No es ninguna casualidad
la

el

que

netarias

inactivas

son,

al

menos

durante un cierto tiempo, las condiciones suficientes para que los precios aumenten.

sociedad especulativa se haya desintegrado en los aos 1960-61 (1339-40), ya que los hechos demostraron que haba una gran diferencia entre lo mucho prometido

lo poco realizado. Al mismo tiempo que provoc tambin cambios estructurales en la sociedad iran, el mercado de terrenos produjo su efecto en la morfologa del espacio

la ayuda de un bagaje de deas recibido de la sociedad tradicional, y ve, con sorpresa, cmo su crtica slo se dirige a aspectos super-

con

grandes actividades de sino de todo el pas.

la

capital,

103

ocupado por esta sociedad, y

cularmente, sobre Tehern.
la

parti-

planteados desde una ptica individual.

ficiales

A.

El

mercado y

la

sociedad

morfologa de

Pero

no se

puede comportar de

urbana
1. Las formas de desarrollo urbano y las mismas formas urbanas estn determinadas, no por su funcin en la vida cotidiana de la poblacin,

IV.

El mercado, la sociedad urbana y el Estado

otra forma. Al ser l mismo especulador, al menos en intencin, cmo va a dirigir su crtica a los efectos colectivos? Esto sera po-

La crtica del sistema liberal que parte de la hiptesis de que todas

las necesidades solventes pueden ser satisfechas a travs del mercado ya est hecha. La relacin entre las necesidades y su satisfaccin es algo mucho ms complejo. El mercado de terrenos es una ilus-

ner en cuestin su propia actividad. La especulacin oscurece la conciencia.

El comprador aislado de una parcela no est cualificado, ni en condiciones de exigir algo en nombre de la colectividad; est perdido

sino por
del

la

organizacin

mercado de terrenos

La morfologa urbana est, aunque indirectamente, pero de forma general, afectada por el

mercado de

tracin de esto.

individuo aislado se presenta sen el mercado, en l nicamente formula las necesidades que percibe en el momento de la transaccin, mientras que el tejido urbano es la dimensin de una sociedad y debe responder a las necesidades sociales presentes y futuras. Aislado, el comprador de la parcela no controla las necesidades de conEl

lo

dentro de una masa annima que slo tiene relaciones individuales con el mercader de terrenos, el cual toma solo las decisiones que afectan a todos. La ciudad en tanto que substrato material del conjunto de la sociedad urbana no crece ms que por decisiones individuales. De esta forma aparece la contradiccin del mercado de terrenos: mercado especulativo individual aislado, pero que, en definitiva, afecta al tejido urbano que utilizar la sociedad del maana.

junto,

ignora, por ejemplo,

la

el

n-

mero futuro de habitantes de

banizacin en

la ur-

Tambin

una parcela,

el

que ha adquirido equipamiento que

ser necesario para esta poblacin y los medios para relacionar las distintas urbanizaciones entre s; slo conoce las necesidades pasadas, las que corresponden a pequeas colectividades, no tiene ni idea sobre las que aparecern maana dentro de una gran ciudad. Mejor dicho, ignora lo que, desde ahora, afecta a la sociedad urbana, se enfrenta a las dificultades actuales

el Estado detentador del poder de la sociedad se ve imbricado dentro de este mercado. El suelo urbano slo tiene valor para la sociedad y para los individuos que viven en esta sociedad. El Estado toma, pues, posicin en relacin con la sociedad cuando legisla o interviene sobre el suelo urbano. Pero tambin se encuentra, en el curso de estos ltimos aos, comprometido en este sector econmico, ya que el comercio de terrenos, fue, no slo una de las

terrenos, algunos de cuyos efectos hemos tratado anteriormente. As, la privatizacin de las plusvalas, al crecer las diferencias de ingresos entre las diferentes categoras sociales, provoca una diferenciacin creciente de las distintas fisonomas urbanas. A su vez, esta privatizacin provoca una rarificacin del equipamiento colectivo global aumentando su costo final: el equipamiento realizado por las instituciones colectivas, principalmente el Ayuntamiento, es ms caro debido al precio del suelo, y es pagado dos veces por el usuario del suelo: una, bajo forma de impuestos al Estado, otra, bajo la forma de precio a los especuladores. Finalmente, de la misma forma, la apropiacin del suelo establece la antigua organizacin de las parcelas, tanto en las zonas centrales como en las zonas residenciales. Pero aqu insistiremos ms en la influencia directa del mercado en la configuracin de la fisonoma urbana: Si el carcter altamente especulativo del mercado provoca, tal como

104

se ha demostrado, su abstraccin, las abstracciones sobre las que l acta se convierten en tejido urbano concreto. Esta proposicin es vlida para los diferentes niveles de la organizacin ecolgica.
La

de un plan de ordenacin general del espacio urbano, sino en funcin de las posibilidades de plusvala
El equipaorganizacin de la vialidad entre las diferentes urbanizaciones no son objeto de ninguna previsin, no presentan ningn inters en un mercado en el que slo se tiene en cuenta su conexin con el centro ecolgico de la especulacin: Tehern; el ejemplo del sector de Abassabad es, desde este punto de vista, destacable: seis urbanizaciones contiguas de distinta importancia tienen cada una su plan viario sin ninguna coordinacin con los planes de las restantes urbanizaciones.
el

ofrecidas por

terreno.
la

miento regional,

apertura

de
el

nueva no es

una urbanizacin resultado de la ma-

nifestacin de unas necesidades de vivienda, sino que responde, por parte del especulador que espera nicamente obtener un beneficio, al deseo de obtener una plusvala

sobre un mercado
a

libre.

Hoy siguen

proliferando nuevas urbanizaciones

uno de los clientes pueda creer que la parcela adquirida se encuentra en una posicin inmejorable, dentro de una calle o de una avenida importante. Esta es tambin la razn por la que la trama viara est inadaptada a las necesidades de la circulacin; la calle sin salida no existe, la anchura de las vas est normalizada, algunas de ellas, de acuerdo con su funcin, son demasiado anchas, mientras que las grandes vas sin acceso son desconocidas (no permiten la apropiacin de plusvalas) La especula.

pesar de que las primeras que se realizaron siguen sin ser ocupadas: por ejemplo, Youssefabad, Narmack, que fueron comenzadas en 1332 (1953-54), slo han sido ocupadas en 1/5 y en 1/3, respectivamente, de su superficie en 1340
(1961-62).

cin slo utiliza para configurar

el

tejido urbano los elementos de valorizacin de la parcela individual

Una vez ms, la abstraccin del mercado hace que un plan de equipamiento y de ordenacin no-ficticio de las urbanizaciones sea algo intil; problemas tales como la localizacin de los centros comerciales, distribucin de las funciones, equipamientos escolares y deportivos, centros sociales, no se plantean. Por el contrario, al descansar el mercado sobre signos abstractos, la urbanizacin est configura-

La forma de progresin de la ciudad viene provocada por el inters que tienen los propietarios fundanos en dispersar el habitat en las urbanizaciones de tal forma que se extienda el aumento de los precios. Por lo tanto la ciudad no solamente crece alrededor de ncleos de urbanizacin que se desarrollan y que tienden a unirse (progresin por saltos), sino tambin a travs de un desparramamiento cuyas consecuencias sobre la vida cotidiana son mltiples: despilfarro en los gastos de vialidad, imposibilidad de un equipamiento en las 20nas de dbil densidad, dificultades en las comunicaciones, etc., y, en
definitiva,

aislada de las necesidades que surgen de una vida colectiva. A veces aparecen algunas fantasas en la organizacin de la vialidad, tales como un tramo de bulevar aislado dentro del ocano de la cuadrcula, o una distribucin de las urbaniza-

para las familias, prolongacin indefinida del perodo de

lo

instalaciones,

que provoca

difi-

cultades y tensiones psicolgicas.

El emplazamiento de una urbanizacin no ha sido elegido en funcin

como una suma de abstracciones: el terreno debe ser plano, se le nivela cuando no lo est, lo que no deja de ser una tautologa desde el punto de vista de la construccin y de la ordenacin. En cada manzana las parcelas son rectangulares e iguales en su superficie y en sus dimensiones, ya que ellas no se diferencian por su funcin en el mercado. Las manzanas estn a su vez dispuestas en cuadrcula, ya que ninguna de ellas ocupa una posicin particular en el espacio colectivo abstracto; el privilegiar a algunas significa depreciar a otras muchas. Es conveniente que cada
da

se tratara de un pero en su conjunto, la estructura catastral de las zonas de especulacin slo se parece a la serie de unas acciones de una sociedad annima distribuidas por el suelo. Estas abstracciones convierten al tejido urbano en real; una vez que el parcelario se establece, la remodelacin en funcin de las nuevas necesidades que aparecen despus de la ocupacin se encuentra con numerosos frenos, no slo en las grandes operaciones de reconstruccin, sino tambin en las transformaciones parciales, tales como la construccin de buildings o escuelas, para citar slo dos problemas actuales con los que se enfrenta actualmente Tehern.
si

ciones como campamento

militar;

La estructura viaria y, ms generalmente, la ordenacin de las zo-

as residenciales internas y externas de la capital muestran que, prcticamente, no ha habido ninguna modificacin en la estructura catastral despus de la implantacin de la poblacin en un marco que haba sido fijado por la existencia previa de grandes propiedades y por la divisin de stas.
la morfologa del habitat la que est determinada por el parcelario, ya que existe una relacin entre la forma de la parcela y la forma arquitectnica del edificio que la soporta. El desarrollo de la tercera dimensin est condicionado por las dos restantes: a pesar del coste econmico y social del desarrollo de la ciudad en su superficie, el promotor no tiene inters en prever un parcelario correspondiente al habitat en altura, quizs no slo porque esta prctica contribuira a disminuir las necesidades en superficie, sino tambin porque el comprador individual se decide en funcin de mo-

nicos propiamente dichos y la implantacin de edificios, lo que im-

necesariamente una nueva forma de parcelario) a travs de los cuales los modelos residenciales se pueden adaptar a las condiciones de la gran ciudad. Pero el arquitecto y el urbanista slo juegan un papel secundario en una ciudad
plica

papel que ha jugado el precio suelo en las condiciones de alojamiento en Tehern, en donde, en 1338 (1959-60), el 51 por 100 de las familias estaban alojadas en una habitacin: cualquier reduccin del precio del suelo permitiel

105

del

Pero tambin es

construida por la especulacin; el primero se mantiene dentro de los estrechos lmites de utilizacin de la parcela, el segundo en los de las rectificaciones en el trazado de las
calles.

ra una mejora en las condiciones de alojamiento de la poblacin urbana. Si semejante reduccin se

En definitiva, el mercado de terrenos desarrolla, tanto por lo que se refiere a la vivienda como por lo que se refiere al ordenamiento urbano en general, unos modelos especficos, diferentes, a la vez, de los modelos tradicionales, y de los que se crearan dentro de una arquitectura y de un urbanismo liberados de las determinaciones del mercado.

produjera, en 1339 (1960-61), por ejemplo, no hubiera permitido, sin embargo, la ocupacin de todas las viviendas; muchos alquileres seguiran siendo inaccesibles. Este desajuste entre la demanda y la oferta de viviendas ha tenido una fuerte incidencia sobre la actividad de la construccin. Esto ha obligado a los promotores a buscar la clientela entre los extranjeros que poseen unos ingresos desproporcionados en relacin con los que recibe la poblacin local, y que, asimismo, exigen unas viviendas de un standing elevado, es decir,
a construir inmuebles de lujo, cuya oferta, finalmente ha superado a
la

delos que van retrasados respecto a las necesidades objetivas que la vida colectiva desarrolla.

demanda

cuyo alquiler

intrn-

La crisis de la vivienda, a pesar de que existe un nmero considerable de casas deshabitadas, va unida
2.

De este modo, la parcela que corresponde a la casa individual ha sido mantenida por la organizacin del mercado que, a su vez, va a
provocar, a travs del precio, la aparicin en estas parcelas de un habitat en altura, que no se adapta a las aspiraciones de la familia, es decir, todo lo que sta justamente rechaza. Si en Irn algunos valores estrechamente ligados a la vivienda son particularmente vivos, stos slo pueden ser satisfechos mediante formas bastardas; slo el arquitecto es capaz de proponer los medios (elementos arquitect-

acaparamiento del valor del suelo y a la especulacin fundiaria

al El precio del suelo interviene de dos maneras: por su nivel y por su movimiento. En el precio total de una parcela edificada, el montante del precio del suelo ocupa un lugar considerable; no es raro incluso podemos decir que es lo normal que l represente la mitad, es decir, que el importe del alquiler est compuesto por dos partes

seco, es decir, haciendo abstraccin del precio del suelo, seguir estando por encima de los recursos de la poblacin local. Pero se puede reducir el precio del suelo?

Cualquier reduccin autoritaria no tendra, sin duda, otro efecto que el de dar a los inquilinos la parte del valor del suelo que se detraera de los propietarios fundanos, ya que el precio del suelo se forma en funcin de hechos colectivos y no de funciones individuales. El problema es, pues, el de poner fin al acaparamiento y a la especulacin individual, el de devolver a la colectividad los valores que ella ha creado y el de promover una poltica urbana que multiplique las zonas residenciales equipadas,

iguales:
edificio.

el

alquiler del suelo y del

al

Esto pone

descubierto

s. A finales del ao 1337 (comienzos de 1959), el nmero de viviendas vacas slo era un 3 por 100 del total. En 1339 (1960-1961) han aparecido unas cifras extravagantes en la prensa. No merecen ninguna confianza. Sin embargo, los ndices son interesantes, ya que muestran el crecimiento considerable del nmero de viviendas deshabitadas.

106

o intensifique existentes.
El

la

utilizacin

de

las

movimiento de precios, en s mismo, tambin ha tenido su rol en la crisis de la vivienda. Si los alquileres no se han ajustado al movimiento de los precios del suelo, o si los propietarios no tienen el derecho incondicional de echar al inquilino cuando expire el contrato, la tasa de renta constituida
por la relacin entre el precio del alquiler y el valor total de la parcela edificada disminuye, mientras

der era, despus del gran impulso de la construccin del ao 1338 (1959-60), a finales del ao 1339 (comienzos de 1961), considerable.
18

B.
El

El

Estado y

la

especulacin

Es a esta situacin a la que quiso poner remedio la ley de alquileres aprobada en 1339. Da satisfaccin
a los propietarios al unir el precio del alquiler al precio del suelo. Se intenta, as, reparar la injusticia de que eran vctima los propietarios del suelo edificado; estimular la construccin y permitir que en-

Estado, de una forma general, no puede permanecer al margen del mercado del suelo urbano, ya que se trata de un asunto colectivo, de una actividad en la cual est inte-

que

el precio del suelo aumenta. Esta situacin era la de las ltimas dcadas; ya hemos visto cmo ha afectado a los contratos comerciales, y cmo dio nacimiento a los traspasos. En el mercado de la vivienda la situacin era muy semejante, pero debido a la diferente organizacin de las relaciones entre propietarios e inquilinos, tambin ha tenido otras consecuencias, entre las que destacan dos: la primera ha sido la bsqueda de inquilinos extranjeros que puedan no slo pagar alquileres ms elevados, sino que tambin, al no residir ha-

tren en

el

mercado de alquileres

viviendas hasta entonces reservadas a la venta y que no encontra-

ban comprador.

poblacin urbana, valores creados por la sociedad y que tiene efectos sobre el conjunto de la vida colectiva. De hecho, el Estado interviene ampliamente, y su accin a lo largo de las ltimas dcadas, y particularmente a partir de 1332 (19531954), ha favorecido la especulacin en detrimento de una organizacin funcional de la ciudad. Examinemos tres ejemplos de esta acla

resada toda

que afecta a

los

cin.

embargo, poco probable que esta nueva reglamentacin alcance los fines contradictorios que ella se propone y conduzca al mejoramiento de las condiciones de aloEs, sin

Gracias a la creacin 1. del Registro de la Propiedad, los terrenos muertos sobre los

far el alquiler

bitualmente en Irn, se puede ajusde un perodo a otro.

La segunda ha sido la preferencia dada por los constructores a la venta frente al alquiler. De esta forma
del precio

ciudad. Al favorecer asegurarle la percepcin de una renta regular sobre el valor fundiario (en parte creado por los inquilinos en tanto que miembros de la colectividad urbana) se garantiza el porvenir del acaparamiento y se refuerza la tendencia alcista de los precios del suelo, y por lo tanto, del alquiler. Es de-

jamiento en
al

la

propietario,

al

que se ha extendido Tehern, ya sea de hecho, ya sea especulativamente, han sido monopolizados por las capas dominantes de la sociedad
La afectacin de posesiones agrcolas, de jardines, de parcelas ocu-

recuperan inmediatamente, adems de la compra de la par-

cela y el precio del edificio, las plusvalas fundiarias, y las del promotor; el capital queda liberado para dirigirse a nuevas especulaciones. Esta es, como ya se ha visto,
la operacin tpica de los pequeos promotores. Sin embargo, en este sector del mercado inmobiliario la oferta ha sido superior a la demanda y el nmero de casas sin ven-

que en definitiva, se desemboca en una acentuacin de la crisis de la vivienda y en un estancamiento de la actividad del sector de la construccin. Existe, pues, una contradiccin entre la mejora de las condiciones de alojamiento del conjunto de la poblacin y la privatizacin del valor del suelo urbano.
cir, El

padas de suelo urbano, de terrenos inutilizados pero delimitados puede apoyarse en un cierto nmero de pruebas: farmans reales, actas de transaccin, atestaciones de
los prefectos religiosos (hakme Char-e), testimonios de los vecinos, etc. Los restantes terrenos que no estaban cultivados, ni edificados, ni cercados, que no haban sido objeto de transacciones o de donaciones, eran los terre-

Estado,

al

reforzar

la

posicin de

los propietarios fundiarios, se opo-

ne, por esta causa, al incremento del bienestar de la poblacin.

nos muertos (Anazi Mavat) y pertenecan al Estado. Los 9/10 de los terrenos situados en el exterior de las murallas de Tehern se en-

contraban en esta situacin en 1300 (1921-22), antes de que el Registro de la Propiedad comenzara a funcionar.

Los particulares podan, sin embarmediante cualquier medio aceptado usualmente, por ejemplo, el cercamiento, dar vida a una parcela de estos terrenos y pedir posteriormente su inclusin en el Rego,

La actividad de los urbanizadores, como componente esencial de la construccin de la ciudad, jams ha sido dirigida e incluso apenas reglamentada. Por el contrario, el Estado se ha puesto al servicio de la especulacin
2.

llegar, incluso, a decidir a

quin

in-

107

cumbe

la

creacin de

la

vialidad.

alcance de cualquier persona y que representaba, por el contrario, un handicap para los grandes acaparadores. Aparte de ste no existan apenas otros medios y el valor que los terrenos adquirieron de repente, no poda ser, con consentimiento pblico, atribuido a ningn particular. Esta es la razn por la que los acaparadores intentaban demostrar que los terrenos no eran muertos, sino solamente que no los utilizaban y que estaban dentro de los lmites de las posesiones que desde haca mucho tiempo les pertenecan. La prueba de su propiedad fue lograda a travs de extraordinarios procesos jurdicos. Pero solamente los ms poderosos pudieron afrontar tales debates, y slo los que disponan de poderosas influencias podan esperar ganar. Los principales beneficiarios de estas operaciones fueron los propietarios fundanos tradicionales que extendieron desmesuradamente sus jardines, los comerciantes y los aventureros. Fue as como las afueras de Tehern fueron divididas en enormes posesiones atribuidas a personas que no tenan otro derecho sobre ellas que el que la autoridad del Estado les haba conferido y como consecuencia de ello, a lo largo del crecimiento pudieron acaparar las plusvalas.
al

gistro (Art. 141 del Este era un medio

Cdigo

civil).

Es funcin del Ayuntamiento, en principio representante del inters colectivo de la poblacin urbana, y por lo tanto de sus necesidades, el

prever
dad,
el

el

ordenamiento de

la

ciu-

elaborar un plan de equipamientos y de conexin de los diferentes sectores urbanos y, en funcin de este fin, orientar y coordinar la iniciativa individual, o tomar su relevo cuando sta falla, debiendo recuperar las sumas gastadas a costa de los usuarios o a costa de los propietarios del suelo

En la ltima parte, se realiza la divisin general de la ciudad en tres zonas: residencial, comercial e industrial; divisin sumaria, irreal (ya que el Ayuntamiento se enfrenta a una situacin de hecho confusa y que conviene modificar progresivamente) y que, adems, jams ha sido concretamente definida a pesar de la existencia, desde hace varios aos, de un importante Servicio de Urbanismo en el Ayuntamiento.

De hecho, este

Servicio,

absorbi-

do por

pequeas operaciones trabajos de embellecimiento local, apertura de nuevas vas, mejolas

El

Ayuntamiento nada ha hecho de

El principal texto relativo a urbanizacin de Tehern, Decreto relativo a la construccin de ciudad de Tehern, comprende tres partes principales. La primera se refiere a la reglamentacin de la construccin, tema que, en este

esto.
la

ra de las vas existentes, asfaltado, etc. se encuentra en la imposibilidad de hacer otra cosa y apenas sus servicios son solicitados. El Ayuntamiento no tiene ningn poder legal para intervenir en la

aparece confusamente tratado al confundir construccin en la ciudad y construccin de la ciudad. Esta reglamentacin, aunque minuciosa, es totalmente ineficaz, ya que una gran parte de los constructores edifican sin ningn permiso municipal.
texto,

organizacin de las urbanizaciones promovidas por la iniciativa privada. Las capas dirigentes de la sociedad no muestran ninguna preocupacin por esto, ya que obtienen, a travs de gestiones privadas ante la Administracin y el Ayuntamiento, los servicios que necesitan.
El
la

poder del Ayuntamiento sobre vialidad es ambiguo; el artculo 100 del Decreto relativo a la cons-

truccin de la ciudad de Tehern seala que salvo los pasajes cerrados (...), el Ayuntamiento no reco-

La segunda parte, trata de normalizar la extensin de la ciudad, pero no se refiere ni a las relaciones de las urbanizaciones con el conjunto de la ciudad, ni a su equipamiento; slo establece una serie de normas relativas al trazado de las vas sin

noce a ninguna calle como privada..., lo que a primera vista puede parecer un usurpamiento de la colectividad de los derechos del propietario; de hecho, este es el medio por el cual el urbanizador est legalmente descargado de
cualquier

responsabilidad

por

lo

108

que respecta
lidad,

a los trabajos de viadejndolos en manos del Ayuntamiento. ste, y segn la ley de prolongacin de las carreteras del mes de Tir de 1320 (julio de 1941), la cual sigue subsistiendo en lo esencial a pesar de varias mo-

dificaciones posteriores, tiene la obligacin de realizar estos trabajos, ya sea a costa de sus propios fondos, ya sea a costa de los que viven en estas calles (cuando stas no superan un cierto ancho). De esta forma los trabajos de vialidad son finalmente sufragados en este ltimo caso (la necesidad slo aparece con la ocupacin de la urbanizacin) por los compradores de las parcelas; en el primero por el conjunto de la poblacin urbana.

La creacin de la vialidad genera una plusvala importante para el terreno, pero el Ayuntamiento no tie-

ne ningn derecho sobre ella si el trazado exista ya, y slo se reserva un tercio (habitualmente calculado sobre un montante ampliamente subevaluado) cuando se trata de la apertura de una nueva va. De todas las maneras, al actuar de esta forma, ofrece un generoso regalo a los especuladores a costa del bien colectivo. Desde entonces, una de las principales actividades de los grandes y medianos propietarios de Tehern ha sido el intrigar cerca del Ayuntamiento y de los restantes organismos pblicos, ya sea para lograr que los trabajos de vialidad o de equipamiento se realicen en las zonas en que existen intereses especulativos, ya sea para estar informados de ellos con el fin de poder especular sin el menor riesgo. El aparato burocrtico no puede guardar el secreto de sus operaciones, los especuladores son gentes poderosas, incluso fun-

cionarios o, si no, estn bien introducidos en las esferas dirigentes; pueden agradecer los servicios prestados de una forma u de otra y vencer las resistencias por medio de una amplia gama de medios de presin. As, nace la simbiosis entre burocracia y especulacin y la utilizacin del poder del Estado para fines particulares. Pero la alianza va frecuentemente ms lejos, incluso hasta la elaboracin de proyectos ficticios que nadie piensa realizar, con el fin de hacer aumentar el precio; esto aparece de una forma clara cuando un alcalde, con el fin de introducir terrenos especulativos en el mercado, anuncia proyectos de equipamiento ms o menos reales, o declara, con toda su autoridad, que el centro de la ciudad se encontrar, dentro de algunos aos, en los terrenos actualmente desiertos de Abassabad al Norte de Tehern, lo que es una afirmacin totalmente fantstica.

Pero lo que ha ocurrido es que el primero ha modelado su prctica sobre las del segundo.
La accin del Estado, dentro de la primera perspectiva, debiera haber consistido en presentarse en el mercado como una sociedad urbanizados y de equipamientos que realizar todas las funciones de ordenamiento (equipamiento de servicios pblicos, y construccin) de los sectores residenciales, junto a la prctica de una poltica de ventas que permita, por un lado, que estos sectores sean rpidamente

ocupados y que, por otra parte, la mayor parte de la plusvala revieral sector pblico; es decir, a grandes rasgos, vender ligeramente por debajo de los precios existentes en el mercado independiente. Semejante poltica slo hubiera necesitado unos gastos mnimos que rpidamente hubieran sido ab-

ta

La distribucin de terrenos el Estado a pequeos propietarios no tiene por objeto, o no ha tenido, finalmente, otro resultado que el de una
3.

por

democratizacin de la especulacin, sin beneficio para el Estado ni para la sociedad

El

ni

sorbidos por las plusvalas recibidas y hubiera permitido al Estado aumentar el nmero de sus funciones, principalmente operaciones de equipamiento general de la aglomeracin. Esta poltica practicada a gran escala habra transformado, al cabo de un cierto tiempo, el mercado y las condiciones de la especulacin libre.
Sin embargo, esto es ilusorio, ya que supondra admitir que el Estado tiene un margen de maniobra, cuando ste est sometido a los intereses privados. El Estado se limita a ser un elemento ms del mercado especulativo, vendiendo al precio de coste o distribuyendo gratuitamente las parcelas del patrimonio pblico, dejando de esta forma a los particulares el dere-

conjunto de los terrenos que el Estado posee se podran haber utilizado para establecer una ordenacin racional de la ciudad y transformar radicalmente las condiciones del mercado, no a travs de la reglamentacin, sino por medio de la accin econmica (poltica de reserva del suelo). La existencia de un sector pblico dinmico hubiera arrastrado al sector privado.

cho de percibir plusvalas. El efecto difiere poco, ya se trate de re-

109

10

TEHERN

10

un plan de ordenacin o sin equipamientos, lo mismo que si se tratara de urbanizaciones especulativas (Abassabad, Youssefabad); ya se trate de terrenos que tengan previstos un plan de urbanismo que no ha podido ser ejecutado debido a la existencia de la especulacin (Narmak); o que l sea, finalmente, el encargado de todas las operaciones de construccin de un conjunto residencial (Colad). El Estado se empobrece; se desprende de sus terrenos a unos precios que no le permiten
adquirir,

partir terrenos sin

como compensacin, bienes equivalentes a los que ha ofreejemplo de Normak

prstamos hipotecarios que se sieran consolidar el rgimen haciendo participar a un cierto nmero de categoras sociales intermedias en la especulacin en el Estado de los especuladores. As, los terrenos de Youssefabad y de Namark, estaban destinados a los empleados y a los representantes de las clases medias inferiores; los terrenos de Abassabad fueron distribuidos entre los oficales en dos etapas, la primera en 1315 (1936-37), la segunda inmediatamente despus de la partida de los soviticos de Azaibadjan; las pargui,

La democratizacin de la especulacin por el Estado segn las normas de la especulacin independiente es, sin duda, a largo plazo, la negacin de la especulacin. No existe ninguna duda de que la distribucin de los terrenos que pertenecan al Estado tuvieron su influencia en el desencadenamiento de la crisis abierta en 1337 (19581959), y es interesante sealar a este respecto la contradiccin en

cido.
El

celas, distribuidas al azar entre los solicitantes cada vez eran ms pequeas, debido al nmero de per-

es,

desde

este punto de vista, significativo. El Estado compr estos terrenos, en 1320 (1950-51), a 10 rales el m 2 La trama viaria se cre en 1333 (1954-55). En este ao las parcelas se vendieron a 40 rales el m 2 o sea 12 rales por el terreno y 28 rales por la vialidad. Se haba seguido una poltica de habitat a buen precio. Pero los beneficiarios no construyeron, no residieron all y revendieron los terrenos con un gran beneficio. En 1337 (1958.
,

sonas que haba lo que muestra el fin buscado no ses de una ciudad

que complacer claramente que

era
fijar

las ba-

moderna.

Es en este ltimo contexto en el que se sita el proyecto, plagado de vicisitudes, de la Tercera carretera de Tehern a Chemiran. La

comportamiento de los grandes especuladores: cuando actan individualmente su inters es acaparar el mximum de plusvalas fundiaras; cuando actan en tanto que categora social dominante, se ven obligados a crear categoras privilegiadas de pequeos especuladores que pueden servirles de sostn poltico y econmico, ya que les imponen la especulacin como modelo de conducta; sin embargo, al mismo tiempo aceleran el comienzo de la crisis y el fin de su propia
el

actividad.

1959), en el momento en que cambi de orientacin el mercado, los

mismos terrenos
ria,

valan,
la

situacin dentro de

segn su trama via.

de 200 a 2000 rales el m 2 Asimismo, en Calad, las casas construidas por el Banco de la Construccin valan de 300 000 a 450 000 rales, terreno incluido, pagaderas en tres partes. Pero los beneficiarios,

a partir del

momento en que

haban pagado la primera entrada, vendan stas a 500 000 rales.

Los mviles del Estado en estas operaciones, y en la poltica de

operacin prevista es diferente a las operaciones de vialidad habituales, ya que la ley conceda al Ayuntamiento a cada lado de la avenida unos terrenos que permitieran, gracias a las plusvalas, pagar los trabajos de construccin. Sin embargo, la creacin de la tercera carretera afectaba al conjunto de la zona comprendida entre las dos carreteras actuales y no slo a las franjas de 80 metros de ancho situadas a lo largo de la misma. sta aceleraba la percepcin de plusvalas. El Ayuntamiento se ve privado de stas y renuncia, al mismo tiempo, al equipamiento y a la ordenacin de un rea, que si ya tena una estructura viaria absurda, se ver acentuada por la inclusin de la nueva va.

Sin embargo, arruinado, la

bienes no le gn beneficio ni a l ni a la sociedad; al modelar su accin a la del mercado especulativo, no ha hecho avanzar la urbanizacin de la ciudad sobre normas que responden a las necesidades de una sociedad moderna, y se ve privado de cualquier medio para avanzar en esta
va dentro del miliberal.

Estado ha quedado enajenacin de sus ha proporcionado ninel

marco

liberal

o se-

Los tres aspectos del comportamiento del Estado que acabamos

de analizar componen las caractersticas de una poltica fundiaria liberal, que posiblemente jams haya sido definida en tanto que doctrina, pero que, sin embargo, ha

utilizada con persistencia y eficacia durante ms de tres dcadas. Este liberalismo es, por otra parte, una liberalizacin (en su

sido

de la demanda. Esta aceleracin puede ser provocada por dos tipos de medidas. En los aos anteriores, la nueva demanda se cre, de
esencialmente, a travs del aflujo la poblacin de provincias hacia la capital, debido al cambio de
las relaciones

sentido econmico), ya que el Estado ha prescindido de su podero fundiario (grandes o pequeas posesiones). A los tres aspectos mencionados se podran aadir otros ya tratados: ausencia de proteccin a los compradores finales, fomento de la especulacin a travs de las hipotecas, etc. Esta poltica liberal que deja en manos de los individuos el cuidado de los asuntos colectivos ha desembocado en un fracaso, tanto sobre el plano de la construccin de la trama urbana, como sobre el de la economa de la especulacin.

C.

El porvenir de especulacin

la

El

mercado de terrenos se ha hun-

dido como consecuencia de sus propios excesos, y la organizacin socio-econmica en la que haba nacido ha sido borrada al mismo tiempo que l. Sin embargo, la especulacin reaparecer cuando se restablezcan condiciones semejantes a las que le han favorecido.

se desarrollar la nueva especulacin? La conducta de los especuladores despus de que comenz la crisis permite entreverla.
El

Cmo

econmicas y polticas del pas. Para el futuro, el crecimiento natural de la poblacin de Tehern es un dato relativamente rgido; la demanda creciente podra estar determinada por la induccin de nuevos flujos migratorios, es decir, a travs de una nueva modificacin en las relaciones Tehern-Provincia. As la acentuacin de la tendencia a la concentracin industrial ya existente a costa de las tendencias que intentan contrarrestarla, o la agravacin de la presin sobre los propietarios fundanos de la provincia en las mismas condiciones en que sta fue ejercida en el pasado, o la falta de una poltica de extensin agrcola para una poblacin que crece con rapidez, pueden obligar a nuevas poblaciones rurales de diferentes condiciones sociales a afluir hacia Tehern. Tambin sera necesario para que la inmigracin se tradujese en un aumento importante de la demanda de terrenos y sta sera la segunda condicin necesaria que la masa de salarios distribuidos se vea incrementada por la extensin del nmero de personas empleadas y por una elevacin del nivel de salarios, suficiente como para que las necesidades primaras, princi-

hacinadas en una habitacin para cada familia, es decir, que la demanda final de terrenos se vera reducida en relacin con la importancia de la inmigracin. Pero una poltica de industrializacin y de altos salarios es compatible con el acaparamiento del valor del suelo y la especulacin? Si una parte importante de la masa de salarios es
atrada
el

1 1

por el mercado fundiario, consumo de bienes industrales

de uso domstico se ver frenado;

si

los salarios se elevan, disminui-

de ganancia industrial en la ganancia especulativa, y los capitales tendern a der la tasa

relacin a

sertar del sector secundario. Por otra parte, la aceleracin del cre-

cimiento de Tehern provocara una acentuacin de las disparidades capital-provincia y un empobrecimiento relativo, si no absoluto, de esta
ltima.

pesar de estas dificultades y de estas contradicciones, el relanzamiento del mercado de terrenos como continuacin del antiguo no ha carecido de defensores en los aos 1338 y 1339 (1959-60 y 19601961). Estos defensores se recluan, tanto entre los observadores exteriores, que consideran que el mercado de terrenos es una actividad econmica sana, como entre los grandes especuladores teheranes. Pero por parte de estos ltimos, se trataba, sin duda, del de-

primer mtodo consistira, pura

y simplemente, en relanzar el antiguo mercado. Si la crisis proviene del enorme desequilibrio entre el nmero de parcelas ofrecidas y el montante anual de necesidades,
el

realizara a travs

relanzamiento del mercado se de la aceleracin

palmente alimenticias, sean satisfechas antes que cualquier otra. En este caso, podra esperarse una demanda suplementaria de terrenos por parte de la poblacin obrera ya residente. En el caso contrario, las nuevas poblaciones obreras continuarn,

como

las antiguas,

de una argumentacincoartada respecto a sus responsabilidades en la crisis, ya que, de hecho, su comportamiento en el mercado se haba modificado en gran medida despus del desencadenamiento de la misma. No hay duda, que las prcticas antiguas no han sido bruscamente abandonadas y continuarn siendo utilizadas tosarrollo

1 1

dava durante un cierto tiempo. As,

despus de la crisis, se han seguido realizando compras especulativas de grandes extensiones de terrenos idnticos a los que anteriormente haban sido llevados al mercado. Tambin se han lanzado proyectos ficticios con el fin de hacer crecer los precios; probablemente este es el caso del proyecto de la cuarta carretera de Tehern a Chemiran que parece, como su predecesor, ser un nuevo bluff destinado
a reanimar la especulacin en las zonas del Oeste. Sin embargo, en esta ocasin la gente difcilmente se creer estas fantasas, ya que conoce estos procedimientos por las actuaciones anteriores a la crisis. Sobre todo, si actan como en la poca precedente, los especuladores se encontrarn con la competencia de los efectos de su actividad pasada, es decir, con las numerosas urbanizaciones organizadas ficticiamente y que han sido repartidas a lo largo de los aos de prosperidad del mercado. Tambin los especuladores dirigirn sus esfuerzos hacia nuevas direcciones que permitirn eliminar la competencia de los terrenos anteriormente urbanizados, y que ahora, estn en manos de los pequeos propietarios. Los precios de estos terrenos tendern a disminuir, al menos relativamente, y podrn ser relanzados en posteriores operaciones especulativas. La primera de las nuevas direcciones, definida de una forma general, ser el presentar en el mercado urbanizaciones que posean un cierto nmero de equipamientos de los que ser posible, efectiva e inmediatamente,

nmero de sociedades o de organismos pblicos que creen unidades residenciales equipadas sirven o servirn, como modelo o punto de apoyo. Ejemplo tpico de esto es el caso de un especulador que cede una parte de su terreno a una empresa estatal con el fin de que sta construya, al mismo tiempo que viviendas para sus empleados, un equipamiento urbano que podr beneficiar a los habitantes de la parte que l conserva.
cierto

las necesidades colectivas en materia de habitat, sino por las posibilidades actuales de especulacin respecto a los resultados de la pasada especulacin; no se trata de un cambio de actitud, sino de una modificacin prctica debida a las nuevas condiciones en que la historia de la especulacin sita a los especuladores. Esta distincin no tendr una gran importan-

cia si el

nuevo comportamiento

La segunda tendencia ser la de especular sobre la remodelacin de los terrenos actualmente ocupados por la ciudad, ya sean los ms prximos al centro y que actualmente estn devaluados por su paisaje, ya sean aqullos ms caros, pero que permiten una utilizacin dentro del desarrollo vertical y de esta forma obtener unas plusvalas relativas considerables. En 1339 (1960-61) se han creado dos sociedades que se proponen realizar este tipo de operaciones. La especulacin tambin tiende, o tender, a desarrollarse sobre las nuevas zonas de influencia de Tehern y, principalmente, sobre los terrenos situados en los mrgenes del mar Caspio que presentan, para las categoras privilegiadas de la capital, un gran atractivo para la implantacin de lugares de ocio.
la segunda tendeny que afectan ms directamente a la ciudad de Tehern, son muy

tiende a aproximarse a la satisfaccin de las necesidades de la poblacin. Pero de hecho no es as. Igual que en pocas precedentes, el especulador no tiene como fin el crear sta no es su funcin un valor de uso real, sino el apropiarse del valor de uso creado por la vida social y por la colectividad.

As, mientras

que

la

especulacin

tenda hasta la gran crisis en crear y vender un suelo ficticio, intentar,

mximo

despus de sta, utilizar al el equipamiento existente,

es decir, contribuir a crear a largo plazo situaciones de sub-equipamiento urbano. Concretamente las reservas de terrenos constituidos por los cuarteles y otros espacios de utilizacin anloga, que a partir de ahora aparecen como necesarios para la satisfaccin de las necesidades colectivas de la ciudad, sern objeto de una presin acentuada para que sean privatizados.
Sin embargo, en algunos casos los

La

primera y

cia,

semejantes en la medida que van a contribuir a poner en primer plano a terrenos que disfrutan de ciertas ventajas colectivas.

beneficiarse.

Se ve como
Dentro del marco de esta primera tendencia, las realizaciones de un
tud,

los
el

especuladores es-

tn obligados a adoptar esta acti-

no por

deseo de responder

especuladores se vern obligados a realizar un esfuerzo real de equipamiento, pero el ejemplo de una sociedad, que a lo largo de los ltimos aos ha hecho los mayores esfuerzos de ordenacin, muestra cmo las previsiones bajo la forma de reservas de terrenos estn muy lejos de las necesidades de la po-

blacin que, finalmente, poblaron la urbanizacin, y cmo tambin las realizaciones actuales son insatisfactorias para los que all viven.

Especulacin y ordenacin estn en contradiccin a nivel de especulador privado, como tambin lo estn a nivel de la colectividad. Para el especulador privado, el ordenamiento colectivo representa si lo realiza l, gastos inmediatos en equipamiento (agua, electricidad,
escuelas, parques, terrenos deporde terrenos, es decir, un recorte a sus ganancias, y en los dos casos una disminucin del beneficio; y, si por el contrario, lo realizan otros supondr la obtencin de mayores beneficios cuando venda los terrenos. Pero la colectividad pblica no puede hacer frente a estos gastos y los particulares slo pueden realizar algunos de ellos si los beneficios que resulten de la venta de servicios son altos, lo que implica que exista una fuerte demanda y que la urbanizacin est densamente poblada. Entonces es difcil, e incluso imposible, el asegurar una ordenacin funcional; mientras tanto, por otra parte, las necesidades de la poblacin no han sido satisfechas.
tivos, etc.) o reservas

dor reacciona. El especulador, por s mismo, en los prximos aos, se ver obligado a hacer algunos esfuerzos de ordenamiento; ms tarde, despus de una nueva crisis, por ejemplo, se ver obligado a prever una organizacin ms funcional de las urbanizaciones. Pero entonces, incluso si va demasiado lejos en su afn de equipar cada sector, los resultados de conjunto a nivel de aglomeracin, incidiendo sobre la vida de las poblaciones locales, corrern el riesgo de ser inadecuados, ya que no se trata solamente de ordenar las partes de la ciudad, sino de alcanzar una coordinacin general del ordenamiento de estas partes. La especulacin no solamente cuesta cara y produce un entorno residencial siempre deficitario respecto a las necesidades, sino que es, a nivel del conjunto urbano, anrquica.
La especulacin, debido a los efectos que produce en la colectividad, necesita la intervencin de un poder pblico que sea otra cosa que un instrumento al servicio de los especuladores. En la situacin que precedi a los acontecimientos polticos de 1340 (1961-62), la poblacin urbana, usuaria del tejido urbano, se ha visto privada de los medios de expresin y de accin. Sus necesidades slo podrn tomar una forma concreta, conceptual y prctica, ms que a travs de un contacto institucionalizado entre los organismos representativos y los organismos tcnicos. Para

federacin de las asociaciones de los barrios. Los segundos slo han de ser un cuerpo de tcnicos especializados en los problemas de ordenacin urbana en sus diferentes formas (uso del suelo, circulacin, equipamiento, etc.); este cuerpo permite superar las contradiccio-

nes de las necesidades al proponer soluciones urbansticas nuevas (contradiccin por ejemplo entre las complejas necesidades tradicionales satisfechas por la casa individual y la preocupacin por reducir el coste de las intervenciones urbansticas la primera induce a la extensin urbana, la segunda induce a la concentracin).

Por otra parte, al estar la ciudad por su funcin estrechamente ligada al resto del pas, no puede concebirse la ordenacin de la misma al margen de la ordenacin de la nacin (por ejemplo, no se puede realizar ninguna previsin sobre el movimiento de la poblacin si se ignoran las relaciones econmicas entre la capital y las provincias). Por esto deben estar estrechamente relacionadas entre s las instituciones que cumplen estas funciones.

especulador no puede prever las necesidades, ni ir por delante de ellas; su inters es seguir con el mayor retraso posible sobre las que se manifiesten. No slo la toma de conciencia de las necesidades colectivas est, como ya heEl

rgimen jurdico del suelo depender en el futuro de la correlacin de fuerzas que exista entonces y de su organizacin, es decir de los mismos elementos que en
El el

pasado.

De

la

misma manera

mos

sealado,

retardada

por

el

los

mercado de terrenos, sino que es

slo a travs de la competencia, de las crisis y de las modificacio-

nes del mercado que se producen

por su causa, cuando des se manifiestan y
las necesidael

especula-

caz desde el punto de vista de su objetivo no puede ser un consejo municipal elegido, un organismo alejado ae las poblaciones de cada sector y fcilmente dominable por los especuladores, sino una

primeros

la

forma ms

efi-

que los derechos del suelo urbano han sido distribuidos a particulares por un Estado que les representaba, de la misma forma y por lo que respecta al valor de los emplazamientos comerciales, los derechos fueron repartidos en funcin de las fuerzas sociales que aspiraban a los mismos, en el futuro, segn

14

cual sea la expresin y el poder de la colectividad urbana como un todo frente a los individuos, los de-

CONCLUSIN
Este estudio no ha tenido por objeto
el

rechos de stos sern negados, limitados o respetados. El rgimen fundiario urbano podr tomar tres formas principales: municipalizacin o socializacin del suelo, forma que devuelve a la sociedad lo que ella ha creado y el dominio sobre su dimensin espacial; recuperacin a travs de los impuestos, de una parte ms o menos importante del valor o de las plusvalas y restriccin de los derechos de uso de los propietarios privados, lo que equivale a repartir los derechos de propiedad entre los individuos y la colectividad; y, finalmente,

comparar

los

hechos que

aqu se analizan y los que han ocurrido en otras ciudades. Sin embargo, el anlisis de los

mecanismos

y de las condiciones de la especulacin fundiaria en Tehern muestra que no es un caso aislado, que lo que se ha analizado presenta, sin ninguna duda, grandes analogas con lo que puede suceder en otras ciudades.

reconocimiento de los derechos absolutos de la propiedad privada, es decir, la situacin actual.

En perodos de crecimiento urbano, la especulacin es inherente al estatuto liberal del suelo; no es el fruto de la maldad de los hombres, sino la consecuencia necesaria de
la relacin existente entre ellos y su espacio. Esta puede ser amplificada por un cierto nmero de circunstancias que ocurrieron durante la gran efervescencia del mercado fundiario de Tehern a lo largo de los aos 1332-1337 (1953-1954, 1958-1959): crecimiento extremadamente rpido de la poblacin urbana; retrasos acumulados en el alza de los precios durante los aos precedentes, debido a la incertidumbre poltica; ausencia de cual-

Los objetivos y los mtodos de una que satisfaga las necesidades colectivas, es decir, las necesidades que los individuos sienten en su actividad cotidiana son irreconciliables con el mercado libre de terrenos, la especulacin y su organizacin econmica y social. La aplicacin de semejante poltica obliga a que la sociedad urbana domine sobre su espacio, lo que es irreconciliable con el acaparamiento privado del suelo. Corresponde a las poblaciones urbanas el hacer prevalecer uno u otro rgimen
poltica
jurdico.

jugado en otras partes: por ejemplo, es algo conocido que la especulacin es muy intensa en los pases subdesarrollados exportadores de petrleo; que el crecimiento rpido de la poblacin urbana juega un rol dominante: por ejemplo las ciudades en vas de industrializacin de la India. Que estos factores, y dentro de unas relaciones que son difciles de evaluar, hayan actuado con una particular intensidad en Tehern, que la especulacin se haya extendido all, sin ningn tipo de comparacin con lo que ocurri o est ocurriendo en los pases de economa desarrollada, tambin es cierto: si sta hubiese acaecido incluso a mediados del siglo XIX, tal como ocurri en la capital del Irn, la especulacin habra dejado en la actualidad trazos perceptibles; sin embargo, stos no existen.
Pero recordemos los mecanismos esenciales, aparentemente inevita-

115

de la especulacin o, ms exactamente, del hecho social fundamental del que la especulacin no es sino un resultado, entre otros muchos, aunque ste sea el ms
bles,

perceptible para
el

la

opinin pblica:

quier limitacin, al contrario, fortalecimiento de la actividad especulativa por la colectividad pblica; finalmente, afluencia de dinero gracias a los ingresos del petrleo: el ahorro, dbilmente absorbido por
la

acaparamiento legal por parte de los individuos de los valores creados por la colectividad. El acaparamiento empobrece la colectividad, limita sus medios de accin sobre el suelo, refuerza el podero de los particulares, de los propietarios fundiarios, y principalmente

de
la

agricultura,

la

industria, el

co-

los grandes especuladores, en gestin de los asuntos urbanos.

mercio y
el

la banca, se dirige hacia suelo urbano como forma fruc-

tfera

de

la

inversin.

Sin profundizar mucho, se sabe que estos factores amplificadores han

En consecuencia, el equipamiento que depende del esfuerzo de la colectividad, Estado o Ayuntamiento, va retrasado respecto a las necesidades. El retraso puede ser acentuado (este es el caso de Tehern)

116

por la conducta maltusiana de los particulares que poseen los sectores de equipamiento colectivo. La debilidad del Ayuntamiento no puede contrarrestar estas prcticas sin

la ciudad es una conciencia de especulador. Lo primero que se espera del suelo urbano real o potencial es que ste aumente de precio; lo que se espera no es una ciudad en
la que los hombres se realicen, sino un suelo urbano en el que el precio aumentara indefinidamente.

de

enfrentarse con los grupos de presin constituidos. De esta forma nace y se desarrolla un desequilibrio entre la oferta y las necesidades de suelo urbano, es decir, del suelo equipado utilizable para la residencia y la actividad que hace crecer las rentas de situacin y de equipamiento; determina el aumento del valor del suelo urbano existente en sus dos grandes componentes: valor de emplazamiento comercial y, sobre todo central, valor general.

acaparamiento tambin desarrosus efectos sobre los terrenos en los que se espera que pronto se incorporen al ncleo urbano o sobre las zonas urbanas que pronto adquirirn una funcin central: las plusvalas de equipamiento y de situacin son proyectadas fuera de las reas urbanas o nacen de un mecanismo simple. Finalmente, el precio de los alquileres, aunque la crisis de la vivienda est, en definitiva, ligada al acaparamiento del
El
lla

Esta segunda expectativa podra ciertamente contener a la primera; tericamente el aumento del precio podra ser esperado de un suelo urbano funcional. Esto supone una conciencia de la ciudad formada independientemente de la especulacin. De hecho, las representaciones son dirigidas por el mercadolas unas, las antiguas pueden seguir siendo vlidas, o tambin pueden ser abandonadas por la evolucin urbana; las otras, las nuevas son el producto directo de la especulacin o estn formadas por ella. Este conjunto de elementos tiende a formar una composicin heterclita que constituye, sin duda, el signo esencial de una morfologa urbana creada por el acaparamiento y la especulacin.

suelo urbano.

Pero

no acaban aqu los efectos

No slo provoca un retraso en la satisfaccin de las necesidades, sino que tambin determina un desfase de la conciencia respecto a las necesidades reales y la formacin de un tejido urbano funcional para la especulacin, a las nicas necesidades que pueden expresarse dentro de su marco. Una gran parte de la poblacin especula, entra dentro del sistema de la especulacin; la conciencia colectiva que se forma de
del acaparamiento.

orientacin privilegiada de la al sur (relacin con la naturaleza) que todava sigue siendo funcional, y el modelo arcaico de la casa individual, la cual ya no tiene ningn sentido, ni para las familias pobres hacinadas alrededor del patio, ni para las familias acomodadas, ya que el patio-jardn, cuya misin era aislarlas, se ha convertido en un espectculo pLa

casa

blico debido a los

modernos

edifi-

cios que
tivas

la

rodean, provienen del

pasado. Las representaciones relaa la morfologa urbana son representaciones abstractas determinadas por el mercado de los signos fundanos: nocin de terreno
llano,

de aislamiento de urbanizaciones entre s, de su tropismo hacia el centro urbano que, al compensarse con los efectos de la orientacin de la casa hacia el sur, tiende a producir uno de los aspectos dominantes de la morfologa general de la ciudad. Las necesidades de equipamiento pblico no pueden cubrirse por los medios tradicionales debido al crecimiento general de las necesidades, del crecimiento de la ciudad, pero la organizacin del desarrollo urbano frena su aparicin, deforma su representacin. El equipamiento escolar, comercial, de ocio, sanitario, no se percibe como una necesidad inmediata esencial de los habitantes de un nuevo sector; se confa para remediarlo en los dems, en el Ayuntamiento, en el futuro, como si la operacin a posteriori fuese fcil. Las necesidades de agua, electricidad, son, ciertamente sentidas como necesidades inmediatas despus de la ocupacin de una parcela, pero el equipamiento previsto no es ms que un smbolo especulativo, la afirmacin de una preocupacin. En otro sector, por ejemplo, el de la vialidad, nos encontramos ante representaciones fantasiosas, unas veces mezquinas, otras veces fantsticas. La valoracin de la realidad est siempre ausente; la organizacin especulativa est en contradiccin con una organizacin colectiva capaz de hacer llegar las necesidades a la conciencia, de expresarlas, de confrontarlas con la realidad; tambin est en contradiccin con una organizacin tecnocrtica capaz de evaluarlas y de asegurar su satisfaccin. Al menos en las condiciones que han preponderado en Tehern, antes de 1339
las parcelas,
las

de cuadrcula, de identidad

(1960-1961).

El

marasmo

fundiario

que se ha abierto en esta poca deber hacer cambiar los mtodos de la especulacin. Si los mecanismos del acaparamiento son universales, sus efectos sobre las formas urbanas son susceptibles de cambiar, lo que nos demuestra que
estos mecanismos estn ligados al de la especulacin en una coyuntura econmica y social dada.
desarrollo

117

Por otra parte, el mercado de terrenos transforma la ciudad, la sociedad urbana y sus representaciones. Se sita en relacin a su propio pasado, a sus propios excesos; debe cambiar de mbito, alcanzar a nuevas categoras de parcelas de manera que evite la competencia con las parcelas que anteriormente

haba creado; debe tener

ms

en cuenta las necesidades, ya que las representaciones de las poblaciones urbanas han sido modificadas en el curso de su actividad anterior, y mediante la misma. La parcelacin, en la forma rudimentaria en que se encontraba en Tehern antes de 1339 (1960-1961) y en los
pases occidentales hasta
el pero-

do comprendido entre las dos guerras mundiales, es una forma primitiva que debe dejar paso a for-

mas ms avanzadas.

El

acapara-

miento fundiario est obligado a seguir las representaciones de la vida urbana, ya sea haciendo pagar los servicios esperados a otros (Ayuntamiento, Estado, etc.), ya sea
l mismo, a menos que frmulas como la concentra-

sacrificndose

cin parcelaria consigan satisfacer, a la vez, su afn de ganancias y las necesidades de la poblacin. De

todas las maneras, el rgimen fundiario liberal determina un dficit (general o parcial) del equipamiento urbano, ya que el beneficio fun-

118

no es ms que una deducgeneralmente enorme, sobre el precio que las poblaciones consienten en pagar por los servicios urbanos ofrecidos; la deduccin disminuye las posibilidades de exdiario cin,

tensin del equipamiento. Adems,

el deseo de acaparamiento de una forma o de otra transforma las necesidades o su representacin. La reconciliacin de la sociedad con el espacio que ella ocupa supone la abolicin de la apropiacin privada del suelo urbano.

cir

que Halbwach, podemos deque todas las formas urbanas estn determinadas por alguna
Igual

fuerza o representacin colectiva; a esto podemos aadir que las for-

mas urbanas no son solamente la consecuencia de fuerzas y representaciones independientes de las condiciones de su actualizacin: las formas econmicas (en el caso estudiado, el acaparamiento del suelo urbano) las dominan, las sobreimponen las consecuencias de sus propias leyes. Al mismo tiempo que ellas son el marco dentro del cual se construye la ciudad, contribuyen a la elaboracin de las ideas que conducen a esta construccin.

119

COUCOON

DE

OEHOAS SOCALES

Paul Vieille ha sido director de

iudes el Recherches Sociales de

Tel

1960
de
et
la

1968. Ha publicado
iran y su

nui
r

sociedad

evolucin reciente en
(

Socit," "Annales, Economie. Socit,

etctera, as

como una obra en colaboracin, "Ptrole

et

Violence", en Editions Anthropos, Pars (donde pr

mente se va a publicar "l'Etat

Actualmente se interesa por.
pacio generado por
v el

et

la

Fodalit en Irn".

la

reestructuracin del es-

"capitalismo de organizacin"
el

prepara un libro sobre

Mediterrneo como lugar de

particular"
y el

conflicto entre una

"civilizacin

"ca-

pitalismo de organizacn,.

Editorial

Gustavo
-

Gili,

S. A.

Barcelona-15
Madrid
Vigo
-

Roselln, 87,

89

Alcntara, 21

Marqus de Valladares, 47, 1

-1
-

Bilbao

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-

izq.

Sevilla -11

Madre
-

Rfols,

17

Buenos Aires

Cochabamba, 154-158
-

Mxico
Bogot

D. F.

Hamburgo, 303
-

Calle

22

6-28

.Santiago de Chile

Sta, Beatriz,

120

Sao Paulo

Ra Augusta, 974

307.76 V657m3, E C.1 *Qff Mere Mercado del suelo y sociedad u

MATERIALES DE LA CIUDAD
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Rio Piedras
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Sistema Biblioteca;

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