PROMESA DE VENTA

SUMARIO: 1. Concepto.- 2. Funcin negocial de la promesa de venta.- 3. Diferencias entre la promesa de venta y la venta.- 4. Clases de promesas.- 5. Efectos: A. Con relacin a las partes.- B. Con relacin a terceros.-6 Requisitos.7 Jurisprudencia.
1. Concepto La promesa de venta es un contrato que tiene por objeto la futura celebracin de una compraventa. No es la venta misma, sino una promesa obligatoria de celebrar la compraventa. Es, pues, un paso previo para llegar a la compraventa, pero no es la venta. Por tal razn se le puede clasificar dentro de los precontratos. 2. Funcin negocial de la promesa de venta Pueden ser varias las razones por las cuales las partes no celebran directamente la compraventa, pero, en cambio, se obligan, ya sea en forma unilateral o bilateral, a hacerlo en el futuro. Ejemplos: el futuro comprador no tiene el dinero suficiente para pagar el precio de la venta; el inmueble an se encuentra arrendado; el comprador desea probar la cosa. 3. Diferencias entre la promesa de venta y la venta No obstante lo expuesto, en el art. 1589 del Cdigo de Napolen se dispone que la promesa de venta se reputa como venta. Dicho artculo ha dado origen a muchas dudas y opiniones; a saber: a) El mayor grupo doctrinal sostiene que el art. 1589 slo regula la promesa de venta bilateral. En base a tal criterio algunos autores como Merlin sostienen que no es vlida la promesa unilateral de venta. No obstante, la mayora se pronuncia a favor de su validez. Se fundamenta en que de la falta de regulacin de la promesa unilateral por el citado artculo no puede deducirse que se haya prohibido, pues en el Derecho Privado se pueden realizar todos los actos que no estn prohibidos. Esta promesa unilateral solo produce un derecho de crdito para obligar a su cumplimiento o a los daos y perjuicios. b) Tambin se piensa que la promesa unilateral slo produce el efecto de autorizar a cada parte para pedir el cumplimiento de la venta. Para esta

corriente doctrinal la promesa de venta no es una verdadera venta, pues slo genera una accin personal para pedir el cumplimiento del contrato. c) Para otros autores, entre ellos Planiol, el art. 1589 slo regula una promesa unilateral y no una bilateral. Como consecuencia, slo otorga accin personal para pedir el cumplimiento del contrato, el que engendra una obligacin de hacer y no de dar. En nuestro Derecho no existe esa equivalencia entre la venta y la promesa de venta, por las razones siguientes: a) No existe un artculo semejante al 1589 del Cdigo de Napolen que pueda dar pie para sostener una equivalencia entre ambos contratos. b) El art. 2541 inc.2C. para hacer notoria la diferencia entre la promesa de venta y la venta, dispone que en el supuesto de incumplimiento de la primera se acuda a las normas generales del incumplimiento de las obligaciones y contratos y no a las referentes a la venta. c) Por otra parte, el art. 2541 inc. 1C. autoriza para pedir el cumplimiento del contrato de promesa de venta y no de la compra venta. Esto significa que las partes en la promesa de venta no se pueden compeler a entregar la cosa y el precio, sino slo a otorgar la escritura de venta definitiva. Una vez otorgada sta, las partes podrn exigirse tales prestaciones. La Corte Suprema de Justicia se ha mantenido dentro del criterio que diferencia la promesa de venta de la compraventa;1 aunque en 1939 sent la tesis de que la promesa de venta inscrita es igual a la venta. La generalidad de los autores espaoles se adhieren a la tesis de la diferencia entre ambos contratos. No obstante, una minora (Manresa, Mucius Scaevola, De Buen y De Diego) opina que la promesa de venta bilateral tiene el mismo valor que la venta, negando si la existencia de la promesa bilateral como contrato con vida propia. Las diferencias entre la venta y la promesa de venta son las siguientes:

a) La venta engendra una obligacin de dar; en cambio, la promesa de venta engendra una obligacin de hacer. b) la venta concede accin real para pedir la entrega de la cosa o el precio de ella; en cambio, la promesa de venta concede accin personal para exigir el cumplimiento o resolucin de la promesa de venta. c) La compraventa transfiere el dominio al comprador junto con los riesgos; en cambio, la promesa de venta no transfiere el dominio de la cosa y el vendedor sigue asumiendo los riesgos. d) En la compraventa es necesario pagar el impuesto de trasmisin; en cambio, en la promesa de venta como se transmite el dominio, no es necesario pagar dicho impuesto. e) La compraventa otorga accin real para perseguir la cosa en poder de los terceros; en cambio, la promesa de venta, como solo otorga accin personal, no concede derecho para perseguir la cosa en manos de terceros, pero s accin personal por los daos y perjuicios causados por el incumplimiento. 4.Clases de promesas La promesa de venta puede aparecer bajo las formas siguientes: A. Como promesa de vender o comprar no aceptada Esta constituye una oferta o policitacin simple de prometer vender o comprar, la que no constituye un contrato. No est regulada por el art. 2541C., sino por los arts. 2449 a 2454C. Ejemplo: Juan promete vender por 500.000.00 crdobas el inmueble X a Pedro, sin que ste haya aceptado la oferta. B. Promesa de venta unilateral aceptada En virtud de ella el propietario promete vender una cosa al otro contratante, sin que ste al aceptar se obligue a comprar, pues slo adquiere un derecho para comprar.

En esta variedad de promesa de venta existe un verdadero contrato; pero es un contrato unilateral y no bilateral, ya que el nico obligado es el promitente vendedor y no el destinatario de la oferta de la promesa, el cual a nada se obliga. Ejemplo: Juan le promete vender a Pedro el inmueble X por 500.000.00 crdobas dentro del plazo de un ao, pero ste al aceptar no se obliga a comprar. Pedro puede o no comprar dentro de dicho plazo, ya que no se encuentra obligado a comprar. Si Pedro no decide comprar dentro del ao, se habr extinguido su derecho y, como consecuencia, no puede obligar a Juan a que le venda. Si Pedro decide comprar dentro del ao, Juan est obligado a venderle. Pero Juan no puede obligar a Pedro a que compre, mientras Este no decida comprar, pues no se ha obligado a ello. No obstante, si Pedro decide comprar dentro del ao, quedara vinculado y debe cumplir con todas sus obligaciones. Un sector doctrinal confunde el contrato de opcin con el de promesa unilateral; pero otro los distingue atendiendo a sus elementos y fines negociales. En el contrato de promesa unilateral el promitente solamente asume la obligacin de celebrar el contrato futuro y el otro contratante acepta, por lo que ser preciso nuevamente la voluntad de ambos contratantes para la conclusin del contrato prometido; en cambio en el contrato de opcin el promitente se obliga a contratar en virtud de mantener una oferta temporal irrevocable aceptada por el optante o promisorio, por lo que con la aceptacin posterior del optante del contrato definitivo queda ste perfeccionado o concluido, no necesitndose en consecuencia una manifestacin nueva de voluntad del promitente, ni mucho menos de ambos contratantes (promitente y optante). La necesidad del uso del contrato de opcin en determinadas negociaciones jurdicas y econmicas y su consagracin en muchas legislaciones, justifican su existencia con individualidad propia. C. Promesa unilateral de compra aceptada En virtud de ella slo el futuro comprador se obliga a comprar la cosa, en cambia, el vendedor no se obliga a vender. Las caractersticas y efectos son

semejantes a la anterior; pero debe tenerse en cuenta que el obligado en esta promesa es el comprador y no el vendedor; es pues la otra cara de la moneda. Ejemplo: Juan le promete comprar a Pedro por cincuenta mil crdobas el inmueble X dentro del plazo de un ao y este acepta la promesa de comprar, pero no se obliga a vender. Si Pedro decide vender, Juan est obligado a comprar, pero si Pedro decide no vender, Juan no puede obligarlo. D. Promesa bilateral de venta y compra recprocamente aceptada En sta promesa el propietario promete vender y el destinatario de la oferta promete comprar. En el art. 2541C. la distincin entre las promesas unilaterales y bilaterales es confusa. Principia refirindose a las promesas unilaterales de vender o comprar y termina aludiendo a las bilaterales. Nuestra Corte Suprema sostiene que regula a la bilateral y a la unilateral, como puede verse al final. 5. Efectos Muchos ya fueron estudiados, pero nuevamente haremos un breve y ordenado comentario de ellos y de los otros efectos. A. Con relacin a las partes a) La promesa no aceptada no es un contrato, sino una simple oferta o policitacin, revocable a tenor de los arts. 2449 a 2454C. En virtud de stos artculos el oferente puede revocar su oferta antes de que sea aceptada. No obstante, se encuentra obligado a mantener su oferta dentro de los plazos establecidos en los arts. 2452 y 2453C. o dentro del plazo convencional. b) La promesa unilateral slo obliga a uno de los contratantes, ya sea al vendedor (promesa unilateral de venta), ya sea al comprador (promesa unilateral de compra). c) La promesa bilateral de compra y de venta obliga tanto al vendedor como al comprador. d) La promesa de venta, ya sea unilateral o bilateral, no produce la trasmisin el dominio y como consecuencia:

i) ii) iii)

iv)

El riesgo de la cosa le corresponde al que promete vender, como dueo que sigue siendo de la cosa (res peit domine). Slo engendra una obligacin de hacer y no de dar. Esta obligacin de hacer consiste en la celebracin de la compraventa. Slo concede accin personal para pedir el cumplimiento o la resolucin de la promesa de venta y no para solicitar la entrega de la cosa o del precio. No se paga impuesto de trasmisin.

B. Con relacin a terceros La promesa de venta, ya sea unilateral o bilateral, slo concede accin personal para su cumplimiento o resolucin y no accin real para perseguir la cosa en poder de terceros. No obstante, si la promesa se inscribe en el Registro produce cierta virtualidad real al ser oponible a terceros. Esto quiere decir que el promitente comprador puede ser un tercero protegido por el Registro frente a una promesa de venta, venta u otro derechos reales anteriores o posteriores a la constitucin e inscripcin de su promesa, de acuerdo con los arts. 2575, 3796, 3937, 3948 y 3949C. Esta oponibilidad a terceros se manifiesta fundamentalmente en un cierre del Registro para las ventas, de acuerdo con el art.129 R.R.P. Dicho cierre debe extenderse a los otros derechos reales, por cuanto el alcance de dicho artculo as lo permite. Pero aunque no se acepte esta extensin, siempre prevalece la promesa por ser oponible a terceros. 6. Requisitos Como contrato que es, debe tener para su validez los requisitos siguientes: capacidad, consentimiento, objeto y causa. La capacidad necesaria es la general exigida para contratar. El consentimiento debe recaer sobre el objeto y el precio de la promesa. No es preciso que se estipule un plazo, salvo que sea destinada a inscribirse, pues el art. 129 R.R.P. exige plazo o condicin para que pueda inscribirse y producir los efectos que consagra. Pero en todo caso el plazo puede ser fijado por el Juez de acuerdo con el art. 1900C., siempre que de las circunstancias se dedujere que se le ha querido

conceder al promitente comprador, lo que generalmente sucede en la promesa, pues normalmente se celebra para tener un cumplimiento futuro y no inmediato. Una vez fijado el plazo judicialmente puede inscribirse la promesa y si no es el caso de solicitar su inscripcin, se harn efectivas las obligaciones una vez que venza dicho plazo. La Corte Suprema de Justicia ha estimado que el plazo no es un requisito de validez de la promesa, como puede verse al final en el resumen de la jurisprudencia. Pueden ser objeto de la promesa de venta todas las cosas que estn en el comercio, ya sean muebles o inmuebles. Tambin pueden prometerse vender las cosas ajenas. Es consensual, por lo que existe libertad para celebrarlo en forma verbal o por documento privado5 o pblico. No obstante, la promesa de venta de inmueble destinada a ser inscrita debe celebrarse en escritura pblica y adems deben llenarse los restantes requisitos del art. 129 R.R.P. Pero la escritura pblica no es un requisito ad solemnitatem, ya que se exige para cumplir con el principio de legalidad registral consagrado en forma general en el art. 3941C. y aplicado en forma especfica en el art. 129 R.R.P. 7. Jurisprudencia La Corte Suprema ha dicho que: a) Las posiciones (confesin judicial provocada), en que se confiesa una promesa de venta, es suficiente para exigir el otorgamiento de la escritura de venta. b) No es nula la promesa de venta de cosa ajena, pero no puede inscribirse. c) Las promesas de vender o comprar obligan cuando uno de los interesados propone y el otro acepta. El art. 2541C. se refiere tanto a las promesas unilaterales como a las bilaterales.

d) Existe promesa de venta obligatoria y no policitacin, cuando se promete vender una cosa por un precio determinado, aunque no se haya fijado plazo y no aparezca expreso el consentimiento del comprador. e) Si el promitente vendedor enajena la cosa que prometi vender, se coloca ante la imposibilidad de cumplir y, por lo tanto, es responsable por los daos y perjuicios.10 El perjuicio sufrido consistir en la diferencia del precio estipulado y el que tena la cosa en el tiempo que debi cumplirse el contrato. f) Cuando se expresa o se promete vender una cosa por el mismo precio en que se ha comprado, queda establecido el objeto y el precio de la promesa de venta. g) La aceptacin de la promesa unilateral no obliga al comprador. Cuando el plazo se vence sin que el aceptante haga uso de su derecho, ste quedar extinguido, sin que sea necesario para determinar con la promesa pedir su resolucin o su cumplimiento. h) En el cumplimiento de la promesa de una cosa ajena el promitente comprador est obligado a probar que el promitente vendedor la ha adquirido. No habiendo ocurrido ste evento, la promesa se extingue y debe devolverse lo que hubiere recibido por razn de ella. Art. 2541C. y 1851C.14 i) Es nula escritura de venta en que no se determin el precio, pero se da por recibido. No obstante, la promesa de venta celebrada bajo estas condiciones no es nula, pero no presta mritos ejecutivos, por lo que su cumplimiento debe pedirse en juicio ordinario. j) Si el promisorio demanda dentro del plazo fatal, no puede oponerse la excepcin de falta de pago del precio, pues puede hacerlo al otorgarse la escritura. k) El simple vencimiento del plazo de la promesa de venta sin que haya pagado el precio de ella el promisorio no produce la resolucin del contrato; pudindose hacer dicho pago mientras el promitente no haya hecho su eleccin en la demanda. El art. 2597C. es especial para la venta

y, por lo tanto, prevalece sobre el art. 1859C. por lo que el promisorio debe depositar judicialmente el precio y no es suficiente que se allane a pagarlo. Este depsito equivale a la consignacin. l) Cuando se concede el derecho al promisorio de escoger otras cosas si no se puede llevar a efecto la venta de la cosa prometida en venta, no se ha pactado una obligacin alternativa, sino una facultad concedida al promisorio, que bien puede no hacer uso de ella y demandar la resolucin del contrato. m) Para exigir el otorgamiento de la escritura pblica de la venta definitiva es preciso que haya conformidad en la cosa y en el precio aunque no se hubiere estipulado plazo. n) Prescribe la accin de resolucin de la promesa de venta y de recuperar la propiedad que se le haba entregado al promisorio, si ha transcurrido diez aos desde la fecha en que el promitente estaba obligado a otorgar la escritura de venta y el promisorio a pagar el precio. o) Para pedir el cumplimiento de la promesa de venta no es preciso que el promisorio haya pagado el precio dentro del plazo, pues es suficiente el allanamiento a pagarlo o su consignacin porque cuando la promesa es bilateral no cabe sostener la existencia de una condicin resolutoria que opere de pleno derecho, sino una condicin implcita que da lugar a pedir la resolucin.