PRACTICUM CIVIL II-2 PARCIAL Documento n 7 El dato relevante para calificar el documento nunca ser el nombre que el notario,

o las partes, den al documento; es principio general de nuestro Derecho que los contratos son lo que son, no lo que las partes digan que son. No lo olviden nunca. Un detalle no civil, pero s prctico. Que figure en la escritura el nmero de referencia catastral de la finca es, sencillamente, una exigencia fiscal, que no civil, que en nada afecta al contrato. Por obvios motivos de control fiscal, la normativa tributaria obliga, en todos los documentos relativos a inmuebles, que se haga constar el llamado nmero de referencia catastral, nmero de mera identificacin fiscal que no presupone propiedad del inmueble por parte del titular, y que figura en los recibos del IBI. No todos los inmuebles tiene referencia catastral, pero s la mayora. A efectos civiles, insisto, es irrelevante.

Y dicho esto, entramos con el documento y las preguntas.

A) En efecto es una opcin de compra, no de venta. Los que se obligan a vender durante tres aos son los que han concedido la opcin, y los que tienen la posibilidad de optar a comprar o no comprar son lo que tienen la opcin en su favor. Habra sido opcin de venta, en efecto menos frecuente en la prctica que la de compra, si hubieran sido los compradores quienes se obligaran a comprar y los vendedores pudieran vender o no vender; pero no es nuestro caso. Y no se dejen confundir: tanto si hay una opcin de compra como si hay una opcin de venta, de lo que se trata es, en un futuro, y slo si la correspondiente opcin se ejercita, de formalizar una compraventa, pero ello nada tiene que ver con que esto sea ya "una compraventa" o una promesa bilateral -que, recordemos, vincula a los dos, no a uno-. Y es lgico que la opcin de compra ya incluya los detalles de lo que ser la futura compra, as que no se dejen inducir a error por esa circunstancia; no es promesa bilateral de compra y venta porque quienes tienen concedido en su favor la opcin de compra no estn obligados a comprar; slo los que han concedido la opcin estn obligados a vender, siempre, como es lgico, que los optantes ejerciten la opcin en el plazo conferido. La opcin de compra se ha concedido adems con mecanismo muy habitual que permite garantizar ciento por ciento que quien concede la opcin no se podr echar atrs ni siquiera mediante el sistema de vender antes el inmueble: la opcin se conviene con el carcter de derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad. En Civil III ahondaremos sobre ello pero por ahora basta con que sepan que una opcin de compra inscrita en el Registro de la Propiedad perjudica a terceros, es decir, que si alguien comprara el inmueble, el que tiene a su favor la opcin de compra tambin podra obligar a ese comprador.

Claro que aqu hay un inconveniente. Resulta que aqu no se ha aportado al notario informacin del Registro de la Propiedad, alegando motivos de urgencia. Pero en solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad se tardan apenas unas horas. Dnde est la prisa? Y se dice adems que el prstamo con garanta hipotecaria que grava la finca est cancelado econmicamente pero an no se ha levantado la carga en el Registro, y ni siquiera se aporta un certificado del banco que diga que el prstamo est cancelado? O sea, que es posible que ni los que conceden la opcin puedan concederla legalmente ni la casa est inscrita en el Registro, o que ni siquiera la casa sea suya; o en definitiva, que la opcin de compra no pueda inscribirse, o que si se inscribe, lo sea asumiendo la previa hipoteca inscrita (ya lo vern en Civil III). No digo que sea as nos faltan datos, pero s digo que s que si un cliente interesado en una opcin sobre esta finca me pidiera asesoramiento, ciertamente le dira que no soltara un euro aqu han soltado 18.000- por una opcin de compra que estn concediendo unos que ni siquiera sabemos que sean propietarios registrales sobre un inmueble que ni siquiera sabemos si tiene el riesgo de una ejecucin hipotecaria.

B) Los 18.000 corresponden al precio del derecho de opcin, y los 90.000 al precio de la compraventa; para ejercer la opcin, habra que abonar los 90.000. Obsrvese que se pacta claramente qu es el precio de la opcin 18.000- y qu es el precio de la compraventa futura 90.000 -. Esto es lo que dice este contrato, pero el Derecho es muy rico y habra permitido otras posibilidades, que no se dan, pero se podran haber dado. Podra haberse pactado que la prima de opcin entregada se deducira del precio final, y con frecuencia as se pacta, pero no ha sido as en nuestro caso. Tambin habra sido distinto si en vez de un contrato de opcin estuviramos ante unas arras y los 18.000 fuera una seal y pago (naturalmente con los distintos efectos de las arras), pero aqu tal como se redacta la escritura entiendo que no. Y, ojo, no se trata de que el precio final de la compraventa sea de 108.000; no se confundan. El precio es, sencillamente, de 90.000. Cuestin distinta es que para garantizarse poder comprar, los compradores si al final compran- hayan tenido que efectuar un desembolso ms, el pago de la prima de opcin. Eso es un gasto, sencillamente, no un precio por la compraventa. Los compradores tambin habrn tenido que pagar otros gastos e impuestos, y no por ello vamos a decir que dentro del precio finalmente abonado, y como tal precio, vamos a incluir la suma de todos esos gastos e impuestos. Una cosa es lo que el comprador paga impuestos, gastos notariales, registrales o de gestora, plusvala municipal, los honorarios del abogado, etc.- y otra muy distinta el precio en sentido jurdico.

C) El plazo de la opcin es un plazo, no un trmino. Los optantes pueden ejercitar su derecho "durante" dicho PLAZO. Por lo tanto los Sres. ALMANSA-COLOMER no pueden oponerse a la venta cuando les interese a los optantes dentro del plazo de los tres aos. Recordemos la estipulacin 4 habla de "plazo para el ejercicio de la opcin", no de trmino, y ni mucho menos de trmino esencial, y que la misma estipulacin insiste

en que "si transcurrido dicho plazo...". La redaccin del contrato es absolutamente clara, y puesto que no existe ambigedad alguna, a ellos habr que atenerse conforme a las reglas de interpretacin de los contratos sin necesidad de ms indagaciones sobre la voluntad de las partes. Que podra haberse convenido otra cosa, ciertamente; y tambin se hace con cierta frecuencia eso de sealar exactamente un da para el ejercicio de la opcin. Pero lo que se ha convenido aqu es esto de un plazo, y no otra cosa.

DOCUMENTO N 8 1) Qu juicio le merece la clusula penal recogida al folio 5B0404488? Para que prosperase positivamente una posible demanda de la parte compradora con respecto a la clusula penal con o por incumplimiento de pago deberan darse (entre otros) los siguientes requisitos: -1 Que no est pactado penal y especficamente un determinado impago parcial (como creo que es el caso). -2 Ponderacin en el incumplimiento favorable al deudor. (esto es, que haya cumplido el deudor con la mayor parte de la obligacin). -3 Que debera ser el deudor quien manifieste la intencin de resolver el contrato y la moderacin de la clusula penal. (aunque parece que los tribunales actan de oficio). Conclusin: el art. 1154 deja abierta la posibilidad de limitar la autonoma privada contractual de las clusulas penales aunque estn formalmente pactadas. La limitacin se basa en razones de equidad dependiendo del estado del caso con respecto a la pena a imponer. Creo que lo mismo ocurre, o algo parecido, con las clusulas abusivas" en determinados contratos entre particulares y poderosas compaas (telefnicas, gas electr.o aseguradoras) llegando en algunos casos incluso a considerarlas nulas de pleno derecho. En efecto hay una limitacin a la autonoma privada, porque la moderacin judicial de la clusula penal se impone a lo convenido por las partes. Ahora bien, no me consta que esa moderacin pueda aplicarse de oficio por el Juzgado; tiene que solicitarse por aqul que quiera que se aplique esa moderacin. La cuestin no es ya civil sino procesal; en D. Procesal rige el principio de justicia rogada; es decir, que el pleito est limitado por las peticiones de los partes. Lo del caso de los contratos sometidos al D. de Consumo -el ejemplo que usted sugiere, de contratos con las grandes compaas telefnicas, de gas o aseguradoras- es distinto. Aqu pueda plantearse, no ya la moderacin judicial conforme al art. 1.154 Cc, sino la nulidad, por ser clusula abusiva; y por ello hay un elenco de clusulas directamente nulas, que adems no es cerrado. Claro que aqu ya no estamos en el mbito del Derecho Civil, y por tanto del CC (es decir, dentro de nuestra asignatura), sino del Derecho del Consumo, y por tanto en el del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa 3

de los Consumidores y Usuarios. As, por ejemplo, son. Clusulas abusivas por falta de reciprocidad. (Artculo 87 del citado RDLeg.), y por tanto nulas, las clusulas 2. La retencin de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnizacin por una cantidad equivalente si renuncia el empresario". 2) Cree Vd., posible celebrar un contrato de compraventa sin prever pacto alguno en relacin con la posible eviccin o saneamiento por eviccin, como ocurre en la presente escritura? Si tenemos en cuenta el artculo 1461 del Cc., el vendedor est obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta, pero es l, el vendedor el que responder al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviere (artculo 1474 cc), responder tambin de la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato (art. 1474 cc). Por otra parte el artculo 1476 establece que ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que hubiere mala fe de su parte. El saneamiento por eviccin es, para nuestro Cdigo, un elemento natural del contrato de compraventa. Por consiguiente se presume su existencia. El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato, los contratantes podrn aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor (art. 1475.2 y 3). Para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aqulla la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias (artculo 1477 cc) Por todo ello, creo que el comprador s puede celebrar el contrato en cuestin. Otra cosa distinta es que al celebrarse de la forma que lo ha realizado, se arriesgue o tenga que enfrentarse a los problemas derivados de ese tipo de compraventa (recibos impagados, vicios ocultos, actos jurdicos anteriores a la compraventa realizada, etc.). Pero, el haberlo realizado sin las comprobaciones oportunas (registro, libre de cargas) puede acarrear al comprador (despus de pagar) algo ms que una desagradable sorpresa. La cuestin es que por un lado en los apartados del documento: CARGAS * Manifestaciones de los otorgantes: que se encuentra libre de cargas. CARGAS * Advertencia Expresa: los otorgantes quedan enterados (que en el supuesto de sorpresa en el registro)prevalecer sobre la informacin obtenida y sobre las manifestaciones de los otorgantes.

3) Dado que en la escritura no hay mencin alguna respecto a la entrega de la finca, cundo considera VD., que debe entregarse o haberse entendido entregada? O bastar con el acuerdo contractual subyacente en toda compraventa para entender la transferencia posesoria y dominical se ha producido? Segn el artculo 1468 El vendedor deber entregar la cosa vendida en el estado que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecern al comprador desde el da en que se perfeccion el contrato.

De forma simblica sin llegar a producir una transmisin material de la cosa, el vendedor manifiesta de forma inequvoca e irreversible su intencin de transferir la posesin al adquirente. As ocurrir cuando el vendedor entregue las llaves, tanto respecto a inmuebles cuanto muebles aunque el artculo 1463 lo limite a estos ltimos de forma expresa. El art. 1462.1 Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del comprador. El art. 1462.2 Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si en la misma no se indica lo contrario. Por lo tanto entiendo que la entrega se hace en ese momento, al hacerse la escritura pblica.

DOCUMENTO N 9 1) Podra explicar qu sentido tiene exigir un aval bancario en relacin con el contrato transcrito? Ni la jurisprudencia ni la doctrina ponen reparo alguno a la admisibilidad de los avales en los contratos de arrendamiento urbano, sean de vivienda (en le terminologa de la LAU "vivienda permanente del arrendatario y su familia") o sean "de uso de distinto del de vivienda" (horrorosa terminologa que engloba a todo lo que no sea arrendamiento de vivienda en sentido estricto). Y es que, en efecto, la LAU impone una fianza legal obligatoria, pero permite otras garantas, claramente pensando en fianzas complementarias y avales. La prctica, sin duda alguna, es que el aval se exige todos los das; y, aunque a alguien le pueda parecer abusivo, lo cierto es que difcilmente queda alternativa en muchos casos, con el colapso de los tribunales que prolonga los desahucios muchos meses (y hasta aos) y la imposibilidad de embargar a insolventes. Voy a decirlo ms claramente: sin aval o garantas anlogas (fianzas complementarias, p.e.), y salvo que sea el arrendatario un banco o una entidad de primera fila, directamente como abogada aconsejo a mis clientes no arrendar. Y se lo digo porque a ustedes les interesa, creo, conocer la prctica, adems de la teora. O sea, que quedamos en que no hay dificultad en admitir el aval. Ahora bien, vayamos al caso concreto del documento n 9, y veamos un par de cuestiones que les planteo por separado:

1) Se han fijado que en el contrato del caso n 9 el aval no se dice que sea solidario, ni que el aval lo sea con renuncia a los beneficios de orden excusin, divisin?

Por tanto y salvo que el texto del aval -en un "anexo II" que no tenemos- diga otra cosa, estamos ante un aval que no es solidario y que requiere, para su ejecucin, demandar primero al arrendatario y constatar procesalmente su insolvencia.

2) Que les parece jurdicamente que se condicione la prrroga del contrato, cuando cumpla el primer ao, a la presentacin del aval por el ao siguiente? Y para responder a esto, atencin, que estamos en un contrato de arrendamiento de vivienda, y estos contratos de contenido tuitivo tiene un plazo mnimo legal garantizado de duracin de 5 aos. Sea cual sea la duracin inicial del contrato se prorroga por aos sucesivos hasta los cinco aos si as lo desea el arrendatario. Y es algo de Derecho imperativo, es decir, no susceptible de renuncia. En cuanto al aval. Los avales no son solidarios salvo que expresamente se pacten; adelantando acontecimientos, echen un vistazo al tema 24 del manual, la fianza. Aqu no hemos visto el documento de aval (se supone que figura en un anexo que no tenemos) pero en la clusula X no se dice que sea solidario, ni que sea exigible al banco sin haber reclamado antes al arrendatario; luego o el arrendador tiene mucho cuidado, o "le cuelan" un aval que no es solidario y que va a tener muchas dificultades en cobrar. Hay muchos arrendadores que se han llevado desagradables sorpresas cuando han descubierto que el banco no les paga hasta que pongan un pleito al arrendatario y se acredite que ste es insolvente. En cuanto a si es posible condicionar la duracin del contrato, es decir, sus sucesivas prrrogas anuales a la presentacin del aval. A estas alturas tendrn ustedes clarsimo que el arrendatario de vivienda tiene GARANTIZADO un plazo mnimo de duracin contractual de cinco aos. Si as lo desea. Ese plazo no puede depender de NADA, y son nulos los pactos que pretendan limitarlo. Por tanto la prrroga del contrato no puede depender tampoco de que se presente o no un aval que abarque la prrroga siguiente, como tantas veces se intenta. Sin embargo en este caso no se ha previsto eso; se ha aportado un aval nico que abarca todo el periodo contractual. En conclusin: todo es legal y el arrendador no tiene que preocuparse por esto. En cuanto a si el plazo de preaviso de la clusula IV es vlido o no, al establecerse dos meses en vez de uno. En efecto estamos dentro de Derecho imperativo, y aqu las posibilidades de pacto son muy pequeas. La LAU establece un preaviso de 30 das. Es posible pactar un preaviso de 2 meses? El dato fundamental es si eso beneficia al arrendatario; porque aqu estamos en Derecho imperativo que lo es en beneficio del arrendatario, por lo que s estaran permitidos los pactos que lo favorecieran yendo ms all de la proteccin legal: "Artculo 6 LAU 1994. Naturaleza de las normas. Son nulas, y se tendrn por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o

subarrendatario las normas del presente Ttulo [el ttulo 2 de la Ley, relativo a contrato de arrendamiento de vivienda], salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice." Y, ciertamente, aqu la ley no autoriza nada en contrato de su propio tenor literal (art. 9 LAU 1994) y tampoco se aprecia que beneficie al arrendatario que el plazo de preaviso sea mayor. Conclusin: que es nulo el plazo de preaviso en lo que se oponga y exceda a los 30 das de la LAU 94.

2) Es conforme a Derecho dicha exigencia o cree que hay algn artculo en la Ley de arrendamientos urbanos que prohbe tal pacto?

Que les parece jurdicamente que se condicione la prrroga del contrato, cuando cumpla el primer aos, a la presentacin del aval por el ao siguiente? Y para responder a esto, atencin, que estamos en un contrato de arrendamiento de vivienda, y estos contratos de contenido tuitivo tiene un plazo mnimo legal garantizado de duracin de 5 aos. Sea cual sea la duracin inicial del contrato se prorroga por aos sucesivos hasta los cinco aos si as lo desea el arrendatario. Y es algo de Derecho imperativo, es decir, no susceptible de renuncia. En cuanto a si es posible condicionar la duracin del contrato, es decir, sus sucesivas prrrogas anuales a la presentacin del aval. A estas alturas tendrn ustedes clarsimo que el arrendatario de vivienda tiene GARANTIZADO un plazo mnimo de duracin contractual de cinco aos. Si as lo desea. Ese plazo no puede depender de NADA, y son nulos los pactos que pretendan limitarlo. Por tanto la prrroga del contrato no puede depender tampoco de que se presente o no un aval que abarque la prrroga siguiente, como tantas veces se intenta. Sin embargo en este caso no se ha previsto eso; se ha aportado un aval nico que abarca todo el periodo contractual. En conclusin: todo es legal y el arrendador no tiene que preocuparse por esto. En cuanto a si el plazo de preaviso de la clusula IV es vlido o no, al establecerse dos meses en vez de uno. En efecto estamos dentro de Derecho imperativo, y aqu las posibilidades de pacto son muy pequeas. Ela LAU establece un preaviso de 30 das. Es posible pactar un preaviso de 2 meses? El dato fundamental es si eso beneficia al arrendatario; por que aqu estamos en Derecho imperativo que lo es en beneficio del arrendatario, por lo que s estaran permitidos los pactos que lo favorecieran yendo ms all de la proteccin legal:

"Artculo 6 LAU 1994. Naturaleza de las normas. Son nulas, y se tendrn por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Ttulo [el ttulo 2 de la Ley, relativo a contrato de arrendamiento de vivienda], salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice." Y, ciertamente, aqu la ley no autoriza nada en contrato de su propio tenor literal (art. 9 LAU 1994) y tampoco se aprecia que beneficie al arrendatario que el plazo de preaviso sea mayor. Conclusin: que es nulo el plazo de preaviso en lo que se oponga y exceda a los 30 das de la LAU 94.

DOCUMENTO N 10 Opinin alumnos 1 Epigrafe El artculo 1540 del CC., dice lo siguiente: el que pierda por eviccin la cosa recibida en permuta podr optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnizacin de daos y perjuicios; pero slo podr usar el derecho a recuperar la cosa que l entreg mientras sta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero En el caso que nos ocupa, don Juan Espejo Pacheco manifiesta que don Manuel y doa Josefa siguen siendo dueos y viviendo en Dos Hermanas. Es decir, la cosa permutada al estar an en posesin del otro permutante, don Juan puede ejercer el derecho a recuperar la cosa que l entreg, segn este artculo mencionado, o bien, reclamar daos y perjuicios. Si bien es cierto que stos debieran reclamarse en aplicacin, por va analgica, del artculo 1478 del cc., y, por consiguiente permitir al permutante defraudado reclamar todos los conceptos indemnizatorios previstos para el caso de eviccin en la compraventa.

2 Epgrafe Cree Vd., lcito que inmuebles tan diversos como los relacionados puedan ser valorados, exactamente, en la misma cantidad: 240000 euros? Ser valido el pacto? La permuta es un contrato propio de sociedades primitivas, en las que la inexistencia del dinero como medio legal de pago impona de facto la necesidad del trueque como instrumento de adquisicin de bienes. Por ello el Cdigo civil, tras realizar la oportuna descripcin del contrato y regular los aspectos de la permuta de cosa ajena y prdida de la cosa permutada, establece para todos los dems extremos que la permuta se regir por las disposiciones concernientes a la compraventa (art. 1541)

Sin embargo esta remisin a la compraventa requiere ser precisada, pues naturalmente la inexistencia de precio conlleva que las disposiciones relativas a l no pueden ser objeto de aplicacin a los supuestos de permuta. Por ello, a la pregunta de si ser vlido el pacto?, la contestacin ha de ser afirmativa. 1 En primer lugar en ningn momento se especifica cual es la causa de la perdida de la propiedad, por lo tanto cualquier conjetura que hiciramos podra ser equivocada. Para poder asesorar a D. Juan deberamos de saber cual es la cusa que le ha llevado a la prdida de la propiedad permutada, y una vez conocida la causa actuar en consecuencia. Si la prdida fuera por eviccin aplicaramos el art 1540 Si la perdida fuera por permuta de cosa ajena aplicaramos el art 1539 Pero podra ser por cualquier causa ajena a estas. 2 Es un pacto vlido La permuta se rige por la compraventa y segn el CC, la compraventa no supone una estricta equivalencia entre el valor de la cosa y el precio pagado, circunstancia por la que no exista la exigencia del que precio sea justo. Por esta regla es lcito que los actuantes en esta permuta puedan fijar los precios que estimen correspondientes a sus inmuebles.

Opinin profesora Correcto el enfoque de ambos sobre la licitud del pacto por el cual se da equivalencia a dos bienes tan diversos. En la permuta, el precio de cada una de las cosas permutadas viene a ser el valor de la otra cosa entregada a cambio; y si en la permuta el precio se rige por la autonoma de la voluntad, tambin sucede lo mismo en la compraventa. Que todos los permutantes dicen que ambas cosas permutadas valen lo mismo, pues a ello habr de estarse. Y qu ms da que las cosas permutadas sean o no equivalentes en valor, siendo lcito? Pues interesa. Veamos varios aspectos: * El verdadero inters prctico de la valoracin deriva en cuanto a las incidencias del saneamiento por eviccin o por vicios ocultos, casos en los que interesa saber el precio de las cosas, y al pactado habr que estar. * Cuando lleguen a estudiar la donacin quiz se les ocurra aadir otra reflexin al respecto, cuando estudien las donaciones inoficiosas. Cambiar algo que vale 100 por algo que vale 500 significa, sencillamente, que se estn donando 400. * Por otra parte, el precio vil puede ser un claro indicio desde el punto de vista civil de la existencia de simulacin. Si resulta que la casa con corral vala realmente 250 y la otra casa s vala 240.000e s podra ser un precio vil, con las consecuencias civiles correspondientes, por analoga con la compraventa.

Y cuestin distinta es la trascendencia fiscal de todo ello en la que no entramos porque las consecuencias fiscales de un negocio civil y la distinta valoracin que ese negocio tenga a efectos tributarios no afectan a la validez de los pactos privados. Lo Fiscal va por un lado, lo Civil por otro, y no siempre coinciden. Mejor dicho: cada vez coinciden menos.

2) Sobre la prdida de la finca. En efecto es relevante el motivo por el cual se perdi la finca, pero hay ms. Lo que el permutante consulta al abogado es qu sucede cuando ha perdido la casa con corral permutada como consecuencia de una sentencia firme. Lo primero que habr pues que determinar es en efecto si se trata de un caso de eviccin, es decir, si ese "pleito complicadsimo" que ha dado lugar a la prdida de la cosa deriva de un derecho anterior a la permuta. Si la cosa la ha perdido por algo que no es anterior a la permuta (por ejemplo, porque l mismo vendi la cosa a un tercero que se la reclam), nuestro cliente se tendr que aguantar. Ahora bien, si la cosa la ha perdido como consecuencia de una sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la permuta (p.e., porque sus permutantes no eran en realidad dueos cuando efectuaron la permuta), s estamos en un caso de eviccin. Habr, por tanto, primero que matizar este dato, que es esencial. Supongamos que en efecto estamos en un caso de eviccin, es decir, que el cliente ha perdido la cosa como consecuencia de un derecho anterior a la permuta. Para eviccin en la permuta, en efecto se aplica el art. 1.540 CC, precepto que, segn la doctrina, es una especialidad de la eviccin en la compraventa. Recordemos que conforme al art. 1.541 CC, la permuta se rige supletoriamente por las normas de la compraventa, en todo lo no especialmente determinado en el ttulo en el que est este art. 1.541 CC. Incluyendo por cierto la exigencia de notificacin a la otra parte que es indispensable para poder reclamar en la eviccin en la compraventa; o sea, que tendrn que preguntar esto al cliente. Concretando, el esquema sera pues el siguiente, y veo que se han dejado parte en el tintero: -Perdi el cliente la cosa como consecuencia de un derecho anterior a la permuta? Si la respuesta es no, aqu se acaba la historia. Si la respuesta es s, veamos qu ms se necesita -Qu dice el contrato sobre la eviccin? No dice nada, luego entonces se aplicar el rgimen legal, que ser el especfico de la eviccin en la permuta, con aplicacin supletoria de las reglas de la eviccin en la compraventa.

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-Se necesita que el cliente haya hecho la notificacin a sus permutantes cuando recibi la demanda, exactamente igual que cuando se trata de una eviccin en la compraventa. Que el cliente no notific nada a sus permutantes? De nuevo aqu se acaba la historia. -Si el cliente s notific a los permutantes, entonces se aplica el art. 1.540 CC que han citado ustedes sobre eviccin en la permuta, y el cliente podr optar entre reclamar a sus permutantes daos y perjuicios o solicitarles que le devuelvan la cosa que les entreg. -Y respecto de este ltimo punto, falta un dato. Qu hicieron los otros permutantes con la cosa permutada? Porque si la han transmitido un tercero de buena fe, el cliente se tendr que conformar con la reclamacin de daos y perjuicios a los permutantes. Que no sabemos, por cierto, cules seran esos daos y perjuicios exactamente; y hay que acreditarlos.

Y una ltima pregunta prctica, no jurdica, que habr que hacer siempre a todo cliente: es solvente el contrario? Porque si estamos en mera reclamacin de daos y perjuicios y los otros permutantes transmitieron la finca a terceros de buena fe, ya saben lo que sucede con los daos y perjuicios: que se cobran o no, en funcin de la solvencia.

DOCUMENTO N 11 Alumnos Cree Vd., que la presente escritura puede tener correspondencia alguna con la realidad contempornea? Existe de verdad derechos de tanteo y retracto en la moderna legislacin arrendaticia urbana? En la actualidad slo proceden estos derechos, con relacin a los inquilinos de vivienda y arrendatarios de local de negocio, vinculados convencionalmente a ttulo originario o derivativo, por contrato arrendaticio celebrado antes del 9 de mayo de 1985. Tratndose de arrendamientos de viviendas, no procede el derecho de tanteo y retracto en los casos de adjudicacin de vivienda por consecuencia de divisin de cosa comn cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitucin de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de divisin y adjudicacin de cosa comn adquirida por herencia o legado. En cuanto al ejercicio del derecho de retracto en va jurisdiccional, habr que tener en cuenta lo que previene el artculo 266.3 de la LECiv/2000, que exige como caso especial de aportacin documental junto a la demanda, la incorporacin de los documentos que constituyan un principio de prueba del ttulo en que se funden las demandas de retracto, as como la consignacin del precio, o caucin de la consignacin. En el documento que nos ocupa no figura la fecha de celebracin del contrato de arrendamiento de la finca. De manera que si es anterior al 9 de mayo de 1985, s puede acogerse el citado derecho.

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Podr usar el derecho de retracto si el arrendador no le hace la notificacin prevenida, sta fuese incompleta, el precio de la transmisin fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la sealada en la notificacin (art. 48 TRLAU) El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, caducan a los sesenta das naturales desde el siguiente a la notificacin fehaciente (art. 47.1 y 48.2 TR-LAU), si bien la misma caducidad operar cuando, no habiendo mediado la notificacin, el retrayente tuvo conocimiento de la transmisin y sus condiciones esenciales. El artculo 55 TR-LAU exige la justificacin de la notificacin para inscribir la adquisicin de las fincas urbanas. Respecto a las mejoras introducidas por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, el texto actual mantiene los derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario (art. 25), estableciendo como imperativos y obligatorios para el arrendador en los contratos de duracin igual o inferior a cinco aos. En los casos de superior duracin convencionalmente pactada, cabe excluir el derecho de adquisicin preferente, segn dispone el artculo comentado en su nmero 8. En el caso considerado en la escritura nmero 10 no se tratar, ms que de un retracto, de un derecho de tanteo? A D. Juan Espejo Pacheco, le fue notificada la compraventa a los efectos del artculo 25 de LAU, de 24 de noviembre de 1994 y el 15 de mayo de 2003 se le notific la transmisin. Por ello, si se le ha tenido informado tal y como est previsto en la Ley, lo que ejerce es el derecho de tanteo. Ahora bien, si no hay notificacin previa, sta fuese incompleta, el precio de la transmisin fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la sealada en la notificacin (art. 48 TR-LAU), etc, en este caso ejercera el derecho de retracto.

Profesora Me van a permitir una reflexin sobre las primeras preguntas de este caso, desde el sentido comn y desde la experiencia profesional. Y voy a extenderme, porque tienen ustedes que ser conscientes de que el Derecho y su prctica no est desligados de la realidad econmica y del sentido comn, y aprender a sacar consecuencias prcticas de lo que est en la ley. Ojo: tengan en cuenta que todo lo que a continuacin voy a decir se refiere SLO a los contratos sometidos a LAU 1994; para los contratos llamados antiguos (y an quedan muchos cientos de miles en Espaa), la situacin es distinta. "Cree Vd., que la presente escritura puede tener correspondencia alguna con la realidad contempornea? Existe de verdad derechos de tanteo y retracto en la moderna legislacin arrendaticia urbana? Que hay retracto en la ley respecto de los arrendamientos sometidos a la LAU 1994, es claro y, . Pero aqu las cuestiones son dos: 1) merece verdaderamente la pena el tanteo o el retracto al arrendatario? y

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2) qu sucede en la realidad de los contratos? Y para contestarse ustedes a estas preguntas, pngase en la situacin de quien est pagando un alquiler de mercado por un contrato de arrendamiento de vivienda o de uso distinto que no va a extinguirse si el arrendador vende el piso a un tercero, y piensen tambin en si en estos momentos de crisis econmica el problema es encontrar pisos para comprar. Observen el dato bsico: el tanteo y el retracto son AL MISMO PRECIO que la transmisin se se estaba intentando por el arrendador (tanteo), o que ya se efectuado (retracto). Repito: al mismo precio. Por tanto, si en los arrendamientos de vivienda la duracin del contrato no resulta afectada por una transmisin inter vivos del derecho del arrendador, le merece la pena al arrendatario pagar lo mismo que pagara por cualquier otro piso? Y le merece la pena hacer ese pago en los breves plazos que marca la ley, cuando en contrato no se ve perjudicado? Con los problemas notorios de financiacin bancaria? Y, en el caso de retracto, le merece la pena al arrendatario PAGAR ADEMS los GASTOS LEGTIMOS que dice la ley, los gastos legtimos efectuados como consecuencia de la anterior transmisin, lo que no le exime de pagar los gastos de SU PROPIA transmisin? O sea, pagar DOS VECES los gastos de una transmisin. Respecto del pago de gastos legtimos, vean la estipulacin 2 de la escritura. Se trata de un supuesto ficticio, claro, pero orientativo. Por una venta de 120.000 de precio, hay que reembolsar adems otros 11.000. La cuenta es muy sencilla: para empezar, ah estarn los impuesto que haya tenido que pagar el propietario, ms los gastos notariales, registrales, y de gestora, y el informe del perito tasador que intervino en la compraventa, y no sigo para no alargarme. Conclusin: que al arrendatario que en cualquier caso va a continuar en el arrendamiento slo le merecer la pena el tanteo, y no digamos ya el retracto, -y siempre por supuesto que adems tenga liquidez o financiacin, claro- cuando el precio de la venta sea INFERIOR al de mercado. Y ese precio inferior puede ser debido a dos motivos: a) porque en efecto lo sea por cualquier causa (necesidad de liquidez del propietario, etc.) o b) porque realmente no sea un precio inferior al de mercado, sino un precio APARENTEMENTE inferior al de mercado, porque el precio declarado sea uno y el pagado otro mayor. Hablamos, como pueden imaginarse, del famoso dinero B, afortunadamente cada vez ms en retirada en transacciones inmobiliarias. Observen entonces que el derecho de tanteo y retracto de arrendatario est en definitiva favoreciendo curiosamente el cumplimiento de la normativa fiscal, al obligar al vendedor a que el precio declarado sea el real, o lo ms real posible, para que el arrendatario no se sienta impulado a tantear o retraer al precio bajo declarado. Curioso, verdad?

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Y luego est la prctica en la redaccin de los contratos. Vamos a ello. Eso, a diferencia de lo que acabamos de exponer, no puede deducirse del propio texto de la LAU.

En los arrendamientos de vivienda de LAU 1994, es claro que cualquier renuncia anticipada que figure en el contrato al tanteo y retracto es nula si se refiere a los cinco primeros aos de plazo mnimo garantizado; si figura esa renuncia, se tendr por no puesta. Pero en los arrendamientos de uso distinto todo, absolutamente todo, es susceptible de pacto (excepto la fianza legal). Y la prctica demuestra que un porcentaje elevadsimo de contratos de arrendamiento de uso distinto contienen una renuncia expresa al derecho de tanteo y retracto. Tan frecuente es esa renuncia, que si no figura, ello permite deducir con alta probabilidad que se trata de un contrato de redaccin casera o poco profesional. Y puesto que tambin lo habitual en que las transmisiones inter vivos se convenga que no afecten a la duracin del arrendamiento, es decir, que no se extinga el arrendamiento por el hecho de la transmisin del derecho del arrendador, resulta que rara vez interesa tantear y no digamos ya retraer.

Que hay inmuebles que se venden a los arrendatarios? Cierto y frecuente. Pero lo habitual es solucionar las cosas de otra forma: el arrendador llama al arrendatario, ofrece la venta de manera informal y si interesa se llega a un acuerdo.

Cuidado: no se queden con la idea de no hay ni un tanteo ni un retracto en la realidad arrendaticia de los contratos sometidos a LAU 1994; los hay y generan conflictos, y prueba de ello es que existe jurisprudencia.

DOCUMENTO N 12 Alumno Estoy dndole vueltas a la ltima pregunta del documento 12. Sobre la CORRECCIN DE IMPORTANCIA. Slo se me ocurre, no corregir, sino aadir. La previsin del 1794 del CC cesa el vitalicio por muerte del alimentista. Qu ocurre? Consideramos que al dejar de prestar alimentos si el alimentista ha muerto el cedente puede ejecutar la condicin resolutoria. No, el 1794 da por finalizada la obligacin y en el contrato nada se previene. NO ha habido previsin por parte del cedente de ese caso. En cuanto a la extincin de la obligacin y la condicin resolutoria, quedarn extinguidas con la consiguiente herencia del alimentista, supongo, en aplicacin del art. 1794 CC con lo que el cedente tampoco podr reclamar frente a terceros. La clusula tercera regula la extincin de la obligacin y de la condicin resolutoria en caso de muerte del cesionario, es decir, del alimentista. Por lo tanto no es por aplicacin del art. 1794 sino por disposicin contractual. Entonces, en esta clusula, la falta de

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previsin es precisamente como se extingue a la muerte del cedente, no ya la obligacin, que al ser vitalicia, cesa, sino la condicin resolutoria Profesora Lo ha enfocado usted estupendamente. BIEN detectado el problema que tiene este documento n 12: la muerte de cesionario (la sobrina que recibe el inmueble y est obligado a entregar los alimentos al cedente y alimentista) EXTINGUIRA la obligacin, porque as se ha previsto expresamente en el propio documento (estipulacin 3).

Observen la grave consecuencia: tal y como est pactado, si la sobrina cesionaria fallece ANTES que su to, este pobre seor se quedar SIN EL BIEN Y SIN LOS ALIMENTOS, y la condicin resolutoria que garantiza el pago aunque el inmueble pase a los herederos tambin se extingue. Es claro que el to ha sido poco cauteloso, teniendo en cuenta lo que est en juego. Se est arriesgando a quedarse sin inmueble y sin pensin si la sobrina fallece antes que l. Es cierto que en trminos de probabilidad el to fallecer antes que la sobrina, mucho ms joven; pero la estadstica no es la vida.

Muy hbil, estimada alumna, por haber citado el art. 1.792 CC como solucin para que el to tenga posibilidad de cobrar si la sobrina le premuere. Dice este precepto lo siguiente: "De producirse la muerte del obligado a prestar los alimentos o de concurrir cualquier circunstancia grave que impida la pacfica convivencia de las partes, cualquiera de ellas podr pedir que la prestacin de alimentos convenida se pague mediante la pensin actualizable a satisfacer por plazos anticipados que para esos eventos hubiere sido prevista en el contrato o, de no haber sido prevista, mediante la que se fije judicialmente." Y as habra sido aplicable a nuestro caso si las partes no hubieran convenido nada expresamente para el caso de muerte de la sobrina obligada al pago antes que su to. PERO, que aqu hay un IMPORTANTE PERO, resulta que nuestro contrato dice en la estipulacin 3 que la muerte de la sobrina EXTINGUE LA OBLIGACIN TOTALMENTE, y sus garantas. Y aqu hemos de plantearnos una reflexin. El artculo 1.792 CC, es de Derecho IMPERATIVO, o de Derecho DISPOSITIVO? Ya saben que conviene que estudien con el manual de Civil I para refrescar conceptos; lo de Derecho imperativo y dispositivo se les supone sabido, porque lo estudiaron en Civil I. Resumiendo: el art. 1.792 CC obliga incluso por encima de la voluntad de las partes en contrario, o bien permite pacto en contrario? Y aqu tenemos la opinin de la doctrina, que obliga a rechazar la solucin que usted propone: que el art. 1.792CC es de Derecho DISPOSITIVO y entra dentro de la

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autonoma de la voluntad (opinin de la Prof Padial Albs). Probablemente no es opinin unnime, pero hay que contar con ella a falta de jurisprudencia. O sea, que las partes pueden pactar otra cosa distinta a lo previsto en el art. 1.792 CC. Y eso es lo que han hecho. As que volvemos otra vez a la pregunta: qu se les ocurre para mejorar el contrato, desde el punto de vista del to, visto que la solucin del art. 1.792 no es posible porque hay pacto en contra y ese pacto es vlido? Les adelanto: no hay nada que hacer con el contrato ya firmado (salvo que ambas partes, claro, quieran de mutuo acuerdo novarlo introduciendo nuevas estipulaciones). Lo nico que podemos hacer es ponernos en el caso de que an no se ha firmado, para introducir modificaciones, o lo que es lo mismo, extraer consecuencias para cuando a ustedes les corresponda asesorar a las partes en casos anlogos. Cmo haran para que el problema detectado no volviera a suceder?

La autonoma de la voluntad es prioritaria en este caso, y por tanto es vlida la estipulacin 2 que permite con el mero impago de la pensin por diez das, el inmueble vuelva al to cedente. Y es ms, desde el punto de vista del to ha hecho bien en "atar" el caso de impago. Pero la cosa va ms all. Me refiero a la condicin resolutoria expresa inscrita en el Registro de la Propiedad. Ya hemos dicho que en la estipulacin 3, en la que el to ha estado muy poco cauto porque si la sobrina le premuere se queda el tio sin pensin y sin casa. Sin embargo, en la estipulacin 2, que regula el caso de que el cesionario (la sobrina) incumpla sus obligaciones y deja de pagar los alimentos, quien ha estado poco cauta ha sido la sobrina y el to s ha estado acertado y cauteloso. Veamos. Se ha convenido una condicin resolutoria expresa que incluso se inscribe en el Registro de la Propiedad (estipulacin 1) y que por tanto afecta incluso a posibles futuros propietarios del inmueble. Por tanto si la sobrina deja de pagar los alimentos aunque sea durante slo diez das, el to recupera la propiedad del inmueble sin tener a su vez que devolver el to a la sobrina nada de los alimentos ya recibidos, y ello sea quien sea el dueo en el momento del impago. El to tiene as la seguridad de que incluso si el inmueble pasa a otro propietario, porque la sobrina lo venda, se lo embarguen o cualquier otra causa, no por ello deja de tener garanta de devolucin del inmueble si la sobrina incumple. Y si la sobrina ha hecho mejoras en el inmueble, o ha aumentado el inmueble con otras construcciones, o ha efectuado obras, la sobrina pierde ese dinero; o lo pierde el que en el momento del incumplimiento sea propietario el inmueble. Por tanto, la sobrina est en la prctica limitndose a s misma la posibilidad de venta aunque legalmente no tenga limitacin alguna para vender o para ejercer cualquiera de los derechos que la ley concede a los propietarios. Porque quin le va a comprar en la prctica un inmueble que responde de una deuda ajena ? Pnganse ustedes en el lugar

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de alguien a quien la sobrina le quiere vender el inmueble. Lo compraran ustedes con esa carga? Y al mismo precio que si estuviera libre de cargas? A que no? En Civil III estudiaremos en detalle las consecuencias jurdicas de todo esto; ahora slo quiero ponerles de manifiesto que lo que verdaderamente est asumiendo la sobrina en la prctica -que no jurdicamente- es algo ms que una obligacin de dar.

DOCUMENTO N 13 El juicio 196/1997 de Miele contra JJCP y contra DMCSA termin con la desestimacin de la demanda de Miele contra DMCSA y estimacin parcial de la de MIele contra JJCP a pagar 1.248.348 pesetas por las mquinas perdidas ms los intereses legales. Hechos: RPFESA tiene firmado un subcontrato con JJPC y DMCSA. Para obligarle a pagar JJPC retuvo en los almacenes de DMCSA la mercanca excepto 12 mquinas que haba perdido. Miele se querella contra JJPC Hay transaccin en el proceso penal: Se acuerda que JJPC entrega la mercanca excepto las 12 mquinas sustradas y Miele desista en el proceso penal. Acta Miele a continuacin en el Civil pidiendo responsabilidad contra JJPC y contra DMCSA solidaria por las mquinas sustradas, los honorarios del proceso penal, los portes desde los almacenes de DMCSA y los portes a los clientes. El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda contra DMCSA con costas a cargo del demandante y estima en parte a que JJPC pagara una cantidad inferior a la sealada. En el recurso de apelacin, apelan JJPC pidiendo la absolucin por el acuerdo transaccional y Miele pidiendo la estimacin en su totalidad. DMCSA no apela. FUNDAMENTOS DE DERECHO Haciendo una interpretacin estricta del art. 1815 del CC la transaccin slo se refiere a lo expresado claramente en ella o que se pueda inducir por las palabras escritas. Como la transaccin ha sido sobre la devolucin de las mquinas depositadas por parte de JJPC, por un lado, y al desestimiento penal por otro, y todo ello manifestando que no se tienen que reclamar nada y todo est saldado y finiquitado opina el Tribunal que no procede la extensin a la responsabilidad civil la transaccin. Por ello desestima la apelacin de JJPC. En cuanto a la responsabilidad solidaria a DMCSA Analiza el Tribunal que la retencin de las mercancas super los trminos del art. 375 del Cdigo de Comercio. Quin

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incurre en mora soporta los riesgos. La mercanca sustrada no estaba depositada en los almacenes de DMCSA y no se ha demostrado la complicidad de sta con JJPC. No hay responsabilidad sobre lo sustrado y no hay complicidad. Por ello desestima la apelacin contra DMCSA En cuanto a la reclamacin del mayor importe de la indemnizacin no se ha podido probar que era ms alta ya que slo se han aportado las facturas de las mquinas sustradas. Por ello se desestima la pretensin de MIele. En cuanto a los honorarios del letrado de Miele en el proceso penal acuerda el Tribunal que se est a lo juzgado en el proceso penal. En cuanto a los portes desde DMCSA se considera probado que la retencin ordenada por JJPC y la actuacin de DMCSA que saba que las mercancas no eran suyas es cooperacin y tienen que responder por los daos solidariamente que alcanzan la cifra de 170.000. Se estima la pretensin de MIele. En cuanto a los portes hasta los clientes no se encuentra relacin de causa en la retencin de la mercanca en los almacenes. Se desestima la pretensin de Miele. Se falla adems la imposicin de las costas, en su parte, a JJPC puesto que se ha desestimado su pretensin y en cuanto a la apelacin de Miele no se hace ningn pronunciamiento. Son aplicables los artculos del CC Del 1809 al 1819 Son importantes dos artculos: a) El 1813 sobre la posibilidad de transigir sobre la accin civil proveniente de un delito pero eso no extingue la accin pblica. b) El 1815 que dispone que la transaccin es sobre los objetos expresados determinadamente en ella o por induccin necesaria de las palabras deban reputarse implcitos en ella. Estos dos sirven para adecuarse a las tesis de la sentencia y al fallo de la apelacin Hay, sin embargo, otro artculo que dara un poco de juego a la apelacin de JJPC cuyos fundamentos de derecho no conocemos. Se trata del art. 1817. Nos dice: La transaccin en que intervenga error, dolo, violencia o falsedad de documentos, est dispuesta a lo dispuesto en el artculo 1265 de este Cdigo (Es nulo todo consentimiento dado en estas condiciones).

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Podramos alegar la frmula genrica de que todo est saldado y finiquitado para incluir ah los importes de las mquinas sustradas, alegando el error inducido a JJPC de Miele a firmar el documento y que muy finamente ha restringido a la devolucin de las mercancas. Tampoco en el documento dice nada sobre las sustradas y s fija "la totalidad de las mercancas relacionadas". Al menos puede generar dudas y es posible la rescisin de la transaccin en aplicacin del art. 1124. Pero creo que al final el Tribunal est mucho ms influido por la mala fe de JJPC y ste no creo que quiera volver a estar imputado penalmente.

Profesora Enhorabuena, estimado alumno, porque a su resumen y a su anlisis no les puede poner un pero, y es muy poco lo que cabe aadir. Vayamos a la esencia: el alcance de la transaccin. Segn la SAP, la transaccin debe interpretarse restrictivamente, y por tanto la responsabilidad civil derivada del delito de JCP y sus consecuencias econmicas no se encuentran incluidas en una transaccin en la que el querellante (Miele) desiste de la querella pero no renuncia expresamente a reclamar la responsabilidad civil derivada de ese delito. Personalmente no comparto el criterio de la AP en el caso concreto, porque a la transaccin, que es un contrato, han de aplicrsele las reglas de interpretacin de los contratos, y lo que demuestra la prctica cotidiana. Y a tenor de ello no tengo tan claro que si se renuncia a desistir del procedimiento penal, y se dice expresante que las partes "se consideran totalmente saldadas y finiquitadas por todos los conceptos" (que es la frmula habitual para zanjar definitivamente todas las controversidas y responsabilidades econmicas) , en realidad no estuvieran queriendo tambin incluir en ello la responsabilidad civil derivada del delito. De todo ello se deduce que cuando en su vida profesional redacten una transaccin -lo que si ejercen la abogaca, como yo misma, tendrn que hacer con cierta frecuencia- ya pueden tener cuidado con los trminos exactos que utilizan, porque lo no comprendido exactamente en la transaccin quedara fuera y podra ser objeto de nueva reclamacin. Quin sabe si acto seguido se hubiera podido plantear una demanda de responsabilidad civil profesional contra el abogado que asesor a JCP en la redaccin del documento transaccional. Lo que ya no cabra es lo que usted sugiere de reabrir la va penal contra JPC; desconocemos cmo fue el pleito penal, pero, para empezar, sera perfectamente posible ue siguiera abierto, porque la accin penal es pblica salvo casos contados de injurias creo recordar que no hay ms casos- y por tanto el procedimiento penal sigue incluso "si se retira la denuncia". Ahora bien, si el pleito penal acab con absolucin, aunque seamos civilistas recordemos aquello bsico del Derecho Penal del "non bis in idem". Una cosa importante quiz para aprender de este caso n 13: muchsimo cuidado con cmo se redactan los documentos, que de ellos se pueden derivar, sin la redaccin no es la ptima, consecuencias imprevisibles.

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Los que firmaron la transaccin y luego fueron demandados porque esa transaccin resulta que "no cerraba" la va de reclamacin civil muy probablemente estaban en la creencia de que con esa transaccin ya quedaba todo zanjado; porque precisamente las transacciones tienen en general la finalidad de "cerrar" temas. Pero aqu los demandados se encontraron con una sorpresa desagradable derivada de un documento defectuosamente redactado (o, quien sabe, de un documento "muy, pero que muy, cuidadosamente" redactado, pero por la parte contraria). Conclusin: desventajas de no asesorarse bien. Y quin sabe si un problema de responsabilidad civil para quien asesor sin dejar atados todos los cabos.

DOCUMENTO N 14 Alumno e extiendo un poco ms pero he realizado el clculo en pesetas y debera haberlo hecho en euros. Pidiendo perdn por anticipado, no lo voy a cambiar. Juicio de Menor cuanta 67/99 Juzgado de Primera Instancia n 5 Apelante y demandante TMF Demandados y apelados RAICF y JMTR Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia. El Juez desestima la demanda de TMF frente a RAICF y JMTR. Los absuelve y carga las costas a la actora. En la demanda se peda la condena a RAICF a pagar 11.042.281 pesetas, que se corresponde con la cifra pagada por TMF al BSCH por ser fiador de un prstamo entre el banco y el RAICF. Tambin peda 1.676.775 pesetas por las costas de la reclamacin del banco a los fiadores. TMF paga 11.042.281 segn los artculos del CC 1838 y 1839. Se basa la oposicin a la demanda en que los prstamos de accionistas y administradores a favor de SAD no pueden exigirse si la sociedad no hubiere obtenido beneficios en el ltimo ejercicio anterior a su vencimiento. Slo es exigible cuando se constituye contablemente una reserva legal. Como no hubo beneficios y habindose subrogado en la posicin del acreedor en el prstamo han devenido titulares del prstamo siendo por tanto el prstamo inexigible. El Juzgador acoge este razonamiento y desestima la demanda por asimilacin de la subrogacin en la posicin del acreedor. Art. 1839 CC. La parte demandante aduce que este razonamiento transmuta la naturaleza de la fianza y sus efectos. El pago al Banco produce la extincin del prstamo por Ley naciendo otra obligacin de la subrogacin en la posicin del acreedor con todos los derechos de la posicin que aqul tena.

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No hay constancia de recibo de las costas y se consideran incluidas en el montante total pagado al Banco Santander. Estima entonces la pertinencia de la devolucin del principal y desestima el captulo de costas. A)No conocemos la fecha de la interposicin de la demanda y la resolucin de la apelacin se produce el 6/6/2001. As se generarn los siguientes perodos: Desde la fecha de interposicin de la demanda (Ao 99) hasta el 31/12/1999 al 4,25% Ao 2000 al 4,25% Desde el 1/1/2001 hasta el 6/6/2001 al 5,50% Desde el 7/6/2001 al 31/12/2001 al 7,50% (el legal incrementado en dos puntos ART. 921 LEC 1881) 2002 al 4,25%; 2003 al 4,25%; 2004 al 6,25%; 2005 al 6,00%; 2006 al 6,00%; 2007 al 7,00%; 2008 al 7,50%; 2009 al 6,00% y el 2010 al 6,00% Desde el 1/1/2011 al 23/05/2011 no conocemos el inters legal. As pues y considerando la fecha de la interposicin de la demanda que hubiera sido el 30/06/1999: Ao 1999 Inters 4,25% Das 184; I=crt/36500=11.042.281*4,25*184/36500=236.577,09 Ao 2000 Inters 4,25%; I=11.042.281*4,25/100=469.296,94 Ao 2001 hasta 6/6/2001 Inters 5,50% Das 157; I=11.042.281*5,50*157/36500=261.233,14 Ao 2001 Desde 7/6/2001 al 31/12/2001 Inters 5,50+2 Das 208 I=11.042.281*7,50*208/36500=471.944,06 Ao 2002 Inters 4,25%+2 I=11.042.281*6,25/100=690.142,56 Ao 2003 Inters 4,25%+2 I=11.042.281*6,25/100=690.142,56 Ao 2004 Inters 4,25%+2 I=11.042.281*6,25/100=690.142,56 Ao 2005 Inters 4,00%+2 I=11.042.281*6,00/100=662.536,86 Ao 2006 Inters 4,00%+2 I=11.042.281*6,00/100=662.536,86 Ao 2007 Inters 5,00%+2 I=11.042.281*7,00/100=772.959,67 Ao 2008 Inters 5,50%+2 I=11.042.281*7,50/100=828.171,08 Ao 2009 Inters 4,00%+2 I=11.042.281*6,00/100=662.536.86

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Ao 2010 Inters 4,00%+2 I=11.042.281*6,00/100=662.536,86 Ao 2011 Inters 4,00%+2 Supongamos que paga el 23/05/2011 Das 143 I=11.042.281*6,00*143/36500=259.569,24 Total de intereses: 8.020.326,34 Principal 11.042.281,00 Total adeudado 19.062.607,34 En mi opinin la confrontacin de las partes se refiere exclusivamente a la consideracin o no del importe pagado por el fiador al Banco como un prstamo a la SAD. Aqu hay que partir de dos supuestos: Si D. TMF le dio el dinero a la SAD y sta finalmente pag. Si pag por cuenta de aquella o si pag por s mismo compelido por el Banco. Creo sinceramente que en los dos primeros casos el apelante no tendra la razn de su lado. El prstamo debera entrar en el juego de las SAD. No obstante habra que ver si TMF era accionista o administrador. El tercer caso da la razn al apelante y ms que por la subrogacin en la posicin el Banco, por aplicacin del art. 1838 que cambia la obligacin de deuda por prstamo a deuda por indemnizacin. Dice: El fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado. Se extingue la obligacin de la deuda para nacer una obligacin nueva por responsabilidad y que se asemejara ms a un resarcimiento de daos o perjuicios. As lo ratifica el apartado 4 del mismo artculo que prev que la indemnizacin comprender tambin los daos y perjuicios cuando procedan. Admito la ms fuerza del art. 1839 que da todos los derechos del acreedor que posea frente al deudor al fiador solvens.

Profesora Ha sido usted muy valiente por ponerse, calculadora en mano, a hacer clculos de intereses; enhorabuena. Personalmente cuando por motivos profesionales he de calcular intereses recurro a alguno de los programitas de clculos de intereses que se ofrecen en el mercado. Basta con tener claros los datos: el principal sobre el cual hay que efectuar el clculo, qu tipo de inters es el aplicable (legal, de demora, pactado, etc.) y obviamente la fecha inicial y la final del cmputo, del periodo nico con un nico inters legal, de los sucesivos periodos si es que hay que aplicar distintos criterios de intereses.

Si son serios, esos programas suelen ser de pago, ofrecidos por instituciones como Colegios de Abogados a colegiados o venir incluidos en paquetes jurdicos de pago.

Sin embargo, hay algunos programas en la web, serios pese a ser gratuitos. Por ejemplo, la pgina web de la base de datos jurdica Elitte (www.sepin.es) ofrece en su apartado

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"Utilidades" (dentro de "servicios") un programa de clculo de intereses gratuito para no suscriptores. Si alguien tiene curiosidad por entrar, ver que el planteamiento y el resultado son anlogos a los que ha efectuado su compaero.

Por otra parte, dice usted que caben varias posibilidades: que el ahora demandante hubiera pagado al Banco compelido por ste, o que el demandante hubiera prestado el dinero el club de ftbol para que ste pagara, o que el demandante hubiera pagado por cuenta del club. Ahora bien, slo uno es nuestro caso. Tenga usted en cuenta que el Fundamento Jurdico 2 de la sentencia dice que se declara probado que el demandante pag l mismo al banco, cuando el banco le reclam judicialmente como deudor solidario en un juicio previo. Es decir, que no escogi pagar o no pagar; no le qued otra posibilidad que pagar directamente al banco, porque el banco inst contra l un juicio ejecutivo en su condicin de fiador solidario. Y el pago de esa cantidad pro el Sr. Toms no convierte, dice la sentencia, a este seor en prestamista del club, sino que le concede el derecho de reembolso y dems derechos que se conceden al fiador cuando reclama contra el deudor principal por haber pagado al acreedor. Incluyendo, como usted dice, la posibilidad de reclamar daos y perjuicios, que es precisamente lo que intenta el demandante cuando solicita que se condene al club al pago de las costas que ese demandante tuvo que pagar en el pleito previo que interpuso contra l el banco. Y el Juzgado se lo deniega, por cierto, alegando 1, que no ha acreditado el demandante que de verdad pagara esa costas -y ya saben que lo no acreditado no existe- y 2, que como haba unos cofiadores que tambin haban pagado parte de la deuda al banco, se hizo un documento a tenor del cual lo que le correspondi pagar al Sr. Toms realmente ya inclua las costas. Es decir, que las 11.042.281 pesetas que reclama el demandante, ya incluan las costas; y no poda pretender cobrar dos veces lo mismo.

Ya comprender que en un examen no les vamos a poner a calcular cuntos intereses exactos devengan unos importes, calculadora en mano. Cuestin distinta es que s podamos preguntarles cmo debera hacerse ese clculo. Que en este caso lo ms interesante es tener clara la relacin que se deriva de una fianza, ciertamente, y por eso les recomiendo que no se pongan con este caso hasta que no tengan estudiada la fianza; pero no se preocupe, que ello no afecta el sistema de clculo.

Si cuando terminen la carrera ejercen de abogados o procuradores o sacan la oposicin de secretarios judiciales, este tipo de clculos tendrn que hacerlos con frecuencia (tranquilos, que hay programas para esos clculos, y para manejarlos basta tener claros los conceptos). Si alguien se anima a ponerse con el clculo, estupendo; que mande un mensaje en este mismo hilo. Pero MI RECOMENDACIN: NO PIERDAN MUCHO TIEMPO CON ESTO, que es complejo, y estn escasos de tiempo.

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PREFIERO QUE, CUANDO HAYAN ESTUDIADO LA FIANZA, ANALICEN ESTA SENTENCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA FIANZA.

Cules son pues los intereses adeudados por el club al demandante? Hablamos de los intereses especificados en la Fallo de la sentencia: el club es condenado a abonar "11.042.281 ptas., suma que devengar el inters legal desde la interposicin de la demanda hasta esta resolucin y, desde entonces, el inters del art. 921 de la LEc de 1881". Es decir: -el principal sobre el que hay que calcular los intereses es 11.042.281 ptas. -hay dos periodos distintos con dos tipo de intereses diferentes que hay que calcular sobre ese principal: desde la interposicin de la demanda hasta la sentencia de la Audiencia, el inters legal; desde la sentencia hasta la fecha efectiva de pago, los intereses del art. 921 LEC 1881. Estamos hablando de aos, porque la demanda se present en el ao 1999 (dato que deducirnos de que era el juicio de menor cuanta 67/99), la sentencia de la Audiencia es de 6 de junio de 2001 y el pago a da de hoy sigue sin efectuarse. Y como usted ha detectado bien -enhorabuena-, para el primer periodo nos faltan datos; no sabemos la fecha exacta de presentacin de la demanda, pues la sentencia no lo indica; podramos escoger una fecha al azar de 1999, considerndola como fecha de interposicin de la demanda. En cuanto a los intereses del segundo periodo s podemos calcularlos perfectamente: fecha inicial 6 de junio de 2001, fecha final, la del pago, p.e., hoy. En ambos casos hay que tener en cuenta la cuestin de la mora plurianual.

DOCUMENTO N 15 Alumno El arrendatario no puede decidir alquilar como vivienda habitual el inmueble de manera unilateral. Deber llegar a un acuerdo con D. Cirilo, si este esta de acuerdo, se resolver este contrato con la devolucin de la fianza y se formalizara otro nuevo pactando la mensualidad y la fianza nueva. En el caso que D. Cirilo no quisiera alquilar nuevamente su vivienda, el arrendatario deber abandonar la vivienda y en el caso de que no lo hiciera tendr que pagar 180 por da de demora como viene pactado en la clusula penal del contrato Con respecto a la devolucin de la fianza habr que saber cual es el valor de la silla y del embudo y si es inferior a la cantidad de la fianza (250). En el caso de que el valor de ambas cosas sea inferior el arrendador deber devolver la cantidad restante al arrendatario. Profesora

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En efecto el arrendatario no puede convertir un arrendamiento de temporada de forma unilateral en uno de otra ndole, y no digamos ya pretender una reduccin de la renta. El contrato se ha pactado por un plazo y debe respetarlo. Incluso se ha pactado que el contrato se extingue llegado fin de julio sin necesidad de requerimiento; y se prev una indemnizacin pro cada da de ocupacin indebida. Si hay acuerdo entre arrendador y arrendatario, bien; pero no puede imponerse.

Es verdad que la redaccin del contrato no es muy afortunada y plantea un problema de interpretacin. Dos detalles: * En el expositivo 3, prrafo 2, se dice que se alquila la casa para "vivienda habitual durante la segunda quincena de julio"; y esa referencia a la vivienda habitual es absurda en un contrato de temporada y slo se utiliza en los contrato de vivienda permanente, o sea, de los de vivienda. * Por otra parte, la estipulacin V dice algo rarsimo en arrendamientos de temporada: que los gastos de conservacin son de cuenta de la arrendataria. Que arrendamiento de temporada es se en el que se dice que es vivienda habitual y la arrendataria paga los gastos de conservacin? Haran ustedes un contrato de temporada que pudiera suscitar ese tipo de dudas? Se plantea pues la duda, pero no creo que ello fuera suficiente para inducir a otra interpretacin distinta de que se trata de un contrato de temporada, porque son muchas las veces en las que se insiste en el documento en la temporalidad del arriendo.

Y para la devolucin de la fianza en efecto habra que tener en cuenta un dato del que no disponemos: cul era el precio del embudo y de la silla deteriorada. Los embudos no suelen ser caros; unos pocos euros, Hay sillas que valen 250, pero rara vez las de los apartamentos en la playa de los que se alquilan normalmente. Habra que estar al valor real de los desperfectos, si bien en principio parece que podra ser excesiva la pretensin de retener toda la fianza.

Alguien quiere aadir alguna otra consideracin sobre el caso n 15? Porque echo en falta que alguien comente algo sobre si podra plantearse algo sobre tcita reconduccin. Observen que el arrendatario debi haber abandonado el apartamento a 31 de julio, y su pretensin de continuar la plantea al arrendador "en agosto". Pero qu da de agosto? Porque si estamos ya en el da 16 de agosto, la tcita reconduccin ha podido ya entrar en juego, no les parece? Y si as fuera, qu consecuencias tendra? Los contratos de temporada s tienen regulacin especfica, desde dos puntos de vista: * En su caso, regulacin administrativa en caso de apartamentos tursticos y de ndole similar (exigencia de concretas caractersticas fsicas en el inmueble, etc.)

* Y por otra parte, en contratos posteriores a LAU 1994 (antes era distinto), la LAU 1994 incluye estos contratos en los de uso distinto el de vivienda. Es decir, que los

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excluye de los arrendamientos protegidos de vivienda permanente, pero los incluye entre los sometidos a la legislacin arrendaticia -dentro de la categora de "uso distinto del de vivienda"- y no al Cdigo Civil. As lo dispone el art. 3.2 LAU 1994.

Por tanto, y como en todos los arrendamiento de uso distinto, TODO (excepto fianza y procedimiento judicial) es susceptible de pacto. Estos contratos (art. 4.3 LAU 1994), se rigen en primer lugar por lo pactado, despus por lo previsto en la LAU para arrendamientos de uso distinto y, supletoriamente, por el Cdigo Civil. Igual que todos los dems contratos de arrendamiento de uso distinto, como el de alquiler de oficina o local comercial.

Y resulta que el Cdigo Civil contiene unas reglas sobre tcita reconduccin, que son aplicables salvo que la tcita reconduccin haya sido expresamente excluida por las partes.

Eso significa que llegado el momento del vencimiento si el arrendatario contina en la posesin del inmueble con aquiescencia del arrendador (o sea, si sigue y si antes no se ha mandado un requerimiento, o tampoco se ha mandado en los 15 das sucesivos al vencimiento del contrato), el contrato inicial se prorroga por un nuevo periodo de duracin IGUAL al inicial. Y mientras el arrendador siga sin decir nada, se producirn tantas prrrogas sucesivas de duracin igual a la de la duracin inicial como se quiera. Ojo, y que quede claro: no se trata de prolongar hasta cinco aos ni de convertir un arrendamiento de temporada en uno de vivienda en sentido estricto; sino de algo totalmente distinto, como es aplicar la tcita reconduccin porque as lo dice el CC, y en los trminos y plazos que dice el CC. Por tanto, el arrendatario de temporada no tiene derecho a seguir all indefinidamente. El arrendador puede evitar la aplicacin de la tcita reconduccin durante el primer periodo o cualquiera de los sucesivos en su caso, mediante un sistema sencillsimo: mandar un requerimiento de expiracin de contrato al arrendatario. As de fcil. No tiene pues diferencia alguna con el caso de los arrendamientos de oficina o de local comercial. Tambin en estos si el al arrendatario contina en la posesin del local con los requisitos que el Cc establece para la tcita reconduccin se aplicara sta.

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