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Das gewisse Extra mehr.

Unser Immobilienmarktbericht 2009


für die Region Stuttgart.

BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG

Private Immobilien
Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart
Telefon 0711/2148-345, Telefax 0711/2148-156
www.privatbank.de
Vorwort

INHALT

Immobilienmarkt Stuttgart 4
Immobilien als Kapitalanlage 6
Preisspiegel 10
Immobilienfinanzierung 11
Lagen und Grundstückspreise 12
Stuttgarter Spezialitäten 14
Haus geerbt – was nun? 15
Immobiliengesuche 16 Hochwertige Häuser und Eigentumswohnungen in
Das besondere Objekt 18 Stuttgart waren schon immer sehr begehrt. Dass
Immobilien jedoch zunehmend als Kapitalanlage und
Objektangebote Inflationsschutz in den Fokus rücken, ist eine neue
Ein- und Zweifamilienhäuser 20 Situation. Die Suche nach Mehrfamilienhäusern in guten
Mehrfamilienhäuser 26 Lagen gestaltet sich dementsprechend schwierig. Doch
Eigentumswohnungen 27 auch das werthaltige Einfamilienhaus und die gut gele-
gene Eigentumswohnung erfreuen sich einer regen
Vermietung Nachfrage. Betrachtet man zudem das aktuelle Zins­
Mietobjekte 29 niveau, ist dieses Interesse wenig verwunderlich.
Kurz: Der persönliche Traum von der eigenen Immobilie
Sie sind neu in Stuttgart? 30 wird immer attraktiver.
Immobilien am Bodensee 31
Umso wichtiger ist es jetzt, einen Experten an der Seite
Private Banking 32 zu haben, der Sie gut und umfassend berät. Fragen Sie
einfach die Immobilienprofis von ELLWANGER & GEIGER
Privatbankiers. Mit unserem Immobilienmarktbericht
Stuttgart können Sie sich bereits im Vorfeld ein erstes
Impressum Bild machen. Er bietet neben interessanten Zahlen und
Fakten auch einen kleinen Einblick in unser umfassendes
Herausgeber Gesamtverantwortung Angebot an hochwertigen Objekten. Eine gute und
Bankhaus Dr. Volker Gerstenmaier anregende Lektüre wünschen
Ellwanger & Geiger KG Mario Caroli
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Dr. Volker Gerstenmaier Mario Caroli

2 Stand: Juli 2009 Titelbild: Manfred Storck 3


Immobilienmarkt STUTTGART

Eine Chance in Krisenzeiten. Positive Wertentwicklung


Der Immobilienmarkt Stuttgart. Stuttgart verzeichnet in Toplagen sowohl bei den Boden-
preisen als auch bei den Quadratmeterpreisen für Wohn-
flächen zwar moderate, aber stetige Preissteigerungen:
Fast täglich werden wir in den Medien mit neuen nega- So ist ein Anstieg des Wertes einer Neubau-Eigentums-
tiven Wirtschaftsmeldungen konfrontiert. Doch was be- wohnung im Standardbereich auf bis zu 4.000 Euro pro
reits vor zwei Jahren in den USA begann, im letzten Jahr Quadratmeter und im hochpreisigen Segment auf 6.000
London erschütterte und schließlich in einer weltweiten oder sogar 9.000 Euro pro Quadratmeter heute keine Aus-
Wirtschaftskrise mündete, hat Stuttgart nie erreicht: die nahme mehr. Auch die Preise für Bauland entwickeln sich
Immobilienkrise. Und das hat fünf gute Gründe. weiter positiv: In Spitzenlagen werden derzeit teilweise weit
über 1.000 Euro pro Quadratmeter gefordert und bezahlt.
Besondere Lage
Das Besondere am Immobilienmarkt Stuttgart ist die topo- Ein Investment in ein zeitgemäßes Objekt in den Stuttgarter
grafische Lage der Stadt, die eine räumliche Expansion Höhenlagen ist somit sicherlich kein „Schnäppchen“, aktu-
nicht zulässt. Das daraus resultierende begrenzte Angebot, elle Verkäufe dokumentieren bei dieser Art von Bestands-
insbesondere an Immobilien in attraktiven Halbhöhen­ objekten jedoch eine Rendite von derzeit zirka 4 Prozent.
lagen, führt zu einem konstanten Nachfrageüberschuss In der Vergangenheit waren dies Renditeerwartungen von
und einer stabilen Entwicklung des Standorts. Neubauprojekten. Zur Wahrung darf letztlich nur bei einem
Kriterium keinerlei Zugeständnis gemacht werden – der Lage!
Geringer Leerstand
Mit einer Leerstandsquote von nur zirka 1,5 Prozent liegt Standort mit Perspektiven
Stuttgart bundesweit an der Spitze. Eine vergleichbare Nicht zuletzt gehört die Landeshauptstadt laut der Studie
Großstadt wie zum Beispiel Frankfurt am Main weist mit „Booming Places 2010“ zu den zehn zukunftsträchtigs­ten
2,6 Prozent einen fast doppelt so hohen Wert aus. Doch Metropolregionen in Europa und belegt innerhalb
auch dies ist noch weit vom bundesweiten Durchschnitt Deutschlands nach München Platz 2. War Stuttgart noch
entfernt, der, auch bedingt durch die teilweise sehr hohen vor zehn Jahren als „closed community“ bekannt, so hat
Leerstandsraten in den neuen Bundesländern, bei zirka sich die „Raupe“ mittlerweile im Gesamtbild zu einem
8 Prozent liegt. höchst attraktiven „Schmetterling“ entwickelt. Von einer
weiteren Zuwanderung in die Region Stuttgart kann
Wachsende Ansprüche ausgegangen werden.
Die wachsenden Ansprüche der Marktteilnehmer an das
Thema „Wohnen“ zeigen sich unter anderem im Anstieg Fazit:
der Pro-Kopf-Wohnfläche von 34,8 Quadratmetern im Jahr Der Immobilienmarkt Stuttgart bietet für Investoren und
1990 auf aktuell fast 45 Quadratmeter. Daraus resultiert Eigennutzer auch in Krisenzeiten gute Chancen. Die vor­
ein Trend zu großen, hochwertigen Wohneinheiten ab genannten Kriterien sollten in Verbindung mit einer „emo­
100 Quadratmeter. tionalen“ Entscheidung Parameter für einen Immobilien-
kauf sein. Die reine Sorge vor einer möglichen Inflation
sollte jedoch nicht den Ausschlag für eine Investition geben.

4 5
Immobilien als Kapitalanlage

Solide investieren. Im Gegensatz zur derzeit ebenfalls gefragten sicherheits­


Immobilien bieten viele Vorteile. orientierten Anlage Gold bringt das Immobilieninvest-
ment im Falle der Vermietung regelmäßige Einnahmen
über den Mietzins – und das nur neben der Option auf
Viele Anleger fragen sich in wirtschaftlich turbulenten zugegebenermaßen moderate, aber dennoch kontinuier-
Zeiten, welches Asset ihnen die meisten Sicherheiten liche Wertsteigerungen.
bietet. Vor dem Hintergrund einer möglichen Inflation
rücken dabei aktuell vor allem Sachwerte in den Fokus Immobilien im Großraum Stuttgart lassen im Regelfall
der Investoren. Bruttorenditen zwischen 4 bis 6 Prozent zu. Zusätzlich
bleibt der mögliche Wertzuwachs zwischen Einkaufs- und
Insbesondere eine Kapitalanlage erlebt derzeit eine Verkaufspreis der Immobilie nach Ab­lauf einer Spekula­
Renaissance: die Immobilie. Stellt sie doch im Vergleich tions­frist von 10 Jahren im Veräußerungsfall steuerfrei.
etwa zur Aktie ein zwar konservatives, aber auch risiko- Aktien hingegen werden aufgrund der im Jahr 2009 ein-
armes Asset dar. Denn Aktien unterliegen sehr deutlichen geführten Abgeltungssteuer an der „Quelle“ grundsätz-
Schwankungen. Und der Erfolg ist – im Gegensatz zur lich mit 25 Prozent besteuert.
Immobilieninvestition – maßgeblich vom Zeitpunkt des
Einstiegs abhängig. Unter Renditegesichtspunkten ist es allerdings wichtig,
beim Kauf auf die richtige Makro- und Mikrolage zu
achten. Zu unterscheiden ist zwischen dem Stuttgarter
Vergleich der Wertentwicklung von Dax und Kerngebiet inklusive der begehrten Halbhöhenlagen,
Stuttgarter Immobilien in exquisiten Lagen Stadtteilen am Rande der Stadtgrenzen sowie dem an-
grenzenden Umland. Eine zunehmende Entfernung vom
DAX (in Punkten) Immobilien (in E/m2)
Kerngebiet führt im Regelfall bei einer Vergrößerung
9.000
des Immobilienangebots gleichzeitig zu einer Reduktion
8.000
der Nachfragerseite und damit zu vergleichsweise gerin-
7.000 geren Einstiegskaufpreisen. Bei grundsätzlich immer
6.000 noch attraktiven Vermietungsmöglichkeiten steigen folg-
lich die Renditen.
5.000

4.000
Abzuwägen ist unter anderem, ob die höhere laufende
3.000 Rendite durch den gegebenenfalls geringeren Wertzu-
2.000 wachs der Immobilie über die Laufzeit hin verzehrt wird.
Und auch die Art der Immobilie muss dem individuellen
1.000
Anforderungsprofil des Anlegers entsprechen. Hier drei
0
alternative Modelle:
91

92

93

94

95

96

97

98

99

00

01

02

03

04

05

06

07

08

09
19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

Quelle: E &G Research

6 7
Immobilien als Kapitalanlage

Eigentumswohnungen
1- bis 2-Zimmer-Eigentumswohnungen in einfachen bis
mittleren Lagen stellen eine günstige Einstiegsmöglichkeit
mit hoher Renditechance dar. Dennoch konnten sie teil-
weise in den letzten Jahren nur mit erheblichen Preiszu­
ge­stän­d­nissen vermarktet werden. Im Rahmen unseres
stetigen Marktresearchs stellen wir nun fest, dass die
Nachfrage hier grundsätzlich angestiegen ist und diese
Immobilien derzeit zu marktgerechten Konditionen ver-
äußert werden können. Grund ist sicherlich das Bedürfnis
po­tenzieller Käufer, in Sachwerte zu investieren.

Mehrfamilienhäuser
Von zunehmender Bedeutung für private Kapitalanleger
mit größerem Budget ist das klassische Mehrfamilienhaus. Eine gute Wahl
Wird die Immobilie vermietet, können wie bei allen Grundsätzlich sind Immobilien wichtige Bausteine eines
vermie­teten Objekten gegebenenfalls Negativeinkünfte ausgewogenen Gesamtportfolios. Und bieten sich bei
aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geeigneter Vermögensstruktur und vorhandenem Eigen-
vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden. kapital aktuell geradezu für ein Investment an.
Einer aus­ge­präg­ten Nachfrage, insbesondere nach
Objek­ten in bevorzugten Lagen, steht ein derzeit sehr Größere Teile des Kaufpreises einer Immobilie über Eigen-
überschaubares Angebot gegenüber. Diese Objekte kapital zu finanzieren, bringt Vorteile mit sich. Nicht nur,
wurden in der Vergangenheit insbesondere von klassischen weil die Bonitätsanforderungen der Banken deutlich
„Aufteilern“ nachgefragt und sind derzeit – aufgrund der ­gestiegen sind, sondern vor allem im Hinblick auf die
gestiege­nen Kaufpreise – nur über deutliche Renditezu- möglicherweise bevorstehende Anschlussfinanzierung:
geständnisse zu erwerben. Durch den Einsatz eigener Mittel wird die verbleibende
Restvaluta gering gehalten. Dies ist insbesondere in
Denkmalgeschützte Immobilien Niedrigzinsphasen von besonderer Bedeutung, da die
Zunehmend interessant sind denkmalgeschützte Immo- Wahrscheinlichkeit, den Kredit zu einem späteren Zeit-
bilien. Besonders dann, wenn sie neben charmanten punkt zu teureren Konditionen verlängern zu müssen,
dekorativen Elementen, wie zum Beispiel Stuckdecken sehr hoch ist.
und Kassettentüren, auch über eine zeitgemäße tech-
nische Ausstattung verfügen. Nach dem Wegfall der
­degressiven Abschreibung für vermietete Neubauobjekte Private Banking
spielen bei dieser Art von Objekten insbesondere steuer-
Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen rund um die Kapitalanlage
liche Aspekte eine große Rolle. „Immobilie“. Sprechen Sie doch einfach unsere Mitarbeiter aus
dem Bereich Private Banking an. Weitere Informationen hierzu
finden Sie ab Seite 32.

8 9
Preisspiegel IMMOBILIENfinanzierung

Preisspiegel – Entwicklung Private Immobilien


Gute Zeiten für Immobilienkäufer.
von bis Spitze Angebot Nachfrage
Nach einer Phase steigender Finanzierungskosten seit
1. Einfamilienhäuser Kaufpreis pro Objekt in Tausend Euro
dem historischen Zinstief im Herbst 2005 zeigt nun die
Stuttgart – Höhen-, Aussichtslagen 500,– 1.600,– 3.000,–
Stuttgart – Teilorte 350,– 1.200,– 1.600,–
Krise an den Finanz- und Wirtschaftsmärkten positive
Filderraum 300,– 800,– 1.200,– Auswirkungen für Immobilienkäufer und „Häuslesbauer“
Böblingen, Sindelfingen 300,– 800,– 1.200,– mit Finanzierungsbedarf: Denn günstige Hypotheken-
Gerlingen 300,– 800,– 1.200,–
Leonberg 300,– 750,– 1.000,–
konditionen lassen die Traumimmobilie wieder in greif-
Ludwigsburg 320,– 700,– 950,– bare Nähe rücken.
Rems-Murr-Kreis 250,– 680,– 810,–
Esslingen 300,– 870,– 1.200,–
Vor allem über einen längeren Zeitraum festgeschriebene
2. Mehrfamilienhäuser Kaufpreis in Euro/m2 Wohnfläche Zinsen sind seit 2008 um rund 1 Prozent zurückgegangen
Stuttgart – Höhen-, Aussichtslagen 1.000,– 2.300,– 3.000,– und Laufzeiten von über 10 Jahren deshalb hochinteres-
Stuttgart – Teilorte 820,– 1.800,– 2.300,– sant – nicht zuletzt auch im Hinblick auf die prognosti-
Filderraum 720,– 1.600,– 2.000,–
zierte Inflationsentwicklung.
Böblingen, Sindelfingen 900,– 1.700,– 2.000,–
Gerlingen 800,– 1.700,– 2.200,–
Leonberg 750,– 1.600,– 2.400,–
Ludwigsburg 760,– 1.780,– 2.000,– Zinsfestschreibung Effektivzins
Rems-Murr-Kreis 760,– 1.380,– 1.650,–
5 Jahre 3,97 %
Esslingen 760,– 1.530,– 1.940,–

3. Eigentumswohnungen Kaufpreis in Euro/m2 Wohnfläche 10 Jahre 4,44 %

Stuttgart – Höhen-, Aussichtslagen 2.000,– 3.600,– 7.000,– 15 Jahre 5,09 %


Stuttgart – Teilorte 1.500,– 3.000,– 5.000,–
Filderraum 1.100,– 2.400,– 3.000,– 20 Jahre 5,09 %
Böblingen, Sindelfingen 1.300,– 2.300,– 2.800,–
Gerlingen 1.400,– 2.500,– 3.000,– 25 Jahre 5,09 %
Leonberg 1.200,– 2.400,– 2.800,–
Zinssätze für Darlehen ab 100.000 E, bis 70% des Verkehrswertes Stand: 17.6.2009
Ludwigsburg 1.280,– 2.400,– 2.600,– und bei 5% jährlicher Sondertilgung
Rems-Murr-Kreis 1.050,– 2.350,– 2.850,–
Esslingen 1.500,– 2.400,– 3.000,–
Als unabhängiger Berater prüfen wir die Angebote einer
4. Bauplätze (für 1–3-FH) Kaufpreis in Euro/m2 Grund
Vielzahl von Darlehensgebern und suchen ein passendes
Stuttgart – Höhen-, Aussichtslagen 600,– 1.280,– 1.350,–
Stuttgart – Teilorte 410,– 760,– 1.000,–
Modell für Sie aus.
Filderraum 300,– 600,– 650,–
Böblingen, Sindelfingen 310,– 510,– 610,– G
 enaueres sagen Ihnen unsere Finanzierungsberater
Gerlingen 400,– 600,– 650,–
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Leonberg 380,– 580,– 600,–
Ludwigsburg 300,– 510,– 590,–
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Rems-Murr-Kreis 320,– 520,– 620,– finanzieren wir auch Objekte, die nicht über uns
Esslingen 350,– 520,– 620,– vermittelt werden.
Bei den genannten Preisen handelt es sich um Trends und grobe Richtwerte. Gerne führen wir eine
individuelle Einschätzung Ihres Objektes für Sie durch. Quelle © E&G Research, Stand Juli 2009

10 11
Lagen

Stuttgart im Überblick:
lagen und GrundstücksPreise.

410–560 � 420–430 �

400–630 �
Zuffen-
hausen 460–650 �
310–500 � 350–590 �
440–510 �
460–650 �

480–640 �

470–920 �

380–870 �

610–1.280 �

400–600 �

600–1.090 � 400–590 �
400–720 �
440–570 �
630–1.260 � 400–520 �

610–1.200 � 400–590 �
830 �

460–520 �

410–790 �
540–1.000 � 350–520 �
580–1.100 � 520–720 �
460–660 � 850–1.060 �

480–900 �
480–590 �

410–660 �

310–510 �

410–670 �

Bei den angegebenen Werten handelt es sich um Richt-


werte und Trends, die je nach Bebauungsmöglichkeit Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Stuttgart, E&G Research

­abweichen können. Gern führen wir eine individuelle


Einschätzung für Sie durch.
12 13
Stuttgarter Spezialitäten Erbschaft

Kleines Lexikon Haus geerbt – was nun?


der Stuttgarter Lagen.
Heute sind über 50 Prozent der Erbmasse in Immobilien
gebunden. Eine Tatsache, die die Erben häufig überfordert,
Was bedeutet eigentlich … ? da diese sich oftmals in einer Phase großer persönlicher
Betroffenheit und Emotionalität befinden. Dennoch ist es
Bopser wichtig, zeitnah eine Strategie für den weiteren Umgang
Der Flurname „Bopser“ wurde bereits 1436 urkundlich er- mit dem Haus beziehungsweise der Eigentumswohnung
wähnt. Möglicherweise wurde die Bezeichnung aus den mittel- zu finden.
hochdeutschen Wörtern „bobe“ (oben) und „ser“ (schmerzend/
oder auch als Steigerungswort gebraucht) gebildet und bedeu-
tet so viel wie „sehr weit oben“ oder „sehr steil“. Die Herkunft Ist die Immobilie vermietet, treten die Erben automatisch
des Namens ist jedoch nicht eindeutig nachweisbar. Denkbar als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Da die
ist auch die Ableitung von einem Familiennamen. Immobilie über den Mietzins regelmäßige Einnahmen
bringt, gibt es zunächst keinen dringenden Handlungs-
Degerloch bedarf. Durch die Renaissance der Immobilie als Kapital-
Der Ort soll im 3. bis 6. Jahrhundert als Ableger des aleman- anlage lassen sich aktuell auch vermietete Objekte zu
nischen Sippendorfes Möhringen mitten in einem großen
marktgerechten Preisen veräußern.
Wald gegründet worden sein und wurde in einer Handschrift
aus dem Jahr 1100 als „Tegerloch“ erstmals urkundlich erwähnt
(„teger“ = „umfangreich“, „loch“ = „Wald“). Anders ist die Situation bei einer durch Todesfall frei ge-
wordenen Immobilie, denn hier muss gehandelt werden.
Frauenkopf Wird das Haus selbst genutzt oder soll es verkauft oder
Der Frauenkopf ist nach einer Hirtenkapelle benannt, die auf vermietet werden? Gerade durch die häufig persönliche
dem Berg bis etwa 1530 existierte und „unserer Lieben Frow“ Bindung fällt die Entscheidung schwer.
gewidmet war. Vermutlich wurde sie im Zuge der Reformation
zerstört.
Hier empfiehlt sich die Beratung durch einen Immobilien­
Killesberg experten. Denn neben einer Bewertung des Objektes,
Es gibt viele Spekulationen über die Herkunft des Namens der Bausubstanz und notwendiger Instandhaltungsmaß-
Killesberg. So wurden Ableitungen aus dem veralteten deutschen nahmen müssen die künftigen Perspektiven bezüglich
Begriff „Külle“ (Kaninchen) oder dem keltischen Wort „külle“ Standort, Lage, Kosten und Rendite beurteilt werden.
(Kuppe, Kopf) diskutiert. Möglicherweise wurde die Anhöhe Zudem muss das seit 2009 geltende neue Erbschaftssteuer­
auch nach einer dort vermuteten ehemaligen Burg oder – un-
wahrscheinlicher – einer Kapelle des „Hl. Kilian“ benannt. recht berücksichtigt werden. Denn jetzt stehen den höhe­
Eine wirklich schlüssige Erklärung konnte bislang allerdings ren Freibeträgen grundsätzlich höhere Ansätze für den
nicht gefunden werden. Verkehrswert gegenüber.

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14 15
Immobiliengesuche

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16 17
das besondere Objekt

Stuttgart on Top – Wohnen Modellansicht:


auf der Membergkuppe.

Die Membergkuppe ist eine der herausragenden Erhe-


bungen von Stuttgart und befindet sich auf dem höchs­ten
Punkt des bevorzugten Wohngebiets „Im Geiger“. Die
Ruhe und gleichzeitige Nähe zur Stuttgarter Innenstadt,
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Quadratmetern Fläche entsteht mit unverbaubarer Rund-
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2 Appartements mit exklusiver Ausstattung erstellt.

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18 19
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Ihr Berater: Stephan Käser Ihr Berater: Stephan Käser

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beziehbar. jahrgemäßer Zustand, herrlicher
Garten.
Ihr Berater: Hans-Ulrich Bettin
Ihr Berater: Thomas Brandl

Bietigheim-Bissingen E 665.000,– Weinstadt E 365.000,–

Freistehendes Einfamilienhaus mit Gepflegtes Einfamilienhaus mit Ein-


uneinsehbarem Garten, Grundstück liegerwohnung und herrlichem Gar-
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Doppelgarage, offener Kamin, frei ortes „Baach“, Grundstück ca. 677 m²,
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Ihr Berater: Stephan Käser
Ihr Berater: Thomas Brandl

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Ihre Beraterin: Claudia Klauck
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Gesamtwohnfläche ca. 340 m², Bau- ca. 155 m², Galerie, 2 große Dach-
jahr 1963, 3 Garagen, Garten, Woh- terrassen, Fußbodenheizung, Tief-
nungen verfügen über Balkon bzw. garage, Aufzug, Bezug kurz­fristig
Terrassen, Öl-Einzelöfen, 1 Wohnung möglich.
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Ihre Beraterin: Anja Schröder
Ihre Beraterin: Anja Schröder

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20 Jahren Bereichsleitung in unserem Haus steht der
Immobilienexperte nun kurz vor seinem wohlverdienten
Ruhestand. Sein Nachfolger, Hennrik Kipper, führt
aktuell bereits die Geschäfte des Bereiches.

Wir danken Herrn Riegger für die jahrzehntelange, ver-


trauensvolle Zusammenarbeit und wünschen ihm auch
nach der aktiven Berufszeit alles Gute.

Von links nach rechts: Hennrik Kipper, Thomas Brandl, Friedwald Böhm, Liana Alves, Karin Brütting,
Hans-Ulrich Bettin, Thomas Fink, Stephan Käser, Ulrike Lehner, Claudia Klauck, Jens Fischer, Michael Vogt,
Anja Schröder, Klaus Hof, Corina Berner, Julia Hoppe, Karlheinz Riegger

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