Gua Prctica: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

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ndice del documento

1. Introduccin .......................................................................................................... 3 2. Qu es una Comunidad de Propietarios? ........................................................ 3 3. rganos de la Comunidad de Propietarios ......................................................... 4 3.1. Junta de Propietarios........................................................................................ 4 3.1.1. Tipos de Juntas ........................................................................................ 4 3.1.2. Convocotorias ........................................................................................ 5 3.1.3. Asistencia a las Juntas ............................................................................. 6 3.1.4. Acuerdos ................................................................................................... 6 3.1.5. Libro de Actas ........................................................................................ 7 3.2. Presidente ........................................................................................................ 7 3.3. Vicepresidente ................................................................................................. 8 3.4. Secretario ........................................................................................................ 8 3.5. Administrador .................................................................................................. 9 4. Qu son las cuotas de participacin? .............................................................. 9 5. El Fondo de Reserva ............................................................................................. 9 6. Cmo se constituye una Comunidad de Propietarios? ................................. 10

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1. INTRODUCCIN
La Comunidad de Propietarios es una Comunidad Horizontal de bienes basada en un sistema de copropiedad. Esto significa que cada dueo tiene el derecho singular y exclusivo de los elementos de su propiedad y, adems, es copropietario junto con los dems vecinos de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.).

2. QU ES UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Una Comunidad de Propietarios es una comunidad de bienes en la que conviven los derechos privativos (en exclusiva) de los propietarios sobre su vivienda, local o garaje y los derechos de copropiedad sobre elementos o servicios comunes del edificio entre todos los vecinos propietarios. Las Comunidades de Propietarios se rigen legalmente por: El artculo 396 del Cdigo Civil. La Ley de Propiedad Horizontal. Los Estatutos elaborados por los propietarios, que deben estar subordinados a lo que diga la ley. Esta legislacin es aplicable siempre y cuando se haya constituido el ttulo de Propiedad Horiizontal tal y como establece la ley o cuando se cumpla el artculo 396 del Cdigo Civil.

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3. RGANOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Los rganos de la Comunidad de Propietarios son: La Junta de Propietarios. El Presidente y los Vicepresidentes. El Secretario. El Administrador. Se pueden crear otros rganos dependientes de estos si as se fija en los Estatutos o lo decide en cualquier momento la Junta de Propietarios. Todos los cargos sern nombrados por plazo de un ao, a menos que los estatutos establezcan otro plazo diferente. 3.1 Junta de Propietarios La Junta de Propietarios es el rgano soberano y el que tiene las mximas competencias para el funcionamiento de una Comunidad, ya que es donde se aprueban los estatutos y las normas de funcionamiento interior. En ella se tratan todos los asuntos de inters y se deciden todas las cuestiones relativas a la Comunidad, como por ejemplo los presupuestos y la ejecucin de obras de reparacin de la finca. La Junta la forman los propietarios que asisten a las reuniones, si bien para que los acuerdos que tome sean vlidos deben asistir a ella un mnimo de propietarios, fijado por ley. La Junta es el rgano en el que se nombran y cesan al presidente, secretario y administrador de la Comunidad, y en su seno se deben resolver las reclamaciones que realicen los propietarios. 3.1.1 Tipos de Juntas Existen dos tipos de Juntas: Ordinarias: se celebran una vez al ao como mnimo y en ellas se aprueban
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los presupuestos y las cuentas de la Comunidad. Deben convocarse con una antelacin mnima de seis das. Extraordinarias: se convocan cuando el Presidente considera que hay motivos para ello o cuando lo solicita una cuarta parte de los propietarios o los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas de participacin. 3.1.2 Convocatorias Las convocatorias las deber realizar el Presidente, por escrito, cuando lo considere conveniente o cuando lo pidan una cuarta parte de los propietarios o un 25% del coeficiente total de representacin. Formalmente, en la convocatoria debe constar: Los asuntos que se vayan a tratar (orden del da). El lugar, da y hora de celebracin en primera y en segunda convocatoria. La persona o personas que la han promovido, tanto si se trata de una reunin ordinaria como extraordinaria. Relacin de propietarios que no estn al da en el pago de las cuotas. La convocatoria tiene dos citas para tratar de que acuda el mayor nmero posible de propietarios. Normalmente las citas suelen fijarse el mismo da pero con una diferencia mnima de media hora entre ambas. Tambin podr celebrarse la Junta sin necesidad de que haya habido una convocatoria previa del Presidente cuando estn presentes todos los propietarios y decidan celebrarla. Los propietarios tienen la obligacin de comunicar al Secretario o a quien ostente este cargo el domicilio en Espaa donde quieren recibir las citaciones y comunicaciones de la Comunidad, de modo que no tendrn validez si no se reciben en esta direccin. En caso de no comunicar esta direccin, la notificacin se remitir al domicilio del propietario en la Comunidad. Si esto no fuera posible se colgar en el tabln de anuncios o en un lugar visible.

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3.1.3 Asistencia a las Juntas En ambos casos, se puede asistir personalmente, a travs de un representante legal o delegando el voto a otra persona a travs de un escrito firmado. Si un piso o local pertenece a ms de un propietario, se deber designar a uno para que asista a la Junta. Si se trata de un usufructo (lo utilizan personas distintas al propietario), deber acudir el propietario a no ser que delegue por escrito. La Junta puede comenzar en primera convocatoria si hay una mayora de los propietarios o de las cuotas de participacin. En segunda convocatoria basta cualquier asistencia de propietarios. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no estn al corriente en el pago de todas las deudas con la Comunidad (y no las hubiesen impugnado o procedido a la consignacin judicial o notarial), podrn participar en sus deliberaciones pero no tendrn derecho a voto. El acta de la Junta debe reflejar la presencia de los propietarios sin derecho, pero ni ellos ni sus cuotas de participacin contarn para alcanzar acuerdos. 3.1.4 Acuerdos Los acuerdos vlidamente adoptados son de obligado cumplimiento para todos los propietarios. En funcin del tipo medida que se vote, se necesitar una mayora ms o menos amplia para que sea aprobada. Unanimidad, para los acuerdos que impliquen modificacin del ttulo constitutivo de la Comunidad o de los estatutos. Tres quintas partes (mayora cualificada) de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, para establecer o suprimir servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general. Constituir servidumbres que afecten a elementos comunes de inters general. Arrendar elementos comunes que no tengan asignado un uso concreto dentro del edificio (para ello ser necesario adems el consentimiento del propietario directamente afectado, si hubiere alguno). Mayora simple de los propietarios que representen la mayora de las cuotas para obras para realizar obras o establecer servicios para eliminar barreras arquitectnicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvala, incluso cuando impliquen la modificacin del ttulo constitutivo, o de estatutos.
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Una tercera parte de los propietarios que representen una tercera parte de las cuotas, para instalar infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicacin, sistemas de aprovechamiento de energa solar o de acceso a nuevos suministros energticos colectivos. Se entender que han votado a favor del acuerdo los propietarios no presentes en la Junta que, una vez se les haya notificado el acuerdo, no manifiesten al Secretario su oposicin en el plazo de 30 das naturales. En el resto de los casos, si el acuerdo se ha tomado en primera convocatoria de la Junta, para que tengan validez ser necesario el voto de la mayora de propietarios del inmueble y de la mayora de las cuotas de participacin, votando ms de la mitad. 3.1.5 Libro de Actas Este Libro recoge las actas de las diferentes reuniones de la Comunidad de Propietarios, en las que se reflejan los acuerdos adoptados. El Libro debe estar homologado por el Registrador de la Propiedad asignado al edificio y lo custodiar y conservar el Secretario de la Comunidad durante 5 aos. En cada acta ha de constar la fecha y el lugar en que se celebr la Junta, el autor o autores de la convocatoria, si es ordinaria o extraordinaria y si se celebra en primera o segunda convocatoria, los asistentes, el orden del da y los acuerdos. Para que un acta sea vlida deber estar firmada por el Presidente y el Secretario. Podr firmarse al finalizar la reunin o en los diez das naturales siguientes. Adems, deber ser remitida a todos los propietarios o al domicilio que hayan designado, o en su defecto, al local o piso perteneciente a la Comunidad. 3.2 Presidente El Presidente es el propietario que ser elegido por el resto de propietarios (ya sea por acuerdo, sorteo o turno rotatorio) para hacer de representante legal de la Comunidad y, si as se acuerda, podr acumular los cargos de Secretario y Administrador.

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Es obligatorio que toda Comunidad tenga presidente. Pero si la persona designada no puede ejercer el cargo y no hay acuerdo para elegir a su sustituto, se puede acudir al Juez de Primera Instancia dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. El juez deber decidir y escoger al propietario que deber sustituir al Presidente. El Presidente puede ser destituido de su cargo antes de que finalice su mandato, si as lo acuerda la Junta de Propietarios en sesin extraordinaria. Para ello, se ha de incluir en el orden del da de la convocatoria de la Junta la destitucin del Presidente. Para lograr la destitucin se necesitar mayora simple. 3.3 Vicepresidente El cargo de Vicepresidente es opcional y en caso de que la Junta de Propietarios decida su existencia se nombrar de la misma forma que el Presidente. Corresponde al Vicepresidente sustituir al Presidente cuando no pueda ejercer o asistir a alguna reunin, as como ayudarlo de la forma que decida la Junta de Propietarios. 3.4 Secretario El Secretario y el Administrador pueden ser la misma persona de forma que las funciones del secretario puede desarrollarlas el Administrador junto a las suyas propias. El Secretario debe guardar toda la documentacin de la Comunidad durante un mnimo de cinco aos y es el encargado de realizar todas las notificaciones a los propietarios, como por ejemplo las convocatorias para la Junta. 3.5 Administrador El Administrador, que puede hacer las funciones tambin del secretario, no es necesario que sea propietario. Es comn que se designe a una empresa externa especializada en este tipo de tareas. El Administrador tiene que velar por el buen funcionamiento de la casa y de sus instalaciones, llevando a cabo las reparaciones que sean urgentes y ejecutando las reparaciones acordadas, encargndose de los cobros y los pagos. Tambin tiene que preparar el plan de gastos para someterlo a la Junta y poder aprobar los presupuestos.

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Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesin extraordinaria.

4. QU SON LAS CUOTAS DE PARTICIPACIN?

Para calcular los gastos de Comunidad que cada propietario ha de pagar, cada piso o local tiene una cuota de participacin porcentual sobre el valor total del edificio. As, cuando se compra, hereda o dona un piso en Propiedad Horizontal, va incluida esta cuota de participacin de los elementos comunes. Por tanto, el propietario no es slo propietario de su piso, local o garaje, sino que tambin es copropietario de una serie de elementos indivisibles que a la vez pertenecen a todos los propietarios de la Comunidad, es decir, a los Comuneros. Entre ellos, estn todos los necesarios para el uso del edificio, como las zonas comunes (escaleras, portera, patios...), las fachadas, el suelo, las cimentaciones o los suministros de agua, gas y electricidad. Tambin sistemas como la antena de televisin, el portero electrnico o el ascensor. Para fijar la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local se toma como referencia la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble (que determinar qu porcentaje de los gastos de la Comunidad ha de abonar cada propietario), su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma que el propietario en cuestin va a hacer de los elementos comunes.

5. EL FONDO DE RESERVA
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la Comunidad de Propietarios a crear un Fondo de Reserva. Este fondo es de carcter econmico y debe ser utilizado para hacer frente a los gastos originados por el mantenimiento y reparaciones del edificio. El fondo lo crean los propietarios, con sus aportaciones, y tiene el importe que los mismos decidan, con un mnimo del 5% del ltimo presupuesto ordinario de la Comunidad. Las aportaciones de los propietarios tendrn carcter definitivo e irreversibles y, por lo tanto, no sern devueltas en ningn caso. Con este fondo se pueden hacer frente a los gastos de mantenimiento y reparacin, contratar servicios de mantenimiento o seguros de daos. Las cantidades que se

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detraigan del fondo para hacer frente a los pagos que establece la ley se computarn como parte del mismo a efectos de calcular la cuanta mnima del mismo. Asimismo, los propietarios debern cubrir estas cantidades con nuevas aportaciones en el ejercicio siguiente, al margen del presupuesto ordinario.

6. CMO SE CONSTITUYE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Para realizar la inscripcin hay que aportar el ttulo constitutivo de la comunidad. En los casos de obra nueva, el promotor es el encargado de constituir la comunidad de propietarios. Para hacerlo deber acudir ante un notario y tramitar el ttulo constitutivo de la comunidad, es decir, el documento que la cree. Para tramitar el ttulo el promotor debe aportar una declaracin de obra nueva en la que se describe la obra. Esta declaracin deber contener: La descripcin de la totalidad del edificio y anexos (garajes, zonas comunes, etc). La descripcin individualizada de cada parte del edificio y anexos, los pisos, garajes, trasteros, etc. La cuota de participacin de cada vivienda, local, garaje sobre los elementos comunes, es decir, el porcentaje dentro de la comunidad que pertenece a cada propietario. Este coeficiente determinar la parte de los gastos de la comunidad que deber soportar cada uno de los propietarios. Los diferentes coeficientes debern sumar 100. Para hacer el clculo del coeficiente se tiene en cuenta la superficie til de cada piso, local o garaje sobre el total de metros tiles de la comunidad, el uso de elementos comunes que va a hacer el propietario y su ubicacin (interior o exterior). El promotor de las edificaciones suele incluir en el ttulo constitutivo de la comunidad los llamados estatutos de la comunidad. Los estatutos son el conjunto de reglas que rigen la utilizacin, administracin, conservacin y reparaciones del edificio, pisos, locales, instalaciones y servicios propios de la comunidad. Normalmente los estatutos se inscriben en el registro junto con el ttulo de constitucin de la comunidad, aunque tambin pueden recogerse en documento privado firmado por todos los propietarios. Si se opta por esta segunda va, los
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estatutos no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad porque no son un documento pblico y esto podra acabar originando problemas: al vender uno de los propietarios, el comprador no quedara obligado por los estatutos porque ni estn inscritos en el Registro de la Propiedad ni han sido firmados por el comprador. Por este motivo es recomendable que los estatutos se recojan siempre en documento pblico y se inscriban en el Registro de la Propiedad, slo as se garantiza que obliguen a todos los propietarios, presentes y futuros. Por otra parte las comunidades de propietarios pueden aprobar un Reglamento de Rgimen Interno. Este reglamento es un acuerdo privado que se aprueba por mayora simple y busca facilitar la convivencia entre los propietarios, estableciendo cual debe ser el uso de las zonas y servicios comunes por parte de los propietarios: horario de uso de una piscina, de un local comunitario para una fiesta.

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El coste de esta llamada es de 1.37 desde un telfono fijo el primer minuto y 1,16 el resto de minutos. Desde un mvil el coste de la llamada es de 1,48 euros el primer minuto y 1,22 euros/minuto el resto de la llamada.

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