La evaluacin de inversiones en un contexto inflacionario

Introduccin La evaluacin de inversiones en un contexto de inflacin puede distinguirse en dos situaciones: a) que la inflacin no afecte a al flujo de caja generado en el proyecto b) que la inflacin s afecta al flujo de caja generado en el proyecto y que el nivel general de precios del pas tambin se ve afectado por la inflacin La primera situacin a) En el primer caso, se puede calcular la llamada rentabilidad aparente aplicando las tasas de descuento conocidas, pero si queremos conocer cu l es la rentabilidad no aparente o rentabilidad real ! o sea la rentabilidad que considera la inflacin general de precios del pas y que deteriora el poder de compra del dinero), entonces ser necesario "acer un ajuste al resultado de la TIR aparente para transformarla en una TIR real# $eamos un ejemplo para aclarar el concepto: $amos a suponer los siguientes resultados de la evaluacin de un nuevo "otel de tres estrellas que desea colocar en el mercado %&' nuevas "abitaciones, con una inversin estimada el % de enero del a(o &#''), de este modo : %'' "abitaciones x *+, -'#''' por "abitacin : . digamos *+, -#'''#''' de inversin total# +upongamos igualmente que una ve/ elaborados todos los estados financieros pro0forma en base a un conjunto de "iptesis de trabajo, se llega a los siguientes valores en efectivo generados para los socios que "an "ec"o la inversin de *+, -,' millones de dlares: La caja neta generada al final del a(o &#'') . *+, %#1''#''' La caja neta generada al final del a(o &#''2 . *+, &#-''#''' La caja neta generada al final del a(o &#''3 . *+, )#2''#''' La caja neta generada al final del a(o &#''- . *+, )#2''#''' La caja neta generada al final del a(o &#''1 . *+, 3#4''#'''

+upongamos tambin que como el "ori/onte de evaluacin en este caso es de apenas 2 a(os y los activos fijos de la edificacin se deprecian en &' a(os y las maquinarias y equipos en %' a(os, al final de ese "ori/onte de 2 a(os, debe existir un valor de rescate o valor salvado de esos activos a5n no totalmente depreciados e incluso tambin se rescatara el valor del capital de trabajo de digamos 42'#'''# +upongamos que los activos inmovili/ados a depreciar son equivalentes a *+, 2#&2'#''' ! digamos *+, 4#2''#''' en edificaciones y *+, %#-2'#''' en maquinarias y equipos)6 una depreciacin lineal de %-2#''' por &' a(os para la edificacin y una depreciacin lineal de %-2#''' por %' a(os para las maquinarias y equipos# 7s pues, en un "ori/onte corto de apenas 2 a(os, a5n existe un valor no depreciado o de rescate igual a &#3&2#''' para la edificacin !%2 a(os x %-2#''') y un valor no depreciado igual a 1-2#''' ! 2 a(os x %-2#''') para las maquinarias y equipos6 e igualmente, se rescatara el capital de trabajo de digamos 42'#'''# 8 sea, que al final del a(o 2 existira una entrada en caja debido al valor residual igual a : &#3&2#''' 9 1-2#''' 9 42'#''' . *+, 4#12'#'''# La caja generada al final de cada uno de los a(os, se supone que no "a sido afectada, ni en las ventas ni en los costos, por ndices de inflacin especficos para cada uno de sus rubros6 pero, en cambio, el resultado final, en valor monetario del $alor 7ctuali/ado :eto !$7:) si se ver

erosionado por la inflacin general del pas !la subida general de precios), que seg5n nos "emos informado con el ;anco <entral "a sido del %2= anual y acumulativo !inters compuesto que crece exponencialmente al %2= por a(o)#

Planteamiento del problema La pregunta entonces que nos debemos "acer es la siguiente : >cu l es la rentabilidad aparente y cu l es la rentabilidad real? La rentabilidad aparente , descontando con la tasa de oportunidad del 4'= y tomando en cuenta el valor de rescate, sera como sigue !en miles de *+,) : -#'''. %#1'' @ !% 9 ',4') 9 &#-'' @ !% 9 ',4' ) elevado a la & 9 )#2'' @ ! % 9 ',4' ) elevado a la tres 9 )#2'' @ ! % 9 ',4') elevado a la cuatro 9 3#4'' !% 9 ',4' ) elevado a la cinco 9 4#12' ! % 9 ',4') elevado a la cinco#

-#''' . %#1'' x ',-3A&4% 9 &#-'' x ',2A%-%3 9 )#2'' x ',)22%33 9 )#2'' x ',42'%&1 9 3#4'' x ',&3A4&A 9 4#12' x ',&3A4&A

-#''' . %#412 9 %#2A1 9 &#')1 9 %#2-3 9 %#3A- 9 %#'4*+,-#''' . *+, A#4)%

Es decir el valor actuali/ado neto !$7:) es de *+, A#4)% menos *+, -#''' . *+, &#4)% miles de dlares# Bero este valor monetario del $7: es un valor aparente, pues como existe en el contexto una inflacin o subida general de precios del %2= por a(o en forma acumulativa, el $7: monetario real !su verdadero poder de compra ) es igual a : $7: real .$7: aparente menos ',%2 @ % 9 ',%2 . $7: real .&#4)% 0 ',%2 @ %,%2 $7: real . *+, &#'43 miles de dlares

$amos a descontar a"ora con la tasa del )2=, es decir : -#''' . %#1'' @ !% 9 ',)2) 9 &#-'' @ !% 9 ',)2) elevado a la & 9 )#2'' @ ! % 9 ',)2) elevado a la tres 9 )#2'' @ ! % 9 ',)2 ) elevado a la ) 9 3#4'' @ ! % 9 ',)2 ) elevado a la 2 9 4#12' @ !%9',)2 ) elevado a la cinco# -#''' . %#1'' x ',31A322 9 &#-'' x ',)-23&) 9 )#2'' x ',4&1'%- 9 )#2'' x ',&&3&%1 9 3#4'' x ',%23'%4 9 4#12' x ',%23'%4 -#''' . %#&)% 9 %#&1) 9 %#)-3 9 %#'%1 9 A14 9 3'% *+, -#''' . *+, 3#3'4

7l descontar con la tasa del )2= el $7: resulta negativo, en efecto la caja descontada igual a *+, 3#3'4 que es menor que *+, -#''' en un valor de menos *+, 4A-# 7"ora bien para encontrar la Casa Dnterna de Eetorno !CDE) de este nuevo "otel podemos interpolar en esta forma : CDE . 4'= 9 ! )2= 0 4'= ) x &#4)% @ &#4)% 9 4ACDE . 4'= 9 %2= x &#4)% @ &#-41 CDE . 4'= 9 %2= x ',122' CDE . 4'= 9 %4= TIR =43 % 7s pues la tasa interna de retorno !CDE) aparente es igual a 43%, pero la tasa interna de retorno !CDE) real , tomando en consideracin la inflacin general del 1 % es igual a: CDE . ',)4 F ',%2 @ % 9 ',%2 CDE . ',&)42 TIR = !4,3 % +i la gerencia general de este proyecto "otelero tuviese establecido la norma de aprobar esta nueva inversin "otelera, cuando su rentabilidad fuese igual o superior al 43%, el efecto de la futura inflacin llevara la TIR al !4,3 % lo cual estara por debajo de la regla aprobatoria en 1" puntos porcentuales#

La se$unda situacin b) En el segundo caso, que es m s normal que suceda es que los factores de caja tanto el posible precio de venta de las "abitaciones y otros servicios, los costos variables estimados y el costo fijo pueden verse afectados por su propia inflacin !la llamada inflacin especfica, diferente de la inflacin general del pas $amos a suponer que estamos evaluando el mismo proyecto "otelero de %'' "abitaciones con una inversin total en el a(o cero de *+, -#'''#'''# +upongamos que el precio de venta de las "abitaciones en el a(o cero es de *+, -' por "abitacin alquilada y que esta es la 5nica renta del "otel trabajando a plena capacidad, o sea : %'' "abitaciones x *+, -' x 432 noc"es . *+, &#222#'''# +upongamos que el costo variable de poner a punto estas "abitaciones es de *+, &' por "abitacin vendida en el a(o cero y que el costo fijo en el a(o cero es de *+, 2&'#'''# La tasa de oportunidad para el descuento es del 4'=# +e sabe que es posible que la inflacin especfica del precio de venta de las "abitaciones pueda sufrir una inflacin del -= anual6 que el ndice de inflacin del costo variable puede ser del A= anual y que el ndice de inflacin del costo fijo puede ser del %'= anual# Las cantidades producidas en un "ori/onte de 2 a(os podran ser trabajando con los siguientes porcentajes de la capacidad instalada: Brimer a(o operativoGGG%3#)&2 "abitaciones a(o !)2= de capacidad) +egundo a(o operativoGG# %1#&2' "abitaciones a(o !2'= de capacidad) Cercer a(o operativo GGG &'#'-2 "abitaciones a(o !22= de capacidad) <uarto a(o operativo GGG &%#A'' "abitaciones a(o !3'= de capacidad) Huinto a(o operativoGGG# &4#-&2 "abitaciones a(o !32= de capacidad)

La venta a valores constantes de *+, -' por "abitacin es como sigue : %3#)&2 x *+, -' . *+, %#%)A,-2' %1#&2' x *+, -' . *+, %#&--#2'' &'#'-2 x *+, -' . *+, %#)'2#&2' &%#A'' x *+, -' . *+, %#244#''' &4#-&2 x *+, -' . *+, %#33'#-2'

El valor de rescate o valor residual fue estimado en *+, 4#12'#'''# El ndice de inflacin general del %2= al a(o La depreciacin anual estimada de los inmovili/ados igual a *+, 42'#''' El impuesto de sociedades del 42=

La previsin de venta de "abitaciones en cada a(o: 7(o % & 4 ) 2 $enta en miles de *+, cada a(o %#%2' %#&-1 %#)'2 %#244 %#33' ! % 9 ','-) . %#&4% ! % 9 ','-) elevado a la & . %#)34 ! % 9 ','-) elevado a la 4 . %#-&% ! % 9 ','-) elevado a la ) . &#''A ! % 9 ','-) elevado a la 2 . &#4&1

Los costos variables se calculan de la siguiente manera : 7(o % & 4 ) 2 <ostos variables en miles de *+, cada a(o 4&A ! % 9 ','A ) . 42A 432 ! % 9 ','A) elevado a la & . )4) )'& ! % 9 ','A) elevado a la 4 . 2&% )41 ! % 9 ','A) elevado a la ) . 3%1 )-2 ! % 9 ','A) elevado a la 2 . -4%

I los costos fijos ser n : 7(o % & 4 ) 2 <ostos fijos en miles de *+, cada a(o 2&' ! % 9 ',%') . 2-& 2&' ! %9 ',%') elevado a la & . 3&A 2&' ! % 9 ',%') elevado a la 4 . 3A& 2&' ! % 9 ',%') elevado a la ) . -3% 2&' ! % 9 ',%') elevado a la 2 . 14-

El conjunto de la caja generada en cada a(o y en forma esquem tica ser como sigue !en miles de *+,): 7(o % & $entas <ostos Jepreciacin ;eneficio 42= D+E %#&4% %#)34 A4% %#'34 42' 42' !2') 2' ' %1 <aja netaK 42' 41&

4 ) 2

%#-&% &#''A &#4&1

%#&%4 %#4-A %#231

42' 42' 42'

%21 &1' )%'

22 A1 %))

2'4 24& 3%3

K La caja neta es igual a la suma de la depreciacin 9 los beneficios despus de impuestos

En el a(o quinto se incluye tambin la caja del valor de recuperacin o valor salvado estimado en unidades monetarias de ese a(o igual a : 4#12' ! % 9 ',%2) elevado a la 2 .4#12' x &#'%%42- . -#-))#

La rentabilidad aparente utili/ando las cifras en miles de *+, sera como sigue: -#''' . 42' @ ! % 9 ',4') 9 41& @ !% 9 ',4') elevado a la & 9 2'4 @ ! % 9 ',4' ) elevado a la tres 9 24& @ ! % 9 ',4' ) elevado a la cuatro 9 3%3 @ ! % 9 '#4' ) elevado a la cinco 9 -#-)) @ ! % 9 ',4') elevado a la cinco

-#''' . 42' x ',-3A&4% 9 41& x ',2A%-%3 9 2'4 x ',)22%33 9 24& x ',42'%&1 9 3%3 x ',&A4&A 9 -#-)) x ',&A4&A -#''' . &3A 9 &&3 9 &&A 9 %139 %1% 9 &#&-% -#''' . 4#43&

Es decir, la recuperacin de la caja arroja un $alor 7ctuali/ado en miles de *+, 4#43& despus de "aber invertido en el a(o cero en miles *+, -#''', lo cual dara un $alor 7ctuali/ado :eto !$7:) negativo aparente igual a : *+, 4#341 y a valor real de ese $7: negativo sera, tomando en cuenta la inflacin del pas del %2=, como sigue : $7: real . 4#341 0 ',%2 @ % 9 ',%2 $7: real . 3#1%3

&n'lisis de sensibilidad ( ries$o Llegado a este punto de encontrar un $7: negativo, podra reali/arse un an lisis de sensibilidad y un an lisis de riesgo, a los fines de medir la variacin de los resultados del $7: y de la CDE al variar aisladamente algunas de las variables del sistema, como pueden ser : a) el precio de venta de las "abitaciones, b) las cantidades de "abitaciones vendidas , c) los costos fijos y los variables, d) la cuanta de la inversin dise(ando un "otel m s peque(o, e) los porcentajes de financiamiento propio y ajeno, f) el tiempo para poner a punto el "otel y comen/ar operaciones, y g) la duracin econmica de la inversin ! "ori/onte de planificacin tomando en cuenta no slo la depreciacin de los activos fijos, sino su obsolescencia debido a los cambios tecnolgicos )#

En cuanto al an lisis de riesgo, este toma en cuenta la probabilidad de que sucedan o no los cambios en los valores de las variables que entraran en el an lisis de sensibilidad y sus efectos en el flujo de caja y en la rentabilidad de la inversin# El riesgo de un proyecto de inversin estara dado por una gama de rentabilidades que se pueden alcan/ar al reali/ar una determinada inversin# +i se tiene certe/a total de que esa rentabilidad se conoce entonces que ello suceda es del %''=6 en el otro extremo opuesto encontraramos rentabilidades con incertidumbre total sin poder imputar probabilidades a la alteracin de las principales variables que forman el flujo de caja descontado# +i existe una gama de posibilidades o de "iptesis la formulacin del proyecto y se puede precisar qu rentabilidad es la m s probable que suceda, porque de alguna manera se "a evaluado bien el mercado, la accin de la competencia, la coyuntura econmica del pas !riesgo pas), el avance tecnolgico, las condiciones laborales, etc# entonces "abra que buscar una metodologa con el fin de estimar un ndice para el proyecto de inversin en funcin del grado de incertidumbre que se pueda asignar# Entonces el criterio de base es que a mayor riesgo, mayor debera ser la rentabilidad del proyecto de inversin# 7s, la caja estimada en el perodo se podra multiplicar por un coeficiente de equivalencia de certe/a, antes de que sea llevada a valor presente# *na ve/ reali/ado el an lisis de sensibilidad para conocer las variables del proyecto que m s afectan sus resultados , el siguiente paso sera asignarle probabilidades a cada variacin prevista utili/ando para ello un rbol de decisiones# Es probable que la inversin por "abitacin dise(ada no cambie muc"o, si el arquitecto se somete a los criterios est ndares del dise(o "otelero6 es probable tambin que se pueda conocer la probable capacidad utili/ada en cada temporada !alta y baja) para estimar una capacidad de trabajo media al a(o, pero lo que si puede variar son los precios o tarifas, y por supuesto los costos fijos y costos variables# <ada posible precio de venta debera recibir un posible porcentaje de probabilidad que se de, al igual que los costos variables y los costos fijos6 y todo ello podra dar como resultado una probabilidad conjunta de cada combinacin de sucesos previstos que impactan la rentabilidad media correspondiente ! o esperan/a matem tica de esa rentabilidad)# <asi siempre estos an lisis se reali/an con modelos de simulacin apoyados con la computadora u ordenador#

;ibliografa :

http://www.slideshare.net/AlexanderPea3/inflacion-y-el-valoractual-neto http://www.monografias.com/trabajos !/inflacion/inflacion.sht ml http://descuadrando.com/"alor#actual#neto