DERECHO CIVIL III

EL DERECHO REAL

Leccin 1: Configuracin del Derecho Real.

1.- Concepto y estructura.
Dentro de la categora de los derechos patrimoniales, que implican facultades de contenido econmico y junto con los de crdito y los que recaen sobre bienes inmateriales, se encuentran los derechos Reales. Son derechos a los que se da esta denominacin por llevar el carcter esencial, que los distingue, de recaer directamente sobre la cosa no hay en ellos un sujeto pasivo individualmente determinado y dan lugar a una accin eficaz contra cualquier poseedor de la misma. Son derechos que atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa y puede hacerlo directamente sin intervencin de otra persona. Implican adems n deber de respeto y abstencin a todos quienes no son sus titulares. En los derechos de crdito suele haber una cosa como objeto, pero ello es de un modo mediato, a travs de la conducta de la persona, la prestacin, que es el verdadero objeto de los mismos. La atribucin de este poder sobre una cosa, no debe hacer creer que este derecho sea una relacin entre persona y cosa, los derechos se dan siempre entre personas, ya que en todas las relaciones jurdicas ha de haber un sujeto activo (prestador) y un sujeto pasivo (obligado). En los derechos Reales el sujeto pasivo es indeterminado, el sujeto se individualizar si se lesiona el derecho: si se perturba, invade o priva del derecho a su titular el que acta de esta manera quedar obligado al resarcimiento del dao que ocasione. ESTRUCTURA DEL DERECHO REAL Sujetos: El activo, individual o plural, titular del poder que atribuye. No hay sujeto pasivo concretamente determinado, salvo en los especiales trminos en que lo son los propietarios de las cosas en las que recaen los limitados y siempre, en todos, como sujeto pasivo indeterminado, todos los que no son sus titulares. Objeto: Las cosas sobre las que directamente recae el derecho, que han de ser cosas del mundo exterior, han de existir ya, ser lcitas por susceptibles en el trfico y determinadas, por estar especialmente indicadas y por suma o cantidad tambin precisada. Contenido: El poder o seoro que atribuye sobre la cosa, consistente en la manera en que se organiza el goce de la misma que corresponde al titular del
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derecho (facultades de exclusin, de disposicin, de persecucin y de disfrutar por s mismo los aspectos que se le hayan atribuido) que es lo que determina el tipo y adems plantea el tema del numerus abierto o cerrado de los derechos reales.

2.- Diferencias de los Derechos Reales con los de Crdito.

Rasgos distintivos: Por el contenido: Frente a los de crdito u obligacin, que recaen sobre la conducta de una persona de dar una cosa, hacer o no hacer algo o abstenerse de una determinada actuacin, los Reales recaen directa o inmediatamente sobre una cosa, de la que su titular puede obtener por s mismo la utilizacin, el provecho. No precisa la intermediacin de otro sujeto. Por los sujetos: A diferencia de los de crdito en que hay un sujeto pasivo (el deudor) individualmente determinado, en los Reales no hay una persona especfica a la que se debe exigir el cumplimiento, sino que la actitud de respeto de no intromisin incumbe a todos por lo que se habla de un sujeto pasivo universal. Por su ejercicio: Mientras los de obligacin generan una accin contra el especfico obligado a la prestacin (deudor), los Reales dan lugar a una accin eficaz contra el poseedor de la cosa objeto del derecho, cualquiera que sea el poseedor. Se habla de un deber de respeto erga omnes.

Adems de estos caracteres diferenciales que se derivan del concepto de derecho Real, hay otros resultantes de las consecuencias prcticas que se derivan de su carcter personal o real: Por las consecuencias de la destruccin de la cosa: Mientras que en los de crdito la destruccin est contemplada en la prestacin no siempre da lugar a la extincin del derecho. En los Reales siendo la cosa objeto imprescindible, el perecimiento acarra su extincin. Por la forma de adquirirse: En los de crdito es suficiente la celebracin del contrato, mientras que en los Reales, cuando se utiliza el contrato para adquirirlos, ha de acompaarse este hecho (ttulo) de la tradicin o entrega de la cosa que es su objeto. (art. 609.2 Cc) Por la posibilidad de adquirirse por usucapin: Mientras en los de crdito se excluye la usucapin, en los Reales es un medio de adquisicin, la propiedad y
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los dems derecho reales se adquieren por usucapin, dispone el art. 609.3 Cc. Por la amplitud de su eficacia: Los derechos de crdito despliegan su eficacia solo inter partes, no necesitan un especial sistema de preferencia entre ellos, los derechos Reales en caso de colisin entre ellos, son organizados con arreglo al criterio de la antigedad prior in tempore, potior in iure Por la vocacin de permanencia: Los derechos de crdito se constituyen para durar un periodo de tiempo definido y no extenso, su eficacia para quien es su titular se concentra en el momento de su satisfaccin mediante el pago que es el medio ordinario de extincin. En cambio, en el Derecho Real no slo permite la reiteracin del ejercicio, sino que la impone as se evita que resulte extinguido por prescripcin.

3.- Figuras intermedias entre unos y otros.

Muchos autores cuando estudian la diferenciacin entre derechos reales y derechos de crdito, sealan determinadas situaciones que pueden aparecer como excepcin al respectivo criterio. ALBADALEJO considera todos los casos como figuras hbridas en las que el poder unitario (derecho) concedido al titular, engloba elementos de derecho real y de obligacin, en unos casos, y en otros como figuras integradas por dos derecho (uno real y otro obligacional). Cabe referirse a los siguientes casos: El del derecho real que tiene un contenido obligacional conexo, como es el del copropiedad, en el que recayendo el derecho real de los condminos sobre la misma cosa, ha de reglamentar su ejerci imponindoles obligaciones recprocas que lo hagan factible. El del derecho real sobre una cosa que facultado para un determinado uso o disfrute, debe mantenerse en cierto estado para hacer posible ese uso o disfrute, con lo que esa obligacin de mantenimiento es un verdadero contenido, aunque sea secundario, del derecho real. Ej: Mantener en buen estado la pared en la que se apoya la vida del vecino en virtud de servidumbre oneris ferendi. Caso del derecho real in faciendo. Las cargas reales: Tambin hay un poder sobre una cosa y unas obligaciones a cargo de ellas, que son contenido del mismo, por lo que el titular de la cosa gravada tiene la obligacin de proporcionarlas al titular activo de la carga. Cabe incluir en este grupo las figuras de los censos.

4.- Derechos Reales en Formacin.

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Son verdaderos derechos reales que aun no han completado su formacin y el problema surge porque en ese camino de formacin, se configuran como derechos personales, pero que no se quieren como tales. El caso ms claro es el de las vocaciones al derecho real. Se trata de derechos reales de constitucin registral, en que la inscripcin en el Registro es imprescindible, constitutiva.

Un segundo supuesto lo constituye el llamado ius ad rem. Esta figura histrica por la que un vasallo o un eclesistico al que se haba concedido un derecho que llevaba anejo el disfrute de unos bienes determinado, mientras no obtuviera la investidura de su seo o la colacin de su superior eclesistico no gozaba del ius in re, pero s tena ya un especial derecho que los dems deban respetar que se denomin ius ad rem: jurdicamente implicaba la tenencia de un ttulo para adquirir una cosa, pendiente tal adquisicin de la toma de posesin formal de la misma. El ius ad rem como derechos real sigue siendo controvertido.

5.- Tipos de derecho Real.

El punto de partida es la distincin entre un derecho real provisional o ms bien de proteccin provisoria, que es la posesin, y los dems que por no tener esa clase de limitaciones se califican de derecho reales definitivos. Dentro de estos, frente a un derecho real pleno, que es el dominio o propiedad, hay unos derechos reales limitados, que atribuyen solo una parte de las posibilidades de aprovechamiento de las cosas sobre las que recen. La propiedad, derecho real pleno, hace referencia a la plenitud del aprovechamiento que confiere a su titular. Frente a ella, los derechos reales limitados, estn limitados por la existencia conjunta de una propiedad sobre la misma cosa en que recaen una y otros. A su vez, son limitativos puesto que ellos limitan o reducen el contenido de la propiedad sobre la cosa en que recaen. Dentro de los derechos, reales limitados se distinguen tres subespecies, en razn del tipo de facultades o aprovechamientos que atribuyen a su titular y son: De goce: Atribuyen a su titular, con mayor o menor extensin, facultades tendentes a obtener directamente aprovechamientos producidos por la utilizacin de la cosa y son: o El usufructo: Da derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales o civiles que produzca la cosa.
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o El uso: Da derecho a percibir los frutos que basten a las necesidades del usuario y de su familia. o La habitacin: A ocupar las piezas de una vivienda necesarias para s y su familia. o Las servidumbres. o Censo: Derecho a percibir un canon o pensin como carga de la finca que es su objeto. o Superficie: Derecho a edificar o plantar algo y mantenerlo como suyo, en suelo o propiedad de otro.

o Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles: Derecho en cuya virtud se atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carcter exclusivo durante un periodo especfico de cada ao, un alojamiento susceptible de utilizacin independiente y que est dotado de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto. Garanta o de realizacin del valor: Son los que atribuyen a su titular la facultad de promover la enajenacin de una cosa, para con el precio obtenido resarcirse de una obligacin insatisfecha cuyo cumplimiento garantizaba. Son: o La hipoteca: Recae sobre inmuebles o muebles cualificados y que se inscribe en el Registro, por lo que no es necesario desplazar su posesin. o La prenda: Recae sobre muebles, cuya posesin pierde el propietario, salvo en determinados casos que no se produce este desplazamiento sino una inscripcin registral. o La anticresis: Poder sobre un inmueble que le faculta para retenerlo, percibir sus frutos, computables en la duda garantiza y realizarlo en caso de incumplimiento. Adquisicin: Plantean dudas sobre su naturaleza real. Otorgan el poder de hacerse con la titularidad de la cosa sobre la que recaen en el caso de que su dueo la enajene a ttulo oneroso y pagando su valor. Sus figuras son: o El Tanteo: Opera ante la inminente transmisin por su propietario a un tercero. o El retracto: Acta cuando la transmisin a un tercero se ha realizado mediante la subrogacin del titular del derecho en el lugar del adquiriente.

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o Opcin: Faculta para adquirir el bien en el plazo previsto, independientemente de que vaya a producirse o se haya producido enajenacin del mismo a un tercero.

6.- La Cuestin de los Derecho Reales Atpicos.

Se viene discutiendo y es una polmica que divide a la doctrina, que ha dado lugar a pronunciamientos contradictorios por parte del TS y del DGRN la suscitada en torno al tema de la posibilidad o no, de que se creen por todos los particulares derechos reales de un tipo no existente con anterioridad. La nota de eficacia ergma omnes que tiene los derechos reales, respecto de los que se crean obligaciones de respeto para todos es el principal argumento de los que estn a favor de restringir su variedad a los que ya han alcanzado una tipificacin legal.

Nuestro Cc, que consagra el principio de autonoma de la voluntad en los contratos (art. 1255), instrumento principal de creacin de derechos reales, junto con la tradicin (art. 609II) permite la aplicacin analgica de la referida libertad a los derechos reales, obliga a que la interpretacin adecuada sea la permisiva ya que claramente en la duda nunca deber ser la prohibitiva o negatorio. La legislacin hipotecaria, se pronuncia de manera expresa sobre el tema, en el sentido de prever la posibilidad de la existencia de otros tipos, adems de los establecidos en las disposiciones legales existentes: El art. 2.2 de la ley, establece la inscribilidad de los ttulos referidos a derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera reales. El art. 7 del reglamento aade tambin lo sern cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherente a los derechos reales.

Predomina la admisin de nuevos tipos antes no existentes, pero tanto la doctrina como la jurisprudencia establecen unas limitaciones o matizaciones a ese principio de libertad de constitucin de nuevos tipos de derechos reales. Habr de exigirse en las nuevas figuras:

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Por un lado, que el pretendido derecho real lo sea realmente porque lo constituya con las circunstancias que objetivamente le son propias (poder directo e inmediato sobre la cosa). De otro lado, la existencia en tales caos de una causa justificativa (que incluye la utilidad social).

7.- La posibilidad de Derechos Reales limitados en cosa propia.

En la clasificacin de los derechos reales, los limitados, se calificaban tambin de limitativos, porque una y otra caracterstica son esenciales a su naturaleza. Haba una tercera nota, la de ser en cosa ajena, no tena carcter esencial, sino natural, porque puede existir derecho de ese tipo que, en determinadas circunstancias no sean en cosa ajena. La posibilidad ms admitida de derechos reales constituidos en cosa no ajena, es la de los que recaen sobre cosas nullius, los que se denominan limitados como derechos en cosas no propia. OSSORIO MORALES analiz la posibilidad de derechos reales limitados constituido en cosa propia. Insista en que el derecho moderno admite, para ciertos supuestos, la posibilidad de constituir derecho reales en una cosa propia, explicndolos como partes del contenido de la propiedad que el propietario ha desprendido de su derecho y a sustantivado, para satisfacer con ello una cierta necesidad econmica. Traa a colacin dos casos: La servidumbre del propietario: Quien sea propietario de dos predios, en uno de los cuales existe una fuente, pueden establecer a favor del otro predio una servidumbre de toma de agua, lo cual puede significarle una gran ventaja para la valoracin y venta del predio as beneficiado. El derecho de hipoteca del propietario: La hipoteca es un derecho que presupone la existencia de una deuda la cual sirve de garanta. Pero el derecho moderno admite la hipoteca independiente en forma de deuda territorial y como carta de renta.

Se puede permitir la constitucin de derechos reales en cosa propia como transitorio sometida a condicin suspensiva, pues otra cosa no tendra sentido.