EL CONTRATO De ARReNDAMIeNTO COMeRCIAL LA CLAVe PARA eL FUTURO De TU NeGOCIO

Tipos de contratos de arrendamiento comercial y recomendaciones sobre como negociarlos.

Tabla de contenido Introduccin Seccin 1: Preguntas & Respuestas ............................................................... 4 Seccin 2: Terminologa del Contrato
A. Tipos de Contrato de Arrendamiento ..................................... B. Trminos y Clasulas Comunes del Contrato ........................... C. Valor del Alquiler ..................................................................... D. Trminos Legales Comunes ..................................................... 9 10 12 12

Seccin 3: Incumplimiento del Contrato: Proceso de Desalojo

A. Descripcin del Proceso ........................................................... 14 B. Procedimiento para el desalojo y duracin de cada paso ....... 15

Seccin 4: Ejemplos y Herramientas

A. Ejemplo de un Contrato de Arrendamiento ............................ B. Clasulas Comunes del Contrato (Ejemplos) ........................... C. Ejemplo de Condiciones Adicionales en un Contrato ............. D. Ejemplo de un Acuerdo de Sub-contrato ................................ E. Lista para revisar antes de negociar un contrato ...................... F. Lista para revisar antes de mudarse al lugar ............................. 16 24 26 28 30 31

Seccin 5: Recursos de Ayuda Adicionales ................................................... 33 Seccin 6: Indice Alfabtico de Trminos ..................................................... 35

INTRODUCCION
Contrato de Arrendamiento Comercial quiere brindarle informacin y educacin a los pequeos comerciantes en San Francisco acerca de los Contratos de Arrendamiento Comercial. Ya sea que usted vaya a rmar un contrato por primera vez o a negociar un contrato existente, la informacin presentada aqu le ayudar a entender algunos aspectos del contrato de arrendamiento, entender la importancia del contrato para su negocio y le ofrecer consejos para guiarlo durante el proceso de negociacin y rma del contrato. El objetivo nal es capacitar a los empresarios que no tienen los recursos para contratar un abogado privado o un agente de bienes races para que puedan representarse a s mismos.

En la seccin 1, vamos a responder a las preguntas ms comunes de los Contratos de Arrendamiento. Recomendamos leer esta seccin primero para que se familiarice con los asuntos ms importantes que sobresalen en un contrato de arrendamiento. En la Seccin 2, presentamos la denicin de la mayora de los trminos y clasulas que incluye un Contrato de Arrendamiento Comercial. Hemos organizado estos trminos dentro de diferentes categorias, pero tambin al nal del folleto hemos colocado en orden alfabtico la lista de denicin de trminos y clasulas. En la Seccin 3 cubrimos las fallas o incumplimiento del Contrato y las acciones legales que el dueo puede tomar en su contra. Finalmente, en la Seccin 4, presentamos algunos ejemplos y herramientas que incluyen un Contrato de Arrendamiento Comercial y sus principales clasulas, un ejemplo para adicionar condiciones al contrato original, un ejemplo de sub-contrato, consejos para la negociacin del contrato y lo que debe tener en cuenta antes de mudarse al lugar. Cada contrato es diferente y la mayora de los trminos que son importantes para los pequeos empresarios se pueden negociar. Esperamos que esta gua sea til para el xito y estabilidad de su negocio, sin embargo sabemos que los asuntos de un contrato son complejos por lo que al nal de la gua le ofrecemos una lista donde puede encontrar ayuda legal adicional.

Un consejo para la Terminologa

A travs del folleto las dos partes en el Contrato de Arrendamiento Comercial sern referidas como Dueo e Inquilino en lugar de Lessor (Owner/ Dueo) y Lessee (Tenant/Inquilino) que es como aparecen en el Contrato de Arrendamiento. Aqu le damos un consejo para no dejarse confundir con la terminologa legal. Lessor: Owner (Dueo) = LessOr (La O para el dueO). Lessee: Tenant (Inquilino) = LessEe ( La E para ustEd). Recuerde que el Contrato de Arrendamiento Comercial es en ingls.

I. PREGUNTAS Y RESPUESTAS

?
Comercial?

Ya sea que usted est rmando un contrato por primera vez o renegociando un contrato existente, tenga en cuenta que hay muchas cosas por considerar. A continuacin encontrar respuestas a las preguntas mas frecuentes e importantes en un Contrato de Arrendamiento Comercial

3 Qu es un Contrato de Arrendamiento
Un Contrato de Arrendamiento Comercial es un documento escrito que una vez rmado es un acuerdo que obliga a las partes a su cumplimiento. En el caso del Inquilino (Usted) le permite ocupar un espacio fsico para el negocio a cambio del pago mensual de una suma de dinero por el alquiler.

obligaciones del contrato que rm, puede terminar en la corte o daando su historial de crdito.

3 Son los derechos como Inquilino comercial

en San Francisco los mismos que los derechos como Inquilino residencial?
No. En California No existe control de alquiler en los Contratos Comerciales. A diferencia de las leyes de control de alquiler que protegen a los inquilinos residenciales y limita al Dueo para incrementar el alquiler y desalojar inquilinos, los Inquilinos comerciales (como Usted) solo tienen los derechos que estn escritos en el Contrato y por el tiempo del acuerdo.* Existen tambin pocas leyes de proteccin al consumidor como el lmite a los depsitos de seguridad que signica que el Dueo puede cobrarle lo que quiera si el mercado lo permite. Es por esto que negociar un Contrato de Arrendamiento que sea favorable para usted es importante.
* Existen derechos legales que pueden hacerse cumplir por Ley pero requieren accin legal para lo cual necesita un abogado.

3 Necesito un Contrato?
Tener un Contrato de largo plazo por ejemplo ms de tres aos puede ser importante para la estabilidad de su negocio. Para la mayora de los pequeos negocios, el Alquiler es uno de los costos jos mensuales. Si sabe cuanto va a pagar de alquiler cada mes por un determinado tiempo estar en una mejor posicin para hacer su Plan del Negocio. Si tiene un contrato mes a mes su negocio ser vulnerable a un desalojo o incremento de alquiler repentino. Si no tiene un Contrato de Arrendamiento a largo plazo: No podr estar seguro que su negocio va a operar ao tras ao en el mismo lugar. Su negocio tendr que reubicarse repentinamente lo cual es costoso y toma mucho tiempo. Esto puede interrumpir la operacin de su negocio lo que causar la prdida de clientes y por lo tanto sus ganancias. No podr asegurar nanciamiento para su negocio porque por lo general prestamistas y bancos requieren que usted tenga un contrato de arrendamiento por el mismo tiempo del prstamo que usted est solicitando.

3 Puedo negociar el Contrato

de Arrendamiento Comercial?
Por supuesto que Si. Si hay algo que necesite, intente negociarlo. Los contratos de Arrendamiento estn escritos para favorecer al Dueo y no al Inquilino. No importa si a usted le entregan un contrato escrito, usted tiene el derecho de negociar los trminos antes de rmarlo, por lo tanto exija un tiempo para leerlo y enterder lo que va a rmar. Usted debe incluir lo que necesita para su negocio, por lo tanto entender todos los aspectos del Contrato es esencial para mantener su negocio fuerte y que produzca ganancias.

3 Existen desventajas por tener

un Contrato?
Si usted rma un Contrato, es responsable por cumplir sus obligaciones por todo el tiempo de duracin establecido en el Contrato. Esto signica que usted es responsable por el pago mensual a tiempo del alquiler sin importar si su negocio tiene ganancias o no. Si usted no cumple con las

3 Cmo puedo negociar un Contrato

de Arrendamiento favorable?
Comience a escribir su plan de negocio. Una vez que lo

haga sabr que tipo de espacio necesita para su negocio y cuanto puede pagar por el. Es importante que usted sepa esta informacin bsica antes de empezar a negociar. En el apndice de este folleto esta la lista de asuntos para revisar antes de negociar el contrato, pero a continuacin presentamos algunas consideraciones a la hora de negociar un contrato: Conozca cuanto estn cobrando de alquiler en el vecindario donde quiere ubicar su negocio. Esto lo puede hacer preguntando en los negocios alrededor, contactando a las Asociaciones de Comerciantes o preguntando por el alquiler que cobran en los espacios disponibles en el vecindario. Haga una lista de los trminos que usted considera deben estar en el contrato y aquellos que aunque no esten funcionaran para su negocio. Este atento e incluya costos adicionales como el impuesto a la propiedad, reparaciones y posibles multas por remover grafti. Identique y calcule los costos. (Solicite al Dueo una copia del impuesto de la propiedad del ao anterior) Conozca quien es su competencia, cuantos negocios similares al suyo operan dentro de dos a cuatro bloques alrededor de su negocio. Verique los requerimientos de zonicacin para el posible lugar de su negocio. Los requerimientos de zonicacin son reglas y regulaciones impuestas por la Ciudad que controlan el tipo de usos permitidos en cierta rea. Por ejemplo si el sitio es zonicado para una tienda que vende diferentes productos como verduras y frutas, usted no podr abrir un restaurante sin solicitar el cambio del uso permitido. Este procedimiento que se hace en el departamento de Planicacin de la Ciudad puede ser difcil, costoso y puede tomar un tiempo largo. Si usted est pagando alquiler por un lugar que no puede utilizar porque est esperando el permiso para cambiar de uso, esto puede causarle serios problemas nancieros si depende de las ventas para pagar el alquiler. Si usted necesita licencias o permisos especiales o est esperando nanciaciamiento para empezar su negocio, usted debera negociar un Contrato de Arrendamiento Condicional con el dueo. Un contrato condicional requiere que los permisos, reparaciones o la nanciamiento deberan estar listos antes de que el contrato sea vlido. Otra alternativa es incluir todos los trminos y condiciones en una Carta de Intencin que llevara a un Acuerdo de Contrato de Arrendamiento si se cumplen las condiciones. (Ver Seccin 3 Trminos y Clasulas Comunes)

Lo ms importante es que usted se sienta seguro de que tiene algo bueno que ofrecerle al Dueo . Use su Plan de Negocio para completer la lista antes de negociar el contrato de esta manera usted estar listo para cuando encuentre el lugar perfecto.

3 Qu debera pagar en el Alquiler?

El Valor del Alquiler debera basarse en varios factores: el precio del mercado, el presupuesto de su negocio y la duracin y tipo de contrato que usted est rmando. Es por ello que planear y hacer el trabajo con anticipacin es esencial. Pregunte en los negocios alrededor cuanto pagan de alquiler y compare con otros espacios comerciales en el vecindario. Si ha hecho el Plan de Negocio, usted tendr una idea clara de cuanto puede pagar por el alquiler. Este es el factor mas importante para determinar el precio de alquiler que usted est dispuesto a pagar. La cantidad del Alquiler tambin depende del tipo de contrato. Si tiene un contrato de arrendamiento Total (Gross Lease) todos los costos adicionales estn includos en el precio del alquiler; esto puede resultar en un precio alto comparado a un contrato Neto. De otro lado, si tiene un contrato Neto (Net Lease) puede tener un precio de alquiler bajo pero tendra costos adicionales como el impuesto a la propiedad que pueden ser altos y por lo tanto incrementar el precio del alquiler. (Vea en la terminologa mayor informacin de las diferencias entre contrato Total y Neto)

3 Debera contratar a un agente

de bienes races?
Esto depende de su presupuesto y cunto tiempo tiene para encontrar un lugar. Hay diferentes tipos de agentes y ellos por lo general cobran una commisin. Hay dos consideraciones importantes para contratar un agente: 1. Para quin trabaja el agente? Algunas veces los agentes trabajan para el Dueo, otras veces para ambos el Dueo y los posibles Inquilinos, y otras veces trabajan exclusivamente representando al Inquilino. Usted necesita saber para quien est trabajando el agente y asegurarse que represente sus intereses. 2. Cul es la comisin? Los agentes cobran diferentes tarifas, desde solo una comisin ja hasta un porcentaje del valor total del contrato. Asegurese de entender exactamente lo que el agente le va a cobrar por el servicio. Como profesionales de bienes races, los agentes pueden ser tiles para buscar un espacio comercial y negociar el

contrato de arrendamiento. De otro lado si usted ha hecho una planeacin apropiada, no hay razn para pensar que no puede hacerlo usted mismo.

Algunos asuntos para considerar: Las condiciones del mercado pueden inuenciar la duracin del contrato o las necesidades de su negocio. Por ejemplo si el mercado y la economa estn bien los precios de los alquileres van a ser altos y a usted le convendra un contrato a largo plazo para evitar el riesgo de incrementos del precio del alquiler. De otro lado si el mercado y la economa no estn bien y por el contrario van en declive, a usted le convendra un contrato a corto plazo para despues negociar un precio de alquiler ms bajo. Usted tambin puede negociar un incremento del alquiler exible o un descuento anual. Si usted est empezando un negocio, el contrato a corto plazo podra ser de mayor benecio en caso de que su negocio no sea exitoso. Sin embargo si su negocio es exitoso y tiene un contrato a corto plazo, usted podra estar en desventaja si no le renuevan el contrato o si le aumentan exageradamente el precio del alquiler. Podra perder el lugar de su negocio y tener dicultad para acceder a nanciaciamiento. Adems podra perder sus clientes si es obligado a cambiar de lugar. En una economa difcil y un mercado lento, los dueos e inquilinos pueden querer reducir la duracin del contrato si existe el temor de que el negocio no va a ser exitoso. De otro lado algunos dueos e inquilinos podran beneciarse de un contrato a largo plazo si aseguran un precio de alquiler razonable y el dueo se beneciara de tener un inquilino por largo tiempo. Si no est seguro cual opcin es mejor para usted, puede negociar una Clasula de Terminacin Temprana del Contrato. Esto le permite al Inquilino terminar el contrato antes del tiempo acordado a cambio de pagar una multa. Por lo general la multa es por algunos meses de alquiler y costos del Dueo, pero usted puede negociar una multa razonable. Esta opcin es solo para terminar antes de su vencimiento el Contrato de Arrendamiento. Recuerde revisar continuamente su plan de negocio para estar seguro que est negociando en benecio de sus intereses.

3 Son iguales todos los contratos

de arrendamiento?
No. Hay diferentes tipos de contrato, los ms comunes son Contrato Total (Gross) y Neto (Net). El Contrato Total incluye todos los costos adicionales en el alquiler como mantenimiento e impuesto de la propiedad. El Inquilino solo es responsable por el precio del alquiler acordado en el contrato. El Contrato Neto no incluye los costos adicionales. En los contratos Netos el Inquilino paga el alquiler ms el costo adicional del impuesto de la propiedad y los costos de mantenimiento. Contratos Netos Doble o Triple se reeren a los costos adicionales al Alquiler como son el impuesto a la propiedad, seguro y costos de operacin. Los Costos Netos ms comunes son el impuesto a la propiedad y el seguro. Los costos de operacin pueden incluir el servicio de agua y costos de mantenimiento. La mayora de los contratos son una combinacin de diferentes tipos de contrato como el Contrato Total combinado con el Contrato de Incremento Anual. En este ejemplo hay un precio de alquiler que incluye todos los costos y adems se incrementa anualmente de acuerdo a los establecido en el contrato y puede ser una suma ja adicional o un porcentaje sobre el alquiler. (Vea en la seccin de Terminologa mayor informacin de los diferentes tipos de contrato)

3 Cul es la duracin o trmino ms comn

de un Contrato de Arrendamiento?
Esto depende. En algunos vecindarios todava se depende de contratos de arrendamiento a largo plazo de 10, 15, 20 o ms aos. Sin embargo la tendencia actual es de 3 a 5 aos con diferentes opciones de renovacin. Igual que otros factores en el contrato, la duracin es otro punto para negociar y siempre tenga en cuenta su plan de negocio para decidir que es mas conveniente para usted.

Recuerde, si hay algo que usted quiere en el contrato debe negociarlo. La mayora de los contratos comerciales estn escritos para beneciar al Dueo y no al Inquilino. No importa si el Dueo le entrega un contrato ya listo, usted puede negociar los trminos, condiciones o cambios antes de rmar la versin nal del contrato. Pida tiempo para leer y revisar el contrato antes de rmar.

3 Si hay Opcin para Renovar el contrato,

eso signica que el contrato continua por el periodo de tiempo establecido en la clasula de Renovacin?
No. La Opcin para Renovar es solo una promesa para negociar de buena fe. El Dueo puede negarse a renovar el contrato y proponerle un incremento en el alquiler. Es muy conveniente que usted negocie estos trminos antes de rmar el contrato. Para calcular el incremento del alquiler para la Renovacin del contrato puede utilizar el precio del mercado (lo que otros negocios similares al suyo estn pagando), el Indice de Precios al Consumidor ( porcentaje aproximado a la inacin), establecer por anticipado un porcentaje en la clasula de renovacin o utilizar el increment anual que est determinado en el contrato. A menos que usted tenga una Opcin de Renovacin Automtica, usted tiene que renegociar los trminos de renovacin y el precio del alquiler. La Opcin de Renovacin Automtica renueva el contrato automaticamente por el nmero de aos establecido en la clasula de renovacin. La renovacin automtica puede ser cancelada por cualquiera de las partes en el contrato, el Dueo o el Inquilino por medio de una noticacin escrita donde se anuncia la terminacin del contrato. Tener una clasula de renovacin automtica es muy conveniente para el Inquilino porque garantiza tener un nuevo contrato y un precio predecible en el alquiler.

cacin o puede usar esta cantidad de alquiler que usted debe en un procedimiento legal. Esta cantidad es por lo general 150% a 200% del precio normal del alquiler y puede ir aumentando rpidamente. Esta cantidad debe ser negociada antes de rmar el contrato.
Cobertura de Seguro: Los Dueos por lo general requieren

que el Inquilino tenga una pliza de seguro que cubra entre 1 millon y 2 millones de dlares. Algunas plizas pueden ser costosas asi que la recomendacin es comparar precios en rmas de seguros reconocidas. Tambin es necesario que busque una pliza de seguros que incluya a su negocio y propiedad personal. Es comn que el Dueo pida que incluya su nombre en la pliza de seguros y le notique si hay alguna modicacin.
Impuesto a la Propiedad: Si usted es responsable por el

pago de los impuestos a la propiedad, asegurese de pedir una copia del recibo del impuesto del ao anterior. Esto no es una garanta de los costos actuales pero le dar una idea. Estos valores suben o bajan cada ao. Entoncces usted necesita incluir este costo en su presupuesto.
Multas y Cuotas para el mantenimiento del edicio: El

3 Que pasa si hay cambios en el Contrato?

Un contrato debera siempre ser escrito, lo mismo que cualquier cambio al contrato original. Si hay un cambio debe ser escrito e includo como Anexos al Contrato (ver ejemplo de Adiciones al Contrato). Las dos partes deben rmar cualquier cambio y debe adjuntarse al Contrato original. Siempre mantenga a la mano una copia del contrato.

Dueo puede requerir que el Inquilino haga manteniemiento del exterior del edicio que ocupa su negocio. En este caso el Inquilino sera responsable por los costos adicionales como repintar, reparar o pagar multas por daos debidos a grafti o vandalismo. Asegurese de determinar claramente quien pagar por daos al exterior del edicio, por las reparaciones y mantenimiento como por ejemplo plomera y partes elctricas en el edicio.

3 Cules son las Clasulas ms importantes

que debo negociar?
Valor del Alquiler: Siempre es bueno negociar un precio

3 Existen otras clasulas que pueden cambiar la cantidad del precio del alquiler?
Si. Los siguientes son los costos adicionales ms comunes que pueden estar includos en el contrato. Algunos de estos pueden ser negociados con el Dueo y deben ser considerados en el presupuesto total de sus costos. (Vea la Seccin 3 Trminos y Clasulas Comunes para mayor informacin)
Alquiler Remanente: es la cantidad que el Dueo puede

de alquiler justo y manejable. Es por ello que informarse sobre el precio del mercado (lo que pagan otros negocios), buscar y preguntar en diferentes lugares es til. Su plan de Negocio le dir cuanto puede pagar. Es aconsejable tener reservado en el banco por lo menos dos meses de alquiler en caso de alguna emergencia
Depsito de Seguridad: Asi como no hay control de alquil-

cobrarle de alquiler si el Inquilino se queda ocupando el lugar despues de haber terminado el contrato. El dueo puede empezar a cobrarle esta cantidad sin ninguna noti-

er para los contratos de arrendamiento comercial, tampoco hay lmites en la cantidad del depsito de seguridad. Usted debe negociar una cantidad razonable, como por ejemplo que el depsito no exceda dos meses del alquiler. Igualmente no hay requisito para que el Dueo pague intereses del depsito pero usted puede pedir que su depsito sea utilizado para cubrir el alquiler en caso de que no pueda pagar o este retrasado. En este caso, el Dueo puede pedirle que restituya la cantidad del Depsito de Seguridad
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en un perodo de tiempo razonable por lo general de 30 das. Usted tambin puede negociar este tiempo. Esta opcin puede prevenir que el Dueo inicie una accin legal en contra suya si est atrasado con el pago del alquiler. (Vea la Seccin de Fallas e Incumplimiento del Contrato para mayor informacin)
Pagos Retrasados: Usted puede negociar el lmite de

3 Cules son los derechos y obligaciones

como Sub-Inquilino?
Como Sub-Inquilino, su derecho a ocupar el espacio comercial est basado en el Contrato de Arrendamiento original. Como sub-inquilino hay algunos asuntos importantes para considerar:
1. El Inquilino principal (Master) debe tener el permiso

la multa por pagos del alquiler retrasados asi como un periodo de gracia o espera hasta el Tercer o Quinto da del mes. La mayora de las multas por pago retrasado vara del 3% al 10% del total del alquiler. Asegurese de anotar cuando es el da para pagar el alquiler a tiempo y cuando se considera que el pago est retrasado. Es importante entender cuando debe pagar su alquiler para evitar fallas o incumplimento de su parte. Asegurese de tener pruebas de sus pagos como copias de los cheques y pruebas de que el Dueo recibi el pago como documentos del banco que muestren que el Dueo proces el cheque del alquiler.
Duracin del Contrato: Para estar seguro que la duracin

para Sub-arrendar parte del espacio comercial. Si l tiene ese derecho, el contrato tiene usualmente una clasula de Sub-arrendar que requiere el permiso del Dueo. La mayora de las clasulas de Sub-arrendar establece que el Dueo no debera negar este derecho sin causas razonables.
2. Como Sub-Inquilino, sus derechos estn basados en el

del contrato es correcto para su negocio, usted debe haber negociado con el Dueo. Por ejemplo si el Dueo le ofrece un contrato por tres aos, pero su banco le pide un contrato de 5 aos para procesar la solicitud del crdito, usted puede usar esa informacin para negociar con el Dueo un contrato de largo plazo. Prepare informacin para el Dueo que muestre que usted est interesado en el lugar y la duracin del contrato. Usted puede mostrarle el Plan de Negocio, los requisitos del Banco y cualquier otra informacin que considere necesaria. Esta informacin es til porque el Dueo no quiere alquilarle a alguien que no va a poder pagar y cumplir con los acuerdos del contrato.
Plazo de Renovacin del Contrato: Sealando los detalles

contrato original, si por ejemplo el contrato termina, sus derechos tambin terminan. Por lo tanto es importante que usted revise completamente y entienda el contrato de arrendamiento original porque usted debe cumplir las mismas condiciones y trminos.
3. Como Sub-Inquilino, usted est estableciendo una

relacin contractual con el Inquilino Principal no con el Dueo. Desde que el Inquilino Principal requiere cumplir con el contrato actual, el no va a querer negociar trminos ms favorables para usted.
4. Bajo Sub-arrendamiento, el espacio comercial se alquila

tal como est esto signica que usted es responsable de cualquier reparacin o modicacin al espacio. A pesar de que el Inquilino principal es responsable del contrato original, el Dueo puede cobrarle a usted por daos o alteraciones al espacio que usted ocupa.
5. Asegurese de revisar el Contrato original y cualquier

como Alquiler, Plazo de renovacin ( 5 o 3 aos adicionales) y cualquier cambio al contrato original ayudar al proceso de Renovacin del contrato en el futuro. La Opcin de Renovacin no es garanta de renovar el contrato, es solo una promesa para negociar de buena f. El Dueo no tiene que darle automticamente una renovacin. La nica manera de asegurar una renovacin es incluyendo una Clasula de Renovacin Automtica en la cual el contrato continuara con los mismos trminosy condiciones hasta que cualquiera de las partes (Dueo Inquilino) notique por escrito que el contrato ha terminado. Usted puede pedir una renovacin automtica por un periodo de tiempo determinado por ejemplo 5 aos y establecer en el acuerdo que a menos que el Dueo notique por escrito para cancelar la renovacin automtica, el nuevo contrato empezar en el da establecido. Esto requiere trabajo adicional pero previene problemas si usted quiere quedarse en ese lugar.

modicacin al mismo. El contrato original puede tener clasulas que no son apropiadas para su tipo de negocio. Es importante que usted conozca y entienda sus obligaciones bajo el contrato original. A pesar de que Sub-Alquilar es una prctica muy comn, no siempre es la mejor opcin para el negocio. Para crear un nuevo contrato debe haber Novation (Vea en la seccin de Terminologa para mayor informacin) que es un nuevo contrato directamente con el Dueo, de esta manera se puede asegurar que el contrato es adecuado para su negocio y usted puede negociar mejores condiciones y trminos.

II. TERMINOLOGIA DEL CONTRATO

W
A.

En esta Seccin discutimos los trminos clave que usted necesita entender cuando revise su contrato de arrendamiento. Hemos organizado los trminos por categoras: Tipos de Contrato de Arrendamiento, Trminos y Clasulas Comunes, Valor del Alquiler y Trminos Legales Comunes. Adicionalmente hay una lista alfabtica al nal del folleto para su uso.

TIPOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El propsito de esta seccin es ofrecer informacin acerca de los diferentes tipos de contrato. Hay diferentes tipos de contrato pero los que se explican a continuacin son los mas usados. Contrato Neto (Net Lease): El Inquilino es responsable por el alquiler y el impuesto a la propiedad. Contrato Doble Neto (NN or Double Net Lease): El Inquilino es responsable por el alquiler, el impuesto a la propiedad y el seguro de la propiedad Contrato Triple Neto (NNN or Triple Net Lease): El Inquilino es responsable por el alquiler, el impuesto a la propiedad, el seguro y los costos de operacin. Contrato Total (Gross Lease): El Inquilino paga un precio jo de alquiler y el Dueo paga todos los costos de operacin como agua, recoleccin de basura y mantenimiento. Estos contratos son comunes en edicios donde hay varios inquilinos. Contrato Total Modicado (Modied Gross Lease): Adicional al Alquiler, el Inquilino es responsable por servicios de limpieza de su local comercial. Contrato Total Industrial (Industrial Gross Lease): Adicional al Alquiler, el Inquilino es responsable por su parte en el pago de los servicios de agua, recoleccin de basura y limpieza del lugar. Contrato de Servico Completo (Full Service Lease): Todos los gastos de servicios de agua, recoleccin de basura y limpieza estn includos en el precio del alquiler. Estos contratos son comunes en los Sub-Arriendos o en los espacios compartidos. Contrato basado en IPC (Index Lease): El precio del Alquiler depende del Indice del Precio al Consumidor (CPI en ingls) El CPI es publicado por el la Ocina Federal de Estadsticas del Departamento del Trabajo. Este porcentaje es considerado neutral y por eso se utiliza porque tanto el Dueo como el Inquilino no pueden decidir cual es el incremento. Este porcentaje que es equivalente a la inacin reeja el mercado en su ciudad y estado. . Contrato basado en porcentajes (Percentage Lease): El precio del alquiler es un porcentaje de las ventas totales, eso signica que el alquiler puede variar de acuerdo al xito de su negocio. Contrato Gradual: El precio del Alquiler para los prximos aos puede variar dependiendo de factores especicos como el ingreso total o un porcentaje de incremento anual. Contrato de Incremento Anual: El alquiler se incrementa por una cantidad o un porcentaje jo en un tiempo previamente determinado. Contrato de Valor Fijo (Straight Lease or Flat lease): El valor del Alquiler es jo por el trmino de duracin del contrato. Contrato Principal (Master Lease): Es el primer contrato que controla los dems contratos que le siguen. La persona que aparece en el documeto original se considera el Inquilino Principal (Master Tenant) cuando se crea un Sub-contrato. Sub-contrato (Sublease): El Inquilino principal asigna algunos o todos los derecho a una tercera parte. El Inquilino original se convierte en el Inquilino Principal (Master Tenant) y el nuevo inquilino se convierte en el Sub-Inquilino. Esta opcin no reemplaza al inquilino original y l sigue siendo responsable por el alquiler y los daos por el trmino de duracin del contrato. La nica forma de liberar la responsabilidad del Inquilino original es mediante Novation que signica un nuevo contrato entre el Dueo y el nuevo Inquilino.
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B.

TERMINOS Y CLAUSULAS COMUNES DE UN CONTRATO

Esta seccin busca ayudarle a entender las clasulas y trminos mas comunes del contrato que esta a punto de rmar. No es una lista completa de posibles clasulas pero son las ms comunes utilizadas en los Contratos de Arrendamineto. Con esta informacin usted estar en capacidad de negociar y entender mejor sus derechos y obligaciones propuestos en un Contrato de Arrendamiento Comercial.

DueO: Denido en el contrato como LessOr, puede ser el

Asignacin (Assignment): Es asignar su contrato a una

dueo de la propiedad o de la compaa que administra la propiedad.

Inquilino: Denido en el contrato como LessEe, ese es

(UstEd) el comerciante
Parte (Party): Las partes en el contrato son el Dueo y el

Inquilino. El Dueo de la propiedad permite al Inquilino que use la propiedad por pagos monetarios determinados (Alquiler)
Trmino: Es la duracin en tiempo que el contrato es

tercera parte con la aprobacin del Dueo. Esto puede prevenir que usted venda o transera un negocio sin la autorizacin del Dueo. La Asignacin no elimina las obligaciones del Inquilino original para con el Dueo, esto solo transere los derechos y benecios a una tercera parte para ocupar el espacio comercial. Para liberarse de las obligaciones debe haber Novation que es crear un nuevo contrato.
Novation: Este proceso requiere la aprobacin de las

vlido, el cual debe incluir el da que empieza y termina el contrato. Esta informacin es importante para calcular el alquiler en el futuro y las opciones de renovacin, as como tambin para protejer los derechos de los inquilinos.
Espacio comercial (Premise): Es el lugar, direccin y me-

tres partes, El Dueo, el Inquilino original y el nuevo Inquilino. Esto crea un nuevo contrato y transere las obligaciones y derechos al nuevo Inquilino. Generalmente este nuevo contrato tiene los mismos trminos y condiciones del contrato existente pero las partes son diferentes. Las partes de este nuevo contrato son el Dueo y el nuevo Inquilino. El anterior inquilino queda libre de las responsabilidades establecidas en el viejo contrato.
Porcentaje de espacio compartido (Pro-Rata Share):

dida en pies cuadrados del espacio que va a ser alquilado. Debe estar claramente descrito en el contrato.
Opcin de Renovacin (Renewal Option): Es el dere-

cho del Inquilino para renovar o extender la duracin del contrato a un precio de alquiler determinado. La renovacin puede hacerse por un trmino adicional en tiempo (por lo general es el mismo tiempo que el contrato original) o puede extenderse a 5 o 10 aos. El precio del alquiler puede basarse en el precio del mercado o en el mismo precio del contrato original. La opcin para renovar es solo un acuerdo para negociar en buena f. Una forma ms segura para renovar el contrato es teniendo una clasula de Renovacin Automtica.
Renovacin Automtica (Automatic Renewal): El

Este es el porcentaje del edicio que el Inquilino ocupa y esta basado en el rea en pies cuadrados del espacio alquilado comparado con el area (en pies cuadrados) total del edicio.
Area Comn (Common Area): Las reas comunes incluyen

elevadores, baos compartidos y cuartos de mquinas etc. Estas reas no son de uso exclusivo del Inquilino y se comparte con otros. Cada Inquilino es responsable por un porcentaje de los costos.
Area de Uso en Pies Cuadrados (Usable Square Feet):

contrato continua basado en los trminos y condiciones existentes hasta que cualquiera el Dueo o el Inquilino notiquen por escrito a la otra parte que quieren cancelar la clasula y que por lo tanto quieren terminar el contrato.
Clasula de Sub-contrato (Sublease clause): Los dere-

La medida de pies cuadrados que utiliza el Inquilino y esto puede incluir baos privados, espacio de almacenamiento. No incluye areas comunes.
Area Alquilada en Pies Cuadrados (Rentable Square Feet): Es la medida en pies cuadrados por las que el

chos de sub-contratar establecen las reglas para alquilar el espacio o parte que ocupa el Inquilino a una tercera parte que es el Sub-Inquilino. Este es un trmino importante y el lenguaje de razonabilidad debe ser includo en la clasula, por ejemplo el Dueo no puede sin causa razonable oponerse a que el Inquilino sub-contrate con otra parte

Inquilino paga el alquiler. Es la suma del Area de Uso y el porcentaje de Area Comn compartida. Esto es importante tener en cuenta cuando se mude del local y compare lo que va a pagar del alquiler.
Factor de Prdida (Loss Factor): Es la diferencia del por-

centaje entre el area de uso y el area alquilada, que usualmente es entre 10% y 15%. Entre mayor es el porcentaje de factor de prdida, ms dinero est pagando en las Areas

comunes y no por el area que ocupa su negocio.

Gastos de Operacin (Operating Expenses): Hay gastos

Muebles, partes jas del mobiliario, decoraciones y equipos son considerados aparte de los TIs.
Mobiliario del Negocio (Trade Fixtures): Son los mue-

de operacin del edicio que son diferentes a los costos de operacin del negocio. El contrato puede incluir que el Inquilino es responsable por una parte de estos gastos y de cualquier incremento anual. Gastos de operacin asociados al edicio incluyen servicio de limpieza y mantenimiento.
Cascarn (Shell): Es un espacio comercial sin ningn tipo

de mejoramiento o acabados.
Entregar la Llave (Turn Key): La propiedad est completa-

bles, decoraciones y equipo que el Inquilino instala para la operacin del negocio y son nicas para el negocio; sin embargo si este mobiliario se ja permanente a la estructura del lugar puede convertirse en propiedad del Dueo al nal del contrato si no hay lenguaje especco que diga lo contrario. Esto es importante porque reemplazar el mobiliario para un bar o la campana extractora de un restaurante puede ser muy costoso.
Derecho de Primera Oferta (Right of First Offer -ROFO):

mente lista y terminada para que el Inquilino se mude y no se necesita ningn tipo de arreglo.
Tal Como Est (As-Is Condition): El Inquilino acepta

las condiciones existentes del lugar cuando rma el contrato de arrendamiento. Las condiciones pueden incluir defectos fsicos o problemas con la zonicacin.
Mejoramiento Pagado por el Inquilino (Tenant Paid Improvement): El Inquilino paga por los costos de arreglos

El Inquilino tiene el derecho de ser el primero en hacer la oferta para arrendar o comprar el espacio comercial. El Dueo debe darle la oportunidad al Inquilino de hacer una oferta. El Inquilino tiene el derecho de hacer la oferta por un tiempo limitado. Esto es solo un acuerdo para negociar de buena f.
Derecho de Rechazar (Right of First Refusal -ROFR): El

en la propiedad.
Asignacin al Inquilino para Mejoras (Tenant Improvement Allowances): La asignacin es una cantidad ja de

dinero que concede el Dueo al Inquilino para los arreglos que puede descontarse del pago mensual del alquiler.
Aprobacin de la Construccin (Turn Key Build-out):

Dueo le otorga al Inquilino, usualmente por escrito la oportunidad para hacer la primera oferta en caso de que quiera arrendar o vender una parte de la propiedad. Los trminos del procesos son claramente establecidos. El Dueo debe tener una oferta que el Inquilino puede rechazar o negociar si est interesado. Si el Inquilino rechaza la oferta, la propiedad puede ser vendida o alquilada a otra persona.
Clasula de Relocalizacin (Relocation Clause): Esta

Son los arreglos que requiere el Inquilino en el edicio y que son aprobadas por el Dueo. El Dueo y el Inquilino establecen el costo y presupuesto de las mejoras que son includos en el precio mensual del Alquiler. El Dueo paga por las mejoras y maneja los contratos de construccin.
Carta de Trabajo (Work Letter): La carta de trabajo dene

clasula le da al Dueo el derecho de trasladar al Inquilino durante el trmino del contrato. Esta clasula incluye la descripcin de un espacio alternativo y tiene una denicin clara de las condiciones de relocalizacin.
Acceso (Access): Determina las veces que el Inquilino

el tipo de mejoras y el costo estimado para el Inquilino.

Construccin en el Edicio (Build-out): El Dueo pro-

vee una asignacin o un prstamo para las mejoras que requiere el Inquilino y l es responsable de manejar los contratos de construccin. El prstamo es pagado como parte del alquiler mensual durante el tiempo del contrato de arrendamiento.
Mejoras del Inquilino (Tenant Improvements) (TIs):

tiene acceso a toda la propiedad como tambin al espacio de uso. Hay limitaciones en edicios grandes pero generalmente el acceso a la propiedad debera ser ilimitado.
Seguridad (Security): Describes los sistemas de seguridad

del edicio como alarmas y personal de seguridad asi como claves de seguridad para entrar, tarjetas de identicacin etc.
Inquilino Principal (Anchor Tenant): Es por lo general

Estas son las mejoras que el Inquilino quiere hacer dentro del espacio alquilado. El Inquilino es responsable por los costos de las mejoras. Esta clasula establece como se va a entregar el espacio, quien va a hacer el trabajo y el costo.

el Inquilino ms importante que atrae la atencin en un Centro comercial. Por ejemplo Target o otros almacenes de cadena.

11

C.

VALOR DEL ALQUILER

La Clasula del Precio del Alquiler es probablemente la ms reconocida en un Contrato de Arrendamiento Comercial; sin embargo no siempre es la que mejor se entiende. El valor del alquiler puede ser no muy claro porque no hay una denicin del area en pies cuadrados del espacio lo cual hace difcil calcular el valor por pie cuadrado por el Area del Espacio de Uso Usable Square Feet. Por eso es importante entender las deniciones de la Seccin anterior entre la diferencia del Espacio que Usa y del Espacio por el cual paga el Alquiler (i.e. Usable Square Feet vs. Rentable Square Feet). Por lo general el alquiler incluye el pago por areas comunes. Tambin es muy importante entender los incrementos anuales al valor del alquiler para saber cuanto pagar al nal de su contrato. Hay tambin costos adicionales como mantenimiento y valoraciones que son includas en el precio del alquiler. Asegurese que sabe cual es el precio del alquiler del mercado averiguando cuanto pagan otros negocios alrededor para que usted pueda negociar un buen precio.
Precio del Alquiler (Rental Rate): Es el precio mensual

inicial en el contrato y los incrementos que usualmente son cada ao. En esta clasula se dene el tipo de alquiler que puede ser Servicio Completo, Triple Neto, Total etc. .
Valor del Alquiler: Es la suma de dinero total que el

nence en el lugar una vez haya nalizado el contrato. El alquiler remanente est por lo general entre un 150% y 200% del pago mensual.
Concesin de Alquiler (Rent Concession): Este es un

Inquilino est obligado a pagar al Dueo por la duracin del contrato.

Alquiler de Servicio Completo (Full Service Rent):

El precio incluye los costos de operacin y el impuesto a la propiedad.

Incrementos del Alquiler (Rent Escalations): El alquiler

perodo de alquiler gratis concedido al Inquilino por el Dueo. Esto puede presentarse durante el tiempo que el Inquilino est haciendo las mejoras al lugar y por lo tanto el negocio no est operando. El Inquilino debe usar est situacin para negociar el contrato.
Amortizacin (Amortization): Son costos que el Dueo le

que paga el Inquilino se incrementa cada ao. El incremento ms utilizado es el del Indice de Precios al Consumidor CPI o un porcentaje que puede variar entre el 3% y 5%.
Ao Base (Base Year): Ao Base es usualmente el primer

pasa al Inquilino como alquiler adicional durante el trmino del contrato. El Dueo puede ofrecerle amortizacin (pago a plazos) para el pago de los costos de las mejoras que requiere el Inquilino.
Valoracin (Assessment): Es una cuota impuesta a la

ao del contrato y se establece en el mismo excepto en los contratos de Triple Neto (NNN). El Inquilino es responsable por el pago de los incrementos por cada uno de los aos siguientes.
Alquiler Remanente (Holdover Rent): Es la cantidad

propiedad, usada para pagar por mejoras pblicas como arreglo de las calles o drenajes.
Mantenimiento de Areas Comunes (Common Area Maintenance CAM): Es una cantidad que se le cobra a los

adicional de alquiler que el Inquilino debe pagar si perma-

Inquilinos por mantener los baos compartidos, estacionamiento, y arreglo de jardnes etc.

D.

TERMINOS LEGALES COMUNES

A continuacin algunos trminos legales comunes o frases que se encuentran en los Contratos de Arrendamiento Comercial:
Acta de Americanos con Incapacidades (The Americans with Disabilities Act ADA): Requiere que todos los Certicado de Ocupacin (Certicate of Occupancy):

negocios que estn abiertos al pblico o que emplean a ms de 15 personas, cuenten con lugares accessibles para personas discapacitadas. El contrato debe especicar quien paga por las modicaciones necesarias para cumplir con esta Ley, si hay que construir rampas de acceso o ampliar las puertas de entrada para acomodar sillas de ruedas.

Certicado expedido por una agencia local del gobierno o el departamento de Inspeccin de Edicios donde notica que el lugar ha sido inspeccionado y es adecuado para ocuparlo.
Condenacin (Condemnation): Si un edicio es tomado

por el gobierno o es declarado inservible o condenado el

contrato de arrendamiento puede ser invalidado.

Reclamo (Encumbrance): Cualquier reclamo o demanda

Depsito de Seguridad (Security Deposit): Es la suma

en contra de la propiedad sostenidad por otra persona diferente al Dueo. Incluye hipotecas, impuestos etc.
Declaracin Certicada (Estoppel Certicate): Es una

declaracin del Inquilino donde provee informacin importante sobre el Contrato, como la cantidad del depsito de seguridad, los derechos y obligaciones del Dueo y certica que el Inquilino no ha incumplido con los trminos del contrato. Este certicado es solicitado por el Dueo antes de vender o renanciar el edicio.
Apague y Anule (Go Dark): Esta clasula permite que

de dinero que el Inquilino paga como garanta de que va a cumplir todas las obligaciones del contrato. El Dueo mantiene el depsito por el tiempo del contrato y puede ser utilizado para arreglar faltas o daos a la propiedad. Si el depsito en cualquier momento es usado para pagar el alquiler atrasado, el Dueo puede pedir que la suma de dinero sea restituda despues de un perodo jo de tiempo.
Seales o Avisos (Signage): Especica el tipo de seal o

aviso que est permitido, donde colocarlo y quien paga por su mantenimiento.
Clasula en Contra de Demandas (Subrogation Clause):

el Dueo invalide el contrato cuando el Inquilino cierra el negocio an cuando el contrato est en efecto. Libera a las dos partes de las obligaciones. Incluir esta clasula ayuda si el negocio no resulta exitoso.
Desperdicios Peligrosos (Hazardous Waste): Esta

Usualmente es para evitar que reclamos o demandas en contra del Inquilino o del Negocio afecten al Dueo de la propiedad.
Variacin (Variance): Es un permiso de la Ciudad para

clasula establece que el Inquilino no puede tener ningn tipo de desperdicios o sustancias peligrosas en el lugar. Puede incluir una lista de materiales que son considerados peligrosos.
Gravamen (Lien): Es un reclamo legal en contra de la

usar o desarrollar una propiedad a pesar de no cumplir con las regulaciones de zonicacin.
Zonicacin (Zoning): Son las reglas y regulaciones impu-

propiedad por el pago de una deuda u obligacin.

Garanta del Dueo (Landlords Lien Warrant): El Dueo

estas por la Ciudad para controlar el tipo de uso permitido en cierto lugar. La zonicacin puede limitar el tamao de un espacio comercial y el tipo de negocios que pueden operar en la propiedad y puede limitar las horas de operacin del negocio.
Mediacin (Meditation): Ambas parte acuerdan voluntari-

puede poner una garanta en el contrato a la propiedad personal del Inquilino para cobrarse el alquiler que pueda deberle el Inquilino.
Carta de Intencin (Letter of Intent LOI): Es un acuerdo

escrito con trminos propuestos para el contrato nal que puede ser precio del alquiler, incrementos, duracin del contrato etc. Esta carta puede obligor a las partes pero por lo general es una lista detallada de lo propuesto para el contrato de Arrendamiento. Se recomienda presentarla como parte del proceso de negociacin del contrato.
Derecho para Terminar (Right to Terminate): El Dueo

amente trabajar con un mediador, una persona neutral, para resolver cualquier disputa y llegar a un acuerdo. Los acuerdos de mediacin son condenciales y pueden obligar a las partes. El mediador no es juez y no puede hacer una decision en su caso. Solo las partes acuerdan cul es la solucin a travs de la facilitacin del mediador.
Arbitraje (Arbitration): Alternativo al sistema judicial

puede permitir una terminacin anticipada del contrato por el pago de una multa. Esta multa puede ser algunos meses del alquiler y algunos costos adicionales del Dueo para volver a alquilar el lugar. Esta es una buena opcin para negocios que apenas empiezan siempre y cunado la multa no sea excesiva.

system, the arbitraje puede hacer una decision acerca del caso y hacerla cumplir a las partes. Este sistema no es un procedimiento de la Corte pero puede verse como tal y el rbitro puede ser un juez retirado o abogado. Este proceso es por lo general ms rpido y menos costoso que el judicial.
Estacionamiento (Parking): Describe el espacio y

localizacin del lugar de estacionamiento, la cantidad de espacios a que tiene derecho y el costo. Acuerdos sobre estacionamiento pueden ser separados del contrato de arrendamiento pero deben estar por escrito

13

III. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: PROCESO DE DESALOJO

Nosotros esperamos que usted nunca necesite esta informacin para su negocio, pero es muy importante conocer y entender las reglas, procedimientos y tiempo para hacer efectivo un desalojo. Hay que seguir varios pasos para el desalojo, por lo tanto el Dueo no puede cambiar de un momento a otro las cerraduras de la puerta o quedarse con el inventario y pertenencias del negocio sin una noticacin apropiada. El proceso de desalojo puede tomar dos semanas como mnimo, por lo tanto es importante que conozca como funciona todo. En la siguiente seccin presentamosel grco que ilustra el proceso de desalojo y el tiempo que toma hacerlo efectivo. A continuacin est la descripcin del proceso en el evento que usted incumpla el Contrato. Como puede ver la Noticia de Desalojo (Notice to Vacate) es solo el comienzo del proceso. Usted tiene que tomar importantes decisiones a medida que el proceso avanza y puede por lo tanto querer contar con ayuda legal profesional.

Una falta o incumplimiento al contrato ocurre cuando uno o ms condiciones del Contrato de Arrendamiento no se cumplen. El ejemplo ms comn es el no pago del Alquiler, sin embargo incumplir cualquier condicin del contrato es suciente para que el Dueo retome el espacio comercial y le cancele el contrato de arrendamiento.

A.

Descripcin del Proceso

Si una falta o incumplimiento ocurre, el proceso de noticacin depende de los trminos del Contrato. Si est atrasado con el Alquiler, el Dueo legalmente tiene el derecho de entregarle una Noticia de Desalojo (Notice to Vacate). La Noticia de Desalojo puede basarse en el no pago del alquiler o en cualquier incuplimiento de las clasulas del contrato. El Dueo tiene el derecho de darle la Noticia de Desalojo al siguiente da de cuando se considere que el pago est retrasado a menos que usted incluya un perodo de gracia en el Contrato. Despues de tres (3) a ocho (8) das cuando la Noticia de Desalojo expira, el Dueo puede empezar el procedimiento legal de desalojo (Unlawful Detainer) Esto signica que el caso de desalojo puede empezar en la Corte Superior del Distrito y su nombre quedar en los registros de la Corte con consecuencias negativas en el largo plazo. Si usted quiere alquilar nuevamente en el futuro, los nuevos Dueos tendrn acceso a informacin pblica de la Corte como parte de una revisin de su solicitud. Puede pasar que si ellos descubren que usted tiene un registro anterior de Desalojo no quieren involucrarse en un contrato de arrendamiento con usted. Una vez las rdenes y reclamos son entregados a la Corte, es responsabilidad del Dueo asegurarse que usted reciba una copia del archivo. Una vez usted reciba la copia usted tiene cinco (5) das para responder a la Corte. Si usted no responde, el caso sigue al siguiente paso que es un juicio delante de un juez o un jurado depende el que usted elija. El juicio ante un jurado es visto como ms favorable para el Inquilino porque la solicitud del jurado requiere automticamente una conferencia obligatoria para llegar a un acuerdo. Esta conferencia es una oportunidad para ambas partes el Dueo y el Inquilino para tratar de llegar a un acuerdo. Si tiene el dinero para pagar lo que debe del alquiler o puede hacer pagos para ponerse al da, el Dueo puede estar dispuesto a retirar el caso en contra suya y presentar a la Corte una estipulacin. La estipulacin es un acuerdo obligatorio y es importante que usted entienda todas las obligaciones a que se compromote porque si incumple la estipulacin por ejemplo se atrasa en el pago del alquiler por un da, el Dueo puede requerir una decisin de la Corte en contra suya y usted no tendr la oportunidad de presentar su situacin en el caso. Si no llega a un acuerdo con el Dueo en la conferencia o si usted elige un juicio delante de un juez, usted tendr su da en la Corte. Esto signica que usted tiene que asistir y presentar su caso en la Corte ante el juez. Si necesita intrprete deber llevar uno porque a diferencia de los casos criminales, la Corte Civil no proveer intrprete. El juez usualmente toma la decisin nal en el acto. Si no lo hace en el momento, el juez le mandar por escrito la decision nal a la direccin que aparece en los documentos de la Corte. Es muy raro que le manden la decisin por correo porque los casos de desalojo se resuelven rpidamente.

Es importante que lea y entienda cul es la clasula que incumple en el contrato. La mayora de las clasulas requieren que la parte que pierda en el juicio para los honorarios del abogado de la parte ganadora. Esto signica que adems del pago de la deuda por el alquiler, costos de reparacin y daos, usted puede ser responsable por miles de dlares de los honorarios del abogado. Por esta razn y el hecho de que la orden de Desalojo permanence en su historia de crdito, es mejor evitar el incumplimiento de cualquiera de las condiciones del Contrato.

B.

Procedimiento de desalojo y duracin de cada paso

Nota: Hay dos pasos para un desalojo (1) Noticia escrita legal, Por los trminos del contrato (2) Demanda para Desalojar

1) Notificiacin de Tres Das para salir o remediar la situacin

3Da s

1) Notificacin con tiempo para terminar el Contrato

15, 3 0 o 60 -D as

Si el Inquilino paga el alquiler /remedia la violacin al contrato

Si el Inquilino no paga el alquiler y falla en corregir la violacin al contrato

El problema termina

2) El Dueo presenta el reclamo y demanda ante la Corte y le notifica por escrito al Inquilino.

Si no responde

Mocin de protesta de la demanda Entregar respuestas, Solicitar jurado y revisar documentos

Revocar servicio de Citaciones

28 D as

7 Das

Al D a Siqui en te

Juez decide que el Inquilino pierde por fallar con el acuerdo

Al D a Siqui en te

Audiencia Gana Dueo demanda otra vez Pierde Entregar respuestas, Solicitar jurado y revisar documentos

Memorando para programar el juicio

Conferencia Obligatoria
1-5 Das

Noticia al Alguacil 6-8 Das Alguacil desaloja

Juicio (1-4 Das)

10 days

7 da ys Pierd e
Gana

Inquilino se queda en el lugar Inquilino debe pagar el alquiler que adeuda Inquilino recupera el costo de la demanda Inquilino recupera los honorarios del abogado est en el Acuerdo de Arrendamiento

15

IV. EJEMPLOS Y HERRAMIENTAS

A.

Ejemplo de un Contrato de Arrendamiento

Este ejemplo busca ayudarle a entender como todos los trminos y detalles aparecen en el contrato. Este ejemplo contiene las Clasulas y Condiciones ms comunes. Sin embargo recuerde que los trminos de su contrato pueden ser diferentes debido a la variedad de contratos que existen. La siguiente seccin proveer Clasulas adicionales que no encontrar en este ejemplo de Contrato.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL

Este contrato est hecho entre __________________________, llamado aqu como Dueo (Lessor), y ______________ __________________, llamado aqu como Inquilino (Lessee), donde acuerdan los siguientes TERMINOS y CONDICIONES: 1) Propiedad: El Inquilino (Lessee) ofrece mediante este documeto alquilar del Dueo (Lessor) el lugar comercial situado en la Ciudad de ____________, Condado de ____________, Estado de _____________, descrito como: _______ _________________________, llamado aqu el lugar, que consiste de aproximadamente _____% del total de pies cuadrados del total del Area en Pies Cuadrados de Espacio Alquilado de la propiedad. 2) Trmino del Contrato (Lease Term): El trmino de duracin ser por ________ aos, comenzando en _____________ ___, 20___ y terminando en ______________, 20___, o anticipado si aqu se establece. 3) Valor del Alquiler: El Alquiler Anual ser la suma de ______________ Dlares ($_________) pagados en plazos iguales el primer da de cada mes por el alquiler del mes, durante el trmino del contrato. Todos los pagos del Alquiler sern hechos a nombre del Dueo y remitidos a la siguiente direccin __________________________________. 4) Incremento del Alquiler (Rental increases): a) $_________________, comenzando en el mes 13 y por los siguientes 12 meses, porcentaje del increment basado en ____________________. b) $__________________, primer paso, incremento comenzando ____________ y terminando _______________. $__________________, segundo paso, incremento comenzando _____________ y terminando _____________. $__________________, tercer paso, incremento comenzando ____________ y terminando ________________. $__________________, cuarto paso, incremento comenzando ____________ y terminando ________________. c) $__________________, comenzando en el mes 13 y por los siguientes 12 meses, el alquiler se ajustar de acuerdo a cualquier incremento en el Indice de Precios del Consumidor (U.S. Consumer Price Index CPI) de las estadsticas del Departamento del Trabajo para los consumidores de la ciudad de ___________.

d) De acuerdo al calendario del alquiler adjunto. e) Otros: ______________________________________________________. 5) Depsito de Seguridad (Security Deposit): El Inquilino entregar al Dueo en el momento de rmar este contrato la suma de ________________ Dlares ($ ______________) como depsito de seguridad para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del Inquilino en este contrato, incluyendo sin ninguna limitacin la entrega del lugar al Dueo como est establecido aqu. Si el Dueo utiliza parte del depsito para remediar cualquier falta del Inquilino, el Inquilino tiene la obligacin de restituir la suma de dinero al Dueo en un tiempo determinado por las partes. No se pagarn intereses a menos que sea requerido por una ley local. 6) Uso: El Inquilino (Lessee) usar y ocupar el lugar exclusivamente para el propsito determinado en este contrato _______________________________ ___________________________________________________________ El lugar no podr ser usado para otro propsito y el Dueo velar para que eso se cumpla. 7) Multa por pago retrasado, inters y cheque sin fondos: El Inquilino reconoce que el pago tarde del alquiler o entregar un cheque sin fondos puede causarle al Dueo costos adicionales y el Inquilino est de acuerdo que estos costos representan un estimado razonable y justo. Si el pago mensual del alquiler no es recibido por el Dueo en los 5 das calendario despues del da acordado o si un cheque es devuelto por falta de fondos, el Inquilino pagar al Dueo la suma de _________ Dlares ($_______) como multa por pagar el alquiler tarde o por cheques sin fondo. Esta suma no puede ser vista como alquiler adicional. 8) Posesin (Possession): Si el Dueo (Lessor) no es capaz de entregar la posesin del lugar al comienzo de lo acordado en el contrato, el Inquilino no es responsable por el pago del alquiler hasta que no tenga posesin del lugar. El Inquilino puede terminar el contrato si la posesin del lugar no es entregada dentro de los das de comienzo establecidos en este contrato. 9) Alteraciones (Alterations): El Inquilino no puede hacer ningn cambio, alteracin, adicin o mejoras al lugar sin obtener primero el permiso escrito del Dueo. Cualquier cambio al lugar debe hacerse acorde con la Ley y con los permiso requeridos. 10) Condicin del lugar (Condition of premises): El Inquilino reconoce que el lugar est en buenas condiciones a menos que se especique lo contrario. 11) Ordenanzas y Estatutos (Ordinances and Statutes): El Inquilino cumplir con todos los estatutos, ordenanzas y requerimientos de las autoridades locales, estatales y federales que estn actualmente en efecto y las que podrin estar en efecto relacionadas con el lugar, ocasionadas por a que afecten el uso del Inquilino. 12) Asignacin y Subcontrato (Assignment and Subletting): El Inquilino no podr asignar o sub-alquilar cualquier porcin del lugar sin el consentimiento por escrito del Dueo quien no podr negarse si no existe una razn vlida. Cualquier asignacin o sub-contrato sera anulado y el Dueo tendr la opcin de terminar este contrato. 13) Cuidado y Mantenimiento del Lugar (Care and Maintenance of Premises): El Inquilino de sus gastos y todo el tiempo, mantendr el lugar en buena y segura condicin, incluyendo vidrios, cable elctrico, plomera, instalaciones de calefaccin o cualquier otro sistema o equipo y entregar al nal del contrato las mismas condiciones como recibi el lugar. El Inquilino ser responsable por todas las reparaciones requeridas excepto el techo, paredes exteriores y la estructura de la fundacin. ____________________________. 14) Servicios (Utilities): Todas las solicitudes y conecciones necesarias para los servicios de agua, electricidad etc sern hechas a nombre del Inquilino y eel Inquilino ser el nico responsable por los pagos del servico de alcantarillado, agua, electricidad, recoleccin de basura y telfono.

17

15) Gastos del Area Comn (Common Area Expenses): En el evento que el lugar este ubicado en un centro comercial o en un edicio, el Inquilino pagar su parte por gastos de mantenimiento, impuestos y seguro del Area Comn. 16) Entrada e Inspeccin (Entry and Inspection): El Inquilino permitir al Dueo o su agente a entrar al lugar a horarios razonables y con la debida noticacin para realizar las inspecciones requeridas. Igual permitir al Dueo en cualquier momento antes de los 60 das de la terminacin del contrato a colocar seales o avisos anunciando que el lugar esta para alquilar y dejar que las personas interesadas puedan ver el lugar. 17) Indemnizacin al Dueo (Indemnication of Lessor): El Dueo no ser responsable de ningn dao del Inquilino u otra persona, o a otra propiedad que ocurra en el lugar y por lo tanto el Inquilino se compromete a no causar ningn perjuicio al Dueo por cualquier reclamo o demanda por daos no importa como fueron causados. 18) Incremento del Impuesto (Tax Increase): En el evento que haya un incremento al impuesto de propiedad durante cualquier ao del trmino del contrato en la Ciudad, Condado, Estado por encima del valor estimado en el ao en que comienza el contrato no importa si es por valorizacin o por incremento, El Inquilino pagar al Dueo con la presentacin de los recibos una cantidad igual a _______% del incremento de los impuestos sobre la tierra y el edicio donde est ubicado el lugar. 19) Seguro (Insurance): El Inquilino, de sus gastos, mantendr al da una pliza de seguros y de responsabilidad pblica que incluya heridas a personas y daos a la propiedad en favor de terceros asegurando al Inquilino y al Dueo con una mnima cobertura de: El Inquilino tendr un pliza de seguro una suma no menor a $____________ dlares ($_________). El Inquilino le entregar al Dueo un certicado de la pliza del seguro que muestre que l esta asegurado. El certicado proveer una noticacin escrita al Dueo dentro de los 10 das en el evento de cancelacin de la pliza o cualquier cambio en la cobertura. 20) Expropiacin por benecio pblico (Eminent Domain): Si el lugar o una parte del mismo que afecte el uso del Inquilino puede ser o es tomado o expropiado, este contrato terminar a la fecha de la citada expropiacin. El alquiler sera proporcional a esta fecha y si el Inquilino pag alquiler despues de est fecha, la suma adicional ser devuelta. El Inquilino no tiene derecho a ninguna parte de la propiedad o algn pago por daos o perjuicios debido a la expropiacin. El Inquilino puede reclamar el mobiliario del negocio o mejoras que le pertenecen y por los costos de mudanza a otro lugar. 21) Destruccin del Lugar (Destruction of Premises): En el evento de una destruccin parcial del lugar durante el trmino del contrato por cualquier causa, el Dueo reparar el lugar durante los siguientes sesenta (60) das bajo las leyes y regulaciones gubernamentales, pero tal parcial destruccin no terminar este contrato, excepto que el Inquilino tenga derecho a una reduccin proporcional del alquiler mientras se hacen las reparaciones. Las partes pueden acordar una extensin del tiempo para las reparaciones si no son sucientes los (60) das manteniendo la reduccin del alquiler. Si las reparaciones no pueden hacerse dentro de los sesenta (60) das este contrato puede ser terminado por cualquiera de las partes. Una destruccin total del edicio donde est localizado el lugar terminar el contrato. 22) Sucesores o herederos (Heirs, Assigns, Successors): Este contrato compromete y pasa los benecios a los herederos o sucesores de cualquiera de las partes. 23) Subordinacin (Subordination). Este contrato podr ser subordinado a todas las futuras y existentes reclamaciones legales o deudas en contra de la propiedad. 24) Recursos del Dueo por Falta del Inquilino (Lessors Remedies on Default): Si el Inquilino falta en el pago del alquiler, o cualquiera de las obligaciones o condiciones suscritas en este contrato, el Dueo puede darle una noticacin al Inquilino para que remedie esta situacin. Si el Inquilino no remedia la situacin o falta dentro de ____ das de recibida la noticacin o si otra falta de tal naturaleza no puede ser remediada completamente dentro de este perodo, si el Inquilino no comienza a remediar la falta dentro de ___ das y por lo tanto no procede con diligencia y de buena f para remediar la falta, el Dueo puede terminar este contrato en no menos de ____ das que notique al Inquilino. En la fecha especicada en la noticacin, el trmino del contrato nalizar y el Inqulino debera salir del lugar y entregarlo

al Dueo, pero el Inquilino seguir responsable de las obligaciones en el contrato. Si el contrato ha sido terminado por el Dueo, l puede recuperar la posesin del lugar por cualquier medio legal y remover al Inquilino o a otros de la propiedad y sus pertenencias. 25) Declaracin Certicada (Estoppel Certicate): El Inquilino ejecutar y retornar la declaracin certicada al Dueo dentro de los 3 das despues de recibida la solicitud. El Inquilino preparar, ejecutar y entregar al Dueo cualquier informacin nanciera razonable requerida por un futuro comprador o prestamista. 26) Honorarios del Abogado (Attorneys Fees): En caso de que una demanda sea realizada para recuperar posesin del lugar o de cualquier suma debida o por acto que pueda surjir de la posesin del lugar. por cualquiera de las partes, la parte que gane el juicio o la decision nal del juez puede recuperar todos los costos del proceso incluyendo razonables horarios del abogado. 27) Opcin para Renovar (Option to renew): Establece que si el Inquilino no ha faltado a ninguna de las obligaciones del presente contrato, tendr la opcin de renovar el contrato por un trmino adicional de______ meses comenzando a la terminacin del contrato inicial. Todos los trminos y condiciones sern las mismas excepto el alquiler mensual que ser la suma de $______________. Esta opcin para renovar sera ejercida mediante una noticacin escrita al Dueo no menos que ________ das antes de la terminacin del contrato inicial. Si la noticacin no se entrega de la manera establecida aqu y en el tiempo especicado, esta opcin expirar. 28) Noticaciones : Cualquier noticacin para cada una de las partes puede requerir ser enviada por correo al Inquilino al lugar del negocio y al Dueo a la direccin mencionada arriba o a las sitios que las partes establezcan para tal efecto. 29) Otros trminos y condiciones: ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 30) Acuerdo Completo : Lo anterior constituye el Acuerdo Completo entre las partes y solo puede ser modicado por escrito y rmado por ambas partes. Los siguientes Anexos, si existe alguno, han sido hechos como parte de este contrato antes de que las partes hayan ejecutado lo relacionado aqu:

Dueo (Lessor): ________________________________ Inquilino (Lessee): ______________________________

Fecha: ________ Fecha:_________

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La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento este traducido al lenguaje en el cual se hizo la transaccin o el lenguaje mas favorable para el Inquilino, por lo tanto usted siempre recibir un Contrato escrito en Ingls. Le sugerimos revisar la traduccin en Espaol del Contrato de Arrendamiento que est en las pginas anteriores para que entienda claramente las clasulas y condiciones a las que se compromete cuando rme el Contrato.

COMMERCIAL LEASE AGREEMENT

This lease is made between __________________________, herein called Lessor, and _________________________ _______, herein called Lessee, agree upon the following TERMS and CONDITIONS: 1) Property: Lessee hereby offers to lease from Lessor the premises situated in the City of ____________, County of ____________, State of _____________, described as: ________________________________, herein called premises, which comprises approximately _____% of the total square footage of rentable space in the entire property. 2) Lease Term: The term shall be for a term of ________ years, commencing on ________________, 20___ and terminating on ______________, 20___, or sooner as provided herein. 3) Base Rent: Annual rental amount of ______________ Dollars ($_________) payable in equal installments in advance on the rst day of each month for that months rental, during the term of this lease. All rental payments shall be made to Lessor, at the following address __________________________________. 4) Rental increases: a) $_________________, commencing with the 13th month and upon each 12 months thereafter, percentage increase based on ____________________. b) $__________________, step one, increase commencing ____________ and ending ______________. $__________________, step two, increase commencing _____________ and ending ___________. $__________________, step three, increase commencing ____________ and ending _______________. $__________________, step four, increase commencing ____________ and ending _______________. c) $__________________, commencing with the 13th month and upon each 12 months thereafter rent shall be adjusted according to any increase in the U.S. Consumer Price Index (CPI) of the Bureau of Labor Statistics of the Department of Labor for All Urban Consumers for the City of ___________. d) In accordance with the attached rent schedule. e) Other: ______________________________________________________. 5) Security Deposit: Lessee shall deposit with Lessor on the signing of this lease the sum of ________________ Dollars ($ ______________) as security deposit for the performance of Lessees obligations under this lease, including without limitation the surrender of possession of the premises to Lessor as herein provided. If Lessor applies any part of the deposit to cure any default of Lessee, Lessee shall on demand deposit with Lessor the amount so applied so that Lessor shall have the full deposit on hand at all times during the term of this lease. No interest will be paid on security deposit, unless required by local ordinance.

6) Use: Lessee shall use and occupy the premise for the sole purpose of ______________________________________ _______________________________________________________________________________________. The premises shall be used for no other purpose. Lessor represents that the premises may lawfully be used for such purpose. 7) Late Charge, Interest, NSF check: Tenant acknowledges that either late payment of Rent or issuance of NSF check may cause Lessor to incur costs and expenses and Lessee agrees that these charges represent a fair and reasonable estimate of the cost Lessor may incur due to Lessees late or NSF payment. If any installment or Rent due from Lessee is not received by Lessor within 5 calendar days after due, or if a check is returned NSF, Lessee shall pay to Lessor, _________ Dollars ($_______) as late charge, and if applicable, NSF fee, which shall not be deemed additional Rent. 8) Possession: If Lessor is unable to deliver possession of the premises at the commencement hereof, Lessor shall not be liable for any rent until possession is delivered. Lessee may terminated this lease if possession is not delivered within days of the commencement of the term hereof. 9) Alterations: Lessee shall not, make any alterations, additions, or improvements, in or about the premises, without rst obtaining the written consent of Lessor. Any alterations to the premises shall be done according to Law and with required permits. 10) Condition of premises: Lessee acknowledges that the premises are in good order and repair, unless otherwise indicated herein. 11) Ordinances and Statutes: Lessee shall comply with all statutes, ordinances and requirements of all municipal, state and federal authorities now in force or which may hereafter be in force, pertaining to the premises, occasioned by or affecting the use thereof by Lessee. 12) Assignment and Subletting: Lessee shall not assign this lease or sublet any portion of the premises without prior written consent of the Lessor, which shall not be unreasonably withheld. Any such assignment or subletting without consent shall be void and, at the option of the Lessor, may terminate this lease. 13) Care and Maintenance of Premises: Lessee shall, at his own expense and at all times, maintain the premises in good and safe condition, including plate glass, electrical wiring, plumbing and heating installations and any other system or equipment upon the premises, and shall surrender the same at termination hereof, in as good condition as received, normal wear and tear excepted. Lessee shall be responsible for all repairs required, excepting the roof, exterior walls, structural foundations, ____________________________. 14) Utilities: All applications and connections for necessary utility services on the demised premises shall be made in the name of Lessee only, and Lessee shall be solely liable for utility charges as they become due, including those for sewer, water, gas, electricity, and telephone services. 15) Common Area Expenses: In the event the premises are situated in a shopping center or in a commercial building in which there are common areas, Lessee agrees to pay his pro-rata share of maintenance, taxes, and insurance for the common area. 16) Entry and Inspection: Lessee shall permit Lessor or Lessors agents to enter upon the premises at reasonable times and upon reasonable notice, for the purposes of inspecting the same, and will permit Lessor at any time within sixty (60) days prior to the expiration of this lease, to place upon the premises any usual To Let or For Lease signs, and permit persons desiring to lease the same to inspect the premises thereafter. 17) Indemnication of Lessor: Lessor shall not be liable for any damage or injury to Lessee, or any other person, or to any property, occurring on the demised premises or any part thereof, and Lessee agrees to hold Lessor harmless from any claim for damages, no matter how caused.

21

18) Tax Increase: In the event there is any increase during any year of the term of this lease in the City, County or State real estate taxes over and above the amount of such taxes assessed for the tax year during which the term of this lease commences, whether because of increased rate or valuation, Lessee shall pay to Lesser upon presentation of paid tax bills an amount equal to _______% of the increase in taxes upon the land and building in which the leased premises are situated. In the event that such taxes are assessed for a tax year extending beyond the term of the lease, the obligation of Lessee shall be proportionate to the portion of the lease term included in such year. 19) Insurance: Lessee, at his expense, shall maintain plate glass and public liability insurance including bodily injury and property damage insuring Lessee and Lessor with minimum coverage as follows: Lessee shall carry liability insurance in amount of not less than $____________ dollars ($_________). Lessee shall provide Lessor with a Certicate of Insurance showing Lessor as additional insured. The Certicate shall provide for a ten-day written notice to Lessor in the event of cancellation or material change of coverage. To the maximum extent permitted by insurance policies which may be owned by Lessor or Lessee, Lessee and Lessor, for the benet of each other, waive any and all rights of subrogation which might otherwise exist. 20) Eminent Domain: If the premises or any part thereof or any estate therein, or any other part of the building materially affecting Lessees use of the premise, shall be taken by eminent domain, this lease shall terminate on the date when title vests pursuant to such taking. The rent, and any additional rent, shall be apportioned as of the termination date, and any rent paid for and period beyond that date shall be repaid to Lessee. Lessee shall not be entitled to any part of the award for such taking or any payment in lieu thereof, but Lessee may le a claim for any taking of xtures and improvements owned by Lessee, and for moving expenses. 21) Destruction of Premises: In the event of a partial destruction of the premises during the term hereof, from any cause, Lessor shall forthwith repair the same, provided that such repairs can be made within sixty (60) days under existing governmental laws and regulations, but such partial destruction shall not terminate this lease, except that Lessee shall be entitled to a proportionate reduction of rent while such repairs are being made, based upon the extent to which making the repairs cannot be made within sixty (60) days, Lessor, at his option, may make the same within a reasonable time, this lease continuing in effect with the rent proportionately abated as aforesaid, and in the event that Lessor shall not elect to make such repairs which cannot be made within sixty (60) days, this lease may be terminated at the option of either party. In the event that the building in which the demised premises may be situated is destroyed to an extent of not less than one-third of the replacement cost, Lessor may elect to terminate this lease whether the demised premises be injured or not. A total destruction of the building in which the premises may be situated shall terminate this lease. 22) Heirs, Assigns, Successors: This lease is binding upon and passes on to the benet of the heirs, successors in interest to the parties. 23) Subordination. This lease is and shall be subordinated to all existing and future liens and encumbrances against the property. 24) Lessors Remedies on Default: If Lessee defaults in the payment of rent, or any additional rent, or defaults in the performance of any of the other covenants or conditions hereof, Lessor may give Lessee notice of such default and if Lessee does not cure any such default within ____ days, after the giving of such notice or if such other default is of such nature that it cannot be completely cured within such period, if Lessee does not commence such curing within such ____ days and thereafter proceed with reasonable diligence and in good faith to cure such default, then Lessor may terminate this lease on not less than _____days notice to Lessee. On the date specied in such notice the term of this lease shall terminate, and Lessee shall then quit and surrender the premises to Lessor, but Lessee shall remain liable as hereinafter provided. If this lease shall have been so terminated by Lessor, Lessor may at any time thereafter resume possession of the premises by any lawful means and remove Lessee or other occupants and their effects. No failure to enforce any term shall be deemed a waiver.

On the date specied in such notice the term of this lease shall terminate, and Lessee shall then quit and surrender the premises to Lessor, but Lessee shall remain liable as hereinafter provided. If this lease shall have been so terminated by Lessor, Lessor may at any time thereafter resume possession of the premises by any lawful means and remove Lessee or other occupants and their effects. No failure to enforce any term shall be deemed a waiver. 25) Tenancy Statement (Estoppel Certicate): Lessee shall execute and return a tenancy statement, delivered to Lessor, within 3 days after receipt. Tenant shall also prepare, execute, and deliver to Lessor any nancial statement reasonably requested by a prospective lender or buyer. 26) Attorneys Fees: In case suit should be brought for recovery of the premises or for any sum due hereunder, or because of any act which may arise out of the possession of the premises, by either party, the prevailing party shall be entitled to all costs incurred in connection with such action, including reasonable attorneys fees. 27) Option to renew: Provided that Lessee is not in default in the performance of this lease, Lessee shall have the option to renew the lease for an additional term of ______ months commencing at the expiration of the initial lease term. All of the terms and conditions of the lease shall apply during the renewal term except that the monthly rent shall be the sum of $______________. The option shall be exercised by written notice given to Lessor not less than ________ days prior to the expiration of the initial lease term. If notice is not given in the manner provided herein within the time specied, this option shall expire. 28) Notices: Any notice which either party may, or is required to give, shall be given by mailing, postage prepaid, to Lessee at the premises, or Lessor at the address shown below, or at such other places as may be designated by the parties from time to time. 29) Other Terms and Conditions: ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 30) Entire Agreement. The foregoing constitutes the entire agreement between the parties and may be modied only in a writing signed by both parties. The following Exhibits, if any, have been made a part of this lease before the parties execution hereof:

Lessor: ______________________________ Lessee: ______________________________

Date: ________ Date:_________

23

B.

CLAUSULAS COMUNES EN UN CONTRATO (Ejemplos)

Estos son algunas de las Clasulas mas comunes en los Contratos Comerciales que no hacen parte del ejemplo de contrato anterior. Hemos presentado cul es el signicado de algunas de estas Clasulas en la Seccin de Terminologa, pero a continuacin observar como estn redactadas estas clasulas en el Contrato. Si hay alguna de estas clasulas en su contrato intente negociar trminos ms favorables ya que estas clasulas estn escritas para proteger los intereses del Dueo.
AlQuiler Remanente (Holdover Rent):

Si el Inquilino falla en desocupar el lugar al nal del contrato, el Inquilino pagar, en adicin al alquiler debido, una base diaria de alquiler igual y por los primeros sesenta (60) das de ciento cincuenta porciento (150%) de la base diaria del alquiler pagado del ltimo mes y doscientos porciento (200%) hasta el tiempo en que desocupe el lugar. Adicionalmente el Inquilino deber defender, indemnizar y no perjudicar al Dueo por cualquier dao, gastos (incluyendo honorario de los abogados) ocasionados por mantenerse en el lugar. Ningn pago hecho por el Inquilino al Dueo despues del trmino sera restitudo o ser tenido en cuenta para continuar o extender el contrato a menos que este por escrito y rmado por el Dueo y el Inquilino.
Ley de Americanos con Discapacidad ( American with Disabilities Act ADA):

a la otra parte dentro de los treinta das (30) despues de ocurrido el dao, en este caso el alquiler ser abolido por la parte del contrato que falte por terminar y ser efectivo desde el da en que dicho dao ocurri. Tiempo es la esencia con respecto a entregar dichas noticaciones.
Incumplimiento del Dueo (Landlords Default):

Si el Dueo falla en cumplir con alguna obligacin dentro de (30) das despues de una noticacin escrita del Inquilino especicando la falta, el exclusivo remedio para el Inquilino ser una accin por daos.
RESPONSABILIDAD, INDEMNIZACION Y NEGLIGENCIA: (a) El Inquilino hasta lo mximo permitido por la Ley se

Las partes estn por lo tanto noticadas de la existencia de la Ley, que puede requerir modicaciones estructurales costosas en order para cumplir con la letra de la Ley. Las partes estn por lo tanto avisadas para consultar a un profesional quien puede proveer informacin adicional para cumplir con el Acta.
Mobiliario del Negocio (Trade FiXtures):

Cualquier y todas las mejoras hechas en el lugar durante el trmino pertenecern al Dueo, excepto el mobiliario del Inquilino. A la terminacin, el Inquilino remover el mobiliario pero pagar por todos los costos necesarios de repacin de cualquier dao ocasionado.
Dao Casual (Casualty Damage) :

El Inquilino le dar noticacin inmediata por escrito al Dueo por cualquier dao al lugar o al edicio. Si el lugar o el edicio es declarado completamente destrudo por un perito de la compaa de seguros o si de acuerdo a estimaciones del Dueo las repaciones o reconstruccin no pueden terminarse antes de 180 das desde ocurrido el dao, cualquiera el Dueo o (el Inquilino si no causo el dao) el Inquilino pueden terminar el contrato noticando por escrito

compromote a proteger, indemnizar, defender y no ocasionar dao al Dueo, sus sucesores, agents, empleados, socios, contratistas, directores, ociales y aliados (colectivamente llamados Partes Indemnizadas) de y contra cualquier multa, demanda, prdidas, costos, responsabilidades, reclamos, acciones y veredictos de la justicia de cualquier clase y carcter (1) que surjan de la culpa del Inquilino por el incumplimiento de sus obligaciones bajo este contrato, (2) que surjan de o causado en total o parcialmente por parte del Inquilino, o cualuqier otra persona que entre al lugar bajo o con el permiso expreso o implcito o por invitacin, (3) que surja de o fuera de la ocupacin o uso del lugar por la parte del Inquilino o que surja de o fuera de cualquier ocurrencia en el lugar o or lo tanto causado, (4) sufrido por, recuperado de o declarado en contra de cualquiera de las partes indemnizadas por los empleados, agentes, contratistas, invitados del Inquilino o sus Sub-inquilinos y asignados. Sin embargo, tal indemnizacin de las Partes Indemnizadas por el Inquilino no sern aplicables si tales prdidas, daos es causada solo por la negligencia o intencional mala conducta del Dueo o cualquiera de sus agentes autorizados o empleados.
(b) El Dueo y el Inquilino: los dos evitarn cualquier

reclamo que podran tener en contra del otro por cualquier dao, robo, destruccin, prdida, o prdida de uso de cualquier propiedad hasta el punto que lo mismo es asegurado bajo cualquier pliza de seguro mantenida para esto

y que cubre el Edicio, el lugar y el mobiliario del Dueo y el Inquilino, propiedad personal, mejoras del Inquilino, o ventas del negocio, o es requerido para ser asegurado en contra por la parte que est evitando bajo estos trminos por lo tanto, sin tener en cuenta si es la culpa o negligencia de la otra parte la que caus tal prdida. Cada parte causar que su agencia de seguros se comprometa a todas las plizas aplicables evitando que los derechos sean llevado bajo la clasula en contra de demandas o en contra de la otra parte.
Desperdicios Peligrosos (Hazardous Waste)

Derecho de Primera Oferta (Righ of First Offer ROFO):

El Inquilino tendr el derecho condicional de hacer la primera oferta para alquilar espacio adicional de la propiedad en los trminos y condiciones establecidas en el documento adjunto.
Condenacin (Condemnation):

El trmino Sustancias peligrosas como est usado en este contrato signicar contaminantes, txicos y cualquier otra sustancia, que deba ser retirada o su uso restringido, prohibido o penalizado por cualquier Ley Ambiental cuyo termino y signicado este relacionado a salud, contaminacin o proteccin del ambiente. El Inquilino por lo tanto acuerda que (a) no se conducir ninguna actividad en el lugar que produzca cualquier sustancia peligrosa (b) el lugar no sera usado de ninguna manera para almacenar ninguna sustancia peligrosa; (c) el Inquilino no permitir que cualquier sustancia peligrosa sea trada al lugar, excepto los Materiales Permitidos, y si son trados y encontrado el Inquilino deber removerlos y limpiar inmediatamente con los materiales y procedimientos apropiados de acuerdo a las leyes ambientales. Si en cualquier momento durante o despues de terminado el contrato se encuentra que el lugar est contaminado por el uso de sustancias peligrosas por parte del Inquilino o el incumplimiento del contrato; el Inquilino defender e indemnizar y no perjudicar al Dueo de todos los reclamos, demandas, responsabilidades, costos, gastos, daos , obligaciones de cualquier naturaleza que surjan de o como resultado del uso del lugar por patrte del Inquilino. El dueo puede entrar en cualquier momento para hacer inspecciones y pruebas ambientales al lugar tratando de minimizar la interferencia con las operaciones del negocio. Las inspecciones y pruebas sern realizadas a cargo del Dueo a menos que se compruebe la existencia de sustancias peligrosas. .

Si el lugar entero puede ser apropiado o expropiado por una autoridad gubernamental o est bajo la amenaza de y en lugar de condenacin. Este contrato se considerar terminado el da de dicha toma y el Dueo y el Inquilino no tendrn responsabilidad u obligacin que surja bajo este contrato despues de tal da, excepto se establezca algo diferente en este contrato. Dueo e Inquilino inmediatamente despues de conocer la expropiacin, le dar noticacin por escrito a la otra parte.

Informacin de Gas Radioactivo (Radon Gas Disclosure):

Como requerido por la ley, el Dueo revelar que gas radon es un gas radiactivo que cuando se acumula en el edicio en cantidades suentes puede presentar riesgo a la salud de las personas que estn expuestas durante constantemente. Niveles de radon que excedan los lmites federales y estatales han sido encontrados en edicios de California. Informacin adicional acerca de radon puede ser encontrada en las organizaciones de salud pblica del condado.

25

C.

EJEMPLO DE CONDICIONES ADICIONALES EN UN CONTRATO

Esta seccin provee un ejemplo de Condiciones Adicionales de un Contrato. Es importante incluir cualquier cambio o modicacin al Contrato de Arrendamiento en un contrato Adicional y adjuntarlo al contrato original. Esto le ayudar a entender y ubicar las nuevas obligaciones o condiciones. Tambien esto le ayudar a proteger sus derechos si el Dueo incumple con algo que ustedes acordaron por escrito. Usted tiene la obligacin de demostrar con pruebas la obligacin del Dueo. Una adicin se convierte en parte del Contrato.

ACUERDO DE CONDICIONES ADICIONALES AL CONTRATO

Los siguientes trminos y condiciones que son incorporados aqu y son parte del Contrato de Arrendamiento Comercial fueron hechas el ______________________, en el espacio comercial localizado en la Ciudad de ________________ ________, Condado de ___________________, Estado de _________________, descrito como: _______________ _______________, llamado aqu el lugar alquilado. En el cul _______________________________, llamado aqu el Dueo (Lessor), y ____________________________________, llamado aqu el Inquilino (Lessee), acordaron los siguientes TERMINOS y CONDICIONES: 1. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 2. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 3. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 4. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 5. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ Dueo (Lessor): ________________________________________ Fecha: __________________

Inquilino (Lessee): ________________________________________ Fecha: __________________

Iniciales del Dueo (Lessors Initials): ___________ Iniciales del Inquilino (Lessees Initials): ___________ Fecha: ____________________

La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento a las Condiciones Adicionales esten traducidas al lenguaje en el cual se hizo la transaccin o el lenguaje ms favorable para el Inquilino, por lo tanto usted siempre recibir un Contrato escrito en Ingls. Le sugerimos revisar la traduccin en Espaol del Contrato de Arrendamiento y las Condiciones Adicionales que est en la pginas anterior para que entienda claramente las clasulas y condiciones a las que se compromete cuando rme el Contrato.

COMMERCIAL LEASE AGREEMENT ADDENDUM

The following terms and conditions are herby incorporated in and made part of the Commercial Lease Agreement dated ______________________, on premises situated in the City of ________________________, County of _______ ____________, State of _________________, described as: ______________________________, herein called premises. In which _______________________________, herein called Lessor, and ________________________ ____________, herein called Lessee, agree upon the following TERMS and CONDITIONS: 1. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 2. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 3. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ 4. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 5. ___________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ Lessor: ________________________________________ Lessee: ________________________________________ Date: __________________ Date: __________________

Lessors Initials: ___________ Lessees Initials: ___________ Date: ____________________

27

D.

EJEMPLO DE UN ACUERDO DE SUBCONTRATO

Esta seccin provee un ejemplo de acuerdo de Sub-contrato. Es importante escribir todas las obligaciones y condiciones del acuerdo antes de que el Sub-inquilino se mude al lugar. La mayora de los Contratos de Arrendamiento requieren del permiso del Dueo para poder Sub-contratar. El ejemplo de acuerdo incluye la rma del Dueo. La cosa ms importante para recordar acerca de Sub-contratar es que usted el Inquilino Principal (Master-tenant) sigue siendo responsable por el Contrato de Arrendamiento

ACUERDO DE SUB-CONTRATO COMERCIAL

Este Sub-contrato es hecho entre _______________________________, llamado aqu el Inquilino Principal (Master Tenant) y ____________________________________, llamado aqu el Sub-Inqilino acuerdan los siguientes TERMINOS Y CONDICIONES: Por lo tanto , ________________________, el Inquilino Principal (Master Tenant), ha rmado un contrato con el Dueo de la Propiedad ( Landlord) del espacio comercial localizado en: _____________________________, _____________ ___________, California y ha acordado rmar este contrato bajo ciertos trminos y condiciones. Las Partes acuerdan mutuamente lo siguiente: 1. 2. 3. ALQUILER: _______________________________________________________________________ TERMINO: ________________________________________________________________________ DEPOSITO DE SEGURIDAD: ____________________________________________________________ _________________________________________________________________________________ SERVICIOS DE AGUA, BASURA, ELECTRICIDAD: ______________________________________________ _________________________________________________________________________________ COSTOS ADICIONALES: ________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________

4.

5.

6.

7.

In Witness Hereto, the above-named parties agree to the terms and conditions set forth above. Entered into on ________ ____________________________, 20____.

____________________ _______________________ Sublessor

_______________________ Landlord/Owner

Sublessee

La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento este traducido al lenguaje en el cual se hizo la transaccin o el lenguaje mas favorable para el Inquilino, por lo tanto usted siempre recibir un Contrato escrito en Ingls. Le sugerimos revisar la traduccin en Espaol del Contrato de Arrendamiento que est en las pginas anteriores para que entienda claramente las clasulas y condiciones a las que se compromete cuando rme el Contrato.

COMMERCIAL SUBLEASE AGREEMENT

This sublease is made between _______________________________, herein called Sublessor and _______________ _____________________, herein called Sublessee agree to the following TERMS AND CONDITIONS: Wherefore, ________________________, the Sublessor, has entered into a Lease contract with the Property Owner/ Landlord of the premises located at: _____________________________, ________________________, California and has agreed to enter into this contract under certain terms and conditions. The Parties mutually agree to the following: 1. 2. 3. RENT: _______________________________________________________________ TERM: ________________________________________________________________ SECURITY DEPOSIT: ____________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ UTILITIES: ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ADDITIONAL COST: ____________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________

4.

5.

6.

7.

In Witness Hereto, the above-named parties agree to the terms and conditions set forth above. Entered into on ________ ____________________________, 20____.

____________________ _______________________ Sublessor

_______________________ Landlord/Owner

Sublessee

29

E.

LISTA PARA REVISAR ANTES DE NEGOCIAR EL CONTRATO

Primer Paso

Reuna toda la informacin necesaria para negociar el contrato. A continuacin hay una lista de sugerencias de la informacin que le ayudar a estar preparado para la negociacin, sin embargo lo ms importante que debe saber es: cul sera la localizacin ideal para el negocio, cul es el precio del alquiler por espacios similares cerca del sitio donde quiere poner su negocio y algo crucial para el futuro del negocio cunto realmente puede pagar por el alquiler. Nosotros le recomendamos hacer su Plan de Negocio que le ayudar a identicar todas esas importantes partes de la informacin.

a Direccin del Local comercial a Precio del Alquiler de otros negocios alrededor a Negocios que competirin con el suyo a Principales calles y cruces a Transporte Pblico a Cunto tiempo ha estado desocupado el lugar a Alquiler que deseara pagar a Alquiler mximo que puede pagar

a Trmino de Duracin del Contrato a Depsito de Seguridad a Presupuesto para pagar por los servicios a Mejoras y arreglos al lugar a Impuestos a Pliza de Seguro a Costos adicionales

Segundo Paso:

Haga una lista de las cosas que usted necesita tener para su negocio, y las cosas de las que prescindir si eso le sirve para obtener un mejor contrato y obtener mejores condiciones. Estas sern sus herramientas para negociar el contrato.
Debe Tener/No hay trato si no las tiene : Puede no tenerlas/puede negociarlas:

I I I I

________________________________________

I I I I

________________________________________

________________________________________

________________________________________

________________________________________

________________________________________

________________________________________

________________________________________

Tercer Paso:

Sintase seguro y sepa con anticipacin que es lo que quiere. La mayora de las cosas que necesita se puden negociar. !Si se puede!

F.

LISTA PARA REVISAR ANTES DE MUDARSE AL LUGAR

En esta seccin presentamos una lista para revisar antes de mudarse al lugar y que le ayudar en su plan de iniciar su negocio manteniendo la informacin mas importante acerca de las Condiciones del Contrato es un solo lugar. En la lista usted puede incluir, los nombres de las partes del contrato, direcciones, das del pago de alquiler etc para recordar faclmente.

1.

Revise el contrato y verique la siguiente informacin:

Nombre de las Partes: ______________________________________________________________

Direcciones: ______________________________________________________________________

Lugar del espacio comercial: _________________________________________________________

Pies Cuadrados: ___________________________________________________________________

Alquiler: __________________________________________________________________________

Da para pagar el alquiler: ___________________________________________________________

Depsito de Seguridad: ____________________________________________________________

Servicios: ________________________________________________________________________

Impuesto a la Propiedad (Ao anterior): ______________________________________________

Cobertura del Seguro: ______________________________________________________________

Costos adicionales / Mantenimiento: __________________________________________________

31

La mayora de los asuntos a continuacin debieron ser resueltos en el Plan de Negocio:

2. Arreglos/ Permisos; si necesita permisos para hacer las mejoras y reparaciones, el tiempo de espera

puede ser 6 semanas o ms. Incluya los costos adicionales asociados con los arreglos.
3. Contacte a la compaa de mudanzas y asegurese que tienen seguro.

4. Actualice o compre un seguro para el nuevo lugar.

5. Ordene el equipo y mobilirario, verique los das de entrega.

6. Transera las cuentas para los servicios de agua, electricidad etc.

7. Actualice la informacin del Banco y ordene nuevos cheques

8. Haga todos los arreglos necesarios para los servicios de computadores.

9. Actualice las licencias del negocio con la Ciudad ( Unico propietario) o con el Estado

de California ( Corporacin).
10. Ordene /cambie todo lo que necesite con la papelera del negocio.

11. Actualice la pgina de Internet y los mensajes de contestador

12. Anuncie la nueva direccin del negocio.

13. Haga una inspeccin al lugar, tome fotografas del lugar y mantenga los recibos de todos los gastos.

14. Carta de Intencin: trminos y condiciones del contrato (Vea los trminos del contrato)

15. Prstamos para Negocios- asegure capital para los costos de arreglos o para empezar el negocio.

V. RECURSOS DE AYUDA ADICIONALES

Ayuda Legal:

Asociacin de Referencia para Abogados en San Francisco (San Francisco Bar Association Referral): Para hacer una cita con un abogado privado especialista en el area de servicios que usted necesita debe pagar una cuota de $30. (415) 989-1616. www.sfbar.org

Servicios Legales de Voluntarios (Volunteer Legal Services Program of the Bar Association of San Francisco VLSP). Provee asistencia de Reclamos de Deudas, Bancarrota, Mediacin y Arbitraje. VLSP provee representacin gratis en varios casos y para personas de bajos ingresos. (415) 982-1600.

Clnica de Servicios Legales (The Legal Advice and Referral Clinic LARC) Son consultas de ayuda legal gratuita cada segundo Sbado del mes. Este programa no es basado en el ingreso de la persona pero ayuda a los que primero vienen a buscar el servicio. Recibir una consulta con un abogado privado. Si no le pueden ayudar, ellos lo referirn al (Lawyer Referral and Information Service -LRIS). Las consultas son cada segundo sbado del mes desde 10:30 am 12:00 pm en la Universidad UC Hastings College of the Law cerca al Civic Center.

Servicios Legales para Empresarios (Legal Services for Entrepreneurs LSE). Provee servicios para dueos de pequeos negocios que operan o quieren empezar un negocio. LSE tiene un grupo de abogados de rmas prestigiosas quienes donan su tiempo para asistir a pequeos empresarios con servicios de transacciones como cartas de incoirporacin. Debe completar una solicitud para poder recibir los servicios. LSE no provee representacin legar para litigios o reclamos (415) 543-9444. www.lccr.com/lsehome.htm

Ayuda Legal del Area de la Baha (Bay Area Legal Aid) Provee asistencia con derecho de vivienda, asuntos de benecios pblicos, violencia domestica y ayuda legal en general. (415) 982-1300 or www.baylegal.org

Centro de Acceso (Access Center): La Corte Superior de San Francisco tiene un Centro Legal de Auto Ayuda. Provee asistencia general e informacin acerca reclamos y demandas civiles incluyendo desalojos, ordenes de restriccin, servicios de mediacin y reclamos pequeos. Direccin 575 Polk St. San Francisco, CA 94102.

1 1

La Raza Centro Legal Provee asistencia con reclamos laborales, inmigracin, desalojos, y reclamos civiles pequeos (415) 575-3500. www.lrcl.org Comit de Abogados por los Derechos Civiles (Lawyers Committee for Civil Rights) Provee asistencia y representacin para una variedad de Derechos Civiles que incluyen reclamos por discriminacin, derechos de vivienda, derechos de los jvenes y benecios pblicos. www.lawyerscomm.org.

33

Recursos en el Internet:

8 www.Nolopress.com
Nolo Press publica varios manuals y formas legales de auto ayuda.

8 www.Legalmatch.com
Legal Match provee una lista de abogados privados en el Area de la Baha.

8 www.Findlaw.com
Find Law provee informacin legal y recursos educativos. Tambin tiene una lista de abogados privados

8 www.craigslist.com
Para buscar lugares que estn alquilando.

8 www.rofo.com
Sitio en el Internet para recursos de bienes races para pequeos negocios.

8 www.sfbizinfo.com
San Francisco Business Information provides local information about economic development services and small business resources.

Recursos Independientes:

C Departamento de Inspeccin de Edicios (Department of Building Inspection): 1660 Mission Street,

(415) 558-6164 or www.sfgov.org

C Comisin de Derechos Humanos de San Francisco (SF Human Rights Commission) C Programa de Mediacin Comunitaria (Community Boards Mediation Program). C California Department of Fair Employment and Housing. 1-888-758-9911 o
995 Market, San Francisco, Ca 94103 (415) 986-9586.

(415) 252-2500 or www.sfgov.org

Resolucin de conictos y servicios de mediacin. 3130 24th St. San Francisco, CA 94110. (415) 920-3820. www.communityboards.org www.dfehmp.ca.gov

C Colaborativa de Defensa en contra de Desalojos (Eviction Defense Collaborative) Asistencia para Inquilinos Residenciales C Housing Rights Committee.
www.hrcsf.org Provides educational information and advocacy for residential tenants. (415) 398-6200

C San Francisco Tenants Union. Provide educational materials and counseling for residential tenants with legal issues.
(415) 282-6622 o www.sftu.org

C San Francisco Residential Rent Stabilization and Arbitration Board. Mediacin y Arbitraje para Inquilinos residenciales.
No se ofrecen services para inquilinos comerciales. (415) 252-4602.

VI. INDICE ALFABETICO DE TERMINOS

Condicin Actual Tal Como est (As-Is Condition): El Inquilino acepta la condicin

Renovacin Automtica (Automatic Renewal): El contra-

actual del lugar cuando rma el contrato. Esto incluye defectos fsicos o asuntos de zonicacin.

to continua basado en los trminos y condiciones existentes hasta que cualquiera el Dueo o el Inquilino notiquen por escrito a la otra parte que quieren cancelar la clasula y que por lo tanto quieren terminar el contrato..
Ao Base (Base Year): Ao Base es el primer ao del con-

Acceso (Access): Determina el acceso que usted tiene a

toda la propiedad tambin como el espacio de uso. Pueden existir limitaciones en edicios grandes pero por lo genral el acceso es ilimitado.
Ley de Americanos con Discapacidades (Americans with Disabilities Act): La Ley requiere que todos los negocios

trato y se tiene en cuenta para los incrementos del alquiler. Se establece en el contratos excepto en los contratos de Triple Neto (NNN). El Inquilino es responsable por el pago de los incrementos por cada uno de los aos siguientes.
Construccin en el Edicio (Build-out): El Dueo provee

abiertos al pblico o que empleen mas de 15 personas tienen que tener acceso al lugar para personas con discapacidades. El contrato establece quien paga por cualquier modicacin como aadir una rampa o ampliar las puertas de la entrada para acomodar sillas de ruedas.
Amortizacin (Amortization): Son costos que el Dueo le

una asignacin o un prstamo para los arreglos que requiere el Inquilino y l es responsable de manejar los contratos de construccin. El prstamo es pagado como parte del alquiler mensual durante el tiempo del contrato de arrendamiento.
Certicado de Ocupacin (Certicate of Occupancy):

pasa al Inquilino como alquiler adicional durante el trmino del contrato. El Dueo puede ofrecerle amortizacin (pago a plazos) para el pago de los costos de las arreglos que requiere el Inquilino
Inquilino Principal: (Anchor Tenant): Es por lo general

Certicado expedido por una agencia local del gobierno o el departamento de Inspeccin de Edicios donde notica que el lugar ha sido inspeccionado y es adecuado para ocuparlo.
Areas Comunes de Mantenimiento (Common Area Maintenance CAM): Es una cantidad que se le cobra a los

el Inquilino ms importante que atrae la atencin en un Centro comercial. Por ejemplo Target o otros almacenes de cadena.
Arbitraje (Arbitration): Alternativo al sistema judicial, el

Inquilinos por mantener los baos compartidos, estacionamiento, y arreglo de jardnes etc.
Area Comn (Common Area): Las reas comunes incluyen

arbitraje puede hacer una decision acerca del caso y hacerla cumplir a las partes. Este sistema no es un procedimiento de la Corte pero puede verse como tal y el rbitro puede ser un juez retirado o abogado. Este proceso es por lo general ms rpido y menos costoso que el judicial.
Valoracin (Assessment): Es una cuota impuesta a la

elevadores, baos compartidos y cuartos de mquinas etc. Estas reas no son de uso exclusivo del Inquilino y se comparte con otros. Cada Inquilino es responsable por un porcentaje de los costos.
Condenacin (Condemnation): Si un edicio es tomado

por el gobierno o es declarado inservible o condenado el contrato de arrendamiento puede ser invalidado.
Reclamo (Encumbrance): Cualquier reclamo o demanda en

propiedad, para pagar por mejoras pblicas como arreglo de las calles o drenajes.
Asignacin (Assignment): Es asignar su contrato a una

contra de la propiedad sostenida por otra persona diferente del Dueo. Incluye hipotecas, impuestos etc.
Declaracin Certicada (Estoppel Certicate): Es una

tercera parte con la aprobacin del Dueo. Esto puede prevenir que usted venda o transera un negocio sin la autorizacin del Dueo. La Asignacin no elimina las obligaciones del Inquilino original para con el Dueo, esto solo transere los derechos y benecios a una tercera parte para ocupar el espacio comercial. Para liberarse de las obligaciones debe haber Novation que consiste en crear un nuevo contrato.

declaracin del Inquilino donde provee informacin importante en el Contrato como la cantidad del depsito de seguridad, los derechos y obligaciones del Dueo y certica que el Inquilino no ha incumplido con los trminos del contrato. Este certicado es solicitado por el Dueo antes de vender o renanciar el edicio.

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Contrato de Servicio Completo (Full Service Lease): To-

dos los gastos de servicios de agua, recoleccin de basura y limpieza estn includos en el precio del alquiler. Estos contratos son comunes en los Sub-Arriendos o en los espacios compartidos.
Alquiler de Servicio Completo (Full Service Rent): El

personal del Inquilino para cobrarse el alquiler que pueda deberle el Inquilino.
Carta de Intencin (Letter of Intent LOI): Es un acuerdo

Alquiler incluye todos los costos de operacin e impuestos.

Apague y Anule (Go Dark): Esta clasula permite que

el Dueo invalide el contrato cuando el Inquilino cierra el negocio an cuando el contrato est en efecto. Libera a las dos partes de las obligaciones. Incluir esta clasula ayuda si el negocio no resulta exitoso.
Contrato Gradual (Graduated Lease): El precio del Alquiler

escrito con trminos propuestos para el contrato nal que puede ser precio del alquiler, incrementos, duracin del contrato etc. Esta carta puede obligor a las partes pero por lo general es una lista detallada de lo propuesto para el contrato de Arrendamiento. Se recomienda presentarla como parte del proceso de negociacin del contrato.
Garanta (Lien): Es un reclamo legal en contra de la propie-

dad por el pago de una deuda u obligacin.

Factor de Prdida (Load Factor or Loss Factor): Es la

para los prximos aos puede variar dependiendo de otros factores como el ingreso total o un porcentaje de incremento anual.
Contrato Total (Gross Lease): El Inquilino paga un precio

diferencia del porcentaje entre el area de uso y el area alquilada, que usualmente es entre 10% y 15%. Entre mayor es el porcentaje de factor de prdida, ms dinero est pagando en las Areas comunes y no por el area que ocupa su negocio.
Contrato Principal (Master Lease): Es el primer contrato

jo de alquiler y el Dueo paga todos los costos de operacin como agua, recoleccin de basura y mantenimiento. Estos contratos son comunes en edicios donde hay varios inquilinos.
Desperdicios Peligrosos (Hazardous Waste): Esta cla-

sula establece que el Inquilino no est permitido a tener cualquier clase de desperdicios o sustacias peligrosas. Esta clasula incluye una lista de materiales que son considerados peligrosos.
Alquiler Remanente (Holdover Rent): Es la cantidad

que controla los dems contratos que le siguen. La persona que aparece en el documeto original se considera el Inquilino Principal (Master Tenant) cuando se crea un Sub-contrato.
Mediacin (Meditation): Ambas parte acuerdan volun-

adicional de alquiler que el Inquilino debe pagar si permanence en el lugar una vez el contrato haya nalizado. El alquiler remanente est por lo general entre un 150% y 200% del pago mensual.
Contrato basado en el IPC (Index Lease): El precio del

tariamente trabajar con un mediador, una persona neutral, para resolver cualquier disputa y llegar a un acuerdo. Los acuerdos de mediacin son condenciales y pueden obligar a las partes. El mediador no es juez y no puede hacer una decision en su caso. Solo las partes acuerdan cul es la solucin a travs de la facilitacin del mediador.
Contrato Total Modicado (Modied Gross Lease): Adi-

Alquiler depende del Indice del Precio al Consumidor (CPI en ingls). El CPI es publicado por el la Ocina Federal de Estadsticas del Departamento del Trabajo. Este porcentaje es considerado neutral y por eso se utiliza porque tanto el Dueo como el Inquilino no pueden decidir cual es el increment. Este porcentaje que es equivalente a la inacin reeja el mercado en su ciudad y estado.
Contrato Total Industrial (Industrial Gross Lease): Adi-

cional al Alquiler, el Inquilino es responsable por servicios de limpieza de su local comercial.

Contrato Neto (Net Lease): El Inquilino es responsable por

el alquiler y el impuesto a la propiedad.

Contrato Doble Neto (NN or Double Net Lease): El Inqui-

lino es responsable por el alquiler, el impuesto a la propiedad y el seguro

Contrato Triple Neto (NNN or Triple Net Lease): El Inqui-

cional al Alquiler, el Inquilino es responsable por su parte en el pago de los servicios de agua, recoleccin de basura y limpieza del lugar..
Dueo (Landlord): Denido en el contrato como LessOr,

lino es responsable por el alquiler, el impuesto a la propiedad, el seguro y los costos de operacin.
Novation: Este proceso requiere la aprobacin de las

puede ser el dueo de la propiedad o de la compaa que administra la propiedad.

Garanta del Dueo (Landlords Lien Warrant): El Dueo

puede poner una garanta en el contrato a la propiedad

tres partes, El Dueo, el Inquilino original y el nuevo Inquilino. Esto crea un nuevo contrato y transeras las obligaciones y derechos al nuevo Inquilino. Generalmente este nuevo contrato tiene los mismos trminos y condiciones del contrato existente pero las partes son diferentes. Las partes de este nuevo contrato son el Dueo y el nuevo Inquilino.

El anterior inquilino queda libre de las responsabilidades establecidas en el viejo contrato.

Gastos de Operacin (Operating Expenses): Hay gastos

de operacin del edicio que son diferentes a los costos de operacin del negocio. El contrato puede incluir que el Inquilino es responsable por una parte de estos gastos y de cualquier incremento anual. Gastos de operacin asociados al edicio incluyen servicio de limpieza y mantenimiento.
Estacionamiento (Parking): Describe el espacio y lo-

Dueo. Esto puede presentarse durante el tiempo que el Inquilino est haciendo los arreglos al lugar y por lo tanto el negocio no est operando. El Inquilino debe usar est situacin para negociar en el contrato.
Incrementos del Alquiler (Rent Escalations): El alquiler

que paga el Inquilino se incrementa cada ao. El incremento ms utilizado es el del Indice de Precios al Consumidor CPI o un porcentaje que puede variar entre el 3% y 5%.
Valor del Alquiler (Rent): Es la suma de dinero total que

calizacin del lugar de estacionamiento, la cantidad de espacios a que tiene derecho y el costo. Acuerdos sobre estacionamiento pueden ser separados del contrato de arrendamiento pero deben estar por escrito
Parte (Party): Las partes en el contrato son el Dueo y el

el Inquilino est obligado a pagar al Dueo por la duracin del contrato.

Area Alquilada en Pies Cuadrados (Rentable Square Feet): Es la medida en pies cuadrados por las que el Inquili-

Inquilino. El Dueo de la propiedad permite al Inquilino que use la propiedad por pagos monetarios determinados (Alquiler)
Contrato basado en porcentaje (Percentage Lease):

no paga el alquiler. Es la suma del Area de Uso y el porcentaje de Area Comn compartida. Esto es importante para la relocalizacin para entender que el precio del alquiler incluye el rea que se usa en el negocio ms una parte de las Areas Comunes como los baos pblicos etc.
Precio del Alquiler (Rental Rate): Es el precio mensual

El precio del alquiler es un porcentaje de las ventas totales, eso signica que el alquiler puede variar de acuerdo al xito de su negocio.
Espacio comercial (Premise): Es el lugar, direccin y me-

inicial en el contrato y los incrementos que usualmente son cada ao. En esta clasula se dene el tipo de alquiler que puede ser Servicio Completo, Triple Neto, Total etc.
Derecho de Primera Oferta (Right of First Offer -ROFO):

dida en pies cuadrados del espacio que va a ser alquilado. Debe estar claramente descrito en el contrato.
Porcentaje de espacio compartido (Pro-Rata Share):

Este es el porcentaje del edicio que el Inquilino ocupa y esta basado en el rea en pies cuadrados del espacio alquilado comparado con el area (en pies cuadrados) total del edicio.
Clasula de Relocalizacin (Relocation Clause): Esta

El Inquilino tiene el derecho de ser el primero en hacer la oferta para arrendar o comprar el espacio comercial. El Dueo debe darle la oportunidad al Inquilino de hacer una oferta. El Inquilino tiene el derecho de hacer la oferta por un tiempo limitado. Esto es solo un acuerdo para negociar de buena f.
Derecho de Rechazar (Right of First Refusal -ROFR): El

clasula le da al Dueo el derecho de trasladar al Inquilino durante el trmino del contrato. Esta clasula incluye la descripcin de un espacio alternativo y tiene una denicin clara de las condiciones de relocalizacin.
Opcin de Renovacin (Renewal Option): Es el dere-

cho del Inquilino para renovar o extender la duracin del contrato a un precio de alquiler determinado. La renovacin puede hacerse por un trmino adicional en tiempo (por lo general es el mismo tiempo que el contrato original) o puede extenderse a 5 o 10 aos. El precio del alquiler puede basarse en el precio del mercado o en el mismo precio del contrato original. La opcin para renovar es solo un acuerdo para negociar en buena f. Una forma ms segura para renovar el contrato es teniendo una clasula de Renovacin Automtica.
Concesin de Alquiler (Rent Concession): Este es un

Dueo le otorga al Inquilino, usualmente por escrito la oportunidad para hacer la primera oferta en caso de que quiera arrendar o vender una parte de la propiedad. Los trminos del procesos son claramente establecidos. El Dueo debe tener una oferta que el Inquilino puede rechazar o negociar si est interesado. Si el Inquilino rechaza la oferta, la propiedad puede ser vendida o alquilada a otra persona.
Derecho para Terminar (Right to Terminate): El Dueo

puede permitir una terminacin anticipada del contrato por el pago de una multa. Esta multa puede ser algunos meses del alquiler y algunos costos adicionales del Dueo para volver a alquilar el lugar. Esta es una buena opcin para negocios que apenas empiezan siempre y cunado la multa no sea excesiva.
Depsito de Seguridad (Security Deposit): Es la suma

perodo de alquiler gratis concedido al Inquilino por el

de dinero que el Inquilino paga como garanta de que va a cumplir todas las obligaciones del contrato. El Dueo mantiene el depsito por el tiempo del contrato y puede
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ser utilizado para arreglar faltas o daos a la propiedad. Si el depsito en cualquier momento es usado para pagar el alquiler atrasado, el Dueo puede pedir que la suma de dinero sea restituda despues de un perodo jo de tiempo.
Seguridad (Security): Describe los sistemas de seguridad

del espacio alquilado. El Inquilino es responsable por los costos de las mejoras. Esta clasula establece como se va a entregar el espacio, quien va a hacer el trabajo y el costo. Muebles, partes jas del mobiliario, decoraciones y equipos son considerados aparte de losTIs.
Mejoramiento Pagado por el Inquilino (Tenant Paid Improvement): El Inquilino paga por los costos de mejora-

del edicio como alarmas y personal de seguridad asi como claves de seguridad para entrar, tarjetas de identicacin etc.
Cascarn (Shell): Es un espacio comercial sin ningn tipo

mientos en la propiedad.
Inquilino (Tenant): Denido en el contrato como LessEe,

de mejoramiento o acabados.
Seales o Avisos (Signage): Especica el tipo de seal o

ese es (UstEd) el comerciante

Trmino (Term): Es la duracin en tiempo que el contrato

aviso que est permitido, donde colocarlo y quien paga por su mantenimiento.
Contrato Gradual (Step up Lease): El precio del Alquiler

para los prximos aos puede variar dependiendo de factores especicos como el ingreso total o un porcentaje de incremento anual.
Contrato de Valor Fijo (Straight Lease or Flat lease):

es vlido, el cual debe incluir el da cuando empieza y termina el contrato. Esta informacin es importante para calcular el alquiler en el futuro y las opciones de renovacin, as como tambin para protejer los derechos de los inquilinos.
Mobiliario del Negocio (Trade Fixtures): Son los mue-

El valor del Alquiler es jo por el trmino de duracin del contrato.

Clasula de Sub-contrato (Sublease clause): Los dere-

chos de sub-contratar establecen las reglas para alquilar el espacio o parte que ocupa el Inquilino a una tercera parte que es el Sub-Inquilino. Este es un trmino importante y el lenguaje de razonabilidad debe ser includo en la clasula, por ejemplo el Dueo no puede sin causa razonable oponerse a que el Inquilino sub-contrate con otra parte
Sub-contrato (Sublease): El Inquilino principal asigna

bles, decoraciones y equipo que el Inquilino instala para la operacin del negocio y son nicas para el negocio; sin embargo si este mobiliario se ja permanente a la estructura del lugar puede convertirse en propiedad del Dueo al nal del contrato si no hay lenguaje especco que diga lo contrario. Esto es importante porque mobiliario para un bar o la campana extractora de un restaurante puede ser muy costoso para reemplazarla.
Aprobar la Construccin (Turn Key Build-out): Son las

algunos o todos los derecho a una tercera parte. El Inquilino original se convierte en el Inquilino Principal (Master Tenant) y el nuevo inquilino se convierte en el Sub-Inquilino. Esta opcin no reemplaza al inquilino original y l sigue siendo responsable por el alquiler y los daos por el trmino de duracin del contrato. La nica forma de liberar la responsabilidad del Inquilino original es mediante Novation, un nuevo contrato entre el Dueo y el nuevo inquilino. A menos que se haga un nuevo contrato Novation el inquilino original es parte responsable del contrato.
Clasula en Contra de Demandas (Subrogation Clause):

mejoras que requiere el Inquilino en el edicio y que son aprobadas por el Dueo. El Dueo y el Inquilino establecen el costo y presupuesto de las mejoras que son includos en el precio mensual del Alquiler. El Dueo paga por las mejoras y maneja los contratos de construccin.
Entregar la Llave (Turn Key): La propiedad est completa-

mente lista y terminada para que el Inquilino se mude y no se necesita ningn trabajo de mejoramiento.
Area de Uso en Pies Cuadrados (Usable Square Feet):

La medida de pies cuadrados que utiliza el Inquilino y esto puede incluir baos privados, espacio de almacenamiento.
Variacin (Variance): Es un permiso de la Ciudad para

Usualmente es para evitar que reclamos o demandas en contra del Inquilino o del Negocio afecten al Dueo de la propiedad.
Asignacin al Inquilino para Mejoras (Tenant Improve-

usar o desarrollar una propiedad a pesar de no cumplir con las regulaciones de zonicacin.
Carta de Trabajo (Work Letter): La carta de trabajo dene

el tipo de mejoras y el costo estimado para el Inquilino.

Zonicacin (Zoning): Son las reglas y regulaciones impu-

ment Allowances): La asignacin es una cantidad ja de dinero que concede el Dueo al Inquilino para las mejoras que puede descontarse del pago mensual del alquiler
Mejoras del Inquilino (Tenant Improvements) (TIs):

Estas son las mejoras que el Inquilino quiere hacer dentro

estas por la Ciudad para controlar el tipo de uso permitido en cierto lugar. La zonicacin puede limitar el tamao de un espacio comercial y el tipo de negocios que pueden operar en la propiedad y puede limitar las horas de operacin del negocio.