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INDICE

1. Funcionamiento esencial de una hipoteca

2. La obligacin principal garantizada

2.1. Elementos

2.1.1. Capital

2.1.2. Plazo

2.1.3. Tipo de inters

Fijo

Variable

2.2. Frmulas financieras de un prstamo

2.2.1. Modelo francs

2.3. Clculo de la cuota peridica

2.4. Ejemplo de simulacin de un prstamo hipotecario

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2.4.1. Plazo en meses

2.4.2. Inters

2.4.3. Cuota

2.5. Demostracin de la frmula de la cuota peridica

2.6. Prstamos hipotecarios multidivisas

2.7. Prstamo hipotecario y tipos de inters en Espaa

3. La hipoteca como contrato: caractersticas legales

4. Sobre el origen histrico de la hipoteca

5. Bibliografa

6. Formulario solicitud crdito

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Funcionamiento esencial de una hipoteca

Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato pblico, (en Espaa escritura pblica ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, adems del otorgamiento de la citada escritura pblica, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea debidamente inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a terceros- tras cuya perfeccin, su funcin exclusiva ser nicamente la de servir de garanta a una deuda de dinero, u otra obligacin evaluable, dado que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La realizacin del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolucin ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente requerido, y adems, en su caso, siguindose el mismo proceso contra el hipotecado no deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueo del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.

La obligacin principal garantizada Evolucin del tipo de inters Euribor (EDITAR LETRA), entre 2000 y 2008, usada como tasa de inters de referencia en gran parte de los prstamos hipotecarios en Europa. Normalmente la obligacin garantizada consiste en el deber de devolver un crdito concedido, o un prstamo entregado, ms las responsabilidades accesorias derivadas de la tenencia, que se delimitan empleando tres parmetros fundamentales: El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor hipotecario. El montante del capital debitado suele ser menor que el valor de realizacin
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del bien hipotecado, de manera que ste pueda responder del capital alcanzando eficacia solutoria en la subasta pblica, en caso de producirse el impago de todo, o parte, del crdito o prstamo debitado. El plazo, que es el tiempo que tomar la devolucin del capital y sus accesorias. La devolucin del prstamo se realiza mediante pagos peridicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado ms todos los intereses acumulados durante el tiempo pactado para devolver el principal. El tipo de inters, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o particular) en concepto de ganancias del capital. El tipo de inters puede a su vez ser: Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del prstamo. Variable: Su valor es revisado peridicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economa. Generalmente se emplea algn ndice econmico como el EURIBOR1 , el Libor o el IRPH , al cual se le aade un diferencial de forma que el inters de la hipoteca siempre sea superior al ndice de referencia. Una vez conocidos los 3 parmetros anteriores es posible realizar los clculos para conocer cuales sern las ganancias del banco por la concesin del prstamo y cual ser la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolucin del dinero al banco).

Frmulas financieras de un prstamo Hay varios modelos diferentes para realizar estas estimaciones, siendo el ms comn el modelo francs, que es el que aqu se explica. En este modelo, la mayor parte de los intereses del prstamo se pagan al banco durante las primeras cuotas del prstamo, de
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ndice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de inters promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro.
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forma que si en un momento dado se decidiese devolver toda la deuda pendiente al banco, ste ya habr cobrado una parte importante de sus beneficios. Hay que tener en cuenta que si el tipo de inters es variable ser necesario repetir los clculos cada vez que se revise el valor del inters, generalmente una vez al ao.

Clculo de la cuota peridica Para calcular cul es la cuota que debemos abonar peridicamente al banco se emplea la frmula siguiente:

El inters debe ser el valor que se aplica durante cada periodo. As, si las cuotas se pagan mensualmente es necesario dividir el inters anual entre 12, para conocer cul es el tipo de inters mensual.

Ejemplo de simulacin de un prstamo hipotecario Por ejemplo, para calcular la cuota de un prstamo hipotecario de 150.000 unidades de capital, de 15 aos de plazo y un tipo de inters fijo del 2,605% anual en el que los pagos se realizan mensualmente, empleamos los siguientes clculos:

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Como los pagos son mensuales, comenzamos calculando el plazo expresado en meses y el tipo de inters mensual

La cuota que debemos ingresar mensualmente ser:

Sobre el origen histrico de la hipoteca (PONER A DOS COLUMNAS DESDE AQU)

El trmino hipoteca es una expresin compuesta, que procede de la lengua griega clsica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajn, caja); es decir, que la hypoteka era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que permaneca escondido debajo del cajn, puesto que no existen signos externos de su existencia, al no conllevar la posesin en favor del acreedor hipotecario para ser constituida, y el bien hipotecado contina perteneciendo al, y sigue siendo posedo por, el deudor hipotecario. No obstante la regulacin actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma haba dos formas principales de garantizar, con eficacia real, una deuda: La Fiducia: Que consista en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desproteccin para el deudor.
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La Prenda o pignus, con una regulacin muy parecida a la actual. El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento de la posesin en favor del acreedor. Se utilizaba as para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podan ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurdica, dado que por falta de posesin permaneca como carga oculta, no fue sino hasta el establecimiento de las Contaduras de hipotecas, luego convertidas en Registros de la propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empez a utilizarse de forma generalizada, como gran dinamizadora del crdito territorial.

FORMULARIO SOLICITUD DE PRSTAMO BANCARIO

Nombre: Apellidos: D.N.I: Edad: Profesin: Sexo: Situacin laboral: Fecha de nacimiento: Estudios: Letra:

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