2004 Dissert Ralcaldas

UNIVERSIDADE FEDERAL DO CEAR CURSO DE PS-GRADUAO EM ECONOMIA
RAIMUNDA AURINEIDE LEMOS CALDAS
ANLISE DE VIABILIDADE ECONMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS NO SETOR DA CONSTRUO CIVIL ESTUDO DE CASO DE UMA EMPRESA DE MDIO PORTE NO ESTADO DO CEAR
FORTALEZA - CE Abril - 2004
Dissertao aprovada como requisito para obteno do grau de Mestre no curso de Psgraduao em Economia. rea de Concentrao: Economia de Empresas, da Universidade Federal do Cear CAEN. Orientador: Prof. Marinho, Dr. Emerson Luis Lemos
FORTALEZA-CE 2004
Dissertao aprovada como requisito para obteno do grau de Mestre no curso de Psgraduao em Economia. rea de Concentrao: Economia de Empresas, da Universidade Federal do Cear CAEN.
Aprovada em 26 de abril de 2004
BANCA EXAMINADORA
____________________________________________ Prof. Dr. Emerson Luis Lemos Marinho (Orientador) Universidade Federal do Cear UFC
___________________________________ Prof. Dr. Augusto Marcos Carvalho Sena Universidade Federal do Cear UFC
________________________________________ Prof. Dr. Raimundo Eduardo Silveira Fontenele Universidade Federal do Ceara UFC
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Dedico este trabalho minha famlia. Meu esposo, Sandro e meu filho, Gabriel pelo apoio constante.
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AGRADECIMENTOS
Agradeo primeiramente a Deus pela vida e pela fora para poder vencer mais este desafio.
Ao professor Dr. Emerson Luis Lemos Marinho, pela orientao segura, clara e objetiva em todos os momentos em que conversamos e acima de tudo pela compreenso e ateno dispensada.
Aos professores e funcionrios do Curso de Ps-graduao em Economia, que contriburam para meu crescimento acadmico.
Aos professores membros da banca examinadora, que aceitaram o convite de fazer parte da defesa desta dissertao e pelas valiosas sugestes ao aprimoramento do texto final.
Aos colegas de classe do curso de Ps-graduao em Economia, pelo companheirismo.
s empresas, objeto de estudo, na pessoa de seus proprietrios que me disponibilizaram as informaes necessrias. E a todas as pessoas que, direta ou indiretamente, possibilitaram a realizao deste trabalho.
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No h nada como o sonho para criar o Futuro.... ... E o futuro se faz presente pela ao planejada do homem Victor Hugo
SUMRIO
LISTA DE FIGURAS ................................................................................................................viii LISTA DE TABELAS ................................................................................................................viii LISTA DE QUADROS ...............................................................................................................ix LISTA DE GRFICOS ...............................................................................................................x RESUMO ...................................................................................................................................xi ABSTRACT ...............................................................................................................................xii INTRODUO .........................................................................................................................01
CAPTULO I 1. REVISO DA LITERATURA .......................................................................................... 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. Planejamento Econmico x Planejamento Financeiro .......................................... Fluxo de Caixa ........................................................................................................ Modelos de Fluxo de Caixa .................................................................................... Tcnicas de Anlise de Investimento ...................................................................... 11 12 14 17 27
CAPITULO II 2. MODELO DE SISTEMA EMPREENDIMENTO NO SETOR CONSTRUO CIVIL ........ 35 2.1. Modelos para anlise econmica e financeira Fluxo de caixa no Sistema Empreendimento ..................................................................................................... 2.2. Tcnicas utilizadas na anlise econmica e financeira de empreendimentos ........ 39 46
CAPITULO III 3. ANLISE EMPRICA DA AVALIAO ECONMICA E FINANCEIRA DE
EMPREENDIMENTOS NO SETOR DA CONSTRUO CIVIL ATRAVS DE MODELOS DE SIMULAO DE FLUXOS DE CAIXA NO SISTEMA EMPREENDIMENTO .......................................................................................................................................
vi
49
3.1. 3.2.
Primeira Fase : fluxo de caixa projetado objeto de estudo .................................. Segunda Fase : Simulao de Fluxos de Caixa ....................................................
50 52 55 80 103 106
3.2.1. Caso [ i ] empreendimento imobilirio sem financiamento ................................... 3.2.2. Caso [ II ] empreendimento imobilirio com financiamento .................................. CONCLUSO .................................................................................................................... REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ..................................................................................
vii
LISTA DE FIGURAS
Figura 01 Fluxo de Caixa esquemtico de um projeto ..........................................................20
Figura 02 A incerteza que pode acontecer com os fluxos de caixas ................................... 21
Figura 03 Fluxo de Caixa ......................................................................................................24
Figura 04 Ponto de nivelamento ...........................................................................................25
Figura 05 Fluxo de caixa convencional .................................................................................26
Figura 06 Fluxo de caixa no convencional ..........................................................................26
Figura 07 Ponto de equilbrio almejado pelo empreendedor ................................................36
Figura 08 Fases do empreendimento ...................................................................................38
Figura 09 Movimentos de recursos dentro do sistema empreendimento .............................41
Figura 10 Recursos na fase de investimento ........................................................................42
Figura 11 Fluxo de recursos no perodo de retorno ..............................................................43
Figura 12 Rotina construo dos mecanismos de simulao ...............................................45
LISTA DE TABELAS
Tabela 01 Processos de anlise de investimentos a longo prazo ........................................14
Tabela 02 Fluxo de caixa esperado dentro do sistema empreendimento ............................19

viii
Tabela 03 - anlise de cenrios ..............................................................................................27
LISTA DE QUADROS
Quadro 01 Velocidade de vendas dos empreendimentos anteriores ...................................52
Quadro 02 Expectativa de Vendas das Unidades do Empreendimento ...............................53
Quadro 03 Expectativa de Vendas do Empreendimento ......................................................54
Quadro 04 Programa de produo .......................................................................................56
Quadro 05 Expectativa de encaixe da receita de vendas .....................................................59
Quadro 06 Fluxo associado a expectativa de encaixe da receita .........................................59
Quadro 07 Flutuao da posio de investimentos ..............................................................63
Quadro 08 Clculo do VPL e TIR ..........................................................................................67
Quadro 09 Velocidade vendas mais agressiva, com recebimento do preo integralmente .71
Quadro 10 Clculo do VPL e TIR .........................................................................................73
Quadro 11 Flutuao da posio de investimentos, com atraso na entrega do empreendimento ......................................................................................................................75
Quadro 12 Clculo do VPL e TIR .........................................................................................78
Quadro 13 Flutuao da posio de financiamentos ............................................................82

ix
Quadro 15 Velocidade vendas mais agressiva, com recebimento do preo integralmente..89
Quadro 17 Flutuao da posio de investimentos, com atraso na entrega do empreendimento ......................................................................................................................94
Quadro 19 Resumo do clculo do VPL e TIR .....................................................................101
LISTA DE GRFICOS
Grfico 01 Velocidade de vendas mercado .......................................................................53
Grfico 02 Expectativa de vendas do empreendimento .......................................................54
Grfico 03 Fluxo financeiro do empreendimento ..................................................................70
Grfico 08 Fluxo financeiro do empreendimento ................................................................100
Grfico 09 Taxa Interna de Retorno ....................................................................................101
Grfico 10 Valor Atual Lquido ............................................................................................102

x
RESUMO
Os empreendimentos do setor da Construo Civil, na maioria das vezes, so de longo prazo de maturao, o que provoca a necessidade de promover ajustes nos mtodos mais tradicionais da anlise econmica e financeira de viabilidade destes empreendimentos. Na anlise de viabilidade de empreendimentos, o planejador deve ser capaz de oferecer informaes a partir de modelos de simulao, que sejam capazes de dar suporte deciso de empreender. Os modelos de uso mais extensivo so os que trabalham com anlise do potencial dos empreendimentos em alcanar o poder de compra dos investimentos. Neste trabalho busca-se demonstrar a viabilidade de um empreendimento, utilizando um estudo de caso, atravs de simulao de cenrios em que ilustra-se [i] a velocidade da recuperao da capacidade de investimento do empreendedor, oferecida pelo empreendimento e [ii] o valor atual lquido e a taxa interna de retorno do empreendimento levando em conta a arbitragem de cenrios de reinvestimento do fluxo de retorno do empreendimento no horizonte do ciclo operacional. Assim, realizou-se uma pesquisa de natureza exploratria, a fim de se obter os elementos suficientes para alcanar os objetivos estabelecidos. A pesquisa compreendeu um estudo de caso de um fluxo de caixa projetado para um empreendimento em fase de elaborao de uma empresa de mdio porte do setor da construo civil no estado do Cear. Verificou-se, atravs deste fluxo de caixa, as projees dos custos e das receitas e como foram elaboradas. A partir dessas observaes elaborou-se cenrios de simulao dessas projees. Acredita-se que estas simulaes podero transformar-se numa importante fonte de informaes para os empreendedores do setor da construo civil. Palavras Chave : Anlise econmica empreendimentos.
financeira;
Viabilidade
de
empreendimentos;
Anlise
de
xi
ABSTRACT
The enterprises of the sector of the civil architecture are usually long-dated of maturation, that provokes the necessity to promote adjustments in the most traditional methods of the economic and financial analysis of viability of these enterprises. In the analysis of viability of enterprises, the planner must be able to offer information from simulation models on that be capable to give support to the decision of undertake. The most extensive use models are the ones that work with analysis of the potential of the enterprises in reaching the power of purchase of the investments. In this work one tries to demonstrate the viability of an enterprise, using a case study, through simulation of scenes where it is illustrated [i] the speed of the recovery of the capacity of investment from the enterprises, offered by the enterprise and [ii] the current net worth and the internal rate of return of the enterprise taking into account the arbitration of the reinvestment scenes of the return flow of the enterprise in the range of perception of the operational cycle. Thus, a research of exploratory nature was become fulfilled, in order to get elements enough to reach the established objectives. The research understood a case study of a cash flow projected for an enterprise in phase of elaboration of an average capacity company of the sector of civil architecture in the state of the Cear. It was verified, through this cash flow, the projections of the costs and peearnings and how they had been elaborated. From these comments on one elaborated scenes of simulation of these projections. One believes that these simulations will be able to be changed into an important source of information for the enterprises of the civil architecture.
Key Words: economic and financial analysis; viability of enterprises; analysis of enterprises.
xii
INTRODUO
O setor da construo civil tem muitas peculiaridades em relao aos demais setores industriais. Entre esses fatores, destaca-se, particularmente, para o segmento de incorporaes, o fato de as empresas trabalharem com empreendimentos de longa durao e o fato destes empreendimentos terem pouca, ou quase nenhuma flexibilidade, frente ao seu mercado, aps o lanamento.
As empresas que atuam nesse setor ainda se baseiam em anlises de sensibilidade ou na repetio de sucessos passados, do prprio empreendedor ou da identificao do mercado. Envolvem-se em ciclos de produo que giram em torno de 30 (trinta) meses e, em muitos casos, chegam a 80 (oitenta) meses. Os riscos assumidos so muito grandes e as ferramentas utilizadas para tomar deciso muitas vezes so empricas.
Riscos ocorrem, em tese, em qualquer setor econmico, mas na construo civil, em particular, por ser um setor de base, tem mercado muito sensvel aos movimentos da economia, o que confere volatilidade alta a seus produtos, que passam de um estado de recesso, quando assim est a economia, para outro estado de aquecimento com muita velocidade.
A compra de um imvel representa, em sua grande parte , a aquisio do ativo mais valioso para as famlias. A ausncia de qualquer financiamento por parte das instituies financeiras, falta de subsdios aos adquirentes atravs dos bancos pblicos, mudanas na economia e sobretudo nas taxas de juros de mercado, podero tornar extremamente dispendiosa ou invivel a aquisio destes ativos grande parcela da populao brasileira. Esta caracterizao refora o teto de que os empreendedores da construo civil necessitam conciliar o elevado dispndio dos empreendimentos com expectativas de vendas a prazo para os quais precisam, inclusive, assumir o papel de financeiras, permanecendo com carteira de recebveis mesmo depois do final do empreendimento.
Sendo assim, haver momentos em que as empresas, para cumprir com seus objetivos fundamentais de crescimento, flexibilidade e rentabilidade, devero manter atuaes mais agressivas, para no perder espao conquistado na defesa de sua fatia de
mercado. A explorao de modelos de simulao, que compreende, na prtica, um entendimento pormenorizado de mercado , normalmente, a etapa de planejamento em que se identificam as mudanas de comportamento do mercado, cuja transparncia no flagrante e que acabam por condicionar o aprimoramento, ou mesmo a franca reestruturao de objetivos da empresa.
A anlise de investimentos, no seu sentido clssico, tem sido explorada largamente na literatura tcnica e h muito pouco de novidades a acrescentar aos bons textos existentes. Todavia, existem poucos textos que tratem das particularidades do setor da construo civil, cuja estrutura difere da indstria de produo seriada, para a qual se derivam quase todas as publicaes no campo da chamada engenharia econmica 1.
Esta condio, diferente de uma percepo exclusiva do problema, representa sim a oportunidade e motivao para a explorao do tema, procurando adentrar o trabalho na reflexo pragmtica de importante setor da economia brasileira.
Quando se fala de anlise de investimentos, mais conveniente, para rigor tcnico, que se use a terminologia anlise de empreendimentos, pois o que se avalia sempre , do ngulo econmico, como se comportam empreendimentos, que, para oferecer retorno e resultado exigem uma certa massa de investimentos para produo.
Assim, o que se analisa no so os investimentos, como se tratasse de uma transao isolada no ambiente econmico, em que se pudesse admitir um sistema que absorve recursos financeiros e devolve mais recursos, decorrido um determinado prazo. Objetivamente, s se admite a gerao de riqueza se for completado um ciclo de produo, de forma direta, no caso dos empreendimentos tpicos dos setores de produo de bens ou servios, ou de forma indireta, quando se fala de aplicaes financeiras.
Quando se promove anlise de empreendimentos, trata-se da verificao do mbito financeiro e do econmico. No financeiro, a caracterizao de qualidade estar presa exclusivamente ao que se denomina fechamento da equao de fundos, que consiste em identificar as fontes de recursos para cumprir com todo o custeio da produo e das contas relacionadas com a comercializao e com a gesto do empreendimento. Isto significa que o empreendedor precisa avaliar a sua possibilidade de desenvolver o empreendimento ou no, considerando sua capacidade de gerar os fundos que
1
A engenharia econmica pode ser definida como um conjunto de procedimentos que permitem a comparao e a tomada de deciso sob a tica econmica e financeira, de forma cientfica, entre alternativas diferentes que desempenham funes similares.
complemente os demais que o prprio empreendimento gera para garantir todo o custeio. Cabe ainda ao empreendedor avaliar qual a repercusso dos riscos, que esto no
sistema empreendimento, de que a receita no seja gerada no regime e nos nveis especulados no planejamento, o que o obrigaria a investir mais do que previamente identificado, ou a buscar recursos de financiamento de terceiros para supri-los. Em particular essas anlises esto no ambiente do empreendedor, no do empreendimento, pois a qualidade que se analisa estar na melhor compatibilidade entre o potencial de investimento e endividamento do empreendedor e as exigncias de fundos para fazer girar o empreendimento. Nesta situao, o empreendimento ser melhor ou pior relativamente s condies prprias do empreendedor, no s do empreendimento.
Por estas razes, tradicionalmente quando se usa a terminologia anlise de investimentos, o que se pretende estudar o comportamento do empreendimento naquilo que prprio dele e que o far mais ou menos atraente atravs de anlise de indicadores de qualidade que somente a ele se referem, que so os indicadores financeiros e os econmicos. Esta condio ser considerada no mbito deste trabalho.
Visto sob o aspecto gerencial e da anlise e gesto de empreendimentos, o setor da construo civil tem sido afetado pela improvisao e pelo personalismo na conduo dos processos decisrios, resultando em sucessos apenas aparentes, que acabam por se transformar em fracassos abrangentes. Mesmo num panorama mundial, quantos empreendedores, ou empresas, so tratados como os visionrios da inovao, para, passado pouco tempo, serem usados como exemplo de m gesto. A sntese destas histrias est, predominantemente, na falta de deciso suportada por meios de informao de qualidade verdadeira e que considere cenrios de maior prazo. Isto significa gesto sem planejamento, originada em tcnicas incompatveis e reducionistas da realidade para atender problemas de grande complexidade, como so os da construo civil, seja pela lgica particular com que se inserem os seus produtos no mercado, seja pelo longo horizonte que compreende a vida de um empreendimento, como, ainda, pelas peculiaridades dos sistemas de produo e perfil de gesto.
fundamental compreender os principais princpios econmicos dos mercados financeiros para poder tomar decises de investir e obter financiamento. O primeiro princpio financeiro bsico que um determinado volume de recursos vale menos hoje do que amanh, porque se aplicado agora comea imediatamente a render juros. O segundo princpio financeiro bsico que um recurso seguro vale mais do que um recurso com risco. O empreendedor deve preocupar-se com o tempo e a incerteza e seus efeitos sobre o valor.
Isto significaria dizer, no meio financeiro, melhor ser a aplicao financeira que apresente maior rentabilidade e menor risco, acrescido da maior liquidez. Rentabilidade, risco e liquidez so variveis importantes nas decises de investimentos financeiros, mas no caminham proporcionalmente. nesse sentido que este trabalho se apresenta, com o propsito de trazer tona um assunto extremamente importante, no apenas para o setor da construo civil, tambm ao ambiente acadmico. A motivao maior para a elaborao desse estudo foi, sem dvida, a busca de respostas objetivas e tecnicamente adequadas para o ambiente de incerteza que o empreendedor enfrenta quanto aos procedimentos de anlise econmica e financeira em estudos de viabilidade de empreendimentos no setor da Construo Civil. A expectativa ser apresentar novas discusses que favoream a tomada de deciso do investidor - empreendedor.
O empreendedor no pode deixar de fazer frente ao tempo e incerteza, da, freqentemente vem a enfrentar trs problemas bsicos. Primeiro, quanto a empresa deve investir em projetos de viabilidade econmica e financeira? Segundo, se o investimento no for vivel, ou seja, suportado pelas necessidades demandadas pelo empreendimento, deve ser financiado com emprstimos que no podero ser totalmente reembolsados? E quanto de financiamento ser necessrio para que o empreendimento venha a ser vivel e possa ter retorno financeiro e econmico? A empresa e o empreendedor no podem fugir a estas escolhas, algum tem de decidir se a oportunidade proporciona um valor superior ao seu custo e se o encargo da dvida adicional pode ser suportado com segurana.
A motivao maior para a elaborao desse estudo foi, sem dvida, a busca de respostas objetivas e tecnicamente adequadas para esse problema que impactam as empresas de construo civil : tomada de deciso de investir em projetos de viabilidade de empreendimentos em ambiente de risco e incerteza. Esse estudo pretende ainda propiciar um panorama de algumas das questes fundamentais que os empreendedores tm discutido :
a) Como
analisar
econmica
financeiramente
viabilidade
de
empreendimentos no setor da construo civil?
b) Que caractersticas deve possuir o modelo de simulao de comportamento

que possa contribuir para tomar decises de investir ou no em determinado empreendimento para que os riscos envolvidos na deciso sejam suportveis e minimizem a incerteza?
Partindo desses questionamentos foi formulada uma pergunta para referenciar toda a pesquisa: considerando o ambiente de incerteza e o risco que o empreendedor enfrenta quanto aos procedimentos de anlise de viabilidade econmica e financeira de empreendimentos na construo civil, que instrumentos seriam necessrios para que a deciso de investir fosse suportada pelas expectativas quanto necessidade de investimentos e quanto a oportunidade de retornos ? A pergunta de referncia indicou a escolha do tema do trabalho : anlise de viabilidade econmica e financeira de empreendimentos no setor da construo civil estudo de caso de um empresa de mdio porte no estado do Cear.
O objetivo geral estabelecido para a pesquisa apresentar contribuies quanto anlise de viabilidade econmica e financeira de empreendimentos no setor da construo civil, atravs de um modelo simulador de anlise de investimentos, aplicado em um estudo de caso de uma mdia empresa no estado do Cear.
Os objetivos especficos do estudo, a seguir descritos, foram obtidos pela anlise dos aspectos restritos do trabalho, que contribuem para o alcance da finalidade mais ampla da pesquisa : Apresentar conceitos e definies das variveis utilizadas nos modelos de simulao; Evidenciar as principais caractersticas e premissas trabalhadas nos estudos de viabilidade econmica e financeira de empreendimentos no setor da construo civil; Formatar um fluxo de caixa do empreendimento; Verificao da disponibilidade de recursos (prprios ou de terceiros);
O simples desejo de conhecer cada vez mais, ou a necessidade de obteno de conhecimentos mais seguros que os fornecidos pelos meios atuais, leva os homens de
esprito mais crtico a desenvolver a cincia que, de acordo com Gil (1999, p.20), constitui um dos mais importantes componentes intelectuais do mundo contemporneo.
O saber terico o conhecimento das causas, cuja finalidade coincide com o defendido por Aristteles : a razo de. Aristteles diferencia a razo terica e prtica pelo seu fim, pela causa final a que ela se destina. A concluso da razo terica uma verdade. A concluso da razo prtica uma indicao do melhor caminho para o bem. Este trabalho, ainda que carregado de contedo terico, procura sobretudo a aplicabilidade pragmtica, conciliando um estudo acadmico para soluo de problemas prticos.
Os empreendimentos de base imobiliria, em geral, tem um ciclo de investimentos para implantar, ao qual se sucede um ciclo de gerao de receita e retorno desses investimentos. Nesse ciclo de retorno, em geral, as receitas cobrem as despesas operacionais e, do resultado operacional gerado, so retirados os recursos para reaplicao nos ativos, sobrando um resultado operacional disponvel, que o retorno do investidor.
Dos indicadores econmicos que refletem o desempenho do investimento em um empreendimento, a Taxa Interna de Retorno (TIR) o mais usado como referencial de qualidade do empreendimento e para tomada de deciso de investir. Como se sabe a TIR mede, no conceito de mdia anual equivalente, o ganho de riqueza que o empreendedor pode esperar quando INVESTE no empreendimento, para obter RETORNO atravs do fluxo dos resultados operacionais disponveis a cada ano, agregado ao valor do empreendimento ao final do ciclo operacional, como se estivesse pronto em caixa. O outro indicador econmico o Valor Atual Lquido (VAL) que considera o valor temporal do dinheiro, o mais recomendado por especialistas em finanas para decises de investimentos.
Este trabalho busca ento evidenciar pontos relevantes, relacionados a anlise econmica e financeira nos estudos de viabilidade de empreendimentos no setor da construo civil, visto que o planejador deve ser capaz de oferecer informaes a partir de modelos de simulao, que sejam capazes de suportar a deciso de empreender.
Os modelos para anlise econmico-financeira sero estruturados com o objetivo de simular o giro de recursos em empreendimentos, para ento concluir sobre os investimentos exigidos para manuteno do giro e pelos retornos viveis, oferecidos quando o empreendimento gera recursos no mais necessrios para dar suportes ao custeio da produo.
Assim, o modelo de deciso deve possibilitar ao investidor identificar e caracterizar de forma clara e precisa um problema ou uma oportunidade, podendo avaliar e comparar previamente as diversas alternativas de ao sobre a deciso de investir ou no em empreendimentos.
No foram formuladas hipteses para o trabalho proposto, considerando a proposio de GIL (1991: 43):
Geralmente, naqueles estudos em que o objetivo descrever determinado fenmeno ou as caractersticas de um grupo, as hipteses no so enunciadas formalmente. Nesses casos, as hipteses envolvem uma nica varivel e o mais freqente indic-la no enunciado dos objetivos da pesquisa.
O presente trabalho constitui-se de uma pesquisa de natureza exploratria. Para Gil (1999, p.43), as pesquisas exploratrias tm como principal finalidade desenvolver, esclarecer e modificar conceitos e idias, tendo em vista, a formulao de problemas mais precisos ou hipteses pesquisveis para estudos posteriores. Trivios (1992, p.109) afirma que os estudos exploratrios permitem ao investigador aumentar sua experincia em torno de determinado problema.
Ressalta que o pesquisador prepara o estudo exploratrio com a finalidade de auferir os elementos suficientes que lhe permitam alcanar os resultados que deseja, atravs do contato com determinada populao. Gil (1999, p.43) explica que habitualmente envolvem levantamento bibliogrfico e documental, entrevistas no padronizadas e estudos de caso.
Assim, realizou-se primeiramente uma pesquisa de ordem bibliogrfica, objetivando a reviso da literatura acerca dos conceitos, definies e demais aspectos que dizem respeito ao setor construo civil e, predominantemente, s ferramentas de anlise de viabilidade de empreendimentos e anlise de investimentos. Procurou-se, assim, contribuir para o aprimoramento do conhecimento dos estudos j existentes.
Fachin (2001, p.126) afirma que entende-se por levantamento bibliogrfico o material constitudo por dados primrios ou secundrios que possam ser utilizados pelo pesquisador.
Ainda a respeito de um estudo de caso, Gil (1999, p.72) afirma que ele caracterizado pelo estudo profundo e exaustivo de um ou poucos objetos, de maneira a permitir o seu conhecimento amplo e detalhado. De acordo com Yin (2001, p.21) o estudo de caso permite uma investigao para se preservar as caractersticas holsticas e significativas dos eventos da vida real
Para que este estudo fosse possvel, optou-se pela utilizao de uma amostra intencional. De acordo com Gil (1999, p.104), a amostragem por tipicidade ou intencional constitui um tipo de amostragem no probabilstica e consiste em selecionar um subgrupo da populao que, com base nas informaes disponveis, possa ser considerado representativo de toda a populao.
Richardson (1999, p. 161), sobre a amostra intencional, afirma que os elementos que formam a amostra relacionam-se intencionalmente de acordo com certas caractersticas estabelecidas no plano e nas hipteses formuladas pelo pesquisador. Gil (1999) explica que este tipo de amostragem requer um conhecimento prvio da populao selecionada. Caso no exista este conhecimento, faz-se necessria a formulao de hipteses.
Vale ressaltar que, por se tratar de um estudo de caso, composto por uma amostra intencional, no possvel a generalizao dos resultados da pesquisa, mesmo sabendo que os fatos observados a partir da pesquisa possam tambm ocorrer em qualquer outro projeto de viabilidade econmica e financeira de empreendimentos imobilirios. Limitou-se, assim, esta pesquisa, a um projeto (fluxo de caixa incremental) de uma empresa de mdio porte do setor de construo civil do estado do Cear.
Gil (1999) alerta para a dificuldade de generalizao dos resultados obtidos por estudos de caso, considerando este aspecto como a principal limitao, uma vez que pode ocorrer que a unidade alvo da investigao possua caractersticas anormais em relao s outras de sua espcie.
No entanto, apesar das limitaes apresentadas, decorrentes da metodologia escolhida, buscou-se alcanar o maior rigor possvel, no sentido de dar confiabilidade aos resultados apresentados. Alm disto, os resultados produzidos so subsdios para a tomada de deciso por parte dos empreendedores.
O trabalho est estruturado em introduo, trs captulos acrescido de concluses, recomendaes e referncias bibliogrficas. Na introduo encontram-se delineados a escolha do tema da pesquisa, a formulao do problema que se pretende resolver, a determinao dos objetivos geral e especficos que sintetizam o que se pretende alcanar, a justificativa enfatizando a importncia do tema e os procedimentos metodolgicos utilizados.
O captulo 1 destina-se reviso da literatura, no que diz respeito fundamentao terica adotada para abordar o tema e questo-problema da presente pesquisa. Constituiu-se, atravs da metodologia de pesquisa bibliogrfica, uma estrutura conceitual que proporciona a sustentao necessria ao desenvolvimento da pesquisa. Destaca-se, primeiramente, o papel relevante do planejamento econmico e financeiro na elaborao de um fluxo de caixa incremental na gesto de viabilidade de empreendimento e sua importncia como instrumento de controle da qualidade do empreendimento. Abordamse, tambm, a importncia, finalidade, abrangncias e as caractersticas dos fluxos de caixa sob os diferentes aspectos, bem como as diferentes formas de classific-los. Por fim, apresentam-se tcnicas de anlises de investimentos, com destaque para o Valor Atual Lquido (VAL) e a Taxa Interna de Retorno (TIR), ressaltando suas vantagens e desvantagens, com foco na anlise de viabilidade de empreendimentos imobilirios no setor de construo civil, atravs de modelos de simulao de investimento e retorno de projetos de viabilidade econmico e financeiro.
O captulo 2 enfoca o sistema empreendimento, apresentando modelos de simulao de fluxo de caixa no sistema empreendimento, composio do fluxo de caixa, os efeitos dos custos financeiros e outros fatores que afetam o lucro do empreendimento e as tcnicas geralmente utilizadas nas anlises econmico-financeira de empreendimentos.
No captulo 3, destaca-se o desenvolvimento do modelo de simulao do fluxo de caixa incremental atravs de casos simulados do empreendimento objeto do estudo de caso.
Analisa-se na concluso o alcance dos objetivos inicialmente propostos pelo trabalho e as recomendaes para a realizao de estudos futuros.
Considerando a complexidade do tema : Anlise de Viabilidade Econmica e Financeira de Empreendimentos no Setor da Construo Civil Estudo de Caso de uma empresa de mdio porte no estado do Cear, a metodologia utilizada seguir por um
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estudo de caso, apoiada em pesquisa documental a partir de dados levantados junto a empresa do Setor da Construo Civil. A pesquisa bibliogrfica colaborar na identificao de modelos que sero avaliados sobre o ponto de vista do estudo de caso escolhido.
Os comentrios garantem adequabilidade escolha do mtodo desta produo cientfica.
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CAPTULO I
1. REVISO DA LITERATURA
Este captulo destina-se reviso de literatura, no que diz respeito fundamentao terica adotada para abordar o tema e a questo-problema da presente pesquisa. Constituiu-se, atravs da metodologia de pesquisa bibliogrfica, uma estrutura conceitual que proporciona a sustentao necessria ao desenvolvimento do presente estudo.
No item 1.1. destaca-se primeiramente o planejamento econmico e o planejamento financeiro quando da realizao de projetos de empreendimentos imobilirios nas empresas de construo civil, visando uma melhor gesto financeira para empresas deste setor. Em seguida, evidencia-se a importncia do planejamento tanto no mbito econmico quanto financeiro como instrumento de deciso de ordem financeira e econmica, comentando sobre o Sistema Gerenciador de Investimentos.
No item 1.2. comenta-se acerca do fluxo de caixa, este como um instrumento de controle de gesto financeira; seu papel de destaque no processo de tomada de deciso, sendo o mais indicado para anlises de performances financeiras. No item 1.3. apresenta-se diferentes perspectivas tericas das fases de elaborao de um projeto de viabilidade de empreendimentos imobilirios no setor Construo Civil, atravs de modelos de simulao de investimento e retorno de projetos de viabilidade econmico e financeiro, destaca-se tambm as principais finalidades do fluxo de caixa projetado e a importncia de adoo de mecanismos de proteo, para que se possa trabalhar com cenrios de inflao alta.
Finalmente, no item 1.4., comenta-se as tcnicas de anlises de investimentos, dando nfase aos mtodos analticos que so o Valor Atual Lquido (VAL) e a Taxa Interna de Retorno (TIR), apresentando suas vantagens e desvantagens.
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1.1.
Planejamento Econmico x Planejamento Financeiro
Conforme Ferreira (1993, p.196 e 252) o significado das palavras econmico e financeiro so :
Econmico adj. 1. Relativo economia. 2. Que controla as despesas; poupado, sbrio, austero. 3. Que consome pouco (em relao aos servios prestados). Financeiro adj. Relativo a finanas.
O termo econmico-financeiro, de acordo com Lima Jr. (1995) :

tem origem na constatao de que esses dois vetores de planejamento tem seu caminho ligado, pois, em ambos, se trabalha com a mesma base de dados, e, mais, que decises de ordem financeira sempre tem repercusso econmica e aquelas de mbito econmico tendem a provocar, na maioria das vezes, alterao na condio financeira originalmente configurada.
Est-se no ambiente do PLANEJAMENTO ECONMICO quando a deciso de investir se relacionar com a oportunidade de promover o investimento, vislumbrando uma expectativa de retorno, atravs do ciclo de produo do empreendimento. A qualidade do empreendimento ser medida pela taxa interna de retorno e ser medido prazo de recuperao da capacidade de investimento, tais decises so tomadas no ambiente do Sistema Gerenciador de Investimentos.
Tomar decises no ambiente do PLANEJAMENTO FINANCEIRO, de acordo com Lima Jr. (1995), implica em :
[I] no SISTEMA GERENCIADOR DE INVESTIMENTOS, traar a poltica para aglutinar os recursos para fazer frente aos investimentos exigidos pelo empreendimento e/ou [II] no SISTEMA EMPREENDIMENTO, conduzir a gesto dos recursos ingressados no sistema, via preo e investimento, para suportar o custeio num regime compatvel com o programado, concluindo, inclusive, sobre a oportunidade de liberar recursos livres retorno no sistema, para que sejam transferidos para o SISTEMA GERENCIADOR DE INVESTIMENTOS.
Quando se trata do Planejamento Financeiro, no h o objetivo de caracterizar qualidade, mas de definir meios. A formatao do que se denomina equao de fundos a sntese do Planejamento Financeiro. A equao de fundos so os meios necessrios para implantar um determinado empreendimento ou sustentar uma poltica de investimentos.
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Para Lima Jr. (1993), a qualidade do planejamento financeiro est ligado diretamente ao que ele chama fechamento da equao de fundos, que de acordo com o autor , consiste em identificar as fontes de recursos para cumprir com todo o custeio da produo e das contas conexas com a comercializao e com gesto do empreendimento.
No planejamento financeiro, o empreendedor possui a capacidade de avaliar as possibilidades de desenvolver o empreendimento ou no, capacidade de mensurar a repercusso dos riscos, ou buscar recursos de financiamento para suprir o empreendimento.
De acordo com Lima Jr. (1993) ,

quando se usa a terminologia anlise de investimentos, o que se pretende estudar o comportamento do empreendimento naquilo que prprio dele e que o far mais ou menos atraente atravs da anlise de indicadores de qualidade que somente a ele estaro presos, que so os econmicos.
Para o empreendedor tomar deciso de investir ou no em determinado empreendimento, se faz necessrio estabelecer medidas de comportamento do cenrio, com isso poder extrair os indicadores de qualidade que estaro presos ao cenrio e ao modelo usado para simulao e no ao empreendimento propriamente dito. De acordo com Lima Jr. (1993) :
Isso vem conferir um determinado grau de risco tomada de deciso, na medida em que empreendimentos do setor da construo civil dificilmente podem ser desativados sem grandes perdas e nem mesmo reciclados no meio do processo de produo, o que exige que se tenha muita segurana quanto qualidade intrnseca do prprio processo de simulao, para que os riscos envolvidos na deciso sejam suportveis e no se trabalhe num ambiente de incerteza 2.
neste sentido que tomar decises, ou escolher uma alternativa de investimentos, dever passar por uma anlise de viabilidade das mesmas. Esta viabilidade considera : critrios econmicos (rentabilidade do investimento); critrios financeiros (disponibilidade de recursos) e critrios no ponderveis (fatores no considerveis em dinheiro).
2 Fonte : Lima Jnior (1993). A falta de segurana do empreendedor no procedimento de anlise acaba levando deciso baseada unicamente em sensibilidade, ou na repetio de posturas de sucesso passado, do prprio empreendedor ou de clara identificao no selo do mercado. Essa ao extremamente perigosa, porque se baseia na mera projeo para o futuro de situaes passadas, como se fosse possvel manter a estrutura de comportamento da sociedade, da economia e dos mercados esttica. Justamente ao inverso, a dinmica desses fatores, que se reflete nos empreendimentos, especialmente aqueles de longo prazo de maturao, como os do setor da construo civil, conduz concluso que cada empreendimento estar inserido numa realidade diversa, porque impregnada das experincias e conflitos vividos com os empreendimentos de mesma tipologia que j tenham terminado seu ciclo de produo.
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O processo de anlise de investimentos envolve a gerao de propostas de investimentos a longo prazo, uma vez que tais investimentos representam desembolsos considerveis de fundos que obrigam o empreendedor a seguir um determinado curso de ao, sendo necessrios certos procedimentos dos fluxos de caixa relevantes e aplicao de tcnicas apropriadas de deciso.
De acordo com Gitman (1997) o processo de anlise de investimentos a longo prazo consiste de cinco etapas, que so elas :
Etapas
1 Gerao de propostas organizao. 2 Avaliao e anlise
Descrio
Geralmente so elaboradas por pessoas de todos os nveis da
a) assegurar que estejam apropriadas aos objetivos e planos da empresa e b) verificao da validade econmica, incorporando os riscos inerentes anlise econmica.
3 Tomada de deciso
Dependendo da magnitude do desembolso, a deciso tomada dentro dos nveis hierrquicos. Nos casos de dispndio que exijam comprometimento de recursos elevado, tal deciso fica a cargo do conselho de administrao.
4 Implementao
Significa colocar em prtica o que foi planejado, projetado. Em casos de dispndios elevados, um controle maior exigido, com intuito de assegurar o que foi proposto e aprovado anteriormente.
5 Acompanhamento
a monitorao dos resultados durante a fase operacional do projeto, comparando o projetado com o realizado, com intuito de se fazer correes caso necessrio ou at mesmo suspender o projeto.
Tabela 1 processos de anlise de investimentos a longo prazo Fonte : Gitman, 1997
1.2.
Fluxo de Caixa
Uma boa deciso de investimento exige adequada previso de fluxos futuros de caixa. O processo decisrio envolve sutilezas e prudente a imparcialidade do empreendedor na avaliao das premissas utilizadas. A partir de um diagnstico geral da empresa necessrio o estabelecimento de previses sobre indicadores econmicos (inflao, PIB, taxa de juros...), assim como a estimativa de rubricas especficas que so importantes para a realizao do empreendimento.
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Para construo do fluxo de caixa o empreendedor lida com elementos brutos, fornecidos por especialistas do departamento de produo, concepo de produtos, de vendas, etc. Deve analisar de forma crtica a relevncia das informaes, se esto ou no completas., se so ou no consistentes, ajust-las, e finalmente condensar tudo em uma previso. No deve tomar como base os resultados contbeis, pois estes consideram as responsabilidades assumidas e no quando ocorrem. Devem ser contempladas as entradas e sadas efetivas de caixa.
O fluxo de caixa constitui-se em um instrumento de controle de gesto financeira. Assaf Neto e Silva (1997, p.35) enfatizam que neste contexto que se destaca o fluxo de caixa como instrumento que possibilita o planejamento e o controle dos recursos financeiros de uma empresa ou de um projeto.
Gerencialmente, indispensvel ainda em todo o processo de tomada de decises financeiras. Sanvicente (1997, p.140) afirma que, neste sentido, o papel de uma previso do fluxo de caixa primordial. Braga (1995, p.124) refora esta idia, ressaltando que as projees dos fluxos de entrada e de sadas de numerrio constituem um instrumento imprescindvel na administrao das disponibilidades. Portanto, conhecer antecipadamente qual dever ser o montante de recursos que ir faltar ou sobrar amanh fundamental. Isto ocorre a partir da projeo do fluxo de caixa, que possui a funo de prognosticar uma eventual sobra ou falta de recursos em caixa, orientando, assim, a tomada de medidas saneadoras.
Assim, gerenciar o fluxo de caixa constitui-se em uma das preocupaes da empresa. Apresenta-se como uma das atribuies que mais demanda ateno e tempo dos profissionais envolvidos com a rea financeira. Isto se deve, principalmente, pela existncia de uma grande quantidade de variveis que devem ser controladas, a fim de se dimensionarem os valores disponveis adequados empresa ou a um projeto.
Alcanar as metas e os planos financeiros a curto e a longo prazo delineados pela direo das empresas requer uma gesto financeira eficiente, pois na atual conjuntura econmica, em que a concorrncia de mercado cada vez maior, no existe espao para dvidas com relao ao que fazer com os recursos financeiros.
O fluxo de caixa est diretamente ligado gesto financeira dos recursos das empresas, buscando o equilbrio entre os pagamentos e recebimentos, constituindo-se,
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desta forma, em um instrumento gerencial fundamental ao processo de tomada de decises financeiras. Zdanowicz (1998, p.15) afirma que o fluxo de caixa constitui-se em instrumento essencial para que a empresa possa ter agilidade em suas atividades financeiras. A flexibilidade e a capacidade de moldar-se de acordo com as necessidades informacionais de cada usurio conferem ao controle de fluxo de caixa um papel de destaque no processo de controle de gesto empresarial. Gomes (1997, p.62) refora esta percepo, quando comenta que a flexibilidade e capacidade de adaptao,
obrigatoriamente implcitas nos processos de controle, se apresentam como o marco divisrio entre a m e a boa gesto.
No entanto, uma gesto financeira eficiente pressupe o acompanhamento constante, atravs de seus instrumentos de controle. Assaf Neto e Silva (1997, p.35) destacam que em verdade, a atividade financeira de uma empresa requer
acompanhamento permanente de seus resultados, de maneira a avaliar seu desempenho, bem como proceder aos ajustes e correes necessrios. Assim, a melhoria do desempenho financeiro culmina com a anlise contnua dos resultados financeiros obtidos pela empresa.
Neste contexto, o fluxo de caixa um instrumento de controle de gesto indicado para analisar a performance financeira do perodo, bem como verificar as causas das defasagens ocorridas no que foi planejado, a fim de que a empresa mantenha-se alinhavada com os objetivos e metas estipuladas.
Com o intuito de reforar os aspectos relacionados ao papel do fluxo de caixa como um controle de gesto, que se resgata na seqncia desta reviso de literatura o significado de controle de gesto e suas perspectivas, bem como as caractersticas dos sistemas de controle de gesto e, por fim, fazem-se algumas consideraes a respeito dos controles de gesto financeira.
Conclu-se que a estrutura que se denomina fluxo de caixa largamente conhecida no planejamento, usado sempre como base de referncia mais constante nos problemas de anlise econmico-financeira, de empresas e empreendimentos e que so construdos para dar suporte a decises, desde a hierarquia estratgica at a operacional, sendo usado, neste ltimo patamar, para o planejamento especfico das movimentaes de contas a pagar e para as aplicaes de resduos de caixa de permanncia temporria.
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1.3.
Modelos de fluxo de caixa
Vrias so as terminologias para indicar o planejamento futuro do fluxo de caixa, destacando-se entre elas: fluxo de caixa incremental, fluxo de caixa prospectivo, fluxo de caixa projetado, fluxo de caixa estimado, e oramento de caixa.
A projeo dos recursos e dos desembolsos considerada por Campos Filho (1993) como sendo uma atividade rotineira dentro de uma empresa, alterando-se apenas a metodologia utilizada por cada empresa, o perodo de abrangncias das projees e o grau de acerto destas projees.
Zdanowicz (1998) ressalta que o processo de planejamento do fluxo de caixa visa a concepo de uma estrutura de informaes til, prtica e econmica, que possibilite empresa, de forma segura, estimar os futuros ingressos e desembolsos de caixa. Por sua vez, Welsch (1983, p. 255) chama a ateno para a relevncia do planejamento e controle de disponibilidades, quando diz que a determinao das entradas e sadas provveis possibilita uma avaliao da provvel posio financeira no exerccio oramentrio imediatamente seguinte. Indicando, assim, a existncia de excesso ou a insuficincia de disponibilidades.
Segundo Yoshitake (1982, p.142), o objetivo da projeo do fluxo de caixa (ou previso de caixa) assegurar a disponibilidade de fundos sob as mais variadas condies econmicas e obter o mximo retorno dos excessos de caixa.
Infere-se do exposto que o fluxo de caixa um dos instrumentos de maior eficincia no planejamento e no controle financeiro das empresas e dos empreendimentos, uma vez que pode ser elaborado de maneiras diferenciadas, adequando-se s necessidades e ao perfil de cada empresa, a fim de possibilitar a visualizao dos futuros ingressos de recursos e os respectivos desembolsos. Welsch (1983, p.255) destaca as principais finalidades do fluxo de caixa:
Indicar a posio financeira provvel em resultado das operaes planejadas; indicar o excesso ou a insuficincia de disponibilidades;
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indicar a necessidade de emprstimos ou a disponibilidade de fundos para investimentos temporrios; permitir a coordenao dos recursos financeiros em relao a (1) capital de giro total (2) vendas, (3) investimentos e (4) capital de terceiros; estabelecer bases slidas para poltica de crdito; estabelecer bases slidas para o controle corrente da posio financeira.
Fazer a projeo do fluxo de caixa para perodos futuros muito mais difcil do que acumular rotineiramente os dados histricos, pois quando se trabalha com vistas no futuro inevitvel a sensao de incerteza. Porm, quando se projeta o fluxo de caixa futuro, procura-se amenizar o grau de incerteza, de forma a antecipar as necessidades. Portanto, a empresa passa a assumir uma postura pr-ativa aos acontecimentos financeiros futuros.
Yoshitake e Hoji (1997, p.123) atentam para a necessidade de que o fluxo de caixa projetado, como instrumento de controle e feedback, deve ser sistematicamente atualizado. Afirmam que a projeo do fluxo de caixa deve ser periodicamente revisada e ajustada, com base no fluxo de caixa efetivo e nas mudanas das condies anteriormente projetadas, para aproximar-se o mais possvel da realidade, pois, somente assim, o fluxo de caixa torna-se um instrumento eficaz no processo de gesto financeira.
Como foi comentado anteriormente, o fluxo de caixa projetado uma ferramenta bastante verstil e flexvel, que procura pautar-se no atendimento das necessidades especficas de cada usurio. Quando se fala no perodo abrangido pelo planejamento do fluxo de caixa, a idia do atendimento s necessidades especficas persiste, porm focada especificamente no tamanho e ramo de atividade da empresa.
Para os problemas mais complexos, usual montar o fluxo de caixa na forma de uma matriz, num dos eixos notando as etapas e, no outro, as transaes. Notar que o procedimento de relacionar as transaes se faz em duas fases, como mostra a quadro [1], a primeira considerando custeio e preo, na forma programada, ou arbitrada em funo das expectativas para o desenvolvimento do empreendimento e a segunda calculando os vetores investimento e retorno, aqueles para suprir os dficits e estes para considerar a transferncia de recursos livres para fora do sistema.
A tabela 2 fluxo de caixa esperado dentro do sistema empreendimento representa uma matriz bsica para formatao de fluxo de caixa, anotando em cada clula a
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transao esperada naquele momento, visto que todas as transaes do perodo so admitidas como simultneas no momento final do perodo, as de entrada no SISTEMA EMPREENDIMENTO com sinal (+) e as de sada com sinal (-).
CONTAS CUSTEIO PREO MOVIMENTAO FINANCEIRA FLUXO DE CAIXA ESPERADO ms 1 (c 1) p1 m1= p1 - c1 f1 = m1
PERODOS ms k ms 2 (c 2) (c k) p2 pk m2= m k= p2 - c2 pk - ck f2 = fk = m1 + m2 Soma(mq)
ms n (c n) pn mn= pn - cn fn = Soma(mq)
tabela 2 fluxo de caixa esperado dentro do sistema empreendimento Fonte : Lima Jnior , 1995
A tabela 2, mostra o fluxo de caixa esperado dentro do sistema empreendimento, evidenciando as necessidades de investimentos e a possibilidade de retorno.
Na montagem do fluxo de caixa para simulao em planejamento estratgico ou ttico, o procedimento adotado, optar por mecanismos de proteo as aplicaes financeiras de curto prazo e alta liquidez, para que se possa trabalhar com cenrios de inflao alta. Para hiptese de se usar uma moeda forte, observa-se nos vetores preo e custeio que estes podero ter uma flutuao relacionada com o descolamento entre seus vetores inflacionrios especficos e a evoluo da moeda referencial, que dever constar das expectativas lanadas no fluxo de caixa.
Segundo Lima Jr. (1995), sempre ser conveniente construir o fluxo de caixa numa moeda forte que tenha um ajuste continuado para a moeda corrente.
Vrios itens merecem cuidado antes da elaborao de um fluxo de caixa incremental :
1. os custos irrecuperveis devem ser ignorados. Estes custos so despesas incorridas no passado, irreversveis, e que no devem ser considerados como sada incremental de caixa. No devem influenciar na deciso de aceitar ou rejeitar o projeto.
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2. Deve ser considerado o custo de oportunidade em usar no novo projeto um ativo j existente que poderia ser utilizado para outra finalidade, inclusive venda. Este custo representado pelo volume em dinheiro que a empresa poderia arrecadar com esta outra finalidade. Se fosse vendido seria representado pelo preo de venda (mercado) abatido do valor contbil do bem (j includas as depreciaes acumuladas) e da incidncia dos impostos.
3. Considerar os efeitos colaterais do projeto analisado sobre outras unidades da empresa. O efeito mais importante o da eroso, que representa a transferncia do fluxo de caixa de clientes e vendas de produtos j existentes para um novo projeto.
4. Considerar apenas as despesas gerais (administrativas e vendas) adicionais que resultaro do novo projeto e a estimativa de crdito incobrveis.
5. Identificar a necessidade de capital de giro que deve ser considerada como uma sada de caixa provocada pelo investimento.
No fluxo de caixa esquemtico mostrado na Figura 1, como se sabe, na data zero, normalmente se tem o investimento necessrio para o projeto, as demais parcelas so os resultados da composio de receitas e desembolsos a acontecerem em cada uma das datas previstas dentro da vida do projeto.
n-3 n-2
n-1
Investimento
Vida do Projeto
Figura 1 - Fluxo de caixa esquemtico de um projeto
Os mtodos que permitem avaliar o fluxo de caixa da Figura 1 do ponto de vista econmico so o mtodo do valor presente (VP), o mtodo do valor anual (VA) e a taxa interna de retorno (TIR). Acontece que na maioria das vezes ao analisar estes fluxos a considerao sobre os diversos dados determinstica. Ser que isto ocorre na realidade? Como se sabe isto no verdade. Existem variaes sobre os diversos elementos que compe o fluxo de caixa que precisam de consideradas para o total sucesso da escolha da melhor alternativa.
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comum se distinguir duas situaes quanto a variao dos dados no fluxo de caixa. Estas situaes so chamadas de anlise de risco e anlise de incerteza. Na anlise de risco possvel calcular uma distribuio de probabilidades associada a um resultado do fluxo de caixa (VP, VA ou TIR). Com a distribuio probabilstica possvel se calcular as chances do projeto se tornar invivel, fornecendo subsdios para decidir entre as alternativas que possuem diferentes graus de risco. As tcnicas usuais de se trabalhar com o risco so:
1. Distribuio de probabilidades; 2. Simulao do fluxo de caixa; 3. rvore de deciso.
Na anlise de incerteza no se conhece a distribuio estatstica de um fluxo de caixa e vai se trabalhar com opinies e sugestes de especialistas que tero de decidir sobre qual o melhor projeto do ponto de vista econmico. Infelizmente, esta a situao mais freqente e tambm a qual os analistas esto menos preparados para enfrentar. Ento, a considerao de incertezas traz com um de seus objetivos a discusso de como reagir frente a decises necessrias, em ambientes onde no possvel se ter valores exatos ou uma distribuio probabilsticas dos dados. s tcnicas utilizadas para considerao da incerteza so: 1. Anlise de sensibilidade; 2. Mtodo de Laplace; 3. Mtodo MAX MIN; 4. Mtodo MAX MAX; 5. Mtodo de Hurwicz; 6. Mtodo de Savage; 7. Tcnicas baseadas na teoria sobre Fuzzy Sets.
Como mostrado esquematicamente na Figura 2, quanto maior a vida do projeto maiores as chances de se ter problemas com estimativas feitas na poca da anlise econmica do projeto.
n-3 n-2
n-1
Investimento Aumento das Incertezas Fatores Imprevistos
Figura 2- A incerteza que pode acontecer com os fluxos de caixas
Vrios so os fatores que podem contribuir para a incerteza. Alguns destes fatores esto sintetizados logo adiante. Como pode-se notar alguns fatores, por exemplo
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aumento de impostos, podem afetar a todas empresas e so os chamados sistemticos. Outros fatores, como por exemplo o aumento de preo de uma matria prima especfica, atingem empresas em casos isolados e so os no sistemticos.
Vem-se alguns dos fatores que levam a incerteza, quanto a implantao de um projeto de viabilidade econmico-financeira, no s no setor da Construo Civil, mas em todos os setores da economia.
a) Fatores Econmicos : Oferta subdimencionada; Demanda superdimencionada; Dimensionamento incorreto; Alterao dos produtos e subprodutos; Alterao dos preos da matria prima; Investimentos imprevistos.
b) Fatores Financeiros : Insuficincia de capital; Falta de capacidade de pagamento
c) Fatores Tcnicos : Inadequabilidade do processo utilizado; Inadequabilidade das matrias primas; Inadequabilidade da tecnologia empregada
d) Outros : Fatores polticos; Fatores institucionais; Greve; Problema de gerenciamento de projeto; Inflao
Anlise de sensibilidade e anlise de cenrios, so tcnicas que pressupe a escolha de variveis significativas de empreendimentos. As variveis utilizadas so: Receitas importante identificar fatores que influenciam no resultado como a participao no mercado, tamanho do mercado e preo do produto ou servio. Custos variveis estes oscilam conforme a variao da quantidade produzida, sendo comum supor que so proporcionais ao volume. Custos fixos independem do volume de produo ou servio prestado, sendo fixos apenas por um perodo pr-determinado.
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Investimento o volume de recursos a ser aplicado no projeto. Custo de capital o custo de oportunidade do investimento.
Anlise de Sensibilidade
Na anlise de sensibilidade cada varivel de entrada alterada em vrios pontos percentuais acima e abaixo do valor esperado. Calcula-se um novo VPL para cada um destes valores, mantendo-se constante o valor esperado das demais variveis. A anlise indica a sensibilidade do VPL a estas mudanas, o impacto na viabilidade do projeto.
uma tcnica bastante prtica para se tratar o problema da incerteza. Na verdade mais um enfoque que uma tcnica. Consiste em medir o efeito produzido na rentabilidade do investimento, ao se variar os dados de entrada. Deve-se variar cada parmetro de uma vez estabelecendo o valor mais provvel, o limite inferior e superior da variao. Para cada valor calcula-se VP, VA ou TIR e com isto pode-se ter uma idia da sensibilidade do parmetro em questo. A anlise de sensibilidade baseada no conceito de elasticidade.
Atravs desta anlise possvel identificar onde h necessidade de mais informaes, sinalizada pelas situaes em que provocaram VPLs negativos. Pode proporcionar uma boa percepo sobre o risco do projeto. Projetos muito sensveis so arriscados porque um erro relativamente pequeno na estimativa de uma varivel produzir um grande erro no VPL esperado.
A principal deficincia desta anlise consiste no tratamento isolado das variveis, quando muitas podero atuar de formas independentes. Ex: o crescimento da demanda de mercado pode influenciar no aumento dos preos, ou, se o preo do produto ou servio for aumentado por presso inflacionria, os custos tambm acompanharo.
Supondo o fluxo de caixa da Figura 3, onde I o investimento inicial, C os custos envolvidos, R a receita prevista, L o valor residual e n a vida til do projeto.
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R 0 I C
Figura 3
R+L n-3 n-2 n-1 n
Onde : I Investimento inicial R Receita prevista C Custos L Residual N vida til do projeto
R o resultado da venda de X unidades de um produto pelo preo P. C o custo composto de duas parcelas, o custo fixo CF e o custo varivel CV referente a utilizao de 2 matrias primas, mp1 e mp2. A expresso que permite calcular o custo a seguinte:
C = CF + CV = CF +
( 1P1 + 2 P 2) X
Nesta expresso 1 e 2 representam a razo com que as duas matrias primas mp1 e mp2 so utilizadas por unidade de produto. So tambm chamados de coeficientes tcnicos. P1 e P2 so os preos das duas matrias primas. O valor presente do fluxo de caixa mostrado na Figura 3 pode ser representado pela seguinte expresso:
VP = I + {PX [CF + ( 1P1 + 2 P 2 ) X ]}x
P L + ( A x i x n ) (1 + i ) n
Onde : VP Valor presente do projeto I investimento inicial P preo X unidades do produto CF custo fixo
1 e 2 razo das matrias primas
i taxa n ciclo de vida do projeto L valor residual
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Trabalhando a expresso, ela pode ser reescrita da seguinte forma:
P L VP = I + [(P 1 p1 2 P 2 )X CF ] x + (1 + i ) n A xi x n
Ao se variar X na expresso acima chega-se no grfico da Figura 4, onde se nota perfeitamente o valor mnimo a ser vendido do produto para que VP possa ser maior que zero. O ponto de cruzamento da curva com a abcissa chamado de ponto de nivelamento.
VP (x)
Xo
X quantidades vendidas
Figura 4 - Ponto de nivelamento
Pela anlise da Figura 4 nota-se que quantidades de X abaixo de X0 faz o projeto ser invivel. O ponto de nivelamento pode ser alterado para qualquer varivel do fluxo de caixa (I, P, P1, P2, i,...) e com isto pode-se estudar a viabilidade para as diversas alteraes, de se descobrir quais so os parmetros mais sensveis, que fazem o projeto se inviabilizar mais facilmente. Sobre estes parmetros que se deve estabelecer controles mais rgidos. a maneira mais simples de se analisar a incerteza, e consiste no primeiro passo para a anlise de risco, pois toma-se conhecimento dos parmetros mais sensveis que necessitam de um estudo mais aprofundado.
Os tipos de fluxos de caixa conforme Gitman (1997) so os convencionais e os no convencionais. Os fluxos de caixa convencionais so aqueles que possuem uma sada inicial de caixa seguida de uma srie de entradas e geralmente so associados a dispndios de capital. Os fluxos de caixa no convencionais so aqueles que possuem uma sada inicial, no seguidas por sries de entradas.
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Na figura 5 temos um exemplo de um fluxo de caixa convencional :
Entradas de Caixa Sadas de Caixa
Tempo (anos)
Na figura 6 temos um exemplo de um fluxo de caixa no convencional :
Entradas de Caixa Sadas de Caixa
Tempo (anos)
Anlise de Cenrio
A anlise de cenrios permite amenizar as deficincias da anlise de sensibilidade para as variveis inter-relacionadas, avalia o impacto de vrias circunstncias, tais como entradas de caixa, sadas de caixa e custo de capital, no retorno do projeto. So estimados os piores e melhores valores de entrada, em relao ao bsico, e para cenrios (mais provvel, otimista e pessimista) escolhido, atribuda uma probabilidade de ocorrncia de cada um, podendo ser usadas diferentes possveis combinaes de variveis, mas com consistncia.
Estabelecido os fluxos de caixa futuros para cada cenrio, calculado o VPL de cada um individualmente e depois o VPL ponderado (somatrio dos valores encontrados pelas probabilidades de ocorrncia de cada cenrio).
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Exemplo : Anlise de Cenrios para os projetos A e B, conforme tabela 3 :
Projeto A Investimento inicial $10.000 Entradas de caixas anuais Estimativa Pessimista Mais provvel Otimista Amplitude $1.500 $2.000 $2.500 $1.000 Valores presentes lquidos Estimativa Pessimista Mais provvel Otimista Amplitude $1.409 $5.212 $9.015 $7.606
Tabela 3 anlise de cenrios Fonte : Gitman, 1997
Projeto B $10.000
$2.000 $4.000 $4.000
-$10.000 $5.212 $20.424 $30.424
Percebe-se no tabela 3, que os fluxos de caixa de um projeto so estimados durante a sua vida til, no fim da qual se supe que o projeto seja liquidado, que so importantes para se tomar decises de investimentos e que so compostos de investimento inicial, entradas de caixa operacionais e fluxo de caixa residual associados a uma determinada proposta de investimento.
3.1.
Tcnicas de Anlise de Investimento
As tcnicas de anlises de investimentos se dividem em dois grupos : mtodos prticos e mtodos analticos. Os primeiros so imprecisos e podem conduzir a decises erradas, embora sejam utilizados por muitas empresas, principalmente as pequenas e mdias. Os mtodos analticos baseiam-se no valor do dinheiro no tempo, o que os torna consistentes.
Existem vrias tcnicas para se realizar anlises de aceitabilidade ou classificao de projetos de investimentos. Gitman (1997) comenta que as abordagens
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preferidas integram conceitos do valor do dinheiro no tempo, consideraes de risco e retorno e conceitos de avaliao. As tcnicas de anlise de investimentos mais utilizadas para apoiar uma tomada de deciso, estaro aqui fundamentados essencialmente nos critrios econmicos e financeiros. Para tanto sero apresentados tais procedimentos :
Mtodo do Valor Presente ou Valor Atual Mtodo da Taxa Interna de Retorno
Outras tcnicas que s vezes so utilizadas para anlises de investimento so a taxa mdia de retorno (TMR) e o ndice de lucratividade (IL). A primeira calculada atravs da diviso dos retornos mdios do projeto, aps os impostos, pelo investimento mdio. A Segunda calculado atravs da diviso do valor presente das entradas de caixa pelo investimento inicial.
As tcnicas Valor Presente Lquido (VPL) e Taxa Interna de Retorno (TIR) sero discutidas e utilizadas nas simulaes desta pesquisa.
A principal dificuldade na anlise de investimentos a obteno de dados confiveis, principalmente as projees de entradas de caixa. Estas se originam basicamente das estimativas de vendas.
Quando as estimativas sobre os dados do projeto de investimento so imprecisas, recomendvel que a anlise de investimentos utilize trs hipteses : provvel, otimista e pessimista. Desse modo, a anlise de investimentos produzir uma Taxa Interna de Retorno ou Valor Atual Lquido mximo, mdio e mnimo esperados.
Valor Presente Lquido
O valor presente lquido VPL, tambm conhecido como valor atual lquido VAL o critrio mais recomendado por especialistas em finanas para deciso de investimento. Esta recomendao est fundamentada no fato de que o VPL considera o valor temporal do dinheiro (um recurso disponvel hoje vale mais do que amanh, porque pode ser investido e render juros), no influenciado por decises menos qualificadas (preferncias do empreendedor, mtodos de contabilizao, rentabilidade do investimento), utiliza todos os fluxos de caixa futuros gerados pelo projeto, refletindo toda a movimentao
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de caixa. Alm disso, permite uma deciso mais acertada quando h dois tipos de investimentos, pois, ao considerar os fluxos futuros a valores presentes, os fluxos podem se adicionados e analisados conjuntamente, evitando a escolha de um mau projeto s porque est associado a um bom projeto.
Segundo Brealey e Myers (1993 : 97) so quatro as aes bsicas para o empreendedor decidir sobre determinado investimento :
1. prever os fluxos de caixa futuros;
2. identificar o custo de oportunidade do capital investido que deve refletir o valor do dinheiro no tempo e o risco envolvido no projeto;
3. utilizar este custo para atualizar os fluxos futuros e som-los (identificao do valor presente);
4. calcular o valor presente lquido VPL subtraindo-se do valor presente o investimento inicial necessrio.
O VPL consiste no valor presente dos fluxos de caixa futuros reduzido do valor presente do custo do investimento. Abaixo encontra-se as frmulas matemticas de clculo do VPL :
a) Fluxo de Caixa Convencional
VPL =
t =1
FC t II (1 + K ) t
onde : VPL valor presente lquido FC fluxo de caixa K custo mdio ponderado de capital II investimento inicial t tempo
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b) Fluxo de Caixa no Convencional
VPL =
t=0
FC t (1 + K ) t
Onde : VPL valor presente lquido FC fluxo de caixa K custo mdio ponderado de capital t tempo
De acordo com Ross at alii (1995 : 68), o valor presente lquido (VPL) ou valor atual lquido (VAL) de um investimento um critrio simples para que se decida se um projeto deve ser executado ou no. O VPL permite dizer quanto dinheiro um investidor precisaria ter hoje para desistir de fazer o projeto. Se o VPL for positivo, o investimento vale a pena, pois execut-lo equivalente a receber um pagamento igual ao VPL. Se for negativo, realizar o investimento hoje equivalente a pagar algo no presente momento e o investimento deveria ser rejeitado.
Lapponi (1996) apud Bruni at alli (1998 : 64) ressalta que VPL positivo indica que o capital investido ser recuperado, estaria aumentando o valor de mercado do empreendimento e, consequentemente, a riqueza dos seus proprietrios, remunerado na taxa de juros que mede o custo de capital do projeto; gerar um ganho extra, na data 0 (zero), igual ao VPL.
Quando o VPL usado para tomar decises do tipo aceitar-rejeitar, adota-se o critrio de deciso :
se VPL > que zero, aceita-se o projeto; se VPL < que zero, rejeita-se o projeto; se VPL = zero, indiferente
De acordo com Bruni e Fam (2001 : 32), as principais vantagens do VPL so : identificar se h aumento ou no do valor da empresa; analisar todos os fluxos de caixa do projeto; permitir a adio de todos os fluxos de caixa na data zero; considerar o custo de capital;
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embutir o risco no custo de capital.
A principal dificuldade da utilizao deste mtodo consiste na definio da taxa de atratividade do mercado custo de oportunidade do capital, taxa de desconto, custo de capital, taxa de corte -, principalmente quando o fluxo muito longo.
Taxa Interna de Retorno TIR
A taxa interna de retorno TIR independe da taxa de juros do mercado financeiro. uma taxa intrnseca do projeto, dependendo apenas dos fluxos de caixa projetados. a taxa que remunera o investimento e que torna nulo o valor presente lquido dos fluxos de caixa. Tambm denominada de taxa de retorno do fluxo de caixa atualizado.
A TIR identificada atravs de vrias tentativas e erros e exige uma srie de aproximaes sucessivas. Se for preciso calcular manualmente, recomenda-se desenhar trs ou quatro combinaes de VPL e da taxa de atualizao em um grfico, ligar os pontos e com uma linha contnua extrair a taxa de atualizao para o VPL igual a zero.
A TIR a taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial referente a um projeto, resultando, desse modo, em um VPL = 0. Abaixo destaca-se as frmulas matemticas de clculo da TIR :
A) Fluxo de Caixa Convencional
t =1
FC t II = 0 (1 + TIR ) t
Onde : FC fluxo de caixa II investimento inicial TIR taxa interna de retorno t - tempo
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B) Fluxo de Caixa no Convencional

n
(1 + TIR )
t =0
FC t
=0
Onde : FC fluxo de caixa TIR taxa interna de retorno t - tempo
A TIR encontrada dever ser comparada com a taxa de desconto no momento da deciso do investimento ou financiamento. Para aceitar o investimento, a TIR dever ser maior do que o custo de oportunidade.
Como regra geral para investimento, temos : Se TIR > taxa de desconto aceitar Se TIR = taxa de desconto indiferente Se TIR < taxa de desconto rejeitar
Associando ao VPL : Se TIR > taxa de desconto VPL positivo Se TIR = taxa de desconto VPL nulo Se TIR < taxa de desconto VPL negativo
Como descrito anteriormente, este critrio fornece a mesma resposta que o critrio do VPL, sempre que o VPL de um projeto for uma funo continuamente decrescente da taxa de atualizao. normal a confuso entre TIR e custo de oportunidade de capital porque ambos aparecem como taxas de atualizao na frmula do VPL. A TIR uma medida de retorno que depende exclusivamente do montante e da data de ocorrncia dos fluxos de caixa do projeto. O custo de oportunidade do capital um padro de retorno para o projeto que utiliza-se para calcular o valor do investimento. O custo de oportunidade do capital estabelecido nos mercados de capitais.
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De acordo com Breadley E Myers (1992 : 82), o critrio da TIR apresenta algumas armadilhas :
se o investimento for se realizar com recursos de terceiros, o critrio da TIR funciona de maneira inversa, ou seja, deve ser mais baixa do que o custo de oportunidade. O VPL aumenta medida que se eleva a taxa de atualizao;
quando h mais de uma mudana de sinais nos fluxos, oscilando entre negativo, positivo, negativo ou o inverso, existiro taxas internas de retorno quantas vezes forem as mudanas de sinal, como tambm poder no haver nenhuma, tornando o critrio invlido;
A metodologia de anlise de investimentos apresentada, na qual os dados so considerados como certos, denominada determinstica. A Taxa Interna de Retorno e o Valor Atual Lquido podem ser enriquecidos com tcnicas mais sofisticadas (rvore de deciso, anlise de Monte Carlo, regra de Laplace, regra de Hurwicz, etc.) para lidar com o risco e a incerteza relacionados com os dados do projeto.
Comparao entre as tcnicas do VPL e TIR
De uma maneira geral, o critrio do VPL mais fcil de usar do que o critrio da TIR, visto que a tcnica da TIR apresenta diversos problemas : a hiptese de reinvestimento (o clculo da TIR assume implicitamente que todos os fluxos de caixa gerados pelo projeto podem ser reinvestidos TIR); a violao do princpio da aditividade (a escolha entre projetos mutuamente exclusivos muda, caso eles sejam combinados a um terceiro projeto) e a ocorrncia de mltiplas TIR`s, caso ocorra mais de uma mudana de sinal nos fluxos de caixa estimados. Outro problema inerente ao clculo da TIR que mais fcil obter maiores TIR`s se o volume de capital a ser investido pequeno e a vida til do projeto curta. Projetos de longa durao e intensivos em capital tendem a ser descartados pelo critrio da TIR, mesmo apresentando VPL substancial. Ambos baseiam-se nos fluxos de caixa atualizados, mas devem ser ajustados para que forneam a mesma resposta.
Para projetos com fluxos de caixa convencionais o Valor Presente Lquido (VPL) e Taxa Interna de Retorno (TIR) levam mesma deciso de aceitar ou rejeitar um projeto,
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mas as diferenas nas suas suposies bsicas podem levar a classificaes diferentes de projetos.
GITMAN (1997) diz que o VPL a melhor tcnica para a anlise de oramento de capital. O VPL indica que todas as entradas de caixa geradas pelo investimento sejam reinvestidas ao custo de capital da empresa, j o uso da TIR supe um reinvestimento a uma taxa freqentemente elevada.
Para os administradores financeiros a TIR mais aceita, pois ao invs de valores monetrios a preferncia so pelas taxas de retorno. Para eles o VPL mais difcil de se usar, pois no mede os benefcios em relao ao montante investido.
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CAPITULO II
2. CIVIL
MODELO DE SISTEMA EMPREENDIMENTO NA CONSTRUO
Quando deseja-se realizar uma obra, incorporar um edifcio, fabricar ou vender produtos, fornecer servios, realizar exportaes, importaes ou outra atividade qualquer, objetivando recompensas satisfatrias em prazos razoveis, est-se planejando
empreendimentos.
Empreendedor aquele que toma o encargo de implantar um negcio, um projeto, mantendo, para aplicar seus investimentos e controlar os processos de produo, o senso do risco. Ou ainda, aquele que mantm um estado de equilbrio entre o binmio retorno x risco, tudo isso fundamentado na capacidade do empreendedor de manter sob controle o comportamento de variveis controlveis, cujo desvio pode fazer flutuar a qualidade do empreendimento.
Diferentemente do empreendedor, podemos encontrar no mercado a figura do especulador, que toma suas decises de investimento baseadas em situaes limite de alto risco, na busca de um estado particular de alta rentabilidade que da possa derivar.
O que se pode observar que, para cada ao, tanto no conceito de planejamento, no de gesto, quanto no de produo, os princpios de qualidade devem prevalecer, para que sirvam de referencial bsico dentro do desenvolvimento do empreendimento.
Para Lima Jr (1995), o referencial de qualidade ser imposto pelo empreendedor, podendo :
[i] resultar exclusivamente da sua prpria arbitragem, dentro dos padres de risco que isto possa representar, [ii] ser construdo com base em elementos de comparao, em
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ausculta de mercado, ou, [iii] at mesmo, em regras ou leis que existam no ambiente no qual a empresa se insere.
Sendo assim, qualquer deciso que seja tomada deve levar a marca do decisor, visto que tal deciso est associada aos anseios, tanto da cultura da organizao quanto da de seu decisor, resultando em escolhas e riscos.
Para o empreendedor, um referencial de qualidade aquele que indica quais caractersticas essenciais deve conter o produto a ser colocado no mercado, segundo os padres desejados pelo prprio mercado e ofertados pela concorrncia. Como para os produtos da construo civil, existe uma amplido no mercado, se faz necessrio arbitrar os segmentos desse mercado que se deseja atuar. Tais segmentos apresentaro caractersticas especficas, tanto no que tange tipologia de produto que o mercado est disposto a absorver, quanto ao padro da oferta alternativa que j est posicionada.
O estado de equilbrio que o empreendedor almeja e que est sendo praticado na fronteira de mercado, indicar como mostra a figura 7, um padro para os vetores preo e qualidade intrnseca, sendo esta o referencial que o mercado estabelece, a partir de atributos, cujo estado capaz de avaliar :
Configuraes Preo x Qualidade que os produtores pretendem oferecer
P1 x Q1
P2 x Q2 Configurao Preo x qualidade Referencial do Pm x Qm mercado Preo que o mercado aceita pagar Pe x Qe
Qualidade intrnseca que os produtores podem oferecer Interface dominante
Pk x Qk
Pn x Qn
Figura 7 : estado de equilbrio praticado na fronteira de mercado Fonte : Pamplona, 1999
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O equilbrio demonstrado na figura 7 instvel, pois nada vem garantir que a oferta ficar restrita s empresas que esto participando neste momento, permitindo assim que outras venham competir no mesmo ambiente, procurando ganhar posies, oferecendo produtos com a mesma qualidade intrnseca por menor preo, ou ento, com o mesmo preo e oferecer mais produto.
Partindo-se da anlise do cenrio esperado, da anlise de riscos e da expectativa de retorno, Lima Jr (1995), caracteriza a possibilidade de remunerao dos fundos de investimento que podero ser alocados ao projeto, fazendo-se assim, o planejamento econmico, medindo indicadores que suportam a deciso de investir no empreendimento.
Para que o empreendimento seja aceito, o empreendedor dever arbitrar referenciais de qualidade, usando trs vetores de avaliao, conforme Lima Jr (1995) :
[i] nvel de atratividade referencial de mercado (conjuntural) : os parmetros de mercado que permitem caracterizar em que nvel de atratividade a concorrncia est operando;
[ii] nvel de rentabilidade (estrutural) : os parmetros de atratividade caracterizados pelo comportamento dos negcios da empresa, pela rentabilidade e metas impostas para fazer melhor;
[iii] - custo de oportunidade disponvel para a empresa na conjuntura. Para o setor da construo civil, investir na produo sempre significar maiores riscos 3.
Existem outros vetores de avaliao que o empreendedor deve considerar, que pode-se citar como o comportamento das variveis no monitorveis e que tem influncia no resultado esperado pela empresa. As variveis citadas por Lima Jr (1995), so :
[i] o ciclo de produo, longo, permitindo que o mercado sofra mutaes, tanto na relao oferta x demanda, quanto na capacidade de pagar do mercado alvo. O referencial preo esperado x quantidade esperada est preso a uma determinada relao oferta x demanda, que , se desequilibrada, tende a deslocar este binmio para outro estado.
Motivos que elevam os riscos na construo civil ; os prazos delongo de produo; os processos que envolvem tarefas mltiplas; o contnuo processo de montagem e desarticulao de equipes de trabalho; a cultura empresarial do setor, que pobre quanto ao conhecimento de organizao da produo e, dos sistemas gerenciais de suporte; o uso inadequado de instrumentos de planejamento, ou, at, a sua falta completa.
3
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[ii] o prazo longo de construo exige um patamar de correo de custos, pela inflao setorial. Quando se vende por preo fixado, esse patamar dever ser controlado, mas no monitorvel. Quando se vende por preo reajustvel no mesmo patamar de crescimento dos custos, podemos incorrer na situao [i]. e na hiptese de vender, ajustando o preo por um vetor especfico, vinculado a capacidade de pagar do mercado alvo, tmse um potencial problema de descolamento entre a inflao dos custos de produo e o vetor de correo dos preos, descolamento este no monitorveis.
Todos os empreendimentos tem um ciclo de vida, isto , tm um incio, um crescimento e um fim. Neste conceito diz-se que os empreendimentos possuem diversas fases com caractersticas bem definidas. Conforme Gargione (2001), os empreendimentos dividem-se em fases, que observa-se na figura 8:
CRESCIMENTO NASCIMENTO DESENVOLVIMENTO FIM
VIABILIDADE
IMPLANTAO
OPERACIONALIZAO
Estudos preliminares Planos
Treinamento Testes Passagem p/a operao
Decises Gerenciais sobre: Necessidades Parmetros Objetivos
Projetos de Engenharia Construes Suprimentos Aprovao
Figura 08 Fases do empreendimento Fonte : Gargione, 2001
VIABILIDADE fase que compreende todos os estudos necessrios para uma completa definio das condies em que o empreendimento vivel, bem como, estabelecimento de diretrizes de implantao;
IMPLANTAO etapa que so desenvolvidos todos os trabalhos relativos projetos, obras, fornecimentos e montagens;
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OPERACIONALIZAO inclui o incio da operao, treinamento, testes e passagem para a fase de atividade cotidiana.
O sistema empreendimento tem incio quando se verificar a primeira transao entre o sistema e o ambiente em que est inserido e trmino por ocasio da ltima transao. Como se trata de um sistema destinado manuteno da gerncia dos recursos vinculados a um determinado produto, quando estiver terminado o seu ciclo, os recursos que restarem no sistema devero ser transferidos para o sistema gerenciador de investimentos.
O sistema empreendimento construdo para atender um objetivo especfico, logo, os recursos que nele ingressarem e no mais forem exigidos para manter o regime de custeio devero ser retirados do sistema, evidentemente, para o Sistema Gerenciador de Investimentos.
No sistema empreendimento, caber ao empreendedor organizar o fluxo de recursos para que se possa manter a produo sob controle, visto que, quando do planejamento do empreendimento, os investimentos programados ingressam no sistema de acordo com um regime predefinido e os retornos s sairo, quando o decisor entender que estes j esto totalmente livres de risco dentro do sistema.
No sistema gerenciador de Investimentos o sistema que administra a poltica de investimentos da empresa, gerenciando os recursos que esta dispe para investir nos seus diversos empreendimentos, fazendo os ciclos retorno e investimento dos empreendimentos que terminam e tomando as medidas necessrias para os investimentos que estejam prontos.
Modelos para anlise econmica e financeira Fluxo de caixa no sistema empreendimento
Analisar a viabilidade de um empreendimento preciso que se tenha acesso a informaes a partir de modelos de simulao e que estes sejam capazes de suportar a deciso de empreender. Implica tambm em construir simulaes de comportamento em
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cenrios de longo horizonte, para especular sobre desempenhos esperados. Todo procedimento de simulao sobre comportamento de empreendimentos exige que se formatem modelos, que simplifiquem as transaes dentro do horizonte de anlise.
Quando se decide por empreender, os indicadores, que do apoio deciso, so fruto de simulaes processadas em modelo matemtico, no qual se introduz, necessariamente, simplificaes nas imagens que refletem as transaes, que geram receitas e resultados, sendo que alguns resultados so, ainda, sujeitos a compensaes, para suprir desvios provocados pelas simplificaes.
A qualidade da informao, que se usa para decidir, est sujeita qualidade do modelo de simulao e possibilidade de que as hipteses de comportamento do cenrio referencial sejam verificadas, ou melhor, que a realidade comportamental tenha a maior aderncia possvel com as hipteses do cenrio.
O modelo precisa mostrar ao decisor como suas simplificaes interferem nos indicadores da qualidade, ou estabelecer, internamente, mecanismos de compensao de desvios, quando possvel.
Segundo Lima Jr (1990), os modelos de simulao no respondem acerca do comportamento do empreendimento, visto que estes procuram associar-se :
qualidade intrnseca do modelo, como instrumento capaz de simular o comportamento do empreendimento a partir de conceitos de simplificao das relaes entre as variveis que sero consideradas no processo e - melhor aproximao que possa ocorrer entre a realidade e as expectativas lanadas no cenrio para o comportamento das variveis controladas e, especialmente, das conjunturais, sobre as quais no se pode esperar nenhum tipo de controle pelo empreendedor.
Conforme Lima Jr. (1990) :

os modelos para anlise econmico-financeira so estruturados com o objetivo de simular o giro de recursos em empreendimentos, para da concluir sobre os investimentos exigidos para manuteno do giro e pelos retornos viveis, oferecidos quando o empreendimento gera recursos no mais necessrios para dar suporte ao custeio da produo.
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A estrutura dos modelos de simulao econmico-financeira permitir simular o giro dos recursos em empreendimentos e verificar se os investimentos exigidos para manuteno do giro e dos retornos, quando estes so oferecidos a partir que o empreendimento gera recursos que no sejam mais necessrios para dar suporte ao custeio da produo. A figura [9] ilustra os movimentos de recursos dentro do sistema empreendimento.
Recursos de Terceiros Sistema de Recursos do Empreendimento SRE
Recursos Gerados (Preo) Investimentos Exigidos
Recursos Necessrios para Manuteno do Giro (Custeio)
Retorno Vivel
Empreendedor
Figura 09 Movimentos de recursos dentro do sistema empreendimento Fonte : Lima Jr, 1990
Conforme Lima Jr (1990), ...a anlise deste fluxo de recursos se faz a partir da identificao dos recursos necessrios para custeio da produo do empreendimento, que se toma atravs de um oramento e dos preos que se pretende operar.
O modelo acima possibilita determinar as expectativas quanto necessidade de investimentos e quanto a oportunidade de retornos, sendo certo que, na fase de investimento, os recursos se transformam no sistema como na figura [10, que est indicando que para manter o fluxo de recursos que satisfaa o custeio, so necessrios os recursos de financiamento, quando existirem, e, quando estes recursos se mostrarem insuficientes, haver necessidade do ingresso de recursos do empreendedor para manuteno do giro, caracterizando-se a o fluxo dos investimentos exigidos.
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Recursos de Terceiros (Financiamentos)
SRE
Recursos Gerados (Preo) Recursos Necessrios para Manuteno do Giro (Custeio)
Investimentos Exigidos Empreendedor
Figura 10 Recursos na fase de investimento Fonte : Lima Jr., 1990
Pode-se verificar que, atravs da anlise de um modelo de simulao dos fluxos dos recursos no sistema empreendimento, juntamente com os oramentos (custeio), a expectativa de faturamento (preo) e a expectativa quanto ao ingresso de recursos de terceiros (financiamentos), h a necessidade de ingresso de investimentos para que o caixa do empreendimento fique zero, quando o modelo identificar potenciais dficits.
Os investimentos exigidos so recursos financeiros que o empreendedor aporta ao empreendimento e que so, imediatamente, transformados em itens de custeio (insumos para a produo).
importante observar que os investimentos exigidos no empreendimento, so transformados imediatamente em itens de custeio (insumos para a produo). LIMA JR. (1990), ressalta que :
O empreendimento que, absorvendo recursos de investimento para cobrir seu custeio, transforma os recursos em bens de menor liquidez, amadurecendo, por conseqncia, o produto que, quando comercializado, gera recursos, via preo, que, quando no so mais necessrios para manuteno do giro do empreendimento, voltam lquidos para o caixa do empreendedor, fechando-se a o ciclo investimento/retorno.
Portanto, evidencia-se assim, a capacidade do empreendimento de transformar os recursos em bens de menor liquidez, mudando o conceito de que os investimentos que se transformam em retorno, elevando a capacidade de alavancagem de poder de compra do
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empreendedor, quando na verdade, o empreendimento que alavanca a capacidade de poder de compra, medida que vai transformando os recursos em bens de menor liquidez.
Na figura [11] est indicado o fluxo de recursos no perodo de retorno.
Recursos de Terceiros (Financiamentos)
Recursos Gerados (Preo)
[2] SER [3]
[1]
Recursos Necessrios para Manuteno do Giro (Custeio)
Retorno Vivel Empreendedor
Figura 11 Fluxo de recursos no perodo de retorno Fonte : Lima Jr, 1990
Os recursos gerados tero os destinos prioritrios: [1] suportar o custeio [2] devolver os financiamentos [3] retornos compreendem os recursos livres no sistema empreendimento.
Verifica-se, ento, que conforme Lima Jr. (1990) os modelos de anlise econmica de empreendimentos, so modelos cuja estrutura est baseada na montagem da expectativa de fluxo de recursos no sistema empreendimento, compondo seu fluxo de caixa esperado. condicionante tambm que os modelos de simulao estejam presos :
qualidade intrnseca do modelo usado para simular o empreendimento, o que feito sempre simplificando as situaes reais que se pretende simular;
capacidade dos sistemas e programao da empresa, no desenvolvimento do empreendimento, vinculada velocidade de deteco de desvios de
comportamento em relao aos padres que foram usados para a tomada de deciso e ao potencial de correo de rumos no processo produtivo, para promover compensaes desses desvios;
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capacidade de monitoramento das variveis de comportamento que esto fora do mbito de ao do empreendedor, na medida em que seja possvel mudar diretrizes do empreendimento para ajust-lo ao verdadeiro andamento dessas variveis, no sentido de trazer o desempenho para nveis prximos dos encenados na anlise, que foram usados para tomada de deciso.
Lima Jr. (1993) destaca que o procedimento de simulao oferecer informaes de qualidade para tomada de deciso se :
O modelo simulador tiver qualidade intrnseca;
O cenrio da anlise for estruturado dentro de padres de conforto com relao a desvios de comportamento de variveis fora do monitoramento do empreendedor 4;
No cenrio da anlise estiverem presente informaes relacionadas com variveis monitorveis extradas com procedimentos 5 esses de qualidade intrnseca compatvel com a exigncia de andamento do empreendimento em nveis de riscos controlados.
Lima Jr. (1993) evidencia que as medidas extradas dos modelos esto presas a condies de risco, se fazendo necessrio ento, uma rotina obrigatria de anlise de riscos, sendo estes avaliados por critrios de :
Medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento, para variaes fora dos limites previstos nas margens de segurana das variveis comportamentais monitorveis que tem reflexo nos indicadores de qualidade do empreendimento;
Medida da capacidade de suporte do empreendimento, para mostrar at que limite de desvio das se variveis no monitorveis de a qualidade de do
empreendimento
mantm
dentro
indicadores
qualidade
considerados aceitveis pelo empreendedor.
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Como exemplo : expectativas de inflao, de custos financeiros, de preos e de velocidade de vendas. Como exemplo : oramento, programas de produo, suprimentos e programa de desembolsos para custeio da produo.
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A figura [12] ilustra a rotina que leva construo dos mecanismos de simulao :
Rotina de formatao da simulao
decide Empreendedor oferece
INDICADORES de qualidade usados para deciso
Planejador
MODELO Capaz de simular o empreendimento e calcular os indicadores Modelo requisita CENRIO com expectativas necessrias para operar o modelo
Planejador 2 Processa
1 B Rotina de Operacionalizao da Simulao
oferece
Figura 12 Rotina construo dos mecanismos de simulao Fonte : Lima Jr., 1993
O cenrio da figura [12] indica os movimentos de comportamento das variveis no monitorveis, cujo andamento ser objeto de monitoramento por parte do empreendedor. A letra A indica a rotina [ 1 2 3 ], que a formatao da simulao; a letra B indica a rotina [ 1 2 3 ], que a operacionalizao da simulao. Para anlise de riscos do empreendimento, segue-se a rotina B da figura [12], onde sero impostas condies extremas para o comportamento das variveis no monitorveis, tanto no mercado, quanto na cultura e conhecimento do empreendedor. Para estas variveis deve ser estabelecida uma anlise crtica, permitindo a observao do comportamento do empreendimento dentro do cenrio, para que se possa caracterizar qual ser a capacidade de suporte para os desvios 6.
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Tcnicas utilizadas na anlise econmica e financeira de empreendimentos
Comentou-se anteriormente, que o modelo de simulao para anlise econmico-financeira de empreendimentos se d num ambiente de riscos elevados, visto que as decises que sero tomadas, envolvem estruturas rgidas de produto e de pouca capacidade de reciclagem aps iniciada a produo.
De acordo com Lima Jr. (1993),
muitos edifcios podem ser reciclados, at com uma certa elasticidade, durante e aps a produo, somente que, poucas so as circunstncias em que a anlise desses procedimentos leva concluso de que so possveis de desenvolver, com padro de rentabilidade aceitvel. Existem situaes em que, por falha nas decises tticas, ou no planejamento que as suportou, no h sada para edifcios a no ser a reciclagem.
Resumindo, a simulao implicar no reconhecimento de que :
necessrio que esteja apoiada em indicadores de qualidade para que o empreendedor possa tomar a deciso de desenvolver o empreendimento;
Obrigatoriamente o empreendimento ser tratado de forma simplificada, visto que, o que se vai simular nas anlises de viabilidade, so as transaes financeiras;
Sua estrutura estar presa a indicadores manipulados pelo empreendedor para que este possa tomar suas decises;
Um modelo matemtico dever ser construdo para que se possa simular as transaes financeiras, para que cheguemos as concluses desejadas;
6 Tambm recomendvel utilizar tcnica de anlise de capacidade de suporte para desvios nas variveis monitorveis, at para que se possa entender quais so mais crticas, do ponto de vista do controle, para, assim, orientar melhor a formatao desse sistema.
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O modelo necessitar de informaes acerca das expectativas do empreendedor com relao ao comportamento de determinadas variveis que provocaro as transaes financeiras que sero simuladas;
A vida do empreendimento durante a produo e operao dever ser controlada pelo empreendedor, para que se promova aes que compensem desvios que possam ocorrer entre a realidade e as expectativas;
Nenhuma ao de controle ter a capacidade de sempre retornar o empreendimento rota que levar a qualidade para os nveis da anlise, pois determinadas variveis de comportamento do empreendimento so passveis somente de monitoramento relativa pelo empreendedor (custos, prazos... ) e outras no podem estar sujeitas, de forma direta, s aes do empreendedor (inflao, velocidade de vendas, ... ). Desta sorte, este s se capacita a recuperar perdas de qualidade provocadas por estas variveis fora de monitoramento, adotando, mudanas de rota durante o
desenvolvimento do empreendimento, sacrificando outros referenciais de qualidade, o que nem sempre possvel, em razo da rigidez estrutural que ocorre no setor.
O sistema empreendimento apresenta duas transaes elementares para o processo de regime de produo, que so : o pagamento das contas vinculadas com o custeio da produo e o recebimento das contas derivadas da venda do produto, ou servio. Obedecendo estes requisitos, o empreendedor poder analisar a oportunidade de promover a aplicao de recursos.
Conforme Lima Jr. (1993), O regime de produo regrado no planejamento operacional , exigindo assim, uma programao da produo. O ciclo de produo segue a seguinte rotina :
Os recursos financeiros (investimentos) so transformados em insumos, que, Atravs de processos de produo, so agregados no produto, Que o mercado adquirir, pagando o seu preo, Do qual uma parcela estar representada por recursos livres que no so necessrios para o custeio da produo,
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Gerando a oportunidade de que ocorram retornos, que sero derivados para o empreendedor, que promoveu os investimentos, provavelmente com poder de compra agregado.
A velocidade de vendas depende da varivel mercado 7 e das negociaes previamente estabelecidas, observando a capacidade de pagamento do mercado alvo e em menor escala o desejo do empreendedor de minimizar o investimento.
Em casos, como contratos por empreitada, verifica-se uma dependncia em nvel menor, mesmo assim, no devemos esquecer as situaes de repactuao, atrasos de pagamento e inadimplncia, que podem comprometer a programao.
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CAPITULO III
ANLISE EMPRICA DA AVALIAO ECONMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS NO SETOR DA CONSTRUO CIVIL ATRAVS DE MODELOS DE SIMULAO DE FLUXOS DE CAIXA NO SISTEMA EMPREENDIMENTO
O captulo 3 foi direcionado aos mtodos de simulao de fluxo de caixa no sistema empreendimento para anlise da viabilidade econmica e financeira nos empreendimentos do setor da construo civil.
Dois pontos mostraram-se fundamentais para a continuidade deste estudo. O primeiro o estudo do comportamento nos processos de anlise para tomada de deciso, cabendo ao empreendedor observar como se faz, para poder especular como seria melhor fazer, com o objetivo de alcanar maior qualidade nos resultados. E o segundo, a escolha de um modelo simulador de fluxo de caixa que possa ter maior relao com a anlise de viabilidade de empreendimentos na construo civil, objetivando demonstrar a qualidade do empreendimento.
Mas antes de selecionar o modelo simulador de fluxo de caixa adequado, devese dar a devida ateno s premissas, pois um pequeno erro numa nica varivel pode comprometer por completo a avaliao realizada.
O empreendedor deve ter em mente que a escolha do melhor modelo de anlise no garante a anlise mais correta do empreendimento, pois a seleo rigorosa de premissas e a utilizao de um modelo de simulao adequado so de fundamental importncia.
Este estudo no tem a pretenso de esgotar o assunto e tampouco colocar as sugestes e adaptaes como algo definitivo. Na realidade, a inteno contribuir para o
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fortalecimento da teoria atravs de um estudo de caso de um fluxo de caixa projetado em uma empresa de mdio porte do setor da construo civil, situada na cidade de Fortaleza.
Deve-se destacar que todo o estudo que se far a seguir sobre construo de um modelo simulador de anlise de viabilidade de empreendimentos, objetivando demonstrar o mesmo, como ferramental do sistema empreendimento e do sistema gerenciador de investimentos, ser sob a tica do analista externo. Isto significa que se far uma projeo com o conhecimento adquirido a partir das informaes divulgadas pela empresa. Dentre elas destaca-se o fluxo de caixa projetado para um empreendimento em fase de anlise.
Primeira Fase : fluxo de caixa projetado objeto de estudo
Primeiramente a empresa contratou uma consultoria para que elaborasse uma anlise de viabilidade de um empreendimento que ela pretendia construir. O trabalho foi realizado atravs das informaes disponibilizadas pela empresa contratante.
Os dados disponibilizados pela contratante empresa de consultoria foram :
1. Caractersticas do empreendimento : 36 (trinta e seis) unidades, rea privativa em torno de 160 m2; o perodo de maturao (construo e vendas) do empreendimento se daria em 41 (quarenta e um meses).
2. Receitas : provenientes das projeo de vendas, sendo considerado que os adquirentes financiaro as unidades imobilirias junto ao banco financiador da obra. A expectativa de velocidade de vendas tem mdia de 01 (uma) unidade por ms, determinada pelo empreendedor, no valor unitrio de R$255.000,00 (duzentos e cinqenta e cinco mil reais). As vendas sero realizadas a prazo; com 15% (quinze por cento) de entrada; 16% (dezesseis por cento) na entrega do bem; 45 (quarenta e cinco) parcelas mensais, equivalente a 1% do valor do bem e 8 (oito) parcelas semestrais, equivalente a 3% do valor do bem, atualizadas pelo ndice Nacional da Construo Civil (INCC) at a entrega do bem e atualizadas pelo ndice Geral de Preos do Mercado (IGP-M), acrescido de 1% (um por cento) de juros ao ms aps a entrega do bem.
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3. Custos do Empreendimento : so os custos diretos da construo, com incluso do valor do terreno, proporcionalmente ao percentual da obra executada conforme cronograma fsico-financeiro elaborado a partir da expectativa de desembolsos do empreendimento. O valor dos custos projetados perfazem um valor de R$6.293.433 (seis milhes, duzentos e noventa e trs mil, quatrocentos e trinta e trs reais); o valor do terreno de R$1.132.365 (um milho, cento e trinta e dois mil, trezentos e sessenta e cinco reais).
4. Liberaes do financiamento: com base no total dos custos diretos x 1,15 x 0,80, distribudos segundo o percentual dos custos incorridos em relao aos custos totais. O valor do financiamento de R$4.128.854 (quatro milhes, cento e vinte e oito mil, oitocentos e cinqenta e quatro reais).
5. Ingressos lquidos: representa as entradas lquidas, ou seja, recursos prprios, receitas, liberaes do financiamento menos impostos.
6. Outros custos: custos eventuais, calculados em 1% dos custos de construo da obra no valor de R$44.879 (quarenta e quatro mil, oitocentos e setenta e nove reais).
7. Despesas de vendas: 4%
do preo de venda vista de cada unidade
imobiliria, perfazendo um total de R$367.200 (trezentos e sessenta e sete mil e duzentos reais).
8. Despesas de administrao: 3,5% dos custos de construo da obra, perfazendo um total de R$157.076 (cento e cinqenta e sete mil e setenta e seis centavos).
9. Juros e amortizao do financiamento: inclui a CPMF (0,38%) no ms da liberao e os juros sobre cada liberao e sobre o saldo devedor, calculados a 15% ao ano , perfazendo um total de R$353.786 (trezentos e cinqenta e trs mil, setecentos e oitenta e seis reais). Considerou-se como amortizao do financiamento 80% do custo operacional de cada unidade imobiliria.
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10. Por ltimo foi elaborado anlise de valor atual lquido com VPL positivo no valor de R$ 979.389 (novecentos e setenta e nove mil, trezentos e oitenta e nove reais) e taxa interna de retorno de 3,4457% do empreendimento.
Segunda Fase : simulao de fluxos de caixa
Para simulao dos dados no modelo proposto nos quadros a seguir, observouse o comportamento das vendas de outros empreendimentos com caractersticas semelhantes, realizados pela empresa em estudo, conforme mostra o quadro 1 e o grfico 1 logo abaixo.
Quadro 1 Velocidade de Vendas dos Empreendimentos Anteriores* ANO I II III IV Empreendimento Q VV** % VV** % VV** % VV** % A 44 24 55% 13 30% 4 9% 3 7% B 48 3 6% 18 38% 24 50% 3 6% C 38 29 76% 9 24% 0 0% 0 0% D 36 0 0% 0 0% 3 8% 33 92% TOTAIS 166 56 34% 40 24% 31 19% 39 23% * Empreendimentos com caractersticas semelhantes ** Velocidade de Vendas
Quadro 1 velocidade de vendas dos empreendimentos anteriores Fonte : elaborada pelo autor (2004)
No
quadro
1,
apresenta-se
velocidade
de
vendas
de
(quatro)
empreendimentos semelhantes, todos construdos pela mesma empresa. Este quadro mostra o comportamento do mercado em relao oferta destes empreendimentos, durante o perodo de lanamento, at a entrega do mesmo. Observa-se que no ano I, o ndice de procura mais elevado, alcanando um percentual de 34% (trinta e quatro) de vendas das unidades, no ano II a velocidade de vendas fica em torno de 24% (vinte e quatro), no ano III, o ndice velocidade de vendas atinge um percentual de 19% (dezenove) e no ano IV o ndice de velocidade de vendas fica em 23% (vinte e trs).
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V e lo c id a d e
1 6
d e V e n d a s G r fic o 1
- M e r c a d o
1 4
1 4 1 2
1 0 1 0 8 7 5 4 4 3 2 1 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3 2 4 3 5 4 5 5 4 3 2 2 3 3 2 5 5 4 3 2 2 1 1 0 0 7 7
1 0
8
8 6 4 2 0
Grfico 1 velocidade de vendas mercado Fonte : elaborada pelo autor (2004)
Elaborou-se tambm um mapa de expectativa de vendas para o estudo de viabilidade do empreendimento projetado, baseado na velocidade de vendas de empreendimentos j construdos (quadro 1), conforme mostram os quadros 2 e 3 e o
grfico 2, obedecendo o incio de construo do empreendimento at a realizao da ltima unidade vendida. A expectativa de vendas foi simulada a partir da observao realizada no cenrio do quadro 1, visto que indicava o comportamento do mercado em relao aos empreendimentos
Quadro 2 Expectativa de Vendas das Unidades do Empreendimento ANO Projeto TOTAL I Q VV** 36 14 14 36 % VV** 39% 9 9 39% II % VV** 25% 8 8 25% III % VV** 22% 5 5 22% IV % 14% 14%
** Velocidade de Vendas
Quadro 2 expectativa de vendas das unidades do empreendimento Fonte : elaborado pelo autor (2004)
O quadro 3 est demonstrando analiticamente, como a expectativa de vendas do empreendimento projetado ser distribuda dentro de cada perodo de maturao do projeto. Pode-se observar que no ano I espera-se vender 14(quatorze) unidades, no ano II esperase vender 9 (nove) unidades, no ano III espera-se vender 8 (oito) unidades e no ano IV espera-se vender as 5 (cinco) unidades restantes.
ANO IV
ANO I
ANO II
ANO III
54
Quadro 3 Expectativa de Vendas Mensal ANO I 5 6 2 2 ANO II 17 18 1 ANO III 29 30 2 1 ANO IV 41 42
ms Q ms Q ms Q ms Q TOTAL
1 1 13
2 1 14 1 26
3 2 15 1 27
7 2 19 1 31
8 1 20
9 1 21 1 33 1 45
10
11 1 23 1 35
12 1 24
14
16 2 28
22 1 34 1 46
9 36 3 48 5 36
25
32
37 2
38 2
39
40 1
43
44
47
Quadro 3 expectativa de vendas mensal do empreendimento Fonte : elaborada pelo autor (2004).
E x p e c ta tiv a d e V e n d a s d o E m p r e e n d im e n to G r fic o 2
4
3 3
2 2
1 1
Grfico 2 expectativa de vendas do empreendimento Fonte : elaborado pelo autor (2004).
A partir de ento, com essas informaes disponibilizadas pela empresa em estudo, elaborou-se expectativas de vendas para o empreendimento projetado, obedecendo o mesmo critrio adotado para os empreendimentos j realizados.
ANO IV
ANO I
ANO II
ANO III
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Caso [ i ] empreendimento imobilirio sem financiamento
A primeira simulao ser de um empreendimento que ser construdo sem financiamento de terceiros, cujo cenrio para implantao est descrito no quadro 4.
No plano operacional, de acordo com Lima Jr. (1995), os desembolsos so descasados visto que: Insumos podem ser comprados parceladamente; Insumos podem ser pagos adiantadamente; Insumos podem ser reaproveitados na prpria obra; Verbas de reserva para pagamento de mo de obra, compreendendo frias e encargos, etc.
Portanto importante a manuteno do regime de desembolsos paralelo ao regime de produo na mesma proporo, dentro do planejamento financeiro da obra, afim de evitar distores entre os ordenadores de custos suprimentos e o prprio canteiro de obras.
No quadro 4 foi elaborado o programa de produo, a partir dos dados disponibilizados pela empresa do oramento fsico-financeiro do empreendimento projetado.
a) Na coluna A do quadro 4, tm-se o programa de produo que est associado ao programa de desembolsos dos custeios, o critrio utilizado foi a proporo entre o valor total dos custos projetados e o tempo de maturao da obra, os dados foram retirados do trabalho realizado pela consultoria, os quais foram disponibilizados pela empresa contratante, a partir do oramento fsico-financeiro do empreendimento projetado .
b) Na coluna B do quadro 4, esto os fatores que mostram a curva de descolamento da inflao setorial para a moeda do preo, esta estabilizada em INCC ndice Nacional da Construo Civil, visto que tal ndice tem a finalidade de aferir a evoluo dos custos de construes habitacionais. Baseado no acumulado do ano de 2003 que foi de 14,76% (quatorze, setenta e seis por cento) projetou-se uma elevao do ndice anual para 15% nos primeiros doze meses do ciclo do empreendimento e uma baixa do ndice anual para 14% nos ltimos doze meses.
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QUADRO 4 - Programa de produo

PROGRAMA DE MS REF. PRODUO TOTAL DELTA CUSTOS X PREO CUSTEIO DA PRODUO BASE SEM DELTA C 6.338.311 380.431 164.372 172.840 180.555 197.016 202.113 232.026 263.776 316.173 322.587 341.243 238.491 217.758 265.757 332.414 348.344 315.922 347.578 262.509 356.306 349.556 240.619 192.613 97.310 CUSTEIO DA PRODUO BASE COM DELTA D (6.410.116) (384.887) (166.298) (174.865) (182.671) (199.324) (204.481) (234.745) (266.866) (319.877) (326.366) (345.240) (241.285) (220.149) (268.675) (336.064) (352.168) (319.390) (351.394) (265.391) (360.218) (353.394) (243.260) (194.728) (98.378) TERRENO E PROPERACIONAIS CUSTEIO DA IMPLANTAO valores em R$ E (1.289.441) (1.141.710) (4.041) (4.252) (4.445) (4.854) (4.984) (5.726) (6.514) (7.814) (7.978) (8.446) (5.907) (5.398) (6.592) (8.252) (8.654) (7.854) (8.647) (6.536) (8.877) (8.716) (6.004) (4.809) (2.431) F = D+E (7.699.557) (1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) (100.810)
A 100% 6,00% 2,59% 2,73% 2,85% 3,11% 3,19% 3,66% 4,16% 4,99% 5,09% 5,38% 3,76% 3,44% 4,19% 5,24% 5,50% 4,98% 5,48% 4,14% 5,62% 5,51% 3,80% 3,04% 1,54%
B 1,0000 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0117 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110 1,0110
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Quadro 4 programa de produo Fonte : elaborado pelo autor (2004).
c) Na coluna C do quadro 4, est a expectativa bsica de desembolsos, representados pelos custeio da produo da obra e outros custos diretos, projetados de acordo com o ciclo de implantao do empreendimento, tendo em vista a periodicidade mais comum como pagamento de salrios, encargos e compra de insumos, totalizando R$6.338.311 (trs milhes, trezentos e trinta e oito mil, trezentos e onze reais).
d) Na coluna D do quadro 4, encontra-se a mesma expectativa de desembolsos, considerando o fator de descolamento da inflao setorial totalizando R$6.410.116 (seis milhes, quatrocentos e dez mil, cento e dezesseis reais).
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e) Nos empreendimentos imobilirios, alm das contas de obras, o empreendedor deve destacar as contas relativas compra do terreno e despesas pr-operacionais e as relativas a projetos e outras contas para adequao legal do empreendimento. Estas contas esto na coluna E do quadro 4, totalizando R$1.289.441 (um milho, duzentos e oitenta e nove mil, quatrocentos e quarenta e um reais) e devem ser apresentadas com destaque, porque, do ponto de vista financeiro, no h como estabelecer cobertura para essa necessidade de recursos enquanto o empreendimento no estiver preparado para comercializao. Isso significa que o empreendimento no ser capaz de gerar recursos no perodo em que estas contas devem ser suportadas, de forma que s podero ser cobertas com recursos de investimento ou de financiamento.
Ento no quadro 4, mostrou-se a capacidade de suporte do empreendedor, que ser avaliada pela anlise de riscos, relativamente condio limite de exigncia de recursos no SISTEMA EMPREENDIMENTO.
Nos empreendimentos imobilirios, a configurao do fluxo de caixa est vinculada ao encaixe resultante da comercializao, que um fluxo dependente da velocidade de vendas e da formatao negociada para pagamento do preo em cada caso particular de venda, de forma que a conta das receitas entra no planejamento com um padro de risco muito alto, pois est associada a variveis que no podem ser monitoradas pelo empreendedor.
Por esta razo, h que se estruturar o fluxo do quadro 4, com o objetivo de reconhecer a condio limite para investimentos, que est em F = D + E = $7.699.557 (sete milhes, seiscentos e noventa e nove mil, quinhentos e cinqenta e sete reais).
A depender de como seja a capacidade financeira do empreendedor para promover tais investimentos, o que configurar sua dependncia da velocidade de vendas a ser alcanada, esta informao servir para identificao da estratgia de implantao do empreendimento, com o suprimento de caixa atravs de financiamentos stand by que sero acessados na hiptese de no alcanar, no desenvolvimento do empreendimento, o padro de desempenho que est no cenrio esperado.
No quadro 5 e no quadro 6 esto, respectivamente, o cenrio para dar suporte avaliao da expectativa de encaixe da receita de vendas e o fluxo associado a este cenrio. Nestes cenrios o grau de incerteza das informaes bastante elevado, pois
58
est-se tratando com variveis no monitorveis, a velocidade de vendas nestes cenrios, flutua de acordo com a resposta do mercado e de observaes passadas.
De acordo com Lima Jr., (1995) :
No planejamento financeiro deste tipo de empreendimento, o que se pratica analisar as posies limite, mantendo reservas financeiras, ou dentro do SISTEMA GERENCIADOR DE INVESTIMENTOS, ou sob a forma de financiamentos stand by, para dar suporte a dficits que apaream no SISTEMA EMPREENDIMENTO, quando a velocidade de vendas for mais frgil do que a lanada no cenrio esperado.
No quadro 5, tm-se os dados de entrada do cenrio, ou seja, a expectativa de vendas de acordo com o que foi observado em empreendimentos anteriores : Preos esperados; Forma de pagamento; Balizamento para as contas vinculadas s vendas comisso sobre vendas, que so tratadas contra o encaixe, na medida em que s viro ocorrer se as vendas se efetivarem.
OBS : as contas de comercializao, por no terem grau de certeza considervel e se situarem num padro de risco particular, no podem fazer parte das contas properacionais (quadro 4, coluna E), pois estas s ocorrem proporcionalmente s efetivas vendas. As receitas ocorrero de acordo com a expectativa de encaixe da receita de vendas conforme quadro 4, mostrado anteriormente.
O quadro 5 apresenta a expectativa de encaixe da receita de venda das 36 (trinta e seis) unidades do empreendimento, sendo cada unidade no valor de R$255.000,00 (duzentos e cinqenta e cinco reais), atualizados mensalmente pelo ndice nacional da construo civil (INCC). A venda a prazo de cada unidade ser de acordo com o quadro 5 : 15% (quinze) de entrada no ato da compra; 16% (dezesseis) na entrega das chaves; 45 (quarenta e cinco) parcelas mensais no valor de 1% (um) de cada unidade e 8 (oito) parcelas semestrais no valor de 3% (trs) de cada unidade, atualizadas conforme quadro 5.
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Quadro 5 - expectativa de encaixe da receita de vendas

UNIDADES A VENDA PREO DE VENDA * valores em R$ - unidade parcela a vista, na venda 15% 16% parcela na entrega das chaves *** financiamento do saldo devedor ** parcela m (prazo me45 (juros de 1% ms + atualizao monetria) (prazo me8 parcela s (juros de 1% ms + atualizao monetria) 36 255.000,00
1% 3%
contas de comercializao 4% PREO (desembolso na venda) * preos unitrios atualizados mensalmente pela projeo do ndice Nacional da Construo Civil (INCC) ** os valores financiados sero atualizados pelo INCC at a entrega do bem, aps a entrega, a correo ser pelo ndice Geral de Preos do Mercado acrescidos de 1% de juros ao ms. *** a parcela das chaves sofrer correo pelo INCC no ms seguinte a a realizao da venda, at a entrega do bem.
Quadro 5 expectativa de encaixe da receita de vendas Fonte : elaborado pelo autor (2004).
A expectativa de encaixe de recursos lquidos na venda das unidades, est representada no quadro 6.
Quadro 6 - fluxo associado a expectativa de encaixe da receita de vendas

VELOCIDADE RECEITA CONTAS DE VENDAS DE CONEXAS S VENDAS VENDAS TOTAL unidades valores em R$ G H J 36 14.528.470 (455.100) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 1 2 2 2 2 1 1 1 1 38.250 41.260 83.470 10.437 90.635 96.993 111.324 76.477 88.024 32.878 92.507 96.241 64.147 (10.200) (10.319) (20.881) (21.373) (21.623) (21.877) (11.066) (11.196) (11.460) (11.594) MS REF. RESULTADO LQUIDO DE VENDAS K=H-J 14.073.370 28.050 30.941 62.589 10.437 69.262 75.370 89.448 65.410 76.828 32.878 81.048 84.647 64.147
60

VELOCIDADE RECEITA CONTAS DE VENDAS DE CONEXAS S VENDAS VENDAS TOTAL unidades valores em R$ G H J 100.524 14 1 (11.850) 112.667 15 1 (11.980) 136.564 16 2 (24.224) 123.771 17 1 (12.245) 18 81.482 128.270 19 1 (12.515) 20 85.406 142.495 21 1 (12.791) 130.005 22 1 (12.932) 151.418 23 1 (13.074) 24 96.854 25 106.428 26 97.782 27 117.089 28 100.543 223.139 29 2 (27.816) 159.352 30 1 (14.050) 31 1.446.507 32 112.542 246.224 33 1 (14.486) 235.437 34 1 (14.634) 35 169.567 486.746 36 3 (44.807) 385.608 37 2 (30.155) 387.519 38 2 (30.441) 39 195.509 299.160 40 1 (15.511) 41 219.776 42 224.229 43 213.762 44 205.530 45 220.496 46 215.121 47 238.839 48 240.184 49 220.391 50 211.012 51 218.818 52 203.770 53 224.806 54 225.442 55 193.919 56 182.604 57 180.904 58 196.023 59 199.542 60 199.004 61 162.864 62 153.906 MS REF. RESULTADO LQUIDO DE VENDAS K=H-J 88.674 100.687 112.341 111.527 81.482 115.755 85.406 129.703 117.074 138.344 96.854 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 1.446.507 112.542 231.738 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906
61

VELOCIDADE RECEITA CONTAS DE VENDAS DE CONEXAS S VENDAS VENDAS TOTAL unidades valores em R$ G H J 63 151.274 64 188.572 65 169.351 66 173.559 67 150.021 68 133.758 69 129.769 70 145.143 71 148.315 72 171.884 73 132.150 74 134.083 75 115.834 76 124.000 77 119.099 78 166.877 79 114.675 80 108.344 81 87.478 82 88.092 83 24.222 84 83.496 85 58.989 86 51.202 87 0 88 26.089 TOTAL RECEITA 14.528.470 TOTAL RESULTADO LQUIDO DE VENDAS Fonte : elaborado pelo autor (2004) MS REF. RESULTADO LQUIDO DE VENDAS K=H-J 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 14.073.370
a)
na coluna G do quadro 6, a velocidade de vendas distribuda de acordo com a
expectativa projetada, como mostra o cenrio esperado, lembrando que qualquer simulao de novos cenrios, o risco estar presente na mesma proporo, ou seja, em qualquer hiptese de cenrio, sempre ter o mesmo padro aleatrio que o cenrio anterior, porque se trata de uma posio arbitrada no planejamento e de uma varivel no monitorvel.
b)
a coluna H do quadro 6 foi montada a partir dos dados da coluna G do mesmo
quadro.
c)
a coluna J do quadro 6, resulta da aplicao da taxa de comisso sobre vendas
sobre o volume de vendas ocorrido em cada ms, conforme comentado anteriormente.
62
d)
a coluna k do quadro 6, representa o resultado lquido das vendas. No rodap do
quadro 6, encontra-se o saldo financiado, o valor das entradas e o total lquido de vendas no valor de R$14.073.370 (quatorze milhes, setenta e trs mil, trezentos e setenta reais).
Conforme Lima Jr. (1995) :
para anlise financeira este formato suficiente. Entretanto, para anlise econmica, deveramos manter o detalhamento do fluxo, para ser possvel medir os indicadores de qualidade do empreendimento.
No perodo de implantao, ento, com a velocidade de vendas arbitrada como parmetro no quadro 6, o empreendimento gera recursos k = R$14.073.370 (quatorze milhes, setenta e trs mil reais, trezentos e setenta reais), para fazer frente a um total de recursos necessrios para custeio no volume de F = R$7.699.557 (sete milhes, seiscentos e noventa e nove mil, quinhentos e cinqenta e sete reais).
Analisando o SISTEMA EMPREENDIMENTO como um todo, o FLUXO DE CAIXA est mostrado no quadro 7, que uma combinao dos anteriores. O fluxo da receita lquida de vendas K do quadro 7, amortece, no perodo de implantao do empreendimento, a necessidade de recursos F, de R$7.699.557 (sete milhes, seiscentos e noventa e nove mil, quinhentos e cinqenta e sete reais), para N = R$5.750.657 (cinco milhes, setecentos e cinqenta mil, seiscentos e cinqenta e sete reais). A estrutura dos fluxos de INVESTIMENTO e RETORNO, nas colunas N e O, depende de F e K do quadro 7.
Esta condio de fluxo de investimentos so demonstraes de cenrios que se concretizaro quando a verdadeira velocidade de vendas estiver configurada. Verificou-se que o fluxo depende de uma varivel no monitorvel e por esta razo que os fluxos dos quadros 4 e 6 tm mais importncia para dar suporte ao planejamento financeiro do empreendimento do que o quadro 7, sendo que o nvel de investimentos mostrado no quadro 4 ser o limite, com a possibilidade de que caia para prxima da posio mostrada no quadro 7.
63
Quadro 7 - flutuao da posio de investimentos

MS REF. CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA IMPLANTAO DE VENDAS DE VENDAS valores em R$ F (7.699.557) (1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) (100.810) unidades G 36 1 1 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 CONTAS RESULTADO MOVIMENTAO FLUXO DE INVESTIMENTOS CONEXAS LQUIDO DE FINANCEIRA CAIXA S VENDAS VENDAS K=H-J 14.073.370 28.050 30.941 62.589 10.437 69.262 75.370 89.448 65.410 76.828 32.878 81.048 84.647 64.147 88.674 100.687 112.341 111.527 81.482 115.755 85.406 129.703 117.074 138.344 96.854 106.428 97.782 117.089 L = F+K 6.373.814 (1.498.547) (139.398) (116.528) (176.679) (134.916) (134.095) (151.022) (207.970) (250.863) (301.467) (272.639) (162.545) (161.400) (186.593) (243.629) (248.481) (215.718) (278.559) (156.172) (283.690) (232.406) (132.191) (61.193) (3.956) 106.428 97.782 117.089 M N 5.750.657 1.498.547 139.398 116.528 176.679 134.916 134.095 151.022 207.970 250.863 301.467 272.639 162.545 161.400 186.593 243.629 248.481 215.718 278.559 156.172 283.690 232.406 132.191 61.193 3.956 (106.428) (97.782) (117.089) RETORNO
TOTAL
valores em R$ H J 14.528.470 (455.100) 38.250 41.260 83.470 10.437 90.635 96.993 111.324 76.477 88.024 32.878 92.507 96.241 64.147 100.524 112.667 136.564 123.771 81.482 128.270 85.406 142.495 130.005 151.418 96.854 106.428 97.782 117.089 (10.200) (10.319) (20.881) (21.373) (21.623) (21.877) (11.066) (11.196) (11.460) (11.594) (11.850) (11.980) (24.224) (12.245) (12.515) (12.791) (12.932) (13.074)
0 (12.124.471)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
(1.498.547) (1.637.945) (1.754.473) (1.931.152) (2.066.068) (2.200.162) (2.351.185) (2.559.155) (2.810.018) (3.111.484) (3.384.123) (3.546.668) (3.708.068) (3.894.661) (4.138.290) (4.386.772) (4.602.490) (4.881.049) (5.037.221) (5.320.911) (5.553.317) (5.685.508) (5.746.701) (5.750.657) (5.644.229) (5.546.447) (5.429.357)
64

MS REF. CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA IMPLANTAO DE VENDAS DE VENDAS valores em R$ F unidades G 2 1 CONTAS RESULTADO MOVIMENTAO FLUXO DE INVESTIMENTOS CONEXAS LQUIDO DE FINANCEIRA CAIXA S VENDAS VENDAS K=H-J 100.543 195.323 145.302 1.446.507 112.542 231.738 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 L = F+K 100.543 195.323 145.302 1.446.507 112.542 231.738 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 M (5.328.814) (5.133.491) (4.988.189) (3.541.682) (3.429.139) (3.197.401) (2.976.599) (2.807.033) (2.365.094) (2.009.640) (1.652.562) (1.457.053) (1.173.404) (953.628) (729.399) (515.637) (310.108) (89.611) 125.510 364.349 604.533 824.924 1.035.936 1.254.754 1.458.524 1.683.330 1.908.772 2.102.691 2.285.295 2.466.200 N RETORNO
TOTAL 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57
1 1 3 2 2 1
valores em R$ H J 100.543 223.139 (27.816) 159.352 (14.050) 1.446.507 112.542 246.224 (14.486) 235.437 (14.634) 169.567 486.746 (44.807) 385.608 (30.155) 387.519 (30.441) 195.509 299.160 (15.511) 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904
0 (100.543) (195.323) (145.302) (1.446.507) (112.542) (231.738) (220.802) (169.567) (441.939) (355.453) (357.078) (195.509) (283.649) (219.776) (224.229) (213.762) (205.530) (220.496) (215.121) (238.839) (240.184) (220.391) (211.012) (218.818) (203.770) (224.806) (225.442) (193.919) (182.604) (180.904)
65

MS REF. CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA IMPLANTAO DE VENDAS DE VENDAS valores em R$ F unidades G CONTAS RESULTADO MOVIMENTAO FLUXO DE INVESTIMENTOS CONEXAS LQUIDO DE FINANCEIRA CAIXA S VENDAS VENDAS K=H-J 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 L = F+K 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 M 2.662.223 2.861.764 3.060.769 3.223.633 3.377.539 3.528.813 3.717.384 3.886.735 4.060.294 4.210.315 4.344.072 4.473.841 4.618.984 4.767.299 4.939.183 5.071.333 5.205.416 5.321.250 5.445.250 5.564.349 5.731.226 5.845.901 5.954.245 6.041.723 6.129.815 6.154.037 6.237.533 6.296.522 6.347.725 6.347.725 N RETORNO
TOTAL 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87
valores em R$ H J 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0
0 (196.023) (199.542) (199.004) (162.864) (153.906) (151.274) (188.572) (169.351) (173.559) (150.021) (133.758) (129.769) (145.143) (148.315) (171.884) (132.150) (134.083) (115.834) (124.000) (119.099) (166.877) (114.675) (108.344) (87.478) (88.092) (24.222) (83.496) (58.989) (51.202) 0
66

MS REF. CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA IMPLANTAO DE VENDAS DE VENDAS valores em R$ F unidades G CONTAS RESULTADO MOVIMENTAO FLUXO DE INVESTIMENTOS CONEXAS LQUIDO DE FINANCEIRA CAIXA S VENDAS VENDAS K=H-J 26.089 L = F+K M 26.089 6.373.814 N RETORNO
TOTAL 88
valores em R$ H J 26.089
0 (26.089) (12.124.471)
RETORNO PARCELAS TOTAL DO RETORNO TOTAL DO RESULTADO (RETORNO INVESTIMENTO Fonte : elaborado pelo autor (2004).
6.373.814
67
O valor presente lquido calculado e demonstrado no quadro 8 e no grfico 3, apresentou um valor positivo de R$890.839 (oitocentos e noventa mil, oitocentos e trinta e nove reais) e uma taxa interna de retorno (TIR) positiva em 1,4213%, indicando que o empreendimento vivel. Os dados da coluna resultado lquido de vendas, foram extrados da coluna K do quadro 7; os dados da coluna custeio da implantao, foram retirados da coluna F do quadro 7 e a coluna fluxo de caixa lquido representa a diferena entre as duas colunas e tambm o resultado da coluna L do quadro 7.
QUADRO 8 Clculo do Valor Atual Lquido e da Taxa Interna de Retorno

MS REF. RESULTADO LQUIDO DE VENDAS
28.050 30.941 62.589 10.437 69.262 75.370 89.448 65.410 76.828 32.878 81.048 84.647 64.147 88.674 100.687 112.341 111.527 81.482 115.755 85.406 129.703 117.074 138.344 96.854 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 1.446.507 112.542 231.738 220.802
CUSTEIO DA IMPLANTAO
(1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) (100.810)
FLUXO DE CAIXA LQUIDO

(1.132.365) (1.498.547) (139.398) (116.528) (176.679) (134.916) (134.095) (151.022) (207.970) (250.863) (301.467) (272.639) (162.545) (161.400) (186.593) (243.629) (248.481) (215.718) (278.559) (156.172) (283.690) (232.406) (132.191) (61.193) (3.956) 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 1.446.507 112.542 231.738 220.802
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
68

169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675

169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675
35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79
69

108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 14.073.370 R$ 8.884.314 R$ 8.884.314 (7.699.557) (R$ 6.861.110) (R$ 6.861.110)

108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 6.373.814 R$ 2.023.204 R$ 890.839 1,4213%
80 81 82 83 84 85 86 87 88 TOTAL VALOR ATUAL (13,76% ao ano) VPL (13,76% ao ano) TIR
Obs. : a taxa de juros utilizada para calcular o Valor Atual Lquido foi a SELIC do ms de maro de 2004 : 1,08% Fonte SELIC : Secretaria da Receita Federal Quadro 8 Valor Atual Lquido e Taxa Interna de Retorno Fonte : elaborado pelo autor (2004).
1.400.000
900.000
400.000
10
13
16
19
22
25
28
31
34
37
40
43
46
49
52
55
58
61
64
67
70
73
76
79
82
85
(600.000)
(1.100.000)
(1.600.000) R E S U LTA D O LQ U ID O D E V E N D A S C U S TE IO D A IM P LA N TA O F LU XO D E C A IXA LQ U ID O
Grfico 3 comportamento das contas de receita, custos e fluxo de caixa, conforme quadros 7 e 8. Fonte : elaborado pelo autor (2004).
88
(100.000)
70
Para ilustrar a grande flutuao da posio de investimentos, quando vista no quadro 7, percebe-se no quadro 9 o que ocorre quando se admite uma velocidade de vendas mais agressiva, com recebimento do preo integralmente durante a implantao, mesmo sem financiamento de terceiros. Nessa hiptese, o nvel de investimentos, coluna N, vai para R$3.149.447 (trs milhes, cento e quarenta e nove mil, quatrocentos e quarenta e sete reais), pois o resultado lquido de vendas obtido durante o fluxo foi satisfatrio e tem fluxo estruturado de forma a ser capaz de sustentar o custeio de implantao.
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Quadro 9 velocidade de vendas mais agressiva, com recebimento do preo integralmente.

MS REF. TOTAL CONTAS RESULTADO CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA DE CONEXAS LQUIDO DE MOVIMENTAO IMPLANTAO DE VENDAS VENDAS FINANCEIRA S VENDAS VENDAS valores em R$ F (7.699.557) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 (1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) 1 1 1 319.785 323.296 326.846 (12.791) (12.932) (13.074) 306.994 310.364 313.772 1 312.878 (12.515) 300.362 1 1 2 1 296.254 299.506 605.589 306.119 (11.850) (11.980) (24.224) (12.245) 284.404 287.526 581.366 293.874 1 1 286.498 289.854 (11.460) (11.594) 275.038 278.260 2 2 2 1 1 534.322 540.581 546.914 276.661 279.902 (21.373) (21.623) (21.877) (11.066) (11.196) 512.949 518.958 525.038 265.594 268.706 1 1 2 255.000 257.987 522.019 (10.200) (10.319) (20.881) 244.800 247.668 501.138 (1.281.797) (1.281.797) 77.329 (1.204.468) 322.022 308.771 309.493 284.567 (7.786) (58.986) (334.345) (78.648) 31.068 (225.547) 9.137 (56.790) 220.544 (33.370) (882.446) 187.116 (308.771) (309.493) (284.567) 7.786 58.986 334.345 78.648 (31.068) 225.547 (9.137) 56.790 (220.544) 33.370 360.041 (28.436) 369.096 55.116 (61.100) (114.235) (760.791) (451.298) (166.731) (174.517) (233.503) (567.847) (646.496) (615.428) (840.975) (831.838) (888.628) (668.084) (701.454) (187.116) (1.069.562) 1.281.797 (77.329) (322.022) unidades G 36 valores em R$ H 11.377.500 J (455.100) K=H-J 10.922.400 L = F+K 3.222.844 M N 3.149.446 0 (6.372.290) FLUXO DE CAIXA INVESTIMENTOS RETORNO
(360.041) (1.061.495) 28.436 (1.033.059) (369.096) (1.402.155) (55.116) (1.457.271) 61.100 (1.396.171) 114.235 (1.281.936)
72

MS REF. TOTAL CONTAS RESULTADO CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA DE CONEXAS LQUIDO DE MOVIMENTAO IMPLANTAO DE VENDAS VENDAS FINANCEIRA S VENDAS VENDAS valores em R$ F (7.699.557) 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 1 387.766 (15.511) 372.255 372.255 3 2 2 1.120.171 753.867 761.020 (44.807) (30.155) (30.441) 1.075.364 723.712 730.579 1.075.364 723.712 730.579 1 1 362.154 365.862 (14.486) (14.634) 347.668 351.227 347.668 351.227 2 1 695.394 351.256 (27.816) (14.050) 667.578 337.206 667.578 337.206 (100.810) unidades G 36 valores em R$ H 11.377.500 J (455.100) K=H-J 10.922.400 L = F+K 3.222.844 (100.810) (1.382.746) (1.382.746) (1.382.746) (1.382.746) (1.382.746) (715.168) (377.962) (377.962) (377.962) (30.294) 320.933 320.933 1.396.298 2.120.010 2.850.589 2.850.589 3.222.844 (372.255) (1.075.364) (723.712) (730.579) (347.668) (351.227) (667.578) (337.206) M N 3.149.446 100.810 0 (6.372.290) FLUXO DE CAIXA INVESTIMENTOS RETORNO
RETORNO PARCELAS TOTAL DO RETORNO TOTAL DO RESULTADO Fonte : elaborado pelo autor (2004).
(6.372.290) 3.222.844
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No quadro 10 e no grfico 4 calculou-se o valor atual lquido referente ao quadro 9 totalizando R$782.203 (setecentos e oitenta e dois mil, duzentos e trs reais) positivo e uma taxa interna de retorno de 2,0262%, indicando que o empreendimento, mesmo sem financiamento, vivel.

MS REF. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 RESULTADO LQUIDO DE VENDAS 0,00 244.800 247.668 501.138 0,00 512.949 518.958 525.038 265.594 268.706 0,00 275.038 278.260 0,00 284.404 287.526 581.366 293.874 0,00 300.362 0,00 306.994 310.364 313.772 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 667.578 337.206 0,00 0,00 347.668 351.227 0,00 CUSTEIO DA IMPLANTAO 0,00 (1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) (100.810) FLUXO DE CAIXA LQUIDO (1.132.365) (1.281.797) 77.329 322.022 (187.116) 308.771 309.493 284.567 (7.786) (58.986) (334.345) (78.648) 31.068 (225.547) 9.137 (56.790) 220.544 (33.370) (360.041) 28.436 (369.096) (55.116) 61.100 114.235 (100.810) 0,00 0,00 0,00 0,00 667.578 337.206 0,00 0,00 347.668 351.227 0,00
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MS REF. 36 37 38 39 40 TOTAL VALOR ATUAL (13,76% ao ano) VPL (13,76% ao ano) TIR Obs. : a taxa de juros utilizada para calcular o Valor Atual Lquido foi a SELIC do ms de maro de 2004 : 1,08% Fonte SELIC : Secretaria da Receita Federal Quadro 10 clculo do VAL e da TIR Fonte : elaborado pelo autor (2004). RESULTADO LQUIDO DE VENDAS 1.075.364 723.712 730.579 0,00 372.255 10.922.400 R$ 8.775.678 R$ 8.775.678 (7.699.557) (R$ 6.861.110) (R$ 6.861.110) CUSTEIO DA IMPLANTAO FLUXO DE CAIXA LQUIDO 1.075.364 723.712 730.579 0,00 372.255 3.222.844 R$ 1.914.568 R$ 782.203 2,0262%
Fluxo Financeiro do Em p reendim ento

1.500.000,00
1.000.000,00
500.000,00
0,00
10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 0 2 4 6 8
(500.000,00)
(1.000.000,00)
(1.500.000,00)
(2.000.000,00) R ES ULT AD O LQ UIDO DE VE ND AS C US T EIO DA IM P LAN T A O F LUXO DE C AIXA LQ UIDO
Grfico 4 fluxo financeiro do empreendimento, conforme quadros 9 e 10 Fonte : elaborado pelo autor (2004).
No quadro 11, foi simulado uma nova velocidade de vendas levando em considerao um atraso de dois meses na entrega do empreendimento, postergando assim o recebimento referente as parcelas das chaves, com isso gerando um valor atual lquido de R$870.631 (oitocentos e setenta mil, seiscentos e trinta e um reais) e uma taxa interna de retorno de 1,4113% ,conforme quadro 12 e grfico 5 .
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Quadro 11 - flutuao da posio de investimentos, com atraso na entrega do empreendimento

MS REF. TOTAL CONTAS RESULTADO CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA DE CONEXAS LQUIDO DE MOVIMENTAO IMPLANTAO DE VENDAS VENDAS FINANCEIRA S VENDAS VENDAS valores em R$ Unidades valores em R$ F G H J K=H-J L = F+K (7.699.557) 36 14.528.470 (455.100) 14.073.370 6.373.814 (1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) (100.810) 1 1 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 38.250 41.260 83.470 10.437 90.635 96.993 111.324 76.477 88.024 32.878 92.507 96.241 64.147 100.524 112.667 136.564 123.771 81.482 128.270 85.406 142.495 130.005 151.418 96.854 106.428 97.782 117.089 100.543 223.139 159.352 (10.200) (10.319) (20.881) (21.373) (21.623) (21.877) (11.066) (11.196) (11.460) (11.594) (11.850) (11.980) (24.224) (12.245) (12.515) (12.791) (12.932) (13.074) 28.050 30.941 62.589 10.437 69.262 75.370 89.448 65.410 76.828 32.878 81.048 84.647 64.147 88.674 100.687 112.341 111.527 81.482 115.755 85.406 129.703 117.074 138.344 96.854 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 (1.498.547) (139.398) (116.528) (176.679) (134.916) (134.095) (151.022) (207.970) (250.863) (301.467) (272.639) (162.545) (161.400) (186.593) (243.629) (248.481) (215.718) (278.559) (156.172) (283.690) (232.406) (132.191) (61.193) (3.956) 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENTOS RETORNO M N 5.750.657 1.498.547 139.398 116.528 176.679 134.916 134.095 151.022 207.970 250.863 301.467 272.639 162.545 161.400 186.593 243.629 248.481 215.718 278.559 156.172 283.690 232.406 132.191 61.193 3.956 (106.428) (97.782) (117.089) (100.543) (195.323) (145.302) 0 (12.124.471)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
2 1
(27.816) (14.050)
(1.498.547) (1.637.945) (1.754.473) (1.931.152) (2.066.068) (2.200.162) (2.351.185) (2.559.155) (2.810.018) (3.111.484) (3.384.123) (3.546.668) (3.708.068) (3.894.661) (4.138.290) (4.386.772) (4.602.490) (4.881.049) (5.037.221) (5.320.911) (5.553.317) (5.685.508) (5.746.701) (5.750.657) (5.644.229) (5.546.447) (5.429.357) (5.328.814) (5.133.491) (4.988.189)
76

MS REF. TOTAL 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 CONTAS RESULTADO CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA DE CONEXAS LQUIDO DE MOVIMENTAO IMPLANTAO DE VENDAS VENDAS FINANCEIRA S VENDAS VENDAS valores em R$ Unidades valores em R$ F G H J K=H-J L = F+K 120.081 120.081 120.081 112.542 112.542 112.542 1 1.572.650 (14.486) 1.558.164 1.558.164 1 235.437 (14.634) 220.802 220.802 169.567 169.567 169.567 3 486.746 (44.807) 441.939 441.939 2 385.608 (30.155) 355.453 355.453 2 387.519 (30.441) 357.078 357.078 195.509 195.509 195.509 1 299.160 (15.511) 283.649 283.649 219.776 219.776 219.776 224.229 224.229 224.229 213.762 213.762 213.762 205.530 205.530 205.530 220.496 220.496 220.496 215.121 215.121 215.121 238.839 238.839 238.839 240.184 240.184 240.184 220.391 220.391 220.391 211.012 211.012 211.012 218.818 218.818 218.818 203.770 203.770 203.770 224.806 224.806 224.806 225.442 225.442 225.442 193.919 193.919 193.919 182.604 182.604 182.604 180.904 180.904 180.904 196.023 196.023 196.023 199.542 199.542 199.542 199.004 199.004 199.004 162.864 162.864 162.864 153.906 153.906 153.906 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENTOS RETORNO M (4.868.108) (4.755.565) (3.197.401) (2.976.599) (2.807.033) (2.365.094) (2.009.640) (1.652.562) (1.457.053) (1.173.404) (953.628) (729.399) (515.637) (310.108) (89.611) 125.510 364.349 604.533 824.924 1.035.936 1.254.754 1.458.524 1.683.330 1.908.772 2.102.691 2.285.295 2.466.200 2.662.223 2.861.764 3.060.769 3.223.633 3.377.539 N 0 (120.081) (112.542) (1.558.164) (220.802) (169.567) (441.939) (355.453) (357.078) (195.509) (283.649) (219.776) (224.229) (213.762) (205.530) (220.496) (215.121) (238.839) (240.184) (220.391) (211.012) (218.818) (203.770) (224.806) (225.442) (193.919) (182.604) (180.904) (196.023) (199.542) (199.004) (162.864) (153.906)
77

MS REF. TOTAL 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 CONTAS RESULTADO CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA DE CONEXAS LQUIDO DE MOVIMENTAO FLUXO DE IMPLANTAO DE VENDAS VENDAS FINANCEIRA CAIXA S VENDAS VENDAS INVESTIMENTOS RETORNO valores em R$ Unidades valores em R$ F G H J K=H-J L = F+K M N 0 151.274 151.274 151.274 3.528.813 (151.274) 188.572 188.572 188.572 3.717.384 (188.572) 169.351 169.351 169.351 3.886.735 (169.351) 173.559 173.559 173.559 4.060.294 (173.559) 150.021 150.021 150.021 4.210.315 (150.021) 133.758 133.758 133.758 4.344.072 (133.758) 129.769 129.769 129.769 4.473.841 (129.769) 145.143 145.143 145.143 4.618.984 (145.143) 148.315 148.315 148.315 4.767.299 (148.315) 171.884 171.884 171.884 4.939.183 (171.884) 132.150 132.150 132.150 5.071.333 (132.150) 134.083 134.083 134.083 5.205.416 (134.083) 115.834 115.834 115.834 5.321.250 (115.834) 124.000 124.000 124.000 5.445.250 (124.000) 119.099 119.099 119.099 5.564.349 (119.099) 166.877 166.877 166.877 5.731.226 (166.877) 114.675 114.675 114.675 5.845.901 (114.675) 108.344 108.344 108.344 5.954.245 (108.344) 87.478 87.478 87.478 6.041.723 (87.478) 88.092 88.092 88.092 6.129.815 (88.092) 24.222 24.222 24.222 6.154.037 (24.222) 83.496 83.496 83.496 6.237.533 (83.496) 58.989 58.989 58.989 6.296.522 (58.989) 51.202 51.202 51.202 6.347.725 (51.202) 0 0 0 6.347.725 0 26.089 26.089 26.089 6.373.814 (26.089) (12.124.471) 6.373.814
RETORNO PARCELAS TOTAL DO RETORNO TOTAL DO RESULTADO (RETORNO - INVESTIMENTO

Quadro 11- flutuao da posio de investimentos, com atraso na entrega do empreendimento Fonte : elaborado pelo autor (2004).
78
No quadro 12, encontra-se o clculo do valor atual lquido (VAL) e da taxa interna de retorno (TIR) :

MS REF. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 RESULTADO LQUIDO DE VENDAS 0 28.050 30.941 62.589 10.437 69.262 75.370 89.448 65.410 76.828 32.878 81.048 84.647 64.147 88.674 100.687 112.341 111.527 81.482 115.755 85.406 129.703 117.074 138.344 96.854 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 120.081 112.542 1.558.164 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 CUSTEIO DA IMPLANTAO 0 (1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) (100.810) FLUXO DE CAIXA LQUIDO (1.132.365) (1.498.547) (139.398) (116.528) (176.679) (134.916) (134.095) (151.022) (207.970) (250.863) (301.467) (272.639) (162.545) (161.400) (186.593) (243.629) (248.481) (215.718) (278.559) (156.172) (283.690) (232.406) (132.191) (61.193) (3.956) 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 120.081 112.542 1.558.164 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229
79

MS REF. 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 TOTAL VALOR ATUAL (13,76% ao ano) VPL (13,76% ao ano) RESULTADO LQUIDO DE VENDAS 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 14.073.370 R$ 8.864.106 R$ 8.864.106 (7.699.557) (R$ 6.861.110) (R$ 6.861.110) CUSTEIO DA IMPLANTAO FLUXO DE CAIXA LQUIDO 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 6.373.814 R$ 2.002.996 R$ 870.631
80

MS REF. RESULTADO LQUIDO DE VENDAS CUSTEIO DA IMPLANTAO FLUXO DE CAIXA LQUIDO 1,4113%
TIR Obs. : a taxa de juros utilizada para calcular o Valor Atual Lquido foi a SELIC do ms de maro de 2004 : 1,08% Fonte SELIC : Secretaria da Receita Federal Quadro 12 clculo do VAL e TIR Fonte : elaborado pelo autor (2004).
Fluxo Financeiro do Empreendimento

2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 0 3 6 9
(500.000)
(1.000.000)
(1.500.000)
(2.000.000) RESULTADO LQUIDO DE VENDAS CUSTEIO DA IMPLANTAO FLUXO DE CAIXA LQUIDO
Grfico 5 fluxo financeiro do empreendimento, conforme quadros 11 e 12. Fonte : elaborado pelo autor (2004).
2.1.1. Caso [ ii ] empreendimento imobilirio com financiamento
O mesmo empreendimento foi simulado para uma situao em que o investidor necessitasse de um financiamento junto a instituies financeiras para poder implantar o empreendimento, a consultoria verificou a necessidade de um aporte de investimento de terceiros, devido a limitaes de capacidade de investimento por parte do empreendedor conforme mostrou a coluna F do quadro 4 do Caso [ i ] no valor de R$7.699.557 (sete milhes, seiscentos e noventa e nove mil, quinhentos e cinqenta e sete reais), pretendendo
81
no correr o risco de depender da velocidade de vendas para fechar a equao de fundos para implantao do empreendimento.
O financiamento tem as seguintes caractersticas : Nvel mximo de R$4.128.854 (quatro milhes, cento e vinte e oito mil, oitocentos e cinqenta e quatro reais), com liberaes parciais, na mesma proporo do programa de produo do quadro 4; CPMF de 0,38% (zero, trinta e oito por cento) no ms da liberao; Juros de 15% (quinze por cento) ao ano sobre cada liberao e sobre o saldo devedor; Amortizao do financiamento em torno de 80% (oitenta por cento) do custo operacional de cada unidade imobiliria.
f)
Para esta hiptese, o FLUXO DE CAIXA do quadro 7 altera sua configurao, com a introduo das colunas relacionadas com os movimentos do FINANCIAMENTO (encaixe das parcelas do principal e pagamento deste e das taxas e juros), resultando nos MOVIMENTOS do quadro 13 e no FLUXO DE CAIXA, com as posies de INVESTIMENTO e RETORNO.
g) no quadro 13, as colunas F e K vem dos quadros anteriores, mostrando os movimentos na implantao e nas vendas.
h) A coluna P do quadro 13 indica a estrutura de parcelamento do encaixe do financiamento, numa condio que mais corrente para este tipo de crditos, ou seja, parcelamento baseado no programa de produo.
i)
A coluna Q do quadro 13 indica os desembolsos relacionados com o financiamento, inclusive a devoluo do principal, do ponto de vista econmico, tomar este recurso significar agregar R$353.786 (trezentos e cinqenta e trs mil, setecentos e oitenta e seis reais) = Q P de custos, o que no indica perda de qualidade, pois estes custos esto compensados pela diminuio do nvel de investimentos, ou acelerao do retorno.
j)
O quadro 13 demonstra o fechamento do FLUXO DE CAIXA, colunas S e T para medir os fluxos INVESTIMENTOS, coluna U e RETORNO, coluna V.
82
Quadro 13
MS CONTAS RESULTADO CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA CONEXAS LQUIDO DE IMPLANTAO DE VENDAS DE VENDAS S VENDAS VENDAS FINANCIAMENTO PARA PRODUO MOVIMENTAO FINANCEIRA FLUXO DE CAIXA INVESTIMENTOS RETORNO
TOTAL
valores em R$ F (7.699.557) G 36 H J K=H-J 14.073.370
ENCAIXE DE PARCELAS P 4.128.854
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q (4.482.640) S 6.020.027 T U 5.318.877 V (11.338.90 4)
14.528.470 (455.100)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 (1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) 1 1 2 0 2 2 2 1 1 0 1 1 0 1 1 2 1 0 1 0 1 38.250 41.260 83.470 10.437 90.635 96.993 111.324 76.477 88.024 32.878 92.507 96.241 64.147 100.524 112.667 136.564 123.771 81.482 128.270 85.406 142.495 (12.791) (12.515) (11.850) (11.980) (24.224) (12.245) (11.460) (11.594) (21.373) (21.623) (21.877) (11.066) (11.196) (10.200) (10.319) (20.881) 28.050 30.941 62.589 10.437 69.262 75.370 89.448 65.410 76.828 32.878 81.048 84.647 64.147 88.674 100.687 112.341 111.527 81.482 115.755 85.406 129.703 247.817 107.074 112.590 117.616 128.339 131.659 151.145 171.827 205.959 210.137 222.290 155.356 141.850 173.117 216.539 226.916 205.795 226.416 171.002 232.102 227.705 (162.496) (164.742) (5.017) (6.625) (169.630) (8.715) (11.138) (174.804) (14.100) (177.031) (15.762) (179.121) (179.814) (180.511) (181.121) (181.684) (182.043) (344.035) (1.250.730) (1.250.730) (32.324) (1.283.053) (3.938) (1.286.991) (221.559) (1.508.550) (171.320) (1.679.870) (7.453) (1.687.323) (6.502) (1.693.825) (205.773) (1.899.598) (53.619) (1.953.217) (102.467) (2.055.684) (225.153) (2.280.837) (21.289) (2.302.126) (196.581) (2.498.707) (29.238) (2.527.945) (206.211) (2.734.156) (201.380) (2.935.536) (190.433) (3.125.969) (233.264) (3.359.233) (166.855) (3.526.088) (233.630) (3.759.718) (348.737) (4.108.455) 1.250.730 32.324 3.938 221.559 171.320 7.453 6.502 205.773 53.619 102.467 225.153 21.289 196.581 29.238 206.211 201.380 190.433 233.264 166.855 233.630 348.737
83
Quadro 13
TOTAL
valores em R$ F G 1 1 0 0 0 0 0 2 1 0 0 1 1 0 3 2 2 0 1 H 130.005 151.418 96.854 106.428 97.782 117.089 100.543 223.139 159.352 1.446.507 112.542 246.224 235.437 169.567 486.746 385.608 387.519 195.509 299.160 219.776 224.229 213.762 205.530 (15.511) (44.807) (30.155) (30.441) (14.486) (14.634) (27.816) (14.050) J (12.932) (13.074) K=H-J 117.074 138.344 96.854 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 1.446.507 112.542 231.738 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530
ENCAIXE DE PARCELAS P 156.742 125.470 63.389
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q (181.509) (342.514) (178.818) (338.599) (173.660) (332.935) (167.996) (327.271) (100.948) S T U 156.958 278.237 119.386 232.171 75.878 215.846 67.453 131.947 (44.354) (1.446.507) (112.542) (231.738) (220.802) (169.567) (441.939) (355.453) (357.078) (195.509) (283.649) (219.776) (224.229) (213.762) (205.530) V
22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44
(249.264) (199.537) (100.810)
(156.958) (4.265.413) (278.237) (4.543.649) (119.386) (4.663.035) (232.171) (4.895.206) (75.878) (4.971.084) (215.846) (5.186.929) (67.453) (5.254.382) (131.947) (5.386.330) 44.354 (5.341.975) 1.446.507 (3.895.468) 112.542 (3.782.926) 231.738 (3.551.188) 220.802 (3.330.386) 169.567 (3.160.819) 441.939 (2.718.881) 355.453 (2.363.427) 357.078 (2.006.349) 195.509 (1.810.840) 283.649 (1.527.191) 219.776 (1.307.415) 224.229 (1.083.186) 213.762 205.530 (869.424) (663.894)
84
Quadro 13
TOTAL
valores em R$ F G H 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 J K=H-J 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021
ENCAIXE DE PARCELAS P
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q S 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 T (443.398) (228.277) 10.562 250.746 471.137 682.149 900.967 1.104.737 1.329.543 1.554.985 1.748.904 1.931.509 2.112.413 2.308.436 2.507.978 2.706.982 2.869.846 3.023.752 3.175.026 3.363.598 3.532.949 3.706.507 3.856.528 U V (220.496) (215.121) (238.839) (240.184) (220.391) (211.012) (218.818) (203.770) (224.806) (225.442) (193.919) (182.604) (180.904) (196.023) (199.542) (199.004) (162.864) (153.906) (151.274) (188.572) (169.351) (173.559) (150.021)
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
85
Quadro 13
TOTAL
valores em R$ F G H 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 J K=H-J 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q S 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 T 3.990.286 4.120.054 4.265.197 4.413.512 4.585.396 4.717.546 4.851.629 4.967.463 5.091.463 5.210.562 5.377.440 5.492.114 5.600.458 5.687.937 5.776.028 5.800.250 5.883.747 5.942.736 5.993.938 5.993.938 6.020.027 U V (133.758) (129.769) (145.143) (148.315) (171.884) (132.150) (134.083) (115.834) (124.000) (119.099) (166.877) (114.675) (108.344) (87.478) (88.092) (24.222) (83.496) (58.989) (51.202) 0 (26.089)
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88
TOTAL DO RESULTADO (RETORNO - INVESTIMENTO) 6.020.027 Quadro 13 flutuao da posio de investimentos com financiamento Fonte : elaborado pelo autor (2004)
86
O quadro 14 e o grfico 6 demonstram o clculo do valor atual lquido, totalizando um valor positivo de R$870.076 (oitocentos e setenta mil e setenta e seis reais) e uma taxa interna de retorno de 1,4506% , indicando que o investimento vale a pena, mantida estas condies.
QUADRO 14 Clculo do Valor Atual Lquido

MS REF. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 DESEMBOLSOS (1.526.597) (170.339) (179.117) (349.612) (368.921) (214.482) (247.095) (443.011) (336.406) (345.483) (528.490) (261.293) (402.578) (291.029) (523.437) (540.636) (507.755) (541.162) (453.611) (551.139) (706.145) (430.774) (542.051) (279.628) (338.599) (173.660) (332.935) (167.996) (327.271) (100.948) INGRESSOS 275.867 138.015 175.179 128.053 197.601 207.029 240.593 237.237 282.788 243.015 303.337 240.004 205.997 261.791 317.226 339.256 317.322 307.898 286.756 317.509 357.409 273.816 263.814 160.242 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 1.446.507 112.542 231.738 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 FLUXO DE CAIXA (1.132.365) (1.250.730) (32.324) (3.938) (221.559) (171.320) (7.453) (6.502) (205.773) (53.619) (102.467) (225.153) (21.289) (196.581) (29.238) (206.211) (201.380) (190.433) (233.264) (166.855) (233.630) (348.737) (156.958) (278.237) (119.386) (232.171) (75.878) (215.846) (67.453) (131.947) 44.354 1.446.507 112.542 231.738 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509
87

MS REF. 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 DESEMBOLSOS INGRESSOS 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 FLUXO DE CAIXA 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089
88

MS REF. TOTAL VALOR ATUAL (13,76% ao ano) VPL (13,76% ao ano) TIR DESEMBOLSOS (12.182.197) (R$ 10.491.147) (R$ 10.491.147) INGRESSOS 18.202.224 R$ 12.493.588 R$ 12.493.588 FLUXO DE CAIXA 6.020.027 R$ 2.002.441 R$ 870.076 1,4506%
Obs. : a taxa de juros utilizada para calcular o Valor Atual Lquido foi a SELIC do ms de maro de 2004 : 1,08% Fonte SELIC : Secretaria da Receita Federal Quadro 14 clculo do VAL e TIR Fonte : elaborado pelo autor (2004).

2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 0 2 4 6 8
-500.000
-1.000.000
-1.500.000
-2.000.000 INGRESSOS DESEMBOLSOS FLUXO DE CAIXA
Grfico 6 fluxo financeiro do empreendimento referente aos quadros 13 e 14 Fonte : elaborado pelo autor (2004)
k) O quadro 15 mostra simulao de recebimento das unidades integralmente e dentro do perodo proposto de maturao do empreendimento, indicando um nvel de investimento no valor de R$3.695.727 (trs milhes, seiscentos e noventa e cinco mil, setecentos e vinte sete reais) conforme coluna U do mesmo quadro.
89

MS CONTAS RESULTADO CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA DE CONEXAS LQUIDO DE IMPLANTAO DE VENDAS VENDAS S VENDAS VENDAS FINANCIAMENTO PARA PRODUO MOVIMENTAO FINANCEIRA FLUXO DE CAIXA INVESTIMENTOS RETORNO
TOTAL
valores em R$ F (7.699.557) G 36 1 1 2 0 2 2 2 1 1 0 1 1 0 1 1 2 1 0 296.254 299.506 605.589 306.119 286.498 289.854 534.322 540.581 546.914 276.661 279.902 H 11.377.500 255.000 257.987 522.019 J (455.100) (10.200) (10.319) (20.881) 0 (21.373) (21.623) (21.877) (11.066) (11.196) 0 (11.460) (11.594) 0 (11.850) (11.980) (24.224) (12.245) 0 K=H-J 10.922.400 244.800 247.668 501.138 0 512.949 518.958 525.038 265.594 268.706 0 275.038 278.260 0 284.404 287.526 581.366 293.874 0
ENCAIXE DE PARCELAS P 4.128.854 247.817 107.074 112.590 117.616 128.339 131.659 151.145 171.827 205.959 210.137 222.290 155.356 141.850 173.117 216.539 226.916 205.795 226.416
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q (4.482.641) S 2.869.057 (1.033.980) (1.033.980) 184.403 434.612 (162.496) (164.742) (5.017) (6.625) (169.630) (8.715) (11.138) (174.804) (14.100) (177.031) (15.762) (179.121) (179.814) (180.511) (181.121) (231.996) 272.367 436.135 429.087 (5.589) 138.259 (135.345) (31.163) 172.324 (260.728) 166.492 (19.372) 267.645 (8.086) (314.745) (849.576) (414.965) (646.961) (374.594) 61.541 490.629 485.039 623.298 487.953 456.790 629.114 368.386 534.878 515.507 783.152 775.066 460.321 8.086 314.745 19.372 (267.645) 260.728 (166.492) 135.345 31.163 (172.324) 5.589 (138.259) 231.996 (272.367) (436.135) (429.087) T U 3.863.723 1.033.980 (184.403) (434.612) V (6.732.781)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
(1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041)
90

TOTAL
valores em R$ F G 1 0 1 1 1 0 0 0 0 0 2 1 0 0 1 1 0 3 2 1.120.171 753.867 362.154 365.862 695.394 351.256 319.785 323.296 326.846 H 312.878 J (12.515) 0 (12.791) (12.932) (13.074) 0 0 0 0 0 (27.816) (14.050) 0 0 (14.486) (14.634) 0 (44.807) (30.155) K=H-J 300.362 0 306.994 310.364 313.772 0 0 0 0 0 667.578 337.206 0 0 347.668 351.227 0 1.075.364 723.712
ENCAIXE DE PARCELAS P 171.002 232.102 227.705 156.742 125.470 63.389
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q (181.684) (182.043) (344.035) (181.509) (342.514) (178.818) (338.599) (173.660) (332.935) (167.996) (327.271) (100.948) S 17.753 (319.036) (171.446) 36.333 (102.809) (216.239) (338.599) (173.660) T 478.074 159.037 (12.409) 23.924 (78.884) (295.124) (633.723) (807.383) 102.809 216.239 338.599 173.660 332.935 167.996 (340.307) (236.258) 0 0 (347.668) (351.227) 0 (1.075.364) (723.712) 319.036 171.446 (36.333) U V (17.753)
19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
(271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) (100.810)
(332.935) (1.140.318) (167.996) (1.308.314) 340.307 236.258 0 0 347.668 351.227 0 1.075.364 723.712 (968.007) (731.749) (731.749) (731.749) (384.081) (32.854) (32.854) 1.042.511 1.766.223
91

TOTAL
valores em R$ F G 2 0 1 0 387.766 H 761.020 J (30.441) 0 (15.511) 0 K=H-J 730.579 0 372.255 0
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q S 730.579 0 372.255 0 T 2.496.802 2.496.802 2.869.057 2.869.057 U V (730.579) 0 (372.255) 0
38 39 40 41
TOTAL DO RESULTADO (RETORNO - INVESTIMENTO) 2.869.057 Quadro 15 velocidade de vendas mais agressiva, com recebimento do preo integralmente Fonte : elaborado pelo autor (2004)
92
O quadro 16 e o grfico 7 demonstram o clculo do valor atual lquido, totalizando um valor positivo de R$761.440 (setecentos e sessenta e um mil, quatrocentos e quarenta reais) e a uma taxa interna de retorno tambm positivo de 2,4266% , indicando que o investimento vivel.

MS REF. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 DESEMBOLSOS 0 (1.526.597) (170.339) (179.117) (349.612) (368.921) (214.482) (247.095) (443.011) (336.406) (345.483) (528.490) (261.293) (402.578) (291.029) (523.437) (540.636) (507.755) (541.162) (453.611) (551.139) (706.145) (430.774) (542.051) (279.628) (338.599) (173.660) (332.935) (167.996) (327.271) (100.948) INGRESSOS 0 492.617 354.742 613.728 117.616 641.287 650.617 676.182 437.421 474.665 210.137 497.328 433.616 141.850 457.521 504.065 808.281 499.669 226.416 471.364 232.102 534.699 467.106 439.242 63.389 0 0 0 0 667.578 337.206 0 0 347.668 351.227 0 1.075.364 723.712 730.579 0 372.255 FLUXO DE CAIXA (1.132.365) (1.033.980) 184.403 434.612 (231.996) 272.367 436.135 429.087 (5.589) 138.259 (135.345) (31.163) 172.324 (260.728) 166.492 (19.372) 267.645 (8.086) (314.745) 17.753 (319.036) (171.446) 36.333 (102.809) (216.239) (338.599) (173.660) (332.935) (167.996) 340.307 236.258 0 0 347.668 351.227 0 1.075.364 723.712 730.579 0 372.255
93

MS REF. 41 TOTAL VALOR ATUAL (13,76% ao ano) VPL (13,76% ao ano) TIR (12.182.197) (R$ 10.491.147) (R$ 10.491.147) DESEMBOLSOS INGRESSOS 0 15.051.255 R$ 12.384.952 R$ 12.384.952 FLUXO DE CAIXA 0 2.869.057 R$ 1.893.805 R$ 761.440 2,4266%
Obs. : a taxa de juros utilizada para calcular o Valor Atual Lquido foi a SELIC do ms de maro de 2004 - 1,08% Fonte SELIC : Secretaria da Receita Federal Quadro 16 clculo do VAL e da TIR conforme quadro 15 Fonte : elaborado pelo autor (2004)

1.500.000
1.000.000
500.000
0
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
-500.000
-1.000.000
-1.500.000
-2.000.000 INGRESSOS DESEMBOLSOS FLUXO DE CAIXA
Grfico 7 fluxo financeiro do empreendimento conforme quadros 15 e 16 Fonte : elaborado pelo autor (2004)
No quadro 17, foi simulado uma nova velocidade de vendas levando em considerao um atraso de dois meses na entrega do empreendimento, postergando assim o recebimento referente as parcelas das chaves, com isso gerando um valor atual lquido de R$624.907 (seiscentos e vinte e quatro mil, novecentos e sete reais) e uma taxa interna de retorno de 1,3377% ,conforme quadro 18 e grfico 8 .
94
Quadro 17 flutuao da posio de investimentos, com atraso na entrega do empreendimento

CONTAS RESULTADO CUSTEIO DA VELOCIDADE RECEITA DE CONEXAS LQUIDO DE IMPLANTAO DE VENDAS VENDAS S VENDAS VENDAS FINANCIAMENTO PARA PRODUO MOVIMENTAO FLUXO DE FINANCEIRA CAIXA
MS
INVESTIMENTOS
RETORNO
TOTAL
valores em R$ F (7.699.556)
G 36 1 1 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1
H 14.528.470 38.250 41.260 83.470 10.437 90.635 96.993 111.324 76.477 88.024 32.878 92.507 96.241 64.147 100.524 112.667 136.564 123.771 81.482 128.270 85.406 142.495 130.005 151.418 96.854 106.428 97.782 117.089
J (455.100) (10.200) (10.319) (20.881) (21.373) (21.623) (21.877) (11.066) (11.196) (11.460) (11.594) (11.850) (11.980) (24.224) (12.245) (12.515) (12.791) (12.932) (13.074)
K=H-J 14.073.370 28.050 30.941 62.589 10.437 69.262 75.370 89.448 65.410 76.828 32.878 81.048 84.647 64.147 88.674 100.687 112.341 111.527 81.482 115.755 85.406 129.703 117.074 138.344 96.854 106.428 97.782 117.089
ENCAIXE DE PARCELAS P 4.128.854 247.817 107.074 112.590 117.616 128.339 131.659 151.145 171.827 205.959 210.137 222.290 155.356 141.850 173.117 216.539 226.916 205.795 226.416 171.002 232.102 227.705 156.742 125.470 63.389
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q S T (4.482.640) 6.020.027 (1.250.730) (32.324) (3.938) (221.559) (171.320) (7.453) (6.502) (205.773) (53.619) (102.467) (225.153) (21.289) (196.581) (29.238) (206.211) (201.380) (190.433) (233.264) (166.855) (233.630) (348.737) (156.958) (278.237) (119.386) (232.171) (75.878) (215.846) (1.250.730) (1.283.053) (1.286.991) (1.508.550) (1.679.870) (1.687.322) (1.693.825) (1.899.598) (1.953.217) (2.055.684) (2.280.837) (2.302.126) (2.498.707) (2.527.945) (2.734.156) (2.935.536) (3.125.969) (3.359.233) (3.526.088) (3.759.718) (4.108.454) (4.265.413) (4.543.649) (4.663.035) (4.895.206) (4.971.084) (5.186.929)
U 5.318.877 1.250.730 32.324 3.938 221.559 171.320 7.453 6.502 205.773 53.619 102.467 225.153 21.289 196.581 29.238 206.211 201.380 190.433 233.264 166.855 233.630 348.737 156.958 278.237 119.386 232.171 75.878 215.846
V (11.338.904 )
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
(1.526.597) (170.339) (179.117) (187.116) (204.178) (209.465) (240.470) (273.380) (327.691) (334.345) (353.686) (247.193) (225.547) (275.267) (344.316) (360.822) (327.244) (360.041) (271.927) (369.096) (362.110) (249.264) (199.537) (100.810)
(162.496) (164.742) (5.017) (6.625) (169.630) (8.715) (11.138) (174.804) (14.100) (177.031) (15.762) (179.121) (179.814) (180.511) (181.121) (181.684) (182.043) (344.035) (181.509) (342.514) (178.818) (338.599) (173.660) (332.935)
95

MS
INVESTIMENTOS
RETORNO
TOTAL 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56
valores em R$ F
G 2 1
1 1 3 2 2 1
H 100.543 223.139 159.352 120.081 112.542 1.572.650 235.437 169.567 486.746 385.608 387.519 195.509 299.160 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604
J (27.816) (14.050)
(14.486) (14.634) (44.807) (30.155) (30.441) (15.511)
K=H-J 100.543 195.323 145.302 120.081 112.542 1.558.164 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q S T (167.996) (67.453) (5.254.382) (327.271) (131.947) (5.386.329) (100.948) 44.354 (5.341.975) 120.081 (5.221.894) 112.542 (5.109.352) 1.558.164 (3.551.188) 220.802 (3.330.386) 169.567 (3.160.819) 441.939 (2.718.880) 355.453 (2.363.427) 357.078 (2.006.349) 195.509 (1.810.840) 283.649 (1.527.191) 219.776 (1.307.415) 224.229 (1.083.186) 213.762 (869.424) 205.530 (663.894) 220.496 (443.398) 215.121 (228.277) 238.839 10.562 240.184 250.746 220.391 471.137 211.012 682.149 218.818 900.967 203.770 1.104.737 224.806 1.329.543 225.442 1.554.985 193.919 1.748.905 182.604 1.931.509
U 131.947
V 67.453 (44.354) (120.081) (112.542) (1.558.164) (220.802) (169.567) (441.939) (355.453) (357.078) (195.509) (283.649) (219.776) (224.229) (213.762) (205.530) (220.496) (215.121) (238.839) (240.184) (220.391) (211.012) (218.818) (203.770) (224.806) (225.442) (193.919) (182.604)
96

MS
INVESTIMENTOS
RETORNO
TOTAL 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85
valores em R$ F
H 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989
K=H-J 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q S T 180.904 2.112.413 196.023 2.308.436 199.542 2.507.978 199.004 2.706.982 162.864 2.869.846 153.906 3.023.752 151.274 3.175.026 188.572 3.363.598 169.351 3.532.949 173.559 3.706.507 150.021 3.856.528 133.758 3.990.286 129.769 4.120.054 145.143 4.265.198 148.315 4.413.512 171.884 4.585.396 132.150 4.717.546 134.083 4.851.629 115.834 4.967.463 124.000 5.091.463 119.099 5.210.562 166.877 5.377.440 114.675 5.492.114 108.344 5.600.459 87.478 5.687.937 88.092 5.776.028 24.222 5.800.250 83.496 5.883.747 58.989 5.942.736
V (180.904) (196.023) (199.542) (199.004) (162.864) (153.906) (151.274) (188.572) (169.351) (173.559) (150.021) (133.758) (129.769) (145.143) (148.315) (171.884) (132.150) (134.083) (115.834) (124.000) (119.099) (166.877) (114.675) (108.344) (87.478) (88.092) (24.222) (83.496) (58.989)
97

MS
INVESTIMENTOS
RETORNO
TOTAL 86 87 88
valores em R$ F
H 51.202 0 26.089
K=H-J 51.202 0 26.089
TAXAS, JUROS E PRINCIPAL Q S T 51.202 5.993.938 0 5.993.938 26.089 6.020.027
V (51.202) 0 (26.089)
TOTAL DO RESULTADO (RETORNO - INVESTIMENTO) 6.020.027 Quadro 17 flutuao da posio de investimentos, com atraso na entrega do empreendimento Fonte : elaborada pelo autor (2004)
98

MS REF. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 DESEMBOLSOS (1.526.597) (170.339) (179.117) (349.612) (368.921) (214.482) (247.095) (443.011) (336.406) (345.483) (528.490) (261.293) (402.578) (291.029) (523.437) (540.636) (507.755) (541.162) (453.611) (551.139) (706.145) (430.774) (542.051) (279.628) (338.599) (173.660) (332.935) (167.996) (327.271) (100.948) INGRESSOS 275.867 138.015 175.179 128.053 197.601 207.029 240.593 237.237 282.788 243.015 303.337 240.004 205.997 261.791 317.226 339.256 317.322 307.898 286.756 317.509 357.409 273.816 263.814 160.242 106.428 97.782 117.089 100.543 195.323 145.302 120.081 112.542 1.558.164 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184 FLUXO DE CAIXA (1.132.365) (1.250.730) (32.324) (3.938) (221.559) (171.320) (7.453) (6.502) (205.773) (53.619) (102.467) (225.153) (21.289) (196.581) (29.238) (206.211) (201.380) (190.433) (233.264) (166.855) (233.630) (348.737) (156.958) (278.237) (119.386) (232.171) (75.878) (215.846) (67.453) (131.947) 44.354 120.081 112.542 1.558.164 220.802 169.567 441.939 355.453 357.078 195.509 283.649 219.776 224.229 213.762 205.530 220.496 215.121 238.839 240.184
99

MS REF. 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 TOTAL VALOR ATUAL (13,76% ao ano) VPL (13,76% ao ano) TIR (12.182.197) (R$ 10.491.147) (R$ 10.491.147) DESEMBOLSOS INGRESSOS 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 18.202.224 R$ 12.473.380 R$ 12.473.380 FLUXO DE CAIXA 220.391 211.012 218.818 203.770 224.806 225.442 193.919 182.604 180.904 196.023 199.542 199.004 162.864 153.906 151.274 188.572 169.351 173.559 150.021 133.758 129.769 145.143 148.315 171.884 132.150 134.083 115.834 124.000 119.099 166.877 114.675 108.344 87.478 88.092 24.222 83.496 58.989 51.202 0 26.089 6.020.027 R$ 1.982.233 R$ 849.868 1,4392%
Obs. : a taxa de juros utilizada para calcular o Valor Atual Lquido foi a SELIC do ms de maro de 2004 - 1,08% Fonte SELIC : Secretaria da Receita Federal Quadro 18 clculo VAL e TIR conforme quadro 17 Fonte : elaborado pelo autor (2004)
100

2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 0 2 4 6 8
(500.000)
(1.000.000)
(1.500.000)
(2.000.000) DESEMBOLSOS INGRESSOS FLUXO DE CAIXA
Grfico 8 fluxo financeiro do empreendimento conforme quadros 17 e 18 Fonte : elaborado pelo autor (2004)
Para finalizar as anlises, elaborou-se um resumo dos clculos dos Valores Presentes Lquidos (VPL) e das Taxas Internas de Retorno (TIR) encontradas nas simulaes.
O quadro 19 e os grficos 9 e 10 mostram o resultado das simulaes dos clculos do valor atual lquido (VAL) e da taxa interna de retorno (TIR). Pode-se observar que para tomada de deciso de investir ou no no empreendimento, o empreendedor precisar lanar mo de tais informaes, analisar o cenrio proposto com intuito de que os riscos e as incertezas sejam minimizadas:
1.
Se o empreendedor optar por tomar deciso de investir no empreendimento baseado
pelo mtodo do valor atual lquido (VAL), o melhor cenrio de expectativa de vendas o projetado, tanto em situaes que no necessite de financiamento de terceiros, quanto na necessidade de financiamento de terceiros.
2.
Se o empreendedor optar por tomar deciso de investir no empreendimento baseado
pelo mtodo da taxa interna de retorno (TIR), o melhor cenrio de expectativa de vendas so as vendas vista, tanto em situaes que no necessite de financiamento de terceiros, quanto na necessidade de financiamento de terceiros.
101
QUADRO 19 RESUMO DO CLCULO DO VPL E DA TIR Empreendimento sem financiamento
Cenrios - Vendas Projetado VAL TIR 890.839 1,4213% Vista 782.203 2,0262% com Atraso 870.631 1,4113%
Empreendimento com financiamento
Cenrios - Vendas Projetado VAL TIR 870.076 1,4506% Vista 761.440 2,4266% com Atraso 849.868 1,4392%
Quadro 19 resumo clculo do VPL e TIR Fonte : calculado pelo autor (2004)
A partir do grfico 9 pode-se visualizar o comportamento das simulaes das variveis quanto ao mtodo de clculo da taxa interna de retorno (TIR), tanto em empreendimentos sem financiamentos de terceiros, quanto em empreendimentos que necessite de financiamentos de terceiros.
T axa Interna de R etorno

4,0000%
3,5000%
3,0000%
2,5000%
2,4266% 2,0262%
2,0000%
1,5000%
1,4213%
1,4506%
1,4113%
1,4392%
1,0000%
0,5000%
0,0000%
Projetado Empreendimento sem financiamento
Vista
com Atraso Empreendimento com financiamento
Fonte : elaborado pelo autor (2004)
102
No grfico 10,
pode-se visualizar o comportamento das simulaes das
variveis quanto ao mtodo de clculo do valor atual lquido (VAL), tanto em empreendimentos sem financiamentos de terceiros, quanto em empreendimentos que necessite de financiamentos de terceiros.
Valor Atual Lquido

1.200.000
1.000.000
890.839
800.000
870.076 782.203 761.440
870.631
849.868
600.000
400.000
200.000
Projetado Empreendimento sem financiamento
Vista
com Atraso Empreendimento com financiamento
Fonte : elaborado pelo autor (2004)
103
CONCLUSO
As decises de investimentos para empreendimentos no setor da construo civil so praticadas, ainda com grande freqncia, levando-se em considerao a sensibilidade do empreendedor, ou os parmetros de mercado extrados de amostras sem qualquer valor tcnico, seja para analisar, como em conseqncia, para decidir.
O que se percebe a influncia marcante da sensibilidade do empreendedor sobre a deciso de investir ou no, e os riscos assumidos por parte deste, quando isto acontece, no h o que se discutir, s lamentar a perda da oportunidade de fazer melhor, porque sendo possvel decidir com apoio em informaes de maior qualidade e mesmo assim, negar us-las parece responder por um atraso. Percebe-se tambm, que estas situaes no so as mais usuais, j que o setor, por exigir uma grande concentrao de capitais para fazer seus investimentos, acaba apoiando seus investimentos em recursos de terceiros, de forma intensiva. Ai, a deciso de baixa qualidade afeta o investidor ingnuo que acompanha o empreendedor, ao admitir que este capaz de estruturar sua deciso com mais competncia, ou, ento, criam-se impactos no sistema financeiro, que acabam repercutindo para fora dos investimentos setoriais.
Do ponto de vista da evoluo do conhecimento, as tcnicas de construo de modelos para promover anlises de alta qualidade esto presentes e so passveis de dar suporte s decises de investir com grande eficcia. O que parece ainda faltar, e muito, no mercado, amadurecimento por parte do prprio empreendedor, que muitas vezes faz imperar sua vaidade, baseada em experincias passadas, elevando assim os riscos do negcio.
Verificou-se atravs dos tpicos desse trabalho, uma contribuio oferecida pela sistemtica de aplicao dos conceitos de sistema empreendimento e das tcnicas utilizadas para anlise de investimentos, em que ambas analisam situaes, estudam possibilidades, permitem escolhas e a implementao de tais escolhas.
O trabalho evidenciou a viabilidade econmica e financeira de um sistema empreendimento, fornecendo informaes e atuando como um gerenciador de recursos, no momento certo e ao menor custo.
104
O objetivo geral do trabalho, analisar a viabilidade econmica e financeira de empreendimentos no setor da construo civil, utilizando como estudo de caso, uma empresa de mdio porte no Estado do Cear, foi alcanado.
Nos clculos, foram utilizados modelos de fluxo de caixa, os quais permitiram demonstrar e estimar a necessidade de investimento e financiamento prprio ou de terceiros para a implantao do empreendimento, com base no programa de produo e nas projees de receitas, evidenciando assim, capacidade do empreendimento de produzir resultados que garantam reduo dos riscos e um retorno do investimento para o empreendedor.
Pde-se evidenciar que, atravs dos clculos projetados de custeio da produo e das receitas de vendas, o nvel de investimento necessrio para a implantao do empreendimento maior nos empreendimentos sem financiamentos quando as unidades so financiadas e menor nos empreendimentos com financiamentos quando as unidades so tambm financiadas; quando se projetou receita de vendas a vista, o nvel de investimento necessrio para implantao do empreendimento, foi maior nos
empreendimentos com financiamento.
A anlise das variveis monitorveis e no monitorveis, foram corroboradas com o clculo do valor atual lquido (VAL) e da taxa interna de retorno (TIR). Para cada cenrio de receita de vendas (projetado, vista e com atraso), foram calculados o VAL e a TIR. Para o clculo do VAL, utilizou-se a taxa de juros SELIC do ms de maro de 2004.
As anlises dos cenrios (projetado, vista e com atraso) indicaram que : a) do ponto de vista do valor atual lquido (VAL), a melhor opo de investimento o projetado, tanto nos empreendimentos sem financiamentos, como nos empreendimentos com financiamento; b) do ponto de vista da taxa interna de retorno (TIR), a melhor opo de investimento so as vendas vista, tanto nos empreendimentos sem financiamentos, como nos empreendimentos com financiamentos.
Revelou-se ento que, anlises de viabilidade no devem ser estticas, pois percepes de risco e retorno so variveis sinalizadas pelo mercado e que oscilam a todo momento. O fato de o empreendedor no ter controle sobre estas variveis, obriga-o a estar revendo constantemente suas premissas de projeo e os itens componentes de seu modelo de deciso.
105
O enfoque do trabalho ressalta a necessidade de modelos de fluxo de caixa de simulao no mbito do empreendimento, com vistas a auxiliar o empreendedor quanto a deciso de investir ou no no empreendimento planejado, o qual dever estar ciente de que a tomada de deciso se sedimentou para atuar em harmonia com referenciais que podero no ser mais vlidos na conjuntura atual em que as anlises de empreendimentos se encontram inseridas. Deste modo, as simulaes aqui apresentadas, procuram identificar e mensurar os impactos financeiros e econmicos em um determinado momento, para que se possa, ento, delinear um novo cenrio.
Em particular, o estudo realizado destaca a aplicabilidade dos modelos de simulao ao processo de tomada de deciso, conforme as premissas de cada modelo apresentado, produzindo informaes com maior qualidade, oferecendo aos gestores maior acurcia quando da tomada de deciso.
Este trabalho incentivou a reflexo sobre elementos importantes da tomada de deciso dos empreendedores da construo civil.
No h a inteno ou expectativa de que venha a resultar em uma receita universal para soluo de problemas. Algumas respostas foram apresentadas, porm certamente tantas outras perguntas foram possveis formular a partir de novas reflexes. Isto tambm positivo porque em grande parte das vezes as perguntas so at mais importantes que as respostas, porque incentivam a busca de um caminho ainda no percorrido.
Dentre tantas recomendaes prprias aos empreendedores, as reflexes deste trabalho permite ressaltar o elencado a seguir:
(A) Cabe ao empreendedor implementar modelo de simulaes que consiga identificar procedimentos e gerenciamento dos dados projetados sob a tica do impacto financeiro dos mesmos; (B) O empreendedor deve considerar na tomada de deciso do investimento o cenrio atual e esperado no que se refere as intenes de pagamento do comprador, procurando alternativas que melhor garantam o retorno do investimento at data final de concluso da obra
106
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UNIVERSIDADE FEDERAL DO CEAR CURSO DE PS-GRADUAO EM ECONOMIA

RAIMUNDA AURINEIDE LEMOS CALDAS

FORTALEZA - CE Abril - 2004

RAIMUNDA AURINEIDE LEMOS CALDAS

RAIMUNDA AURINEIDE LEMOS CALDAS

Aprovada em 26 de abril de 2004

Aos colegas de classe do curso de Ps-graduao em Economia, pelo companheirismo.

CAPITULO III 3. ANLISE EMPRICA DA AVALIAO ECONMICA E FINANCEIRA DE

Figura 01 Fluxo de Caixa esquemtico de um projeto ..........................................................20

Figura 02 A incerteza que pode acontecer com os fluxos de caixas ................................... 21

Figura 03 Fluxo de Caixa ......................................................................................................24

Figura 04 Ponto de nivelamento ...........................................................................................25

Figura 05 Fluxo de caixa convencional .................................................................................26

Figura 06 Fluxo de caixa no convencional ..........................................................................26

Figura 07 Ponto de equilbrio almejado pelo empreendedor ................................................36

Figura 08 Fases do empreendimento ...................................................................................38

Figura 09 Movimentos de recursos dentro do sistema empreendimento .............................41

Figura 10 Recursos na fase de investimento ........................................................................42

Figura 11 Fluxo de recursos no perodo de retorno ..............................................................43

Figura 12 Rotina construo dos mecanismos de simulao ...............................................45

Tabela 01 Processos de anlise de investimentos a longo prazo ........................................14

Tabela 02 Fluxo de caixa esperado dentro do sistema empreendimento ............................19

Tabela 03 - anlise de cenrios ..............................................................................................27

Quadro 01 Velocidade de vendas dos empreendimentos anteriores ...................................52

Quadro 02 Expectativa de Vendas das Unidades do Empreendimento ...............................53

Quadro 03 Expectativa de Vendas do Empreendimento ......................................................54

Quadro 04 Programa de produo .......................................................................................56

Quadro 05 Expectativa de encaixe da receita de vendas .....................................................59

Quadro 06 Fluxo associado a expectativa de encaixe da receita .........................................59

Quadro 07 Flutuao da posio de investimentos ..............................................................63

Quadro 08 Clculo do VPL e TIR ..........................................................................................67

Quadro 10 Clculo do VPL e TIR .........................................................................................73

Quadro 11 Flutuao da posio de investimentos, com atraso na entrega do empreendimento ......................................................................................................................75

Quadro 12 Clculo do VPL e TIR .........................................................................................78

Quadro 13 Flutuao da posio de financiamentos ............................................................82

Quadro 14 Clculo do VPL e TIR ..........................................................................................86

Quadro 15 Velocidade vendas mais agressiva, com recebimento do preo integralmente..89

Quadro 16 Clculo do VPL e TIR ..........................................................................................92

Quadro 17 Flutuao da posio de investimentos, com atraso na entrega do empreendimento ......................................................................................................................94

Quadro 18 Clculo do VPL e TIR ..........................................................................................98

Quadro 19 Resumo do clculo do VPL e TIR .....................................................................101

Grfico 01 Velocidade de vendas mercado .......................................................................53

Grfico 02 Expectativa de vendas do empreendimento .......................................................54

Grfico 03 Fluxo financeiro do empreendimento ..................................................................70

Grfico 04 Fluxo financeiro do empreendimento ..................................................................74

Grfico 05 Fluxo financeiro do empreendimento ..................................................................80

Grfico 06 Fluxo financeiro do empreendimento ..................................................................88

Grfico 07 Fluxo financeiro do empreendimento ..................................................................93

Grfico 08 Fluxo financeiro do empreendimento ................................................................100

Grfico 09 Taxa Interna de Retorno ....................................................................................101

Grfico 10 Valor Atual Lquido ............................................................................................102

empreendimentos no setor da construo civil?

b) Que caractersticas deve possuir o modelo de simulao de comportamento

Os comentrios garantem adequabilidade escolha do mtodo desta produo cientfica.

Planejamento Econmico x Planejamento Financeiro

O termo econmico-financeiro, de acordo com Lima Jr. (1995) :

De acordo com Lima Jr. (1993) ,

Modelos de fluxo de caixa

CONTAS CUSTEIO PREO MOVIMENTAO FINANCEIRA FLUXO DE CAIXA ESPERADO ms 1 (c 1) p1 m1= p1 - c1 f1 = m1

PERODOS ms k ms 2 (c 2) (c k) p2 pk m2= m k= p2 - c2 pk - ck f2 = fk = m1 + m2 Soma(mq)

Vrios itens merecem cuidado antes da elaborao de um fluxo de caixa incremental :

Figura 1 - Fluxo de caixa esquemtico de um projeto

1. Distribuio de probabilidades; 2. Simulao do fluxo de caixa; 3. rvore de deciso.