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RESUMO DESTA OBRA

Esta adaptao do meu trabalho acadmico para aprovao no curso de direito,
trata da eficcia das garantias locatcias no contrato de locao imobiliria, tanto
locaes com a finalidade comercial ou residencial e para maior entendimento e
explicao, eu optei por utilizar a finalidade residencial como base dos meus
exemplos. Ao longo deste trabalho levantei o mximo de situaes prticas
vivenciadas por mim no mercado imobilirio, tendo em vista a minha experincia
prtica, assim, como a consulta de outros vrios colegas da rea imobiliria,
pesquisas em outras obras e na lei vigente. Tambm para uma compreenso mais
abrangente e chegar numa concluso melhor embasada, eu pesquisei o negcio
locatcio durante os tempos, comeando em Roma, passando pelo incio das
locaes na cidade de So Paulo e por que houve a necessidade de povoar
rapidamente a capital paulista. Acredito que este trabalho venha a ser til,
principalmente para os profissionais que estejam iniciando no mercado imobilirio,
assim como, para os proprietrios de imveis que procuram maior conhecimento
para tomar as melhores decises quanto a auferio de renda em seus negcios
imobilirios. nclusive, espero tambm contribuir para que as pessoas envolvidas em
um contrato de locao possam tratar os seus negcios imobilirios de modo a
evitar eventuais desgastes e possveis prejuzos patrimoniais. Boa leitura a todos !
SOBRE O AUTOR
Aderson Bezerra, nasceu em 02/12/1972 em So Paulo/SP casado e
tem dois filhos (Thiago e Gabrielle) e atualmente vive em So Paulo/SP. Trabalha h
quase 23 anos no mercado imobilirio, formado em direito e tcnico em
contabilidade. Residiu tambm nos USA, na cidade de San Francisco, no Estado da
California, onde conheceu o mercado imobilirio local e tambm estudou ingls.
Contatos: bezusbra@gmail.com
Line!in: br.linkedin.com/pub/aderson-bezerra/18/958/b74/
"aceboo: #tt$s:%%&&&.'aceboo.com%a!erson.bezerra
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()TRODU*+O
A locao residencial de imveis que, assim como em outros negcios e
atividades envolvendo emprstimos de coisas e cesso de direitos, teve seus
primeiros registros oficiais em Roma, por volta do sculo A.C., inicialmente por
meio do arrendamento de terras para agricultura e construo das chamadas
Insulae (nsula). Nos dias de hoje, alm de movimentar a nossa economia, a locao
de imveis residenciais auxilia na reduo do dficit habitacional brasileiro, porm,
mesmo se tratando de um negcio rentvel j h muitos anos, alguns proprietrios
(locadores) preferem deixar os seus imveis vazios que correr o risco de alugar sua
propriedade para um possvel inquilino (locatrio) inadimplente ou descuidado no
que tange a conservao do imvel locado. Esta possibilidade desestimula o
aumento da oferta de imveis disponveis e, consequentemente, diminui o nmero
de realizaes de locaes imobilirias, trazendo prejuzos tanto para o proprietrio
do imvel, que deixa de auferir uma renda mensal, assim como prejudica o eventual
locatrio que tem dificuldades em encontrar um nmero maior de opes mais
atrativas de imveis disponveis no mercado imobilirio para satisfazer as suas
necessidades habitacionais. Muitas vezes inclusive, essa falta de ofertas, submete o
locatrio s muitas exigncias locatcias, seja por parte do locador ou de
corretores/imobilirias, que, por sua vez dispem cada vez menos de ofertas de
imveis disponveis para locao residencial/comercial em seu cadastro, como por
exemplo, um proprietrio que impe como condio para alugar a sua propriedade
apenas uma nica modalidade de garantia, como o seguro fiana ou exige um fiador
que possua 2 imveis quitados e registrados em seu nome, assim como, a exigncia
de alugar o imvel para um perfil determinado de locatrio ou restringir locatrios
que possuam filhos ou animais de estimao.
No Brasil, devido a complexidade litigiosa da locao imobiliria,
principalmente no que se refere a demora na retirada do locatrio inadimplente ou
descumpridor de suas obrigaes locatcias, para que haja mais segurana ao
proprietrio do imvel, uma vez que este geralmente cumpre com sua parte na
locao imobiliria, quando entrega as chaves do seu imvel ao inquilino,
necessrio que haja uma garantia atrelada ao negcio locatcio para assegurar o
mximo de tranquilidade a este proprietrio e, com o passar dos anos, estas
3
garantias locatcias foram se aperfeioando, alm de tambm terem sido criadas
novas possibilidades de se garantir a locao imobiliria, porm todas estas
garantias tem em comum a mesma finalidade de evitar (ou ao menos diminuir) os
eventuais riscos do negcio de locao residencial ou comercial, afinal entende-se
no ser justo que, aps meses com o seu imvel vazio a espera de um locatrio
honrador de seus compromissos, o proprietrio tenha a infelicidade de ter o seu
imvel locado para a ocupao de um indivduo que deixa de cumprir com as
clusulas contratuais estabelecidas e ainda permanece por longo tempo usufruindo
do imvel locado, causando prejuzos ao locador e, se no bastasse este prejuzo,
quando o proprietrio tenta reaver o seu imvel ou receber os valores devidos
acionando a justia, a espera se torna longa e ainda assim no h a garantia da
satisfao do processo de cobrana e o devido ressarcimento ao locador.
Algo importante e que direi aqui neste trabalho qual destas garantias
locatcias, atualmente disponveis no mercado imobilirio, seria em tese a mais
eficaz, no sentido de trazer maior segurana ao locador, tanto em sua rpida liquidez
como na possibilidade, em caso de descumprimento das clusulas locatcias por
parte do inquilino, da urgente desocupao do imvel locado e consequente
retomada do imvel pelo proprietrio, assim como por outro lado, viabilizar ao
locatrio o negcio locatcio com maior rapidez e baixo custo.
Outros aspectos que tambm levantei neste trabalho so os defeitos que
produzem e a quase inviabilidade das garantias locatcias, inclusive, o que
eventualmente poderia ser feito para evitar o aumento de demandas judiciais, assim
como, as dificuldades que um propenso inquilino enfrenta para conseguir alugar um
imvel residencial ou comercial que supra as suas necessidades.
de se ressaltar que a Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, que
regula atualmente o contrato de locao umas das melhores leis extravagantes
que constituem o sistema jurdico brasileiro, assim como notrio que a Lei do
nquilinato, como conhecida, alm de regulamentar a locao de imveis, almeja
proporcionar equilbrio ao interesse das partes envolvidas, locador e locatrio, assim
como solucionar as questes da locao imobiliria. Devido a necessidade de
inovaes, a Lei n 8.245/1991 foi reformada pela Lei n 12.112/2009, tendo como
um dos seus principais objetivos trazer mais confiana ao proprietrio de imveis
para locao, assim como, proporcionar maior celeridade ao processo de despejo,
introduzindo tambm maior clareza a interpretao da atual Lei de locao e
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sacramentar o que j praticado pelas jurisprudncias atuais. Teve tambm como
objetivo dessa reforma, que os proprietrios de imveis tivessem mais confiana ao
alugar o seu imvel.
Porm, ser que essas mudanas e reformas que a Lei 12.112/2009
satisfazem o processo locatcio, de forma a alcanar a soluo para os atuais
problemas presentes no mercado imobilirio e h realmente maior celeridade no
processo de despejo, por exemplo ? Para responder estas questes, eu descrevi
neste trabalho acadmico o resultado de uma pesquisa de mercado realizada junto a
20 imobilirias distribudas nas cidades de So Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Belo
Horizonte, com o objetivo de verificar se a introduo da Lei n 12.112/2009 est
mesmo alcanando os seus objetivos e qual a expectativa destes profissionais do
segmento imobilirio quanto a reao do mercado locatcio frente a estas mudanas.
Para conhecer profundamente o negcio locatcio, eu voltei ao tempo e
pesquisei as locaes residenciais em uma poca em que a palavra e a honra
pessoal valiam mais que qualquer outro acordo oficial, constatei tambm que, seja
em Roma, na poca do loteamento da cidade de So Paulo ou nos tempos atuais,
alugar um imvel disponvel sempre foi uma alternativa habitacional e de
investimento muito utilizada. Para melhor entendimento, neste trabalho eu foquei a
locao com a finalidade residencial, porm, as garantias locatcias so utilizadas
em contratos com ambas finalidades.
,. OR(-E)S DA LOCA*+O RES(DE)C(AL
Como em outras diversas origens do direito, comrcio e fontes de renda,
constam tambm na antiga Roma, por volta do sculo AC, os primeiros registros
do negcio de locao residencial, que inicialmente se deu por meio da construo
de propriedades na poca chamadas de nsulas (insulae), tratava-se de uma
habitao construda verticalmente, de forma precria, geralmente em bairros
pobres, com o propsito exclusivo para a locao residencial. Distinguiam-se da
moradia dos nobres, as chamadas domus
1
, por serem destinadas populao mais
desfavorecida, como descreve Mrio Curtis Giordani: "As insulae comprendiam
vrios andares, tendo atingido para a poca, alturas vertiginosas (GORDAN, 1972,
p. 276).
1
Para ilustrar a apresentao da domus, vide o anexo 1.
5
,., .nsulas / im01eis constru2!os e3clusi1amente $ara loca45o resi!encial.
A nsula
2
era parecida com os prdios de hoje em dia, porm construdas
de forma muito precria. A sua composio se verificava em andares, de forma
vertical, chegando algumas vezes a ter 7 andares cada nsula. Eram destinadas
apenas para aluguel residencial (salvo a sua base geralmente comercial) e eram
bastante pequenas com, normalmente, um dormitrio, que chegava a abrigar
famlias inteiras a maioria delas bem numerosas. Embora na poca a cidade de
Roma tivesse rede de esgotos, era comum que as nsulas no tivessem banheiro.
Outro fator bastante caracterstico da nsula era a sua construo que peculiarmente
era realmente muito frgil, feita de madeira e tijolo, o que fazia das nsulas alvos
fceis para incndios, desmoronamentos e constante reparos. Foi devido a este
fator, inclusive, que histricamente tornou-se possvel o grande incndio em Roma
durante o governo de Nero. Nesta poca, segundo o escritor Mrio Curtis Giordano,
em Roma a proporo da quantidade de nsulas para a domus, era de quatro para
uma. Alm do risco de incndio, os rudos adentravam a humilde residncia por
todas as partes, sendo difcil a adaptao incial de seus habitantes. (GORDAN,
1972, p. 276).
Consta que os componentes da nsula, tais como louas, portas e
luminrias no tinham o menor luxo, at porque em muitas vezes eram utilizadas
como acomodaes, inclusive, para escravos, viajantes humildes, etc. bviamente
era mais comum que o inquilino utilizasse a nsula para habitao contnua,
conforme as necessidades de sua famlia. Outros fatores caractersiticos da
estrutura predial das nsulas, eram suas escadas quase que interminveis e a
proximidade que uma nsula era construda de uma outra nsula, de forma que, suas
janelas ficavam to perto, que era possvel que os vizinhos dessem as mos para se
cumprimentar durante o dia ou noite.
Embora fossem tachadas como sendo "coisa de pobre" diz a histria que
Julio Csar foi criado em uma nsula, porque sua me - que embora viesse de uma
famlia de muito renome, poca no possuia tanto dinheiro assim - vivia da
explorao de uma nsula no pior bairro de Roma, chamado Subura. (LAGES)
2
Para ilustrar a apresentao da nsula, vide o anexo 2.
6
,.6 Regulamenta45o $ara utiliza45o !as .nsulas
Por volta do ano AC, para que fosse possvel a locao de um
dormitrio da nsula, o contrato de locao, firmado entre o locator e o inquilinus,
regia-se pelas normas do direito romano tangentes ao negcio contratual
denominado locatio conductio. Esta espcie contratual permitia que um indivduo,
mediante o aluguel (merces) - o qual o inquilino se obrigava a pagar mensalmente
ao locador em contra-partida, dispor de um dormitrio na insulae ou o inquilino
poderia prestar um servio ao locador, em troca desta moradia ou at que fosse
possvel executar certa obra para o proprietrio, muitas vezes, esta obra era o
conserto da prpria nsula.
A contratao do aluguel da nsula, quando ocorria verbalmente, no
havia garantia para o cumprimento da obrigao por parte do inquilino junto ao
locador, sendo comum que o desfazimento do vnculo de aluguel da nsula,
ocorresse aps o trmino do prazo apalavrado ou pela expulso imediata do
morador inadimplente. (LAGES)
Saindo para um cenrio mais moderno veremos, por mais incrvel que
parea, situaes bem similares ao perodo romano, mesmo com o passar de muitos
sculos.
,.7 Corti4o: O in2cio !as Loca48es resi!enciais na ci!a!e !e S5o 9aulo
Por volta do ano de 1870, em meio a urbanizao da capital paulista,
surgiam como uma opo barata de residncia, os chamados cortios
3
, os quais por
muito tempo se tornaram a soluo habitacional do incio do sculo XX, poca esta
em que o caos habitacional estava instalado na cidade e apenas a elite paulista
possua uma soluo garantida de moradia, pois contava com um desenvolvimento
urbano totalmente direcionado a classe alta da sociedade. A introduo dos cortios
como opo de moradia, tornou-se um negcio rentvel e lucrativo aos
especuladores imobilirios e confirmou o desenvolvimento rpido e econmico da
capital paulista e por outro lado, garantia um aluguel barato de uma moradia simples
e satisfatria, principalmente, para os operrios imigrantes europeus, que chegavam
3
A palavra cortio, segundo o dicionrio AURLO, significa: "caixa cilndrica, de cortia, na qual as
abelhas se criam e fabricam o mel e a cera" e, por analogia, habitao coletiva das classes pobres;
casa de cmodos, cabea de porco". (FERRERA, 2009, p. 272)
7
para trabalhar nas lavouras de caf e, posteriormente, nas indstrias paulistas.
(MANSO)
1.3.1 Crescimento rpido, um problema para a cidade de So Paulo
Conforme informao disponvel no CEFET-SP (Centro Federal de
Educao Tecnolgica de So Paulo, Cincia e Tecnologia So Paulo), o
problema da disponibilidade de moradias na capital do estado de So Paulo, passou
a surgir a partir do ano de 1870, quando a cidade comeou a desenvolver um
grande crescimento populacional, tendo como origem principal desta elevao na
quantidade de moradores a franca expanso da economia cafeeira e o incio de
industrializao da cidade de So Paulo.
Outro fator que contribuiu para este crescimento rpido, foi o fato dos
caminhos ferrovirios, no sentido do interior do Estado para o porto de Santos, terem
passagem obrigatria pela cidade de So Paulo, tendo em vista geograficamente a
mesma se encontrar no "meio do caminho entre o interior e o porto de Santos,
transformando assim a capital do Estado em um importante centro econmico.
Devido a este posicionamento estratgico da capital, houve tambm o interesse dos
grandes cafeicultores do interior em se transferir para o centro de So Paulo em
busca, no s da facilidade para a realizao dos seus negcios, mas
principalmente pelo fato do centro da cidade proporcionar condies de maior
conforto e modernidade, o que fazia com que eles se sentissem mais prximo dos
padres e valores culturais europeus.
O fato ento dos detentores da economia centralizarem suas atividades
na cidade de So Paulo, tornou-a tambm muito atrativa para a mo-de-obra, no s
de todo o pas, como da mo de obra europeia, que teve maior viabilidade a partir de
1871, atravs da Associao de Colonizao e migrao sediada na Capital, que
alm de centralizar toda a triagem desses imigrantes na cidade, veio atender
tambm a crescente procura por profissionais no setor agrcola de caf. Dessa
forma, a cidade de So Paulo que em 1872 registrava uma populao de 26.040
habitantes passava em 1886 a possuir 47.697 habitantes, chegando em 1900 ao
nmero astronmico para a poca de 239.820 habitantes, ou seja, em pouco menos
de 30 anos, a populao da cidade de So Paulo chegou a aumentar em quase dez
vezes. (CEFET-SP)
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1.3.2 O Surgimento dos cortios
A partir do crescimento populacional na cidade de So Paulo, os
problemas habitacionais e sociais decorrentes desse aumento da populao da
capital s cresciam com a falta de moradia para tanta gente. Esta situao comeou
a afetar tambm a elite da capital e o primeiro prefeito da cidade e maior cafeicultor
do Estado, Antnio Prado, com o apoio de empresrios locais e tambm se
associando e banqueiros londrinos, fundaram em 1911 a Cia. City de
Empreendimentos e compraram uma rea equivalente a 37% do setor urbano da
capital e assim loteou setores especficos da cidade para aquisio da alta classe
paulista.
Resolvido o problema habitacional da populao de maior poder
aquisitivo, conforme consta registrado pelo CEFET-SP, faltava na poca definir onde
o setor operrio iria residir, j que a moradia em vilas operrias, localizadas
prximas ao transporte ferrovirio, era uma opo que alguns empresrios
ofereciam apenas aos seus empregados mais qualificados e, sendo assim, a nica
opo de moradia para essa grande massa operria, foi buscar habitao dentro
das reas perifricas Capital, localizadas mais prximas ao centro da cidade. Os
baixos salrios da poca eram um fator que por fim conduzia o trabalhador a uma
alternativa provisria de moradia: uma habitao que tivesse aluguel de baixo custo.
Essa procura por habitaes de aluguel de preo reduzido fez com que na
poca surgisse um mercado de locao bastante interessante como investimento
para especuladores imobilirios, da ento surge a alternativa de habitao coletiva
com aluguel de baixssimo custo, a qual ficou conhecida como cortio
4
.
Os cortios foram surgindo de acordo com a transferncia dos
proprietrios nobres, que ocupavam grandes casares e sobrados a medida que os
mesmos iam necessitando de reformas e se desvalorizavam com o seu pssimo
estado estrutural. Surgindo originalmente em bairros centrais, como o bairro da S,
Santa Efignia, Bexiga e Consolao, o cortio passou a ser uma realidade tambm
em bairros operrios como o Brs e o bairro da Moca e, logo depois, em bairros
considerados nobres como Campos Elseos e a regio da Paulista.
4
Para ilustrar a apresentao de um cortio, vide o anexo 3.
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Porm, ao longo dos anos, foi percebido que nem s de imveis
desocupados surgiam os cortios, como relata a autora Andrea Piccini: "Com o
passar do tempo, muitos imveis eram construdos especificamente como moradias
de aluguel e em seguida, estas propriedades eram subdivididas informalmente para
uso especfico de um tipo de moradia coletiva de aluguel, partir deste fato, no
difcil se reportar poca de Roma e suas nsulas h 2.000 anos atrs.
Muitas dcadas depois e a realidade imobiliria da classe operria e de
baixa renda cada vez mais se consolidando na alternativa de locao residencial dos
cortios, foi necessrio que o rgo municipal de vigilncia sanitria, para que fosse
designado padres mnimos de qualidade de vida e convivncia familiar nos
cortios, fiscalizasse as condies habitacionais dos mesmos. Sendo assim Leis
comearam a tratar do assunto, conforme o artigo 2 da Lei municipal n
10.928/1991
5
, conhecida como Lei Moura, que descreve poca:
A Prefeitura fiscalizar as condies de habitao nos cortios e tomar as
medidas necessrias para fazer respeitar as exigncias da presente lei e demais
normas pertinentes, atendendo as necessidades da populao moradora.
Pargrafo nico - Sero solidariamente responsveis pelas condies de
habitao, perante o Poder Pblico, o proprietrio, o locatrio-sublocador, terceiros
que tomem o lugar destes e/ou o responsvel pela explorao do cortio.
Assim como ocorria h mais de 2 milnios na cidade de Roma, a situao
higinica e habitacional do cortio sempre foi um problema para quem alugasse este
tipo de imvel, pois era muito comum que suas caractersticas acompanhassem um
ambiente de degradao social, pois o cortio possuia cmodos nfimos
6
, muitas
vezes sem iluminao natural, sem ventilao, eram mal cheirosos, cuja
superlotao e promiscuidade superavam a situao talvez incmoda para alguns
operrios em residir em uma favela, onde, diga-se de passagem, sempre foi
percebido possuir um ambiente bem mais familiar que o encontrado nos cortios.
(PCCN, 2004, p. 38)
Possuir banheiros coletivos e em mdia 2 pessoas por quarto eram outras
caractersticas predominantes na especificao estrutural de um cortio. Desde a
dcada de 70, os cortios permanecem ainda sendo alugados na cidade de So
Paulo, auxiliando indiretamente o Estado a cumprir seu papel em conceder de
alguma forma uma opo de habitao populao de baixa renda e aos
5
Para conhecer a ntegra da Lei municipal da cidade de So Paulo n 10.928/1991, vide o anexo 4.
6
nfimo:O mais baixo de todos. (FERRERA, 2009, p. 477)
10
trabalhadores sem casa prpria, inclusive, moradia para trabalhadores solteiros, que
buscam morar mais prximo ao seu local de trabalho (seja no centro da cidade ou
em bairros mais comerciais) e com isso tentam evitar gastos com transporte, assim
como, o risco de eventuais atrasos no trnsito sempre catico da capital paulista.
(PCCN, 2004, p.61)
1.3.3 ! regulamentao do cortio
A relao entre locador e locatrio ao celebrar a locao de um cortio, se
dava, na maioria das vezes de forma ilegal e de constante explorao do locatrio
pelo locador, ora devido o imvel geralmente no apresentar condies de
habitabilidade ou por que no existia ainda pr-determinao das relaes
contratuais legais entre locador e locatrio. (PCCN, 2004, p.79). Os cortios
continuaram sendo locados e permaneceram ignorados pela legislao at os anos
70, um pouco antes disso, comearam a surgir outras alternativas de habitao para
suprir a escassez de opes residenciais para a populao, com a tentativa tambm
de substituir a locao dos cortios, como, por exemplo, a Fundao da Casa
Popular (1946), o BNH (1964) e as COHABs, que intervieram justamente para tentar
diminuir o dficit habitacional popular, sem contudo incluir ainda em sua
problemtica de atuao, a locao dos cortios nas reas centrais. Certamente isto
estava em acordo com um dos principais objetivos desses rgos, que seria o de
incentivar a indstria de construo nacional e privilegiar o surgimento de novas
moradias ao invs de intervir na reestruturao do estoque habitacional existente.
A promulgao da Lei n 10.928/1991, a chamada Lei Moura ou Lei dos
Cortios, define o cortio conforme o seu artigo 1, da seguinte forma:
Art. 1 - Define-se cortio como a unidade usada como moradia coletiva
multifamiliar, apresentando, total ou parcialmente, as seguintes caractersticas:
a) constituda por uma ou mais edificaes construdas em lote urbano;
b) subdividida em vrios cmodos alugados, subalugados ou cedidos a qualquer
ttulo;
c) vrias funes exercidas no mesmo cmodo;
d) acesso e uso comum dos espaos no edificados e instalaes sanitrias;
e) circulao e infra-estrutura, no geral precrias;
f) superlotao de pessoas.
A Lei do nquilinato (8.245/91), em seu artigo 24, trata da locao do
cortio, com a denominao de habitao coletiva familiar, como prescreve:
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Nos imveis utilizados como habitao coletiva multifamiliar, os locatrios ou
sublocatrios podero depositar judicialmente o aluguel e encargos se a
construo for considerada em condies precrias pelo Poder Pblico.
1 O levantamento dos depsitos somente ser deferido com a comunicao, pela
autoridade pblica, da regularizao do imvel.
2 Os locatrios ou sublocatrios que deixarem o imvel estaro desobrigados do
aluguel durante a execuo das obras necessrias regularizao.
3 Os depsitos efetuados em juzo pelos locatrios e sublocatrios podero ser
levantados, mediante ordem judicial, para realizao das obras ou servios
necessrios regularizao do imvel.
O cortio (muitas vezes chamado de penso, mas sem a organizao
desta), aps mais de um sculo de sua introduo na cidade de So Paulo,
permanece at hoje como um negcio lucrativo para os proprietrios desse perfil de
imvel, pois alm da explorao da renda dessas propriedades, h ainda a
explorao imposta por alguns locatrios aos seus sub-locatrios e, por fim,
invariavelmente a falta do compromisso de todas essas partes em celebrar um
contrato formal de locao
7
legal, dificultando inclusive, uma ao mais eficaz da
justia quando h demandas legais seja por qualquer motivo, como por exemplo, o
fato de muitas vezes o real proprietrio da propriedade ser totalmente desconhecido
pelos demais moradores do cortio. (PCCN, 2004, pag. 37)
6. A ()TRODU*+O DA LE( ): ;.6<=%,>>,
Conforme o prefcio da obra de Waldir de Arruda Miranda Carneiro, que
discorre sobre a origem da Lei de n 8.245/1991
8
:
Em 20 de agosto de 1942, foi expedido o Decreto-lei 4.598, que foi
outorgado pelo artigo 180 da Carta de 1937, determinando principalmente o
congelamento retroativo dos alugueis residenciais que vigoravam a partir de
31 de dezembro de 1941 e restringindo as aes de despejo.
A partir dai vrias outras leis foram surgindo, destinadas a regular a locao
de imveis residenciais culminando finalmente na atual Lei do nquilinato, a
Lei n 8.245/91 que foi alterada pela Lei n 12.112/09.
naugurava-se uma longa srie de leis que, destinadas a regular a locao
de imveis urbanos, oscilaram durante quase meio entre exagerado
protecionismo ao inquilino e algumas fases de liberalizao em benefcio do
locador, num jogo pendular nem sempre conforme ao Direito e o bom
senso. Perodos houve em que diversas leis surgiram atropeladamente para
7
Para conhecer um modelo de contrato de locao emitido por uma imobiliria, vide anexo 17.
8
Para conhecer a ntegra da Lei n 8.245/1991, vide o anexo 5.
12
vigncia conjuntural e transitria, tendo mesmo acontecido uma "acatio
legis, por alguns dias, porque o legislador cochilou ou se esqueceu de editar
nova lei para dar sequencia que estava prestes a expirar. A essa torrente
legislativa tinha de corresponder igual abundncia de apressados
comentrios, simpsios, cursos, alm de uma jurisprudncia insegura e
vacilante, porque operava sobre textos legais que j nasciam marcados
para ter vida curta e fugaz. Na rea bibliogrfica, poucas foram, nesse
perodo, as obras de maior expresso, pois os juristas no se sentiam
estimulados a escrever sobre uma legislao nem sempre coerente e
sistemtica. A rigor, tornada clssica naquela fase foi apenas a obra de Luiz
Antonio de Andrade e J. J. Marques Filho, sob o ttulo Locao Predial
Urbana, na qual todos os artigos da Lei 1.300, de 29 de dezembro de 1950,
foram comentados, com erudio e clareza invulgares, por aqueles
eminentes juristas. Depois desse livro fundamental, sobre a locao urbana,
obras de vulto s viriam a surgir aps a atual Lei do nquilinato (8.245/1991).
sso porque, ao sintetizar a dispersiva legislao anterior num texto to
unitrio, o legislador demonstrou no somente a inteno de bem estruturar
o regime legal do inquilinato, como tambm a de torn-lo estvel e
duradouro.
A chamada Lei do nquilinato (8.245/1991), dispe sobre as locaes de
imveis e sobre as regulamentaes a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 37,
acerca das garantias locatcias, antes de mencion-las, interessante ressaltar o
descrito no artigo 42 da referida Lei que autoriza o locador a exigir o aluguel
antecipadamente quando houver a ausncia de garantia locatcia prevista no
contrato de locao firmado entre o mesmo e o respectivo locatrio. Veja-se ento o
texto legal do artigo 42: "No estando a locao garantida por qualquer das
modalidades, o locador poder exigir do locatrio o pagamento do aluguel e
encargos at o sexto dia til do ms vincendo.
6., -arantias Locat2cias
As garantias locatcias existem no negcio locatcio exclusivamente para
proteger e proporcionar cumprimento s clusulas descritas no contrato de locao
firmado e, consequentemente, os direitos do locador, visando garantir o
cumprimento das obrigaes pactuadas entre o locador e o locatrio
especificamente por este ltimo, uma vez que, o locador imediatamente cumpre com
a sua parte no negcio locatcio no momento em que entrega as chaves da sua
propriedade para a ocupao do locatrio, devendo obviamente o imvel ter
condies de uso e habitabilidade, mas, por sua vez, o locatrio cumpre a sua parte
no negcio locatcio a longo prazo, ou seja, diariamente cuidando do imvel e
cumprindo as clusulas contratuais, assim como, mensalmente pagando o aluguel e
13
demais encargos contratados. Deve-se observar tambm que as garantias
locatcias diminuem os riscos de prejuzos ao locador, porm, no eliminam
completamente a necessidade de uma demanda judicial para resolver a
possibilidade da quebra do contrato por parte do locatrio, inclusive, essas garantias
tambm no proporcionam a imediata retomada do imvel ao proprietrio, mesmo
estando o locatrio inadimplente ou em situao de descumprimento do contrato
celebrado entre s partes.
Quais so essas modalidades de garantias locatcias possveis no
contrato de locao ? O artigo 37 da Lei n 8.245/1991 descreve o seguinte:
No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes
modalidades de garantia:
- cauo;
- fiana;
- seguro de fiana locatcia.
Pargrafo nico. " vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades
de garantia num mesmo contrato de locao.
Conforme anunciado na chamada Lei do nquilinato, o locador no pode
exigir duas garantias do locatrio para, eventualmente, trazer mais segurana ao
negcio de locao em um mesmo contrato locatcio, sob pena de nulidade. Esse
pargrafo nico demonstra a preocupao do legislador em evitar que o locatrio
seja submetido a exigncias excessivas por parte do locador ou da imobiliria
intermediadora da locao do imvel, estipulando apenas uma nica garantia para o
cumprimento do contrato de locao. Portanto, deve-se ter o cuidado de no seguir
certas prticas incorretas muito comuns no mercado imobilirio, como por exemplo,
a prestao de duas garantias no contrato de locao, quando o contrato
celebrado constando a pessoa do fiador e a cauo de seu imvel. Alguns casos
mencionam que o fiador deva possuir at dois imveis quitados de sua propriedade
e os mesmos, erroneamente, so especificamente mencionados e atrelados ao
contrato de locao, com a inteno que sejam penhorados em caso de quebra
contratual, tornando nulo no o contrato, porm, a segunda garantia mencionada,
conforme tem ocorrido jurisprudencialmente, independente de averbado ou no a
cauo imobiliria no registro de imveis. sso ocorre, devido ao fato do fiador, ao
responder pelos dbitos contratuais do locatrio, oferecer na verdade, a totalidade
14
dos seus bens, podendo vir a responder com valores depositados em conta
corrente, veculos em seu nome, imveis registrados em seu nome, etc.). J a
conduta de identificar um respectivo bem, no caso, um imvel para cobrir os
eventuais dbitos do locatrio configuraria a garantia de cauo (cauo imobiliria).
Casos comuns de dupla garantia como estes, j foram resolvidos judicialmente,
conforme consta na seguinte deciso :
Processo REsp Recurso 868220/SP RECURSO 2006/0151571-8 Relator(a)
Ministro ARNALDO ESTEVES LMA (1128) rgo Julgador T5 QUNTA
TURMA Data do Julgamento 27/09/2007 Data da Publicao/Fonte DJ
22.10.2007 p. 360 Ementa
DRETO CVL. RECURSO ESPECAL. CONTRATO DE LOCAO POR
TEMPO DETERMNADO. DUPLA GARANTA. NULDADE DAQUELA
EXGDA EM SEGUNDO LUGAR. PRORROGAO LEGAL POR PRAZO
NDETERMNADO. FANA. EXONERAO AUTOMTCA.
MPOSSBLDADE. PRECEDENTES. DSSDO JURSPRUDENCAL.
NO-OCORRNCA. SMULA 83/STJ. RECURSO ESPECAL
CONHECDO E MPROVDO.
1. A exigncia de dupla garantia em contrato de locao no implica a
nulidade de ambas, mas to-somente daquela que houver excedido a
disposio legal.
2. A Terceira Seo do Superior Tribunal de Justia, no julgamento do
EREsp 566.633/CE, ocorrido em 22/11/06, firmou o entendimento de que,
havendo clusula expressa no contrato de aluguel de que a
responsabilidade do fiador perdurar at a efetiva entrega das chaves do
imvel objeto da locao, no h falar em desobrigao deste, ainda que o
contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado.
3. "No se conhece do recurso especial pela divergncia, quando a
orientao do tribunal se firmou no mesmo sentido da deciso recorrida"
(Smula 83/STJ).
4. Recurso especial conhecido e improvido.
Acrdo
Vistos, relatados e discutidos os autos em que so partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da QUNTA TURMA do Superior Tribunal
de Justia, por unanimidade, conhecer do recurso, mas lhe negar
provimento. Os Srs. Ministros Jane Silva (Desembargadora convocada do
TJ/MG), Felix Fischer e Laurita Vaz votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Napoleo Nunes Maia Filho.
(JURSWAY)
A deciso sem dvida acertada, devendo prevalecer a garantia que
primeiro constar no contrato; se interpretarmos de maneira restrita o pargrafo nico
do artigo 37, considerar-se-ia a possibilidade de nulidade de ambas as garantias,
deixando, de forma errnea, o contrato completamente descoberto da garantia
locatcia. Tal situao, poderia induzir o fiador a tentar se esquivar da obrigao de
garantir o negcio locatcio em caso de inadimplncia do locatrio, portanto,
necessrio tomar este cuidado de mencionar apenas uma garantia no contrato de
15
locao, ou a pessoa do fiador ou a cauo do seu bem imvel, para que no haja
dvidas e eventuais riscos.
Mesmo aps as alteraes introduzidas pela Lei n 12.112/2009, ainda
permanece a impossibilidade de mais de uma modalidade de garantia em um nico
contrato de locao, porm, nada impede que uma mesma locao possua vrias
garantias da mesma modalidade, como por exemplo, trs imveis dados em cauo
pelo mesmo proprietrio (caucionista) ou cinco fiadores, herdeiros e proprietrios de
um nico imvel, por exemplo, serem fiadores solidrios em um mesmo contrato de
locao, sem que haja indevida cauo deste imvel no contrato de locao, sendo
necessrio apenas constar a qualificao dos fiadores ou que conste para efeito
apenas de informao, os dados da propriedade dos mesmos.(CARNERO, 2000,
p.236)
Adiante, discutiremos sobre as modalidades existentes de garantias
locatcias determinadas na "Lei do nquilinato, assim como, sobre qual prazo se
estende essas garantias que, conforme o artigo 39 da Lei n 8.245/1991, descreve o
seguinte: "Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da
locao se estende at a efetiva devoluo do imvel. Por este enunciado, qualquer
das modalidades de garantia descrita no contrato de locao firmado, dever se
estender at a entrega das chaves do imvel, que ocorrer ou no trmino natural do
prazo contratual, em sua resciso antecipada ou mesmo se o contrato vigorar por
prazo indeterminado, conforme consta no pargrafo primeiro, do artigo 46, que
estipula:
Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por
mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir # se # prorrogada a
locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do
contrato.
Refletindo um pouco, cabe a pergunta: justo que essa garantia locatcia
perdure por prazo indeterminado, mesmo sem a anuncia do fiador ? Quando
prestou a garantia, o fiador tinha cincia que seu compromisso poderia se estender
por uma "eternidade ? Por outro lado, justo para o proprietrio do imvel ter uma
garantia atrelada ao contrato de locao que se perde ou perder com o tempo ?
Este assunto ser discutido logo mais adiante, quando for tratado das reformas e
16
complementos da lei de locao pela Lei n 12.112/2009
9
. Vejamos ento as demais
modalidades de garantia locatcia a seguir.
2.1.1 Cauo
A garantia locatcia dada em cauo, quando monetria, pode ser
realizada por meio de um depsito em dinheiro, porm, pode ocorrer pela nomeao
de um bem mvel ou imvel de propriedade do locatrio ou terceiro, denominado o
terceiro como caucionante. Os itens devidamente caucionados, no contrato de
locao, so oferecidos como garantia do pagamento das dvidas que
eventualmente possam vir a existir em relao ao contrato de locao firmado entre
as partes, locador e locatrio.
Quando a cauo for pactuada em espcie
10
, o valor no poder
ultrapassar ao equivalente a 3 (trs) meses de aluguel e, ainda assim, dever ser
depositado em caderneta de poupana e, conforme a prtica do mercado imobilirio,
em nome do locador, que, ao trmino da locao, no havendo dbitos contratuais e
nem reparos a serem realizados no imvel locado, retornar ao locatrio acrescido
dos juros de poupana.(CARNERO, 2000, p.239)
Sobre a funcionalidade desta garantia, alm da minha experincia de 21
anos no mercado imobilirio, para concluso deste trabalho acadmico, em meados
do ano de 2012, realizei algumas pesquisas junto a algumas imobilirias da cidade
So Paulo, quando fui informado poca que muito comum no ato de resciso
contratual de uma locao e, aps verificado a quitao de todos os compromissos
pactuados entre locador e locatrio especificados no contrato de locao firmado
entre as partes, o locatrio receber de volta o valor investido inicialmente referente a
cauo de 3 alugueres, o qual ora foi depositado em conta poupana em nome do
locador, bem como os seus rendimentos mensais apurados no perodo locatcio.
Se ao trmino da locao, forem constatados que existem dbitos de
responsabilidade do locatrio, mesmo lanados em nome do locador e descritos no
contrato de locao, o locador ou seu administrador, comunica expressamente o
locatrio destas pendncias contratuais, e o locatrio recebe um prazo para quitar os
respectivos dbitos ou, caso seja constatado que no ato da entrega do imvel
9
A ntegra da Lei n 12.112/2009 est disponvel no anexo 16
10
Para conhecer um modelo de recibo de cauo em 3 alugueres, vide o anexo 6.
17
existem danos na propriedade, os quais no constavam originalmente no momento
da ocupao (conferncia do relatrio da vistoria de ocupao inicial do imvel
locado), efetuar os reparos necessrios para repor o imvel em ordem, at o dia da
efetiva entrega das chaves. Caso o locatrio no atenda esta comunicao, poder
o locador descontar extrajudicialmente do valor caucionado em poupana, os
dbitos locatcios do inquilino inadimplente, sendo correto a devoluo do saldo
desta cauo em espcie ao locatrio, importante que esta consequncia esteja
descrita no contrato de locao.
Contudo, havendo divergncia sobre o valor dos dbitos do locatrio e
no sendo possvel a resoluo amigvel para a resciso da locao, o locador
dever entrar em juzo e assim obter a apurao de seu crdito para, depois,
mediante sentena judicial, sacar no estabelecimento bancrio o valor limite de seu
crdito, ficando o saldo disposio do locatrio, conforme eu tratei diversas vezes
em minhas experincias e confirmei nas pesquisas que realizei.
Se neste caso o valor depositado for insuficiente para a quitao do
dbito apurado de responsabilidade do locatrio, o locador poder, por via judicial,
cobrar a diferena.
Alm da cauo monetria, outro formato de cauo utilizada a de bens
mveis, onde um veculo, por exemplo, pode ser caucionado no contrato de locao.
Nesse caso, no contrato ser descrito o modelo do veculo, placa, nmero de
chassis e os nmeros de seu registro junto ao rgo competente, bem como a cor e
caractersticas relevantes, dever ainda ser levado ao registro no Cartrio de Ttulos
e Documentos da Comarca onde se encontra o imvel locado. Porm, esta
providncia no impede que o locatrio venda o veculo a terceiros, dilapidando
assim o seu patrimnio e dificultando o ressarcimento ao locador de eventuais
dbitos locatcios. H uma sugesto minha para este impasse a qual descrevi no
captulo de solues locatcias, logo mais adiante.
Quando se tratar de bem imvel oferecido como garantia dos encargos
locatcios, o contrato de locao dever descrever o imvel com a maior clareza
possvel e ainda ser averbado em sua respectiva matrcula, junto ao cartrio de
registro de imveis. Aps esta averbao, a cauo estar com sua eficcia
efetivamente garantida, pois a averbao junto ao Cartrio do Registro de mveis
demonstrar, inclusive para terceiros, que o imvel no est livre de nus, devendo
seu adquirente respeite as clusulas contratuais celebradas antes de sua aquisio.
18
Sendo assim, o locador ter preferncia no recebimento de seu crdito,
em caso de ao e penhora do imvel mesmo que por outra dvida, ou ainda se for
hipotecado para garantia de compromissos do caucionante, isso significa que o
imvel ficar atrelado ao contrato de locao, garantindo ao locador ser ressarcido
em caso de haver eventuais dbitos locatcios, tendo o locador ainda a preferncia,
inclusive, contra interesse de terceiros tambm credores do locatrio.
Efeito contrrio a este ocorrer, caso o imvel oferecido em cauo
possuir em sua matrcula a averbao de qualquer outro registro de nus,
compromisso, penhora ou hipoteca, anterior ao contrato de locao, pois, se tais
informaes j estiverem constando no registro imobilirio, a garantia locatcia ser
ineficaz, uma vez que os registros anteriores a celebrao do contrato tero a
preferncia legal de ressarcimento. Sendo assim, o locador s ser reembolsado
dos eventuais dbitos se o imvel for leiloado e o valor do bem comportar o total dos
crditos, seguindo a ordem em que os mesmos foram registrados. (CARNERO,
2000, pp. 239-241)
Deve-se notar que a contratao da cauo, ou qualquer outra garantia
aqui relacionadas e previstas na Lei n 8.245/1991, no afastam o penhor legal,
conforme o artigo 1.467, inciso , do Cdigo Civil/2002, que descreve o seguinte
texto legal:
So credores pignoratcios, independentemente de conveno: - o dono do
prdio rstico ou urbano, sobre os bens mveis que o rendeiro ou inquilino tiver
guarnecendo o mesmo prdio, pelos aluguis ou rendas.
Bem salienta o autor Waldir de Arruda Miranda Carneiro em sua obra
Anotaes Lei do nquilinato (2000, p. 240) :
"o proprietrio do imvel pode fazer efetivo o penhor (por si mesmo), se verificar
periculum in mora e antes de recorrer autoridade judiciria (antecedendo a
exposio da relao da dvida. Efetivada a apreenso dos bens, requerer o
credor, ato contnuo, a respectiva homologao, apresentando, com a conta
detalhada das despesas do devedor, a tabela dos preos, conforme o artigo 1468
do Cdigo Civil/2002, a relao dos objetos retidos, pedindo a citao do devedor
para, em 24 horas, pagar, ou alegar defesa
19
2.1.2 $iana
Segundo a ADEM (Associao de Dirigentes do Mercado mobilirio), a
garantia de fiana prestada por terceiro que visa assegurar o cumprimento das
obrigaes locatcias trata-se da garantia mais utilizada no mercado imobilirio. Nos
contratos de locao, a fiana total, prevalecendo sobre todas as obrigaes da
locao e sua vigncia vai at a efetiva entrega das chaves do imvel.
Como a fiana uma manifestao de vontade do fiador, sendo casado,
necessria tambm a autorizao e participao do cnjuge no contrato de locao,
sob pena de nulidade da garantia.
Em consonncia ao artigo Art. 1.647, inciso , do Cdigo Civil, nenhum
dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime da separao
absoluta de bens, prestar garantia isoladamente. Assim sendo, ao garantir o contrato
de locao, o fiador se tornar o principal responsvel pelo cumprimento das
obrigaes contratuais, ocorrendo o respectivo descumprimento por parte do
locatrio e dever tambm ser cientificado dos eventuais processos judiciais de que
eventualmente, em virtude da locao, venha a participar o locatrio, principalmente,
aes de despejo por falta de pagamento. Caso no seja notificado, h risco do
fiador no poder ser responsabilizado pelas obrigaes processuais conseqentes,
mas ainda continuar sendo responsabilizado pelos valores pactuados no contrato
de locao assinado pelas partes.
H que se levar em conta a questo do benefcio da ordem, conforme
estipula o artigo 827 e seu pargrafo nico, do Cdigo Civil/2002:
Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dvida tem direito a exigir, at a
contestao da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.
Pargrafo nico. O fiador que alegar o benefcio de ordem, a que se refere este
artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo municpio, livres e
desembargados, quantos bastem para solver o dbito.
Em minha experincia no mercado imobilirio, especificamente no setor
de locao de imveis, ao consultar o departamento jurdico das imobilirias sobre
quem deve responder inicialmente pelos dbitos locatcios em uma eventual ao de
cobrana, me foi respondido que comum tentar evitar esta obrigatoriedade legal de
primeiramente penhorar os eventuais bens do locatrio para depois recorrer ao
fiador, muito comum constar nos contratos de locao uma clusula contratual
20
onde o fiador abre mo do benefcio da ordem, com fulcro no artigo 828 do Cdigo
Civil/2002, sendo certo que, o fiador abrindo mo desse direito, pode o fiador
responder pelos dbitos da locao, antes mesmo que seja notificado o locatrio.
Para entender melhor esta prtica, a seguir transcrito um exemplo desta
clusula contratual, estipulando a renncia do fiador do beneficio da ordem, descrita
em um dos modelos de contrato de locao, os quais tive acesso ao longo da minha
experincia profissional :
O fiador renuncia expressamente ao benefcio de ordem (Cdigo Civil, arts. 827 e
828) e ao direito de revogar a fiana ora prestada e dispensa a necessidade de
sua cientificao ou intimao para qualquer acordo ou ao decorrente do
presente contrato, sem prejuzo de sua responsabilidade que abrange inclusive,
qualquer alterao ou majorao amigvel ou judicial do aluguel, at a efetiva
entrega das chaves.
Outro detalhe importante, para que a fiana no se perca, a
necessidade do fiador, obrigatoriamente, tomar cincia dos aditamentos contratuais
que eventualmente estabeleam reajustes dos aluguis (os quais foram negociados
entre s partes), prorrogao de prazo contratual, etc., assinando-os, caso contrrio,
o fiador poder no ser responsabilizado por estas majoraes no valor de aluguel e
responder somente pelo valor contratado originalmente e seus reajuste legais e,
caso seja celebrado expressamente estas renovaes, por meio de aditivo, sem a
assinatura e concordncia do fiador, poder caracterizar novao contratual (nova
obrigao), conforme artigo 366 do Cdigo Civil/2002, correndo o risco do contrato
de locao passar a vigorar sem gerar nenhuma responsabilidade para o fiador.
Obviamente, deixar de cumprir com esse procedimento no faz automaticamente
com que o fiador esteja exonerado da fiana original, mas no o faz alcanar sua
prestao para as majoraes posteriores ao contrato de locao original.
Quando locador e locatrio, sem a confeco de aditamento contratual,
acertam verbalmente novos valores de aluguel. Esse acordo verbal ter validade
jurdica tendo em vista o simples pagamento do aluguel mensal pelo locatrio com o
valor majorado, sem que haja ressalva ou objeo do locatrio, leva ao
convencimento de que houve realmente um reajuste consensual, seno verbal pelo
menos tcito.
Porm, esse tipo de acordo no obrigar o fiador a responder pelo que foi
alterado, pois, para que esteja coberto pela garantia, necessrio que haja o
21
aditamento com a autorizao de todas as partes, constando, alm da assinatura do
locador e locatrio, a assinatura do fiador e do seu cnjuge, caso haja.
Na prtica, a aprovao da garantia de fiador, ocorre levando em conta o
seu perfil de pessoa fsica, assim como renda mensal, seus bens e no possuir
restries cadastrais, como tambm, o bem imvel que possui, tamanha a
importncia da propriedade do fiador dentro da filosofia do mercado imobilirio.
Tambm ainda muito comum que alguns proprietrios desaprovem firmar o
contrato de locao garantido por um fiador que possui apenas um imvel registrado
em seu nome, haja vista algumas decises judiciais desfavorveis ao locador, tendo
em vista este nico imvel ser tambm considerado bem nico de famlia e, em tese,
no poderia garantir a locao imobiliria.
entendido por alguns magistrados que o nico imvel da famlia um
bem impenhorvel, conforme o artigo 1 da Lei n 8.009/1990, que dispe: "O imvel
residencial prprio do casal, ou da entidade familiar, impenhorvel e no
responder por qualquer tipo de dvida civil, comercial, fiscal, previdenciria ou de
outra natureza, contrada pelos cnjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus
proprietrios e nele residam, salvo nas hipteses previstas nesta lei.
Em abril de 2005, no Recurso Extraordinrio n 352.940-4/SP, decidido
monocraticamente, o Min. Carlos Velloso do Supremo Tribunal Federal reconheceu
a impenhorabilidade do nico imvel residencial de um fiador, considerando o cotejo
da mencionada alterao legislativa com o alcance e a auto-aplicabilidade do
disposto no art. 6 da Constituio Federal, na redao que lhe foi dada pela
Emenda Constitucional n 26/2000, que, ao tratar dos direitos sociais, por sua vez
considerados direitos fundamentais de segunda gerao, prev o direito moradia,
o que resulta em contradio e acarreta tratamento desigual, determinando, por isso,
a no recepo, pela ordem constitucional, da disposio atualmente constante do
inciso V da Lei n 8.009/90. Essa deciso foi seguida de outra, em idnticos termos,
no Recurso Extraordinrio n 349.370/SP, decidido pelo mesmo julgador.
Destaca-se que esses julgados, quase imediatamente, surtiram efeitos
junto ao Superior Tribunal de Justia, o qual, ao julgar o Recurso Especial, n
699837/RS, em 02/08/2005, no Voto do Ministro Felix Fischer, deixou dito que "Com
respaldo em recente julgado proferido pelo Pretrio Excelso, impenhorvel bem
nico de famlia pertencente a fiador em contrato de locao, porquanto o art. 3, V,
22
da Lei n 8.009/90 no foi recepcionado pelo art. 6 da Constituio Federal
(redao dada pela Emenda Constitucional n 26/2000). (MANOZZO)
Entretanto, O Supremo Tribunal Federal firmou em 08 de fevereiro de
2006, entendimento de que no h impedimento para a penhora de bens de famlia
de fiadores nos contratos de locao. A deciso foi tomada por maioria no
julgamento de um recurso extraordinrio. O voto vencedor foi o do relator da
matria, o recm aposentado ministro Cezar Peluso.
A discusso havia sido iniciada no STF com uma deciso do ministro,
tambm j aposentado, Carlos Velloso. Velloso, em deciso monocrtica em outro
recurso extraordinrio firmou entendimento no sentido contrrio da deciso hoje
proferida. Para ele, no teria sido recepcionado pelo Constituio da Repblica o
inciso V, do artigo 3 da Lei n 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de
famlia. O dispositivo exclui da proteo dada pela lei os fiadores em contratos
locatcios.
A definio do bem de famlia est presente no artigo 1.712 do Cdigo
Civil:
O bem de famlia consistir em prdio residencial urbano ou rural, com suas
pertenas e acessrios, destinando-se em ambos os casos a domiclio familiar, e
poder abranger valores mobilirios, cuja renda ser aplicada na conservao do
imvel e no sustento da famlia.
O ministro Cezar Peluso divergiu da posio adotada quanto ao tema
exposto, da seguinte forma:
No me parece slida a alegao de que a penhora do bem de famlia do
recorrente violaria o disposto no art. 6 da Constituio da Repblica. (...) A regra
constitucional enuncia direito social, que, no obstante suscetvel de qualificar-se
como direito subjetivo, enquanto compe o espao existencial da pessoa humana
independentemente de sua justiciabilidade e exeqebilidade imediatas, sua
dimenso objetiva supe proviso legal de prestao aos cidados, donde entrar
na classe dos chamados "direitos a prestaes, dependentes da atividade
mediadora dos poderes pblicos.
Pelo visto o relator entendeu que a Constituio Federal no deve ir
contra o direito social da moradia do locatrio. Nesse sentido, o ministro Peluso
considerou que o direito moradia no deve ser proporcionado apenas aos
proprietrios de imveis, devendo estender-se tambm aos locatrios de imveis
residenciais. Sendo assim, caso no fosse possvel a penhora do bem nico de
famlia do fiador, se tornaria impossvel que a modalidade de fiana locatcia fosse
23
vivel, salvo nos casos em que o fiador possusse duas propriedades em seu nome
e, sendo assim, muitos locatrios reduziriam suas chances de alugar um imvel para
sua moradia.
Esta divergncia foi apontada pelo j aposentado ministro Eros Grau. Ele
invocou o princpio da dignidade da pessoa humana e o da isonomia para sustentar
sua tese e ainda citou o precedente criado no voto do ministro Carlos Velloso.
E graas a decises como estas que entenderam ser penhorvel o
imvel nico do fiador, que a garantia locatcia do fiador continua vivel, se tratando
da garantia mais utilizada atualmente no mercado imobilirio, sendo por exemplo,
utilizada em por volta de 70% dos contratos de locao intermediados em uma
conceituada imobiliria localizada na zona sul de So Paulo, tendo em vista a praxe
comercial, agilidade e baixo custo proporcionado ao locatrio.
2.1.2.1 ! %esponsabilidade solidria do &iador
Mesmo sendo a garantia mais utilizada pelos locatrios, muitos tem
encontrado dificuldades de obter um fiador, tendo em vista que as pessoas que
possuem bens e imveis desistem de prestar fiana aos amigos e parentes, devido
ao risco natural de inadimplncia e alm de convencer o fiador, muitas vezes a
dificuldade est em tambm ter que convencer seu cnjuge, salvo se for o regime de
separao total de bens e o bem em questo consta em nome de apenas um dos
cnjuges, na ausncia deste acordo conjugal o ato de fiana pode ser
desconsiderado pelo judicirio.
No entanto, um fator novo surgiu tentando estimular os fiadores a
assumirem seu papel no contrato de locao, pelo vigente Cdigo Civil de 2002, h
disposies que se opem a Lei n 8.245/1991 regulando normas que visam a
exonerao do fiador do contrato de locao e assim, proporcionar que ao mesmo
eximir-se da fiana locatcia prestada.
Fica assim instalado uma celeuma jurdica para saber qual das leis tem
efeito uma sobre a outra, ora a exonerao prescrita pelo Cdigo Civil de 2002 ora a
Lei do nquilinato e todo esse transtorno refere-se principalmente ao artigo 835 do
Cdigo Civil de 2002, que dispe o seguinte: "O fiador poder exonerar-se da fiana
que tiver assinado sem limitao de tempo, sempre que lhe convier, ficando
24
obrigado por todos os efeitos da fiana, durante sessenta dias aps a notificao do
credor."
Segundo este artigo, basta para o fiador notificar expressamente o
locador ou seu administrador legal da sua inteno em exonerar-se da fiana,
assumida no contrato de locao firmado pelas partes ao trmino do prazo
contratual e esperar apenas 60 dias para conseguir esta exonerao. Um pouco
mais adiante, veremos que as alteraes introduzidas pela Lei especfica n
12.112/2009 na Lei do nquilinato, primam por resolver esta questo, haja vista, que
no to fcil assim o fiador se desvincular da garantia assumida em um contrato
de locao vigente.
2.1.3 Seguro $iana
Tambm previsto na Lei do nquilinato (8.245/91, Art. 37, nc. ), o seguro
fiana
11
consiste na contratao de um seguro, exatamente como contratado um
seguro de vida, um seguro contra incndio ou um seguro automotivo, que garante o
conserto de um veculo ou a reposio de um veculo furtado. Como em todos estes
casos, o seguro contratado mediante uma aprovao do cadastro do adquirente,
no caso de locao, exigido pela seguradora a aprovao do cadastro do locatrio
e por fim, o pagamento do prmio do seguro (custo da contratao do seguro).
Esse prmio suportado pelo locatrio, que pode optar pelo pagamento
integral no ato da contratao, parcelado em quatro vezes (debito em conta ou
boleto bancrio) ou pagar mensalmente juntamente com o aluguel, neste ltimo
caso, desde que haja uma imobiliria administrando o imvel locado e a mesma ter
convnio com a seguradora garantidora do seguro fiana. Dependendo tambm
deste convnio entre imobiliria e seguradora, o contrato do seguro fiana pode,
alm de cobrir 12 meses de locao, possuir validade para todo o contrato de
locao, ou seja, 30 meses, evitando eventuais desgastes no momento da
renovao do seguro fiana.
Para a aprovao do seguro fiana, a seguradora analisa os dados
cadastrais e confidenciais (SPC, Frum e Telecheque) do pretenso locatrio, assim
como comprovantes de rendimento, extratos bancrios e determina o limite mximo
11
Vide o anexo 7 para visualizar um modelo de aplice de seguros, emitida pela seguradora Porto
Seguro.
25
de comprometimento que o locatrio poder assumir com aluguel e encargos. Em
algumas situaes, pode ser que a renda do locatrio no consiga atingir o valor
total de todos os compromissos e despesas contratadas, ficando a critrio do
locador a reprovao deste interessado ou a aprovao da cobertura parcial da
aplice de seguros que, em todos os casos parcial ou total, aps o cadastro ser
aprovado pela seguradora, emitido uma espcie de "ordem de servio, no caso da
seguradora Porto Seguro, chamado de "PAC e, aps o pagamento do prmio do
seguro fiana (ou primeira parcela deste prmio), que costuma girar o valor
correspondente entre 1 aluguel e e 2 alugueis e , o seguro fiana estar
contratado e, aps menos que uma semana, ser emitido a aplice do seguro
fiana, que substituir, por exemplo, a tradicional documentao do fiador e
garantir o contrato de locao. (PORTOSEGURO)
Geralmente, as seguradoras exigem que adaptaes sejam realizadas no
contrato de locao, ou seja, a incluso de clusulas especficas no contrato de
locao, para viabilizar que a seguradora garanta a recuperao sobre as coberturas
contratadas no seguro fiana e possibilite, em caso de sinistro, a seguradora ser
ressarcida pelo locatrio (descumprimento das clusulas contratuais ou falta de
pagamento de despesas contratadas por parte do locatrio).
Normalmente, as coberturas oferecidas pela garantia de seguro fiana
so: Cobertura bsica, a qual abrange o pagamento do valor do aluguel at a
permanncia do locatrio no imvel, o valor correspondente a 12 vezes o valor do
condomnio (se houver), PTU, luz, gua e gs (se houver); Cobertura de danos ao
imvel em at trs vezes o valor do aluguel; cobertura de multas contratuais, no
caso, o valor da multa por quebra de contrato que de trs vezes o valor do
aluguel mensal e pintura interna e externa. Caso o aluguel seja pago com atraso
pelo locatrio, a seguradora tambm arcar com o pagamento ao locador, da multa
por este atraso, desde que estipulada no contrato de locao.
Uma peculiaridade do formato do seguro fiana, pelo menos adotado
pela seguradora Porto Seguro, que a ao de despejo cumulada com cobrana,
fica a cargo de um escritrio contratado pela prpria seguradora, isto posto, tendo
em vista principalmente o objetivo de anular a possibilidade de eventuais fraudes
entre as partes, assim como, no perder o controle sobre os prazos da ao de
despejo/cobrana e tambm evitar prejuzos para a seguradora, conforme informou
a corretora de seguros, a senhora Angela Aquaroli.
26
bvio que cada seguradora tem suas prprias regras que, apesar de
serem semelhantes, podem obedecer mtodos de operao diferentes umas das
outras, principalmente se tratando do custo para a contratao do seguro fiana.
Atualmente apenas a seguradora Porto Seguro e a seguradora Mapfre, oferecem o
produto seguro fiana como alternativa de garantia locatcia para os contratos de
locao de imveis.
nicialmente, quando o seguro fiana foi lanado por volta do incio da
dcada de 90, as seguradoras s reconheciam a dvida do locatrio partir de
sentena judicial transitada em julgado da ao de despejo/cobrana contra o
mesmo, o que era invivel para os proprietrios dos imveis locados e garantidos
pelo seguro fiana, pois era necessrio esperar muito tempo para que houvesse o
devido ressarcimento por parte da seguradora, dos valores devidos pelo locatrio.
Com o passar do tempo, as seguradoras, concorrendo entre si, foram aperfeioando
o formato do seu produto seguro fiana e, atualmente, o reembolso dos dbitos
locatcios ocorre em at trinta dias aps o protocolo da ao de despejo, e
prossegue at o efetivo despejo ou desocupao do imvel por parte do locatrio.
Conforme informao da corretora de seguros Angela Aquaroli, para que
a seguradora entre com a ao de despejo, necessrio que o proprietrio (ou seu
administrador) protocole na seguradora, uma carta simples informando que o
locatrio (e tambm contratante do seguro fiana) se encontra inadimplente com
suas obrigaes locatcias firmadas no contrato de locao, geralmente por falta de
pagamento de aluguel, juntamente com a relao ou planilha de dbitos, constando
a data de vencimento das despesas, se possvel, por meio de uma ficha de
compensao ou recibo com vencimento, relacionando todas estas despesas em
aberto, para que no prazo mximo de trinta dias deste respectivo protocolo, o
proprietrio seja reembolsado destas despesas pela seguradora. Caso o locador ou
seu administrador no avise expressamente a seguradora em tempo hbil, as
despesas contratadas no sero reembolsadas pela mesma ao locador.
O receio da no renovao do seguro fiana um dos maiores temores
do locador, tendo em vista que, caso o locatrio no pague o prmio do seguro
fiana tempestivamente, o contrato ficar descoberto e aps trinta dias do termino
do prazo contratado, no haver mais como renovar automaticamente o seguro
fiana, sendo necessrio o locatrio dar entrada novamente em todo o processo de
anlise de documentos, providncia esta que no ser mais de interesse do
27
locatrio, haja vista que o seu objetivo de alugar o imvel j se consumou e o fato de
ter que arcar novamente com o custo do seguro fiana torna-se, sem dvida, o maior
empecilho para a concluso desta renovao.
A cada vencimento do seguro-fiana, a renovao se d com base no
valor do aluguel reajustado e valores de condomnio e PTU atualizados, sendo
automtica no ser necessria a aprovao do cadastro do locatrio, bastando
apenas o pagamento do prmio anual, seja vista ou no plano em que o locatrio
escolher conforme as formas oferecidas pela seguradora contratada.
Caso o locatrio deseje, no vencimento do prazo de cobertura do seguro
fiana, substituir a garantia de seguro-fiana para outra garantia locatcia, como a
garantia de fiador ou cauo em dinheiro, tendo em vista o custo do prmio do
seguro fiana, o mesmo dever obter a prvia concordncia expressa do locador,
haja vista que pode haver a negativa do mesmo em substituir uma garantia to
slida, como o seguro fiana, por uma garantia tida como um pouco mais "frgil
como, por exemplo, a cauo de 3 alugueres, que garante apenas o valor do aluguel
pelo prazo de 3 meses.
2.1.' (itulo de Capitali)ao
Assim como o Seguro Fiana, o titulo de capitalizao
12
se trata de uma
modalidade de garantia individual, sem envolver terceiros e seus respectivos bens.
O Titulo de capitalizao fica vinculado ao Contrato de Locao at a sua resciso,
quando ser resgatado o valor do depsito acrescido dos juros mensais de
capitalizao.
O valor do titulo ser convencionado quando da locao, normalmente
gira em torno de 6 a 12 vezes o valor do aluguel, no havendo limitaes legais ou
valor mnimo pr-estabelecido a ser investido pelo locatrio, prevalecendo o bom
senso e tambm a disponibilidade do locatrio.
Esta modalidade de garantia ideal para quem dispe de outros recursos
investidos, por exemplo, na caderneta de poupana, pois alm de no acarretar
quaisquer custos, d continuidade ao investimento do locatrio, pois ao final do
contrato de locao, no havendo nenhuma inadimplncia do locatrio ou
12
Para ilustrar a apresentao do ttulo de capitalizao, vide o anexo 8.
28
descumprimento contratual, o inquilino pode resgatar integralmente o total dos
recursos investidos, acrescido da respectiva correo monetria ou poder manter o
ttulo de capitalizao e gozar dos devidos rendimentos, inclusive, concorrer a
sorteios e prmios. Outra opo utilizar o mesmo ttulo de capitalizao para
alugar outro imvel em caso de resolver mudar para outra residncia.
(SULAMERCA)
Um detalhe que necessrio prestar ateno e ter cuidado por parte do
investidor-locatrio, o fato que poder haver perda de rendimentos e eventual
cobrana de multa no caso de ocorrer o resgate do ttulo de capitalizao antes de
completado o aniversrio do investimento, por exemplo, caso o locatrio desocupe o
imvel aps 18 meses de locao, faltar ainda 6 meses para completar o 2
aniversrio do investimento e o mesmo s poder ser resgatado pelo locatrio com
pagamento de multa e perda dos rendimentos.
Para o locador, o fato de no garantir apenas 3 meses de aluguel, como
no caso da cauo em dinheiro, resolve a dvida de poder garantir boa porte do
prazo contratual, sendo possvel que o locatrio seja despejado dentro do prazo
coberto, oque reduz o risco de prejuzos ao locador, se tornando uma tima opo
de garantia para a segurana patrimonial do locador.
2.1.* $iana +ancria
A Carta de Fiana Bancria
13
, emitida pelo banco onde o locatrio
correntista, normalmente prev o total das obrigaes contratadas pelo locatrio,
todas obviamente descritas no contrato de locao, sem limitaes de prazo ou
valores.
Ocorre que em muitos casos os bancos limitam o prazo da carta fiana
para ser renovada semestralmente ou anualmente, muitas vezes a pedido do prprio
locatrio, tendo em vista a eventuais altas tarifas bancrias, que variam conforme o
relacionamento que o locatrio possui junto ao banco onde correntista e, sendo o
prazo da carta fiana bancria superior a 12 meses, costuma ser cobrado pelo
banco um valor mais alto da taxa para contratao deste servio, que
exclusivamente direcionado a especficos clientes ou fica disposio dos
13
No anexo 9, est ilustrado um modelo de carta fiana bancria emitido pelo Banco ta S/A.
29
funcionrios que trabalham no respectivo banco garantidor e emissrio da fiana
bancria.
Alguns bancos que prestam o servio de fiana bancria so: Banco ta
S/A, Banco Personalitt S/A, Banco Real S/A, Banco Bradesco S/A, Banco CCF S/A,
Citibank e Banco Safra S/A.
O banco, ao emitir a fiana bancria, costuma tambm solicitar
adaptaes no contrato de locao, para que efetivamente viabilize a funcionalidade
desta garantia locatcia. Abaixo, apresento um exemplo das clusulas normalmente
inseridas no contrato de locao confeccionado, o qual prev a fiana bancria,
contratada pelo locatrio em um Banco muito popular, como segue:
"1-O locatrio entrega neste ato ao locador carta de fiana bancria, no
valor de R$ 73.500,00 (setenta e trs mil e quinhentos reais), garantia essa que
abrange de forma explcita os pagamentos dos aluguis, PTU, taxa de incndio,
condomnio, gua, luz, danos ao imvel, pintura, multa por resciso contratual,
honorrios advocatcios e custas judiciais, emitida pela instituio financeira BANCO
BRADESCO S/A, com validade do perodo de 01/11/2008 a 31/10/2009, cumprindo
assim a garantia de todas as obrigaes previstas neste contrato. Restando 20
(vinte) dias para findar-se o prazo da fiana bancria e havendo interesse na
renovao do presente instrumento, obriga-se desde j o locatrio a apresentar nova
garantia, nos mesmos moldes e com valores atualizados para a poca.
2-O locatrio declara, para todos os fins e efeitos de direito, que recebe o
imvel locado no estado em que se encontra de conservao e uso, de acordo com
o laudo de vistoria elaborado e assinado pelas partes, que passa a integrar este
contrato como Anexo 1, obrigando-se e comprometendo-se a devolv-lo neste
estado, sob pena de incorrer nas cominaes legais previstas neste contrato de
locao ou estipuladas em lei, salvo as deterioraes decorrentes do uso normal do
imvel.
3-O locatrio dever avisar o locador, com 30 (trinta) dias de
antecedncia do trmino do prazo contratual, de forma expressa, que no h
interesse em renovar o presente contrato de locao, bem como o seu interesse em
desocupar o imvel, de pessoas e coisas, para que possa ser realizada a respectiva
vistoria para constatao do estado atual do imvel locado.
O custo da contratao da fiana bancria, varia de banco para banco,
inclusive, estima-se que gira em torno do valor correspondente a 1 aluguel, mais a
30
promessa de manter o investimento em algumas aplicaes bancrias, se possvel,
no total do valor garantido no contrato de locao firmado, mas, conforme minha
experincia profissional e pesquisas realizadas junto ao mercado imobilirio,
dependendo do relacionamento que o locatrio possuir com o banco em que tem
conta corrente, a contratao da fiana bancria, pode chegar a ser gratuita.
Nos casos em que a fiana bancria no comporta o prazo total do
contrato firmado, a renovao da fiana bancria deve ocorrer antes do seu
vencimento, para que no haja risco do contrato ficar descoberto da garantia
locatcia enquanto o locatrio no efetuar esta renovao.
O ressarcimento ao locador dos eventuais dbitos do locatrio dever
ocorrer aps o aviso expresso junto ao banco, com prazo no inferior a 30 dias do
vencimento da despesa contratual em aberto de responsabilidade do locatrio ou
conforme as normas eventualmente expressas na carta fiana bancria. H inclusive
situaes em que a falta de aviso acarreta o cancelamento automtico da fiana
bancria, exonerando a responsabilidade do banco garantidor, no havendo
ressarcimento de nenhum valor inicialmente garantido.

6.6 Sobre ?uais obriga48es !o locat@rio recaem as garantias !a loca45o A
As obrigaes cobertas pelas garantias locatcias, as quais devem estar
expressas no contrato de locao, alm do disposto no artigo 23, da Lei n
8.245/2991, devem constar no contrato de locao. Em seu modelo de contrato de
locao as quais, havendo inadimplncia ou descumprimento, devero ser
suportadas pela garantia contratada, da seguinte forma:
O locatrio dever: Pagar o aluguel; as despesas de condomnio; o PTU; pagar as
contas de luz; contas de gs, conta de gua (Sendo imvel sem a administrao de
condomnio); deve ser responsvel pelos danos ao imvel ( necessrio que haja a
vistoria
14
de ocupao inicial do imvel, assinada pelo locatrio para que haja a
obrigao do locatrio em ressarcir o locador dos defeitos, que porventura, sejam
encontrados ao trmino da locao, os quais no estavam relacionados na vistoria inicial
de ocupao); Pagar as multas contratuais, em caso de descumprimento de clusula
contratual, que possui a base no valor de trs alugueres vigentes, Pagar a multa por
atraso no pagamento de aluguel de 10% e a multa por quebra de clusula contratual;
pagar as multas condominiais; pagar as tarifas municipais, como taxa de lixo; contratar o
seguro de incndio (pode ser feito seguro complementar, caso seja provado que o prdio
j possui seguro parcial contratado) e providenciar o levantamento de obras volupturias
que forem, por ventura, realizadas no imvel sem o consentimento expresso do locador.
(MANZANO).
14
Para conhecer um formulrio de vistoria inicial de ocupao, vide o anexo 13.
31
Em suma, todas as obrigaes descritas no artigo 23 da Lei n
8.245/1991, devem tambm estar dispostas no contrato de locao, para maior
clareza e concordncia do locatrio e fiador e cincia do proprietrio do imvel ora
locado, alm de prever as eventuais quebras de contrato por parte do locatrio, a
constar no instrumento particular estas obrigaes do locatrio, no haver dvida
sobre o fiel cumprimento das mesmas, tanto para o locatrio e na ausncia deste,
para o fiador.
6.7 De'eitos !a garantia no contrato !e loca45o resi!encial
Mesmo sendo rigoroso e exigindo a mais eficaz garantia disponvel no
mercado imobilirio e autorizada pela Lei n 8.245/91, o proprietrio do imvel
locado deve tomar alguns essenciais cuidados com os procedimentos na anlise da
garantia locatcia e acompanhar os seus procedimentos at a efetiva entrega pelo
locatrio das chaves do imvel locado.
Mesmo que no contrato de locao firmado entre as partes haja uma
slida garantia, como o seguro fiana, por exemplo, imprescindvel que o
proprietrio verifique todos os detalhes da contratao do seguro junto a corretora
de seguros, pois existem detalhes cruciais para a funcionalidade do seguro fiana,
como por exemplo, a falta da assinatura das partes na proposta de seguro fiana
15
ou a falta do pagamento do prmio do seguro (ou primeira parcela deste prmio em
caso de parcelamento), poder exonerar a obrigao da seguradora em arcar com o
eventual sinistro por inadimplncia do locatrio junto ao proprietrio do imvel,
mesmo estando redigidas as clusulas exigindo a contratao do seguro fiana no
instrumento contratual de locao firmado. Caso alguma dessas desatenes
acontecerem, o locador estaria desprotegido e com um contrato firmado sem
garantia lquida, apenas com sustentao para propor a competente ao de
despejo contra o locatrio, pela eventual quebra de clusula contratual.
Conforme minha experincia e o relato de outros profissionais do ramo
imobilirio, detalhei abaixo alguns riscos e cuidados que devem ser tomados pelo
proprietrio na anlise e aceitao de todas as garantias locatcias:
15
Um formulrio de proposta de seguro fiana pode ser conhecido no anexo 10.
32
1) Cauo: Apenas deve-se ter o cuidado de, quando monetria, receber
a cauo em dinheiro antes da entrega das chaves. Se tratando da
cauo de bem imvel, deve-se averbar o contrato de locao junto a
matrcula do imvel do caucionante. As taxas cartorrias e
emolumentos podero ser cobrados do locatrio ( interessante
estipular isto no contrato de locao para evitar eventuais dvidas
futuras).
2) Fiana: A pessoa do fiador responde com qualquer um dos seus
bens, caso haja descumprimento das obrigaes por parte do
locatrio. Deve-se tomar o cuidado de no atrelar um bem do fiador ao
contrato de locao, como um imvel, por exemplo (erro costumeiro) o
que caracterizaria a garantia de cauo de bem imvel e, havendo 2
garantias num mesmo contrato firmado, o locador incorrer no
disposto do artigo 43, da Lei n 8.245/91, inciso , que prev
contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis
meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel
atualizado, revertida em favor do locatrio por exigir, por motivo de
locao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de
locao. Alm desse detalhe, indispensvel os seguintes cuidados:
a) Solicitar matrcula atualizada do bem imvel do fiador (apenas para
informao), o bem deve estar livre de nus e em nome apenas do
fiador, salvo se as pessoas relacionadas na matrcula tambm
aceitarem dar fiana na locao e assinarem o contrato de locao.
Tambm necessrio verificar se no h clausula de
impenhorabilidade/incomunicabilidade/inalienabilidade averbada
junto ao imvel do fiador, caso haja, este imvel no pode ser
penhorado para suprir eventuais dbitos do locatrio.
b) Caso o fiador seja casado, seu conjuge dever concordar com a
garantia e assinar o contrato de locao conjuntamente para dar
validade a mesma, salvo em casos de casamento sob o regime de
separao total de bens.
33
c) Verificar a idoneidade do fiador junto aos rgos de proteo ao
crdito, inclusive, para verificar se no h nenhuma dvida que
coloque risco na penhora antecipada do imvel do fiador ou outros
bens informados.
Um detalhe que a prtica locatcia me ensinou que, fiadores com
muitas consultas de crdito em seu CPF, realizadas por imobilirias,
em um curto espao de tempo (Ex.: 4 ou mais consultas em 1 ms
realizadas por 4 imobilirias diferentes) poder ser indcio da prtica
ilegal de "Fiador Profissional. A contratao de fiador profissional
uma prtica cuja finalidade fornecer documentos, geralmente falsos,
ao locatrio para que este possa satisfazer a necessidade de suprir a
garantia de fiador junto s imobilirias e proprietrios de imveis. Por
este "servio, geralmente cobrado o valor correspondente a 1
aluguel ou uma taxa fixada pelo intermediador, que varia conforme a
probabilidade da aceitao desta documentao do fiador profissional
junto s imobilirias. Geralmente este valor pago quando o fiador
profissional assina o contrato de locao. Para a captao de
"clientes esses falsrios costumam publicar anncios na internet e em
jornais
16
de grande circulao.
Uma situao inerente ao locatrio a dificuldade em obter um fiador
que resida e que possua bens na comarca onde est localizado o
imvel pretendido para locao. A resistncia dos proprietrios e seus
respectivos administradores em aceitar uma garantia com origem em
outro estado ou cidade, se remete ao fato que, uma eventual ao de
cobrana ou penhora fora da comarca onde est localizado o imvel
locado, configura uma ao mais dispendiosa e demorada, com
notificao por meio de cartas precatrias, contratao de advogado
local, etc.
3) Seguro Fiana: Quando a garantia apresentada pelo locatrio o
seguro fiana nenhum documento deve ser analisado (ou aprovado)
pelo proprietrio, pois esta uma das funes da seguradora, sendo
16
Para visualizar um anncio publicado para captao de clientes interessados no servio de fiador
profissional, vide anexo 12.
34
assim, o pretenso locatrio deve encaminhar os documentos
solicitados para a anlise prvia de uma corretora de seguros
credenciada pela seguradora garantidora do seguro fiana. A
seguradora quem analisar se esta documentao est compatvel e
em ordem ou se necessita de algum complemento, pois como
garantidora da locao, o cuidado nesta aprovao cabe apenas
seguradora. Se possvel, o proprietrio do imvel deve solicitar que a
contratao do seguro fiana seja intermediado por meio de uma
corretora idnea ou de seu conhecimento, pois no est descartado o
risco de fraudes e pseudos corretores de seguros agirem em conjunto
com o locatrio para apenas simular a contratao do seguro fiana.
No caso desta garantia locatcia, as chaves do imvel devero ser
entregues apenas quando houver:
a) a emisso pela seguradora do "PAC de aprovao de seguro
fiana
17
.
b) Assinatura das partes (locador e locatrio) na proposta do seguro
fiana.
c) Pagamento do prmio do seguro fiana ou da 1 parcela, tendo em
vista que o pagamento do seguro fiana pode ser parcelado.
d) Assinatura da vistoria de ocupao do imvel, principalmente
quando contratado a cobertura de danos ao imvel ou pintura.
e) Assinatura das partes (com firma reconhecida) no contrato de
locao firmado, lembrando que comum a seguradora tambm
ficar com uma via do contrato de locao.
4) Titulo de Capitalizao: Deve-se apenas tomar o cuidado para que o
locatrio esteja ciente que, em caso de resciso anterior a 12 meses
de aplicao, estar sujeito a perda dos rendimentos e poder pagar
multa pelo saque antecipado junto a instituio financeira. O saque do
valor aplicado, cujo valor no h limites previstos na Lei, podendo ser
de 6 ou 12 meses de aluguel, conforme acordado entre as partes,
17
Para visualizar um PAC de aprovao de seguro fiana, emitido pela Seguradora Porto Seguro,
vide anexo 11.
35
dever ser autorizado expressamente pelo locador junto instituio
financeira detentora do ttulo de capitalizao.
5) Fiana Bancria: mportante introduzir uma clusula de renovao no
contrato de locao, no prazo mnimo de 15 dias prvios ao
vencimento desta garantia, para no correr o risco do contrato de
locao ficar descoberto por falta da respectiva renovao, caso o
locatrio no a providencie, o banco ainda estar responsvel por este
descumprimento contratual, que dever prever multa correspondente a
3 meses do aluguel vigente.
O locatrio conseguir contratar ou ter acesso s garantias exigidas pelos
locadores e imobilirias, atualmente uma das maiores dificuldades para que um
contrato de locao seja concretizado, seja pela indisponibilidade de valores,
desconhecimento local de eventuais fiadores, etc. Por esse motivo, que inclusive
trz ineficincia ao processo de locao, foi necessrio introduzir modificaes a Lei
n 8.245/2001, que surgiu, dentre outros objetivos, para atualizar e tornar legal
prticas j adotadas por meio das jurisprudncias, como veremos a seguir.
7. RE"ORMAS )AS -ARA)T(AS 9ELA LE( ): ,6.,,6%6BB>
Com o objetivo de reduzir o dficit habitacional no pas e de atualizar as
relaes entre locador e locatrio, foi promulgada a Lei n 12.112/2009, que traz
mudanas importantes nas relaes entre locador e locatrio. As alteraes
abrangem 14 pontos da lei, sendo as mais polmicas as que tratam sobre a questo
do despejo e os fiadores.
A Lei n 12.112/09 alterou apenas 11 artigos da Lei de Locaes n
8.245/91, destes, apenas 4 artigos e alguns incisos tratam de alteraes relativas a
garantia locatcia, o artigo 12, que fala sobre a sub-rogao da locao em diversas
situaes, inclusive, dissoluo da unio estvel, sendo nova causa de
prosseguimento da locao residencial do cnjuge ou companheiro resistente, em
36
seu pargrafo 2, o fiador caso queira, poder se exonerar desta sub-rogao do
locatrio, porm ainda responder pelo contrato pelo prazo por 120 dias posteriores
a sua comunicao de exonerao ao locador. Acerca desta incluso, assinalam os
autores Paulo Restiffe Neto e Paulo Srgio Restiffe (2010, pp.17 e 18) no que
segue:
O outro texto legal inovador subseqente assegura ao fiador a faculdade de se
exonerar de suas responsabilidades, a ser manifestada no prazo de 30 dias,
contados do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando, no
caso de exonerao responsvel ainda pelos efeitos da fiana durante 120 dias
aps a notificao dele ao locador; reciprocamente, se no exercer aquela
faculdade de exonerao no trintdio contado do recebimento da comunicao
oferecida pelo sub-rogado, prosseguir normalmente como fiador de novo
locatrio sub-rogado residencial afianado, como de direito, em face do locador.
O artigo 39 acrescentou o seguinte texto: " ..., ainda que prorrogada a
locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei, pois mesmo que o artigo 39
estivesse claro em prever a garantia at a efetiva devoluo do imvel, existiam
precedentes segundo os quais a fiana no necessariamente se estenderia at a
efetiva devoluo do imvel, uma vez que entendido que a concordncia do fiador
em garantir a locao vai at o final do prazo estipulado no contrato, no devendo o
fiador responder por dbitos posteriores ao que ficou convencionado inicialmente em
contrato, j que no havia autorizao expressa do fiador prorrogando a garantia,
ficando assim a mesma limitada ao prazo contratual. Com este complemento, o texto
no gera dvidas quanto a permanncia da garantia at a efetiva entrega das
chaves, mesmo havendo prorrogao do prazo contratual (PCHLAN, 2010, p. 51).
Em seu artigo 40, a Lei n 12.112 traz a possibilidade de exigncia de
novo fiador ou de substituio da modalidade de garantia nas hipteses j[a
conhecidas, com duas inovaes: No inciso , quando houver a incluso do fiador
em recuperao fiscal ao lado de outros fatores de insegurana, esse quadro
autorizar o locador a pedir a substituio do fiador e no inciso X, no caso do fiador
manifestar sua inteno de desonerao da fiana, a qual deixar de figurar apenas
aps decorridos 120 dias. Nos casos expressos do inciso ao X, conforme o
pargrafo nico, poder o locador exigir nova garantia ao locatrio, sob pena de
desfazimento da locao.
37
A falta de substituio da garantia "defeituosa permite ao locador
requerer a concesso de liminar ordenando o despejo do locatrio no prazo de 15
dias, conforme o artigo 59 em seu inciso V.
O artigo 59, que concede liminar quando r utilizado a garantia de cauo
financeira de 3 alugueres, recebeu quatro novos motivos para o desfazimento da
locao, so eles: O inciso V que cita a permanncia do sub-locatrio, estando
extinta o contrato com o locatrio; O inciso V fala dos reparos urgentes descritos no
artigo 9, inciso V da Lei n 8.245/91; J o inciso V dispe sobre o trmino do
prazo notificatrio de 30 dias que o locador deve fazer ao locatrio, previsto no
pargrafo nico do artigo 40 da Lei do nquilinato, em caso de substituio do fiador.
No inciso X tratado uma alterao mais significativa, uma vez que, o
locador poder requerer a concesso de liminar, havendo a falta de pagamento das
obrigaes contratadas e no havendo qualquer outra garantia atrelada ao contrato
de locao. Eis a redao do novo e ltimo inciso do pargrafo primeiro do artigo 59
da Lei do nquilinato:
"X - A falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37,
por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela,
independente de motivo. (Redao dada pela Lei n 12.112/09)
Em complemento a este novo inciso, a Lei n 12.112/09 tambm acresceu
um pargrafo 3 ao artigo 59 :
Pargrafo 3 - No caso do inciso X do pargrafo 1 deste artigo, poder o locatrio
evitar a resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15
(quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel e independente de
clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos,
na forma prevista no inciso do artigo 62. (Redao dada pela Lei n 12.112/09)
A introduo da concesso da liminar ao locador, em caso de
inadimplncia do locatrio que no possui garantia, tem alterado, inclusive, a prtica
comercial das locaes, conforme minha experincia profissional como corretor de
imveis e administrador de imveis locados, afinal esta passou a ser uma nova
ferramenta para garantir ao locador a retomada rpida do imvel. Dentre muitos
negcios locatcios, em abril de 2010, eu intermediei a locao de um imvel
residencial, sem qualquer garantia locatcia atrelada ao contrato de locao, apoiado
38
apenas no inciso X do artigo 59, que proporciona a impetrao da liminar, aps 15
dias de atraso no pagamento dos encargos locatcios.
Este proprietrio do imvel locado nessas condies, demonstrou ser
conhecedor da Lei de Locaes, porm, nunca havia assinado um contrato de
locao isento de garantia locatcia e poca da realizao do negcio, eu o
questionei sobre optar por um contrato de locao sem estar atrelado a nenhuma
garantia e ele me respondeu o que segue:
Decidi alugar o meu imvel, sem a exigncia de um fiador ou outra garantia,
acreditando no dispositivo do inciso X do artigo 59, da Lei n 12.112/2009,
levando em conta, o bom cadastro apresentado pelo locatrio e para agilizar a
locao do meu imvel. Acredito que, em caso de inadimplncia, o processo de
despejo ser mais clere tendo em vista a concesso desta liminar.
Sobre a incluso do inciso X do artigo 59, tambm h a preocupao do
legislador em ocorrer demasiado excesso de celeridade processual e assim trazer
danos ao locatrio, como assinalaram Wilson Ricardo Ligieira e Mauricio Carlos
Pichiliani (2010, P. 72 e 73):
As hipteses previstas nos incisos V e X, segundo Torres Vasconcelos, devem
ser analisadas cautelosamente pelo juiz no caso concreto, a fim de evitar, com a
concesso da liminar, srios danos patrimoniais (com reflexos em sedes
trabalhista e empresarial, por vulnerar o fundo de empresa) e a afronta ao direito
constitucional de moradia. Deveras, a ltima situao inserida pela Lei n
12.112/09, que acrescentou o inciso X ao artigo 59, da Lei do inquilinato, dificulta
sobremaneira a situao do locatrio em sua defesa, fato que, certamente,
acarretar inmeros recursos e manifestaes indignadas, principalmente diante
da possibilidade da concesso da liminar inaudita altera parte. De qualquer modo,
a reforma visa to somente a preservao daquilo que foi contratado, primando-se
pela aplicao do princpio da boa-f objetiva e pelo dever de lealdade que deve
pautar qualquer relao contratual.
As alteraes foram introduzidas e com elas, vieram tambm as dvidas
se realmente essas mudanas surtiro efeito rpido no sentido de trazer mais
segurana ao proprietrio e proteger os direitos das partes envolvidas no contrato de
locao. Aps pouco mais de 3 anos de entrar em vigor, para saber o que pensa o
profissional que atua no mercado imobilirio, especificamente no segmento de
locao, eu realizei uma pesquisa sobre quais so os resultados e perspectivas dos
impactos proporcionados pelas inovaes da Lei n 12.112/2009 , que
acompanharemos no prximo captulo.
39
<. 9ESCU(SA )O CAM9O (MOB(L(DR(O
Em pesquisa
18
realizada com profissionais do ramo imobilirio de 20
imobilirias localizadas em 5 capitais brasileiras (So Paulo, Rio de Janeiro, Belo
Horizonte, Porto Alegre e Recife), eu questionei sobre as mudanas introduzidas
pela Lei n 12.112, de 2009 e as perspectivas dos profissionais quanto e estas
mudanas no mercado imobilirio se inclusive j haviam mudanas significativas
oriundas destas alteraes.
Das dez perguntas que compunham a pesquisa, foi constatado o seguinte
resultado:
90% das imobilirias consultadas utilizam a garantia de fiana como a
garantia locatcia mais utilizada em seu escritrio na intermediao dos contratos de
locao residencial, a segunda mais utilizada a cauo em dinheiro e a terceira
garantia mais utilizada o seguro fiana.
70% dos entrevistados me informaram que, no sentido de resoluo de
uma eventual pendncia locatcia, a garantia mais eficaz o seguro fiana, uma vez
que a seguradora paga o inadimplemento do locatrio, porm, ainda h rigidez por
parte da seguradora em aprovar o seguro fiana e o custo anual em torno de 2
vezes o valor do aluguel, oque inviabiliza que esta seja uma garantia acessvel para
todos os locatrios que se interessam em no recorrer a um fiador. A garantia de
fiana bancria seria a segunda opo mais eficaz na opinio dos especialistas,
porm inacessvel para a grande maioria dos interessados, devido aos poucos
bancos que prestam este servio e os especficos clientes que tem acesso a este
servio.
100% dos profissionais do ramo imobilirio acreditam que o alto custo
anual do seguro fiana e a rigidez na aprovao, por parte da seguradora, inviabiliza
que todas as locaes sejam realizadas com esta modalidade de garantia locatcia,
oque seria ideal para a prestao do servio de administrao do imvel locadoe
segurana do seu respectivo proprietrio.
18
Vide no Anexo 15, para visualizar o formulrio de pesquisa utilizado neste trabalho.
40
55% dos entrevistados acreditam que o locador deixa de alugar seu
imvel com receio do locatrio no conservar o imvel locado, j 45% dos que
opnaram entendem que a preocupao maior do locador a dvida em receber ou
no o valor do aluguel e encargos locatcios e por isso o receio em disponibilizar a
sua propriedade para locao, muitas vezes preferindo optar pela venda do imvel
residencial para investir em imveis comerciais.
Sobre qual o tempo de permanncia do locatrio inadimplente, todos
consultados afirmam unanimemente que no h uma regra fixa, que a demora extra-
judicial na resoluo da lide, depende da ndole do locatrio, a causa do
inadimplemento e a celeridade administrativa, seja do proprietrio ou seu
administrador, inclusive, o receio de ter o seu nome negativado e uma possvel
agilidade no trmite do processo a maior esperana de mudana na prtica
locatcia, justamente pelas reformas introduzidas pela Lei n 12.112/2009.
Ficou tambm constatado por mim uma variao enorme quanto a
porcentagem informada de inadimplncia na carteira de administrao de imveis
locados das imobilirias consultadas. Algumas afirmam ter 0% de inadimplncia, j a
grande maioria informou possuir at 10% de inadimplncia, porm, fica claro que um
dos fatores determinantes do risco de inadimplncia o perfil do locatrio,
principalmente quanto a renda e estabilidade no emprego. mveis com valores
baixos de aluguel (at R$ 1.500,00) atraem o locatrio assalariado, os quais
dependem exclusivamente do seu salrio mensal para saldar os alugueis. No caso
de perder o emprego, no h como honrar o pagamento do aluguel. Por outro lado,
os imveis com altos valores locatcios, cujos moradores so empresrios, altos
executivos, presidentes e diretores, estes possuem o perfil de pagadores fiis que
no costumam atrasar o pagamento do aluguel, tendo em vista o aluguel do imvel
residencial ser muitas vezes um investimento estratgico, as vezes pela realizao
de um projeto ou at mesmo para esperar que o imvel de sua propriedade seja
reformado.
Quanto a garantia ideal, 65% acreditam que a garantia de seguro fiana
a garantia mais eficaz e segura para o proprietrio, 25% entendem que, por ser
amigo ou parente do locatrio, o fiador se torna a garantia mais eficaz, mesmo
apresentando risco na liquidez, fato no constatado na modalidade de seguro fiana.
O maior objetivo das garantias locatcias, segundo os pesquisados, est
longe de acontecer, mesmo com as liminares oferecidas pela Lei n 12.112/2009, o
41
locador conservador sempre vai preferir possuir uma garantia para alugar o seu
imvel que isentar o locatrio de apresentar uma garantia locatcia slida, seja pela
filosofia atual do mercado imobilirio ou para tentar evitar ao mximo os eventuais
prejuzos pela locao mal sucedida. A expectativa que aquele especfico locador
investidor, que possui um nmero maior de imveis locados e tambm disponveis
para locao, "ouse arriscar com base no eventual excelente cadastro do locatrio e
na celeridade judicial com o apoio das liminares introduzidas pela Lei n
12.112/2009, j o regular locador de imveis ter maior resistncia em abrir mo das
garantias disponveis na hora de alugar o seu imvel, mesmo que seja orientado ao
contrrio, talvez seja questo de adaptao, mas isso apenas o tempo dir.
65% desses profissionais que atuam tanto na administrao da locao
de imveis como na comercializao desses imveis, informaram que h a
perspectiva de que ocorra um aumento significativo na quantidade de imveis
ofertados, principalmente pela introduo das mudanas na Lei n 12.112/2009,
outros profissionais entendem que essas mudanas no sero to relevantes assim,
j que a nova lei apenas formalizou procedimentos j adotados por meio das
jurisprudncias judiciais sem trazer mudanas revolucionrias.
Eles dizem tambm que o proprietrio do imvel est mais animado em
alugar mais rpido o seu imvel e que talvez haja maior maleabilidade do mesmo
quanto ao rigor de buscar a garantia locatcia "perfeita, porm, dificilmente este
proprietrio que depende da renda do seu aluguel, muitas vezes para compor o
oramento mensal, abriro mo do recurso do fiador e demais modalidades de
garantias previstas na Lei n 8.245/1991.
95% dos entrevistados informaram que possuem a mesma sensao que,
mesmo que haja leis oferecendo mais recursos para evitar prejuzos aos
proprietrios de imveis, necessrio um poder judicirio melhor aparelhado, pois
nada adianta criar leis e sempre depender da morosidade judicial para fazer com
que essas leis sejam aplicadas, principalmente para que o infrator no seja
favorecido por esta demora.
Sugestes de outros mecanismos ou recursos que poderiam ser teis no
sentido de agilizar e proteger o negcio locatcio, os quais ainda no existem no
mercado imobilirio, tambm foram discutidos entre os profissionais que
responderam a minha pesquisa e no prximo captulo, eu destaco quatro dessas
sugestes, as quais teriam como principal objetivo o de aperfeioar o mercado
42
imobilirio e corrigir alguns percalos que dificultam ou at mesmo inviabilizam que
algumas locaes residenciais se concretizem.
=. SU-ESTEES 9ARA A9ER"E(*OAME)TO DOS )E-FC(OS LOCAT.C(OS
Com o objetivo de facilitar a realizao das locaes de imveis, alm de
trazer mais segurana ao proprietrio do imvel locado, abaixo eu listo quatro
sugestes:
1) Tratamento diferenciado da Lei de Locaes conforme o perfil
especfico de cada locatrio.
2) Possibilidade de vnculo do veculo do locatrio junto ao contrato de
locao, com o respectivo registro no Departamento de
Regulamentao de Veculos Automotores (Detrans e Diretrans).
3) Todo contrato de locao (assim como eventualmente o contrato de
venda de imveis) seja reconhecido legalmente apenas quando
acompanhado da assinatura de um corretor de imveis, acompanhada
do seu respectivo nmero de CREC.
4) Anlise do crdito do locatrio, por intermdio do cadastro positivo, o
qual um projeto em trmite desde 2003, de autoria do deputado
Bernardo Ariston ou por meio de um cadastro positivo imobilirio
cadastrado junto ao CREC, que seria especfico para este segmento
imobilirio.
Adiante eu detalho especificamente cada uma essas sugestes para melhor
esclarecimento, como segue.
=., Tratamento !i'erencia!o con'orme o $er'il !e ca!a locat@rio
43
A locao de imveis residenciais, conforme verificado no decorrer deste
trabalho, voltada principalmente para atender o locatrio com o perfil familiar, que
depende do imvel locado para abrigar toda a sua famlia, muitas vezes no
dispondo de outra opo de moradia, porm, muitos outros locatrios como
executivos, estudantes, viajantes e estrangeiros, que em muitos casos residem
sozinhos e provisoriamente quando alugam seus imveis, porm, necessitariam de
um tratamento legal diferenciado no momento desta contratao. Caso houvesse um
tratamento legal para cada perfil de inquilino, facilitaria muito as tratativas e,
principalmente, as rescises contratuais, uma vez que esse locatrio que em tese
habitar por pouco tempo o imvel locado (30 dias, 3 meses, 6 meses, etc.), no
necessita dispor de determinadas protees que a Lei do nquilinato proporciona,
que inclusive, visam proteger a segurana familiar do locatrio, evitando despejos
rpidos, por exemplo.
Entre estes perfis, comumente existe o perfil da famlia tradicional, o qual
figura como objetivo maior da Lei do nquilinato, onde o imvel locado para a
residncia de um casal, seus filhos e demais familiares. Neste perfil, o locatrio
geralmente pretende residir por muitos anos no imvel locado, muitas vezes
chegando a renovar o contrato original de locao por mais de uma vez, inclusive,
seja por suas razes ou pelo longo prazo de moradia, este perfil tem maior facilidade
para conseguir um fiador que possui um imvel na comarca desejada para residir. J
o perfil do executivo que pretende, muitas vezes, ficar no mximo um ano residindo
no imvel locado, por tambm possuir um contrato de trabalho atrelado respectiva
locao, assim como, o perfil do estrangeiro que, na maioria das oportunidades
pretende ficar pouco tempo em nosso pas (geralmente at 6 meses) ocupando o
imvel e no dispem de muitas alternativas de garantias, como por exemplo, um
fiador ou a possibilidade de contratar o seguro fiana que se torna impraticvel, pelo
alto custo por pouco prazo contratual e principalmente no caso do locatrio
estrangeiro, que no costuma atender as exigncias da seguradora, por possuir um
cadastro nacional praticamente "em branco sem maiores garantias para apresentar
mesma, a proposta reprovada pela seguradora. O perfil do inquilino estudantil,
que geralmente necessita alugar um imvel prximo s faculdades, estaes do
metr, restaurantes e locais com farta infraestrutura, geralmente costuma alugar o
imvel por mais de 12 meses, sendo normal inclusive, se unir com outros estudantes
com o intuito de reduzir custos locatcios ou at para centralizar a convivncia entre
44
amigos com o mesmo perfil social. Este perfil de locatrio normalmente possui fiador
de outra comarca, que so geralmente seus pais e normalmente traz consigo um
risco maior de descumprimento das normas condominiais (som alto, excesso de
rudos aps o horrio permitido, etc.).
Pelos diferentes perfis acima dissertados, a sugesto que imperou em
minhas pesquisas no mercado imobilirio, seriam determinadas categorias de
locao residencial levando em conta o perfil do locatrio, nos casos sugeridos,
teriamos as locaes residenciais se sub-dividindo em 4 categorias diferentes:
familiar, executiva, estudantil e estrangeira.
*.1.1 ,ocao $amiliar
O imvel sendo ocupado partir do perfil locatcio de um casal com filhos,
gozaria de mais privilgios, pois realmente depende do imvel para manter a base
familiar, portanto, no poderia ser despejado em perodos inferiores a 90 dias, oque
poderia gerar resistncia do locador em alugar para este perfil de locatrio, porm,
como o locador contribui para gerar moradia, indiretamente fazendo o papel
governamental, poderia tambm gozar de uma reduo na alquota de mposto de
Renda sobre a renda que provm do aluguel familiar. O prazo da locao, como
acontece atualmente, no poderia ser inferior a 30 meses. Possuindo por fim as
mesmas garantias locatcias que existem atualmente.
*.1.2 ,ocao -.ecuti"a
O funcionrio que constantemente transferido de local de trabalho,
obviamente no tem interesse em ficar "preso a um contrato de locao por 30
meses, inclusive, a prpria Lei n 8.245/91 j vem protegendo este perfil de inquilino,
como dispe o pargrafo nico do artigo 4, que estipula:
O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de
transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em
localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o
locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.
Porm, esse procedimento ocorre de forma no oficial, sendo necessria
a comprovao da transferncia profissional do inquilino, oque pode trazer prejuzos
45
ao locatrio. Sendo assim, as sugestes comeam tratando o prazo desta locao,
que poderia ser oficialmente de 12 meses (no mnimo), podendo o contrato ser
renovado anualmente ou de 6 em 6 meses, havendo interesse das partes. Em caso
de inadimplncia, o despejo poderia ocorrer por meio de liminar, dando prazo de 15
dias para a efetiva desocupao ou purgao da mora. Tendo em vista a facilidade
na retomada do imvel, no haveria necessidade de haver uma garantia locatcia
atrelada ao contrato de locao. Outro possvel detalhe seria o locatrio poder pagar
todos alugueres adiantados sem prejuzo das liminares, na necessidade de ao por
inadimplncia dos demais encargos da locao ou descumprimento contratual.
*.1.3 ,ocao -studantil
Neste caso, o contrato poderia ser celebrado pelo mesmo prazo do curso
que ser estudado, tanto nas faculdades ou demais instituies tcnicas, no seria
possvel isentar o locatrio das garantias locatcias para suprir esta locao
residencial. Seria necessrio frisar e esclarecer muito bem no contrato de locao
sobre as eventuais multas pelo no cumprimento das regras estabelecidas no
regulamento do prdio e na conveno condominial (no caso de locao de
apartamento ou imvel em condomnio), multas essas que, mesmo em nome do
locador, so de responsabilidade do locatrio. Em caso de inadimplncia, o despejo
poderia ser por liminar dando prazo de 15 dias para o efetivo despejo ou purgao
da mora, j que tambm se trata de uma locao transitria.
Seria necessrio formalizar que, figuraria no contrato de locao, tanto
como locatrios e fiadores, os pais dos estudantes, inclusive pelo fato dos mesmos
geralmente no possurem renda oficial, por no trabalharem, etc. importante que
no contrato de locao figurem todos os estudantes ou seus responsveis, que vo
de fato morar no imvel locado, para tentar evitar que um estudante facilmente
desocupe o imvel, tendo em vista que no h nada contratualmente que o obrigue
a respeitar as clusulas contratuais, deixando muitas vezes os demais locatrios que
permanecero no imvel, sem os recursos suficientes para o pagamento do aluguel
e demais encargos da locao.
*.1.' ,ocao para -strangeiros
46
Nas locaes para estrangeiro, h uma grande dificuldade para
apresentao de garantias, como fiador e aprovao do seguro fiana, inviabilizando
muitas vezes que a locao residencial acontea em nome do estrangeiro. Uma
soluo apontada pelos profissionais do setor imobilirio, seria que o estrangeiro
pudesse pagar de forma adiantada, todos valores concernentes ao aluguel,
condomnio, PTU, luz e gs, do perodo em que for permanecer no imvel, devendo
ainda caucionar, em conta poupana, o valor de um aluguel para prevenir danos ao
imvel. Poder ser dispensado de apresentar garantias, porm, em caso de
inadimplncia, o despejo deveria se dar por liminar dando prazo de 15 dias para o
efetivo despejo ou purgao da mora.
muito improvvel que seja aprovado o seguro fiana para o locatrio
estrangeiro, salvo em casos de contrato de trabalho bem remunerado, devendo o
interessado demonstrar possuir vnculo no Brasil ou tambm, possvel que a
empresa que ir contrat-lo possa ser o seu fiador ou at mesmo contratar o seguro
fiana em seu nome, o fato que ter que arcar com o custo alto do seguro fiana ou
a demora na aprovao do cadastro desse locatrio, externamente mancha a
imagem do Brasil, uma vez que, em outros pases, existe muita rapidez e agilidade
para locao de imveis residenciais para estrangeiros, exigindo muitas vezes, alm
do contrato de locao, apenas um depsito correspondente a um ms de locao
para a entrega das chaves, claro que a legislao totalmente diferente do Brasil,
oque tambm traz segurana ao proprietrio da retomada rpida do imvel locado,
em caso de inadimplncia.
=.6 9ossibili!a!e !e 12nculo !o 1e2culo !o locat@rio
Na situao da garantia de cauo de bens mveis, poderia ser permitido
que o locatrio poderia pudesse atrelar o seu veculo no contrato de locao,
levando tambm este vinculo a registro no cartrio de notas, porm, esse
procedimento no impede que o locatrio venda o seu carro e dificulte a
compensao dos eventuais dbitos tendo em vista o bem caucionado, em caso de
inadimplncia. Para que seja eficaz a cauo de veculo, o Detran e rgo regionais
que regulam o uso e registro dos veculos, poderiam autorizar esta averbao no
documento do carro e banco de dados do DENTRAN e que o registro do respectivo
contrato de locao, mencione o perodo do contrato, valor do aluguel, etc., pois
47
caso o veculo seja vendido, o comprador assume o risco e o respectivo nus do
contrato de locao firmado entre o vendedor do veculo e o proprietrio do imvel
locado.
=.7 O contrato !e loca45o legalmente interme!ia!o $or corretor !e im01eis
Uma sugest bem discutida entre os profissionais do mercado imobilirio
a situao em que todo negcio imobilirio, seja de compra e venda ou locao,
deveria ser acompanhado por um profissional registrado no CREC, evitando assim
fraudes, negcios mal feitos, assim como, para responsabilizar os maus
profissionais por negcios que no foram conduzidos de forma legal e
eventualmente de forma prejudicial s partes. Este procedimento traria mais
segurana ao proprietrio e poderia reduzir a alta demanda judicial, pela celebrao
de contratos mal redigidos ou tendenciosos, uma vez que, o contrato de locao
seria intermediado por um profissional credenciado e assim, responsvel pela
idoneidade do negocio imobilirio s partes envovidas.
=.< Ca!astro 9ositi1o
O cadastro positivo
19
exatamente o contrrio do cadastro negativo, j
praticado no mercado financeiro, que realiza por meio da consulta do CPF do
cliente, a verificao de eventuais aes, cheques devolvidos ou protestados para a
aprovao do cadastro do cliente.
Conforme o projeto de lei n 836/2003 do deputado Bernardo Ariston,
participaria do cadastro positivo as pessoas que solicitarem a sua incluso neste
cadastro, porm no possuindo restries cadastrais em seu CPF ou nome,
conforme informa o artigo 2 e respectivos pargrafos do projeto de lei elaborado:
A abertura de cadastro, ficha e registro de dados especiais sobre o consumidor e o
usurio de servios dever ser comunicada, por escrito, ao destinatrio final,
mesmo quando no solicitado por ele.
1 O cadastro e dados do consumidor e do usurio de servios devem ser
objetivos, claros, verdadeiros e produzidos em linguagem de fcil compreenso,
19
Para conhecer a ntegra do Projeto de lei do Cadastro Positivo, de autoria do deputado Bernardo
Ariston, vide o anexo 14.
48
no podendo conter informaes negativas referentes a perodo superior a trs
anos.
2 No havendo cobrana de valores no perodo referido no pargrafo anterior,
vedada a permanncia de informaes sobre o consumidor final ou o usurio em
bancos de dados, cadastros, fichas, registros e similares
3 Ficam as empresas e instituies que prestam segurana s operaes de
crdito proibidas de cobrar quaisquer valores para a emisso e a entrega de
certides relativas situao do consumidor e do usurio.
A idia facilitar com isso o crdito e sugerir a reduo das taxas de juros
de financiamentos para os clientes que fazem parte do cadastro positivo. Porm,
uma das controvrsias que impede a aprovao do projeto do cadastro positivo o
fato da exposio negativa das pessoas que no fizerem parte do cadastro positivo,
o que por ventura dificultaria para esta pessoa, ausente no cadastro positivo, a
realizao de financiamentos e emprstimos no mercado financeiro em geral. Nos
Estados Unidos, o cadastro positivo funciona muito bem, aumentando a taxa de
aprovao de financiamentos.
Neste mesmo posicionamento, poderia haver tambm um cadastro de
locatrios junto ao CREC ou em imobilirias credenciadas, para que os locatrios
que tiveram um bom histrico, sendo bons pagadores e cumpridores de suas
obrigaes, tenham alguns benefcios, como por exemplo, esta informao que o
referencie facilmente junto aos proprietrios ou imobilirias cadastradas, quanto ao
bom comportamento do locatrio em locaes anteriores e com isso, viabilizar com
maior rapidez locaes residenciais ou comerciais futuras, sem que houvesse
maiores exigncias ou at sem a necessidade de apresentar uma garantia locatcia
atrelada ao contrato de locao. (FNANAS PRTCAS)
CO)CLUS+O
49
Ao longo deste trabalho, vrias controvrsias foram elencadas,
como a questo da possibilidade de penhora ou no do imvel do fiador,
sendo este bem nico de famlia, como a inacessibilidade de certas
garantias como a fiana bancria, tendo em vista a sua exclusividade e
por ser concedida a um seleto perfil de locatrio, sea por ser funcionrio
do banco ou sea pelo excelente relacionamento do correntista unto ao
banco garantidor e o seguro fiana, pelo seu alto custo de contratao e
rigide! na aprovao" #o h dvidas do enorme potencial de eficcia
destas garantias, quando o obetivo suprir as inseguranas do
proprietrio do imvel locado, mas de que adianta tamanha segurana
para o proprietrio, estando estas garantias inacessveis para contratao
por parte da maioria dos locatrios $
A concluso para identificar qual a garantia mais efica! e
verdadeiramente funcional, deve tambm levar em conta a possibilidade e
o acesso desta garantia para a maioria dos interessados em alugar um
imvel, sea este residencial ou comercial, afinal, para esta garantia ser
completa, que sea efica! garantindo as obriga%es e responsabilidades do
locatrio e que proporcione a este rapide! e custos suportveis ao
mesmo, sea este de alta, media ou baixa renda"
&artindo deste princpio, ficou claro para mim que atualmente
no h disponvel no mercado imobilirio um modelo de garantia locatcia
que sea completo desta forma, que satisfaa simultaneamente tanto a
segurana plena do locador como a agilidade na aprovao e baixo custo
para no sacrificar desproporcionalmente uma soluo favorvel 's duas
partes, porm suportada apenas pelo locatrio" #o restou para mim
ento outra alternativa seno identificar individualmente qual dessas
garantias disponveis atualmente vivel para cada uma das duas partes
envolvidas"
#o caso do locatrio, que as modifica%es proporcionadas pela
(ei n) *+"**+,+--. trouxe esta possibilidade, o ideal seria a aus/ncia total
da necessidade de apresentar uma garantia ao alugar um imvel
residencial ou comercial, porm, apenas locadores mais esclarecidos e
50
no to conservadores aceitariam essa possibilidade, uma ve! que para a
grande maioria dos proprietrios no comum abrir mo de uma garantia
atrelada ao contrato de locao, seria correr um risco desnecessrio"
0 para satisfa!er a segurana dos locadores, ficou claro para
mim que o seguro fiana a garantia locatcia que melhor oferece
segurana e riscos redu!idos em se tratando da falta de cumprimento
contratual do locatrio, que a seguradora garantir a efetivao do
pagamento de qualquer despesa contratada e em aberto, assim como
demais clusulas contratuais que faam parte da aplice de seguro fiana
e que esteam descritas no contrato de locao assinado pelas partes"
1m detalhe importante que constatei que, independente da
modalidade de garantia que figurar atrelada ao contrato de locao
imobiliria, ficou claro para mim que a maior perspectiva de eficcia,
ocorre no exato momento da anlise do cadastro do locatrio, do seu
crdito unto aos rgos de proteo ao crdito, outras loca%es reali!adas
anteriormente e se sua renda comporta de fato o aluguel e encargos
locatcios contratados, evitando assim acionar as garantias locatcias
contratadas, oque de qualquer forma geraria demora no recebimento dos
valores devidos ao locador, pelo locatrio, assim como a devoluo em
ordem do imvel locado" Alguns proprietrios entendem que importante
conhecer previamente o locatrio e praticar o famoso 2olho no olho3 oque
pode ser til se no trouxer desconforto ou constrangimento ao locatrio,
que tambm pode se desestimular em alugar o imvel, tendo em vista
algum eventual excesso ao ser entrevistado pelo locador"
1ma ve! que a (ei n) 4"+56,*..*, mesmo reformada pela (ei n)
*+"**+,+--., ainda na prtica no est surtindo os efeitos almeados pelo
legislador, que transmitir mais segurana ao proprietrio e tornar o
eventual processo de despeo clere de fato, at mesmo porqu/, no
depende dos nossos legisladores a aparelhagem dos nossos fruns e
tribunais, pois mesmo muito bem elaborada, a lei necessita do amparo de
um poder udicirio melhor organi!ado, assim como de mais u!es e
demais servidores para que estes processos 7assim como os demais8
seam ulgados de forma din9mica e sem grandes burocracias, o que
51
evitaria preu!os a todos e facilitaria inclusive a relocao rpida e fcil de
novos locatrios no imvel locado e obeto do eventual processo, que a
retomada do imvel, em tese, tambm seria rpida e sem maiores
delongas" Assim ocorre atualmente no exterior, como foi apresentado
neste trabalho, cuo nico documento solicitado para que um locatrio
estrangeiro alugue um imvel residencial, na maioria dos pases europeus,
apenas o seu passaporte e um contrato de locao bsico com o
depsito de um aluguel para a garantia dos mveis e demais
componentes do imvel locado"
:alamos aqui sobre outra possibilidade para tentar evitar o
aumento do nmero de processos locatcios, desde que sea obrigao
que ocorra a participao mais efetiva do corretor de imveis unto as
transa%es imobilirias, para que o negcio sea reconhecido legalmente,
pois sendo o corretor de imveis credenciado ao ;<=;>, o negcio
imobilirio intermediado com independ/ncia das partes e maior lisura
comercial, o que evitaria muitos eventuais conflitos desnecessrios e
banais, por falta de conhecimento de proprietrios e locatrios que muitas
ve!es no dominam a (ei do >nquilinato e podem, por exemplo, celebrar
um contrato leonino ou sem penalidades ao locatrio"
&or fim, em toda a extenso deste trabalho, eu busquei expor a
minha experi/ncia profissional de quase +? anos no mercado imobilirio,
porm, apenas como apoio 's pesquisas que reali!ei e doutrina
pesquisada, sem risco de expor informa%es duvidosas e com qualquer
interesse pessoal" :ao questo de transparecer isso, inclusive, quando
concluo este trabalho informando que a eficcia das garantias locatcias,
no est atrelada exclusivamente a necessidade de existirem as leis que
regulam a locao imobiliria, do aval da seguradora que analisa o seguro
fiana ou o fiador possui * ou + imveis na mesma comarca do imvel
locado, a eficcia da garantia da locao residencial encontra@se
inabalvel, principalmente, nos valores morais e sociais das pessoas
envolvidas, tanto do locatrio como do locador, pois ambos t/m
necessidades a serem satisfeitas e, mesmo que seus interesses seam
opostos, a busca por conquistar o seu obetivo individual requer tambm
52
no avanar no direito da outra parte envolvida e, acontecendo este
comportamento, neste momento estar vigorando a maior de todas as
garantias locatcias, pois nenhuma outra ser mais efica! que a boa
vontade do homem de boa f"
RE"ERG)C(AS B(BL(O-RD"(CAS
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<=AB>::= #=BC, &auloD <=AB>::=, &aulo Argio" Locao: reforma da (ei
n) 4"+56,*..*" ed" Ao &auloE Falheiros, +-*-"
<CG<>H1=A, Aabrina" Fique por dentro do contrato de fiana"
Gisponvel em IhttpE,,JJJ"urisJaK"org"br,v+,vermenu"asp$
idLcursoM?4.NtipocursoM0urisBemaO"
A(A>P> :>(QC, #agib" Comentrios nova lei do inquilinato" ." ed" <io
de 0aneiroE :orense, +--*"
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SULAMERCA (empresa). T2tulo !e ca$italiza45o. Garantia Locatcia. Disponvel
em: <http://www.sulacap.com.br/perguntas_e_respostas.asp>.
55
A)EPO B,
Exemplo de uma Domus, construo onde na Antiga Roma, residiam
seus nobres e ilustres cidados romanos :
56
Disponvel em: http://antigaroma.webs.com/vidaquotidiana.htm
A)EPO B6
Exemplo de nsula, onde se abrigavam os mais desfavorecidos :
57
http://antigaroma.webs.com/vidaquotidiana.htm
A)EPO B7
CORT(*O
58
Disponvel em: http://viajeaqui.abril.com.br/national-geographic/imagens/sua-foto/2008/dez/2008-12-
09-cortico-sao-paulo.jpg. Acesso em 01 Jun. 2010
A)EPO B<
Casar5o totalmente
encorti4a!o / Rua Maestro
Car!imO bairro !a Bela Jista
Sobra!o encorti4a!o / Rua
JergueiroO Bairro !e Ana Rosa
59
LE( ): ,B.>6;O DE B; DE NA)E(RO DE ,>>,

Regulamenta o inciso do artigo 148 combinado com o inciso V do artigo 149 da
L.O.M., dispe sobre as condies de habitao dos cortios, e d outras
providncias. (Regulamentada)
(Projeto de Lei n 504/89, do Vereador Luiz Carlos Moura)

Regulamentada pelo DM 30.731/91 e DM 33.189/93
Ver DM 44.667/04
Partes vetadas DOM 14/06/91 e 15/06/91 - j anotado

LUZA ERUNDNA DE SOUSA, Prefeita do Municpio de So Paulo, usando das
atribuies que lhe so conferidas por lei. Faz saber que a Cmara Municipal, em
sesso de 13 de dezembro de 1990, decretou e eu promulgo a seguinte lei:
Art. 1 - Define-se cortio como a unidade usada como moradia coletiva multifamiliar,
apresentando, total ou parcialmente, as seguintes caractersticas:
a) constituda por uma ou mais edificaes construdas em lote urbano;
b) subdividida em vrios cmodos alugados, subalugados ou cedidos a qualquer
ttulo;
c) vrias funes exercidas no mesmo cmodo;
d) acesso e uso comum dos espaos no edificados e instalaes sanitrias;
e) circulao e infra-estrutura, no geral precrias;
f) superlotao de pessoas.
Art. 2 - A Prefeitura fiscalizar as condies de habitao nos cortios e tomar as
medidas necessrias para fazer respeitar as exigncias da presente lei e demais
normas pertinentes, atendendo as necessidades da populao moradora.
Pargra&o /nico # Sero solidariamente respons"eis pelas condi0es de 1abitao,
perante o Poder P/blico, o proprietrio, o locatrio#sublocador, terceiros que tomem
o lugar destes e2ou o respons"el pela e.plorao do cortio.
Art. 3 - ndependentemente de outras normas aplicveis, consideram-se as
condies mnimas de habitao, para os fins desta lei, as seguintes:
60
a) segurana do imvel no tocante sua instalao eltrica e sua estrutura,
comprovadas atravs de laudo expedido pelo rgo pblico competente, renovado a
cada dois anos; (Parte Vetada promulgada pela Cmara em 15/06/91)
b) ventilao mnima por cmodo de 1/2 (metade) da rea de iluminao; (Parte
Vetada promulgada pela Cmara em 15/06/91)
c) iluminao mnima por cmodo de 1/7 (um stimo) da rea de piso; (Parte Vetada
promulgada pela Cmara em 15/06/91)
d) rea mnima do cmodo ou diviso no inferior a 5 m (cinco metros quadrados),
com sua menor dimenso no inferior a 2 (dois) metros;
e) adensamento mximo de 2 (duas) pessoas por 8 m (oito metros quadrados),
considerando toda a rea construda da edificao, vedado o revezamento;
f) banheiro revestido de piso lavvel e de barra impermevel at 2 (dois) metros de
altura;
g) os banheiros sero dotados, pelo menos, de vaso sanitrio, lavatrio e chuveiro
em funcionamento, compartimentados, sempre que possvel, de forma
independente, com abertura para o exterior;
h) haver no mnimo 1 (um) tanque, 1 (uma) pia e 1 (um) banheiro para cada grupo
de 20 (vinte) moradores;
i) o p-direito ser de, no mnimo, 2,30 m (dois metros e trinta centmetros);
j) as escadas e corredores de circulao tero, pelo menos, 80 (oitenta) centmetros
de largura.
Pargra&o /nico # ! Pre&eitura poder, em casos e.cepcionais, tolerar padr0es
in&eriores 3queles pre"istos nas al4neas 5b5, 5c5, 5d5, 5e5, 5i5 e 565, se compro"ar que
as caracter4sticas concretas do im7"el apresentam condi0es ra)o"eis de
1abitabilidade.
Art. 4 - A Prefeitura orientar e coordenar, quando for o caso, a assinatura de
convnios entre o proprietrio do imvel, o locatrio-sublocador e/ou os moradores e
as empresas concessionrias de servios de distribuio de energia eltrica, gs e
de redes de gua e esgoto, visando a melhoria das condies de habitabilidade.
Art. 5 - O proprietrio do imvel, o locatrio-sublocador, terceiros que tomem o lugar
destes e/ou responsvel pela explorao do cortio, afixaro obrigatoriamente em
quadro mantido em local visvel, o laudo referido no artigo 3, alnea "a, bem como
as contas de gua, energia eltrica, gs e similares, de forma a comprovar, perante
os moradores, o consumo, o valor e sua quitao. (Parte Vetada promulgada pela
Cmara em 15/06/91)
Pargra&o /nico # 8o quadro de que trata o 9caput: deste artigo de"er constar,
tamb;m, o nome e endereo completos do proprietrio, bem como do
61
locatrio2sublocador, de terceiros que tomem o lugar destes e2ou do respons"el
pela e.plorao do cortio.
Art. 6 - A fiscalizao dos preceitos da legislao pertinente a cortios fica a cargo
da Prefeitura, atravs de seus rgos competentes.
Pargra&o /nico # $ica institu4do o cadastro obrigat7rio, perante a Pre&eitura, dos
im7"eis enquadrados na categoria de cortios.
Art. 7 - As infraes presente lei sero objeto de 2 (duas) notificaes
consecutivas para sua correo plena, as quais estabelecero prazos para as
providncias determinadas.
1 - Desatendidas as notificaes da autoridade, ser aplicada aos infratores a
multa de 20 (vinte) a 200 (duzentas) UFMs, sem prejuzo de sujeitar-se o imvel
declarao de utilidade pblica ou de interesse social para fins de desapropriao,
neste caso mantida sua destinao residencial pelo Poder Pblico.
2 - Quando as condies fsicas e de habitabilidade do cortio evidenciarem grave
e iminente risco vida ou sade dos moradores, a autoridade municipal
competente, mediante laudo fundamentado, o interditar, sem prejuzo das sanes
administrativas e penais a que estiverem sujeitos o proprietrio, o locatrio-
sublocador, terceiros que tomarem o lugar deste e/ou o responsvel pela
explorao, ou, se julgar conveniente, realizar de imediato, as obras necessrias
eliminao do risco, delas se ressarcindo ulteriormente.
Art. 8 - O Executivo poder criar programas especficos, voltados para a melhoria
dos cortios e sua adequao aos parmetros previstos nesta lei, atravs de
financiamentos, assistncia tcnica e outras formas, mediante contratos coletivos
firmados entre as entidades representativas dos moradores e o proprietrio,
garantindo sempre a permanncia dos primeiros por prazo a ser ajustado em funo
do investimento previsto. (Alterado pela LM 11.945/95)
(Acrescenta art. 9, 10 e 11, renumerando os subseqentes pela LM 11.945/95)
Art. 9 - Os terrenos vazios, resultantes da demolio de imveis residenciais,
sofrero tributao progressiva, nos termos da lei pertinente.
Art. 10 - Os cortios com mais de 50 (cinqenta) moradores devero eleger
comisso para os representar perante os rgos pblicos.
Art. 11 - A populao moradora de cortios, atravs de seus procuradores, suas
entidades representativas ou de outras formas de organizao, tero o direito de
solicitar ao Poder Pblico Municipal informaes sobre a situao do imvel, no
aspecto fsico ou jurdico, bem como a fiscalizao das condies de habitabilidade.
Art. 12 A presente lei ser regulamentada, no que couber, por ato do Executivo, no
prazo mximo de 90 (noventa) dias. (Parte Vetada promulgada pela Cmara em
15/06/91)
62
Art. 13 - As despesas decorrentes da execuo desta lei correro por conta das
verbas oramentrias prprias.
Art. 14 - Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao, revogadas as
disposies em contrrio.

PREFETURA DO MUNCPO DE SO PAULO, aos 8 de janeiro de 1991, 437 da
fundao de So Paulo.
LUZA ERUNDNA DE SOUSA, PREFETA
WALTER PVA RODRGUES, Respondendo pelo Cargo de Secretrio dos Negcios
Jurdicos
AMR ANTONO KHAR, Secretrio das Finanas
JOS CARLOS PEGOLARO, Secretrio das Administraes Regionais
ERMNA TEREZNHA MENON MARCATTO, Secretria da Habitao e
Desenvolvimento Urbano
PAUL SRAEL SNGER, Secretrio Municipal do Planejamento
LADSLAS DOWBOR, Secretrio dos Negcios Extraordinrios
Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 8 de janeiro de 1991.
JOS EDUARDO MARTNS CARDOZO, Secretrio do Governo Municipal
A)EPO B=
63
LE( )
o
;.6<=O DE ,; DE OUTUBRO DE ,>>,.
Dispe sobre as locaes dos imveis
urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes.
O 9RES(DE)TE DA RE9QBL(CA Fao saber que o Congresso Nacional
decreta e eu sanciono a seguinte lei:
TTULO
Da Locao
CAPTULO
Disposies Gerais
SEO
Da locao em geral
Art. 1 A locao de imvel urbano regula # se pelo disposto nesta lei:
Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas
autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de
veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart# hotis, hotis # residncia ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam
autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende # se que
so solidrios se o contrrio no se estipulou.
Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares
presumem # se locatrios ou sublocatrios.
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a
observar o prazo excedente.
Art. 4 Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o
locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv # lo, pagando a
multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada.
Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do
imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para
prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar,
por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.
64
Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador
para reaver o imvel a de despejo.
Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica se a locao termina em
decorrncia de desapropriao, com a misso do expropriante na posse do imvel.
Art. 6 O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado
mediante aviso por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.
Pargrafo nico. Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia
correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.
Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao
celebrada pelo usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de
trinta dias para a desocupao, salvo se tiver havido aquiescncia escrita do
nuproprietrio ou do fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em
mos do usufruturio ou do fiducirio.
Pargrafo nico. A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias
contados da extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto,
presumindo # se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.
Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a
locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em
caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel.
1 dntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio,
em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto
matrcula do mesmo.
2 A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do
registro da venda ou do compromisso, presumindo # se, aps esse prazo, a
concordncia na manuteno da locao.
Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:
- por mtuo acordo;
- em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
- em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
V - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder
Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do
locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti # las.
Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite # se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub # rogados nos seus direitos e
obrigaes:
- nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam
na dependncia econmica do de cu6us , desde que residentes no imvel;
- nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu
sucessor no negcio.
Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou
dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com
o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel.
65
Pargrafo nico. Nas hipteses previstas neste artigo, a sub # rogao ser
comunicada por escrito ao locador, o qual ter o direito de exigir, no prazo de trinta
dias, a substituio do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas
nesta lei.
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.
1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em
manifestar formalmente a sua oposio.
2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das
hipteses deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposio.
SEO
Das sublocaes
Art. 14. Aplicam # se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas
s locaes.
Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem #
se as sublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o
sublocador.
Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia
que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que
se vencerem durante a lide.
SEO
Do aluguel
Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda
estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.
Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observadas os critrios de
reajustes previstos na legislao especfica.
Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel,
bem como inserir ou modificar clusula de reajuste.
Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia
do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do
aluguel, a fim de ajust # lo ao preo de mercado.
Art. 20. Salvo as hipteses do art. 42 e da locao para temporada, o locador
no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel da sublocao no poder exceder o da locao; nas
habitaes coletivas multifamiliares, a soma dos aluguis no poder ser superior ao
dobro do valor da locao.
Pargrafo nico. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatrio a
reduzir o aluguel at os limites nele estabelecidos.
SEO V
Dos deveres do locador e do locatrio
Art. 22. O locador obrigado a:
66
- entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se
destina;
- garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;
- manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
V - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do
imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos
existentes;
V - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas,
vedada a quitao genrica;
V - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de
intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
V - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio
expressa em contrrio no contrato;
X - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s
parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem
aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio,
especialmente:
a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do
imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como
das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicao, de esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituio de fundo de reserva.
Art. 23. O locatrio obrigado a:
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou
contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til
do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido
indicado no contrato;
- servir # se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel
com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat # lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
- restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as
deterioraes decorrentes do seu uso normal;
67
V - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer
dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes
de terceiros;
V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas
instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou
prepostos;
V - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento
prvio e por escrito do locador;
V - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos
e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de
autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;
V - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e
esgoto;
X - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante
combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos
internos;
X - pagar o prmio do seguro de fiana;
X - pagar as despesas ordinrias de condomnio.
1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias
administrao respectiva, especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos
empregados do condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso
comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos,
eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum
destinados prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas
coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de
uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da
locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes
a perodo anterior ao incio da locao.
2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo
anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal,
podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.
68
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade
da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas
referidas no 1 deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24. Nos imveis utilizados como habitao coletiva multifamiliar, os
locatrios ou sublocatrios podero depositar judicialmente o aluguel e encargos se
a construo for considerada em condies precrias pelo Poder Pblico.
1 O levantamento dos depsitos somente ser deferido com a comunicao,
pela autoridade pblica, da regularizao do imvel.
2 Os locatrios ou sublocatrios que deixarem o imvel estaro desobrigados
do aluguel durante a execuo das obras necessrias regularizao.
3 Os depsitos efetuados em juzo pelos locatrios e sublocatrios podero
ser levantados, mediante ordem judicial, para realizao das obras ou servios
necessrios regularizao do imvel.
Art. 25. Atribuda ao locatrio a responsabilidade pelo pagamento dos tributos,
encargos e despesas ordinrias de condomnio, o locador poder cobrar tais verbas
juntamente com o aluguel do ms a que se refiram.
Pargrafo nico. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencero as
vantagens da advindas, salvo se o locatrio reembols # lo integralmente.
Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes, cuja realizao incumba ao
locador, o locatrio obrigado a consenti # los.
Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter
direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao perodo excedente; se mais de
trinta dias, poder resilir o contrato.
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Do direito de preferncia
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso
de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o
imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar #
lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro
meio de cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio
e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem
como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente.
Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de
maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior desistncia
do negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos
ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao
sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a
preferncia caber a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um s for o
interessado.
Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a preferncia ao
locatrio mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
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Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobiliria, o
direito de preferncia incidir sobre a totalidade dos bens objeto da alienao.
Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade
ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso,
fuso e incorporao.
Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1
o
de outubro de 2001, o
direito de preferncia de que trata este artigo no alcanar tambm os casos de
constituio da propriedade fiduciria e de perda da propriedade ou venda por
quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante leilo extrajudicial,
devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica,
destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (ncludo pela Lei n
10.931, de 2004)
Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do
alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de
transferncia, haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de seis meses,
a contar do registro do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de locao
esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do
imvel.
Pargrafo nico. A averbao far # se # vista de qualquer das vias do
contrato de locao desde que subscrito tambm por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino ter
prioridade sobre a do locatrio.
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Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias
necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador,
bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o
exerccio do direito de reteno.
Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser
levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a
estrutura e a substncia do imvel.
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Das garantias locatcias
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes
modalidades de garantia:
- cauo;
- fiana;
- seguro de fiana locatcia.
V - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (ncludo pela Lei n
11.196, de 2005)
Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locao.
Art. 38. A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.
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1 A cauo em bens mveis dever ser registrada em cartrio de ttulos e
documentos; a em bens imveis dever ser averbada margem da respectiva
matrcula.
2 A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses
de aluguel, ser depositada em caderneta de poupana, autorizada, pelo Poder
Pblico e por ele regulamentada, revertendo em benefcio do locatrio todas as
vantagens dela decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva.
3 A cauo em ttulos e aes dever ser substituda, no prazo de trinta dias,
em caso de concordata, falncia ou liquidao das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da
locao se estende at a efetiva devoluo do imvel.
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de
garantia, nos seguintes casos:
- morte do fiador;
- ausncia, interdio, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas
judicialmente;
- alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana
de residncia sem comunicao ao locador;
V - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada
por prazo certo;
V - desaparecimento dos bens mveis;
V - desapropriao ou alienao do imvel.
V - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento;
(ncludo pela Lei n 11.196, de 2005)
X - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso
V do art. 37 desta Lei. (ncludo pela Lei n 11.196, de 2005)
Art. 41. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade das obrigaes do
locatrio.
Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o
locador poder exigir do locatrio o pagamento do aluguel e encargos at o sexto
dia til do ms vincendo.
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Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias
a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado,
revertida em favor do locatrio:
- exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do
aluguel e encargos permitidos;
- exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locao;
- cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao
para temporada.
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Art. 44. Constitui crime de ao pblica, punvel com deteno de trs meses a
um ano, que poder ser substituda pela prestao de servios comunidade:
- recusar # se o locador ou sublocador, nas habitaes coletivas
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
- deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias aps a entrega do imvel,
no caso do inciso do art. 47, de us # lo para o fim declarado ou, usando # o , no
o fizer pelo prazo mnimo de um ano;
- no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio
cessionrio, nos casos do inciso V do art. 9, inciso V do art. 47, inciso do art. 52 e
inciso do art. 53, a demolio ou a reparao do imvel, dentro de sessenta dias
contados de sua entrega;
V - executar o despejo com inobservncia do disposto no 2 do art. 65.
Pargrafo nico. Ocorrendo qualquer das hipteses previstas neste artigo,
poder o prejudicado reclamar, em processo prprio, multa equivalente a um mnimo
de doze e um mximo de vinte e quatro meses do valor do ltimo aluguel atualizado
ou do que esteja sendo cobrado do novo locatrio, se realugado o imvel.
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Das nulidades
Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que
visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a
prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese
do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.
CAPTULO
Das Disposies Especiais
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Da locao residencial
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel
alugado por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir # se #
prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e
condies do contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga # se automaticamente,
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
- Nos casos do art. 9;
- em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do
imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;
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- se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu
cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
V - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao
de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no
mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou
penso, em cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
1 Na hiptese do inciso , a necessidade dever ser judicialmente
demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com
a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel
prprio.
2 Nas hipteses dos incisos e V, o retomante dever comprovar ser
proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do
mesmo.
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Das locao para temporada
Art. 48. Considera # se locao para temporada aquela destinada residncia
temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de
sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorrem to-somente de
determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou
no mobiliado o imvel.
Pargrafo nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado, constar do
contrato, obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem,
bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poder receber de uma s vez e antecipadamente os
aluguis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia
previstas no art. 37 para atender as demais obrigaes do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel sem
oposio do locador por mais de trinta dias, presumir # se # prorrogada a locao
por tempo indeterminado, no mais sendo exigvel o pagamento antecipado do
aluguel e dos encargos.
Pargrafo nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente poder
denunciar o contrato aps trinta meses de seu incio ou nas hipteses do art. 47.
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Da locao no residencial
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter
direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
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- o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos
dos contratos escritos seja de cinco anos;
- o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo
mnimo e ininterrupto de trs anos.
1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou
sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao
somente poder ser exercido pelo sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as
atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo
de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela
sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio
sobrevivente fica sub # rogado no direito a renovao, desde que continue no
mesmo ramo.
4 O direito a renovao do contrato estende # se s locaes celebradas por
indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno
de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao
do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se:
- por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que
importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza
que aumente o valor do negcio ou da propriedade;
- o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de
comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o
locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente.
1 Na hiptese do inciso , o imvel no poder ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio,
com as instalaes e pertences.
2 Nas locaes de espao em s1opping centers , o locador no poder recusar
a renovao do contrato com fundamento no inciso deste artigo.
3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos
lucros cessantes que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e desvalorizao
do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro,
em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do
imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder
Pblico ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias
oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados
pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o
contrato somente poder ser rescindido. (Redao dada pela Lei n 9.256, de
9.1.1996)
- nas hipteses do art. 9;
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- se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em
carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o
preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir
o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em
aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til.
Art. 54. Nas relaes entre lojistas e empreendedores de s1opping center ,
prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao
respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta lei.
1 O empreendedor no poder cobrar do locatrio em s1opping center :
a) as despesas referidas nas alneas a , b e d do pargrafo nico do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituies de equipamentos, que impliquem
modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite # se e obras de
paisagismo nas partes de uso comum.
2 As despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento, salvo
casos de urgncia ou fora maior, devidamente demonstradas, podendo o locatrio,
a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovao das
mesmas.
Art. 55. Considera # se locao no residencial quando o locatrio for pessoa
jurdica e o imvel, destinar # se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes,
executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente
de notificao ou aviso.
Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel
por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir # se # prorrogada a
locao nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado
por escrito, pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao.
TTULO
Dos Procedimentos
CAPTULO
Das Disposies Gerais
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1, nas
aes de despejo, consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao,
revisionais de aluguel e renovatrias de locao, observar # se # o seguinte:
- os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela
supervenincia delas;
- competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao
do imvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
- o valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou, na hiptese
do inciso do art. 47, a trs salrios vigentes por ocasio do ajuizamento;
V - desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far #
se # mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratando # se de
75
pessoa jurdica ou firma individual, tambm mediante telex ou &ac#s4mile , ou, ainda,
sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente
devolutivo.
CAPTULO
Das Aes de Despejo
Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo
tero o rito ordinrio.
1 Conceder # se # liminar para desocupao em quinze dias,
independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo
no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento
exclusivo:
- o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso ), celebrado por escrito e
assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo
mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento;
- o disposto no inciso do art. 47, havendo prova escrita da resciso do
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia;
- o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao
de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato;
V - a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo
com o referido no inciso do art. 11, permanecendo no imvel pessoas no
autorizadas por lei;
V - a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com
o locatrio.
2 Qualquer que seja o fundamento da ao dar # se # cincia do pedido aos
sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes.
Art. 60. Nas aes de despejo fundadas no inciso V do art. 9, inciso V do art.
47 e inciso do art. 53, a petio inicial dever ser instruda com prova da
propriedade do imvel ou do compromisso registrado.
Art. 61 Nas aes fundadas no 2 do art. 46 e nos incisos e V do art. 47,
se o locatrio, no prazo da contestao, manifestar sua concordncia com a
desocupao do imvel, o juiz acolher o pedido fixando prazo de seis meses para a
desocupao, contados da citao, impondo ao vencido a responsabilidade pelas
custas e honorrios advocatcios de vinte por cento sobre o valor dado causa. Se a
desocupao ocorrer dentro do prazo fixado, o ru ficar isento dessa
responsabilidade; caso contrrio, ser expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessrios da locao, observar # se # o seguinte:
- o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o de cobrana
dos aluguis e acessrios da locao, devendo ser apresentado, com a inicial,
clculo discriminado do valor do dbito;
- o locatrio poder evitar a resciso da locao requerendo, no prazo da
contestao, autorizao para o pagamento do dbito atualizado,
independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos:
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a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento
sobre o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa;
- autorizada a emenda da mora e efetuado o depsito judicial at quinze dias
aps a intimao do deferimento, se o locador alegar que a oferta no integral,
justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de dez
dias, contados da cincia dessa manifestao;
V - no sendo complementado o depsito, pedido de resciso prosseguir pela
diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados
disposio do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant # los
desde que incontroversos;
V - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos
aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso
ambos tenham sido acolhidos.
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver
utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores
propositura da ao.
Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz fixar prazo de trinta dias
para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes:
1 O prazo ser de quinze dias se:
a) entre a citao e a sentena de primeira instncia houverem decorrido mais
de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos e do art.
9 ou no 2 do art. 46.
2 Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo
Poder Pblico, respeitado o prazo mnimo de seis meses e o mximo de um ano, o
juiz dispor de modo que a desocupao coincida com o perodo de frias
escolares.
3 Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais,
asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder
Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for
decretado com fundamento no inciso V do art. 9 ou no inciso do art. 53, o prazo
ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira
instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis
meses. (Redao dada pela Lei n 9.256, de 9.1.1996)
4 A sentena que decretar o despejo fixar o valor da cauo para o caso de
ser executada provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas nos incisos , e V do art. 9,
a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a doze meses e
nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado at a data do depsito da
cauo.
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1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada nos autos da
execuo provisria.
2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que concedeu
liminarmente o despejo, o valor da cauo reverter em favor do ru, como
indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao prpria, a
diferena pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupao, contado da data da
notificao, ser efetuado o despejo, se necessrio com emprego de fora, inclusive
arrombamento.
1 Os mveis e utenslios sero entregues guarda de depositrio, se no os
quiser retirar o despejado.
2 O despejo no poder ser executado at o trigsimo dia seguinte ao do
falecimento do cnjuge, ascendente, descendente ou irmo de qualquer das
pessoas que habitem o imvel.
Art. 66. Quando o imvel for abandonado aps ajuizada a ao, o locador
poder imitir-se na posse do imvel.
CAPTULO
Da Ao de Consignao de Aluguel e Acessrios da Locao
Art. 67. Na ao que objetivar o pagamento dos aluguis e acessrios da
locao mediante consignao, ser observado o seguinte:
- a petio inicial, alm dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Cdigo de
Processo Civil, dever especificar os aluguis e acessrios da locao com
indicao dos respectivos valores;
- determinada a citao do ru, o autor ser intimado a, no prazo de vinte e
quatro horas, efetuar o depsito judicial da importncia indicada na petio inicial,
sob pena de ser extinto o processo;
- o pedido envolver a quitao das obrigaes que vencerem durante a
tramitao do feito e at ser prolatada a sentena de primeira instncia, devendo o
autor promover os depsitos nos respectivos vencimentos;
V - no sendo oferecida a contestao, ou se o locador receber os valores
depositados, o juiz acolher o pedido, declarando quitadas as obrigaes,
condenando o ru ao pagamento das custas e honorrios de vinte por cento do valor
dos depsitos;
V - a contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar
adstrita, quanto matria de fato, a:
a) no ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) no ter sido efetuado o depsito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} no ter sido o depsito integral;
V - alm de contestar, o ru poder, em reconveno, pedir o despejo e a
cobrana dos valores objeto da consignatria ou da diferena do depsito inicial, na
hiptese de ter sido alegado no ser o mesmo integral;
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V - o autor poder complementar o depsito inicial, no prazo de cinco dias
contados da cincia do oferecimento da resposta, com acrscimo de dez por cento
sobre o valor da diferena. Se tal ocorrer, o juiz declarar quitadas as obrigaes,
elidindo a resciso da locao, mas impor ao autor-reconvindo a responsabilidade
pelas custas e honorrios advocatcios de vinte por cento sobre o valor dos
depsitos;
V - havendo, na reconveno, cumulao dos pedidos de resciso da locao
e cobrana dos valores objeto da consignatria, a execuo desta somente poder
ter incio aps obtida a desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Pargrafo nico. O ru poder levantar a qualquer momento as importncias
depositadas sobre as quais no penda controvrsia.
CAPTULO V
Da Ao Revisional de Aluguel
Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumarssimo, observar-se-
o seguinte:
- alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de Processo
Civil, a petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida;
- ao designar a audincia de instruo e julgamento, o juiz, se houver pedido
e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixar aluguel
provisrio, no excedente a oitenta por cento do pedido, que ser devido desde a
citao;
- sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir seja
revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto;
V - na audincia de instruo e julgamento, apresentada a contestao, que
dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o
juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, suspender o ato para a
realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia em
continuao.
1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do
imvel (arts. 46, pargrafo 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigvel
ou judicialmente.
2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na
periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentena retroage citao, e as diferenas
devidas durante a ao de reviso, descontados os alugueres provisrios satisfeitos,
sero pagas corrigidas, exigveis a partir do trnsito em julgado da deciso que fixar
o novo aluguel.
1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
2 A execuo das diferenas ser feita nos autos da ao de reviso.
Art. 70. Na ao de reviso do aluguel, o juiz poder homologar acordo de
desocupao, que ser executado mediante expedio de mandado de despejo.
CAPTULO V
79
Da Ao Renovatria
Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo
Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com:
- prova do preenchimento dos requisitos dos incisos , e do art. 51;
- prova do exato cumprimento do contrato em curso;
- prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo
pagamento lhe incumbia;
V - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da
locao;
V - indicao de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for
o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua
inscrio no Ministrio da Economia, Fazenda e Planejamento, endereo e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o
nmero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a
idoneidade financeira;
V - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita
os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for;
V - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de
ttulo oponvel ao proprietrio.
Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte dele,
sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de
locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar
a sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o proprietrio ficar
diretamente obrigado renovao.
Art. 72. A contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber,
ficar adstrita, quanto matria de fato, ao seguinte:
- no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
- no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na
poca da renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou lugar;
- ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores;
V - no estar obrigado a renovar a locao (incisos e do art. 52).
1 No caso do inciso , o locador dever apresentar, em contraproposta, as
condies de locao que repute compatveis com o valor locativo real e atual do
imvel.
2 No caso do inciso , o locador dever juntar prova documental da proposta
do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicao do
ramo a ser explorado, que no poder ser o mesmo do locatrio. Nessa hiptese, o
locatrio poder, em rplica, aceitar tais condies para obter a renovao
pretendida.
3 No caso do inciso do art. 52, a contestao dever trazer prova da
determinao do Poder Pblico ou relatrio pormenorizado das obras a serem
realizadas e da estimativa de valorizao que sofrer o imvel, assinado por
engenheiro devidamente habilitado.
80
4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a fixao de
aluguel provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser
renovado, no excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados
elementos hbeis para aferio do justo valor do aluguel.
5 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73. Renovada a locao, as diferenas dos aluguis vencidos sero
executadas nos prprios autos da ao e pagas de uma s vez.
Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz fixar o prazo de at seis meses
aps o trnsito em julgado da sentena para desocupao, se houver pedido na
contestao.
Art. 75. Na hiptese do inciso do art. 72, a sentena fixar desde logo a
indenizao devida ao locatrio em conseqncia da no prorrogao da locao,
solidariamente devida pelo locador e o proponente.
TTULO
Das Disposies Finais e Transitrias
Art. 76. No se aplicam as disposies desta lei aos processos em curso.
Art. 77. Todas as locaes residenciais que tenham sido celebradas
anteriormente vigncia desta lei sero automaticamente prorrogadas por tempo
indeterminado, ao trmino do prazo ajustado no contrato.
Art. 78. As locaes residenciais que tenham sido celebradas anteriormente
vigncia desta lei e que j vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado,
podero ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a
desocupao.
Pargrafo nico. Na hiptese de ter havido reviso judicial ou amigvel do
aluguel, atingindo o preo do mercado, a denncia somente poder ser exercitada
aps vinte e quatro meses da data da reviso, se esta ocorreu nos doze meses
anteriores data da vigncia desta lei.
Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Cdigo Civil e do
Cdigo de Processo Civil.
Art. 80. Para os fins do inciso do art. 98 da Constituio Federal, as aes de
despejo podero ser consideradas como causas cveis de menor complexidade.
Art. 81. O inciso do art. 167 e o art. 169 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro
de 1973, passam a vigorar com as seguintes alteraes:
"Art. 167. ..........................................................
- .....................................................................
16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de preferncia."
"Art. 169. .............................................................
..............................................................................
- o registro previsto no n 3 do inciso do art. 167, e a averbao prevista no n 16
do inciso do art. 167 sero efetuados no cartrio onde o imvel esteja matriculado
mediante apresentao de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e
81
subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidncia entre o nome de um dos
proprietrios e o locador."
Art. 82. O art. 3 da Lei n 8.009, de 29 de maro de 1990, passa a vigorar
acrescido do seguinte inciso V:
"Art. 3 .................................................................
.............................................................................
V - por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao."
Art. 83. Ao art. 24 da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o
seguinte 4:
"Art. 24. ...............................................................
.............................................................................
4 Nas decises da assemblia que envolvam despesas ordinrias do condomnio, o
locatrio poder votar, caso o condmino locador a ela no comparea."
Art. 84. Reputam-se vlidos os registros dos contratos de locao de imveis,
realizados at a data da vigncia desta lei.
Art. 85. Nas locaes residenciais, livre a conveno do aluguel quanto a
preo, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculao variao
do salrio mnimo, variao cambial e moeda estrangeira:
dos imveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor
desta lei;
- dos demais imveis no enquadrados no inciso anterior, em relao aos
contratos celebrados, aps cinco anos de entrada em vigor desta lei.
Art. 86. O art. 8 da Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com
a seguinte redao:
"Art. 8 O sistema financeiro da habitao, destinado a facilitar e promover a
construo e a aquisio da casa prpria ou moradia, especialmente pelas classes
de menor renda da populao, ser integrado."
Art. 87. (Vetado).
Art. 88. (Vetado).
Art. 89. Esta lei entrar em vigor sessenta dias aps a sua publicao.
Art. 90. Revogam-se as disposies em contrrio, especialmente:
- o Decreto n 24.150, de 20 de abril de 1934;
- a Lei n 6.239, de 19 de setembro de 1975;
- a Lei n 6.649, de 16 de maio de 1979;
V - a Lei n 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei n 7.355, de 31 de agosto de 1985;
V - a Lei n 7.538, de 24 de setembro de 1986;
V - a Lei n 7.612, de 9 de julho de 1987; e
V - a Lei n 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
Braslia, 18 de outubro de 1991; 170 da ndependncia e 103 da Repblica.
82
FERNANDO COLLOR
<arbas Passarin1o
Este texto no substitui o publicado no D.O.U. de 21.10.1991
A)EPO BR
83
REC(BO DE DE9OS(TO CAU*+O DE 7 ALU-UERES
Eu , (PARTE LOCADORA) NOSE DA S(LJA, portador da cdula de identidade RG
n x.xxx.xxx-x, receber do senhor (PARTE LOCATRA) MA)OEL DE SOUSAO o
valor de R$ xxx,xx (valor por extenso) por meio do cheque n xxxxx, contra o Banco
xxxx S/A, Agncia xxxxx-x, conta corrente xxxxx-xx, emitido pela 9ARTE
LOCATDR(A, concernente ao depsito cauo de 03 (trs) alugueres, que a
garantia da locao do imvel localizado a Rua XXXXXX n xxx, So Paulo/SP.
Valor este que ser reembolsado a parte locatria MA)OEL DE SOUSA, ao trmino
da locao descrita, acrescido dos juros legais de poupana e debitado de qualquer
eventual valor das obrigaes locatcias por ventura pendentes e devidamente
comprovados e notificados, como danos ao imvel, contas de consumo em aberto,
etc. Posterior ficar em anexo a este, comprovante do deposito em conta poupana.
So Paulo, xx de xxxxx de 2010.
____________________________________
NOSE DA S(LJA
A)EPO BT
84
85
86
A)EPO B;
87
88
A)EPO B>
89
A)EPO ,B
90
A)EPO ,,
91
A)EPO ,6
A)Q)C(O U "(ADOR 9RO"(SS(O)AL
92
A)EPO ,7
Nome da Imobiliria
J(STOR(A OCU9A*+O : 9ARTE ()TE-RA)TE DO CO)TRATO DE LOCA*+O
MVEL: RUA OSCAR "RE(RE ): VVV, A9T: VVVO ND. AMER(CAO S+O 9AULO%S9
PARTE LOCADORA: An!rea
PARTE LOCATRA: -abriel
DATA DA VSTORA: 00/00/2010 VSTORADOR: Manoel RG.: xx.xxx.xxx-x

SALA
Forro:
Pintura nova acrlica fosca na cor branca
Globo:
02 !ots "u!lo na cor !r#ta $!ossui a!#nas 01 l%&!a'a) P#rf#ito funciona&#nto
F#c(a'ura$s)
01 &arca Pa'o !#rf#ito funciona&#nto
Porta:
)a'#ira co& !intura #& tinta #s&alt# na cor branca
*an#la$s):
01 '# alu&nio c+ 02 basculant#s , P#rf#ito funciona&#nto
-i'ros:
04 , .#n(u& /u#bra'o ou trinca'o
0nt#rru!tor:
09 1#2ran' 3or branca , P#rf#ito funciona&#nto # #sta'o
Pintura:
.ova acrlica fosca na cor branca + furos
Piso:
4r'5sia P#rf#ito #sta'o
6o'a!7:
4r'5sia P#rf#ito #sta'o
8bs#rva9:#s:
Possui sobr# a ;an#la 02 su!ort#s '# &#tal !ara cortina<
DORM(T:. "U)DOS DORM(T:. D(RE(TA
Forro:
Pintura nova acrlica fosca na cor branca Pintura nova acrlica fosca na cor branca
Globo:
01 !ot "u!lo na cor branca $!ossui a!#nas
01 l%&!a'a) P#rf#ito funciona&#nto
01 !ot "u!lo na cor branca $!ossui a!#nas 01
l%&!a'a) P#rf#ito funciona&#nto
F#c(a'ura
01 &arca 4)3, P#rf#ito funciona&#nto 01 &arca 4)3, P#rf#ito funciona&#nto
Porta:
)a'#ira co& !intura #& tinta #s&alt# na cor
branca
)a'#ira co& !intura #& tinta #s&alt# na cor
branca
*an#la$s):
01 '# alu&nio P#rf#ito #sta'o #
funciona&#nto
01 '# alu&nio P#rf#ito #sta'o #
funciona&#nto
-i'ros:
02 , .#n(u& /u#bra'o ou trinca'o 02 , .#n(u& /u#bra'o ou trinca'o
0nt#rru!tor:
04 1#2ran' 3or branca , P#rf#ito func< #
#sta'o
03 1#2ran' 3or branca , P#rf#ito func< #
#sta'o
Pintura:
.ova acrlica fosca na cor branca + furos .ova acrlica fosca na cor branca + furos
Piso:
4r'5sia Possui 2 !#/u#nos furos 4r'5sia Possui 1 !#/u#no furo
6o'a!7:
4r'5sia P#rf#ito #sta'o 4r'5sia P#rf#ito #sta'o
4r&=rios:
Possui 1 '# &a'#ira co& 04 !ortas> 04
&al#iros> c+ 06 !rat#l#iras> 02 cabi'#iros> 08
2av#tas falta 01 !u?a'or 'as !ortas
!#rf#ito #sta'o 3o& !intura #& tinta
Possui 1 '# &a'#ira co& 04 !ortas> 04
&al#iros> c+ 07 !rat#l#iras> 01 cabi'#iro
!ossui n#c#ssi'a'# '# a;ust#s #& 2 'obra'i9as
3o& !intura #& tinta #s&alt# na cor branca
93
#s&alt# na cor branca $n@o !ossui c(av#s) $n@o !ossui c(av#s)
BANHEIROS
SOC(AL EM9RE-ADA
Forro:
Pintura nova acrlica fosca na cor branca Pintura nova acrlica fosca na cor branca
Globo:
02 !ots $!ossui a!#nas 1+ l%&!a'a !#rf#ito
#sta'o
01 !ot c+ 1 l%&!a'a !#rf#ito #sta'o
Porta:
)a'#ira co& !intura #& tinta #s&alt# na cor
branca
)a'#ira co& !intura #& tinta #s&alt# na
cor branca
F#c(a'ura$s)
01 &arca 4)3 P#rf#ito #sta'o # func 01 &arca 4)3 P#rf#ito #sta'o # func
*an#la$s): 01 vitrau? '# f#rro , P#rf#ito #sta'o # func< 01 vitrau? , P#rf#ito #sta'o # func<
-i'ros: .@o Possui
03 , .#n(u& /u#bra'o ou trinca'o
Pintura: A !ar#'# c+ aBul#;os na cor branca #
A !ar#'# co& !intura nova acrlica fosca
na cor branca !ossui 2 furos !ara
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fai?a na cor !r#ta
4Bul#;os na cor branca !ossui 22
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acaba&#nto # 10 furos #?!ostos ou
c+ buc(asC !ossui 01 !#/u#no cort#
na !ar#'#+aBul#;o
Porta Pa!#l: .@o Possui .@o Possui
Porta Doal(a: .@o Possui .@o Possui
Porta
abon#t#:
.@o Possui .@o Possui
Piso: 3#r%&ica cor cinBa !#rf#ito #sta'o 3#r%&ica cor cinBa !#rf#ito #sta'o
4!< anit=rio:
01 c+ ass#nto sanit=rio &arca 0'#al tan'art
cor branca , P#rf#ito #sta'o #
funciona&#nto
01 c+ ass#nto sanit=rio &arca 0'#al tan'art
cor branca , P#rf#ito #sta'o #
funciona&#nto
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'#scar2a:
EF'ra , P#rf#ito #sta'o # func< EF'ra , P#rf#ito #sta'o # func<
Dorn#ira:
01 , P#rf#ito funciona&#nto 01 , P#rf#ito funciona&#nto
1avat5rio:
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vi'ro fosco !#rf#ito #sta'o #
funciona&#nto
.@o Possui
"uc(a:
.@o !ossui a!#nas !ossui 1 cano !+
c(uv#iro
.@o Possui
0nt#rru!tor#s:
01 1#2ran' 3or branca , P#rf#ito func< #
#sta'o
01 1#2ran' 3or branca , P#rf#ito func< #
#sta'o
COS()MA
Forro:
Pintura nova acrlica fosca na cor branca
Globo:
01 1u&in=ria c+ 02 l%&!a'as , P#rf#ito #sta'o # func<
F#c(a'ura$s) 01 P#rf#ito #sta'o
Porta:
01 '# &a'#ira cor branca , P#rf#ito #sta'o # funciona&#nto
*an#la$s): Porta '# alu&nio $cor !r#ta) sanfona'a ac#sso a =r#a '# s#rvi9o c+
06 vi'ros foscos $n#n(u& /u#bra'o) !#rf#ito #sta'o #
funciona&#nto<
-i'ros: 06 foscos , .#n(u& /u#bra'o
94
Pintura: A !ar#'# c+ aBul#;os # A !ar#'# co& !intura nova acrlica fosca na cor
branca !ossui 12 furos !ara instala9@o !orta !a!#lC s#n'o 07 furos
f#c(a'os # c+ acaba&#nto # 05 furos #?!ostos ou c+ buc(as Possui
01 fai?a<
Piso: 3#r%&ica !#rf#ito #sta'o
4r&=rios: .@o Possui<
Pia: 01 Granito P#rf#ito #sta'o
3uba: 01 ino? , P#rf#ito #sta'o
if@o: 010no? , P#rf#ito #sta'o
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Dorn#ira: 01 P#rf#ito funciona&#nto
8bs#rva9:#s: Possui 1 '#s2ast# '# contato 'a c(av# 'a !orta no aBul#;oC !ossui 01
a!ar#l(o '# int#rfon# #& !#rf#ito funciona&#nto<
DREA DE SERJ(*O
Forro:
Pintura nova acrlica fosca na cor branca
Globo:
01 l%&!a'a !#rf#ito funciona&#nto
Dan/u#: 01 '# lou9a &arca 3#lit# cor branca !#rf#ito #sta'o
Dorn#ira: 02 !#rf#ito funciona&#nto
*an#la$s): 02 vitrau? '# alu&nio , P#rf#ito #sta'o # funciona&#nto
-i'ros: 06 , .#n(u& /u#bra'o ou trinca'o
Pintura: A !ar#'# c+ aBul#;os # A !ar#'# co& !intura nova acrlica fosca na cor
branca Possui 01 fai?a
if@o: 01 4crilico , !#rf#ito funciona&#nto
0nt#rru!tor#s: 01 , P#rf#ito funciona&#nto
Piso: 3#r%&ica !#rf#ito #sta'o
8bs#rva9@o: Possui 01 !rat#l#ira '# &a'#ira
OUTRAS OBSERJA*EES
Possui oi ar&=rio '# &a'#ira no corr#'or c+ 02 !ortas # 05 !rat#l#irasC n@o !ossui !u?a'or#s
nas !ortasC 3o& !intura #& tinta #s&alt# na cor branca
8 !r#s#nt# lau'o #labora'o !#la i&obili=ria IIIIIIIIIC '#&onstra t@o so&#nt# o #sta'o '#
cons#rva9@o a!ar#nt# 'o i&5v#lC n@o s#n'o !ossv#l !ortanto constatar '#f#itos ocultos nas !art#s
#l7tricaC (i'raulica ou #strutural< 4 !art# locat=ria t#& 15 $/uinB#) 'iasC a!5s a ocu!a9@o #f#tiva 'o
i&5v#lC !ara obs#rvar # notificar #?!r#ssa&#nt# $!or carta ou #,&ail:IIIIIIII a i&obili=ria sobr#
#st#s #v#ntuais '#f#itos ocultos # /ual/u#r outro '#f#ito ou co&!l#&#nto '#sta vistoria #scritaC
'#v#n'o !r#s#rvar o i&5v#l #& #sta'o n@o inf#rior a #st# lau'o !ara o cu&!ri&#nto 'as obri2a9:#s
locatcias contrata'as<
@o PauloC 08 '# FG-G6G068 '# 2010<
Part# 1oca'ora:
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
Part# 1ocat=ria:
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
-istoria'or:
IIIIIIIIIIIIIIII
95
A)EPO ,<
9RONETO DE LE( ): ;7R%6BB7.
WDo Sr. Bernar!o AristonX
DSCPLNA O FUNCONAMENTO DE BANCOS DE DADOS E SERVOS DE
PROTEO AO CRDTO E CONGNERES E D OUTRAS PROVDNCAS.
O Congresso Nacional resolve:
Art.1 Os bancos de dados e cadastros relativos aos consumidores e s pessoas
envolvidas voluntariamente nas relaes de consumo e as unidades de proteo ao
crdito e congneres so considerados entidades e/ou empresas de carter pblico.
1 Para efeito do que dispe este artigo, compreendese consumidor toda a pessoa
fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produtos como destinatrio final.
2 O disposto nesta lei se aplica aos usurios de servios.
3 Considera-se usurio para o que trata o presente artigo a pessoa fsica ou
jurdica que utiliza servios prestados por empresas, inclusive do sistema financeiro.
Art.2 A abertura de cadastro, ficha e registro de dados especiais sobre o
consumidor e o usurio de servios dever ser comunicada, por escrito, ao
destinatrio final, mesmo quando no solicitado por ele.
1 O cadastro e dados do consumidor e do usurio de servios devem ser
objetivos, claros, verdadeiros e produzidos em linguagem de fcil compreenso, no
podendo conter informaes negativas referentes a perodo superior a trs anos.
2 No havendo cobrana de valores no perodo referido no pargrafo anterior,
vedada a permanncia de informaes sobre o consumidor final ou o usurio em
bancos de dados, cadastros, fichas, registros e similares.
3 Ficam as empresas e instituies que prestam segurana s operaes de
crdito proibidas de cobrar quaisquer valores para a emisso e a entrega de
certides relativas situao do consumidor e do usurio.
Art.3 A comunicao de informaes, dados e cadastros do consumidor e do
usurio aos bancos de dados e servios de proteo ao crdito da inteira
responsabilidade do fornecedor e do prestador de servio.
1 diretoria da empresa ou da instituio que fornece informaes sobre a
situao financeira do cliente, a existncia de registros de dbitos em outras
empresas e as referncias positivas de crdito cabe a responsabilidade de verificar a
exatido e a veracidade do que trata este artigo.
2 O arquivista e o dirigente da empresa ou instituio referida no pargrafo
anterior so responsveis, solidrios, pelo levantamento e registro de dados,
cadastros e informaes do consumidor e do usurio de servio em geral.
96
Art.4 Sempre que se verificar inexatido nos dados e cadastros e nas informaes
sobre o consumidor e/ou o usurio, ele poder exigir sua imediata correo.
1 O arquivista e o responsvel pelos respectivos registros, no prazo de trs dias,
devem efetuar as alteraes e comunicar as providncias adotadas aos eventuais
destinatrios dos informes incorretos.
2 O destinatrio dos informes incorretos obrigado a informar, por escrito, as
possveis alteraes ao consumidor ou ao usurio final.
Art.5 vedado s unidades de proteo ao crdito e aos servios do sistema
financeiro fornecerem informaes sobre o consumidor e/ou o usurio que possam
impedir ou dificultar novo acesso ao crdito e a outros negcios.
Art.6 Constitui infrao, respeitado o disposto na Lei N. 8.078, de 11 de setembro
de 1990, a inobservncia presente lei.
1 A infrao sujeita o infrator ao pagamento de multa, sem prejuzo das sanes
de natureza civil, penal e as definidas em normas especficas.
2 A pena de multa ser aplicada mediante procedimento administrativo, cabendo
Unio estabelecer normas para a sua efetivao.
3 A multa de que trata este artigo ser no montante no inferior a quatro milhes
de vezes o valor do ndice equivalente e que substitui a da Unidade Fiscal de
Referncia (UFR).
Art.7 Esta lei entrar em vigor na data da sua publicao, ficando revogadas as
disposies contrrias.
JUSTFCAO
O relacionamento inamistoso que existe entre o consumidor, o usurio de servios e
as instituies que se propem a dar segurana s operaes de crdito, efetuadas
por empresas mercantis e prestadoras de servios, continua se agravando em
conseqncia da confuso relacionada ao entendimento dos dispositivos do novo
Cdigo Civil.
Acrescente-se a esse fato, a falta de responsabilidade de algumas operadoras de
crdito e do sistema bancrio e das firmas comerciais e industrias na transmisso e
captao de dados, cadastros e informaes sobre o consumidor e o usurio em
geral.
Segundo os principais jornais de edio nacional, os consumidores, os usurios, os
fornecedores e prestadores de servio esto confundindo o prazo de prescrio de
cobrana de ttulos de crdito (durante quanto tempo os credores podem cobrar
judicialmente uma divida) com o prazo previsto para o que o nome do favorecido
pelo crdito seja retirado dos cadastros de inadimplentes do Banco Central, do SPC
e do Serasa. O que estabeleceu a dvida foi o artigo 206 e seu pargrafo 3 do novo
Cdigo Civil: o dispositivo estabelece que o prazo de prescrio para a cobrana de
ttulos de crditos de trs anos. J o artigo 43 do Cdigo de Defesa do
Consumidor estipula que os bancos de dados no podem conter informaes de
negativas por um perodo superior a cinco anos. Na verdade, no houve reduo do
prazo, pois, dependendo na natureza da divida, o prazo de prescrio poder ser de
97
at dez anos, mas o nome do consumidor ou do usurio do servio financiado
poder constar do cadastro pelo prazo de cinco anos. No obstante, dirigentes do
Sistema Nacional de Defesa do Consumidor afirmam que todas as transaes
bancrias esto no prazo de prescrio de trs anos, pois este o prazo para se
cobrar juros e dividendos, segundo o pargrafo 3 do artigo 206 do novo Cdigo.
As dificuldades maiores, entretanto, esto no relacionamento entre as empresas
fornecedoras de crdito e os consumidores que, em conseqncia da falta de
objetividade e complexidade dos informativos sobre suas condies, acabam sendo
prejudicados e seus nomes anotados em "listas negras das empresas cadastrais. A
inexatido dos dados sobre os aspirantes aos crditos, fornecidos por financeiras e
por bancos aos estabelecimentos de defesa aos fornecedores e prestadores de
servios, o maior complicador das transaes comerciais e bancrias. As falsas
informaes sobre a situao de clientes de bancos, passadas por gerentes vidos
de cumprir suas metas, e sobre pessoas que nem chegaram a realizar qualquer tipo
de negcios, por exemplo, com financeiras relacionadas com o comrcio de
veculos, tm sido motivos da abertura dos milhares de processos judiciais que
tramitam nos Tribunais de Justia estaduais e no Superior Tribunal de Justia. A
inexistncia de um dispositivo legal que atribua responsabilidade aos informantes e
aos arquivistas dos dados e cadastros do interessado em crditos e a ausncia de
vontade cvica dos administradores das instituies de defesa dos fornecedores e
prestadores de servios, so os agravantes da situao.
Este projeto de lei tem como objetivo criar dispositivos que punam os responsveis
pelas informaes falsas e distorcidas sobre os consumidores e usurios que
recorrem ao sistema de crdito para alcanar seus objetivos. Visa, ainda,
responsabilizar os dirigentes do sistema de proteo ao crdito que no cumprem os
prazos estabelecidos por lei para a cobrana de dbitos e permanncia dos nomes
dos financiados em cadastros negativos ou "listas negras.
Em sntese, pune as pessoas que criam constrangimento aos cidados de bem.
Sala das Sesses, de abril de 2003.
Deputado Bernardo Ariston
PSB-RJ.
98
A)EPO ,=
PESQUISA PARA CONCLUSO DE CURSO
Direito Faculdade Anhanguera Tao!o da Serra
TRABALMO: A E"(CDC(A DAS -ARA)T(AS LOCAT.C(AS )O CO)TRATO DE
LOCA*+O DE (MFJE(S RES(DE)C(A(S
ALUNO" ADERSON #O$ES %E&ERRA
0&obili=ria: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII 3r#ci: IIIIIIIIIIIIIIIIII
Gn'#r#9o:IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIHairro:IIIIIIIIIIIIIIIII3i'a'#:IIIIIIIIIIIIIIIIIII
D#l<: III IIIIII,IIIIIII sit#: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII #,&ail:IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
.o&# Funcion=rio+6#!r#s#ntant#: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIFun9@o: IIIIIIIIIIIIIIII
PESQUISA
1) Jual a 2arantia locatcia &ais utiliBa'a #& s#u #scrit5rioC na int#r&#'ia9@o 'os contratos '# loca9@o r#si'#ncial K
6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIII4 s#2un'a &ais utiliBa'a K 6:IIIIIIIIIIIIIIIIIII 4 t#rc#ira: IIIIIIIIIIIIIIIIIII
2) Juais a 2arantias &ais #ficaB#s # &#nos #ficaB#s !ara a s#2uran9a 'o !ro!ri#t=rio !ratica'as #& sua i&obili=ria K
6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
3) Por /u# to'as as loca9:#s r#si'#nciais n@o s@o r#aliBa'as co& s#2uro,fian9a K
6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
4) Jual o &aior r#c#io 'o !ro!ri#t=rio #& alu2ar o s#u i&5v#l r#si'#ncial K
6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
5) Juanto t#&!o u& locat=rio costu&a !#r&an#c#r ina'i&!l#nt# ocu!an'o u& i&5v#l r#si'#ncial loca'oC a!5s o
!rotocolo 'a a9@o '# '#s!#;o K
6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
6) Jual a sua atual !orc#nta2#& '# ina'i&!lLncia #& loca9:#s r#si'#nciais K
6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIJual a &o'ali'a'# '# 2arantia /u# 2#ra &ais a9:#s K 6:IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
7) Jual a 2arantia i'#al #& u&a loca9@o r#si'#ncial !ara a s#2uran9a 'o !ro!ri#t=rio # o !or/u# K
6:IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
8) 3o& as novas alt#ra9:#s na 1#i 'o 0n/uilinato $12<112+09)C !o'#&os !r#v#r o fi& 'as 2arantias locatcias K
6:IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
9) 4s alt#ra9:#s intro'uBi'as !#la nova 1#i 'o 0n/uilinato $12<112+09) traB#& /uais !#rs!#ctivas !ara a i&obili=ria K
6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIG !ara o !ro!ri#t=rio 'o i&5v#l K 6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
10) Faltou al2o na nova 1#i 'o 0n/uilinato $12<112+09) K Jual sua su2#st@o !ara torn=,la &ais #ficaB K
6: IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
99
A)EPO ,R
LE( ): ,6.,,6O DE > DE DESEMBRO DE 6BB>.
Altera a Lei n
o
8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeioar as regras e
procedimentos sobre locao de imvel urbano.
O 9RES(DE)TE DA RE9QBL(CA Fao saber que o Congresso Nacional decreta e
eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1
o
Esta Lei introduz alterao na Lei n
o
8.245, de 18 de outubro de 1991,
que dispe sobre as locaes de imveis urbanos.
Art. 2
o
A Lei n
o
8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as
seguintes alteraes:
"Art. 4
o
Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o
locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a
multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na
sua falta, a que for judicialmente estipulada.
................................................................................... (NR)
"Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo
da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge
ou companheiro que permanecer no imvel.
1
o
Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia
locatcia.
2
o
O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta)
dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando
responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a
notificao ao locador. (NR)
"Art. 13. .......................................................................
.............................................................................................
3
o
(VETADO)
"Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da
locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a
locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. (NR)
"Art. 40. ........................................................................
..............................................................................................
100
ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador,
declaradas judicialmente;
.............................................................................................
X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador
pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos
da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova
garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da
locao. (NR)
"Art. 52. .......................................................................
.............................................................................................
3
o
(VETADO)
"Art. 59. ...........................................................................
1
o
................................................................................
..............................................................................................
V o disposto no inciso V do art. 9
o
, havendo a necessidade de se produzir
reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam
ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las;
V o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem
apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato;
V o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em
at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o
intento de retomada;
X a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por
no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela,
independentemente de motivo.
.............................................................................................
3
o
No caso do inciso X do 1
o
deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da
locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos
para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar depsito
judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso
do art. 62. (NR)
101
"Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente
de quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o seguinte:
o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana
dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para
responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do
valor do dbito;
o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo
de 15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado,
independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos:
.............................................................................................
efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral,
justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10
(dez) dias, contado da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente
ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento do
locador;
V no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso
prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada;
.............................................................................................
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver
utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores
propositura da ao. (NR)
"Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de
mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao
voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes.
1
o
................................................................................
.............................................................................................
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9
o
ou no 2
o
do art. 46.
................................................................................... (NR)
"Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9
o
, a execuo provisria
do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12
(doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo.
................................................................................... (NR)
102
"Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o
seguinte:
.............................................................................................
ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar,
fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes:
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a
80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a
80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
.............................................................................................
V na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter
contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a
conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se
necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e julgamento;
V o pedido de reviso previsto no inciso deste artigo interrompe o prazo para
interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel provisrio.
................................................................................... (NR)
"Art. 71. ........................................................................
.............................................................................................
V indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o
mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua
inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade,
comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual
idoneidade financeira;
................................................................................... (NR)
"Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de
mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao
voluntria, se houver pedido na contestao.
1
o
(VETADO)
2
o
(VETADO)
3
o
(VETADO) (NR)
103
"Art. 75. (VETADO).
Art. 3
o
(VETADO)
Braslia, 9 de dezembro de 2009; 188
o
da ndependncia e 121
o
da Repblica.
LUZ NCO LULA DA SLVA
(arso =enro
=uido >antega
>iguel <orge
Este texto no substitui o publicado no DOU de 10.12.2009
104
A)EPO ,T
CO)TRATO DE LOCA*+O 9ARA "()S RES(DE)C(A(S
9ARTE LOCADORA: MAR(O O brasileiro, casado, engenheiro, portador da cdula
de identidade RG n 4.000.000 SSP/SP e devidamente inscrito no CPF/MF sob n
000.000.000-00, residente e domiciliado nesta Capital, Rua A n 2, apt 1,
Sumarezinho, CEP 05000-000 ;
9ARTE LOCATDR(A: RE)ATA, brasileira, solteira, empresria, portadora da cdula
de identidade RG n 00.000.000-0 e devidamente inscrita no CPF/MF sob n
000.000.000-03, com endereo residencial nesta Capital, Rua M n 70, apt 30,
Sumar, Estado de So Paulo, CEP 05000-000 ;
9ARTE "(ADORA: SER-(OO brasileiro, solteiro, agente de viagem, portador da
cdula de identidade RG n 00.000.000-0 SSP/SP e devidamente inscrito no
CPF/MF sob n 000.000.000-00, residente e domiciliado nesta Capital, Rua
Gaivota n 9, apt 1, Moema, CEP 04000-000 ;
As $artes acima ?uali'ica!as tKm entre siO certo e aYusta!oO o $resente contrato
!e loca45oO ?ue se 'az !a seguinte 'orma:
(/ CUADRO RESUMO
1) OBJETO: um im01el, localiza!o nesta Ca$ital I RUA JOSE DA SLVA N 1,
APT 12, PERDZES, SO PAULO/SP, CEP : 05000-000.
6:X J(-G)C(A: 30 (trinta) meses
7:X ().C(O: 28/05/2010
4)TRMNO: 6T%,,%6B,6
5) FNALDADE: "()S RES(DE)C(A(S
R:X JALOR LOCAT.C(O: RZ 6.R=BOBB WDois mil e seiscentos e cin?[enta reaisX -
MENSAS- para os primeiros 12 meses de locao.
T:X .)D(CE DE REANUSTE: GPM/FGV 9ER(OD(C(DADE: ANUAL-
8) DATA DE VENCMENTO: To!o o !ia 15 (quinze) !e ca!a mKsO
ime!iatamenteO subse?[ente ao tLrmino !e ca!a $er2o!o locat2cio.
>:X "ORMA DE 9A-AME)TO: No escritrio do Administrador da PARTE
LOCADORA, localizado nesta Capital, na Avenida Pedroso de Morais, n. 2 Alto de
Pinheiros - CEP: 05000-001 ou por mera convenincia, atravs de boleto
bancrio/ficha de compensao emitida pela mesma.
,B:X "ORMA DE -ARA)T(A: "(A)*A. O "(ADOR declara ser proprietrio do
imvel adiante descrito, conforme condies estabelecidas na Seo ((/
D(S9OS(*EES ES9EC(A(SO descrita no item 2 e seus pargrafos, deste
instrumento.
((/ D(S9OS(*EES ES9EC(A(S
105
CO)D(*EES DA -ARA)T(A LOCAT.C(A/ "(A)*A
,:X Declara a 9ARTE "(ADORA estar solidria com todas as obrigaes assumidas
neste ato pela 9ARTE LOCATDR(A, sua afianada, referente ao pagamento de
aluguis, seus reajustes e sua majoraes, multas de mora e indenizatria, juros,
correes monetrias, encargos locatcios como condomnios, impostos prediais,
taxa lixo, energia eltrica, gua, gs, telefone e outros incidentes sobre o imvel
locado e que tenham se originado da presente relao locatcia, indenizao
relativas a danos ocasionados no imvel, bem como custas processuais e
honorrios advocatcios, vencidos at a efetiva entrega do imvel ora locado e cuja
responsabilidade perdurar at a assinatura do respectivo Termo de Resciso ou
Distrato, com a respectiva vaga de garagem (se houver), inclusive em caso de ao
revisional de aluguel. Assim, em razo da solidariedade assumida, a 9ARTE
"(ADORA dever acompanhar a pontualidade da 9ARTE LOCATDR(AO nos
pagamentos dos aluguis e seus encargos, no podendo eximir-se, sob qualquer
condio desta obrigao, comprometendo-se a informarem 9ARTE LOCADORA
ou ADMNSTRADOR do imvel locado toda e qualquer alterao de seu cadastro,
tais como nmero de telefones para contato, endereo comercial ou residencial.
9ARD-RA"O 9R(ME(RO : A 9ARTE "(ADORA declara expressamente que
renuncia ao benefcio de ordem WC0!igo Ci1ilO art. ;6T e seu $ar@gra'o Hnico
Wbene'2cio !e or!emX e art. ;6;X e ao direito de revogar a fiana ora prestada
WC0!igo Ci1ilO artigo ;7=/ e3onera45o !a 'ian4aX e dispensa a necessidade de sua
cientificao ou intimao para qualquer acordo ou ao decorrente do presente
contrato, sem prejuzo de sua responsabilidade que abrange inclusive, qualquer
alterao ou majorao amigvel ou judicial do aluguel, vencidos at a efetiva
entrega das chaves, consoante artigo 39 da Lei n 8.245/91 (Lei do nquilinato),
1e!a!o o $e!i!o !e e3onera45o atra1Ls !e noti'ica45o $or escrito a 9ARTE
LOCADORA ou seu ADM()(STRADORO antes !o tLrmino !o $razo !este
contrato con'orme !is$osto no artigo <BO inciso P !a Lei ,6.,,6 !e B> !e
!ezembro !e 6BB> Wno1a Lei !e Loca45oX e !emais #i$0teses $re1istas em lei.
9ARD-RA"O SE-U)DO : No caso de separao de fato, separao judicial,
divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir
automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel locado,
sub-rogando-se o mesmo em todos os direitos e obrigaes previstos no presente
instrumento; sendo que referida sub-rogao ser comunicada pela 9ARTE
LOCATDR(AO por escrito 9ARTE LOCADORA e o "(ADORO que poder exonerar-
se das suas responsabilidades, somente aps Notificao por escrito com AR.
(AVSO DE RECEBMENTO), dirigida a 9ARTE LOCADORA ou seu
ADM()(STRADOR, no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da
comunicao oferecida pelo sub-rogado.
9ARD-RA"O TERCE(RO: Na hiptese de sub-rogao acima descrita, insolvncia
ou qualquer outra causa que determine a cessao da responsabilidade da 9ARTE
"(ADORA, incluindo-se a exonerao dos fiadores judicial ou extrajudicialmente
concedida, obriga-se a 9ARTE LOCATDR(AO independentemente de qualquer
interpelao ou notificao, a fornecer em 30 (trinta) dias, substituto idneo do
FADOR, a critrio da 9ARTE LOCADORA em aceitar dita substituio, sob pena de
desfazimento da locao, mediante propositura pela 9ARTE LOCADORA de A45o
!e Des$eYo com $e!i!o !e L(M()AR, para desocupao do imvel pela 9ARTE
LOCATDR(A, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme disposto nos artigos 40,
106
pargrafo nico e artigo 59, incisos V da Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009
(nova Lei de Locao).
9ARD-RA"O CUARTO: Na hiptese de exonerao, o "(ADOR permanecer
responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a
notificao pelo sub-rogado, conforme disposto no artigo 12 "caput e pargrafos e
artigo 40, inciso X da Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009 (nova Lei de Locao).
9ARD-RA"O CU()TO: At a efetiva substituio do plo garantidor, a 9ARTE
LOCADORAO mediante simples notificao via "FAC-SMLE, "TELEX ou
CARTRO, passar a cobrar o aluguel antecipadamente, na forma do que dispe o
artigo 42 da Lei n 8.245/91, sem prejuzo da multa por infrao contratual, prevista
no item 6.4 deste nstrumento.
9ARD-RA"O SEPTO: Obriga-se, ainda a 9ARTE LOCATDR(A, para cumprimento
integral do estabelecido nesta clusula, a apresentar quando solicitado pela 9ARTE
LOCADORA, ou o seu ADMNSTRADOR, os elementos que se fizerem necessrios
para a atualizao cadastral dos fiadores, fato esse que dever ocorrer, no mnimo,
a cada perodo de 12 (doze) meses, independentemente da renovao por escrito
do presente contrato, sob pena de incorrer na multa por infrao contratual, prevista
no item 6.4 deste nstrumento.
9ARD-RA"O S\T(MO : A 9ARTE "(ADORA declara para fins de comprovao de
renda e patrimnio, ser proprietrio do imvel localizado a RUA -A(JOTA ): >O
A9T: ,O MOEMAO S+O 9AULO%S9, (contribuinte n 000.000.0000-1) consistente na
matrcula 6,, atualizada emitida pelo ,<: Cartrio de Registro de imveis desta
Capital e a 9ARTE "(ADORA est ciente de que qualquer outro bem mvel ou
imvel de sua propriedade responder por eventual dvida da 9ARTE LOCATDR(AO
e o imvel no poder ser declarado como bem de famlia, por fora da Lei n
8.009/90, art. 3, nciso V, mesmo que nico seja.
9ARD-RA"O O(TAJO Declara ainda, expressamente a 9ARTE "(ADORA que
presta a presente fiana em carter voluntrio, prevalecendo, em qualquer hiptese
a disposio de vontade e tendo lido o presente contrato, CO)CORDA com todos
os termos, cientes das obrigaes assumidas.
9ARD-RA"O D\C(MO: A 9ARTE LOCATDR(A, assume inteiramente a
responsabilidade civil e criminal pela legitimidade das assinaturas da 9ARTE
"(ADORA, inclusive pelo reconhecimento de firma.
DISPOSIES GERAIS
( / DO ALU-UEL E SEU REANUSTE
1.1.- Declaram de comum acordo, as partes que o aluguel ora pactuado o pelo seu
valor efetivo e real sem qualquer expectativa inflacionria incorporada constituindo-
se em condio de validade do mesmo a manuteno do valor real e efetivo do
aluguel.
1.2- O valor do aluguel estabelecido neste Contrato sofrer reajuste anualmente com
base na variao mensal acumulada pelo ndice do (-9M % "-JO a ser aplicado em
qualquer poca da vigncia, ou prorrogao de vigncia, deste Contrato, respeitada
sempre a menor periodicidade que venha a ser admitida em lei que atualmente
107
anual e, respeitando porm caso seja autorizado por Lei, a alterao para menor
periodicidade permitida.
1.3- Na hiptese de extino, suspenso ou proibio do uso do ndice ora
estabelecido para clculo de reajustes do Valor do Aluguel fica, desde j, eleito o
ndice que oficialmente venha substitu-lo e, na hiptese de no determinao deste,
a critrio exclusivo da 9ARTE LOCADORA, desde que publicamente divulgado
aquele que melhor reflita a desvalorizao acumulada da moeda.
(( / DO (MFJEL
2.1- A 9ARTE LOCADORA aluga 9ARTE LOCATDR(A, o imvel descrito no
Tpico OBJETO- MVEL, exclusivamente para os fins definidos no Tpico
FNALDADE, no podendo ser mudada a sua destinao, sob pena de cometer
infrao contratual.
2.2- A 9ARTE LOCATDR(A no poder sublocar, ceder ou emprestar o objeto ora
locado e nem d-lo em comodato, no todo ou em parte, nem ceder ou transferir o
Contrato a outrem, sem o consentimento por escrito da 9ARTE LOCADORA, sob
pena de cometer infrao contratual.
2.3- Na eventualidade da 9ARTE LOCATDR(A notificar a 9ARTE LOCADORA da
ocorrncia de uma das hipteses previstas nos itens 2.1 e 2.2, o eventual silncio da
9ARTE LOCADORA no caracterizar, em nenhuma hiptese, consentimento
tcito.
2.4.- A 9ARTE LOCATDR(AO neste atoO recebe o im01el nas con!i48esO esta!o
!e conser1a45o e #abitabili!a!e iniciaisO !e acor!o com o Lau!o !e Jistoria
Escrito e% ou "otogr@'icoO ?ue 'ica 'azen!o $arte integrante !o $resente
instrumento como se a?ui esti1esse transcritoO 'ican!o res$ons@1elO assim a
9ARTE LOCATDR(A $or ?uais?uer !anos e3istentes no im01el constata!os no
ato !a entrega !as c#a1es.
Quaisquer benfeitorias porventura introduzidas devero anteceder a prvia
aquiescncia por escrito da 9ARTE LOCADORA e, no caso de autorizadas,
passaro estas a fazer parte integrante do imvel objeto do presente nstrumento,
no tendo a 9ARTE LOCATDR(A direito a reteno ou indenizao por quaisquer
benfeitorias realizadas, sejam elas de natureza til, necessria ou volupturia.
Obriga-se ainda a 9ARTE LOCATDR(A, por todas as despesas envolvendo
consertos, reparos, pinturas que se fizerem necessrias para a conservao do
imvel, pela restaurao de danos, quer causados por empregados ou visitantes,
tudo sem direito a reclamar da 9ARTE LOCADORA, comprometendo-se a devolv-
lo nas mesmas condies que agora recebe, inclusive pintura e instalaes, em
boas condies de limpeza e higiene e com os aparelhos de iluminao, bem como
os demais acessrios, em perfeito estado de funcionamento, para assim restitu-los
e independentemente de qualquer aviso ou notificao, e aps a devida verificao
pela 9ARTE LOCADORA do estado do imvel, o que ser feito atravs de vistoria,
finda a locao.
108
2.5.- Se a 9ARTE LOCADORA, pela vistoria prevista no item anterior desta
Clusula, encontrar qualquer defeito ou dano, poder recusar-se a receber as
chaves at que a 9ARTE LOCATDR(A reponha o imvel nas mesmas condies
que o recebeu, correndo o aluguel e demais encargos por sua conta, at que fiquem
plenamente satisfeitas as exigncias previstas neste contrato.
2.6.- 9ARTE LOCATDR(A vedado fazer no imvel, quaisquer alteraes ou
servios que danifiquem ou prejudiquem sua estrutura ou solidez, sem a expressa
concordncia e autorizao da 9ARTE LOCADORA. Em caso de infringncia e sem
prejuzo de outras cominaes, a 9ARTE LOCATDR(A ser obrigada a repor o
imvel no estado originrio. Obriga-se ainda, ainda a satisfazer a todas as
exigncias dos Poderes Pblicos a que der causa.
2.7.- Fica expressamente facultado 9ARTE LOCADORA ou aos seus bastante
procuradores, procederem a uma vistoria no imvel ora locado, sempre que
entenderem necessrio ou conveniente, com aviso prvio de 48 (quarenta e oito)
horas a 9ARTE LOCATDR(A, que no poder ser negada injustificadamente,
conforme estabelecido no artigo 23, inciso X da Lei n 8.245/91.
2.8.- Se feita a vistoria, for constatado danos nos aparelhos, paredes ou instalaes
do imvel ora locado, a 9ARTE LOCADORA notificar a 9ARTE LOCATDR(A para,
no prazo de 30 (trinta) dias, proceder ao conserto ou reparo necessrio, correndo as
respectivas despesas por conta da 9ARTE LOCATDR(A, sob pena de no o
fazendo, cometer infrao contratual autorizadora da resciso da locao, sem
prejuzo das medidas judiciais possveis ao caso em tela, mxima extenso
possvel, nos moldes da legislao em vigor.
2.9.- faculdade da 9ARTE LOCADORA, na hiptese de no atendimento da
notificao prevista no pargrafo anterior, optar pela resciso do contrato, com as
cominaes neste previstas, ou mandar executar o conserto ou reparo, por pessoa
de sua livre escolha, ficando a 9ARTE LOCATDR(A obrigada ao pagamento de
todos os gastos feitos.
((( / DAS OBR(-A*EES DA 9ARTE LOCATDR(A
3.1.- A 9ARTE LOCATDR(A se obriga, durante a vigncia da presente locao, ao
pagamento de todos os impostos, taxas, tarifas, PTU, TRSD (Taxa de Resduos
Slidos Domiciliares), ambos da PMSP, despesas condominiais ordinrias e outros
encargos e contribuies que incidam sobre o imvel ou a ele se vinculem, tais
como contas de gua, luz, gs, telefone, mesmo que estes estejam sendo cobrados
em nome da 9ARTE LOCADORA ou de terceiros, sem exceo, sem direito a
reembolso, cobrados juntamente com o pagamento do aluguel, ou separado atravs
de boleto/ ficha compensao de cobrana prprio emitidos com o vencimento
sempre com antecedncia de 72 (setenta e duas) horas do vencimento original,
juntamente com o aluguel, ou ainda parte, critrio da 9ARTE LOCADORA..
3.2- As contas de gua, energia eltrica, gs, esgoto, impostos, taxas e etc.,
previstas nesta Clusula devero ser entregues quitadas, sempre que solicitadas
pela 9ARTE LOCADORA ou ADMNSTRADOR, sob pena de incorrer em infrao
contratual, passvel de multa e cobrana judicial.
109
3.3- Os pagamentos dos impostos, taxas e tarifas acima citados, referentes ao
perodo de ocupao do imvel pela 9ARTE LOCATDR(A, devero ser quitados
mesmo que venham a ser cobrados aps a sada da mesma.
3.4- A 9ARTE LOCATDR(A declara ter conhecimento de que, de posse do Contrato
de Locao, ser obrigado a transferir ou pedir a ligao de energia eltrica relativa
unidade ora locada, em seu nome, junto ELETROPAULO- ELETRCDADE DE
SO PAULO S/A e a ligao do gs tambm em seu nome junto a COMGAS,
arcando com as eventuais despesas decorrentes, sob pena de, em no o fazendo,
incorrer em infrao contratual de natureza grave, dando ensejo competente Ao
de Despejo, sem prejuzo da cobrana da multa prevista no item 6.4 deste
instrumento.
3.5.- Obriga-se a 9ARTE LOCATDR(A a no praticar e proibir a prtica, dentro dos
limites do imvel, de jogos de azar, leiles e atos contrrios aos bons costumes e a
ordem pblica, bem como respeitar fielmente o Regulamento nterno e a Conveno
de Condomnio do Edifcio (quando o caso).
3.6.- A 9ARTE LOCATDR(A obriga-se a fazer anualmente, em companhia idnea
de sua livre escolha, seguro contra fogo do imvel ora dado em locao,
complementar ao condominial (quando o caso), cuja cobertura total prevista na
aplice dever ter o valor mnimo equivalente a 100 (cem) vezes o valor da
prestao locatcia, bem como seguro contra danos eltricos ao imvel,
correspondentes a 10% (dez) por cento sobre esse valor e dever ser entregue
9ARTE LOCADORA, mediante protocolo, no prazo mximo de 30 (trinta) dias
contados da assinatura do presente nstrumento.
3.7.- Findo o prazo do seguro referido acima, as partes desde j convencionam que
para a renovao do mesmo, o valor de cobertura da aplice seja auferido mediante
100 vezes o valor do aluguel, acrescido do reajuste legal, no podendo sob
qualquer hiptese, ser inferior equivalncia exigida no item 3.6. desta Clusula.
3.8.- A 9ARTE LOCATDR(A desde j autoriza que a 9ARTE LOCADORA proceda
com a mesma companhia seguradora, s expensas dela 9ARTE LOCATDR(A, a
renovao da aplice de seguro, caso no comunique tal renovao at a data do
vencimento da aplice.
3.9- No caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da
unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou
companheiro que permanecer no imvel locado, sub-rogando-se o mesmo em todos
os direitos e obrigaes previstos no presente instrumento; sendo que a referida
sub-rogao ser comunicada pela 9ARTE LOCATDR(A por escrito 9ARTE
LOCADORA e o "(ADORO se esta 'or a garantia locat2cia.
3.10.- De acordo com o artigo 23, inciso V da Lei n 8.245/91, a 9ARTE
LOCATDR(A assume a obrigao, sob pena de cometer infrao contratual punvel
com a multa de 03 (trs) aluguis vigentes, devidas por inteiro, de dar cincia
9ARTE LOCADORA, de qualquer procedimento administrativo ou judicial de que
venha a ter expressa cincia e que, direta ou indiretamente, tenha qualquer relao
110
com o imvel locado ou com este contrato, obrigando-se, tambm, fazer e entregar
9ARTE LOCADORA, todos os avisos, guias, citaes ou notificaes das
autoridades federais, estaduais e municipais, e quaisquer outras comunicaes que
forem entregues no imvel ora locado, que sejam de interesse da 9ARTE
LOCADORAO sob pena de responder por eventuais despesas pela inrcia ou
extravio, tais como: multas, correo monetria e taxas para expedio de segunda
via etc., ficando, desde j, autorizado o lanamento das referidas despesas,
juntamente com os aluguis e demais encargos, independentemente de qualquer
aviso ou notificao.
3.11- As partes autorizam, desde j, todos os registros, reconhecimento de firmas e
averbaes, necessrios regularizao do presente Contrato, correndo por conta
exclusiva da 9ARTE LOCATDR(A as respectivas despesas, podendo ainda ser
cobrada atravs de recibo prprio ou juntamente com os aluguis.
(J / DO D(RE(TO DE 9RE"ERG)C(A E CLDUSULA DE J(-G)C(A
4.1.- Fica expressamente facultado 9ARTE LOCADORA ou a seus
representantes, em caso de interesse na venda do imvel objeto deste nstrumento,
respeitando o direito de preferncia da 9ARTE LOCATDR(A, o qual, decorrido o
prazo legal caracterizar expressa renncia da mesma de seu direito de preferncia,
visitarem o imvel sempre que entenderem necessrio, com prvia
solicitao/autorizao da 9ARTE LOCATDR(A.
4.2.- Face ao disposto no "caput" desta clusula, fica ajustado que em caso de
alienao do imvel objeto deste instrumento, a 9ARTE LOCADORA obriga-se a
exigir dos novos adquirentes que os mesmos respeitem todas as clusulas e
condies do presente contrato, mantendo-o em vigor at o trmino do prazo ora
pactuado, comunicando atravs de meio inequvoco 9ARTE LOCATDR(A, da
efetiva transao, apresentando-a aos novos proprietrios.
J/ REST(TU(*+O DO (MFJELO )O JE)C(ME)TO DO CO)TRATO
5.1- Vencido o Prazo de Locao estabelecido na Seo (/ Cua!ro Resumo, itens
2, 3 e 4 deste instrumento, em conformidade com o Artigo 23, nciso , da Lei n
8.245/91, obriga-se a 9ARTE LOCATDR(A a restituir o imvel inteiramente
desocupado e no mesmo estado de conservao em que recebeu, sob pena de
incorrer na multa no item 6.4, deste instrumento e de sujeita-se ao disposto no art.
575, do Cdigo Civil.
5.2- Vencido o Prazo de Locao estabelecido na Seo (/ Cua!ro Resumo, itens
2, 3 e 4 deste instrumento, obriga-se a 9ARTE LOCATDR(A a comunicar por escrito
9ARTE LOCADORA, com antecedncia mnima de 30 (trinta) dias, que ir restituir
o imvel, a fim de que, aps a necessria vistoria, sejam realizados os eventuais
consertos necessrios reposio do imvel, ao estado em que se encontrava
quando foi entregue 9ARTE LOCATDR(A.
5.3- Se assim, no o fizer, responder a 9ARTE LOCATDR(A pelos aluguis e
encargos durante o tempo necessrio reposio do imvel em perfeito estado,
sem prejuzo do disposto no pargrafo nico, do artigo 6, da Lei n 8.245/91.
111
5.4- A entrega do imvel para vistoria somente poder ser efetuado junto 9ARTE
LOCADORA E ADMNSTRADOR e nunca a terceiros, aps a 9ARTE LOCATDR(A
haver cumprido integralmente todas as condies previstas neste Contrato, sob
pena de no o fazendo, continuar responsvel pelos aluguis e encargos, at o
acerto final e recibo de quitao total expedido pela 9ARTE LOCADORA.
5.5- As chaves podero ser entregues por prepostos, funcionrios, parentes da
9ARTE LOCATDR(A, ou seja, qualquer terceiro que porventura esteja de posse das
chaves e acompanhe a vistoria de desocupao do respectivo imvel locado, a qual
ser realizada com o imvel livre de pessoas e coisas.

J( / DAS MULTAS CO)TRATUA(S E RESC(S+O DO CO)TRATO
6.1- Se a 9ARTE LOCATDR(A usando a faculdade que lhe confere o artigo 4 da
Lei n 8.245/91, devolver o imvel locado, antes do vencimento do prazo ajustado no
Quadro Resumo, itens 2, 3 e 4 deste Contrato, pagar 9ARTE LOCADORA, a
ttulo de indenizao pelo prejuzo, a multa compensatria descrita no item 6.4, que
poder ser cobrada em ao de execuo e que ser reduzida proporcionalmente
ao tempo de Contrato j cumprido, na forma do artigo 413, do Novo Cdigo Civil,
face ao cumprimento parcial do presente instrumento.
6.2.- Se a 9ARTE LOCATDR(A deixar de efetuar o pagamento da prestao
locatcia na data de seu vencimento, o valor a ser pago ser a prestao locatcia
vigente poca, acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel
e encargos, alm da correo monetria "pr rata die" de acordo com a variao do
GP-M/FGV, e se o atraso for superior 30 (trinta) dias, incidir tambm juros de
mora a razo de 1% (hum por cento) ao ms, contados "pro rata die", alm de
sujeitar-se ao pagamento de honorrios de advogado estabelecido em 10% (dez por
cento), se a cobrana for administrativa e 20% (vinte por cento) se judicial do valor
total do dbito, que porventura, o LOCADOR venha a constituir para defesa de seus
direitos, ainda que a respectiva cobrana se processe extrajudicialmente.
6.3- Na hiptese de extino, suspenso ou proibio do uso do ndice ora
estabelecido, para clculo da Correo Monetria, fica desde j, eleito o ndice que
oficialmente venha a substitu-lo e, na hiptese de no determinao deste, a critrio
exclusivo da 9ARTE LOCADORA, desde que publicamente divulgado aquele que
melhor reflita a desvalorizao acumulada da moeda.
6.4.- No caso de violao de qualquer das clusulas e condies deste instrumento
e desde que a parte culpada no tenha sanado a mesma em at no mximo 30
(trinta) dias contados do recebimento de comunicao escrita da parte inocente,
rescindi-lo-a de pleno direito, independentemente de qualquer formalidade,
respondendo a parte que der causa a resciso pela multa equivalente a soma de B7
WtrKsX meses !e aluguLis 1igentes na ocasi5o !e1i!a $or inteiro, exceto para as
hipteses previstas no item 6.2. (atraso no pagamento do aluguel) e no item 6.1.
(desocupao do imvel antes do prazo previsto), tendo em vista a previso de
multa para esses dois casos, estarem contidas no bojo dos itens acima
mencionados, com a faculdade para a parte inocente poder considerar,
112
simultaneamente rescindida a locao, independentemente de qualquer outra
formalidade.
6.5.- Fica desde j avenado, que as penalidades (multas) previstas neste
instrumento, tm carter meramente compulsrio, e no compensatrio, pelo qual, o
seu pagamento, no libera qualquer das partes no cumprimento da obrigao
contratual infringida.
J((/ DA RESC(S+OO (RREJO-AB(L(DADE E (RRETRATAB(L(DADE
7.1.- O presente contrato ser rescindido por impossibilidade de continuao da
locao, em virtude do imvel vir a ser objeto de desapropriao, total ou parcial,
que impea o uso do imvel locado, no cabendo a nenhuma das partes pleitear
indenizao da outra, mas podendo ambas, se for o caso, reclamar do poder
expropriante o que lhes for devido. Dar-se- tambm a resoluo deste contrato, no
caso de sinistro total ou parcial do imvel, desde que tal fato no ocorra por culpa da
9ARTE LOCATDR(A, no cabendo a esta entretanto, pleitear qualquer indenizao
da 9ARTE LOCADORA.
7.2.- Nenhuma intimao dos poderes pblicos ou de terceiros ser motivo para a
9ARTE LOCATDR(A abandonar o imvel locado ou pedir a resciso deste contrato,
salvo prvia vistoria judicial que prove estar a construo ameaada de ruir,
obrigando-se no entanto a levar ao conhecimento da 9ARTE LOCADORA
quaisquer perturbaes de terceiros e bem assim encaminhar mesma quaisquer
comunicaes ou avisos recebidos referentes ao imvel locado.
7.3.- Ficar ainda rescindido este contrato no caso de qualquer das partes faltar ao
exato cumprimento de qualquer das disposies aqui ajustadas, ficando a critrio,
nesta ltima hiptese, da parte inocente, a exigncia do cumprimento especfico da
obrigao no cumprida, sem prejuzo da pena convencional aplicvel no caso.
7.4.- Excetuando-se as hipteses de resciso previstas neste instrumento, o
presente contrato celebrado em carter de absoluta irrevogabilidade e
irretratabilidade, obrigando-se as partes, por si, seus herdeiros e sucessores,
qualquer ttulo.
J((( / DA )OJA*+O
8.1.- Se na vigncia deste contrato, a 9ARTE LOCADORA por si, seus
procuradores ou prepostos, admitirem da 9ARTE LOCATDR(A alguma demora no
pagamento dos aluguis, ou o no cumprimento de quaisquer das obrigaes
contratuais, ainda que repetidas vezes, consecutiva ou alternadamente, tal
tolerncia no poder ser considerada como modificao ou novao de qualquer
condio deste contrato, para dar ensejo a invocao do art. 361 do Cdigo Civil,
permanecendo inalteradas e em pleno vigor todas as disposies deste nstrumento,
pelo prazo contratual, como se nenhum favor tivesse ocorrido.
113
(P/ DA )OT("(CA*+O
9.1- Qualquer reclamao, solicitao ou pretenso da LOCATRA, com
referncias ao imvel locado, somente ser analisada aps ser encaminhada por
escrito ao LOCADOR, ou a quem o mesmo indicar, que tomar as devidas
providncias em nome e por conta do LOCADOR. No sero aceitas em qualquer
hiptese, reclamaes verbais.
9.2.- Fica expressamente autorizado, para fins e efeitos do disposto no art. 58, V, da
Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991, que a citao inicial, intimao ou notificao
judicial ou extrajudicial de qualquer natureza das partes, para qualquer ao
decorrente do presente contrato, seja feita por correspondncia com aviso de
recebimento (AR), no endereo do imvel ora locado e/ou nos endereos constantes
do prembulo deste nstrumento, via fax-smile, Telex, ou pelas outras formas
previstas no citado artigo da Lei n 8.245/91.

P / DAS DECLARA*EES
10.1.- Todas as obrigaes estipuladas neste contrato so exigveis nos prazos e
pela forma convencionada, independentemente de qualquer aviso, notificao ou
interpelao judicial ou extrajudicial. As partes contratantes obrigam-se por si, seus
herdeiros e sucessores, a qualquer ttulo.
10.2.- As partes, cada qual em seu plo (plo locador e plo locatrio), e no que
couber, declaram e respondem sob as penas das leis civil e criminal, que: 1) So
solidrias entre si, respondendo uma na falta da outra pela totalidade das obrigaes
assumidas, ficando cada qual investida pela outra de poderes para receber citaes,
notificaes, intimaes, extra-judiciais ou judiciais, de qualquer natureza ou ttulo,
podendo desempenhar quaisquer atos para o bom e fiel cumprimento do quanto
assumido por este instrumento; 2) Todas as informaes prestadas, bem como
todos os documentos apresentados para a confeco deste contrato particular,
retratam a veracidade e boa-f de cada um dos plos deste instrumento, princpios
esses sobre os quais se baseia a presente locao; 3) Comprometem-se a informar
a parte contrria, qualquer alterao nos dados e condies neste ato apresentados;
Antecipadamente receberam, leram e analisaram o presente instrumento,
compreendendo-o em todos os seus termos, clusulas e condies.
10.3- A 9ARTE LOCATDR(A declara expressamente ter pleno conhecimento do
Zoneamento Municipal onde se localiza o imvel, objeto do presente Contrato, no
sendo de responsabilidade da 9ARTE LOCADORAO o sucesso na obteno ou no
do alvar de funcionamento, que compete exclusivamente 9ARTE LOCATDR(AO
no caso de locao no residencial ou comercial.
P(/ DAS D(S9OS(*EES "()A(S
11.1-O presente Contrato se rege pela Lei n 8.245/91, em vigor nesta data,
constituindo ato jurdico perfeito e conferindo s partes signatrias o direito
114
adquirido, tal como definido nos pargrafos 1 e 2 do artigo 6 da Lei de ntroduo
ao Cdigo Civil Brasileiro, no sendo as suas disposies, durante o prazo de
vigncia, atingidas por legislao posterior, conforme o disposto no inciso XXXV do
artigo 5 da Constituio Federal, exceo feita ao valor do aluguel e seu reajuste.
11.2- Eventuais dbitos decorrentes do presente contrato, no pagos pela 9ARTE
LOCATDR(A aps regular cientificao, nos termos da clusula 9.2 retro, sero
comunicados s entidades mantenedoras de banco de dados de proteo ao crdito
(SERASA, SPC, etc.) quer pela 9ARTE LOCADORAO quer por seu
ADM()(STRADOR. Tais dbitos incluem todas as despesas com as medidas
judiciais cabveis.

P((/ DO "ORO
12.1.- As questes decorrentes deste Contrato sero resolvidas perante o foro da
situao do imvel, com a expressa renncia dos contratantes a qualquer outro, por
mais privilegiado que seja para dirimir quaisquer dvidas ou questes que se
originem, direta ou indiretamente, deste contrato, respondendo a parte vencida em
ao judicial, por todas as custas e despesas processuais ou administrativas, bem
como pelos honorrios de advogado, estabelecido em 20% (vinte por cento) do valor
total da causa.
E, por estarem assim, justas e contratadas, as partes contratantes firmam o
presente contrato, em 03 (trs) vias de igual teor e para um s fim e efeito, bem
como as testemunhas, para todos os efeitos legais, obrigando-se por si e seus
sucessores ou herdeiros, a qualquer ttulo.
So Paulo, 06 de maio de 2010.
9ARTE LOCADORA: ________________________________________
MAR(O

9ARTE LOCATDR(A: VVV _____________________________________
RE)ATA

9ARTE "(ADORA: VVVVVVVV_________________________________
SER-(O
TESTEMU)MAS:
______________________________ ______________________________
PALAVRAS CHAVE: Rent in So Paulo, Brazil, aluguel, alugar, Sao
Paulo, properties, propriedades, Alugar apartamento em So Paulo, Soccer cup in
Brazil, world cup 2014, Brazil, garantia, property.