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Globa l Ma rket s

Rea l E st at e

Einzelhandels-
immobilien – Trends
auf der Angebotsseite
Redaktionsschluss: 20. August 2009

Verantwortlich für den Inhalt: Deutsche Hypothekenbank / Immobilien Reasearch

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Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

Gliederung

Management Summary 4

1. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien 5

2. Die Nachfrageseite 6
Einkommensentwicklung schwächt Einzelhandelskonsum 6
Demographie belastet Nachfrage langfristig 7
Ausblick 8

3. Die Angebotsseite 8
3.1 Starker Strukturwandel im Einzelhandel 9
Schwaches Umsatzwachstum in Deutschland 9
Starkes Flächenwachstum in Deutschland 9
Trendwende bei der Flächenproduktivität in Ostdeutschland,
im Westen nur rückläufig 10
Entwicklungslinien des Einzelhandels in Westdeutschland 10
Entwicklungslinien des Einzelhandels in Ostdeutschland 11
Daten terminieren das Ende des ostdeutschen Aufholprozesses auf 2001 12
Trendwende bei den Städten im Zeitablauf mit Differenzen in Ost- und
Westdeutschland 13
Ursachen der Entwicklung 15
Exkurs: Betriebswirtschaftliche Kennziffern der Betriebsformen 17
Ausblick 20
3.2 Einzelhandel kommt (fast) zurück in die Städte 20
Trendwende überwiegend zugunsten der Städte 20
Daten belegen die weitgehende Trendwende in Deutschland 22
Ausblick 24
Exkurs: Einflussfaktoren auf die Miete 25
3.3 Renaissance der Innenstädte – vorläufig nur in Ostdeutschland 26
Entwicklungslinien in den Innenstädten 26
Renaissance empirisch nicht immer belegbar 27
Verbraucherwünsche und Unternehmensstrategien prägen Innenstädte 29
Ausblick 30
3.4 Bedeutung der Innenstädte in den Städteclustern 30
Differenzierte Entwicklung in Deutschland 30
Entwicklungslinien in den Städteclustern 30
Flächenausstattung wächst zunehmend 31
3.5 Deutsche Top-Standorte des Einzelhandels im Wandel 32
Berlin 33
Hamburg 34
München 35
Köln 36
Frankfurt 37
Stuttgart 38
Hannover 39
Düsseldorf 40

Survival of the fittest, hippest and cheapest – Der Textilmarkt in Deutschland 41


von Wilfried Reinhardt, Research Manager GfK GeoMarketing

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Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

Management Summary Dennoch haben die kleinen Städte und der


ländliche Raum den größten Anteil am Um-
Beim deutschen Einzelhandelsangebot kam es satz bzw. an der Fläche, während die Städte
aufgrund veränderter Konsumgewohnheiten sowohl die höhere Verkaufsfläche pro Kopf
und neuer Unternehmensstrategien zu star- als auch die höhere Flächenproduktivität
ken strukturellen Veränderungen beim Um- aufweisen. Dabei ist aber zu differenzieren,
satz und bei der Flächenexpansion. So haben denn die Flächenleistung ist heute in west-
zwar schwaches Umsatzwachstum und deut- deutschen Städten deutlich höher und in ost-
licher Flächenzuwachs langfristig zu sinken- deutschen Städten drastisch niedriger als im
der Flächenproduktivität geführt, aber dieser Bundesdurchschnitt.
generelle Trend ist nicht in allen Teilmärkten
und allen Zeitperioden gültig und häufig zei- Sehr unterschiedliche Entwicklungen gibt es
gen sich sehr differenzierte Ausprägungen. zwischen den verschiedenen Städteclustern.
Schon in den letzten Jahren wuchsen Umsatz Der Umsatz wuchs in den größeren Städten
und Fläche in Deutschland relativ gleichmä- in den letzten fünf Jahren stärker, während
ßig, so dass die Flächenleistung stagnierte. in den zehn Jahren zuvor dies in den mitt-
Kurzfristig ist zu erwarten, dass die Flächen- leren und kleineren Städten der Fall war.
produktivität aufgrund der sinkenden Einzel- Bei der Flächenexpansion dagegen wuch-
handelsumsätze abnehmen wird; längerfristig sen die mittleren Städten immer stärker.
ist wieder mit einer Stagnation zu rechnen. Die differenzierte Expansionsstrategie der
Einzelhandelsunternehmen hat zu größten
Wesentliche Unterschiede zeigen sich bei der Unterschieden bei der Flächenproduktivität
Entwicklung in Ost- und Westdeutschland. geführt. Gleichzeitig gibt es in den Städten
Der Einzelhandel in Ostdeutschland war eine Flächenillusion, da die größten Städte
in den 90er Jahren von einem Aufholpro- zwar den größten Flächenbestand haben,
zess geprägt, der einen überproportionalen aber die Verkaufsflächen pro Kopf dort am
Anteil am Umsatz- und Flächenzuwachs geringsten unter allen Städteclustern sind.
bedeutete. In der jetzigen Dekade war aber
die Flächenexpansion überall relativ ähn- Der Einzelhandel hat die Innenstädte wie-
lich, der Umsatz dagegen stieg im Westen der entdeckt, wenn auch nicht überall. In
leicht an und stagnierte in Ostdeutschland. Westdeutschland wächst der Umsatz nach
Ähnliches zeigte sich auch bei der Flächen- jahrelangen Rückgängen wieder absolut,
produktivität: wo es im letzten Jahrzehnt in anteilmäßig ist aber wie bei der Fläche auch
Ostdeutschland noch Zuwächse gab. In die- noch keine Trendumkehr zu erkennen. An-
ser Dekade gab es überall eine stagnierende ders dagegen sieht die Situation in den ost-
bis negative Entwicklung. Entsprechend lag deutschen Innenstädten aus, die jedoch eine
Ostdeutschland bei der Verkaufsfläche pro wesentlich geringere Bedeutung als die west-
Kopf nach der Vereinigung weit hinter dem deutschen Innenstädte haben. Seit Mitte die-
Bundesschnitt und weist heute einen deut- ses Jahrzehnts steigt dort der Anteil wieder.
lich höheren Wert auf. Differenziert nach einzelnen Größenklassen
ist die Bedeutung der Innenstädte umso hö-
Die Städte leisten bei der Einzelhandelsver- her, je kleiner eine Stadt ist. In den vergange-
sorgung einen höheren Beitrag als es ihrem nen Jahren haben sich aber sehr unterschied-
Bevölkerungsanteil entspricht, dabei ist in liche Entwicklungstrends in diesen Clustern
Ostdeutschland ein noch höherer Flächen- vollzogen.
und im Westen ein überproportional hoher
Umsatzanteil festzustellen. Eine Trendwen- Die differenzierte Entwicklung setzt sich
de im Zeitablauf hat sich in der Bedeutung auch auf der Ebene der hier betrachteten acht
der Städte für den Einzelhandel vollzogen. Großstädte fort, Umsätze und Flächen sind
In den 90er Jahren nahm dieser aufgrund der sehr unterschiedlich gewachsen und auch die
Bauten auf der Grünen Wiese ab (Ausnah- einzelhandelsrelevanten Kennziffern haben
me: Flächenanteil in ostdeutschen Städten), sich unterschiedlich entwickelt. Entspre-
in dieser Dekade jedoch zog es den Einzel- chend sind auch die Mieten auf verschiede-
handel wieder vermehrt zurück in die Stadt. nen Niveaus und ungleich angestiegen.

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Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

1. Der Markt für Angebotsbedingungen wird häufig im


Rahmen von Marktanalysen weniger stark
Einzelhandelsimmobilien gewichtet. Dies verdeutlicht beispielsweise
die Tatsache, dass die letzten amtlichen
Daten zur Erfassung der Angebotsseite
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien aus der Handels- und Gaststättenzählung
wird durch unterschiedliche Einflussfakto- des Statistischen Bundesamtes aus dem
ren sowohl auf der Angebots- als auch der Jahre 1993 stammen und in der Folgezeit
Nachfrageseite bestimmt. Einzelhandelsun- zunächst keine weitere kontinuierliche
ternehmen treten dabei als Nachfrager von Datenerfassung erfolgte. Erst zum Ende
Immobilien auf, die den Anforderungen der der 90er Jahre änderte sich das Bild, nach-
Branche an eine verkaufsfördernde Präsenta- dem die Nachfrage und in der Folge auch
tion des Warenangebotes und der Schaffung der Umsatz nur schwach wuchsen. Dies
einer ansprechenden Einkaufsatmosphäre hat schließlich die GfK GeoMarketing ver-
für den Kunden genügen. In Schaubild 1 anlasst, sich näher mit der Flächenentwick-
sind die verschiedenen Determinanten des lung in Deutschland und seinen Teilräu-
Marktes für diese Immobilien im Überblick men zu beschäftigen. Ab 2003 liegen somit
dargestellt. detaillierte Statistiken über die Flächen-

Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmo- entwicklung auch in den größeren Städ-


bilien hängt stark von den wirtschaftlichen ten (über 100 000 Einwohner) vor, die im
Erfolgsaussichten der jeweiligen Objekte ab. Folgenden verwendet werden. Aber auch
Hierfür stellt eine günstige Entwicklung der heute noch konzentrieren sich Marktana-
Nachfrage am Standort eine notwendige Be- lysen vorwiegend auf die Nachfrageseite
dingung dar. Langfristig wird die Nachfrage und die Umsatzentwicklung. Dementspre-
der Konsumenten durch gesamtwirtschaftli- chend vorsichtig sind dann auch die Prog-
che und demographische Faktoren bestimmt. nosen hinsichtlich der zukünftigen Miet-
Das Angebot an Einzelhandelsimmobilien und Leerstandsentwicklung zu betrachten,
ergibt sich dagegen aus dem Bestand an Ob- da nur eine Marktseite ausführlich unter-
jekten zuzüglich des Nettozugangs. sucht worden ist. Die Analyse der Trends
auf der Angebotsseite ist aber notwendig,
Gerade die für den wirtschaftlichen Erfolg um ein vollständiges Bild der Marktlage zu
wichtige hinreichende Bedingung guter erhalten.

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Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

2. Die Nachfrageseite Einkommensentwicklung


schwächt Einzelhandelskonsum

Die Nachfrage nach Produkten des deutschen Die Nachfrage im Einzelhandel wird zum
Einzelhandels bewegt sich im europäischen einen wesentlich von der konjunkturellen
Vergleich auf einem sehr hohen Niveau, den- Entwicklung beeinflusst. Von besonderer
noch befindet sich der Einzelhandel in einer Relevanz ist hierbei die Entwicklung der
schwierigen Marktsituation. Bereits 2007 Konsumausgaben der privaten Haushalte.
waren die Umsätze u. a. durch die Erhöhung Im Vergleich zum BIP wachsen die priva-
des Mehrwertsteuersatzes nominal wie auch ten Konsumausgaben in Deutschland nur
real gesunken. Im vergangenen Jahr konnten unterdurchschnittlich, so dass deren Anteil
die Umsätze zwar nominal zulegen, bedingt am BIP in den vergangenen Jahren abge-
durch die hohe Inflationsrate sanken aber nommen hat. Lag der Anteil zu Beginn des
die realen Umsätze gegenüber dem Vorjahr Jahrzehnts noch bei rund 59 v. H., ist er im
(vgl. Schaubild 2). vergangenen Jahr bis auf 56 v. H. gesunken.

Dies ist die Fortsetzung der bereits seit Mittelfristig ist eher mit einer leicht rück-
längerem zu beobachtenden stagnierenden läufigen Entwicklung zu rechnen, auch
Entwicklung im deutschen Einzelhandel. wenn in diesem Jahr der Anteil aufgrund
In dieser Dekade ist der Umsatz um nomi- des stark sinkenden Bruttoinlandsprodukts
nal knapp 9 v. H., real um gerade 1 v. H. ge- leicht steigen wird. Wesentliche Ursache
stiegen, wogegen im gleichen Zeitraum das für die schwache Konsumentwicklung ist
Bruttoinlandsprodukt (BIP) real um 15 v. H. der geringe Anstieg der Einkommen der
gewachsen ist. Die Prognose für die nähere privaten Haushalte. Das verfügbare Ein-
Zukunft zeigt keine Besserung, vielmehr kommen ist real in diesem Jahrzehnt sogar
ist durch die Auswirkungen der Wirt- leicht gesunken, obwohl nominal noch
schafts- und Finanzkrise mit weiteren no- leichte Zuwächse zu beobachten waren.
minalen und realen Umsatzrückgängen zu Dies ist auf die schwachen Tarifabschlüs-
rechnen. se zurückzuführen, die oftmals nicht aus-
reichten, um die inflationsbedingten Kauf-
Das im Vergleich zum Bruttoinlandspro- kraftverluste auszugleichen. Gleiches gilt
dukt schwache Wachstum der Umsätze ist für die Entwicklung der Renten und der
insbesondere auf die Entwicklung der nach- Sozialleistungen, welche ebenfalls nur
frageseitigen Einflussgrößen „gesamtwirt- unterdurchschnittlich gestiegen sind. Eine
schaftliche Entwicklung“ und „Demogra- weitere Ursache für diese Entwicklung ist
phie“ zurückzuführen (siehe Schaubild 1). die steigende Unsicherheit bei der Alters-

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Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

vorsorge, welche zu einem Anstieg der Weiterhin ergibt sich durch die auf der einen
Sparquote und damit zu einer Belastung Seite geringen Geburtenzahlen und auf der
des privaten Konsums führte. Daneben ha- anderen Seite steigende Lebenserwartung
ben sich auch strukturelle Verschiebungen ein struktureller Effekt mit einer zuneh-
bei den Konsumausgaben ergeben, wobei mend älteren Bevölkerung. Die Zahl der über
insbesondere die Ausgaben für Wohn- 65-jährigen Personen wird bis 2050 deutlich
nebenkosten und Gesundheit überdurch- zunehmen, alle anderen Altersgruppen wer-
schnittlich angestiegen sind. Da zudem die den hingegen weniger Personen aufweisen.
Nachfrage für die Waren des Einzelhandels Der Anteil der „Alten“ an der Gesamtbe-
einen vergleichsweise hohen Sättigungs- völkerung wird von heute knapp 20 v. H.
grad aufweist, hat dies zu Belastungen der auf 35 v. H. im Jahr 2050 wachsen. Diese
einzelhandelsrelevanten Nachfrage geführt. veränderte Bevölkerungsstruktur wirkt sich
Mittelfristig hat so die Bedeutung des Ein- auf unterschiedliche Weise auf den einzel-
zelhandels bei den Konsumausgaben deut- handelsrelevanten Konsum aus.
lich abgenommen.
Negative Effekte sind zum einen aufgrund
des niedrigeren Einkommensniveaus der äl-
Demographie belastet Nachfrage teren Bevölkerungsgruppe zu erwarten. Laut
langfristig der GfK GeoMarketing liegt das Einkom-
men der über 65-jährigen mit knapp 20.000
Zum anderen wirken sich die demographi- Euro um rund 15 v. H. unter dem einer Per-
schen Veränderungen langfristig auf die son in der erwerbsfähigen Altersgruppe, was
Nachfrage im Einzelhandel aus (vgl. unse- darauf zurückzuführen ist, dass die Renten
re Studie Global Markets Real Estate vom niedriger als die Erwerbseinkommen sind.
April 2009). Hier ist zwischen den Effekten Da die ältere Bevölkerungsgruppe langfris-
einer sinkenden absoluten Bevölkerungs- tig deutlich ansteigen wird, werden die ge-
zahl, der sich verändernden Altersstruktur samten Einkommen niedriger ausfallen als
und der regionalen Verteilung der Effekte zu unter den heutigen strukturellen Bedingun-
differenzieren. gen. Geringere Einkommen führen zu einer
niedrigeren einzelhandelsrelevanten Kauf-
Die Bevölkerungszahl wird in Deutschland kraft.
nach der aktuellen Prognose des Statistischen
Bundesamtes bis 2050 deutlich zurückge- Zum anderen sind Effekte durch strukturelle
hen. Je nach unterstelltem Szenario wird Verschiebungen beim Konsum zu erwarten
dieser Rückgang mehr oder weniger deutlich – allerdings nur geringe. Trotz beispielsweise
ausfallen, die Tendenz ist allerdings immer höherer Ausgaben der älteren Menschen für
dieselbe. In dem von uns für wahrscheinlich Gesundheit bleiben die Anteile der Ausga-
gehaltenen Prognoseszenario wird eine an- ben im Einzelhandel an den Konsumausga-
nähernd konstante Geburtenhäufigkeit an- ben relativ konstant, so dass der Einzelhan-
genommen, die aber nicht ausreicht, um für del durch diese altersbedingte Veränderung
eine konstante Bevölkerungszahl zu sorgen. der Nachfragestruktur nur gering betroffen
Dieser negative Trend kann durch die beiden sein wird.
folgenden Faktoren nicht ausreichend kom-
pensiert werden. Zum einen ist zu erwarten, Die demographische Veränderung der Ge-
dass die Lebenserwartung weiter ansteigen sellschaft wird regional sehr unterschied-
wird. Zum anderen wird bezüglich der Au- lich verlaufen. Nach Untersuchungen des
ßenwanderung (Migration) per Saldo von der Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raum-
eher zurückhaltenden Annahme eines leich- forschung (BBSR) bestätigt sich der grund-
ten Überschusses ausgegangen. Insgesamt sätzliche Trend der Binnenmigration von
führt dies zu einer sinkenden Bevölkerungs- Ost- nach Westdeutschland. Allerdings wer-
zahl, was isoliert betrachtet einen negativen den bis 2020 auch Regionen in Westdeutsch-
Effekt für den Einzelhandel hat, da weniger land von einem Rückgang der Bevölke-
Personen unter sonst gleichen Bedingungen rungszahl betroffen sein (z. B. das Saarland
zu weniger Nachfrage führen. und das Ruhrgebiet) und in Ostdeutschland

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Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

wird es Regionen mit einer wachsenden Be-


völkerungszahl geben, wie etwa in dem so
3. Die Angebotsseite
genannten „Speckgürtel“ um Berlin oder
anderen größeren Städten. Orte oder Re- Die Struktur und Entwicklung von Ein-
gionen mit hoher Zuwanderung verfügen zelhandelsstandorten ist das Ergebnis eines
auch häufig über eine entsprechend hohe Zusammenwirkens der Entscheidungen von
Kaufkraft, so dass hier mit einer insgesamt Konsumenten, Einzelhandelsunternehmen
höheren Nachfrage für den Einzelhandel ge- sowie von Politik und Verwaltung. Die Kon-
rechnet werden kann. sumenten bestimmen die Struktur und Ent-
wicklung von Einzelhandelsstandorten mit-
tels ihres Kaufverhaltens und ihre Nachfrage
Ausblick wird wie in Kapitel 2 gezeigt durch ihr Ein-
kommen bzw. die Einkommensentwicklung,
Langfristig wird sich die Nachfrage im Ein- die demographischen Veränderungen und
zelhandel nach Überwindung der aktuellen sonstige Faktoren beeinflusst. So verändert
Krise wieder stabilisieren, aufgrund der be- beispielsweise eine steigende Pkw-Verfüg-
schriebenen gesamtwirtschaftlichen Trends barkeit als nachfrageseitiger Einflussfaktor
aber nur schwach entwickeln. Die demogra- die Rahmenbedingungen für den Einzelhan-
phische Entwicklung wird erst langfristig zu del. Dieser reagiert darauf mit einer Anpas-
einer wesentlichen Herausforderung werden. sung seiner Wettbewerbsstrategie, was z. B.
Die Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten zu der Entwicklung neuer autokundenorien-
wird der Nachfrage der Bevölkerung folgen tierter Betriebsformen führt.
und sich damit an Standorten konzentrie-
ren, die über eine günstige Entwicklung von Der Handlungsrahmen der Unternehmen
Bevölkerung und Kaufkraft verfügen. Die- wird durch Entscheidungen und Vorgaben
ses ist die notwendige Bedingung für den von Politik und Verwaltung bestimmt.
wirtschaftlichen Erfolg einer Einzelhandels- Hierzu zählen Vorgaben stadtplanerischer
immobilie, hinreichend aber sind gute Ange- Art (z. B. Ansiedlungsverbote für bestimm-
botsbedingungen und -entwicklungen. Wo te Betriebsformen und Sortimente an ein-
sich vorteilhafte Bedingungen auf der An- zelnen Standorten) wie auch der generelle
gebotsseite gebildet haben, wird im nächsten gesetzliche Rahmen. Die durch Politik und
Kapitel analysiert. Verwaltung gesetzten Rahmenbedingungen
sollen zum einen die Erreichung politischer
und gesellschaftlicher Ziele sicherstellen,
zum anderen aber auch insbesondere auf der

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Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

kommunalen Ebene den Entscheidungsträ- unterschiedlich entwickelt haben, wird auf


gern die Gestaltung des Standortes ermög- die jeweiligen Veränderungen auch differen-
lichen. ziert eingegangen.

Die Unternehmen im Einzelhandel reagie-


ren auf diese Einflussgrößen durch die Wahl Schwaches Umsatzwachstum
der für den Standort optimalen Betriebsform in Deutschland
und die Auswahl einer geeigneten Wettbe-
werbsstrategie. Vor dem Hintergrund die- Der am häufigsten für die Entwicklung der
ser Wirkungszusammenhänge ist es in den Branche herangezogene Indikator ist die
vergangenen Dekaden zu einem erheblichen Veränderung der Umsätze im deutschen
Strukturwandel im Einzelhandel gekom- Einzelhandel (vgl. Schaubild 2). Deren
men. Schaubild 3 gibt einen Überblick über Wachstum beträgt im Vergleich zum Jahr
die verschiedenen Einflussfaktoren auf die 2003 zwar knapp 5 v. H., in der jährlichen
Struktur und Entwicklung von Einzelhan- Betrachtung bedeutet dies allerdings ledig-
delsstandorten. lich eine Zunahme um durchschnittlich no-
minal 0,75 v. H. So ergibt sich für den gesam-
ten Beobachtungszeitraum ein schwaches
Umsatzwachstum für den Einzelhandel in
3.1 Starker Strukturwandel Deutschland.
im Einzelhandel

Ein tief greifender Strukturwandel prägte Starkes Flächenwachstum


die Entwicklung des Einzelhandels in den in Deutschland
zurückliegenden Jahrzehnten in Deutsch-
land. Er war bedingt durch sich verändernde Das bereits seit Bestehen der Bundesrepub-
Angebotsformen und ein sich wandelndes lik Deutschland zu beobachtende Flächen-
Nachfrageverhalten. Bevor auf diese struk- wachstum hat sich demgegenüber weiter
turellen Veränderungen der Branche im fortgesetzt. Im dargestellten Zeitraum ist bis
Detail eingegangen wird, soll im Folgenden 1996 ein deutlicher Anstieg der Verkaufsflä-
die Gesamtentwicklung des Einzelhandels chen zu beobachten, der in den Folgejahren
in Deutschland anhand wesentlicher Kenn- zwar schwächer wird, sich dafür aber stabi-
zahlen näher betrachtet werden. Da sich lisiert. Seit 2003 sind die Verkaufsflächen in
Umsätze und Flächenangebot in Ost- und Deutschland jährlich im Durchschnitt etwa
Westdeutschland und auch in den Städten anderthalb mal so stark gewachsen wie die

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Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Umsätze. Damit steht der stagnierenden unterschiedlichen Pfaden. In Westdeutsch-


Umsatzentwicklung ein deutlich höheres land setzte sich die kontinuierliche Entwick-
Flächenwachstum gegenüber, wodurch die lung fort. Diese war Mitte der 60er Jahre
Flächenproduktivität nachhaltig belastet mit Einführung des Selbstbedienungsprin-
wird (vgl. Schaubild 5). zips und – insbesondere im Lebensmittel-
einzelhandel – neuer Verpackungsmateria-
lien und -methoden beinahe revolutioniert
Trendwende bei der Flächenproduktivität worden. Durch den wachsenden Wohlstand
in Ostdeutschland, im Westen nur rück- und eine Ausweitung der Sortimente mit
läufig einem größeren Flächenbedarf kam es zu
dynamischem Wachstum der Branche und
Zwischen 1970 und 1993 konnte sich die der Entstehung neuer Vertriebsformen. Die
Flächenproduktivität in Deutschland noch architektonisch einfach gehaltenen zumeist
mehr als verdoppeln. In der Folge führte ein an den Stadträndern gelegenen Immobilien
schwaches Wachstum der Einzelhandelsum- traten in Konkurrenz zu den traditionellen
sätze in Kombination mit einer deutlichen Standorten in den Innenstädten. In diesen
Ausweitung der Verkaufsflächen zu einer Randlagen und auf der Grünen Wiese ent-
langfristigen Abnahme der Flächenleistung. standen die als „Flachmänner“ bezeichneten
In den vergangenen Jahren wuchsen Umsät- Massenkonsumeinrichtungen mit zumeist
ze und Verkaufsflächen relativ gleichmäßig, großen Parkplätzen.
so dass im Ergebnis die Flächenleistung sta-
gnierte. Kurzfristig ist zwar zu erwarten, In den 70er Jahren waren die Bauten auf der
dass die Flächenproduktivität aufgrund der Grünen Wiese durch den Bau neuer Fach-
krisenbedingt sinkenden Einzelhandelsum- märkte und Fachmarktzentren weiter auf
sätze abnehmen wird; längerfristig ist aber dem Vormarsch. Infolge dieser Entwicklung
wieder mit einer stagnierenden Flächenleis- sank die Bedeutung des innerstädtischen
tung in Deutschland zu rechnen. Einzelhandels deutlich. Daher wurden ers-
te Gegenmaßnahmen eingeleitet, um die
Innenstädte wieder attraktiver zu gestalten.
Entwicklungslinien des Einzelhandels Dies erfolgte vor allem durch den Ausbau
in Westdeutschland von Fußgängerzonen sowie integrierten
Shopping Centern und Passagen.
Bedingt durch die jahrzehntelange Teilung
Deutschlands folgte die Entwicklung des Dies unterstützte zusätzlich den Mitte der
Einzelhandels nach der Wiedervereinigung 80er Jahre einsetzenden Konzentrations-

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Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

prozess in der Branche. Beschleunigt wurde de nach der Regel „all retail is local“ verfah-
die Fusionswelle durch die restriktive Ge- ren. Die Realisierung des EU-Binnenmark-
nehmigungspraxis gerade bei großflächigen tes sowie der Fall des „eisernen Vorhangs“
Lebensmittelmärkten. Für dieses Vorge- eröffneten der Branche neue Marktchancen
hen der Kommunen hatte die Novellierung und Herausforderungen. Waren diese in
des § 11,3 der Baunutzungsverordnung die Westeuropa durch bereits bestehende, gut
Grundlage geschaffen, da sie den Neubau entwickelte Einzelhandelsstrukturen eher
von Märkten mit mehr als 800 m² Verkaufs- begrenzt, zeigte sich Osteuropa als Markt
fläche untersagen konnten. Die Realisierung mit enormem Entwicklungspotenzial, da
einer Expansionsstrategie im Segment groß- es hier systembedingt keine gewachsenen
flächiger Einkaufszentren ging mehr oder Strukturen im Einzelhandel gab. Dem west-
weniger nur noch über die Übernahme einer deutschen Einzelhandel bot sich mit der
Bestandsimmobilie eines Wettbewerbers. Wiedervereinigung eine besondere Möglich-
Die Folge war eine deutliche Konzentra- keit, einen neuen Markt zu erschließen.
tionsentwicklung der gesamten Branche.

Eine weitere Expansionsstrategie der Unter- Entwicklungslinien des Einzelhandels


nehmen bestand in der Diversifikation des in Ostdeutschland
Angebotes. Die großen Konzerne beispiels-
weise sind bis heute nicht nur im Lebensmit- Eine außergewöhnliche Situation stellt si-
teleinzelhandel präsent, sondern haben ihr cherlich die Wiedervereinigung Deutsch-
Angebot um die Sortimente von Heimwer- lands dar, durch welche in Ostdeutschland
ker- und Drogeriemärkten, Unterhaltungs- ein enormes Nachholpotenzial für Konsum-
elektronik oder Tourismus erweitert. Analog güter freigesetzt wurde. Da dieser Nach-
entwickelten sie die modernen Fachmärkte frage kein adäquates Angebot durch den
mit einem breiten, tiefen und preisgünstigen Einzelhandel gegenüberstand, kam es zu
Angebot. Als Beispiele seien hier Obi, Prak- extensivem Flächen- und Umsatzwachstum
tiker, Media Markt/Saturn, Pro Markt oder zu Beginn der 90er Jahre. Der Einzelhan-
Toom-Baumärkte genannt. del war durch eine außerordentlich geringe
Verkaufsfläche pro Einwohner und eine ge-
In der Summe führten die beschriebenen ringe Anzahl an Geschäften charakterisiert,
Entwicklungen zu Verödungstendenzen der so betrug die Verkaufsfläche pro Einwohner
Innenstädte. Die dort vorwiegend angesie- nur rund ein Drittel des in Westdeutschland
delten Facheinzelhändler und Warenhäu- zu beobachtenden Wertes. Auch die Laden-
ser reagierten zunächst nicht auf diese neue dichte (Läden pro 1 000 Einwohner) lag mit
Marktkonstellation. Später wurde versucht, 4,6 deutlich hinter dem Wert Westdeutsch-
den Preiswettbewerb mit den Billigbetriebs- lands (5,4). Zudem verfügten mehr als 90
formen über ein „Trading down“, einem Ab- v. H. der Einzelhandelsimmobilien über
bau des hohen Qualitätsniveaus zugunsten eine Verkaufsfläche von unter 100 m² (in
von Waren der unteren Preis- (und Quali- Westdeutschland lediglich 70 v. H.). Groß-
täts-)kategorie, aufzunehmen. Die sich an- flächige Einzelhandelsstandorte fanden sich
schließende Verdrängung gerade der kleinen zu dieser Zeit vorwiegend integriert in den
und mittleren Einzelhandelsunternehmen Innenstädten oder in den großen Wohnsied-
aus den Innenstädten und deren zunehmende lungen am Stadtrand mit einem überwiegend
Filialisierung führten zu einem nachhaltigen den kurzfristigen Bedarf deckenden Sorti-
Attraktivitätsverlust für die Innenstadtlagen. ment („Kaufhallen“). Dies ist auf die geringe
Nach einer Zeit der Flächenoptimierung Bedeutung des Einzelhandels in einer so-
rückt nun die Verbesserung der Aufenthalts- zialistischen Zentralverwaltungswirtschaft
qualität und seiner Atmosphäre wieder mehr zurückzuführen. Die Branche erfüllte nicht
in den Fokus der Planer. die Funktion des „Handels“ zwischen Groß-
handel und Endkunden, vielmehr bestand
Seit Beginn der 90er Jahre muss der Einzel- diese in der reinen Verteilung preis- und
handel sich zudem der Herausforderung der mengenmäßig festgelegter Güter zur Ver-
Internationalisierung stellen. Bis dahin wur- sorgung der Bevölkerung. Die Verteilungs-

11
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

funktion wurde durch staatliche Ketten und ausreichend Freiflächen zur Verfügung stan-
staatlich kontrollierte Konsumgenossen- den und planungsrechtliche Grundlagen
schaften übernommen, die mehr als 80 v. H. sowie die Eigentumsverhältnisse unprob-
der Ladenlokale und mehr als 90 v. H. des lematisch waren. Dabei kam es zum Teil
Umsatzes ausmachten. zum unkoordinierten Bau von großen Ein-
zelhandels- und Einkaufszentren in nicht
In der ersten Phase nach der Vereinigung zentraler Lage. Traditionelle Standortlagen
wurden zunächst die kleinen Betriebe un- verloren dagegen auch hier stark an Bedeu-
ter 100 m² privatisiert, wobei die ehemaligen tung. Zwischen der Innenstadt und der Grü-
Belegschaften und lokale Bieter bevorzugt nen Wiese waren vor allem die Gründerzeit-
wurden. Größere Betriebe wurden jedoch gebiete die Verlierer des Strukturwandels in
konsequent an diejenigen veräußert, die das Ostdeutschland.
höchste Gebot abgaben. Das waren übli-
cherweise die kapitalstarken westdeutschen
Einzelhandelsketten. Wegen der mangeln- Daten terminieren das Ende
den Rentabilität kleinflächiger Betriebe kam des ostdeutschen Aufholprozesses auf 2001
es aber alsbald zur Schließung der Läden
in unattraktiven Lagen. Damit vollzog sich Die beschriebenen Veränderungen zeigen
auch in Ostdeutschland der Konzentrations- sich auch in den für die Entwicklung des
prozess, welcher in Westdeutschland bereits Einzelhandels signifikanten Indikatoren.
stattgefunden hatte. Hierdurch und auf-
grund einer Vielzahl von Neubauten stieg Die Umsätze wuchsen in Westdeutschland
die Verkaufsfläche deutlich an. Bereits Mitte nur schwach, jedoch auf einem vergleichs-
der 90er Jahre überstieg vielerorts die durch- weise hohen Niveau. In den 90er Jahren
schnittliche Verkaufsfläche pro Einwohner wuchs der Umsatz insgesamt um gut 2 v. H.,
in Ostdeutschland den Wert vergleichbarer in den letzten fünf Jahren konnte der Zu-
Städte in Westdeutschland. Das lag darin be- wachs dagegen leicht gesteigert werden und
gründet, dass die Einzelhandelsdynamik fast betrug insgesamt rund 5 v. H. Der in Ost-
ausschließlich von Unternehmen aus den al- deutschland nach der Wiedervereinigung
ten Bundesländern mit großflächigen preis- einsetzende Nachholprozess zeigt sich in
aggressiven Betriebsformen getragen wurde. einer Zunahme der Umsätze um gut 65 v. H.
Bis Mitte der 90er Jahre wurden Investitio- in den 90er Jahren. In diesem Zeitraum stieg
nen nahezu ausschließlich in nicht integrier- der Anteil Ostdeutschlands an den Einzel-
ten Lagen auf der Grünen Wiese oder aber handelsumsätzen auf 16 v. H. an (vgl. Schau-
in Großwohnsiedlungen getätigt, da hier bild 6). Der Aufholprozess endete 2001, in

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Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

den beiden Folgejahren kam es aufgrund weil die Flächenentwicklung seither demsel-
der Wirtschaftskrise zu Einbrüchen und ben Trend wie in den alten Bundesländern
seit 2003 verläuft die Entwicklung nahezu folgt.
gleichmäßig. Bei einem Bevölkerungsanteil
Ostdeutschlands von 17 v. H. beträgt der Beim Vergleich der Flächenproduktivität in
Umsatzanteil Ostdeutschlands in den letz- Ost- und Westdeutschland zeigen sich dif-
ten Jahren konstant rund 15 v. H. ferierende Entwicklungen. Seit 1992 nimmt
die Flächenproduktivität in Deutschland
Eine Trendwende zeigt sich deutlich in abso- nahezu kontinuierlich ab (vgl. Schaubild 5).
luten Zahlen: In den 90er Jahren wurde das Hauptverantwortlich für diese Entwicklung
Wachstum von Ostdeutschland getragen, ist der Trend in Westdeutschland, da die-
rund drei Viertel des Umsatzanstiegs erfolg- ser durch das deutlich höhere Gewicht des
te im Osten. Seit 2003 war das absolute Um- westdeutschen Einzelhandels die Gesamt-
satzwachstum im Westen jedoch fünfmal entwicklung dominiert. In Ostdeutschland
höher. stieg die Flächenproduktivität wegen des
starken Strukturwandels zunächst sogar
Die Verkaufsflächen wuchsen seit 1992 kon- um nahezu 10 v. H. an und sank nach Be-
tinuierlich, wobei Westdeutschland im Ver- endigung des wiedervereinigungsbeding-
lauf der Jahre einen immer größer werdenden ten Nachholprozesses ab 2001. In absoluten
Anteil erzielen konnte. In beiden Dekaden Zahlen liegt die Flächenleistung in West-
war der Anstieg absolut in West- höher als deutschland mit rund 3 450 Euro in etwa auf
in Ostdeutschland, prozentual dagegen gibt dem bundesdeutschen Niveau, während sie
es in Ostdeutschland jeweils ein höheres in Ostdeutschland nur gut 3 100 Euro oder
Wachstum. Besonders deutlich zeigte sich ca. 90 v. H. beträgt.
der Aufholprozess in den neuen Bundeslän-
dern in der Ausweitung der Verkaufsflächen,
indem der anfangs geringe Flächenbestand Trendwende bei den Städten
hauptsächlich durch großflächige Neubau- im Zeitablauf mit Differenzen
ten erweitert wurde. In den 90er Jahren stieg in Ost- und Westdeutschland
die Verkaufsfläche um etwa 50 v. H. auf gut
18 Mio. m². Der ostdeutsche Einzelhandel Neben der differierenden Entwicklung in
erreichte einen Anteil von gut 17 v. H. an der den neuen und alten Bundesländern gibt es
insgesamt in Deutschland verfügbaren Ver- auch unterschiedliche Trends zwischen Städ-
kaufsfläche (vgl. Schaubild 6). In der Folge ten und ländlichem Raum in den jeweiligen
stabilisiert sich dieser Anteil bei gut 16 v. H., Regionen. Der ländliche Raum, hier und bei

13
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

den Statistiken der GfK GeoMarketing defi- ses in dieser Dekade in den Städten deutlich
niert als Gemeinden und Städte mit weniger höher. Jedoch erfolgt auch heute die Mehr-
als 100 000 Einwohnern, weist den größten heit der Umsätze mit noch gut 60 v. H. im
Anteil am Umsatz und der Verkaufsfläche ländlichen Raum.
auf. Die Städte, definiert hier und bei den
Statistiken der GfK GeoMarketing als Städ- Die Verkaufsflächen in den deutschen Städ-
te mit mehr als 100 000 Einwohnern, haben ten wuchsen kontinuierlich, die Wachstums-
aber einen höheren Anteil beim Umsatz und dynamik nahm aber leicht ab. Gleichzeitig
Fläche als ihrem Bevölkerungsanteil ent- kam es zu einer Trendumkehr: wuchs in den
spricht und verfügen über eine höhere Ver- 90er Jahren der ländliche Raum noch stärker
kaufsfläche je Einwohner und eine höhere als die Städte, war es in den letzten fünf Jah-
Flächenproduktivität. In ostdeutschen Städ- ren andersherum. In ostdeutschen Städten
ten ist der Flächenanteil höher als der Um- wurden die Flächen nach 1992 überdurch-
satzanteil; im Westen ist dies umgekehrt (s. schnittlich ausgeweitet, da kaum nutzbare
Schaubild 7). Daher ist die Flächenleistung Flächen zur Verfügung standen. Allerdings
heute in westdeutschen Städten deutlich hö- war absolut betrachtet im letzten Jahrzehnt
her und in ostdeutschen Städten drastisch der Flächenzuwachs im ostdeutschen länd-
niedriger als im Bundesdurchschnitt. Die lichen Raum insgesamt leicht höher, in den
Entwicklung von Umsätzen und Verkaufs- letzten fünf Jahren sogar mehr als doppelt so
flächen verlief dabei einerseits in den beiden hoch wie in den Städten. Ein gegenläufiger
Dekaden und andererseits in ost- und west- Trend zeigte sich in Westdeutschland. Hier
deutschen Städten unterschiedlich. wuchs die Fläche im letzten Jahrzehnt um
17 Mio. m², wovon lediglich nur gut 6 Mio.
Der Umsatz stieg sowohl in westdeutschen m² oder rund 35 v. H. auf die Städte entfie-
als auch in den ostdeutschen Städten stetig len. In dieser Dekade stieg die Fläche in den
an. Die absoluten Zuwächse in beiden Deka- westdeutschen Städten dagegen stärker als
den waren in Westdeutschland höher, pro- im ländlichen Raum an.
zentual hingegen waren die Wachstumsraten
im Osten wegen des niedrigeren Ausgangs- Trendwenden haben sich bei der Bedeutung
niveaus höher. Eine Umkehr der Entwick- des Einzelhandels bei den Städten vollzogen,
lung in Deutschland zeigt sich beim Ver- gemessen an deren Anteilen am Gesamtvo-
gleich der Städte mit dem ländlichen Raum. lumen, die in den Wachstumsraten so nicht
War in den 90er Jahren das Umsatzwachs- zum Ausdruck kommen. Beim Umsatz nahm
tum im ländlichen Raum mit 28 Mrd. Euro der Anteil der ost- und westdeutschen Städ-
dreimal so hoch wie in den Städten, war die- te zunächst in den 90er Jahren aufgrund der

14
Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

Bauten auf der Grünen Wiese ab. Während Ursachen der Entwicklung
der Flächenanteil der ostdeutschen Städte
deutlich steigt, ist dieser in Westdeutschland Die Ursachen für den beschriebenen Struk-
konstant. In dieser Dekade jedoch zog es den turwandel des Einzelhandels in den Regio-
Einzelhandel wieder vermehrt zurück in die nen und bei den Städten sind auf Verände-
Stadt. Wegen der gegenläufigen Trends in der rungen bei der Nachfrage, durch die von
Zwischenzeit liegt der Anteil der Städte am der Politik gesetzten Rahmenbedingungen
Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels sowie geänderten Unternehmensstrategien
wieder etwa auf dem Niveau des Jahres 1992. zurückzuführen.
Der Flächenanteil ist leicht höher als 1992.
Im Westen ist dieser Anteil stetig gestiegen, Die Ansprüche der Konsumenten an den
während er in Ostdeutschland erst gestiegen Einzelhandel sind in den letzten Jahren
und seit zwei Jahren leicht rückläufig ist. deutlich gewachsen und gleichzeitig viel-
fältiger geworden, auch wenn der Umsatz
Im Jahr 2008 ist die Bedeutung des Einzel- (= Nachfrage) nur im geringen Umfang ge-
handels in den Städten in Ost- und West- stiegen ist. Grundsätzlich gehen die Nach-
deutschland sehr unterschiedlich. Werden frager eher dorthin, wo sie das reichhaltigere
die Anteile der Städte am gesamten Einzel- Angebot vorfinden. Zum einen erwartet der
handel miteinander verglichen, so zeigt sich Konsument eine ansprechende Einkaufs-
hier wiederum die starke Flächenexpansion atmosphäre z. B. im Rahmen des so ge-
in Ostdeutschland. Während die ostdeut- nannten „Erlebnisshoppings“. Nicht nur
schen Städte einen Anteil von 22 v. H. am die eingekauften Waren sollen einen Nutzen
Umsatz haben, sind es bei der Fläche sogar stiften, sondern es soll gleichzeitig ein Zu-
knapp 26 v. H. In Westdeutschland hingegen satznutzen („Erlebnis“) durch den Einkauf
beträgt der Umsatzanteil fast 42 v. H. und generiert werden. Gerade den letztgenann-
der Flächenanteil nur gut 38 v. H. Diese Un- ten Ansprüchen der Nachfrager werden
terschiede führen letztlich auch zu Unter- alte Einzelhandelsimmobilien zumeist nur
schieden in der Flächenausstattung und der wenig gerecht. Zum anderen sind die Kon-
-produktivität. sumentengruppen vielfältiger sowie deutlich
ausgeprägter geworden und die Nachfrage-
Die Verkaufsfläche pro Kopf ist in den Städ- veränderungen vollziehen sich schneller. Die
ten wesentlich höher als im ländlichen Raum, unterschiedlichen Gruppen reichen von den
besonders hoch ist diese in ostdeutschen Luxuskonsumenten bis hin zu den „Geiz-
Städten. Dort ist sie mit gut 1,9 m² je Ein- ist-geil“-Nachfragern. Für jeden Nachfrage-
wohner deutlich höher als in westdeutschen typen ist ein eigener Bereich im Einzel-
Städten mit gut 1,6 m² und ebenso liegt sie handel zu schaffen, um die entsprechenden
deutlich über dem Bundesdurchschnitt von Umsätze erreichen zu können. Insgesamt
1,4 m² pro Kopf. Innerhalb von 15 Jahren ha- wünschen die Nachfrager eine moderne
ben die Städte in den neuen Bundesländern Warenpräsentation, die üblicherweise eine
gemessen an diesem Indikator die Städte in größere Fläche benötigt. Des Weiteren sind
den alten Ländern überholt. die Nachfrager deutlich mobiler geworden,
so dass auch entferntere Einkaufsorte auf-
Beim Vergleich mit dem bundesdeutschen gesucht werden können. Das geht zu Lasten
Vergleichswert von 3 450 Euro pro m² weisen des Einzelhandelsstandortes Stadt, der nicht
die Städte eine um 5 v. H. höhere Flächen- mehr wie früher im gleichen Maße von den
produktivität auf. In den westdeutschen städtischen Agglomerationsvorteilen profi-
Städten ist diese sogar um 9 v. H. höher, tieren kann. Die konkurrierenden Standorte
während sie in den ostdeutschen Städten in peripheren Lagen auf der Grünen Wiese
mit 2 720 Euro pro m² drastisch niedriger oder im Stadtumland bieten für die mobi-
ausfällt. Dies ist insbesondere auf das dort len Nachfrager eine einkaufsgerechte Infra-
fühlbar stärkere Flächenwachstum zurück- struktur.
zuführen, aber auch auf die z. T. drastischen
Bevölkerungsrückgänge. Einen weiteren Beitrag zur Flächenexpan-
sion haben die Kommunen und die Ver-

15
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

waltung geleistet, die, zur Verbesserung der Flächenleistungen erzielbar. Deswegen kann
Attraktivität des Einzelhandelsstandortes in der Regel nur über das Flächenwachstum
und um Kaufkraft in ihrem Bereich zu hal- die angestrebte Erhöhung der Marktantei-
ten, neue Betriebe ansiedeln. Dies führt auch le erzielt werden. Als Beispiele hierfür sei
dazu, dass Arbeitsplätze dort geschaffen das Wachstum der Discounter, der Buch-
und Steuereinnahmen erhöht werden. In den handels- und Drogerieketten genannt. Zum
vergangenen Jahren wurden – insbesondere Flächenwachstum trägt andererseits bei,
in den neuen Bundesländern – viele Projek- dass erfolgreiche Unternehmen weiter ex-
te ohne eine ausreichende Abschätzung der pandieren wollen. So gehört zur Strategie
Folgen genehmigt. Erst in den letzten Jah- nationaler und internationaler Filialisten, in
ren hat ein Umdenken eingesetzt, welches möglichst allen größeren Städten präsent zu
zu umfangreichen Überlegungen zur Re- sein. Gleichzeitig gibt es natürlich das Behar-
vitalisierung der Städte führte und die Ge- rungsvermögen der bestehenden Einzelhan-
nehmigung weiterer Ansiedlungen auf der delsunternehmen, die trotz wirtschaftlicher
Grünen Wiese zunehmend erschwerte. Die Schwierigkeiten nicht sofort ihre Geschäfte
grundsätzlichen Rahmenbedingungen der aufgeben. So kommt es kaum zur Substitution
Standortgegebenheiten (Flächenverfügbar- neuer durch alte Verkaufsflächen, sondern
keit, Standorterschließung oder Preise für zu der beschriebenen Flächenausdehnung.
Grundstücke) kommen von den Kommunen.
Der Lebenszyklus der einzelnen Betriebs-
Auf die sich wandelnden Anforderungen formen trägt ebenfalls zu diesem dynami-
der Konsumenten haben die Einzelhandels- schen Marktwachstum bei. Letztlich haben
unternehmen mit einer entsprechenden die Unternehmen die Sortimente in ihren
Ausdifferenzierung des Angebotes und Handelsgeschäften durch neue Konzepte
Flächenexpansion reagiert und auch die ausgeweitet, so dass die Fläche je Ladenein-
Betriebsformen haben entsprechend ihre heit seit der Vereinigung um rund 30 v. H.
Marktanteile verändert. Die Unternehmen auf nunmehr knapp 300 m² angestiegen ist.
sind einerseits bestrebt, über Umsatzstei-
gerungen ihre Marktstellung zu verbes- Veränderte Konsumentenwünsche und neue
sern. Dabei kann das Unternehmensziel die Unternehmensstrategien finden ihren Nie-
Marktbesetzung, eine -potenzialsteigerung derschlag in den sich wandelnden Markt-
oder die Schaffung von Kosten- und Erlös- anteilen für die einzelnen Betriebsformen.
vorteilen durch Expansion sein. Umsatzzu- Erfolgreich sind vor allem die großflächigen
wächse sind in den letzten Jahren jedoch in Einzelhandelseinrichtungen, die zuneh-
immer geringerem Maße über verbesserte mende Umsatzanteile auf sich vereinen. Die

16
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Fachmärkte konnten zulegen, da sie sich als stellen lediglich hoch spezialisierte Einzel-
Spezialisten mit hoher Kompetenz für ein händler dar, die sich mit einem speziellen
spezielles Sortiment erfolgreich positionie- Angebot an bestimmte Kunden richten und
ren konnten. Nachdem sie früher vorwie- eine Marktnische einnehmen.
gend auf der Grünen Wiese angesiedelt wa-
ren, werden sie zunehmend in integrierten Daneben haben auch Warenhäuser als ty-
Lagen wie innerstädtischen Freiflächen oder pisch in Innenstadtlagen anzufindende Be-
Stadtteillagen angesiedelt. triebsform Marktanteile verloren. In ihrer
Hochphase hatten die Warenhäuser Mitte
Eindeutiger Verlierer der Entwicklung ist der 70er Jahre einen Marktanteil von rund
der zumeist in den Innenstädten und in den 13 v. H. erreicht, aktuell liegen sie bei gut
integrierten Stadtteillagen lokalisierte tradi- 3 v. H. Den Warenhäusern fehlt es heute an
tionelle Facheinzelhandel, welcher über den einer klaren Zielgruppenorientierung und es
Beobachtungszeitraum fünf Prozentpunkte ist ihnen nicht gelungen, dem Verbraucher
an Marktanteil eingebüßt hat. Ausnahmen eine klare Angebotskompetenz innerhalb des

Exkurs: Betriebswirtschaftliche ist die Verkleinerung der Kernsortimente, wie


Kennziffern der Betriebsformen es u. a. bei den SB-Warenhäusern festzustellen
ist. Um die Mietzahlungen entsprechend re-
duzieren zu können, wird das Sortiment und
Im Schaubild 10 sind zur Verdeutlichung in damit die Fläche verkleinert. Drittens hat sich
Tabellenform die marktüblichen Flächengrö- teilweise der Wettbewerb innerhalb der Sor-
ßen, die Flächenproduktivität und die Miet- timente drastisch verschärft. Während früher
spannen für ausgewählte Betriebsformen und die Marktbereiche festgelegt zu sein schienen,
Sortimente aufgelistet. Bei den Werten handelt drängen heute die Wettbewerber in andere
es sich um Durchschnittsgrößen, die je nach Marktgebiete vor, um sich so weitere Marktan-
Lage und Konzept durchaus variieren kön- teile zu sichern. Das wirkt sich mietsteigernd
nen. Weiterhin ergeben sich Veränderungen im aus. Stark differenziert stellt sich die Situation
Zeitablauf, so auch durch neue Trends, die ak- in den Bereichen Textilhandel, der in den In-
tuell am Markt festzustellen sind. Der Trend, nenstädten eine hohe Bedeutung hat, sowie
sich verstärkt in der Innenstadt anzusiedeln, ist Freizeit- und Sportmarkt dar. Bei beiden gibt
kennzeichnend für Betriebsformen wie SB-Wa- es eine Vielzahl von Flächenkategorien und
renhäuser, Supermärkte oder Discounter sowie -konzepten mit allgemeinen und Spezialan-
für die Segmente Elektrowaren und Drogerien. geboten; aufgrund dieser unterschiedlichen
Dies führt dazu, dass die Mietspanne teilwei- Marktstrukturen können die abgebildeten Da-
se kräftig nach oben steigt. Ein zweiter Trend ten nur grobe Annäherungen darstellen.

Kennzahlen Betriebsformen
Marktübliche Umsatz pro m2 Mietspanne
Flächengröße in m2 VKF in Euro Euro/m2/Monat
SB-Warenhaus 6 000 – 15 000 3 500 – 5 000 9,20 –11,00
Verbrauchermarkt 1 500 – 4 500 4 000 – 6 000 8,50 –11,00
Supermarkt 1 200 – 1 500 4 000 – 5 000 9,00 –11,00
Discounter Lebensmittel 800 – 1 500 3 700 – 8 000 8,50 –12,00
Möbelmarkt 3 000 – 30 000 1 000 – 2 500 6,00 – 8,50
Elektromarkt 2 000 – 6 000 4 000 – 7 000 8,00 –10,00
Textilhandel (Fachmarkt) 800 – 3 000 1 000 – 2 500 7,00 –11,00
Baumarkt 7 000 – 20 000 1 200 – 2 000 6,00 – 7,50
Drogeriemarkt 300 – 800 2 500 – 6 500 9,00 –15,00
Freizeit-/Sportmarkt 1 000 – 6 000 1 000 – 2 500 7,00 – 9,50
Schaubild 10 Quelle: Deutsche Hypo, diverse

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Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Wettbewerbsumfeldes zu vermitteln. Zwi- 80er Jahre auch die ersten Einkaufszentren


schen den Fachgeschäften, die einen besse- in den Innenstädten. Der ab 1990 erkennbare
ren Service und ein attraktiveres Sortiment deutliche Anstieg der Neubauaktivität hat zu
bieten, und den preisgünstigeren Fachmärk- einem großen Teil in ostdeutschen Standor-
ten wurde der Platz für die Warenhäuser ten auf der Grünen Wiese stattgefunden. Der
zunehmend geringer. Die Funktion der Wa- Rückgang seitdem ist vor allem auf die res-
renhäuser wurde durch die innerstädtischen triktiven Genehmigungen zurückzuführen.
Shopping Center zunehmend abgelöst. In der Folgezeit gewannen die Stadtteillagen
und vor allem die Innenstädte wieder an Be-
deutung als Standort für Shopping Center.
Shopping Center:
der Boom geht zu Ende? Nach den Angaben des German Council of
Shopping Centers (GSCS) gab es Anfang 2009
Die Shopping Center stellen eine weitere in Deutschland 414 Einkaufszentren. Derzeit
wesentliche Ursache für die Flächenexpan- befinden sich diese zu 43 v. H. in Innenstäd-
sion dar und umfassen heute bereits mehr ten, zu 39 v. H. in Stadtteillagen und nur zu
als 7 v. H. der gesamten Einzelhandelsflä- 18 v. H. auf der Grünen Wiese. Während in den
che und einen Anteil von gut 8 v. H. an den 90er Jahren die Shopping Center noch über-
Umsätzen. Diese großflächigen Einrichtun- wiegend auf der Grünen Wiese eröffnet wur-
gen mit einer Verkaufsfläche von mindes- den, sind dies heute überwiegend Standorte
tens 10 000 m² bieten eine außerordentliche in den Innenstädten und in Stadtteilen. Auch
Warenvielfalt in Kombination mit gastro- zukünftig werden mit Ausnahme des Loop5
nomischen Angeboten und verschiedenen in Weiterstadt alle bis 2012 geplanten oder
Freizeitaktivitäten. Da die Konzeption der gebauten Einkaufszentren in der Innenstadt
Shopping Center sehr gut in das Anfor- oder in Stadtteillagen gebaut. Die Entwickler
derungsprofil der mobilen Konsumenten und Betreiber versuchen dabei verstärkt Shop-
passt, sind ihre Zahl und ihr Flächenangebot ping Center zum so genannten „third place“ zu
in den vergangenen Jahren stark gewachsen machen, einen Ort für Kommunikation jen-
(siehe Schaubild 11). seits von Stätten des Arbeitens und Wohnens.

Die Entwicklung begann 1964 mit den ers- Da die Shopping Center vermehrt in den
ten Shopping Centern in Bochum und dem Innenstädten oder in Stadtteilen sowie in
Main-Taunus-Zentrum. Nachdem diese zu- mittleren und kleineren Städten angesiedelt
nächst bis Mitte der 70er Jahre vor allem an werden, beträgt die durchschnittliche Ver-
dezentralen Standorten entstanden, folgten kaufsfläche der bis 2012 geplanten Center rd.
dann städtische Lagen und seit Anfang der 27 000 m². Das hat u.a. damit zu tun, dass die

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Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

Grundstücke in den Innenstädten kleiner städte gesteigert werden, ohne die klassische
und teurer sind. 1998 hatten die Center noch Fußgängerzone als Einkaufsort zu verlieren.
eine Durchschnittsgröße von 34 000 und
heute von 31 600 m². Mit 4 171 Euro pro m²
und Jahr liegt die Raumleistung in den Shop- Wachstumstreiber E-Commerce
ping Centern um rund 20 v. H. über dem all-
gemeinen Einzelhandelsdurchschnitt. Der Internethandel (oder Business-to-Con-
sumer-(B2C)-E-Commerce) stellt ein weite-
Werden alle geplanten Einkaufszentren er- res wachsendes Segment des Einzelhandels
öffnet, würde deren Verkaufsfläche wesent- dar, wobei er jedoch keine speziellen Im-
lich schneller zunehmen als im Einzelhandel mobilien erfordert, da Warenpräsentation
insgesamt und die Shopping Center ihren und Verkauf über das Medium Internet ab-
Flächenanteil auf gut 8 v. H. und bei den gewickelt werden. Die digitalen Technologi-
Umsätzen auf knapp 10 v. H. steigern. en haben den Handel mit Waren (und auch
Dienstleistungen) grundlegend verändert.
Kritisch wird der Beitrag der Einkaufszen- Da nahezu alle Betriebsformen des Einzel-
tren für die Entwicklung der Städte bzw. handels mittlerweile das Internet als Ver-
Innenstädte diskutiert. Zum einen wird kaufsplattform verwenden, ist E-Commerce
befürchtet, dass die Einkaufszentren auf bei jeder Betriebsform in Schaubild 9 bereits
der Grünen Wiese den Städten Kaufkraft, berücksichtigt.
Beschäftigung und Gewerbesteuereinnah-
men abziehen. Seitdem Einkaufszentren ver- Die steigende Zahl von Internetnutzern und
mehrt in den Innenstädten gebaut werden, die zunehmende Verschmelzung verschiede-
werden zum anderen die eher kleinräumigen ner Technologien erhöhen das Potenzial für
Auswirkungen des innerstädtischen Shop- den Internethandel. So lagen die Zuwachs-
ping Centers auf seine direkte Umgebung raten in den letzten Jahren im zweistelligen
diskutiert. Die Einkaufszentren verfügen Bereich – ausgehend jedoch von einem sehr
über ausreichenden Parkraum und bieten ge- niedrigen Niveau. Die überdurchschnittli-
genüber der klassischen Innenstadt den Vor- chen Wachstumsraten haben den Anteil an
teil der Plan- und Steuerbarkeit sämtlicher den gesamten Einzelhandelsumsätzen auf
Strukturen von Flächen und Angeboten. Die derzeit ca. 5 v. H. erhöht. Für die nächsten
Innenstädte sind dagegen ein Konglomerat Jahre ist weiterhin mit deutlich zweistelligen
unterschiedlicher Einzelhändler und Immo- Raten in diesem Segment zu rechnen.
bilieneigentümer, die dem Strukturwandel
eher unkoordiniert mit unterschiedlichen Seine Stärken hat diese Vertriebsform insbe-
Interessen gegenüberstehen. sondere dort, wo vom Kunden nicht das klas-
sische „Shopping“ mit Beratung oder einem
Autarke Center als eine „Stadt in der Stadt“ Zusatznutzen erwartet wird. Bei standardi-
mit einem breiten Angebotsspektrum stellen sierten, nicht verderblichen Waren ist das Sub-
unabhängig von der Lage eine ernstzuneh- stitutionspotenzial größer als bei erklärungs-
mende Konkurrenz dar, da sie die Kaufkraft bedürftigen oder verderblichen Produkten.
aus den Innenstädten abziehen. Selbst die Zwar wird der Anteil des E-Commerce in
Innenstadtlage eines großen autarken, nicht der Zukunft weiter steigen, die Märkte für
integrierten Centers führt nicht zu mehr Einzelhandelsimmobilien werden hierdurch
Umsatz beim verbleibenden Cityeinzelhan- jedoch nur im geringen Ausmaß tangiert
del, da die Konsumenten dort einkaufen werden. Oft wird der elektronische Ver-
und nicht mehr in der weiteren Innenstadt. triebsweg zusätzlich angeboten, so dass ihre
Kleinere, nicht autarke Shopping Center, die Flächennachfrage sich nicht verändert. Wei-
sich in die bestehende Einzelhandelsstruk- terhin gewinnt der Internethandel oftmals
tur integrieren, können zu Synergieeffekten zu Lasten des traditionellen Versandhandels.
für den sonstigen Einzelhandel in den In- Es entstehen sogar zusätzliche Chancen für
nenstädten führen. Mit auf den jeweiligen Einzelhändler, die das Internet als Plattform
Standort abgestimmten Sortimenten könnte nutzen, um Kunden auch auf ihr stationäres
auf diese Weise die Attraktivität der Innen- Angebot aufmerksam zu machen.

19
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Ausblick mit mehr als 1 Million Einwohnern als A-


oder Mio.-Städte, zwischen 500 000 und
Kurzfristig wird die Entwicklung des Ein- 1 Millionen Einwohnern als B-Städte, zwi-
zelhandels geprägt von den Folgen der Fi- schen 250 000 und 500 000 Einwohnern als
nanz- und Wirtschaftskrise, der Umsatz C-Städte und zwischen 100 000 und 250 000
wird sinken und auch zahlreiche Einzelhan- Einwohnern als D-Städte sowie die kleine-
delsprojekte werden zurückgenommen. Mit- ren Städte und Gemeinden als „ländlicher
telfristig ist eher mit einer wieder stagnie- Raum“ bezeichnet. Eine Besonderheit ergibt
renden Flächenproduktivität zu rechnen, da sich für Berlin, welches in den Statistiken der
Umsatz und Flächen wieder ähnlich wachsen GfK GeoMarketing zu den westdeutschen
werden. Dabei wird die zukünftige Entwick- A-Städten gerechnet wird.
lung in Ost- ähnlich wie in Westdeutschland
verlaufen. Auch wird sich der Strukturwan-
del zu Gunsten der Städte fortsetzen, nicht Trendwende überwiegend zugunsten
zuletzt aufgrund der restriktiven Genehmi- der Städte
gungspraxis. Die immer stärker sich diffe-
renzierenden Konsumgewohnheiten werden Bevor auf die Entwicklung in und zwischen
den Einzelhandel dazu veranlassen, seine den Clustern eingegangen wird, soll kurz
Konzepte und Betriebsformen anzupassen. die Bedeutung der Gruppen verdeutlicht
Unabhängig davon wird der Internethandel werden. So haben die A- und B-Städte, die
zunächst weiter stark zunehmen. üblicherweise im Fokus der Analysen und
Marktberichte stehen, im Jahr 2008 einen
Anteil von nur 20 v. H. am Umsatz und
16 v. H. an der gesamten Einzelhandelsfläche
gehabt. Auf den gegenüber kaum betrach-
3.2 Einzelhandel kommt (fast) zurück teten ländlichen Raum (inkl. der kleinen
in die Städte Städte) entfielen gut 60 v. H. des Umsatzes
und knapp 65 v. H. der Fläche, wobei der Be-
Die strukturellen Veränderungen im Einzel- völkerungsanteil dieser Gruppe noch höher
handel zeigen sich in den einzelnen Städten ausfällt.
bzw. Städteclustern, wobei sich im Verlauf
der letzten 15 Jahre der Trend umgekehrt Dies ist das Ergebnis einer jahrelangen Ent-
hat. Für die folgenden Überlegungen werden wicklung, die darüber hinaus in den Städ-
die Städte nach Größe in Cluster / Gruppen ten der beiden Teile Deutschlands system-
zusammengefasst: Hiernach werden Städte bedingt grundlegend unterschiedlich verlief.

20
Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

In Westdeutschland wurde die Konkurrenz Dieser Trend zur Grünen Wiese führte zu
zwischen den Städten und den Umlands- einer Verschlechterung der Einzelhandels-
tandorten durch die verbesserte Mobilität situation in den Städten. Als Gegenreaktion
der Konsumenten und dem dadurch grö- wurden in diesem Jahrzehnt die Bedin-
ßer gewordenen Einzugsgebiet verschärft. gungen für die Ansiedlung von Flächen in
Seit Mitte der 70er Jahre werden Einkaufs- nicht-zentraler Lage erschwert und An reize
zentren und später auch Fachmärkte ver- für verstärkte Ansiedlung in den Städten
stärkt im Einzugsgebiet der großen Städ- geschaffen. Die Attraktivierung der Städ-
te und also in den umliegenden kleineren te erfolgt seitens der Verwaltung und Poli-
Städten und Landkreisen errichtet. Das tik, da der städtische Handel eine wichtige
ist auch darauf zurückzuführen, dass hier Anziehungs- und Darstellungsfunktion für
die benötigten größeren Flächen zu relativ die Städte besitzt und häufig ein wichtiger
günstigen Preisen in ausreichendem Ausmaß Bestandteil des Stadtmarketings ist. Da der
zur Verfügung standen. In der ehemaligen Einzelhandel zudem noch Arbeitsplätze
DDR waren die großflächigen Einzelhan- schafft und die Steuereinnahmen erhöht, soll
delsstandorte dagegen vorwiegend in den die Kaufkraft durch die Ansiedlung neuer
Innenstädten integriert oder in den großen Flächen in die Stadt zurückgeholt werden.
Wohnsiedlungen am Stadtrand. In diesen Neben dem Einfluss der öffentlichen Seite
als „Kaufhalle“ bezeichneten größeren, wird der Strukturwandel auch von den Kon-
räumlich nicht unterteilten eingeschossigen sumenten und Einzelhandelsunternehmen
Selbstbedienungsläden wurden überwie- veranlasst.
gend Lebensmittel und so genannte Waren
des täglichen Bedarfs angeboten. Kaufhal- Die Konsumenten sind bereit unterschied-
len gab es überwiegend in Städten, auf dem lich viel Zeit aufzuwenden, um an den Ein-
Lande erfolgte der Einkauf zumeist in den kaufsort zu gelangen. Dies hängt zum einen
„Dorfkonsum“-Läden. von der Art der einzukaufenden Waren ab:
je häufiger und je billiger ein Produkt ist,
Nach der Vereinigung setzte sich die de- umso kleiner ist das Einzugsgebiet um den
zentral dynamische Entwicklung verstärkt Wohnort. Zum anderen beeinflusst die At-
fort. Die in den 90er Jahren zu beobach- traktivität des Angebots die Wahl des Ein-
tende Expansion der Verkaufsfläche auf kaufsortes: ein lukratives und großes An-
der Grünen Wiese fand in Westdeutschland gebot führt dazu, dass mehr Konsumenten
primär im ländlichen Raum statt. Hier auch von weiter entfernt kommen. Auch
waren auch die höchsten Umsatz- und die Einkaufsmentalität änderte sich, da
Flächenzuwächse zu verzeichnen. In Ost- die Verbraucher lieber in den (billigeren)
deutschland war dies wegen des Aufhol- Fachmärkten einkauften, die außerhalb der
prozesses sogar noch deutlicher zu spüren: Städte entstanden.
es erfolgte eine „Suburbanisierungswelle“
mit dem massenhaften Bau neuer Verkaufs- Auch die Untenehmen haben zu dem Struk-
flächen in nicht-zentralen Lagen. Die hie- turwandel zwischen den Städten beigetra-
raus hervorgegangenen Strukturen sind bis gen. Zur Gewinnung von Marktanteilen er-
heute ein Problem ostdeutscher Städte. Eine folgte eine Flächenexpansion an den Orten,
besondere Entwicklung ist in den kleinen die für die Unternehmen den größten Erfolg
Gemeinden im ländlichen Raum Deutsch- versprachen. In den 90er Jahren war dies
lands zu beobachten. Bedingt durch die vornehmlich die Grüne Wiese, da hier die
verstärkten Angebote auf der Grünen Wie- Verbraucher aufgrund der erhöhten Mobili-
se und auch in den Städten sowie der höhe- tät ihre Einkäufe durchführten. Dies spiegelt
ren Mobilität kam es zu einem deutlichen sich in einer teilweise massiven Ausdehnung
Rückgang der Nahversorgungseinrichtun- der Fläche und einem teilweise deutlichen
gen des täglichen Bedarfs in einigen Gebie- Umsatzanstieg wider. Da die Potenziale sich
ten. Die Nahversorgung der Bevölkerung hier aber verringert und gleichzeitig die Be-
ist in vielen Orten und Gegenden mit ge- dingungen in den Städten sich verbessert ha-
ringer Bevölkerungsdichte heute deutlich ben, erfolgte die Expansion in dieser Dekade
eingeschränkt. zunehmend in den Städten.

21
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Eine besondere Rolle bei dieser Trendwen- kade insgesamt. Gleichzeitig fand zusätzlich
de haben die Shopping Center gespielt. In ein Strukturwandel statt. In den 90er Jahren
den 90er Jahren wurden diese großflächigen gewann der ländliche Raum durch die Grü-
Neuansiedlungen noch überwiegend auf der ne Wiese-Bauten, darüber hinaus wuchsen
Grünen Wiese eröffnet. Heute befinden sich auch die mittleren Städte (C- und D-Städte)
deren neue Standorte mit wenigen Ausnah- überdurchschnittlich. Dennoch verloren die
men in den Innenstädten und Stadtteilzen- Städtecluster insgesamt Umsatzanteile zu
tren. Genau wie die internationalen Einzel- Gunsten des ländlichen Raumes. Seit Mitte
handelsunternehmen und Filialisten haben dieses Jahrzehnts gewinnen die Städte An-
sich die Shopping Center dabei zunächst teile wieder zurück. Die Verbesserung der
in den großen Städten angesiedelt. Heute Umsatzsituation in den Städten ist u. a. da-
sind beide Betriebsformen hier fast überall rin begründet, dass viele Konzepte zur Re-
vertreten, was sich auch in einem Filialisie- vitalisierung der Städte mittlerweile greifen
rungsgrad von rund 90 v. H. widerspiegelt. und neue Standorte immer weniger auf der
In den mittleren und kleineren Städten dage- Grünen Wiese zu finden sind. Je größer eine
gen liegt dieser teilweise noch unter 40 v. H., Stadt ist, desto höher ist die Zunahme (abso-
was noch auf Potenziale für diese Betriebs- lut und relativ). Der ländliche Raum verlor
formen hindeutet. dagegen an Bedeutung und sein Anteil liegt
heute wieder auf dem Niveau von 1992.

Daten belegen die weitgehende Bei der Verkaufsfläche liegt die Bedeu-
Trendwende in Deutschland tung des ländlichen Raumes sogar noch
leicht über der beim Umsatz, jedoch sinkt
Der Großteil der Umsätze im deutschen der Anteil kontinuierlich. In den 90er Jah-
Einzelhandel entfällt nach wie vor mit gut ren wuchs zwar die Fläche im ländlichen
60 v. H. oder fast 250 Mrd. Euro auf den Raum absolut am stärksten, prozentual aber
ländlichen Raum. Danach kommen die Mio.- in den Städten, wobei die Dynamik zwi-
Städte mit knapp 45 Mrd. Euro (ca. 11 v. H.), schen den Clustern relativ ausgeglichen ist.
gefolgt von den C-und D-Städten sowie Die Zuwächse liegen zwischen 22 v. H. (D-
zum Schluss die B-Städte mit einem Anteil Städte) und 38 v. H. (Mio.-Städte) und mit
von gut 8,5 v. H. Diese Rangfolge hat sich knapp 2,7 Mio. m² wachsen die C-Städte
seit 1992 nicht verändert. Die Dynamik hat am stärksten. In diesem Jahrzehnt dagegen
im Zeitablauf deutlich zugenommen, in den stieg die Fläche in den Städten schneller als
letzten fünf Jahren gab es ein höheres Um- im ländlichen Raum, zudem war ein stär-
satzwachstum als in der davor liegenden De- keres Wachstum in den mittleren als in den

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Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

größeren Städten festzustellen. Das prozen- als auch bei der -fläche, wobei die Anteile
tual höchste Wachstum war sowohl in den jeweils höher als in Westdeutschland sind.
90er Jahren als auch in dieser Dekade in den Im Unterschied zu Westdeutschland gibt es
A-Städten zu verzeichnen, so dass deren Be- eine andere Reihenfolge beim Umsatz unter
deutung durchweg zunahm. Anteilsgewin- den Städteclustern. Die knapp 15 Mrd. Euro
ne, allerdings geringere, erlangten auch die Umsatz in ostdeutschen Städten verteilen
C-Städte, während die anderen Städtegrup- sich vor allem auf die C-Städte, in denen rund
pen trendmäßig schrumpften. 6 Mrd. Euro oder 45 v. H. umgesetzt werden.
Danach folgen die B-Städte und letztlich die
Die Flächenproduktivität in den Städte- D-Städtegruppe mit einem Anteil von knapp
clustern hat im Zeitablauf deutlich abge- 20 v. H. Ebenfalls zeigt sich in den einzelnen
nommen, wenn sie auch in den letzten Jah- Städteclustern eine ausgesprochen hohe Dy-
ren teilweise stagnierte. Je größer eine Stadt namik, besonders in den ersten Jahren nach
ist, desto höher ist die Flächenleistung. Die der Vereinigung. In den ersten zehn Jahren
größeren Städte liegen über dem Bundes- wuchsen die C-Städte mit mehr als 50 v. H.
durchschnitt, während die D-Städte und die und auch in den anderen Clustern war das
Orte im ländlichen Raum geringere Werte Wachstum mit gut 40 v. H. nicht wesentlich
aufweisen. Zwischen den einzelnen Städte- geringer. In diesem Jahrzehnt hat sich aber
clustern gibt es eine sehr starke Spreizung, die Dynamik wesentlich verringert und die
da die Flächenproduktivität in den Mio.- Rangfolge hat sich gedreht. Nun wachsen
Städten Westdeutschlands mit 4 359 Euro die C-Städte nur noch wenig (rund 2 v. H.)
pro m² am höchsten und in den C-Städten und die anderen Cluster nahmen jeweils um
Ostdeutschlands mit 2 422 Euro pro m² am rund 10 v. H. zu. Bei den Anteilen am Ge-
niedrigsten ist. samtumsatz gab es eine Trendumkehr wie in
Westdeutschland, die aber früher – bereits
Der westdeutsche Einzelhandel dominiert Mitte der 90er Jahre – einsetzte. Während
in Deutschland sowohl beim Umsatz als auch davor der Umsatz absolut viel stärker im
bei der Fläche. Abgesehen von den Mio.- ländlichen Raum wuchs, war danach der Zu-
Städten, die es nur in Westdeutschland gibt, wachs absolut und prozentual in den Städten
haben die westdeutschen Städtecluster einen viel stärker. Entsprechend nahm der Anteil
Anteil, der mindestens 80 v. H. (Flächenan- des ländlichen Raums ab, wobei die größe-
teil westdeutscher C-Städte) und höchstens ren Städte (B-Cluster) den höchsten Bedeu-
knapp 95 v. H. (Flächenanteil westdeutscher tungszuwachs erzielten.
D-Städte) beträgt. Daher entspricht die west-
deutsche Entwicklung auch im Wesentlichen Bei den Einzelhandelsflächen sind die An-
der in Gesamtdeutschland. Nachdem die teile ähnlich wie beim Umsatz zwischen den
Anteile in Westdeutschland nach der Verei- Städteclustern verteilt, einzig die Bedeutung
nigung durch das ausgesprochen hohe Um- des C-Clusters ist zu Lasten des ländlichen
satz- und Flächenwachstum in Ostdeutsch- Raums größer. Bei deutlich reduziertem
land zunächst gesunken sind, haben sie sich Wachstumstempo im Zeitablauf verschie-
in den vergangenen Jahren stabil entwickelt. ben sich auch die Relationen zwischen den
Ausnahmen stellen zum einen die Mio.- Clustern. Zwar war die Zunahme in den
Städte dar, die in beiden Dekaden beim Um- C-Städten immer absolut am stärksten, je-
satz und auch bei der Fläche schneller als die doch änderte sich die Reihenfolge bei den
anderen Städtegruppen wuchsen. Zum ande- B- und D-Städten. Wuchs die Einzelhan-
ren ist die Reihenfolge bei den Umsatz- und delsfläche in den 90er Jahren noch stärker
Flächenanteilen zwischen den Städteclustern in den großen Städten, konzentrieren sich
anders, da die C-Städte aufgrund ihrer ho- die Unternehmen nun vornehmlich auf die
hen Einzelhandelsbedeutung in Ostdeutsch- D-Städte. Im Gegensatz zu der Umsatz-
land in Deutschland insgesamt auch größere entwicklung wuchsen die Flächen absolut
Anteile als im Westen aufweisen. sowohl in den 90er Jahren als auch in dieser
Dekade im ländlichen Raum immer stärker
In Ostdeutschland dominiert der ländliche als in den Städten. Prozentual ist wegen des
Raum sowohl bei dem Einzelhandelsumsatz niedrigeren Ausgangsniveaus das Wachstum

23
Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

in den Städten höher. Nach den deutlichen Einzelhandelskonzepten in ähnlicher Grö-


Anteilsgewinnen in den 90er Jahren ist nun ße nur einmal in einer Stadt vertreten sind.
der Anteil der Städte leicht rückläufig. Eine Die geringere Flächenausstattung führt auch
Rückkehr des Einzelhandels in die Städte ist dazu, dass die Flächenproduktivität höher
derzeit bei der Flächenentwicklung im Ge- ist. Diese ist aber auch notwendig, um die
gensatz zu der Entwicklung beim Umsatz in höhere Miete bezahlen zu können. Die Flä-
Ostdeutschland nicht festzustellen. chenleistung würde bei einer Ausdehnung
der Fläche sinken und damit nicht mehr aus-
Die Flächenproduktivität liegt in den ost- reichen, um die Miete bezahlen zu können.
deutschen Städteclustern partiell deutlich In den ostdeutschen Städten weist das C-
unter den bundesdeutschen Vergleichswer- Cluster die höchste Flächenausstattung pro
ten. Besonders in den C-Städten beträgt die Einwohner auf und auch deren Wachstum ist
Differenz aufgrund des überdurchschnitt- hier am höchsten.
lich starken Flächenzuwachses rund 30 v. H.
gegenüber dem Bundesdurchschnittswert. Seit 1993 ist die Verkaufsfläche je Einwohner
In den ersten 10 Jahren sank in allen Clus- in allen deutschen Städteclustern gewachsen,
tern die Flächenleistung gegenüber dem wobei aber die Dynamik im Zeitablauf abge-
Ausgangsniveau drastisch um rund 40 v. H. nommen hat. Zudem zeigt sich auch hier der
Seit 2003 kommt es aber zu differenzierten Strukturwandel. Während in den 90er Jahren
Verläufen in den einzelnen Clustern. Wäh- noch die A-Städte die höchsten Zuwächse
rend die Ergiebigkeit in den C-Clustern aufwiesen, nahm in den letzten fünf Jahren
noch einmal um gut 2 v. H. sank, stieg sie in die Verkaufsfläche pro Kopf in den mittle-
den anderen Gruppen aber an. Besonderhei- ren Städten am stärksten zu. Insgesamt wird
ten bestehen bei der Flächenproduktivität die Entwicklung der Flächenausstattung pro
in den kleineren Städten (ländlichem Raum) Kopf im Wesentlichen durch das Flächen-
Ostdeutschlands. Zum einen ist die Leistung wachstum beeinflusst, die Bevölkerungsent-
von 1992 bis 2004 um knapp 20 v. H. gestie- wicklung hat dagegen nur einen marginalen
gen. Danach ist sie zwar auch gesunken, Einfluss.
liegt aber zum anderen heute über der in den
ostdeutschen Städtegruppen (teilweise sogar
deutlich). In Westdeutschland liegt die Pro- Ausblick
duktivität des Einzelhandels im ländlichen
Raum nur über der in dem D-Cluster. Für die Zukunft erwarten wir, dass die größ-
ten Wachstumspotenziale bei den mittleren
Die Verkaufsfläche pro Kopf ist in den ein- Städten liegen werden. Sie werden zu den
zelnen Städteclustern sehr unterschiedlich Gewinnern des Strukturwandels gehören,
hoch und hat sich ungleich entwickelt. Im da gerade hier internationale Einzelhändler
Vergleich ist die Ausstattung mit Einzel- und Filialisten sowie Shopping Center Ent-
handelsflächen in den Städten höher als im wicklern noch Marktpotenziale sehen. Der
ländlichen Raum und in jedem Städteclus- ländliche Raum wird zugunsten der Städte
ter Ostdeutschlands höher als in den west- weiter Anteile verlieren, da auf der Grünen
deutschen. Im Jahr 2008 beträgt sie in den Wiese nur noch schwerlich Expansionschan-
C-Städten Ostdeutschlands fast 2,2 m² pro cen bestehen.
Kopf, während die gewichtete Fläche nur bei
knapp 1,4 m² in den westdeutschen A-Städ-
ten liegt.

Eine „Flächenillusion“ gibt es in den west-


deutschen Städten. Zwar ist in den größten
Städten der höchste Flächenbestand gege-
ben, die Verkaufsfläche pro Kopf aber ist in
diesen Städten niedriger als in den mittleren
Städten. Eine Erklärung hierfür ist, dass
die überregionalen Unternehmen mit ihren

24
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Exkurs: weniger Geschäfte gibt. Außerdem ist dort


Einflussfaktoren auf die Miete das Nachfragepotenzial für gehobene Waren
und Luxusartikel zu gering, so dass sich diese
Geschäfte nur in größeren Städten befinden.
Pauschale Aussagen über die Einflussfaktoren Dieses Segment ist aber in der Lage und bereit,
auf die Mieten sind schwierig, da jeder Ein- eine höhere Miete zu zahlen. Schließlich haben
zelhandelsstandort seine makrospezifischen kleinere Städte auch einen geringeren Anteil
Merkmale hat, was z. B. den Bestand an Ge- an Filialisten, die üblicherweise eine höhe-
schäften betrifft. Hinzu kommt ein signifikan- re Miete als die traditionellen Fachgeschäfte
ter Einfluss mikrostandortspezifischer Fakto- zahlen. Auch die Nähe zu Shopping Centern
ren (u. a. Nachbarschaftssynergien). Wichtig wirkt sich auf die Miethöhe aus: Je näher ein
ist auch die aktuelle Marktsituation mit der Geschäft zu einem Shopping Center liegt, des-
augenblicklich jeweils vorhandenen Nachfrage to höher ist tendenziell die Miete.
und Angebot. Nichtsdestotrotz ergeben sich
Erkenntnisse, wenn einzelne Städte zu Städ- Die Mieten in Westdeutschland liegen um 25
teclustern zusammengefasst und bezüglich der bis 60 v. H. über denen in Ostdeutschland,
Einflussfaktoren auf die Miethöhe analysiert wobei die Differenz umso größer ist, je größer
werden. die Städte sind. Sowohl die regionalen Unter-
schiede als auch die Differenzen zwischen den
Es besteht ein positiver Zusammenhang zwi- Städteclustern lassen sich zum einen auf die
schen der Größe des Städteclusters und der unterschiedlichen Höhen der Flächenproduk-
Höhe der Mieten (s. Schaubild 14). Ebenfalls tivität zurückführen, zum anderen gab es vor
ist zu erkennen, dass die Miete umso höher ist, allem in den 90er Jahren unterschiedliche Ent-
je mehr Verkaufsfläche, Kaufkraft und Umsatz wicklungen des Einzelhandels in West- und
eine Stadt hat (jeweils gemessen in absoluter Ostdeutschland (s. Kapitel 3.1), die sich noch
Höhe). Außerdem gibt es eine positive Korre- heute auf die Miethöhe auswirken.
lation zwischen der Höhe der Miete und der
Flächenproduktivität. Ökonomisch lassen sich Die ansonsten bei der Analyse der Einzel-
diese Zusammenhänge wie folgt erklären: Eine handelsnachfrage gebräuchlichen GfK Geo-
hohe Flächenproduktivität führt dazu, dass die Marketing-Indizes (Kaufkraft- bzw. Umsatz-
Mieter eine entsprechend höhere Miete zahlen index, Zentralitätskennziffer) sind nicht mit
können. Zum anderen lässt sich die Miethöhe der Miethöhe korreliert, sondern bei allen
mit der Einzelhandelssituation in den Städten Städteclustern ungefähr gleich. Dies liegt wohl
erklären. In kleineren Städten besteht häu- daran, dass bei diesen Kennziffern durch die
fig eine geringere Konkurrenz, da es sowohl Berechnung als Pro-Kopf-Index eine Verzer-
insgesamt als auch in einzelnen Segmenten rung immanent ist.

25
Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

3.3 Renaissance der Innenstädte – Stadtgebiet noch immer unterproportional,


vorläufig nur in Ostdeutschland was allerdings auch darauf zurückzufüh-
ren ist, dass innerstädtische Flächen nur
begrenzt zur Verfügung stehen und nicht
Die Umwälzungen auf dem Einzelhandels- beliebig erweitert werden können. Dennoch
markt schlagen sich ferner in der Struktur zieht es auch den großflächigen Einzelhan-
der Städte nieder. Speziell zwischen den del in den letzten Jahren vermehrt zurück
klassischen Standortlagen Innenstadt sowie in die Innenstädte. Shoppingcenter können
den Stadtteilzentren und Wohngebieten be- dabei eine sinnvolle Ergänzung der beste-
steht ein Spannungsfeld. Somit sieht sich die henden Sortimentsstrukturen des innerstäd-
Innenstadt mit Anforderungen konfrontiert, tischen Einzelhandels sein, sofern sie in ein
um der Konkurrenz in der Peripherie und im Einzelhandelskonzept eingebunden sind. Ist
Umland ein eigenes Angebotsprofil entge- dies nicht der Fall, können große Einzelhan-
gen setzen zu können. Die demographische delseinrichtungen in der Innenstadt zu Nut-
Entwicklung wird den Standortwettbewerb zungskonflikten, Verkehrsproblemen und in
zusätzlich verschärfen, so dass den Innen- der Folge zu Attraktivitätsverlusten führen.
städten als Einkaufsort in den Stadtmarke- Viele Kommunen haben aber bereits auf die-
tingkonzepten eine zunehmende Bedeutung se Problemlage reagiert und versuchen im
zukommt. Rahmen ihrer Stadtentwicklungskonzepte
die Innenstädte gezielt aufzuwerten, um im
Standortwettbewerb auf diese Weise einen
Entwicklungslinien in den Innenstädten wichtigen weichen Standortfaktor, die Ein-
kaufsqualität, zu fördern.
Die vorrangig auf der Grünen Wiese und
im ländlichen Raum stattfindende Flächen- Neben den außerstädtischen Einkaufzent-
expansion der 90er Jahre verursachte auch ren erhalten die Innenstädte in letzter Zeit
einen Bedeutungsverlust der Innenstädte. zudem neue Konkurrenz durch Fachmarkt-
Vielerorts konnten sich die über Jahrzehn- zentren, die zunehmend gerade für Anbieter
te gewachsenen Strukturen des innerstäd- im unteren Preissegment interessant werden.
tischen Einzelhandels nicht gegen die neue, Ihre Vorteile liegen dabei vor allem in güns-
preisaggressive und großflächige Konkur- tigen Ladenmieten, gut zugeschnittenen
renz durchsetzen, so dass die Innenstädte als Flächen, einer verkehrsgünstigen Lage und
Einzelhandelsstandorte ins Hintertreffen nicht zuletzt einer hohen Kundenfrequenz;
gerieten. Autarke Shoppingcenter und große Laden lokale in Fachmarktzentren zuneh-
Fachmärkte mit autogerechter Infrastruktur mend auch für den weniger preisaggressi-
zogen immer mehr Kaufkraft ab, worunter ven filialisierten Einzelhandel interessant
insbesondere der traditionelle Facheinzel- werden.
handel als typischer Nutzer der Innenstadt-
lage zu leiden hatte. Dies zeigt auch die Um- In Westdeutschland weisen die Innenstädte
satzentwicklung in den Innenstädten in der während der gesamten Zeitspanne nach 1992
Zeitspanne von 1992 bis 2003 (vgl. Schaubild ein vergleichsweise geringes Wachstum auf.
15). Während im übrigen Stadtgebiet stei- Aufgrund der hohen Bebauungsdichte war
gende Umsätze und deutlich zunehmende eine weitere Flächenexpansion hauptsächlich
Verkaufsflächen zu verzeichnen waren, san- nur durch die Erschließung ehemaliger Bra-
ken die innerstädtischen Umsätze, und die chen möglich. Diese Entwicklung spiegelt
Einzelhandelsflächen wuchsen im Vergleich sich auch in den Anteilen westdeutscher In-
zum übrigen Stadtgebiet nur unterpropor- nenstädte an Umsätzen und Verkaufsflächen
tional. der Städte in Westdeutschland insgesamt
wider. Seit 1992 ist hier ein kontinuierlicher
In den vergangenen fünf Jahren konnten Rückgang der Anteile beobachtbar. Ledig-
sich die innerstädtischen Umsätze leicht er- lich die Flächenentwicklung hat im vergan-
holen, ohne jedoch ganz das Niveau von 1992 genen Jahr zu einem leichten Anteils(rück)
wieder zu erreichen. Das Flächenwachstum gewinn der Innenstädte geführt (vgl. Schau-
entwickelte sich im Vergleich zum übrigen bild 16).

26
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Die Innenstädte Ostdeutschlands verloren innehat. Aufgrund der hohen regionalen De-
in den ersten Jahren nach der Vereinigung zentralität der Geschäfte fällt dies aber nicht
ihre zuvor hohe Bedeutung als Einzelhan- so auf. Die Umsätze im Einzelhandel in den
delsstandort. Dies lag an dem schon be- Innenstädten gingen von 1992 bis 2005 kon-
schriebenen Strukturwandel (siehe auch die tinuierlich zurück, absolut sanken diese um
Erklärungen im Kapitel 3.1) sowie an der rund 2,8 Mrd. Euro. Seit 2005 wächst zwar
eingeschränkten Flächenverfügbarkeit auf- der Umsatz wieder, aber deutlich geringer
grund der häufig ungeklärten Eigentums- als im sonstigen Stadtgebiet. Die Umsatz-
verhältnisse und den fehlenden Planungen rückgänge der 90er Jahre konnten in diesem
seitens der öffentlichen Hand. Der größere Jahrzehnt noch nicht wieder kompensiert
Teil der neuen Verkaufsfläche entstand in werden, so dass der innerstädtische Umsatz
den 90er Jahren an Standorten außerhalb der weiter unterhalb des Niveaus von 1992 liegt.
innerstädtischen Zentren in verkehrsgünsti- Im übrigen Stadtgebiet wuchs der Umsatz
ger Lage in Gewerbegebieten oder im ländli- seit 1992 stetig, absolut sogar stärker als in
chen Raum. Seit einigen Jahren zeichnet sich den Innenstädten. Durch den prozentual
eine Trendwende ab, die Stadtzentren wer- immer stärkeren Zuwachs im übrigen Stadt-
den wieder attraktiver für den Einzelhandel gebiet sank der Anteil der Innenstädte nach-
und konnten Marktanteile im Einzelhandel haltig. Somit kann von einer Renaissance
zurückgewinnen. nur gesprochen werden, wenn die absoluten
Zuwächse seit 2005 gemeint sind.

Renaissance empirisch Das Comeback der Innenstädte in Deutsch-


nicht immer belegbar land gilt aber für die Flächenentwicklung.
Bei der Flächenausstattung ist der Anteil
In den empirischen Daten spiegelt sich die der Innenstadt allerdings niedriger als
These der stärker werdenden Innenstädte beim Umsatz. In den 90er Jahren wuchs
nur bedingt wider. Zwar zeigen verschiede- der Flächenbestand in den Innenstädten und
ne Indikatoren an, dass die Bedeutung der nach einem leichten Rückgang 2004/05 auch
Innenstädte wieder steigt, aber es gibt auch in diesem Jahrzehnt wieder. Absolut hat
Ausnahmen. sich die Wachstumsdifferenz zu Gunsten
der Innenstädte reduziert, gleichwohl wächst
Von den gut 150 Mrd. Euro Umsatz in den die Fläche im übrigen Stadtgebiet immer
deutschen Städten werden in den Innen- noch weitaus stärker (90er Jahre: um das
städten nur 27 v. H. erzielt, so dass das übrige 8-fache; diese Dekade: um das 5-fache). Im
Stadtgebiet den bedeutenderen Part der Stadt übrigen Stadtgebiet ist eine Expansion in

27
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

allen betrachteten Zeitphasen festzustel- Stadtgebieten leicht höher. Eine Ausnahme


len, wobei der Zuwachs aber in dieser De- bei der Entwicklung stellt der Flächenanteil
kade nicht mehr so stark ausfiel. Dement- der Innenstadt dar, der nicht wie in Deutsch-
sprechend sank der Anteil der Innenstadt land seit 2005, sondern erst seit 2007 wieder
zunächst, um seit 2005 wieder zu steigen. steigt.
Dies ist vor allem darauf zurückzuführen,
dass vermehrt Fläche in den Innenstädten Die ostdeutschen Innenstädte haben ei-
errichtet wird. Während in den 90er Jahren nen geringeren Anteil beim Umsatz als die
durchschnittlich nur 5 v. H. der gesamten westdeutschen. Der Aufholprozess zeigt
Fläche in den Innenstädten hinzukam, wa- sich auch beim Umsatz in den ostdeutschen
ren es in den letzten fünf Jahren immerhin Innenstädten, mit Ausnahme der Jahre
fast 10 v. H. 2004/05 stieg der Umsatz stetig an. Jedoch
sinkt der Anteil bis 2005. Danach ist ein Zu-
Die Flächenproduktivität sinkt anhaltend wachs sowohl absolut als auch beim Anteil
und liegt aktuell um knapp 20 v. H. unter festzustellen. In den letzten fünf Jahren lie-
dem Wert von 1992. Verglichen mit dem gen die Wachstumsraten in den ostdeutschen
Durchschnittswert in Deutschland von Innenstädten höher als im Westen, aber der
3 456 Euro lt. GfK GeoMarketing ist die absolute Zuwachs betrug in Ostdeutschland
Flächenleistung in den Innenstädten aber nur ein Drittel des Anstiegs Westdeutsch-
um 20 v. H. höher. Im übrigen Stadtgebiet ist lands. Im Vergleich mit dem übrigen Stadt-
die Flächenproduktivität auf dem gleichen gebiet war in den ostdeutschen Städten der
Niveau wie der o.g. Durchschnittswert. prozentuale Zuwachs in den Innenstädten
im letzten Jahrzehnt niedriger und in dieser
In den westdeutschen Innenstädten befin- Dekade höher.
den sich rund 90 v. H. der Flächen und Um-
sätze der deutschen Innenstädte und nur rund Die Fläche steigt kontinuierlich in den ost-
10 v. H. in den ostdeutschen. Somit verläuft deutschen Innenstädten, aber absolut liegt
die Entwicklung der westdeutschen ähnlich das Wachstum in dem übrigen Stadtgebiet
wie in gesamtdeutschen Innenstädten. Die immer höher als in den Innenstädten. Da
Innenstädte haben aber in Westdeutschland die City seit 2005 höhere Wachstumsraten
für den Einzelhandel sowohl beim Umsatz aufweist, steigt der Flächenanteil der Innen-
als auch bei der Fläche eine wesentlich hö- stadt nach jahrelangen Rückgängen wieder.
here Bedeutung als in Ostdeutschland und Dieser Trend entspricht dem im gesamten
damit auch in Deutschland. Ebenfalls ist deutschen Einzelhandel und entspricht der
die Flächenproduktivität in den einzelnen These der Renaissance.

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Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

In den Innenstädten ist die Flächenleistung Die langfristige relative Bedeutungsabschwä-


bis zum Jahr 2005 gesunken, aber danach chung der Innenstädte auf Seiten der Un-
steigt sie wieder leicht. Während diese in ternehmen ist u. a. auf die Zunahme der
den Innenstädten gut 8 v. H. unter dem ver- Unternehmen mit preisaggressiven Angebot
gleichbaren Bundeswert liegt, ist sie im übri- zurückzuführen. Zudem hat sich die Sorti-
gen Stadtgebiet rund 25 v. H. niedriger. mentsgestaltung zum Nachteil der Innen-
städte verändert: Immer mehr Waren werden
Eine andere Entwicklung in Ostdeutsch- an einer zunehmenden Zahl von Standorten
land zeigt sich auch bei den Mieten. Die angeboten. Schließlich stellen die nur be-
Renaissance der ostdeutschen Innenstäd- grenzt verfügbaren Flächen für die Expan-
te hat gemäß den Daten von COMFORT sion des Einzelhandels ein Hemmnis für die
zu einem stärkeren Anstieg der Mieten ge- innerstädtische Entwicklung dar. Aus die-
führt als dies im Westen Deutschlands der sen Gründen waren die Gebiete im übrigen
Fall ist. Während für die westlichen Städte Stadtgebiet und im ländlichen Raum jahre-
eine durchschnittliche Steigerung über alle lang attraktiver als die Innenstädte für die
untersuchten Städte von 19 v. H. errechnet Flächenexpansion.
wurde, betrug diese Steigerung im Osten
knapp 30 v. H. Dennoch ist in den vergangenen Jahren ge-
rade in Ostdeutschland zu beobachten, dass
der Einzelhandel auch in die Innenstadt
Verbraucherwünsche und Unternehmens- zurückkehrt. Speziell integrierte Shop-
strategien prägen Innenstädte pingcenter können hier einen Beitrag zur
Revitalisierung der Innenstädte leisten, da
Eine Ursache für den langjährigen Rückgang sie mit Hilfe ihrer modernen Infrastruktur
der Innenstädte in der Käufergunst ist in dem und Sortimentsauswahl Kunden wieder zu-
sich verändernden Verhalten der Konsumen- rückbringen können. Für den Erfolg ist al-
ten zu sehen. Gerade die innenstadtrelevan- lerdings maßgeblich, dass das Waren- und
ten Handelsbereiche des traditionellen Fach- Dienstleistungsangebot mit dem des bereits
einzelhandels hatten Marktanteile verloren bestehenden Einzelhandels abgestimmt
und konnten sich gegen die Konkurrenz au- wird. Ansonsten kann es zu einem reinen
ßerhalb der Innenstadtlagen kaum behaup- Verdrängungswettbewerb kommen.
ten. Die bequem erreichbaren großflächigen
Einzelhandelsmärkte in den Stadtteilen oder Um dies zu verhindern, sind auch die Städte
auf der Grünen Wiese erhöhten den Konkur- selbst mit ihren kommunalen Entschei-
renzdruck auf den innerstädtischen Einzel- dungsträgern gefragt. Sie müssen in ihren
handel. Heute finden sich in den Sortimenten Stadtentwicklungskonzepten dafür Sorge
des Innenstadteinzelhandels primär Mode tragen, dass die Vielfalt der Innenstädte als
und Schuhe, Güter des täglichen Bedarfes Einkaufs- und Einzelhandelsstandort als
tauchen kaum noch auf. Aus Käufersicht wichtiger Bestandteil für deren Anziehungs-
sind beispielsweise ein hoher Qualitätsstan- kraft gewährleistet ist. Durch ihre planungs-
dard, hohe Markendichte und Serviceorien- rechtliche Leitlinienkompetenz haben sie
tierung Merkmale, den Einzelhandel in der die Möglichkeit hierzu, indem sie jedes neue
Innenstadt aufzusuchen. Auch geeignete Projekt entsprechend dieser Vorgaben auf
Kombinationen von Kauf-Kultur und Am- seine Verträglichkeit bzw. Eignung prüfen.
biente sowie zusätzliche Freizeitangebote Zudem existieren verschiedene Förderpro-
sind Argumente, die den Verbraucher in die gramme, um bei attraktivitätssteigernden
Innenstadt locken. Im reinen Preiswettbe- Investitionen in die Innenstädte zusätzliche
werb haben die Innenstadtlagen damit der- Haushaltsmittel einsetzen zu können.
zeit kaum eine Chance. Eine Erfolg verspre-
chende Möglichkeit, die Kundenfrequenz in
den Innenstädten zu erhöhen, sehen wir in
der sinnvollen Verbindung von Einzelhandel
und Freizeitangeboten, um in den Innenstäd-
ten ein „Einkaufserlebnis“ zu schaffen.

29
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Ausblick nimmt aber die Bedeutung der Innenstädte


wieder leicht zu. Dies liegt auch daran, dass
Für die Zukunft ist davon auszugehen, dass aufgrund vieler Attraktivierungsmaßnahmen
gerade ältere Menschen im Zuge der Reur- das Flächenwachstum in den Innenstädten in
banisierung wieder vermehrt in die Städte den letzten vier Jahren durchschnittlich weit-
zurückkehren werden. Damit haben auf die aus höher als in den Jahren zuvor war.
Bedürfnisse dieser Bevölkerungsgruppe ab-
gestimmte Einzelhandelskonzepte gute Er- Regional gesehen befinden sich nur rund
folgsaussichten an innerstädtischen Stand- 10 v. H. der Innenstadtflächen in ostdeut-
orten. Dies gilt auch für die Versorgung mit schen Städten, was deutlich unter den An-
den Dingen des täglichen Bedarfs, die derzeit teilen Ostdeutschlands an sonstigen Indika-
in den Innenstadtlagen kaum noch erfolgt. toren wie Bevölkerung, Umsatz oder Fläche
im Einzelhandel insgesamt liegt. Außer im
Jahr 2008 fällt prozentual der Zuwachs in
den unterschiedlichen Zeitabschnitten in
den ostdeutschen Innenstädten immer hö-
3.4 Bedeutung der Innenstädte her aus als in Westdeutschland. Absolut
in den Städteclustern war aber schon zwischen 1993 und 2005 das
Flächenwachstum im Westen leicht höher,
Der Strukturwandel im Einzelhandel auf- in den letzten vier Jahren war dieses sogar
grund der veränderten Konsumentenwünsche viermal so hoch. In Westdeutschland liegt
und der neuen Unternehmensziele wirkt sich der Flächenanteil der Innenstädte deutlich
auch bis in die Innenstädte aus. Die Bedeu- höher als in Ostdeutschland, aber die Ent-
tung der Innenstädte wird in diesem Kapitel wicklung verlief ähnlich: zunächst nahm die
anhand der Entwicklung der Verkaufsfläche Bedeutung ab und steigt seit Mitte dieses
in den einzelnen Städteclustern analysiert. Jahrzehnts wieder an.
Der Einzelhandel in den Innenstädten ist
nicht nur häufig ein wesentlicher Bestandteil
des Stadtmarketings, sondern auch der An- Entwicklungslinien in den Städteclustern
ziehungspunkt für auswärtige Besucher zum
Einkaufen. Im Durchschnitt aller deutschen Die Verteilung der Fläche über die Städ-
Städte befinden sich rund 25 v. H. aller Ver- tecluster (vgl. Kapitel 3.2) ist in West- und
kaufsflächen in der Innenstadt, jedoch hat Ostdeutschland allein schon deshalb unter-
sich die Entwicklung im Zeitablauf geändert: schiedlich, da es in Ostdeutschland keine
sowohl die Bedeutung der Innenstädte ist in Millionenstädte gibt. Aufgrund der Domi-
den einzelnen Städteclustern unterschiedlich nanz Westdeutschlands beim Flächenanteil
als auch die Zuwächse sind unterschiedlich entspricht die Verteilung in Deutschland
ausgefallen. Die Abgrenzung und Defini- weitgehend der in Westdeutschland. Die
tion von „Innenstadt“ erfolgt entsprechend Entwicklung des Anteils der innerstädti-
dem Vorgehen der GfK GeoMarketing. Für schen Flächen am Gesamtbestand folgt in
die einzelnen Städte wurden so die jeweiligen fast allen Städteclustern einem einheitlichen
Innenstadtbereiche abgrenzt und für diese Muster. Zunächst besteht nach 1993 ein stär-
werden auch die Daten über Umsatz- und keres Wachstum der Flächen in den übrigen
Flächenentwicklung erhoben. Stadtgebieten, da die Konsumenten eher
den autogerechten Einkauf bevorzugen. Seit
2005 wächst aber aufgrund der verstärkten
Differenzierte Entwicklung in Deutschland Aktivitäten zur Stärkung der Innenstädte
die Bedeutung teilweise deutlich, da ver-
In Deutschland ist die Verkaufsfläche in den mehrt Flächen eher in diesen Gebieten als im
Innenstädten seit der Vereinigung um knapp übrigen Stadtgebiet gebaut werden. Nur in
20 v. H. auf über 10 Mio. m² angewachsen. den mittleren Städteclustern Westdeutsch-
Da aber die Fläche in den Städten insgesamt lands liegt der Anteil der Innenstadtflächen
deutlich stärker gewachsen ist, sank der Flä- an der Gesamtfläche in dem jeweiligen Clus-
chenanteil der Innenstädte bis 2005. Seitdem ter auch 2008 unter den Werten von 2004.

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Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

In Westdeutschland befinden sich rund zwei gut 35 v. H. der Fläche hier vorzufinden ist,
Drittel der innerstädtischen Flächen in den liegt der Umsatzanteil gut sechs Prozent-
mittleren C- und D-Städten, während sich punkte höher.
in den Millionenstädten nur gut 15 v. H. be-
finden. Verglichen mit der Verteilung der In Ostdeutschland wirkt sich der Struktur-
Bevölkerung und der gesamten städtischen wandel anders aus. Ähnlich ist die Entwick-
Verkaufsfläche haben diese Städte einen lung im Zeitablauf, da sich die Bedeutung der
überdurchschnittlichen Anteil, der aber kon- Innenstädte genauso wie in den westdeut-
tinuierlich sinkt. Dieser Rückgang ist darauf schen Städten verändert. Aber zwischen den
zurückzuführen, dass die Unternehmen hier Städteclustern gibt es andere Entwicklungs-
bislang nur unterdurchschnittlich die Flächen linien. Den höchsten Anteil an den gesamten
erhöht haben, während sie wesentlich mehr Innenstadtflächen haben die C-Städte, wo-
Flächen sowohl im übrigen Stadtgebiet dieser bei deren Anteil trendmäßig gesunken ist.
Städtecluster (C- und D-Städte) als auch in Immer noch ist dieser Anteil aber verglichen
den größeren Städten errichtet haben. mit deren Bevölkerungsanteil relativ hoch.
Von der Bedeutung her folgen erst die B- und
Die größeren Städte sind bei der Innenstadt- dann die D-Städte, deren Anteile leicht stei-
fläche unterdurchschnittlich vertreten: so gen. Während aber die B-Städte einen An-
wohnen in den Millionenstädten gut 30 v. H. teil von 40 v. H. an der Bevölkerung haben,
der Bevölkerung, aber nur 15 v. H. der In- beträgt ihr Anteil an den Innenstadtflächen
nenstadtfläche sind in diesen. Abgeschwächt nur 30 v. H. Bei den D-Städten ist hingegen
gilt dies auch für die B-Städte. Diese Städ- der Flächenanteil in den Innenstädten höher
te konnten aber in den letzten Jahren ihren als der Bevölkerungsanteil und stagniert seit
Anteil vergrößern, da hier die innerstädti- 1993.
schen Verkaufsflächen deutlich stärker als
im Durchschnitt aller Städte wuchsen.
Flächenausstattung wächst zunehmend
Für 2008 liegen neben der Verteilung der
Flächen auf die einzelnen Städtecluster auch Die durchschnittliche innerstädtische Ver-
die Umsatzanteile vor. Von den 42 Mrd. Euro kaufsfläche pro Einwohner liegt in Deutsch-
Umsatz werden gut 55 v. H. in den mittleren land bei 0,4 m² pro Kopf und ist anders als
Städten erzielt, jedoch gibt es hier 63 v. H. bei der gesamten Fläche in den west- und
der Verkaufsfläche. Somit ist auch erklärbar, ostdeutschen Innenstädten gleich hoch.
dass in diesen Städten eine geringe Flächen- Deutliche Unterschiede zeigen sich aber,
produktivität gegeben ist. Die Konsumenten wenn die unterschiedlichen Städtecluster
zieht es in die größeren Städte. Obwohl nur betrachtet werden. Je größer die Städte sind,

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Immobilien Research Einzelhandels immobilien – Trends auf der Angebotsseite

desto geringer ist die Flächenausstattung. 3.5 Deutsche Top-Standorte


So ist in den westdeutschen Millionenstäd- des Einzelhandels im Wandel
ten die Verkaufsfläche pro Kopf nur halb so
hoch wie im Durchschnitt und auch in den Die differenzierte Umsatz- und Flächen-
großen ostdeutschen Städten liegt sie 25 v. H. entwicklung setzt sich auf der Ebene der
niedriger. Die mittleren Städte weisen dage- Städte fort und auch die einzelhandelsrele-
gen einen überdurchschnittlich hohen Flä- vanten Kennziffern haben sich unterschied-
chenbestand pro Kopf auf. lich entwickelt. Entsprechendes gilt auch
für die Mieten. Die Reihenfolge der unter-
Unterschiedlich ausgeprägt war das regio- suchten Städte orientiert sich an der Größe
nale Wachstum der Innenstadtflächen. In der Verkaufsfläche gemäß den Daten der
Ostdeutschland wuchs die Flächenaus- GfK GeoMarketing. Von hier kommen auch
stattung pro Kopf vor allem im Verlauf des die Daten über die Entwicklung der Kauf-
Aufholprozesses in den 90er Jahren, wie kraft-, Umsatz- und Zentralitätsindizes in
auch im Stadtgebiet insgesamt wuchsen die den Schaubildern, wobei aufgrund teilwei-
Innenstadtflächen besonders stark in den C- se fehlender Zahlen für einzelne Jahre diese
Städten. In den westdeutschen Innenstädten z. T. geschätzt worden sind. In den Tabellen
war der Zuwachs dagegen überproportional werden die Entwicklungen der Rahmenbe-
stark in den letzten fünf Jahren und hier- dingungen und des Einzelhandels mit dem
bei besonderes deutlich in den Metropolen. Wachstum von 1993 bis 2008 in den acht
In diesen Städten war die Steigerung in den Standorten dargestellt. Die Daten über die
Innenstädten auch stärker als im gesamten Bevölkerungs- und Einkommensentwick-
Stadtgebiet. Unterdurchschnittlich waren lung stammen vom Statistischen Bundesamt,
die Zunahmen in den mittleren westdeut- die Daten über die Umsätze und Flächen von
schen Städten. der GfK GeoMarketing. Die Angaben über
die Mieten sind von COMFORT und bezie-
Es ist zu erwarten, dass die Einzelhandelsun- hen sich auf standardisierte, idealtypische
ternehmen in den nächsten Jahren ihre Flä- Ladenlokale von 80 bis 120 m² reiner EG-
chenexpansion zunehmend in den kleineren Verkaufsfläche mit besonderen Eigenschaf-
und mittleren Städten vornehmen, da hier im ten in den Jahren 2002 bis 2009, in den Ta-
Gegensatz noch Bedarf zu den Metropolen bellen ist die Wachstumsrate im genannten
gesehen wird. Zeitraum ausgewiesen.

32
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Berlin

Berlin, das über die höchste Verkaufsfläche Die Verkaufsfläche ist allein in den letzten
in Deutschland verfügt, weist eine Viel- fünf Jahren um mehr als 13 v. H. auf gut 4,5
zahl an erstklassigen Einzelhandelslagen Mio. m² gestiegen. Das Wachstum erfolg-
auf. Neben den beiden Innenstadtbereichen te vor allem dank der starken Expansion
City-West und Mitte (mit Alexanderplatz, von Einkaufszentren besonders an den o. g.
Friedrichstraße und Potsdamer Platz) gibt es Standorten. Inzwischen liegt die Ausstat-
historisch bedingt neun Hauptzentren und tung mit Shopping Centerflächen in Berlin
viele dezentrale Zentren in den Stadtteilen. deutlich über der an anderen Standorten. Mit
Somit ist auch zu erklären, dass Berlin mit insgesamt 1,3 m² Verkaufsfläche pro Kopf
11,5 v. H. den geringsten Anteil an Fläche in liegt Berlin aber noch unter dem Bundes-
der Innenstadt von allen Metropolen hat. durchschnitt.

In den vergangenen Jahren hat sich die Kauf- Die Flächenproduktivität beträgt knapp
kraft auch wegen der Abwanderung ein- 3 900 Euro pro m², wodurch Berlin am Ende
kommensstarker Bevölkerungsgruppen in der Rangliste der Städte und nur gut 10 v. H.
den Speckgürtel von Berlin deutlich schwä- über dem Bundesdurchschnitt liegt.
cher als im Bundesdurchschnitt entwickelt.
Trotz der rückläufigen Kaufkraft hat Berlin Mit einer Höchstmiete von 260 Euro liegt
eine hohe Magnetwirkung für nationale und Berlin an zweiter Stelle und hat in den letz-
internationale Einzelhändler, was sich dann ten Jahren auch einen weit überdurchschnitt-
auch in dem überdurchschnittlichen Um- lichen Zuwachs erzielen können.
satzzuwachs zeigt.

Die Attraktivität Berlins hat ständig zuge-


nommen und gemessen am Zentralitätsindex
sogar den höchsten Zuwachs unter den Groß- Indikator Wachstum in v. H.
städten. Berlin profitiert von den rund 5 Mio. Bevölkerung – 1,8
Einwohnern im Einzugsgebiet und der in
Einkommen 2,2
den letzten Jahren deutlich zugenommenen
Umsatz 13,0
Zahl an Touristen und Geschäftsreisenden,
die die geringe Kaufkraft Berlins mehr als Verkaufsfläche (von 2003–2008) 13,6

kompensieren konnten. Berlin weist daher Miete 33,3


auch den stärksten Anstieg bei der Zentrali- Quelle: Deutsche Hypo, diverse
Erklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel
tätskennziffer unter allen Metropolen auf.

33
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Hamburg

Der Einzelhandel in der Innenstadt Ham- zahl und dem höchsten Einkommenszu-
burgs teilt sich in einen östlichen Teil mit wachs verlief das Wachstum im Hamburger
vorrangig konsumorientierter Ausrichtung Einzelhandel mit der zweit-schlechtesten
durch Kauf- und Warenhäuser und einer Zuwachsrate schleppend und lag 2008 bei
Vielzahl an nationalen und internationalen nur 10,5 Mrd. Euro Umsatz.
Filialisten und in einen westlichen Teil, der
sich insbesondere durch Luxus- und Niveau- Während die Verkaufsfläche in der Stadt
lagen charakterisiert. überdurchschnittlich stieg, konnte die Flä-
che in der Innenstadt erst in den letzten
Mit fast 3,5 Mio. Einwohnern hat Hamburg fünf Jahren deutlicher wachsen. Zuwächse
das zweitgrößte Einzugsgebiet der Metro- wurden vor allem in den hochpreisigen Ge-
polen, wobei die Nachfrager vor allem aus schäftslagen der Innenstadt verzeichnet.
der Stadt selber kommen. Im Vergleich zu
den anderen wesentlichen Einzelhandelss- Die Verkaufsfläche pro Kopf mit 1,4 v. H.
tandorten weist Hamburg stadtstaattypisch pro Einwohner liegt zwar im Bundesdurch-
eine relativ geringe Kaufkraft und Zentra- schnitt, verglichen mit den anderen Groß-
lität auf, die aber noch deutlich über dem städten ist sie aber eher unterdurchschnitt-
Bundesdurchschnitt liegt. Es gelingt aber, lich hoch.
überdurchschnittlich viel vom Nachfragepo-
tenzial des Einzugsgebietes im Hamburger Durch das hohe Wachstum der letzten Jahre
Einzelhandel abzuschöpfen (gut 60 v. H.). ist die Flächenproduktivität in der Stadt re-
lativ gering geblieben, in der Innenstadt ist
Trotz eines robusten Umfeldes mit einer sie aber mit fast 6 000 Euro pro m² weit über-
überproportional gestiegenen Bevölkerungs- durchschnittlich.

Indikator Wachstum in v. H. Die Spitzenmiete von 245 Euro ist durch-


Bevölkerung 3,6
schnittlich, der relativ intensive Wettbewerb
wie auch das schwache Umsatzwachstum
Einkommen 25,6
haben jedoch nur zu unterdurchschnitt-
Umsatz 8,6
lichen Mietzuwächsen seit 2002 geführt.
Verkaufsfläche 23,5
Miete 29,6
Quelle: Deutsche Hypo, diverse
Erklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel

34
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

München

Der Münchener Einzelhandel nimmt in Die zahlreichen Ansiedlungen und Neu-


Deutschland mit einem Umsatzindex von eröffnungen von Filialisten und Konzepten
über 153, der seit Jahren relativ konstant in den letzten Jahren setzen die ansässigen
hoch ist, eine Spitzenposition ein. Ebenfalls großflächigen Einzelhändler unter bestän-
weist die Kaufkraft den höchsten Wert mit digen Modernisierungsdruck. Dies führte
125 unter den deutschen Metropolen auf. auch dazu, dass ein Großteil des Nachfra-
Aufgrund dieser hohen Werte ist die Zen- gepotentials des Einzugsgebiet in München
tralität in der Vergangenheit langfristig nur ausgegeben wird.
wenig gestiegen.
München ist der begehrteste Standort, wenn
Rund 28 v. H. der einzelhandelsrelevanten als Maßstab die zu erzielende Spitzenmiete
Gesamtverkaufsfläche der Isarmetropole be- herangezogen wird. Die Top-Lagen erzie-
finden sich in der City, im Jahr 2008 rund len mit Ladenmieten bis zu 310 Euro pro m²
450.000 m². Der innerstädtische Einzelhan- Höchstwerte. Dies liegt auch daran, dass in
del hat eine lange Tradition und lässt sich München die höchste Flächenleistung so-
hervorragend nach charakteristischen La- wohl in der Stadt als auch in der Innenstadt
gen differenzieren. Die ungewöhnlich starke erreicht wird. In der Stadt liegt die Flächen-
Präsenz des regionalen Handels macht sich produktivität um rund 75 v. H. über dem
in dem für eine Großstadt vergleichsweise Bundesdurchschnitt.
niedrigen Filialisierungsgrad bemerkbar.

Die wettbewerbsstarke Innenstadt profitiert


auch von der gezielten Planung und Steue-
rung der Flächenentwicklung. Dementspre-
chend hat die Fläche in der Stadt wie auch
in der Innenstadt nur unterdurchschnittlich Indikator Wachstum in v. H.
zugenommen. Bevölkerung 4,6
Einkommen 16,5
Die Ausstattung mit Verkaufsfläche liegt mit
Umsatz 12,8
1,41 m² pro Kopf unter dem Bundesdurch-
schnitt, in der Innenstadt wird sogar die ge- Verkaufsfläche 16,1

ringste unter den deutschen Metropolen ge- Miete 31,9


messen. Auch hier zeigen sich die Effekte der Quelle: Deutsche Hypo, diverse
Erklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel
restriktiven Flächenexpansionspolitik.

35
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Köln

Köln ist die größte Stadt im Westen und ver- Köln belegt mit einem absoluten Einzelhan-
fügt über einen dynamischen Einzelhandel delsumsatz von knapp 7 Mrd. Euro unter den
mit einer attraktiven Innenstadt und dezent- deutschen Großstädten den vierten Rang,
ralen Zentren in den Stadtteilen. Die Innen- konnte aber die zweithöchsten Zuwächse
stadt bietet mit einem einzigartigen Rundlauf seit 1992 erzielen.
ein hervorragendes Einzelhandelsangebot,
das in besonderem Maße von der touristi- Auch in Köln finden sich die für Metropo-
schen Anziehungskraft der Stadt profitiert. len so typischen hochwertigen Filialunter-
Rund 20 v. H. der Kölner Einzelhandels- nehmen. Mit einer Flächenversorgung von
flächen befinden sich in der Innenstadt. 1,6 m² pro Kopf liegt Köln an zweiter Stel-
le unter den Metropolen, was auch darauf
Auch die recht hohe Wirtschaftskraft ihrer zurückzuführen ist, dass die Fläche in der
Einwohner hilft der Einkaufsstadt, wenn auch Stadt überdurchschnittlich angestiegen ist
Umsatz- und Zentralitätsindex nur im Durch- und nun bei über 1,5 Mio. m² liegt.
schnitt der Großstädte angestiegen sind.
In der Innenstadt ist sie aber nur unterdurch-
Insbesondere wohlhabendere Bevölkerungs- schnittlich auf nunmehr 300 000 m² oder
gruppen aus der Stadt sind in den vergange- 0,34 m² pro Einwohner angestiegen. Die
nen Jahren ins Umland abgewandert. Mit Flächenproduktivität liegt im Durchschnitt
knapp 2,5 Mio. Einwohnern hat Köln zwar der Metropolen und rund 25 v. H. über dem
das zweitgeringste Einzugsgebiet der Metro- bundesweiten Vergleichswert.
polen, jedoch sorgt das attraktive Einzelhan-
delsangebot in Köln für einen relativ hohen Sowohl die Miethöhe mit 250 Euro pro m²
Umsatzindex. als auch deren Entwicklung ist im Vergleich
mit den anderen Großstädten durchschnitt-
Indikator Wachstum in v. H. lich, was sicherlich auf die relativ starke Flä-
Bevölkerung 2,8
chenexpansion bei durchschnittlicher Ein-
kommensentwicklung zurückzuführen ist.
Einkommen 13,9
Umsatz 14,2
Verkaufsfläche 28,1
Miete 31,6
Quelle: Deutsche Hypo, diverse
Erklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel

36
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Frankfurt

Die Mainmetropole ist als wichtigstes Ein- deutlich zugenommen, aber erst in diesem
kaufs- und umsatzstärkstes Oberzentrum im Jahr auch in der Innenstadt. Mit 0,34 m² pro
Ballungsraum Rhein-Main etabliert. Gleich- Einwohner ist die Flächenausstattung in
zeitig zeigt sich aber, dass die Zentralitätsrate der Innenstadt noch durchschnittlich unter
wie auch das Kaufkraftniveau im Vergleich den betrachteten Oberzentren, sie wird aber
mit anderen Großstädten relativ niedriger ist. durch die kommenden Projekte steigen.
So liegt zwar die Kaufkraft im Durchschnitt
aller Metropolen, aber sowohl der Umsatz- Bei einem Einzelhandelsumsatz von gut vier
index als auch die Zentralitätskennziffer Mrd. Euro ist die Flächenproduktivität mit
liegt leicht unter diesem Durchschnittswert. nur 4 028 Euro unterdurchschnittlich im
Vergleich mit den anderen Metropolen, in
Der Zentralitätsindex liegt unterhalb dem der Innenstadt dagegen mit 5 440 Euro über-
anderer großer deutscher Städte, da Frank- durchschnittlich.
furt in einem intensiven Wettbewerb mit der
Region steht. Es gibt teilweise attraktive in- Der Wettbewerb hat auch Auswirkungen
nerstädtische Einkaufsbereiche in den umlie- auf die Miete, die mit 230 Euro nur durch-
genden Städten sowie ein starkes Angebot an schnittlich ist und den geringsten Anstieg
großflächigen Einkaufszentren in der Stadt seit 2002 unter den betrachteten Oberzent-
und im Umland, dessen Flächenwachstum ren aufweist.
auch weiterhin anhält.

So kann Frankfurt auch nicht deutlich von


der hohen Kaufkraft in den umliegenden
Kreisen profitieren und nur 30 v. H. des
Nachfragepotenzials des Einzugsgebietes
werden zu Umsatz im Frankfurter Einzel- Indikator Wachstum in v. H.
handel. Dies ist der zweitniedrigste Wert un- Bevölkerung 0,7
ter den Metropolen.
Einkommen 16,7
Umsatz 9,2
Dieser regionale Wettbewerb führte dazu,
dass es seit 1993 eine vergleichsweise ge- Verkaufsfläche 15,0

ringe Flächenausweitung in der Stadt und Miete 15,0


in der Innenstadt gab. Die Dynamik hat Quelle: Deutsche Hypo, diverse
Erklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel
in der Stadt in den letzten fünf Jahren

37
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Stuttgart

Stuttgart verfügt über ein großflächiges Ein- sich gut 35 v. H. in der Innenstadt, was der
zelhandelsangebot und einen weiträumigen zweithöchste Anteil unter den Metropolen
Einzugsbereich. Bei knapp 3 Mio. Menschen ist. Auch beim Wachstum dieser Flächen
im Einzugsgebiet kommen rund 80 v. H. der weist Stuttgart die höchste Rate auf. Da
Konsumenten aus der Region, was der höchs- das Wachstum in der Stadt insgesamt aber
te Wert unter den deutschen Metropolen ist. nicht so stark ausgefallen ist, liegt die Aus-
Wegen des zweithöchsten Zentralitätsindex stattung mit Verkaufsfläche in der Stadt im
und dem drittgrößten Umsatzindizes ist Durchschnitt der Großstädte. In der In-
Stuttgart einer der attraktivsten Standorte nenstadt dagegen weist dieser Indikator den
für den Einzelhandel in Deutschland. Dem zweithöchsten Wert unter den betrachteten
Einzelhandel gelingt es hier gut, Kaufkraft Metropolen auf.
aus der Region anzuziehen.
Spitzenreiter ist Stuttgart beim Umsatz-
Gleichzeitig verfügen neben der Stadt Stutt- wachstum seit der Vereinigung, auch wenn
gart einige Mittelzentren der Region über der Umsatz absolut nur bei gut 4,1 Mrd.
sehr hohe Zentralitätskennziffern. Dies Euro zum sechsten Platz reicht. In der In-
führt dazu, dass nur gut 25 v. H. des Markt- nenstadt werden davon rund 1,7 Mrd. Euro
potenzials des Einzugsgebietes (über 15 umgesetzt, mit dem vierten Rang unter-
Mrd. Euro) vom Stuttgarter Einzelhandel streicht dies die Bedeutung der Innenstadt
abgeschöpft werden, das ist der geringste Stuttgarts.
Wert unter den Metropolen.
Mit gut 4 700 Euro ist die Flächenproduk-
Stuttgart verfügt über eine Verkaufsfläche tivität ebenfalls deutlich überdurchschnitt-
von knapp 900 000 m². Davon befinden lich, in der Innenstadt ist diese nur leicht
höher.
Indikator Wachstum in v. H.
Bevölkerung 1,5
Hohe Kaufkraft und Zentralität sichern
Spitzenmieten von 240 Euro pro m² in der
Einkommen 18,0
Stuttgarter Innenstadt, wobei beim Miet-
Umsatz 14,3
wachstum der höchste Wert erzielt werden
Verkaufsfläche 15,0 konnte.
Miete 15,0
Quelle: Deutsche Hypo, diverse
Erklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel

38
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Hannover

Hannover verfügt über die höchste Zentrali- in der Innenstadt. Seit 1993 wuchs die Ver-
tätskennziffer unter den deutschen Einzel- kaufsfläche in Hannover am stärksten. Das
handels-Top-Standorten, die nach früheren Wachstum erfolgte vor allem in den 90er
leichten Rückgängen im letzten Jahr wieder Jahren, während von 2003 bis 2008 der Zu-
gesteigert werden konnte. Seit Mitte der 90er wachs deutlich schwächer ausfiel.
Jahre ist aber sowohl bei der Kaufkraft als
auch beim Umsatz eine im Bundesvergleich Der Einzelhandel erreichte 2008 einen Um-
unterdurchschnittliche Entwicklung fest- satz von knapp 4 200 Euro pro m² und lag
zustellen. damit um 20 v. H. über dem Bundesdurch-
schnitt. Die Flächenproduktivität in der
So stieg der Umsatz nur um knapp 3 v. H. (ge- Stadt und insbesondere in der Innenstadt
ringster Anstieg unter den Top-Standorten) ist aber im Vergleich zu den anderen Städten
auf 3,5 Mrd. Euro. Ursachen hierfür sind u. a. unterdurchschnittlich hoch.
der schwache Anstieg der verfügbaren Ein-
kommen in Hannover, die nur halb so hoch Zwar weist Hannover die geringste Höchst-
wie im Bundesdurchschnitt wuchsen und der miete mit 180 Euro pro m² unter den Top-
leichte Bevölkerungsrückgang. Städten auf, konnte aber seit 2002 die zweit-
höchsten Zuwächse erzielen.
Die Einkaufsstadt Hannover ist überdurch-
schnittlich von ihrem Einzugsgebiet abhän-
gig, aus dem rund drei Viertel des Nachfra-
gevolumens stammen. Insgesamt leben im
Einzugsgebiet der Stadt 3,4 Mio. Menschen
mit einem potenziellen Nachfragevolu-
men von rund 9 Mrd. Euro. Es gelingt dem
Einzelhandel in Hannover zwar nur knapp Indikator Wachstum in v. H.
40 v. H. davon abzuschöpfen, aber dennoch Bevölkerung – 1,8
weist Hannover den höchsten Zentralitäts-
Einkommen 9,3
indexstand auf.
Umsatz 2,8

Die Verkaufsfläche in Hannover ist im Ver- Verkaufsfläche 28,8

gleich der Top-Standorte stark innenstäd- Miete 35,3


tisch geprägt. Von den insgesamt 850 000 m² Quelle: Deutsche Hypo, diverse
Erklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel
Verkaufsfläche befinden sich rund 30 v. H.

39
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Düsseldorf

Düsseldorf hat mit der Königsallee die mit sive Wettbewerb im Einzugsgebiet zu einer
Abstand höchstfrequentierte Niveaulage geringen Abschöpfung des Nachfragepoten-
Deutschlands. Auch wenn die Stadt nur die zials in Düsseldorf (nur knapp 30 v. H.).
geringste Verkaufsfläche von den Metropo-
len aufweist, sind doch nahezu alle großen Die Verkaufsfläche pro Einwohner liegt in
und internationalen Filialisten vertreten. der Stadt im Bundesdurchschnitt, aber diese
Düsseldorf zählt zu den ersten Adressen für ist die höchste unter den analysierten Groß-
die Etablierung neuer Konzepte im Einzel- städten, wenn nur die Innenstädte berück-
handel. Dieser profitiert auch von der Mode- sichtigt werden.
stadt mit ihren Messen.
In Düsseldorf ist der Einzelhandel am
Die Stadt glänzt mit einer überdurchschnitt- stärksten auf die Innenstadt konzentriert, da
lich hohen Kaufkraftkennziffer und einem sich rund 40 v. H. der städtischen Verkaufs-
noch höheren Umsatzindex. Dies sind die fläche in der Innenstadt befindet, jedoch nur
zweithöchsten Werte unter den deutschen der zweithöchste Umsatzanteil.
Großstädten. Die hohe Kaufkraft der ansäs-
sigen Bevölkerung trägt zusammen mit den Die starke Konkurrenz im Umland findet
attraktiven Einzelhandelsgeschäften zu der ihren Niederschlag in dem Wachstum der
überdurchschnittlichen Zentralität bei. Verkaufsfläche in der gesamten Stadt. Unter
den Metropolen ist es der geringste Anstieg
Die Stadt hat ein Einzugsgebiet von 2,7 Mio. und dieser liegt auch nur leicht über dem
Einwohnern, was sich in einem jährlichen Umsatzwachstum.
Einzelhandelsumsatz von rund 4,2 Mrd.
Euro widerspiegelt. Jedoch führt der inten- Auch die Höchstmieten mit 215 Euro pro m²
sind wegen der Konkurrenzsituation relativ
Indikator Wachstum in v. H. niedrig und ebenso fällt der Zuwachs seit
Bevölkerung 1,3
1992 recht schwach aus.
Einkommen 14,3
Umsatz 12,2
Verkaufsfläche 14,9
Miete 26,5
Quelle: Deutsche Hypo, diverse
Erklärung der Indikatoren: siehe Einleitung zum Kapitel

40
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Survival of the fittest, hippest entgegen dem oben skizzierten Trend ent-
and cheapest – Der Textilmarkt wickeln sich verschiedene Konzepte auch
in Deutschland sehr positiv weiter oder wurden sehr erfolg-
reich neu am Markt etabliert.
von Wilfried Reinhardt,
Research Manager GfK GeoMarketing So sind derzeit vor allem klar positionierte
und mit einem bestimmten Image ausgestat-
tete Marken mit Monolabel-Stores auf dem
Vormarsch (wie u. a. Marc O’Polo, Esprit,
s.Oliver, Vero Moda/Jack & Jones). Zum an-
deren pflegen auch verschiedene filialisierte
Als ein Kampf gegen Windmühlen mag Bekleidungshändler sehr erfolgreich ein ei-
es manchem vorkommen, in Deutschland genes Image (etwa H & M oder die Inditex-
Bekleidung zu verkaufen. Und tatsächlich Labels Zara und Massimo Dutti).
scheint angesichts der „nackten“ Daten der
Rahmen dafür denkbar schlecht zu sein.
Denn die Deutschen geben Jahr für Jahr we-
niger für Textilien aus. Machte die Branche Die vertikale Organisation ist heute
1992 noch einen Umsatz von 44 Mrd. Euro, ein Schlüssel zum Erfolg
waren es im letzten Jahr nicht einmal mehr
39 Mrd. Euro. Bei Textilfilialisten werden durch die Be-
reitstellung aller Prozessschritte innerhalb
Dies entspricht einem nominalen Umsatz- der Wertschöpfungskette die fallenden Mar-
rückgang von etwa 13 %. Zum Vergleich: gen „querfinanziert“. Zudem ist es in diesen
der Einzelhandelsumsatz insgesamt ist in Strukturen wesentlich leichter, die Zahl der
den letzten 15 Jahren um rd. 8 % gestiegen Kollektionen im Jahr deutlich zu erhöhen, was
(vgl. Abb. 1). Dabei war um das Jahr 2005 besonders bei den Kundinnen gut ankommt.
eine gewisse Trendwende zu erkennen. Nun
steht jedoch zu befürchten, dass die Beklei- Eine andere Antwort auf den herrschenden
dungsumsätze in 2009 und 2010 wieder sin- Preisdruck in der Branche ist die Erfolgs-
ken werden. geschichte der Textildiscounter. Auslöser
dieser Entwicklung waren die SB-Waren-
Wer in diesem umkämpften Markt bestehen häuser mit preisaggressiven Textilangebo-
will, muss eine klare Strategie vertreten und ten. Davon angespornt nahmen zunächst die
zielgerichtet und konsequent handeln. Denn großen Lebensmittel-Discounter sehr erfolg-

41
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

reich Bekleidungsangebote in ihre Wechsel- klar die Branche. Hier sind auch die Um-
sortimente auf. Im nächsten Schritt etablier- sätze der „lokalen“ bzw. inhabergeführten
ten sich eingeständige Textildiscounter wie Textilanbieter enthalten. Diese haben jedoch
Takko, KiK, Vögele, die auch aktuell immer immer mehr damit zu kämpfen, dass ihnen
noch weiter expandieren. Nur konsequent die Möglichkeiten bzw. finanziellen Spiel-
erscheint insofern die Ausbildung eigenstän- räume der vertikalen Konzepte fehlen. Aber
diger Discountschienen bei den großen Ein- auch die Nachfolgerproblematik spielt eine
zelhändlern, plakativ illustriert durch den große Rolle.
C & A „Ableger“ Avanti. Dieser „Discounte-
risierung“ verdankt die Branche im Übrigen, An Boden verloren haben insbesondere die
dass trotz sinkender Umsätze die Anzahl der Warenhäuser. So mussten diese in den letz-
verkauften Bekleidungsstücke über die Jahre ten Jahren fast die Hälfte ihres Bekleidungs-
annährend konstant blieb. umsatzes abgeben. Ihr Marktanteil im Be-
kleidungshandel ist in den letzten 15 Jahren
Der hybride Kunde ist also im Textilhandel von einst 20 % auf rund 12,5 % gefallen.
angekommen. Im Umkehrschluss heißt das
aber auch, dass Konzepte mit einer unklaren Damit rangiert er bereits hinter dem Ver-
Vertriebsstrategie und undefinierter Markt- sandhandel (inkl. Internethandel), der in-
position Schwierigkeiten bekommen. Wer zwischen immerhin rund 15,5 % des Textil-
für jeden etwas bietet, will, spricht nieman- umsatzes in Deutschland generiert. Die
dem zielgenau an. Und hier sind wir nicht Lebensmittelfilialisten mit ihren ständig
zuletzt beim Thema „Karstadt“ und „Her- wechselnden Angeboten erreichen noch ein-
tie“ angelangt, das aktuell – im Unterschied mal rund 10 % Marktanteil.
zum besser aufgestellten Warenhaus-Wett-
bewerber Kaufhof – für viele Negativschlag-
zeilen gesorgt hat. Es wird sehr spannend,
wie sich die Warenhäuser weiterentwickeln Königsgeschäft bleibt Damenbekleidung
und welche Strategien im Zuge der anste-
henden Karstadt-Sanierung entstehen wer- Neben dem Vertriebsweg ist aber auch die
den. „Textile Kompetenz“ dürfte in diesem Frage, welche Sortimente verkauft werden
Kontext ein Schlüsselbegriff sein, wie es bei- sehr interessant. Eine detaillierte Markt-
spielsweise Peek & Cloppenburg trotz eines untersuchung der Umsatzerlöse durch GfK
breiten Bekleidungs-Sortiments weiterhin GeoMarketing (GfK POS Umsatz Textil
eindrucksvoll demonstriert. 2009) belegt, was Männer schon immer ahn-
ten: Damenbekleidung verkauft sich um ein
Die aufgezeigte Entwicklung skizziert den Vielfaches besser als Herrenmode (und hier
Rahmen des Strukturwandels der Vertriebs- ist das Thema Schuhe noch nicht einmal
kanäle im Bekleidungssektor. berücksichtigt!). Auch die Kinderkleidung
stellt ein untergeordnetes Thema dar – der
Nach wie vor dominiert der Facheinzelhan- Umsatzanteil bleibt sogar deutlich hinter
del mit gut 24 Mrd. Euro Umsatz pro Jahr dem Segment Wäsche zurück.

Aufteilung des Marktpotentials im Segment Bekleidung nach Vertriebstypen


Marktpotenzial 2008 Umsatz
Pro Kopf
Bekleidung gesamt nach Vertriebstypen Mio. Euro
Facheinzelhandel Bekleidung 24 039 292
Kauf- und Warenhäuser 4 830 59
Versandhandel 5 953 72
übriger Einzelhandel (u. a. Lebensmitteleinzelhandel) 3 778 46
Total 38 599 469
Tabelle 1 Quelle: GfK GeoMarketing GmbH 2009

42
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Standortfaktor beachten: Je kleiner die zur Umsatzentwicklung des Bekleidungs-


Stadt, desto größer der Umsatzrückgang einzelhandels aller deutschen Städte ab
100 000 Einwohner (nach vier Stadt-
Spannend wird es, wenn man diesen wirt- größenklassen) zeigt unterschiedliche Ent-
schaftlichen Betrachtungen eine räumliche wicklungslinien auf. So verloren die kleinen
Dimension hinzufügt. Wie also wirkt sich Städte in dieser Untersuchung zwischen
die aufgezeigt Branchenentwicklung auf das 1992 und 2003 sehr beachtlich an Umsatz,
räumlich-strukturelle Stadtgefüge aus und während die Metropolen nur gering betrof-
welche Rückschlüsse können Einzelhändler, fen waren. Im Zeitraum zwischen 2003 und
Projektentwickler und Kommunen daraus 2008 konnten diese sogar ein Umsatzplus
ziehen? verzeichnen, während die übrigen Städ-
te weiter verloren. Grob nach der Regel: Je
Eine Auswertung der GfK GeoMarketing- kleiner die Stadt, desto größer der Umsatz-
Datenbank German Retail Network (GRN) rückgang.

43
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Shopping Center generieren rund ein Vielen kleineren Städten hingegen bleibt pri-
Viertel der gesamten Textilumsätze mär eine Grundversorgungsfunktion erhal-
ten. Hier schlägt dann die Stunde der Textil-
Die Ursache für den oben beschriebenen discounter à la Ernsting’s Family oder KiK.
Trend zur Metropole ist ein sich selbst
verstärkender Kreislauf. Die attraktiven Diese unterschiedliche Standortwahl zwi-
Innenstädte – samt großer Shopping Cen- schen preisaggressiv (Kleinstädte) und Mar-
ter – der übergeordneten Metropolen mit ke (Metropolen) hat die räumlich-strukturell
ihren hohen Passantenfrequenzen sind ers- differenzierte Umsatzentwicklung für Tex-
ter Anziehungspunkt für neue, interessante tilien signifikant verschärft.
Textiltrends und Handels-Konzepte. Davon
angelockt besuchen die Kunden verstärkt In welchen Städten werden nun aber konkret
diese Standorte und erhöhen deren Attrak- die höchsten Bekleidungsumsätze realisiert?
tivität weiter. Im Rahmen der Studie „GfK POS-Umsatz
2009“ mit den Sortimentsgruppen Damen-,
Unterstützend kommt hinzu, dass bei der Herren- und Kinderoberbekleidung (DOB,
Standortwahl von Shoppingcenter-Entwick- Haka, KOB) wurde für alle Städte ab 40 000
lungen ein deutlicher Trend in die City geht. Einwohner der POS-Bekleidungsumsatz er-
Dieser Faktor sollte dabei nicht unterschätzt mittelt, um so die regionale Verteilung der
werden. Fast ein Viertel der Facheinzelhan- Fachhandelsumsätze im Segment Beklei-
delsumsätze im Textileinzelhandel werden dungshandel am Verkaufsort (Point of Sale)
inzwischen hier generiert. aufzuzeigen.

Erlebnis-Shopping versus Grund- „Zentralität“ als Kennziffer


versorgung: Discounter punkten der Anziehungskraft des Einzelhandels
in kleineren Städten
Erwartungsgemäß korrelieren in der Regel
Die Innenstädte der Metropolen werden Stadtgröße und Höhe des Bekleidungsum-
von den Verbrauchern auch zur Freizeitge- satzes. Als Spitzenreiter bei einem Städteran-
staltung angesteuert – auch beim Einkauf king nach der absoluten Höhe der Umsätze
wird hier etwas Besonderes gesucht. Dabei liegen erwartungsgemäß Berlin, München
sind diese dann nicht ausschließlich preis- und Hamburg vorn. Hier kommt ihnen ihre
sensibel. Einwohnerstärke zugute.

44
Immobilien Research Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite

Anders sieht die Rangfolge allerdings mit Differenziert nach Stadtgrößenklassen ist
Blick auf die Zentralitätskennziffer aus. Sie danach festzustellen, dass die Innenstädte
setzt die Kaufkraft vor Ort ins Verhältnis mit der größeren Metropolen (vor allem Mün-
dem Umsatz vor Ort und misst damit, wie chen und Hamburg) die relativ höchsten
viel Anziehungskraft der Einzelhandel einer Flächenproduktivitäten erzielen. Dagegen
Stadt hat. Ein Vergleich der Bekleidungs- nimmt die Flächenproduktivität insbesonde-
Zentralitätswerte der deutschen Metropolen re bei den Städteklassen 100 000 bis 200 000
mit mehr als 500 000 Einwohnern zeigt: die und zwischen 200 000 bis 500 000 Einwohner
beiden größten deutschen Städte Berlin und spürbar ab und weist geringere Spielräume
Hamburg erreichen nur hintere Plätze. auf. Spitzenreiter in den jeweiligen Klassen
sind Wuppertal und Würzburg.

Flächenproduktivität am höchsten
in Metropolen Fazit

Neben der Stadtgröße stellen das Einzugs- Im Ergebnis zeigt sich, dass sich derzeit
gebiet und die räumliche Situierung der Stadt ein massiver Strukturwandel in der Textil-
sowie die Kaufkraftsituation vor Ort und branche vollzieht, der auf verschiedensten
im Umland entscheidende Makro-Faktoren Ebenen Auswirkungen hat, die erst einmal
dar, die bei einer Standortwahl unbedingt zu „verdaut“ werden müssen.
berücksichtigen sind.
Mit Blick auf das Format Warenhaus ist
Dass im Einzelnen aber ein detaillierter Blick festzustellen, dass dieses seinen Zenit längst
auf die Mikro-Lage von Nöten ist, zeigt eine überschritten hat, so dass nur gute Standorte
weitere Auswertung der GRN-Datenbank. und Objekte mit größerem Einzugsgebiet
In dieser werden auf der Basis von Verkaufs- nachhaltig bestehen werden. Auch die in-
flächenerhebungen und Recherchen auch habergeführten Fachgeschäfte werden es in
die Bekleidungsumsätze der Innenstädte der Regel immer schwerer haben, gegenüber
fortgeschrieben. So kann über den Parame- den „Vertikalen“ zu bestehen.
ter Flächenproduktivität (Umsatz/m² Ver-
kaufsfläche p. a.) die Leistungsfähigkeit des Räumlich-strukturell zeigt sich, dass der
Bekleidungseinzelhandels für alle Städte ab Bekleidungssektor als Innenstadt-Leitmotiv
100 000 Einwohner vergleichend beurteilt nach wie vor hohe Bedeutung besitzt und
werden. auch unmittelbar der Erfüllung übergeord-

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neter Versorgungsfunktionen dient. Aus Für Projektentwickler sowie auch (Textil-)


Sicht der kleineren Städte ergibt sich primär Einzelhändler erwächst daraus der Auftrag,
die Aufgabe, in den Innenstädten zumindest neue leistungsstarke Konzepte und For-
eine qualifizierte Grundversorgungsfunkti- mate zu entwickeln, die ggfs. mit kleineren
on zu erhalten. Verkaufsflächen funktionieren. Hier dürfte
die aktuell anstehende Neustrukturierung
Vor dem Hintergrund dieser Realitäten so mancher Warenhausimmobilie eine sehr
scheint ein gezielter Umgang mit (groß- spannende Aufgabe darstellen.
flächigen) Ansiedlungen notwendig zu
sein. Dass dabei eine Steuerung vor al- Wer im Schlüsselsektor Bekleidung als
lem in zentralen Lagen bzw. an zentra- Kommune, Einzelhändler oder Projekt-
len Standorten erfolgen muss, wäre unter entwickler kreative und kundenorientierte
stadtentwicklungspolitischen Gründen Lösungen findet, kann auch heute trotz des
sehr zu begrüßen und macht zumeist sehr schwierigen Marktumfelds erfolgreich
auch aus absatzwirtschaftlichen Gründen agieren und zudem wichtige Akzente für die
Sinn. jeweilige Stadt setzen.

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Übersicht der bisher erschienenen Studien:


Juni 2001 Die Finanzierung von Fußballstadien
November 2002 Krankenhausmarkt im Umbruch (Teil I)
Januar 2004 Krankenhausmarkt im Umbruch (Teil II)
– Handlungsoptionen für die Zukunft
März 2005 Immobilienmärkte – Einflussfaktoren und Perspektiven
August 2005 Real Estate Investment Trusts
Dezember 2005 Housing Bubble USA – Crash or Soft Landing?
März 2006 Logistikimmobilien – eine neue Chance
für den Gewerbeimmobilienmarkt?
September 2006 Liquiditätsschwemme auf deutschen Immobilienmärkten
Liquidity hurricane in Germany’s property markets
April 2007 Abenteuerland Asien?
August 2007 Herausforderungen für Einzelhandelsimmobilien
März 2008 Zukunft der Wohnimmobilien und der
Wohnungsunternehmen in Deutschland
August 2008 Entwicklungstrends für Hotelimmobilien in Deutschland
April 2009 Demographische Herausforderungen für die Immobilienmärkte

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