6.3. ANOTACIONES PREVENTIVAS El art.

2020 Cdigo Civil seala que el reglamento indica los casos en que los actos a que se refiere el artculo 2019 son materia de anotacin preventiva. El articulo 64 RGRP (Reglamento General de Registros Pblicos) ha formulado una definicin de anotacin preventiva: los anotaciones preventivas son asientos previsionales y transitorias que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o derecho inscrito. La definicin es defectuosa. Por tal razn la definicin de DIEZ PICAZO dice que las anotaciones preventivas son: asientos registrales de vigencia temporalmente limitada, que enerva la eficacia de la fe pblica registral a favor de los titulares de situaciones jurdicas que no son inscribibles No obstante en nuestra opinin, la anotacin preventiva no es el contrapeso de la fe pblica registral; en consecuencia, las anotaciones preventivas ayudan a la finalidad primera y esencial de todo registro: exponer la realidad jurdica, por ms dura y problemtica que esta fuese. El registro no cambia la vida, solo refleja, la hace de conocimiento general. Ese es su primer y ms importante objetivo. 6.4. TIPOS DE ANOTACIONES PREVENTIVAS. 6.4.1. BLOQUEO REGISTRAL. Una de las anotaciones preventivas ms usuales es el llamado bloqueo registral, cuya necesidad se origina por el lapso de tiempo que existe entre la celebracin del negocio de transmisin de la propiedad

hasta la inscripcin en el Registro. Durante ese periodo pueden concluirse e inscribirse negocios ajenos a la voluntad y al conocimiento del adquiriente, los cuales pueden privar definitivamente de la adquisicin o impedir que

esto se lleve a cabo en las condiciones pactadas en el negocio causal primigenio (por ejemplo: gravmenes o embargos sobre el bien)1. El conocimiento exacto y veraz de situacin registral del inmueble durante la celebracin del negocio causal, constituye un elemento fundamental para que la transmisin de la propiedad se pueda efectuar segn las condiciones pactadas en dicho negocio. Sin embrago, este conocimiento exacto de la situacin registral se complica por cuanto el estado jurdico de una finca es sumamente dinmico; y si bien el da de hoy puede pertenecer a X, maana perfectamente puede ser de Y, y al da siguiente estar hipotecado a favor de Z. Esta situacin hace que los potenciales adquirientes de un inmueble o los prestamistas de un crdito, busquen algn mecanismo para dotar de eficacia retroactiva al contrato. 6.4.2. MEDIDAS JUDICIALES DE ASEGURAMIENTO: ANOTACIONES DE DEMANDA Y EMBARGO El registro tiene la pretensin de incorporar toda la realidad jurdica, a efectos que exista coincidencia con la apariencia formal. La discrepancia se considera un mal que se debe evitarse, en tanto ocasiona una prdida de confianza en las inscripciones y en los efectos que deben producir. Uno de los mecanismos para evitar las inexactitudes del registro se consigue a travs de las medidas judiciales de aseguramiento. Por ejemplo: A es titular registral de un inmueble determinado, pero resulta que su titular adquisitivo est afectado por una causa de nulidad, resolucin o recesin, por lo que en realidad el registro contiene una informacin inexacta Cmo corregir la inexactitud? El proceso judicial es el instrumento idneo para tutelar derechos privados y declarar y anular las situaciones jurdicas; pero el desarrollo del proceso es lento, y si esperamos hasta el final del mismo, puede ocurrir que el titular registral A enajene el inmueble a favor de un tercero B, quien al desconocer el causal de nulidad o resolucin, puede
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LOBER, Burckhardt y PENEDO DEL RIO, Jos Luis. La seguridad jurdica en el trafico inmobiliario en Espaa y Alemania. En Revista Jurdica del Notariado, Madrid 1994, p. 14

convertirse en un tercero inatacable por el principio de la fe pblica. Para remediar este problema, surgen las medidas judiciales de aseguramiento de una situacin jurdica.