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TRESPASSE - verifica-se neste caso a transmisso da posio de arrendatrio, ou seja, o arrendamento deixa de estar no nome do anterior proprietrio e passa

para o nome do futuro proprietrio. No trespasse no necessria autori!ao do sen"orio, desde #ue o futuro arrendatrio continue a exercer a mesma actividade no $oca$ arrendado. No entanto, o trespasse tem #ue ser ce$e%rado por escrito e tem #ue ser comunicado ao sen"orio. No es#uecer #ue o sen"orio tem direito de prefer&ncia no caso do trespasse por venda.

A'()*AS +,NS-.ERA/0ES S,1RE A NAT)RE2A 3)R-.-+A ., TRESPASSE


Joana Pinto Coelho
Escola Superior de Gesto Instituto Politcnico de Tomar

1.Consideraes iniciais Nos termos do actua$ arti4o 5556 do +7di4o +ivi$ permitida a transmisso por acto entre vivos da posio do arrendatrio, sem dependncia da autorizao do senhorio a! no caso de trespasse de esta"elecimento comercial ou industrial#$ Sur4e-nos assim a confi4urao jur8dica do trespasse como uma das excep9es : re4ra 4era$ da intransmissi%i$idade do direito de arrendatrio. 5 So%re o #ue deva entender-se por trespasse muito se tem de%atido na doutrina, sendo, de resto, o prop7sito de nos pronunciarmos #uanto : nature!a
A a$8nea %; do mesmo arti4o consa4ra uma outra excepo re$ativamente : pessoa %ue no prdio arrendado continue a e&ercer a mesma pro'isso li"erar, ou sociedade pro'issional de o"(ecto e%uivalente.<
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Algumas consideraes jurdicas sobre a natureza do trespasse

deste ne47cio jur8dico #ue nos $eva a tomar uma posio, nas p4inas #ue ora nos propomos escrever. A $ei no define o #ue seja o trespasse 6, sendo certo #ue d=vidas no existem de #ue se trata de um ne47cio jur8dico #ue tem por o%jecto um esta%e$ecimento comercia$. A par do desenvo$vimento "ist7rico deste instituto, to %em i$ustrado por Pinto >urtado nas p4inas do seu *anua$ de Arrendamento )r%ano, estamos certos #ue o seu sur4imento e posterior desenvo$vimento andaram sempre acompan"ados da posio jur8dica de arrendatrio, o #ue nos $eva a defender, com Pinto >urtado, #ue transmisso de um esta"elecimento comercial ou industrial localizado em espao no arrendado no se reconduzir ao instituto do trespasse#)$ Poder estoutro esta%e$ecimento ser o%jecto de #ua$#uer tipo de ne4ociao, como uma venda, uma doao, uma pen"ora, uma $ocao, ou um usufruto, a t8tu$o de exemp$o, mas em nen"uma destas situa9es se tratar verdadeiramente um trespasse, confi4urado juridicamente como situao de facto, #ue corresponde : transmisso de um esta%e$ecimento $oca$i!ado num espao arrendado, e #ue tem como efeito jur8dico nuc$ear a desnecessidade de autori!ao do sen"orio para transmisso do direito ao arrendamento. A%ona neste sentido, e desde $o4o, a insero sistemtica deste instituto no re4ime do arrendamento ur%ano. No se v&, pois ra!o p$aus8ve$, para #ue o $e4is$ador no tivesse j autonomi!ado a fi4ura se a inteno estivesse em ver no trespasse um ne47cio jur8dico #ue de forma am%84ua comportasse toda e #ua$#uer transmisso do esta%e$ecimento comercia$.? A desnecessidade de autori!ao do sen"orio ter em vista o facto de, com a exp$orao do esta%e$ecimento comercia$ no $oca$ arrendado, o arrendatrio ter produ!ido uma mais-va$ia #ue dever acrescer ao va$or da renda e #ue justifica o facto de se possi%i$itar ao arrendatrio a transmisso do seu direito ao arrendamento sem #ue o sen"orio o possa proi%ir de o fa!er.
@eja-se a prop7sito 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. 6E5. 3 P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, p. GF6 4 +ontra, *-()E' P)P, +,RRE-A, .ireito +omercia$, HC Edio, Ediforum, 'is%oa, 6DDG, p. BH. /+iz0se trespasse todo e %ual%uer ne1ocio (ur2dico pelo %ual se(a transmitido de'initivamente e inter vivos um esta"elecimento comercial, como unidade$#!
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Por outro $ado, e no mesmo contexto, se a transmisso no for acompan"ada do conjunto de e$ementos #ue comp9em o esta%e$ecimento, fa$tar o pressuposto do re4ime previsto no arti4o 5556, por#uanto no estaremos verdadeiramente perante um trespasse. Estamos em crer #ue no se transmitindo o esta%e$ecimento como universa$idade en#uanto mais va$ia incorporada no im7ve$, no "aver fundamento para dispensar a autori!ao do sen"orio, Gpor no se tratar verdadeiramente um trespasse. ,ra pretender des$i4ar o trespasse da transmisso da posio jur8dica de arrendatrio si4nificaria, em face de ta$ exi4&ncia, #ue o proprietrio de um im7ve$ e titu$ar de um esta%e$ecimento comercia$, comerciante portanto, se via o%ri4ado a transmitir o esta%e$ecimento com todos os seus e$ementos inte4rantes. *as e se no o fi!esseI Jue conse#u&ncias $"e poderiam advir de retirar ao esta%e$ecimento a maior parte dos seus e$ementosI A ser assim, ser8amos o%ri4ados a fa!er coexistir uma discip$ina jur8dica para o trespasse de esta%e$ecimento insta$ado em pr dio arrendado e uma discip$ina jur8dica, porventura menos exi4ente, para os esta%e$ecimentos insta$ados em im7ve$ no arrendado. ,ra, no parece vive$. 2. A noo de estabelecimento e o mbito do trespasse Neste sentido, torna-se premente #ue compreendamos, antes de mais, a noo de esta%e$ecimento, e o #ue de$e deve fa!er parte. )ma #uesto fundamenta$ a #ue se co$oca em face dos pr dios, dos %ens im7veis. >aro tam% m e$es parte inte4rante do esta%e$ecimentoI Para Pinto >urtadoB, os %ens im7veis no fa!em parte do conte=do dos esta%e$ecimentos, pe$o #ue este Ks7 poder compreender, no um pr dio, mas eventua$mente, o direito ao uso< desse pr dio. .o esta%e$ecimento faro parte todos os %ens corp7reos e incorp7reos #ue formem o con(unto unitrio fina$isticamente determinado : rea$i!ao de um fim
P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, p. GFL. 6 P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, p. G?D.
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concreto, a actividade a #ue se destina a exp$orao do esta%e$ecimento L. 3 +outin"o de A%reu afirma no e&istirem raz3es %ue validem um tratamento di'erenciado do prdio em 'ace de "ens %ue, tal como ele, 'azem parte do esta"elecimento#4$ Entendemos #ue os pr dios no faro parte do esta%e$ecimento, e desde $o4o pe$o facto de considerarmos o esta%e$ecimento uma universa$idade #ue, nos termos do arti4o 6DB-5 ++, definida como a pluralidade de coisas m5veis %ue, pertencendo 6 mesma pessoa, tm um destino unitrio <. Ademais, mesmo #ue considerssemos trespasse toda a transmisso de um esta%e$ecimento, e na "ip7tese #ue acima citamos, o proprietrio do im7ve$, titu$ar do esta%e$ecimento #ue #uisesse transmiti-$o teria o%ri4atoriamente de transmitir o im7ve$ por fa!er parte inte4rante desse mesmo esta%e$ecimentoI Parece-nos #ue no. Pe$o #ue conc$u8mos, com Pinto >urtado, #ue o esta%e$ecimento deve considerar-se antes um conjunto unitrio de %ens m7veis, de$e estando exc$u8dos os %ens im7veis. ,ra, o arti4o 5556 ++ $i4a o ne47cio jur8dico de trepasse a um esta%e$ecimento comercia$ ou industria$. H Ser, por esta via, um esta%e$ecimento comercia$ o #ue dedica a sua actividade : prtica de actos de com rcio, nos termos do arti4o 6 +. +om., e um esta%e$ecimento industria$ o #ue nos termos do arti4o 6FD do mesmo dip$oma se dedicar ao desenvo$vimento industria$ de uma actividade transformadora ou de servios. 5D Neste passo, conc$uiremos com Pinto >urtado #ue sempre #ue a $ei refere a exist&ncia de um trespasse des$i4ado de um esta%e$ecimento comercia$ ou industria$ se estar a referir a uma mera transmisso, no uti$i!ando o termo
P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, p. G?D. 8 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. 6EB-EL. E acrescente-se, para o A. o pr dio to re$evante en#uanto e$emento inte4rante do esta%e$ecimento, como um todo, #ue distin4uindo os casos de trespasse em prdios arrendados, e os casos de trespasse em prdios no arrendados , justifica a desnecessidade de autori!ao do sen"orio para a transmisso da posio contratua$ de arrendatrio, no primeiro caso, por fora da KimportMncia dos pr dios<. @. p. FDG. 9 Para +outin"o de A%reu, o trespasse pode ter por o%jecto esta%e$ecimentos no comerciais. Assim, 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. 6E5. 10 No mesmo sentido, parece-nos, v. *-()E' P)P, +,RRE-A, .ireito +omercia$, HC Edio, Ediforum, 'is%oa, 6DDG, p.LD, #uando considera o trespasse uma acto de com rcio o%jectivo.
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num sentido t cnico ri4oroso, o #ue desde $o4o

comprovado pe$a a$iena %; do

arti4o 5556 do ++ #ue no fa$a em trespasse, mas em transmisso de um $oca$ arrendado para o exerc8cio de uma profisso $i%era$. 55 .e forma unMnime, trespasse industria$. .e facto, a $ei esta%e$ece de forma o%jectiva e evidente a distino entre as transmiss9es definitivas e as disposi3es temporrias do esta%e$ecimento 56. Assim, a mera transmisso temporria do esta%e$ecimento, anti4amente confi4urada pe$a $ei como uma cesso da e&plorao do esta"elecimento est "oje, em%ora com contornos seme$"antes, identificada com a fi4ura da $ocao de esta%e$ecimento, prevista no arti4o 55DH ++. So%re a #uesto de a transmisso da titu$aridade do esta%e$ecimento comercia$ ou industria$ supor impreterive$mente um ne47cio oneroso ou, pe$o contrrio, admitir #ue se possa fa!er a t8tu$o meramente 4ratuito, a $ei nada exp$8cita. A verdade #ue para os autores #ue afirmam a exist&ncia de um trespasse desde #ue se esteja perante uma transmisso definitiva do esta%e$ecimento, independentemente, portanto, do facto de o esta%e$ecimento se encontrar $i4ado a um direito de arrendamento, ser fci$ de admitir a possi%i$idade de transmisso do esta%e$ecimento a t8tu$o 4ratuito 5F, por exemp$o atrav s de uma doao, en#uanto mera $i%era$idade. Acontece, por m, #ue se ponderarmos so%re o especia$ fundamento do trespasse en#uanto constatao de uma ri#ue!a criada pe$o arrendatrio no im7ve$ #ue ocupa, ri#ue!a #ue se encontra $i4ada ao esta%e$ecimento #ue exp$ora e #ue fundamenta, por si s7, tam% m a desnecessidade de autori!ao do sen"orio para a transmisso da posio de arrendatrio, parece #ue a a$ienao 4ratuita do esta%e$ecimento no ter em si #ua$#uer ra!o #ue su%ja!a a esta conse#u&ncia essencia$. Por outro $ado, desta arte, tam% m no
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encarado, pe$a doutrina, como uma

transmisso definitiva da titu$aridade do esta%e$ecimento comercia$ ou

P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5,

p. GG5 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. 6E5. 13 Para +outin"o de A%reu, as ra!9es da discip$ina jur8dica do trespasse va$em tanto para os ne47cios onerosos como para os ne47cios 4ratuitos. 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, op$cit$, p. GE6.
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se vis$um%raria 4rande si4nificado ao direito de prefer&ncia atri%u8do ao sen"orio. , #ue nestes termos aconteceria seria atri%uir o direito de prefer&ncia ao sen"orio nos casos em #ue a transmisso fosse onerosa e no atri%uir #uando a mesma fosse 4ratuita. No parece admiss8ve$. ,u me$"or di!endo, o direito de prefer&ncia no fa! sentido se no estivermos perante ne47cios onerosos. N certo #ue a $ei de$imita o direito de prefer&ncia aos casos de venda ou dao em pa4amento, o #ue indu! admitir #ue o trespasse poder confi4urar outro tipo de ne47cios, mas estamos em crer #ue nunca ne47cios 4ratuitos. , trespasse portanto a transmisso definitiva de um esta%e$ecimento por um acto entre vivos. ,ra, na perspectiva de #ue o trespasse s7 fa! sentido #uando $i4ado a um direito de arrendamento, o pro%$ema 4an"a maior acuidade #uando, em virtude da morte do arrendatrio, se opera a transmisso deste direito, por fora desi4nadamente do disposto no arti4o 555F ++ e com a transmisso deste direito a transmisso automtica do esta%e$ecimento comercia$. O primeira vista, tudo $evaria a crer estarmos perante um trespasse, contudo em causa estar a#ui em causa, antes de mais, um fen7meno sucess7rio #ue opera ope le1is##ue tem por causa imediata a morte do primitivo arrendatrio Ptitu$ar do esta%e$ecimento comercia$;, e o efeito de transmisso do esta%e$ecimento a#ui apenas e to s7, em nosso entender, um efeito instrumenta$, e no um efeito directo da sucesso. 5? ,ra, a $ei s7 admite a desnecessidade da autori!ao do sen"orio para a transmisso do direito ao arrendamento #uando em causa esteja a transmisso de um esta%e$ecimento comercia$ no #ua$ a#ue$e esteja inte4rado, e admite-o apenas por considerar injusto #ue, em face da considerve$ mais va$ia #ue o esta%e$ecimento representa re$ativamente ao va$or da renda, o sen"orio pudesse impedir a circu$ao do mesmo. Para enfati!ar este entendimento atentemos ainda em #ue o trespasse conta%i$isticamente or4ani!ado como imo%i$i!ado activo, e o seu va$or apurado em funo do va$or #ue acrescenta a universa$idade, em si mesma, em re$ao : mera soma do va$or dos e$ementos constitutivos do
. P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, p. GBD.
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esta%e$ecimento, sendo, entre e$es, na maioria das ve!es, o direito ao arrendamento o va$or mais importante. +ontam-se, todavia, numerosas situa9es em #ue atrav s de um trespasse se pretende unicamente possi%i$itar a transmisso do direito ao arrendamento.5G Neste sentido, a transmisso do esta%e$ecimento #ue ten"a =nica e exc$usivamente a inteno de permitir a transmisso do direito ao arrendamento constitui um mecanismo fraudu$ento su%jacente ao #ua$ podemos fa!er corresponder a fi4ura do enri%uecimento sem causa : custa do sen"orio, pois #ue, na verdade, o va$or #ue se #uer transmitir to s7 o va$or do arrendamento e no o do esta%e$ecimento, en#uanto universa$idade. ,ra, esta inteno est em contradio evidente com a ratio su%jacente : previso $e4a$ da desnecessidade da autori!ao do sen"orio em caso de trespasse. 3. A delimitao do negcio jurdico de trespasse Para estarmos perante um trespasse necessrio #ue o esta%e$ecimento

seja transmitido como unidade 4$o%a$, o #ue desde $o4o decorre da a$8nea a; do nQ 6 do arti4o 5556, ora o%jecto do nosso estudo, onde se pode $er #ue no "aver trespasse se<Ra transmisso no for acompan"ada da transfer&ncia, em conjunto, das insta$a9es, utens8$ios, mercadorias ou outros e$ementos #ue inte4rem o esta%e$ecimento<. Parece-nos todavia perfeitamente ra!ove$ #ue, ao a%ri4o da autonomia privada na conformao do ne47cio jur8dico, as partes possa exc$uir da universa$idade certos %ens, certas re$a9es contratuais, desde #ue com ta$ exc$uso no fi#ue prejudicada a caracteri!ao do esta%e$ecimento comercia$ em conformidade com a sua nature!a.5B

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P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5,

p. GBF
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p. GBL

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>a$a-se a este respeito, na doutrina, de um KMm%ito m8nimo, natura$ ou necessrio do esta%e$ecimento<5L para referir a exist&ncia de um conjunto m8nimo de e$ementos #ue ref$ectem a ima4em do esta%e$ecimento aos o$"os do p=%$ico.5E Neste sentido, di!-se no su'iciente %ue o senhorio prove no ter sido transmitido um ou mais elementos componentes do esta"elecimento7 ter %ue provar %ue sem esse /s! elemento /s! no su"siste a%uele concreto esta"elecimento#89. To importante com esta ainda a refer&ncia de outros autores a uma determinada Kaptido funciona$< do esta%e$ecimento, no sentido de #ue se o mesmo se reve$ar apto ao seu funcionamento, independentemente dos e$ementos #ue o inte4ram, deveremos considerar estar verdadeiramente perante um esta%e$ecimento.6D .iscute-se ainda se as a$ienas a; e %; do referido preceito constituem meras presun9es da exist&ncia de um trespasse, sendo portanto pass8veis de prova em contrrio. A ser verdade, trata-se, na prtica, de poder provar #ue " um trespasse, onde efectivamente e$e no existe, ou pe$o contrrio de poder #ue e$e no existe ainda #ue esteja p$enamente confi4urado. Parti$"amos da opinio do Professor Pinto >urtado #uando considera #ue, no #ue respeita : referida a$8nea a;, estamos perante uma c$ara delimitao ne1ativa da noo le1al de trespasse S no sentido de #ue no e'ectivamente um trespasse, a transmisso #ue no se(a acompanhada da trans'erncia, em con(unto, das instala3es, utens2lios, mercadorias ou outros elementos %ue inte1ram o esta"elecimento#$ Repare-se #ue se considerarmos, como consideramos, #ue a ne4ociao do esta%e$ecimento comercia$ s7 tem re$evMncia jur8dica no trespasse, com vista : ne4ociao do direito do arrendatrio e : prefer&ncia $e4a$ do sen"orio65, tudo se reve$a mais simp$es, e no " necessidade prtica de
@er a este respeito, 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, pp. 6E?-H5 18 ,R'AN., .E +AR@A'A,, -l1uns aspectos da ne1ociao do esta"elecimento, :evista de ;e1islao e <urisprudncia, 55GQ p.5BL 19 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p.FDB 20 3,SN ,'-@E-RA AS+ENST,, 'i9es de .ireito +omercia$, 5HEBUEL, @o$ume -, pp. GDH-G5D. 21 P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, p. GLG
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#ua$ificarmos como presun9es ou 8ndices as duas a$8neas do arti4o 5556, nQ 6 ++. Se estivermos perante a venda de um esta%e$ecimento, sem #ue ne$e esteja inte4rada #ua$#uer posio de arrendatrio, nada o%sta e em nada re$eva, o facto de as partes exc$u8rem do ne47cio a maioria dos %ens #ue comp9em o esta%e$ecimento. No " necessidade de nos socorremos da a$iena a; por#uanto estamos verdadeiramente no dom8nio $i%erdade contratua$, e as partes so $ivres de compor e conformar o conte=do do ne4ocio como %em entenderem. Em nossa opinio, as a$ienas a; e %; do nQ6 do arti4o 5556 ++ s7 fa!em sentido en#uanto se pretenda acaute$ar um interesse exterior ao ne47cio, neste caso o interesse do sen"orio #ue v& coarctados os seus direitos, ao ser dispensada a sua autori!ao para a rea$i!ao de um ne47cio #ue visa prote4er, antes de mais, a ri#ue!a criada pe$o arrendatrio na exp$orao do esta%e$ecimento comercia$, permitindo a sua circu$ao de forma %uase $ivre.66 Atentemos #ue em causa estar apenas a considerao de um determinado va$orS um va$or econ7mico criado pe$o arrendatrio, $i4ado, antes de mais ao direito de arrendamento, #ue o $e4is$ador decidiu tute$ar, ne4ando ao sen"orio o direito de poder impedir a sua circu$ao. E com %ase nesta considerao #ue Pinto >urtado enuncia um crit rio econ7mico #ue justamente imprime certe!a e preciso no ju8!o de estarmos, ou no, no caso concreto, perante a transmisso do esta%e$ecimento comercia$ como universa$idade, de modo a #ue se justifi#ue, no caso concreto, fa$armos de um trespasse e #ue $e4itime, em =$tima instancia, a dispensa da autori!ao do sen"orio. Este crit rio econ7mico consistir to-somente em apuramos a diferena entre os va$ores do activo e passivo identificveis no Kesta%e$ecimento< #ue se pretende transmitir e o va$or do direito de arrendamento expresso na diferena entre o va$or da renda de mercado e das rendas a pa4ar durante o pra!o do contrato. .este modo, se o va$or dos activos e passivos identificveis, dedu!idos do va$or da transmisso, for superior estaremos ento aptos a considerar a
No mesmo sentido, P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, pp. GLG-LB
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transmisso como um efectivo trespasse de esta%e$ecimento comercia$ ou industria$, #uando no estaremos perante uma da#ue$as situa9es em #ue o #ue se pretende verdadeiramente transmitir o va$or do direito ao arrendamento, prejudicando necessariamente o sen"orio. Existem, no entanto, a$4uns e$ementos #ue suscitam maiores d=vidas #uanto : possi%i$idade da sua transmisso. Estamos a fa$ar dos crditos do trespassante li1ados 6 e&plorao do esta"elecimento e da transmisso sin1ular de d2vidas. Re$ativamente aos cr ditos, e no si$&ncio da $ei, parece consentMneo na doutrina entender #ue Keles podem ser transmitidos (untamente com o esta"elecimento desde %ue trespassante e trespassrio nisso concordem# =)$ Trata-se da discip$ina prevista no arti4o GLL ss ++ #ue admite a possi%i$idade de cesso de cr ditos, desde #ue "aja acordo entre o trespassante e o trespassrio, Kindependentemente do consentimento do devedor<, mas desde #ue seja notificada ao devedor Pv. art. GEF ++;. Juanto : transmisso de d8vidas, no deve entender-se, como tam% m no entende a 4enera$idade da doutrina, #ue e$a seja automtica, no sentido de se afirmar #ue as dividas fa!em parte do conte=do do esta%e$ecimento comercia$, en#uanto conjunto unitrio de %ens. Assim, e na fa$ta de disposio especia$, a transmisso de dividas deve o%servar o disposto no arti4o GHG ++, pe$o #ue carece de um acordo entre trespassante e trespassrio, aprovado pe$os credores, ou por acordo entre o trespassrio e os credores, com ou sem consentimento do trespassante. 6? Na a$8nea %; do arti4o 5556 ++, o $e4is$ador procedeu a um reparo re$ativamente ao re4ime anterior, ainda #ue desse reparo no resu$te 4rande novidade. Nos termos da anterior a$8nea %; do arti4o 55G, nQ 6 do RA), de$imitava-se a inexist&ncia de trespasse %uando transmitido o 1ozo do prdio se passe a
23 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. 6H6. 24 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. 6HB. Assim, se4undo o i$ustre A.< a transmisso s7 exonera o trespassante "avendo dec$arao expressa dos credores e #uando esta no exista o trespassante responde so$idariamente com o trespassrio<.

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e&ercer nele outro ramo de comrcio ou industria ou %uando, de um modo 1eral, lhe se(a dado outro destino#S actua$mente, no " trespasse %uando a transmisso vise o e&erc2cio, no prdio, de outro ramo de comrcio ou ind>stria ou, de um modo 1eral, a sua a'ectao a outro destino#$ Parece-nos de facto #ue foi intuito do $e4is$ador de$imitar o espao tempora$ em #ue deve apreciar-se a mudana de ramo ou de destino. Assim, a mudana de ramo ou de destino deve ser visada com a pr5pria transmisso do esta"elecimento, para #ue possa descaracteri!ar-se o ne47cio jur8dico de trespasse, o #ue si4nifica #ue #uando esta mudana de ramo ou destino do pr dio u$terior : ce$e%rao do ne47cio jur8dico em nada re$eva para #ue no Seme$"ante conc$uso foi, de resto, j antecipada, em face do re4ime anterior. Parti$"amos, no entanto, a#ui da opinio de Pinto >urtado 6B #uando indicia, se %em nos parece e sa$vo me$"or opinio, a irre$evMncia da a$8nea %; para a caracteri!ao de um trespasse. ,ra, se em face da a$8nea a; o esta%e$ecimento foi transmitido, como universa$idade, com todo o conjunto de e$ementos #ue de$e fa! parte inte4rante, nada far supor #ue a transmisso visa a destinao do mesmo a outro ramo. *e$"or di!endo, ne47cio ou ind=stria distinto. +onc$u8mos assim #ue a a$8nea a; caracteri!ao de um ne47cio como trespasse. E se j em face do re4ime anterior se propendia para um interpretao restritiva da a$iena %; por#uanto j se considerava, de forma 4enera$i!ada, #ue o momento decisivo para a apreciao da mudana de ramo era, de facto, o acto da transmisso em si mesmo, poderia o $e4is$ador ter optado mesmo por exc$uir da redaco do arti4o 5556 esta "ip7tese, em ve! de ter aproveitado mais do #ue suficiente para a dif8ci$, na prtica, #ue um esta%e$ecimento #ue seja transmitido com todos os seus e$ementos seja afectado a um ramo de possamos estar perante um trespasse6G.

Ainda #ue possa, no caso concreto, consu%stanciar uma aut7noma c$usu$a de reso$uo do contrato de arrendamento, como efectivamente acontece . 26 P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, pp.GEF-E?

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para reafirmar uma interpretao #ue se j se vin"a fa!endo e parecia 7%via, ainda #ue destitu8da de 4rande sentido prtico. Antes, por m, j " muito se vem entendendo #ue, o #ue se ter pretendido inicia$mente com a "ip7tese prevista nesta a$8nea foi a consa4rao de uma causa de reso$uo do contrato pe$o sen"orio, a#uando a afectao do pr dio arrendado a outro destino. No deixar, por m, "oje, de se considerar a previso supr'lua=? #uando o actua$ arti4o 5DEF, nQ 6, a$iena c; ++, e o anterior arti4o B?Q, a$8nea %; RA), consa4ra expressamente ta$ facto como causa de reso$uo. +ontrariamente, e em"ora criticando a norma, +outin"o de A%reu entende #ue a a$8nea %; do nQ6 do arti4o 5556 ++ constitui um aut7nomo fundamento de reso$uo6E, por#uanto su%ja!em, di! o Autor, diferenas de re4ime, consoante se ap$i#ue o arti4o 5DEF, 6c; ou o arti4o 5556, 6 %;. A #uesto #ue a este n8ve$ ainda se pode $evantar e #ue continua a ser de%atida pe$a doutrina sa%er em #ue consiste a mudana de ramo ou a afectao a outro destino. Sero, na nossa modesta e "umi$de opinio, duas rea$idades distintas #ue merecem um tratamento diverso. Pois %em, #uando ao primeiro aspecto e&erc2cio de outro ramo de comrcio ou industria# e$e no se co$oca verdadeiramente #uando estiver o%servada a transmisso do esta%e$ecimento como conjunto 4$o%a$. Existindo, na prtica, esta =$tima, ser dif8ci$ no se manter o mesmo ramo de ne47cio, e por isso descaracteri!ar o trespasse por esta via. Juanto ao se4undo aspecto,#a'ectao a outro destino# trata-se a#ui de facto de uma verdadeira c$usu$a de reso$uo, a #ue j se c"e4aria mesmo #ue no se optasse pe$a consa4rao desta a$8nea, por fora do actua$ arti4o 5DEF, nQ 6, a$iena c; ++, no se tratando a#ui verdadeiramente de uma causa de descaracteri!ao do trespasse. .e resto, parece-nos ser este o entendimento sufra4ado pe$o $e4is$ador. No nQ6 do arti4o 5556, consa4ra duas causas de de$imitao ne4ativa do trespasse, sendo #ue, como referimos, a a$8nea %; no far muito sentido
P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, FC Edio, A$medina, +oim%ra, 6DD5, pp. GE6-EH 28 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. FDL.
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#uando o esta%e$ecimento for definitivamente transmitido en4$o%ando todos os seus e$ementos. 3 no nQ G do mesmo preceito $e4a$, o $e4is$ador cuida com especia$ ateno o destino dado ao pr dio ap5s a transmisso. E vejamos #ue em face da $ei, ap5s a transmisso, no re$eva j a mudana de ramo de com rcio ou ind=stria. Neste sentido, a a'ectao a outro destino, ap5s a transmisso, confi4urada como uma causa de reso$uo. Juerer o $e4is$ador di!er #ue, ap7s a transmisso de um esta%e$ecimento comercia$ a$ojado em pr dio arrendado, o trespassrio pode afectar o esta%e$ecimento a um ramo de com rcio distinto, proi%indo apenas a sua uti$i!ao a fim diferente, como seja p.ex. a "a%itaoI 4. A obrigao de comunicao ao sen orio .ecorria imp$icitamente do anterior arti4o 55G RA), ex vi do arti4o 5DFE a$8nea 4; ++, uma o%ri4ao de comunicao ao sen"orio da efectiva ced&ncia da posio contratua$ a ocorrer no Mm%ito de um trespasse de esta%e$ecimento comercia$ ou industria$. Ta$ comunicao deveria ocorrer no pra!o de 5G dias depois da rea$i!ao do ne4ocio e poderia ser feita #uer pe$o trespassante como pe$o trespassrio, por fora do arti4o 5D?H ++ Pparte fina$;. No sendo esta o%ri4ao pontua$mente cumprida, o sen"orio teria o direito de reso$uo do contrato de arrendamento por fora do arti4o B?, a$8nea f; do RA). Actua$mente, o arti4o 5556, nQ F ++ refere expressamente a o%ri4ao de comunicao ao sen"orio no caso de trespasse, no o%stante se ter mantido a o%ri4ao por fora do j referido arti4o 5DFE, a$8nea 4;, a d=vida passa a4ora por determinarmos o pra!o exi48ve$ para o cumprimento dessa o%ri4ao de comunicao. N #ue o n=mero F refere apenas expressamente a o%ri4atoriedade de ta$ comunicao, sem #ue refira o pra!o exi48ve$ para o fa!er, momento a partir do #ua$ se a comunicao no for feita, o sen"orio disp9e da possi%i$idade de poder reso$ver o contrato, por se tratar da transmisso da posio de arrendatrio inefica! perante o sen"orio Parti4o 5DEF, nQ 6, a$iena e;;.

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A este respeito, no re4ime anterior defendia-se #ue ao a%ri4o do arti4o 5DFEQ a$8nea 4; ta$ comunicao deveria ser feita no pra!o de 5G dias ap7s a ce$e%rao do ne4ocio. , mesmo era defendido para a cesso da exp$orao do esta%e$ecimento comercia$ #ue a4ora denominada como $ocao de esta%e$ecimento, prevista no arti4o 55DH do +.+. +om respeito : o%ri4ao de comunicao, os fundamentos #ue a tornam exi48ve$ partem do mesmo princ8pio, #uer no caso de trespasse ou #uer no de $ocao do esta%e$ecimento. Trata-se com efeito da ced&ncia do 4o!o de im7ve$ de #ue proprietrio o sen"orio, o #ue $"e confere o direito de sa%er #uando e$a exista. S7 #ue a4ora, no preceito #ue re4u$a a $ocao do esta%e$ecimento disp9e o $e4is$ador #ue a comunicao dever ser feita no pra!o de um m&s. Ao inv s, o arti4o 5DFE, na sua a$8nea 4; mant m o pra!o de 5G dias. A d=vida consiste em determinar #ua$ a ra!o #ue $evou o $e4is$ador a definir peremptoriamente um pra!o para a $ocao de esta%e$ecimento, no o fa!endo para o trespasse. E, perante ta$ diferena, sa%ermos #ue pra!o deve considerar-se re$evante para o caso de trespasse, o pra!o previsto no arti4o 5DFE a$8nea 4; ou o definido para a $ocao de esta%e$ecimento, o #ue va$e por per4untar, dever a comunicao, ao sen"orio, ser feita no pra!o de 5G dias ou de 5 m&s. Estamos convictos #ue os motivos determinantes para a opo entre uma outra fi4ura so comp$etamente distintos. @ejamos, no caso da $ocao de esta%e$ecimento, o #ue est em causa uma cesso de posio contratua$ de arrendatrio. E tanto mais a transfer&ncia temporria e onerosa do 4o!o do pr dio, e no verdadeiramente assim #ue no est prevista para esta fi4ura a o%ri4ao de dar prefer&ncia ao sen"orio. Ao inv s, no trespasse estamos perante a transmisso definitiva da posio de arrendatrio #uando se pretenda transmitir um esta%e$ecimento comercia$ insta$ado em im7ve$ arrendado. ,ra, neste caso, a transmisso definitiva e opera automaticamente uma extino da re$ao jur8dica entre o sen"orio e o primitivo arrendatrio, titu$ar do esta%e$ecimento. Parece-nos assim #ue o pra!o de um m&s previsto para a $ocao de esta%e$ecimento tem em vista uma situao #ue representa um peso menor para o sen"orio, proprietrio do im7ve$ onde se encontra insta$ado o

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esta%e$ecimento. Na rea$idade, o esta%e$ecimento ser exp$orado por outra pessoa, mas nada imp$ica uma extino do v8ncu$o contratua$ entre o sen"orio e o arrendatrio. Por este motivo, no parece $74ica a ap$icao ao trespasse deste mesmo pra!o, pois #ue se tivesse sido inteno do $e4is$ador a a$terao do pra!o de 5G dias, como o fe! para a $ocao de esta%e$ecimento tam% m o teria feito para o trespasse. .e outro modo, parece ter sido inteno do $e4is$ador deixar exp$8cito, na $ei, #ue a $ocao de um esta%e$ecimento assume propor9es mais simp$es do #ue o seu trespasse. No o%stante, considerarmos ser de manter a o%ri4ao de comunicao, da transmisso da posio de arrendatrio, ao sen"orio, no pra!o de #uin!e dias, cremos, no entanto, ser manifesta a contradio entre o arti4o 55DH nQ 6 e o arti4o 5DFE, a$8nea 4;, am%os do ++, o #ue poder suscitar, na prtica, a$4umas d=vidas, so%re a possi%i$idade de ap$icao, no caso de trespasse, do pra!o de um m&s para efectuar a comunicao. Poderia, portanto, em nossa opinio, ter sido o $e4is$ador mais ri4oroso e definir para o trespasse, como o fe! para a $ocao de esta%e$ecimento, o pra!o exacto para o%servar a comunicao #ue, muito %em, passou a referir como o%ri4at7ria. Re$ativamente : forma do trespasse, disp9e ainda o n=mero F do arti4o 5556 ++ #ue K a transmisso deve ser o%servada por escrito<. !. A "orma do trespasse A primitiva redaco do arti4o 55G, n=mero F RA) exi4ia, para #ue o trespasse se considerasse v$ido, a ce$e%rao do ne47cio por escritura p=%$ica. , .ecreto-$ei nQ B?-AU6DDD de 66 de A%ri$ veio a$terar a redaco deste nQF, #ue passou a dispor #ue o trespasse deve ser cele"rado por escrito, so" pena de nulidade#$ Resu$ta da actua$ redaco do n=mero F, do arti4o 5556 ++, no ter o $e4is$ador determinado expressamente a cominao prevista para a fa$ta de forma do ne47cio. No teremos 4randes d=vidas em afirmar #ue se deve

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manter a nu$idade como conse#u&ncia do ne47cio jur8dico de trepasse ce$e%rado sem o%servMncia da forma $e4a$mente prescrita. Pver arti4o 6EDU6EHU6EB; So%re a #uesto da simp$ificao forma$ do trespasse do esta%e$ecimento comercia$, pronunciaram-se muito recentemente +aro$ina +un"a e Ricardo +osta6H. +onsideram os Autores #ue a consa4rao da desnecessidade de escritura p=%$ica para a ce$e%rao do trespasse se insere K no o"(ectivo de proceder 6 modernizao do sistema de re1istos e notariado# )@$ E partem, no seu estudo, da #uesto de ser, ou no, um mero documento escrito, titu$o %astante para a transmisso de direitos reais so%re im7veis, #uando o arti4o ED, nQ 5 do +7di4o do Notariado sujeita a escritura pu%$ica os actos %ue importem reconhecimento, constituio, a%uisio, modi'icao, diviso ou e&tino dos direitos de propriedade, usu'ruto, uso e ha"itao, super'2cie ou servido so"re coisas im5veis#$ Estamos perfeitamente de acordo com os AA. #uando inserem a desnecessidade de escritura pu%$ica num processo de simp$ificao e moderni!ao dos actos notariais, #ue em u$tima instancia recondu!em ao principio do 'avor commercii, por#uanto si4nificar Kmais ce$eridade, menos custos e maior faci$idade na transaco de %ens< $)8 Todavia, no parti$"amos, com todo o devido respeito #ue nos merecem os i$ustres professores da Esco$a de +oim%ra, a preocupao so%re #ue se de%ruam, #ue, #uanto a n7s, resu$ta de um fa$so pro%$ema. +omo vimos di!endo, o trespasse um ne47cio jur8dico #ue tradu!, sim, a transmisso definitiva de um esta%e$ecimento comercia$, mas s7 #uando e$e esteja inte4rado num espao arrendando, dando corpo necessariamente a uma transmisso da posio de arrendatrio #ue necessariamente acompan"a a transmisso do esta%e$ecimento, por#ue
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de$e e$emento constitutivo.


do trespasse de +oim%ra, A$medina, do trespasse de +oim%ra, A$medina, do trespasse de +oim%ra, A$medina,

+AR,'-NA +)NAAUR-+AR., +,STA, - simpli'icao 'ormal esta"elecimento comercial e o novo re1ime do arrendamento ur"ano , 6DDB. 30 +AR,'-NA +)NAAUR-+AR., +,STA, - simpli'icao 'ormal esta"elecimento comercial e o novo re1ime do arrendamento ur"ano , 6DDB, p.5L. 31 +AR,'-NA +)NAAUR-+AR., +,STA, - simpli'icao 'ormal esta"elecimento comercial e o novo re1ime do arrendamento ur"ano , 6DDB,p.5H

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.a8 #ue, em nada nos afronta ter sido a$i4eirada a forma exi4ida para a ce$e%rao de ta$ ne47cio jur8dico, tornando-se desnecessria a escritura pu%$ica e passando a considerar-se suficiente o documento escrito. @ejamos #ue, neste caso, os interesses acaute$ados por uma escritura p=%$ica no #ue toca : transmisso de um im7ve$ no assumem re$evMncia. As partes interessadas no trespasse v&em, parece-nos, os seus interesses, de se4urana e certe!a jur8dicas, devidamente acaute$ados, com a mera traduo do ne47cio num documento escrito. >ora destes casos, portanto nas situa9es #ue se trate de transmitir um esta%e$ecimento comercia$ do #ua$, por acordo das partes, far parte o im7ve$ em #ue e$e est insta$ado, partindo do pressuposto #ue o titu$ar do esta%e$ecimento Notariado. Parece-nos, a$is, ser esse o prop7sito do actua$ arti4o LQ do +7di4o das Sociedades +omerciais, #ue, sendo justamente uma concreti!ao da tentativa de simp$ificao e des%urocrati!ao dos actos notariais a #ue estavam sujeitos as empresas, passou a exi4ir, como forma de ce$e%rao do contrato de sociedade, um mero documento escrito com recon"ecimento presencia$ das assinaturas, a menos #ue outra forma mais so$ene seja exi4ida para a transmisso dos %ens com #ue os s7cios entram para a sociedade. Assim sendo, um s7cio #ue entre para uma sociedade comercia$ com um esta%e$ecimento comercia$ insta$ado em pr dio arrendado, poder fa!&-$o so% a forma de um trespasse, com desnecessidade de autori!ao do sen"orio e atrav s de um documento particu$ar. Se o esta%e$ecimento est inte4rado num im7ve$ pr7prio, e s7cio pretende entrar para a sociedade com o esta%e$ecimento comercia$ e o im7ve$, ta$ no revestir a forma de um trespasse, e como forma de transmisso do im7ve$ ser necessria a outor4a da escritura p=%$ica. ,s referidos AA. rejeitam expressamente esta tese F6 apoiando-se no e$emento $itera$ da norma, no sentido de #ue actua$mente o arti4o 5556, nQF
+AR,'-NA +)NAAUR-+AR., +,STA, - simpli'icao 'ormal do trespasse de esta"elecimento comercial e o novo re1ime do arrendamento ur"ano , +oim%ra, A$medina, 6DDB, p.6L
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proprietrio do im7ve$, manter-se-, a nosso ver, a exi4&ncia

de escritura p=%$ica, por fora do disposto no arti4o ED, n=mero 5 do +7di4o do

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++, mais c$aro #ue o arti4o 55G, nQF RA), uti$i!a a expresso transmisso em ve! de trespasse, como o fa!ia esta u$tima. Por isso, entendem os AA. #ue transmisso a#ui dever ser entendida como a%ran4endo os casos de trespasse e outros$ ,ra, sa$vo o devido respeito, parece-nos mais uma ve! no estarem os AA. do $ado da ra!o. N #ue a transmisso referida no arti4o 5556, nQ F a transmisso da posio de arrendatrio #ue inevitave$mente restrin4e os casos de trespasse aos casos de transfer&ncia de um esta%e$ecimento insta$ado em im7ve$ arrendado, e s7 estes. No co$"e portanto o ar4umento $itera$. Ape$am ainda ao e$emento sistemtico, para rejeio na nossa tese. Nestes sentido, entendem #ue a revo1ao da al$ m! do nA= do art$4@ do *Bot$ eliminou, pura e simplesmente, o trespasse da lista dos actos su(eitos a escritura p>"lica$# *ais uma ve! no sufra4amos esta posio e por uma #uesto muito simp$esS #ue precisamente nesta e$iminao #ue se concreti!a o o"(ectivo de proceder 6 modernizao do sistema de re1istos e notariado , no se e$iminando todavia a necessidade de redu!ir a escritura pu%$ica as modi'ica3es su"(ectivas ou o"(ectivas de direitos reais so"re im5veis FF$ Tudo $eva a crer, em nossa opinio, #ue uma rea$idade ser o trespasse outra ser a transmisso de um im7ve$ em #ue est inserido um esta%e$ecimento comercia$. Neste u$timo caso, temos uma modificao su%jectiva de um direito rea$ so%re um im7ve$, #ue est sujeito a escritura p=%$ica, e #ue no se confunde com um trespasse #ue, por sua ve!, tem apenas em vista os casos em #ue o esta%e$ecimento est insta$ado num im7ve$ arrendado. Sem #uerermos aprofundar demasiadamente esta temtica, no podemos deixar de conc$uir #ue s7 esta%e$ecendo uma n8tida diferena entre o trespasse de esta%e$ecimento comercia$, e as outras formas de transmiss9es de #ue o esta%e$ecimento comercia$ pode ser o%jecto, poderemos densificar o conte=do deste ne47cio jur8dico, #ue de outra forma resu$taria a%so$utamente distante da sua consa4rao $e4a$.
+AR,'-NA +)NAAUR-+AR., +,STA, - simpli'icao 'ormal do trespasse de esta"elecimento comercial e o novo re1ime do arrendamento ur"ano , +oim%ra, A$medina, 6DDB, p.6?
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#. $brigao implcita de no concorr%ncia. A o%ri4ao imp$8cita de no concorr&ncia $i4ada : transmisso do esta%e$ecimento comercia$ si4nifica to s7 o facto de o trespassante ficar o%ri4ado a, num certo espao e durante certo tempo, no concorrer com o trespassrio. Na prtica fica impedido de iniciar actividade simi$ar : exercida atrav s do esta%e$ecimento trespassadoF?. , fundamento desta o%ri4ao encontra-se, desde $o4o, $i4ado ao va$or de proteco da c$iente$a, uma ve! #ue o esta%e$ecimento transmitido como um todo e a c$iente$a , como vimos, um e$emento desse todo. Pe$o facto de con"ecer as caracter8sticas do esta%e$ecimento em causa e manter re$a9es pessoais com fornecedores e c$ientes, a concorr&ncia #ue pudesse exercer determinaria um 4rande risco para a su%sist&ncia da empresa a$ienado, impedindo nessa medida #ue o trespassrio ad#uirisse o esta%e$ecimento na sua p$enitude. Esta o%ri4ao de concorr&ncia tem $imites. E$a justifica-se apenas na medida em #ue for necessria para asse4urar uma efectiva entre4a do esta%e$ecimento ao trespassrio, esta%i$i!ando todos os va$ores #ue ao esta%e$ecimento estejam associados. Juando no, tratar-se-ia de uma vio$ao : $i%erdade de iniciativa econ7mica. , trespassante fica assim proi%ido de exercer uma actividade concorrente com a actividade exercida atrav s do esta%e$ecimento #ue trespassou, sendo #ue se j exercia actividades simi$ares noutras empresas ou esta%e$ecimentos a#uando do acto de transmisso no fica impedido de as continuar a exercer. E a o%ri4ao imp$8cita de no concorr&ncia va$er apenas no seio do raio de aco do esta%e$ecimento trespassado e durante o tempo suficiente para se conso$idarem os valores de or1anizao eCou e&plorao da empresa transmitida na esfera do ad#uirenteFG.

3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. 6HE 35 3,R(E *AN)E' +,)T-NA, .E A1RE), *urso de +ireito *omercial, @o$ume -, BC edio, +oim%ra, A$medina, 6DDB, p. FDF

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E se o trespassante vio$ar esta o%ri4ao de concorr&nciaI Poder ento o trespassrio exercer os direitos previstos nas normas #ue respeitam ao no cumprimento das o%ri4a9es. Pode exi4ir uma indemni!ao por perdas e danos, exi4indo mesmo #ue o esta%e$ecimento a%erto pe$o trespassante ten"a de ser encerrado, ou reso$ver o contrato de trespasse, ou intentar aco de cumprimento, re#uerendo eventua$mente uma sano pecuniria compu$s7ria.

&. 'ireito de pre"er%ncia do sen orio Recon"ece a $ei o direito de prefer&ncia do sen"orio em caso de trespasse por venda ou dao em cumprimento. .ar prefer&ncia si4nifica dar prima!ia ou direito de opo na a#uisio de um determinado %em ou na ce$e%rao de determinado contrato, a certa pessoa. E, no #ue ao trespasse respeita, a $ei d essa prima!ia ao sen"orio. *as f-$o s7 em caso de venda ou dao em pa4amento, exc$uindo assim o direito de prefer&ncia do sen"orio re$ativamente a outros ne47cios jur8dicos atrav s dos #uais se possa tam% m operar a transmisso do esta%e$ecimento. 3 vimos #ue, em nossa opinio, a transmisso do esta%e$ecimento, em caso de trespasse, no pode ser 4ratuita, justamente para se defender este direito de prefer&ncia do sen"orio. , direito de preferir imp$ica a opo por um preo #ue num ne47cio jur8dico 4ratuito no existe. So%re #ua$ seja o fundamento deste direito de prefer&ncia muitas p4inas se t&m escrito na doutrina. .eve recon"ecer-se antes de mais #ue o arrendamento temporria, di4amos #ue sem vocao de perpetuidade. Nestes termos, e pretendendo o arrendatrio transmitir um esta%e$ecimento #ue se encontra num im7ve$ arrendado, ter todo o sentido possi%i$itar ao sen"orio a reunificao da sua propriedade, recuperando assim uma situao

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um im7ve$

#ue

$"e

pertence,

ad#uirindo,

por essa

mesma

via,

esta%e$ecimento. No podemos, nem devemos, es#uecer #ue a transmisso do esta%e$ecimento, por meio de trespasse, tendo como conse#u&ncia a desnecessidade de autori!ao do sen"orio determina uma extino automtica da re$ao $ocaticia : #ua$ o sen"orio no se pode opor. , direito de prefer&ncia vem assim repor o e#ui$8%rio de uma %a$ana #ue : partida assume medidas diferentes. No es#uecemos, c$aro, #ue o verdadeiro fundamento do trespasse possi%i$itar a circu$ao de uma ri#ue!a criada pe$o arrendatrio, #ue em nada se confunde com o va$or da renda, mas no podemos aceitar a ne4ao de #ua$#uer interesse ao sen"orio, #ue no v motivo para tutelar o interesse imo"ilirio do senhorio, permitindo0lhe a adopo de uma posio empresarial#)D, at por#ue, j o frisamos, muitas so as ve!es em #ue o va$or mais importante e determinante do trespasse arrendamento. Nestes termos, o arti4o 5556, nQ ? do +7di4o +ivi$ mant m o direito de prefer&ncia do sen"orio. Todavia, umas das 4randes a$tera9es desta nova $ei, #ue pode assumir 4randes repercuss9es ao n8ve$ do ne47cio jur8dico de trespasse prende-se com a disposio do arti4o 6B,B NRA) P'ei BU6DDB de 6L de >evereiro;. A4ora, ocorrendo um trespasse, depois da entrada em vi4or deste u$timo dip$oma, de um esta%e$ecimento comercia$ insta$ado num im7ve$ sujeito a um contrato de arrendamento de durao indeterminada, poder imediatamente o sen"orio comunicar ao trespassrio a den=ncia do contrato de arrendamento, com uma anteced&ncia no inferior a cinco anos, nos termos das disposi9es conju4adas da a$8nea c; do arti4o 55D5++, nQs B, a$8nea a; e ? do arti4o 6B da 'ei 6BU6DDB. E mesmo #ue o no #ueira fa!er nessa a$tura, estando em causa um contrato de arrendamento de durao indeterminada, poder fa!e-$o a #ua$#uer a$tura sem #ue para isso esteja previsto nen"um $imite tempora$, desde #ue seja o%servada a mesma anteced&ncia de cinco anos. FL
3,SN ,'-@E-RA AS+ENST,, Su"arrendamento de direitos de pre'erncia no novo re1ime do arrendamento ur"ano#, ano G5, 5HH5, -, p.GH. 37 P-NT, >)RTA.,, ,anual de -rrendamento .r"ano, -n dito.
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o va$or do direito do

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