Santiago, veintiuno de enero de dos mil trece.

En cumplimiento a lo dispuesto en el inciso tercero del artculo 786 del Cdigo de Procedimiento Civil, se procede a dictar la siguiente sentencia de reemplazo, con arreglo a la ley. VISTOS Se reproduce la sentencia en alzada con excepcin de los considerandos duodcimo, dcimo tercero y dcimo cuarto que se eliminan Y se tiene, en su lugar y adems, presente: 1.- Que el artculo 1915 del Cdigo Civil define el arrendamiento sealando que: es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. El contrato aludido impone obligaciones a ambos contratantes, siendo de cargo del arrendador, en trminos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa arrendada; de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada; y de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato. Por su parte, las obligaciones del arrendatario podran resumirse bsicamente en la de pagar el precio o renta convenida; usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato; cuidar de la cosa como un buen padre de familia; ejecutar las reparaciones locativas; permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; y restituir la cosa al final del arrendamiento; 2.- Que del mrito de los antecedentes, en especial del instrumento acompaado por la demandante a fojas 4, consistente en certificado de dominio vigente, se ha acreditado que doa Elena Mara Matta Krumenacker es duea del inmueble ubicado en la comuna de San Javier, Provincia de Linares, Sptima Regin, predio agrcola, denominado Hijuela Siete del plano de hijuelacin del Fundo Hijuela nmero uno Las Casas de Caliboro por haberlo adquirido la actora por compra a la sociedad Agrcola e Inversiones Caliboro S.A., segn escritura pblica de 28 de julio de 2000, otorgada ante el Notario Pblico de Santiago don Andrs Allende Vial, suplente del Titular don Ren Benavente Cash, e inscrita a su nombre a

2 fojas 1967 N1091 del ao 2000 de Registro Conservador de Bienes Races de San Javier. Asimismo, se justific que con fecha 2 de julio de 1979 se suscribi contrato de arrendamiento entre doa Camila Manzano Matta y don Hernn Matta Manzano en el aparece que la primera dio en arrendamiento a don Hernn Matta Manzano parte del predio Hijuela siete del plano de hijuelacin de la hijuela Uno o Las Casas de Caliboro, en una superficie aproximada de 20 hectreas, pactndose una duracin del mismo de 100 aos agrcolas, prorrogables por periodos iguales, en forma automtica y sucesiva, en trminos que se seala, estipulndose una renta de arrendamiento anual de $5.500 reajustable conforme variacin del IPC, venciendo la primera de ellas el 1 de junio de 1980; el pago de la misma se estipul en dinero efectivo en el domicilio de la arrendadora o quien sus derechos represente. En el mismo instrumento se estableci, adems, una clusula que estipulaba que el no pago de tres rentas de arrendamiento consecutivas, dar por terminado el contrato ipso facto, en mrito de lo cual el arrendatario deber hacer devolucin del predio arrendado al trmino del ao agrcola en vigencia; sealando tambin las partes, expresamente, que el fallecimiento tanto de la arrendadora como del arrendador no pondr trmino al contrato. Luego, los demandados no han desconocido la vinculacin contractual que los liga con la actora con ocasin del convenio aludido. Y, ms an, reconocen que no han pagado las rentas de arrendamiento desde que aquella adquiri el inmueble materia del litigio. De manera que ambos presupuestos fcticos han de tenerse igualmente por demostrados; 3.- Que segn se adelant, con el objeto de garantizar el cumplimiento de la obligacin del arrendatario de pagar la renta convenida dentro del trmino estipulado, las partes acordaron la estipulacin de un pacto comisorio calificado. De este modo, los hechos y antecedentes generales del proceso dejan en claro que el problema planteado a la resolucin de los tribunales de la instancia radica en resolver si oper dicho de Propiedad del

3 pacto y, en su caso, la oportunidad en que lo hizo a efectos de computar el plazo de prescripcin que se ha invocado por la parte demandada; 4.- Que en este escenario, advirtiendo esta Corte la trascendencia de la controversia fundamental sobre la que discurre este asunto y, atendida la labor orientadora e inspiradora de la jurisprudencia que debe motivar el contenido de las decisiones de este mximo tribunal, se estima pertinente hacer en la especie las siguientes precisiones. Un negocio o contrato puede ser ineficaz, es decir, carecer, en definitiva, de obligatoriedad, en razn de circunstancias intrnsecas o extrnsecas. Se verificar la primera hiptesis cuando el acto jurdico posea defectos en su estructura de validez, es decir, en el conjunto de requisitos previstos en el artculo 1445 del Cdigo Civil como necesarios para que una persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad. En el mbito de este tipo de ineficacia jurdica se encuentra la nulidad y, para quienes adhieren a la tesis formulada por el profesor don Luis Claro Solar, cabra tambin considerar la inexistencia. La ineficacia jurdica extrnseca se verifica, en cambio, cuando encontrndose un acto provisto de aquellos requisitos que la ley exige para su validez, se ve expuesto a la verificacin de un hecho posterior, que permite privarlo de obligatoriedad, sea acerca de determinados sujetos de derecho, como ocurre con la inoponibilidad esgrimida por terceros, sea respecto de todo sujeto de derecho y, en particular de las partes, como acontecer especficamente con la resolucin; 5.- Que la resolucin contractual dice relacin con una forma de ineficacia contractual que se verifica en presencia de la condicin resolutoria cumplida. Segn el artculo 1479 del Cdigo Civil se llama resolutoria la condicin cuando por su cumplimiento se extingue un derecho y habitualmente se la define como el hecho futuro e incierto del cual depende la extincin de un derecho. La condicin resolutoria, a su turno, puede manifestarse en nuestro ordenamiento bajo la forma de la condicin resolutoria ordinaria, de la condicin resolutoria tcita o del pacto comisorio, constituyendo estas tres instituciones meras modalidades que

4 puede revestir la condicin resolutoria y causa eficiente de la

resolucin de los negocios en que inciden. El pacto comisorio, contenido en nuestro ordenamiento legal en el prrafo 10 del Ttulo 23 del Libro 4 del Cdigo Civil, que es el relativo a la compraventa, se ha entendido, en trminos generales, como una estipulacin negocial en la que las partes hacen explcita la condicin resolutoria tcita. Segn el profesor Alessandri Rodrguez es la estipulacin expresa en el contrato de venta de la condicin resolutoria tcita que, segn el artculo 1489, va subentendida, en el silencio de las partes en todo contrato bilateral. Lo que constituye en su esencia al pacto comisorio es la estipulacin expresa de esa condicin (Alessandri Rodrguez, A. De la compraventa y de la promesa de venta, tomo II, pg. 648); 6.- Que a diferencia de lo que ocurre por ejemplo en el Cdigo Civil italiano de 1942, nuestro Cdigo Sustantivo, siguiendo la legislacin de las Partidas y el modelo obligacional francs, no trat en forma sistemtica del pacto comisorio como parte del derecho general de los contratos, sino slo a propsito de la compraventa y como uno de sus pactos accesorios. Sobre este particular, se ha expresado que el origen del pacto comisorio es la lex commissoria que prevea la posibilidad de resolver a favor del vendedor en el contrato de compraventa. Suele citarse a este respecto como fuente un texto de Pomponius -Comentarios a Sabino, Libro XXXV; Digesto XVIII, III, 2- que reza: Cuando el vendedor de un fundo se hubiere expresado de este modo en un pacto: si no se hubiere pagado el precio hasta tal da, quede como no comprado el fundo, se considera que se tiene como no comprado el fundo, en este caso, si el vendedor quisiera que quedase como no comprado, porque esto se habra expresado por causa del vendedor; porque si de otro modo se entendiera, quemada una casa de campo, estara en el arbitrio del comprador, no dando el precio, hacer que quedase sin comprar el fundo, que hubiese estado a su riesgo. (Profesor Carlos Pea, antes nombrado, mencionando a Mlich Orsini, Jos, La Resolucin del Contrato por Incumplimiento, Bogot, Temi s, 1982, pgs.,

5 49 y 50). Asimismo, se reconoce en nuestro derecho como otra fuente an ms directa del pacto comisorio al derecho castellano y, en particular, Las Leyes de Partida, citndose al efecto la Ley 38, Ttulo V, Partida 5. En todo caso, la fuente citada por don Andrs Bello en nota formulada al artculo 2057 del proyecto ntegro de Cdigo Civil de 1853, es Delvincourt, es decir, la tradicin francesa. No obstante lo anterior, atendido su origen histrico y el principio de la autonoma de la voluntad que informa al derecho privado, resulta indiscutible actualmente para la doctrina y la jurisprudencia que el pacto de este tipo de estipulacin no se encuentra limitado nicamente a la compraventa, pudiendo acordarse en cualquier tipo de contratos, orientndose ms bien la discusin acadmica respecto de sus efectos en este otro tipo de convenciones o negocios; 7.- Que en principio es menester distinguir dos tipos de pacto comisorio, el primero denominado pacto comisorio simple, a que se refiere el artculo 1877 del Cdigo Civil y cuyos efectos son aquellos propios de la condicin resolutoria tcita, es decir, la entrega al contratante diligente de la opcin de ejercitar las acciones de cumplimiento o resolutoria y, en ambos casos, con derecho a reclamar indemnizacin de perjuicios, debiendo considerarse que en cualquier evento y tal como ocurre con ocasin de la condicin resolutoria tcita, asistir al deudor la facultad de hacer subsistir el contrato satisfaciendo la obligacin antes del fallo y, el llamado pacto comisorio calificado, que en derecho comparado suele denominarse clusula resolutoria expresa o pacto de lex commissoria. En relacin al pacto comisorio calificado, se hace necesario, adems, diferenciar el caso de aquellos ordenamientos legales que lo contemplan de modo general, esto es, incluyndolo como parte del derecho comn de los contratos, como es el caso del ordenamiento italiano, alemn o argentino y, el caso de legislaciones que, como la nuestra, la espaola o la francesa, lo consideran nicamente como parte del contrato de compraventa.

6 Ahora bien, en la primera de las situaciones precedentemente

apuntadas, es dable acotar que la resolucin acaece no en el momento del mero incumplimiento, ni al instante de ser constituido el deudor en mora, sino que cuando el acreedor decide valerse de dicha clusula notificando su voluntad al otro contratante. Entenderlo de otro modo, han afirmado los autores, importara entregar la voluntad negocial tambin a la mera voluntad del deudor y no slo a la del acreedor diligente, en cuyo beneficio naturalmente ha de entenderse establecido este tipo de estipulacin. Por su parte, respecto de la segunda de las situaciones enunciadas que, como se dijo, corresponde precisamente a aquella que incorpor nuestro Cdigo Sustantivo, la solucin a que cabe arribar, aun reconociendo que no se trata de un asunto pacfico, es la misma anterior, es decir, la resolucin no se verificar por el slo hecho de incumplir el deudor, ni en el instante en que aquel se constituya en mora, pues ser menester que el contratante diligente manifieste de modo fehaciente e inequvoco su voluntad de resolver, debiendo, por ende, concluirse, que hasta ese momento el contrato pervivir en toda su eficacia; 8.Que frente a cierta doctrina minoritaria, encabezada

primordialmente por el profesor Abeliuk, que afirma que en los casos en que se haya estipulado un pacto comisorio calificado en un contrato diverso a la compraventa o, en ella, pero respecto de obligaciones diversas a la de pagar el precio, sera menester no aplicar el artculo 1879 del Cdigo Civil, debiendo imperar exclusivamente la ley del contrato, producindose, en consecuencia, la resolucin de pleno derecho y por el mero hecho del incumplimiento, cabe resaltar, de contrario, el parecer de los tratadistas Alessandri y Claro Solar, entre otros, quienes frente a este postulado, esgrimen que el pacto comisorio calificado no produce la resolucin por el slo hecho del incumplimiento o de la mora automtica del deudor, sino, al menos, por un acto jurdico recepticio que debe llevar a cabo el contratante diligente.

7 Las razones en cuya virtud la opinin a favor de un efecto

destructivo del mero incumplimiento, debiera ser rechazada por errnea, a juicio de esta segunda corriente doctrinal, son en primer lugar de origen histrico, puesto que la lex commissoria no contempl que el slo incumplimiento o la mora de uno de los contratantes provocara la resolucin. En segundo trmino, ello obedecera a que una posicin distinta significara que el pacto se encuentra estatuido indistintamente en favor de la parte que quisiera aprovecharse de l y no en beneficio del contratante diligente, situacin que contradice el evidente fundamento del instituto, que es dejar a merced del diligente el vnculo negocial. Por otra parte, si la resolucin se provocara por el mero incumplimiento, el pacto comisorio quedara asimilado a la condicin resolutoria ordinaria, contradicindose as el fundamento principal del pacto que consiste en expresar el sinalagma funcional que caracteriza a los negocios bilaterales y que se manifiesta en el desarrollo histrico de la institucin, puesto que en el derecho romano se habra aceptado como institucin anloga a la condictio causa data causa non secuta. Del mismo modo, debe tambin considerarse que afirmar que el mero incumplimiento acarrea la resolucin del contrato importa, desde ya, contradecir la evolucin comparada de la institucin y sus desarrollos dogmticos ms modernos, todos los cuales, como se ha dicho, tanto en los ordenamientos que contemplan al pacto comisorio de modo general o nicamente a propsito del contrato de compraventa, estiman fundamental para que la resolucin acontezca, un acto unilateral recepticio por parte del acreedor diligente en el sentido de prevalerse de la clusula. Finalmente, se seala tambin como una de las razones que debe ser tenida en cuenta para afianzar esta tesis doctrinal, la circunstancia de ser un principio general del derecho, el de que ha de favorecerse la subsistencia de la voluntad negocial, principio que resulta negado al sostener que el mero incumplimiento provocara, de suyo, la resolucin del contrato;

8 9.- Que siendo esta segunda postura doctrinal de interpretacin legal, es decir, aquella que aboga por que el pacto comisorio calificado en contratos distintos a la compraventa supone, para provocar la resolucin del negocio en el que incide, un acto recepticio por parte del contratante diligente en el sentido de prevalerse de la resolucin, acto recepticio que usualmente y conforme las reglas generales de nuestro ordenamiento jurdico se corresponder con la notificacin judicial de la demanda hecha por el contratante diligente, en la que solicitar hacer suyos los efectos que la resolucin provoca, la que este Tribunal considera por las razones expuestas, ms ajustada al espritu del legislador y sistemticamente ms acorde con las dems instituciones de nuestro ordenamiento jurdico, es necesario, por cierto, abordar la situacin que nos convoca, esto es, los efectos del establecimiento de un pacto comisorio calificado en un contrato de arrendamiento. Al efecto, cabe resaltar que la doctrina nacional se inclina por las interpretaciones que, con arreglo a los principios antes mencionados y al derecho comparado, favorecen la pervivencia del contrato. Por una parte, los profesores Alessandri Rodrguez y Somarriva sostienen la tesis de que la regulacin efectuada por el artculo 1879 del Cdigo Civil, del pacto comisorio calificado en el contrato de compraventa, poseera aplicacin general. Don Luis Claro Solar, por su parte, afirmar con ocasin de sus Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado una tesis an ms radical, sosteniendo que la regla del mencionado artculo 1879 ser nicamente aplicable al contrato de compraventa, de manera que en los dems casos, como por ejemplo en el arrendamiento, el deudor podr cumplir y por ende, enervar la accin, hasta que se dicte la sentencia que resuelva el contrato; 10.- Que no obstante lo manifestado, es imprescindible considerar que la demanda de autos se fundamenta en el estatuto de la responsabilidad contractual, al amparo de las disposiciones pertinentes del Decreto Ley Nro. 993, cuyo mbito de aplicacin se extiende a los contratos de arrendamiento

9 de predios rsticos y cualquiera otra convencin que tenga por objeto su explotacin por terceros, convenciones a las que en lo no previsto en el mencionado cuerpo legal, de carcter especial, le sern aplicables las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Ttulo XXVI, Libro IV, del Cdigo Civil. En este contexto la parte demandante deduce sus pretensiones, esto es, la restitucin del inmueble por haber terminado el contrato de arrendamiento existente entre las partes y consecuente indemnizacin de perjuicios, en razn de haber operado de pleno derecho un pacto comisorio calificado; peticiones todas que se fundamentan y justifican bsicamente en la existencia del contrato de arrendamiento de fecha 02 de junio de 1979 y en la verificacin de la situacin fctica de que dependa la sancin acordada en la clusula cuarta del contrato, esto es, el incumplimiento de la arrendataria de su obligacin de pago ntegro y oportuno de las rentas; 11.- Que sobre el particular aparece pertinente apuntar que este tipo de contrato se corresponde a aquellos que los autores han optado por denominar dirigidos, debiendo, en consecuencia, reflexionarse que cuando la voluntad y el espritu del legislador se ha orientado expresamente a limitar la libertad contractual, las estipulaciones que las partes acuerdan en el mbito de su reconocida autonoma de la voluntad, deben reconocer tambin ciertos aspectos mnimos que se corresponden con aquellas materias que el constituyente ha decidido restar de la esfera de que lo que las partes podran libremente y sin restricciones convenir en beneficio o perjuicio recproco o particular. Al contrato dirigido tambin se le conoce como contrato normado o dictado por el legislador. Los artculos de los cdigos en materia de contratos, casi siempre son supletivos o supletorios de la voluntad de las partes. O sea, que se aplican slo en el silencio de los contratantes. Tratndose de los contratos dirigidos, por el contrario, la reglamentacin legal asume carcter imperativo, sin que las partes puedan alterar, en el contrato particular que celebran, lo estatuido de manera general y anticipada por el legislador, sea en materia de contenido o efectos

10 de la convencin, sea en materia de persona con la cual se ha de celebrar

el contrato. (Lpez Santa Mara, Jorge, Los Contratos, Editorial Jur dica, 2005, Tomo I, pg. 171); 12.- Que en este contexto, resulta ineludible apreciar que el artculo 1949 del Cdigo Civil, que se aplica supletoriamente, segn se dej consignado en el motivo dcimo que antecede prev que: Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituye, ser condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo dems que contra l competa como injusto detentador; 13.- Que de las consideraciones jurdicas que anteceden es posible concluir que el pacto comisorio calificado fue vlidamente acordado por las partes en el contrato de arrendamiento sub lite, empero, la actora no ejerci la accin derivada de la clusula aludida, y que ceda en su beneficio, cuando se cumpli por primera vez la condicin en que dicho pacto constaba -dejar de pagar las rentas de arrendamiento-, es decir, en el ao 2000, teniendo presente que la demandante compr la propiedad el 28 de julio de ese ao. No obstante, al ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, dicha condicin volvi a cumplirse al no pagar la parte demandada las rentas correspondientes a los ltimos tres aos previos a la notificacin de la demanda, teniendo presente que al tenor del precepto transcrito en el raciocinio anterior es menester, para constituir en mora al arrendador de restituir el bien, que haya mediado requerimiento; requisito ste que se cumple, de acuerdo al artculo 1551 Nro. 3 del Cdigo citado cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor, circunstancia que se verific precisamente con la notificacin de la demanda efectuada el 16 de octubre de 2009; 14.- Que de lo expuesto resulta, como primera conclusin, que la accin intentada de restitucin del inmueble no se encuentra prescrita como

11 plantea la parte demandada, por no concurrir en la especie el

presupuesto consistente en el transcurso del plazo que permita hacer procedente tal excepcin, desde que, segn se apunt, el arrendatario recin se constituy en mora a partir de la notificacin de la demanda; 15.- Que, seguidamente y como colofn, tambin se colige de lo dicho que, habindose constituido en mora, proceda que los demandados restituyeran a la actora el predio objeto del contrato de arrendamiento materia de este pleito, en la oportunidad a que se refiere la clusula cuarta del mismo, considerando que ste termin al haber operado el pacto comisorio all acordado y, por no constar que hasta la fecha se haya procedido a tal restitucin, la demanda necesariamente debe prosperar. Asimismo, corresponde que los demandados indemnicen los perjuicios que la mora hubiere irrogado a la contraria, de conformidad con lo que prev el artculo 1949 del Cdigo de Bello, y atento a lo que estatuye el artculo 173 del Cdigo de Procedimiento Civil, por as haberlo solicitado la actora en su demanda. Y de conformidad con lo que prevn las normas citadas y los artculos 186 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de trece de abril de dos mil diez, escrita de fojas 74 a 79 y en su lugar se decide que: I.- Se rechaza la excepcin de prescripcin extintiva alegada por la parte demandada. II.- Se acoge la demanda intentada en lo principal de fojas 17, declarndose, en consecuencia, que por haber terminado el contrato de arrendamiento materia del presente litigio, la parte demandada debe restituir el inmueble objeto del mismo a la actora, dentro de los treinta das siguientes a que esta sentencia quede ejecutoriada. III.- Se condena a la demandada a pagar por concepto de indemnizacin de perjuicios, los daos sufridos por la demandante con ocasin de la mora del deudor, los que sern determinados en la etapa de ejecucin del fallo o en otro juicio diverso.

12 IV.- Se condena en costas a la totalmente vencida. Regstrese y devulvase. Redaccin a cargo del Ministro seor Juan Fuentes Belmar. N 5504-11.Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Juan Araya E., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Juan Fuentes B., Fiscal Judicial (s) Sra. Beatriz Pedrals Garca de Cortzar. y Abogado Integrante Sr. Emilio Pfeffer U. No firman la Ministra Sra. Maggi y la Fiscal Judicial(s) Sra. Pedrals, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal la primera y ausente la segunda.

parte demandada por haber sido

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintiuno de enero de dos mil trece, notifiqu en Secretara por el Estado Diario la resolucin precedente.