2013

CARTILHA LOCAES RESIDENCIAIS

Realizao:

SUMRIO DEFINIES .............................................................................. 3 Locatrio/Inquilino ................................................................... 3 Fiador: ................................................................................. 3 Seguro Fiana.......................................................................... 3 Aluguel ................................................................................... 4 Contrato: ................................................................................ 4 Contrato de locao ................................................................. 4 Lei Federal n 8.245/91: ........................................................... 4 O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E AS LOCAES .............. 4 DEVERES DO LOCADOR............................................................... 5 A) Entregar o imvel alugado em estado de servir ao uso que se destina ................................................................................... 5 B) Garantir durante a locao o uso pacfico do imvel locado ....... 5 C) Manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel ......... 5 D) Responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao ............ 5 E) Pagar impostos, taxas e prmio do seguro contra incndio sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio ......................... 5 F) Mostrar ao locatrio, quando solicitado o demonstrativo de quantas parcelas esto sendo efetivamente cobradas do locador ou por ele pagas (despesas de condomnio, conta de luz, impostos, seguro contra incndio...). ........................................................ 6 G) Pagar as despesas extraordinrias de condomnio. ................... 6 H) Fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes. .............................................. 6 DEVERES DO LOCATRIO/INQUILINO ........................................... 6 A) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao ........... 7 B) Servir-se do imvel para o uso convencionado ........................ 7 C) Restituir o imvel, terminada a locao, no estado em que o recebeu .................................................................................. 7 D) Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito que este ter que reparar no imvel .. 7 E) Realizar imediatamente os reparos dos danos causados por si, seus dependentes ou familiares no imvel................................... 8

F) no modificar o imvel sem consentimento prvio e por escrito do locador ............................................................................... 8 G) Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica ............................................................... 8 H) Pagar as despesas de telefone, energia eltrica, gs, gua e esgoto .................................................................................... 8 I) Permitir a vistoria do imvel, mediante combinao prvia de dia e hora .................................................................................... 9 J)Cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos .............................................................. 9 K) Pagar o prmio do seguro fiana ............................................ 9 L) Pagar as despesas ordinrias de condomnio............................ 9 DIREITO DE PREFERNCIA ........................................................ 10 BENFEITORIAS ......................................................................... 10 Direito de reteno................................................................. 11 TIPOS DE GARANTIA NA LOCAO ............................................. 11 Cauo ................................................................................. 12 Fiana: ................................................................................. 12 O seguro fiana ..................................................................... 12 Cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento ................ 12 DO REAJUSTE DO ALUGUEL ....................................................... 13 A) Como calculado o reajuste do aluguel?............................... 13 B) Quando ocorre o aumento do aluguel?.................................. 13 C) Qual a diferena entre reviso do aluguel e reajuste? ............. 13 D) E se no houver acordo entre as partes sobre o reajuste?....... 13 E) Quais os ndices mais utilizados na atualidade para reajuste de aluguel? ................................................................................ 13 DA CONTINUIDADE OU EXTINO DA LOCAO .......................... 14 A) Prorrogao por tempo indeterminado .................................. 14 B) Denncia .......................................................................... 14 C) Situaes em que o contrato pode ser desfeito ...................... 14 D) Morte das partes ............................................................... 15 E)Divrcio e fim da unio estvel ............................................. 16

EMPRSTIMO, CESSO E SUBLOCAO ...................................... 16 LOCAO PARA TEMPORADA ..................................................... 16 ATENDIMENTO, CONSULTAS E RECLAMAES ............................. 17 PROCON Campinas................................................................. 17 Outros municpios .................................................................. 17

Prefeitura Municipal de Campinas Prefeito: Jonas Donizette Ferreira Secretaria Municipal de Assuntos Jurdicos Secretrio: Mrio Orlando Galves de Carvalho Departamento de Proteo ao Consumidor Diretora: Lcia Helena Magalhes Lopes da Silva Coordenador de Defesa do Consumidor: Francisco Jos Togni Coordenadora de Proteo aos Direitos do Consumidor: Maura Pellegrini Grama Edio e diagramao: Tas Regina de Morais Reviso:Natlia Peloggia

DEFINIES Locador: o proprietrio do imvel que aluga sua para

casa/comrcio/chcara/stio/terreno/apartamento/barraco outra pessoa (locatrio).

Locatrio/Inquilino: pessoa que ir alugar o imvel do locador. Fiador: a pessoa que se responsabilizar pelo pagamento dos alugueres caso o locatrio no realize os pagamentos. Seguro Fiana: uma opo de garantia para quem deseja alugar um imvel, mas no possui um fiador.

Aluguel: uma relao jurdica onde uma das partes se obriga a ceder outra, mediante pagamento, o uso e o gozo de

bem infungvel, mvel ou imvel. Contrato: um negcio jurdico que depende para sua formao de pelo menos duas partes e estabelece direitos e deveres para ambas. Contrato de locao: um negcio jurdico realizado entre locador e locatrio, com a finalidade de alugar um bem e que estipula direitos e deveres para ambas as partes. Na locao de imveis pode ser verbal ou escrito. Lei Federal n 8.245/91: Conhecida como a lei do inquilinato, atualmente a disposio normativa que regula a locao de imveis urbanos. Alterada pelas Leis Federais n 12.112/09 e 12.744/12.

O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E AS LOCAES Consumidor pela Lei 8.078/90 toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produtos ou servios como destinatrio final. Por sua vez, o fornecedor quem (pessoa fsica ou jurdica) desenvolve atividade de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou

comercializao de produtos e prestao de servios. Assim, toda vez que o locador ou seu representante se colocar no conceito de fornecedor h a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Os contratos formalizados por imobilirias so considerados de adeso, portanto reclamaes contra clusulas abusivas so cabveis perante os rgos de defesa do consumidor.

DEVERES DO LOCADOR A) Entregar o imvel alugado em estado de servir ao uso que se destina; ATENO: Os acessrios que acompanham o imvel devero estar descritos no contrato. Exemplo: se no imvel constam cortinas, toldos, persianas, lustres, luminrias e piscinas, o locador dever fazer constar no contrato a existncias desses bens. B) Garantir durante a locao o uso pacfico do imvel locado; Com a locao o inquilino assume a posse direta do bem e o locador est impedido de embaraar esse uso. C) Manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel; O locador deve conservar o imvel locado conforme ajustou no contrato. D) Responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; O locador responsvel pelos vcios e defeitos anteriores ao contrato de locao, portanto, as faturas de energia eltrica, o IPTU e a conta de gua atrasados, por exemplo, so de responsabilidade do locador. E) Pagar impostos, taxas e prmio do seguro contra incndio sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio; A prtica demonstrou que comum o locador atribuir ao locatrio o pagamento do imposto, taxas e prmio do seguro, todavia para que isto ocorra dever haver uma clusula contratual expressa sobre o tema.

F) Mostrar ao locatrio, quando solicitado o demonstrativo de quantas parcelas esto sendo efetivamente cobradas do locador ou por ele pagas (despesas de condomnio, conta de luz, impostos, seguro contra incndio...). G) Pagar as despesas extraordinrias de condomnio. Entre as despesas extraordinrias incluem-se: I obras, reformas ou acrscimos na estrutura do imvel; II pintura da fachada, empenas, poos de aerao e iluminao, inclusive das esquadrias externas; III obras destinadas a repor as condies de habitalidade do edifcio; IV- Indenizaes trabalhistas e previdencirias de empregado do condomnio, ocorridas em data anterior ao perodo da locao; V- Instalao de equipamento de segurana e de incndio, telefonia, intercomunicao, esporte e lazer do condomnio; VI Despesas de decorao e paisagismo do condomnio; VII Constituio do fundo de reserva; H) Fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes.

DEVERES DO LOCATRIO/INQUILINO Antes de realizar qualquer locao e antes de entregar o imvel locado, recomendvel que o inquilino vistorie o imvel com o locador e preencha o termo de vistoria anotando o estado das coisas.

A) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao; O aluguel devido desde a data em que o imvel ficou disposio do locatrio e no na data em que realizou a mudana. O pagamento deve ser realizado pontualmente ou, no silncio no contrato, at o 6 dia til do ms seguinte ao vencido. Para os contratos verbais o prazo de pagamento at o 6 dia til do ms vencido. IMPORTANTE: O comprovante de depsito bancrio constitui prova de pagamento. Mas ateno, o ideal fazer o depsito identificado no caixa. B) Servir-se do imvel para o uso convencionado; O locatrio deve utilizar o imvel para a finalidade contratada. Exemplo: se locou para residncia no pode fazer uso comercial. C) Restituir o imvel, terminada a locao, no estado em que o recebeu; O locatrio deve entregar o imvel no estado em que o recebeu. ATENO: importante realizar a vistoria com o locador requerendo deste uma declarao /termo de vistoria minucioso de que o imvel est em perfeitas condies. Com isso evitam-se eventuais aes indenizatrias.

D) Levar

imediatamente ao

conhecimento do locador

surgimento de qualquer dano ou defeito que este ter que reparar no imvel; OBSERVAO: Os vcios e defeitos de imveis locados por

construtoras e/ ou prestadoras de servios de locao esto sujeitos aplicao do CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

Os pequenos danos devero ser reparados pelo locatrio. Exemplos: troca de torneira, vedaes pequenas no telhado, limpeza de calhas, limpeza da caixa dagua... E) Realizar imediatamente os reparos dos danos causados por si, seus dependentes ou familiares no imvel. Qualquer pessoa do relacionamento do inquilino que ocasionar dano ao imvel atribui ao locatrio o dever de reparar. Os fiadores respondem pelos mesmos danos tambm e a

responsabilidade da fiana vai at a entrega definitiva das chaves ou substituio do fiador. F) no modificar o imvel sem consentimento prvio e por escrito do locador; O locatrio deve comunicar ao locador previamente e por escrito qualquer mudana interna ou externa que pretenda realizar no imvel. G) Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica; dever de o locatrio entregar os documentos de cobranas de impostos, do condomnio, qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, mesmo que dirigida a ele e mesmo que tenha se responsabilizado pelo pagamento. H) Pagar as despesas de telefone, energia eltrica, gs, gua e esgoto; O locatrio responsvel pelas despesas a partir do ms seguinte ao da locao. As despesas anteriores so de responsabilidade do locador.

I) Permitir a vistoria do imvel, mediante combinao prvia de dia e hora; O inquilino deve permitir a visita do locador ou seu representante ou terceiros em dia e hora previamente agendados. No ser vlida clusula contratual que determine a visita a qualquer dia e hora. Em contratos de adeso, tal clusula contrria ao CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. J)Cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos; O locatrio dever se ajustar s regras de condomnio, que uma vez descumpridas ensejam o despejo. legal a instituio/aplicao de multa pelo condomnio, desde que autorizadas pela Assembleia. O atraso no pagamento do condomnio pode ensejar a propositura da ao de despejo. K) Pagar o prmio do seguro fiana; Uma das garantias locatcias o seguro fiana, que abarca no s o aluguel, mas os encargos decorrentes da locao e ainda exonera o locatrio de apresentar um fiador. L) Pagar as despesas ordinrias de condomnio. Entre as despesas consideradas como ordinrias esto: I salrios, encargos trabalhistas e contribuies previdencirias de funcionrios, a partir da assinatura do contrato de locao; II consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum; III - limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;

IV- manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum; V) a manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer; VI) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas; VII) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; VIII- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao; IX - reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.

DIREITO DE PREFERNCIA No caso de venda, promessa de venda, cesso de direitos ou promessa de cesso de direitos, ou ainda dao em pagamento (entregar o bem para pagamento de uma dvida ou para a compra de outro bem), o locatrio tem preferncia na aquisio do imvel. Isto quer dizer que se ocorrer alguma dessas situaes o locatrio dever ser comunicado por

escrito e manifestar seu interesse ou no na compra. O direito de manifestao caduca em 30 (trinta) dias, contados da notificao ou cincia inequvoca.

BENFEITORIAS As benfeitorias necessrias, cuja finalidade conservar o bem e evitar sua deteriorao, mesmo que no autorizadas pelo locador, sero indenizveis.

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As benfeitorias teis, que aumentam ou facilitam o uso do bem, s sero se autorizadas. As volupturias (de embelezamento) no sero indenizveis, mas podem ser levantadas pelo locatrio se no prejudicarem a estrutura do imvel. Direito de reteno O locatrio de boa f tem direito reteno das benfeitorias necessrias e teis at ser indenizado. ATENO: os contratos de adeso esto sujeitos ao CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, que considera como clusula abusiva a renncia do direito de indenizao por benfeitorias necessrias.

TIPOS DE GARANTIA NA LOCAO O artigo 37 da Lei 8245/91 aceita quatro tipos de garantia. So elas: I - cauo; II - fiana; III - seguro de fiana locatcia. IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. As garantias podem ser dispostas no mesmo contrato da locao ou em instrumento parte e o locador no pode exigir mais de uma garantia do locatrio. Na ausncia de qualquer garantia o locador pode exigir o pagamento antecipado do aluguel ou convencionar o pagamento para o 6 dia til do ms vincendo (que estiver vencendo). No havendo o pagamento pode o locador pedir o despejo.

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Cauo a garantia dada pelo inquilino ao proprietrio do imvel, mediante depsito de bens (automvel, dinheiro, terreno...) e registrado em Cartrio de Ttulos e Documentos (bens mveis) ou de Cartrio de Registro de Imveis (terreno, casa...). No pode exceder a trs meses do valor do aluguel. Fiana: uma garantia contratual prestada por terceiro, que recebe o nome de fiador, que por sua vez responde pelo pagamento das obrigaes do inquilino. Para ser fiador necessrio ter capacidade civil e ser proprietrio de imvel. E se casado, dever obter a anuncia (assinatura) do

cnjuge para a fiana ter validade.

O seguro fiana: uma modalidade de garantia contratada junto a uma seguradora e consiste no pagamento mensal de um valor correspondente parte do aluguel. Normalmente, envolve os encargos como condomnio, gua, energia eltrica... um contrato de adeso sujeito incidncia do CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento; Nesta modalidade o locatrio ou o fiador oferta seu fundo de investimento como garantia locao. A cesso fiduciria em garantia dever ser formalizada perante o administrador do fundo, por meio do termo de cesso fiduciria e dever conter uma via do contrato de locao.

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DO REAJUSTE DO ALUGUEL A) Como calculado o reajuste do aluguel? livre o acordo de reajuste entre locador e locatrio, mas o ndice de atualizao dever ser aplicado anualmente e o preo da locao fixado em real. B) Quando ocorre o aumento do aluguel? O aumento ocorre anualmente na data de aniversrio do contrato. No confundir data de aniversrio (data de assinatura do contrato) com a data de pagamento do aluguel. C) Qual a diferena entre reviso do aluguel e reajuste? A reviso o ajuste entre locador e locatrio para aumentar ou diminuir o preo do aluguel e s pode ocorrer aps 3 anos da locao. O reajuste a atualizao do valor do aluguel na data de aniversrio do contrato (anualmente), calculado pelo ndice de inflao estipulado em contrato ou pela lei. D) E se no houver acordo entre as partes sobre o reajuste? Diz a Lei do inquilinato que no havendo acordo entre as partes poder ser proposta ao revisional de aluguel. E) Quais os ndices mais utilizados na atualidade para reajuste de aluguel? So eles: INPC: ndice Nacional de Preos ao Consumidor, divulgado pelo IBGE. IPC: ndice de Preos ao Consumidor, divulgado pela FIPE. IGP-DI: ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna, divulgado pela Fund. Getlio Vargas.

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IGP-M: ndice Geral de Preos e Mercado, divulgado pela Fundao Getlio Vargas. IPCA: ndice de Preos ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE

DA CONTINUIDADE OU EXTINO DA LOCAO

A) Prorrogao por tempo indeterminado Terminado o prazo ajustado no contrato e se o locatrio continuar no imvel por mais de 30 (trinta) dias, sem manifestao em contrrio do locador, prorroga-se o contrato por prazo indeterminvel. Normalmente, os contratos possuem vigncia de 30 (trinta) meses, mas as partes podem combinar prazo diferente (maior ou menor). B) Denncia Diz lei que ocorrendo a prorrogao da locao por tempo indeterminado, nos contratos com vigncia de 30 meses, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo. Nos contratos com vigncia menor de 30 meses o cancelamento do contrato deve ser motivado (com justificativa). O ideal que a comunicao ao locatrio ocorra por escrito, para que o prazo de 30 (trinta) dias, que o inquilino tem para desocupar o imvel, possa ser contado corretamente. C) Situaes em que o contrato pode ser desfeito O contrato pode ser desfeito pelos seguintes motivos: I-acordo entre as partes; II- infrao legal ou do contrato; III- atraso no pagamento dos alugueres ou encargos;

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IV- necessidade de reparao no imvel determinado pelo poder Pblico; V- alienao, venda ou cesso do imvel (prazo para desocupao: 90 dias); VI- extino do contrato de trabalho do locatrio (locao dever estar vinculada ao contrato de trabalho); VII- para uso prprio do locador, de seu cnjuge ou companheiro e dos ascendentes (pais/avs) ou descendentes (filhos/netos), desde que no tenham residncia prpria; VIII- demolio e edificao e para a realizao de obras que aumentem em 20% (vinte por cento) a rea construda. IXextino do usufruto ou fideicomisso (prazo para desocupao:

30 dias); X- Tempo do contrato ultrapassar 5 (cinco) anos sem interrupo. D) Morte das partes Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros (filhos, cnjuge/companheiro, pais, irmos ou pessoa determinada). Morrendo obrigaes, o locatrio o ficaro obrigados, nos seus direitos ou e o

cnjuge

sobrevivente

(esposa/esposo)

companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do falecido (pai/me, filhos ou netos), desde que residentes no imvel; ATENO: morrendo o locatrio o locador dever ser notificado, juntamente com o fiador, que poder desistir da fiana no prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento da comunicao.

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E)Divrcio e fim da unio estvel Ocorrendo o divrcio ou fim da unio estvel a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge (esposo/esposa) ou companheiro que permanecer no imvel. ATENO: O locador e o fiador devero ser notificados. EMPRSTIMO, CESSO E SUBLOCAO A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel dependem do consentimento prvio e escrito do locador. O locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio.

LOCAO PARA TEMPORADA Locao para temporada a destinada residncia provisria do inquilino para a prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, realizao de obras em seu imvel e outras situaes em que a locao ocorra em prazo inferior a noventa dias. Geralmente, esse tipo de locao envolve mveis que permanecem no imvel, por isso, importante o locatrio realizar a vistoria, com o detalhamento do mobilirio e estado que se encontram esses bens. O locador poder receber antecipadamente o valor total dos aluguis e encargos, bem como, exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender s demais obrigaes do contrato. Terminada a locao, se o locatrio permanecer no imvel sem manifestao em contrrio do locador por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais sendo exigvel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

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ATENDIMENTO, CONSULTAS E RECLAMAES PROCON Campinas Demais dvidas ou informaes, procure o PROCON-Campinas. Avenida Francisco Glicrio, 1307, Centro, Campinas/SP Fone 151 site e chat: www.procon.campinas.sp.gov.br Outros municpios Acesse o site www.procon.campinas.sp.gov.br ou contate a Prefeitura de sua cidade.

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