Capitulo4 PDF

CAPITULO 4
EVALUACIN ECONOMICA
El captulo anterior result til para identificar todos los aspectos que se deben considerar a
fin de materializar, desde el punto de vista tcnico, el proyecto que el inversionista pretende
desarrollar sin caer en complicaciones tales como: incumplimiento de leyes de diversa
ndole (ya sean municipales, estatales o federales), mal diseo del producto, proceso
constructivo deficiente o mtodos de comercializacin poco adecuados. Por otra parte, el
estudio econmico permiti conocer el costo asociado que implica la observancia de cada
uno de dichos aspectos. Lo anterior quiere decir que, para desarrollar adecuadamente el
proyecto, el inversionista deber realizar todas las erogaciones calculadas, ya sea utilizando
capital propio o mediante prstamos (lo cual tambin tiene un costo), a fin de recuperarlas
posteriormente y obtener adems una ganancia o renta.
En este captulo se presenta el anlisis para determinar si el proyecto es rentable en la forma

esperada por el inversionista, considerando para ello todos los gastos e ingresos que
ocurrirn durante el tiempo de realizacin de ste, desde el inicio de trmites y licencias,
hasta la venta de la ltima casa. Con este fin, se utilizarn tres tcnicas de evaluacin
econmica: a) Rendimiento de la Inversin, b) Determinacin del Valor Presente Neto
(VPN) y c) Clculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR). La primera constituye nicamente
un indicador de la rentabilidad que se podra obtener, pues no considera el valor del dinero
en el tiempo, mientras que las otras dos si lo hacen y por consiguiente, sern vlidas para
determinar la aceptacin o rechazo del proyecto. Conviene mencionar que para llevar a
178
cabo esta evaluacin, se plantean diferentes escenarios de acuerdo a las condiciones

tcnicas y de financiamiento que se describieron en el captulo anterior.
Como anlisis adicional, se determinar el grado de sensibilidad que el proyecto tiene con
respecto a dos variables fundamentales: tiempo y costo
4.1 Determinacin de la Tasa Mnima de Rendimiento Aceptable (TMAR)

Antes de iniciar la evaluacin econmica, resulta indispensable determinar la ganancia o
premio que el inversionista desea obtener a cambio de invertir su dinero en la realizacin
del proyecto. La mejor manera de hacerlo es mediante el clculo de la TMAR, pues sta
refleja las expectativas de rendimiento de una forma congruente y referenciada a las
condiciones vigentes en el mercado durante el proceso de evaluacin.
4.1.1 Clculo de la TMAR sin financiamiento

Si el inversionista decidiera aportar todo el capital sin solicitar financiamiento, la TMAR se
definir mediante la siguiente frmula: TMAR
i f if , donde i es el premio al riesgo y
f es la inflacin. Con ello, se estar cubriendo al dinero invertido de los efectos

inflacionarios al mismo tiempo que se considerar un premio por encima de ellos.
El valor de la inflacin se obtuvo del pronstico de Banamex para el ao de 2007, siendo

ste de 3.33% anual. Por otra parte, el premio al riesgo debe estar referido a las condiciones
del mercado de vivienda, pues es el sector que compete al proyecto en cuestin.
179
Las referencias a utilizar sern un boletn de un anlisis burstil emitido el ao pasado por
Scotia Casa de Bolsa, la informacin proporcionada por Grupo Sitma y las condiciones
observadas durante la realizacin del estudio de mercado:
a) Scotia Casa de Bolsa emite en su boletn opiniones sobre los precios de las acciones o
rendimientos de diversas desarrolladoras de vivienda del pas. En lo particular, dos de ellas
se consideran relevantes por ser empresas que participan dentro del segmento medio
residencial y que adems permiten conocer el rango de rendimiento presente en la industria
de la construccin de vivienda. A continuacin se citan textualmente:
Sare se diferencia de las otras empresas del sector por tener la mayor participacin en los
segmentos medio y residencial en su mezcla de ventas, los cuales en su mayora son
construcciones verticales. Para el segmento de inters social, la empresa construye
desarrollos de vivienda vertical y horizontal, aunque estos ltimos son de menores
dimensiones con respecto a los de sus competidores. Sin embargo, esto a la fecha no
implica mejores mrgenes vs. competidores as como mayor rentabilidad, lo que nos hace
tener ciertas reservas sobre la empresa. Su reciente incursin en el IPC ha ayudado al precio
de la accin. Nuestro precio a 12 meses es de P$15.3 con un retorno esperado de 15.3%.
Geo Tiene la reserva territorial ms grande dentro del sector y continuar su asociacin
con Prudential para la adquisicin de tierras. Esperamos tasas de crecimiento por arriba de
la industria. Geo seguir con inversiones en el segmento medio y residencial con un fuerte
crecimiento, se ver un decremento en deuda neta y un crecimiento en el FLE. Tanto Geo
como Urbi por tener una mayor exposicin en el sector medio y residencial se beneficiarn,
180
del incremento en la participacin de la banca en el mercado de vivienda. CrediGEO sigue

ganando participacin de mercado con un programa exitoso en trminos de ventas. Geo ha
demostrado ser la empresa con crecimientos ms fuertes que ha sabido tomar ventaja de las
oportunidades que estn brindando las instituciones de crdito en Mxico incluyendo
instituciones pblicas, as como Bancos y Sofoles. La mezcla de ventas as como su
distribucin geogrfica la han posicionado como una de las empresas lderes del sector.
Conservamos nuestro precio objetivo a P$44.5 para un retorno del 22.2%.
b) Grupo Sitma proporciona la siguiente informacin en su pgina web: Grupo

SITMA inici sus operaciones en el ao de 1992, con la consignacin de terrenos
rsticos en la Ciudad de Atlixco, Puebla. Esta actividad continu en los aos
posteriores con gran xito, brindando a los clientes completa satisfaccin al cubrir
sus necesidades de incrementar su patrimonio a travs de la adquisicin de alguna
propiedad.
El xito de grupo SITMA en bienes races fue en continuo ascenso por lo que la
confianza de la gente se demostr al depositar en la empresa su capital con la
finalidad de obtener una propiedad de acuerdo a sus necesidades de acuerdo a un
mediano o largo plazo, mismo que sirvi para construir el primer fraccionamiento
residencial: Animas I en Atlixco, Puebla. A cambio de este capital depositado, la
gente reciba una utilidad mensual, lo que ms tarde se ofrecera al pblico como
INVERSION EN BIENES RAICES.
A partir de este momento, el crecimiento de grupo SITMA se dio a pasos acelerados
demostrndose con los fraccionamientos siguientes: Animas II, Animas III y La
Candelaria.
181
Actualmente Grupo SITMA cuenta con seis sucursales distribuidas estratgicamente

en la Ciudad de Puebla, una ms en Atlixco, en Izucar de Matamoros, en San Martn
Texmelucan, en Cuernavaca, Morelos, Tlaxcala, Tlaxcala, en Xalapa, Crdoba y
Boca del Ro en el Estado de Veracruz; y tres ms en el Distrito Federal.
As mismo se puede leer el siguiente anuncio: Gana la utilidad ms alta por tu dinero:
$1,440 por cada $10,000
c) El estudio de mercado demostr que existe fuerte competencia en el mercado de vivienda

media residencial, constituida principalmente por tres grandes desarrolladores. Uno de ellos
ha ubicado un conjunto de gran magnitud a escasos metros del proyecto motivo de este
trabajo, lo que implica un incremento de riesgo en l. Los desarrolladores intermedios, an
cuando han desarrollado productos que pueden ser superados en calidad, son numerosos y
pueden complicar la entrada al mercado.
Dados estos antecedentes, se considera que el premio al riesgo por la inversin ser de 17%
sin incluir la inflacin. De esta manera, el valor de la TMAR ser
TMAR
0.0333 0.17 (0.033)(0.17)
20.9%
Utilizando Excel para realizar el mismo clculo, se puede adems calcular la tasa mensual
equivalente:
Clculo de la TMAR
Inflacin anual pronosticada 3.33%
Premio al riesgo
17%
TMAR anual 20.90%
TMAR mensual 1.59%
182
:4.1.2 Clculo de la TMAR con financiamiento (TMAR mixta)

En el caso de ser requerido un financiamiento por parte del banco, ser necesario utilizar la
TMAR Mixta, definida como:
TMARMixta
MontoFinan ciado
Inversin
u ibancaria
u TMAR
InversinTotal
InversinTotal
Ya que el crdito puente se solicitara a Banamex, y siendo que las condiciones de esta
institucin son: a) prstamo por el 65% del valor de venta del proyecto ($4,800,000) y b)
Tasa anual igual a TIIE+3% (para el mes de enero 2007 TIIE= 7.405% promedio), la
TMAR Mixta tendr el siguiente valor:
TMARMixta
0.77 u 0.10405 0.23 u 0.209 12.82%
4.2 Escenario 1: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y sin
financiamiento
El primer escenario que se analiza es el desarrollo del proyecto utilizando nicamente

capital propio. Como se mencion al principio de este trabajo, el inversionista tiene un
capital limitado a $1,370,000, despus de haber adquirido el terreno, por lo que el programa
general del proyecto deber ajustarse a esta condicionante. L
La tasa de ventas en este anlisis ser la recomendada a considerar en el estudio de mercado

(captulo 2), la cual fue de 0.6 casas por mes, o lo que es lo mismo, una casa cada siete
semanas
183
4.2.1 Programa general
Dado que los costos totales de la urbanizacin y de la edificacin por cada casa son
$86,219.02 y $564,164.14 respectivamente, es evidente que con el capital disponible se
puede realizar toda la urbanizacin y adems, edificar dos casas al 100%. De esta manera,
el planteamiento para el desarrollo del proyecto sera el siguiente:
Se realiza la inversin inicial durante el mes primero, en el cual se obtienen todos

los permisos y se detalla el proyecto ejecutivo.
Comienza la urbanizacin al inicio del segundo mes (quinta semana), durando hasta
la segunda semana del mismo, despus de lo cual se suspende para dar lugar a la
edificacin de las casas. La terminacin de esta partida comienza en el quinto mes
(semana 19) y termina en el sexto (semana 22), ya que para ese entonces no
interferir con el proceso de edificacin.
Inicia la edificacin de las dos casas en paralelo, durando desde el mes 2 (semana 6)
hasta el mes 6 (semana 22)
Considerando la tasa de ventas probable que se recomienda en el estudio de

mercado (captulo 2) y una vez terminadas las casas, transcurren 7 semanas durante
las cuales el pblico realiza visitas (serviran como casas muestra) y aparece el
primer cliente.
El anticipo del primer cliente (10% del precio de venta) se realiza en el mes 8
(semana 29) y con ello el inversionista tiene capital suficiente para iniciar la
edificacin de la tercera casa.
184
El pago del banco o sofol al inversionista por concepto de la venta de la primera

casa se realiza en el mes 9 (semana 33) y as ste ltimo inicia la edificacin de la
cuarta casa mientras continua con la tercera. Por otro lado, el pago del ISR y del
pago a la agencia inmobiliaria (costo de comercializacin) tambin se realiza en el
mencionado periodo.
La dinmica descrita en el punto anterior se repite de tal forma que los anticipos de
la casas restantes ocurren en los meses 9, 11 y 13 (semanas 36, 43 y 50), mientras
que la liquidacin de las mismas, as como los pagos correspondientes al ISR y
honorarios de la inmobiliaria se realizan en los meses 10, 12 y 14 (semanas 40, 47 y
54)
El programa general del proyecto se puede apreciar en la tabla 4.1 (en sus modalidades a y
b)
4.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
En la tabla 4.2 se presentan el flujo de efectivo y el flujo de efectivo acumulado. Este

ltimo indica que ser hasta el ltimo mes del proyecto cuando se recuperar la inversin.
Cabe sealar que, a pesar de que el inversionista ya realiz la compra del terreno antes del
comienzo del proyecto, en el flujo de efectivo se considera el gasto que esto implic
durante el primer mes.
En la tabla 4.3 se presentan los estados de resultados proforma mensuales a lo largo del
horizonte del proyecto, generando un flujo de efectivo igual al anteriormente descrito. En la
ltima columna se pueden apreciar los totales de los ingresos y gastos ocurridos.
185
COSTO POR FINANCIAMIENTO

IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)

LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
CONCEPTO
TABLA 4.1b ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO

(Continuacin)
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
PAGO A CAPITAL

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
CONCEPTO
TABLA 4.1a ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO
PROGRAMA
(Continuacin)
PROGRAMA
SEMANA 29
SEMANA 1
SEMANA 30
SEMANA 2
MES 8
MES 1
SEMANA 31
SEMANA 3
SEMANA 32
SEMANA 4
SEMANA 33
SEMANA 5
SEMANA 34
SEMANA 6
MES 9
MES 2
SEMANA 35
SEMANA 7
SEMANA 36
SEMANA 8
SEMANA 37
SEMANA 9
SEMANA 38
SEMANA 10
MES 10
MES 3
SEMANA 39
SEMANA 11
SEMANA 40
SEMANA 12
SEMANA 41
SEMANA 13
SEMANA 42
SEMANA 14
MES 11
MES 4
SEMANA 43
SEMANA 15
SEMANA 44
SEMANA 16
SEMANA 45
SEMANA 17
SEMANA 46
SEMANA 18
MES 12
MES 5
SEMANA 47
SEMANA 19
SEMANA 48
SEMANA 20
SEMANA 49
SEMANA 21
SEMANA 50
SEMANA 22
MES 13
MES 6
SEMANA 51
SEMANA 23
SEMANA 52
SEMANA 24
SEMANA 53
SEMANA 25
SEMANA 54
SEMANA 26
MES 14
MES 7
SEMANA 55
SEMANA 27
SEMANA 56
SEMANA 28
ANTICIPO POR VENTAS

VENTAS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
$0.00
-$97,999.76
$0.00
-$97,999.76
-$1,263,717.54
$0.00
-$1,165,717.78
-$1,165,717.78
UTILIDAD O PERDIDA NETA (FLUJO DE EFECTIVO)

FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
$0.00
$0.00
$0.00
-$97,999.76
-$1,165,717.78
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$92,413.59
$0.00
$0.00
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

GASTOS POR
IMPUESTOS
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
VENTA
GASTOS FINANC. COSTO POR FINANCIAMIENTO
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
MES 1
-$1,263,717.54
-$1,165,717.78
TABLA 4.3 Estados de Resultados Proforma Probables Sin

Financiamiento
EGRESOS
INGRESOS
INVERSION
INICIAL
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$92,413.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$97,999.76
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
PAGO A CAPITAL
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.2 Flujo de Efectivo Probable Sin Financiamient
-$293,586.56
-$1,557,304.11
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
MES 3
-$1,557,304.11
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
MES 3
-$292,555.16
-$1,849,859.27
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
MES 4
-$1,849,859.27
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
MES 4
-$474,140.56
-$2,323,999.82
$0.00
-$474,140.56
$0.00
$0.00
-$474,140.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$410,358.71
$0.00
$0.00
MES 5
-$2,323,999.82
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$410,358.71
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$474,140.56
MES 5
-$56,265.25
-$2,380,265.07
$0.00
-$56,265.25
$0.00
$0.00
-$56,265.25
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$39,414.25
$0.00
$0.00
MES 6
-$2,380,265.07
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$39,414.25
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$56,265.25
MES 6
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$2,380,265.07
MES 7
-$2,380,265.07
MES 7
$44,477.72
-$2,335,787.36
$0.00
$44,477.72
$0.00
$0.00
$44,477.72
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,522.29
$0.00
MES 8
-$2,335,787.36
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,522.29
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$44,477.72
MES 8
$846,305.43
-$1,489,481.93
-$78,855.50
$925,160.93
$0.00
-$60,000.00
$985,160.93
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$139,316.79
-$75,522.29
MES 9
-$1,489,481.93
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$139,316.79
-$75,522.29
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$846,305.43
MES 9
$644,882.48
-$844,599.46
-$78,855.50
$723,737.98
$0.00
-$60,000.00
$783,737.98
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$156,945.23
-$139,316.79
MES 10
-$844,599.46
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$156,945.23
-$139,316.79
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$644,882.48
MES 10
-$219,005.63
-$1,063,605.08
$0.00
-$219,005.63
$0.00
$0.00
-$219,005.63
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$182,060.39
-$156,945.23
MES 11
-$1,063,605.08
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$182,060.39
-$156,945.23
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$219,005.63
MES 11
$748,764.67
-$314,840.41
-$78,855.50
$827,620.17
$0.00
-$60,000.00
$887,620.17
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$10,319.44
-$182,060.39
MES 12
-$314,840.41
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$10,319.44
-$182,060.39
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$748,764.67
MES 12
$109,680.56
-$205,159.85
$0.00
$109,680.56
$0.00
$0.00
$109,680.56
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$10,319.44
MES 13
-$205,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$10,319.44
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$109,680.56
MES 13
ROE
$735,984.65
$941,144.50
-$78,855.50
$1,020,000.00
$0.00
-$60,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
MES 14
$735,984.65
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$941,144.50
MES 14
TOTALES
18.11%
-$4,064,015.35
GASTOS
$4,800,000.00
INGRESOS
4.2.3 Rendimiento de la inversin
Calcular el rendimiento de la inversin slo implica dividir la utilizad neta obtenida al

finalizar el proyecto entre la inversin total ejercida. En este caso, el valor de dicho ndice
es de 18.11%, es decir, se ganara ese porcentaje sobre la cantidad total invertida.
ROE
UtilidadNeta
InversinTotal
$735,984.65
18.11%
$4,064,015.35
El resultado se debe tomar con reservas y nicamente sirve para pensar que de inicio, el
proyecto podra ser rentable en un porcentaje cercano al esperado por el inversionista.
4.2.4 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR)
Una vez determinado el flujo de efectivo, se debe calcular el Valor Presente Neto (VPN)
para saber si el proyecto ser rentable o no. Este valor representa la diferencia entre el total
de los ingresos y el total de los egresos que se generarn a lo largo de la vida del proyecto
pero considerando el valor de cada uno con respecto al tiempo; es decir, calculando el valor
equivalente de estos en el presente y como si hubieran ocurrido el mismo da (al inicio del
proyecto). A este proceso se le conoce como descuento de los pagos o ingresos futuros.
Para conocer si es rentable la inversin, la tasa de descuento a utilizar deber ser la TMAR,
la cual ya fue calculada en el punto 4.1. Un resultado positivo o igual a cero significar la
aceptacin del proyecto, en caso contrario se rechazar.
La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de descuento bajo la cual el VPN es igual a
cero; un valor superior de esta con respecto a la TMAR implicar una mayor rentabilidad
188
que la esperada, mientras que en el caso opuesto, se interpretar como una rentabilidad no
conveniente.
Para determinar tanto el VPN como la TIR, simplemente se debe ordenar el flujo neto de
efectivo obtenido de los estados de resultados proforma y aplicar las frmulas que Excel
tiene para este fin. La sintaxis para calcular el VPN (en la versin en ingls) es NPV(tasa
de descuento, valor1, valor2, valor3,valorn), mientras que para la TIR es IRR(valor1,
valor2, valor3, valorn, tasa de inicial para iteracin). Es necesario que antes de utilizar
la frmula de la TIR, los valores de los estados de resultados proformados sean afectados
por un factor que los transforme en aquellos en los que se incluyan los efectos de la
inflacin
La tabla 4.4 muestra los resultados obtenidos. El VPN resulta positivo con un monto que
asciende a los $316,316.21, lo cual quiere decir que el proyecto ser rentable ms all de
las expectativas del inversionista. El resultado de la TIR es de un 3.38% mensual, mayor
que la TMAR mensual de 1.59%, siendo esto totalmente lgico puesto que el VPN result
mayor a cero por una cantidad significativa de dinero. Se puede concluir que el proyecto
est duplicando el valor esperado de rentabilidad.
189
TMAR anual
TMAR mensual
Tasa de Inflacin anual
Tasa de Inflacin mensual
20.90%
1.59%
3.330%
0.273%
Tabla 4.4.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable Sin
Financiamiento
FNE
Periodo
Factor
-$1,165,717.78
-$97,999.76
-$293,586.56
-$292,555.16
-$474,140.56
-$56,265.25
$0.00
$44,477.72
$846,305.43
$644,882.48
-$219,005.63
$748,764.67
$109,680.56
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1.002734
1.005475
1.008223
1.010979
1.013743
1.016514
1.019292
1.022079
1.024872
1.027674
1.030483
1.033300
1.036125
$941,144.50
14
1.038957
FNE Inflado
-$1,168,904.30
-$98,536.26
-$296,000.73
-$295,767.13
-$480,656.46
-$57,194.40
$0.00
$45,459.72
$867,355.12
$662,728.94
-$225,681.61
$773,698.54
$113,642.72
$977,808.50
VPN
$316,316.21
TIR
3.38%
4.3 Escenario 2: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y con
financiamiento
El siguiente escenario a analizar comprende el desarrollo del proyecto utilizando tanto

capital propio como financiamiento bancario. Para este caso, el programa tendr algunos
cambios.
190
4.3.1 Programa general
El comienzo de la obra ser el mismo que en el caso anterior, con la nica diferencia de que
esta vez slo se edificar una casa. Cinco semanas antes de concluir la obra de sta y de la
urbanizacin en su totalidad (en el mes 6), se realizarn los trmites de solicitud de crdito
puente con Banamex. Esto ayudar a brindar a esta institucin mayor certidumbre en su
evaluacin, ya que encontrarn una infraestructura urbana as como una casa muestra
edificada, y consecuentemente el otorgamiento del crdito se facilitar.
Dada la temprana gestin del crdito, el anticipo otorgado por el banco se recibir justo en
la finalizacin de la obra inicial, en el mes 6, con lo que se le podr dar continuidad a la
obra. Con el monto recibido se podr iniciar la edificacin de las tres casas restantes sin
tener ninguna interrupcin por cuestiones econmicas.
Las ministraciones se recibirn mensualmente en los meses 7, 8, 9 y 10, los anticipos se

darn los meses 8, 9, 11 y 13 y el pago total de las casas en los meses 9, 10, 12 y 14. En
estos perodos tambin se llevarn a cabo las erogaciones por concepto de pago a capital,
pago de intereses e ISR. Las tablas 4.5a y 4.5b presentan el cronograma de estas
actividades.
191

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
PAGO A CAPITAL
CONCEPTO
TABLA 4.5b ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE

BANAMEX
(Continuaci
n)

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1
PAGO A CAPITAL
CONCEPTO
TABLA 4.5a ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE

BANAMEX
PROGRAMA
PROGRAMA
(Continuacin)
SEMANA 23
SEMANA 1
MES 6
SEMANA 24
SEMANA 2
MES 1
SEMANA 25
SEMANA 3
SEMANA 26
SEMANA 4
MES 7
SEMANA 27
SEMANA 5
SEMANA 28
SEMANA 6
MES 2
SEMANA 29
SEMANA 7
SEMANA 30
SEMANA 8
MES 8
SEMANA 31
SEMANA 9
SEMANA 32
SEMANA 10
MES 3
SEMANA 33
SEMANA 11
SEMANA 37
SEMANA 15
SEMANA 17
MES 10
SEMANA 38
SEMANA 39
SEMANA 16
SEMANA 40
SEMANA 18
MES 5
SEMANA 36
MES 4
2
2
2
2
SEMANA 35
SEMANA 14
MES 9
SEMANA 13
1
1
1
1
SEMANA 34
SEMANA 12
SEMANA 41
SEMANA 19
SEMANA 21
MES 11
SEMANA 42
SEMANA 43
SEMANA 20
MES 6
SEMANA 44
SEMANA 22
SEMANA 45
MES 12
SEMANA 46
SEMANA 47
3
3
3
3
SEMANA 48
SEMANA 49
MES 13
SEMANA 50
SEMANA 51
SEMANA 52
MES 14
SEMANA 53
SEMANA 54
4
4
4
4
4.3.2 Clculo de las ministraciones, costo financiero y pago de intereses
Una vez visualizado el cronograma del proyecto para este escenario, se podrn calcular las
ministraciones, los costos financieros y el pago de intereses. En la siguiente tabla se
muestran los calendarios de ventas y de ministraciones:
Calendario de Ministraciones
Ministracin
Mes
Anticipo
6
1a Ministracin
7
2a Ministracin
8
3a Ministracin
9
4a Ministracin
10
Calendario de ventas
Casa
Mes
1a Casa
2a Casa
3a Casa
4a Casa
9
10
12
14
Las ministraciones se recibirn por partes iguales en cuatro meses ms el anticipo. Dado
que el monto total que se recibir es de $3,120,000 (65% del valor de venta total), tanto el
anticipo (20%) como las ministraciones tendrn un monto de $624,000 cada uno.
Los pagos de intereses se calculan con base al saldo insoluto generado desde el periodo en
que fueron recibidas las ministraciones, hasta el perodo que se venden las casas. Los costos
financieros obtenidos son los siguientes:
193
Tabla 4.6.- Clculo de Costos Financieros para el Escenario Probable con

Crdito Puente Banamex
Casa 1
Casa 2
Casa 3
Casa 4
Saldo insoluto por anticipo

Saldo insoluto por 1a ministracin
Saldo insoluto por 2a ministracin
Saldo insoluto al mes 9
Pago a capital
Saldo insoluto despues del mes 9
Pago de interes por anticipo
Pago de interes por 1a ministracin
Pago de interes por 2a ministracin
$
$
$
$
-$
$
$
$
$
639,706.75
634,427.72
629,192.26
1,903,326.74
780,000.00
1,123,326.74
15,706.75
10,427.72
5,192.26
Pago de intereses en el mes 9 $
31,326.74
Saldo insoluto anterior $

Saldo insoluto por 3a ministracin $
Saldo insoluto al mes 10 $
Pago a capital -$
Saldo insoluto despues del mes 10 $
Pago de interes por saldo anterior $
Pago de interes por 3a ministracin $
1,132,673.86
629,192.26
1,761,866.12
780,000.00
981,866.12
9,347.12
5,192.26
Pago de intereses en el mes 10 $
14,539.38
Saldo insoluto anterior $

Saldo Insoluto por 4a Ministracin $
Saldo insoluto al mes 12 $
Pago a capital -$
Saldo insoluto despues del mes 12 $
Pago de interes por saldo anterior $
Pago de Interes por 3a Ministracin $
998,274.18
634,427.72
1,632,701.90
780,000.00
852,701.90
16,408.06
10,427.72
Pago de intereses $
16,408.06
Saldo insoluto al mes 14

Pago a capital
Saldo insoluto despues del mes 14
Pago de interes por saldo anterior
$
-$
$
$
866,951.48
866,951.48
14,249.58
Pago de intereses $
14,249.58
194
Con estos clculos se pueden obtener posteriormente los pagos por concepto de ISR:
Tabla 4.7.- Clculo del ISR para Escenario Probable con
Financiamiento
CALCULO ISR (incluye costo financiero)
Casa 1
Casa 2
Casa 3
Casa 4
Precio de cada casa

Costo ponderado de cada casa
Costo de financiamiento
Utilidad
ISR
Precio de cada casa
Utilidad
ISR
Precio de cada casa
Utilidad
ISR
Precio de cada casa
Utilidad
ISR
$1,200,000.00
-$ 937,148.34
-$ 31,326.74
$ 231,524.92
$ 64,826.98
$1,200,000.00
-$ 937,148.34
-$ 14,539.38
$ 248,312.28
$ 69,527.44
$1,200,000.00
-$ 937,148.34
-$ 16,408.06
$ 246,443.60
$ 69,004.21
$1,200,000.00
-$ 937,148.34
-$ 14,249.58
$ 248,602.08
$ 69,608.58
4.3.3 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.8 y 4.9 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultado proforma. Este
ltimo indica que la recuperacin de la inversin se dar en el mes 9.
195
ANTICIPO POR VENTAS

VENTAS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
GASTOS POR
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$46,206.80
-$51,792.96
$0.00
$0.00
-$51,792.96
$0.00
-$51,792.96
-$1,217,510.74
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
-$1,165,717.78
MES 1
-$1,217,510.74
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$46,206.80
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$51,792.96
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
PAGO A CAPITAL
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.9 Estados de Resultados Proforma Probables con

EGRESOS
INGRESOS
INVERSION
INICIAL
TABLA 4.8 Flujo de Efectivo Probable con Crdito Puente

Banamex
-$1,364,304.03
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
-$146,793.28
$0.00
$0.00
-$146,793.28
$0.00
-$146,793.28
MES 3
-$1,364,304.03
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
MES 3
-$1,510,581.61
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
-$146,277.58
$0.00
$0.00
-$146,277.58
$0.00
-$146,277.58
MES 4
-$1,510,581.61
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
MES 4
-$1,779,542.81
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$205,179.36
-$268,961.20
$0.00
$0.00
-$268,961.20
$0.00
-$268,961.20
MES 5
-$1,779,542.81
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$205,179.36
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$268,961.20
MES 5
-$1,908,044.42
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$111,650.62
-$128,501.62
$0.00
$0.00
-$128,501.62
$0.00
-$128,501.62
MES 6
-$1,452,044.42
$0.00
$0.00
$0.00
$456,000.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$111,650.62
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$327,498.38
MES 6
-$2,373,044.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$465,000.17
-$465,000.17
$0.00
$0.00
-$465,000.17
$0.00
-$465,000.17
MES 7
-$1,293,044.59
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$465,000.17
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$158,999.84
MES 7
-$2,667,043.28
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$413,998.69
-$293,998.69
$0.00
$0.00
-$293,998.69
$0.00
-$293,998.69
MES 8
-$963,043.28
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
-$413,998.69
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$330,001.31
MES 8
-$2,269,466.52
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$646,269.53
$553,730.47
-$60,000.00
-$31,326.74
$462,403.74
-$64,826.98
$397,576.76
MES 9
-$721,466.52
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
-$646,269.53
-$60,000.00
-$780,000.00
-$31,326.74
-$64,826.98
$241,576.76
MES 9
-$1,408,813.89
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,280.55
$1,004,719.46
-$60,000.00
-$14,539.38
$930,180.07
-$69,527.44
$860,652.64
MES 10
-$16,813.89
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
-$75,280.55
-$60,000.00
-$780,000.00
-$14,539.38
-$69,527.44
$704,652.64
MES 10
-$1,288,813.89
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 11
$103,186.11
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 11
-$354,226.16
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$16,408.06
$1,003,591.94
-$69,004.21
$934,587.73
MES 12
$257,773.84
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$16,408.06
-$69,004.21
$154,587.73
MES 12
-$234,226.16
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 13
$377,773.84
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 13
ROE
$701,915.68
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$14,249.58
$1,005,750.42
-$69,608.58
$936,141.84
MES 14
$450,832.75
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$863,082.93
-$14,249.58
-$69,608.58
$73,058.90
MES 14
TOTALES
17.13%
-$4,098,084.32
GASTOS
$4,800,000.00
INGRESOS
4.3.4 Rendimiento de la Inversin
El clculo de este valor es ahora de 17.13%, lo que es ligeramente menor que el

correspondiente al primer escenario. Nuevamente se reitera que este valor solo se tomar
como un indicativo.
4.3.5 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
La tabla 4.10 muestra los resultados del VPN y TIR para este escenario.
TMAR Mixta anual
12.82%
TMAR Mixta mensual
1.01%
3.330%
0.273%
Tabla 4.10.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con
FNE
Periodo
-$1,165,717.78
Factor
1.002734
-$51,792.96
1.005475
-$146,793.28
1.008223
-$146,277.58
1.010979
-$268,961.20
1.013743
-$128,501.62
1.016514
-$465,000.17
1.019292
-$293,998.69
1.022079
$397,576.76
1.024872
$860,652.64
10
1.027674
$120,000.00
11
1.030483
$934,587.73
12
1.033300
$120,000.00
13
1.036125
$936,141.84
14
1.038957
FNE Inflado
-$1,168,904.30
-$52,076.51
-$148,000.37
-$147,883.57
-$272,657.42
-$130,623.65
-$473,971.10
-$300,489.76
$407,465.47
$884,470.31
$123,657.98
$965,709.50
$124,334.95
$972,610.95
VPN
$426,700.33
TIR
3.245%
197
Como era de esperarse, al ser la TMAR Mixta menor que la TMAR, el VPN resulta
significativamente mas alto que para el escenario 1. Sin embargo, la TIR obtenida indica
que la rentabilidad del proyecto result menor.
4.4 Conclusiones sobre los dos primeros escenarios
Los resultados mostrados hasta esta parte de la evaluacin muestran que la rentabilidad es
muy parecida en cualquiera de las dos opciones, ya sea con capital propio o mediante una
mezcla de capital propio y prestado. El primer escenario sera el elegido, no solo porque
este es ligeramente ms rentable (no hay que olvidar que la tasa real de rendimiento es muy
parecida en ambos casos), sino porque el primer escenario implica un monto de inversin
propia mucho mayor que para el segundo caso, por lo que las ganancias para el
inversionista seran significativamente ms grandes. Se debe enfatizar que este resultado
sera vlido nicamente si se cumplen todas las condiciones descritas anteriormente (en
tiempo y costo)
4.5 Anlisis de sensibilidad
Hasta ahora se ha obtenido un resultado que apoya la toma de decisiones de acuerdo a las
condiciones contempladas en el futuro. Por ello, resulta conveniente revisar los resultados
del proyecto si alguna de estas condiciones variara durante la realizacin del mismo. A este
proceso se le conoce como anlisis de sensibilidad
198
4.5.1 Escenario 3: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y sin
financiamiento
En el presente caso se considerar una tasa de ventas desfavorable o pesimista, lo que

significa una extensin en la duracin del proyecto. El valor de ella tambin es obtenida del
estudio de mercado, siendo de 0.33 casas por mes o una casa cada tres meses. Se considera
primero el caso en que el inversionista decidiera utilizar todo su capital
4.5.1.1 Programa General
La estrategia a seguir ser similar a la considerada en el primer escenario. La nica

diferencia es el tiempo que pasa entre la edificacin de las dos primeras casas y el inicio de
las ltimas, pues habr que esperar ms tiempo (tres meses) para que se recupere capital y
se pueda continuar con la obra. El programa general de la obra se aprecia en las tablas 4.11
a, b y c.
4.5.1.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.12 y 4.13 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados proforma de
este caso. En ambos se puede apreciar que la recuperacin de la inversin se dar hasta el
ltimo mes.
4.5.1.3 Rendimiento de la inversin
Si se recuerda, el valor de la ROE es el mismo que para el escenario 1 (18.1% de

rendimiento), no importando que el proyecto ahora tenga un horizonte de tiempo mas
grande. Aqu se demuestra la limitacin que tiene este indicador como mtodo de
evaluacin econmica.
199

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
CONCEPTO
TABLA 4.11c ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN

FINANCIAMIENTO (Continuacin)

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
CONCEPTO
TABLA 4.11b ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN

FINANCIAMIENTO (Continuacin)

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
CONCEPTO
TABLA 4.11a ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN

FINANCIAMIENTO
PROGRAMA
PROGRAMA
(Continuacin)
PROGRAMA
(Continuacin)
SEMANA 57
SEMANA 29
SEMANA 1
SEMANA 58
SEMANA 30
SEMANA 2
MES 15
MES 8
MES 1
SEMANA 59
SEMANA 31
SEMANA 3
SEMANA 60
SEMANA 32
SEMANA 4
SEMANA 61
SEMANA 33
SEMANA 5
SEMANA 62
SEMANA 34
SEMANA 6
MES 16
MES 9
MES 2
SEMANA 63
SEMANA 35
SEMANA 7
SEMANA 64
SEMANA 36
SEMANA 8
SEMANA 65
SEMANA 37
SEMANA 9
SEMANA 66
SEMANA 38
SEMANA 10
MES 17
MES 10
MES 3
SEMANA 67
SEMANA 39
SEMANA 11
SEMANA 68
SEMANA 40
SEMANA 12
SEMANA 69
SEMANA 41
SEMANA 13
SEMANA 70
SEMANA 42
SEMANA 14
MES 18
MES 11
MES 4
SEMANA 71
SEMANA 43
SEMANA 15
SEMANA 72
SEMANA 44
SEMANA 16
SEMANA 73
SEMANA 45
SEMANA 17
SEMANA 74
SEMANA 46
SEMANA 18
MES 19
MES 12
MES 5
SEMANA 75
SEMANA 47
SEMANA 19
SEMANA 76
SEMANA 48
SEMANA 20
SEMANA 77
SEMANA 49
SEMANA 21
SEMANA 78
SEMANA 50
SEMANA 22
MES 20
MES 13
MES 6
SEMANA 79
SEMANA 51
SEMANA 23
SEMANA 80
SEMANA 52
SEMANA 24
SEMANA 81
SEMANA 53
SEMANA 25
SEMANA 82
SEMANA 54
SEMANA 26
MES 21
MES 14
MES 7
SEMANA 83
SEMANA 55
SEMANA 27
SEMANA 84
SEMANA 56
SEMANA 28
ANTICIPO POR VENTAS

VENTAS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
GASTOS POR
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$92,413.59
$0.00
$0.00
-$97,999.76
$0.00
$0.00
-$97,999.76
$0.00
-$97,999.76
-$1,263,717.54
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
-$1,165,717.78
MES 1
-$1,263,717.54
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$92,413.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$97,999.76
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
PAGO A CAPITAL
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.13 Estados de Resultados Proforma Pesimistas

por Tiempo Sin Financiamiento
EGRESOS
INGRESOS
INVERSIN
INICIAL
TABLA 4.12 Flujo de Efectivo Pesimista por Tiempo sin

Financiamiento
-$1,557,304.11
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
-$293,586.56
MES 3
-$1,557,304.11
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
MES 3
-$1,849,859.27
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
-$292,555.16
MES 4
-$1,849,859.27
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
MES 4
-$2,323,999.82
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$410,358.71
$0.00
$0.00
-$474,140.56
$0.00
$0.00
-$474,140.56
$0.00
-$474,140.56
MES 5
-$2,323,999.82
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$410,358.71
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$474,140.56
MES 5
-$2,380,265.07
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$39,414.25
$0.00
$0.00
-$56,265.25
$0.00
$0.00
-$56,265.25
$0.00
-$56,265.25
MES 6
-$2,380,265.07
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$39,414.25
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$56,265.25
MES 6
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$2,380,265.07
MES 7
-$2,380,265.07
MES 7
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$2,380,265.07
MES 8
-$2,380,265.07
MES 8
-$2,290,912.90
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$30,647.83
$0.00
$89,352.17
$0.00
$0.00
$89,352.17
$0.00
$89,352.17
MES 9
-$2,290,912.90
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$30,647.83
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$89,352.17
MES 9
-$1,535,416.29
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$155,000.06
-$30,647.83
$894,352.12
-$60,000.00
$0.00
$834,352.12
-$78,855.50
$755,496.62
MES 10
-$1,535,416.29
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$155,000.06
-$30,647.83
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$755,496.62
MES 10
-$1,828,415.91
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$137,999.56
-$155,000.06
-$292,999.62
$0.00
$0.00
-$292,999.62
$0.00
-$292,999.62
MES 11
-$1,828,415.91
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$137,999.56
-$155,000.06
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,999.62
MES 11
-$2,061,838.65
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$215,423.18
-$137,999.56
-$233,422.74
$0.00
$0.00
-$233,422.74
$0.00
-$233,422.74
MES 12
-$2,061,838.65
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$215,423.18
-$137,999.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$233,422.74
MES 12
-$1,361,210.84
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
-$215,423.18
$839,483.31
-$60,000.00
$0.00
$779,483.31
-$78,855.50
$700,627.81
MES 13
-$1,361,210.84
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
-$215,423.18
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$700,627.81
MES 13
-$1,386,304.35
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
-$25,093.52
$0.00
$0.00
-$25,093.52
$0.00
-$25,093.52
MES 14
-$1,386,304.35
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
MES 14
-$1,266,304.35
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 15
-$1,266,304.35
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 15
-$325,159.85
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
$0.00
$1,020,000.00
-$78,855.50
$941,144.50
MES 16
-$325,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$941,144.50
MES 16
-$325,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
MES 17
-$325,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
MES 17
-$205,159.85
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 18
-$205,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 18
TOTALES
ROE
$735,984.65
18.11%
$0.00
INGRESOS
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00 $4,800,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
GASTOS
-$60,000.00
$0.00
$1,020,000.00
-$4,064,015.35
-$78,855.50
$941,144.50
MES 19
$735,984.65
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$941,144.50
MES 19
4.5.1.4 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
Al ser el proyecto ms largo es evidente que la rentabilidad disminuye notoriamente (se

obtiene una TIR 28% menor), sin embargo, el proyecto sigue arrojando ganancias.
TMAR anual
TMAR mensual
20.90%
1.59%
3.330%
0.273%
Tabla 4.14.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por
Tiempo Sin Financiamiento
FNE
Periodo
Factor
FNE Inflado
-$1,165,717.78
-$97,999.76
-$293,586.56
-$292,555.16
-$474,140.56
-$56,265.25
$0.00
$0.00
$89,352.17
$755,496.62
-$292,999.62
-$233,422.74
$700,627.81
-$25,093.52
$120,000.00
$941,144.50
$0.00
$120,000.00
$941,144.50
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
1.002734
1.005475
1.008223
1.010979
1.013743
1.016514
1.019292
1.022079
1.024872
1.027674
1.030483
1.033300
1.036125
1.038957
1.041797
1.044645
1.047500
1.050364
1.053235
-$1,168,904.30
-$98,536.26
-$296,000.73
-$295,767.13
-$480,656.46
-$57,194.40
$0.00
$0.00
$91,574.58
$776,404.21
-$301,931.17
-$241,195.72
$725,937.68
-$26,071.08
$125,015.62
$983,161.54
$0.00
$126,043.63
$991,246.09
VPN
$159,776.93
TIR
2.42%
202
4.5.2 Escenario 4: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y con
financiamiento
En este punto se analizarn los efectos del tiempo en la rentabilidad del proyecto si se
solicitara financiamiento externo, teniendo una baja tasa de ventas.
4.5.2.1 Programa general
El programa de obra es similar al desarrollado en el escenario 2. Sin embargo, la menor tasa

de ventas har que el proyecto termine hasta el mes 19 (Ver tablas 4.15 a, b y c)
4.5.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.16 y 4.17 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados
proformados. Se observa nuevamente que la inversin se recupera hasta el ltimo mes con
la venta de la cuarta casa.
Al ser un proyecto financiado, la ROE si registra el incremento del costo de financiamiento,

por lo que da a conocer una tasa de rentabilidad ms aproximada, con un valor de 14.6%
203

PAGO A CAPITAL

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
CONCEPTO
TABLA 4.15c ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO

PUENTE BANAMEX (Continuacin)

PAGO A CAPITAL

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
CONCEPTO
TABLA 4.15b ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO

PUENTE BANAMEX (Continuacin)

PAGO A CAPITAL

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1
CONCEPTO
TABLA 4.15a ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO

PUENTE BANAMEX
PROGRAMA
PROGRAMA
(Continuacin)
PROGRAMA
(Continuacin)
SEMANA 55
SEMANA 23
SEMANA 1
MES 14
MES 6
SEMANA 56
SEMANA 24
SEMANA 2
MES 1
SEMANA 57
SEMANA 25
SEMANA 3
SEMANA 58
SEMANA 26
SEMANA 4
MES 15
MES 7
SEMANA 59
SEMANA 27
SEMANA 5
SEMANA 60
SEMANA 28
SEMANA 6
MES 2
SEMANA 61
SEMANA 29
SEMANA 7
SEMANA 62
SEMANA 30
SEMANA 8
3
3
3
3
MES 16
MES 8
SEMANA 63
SEMANA 31
SEMANA 9
SEMANA 64
SEMANA 32
SEMANA 10
MES 3
SEMANA 65
SEMANA 33
SEMANA 11
SEMANA 66
SEMANA 34
SEMANA 12
MES 17
3
1
MES 9
SEMANA 67
SEMANA 35
SEMANA 13
SEMANA 68
SEMANA 36
SEMANA 14
MES 4
SEMANA 69
SEMANA 37
SEMANA 15
SEMANA 70
SEMANA 38
SEMANA 16
SEMANA 74
SEMANA 42
SEMANA 20
MES 19
MES 11
SEMANA 75
SEMANA 43
SEMANA 21
MES 6
SEMANA 76
SEMANA 44
SEMANA 22
SEMANA 77
SEMANA 45
SEMANA 78
SEMANA 46
MES 18
4
4
4
4
MES 20
MES 12
SEMANA 79
SEMANA 47
SEMANA 80
SEMANA 48
SEMANA 81
SEMANA 49
SEMANA 82
SEMANA 50
MES 13
MES 21
2
2
2
2
SEMANA 73
SEMANA 41
SEMANA 19
SEMANA 72
SEMANA 40
MES 5
1
1
1
1
SEMANA 71
SEMANA 39
SEMANA 18
MES 10
SEMANA 17
SEMANA 83
SEMANA 51
SEMANA 84
SEMANA 52
SEMANA 85
SEMANA 53
MES 22
MES 14
SEMANA 86
SEMANA 54
ANTICIPO POR VENTAS

VENTAS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
GASTOS POR
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$46,206.80
-$51,792.96
$0.00
$0.00
-$51,792.96
$0.00
-$51,792.96
-$1,217,510.74
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
-$1,165,717.78
MES 1
-$1,217,510.74
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$46,206.80
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$51,792.96
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
PAGO A CAPITAL
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.17 Estados de Resultados Proforma Pesimistas con

EGRESOS
INGRESOS
INVERSION
INICIAL
TABLA 4.16 Flujo de Efectivo Pesimista con Crdito Puente

Banamex
-$1,364,304.03
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
-$146,793.28
$0.00
$0.00
-$146,793.28
$0.00
-$146,793.28
MES 3
-$1,364,304.03
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
MES 3
-$1,510,581.61
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
-$146,277.58
$0.00
$0.00
-$146,277.58
$0.00
-$146,277.58
MES 4
-$1,510,581.61
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
MES 4
-$1,779,542.81
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$205,179.36
-$268,961.20
$0.00
$0.00
-$268,961.20
$0.00
-$268,961.20
MES 5
-$1,779,542.81
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$205,179.36
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$268,961.20
MES 5
-$1,908,044.42
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$111,650.62
-$128,501.62
$0.00
$0.00
-$128,501.62
$0.00
-$128,501.62
MES 6
-$1,452,044.42
$0.00
$0.00
$0.00
$456,000.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$111,650.62
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$327,498.38
MES 6
-$2,373,044.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$465,000.17
-$465,000.17
$0.00
$0.00
-$465,000.17
$0.00
-$465,000.17
MES 7
-$1,293,044.59
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$465,000.17
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$158,999.84
MES 7
-$2,787,043.28
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$413,998.69
-$413,998.69
$0.00
$0.00
-$413,998.69
$0.00
-$413,998.69
MES 8
-$1,083,043.28
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$413,998.69
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$210,001.31
MES 8
-$3,313,312.81
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$646,269.53
-$526,269.53
$0.00
$0.00
-$526,269.53
$0.00
-$526,269.53
MES 9
-$985,312.81
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
-$646,269.53
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$97,730.47
MES 9
-$2,484,098.36
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,280.55
$1,004,719.46
-$60,000.00
-$52,356.44
$892,363.01
-$63,148.57
$829,214.45
MES 10
-$312,098.36
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
-$75,280.55
-$60,000.00
-$780,000.00
-$52,356.44
-$63,148.57
$673,214.45
MES 10
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$2,484,098.36
MES 11
-$312,098.36
MES 11
-$2,364,098.36
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 12
-$192,098.36
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 12
-$1,465,106.59
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$60,218.19
$959,781.81
-$60,790.04
$898,991.77
MES 13
-$73,106.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$60,218.19
-$60,790.04
$118,991.77
MES 13
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,465,106.59
MES 14
-$73,106.59
MES 14
-$1,345,106.59
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 15
$46,893.41
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 15
-$433,432.44
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$42,100.50
$977,899.50
-$66,225.35
$911,674.15
MES 16
$178,567.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$42,100.50
-$66,225.35
$131,674.15
MES 16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$433,432.44
MES 17
$178,567.56
MES 17
-$313,432.44
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 18
$298,567.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 18
ROE
$611,243.31
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$23,526.78
$996,473.22
-$71,797.46
$924,675.76
MES 19
$443,243.31
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$23,526.78
-$71,797.46
$144,675.76
MES 19
TOTALES
14.59%
-$4,188,756.69
GASTOS
$4,800,000.00
INGRESOS
El proyecto sigue siendo rentable con financiamiento a pesar de ser ms largo, sin embargo,
la rentabilidad es menor que si no se utilizara el crdito puente.
TMAR Mixta anual
TMAR Mixta mensual
12.82%
1.01%
3.330%
0.273%
Tabla 4.18.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con
FNE
Periodo
-$1,165,717.78
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
-$51,792.96
-$146,793.28
-$146,277.58
-$268,961.20
-$128,501.62
-$465,000.17
-$413,998.69
-$526,269.53
$829,214.45
$0.00
$120,000.00
$898,991.77
$0.00
$120,000.00
$911,674.15
$0.00
$120,000.00
$924,675.76
Factor
1.002734
1.005475
1.008223
1.010979
1.013743
1.016514
1.019292
1.022079
1.024872
1.027674
1.030483
1.033300
1.036125
1.038957
1.041797
1.044645
1.047500
1.050364
1.053235
FNE Inflado
-$1,168,904.30
-$52,076.51
-$148,000.37
-$147,883.57
-$272,657.42
-$130,623.65
-$473,971.10
-$423,139.19
-$539,359.15
$852,162.11
$0.00
$123,996.00
$931,467.45
$0.00
$125,015.62
$952,375.50
$0.00
$126,043.63
$973,900.64
VPN
$227,946.79
TIR
2.001%
206
4.5.3 Escenario 5: Desarrollo del proyecto con
incremento en costo y con
financiamiento
Una vez determinada la afectacin del rendimiento por un incremento en la duracin del
tiempo, es necesario conocer cuales seran las consecuencias en caso de que fuera el costo
del proyecto lo que aumentara. Para ello, se incrementarn los insumos con mayor peso en
el presupuesto de la obra y se respetar la duracin probable del mismo.
Dado que al comparar el primer y segundo escenarios, la rentabilidad fue mayor para el
caso en que no hubo financiamiento, slo se realizar la evaluacin del proyecto con
financiamiento, pues resulta la opcin mas desfavorable.
4.5.3.1 Programa general
El programa ser idntico al caso del escenario 2 (ver tablas 4.19 a y b)
4.5.3.2 Flujo de efectivo
El flujo de efectivo y los estados de resultados proforma se muestran en las tablas 4.20 y
4.21. El ltimo indica que el perodo de recuperacin de la inversin ser en el mes 9
El ROE refleja en este caso, una recuperacin de capital menor a lo esperado, por lo que se
enfatiza el uso de los otros mecanismos de evaluacin para confirmar este hecho.
207

PAGO A CAPITAL

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
CONCEPTO
TABLA 4.19b ESCENARIO PESIMISTA POR COSTO CON CREDITO

BANAMEX (Continuacin)

PAGO A CAPITAL

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1
CONCEPTO
TABLA 4.19a ESCENARIO PESIMISTA POR COSTO CON CREDITO

BANAMEX
PROGRAMA
PROGRAMA
(Continuacin)
SEMANA 23
SEMANA 1
MES 4
SEMANA 24
SEMANA 2
MES 1
SEMANA 25
SEMANA 3
SEMANA 26
SEMANA 4
MES 5
SEMANA 27
SEMANA 5
SEMANA 28
SEMANA 6
MES 2
SEMANA 29
SEMANA 7
SEMANA 30
SEMANA 8
MES 6
SEMANA 31
SEMANA 9
SEMANA 32
SEMANA 10
MES 3
SEMANA 33
SEMANA 11
1
1
1
1
SEMANA 34
SEMANA 12
MES 7
SEMANA 35
SEMANA 13
SEMANA 36
SEMANA 14
MES 4
SEMANA 37
SEMANA 15
SEMANA 38
SEMANA 16
MES 8
SEMANA 39
SEMANA 17
SEMANA 40
SEMANA 18
2
2
2
2
MES 5
SEMANA 41
SEMANA 19
SEMANA 42
SEMANA 20
MES 9
SEMANA 43
SEMANA 21
MES 4
SEMANA 44
SEMANA 22
SEMANA 45
SEMANA 46
MES 10
SEMANA 47
3
3
3
3
SEMANA 48
SEMANA 49
SEMANA 50
MES 11
SEMANA 51
SEMANA 52
SEMANA 53
MES 12
SEMANA 54
4
4
4
4
ANTICIPO POR VENTAS

VENTAS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
GASTOS POR
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$50,251.43
-$55,837.60
$0.00
$0.00
-$55,837.60
$0.00
-$55,837.60
-$1,221,555.38
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
-$1,165,717.78
MES 1
-$1,221,555.38
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$50,251.43
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$55,837.60
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78

PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
PAGO A CAPITAL
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.21 Estados de Resultados Proforma Presimistas por

Costo con Crdito Puente Banamex
EGRESOS
INGRESOS
INVERSION
INICIAL
TABLA 4.20 Flujo de Efectivo Pesimista por Costo con Crdito

Puente Banamex
-$1,388,205.66
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$166,650.28
-$166,650.28
$0.00
$0.00
-$166,650.28
$0.00
-$166,650.28
MES 3
-$1,388,205.66
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$166,650.28
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$166,650.28
MES 3
-$1,550,404.21
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$162,198.55
-$162,198.55
$0.00
$0.00
-$162,198.55
$0.00
-$162,198.55
MES 4
-$1,550,404.21
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$162,198.55
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$162,198.55
MES 4
-$1,835,247.66
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$69,895.25
-$214,948.20
-$284,843.45
$0.00
$0.00
-$284,843.45
$0.00
-$284,843.45
MES 5
-$1,835,247.66
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$69,895.25
-$214,948.20
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$284,843.45
MES 5
-$1,970,974.29
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$17,321.68
-$118,404.96
-$135,726.63
$0.00
$0.00
-$135,726.63
$0.00
-$135,726.63
MES 6
-$1,514,974.29
$0.00
$0.00
$0.00
$456,000.00
$0.00
$0.00
-$17,321.68
-$118,404.96
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$320,273.37
MES 6
-$2,499,690.84
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$528,716.54
-$528,716.54
$0.00
$0.00
-$528,716.54
$0.00
-$528,716.54
MES 7
-$1,419,690.84
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$528,716.54
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$95,283.46
MES 7
-$2,842,688.97
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$462,998.13
-$342,998.13
$0.00
$0.00
-$342,998.13
$0.00
-$342,998.13
MES 8
-$1,138,688.97
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
-$462,998.13
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$281,001.87
MES 8
-$2,460,061.40
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$675,573.29
$524,426.71
-$60,000.00
-$31,326.74
$433,099.97
-$50,472.40
$382,627.57
MES 9
-$912,061.40
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
-$675,573.29
-$60,000.00
-$780,000.00
-$31,326.74
-$50,472.40
$226,627.57
MES 9
-$1,585,170.13
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,396.49
$1,004,603.52
-$60,000.00
-$14,539.38
$930,064.13
-$55,172.86
$874,891.27
MES 10
-$193,170.13
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
-$75,396.49
-$60,000.00
-$780,000.00
-$14,539.38
-$55,172.86
$718,891.27
MES 10
-$1,465,170.13
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 11
-$73,170.13
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 11
-$516,227.82
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$16,408.06
$1,003,591.94
-$54,649.63
$948,942.31
MES 12
$95,772.18
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$16,408.06
-$54,649.63
$168,942.31
MES 12
-$396,227.82
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 13
$215,772.18
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 13
ROE
$554,268.60
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$14,249.58
$1,005,750.42
-$55,254.00
$950,496.41
MES 14
$303,185.67
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$863,082.93
-$14,249.58
-$55,254.00
$87,413.48
MES 14
TOTALES
13.05%
-$4,245,731.40
GASTOS
$4,800,000.00
INGRESOS
En este caso el proyecto sigue siendo rentable, aunque como era de esperarse, con un
rendimiento menor al caso del escenario 2.
TMAR Mixta anual
TMAR Mixta mensual
12.82%
1.01%
3.330%
0.273%
Tabla 4.22.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por
Costo con Crdito Puente Banamex
FNE
Periodo
-$1,165,717.78
-$55,837.60
-$166,650.28
-$162,198.55
-$284,843.45
-$135,726.63
-$528,716.54
-$342,998.13
$382,627.57
$874,891.27
$120,000.00
$948,942.31
$120,000.00
$950,496.41
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Factor
1.002734
1.005475
1.008223
1.010979
1.013743
1.016514
1.019292
1.022079
1.024872
1.027674
1.030483
1.033300
1.036125
1.038957
FNE Inflado
-$1,168,904.30
-$56,143.28
-$168,020.65
-$163,979.33
-$288,757.93
-$137,967.97
-$538,916.71
-$350,571.04
$392,144.46
$899,102.99
$123,657.98
$980,542.09
$124,334.95
$987,524.74
VPN
$286,083.56
TIR
2.575%
210
4.5.4 Conclusiones sobre el anlisis de sensibilidad
En la tabla 4.23 se resumen los resultados obtenidos en el anlisis de sensibilidad
Tabla 4.23.- Resumen del anlisis de sensibilidad

Sin Financiamiento
Escenario
VPN
Escenario 3: Tasa de ventas $159,776.93

pesimista
Escenario 4: Tasa de ventas
n/a
pesimista
Escenario 5: Incremento en costo
n/a
Con Financiamiento
TIR
VPN
TIR
2.42%
n/a
n/a
n/a
$227,946.79
2.00%
n/a
$286,083.56
2.58%
Las conclusiones sobre estos resultados se listan a continuacin:

x
Como se puede observar, en todos los casos conviene realizar el proyecto

invirtiendo el total del capital propio, pues siempre la rentabilidad ser mayor ya
que el costo de financiamiento repercute en ella de manera desfavorable.
La variable que ms afectara al proyecto sera el tiempo, representado por una tasa
de ventas pesimista. Esta ltima se encuentra sustentada en el estudio de mercado
realizado previamente, por lo que se considera que una tasa de ventas an ms
desfavorable slo se presentara debido a cambios macroeconmicos negativos en
el pas, los cuales estn fuera de control del inversionista. An as, ste podra
prevenir o al menos minimizar los efectos de dichos cambios disminuyendo el
tiempo de ejecucin de la obra, pues esto no necesariamente implicara mayor costo,
sino nicamente un mayor desembolso en un perodo menor. En este caso, se
recomendara entonces realizar un estudio para mejorar la productividad de la obra a
fin de terminar las casas ms rpidamente e iniciar las ventas con mayor prontitud.
211
An cuando la variable costo afectara en menor grado, es conveniente controlarla a

fin de alcanzar la mxima rentabilidad del proyecto. Esto se puede lograr pactando
con los proveedores de los materiales ms representativos a fin de mantener los
precios cotizados durante la realizacin del estudio tcnico.
212

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CAPITULO 4

En este captulo se presenta el anlisis para determinar si el proyecto es rentable en la forma

cabo esta evaluacin, se plantean diferentes escenarios de acuerdo a las condiciones

4.1 Determinacin de la Tasa Mnima de Rendimiento Aceptable (TMAR)

4.1.1 Clculo de la TMAR sin financiamiento

i  f  if , donde i es el premio al riesgo y

f es la inflacin. Con ello, se estar cubriendo al dinero invertido de los efectos

El valor de la inflacin se obtuvo del pronstico de Banamex para el ao de 2007, siendo

del incremento en la participacin de la banca en el mercado de vivienda. CrediGEO sigue

b) Grupo Sitma proporciona la siguiente informacin en su pgina web: Grupo

Actualmente Grupo SITMA cuenta con seis sucursales distribuidas estratgicamente

c) El estudio de mercado demostr que existe fuerte competencia en el mercado de vivienda

0.0333  0.17  (0.033)(0.17)

:4.1.2 Clculo de la TMAR con financiamiento (TMAR mixta)

0.77 u 0.10405  0.23 u 0.209 12.82%

El primer escenario que se analiza es el desarrollo del proyecto utilizando nicamente

La tasa de ventas en este anlisis ser la recomendada a considerar en el estudio de mercado

4.2.1 Programa general

Se realiza la inversin inicial durante el mes primero, en el cual se obtienen todos

Considerando la tasa de ventas probable que se recomienda en el estudio de

El pago del banco o sofol al inversionista por concepto de la venta de la primera

4.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma

En la tabla 4.2 se presentan el flujo de efectivo y el flujo de efectivo acumulado. Este

COSTO POR FINANCIAMIENTO

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)

TABLA 4.1b ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)

TABLA 4.1a ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO

ANTICIPO POR VENTAS

UTILIDAD O PERDIDA NETA (FLUJO DE EFECTIVO)

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO

TABLA 4.3 Estados de Resultados Proforma Probables Sin

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)

TABLA 4.2 Flujo de Efectivo Probable Sin Financiamient

4.2.3 Rendimiento de la inversin

Calcular el rendimiento de la inversin slo implica dividir la utilizad neta obtenida al

El siguiente escenario a analizar comprende el desarrollo del proyecto utilizando tanto

4.3.1 Programa general

Las ministraciones se recibirn mensualmente en los meses 7, 8, 9 y 10, los anticipos se

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)

TABLA 4.5b ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)

TABLA 4.5a ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE

4.3.2 Clculo de las ministraciones, costo financiero y pago de intereses

Tabla 4.6.- Clculo de Costos Financieros para el Escenario Probable con

Saldo insoluto por anticipo

Pago de intereses en el mes 9 $

Saldo insoluto anterior $

Pago de intereses en el mes 10 $

Saldo insoluto anterior $

Saldo insoluto al mes 14

Precio de cada casa

4.3.3 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma

ANTICIPO POR VENTAS

FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO

FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO

TERRENO (INCL. ESCRITURACION)

TABLA 4.9 Estados de Resultados Proforma Probables con

TABLA 4.8 Flujo de Efectivo Probable con Crdito Puente

4.3.4 Rendimiento de la Inversin

El clculo de este valor es ahora de 17.13%, lo que es ligeramente menor que el

TMAR Mixta mensual

i f if , donde i es el premio al riesgo y

0.0333 0.17 (0.033)(0.17)

0.77 u 0.10405 0.23 u 0.209 12.82%