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DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCIN VIII EDICIN

TRABAJO FINAL

CONSTRUCCION DE EDIFICIO MULTIFAMILIAR SAN ANDRES II EN PUEBLO LIBRE

Integrantes: Wilfredo Alberto Rodrguez R. Javier Jorge Romo Milln Renato Felipe Paredes estefano !orba "ranimir Jorge Armando #uzmn $ubides

%IMA& ''

( MA)*

(% '++,

--

INDICE Resumen (.e/utivo. 0. *b.etivos '. es/rip/i1n del Produ/to. '.0.0 '.0.' '.0.'.0.3 '.0.5 '.0.6 Al/an/e. Memoria es/riptiva. 2bi/a/i1n. Ar4uite/tura. (stru/turas. A/abados

-. (studio de Mer/ado

3.1. 3.2.
-.-. -.3.

*ferta. emanda (fe/tiva. $on/lusiones. Anlisis F* A

3. Plan de Mar7eting. 6.0.0. 6.0.'. 6.0.-. (strategia. 8eguimiento. Medios de Publi/idad. 9erramientas& Avisos de Publi/idad& !rpti/o& :isi1n de A/abado.

6.1.4.
6.0.5.

ifusi1n.

5. Anlisis (/on1mi/o.
6. Plan de Ingresos :entas. ;. Plan de (gresos $ostos < #astos

8. Flu.o de $a.a (/on1mi/o < Finan/iero


Aporte Propio Finan/iamiento.

9. :A= (/on1mi/o < Finan/iero.


0+. (stado de #anan/ias < P>rdidas. 00. Aspe/tos %egales. 0'. $on/lusiones 0-. Ane?os

'

RESUMEN EJECUTIVO

(l ob.eto del presente traba.o es mostrar el desarrollo inmobiliario de un edifi/io multifamiliar donde se entiende 4ue es una oportunidad de riesgo rentabilidad < puede /onvertirse en una a/tividad e/on1mi/a sostenible en el tiempo para un empresario /on visi1n@ asimismo el ob.etivo del presente traba.o es sentar las bases para el desarrollo integral de un Pro<e/to Inmobiliario. Para ello se Aa analizado el entorno ma/roe/on1mi/o& basndonos en datos < estudios realizados por entidades de alto prestigio /omo por e.emplo $AP($*.

(n primer lugar se estudio < analizo los datos estadsti/os propor/ionados por $AP($* para la sele//i1n de la zona Aa /onstruir desde en enfo4ue so/ioe/on1mi/o& luego se efe/tBo es estudio de mer/ado 4ue in/lu<a el anlisis de la /ompeten/ia dire/ta& la ingeniera del pro<e/to@ /on la finalidad de diferen/iarnos de la /ompeten/ia < finalmente los indi/adores e/on1mi/os < finan/ieros /on los /uales podremos apre/iar la rentabilidad del pro<e/to.

!ambi>n se debe men/ionar 4ue todo pro<e/to debe sustentarse en una buena #esti1n < desarrollo inmobiliario de la empresa /on la finalidad de garantizar el >?ito del pro<e/to.

(l terreno ad4uirido /uenta /on dos frentes& venta.a 4ue fue aprove/Aada en el presente pro<e/to& visto 4ue el an/Ao del terreno no era lo sufi/iente para la /onstru//i1n de un s1tano.

:isto el /ertifi/ado de parmetros del terreno& se planteo la /onstru//i1n de 00 departamentos& para lo /ual fue ne/esaria la /onstru//i1n de uno de ellos en el semis1tano& pero /on el agregado 4ue di/Ao departamento fuese independiente de todo el blo4ue de departamentos& in/lu<endo la zona de esta/ionamientos.

(l presente traba.o tiene por ob.eto evaluar t>/ni/a < e/on1mi/amente la posibilidad de desarrollar un pro<e/to inmobiliario& enfo/ado en el /ontrol < monitoreo del mismo.

(l pro<e/to de inversi1n inmobiliaria /onsiste en el desarrollo de un edifi/io de vivienda multifamiliar de 5 pisos < un semis1tano orientada al segmento so/ioe/on1mi/o "' < $0.

(l terreno de ';6.-+ m' esta ubi/ado en la avenida #eneral (gus4uiza& del distrito de Pueblo %ibre.

(l plan de mar7eting se basa en las ne/esidades del /liente < las perspe/tivas del mer/ado inmobiliario& teniendo /omo prop1sito 4ue la empresa reali/e una gesti1n efi/iente& profesional < de /alidad garantizada.

(l presente pro<e/to inmobiliario se Aa realizado /on a<uda de los /ono/imientos < e?perien/ia de /ada uno de los integrantes los /uales Aa sido enri4ue/ida /on los /ursos del presente diplomado.

1.

OBJETIVOS

(l ob.etivo del presente traba.o Aa sido desarrollar una #esti1n Integral de un pro<e/to inmobiliario agrupando las e?perien/ias < viven/ias de /ada uno de los integrantes del grupo < de las diferentes empresas donde traba.an& por /onsiguiente a /ontinua/i1n se men/ionan los siguientes ob.etivos:

1.
'.

Al/anzar la m?ima rentabilidad posible /on la inversi1n a e.e/utarse. Ingresar al mer/ado inmobiliario del se/tor ob.etivo. 8atisfa/er la ne/esidad de viviendas en la zona de Pueblo %ibre. 8uperar en /alidad la oferta a/tual de unidades de vivienda para el se/tor so/ioe/on1mi/o.

3. 4.

5. 6. ;. ,.

(l logro de preCventa del -+D de todas las unidades inmobiliarias. %ograr las ventas totales en paralelo /on la finaliza/i1n del pro<e/to. (.e/utar la obra /on los standards de produ/tividad& /alidad < seguridad. Apli/ar todos los /ono/imientos ad4uiridos& /omo valor agregado a todas las etapas de un pro<e/to inmobiliario.

9.

(stable/er una gua para la apli/a/i1n de un pro<e/to inmobiliario futuro para /ada uno de los integrantes.

2.

DESCRIPCION DEL PRODUCTO

'.0.0. Al/an/e

(l Pro<e/to /omprende las siguientes etapas:

(studio de fa/tibilidad del pro<e/to& analizando la oferta < la demanda del se/tor inmobiliario del distrito de Pueblo %ibre.

(studios definitivos < elabora/i1n del (?pediente !>/ni/o para la $onstru//i1n de las *bras del edifi/io multifamiliar. %a (mpresa debe elaborar estudios bsi/os ne/esarios& el Informe final respe/tivo. Asimismo& deber revisar& evaluar < /omplementar la informa/i1n e?istente: memorias& espe/ifi/a/iones& metrados EAr4uite/tura& estru/turas& ele/tri/idad < sanitariasF referidos al antepro<e/to& teniendo /omo finalidad la elabora/i1n del (?pediente !>/ni/o efinitivo para la realiza/i1n inmediata de las obras.

(.e/u/i1n de las *bras del edifi/io multifamiliar 8an Andr>s II& < finalmente la etapa de post venta.

'.0.'. Memoria

es/riptiva

Ante/edentes: (l entorno /orresponde a edifi/a/iones de mas de '+ aGos /onstruidas en ladrillos de ar/illa de m?imo ' pisos Een 0H5+ se /omenzaron a Aabilitar las nuevas urbaniza/iones de la zonaF& Pueblo %ibre era un distrito residen/ial < />ntri/o /u<os propietarios Aan gozado de un nivel de vida alto pero sus des/endientes Aan migrado a otros distritos& e?isten zonas de un alto nivel de vida 4ue estn siendo ad4uiridas a/tualmente para ser demolidas < levantar en su lugar edifi/ios multifamiliares& lo /ual representa una moderniza/i1n urbansti/a para el distrito. (?isten algunas zonas de alta densidad Aumana 4ue Aabitan en /ondi/iones de Aa/inamiento. 8in embargo& el distrito es />ntri/o /on fo/os /omer/iales bien definidos.

Pueblo %ibre es un distrito />ntri/o& rodeado de reas verdes < /omer/io fo/alizado. (l lote donde se va a /onstruir& se en/uentra ubi/ado entre dos frentes& el primero frente al .ir1n "ernardo *I9iggins =J5,+& < el segundo frente a la avenida Manuel (gus4uiza 8K=& a la altura de la /uadra H de la Av. "olvar. %os linderos < medidas perim>tri/as son las siguientes:

Por el frente /on el Jr. "ernardo *I9iggins =J 5,+& en ,.;+ metros lineales. Por el lado iz4uierdo entrando /on el lote '; /on una lnea 4uebrada de dos tramos& el primero de '6.,' metros < el segundo doblando a la iz4uierda de 5.'- metros lineales.

Por la dere/Aa entrando /on los lotes '; < ', /on una lnea 4uebrada de dos tramos& el primero /on '6.H+ metros < el segundo orientado a la iz4uierda /on 00.3; metros lineales.

Por el fondo /on la Av. Manuel (gus4uiza 8K= en 3.+ metros lineales.

atos del antepro<e/to:

. . . . .

Lrea del terreno Lrea te/Aada total Lrea libre Lrea de (stru/tura/i1n 2rbana Monifi/a/i1n

';6.-+ m'

: 0&06H.;5 m'. : : ,+.05 m'. III : R3& Resid. Media ensidad& R5 solo para MI:I:I(= A

(8P($IFI$A$I*=(8 PRI=$IPA%(8:

:isto& la obten/i1n del /ertifi/ado de parmetros de la zona se desarrollo el antepro<e/to de ar4uite/tura /umpliendo las e?igen/ias del Muni/ipio de Pueblo %ibre& por /onsiguiente se obtuvo /omo pro<e/to un edifi/io multifamiliar de 5 pisos@ 00 departamentos@ ; esta/ionamientos < 0+ dep1sitos& adi/ionalmente se Aa /onsiderado una zona de uso /omBn en la terraza del Bltimo nivel destinado para parrillas < reuniones. A /ontinua/i1n se detalla parte del $ertifi/ado de parmetros.

Parmetros Urbansticos y Edificatorios mnimos :

. Lrea territorial . Lrea de (stru/tura/i1n 2rbana . ensidad =ormativa =eta

: : : : : : :

istrito de pueblo %ibre. !ipo III 0&-++AK9/& '&'5+ para MI:I:I(= A. H+.+ m' -+D& dem Multifamiliar para MI:I:I(= A. 5 pisos. Fronterizo -.+ m. < 5.+ m. para Av. (gus4uiza.

. Lrea lote normativo . Lrea mnima libre . Altura m?ima permisible . Retiro muni/ipal

. Por estar orientado el Antepro<e/to para viviendas a ser finan/iadas posiblemente por el programa MI:I:(= A & se /onsidera el 8 C +-+C'++' del M!$ < el 8 N +00C'++-C :ivienda. . istribu/i1n < rea de ambientes en /on/ordan/ia /on el nuevo Reglamento =a/ional de (difi/a/iones.

(l Antepro<e/to presenta el siguiente /uadro de atos =ormativos: PARMETROS 2sos ensidad =eta $oefi/iente de (dif. Por/enta.e de rea libre Altura m?ima Retiro muni/ipal frontal Retiro muni/ipal lateral (sta/ionamientos RNC y DS-030 Y -011 :iv. 2nifamiliarKMultifamiliar 0&-++ -.5 -+.++D 5 pisos -K5m +.++ m 0 /ada - :iv. PROYECTO Multifamiliar 0&0H' -.' 'HD 5 pisos -K5m +.++ m ;

Descripcin:

8e trata de un solo blo4ue /onstru/tivo de 5 pisos& por la /alle "ernardo *I9iggins 5 departamentos 4ue miran < semis1tano para 6 autos < dep1sitos@ <& 6 departamentos < 0 esta/ionamiento a la Av. Manuel (gus4uiza& Aa/iendo en total 00 departamentos < ; esta/ionamientos.

2.1.3.

2bi/a/i1n < ante/edentes del distrito.

(l distrito tambi>n /ono/ido /omo O:illa de los %ibertadoresP& esta ubi/ado en la zona /entral < /ostera de la /iudad de %ima& < fue fundado por los espaGoles un '' de Agosto de 055;& antiguamente formaba parte de la O o/trina de 8anta Mara de MagdalenaP 4ue estaba /onstituida por los terrenos de los a/tuales distritos de 8an Miguel& Magdalena del Mar < Pueblo %ibre. A/tualmente < debido a 4ue el distrito /uenta /on 0+H par4ues& el distrito es /ono/ido /omo el basti1n e/ol1gi/o < tursti/o de %ima& as mismo la polti/a prin/ipal del nuevo al/alde es

mantener el /ar/ter urbansti/o residen/ial del distrito& motivo por el /ual se realizara obras de me.ora en sus zonas Aist1ri/as < tradi/ionales EPlaza del distrito& /alles /ir/undantes& remodela/i1n de /alles < avenidasF < re/i>n se esta promoviendo la re/onstru//i1n de su entorno residen/ial. 8u ubi/a/i1n es ideal& por en/ontrarse atravesado < rodeado por avenidas importantes /omo %a "rasil& %a Marina& 8u/re& "olvar& 2niversitaria& %a Mar& Mariano $orne.o& $lement& 8an Martn& el

Ri1& Paso de los Andes& et/& estas vas de /omuni/a/i1n permiten al poblador del distrito llegar a todos los rin/ones de la gran %ima en forma rpida. (l distrito peruano de Pueblo %ibre es uno de los 3- distritos de la Provin/ia de %ima posee una pobla/i1n de apro?. ,3 -H3 Aab. (n una superfi/ie de 3.-, 7m'. Antes se le /ono/a s1lo /omo Magdalena :ie.a& pero re/ibi1 luego el apelativo de Pueblo de los %ibres por don Jos> de 8an Martn. (s un distrito de /lase media& esen/ialmente residen/ial aun4ue /on algunos lo/ales de universidades privadas < de laboratorios m>di/os. %imita al norte /on el $er/ado de %ima < el distrito de "reGa& al este /on el JesBs Mara& al sur /on el distrito de Magdalena del Mar < al oeste /on el distrito de 8an Miguel.

e a/uerdo a los estudios de pobla/i1n 4ue realiza Apo<o $onsultores& el distrito es /onsiderado /omo una mez/la de los estratos "' < $0 E$0 < $'F.

e a/uerdo a los estudios de pobla/i1n 4ue realiza Apo<o $onsultores 8A$& el distrito es /onsiderado /omo tpi/o del estrato " < $0.

'.0.3. Ar4uite/tura

%a ar4uite/tura fue desarrollada en /oordina/i1n /on el e4uipo de la #eren/ia de Pro<e/tos < obras < la #eren/ia de :entas simultneamente& /on la finalidad de /errar toda bre/Aa 4ue desaliente a nuestro /liente ob.etivo& para ello se /ombinaron los /ono/imientos < e?perien/ias de otros pro<e/tos similares de la empresa /on la finalidad de brindar un produ/to de /alidad& /onfort < seguridad.

$omo resultado de lo men/ionado en el prrafo anterior Aemos logrado 4ue los dos departamentos por piso tengan mu< buena ilumina/i1n& en las salas& /o/inas < dormitorios& aprove/Aando los dos frentes del pro<e/to& asimismo tenemos los servi/ios Aigi>ni/os nu/leadas.

*tro punto a favor 4ue tenemos es 4ue el re/orrido desde el ingreso al departamento < los ambientes es el mnimo posible& logrando as aprove/Aar el rea Btil destinada para /ada departamento al m?imo.

Adi/ionalmente se planteo tres posibles fa/Aadas en /ada uno de nuestros frentes& bus/ando fa/Aadas 4ue interprete lo s1lido de la /onstru//i1n < la /alidez de /ada uno de sus ambientes finamente diseGados. A /ontinua/i1n se muestran las dos fa/Aadas ganadoras.

0+

FAC ADA DE LA AVENIDA EGU!"UI!A S#N

00

FAC ADA DEL JIRON O$ IGGINS N% &'0

0'

'.0.5. (stru/turas

$omo el pro<e/to tiene dos frentes se /oordino en la etapa del antepro<e/to /on el ingeniero estru/tural& < se dispuso 4ue el sistema /onstru/tivo fuera a base de muros portantes < pla/as en el lado de la Av. Manuel (gus4uiza < a porti/ado en el lado del Jr. "ernardo *I9iggins.

(l pro<e/to definitivo se /onsidera: bases Efunda/ionesF de /on/reto /i/l1peo de 0:0+ E/emento Aormig1n Q -+D piedra grandeF& sobre/imiento 0:, E/emento Aormig1n Q '5D piedra medianaF& estru/turas de soporte < portantes en f/: 0;5 7gK/m' < f<: 3&'++7gKm'& te/Ao aligerado A:+.'+ m& muros portantes en ladrillo RR /on amarre en soga < de los de divisi1n en amarre en soga pero de /anto& /on mortero 0:5& pisos de /on/reto simple semiCpulido de A:3P &revestimiento /on mortero /emento arena fina 0:5 donde se espe/ifi4ue& /ielo ras1 tarra.eado& lte? en paredes < estru/turas de soporte portantes& puertas en M F pintadas al du/o /on bastidores < mar/os de -.5 pulg. S 3 pulg. de madera tornillo o similar& puerta prin/ipal en M F s1lidas en/Aapadas en /olor /edro& ventanas /on perfiles de aluminio & vidrios in/oloros importados de 6mm& /erra.era de puerta prin/ipal /Aapas de embutir de ' golpes& interior /Aapa de embutir& en/Aape de baGos < /o/ina en /ermi/a de /olor de -+?-+& asentada /on /emento & el en/Aape en zona de baGos ser toda la pared& en la zona de /o/inaClavandera dem& en ambos /asos se de.a se de.a en la parte superior un espa/io de -+ /m. tarra.eado& instala/i1n sanitaria empotrada de agua fra < /aliente en P:$ /lase 0+ & puntos en lavadero& lavatorio < du/Aa. Registros < sumideros en bron/e& aparatos sanitarios inodoro de losa vitrifi/ada de /olor& lavatorio de polvo de mrmol en mueble de melanina de '+P?0;P /on mez/ladora /romada& du/Aa /romada de /abeza giratoria /on llave /romada& papelera < .abonar de losa& toallero de losa /on tubo plsti/o& un lavadero de granito /on interior de polvo de mrmol /on llave simple /romada en zona de lavandera < lavadero de una poza de a/ero ino?idable en /o/ina& instala/iones el>/tri/as& telef1ni/as& !: < /able empotradas /on tubera de a/uerdo a su tipo /on /a.as de fierro galvanizado& se /onsidera el medidor de /orriente& sistema de portero el>/tri/o < re.as e?ternas /on /er/o el>/tri/o < dobles pBas en la parte superior.

0-

%os patios < pasadizos en /emento pulido /on /ermi/a de /olor de -+ ? -+ /m. formando /uadrados de 0m ? 0m < las es/aleras sern de /on/reto armado /on pisos segBn indi/a/iones anteriores < /on barandas en fierro.

'.0.6. A/abados

LA EMPRESA /onstruir una edifi/a/i1n multifamiliar indi/ando las /ara/tersti/as referen/iales del pro<e/to& donde LOS COMPRADORES de/laran /ono/er los a/abados men/ionados de toda la edifi/a/i1n < del inmueble separado el mismo 4ue se detalla lneas aba.o& a/eptando 4ue por en/ontrarse la edifi/a/i1n a nivel de Antepro<e/to& estos podrn sufrir modifi/a/iones& siempre < /uando no se vea per.udi/ado el nivel o /alidad de los mismos.

AR(A8 $*M2=(8 Jardines In/lu<en .ardn e?terior < plantas en .ardineras de las fa/Aadas& terrazas e ingresos al edifi/io < reas /omunes. =umera/i1n (n pla/as de a/rli/o& tanto la e?terior /omo la interior.

=ombre del edifi/io

e metal liso de T Oen letras /orridas pintadas /on base de zin/romato Mena/r<l de CPP < luego pintado /on 1leo mate de TE(NO.

8emis1tano Piso: $emento frota/Aado. Pared: 8ola4ueada& imprimada < pintada /on :en/elate? C VENCEDOR. !e/Ao: 8ola4ueado < pintado /on :en/elate? C VENCEDOR. Ilumina/i1n: Aparatos adosados /on fluores/entes. u/tos: $on re.as de metal pintadas /on base de zin/romato Mena/r<l de CPP < pintadas.

03

ep1sitos 8emis1tano Piso: $emento pulido. Pared: 8ola4ueada& imprimada < pintada /on :en/elate? C :(=$( *R. !e/Ao: 8ola4ueado < pintado /on :en/elate? C :(=$( *R. Ilumina/i1n: 8o4uete. :ano: Puerta /ontra pla/adas en M F al du/o.

Pasadizos < es/alera prin/ipal.

Piso: de /ermi/a CELIMA tipo Piedra o e4uivalente. Pared: !arra.eada& imprimada < pintada /on :en/elate? C VENCEDOR. "arandas: e metal < pasamanos de M F en/Aapados en madera o pintados al du/o.

M1/alos: de /ermi/a CELIMA igual piso.

:anos :entanas (n e?teriores: :idrio /rudo de 6 mm. (n interiores: :idrio /rudo de 6 mm. (n /o/ina < baGos: :idrio arenado < K o blo/7s de vidrio modelo olas. !odas en aluminio.

Puertas Puerta de gara.e: e metal /on detalles de madera& segBn el diseGo de la re.a.

Puerta prin/ipal de ingreso al edifi/io en el /er/o delantero de metal /on /Aapa el>/tri/a. Puerta mampara de ingreso al edifi/io en la fa/Aada prin/ipal de vidrio templado de ,mm in/oloro.

05

*tros $er/o el>/tri/o. Portero el>/tri/o. $isterna < tan4ue elevado 8istema de alimenta/i1n de agua potable mediante /isterna& tan4ue elevado < un medidor por departamento& pero en el e?terior es un solo medidor de 8edapal. 2n medidor de luz por departamento < uno para reas /omunes. %u/es en el frontis del pro<e/to. %os e?teriores pintados /on :en/elate? C VENCEDOR.

(4uipamiento me/ni/o "ombas de impulsi1n de aguas servidas < agua potables segBn diseGo.

A$A"A *8

( %*8

(PAR!AM(=!*8.

8ala /omedor

Piso: Par7et de /ori/aspi veteado /on la/a o e4uivalente& /ontrazo/alo de ;.5 /m < U de rodon de /edro& o piso /ermi/o CELIMA serie mrmol izada.

Pared: !arra.eada& imprimada < pintada /on pintura :en/elate? C VENCEDOR /olor blan/o Aumo.

!e/Aos: !arra.eados& imprimados < pintados de /olor blan/o /on :en/elate? C VENCEDOR.

$o/ina

Piso: e /ermi/a CELIMA serie Am>ri/a /olor marfil o similar. Pared: CELIMA serie Am>ri/a /olor marfil o similar& Aasta '.0+ m de altura& el resto tarra.eado. Imprimado < pintado blan/o Aumo.

!e/Ao: !arra.eado < pintado /olor blan/o /on :en/elate? C VENCEDOR.

06

Reposteros altos de /o/ina en melamina /olor blan/o o marfil& /anto delgado& /on tablero postCformado < repisa interna& +' puertas /on vidrio < bisagras tipo /angre.o& 3 /a.ones /on /orrederas metli/as& tiradores en P:$ /olor marr1n.

Reposteros ba.os de /o/ina en melamina /olor blan/o o marfil& /anto delgado& /on tablero postCformado < repisa interna& puertas /on bisagras tipo /angre.o& 3 /a.ones /on /orrederas metli/as& tiradores en P:$ /olor marr1n.

#rifera FRAN! VIEGENER modelo %Bmina metli/a o e4uivalente. %avatorio de a/ero ino?idable& modelo $ampe1n de RECORD de 0 poza < es/urridero.

%avandera %avadero de terrazo /on interior de polvo de mrmol. %lave de /ontrol termo magn>ti/a mar/a TICINO para la terma.

ormitorios prin/ipales < se/undarios

Piso: Par7et de /ori/aspi veteado /on la/a o e4uivalente& /ontraz1/alo de ;.5 /m < U de rod1n de /edro& o piso /ermi/o CELIMA segBn diseGo.

Pared: !arra.eada& imprimada < pintada /on pintura :en/elate? C VENCEDOR /olor blan/o Aumo.

!e/Aos: !arra.eados& imprimados < pintados de /olor blan/o /on :en/elate? C VENCEDOR.

"aGos Prin/ipal

Piso: de /ermi/a CELIMA segBn diseGo o e4uivalente. Pared: /ermi/a CELIMA segBn diseGo o e4uivalente Aasta altura de +.H+ /m& despu>s listelo de ;.5 /m del mismo material& luego /ermi/a CELIMA Aasta la altura de '.0+& resto tarra.eado < pintado /olor blan/o Aumo /on :en/elate? C VENCEDOR

0;

!e/Aos: !arra.eados& imprimados < pintados de /olor blan/o /on :en/elate? C VENCEDOR. Aparatos 8anitarios: TREBOL Inodoro *ne Pie/e& tina en polvo de mrmol de 0.++ a 0.35 de an/Ao por +.;5 m& ovalin < mesa en polvo de mrmol& todo en /olor bone o similar& /on mueble de melamina.

#rifera FRAN! VIEGENER modelo %Bmina metli/a o e4uivalente. Puerta de du/Aa en aluminio < a/rli/o tipo lluvia o e4uivalente.

8e/undario

Piso: de /ermi/a CELIMA segBn diseGo o e4uivalente. Pared: /ermi/a CELIMA segBn diseGo o e4uivalente Aasta altura de +.H+ /m& despu>s lstelo de ;.5 /m del mismo material& luego /ermi/a CELIMA Aasta la altura de '.0+& resto tarra.eado < pintado /olor blan/o Aumo /on :en/elate? C VENCEDOR

!e/Aos: !arra.eados& imprimados < pintados de /olor blan/o /on :en/elate? C VENCEDOR. Aparatos 8anitarios: TREBOL 8if1n Jet /on lavatorio Manantial& todo en /olor bone o similar. #rifera FRAN! VIEGENER modelo %Bmina metli/a o e4uivalente.

8ervi/io

Piso de /ermi/a CELIMA modelo Am>ri/a Aasta 0.3+ del piso < '.++ en la du/Aa& aparatos sanitarios TREBOL.

$uarto de 8ervi/io

Piso de /ermi/a CELIMA serie Am>ri/a o similar. Pared tarra.eada < pintada /on :en/elate? C VENCEDOR.

0,

$arpintera

Puertas Prin/ipales de los dptos. en M F en/Aapadas& /on a/abado la4ueado. Puertas interiores: $ontra pla/adas en M F /on moldura& pintadas al du/o /olor blan/o Aumo o almendra.

$losets de dormitorios& puertas en melamine& dos puertas /orredizas o batientes /on maletera de tablero pintado < tubo de aluminio para /olgar ropa& una /a.onera de 3 /a.ones& /on /orrederas metli/as. Piso interior en norde? /olor madera.

*tros

Interruptores& toma/orrientes CASTILL < so4uetes de /entros de luz e4uivalente.

mar/a EPEM o

$Aapas en puertas interiores mar/a BLAC()DEC(ER o e4uivalente /olor oro antiguo o similar.

!ablero el>/tri/o /on llaves termo magn>ti/as < una diferen/ial. %os dormitorios /ontaran /on instala/i1n para toma/orrientes& /able < tel>fono.

=*!A:

(n /aso de no tener sto/7s de a/abados propuestos se /olo/arn materiales e4uivalentes en valor < /alidad.

(l /liente puede personalizar a/abados e infraestru/tura@ sin embargo& los /ostos adi/ionales < diferen/iales los asumir el /liente.

e a/uerdo /on el punto anterior& el /liente podr soli/itar el apo<o de la ar4uite/ta de interiores de la empresa& asumiendo el /osto de este servi/io segBn se re4uiera: planos detallados de a/abados& muebles personalizados& asesora en la ele//i1n de a/abados o e4uipamiento < supervisi1n de los traba.os adi/ionales.

0H

3.0 ESTUDIO DE MERCADO

3.01 O*+,-./%: (l estudio de mer/ado abar/a la investiga/i1n de variables e/on1mi/as < so/iales 4ue /ondi/ionen al pro<e/to de edifi/io multifamiliar& /omo los ingresos del mer/ado ob.etivo& gastos < preferen/ias de las personas interesadas en ad4uirir vivienda& la /uantifi/a/i1n < /alifi/a/i1n de la demanda 4ue re4uiere el produ/to& la forma en 4ue se Aan venido atendiendo las ne/esidades del mer/ado& /omportamiento de ventas& la influen/ia 4ue tienen los pre/ios sobre las de/isiones de /ompra& entre otras. Por otro lado& se analizan las tenden/ias de /re/imiento < ventas de las edifi/a/iones en oferta por tipos& los pro<e/tos de la zona& sus niveles de a/abados& pre/ios& tipo de finan/iamiento& et/.& todo lo /ual servir de base para la toma de de/isiones de inversi1n.

(n el estudio de mer/ado se analiz1 la oferta /on las /on/lusiones del SII (studio del Mer/ado de (difi/a/iones 2rbanas en %ima Metropolitana < el $allao Een adelante (8!2 I* ( $AP($* N '&++;F < se /omplement1 el traba.o /on la evalua/i1n de la

/ompeten/ia 4ue ofre/e produ/tos similares al nuestro en la zona del pro<e/to mediante un levantamiento de /ampo dire/to& a fin de determinar un pre/io de venta por m' /ompetitivo para nuestras unidades inmobiliarias. Asimismo& nuestra informa/i1n se /omplement1 /on informes ofi/iales de del Programa M :ivienda.

3.2 M,0123% O*+,-./% (l pro<e/to est orientado Aa/ia el estrato =8( " E Medio F& el /ual est formado por familias .1venes de matrimonios re/ientes o <a /onstituidos /on Ai.os o /on e?pe/tativas de Ai.os por venir@ .1venes traba.adores /on ingresos familiares mensuales ma<ores a 28V0&'++.++ mensuales /on un nivel so/io /ultural mediano& 4ue bus/an sobretodo seguridad& tran4uilidad < f/il a//eso a /olegios& /omer/ios& et/.

'+

3.3 A0,2 G,%4056.12 (l pro<e/to del edifi/io multifamiliar est ubi/ado en el epartamento de %ima&

distrito de Pueblo %ibre& entre la Av. Manuel (gBs4uiza < el Jr. "ernardo *I9iggins EAndalu/aF

3.7 S,48,9-21.:9 3,; M,0123% (l pro<e/to est dirigido al segmento de familias .1venes prin/ipalmente /on un o dos Ai.os. J1venes traba.adores& 4ue en su ma<ora vienen de Aogares de viviendas unifamiliares& 4ue no 4uieren vivir rodeados de mu/Aos ve/inos < 4ue apre/ian mu/Ao los fa/tores /omo /lima& tran4uilidad < seguridad.

3.& D,82932 A/tualmente en la zona de Pueblo %ibre& sobre todo la 4ue /olinda /on los istritos de JesBs

Mara < Magdalena del Mar& se est in/rementando la demanda por viviendas unifamiliares o multifamiliares dentro de /ondominios& esto debido a la zonifi/a/i1n a/tual de la urbaniza/i1n < a 4ue en esta zona de vie.as /asona& 4ue luego de ser demolidas por la antigWedad de los inmuebles& se pueden aprove/Aar perfe/tamente para ser usados < transformados en /ondominios o edifi/ios multifamiliares. Adems la ubi/a/i1n /on f/il a//eso a avenidas

'0

prin/ipales /omo Av. "olvar& Av. 8u/re& Av. "rasil& as /omo el f/il a//eso a los distintos distritos ms visitados por las personas 4ue Aabitan en esta zona& /omo Magdalena& JesBs Mara& 8an Miguel& $er/ado de %ima& et/. Aa/e de esta zona un lugar atra/tivo para vivir. Por otro lado& esta urbaniza/i1n esta rodeada de par4ues. Aparte de ser una zona mu< tran4uila < segura& 4ue es lo 4ue ma<ormente bus/an las familias 4ue piensan /omprar inmuebles en esta zona.

3.< A95;.=.= 3, ;2 C%8>,-,91.2 %a /ompeten/ia en esta zona a/tualmente est en in/remento& en la a/tualidad e?isten en el rea: :arios (difi/ios Multifamiliares& 4ue <a estn /asi terminados < 4ue se est vendiendo ba.o la forma tradi/ional. Por otro lado visitando los alrededores de la zona se puede ver 4ue Aa< gran variedad de (difi/ios Multifamiliares < 4ue todos Aan tenido mu< buena a/epta/i1n /omer/ial.

3.? T,93,91.2= 3, ;2 !%92 %a !enden/ia de la zona& es a /onvertir la ma<ora de /asonas antiguas < terrenos en (difi/ios Multifamiliares de 5 a , pisos. Pero en algunas zonas no se puede /onstruir ms de 5 pisos segBn el reglamento& una buena op/i1n es /onstruir varias /asas ms pe4ueGas para poder mantener un nivel de /omodidad < pre/io. %a primera etapa del pro<e/to se est planteando de la siguiente manera: 00 departamentos en (difi/io Multifamiliar +6 esta/ionamientos < una op/i1n de /ompra de 0+ dep1sitos. Monas /omunes /omo a//esos peatonales& esta/ionamientos& /entros /omer/iales& reas verdes libres& et/. :alor Agregado: iseGo < istribu/i1n novedosa& adems de la venta independiente

de los esta/ionamientos& es una alternativa ms de /ompra.

''

%a distribu/i1n tpi/a de las viviendas /ontar /on salaC/omedor& lavandera& baGo de visitas& /o/ina /on /omedor de diario& dormitorio prin/ipal /on Xal7ing /loset < baGo in/orporado& ' dormitorios se/undarios /on un baGo /omBn. %os a/abados sern na/ionales /on /arpintera en madera& par4uet < /ermi/os $elima& griferas :ainsa na/ional& tablero melanina postformado en las /o/inas& et/.

8egBn la investiga/i1n de mer/ado realizada Aasta el momento < /omparndonos /on los pre/ios de venta en planos en la zona& el pre/io de venta promedio por m' es de 28V 6'0.++ apro?imadamente < el pre/io promedio de OventaP de /ada vivienda in/lu<endo 0 esta/ionamiento te/Aado < 0 dep1sito es de 28V 5H&+++.++

3.1.3.1.1

OFERTA O6,0-2 I98%*.;.20.2 T%-2; @S,4A9 ESTUDIO DE CAPECO 2B00?C Algunos Aspe/tos Metodol1gi/os Relevantes del (studio: 8e define las ofertas inmediata& futura < total de la siguiente manera: *ferta inmediata: Lrea o nBmero de unidades de las edifi/a/iones en venta& estando en pro/eso de /onstru//i1n o totalmente terminadas. *ferta futura: $omprende el rea o nBmero de unidades de las edifi/a/iones en /onstru//i1n 4ue ingresarn al mer/ado para su venta en los pr1?imos meses EJulio N i/iembre del ' ++;F. *ferta total: $onformada por la oferta inmediata ms la oferta futura. 8e reBnen los distritos de %ima Metropolitana < el $allao por 8e/tores@ a su vez& /ada distrito est estratifi/ado en grupos /on /ara/tersti/as so/ioe/on1mi/as similares EA& "& $F. (ste estudio agrupa los distritos de 8an Miguel& JesBs Mara& %in/e& Pueblo %ibre < Magdalena en el 8e/tor nBmero +5@ as& nuestro pro<e/to se ubi/a en el 8e/tor +5& distrito de Pueblo %ibre& dentro del #rupo " Ever P;29% 3.1.1.1F.

8e presentan a /ontinua/i1n los /uadros 4ue se /onsideran ms relevantes para el estudio de la oferta& as /omo las /on/lusiones 4ue se derivan de los mismos:

'-

PLANO 3.1.1.1

8e presentan a /ontinua/i1n los /uadros 4ue se /onsideran ms relevantes para el estudio de la oferta& as /omo las /on/lusiones 4ue se derivan de los mismos: 8egBn el /uadro ND 3.1.1.2B el se/tor 4ue obtuvo la ma<or /antidad de ventas fue el se/tor +5& /onformado por los distritos de . JesBs Mara& %in/e& Magdalena del Mar& Pueblo %ibre < 8an Miguel& llegando a venderse el 27.?E @2B<11 unidadesF del total de departamentos vendidos en el periodo del estudio E.ulio '++;F . %e sigue el se/tor +3 E8antiago de 8ur/o < 8an "or.aF /on 27.<E @2.<0& F9.323,=C

'3

CF230% 3.2.1: VIVIENDAS VENDIDAS SEGGN SECTOR URBANO SECTOR URBANO


0. Miraflores '. 8an Isidro -. %a Molina 3. 8antiago de 8ur/o& 8an "or.a 5. JesBs Mara& %in/e& Magdalena del Mar& Pueblo %ibre& 8an Miguel 6. "arran/o& $Aorrillos& 8ur4uillo ;. Ate& $ieneguilla& $Aa/la/a<o& %urigan/Ao& 8anta Anita ,. $er/ado de %ima& "reGa& %a :i/toria& Rma/& 8an %uis H. $araba<llo&$1mas&Independen/ia&%os *livos& P.Piedra& 8.M.dePorres 0+. (l Agustino& 8an Juan de %urigan/Ao 00. An/1n& 8anta Rosa 0'. %urn& Pa/Aa/ama/&8.J.de Miraflores&:illa el 8alvador& :.M.d.!riunfo 0-. Pu/usana& Pta. 9ermosa& Pta. =egra& 8."artolo& 8ta. Mara del Mar 03. "ellavista& $allao& $armen de la %egua& %a Perla& %a Punta 05. :entanilla !*!A%

VIVIENDAS VENDIDAS
UNIDADES 0 ;-; 3,, '-0 ' 6+5 ' 600 H-6 -'3 3;6 36 -H, 3-+ 3+ '36 + 0+ 5;0 E 06&3 3&6 '&' '3&6 '3&; ,&H -&0 3&5 +&3 -&; +&0 3&0 +&3 M2 0H; H-' ,- ,0, ', 0+; -+6 ,;0 '0; +H5 H- -;0 '- +55 -- 660 - 5H5 0H 0,0 0;6 03 6'+ 3 65+ E 0,&H ,&+ '&; 'H&'+&; ,&H '&' -&' +&0&, +&0 0&3 +&3 0&H +&+ 0++&+

'&0H H+5 +&+ + 0++&+ 0 +3; +-H

(l /uadro ND 3.1.1.3 < grfi/o de barras =Y -.0.0.-a nos muestra 4ue la oferta total de departamentos se /on/entra en los se/tores urbanos 3 < 5& /orrespondiendo el 21.&3 al se/tor 3 < 2?.<?E al se/tor 5& ambos por/enta.es del total. Adems en el rango de pre/ios de 28V 5+ ++0 N 28V 6+ +++ se /on/entra el H .1?E del total de la oferta de departamentos& tal /omo lo muestra el /uadro ND 3.1.1.7. CF230% ND 3.1.1.3 O6,0-2 T%-2; 3, D,>20-28,9-%= S,4A9 S,1-%0
!IP* ( :I:I(= A (PAR!AM(=!*8 2=I A (8 M' 0 6H6 0H+ 6;+ H3 -,5 3+ - +33 -'' - H0' --3 0 03+ H3 5-+ -, ;'3 503, 0' 0 -;; ,5 + + ;5 , 3-H -+ 03 03+ 0-+H

8($!*R 2R"A=* 0 ' 3 5 6 ; , H 0+ 00 0' 003 05 !*!A%

D +;5 ,3-3+ H,H 0'3-36' 55' ;6360 + + -36 ;5' + 0-H 00. 3. '. '0. ';. ,. -. 5. 0. H. HH ;3 ;' 56; +6 ;5 0' +5 ;3 . . . 5-. 0 . 0++

'5

G056.1% ND 3.1.1.32

OFERTA DE VIVIENDA SEGGN SECTOR URBANO


3 +++ - 5++ - H0'

- +,;

U N I D A D E S

- +++ ' 5++ ' +++ 0 5++ 0 +++ 5++ + 0 ' 3 5 6 ; , H 0+ 00 0' 003 6;+ 33H 0 ;3; 0 03H 5-5 ;'5 3-H 03, H5 + ;5 0 -;;

SECTOR URBANO

0. Miraflores '. 8an Isidro -. %a Molina 3. 8antiago de 8ur/o& 8an "or.a 5. JesBs Mara& %in/e& Magdalena del Mar& Pueblo %ibre& 8an Miguel
CF230% ND 3.1.1.7 O6,0-2 T%-2; 3, D,>20-28,9-%= S,4A9 P0,1.%=

PR($I* ( %A :I:I(= A (= 28 Z%AR(8 05 ++0 C '+ +++ '+ ++0 C '5 +++ '5 ++0 C -+ +++ -+ ++0 C 3+ +++ 3+ ++0 C 5+ +++ 5+ ++0 C 6+ +++ 6+ ++0 C ;+ +++ ;+ ++0 C ,+ +++ ,+ ++0 C 0++ +++ 0++ ++0 C 0'+ +++ 0'+ ++0 C 05+ +++ 05+ ++0 C '++ +++ !*!A%

!IP* ( :I:I(= A (PAR!AM(=!*8 2=I A (8 D 0 0,; ,. 6' 0 0H6 ,. 6, 0 650'. - ',5 '-. ,3 0 55; 00. 0 '63 H. 0; 0 0', ,. 0H 6;0 3. ,; ,+0 5. ,0 3+' '. H' -;'. ;0 '60 0. ,H 0- ;;, 0++. ++

'6

e los anteriores /uadros /on/luimos 4ue nuestro produ/to se vendera bien& pero enfrentando una /ompeten/ia /onsiderable debido a 4ue en el se/tor 5 se /on/entra la /uarta parte de los departamentos vendidos < ofertados& /omo tambi>n en el rango de pre/ios en el /ual est nuestro produ/to.

(l /uadro ND 3.1.1.& nos muestra la *ferta !otal en el #rupo +5& distrito +3 EPueblo %ibreF de 3'; unidades& 4ue representa el 0+.H'D de departamentos /orrespondiente a nuestro se/tor. la oferta total de

CF230% ND 3.1.1.& O6,0-2 T%-2; 3, D,>20-28,9-%= ,9 ,; G0F>% 0& S,4A9 D.=-0.-% y G0F>%
%*$A%IMA$IZ= 8($. I8!. 0 ' (PAR!AM(=!*8 #R2P* 2=I A 2=I (8 A (8 M' A 6,H 6' " -56 '; $ 0-, 0+ A 36 3 " '-; 0H A ''' '' " 0-6 00 $ 5H3 3H A ';' '' " H; H $ 5, 3 A ';'3 " ,6 6 $ ;+, 5, !*!A% 2=I A (8 6,H -56 0-, 36 '-; ''' 0-6 5H3 ';' H; 5, ';,6 ;+, M' 6' '; 0+ 3 0H '' 00 3H '' H 3 '3 6 5,

3+;+5 300 0H+ -+' ;,+ -H5 ,HH ,,+ ',3 5,; +HH 5-+ 65,

3+;+5 300 0H+ -+' ;,+ -H5 ,HH ,,+ ',3 5,; +HH 5-+ 65,

TOTAL 3H12

';

CF230% ND 3.1.1.< O6,0-2 I98,3.2-2 3, V./.,932= =,4A9 P0,1.% 3, V,9-2


PR($I* ( %A :I:I(= A (= 28 Z%AR(8 , ++0 C 0+ +++ 0+ ++0 C 05 +++ 05 ++0 C '+ +++ '+ ++0 C '5 +++ '5 ++0 C -+ +++ -+ ++0 C 3+ +++ 3+ ++0 C 5+ +++ 5+ ++0 C 6+ +++ 6+ ++0 C ;+ +++ ;+ ++0 C ,+ +++ ,+ ++0 C 0++ +++ 0++ ++0 C 0'+ +++ 0'+ ++0 C 05+ +++ 05+ ++0 C '++ +++ '++ ++0 C '5+ +++ !*!A% !IP* ( :I:I(= A (PAR!AM(=!*8 M' 2=I A (8 M' + 0++ 5 + 5 + 0 0,0 ;+ 0 0,, ;; + 0 5,' 0003 H55 - 00; '3; + 0 5'0 0-6 H0, 0 0;; 003 333 0 0+, 00' + 66;+ ;H, H, 53+ -H' 53 - +,+ -50 53 , ;;5 '-3+ 3 6H6 035 -+ -; 3+, 0- 560 0'-' !*!A% 2=I A (8 0++ 5 0 0,0 0 0,, 0 5,' - ''0 0 5'0 0 0,6 0 03, 66;H, -H3 -6; ';3 06' 0- ;H+ M' 5 H++ -+5 ;- +03 ;; ',3 00- 35, '6' 66; 0-6 --' 003 06; 00; '-H ;- H6' H, 0+6 55 0H' 5; HH; 3H ;'' -3 ;,3 0';+ 0'H

$A8A8 2=I A (8 + + + + + 0+3 + H 3+ + + ' 06 30 0; ''H

H++ -+5 +03 ',3 35, ;0' --' '3H ;H5 H6' 0+6 65' H0; H3; +,, ;'0

CF230% ND 3.1.1.? O6,0-2 T%-2; NF,/2 3, V./.,932= =,4A9 T282I%


LR(A ( %A :I:I(= A (= M' 9A8!A 3+ 30 C 5+ 50 C 6+ 60 C ;+ ;0 C ,+ ,0 C 0++ 0+0 C 0'+ 0'0 C 05+ 050 C '++ '+0C -++ -+0 C 5++ 5+0 C 0 +++ ML8 ( 0 +++ !*!A% !IP* ( :I:I(= A $A8A8 2=I A (8 + + + + 0 + 5, H5 '' ;; 00 + + '63 M' + + + + ,+ + -5' H65 0'' 3H6 ;6, + + ;,(PAR!AM(=!*8 2=I A (8 M' -0 0-6 6 -3H '+ ' 6'5 0;0 ' 55, 0H3 - 0,6 ',; 0 ;6; 0HH;, 0-0 5-' H0 '00 3; '; 0+ + + 0' 3+' 0055 !*!A% 2=I A (8 -'+ 0H0 363 --H ,56 +6, --H HH; ,H5 -60 063 + + HH3 -0-6 -3H 6'5 55H 0,6 ,'5 +;553 ',, -, + + 666 M' 0 6 '+ 0;0 0H3 ',; 0HH 035 H6 66 0-

6 03 0H -

' ' 0 0

3;

0'

-'+ 0H0 363 --H H-6 +6, 6H0 H6' +0; ,5; H-' + + 0'+- ;;;

',

CF230% ND 3.1.1.< O6,0-2 T%-2; 3, U9.323,= =,4A9 T.>% y E=-02-% S%1.%,1%9:8.1%


2=I A (8 *FR($I A8 (8!RA!* 8*$I*($*=ZMI$* M( I* A%!* M( I* M( I* "AJ* 055 0' + 5 ;63 ' 053 0 '++ ,, ''5 0;5 0 '+ + ' '65 3-0-6 , ';' ,33 0 500

!IP* A%!* $A8A8 (PAR!AM(=!*8 %*$A%(8 $*M(R$IA%(8 *FI$I=A8 *!R*8 !*!A% 0+0 - 3,5 ,5 ,0 0 -'' 5 +;3

!*!A% "AJ* + 0 5-; 0++ '0 0 660 '6, 03 03+ 6;6 0+' 3 0;; 0H -6-

3.1 .2

O6,0-2 I98%*.;.20.2 E=>,1J6.12 @E9 ;2 !%92 3,; P0%y,1-%C

8e Aizo una investiga/i1n de /ampo de la oferta de la /ompeten/ia en un radio de 6 /uadras respe/to a la ubi/a/i1n del pro<e/to. Para un me.or anlisis < /ompara/i1n s1lo se tomaron en /uenta pro<e/tos de edifi/ios multifamiliares /on las /ara/tersti/as similares a nuestro pro<e/to& es de/ir numero de pisos& rea de las viviendas < /antidad de dormitorios& /u<os /er/ana < ubi/a/i1n se muestran en el >;29% 3.1.2.1& < los resultados de la investiga/i1n de /ampo& realizada el 05K+-K+,& se muestran en el 1F230% ND 3.1.2.1.

'H

P;29% 3.1.2.1

O6,0-2 E9 ;2 !%92 3,; P0%y,1-%

PROYECTO RESIDENCIAL SAN ANDRES II

-+

ANALISIS DE LA COMPETENCIA

CALLE - EDIFICIO ANDALUCIA 2

CALLE - EDIFICIO ANDALUCIA

JIRON ZARAGOZA CALLE GRANADA


-0

EDIFICIO PARQUE SAN MARTIN

CF230% 3.1.2.1 O6,0-2 E9 ;2 !%92 3,; P0%y,1-%

ANALISIS DE LA COMPETENCIA
=*M"R( R(8I (=$IA% $%*:I8 ( IFI$I* "AR$(%*=A ( IFI$I* R(8I (=$IA% A= A%2$IA ( IFI$I* R(8I (=$IA% A= A%2$IA ' ( IFI$I* R(A% MARA#*MA ( IFI$I* R(8I (=$IA% #RA=A A
SAN ANDRES II

Area Area Area Pre/io Pre/io [ Pre/io V Pre/io !otal :endidos /onstruida Mnima M?ima [ ormitor Mnimo V M?imo V baGos EmilesF Promedio V m' m' m' EmilesF EmilesF 05 0, 0, 0+ 5 03
11

05 6 06 H 5 6
3

,;.0 ;'C,H5C0+H+ C H, H+ C 0++ H'CH-.5 ?&-H&

,; ;' H5 H+ H+ H' ?&

,; ,0+H, 0++ H3 H&

-.+ -.+ -.+ 3

'.5 '.+ '.5 '.+ 3

55 33C5+ 5,C66 56.5 C 6' 5;C65H 7H-&H

6-+ 6++ 630 6-' 6-+ 63+ <21

55 33 5, 5; 5; 5H 7H

55 5+ 66 6' 65H &H

-'

8e /on/lu<e del estudio de la oferta global < espe/fi/a & 4ue el rea de H5.++ m' esta dentro del promedio de la oferta total& 4ue es de H3.5+ m'& as /omo 4ue el pre/io de venta de departamentos de 28V 6'0 K m'& es bastante /ompetitivo /on rela/i1n a la /ompeten/ia Een la zona el /osto es de 28V 6';Km'F < 4ue los esta/ionamientos /uestan en promedio 28V 3&+++.++

3.2

DEMANDA Al estudio de la demanda del pro<e/to se realiza ba.o las /on/lusiones del (studio O(l Mer/ado de (difi/a/iones 2rbanas en %ima Metropolitana < el $allaoP /orrespondiente a la demanda de vivienda& teniendo /omo base los resultados generados a partir de la en/uesta de Aogares realizada por $AP($*& llevada a /abo en el mes de .ulio de '++; < /omplementados /on informes ofi/iales de las institu/iones pertinentes /omo es el /aso de los (studio de Mer/ado del Programa M :ivienda . Para una me.or /omprensi1n de nuestro anlisis detallaremos aspe/tos

/on/eptuales 4ue nos permitirn enmar/ar nuestro estudio de la demanda:

A;4F9%= 2=>,1-%= 3, ;2 3,82932 emanda Poten/ial: $onformada por todos los Aogares residentes en el rea urbana de %ima Metropolitana < el $allao. 8e define /omo el nBmero total de vivienda 4ue tiene la ne/esidad de obtener una vivienda.&se toman todos los Aogares&

independientemente de su a/titud frente al mer/ado& de las /ondi/iones de tenen/ia de la vivienda en 4ue a/tualmente residen& < de sus /ara/tersti/as so/ioe/on1mi/as& <a 4ue ellos son demandantes poten/iales de vivienda nueva& usada& o de un lote para /onstruirla& bien sea /on el prop1sito de Aabitarla& generar renta& darla en usufru/to& et/.

emanda (fe/tiva: $onstituida por los Aogares 4ue estn interesados en /omprar una solu/i1n de vivienda en el mer/ado inmobiliario de la zona < 4ue adems /uentan /on

--

los re/ursos sufi/ientes para pagar la /uota ini/ial& es de/ir /apa/idad de pago < /on los ingresos ne/esarios para asumir la /uota mensual del /r>dito& de a/uerdo /on la reglamenta/i1n vigente en el mer/ado para la finan/ia/i1n de vivienda a largo plazo& en el sistema ban/ario < en las entidades 4ue operen /on re/ursos < sistemas diferentes. (n la demanda efe/tiva& se debe tener en /uenta +' filtros& 4ue son la inten/i1n de /ompra < la oportunidad de /ompra.

emanda Insatisfe/Aa: $onstituida por los Aogares 4ue estn interesados en /omprar una vivienda Edemandantes F en el mer/ado inmobiliario al /ual pertene/e nuestro pro<e/to Edistrito de Pueblo %ibre& Magdalena < 8an MiguelF < las unidades Aabita/ionales disponibles en el mer/ado & en el perodo de estudio del mer/ado < de la realiza/i1n del pro<e/to inmobiliario.

(n el /uadro -.'.0 se muestra la distribu/i1n de Aogares segBn el =8(& de un total de 0\,--&,'5 Aogares Edemanda poten/ialF.

CF230% ND 3.2.1

D.=-0.*F1.:9 3, ;%=

%420,= =,4A9 E=-02-% S%1.% E1%9:8.1%

(8!RA!* A%!* M( I* A%!* M( I* M( I* "AJ* "AJ* !*!A%

[ 9*#AR(8
000 5++ '05 650 '5H H0H 3;H -+0 ;6; 353 0,-- ,'5

D
6.+, 00.;6 03.0; '6.03 30.,5 0++.++

e a/uerdo al /uadro anterior de los '5H&H0H Aogares 4ue pertene/en al =8( Medio < del /uadro 3.2.2 2& podemos /on/luir 4ue ',&,', Aogares E00.+HDF 4uieren /omprar una vivienda@ < de los 3;H&-+0 Aogares 4ue pertene/en al =8( Medio "a.o& 5,&+HH E0'.0'DF desea /omprar una /asa. (stos datos son mu< importantes& por lo 4ue

-3

demuestran la gran ne/esidad 4ue Aa< en el se/tor so/ioe/on1mi/o por obtener una vivienda. CF230% ND 3.2.22 D,82932 P%-,91.2;B I9-,0K= P%0 A3LF.0.0 Y D,82932 E6,1-./2 P%0 V./.,932

(8!RA!*

I=!(R^8 (% 9*#AR P*R: $*MPRAR $*=8!R2IR $*=8!R2IR (= $*MPRAR ARR(= AR %*!( PARA (= %*!( AIR(8 =I=#]= I=!(R^8 :I:I(= A :I:I(= A $*=8!R2IR PR*PI* I= (P(= IMA *8 [ 9*#AR(8 [ 9*#AR(8 [ 9*#AR(8 [ 9*#AR(8 [ 9*#AR(8 5,5 6 0;' 0- 6;H -- ,,H HH ;+053 +', [ 9*#AR(8 HH H;, 0;- H,6 0,' ;'5 'H5 -'6 5+0 03+ 0'5- 055

!*!A%

[ 9*#AR(8 000 5++ '05 650 '5H H0H 3;H -+0 ;6; 353 0,-- ,'5

A%!* M( I* A%!* M( I* M( I* "AJ* "AJ* !*!A%

' H'H 0' -35 -' '35 ;; 363 000 50+ '-6 3H-

;,0 0 530 365 0- ;0; ; ,;0 '5 -;;

6 '3H '+ +60 ', ,', 5, +HH 33 6+; 05; ,33

H;, 0 533 H;; ,+6 ' 6'6 H',

$on base en la distribu/i1n de la demanda efe/tiva de vivienda segBn pre/io < estrato so/ioe/on1mi/o de los Aogares& se observa una /on/entra/i1n de >sta en los estratos ba.os& espe/ialmente ba.o < medio ba.o 4ue en /on.unto reBnen el ;3&3'D. (n orden de importan/ia le sigue el estrato medio representado /on el 06&+HD.E3;&;66 AogaresF el estudio de la oferta en la zona del pro<e/to& sustentado por /l/ulos realizados en base a /ostos totales de pro<e/to Eterreno& li/en/ias& /onstru//i1n& ventas& independiza/i1n& publi/idad& et/.F& reas vendibles totales < e?pe/tativas de rentabilidad& se pro<e/ta 4ue los pre/ios de los departamentos estarn dentro del rango de 28V 5+&+++ N 28V6+&+++& por lo 4ue se analiza la demanda efe/tiva en esto rango de pre/ios& lo 4ue se muestra en el $uadro =Y 3.2.3.

8egBn muestra el $uadro =Y 3.2.3& en el rango de pre/ios de 28V 5+&+++ a 28V 6+&+++ e?iste una demanda efe/tiva de -B0'7 unidades para una oferta inmediata de 0&0,6 unidades u Aogares& e?istiendo un /onsiderable d>fi/it E emanda Insatisfe/AaF de

-5

1B'H' Aogares& por lo 4ue este segmento de pre/ios es atra/tivo para los pro<e/tos de edifi/a/i1n multifamiliar& en parti/ular para nuestro pro<e/to. CF230% ND 3.2.3 D,82932 I9=2-.=6,1M2 S,4A9 P0,1.% 3, ;2 V./.,932

PR($I* ( %A :I:I(= A (= 28V

(MA= A (F($!I:A 9*#AR(8 ', ;,; 63 +,3 3+ '5' 56 '-3 -H -'3 -- +;; 0+ 506 H -3- 5,5 - +,3 0 ,H' +,6 - 3;0 --3 5+, -3+ + + + 'H6 H'0

*F(R!A I=M( IA!A :I:I(= A8 + + 0++ 5 0 0,0 0 0,, 0 5,' - ''0 0 5'0 0 0,6 0 03, 66;H, -H3 -6; ';3 06' 5; 3, ; 0- H+'

(MA= A I=8A!I8F($9A 9*#AR(8 ', ;,; 63 +,3 3+ 05' 56 ''H -, 03-0 ,,H , H-3 6 0'' ' +63 0 ,H, ;35 0 3'' 6;C 6+ 030 6H C 06' C 5; C 3, C; ',- +0H

PAR!I$IPA$IZ= P*R RA=#* D 0+.0; ''.63 03.0H 0H.,; 0-.3, 00.'; -.06 '.06 +.;+.6; +.'6 +.5+ +.H3 C+.+' +.+5 +.+' C+.+6 C+.+' C+.+' +.++ 0++.++

9asta 3 +++ 3 ++0 C , +++ , +++ C 0+ +++ 0+ ++0 C 05 +++ 05 ++0 C '++++ '+ ++0 C '5 +++ '5 ++0 C -+ +++ -+ ++0 C 3+ +++ 3+ ++0 C 5+ +++ 5+ ++0 C 6+ +++ 6+ ++0 C ;+ +++ ;+ ++0 C ,+ +++ ,+ ++0 C 0++ +++ 0++ ++0 C 0'+ +++ 0'+ ++0 C 05+ +++ 05+ ++0 C '++ +++ '++ ++0 C '5+ +++ '5+ ++0 C -++ +++ -++ ++0 C 5++ +++ ML8 ( 5++ +++ !*!A%

CF230% ND 3.2.7 D.=-0.*F1.:9 3, ;2 D,82932 E6,1-./2 S,4A9 P0,1.% 3, ;2 V./.,932 y E=-02-% S%1.%,1%9:8.1%

-6

(8!RA!* PR($I* ( %A :I:I(= A (= 28V A%!* M( I* A%!* M( I* M( I* "AJ* "AJ* !*!A%

9A8!A 3+++ 3 ++0 C , +++ , ++0 C 0+ +++ 0+ ++0 C 05 +++ 05 ++0 C '+ +++ '+ ++0 C '5 +++ '5 ++0 C -+ +++ -+ ++0 C 3+ +++ 3+ ++0 C 5+ +++ 5+ ++0 C 6+ +++ 6+ ++0 C ;+ +++ ;+ ++0 C ,+ +++ ,+ ++0 C 0++ +++ 0++ ++0 C 0'+ +++ 0'+ ++0 C 05+ +++ 05+ ++0 C '++ +++ '++ ++0 C '5+ +++ '5+ ++0 C -++ +++ -++ ++0 C 5++ +++ ML8 ( 5++ +++ !*!A%

nY nY nY nY nY 9*#AR(8 nY 9*#AR(8 9*#AR(8 9*#AR(8 9*#AR(8 9*#AR(8 + 0 +0+ 0 ;+6 ; ;3, 0, -'', ;,; 500 0 6,3 , H56 0H ;'' -- '00 63 +,3 -30 0 -3; , 5-+ 0+ 566 0H 36, 3+ '5' + 3 -;, 5 H;0 '0 ,-6 '3 +3H 56 '-3 6,' - +-0 H ,+H 05 3H6 0+ -+6 -H -'3 50' 3 +30 ' H,5 03 +,; 00 35' -- +;; -30 0 6,3 3 '65 3 ''6 + 0+ 506 6,' 0 6,3 ' 0-' 0 3+H - 3-6 H -36,0 0 -3; ,5;+3 + - 5,5 ,5' 6;3 ,5' ;+6 + - +,3 + --; ,53 ;+' + 0 ,H-30 --6 + 0 3+H + ' +,6 0;0 --5 ,5' 00' + - 3;0 + --3 + + + --3 0;+ --, + + + 5+, -3+ + + + -3+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + 5 6'; '' 56+ 3; ;66 0++ ;'0'+ '35 'H6 H'0

%a

emanda (fe/tiva se /ompone por 'H6&H'0 Aogares&& lo /ual signifi/a 4ue el

06.0HD del total de los Aogares E !otal 0_,--&,'5 F son demandantes efe/tivos de vivienda. e este total& el 06.+HD E3;&;66 Aogares F pertene/en al =8( Medio < --.H'D

E0++&;'- Aogares F. $on esto podemos /on/luir 4ue Aa< un nBmero alto de demandantes de este tipo de viviendas < 4uieren < pueden ad4uirirlas. 8egBn los /uadros =Y 3.2.7 ,5' unidades EAogaresF demandados por el estrato medio & segBn el pre/io de la vivienda entre 28 V5+&+++ a 28V6+&+++.++ el $uadro ND 3.2.& se puede observar 4ue el 0+D de los Aogares /on ingresos entre 28V 0&++0C28V '&+++ al mes pueden ad4uirir viviendas entre 28V 5+&+++ a 28V6+&+++& lo /ual respalda la ele//i1n de nuestro pro<e/tos /on viviendas de este rango.

CF230% ND 3.2.& D.=-0.*F1.:9 3, ;2 D,82932 E6,1-./2 =,4A9 P0,1.% 3, ;2 V./.,932 , I940,=% 3,; %420

-;

I=#R(8* M(=82A% (% 9*#AR E28 Z%AR(8F PR($I* ( %A =.I. :I:I(= A (= 28V


9A8!A 3+++ 3 ++0 C , +++ , ++0 C 0+ +++ 0+ ++0 C 05 +++ 05 ++0 C '+ +++ '+ ++0 C '5 +++ '5 ++0 C -+ +++ -+ ++0 C 3+ +++ 3+ ++0 C 5+ +++ 5+ ++0 C 6+ +++ 6+ ++0 C ;+ +++ ;+ ++0 C ,+ +++ ,+ ++0 C 0++ +++ 0++ ++0 C 0'+ +++ 0'+ ++0 C 05+ +++ 05+ ++0 C '++ +++ '++ ++0 C '5+ +++ '5+ ++0 C -++ +++ -++ ++0 C 5++ +++ ML8 ( 5++ +++ !*!A%

9A8!A 0++ D ,.,' 0.05 0.6; +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0.3;

0+0 C 05+ D '.H3 3.6+ 0.6; 0.'; +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0.,6

050 C '++ D ,.,' 00.3H 0.6; 5.+6 0.3H 0.H' +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 5.'5 D 5.,, 0.05 6.6; ,.,6 '.HH 0.H' 3.-5 +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 3.0;

-+0 C 3++ D 'H.30 0,.-H 0-.-0-.H' 0+.35 00.53 +.++ 5.'6 H.+H +.++ +.++ +.++ 03.'H +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 03.,5

3+0 C 5++ D ,.,' 0+.-3 0,.-05.0H 00.H3 H.6' 3.-5 5.'6 +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 00.3+

5+0 C ;++ D '+.5H '0.,3 -5.++ 'H.00 'H.,5 0H.'-+.3'0.+5 +.++ 0+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ '3.,;

;+0 C 0+++ D '.H3 '0.,3 00.6; 0-.H' ''.-H '5.++ 0;.-H 05.;H H.+H +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 06.+;

0++0 C '+++ D ,.,' 6.H+ ,.-6.-0;.H0 '5.++ -3.;, -6.,3 53.55 0+.++ 0++.++ 6+.++ 5;.03 0++.++ 0++.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 03.30

'++0 C -+++ D +.++ +.++ 0.6; 0.'; +.++ -.,5 +.++ 5.'6 +.++ 6+.++ +.++ '+.++ 03.'H +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0.,3

-++0 C ML8 ( 5+++ 5+++ D +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 3.-5 +.++ 0,.0, 0+.++ +.++ +.++ 03.'H +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.5, D +.++ 0.05 +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ H.+H 0+.++ +.++ '+.++ +.++ +.++ +.++ 5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.63

!*!A% D 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0++.++

D '.H3 0.05 +.++ 5.+6 '.HH 0.H' 3.-5 0+.5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ '.6+

el /uadro siguiente se observa 4ue el '+D de los Aogares 4ue prefieren ad4uirir una vivienda del rango de pre/io de 28V 5+&+++a 28V 6+&+++.++& podra pagar una /uota m?ima de entre 28V -+0 a 28V 5++ mensuales

CF230% ND 3.2.< D.=-0.*F1.:9 3, ;2 CF%-2 M,9=F2; M5N.82 2 >2420 =,4A9 P0,1.% 3, ;2 V./.,932

-,

$2*!A M(=82A% MLSIMA E28VF PR($I* ( %A 9A8!A :I:I(= A (= 28V '5 9A8!A 3 +++ 3 ++0 C , +++ , ++0 C 0+ +++ 0+ ++0 C 05 +++ 05 ++0 C '+ +++ '+ ++0 C '5 +++ '5 ++0 C -+ +++ -+ ++0 C 3+ +++ 3+ ++0 C 5+ +++ 5+ ++0 C 6+ +++ 6+ ++0 C ;+ +++ ;+ ++0 C ,+ +++ ,+ ++0 C 0++ +++ 0++ ++0 C 0'+ +++ 0'+ ++0 C 05+ +++ 05+ ++0 C '++ +++ '++ ++0 C '5+ +++ '5+ ++0 C -++ +++ -++ ++0 C 5++ +++ ML8 ( 5++ +++ !*!A% D +.++ 0.06 +.++ 0.'; +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.3H '6 C 5+ D -'.-5 06.', 5.0; 0.'; +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ ;.5H 50 C ;5 D ,.,' ,.03 0'.+; 0.'; +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 3.3H ;6 C 0++ 0+0 C 05+ 050 C '++ '+0 C -++ -+0 C 5++ 5+0 C 0+++ D -5.'H 3-.+' 55.0; -5.33 0.3H +.++ +.++ 5.'6 +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ ';.'6 D 5.,, 6.H, 0+.-3 30.;; 33.;, +.++ ,.;+ '0.+5 +.++ 0+.++ +.++ '+.++ 03.'H +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0,.;+ D +.++ -.3H ,.6' 00.-H 'H.,5 -,.36 ,.;+ 5.'6 +.++ 0+.++ '5.++ '+.++ 03.'H +.++ 5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0-.35 D 5.,, '.-0.;' '.500.H3 3,.+, 56.5' '0.+5 -6.-6 3+.++ 5+.++ '+.++ ',.5; 0++.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0-.05 D +.++ +.++ 0.;' +.++ 0.3H 5.;; ,.;+ -0.5, 0,.0, '+.++ +.++ 3+.++ ',.5; +.++ 5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ -.5+ D +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0.H' +.++ 5.'6 ';.'; +.++ '5.++ +.++ 03.'H +.++ +.++ 5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0.+H
ML8 ( 0+++

=.I. D 00.;6 0,.6+ -.35 -.,+ ,.H6 5.;; 0;.-H 0+.5H.+H '+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ H.3H

!*!A%

D +.++ +.++ 0.;' 0.'; 0.3H +.++ +.++ +.++ H.+H +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.;,

D 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0++.++

(n el $uadro =Y -.'.; se apre/ia 4ue el ma<or por/enta.e E65.5'DF del =ivel 8o/ioe/on1mi/o Medio tiene preferen/ia por viviendas /u<as reas se en/uentren en el rango de ;6 a 0++ m'. CF230% ND 3.2.? P0,6,0,91.2 3, 0,2 3, ;2 V./.,932
LR(A (8!RA!* 9A8!A 5+ M' D A%!* M( I* A%!* M( I* M( I* "AJ* "AJ* !*!A% +.++ +.++ +.++ ;.03 +.++ 0.,; ( 50 A ;5 M' D 00.00 H.5' 0+.-3 ;.03 06.6; 0'.0+ ( ;6 A 0++ M' D ''.'' 60.H+ 65.5' 6+.;0 5+.++ 53.;0 ( 0+0 A 05+ M' D 66.6; 0H.+5 '+.6H 0;.,6 ,.-0;.-, ML8 ( 05+ M' D +.++ 3.;6 -.35 -.5; ,.-5.3; =.I. D +.++ 3.;6 +.++ -.5; 06.6; ,.3;
!*!A%

D 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++

CF230% ND 3.2.? P0,6,0,91.2 3, NF8,0% 3, D%08.-%0.%= 3, ;2 V./.,932

-H

=2M(R* (8!RA!*
0 '

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3 !*!A%

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D 00.00 0H.+5 30.-, -5.;0 5+.++ -H.+3

D ;;.;, 66.6; 3,.', -'.03 30.6; 35.'5

D 00.00 03.'H -.35 '0.3,.-00.H-

D 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++

CF230% ND 3.2.? P0,6,0,91.2 3, NA8,0% M5N.8% 3, P.=%=


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0)' -)3 5)6 ;), ML8 ( , =.I !*!A%

A%!* M( I* A%!* M( I* M( I* "AJ* "AJ* !*!A%

D 00.00 +.++ -.35 -.5; ,.-5.5H

D ''.'' 03.'H '3.03 -5.;0 ,.-0H.';

D ''.'' 3'.,6 50.;' -H.'H 5,.-3,.3+

D --.-'-.,0 6.H+ 0+.;0 +.++


,.6+

D 00.00 H.5' 0+.-3 -.5; 06.6; 00.0;

D +.++ H.5' -.35 ;.03 ,.-6.H6

D 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++ 0++.++

CF230% ND 3.2.? P%=.*.;.323 3, P2420 ,; 10E 3, CF%-2 I9.1.2; 3,; V2;%0 P*8I"I%I A ( PA#AR (% 0+D ( $2*!A I=I$IA% (% :A%*R ( %A :I:I(= A 8I =* =.I.

PR($I* ( %A :I:I(= A (= 28V

!*!A%

D D D D 9A8!A 3 +++ ,5.;0 H.5' 3.;6 0++.++ 3 ++0 C , +++ ;5.++ '+.35 3.55 0++.++ , ++0 C 0+ +++ 65.5' -3.3, +.++ 0++.++ 0+ ++0 C 05 +++ 6-.63 -6.-6 +.++ 0++.++ 05 ++0 C '+ +++ ;+.'; '3.-' 5.30 0++.++ '+ ++0 C '5 +++ ;+.++ -+.++ +.++ 0++.++ '5 ++0 C -+ +++ 0++.++ +.++ +.++ 0++.++ -+ ++0 C 3+ +++ H+.++ 0+.++ +.++ 0++.++ 3+ ++0 C 5+ +++ 0++.++ +.++ +.++ 0++.++ 5+ ++0 C 6+ +++ 5+.++ +.++ 5+.++ 0++.++ 6+ ++0 C ;+ +++ 5+.++ 5+.++ +.++ 0++.++ ;+ ++0 C ,+ +++ +.++ 0++.++ +.++ 0++.++ ,+ ++0 C 0++ +++ 5+.++ 5+.++ +.++ 0++.++ 0++ ++0 C 0'+ +++ +.++ +.++ +.++ +.++ 0'+ ++0 C 05+ +++ +.++ 0++.++ +.++ 0++.++ 05+ ++0 C '++ +++ 0++.++ +.++ +.++ 0++.++ '++ ++0 C '5+ +++ +.++ +.++ +.++ +.++ '5+ ++0 C -++ +++ +.++ +.++ +.++ +.++ -++ ++0 C 5++ +++ +.++ +.++ +.++ +.++ ML8 ( 5++ +++ +.++ +.++ +.++ +.++ !*!A% ;0.;3 '5.5, '.6, 0++.++ (n el $uadro ND 3.2.? /onsigna una rela/i1n de distritos preferidos por a4uellos demandantes de vivienda /alifi/ados e interesados en /ompra de vivienda entre el rango

3+

de 28V 5+&+++ a 28V 6+&+++& segBn el /uadro en men/i1n& se tiene 4ue el 10.00E de los demandantes de vivienda tienen preferen/ia por el distrito de Pueblo %ibre.

CF230% ND 3.2.? P0,6,0,91.2 3, ;%= D.=-0.-%= >202 C%8>02 =,4A9 P0,1.% 3, ;2 V./.,932
I8!RI"2$IZ= ( %*8 I8!RI!*8 ( PR(F(R(=$IA PARA $*MPRA 8(#]= PR($I* ( %A :I:I(= A I8!RI!*8 PR($I* ( %A :I:I(= A (= 28V 9A8!A 3 +++ 3 ++0 C , +++ , ++0 C 0+ +++ 0+ ++0 C 05 +++ 05 ++0 C '+ +++ '+ ++0 C '5 +++ '5 ++0 C -+ +++ -+ ++0 C 3+ +++ 3+ ++0 C 5+ +++ 5+ ++0 C 6+ +++ 6+ ++0 C ;+ +++ ;+ ++0 C ,+ +++ ,+ ++0 C 0++ +++ 0++ ++0 C 0'+ +++ 0'+ ++0 C 05+ +++ 05+ ++0 C '++ +++ '++ ++0 C '5+ +++ '5+ ++0 C -++ +++ -++ ++0 C 5++ +++ ML8 ( 5++ +++ !*!A% =.I. D 5.,, 3.65 ,.6' 5.+6 +.++ 0.H' ,.;+ 5.'6 0,.0, +.++ +.++ +.++ 03.'H +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ 3.;, J(828 8A=!IA#* ( $9*RRI%%*8 8A= MI#2(% %A M*%I=A MAR`A 82R$* D +.++ 0.06 -.35 ;.5H ;.36 0;.-0 ,.;+ 05.;H 0,.0, 0+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++
+.++ +.++ +.++ +.++ 6.'+

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D '.H3 3.65 5.0; 6.-0-.3;.6H 3.-5 5.'6 +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++
6.03

D +.++ 3.65 0.;' ;.5H '.HH ;.6H ,.;+ +.++ H.+H '+.++ +.++ +.++ ',.5; 0++.++ +.++ +.++
+.++ +.++ +.++ +.++ 5.++

D +.++ -.3H 0.;' 6.-,.H6 -.,5 ,.;+ 0+.5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++ +.++
+.++ +.++ +.++ +.++ 3.33

D +.++ 0.06 5.0; +.++ +.++ 5.;; +.++ 0+.50,.0, 0+.++ 5+.++ +.++ 03.'H +.++ +.++ 5+.++ +.++ +.++ +.++ +.++
'.;H

-.30

(l /liente ob.etivo EfinalF al /ual va dirigido el pro<e/to& esta /onstituido por pare.as .1venes o familias& /u<as edades flu/tBan entre los '5 a -H aGos& /on +0 a ' Ai.os & de profesionales independientes < dependientes < pe4ueGos empresarios de un nivel so/ioe/on1mi/o medio& el /ual tiene el siguiente perfil: N./,; S%1.% E1%9:8.1% M,3.% Ingreso Mensual familiar Promedio: 28V 0&+++ a 28V '&+++.++ Preferen/ias : las prin/ipales /ara/tersti/as psi/ogrfi/as del grupo ob.etivo estn rela/ionadas a su a/tividad e/on1mi/a& la /onforma/i1n del nB/leo familiar < a sus Abitos alimenti/ios < laborales& entre los prin/ipales desta/a el Ae/Ao de bus/ar vivir /er/a de su /entro de traba.o o nego/io < realizar /ompras de alimentos semanalmente@ lo /ual& influ<e en la ubi/a/i1n del pro<e/to& 4ue debe guardar rela/i1n /on estas /ara/tersti/as@

30

por lo 4ue bus/an zona residen/ial /on buena ubi/a/i1n& tran4uila& segura& par4ues& buenos a/abados < a//esibilidad a /entros /omer/iales < estudios. =ivel de (du/a/i1n Jefe de 9ogar: Profesionales dependientes e independientes $omposi/i1n familiar: M?imo /in/o E+5F integrantes =uestro grupo ob.etivo tiene a/epta/i1n por los departamentos ubi/ados en zonas />ntri/as& de pre/ios a//esibles& /on medidas de seguridad ade/uadas& 4ue van desde los ;6 a 0++ m'& /on tres dormitorios E de preferen/iaF < +' a +- 8899& /on pre/ios 4ue os/ilen entre los 28V 3+&+++ a 28V 6+&+++. i/Ao se/tor /alifi/ar a un $r>dito Mi :ivienda /on una /uota mensual m?ima igual al -+D de sus ingresos E28V 5++.++F

3.3 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DEL MERCADO 8egBn el (studio O(l Mer/ado de (difi/a/iones 2rbanas en %ima Metropolitana < el $allaoP de $AP($* '&++; el rango de pre/ios de 28V 5+&+++ a 28V 6+&+++ tiene una demanda efe/tiva de -&+,3 unidades& de los /uales ,5' unidades E';.6-D del totalF son demandadas por el estrato so/ioe/on1mi/o Medio& estrato al /ual dirigiremos nuestra publi/idad. Adems el 0+.++D tiene preferen/ia por el distrito de Pueblo %ibre& segBn el rango de pre/io de la vivienda de 28V 5+&+++ a 28V 6+&+++ =uestro pro<e/to se en/uentra en una zona geogrfi/a atra/tiva& en donde se vende la /uarta parte del total de departamentos vendidos& lo 4ue involu/ra una ma<or /ompeten/ia. Asimismo& el anlisis de los diferentes /uadros estadsti/os& se pudo determinar las siguientes /ara/tersti/as o informa/i1n /lave para el >?ito del pro<e/to: e a/uerdo al estudio de la demanda& la posibilidad de pago de la /uota mensual m?ima de 28V 5++.++ & segBn el pre/io de la vivienda es del '+D < el 5+D de los Aogares tienen la posibilidad de pagar el 0+D de la $uota ini/ial del :alor de la :ivienda E28V 5+&+++ a 28V 6+&+++F.

3'

8egBn el estudio de la demanda& se /on/lu<e adems 4ue nuestro grupo ob.etivo Efamilias /ompuestas por 3 a 5 integrantes F & 4ue pertene/en al estrato so/ioe/on1mi/o Medio& tienen una alta preferen/ia de 3,.',D por viviendas de +- dormitorios& el 50.;'D de estas familias prefieren edifi/ios de m?imo 5 a 6 pisos. =uestro pro<e/to tiene una ubi/a/i1n /er/ana a /entro de traba.o& /olegios& /entros /omer/iales& Aospitales& 4ue son /ara/tersti/as deseadas por nuestro /liente ob.etivo. (l ma<or por/enta.e de estos departamentos tienen un rea entre ;6.++ a 0++.++ m'& /on una preferen/ia del 65.5'D& del nivel so/ioe/on1mi/o Medio. !oda la informa/i1n obtenida de los /uadros estadsti/os del (studio de Mer/ado& tanto de la *ferta < emanda (fe/tiva@ as /omo al Anlisis de la $ompeten/ia& realizada en

/ampo& respaldan la ele//i1n de nuestro pro<e/to inmobiliario del (difi/io Multifamiliar O8an Andr>s IIP & en el distrito de Pueblo %ibre& /on lo /ual se espera /umplir unos de los ob.etivos del pro<e/to& 4ue es de la rentabilidad esperada < venta total de los departamentos en el plazo previsto.

3-

3.7 ANALISIS FODA FORTALE!AS 8an Andr>s II /uenta /on una ubi/a/i1n estrat>gi/a 4ue permite a//eder a las prin/ipales avenidas de la zona EAv. "rasil& %a Marina& 8u/re& "olvar& %a Mar& 8an Martn et/.& entre otrasF < /entros de servi/ios diversos EM(!R*& P%AMA :(A& 9*8PI!A% 8A=!A R*8A& $%I=I$A 8!(%%A MARI8& (!$F. (?iste una demanda de viviendas& en el medio so/ial mu/Aas familias estn bus/ando diversas alternativas de vivienda& < nos enfo/amos en un se/tor 4ue les podra resultar mu< atra/tivo nuestro pro<e/to& bsi/amente in/entivados por la ne/esidad de vivienda. (l pro<e/to /uenta /on una edifi/a/i1n moderna& antissmi/a < /onfiable. 8an Andr>s II /uenta /on seguridad las '3 Aoras& para dar a sus Aabitantes ma<or tran4uilidad. %os esta/ionamientos se vendern independiente mente de los departamentos& generando una nueva alternativa de /ompra a los /lientes. OPORTUNIDADES In/remento del nivel de /onfianza < ma<or /apa/idad ad4uisitiva de los /onsumidores: (l aumento en el poder ad4uisitivo Aa generado un in/remento en la demanda por parte del segmento ob.etivo de M vivienda. (sto representa una importante oportunidad de ventas para la empresa. (?iste demanda por ser una zona atra/tiva& por lo 4ue la velo/idad de ventas es mu< altas en los meses previstos (l >?ito del programa M vivienda Aa generado una respuesta favorable por parte del pBbli/o& 4uien /onfa en el fun/ionamiento del /r>dito. DEBILIDADES %as avenidas "olvar < 8an Martn tiene un alto trnsito veAi/ular durante Aora punta. (ste punto pude in/omodar a las personas 4ue vivan por la zona. $onstante aumento del pre/io de a/ero al nivel mundial < lo/al puede influir en el pre/io de los inmuebles.

33

Por ser una empresa .oven en el 8e/tor inmobiliario& finan/ieramente se en/uentra limitada.

AMENA!AS %os in/onvenientes provo/ados por in/identes /on miembros de gremios de /onstru//i1n /ivil. A/tuales pro<e/tos de vivienda similares en la zona.& provo/ando gran /ompeten/ia 4ue podra obligar a ba.ar sus pre/ios

Aumento de la tasa de inter>s < en/are/imiento del /r>dito Aipote/ario.

35

7.

PLAN DE MAR(ETING

=uestra rea inmobiliaria tiene /omo ob.etivo prin/ipal

realizar un pro<e/to rentable a trav>s del

planeamiento a mediano < largo plazo satisfa/iendo la ne/esidad de nuestros poten/iales /lientes < de la perspe/tiva del mer/ado inmobiliario.

=uestro Plan de Mar7eting tiene /omo prop1sito 4ue la empresa reali/e una gesti1n efi/iente& profesional < de /alidad garantizada.

I9-0%3F11.:9

(l 8iguiente informe evalBa el pro<e/to S29 A930K= II& pro<e/to de viviendas multifamiliares distribuidas en un terreno de ';6.-+ m' < /onsiste en la /onstru//i1n de 00 departamentos& < ; esta/ionamientos& distribuidos en un solo blo4ue de 5 pisos. (l pro<e/to est ubi/ado en el distrito del Pueblo %ibre& provin/ia de %ima.

%os departamentos /uentan /on - dormitorios& ' baGos /ompletos Euno in/orporado en el dormitorio prin/ipalF < un medio baGo& salaC/omedor& /o/ina < lavandera. %as reas de los departamentos van desde ;5 m' Aasta H5 m'.

%as viviendas se podrn ad4uirir /on el /r>dito M vivienda& < estn dirigidas a los =8( " < $& 4ue a/tualmente Aabitan en viviendas al4uiladas& en /asas de parientes o 4ue re/ientemente se Aa<an independizado < deseen un espa/io propio para me.orar su /alidad de vida < la de sus familias.

(l pro<e/to provee de este valor agregado por medio de la implementa/i1n de servi/ios& seguridad < un ambiente ade/uado para vivir. entro de las venta.as 4ue 8an Andr>s II brindar estn un /olegio parro4uial& un mini mer/ado& /abinas de Internet& un WaXaXasi& reas /omunes de uso mBltiple& seguridad las '3 Aoras& entre otras.

36

7.1.1 ESTRATEGIA DE MAR(ETING

=uestra empresa tiene /omo prin/ipal ob.etivo la /onstru//i1n < venta de unidades inmobiliarias 4ue /umplan /on los estndares de /alidad similares en el mer/ado. Asimismo los se/tores medio < medio ba.o E"' < $0F& teniendo un /omportamiento de /ompras similar en la /ual bus/an en todo momento satisfa/er su ne/esidad de autoestima < realiza/i1n& los /uales se en/uentran en todo momento priorizando el estatus < el bienestar de ellos por en/ima de los /ostos de algBn valor deseado.

Por estas razones nuestra estrategia de mar7eting estar /entrada en priorizar los puntos men/ionados& bus/ando diferen/iar nuestra oferta de lo 4ue ofre/e la /ompeten/ia en el mismo segmento.

%a estrategia /entral del pro<e/to se basa en la diferen/ia/i1n del produ/to& /on al/an/e al mer/ado de viviendas en general.

=uestro plan de ventas tiene /omo ob.etivo prin/ipal vender el 0++D de las unidades inmobiliarias .unto /on la entrega final del pro<e/to. !eniendo en /uenta las estrategias generales e?puestas en el Plan de =ego/ios& el rea de Mar7eting enfo/ar sus ob.etivos en afianzar estas estrategias < generar t/ti/as alrededor de las /uales gire la publi/idad& la gesti1n de ventas& entre otros.

7.1.2. OBJETIVOS Y TACTICAS

M,0123% O*+,-./% (l grupo ob.etivo delimitado para 8an Andr>s II /onsiste en familias .1venes Epadres entre los '5 < -5 aGosF 4ue estn ad4uiriendo su primera vivienda. (n su ma<ora pertene/ientes a los =8( " < $ E4ue en /on.unto suman el 3'.HD de la pobla/i1n de la #ran %ima& de a/uerdo /on Apo<o NI#MF

3;

< 4ue a/tualmente viven en zonas representativas del se/tor < aledaGas al pro<e/to. (l nBmero promedio de Ai.os es '.5. $uentan /on un traba.o estable& < en mu/Aos /asos tanto el padre /omo la madre traba.an. %as propor/iones de traba.adores dependientes e independientes son mu< /er/anas < ambos grupos traba.an un promedio de ; Aoras diarias. (l H5D profesa la religi1n /at1li/a. (l medio de transporte ms /omBn para el grupo es transporte urbano. #eneralmente el .efe de familia utiliza tel>fono /elular& < se a/ude /on fre/uen/ia a las /abinas de Internet& aun4ue dentro del =8( si se tiene una /omputadora propia.

E=-02-,4.2 G,9,02; ND1: E96%LF, y 3,=200%;;% 3, 8,0123%

Branding

(MPR(8A

Identificar al segmento objetivo con el proyecto

Enfoque

Producto que supere las expectativas

Benchmarking

Utilizar la s piezas publicitarias y el proceso de ventas para marcar diferencias con otros proyectos y transmitir preocupacin por las necesidades de nuestro pblico

Bri n ar d se n ac s n d i ex e c us l iv da i d

pe Su lo rar jo me el rd

y ca ad lid su p rio e r

r me d ca o

*b.etivo:

%ograr una identifi/a/i1n por parte del segmento ob.etivo /on el pro<e/to.

$omo el segmento ob.etivo se en/uentra en bus/a de una vivienda& est e?puesto a mu/Aa publi/idad rela/ionada < a mu/Aos pro<e/tos& 4ue ofre/en Produ/tos similares. ^sta sobreCe?posi/i1n puede provo/ar /onfusi1n en los /lientes. 8an Andr>s II bus/a llegar dire/tamente a las ne/esidades inmediatas del segmento: una vivienda propia& tran4uilidad < seguridad. %as venta.as 4ue por este lado brindan todos los servi/ios dentro del pro<e/to Aarn 4ue 8an Andr>s II resalte del resto.

3,

!/ti/a:

Para lograr esto& nos enfo/aremos en la pieza prin/ipal de promo/i1n Eel trpti/o informativoF < en la informa/i1n 4ue la vendedora brinde en forma oral al /liente durante el pro/eso de venta. (l mensa.e 4ue se 4uiere transmitir es el /ono/imiento de las ne/esidades del segmento < la preo/upa/i1n por detalles 4ue fa/ilitarn la vida diaria de los propietarios. Al mar/ar pautas& tambi>n se logra /onven/er al /liente de la /alidad del produ/to.

E=-02-,4.2 G,9,02; ND2: B,91M820O.94 y 3,=200%;;% 3, >0%3F1-%

Branding
ar se n y c sac i ali da n d e d e su pe xclu siv rio id r ad

(MPR(8A
Producto que supere las expectativas

!inimizar el nmero de procesos de venta truncos por temas de comodidad y"o tiempos de espera

#valuacin de las mejores pr$cticas comerciales% servicios adicionales en la caseta de ventas% informacin detallada y asesoramiento

Su el rd ejo m o r lo d ra rca pe me

Bri

nd

Enfoque

Benchmarking

*b.etivo:

Minimizar el nBmero de pro/esos de venta trun/os por temas de /omodidad o tiempos de espera.

8e 4uiere lograr 4ue el /liente re/iba informa/i1n desde el momento en 4ue ingresa a la /aseta. Para ello& la propuesta visual al interior de la /aseta E/olores& ilumina/i1n& de/ora/i1n a/orde al pro<e/to& ma4uetas& videos informativos& entre otrosF& los uniformes del personal de ventas < la imagen de solidez /omo /on.unto& ser lo sufi/ientemente atra/tiva /omo para mantener a los /lientes esperando su turno de aten/i1n en los das de ma<or afluen/ia.

3H

!/ti/a:

Para poder brindar el me.or servi/io posible& el e4uipo de mar7eting de 8an Andr>s II Aa realizado una evalua/i1n de las me.ores pr/ti/as /omer/iales entre los pro<e/tos multifamiliares de la zona& as /omo tambi>n de otras inmobiliarias lderes en el medio. (l resultado se vera plasmado en las instala/iones de la /aseta de ventas& 4ue ofre/ern a los visitantes /omodidad& seguridad para sus autos as /omo dentro del estable/imiento.

Respe/to a la informa/i1n brindada en la /aseta de ventas& la presen/ia de los m1dulos de la entidad finan/iera& as /omo el material promo/ional de los proveedores de la obra sern el apo<o para el personal de ventas& sin llegar a limitar la informa/i1n prin/ipal 4ue se brinde& ni sobre/argando a las personas.

8an Andr>s II abar/a una dimensi1n ma<or a la de la vivienda popular /onven/ional& al introdu/ir servi/ios diseGados para a/omodarse al estilo de vida del segmento& darles /er/ana& pra/ti/idad < seguridad. e esta manera& el propietario no s1lo ad4uiere el produ/to bsi/o Eel departamentoF

sino tambi>n una serie de elementos 4ue in/rementan el valor de su dinero.

E=-02-,4.2 G,9,02; ND3: B0293.94

Branding
Brin da rs en y c sac ali in da de d su exc pe lus rio ivid r ad

(MPR(8A

&ptimizar los esfuerzos de publicidad y promocin explotando los atributos propios del proyecto

Enfoque

Producto que supere las expectativas

Benchmarking

'provec(ar cobertura de medios durante inauguracin% auspicio de empresas proveedoras y comunicacin )boca a boca* en donde se traduzca la calidad del proyecto

el rd ejo m o r lo d ra rca pe me Su

*b.etivo:

5+

*ptimizar los esfuerzos de publi/idad < promo/i1n e?plotando los atributos propios del pro<e/to.

8e piensan aprove/Aar las bondades del pro<e/to < la e?pe/tativa 4ue generar& para dar a /ono/erlo entre el pBbli/o < atraer /ompradores. e la misma forma& la publi/idad ser menos

densa 4ue la de otros pro<e/tos& enfo/ndose en la mar/a /omo indi/ador de /alidad < en la rela/i1n del pro<e/to /on otras entidades.

!/ti/a:

(speramos /ontar /on una /omuni/a/i1n Obo/a a bo/aP fluida < positiva& entre las personas 4ue est>n bus/ando una vivienda. As se ver redu/ido el presupuesto destinado a prensa es/rita& en/artes& et/.

MAR(ETING MIP

8e realizar el anlisis estrat>gi/o en fun/i1n de las variables empleadas en el mar7eting.

PRODUCTO

=uestro produ/to inmobiliario esta dirigido a los se/tores de nivel so/ioCe/on1mi/o "' < $0& el /ual tiene /omo ob.etivo /ubrir las ne/esidades de este segmento pobla/ional& bus/ando departamentos /on ar4uite/tura moderna& aprove/Aando al m?imo los espa/ios& volBmenes& a/abados de /alidad& seguridad& entre otras /ualidades del produ/to& pudiendo apre/iarlo en sus respe/tivos planos.

=uestro edifi/io /ontempla 00 unidades inmobiliarias para familias .1venes /on un nB/leo de 3 a 5 personas& 4ue desean me.orar su /alidad de vida& /omo tambi>n para personas ma<ores 4ue desean vivir en rea mas pe4ueGa.

50

D.=-0.*F1.:9:

%os departamentos /ontarn /on la siguiente distribu/i1n: 8alaC/omedor& /o/ina& lavandera& patio E0er pisoF& - dormitorios& prin/ipal /on el baGo in/orporado& < un baGo se/undario para los dormitorios.

A12*23%=:

Piso par4uet en sala& /omedor < pasadizo. $o/ina /on tablero postformado& muebles altos < ba.os. ormitorios alfombrados. Puertas en madera M F pintada al du/o. :idrios in/oloros sistema =ova. Paredes empastadas pintadas en /olor blan/o Aumo $PP.

PROMOCION $onsiderando 4ue las ventas se in/rementan en los meses previos al 4ue el /liente re/ibe su gratifi/a/i1n Ema<oN.unio& o/tubreCnoviembreF < los meses en 4ue se /omienza a apre/iar las obras& nuestro pro<e/to /entrar su publi/idad& mediante el uso de Aerramientas de mar7eting.

Asimismo& se utilizarn /arteles& folletos& volanteo en prin/ipales puntos de afluen/ia de pBbli/o& pgina Xeb < mailing. Plan de Medios para reforzar la estrategia de mar7eting < minimizar las debilidades des/ritas del pro<e/to.

Adi/ionalmente& se ofre/er promo/iones para los primeros - /ompradores& 4uienes a la firma del /ontrato de /ompra venta re/ibirn una /o/ina a gas 4ue sern propor/ionadas por uno de nuestros proveedores.

5'

PRECIO

A fin de determinar el pre/io promedio de los departamentos se analizaron los pre/ios de los departamentos de los pro<e/tos de vivienda de similares /ara/tersti/as < 4ue estaban dirigidos al mismo pBbli/o ob.etivo.

(n la determina/i1n de pre/io influ<en diferentes fa/tores internos < e?ternos. %os

fa/tores

internos estn ligados /on los ob.etivos& /ostos < gastos administrativos <Ko finan/ieros de la empresa.

(nte los fa/tores e?ternos resaltan la naturaleza de mer/ado& la /ompeten/ia < la demanda.

(s importante mantener siempre una rela/i1n pre/ioCprodu/to& para .ustifi/ar la inversi1n de los /lientes < satisfa/er sus ne/esidades.

=uestros pre/ios por metro /uadrado estn /al/ulados de tal manera 4ue garantizan la /alidad ofre/ida por el produ/to& siendo altamente /ompetitivos Ever /uadro de anlisis de /ompeten/ia del estudio de mer/adoF.

PLA!A

%a zona del distrito de Pueblo %ibre donde se en/uentra nuestro pro<e/to representa una plaza mu< interesante para vivienda multifamiliar& dadas las /ara/tersti/as de tran4uilidad& /onfort < ubi/a/i1n 4ue /onsideramos la mas id1nea para su e.e/u/i1n.

8e en/uentra rodeado por avenidas importantes /omo "rasil& %a Marina& 8u/re& "olvar& %a Mar& 8an Martn et/.& estas vas permiten al poblador de distrito llegar a todos rin/ones de %ima en forma rpida.

5-

*tro de los atributos del distrito es 4ue es /ono/ido /omo el basti1n e/ol1gi/o < tursti/o de %ima& <a 4ue /uenta /on 0+H par4ues.

!ambi>n se pretende brindar al /liente la seguridad del edifi/io en fun/i1n de la zona& tomando en /uenta los fa/tores demogrfi/os < ambientales.

7.2.3

MEDIOS DE PUBLICIDAD

Para nuestro plan de ventas se /onsider1 realizar publi/idad utilizando distintos medios: bro/Aures& /aseta de ventas& anun/ios en peri1di/os <& pgina Web& volantes& gigantografa.

B0%1MF0,= N se diseGaron en formatos dpti/o < trpti/o& el los /uales se brinda la

informa/i1n de todas /ara/tersti/as relevantes en el pro<e/to 8an Andr>s II. 8e darn a /ono/er las bondades de nuestro pro<e/to indi/ando la ubi/a/i1n& distribu/i1n < a/abados. 8ern impresos a full /olor por ambas /aras en tamaGo A3& /alidad de papel '++g.

!apa: C C (n la parte superior& logotipo grande del pro<e/to. :ista de una familia feliz& 4ue sea representativa del segmento ob.etivo& lo 4ue a<udar a 4ue los /lientes poten/iales se identifi4uen /on el pro<e/to. C C C Imagen amplia < ntida del pro<e/to& /on /olores vivos. 8logan llamativo. Alusi1n al pre/io m1di/o.

Interior: C C Plano de ubi/a/i1n del pro<e/to. 8ervi/ios de la zona.

53

atos resaltantes < venta.as del pro<e/to Eservi/ios /er/anos& nueva imagen residen/ial de la zona& seguridad& >nfasis en brindar una me.or /alidad de vida& et/.F

C C

$ro4uis de dos departamentos tipo& a /olores& resaltando los detalles. istribu/i1n de /ada departamento tipo.

$ontratapa: C C C (spa/io para la /otiza/i1n del departamento. ire//i1n < tel>fono de la /aseta de ventas. =ota: %a informa/i1n /ontenida en este folleto es referen/ial < de /ar/ter informativo& estando su.eta a posibles modifi/a/iones.

C2=,-2 3, V,9-2= N se implementar una /aseta de ventas en la obra& 4ue ser en dr<Xall& tamaGo - ? 3 m& /on 8899& ubi/ada en una zona estrat>gi/a en la /ual se podr apre/iar los planos& pre/ios < a/abados& des/ribiendo las bondades de produ/to.

C C C C C

8e en/argar el pro<e/to de de/ora/i1n a una de las ar4uite/tas de interiores 8e /olo/ar en el ingreso un /artel llamativo donde se indi4ue las venta.as del pro<e/to. 8e pintar el logo del pro<e/to. 8er espa/iosa& ventilada < bien iluminada a fin de dar una 1ptima impresi1n a los visitantes. %as vendedoras tendrn una P$ /on internet para agilizar la /omuni/a/i1n /on la ofi/ina < un fa?.

C C C

9abr un mueble para guardar la folletera < los formatos. 8e /olo/arn /uadros de vistas del pro<e/to < pro<e/tos anteriores. !endr muebles /1modos& un bid1n agua en verano& /af> en invierno < un buz1n de sugeren/ias.

8e /ontar /on un televisor donde los visitantes podrn ver un video del pro<e/to mientras esperan ser atendidos por el personal de ventas.

8e asignar un vendedor /apa/itado& para brindar me.or aten/i1n a los poten/iales /lientes. (ste personal estar debidamente uniformado < /on name tags.

Atendern al pBbli/o de lunes a domingo& in/lu<endo feriados de H.-+ am a 6.-+ pm.

55

!endrn 0 Aora de refrigerio& saliendo por turnos para no de.ar desatendida la /aseta.

A9F91.%= ,9 P,0.:3.1%= N semanalmente EdomingosF en el diario (l $omer/io& /on foto viGeta < variando presenta/i1n.

P54.92 Q,* N se implementar una pgina Web donde se detallan las /ara/tersti/as del pro<e/to Ereas& a/abados& servi/ios& e4uipamiento& pre/ios& finan/iamiento et/.F. !ambi>n permitir envo de /orreos ele/tr1ni/os /on informa/i1n de pro<e/to.

V%;29-,= N se utilizaran Ao.as impresas a /olor por ambas /aras& en papel bond de ,+ g. 8e imprimir 5+++ volantes.

Anverso: C C C C C C %levar un slogan llamativo 2na vista llamativa del pro<e/to %a frase O*lvdate de al4uilar& s> propietarioP Alusi1n al pre/ios m1di/o %ogo grande del pro<e/to Informa/i1n resaltante de la zona& el pro<e/to& los departamentos < servi/ios /on 4ue /ontarn los propietarios.

Reverso C C C $ro4uis de dos departamentos tipo Elos mismos de los folletosF istribu/i1n de los mismos 2bi/a/i1n < tel>fono de la /aseta de ventas Pgina Web

G.429-%4026.2 N 8e /olo/ara una gigantografia en el frontis del terreno& propor/ionando

toda la informa/i1n /orrespondiente al pro<e/to& /onstru/tora& tel>fono de informes < pagina Web.

56

&.

ANLISIS ECONMICO

V,9-2= %os pre/ios de venta de los departamentos os/ilaran entre 28V 3H&+++ < 28V 5H&+++& dependiendo del tipo de departamento < del piso en 4ue se ubi4uen Epre/io promedio 28V 5;&;';F. (l pre/io de los esta/ionamientos < dep1sitos sera de 28V 3&5++ < 28V 0&5++ respe/tivamente. $abe resaltar 4ue se Aan estable/ido pre/ios por m' inferiores a los pro<e/tos e?istentes en la zona& lo /ual Aa/e ms atra/tivo al Pro<e/to < redu/e el riesgo del mismo. (n el $uadro =J S se presenta los pre/ios promedios de venta de los departamentos& < en el $uadro =J SS pro<e/to. se presenta el estimado de ingresos totales por venta 4ue podra generar el

CF230% NR P PRECIOS DE VENTA U*.121.:9 81tano Primer Piso 8egundo Piso !er/er Piso $uarto Piso auinto Piso C29-.323 0 ' ' ' ' ' P0,1.% P0%8,3.% @USSC 3H&+++ 5H&+++ 5,&,++ 5,&6++ 5,&3++ 5,&'++

CF230% NR PP INGRESOS TOTALES ESTIMADOS C29-.323 11 ? 11 P0,1.% N,-% @USSC 5;H&H+H -0&5++ 06&5++ 5H&650 <'?B&<0

epartamentos (sta/ionamientos ep1sitos I#: I940,=% T%-2;

P0,=F>F,=-% (l $uadro =J ) muestra la utilidad 4ue el pro<e/to podra generar. (sta utilidad se /al/ula /onsiderando los ingresos mostrados en el $uadro =J SS < los gastos en los 4ue se in/urrir para e.e/utar este pro<e/to. 8e Aa /onsiderado& un /osto por el terreno de /asi el 06D del total del gasto& < un /osto de /onstru//i1n de 28V '-+ por m' en el /aso de los departamentos.

5;

%a inversi1n total as/iende a 28V -,'&-5H siendo las partidas ms relevantes las antes men/ionadas. %a utilidad estimada antes de impuestos es de 28V '3;&00;& representa el -H.'6D del total del terreno. CF230% NR Y INGRESOS Y GASTOS TOTALES ESTIMADOS

Ingresos -enta departamentos -enta estacionamientos 4epositos Total Ingresos Gastos 7erreno 'lcabala :astos ;otariales y <egistrales :astos Permisos :astos =inancieros :astos >onstruccin ?abilitacin Urbana ">onexin a Servicios :astos Proyectos :astos de -entas :astos !ar@eting >omisiones de #structuracin #ntidad =inanciera :astos ;otariales 4eclaratoria de =abrica e Independizacin :astos de -igilancia Impuestos !unicipales Total Gastos Ut l !a! "ruta I#$uesto a la renta Ut l !a! %eta

US+ ./0 010 23 .11 35 165 629.476

US+ , 61 /56 15,90% 3 589 3 836 . 253 8 932 860 192 70,36% 6 .0/ / 811 2 /6/ 5 111 6 5/2 8 561 2 111 8 911 3 111 382.359 247.117 74.135 172.982 27,48% 39,26%

5,

<.

P;29 3, I940,=%= 3, V,9-2=

8e Aa pro<e/tado las ventas segBn las e?perien/ias de pro<e/tos similares por la zona. (l /omportamiento se repite& al ini/io de la preCventa se vende po/o < posteriormente segBn el avan/e de obra las ventas aumentan /onsiderablemente.

&'()E**I+% I%G'E-(>antidad #stimada 4ptos -entas #stimadas 4ptos >ant #stimada #stacionamientos -entas #stimadas #stac >ant #stimada 4epositos -entas #stimadas 4epositos T(T./ I%G'E-(I:- -entas 4epartamentos I:- -entas #stacionamientos I:- -entas 4epositos *("'.%0.&'()E**I+% I%G'E-(>antidad #stimada 4ptos -entas #stimadas 4ptos >ant #stimada #stacionamientos -entas #stimadas #stac >ant #stimada 4epositos -entas #stimadas 4epositos T(T./ I%G'E-(I:- -entas 4epartamentos I:- -entas #stacionamientos I:- -entas 4epositos *("'.%0.-

.8 /35%0/ 9 .11%11 3 .11%11

,es 1 0% 1 1 1 1

,es 2 0% 1 1 1 1

,es 3 0,0% 1 1 1 1

1%10. 1%10. 1%10. 30 !1as

0 1 1 1

0 1 1 1 0 ,es 9 18,2% 8%11 31. 925 8 0 111 8 2 111 117.438 31 13/ 5.. 85. 123.667

0 1 1 1 0 ,es 10 18,2% 8%11 31. 925 3%11 9 .11 8 2 111 112.938 31 13/ 985 85. 128.595

,es 4 9,1% 3%11 .8 /30 1%11 1 3 3 .11 54.219 . 115 1 392 0 ,es 11 0,0% 1%11 1 1 1 1 0 1 1 1 123.667

,es 5 18,1% 8%11 31. 925 3 9 .11 8 2 111 112.938 31 13/ 985 85. 59.370 ,es 12 0,0% 1%11 1 1 1

,es 6 9,1% 3%11 .8 /30 3 9 .11 3 3 .11 58.719 . 115 985 392 123.667 .2o 1 311%1, 33 ./0 010 / 23 .11 33 36 .11 68/ 010 .. 103 8 002 3 .65 65/ .61

,es 7 9,1% 3%11 .8 /30 3 9 .11 3 3 .11 58.719 . 115 985 392 64.297

.8 /35%0/ 9 .11%11 3 .11%11

1%10. 1%10. 1%10. 30 !1as

,es 8 18,2% 8%11 31. 925 3 9 .11 8 2 111 112.938 31 13/ 985 85. 64.297

0 1 1 1 0

5H

?. C%=-%=

P;29 3, E40,=%=

%os egresos del pro<e/to se dividen en dos& /ostos < gastos. A /ontinua/i1n detallamos /ada una de ellas: %os /ostos ms representativos son el terreno < la /onstru//i1n.
*(-T(- %( .3E*T(- ./ IG4 5rea 6#27 Gastos Terreno 7erreno Plano .l8a;ala Gastos %otar ales < 'eg strales Gastos &er# sos 4erec(o de 7r$mite antepyto <evisin 'nteproyecto 4erec(o de 7r$mite pyto <evisin Proyecto BespecC Permiso de #dificacin Total 8/6%21 3% 2% 2% 0,30% 0,20% 0,40% 0,20% 0,90% A &re8 o 6U-9:#27 220,00 &re8 o Total 60.786 1.824 1.216 5.381 807 538 1.076 538 2.421 69.206 ,es 1 61 /56 8 8.1 3 .11 1 1 1 1 1 64.536 ,es 2 1 1 1 3 29. 51/ .25 1 1 1 1.345 ,es 3 1 1 1 3 639 1 1 3 1/6 .25 1 1.614 ,es 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 ,es 5 1 1 1 8 983 1 1 1 1 8 983 2.421 ,es 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 ,es 7 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0

*(-T(- %( .3E*T(- ./ IG4 5rea 6#27 Gastos Terreno 7erreno Plano .l8a;ala Gastos %otar ales < 'eg strales Gastos &er# sos 4erec(o de 7r$mite antepyto <evisin 'nteproyecto 4erec(o de 7r$mite pyto <evisin Proyecto BespecC Permiso de #dificacin Total 8/6%21 3% 2% 2% 0,30% 0,20% 0,40% 0,20% 0,90% &re8 o 6U-9:#27 220,00

A &re8 o Total 60.786 1.824 1.216 5.381 807 538 1.076 538 2.421 69.206 ,es 8 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 ,es 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 ,es 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 ,es 11 1 1 1 1 1 + 1 1 1 0 ,es 12 1 1 1 1 1 1 1 1 0 .2o 1 61 /56 8 8.1 3 .11 . 253 51/ .25 3 1/6 .25 8 983 69.917

6+

*(-T(- .3E*T(- ./ IG4 5rea 6#27 Gastos *onstru88 =n 4 > en!as ?a; l ta8 =n Ur;ana :*one@ =n a -er> 8 os Gastos &ro<e8tos 'rquitectura >$lculo estructuras Devantamiento topogr$fico #studio de suelos Sanitario #lectricidad y telEfono Total 7otal afecto a I:IG4 *(-T(A str ;u8 =n G<& >osto de -entas I:- >argado al costo 'diciones a Productos en proceso *(-T(- .3E*T(- ./ IG4
5rea 6#27 Gastos *onstru88 =n 4 > en!as ?a; l ta8 =n Ur;ana :*one@ =n a -er> 8 os Gastos &ro<e8tos 'rquitectura >$lculo estructuras Devantamiento topogr$fico #studio de suelos Sanitario #lectricidad y telEfono Total 7otal afecto a I:IG4 *(-T(A str ;u8 =n G<& >osto de -entas I:- >argado al costo 'diciones a Productos en proceso 3 3/1

&re8 o 6U-9:#27 230,00

&re8 o Total 269.043 860 192 6 .0/ 7.200 8 /38 3 686 32/ ./6 3 159 3 16. 282.840 858 591 53.740 352.046 1 352.756
&re8 o Total 269.043 860 192 6 .0/ 7.200 8 /38 3 686 32/ ./6 3 159 3 16. 282.840 858 591 53.740 352.046 1 352.756

,es 8 .2 510 1 0 1 1 1 1 1 1 53.809 .2 510 10.224 0 1 1 .2 510

,es 9 .2 510 1 0 1 1 1 1 1 1 53.809 .2 510 10.224 0 1 1 .2 510

,es 10 .2 510 1 0 1 1 1 1 1 1 53.809 .2 510 10.224 0 1 1 .2 510

,es 11 1 1 0 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 2.8 196 1 1

,es 12 1 1 0 1 1 1 1 1 1 0 1 0 0 1 1 1

.2o 1 269.043 6.597 7.200 8 /38 3 686 32/ ./6 3 159 3 16. 282.839 858 520 .2 /20

3 3/1

2/%66, 88%.0, 3%01, 5%11, 3.%16, 39%/0,

19% 1

1 2.8 /.6

&re8 o 6U-9:#27 230,00

,es 1 1 1 7.200 8 /38 3 686 32/ ./6 3 159 3 16. 7.200 / 811 1.368 0 1 1 /3 /26

,es 2 1 2 800 0 1 1 1 1 1 1 3.299 2 800 627 0 1 1 9 699

,es 3 1 2 800 0 1 1 1 1 1 1 3.299 2 800 627 0 1 1 9 032

,es 4 1 1 0 1 1 1 1 1 1 0 1 0 0 1 1 1

,es 5 1 1 0 1 1 1 1 1 1 0 1 0 0 1 1 8 983

,es 6 .2 510 1 0 1 + 1 1 1 1 53.809 .2 510 10.224 0 1 1 .2 510

,es 7 .2 510 1 0 1 1 1 1 1 1 53.809 .2 510 10.224 0 1 1 .2 510

2/%66, 88%.0, 3%01, 5%11, 3.%16, 39%/0,

19% 1

60

G2=-%= %os gastos ms representativos son el pago a la entidad finan/iera < la de/laratoria de fbri/a e independiza/i1n de las unidades inmobiliarias.

G.-T(- AE .A,I%I-T'.*I+% Total -igilancia #ntidad =inanciera Impuestos !unicipales :astos ;otariales y <egistrales 4eclaratoria de =abrica e Independizacin -U" T(T./ G.-T(- AE .A,I%I-T'.*I+% IG4 G.-T(- AE .A,I%I-T'.*I+% T(T./ G.-T(- AE .A,I%I-T'.*I+% IG4 as gna!o al gasto G.-T(- AE 4E%T.Gasto !e >entas Gastos ,arBet ng >aseta de -entas Plan de medios Promocin B=olleterFa% vistas% p$gina GebC -U" T(T./ G.-T(- AE 4E%T.IG4 G.-T(- AE 4E%T.T(T./ G.-T(- AE 4E%T.IG4 as gna!o al gasto A str ;u8 =n G)& :astos de -entas 2.400 6.873 1.000 2.860 3.000 16.133 3.065 19.198 0 3.767 8.000 2 111 2 911 3 611 11.767 2.236 14.003 0 11.767 ,es 1 1 1 311 611 1 /11 322 522 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ,es 2 1 1 311 .11 1 611 339 /39 1 1 2 111 2 111 1 1 2 111 ./1 2 ./1 1 2 111 ,es 3 1 1 311 9.1 1 ..1 31. 6.. 1 1 511 1 611 811 511 3.8 0.8 1 511 ,es 4 911 1 311 981 1 081 3/. 3 10. 1 28. 511 611 811 3 38. 839 3 220 1 3 38. ,es 5 911 1 311 201 1 501 360 3 1.0 1 6/5 511 1 611 811 3 9/5 853 3 /.5 1 3 9/5 ,es 6 911 2 926 311 .11 1 9 926 592 . 8/0 1 2.8 511 1 611 811 3 3.8 830 3 2/3 1 3 3.8

19% 0% 0,60%

30, 0%

6'

G.-T(- AE .A,I%I-T'.*I+% Total -igilancia #ntidad =inanciera Impuestos !unicipales :astos ;otariales y <egistrales 4eclaratoria de =abrica e Independizacin -U" T(T./ G.-T(- AE .A,I%I-T'.*I+% IG4 G.-T(- AE .A,I%I-T'.*I+% T(T./ G.-T(- AE .A,I%I-T'.*I+% IG4 as gna!o al gasto G.-T(- AE 4E%T.Gasto !e >entas Gastos ,arBet ng >aseta de -entas Plan de medios Promocin B=olleterFa% vistas% p$gina GebC -U" T(T./ G.-T(- AE 4E%T.IG4 G.-T(- AE 4E%T.T(T./ G.-T(- AE 4E%T.IG4 as gna!o al gasto A str ;u8 =n G)& :astos de -entas 2.400 6.873 1.000 2.860 3.000 16.133 3.065 19.198 0 3.767 8.000 2 111 2 911 3 611 11.767 2.236 14.003 0 11.767 ,es 7 911 1 311 1 1 .11 0. .0. 1 2.8 811 1 1 811 ..8 31. 6./ 1 ..8 ,es 8 911 1 311 1 1 .11 0. .0. 1 6/5 811 1 1 811 5/5 36/ 3 199 1 5/5 ,es 9 911 1 311 1 3 .11 8 111 251 8 251 1 /1. 811 1 1 811 01. 3/8 3 1// 1 01. ,es 10 1 2 92/ 311 1 3 .11 . 12/ 0./ . 009 1 6/5 3 811 1 3 111 811 3 5/5 2./ 8 829 1 3 5/5 ,es 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ,es 12 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .2o 1 8 911 6 5/2 3 111 8 561 2 111 36 322 2 16. 30 305 1 2 /6/ 5 111 2 111 2 911 3 611 33 /6/ 8 826 39 112 1 33 /6/

19% 0% 0,60%

30, 0%

6-

'.

F;F+% 3, C2+2
.*U,U/.A( 65/ .61 /. 111 762.560 61 /56 8 8.1 3 .11 . 253 860 192 6 .0/ / 811 2 /6/ 5 111 8 561 8 911 6 5/2 3 111 2 111 .0 193 33 29/ /2 5/1 524.913 ,es 1 1 /. 111 75.000 61 /56 8 8.1 3 .11 1 1 1 / 811 1 1 611 1 1 311 1 3 .13 1 1 73.937 ,es 2 1 1 0 1 1 1 3 29. 1 2 800 1 1 2 111 .11 1 1 311 1 3 233 1 1 9.554 ,es 3 1 1 0 1 1 1 3 639 1 2 800 1 1 511 9.1 1 1 311 1 552 1 1 7.146 ,es 4 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 28. 511 981 911 1 311 1 250 1 1 2.434 ,es 5 .0 2/1 59.370 1 1 1 8 983 1 1 1 6/5 511 201 911 1 311 1 9.1 3 16/ 1 6.306 ,es 6 382 66/ 123.667 1 1 1 1 .2 510 1 1 2.8 511 .11 911 2 926 311 1 33 85. 31 8/0 1 80.962 ,es 7 69 80/ 64.297 1 1 1 1 .2 510 1 1 2.8 811 1 911 1 311 1 31 989 1 1 65.284

3/UC( AE *.C. Ingresos >obranzas Inversin inicial Total Ingresos Gastos 7erreno 'lcabala :astos ;otariales y <egistrales :astos Permisos :astos >onstruccin ?abilitacin Urbana ">onexin a Servicios :asto Proyectos :astos de -entas :astos !ar@eting :astos ;otariales -igilancia >omisiones de #structuracin #ntidad =inanciera Impuestos !unicipales 4eclaratoria de =abrica e Independizacin I:I:- por regularizar Impuesto a la <enta Total Gastos *ast go !e *o;ranDa 3luEo !e *aEa ($erat >o 3luEo !e *aEa ($erat >o .8u#ula!o

237.647

1.063 1.063 1 1 1 1 3 162 1.063 1

F9.554 F8.491 31 111 1 A5/ 0 032 2.5 1.421 31 111

F7.146 F15.637 36 111 1 A88/ 3. //2 5 68/ 10.048 86 111

F2.434 F18.071 81 111 A/ .13 A918 38 10/ 0 662 19.712 96 111

53.064 34.993

42.705 77.698

F987 76.711

>apital de trabajo requeridoHcastigo de cobranza Pago =inanciamiento :astos financieros Total 3luEo !e *aEa 3 nan8 ero 3luEo !e *aEa 3 nan8 ero .8u#ula!o =inanciamiento 'cumulado

/ 5/9

A/ .66 A226 A/ 012 9. 363 64.873 96 111

A/ 622 A8/1 A/ 012 29 512 99.675 96 111

A/ 600 A819 A/ 012 A5 501 90.786 96 111

63

3/UC( AE *.C. Ingresos >obranzas Inversin inicial Total Ingresos Gastos 7erreno 'lcabala :astos ;otariales y <egistrales :astos Permisos :astos >onstruccin ?abilitacin Urbana ">onexin a Servicios :asto Proyectos :astos de -entas :astos !ar@eting :astos ;otariales -igilancia >omisiones de #structuracin #ntidad =inanciera Impuestos !unicipales 4eclaratoria de =abrica e Independizacin I:I:- por regularizar Impuesto a la <enta Total Gastos *ast go !e *o;ranDa 3luEo !e *aEa ($erat >o 3luEo !e *aEa ($erat >o .8u#ula!o

.*U,U/.A( 65/ .61 /. 111 762.560 61 /56 8 8.1 3 .11 . 253 860 192 6 .0/ / 811 2 /6/ 5 111 8 561 8 911 6 5/2 3 111 2 111 .0 193 33 29/ /2 5/1 524.913

,es 8 69 80/ 64.297 1 1 1 1 .2 510 1 1 6/5 811 1 911 1 311 1 31 95. 1 1 65.671

,es 9 382 66/ 123.667 1 1 1 1 .2 510 1 1 /1. 811 1 911 1 311 3 .11 31 //. 1 1 67.489

,es 10 385 .0. 128.595 1 1 1 1 .2 510 1 1 6/5 3 811 1 1 2 92/ 311 3 .11 33 .2/ 1 1 72.260

,es 11 382 66/ 123.667 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 /2 5/1 73.870

,es 12 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0

.2o 1 65/ .61 /. 111 762.560 61 /56 8 8.1 3 .11 . 253 860 192 6 .0/ / 811 2 /6/ 5 111 8 561 8 911 6 5/2 3 111 2 111 .0 193 33 29/ /2 5/1 1 524.913

237.647

F1.374 75.337

56.178 131.515

56.334 187.850

49.797 237.647

0 237.647

237.647 237.647 96 111

>apital de trabajo requeridoHcastigo de cobranza Pago =inanciamiento :astos financieros Total 3luEo !e *aEa 3 nan8 ero 3luEo !e *aEa 3 nan8 ero .8u#ula!o =inanciamiento 'cumulado

/ 5/9

A/ /66 A326 A/ 012 A0 8// 81.509 96 111 65

A/ 529 A65 A/ 012 95 8/6 129.784 96 111

1 1 1 .6 229 186.119 96 111

1 1 1 90 /0/ 235.916 96 111

1 1 1 1 235.916 96 111

A3 /23 99 860 853 036 235.916

(l Aporte propio fue de 28V ;5&+++ bsi/amente para /ubrir el /osto del terreno& al/abala& gastos notariales& regstrales < el /osto de los pro<e/tistas. Para poder indi/ar los trmites ante la Muni/ipalidad& los gastos de /one?i1n para los servi/ios& los gastos de mar7eting < de ventas se utilizar la lnea de /r>dito otorgada por una IFI. *J* podemos de.ar el flu.o de /a.a /omo esta o imprimir en A- < doblarlo < ane?arlo H. VAN E1%9:8.1%

8e utilizo una !(A del 05D

3luEo !e *aEa ($erat >o 4%. ($erat >o Tasa !e Aes8uento TI'
VAN F.9291.,0% 8e utilizo una !(A del 05D

139.754,00 1B1?E 17E

3luEo !e *aEa 3 nan8 ero 4%. 3 nan8 ero Tasa !e Aes8uento TI' 146.791,31 1B1?E 1'E

66

10.

E=-23% 3, G29291.2= y PK03.32=

E-T.A( AE G.%.%*I.- ) &G'AIA.-entas >osto de ventas Ut l !a! "ruta :astos 'dministrativos :astos de -entas Ut l !a! ($erat >a Ingresos =inancieros :astos =inancieros &tros Ingresos &tros :astos Ut l !a! .ntes !e I#$uestos Impuesto a la <enta Ut l !a! %eta

.2o 1 68/ 010 2.8 196 8/. 562 A36 322 A33 /6/ 89/ 062

,es 1 1 1 1 A/11 1 A/11

,es 2 1 1 1 A611 A2 111 A2 611

,es 3 1 1 1 A..1 A511 A3 2.1

,es 4 1 1 1 A081 A3 38. A8 19.

,es 5 1 1 1 A501 A3 9/5 A8 265

,es 6 1 1 1 A9 926 A3 3.8 A. .55

A5/

A88/

A918

A226

A8/1

896 828 1 /63 10/

A/11 1 A/11

A2 65/ 1 A2 65/

A3 .// 1 A3 .//

A8 99/ 1 A8 99/

A8 /19 1 A8 /19

A. 5.0 1 A. 5.0

6;

E-T.A( AE G.%.%*I.- ) &G'AIA.-entas >osto de ventas Ut l !a! "ruta :astos 'dministrativos :astos de -entas Ut l !a! ($erat >a Ingresos =inancieros :astos =inancieros &tros Ingresos &tros :astos Ut l !a! .ntes !e I#$uestos Impuesto a la <enta Ut l !a! %eta

.2o 1 68/ 010 2.8 196 8/. 562 A36 322 A33 /6/ 89/ 062

,es 7 1 1 1 A.11 A..8 A3 1.8

,es 8 1 1 1 A.11 A5/5 A3 2/5

,es 9 1 1 1 A8 111 A01. A8 01.

,es 10 1 1 1 A. 12/ A3 5/5 A6 039

,es 11 68/ 010 A2.8 196 8/. 562 1 1 8/. 562

,es 12 1 1 1 1 1 1

.2o 1 68/ 010 2.8 196 8/. 562 A36 322 A33 /6/ 89/ 062 1 A3 /23 1 1 896 828 A/2 5/1 3/8 268

A819

A326

A65

896 828 1 /63 10/

A3 8.6 1 A3 8.6

A3 .39 1 A3 .39

A8 0/2 1 A8 0/2

A6 039 1 A6 039

8/. 562 A/2 5/1 813 002

1 1 1

6,

11.0 ASPECTOS LEGALES

%os Aspe/tos %egales del presente pro<e/to inmobiliario /orresponden a la realiza/i1n de las a/tividades generadas por la ad4uisi/i1n de un terreno o inmueble de parte de la empresa inmobiliaria& pr>stamos ban/arios < de/lara/i1n e ins/rip/i1n de bienes& por /onsiguiente se podra dividir en aspe/tos =otariales& Muni/ipales < !ributarios.

0.

Aspe/tos =otariales.

8e desarrollan a partir de la elabora/i1n e ins/rip/i1n de /ontrato para distintas transa//iones& 4ue genera el Pro<e/to Inmobiliario. (n este /aso& el pro<e/to se desarrolla en base a los ingresos propios de la empresa < por los desembolsos de las ventas de /ada una de las unidades inmobiliarias.

%a /asa Aabita/i1n 4ue se ad4uiere a nombre de la empresa es ins/rita < demolida& luego se efe/tBa la ins/rip/i1n del terreno /omo propiedad de la empresa& < finalmente& la empresa /onstru<e un edifi/io multifamiliar de 00 departamentos para lo /ual se generan dos tipos de /ontratos.

(n el /aso de las ventas de las unidades inmobiliarias& la empresa genera un /ontrato de arras Ever modelo de /ontratoF& para asegurar la venta del bien& finalmente la transa//i1n se efe/tBan mediante minutas de /ompra venta de bien futuro <Ko bien terminado& segBn sea el /aso.

%a /ompra venta de bien futuro /orresponde a la ad4uisi/i1n de un bien no saneado o de/larado& /u<a ins/rip/iones se efe/tuara segBn lo estable/ido en el /ontrato& < /u<o saldo de venta se /an/elara en el momento del saneamiento del mismo Ever modelo de /ontratoF.

6H

Por el /ontrario& la /ompra venta del "ien terminado /orresponde a una transa//i1n de un bien ins/rito& /u<o monto de venta ser /an/elado /on la firma del do/umento o segBn lo estable/ido en el mismo. E:er modelo de /ontratoF

'.

Aspe/tos Muni/ipales.

8e refiere a la ins/rip/i1n < saneamiento de los bienes terminados fsi/amente. (ntre estos Aemos /onsiderados los siguientes trmites: Finaliza/i1n de *bra& /ertifi/ado de =umera/i1n& de/laratorio de Fbri/a& e ins/rip/i1n de las unidades Inmobiliarias. (stos trmites se realizan ante la Muni/ipalidad ins/rip/i1n del "ien. istrital de Pueblo %ibre < luego en los Registros PBbli/os para la

-.

Aspe/tos !ributarios.

8e /onsideran los impuestos apli/ables a las a/tividades de $onstru//i1n < :enta Inmobiliaria: Impuestos #eneral a las :entas EI#:F e Impuestos a la renta EIRF

!enemos 4ue tener presente 4ue para vender un inmueble se deben tener presente la firma de varios /ontratos los /uales son los 4ue se men/ionan a /ontinua/i1n:

E; C%9-02-% 3, A002= es un do/umento por el /ual el /omprador entrega entre el 5D a 0+D Enego/iableF del pre/io de venta a/ordado. (ste /ontrato debe espe/ifi/ar el pre/io de la venta& los plazos para Aa/er la minuta < es/ritura < la fe/Aa de entrega de las llaves del inmueble.

%as arras son de dos /lases:

aF bF

$onfirmatorias e retra/ta/i1n.

aF %as arras /onfirmatorias& /omo indi/a su nombre& /onfirman usualmente la /elebra/i1n del a/to .urdi/o. (n el /aso de 4ue se /elebrara la /ompraventa& las arras pasan a formar parte del pre/io

;+

de venta@ en el /aso de 4ue el /omprador de/idiera no /elebrarla& perder el dinero 4ue entreg1 /omo arras en favor del vendedor. (st /ontemplada en el art/ulo 03;; del $1digo $ivil.

bF %as arras de retra/ta/i1n& penalizan el dere/Ao de retra/tarse de su voluntad de /elebrar /ontrato de /ompraventa. (n el /aso de 4ue 4uien se retra/ta es el /omprador& >ste pierde el dinero 4ue Aa entregado /omo arras a favor del vendedor@ si 4uien se retra/ta es el vendedor& por Aaber de/idido no /elebrar la /ompraventa& >ste& debe devolver al /omprador el importe re/ibido por arras ms una /antidad igual. %as arras de retra/ta/i1n estn /ontempladas en el art/ulo 03,+ del $1digo $ivil.

(n el /aso de 4ue se /elebrara el /ontrato& las arras entregadas forman parte del pre/io de venta. %as arras son entregadas por el /omprador o futuro ad4uirente en un /ontrato denominado: b$ontrato de Arrasb o en un /ontrato preparatorio& previamente a la sus/rip/i1n de la minuta de /ompraventa o bien en el momento de la sus/rip/i1n de >sta.

(l denominado b$ontrato de Arrasb puede estar /ontenido en un /ontrato preparatorio previo a la /elebra/i1n del /ontrato de /ompraventa@ en este /aso& el /ontrato de arras debe /ontener todos los elementos del /ontrato definitivo /omo son:

aF Indi/ar los nombres del vendedor < del /omprador.

bF es/ribir el bien inmueble materia de la /ompraventa.

/F 8eGalar el pre/io del bien materia de la venta as /omo las /ondi/iones de pago del pre/io < de /elebra/i1n de la /ompraventa.

(s importante seGalar 4ue el /ontrato de arras tambi>n puede estar /ontenido en el propio /ontrato de /ompraventa formando parte integrante del mismo.

(l /ontrato de arras& realmente no garantiza en forma definitiva la /elebra/i1n de un /ontrato de /ompraventa& pero otorga seriedad a las nego/ia/iones < de alguna forma& garantiza para uno de los /ontratantes el pago de una suma a ttulo de indemniza/i1n por el tiempo < los re/ursos distrados para /on/retar una opera/i1n& por in/umplimiento o negativa del otro /ontratante.

;0

L2 M.9F-2 % C%9-02-% 3, C%8>02/,9-2 es el do/umento mediante el /ual se transfiere la propiedad del bien& < de a/uerdo a la le< peruana& debe ser firmada por un abogado. Apenas se firma la minuta& se debe soli/itar el blo4ueo de la propiedad al notario.

%a Minuta de $ompraventa se lleva ante un notario para 4ue d> fe de los pagos < la eleve a (s/ritura PBbli/a. Al momento de firmarse la es/ritura& se /an/ela el pre/io total de la transa//i1n& previa entrega& por el vendedor& de todos los re/ibos pagados Aasta esa fe/Aa& tales /omo luz < agua& < tel>fono < mantenimiento si fuera el /aso@ tambi>n los arbitrios muni/ipales /an/elados Aasta el momento de la transa//i1n < el impuesto predial por el aGo /ompleto. (n ese momento se Aa/e entrega de las llaves al nuevo propietario.

(l notario debe ins/ribir esta es/ritura en la O6.1.92 R,4.=-02; 3, L.82 y C2;;2% para 4ue la propiedad figure legalmente a nombre del /omprador.

entro de los - das de la fe/Aa de la minuta& el vendedor debe des/argar esta propiedad en la muni/ipalidad 4ue /orresponda < el /omprador la ins/ribir a su nombre. (n /aso de 4ue el inmueble sea nuevo& el /omprador pagar el Impuesto #eneral a las :entas EI#:F@ si es una segunda venta& pagar ,; I8>F,=-% 3, A;12*2;2 en la muni/ipalidad& 4ue es e4uivalente al -D del valor /omer/ial del inmueble.

!odos los gastos notariales < registrales& de a/uerdo a la le< peruana& /orresponden al /omprador.

%os Aonorarios o /omisi1n del agente inmobiliario /orresponden al vendedor < se basan en un por/enta.e del valor de venta del inmueble.

;'

MODELO DE CONTRATO DE ARRAS O SETAL

D, F92 >20-,: de =I

onKGa ............................................................ & ma<or de edad& solteroKa& provistoKa ..................... & ve/inoKa de..........................& /K .......................

nBmero

D, %-02 >20-,:

onKGa ........................................................... & ma<or de edad& solteroKa& provistoKa

de =I nBmero ..................... & ve/inoKa de..........................& /K .......................

INTERVIENEN

(n su propio nombre < dere/Ao < se re/ono/en /apa/idad legal ne/esaria para el otorgamiento del presente do/umento& lo 4ue llevan a efe/to ba.o los siguientes:

ANTECEDENTES

I.C aue

onKGa ............................................................ es dueGoKa de la vivienda situada

en ...............& /K ......................................& nY.........& piso..........& /on ins/rip/i1n en el Registro de la Propiedad de ................ nBmero ................ en el tomo ..........& libro .........& folio ........& fin/a nBmero ..........& ins/rip/i1n ................

C2042=.C Asevera la parte vendedora 4ue la fin/a se en/uentra libre de toda /arga& gravamen < limita/i1n. S.-F21.:9 200,932-.1.2.C %ibre& segBn aseveran& de arrendatarios& o/upantes < pre/aristas.

II.C (?puesto lo 4ue ante/ede& los seGores /ompare/ientes

CONVIENEN

P0.8,0%.C

onKGa

........................................................

se

obliga

vender

onKGa ........................................................& 4ue se obliga a /omprar& la fin/a des/rita en el ante/edente I& en estado libre de /argas < de arrendamientos& /omo /uerpo /ierto& /on /uanto le sea prin/ipal& a//esorio& integrante < dependiente < al /orriente de /ontribu/iones& impuestos <

;-

gastos

de

la

/omunidad&

por

el

pre/io

de

..................................

de

pesetas.

S,4F93%.C

onKGa

.........................................................

entrega

onKGa ......................................................... a /uenta < /omo arras o seGal de la /ompraCventa futura& la /antidad de ............................... nuevos soles& 4ue perder si in/umpliera lo /onvenido en el presente do/umento& o tendr dere/Ao a per/ibir doblada si el in/umplimiento se produ.ere por los vendedores.

T,01,0%.C

onKGa ........................................................... se obliga a entregar el resto del pre/io en

el plazo m?imo de ....... das naturales. (l otorgamiento de la es/ritura pBbli/a de /ompraCventa se produ/ir simultneamente al pago del e?presado resto del pre/io.

CF20-%.C !odos los gastos e impuestos < dere/Aos de este /ontrato < de la es/ritura pBbli/a de /ompraCventa 4ue en su da se otorgue& Aasta su ins/rip/i1n en el Registro de la Propiedad sern de /uenta de la parte /ompradora& e?/epto el Impuesto sobre el In/remento del :alor de los !errenos de =aturaleza 2rbana EplusvalaF& 4ue pagar la parte vendedora.

%a ele//i1n del notario autorizante de la referida es/ritura /orresponder a la parte /ompradora. %os gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la es/ritura pBbli/a sern de /uenta de la parte vendedora.

%ima ............................& a .... de .......................... de '++,

%a parte vendedora

%a parte /ompradora

;3

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA U VENTA DE BIEN FUTURO

8eGor =otario:

8rvase usted e?tender en su registro de (s/ritura Publi/a una de $ompraC:enta de "ien Futuro 4ue /elebran de una parte cccccccccccccc& /on R2$. =o ccccccccccccccc& representada por su #erente #eneral cccccccccccccccc& identifi/ado /on =I =o ccccccccccccccc& segBn poder

ins/rito en la Partida =o ccccccccccccccccc del Registro de Personas Jurdi/as& /on domi/ilio en ccccccccccccccccccccc& distrito de ccccccccccccccccc& provin/ia de %ima& a 4u.ien en adelante se le denominara LA VENDEDORA ) identifi/ado /on ( %A *!RA PAR!( ccccccccccccccccccc& =I =o

=I =o ccccccccccccccccc < cccccccccccccccccccccccccc& /on

ccccccccccccccc& ambos /on domi/ilio en cccccccccccccccccccccccccc& distrito de ccccccccccccccccccccc& provin/ia de %ima& a 4uien en adelante se les denominar LOS COMPRADORES& en los t>rminos < /ondi/iones siguientes:

PRIMERO: LA VENDEDORA es propietaria del terreno ubi/ado en la Av. cccccccccc& distrito de Pueblo %ibre& %ima /u<os linderos& medidas perim>tri/as& rea < dems /ara/tersti/as& se en/uentran ins/ritos en la Partida =o ccccccccccccccc del Registro de Propiedad Inmueble de %ima.

SEGUNDO: LA VENDEDORA /onstruir en el terreno men/ionado en la /lusula anterior& un (difi/io de /ar/ter multifamiliar denominado OResiden/ial 8an Andr>s IIP de +5 E/in/oF pisos& /onstituido por 00 Eon/eF departamentos para viviendas& /onforme a lo /onsignado en la 9o.a de i/tamen de Ar4uite/tura de la Muni/ipalidad de Pueblo %ibre E(?pediente =o cccccccccccccccF& de fe/Aa cccccccccccc de ccccccc del '++,& 4ue aprueba el Antepro<e/to en $onsulta para la (.e/u/i1n de *bras de edifi/a/i1n.

TERCERO: Por el presente /ontrato LA VENDEDORA da en venta de bien futuro a favor de LOS COMPRADORES el inmueble 4ue se indi/a a /ontinua/i1n:

;5

epartamento =o ccccC& del (difi/io OResiden/ial 8an Andr>s IIP /on un rea /onstruida de cccc m'.

%a distribu/i1n < los a/abados del men/ionado departamento se en/uentran detallados en el ANEPO 1& 4ue se ad.unta a la presente minuta.

CUARTO: (l pre/io de /ompra venta pa/tado por las partes respe/to al inmueble des/rito en la /lusula anterior& as/iende a la suma total de 28V cccccccccccc E ccccccccccccccc < ooK0++ d1lares ameri/anosF 4ue se pagar de la siguiente manera: 0. %a suma de 28V cccccccccccccc E ccccccccccccccc < ++K0++ d1lares ameri/anosF al /ontado& en efe/tivo a la sus/rip/i1n de la presente minuta& emiti>ndose la boleta de venta /orrespondiente.

2. (l saldo del pre/io de /ompraCventa as/endente a 28V ccccccccccc E ccccccccccc <


++K0++ d1lares ameri/anosF ser pagado /on el monto 4ue el "an/o cccccccccccc entregar a LOS COMPRADORES en virtud del /r>dito soli/itado& mediante /Ae4ue 4ue a soli/itud de LOS COMPRADORES ser girado a nombre de LA VENDEDORA& al momento de sus/ribir la (s/ritura Publi/a 4ue origine la presente minuta& de lo /ual dar fe usted seGor =otario. %as partes a/uerdan 4ue la sus/rip/i1n de la (s/ritura PBbli/a se realizar Aasta el da cc de cccccc del '++,. se de.a /onstan/ia 4ue LOS COMPRADORES a/eptaron una letra de /ambio por el presente importe& la /ual ser devuelta a la /an/ela/i1n del saldo.

"UINTO: %a venta es adC/orpus < /omprende la /onstru//i1n& entradas& salidas& usos& /ostumbres < todo lo 4ue de Ae/Ao o por dere/Ao le /orresponda& sin reserva ni limita/i1n alguna& ba.o la legisla/i1n /orrespondiente al R>gimen de Propiedad (?/lusiva < Propiedad $omBn& estable/ido en la %e< =o ';05; < en su Reglamento aprobado por en las *rdenanzas < dems reglamenta/iones vigentes. e/reto 8upremo =o ++,C'+++ as /omo

SEPTO: %as partes de/laran 4ue entre el inmueble 4ue se transfiere < el pre/io pa/tado e?iste .usta < perfe/ta e4uivalen/ia& Aa/i>ndose en todo /aso re/ipro/a dona/i1n de /ual4uier diferen/ia 4ue Aubiera < 4ue al momento no per/iben.

;6

Asimismo las partes /onvienen 4ue el pre/io de venta se mantendr en la suma pa/tada en la $lusula $uarta& en /aso 4ue el rea del inmueble materia del presente /ontrato fuere ma<or o menor al 'D E os por /ientoF a la suma de las reas indi/adas en la /lusula ter/era.

SETIMO: las partes /onvienen 4ue en el /aso 4ue por de/isi1n gubernamental el pre/i1 o& en general& /ual4uier pago pa/tado en moneda e?tran.era deba e?presarse en moneda na/ional& las obliga/iones pe/uniarias derivadas de este /ontrato se /onvertirn a nuevos soles al tipo de /ambio venta del d1lar ameri/ano del mer/ado libre al da anterior a la publi/a/i1n de la respe/tiva norma legal o al da anterior a la de su entrada en vigen/ia o al da pago de la obliga/i1n pe/uniaria /orrespondiente& el 4ue sea ms alto.

OCTAVO: %as partes /onvienen 4ue si la es/ritura pBbli/a 4ue origine esta minuta no se sus/ribiera en el plazo /onvenido en el numeral 3E/uatroF de la /lusula $uarta por4ue el "an/o cccccccccccc no Aubiere /on/edido a LOS COMPRADORES el /r>dito para el pago del saldo del pre/io& el presente /ontrato 4uedar resuelto de pleno dere/Ao. (n ese /aso& LA VENDEDORA devolver a LOS COMPRADORES el total del monto pagado& menos un -+D Etreinta por /ientoF por /on/epto de penalidad.

%a partes /onvienen 4ue si la (s/ritura PBbli/a 4ue origine esta minuta no se sus/ribiera en el plazo /onvenido en el numeral 3 E/uatroF de la /lusula /uarta& por /ausas atribuibles a LOS COMPRADORES& LA VENDEDORA tendr la fa/ultad de resolver el presente /ontrato sin 4ue se genere para ella responsabilidad alguna frente a LOS COMPRADORES& /obrando una penalidad e4uivalente a una ter/era parte E0K-F de la /antidad total 4ue Aubieren pagado < devolvi>ndoseles el remanente& 4uedando de esta manera de libre disposi/i1n de LA VENDEDORA el inmueble materia del presente /ontrato& el 4ue podr ser transferido a ter/eros de inmediato.

NOVENO: LA VENDEDORA se obliga a entregar a LOS COMPRADORES el inmueble ob.eto de este /ontrato a cccccccccccc& as /omo a realizar todos los a/tos < sus/ribir todos los do/umentos ne/esarios para la ins/rip/i1n registral de la e/lara/i1n de Fbri/a& Reglamento

Interno e Independiza/i1n respe/to a di/Ao inmueble en el plazo apro?imado de un E+0F aGo&

;;

/ontado a partir de la re/ep/i1n final por parte de las autoridades /ompetentes de la totalidad de las obras /orrespondientes al (difi/io denominado OResiden/ial 8an Andr>s IIP& salvo demora no atribuible a LA VENDEDORA en los trmites < gestiones ante di/Aas autoridades.

DECIMO: LA VENDEDORA de/lara 4ue a la /on/lusi1n de los a/tos a 4ue se refiere la /lusula anterior& sobre el inmueble ob.eto de transferen/ia no pesar /arga& gravamen ni medida .udi/ial o e?tra.udi/ial alguna& 4ue limita o restrin.an su dere/Ao de libre disposi/i1n& obligndose sin embargo al saneamiento /onforme a le<& /on e?/ep/i1n de la Aipote/a otorgada por LOS COMPRADORES a favor del "an/o ccccccccccc en garanta del /r>dito a 4ue Aa/e referen/ia el numeral 3 E/uatroF de la $lusula $uarta < de /ual4uier otra /arga& gravamen o medida originada& otorgada a trabada /ontra LOS COMPRADORES.

DECIMO PRIMERO: LA VENDEDORA de/lara estar al da respe/to de las obliga/iones formales < sustan/iales relativas al Impuesto Predial < dems tributos& /ontribu/iones o pagos por servi/ios /orrespondientes a los inmuebles seGalados en la /lusula primera. Al respe/to& las partes /onvienen e?presamente lo siguiente:

1. (s de e?/lusiva responsabilidad de LOS COMPRADORES presentar a la Muni/ipalidad de


Pueblo %ibre la de/lara/i1n .urada /orrespondiente a la ad4uisi/i1n de inmueble ob.eto de este /ontrato& una vez /onstruido el departamento.

2. (l impuesto Predial /orrespondiente al aGo '++cc es de /argo de LA VENDEDORA. 3. (l Impuesto Predial respe/to del inmueble ob.eto de este /ontrato ser de /argo de LOS
COMPRADORES desde el momento de la entrega del mismo& in/luso si la entrega fuera /on fe/Aa anterior a la estable/ida en la /lusula novena.

4. %os arbitrios& /ontribu/iones < servi/ios /orrespondientes al aGo '++ccc si los Aubiera& son de
/argo de LA VENDEDORA.

5. %os arbitrios& /ontribu/iones < servi/ios /orrespondientes al aGo '++ccc respe/to del inmueble
ob.eto de este /ontrato son de /argo de LA VENDEDORA Aasta la entrega del departamento a LOS COMPRADORES.

;,

DECIMO SEGUNDO: (n este a/to LOS COMPRADORES autorizan de manera sufi/iente a LA VENDEDORA para realizar todos los a/tos& gestiones < trmites ante la Muni/ipalidad de Pueblo %ibre& la 8uperintenden/ia =a/ional de Registros PBbli/os < dems autoridades administrativas /ompetentes& 4ue sean ne/esarios para la debida Independiza/i1n e ins/rip/i1n registral del inmueble materia de la presente transferen/ia& /omprometi>ndose a su vez LA VENDEDORA a sus/ribir los do/umentos /omplementarios 4ue permita di/Aa ins/rip/i1n.

DECIMO TERCERO: %as partes a/uerdan 4ue todos los gastos notariales& in/luido un testimonio para LA VENDEDORA& < registrales& as /omo los tributos 4ue origine la /elebra/i1n& formaliza/i1n < e.e/u/i1n del presente /ontrato& sern asumidos e?/lusivamente por LOS COMPRADORES& espe/ialmente el pago del impuesto de Al/abala dentro del plazo estable/ido por %e<.

DECIMO CUARTO:

A LOS COMPRADORES se /omprometen a aperturar en un plazo no ma<or a /in/o E+5F das


Abiles una $uenta de AAorros en moneda e?tran.era en el ban/o cccccccccc& < mantener los fondos disponibles para /ubrir los /argos por /on/epto de #astos Administrativos < #astos registrales& /onsignados en la /arta de aproba/i1n < ane?os& de a/uerdo al produ/to motivo de la aproba/i1n del /r>dito. As mismo& sus/ribirn autoriza/i1n de /argo en la /uenta antes men/ionada por di/Aos gastos. (l in/umplimiento de esta instru/tiva devengar una penalidad de 28V 5+.++ E$in/uenta < ++K0++ 1lares ameri/anosF a favor de LA VENDEDORA.

! LOS COMPRADORES se /omprometen a sus/ribir en un lapso no ma<or a /in/o E+5F das


Btiles la Minuta de Mutuo < asimismo deber firmar en el plazo de /in/o E+5F das Btiles la (s/ritura PBbli/a& /ada una en su oportunidad& una vez Aa<an sido /onvo/ados por el epartamento %egal del "an/o. (l in/umplimiento de la sus/rip/i1n del Mutuo < la (s/ritura PBbli/a en el plazo antes indi/ado devengar una penalidad de 28V 5+.++ E$in/uenta < ++K0++ 1lares ameri/anosF por /ada da de atraso a favor de LA VENDEDORA.

;H

DECIMO "UINTO: Respe/to de /ual4uier /ontroversia 4ue pudiera derivarse del presente /ontrato& las partes renun/ian al fuero 4ue por sus domi/ilios pudiera /orresponderles < se someten a los .ue/es < tribunales de la /uidad de %ima. Asimismo& seGalan para los fines de le< /omo sus domi/ilios los indi/ados en la introdu//i1n del presente /ontrato& manifestando 4ue /ual4uier /omuni/a/i1n .udi/ial o e?tra.udi/ial se entender por bien realizada en di/Aos domi/ilios. Para 4ue surta efe/to /ual4uier /ambio de domi/ilio& >ste deber realizarse dentro de la .urisdi//i1n de la /uidad de %ima < /omuni/arse por /ondu/to notarial a la otra parte.

DECIMO SEPTO: (n este a/to& LOS COMPRADORES asumen responsabilidad solidaria respe/to de todas < /ada una de las obliga/iones de su /argo /ontenidas en el presente /ontrato& as /omo respe/to de todas < /ada una de las obliga/iones 4ue se pudieran derivar de la e.e/u/i1n del mismo. Agregue usted seGor =otario lo 4ue fuere de le<& reali/e los insertos ne/esarios < /urse los partes respetivos a los registros PBbli/os de %ima.

%ima& cccccccc de cccccccc de '++ccc

8r. cccccccccccccccccccccc =I =o ccccccccccccc

8r. cccccccccccccccccccccc (MPR(8A cccccccccc

,+

MODELO DE MINUTA DE COMPRA U VENTA DE BIEN TERMINADO

8(d*R =*!ARI*:

8rvase e?tender en su Registro de (s/ritura Publi/a una de $ompraC:enta 4ue /elebran de una parte& don ccccccccccccc& /on =I. =o cccccccccccccc < su /on<ugue doGa C

ccccccccccccccccc /on

=I =o cccccccccccccccE si es soltero& indi/ar e?presamente el

estadlo /ivilF& ambos /on domi/ilio en ccccccccccccccccccccc& distrito de ccccccccccccccca 4uienes en adelante se les denominara simplemente EL VENDEDOR < de la otra parte& don ccccccccccccccccccc& identifi/ado /on cccccccccccccccccccccccccc& /on solteroF& ambos /on domi/ilio =I =o ccccccccccccccccc < su /on<ugue& doGa

=I =o cccccccccccccccEindi/ar estado /ivil si fuese en cccccccccccccccccccccccccc& distrito de

ccccccccccccccccccccc& provin/ia de %ima& a 4uien en adelante se les denominar simplemente EL COMPRADOR& en los t>rminos < /ondi/iones siguientes:

PRIMERO: EL VENDEDOR es propietario del cccccccccccc ubi/ado en ccccccccccccc

istrito

de ccccccccccccc segBn /onsta en la fi/Aa ccccccccccc del registro Propiedad Inmueble de %ima& en donde apare/en sus /ara/tersti/as& reas& linderos < medidas perim>tri/as.

SEGUNDO: Por el presente /ontrato EL VENDEDOR da en venta real < ena.ena/i1n perpetBa a EL COMPRADOR < >ste ad4uiere para si el inmueble referido en la /lusula anterior. %a venta se efe/tBa adC/orpus < /omprende todo lo 4ue de Ae/Ao o por dere/Ao /orresponda al inmueble& sin reserva ni limita/i1n alguna.

TERCERO: (l pre/io de venta es de 28 V ccccccc E ccccccc mil < ++K0++ d1lares ameri/anosF& los mismos 4ue se pagarn de la siguiente manera: 28V ccccccccc E ccccccc mil < ++K0++ d1lares ameri/anosF a la firma de la EeF cccccccccccc sin ms /onstan/ia de su entrega < re/ep/i1n 4ue las firmas de las partes al pie de este do/umento.

,0

28V ccccccc E cccccc mil < ++K0++ d1lares ameri/anosF /on un pr>stamo 4ue gestionar EL COMPRADOR < 4ue se estregar a VENDEDOR a la firma de la (s/ritura PBbli/a 4ue esta minuta origine& ba.o fe notarial.

EeF Indi/ar OminutaP o O(s/ritura PBbli/aP& segBn a/uerdo entre vendedor < /omprador.

CUARTO: Ambas partes de/laran 4ue entre el bien 4ue se vende < el pre/io pa/tado e?iste la .usta e4uivalen/ia por lo 4ue de Aaber alguna diferen/ia& 4ue se Aa/en de ella mutua < re/ipro/a dona/i1n. "UINTO: EL VENDEDOR de.a e?presa /onstan/ia 4ue sobre el inmueble no pesa /arga o gravamen alguno& obligndose sin embargo al saneamiento /onforme a le<. SEPTO: Ambas partes se obligan solidariamente& por los impuestos < arbitrios& espe/ialmente por el Impuesto Predial& de.ndose a salvo el dere/Ao de /ada parte para repetir /ontra la otra parte por /ual4uier desembolso 4ue Aubiera 4ue Aa/er por estos /on/eptos. (n la rela/i1n interna& es de /argo del VENDEDOR el pago de los tributos < /ual4uier deuda tributaria pendiente de pago Aasta la fe/Aa de la (s/ritura PBbli/a. 8er de /argo del COMPRADOR& los tributos 4ue genere a partir de di/Aa fe/Aa. SETIMO: !odos los gastos 4ue o/asionen el otorgamiento de la (s/ritura PBbli/a& as /omo el impuesto de Al/abala < los dere/Aos de ins/rip/i1n en los Registros PBbli/os sern de /uenta de EL COMPRADOR. OCTAVO: Para todo lo rela/ionado /on el fiel /umplimiento de las /lusulas de esta minuta& las partes a/uerdan& someterse a la .urisdi//i1n de los .ue/es < tribunales de %ima& renun/iando al fuero de sus domi/ilios < seGalando /omo tales& los /onsignados en la introdu//i1n del presente do/umento.

Inmueble para su ins/rip/i1n. %ima& cccccccc de cccccccc de '++ccc

8r. cccccccccccccccccccccc =I =o ccccccccccccc

8r. cccccccccccccccccccccc (MPR(8A cccccccccc

,'

7.

CONCLUSIONES

(l pro<e/to se Aa desarrollado en es/enario optimista& el /ual /onsidera pre/io de pre C venta sobre el promedio de su segmento de mer/ado& al/anzando la pre Cventa deseada.

(n el estado de ganan/ias < perdidas el pro<e/to arro.a una utilidad neta de 28V 0;'&H,'.++ d1lares ameri/anos& representando el ';.3,D de la inversi1n ini/ial.

(l plan de mar7eting < ventas garantiza la /omer/ializa/i1n de las viviendas antes de /omenzar la obra& /ontando /on un plan de /ontingen/ia en /aso se alargue el pro/eso de venta.

8e /ubre las e?pe/tativas de la demanda a trav>s de:

Ambientes agradables < seguros. (?/elente distribu/i1n. A/abados de primera Finalmente pre/ios /ompetitivos en rela/i1n a la oferta e?istente.

(n el servi/io post N venta es importante mantener una /omuni/a/i1n fluida /on el /liente& 4ue garanti/e la satisfa//i1n /on el produ/to ofre/ido. Por todo lo e?teriormente e?pli/ado se llega a la /on/lusi1n 4ue el pro<e/to es viable.

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BIBLIOGRAFIA:

0. '. -.

(% $*M(R$I* EI=M*"I%IARIA f $*=8!R2$$I*=F Peri1di/o $onstru//i1n f :ivienda. $AMARA P(R2A=A ( %A $*=8!R2$$I*=.

". (l Mer/ado de (difi/a/iones 2rbanas de %ima Metropolitana < $allao '++; 4.


#R2P* AP*)* @ IP8*8 N AP*)* opini1n < mer/ado & niveles so/ioe/on1mi/os '++; N XXX.ipsosCapo<o./om.pe

5.

$* I#* $I:I% N %I"R* $2A!R* E ( %A8 *%"%I#A$I*=(8 (= #(=(RA% ) %*8 $*=!RA!*8F. XXX./a.pe.org.pe

6.

XXX./asasperu./om.peKguiaKpasos

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