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UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI ANTONIA ROSA CINELLI

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA ATIVIDADES PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL

SÃO PAULO

2006

ANTONIA ROSA CINELLI

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA ATIVIDADES PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como exigência parcial para obtenção do título de Graduação do curso de Engenharia Civil à Universidade Anhembi Morumbi.

ORIENTADOR: PROFESSOR Dr. Wilson Shoji Iyomasa

SÃO PAULO

2006

ANTONIA ROSA CINELLI

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA ATIVIDADES PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como exigência parcial

para obtenção do título de Graduação

à

do

Universidade Anhembi Morumbi.

T

r

curso

de

Engenharia

Civil

Trabalho de conclusão de curso apresentado em 11 de novembro de 2006

Wilson Shoji Iyomasa

Orientador

Célio Daroncho

Professor convidado da banca

Comentários:

Dedico esta pesquisa a algumas pessoas que marcaram minha vida para sempre, umas porque nos vão ajudando na construção, outras porque nos apresentam projetos de sonho e outras ainda porque nos desafiam a construí-los. A todos os educadores desde o iniciar da minha infância com suas ações e observações, ao meu orientador Wilson Shoji Iyomasa que me deixou honrada em dedicar parte do seu tempo no aprimoramento e a reflexão sobre o papel de um técnico.

Obrigada por sua dedicação e incentivo.

AGRADECIMENTOS

A Deus em primeiro lugar por oportunidade.

me dar

à coragem de recomeçar e ter essa

A todas as pessoas que direta ou indiretamente contribuíram para a realização deste

objetivo, pois toda a escolha tem seu preço e ser um aprendiz faz com que nos distanciamos dos nossos familiares e amigos. Obrigada, pela paciência especialmente àquelas que, de uma forma ou de outra, acreditam ser possível à realização de um sonho através de um mundo melhor, mais justo e humano, com mais igualdade para todos, contribuindo para o alcance e realização de muitos sonhos.

Obrigada a Universidade Anhembi Morumbi que sempre atendeu com detalhes todas as minhas necessidades através das Coordenadoras Jane e Gisleine.

Aos colegas pela realização de muitos projetos e momentos de confraternização.

Agradeço ainda o incentivo que recebi dos meus filhos: Jeniff, Edgar e Amanda, do meu sogro Aristides, do meu grande amigo Léo e em especial do meu companheiro

e esposo TIDE.

Muito obrigada a todos

RESUMO

A Avaliação de Imóveis objetiva a aplicação de técnicas e procedimentos periciais sobre a potencialidade de um imóvel sob o ponto de vista da sua valoração, e pode ser solicitado pelo empreendedor, comprador, vendedor ou até mesmo pela justiça. Constitui-se do conjunto do exame de suas características, que deverão ser verificadas com procedimentos realizados tecnicamente. Deve ser dado destaque aos aspectos que, por sua complexidade, exigem métodos, pesquisas sobre os terrenos urbanos, avaliação de benfeitorias, depreciação do imóvel, e procedimentos judiciais com normas de ordenamento territorial e ambiental, firmado entre pessoas físicas e jurídicas de direito público, ou privado, ou pessoa jurídica de direito público. Este processo é inexorável e atinge rapidamente novos setores econômicos, como o da produção dos ambientes habitáveis urbanos, tanto por exigência dos consumidores, como por estar incorporado ao pensamento e prática de alguns compradores ou investidores. E até mesmo pela pessoa física que se acha lesada nos seus interesses e que vê a possibilidade da real valorização do imóvel com apelo à Justiça. A realização de uma na vistoria deve ser acima de tudo prudente, obrigando-se a uma minuciosa análise das situações, ainda que complexas e difíceis, e deve contribuir para melhor segurança nas decisões a serem tomadas, objetivando alcançar os verdadeiros valores, da melhor forma justa e imparcialidade.

Palavras chave: avaliação de imóvel. Perícia. Procedimentos técnicos.

ABSTRACT

The Valuation of the Potential from a Building intends to use experts techniques and procedures about a building potentiality and thinking over its valorization, and can be ask by a enterprising, buyer, or even by the court. This demands the examination of characteristics that ought to be checked with technical procedure. It is necessary to get emphasis on complex aspects, which need method, research on urban or even rural lots, improvement valuation, building undervaluation, judicial procedures about rule of territorial and environment ordinance in three levels of public law, and the lot deed. This procedure is inexorable and quickly attains new economics sectors, as the production of urban environment to leave, as much by requirement of costumers, as by the thinking and practice of some buyers and undertaker. Even by that who feels was damages and intents the possibility of a building valorization having recourse to the court. The realization of a inspection must be, over all, prudent, it is necessary a detailed analysis of the conditions, even they are complexes and hard, and must contributes to better security to take decisions intending to obtain real worth, by the best way to get a fairness and impartial inspection.

Key Worlds . Valuation of a building potential . expertness . techniques procedures.

LISTA DE FIGURAS

Figura 5.3.1:Terreno com testada irregular

32

Figura 5.8:Percentual desvalorização.do terreno pela profundidade

43

Figura 5.8:1 Método matemático de Happer

44

Figura 5.8.2:Método matemático de Happer

45

Figura 5.8.3:Método matemático de Happer

46

Figura 8 :testada em declive do imóvel

68

Figura 8.1:Fachada do edifício do imóvel a ser avaliado

70

Figura 8.1.1 Quadra poliesportiva

72

Figura 8.1.2 Vista parcial da sala de visitas

73

Figura 10.1 Elemento comparativo numero um

79

Figura 10.2:Elemento comparativo numero dois

81

Figura 10.3:Elemento comparativo numero três

82

Figura 10.4:Elemento comparativo numero quatro

84

Figura 10.5:Elemento comparativo numero cinco

85

LISTA DE TABELAS

Tabela 5.2 Custo unitário básico de edificações – SIDUSCON

25

Tabela 5 3 zona de Normas do IBAPE

29

Tabela 5.3.2 Fatores máxima e mínima de ajuste de profundidade

34

Tabela 8 medidas principais do terreno avaliado

69

Tabela 8.1 medidas efetuadas das áreas do imóvel

74

Tabela 9 Coeficiente de fator panorama

78

Tabela 9.1 Coeficiente relativo ao fator altura

82

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT

Associação Brasileira de Normas Técnicas

AR

Aviso de Recebimento

ART

Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais

CONFEA

Conselho regional de Arquitetura Engenharia e Agronomia

CUB

Custo Unitário Básico

EMBRAESP

Empresa Brasileira de Estudo do Patrimônio

FIPE

Fundação Instituto da Universidade de São Paulo

IBAPE – SP

Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de SP

IEL

Instituto de Engenharia Legal

RI

Registro de Imóveis

SGII

Sistema de Gestão Imobiliária Integrado

ZN

Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE

ZP

Lei Municipal de Zoneamento

LISTA DE SÍMBOLOS

COEFICIENTES E TAXAS

f

Taxa de inflação (por período ou mensal).

fi

Fração ideal em condomínios horizontais ou verticais

i

Taxa de juros (por período ou mensal).

Kp

Coeficiente de vantagem da coisa feita

Kr

Coeficiente do valor residual

r

Coeficiente de proporcionalidade(Atu/Att )

ESTATÍSTICAS

Li

Limite inferior de aceitação

Ls

Limite superior de aceitação

n

Numero de elementos da amostra

s

Desvio padrão da amostra

t

Abscissa da distribuição de student

xi

Elementos da amostra

Σ

Média aritmética

σ

Desvio-padrão da população

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO E CORREÇÃO

Fa

Fator de atualização monetária

Fac

Fator de acabamento

Fat

Fator de acidentação topográfica

Fc

Fd

Ff

Fh

Fk

Flj

Fp

Fpd

Fpj

Frl

Ft

Ftc

Ftm

Ftr

Fx

Fator de condomínio Fator de depreciação física e funcional ou idade Fator de fonte Fator de homogeneização ou corretivo total Fator de comercialização Fator de loja ou de valorização comercial Fator de profundidade Fator de pedologia Fator de projeto Fator de restrição legal Fator de frente ou testada Fator devido ao tipo de construção Fator de frentes ou testada múltiplas Fator de transposição de local Fator genérico a ser usado conforme a necessidade

IDADE

Iap Idade aparente (ou estimada) do imóvel

ip Vida útil provável (iap + ir)

ir Idade remanescente

A

Acp

Ar

Att

M min

MEDIDAS

Área Área de construção privativa da unidade imobiliária Frente de referencia Área total do terreno Profundidade mínima

pe Profundidade equivalente

N

P

P

Profundidade padrão (ou lote padrão). Profundidade máxima recomendada para a zona segundo sua categoria Profundidade mínima recomendada para a zona segundo sua categoria

max

min

qm

Valor unitário médio

S

Área do terreno

T

Frente ou testada real

Tef

Frente ou testada efetival

Tmin

Frente ou testada mínima recomendada para a zona segundo sua categoria

Tmin

Frente ou testada mínima recomendada zona segundo sua categoria

Tr

Frente ou testada de referencia

VALORES E CUSTOS

Cr

Custo de reprodução

Cub

Custo Unitário Básico de Construção por m 2

Dp

Despesas em percentual do pgv

Li

Lucro do incorporador

Lp

Lucro percentual em relação ao Pvg

Mgd

Global de despesas

Pa

Percentual de aproveitamento para lotear glebas urbanizava

Pgv

Produto geral de vendas

Rlef

Receita liquida efetiva

Rlo

Receita liquida operacional

Rlt

Receita liquida total

Vad

Valor adotado

Vb

Valor das benfeitorias

Vd

Valor declarado

Vg

Valor genérico unitário (por m 2 ) do terreno para o trecho

Vl Valor lucrativo

Vr

Valor residual

Vti

Valor total do imóvel

Vtt

Valor do terreno total

Yi

Índice de valor do trecho de logradouro do i móvel pesquisado

Yip

Índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO

15

2 OBJETIVOS

17

2.1 Objetivo

Geral

17

2.2 Objetivo

Específico

17

3 METODOLOGIA DA PESQUISA

18

4 JUSTIFICATIVA

19

5 MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO DE TERRENO E LAUDOS PERICIAIS

21

5.1 Procedimentos avaliatórios preliminares

22

5.2 Método para avaliação de terrenos

24

5.3 Comparativo direto de dados do Mercado

27

5.3.1 Correção da elasticidade da informação pelo fator de fonte

31

5.3.2 Cálculos de profundidade equivalente e do fator profundidade

31

5.4 Método Involutivo

36

5.5 Método

Evolutivo

37

5.6 Método de Avaliação de Servidão

38

5.7 Pesquisa de valores

38

5.8. Avaliação de terrenos urbanos

40

5.9

Aspectos que não serão avaliados

47

5.11

Avaliação de benfeitoria

48

 

5.12 Depreciação de imóveis

48

5.13 Rigor de uma Avaliação

49

6

PERÍCIA

51

6.1. Atividades de um

52

6.1.1Procedimentos na fase das diligencias

55

6.1.2 Requisitos para perícias

56

6.1.3 Perícias especiais

59

7

LAUDOPERICIAL

62

7.1 Honorários

65

7.2 Audiência

65

8.ESTUDO DE CASO

67

 

8.1

Descrição do imóvel

69

8.1.1 descrição do acabamento das área comuns

71

8.1.2 Descrição da unidade avaliada

73

9

CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

75

9.1

Avaliação do terreno

75

10.CÁLCULO AVALIÁTORIO PELO MÉTODO COMPARATIVO

79

ANALISE

 

88

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

92

APENDICE

95

15

1

INTRODUÇÃO

Este trabalho apresenta diretrizes para servir de parâmetros na elaboração de um processo para a engenharia de avaliações imobiliárias, mostrando os procedimentos básicos para apreciar e estimar valores de imóveis urbanos, bem como o papel real de um perito na sociedade. Contêm ainda informações relativas de cada um dos segmentos da perícia imobiliária, como métodos de avaliação, legislação pertinente valor de honorários praticados, e apresenta também a “quesitação” típica de um laudo, bem como o exercício prático de um laudo pericial por meio do estudo de caso.

A Engenharia de Avaliação e Perícias se tornou ao longo do tempo, uma atividade bastante restrita, exigindo do profissional atualização constante, acompanhamento da tecnologia e critérios metodológicos, elementos gráficos e cálculos. Exige ainda, dedicação exclusiva que permite aprimorar e melhorar sempre o nível técnico e a qualidade dos serviços nos diversos tipos de avaliação de bens imóveis urbanos, que são prestados ao poder público e à coletividade.

Quanto às atividades e atribuições de um perito estão ligadas as ações de desapropriação, revisionais e renovatórias de um determinado processo, vistorias, inventários, partilhas, avaliações de imóveis industriais, de glebas, em fim inúmeras quantidades de atividades correlatas, que serão abordadas no decorrer do presente trabalho.

Quando solicitado pelo juiz para executar uma avaliação pericial, cabe ao perito localizar os autos e analisar o trabalho a ser desenvolvido, e caso perceba a necessidade em realizar audiências às partes envolvidas, como também recorrer aos técnicos judiciais, deve manifestar-se por escrito.

As atividades de Engenharia Civil no apoio às questões judiciais, para que um juiz possa fundamentar sua decisão, são necessárias, convívio harmonioso, de uma sociedade, em especial, aberta e que busque continuamente a prática da democracia.

16

Sob este contexto que foi desenvolvido o presente trabalho, na busca de um entendimento técnico que priorize a justiça no que se refere aos trabalhos da Engenharia Civil na avaliação imobiliária de terrenos e imóveis urbanos.

Por meio da aplicação dos conhecimentos teóricos adquiridos, em estudos práticos de casos (terreno e imóvel urbano), pretende-se registrar os resultados alcançados no presente estudo.

17

2

OBJETIVOS

O

presente trabalho tem por finalidade descrever e discutir procedimentos que

conduzam a uma padronização na execução de atividades periciais de Engenharia

Civil.

2.1 Objetivo Geral

O objetivo geral desse trabalho é estudar os diferentes procedimentos técnicos

existente no campo da engenharia civil para avaliação pericial de imóveis.

Ainda como objetivo geral o trabalho visa identificar os procedimentos mais adequados ou mais utilizados na avaliação de imóveis.

2.2 Objetivo Específico

Como objetivo específico o trabalho tem por finalidade aplicar um dos procedimentos técnicos na avaliação pericial de um imóvel urbano, constituindo-se em estudo de caso prático dessa pesquisa.

O estudo, objetiva ainda a apresentar as técnicas de avaliação pericial de um

terreno em área urbanizada, inspeção técnicas em edificações visando à identificação de patologias existentes ou oriundas dos processos construtivos utilizados, reformas, alterações de projetos, deterioração de materiais, e outros procedimentos para a conclusão de um laudo pericial.

18

3 METODOLOGIA DA PESQUISA

Para alcançar os objetivos propostos nesse trabalho, adotou-se a seguinte seqüência de atividade:

Pesquisa bibliográfica: levantamento de dissertações, teses, artigos publicados em eventos técnicos e revistas científicas;

Internet: coleta de artigos disponíveis na rede Internet;

Organização e análise dos dados: armazenamento das informações coletadas em banco digital;

Organização por assunto e análise das informações direcionadas aos propósitos desse trabalho;

Análise dos procedimentos periciais: avaliação dos procedimentos técnicos existentes no campo da Engenharia Civil;

Análise das informações: estudo e análise dos resultados obtidos decorrentes da aplicação dos procedimentos técnicos no estudo de caso;

Elaboração do relatório técnico: elaboração do texto com todas as informações obtidas no estudo para composição do TCC - Trabalho de Conclusão do Curso.

19

4

JUSTIFICATIVA

A

metodologia para avaliação de imóvel vai desde o cálculo do valor do bem imóvel

até a sua classificação, verificando-se em toda a área técnico-científica (Engenheira

Civil, Agronomia e Arquitetura), dando ao magistrado subsídios suficientes para decidir judicialmente sobre as avaliações técnicas de ambientes habitáveis urbanos provenientes de desapropriação, inventários etc.

A preferência do tema foi para buscar conhecimento numa das áreas da Engenharia

Civil, que pudesse vir a auxiliar nas decisões forenses referente às avaliações de

edificações e de terrenos urbanos efetuados por peritos judiciais.

Em função do destaque dado em eventos técnicos, devido à complexidade do tema que exige procedimentos em consonância com as normas vigentes no país, além de outras, como as judiciais e econômicas, despertou à aluna o interesse no desenvolvimento da presente pesquisa.

Na perícia judicial o que se considera interessante é que o perito, escolhido pelo juiz, tem que se colocar como destinador e agente determinante dos valores imobiliários que estão em discussão (laudo), que deverá servir de parâmetro para que o juiz por meio de um comparativo com o parecer de dois técnicos judiciais das partes envolvidas, sentencie com justiça.

Nesse sentido, é fundamental que as avaliações do patrimônio imobiliário sejam feitas criteriosamente, adotando-se normas e diretrizes, e ainda, de forma quantitativa, motivo pelo qual foi desenvolvido esse trabalho. Com efeito, o perito judicial tem como preocupação a realidade dos fatos, sem duplo sentido para que se possa julgar a verdade ou a falsidade, evitando ambigüidade.

Avaliações imobiliárias são trabalhos essencialmente técnicos. Atualmente, essas atividades estão normalizadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (IBAPE), cujos preceitos só podem ser executados por profissionais que possuem formação acadêmica de

20

um curso de Engenharia Civil Agronomia ou Arquitetura. Em geral, o trabalho é coordenado por uma Diretoria Técnica de Engenharia de Avaliações e Perícias, abrigada no Comitê Brasileiro de Construção Civil da ABNT (IBAPE, 2002).

21

5 MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO DE TERRENO E LAUDOS PERICIAIS

Os primeiros artigos publicados sobre a avaliação de imóveis no Brasil, datam de 1918 conforme consta no livro intitulado AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS (FIKER, 1993). Após essa data surgiram às primeiras investigações sobre novos métodos de avaliação de terrenos, e já em 1923 foram introduzidos novos métodos

de avaliação de terrenos, que a partir de 1929 começaram a ser sistematicamente

aplicados.

Um dos grandes nomes da área, Luiz Carlos Berrini teve grande importância para o desenvolvimento de técnicas de avaliação, desde 1928, atuando no Banco do Estado de São Paulo. Autor de livros importantes, publicados em 1941 e 1953, este profissional teve grande influência sobre as técnicas de avaliações (GONZALEZ,

2000).

A partir daí a engenharia de avaliação no Brasil recentemente, reformulados por meio da ABNT (NBR 14653-1/2001) e Avaliação de Imóveis Urbanos que expressa, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando e tratamento de fatores (NBR – 14653-2).

A partir de então, os estudos de Engenharia de Avaliação vêm evoluindo

significativamente, como podem ser certificados nos inúmeros cursos de extensão de Engenharia Legal e de Avaliação, elaborados por universidades, como a Universidade Federal Fluminense. Em geral, tais cursos visam formar Peritos Judiciais e Assistentes Técnicos propondo na prática as abordagens de situações cotidianas no âmbito da perícia forense, considerando as normas de Avaliações de Bens oferecidos pelos órgãos competentes, como IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de Avaliação Pericial do Estado de São Paulo, com filiais em outros estados seguindo fatores que devem ser adaptados à realidade local.

22

Conforme glossário específico, avaliação de imóveis é a atividade que envolve a determinação técnica do valor quantitativo, qualitativo, monetário de um bem, ou ainda, a resultante de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado (IBAPE, 2002).

Porém, tratando-se de área técnico-científica específica, como é o caso da Engenharia de Avaliações, por solicitação do magistrado cujo conhecimento técnico a respeito não é suficiente, necessita-se de uma perícia apurada de todos os dados que envolvem os autos para esclarecimento da verdade. É em função desses fatores que existe a necessidade de se nomear um perito para tal evento, hoje normalizado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

De acordo com a normalização, a perícia só pode ser executada por aqueles que possuem formação acadêmica de um curso de Engenharia Civil, Engenharia Agrônoma ou Arquitetura (MOREIRA, 1994). Segundo o autor, os imóveis urbanos devem ser avaliados por engenheiros civis e arquitetos, e imóveis rurais, por engenheiros agrônomos, podendo ainda, sob a sua responsabilidade, solicitar o parecer de outro profissional especializado para apurar melhor o laudo, como exemplo engenheiro elétrico.

5.1 Procedimentos avaliatórios preliminares

Ao iniciar o trabalho de avaliação de imóvel (IBAPE, 2002) o avaliador deverá seguir, para avaliação preliminar, os seguintes passos:

Coletar plantas e cortes do projeto arquitetônico do imóvel e ou planta do terreno;

Reunir e estudar a documentação do imóvel, como títulos de transferência, escritura, certidões do Registro de Imóveis (RI) e plantas;

coletar mapas da região ou cidade, com indicações dos principais pontos residenciais, comerciais e industriais;

23

Buscar informações na prefeitura sobre os atuais serviços de melhoramento públicos: água, luz, esgoto, escoamento de água pluvial, telefone, pavimentação, iluminação pública etc.;

Observar as posturas municipais: código de obras da cidade, particularmente quanto à taxa de ocupação, gabaritos, afastamentos, recuos, plantas de Planejamento Arquitetônico e Ambiental (PAA), aerofotogramétricas etc.;

Realizar levantamento detalhado “in loco” da propriedade: deve-se fazer uma vistoria no imóvel para constatar se a documentação está de acordo, fazendo medições que julgarem necessárias, e em caso afirmativo, comunicar aos setores competentes para as providências cabíveis;

Os laudos avaliatórios devem sempre ser ilustrado, em concordância ao caso em estudo por diversas fotografias legendadas, plantas de localização dos endereços dos elementos pesquisados e sob avaliação, pesquisas de valores de mercados, guias de IPTU - Imposto Predial Territorial Urbano etc.;

As avaliações imobiliárias devem obedecer às diretrizes preceituadas na NBR 5.676/90 da ABNT e observância dos postulados do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, bem como do IEL – Instituto de Engenharia Legal, IBAPE etc.;

O arbitramento é o ato de avaliar ou estimar valores de bens, feitas com o fim de dirimir dúvidas, como mediadores a qual se manifesta contrariando um princípio de lei ou uma regra pré-estabelecida. Também é o ato que se pratica, não somente em atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos relativos a terrenos ou qualquer tipo de imóvel, na elaboração de avaliações, ao menos, por duas metodologias avaliatórias. A fixação do valor da avaliação, em função dos procedimentos adotados no laudo, deve situar-se numa margem de erro de mais ou menos vinte por cento, caso contrário, os resultados deverão sofrer revisão, preservando-se os remanescentes de maior confiabilidade da pesquisa de mercado e de estrutura.

24

5.2 Método para avaliação de terrenos

O

valor do terreno decorre de seu potencial de uso conforme NBR 5676/89, no caso

de

imóveis urbanos, sendo quase sempre determinado pelo que se pode construir.

As edificações têm valor pelas vantagens que oferece, e como não pode existir a construção sem o terreno, o potencial deste também deve ser considerado nas avaliações (FIKER, 1996).

O conjunto terreno e construção ou terreno e benfeitorias representa um novo

imóvel, e seu valor, na maioria dos casos, é a soma dos valores do terreno e da construção acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento do terreno por um projeto arquitetônico ou por uma utilização adequada. Este é o conceito citado pelo engenheiro Fiker, (1996).

A norma brasileira NBR 5676 (ABNT, 1989) trabalha com o conceito de que o valor é

aquele fornecido para um dado instante, único, não importando qual a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde ao preço que se definiria, para um determinado imóvel, em um mercado de concorrência perfeito.

Na Engenharia de Avaliação se o terreno produz renda pelo seu aproveitamento,

sejam eles por meio de construção habitacional, comercial ou industrial, e se esse aproveitamento está situado em locais adequados, conforme seu tipo de utilização

ou dando ênfase ao bairro, rua e quadra, distância do centro comercial, influências

geoeconômicas e das posturas municipais, deve-se considerar na avaliação do

imóvel.

Para a sua aplicação determinam-se os custos unitários por metro quadrado por

meio de dados obtidos por pesquisa do próprio avaliador ou fornecida por estudos e trabalhos publicados em revistas técnicas custos unitários de edificações e atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os Custos Unitários Básicos (CUB), tendo o Sinduscon-SP dado a público a seguinte

tabela:

25

Tabela 5.2 - Custo unitário básico de edificações SIDUSCON – 08/2006

MÊS: AGOSTO/2006

PROJETO - PADRÃO HABITACIONAL

R$/m2

Nº QUARTOS

 

2

3

PADRÃO

BAIXO

NORMAL

ALTO

BAIXO

NORMAL

ALTO

PAVIMENTO

H01

986,71

1.123,14

1.232,06

832,49

939,85

1.036,52

H04

733,82

851,63

1.044,80

648,07

746,7

897,43

H08

716,82

834,44

1.021,51

623,14

724,66

876,54

H12

698,82

820,8

1.004,42

612,88

715,61

866,69

H16

719,77

845,42

1.034,56

631,29

737,06

892,72

H20

740,75

870,02

1.064,72

649,68

758,52

918,72

H08-2N

Nº ÍNDICE: 295,421 (Base Agosto/94=100) VARIAÇÃO GLOBAL: 0,16% VARIAÇÃO MATERIAL: 0,34%

PROJETO - PADRÃO COMERCIAL ANDARES LIVRES

R$/m2

Pavto.

4

8

Padrão

Baixo

Normal

Alto

Baixo

Normal

Alto

CL

522,1

595,7

738,82

570,03

643,58

789,09

Pavto.

12

16

Padrão

Baixo

Normal

Alto

Baixo

Normal

Alto

CL

519,79

589,96

725,64

499,78

571,06

697,27

 

PROJETO - PADRÃO COMERCIAL SALAS E LOJAS

 
 

R$/m2

Pavto.

4

8

Padrão

Baixo

Normal

Alto

Baixo

Normal

Alto

CS

565,43

638,06

795,45

607,23

677,68

835,33

Pavto.

12

16

Padrão

Baixo

Normal

Alto

Baixo

Normal

Alto

CS

558,67

624,88

774,99

539,34

604,21

748,69

 

PROJETO - PADRÃO GALPÃO INDUSTRIAL E CASA POPULAR

 

R$/m2

CG

CP1Q

348,31

592,56

Fonte Revista Pine Agosto de 2006 conforme site na Internet

26

O custo unitário desta tabela deve ser multiplicado pela área equivalente do edifício, isto é, área dos diversos pavimentos ponderados segundo seu valor.

É de fundamental importância que a escolha de terreno seja a mais parecida possível, com o terreno a ser avaliado. Não se devem comparar terrenos residenciais com os comerciais, ou terrenos em zona de residências horizontais com outros em zona de empreendimentos verticais (edifício), ou ainda, terrenos grandes com terrenos pequenos, etc.

Área construída no caso de imóvel isolado:

A verificação do aproveitamento do terreno deverá ser observada dentre os

permitidos pela postura municipal.

Área construída física real do imóvel:

Obtida em planta, com pé-direito livre mínimo que atenda ao disposto no Código de

Edificações deverá se levar em conta eventuais áreas livres existentes dentro desse perímetro, como sacadas cobertas ou descobertas, terraços, garagens, coberturas

de tanques.

No caso de unidades autônomas de prédios em condomínio: é a área resultante do somatório da área privativa da unidade, acrescida da área de uso comum que lhe couber, conforme estabelecido na ABNT 12721, e outras áreas, cobertas ou descobertas de uso privativo daquela unidade, situada em outros pavimentos.

Área non aedificandi: área gravada por restrições legais ou contratuais do loteamento, desde que devidamente averbadas junto ao Registro de Imóveis, onde não é permitido construir.

Área total de construção: resultante do somatório da área real privativa e comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme ABNT 12721.

27

Acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliação ou se superior ou inferior do custo global da construção observando dependências à soma das áreas cobertas padrão e equivalentes da construção estimada, ou fictícia.

Os terrenos podem ser divididos em:

Gleba urbanizável - Grande extensão de terreno, que, por sua características físicas e de localização próxima à área urbana, ou a loteamentos implantados, e destinação legal, permita aproveitamento mais eficiente, com a sua transformação economicamente viável através de loteamento, desmembramento ou implantação de conjunto habitacional, desde que sua escala de implantação simultânea no mercado local não resulte em inviabilização. Conforme definição da NBR 5676/90;

Grande extensão de terreno, passível de receber obras de infra- estrutura urbana, por sua localização, seus aspectos físicos, sua destinação legal e existência de mercado comprador (NB-899).

Lote - Lote-padrão urbano – é aquele de forma retangular, com uma só frente ou testada, com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizada ou estabelecida, quando da elaboração genérica de valores.

Lote urbano – é o terreno situado em zona urbana ou expansão urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceita com unidade autônoma conforme o disposto da lei 6766 de 20/12/79, (citada no apêndice) especialmente nos artigos 2º 4º e 6º na legislação local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento.

5.3 Comparativo direto de dados do Mercado

Comparativo de mercado refere-se à pesquisa realizada de valores básicos vigentes no mercado imobiliário, ou seja, confrontar os valores estabelecidos pelas

28

imobiliárias, administradoras de imóveis, corretoras, empresa construtoras, comerciantes, peritos do setor de imóvel.

Existem duas formas de se comparar valores de imóveis: o comparativo indireto e o direto. Em geral, é comum estabelecer comparativos entre valores de imóveis equivalentes (indireto), que possuam as mesmas características. Segundo Fiker (2005), no estudo comparativo de preços é necessário especificar a data da transação, do anuncio ou oferta.

Recomendam-se utilizar, no mínimo, duas fontes de pesquisa, e sempre utilizar as informações com prudência quanto à data de referência e à veracidade. Tal prudência é decorrente, em alguns casos, do tempo que uma ação vem arrolando, e nesse caso, é necessário buscar as informações na data de quando foi feita a petição inicial.

Segundo Fiker (2005), por se tratarem de informações coletadas por meio de transações ou compromissos comerciais, sugere-se identificar os tabelionatos, o cartório ou registro de imóveis, o número de transcrição, da inscrição ou de registro, número de livro e folhas e natureza do documento pesquisado.

Se as informações forem coletadas por meio de anúncio de jornais deve-se coletar a

data da publicação e o número da página. Em caso de oferta ou informação, o perito necessita coletar o nome, o endereço e o telefone do informante.

Além dessas informações, é necessário anotar todos os dados dos imóveis pesquisados para as possíveis comparações, observando distância da via mais próxima, da esquina e verificando, também, as dimensões como a testada profundidade e área.

A comparação direta entre valores de imóveis torna-se mais difícil, pois

freqüentemente os terrenos ou edificações não são idênticos com relações às suas formas, às dimensões ou até mesmo com relação à topografia. Outro aspecto que dificulta esse comparativo direto de valores é diferença no tempo da época da oferta e da transação do imóvel (FIKER, 2005).

29

Na avaliação de imóveis pelo método comparativo (indireto ou direto) é necessário homogeneizar todos os dados de pesquisa, principalmente, se as informações foram coletadas em outras localidades e com fatores diferentes. Nesses casos, devem-se aplicar os coeficientes corretivos do preço do imóvel que foi comparado para que os dados possam ser transportados para o imóvel objeto da avaliação.

A avaliação pelo método comparativo deve levar em consideração, ainda, os fatores de redução do preço à vista, segundo Fiker (2005), pratica-se a taxa de redução de doze por cento ao ano.

Na avaliação de terrenos loteados, não-industriais, deverão ser levado em consideração os seguintes elementos: área, profundidade, frente, topografia e consistência do solo e são separados por zonas de norma do IBAPE –SP conforme tabela abaixo

Tabela 5.3 Zonas de norma do IBAPE/SP

Grupo II zona comercial ou residência de padrão vertical

4ª Zn prédio de apto

Diversas regiões

Infra-estrutura básica

Baixa

s/elevador

 

renda

padrão popular

5ª Zn prédio de apto

Verificar a vocação

Infra-estrutura

Media ou

c/ elevador

ou escritório p/médio

legal

completa

alto renda

6ª Zn prédio de apto

Regiões de

Arquitetura

Alta renda

c/ mais de

ou escrit.de p/ alto

alto padrão

diferenciada

2 elevadores

Grupo III zona de uso comercial ou de serviços com ocupção preddominanate horizontal

7ª Zn com ou serviço de padrão popular

Periferia

Padrão popular

Baixa renda

8ª Zn com. ou

Comercio com

Serviço padrão

Média renda

serviço

muita

de padrão médio

concentração

9ª Zn comercio ou

Comercio em

Arquitetura

Padrão elevado

bairros

diferenciada

serviço de alto padrão

de alto padrão

(fonte manual de avaliação de imóveis)

30

Para ilustrar o método de avaliação comparativa, apresentam-se os seguintes exemplos:

Exemplo 1

Local: Avenida Euclides Pacheco Setor de zoneamento 01 – Quadra 54 Área: 500 m 2 Testada: 23 m Preço: R$ 456.000,00 com 50% à vista e o restante em seis meses, sem juros. Fonte: EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio) Informante A P Fonseca – fone 1420-5116

Cálculo, segundo Fiker (2005):

V

v

=

Vt

×

0,5

+

0,5

×

A

n

FVA ⎞ ⎤ ⎫


Eq. (1)

Onde V v = valor à vista por metro quadrado do terreno da amostra V t = preço total por metro quadrado do terreno da amostra. A = área do terreno da amostra por metro quadrado (se a profundidade equivalente for igual ou inferior usa-se a tabela 1) FVA = fator de valor atual = 4,7665 0,5 = 50% e 50% em seis meses sem juros n = números de prestações (meses) = 6 Substituindo os valores, têm-se:

V

v

=

456000,00

×

0,5

+

0,5

×

500

6

4,7665 ⎞ ⎤ ⎫

V t = 818.254,00

31

5.3.1 Correção da elasticidade da informação pelo fator de fonte

Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no mínimo dez por cento, admitindo-se todas super estimativas em função da elasticidade da informação tendo em vista o fator da fonte.

Utilizando o exemplo acima multiplicando o valor encontrado por 0,9 temos:

V

t

V

t

=

V

v

× 0,9

= 818.254,00 × 0,9

Eq. (2)

V t = R$ 736.428,60 / m 2

5.3.2 Cálculos de profundidade equivalente e do fator profundidade

Cálculos de profundidade equivalente (Pe) é o resultado do fator profundidade que resulta da divisão da área do terreno pela sua frente efetiva (Fe)

Frente efetiva é a projeção da frente real sobre a perpendicular a uma das divisas, quando ambas são obliquas no mesmo sentido. É a corda no caso de frentes curvas. É à frente prolongada no caso de esquinas chanfradas.

A figura 5.1 demonstra um terreno de frente perpendicular, cujo um dos lados é maior que o outro sendo necessário para tanto a utilização da equação abaixo.

32

32 Fig. 5.3.2 Terreno perpendicular a uma das divisas P e = S Fe Onde: Pe

Fig. 5.3.2 Terreno perpendicular a uma das divisas

P e =

S

Fe

Onde:

Pe = profundidade equivalente S= área

P

E

187,5

=

8,15

Pe = 23 m

Eq.(3)

Mencionando o exemplo anterior a profundidade efetiva é:

Pe =

500

23

= 21,74

Pe = 21,74

33

As profundidades máxima e mínima recomendadas para cada região encontrar-se na tabela denominada zona de norma. Tabela.(5.1)

As profundidades recomendadas para o local (região) são de trinta metros e quinze metros No caso em exame essas profundidades são iguais a, vinte e um metros e setenta e quatro centímetros, conforme esquema acima (Fig 5.1), respectivamente, portanto não há o que se corrigir (FIKER, 2005).

Conforme a norma, não se recomendada utilizar índices maiores que o dobro ou menores que a metade do índice do local da avaliação (FIKER, 2005).

Quando a investigação tem um amplo número de informações podem-se abandonar

os fatores esquina ou frentes de homogeneização duvidosa utilizando para o cálculo

a tabela (5.2)

Ainda deverá utilizar os cálculos do fator de transposição como:

Índices de plantas genéricas de valores

Valor de lançamento fiscal.

Segue tabela (5.2) de ajuste de profundidade máxima e mínima segundo norma do IBAPE que refere ao uso residencial horizontal e vertical.

Observações gerais referentes à tabela:

2ª e 3ª Zona para terrenos com áreas fora do intervalo definido, deverá ser estudada

a influencia da área.

4ª 5ª e 6ª Observar as recomendações das Normas do IBAPE /SP. Para terrenos com áreas fora do intervalo definido,

Estudar a influencia da área. Analisar a eventual influencia da esquina ou frentes múltiplas p/ esse grupo

34

Tabela 5.3.2 - Fatores de ajuste de profundidade máxima e mínima

   

Frente e Profundidades

 

Características e Recomendações

 

Referencia

         
     

Frente de Referencia

 

Mínima

 

máxima

fator Frente.

fator Prof.

 

Múlt i .Frentes ou esquina.

 

Área de ref. Do lote (m 2)

Inter.caract.de áreas (m 2)

 

de

de

Zona

 

Prof

Prof

Exp

Exp

Área

   

F

r

P

mi

P

ma

"f"

"p"

C

e

"p"

   
 

Zonas de uso residencial horizontal Grupo 1

1ª Zona

     

não se

não se

não se

Residencial

5

15

30

aplica

aplica

aplica

0,2

125

100-400

Horizontal Popular

2ª Zona

                 

Residencial

10

25

40

0,2

0

 

250

200-500

Horizontal Médio

       

0,5

não se aplica

3ª Zona

             
 

Residencial

15

30

60

0,15

0,5

600

400-1000

Horizontal Alto

           
   

4ª Zona

           

não se aplica

   

Incorporações

16

-

 

-

1,1

2000

-1

Zona de ocupação vertical

Padrão Popular

mínimo

   

5ª Zona

     

não se aplica

não se aplica

       

Grupo II

Incorporações

16

-

 

-

1,1

1500

800-2.500

Padrão médio

mínimo

   
 

6ª Zona

               
         

1.200-

Incorporações

16

-

 

-

1,05

2500

4.000

Padrão alto

mínimo

   

Fonte Normas Manuall IBAPE

35

Exemplo 2: - Cálculos do fator de transposição

Local: Rua da Graça, 1025 entre Avenida Euclides Pacheco e Rua Pedro de Lima.

Setor 05- quadra – 26 - fator local 7875

Área 16m x 28m = 448 m 2

Preço = R$ 328.500,00 à vista

Fonte: EMBRAESP

O que se pretende pelo cálculo de transposição é saber o valor do terreno se

estivesse localizado na avenida Rio Branco Setor 8 Quadra 81 – fator local 14579.

V

t

=

V

t

=

V

v

F

tr

A

F

f

×

× 0,9

328.500,00

14576 ⎞ ⎟× 0,9 ×

7857

448

V t = R$ 1.224,30/ m 2

Exemplo: Cálculo do fator de atualização

Eq.(4)

A

avaliação datada de agosto de 1981. Para se obter o valor nessa data basta dividir

o

valor atual pelo índice de custo de vida FIPE (Fundação Instituto de Pesquisa

Econômicas da USP), e o resultado obtido deve ser multiplicado pelo índice

estimado em agosto outubro de 1981.

36

Fator de atualização:

Em agosto de 1981 o índice de custo de vida era de 3.480.000,00 Em outubro de 1981 o índice de custo de vida era de 3.092.191,00

V

t

=

1.225,40

×

3.480.000,00

3.092.191,00

V t = R$ 1.379,08/ m 2

E q (5)

O cálculo do fator de zona se dá quando as pesquisas de valores abranger elementos da mesma região geoeconômicas deverão ser evitadas elementos de zonas de uso (previsto nas leis de zoneamento) diferentes das do imóvel em avaliação e de setores fiscais diferentes do terreno considerado, porém, se não for possível deverá realizar media de preços de elementos de zonas diferentes, mas que possua os mesmo elementos, justificar e proceder à adequação, demonstrando eventual valorização ou desvalorização de todos elementos pesquisados (FIKER,

2005).

5.4 Método Involutivo

Pelo método involutivo é utilizado somente para glebas urbanas.

Obtém-se a quantia mais provável pela qual se negociaria, voluntariamente e conscientemente, um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente (NBR 14653-1).

37

O Método involutivo é definido pelo Engenheiro Fiker (2005) como valor de mercado

do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo

de viabilidade técnico-economica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está

e

comercialização do produto.

inserido,

considerando-se,

ainda,

cenários

variáveis

para

execução

Geralmente o método é utilizado para a avaliação da gleba bruta adicionando todas as despesas, determinação e apuração da receita total mensurada na venda de todas as unidades de projeto (hipotético ou não), cujo aproveitamento máximo, deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos, ou seja, as benfeitorias, bem como os respectivos lucros.

Exemplificando o método involutivo seguem citações abaixo:

Lotes urbanos vazios quando na região não possui mais terrenos nas condições citadas torna o valor de mercado alto;

Local com predominância de edifícios, mas existe apenas uma casa, essa perde o valor de mercado, pois seu aproveitamento é inadequado e a comercialização será deficitária;

Gleba localizada em zonas urbanas ainda não loteadas o valor de mercado é alto;

5.5 Método Evolutivo

É o método que identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes

do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação de mercado, deve ser considerada o Fator de Comercialização, preferencialmente medido por comparação no mercado. (FIKER, 2005).

Obtém-se o valor do terreno a partir da diferença entre o valor total do imóvel e o valor da benfeitoria, levando-se em conta o fator de comercialização (FIKER, 1997).

38

5.6 Método de Avaliação de Servidão

Avaliação de servidão é a passagem, para uso do público, por um terreno que é de propriedade particular também se pode ser encargos específicos que se impõe a uma propriedade em proveito coletivo ou outrem conforme glossário IBAPE. Podem ser classificados em: encargo imposto a um prédio ou terreno que fica sujeito a dar ou permitir passagem livre, ar, luz ou qualquer outro tipo de proveito a outro prédio ou terreno. Limitando o domínio pleno da propriedade em benefício de outrem. Podem ser classificadas:

Servidão acessória: aquela necessária para que a principal possa surtir efeito:

Servidão administrativa: aquela em que o titular é o poder publico;

Servidão aparente: aquela que se manifesta concretamente por intervenção física;

Servidão múltipla: aquela que, embora instituída sobre a mesma parte de um imóvel destina-se a usos de naturezas diversas;

Servidão não aparente: aquela que não se manifesta por intervenção física;

Servidão perpétua ou permanente: aquela instituída por prazo indeterminado;

Servidão predial: restrição imposta a um prédio para uso e utilidade de outro prédio pertencente a proprietário diverso;

Servidão temporária: aquela instituída por prazo determinado;

Servidão voluntária: a aquela que decorre de ato espontâneo de vontade.

5.7 Pesquisa de valores

Trata-se do conjunto de dados relativos a imóveis assemelhados ao avaliado, para fornecer estrutura técnica do laudo, obtido com procedimentos estatísticos de sua identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação, conforme definido no glossário Ibape (2002).

39

O valor a ser determinado corresponde sempre a que, num dado instante, é único,

qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao

preço que se definiria em mercado sendo o método comparativo mais utilizado, podendo, entretanto, em casos em que não haja na região terrenos sem benfeitorias, ser utilizado o método residual.(SILVA, 2002).

Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro pela qual uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portando, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço, o que irá determinar essa desigualdade será localização, tipo de zoneamento, fator testada, fator profundidade, fator esquina, etc.(MOREIRA, 1994).

Coletar dados dos órgãos tributários sobre valores venais cobrança de impostos territoriais, prediais urbanos e desapropriação.

A pesquisa de valores incorpora conceitos matemáticos estatísticos acessíveis a

quem possuía a formação adequada e técnicas avaliatórias que dispõe o engenheiro, no sentido de determinar com exatidão quais são os parâmetros significativos na formação do valor e como estes se comportam.

Toda metodologia se baseia no uso da estatística inferêncial, uma técnica eficaz na busca da fundamentação do objetivo do trabalho avaliatório, que permite conclusões sociais (HOCHHEIM, 2002).

Somente assim será possível eliminar dúvidas surgidas em processos de desapropriação, fusão, cisão e incorporação de empresas reavaliações de ativos, privatização de estatais, garantias reais, arbitramentos de aluguéis, cálculo de imobiliários, regulação de sinistros, perícias judiciais dentre outros, onde muitas vezes nos deparamos com avaliações intuitivas baseadas no "bom censo", na experiência ou ainda no "conhecimento do mercado" (HOCHHEIM, 2002).

Poderão ser efetuadas pesquisas a revistas especializadas, sindicatos do mercado imobiliário e órgãos governamentais, como IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e

40

Estatística, IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, SECOVI - Sindicato da Habitação, FIPE - Fundação Instituto de Pesquisa da Universidade de São Paulo, CEF - Caixa Econômica Federal etc.

5.8. Avaliação de terrenos urbanos

Processo com o qual um perito determina o valor do bem levando em consideração os seguintes elementos: área, profundidade, frente, topografia e consistência do solo, que devem subsidiar o magistrado numa ação judicial.

Para avaliar terrenos urbanos é necessário utilizar a Zona de Norma (ZN) do IBAPE, que não deve ser confundida com a Lei de Zoneamento (ZP), número 7.805 de 01/11/72 e número 8.001 de 24/12/73. As zonas urbanas caracterizam-se pelo aspecto geográfico e infra-estrutura, como por exemplo, sistema viário, rede de água, esgoto, transportes coletivos, escolas, comércio, tais que permitam estabelecer um valor de referência para um lote (FIKER, 1997).

No roteiro a ser seguido, sobre avaliação de terrenos, leva-se em conta o critério da Avaliação Expedita, ou seja, sem o rigor da avaliação de imóveis feito por técnico credenciado, que leva em consideração os critérios estabelecidos na norma ABNT 12.721 que se refere ao acabamento padrão. Portanto, a avaliação expedita deve ser entendida como uma referência de valores, sujeita a diversas flutuações, provocadas essencialmente pelas informações apresentadas ao sistema (FIKER,

1997).

O critério básico é o da comparação. Para cada item apresentado o sistema atribui um “peso” (fator) que servirá para homogeneizar as amostra de valores. Uma vez homogeneizadas, é obtido o valor médio do metro quadrado do terreno, bem como o desvio padrão produzido pela discrepância das mesmas (FIKER, 2005).

41

Em terrenos suscetíveis de incorporação por permissão legal e vocação econômica,

o preço da área média (P ma ) pode ir até três vezes a testada principal (ZN).

Em terrenos suscetíveis de construção de conjuntos residenciais por permissão legal

e vocação econômica esse preço médio (P ma ) pode atingir até duas vezes a testada principal (ZN).

Os valores máximo e mínimo são obtidos a partir da aplicação matemática do desvio padrão sobre o valor médio obtido.

Para esses cálculos levam-se em conta alguns dados obrigatórios como:

Área, testada padrão (frente real ou efetiva que se define como projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso), testada verificada (parte da rua ou da estrada que fica à frente de um terreno), profundidade mínima, profundidade máxima e valor que deverão estar no limite recomendado pela zona de norma (ZN) inferior a mínima ou superior a máxima atua como um fator desvalorizante.

A frente vai atuar como fator valorizante se for maior que a de referência e desvalorizante se for menor que à frente padrão (FIKER, 2005).

Segue abaixo uma descrição de cada um dos itens para a tomada de decisão sobre

a avaliação de um imóvel:

Na pesquisa de valores: se um terreno com a mesma profundidade e testada não for encontrado, deve-se avaliar um lote e identificar aspectos positivos ou negativos, de maneira que permita a remoção ou acréscimo de valores para que seja possível obter um valor, como se o terreno fosse normal.

V

=

A

×

v

l

Pe

P min

×

1

2

Eq.(6)

42

Onde Vt = valor total

A = área

Pe = profundidade equivalente

V l = valor residual

Pmin = profundidade mínima

Exemplo

Seja um terreno situado em uma rua de residências horizontais padrão médio, com

frente efetiva de 10,00, área de 200,a m 2 Com valor unitária de E$ 1.200,00/ m 2

V

T

=

200 ,00

10 ,00

P

e

=

 

Eq. (7)

 

1

2

Eq.(8)

Pe = 20,00m ZN2

Assim

25,00

2

P

e

25,00

m

20,00

×

25,00

200

×

1.200,00

V t = R$ 214.660,00

Endereço: informar os endereços de cada imóvel. Eles serão apresentados no

relatório, Tabela 1, porém não é obrigatório no Laudo Técnico;

43

Área: informar a área (metros quadrados) do terreno necessário para em caso de terrenos irregulares a área não ser igual à testada pela profundidade;

Testada Padrão: é à frente do imóvel padrão estabelecida pelo município, necessita-se verificar o Plano Diretor do Município para obter essa informação. Outra forma de fazer isso é verificar a testada da maioria dos lotes na região;

Testada Verificada: é a testada (frente real) do imóvel muitas vezes diferente do padrão estabelecido pelo município. A testada verificada tem que estar entre a metade da testada padrão e o dobro da mesma. Por exemplo, se a testada padrão for de doze metros, a testada verificada na amostra deve estar entre seis e vinte e quatro metros. Fora desse intervalo, o sistema não irá considerar esse item de avaliação;

Profundidade mínima: (da mesma forma que a Testada Padrão, esse é um dado fornecido no Plano Diretor) é a metragem mínima de “fundo” que um terreno pode ter em determinada zona;

Profundidade máxima, metragem máxima de “fundo” que um terreno pode ter em determinada zona;

Profundidade verificada: metragem de “fundo” real do terreno. A profundidade verificada tem que ser maior do que a metade da profundidade mínima e menor do que 3 vezes a profundidade máxima. Por exemplo, se a profundidade mínima for de 10 m e a máxima de 20 m, a profundidade verificada na amostra tem que ter entre 5 m e 60 m. Fora desse intervalo, o sistema não irá considerar esse item de avaliação;

13%

16%

21%

13% 16% 21% 50%

50%

Figura 5.8 Percentual de desvalorização de Terreno em função do fator profundidade

44

O método de Haper é o utilizado para dimensionar a desvalorização do terreno por meio do percentual de profundidade (quanto mais no fundo maior a desvalorização).

Se a profundidade equivalente for menor do que a metade da profundidade mínima

só se desvaloriza até a metade da mínima, isto é, o valor de P e não pode ser inferior

a

M

1

2

. Se a profundidade equivalente for superior à máxima, só se desvaloriza até

três vezes a máxima, isto é o valor de P e não pode ser maior que três M a . Neste último caso, a desvalorização só atinge a área que supera as profundidades máximas, utilizadas.

Onde:

a r = frente de referencia

m

1 = profundidade mínima(sempre desvalorizante)

m

a = profundidade máxima

q m = valor unitário médio (q m = R$ 100,00/m 2 / 20m a 40m)

S = área do terreno

q

m

=

R

$100,00 /

m

2

20

m

⎯⎯→

a

40

m

(origem de pesquisa valor)

Eq. (9)

m 2 20 m ⎯⎯→ a 40 m (origem de pesquisa valor) Eq. (9) Terreno de

Terreno de número 1 Figura.5.8 1 Método matemático de Haper

M

1

2

Pe

<

M

45

V

1

V

1

=

=

q

m

×

S

×

100

×

100

Pe

M

1

1

2

×

15

20

1

2

V 1 = R$ 12.990,00

q

f

12.990,00

=

150

= 86,60 /

m

2

V 1 = R$ 12.990,00 q f 12.990,00 = 150 = 86,60 / m 2 Eq.

Eq. (10)

Terreno dois Figura 5.8.2 Método matemático de Haper

V 2 = q m

x S

V 2 = 100 x 300

V 2 = R$ 30.000,00

30.000

300

eq(11)

46

qf = R$ 100.000,00/m 2

46 qf = R$ 100.000,00/m 2 Terreno três Figura 5. 8.3. Método matemático de Haper O

Terreno três Figura 5. 8.3. Método matemático de Haper

O

profundidade.

Método

para

v

V

3

fins

3

=

=

q

m

100

de

M

a

< P

e

< 3M

a

×

×

S

×

⎪ ⎛ P

ma

⎟ ⎟ +

⎪ ⎝

⎡ ⎛ ⎜

⎠ ⎣ ⎝

P ⎞ ⎤ ⎛ P

ma

×

⎜ ⎜

ma

P

e

P

e

P

e

1

⎠ ⎦ ⎝

p

500

×

⎜ ⎛

⎪ ⎝

40

+

1

40 ⎤ ⎛ 40 ⎞ ⎪

0,50

50

50

50

×

q

m

48.944,00

500

=

q f = R$ 97,88

cálculo

matemático

acima

elucida

a

Eq (12)

influência

da

47

5.9 Aspectos que não serão avaliados

Avaliar o imóvel tem algumas limitações que deve ser considerado para não obter resultados irreais (Ibape 2002), como:

Documentação: o sistema não considera o fato de os imóveis estarem devidamente regularizados ou não. E esse é um aspecto importante na definição de preço de um imóvel. Sugere-se que os imóveis a serem avaliados apresentem a mesma situação cadastral junto ao Cartório de Registro de Imóveis (com ou sem registro) e, posteriormente, fazer a avaliação dos valores a serem adicionados ou subtraídos, decorrentes dessa condição (Ibape, 2002).

Pólo de Influência: também é um aspecto importante que o sistema não leva em consideração. Um pólo de Influência é uma condição que impacta no valor final dos imóveis, exemplo: estar próximo do mar, ou de um shopping, sãos pólos de influência positivos; e se localizado próximo de uma favela, é pólo de influência negativa. Devem-se escolher amostras que estejam em condições equivalentes em relação a esses pólos de influência (seja positivo ou negativo) ou fazer um ajuste ao final da avaliação.

Glebas: o sistema não faz avaliação de glebas, embora possa apoiar essa tarefa. Para avaliar glebas é necessário considerar o ganho que se terá com o desmembramento da mesma (transformar a gleba em vários lotes), e, portanto, um método completamente diferente.

.5.10 Avaliação Expedita.

Avaliação expedita é aquela obtida sem a utilização de qualquer instrumento matemático, sem metodologia definida nas normas técnicas, ou sem comprovação expressa dos elementos ou critérios que levaram à convicção de valor (NBR 5676/89). Determinando que o valor seja atribuído arbitrariamente.

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.5.11 Avaliação de Benfeitorias.

Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam num bem com o intuito de aproveitá-lo, conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, nele incorporados permanentemente pelo homem, que não podem ser retirados, sem destruição, fratura ou dano. (IBAPE, 2002).

As benfeitorias podem ser classificadas como necessárias quando são indispensáveis para conservar o bem ou evitar a sua deterioração; úteis são as melhorias que aumentam o valor do bem ou facilita o seu uso, embora dispensáveis; e as voluptuárias são as que têm exclusividade especifica para quem as fez, com a finalidade de mero recreio ou deleite, sem aumentar o uso normal do bem.

5.12 Depreciação de imóveis

Depreciação é a perda de valor sofrida por um bem. E pode ser de ordem física ou funcional (FIKER, 1997).

A depreciação de ordem física é decorrente do desgaste nas partes constitutivas desse bem. Esses desgastes podem ser resultado de avarias bruscas acidentais como, um vendaval, uma colisão de um automóvel, ou ainda o uso constante

sua

decrepitude.(FIKER, 2005).

durante

anos

provocando

envelhecimento

do

material

construtivo

ou

A depreciação de ordem funcional são aquelas provocadas, no caso de bens

imóveis, por uma inadequação, superação ou anulação. Dá-se a inequação por falha do projeto, ou na execução em imóveis populares que por não serem projetados, adequadamente, falta corredor fazendo com que para ir a sala passar pro dentro de

outros cômodos. (FIKER, 1997).

A superação é atribuída ao imóvel antigo que por conseqüência surgem novas

técnicas ficando assim superado como exemplo o surgimento de novos azulejos,

revestimentos modernos, esquadrias etc.

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A anulação é a conseqüência do imóvel ter sido projetado e executado para uma

finalidade, e em função da lei de zoneamento ser restringido o seu funcionamento,

como exemplo, um imóvel comercial sendo construído num zoneamento restritamente residencial.

Algumas medidas de proteção, conservação ou adaptação podem determinar o retardamento ou diminuição dos efeitos de depreciação, nunca, porém, eliminá-lo (FIKER, 1997).

A depreciação é um fator relevante quando da avaliação de um imóvel, levando-se

em conta a época em que foi construída.

Uma residência construída a cinqüenta anos, de características sofisticadas, ou seja,

o revestimento de luxo para época, até mesmo importado, ou com detalhamentos

artesanais cujos preços hoje seriam proibitivos, não pode ter o mesmo valor de mercado de uma residência recém construída, com características sofisticadas com sistema central de ar condicionado ou modernos sistemas eletrônicos de controle remoto. Sistemas de aquecimento central, sistemas de aspiração central, instalações

de som, etc torna a residência antiga depreciada em relação à moderna.

Tudo isso deve ser medido e ponderado e a depreciação determinará os preços finais, levando em conta o obsoletismo funcional e o desgaste físico.

5.13 Rigor de uma Avaliação

Constatação de um fato em imóvel, mediante exame por meio de perito, sobre pessoa, coisas móveis e semoventes, para verificação de fatos ou circunstâncias que interessem à causa. Quando o exame é feito em imóvel, denomina-se vistoria circunstanciada, e contempla uma descrição minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo (IBAPE, 2002).

Os níveis de rigor de uma avaliação estão condicionados à qualidade e à confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados (NBR 5676/89). O

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numero (n) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferêncial, ou seja, a técnicas analítica utilizada para se identificar e caracterizar relações a partir de amostras (NBR 14653-1).

Avaliação rigorosa é um trabalho avaliatório desenvolvido por meio de metodologia adequada, com grande isenção e subjetividade, para atender com convicção o conjunto de dados coletados aleatoriamente, quanto possível, usando toda as evidências disponíveis (IBAPE, 2003).

A idoneidade e identificação das fontes de informação dos dados coletados têm que

ser recentes e bem detalhados com o máximo de descrição das características.

A convicção do valor deve ser baseada em processo de inferência estatística para

que a base de cálculo não seja tendenciosa considerando a desvalorização real do imóvel inferida e justificada por equação de regressão.

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6

PERÍCIA

A

perícia é a atividade concernente a exame realizado por profissional especialista,

legalmente habilitado, destinada a verificar ou esclarecer determinados fatos físicos

reais que envolvem um imóvel. Inclui, ainda, a apuração das causas motivadoras da valorização ou desvalorização do mesmo, verificar as alegações de direitos ou a estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo, para dar subsídio ao magistrado.

A resolução de diversos problemas relacionados à engenharia seja no campo

judicial ou fora dele, é alcançada mediante a emissão de um parecer por profissionais habilitados e capazes, que elabora um laudo pericial relativo a uma situação encontrada, permitindo ao juiz, ou às partes em litígio, buscarem uma solução para as divergências utilizando-se das conclusões colocadas no parecer.

A perícia judicial é embasada em cálculos e pesquisa em ações de desapropriação;

apuração de saldo residual em ações de desapropriação, liquidadas ou não, decorrentes de expurgos inflacionários dos diversos planos econômicos; ações indenizatórias por atos ilícitos, incluídos os danos materiais e morais; ações de despejo por falta de pagamento; execuções; e embargos do devedor.

A Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966 é a que regula o exercício das profissões

de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo, (ver anexo).

Em função do direito que têm as pessoas físicas ou jurídicas de demandar ou pleitear em juízo, perante os tribunais, o que lhes pertence ou o que lhes é devido, faz-se necessário o exame ou vistoria, que tem por finalidade apurar os fatos e estados de bens “in loco”, e a avaliação para determinar tecnicamente o valor desses bens.

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Da mesma forma, tratando-se de ações de desapropriação, ou de outra natureza, que envolvam imóveis, cabe a atuação do perito judicial para esclarecer os fatos. Nesse caso o requerente (autor) expõe os fundamentos jurídicos do pedido expressando sua pretensão (petição inicial) por meio de procuração outorgada a seu advogado contra a parte requerida (réu) assistida por seu advogado de defesa.

Quando existem fatos controversos há necessidade de provas, e o juiz pode decidir pela realização de exame pericial, nomeando um perito e facultando as partes a indicação de seus assistentes técnicos. Posteriormente, o juiz designará a audiência de instrução e julgamento, deferindo as provas que serão produzidas.

O objetivo da perícia é trazer aos autos provas materiais ou científicos, obtidos por

meio de procedimentos como: exame vistoria, indagação, investigação, arbitramento, mensuração, avaliação e certificação.

6.1 Atividades de um perito

Os peritos são profissionais legalmente habilitados, idôneos e especialistas, que são convocados para realizar uma perícia. Esta convocação poderá se dar por meio de Termo de Audiência de Conciliação, onde não se havendo atingido acordo entre as partes.é solicitada por elas, a realização de uma perícia judicial.

O Juízo defere o pedido, entendendo ser necessária a presença de um “expert” no

tema da controvérsia, objetivando o esclarecimento. Assim, nomeará um perito de

a prova pericial

requerida

e aceitando apresentará a

sua confiança cujo despacho se dará nos seguintes termos:

"Defiro

nomeio perito deste Juízo dos autos

proposta de honorários, faculto às partes a indicação de seus assistentes técnicos e

apresentação de quesitos em 05 dias”.

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As intimações, inclusive da nomeação se dará através do "Mandato de Intimação" por via postal - AR – Aviso de Recebimento ou também por via telefone devidamente certificado pela Diretora de Secretaria, junto aos autos. A falta de intimação do despacho de nomeação do perito pode ser suprida pelo Juiz com ampliação do prazo estipulado no Código de Processo Civil, artigo 421, § 1º "Incumbe às partes dentro em (5) dias, contados da intimação do despacho de nomeação do perito".

Cabe ao perito:

Inteirar-se dos autos: (Designa todas as peças pertencentes ao processo judicial ou administrativo, constituindo-se da petição, documentos, laudos, articulados, termos de diligências, de audiências, certidões, sentença, etc.) justificando-a, sem prejuízo de posterior petição nesse sentido ao MM (Meritíssimo) Juiz; verificar se não há incompatibilidade e se realmente encontra-se em condições de assumir o compromisso e de realizar o trabalho.

No caso de impedimento: o perito ao ser nomeado deverá manifestar o seu impedimento para execução da perícia contábil, nos termos do item 2.4.1, e ou ainda escusar-se dos serviços sempre que reconhecer não estar capacitado à altura do encargo confiado, conforme o item 2.2.3 da Resolução nº 857; 2.4.1.(anexo)

Quando o Perito Judicial, submeter petição ao Juiz sobre seus honorários, por meio de petição adotar a Tabela de Honorários (item 2.5.1 da Resolução nº 857 NBC P2), considerando dentre outros os fatores da relevância, do vulto, do risco, da complexidade interprofissional inerentes à elaboração do trabalho; que terá que ser realizado, dentro do prazo estabelecido, geralmente de cinco dias, recomendando-se a apresentação de um plano de trabalho detalhado, estimando o número de horas previstas para a execução do trabalho, mediante avaliação de todas as atividades da vistoria, perícia, avaliação e arbitramento que deverá ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART.

Quando atuando como Perito ou Assistente Técnico submeter Proposta por escrito à parte que o indicou, igualmente adotando Tabela de Honorários e

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informando o valor por hora e o tempo previsto para elaboração da perícia, através de orçamento prévio com os vencimentos respectivos, prevendo eventual complementação de honorários, se necessário, e obtendo da parte que o indicou seu "de acordo".

Quando atuando como Perito Assistente Técnico comunicar à parte que o indicou, de preferência por escrito, o mais breve possível, a escusa justificando-a sem prejuízo de posterior petição nesse sentido ao MM Juiz.

Aceita a nomeação ou indicação, respectivamente, devem o Perito Judicial e o Perito Assistente Técnico compromissar-se no prazo determinado, qualificando-se no Termo de Compromisso informando de sua profissão regulamentada, com número de registro, de sua categoria profissional o órgão que fiscaliza e o exercício.

Pedido de redução ou parcelamento ou Arbitramento pelo Juízo - havendo solicitação de redução ou parcelamento da verba honorária pela parte interessada, o Juízo submeterá ao Perito que manifestará, por meio de petição se aceita a contraproposta. Não havendo acordo sobre o valor, o juiz, considerando a necessidade da perícia, poderá arbitrar o valor ou então poderá nomear outro perito, se assim o desejar;

Havendo o acordo após depósito dos Honorários e Início dos Trabalhos - depósito total ou da parcela inicial dos honorários, o perito será intimado a comparecer à instalação da perícia ou simplesmente ser intimado e retirar (com carga de responsabilidade) o processo do Cartório para o início dos trabalhos;

Retirada dos autos: dar-se-á após cumprimento do prazo estipulado pelo