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WSTITUTO TEONOtOGICO

ofLAamsrmcam

AVALO DEL INMUEBLE ATPICO ESCUELA CUAUHTEMOC, EN LA CIUDAD DE MEXICALI, B. C , PARA REAPRECIAR SU VALOR Y COADYUVAR A SU PRESERVACIN.

Tesis Queparaobtenerelttulode: Maestro en Valuacin Inmobiliaria e Industrial Presenta: Arq. ArnulfoCamacho Hernndez
Estudios c o n r e c o n o c i m i e n t o de validez o f i c i a l por la Secretaria de Educacin Pblica, c o n f o r m e al acuerdo R.V.O.E. SEP No. 2004324, de fecha 11 de Aqosto 2004

AGRADECIMIENTOS
Al Instituto Tecnolgico de la construccin por la oportunidad brindada, de incrementar mi patrimonio cultural. A mi amigo el Arquitecto Jess Antonio Ley Guing, por su paciencia y apoyo para la realizacin de este documento. A mi maestro Jaime Francisco GmezVega. A la Arquitecta Carmen A. Espinoza, Titular del Instituto de Cultura California porsuapoyo paralarecuperacindedocumentos yfotos delinmueble.

DEDICATORIAS
A mi esposa ehijos por eltiempo que sustraje desu atencin para dedicarlo aeste noblefin.

RESUMEN El presente documento tiene como finalidad principal el realizar un ejercicio aplicativo con un enfoque real, en el que se demuestren los conocimientos adquiridos en el programa de maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial Ofertados por el Instituto Tecnolgico de laConstruccin. En el presentamos de manera profesional todos los aspectos necesarios para la valorizacin de un bien inmueble, en este caso, el edificio denominado "Escuela Cuauhtemoc", actualmente utilizado comoCasade laCultura Municipal Uno de los pocos edificios con consideraciones muy relevantes para lajoven ciudad de Mexicali. En el Captulo I, denominado antecedentes histricos dimos cuenta de los aspectos relativos alafundacin deMexicali. En el capitulo II, abordamos la teora del valor, as mismo tratamos sobre los antecedentes histricos de la valuacin,tambin versamos sobre los fundamentos de la valuacin ysusobjetivos comodisciplina otcnica. En el captulo III, correspondiente al marco terico valuatorio iniciamos con la descripcin del vocablo bien inmueble, cuales son sus acepciones y significado y los diferentes criterios utilizados la prctica profesional delavaluacin. En el captulo IV, versamos sobre los aspectos relevantes de la valuacin de atpicos, dejando aun ladoelvalor artsticoque puedetener una pieza maestra de arquitectura

En el captulo V, se desarrollo el formato para el avalo y la realizacin del ejercicio aplicativo correspondiente al inmueble objeto de estudio, finalmente realizamos una revisin comparativa de los diferentes valores resultantes y ponderamos cuales elementos seconsideran msimportantes encada unodeellos.

ABSTRACT This document is primarily intended to perform an exercise the application with a real focus, which demonstrate the knowledge acquired in the Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial Offered bythe InstitutoTecnolgico de laConstruccin.

The professionally presented all the necessary aspects for the recovery of immovable property, in this case, the building known as "Escuela Cuauhtemoc", currently used as Municipal Culture House Oneofthefew buildingswithvery relevant considerations fortheyoung city ofMexicali. InChapter I,called realized historical aspectsofthefounding ofMexicali. In Chapter II, we discuss the theory of value, likewise we discussed the historical background of the valuation, also focused on the fundamentals of valuation and its objectives asadiscipline ortechnique. In Chapter III,the theoretical framework for valuating beginwith a description ofthe term real estate,what are the meanings and significance and the different criteria used inthe professional practiceofvaluation. InChapter IV,focused on relevant aspects ofthevaluation ofatypical,even leaving aside theartistic valuethat can beamasterpiece of architecture In Chapter V, is developing the format for the appraisal and exercise performance applications in the property under consideration, finally conducted a comparative review ofdifferent resulting values andconsiderwhat elements areconsidered most important in eachoneofthem.

NDICE. RESUMEN ABSTRACT INTRODUCCIN 1. ANTECEDENTES 1.1 1.2 1.3 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Elorigen de laCiudad de Mexicali Los edificios histricos en Mexicali El inmueble en cuestin Valor Significado de la palabra "Valuacin" Factores que crean elvalor de los bienes Deberes y obligaciones delvaluador Obligaciones delvaluador hacia su cliente y para los otros valuadores. 22 2.6 2.7 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 Lavaluacin hoy da Valuacin: Tcnica o Disciplina Los bienes muebles einmuebles Mtodo comparativo de mercado: Mtodo de capitalizacin de rentas: Mtodo fsico: Elementos para determinar los indicadores autilizar en lavaluacin de 35 49 50 50 51 55 58 60 71 Resultados Comentarios al anlisis de bienes races atpicas Las caractersticas de los atpicos Fragmentacin del mercado atpico Valorjusto Enfoques y metodologas devaluacin Consideraciones devanguardia sobre los indicadores a considerar 24 26 30 30 33 34 34 16 19 21 7 9 10 12 12 1 2 5 7

LA TEORA DELVALOR

MARCOTERICOVALUATORIO

inmuebles atpicos ASPECTOS RELEVANTES DELAVALUACIN DEATPICOS

partiendo del valor cultural

5.

PROPUESTA PARA ELAVALO DELINMUEBLEATPICO EN ESTUDIO 85 95 96 98

EDIFICIO DELAESCUELA CUAUHTEMOC CONCLUSIONES BIBLIOGRAFA ANEXO

INTRODUCCIN El presente documento tiene como finalidad principal el realizar un ejercicio aplicativo con un enfoque real, en el que se demuestren los conocimientos recibidos en el programa de maestra en valuacin inmobiliaria e industrial, ofertados por el Instituto Tecnolgico de laConstruccin.

En l presentamos de manera profesional, todos los aspectos necesarios para la valoracin de un bien inmueble, en este caso, el edificio denominado "Escuela Cuauhtemoc", actualmente utilizado como Casa de la Cultura Municipal. Uno de los pocos edificios con consideraciones muy relevantes para la historia de lajoven ciudad deMexicali.

Este Bien Inmueble, inserto en elbarrio antiguo de la ciudad,nos permiti versar sobre la consideracin de algunos aspectos intangibles que pudieron conducirnos a determinar su valor, no slo en trminos econmicos, sino en lo correspondiente a su tiempo devida y relacin social con suentorno.

Para la realizacin de este trabajo dividimos la estructura del mismo en cinco captulos:

En el Capitulo I denominado antecedentes histricos, dimos cuenta de los aspectos relativos a la fundacin de la ciudad de Mexicali, describiendo aspectos relacionados con la historia de lazona yel inmueble.

En el capitulo II, abordamos la teora del valor, as mismo tratamos sobre los antecedentes histricos de la valorizacin, en la que conceptos como costo, valor, precio y sus derivados sern analizados. Tambin versamos sobre los fundamentos tericos de la valuacin y sus objetivos como disciplina o tcnica, as como tambin sobre las responsabilidades yobligaciones de los profesionales de lavaluacin.

En el Capitulo III correspondiente al Marco terico valuatoho iniciamos con la descripcin del vocablo Bien Inmueble, cuales son sus acepciones y su significado, el concepto del valor y los diferentes criterios utilizados en la prctica profesional de la valuacin ,especficamente los de la valorizacin para inmuebles y en especial los de esta categora. En el, se trataran de manera particularizada los enfoques que

tradicionalmente se utilizan por los profesionales de la valuacin para definir el valor econmico de un bien inmueble, el mtodo del valor de reposicin, el anlisis de comparativos yel estudio de capitalizacin de rentas.

Captulo IV, en el versamos sobre los aspectos relevantes de la valuacin de atpicos, dejandoa un ladoelvalor artstico que pueda tener una pieza maestra de arquitectura, un inmueble atpico no posee ms sustancia que elflujo de ingresos que le produce al propietario. Bajo este concepto, elvalor de una propiedad es tan solo el valor presente del flujo futuro de efectivo que genera. Para el arquitecto esto podra parecer una visin muyacartonada del mundo, sin embargo, estetipo de planteamiento esel nico recurso que tiene el inversionista, el valuador y el analista parajuzgar el valor de una propiedad inmobiliaria. Adicionalmente se incorporan algunos enfoques de vanguardia en loquese resalta elvalor del inmueble bajolavisindesuvalorcultural.

ElCapitulo V corresponde aldesarrollo delformato para el avalo, el anlisis de cada uno de los componentes del mismo y la realizacin del ejercicio aplicativo correspondiente al inmueble objeto de estudio, finalmente realizaremos una revisin comparativa de los diferentes valores resultantes yponderaremos cuales elementos se consideran ms importantes en cada uno de ellos a fin de concluir con la determinacin delvalordel bien inmueble.

Este trabajo se ha desarrollado con lafinalidad de encontrar una metodologa que nos permitiera hacer una valuacin de los inmuebles atpicos, de tal manera que la estimacin del valor, al ser relevante permita la justificacin de los mantenimientos requeridos y la factibilidad de la canalizacin de inversiones municipales, este tipo de inmuebles en ciudades jvenes como lo es Mexicali, son iconos que representan una relevanciafundamental dado que enellosesustentan su historia.

Hiptesis: Si se aplican metodologas de vanguardia para la valuacin de inmuebles atpicos se obtienen valuaciones lgicas yconfiables.

Variable independiente: aplicacin de Metodologas deVanguardia.

Variable dependiente: Valuaciones lgicas yconfiables.

1 . ANTECEDENTES
1.1 El origen de la Ciudad de Mexicali.

La ciudad de Mexicali,capital del estado de Baja California se encuentra localizada en lafrontera con los Estados Unidos de Norteamrica, colinda con la ciudad de Calxico, Cal., con la que comparte actividades comerciales, culturales e histricas de vida, su vecindad ha sido determinante eneldesarrollo de lamisma.

Mexicali, ms que una poblacin establecida a partir de lo que propiamente se pueda definir como un acta de nacimiento, sea atravs de una cdula real, como en el caso de las primeras ciudades localizadas en el centro del pas o de una proclama de propiedad o del emplazamiento de un asentamiento humano, se establece ms como la oportunidad inmobiliaria, de venta de una porcin de terreno ante la inminente llegada de personas en busca de trabajo por las labores de introduccin de canales y de lavadelferrocarril.

Lo anterior se desprende debido a que no hay una fecha precisa que determine la fundacin de la ciudad de Mexicali, tan solo se cuentan con datos aislados y transcripciones de acontecimientos espordicos de la poca, no es hasta 1968 que de acuerdo a unsimposio organizado por elvayuntamiento de Mexicali,que sedefine de forma inducida la fecha de nacimiento de la ciudad el da 14 de marzo de 1903, todo elloconelsoporte documental presentado porlos historiadores deesetiempo.

Para tal efecto se estableci, el lugar donde de acuerdo al historiador Pedro F. Prez, se inicio Mexicali,erigindose en la zona septentrional del callejn zorrilla, un obelisco y placa conmemorativa del acontecimiento.

El documento que establece la primera lotificacin existente en Mexicali,fue realizado por el Ing. Charles Rockwood de la compaa Southern Pacific. Este primer esquema obedece a un sistema utilizado por los ingenieros norteamericanos, en concordancia con un planteamiento de traza reticular establecido para todo el oeste de los estados unidos, prcticamente Mexicali se conformo como una extensin de la traza de Calxico. Con su misma orientacin, siguiendo un eje norte sur, este - oeste. Ambas poblaciones se encontraban separadas por unafranja de amortiguamiento ubicada en territorio nacional denominado enelplano conel nombre de"plaza".

Este primer trazo concuerda conlaseccin poniente delactual centro histricoy comercial, dehecho algunas calles conservan su nombre original como lascalles MorelosyEscobedoylasavenidas,Jurez,Lerdo,Hidalgo.

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Baja California Mt, MoocaliydeCalata)

Lamayorpartedeloshabitantesdela incipiente poblacinseubicaronalolargode la avenida Ramn Corral, eneltramo comprendido entre lavadelferrocarril (actual barrancodelronuevoylacalleCelsoVega(actualmentecalleAltamrano).

Los lmites de este trazo prcticamente coinciden con elcentro histrico actual,la lnea internacional al "norte", al "poniente" por el barranco del ro nuevo, al "sur", sur oriente", con el dren 134 (ro blanco) y al ste" con la calle oriente. (Hoy Pedro F. Prezy Ramrez).

(Documento dejustificacin del mbito urbano que ha de enmarcar dentro del centro histrico, la declaratoria de patrimonio cultural del estado de Baja California)

1.2

Losedificios histricos en Mexicali.

Difcilmente ala antes llamada primera seccin puede establecrsele unvalor histrico por sus edificaciones, esto se debe a que las primeras construcciones se levantaron con materiales muy precarios y fueron destruidos por la fuerza de las aguas del ri nuevo,los incendios ytemblores.

En la poca de 1920-1930 con laaparicin de los casinos a lo largo de la frontera,se consolidan como apoyo a estas actividades diversas edificaciones comerciales y se empiezan adescentralizar los edificios delgobierno municipal yestatal.

Es en 1921 cuando se establece bajo decreto en peridico oficial la llamada segunda seccin, la cual por su corta distancia complemento las actividades del centro original. Aspecto muy importante lo constituyen las trazas de las calles que en su multifuncin primordial permite elencuentro de los habitantes

Entre 1930 y 1950 se consolida como el actual centro histrico hasta llegar a considerarse como el principal conglomerado a nivel regional, y de acuerdo a las actividades se dividi en 3 sectores : "norte", donde se alojo la actividad comercial y de servicios, "sur" para el comercio de abasto y zona de tolerancia, "oriente" , principalmente habitacional,del lugar.

Sin embargo de las edificaciones existentes de la poca podemos localizar algunas que en su tiempo fueron parte importante de la actividad social y econmica de la ciudad y particularmente ha de destacarse el edificio de la Escuela Cuauhtemoc, (hoy casa de la cultura municipal), localizado en la confluencia de la av. madero y la calle Altamirano.

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1.3

El inmueble encuestin.

1.3.1 Ubicacin ydescripcin arquitectnica En 1915el primer ayuntamiento de Mexicali presidido por don Francisco L. Montejano, implant un impuesto especial para la educacin de tres pesos trimestrales para cada vecinovarn mayor de 18aos. (Celso Aguirre)

Esta disposicin permiti crear unfondo que ayudara al municipio yal distrito afundar varias escuelas en la ciudad yelvalle,como la Leonardo Bravo de lacolonia Castro,la Cecilio Garza en Bataquez, en Hechicera, en la Col. San Isidro, en la colonia Rivera, en Los Algodones, col. Sonora, la Escuela Rural de Pueblo Nuevo, cucap, y la mas grande y hermosa del distrito La Modelo, bautizada posteriormente por eljefe poltico como Escuela Mixta Elemental y Superior Cuauhtemoc1.

El edificio se construy en la manzana "F" de la primera seccin, entre las calles Porfirio Daz (Madero), Carb (Altamirano) y Coln (Internacional), segn el antiguo planode la nomenclatura deMexicali.

Elterreno de 5,247 metros cuadrados donde seasentara el edificio era el ideal por su ubicacin y tamao. Segn el plano del ingeniero Trujillo, la escuela se asent en un rea de aproximadamente 2,500 metros cuadrados, incluyendo un saln de actos y conferencias, gimnasio y alberca; posteriormente tuvo una cancha de basketball de 600 metros cuadrados,yel restofueron patios ycorredores.

Se trata de un inmueble que muestra tanto en plantas como en alzados un partido arquitectnico simtrico. En trminos formales se aprecia un diseo de caractersticas sobrias, severas y slidas, propias del neoclsico.

El movimiento neoclsico empez en los 1750 en Europa como una reaccin a los excesos del barrocotardo yel rococ.

Elneoclsico cobro ungran auge en Mxico enel sigloXVIII debido en gran parte ala riqueza quetrajo laexplotacin de laminera.

Rodrguez,Alvaro,2006, p. 115

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Composicin:

Del anlisis de la fachada principal encontramos un cuerpo rectangular donde predomina la horizontalidad, con sus elementos perfectamente simtricos y definiendo conclaridad la planta bajayalta. Loselementos predominantes son:

Ventanera: consiste en vanos rectangulares en los que predomina la verticalidad, de doce luces,marcos ytopes de madera,mecanismo tipo guillotina para abrir.

Balaustrada: barandales a base de balaustres y pasamanos limitando las terrazas de la segunda planta sobre los accesos principal ylateral.

Cornisas: rodean totalmente el edificio como remate de los muros de la planta alta. En su parte inferior se aprecian los cabdales o polines a separacin regular. Este elemento se proyecta ms de ladistancia normal haciafuera.

Esquinas: decoradas a base de bloques rectangulares de apariencia rugosa alternados en tamao desde la base del inmueble hasta la cornisa. Este elemento se repite como cenefa en ladivisin entre plantaaltaybaja.

1.3.2 Situacin actual. El 15de marzo de 1974 se celebr en la ciudad de Mxico un convenio tripartita entre el Gobierno del Estado, el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura y el H. Ayuntamiento de Mexicali. En ese trascendental evento se reglamentaba el funcionamiento y la instalacin de la Casa de la Cultura de Mexicali, el edificio elegido para la nueva institucinfue la abandonada Escuela Cuauhtemoc.

A partir de 1997, la casa de la cultura es trasferida para su administracin al 15 Ayuntamiento de Mexicali, bajo la administracin de desarrollo social de Mexicali, el da 29 de septiembre del mismo ao, se lleva a cabo la ceremonia oficial en la que se leotorga el reconocimiento al mrito histrico aledificio de laescuela Cuauhtemoc.

El inmueble en cuestin se encuentra en operacin y en excelente estado de conservacin, en planta baja se ubican 2 galeras para exposiciones, y un saln de usos mltiples, laadministracin delcentroyelarchivo histrico de Mexicali

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2.

LA TEORA DEL VALOR

2.1

Valor.

Es unconcepto econmico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra yaquellos que loscompranyvenden.

Losfundamentos tericos del valor han sido resultado de profundos razonamientos de varios filsofos a lo largo de la historia de la humanidad. El concepto nace cuando el Hombre comienza a obtener excedentes en su produccin y desea cambiarlos por otros bienes que necesita yque noproduce.

As surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como valor de uso y valor de cambio, mismos que sern expuestos ms adelante en el presente documento.

Aristteles, en la edad de oro de los griegos, enuncia su teora del valor subjetivo y dice que el valor de los objetos creados por el hombre no est en el objeto, sino en la mente humana,estableciendo as uncarcter subjetivo aeste concepto.

En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas", integrado por hombres de negocios que sostenan que el bienestar econmico individual slo era posible en unestado econmicamente fuerte y polticamente estable, lo cual exiga un control absoluto de las fuentes productivas de la tierra y de los medios de transporte. Conestafilosofa capitalista,seaplicaronvaloresa latierra,aunque sta notuviese un costo de produccin; y es en esta poca cuando comienza a hablarse de la ley no escrita de la oferta y lademanda.

Enel siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763), aborda el tema del valor de la tierra desde el punto de vista poltico econmico, y recomienda a su gobierno que proceda a valuaciones peridicas de todas las propiedades agrcolas y urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas valoraciones. Sin embargo, por su autoritarismo, solodur2 aos enelcargo.

A finales del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economa poltica como ciencia independiente, defensor de la libertad de comercio y adversario de los monopolios y

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privilegios, en su "teora sobre el costo" reconoce al valor de usoy al valor de cambio, e introduce, como parte de ese valor, la importancia del trabajo y del uso del capital. Concibe al valor de uso como la utilidad de cualquier bien concreto, y al valor de cambio como poder proporcionado por la posesin de los bienes; sin embargo, al no existir relacin entre ambos conceptos, prescinde del primero, dedicndose a estudiar nicamente el segundo, dada su creencia de que el cambio es el fundamento esencial del sistema econmico y sus leyes la base de laciencia econmica.

Adam Smith consider la produccin de riqueza o actividad determinada por la conjuncin de dos factores: el trabajo (principio activo) y la tierra (principio pasivo). Sostuvo que el trabajo es la fuente productora de riqueza, as como la medida realde valor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien viene definido por la cantidad de trabajo que dicho bien proporciona a cambio, lo cual se trata del concepto de Labour Commanded.Adems consider la posibilidad de medir elvalor atravs del trabajo incorporado o cantidad de trabajo que ha sido necesario emplear en su produccin, pero lo consider nicamente vlido en el estadio de la sociedad que precede a la acumulacin de capital, en el que los bienes pueden ser considerados como embodiments detrabajo.

En Smith resulta evidente la existencia de un "trabajo productivo" como aquel que da lugar a un aumento de valor, cuando el producto en que se plasma es tal que puede poner enfuncionamiento una cantidad detrabajo mayor que la del trabajo empleado,y elde"trabajo improductivo", cuando nosedan estas caractersticas.

Definitivamente, el criterio de Labour Commanded de Smith puede concretarse del modo siguiente: el valor de un producto no se calcula con referencia al trabajo mediante elcual hasido producido,sino coneltrabajo que pondr en funcionamiento.

Enel mismo sigloXVIII, David Richard aporta suteora sobre la renta econmica, enla cual establece que, el valor de un bien es determinado por su escasez y por la cantidad de trabajo necesario para su produccin. Bajo esta conceptualizacin, la renta de la tierra es un pago diferencial obtenido en funcin de su capacidad productiva. Acepta la idea smithiana de que es el trabajo el determinante de los valores,peroabandona el concepto de Labour Commanded yampla laconcepcin de Smithde"trabajo incorporado".

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Al analizar la unidad de medida del valor de cambio, David Richard toma como unidad la cantidad de trabajo empleado y no el valor de ste, considerado en este caso como valorde cambio de la mercanca ala"fuerza detrabajo"(en suacepcin marxista). Elcriterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con laexistencia de la tierra ydel capital para la determinacin del valor; desposee a la tierra de influencia en la determinacin del valor y considera el capital como cristalizacin del trabajo anteriormente realizado, suponiendo que eltrabajo anterior y el actual se combinan en lasdistintas producciones en proporciones idnticas.

La teora de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino despus a incorporar conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionndolos con lademanda de bienes en el mercado. Acept en principio el Labour Commanded de Smith, pero define el valor real de cambio como poder de disposicin de las cosas necesarias y tiles de la vida, incluyendo el trabajo, en contraposicin con poder de disposicin de metales preciosos; no obstante, distingue claramente el trabajo como factor productivo originario de la mercanca fuerza de trabajo; hecha esta distincin, consider que Smith se refiri al trabajo y no a la mercanca fuerza de trabajo, mientras que para Malthus el criterio del Labour Commanded se refiere claramente a la mercanca fuerza-trabajo y nosolamente altrabajo.

En contraposicin a David Richard, para quien el examen de las variaciones del valor se remite en ltima instancia alexamen a largo plazo de las modificaciones enel costo de produccin del trabajo, l, por el contrario, fundament la teora de valor en el razonamiento de que el examen de las variaciones del valor lleva necesariamente al anlisis de las alteraciones en los precios de mercado; por esta causa, en Malthus la demanda adquiere una importancia fundamental.

K. Marx parte en su teora del valor del concepto de trabajo incorporado de David Richard, desarrollndolo e intentando hacer rigurosa al mximo la teora ricardiana. Define la fuerza de trabajo como una mercanca constituida por la suma de cualidades que hacen al hombre capaz de producir trabajo; al valor de la fuerza de trabajo como el trabajo necesario para mantener y desarrollar la capacidad de trabajo de los hombres;yeltrabajo como la actualizacin de lafuerza de trabajo.

Marx se plante frontalmente un problema no resuelto en Richard, el del beneficio del capitalista, plusvala generada por el hecho de que la cantidad de trabajo que el trabajador efecta es superior a la cantidad de trabajo precisa para la produccin de

15 sus medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el valor producido y el consumido la plusvala.

Otro problema que resuelve Marx, es laeliminacin del supuesto restrictivo de Richard cuando ste considera que elcapital yeltrabajo se combinan siempre en proporciones idnticas, mediante la introduccin del concepto de composicin orgnica del capital, definiendo el concepto de capital variable como el costo de la mercanca, fuerza de trabajo yelde capital constante como costo de los instrumentos productivos distintos a la fuerza de trabajo. El valor, entonces, vendr definido por la suma de capital constante, de capital variable y de plusvala, con lo que composiciones orgnicas distintas producen elmismo valor, perodistinto tipode beneficios.

Sin embargo, J. B. Say fue el primero que consider el valor de cambio de un bien definido por la demanda y la oferta, la demanda determinada por la utilidad del bien y la oferta fijada por la suma de remuneracin de los factores productivos o costo de produccin.

Marshall,fundador de la escuela neoclsica, parti de una concepcin muy precisa: el precio trmino es el valor expresado en dinero, y el valor expresa la relacin entre los bienes; el valor de cambio de un bien en trminos de otro es la cantidad de este segundo bien que en ciertas circunstancias puede ser obtenida a cambio del primero. Consider el contenido de la teora del valor fijado en dos puntos: formacin de los precios y examen de las fuerzas que estn detrs de la demanda y la oferta, concebidas entrminos psicolgicos.

Entre los aos 1825 y 1850, Johann H. Thunen, economista alemn que desarroll la teora de la renta de la tierra en su pas, hace una clara distincin entre el valor del suelo y las contribuciones al capital y el trabajo, y reconoce que la localizacin de la tierra influye en su propio valor, idea que persiste hasta nuestros das.

En esa misma poca, el francs Claude F. Bastiat, influenciado por la abundancia de tierras vrgenes en Amrica, sostena que el valor de la tierra era funcin de su localizacin,de su productividad yde sus mejoramientos.

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2.2

Significado de la palabra "Valuacin"

Valuacin es un sustantivo femenino que significa, accin y efecto de valuar y cuyos sinnimos son valoracin o evaluacin; a su vez, valuar, es un verbo transitivo que significa valorar (sealar el precio)2. En valuacin, la palabra valuar, es el proceso de estimar la cuanta econmica de intercambio de una cosa, a travs de procedimientos sistemticos que influyen el examen fsico, la fijacin de precios y con frecuencia anlisis tcnicos detallados; proviene del latn tardo valoris, que significa grado de utilidadoaptitudde las cosas para satisfacer necesidades odar bienestar.

Valor, desde el punto de vista econmico, se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran yvenden; valor significa: grado de utilidad de las cosas, cualidad de las cosas que las hace objeto de aprecio. A partir de este concepto,tenemos las palabras avalu, valuacin y valoracin comoderivadas del mismo.

Normalmente, por avalu se conoce al documento, emitido por un experto en la materia (valuador profesional), donde se describen las caractersticas de un bien y dentro del cual se aplican los mtodos necesarios, que cumplen con la normatividad, dado el efecto de estimar unvalorjusto de negociacin,determinando la medida de su poder de cambio, en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo, un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un bien, a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisis de mercado.

Respecto al valor de un inmueble, diremos que este puede ser apreciado bajo dos esquemas bsicos:

Valor de Uso,y Valor de Cambio.

El valor de uso, es el que tienen los inmuebles, debido a la satisfaccin que es capaz de proporcionar. Es un valor subjetivo, ya que cada individuo se lo asignar, de acuerdo al grado de utilidad que reciba de aquel; por lo tanto, ser distinto de una persona a otra y su expresin puede ser que se establezca en trminos distintos a los monetarios.
2

Diccionario de la RealAcademia de la Lengua Espaola,Vigsima Segunda edicin,

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Asuvez, elvalor de cambio de los bienes,es elque adquieren estos en los mercados, al momento de su intercambio,yse identifica atravs del equilibrio de lasfunciones de oferta ydemanda.

Es importante sealar que, el concepto de valor, deba ser diferenciado de aquellos de costo y precio; por costo entendemos que es la cuanta monetaria, que debe pagar el productor de un inmueble y/o servicio, para producirlo y ponerlo a su disposicin en el mercado. Por otro lado, cuando hablamos de precio, nos referimos a la cuanta, tambin monetaria, que pretende recibir dicho productor del inmueble y/o servicio, por suventa,esdecir, por su intercambio.

De lo anterior, podemos sealar que el precio es igual al costo, mas una cuanta monetaria adicional que, en trminos contables, se conoce como "utilidad", pero que tambin puede entenderse como "plusvala", la cual se origina en ciertos factores que hacen atractivo eladquirir una cosa.

Esto quiere decir que las cuantas de valor, de costo y de precio, son iguales, nicamente al llevar acabo este intercambio del bieny/o servicio,entre eloferenteyel demandante del mismo. Desde el momento en que una persona paga por adquirir el inmueble y/o servicio, queda establecido el valor de este en un instante dado; en seguida, por distintas circunstancias (inflacin,cambio en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), dicho valor puede cambiar, aunque el hecho histrico contable,se conserva manteniendo el monto del precio ydel costo, paraelvendedor y elcomprador, respectivamente.

No obstante, en momentos de recesin econmicas, el precio puede llegar a ser igual o menor que el costo, debido a que se tiene urgencia y premura por vender la propiedad, llevando esta situacin asuremate.

Con base en lo anterior, se definir el valor como la cuanta econmica, expresada en nuestra poca, en trminos monetarios, dispuesta a ser cambiada por la posesin de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los intercambios de bienes y/o servicios, entre los ofertantes de los mismos y sus demandantes, en mercados especficos.

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Por su capacidad de conservar elvalor, algunos bienes son mercancas acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de incrementarlo en el tiempo en trminos reales. Esta clase de bienes toma la forma de capital, destinado a la produccin ocomo capital financiero.

Es importante considerar que el valor de los bienes, es una manifestacin estadstica de un componente intrnseco de la propiedad, que es expresado por el productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que, el valor, es funcin de un precio potencial, o sea, el precio que podra alcanzar un bien, en determinado mercado y momento.

Si se entiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predictibilidad aproximada de estos, se basa en 5 principios fundamentales que dan atal pronstico, un fundamento cientfico; dichos principios son: permanencia, coherencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios configuran un modelo, que explica con aproximacin satisfactoria, larealidad.

El principio de permanencia, nos dice que hay un periodo durante el cual los precios se mantienen. Esto admite la variabilidad de los precios, aunque siempre habr un intervalo, durante el cual, el precio pronosticado tenga vigencia; el principio de coherencia, refiere las diversas manifestaciones del precio de un inmueble, las cuales guardan una relacin lgica entre si; el principio de equivalencia, sostiene que dos propiedades equivalentes, en mercados equivalentes, tendrn el mismo precio; el principio de proporcionalidad, afirma que dos bienes semejantes, en mercados semejantes y que, la diferencia de precios, es proporcional a las diferencias entre sus caractersticas (de bienes de mercado);finalmente, el principio de normalidad, asegura que los pronsticos obtenidos para un mismo bien, en un mismo mercado, tienen todos la misma distribucin estadstica llamada "distribucin normal".

Los primeros cuatro principios, inducen a la comparacin como tcnica para el pronostico de los precios, en virtud de que el precio no se calcula, sino que se mide y toda medicin, implica comparacin.

Es importante sealar que, todos los principios y tcnicas, son aplicados por un ente fsico, a la cual denominamos valuador, persona que tiene deberes y obligaciones que cumplir.

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Instruir a los usuarios de los servicios de valuadores profesionales en relacin a lo que, en opinin de la Federacin de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la Repblica Mexicana, A.C. (FECISVAL), constituye el ejercicio competente ytico de lavaluacin.

Lo anterior contribuye al logro de los propsitos de la federacin, entre los que se incluyen promover y alentar la educacin contina en materia de valuacin; mejorar y desarrollar las tcnicas valuatorias; promover la conducta, ejercicio profesional y practica tica,entre sus asociados.

Promover medios, para examinar candidatos a ingresar a las "Agrupaciones Integrantes", con el propsito dejuzgar su destreza, competencia y entendimiento de los principios detica.

Alentar la prctica valuatoria y de ejercicio profesional, que la experiencia ha encontrado y demostrado, que protegen de manera efectiva, al pblico contra la explotacin.

2.3

Factores que crean elvalor de losbienes.

En la bsqueda del valor de un inmueble, es necesario identificar las fuerzas o factores que lo crean y/o lo modifican. Citaremos, en primer trmino, losfactores que crean valor.

Utilidad: Es la capacidad de una mercanca para satisfacer una necesidad o un deseo. Lamedida delvalor nodepende necesariamente de lautilidad.

Escasez: Es la oferta limitada de una mercanca.Algo puede ser til pero noescaso.

Demanda: Esta dada por los productos o servicios que los consumidores estn dispuestos aadquirir. Algo puede ser tilyescaso, pero nadie loquiere.

PoderAdquisitivo: Es la capacidad del adquirente para comprar una mercanca.

2.1.1.- Factores que modifican el valor. Losfactores que afectan o modifican elvalor de uninmueble son de cuatrotipos:

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Fsicos: Aquellos inherentes a la propiedad. Tambin se conocen como factores internos.Para mayor claridad,losdividiremos endos grupos:

a) De los inmuebles urbanos o suburbanos:

Forma ydimensiones delterreno. Superficie. Topografa oconfiguracin. Subsuelo. Uso odestinoactual. Proyecto de las edificaciones. Calidad de los materiales empleados. Edad de las construcciones yvida probable remanente. Servicios pblicos. Productividad.

b) Delos predios rsticos:

Forma ydimensiones delterreno. Superficie. Topografa oconfiguracin. Clasificacin del suelo. Uso odestinoactual. Vas decomunicacin. Clima y precipitacin pluvial. Productividad. Otros.

Econmicos:

Recursos naturales. Fuentes detrabajo. Recursos monetarios. Liquidezycrdito. Modificacin de latasa de inters. Aumento odisminucin de lapoblacin.

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Paridad cambiara.

Sociales:

Crecimiento de la poblacin. Vecindades o entornos. Clasificacin de lazona.

Polticos o legislativos:

Urbansticos. Planes de Desarrollo Urbano. Usodel suelo. Forma de propiedad. Poltica habitacional. Poltica impositiva. Impuestos. Leyes sobre usoo productividad de los inmuebles. Control de rentas.

2.4

Deberes yobligaciones del valuador.

Es obligacin del valuador, determinar, describir y definir, la expresin de valor adecuada (toda vez que existen diferentes metodologas aplicables, cada una de las cuales, tiene validez en la conclusin final, dependiendo del trabajo de valuacin solicitado). Esdecir, que el deber del valuador, es establecer cual de las metodologas es la adecuada al caso particular; el procedimiento y mtodo, para determinar el valor requerido, es una eleccin, que le valuador mismo, debe realizar. Es por esto, que no se podra hacer responsable, del resultado, a menos que el tuviera la libertad de seleccionar el proceso a travs del cual, se obtenga ste (el resultado). Adems de elegir el mtodo adecuado para el propsito, la prctica correcta de la valuacin, requiere que se consideren todos losfactores que influyen en el valor ytambin que el reporte sea presentado enforma clara ylgica.

Al cumplir con lo anterior, el valuador puede considerar las instrucciones de su cliente o puede buscar asesora legal o profesional, para la seleccin de la expresin correcta de valor de responsabilidad nica del valuador. Es tambin su obligacin explicar y describir claramente, el significado de la expresin de valor especfico, que l a determinado, con el propsito de obviar un mal entendido y as, evitar la aplicacin equvoca,incorrecta omala,ya sea deforma deliberada ono deliberada.

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De lo anterior, se desprende la obligacin de determinar los resultados numricos adecuados y aplicables, con el grado de exactitud que exige el propsito mismo de la valuacin,evitando expresar einformar unresultado numricofalso.

Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su campo de ejercicio; tal competencia se lograr mediante el estudio, la prctica y la experiencia. Tambin debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los principios detica,que son parte esencial delautntico ejercicio y prctica profesional.

Una profesin est basada en un conjunto organizado de conocimientos especficos que no posee cualquiera. El conocimiento es de carcter general y especfico, por tanto requiere un alto grado de capacitacin, as como una inversin considerable de tiempo y esfuerzo, para adquirirse y poderse aplicar. El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su confianza en el valuador y confa que ste, aplique sus conocimientos y habilidades profesionales, hasta el punto que sea necesario, para lograr los objetivos del trabajo. Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia el cliente y para lasociedad.

Frecuentemente, unavaluacin pasa de manos del cliente aterceras personas para su uso, mismas que pueden o no conocer al valuador, pero independientemente de ello, tienen derecho a confiar en su validez y objetividad de las conclusiones del valuador, como lo hace el cliente, por lo que, los valuadores deben reconocer tambin que tienen una responsabilidad ante estas personas que,adems de su cliente, utilizan los resultados obtenidos de lavaluacin.

2.5

Obligaciones delvaluador hacia su clienteypara los otros valuadores.

La principal obligacin del valuador hacia su cliente, es entregar un trabajo completo, sin error yoportunamente, con resultados independientes de los deseos o anhelos del cliente,deotras personas odeorganismos oinstituciones pblicas o privadas.

El hecho que un valuador sea contratado para hacer una valuacin, constituye un asunto confidencial, ya que el cliente, sea un ciudadano particular o una entidad determinada, preferir, por razones vlidas,mantener elencargo ensecreto.

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El conocimiento por terceras personas, de que un valuador hay sido contratado para llevar a cabo un trabajo especfico, puede dificultar la operacin y consecuentemente, noes apropiado de parte del valuador, revelar su asignacin a menos que el cliente lo apruebe oque elvaluador sevea obligado, pordiligencias previstas por la ley.

En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de valuacin es propiedad del cliente y ticamente no puede ser publicado, en ninguna forma identificable, sin suaprobacin.

Es incorrecto que un valuador acepte un trabajo que involucre la valuacin de un tangible o intangible, para cuya valuacin no est calificado; a menos que se asocie o consulte con otro valuador que este debidamente calificado, para valuar tal tipo de bienes, debiendo informar esta situacin al cliente con antelacin. En otras palabras, es contrario a la tica que un valuador pretenda poseer o manifieste que posee, conocimientos profesionales que notenga.

Por otro lado, cuando un valuador es contratado por una de las partes en un litigio de orden judicial, se considera prctica contraria a la tica que el valuador, en su dictamen, suprima uoculte cualquier hecho,dato uopinin que sea adverso ala causa de su cliente; o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u opiniones que sean desfavorables a la posicin de su cliente; o que, en cualquier otra forma, asuma actitud parcial. En ese sentido, el valuador tiene la obligacin de presentar los datos, el anlisis y el valor, sin importar el efecto que dicha presentacin tenga sobre lacausa desucliente.

Si fuera el caso, que ms de un cliente busque los servicios de un mismo valuador, con respecto a la misma propiedad o con respecto a la misma causa legal, dicho valuador no puede servir apropiadamente a ms de uno, excepto en el caso en que todas las partes estnenteradas ydeacuerdo.

Es buena prctica llegar a un contrato escrito o al menos a un acuerdo verbal claro, entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propsito del trabajo, el tiempo enque se entregar el informe yel monto de los honorarios. Loanterior es muy importante de lo contrario se corre el riesgo de no cobrar el importe del avalo realizado.

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El valuador tiene la obligacin de proteger la reputacin profesional de todos los valuadores. Es contrario a la tica, el que unvaluador perjudique o trate de perjudicar, a travs de declaraciones falsas o tendenciosas o por insinuaciones, la reputacin profesional de cualquier valuador.

Si fuera el caso que un valuador disminuyera los honorarios que ha cotizado a un cliente, para un servicio especfico de valuacin, con el propsito de desplazar a otro valuador, cuando el que se ha enterado de la cotizacin del mismo, se considerar a sta como una accin contraria alatica.

De ninguna manera ser tica, la conducta del valuador que intenta desplazar a otro, despus que ste ha sido contratado (verbal o formalmente) para un servicio especfico devaluacin.

2.6

Lavaluacin hoyda.

La valuacin es, hoy en da, un procedimiento tcnico y metodolgico que, investiga las caractersticas fsicas, econmicas, polticas y sociales de un bien y con base de ellas, podemos determinar las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de este (el inmueble), es decir que nos permite estimar, en su justa medida econmica, la necesidad de poseer bienesespecficos parafines determinados.

De acuerdo con algunos autores, valuacin es la capacidad de reconocer, estimar y apreciar el valor de alguien o algo. Desde los aos cuarenta, debido al auge de expansin industrial, economistas, ingenieros y gente inclusive de otros tribunales, se encontraron con la gran necesidad de aplicar mtodos sistemticos relacionados con la valoracin de propiedades con fines de venta, administracin financiera y para la fijacin de costos o precios de sus servicios. Alrededor del mundo existen situaciones en las cuales siempre hay valuacin sin darse cuenta de ello.Al momento de cambiar de propietario alguna propiedad, o al momento de realizar transaccin de bienes, se requiere de una apreciacin de valores para proporcionar un valor justo. Como consecuencia, se han desarrollado, con el paso del tiempo, formulas especficas a fin de desarrollar unmtodo racional ycuantitativo dentro del arte de valuar.

Hasta estos das, el arte de valuacin ha experimentado cambios en busca de una perfeccin en sus fases para dar mejores resultados. Cada da, el proceso de

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valuacin se realiza de manera muy emprica, intuitiva y en ocasiones hasta inexacta. Por consiguiente, los resultados pueden variar o no coincidir, despus de un anlisis, de acuerdo al criterio y objetividad e imparcialidad del valuador quien cumplir con la obligacin de mantener uncriterio amplioyacorde ala situacin presentada.

La valuacin ha sido considerada como una profesin antes de los ochenta. En distintas naciones se encontraron similitudes en la aplicacin de metodologas en el rea de valuacin, as como, aspectos relacionados con la personalidad de los valuadores. Organismos profesionales en materia, otorgaban reconocimiento a aquellos que cumplan con requerimientos especficos como experiencia profesional, grado universitario apropiado, honorabilidad yobjetividad comprobadas y por supuesto unentrenamiento especializado.

Durante los ltimos aos, un incremento en el desarrollo financiero internacional y la creciente globalizacin de los mercados, exigan una necesidad patentada de normas internacionales de valuacin. El conjunto de normas establecidas, simplifican la confusin de errores del mismo proceso de valuacin, as como, evitar malos entendidos no intencionados entre las personas involucradas. Por otro lado, cambios de laeconoma yen los negocios dentro yfuera de la nacin,daban como resultado la importancia de valuacin profesional de activos. Hasta este punto, se demandaban valuaciones competentes, objetivas y fundamentadas en el profesionalismo de los valuadores.

Dentro de las ventajas que ofrecen los avalos profesionales, se fund el Comit Internacional de Valuacin (IVSC por sus siglas en Ingles). Su principal objetivo es la elaboracin de normas que sirvan de orientacin en proceso de valuacin de activos fijos para su uso de venta, administracin financiera y para la fijacin de costos o precios de sus servicios, inclusive la promocin de aceptacin mundial. Un segundo objetivo es la buena correspondencia entre las normatividades de los estados en el mundo y detectar las diferencias en dichas normas y en su aplicacin. La meta fundamental de este organismo es que las valuaciones sean reconocidas en las declaraciones internacionales de la contabilidad y de las expectativas mismas de los valuadores bajo otras disciplinas.

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2.7

Valuacin:Tcnica o Disciplina.

Definitivamente no existe un slo mtodo apto para el progreso de cualquiera de las ramas del conocimiento humano, se emplean varios mtodos, sustentados principalmente en el mtodo cientfico, del cual se puede decir, sin lugar a dudas, que es una herramienta consistente y sumamente til para identificar si se est hablando de una tcnica o de una disciplina del conocimiento. El mtodo cientfico, en trminos generales, puede decirse que se integra con la unin de cuatro pasos esenciales para su desarrollo: la observacin, la formulacin de hiptesis, la experimentacin y, finalmente, el pronunciamiento de una leyoun principio.

La observacin es la etapa que consiste en la realizacin de un diagnstico y el establecimiento de una visin sobre un fenmeno especfico, con lo cual se formular el problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de partida para entender el objeto en estudio. Un diagnstico ser entendido como la descripcin del estado actual del fenmeno en estudio, mientras que una visin ser una descripcin de lo deseado sobre el mismo; y, a travs de estas dos descripciones, puede establecerse una diferencia en trminos cuantitativos, misma que representar el planteamiento de unproblema propiamentedicho.

Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento formal, o bien, en la experiencia emprica, se establecen las teoras con las que, posiblemente, se puede dar una solucin adecuada al problema planteado, es decir, un mecanismo terico o prctico para reducir la diferencia entre el estado real del fenmeno y el estado que se desea alcanzar; con este segundo paso se enuncia una hiptesis, misma que en trminos "a priori" puede establecer una solucin al problema formulado. La hiptesis propondr, adems, la estructura metodolgica o serie de pasos que se deben satisfacer.

Para validar el postulado o postulados que sostenga la hiptesis, se proceder a repetir, de manera controlada, los aspectos del fenmeno sobre los que existe cuestionamiento e integran el planteamiento del problema por resolver, comparando los resultados obtenidos con lo sostenido por la hiptesis, de manera que si la comparacin es positiva, es decir, si se cumple, la hiptesis tendr carcter de tesis, en caso contrario, se habr obtenido una anttesis.

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Cuando un proceso de investigacin,que necesaria yevidentemente debe sustentarse en un mtodo cientfico, logra integrar sistemticamente y de manera suficiente los postulados convertidos en tesis y anttesis en un proceso de "sntesis", establece, por una parte, las condiciones y lineamientos bajo los cuales es posible repetir y explicar un determinado fenmeno, y por otra, formula los mecanismos con los cuales es posible resolver problemas especficos. En ese momento, se dice que se ha conformado una disciplina, misma que tendr fronteras definidas respecto del conocimiento materia de suestudio.

Esta aplicacin recursiva del proceso de investigacin establece la perspectiva inductiva del mtodo cientfico, ya que a travs del estudio sistmico de particularidades es posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez integrada lageneralidad,es posible dar respuesta y resolver aspectos particulares.

Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable de valuacin, se debe pensar en sta como una tcnica multidisciplinaria, ya que de ninguna manera establece postulados objetivamente mesurables como lo hace una ciencia o disciplina, tampoco desarrolla metodologas propias para la asignacin de los valores a bienes especficos, sino que recurre al conocimiento desarrollado en otras ramas del conocimiento para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni enriquece conocimiento; sin embargo, esta no debe ser razn para desmeritar la actividad valuatoria, por el contrario, su fortaleza radica en el hecho de que se adjunta al quehacer humano como herramienta fundamental para la toma de decisiones en materia de valor.

Decimos que la valuacin es una tcnica porque aporta una base metodolgica para asignar unvalor econmico a un bien especfico, aunque tambin decimos que es una tcnica multidisciplinaria porque utiliza y combina los conocimientos formulados por otras disciplinas ociencias. Por su naturaleza socialyeconmica, podramos decir que la valuacin es una tcnica tica profesional, con normas y metodologas definidas y adaptables, encargada de indagar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que influyen en ladeterminacin del valor.

De hecho, puede decirse tambin que la valuacin es una de las ramas y tcnicas que emplea la Investigacin de Operaciones, ya que utiliza de manera combinada, pero ordenada, conceptos de probabilidad, de estadstica, de matemtica financiera, de simulacin, de teora de decisiones, de evaluacin de proyectos, de la economa, de

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normasjurdicas y de la tica primordialmente. Estos aspectos son los que le dan a la valuacin sucarcter multidisciplinario.

Habiendo citado en el prrafo anterior a la "Investigacin de Operaciones" ser necesario explicar que sta en una ciencia multidisciplinaria que tiene sus orgenes durante la segunda Guerra Mundial, cuando un grupo de cientficos fueron comisionados por el gobierno ingls para idear recomendaciones que mejoraran las estrategias militares (inteligencia, administracin, servicios de operacin, cuerpos de seales,transportes,logstica,etc.).

Esta actividad fue denominada por los britnicos "Investigacin de Operaciones", debido a que los primeros estudios fueron dedicados a operar el radar y estudiar sus posibles aplicaciones, sustentados enaplicaciones detipo matemtico.

Despus de la guerra, algunas compaas experimentaron con este tipo de investigacin y encontraron su aplicabilidad a problemas de administracin de negocios; desde entonces se ha logrado una base de accin dentro del campo industrial. Sin embargo, ha surgido mucha confusin al tratar de identificar el nombre "Investigacin de Operaciones" con tcnicas especiales, oal hacer distinciones rgidas entre la Investigacin de Operaciones yotras actividades al servicio del ejecutivo como la contabilidad, la estadstica y la ingeniera, aunque con esta ltima las diferencias son ms sutiles.

El primer punto en consideracin es que la Investigacin de Operaciones es exactamente lo que su nombre indica, una investigacin en las operaciones; sin embargo, representa un punto de vista particular en las mismas y, ms importante, un tipo particular de investigacin.

Las operaciones se consideran como un sistema, donde el objetivo del estudio no es analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, ni las propiedades fsicas del producto; sino la combinacin de todas esas caractersticas como un proceso econmico.

A travs de los aos se han desarrollado tcnicas experimentales y anlisis matemticos para utilizarlos como herramientas en el desarrollo de este tipo de actividad. La aplicacin de esta posicin cientfica y de las tcnicas asociadas al estudio de las operaciones, ya sean de negocios, gubernamentales, o militares, es lo

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que se conoce con el nombre de Investigacin de Operaciones, la cual resulta ser, al final de cuentas, una ciencia multidisciplinaria dirigida hacia la investigacin orientada.

Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en anlisis y razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinacin de experiencia general, juicio, especulacin e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisin tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razn, los tomadores de decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y ms eficientes, para aquellos problemas que seconsideran de rutina y repetitivos.

En ese sentido, la Investigacin de Operaciones ha ayudado a resolver problemas variables a travs de sus diversas ramas, como dirigir a vendedores adecuadamente hacia los compradores en el momento preciso, distribuir el presupuesto de publicidad de la manera ms efectiva, establecer sistemas justos de comisiones, mejorar las polticas de abastecimiento y control de inventarios, planear la produccin a un costo mnimo,definir las relaciones de trabajo y capital necesario para una nueva operacin, determinar la capacidad ptima de unidades productivas, establecer planes para el desarrollo urbano de las ciudades, implantar estrategias de precios en situaciones de gran competencia, a evaluar proyectos de inversin directa, a analizar portafolios de inversin y, por supuesto, a asignar valores con fines de toma de decisiones a derechos y a bienes muebles e inmuebles, entre otras aplicaciones ms, sujetndose siempre al anlisis lgico y a la metodologa que ha caracterizado el trabajo de investigacin yque es loque seconoce como "mtodo cientfico".

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3.

MARCO TERICO VALUATORIO

3.1

Los bienes muebles e inmuebles

El Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia comn, y para toda la Repblica en materia federal, establece la clasificacin legal de los bienes en los artculos 750 al 763 de su Ttulo Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha clasificacin se establece la descripcin de aquellos bienes que son considerados inmuebles y de aquellos que son muebles.

Segn elCdigo Civil, son bienes inmuebles:

1. Elsuelo y lasconstrucciones adheridas al.

2. Las plantas y rboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos rboles y plantas, mientras no sean separados de ellos por cosechas ocortes regulares;

3. Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido; Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin, colocados en edificios o heredades por el dueo del inmueble, en tal forma que revele el Propsito de unirlos de unmodo permanente alfundo;

4. Los palomares, colmenas, estanques de peces ocriaderos anlogos,cuando el propietario los conserve con el propsito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de unmodo permanente;

5. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de lafinca, directa o exclusivamente, a la industria o explotacin de la misma; Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las tierras donde hayan de utilizarse,y las semillas necesarias para elcultivo de lafinca; 6. Los aparatos elctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueo de stos,salvo convenio encontrario.

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7. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para conducir los lquidos ogases a unafinca o para extraerlos deella. 8. Los animales que formen el pie de cra en los predios rsticos destinados total o parcialmente al ramo de ganadera, as como las bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras estn destinadas a ese objeto. 9. Los diques y construcciones que, an cuando sean flotantes, estn destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un ro, lago o costa. 10.Los derechos reales sobre inmuebles. 11.Las lneas telefnicas y telegrficas, y tambin las estaciones radiotelegrficas fijas.

En trminos jurdicos, el rgimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser de trestipos:

a) Patrimonio nacional, b) Propiedad privada y, c) Propiedadsocial.

Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles

Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro,ya sea que se muevan por s mismos o por efecto de unafuerza exterior. Estos bienes son muebles como tales por:

a) su naturaleza;o b) pordisposicin de la ley.

Son bienes muebles por determinacin de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exgibles en virtud de accin personal. Ende, sern muebles las acciones que cada socio tiene en las

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asociaciones o sociedades, an cuando a stas pertenezcan algunos bienes inmuebles.

En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los dems no considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las embarcaciones de todo gnero, los materiales procedentes de la demolicin de un edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, los derechos de autor, las colecciones cientficas y artsticas, el acervo informativo y bibliogrfico junto con sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, los granos,mercancas ydems cosas similares.

Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan considerado como inmuebles, recobrarn su calidad de muebles cuando el mismo dueo los separe del inmueble, salvo elcaso deque enelvalor de ste se haya computado elde aquellos, para constituir algn derecho real afavor de untercero.

As mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes muebles einmuebles podrn ser sujetos de la prctica de unavaluacin.

Una valuacin es un dictamen que se practica con base en criterios tcnicos y requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual ser estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta, coincidentemente conelprincipio contablede "negocioen marcha".

Tomaremos en cuenta lo establecido en el Reglamento INDAABIN para realizar avalos refirindonos al Manual del Perito Valuador, que forma parte del marco normativo que el INDAABIN ha establecido para la realizacin de avalos y justipreciaciones de renta que la solicitan las dependencias y entidades de la Administracin Pblica Federal, de la conformidad con lo que seala el Artculo 37, fraccin XXIII de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica y Federal y el Artculo 26 del Reglamento de el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, los trabajos valatorios que soliciten las dependencias y entidades, son asignados a peritos valuadores que integran un patrn nacional.

Los peritos valuadores que prestan sus servicios profesionales al INDAABIN formarn sus informes y avalos basados en los criterios tcnicos, procedimientos y

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metodologas a travs de los cuales se determinan de la manera ms precisa posible elvalorde los bienes inmuebles objetosdelavalo.

Para leelaboracin detrabajos valuatorios, los peritos:

Debern apoyarse invariablemente en los criterios tcnicos y metodologas que determinen la SHF y la propia Comisin siendo de su entera responsabilidad tanto los informes y avalos que formulen, como los proyectos de dictamen que presenten en cada servicio contratado.

Han de ajustarse a las tcnicas que, en la prctica, se consideren aceptables en materia devaluacin.

Debern proporcionar la informacin adicional que la propia Comisin solicite en relacin aalgn avalo en particular.

Debern de estar registrados y aprobados por el INDAABIN, habiendo cumplido todos losrequisitos sealados ensu reglamento interno.

Elaborar los proyectos de dictamen apegndose a los formatos tipo que les proporcionar esta Comisin y contener todos los elementos que en los mismos se indique. Los formatos podrn ser modificados por el INDAABIN cuando se considere conveniente.

El INDAABIN decidir el empleo de un mtodo de valuacin especfico de acuerdo a cada casoafinde que garantice unconveniente grado deconfiabilidad.

Dentro de la Normatividad que se establece en el INDAABIN para obtener un valor estimado de un inmueble, es decir realizar un avalo, los mtodos se describen a continuacin.

3.2

Mtodo comparativo de mercado:

Se utiliza en los avalos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigacin de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de

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renta oalquiler y que, mediante una homologacin de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar unvalor de mercado.

Elsupuesto quejustifica el empleo de este mtodo se basa en que un inversionista no pagar ms por una propiedad que loqueestara dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. Tambin se conoce como Enfoque Comparativo deVentas.

3.3

Mtodo de capitalizacin de rentas:

Se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que producen rentas; este mtodo considera los beneficios futuros de un bien en relacin al valor presente, generado por medio de la aplicacin de una tasa de capitalizacin adecuada. Este proceso puede considerar una capitalizacin directa en donde una tasa de capitalizacin global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo ao, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejen medidas de retorno sobre la inversin) que se aplican a una serie de ingresos en un perodo proyectado, a lo que se llama capitalizacin de flujo de efectivo. Elenfoque de ingreso refleja el principio de anticipacin.

3.4

Mtodofsico:

Se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas caractersticas; este mtodo considera el principio de sustitucin, es decir que un comprador bien informado, no pagar ms por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir ofabricar uno nuevo en igualdad de condiciones alque seestudia.

La estimacin del valor de un inmueble por este mtodo se basa en el costo de reproduccin o reposicin de la construccin del bien sujeto, menos la depreciacin total (acumulada), ms el valor del terreno, al que se le agrega comnmente un estimado del incentivo empresarial o las prdidas/ganancias del desarrollador.

Al observar estos mtodos nos podemos dar cuenta que el primero no se puede emplear porque no existe un mercado en donde exista oferta y demanda de los inmuebles atpicos.

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El segundo mtodo tampoco se puede emplear porque los inmuebles atpicos, propiedad de la nacin o de particulares, no son homologables por lo que emplearemos el ltimo mtodo y en donde aplicaremos los conocimientos adquiridos, principalmente los que hemos definido en el Marco Histrico, Marco Legal y Marco Arquitectnico.

Dentro de este Mtodo, tenemos que utilizar lo que comnmente se denomina como ensambles, que no es otra cosa que el anlisis de elementos constructivos que mantienen caractersticas similares a un sistema constructivo y que ya han sido analizados por expertos en la materia. Enestos ensambles podemos hacer los ajustes necesarios y pertinentes para que el costo por metro cuadrado en un edificio atpico, sea lo ms cercano a la realidad, entre ms elementos descritos y analizados tengamos, ms verdico ser elvalor estimativo al que lleguemos.

Este mismo criterio lo utilizaremos para unvalor estimado de un inmueble destinado al culto religioso en caso de que nos soliciten un avalo para asegurar dicho inmueble, hay que mencionar que el avalo nicamente se referir al inmueble, teniendo en cuenta todo loque ael pertenezca.

Si nos solicitan el avalo de los distintos objetos que se utilizan en la adoracin de la deidad y que son propiedad de la asociacin religiosa a la cual est destinada la custodia del templo, como son los cuadros, esculturas, imgenes, copones, etc., es necesario el apoyo de expertos en estas reas, por lo que se sugiere que indiquemos y especifiquemos muy claramente dentro de nuestro avalo, lo que estamos contemplando para llegar al valor estimado del inmueble, adems de que estos objetos son considerados como bienes muebles.

Dentro del rubro de avalo de bienes inmuebles est contemplado los mtodos a utilizar para poder estimar el valor de un inmueble, como ya hemos explicado el mtodo a utilizar es elValor Fsico.

3.5

Elementos para determinar los indicadores autilizar en lavaluacin de inmuebles atpicos.

Es indispensable en primer trmino saber el uso actual del inmueble atpico que vamos a analizar.

36

Posteriormente investigaremos las caractersticas principales, sin olvidar que impacto provoca el inmueble atpico en elentorno.

Tenemos que conocer en que poca fue diseando y construido el inmueble atpico en referencia para poder establecer cuales eran los materiales y los sistemas constructivos que se emplearon enese entonces.

Es indispensable tener conocimientos de arquitectura para determinar el estilo arquitectnico de la edificacin, dependiendo de sus caractersticas, porque as podemos identificar algunos elementos deconstruccin.

Hay que indagar si este inmueble est catalogado o inscrito en el Instituto Nacional de Antropologa o es considerado como monumento histrico en el Instituto Nacional de Bellas Artes, ya que si es el caso, podemos acudir a estas instituciones para obtener mayor informacin sobre el edificio en cuestin y as llegar a establecer un valor estimadojusto del inmueble atpico.

Es necesario llevar aacabo un levantamiento fsico exhaustivo ydetallado detodos los elementos que estn integrados a la construccin, por ejemplo, portones, vitrales, estancias, recamaras, salas de estar, etc. No estamos incluyendo elementos que se pueden mover, porejemplo, estatuas, pinturas,etc.

Despus de realizar el levantamiento fsico y platicar con el propietario, o las personas encargadas del mantenimiento y limpieza del inmueble,es preciso establecer todos los elementos constructivos empleados, haciendo una descripcin de cada uno de ellos y lacuantificacin de los mismos.

Teniendo el catlogo de conceptos de todos los elementos constructivos es preciso generar los precios unitarios actuales que se asemejen ms a lo que en su momento seemple.

Como todos sabemos para establecer precios unitarios es necesario conocer de materiales, de rendimientos, de salarios por especialidades, y si no los conocemos o no estn establecidos, podemos solicitar presupuestos de algunos trabajos especializados como por ejemplo: vitrales, puertas de madera, hechura de columnas de cantera,adornos enyeso, candelabros, herrera,etc.

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Con estos elementos y dependiendo de la conservacin de la construccin podemos establecer un estimado del inmueble, en este caso no podemos homologar al inmueble por edad, ya que en muchas ocasiones la edad efectiva ya rebas a la vida tilque seestablece en las normas para realizar avalos.

No hay que olvidar que requerimos del apoyo de instituciones especializadas en materia de inmuebles que estn catalogados como artsticos, ya que ellos nos pueden ayudar a establecer un criterio para dar un factor por antigedad, por artstico, por histrico, etc. Ya que estos conceptos son intangibles y es necesario de la ayuda de expertos en esta materia.

Sobre el valor del terreno, tenemos que analizarlo como cualquier otro avalo, haciendo la investigacin pertinente para saber como est el mercado inmobiliario en materia de terrenos en la zona, pero si no existe el mercado inmobiliario suficiente, podemos auxiliarnos de lastablas delvalor delsuelo quese localizan en el"Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as como de Autorizacin y Registro de Personas para Practicar Avalos, Gobierno de la Ciudad de Mxico,Secretara de Finanzas"yque cada ao seactualizan.

3.5.1 Indicadores a emplear. De acuerdo a lo expuesto, los indicadores que se deben de considerar para la realizacin de un avalo de un inmueble atpico son los siguientes:

Ubicacindel inmueble. Aque regin pertenece. poca deconstruccin. Estilo arquitectnico. Sistemas constructivos deeseestiloydeesapoca. Levantamiento fsico del inmueble. Caractersticas artsticas del inmueble. Eventos histricos del lugar. Caractersticas delsuelo. Fechas y trabajos realizados por remodelacin a elementos de relevancia y de importancia, principalmente en laestructura del inmueble.

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Estos indicadores son enunciativos, ms no limitativos y de los cuales se pueden incrementar dependiendo de las caractersticas del objeto, del tiempo que se tenga destinado para el avalo, de la informacin fehaciente y de fcil acceso, de si el inmueble est en uso o en abandono, si el mantenimiento es constante y adecuado, etc.

En este caso estamos contemplando nicamente los indicadores ms representativos, pero no hay que olvidar que para realizar un avalo, se requieren de elementos que son indispensables y que todo valuador conoce y estn contemplados en los mtodos que se utilizan para realizar dicho trabajo.

Estos indicadores sedescribirn con ms detalle ms adelante.

3.5.2 Ordenjerrquico. Considerando ellistado anterior se propone el siguiente ordenjerrquico,deacuerdoa su importancia y de cmo podemos tener una secuencia para realizar el avalo, as como el de establecer los criterios y las especialidades a las cuales podemos acercarnos para profundizar y conocer ms sobre cada uno de los elementos que intervienen en el inmueble que estamos valuando, sin olvidar a las dependencias que tienen injerencia enesa edificacin.

Ubicacin del inmueble. A que regin pertenece. Eventos histricos del lugar. Caractersticas artsticas del inmueble. poca de construccin. Estilo arquitectnico. Sistemas constructivos de eseestiloyde esapoca. Levantamiento fsico del inmueble. Caractersticas del suelo. Fechas y trabajos realizados por remodelacin a elementos de relevancia y de importancia, principalmente en laestructura del inmueble. Este orden jerrquico se establece a partir de una secuencia lgica de cmo analizar los conceptos que intervienen en la ejecucin de un avalo, adems de la informacin

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que debe de contener el reporte que se presenta en la obtencin del valor estimado del inmueble, loque comnmente llamamos avalo.

3.5.3 Composicin de los indicadores. Los indicadores estarn compuestos de la siguiente manera:

1. Ubicacin del inmueble.

Dependiendo del lugar en donde se ubique el inmueble se establecern criterios para la estimacin del valor, ya que no es lo mismo un inmueble que se localice enel centro de una ciudad endonde estn las vas de comunicacin principales contiguas a la edificacin, a un inmueble que se localiza en un callejn, oest en loalto de uncerro en donde nicamente podemos llegar ael caminando.

Actualmente muchos de los sitios donde se levantaron inmuebles atpicos estn en las ciudades, lo que ha ocasionado que en estos lugares se pierda parte del inmueble, por ejemplo los patios, o accesos principales, en especial las edificaciones, cercanas a las vialidades corren ms riesgo de que sean deterioradas por algn incidente automovilstico, o por el paso de la gente que no cuida las edificaciones y las empieza a daar, adems de que estn expuestas a que se les peguen un sin nmero de propagandas que con el tiempo el pegamento utilizado daa a los acabados y recubrimientos del inmueble.

Si nos ubicamos en el mbito de la nacin, es conveniente saber la ubicacin del inmueble, porque podemos establecer los materiales que existen en la regin y que posiblemente se emplearon en la edificacin del inmueble atpico, aunque por la magnitud e importancia del inmueble, en muchas ocasiones los materiales fueron trados de otros lugares que nada tienen que ver con la regin.

Otro aspecto que interviene en la localizacin del inmueble es saber que tipo de suelo existe en ese lugar, sobre este punto hablaremos ms a fondo en el indicador 9,elcual se refiereaCaractersticas del Suelo.

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2. A que regin pertenece.

Estamos analizando los inmuebles atpicos antiguos como los edificios gubernamentales, o educativos, entre otras actividades de esta ndole, pero no estamos exentos de encontrarnos con inmuebles que se dediquen a otro tipo de uso, por lo que en ese caso debemos de adentrarnos en los usos y costumbres y en general conocer ampliamente sobre la regin a la cual pertenece el inmueble atpico encuestin.

3. Eventos histricos del lugar

No hay que olvidar que durante toda la historia que ha tenido nuestro pas, muchos de estos edificios como elque nos ocupa, han sido testigos de eventos de carcter social, o cultural que habr de valorar en sus particulares caractersticas en cada uno de los distintos atpicos, que pretendemos valuar y si fuera el caso es necesario el apoyo del INAH y del INBA ya que estos institutos tienen catalogados muchos de estos inmuebles, ya sea como sitios histricos o monumentos arqueolgicos, en ambos casos se tienen fichas tcnicas del inmueble, en donde nos describen las caractersticas principales, sus antecedentes, poca en que fue construida, elementos representativos, etc.

Si es como monumento artstico, sabemos que es por alguno de los elementos arquitectnicos o el conjunto de ellos lo que lo caracteriza y por eso esta catalogado.

El poder establecer un factor para inmuebles catalogados, como ya sea histricamente o artsticamente, es muy difcil y es un valor intangible que tenemos que agregar, para poder aplicar dicho factor es necesario el apoyo de los Institutos alos cuales ya se ha hecho mencin.

4. Caractersticas artsticas del inmueble

Este indicador es complemento del indicador anterior y de los posteriores, y para poder integrarlo en la valuacin de un inmueble es necesaria la ayuda de expertos en lamateria.

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Se ha mencionado que existen elementos constructivos que tienen ciertas caractersticas en donde est involucrado este indicador, por hacer mencin enunciativa, ms no limitativa tenemos por ejemplo: las cornisas, ventaneara, puertas y balaustras, incluso los sistemas constructivos que se utilizaron en la edificacin del inmueble, etc. en fin son todos aquellos elementos en donde encontramos adornos o elementos que tienen dentro de su elaboracin cosas artsticas.

Como podemos observar no se puede establecer un factor especfico por este indicador, ya que son muchos y muyvariados los aspectos que intervienen, por lo que se recomienda el apoyo de estos expertos adems de los Institutos ya mencionados para establecer un valor, que al igual que en el caso anterior, es unvalor intangible.

5. poca de construccin.

Este indicador est muy relacionado con los indicadores de "Estilo Arquitectnico" y "Sistemas Constructivos" porque dependiendo de la poca van evolucionando o se crean distintos estilos arquitectnicos y se actualizan los distintos sistemas constructivos, adems de que, en un determinado momento, podemos saber si es que en sus cimientos se localizan restos de las culturas antiguas, ositienen quever con algn hecho histrico de lanacin.

Es importante identificar no nicamente la poca de construccin,sino tambin el lapso de tiempo en que tard en construirse el edificio, ya que esto nos ayuda a establecer los distintos estilos arquitectnicos y diferentes sistemas constructivos, aunque es difcil establecerlo directamente, podemos darnos una idea, pero es necesario analizar cada uno de los elementos que lo integran y que lo identifican con suestilo arquitectnico.

Este indicador puede ser cuantificado, o se le puede dar un valor si se realiza un estudio de los inmuebles atpicos que se construyeron en distintas pocas, pudiendo dar algn factor, dependiendo de la poca de edificacin y del grado de mantenimiento con que se cuenta, adems de poder clasificarlos por medio de periodos histricos, en nuestro caso por periodos cortos debido a lo reciente de laciudad.

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Es necesario mencionar que la vida til de este tipo de inmuebles se puede estimar, ya que en el "Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as como de Autorizacin y Registro de Personas para Practicar Avalos, Gobierno de la Cuidad de Mxico, Secretaria de Finazas, de Mayo 2005" establece como mximo una vida probable de 80 aos para poder aplicar el Factor de Edad, pero existen inmuebles atpicos que tienen una antigedad mayor aeste dato, por loque se recomienda que cuando se realice un avalu con estas caractersticas se haga mencin de que el manual seala cierta edad, pero por el mantenimiento, los sistemas constructivos y por lo observado se puede estimar unavida probable mayor.

6. Estilo arquitectnico.

Cuando se habla de inmuebles que se han construido en un periodo muy grande, los estilos arquitectnicos que prevalecen en ellos son muy variados, incluso, como se menciono en el indicador anterior, algunos inmuebles tardaron muchos aos en edificarse y durante ese lapso de tiempo se fueron creando nuevos estilos arquitectnicos, por lo que se debe de identificar cada uno de sus elementos como son:Arcos, dinteles, cpulas, pilastras, columnas, capiteles, bsides, contrafuertes, tipos de ventanas, adornos en fachadas, altares,etc.

Es importante realizar estas observaciones ya que algn elemento puede tener caractersticas diferentes a todo lo dems o bien, cada elemento puede ser distinto, por lo que se recomienda identificar cada uno de los elementos caractersticos con los siguientes estilos arquitectnicos, los cuales son enunciativos segn correspondan al inmueble en cuestin, mencionamos algunos estilos arquitectnicos ms usuales: Renacentista, Barroco,

Churrigueresco, Neoclasicista, del estilo conocido como de Hierro, ya sea en suestilo purooencombinacin entreellos.

En este indicador se puede dar un factor si es que existe algn elemento que predomine sobre toda la edificacin, podemos mencionar por ejemplo que un determinado inmueble atpico, es de estilo gtico porque su fachada, la ventaneara, los arcos para formar las bvedas cumplen con las caractersticas de este estilo.

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7. Sistemas Constructivos.

Estos inmuebles, por sus caractersticas y usos a los cuales son destinados son atpicos, debemos de conocer ampliamente como se edificaron, no hay que olvidar que para poder obtener un estimado del valor del inmueble tendremos que realizar ensambles o incluso hasta podemos llegar a crear un presupuesto de lo que costara edificar un inmueble en estos tiempos pero con las tcnicas y materiales que se utilizaron en la edificacin del inmueble, si es que los hubiere, si ya no existen, se deben de considerar los materiales y sistemas constructivos lo ms semejante a lo que se utiliz en ese tiempo. Para saber que materiales y sistemas constructivos existan en el periodo de edificacin del atpico, es necesario contar con antecedentes como es la ubicacin del inmueble, poca, y tiempo de construccin. Teniendo estos elementos debemos de platicar con las personas ms antiguas de la regin e investigar sobre como se construyo el inmueble, si observamos que en la regin en donde se localiza el inmueble no existe algn material con que cuenta la edificacin preguntar como fue que se consigui, o de donde lo trajeron y porque medios.

8. Levantamiento Fsico del Inmueble

Sobre este indicador debemos de ser muy cuidadosos, ya que es eneste punto endonde recae el mayor peso delvalor estimado del inmueble, nodebemos de olvidar que es muy importante la inspeccin fsica del inmueble, y la descripcin de todos y cada uno de los elementos relevantes de la edificacin para poder hacer los ensambles y precios unitarios de ellos, sin olvidar que existen elementos que no son muy comunes y que debemos establecer la construccin de los mismos lo mas apegado a ellos, porque el estimado del valor que obtengamos ser el resultado de estos anlisis, considerando materiales, equipos de construccin, mano de obra dedicada a estos trabajos, estableciendo su precio unitario y que despus de la cuantificacin de cada unode ellos y multiplicado por su precio unitario obtendremos elvalor estimado de todo el inmueble, sin olvidar agregar el valor del terreno. Cabe hacer mencin que en este punto debemos de considerar un tiempo razonable y que ya depende de la pericia de cada uno de los peritos para determinar cuanto tiempo se requiere para recabar toda lainformacin.

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Actualmente la tecnologa nos puede facilitar esta inspeccin, ya que existen herramientas como distanciometros, cmaras digitales, la misma computadora con sus distintos programas, en donde podemos cuantificar ms rpida y con mayor veracidad que antes.

Se recomienda que al efectuar un avalo de estas caractersticas se haga mencin que se requiere de un tiempo mayor que el usual para cualquier avalo, ya que es indispensable recabar mucha informacin, que aunque puede ser accesible, es tratada y se tiene que seleccionar, adems de contactar con especialistas para poder establecer precios de trabajos que no son muy comunes de ejecutar, por ejemplo los vitrales, el adorno de retablos y muros, la aplicacin de algunos recubrimientos como mosaico veneciano o laminilla de oro, pintores y muralistas, as como el de tener contacto y recabar la informacin que setenga enel INAHy BellasArtes.

Es importante tomar la mayor cantidad defotografas del inmueble, ya que esto nos ayudar a que la descripcin del mismo sea ms ilustrativa, adems de que nos ayuda a solicitar presupuestos de ciertos elementos. En algunos casos ya se cuenta con planos de estos inmuebles, pero tenemos que realizar cuantificaciones de cada elemento que tengamos que analizar para poder establecer su precio unitario.

Dentro de la inspeccin fsica que se realice debemos de identificar plenamente cual es la unidad de cada elemento, esta puede ser por lote o por pieza, siempre y cuando se describa con detalle y adecuadamente. Aunque en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as como de Autorizacin y Registro de Personas para Practicar Avalos, Gobierno de la Ciudad de Mxico, Secretaria de Finanzas, de Mayo 2005, establece clases de construccin por sus elementos estructurales, acabados y usos, dando unos valores de referencia de la construccin por uso, rango de niveles y clase, es necesario anexar todos y cada uno de los anlisis para establecer el precio de cada elemento, as como de los ensambles y de las cuantificaciones que estamos utilizando para llegar alvalor estimado.

Por las caractersticas propias de estos inmuebles, sabemos que no llegan a demeritar su valor si es que se encuentra contiguas a edificaciones con caractersticas diferentes, por lo que es necesario que en el levantamiento

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realizado identifiquemos y describamos las colindancias con que cuenta nuestro inmueble, esto es importante por que nos ayuda con el siguiente identificador que es"Caractersticas delSuelo".

Durante la inspeccin fsica tambin es indispensable identificar si es que ha existido remodelacin de elementos representativos o si es que el inmueble corre algn peligro por daos en la estructura a travs de humedades, desplomes, hundimientos, etc., ya que esto hace que el valor de dicho inmueble tengamos que castigarlo, este concepto se describe ms ampliamente en identificador 10, "Fecha de Trabajos Realizados por Remodelacin".

9. Caractersticas del Suelo.

Hay que recordar que en la Cd. Existen zonas de relleno o que gran parte de esta ciudad seencuentra sobre antiguos de cultivo ,que pueden haber afectado a nuestro edificio, no nicamente a los atpicos por su edad sino en general a muchos y principalmente a aquellos que se encuentran muy cercanos y dentro de loque seconoce como centro histrico.

Otro aspecto que afecta a los inmuebles es el salitre producido por la humedad que sube por los muros y que se da con mayor facilidad si es que no se utiliz algn impermeabilizante para evitar este efecto. En lo que respecta a nuestros inmuebles, seguramente muchos de ellos no tuvieron el cuidado, no exista la tcnica, o los materiales necesarios para evitar que la humedad afectara los muros daando elementos artsticos que pueden llegar aser irremplazables.

Este punto se debe tomar en cuenta, por que si necesitamos atacar la humedad, tendremos que descontar el costo de los trabajos correspondientes para evitar que siga daando los muros, otechumbres y que posteriormente el mantenimiento tenga que sercorrectivo en lugar de preventivo.

Es indispensable conocer el tipo de suelo en donde se localiza nuestro inmueble y tener mucho cuidado con edificaciones que se hayan realizado posteriormente, ya que hay que recordar que muchos de estos inmuebles no tenan las tcnicas ni los conocimientos adecuados para realizar cierto tipo de cimentaciones como son los pilotes,que nos ayudan a soportar una edificacin

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con un peso muy grande y que la capa resistente se encuentra a mucha profundidad.

Si es el caso en el que el inmueble haya sufrido algn deterioro por causa de algn agente externo como puede ser: desplomes por hundimientos discontinuos en la edificacin, agrietamientos por movimientos ssmicos o por repercusiones de edificaciones contiguas, y que hayan daado a la construccin principalmente en la estructura del mismo, es necesario que se describan estas afectaciones y cuales han sido los trabajos representativos en el inmueble, este aspecto sedetalla ms enel siguiente identificador.

10.Fechas yTrabajos Realizados por Remodelacin.

Como se mencion, pueden existir desplomes, agrietamientos, hundimientos o humedades en el inmueble, lo que ha hecho de que existan remodelaciones muy importantes en estos edificios.

Por citar un ejemplo tenemos lo sucedido durante los sismos que han afectado al Distrito Federal, posterior a estos casos se han realizado trabajos de remodelacin, entre la primeras medidas incrementadas para el rescate de los inmuebles, se integro un Comit de Atencin al Patrimonio Daado, en el cual participaron las Secretarias de Educacin Publica (SEP), a travs de CONACULTA y el INAH, las de Gobernacin (SEGOB), Desarrollo Social (SEDESOL), Hacienda y Crdito Pblico (SHyCP), la Secretaria de la Funcin Pblica (SEFUPU), yde la Defensa Nacional (SEDEA).

En 1996 el Gobierno Federal cre el FONDEN como mecanismo financiero de apoyo a las afecciones que provocan los desastres naturales. Con los motivo de los sismos de junio y septiembre de 1999, oper por vez primera para la rehabilitacin de los bienes inmuebles considerados monumentos

arqueolgicos, artsticos ehistricos por leyo declaratoria.

Los edificios recibieron atencin de acuerdo a la gravedad de los daos: en las afecciones menores se consolidaron muros, es decir, se les arreglaron las grietas para que las paredes recuperaran su capacidad original de carga; se consolidaron las cubiertas (techos) con el mismo criterio y se impermeabilizaron.

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Los monumentos con problemas profundos recibieron consolidaciones estructurales ms a fondo, tales como reestructuraciones que dieron mayor capacidad de carga a los elementos arquitectnicos, con el objetivo de dejarlos dentro de los mximos mrgenes de seguridad para la poblacin. En casos extraordinarios, se reconstruyeron los elementos rotos: las bvedas cadas, las torres y campanarios que secolapsaron.

Para mayor informacin sobre los trabajos realizados en cada uno de los inmuebles, tendremos que recurrir a las dependencias citadas para saber cual de ellas es la que recabo la informacin y as poder integrarla a nuestro expediente.

Es necesario hacer este trabajo ya que como toda joya, al ser retocada para que siga conservndose, si no se ha modificado la esencia del objeto, sigue conservando su valor, pero si afecta las caractersticas originales, ya pierde su autenticidad y por consiguiente elvalor sedemerita.

En este indicador podemos dar un factor primeramente si es que al inmueble se le han hecho remodelaciones importantes, posteriormente podemos incrementar o disminuir si los trabajos afectaron a la estructura o nicamente parte de ella, si al realizar las remodelaciones se tuvieron que cambiar acabados, otrataron de conservarse.

Adems de los indicadores descritos se recomienda que en cada avalu de estosinmuebles sepongan las siguientes leyendas:

El inmueble no se encuentra tipificado por el manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria publicado en la gaceta oficial del Gobierno del Distrito Federal ni por los prontuarios de costos paramtricos, sin embargo, para efectos del presenta, se considera de acuerdo a las anotadas en el futuro siguiente: "Q" (Uso especifico) RU (Rango nico) Clase (Dependiendo de los acabados y mantenimiento).

Por sus caractersticas constructivas, se estima para este inmueble atpico una vida til remanente dexaos.

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Para efectos del avalu slo consideramos el Valor fsico o V. N. R., ya que el inmueble, por sunaturaleza, noes homologable.

Se desecha tambin laaplicacin del enfoque de mercado,ya que noexiste un mercado activo para estetipode inmuebles.

Elvalor con que se concluye es estimativo de acuerdo al costo de reproduccin y es susceptible a ser modificado de acuerdo a la profundizacin de investigaciones histricas y arquitectnicas que pudieran incorporar elementos a los ensambles.

Fecha, de elaboracin del avalo. 31 de octubre de 2007 expediente CAT19, emitido por el subjefe del Departamento de Bienes Nacionales dependiente de la Secretaria de Hacienda y Crdito Pblico, se comunica que la comisin de monumentos y bellezas naturales, acuerda declarar al inmueble "ESCUELA CUAUHTEMOC", como"MONUMENTO NACIONAL".

En los ensambles se estima el costo de reproduccin y al estimar la vida til remanente, la depreciacin o prdida de valor por condiciones fsicas queda nulificada, as mismo, no puede ser medida una obsolescencia econmica o tecnolgica, ya que se trata de un inmueble con caractersticas nicas, artsticas y confines de lucro.

Tomando como base cada uno de loexpuesto en cada uno de los indicadores, se pueden llegar a tener factores para cada uno de ellos, pero eso seria tema de tesis de cada indicador, en donde se tiene que profundizar, clasificar, identificar, establecer, acotar, etc., cada una de las caractersticas para formular losalineamientos principales deestosfactores.

Incluso, estos indicadores pueden aplicarse no nicamente a edificios atpicos, sino que tambin se puede emplear en inmuebles que estn catalogados como histricos o que contengan elementos artsticos, pero ya depender de cada valuador para aplicar estos conceptos enlostrabajos futuros.

Como se indic en un principio, estos indicadores son enunciativos ms no limitativos, en cada uno de los indicadores se establecen los criterios necesarios y suficientes para poder llegar a tener factores que pueden ayudar

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en la ejecucin de los avalos referentes a estos inmuebles o bien que tengan quever con estos criterios.

3.6

Resultados.

Con la realizacin de este trabajo se establecen y se describen los indicadores ms relevantes paraestimular elvalorde uninmueble atpico por medio de unavalo.

Los indicadores sealados son los ms representativos, pero no limitativos, y en los cuales se tiene que ahondar ms que en cada uno de ellos, dependiendo de cada caso.

Los indicadores son los siguientes:

Ubicacin del inmueble. A que region pertenece. Eventos histricos enel lugar. Caractersticas artsticas del inmueble. poca de construccin. Estilo arquitectnico. Sistemas constructivos. Levantamiento fsicodel inmueble. Caractersticas del suelo. Fechas ytrabajos realizados por remodelacin.

Dentro de la informacin deeste documento seencuentra deforma muy concreta pero representativa, los distintos estilos arquitectnicos y algunas de sus caractersticas que han surgido durante la evolucin de la construccin en los templos dedicados al culto religioso, se requiere de investigar ms en cada uno de los estilos y sistemas constructivos dependiendo de cada caso.

Con este documento se establecen los indicadores que se deben de seguir para contemplar todos y cada unode loselementos que intervienen para estimar elvalorde uninmueble de carcter histrico, siguiendo los criterios que setienen enel Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos, el cual la mayora de los valuadores, si no esquetodos utilizamos como base para realizar nuestrotrabajo.

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4.

ASPECTOS RELEVANTES DE LAVALUACIN DEATPICOS.

4.1

Comentariosalanlisisdebienesracesatpicas.

Dejando a un lado el valor artstico que pueda tener una pieza maestra de arquitectura,uninmuebleatpiconoposeemssustancia queelflujodeingresosque leproducealpropietario. Bajo este concepto, el valor de una propiedad es tan solo el valor presente delflujo futuro deefectivo que genera. Paraelarquitecto, esto podra parecer unavisinmuy acartonada del mundo, sin embargo, este tipo de planteamiento es el nico recurso que tiene el inversionista, el valuador y el analista para juzgar el valor de una propiedadinmobiliaria. Enconsecuencia laformageneraldedescribiraestetipodeinversionesserepresenta enlafigura4. El diagrama, aunque sencillo, resume el problema al que se enfrenta el analista una vez que todos los detalles, particularidades ycircunstancias de un proyecto hansido analizados. De estos elementos se deriva el conjunto de flechitas que describen los rasgos ms sobresalientes de un proyecto financiero: el enganche (o pago inicial)en efectivo, los flujos de efectivo despus de impuestos y despus de deuda y la estimacindelasutilidades netasaobteneralmomentodelaenajenacin.

FLUJOSDEEFECTIVO

i It

I
FLUJOSDEEFECTIVOANUALES

ENAJENACIN

PAGOINICIAL

Figura4.

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4.2

Lascaractersticas de losatpicos.

Losatpicos tienen ciertas caractersticas especiales, las cuales es necesario enfatizar si queremos comprender el comportamiento de los mercados en donde estos inmuebles atpicos son producidos, consumidos,ytransferidos.

Estas particularidades son:

(1) la importancia de su localizacin, (2) eltamao relativamente grande de lainversin. (3) ladurabilidad delatpico.

4.2.1 Localizacin. Por su misma naturaleza, los activos de bienes races son inamovibles (de aqu que tambin se les defina como bienes inmuebles); no es posible mover una casa, un centro comercial ounafabrica, nitampoco es posible modificar loque les rodea.

Una propiedad es enteramente dependiente de su ambiente y esta situacin hace que las dependencias entre unidades similares sean imposibles si el impacto que tiene la localizacin no es tomada en cuenta; por ejemplo, no tiene sentido alguno comparar dos centros comerciales si no tenemos informacin sobre los sistemas de transporte aledaos,osi noconocemos el mercado general del rea.

Tomando una situacin extrema, es posible que propiedades contiguas, cuyo diseo, tamao y estado fsico son idnticos, tengan precios muy diferentes; como seria el caso de dos casas colindantes muy similares, una de ellas con vista al mar y la otra (por algn error en el diseo arquitectnico) con lafachada en direccin a un basurero municipal.

Usando lajerga de los economistas diramos que los activos de bienes races atpicos son heterogneos (cada uno es diferente a los dems) y que estn sujetos a externalidades del mercado: su usoysuvalor seve influenciado porfactores externos.

Dichas externalidades pueden ser positivas: una nueva estacin del Metro hace maravillas alvalorde las propiedades comerciales aledaas, unaampliay

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moderna avenida impulsa el valor de los centros comerciales y la construccin de residencias de lujoeleva el precio de las unidades vecinas.

Las externalidades tambin pueden ser negativas: la proximidad de una fabrica mal oliente, un viaducto ruidoso o la presencia cotidiana de mercados ambulantes deprimirn elvalor de las propiedades residenciales enelrea.

E inclusive, complicando las cosas, algunos factores podran tener efectos positivos en ciertas propiedades y negativos en otras; por ejemplo, un amplio estacionamiento es bueno para un centro comercial pero no para una zona residencial.

La especificidad espacial de los activos de bienes races debe ser tambin vista en un contexto mas amplio. Cada barrio, ciudad, provincia y pas tiene sus propias caractersticas de mercado y sus estructuras de precio no son comparables. Claramente los precios de las bienes races en Puebla son diferentes a los que prevalecen en la Ciudad de Mxico, pero la diferencia es aun mas pronunciada entre los precios deToronto, Hong-Kong y Guadalajara.

El muy gastado clich acerca de los tres principales determinantes de valor (localizacin, localizacin, localizacin) encuentra un sentido renovado siampliamos la definicin de la palabra "localizacin".

La localizacin espacial (geogrfica o fsica) de una propiedad que recin discutimos, explica gran parte de su valor y de su comerciabilidad. De alguna forma, cada unidad posee un monopolio espacial; si la localizacin es favorable, este monopolio ser explotado por el dueo quien cobrara rentas elevadas asegurando con ello unvalor de reventa ms alto.

La localizacin temporal de una propiedad no es otra cosa que su timing, un proyecto inmobiliario con buen timing (cuando la demanda es elevada y la oferta reducida) le confiere a la propiedad un monopolio temporal y, de nueva cuenta, esto conduce a rentas elevadas y a valores ms altos. Por supuesto que esta "localizacin" ventajosa puede desaparecer muy rpido, sin embargo, el tiempo ganado por un proyecto bien programado puede ser suficiente para generar un rendimiento elevado en la inversin de largo plazo.

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La localization "de nicho" es un concepto menos familiar importado del vocabulario de la mercadotecnia, indica la "localization"(el posicionamiento) de unproducto dentrode lagama de productos existentes.

Un nichofavorable, unavez ms,confiere unaforma de monopolio y porende produce rendimientos elevados hasta el momento en que alguien logra imitar el producto. Los centros comerciales de los aos cincuenta y los condominios de los setenta son ejemplos de nichos que abrierontoda unaveta de inversiones inmobiliarias.

Tambin es importante enfatizar la relatividad de las localizaciones favorables y desfavorables; ya sea que tratemos con localization espacial, temporal, o de nicho, debemos recordar que los tiempos y eventos relativizan considerablemente el significado del clich. Los bienes races atpicos tienen una muy larga historia de florecimientos y de debacles, que han abarcado comunidades, villas y ciudades enteras.

En un rango de tiempo ms corto, resulta apropiado recordar algunos eventos recientes: la cada yel renacimiento de Manhattan (unefecto de localization espacial), la montaa rusa de los precios de condominios en la Florida (un efecto de localization temporal) y los deambulares de los proyectos de propiedad en tiempo compartido (un efecto de localization de nicho).

4.2.2 Ladurabilidad del atpico. Las edificaciones atpicas no slo son grandes, sino tambin bastante durables. Esto, combinado con el gran tamao contribuye a unafalta deflexibilidad en la produccin y enel consumo de las propiedades con estas caractersticas.

Los atpicos y en general los inmuebles estn hechos de un componente permanente representado por el terreno y un componente temporal representado por la construccin cuya vida es por lo general mucho mayor de cien aos, o quizs ms si se le cuida y restaura. Para nuestros propsitos, las propiedades en bienes races atpicas pueden sertratadas como activos eternos.

Dejando a un lado la durabilidad fsica, lo que realmente importa es la longevidad de una inversin: su capacidad para producir un flujo adecuado de ingresos. Una propiedad alcanza el trmino de su vida econmica cuando los rendimientos que

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genera caen por debajo de los rendimientos que se podran obtener por medio de una inversin alternativa; en la mayora de los casos esta vida econmica es ms corta que lavidafsica.

De hecho, la utilidad econmica de una propiedad puede ser muy corta para algunos usos comerciales (restaurantes, hoteles, etc.). Al final de la vida productiva de una propiedad, cuando se le han dado todos los giros posibles, la construccin se debe demoler yreedificar bajo una configuracin distinta.

Entodo objetivo de inversin debe ser el de dar el mejor uso posible a su propiedad y este uso ptimo bien puede involucrar la transformacin o demolicin de la propiedad atpica.

Porejemplo algunos edificios antiguos que se usan actualmente como oficinas aunque estn muy bien cuidados conviene demolerlos; las casas antiguas pueden ser transformadas en pequeos centros comerciales, los almacenes decrpitos pueden convertir encondominios delujo. se

Hasta ahora hemos descrito a los atpicos como:

Heterogneos: no existen dos propiedades exactamente iguales; no slo difieren en su localizacin fsica sino tambin en su naturaleza y sus funciones (apartamentos, fbricas, centros comerciales, haciendas, edificios de oficinas, parques dediversiones, hoteles,cementerios,etc.).

Indivisibles: siendo grandes y durables, las propiedades atpicas no se pueden ofrecer o consumir de manera fragmentada; esta indivisibilidad conduce a los problemas de ajuste de estas propiedades yexplican por qu las inversiones en bienes atpicos noson un medio ideal para diversificar la cartera de la mayora de los individuos.

Es as que los activos de bienes atpicos carecen de dos de los atributos normalmente empleados paradefinir elfuncionamiento deunmercado competitivo.

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4.3

Fragmentacin del mercado atpico.

No debemos emplear la palabra "Mercado" de bienes atpleos en su forma singular, puesto que en realidad setrata de unacomplejajerarqua de sub-mercados.

El mercado debe por lo menos dividirse entre las burdas categoras de mercados residenciales atpicos, comerciales atpicos e industriales atpicos (y todos sus submercados).

En cada pas, en cada ciudad e inclusive en cada colonia dentro de una ciudad existe un conjunto de sub mercados. Cada mercado tiene su propia estructura de precios y sigue diferentes tendencias dedemanda.

Porsupuesto que los numerosos mercados nacionales o regionales estn fuertemente interrelacionados, pero existen diferencias en precios que deben ser tomados en cuenta por los inversionistas yanalistas.

4.3.1 Opacidad del mercado atpico. Las transacciones de bienes races atpicas no tienen la misma visibilidad que las transacciones en los mercados de inmuebles actuales; lastransacciones de propiedad atpicas son menos frecuentes, menos visibles y a menudo toman lugar a puerta cerrada. Adems, aunque algunas de estas transacciones sean visibles, esto no es suficiente para hacer una lectura precisa de los diferentes sub-mercados ya que el mercadode inmuebles atpicos es muyfragmentado.

De hecho, la opacidad del mercado es la razn de la existencia de muchos profesionistas inmobiliarios; corredores, valuadores y abogados que prosperan por el hecho de que los consumidores e inversionistas no tienen acceso directo a precios y cantidades. Inclusive en muchos pases desarrollados no se han organizado bancos dedatos nisistemas de informacin sobre propiedades inmobiliarias atpicas.

4.3.2 Financiamiento inmobiliario. Los inversionistas en bienes races dependen en sumo grado del crdito. Cualquier proyecto inmobiliario, desde sus inicios hasta su culminacin, crece y se alimenta de los fondos hipotecarios. Dado el tamao y la naturaleza perenne de la mayora de los

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proyectos de inversin, el financiamiento inmobiliario depende enormemente de los instrumentos dedeuda de largo plazo;prstamos y bonos hipotecarios.

La forma ms comn de financiar bienes races es por medio de contratos hipotecarios, en donde el valor de la propiedad es considerado como garanta del prstamo. La estrecha vinculacin que existe entre el valor, el activo y la cantidad de financiamiento explica por que las decisiones definanciamiento estn tan ntimamente relacionadas a las decisiones de inversin y porqu, en contraste con el tratamiento usual de lasfinanzas corporativas, nuestro modelo de decisin fundamental (el modelo de capital) toma explcitamente encuenta elcosto del financiamiento.

Loselementos y herramientas del mercado hipotecario son muy complejos yvariados, sin mencionar el uso de lajerga y los tecnicismos que tienden a obscurecer an ms las cosas. Aqu nos centraremos en los elementos bsicos para establecer un esquema de financiamiento y para hacer posible, de la manera ms sencilla, de la evaluacin de hipotecas. Lo cual creemos que es muy conveniente ya que, no obstante lo elemental de las tcnicas, un nmero considerable de profesionistas del ramotiene unmuy pobre entendimiento de las mismas.

Por ejemplo, es muy comn encontrar interpretaciones errneas y por ende, clculos equivocados del ajuste de los intereses y de los pagos, de los saldos insolutos y, obviamente de los costos verdaderos de un contrato hipotecario.

Adems, no queda muy claro como el financiamiento y el refinanciamiento afectan alvalor de las propiedades.

Finalmente los sistemas de financiamiento en Mxico y el marco legal que afecta a las transacciones inmobiliarias son muy distintos a los existentes en los Estado Unidos, por lo que el recurrir a libros de texto diseados para ser aplicados en un contexto distinto al mexicano conduce generalmente aexcavar laconfusin. 4.3.3 Categoras de Crdito. El crdito inmobiliario en Mxico se clasifica, por lo general; atendiendo a las caractersticas delsolicitante,altipode bien inmueble ydestino que se leda alcrdito.

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a)

Segn las caractersticas delsolicitante.

Crdito individual: otorgado a personas fsicas y morales que cumplan con los requisitos jurdicos, econmicos y morales correspondientes para hipotecar un bien inmueble; se encuentra ms relacionado con la capacidad de pago yel valor de lagaranta.

Crdito conjunto: otorgado a promotores o constructores sean personas fsicas o morales para la construccin y venta, en forma mltiple, de casas unifamiliares, departamentos oficinas o locales comerciales en condominio; se encuentra ms relacionado con el xito del proyecto de inversin (ventas):

b)

Segn eldestino delcrdito:

Crdito para adquisicin de bienes inmuebles.

Crdito para construccin oremodelacin de bienes inmuebles.

Crdito para sustitucin de deuda (o pago de pasivos): otorgado al adquiriente de un inmueble hipotecado a favor del banco, en el que el comprador reconoce adeudar el saldo insoluto y el plazo que reste de la operacin Crdito adicional: otorgado, como parte de la operacin interna del banco, con el fin de disponer de sumas adicionales al importe de crdito original; se utiliza para completar el pago de los intereses que no se alcancen a cubrir con los pagos mensuales realizados por el adquiriente de la hipoteca y crdito para cubrir faltantes de liquidez ysindestino especifico.

c)

Segn sea eltipo del bien inmueble:

Vivienda de inters social.

Vivienda detipo medio.

Vivienda de tipo residencial.

58

Inmuebles comerciales atpicos y especializados. Ej. Oficinas, locales comerciales,hospitales,haciendas,escuelas,cines,etc.

4.4

Valorjusto.

Sedefinecomoelmontoquecompensar demanerajusta alpropietario deunactivo que ha sido privado de manera involuntaria de algn beneficio derivado de su propiedad, en donde no existe comprador ni vendedor interesado. En la prctica de valuacinesteconceptoesdeterminadoyutilizadoparacuestionesdetipolegal. Porejemplo,elvalorjustoseestablece legalmentecomoladefinicin devaloraser aplicadaenejerciciosdevaluacin,enloscualesestdepormedio unadisputaentre accionistas de alguna empresa. Es necesario contar con asesora legal para desarrollaruntrabajodevaluacinsobreestasbases. Elsiguiente cuadro unomuestraalgunosejemplos deladefinicin devalor utilizada de acuerdo con el propsito de lavaluacin,as como su efecto en el desarrollo del ejerciciodevaluacin:

Propsitodela valuacin

Definicindevalor

Posibleefectodelavaluacin Para definir un valor final de la adquisicinoventa

Adquisicindetipo estratgica

ValorJustodeMercado ValordeInversin

nfasis en anlisis de flujos de efectivo y consideracin de sinergiasdelposiblecompradoro inversionista Se debe analizar cada caso en particular.

Disputaentre accionistas

ValorJusto

Generalmente, los efectos se reflejan en los ajustes por liquidez y mayora y minora de lasacciones.

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Consideracin Propsitosdetipo regulatorio (fiscalocontable)

M ' i -

de

diferentes

UsualmenteseutilizaValor JustodeMercado

mtodosconbaseeninformacin de mercado (ejemplo: mrgenes de operacin, crecimiento en ventas,etctera,

.. I.M .111

Cuadro 1 (ApuntesdeClase). 4.4.1 Premisas de valor. Las premisas de valor constituyen un conjunto de supuestos bajo los cuales se desarrollar elejercicio devaluacin.Elvaluador basadoensuexperiencia yjuicioes normalmente el responsable de tomar la decisin sobre la premisa de valor a ser aplicada,ascomoelresultadodelanlisisdelascircunstanciasespecficas. Las principales circunstancias que pueden ser utilizadas como premisas devalorson lassiguientes: Valorcomonegocioenmarcha. Valor en uso continuo, considerado al inmueble en cuestin como un conjunto de activos tangibles e intangibles integrados y que interactan entre s produciendo beneficios econmicos. sta es la premisa de valor comnmente utilizada en la prctica devaluacin y dentro de la actividad defusiones y adquisiciones. Bajoesta premisadevalorseasumequeelinmuebleencuestincontinuaraenoperacionesen elfuturo. Valorcomopartedeun conjuntodeactivos. Valor que surge de considerar el activo en cuestin como parte de un conjunto de activos,peroquenogeneranbeneficioeconmico. Valordeliquidacin. Algunos autores hacen referencia a este concepto como un mtodo a ser aplicado a unenfoquedevaluacin(porejemplo:enfoquedecostos)msqueunapremisaesun valor.

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El concepto de valor de liquidacin de un inmueble contempla que ste terminar sus operaciones en el futuro y en un plazo relativamente corto y que sus activos en conjunto o por separado podrn ser vendidos o se dispondr de ellos de alguna otra forma.

Elvalor de liquidacin sedetermina bajocualquiera de las siguientes premisas:

Liquidacin ordenada. Vender o disponer de los activos en conjunto o por separado bajo un periodo razonable de tiempo que permita obtener el mximo valor posible por cada uno deellos.

Liquidacin forzada. Vender o disponer de los activos en conjunto o por separado de la manera ms rpida posible bajo un periodo detiempo menor de lo normal sin importar niconsiderar elvalor resultante.

Los ejercicios de valuacin de un inmueble en particular pueden realizarse bajo cualquiera de las premisas de valor anteriores y los resultados obtenidos podrn ser diferentes entres.

En ocasiones, ser necesario realizar ejercicios de valuacin de un inmueble en particular bajo diferentes premisas de valor. Por ejemplo, al valuar un inmueble en circunstancias de baja rentabilidad, o bien con otro tipo de problemas o contingencias podra ser necesario realizar ejercicios devaluacin bajo diferentes premisas de valor:

a. Bajo la premisa devalor como negocio enmarcha,o.

b. Bajo la premisa de valor de liquidacin ordenada. Esto con el objeto de asegurar que elvalor resultante bajo la premisa de liquidacin ordenada no resulte ser superior alvalor obtenido bajo la aplicacin de la premisa como negocio en marcha.

4.5

Enfoques ymetodologas devaluacin.

La prctica y la teora general de valuacin se ha desarrollado histricamente alrededor de tres diferentes enfoques devaluacin:elenfoque de mercado, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos. Como se menciono en el capitulo Tres, Marco tcnico valuatorio.

61

4.5.1 Consideraciones bsicas. Propsito y uso de la valuacin. El propsito de la valuacin determina la definicin de valor por utilizar, y a su vez afectara la seleccin de mtodos y procedimientos por aplicar. El resultado de una valuacin preparada para un propsito especfico puede ser diferente de las conclusiones obtenidas para otro propsito diferente. Es necesario dejar claro el propsito para el cual fue desarrollado el ejercicio devaluacin.

Definicin de valor a ser utilizada. Se debe establecer la definicin de valor a ser utilizada (valor justo de mercado, valor de inversin, valor intrnseco, valor fsico,entre otros).

Fecha de valuacin. Generalmente el ejercicio de valuacin se refiere a una fecha de valuacin. Este concepto es crtico, ya que el valor determinado puede ser muy diferente si se lleva a cabo en dos fechas distintas. La informacin por usar para el anlisis debe corresponder a lafecha de valuacin o ensu caso, a unafecha loms cercana posible.

4.5.2 Los bienes racesyelderecho depropiedad. La rama del derecho privado que tiene mayor incidencia en lo relacionado a los bienes races es la del Derecho Civil ya que, entre otros aspectos, se encarga del estudio del rgimen de los bienes yde los contratos de naturaleza civil.

Enel Derecho Civil los bienes races seclasifican como bienes inmuebles, endonde el trmino bienes se emplea para referir a aquellas cosas cuya propiedad puede ser adquirida por alguien; en tanto que el adjetivo de inmuebles se refiere a aquellos objetos que la ley considera como tal y que por lo general son objetos que no pueden trasladarse (por si mismos o por una fuerza externa) de un lugar a otro sin sufrir deterioro. De esta forma, los terrenos y todas las construcciones adheridas a los mismos, como lo son las casas y edificios, se definen como bienes inmuebles. Dentro del Derecho Civil, el derecho de la propiedad resulta ser de particular inters para el estudio de los bienes races. Por derecho de la propiedad se entiende a lafacultad que la ley otorga a una persona para usar, disfrutar y disponer de una cosa, con las limitantes que la misma ley establece. As en el caso de una casa, el titular de un

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derecho de propiedad podr habitarla (usar), podr rentarla (disfrutar) o podr venderla (disponer).

El derecho de la propiedad bajo la concepcin occidental tuvo en sus orgenes una serie de transformaciones en cuanto a su filosofa; por un lado el espectro, se encuentra elenfoque altamente individualista de la propiedad durante la Edad Mediay por otro lado, se encuentra el Cdigo Napolenico, en donde la propiedad tena ante todo una funcin social. Las mismas transformaciones se aprecian en los Cdigos Civiles del Mxico independiente.

En tanto que los Cdigos de 1870 y 1884 se limitaban a definir la propiedad como "el derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las que fijan las leyes", la Constitucin de 1917 tiene, en cuanto a la propiedad, una clara orientacin social3

La socializacin del concepto del derecho de la propiedad se debe en parte al dficit en materia de vivienda que ha existido por muchos aos en nuestro pas. De esta deficiencia han surgido modificaciones a los regmenes de propiedad,en la actualidad se clasificanen:

a) Propiedad individual: cuando una persona -propietario- adquiere los derechos de propiedad.

b) Copropiedad: cuando dos o ms personas adquieren los derechos de propiedad, siendo cada uno de los copropietarios dueos de la totalidad el bien y node una parte del mismo.

c) Condominio: cuando el inmueble aunque pertenece a distintos propietarios y tiene elementos o partes comunes de carcter indivisible es susceptible de ser aprovechado independientemente. Es decir, el condominio tiene elementos tanto de (a) como de (b).

La propiedad de los bienes inmuebles se adquiere en alguna de las siguientes formas3:

Gerardo Guzmn Araujo,el Condominio su Constitucin, Compraventa yAdministracin,TRILLAS,3ra. Edicin, 1990 pp. 15-19

63

a) Accesin: al adquirir todo lo que se incorpore a una propiedad, mediante remodelaciones efectuadas en un inmueble, en donde el que efecta las mejoras recibe un pago de indemnizacin siempre que haya habido buena fe de por medio.

b) Cesin y enajenacin: al transmitirse el derecho de la propiedad mediante cesin, compraventa, permuta odacin.

c) Prescripcin positiva: para lo cual se adquiere la intencin de poseerla en calidad de dueo, de hacerlo sin violencia, en forma continua, no clandestinamente yque transcurra eltiempo marcado por la ley. En el Registro Pblico de la Propiedad se deben inscribir entre otras cosas4: Los documentos que acreditan la propiedad de los bienes inmuebles, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles pactados por mas de seis aos, aquellos en que la renta se haya anticipado por ms de tres aos, las hipotecas, los litigios en los que seencuentra el inmueble y los avisos preventivos que mandan los notarios pblicos.

De esta forma, el Registro Pblico estar dando fe pblica de lo inscrito, adems de que dicha oficina tiene obligacin de proporcionar cualquier dato que se le solicite a este respecto

Se mencionan a continuacin algunos artculos que se refieren a la propiedad de la nacin enla Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos:

Sobre las Garantas Individuales, Articulo 27.- La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los limites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nacin, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.

Articulo 132.- Los fuertes, los cuarteles, almacenes de deposito y dems bienes inmuebles destinados por el gobierno de la unin al servicio del pblico o al uso comn, estarn sujetos a la jurisdiccin de los poderes federales en los trminos que establezca la ley que expedir el congreso de la unin, ms para que lo estn igualmente los que en lo sucesivo adquieran dentro del territorio de algn estado, ser necesario el consentimiento de la legislatura respectiva.
4

Alejandro RamrezValenzuela,ElementosdeDerecho Civil, LIMUSA,Mxico,1986,pp.131-134

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Dentro de la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federacin del 20de Mayo de 2004,se hacemencinde:

4.5.2.1.- Los bienes races y los contratos Los contratos5 son convenios escritos y voluntarios que tienen por objeto crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones y derechos, siempre y cuando la materia de los mismos tenga un objetivo lcito. En caso de conflicto eljuez es el encargado de interpretar el texto del contrato. Dicha interpretacin se hace de acuerdo a los siguientes criterios:

a) Subjetivos: La intencin comn de las partes como se establece de acuerdo a las palabras yclusulas empleadas enelcontrato. b) Objetivos: Se eliminan las ambigedades que surgen de las palabras o clusulas elcontrato. c) Integradores: Se completan las omisiones en el contrato mediante las normas supletorias establecidas porel legislador.

Al firmarse un contrato se crea un vnculo jurdico entre las partes, por lo que este tiene carcter de obligatorio, el cual no puede modificarse ni alterarse de manera unilateral.

Pudindose recurrir a las autoridades para establecer una demanda entre las partes en caso de algn incumplimiento. Les otorga a los firmantes, seguridad sobre lo estipulado y puede ser utilizado comodefensa ante agravios de untercero.

4.5.3 Prestacin de servicios profesionales. Contrato mediante el cual una persona -profesional- se compromete a prestar personalmente determinados servicios a otra persona -cliente- a cambio de un cierto pago de honorarios.

El profesional se ve obligado a responder en caso de impericia, negligencia y dolo as como amantener ladiscrecin encuanto alos intereses del cliente.

Ramrez (1986) op.Cit, presenta una lista mas detallada, pp.181-182.

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En el caso de mediacin en la compraventa de inmuebles los contratos de prestacin de servicios tienen por logeneral lassiguientes caractersticas:

a) El contrato se hace por lo general por escrito, aunque la ley no lo requiera, paraevitar riesgos innecesarios para ambas partes.

b) El profesional determina la conclusin del avalo as como toda la documentacin que soporta sudeterminacin eneldocumento queemite. c) El cliente autoriza al profesional libre acceso al inmueble en estudio para levantar la informacin necesaria para el trabajo. El cliente tambin se compromete a entregar una copia del ttulo de propiedad, la documentacin sobre el uso de suelo, boleta predialydelagua.

d) El pago de honorarios se establece como un porcentaje sobre el valor concluido del avalo, cubrindose el50% por ciento al momento defirmarse el contrato de prestacin de servicios profesionales y liquidndose al momento de entregar el avalo.

e) Se establece el periodo de entrega del avalo en das hbiles a partir de la entrega del anticipo en una clusula del contrato, que habitualmente flucta entre 19y 12das. 4.5.4 Identificacin del rgimen de propiedad. Tomando en cuenta las diversas disposiciones del marcojurdico vigente, relacionado con la actividad valuatoria, conviene establecer una clasificacin de las diversas formas de propiedad:como se indica en elesquema 1.

1.- El instituto de investigaciones inmobiliarias de la Cd. de Mxico cuenta con una serie deformas de contrato aprobadas por la Procuradura Federal del consumidor.

66

Esquema 1.

Dominio Pblicodela Federacin.

PATRIMONIO NACIONAL Dominio Privadodela Federacin. Privativa.

Individual

Condominio

RGIMEN DE PROPIEDAD PROPIEDAD PRIVADA Colectiva. Copropiedad Certificados participacin Inmobiliaria. (2) de

Comn.

Certificados vivienda. (2)

de

PROPIEDAD SOCIAL

Ejido

Propiedad Comunal.

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4.5.5 Objeto ydestino o Propsito delavalu: Esde particular importancia para el valuador profesional, identificar con precisin "que ser la materia de la valuacin (objeto del avalu)" y "para que efectos ha sido solicitado elservicio (destino o propsito delavalu)". Respecto a esto ltimo, es decir, al uso que se pretenda dar al dictamen, no se trata de conocer la razn por lo cual es requerido el estudio para "orientar" la decisin del valuador. La profesin de valuador, es altamente calificada y en ella se deben observar las normas de tica ms elevadas, sosteniendo un criterio libre e imparcial y fundamentado ensu capacidad tcnica. Ello nos obliga a reconocer si el problema planteado es de nuestra especialidad; si tenemos los conocimientos yexperiencia para resolverlo;si contamos con los registros requeridos para el caso; en suma, si el trabajo a desarrollar, est dentro de nuestro mbito de competencia.A ello nos referiremos enel captulo 2, ElValor y laValuacin.

Usos y Destinos Autorizados: En la actualidad, es factor decisivo en la determinacin del valor de un inmueble, tomar en cuenta el uso del suelo autorizado, de acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano y a las Cartas de Usos y Destinos de una localidad, que permitirn observar la potencialidad de una zona, las restricciones o limitantes de uso, las posibilidades de aprovechamiento de unpredio yotros.

En los estudios residuales, esta informacin es determinante, pero desde luego, su aplicacin depender de ladisponibilidad de la normatividad en el lugar.

Algunos conceptos sobre este temason:

Densidad Habitacional: Es el nmero de viviendas que podrn construirse en un predio,dependiendo desusuperficie.

Intensidad de Construccin:

Es el nmero de metros cuadrados de construccin

habitacional que puede edificarse en un predio,dependiendo desu superficie.

Clasificacin y Anlisis de Datos: La expresin escrita de un avalo, es un informe tcnico que contiene los datos a que nos hemos referido en los incisos anteriores, como son: antecedentes y caractersticas urbanas, descripcin general del inmueble,

68

medidas y colindancias del terreno o de las reas privativas de un condominio, elementos de la construccin,etc.

Esta informacin se ha venido consignando en formatos impresos, en ocasiones insuficientes en espacio y carentes de algunos conceptos que las tcnicas actuales de valuacin requieren.

Deah que los avalos escritos enforma abierta, permitan una descripcin ms amplia y a la vez especfica al caso en estudio, siguiendo los rubros contenidos en un formato: gua, que incorpore toda la informacin que justifica y fundamenta criterios y valores aplicados.

El auxilio de procesadores de texto para este fin, agiliza la operacin y contribuye a una mayor eficiencia enel usode losarchivos del valuador.

4.5.6 Objeto ydestino de lavaluacin inmobiliaria. En el desarrollo de un estudio valuatorio, la identificacin del problema a resolver es uno de los aspectos ms importantes de este trabajo, pues el profesional de la valuacin no debe restringir sus conocimientos estrictamente al campo tcnico, sino que debe contar con herramientas relacionadas con la economa, administracin, finanzas, legislacin impositiva o inherente a la valuacin. En sntesis, del conjunto de materias que intervienen en las operaciones inmobiliarias, de tal manera que le proporcionen un panorama general de las mismas y le permitan considerar todo aquello que,de unaforma uotraforma,influya enel Proceso deValuacin.

Esobjeto de lavaluacin, estimar elvalorde: Bienestangibles e intangibles. Derechos reales sobre los mismos. Bienes muebles e inmuebles. Cultivos yespecies maderables. Productos por arrendamientos. Daosy perjuicios. Otros.

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Es destino de la valuacin el uso que se pretende dar a un dictamen valuatorio para efectosde:

Conocer elvalorcomercial parafines particulares. Adquisiciones, enajenaciones o hipoteca del inmueble - Compraventa. - Donacin. - Sucesin testamentaria. - Prescripcin positiva. - Cesin de derechos. - Permuta. - Dacinen pago. Seguros yfianzas. Crditos hipotecarios. Crditos con garanta de bienes muebles. Reevaluacin de activosfijos. Reexpresin de estados financieros. Indemnizacin porexpropiacin. Afectaciones por causas de utilidad pblica. Justipreciacin de los productos que la Federacin deba cobrar cuando concesiones inmuebles federales. Embargos y remates. Liquidacin desociedades.Aumentos decapital.Escisiones. Controversias deordenjudicial (penalycivil). Estudios tcnicos. Valuacin de obras de urbanizacin y Pago de derechos de regularizacin deobra. Justipreciacin de arrendamientos.

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4.5.7 Limitantes de un avalo. Las limitantes de unavalo son conceptos que establecen las condiciones enque esta basado el dictamen del perito valuador, los alcances del trabajo, las elementos tomados en cuenta para su desarrollo, como son lasfacilidades para la inspeccin, las fuentes de consulta utilizadas, los procedimientos empleados, y otros aspectos de carcter personal respecto a lasconclusiones delestudio. Expresamos algunas deestas limitantes: La vigencia del presente dictamen no podr exceder de seis meses, contado a partir de lafecha de suemisin. Los valores unitarios de terreno son los que se detectaron en la zona, para predios de caractersticas similares, tomando como base de anlisis un lote tipo, propuesto por el valuador. La superficie del terreno corresponde a la indicada en la escritura presentada y se aprecia muysimilar alaobservada enel lugar. La superficie de construccin, medida en forma directa el da de la inspeccin al inmueble, difiere de la que se indica en la boleta predial. Para efectos del presente trabajo,setomar en cuenta la superficie medida. Los valores unitarios de los tipos constructivos empleados en el presente dictamen, son los que se obtuvieron para construcciones nuevas de caractersticas similares, tomando como base las publicaciones especializadas de la localidad y los anlisis de costos realizados porel propio valuador. Los valores unitarios de renta para los tipos constructivos apreciados, son los que se obtuvieron para unidades rentables de caractersticas similares, con base en la investigacin de mercado en la zona. Las diferencias observadas con respecto al inmueble en estudio se homologaron. El procedimiento empleado para la obtencin del Valor Neto de Reposicin de las construcciones, consiste en partir de Valor de Reposicin Nuevo de cada tipo apreciado y afectarlo por demritos correspondientes a edad y estado de conservacin. La tasa de capitalizacin aplicable al caso, segn la ubicacin, edad, estado de conservacin, funcionalidad del proyecto y oferta y demanda de rentas en la zona, ser laque puedajustificar el valuador.

71

En los valores unitarios de construccin, elementos accesorios, equipos e instalaciones, nose deben tomar en cuenta descuentos especiales. Es importante precisar que el Valuador no tiene inters presente ni futuro sobre la propiedad analizada. Si bien es cierto que es necesario expresar las limitantes de un avalo, condicionar enexceso undictamen,tambin condiciona el resultado.

4.6

Consideraciones de vanguardia sobre los indicadores a considerar partiendo delvalor cultural. Tasacin de bienes patrimoniales con valor cultural.Como valorar la riqueza de un estado

4.6.1

Partiendo de la premisa de considerar que, a los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural, no se los puede enajenar y que en la mayora de los casos no se les puede dar un valor econmico, se hace este estudio con el fin de iniciar un aporte en este tema ya que, en varias ocasiones, es preciso poder definir un nmero por motivos expropiatorios, de seguros, o simplemente para conocimiento del Estado Nacional o Provincial.

Para poder comprender mejor el motivo y la importancia de la Tasacin de los Bienes Patrimoniales Culturales se har una breve referencia aunartculo publicado por el Dr. Camilo Herrera* en julio de 2002 en el I Congreso Internacional de Valoracin y Tasacin celebrado en Valencia, Espaa, referido a la importancia que tiene la valoracin de la cultura,en el desarrollo econmico de los pueblos considerndola una parte muyimportante de la riqueza de unanacin.

Dice C.H. que: " en los ltimos aos entran en vigencia otro tipo de mediciones en el mundo acadmico de la economa, que tienen que ver con las condiciones y capacidades de las personas y las seala como condiciones intangibles, dando lugara la denominacin de capital intangible (C.l.) que explica desde el punto de vista sociolgico, un importante aspecto del desarrollo econmico de los pueblos,

refirindose concretamente a la influencia que elValor Patrimonial Cultural tiene sobre dicho desarrollo. Este C.l. est relacionado directamente con la cultura de los pueblos y representa, las expresiones colectivas de la sociedad y abarca todas las actividades humanas, reflejando las diferencias entre los pueblos. La cultura, es la expresin que

72

da respuesta a las necesidades comunes de los habitantes de un pueblo. La cultura es pues, parte activa yfundamental del desarrollo econmico, siendo entonces el C.l. la expresin del sentimiento mismo de los pueblos y su relacin es directa con la cultura ysu conservacin.

El C.l. aumenta en la medida que los pueblos conservan su memoria, siendo en este caso particular de vital importancia todo bien patrimonial cultural que sirva de custodio del pasado, de instructor del presente y de cimiento para el futuro, tal como museos, por lo que contienen, obras de arquitectura, por lo que representan, y construcciones cuyafuncin sea la muestra deactividades culturales, pues como dice Camilo Herrera, "sin cultura no hay desarrollo", por lo tanto conocer el CAPITAL CULTURAL

TANGIBLE E INTANGIBLE es de fundamental importancia para la economa de una nacin. Estos dos grandes grupos no deben separarse ya que uno es causal del otro. El CAPITAL CULTURAL TANGIBLE se manifiesta en:la Industria Cultural,el Turismo Cultural, ylos Servicios Culturales (destacando algunos como :la industria editorial,la industria fonogrfica, el video, la T.V., la radio, el teatro, las artes visuales, la publicidad, la prensa, lasartesanas, etc.).

En cambio el CAPITAL CULTURAL INTANGIBLE se manifiesta en los Valores Comunitarios como los niveles de Confianza, Bienestar y Orgullo Nacional,todos ellos estrechamente ligados a la relacin ingreso -bienestar -cultura.

C.H. tambin hace referencia a los notables avances de las metodologas de valoracin de inmuebles de patrimonio cultural y de obras de arte donde se incluyen Variables Intangibles, como adicionales en la determinacin del precio, destacando que,todo ello conducir a lacreacin de unsistema universal devaloracincultural."

Elobjetivo entonces de nuestro trabajo estar referido a la bsqueda deesas variables TANGIBLES E INTANGIBLES que nos ayudarn a valorar un Bien Patrimonial Con ValorCultural.

*CAMILO HERRERA: es Director del Centro de Estudios Culturales de Colombia y Representante para Colombia delWorldValue Survey

4.6.2

Valores Tcnicos para uso contable, de bienes patrimoniales con Valor Cultural

73

Introduccin

El objetivo general que persigue el TRIBUNAL de TASACIONES DE LA PROVINCIA DE SAN JUAN es conocer la valuacin tcnica con fines contables, de los bienes de dominio pblicoy privado, pertenecientes alESTADO.

Considerando que el patrimonio del Estado, es todo lo que ste posee, haremos la salvedad de que, este anlisis, estar referido a los bienes que, adems de su valor tcnico, tienen importancia cultural, y al resultado final, se lo denominar: "VALOR PATRIMONIAL CULTURAL", y estar representado por un coeficiente que expresar la importancia histrica, arquitectnica, social-artstica y temtico-cientfica, que el inmueble de referencia posee y lo que representa para el estado econmico, considerando adems que los bienes patrimoniales con valor cultural, por sus caractersticas son BIENES ESPECIALIZADOS. Esta situacin, los convierte en nicos eirreemplazables enel mercadocomn.

Engeneral cuando se tasa un biendel Estado conel propsito dedar un"valor tcnico para uso contable" se consideran dos tipos de valores segn el inmueble que se analiza,estosson:

1-EI Valor Neto De Realizacin : o sea el monto neto si se vendiera en un mercado libre, vigente a la fecha de valuacin. Este valor se aplica en los BIENES NO ESPECIALIZADOS.

2-EIValor De Utilizacin Econmica :que es el mximo valor que se le puede asignar a un bien,(tambin definido como valor instrumental o valor de uso), ya que deriva de la utilidad que cada individuo le otorga a su propiedad, y en funcin de su costo de reemplazo, que puede diferirtotalmente de loqueotro considera, puede llegaraserun valor muy superior al valor neto de realizacin o no. A este grupo pertenecen los BIENES ESPECIALIZADOS.

Pero en estos dos grandes grupos no se pueden incluir los bienes que adems tienen Valor Patrimonial Cultural, por este motivo se hanagregado para estos inmuebles, dos tipos devalores que completaran laclasificacin anterior, yque llamaremos:

74

3- Valor De Reconstruccin: que est referido al tipo de intervencin que el Estado debera realizar en un Inmueble deteriorado, para su total recuperacin, teniendo en cuenta todos sus detalles, Inclusive mano de obra artesanal y materiales especiales. Este valor es eminentemente tcnico y en general se usa para que el edificio pueda ser asegurado contra incendios, o para reconstruirlo por haber sufrido actos

vandlicos, acontecimientos telricos o simplemente el deterioro por el paso del tiempo ylafalta de conservacin.

4- Valor Patrimonial Cultural: al que nos referiremos detalladamente con el fin de poder agregar al valor tcnico, un nuevo coeficiente al que llamaremos COEFICIENTE CULTURAL que surgir de un anlisis donde se tendrn en cuenta algunas pautas no necesarias para otro tipo devaluacin.

4.6.3

Valor tcnico para los bienes delestado:

Informacin general

ORGANISMO:se refiere al nombre delorganismo delEstadoque solcita la tasacin.

DEPENDENCIA JURISDICCIN: mencionar el nombre de la jurisdiccin a la cual pertenece.

RESPONSABLE DE LA INFORMACIN: nombre y apellido

TELFONO: FAX:MAIL:

CDIGO POSTAL:

EL LOTE

DESIGNACIN CATASTRAL: Nomenclatura Catastral N

PLANO DE MENSURA: N

INSCRIPCIN DOMINIAL: N

75

SUPERFICIE DEL LOTE: este tem deber ser documentado con la correspondiente mensura actualizada.

SITUACIN JURDICA DEL INMUEBLE: se analiza con el fin de poder regularizar la situacin dominial de algunos inmuebles ya que envarias ocasiones se han detectado errores en losttulos.

EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE Y DESCRIPCIN DE LA ZONA: Seadjuntarn planos para indicarsu ubicaciny larelacin conelentorno, distancias acentros importantes, accesos desdedistintos puntos de la provincia sifuera necesario. Sedetallar la infraestructura, equipamiento yservicios.

VALOR DEL TERRENO: al completar el anlisis de todos los tems, ayudados con el Mtodo Comparativo, yteniendo encuenta que elterreno, enalgunos casos, puede no conservar construcciones relevantes, pero s un valor histrico destacado, se lo considerar con especial atencin, para incrementar o no, su mejor valor de

mercado,arazdelValor Patrimonial Cultural considerado.

RELACIN LOTE- MEJORA

SITUACIN FUNCIONAL:

Terminado elanlisis del loteyantes de comenzar elanlisis de las mejoras ubicaremos la situacin particular sugerida del inmueble de acuerdo a una clasificacin

por el T.T.N. ya que sta ayudar a completar el estudio jurdico antes

mencionado. El T.T.N. denomin UNIDAD ECONMICA al inmueble mas la mejora y consider ocho situaciones particulares a saber: CAS01 Unedificio sobre variosterrenos.

CAS02 Varios edificios sobre unterreno.

CAS03 Varios edificios sobre vahos terrenos. CASO 4 Undepartamento en unedificio que noes del Estado Provincial.

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CASO 5Un campo con instalaciones.

CASO 6Edificios sobre Terreno y/ oTerrenos ubicados endistintos lugares.

CASO 7 Inmuebles en construccin.

CASO 8 Incorporacin de mejoras al inmueble.

LA MEJORA

NOMBRE DEL INMUEBLE:

UBICACIN:domicilio del bien atasar

DESTINO: referido a la actividad que se desarrolla en el inmueble, objeto del estudio, enelmomento de latasacin,(biblioteca,teatro,museo,etc.).

SUPERFICIE CUBIERTA: Se adjuntar la documentacin grfica (planos aprobados) y fotogrfica, de todas las mejoras existentes, an las de escaso valor si las hubiere, ya que las mismas, en algunos casos, pueden hasta restarle valor al inmueble tratado.

AO DECONSTRUCCIN: Si no se consiguiera exactamente habr que hacer una estimacin, investigando publicaciones ya sean de tipo literario, periodstico, testimonios orales, etc. yaque este datoesde particular importancia para latasacin.

ESTADO DE CONSERVACIN: tratndose de bienes comunes se aplicar la tabla de Ross Heideck. Pero considerando que en este caso se trata de bienes con Valor Cultural el estado de conservacin se analizar de acuerdo a lo expuesto en el ltimo punto deestetrabajo.

TIPO DE BIEN: los bienes pueden ser especializados, (se refiere a aquellos bienes que por sus caractersticas tienen un mercado muy limitado o inexistente), y los no especializados (para los cuales existe un mercado transparente de bienes comparables).Los bienes con VALOR PATRIMONIAL CULTURAL se considerarn Bienes Especializados.

77

TIPO DETASACIN: Deacuerdo al punto anterior los Bienes Patrimoniales ConValor Cultural son Bienes Especializados (ya que no existe mercado para ellos) no obstante,se analizarn ambos valores, (elde realizacin econmica yel de uso)y,se utilizar elque obtenga mayor valor, para luego aplicarle el COEFICIENTE DE VALOR CULTURAL obtenido delanlisis realizado para cada caso particular.

Engeneral yde acuerdo alodestacado enelTEMA 2-al comienzo de este trabajo,al hacer una tasacin de los Bienes del Estado podemos considerar cuatro valores segn eltipo de bien:

a)Valor de utilizacin econmica (especializado). b)Valor netode realizacin (no especializado) c) Valor de reconstruccin (especializado o no especializado), segn sea el bien tratado Ej. Situaciones de catstrofe, actos vandlicos, inclusive deterioro natural, etc.). d)Valor patrimonial cultural (especializado) que surgir del mayor valor obtenido entre "a" y "b",resultado ste que luego se afectar por el Coeficiente Cultural oportunamente calculado.

COEFICIENTE CULTURAL: valoresa ponderar para su obtencin

VALOR HISTRICO

Al iniciar unatasacin de estetipo sehar una resea histrica para la que se tuvieron encuenta tres items principales a saber:

1) magnitud del acontecimiento 2) trascendencia 3) impacto social

Con los que se podr definir si el inmueble en estudio es nico representante de la poca o integra un grupo o conjunto de bienes con similares caractersticas, si podemos considerarlo testimonio del momento histrico al que se hace referencia, y cual es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional. Esto nos dar la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histricosimblico, significado, trayectoria y proyeccin e influencia en las distintas

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comunidades, si resulta ser un testimonio viviente de una evolucin, y un cambio a nivelcultural,socialy econmico).

Este Valor Histrico acta de modo independiente del objeto mismo ya que todas las alteraciones que se operen sobre l no le hacen perder dicho valor; se trata de un valor netamente intrnseco y endgeno cuya importancia se valora por el hecho en s mismo.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR ARQUITECTNICO:

Para el anlisis arquitectnico consideraremos tres items queson:

1) calidad del diseo 2) caractersticas constructivas 3) concepto poblacional

Se investigar la participacin de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que ponderen la CALIDAD DEL DISEO yque por su sola participacin aumenten el valor de laobra.

En cuanto a las CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarn detalles que muestren sistemas constructivos de la poca, el estilo y la situacin actual ya que en este aspecto se considerarn las intervenciones que el Estado haya realizado, para conservarlo o construyendo obras nuevas que hayan podido aumentar o disminuir su valor intrnseco. Por ltimo se analizar el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene de la obra desde el punto de vista arquitectnico, su carcter, identidad, jerarqua y registro anivel local,regional,nacional einternacional.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR SOCIAL - CULTURAL Dentro de este tem seanalizar:

79

1) atraccin turstica 2) concepto poblacional

estos conceptos reflejarn la consideracin que la poblacin tiene ante el inmueble tratado,el significado que el bien tiene a nivel turstico, el efecto de atraccin debido a su uso: internacional, nacional o provincial, el precio que los ciudadanos estn dispuestos a pagar por su simple existencia (se hacen encuestas para conocer loque piensa la gente, que responder segn: nivel cultural, edad, situacin econmica, distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse, ya que deberamos comprender que un edificio ms all de su apariencia fsica,da cuenta de todo lo referido a la vida de sus creadores yde quienes lo habitaron,los avances de la poca, costumbres, conductas etc., Este valor est referido como vimos en los conceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente con el nivel cultural yeconmico de lapoblacin.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

VALOR TEMTICO-CIENTFICO

1) magnitud del descubrimiento 2) elgrado de exclusividad 3) inters que despierta

Se considerar que un inmueble tiene valor cientfico, cuando tratndose de construcciones, stas tengan uso y destino cientfico; y tratndose de terrenos, en l se realicen descubrimientos arqueolgicos, paleontolgicos, o de cualquier otra especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la ciencia en cualquiera de sus ramas.

Su determinacin es emprica, dependiendo ello del nivel cientfico que se desarrolla en el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD yel INTERS QUE DESPIERTA anivellocal,regional, nacional einternacional.

Ejemplos.Valle De La Luna Estacin DeAltura El Leoncito Observatorio Flix Aguilar

80

Instituto Sismolgico Etc.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

CLCULO DEL COEFICIENTE CULTURAL

En este punto, luego del anlisis realizado se podr determinar si estamos ante la presencia de un bien patrimonial cuyo valor cultural, est referido a su arquitectura, su historia, su actividad artstico-social, su valor temtico-cientfico, la combinacin de alguno de ellos, o los cuatro al mismo tiempo, teniendo en cuenta que cada una de estas caractersticas le agregar al valor un plus, que quedar reflejado por el COEFICIENTE CULTURAL que surja delanlisis realizado.

Este coeficiente puede representar varias veces el valor de utilizacin, o el valor neto de realizacin, segn sea la influencia que, sobre el valor tcnico usado, tengan las ponderaciones realizadas en cada uno de los tems considerados (arquitectnico, social-cultural,histricoy temtico-cientfico.)

De esta manera se elabor una planilla (que se adjunta en hoja aparte) y que se completar en base a los datos y consideraciones basadas en los conceptos anteriormente sealados.

Con losvalores obtenidos de la planilla se completan latabla y lafrmula siguiente:

TABLA COEFICIENTE MULTIPLICADOR

ITEM

PONDERACIN MXIMA

PONDERACIN OBTENIDA

Histrico Arquitectnico Social-Cultural Temtico- Cientfico Totales

10 10 10 10 M.M.= 40 P.O. CM. 5

PONDERACIN MXIMA: eselmximo valorquese adoptapara cadaitem.

81

PONDERACIN OBTENIDA: es la suma de los promedios que surgen de las ponderaciones realizadas enlaplanilla adjunta,luego delanlisis por comparacindel item considerado. Valoresque estncomprendidos enelrango de 1a 10.

COEFICIENTE MULTIPLICADOR: es una estimacin emprica, netamente subjetiva que surge de considerar que cuando la obra obtiene el mximo puntaje , la ponderacin elevar el valor demercado, tantas vecescomo cada Estado lo considere oportuno, en base a las caractersticas intrnsecas y extrnsecas, su estado de conservacin, el uso,laimportancia anivelinternacional,nacional,etc. Este tribunal consider que "cinco"era el valoroportuno de este coeficiente dadas las caractersticas analizadas para nuestra regin, (este cinco est en discusin permanente)

PONDERACIN OBTENIDAx COEFICIENTE MULTIPLICADOR COEFICIENTE CULTURAL = PONDERACIN MXIMA

EJEMPLO Por lo tanto si estimamos que un edificio puede obtener un coeficiente multiplicador mximo de5vecesms,y unpuntaje mximo de22elresultado finalsera:

ITEM

PONDERACIN MXIMA

PONDERACIN OBTENIDA 8 6 6 2 P.O.=22

COEFICIENTE MULTIPLICADOR

Histrico Arquitectnico Social- Cultural Temtico- Cientfico Totales

10 10 10 10 M.M.= 40

CM.

Aplicando la frmula:
PONDERACIN OBTENIDAx COEFICIENTE MULTIPLICADOR COEFICIENTECULTURAL= PONDERACIN MXIMA

82

22x5 C.C. = 40
NIVELESDE CONSERVACIN:

= 2.75

Se analizar el nivel de deterioro, considerando, para este caso 2 tipos: el deterioro natural producido por el paso del tiempo y que se muestra como testigo fiel de la antigedad del bien, y el deterioro provocado por la falta de conservacin, al que indefectiblemente hayque darle intervencin para su recuperacin.

Delanlisis realizado surgir ladecisin de aplicar los NIVELES DE PROTECCIN en funcin de la importancia patrimonial cultural asignada en la tasacin, ya que de acuerdo a sta, podremos determinar si la misma merece ser tratada como construccin existente con todos los atributos considerados para declararla como BIEN PATRIMONIAL CULTURAL, o si solamente se le asigna un valor al terreno desde el punto de vista inmobiliario con un adicional que tenga que ver con el valor histrico de referencia.A saber:

1) Alto: del anlisis realizado, la obra ha obtenido una alta ponderacin y merece un alto grado de conservacin y proteccin para que no pierda ninguno de los atributos destacados, conservndola ensuintegridad.

2) Medio: problemas que han afectado parcialmente la integridad del bien, y se destaca en ella una ponderacin media, por lo tanto su valor reside principalmente en la conservacin de lasfachadas exteriores y/ oalgunos detalles interiores.

3) Bajo:

comprende obras de escaso valor intrnseco y slo interesa conservar

algunos rasgos caractersticos; en su mayora son obras que han sufrido intervenciones a lo largo del tiempo, que han restado valor, (a mayor grado de modificacin en sus atributos originales, menor ser la valorizacin econmica y cultural quedeellas se haga). En estos casos puede darse la situacin de considerar que, a pesar del deterioro, la obra o el lugar, mantienen el valor patrimonial cultural destacado, debido a la ponderacin histrica.

"A mayor valor cultural, mayor niveldeproteccin."

83

PLANILLA PARABIENESPATRIMONIALES CONVALORCULTURAL

VALOR HISTRICO MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO 1-2 Local IMPACTO SOCIAL 1-2 Local TRASCENDENCIA 1-2 3-4-5 PROMEDIO VALOR ARQUITECTNICO Considerar sielsistema constructivo muestra elementos, CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS detalles, caractersticas engeneral,ensus estructuras y/o construccin que reflejen una poca, unestilo,que pueda ser testimonio del momento histrico enque fuera construido. 1-2 3-4-5 6-7-8 9-10 6-7-8 9-10 3-4-5 Regional 6-7-8 Nacional 9-10 Internacional 3-4-5 Regional 6-7-8 Nacional 9-10 Internacional Local Regional Nacional Internacional

Considerar si laobra incluye trabajos irrepetibles realizados CALIDAD DEL DISEO por artistas,artesanos,ysise puede conocer elautor del proyecto ysu trayectoria 1-2 3-4-5 6-7-8 9-10

CONCEPTO POBLACIONAL

Registro que setiene de laobra, desde el punto de vista arquitectnico, a nivel local,regional, nacional e internacional. 1-2 3-4-5 PRO MEDIO VALOR SOCIAL-CULTURAL Se analizar la importancia que la poblacin leda al 6-7-8 9-10

CONCEPTO POBLACIONAL

monumento yelconcepto quedel setiene a nivellocal, regional, nacional e internacional 1-2 3-4-5 6-7-8 9-10

84

ATRACCIN TURSTICA

Local 1-2

Regional 3-4-5 PROMEDIO

Nacional 6-7-8

Internacional 9-10

VALORTEMTICO- CIENTFICO Escasovalor cientfico 1-2 Descubrimientos comunes 1-2 ATRACCINE INTERS QUE DESPIERTA Local 1-2 Inters cientficolocal 3-4-5 Descubrimientos poco frecuentes 3-4-5 Regional 3-4-5 Inters cientfico nacional 6-7-8 Inters cientfico internacional 9-10

MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO

GRADO DE EXCLUSIVIDAD

Descubrimien- Descubrimien tos ocasionales 6-7-8 Nacional 6-7-8 -tos nicos 9-10 Internacional 9-10

PROMEDIO

85

5.

PROPUESTA PARA ELAVALO DELINMUEBLEATPICOENESTUDIO EDIFICIODELA ESCUELA CUAUHTEMOC Valuacintradicional.

5.1

Como se mencion el inmueble aevaluar data de inicios del siglo pasado, elcualha sido empleado como escuela yahoracomocasa decultura, las siguientes imgenes muestranunacomparativadelantesyelhoydeledificio.

Vistadelinmuebleyestacionamientodesdeelsureste

86

Saladevocalizacin

Con baseen los levantamientos hechos y la recopilacin de informacin se realizael siguienteavalo.

VALUACIN
MxicoD.F.,a31 deoctubrede2007.

L-ANTECEDENTES. SECUENCIAL: PROGRESIVO: SOLICITANTE DELAVALO: A-6140-12-1. 4949. Direccin de Administracin Urbana del Municipio de Mexicali B.C., a travs delArq. Ricardo Magaa G., Director deEdificios. Av. Pioneros 1200,Centro Cvico, MexicaliB.C. M.enV.I.I. Pedro Hernndez Castro. Arq.Arnulfo Camacho Hernndez. AE-011932 Valuacin Inmobiliaria 20deoctubrede 2007.

DOMICILIO DEL SOLICITANTE: VALUADOR: VALUADOR ADJUNTO:

FECHA DE INMUEBLE:

VISITA

AL

87

FECHA DE INDAGACIN DEMERCADO: FECHA DELAVALO: INMUEBLE OBJETO DE LA VALUACIN:

20de octubrede2007. 31de octubre de2007. Terreno y edificacin utilizados como Escuela Mixta Elemental y Superior Cuauhtemoc, integrndose la edificacin con un nivel y planta baja. Manzana "F"de la primera seccin,entre las calles Porfirio Daz (Madero), Carb (Altamirano) y Coln (Internacional), segn elantiguo plano de lanomenclatura de Mexicali.Ubicacin y descripcin: El edificio delaescuelaCuauhtemoc estubicado enav.Madero yAltamirano s/nenlazonacentro delaciudaddeMexicali, situadaenellote4 F.O, manzanaF,reconocidaconlaclavecatastral PS_906_004,consuperficie de3,040.644m2. Dominio Privado. 027-011-04-000-6. No proporcionado. Municipio de Mexicali. Conocido, Municipio de Mexicali Baja California. Estimacin delvalor para enajenacin

UBICACIN DEL INMUEBLE:

RGIMEN DE PROPIEDAD: N. DECUENTA PREDIAL: N. DECUENTA DE AGUA: PROPIETARIO DEL INMUEBLE: DOMICILIO DEL PROPIETARIO: PROPSITO DELAVALO:

//.- CARACTERSTICAS URBANAS. CLASIFICACIN DE LAZONA: Comercial y Habitacional de segundo orden con pequeos comercios. TIPO DECONSTRUCCIN DOMINANTE ENLAZONA: Zona Comercial y Casas habitacin unifamiliares de hasta dos niveles, edificios de hasta 9 niveles de departamentos de tipo semimoderno ymoderno. NDICE DESATURACIN DE LAZONA: 100% POBLACIN DE LAZONA: Densa yflotante. CONTAMINACIN AMBIENTAL: La normal de la zona metropolitana, en frecuentes ocasiones elevada por trnsito constante vehculos. NIVEL SOCIOECONMICO DE LAZONA:Medio USO DEL SUELO: H6/35/90 COEFICIENTE DE OCUPACIN DELSUELO (COS): 65% COEFICIENTE DE USO DEL SUELO (CUS): 3.9v.a.t. VAS DEACCESO DE IMPORTANCIA: Av. Altamirano al Poniente y Av. Madero al Sur. SERVICIOS PBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: Completos de nivel medio: Agua potable con tomas domiciliarias, drenaje en red, alcantarillado de red pluvial, postera de concreto, luminarias de vapor de mercurio, yodo y sodio, red de electrificacin area, banquetas con ancho de 3.5 m de concreto

88

hidrulico, guarniciones de concreto hidrulico, calles y avenidas conunanchode 10 a 30 mcony sin camellones, pavimentos de concreto asfltico, nomenclaturas de calles, televisin con cable, red telefnica pblica, red telefnica privada suficiente, recoleccindedeshechos slidos, transportes urbanos, parques, escuelas y templos de culto religioso. ///.- DEL TERRENO: TRAMO DECALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES YORIENTACIN:

Sobre la Av. Madero y la acera Sur. Entre las callesAltamirano yla Calle Coln. MEDIDASYCOLINDANCIAS: Suscolindancias son alnortecon 56.451 con laav. Cristbal colon, al surcon 63.220m, con laav.Francisco imadero, al este con 50.876m con ellote 4F.E. yaloeste con 51.036 con lote catastral ps-905-001 (Tomado del decreto donde sedeclara patrimonio cultural del estado de baja california, publicado en elperidico oficial del 11deagosto de2006. Ladescripcin arquitectnica del inmueble es delaArq.Diana Guerrero 3,040.644 m2. REA TOTAL DEL TERRENO: Terreno intermedio conunfrente, plano yde TOPOGRAFA YCONFIGURACIN: forma rectangular. CARACTERSTICAS PANORMICAS: Normal delazona, frente a zona urbanacon casasyedificios habitacionales. USODELSUELO: H6/35/90 COEFICIENTE DEOCUPACIN DELSUELO (COS): 65% COEFICIENTE DE USO DEL SUELO (CUS): 3.9 v.a.t. SERVIDUMBRES Y/ORESTRICCIONES: Laspropias aplicables para elusodesuelo sealado.

IV- DESCRIPCIN GENERAL DELINMUEBLE SUJETO DELA VALUACIN: USOACTUAL DEL INMUEBLE: Casadecultura SUPERFICIE DECONSTRUCCINQUE SEVALA: 2,500 m2deobra terminada. TIPOS DECONSTRUCCIN: Uno,detipo neoclsico. CALIDADYCLASIFICACIN DE LA Tipo neoclsico debuena calidad. CONSTRUCCIN: Dos NMERO DENIVELES: EDADAPROXIMADA DELA 90aos. CONSTRUCCIN:

89 VIDA TIL REMANENTE: ESTADO DECONSERVACIN: CALIDAD DEL PROYECTO: UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: CROQUIS DE UBICACIN: 100aos. Muy Bueno. Adaptado yadecuado para suuso. Una, laquesevala

V.-ELEMENTOS DELA CONSTRUCCIN. a) OBRANEGRA OGRUESA. Probablemente se trate de zapatas corridas CIMIENTOS: construidas con manipostera y trabes de liga de concreto reforzado. ESTRUCTURA: Columnas ytrabes de concreto armado. MUROS: Exteriores:Tabique rojo recocido Divisorios: Tabique rojo recocido. Maciza de 20 cm de espesor LOSAS DE ENTREPISO: aproximadamente de concreto reforzado. CLAROS EN ENTREPISOS: Variables de hasta 14menauditorio. LOSAS DE TECHUMBRE: Maciza de 20 cm de espesor aproximadamente. AZOTEA: Impermeabilizada, ladrillada y con pretiles. BARDAS: De colindancias y linderos, con tabique o verja, de 3mdealtura. b)REVESTIMIENTOS YACABADOS INTERIORES. APLANADOS: En muros, de yeso a regla y plomo de acabadofino. PLAFONES: LAMBRINES: Falsos conyeso. Azulejo de 10 x 10 cm de color blanco, ubicados en baos, con calidad regular, colocado con pegazulejo. Duelademadera. Principal de concreto y sin descansos, internas de concreto revestidas con duela de madera con descansos, pasamanos y recubierta con mosaicode pasta. Esmalteyvinlica de colores claros. Conyesoentecho deentrada. De madera maciza de pino con barniz, marco de madera de pino en medio cajn,de 0.90 m x2.10 my7cmde espesor. De madera Maciza. Notiene. Demadera. Notiene. Blancos de calidad econmica, con ramaleos deagua potable de cobre yfierro galvanizado, ramaleos de aguas grises, negras y pluviales

PISOS: ESCALERAS:

PINTURA: RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: c)CARPINTERA. PUERTAS:

GUARDARROPAS:
LAMBRINES: PISOS: VENTANAS: d)INSTALACIONES HIDRULICAS SANITARIAS. MUEBLES DEBAO:

90

MUEBLES DE COCINA: CALENTADORES: LAVADERO: TINACO:

de fierro fundido, bajadas de agua pluvial de fierrofundido, lavabos sencillos. Notiene Notiene. Notiene De polivinilo de carbono color negro.

e)INSTALACIONES ELCTRICAS. SALIDAS,APAGADORES YCONTACTOS: Entubadas, con salidas normales en muros, placas apagadores y contactos de buena calidad. f)CERRAJERA. CHAPAS: Decalidad mediana. g)REVESTIMIENTOS YACABADOS EXTERIORES. PUERTAS: Herrera tradicional. VENTANERA: Herrera tradicional. VIDRIERA: Sencillosy mediodoble. FACHADAS: Piezas de cantera y aplanado con mezcla de calyarena. BARDAS: Aplanado conmezcla decalyarena. h)INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOSACCESORIOS YOBRAS COMPLEMENTARIAS. INSTALACIONES ESPECIALES: Canchas de basquetbol, Cisterna y 3 tinacos de 1,100 Icada uno. ELEMENTOSACCESORIOS: OBRAS COMPLEMENTARIAS: Notiene. Tubera degas.

VI.-CONSIDERACIONES PREVIASA LA VALUACIN: INDAGACIN DE MERCADO: Con el fin de contar con todos los datos bsicos para la elaboracin del trabajo valuatorio, se procedi a efectuar un estudio respecto de las condiciones econmicas del mercado inmobiliario prximo y mediato al bien en cuestin; circunscribindose dicha indagacin al polgono geogrfico del inmueble. Es sumamente importante destacar que el tipo de inmuebles presentes en la comercializacin de mercado de la zona es primordialmente para el uso comercial y de oficinas, no habindose detectado inmuebles plenamente comparables al sujeto en estudio; sin embargo, esta indagacin proporcionar valores unitarios de terreno, factores de comercializacin que podrn adecuarse para determinar la que corresponda a este inmueble. COSTO NETO DE REPOSICIN: Para determinar la cuanta monetaria de esta primicia se adicionarn tres cantidades: el valor de cambio del terreno del

91

inmueble (obtenido del anlisis residual hecho sobre la indagacin de mercado y que se expone en anexo tcnico del presente estudio), el costo neto de reposicin de las construcciones y el costo neto de reposicin de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. El valor unitario de tierra result ser de $6,500.00/m2t, y en lo que respecta al rubro de las construcciones, se aplic el costo unitario de construccin nueva para edificacin del tipo comn publicado por la compaa de investigaciones de mercado BIMSA CMDG S.A. DE C.V. en el mes de octubre de 2007 (No. 39, p. 37), el cual es equivalente a $5,850.00/m2c, mismo que se afect con el factor por demrito debido a su edad, conservacin y obsolescencia; finalmente, se determin el costo de reposicin nuevo de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias (conformados como lotes),ydel mismo modo que las construcciones, seafect con elfactor pordemrito respectivo. VIL-COSTONETO DE REPOSICIN. a)DEL TERRENO PRECIO UNITARIO DE MERCADO FACTOIR DE NEGOCIACIN VALOR UNITARIO DE MERCADO FACTOR PORZONA (F.Zo.) FACTOR DE UBICACIN (F.Ub.) FACTOR POR FRENTE (F.Fr.) FACTOR POR FORMA (F. Fo.) FACTOR RESULTANTE (F.Re.) FRACCIN NICA SUPERFICIE

$6,500.00 0.90 $5,850.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 F. Re. 1.00

V.
$

. t

3,040.644 m2.

5,850.00
Subtotal (1)

$ 17,787,744.00
$ 17,787,744.00

b)DE LAS CONSTRUCCIONES COSTO DEREPOSICIN NUEVO CIMENTACIN SUBESTRUCTURA SUPERESTRUCTURA CUBIERTA EXTERIOR TECHO ACABADOS SISTEMAS MECNICOS SISTEMAS ELCTRICOS CONDICIONES GENERALES FACTOR POR EDAD FACTOR POR CONSERVACIN FACTOR POR OBSOLECENCIA FACTOR RESULTANTE 10,500.00 7.00% 10.00%

15.00% 12.00%
10.00% 21.00% 8.00% 7.00%

10.00%
1 1 1 1

92

2500

10,500.00

1.00

10,500.00

26,250,000.00

Subtotal (2)

26,250,000.00

c) DE LASINSTALACIONES ESPECIALES,OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS. FACTOR DE EDAD VIDA TIL TOTAL EDAD VIDA TIL TOTAL EDAD VIDA TIL TOTAL EDAD VIDA TIL TOTAL EDAD 1-(Ed./V.U.T.) CISTERNA YTINACOS 50 AOS CISTERNA YTINACOS 10 AOS TUBERA DE GAS 15AOS TUBERA DEGAS5AOS CANCHAS 15AOS CANCHAS 15AOS AUDITORIO 70AOS AUDITORIO 30AOS

PARTIDA Cisterna/tinacos Tuberadegas Canchas Auditorio

V.U.R.N. $60,000.00 $15,000.00 $45,000.00 $1,630,000.00

F.Ed. 0.80 0.67 0.67 0.57

V.U.N.R. $48,000.00 $10,000.00 $30,000.00 $931,428.57

PARCIAL $48,000.00 $10,000.00 $30,000.00 $931,428.57

Subtotal (3)
VALOR FSICOO DIRECTO (1)+(2)+(3)=

$1,019,428.57 $45,057,172.57

VIII.-RESUMEN. a) COSTONETO DEREPOSICIN DELINMUEBLE ENN.R.: $45,057,172.57 5.2 Aplicacin de la metodologa propuesta Aplicando la metodologa expuesta enelcaptulo anterior sobre laestimacin devalor sobre losinmuebles catalogados. VALOR HISTRICO MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO IMPACTO SOCIAL Local 1-2 Local 1-2 Regional 3-4-5 Regional 3-4-5 Nacional 6-7-8 Nacional 6-7-8 Internacional 9-10 Internacional 9-10

93

TRASCENDENCIA

Local 1-2

Regional 3-4-5 PROMEDIO 5

Nacional 6-7-8

Internacional 9-10

VALOR ARQUITECTNICO Considerar siel sistema constructivo muestra elementos, CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS detalles, caractersticas engeneral,ensus estructuras y/o construccin que reflejen una poca, unestilo, que pueda ser testimonio del momento histrico enquefuera construido. 1-2 3-4-5 9-10

Considerar si la obra incluye trabajos irrepetibles realizados CALIDAD DEL DISEO por artistas,artesanos, ysi se puede conocer el autor del proyecto ysu trayectoria 1-2 3-4-5 6-7-8 9-10

CONCEPTO POBLACIONAL

Registroque setiene de laobra,desde el puntodevista arquitectnico, a nivel local,regional,nacional einternacional. 1-2 3-4-5 PROM EDIO 7 VALOR SOCIAL-CULTURAL Se analizar la importancia que la poblacin leda al 6-7-8 9-10

CONCEPTO POBLACIONAL

monumento yel concepto que delsetiene a nivellocal, regional, nacional e internacional 1-2 3-4-5 Regional 3-4-5 PROMEDIO 6 VALOR TEMTICO- CIENTFICO Escaso valor cientfico 1-2 Inters cientfico local 3-4-5 Descubrimientos poco frecuentes Inters cientfico nacional 6-7-8 Inters cientfico internacional 9-10 6-7-8 Nacional 6-7-8 9-10 Internacional 9-10

ATRACCIN TURSTICA

Local 1-2

MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO

GRADO DE EXCLUSIVIDAD

Descubrimientos comunes

Descubrimien- Descubrimen tos ocasionales -tos nicos

94

1-2 ATRACCIN E INTERS QUE DESPIERTA Local 1-2

3-4-5 Regional 3-4-5 PROMEDIO 4

6-7-8 Nacional 6-7-8

9-10 Internacional 9-10

Eneste casosetoma unCoeficiente multiplicador convalor de6,con base en las caractersticas arquitectnicas ysu importancia en la regin

ITEM

PONDERACIN MXIMA

PONDERACIN OBTENIDA 5 7 6 4 P.O. =22

COEFICIENTE MULTIPLICADOR

Histrico Arquitectnico Social- Cultural Temtico- Cientfico Totales

10 10 10 10 M.M.=40

CM.

C.C. = (22x6)/40 =3.3

Aplicando estefactor alvalor Neto de Reposicin setiene:

Valor del Inmueble Catalogado = $45,057,172.57 x 3.3 = $ 148'688,669.48 (Ciento cuarentay ochomillonesseiscientos ochentay ochomil seiscientos sesenta ynuevepesos 48/100M.N.)

95

CONCLUSIONES

1. Se propone que dado el carcter histrico del inmueble el avalu se haga principalmente por elvalor de reposicin que en nuestro caso arroj

$45,057,172.57.
2. Elmunicipio pudiera, si lo requiere, conseguir uncrdito tomando como baseel inmueble, dado que el valor obtenido con la metodologa empleada es de $148'688,669.28 (Ciento cuarenta y ocho millones seiscientos ochenta y ochomilseiscientos sesentay nuevepesos 48/100 M.N.). 3. Por todo lo analizado el ESTADO no puede desconocer la importancia de su intervencin con profesionales especializados en el tema "CONSERVACIN DE PATRIMONIO", ya que la ausencia de especialistas, inclusive en la elaboracin de proyectos y pliegos para su recuperacin, trae aparejada una intervencin negativa que, lejos queda de la buena intencin primitiva, cual fuera la de conservar los "Bienes Patrimoniales" en su totalidad, sobre todo aquellos que mantienen la memoria activa,yaque "memoria es informacin"y deberamos comprender que: "responsabilidad y memoria son condiciones bsicas para vivir en paz" frase destacada en un artculo del diario La Nacin titulado: A CINCO AOS DEL HORROR, y que comienza con una frase de nuestro destacado escritor Jorge Luis Borges.

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BIBLIOGRAFA. -Achour Dominique y Castaeda Gonzalo: Inversin en BienesRaces,Ed. Limusa, Mxico,D.F1992. AguirreBernal, Celso, Compendio Histrico-Biogrfco. BERNAL, Cesar Augusto. Metodologa de la investigacin para administracin yeconoma, Prentice Hall, Santa Fede Bogot, D.C., Colombia 2002. p.139 Normasdel LA. T. -Samperio Pacheco Alejandra: Tesis"Integracin de Empresasde Servicios enel SectorRural".Universidad NacionalAutnomadeHonduras,Octubre,2004. -Santandreu Martnez, Eliseo: Manualpractico devaloracin deempresas, Ed.Eada gestin,ao2000. -Universidad Nacional Autnoma de Mxico: Valuacin de Empresas y Creacin de Valor, Ed.PriceWaterhouse Coopers,Mxico, 2002. VENTLO Jr. William L. y WILLIAMS Martha R., Tcnicas del Avalo Inmobiliario, Chicago, Real Estate Education Company, 1997, 1pp WaltherMeade,Adalberto, Cant, Esteban,Toledo Eloga, Jaime Historia delaEscuela Cuauhtemoc. Versin Mecanogrfica de i.i.h.Prof.Pabloy Martnez

Artculosperiodsticos Trabajopresentadoporeling. ngel Martnen elIXCongresoArgentino de Valuacin. Mendoza 2000 TrabajopresentadoporelIng. ngelSaravia enelIXCongresoArgentino de Valuacin. Mendoza 2000 Centrode Documentacin deArquitectura Latinoamericana.

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Jurisprudencias.

Valoracindela Cultura. CamiloHerrera

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ANEXO GLOSARIO DE TRMINOS. A AVALO.-Segn el Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria y de Autorizacin de Sociedades y Registro de Peritos Valuadores, Artculo 2, FraccinVI:

Avalo: el dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal,que permite determinar el valor comercial de un inmueble, con base en su uso, ubicacin, y caractersticas fsicas y urbanas, as como en la investigacin, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario, y que plasmada en un documento que rena los requisitos de forma y contenido establecidos en el presente Manual,sirve como base para determinar alguna de lascontribuciones establecidas en el Cdigo; cuando la contribucin que se determine con base a dicho avalu sea el Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles, deber acompaarse del anexo de la declaracin para el pago de dicho impuesto.

B BIEN INMUEBLE.- Todos aquellos bienes tangibles, compuestos por terrenos y/o construcciones tales como: casas habitacin, condominios, edificios, naves industriales,terrenos baldos,etc.

Todos aquellos bienes que no se pueden mover de su lugar.

BIEN MUEBLE.- Son mercancas cuya vida til es mayor a un ao y son susceptibles de ser trasladadas de un lugar a otro sin alterar ni su forma ni su esencia. Se consideran como bienes muebles, la maquinaria, mobiliario, equipo de oficina, automviles,equipo, bienes de desecho,etc.

C CLASE DE CONSTRUCCIN.- Es el grupo a que pertenece una construccin de acuerdo con las caractersticas propias de sus espacio, servicios, estructura e instalaciones bsicas as como de los acabados tpicos que le corresponden, la cual tiene asignado unvalor de construccin. Sedivide en habitacional y nohabitacional.

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COSTO.- Son todos los gastos en que se incurre para poder producir en bien, dentro de unsistema de produccin.

El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la produccin del bien. Puede o no incluir utilidades, promocin, y comercializacin de un bien.

El costo es un concepto relativo a la produccin, y no es aplicable al proceso de intercambio.

E EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES.- Eseltiempo estimado quetienen los inmuebles de haberse construido.

ENFOQUE DE MERCADO.- Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagara por un bien ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificaran cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona igual o similar y se especificaran claramente los factores de homologacin que en su caso sevayan a utilizar tanto para terreno como para construcciones. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo. (Circular 1462 apartado B) Inmuebles Inciso4.1 Comisin Bancaria ydeValores 14de Febrero de2000).

M MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS (ENFOQUE DE INGRESOS).- Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivado del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se debern considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada as como entre otros: renta real, renta estimada,deduccin porvacos,impuestos,servicios, gastos generales. La estimacin de la renta deber hacerse enforma unitaria para cada tipo de construccin apreciada o, en su caso por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de mercado de rentas de bienes comparables. (Circular 1462 apartado B) Inmuebles Inciso4.1Comisin Bancaria ydeValores 14de Febrero de 2000).

MTODO FSICO O DIRECTO (ENFOQUE DE COSTOS).- Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o de reposicin de un

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nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante aquel que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente. Terreno, Construcciones, Equipos, Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias, finalmente Demritos. (Circular 1462 apartado B) Inmuebles Inciso 4.1 Comisin Bancaria ydeValores 14de Febrerode2000).

R RANGO DE NIVELES DE UNA CONSTRUCCIN.- Segn el Cdigo Financiero, Artculos Transitorios 2005, publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, Articulo Segundo del Decreto, Fraccin IV, inciso b): Rango de Niveles: Corresponde al nmero de plantas cubiertas y descubiertas de la construccin a partir del primer nivel utilizable oedificado enel predio enque seubique.

RANGO NICO.- Construcciones de ms de 15 metros de altura o que no tienen una clara distincin de niveles.

T TEMPLO.-Edificio dedicado a una o ms divinidades. La palabra templo se deriva del latn"templum",lugar sagrado oespacio ceremonial.

TIPO DE CONSTRUCCIN.- Corresponde a la clasificacin de las construcciones, considerando el usoal que se lesdedica yel rango de niveles de construccin.

U USO DE LA CONSTRUCCION.-Corresponde al aprovechamiento genrico que tiene el inmueble y se clasifica en Habitacional y No Habitacional. "Q": Cultura; se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas y archivos, galeras de arte, museos, centros deexposicin, planetarios,observatorios, teatros, pintura ysimilares.

Edificaciones destinadas a la enseanza bsica, media, superior, especial, de investigacin, guarderas, jardines de nios, escuelas primarias, secundarias en general, escuelas tcnicas u de capacitacin, preparatorias, institutos politcnicos, tecnolgicos, universidades, escuelas normales, centros de estudio de postgrado, centros ylaboratorios de investigacin,de computo ysimilares.

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V VIDA APARENTE.- Es la edad de un bien enfuncin de sus condiciones fsica y tiles encontraste con laedad cronolgica. VIDA REMANENTE.- Es la vida que resta al inmueble en condiciones normales de eficiencia operativa y mantenimiento constante. VIDA TIL TOTAL OVIDA PROBABLE TOTAL- Es lavida estimada que se propone a uninmueble,enfuncin de la solucin estructural y constructiva.

VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIN DE ACUERDO CON EL MANUAL.- La fraccin Idel artculo 26 del Manual, seala que los valores unitarios de construccin se definen como el valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo al uso, rango de niveles yclase.

VALUACIN.- "Es el procedimiento tcnico y metodolgico que mediante la investigacin fsica, econmica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas ycualitativas que inciden enelvalor de los bienes".