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PROSPECTO DE DISTRIBUIO PBLICA DE COTAS DA QUARTA EMISSO DO
KINEA RENDA IMOBILIRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO - FII

CNPJ/MF n 12.005.956/0001-65
Administrado por
INTRAG DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS LTDA.
No montante de at
R$ 734.796.000,00
(setecentos e trinta e quatro milhes, setecentos e noventa e seis mil reais)
Cdigo ISIN n BRKNRICTF007
O KINEA RENDA IMOBILIRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO - FII (Fundo), administrado por INTRAG DISTRIBUIDORA DE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS LTDA., com sede na
Praa Alfredo Egydio de Souza Aranha, n 100, So Paulo SP, CNPJ n 62.418.140/0001-31 (Administrador), est realizando a sua 4 (terceira) emisso de cotas, nominativo-escriturais
(respectivamente, Cotas e 4 Emisso), que sero objeto de oferta pblica de distribuio a ser realizada em 3 (trs) sries, sendo certo que, conforme o disposto no artigo 11, 1,
da Instruo da Comisso de Valores Mobilirios (CVM) n 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (Instruo CVM n 472/08), a diviso em sries feita somente para que
sejam estabelecidas datas diversas de integralizao, sem prejuzo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas, de acordo com as disposies estabelecidas no Regulamento,
abaIxo denIdo, neste Prospecto e na legIslao vIgente (Oferta). D valor da Cota para ns da Dferta, na data da prImeIra IntegralIzao (Data de Emisso), de R$ 1.632,88 (mil
seiscentos e trinta e dois reais e oitenta e oito centavos) e foi calculado, conforme previsto no item 8.4.2. do Regulamento, a partir do seu valor de mercado, o qual foi obtido pela
mdia do valor das operaes de compra e venda no mercado secundrio das cotas j existentes do Fundo

(Valor da Cota). A Oferta atingir o valor total de at R$ 734.796.000,00
(setecentos e trinta e quatro milhes, setecentos e noventa e seis mil reais), na Data de Emisso, representado por 450.000 (quatrocentas e cinquenta mil) Cotas (Volume Total da
Oferta), observado que a alocao das Cotas entre as sries observar o sistema de vasos comunicantes. A primeira srie (1 Srie) inicia-se a partir da publicao do anncio de
incio da Oferta e encerra-se em at 60 (sessenta dias) da referida publicao do anncio de incio. No mbito da 1 Srie sero emitidas at 300.000 (trezentas mil) Cotas, atingindo
a 1 Srie o montante mximo de R$ 489.864.000,00 (quatrocentos e oitenta e nove milhes, oitocentos e sessenta e quatro mil reais).A alocao das Cotas entre as sries observar o
sistema de vasos comunicantes, assim, caso ocorra a colocao parcial das Cotas emitidas no mbito da 1 Srie, o saldo remanescente de tais Cotas (Saldo da 1 Srie) ser colocado
junto com as Cotas a serem emitidas no mbito da segunda srie (2 Srie). A 2 Srie inicia-se em 01 de fevereiro de 2013 e termina em 28 de fevereiro de 2013. No mbito da 2 Srie
sero emitidas at 100.000 (cem mil) Cotas, atingindo a 2 Srie o montante mximo de R$ 163.288.000,00 (cento e sessenta e trs milhes, duzentos e oitenta e oito mil reais), sem
prejuzo do eventual acrscimo por conta do Saldo da 1 Srie. Caso ocorra a colocao parcial das Cotas emitidas no mbito da 2 Srie, o saldo remanescente de tais Cotas (Saldo da
2 Srie) ser colocado junto com as Cotas a serem emitidas no mbito da terceira srie (3 Srie). A 3 Srie inicia-se em 01 de abril de 2013, e encerra-se no ltimo dia do Prazo de
0IstrIbuIo (abaIxo denIdo). No mbIto da J SrIe sero emItIdas at 50.000 (cInquenta mIl) Cotas, atIngIndo a J SrIe o montante mxImo de FS 81.644.000,00 (oItenta e um mIlhes,
seIscentos e quarenta e quatro mIl reaIs), sem prejuizo do eventual acrscImo por conta do Saldo da 2 SrIe e do exercicIo das opes de Lote Suplementar (abaIxo denIdo) e das Cotas
AdIcIonaIs (abaIxo denIdo). A Dferta ter o valor minImo de FS 16.J28.800,00 (dezesseIs mIlhes, trezentos e vInte e oIto mIl e oItocentos reaIs), na 0ata de EmIsso, representado por
10.000 (dez mil) Cotas (Volume Mnimo da Oferta), sendo admitido o encerramento da Oferta antes do prazo de 6 (seis) meses contados a partir da publicao do anncio de incio da
Oferta, conforme previsto no artigo 18 da Instruo da CVM n 400 de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (Instruo CVM n 400/03 e Prazo de Distribuio), caso ocorra
a subscrio do Volume Mnimo da Oferta. Nos termos do artigo 24 da Instruo CVM n 400/03, o Volume Total da Oferta poder ser acrescido, a qualquer momento a partir do incio da
emisso das Cotas objeto da 3 Srie, em at 15% (quinze por cento), ou seja, em at 67.500 (sessenta e sete mil e quinhentas) Cotas, nas mesmas condies e no mesmo preo das Cotas,
conforme opo outorgada pelo Fundo ao Coordenador Lder (Cotas do Lote Suplementar). Adicionalmente, o Coordenador Lder ter o direito exclusivo, a partir do incio da emisso
das Cotas objeto da J SrIe, de exercer a opo de emIsso das Cotas do Lote Suplementar, no todo ou em parte, em uma ou maIs vezes, apos notIcao ao Coordenador Contratado. Sem
prejuzo das Cotas do Lote Suplementar, o Volume Total da Oferta, a partir do incio da emisso das Cotas objeto da 3 Srie, poder ser acrescido em at 20% (vinte por cento), ou seja,
90.000 (noventa mil) Cotas, conforme deciso exclusiva da Administradora do Fundo, conforme facultado pelo artigo 14, pargrafo 2, da Instruo CVM n 400/03 (Cotas Adicionais).
Tanto as Cotas do Lote Suplementar quanto as Cotas Adicionais sero destinadas a atender um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta.
O ITA UNIBANCO S.A., InstItuIo nanceIra, InscrIta no CNPJ/|F sob o n 60.701.190/000104, com sede na CIdade e Estado de So Paulo, na Praa Alfredo EgydIo de Souza Aranha,
n 100, So Paulo SP (Coordenador Lder) e a Ita Corretora de Valores S.A., inscrita no CNPJ sob o n 61.194.353/0001-64, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n 3.400, 10 andar,
So Paulo SP (Coordenador Contratado), e quando referido em conjunto com o Coordenador Lder, Coordenadores), foram contratados para realizar a Oferta das Cotas.
As Cotas sero integralizadas exclusivamente em moeda corrente nacional, na mesma data de sua subscrio, mediante o pagamento do Valor da Cota atualizado conforme variao
do resultado operacIonal do Fundo, calculado pela somatorIa das provIses de receItas dos atIvos e receIta nanceIra, deduzIdas as provIses de despesas do Fundo, desde a 0ata de
Emisso at a data da efetiva integralizao (Valor da Cota Atualizado). Cada investidor ir adquirir a quantidade mnima de 10 (dez) Cotas no mbito da Oferta (Volume Mnimo de
Investimento), e mxima de 1.225 (mil duzentas e vinte e cinco) Cotas, equivalente, na Data de Emisso, a R$ 2.000.278,00 (dois milhes, duzentos e setenta e oito reais) (Volume
Mximo de Investimento), sendo que pagar pela aquisio de cada Cota o Valor da Cota Atualizado acrescido dos custos unitrios de distribuio descritos no item Custos de
Distribuio na pgina 65 deste Prospecto (Custo Unitrio de Distribuio), equivalente a R$ 27,76 (vinte e sete reais e setenta e seis centavos) por Cota, na Data de Emisso, sendo
certo que o valor integralizado no Fundo corresponde ao montante pago a ttulo de Valor da Cota Atualizado, conforme demonstrado abaixo:
Preo de Integralizao (*) Custo Unitrio de Distribuio (**) Total (***)
Por Cota R$ 1.632,88 R$ 27,76 R$ 1.660,64
Volume Total da Oferta R$ 734.796.000,00 R$ 12.491.532,00 R$ 747.287.532,00
(*) Os montantes pagos pelos investidores para a aquisio de cada Cota, o qual contempla o pagamento do Valor da Cota Atualizado.
(**) O Custo Unitrio de Distribuio no compreende o preo de integralizao das Cotas e ser pago pelos Cotistas ao Coordenador Lder por conta e ordem do Administrador.
(***) Somatrio do Valor da Cota Atualizado e do Custo Unitrio de Distribuio.
O Fundo foi constitudo pelo Administrador atravs do Instrumento Particular de Constituio do KINEA RENDA IMOBILIRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO - FII, celebrado em
24 de maio de 2010, o qual aprovou o regulamento do Fundo, devidamente registrado, na mesma data, sob o n 1085411 perante o 9 Ofcio de Registro de Ttulos e Documentos e Civil de
Pessoa jurdica da Cidade de So Paulo, Estado de SP, que foi alterado em 7 de junho de 2010 e registrado em 8 de junho de 2010 sob o n 1086736 e em 14 de julho de 2010, e registrado
em 14 de junho de 2010 sob o n 1090248 (Regulamento).
A Oferta foi aprovada pelos cotistas do Fundo, atravs da Assembleia Geral Extraordinria realizada em 29 de outubro de 2012. O Fundo constitudo sob a forma de condomnio fechado,
e regido pelo Regulamento, pela Lei n 8.668, de 25 de junho de 1993, conforme alterada, pela Instruo CVM n 472/08, e pelas demais disposies legais e regulamentares que lhe
forem aplicveis.
Registro da Oferta na CVM: a Oferta de Cotas do Fundo foi aprovada e registrada na CVM sob a indicao n CVM/SRE/RFI/2012/040, em 26 de novembro de 2012.
As Cotas sero registradas para negociao no mercado secundrio, exclusivamente em bolsa de valores administrada pela BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e
Futuros, observado o disposto neste Prospecto e no Regulamento.
O Fundo um fundo de investimento imobilirio genrico, que possui em carteira, na data deste Prospecto, 8 (oito) ativos imobilirios, mas que no tem o objetivo de aplicar seus
recursos em empreendImento ImobIlIrIo especico e o Prospecto contm as Informaes relevantes necessrIas ao conhecImento pelos nvestIdores da Dferta, das Cotas Dfertadas, do
Fundo emIssor, suas atIvIdades, sItuao economIconanceIra, os rIscos Inerentes sua atIvIdade e quaIsquer outras Informaes relevantes, e foI elaborado de acordo com as normas
pertinentes.
No ser objetivo do Fundo gerar ganhos de capital com a compra e venda de imveis no curto prazo.
Os Investidores devem ler a seo Fatores de Risco deste Prospecto, nas pginas 115 a 125 para avaliao dos riscos que devem ser considerados para o investimento nas
Cotas.
A autorizao para o registro da Oferta no implica, por parte da CVM, garantia da veracidade das informaes prestadas, ou julgamento sobre a qualidade do Fundo, de seu
Administrador, de sua poltica de investimentos, dos empreendimentos que constiturem seu objeto, ou, ainda, das Cotas a serem distribudas.
A CVM NO GARANTE A VERACIDADE DAS INFORMAES PRESTADAS E, TAMPOUCO, FAZ JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DAS COTAS A SEREM DISTRIBUDAS.
Coordenador Lder Coordenador Contratado Gestor
Instituio Administradora Consultor Legal
A data deste Prospecto 07 de dezembro de 2012
(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)
1

TODO COTISTA, AO INGRESSAR NO FUNDO, DEVER ATESTAR, POR MEIO DE TERMO DE
ADESO, QUE RECEBEU EXEMPLAR DESTE PROSPECTO E DO REGULAMENTO, QUE TOMOU
CINCIA DOS OBJETIVOS DO FUNDO, DE SUA POLTICA DE INVESTIMENTO, DA
COMPOSIO DA CARTEIRA, DOS FATORES DE RISCOS AOS QUAIS O FUNDO EST SUJEITO,
DA TAXA DE ADMINISTRAO DEVIDA AO ADMINISTRADOR, BEM COMO DA POSSIBILIDADE
DE OCORRNCIA DE PATRIMNIO LQUIDO NEGATIVO, SE FOR O CASO, E, NESTE CASO,
DE SUA RESPONSABILIDADE POR CONSEQUENTES APORTES ADICIONAIS DE RECURSOS.

AVISOS IMPORTANTES:

ESTE PROSPECTO FOI PREPARADO COM AS INFORMAES NECESSRIAS AO ATENDIMENTO S
NORMAS EMANADAS PELA CVM E SER ENTREGUE AOS INVESTIDORES DURANTE O PERODO DE
DISTRIBUIO.

O INVESTIMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO DE QUE TRATA ESTE PROSPECTO APRESENTA
RISCOS PARA O INVESTIDOR. AINDA QUE O ADMINISTRADOR MANTENHA SISTEMA DE
GERENCIAMENTO DE RISCOS, NO H GARANTIA DE COMPLETA ELIMINAO DA POSSIBILIDADE
DE PERDAS PARA O FUNDO E PARA O INVESTIDOR.

O FUNDO DE INVESTIMENTO DE QUE TRATA ESTE PROSPECTO NO CONTA COM GARANTIA DO
ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DO CUSTODIANTE, DO FUNDO, DE QUALQUER MECANISMO DE
SEGURO OU, AINDA, DO FUNDO GARANTIDOR DE CRDITOS - FGC.

A RENTABILIDADE PREVISTA NO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA.

AS INFORMAES CONTIDAS NESSE PROSPECTO ESTO EM CONSONNCIA COM O
REGULAMENTO DO FUNDO, PORM NO O SUBSTITUEM. RECOMENDADA A LEITURA
CUIDADOSA TANTO DESTE PROSPECTO QUANTO DO REGULAMENTO, COM ESPECIAL ATENO
PARA AS CLUSULAS RELATIVAS AO OBJETIVO E POLTICA DE INVESTIMENTO DO FUNDO DE
INVESTIMENTO, BEM COMO S DISPOSIES DO PROSPECTO QUE TRATAM DOS FATORES DE
RISCO A QUE ESTE EST EXPOSTO.
2

3
NDICE

DEFINIES ....................................................................................................... 7

1. SUMRIO DA OFERTA
x Resumo das Caractersticas da Oferta .................................................................... 21

2. POLTICA E ESTRATGIA DE INVESTIMENTO DO GESTOR
x Estratgia de Investimento ................................................................................ 29
x Poltica de Investimento do Fundo ........................................................................ 39
x Investimentos e Potenciais Investimentos a Serem Realizados pelo Fundo ........................ 41
x Critrio de Precificao dos Ativos do Fundo .......................................................... 42
x Critrios para Elaborao dos Laudos de Avaliao dos imveis ..................................... 42

3. VISO GERAL DO MERCADO DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO
x Histrico ...................................................................................................... 45
x Panorama Geral do Mercado de Escritrios no Eixo Rio-So Paulo .................................. 45
x Panorama Geral do Mercado de Logstica no Estado de So Paulo .................................. 50
x Diagnstico do Setor no Brasil ............................................................................ 56

4. A PRIMEIRA, A SEGUNDA E A TERCEIRA EMISSO DE COTAS DO FUNDO
x Principais Caractersticas da 1 Emisso ................................................................. 59

5. CARACTERSTICAS DA OFERTA, DISTRIBUIO DE VALORES MOBILIRIOS
E DESTINAO DOS RECURSOS
x Custos de Distribuio ...................................................................................... 65
x Quantidade e Valor das Cotas ............................................................................. 65
x Sries .......................................................................................................... 66
x 1 Srie ........................................................................................................ 66
x 2 Srie ........................................................................................................ 66
x 3 Srie, Cotas do Lote Suplementar e Cotas Adicionais .............................................. 67
x Prazos de Distribuio ...................................................................................... 67
x Preo de Integralizao ..................................................................................... 67
x Prazos de Subscrio e Integralizao e Condies da Distribuio ................................. 77
x Negociao das Cotas ....................................................................................... 70
x Alterao das Circunstncias, Revogao ou Modificao da Oferta ................................ 70
x Pblico Alvo do Fundo ...................................................................................... 70
x Inadequao da Oferta a Investidores ................................................................... 71
x Suspenso e Cancelamento da Oferta ................................................................... 71
x Publicidade e Divulgao de Informaes do Fundo .................................................. 71
x rgo Deliberativo da Oferta ............................................................................. 71
x Regime de Colocao ...................................................................................... 72
x Plano da Oferta .............................................................................................. 72
x Cronograma Estimativo ..................................................................................... 72
x Condies do Contrato de Distribuio ................................................................... 73
x Procedimentos da Distribuio ........................................................................... 73
x Demonstrativos dos Custos da Distribuio ............................................................. 76
x Contrato de Garantia de Liquidez ........................................................................ 76
x Destinao dos Recursos ................................................................................... 76

6. CARACTERSTICAS DO FUNDO
x Base Legal .................................................................................................... 81
x Caractersticas Bsicas do Fundo ......................................................................... 81
x Informaes Principais dos Imveis ....................................................................... 82
x Distribuio de Rendimentos do Fundo ................................................................ 102
x Assembleia Geral de Cotistas ............................................................................ 103
4
x Convocao e instalao da Assembleia Geral de Cotistas ......................................... 104
x Caractersticas das cotas ................................................................................. 105
x Direitos, Vantagens e Restries das cotas ............................................................ 105
x Forma de condomnio .................................................................................... 106
x Prazo ........................................................................................................ 106
x Objeto do Fundo .......................................................................................... 106
x Poltica de Investimentos ................................................................................. 106
x Da utilizao dos Recursos do Fundo .................................................................. 106
x Representao do Fundo ................................................................................ 107
x Taxas e Encargos do Fundo .............................................................................. 107
x Apurao do resultado do Fundo ........................................................................ 109

7. FATORES DE RISCO
x Risco de Oscilao do Valor das cotas por Marcao a Mercado ................................... 115
x Risco Tributrio ............................................................................................ 115
x Riscos de Mercado ........................................................................................ 116
x Risco Sistmico ............................................................................................ 116
x Riscos de Liquidez e de Descontinuidade do investimento ......................................... 116
x Riscos do Uso de Derivativos ............................................................................ 117
x Riscos de Crdito ......................................................................................... 118
x Riscos Atrelados aos Fundos Investidos ................................................................ 118
x Riscos Relativos Rentabilidade e aos Ativos do Fundo ............................................ 118
x Riscos Relativos Aquisio de Imveis ............................................................... 119
x Risco de Despesas Extraordinrias ..................................................................... 119
x Risco de Sinistro ........................................................................................... 119
x Propriedade das cotas .................................................................................... 119
x Inexistncia de Ativo Imobilirio Especfico .......................................................... 119
x Risco do No Exerccio da Opo de Compra pelo Fundo .......................................... 120
x Risco de o Fundo no ser Constitudo .................................................................. 120
x Risco relacionado no colocao do Volume Mnimo da Oferta .................................. 120
x Risco de Concentrao da Carteira do Fundo ........................................................ 121
x Risco da Administrao dos Imveis por Terceiros ................................................... 121
x Risco de Resciso de Contratos de Locao e Reviso do Valor do Aluguel ...................... 121
x Riscos Ambientais ......................................................................................... 122
x Risco de Desapropriao ................................................................................. 122
x Riscos relativos aos Imveis .............................................................................. 122
x Risco de Chamadas Adicionais de Capital ............................................................. 122
x Valor dos Imveis da Carteira do Fundo no Necessariamente
esto Apreados a Valor de Mercado ................................................................... 122
x Cobrana dos Ativos, Possibilidade de Aporte Adicional pelos Cotistas
e Possibilidade de Perda do Capital Investido ........................................................ 123
x Riscos de o Fundo vir a ter patrimnio lquido negativo
e de os Cotistas terem que efetuar aportes de capital .............................................. 124
x O Fundo poder realizar a emisso de novas cotas, o que poder
resultar em uma diluio da participao do Cotista ................................................ 124
x Risco de Inexistncia de Quorum nas Deliberaes a serem tomadas
x pela Assembleia Geral de Cotistas ...................................................................... 124
x Risco Jurdico............................................................................................... 124
x Risco de Conflito de Interesses .......................................................................... 125
x Risco Relativo Concentrao e Pulverizao ........................................................ 125
x No Existncia de Garantia de Eliminao de Riscos ................................................ 125
x O Estudo de Viabilidade foi elaborado pelo Gestor ................................................. 125

8. PRESTADORES DE SERVIO DO FUNDO
x Breve Histrico do Administrador ....................................................................... 129
x Principais Atribuies do Administrador ............................................................... 130
x Sumrio da Experincia Profissional do Administrador .............................................. 131
x Breve Histrico do Gestor ............................................................................... 132
x Principais Atribuies do Gestor ........................................................................ 132
x Sumrio da Experincia Profissional do Gestor ....................................................... 132
5
x Breve Histrico do Ita Unibanco S.A. (Coordenador Lder e Custodiante) ..................... 135
x Principais Atribuies do Coordenador Lder .......................................................... 138
x Principais Atribuies do Custodiante .................................................................. 138
x Breve Histrico da Ita Corretora (Coordenador Contratado e Escriturador) .................... 138
x Principais Atribuies do Coordenador Contratado .................................................. 138
x Principais Atribuies do Escriturador ................................................................. 138

9. REMUNERAO DOS PRESTADORES DE SERVIOS
x Taxa de Administrao ................................................................................... 141
x Remunerao do Gestor ................................................................................. 141
x Remunerao dos Coordenadores ....................................................................... 141
x Remunerao do Escriturador ........................................................................... 142
x Remunerao do Custodiante ............................................................................ 142

10. TRIBUTAO
x Tributao do Fundo ..................................................................................... 145
x Tributao dos Investidores ............................................................................. 147
x Tributao do IOF/Ttulos ............................................................................... 148
x Tributao do IOF/Cmbio ............................................................................... 148

11. RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES DA OFERTA
x Informaes sobre as Partes ............................................................................ 151
x Relacionamento entre as Partes ........................................................................ 152
x Potenciais Conflitos de Interesse entre os Prestadores de Servios do Fundo ................... 155

12. PUBLICIDADE E REMESSA DE DOCUMENTOS
x Informaes aos Cotistas ................................................................................ 159
x Remessa de Informaes CVM e Entidade Administradora do Mercado Organizado ........ 161

13. INFORMAES RELEVANTES
x Esclarecimentos a respeito da Oferta ................................................................. 165

14. ATENDIMENTO AOS COTISTAS
x Atendimento aos Cotistas ............................................................................... 169

15. ANEXOS
x Anexo I - Instrumento de Constituio do Fundo .................................................... 173
x Anexo II - Regulamento do Fundo Consolidado ....................................................... 177
x Anexo III - Declarao do Administrador .............................................................. 205
x Anexo IV - Declarao do Coordenador Lder ........................................................ 209
x Anexo V - Minuta do Boletim de Subscrio ........................................................... 213
x Anexo VI - Ata de AGC (4 Emisso) .................................................................... 221
x Anexo VII - Relatrio da Administrao ................................................................ 229
x Anexo VIII - Informaes Trimestrais do Fundo ....................................................... 245
x Anexo IX - Estudo de Viabilidade e Laudos de Avaliao ............................................ 265
6

7
DEFINIES

Para fins deste Prospecto, os termos e expresses contidos nesta Seo, no singular ou no plural,
tero o seguinte significado:

1 Emisso: Primeira emisso de cotas do Fundo, encerrada em
20 de outubro de 2010, por meio da qual foram
emitidas 258.979 (duzentas e cinquenta e oito mil,
novecentas e setenta e nove) cotas, totalizando a
captao de R$ 260.469.910,00 (duzentos e sessenta
milhes, quatrocentos e sessenta e nove mil,
novecentos e dez reais).

1 Srie: A primeira srie da 4 Emisso, composta por at
300.000 (trezentas mil) Cotas, no montante total de
at R$ 489.864.000,00 (quatrocentos e oitenta e
nove milhes, oitocentos e sessenta e quatro mil
reais), na Data de Emisso, e que inicia-se a partir da
publicao do Anncio de Incio e encerra-se em at
60 (sessenta) dias da referida publicao do Anncio
de Incio.

2 Emisso: Segunda emisso de cotas do Fundo, encerrada em
14 de julho de 2011, por meio da qual foram
emitidas 179.466 (cento e setenta e nove mil,
quatrocentas e sessenta e seis) cotas, totalizando a
captao de R$ 202.548.081,65 (duzentos e dois
milhes, quinhentos e quarenta e oito mil, oitenta e
um reais e sessenta e cinco centavos).

2 Srie: A segunda srie da 4 Emisso, composta por at
100.000 (cem mil) Cotas, no montante total de at
R$ 163.288.000,00 (cento e sessenta e trs milhes,
duzentos e oitenta e oito mil reais), na Data de
Emisso, sem prejuzo do eventual acrscimo por
conta do Saldo da 1 Srie, e que inicia-se em 01 de
fevereiro de 2013 e termina em 28 de fevereiro de
2013.
8
3 Emisso: Terceira emisso de cotas do Fundo, encerrada em
02 de fevereiro de 2012, por meio da qual foram
emitidas 333.755 (trezentas e trinta e trs mil,
setecentas e cinquenta e cinco) cotas, totalizando a
captao de R$ 409.833.722,51 (quatrocentos e
nove milhes, oitocentos e trinta e trs mil,
setecentos e vinte de dois reais e cinquenta e um
centavos).

3 Srie: A terceira srie da 4 Emisso, composta por at
50.000 (cinquenta mil) Cotas, no montante total de
at R$ 81.644.000,00 (oitenta e um milhes,
seiscentos e quarenta e quatro mil reais) na Data de
Emisso, sem prejuzo do eventual acrscimo por
conta do Saldo da 2 Srie e do exerccio das opes
de Lote Suplementar e Cotas Adicionais, e que inicia-
se em 01 de abril de 2013 e encerra-se no ltimo dia
do Prazo de Distribuio.

4 Emisso: Quarta emisso de Cotas do Fundo, em 3 (trs)
sries, que compreendem o montante mximo de
450.000 (quatrocentos e cinquenta mil) Cotas, sem
prejuzo das eventuais Cotas do Lote Suplementar e
das Cotas Adicionais, e mnimo de 10.000 (dez mil)
Cotas.

ABL: rea Bruta Locvel.

Administrador: a Intrag.

Anncio de Encerramento: Anncio de encerramento da Oferta, que ser
publicado nos termos do artigo 29 de Instruo CVM
n 400/03.

Anncio de Incio: Anncio de incio da Oferta, que ser publicado na
forma do Artigo 52 da Instruo CVM n 400/03.

9
Apresentaes para Potenciais
Investidores:
Aps a publicao do Anncio de Incio, os
Coordenadores podero realizar apresentaes
acerca do Fundo e da Oferta para os potenciais
Investidores.

Assembleia Geral de Cotistas: a assembleia geral de Cotistas do Fundo que se
encontra disciplinada no item Caractersticas
Bsicas do Fundo da Seo Caractersticas do
Fundo na pgina 81 deste Prospecto.

Athenas: Imvel objeto das matrculas n 74.930, 74.931,
74.932, 74.933, 74.934, 74.935, 74.936, 74.937,
74.940, 74.941, 74.942, 74.943, 74.944, 74.945,
74.946, 74.947, 74.948, 74.949, 74.950, 74.951,
74.952, 74.953, 74.954, 74.955 e 74.956 do 10.
Ofcio de Registro de Imveis da Cidade de So
Paulo, que parte do portfolio de ativos do Fundo,
conforme suas especificaes no item Patrimnio do
Fundo, da Seo Caractersticas Bsicas do Fundo
na pgina 81 deste Prospecto.

Ativos Imobilirios: O Fundo tem por objetivo o investimento em
imveis, que pode ocorrer:

(a) diretamente, por meio da aquisio de quaisquer
direitos reais sobre bens imveis; ou

(b) indiretamente, por meio da aquisio de: (i)
aes ou cotas de sociedades cujo propsito seja
investimentos em direitos reais sobre bens imveis,
(ii) cotas de fundos de investimento em participaes
(FIP), ou cotas de outros fundos de investimento
imobilirios que tenham como poltica de
investimento aplicaes em sociedades cujo
propsito consista no investimento em direitos reais
sobre bens imveis; (iii) demais valores mobilirios,
desde que esses instrumentos permitam ao Fundo
investir em quaisquer direitos reais sobre bens
imveis, desde que a emisso ou negociao tenha
sido objeto de registro ou de autorizao pela CVM e
desde que se trate de emissores cujas atividades
preponderantes sejam permitidas aos fundos de
investimento imobilirio.
10
Ativos de Liquidez: Visando a composio das Reservas de Despesas
Ordinrias e das Reservas de Despesas
Extraordinrias, o Fundo poder aplicar parcela de
seu patrimnio lquido em cotas de fundos de
investimento referenciados em DI (Fundos
Investidos) ou ttulos de renda fixa, pblicos ou
privados, letras hipotecrias e letras de crdito
imobilirio de liquidez compatvel para atender s
necessidades e despesas ordinrias do Fundo e em
derivativos, exclusivamente para fins de proteo
patrimonial.

Auditor Independente: A Deloitte Touche Tohmatsu Auditores
Independentes, com sede na Cidade de So Paulo,
Estado de SP, na Rua Alexandre Dumas, 1981,
inscrita no CNPJ/MF sob o n 49.928.567/0001-11.

BM&FBOVESPA: BM&FBOVESPA S.A. Bolsa de Valores, Mercadorias e
Futuros.

Botafogo Trade Center: Imvel objeto das matrculas n 60151, 60152, 60153,
60154, 60155, 60156, 60157, 60158, 60159, 60160,
060161 e 60162 do 3 Ofcio de Registro de Imveis
da Cidade do Rio de Janeiro, que parte do portfolio
de ativos do Fundo, conforme suas especificaes no
item Patrimnio do Fundo, da Seo
Caractersticas Bsicas do Fundo na pgina 81
deste Prospecto.

Buenos Aires Corporate: Imvel objeto das matrculas n 44.814 do 7 Ofcio
de Registro de Imveis da Cidade do Rio de Janeiro,
que parte do portfolio de ativos do Fundo,

CBRE: CB Richard Ellis.

11
Cetip: CETIP S.A. Balco Organizado de Ativos e
Derivativos.

Condomnio Logstico Global
Jundia:
Imvel objeto das matrculas n 118.996 do Ofcio de
Registro de Imveis da Cidade de Jundia/SP, que
parte do portfolio de ativos do Fundo, conforme suas
especificaes no item Patrimnio do Fundo, da
Seo Caractersticas Bsicas do Fundo na pgina
81 deste Prospecto.

Contrato de Distribuio: Contrato de Distribuio de Cotas da Quarta Emisso
do Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento
Imobilirio FII, celebrado em 29 de outubro de 2012 e
aditado em 09 de novembro de 2012, entre o Fundo,
representado pelo Administrador, o Coordenador Lder e
o Coordenador Contratado.

Coordenador Contratado: Ita Corretora.

Coordenador Lder: Ita Unibanco.

Coordenadores: O Coordenador Lder e o Coordenador Contratado,
quando referidos em conjunto.

Cotas: As cotas da 4 Emisso do Fundo, nominativo-
escriturais, em 3 (trs) sries, que sero objeto da
Oferta.

Cotas Adicionais: So as Cotas que representam at 20% das Cotas da
Oferta, ou seja, 90.000 (noventa mil) Cotas,
quantidade esta que poder ser acrescida Oferta,
nos mesmos termos e condies das Cotas da Oferta,
a critrio exclusivo do Administrador do Fundo, a
partir do incio da distribuio das Cotas da 3 Srie,
conforme faculdade prevista no artigo 14, pargrafo
2, da Instruo CVM n 400/03. Tais Cotas so
destinadas a atender um eventual excesso de
demanda que venha a ser constatado no decorrer da
Oferta.

12
Cotas do Lote Suplementar: So as Cotas que representam at 15% das Cotas da
Oferta, ou seja, 67.500 (sessenta e sete mil e
quinhentas) Cotas, quantidade esta que poder ser
acrescida Oferta, nos mesmos termos e condies
das Cotas da Oferta, a critrio do Coordenador Lder,
conforme a Opo de Cotas do Lote Suplementar, nos
termos da faculdade prevista no artigo 24 da
Instruo CVM n 400/03, a partir do incio da
distribuio das Cotas da 3 Srie. Tais Cotas so
destinadas a atender um eventual excesso de
demanda que venha a ser constatado no decorrer da
Oferta.

Cotistas: Os Investidores que vierem a adquirir as cotas do
Fundo.

Custodiante: Ita-Unibanco.

Custo Unitrio de Distribuio: O custo total de 1,70 % (um vrgula setenta por
cento) do Valor Atualizado da Cota por Cota
subscrita, correspondente, na Data de Emisso,
equivalente a R$ 27,76 (vinte e sete reais e setenta e
seis centavos) por Cota, na Data de Emisso.

O Custo Unitrio de Distribuio consiste no custo
incorrido na distribuio das Cotas objeto da
presente Oferta, o qual inclui o comissionamento a
ser pago aos Coordenadores, custos com a publicao
do Anncio de Incio e do Anncio de Encerramento,
custo do registro da Oferta na CVM, entre outros. O
Custo Unitrio de Distribuio ser debitado na conta
corrente do investidor ou recebido via TED, no
momento da liquidao financeira, e ser entregue
aos Coordenadores atravs do sistema de liquidao
da BM&FBOVESPA.

Para maiores informaes sobre os custos de
distribuio, vide o item Custos de Distribuio, da
Seo Caractersticas da Oferta, Distribuio de
Valores Mobilirios e Destinao dos Recursos, na
pgina 65 deste Prospecto.
13
CVM: Comisso de Valores Mobilirios.

Data de Emisso: a data da primeira integralizao de Cotas da 4
Emisso.

Despesas Extraordinrias: Entende-se por despesas extraordinrias aquelas que
no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno
dos imveis, as quais so exemplificativamente, e
no se limitando, descritas abaixo:

a) obras de reforma ou acrscimos que interessem
estrutura integral do imvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao
e iluminao, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condies de
habitabilidade do edifcio;

d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela
dispensa de empregados, ocorridas em data anterior
ao incio da locao;

e) instalao de equipamento de segurana e de
incndio, de telefonia, de intercomunicao, de
esporte e de lazer;

f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de
uso comum; e

h) outras que venham a ser de responsabilidade do
Fundo como proprietrio dos ativos imobilirios.

Dia til: Qualquer dia que no seja um sbado, domingo ou
feriado nacional ou dia em que, por qualquer motivo,
no haja expediente bancrio na praa em que o
Custodiante sediado ou em mbito nacional.

Encargos do Fundo: So os custos e despesas descritos na Clusula
Dcima do Regulamento e no item Taxas e Encargos
do Fundo da Seo Caractersticas do Fundo na
pgina 107 deste Prospecto, que sero debitados
automaticamente, pelo Administrador, do patrimnio
lquido do Fundo.
14
Escriturador de Cotas ou Ita
Corretora:
Ita Corretora de Valores S.A., inscrita no CNPJ sob o
n 61.194.353/0001-64, com sede na Av. Brigadeiro
Faria Lima, 3.400 10 andar, na Cidade de So
Paulo, Estado de So Paulo.

Fundo: KINEA RENDA IMOBILIRIA FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIRIO FII

Gestor: Kinea.

Gomes Freire: Imvel objeto da matrcula n 27.334 do 2. Ofcio de
Registro de Imveis da Cidade do Rio de Janeiro, que
parte do portfolio de ativos do Fundo conforme
suas especificaes no item Patrimnio do Fundo,
da Seo Caractersticas Bsicas do Fundo na

Imveis: Os imveis que fazem porte do portfolio de ativos do
Fundo, quais sejam: Athenas, Botafogo Trade Center,
Buenos Aires Corporate, Condomnio Logstico Global
Jundia, Gomes Freire, Joaquim Floriano, Lavradio e
PIB Sumar, conforme suas especificaes no item
Patrimnio do Fundo, da Seo Caractersticas
Bsicas do Fundo na pgina 81 deste Prospecto.

Intrag: Intrag Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios
Ltda., com sede na Praa Alfredo Egydio de Souza
Aranha, n. 100, So Paulo SP, CNPJ n.
62.418.140/0001-31.

Instruo CVM n 400/03: Instruo da CVM n 400, de 29 de dezembro de
2003, conforme alterada.

Instruo CVM n 409/04: Instruo da CVM n 409, de 18 de agosto de 2004,
conforme alterada.

Instruo CVM n 472/08: Instruo da CVM n 472, de 31 de outubro de 2008,
conforme alterada.
15
Investidores: So os investidores qualificados, nos termos do Artigo
109 da Instruo CVM n 409/04, assim como os
investidores no qualificados, que venham a adquirir
as Cotas objeto da Oferta.

Ita Unibanco: Ita Unibanco S.A., com sede na Praa Alfredo
Egydio de Souza Aranha, 100, So Paulo SP, CNPJ n
60.701.190/0001-04.

Joaquim Floriano: Imvel objeto das matrculas n 167.545, 167.546,
167.549, 167.550, 167.547, 167.551, 167.555,
167.557, 167.558, 167.559 e 167.560 do 4. Ofcio de
Registro de Imveis da Cidade de So Paulo, que
parte do portfolio de ativos do Fundo, conforme suas
especificaes no item Patrimnio do Fundo, da
Seo Caractersticas Bsicas do Fundo na pgina
81 deste Prospecto.

Kinea: Kinea Investimentos Ltda., com sede na Rua Minas de
Prata, n 30 4 andar, CNPJ n 08.604.187/0001-44.

Lavradio: Imvel objeto da matrcula n 18.696 do 2. Ofcio de
Registro de Imveis da Cidade do Rio de Janeiro, que
parte do portfolio de ativos do Fundo, conforme
suas especificaes no item Patrimnio do Fundo,
da Seo Caractersticas Bsicas do Fundo na

Lei n 8.668/1993: Lei n 8.668, de 25 de junho de 1993, conforme
alterada.

Pessoas Vinculadas: Pessoas que sejam (a) controladores ou
administradores do Administrador, dos
Coordenadores e do Gestor; (b) outras pessoas
vinculadas Oferta; ou (c) os cnjuges,
companheiros, ascendentes, descendentes e
colaterais at o segundo grau de cada uma das
pessoas referidas nos itens (a) e/ou (b) acima.

PIB Sumar: Imvel objeto da matrcula n 104.728 do Cartrio de
Registro de Imveis de Sumar, Estado de So Paulo,
que parte do portfolio de ativos do Fundo,

16
Poltica de Investimentos: A poltica de investimento do Fundo encontra-se
disciplinada na Clusula Quarta e subitens do
Regulamento e no item Poltica de Investimento do
Fundo na pgina 29 deste Prospecto.

Prazo de Distribuio: Prazo de at 6 (seis) meses contados da publicao
do Anncio de Incio para que os Coordenadores
distribuam as Cotas.

Regulamento: O instrumento que disciplina o funcionamento e
demais condies do Fundo, que foi registrado no 9
Ofcio de Registro de Ttulos e Documentos e Civil de
Pessoa jurdica da Cidade de So Paulo, em
24/05/10, sob o n 1085411, em 08/06/10, sob o n
1086736 e em 14 de julho de 2010, sob o n 1090248
e que se encontra anexo ao presente Prospecto na
forma do Anexo II.

Reserva de Despesas
Extraordinrias:
Visando o pagamento das Despesas Extraordinrias
dos imveis integrantes do patrimnio do Fundo, o
Administrador poder reter at 5% (cinco por cento)
do valor a ser distribudo aos Cotistas
semestralmente.

Saldo da 1 Srie: Eventual saldo remanescente das Cotas que sero
emitidas no mbito da 1 Srie.

Saldo da 2 Srie: Eventual saldo remanescente das Cotas que sero
emitidas no mbito da 2 Srie.

Sries: A 1 Srie, a 2 Srie e a 3 Srie, quando referidas
em conjunto.

Taxa de Administrao: Tem o significado que lhe atribudo no item Taxa
de Administrao da Seo Remunerao dos
Prestadores de Servios na pgina 141 deste
Prospecto.

Taxa DI: Taxa mdia diria dos DI - Depsitos Interfinanceiros
de um dia, denominada Taxa DI Over Extragrupo
expressa na forma percentual ao ano, base 252 dias
teis calculada e divulgada diariamente pela CETIP
no informativo dirio disponvel em sua pgina na
internet (http://www.cetip.com.br).
17
Valor da Cota: O valor unitrio da Cota de R$ 1.632,88 (mil
seiscentos e trinta e dois reais e oitenta e oito
centavos), na Data de Emisso, que foi calculado na
forma prevista no item 8.4.2. do Regulamento, a
partir do seu valor de mercado, o qual foi obtido
pela mdia do valor das operaes de compra e
venda no mercado secundrio das cotas j existentes
do Fundo.

Valor da Cota Atualizado: O Valor da Cota ser atualizado diariamente a partir
da Data de Emisso, calculado pela somatria das
provises de receitas dos ativos e receita financeira,
deduzidas as provises de despesas do Fundo, desde
a Data de Emisso at a data da efetiva
integralizao.

Valor Patrimonial da Cota o valor da Cota apurado com base na diviso do
patrimnio lquido do Fundo pelo nmero total de
Cotas emitidas e integralizadas.

O Valor Patrimonial da Cota do Fundo no se
confunde com o Valor da Cota Atualizado referido
nesta 4 Emisso.

Volume Mnimo de Investimento: Cada Investidor dever subscrever e integralizar, no
mbito da Oferta, a quantidade mnima de 10 (dez)
Cotas, pelo Valor da Cota Atualizado, equivalente,
na Data de Emisso, a R$ 16.328,80 (dezesseis mil,
trezentos e vinte e oito reais e oitenta centavos).

No entanto, tendo em vista que os investidores
arcaro, individualmente, com o Custo Unitrio de
Distribuio por Cota, o volume total de
investimento mnimo no Fundo ser de R$ 16.606,40
(dezesseis mil, seiscentos e seis mil e quarenta
centavos), na Data de Emisso.

Volume Mximo de Investimento: Cada Investidor poder subscrever e integralizar, no
mbito da Oferta, a quantidade mxima de 1.225
(mil duzentas e vinte e cinco) Cotas, pelo Valor da
Cota Atualizado, equivalente, na Data de Emisso, a
R$ 2.000.278,00 (dois milhes, duzentos e setenta e
oito reais).
18
No entanto, tendo em vista que os investidores
arcaro, individualmente, com o Custo Unitrio de
Distribuio por Cota, o volume total de
investimento mnimo no Fundo ser de
R$ 2.034.284,00 (dois milhes, trinta e quatro mil,
duzentos e oitenta e quatro reais), na Data de
Emisso.

Volume Mnimo da Oferta: O volume mnimo da Oferta ser R$ 16.328.800,00
(dezesseis milhes, trezentos e vinte e oito mil e
oitocentos reais), na Data de Emisso, representado
por 10.000 (dez mil) Cotas.

Volume Total da Oferta: O volume total da Oferta ser de R$ 734.796.000,00
(setecentos e trinta e quatro milhes, setecentos e
noventa e seis mil reais), na Data de Emisso,
representado por 450.000 (quatrocentos e cinquenta
mil) Cotas, sem prejuzo das eventuais Cotas do Lote
Suplementar a Cotas Adicionais.
19

1. SUMRIO DA OFERTA
x Resumo das caractersticas da Oferta
20

21
1. SUMRIO DA OFERTA

Resumo das Caractersticas da Oferta

O sumrio abaixo no contm todas as informaes sobre a Oferta e as Cotas. Recomenda-se ao
investidor, antes de tomar sua deciso de investimento, a leitura cuidadosa deste Prospecto,
inclusive seus Anexos, e do Regulamento.

Administrador

a Intrag Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios Ltda.
Coordenador Lder o Ita Unibanco S.A.

Coordenador
Contratado

a Ita Corretora de Valores S.A.

Gestor a Kinea Investimentos Ltda.

Banco Custodiante

o Ita Unibanco S.A.

Escriturador de
cotas

a Ita Corretora de Valores S.A.

Valor da Cota R$ 1.632,88 (mil seiscentos e trinta e dois reais e oitenta e oito centavos), na
Data de Emisso, sendo certo que as Cotas que forem subscritas aps a Data de
Emisso, sero integralizadas de acordo com o Valor da Cota Atualizado, que
corresponde ao Valor da Cota atualizado pela somatria das provises de
receitas dos ativos e receita financeira, deduzidas as provises de despesas do
Fundo desde a Data de Emisso at a data da efetiva integralizao.

Valor Total da
Oferta
At 450.000 (quatrocentas e cinquanta mil) Cotas, totalizando o montante de
R$ 734.796.000,00 (setecentos e trinta e quatro milhes, setecentos e noventa
e seis mil reais), na Data de Emisso, sem prejuzo das eventuais Cotas do
Lote Suplementar e das Cotas Adicionais.

Volume Mnimo da
Oferta

10.000 (dez mil) Cotas, totalizando o montante de R$ 16.328.800,00 (dezesseis
milhes, trezentos e vinte e oito mil e oitocentos reais), na Data de Emisso.

Quantidade de
Sries:
A 4 Emisso ser realizada em 3 (trs) sries e conforme o disposto no
artigo 11, 1, da Instruo CVM n 472/08, a diviso em srie feita
somente para que sejam estabelecidas datas diversas de integralizao,
sem prejuzo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.

22
1 Srie A 1 Srie composta por at 300.000 (trezentas mil) Cotas, no montante
total de at R$ 489.864.000,00 (quatrocentos e oitenta e nove milhes,
oitocentos e sessenta e quatro mil reais), na Data de Emisso, e inicia-se a
partir da publicao do Anncio de Incio e encerra-se em at 60 (sessenta
dias) da referida publicao. A alocao das Cotas entre as sries
observar o sistema de vasos comunicantes, assim, eventual Saldo da 1
Srie ser colocado no mbito da 2 Srie.

2 Srie A 2 Srie da 4 Emisso composta por at 100.000 (cem mil) Cotas, no
montante total de at R$ 163.288.000,00 (cento e sessenta e trs milhes,
duzentos e oitenta e oito mil reais), na Data de Emisso, sem prejuzo do
eventual acrscimo por conta do Saldo da 1 Srie, e inicia-se em 01 de
fevereiro de 2013 e encerra-se em 28 de fevereiro de 2013. Eventual
Saldo da 2 Srie ser colocado no mbito da 3 Srie.

3 Srie A 3 Srie da 4 Emisso composta por at 50.000 (cinquenta mil) Cotas,
no montante total de at R$ 81.644.000,00 (oitenta e um milhes,
seiscentos e sessenta e quatro mil reais), sem prejuzo do eventual
acrscimo por conta do Saldo da 2 Srie e do exerccio das opes de
Lote Suplementar e Cotas Adicionais, e que inicia-se em 01 de abril de
2013 e encerra-se no ltimo dia do Prazo de Distribuio. Caso existam
Cotas emitidas no subscritas e integralizadas at o final do Prazo de
Distribuio, tais Cotas sero canceladas.
Montante Mnimo
de Investimento
Cada Investidor dever subscrever e integralizar, no mbito da Oferta, a
quantidade mnima de 10 (dez) Cotas, pelo Valor da Cota Atualizado e
pelo Custo Unitrio de Distribuio, totalizando o desembolso de R$
16.606,40 (dezesseis mil, seiscentos e seis reais e quarenta centavos), na
Data de Emisso.

Montante Mximo
de Investimento
Cada Investidor dever subscrever e integralizar, no mbito da Oferta, a
quantidade mxima de 1.225 (mil, duzentas e vinte e cinco) Cotas, pelo
Valor da Cota Atualizado e pelo Custo Unitrio de Distribuio, totalizando
o desembolso de R$ 2.034.284,00 (dois milhes, trinta e quatro mil,
duzentos e oitenta e quatro reais), na Data de Emisso.

Cotas Adicionais So as Cotas que representam at 20% das Cotas da Oferta, ou seja,
90.000 (noventa mil) Cotas, quantidade esta que poder ser acrescida
Oferta, nos mesmos termos e condies das Cotas da Oferta, a critrio
exclusivo do Administrador do Fundo, a partir do incio da distribuio das
Cotas da 3 Srie, conforme faculdade prevista no artigo 14, pargrafo 2,
da Instruo CVM n 400/03. Tais Cotas so destinadas a atender um
eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da
Oferta.
23
Cotas do Lote
Suplementar

So as Cotas que representam at 15% das Cotas da Oferta, ou seja,
67.500 (sessenta e sete mil) Cotas, quantidade esta que poder ser
acrescida Oferta, nos mesmos termos e condies das Cotas da Oferta, a
critrio do Coordenador Lder, conforme a Opo de Cotas do Lote
Suplementar, nos termos da faculdade prevista no artigo 24 da Instruo
CVM n 400/03, a partir do incio da distribuio das Cotas da 3 Srie.
Tais Cotas so destinadas a atender um eventual excesso de demanda que
venha a ser constatado no decorrer da Oferta.

Aquisio de
Ativos Imobilirios
durante o Prazo de
Distribuio
Tendo em vista que o Fundo ainda possui em caixa recursos captados com
a 3 Emisso de Cotas, o Administrador poder realizar novas aquisies
de Ativos Imobilirios no decurso do Prazo de Distribuio.

Adicionalmente, vale mencionar que o Fundo poder adquirir Ativos
Imobilirios com os recursos captados na 4 Emisso, durante o Prazo de
Distribuio, aps a captao de montante de recursos equivalente ao
Volume Mnimo da Oferta desconsiderando as Cotas cuja integralizao
esteja condicionada na forma prevista no Artigo 31 da Instruo CVM n
400/03 e no item 3.2., subitem (vii) do Contrato de Distribuio.

Para maiores informaes sobre tais condicionantes, vide item
Procedimentos da Distribuio da Seo Caractersticas da Oferta,
Distribuio de Valores Mobilirios e Destinao dos Recursos na pgina
73 deste Prospecto.

Pblico Alvo

O Fundo, a critrio do Administrador e do Coordenador Lder, receber
recursos de pessoas fsicas ou jurdicas, brasileiras ou estrangeiras, que
busquem retorno de rentabilidade, no longo prazo, compatvel com a
poltica de investimento do Fundo e que aceitem os riscos inerentes a tal
investimento.

Inadequao da
Oferta a
Investidores

O investimento em cotas do Fundo no adequado a investidores que
necessitem de liquidez, tendo em vista que os fundos de investimento
imobilirio encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, a despeito da
possibilidade de terem suas cotas negociadas em bolsa. Alm disso, os
fundos de investimento imobilirio tm a forma de condomnio fechado,
ou seja, no admitem a possibilidade de resgate de suas cotas, sendo que
os seus cotistas podem ter dificuldades em realizar a venda de suas cotas
no mercado secundrio. Portanto, os Investidores devem ler
cuidadosamente a seo Fatores de Risco deste Prospecto, que contm
a descrio de certos riscos que atualmente podem afetar de maneira
adversa o investimento em cotas, antes da tomada de deciso de
investimento.

24
Caractersticas das
Cotas
As Cotas objeto da presente Oferta apresentam as seguintes
caractersticas principais: (i) as cotas do Fundo correspondem a fraes
ideais de seu patrimnio, no sero resgatveis e tero a forma
nominativa e escritural; (ii) a cada cota corresponder um voto nas
Assembleias Gerais do Fundo; (iii) de acordo com o disposto no artigo 2,
da Lei n 8.668/1993, o Cotista no poder requerer o resgate de suas
cotas; e (iv) o Fundo dever distribuir a seus Cotistas, no mnimo, 95%
(noventa e cinco por cento) dos resultados, calculados com base nas
disponibilidades de caixa existentes, a serem pagos na forma do
Regulamento. Os rendimentos auferidos no semestre sero distribudos
aos Cotistas, mensalmente, sempre no 10 (dcimo) dia til do ms
subsequente ao do recebimento dos recursos pelo Fundo e desde que o
Fundo tenha caixa, a ttulo de antecipao dos rendimentos do semestre a
serem distribudos, sendo que eventual saldo de resultado no distribudo
como antecipao ser pago no prazo mximo de 10 (dez) dias teis, aps
a realizao da Assembleia Geral de Cotistas, podendo referido saldo ter
outra destinao dada pela Assembleia Geral de Cotistas, com base em
eventual proposta e justificativa apresentada pelo Gestor.

Direitos,
Vantagens e
Restries das
Cotas

As cotas objeto de novas emisses (incluindo as Cotas da 4 Emisso)
asseguraro a seus titulares direitos iguais aos conferidos s cotas j
existentes.

Todos os Investidores no mbito da 4 Emisso tero direito ao
recebimento integral dos rendimentos do perodo, independentemente
da data em que tal Cotista tenha integralizado as Cotas objeto da
presente 4 Emisso do Fundo.

Cada cota corresponder um voto nas Assembleias Gerais de Cotistas
do Fundo. No entanto, no podem votar nas Assembleias Gerais de
Cotistas (a) o Administrador ou o Gestor; (b) os scios, diretores e
funcionrios do Administrador ou do Gestor; (c) empresas ligadas ao
Administrador ou ao Gestor, seus scios, diretores e funcionrios; e (d)
os prestadores de servios do Fundo, seus scios, diretores e
funcionrios, exceto se as pessoas mencionadas nas letras a a d
forem os nicos cotistas do Fundo ou mediante aprovao expressa da
maioria dos demais Cotistas na prpria assembleia ou em instrumento
de procurao que se refira especificamente assembleia em que se
dar a permisso de voto.

Quruns de
deliberao e
matrias de
competncia da
Assembleia Geral
de Cotistas
Compete privativamente Assembleia Geral de Cotistas deliberar sobre:
(a) demonstraes financeiras apresentadas pelo Administrador; (b)
alterao do Regulamento; (c) destituio do Administrador; (d) escolha
do substituto do novo Administrador; (e) emisso de novas cotas; (f)
fuso, incorporao, ciso e transformao do Fundo; (g) dissoluo e
liquidao do Fundo; (h) alterao do mercado em que as cotas so
25
admitidas negociao; (i) apreciao de laudo de avaliao de bens e
direitos utilizados na integralizao de cotas do Fundo; (j) eleio e
destituio de representantes dos Cotistas, eleitos em conformidade com
o disposto no Regulamento; e (k) aumento das despesas e encargos do
Fundo.
A Assembleia Geral instalar-se- com qualquer nmero de Cotistas e as
deliberaes sero tomadas por maioria simples das cotas presentes
assembleia ou, caso aplicvel, pela maioria simples das respostas
consulta formal, cabendo para cada cota um voto, exceto com relao s
matrias previstas nas alneas (b), (c), (f), (g) e (i) acima, e aos atos que
caracterizem conflito de interesses entre o Fundo e o Administrador,
conforme descritos na regulamentao, que dependem da aprovao de
Cotistas que representem metade das cotas emitidas e em circulao.

Aprovao da
Oferta

A presente Oferta foi deliberada e autorizada pelos cotistas na Assembleia
Geral Extraordinria do Fundo realizada em 29 de outubro de 2012.

Regime de
Colocao

Melhores Esforos.

Local de Admisso
e Negociao das
Cotas
As Cotas sero negociadas no mercado de bolsa administrado pela
BM&FBOVESPA.

26

27

x Estratgia de Investimento
x Poltica de Investimento do Fundo
x Investimentos e Potenciais Investimentos a Serem Realizados pelo Fundo
x Critrio de Precificao dos Ativos do Fundo
x Critrios para Elaborao dos Laudos de Avaliao dos Imveis
28

29

Estratgia de Investimento

O Fundo, constitudo sob a forma de condomnio fechado, em que o resgate de cotas no
permitido, tem prazo de durao indeterminado, e consiste em uma comunho de recursos
captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios, destinados aplicao em
empreendimentos imobilirios, a critrio do Gestor e independentemente de deliberao em
Assembleia Geral de Cotistas.

O Fundo se prope a manter um portfolio diversificado de ativos imobilirios e locatrios, ou
seja, no tem o objetivo de aplicar seus recursos em empreendimento(s) imobilirio(s)
especfico(s). O objetivo de investimento do Fundo a formao de uma carteira de ativos
imobilirios com foco em explorao comercial de empreendimentos comerciais e centros de
distribuio preferencialmente prontos, podendo tambm realizar investimentos em projetos em
construo, via aquisio de unidades autnomas ou da totalidade de um empreendimento, com
o intuito de gerar renda aos Cotistas por meio da locao ou arrendamento destas unidades.
Tambm podero compor a carteira do Fundo, pontos de varejo, tais como, mas no se limitando
a lojas ou agncias bancrias, que possam tambm gerar renda para o Fundo. O Fundo no
investir em projetos de saletas comerciais ou empreendimentos residenciais.

O Fundo uma oportunidade para quem busca obter renda mensal com imveis e se beneficiar da
vantagem do crdito em conta corrente com iseno de Imposto de Renda para pessoa fsica.

Na viso do Gestor, os motivadores para se perseguir um portflio de ativos diversificado
baseiam-se em:

(i) Beneficiar-se das diferentes caractersticas de localizao, da tipologia e dos
locatrios;

(ii) Beneficiar-se da pulverizao de risco dos locatrios, dos setores e dos tipos de
imvel;

(iii) Conferir ao Fundo maior poder de negociao com locatrios dado que, ao deter
vrios ativos em sua carteira, o Fundo poder assumir o risco de ter um dos seus
imveis temporariamente no locado para poder alug-lo em melhores condies;

30
(iv) Possibilitar a adoo de uma poltica de gesto ativista onde o Gestor poder vender
Ativos Imobilirios se acreditar que um empreendimento atingiu seu pico de
valorizao e poder apresentar desvalorizao num futuro prximo, reciclando a
carteira do Fundo quando da compra de novos Ativos Imobilirios com bom nvel de
retorno;

(v) Investir em Ativos Imobilirios em estgios diferentes de maturao (ativos novos x
ativos maduros), assim como em estgio de desenvolvimento;

(vi) Opo de investimento no mercado Imobilirio com gesto profissional e ativa, com a
praticidade da transferncia ao gestor do fundo dos processos e das negociaes com
proprietrios de imveis e locatrios.

Cabe mencionar que dentro de sua estratgia de diversificao, o Gestor tomar as decises
considerando a construo de um portfolio a ser formado atravs da emisso de novas cotas, que
estaro sujeitas a aprovao da Assembleia Geral de Cotistas, e que possibilitem a entrada de
novos recursos no Fundo, para compra de novos Ativos Imobilirios, sempre respeitando os
critrios definidos no Regulamento.

Em relao aos ativos alvo, o Gestor atuar dentro da seguinte estratgia:

Ativos Comerciais:

Foco no investimento de empreendimentos de bom padro construtivo e tambm em investimentos
oportunsticos que apresentem potencial de valorizao (por potencial de ajuste dos valores de aluguel,
por exemplo). Com isso, o fundo permite que o investidor participe deste mercado de forma organizada
e profissional por meio de uma gesto ativa e diversificada. Os empreendimentos alvo do Fundo
devero ter lajes com tamanho mdio mnimo de 200 m
2
(duzentos metros quadrados), evitando-se as
saletas comerciais que apresentam uma dinmica de negcios prpria.

Tal estratgia de atuao baseia-se nas seguintes premissas:

(i) Ativos corporativos apresentam melhores retornos devido oferta de produtos
restrita;

(ii) Locatrios de ativos corporativos tm menor propenso a mudar-se quando
comparado ao residencial e saletas;
31

(iii) Ativos corporativos apresentam menor deteriorao quando comparado s saletas;

(iv) Dinmica de crdito e retomada do imvel mais favorvel quando se tem como
locatrio a pessoa jurdica do que a pessoa fsica, inclusive, menor risco de
inadimplncia;

(v) Menor concorrncia no momento de compra, pois a propriedade mais concentrada e
o tamanho do investimento individual substancialmente maior; e

(vi) Decises mais racionais, que levam em conta anlise financeira no momento da
locao, compra e venda.

Carteira de Ativos Corporativos
ATIVOS CORPORATIVOS
Botafogo Trade Center
Melhor retorno pela oferta restrita;
Locatrios com menor propenso a mudana de endereo;
Menor deteriorao do imvel em funo da utilizao;
Locatrios corporativos tem menor risco de inadimplncia;
Menor concorrncia na compra;
Racionalidade nos processos de locao, compra e venda.
Buenos Aires Corporate
32
Centros de Distribuio:

Foco no investimento em empreendimentos de bom padro construtivo, dentro das exigncias
tcnicas demandadas pelo mercado e com localizao favorvel.

Tal estratgia de atuao baseia-se nas seguintes premissas:

(i) Aumento da demanda por espao em funo do maior nmero de empresas
procurando espaos de melhor qualidade e maior eficincia, com o intuito de reduzir
custos, tendo, em contrapartida, uma oferta reduzida de locais para essa finalidade;

(ii) Necessidade das indstrias localizadas fora da regio metropolitana de So Paulo
terem centros de distribuio instalados dentro do maior mercado consumidor do
pas, valorizando as reas adjacentes regio metropolitana e promovendo a
migrao dos centros urbanos;

(iii) Especificamente no mercado de So Paulo, em funo do novo sistema virio da
Cidade, o Rodoanel, h uma nova demanda por centros de distribuio prximos a
esse anel virio, para adequao a nova dinmica logstica das indstrias; e

(iv) Aumento do preo dos terrenos em regies consolidadas das cidades tem levado as
empresas e indstrias a identificarem como bons negcios a venda de seus imveis
para incorporadores residenciais ou comerciais, e no segundo momento contribuindo
para maior necessidade de centros de distribuio para substituio desses espaos
no processo de logstica.

33

CENTROS DE DISTRIBUIO
Maior demanda e oferta reduzida;
Valorizao dos espaos prximos a regies de consumo;
Reduo do custo em funo da proximidade aos anis virios (custo);
Migrao dos centros urbanos para as regies prximas aos principais plos
de consumo.
Global Jundia PIB Sumar

Atuao Geogrfica:

Foco de atuao nas cidades de So Paulo e Rio de Janeiro (com aquisies
oportunsticas fora desse eixo)
5,8 milhes m
2
de ABL
(3)
Cidade de So Paulo
Ranking Mercado Imobilirio Brasileiro
(2)
:
1
o
Cidade do Rio de Janeiro 2
o
2,8 milhes m
2
de ABL
(3) (1) Fonte: IBGE
(2) Fonte: CBRE
(3) ABL: rea Bruta Locvel
Mercado Imobilirio tem alta correlao com
atividade econmica. Os estados de SP e RJ
representam
(1)
:
30% da Populao do Pas;
45% do PIB nacional;
H demanda reprimida por espaos de
melhor qualidade;
Expectativa de valorizao dos imveis.
Rio Grande do
Sul
Santa Catarina
Paran So Paulo
Rio de Janeiro
Esprito Santo
Bahia
Sergipe
Alagoas
Pernambuco
Paraba
Rio Grande do Norte
Cear
Maranho
Piaui
Amap
Par
Roraima
Amazonas
Acre
Rondnia
Mato Grosso
Mato Grosso do
Sul
Minas Gerais
Gois
Tocantis

34

O Fundo focar seus investimentos em empreendimentos imobilirios que estejam
preferencialmente localizados na regio metropolitana das principais capitais do pas, com foco
nas regies de So Paulo e Rio de Janeiro, e secundariamente em localizaes que apresentam
caractersticas similares em termos de atividade econmica e populao frente aos ativos em
anlise.

Tal estratgia de atuao baseia-se no fato de:

(i) O retorno em investimentos imobilirios e, sobretudo, do mercado corporativo e
logstico estar muito correlacionado com o nvel de atividade econmica;

(ii) Os estados de So Paulo e Rio de Janeiro so responsveis por 30% (trinta por cento)
da populao e 45% (quarenta e cinco por cento) do PIB nacional, de acordo com o
IBGE;

(iii) So Paulo e Rio de Janeiro so atualmente os maiores mercados imobilirios do Brasil
com 5,8 milhes de m2 e 2,8 milhes de m
2
de ABL (rea Bruta Locvel),
respectivamente, se considerarmos o estoque com ar condicionado central, de acordo
com a CBRE;

(iv) Esses mercados tm potencial para investimentos de diversos portes, gerando maior
demanda por espao, dado que as principais corporaes do pas tm suas atividades
administrativas bastante concentradas nessas regies, alm da expectativa de
valorizao dos imveis.

As aquisies a serem realizadas pelo Fundo sero amparadas por laudo de avaliao elaborado
por empresa profissional de primeira linha que no seja controlada, controladora, coligada ou
pertencente ao grupo econmico do Administrador ou do Gestor, na forma do Anexo I Instruo
CVM n 472/08.

Sem prejuzo do laudo de avaliao a ser realizado previamente a efetiva participao do Fundo
em empreendimentos imobilirios, o Gestor dever elaborar estudo de viabilidade, de acordo
com as premissas estabelecidas no Anexo I Instruo CVM n 472/08.

35
Quando o investimento do Fundo ocorrer em projetos de construo, caber ao Gestor,
independentemente da contratao de terceiros especializados, exercer controle efetivo sobre o
desenvolvimento do projeto.

O Fundo possui, na data deste Prospecto, a propriedade dos Imveis descritos abaixo, cuja
aquisio foi realizada com os recursos captados na 1 Emisso, na 2 Emisso e na 3 Emisso de
cotas do Fundo.

Tendo em vista que o Fundo ainda possui em caixa recursos captados com a 3 Emisso de cotas,
o Administrador poder realizar novas aquisies de Ativos Imobilirios no decurso do Prazo de
Distribuio. Adicionalmente, vale mencionar que o Fundo poder adquirir Ativos Imobilirios
com os recursos captados na 4 Emisso, durante o Prazo de Distribuio, aps a captao de
montante de recursos equivalente ao Volume Mnimo da Oferta desconsiderando as cotas cuja
integralizao esteja condicionada na forma prevista no Artigo 31 da Instruo CVM n 400/03 e
no item 3.2., subitem (vii) do Contrato de Distribuio.
36

37

Para maiores informaes sobre os Imveis que fazem parte do atual portfolio de ativos do
Fundo, vide item Patrimnio do Fundo, da Seo Caractersticas Bsicas do Fundo na pgina
81 deste Prospecto.
38
Participao no mercado imobilirio via fundos de investimentos:

O Gestor entende que h oportunidades no mercado de renda imobiliria, principalmente em
funo da combinao dos seguintes fatores: ambiente macroeconmico, taxa de juros reais em
nveis historicamente mais baixos e mercado pouco consolidado.

Para o potencial investidor, a participao no setor imobilirio via fundos imobilirios traz as
seguintes vantagens:

(i) diversificao de ativos (localizao, locatrios e tipologia);

(ii) transferncia da burocracia associada gesto direta de um imvel;

(iii) possibilidade de iseno fiscal nos rendimentos (aplicvel aos investidores pessoa fsica).
Para maiores informaes acerca da tributao incidente no investimento nas cotas, leia o item
Tributao dos Investidores, da Seo Tributao, nas pginas 147 a 148 deste Prospecto;

(iv) participao em ativos que esto disponveis apenas para investidores com grande
capacidade financeira (usualmente investidores institucionais);

(v) maior competitividade do Fundo na negociao (escala); e

(vi) gesto profissional e ativa.

Sistematizando, temos as principais diferenas do investimento em Fundo Imobilirio versus
Aquisio Direta de Imveis:
Item Investimento em Fundo Imobilirio
Aquisio direta pela Pessoa Fsica e
Aluguel do Imvel
Benefcio Fiscal
Renda mensal isenta de Imposto de
Renda para Pessoas Fsicas, se atendidos
os requisitos da legislao em vigor
(1)
Renda com incidncia de Imposto de
Renda
Valor Investido
Investimento a partir de aprox. R$
16.700,00
(2).
Com o Fundo h a
possibilidade de investir em imveis antes
exclusivos a grandes investidores
Necessita de valores maiores para
compra de um imvel
Diversificao
Possibilidade de maior diversificao
atravs de investimentos em diferentes
imveis, diferentes locatrios e regies
No h. Concentrao de risco em um
nico imvel ou apenas um locatrio
Praticidade e
Especializao
Gesto profissional especializada e
responsvel pela escolha, avaliao,
manuteno, compra, locao e
administrao do imvel
Proprietrio o responsvel pela
escolha, avaliao, manuteno e
recolhimento de tributos
(1) Para maiores informaes acerca da tributao incidente no investimento nas Cotas, leia o item Tributao dos
Investidores, da Seo Tributao, nas pginas 147 a 148 deste Prospecto.
(2) Cotas que forem subscritas aps a Data de Emisso, sero integralizadas de acordo com o Preo de Integralizao:
valor de R$ 1.632,88 atualizado diariamente desde a Data da Emisso, pelos rendimentos lquidos auferidos
diariamente pelo retorno operacional do fundo;
39
A diversificao e reduo do risco, combinado gesto ativa, so um diferencial a ser
observado:

Poltica de Investimento do Fundo

Os ativos que podero vir a fazer parte da carteira do Fundo so os Ativos Imobilirios e ativos
financeiros. Caber ao Gestor praticar todos os atos que entender necessrios ao cumprimento da
Poltica de Investimento prevista neste item e no Regulamento, desde que respeitadas as
disposies do Regulamento e da legislao aplicvel, no lhe sendo facultado, todavia, tomar
decises que eliminem a discricionariedade do Administrador com relao s atribuies
especficas destes. O Fundo tem como poltica de investimento a aquisio de imveis comerciais
e centros de distribuio, preferencialmente prontos, locados ou para posterior locao.

O Administrador, conforme orientao do Gestor, pode adiantar recursos do Fundo para projetos
de construo, desde que tais recursos se destinem exclusivamente aquisio do terreno,
execuo da obra ou lanamento comercial do empreendimento e sejam compatveis com o seu
cronograma fsico-financeiro.

O Fundo no poder realizar operaes de day trade, assim consideradas aquelas iniciadas e
encerradas no mesmo dia, independentemente de o Fundo possuir estoque ou posio anterior do
mesmo ativo.

40
O Gestor poder adquirir Ativos Imobilirios sobre os quais tenham sido constitudos nus reais
anteriormente ao seu ingresso no patrimnio do Fundo.

Para os fins do Regulamento, consideram-se situaes de conflito de interesses quelas listadas
no artigo 34 da Instruo CVM n 472/08. Os Cotistas manifestam concordncia quando da
formalizao de sua adeso ao Regulamento com relao :

(i) contratao de instituio financeira pertencente ao mesmo conglomerado financeiro do
Administrador ou do Gestor para prestar servios de consultoria especializada na anlise, seleo
e avaliao de imveis, ativos imobilirios ou empreendimentos ou para atuar como
coordenadora da distribuio de cotas do Fundo, desde que a comisso para a prestao destes
servios seja cobrada de acordo com a prtica de mercado; e

(ii) aquisio de ativos que atendam a poltica de investimento prevista no Regulamento e cuja
estruturao, distribuio, emisso e/ou administrao / gesto, conforme aplicvel, tenha sido
realizada pelo Administrador, pelo Gestor, por quaisquer dos Cotistas, por outras empresas a
estes ligadas ou por qualquer outro terceiro que possa vir a ter interesse na operao.
As aplicaes realizadas no Fundo no contam com garantia do Administrador, do Gestor, do
Custodiante, de quaisquer outros terceiros, de mecanismos de seguro ou de fundos garantidores.
Processo de Investimento:

O Gestor seguir o seguinte processo de investimentos para a gesto dos Ativos Imobilirios.

41
Investimentos e Potenciais Investimentos a Serem Realizados pelo Fundo

Os ativos que podero fazer parte da carteira do Fundo so os Ativos Imobilirios e Ativos de
Liquidez, desde que respeitada a poltica de investimentos prevista no Regulamento e neste
Prospecto.

Na presente data, o Fundo possui a propriedade dos Imveis, cuja aquisio foi realizada com os
recursos captados na 1 Emisso, na 2 Emisso e na 3 Emisso de cotas. Para maiores
informaes sobre os Imveis que fazem parte do atual portfolio de ativos do Fundo, vide item
Patrimnio do Fundo, da Seo Caractersticas Bsicas do Fundo na pgina 81 deste
Prospecto.

O Fundo um fundo genrico, que poder investir em qualquer Ativo Imobilirio ou Ativo de
Liquidez que atenda a Poltica de Investimentos.

A diversificao do patrimnio do Fundo ser definida pelo Gestor, sem compromisso formal de
concentrao em nenhum ativo especfico, podendo o Fundo investir at 100% (cem por cento) de
seu patrimnio em um nico Ativo Imobilirio ou Ativo de Liquidez, sendo que o Regulamento no
estabelece nenhum critrio de concentrao especfico. No entanto, caso o Fundo invista volume
superior a 50% (cinquenta por cento) do seu patrimnio em ttulos e valores mobilirios, dever
respeitar os limites de aplicao por emissor e por modalidade de ativos financeiros estabelecidos
na Instruo CVM n 409/04, sendo certo que tais limites no se aplicam ao investimento nos
ativos listados nos itens IV, VI e VII do Artigo 45 da Instruo CVM n 472/08, conforme
transcrio abaixo:

Art. 45. (...)

IV cotas de fundos de investimento em participaes (FIP) que tenham como poltica de
investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de
investimento em aes que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construo
civil ou no mercado imobilirio;

(...)

VI cotas de outros FII; e

VII certificados de recebveis imobilirios e cotas de fundos de investimento em direitos
creditrios (FIDC) que tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades
permitidas aos FII e desde que sua emisso ou negociao tenha sido registrada na CVM.

42
Critrio de Precificao dos Ativos do Fundo

A aferio de valor dos ttulos e valores mobilirios integrantes da carteira do Fundo de
responsabilidade do Custodiante, cabendo-lhe calcular os valores dos ativos a partir dos seus
critrios, metodologia e fontes de informao.

O critrio de apreamento dos ativos reproduzido no Manual de Apreamento dos Ativos do
Custodiante.

No caso de aplicaes em imveis para renda, o apreamento contbil ser feito pelo seu custo
de aquisio retificado pela depreciao acumulada e pelas benfeitorias realizadas, calculada
consistentemente taxa compatvel com a vida economicamente til do bem, ou por outro
mtodo mais apropriado a critrio do Administrador e do Gestor.

Critrios para Elaborao dos Laudos de Avaliao dos Imveis

Os laudos de avaliao que iro amparar os imveis que sero objeto de investimento pelo Fundo,
sero elaborados na forma do Anexo I Instruo CVM n 472/08, por empresa profissional de
primeira linha que no seja controlada, controladora, coligada ou pertencente ao grupo
econmico do Administrador ou do Gestor.
43

3. VISO GERAL DO MERCADO DE FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIRIOS DO GESTOR
x Histrico
x Panorama Geral do Mercado de Escritrios no Eixo Rio-So Paulo
x Panorama Geral do Mercado de Logstica no Estado de So Paulo
x Diagnstico do Setor no Brasil
44

45
3. VISO GERAL DO MERCADO DE FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIRIOS DO GESTOR

Histrico

De acordo com dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica), a regio Sudeste, e
particularmente os estados de So Paulo e Rio de Janeiro, a regio brasileira de maior
concentrao de populao e atividade econmica, reunindo mais de 30% (trinta por cento) da
populao do Pas e tendo sido responsvel por mais de 45% (quarenta e cinco por cento) do PIB
nacional nos ltimos anos. Ainda, de acordo com o IBGE, So Paulo e Rio de Janeiro so as
maiores cidades e as mais densamente povoadas no Brasil.

Devido a esses fatores, as cidades de So Paulo e do Rio de Janeiro so os maiores mercados
imobilirios do Brasil. Em relao s reas de escritrios, tais cidades ocupam respectivamente os
1 e 2 lugares no ranking do mercado, com aproximadamente 5,8 milhes e 2,8 milhes de m de
ABL, se considerarmos o estoque com ar condicionado central, de acordo com a CBRE.

O mercado imobilirio da cidade de So Paulo tem como caracterstica a fragmentao, tanto em
relao aos setores econmicos como na localizao. J o mercado da cidade do Rio de Janeiro
destaca-se a escassez de terrenos, pautada pela caracterstica geogrfica da cidade, com morros,
lagoas e praia, sendo que os poucos terrenos remanescentes apresentam limitaes para seu
desenvolvimento ou valores de difcil viabilidade econmica.

Panorama Geral do Mercado de Escritrios no Eixo Rio-So Paulo

A entrega de novos empreendimentos aliado maior cautela do mercado, faz com que a
tendncia geral do mercado seja de estabilizao dos preos de aluguis, que se mantiveram
tanto na cidade de So Paulo quanto no Rio de Janeiro o que na opinio da Kinea saudvel para
o mercado imobilirio como um todo. As novas entregas, concentradas principalmente na cidade
de So Paulo, no devero impactar de forma significativa a taxa de vacncia, que ainda se
mantm bastante favorvel ao proprietrio, podendo sofrer entretanto algum tipo de alta no
curto prazo.

Taxa de Vacncia
1

2

1
Percentual de espaos vagos em relao ao estoque total de escritrios
2
Fonte: Relatrio Market View (2 trimestre de 2012) da CBRE
46
Em funo do aumento das transaes de pr-locao na cidade do Rio de Janeiro, a taxa de
vacncia registrou no 2 trimestre de 2012 uma queda, encerrando em 3,5%, representando uma
diminuio de 0,4 pontos percentuais em comparao ao 1 trimestre de 2012. Atualmente a
vacncia nesse mercado encontra-se num nvel de apenas 1,1 pontos percentuais acima do seu
menor ndice histrico.
Como destaque na cidade do Rio de Janeiro temos a sub-regio centro que apresentou uma queda
na vacncia de 4,0% para 3,3% em funo do aumento das pr-locaes nos ltimos anos.

A cidade de So Paulo encerrou o 2 trimestre de 2012 com uma taxa de vacncia de 4,8%,
registrando um aumento comparado com o 1 trimestre do ano, que foi de 4,0%, resultado de
uma maior cautela nas decises relacionadas expanso ou realocao.

A regio da Vila Olmpia se destaca com uma taxa de vacncia de 2,4% queda de 0,6 pontos
percentuais em relao ao 1 trimestre de 2012.

Independentemente do aumento da oferta de novos espaos prevista para esse ano nos mercados
do Rio de Janeiro e So Paulo, no esperamos a ocorrncia de forte impacto negativo nas taxas
de vacncia no curto prazo tendo em vista que muitos edifcios tem sido entregues com altos
ndices de pr locaes, favorecendo o lado dos proprietrios.

0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2Tri 2012
Taxa de Vacncia
Rio de Janeiro So Paulo
Mercado com alto
nvel de vacncia
Mercado com baixo
nvel de vacncia
Alta dos preos
praticados de aluguel
10%
Taxas de Vacncia Cidades de So Paulo e Rio de Janeiro
Mercado Imobilirio apresenta-se favorvel em virtude do ambiente
macroeconmico e da baixa oferta de espaos para ocupao imediata
principalmente na cidade do Rio de Janeiro;
Os atuais nveis de vacncia so favorveis aos proprietrios de imveis;
Previso de incremento dos valores dos aluguis nos prximos anos em linha
com a inflao.
% considerado pelo
mercado como divisor
entre alta e baixa vacncia
Baixa dos preos
praticados de aluguel
Fonte: CBRE

47

Valores de Locao

A reduo das taxas de vacncia impulsionou os preos mdios dos aluguis nos ltimos anos com
ganhos superiores ao nvel de inflao do perodo, com maior intensidade no mercado do Rio de
Janeiro por conta da falta de terrenos incorporveis e de produtos novos de qualidade.

Na comparao com 2011, os preos pedidos permaneceram estveis tanto na cidade de So
Paulo, como no Rio de Janeiro por conta de uma maior cautela dos investidores devido ao atual
cenrio econmico de incerteza nos mercados externos. Com a retomada do crescimento
econmico no Brasil no 2 semestre acredita-se que tal tendncia se reverta.

Na comparao com 2011, na cidade do Rio de Janeiro, a mdia do preo pedido de locao se
manteve estvel em R$145,00/m, registrando entretanto um aumento nos ltimos 12 meses. A
regio da zona sul registra os maiores aluguis, chegando a R$ 280,00/m, representando um
aumento de 12% nos ltimos 12 meses.

Na cidade de So Paulo, o aumento na taxa de vacncia na comparao entre o 1 e o 2
trimestres de 2012, continuou no impactando nos preos, que se mantiveram estveis com uma
mdia de R$ 145,00/m, representando um aumento de 3,6% em relao ao trmino do ano de
2011. As sub-regies de Jardins e Marginal registraram as maiores altas de preos, com valores
chegando a R$190,00/m e R$150,00/m respectivamente.

48
Novo Estoque no 2 Trimestre de 2012

A limitada oferta de terrenos para novos prdios e restries impostas pela legislao municipal
continuam a limitar a entrega de novos espaos no mercado de escritrios do Rio de Janeiro.

A localizao privilegiada em funo de boa infra-estrutura de servios beneficiou historicamente
a sub-regio do Centro a qual concentra o maior volume de edifcios de escritrios no Rio,
representando 49% do volume absorvido em 2012 na cidade. Entretanto, o rpido crescimento
aliado a uma rea reduzida ajudou a diminuir as disponibilidades de terrenos nos ltimos anos. A
entrega de novos espaos no segundo trimestre de 2012 est concentrada da sub-regio da Barra,
somando uma rea de 12.000m, j totalmente pr-ocupados.

Em virtude da atrao gerada pelos eventos da Copa do Mundo de futebol e dos jogos olmpicos a
serem disputados na cidade, o novo estoque poder registrar considervel aumento. Com
previso de inaugurao em 2013/2014, a vasta maioria das entregas previstas consiste em
prdios de alto padro construdos para atender a demanda de grandes empresas.

A entrega de novos espaos no segundo trimestre de 2012 totalizou 44.000 metros quadrados em
So Paulo. O novo estoque inaugurado em So Paulo em 2012 de 174.000 m representa um
aumento de 86% em relao aos seis primeiros meses de 2011.

Apesar de o mercado ter registrado volumes mais moderados de absoro, o novo estoque de
classe A, que representa 89% das entregas, poder influenciar empresas a se mudarem para
melhores espaos, se levarmos em conta que historicamente o mercado ainda permanece
restrito.

Do total inaugurado em 2012, a sub-regio da Marginal permaneceu como a recordista de
estoque, respondendo por 54% dos novos empreendimentos. As sub-regies da Paulista e Jardins
tambm registraram um aumento quatro vezes maior que o volume entregue nos 6 primeiros
meses de 2011.

49

Mapa das Principais Concentraes de Escritrios do Rio de Janeiro (fonte: CBRE)

50

Mapa das Principais Concentraes de Escritrios de So Paulo (fonte: CBRE)

Panorama Geral do Mercado de Logstica no Estado de So Paulo

Apesar da absoro ainda registrar aumentos comparados com o ano de 2011, o mercado de
logstica de So Paulo se manteve estvel no segundo trimestre de 2012, alinhado com a
diminuio no crescimento econmico brasileiro. O aumento na cautela dos investidores comea
a reduzir a velocidade das decises de expanso, mas de maneira geral muitas empresas ainda
permanecem focadas na expanso das suas atividades nos prximos anos.

O mercado de parques industriais no Brasil tem se caracterizado por uma carncia de produtos de
qualidade e por muitas instalaes para mono-usurios, o que impulsionou, na ltima dcada, a
construo de imveis logsticos com modernas especificaes. Atualmente mais de 45% dos
parques industriais so construes modulares e 25% so built-to-suit.

51
0
200000
400000
600000
800000
2007 2008 2009 2010 2011 2Tri 2012
Novo Estoque Logstico - So Paulo (m)
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2Tri
2012
Taxa de Vacncia - So Paulo (%)
Mercado de logstica mercado relativamente novo em
constante desenvolvimento nos ltimos 10 anos mas ainda com
baixo volume de estoque se comparado com pases mais
desenvolvidos;
Crescimento econmico cresce a demanda por novas reas
e galpes;
Preferncia por regies prximas s principais rodovias e
plos de consumo.
Fonte: CBRE
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2Tri
2012
Preo Pedido Mdio de Locao - So Paulo (R$/m)

Taxa de Vacncia
3

4

O 2 trimestre de 2012 registrou uma taxa de vacncia geral de 8,3% aumento de 0,7% em relao
ao 1 trimestre de 2012. Esse aumento ocorreu em funo da grande quantidade de entregas no
perodo. Apesar do aumento no mercado geral, a taxa de vacncia classe A permaneceu restrita,
encerrando o perodo em 2,7%.

A maior queda da vacncia ocorreu em Guarulhos e So Paulo por conta da moderada demanda e
uma relativa ausncia de ofertas de alto padro no 2 trimestre de 2012.
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2Tri
2012
Taxa de Vacncia - So Paulo (%)

3
Percentual de espaos vagos em relao ao estoque total de galpes
4
Fonte: Relatrio Market View (2 trimestre de 2012) da CBRE
52
Valores de Locao

A combinao de custos elevados de construo, limitada oferta de terrenos e escassa
disponibilidade de espaos prontos continua a manter os preos elevados no Estado de So Paulo.

Apesar do recente aumento na vacncia e a estimada entrada de novos espaos, o aumento no
volume de pr locao preveniu uma queda nos preos pedidos que devero se manter estveis
no restante de 2012.

A cidade de Barueri permanece como localizao de preos mais elevados devido a escassa oferta
de alto padro

0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2Tri
2012
reo ed|do Md|o de Locao - So au|o (k5]m)

53
A reduo das taxas de vacncia impulsionou os preos mdios dos aluguis nos ltimos anos com
ganhos superiores ao nvel de inflao do perodo, com maior intensidade no mercado do Rio de
Janeiro por conta da falta de terrenos incorporveis e de produtos novos de qualidade.

Novo Estoque no 2 Trimestre de 2012

Apesar da queda do novo estoque durante o 2 trimestre, o total de espaos entregues em 2012
atingiu 469.000 m superando o total entregue nos 6 primeiros meses de 2011 de 356.300 m (alta
de 31%).

O maior volume de entregas em 2012 se concentrou em Sorocaba, Guarulhos e na cidade de So
Paulo, que concentrou sozinha 36% das novas entregas de 2012 no mercado de alto padro.

54
Mapa das Principais Concentraes Logsticas

(Fonte: CBRE)

Fundos Imobilirios

Os fundos de investimento imobilirio correspondem a fundos dedicados ao investimento na rea
imobiliria, seja investindo diretamente em empreendimentos imobilirios, seja atuando no
financiamento deste tipo de empreendimento.

Como o investimento em bens imveis normalmente envolve alto valor de aplicao, poucos so
os investidores que possuem recursos suficientes para aplicar diretamente em empreendimentos
dessa natureza. Esse foi um dos principais fatores que estimulou o surgimento no mercado do
conceito de fundo imobilirio, regulamentado pela legislao brasileira a partir da dcada de 90,
por meio da Lei 8668/93 e da Instruo CVM 205/94, esta revogada pela Instruo CVM n
472/08, que por sua vez foi alterada pela Instruo CVM n 478.

Essa nova forma de investimento veio viabilizar o acesso de pequenos e mdios investidores aos
investimentos imobilirios. Os fundos passaram a juntar os recursos captados e investir em um ou
mais empreendimentos imobilirios, que compem sua carteira.

55
Os fundos imobilirios so fundos fechados, ou seja, no permitem resgate das cotas. O retorno
do capital investido se d atravs da distribuio de resultados, da venda das cotas ou, quando
for o caso, na dissoluo do fundo com a venda dos seus ativos e distribuio proporcional do
patrimnio aos cotistas.

Os recursos de um fundo imobilirio podem ser aplicados no desenvolvimento de
empreendimentos imobilirios, na construo de imveis, na aquisio de imveis prontos, ou no
investimento em projetos que viabilizem o acesso habitao e servios, para posterior
alienao, locao ou arrendamento, assim como em direitos relativos a imveis. Os recursos de
um fundo imobilirio tambm podem ser aplicados em sociedades de propsito especfico que
desenvolvam empreendimentos imobilirios, assim como em ttulos e valores mobilirios
lastreados em ativos imobilirios ou que visem o financiamento de empreendimentos imobilirios.

O Artigo 45 da Instruo CVM n 472/08 estabelece o rol taxativo de ativos que podem ser
investidos por um fundo imobilirio:

Artigo 45 (...)

I quaisquer direitos reais sobre bens imveis;

II desde que a emisso ou negociao tenha sido objeto de registro ou de autorizao
pela CVM, aes, debntures, bnus de subscrio, seus cupons, direitos, recibos de
subscrio e certificados de desdobramentos, certificados de depsito de valores
mobilirios, cdulas de debntures, cotas de fundos de investimento, notas promissrias,
e quaisquer outros valores mobilirios, desde que se trate de emissores cujas atividades
preponderantes sejam permitidas aos FII;

III aes ou cotas de sociedades cujo nico propsito se enquadre entre as atividades
permitidas aos FII;

IV cotas de fundos de investimento em participaes (FIP) que tenham como poltica de
investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de
investimento em aes que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construo
civil ou no mercado imobilirio;

V certificados de potencial adicional de construo emitidos com base na Instruo CVM
n 401, de 29 de dezembro de 2003;

VI cotas de outros FII;

VII certificados de recebveis imobilirios e cotas de fundos de investimento em direitos
creditrios (FIDC) que tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades
permitidas aos FII e desde que sua emisso ou negociao tenha sido registrada na CVM;

VIII letras hipotecrias; e

IX letras de crdito imobilirio.
56
No entanto, a Instruo CVM n 472/08 estabeleceu que caso um fundo imobilirio invista volume
superior a 50% (cinquenta por cento) do seu patrimnio em ttulos e valores mobilirios, dever
respeitar os limites de aplicao por emissor e por modalidade de ativos financeiros estabelecidos
na Instruo CVM n 409, de 18 de agosto de 2004, conforme alterada.

Diagnstico do Setor no Brasil

No Brasil, os fundos imobilirios surgiram em junho de 1993, com a Lei n 8.668/1993 e foram
regulamentados, pela CVM, em janeiro do ano seguinte, atravs das Instrues CVM 205 e 206,
ambas de 14 de janeiro de 1994. A Instruo CVM 205 foi revogada pela Instruo CVM n 472/08,
que por sua vez foi alterada recentemente pela Instruo CVM 478.
A partir de 2005 a atividade dos investimentos em fundos imobilirios para pessoas fsicas
aumentou devido promulgao da Lei n. 11.033, de 21 de dezembro de 2004, que as isentou de
tributao a ttulo de imposto de renda sobre os rendimentos distribudos pelos fundos
imobilirios.

H atualmente 159 fundos imobilirios com patrimnio de R$ 26 bilhes, sendo 80 fundos
registrados na BM&FBovespa com patrimnio de R$ 18 bilhes. Os fundos contam com 47,7 mil
investidores sendo 99% pessoas fsicas. (fonte: BM&FBovespa)

No primeiro semestre deste ano, o volume transacionado com cotas de fundos imobilirios no
mercado secundrio foi de R$ 1,07 bilho, de acordo com a UqBar, enquanto no mesmo perodo
de 2011, o volume havia sido de apenas R$ 374,5 milhes o que representa um crescimento
expressivo de mais de 180%.

Ao avaliarmos o ndice de fundos de investimentos imobilirios (IFIX) da BM&FBovespa, que tem
por objetivo auferir a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobilirios,
selecionados por sua liquidez, notamos a seguinte performance:

57

x Principais Caractersticas da 1 Emisso
58

59

Principais Caractersticas da 1 Emisso

A 1 Emisso foi aprovada atravs do Termo de Constituio do Fundo, que aprovou o
Regulamento, datado e registrado em 24 de maio de 2010, perante o 9 Cartrio de Registro de
Ttulos e Documentos de So Paulo, Estado de So Paulo, sob o n 1085411, conforme alterado em
7 de junho de 2010 e em 14 de julho de 2010 e registrado em 8 de junho de 2010 e em 14 de
julho de 2010 sob os n 1086736, e n 1090248, respectivamente.

O Ita Unibanco, na qualidade de coordenador lder da distribuio, e a Ita Corretora, na
qualidade de coordenador contratado, foram contratados para prestar os servios de distribuio
das cotas da 1 Emisso do Fundo.

Em 11 de agosto de 2010, data de incio da distribuio da 1 Emisso, foram ofertadas, sob o
regime de melhores esforos de colocao, o montante de 350.000 (trezentas e cinquenta mil)
cotas, em classe nica, com valor unitrio de R$ 1.000,00 (um mil reais) cada, na data da
primeira integralizao de cotas, sendo que cada investidor deveria subscrever, no mbito da
oferta, a quantidade mnima de 30 (trinta) cotas, totalizando o montante de R$ 30.000,00 (trinta
mil reais). A oferta tinha um valor mnimo de R$ 100.000.000,00 (cem milhes de reais), o qual,
se no atingido, implicaria no cancelamento da oferta. Todos os valores mencionados neste item
se referem aos valores na data de emisso das cotas da 1 emisso, a qual correspondia data da
primeira integralizao de cotas.

Em 20 de outubro de 2010, data de encerramento da oferta da 1 Emisso, foram efetivamente
subscritas e integralizadas: 258.979 (duzentas e cinquenta e oito mil, novecentas e setenta e
nove) cotas, atingindo o montante total de R$ 260.469.910,00 (duzentos e sessenta milhes,
quatrocentos e sessenta e nove mil, novecentos e dez reais), na data da primeira integralizao
de cotas, tendo sido canceladas as cotas no colocadas.

Conforme os dados disponibilizados no anncio de encerramento da 1 Emisso, as cotas foram
subscritas por pessoas fsicas e jurdicas, bem como por pessoas vinculadas, sendo que 246.841
(duzentas e quarenta e seis mil, oitocentas e quarenta e uma) cotas foram subscritas por 2.515
(dois mil quinhentos e quinze) subscritores pessoas fsicas, e 2.041 (duas mil e quarenta e uma)
cotas foram subscritas por 6 (seis) subscritores pessoas jurdicas, e, ainda, 10.097 (dez mil e
noventa e sete) cotas foram subscritas por 151 (cento e cinquenta e uma) investidores pessoas
vinculadas, totalizando a colocao de 258.979 (duzentas e cinquenta e oito mil, novecentas e
setenta e nove) cotas para 2.672 (dois mil, seiscentos e setenta e dois) subscritores.

As cotas do Fundo foram admitidas, exclusivamente, negociao em mercado secundrio, em
bolsa de valores administrado pela BM&FBOVESPA Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros,
tendo recebido o cdigo KNRI11.

60

A 2 Emisso foi aprovada pelos cotistas do Fundo, atravs da Assembleia Geral Extraordinria
realizada em 27 de maio de 2011.


No mbito da oferta pblica de distribuio das cotas da 2 Emisso, foram ofertadas, sob o
regime de melhores esforos de colocao, o montante de 133.500 (cento e trinta e trs mil e
quinhentas) cotas, em classe nica, com valor unitrio de R$ 1.126,08 (um mil, cento e vinte e
seis reais e oito centavos) cada, na data da primeira integralizao de cotas, sendo que cada
investidor deveria subscrever, no mbito da respectiva oferta, a quantidade mnima de 27 (vinte
e sete) cotas, totalizando o montante de R$ 30.404,16 (trinta mil, quatrocentos e quatro reais e
dezesseis centavos), acrescido, ainda, dos custos de distribuio da oferta, representados pelos
custos unitrios de distribuio, que perfariam um volume total de investimento mnimo no
Fundo, no valor de R$ 30.920,94 (trinta mil, novecentos e vinte reais e noventa e quatro
centavos). A oferta tinha um valor mnimo, representado por 1.000 (mil) cotas, o qual, se no
atingido, implicaria no cancelamento da oferta. Todos os valores mencionados neste item se
referem aos valores na data de emisso das cotas da 2 Emisso, a qual correspondia data da
primeira integralizao de cotas.

Em 14 de julho de 2011, data de encerramento da oferta da 2 Emisso, foram efetivamente
subscritas e integralizadas: 179.466 (cento e setenta e nove mil, quatrocentas e sessenta e seis)
cotas, atingindo o montante total de R$ 202.548.081,65 (duzentos e dois milhes, quinhentos e
quarenta e oito mil, oitenta e um reais e sessenta e cinco centavos), na data da primeira
integralizao de cotas, tendo sido canceladas as cotas no colocadas.

(cento e sessenta e nove mil, seiscentas e cinquenta e quatro) cotas foram subscritas por 1.639
(um mil, seiscentos e trinta e nove) subscritores pessoas fsicas, 203 (duzentas e trs) cotas foram
subscritas por 1 (um) subscritor pessoa jurdica, e, ainda, 9.609 (nove mil, seiscentos e nove)
cotas foram subscritas por 71 (setenta e um) investidores pessoas vinculadas, totalizando a
colocao de 179.466 (cento e setenta e nove mil, quatrocentas e sessenta e seis) cotas para
1.711 (um mil, setecentos e onze) subscritores.
61

A 3 Emisso foi aprovada pelos cotistas do Fundo, atravs da Assembleia Geral Extraordinria
realizada em 10 de outubro de 2011.


No mbito da oferta pblica de distribuio das cotas da 3 Emisso, foram ofertadas, sob o
regime de melhores esforos de colocao, o montante de 333.755 (trezentas e trinta e trs mil,
setecentas e cinquenta e cinco) cotas, em classe nica, com valor unitrio de R$ 1.224,00 (mil,
duzentos e vinte e quatro reais) cada, na data da primeira integralizao de cotas, sendo que
cada investidor deveria subscrever, no mbito da respectiva oferta, a quantidade mnima de 27
(vinte e sete) cotas, totalizando o montante de R$ 33.048,00 (trinta e trs mil e quarenta e oito
reais), acrescido, ainda, dos custos de distribuio da oferta, representados pelos custos unitrios
de distribuio, que perfariam um volume total de investimento mnimo no Fundo, no valor de R$
33.609,87 (trinta e trs mil, seiscentos e nove reais e oitenta e sete centavos). A oferta tinha um
valor mnimo, representado por 1.000 (mil) cotas, o qual, se no atingido, implicaria no
cancelamento da oferta. Todos os valores mencionados neste item se referem aos valores na data
de emisso das cotas da 3 Emisso, a qual correspondia data da primeira integralizao de
cotas.

Em 02 de fevereiro de 2012, data de encerramento da oferta da 3 Emisso, foram efetivamente
subscritas e integralizadas: 333.755 (trezentas e trinta e trs mil, setecentas e cinquenta e cinco)
cotas, atingindo o montante total de R$ 409.833.722,51 (quatrocentos e nove milhes, oitocentos
e trinta e trs mil, setecentos e vinte de dois reais e cinquenta e um centavos), na data da
primeira integralizao de cotas, tendo sido canceladas as cotas no colocadas.

(trezentas e vinte e oito mil e cinquenta e oito) cotas foram subscritas por 3.118 (trs mil, cento
e dezoito) subscritores pessoas fsicas, 97 (noventa e sete) cotas foram subscritas por 1 (um)
subscritor pessoa jurdica, e, ainda, 5.600 (cinco mil e seiscentas) cotas foram subscritas por 79
(setenta e nove) investidores pessoas vinculadas, totalizando a colocao de 333.755 (trezentas e
trinta e trs mil, setecentas e cinquenta e cinco) cotas para 3.198 (trs mil, cento e noventa e
oito) subscritores.
62

63

5. CARACTERSTICAS DA OFERTA, DISTRIBUIO DE VALORES MOBILIRIOS E DESTINAO DOS
RECURSOS
x Custos de Distribuio
x Quantidade e Valor das Cotas
x Srie
x 1 Srie
x 2 Srie
x 3 Srie, Cotas do Lote Suplementar e Cotas Adicionais
x Prazos de DistribuioPreo de Integralizao
x Prazos de Subscrio e Integralizao e Condies da Distribuio
x Negociao das Cotas
x Alterao das Circunstncias, Revogao ou Modificao da Oferta
x Pblico Alvo do Fundo
x Inadequao da Oferta a Investidores
x Suspenso e Cancelamento da Oferta
x Publicidade e Divulgao de Informaes do Fundo
x rgo Deliberativo da Oferta
x Regime de Colocao
x Plano da Oferta
x Cronograma Estimativo
x Condies do Contrato de Distribuio
x Procedimentos da Distribuio
x Demonstrativos dos Custos da Distribuio
x Contrato de Garantia de Liquidez
x Destinao dos Recursos
64

65
5. CARACTERSTICAS DA OFERTA,
DISTRIBUIO DE VALORES MOBILIRIOS E DESTINAO DOS RECURSOS

A presente Oferta se restringe exclusivamente a distribuio das Cotas emitidas no mbito da 4
Emisso e ter as caractersticas abaixo descritas.

Custos de Distribuio

Valor (%) R$ / Cota
Comisso de estruturao,
coordenao e Colocao 11.021.940 1,500% 24,49
Taxa de Registro da Oferta na CVM 82.870 0,011% 0,18
Custos Iniciais com publicao dos
documentos do Fundo 400.000 0,054% 0,89
Custo de Liquidao no Sistema da
BMF&BOVESPA 257.179 0,035% 0,57
Outras Despesas* 729.543 0,099% 1,62
Total 12.491.532 1,700% 27,76**

(*) As outras despesas incluem, entre outras: (i) registros em cartrio; (ii) despesas com a confeco de
prospectos; (iii) a parcela dos honorrios dos consultores legais a cargo do Coordenador Lder.
(**) O Custo Unitrio de Distribuio da presente 4 Emisso ser somado ao Valor da Cota, e no dele
subtrado. Os atuais cotistas do Fundo e o Fundo no arcaro pelo pagamento do Custo Unitrio de
Distribuio. O Custo Unitrio de Distribuio ser pago pelos subscritores das Cotas objeto desta Oferta, o
qual ser adicionado ao Valor da Cota Atualizado, a ser pago na data da integralizao das Cotas.

Adicionalmente aos custos acima, as Cotas mantidas em conta de custodia na BM&FBOVESPA
esto sujeitas ao custo de custdia, conforme tabela disponibilizada pela BM&FBOVESPA, e a
poltica de cada corretora, cabendo ao investidor interessado verificar a taxa aplicvel.

O pagamento destes custos ser de responsabilidade de cada Cotista.

Taxa de Registro da Oferta: A cpia do comprovante do recolhimento da Taxa de Registro,
relativa distribuio pblica das Cotas foi apresentada CVM, no dia 29 de outubro de 2012,
quando da solicitao do registro automtico da presente Oferta, na forma do Artigo 10, 2 da
Instruo CVM n 472/08.

Quantidade e Valor das Cotas

A presente Emisso, destinada aquisio de Ativos Imobilirios, composta de at 450.000
(quatrocentas e cinquenta mil) Cotas, emitidas em uma 3 (trs) sries, com valor unitrio de R$
1.632,88 (mil seiscentos e trinta e dois reais e oitenta e oito centavos), na Data de Emisso,
perfazendo o montante total de at R$734.796.000,00 (setecentos e trinta e quatro milhes,
setecentos e noventa e seis mil reais), na Data de Emisso, podendo ser encerrada pelo
Administrador, caso se verifique a subscrio e integralizao da quantidade mnima de 10.000
(dez mil) Cotas, totalizando R$ 16.328.800,00 (dezesseis milhes, trezentos e vinte e oito mil e
oitocentos reais), na Data de Emisso, observado que a alocao das Cotas entre as Sries
observar o sistema de vasos comunicantes.

66
A Oferta ter o valor mnimo de R$ 16.328.800,00 (dezesseis milhes, trezentos e vinte e oito mil
e oitocentos reais), na Data de Emisso, representado por 10.000 (dez mil) Cotas, sendo admitido
o encerramento da Oferta antes do Prazo de Distribuio, caso ocorra a subscrio do Volume
Mnimo da Oferta.

O Valor das Cotas, para fins de subscrio, foi calculado, conforme previsto no item 8.4.2. do
Regulamento, a partir do seu valor de mercado, o qual foi obtido pela mdia do valor das
operaes de compra e venda no mercado secundrio das Cotas j existentes do Fundo.

O Valor da Cota ser atualizado diariamente a partir da Data de Emisso, conforme variao do
resultado operacional do Fundo, calculado pela somatria das provises de receitas dos ativos e
receita financeira, deduzidas as provises de despesas do Fundo, desde a Data de Emisso at a
data da efetiva integralizao.

No entanto, o Valor Patrimonial das Cotas do Fundo ser calculado diariamente, dividindo-se o
valor do patrimnio lquido do Fundo, apurado conforme o disposto na Instruo CVM n 472/08,
pela quantidade de cotas emitidas e integralizadas.

Sries

As Cotas objeto da Oferta da 4 Emisso sero emitidas em 3 (trs) sries, sendo certo que,
conforme o disposto no artigo 11, 1, da Instruo CVM n 472/08, a diviso em sries feita
somente para que sejam estabelecidas datas diversas de integralizao, sem prejuzo da
igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas, de acordo com as disposies estabelecidas
no Regulamento, neste Prospecto e na legislao vigente.

1 Srie

A 1 Srie inicia-se a partir da publicao do Anncio de Incio da Oferta e encerra-se em at 60
(sessenta) dias da referida publicao. No mbito da 1 Srie sero emitidas at 300.000
(trezentos mil) Cotas, atingindo a 1 Srie o montante mximo de R$ 489.864.000,00
(quatrocentos e oitenta e nove milhes, oitocentos e sessenta e quatro mil reais ).

A alocao das Cotas entre as sries observar o sistema de vasos comunicantes, assim, caso
ocorra a colocao parcial das Cotas emitidas no mbito da 1 Srie, o Saldo da 1 Srie ser
colocado junto com as Cotas a serem emitidas no mbito da 2 Srie.

2 Srie

A 2 Srie inicia-se em 01 de fevereiro de 2013 e encerra-se em 28 de fevereiro de 2013. No
mbito da 2 Srie sero emitidas at 100.000 (cem mil) Cotas, atingindo a 2 Srie o montante
mximo de R$ 163.288.000,00 (cento e sessenta e trs milhes, duzentos e oitenta e oito mil
reais), na Data de Emisso, sem prejuzo do eventual acrscimo por conta do Saldo da 1 Srie.

Caso ocorra a colocao parcial das Cotas emitidas no mbito da 2 Srie, o Saldo da 2 Srie ser
colocado junto com as Cotas a serem emitidas no mbito da 3 Srie.
67
3 Srie, Cotas do Lote Suplementar e Cotas Adicionais

A 3 Srie inicia-se em 01 de abril de 2013 e encerra-se no ltimo dia do Prazo de Distribuio. No
mbito da 3 Srie sero emitidas at 50.000 (cinquenta mil) Cotas, atingindo a 3 Srie o
montante mximo de R$ 81.644.000,00 (oitenta e um milhes, seiscentos e quarenta e quatro mil
reais), na Data de Emisso, sem prejuzo do eventual acrscimo por conta do Saldo da 2 Srie e
do exerccio das opes de Cotas do Lote Suplementar e das Cotas Adicionais.

Nos termos do artigo 24 da Instruo CVM n400/03, o Volume Total da Oferta poder ser
acrescido, a qualquer momento a partir do incio da emisso das Cotas objeto da 3 Srie, em at
15% (quinze por cento), ou seja, em at 67.500 (sessenta e sete mil e quinhentas) Cotas, nas
mesmas condies e no mesmo preo das Cotas, conforme opo outorgada pelo Fundo ao
Coordenador Lder). Adicionalmente, o Coordenador Lder ter o direito exclusivo, a partir do
incio da emisso das Cotas objeto da 3 Srie, de exercer a opo de emisso das Cotas do Lote
Suplementar, no todo ou em parte, em uma ou mais vezes, aps notificao ao Coordenador
Contratado. Sem prejuzo das Cotas do Lote Suplementar, o Volume Total da Oferta, a partir do
incio da emisso das Cotas objeto da 3 Srie, poder ser acrescido em at 20% (vinte por cento),
ou seja, 90.000 (noventa mil) Cotas, conforme deciso exclusiva do Administrador do Fundo,
conforme facultado pelo artigo 14, pargrafo 2, da Instruo CVM n 400/03.

Tanto as Cotas do Lote Suplementar quanto as Cotas Adicionais sero destinadas a atender um
eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta. Aps o
encerramento da Oferta, o Administrador cancelar as cotas no distribudas, caso existentes.

Prazos de Distribuio

O prazo da distribuio ser de at 6 (seis) meses a contar da publicao do Anncio de Incio.

Preo de Integralizao

Pela integralizao de cada Cota, os subscritores desta Oferta pagaro o Valor da Cota
Atualizado.

Prazos de Subscrio e Integralizao e Condies da Distribuio

Tendo em vista que o registro da 4 Emisso ocorreu em 26 de novembro de 2012, a subscrio
das Cotas dever ser feita at o dia 24 de maio de 2013, na forma do item acima.

A quantidade mnima a ser integralizada por cada um dos Cotistas de 10 (dez) Cotas,
representando R$ 16.328,80 (dezesseis mil, trezentos e vinte e oito reais e oitenta centavo), na
Data de Emisso, sendo certo que o valor total de R$ 16.606,40 (dezesseis mil, seiscentos e seis
mil e quarenta centavos) corresponde ao Valor da Cota Atualizado acrescido do Custo Unitrio de
Distribuio.
68
A quantidade mxima a ser integralizada por cada um dos Cotistas de 1.225 (mil duzentas e
vinte e cinco) Cotas, representando R$ 2.000.278,00 (dois milhes, duzentos e setenta e oito
reais), na Data de Emisso, sendo certo que o valor total de R$ 2.034.284,00 (dois milhes, trinta
e quatro mil, duzentos e oitenta e quatro reais) corresponde ao Valor da Cota Atualizado
acrescido do Custo Unitrio de Distribuio.

A Oferta de Cotas ser encerrada pelos Coordenadores, quando se verificar a subscrio da
totalidade das Cotas, no Volume Total da Oferta acrescido das Cotas do Lote Suplementar ou das
Cotas Adicionais, podendo ser encerrada, a qualquer momento, antes do trmino do Prazo de
Distribuio, a critrio nico e exclusivo do Coordenador Lder, caso se verifique a subscrio do
Volume Mnimo da Oferta.

Na hiptese de at o final do Prazo de Distribuio terem sido subscritas e integralizadas a
totalidade das Cotas objeto da Oferta, atingindo o Volume Total da Oferta acrescido das Cotas do
Lote Suplementar e das Cotas Adicionais, a Oferta ser encerrada e o Anncio de Encerramento
ser publicado. No entanto, caso tenham sido subscritas e integralizadas Cotas em montante
entre o Volume Mnimo da Oferta e o Volume Total da Oferta acrescido das Cotas do Lote
Suplementar e das Cotas Adicionais, o Coordenador Lder poder, a seu nico e exclusivo critrio,
(i) encerrar a Oferta; ou (ii) utilizar o restante do Prazo de Distribuio para distribuir o
montante ou parcela do montante no colocado at ento, podendo, desta forma, a Oferta ser
encerrada aps a colocao total ou parcial das Cotas do Fundo remanescentes, no trmino do
Prazo de Distribuio, caso aplicvel, o que ocorrer primeiro.

Em razo de a Oferta no contar com reservas antecipadas ou procedimento de bookbuilding e na
medida em que as liquidaes financeiras das operaes de integralizao sero dirias,
observar-se- o excesso de demanda a que se refere o artigo 55 da Instruo CVM n 400/03 na
data em que ocorrer a primeira liquidao, de modo que aps este momento as Pessoas
Vinculadas podero subscrever Cotas do Fundo, sem que isto implique nas vedaes aludidas no
referido artigo.

Caso no trmino do Prazo de Distribuio, caso aplicvel, no tenha sido atingido o Volume Total
da Oferta, as Cotas no colocadas sero canceladas.

A primeira liquidao financeira da Oferta ser realizada em data a ser informada no Anncio de
Incio, sendo certo que somente haver liquidao financeira de Cotas caso haja
comprometimento firme de captao do Volume Mnimo da Oferta.

Caso no trmino do Prazo de Distribuio no tenha sido atingido o Volume Mnimo da Oferta, a
Oferta ser cancelada.

Tendo em vista que o Fundo ainda possui em caixa recursos captados com a 3 Emisso de cotas,
o Administrador poder realizar novas aquisies de Ativos Imobilirios no decurso do Prazo de
Distribuio.
69
Adicionalmente, vale mencionar que o Fundo poder adquirir Ativos Imobilirios com os recursos
captados na 4 Emisso, durante o Prazo de Distribuio, aps a captao de montante de
recursos equivalente ao Volume Mnimo da Oferta desconsiderando as Cotas cuja integralizao
esteja condicionada na forma prevista no Artigo 31 da Instruo CVM n 400/03, no item 3.2.,
subitem (vii) do Contrato de Distribuio e descrita abaixo.

Tendo em vista que a Oferta ser realizada em regime de Melhores Esforos, nos termos do artigo
31 da Instruo CVM n 400/03, o investidor poder condicionar sua adeso Oferta, a que haja a
distribuio:

(a) da totalidade das Cotas objeto da Oferta; ou

(b) o equivalente proporo entre o nmero de Cotas efetivamente distribudas e o nmero de
Cotas originalmente ofertadas, que por sua vez no poder ser inferior ao Montante Mnimo de
Investimento de 10 (dez) Cotas por investidor.

Caso qualquer investidor venha a condicionar a subscrio das Cotas na forma prevista nos
subitens a e b, acima, a totalidade das Cotas adquiridas por tal investidor ficaro bloqueadas
para negociao at a captao do Volume Total da Oferta ou at o trmino do Prazo de
Distribuio, momento no qual ser verificada a quantidade total de Cotas efetivamente
distribuda no mbito da Oferta, o que ocorrer primeiro.

Na hiptese de distribuio parcial, os investidores que tiverem condicionado sua permanncia na
Oferta na forma prevista (i) no subitem a, tero a totalidade de suas Cotas resgatadas e
canceladas; e (ii) no subitem b, acima, tero parcela de suas Cotas resgatadas e canceladas.
Em ambas as hipteses, os investidores recebero, em at 5 (cinco) dias teis, o valor
equivalente ao Valor Atualizado da Cota do ltimo dia do Prazo de Distribuio, acrescido do
Custo Unitrio de Distribuio, multiplicado pela quantidade de Cotas canceladas.

A subscrio das Cotas ser feita mediante assinatura fsica ou eletrnica do Boletim de
Subscrio e do Termo de Cincia de Risco e Adeso ao Regulamento, que especificar as
condies da subscrio e integralizao. O Boletim de Subscrio servir como ttulo executivo
extrajudicial para todos os fins e efeitos de direito e conter tambm o recibo de pagamento do
Custo Unitrio de Distribuio.

Todas as Cotas sero integralizadas, vista, pelo Valor da Cota Atualizado.

Cada cota ter as caractersticas que lhe forem asseguradas no Regulamento do Fundo, nos
termos da legislao vigente.
A cada cota corresponder um voto nas Assembleias Gerais do Fundo.

As cotas objeto de novas emisses asseguraro a seus titulares direitos idnticos aos das cotas
existentes.
70

Negociao das Cotas

As cotas, aps sua integralizao, sero negociadas exclusivamente no mercado de bolsa da
BM&FBOVESPA.

Alterao das Circunstncias, Revogao ou Modificao da Oferta

O Administrador poder requerer CVM a modificao ou revogao da Oferta, em caso de
alterao substancial, posterior e imprevisvel nas circunstncias de fato existentes quando da
apresentao do pedido de registro de distribuio, ou que o fundamentem, acarretando
aumento relevante dos riscos por ela assumidos e inerentes prpria Oferta.

Alm disso, o Administrador poder modificar a Oferta para melhor-la em favor dos Investidores.

Em caso de deferimento do pedido de modificao da Oferta, a CVM poder prorrogar o prazo da
oferta por at 90 (noventa) dias, contados da data do referido deferimento.

A revogao ou a modificao da Oferta sero divulgadas imediatamente por meio de publicao
de anncio de retificao, nos mesmos jornais utilizados para a divulgao do Anncio de Incio,
conforme o disposto no Art. 27 da Instruo CVM n 400/03. Aps a publicao do anncio de
retificao, somente sero aceitas ordens dos Investidores que estiverem cientes de que a oferta
original foi alterada, e de que tem conhecimento das novas condies.

Alm da publicao do anncio de retificao, os Investidores que j tiverem aderido Oferta
devero ser comunicados diretamente a respeito da modificao efetuada, para que confirmem,
no prazo de 5 (cinco) dias teis do recebimento da comunicao, o interesse em manter a
declarao de aceitao, presumida a manuteno em caso de silncio.

Em qualquer hiptese, a revogao, nos termos do artigo 26 da Instruo CVM n 400/03, torna
ineficazes a Oferta e os atos de aceitao anteriores ou posteriore. Assim, se o investidor revogar
sua aceitao, ser devolvido o valor equivalente ao Valor Atualizado da Cota do ltimo dia do
Prazo de Distribuio, acrescido do Custo Unitrio de Distribuio, multiplicado pela quantidade
de Cotas subscritas e integralizadas por cada um destes investidores, no prazo de at 5 (cinco)
dias teis contados da data da respectiva revogao.

Pblico Alvo do Fundo

O Fundo, a critrio do Administrador e do Coordenador Lder, receber recursos de pessoas fsicas
ou jurdicas, brasileiras ou estrangeiras, que busquem retorno de rentabilidade, no longo prazo,
compatvel com a poltica de investimento do Fundo e que aceitem os riscos inerentes a tal
investimento.

No ser cobrado taxa de ingresso ou taxa de sada dos Cotistas do Fundo.
71
Inadequao da Oferta a Investidores

O investimento em cotas no adequado a investidores que necessitem de liquidez, tendo em
vista que os fundos de investimento imobilirio encontram pouca liquidez no mercado brasileiro,
a despeito da possibilidade de terem suas cotas negociadas em bolsa. Alm disso, os fundos de
investimento imobilirio tm a forma de condomnio fechado, ou seja, no admitem a
possibilidade de resgate de suas cotas, sendo que os seus cotistas podem ter dificuldades em
realizar a venda de suas cotas no mercado secundrio. Portanto, os Investidores devem ler
cuidadosamente a seo Fatores de Risco deste Prospecto, que contm a descrio de certos
riscos que atualmente podem afetar de maneira adversa o investimento em cotas, antes da
tomada de deciso de investimento.

Suspenso e Cancelamento da Oferta

Nos termos do artigo 19 da Instruo CVM n 400/03, a CVM: (1) poder suspender ou cancelar, a
qualquer tempo, uma oferta que (a) esteja se processando em condies diversas das constantes
da Instruo CVM n 400/03 ou do registro, ou (b) tenha sido havida por ilegal, contrria
regulamentao da CVM, ou fraudulenta, ainda que aps obtido o respectivo registro; e (2)
dever suspender qualquer oferta quando verificar ilegalidade ou violao de regulamento
sanveis. O prazo de suspenso de uma oferta no poder ser superior a 30 (trinta) dias, durante
o qual a irregularidade apontada dever ser sanada. Findo tal prazo sem que tenham sido sanados
os vcios que determinaram a suspenso, a CVM dever ordenar a retirada da referida oferta e
cancelar o respectivo registro.

A suspenso ou o cancelamento da oferta sero informados aos Investidores que j tenham
aceitado a Oferta, sendo-lhes facultado, na hiptese de suspenso, a possibilidade de revogar a
aceitao at o 5 (quinto) dia til posterior ao recebimento da respectiva comunicao. Todos os
Investidores que j tenham aceitado a Oferta, e que venham a revoga-la, conforme previsto
acima, sero restitudos pelo valor equivalente ao Valor Atualizado da Cota do ltimo dia do
Prazo de Distribuio, acrescido do Custo Unitrio de Distribuio, multiplicado pela quantidade
de Cotas subscritas e integralizadas por cada um destes investidores, no prazo de at 5 (cinco)
dias teis contados da data da respectiva revogao. Todos os Investidores que j tenham
aceitado a Oferta, na hiptese de seu cancelamento, tero direito restituio integral dos
valores dados em contrapartida s Cotas, conforme o disposto no pargrafo nico do artigo 20 da
Instruo CVM n 400/03, no prazo de 5 (cinco) dias teis, sem qualquer remunerao ou
correo monetria, acrescido dos rendimentos lquidos auferidos pelas aplicaes do Fundo.

Publicidade e Divulgao de Informaes da Oferta

Todos os anncios, atos e/ou fatos relevantes relativos Oferta sero publicados no jornal DCI
Dirio Comrcio, Indstria e Servios, de modo a garantir aos investidores acesso as informaes
que possam, direta ou indiretamente, influir em suas decises de adquirir cotas.

rgo Deliberativo da Oferta

A presente Oferta foi deliberada e autorizada pelos Cotistas em Assembleia Geral Extraordinria
do Fundo, realizada em 29 de outubro de 2012.

72
Regime de Colocao

A distribuio das Cotas ser realizada pelos Coordenadores, sob o regime de melhores esforos.

Plano da Oferta

Observadas as disposies da regulamentao aplicvel, os Coordenadores realizaro a
distribuio das Cotas conforme o plano da Oferta adotado em conformidade com o disposto no
artigo 33, pargrafo 3, da Instruo CVM n 400/03, o qual leva em considerao as relaes com
clientes e outras consideraes de natureza comercial ou estratgica dos Coordenadores,
devendo assegurar (i) que o tratamento conferido aos investidores seja justo e equitativo; (ii) a
adequao do investimento ao perfil de risco do pblico alvo; e (iii) que os representantes dos
Coordenadores recebam previamente exemplares do Regulamento e do Prospecto para leitura
obrigatria e que suas dvidas possam ser esclarecidas por pessoas designadas pelos
Coordenadores (Plano da Oferta)

O Plano da Oferta ter os termos e condies estabelecidos na Clusula Terceira do Contrato de
Distribuio, conforme previsto no item Procedimentos da Distribuio, desta Seo
Caractersticas da Oferta, Distribuio de Valores Mobilirios e Destinao dos Recursos, na

Cronograma Estimativo

Estima-se que a Oferta seguir o cronograma abaixo:

Ordem dos
Eventos
Evento Data Prevista
1 Protocolo do pedido de registro automtico da Oferta na CVM 16/11/2012
2 Concesso do Registro pela CVM 26/11/2012
3 Disponibilizao do Prospecto 27/11/2012
4

Publicao do Anncio de Incio da Oferta
Incio do Roadshow
07/12/2012
5 Incio da distribuio da 1 Srie 07/12/2012
6 Data Prevista para a Primeira Liquidao 07/12/2012
7 Encerramento da distribuio da 1 Srie 31/01/2013
12 Data mxima para publicao do Anncio de Encerramento At 07/06/2013

73
Condies do Contrato de Distribuio

O Contrato de Distribuio foi celebrado entre o Fundo, o Coordenador Lder e o Coordenador
Contratado e disciplina a forma de colocao das Cotas objeto da Oferta e regula a relao
existente entre o Coordenador Lder, o Coordenador Contratado e o Fundo. Cpias do Contrato de
Distribuio e de seu aditamento estaro disponveis para consulta e reproduo na sede do
Coordenador Lder, do Coordenador Contratado e do Administrador, cujos endereos encontram-
se disciplinados no item Atendimento aos Cotistas da Seo Atendimento aos Cotistas, na

As Cotas sero distribudas publicamente aos Investidores que tenham como objetivo
investimento de longo prazo, com uma (i) quantidade mnima a ser integralizada por cada um dos
Cotistas de 10 (dez) Cotas, representando R$ 16.328,80 (dezesseis mil, trezentos e vinte e oito
reais e oitenta centavo), na Data de Emisso, sendo certo que o valor total de R$ 16.606,40
(dezesseis mil, seiscentos e seis mil e quarenta centavos) corresponde ao Valor da Cota
Atualizado acrescido do Custo Unitrio de Distribuio, e (ii) quantidade mxima a ser
integralizada por cada um dos Cotistas de 1.225 (mil duzentas e vinte e cinco) Cotas,
representando R$ 2.000.278,00 (dois milhes, duzentos e setenta e oito reais), na Data de
Emisso, sendo certo que o valor total de R$ 2.034.284,00 (dois milhes, trinta e quatro mil,
duzentos e oitenta e quatro reais) corresponde ao Valor da Cota Atualizado acrescido do Custo
Unitrio de Distribuio.

A distribuio das Cotas ser realizada em Sries, pelos Coordenadores, sob o regime de melhores
esforos e ter, observado o prazo mximo de distribuio primria de 6 (seis) meses, contados a
partir da data de publicao do Anncio de Incio, no sendo os Coordenadores responsveis pela
quantidade eventualmente no subscrita.

Os Coordenadores no subscrevero Cotas, sendo somente responsveis pela colocao das Cotas,
sob regime de melhores esforos.

Procedimentos da Distribuio

Nos termos do Contrato de Distribuio, os Coordenadores devero assegurar: (i) que o
tratamento aos Investidores seja justo e equitativo; (ii) a adequao do investimento ao perfil de
risco de seus respectivos clientes; e (iii) que seus representantes de venda recebam previamente
exemplar do Prospecto para leitura obrigatria e que suas dvidas possam ser esclarecidas por
pessoa designada pelos prprios Coordenadores.

A distribuio pblica das Cotas ser realizada de acordo com o Plano da Oferta, cujos principais
termos e condies encontram-se abaixo disciplinados:

(i) aps a concesso do registro da Oferta pela CVM, a publicao do Anncio de Incio e a
disponibilizao do Prospecto, podero ser realizadas as Apresentaes para Potenciais
Investidores, conforme determinado pelos Coordenadores;

74
(ii) os materiais publicitrios ou documentos de suporte s Apresentaes para Potenciais
Investidores eventualmente utilizados sero previamente submetidos aprovao da
CVM, nos termos do artigo 50 da Instruo CVM n 400/03, ou encaminhados CVM
previamente sua utilizao, na hiptese prevista no artigo 50, pargrafo 5, da
Instruo CVM n 400/03;

(iii) sero atendidos os Investidores que, a exclusivo critrio do Administrador e do
Coordenador Lder, melhor atendam aos objetivos da Oferta, levando em considerao as
relaes com clientes e outras consideraes de natureza comercial ou estratgica dos
Coordenadores, bem como a diversificao de Investidores;

(iv) observado o disposto no Contrato de Distribuio, a Oferta somente ter incio aps
(a) a concesso do registro da Oferta pela CVM; (b) a publicao do Anncio de Incio; e
(c) a disponibilizao do Prospecto aos Investidores;

(v) iniciada a Oferta, os investidores interessados na subscrio das Cotas devero faz-la
perante os Coordenadores, sendo certo que os Coordenadores aceitaro os pedidos de
subscrio dos potenciais Investidores das Cotas a serem emitidas no mbito da (a) 1
Srie entre a data da publicao do Anncio de Incio e o prazo de 60 dias contados da
sua publicao; (b) 2 Srie entre os dias 01 de fevereiro de 2013 e 28 de fevereiro de
2013; e (c) 3 Srie entre os dias 01 de abril de 2013 e o ltimo dia do Prazo de
Distribuio, conforme o cronograma informado no Anncio de Incio e na pgina 72 deste
Prospecto;

(vi) A subscrio e integralizao das Cotas pelos Investidores ser realizada mediante o
pagamento do preo aplicvel e de acordo com o seguinte procedimento:

(vi.1) Os Investidores interessados em subscrever e integralizar Cotas do Fundo
devero notificar o Coordenador Lder ou o Coordenador Contratado, conforme o
caso, at s 13h da data em que desejar efetuar a subscrio das Cotas, sendo
certo que os Investidores que venham a manifestar sua inteno de investimento
aps s 13h, somente podero subscrever as Cotas no dia til imediatamente
seguinte, mediante o pagamento do novo Valor da Cota Atualizado; e

(vi.2.) O Valor da Cota Atualizado estabelecido nos respectivos Boletins de
Subscrio, assim como o Custo Unitrio de Distribuio, sero pagos pelos
Investidores at s 15h da data da subscrio, da seguinte forma: (i) os
Investidores que possurem conta corrente no Ita Unibanco S.A., tero suas
respectivas contas correntes debitadas; e (ii) os Investidores que no possurem
conta corrente no Ita Unibanco S.A., devero efetuar uma Transferncia
Eletrnica Disponvel TED.

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(vi.2.1.) Na eventualidade de a conta corrente do Investidor no possuir
saldo suficiente para o pagamento do Valor da Cota Atualizado e do Custo
Unitrio de Distribuio, de a TED no ser realizada at o horrio referido
acima (15h da data de subscrio) e/ou por qualquer outro motivo o
pagamento do Valor da Cota Atualizado e do Custo Unitrio de
Distribuio vir a no ocorrer at s 15h da data da subscrio, os Boletins
de Subscrio firmados sero resolvidos e os Investidores, podero firmar
novos Boletins de Subscrio, mediante o comprometimento de
pagamento do Valor da Cota Atualizado e do Custo Unitrio de
Distribuio do dia seguinte.

(vii) tendo em vista que a Oferta ser realizada em regime de Melhores Esforos, nos
termos do artigo 31 da Instruo CVM n 400/03, o investidor poder, no ato da aceitao
Oferta, condicionar sua adeso Oferta, a que haja a distribuio:

(vii.1) da totalidade das Cotas objeto da Oferta, ou

(vii.2) o equivalente proporo entre o nmero de Cotas efetivamente
distribudas e o nmero de Cotas originalmente ofertadas. Esta proporo de
Cotas no poder ser inferior ao Montante Mnimo de Investimento de 10 (dez)
Cotas por investidor.

(viii) Caso qualquer investidor venha a condicionar a subscrio das Cotas na forma
prevista nos subitens vii.1 e vii.2, acima, a totalidade das Cotas adquiridas por tal
investidor ficaro bloqueadas para negociao at a captao do Volume Total da Oferta
ou at o trmino do Prazo de Distribuio, momento no qual ser verificada a quantidade
total de Cotas efetivamente distribuda no mbito da Oferta, o que ocorrer primeiro.

(ix) Na hiptese de distribuio parcial, os investidores que tiverem condicionado sua
permanncia na Oferta na forma prevista (a) no subitem (vii.1), tero a totalidade de
suas Cotas resgatadas e canceladas; e (b) no subitem (vii.2), acima, tero parcela de suas
Cotas resgatadas e canceladas. Em ambas as hipteses, os investidores recebero, em
at 5 (cinco) dias teis, o valor equivalente ao Valor Atualizado da Cota do ltimo dia do
Prazo de Distribuio, acrescido do Custo Unitrio de Distribuio, multiplicado pela
quantidade de Cotas canceladas.

(x) caso (a) a Oferta seja suspensa, nos termos dos artigos 19 e 20 da Instruo CVM n
400/03; e/ou (b) a Oferta seja modificada, nos termos dos artigos 25 a 27 da Instruo
CVM n 400/03, o investidor poder revogar sua aceitao Oferta, devendo, para tanto,
informar sua deciso ao Coordenador Lder ou ao Coordenador Contratado, conforme o
76
caso, at s 15 horas do 5 (quinto) dia til subsequente data em que foi comunicada
por escrito a suspenso ou modificao da Oferta, no caso das alneas (a) e (b) acima,
presumindo se, na falta da manifestao, o interesse do investidor em no revogar sua
aceitao. Se o investidor revogar sua aceitao, ser devolvido o valor equivalente ao
Valor Atualizado da Cota do ltimo dia do Prazo de Distribuio, acrescido do Custo
Unitrio de Distribuio, multiplicado pela quantidade de Cotas subscritas e
integralizadas por cada um destes investidores, no prazo de at 5 (cinco) dias teis
contados da data da respectiva revogao;

(xi) caso (a) a Oferta seja cancelada, nos termos dos artigos 19 e 20 da Instruo CVM n
400/03; (b) a Oferta seja revogada, nos termos dos artigos 25 a 27 da Instruo CVM n
400/03; ou (c) o Contrato de Distribuio seja resilido, todos os atos de aceitao sero
cancelados e os Coordenadores comunicaro aos investidores o cancelamento da Oferta,
que poder ocorrer, inclusive, mediante publicao de comunicado ao mercado. Nesses
casos, os valores at ento integralizados pelos investidores sero devolvidos sem juros
ou correo monetria, acrescido dos rendimentos lquidos auferidos pelas aplicaes do
Fundo, no prazo de 5 (cinco) dias teis contados da data da comunicao do
cancelamento ou revogao da Oferta; e

(xii) O titular de cotas do Fundo no poder exercer qualquer direito real sobre os
imveis e empreendimentos integrantes do patrimnio do Fundo.

Demonstrativos dos Custos da Distribuio

Os custos de distribuio da Oferta sero arcados, inicialmente pelo Coordenador Lder, sendo
que este ser reembolsado pelo pagamento do Custo Unitrio de Distribuio pelos subscritores
das Cotas, que por sua vez realizaro tal pagamento por conta e ordem do Administrador.

Para maiores informaes acerca dos custos de distribuio, vide item Custos de Distribuio
da Seo Caractersticas da Oferta, Distribuio de Valores Mobilirios e Destinao dos
Recursos, na pgina 65 deste Prospecto.

Contrato de Garantia de Liquidez

No h e nem ser constitudo fundo para garantia de liquidez das Cotas no mercado secundrio.

Destinao dos Recursos

Os recursos da presente distribuio captados, por meio do pagamento do Valor da Cota
Atualizado, sero destinados pelo Fundo para a aquisio dos Ativos Imobilirios, dos Ativos de
Liquidez e no pagamento dos Encargos do Fundo.

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Os recursos captados a ttulo de Custo Unitrio de Distribuio sero utilizados para reembolsar o
Coordenador Lder dos custos de distribuio previstos no item Custos de Distribuio da Seo
Caractersticas da Oferta, Distribuio de Valores Mobilirios e Destinao dos Recursos, na
pgina 65 deste Prospecto, e sero pagos pelos investidores por conta e ordem do Administrador.

Caso aps o pagamento de todos os gastos da distribuio primria das Cotas haja algum valor
remanescente decorrente do pagamento do Custo Unitrio de Distribuio, tal valor poder ser
utilizado no pagamento de custos incorridos na aquisio de Ativos Imobilirios.
78

79

x Base Legal
x Caractersticas Bsicas do Fundo
x Informaes Principais dos Imveis
x Distribuio de Rendimentos do Fundo
x Assembleia Geral de Cotistas
x Convocao e instalao da Assembleia Geral de Cotistas
x Caractersticas das cotas
x Direitos, Vantagens e Restries das cotas
x Forma de condomnio
x Prazo
x Objeto do Fundo
x Poltica de Investimentos
x Da utilizao dos Recursos do Fundo
x Representao do Fundo
x Taxas e Encargos do Fundo
x Apurao do resultado do Fundo

80

81

Base Legal

O Fundo tem como base legal a Lei n 8.668/1993, a Instruo CVM n 472/08 e a Instruo CVM n
400/03, estando sujeito aos termos e condies do seu Regulamento.

Caractersticas Bsicas do Fundo

O Fundo apresenta as seguintes caractersticas bsicas:

Pblico-Alvo:

A Oferta ter como pblico alvo, a critrio do Administrador e dos Coordenadores, os Investidores
que busquem retorno de rentabilidade, no longo prazo, compatvel com a poltica de
investimento do Fundo e que aceitem os riscos inerentes a tal investimento.

Patrimnio do Fundo:

O Fundo tem patrimnio de R$ 875.756.802,07 (oitocentos e setenta e cinco milhes, setecentos
e cinquenta e seis mil, oitocentos e dois reais e sete centavos), e valor de mercado de R$
1.359.195.552,00 (um bilho, trezentos e cinquenta e nove milhes, cento e noventa e cinco mil,
quinhentos e cinquenta e dois reais), na data base de 15 de outubro de 2012.

O Fundo tem por objetivo o investimento em Ativos Imobilirios nos termos previstos neste
Prospecto e no Regulamento. No entanto, o Fundo poder aplicar nos Ativos de Liquidez, os
montantes destinados s despesas ordinrias e Reserva de Despesas Extraordinrias.

Os Ativos Imobilirios que respeitem a Poltica de Investimentos podero ser selecionados pelo
Gestor e adquiridos pelo Fundo.

As informaes contidas nesta seo foram retiradas do Regulamento, o qual se encontra
anexo ao presente Prospecto. Recomenda-se ao potencial investidor a leitura cuidadosa do
Regulamento antes de tomar qualquer deciso de investimento no Fundo.
82
Informaes Principais dos Imveis:

1. Lavradio:

1. IDENTIFICAO DO IMVEL E LOCALIZAO GEOGRFICA
O Empreendimento Lavradio encontra-se localizado na Rua Lavradio, n 132, Centro, Rio de
Janeiro, RJ. Possui uma rea bruta locvel de 15.833 m
2
(quinze mil e oitocentos e trinta e
trs metros quadrados).
ENDEREO: Rua Lavradio, 132
COMPLEMENTO CIDADE Rio de
Janeiro
UF RJ CEP 20230-070
CARTRIO 2 Ofcio de Registro de Imveis do Rio de Janeiro/RJ
N MATRCULA 18.696 Regime de Condomnio No H

2. VALOR DO IMVEL E PERCENTUAL DE REPRESENTATIVIDADE NO PATRIMNIO DO FUNDO
VALOR DO IMVEL: R$ 137.719.150,72
(cento e trinta e sete milhes,
setecentos e dezenove mil e cento e
cinqenta reais e setenta e dois
centavos). conforme data base de
setembro de 2012.
(%) sobre o PL do Fundo: 15,78% (considerando o PL
em 28 de setembro de 2012).

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao de Escritura Publica de Reduo de Capital Social, com Dao em
Pagamento, firmada em 16 de fevereiro de 2011, nas notas do 4 Ofcio de Justia de Niteri -
RJ (Livro n 1.015, fls. 182/184), o Fundo adquiriu o Empreendimento Lavradio da REC Rio
Centro S.A. e passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento Lavradio.

83
4. TAXA PERCENTUAL DE OCUPAO NOS LTIMOS 5 ANOS:
Imvel performado, com 100% de ocupao nos ltimos 05 (cinco) anos.

5. DESTINAO DO IMVEL:
O imvel destinar-se- exclusivamente ao uso comercial.

6. NUS SOBRE O IMVEL:
No constam nus incidentes sobre o imvel.

7. SEGURO:
Aplice de Seguro Patrimonial Guarda-chuva n 01-18-4575789-0, contratada pela Kinea
Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio junto ao Ita Seguros S.A., em 03 de
novembro de 2010, com vigncia at 03 de novembro de 2012, tendo como beneficirio o
Fundo, cujas principais coberturas e indenizaes previstas na aplice so: incndio, raio e
exploso de qualquer natureza (com limite mximo de indenizao de R$ 87.000.000,00),
vendaval, furaco, ciclone, tornado, granizo, fumaa, impacto de veculos ou qualquer
engenho areo ou espacial (com limite mximo de indenizao de R$ 8.700.000,00), danos
eltricos (com limite mximo de indenizao de R$ 500.000,00), quebra de vidros (com limite
mximo de indenizao de R$ 100.000,00), desmoronamento (com limite mximo de
indenizao de R$ 1.000.000,00) e perda de pagamento de aluguel de 12 meses (com limite
mximo de indenizao de R$ 14.757.867,48). O valor em risco do Empreendimento Lavradio
previsto na aplice de R$ 87.000.000,00.
O Administrador declara, com base nas informaes prestadas pelo Gestor, que os seguros
contratados para o Empreendimento Lavradio so necessrios e suficientes para a
preservao dos imveis do referido empreendimento.

8. LOCAO
8.1. INSTRUMENTO Contrato de Locao de Bem Imvel, firmado em 11 de
fevereiro de 2009.
8.2. LOCATRIO Caixa Econmica Federal, que cedeu ao Tribunal
Regional do Trabalho da 1 Regio sua utilizao,
ficando, entretanto, como nica e exclusiva responsvel
pelas obrigaes assumidas no contrato de locao.
8.2.1. PAS DE ORIGEM DA
LOCATRIA
Brasil
8.3. PRAZO 5 (cinco) anos, contados de 01 de junho de 2009 e
trmino em 31 de maio de 2014, podendo ser prorrogada
por iguais perodos, desde que acordado por escrito pelas
partes.
84
8.4. VALOR DO ALUGUEL R$ 1.407.449,96 (um milho, quatrocentos e sete mil,
quatrocentos e quarenta e nove reais e noventa e seis
centavos), data base junho/2012.
8.5. FORMA DE REAJUSTE Os valores sero corrigidos anualmente, de acordo com a
variao acumulada do IGP-M/FGV.
8.6. PERCENTUAL DE
REPRESENTATIVIDADE DA RECEITA
BRUTA DO FUNDO
27,75% (vinte e sete vrgula setenta e cinco por cento) da
receita esperada para o Fundo (data base outubro/2012)
j descontadas as carncias e descontos.
8.7. ENCARGOS MORATRIOS: Os aluguis devidos e no pagos na data de vencimento
estaro sujeitos a juros de mora de 1% (um por cento) ao
ms, correo monetria mensal pela variao acumulada
do IGP-M/FGV e multa por inadimplemento de 0,33% (trinta
e trs centsimos percentuais) ao dia, limitado a 10% (dez
por cento), acrescendo-se os juros e correo monetria
sobre o valor total do pagamento em atraso.
8.8. INDENIZAO Qualquer uma das partes poder dar por rescindido de
pleno direito o Contrato de Locao, desde que a parte
infratora tenha sido devidamente notificada e no tenha
tomado as providncias necessrias para sanar eventual
problema, ou que as providncias para sua soluo no
tenham sido iniciadas em at 30 (trinta) dias contados da
notificao que receber nesse sentido e concludas em
prazo razovel em vista da natureza do problema,
hiptese na qual, salvo se outra penalidade mais
especfica for prevista no Contrato de Locao, a parte
infratora dever pagar a outra parte uma multa no
montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor
do aluguel anual em vigor, considerando-se seu valor o
correspondente a 12 (doze) vezes o aluguel mensal
vigente poca da infrao.
8.9. PERIODICIDADE DE
PAGAMENTO
Mensal.
8.10. GARANTIAS No h.

O Empreendimento Lavradio foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lange LaSalle,
empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$ 147.500.000,00
(cento e quarenta e sete milhes e quinhentos mil reais), na data base de setembro de 2010. O
Empreendimento Lavradio foi adquirido pelo Fundo em 04 de novembro 2010.
85
2. Gomes Freire:

O Empreendimento Gomes Freire encontra-se localizado na Avenida Gomes Freire, n 471,
Centro, Rio de Janeiro, RJ. Possui uma rea bruta locvel de 5.169 m
2
(cinco mil, cento e
sessenta e nove metros quadrados).
ENDEREO: Avenida Gomes Freire, 471
COMPLEMENT
O
CIDADE Rio de
Janeiro
UF RJ CEP 20231-011

VALOR DO IMVEL: R$ 28.777.496,66
(vinte e oito milhes e setecentos e
setenta e sete mil e quatrocentos e
noventa e seis reais e sessenta e seis
centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
RJ (Livro n 1.015, fls. 182/184), o Fundo adquiriu o Empreendimento Gomes Freire da REC Rio
Centro S.A. e passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento Gomes Freire.

Imvel performado, com 100% de ocupao desde julho de 2006.

86


7. SEGURO:
mximo de indenizao de R$ 14.757.867,48). O valor em risco do Empreendimento Gomes
Freire previsto na aplice de R$ 15.000.000,00.

contratados para o Empreendimento Gomes Freire so necessrios e suficientes para a

8. LOCAO
8.1. OBSERVAO O contrato de locao desse imvel representa menos do
que 10% (dez por cento) da receita total de locao do
Fundo.
8.2. LOCATRIO
Banco do Brasil, que cedeu ao Tribunal Regional do
Trabalho da 1 Regio sua utilizao, ficando,
entretanto, como nica e exclusiva responsvel pelas
obrigaes assumidas no contrato de locao. O Gestor
est em tratativas com o atual locatrio (Banco do
Brasil) visando a mudana do locatrio para o Tribunal
Regional do Trabalho da 1 Regio permanecendo o
Banco do Brasil como interveniente ao amparo do
Convnio de Cooperao Tcnica e Financeira, no qual o
Banco do Brasil se compromete a liberar os recursos
necessrios para pagamento do aluguel da propriedade.

O Empreendimento Gomes Freire foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lang
LaSalle, empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$
34.500.000,00 (trinta e quatro milhes e quinhentos mil reais), na data base de setembro de
2010. O Empreendimento Gomes Freire foi adquirido pelo Fundo em 16 de fevereiro de 2011.
87
3. Joaquim Floriano:

O Empreendimento Joaquim Floriano encontra-se localizado na Rua Joaquim Floriano, 913.
Possui uma rea bruta locvel de 2.730 m
2
(dois mil, setecentos e trinta metros quadrados).
ENDEREO: Rua Joaquim Floriano, 913.
COMPLEMENTO - CIDADE So Paulo UF SP CEP 04534-013
CARTRIO 4 Oficial Registro de Imveis de So Paulo SP
N MATRCULA 167.545 167.546 167.549
167.550 167.547 167.551
167.555 167.557 167.558
167.559 167.560
Regime de Condomnio Lei 4.591/64

VALOR DO IMVEL: 26.424.871,95
(vinte e seis milhes e quatrocentos e
vinte e quatro mil e oitocentos e
setenta e um reais e noventa e cinco
centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao da Escritura Pblica de Venda e Compra, firmada em 03 de maro de
2011, nas notas do 9 Cartrio de Notas de So Paulo (Livro 9420, Fls. 313) o Fundo adquiriu o
Empreendimento Joaquim Floriano de BRPR IV Empreendimentos e Participaes Ltda. e
passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento Joaquim Floriano.
88

Imvel performado, com 100% (cem por cento) de ocupao nos ltimos 30 (trinta) meses.


No constam nus incidentes sobre o Imvel.

7. SEGURO:
1 - Aplice de Seguro Patrimonial Guarda-chuva n 01-18-4575789-0, contratada pela Kinea
novembro de 2010, aditada em 04 de maro de 2012, com vigncia at 03 de novembro 2012,
tendo como beneficirio o Fundo, cujas principais coberturas e indenizaes previstas na
aplice so incndio, raio e exploso de qualquer natureza (com limite mximo de indenizao
de R$ 87.000.000,00), vendaval, furaco, ciclone, tornado, granizo, fumaa, impacto de
veculos ou qualquer engenho areo ou espacial (com limite mximo de indenizao de R$
8.700.000,00), danos eltricos (com limite mximo de indenizao de R$ 500.000,00), quebra
de vidros (com limite mximo de indenizao de R$ 100.000,00), desmoronamento (com limite
mximo de indenizao de R$ 1.000.000,00) e perda de pagamento de aluguel de 12 meses
(com limite mximo de indenizao de R$ 14.757.867,48). O valor em risco do
Empreendimento Joaquim Floriano previsto na aplice de R$ R$ 27.000.000,00

contratados para o Empreendimento Joaquim Floriano so necessrios e suficientes para a

8. LOCAO
8.1. OBSERVAO Nenhum contrato de locao desse imvel representa
mais que 10% (dez por cento) da receita total de locao
do Fundo.
8.2. LOCATRIOS
OHL, Intrials, Yamaha Musical, Abreu Jr. Advogados e
Vetorzero.

O Empreendimento Joaquim Floriano foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lang
23.200.000,00 (vinte e trs milhes e duzentos mil reais), na data base de janeiro de 2011. O
Empreendimento Joaquim Floriano foi adquirido pelo Fundo em 03 de maro de 2011.
89

4. Athenas:

O Empreendimento Athenas encontra-se localizado na Rua Doutor Fernandes Coelho, n. 64, no
45 Subdistrito, Pinheiros, Capital de So Paulo. Possui uma rea bruta locvel de 6.230 m
2

(seis mil, duzentos e trinta metros quadrados).
ENDEREO: Rua Doutor Fernandes Coelho, n. 64
COMPLEMENT
O
- CIDADE So Paulo UF SP CEP 05423-040
CARTRIO 10 Cartrio de Registro de Imveis de So Paulo - SP
N MATRCULA 74.930, 74.931, 74.932,
74.933, 74.934, 74.935,
74.936, 74.937, 74.940,
74.941, 74.942, 74.943,
74.944, 74.945, 74.946,
74.947, 74.948, 74.949,
74.950, 74.951, 74.952,
74.953, 74.954, 74.955 e
74.956

(trinta e quatro milhes e quinhentos e
quinze mil e quinhentos e trs reais)
(%) sobre o PL do Fundo: 3,95%(considerando o PL

90

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao de Escritura Pblica de Venda e Compra, firmada em 04 de fevereiro
de 2011, nas notas do 9 Cartrio de Notas de So Paulo (Livro 9.400, Fls. 205) o Fundo
adquiriu o Empreendimento Athenas de BRPR IV Empreendimentos e Participaes Ltda. e
passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento Athenas.

Imvel performado, com 100% (cem por cento) de ocupao nos ltimos 11 (onze) meses.



7. SEGURO:
Aplice de Seguro Patrimonial Guarda-Chuva n 01-18-4575789-0, contratada pela Kinea
novembro de 2010, aditada em 10 de agosto de 2012, com vigncia at 03 de novembro de
2012, tendo como beneficirio o Fundo, cujas principais coberturas e indenizaes previstas na
aplice so: incndio, raio e exploso de qualquer natureza (com limite mximo de
indenizao de R$ 87.000.000,00), vendaval, furaco, ciclone, tornado, granizo, fumaa,
impacto de veculos ou qualquer engenho areo ou espacial (com limite mximo de
indenizao de R$ 8.700.000,00), danos eltricos (com limite mximo de indenizao de R$
500.000,00), quebra de vidros (com limite mximo de indenizao de R$ 100.000,00),
desmoronamento (com limite mximo de indenizao de R$ 1.000.000,00) e perda de
pagamento de aluguel de 12 meses (com limite mximo de indenizao de R$ 14.757.867,48).
O valor em risco do Empreendimento Edifcio Athenas previsto na aplice de R$
34.030.395,00

contratados para o Empreendimento Athenas so necessrios e suficientes para a preservao
dos imveis do referido empreendimento.
91

8. LOCAO
mais do que 10% (dez por cento) da receita total de
locao do Fundo.
8.2. LOCATRIOS
American Airlines, Potencial Engenharia, Network
Appliance, Camargo Correa, Fellipelli Instrumentos, LBR
Lacteos Brasil, Polenghi, Setee Servios Administrativos,
Vistatek Produtos e Treina Treinamentos.

O Empreendimento Athenas foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lang LaSalle,
empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$ 35.400.000,00
(trinta e cinco milhes e quatrocentos mil reais), com data base dezembro de 2010. O
Empreendimento Athenas foi adquirido pelo Fundo em 04 de fevereiro de 2011.

92
5. PIB Sumar:

O Empreendimento PIB Sumar encontra-se localizado na Avenida Parque Industrial, 146, na
cidade de Sumar, Estado de So Paulo. Possui uma rea de terreno de 28.847,36m (vinte e
oito mil e oitocentos e quarenta e sete vrgula trinta e seis metros quadrados) e uma rea
construda de 13.835,56m (treze mil e oitocentos e trinta e cinco vrgula cinquenta e seis
metros quadrados).
ENDEREO: Avenida Parque Industrial, 146
COMPLEMENT
O
- CIDADE Sumar UF SP CEP 05423-040
CARTRIO Cartrio de Registro de Imveis de Sumar/SP
N MATRCULA 104.728 Regime de Condomnio -

VALOR DO IMVEL: R$ R$ 22.759.672,31
(vinte e dois milhes e setecentos e
cinquenta e nove mil e seiscentos e
setenta e dois reais e trinta e um
centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao de Escritura de Venda e Compra de Bem Imvel, Constituio de
Servido de Passagem e Outras Avenas, firmada em 22 de setembro de 2011, nas notas do 9
Cartrio de Notas de So Paulo o Fundo adquiriu o Empreendimento PIB Sumar de PIB Parques
Industriais Brasileiros Ltda. e passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento
PIB Sumar.

93

O imvel destinar-se- exclusivamente ao uso logstico.


7. SEGURO:
1 Aplice de Seguro Patrimonial Guarda-chuva n 01-18-4575802-0, contratada pela Kinea
setembro de 2011, aditada em 22 de setembro de 2012, com vigncia at 22 de novembro de
aplice so: incndio, queda de raio e exploso (com limite mximo de indenizao de R$
23.470.000,00), vendaval com impacto (com limite mximo de indenizao de R$
5.000.000,00) e perda ou pagamento de aluguel de 12 meses (com limite mximo de
indenizao de R$ 4.531.050,00). O valor em risco do empreendimento previsto na aplice de
R$ 23.470.000,00.
2 Aplice de Seguro de Responsabilidade Civil por Danos de Poluio Ambiental n 01-13-
4000018-0, contratada pela Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio junto ao
Ita Seguros S.A., em 21 de setembro de 2011, aditada 21 de setembro de 2012, com vigncia
at 21 de novembro de 2012, tendo como beneficirio o Fundo, cujas principais coberturas e
indenizaes previstas na aplice so: reclamao de terceiros relativas limpeza no local, de
condies novas (com limite de indenizao de R$ 3.000.000,00), reclamaes de terceiros
relativas a danos pessoais e danos materiais que ocorrerem no local (com limite de indenizao
de R$ 3.000.000,00), reclamaes de terceiros relativas a despesas de limpeza (clean-up) fora
do local, de condies novas (com limite de indenizao de R$ 3.000.000,00) e reclamaes de
terceiros relativas a danos pessoais e danos materiais que ocorrerem fora do local (com limite
de indenizao de R$ 3.000.000,00).
contratados para o Empreendimento PIB Sumar so necessrios e suficientes para a

94
8. LOCAO
Fundo. Em setembro de 2012 o locatrio informou o
Gestor que desocupar o imvel at o dia 31 de outubro
de 2012.
8.2. LOCATRIO Bravo Armazns Gerais Ltda.

O Empreendimento PIB Sumar foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lang
23.800.000,00 (trinta e cinco milhes e quatrocentos mil reais), com data base setembro de
2011. O Empreendimento PIB Sumar foi adquirido pelo Fundo em 22 de setembro de 2011.
95
6. Condomnio Logstico Global Jundia

O Condomnio Logstico Global Jundia est localizado na Av. Caminho de Gois, n 100, no
bairro Jardim So Bento, em Jundia/SP. O terreno apresenta formato irregular, com rea total
de 92.477,39 m (noventa e dois mil, quatrocentos e setenta e sete vrgula trinta e nove
metros quadrados). A propriedade constituda por 2 blocos, com rea total de 43.208,32 m
(quarenta e trs mil, duzentos e oito virgula trinta e dois metros quadrados).
ENDEREO: Av. Marginal Rodovia dos Bandeirantes, n 800, KM 61,
COMPLEMENT
O
Gleba 2 CIDADE Jundia UF SP CEP 13213-008
CARTRIO Cartrio de Registro de Imveis de Jundia/SP

(oitenta e nove milhes e duzentos e
oito mil e cento e sessenta e dois reais
e cinco centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
Servido de Passagem e Outras Avenas, firmada em 25 de novembro de 2011, nas notas do 9
Cartrio de Notas de So Paulo, o Fundo adquiriu o Empreendimento Condomnio Logstico
Global Jundia de GWI Empreendimentos Imobilirios SA. e passou a ser o titular da
propriedade plena do Empreendimento Condomnio Logstico Global Jundia.

96

O imvel destinar-se- exclusivamente ao uso industrial.

7. SEGURO:
Fundo, cujas principais coberturas e indenizaes previstas na aplice so: incndio, queda de
raio e exploso (com limite de indenizao de R$ 60.000.000,00), vendaval at fumaa com
impacto (com limite de indenizao de R$ 5.000.000,00) e perda ou pagamento de aluguel de
12 meses (com limite de indenizao de R$ 4.531.050,00). O valor em risco do
empreendimento previsto na aplice de R$ 60.000.000,00.

contratados para o Empreendimento Global Jundia so necessrios e suficientes para a

8. LOCAO
8.1. INSTRUMENTO Instrumento Particular de Contrato de Locao Comercial
e Outras Avenas, firmado em 12 de agosto de 2012
(Contrato de Locao).
8.2. LOCATRIO Foxconn CMMSG Indstria de Eletrnicos Ltda
LOCATRIA
Brasil
8.3. PRAZO 59 meses, contados de 11 de agosto de 2011 e trmino
em 11 de julho de 2016 para o Bloco A e 59 meses,
contados de 24 de maio de 2011 e trmino em 23 de abril
de 2016 para o Bloco B, podendo ser prorrogada por
iguais perodos, desde que acordado por escrito pelas
partes.
8.4. VALOR DO ALUGUEL R$ 789.145,69 (setecentos e oitenta e nove mil e cento e
quarenta e cinco reais e sessenta e nove centavos), data
base agosto/2012 para os Blocos A e B
97
variao acumulada do IPCA/IBGE para o bloco A e IGP-
M/FGV para o bloco B
8.6. PERCENTUAL DE
BRUTA DO FUNDO
15,56% (quinze vrgula cinquenta e seis por cento) da
receita esperada para o Fundo (data base outubro/2012),
estaro sujeitos a uma multa fixa de 10% (dez por cento)
e correo monetria pro rata por dia de atraso no
pagamento pelos ndices do contrato. Na hiptese de
atraso superior a 30 (trinta), incidiro tambm juros de
mora de 1%(um por cento) ao ms.
8.8. INDENIZAO Na hiptese do Locatrio devolver o imvel antes do
trmino do prazo contratual, este ficar sujeito ao
pagamento da multa a ser paga proporcionalmente, nos
termos do artigo 413 do Cdigo Civil, no seguinte valor:
i) devoluo do imvel ocorrida durante o 1 ano de
locao, a multa equivaler a 12 vezes o
valor do aluguel vigente
ii) devoluo do imvel ocorrida durante o 2 ano de
locao, a multa equivaler a 8 vezes o valor
do aluguel vigente
iii) devoluo do imvel ocorrida durante o 3 ano de
do aluguel vigente
iv) devoluo do imvel ocorrida durante o 4 ano de
do aluguel vigente
v) devoluo do imvel ocorrida durante o 5 ano de
do aluguel vigente
PAGAMENTO
Mensal.
8.10. GARANTIAS Fiana bancria

O Empreendimento Condomnio Logstico Global Jundia foi objeto de laudo de avaliao
realizado pela Jones Lang LaSalle, empresa independente especializada, a qual avaliou o referido
imvel em R$ 91.700.000,00 (noventa e um milhes e setecentos mil reais), com data base
novembro de 2011. O Empreendimento Condomnio Logstico Global Jundia foi adquirido pelo
Fundo em 25 de novembro de 2011.
98
7. Botafogo Trade Center:

O Empreendimento Botafogo Trade Center encontra-se localizado na Avenida Professor lvaro
Rodrigues, 352, na quadra completada pelas ruas Paulino Fernandes, Voluntrios da Ptria e
Nelson Mandela, no bairro Botafogo, no Rio de Janeiro, RJ. Possui uma rea bruta locvel de
8.083m
2
(oito mil e oitenta e trs metros quadrados).
ENDEREO: Avenida Professor lvaro Rodrigues, 352
COMPLEMENT
O
- CIDADE Rio de
Janeiro
UF RJ CEP 22280-040
CARTRIO 3 Ofcio de Registro de Imveis do Rio de Janeiro - RJ
N MATRCULA 60151, 60152, 60153, 60154,
60155, 60156, 60157, 60158,
60159, 60160,060161, 60162

VALOR DO IMVEL: R$ 123.344.349,64
(cento e vinte e trs milhes e
trezentos e quarenta e quatro mil e
trezentos e quarenta e nove reais e
sessenta e quatro centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao de Escritura Pblica de Venda e Compra, firmada em 02 de julho de
2012, nas notas do 4 Ofcio de Justia de Niteri (Livro 1062, Fls. 113/118) o Fundo adquiriu o
Empreendimento de Botafogo Trade Center SPE LTDA e passou a ser o titular da propriedade
plena do Empreendimento Botafogo Trade Center.

99




7. SEGURO:
novembro de 2010, aditada em 02 de julho de 2012, com vigncia at 03 de novembro de
O valor em risco do Empreendimento Edifcio Botafogo Trade Center previsto na aplice de
R$ 28.290.500,00.

contratados para o Empreendimento Botafogo Trade Center so necessrios e suficientes para
a preservao dos imveis do referido empreendimento.

8. LOCAO
locao do Fundo.
8.2. LOCATRIOS Xerox Comrcio e Indstria, ECAD, Ericsson
Telecomunicaes, Axess do Brasil, GVT, NET Rio e MDL
Realty.

O Empreendimento Botafogo Trade Center foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones
Lang LaSalle, empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$
123.000.000,00 (cento e vinte e trs milhes de reais), com data base fevereiro de 2012. O
Empreendimento Athenas foi adquirido pelo Fundo em 02 de julho de 2012.
100
8. Buenos Aires Corporate

O Empreendimento Buenos Aires Corporate encontra-se situado na Rua Buenos Aires, 15, com
frente tambm para a Rua do Rosrio Centro Rio de Janeiro RJ. Possui uma rea bruta
locvel de 7.046,18 (sete mil e quarenta e seis vrgula dezoito metros quadrados).
COMPLEMENT
O
- CIDADE Rio de
Janeiro
UF RJ CEP 20070-021
CARTRIO 7 Oficio do Registro de Imveis da Cidade do Rio de Janeiro
N MATRCULA 44.814 Regime de Condomnio Lei 4.591/64

VALOR DO IMVEL: R$ 104.452.620,00
(cento e quatro milhes e quatrocentos
e cinquenta e dois mil e seiscentos e
vinte reais).

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao de Escritura Pblica de Venda e Compra, firmada em 12 de setembro
de 2012, nas notas do 4 Tabelio de Notas da Cidade de Niteri RJ (Livro 1069, Fls. 177/186)
o Fundo adquiriu o Empreendimento de e passou a ser o titular da propriedade plena do
Empreendimento Buenos Aires Corporate.

101




7. SEGURO:
novembro de 2010, aditada em 12 de setembro de 2012, com vigncia at 03 de novembro de
O valor em risco do Empreendimento Edifcio Buenos Aires Corporate previsto na aplice de
R$ 48.600.000,00.

contratados para o Empreendimento Buenos Aires Corporate so necessrios e suficientes para

8. LOCAO
locao do Fundo.
8.2. LOCATRIOS Banco do Brasil, Braskem, CPM Braxis e Marte Engenharia

O Empreendimento Buenos Aires Corporate foi objeto de laudo de avaliao realizado pela
Colliers International, empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em
R$ 121.500.000,00 (cento e vinte e um milhes e quinhentos mil de reais), com data base agosto
de 2012. O Empreendimento Buenos Aires Corporate foi adquirido pelo Fundo em 12 de setembro
de 2012.

102
Distribuio de Rendimentos do Fundo
5

Considerando a distribuio de rendimentos e a valorizao da cota no mercado secundrio,
tomando como base um investidor hipottico que tenha entrado na 1 Emisso pela cota mdia de
R$ 1.005,76
6

7
, na 2 Emisso pela cota mdia de R$1.128,62
8

9
e outro que tenha entrado na 3
Emisso pela cota mdia de R$1.227,95
10

11
. Nessa tabela, voc tambm confere a rentabilidade
do Fundo em relao ao CDI
12

Desde o incio das negociaes no mercado secundrio, ocorreram transaes em 99% (noventa e
nove) dos preges, com volume mdio dirio de R$ 657.316,00 (seiscentos e cinqenta e sete mil,
trezentos e dezesseis reais).

5
Data base 14 de outubro de 2012.
6
Perodo de 15/09/2010 a 28/09/2012.
7
Valor obtido pelo volume total da captao da 1 Emisso de R$ 260.469.923 dividido pelo nmero total de cotas
emitidas de 258.979.
8
Perodo de 08/07/2011 a 28/09/2012
9
Valor obtido pelo volume total da captao da 2 Emisso de R$202.548.081,65 dividido pelo nmero total de cotas
10
Perodo de 01/12/2011 a 28/09/2012.
11
Valor obtido pelo volume total da captao da 3 Emisso de R$409.833.722,51 dividido pelo nmero total de cotas
12
Certificado de Depsito Interbancrio, adotado neste Relatrio como mera referncia econmica e no como meta ou
parmetro de performance do Fundo.
103
Importante esclarecer que o Fundo tem menos de 24 (vinte e quatro) meses de funcionamento
e que os mercados financeiro e imobilirio esto em constante mudana, de modo que as
projees apontadas no presente Prospecto traduzem mera referncia econmica, no servindo
como meta ou parmetro de performance do Fundo e no configurando garantia de rentabilidade.

Assembleia Geral de Cotistas

Ser de competncia privativa da Assembleia Geral de Cotistas:

I. demonstraes financeiras apresentadas pelo Administrador;

II. alterao do Regulamento;

III. destituio do Administrador;

IV. escolha de substituto do novo Administrador;

V. emisso de novas cotas;

VI. fuso, incorporao, ciso e transformao do Fundo;

VII. dissoluo e liquidao do Fundo;

VIII. alterao do mercado em que as cotas so admitidas negociao;

IX. apreciao de laudo de avaliao de bens e direitos utilizados na integralizao de cotas do
Fundo;

X. eleio e destituio de representantes dos Cotistas, eleitos em conformidade com o disposto
no Regulamento; e

XI. aumento das despesas e encargos do Fundo;

A Assembleia Geral que examinar e deliberar sobre as matrias previstas no inciso I acima,
dever ser realizada anualmente at 120 (cento e vinte) dias aps o trmino do exerccio social.

O Regulamento do Fundo poder ser alterado, independentemente de Assembleia Geral, sempre
que tal alterao decorrer exclusivamente da necessidade de atendimento s exigncias de
normas legais ou regulamentares ou de determinao da CVM, devendo ser providenciada, no
prazo de 30 (trinta) dias a necessria comunicao aos Cotistas.

As deliberaes das Assembleias Gerais regularmente convocadas e instaladas, ou atravs de
consulta, sero tomadas por maioria de votos dos Cotistas presentes, no se computando os votos
em branco, ressalvadas as hipteses referentes s matrias previstas nos incisos (II), (III), (VI)
(VII) e (IX), e aos atos que caracterizem conflito de interesses entre o Fundo e o Administrador,
conforme descritos na regulamentao, que dependem da aprovao de Cotistas que
representem metade das Cotas emitidas e em circulao.
104
Convocao e instalao da Assembleia Geral de Cotistas

Os Cotistas que representem, no mnimo, 5% (cinco por cento) das cotas ou seus representantes
eleitos nos termos do Regulamento podero solicitar que o Administrador convoque Assembleia
Geral de Cotistas, no prazo mximo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da solicitao.

A Assembleia Geral de Cotistas instalar-se- com qualquer nmero de Cotistas e as deliberaes
sero tomadas por maioria simples das cotas presentes Assembleia Geral de Cotistas ou, caso
aplicvel, pela maioria simples das respostas consulta formal realizada na forma prevista no
pargrafo abaixo, cabendo para cada cota um voto, exceto com relao s matrias previstas nos
incisos (II), (III), (VI) (VII) e (IX) acima, e aos atos que caracterizem conflito de interesses entre o
Fundo e o Administrador, conforme descritos na regulamentao, que dependem da aprovao de
Cotistas que representem metade das cotas emitidas e em circulao.

A critrio do Administrador, que definir os procedimentos a serem seguidos, as deliberaes da
assembleia geral de Cotistas podero ser tomadas por meio de consulta formal, sem reunio de
Cotistas, em que (i) os Cotistas manifestaro seus votos por correspondncia, correio eletrnico
ou telegrama e (ii) as decises sero tomadas com base na maioria dos votos recebidos.

Os Cotistas podero enviar seu voto por correspondncia e/ou por correio eletrnico, desde que a
convocao indique essa possibilidade e estabelea os critrios para essa forma de voto, que no
exclui a realizao da reunio de Cotistas, no local e horrio estabelecidos, cujas deliberaes
sero tomadas pelos votos dos presentes e dos recebidos por correspondncia.

As deliberaes da assembleia geral de Cotistas sero registradas em ata lavrada em livro
prprio. O Administrador enviar, no prazo de at 8 (oito) dias aps a data de sua realizao,
resumo das deliberaes da assembleia aos Cotistas, por correspondncia e/ou por correio
eletrnico.

Somente podero votar na Assembleia Geral os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data
da convocao da Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente
constitudos h menos de 1 (um) ano.
No podem votar nas Assembleias Gerais de Cotistas:

I o Administrador ou o Gestor;

II os scios, diretores e funcionrios do Administrador ou do Gestor;

105
III empresas ligadas ao Administrador ou ao Gestor, seus scios, diretores e funcionrios; e

IV os prestadores de servios do Fundo, seus scios, diretores e funcionrios.

No se aplica a vedao prevista acima quando:

I - os nicos cotistas do fundo forem as pessoas mencionadas nos incisos I a IV acima; ou

II houver aquiescncia expressa da maioria dos demais Cotistas, manifestada na prpria
assembleia, ou em instrumento de procurao que se refira especificamente assembleia em que
se dar a permisso de voto.

Caractersticas das Cotas

As cotas objeto da presente Oferta apresentam as seguintes caractersticas principais:

(i) as cotas do Fundo correspondem a fraes ideais de seu patrimnio, no sero resgatveis e
tero a forma nominativa e escritural;

(ii) a cada cota corresponder um voto nas Assembleias Gerais do Fundo;

(iii) de acordo com o disposto no artigo 2, da Lei n 8.668, de 25 de junho de 1.993, o Cotista
no poder requerer o resgate de suas cotas; e

(iv) o Fundo dever distribuir a seus Cotistas, no mnimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos
resultados, calculados com base nas disponibilidades de caixa existentes, a serem pagos na forma
do Regulamento.

Todos os investidores no mbito da 4 Emisso tero direito ao recebimento integral dos
rendimentos do perodo, independentemente da data em que tal Cotista tenha integralizado as
Cotas objeto da 4 Emisso do Fundo.

Os rendimentos auferidos no semestre sero distribudos aos Cotistas, mensalmente, sempre no
10 (dcimo) dia til do ms subsequente ao do recebimento dos recursos pelo Fundo e desde que
o Fundo tenha caixa, a ttulo de antecipao dos rendimentos do semestre a serem distribudos,
sendo que eventual saldo de resultado no distribudo como antecipao ser pago no prazo
mximo de 10 (dez) dias teis, aps a realizao da Assembleia Geral de Cotistas, podendo
referido saldo ter outra destinao dada pela Assembleia Geral de Cotistas, com base em

Direitos, Vantagens e Restries das Cotas

As Cotas objeto da presente Oferta apresentam as seguintes caractersticas principais:

(i) as cotas do Fundo correspondem a fraes ideais de seu patrimnio, no sero
resgatveis e tero a forma nominativa e escritural;
106

(ii) a cada cota corresponder um voto nas Assembleias Gerais do Fundo;

(iii) de acordo com o disposto no artigo 2, da Lei n 8.668, de 25 de junho de 1.993,
o Cotista no poder requerer o resgate de suas cotas.

Sem prejuzo do disposto no subitem ii acima, no podem votar nas Assembleias Gerais de
Cotistas (a) o Administrador ou o Gestor; (b) os scios, diretores e funcionrios do Administrador
ou do Gestor; (c) empresas ligadas ao Administrador ou ao Gestor, seus scios, diretores e
funcionrios; e (d) os prestadores de servios do Fundo, seus scios, diretores e funcionrios,
exceto se as pessoas mencionadas nas letras a a d forem os nicos Cotistas do Fundo ou
mediante aprovao expressa da maioria dos demais Cotistas na prpria assembleia ou em
instrumento de procurao que se refira especificamente assembleia em que se dar a
permisso de voto.

A Assembleia Geral instalar-se- com qualquer nmero de Cotistas e as deliberaes sero
tomadas por maioria simples das cotas presentes assembleia ou, caso aplicvel, pela maioria
simples das respostas consulta formal, cabendo para cada cota um voto, exceto com relao s
matrias que exigem quorum qualificado, previstas no item Caractersticas Bsicas do Fundo,
da Seo Caractersticas do Fundo, na pgina 81 deste Prospecto.

Forma de Condomnio

O Fundo um fundo de investimento imobilirio constitudo sob a forma de condomnio fechado,
cujo prazo de durao indeterminado, o que implica na inexistncia de uma data para o resgate
das cotas.

Prazo

O Fundo tem prazo de durao indeterminado.

Objeto do Fundo

O Fundo tem por objeto a aquisio dos Ativos, que atendam a Poltica de Investimentos.

Poltica de Investimento

A poltica de investimento est prevista no item Poltica de Investimento do Fundo da Seo
Poltica e Estratgia de Investimento do Gestor, na pgina 39 deste Prospecto.

Da Utilizao dos Recursos do Fundo

As disponibilidades financeiras do Fundo podero ser aplicadas nos Ativos Imobilirios e nos Ativos
de Liquidez, conforme aplicvel.

107
Caso os investimentos do Fundo em valores mobilirios ultrapassem 50% (cinquenta por cento) de
seu patrimnio lquido, os limites de aplicao por emissor e por modalidade de ativos financeiros
estabelecidos na Instruo CVM n 409/04, devero ser respeitados, observadas as excees
previstas no pargrafo 5 do artigo 45 da Instruo CVM n 472/08.

Representao do Fundo

A Assembleia Geral de Cotistas pode nomear um ou mais representantes para exercer as funes
de fiscalizao dos empreendimentos e demais investimentos do Fundo, em defesa dos direitos e
interesses dos Cotistas.

Somente pode exercer as funes de representante dos Cotistas, pessoa natural ou jurdica, que:

(i) seja Cotista ou profissional especialmente contratado para zelar pelos interesses do Cotista;

(ii) no exera cargo ou funo no Administrador ou no controlador do Administrador, em
sociedades por ele diretamente controladas e em coligadas ou outras sociedades sob controle
comum, ou preste ao Administrador assessoria de qualquer natureza; e

(iii) no exera cargo ou funo na sociedade empreendedora do empreendimento imobilirio que
constitua objeto do Fundo, ou preste-lhe assessoria de qualquer natureza.

Taxas e Encargos do Fundo

Alm do pagamento da Taxa de Administrao, constituem encargos do Fundo as seguintes
despesas que lhe sero debitadas pelo Administrador:

(I) taxas e tributos que recaiam ou venham a recair sobre os bens, direitos e obrigaes do Fundo;

(II) correspondncias, comunicaes, inclusive aos Cotistas, e outros expedientes de interesse do
Fundo, tais como registro de documentos em cartrio, impresso, expedio e publicao de
relatrios, formulrios e informaes peridicas previstos no Regulamento ou na legislao
pertinente;

(III) gastos da distribuio primria de cotas, bem como com seu registro para negociao em
mercado organizado de valores mobilirios, inclusive despesas de propaganda;

(IV) honorrios e despesas do Auditor;

108
(V) comisses, emolumentos, honorrios para contratao de servios legais, fiscais contbeis, de
avaliao tcnica e due diligences e quaisquer outras despesas pagos por operaes do Fundo,
incluindo despesas relativas compra, venda, avaliao, locao ou arrendamento dos imveis e
relativas aos ativos financeiros que componham seu patrimnio;

(VI) honorrios advocatcios, custas e despesas correlatas incorridas na defesa do Fundo, em juzo
ou fora dele, inclusive o valor de eventual condenao;

(VII) gastos derivados da celebrao de contratos de seguro sobre os ativos do Fundo, bem como
prejuzos no cobertos por seguros no decorrentes diretamente de culpa ou dolo dos prestadores
de servios, no exerccio de suas respectivas funes;

(VIII) gastos inerentes constituio, fuso, incorporao, ciso, transformao ou liquidao do
Fundo e realizao de assembleia geral;

(IX) taxa de custdia de ttulos ou valores mobilirios do Fundo;

(X) gastos decorrentes de avaliaes que sejam obrigatrias, nos termos da legislao vigente e
avaliaes realizadas pelo Gestor em benefcio dos Cotistas;

(XI) gastos necessrios manuteno, conservao e reparos de imveis integrantes do
patrimnio do Fundo conforme previsto no Regulamento;

(XII) taxas de ingresso e sada dos Fundos Investidos, se houver, e

(XIII) honorrios e despesas relacionados s atividades de consultoria especializada e
administrao das locaes ou arrendamentos de empreendimentos integrantes do patrimnio do
Fundo, explorao do direito de superfcie e comercializao dos respectivos imveis.

Quaisquer despesas no previstas acima como encargos do Fundo devem correr por conta do
Administrador.

O Administrador poder estabelecer que parcelas da Taxa de Administrao sejam pagas
diretamente pelo Fundo aos prestadores de servios contratados, desde que o somatrio dessas
parcelas no exceda ao montante total da Taxa de Administrao fixada no Regulamento.

109
Os custos com a contratao de terceiros para os servios de (i) atividades de tesouraria, de
controle e processamento dos ttulos e valores mobilirios; (ii) escriturao de cotas e (iii) gesto
dos valores mobilirios integrantes da carteira do Fundo sero suportados pelo Administrador.

Apurao do resultado do Fundo

A Assembleia Geral Ordinria de Cotistas a ser realizada anualmente at 120 (cento e vinte) dias
aps o trmino do exerccio social, deliberar sobre o tratamento a ser dado aos resultados
apurados no exerccio social findo. A Assembleia Geral Ordinria somente pode ser realizada no
mnimo 30 (trinta) dias aps estarem disponveis aos Cotistas as demonstraes contbeis
auditadas relativas ao exerccio encerrado.

Entende-se por Resultado do Fundo o produto decorrente do recebimento dos valores das
receitas dos Ativos integrantes do patrimnio do Fundo, bem como os eventuais rendimentos
oriundos de aplicaes em ativos de renda fixa, excludos os custos relacionados, as despesas
ordinrias, as despesas extraordinrias e as demais despesas previstas neste Prospecto e no
Regulamento para a manuteno do Fundo, em conformidade com a regulamentao em vigor.

Entende-se por receita dos Ativos integrantes do patrimnio do Fundo, o ingresso bruto de
benefcios econmicos durante o prazo de durao do Fundo proveniente das atividades
ordinrias do Fundo e que resultem no aumento do seu patrimnio lquido, exceto eventuais
aumentos do patrimnio lquido do Fundo por ocasio da subscrio e integralizao de novas
cotas pelos Cotistas ou do fluxo originado com a venda dos ativos.

O Gestor reinvestir os recursos originados com a alienao dos imveis da carteira do Fundo.

Sujeita a aprovao prvia da Assembleia Geral, o Gestor tambm poder reinvestir os recursos
provenientes de eventual cesso de fluxo de alugueis.

O Fundo dever distribuir a seus Cotistas, no mnimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos
resultados, calculados com base nas disponibilidades de caixa existentes, consubstanciados em
balano semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, a serem pagos na
forma do Regulamento, respeitado o disposto acima. Este percentual mnimo, ser observado
apenas semestralmente, sendo que os adiantamentos realizados mensalmente podero no
atingir referido mnimo. Faro jus a estes rendimentos os titulares de cotas do Fundo no
fechamento do ltimo dia til de cada ms de apurao, de acordo com as contas de depsito
mantidas pela instituio responsvel pela prestao de servios de escriturao de cotas do
Fundo.
110
Todos os investidores no mbito da 4 Emisso tero direito ao recebimento integral dos
rendimentos do perodo, independentemente da data em que tal Cotista tenha integralizado as
Cotas objeto da 4 Emisso do Fundo.

Os rendimentos auferidos no semestre sero distribudos aos Cotistas, mensalmente, sempre no
10 (dcimo) dia til do ms subsequente ao do recebimento dos recursos pelo Fundo e desde que
o Fundo tenha caixa, a ttulo de antecipao dos rendimentos do semestre a serem distribudos,
sendo que eventual saldo de resultado no distribudo como antecipao ser pago no prazo
mximo de 10 (dez) dias teis, aps a realizao da Assembleia Geral de Cotistas, podendo
referido saldo ter outra destinao dada pela Assembleia Geral de Cotistas, com base em

A parcela do resultado lquido no realizada financeiramente pelo Fundo ser registrada em
conta especfica, at que seja financeiramente realizada e distribuda.

Para fins de apurao de resultados, o Fundo manter registro contbil das aquisies, locaes,
arrendamentos ou revendas.

O Gestor, visando a arcar com as despesas extraordinrias dos imveis integrantes do patrimnio
do Fundo, dever formar Reserva de Despesas Extraordinrias, mediante a reteno de at 5%
(cinco por cento) do valor a ser distribudo aos Cotistas semestralmente.

Entende-se por Despesas Extraordinrias, conforme definio constante do item Definies
deste Prospecto, aquelas despesas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno dos
imveis, as quais so exemplificativamente e sem qualquer limitao descritas abaixo:

a) obras de reforma ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das
esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;

d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em
data anterior ao incio da locao;

e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicao, de esporte e de lazer;

f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; e
111

g) outras que venham a ser de responsabilidade do Fundo como proprietrio dos ativos
imobilirios.

Caso a Reserva de Despesas Extraordinrias se mostre insuficiente ou tenha seu valor reduzido ou
integralmente consumido, o Administrador, mediante notificao recebida do Gestor, dever
convocar Assembleia Geral de Cotistas, nos termos do item Caractersticas Bsicas do Fundo da
Seo Caractersticas Bsicas do Fundo na pgina 81 deste Prospecto, para discusso de
solues alternativas venda dos ativos do Fundo.

Caso a Assembleia Geral de Cotistas prevista no pargrafo acima, no se realize ou no decida
por uma soluo alternativa venda de ativos do Fundo, e na hiptese do montante obtido com a
alienao dos ativos do Fundo ou com a cesso de recebveis eventualmente gerados no processo
de venda dos imveis e demais ativos do Fundo no seja suficiente para pagamento das despesas
ordinrias e Despesas Extraordinrias, os Cotistas sero chamados para aportar capital no Fundo a
ttulo de resgate de suas cotas para que as obrigaes pecunirias do Fundo sejam adimplidas.

Na hiptese prevista no pargrafo acima, uma vez resgatada a totalidade das cotas, o Fundo ser
considerado liquidado e o Administrador tomar as providncias aplicveis para tanto.

O Fundo manter sistema de registro contbil, permanentemente atualizado, de forma a
demonstrar aos Cotistas as parcelas distribudas a ttulo de pagamento de rendimento.

As cotas objeto das novas Emisses asseguraro a seus titulares direitos idnticos aos das cotas
existentes.
112

113

7. FATORES DE RISCO
x Risco de Oscilao do Valor das cotas por Marcao a Mercado
x Risco Tributrio
x Riscos de Mercado
x Risco Sistmico
x Riscos de Liquidez e de Descontinuidade do investimento
x Riscos do Uso de Derivativos
x Riscos de Crdito
x Riscos Atrelados aos Fundos Investidos
x Riscos Relativos Rentabilidade e aos Ativos do Fundo
x Riscos Relativos Aquisio de Imveis
x Risco de Despesas Extraordinrias
x Risco de Sinistro
x Propriedade das cotas
x Inexistncia de Ativo Imobilirio Especfico
x Risco do No Exerccio da Opo de Compra pelo Fundo
x Risco de o Fundo no ser Constitudo
x Risco relacionado no colocao do Volume Mnimo da Oferta
x Risco de Concentrao da Carteira do Fundo
x Risco da Administrao dos Imveis por Terceiros
x Risco de Resciso de Contratos de Locao e Reviso do Valor do Aluguel
x Riscos Ambientais
x Risco de Desapropriao
x Risco Relativo aos Imveis
x Risco de Chamadas Adicionais de Capital
x Valor dos Imveis da Carteira do Fundo no Necessariamente
esto Apreados a Valor de Mercado
x Cobrana dos Ativos, Possibilidade de Aporte Adicional pelos Cotistas
e Possibilidade de Perda do Capital Investido
x Riscos de o Fundo vir a ter patrimnio lquido negativo e de os Cotistas
terem que efetuar aportes de capital
x O Fundo poder realizar a emisso de novas cotas, o que poder resultar
em uma diluio da participao do Cotista
x Risco de Inexistncia de Quorum nas Deliberaes a Serem tomadas pela Assembleia
Geral de Cotistas
x Risco Jurdico
x Risco de Conflito de Interesses
x Risco Relativo Concentrao e Pulverizao
x No Existncia de Garantia de Eliminao de Riscos
x O Estudo de Viabilidade foi elaborado pelo Gestor
114

115
7. FATORES DE RISCO

Risco de Oscilao do Valor das Cotas por Marcao a Mercado

As cotas dos Fundos Investidos e os ativos financeiros do Fundo devem ser marcados a mercado,
ou seja, seus valores sero atualizados diariamente e contabilizados pelo preo de negociao no
mercado, ou pela melhor estimativa do valor que se obteria nessa negociao; como
consequncia, o valor da cota do Fundo poder sofrer oscilaes frequentes e significativas,
inclusive no decorrer do dia.

Risco Tributrio

A Lei n 9.779/99, estabelece que os fundos de investimento imobilirio so isentos de tributao
sobre a sua receita operacional, desde que (i) distribuam, pelo menos, 95% (noventa e cinco por
cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balano ou
balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano; e (ii) apliquem
recursos em empreendimentos imobilirios que no tenham como construtor, incorporador ou
scio, cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, percentual
superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo.

Ainda de acordo com a mesma Lei, os dividendos distribudos aos cotistas, quando distribudos, e
os ganhos de capital auferidos so tributados na fonte pela alquota de 20% (vinte por cento). No
obstante, de acordo com o artigo 3, pargrafo nico, inciso II, da Lei n 11.033, de 21 de
dezembro de 2004, alterada pela Lei n 11.196, de 21 de novembro de 2005, ficam isentos do
imposto de renda retido na fonte e na declarao de ajuste anual das pessoas fsicas, os
rendimentos distribudos pelo Fundo cujas cotas sejam admitidas negociao exclusivamente
em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado. Esclarece, ainda, o mencionado
dispositivo legal que o benefcio fiscal de que trata (i) ser concedido somente nos casos em que
o Fundo possua, no mnimo, 50 (cinquenta) cotistas e que (ii) no ser concedido ao cotista
pessoa fsica titular de cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das
cotas emitidas pelo Fundo ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento
superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo Fundo.
Antes de tomar uma deciso de investimento de recursos no Fundo, os potenciais investidores
devem, considerando sua prpria situao financeira, seus objetivos de investimento e o seu perfil
de risco, avaliar, cuidadosamente, todas as informaes disponveis neste Prospecto e no
Regulamento do Fundo e, em particular, aquelas relativas poltica de investimento e composio
da carteira do Fundo, e, aos fatores de risco descritos a seguir, relativos ao Fundo.
116

Embora as regras tributrias dos fundos estejam vigentes desde a edio do mencionado diploma
legal, existe o risco de tal regra ser modificada no contexto de uma eventual reforma tributria.

Assim, o risco tributrio engloba o risco de perdas decorrente da criao de novos tributos,
interpretao diversa da atual sobre a incidncia de quaisquer tributos ou a revogao de
isenes vigentes, sujeitando o Fundo ou seus Cotistas a novos recolhimentos no previstos
inicialmente.

Riscos de Mercado

Existe a possibilidade de ocorrerem flutuaes de mercado, nacionais e internacionais, que
afetam preos, taxas de juros, gios, desgios e volatilidades dos ativos do Fundo, entre outros
fatores, com consequentes oscilaes do valor das cotas do Fundo, podendo resultar em ganhos
ou perdas para os Cotistas.

Risco Sistmico

O preo dos imveis e dos ativos financeiros relacionados a imveis sofrem variaes em funo
do comportamento da economia, sendo afetado por condies econmicas nacionais,
internacionais e por fatores exgenos diversos, tais como interferncias de autoridades
governamentais e rgos reguladores nos mercados, moratrias, alteraes da poltica monetria,
podendo, eventualmente, causar perdas aos Cotistas. Esses fatores podem implicar
desaquecimento de determinados setores da economia.

A reduo do poder aquisitivo pode ter consequncias negativas sobre o valor dos imveis, dos
aluguis e dos valores recebidos em decorrncia de arrendamento, afetando os ativos adquiridos
pelo Fundo, o que poder prejudicar o seu rendimento.

Adicionalmente, a negociao e os valores dos ativos do Fundo podem ser afetados pelas
referidas condies e fatores, podendo, eventualmente, causar perdas aos Cotistas.

Riscos de Liquidez e Descontinuidade do Investimento

Os Fundos de investimento imobilirio representam modalidade de investimento em
desenvolvimento no mercado brasileiro e so constitudos, por fora regulamentar, como
condomnios fechados, no sendo admitido resgate das cotas, antecipado ou no, em hiptese
alguma.

117
Os Cotistas podero enfrentar dificuldades na negociao das cotas no mercado secundrio.

Adicionalmente, determinados ativos do Fundo podem passar por perodos de dificuldade de
execuo de ordens de compra e venda, ocasionados por baixas ou inexistentes demanda e
negociabilidade.

Nestas condies, o Administrador poder enfrentar dificuldade de liquidar ou negociar tais
ativos pelo preo e no momento desejados e, consequentemente, o Fundo poder enfrentar
problemas de liquidez.

Adicionalmente, a variao negativa dos ativos financeiros poder impactar o patrimnio lquido
do Fundo. Na hiptese de o patrimnio lquido do fundo ficar negativo, os Cotistas podem ser
chamados a aportar recursos adicionais no Fundo.

Alm disso, o Regulamento estabelece algumas hipteses em que a assembleia geral poder optar
pela liquidao do Fundo e outras hipteses em que o resgate das cotas poder ser realizado
mediante a entrega dos ativos integrantes da carteira do Fundo. Ainda, na hiptese de os Cotistas
virem a receber ativos integrantes da carteira, h o risco de receberem frao ideal de ativos
imobilirios, que ser entregue aps a constituio de condomnio sobre tais ativos. Em ambas as
situaes, os Cotistas podero encontrar dificuldades para vender os ativos recebidos quando da
liquidao do Fundo.

Riscos do Uso de Derivativos

Existe a possibilidade de ocorrerem alteraes substanciais nos preos dos contratos de
derivativos, ainda que o preo vista do ativo relacionado permanea inalterado.

O uso de derivativos pode (i) aumentar a volatilidade do Fundo, (ii) limitar ou ampliar as
possibilidades de retornos adicionais, (iii) no produzir os efeitos pretendidos e (iv) determinar
perdas ou ganhos aos Cotistas do Fundo.

Adicionalmente, ainda que sejam utilizados derivativos para proteo da carteira contra
determinados riscos, no possvel evitar totalmente perdas para os Cotistas se ocorrerem os
riscos que se pretendia proteger.

118
Riscos de Crdito

Enquanto vigorarem contratos de locao ou arrendamento dos imveis que compem a carteira
do Fundo, este estar exposto aos riscos de crdito dos locatrios. Encerrado cada contrato de
locao ou arrendamento, a performance dos investimentos do Fundo estar sujeita aos riscos
inerentes demanda por locao dos imveis. O Administrador no responsvel pela solvncia
dos locatrios e arrendatrios dos imveis, bem como por eventuais variaes na performance do
Fundo decorrentes dos riscos de crdito acima apontados.

Adicionalmente, os ativos financeiros do Fundo esto sujeitos ao risco de crdito de seus
emissores e contrapartes, isto , existe possibilidade de atraso e no recebimento dos juros e do
principal desses ativos e modalidades operacionais.

Caso ocorram esses eventos, o Fundo poder (i) ter reduzida a sua rentabilidade, (ii)
eventualmente, sofrer perdas financeiras at o limite das operaes contratadas e no liquidadas
e (iii) ter de provisionar valorizao ou desvalorizao de ativos.

Riscos Atrelados aos Fundos Investidos

O Gestor e o Administrador desenvolvem seus melhores esforos na seleo, controle e
acompanhamento dos ativos do Fundo. Todavia, a despeito desses esforos, pode no ser possvel
para o Administrador identificar falhas na administrao ou na gesto dos Fundos Investidos,
hipteses em que o Administrador e/ou Gestor no respondero pelas eventuais consequncias.

Riscos Relativos Rentabilidade e aos Ativos do Fundo

O investimento nas cotas pode ser comparado a aplicao em valores mobilirios de renda
varivel. Pois a rentabilidade das cotas depende da valorizao imobiliria e do resultado da
administrao dos bens que compem o patrimnio do Fundo, bem como da remunerao obtida
por meio da comercializao e do aluguel de imveis.

A desvalorizao ou desapropriao de imveis adquiridos pelo Fundo, a queda da receita
proveniente de aluguis, entre outros fatores associados aos ativos do Fundo podero impactar
negativamente a rentabilidade das Cotas.

Alm disso, o Fundo est exposto aos riscos inerentes locao ou arrendamento dos imveis, de
forma que no h garantia de que todas as unidades dos imveis a serem adquiridos,
preferencialmente imveis comerciais e centros de distribuio, estaro sempre alugados ou
arrendados.

119
Riscos Relativos Aquisio de Imveis

No perodo compreendido entre a aquisio do bem imvel e seu registro em nome do Fundo,
existe risco de esse bem ser onerado para satisfao de dvidas dos antigos proprietrios em
eventual execuo proposta, o que dificultaria a transmisso da propriedade do imvel ao Fundo.

Risco de Despesas Extraordinrias

O Fundo, como proprietrio dos imveis, est sujeito ao pagamento de despesas extraordinrias
com pintura, reformas, decorao, conservao, instalao de equipamentos de segurana,
indenizaes trabalhistas, alm de despesas decorrentes da cobrana de aluguis em atraso e
aes de despejo, renovatria, revisional etc. O pagamento de tais despesas pode ensejar
reduo na rentabilidade das cotas.

Risco de Sinistro

No caso de sinistro envolvendo a integridade dos ativos do Fundo, os recursos obtidos em razo
de seguro podero ser insuficientes para reparao dos danos sofridos e podero impactar
negativamente a rentabilidade dos ativos.

Propriedade das Cotas

Apesar de a carteira do Fundo ser composta predominantemente por imveis, a propriedade das
cotas no confere aos Cotistas propriedade direta sobre os imveis, ou seja, o Cotista no poder
exercer qualquer direito real sobre os imveis e empreendimentos integrantes do patrimnio do
Fundo.

Por outro lado, o Cotista no responde pessoalmente por qualquer obrigao legal ou contratual,
relativa aos imveis e empreendimentos integrantes da carteira do Fundo ou do Administrador,
salvo quanto obrigao de pagamento das cotas que subscrever.

Inexistncia de Ativo Imobilirio Especfico

O Fundo no possui um ativo imobilirio alvo ou empreendimento especfico, alm dos Imveis
que j compem a carteira do Fundo, os quais, por sua vez, podem ser vendidos a qualquer
momento, sendo, portanto, de poltica de investimento genrica. Assim, haver necessidade de
seleo de ativos imobilirios para a realizao do investimento dos recursos do Fundo. Dessa
forma, o Gestor poder no encontrar imveis atrativos dentro do perfil a que se prope.

120
Risco do No Exerccio da Opo de Compra pelo Fundo

Na data deste Prospecto, o Fundo possui a Opo de Compra dos Imveis. No entanto, a Opo de
Compra est sujeita ao cumprimento de determinadas condies precedentes, entre estas, a
concluso de auditoria tcnico, legal, fiscal, contbil e financeira.

O Gestor tem discricionariedade para decidir por exercer ou no a Opo de Compra dos Imveis.

Desta forma, no h como assegurar que a Opo de Compra ser exercida e os potenciais
investidores no devem adquirir as Cotas objeto da Oferta pelo fato de considerarem que o
investimento no Fundo atrativo por conta dos Imveis objeto da Opo de Compra, uma vez que
a aquisio destes consiste em uma simples expectativa, que pode no se concretizar.

Este risco atualmente no mais aplicvel, no entanto, optou-se pela sua manuteno tendo em
vista que este Fator de Risco encontra-se disciplinado no Regulamento.

Este Fator de Risco referia-se a duas opes de compra de imveis que o Fundo havia celebrado
anteriormente sua constituio, mas que foram exercidas logo aps o incio do funcionamento
do Fundo.

Risco de o Fundo no ser Constitudo

Existe a possibilidade de o Fundo vir a no ser constitudo, caso no seja subscrito o montante de
cotas equivalente ao Patrimnio Mnimo de R$ 100.000.000,00 (cem milhes de reais). Assim,
caso o Patrimnio Mnimo no seja atingido, o Administrador ir ratear, na proporo das cotas
subscritas e integralizadas, entre os subscritores que tiverem integralizado suas cotas, os recursos
financeiros captados pelo Fundo na referida emisso e os rendimentos lquidos auferidos pelas
aplicaes em renda fixa realizadas no perodo, deduzidos os tributos incidentes.

Este risco atualmente no mais aplicvel, em razo do Fundo j estar regularmente constitudo
e em funcionamento aps a 1 Emisso, no entanto, optou-se pela sua manuteno tendo em
vista que este Fator de Risco encontra-se disciplinado no Regulamento.

Risco relacionado no colocao do Volume Mnimo da Oferta

A Oferta poder ser concluda mesmo em caso de distribuio parcial das Cotas, desde que haja a
colocao do Volume Mnimo da Oferta. Uma vez atingido o Volume Mnimo da Oferta, o
Administrador, de comum acordo com o Coordenador Lder, poder decidir por reduzir o Valor
Total da Oferta at um montante equivalente ao Volume Mnimo da Oferta.

No entanto, caso o Volume Mnimo da Oferta no seja atingido, a Oferta ser cancelada, hiptese
na qual os valores j integralizados sero devolvidos aos Investidores, acrescidos de eventuais
rendimentos lquidos auferidos pelas aplicaes do Fundo, na proporo correspondente s Cotas
integralizadas por cada um destes Investidores. A devoluo dos valores j integralizados poder
gerar perdas aos Investidores.

121
Risco de Concentrao da Carteira do Fundo

O Fundo destinar os recursos captados em sua 4 Emisso de Cotas para a aquisio dos imveis
que integraro o patrimnio do Fundo, de acordo com a sua Poltica de Investimento,
observando-se, ainda, que podero ser realizadas novas emisses, tantas quantas sejam
necessrias, visando a permitir que o Fundo possa adquirir outros imveis. Independentemente da
possibilidade de aquisio de diversos imveis pelo Fundo, inicialmente, o Fundo ir adquirir um
nmero limitado de imveis, o que poder gerar uma concentrao da carteira do Fundo.

Risco da Administrao dos Imveis por Terceiros

Considerando que o objetivo do Fundo consiste na explorao, por locao ou arrendamento e/ou
comercializao de imveis e, que a administrao de tais empreendimentos poder ser realizada
por empresas especializadas, sem interferncia direta do Administrador ou do Gestor, tal fato
pode representar um fator de limitao ao Fundo para implementar as polticas de administrao
dos imveis que considere adequadas.

Risco de Resciso de Contratos de Locao e Reviso do Valor do Aluguel

Apesar de os termos e condies dos contratos de locao, eventualmente celebrados pelo
Fundo, serem objeto de livre acordo entre o Fundo e os respectivos locatrios, nada impede
eventual tentativa dos locatrios de questionar juridicamente a validade de tais clusulas e
termos, questionando, dentre outros, os seguintes aspectos:

(i) resciso do contrato de locao pelos locatrios previamente expirao do prazo contratual,
com devoluo do imvel objeto do contrato. Embora possa constar previso no referido contrato
do dever do locatrio de pagar a indenizao por resciso antecipada imotivada, estes podero
questionar o montante da indenizao, no obstante o fato de tal montante ter sido estipulado
com base na avena comercial; e

(ii) reviso do valor do aluguel, alegando que o valor do aluguel no foi estabelecido em funo
de condies de mercado de locao e, por conseguinte, no estar sujeito s condies previstas
na Lei n 8.245/91, para fins de reviso judicial do valor do aluguel. Em ambos os casos, eventual
deciso judicial que no reconhea a legalidade da vontade das partes ao estabelecer os termos e
condies do contrato de locao em funo das condies comerciais especficas, aplicando a
Lei n 8.245/91 a despeito das caractersticas e natureza do contrato, poder afetar
negativamente o valor das cotas do Fundo.
122

Riscos Ambientais

Ainda que os imveis venham a situar-se principalmente em regies urbanas dotadas de completa
infraestrutura, problemas ambientais podem ocorrer, como exemplo, vendavais, inundaes ou os
decorrentes de vazamento de esgoto sanitrio, acarretando assim na perda de substncia
econmica de Imveis situados nas proximidades das reas atingidas por estes.

Risco de Desapropriao

H possibilidade de ocorrncia de desapropriao, parcial ou total, do(s) imvel(is) de
propriedade do Fundo, por deciso unilateral do Poder Pblico, a fim de atender finalidades de
utilidade e interesse pblico.

Risco de Chamadas Adicionais de Capital

Uma vez consumida a reserva de despesas extraordinrias, poder haver necessidade de novos
aportes de capital, seja em decorrncia de deliberao em assembleia ou na hiptese de
patrimnio lquido negativo do Fundo. Nestas hipteses, existe o risco de o Fundo ser liquidado
antecipadamente mediante realizao de aportes adicionais de capital pelos Cotistas, que
podero no ter o retorno do investimento realizado.

Riscos relativos aos Imveis

Os Imveis esto sujeitos aos riscos inerentes ao inadimplemento de contratos de financiamento, cuja
garantia consiste em direitos oriundos dos Imveis.

Valor dos Imveis da Carteira do Fundo no Necessariamente esto Apreados a Valor de
Mercado

Os ttulos e valores mobilirios integrantes da carteira do Fundo so avaliados a preo de
mercado, conforme o manual de marcao a mercado do custodiante. Todavia, os imveis so
avaliados pelo custo de aquisio e deduzido da depreciao acumulada, calculada
consistentemente taxa compatvel com a vida remanescente til dos respectivos bens, a partir
do ms subsequente ao da aquisio.

123
Alm disso, o administrador e o gestor podem ajustar a avaliao dos ativos componentes da
carteira do Fundo sempre que houver indicao de perdas provveis na realizao do seu valor.
Neste sentido, independente da divulgao do valor de mercado dos imveis constantes no
relatrio do Administrador e nas notas explicativas das demonstraes financeiras, no
necessariamente o valor dos imveis integrantes da carteira do Fundo estaro apreados a valor
de mercado.

Cobrana dos Ativos, Possibilidade de Aporte Adicional pelos Cotistas e Possibilidade de
Perda do Capital Investido

Os custos incorridos com os procedimentos necessrios cobrana dos ativos integrantes da
carteira do Fundo e salvaguarda dos direitos, interesses e prerrogativas dos Cotistas so de
responsabilidade do Fundo, devendo ser suportados at o limite total de seu patrimnio lquido,
sempre observado o que vier a ser deliberado pelos Cotistas reunidos em Assembleia Geral de
Cotistas. O Fundo somente poder adotar e/ou manter os procedimentos judiciais ou
extrajudiciais de cobrana de tais ativos, uma vez ultrapassado o limite de seu patrimnio
lquido, caso os titulares das cotas aportem os valores adicionais necessrios para a sua adoo
e/ou manuteno. Dessa forma, havendo necessidade de cobrana judicial ou extrajudicial dos
ativos, os Cotistas podero ser solicitados a aportar recursos ao Fundo, para assegurar a adoo e
manuteno das medidas cabveis para a salvaguarda de seus interesses. Nenhuma medida
judicial ou extrajudicial ser iniciada ou mantida pelo Administrador antes do recebimento
integral do aporte acima referido e da assuno pelos Cotistas do compromisso de prover os
recursos necessrios ao pagamento da verba de sucumbncia a que o Fundo venha a ser
eventualmente condenado. O Administrador, o Gestor, o Escriturador, o Custodiante e/ou
qualquer de suas afiliadas no so responsveis, em conjunto ou isoladamente, pela adoo ou
manuteno dos referidos procedimentos e por eventuais danos ou prejuzos, de qualquer
natureza, sofridos pelo Fundo e pelos Cotistas em decorrncia da no propositura (ou
prosseguimento) de medidas judiciais ou extrajudiciais necessrias salvaguarda de seus direitos,
garantias e prerrogativas, caso os Cotistas deixem de aportar os recursos necessrios para tanto,
nos termos do Regulamento. Consequentemente, conforme descrito no fator de risco denominado
Risco de Descontinuidade, abaixo, o Fundo poder no dispor de recursos suficientes para
efetuar a amortizao e, conforme o caso, o resgate, em moeda corrente nacional, de suas cotas,
havendo, portanto, a possibilidade de os Cotistas at mesmo perderem, total ou parcialmente, o
respectivo capital investido.

124
Riscos de o Fundo vir a ter patrimnio lquido negativo e de os Cotistas terem que efetuar
aportes de capital

Durante a vigncia do Fundo, existe o risco de o Fundo vir a ter patrimnio lquido negativo e
qualquer fato que leve o Fundo a incorrer em patrimnio lquido negativo culminar na
obrigatoriedade de os Cotistas aportarem capital no Fundo, caso a Assembleia Geral assim decida
e na forma prevista na regulamentao, de forma que este possua recursos financeiros suficientes
para arcar com suas obrigaes financeiras.

No h como mensurar o montante de capital que os Cotistas podem vir a ser obrigados a aportar
e no h como garantir que aps a realizao de tal aporte, o Fundo passar a gerar alguma
rentabilidade aos Cotistas.

O Fundo poder realizar a emisso de novas cotas, o que poder resultar em uma diluio
da participao do Cotista

O Fundo poder captar recursos adicionais no futuro atravs de novas emisses de cotas por necessidade
de capital ou para aquisio de novos ativos. Na eventualidade de ocorrer novas emisses, os Cotistas
podero ter suas respectivas participaes diludas, uma vez que o Regulamento do Fundo no concede
aos atuais Cotistas o direito de preferncia na subscrio de cotas.

Risco de Inexistncia de Quorum nas Deliberaes a Serem tomadas pela Assembleia Geral
de Cotistas

Determinadas matrias que so objeto de Assembleia Geral de Cotistas somente sero deliberadas
quando aprovadas por maioria qualificada dos Cotistas. Tendo em vista que fundos imobilirios tendem a
possuir nmero elevado de Cotistas, possvel que as matrias que dependam de quorum qualificado
fiquem impossibilitadas de aprovao pela ausncia de quorum na instalao (quando aplicvel) e na
votao de tais assembleias. A impossibilidade de deliberao de determinadas matrias podem ensejar,
dentre outros prejuzos, a liquidao antecipada do Fundo.

Risco Jurdico

Toda a arquitetura do modelo financeiro, econmico e jurdico deste Fundo considera um
conjunto de rigores e obrigaes de parte a parte estipuladas atravs de contratos pblicos ou
privados tendo por diretrizes a legislao em vigor. Entretanto, em razo da pouca maturidade e
da falta de tradio e jurisprudncia no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo
de operao financeira, em situaes de stress poder haver perdas por parte dos investidores
em razo do dispndio de tempo e recursos para eficcia do arcabouo contratual.

125
Risco de Conflito de Interesses

O Regulamento prev a contratao de empresas do mesmo grupo do Administrador para a prestao de
servios de consultoria especializada e para a distribuio das cotas do Fundo. A Poltica de
Investimentos do Fundo estabelece que podero ser adquiridos pelo Fundo, ativos cuja estruturao,
distribuio, emisso e/ou administrao / gesto, conforme aplicvel, tenha sido realizada pelo
Administrador, pelo Gestor, por quaisquer dos Cotistas, por outras empresas a estes ligadas ou por
qualquer outro terceiro que possa vir a ter interesse na operao. Ocorre que o Gestor, instituio
ligada ao Administrador, a instituio responsvel pela seleo dos ativos que sero adquiridos pelo
Fundo e que tal situao pode vir a ensejar uma situao de conflito de interesses.

Risco Relativo Concentrao e Pulverizao

Poder ocorrer situao em que um nico Cotista venha a integralizar parcela substancial da
emisso ou mesmo a totalidade das cotas do Fundo, passando tal Cotista a deter uma posio
expressivamente concentrada, fragilizando, assim, a posio dos eventuais Cotistas minoritrios.

Nesta hiptese, h possibilidade de que deliberaes sejam tomadas pelo Cotista majoritrio em
funo de seus interesses exclusivos em detrimento do Fundo e/ou dos Cotistas minoritrios.

No Existncia de Garantia de Eliminao de Riscos

A realizao de investimentos no Fundo expe o investidor aos riscos a que o Fundo est sujeito, os
quais podero acarretar perdas para os Cotistas. Tais riscos podem advir da simples consecuo do
objeto do Fundo, assim como de motivos alheios ou exgenos, tais como moratria, guerras, revolues,
mudanas nas regras aplicveis aos Ativos, mudanas impostas a esses Ativos, alterao na poltica
econmica, decises judiciais etc. Embora o Administrador mantenha sistema de gerenciamento de
riscos das aplicaes do Fundo, no h qualquer garantia de completa eliminao da possibilidade de
perdas para o Fundo e para os Cotistas. Em condies adversas de mercado, esse sistema de
gerenciamento de riscos poder ter sua eficincia reduzida.

O Estudo de Viabilidade foi elaborado pelo Gestor

O Estudo de Viabilidade, anexo ao presente Prospecto, foi elaborado pelo Gestor, conforme
expressamente autorizado pelo Regulamento no item 4.1.4. Nesse sentido, o investidor dever ter
cautela na anlise das informaes apresentadas na medida em que o Estudo de Viabilidade foi
elaborado por pessoa responsvel pela gesto da Carteira do Fundo e no por um terceiro independente.
126

127

x Breve Histrico do Administrador
x Principais Atribuies do Administrador
x Sumrio da Experincia Profissional do Administrador
x Breve Histrico do Gestor
x Principais Atribuies do Gestor
x Sumrio da Experincia Profissional do Gestor
x Breve Histrico do Ita Unibanco S.A. (Coordenador Lder e Custodiante)
x Principais Atribuies do Coordenador Lder
x Principais Atribuies do Custodiante
x Breve Histrico da Ita Corretora (Coordenador Contratado e Escriturador)
x Principais Atribuies do Coordenador Contratado
x Principais Atribuies do Escriturador
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129

Breve Histrico do Administrador

O Fundo administrado pela Intrag Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios Ltda., com sede
na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Praa Alfredo Egydio de Souza Aranha, n. 100
Torre Itasa, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 62.418.140/0001-31, que uma sociedade limitada
validamente constituda e em funcionamento de acordo com a legislao aplicvel e devidamente
autorizada, nos termos das normas legais e regulamentares vigentes, a participar do mercado de
capitais brasileiro.

O Administrador controlado diretamente pelo Ita Unibanco S.A., que detm 99,99% (noventa e
nove inteiros e noventa e nove centsimos percentuais) das quotas representativas do seu capital
social e integra um dos maiores grupos na administrao de fundos de investimento no Pas.

O Administrador oferece servios de administrao fiduciria visando a atender s necessidades
de controle e acompanhamento da gesto prpria ou terceirizada de seus clientes. Estes servios
compreendem a administrao legal de fundos de investimento, incluindo as atividades de
superviso, monitoramento, compliance e controle da adequao dos investimentos e aplicaes
aos limites estabelecidos na legislao aplicvel e normas e diretrizes fixadas na poltica de
investimento.

O Administrador exerce suas atividades buscando sempre as melhores condies para os fundos
de investimentos, empregando o cuidado e a diligncia que todo homem ativo e probo costuma
dispensar administrao de seus prprios negcios, atuando com lealdade em relao aos
interesses do cliente, evitando prticas que possam ferir a relao fiduciria com ele mantida.

Exerce, ou diligencia para que sejam exercidos, todos os direitos decorrentes do patrimnio e das
atividades de administrao dos ativos dos seus clientes, ressalvado o que dispuser a mesma
sobre a poltica relativa ao exerccio de direito de voto com relao a participaes acionrias.

O Administrador presta todos os servios previstos pela legislao pertinente e atribudos a um
administrador, em especial os servios previstos na Instruo CVM n 409/04.

130
Principais Atribuies do Administrador

O Administrador tem amplos e gerais poderes para administrar o Fundo, cabendo-lhe, sem
prejuzo das demais obrigaes previstas na legislao e regulamentao aplicvel e no
Regulamento:

I. Providenciar a averbao, no cartrio de registro de imveis, fazendo constar nas matrculas
dos bens imveis e direitos integrantes do patrimnio do Fundo que tais ativos imobilirios, bem
como seus frutos e rendimentos:

(i) no integram o ativo do Administrador;

(ii) no respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigao do Administrador;

(iii) no compem a lista de bens e direitos do Administrador, para efeito de liquidao
judicial ou extrajudicial;

(iv) no podem ser dados em garantia de dbito de operao do Administrador;

(v) no so passveis de execuo por quaisquer credores do Administrador, por mais
privilegiados que possam ser; e

(vi) no podem ser objeto de constituio de quaisquer nus reais.

II. Manter, a suas expensas, atualizados e em perfeita ordem:

(i) os registros dos detentores das cotas do Fundo e de transferncia de cotas;

(ii) os livros de atas e de presena das assembleias gerais;

(iii) a documentao relativa aos ativos e s operaes do Fundo;

(iv) os registros contbeis referentes s operaes e ao patrimnio do Fundo; e

(v) o arquivo dos pareceres e relatrios do Auditor e, quando for o caso, dos prestadores
de servios do Fundo;

131
III. receber rendimentos ou quaisquer valores devidos ao Fundo;

IV. Custear as despesas de propaganda do Fundo, exceto pelas despesas de propaganda em
perodo de distribuio de cotas, que sero arcadas pelo Fundo;

V. Manter custodiados em instituio prestadora de servios de custdia, devidamente autorizada
pela CVM, os ttulos e valores mobilirios adquiridos com recursos do Fundo;

VI. No caso de ser informado sobre a instaurao de procedimento administrativo pela CVM,
manter a documentao referida no item II acima at o trmino do procedimento;

VII. Divulgar informaes em conformidade e observados os prazos previstos no Regulamento e na
legislao e regulamentao aplicveis;

VIII. Manter atualizada junto CVM a lista de prestadores de servios contratados pelo Fundo;

IX. Observar as disposies constantes do Regulamento e deste Prospecto, bem como as
deliberaes da Assembleia Geral de Cotistas; e

X. Exercer suas atividades com boa f, transparncia, diligncia e lealdade em relao ao Fundo
e aos Cotistas, nos termos da legislao aplicvel.

Sumrio da Experincia Profissional do Administrador

Na data deste Prospecto, a pessoa responsvel pela administrao do Administrador o Sr.
Luciano Coelho de Magalhes Netto, cuja experincia profissional consiste no seguinte:

Luciano Coelho de Magalhes Netto

Administrador de Empresas pela Universidade Santa rsula, com ps-graduao em Engenharia
Econmica na UERJ e em Gesto de Seguros e Previdncia Privada pela Universidade Mackenzie
Possui mais de 26 anos de experincia profissional em mercado financeiro e de capitais em
diversas instituies financeiras. Atualmente o Diretor Responsvel pela Administrao de
Recursos de Terceiros da Intrag DTVM.

132
Breve Histrico do Gestor

Breve Histrico do Gestor

O Fundo gerido pela Kinea Investimentos Ltda., sociedade limitada, devidamente autorizada
pela CVM para o exerccio da atividade de gesto de carteira por meio do Ato Declaratrio CVM n
9.518, de 19 de setembro de 2007, publicado no Dirio Oficial da Unio de 20 de setembro de
2007, com sede na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, na Rua Minas da Prata, n 30, 4
andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n 08.604.187/0001-44.

O Gestor foi criado em 18 de outubro de 2007 pelo Ita Unibanco e pelos scios executivos da
Kinea, como empresa especializada na gesto de investimentos alternativos (Hedge Funds,
Private Equity, Fundos de Investimento Imobilirio) e, em 30 de setembro de 2012, tem 14
(catorze) fundos principais sob gesto, sendo 5 (cinco) fundos multimercado, totalizando
aproximadamente R$ 490 milhes (quatrocentos e noventa milhes de reais) sob gesto; 1 (um)
fundo de investimento em aes com aproximadamente R$150 milhes (cento e cinquenta
milhes de reais) sob gesto; 2 (dois) fundos de investimentos em participaes em incorporaes
imobilirias, com capital comprometido de aproximadamente R$ 370 milhes (trezentos e setenta
milhes de reais); 5 (cinco) fundos de investimentos em participaes de private equity, com
capital comprometido de R$ 1,4 bilho (um bilho e quatrocentos milhes de reais); e 1 (um)
fundo de investimento imobilirio com valor de mercado de aproximadamente R$ 1,3 bilho (um
bilho e trezentos milhes de reais), totalizando aproximadamente R$ 3,7 bilhes (trs bilhes e
setecentos milhes de reais) sob sua gesto, sendo que desse valor R$ 1,33 bilho (um bilho e
trezentos e trinta milhes de reais) correspondem a capital comprometido.

O Ita Unibanco detentor de 80% (oitenta por cento) das cotas do Gestor, sendo que as demais
cotas da Kinea so detidas por scios executivos da Kinea, que atuam diretamente na gesto dos
fundos.

Principais Atribuies do Gestor

O Gestor tem amplos e gerais poderes para identificar, selecionar, avaliar, adquirir, acompanhar
e alienar ativos imobilirios que faro a composio da carteira do fundo de renda imobiliria,
cabendo-lhe, sem prejuzo das demais obrigaes previstas na legislao e regulamentao
aplicvel e no Regulamento, no lhe sendo facultado, todavia, tomar decises que eliminem a
discricionariedade do Administrador com relao s atribuies especficas deste:

133
I. Identificar, selecionar, avaliar, adquirir, acompanhar e alienar, sem necessidade de aprovao
em Assembleia Geral de Cotistas, salvo nas hipteses de conflitos de interesses no previstas no
item 4.10. do Regulamento e no item Potenciais Conflitos de Interesse entre as Partes da Seo
Relacionamento entre as Partes da Oferta na pgina 155 deste Prospecto, ttulos e valores
mobilirios e ativos imobilirios existentes ou que podero vir a fazer parte do patrimnio do
Fundo, de acordo com a Poltica de Investimentos, inclusive com a elaborao de anlises
econmico-financeiras, se for o caso;

II. Celebrar os contratos, negcios jurdicos e realizar todas as operaes necessrias execuo
da Poltica de Investimentos do Fundo, exercendo, ou diligenciando para que sejam exercidos,
todos os direitos relacionados ao patrimnio e s atividades do Fundo;

III. Controlar e supervisionar as atividades inerentes gesto dos ativos do Fundo, fiscalizando os
servios prestados por terceiros contratados, incluindo os servios de administrao das locaes
ou arrendamentos de empreendimentos integrantes do patrimnio do Fundo, bem como de
explorao do direito de superfcie e da comercializao dos respectivos imveis, que
eventualmente venham a ser contratados na forma prevista no item 2.6. do Regulamento;

IV. Monitorar o desempenho do Fundo, na forma de valorizao das cotas e a evoluo do valor
do patrimnio do Fundo;

V. Sugerir ao Administrador modificaes no Regulamento no que se refere s competncias de
gesto dos investimentos do Fundo;

VI. Acompanhar e avaliar oportunidades de melhorias e renegociao e desenvolver
relacionamento com os locatrios dos imveis que compem, ou venham a compor, o patrimnio
do Fundo;

VII. Discutir propostas de locao dos Ativos Imobilirios integrantes do patrimnio do Fundo com
as empresas contratadas para prestarem os servios de administrao das locaes ou
arrendamentos de empreendimentos integrantes do patrimnio do Fundo;

VIII. Monitorar investimentos realizados pelo Fundo;

IX. Conduzir e executar estratgia de desinvestimento em Ativos Imobilirios do Fundo;
X. Elaborar relatrios de investimento realizados pelo Fundo na rea imobiliria;

XI. Representar o Fundo, inclusive votando em nome deste, em todas as reunies e assembleias
de condminos dos imveis integrantes do patrimnio do Fundo;

XII. Implementar benfeitorias visando manuteno do valor dos Ativos Imobilirios integrantes
do patrimnio do Fundo; e

134
XIII. Quando entender necessrio, submeter Assembleia Geral de Cotistas proposta de
desdobramento das cotas do Fundo.

Sumrio da Experincia Profissional do Gestor

Na data deste Prospecto, as pessoas envolvidas, e suas respectivas experincias profissionais,
com a gesto dos fundos de real estate do Gestor so as seguintes:

Marcio Verri, CFA e CAIA

Scio fundador e Gestor onde exerce a funo de Diretor - Presidente da Kinea.

Antes de fundar a Kinea em setembro de 2007, Marcio trabalhou por 18 anos no BankBoston no
Brasil, onde sua ltima funo foi de Vice-Presidente de Capital Markets, responsvel pela Gesto
de Riscos do balano do banco e da tesouraria, Gesto de Recursos de Terceiros (Asset) e Vendas
Institucionais. Marcio formado em Engenharia Civil pela Escola Politcnica de So Paulo (USP) e
fez cursos de especializao em Private Equity e Estratgia pela Harvard Business School (USA) e
de Opes e de Gesto no Insead (Frana). Tem endereo comercial na Avenida Juscelino
Kubitschek, 1700 4 andar So Paulo SP.

Carlos Martins

Scio fundador responsvel pela gesto de Ativos Imobilirios da Kinea, tendo sob gesto
aproximadamente R$ 1,7 bilhes de recursos integralizados / comprometidos em dois fundos de
Incorporao Imobiliria e no Fundo Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio -
FII.

Antes de fundar a Kinea em setembro de 2007, Carlos trabalhou por 15 anos no BankBoston no
Brasil. Foi diretor da rea de estruturao de operaes para grandes empresas (Structured &
Corporate Finance), responsvel pelos processos de emisso de ttulos, emprstimos
sindicalizados, linhas de financiamento estrangeiras e operaes de securitizaes. Carlos
formado em Administrao de Empresas pela Fundao Getlio Vargas (FGV-SP), fez MBA
patrocinado pelo BankBoston em parceria com Columbia University (NYUSA), MBA Executivo pelo
IBMEC e o Young Managers Program no Insead (Frana). Tem endereo comercial na Avenida
Juscelino Kubitschek, 1700 4 andar So Paulo SP.

Alessandro Estevam

Alessandro Estevam integra a rea de gesto de ativos imobilirios da Kinea e est na empresa
desde setembro de 2010. Antes da Kinea, Alessandro trabalhou na Jones Lang LaSalle por 10 anos
onde atuou na coordenao de processo de desmobilizao, representando empresas
multinacionais e investidores institucionais, na aquisio de ativos imobilirios em nomes de
investidores nacionais e estrangeiros e anlise de melhor uso (Highest and Best Use), tendo ainda
atuado nas reas de consultoria e tenant representation. Alessandro formado em Administrao
de Empresas pela Fundao Alvares Penteado. Tem endereo comercial na Avenida Juscelino
Kubitschek, 1700 4 andar So Paulo SP.
135

Marcus Vinicius Fernandes

Marcus Vinicius integra a rea de gesto de ativos imobilirios da Kinea e est na empresa desde
dezembro de 2007. Antes da Kinea, Marcus trabalhou na Cyrela Brazil Realty onde atuou como
gerente de desenvolvimento em projetos residenciais e foi um dos responsveis pela estruturao
do Fundo Imobilirio Financial Center. Tem experincia de 13 anos no mercado imobilirio,
atuando na anlise e desenvolvimento de projetos. Desenvolveu e implantou projeto imobilirio
em empresa de nicho. Marcus formado em Engenharia Civil pela Escola Politcnica de So Paulo
(USP) e tem especializao em Administrao de Empresas pela Fundao Getlio Vargas (FGV-
SP). Tem endereo comercial na Avenida Juscelino Kubitschek, 1700 4 andar So Paulo SP.

Marcel Chalem

Marcel integra a rea de gesto de ativos imobilirios da Kinea e est na empresa desde
dezembro de 2009. Antes da Kinea, Marcel trabalhou na Lindencorp Desenvolvimento Imobilirio,
onde atuou como gerente das reas de Finanas Estruturadas, sendo o responsvel pela
estruturao das mesmas na companhia, onde inclusive atuou na montagem de fundos
imobilirios de renda desenvolvidos pela companhia. Ainda no mercado imobilirio, Marcel passou
pela Fit Residencial (Gafisa), como responsvel pelas reas de anlise de investimentos e
planejamento financeiro. Marcel formado em Administrao de Empresas pela Universidade
Presbiteriana Mackenzie. Tem endereo comercial na Avenida Juscelino Kubitschek, 1700 4
andar So Paulo SP.

Breve Histrico do Ita Unibanco S.A. (Coordenador Lder, e Custodiante)

O Ita Unibanco S.A., instituio financeira com sede na Cidade de So Paulo, Estado de So
Paulo, na Praa Alfredo Egydio de Souza Aranha, 100, Torre Itasa, inscrita no CNPJ/MF sob o n.
60.701.190/0001-04, presta servios no mercado de capitais brasileiro h mais de 30 anos.

O Ita Unibanco S.A. tem profundo conhecimento do mercado financeiro local, ampla gama de
clientes e grande capilaridade, o que potencializa sua capacidade de atuao como Coordenador
Lder da Oferta das Cotas do Fundo. Atua, de modo competitivo e independente, em todos os
segmentos do mercado financeiro, oferecendo um leque completo de solues, servios, produtos
e consultoria especializada. Os clientes do Ita Unibanco contam com mais de 3.900 pontos de
atendimento e 32.700 caixas eletrnicos em todo o Brasil.

136
Pioneiro no desenvolvimento de produtos e servios para o mercado de capitais, com uma
estrutura totalmente dedicada e capacitada para prover servios de alta qualidade e grande
nmero de servios agregados, o Ita Unibanco atua h mais de 10 (dez) anos na prestao de
servios de custdia e controladoria para fundos e clubes de investimento e carteiras
administradas. O Custodiante tem realizado nos ltimos anos contnuos investimentos em
tecnologia, processos e pessoas com o objetivo de ampliar e aprimorar a prestao de servios ao
mercado de capitais. A estratgia de investir constantemente na qualificao das equipes,
excelncia dos servios, tecnologia e solues inovadoras levou o Ita Unibanco a conquistar o
prmio de nico custodiante local Top Rated no Brasil e Best in Class em 9 das 10 categorias
analisadas pela pesquisa, segundo a revista Global Custodian (Edio Winter 2009, 2009 Agent
Banks in Emerging Markets Survey / Melhor Prestador de Servios de Custdia Local do Mercado
Brasileiro).

O Ita Unibanco obteve certificao de qualidade ISO 9001 para vrias modalidades de servios
de custdia. Em mbito internacional, tal certificao foi obtida para custdia de: (i) ativos de
investidores no residentes; (ii) Recibos de Depsitos Americanos (ADRs); e (iii) fundos offshore.
No mbito domstico, destaca-se tal certificao na prestao de servios relacionados a: (i)
custdia e controladoria para fundos de investimento e carteiras administradas; e (ii) operaes
envolvendo fundos de investimento em direitos creditrios.

Conforme dados da ANBIMA de abril de 2010, o Ita Unibanco possui, atualmente, R$ 679
(seiscentos e setenta e nove) bilhes em ativos sob custdia e R$ 769 (setecentos e sessenta e
nove) bilhes em ativos sob controladoria, o que o posiciona como o maior custodiante e
controlador de ativos do pas. Com mais de 1.000 (mil) contratos firmados, o Ita Unibanco
lder na prestao de servios de controladoria passivo para fundos e clubes de investimento,
processando mais de 3.200 (trs mil e duzentos) fundos e clubes diariamente, com um volume de
mais de 2,2 (dois vrgula dois) milhes de cotistas. Especificamente no segmento de fundaes,
seguradoras, empresas e demais investidores institucionais, o Ita Unibanco possui mais de R$ 178
(cento e setenta e oito) bilhes de ativos sob custdia. Em relao aos fundos de investimento
imobilirio, o Ita Unibanco responsvel pela custdia de R$ 840 (oitocentos e quarenta)
milhes de ativos.

Tecnologia e sistemas.

O Custodiante possui uma estrutura tecnolgica que reduz consideravelmente os custos
administrativos, tcnicos e operacionais, e, ao mesmo tempo, proporciona rapidez, exatido e
sigilo das informaes registradas. A aplicao dessa experincia na rea de servios para o
mercado de capitais procura minimizar a execuo de atividades manuais. A interao com os
clientes processa-se tanto pela digitao em seus sistemas quanto pela integrao em tempo
real.
137
A rea de prestao de servios para o mercado de capitais tem estrutura independente de
processamento, tanto em termos de equipe quanto em termos de ambiente de sistemas de
informao. A Diretoria de Servios para o Mercado de Capitais subcontrata a rea de tecnologia
do Grupo Ita, representada pelo Centro Tcnico e Operacional (CTO), para alguns processos e
desenvolvimento de sistemas. O CTO mantm equipes e ambientes de tecnologia segregados para
os sistemas relativos prestao de servios para o mercado de capitais.

Os aplicativos de uso corporativo (normalmente em ambiente de grande porte) contam com
estrutura de segregao de acesso. Desta forma, os usurios da rea de servios a terceiros no
acessam informaes referentes aos fundos de investimento e carteiras sob a gesto do ITA
UNIBANCO S.A. e/ou suas Partes Relacionadas e vice-versa. Alm disso, os aplicativos de uso mais
especfico normalmente trabalham em estrutura de servidores de banco de dados independentes.

Sistemas de back-up.

O Custodiante utiliza-se de recursos de back-up baseados em softwares empresariais, utilizando
fitotecas e robs automatizados, com polticas de reteno adequadas a cada necessidade,
incluindo cofre predial resistente a catstrofes. Nos ambientes crticos existe estrutura de
disaster recovery on-line, utilizando duplicidade de hardware e software e replicao online de
dados.

Existe um ambiente de contingncia (endereo distinto tanto dos escritrios de operaes,
quanto do grupo de sistemas) para alocao de pessoal, com recursos de hardware e software
dedicados para uma situao emergencial. Tanto a estrutura de back-up como a de disaster
recovery esto montadas de forma a apresentar o menor tempo possvel de latncia. O plano de
disaster recovery consiste em servidores replicados que ficam em ambiente fisicamente distante
do site normal, garantindo a continuidade do funcionamento dos sistemas respectivos em
situaes limite.

Polticas de compliance e controles internos.

A rea de Mercado de Capitais possui uma superintendncia de compliance prpria para o
estabelecimento de diretrizes e normas corporativas, bem como as normas aplicveis definidas
pelo BACEN. Os processos de custdia e controladoria de fundos de investimento foram
recentemente re-certificados pela norma ISO9000. Os processos de gesto contnua e reviso de
procedimentos e respectivos manuais so realizados regularmente, sendo alvo de auditoria
trimestral.
138
Principais Atribuies do Coordenador Lder

O Coordenador Lder a instituio responsvel pela estruturao, coordenao e distribuio
das Cotas do Fundo, sob o regime de melhores de esforos de distribuio, de acordo com o Plano
da Oferta descrito no item Plano da Oferta da Seo Caractersticas da Oferta, Distribuio de
Valores Mobilirios e Destinao dos Recursos na pgina 72 deste Prospecto.

Principais Atribuies do Custodiante

O servio de custdia qualificada prestada pelo Custodiante compreende a liquidao fsica e
financeira dos ttulos e valores mobilirios e ativos financeiros que integram a carteira do Fundo,
sua guarda, bem como a administrao e informao de eventos associados a esses ativos.

O Custodiante tambm a instituio responsvel pelas atividades de tesouraria, controle e
processamento dos ativos financeiros que sero objeto de investimento pelo Fundo.

Breve Histrico da Ita Corretora (Coordenador Contratado e Escriturador)

A Ita Corretora vem oferecendo produtos e servios de qualidade para seus clientes desde 1965
e uma das corretoras lderes no Brasil desde a sua fundao at os dias de hoje. Atua na BM&F
Bovespa para todos os tipos de investidores, alm de ter forte atuao no mercado de Home
Broker, com o Itautrade.

A Ita Corretora uma das maiores corretoras do mercado, oferecendo aos seus clientes
assessoria e recomendaes, convenincia e comodidade. Atua para clientes pessoa fsica,
clientes institucionais e estrangeiros, e amplo reconhecimento internacional, possui analistas
premiamos e com forte posio no ranking da Institutional Investor e extensa cobertura, de 127
companhias de capital aberto.

Principais Atribuies do Coordenador Contratado

O Coordenador Contratado a instituio responsvel, em conjunto com o Coordenador Lder,
pela coordenao e distribuio das Cotas do Fundo, sob o regime de melhores de esforos de
distribuio, de acordo com o Plano da Oferta descrito no item Plano da Oferta da Seo
Caractersticas da Oferta, Distribuio de Valores Mobilirios e Destinao dos Recursos na

Principais Atribuies do Escriturador

O Escriturador a instituio responsvel pela escriturao das cotas do Fundo.

139

x Taxa de Administrao
x Remunerao do Gestor
x Remunerao dos Coordenadores
x Remunerao do Escriturador
x Remunerao do Custodiante
140

141

Taxa de Administrao

O Administrador ter remunerao fixa e anual, de (i) 1,25% (um inteiro e vinte e cinco dcimos
por cento) ao ano do patrimnio lquido do Fundo enquanto o Fundo no possuir valor de mercado
atribudo pela negociao de suas cotas na BM&FBOVESPA; ou (ii) 1,25% ao ano sobre o valor de
mercado da somatria das cotas do Fundo a partir do momento em que as cotas do Fundo
possurem valor de mercado atribudo pela negociao de suas cotas na BM&FBOVESPA, observado
que ser devido o valor mnimo mensal equivalente a R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil
reais), sendo que parcela da Taxa de Administrao ser destinada ao pagamento de
remunerao ao Gestor, conforme previsto no item Remunerao do Gestor abaixo.

A Taxa de Administrao compreende as remuneraes devidas ao Administrador e ao Gestor,
sendo calculada, apropriada e paga nos dias teis, mediante a diviso da taxa anual por 252 dias.

A Taxa de Administrao ser provisionada diariamente e paga mensalmente ao Administrador,
por perodo vencido, at o 5 dia til do ms subsequente ao dos servios prestados.

Tendo em vista que o Fundo admite a aplicao em cotas de fundos de investimento e de fundos
de investimento em cotas de fundos de investimento que tambm cobram taxa de administrao,
a Taxa de Administrao contemplar quaisquer taxas de administrao cobradas na realizao
de tais investimentos pelo Fundo.

Remunerao do Gestor

Pelos servios prestados ao Fundo, o Gestor far jus a uma remunerao a ser descontada da
Taxa de Administrao. A remunerao do Gestor aqui prevista ser paga, diretamente pelo
Fundo, at o 5 dia til do ms subsequente ao dos servios prestados.

Remunerao dos Coordenadores

Pelos servios de coordenao e distribuio das Cotas, os Coordenadores recebero a diferena
resultante do (i) o percentual de 1,5% (um e meio por cento), incidente sobre o Valor da Cota
Atualizado multiplicado pela quantidade de Cotas efetivamente distribudas; e (ii) dos custos
descritos no Prospecto da Oferta, incorridos na estruturao da 4 Emisso, tais como publicaes
e assessoria legal.
142

O valor apurado com a distribuio ser pago ao Coordenador Contratado, independente de a
distribuio das Cotas ter sido realizada por este ou pelo Coordenador Lder, em at 5 (cinco)
dias teis contados da publicao do Anncio de Encerramento, e ser descontado do Custo
Unitrio de Distribuio que ser arcado pelos investidores.

Fica certo e ajustado que nenhum valor ser pago pelo Fundo ao Coordenador Lder.

Remunerao do Escriturador

Pelos servios prestados ao Fundo, o Escriturador far jus a uma remunerao a ser descontada
da Taxa de Administrao. A remunerao do Escriturador aqui prevista ser paga, diretamente
pelo Fundo, at o 5 dia til do ms subsequente ao dos servios prestados.

Remunerao do Custodiante

Pelos servios prestados ao Fundo, o Custodiante far jus a uma remunerao a ser descontada
da Taxa de Administrao. A remunerao do Custodiante aqui prevista ser paga, diretamente
pelo Fundo, at o 5 dia til do ms subsequente ao dos servios prestados.
143

10. TRIBUTAO
x Tributao do Fundo
x Tributao dos Investidores
x Tributao do IOF/Ttulos
x Tributao do IOF/Cmbio
144

145
10. TRIBUTAO

O tratamento tributrio aplicvel ao Fundo pode ser resumido da seguinte forma, com base na
legislao em vigor:

Tributao do Fundo

Regra geral, os rendimentos auferidos pela carteira do Fundo no esto sujeitas incidncia do
Imposto de Renda, exceto os rendimentos e ganhos lquidos auferidos em aplicaes financeiras
de renda fixa ou varivel, que se sujeitam as mesmas regras de tributao aplicveis s pessoas
jurdicas. Todavia, em relao aos rendimentos produzidos por Letras Hipotecrias, Certificados
de Recebveis Imobilirios, Letras de Crdito Imobilirio e cotas de fundos de investimento
imobilirio admitidas exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balco, h regra de
iseno do imposto de renda retido na fonte, de acordo com a Lei n 12.024/09.

O imposto pago pela carteira do Fundo poder ser compensado com o Imposto de Renda a ser
retido na fonte, pelo Fundo, quando da distribuio dos rendimentos aos seus Cotistas.

A Lei n 9.779/99 estabelece que a receita operacional dos Fundos de Investimento Imobilirio
so isentas de tributao, desde que (i) distribuam, pelo menos, 95% (noventa e cinco por cento)
dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balano ou balancete
semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano; e (ii) apliquem recursos em
empreendimentos imobilirios que no tenham como construtor, incorporador ou scio, cotista
que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, percentual superior a 25%
(vinte e cinco por cento) das cotas.

Caso esse limite seja ultrapassado, o Fundo estar sujeito tributao aplicvel s pessoas
jurdicas.

Tributao das receitas de locao dos imveis objeto de investimento pelo Fundo

Um dos objetos do Fundo consiste na aquisio direta ou indireta de imveis para posterior
locao. Caso o Fundo invista diretamente em imveis alugados, a receita oriunda dos contratos
de locao ser isenta de impostos.

Com base na legislao em vigor no Brasil na data deste Prospecto, este item traz as
regras gerais de tributao aplicveis aos Fundos de Investimento Imobilirio e aos
titulares de suas cotas. Alguns titulares de cotas do Fundo podem estar sujeitos a
tributao especfica, dependendo de sua qualificao ou localizao. Os Cotistas no
devem considerar unicamente as informaes contidas neste Prospecto para fins de
avaliar o investimento no Fundo, devendo consultar seus prprios assessores quanto
tributao especfica que sofrer enquanto Cotista do Fundo.
146
No entanto, caso o investimento em imveis se d de forma indireta, mediante a aquisio de
participao societria em Sociedade de Propsito Especfico (SPE) proprietria de imveis, os
rendimentos oriundos dos contratos de locao auferidos por tais SPE sero tributados de acordo
com a tabela abaixo, caso as receitas de locao do exerccio anterior da SPE no superem o
valor de R$ 48.000.000,00:

Tributos Base de Clculo Alquota
IR 15,00%
IR Adicional 10% *
CSLL 32% da receita de locao 9,00%
PIS/COFINS 100% da receita de locao 3,65%
SPE Tributada com Base no Lucro Presumido
32% da receita de locao
Locao

* A alquota de 10% (dez por cento) somente ser aplicada sobre a
receita de locao que exceder o montante de R$ 240.000,00
(duzentos e quarenta mil reais) ao ano, ou seja, R$ 20.000,00 (vinte
mil reais) ao ms.

Para melhor entendimento da tabela cima, deve-se considerar os seguintes conceitos:

- Lucro Presumido aquele apurado atravs de percentual presumido pelas autoridades aplicado
sobre a totalidade das receitas operacionais de uma sociedade;

- No h necessidade de apurao do lucro contbil para fins de apurao do IRPJ e CSLL;

- A Margem de Lucro Presumida calculada de acordo com a atividade desenvolvida pela empresa
e no caso de receitas auferidas com locaes, a Margem de Lucro Presumida de 32% (trinta e
dois por cento) sobre a receita bruta.

Abaixo segue simulao de aplicao dessas alquotas para uma SPE que invista em imvel
alugado, cujo rendimento bruto mensal de R$ 100.000,00 (cem mil reais):

Valor Base: * R$ 100.000,00
Tributos Base de Clculo Alquota Valor Devido
15,00% R$ 4.800,00
10,00% R$ 1.200,00
CSLL 32% da receita de locao 9,00% R$ 2.880,00
PIS/COFINS 100% da receita de locao 3,65% R$ 3.650,00
R$ 12.530,00 Total Recolhido:
SPE Tributada com Base no Lucro Presumido
IR 32% da receita de locao
Locao

* O Valor Base de receita de locao meramente indicativo para exemplificao
dos valores a serem recolhidos ao ms em caso de tributao pelo Fundo.

147
Caso as receitas de locao da SPE venham a superar, no exerccio anterior, a importncia de
R$ 48.000.000,00, a SPE passar a ser tributada pelo Lucro Real, deixando-se de ser aplicvel as
margens presumidas acima descritas. Nesta hiptese, as alquotas de IR/CSLL sero mantidas,
mas a respectiva base de clculo ser o efetivo lucro da SPE e a alquota de PIS/COFINS passar a
ser de 9,25%, mantendo-se inalterada a respectiva base de clculo.

Tributao dos Investidores

Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos cotistas sujeitam-se incidncia do Imposto
de Renda retido na fonte alquota de 20% (vinte por cento). Por ser o Fundo um condomnio
fechado, o imposto incidir sobre o rendimento auferido: (i) na amortizao das cotas; (ii) na
alienao de cotas a terceiros; e (iii) no resgate das cotas, em decorrncia do trmino do prazo
de durao ou da liquidao antecipada do Fundo.

Cumpre ressaltar que so isentos do Imposto de Renda na fonte e na declarao de ajuste anual
das pessoas fsicas, os rendimentos distribudos pelo Fundo ao cotista pessoa fsica, cujas cotas
sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco
organizado e desde que o quotista seja titular de menos de 10% (dez por cento) do montante
total de cotas emitidas pelo Fundo ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de
rendimentos inferiores a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo Fundo.

No h incidncia de Imposto de Renda na Fonte na hiptese de alienao de cotas a terceiro,
devendo o cotista apurar o imposto, observando as regras de ganho de capital.

O Imposto de Renda pago ser considerado: (i) definitivo no caso de Investidores pessoas fsicas,
e (ii) antecipao do IRPJ para os Investidores pessoa jurdica. Ademais, no caso de pessoa
jurdica, o ganho deve ser includo na base de clculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurdica -
IRPJ, da Contribuio Social sobre o Lucro Lquido - CSLL, bem como da Contribuio ao Programa
de Integrao Social - PIS e da Contribuio para Financiamento da Seguridade Social COFINS,
ressalvados o caso de pessoa jurdica sujeita sistemtica no-cumulativa de clculo das
contribuies e tributada pelo lucro presumido, as quais se aplica a alquota zero, assim como
pessoas jurdicas tributadas pelo lucro presumido.

Os ganhos de capital auferidos por Cotistas residentes e domiciliados no exterior que ingressarem
recursos nos termos da Resoluo CMN n 2.689/00 e que no residam em pas ou jurisdio que
no tribute a renda ou que a tribute alquota mxima ou inferior a 20% (vinte por cento),
estaro sujeitos a regime de tributao diferenciado. Por sua vez, os rendimentos auferidos por
tais Cotistas, estaro sujeitos incidncia do Imposto de Renda retido na fonte alquota de 15%
(quinze por cento), nos termos da Instruo Normativa SRF n 1.022/10.
148

Os Cotistas residentes e domiciliados no exterior em pas ou jurisdio que no tribute a renda,
ou que a tribute a alquota mxima inferior a 20% (vinte por cento) no se beneficiam do
tratamento descrito nos itens acima, sujeitando-se ao mesmo tratamento tributrio dos
residentes e domiciliados no Brasil.

Na apurao do ganho de capital no momento de alienao das cotas o investidor no poder
incorporar, no Valor da Cota, o Custo Unitrio de Distribuio.

Tributao do IOF/Ttulos

O IOF-Ttulos cobrado alquota de 1% (um por cento) ao dia sobre o valor do resgate,
liquidao ou repactuao das cotas do Fundo, limitado a um percentual do rendimento da
operao, em funo do prazo, conforme a tabela regressiva anexa ao Decreto n 6.306/07,
sendo este limite igual a 0% (zero por cento) do rendimento para as operaes com prazo igual ou
superior a 30 (trinta) dias. Outras operaes no abrangidas anteriormente, realizadas com cotas
do Fundo, esto sujeitas, atualmente, alquota de 0% (zero por cento) do IOF-Ttulos. Em
qualquer caso, a alquota do IOF-Ttulos pode ser majorada a qualquer tempo, por ato do Poder
Executivo, at o percentual de 1,50% (um inteiro e cinquenta centsimo por cento) ao dia.

Tributao do IOF/Cmbio

O IOF-Cmbio incide sobre as operaes de compra e venda de moeda estrangeira. Atualmente as
liquidaes de operaes de cmbio referentes ao ingresso no Pas para investimentos nos
mercados financeiro e de capitais esto sujeitas a alquota de 6% (seis por cento) no ingresso e 0%
na remessa.

Liquidaes de operaes de cmbio para remessa de juros sobre o capital prprio e dividendos
recebidos por investidor estrangeiro sujeitam-se alquota zero, ressaltando-se que a alquota do
IOF-Cmbio pode ser majorada a qualquer tempo at 25% (vinte e cinco por cento).
149

x Informaes sobre as Partes
x Relacionamento entre as Partes
x Potenciais Conflitos de Interesse entre os Prestadores de Servios do Fundo
150

151

Informaes sobre as Partes

Administrador
Intrag Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios Ltda.
Praa Alfredo Egydio de Souza Aranha, n 100
So Paulo SP
At.: Rafael Pedro/ Filipe Libano / Fabio Sonoda
Diretor Responsvel pelo Fundo: Sr. Luciano Coelho de Magalhes Netto
Tel.: (11) 5029-4717 / (11) 5029-4693 / (11) 5029-1869
Fax: (11) 5029-1394
e-mail: produtosestruturados@itau-unibanco.com.br
Website: www.intrag.com.br

Gestor
Kinea Investimentos Ltda.
Rua Minas de Prata, n 30, 4 andar
So Paulo SP
Tel.: (11) 3073-8787
Fax: (11) 3073-8796
e-mail: kinea@kinea.com.br
Website: www.kinea.com.br

Coordenador Lder / Custodiante
Ita Unibanco S.A.
So Paulo SP
Tel.: (11) 4004-3131 - Para So Paulo e Grande So Paulo e 0800-7223131 para as demais
localidades (em Dias teis das 9 s 20h)
Website: www.itau.com.br

Coordenador Contratado / Escriturador
Ita Corretora de Valores S.A.
Avenida Brigadeiro Faria Lima, n 3.400, 10 andar
So Paulo SP
Tel.: (11) 4004-3131 - Para So Paulo e Grande So Paulo e 0800-7223131 para as demais
localidades (em Dias teis das 9 s 20h)
e-mail: Fale Conosco do website Itautrade (www.itautrade.com.br)
Website: www.itaucorretora.com.br

152
Auditor Independente
Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes
Rua Alexandre Dumas, 1981- CEP: 04.717-906
So Paulo - SP.
At.: Sr. Gilberto Souza
Tel./Fax: (11) 5186-1655
E-mail: gsouza@deloitte.com
Website: www.deloitte.com

Assessor Legal do Fundo
PMKA Advogados
Av. Naes Unidas, n 4.777, 13 andar
So Paulo - SP
Tel.: (11) 3133-2500
Fax: (11) 3133-2505
Advogado Responsvel: Alexandre Assolini Mota
e-mail: aam@pmka.com.br
Website: www.pmka.com.br

Relacionamento entre as Partes

Alm do relacionamento referente Oferta, as instituies envolvidas na operao mantm
relacionamento comercial, de acordo com as prticas usuais do mercado financeiro, com o
Administrador, Gestor, Coordenadores ou com sociedades de seus respectivos conglomerados
econmicos, podendo, no futuro, serem contratados pelo Administrador, pelo Gestor e/ou pelos
Coordenadores ou sociedades de seu conglomerado econmico para assessor-los, inclusive na
realizao de investimentos ou em quaisquer outras operaes necessrias para a conduo de
suas atividades.

Relacionamento entre o Administrador e o Gestor

Na data deste Prospecto, o Administrador e o Gestor integram o mesmo Conglomerado Ita
Unibanco. O Administrador e o Gestor mantm, na data deste Prospecto, as seguintes relaes:
(i) o Gestor foi contratado pelo Administrador para prestao de servios de gesto de Carteira
do Fundo; e (ii) o Gestor presta servios de gesto de carteiras de outros fundos de investimento
administrados pelo Administrador. A prestao de servios referida na alnea (ii) acima regulada
pelos seguintes contratos celebrados entre o Administrador e o Gestor: (a) Prestao de Servios
de Gesto de Carteira de Fundos de Investimento, de 31 de outubro de 2007, com aditamentos
em 24 de janeiro de 2008, 30 de maio de 2008, 01 de agosto de 2008 e 30 de abril de 2009; (b)
Prestao de Servios de Administrao de Carteira de Fundo de Investimento em Participaes,
de 20 de fevereiro de 2009; e (c) Prestao de Servios de Administrao de Carteira de Fundo de
Investimento em Participaes de 20 de agosto de 2009.

153
Relacionamento entre o Administrador e o Custodiante

Na data deste Prospecto, o Administrador e o Custodiante integram o mesmo Conglomerado
controlado pelo Ita Unibanco Holding S.A.

O Administrador e o Custodiante mantm, na data deste Prospecto, as seguintes relaes: (i) o
Custodiante foi contratado pelo Administrador para prestao de servios de custdia qualificada
dos ativos financeiros e outros ttulos e valores mobilirios que compem a carteira do Fundo; e
(ii) o Custodiante presta servios de custdia qualificada de ativos de outros fundos de
investimento administrados pelo Administrador. As prestaes de servios referidas na alnea (ii)
acima so reguladas por meio de contratos de prestao de servios de custdia e controladoria
de fundo de investimento, celebrados entre o Administrador e o Custodiante. Como regra geral,
tais contratos tm prazo de vigncia at a liquidao integral das obrigaes dos fundos de
investimento, sendo que o primeiro desses contratos foi celebrado em 28 de junho de 2005.

Relacionamento entre o Administrador e o Coordenador Lder

Na data deste Prospecto, o Administrador e o Coordenador Lder integram o mesmo
Conglomerado controlado pelo Ita Unibanco Holding S.A.

O Administrador e o Coordenador Lder mantm, na data deste Prospecto, as seguintes relaes:
(i) o Coordenador Lder foi contratado pelo Administrador para a distribuio das Cotas desta
Oferta; e (ii) o Coordenador Lder presta servios de distribuio de quotas de outros fundos de
investimento administrados pelo Administrador e geridos pelo Gestor. As prestaes de servios
referidas na alnea (ii) acima so reguladas por meio de contrato de prestao de servio de
distribuio de quotas de fundo de investimento, celebrado entre o Administrador, o
Coordenador Lder e o Gestor. Como regra geral, os contratos que se referem aos servios
prestados na alnea (ii) acima tm prazo de vigncia at a liquidao integral das obrigaes dos
fundos de investimento, sendo que o primeiro desses contratos foi celebrado em 15 de fevereiro
de 2008.

Relacionamento entre o Coordenador Lder e o Gestor

Na data deste Prospecto, o Coordenador Lder e o Gestor integram o mesmo Conglomerado
controlado pelo Ita Unibanco Holding S.A.

154
O Coordenador Lder e o Gestor mantinham, na data deste Prospecto, a seguinte relao: o
Coordenador Lder foi contratado pelo administrador dos fundos de investimento geridos pelo
Gestor para prestao de servios de distribuio de quotas, conforme contratos celebrados entre
o Administrador, o Distribuidor e o Gestor: (a) Prestao de Servios de Gesto de Carteira de
Fundos de Investimento, de 31 de outubro de 2007, com aditamentos em 24 de janeiro de 2008,
30 de maio de 2008, 01 de agosto de 2008 e 30 de abril de 2009; (b) Prestao de Servios de
Administrao de Carteira de Fundo de Investimento em Participaes, de 20 de fevereiro de
2009; e (c) Prestao de Servios de Administrao de Carteira de Fundo de Investimento em
Participaes de 20 de agosto de 2009. Como regra geral, tais contratos tm prazo de vigncia
at a liquidao integral das obrigaes dos fundos de investimento.

Alm disso, o Ita Unibanco j atuou como coordenador lder de ofertas pblicas de cotas de
fundos de investimento imobilirio em que o Gestor tambm exercia a atividade de gesto.

Relacionamento entre o Custodiante e o Gestor

Na data deste Prospecto, o Custodiante e o Gestor integram o mesmo Conglomerado controlado
pelo Ita Unibanco Holding S.A.

O Custodiante e o Gestor mantinham, na data deste Prospecto, a seguinte relao: o Custodiante
foi contratado pelo administrador dos fundos de investimento geridos pelo Gestor para prestao
de servios de custdia qualificada dos ativos financeiros e outros ttulos e valores mobilirios,
conforme contratos celebrados entre o administrador destes fundos de investimento e o
Custodiante, sem a participao ou intervenincia do Gestor.

Relacionamento entre a Ita Corretora (Coordenador Contratado e Escriturador) e o
Administrador

Na data deste Prospecto, o Administrador e a Ita Corretora integram o mesmo Conglomerado
controlado pelo Ita Unibanco Holding S.A. A Ita Corretora, no mbito de sua atividade, presta
servios de corretagem de ativos mobilirios a diversos fundos administrados pela Intrag DTVM. A
contratao dos servios feita por deciso dos Gestores dos fundos, instruda pelos Gestores e
em nome dos fundos a Intrag, administradora e representante legal dos fundos, contrata com a
corretora os termos da prestao dos servios.

O Administrador no mantm, na data deste Prospecto, qualquer relacionamento comercial
relevante com a Ita Corretora, alm do relacionamento descrito no pargrafo acima e o
relacionamento decorrente do fato de a Ita Corretora atuar como Coordenador Contratado e
Escriturador da Oferta, bem como ter sido coordenador e escriturador em distribuies pblicas
de cotas de outros fundos de investimento administrados pelo Administrador.
155
Relacionamento entre a Ita Corretora (Coordenador Contratado e Escriturador) e o Gestor

Na data deste Prospecto, a Ita Corretora e o Gestor integram o mesmo Conglomerado controlado
pelo Ita Unibanco Holding S.A. A Ita Corretora presta servios de corretagem de Bovespa e de
mercados futuros e atua como agente de compensao de alguns fundos multimercados geridos
pelo Gestor.

Relacionamento entre a Ita Corretora (Coordenador Contratado e Escriturador) e o Ita
Unibanco (Coordenador Lder e Custodiante)

Na data deste Prospecto, o Ita Unibanco e a Ita Corretora integram o mesmo Conglomerado
econmico controlado pelo Ita Unibanco Holding S.A.

A Ita Corretora no mantm, na data deste Prospecto, qualquer relacionamento comercial
relevante com o Ita Unibanco, alm do relacionamento decorrente do fato de o Ita Unibanco
ter sido contratado para atuar como Coordenador Lder da Oferta, bem como Custodiante do
Fundo e de a Ita Corretora ter sido contratada para atuar como Coordenador Contratado da
Oferta e Escriturador do Fundo, e ainda, terem atuado como coordenadores em distribuies
pblicas de cotas de outros fundos de investimento para os quais o Ita Unibanco presta,
tambm, servios de controladoria e custdia qualificada e a Ita Corretora servios de
escriturao.

Potenciais Conflitos de Interesse entre as Partes

Alm das operaes entre as partes responsveis pela estruturao da presente Oferta, descritas
na Seo Relacionamento entre as Partes, na pgina 152 deste Prospecto, h outras potenciais
situaes que podem ensejar conflito de interesses, conforme previsto nesta seo Possveis
Conflitos de Interesse entre as Partes.

A Poltica de Investimento do Fundo estabelece que podero ser adquiridos pelo Fundo, Ativos
cuja estruturao, distribuio, emisso e/ou administrao / gesto, conforme aplicvel, tenha
sido realizada pelo Administrador, pelo Gestor, por quaisquer dos Cotistas, por outras empresas a
estes ligadas ou por qualquer outro terceiro que possa vir a ter interesse na operao. Ocorre que
o Gestor, instituio ligada ao Administrador, a instituio responsvel pela seleo dos Ativos
que sero adquiridos pelo Fundo e que tal situao pode vir a ensejar uma situao de conflito de
interesses.

156
Adicionalmente, o Regulamento permite a contratao de instituio financeira pertencente ao
mesmo conglomerado financeiro do Administrador ou do Gestor para prestar servios de
consultoria especializada na anlise, seleo e avaliao de imveis, ativos imobilirios ou
empreendimentos ou para atuar como coordenadora da distribuio de Cotas do Fundo, sendo
que a comisso para a prestao destes servios ser cobrada de acordo com a prtica de
mercado.

Os Cotistas, quando da assinatura do termo de adeso ao Regulamento, manifestam concordncia
com relao ao disposto nos dois pargrafos acima.

157

x Informaes aos Cotistas
x Remessa de Informaes CVM e Entidade Administradora do Mercado Organizado
158

159


Informaes aos Cotistas

O Administrador divulgar, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo ao
Fundo ou suas operaes, de modo a garantir aos Cotistas e demais Investidores acesso a
informaes que possam, direta ou indiretamente, influir em suas decises de adquirir ou alienar
cotas.

O Administrador publicar as informaes peridicas sobre o Fundo especificadas abaixo, na
periodicidade respectivamente indicada, em sua pgina na rede mundial de computadores
(www.intrag.com.br) e as manter disponveis aos Cotistas em sua sede (Praa Alfredo Egydio de
Souza Aranha, n. 100, So Paulo SP):

I. Mensalmente, at 15 (quinze) dias aps o encerramento do ms:

a) o valor do patrimnio do Fundo, o Valor Patrimonial da Cota e a rentabilidade auferida
no perodo; e

b) o valor dos investimentos do Fundo, incluindo a discriminao dos bens e direitos
integrantes de seu patrimnio.

II. Trimestralmente, at 30 (trinta) dias aps o encerramento de cada trimestre, informaes
sobre o andamento das obras eventualmente existentes e sobre o valor total dos investimentos j
realizados, at a concluso e entrega da construo;

III. At 60 (sessenta) dias aps o encerramento de cada semestre, relao das demandas judiciais
ou extrajudiciais propostas na defesa dos direitos dos Cotistas ou desses contra o Administrador,
indicando a data de incio e a da soluo final, se houver;

IV. At 60 (sessenta) dias aps o encerramento do primeiro semestre (i) o balancete semestral;
(ii) o relatrio do Administrador, contendo, no mnimo, as informaes exigidas pela legislao
em vigor;

160
V. Anualmente, at 90 (noventa) dias aps o encerramento do exerccio, as demonstraes
financeiras, o relatrio do Administrador, elaborado de acordo com o disposto no 2, artigo 39,
da Instruo CVM n 472/08 e no inciso IV e o parecer do Auditor Independente;

VI. At 8 (oito) dias aps sua ocorrncia, a ata da Assembleia Geral Ordinria;

O Administrador deve enviar a cada Cotista as seguintes informaes, por correio eletrnico ou
por correspondncia:

I. No prazo de at 8 (oito) dias aps a data de sua realizao, resumo das decises tomadas pela
Assembleia Geral;

II. Semestralmente, no prazo de at 30 (trinta) dias a partir do encerramento do semestre, o
extrato da conta de depsito acompanhado do valor do patrimnio do Fundo no incio e no fim do
perodo, o Valor Patrimonial da Cota, e a rentabilidade apurada no perodo, bem como de saldo e
valor das cotas no incio e no final do perodo. A movimentao ocorrida no mesmo intervalo
constar de relatrio elaborado pela CBLC a ser enviada aos Cotistas nos termos de seus
procedimentos internos; e

III. Anualmente, at 30 de maro de cada ano, informaes sobre a quantidade de cotas de sua
titularidade e respectivo Valor Patrimonial da Cota, bem como o comprovante para efeitos de
declarao de imposto de renda;

O Administrador deve divulgar, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo
ao Fundo ou s suas operaes, de modo a garantir aos Cotistas e demais investidores, acesso a
informaes que possam, direta ou indiretamente, influir em suas decises de adquirir ou alienar
cotas do Fundo.

O Administrador dever, ainda, disponibilizar aos Cotistas as seguintes informaes eventuais
sobre o Fundo em sua pgina na rede mundial de computadores (www.intrag.com.br) e as
manter disponveis aos Cotistas em sua sede (Praa Alfredo Egydio de Souza Aranha, n. 100, So
Paulo SP):

I. edital de convocao e outros documentos relativos a Assembleias Gerais, no mesmo dia de sua
convocao;

II. at 8 (oito) dias aps sua ocorrncia, a ata da Assembleia Geral;
161

III. prospecto, material publicitrio e anncios de incio e de encerramento de oferta pblica de
distribuio de cotas, nos prazos estabelecidos na Instruo CVM n 400/03; e

IV. fatos relevantes.

Remessa de Informaes CVM e Entidade Administradora do Mercado Organizado

O Administrador dever, ainda, simultaneamente disponibilizao das informaes referida no
item Informao aos Cotistas acima, enviar as informaes CVM, atravs do Sistema de Envio de
Documentos disponvel na pgina da CVM na rede mundial de computadores, e BM&FBOVESPA.

162

163

Esclarecimentos a respeito da Oferta
164

165

Esclarecimentos a respeito da Oferta

Maiores esclarecimentos a respeito da Oferta, bem como cpias do Regulamento e do Prospecto,
podero ser obtidos junto ao Ita Unibanco, no endereo a seguir indicado:

Ita Unibanco
So Paulo SP
Tel.: (11) 3003-7377 para capitais e regies metropolitanas e 0800-7247377 para as demais
localidades (em Dias teis, das 9h s 20h)
Website: www.itaupersonnalite.com.br (para acessar o Prospecto, neste site clicar em
Investimentos -> Em Fundos , clicar em Saiba mais -> Em Fundo Imobilirio , clicar em
Saiba mais -> Clicar em Kinea Renda Imobiliria)

Adicionalmente, as cpias do Regulamento e do Prospecto tambm podero ser obtidos nos
seguintes endereos:

Intrag Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios Ltda.
So Paulo SP
Website: http://www.intrag.com.br (para acessar o Prospecto, neste site acessar Fundos de
Investimento, na sequncia clicar em Fundos Estruturados, e em seguida clicar em
Prospectos e, ento, localizar o Prospecto)

Kinea Investimentos Ltda.
Rua Minas de Prata, n 30, 4 andar
So Paulo SP
Website: http://www.kinea.com.br (para acessar o Prospecto neste site, acessar Investimentos
e, na sequncia, clicar em Real Estate, selecionar subitem Kinea Renda Imobiliria e, ento,
localizar o Prospecto)

Ita Corretora de Valores S.A.
Av. Brigadeiro Faria Lima, n 3.400, 10 andar
So Paulo SP
Website: http://www.itautrade.com.br (para acessar o Prospecto, neste site acessar IPO e,
ento, localizar o Prospecto em Ofertas Pblicas em andamento)

166
Comisso de Valores Mobilirios - CVM
Rua Sete de Setembro, n 111, 5 andar
Rio de Janeiro - RJ
Rua Cincinato Braga, n 340, 2, 3 e 4 andares
So Paulo SP
Website: http://www.cvm.gov.br (para acessar o Prospecto, neste site acessar Acesso Rpido
Ofertas Registradas, clicar em 2012 - Entrar, acessar Quotas de Fundo Imobilirio e, ento,
localizar o Prospecto)

BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros
Rua XV de Novembro, n 275
So Paulo - SP
Website: http://www.bmfbovespa.com.br (para acessar o Prospecto, neste site acessar Ofertas
Pblicas/Ver todas as ofertas em andamento e, ento, localizar o Prospecto)

167

x Atendimento aos Cotistas
168

169

Atendimento aos Cotistas

Aplicando no Fundo, o Investidor estar recebendo uma cpia do Regulamento e do presente
Prospecto. A leitura destes instrumentos deve ser feita com ateno.

Cpias do Contrato de Distribuio estaro disponveis para consulta e reproduo na sede dos
Coordenador Lder, do Coordenador Contratado e do Administrador, cujos endereos encontram-
se disciplinados abaixo.

Para obter maiores esclarecimentos, contate o Administrador, o Coordenador Lder e o
Coordenador Contratado, nos dados para contato abaixo identificados, que estaro aptos tambm
a transmitir informaes adicionais sobre este produto, assim como encaminhar crticas e
sugestes. Aplicando no Fundo, o Investidor receber uma cpia do Regulamento e do presente
Prospecto. A leitura destes instrumentos deve ser feita com ateno.

Para obter maiores esclarecimentos relacionados ao Fundo e/ou ao Regulamento, contate o Ita
Unibanco, nos dados para contato abaixo identificados, que estar apto tambm a transmitir
informaes adicionais sobre este produto, assim como receber crticas e sugestes.

Ita Unibanco
So Paulo SP
Tel.: (11) 3003-7377 para capitais e regies metropolitanas e 0800-7247377 para as demais
localidades (em Dias teis, das 9h s 20h)
Website: www.itaupersonnalite.com.br
170

171
15. ANEXOS
- Anexo nstrumento de ConstItuIo do Fundo
- Anexo Fegulamento do Fundo ConsolIdado
- Anexo 0eclarao do AdmInIstrador
- Anexo 7 0eclarao do Coordenador Lider 209
- Anexo 7 |Inuta do 8oletIm de SubscrIo
- Anexo 7 Ata de ACC (4 EmIsso)
- Anexo 7 FelatorIo da AdmInIstrao
- Anexo 7 nformaes TrImestraIs do Fundo
- Anexo X Estudo de 7IabIlIdade e Laudos de AvalIao
172
(Esta pgIna foI IntencIonalmente deIxada em branco)
173
ANEXO I
nstrumento de ConstItuIo do Fundo
174
175
176
177
ANEXO II
Regulamento do Fundo Consolidado
178
179
180
181
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188
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191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
ANEXO III
Declarao do Administrador
206
207
208
209
ANEXO IV
Declarao do Coordenador Lder
210
211
212
213
ANEXO V
Minuta do Boletim de Subscrio
214
215

Rubrica do Investidor: _________

1
CNPJ/MF: 12.005.956/0001-65

BOLETIM DE SUBSCRIO N

1. CARACTERSTICAS DA EMISSO: Quarta emisso pblica de cotas (Cotas) do KINEA RENDA IMOBILIRIA
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO - FII (Fundo), a ser realizada em 3 (trs) sries (4 Emisso), no montante
de at 450.000 (quatrocentos e cinquenta mil) Cotas (Volume Total da Oferta) e, no mnimo, de 10.000 (dez mil) Cotas
(Volume Mnimo da Oferta), podendo o Volume Total da Oferta ser acrescido em at 15% (quinze por cento), ou seja, em
at 67.500 (sessenta e sete mil e quinhentas) Cotas, conforme opo outorgada pelo Fundo ao Coordenador Lder, abaixo
definido, nos termos do artigo 24 da Instruo da Comisso de Valores Mobilirios (CVM) n 400, de 29 de dezembro de
2003, conforme alterada (Instruo CVM n 400/03) e em at 20% (vinte por cento), ou seja 90.000 (noventa mil) Cotas,
conforme deciso exclusiva do Administrador do Fundo, conforme facultado pelo artigo 14, pargrafo 2, da Instruo CVM
400, conforme deliberado pela Assembleia Geral Extraordinria de Cotistas do Fundo realizada em 29 de outubro de 2012
(Oferta).

Cada Cota ter o valor de R$ 1.632,88 (mil seiscentos e trinta e dois reais e oitenta e oito centavos), na data da primeira
integralizao (Data de Emisso) e ser atualizada diariamente a partir da Data de Emisso, pela somatria das provises
de receitas dos ativos e receita financeira, deduzidas as provises de despesas do Fundo, desde a Data de Emisso at a
data da efetiva integralizao (Valor da Cota Atualizado).

2. QUALIFICAO DO SUBSCRITOR
Campo de preenchimento exclusivo para qualificao do Subscritor
Nome / Razo Social:

CPF/MF ou CNPJ/MF:

Nacionalidade:

Documento de Identidade: rgo emissor:
Endereo (n, complemento):

CEP:

Cidade: Estado:
E-mail:

Telefone / Fax:
Campo de preenchimento exclusivo para representante(s) legal(is) ou procurador(es) do
Subscritor
Representante ou Procurador 1
Nome: CPF/MF e Documento de Identidade:

E-mail:

Telefone / Fax:

Representante ou Procurador 2
Nome: CPF e Documento de Identidade:

E-mail:

Telefone / Fax:
Campo de preenchimento exclusivo para representante no Pas nos termos da Resoluo
CMN n 2.689/00
Razo Social do Representante:

CNPJ/MF
Endereo: N/Complemento:
216


2

Bairro:

Cidade: UF: CEP:
FORMA DE PAGAMENTO (DADOS DO SUBSCRITOR)
N do Banco: N da Agncia: N da Conta:

3. CARACTERSTICAS DA SUBSCRIO
Srie:

Quantidade de cotas subscritas:
Valor da Cota Atualizado:
R$

4. CONDIES PARA ADESO DEFINITIVA OFERTA
4.1. [ ] No desejo condicionar minha adeso definitiva Oferta.

4.2. Desejo condicionar minha adeso definitiva Oferta:

a. [ ] colocao do Volume Total da Oferta equivalente a 450.000 (quatrocentos e
cinquenta mil) de Cotas, at o trmino do Prazo de Distribuio.
OU
Desejo condicionar minha adeso definitiva Oferta:

b. [ ] colocao de montante equivalente ao Volume Mnimo da Oferta de 10.000 (dez
mil) Cotas, at o trmino do Prazo de Distribuio.

- Na hiptese de implemento desta condio, desejo adquirir:

b.1. [ ] a totalidade das Cotas indicadas no item 3 acima; ou

b.2. [ ] o equivalente proporo entre o nmero de Cotas efetivamente distribudas e o
nmero de Cotas originalmente ofertadas. Esta proporo de Cotas no poder ser inferior
ao Montante Mnimo de Investimento de 10 (dez) Cotas por investidor.

Os investidores que condicionem a subscrio das Cotas na forma prevista nos subitens
4.2. "a" e 4.2. "b.2", acima, tero a totalidade das Cotas adquiridas bloqueadas para
negociao at a captao do Volume Total da Oferta ou at o trmino do Prazo de
Distribuio, momento no qual ser verificada a quantidade total de Cotas efetivamente
distribuda no mbito da Oferta, o que ocorrer primeiro.

5. COTAS SUBSCRITAS: o subscritor subscreve, neste ato, a quantidade de Cotas indicadas no quadro acima e de
emisso do Fundo, administrado pela Intrag Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios Ltda., sociedade
devidamente autorizada pela CVM a exercer a atividade de administrao de carteira de valores mobilirios por meio do
Ato Declaratrio CVM no. 2.528, de 29 de julho de 1993, publicado no Dirio Oficial da Unio de 29 de julho de 1993, com
sede na Praa Alfredo Egydio de Souza Aranha, 100, na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ/MF
sob o n 62.418.140/0001-31 (Administrador), que possui como gestor de sua carteira a Kinea Investimentos Ltda.,
sociedade inscrita no CNPJ/MF sob n 08.604.187/0001-44, devidamente autorizada pela CVM, por meio do Ato
217


3
Declaratrio CVM n 9.518, de 19 de setembro de 2007, com sede na Rua Minhas de Prata, 30, 4 andar, Vila Olmpia na
Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo (Gestor).

6. VALOR ATUALIZADO DA COTA: O valor da Cota para fins da Oferta de R$ 1.632,88 (mil seiscentos e trinta e dois
reais e oitenta e oito centavos) na Data de Emisso e ser calculado, conforme previsto no item 8.4.2. do Regulamento, a
partir do seu valor de mercado, o qual foi obtido pela mdia do valor das operaes de compra e venda no mercado
secundrio das cotas j existentes do Fundo. As Cotas sero integralizadas exclusivamente em moeda corrente nacional,
na mesma data de sua subscrio, mediante o pagamento do Valor da Cota atualizado conforme variao do resultado
operacional do Fundo, calculado pela somatria das provises de receitas dos ativos e receita financeira, deduzidas as
provises de despesas do Fundo, desde a Data de Emisso at a data de efetiva integralizao.

7. CONDIES DE INTEGRALIZAO: As Cotas ora subscritas sero integralizadas mediante o pagamento do Valor
Atualizado da Cota, em moeda corrente nacional, vista, com recursos imediatamente disponveis, de acordo com os
termos e condies do Regulamento, abaixo definido, e do Prospecto, abaixo definido. Eventualmente os valores
integralizados podero vir a ser devolvidos, conforme o disposto no item 3 Caractersticas da Subscrio, acima.

A integralizao ocorrer at s 15h do dia da subscrio, mediante o dbito do valor do Valor Atualizado da Cota na conta
do Subscritor mantida junto ao Banco Ita e o crdito do respectivo montante na conta corrente do Fundo aberta junto ao
Ita Unibanco S.A. realizado por qualquer mecanismo de transferncia autorizado pelo Banco Central do Brasil. Com o
efetivo crdito na conta corrente do Fundo, o Subscritor dever receber comprovante de pagamento referente respectiva
integralizao.

Na eventualidade de a conta corrente do Subscritor no possuir saldo suficiente para o pagamento do Preo de
Integralizao, de a TED no ser realizada at o horrio referido acima (15h da data de subscrio) e/ou por qualquer
outro motivo o pagamento do Preo de Integralizao vir a no ocorrer at s 15h da data da subscrio, o presente
Boletim de Subscrio estar resolvido de pleno direito e o Subscritor, poder firmar novo Boletim de Subscrio, mediante
o comprometimento de pagamento do Preo de Integralizao do dia til imediatamente seguinte.

8. DISTRIBUIO PARCIAL: Na hiptese de distribuio parcial, os investidores que tiverem condicionado sua
permanncia na Oferta na forma prevista (a) no item 4.2, alnea a, acima, tero a totalidade de suas Cotas resgatadas e
canceladas; e (b) no item 4.2, alnea b.2, acima, acima, tero parcela de suas Cotas resgatadas e canceladas. Em
ambas as hipteses, os investidores recebero, em at 5 (cinco) dias teis, o valor equivalente ao Valor Atualizado da
Cota do ltimo dia do Prazo de Distribuio, acrescido do Custo Unitrio de Distribuio, multiplicado pela quantidade de
Cotas canceladas.

9. SUSPENSO E MODIFICAO DA OFERTA. Caso (a) a Oferta seja suspensa, nos termos dos artigos 19 e 20 da
Instruo CVM n 400/03; e/ou (b) a Oferta seja modificada, nos termos dos artigos 25 a 27 da Instruo CVM n 400/03, o
investidor poder revogar sua aceitao Oferta, devendo, para tanto, informar sua deciso ao Coordenador Lder ou ao
Coordenador Contratado, conforme o caso, at s 15 horas do 5 (quinto) dia til subsequente data em que foi
comunicada por escrito a suspenso ou modificao da Oferta, no caso das alneas (a) e (b) acima, presumindo-se, na
falta da manifestao, o interesse do investidor em no revogar sua aceitao. Se o investidor revogar sua aceitao, ser
devolvido o valor equivalente ao Valor Atualizado da Cota do ltimo dia do Prazo de Distribuio, acrescido do Custo
Unitrio de Distribuio, multiplicado pela quantidade de Cotas subscritas e integralizadas por cada um destes
investidores, no prazo de at 5 (cinco) dias teis contados da data da respectiva revogao.

10. CANCELAMENT0 DA OFERTA. Caso (a) a Oferta seja cancelada, nos termos dos artigos 19 e 20 da Instruo CVM
400; (b) a Oferta seja revogada, nos termos dos artigos 25 a 27 da Instruo CVM 400; (c) o Contrato de Distribuio seja
resilido; ou (d) o Volume Mnimo da Oferta no seja captado at o trmino do Prazo de Colocao, todos os atos de
aceitao sero cancelados e os Coordenadores comunicaro aos investidores o cancelamento da Oferta, que poder
ocorrer, inclusive, mediante publicao de aviso ao mercado. Nesses casos, os valores at ento integralizados pelos
investidores sero devolvidos acrescido de eventuais rendimentos auferidos no perodo, no prazo de 5 (cinco) dias teis
contados da data da comunicao do cancelamento ou revogao da Oferta.

218


4
11. DECLARAES DO INVESTIDOR: Por meio da assinatura do presente Boletim de Subscrio, o investidor
declara que recebeu o regulamento do Fundo datado de 24 de maio de 2010 e registrado na mesma data sob o n
1085411 no 9 Ofcio de Registro de Ttulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurdicas, conforme alterado em 7 de
junho de 2010 e 13 de julho de 2010 e registrado em 8 de junho de 2010 e 14 de julho de 2010, sob os n 1086736 e
n 1090248, respectivamente ["Regulamento"} e o Prospecto de Distribuio das Cotas da Quarta Emisso Fundo
["Prospecto"}, e que leu e entendeu integralmente os seus respectivos contedos, sendo que concorda e
manifesta sua adeso, irrevogvel e irretratvel, sem quaisquer restries ou ressalvas, a todos os termos,
clusulas e condies, sobre os quais no possui nenhuma dvida.

Tem cincia da poltica de investimento e dos riscos dela decorrentes, dos critrios de avaliao dos ativos, da
composio e diversificao da carteira de investimentos do Fundo, da Taxa de Administrao devida ao
Administrador, das condies para realizao dos investimentos, dos riscos inerentes ao investimento no Fundo,
da soluo amigvel de litgios por meio de atendimento comercial, conforme descritos no Regulamento e no
Prospecto, com os quais concorda. Declara, ainda, que todos esses termos e condies esto de acordo com a
sua situao financeira, perfil de risco e estratgia de investimento.

Tem cincia de que todos os investidores no mbito da 4 Emisso tero direito ao recebimento integral dos
rendimentos do perodo, independentemente da data em que tal Cotista tenha integralizado as Cotas objeto da 4
Emisso do Fundo.

Tem cincia e concorda com o pagamento do Custo Unitrio de Distribuio, nos termos previsto no Prospecto e
com o recebimento a posteriori do respectivo recibo.

12. OUVIDORIA CORPORATIVA ITA. Dvidas, reclamaes e sugestes, fale com o seu distribuidor ou utilize o SAC
Ita 0800 728 0728, todos os dias, 24 (vinte e quatro) horas. Se desejar a reavaliao da soluo apresentada aps utilizar
esses canais, recorra Ouvidoria Corporativa Ita 0800 570 0011, Dias teis, das 9:00 (nove) s 18:00 (dezoito) horas,
Caixa Postal n 67.600, CEP 03162-971. Deficientes auditivos, todos os dias, 24 (vinte e quatro) horas, 0800 722 1722.

So Paulo, [] de [] de []

_____________________________________
[assinatura fsica do Subscritor ou assinado eletronicamente pelo Subscritor]

CARIMBO E ASSINATURA DO ADMINISTRADOR:

____________________________________
INTRAG Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios Ltda.
219


5

CNPJ/MF: 12.005.956/0001-65

RECIBO DE PAGAMENTO DOS CUSTOS UNITRIOS DE DISTRIBUIO DO BOLETIM DE SUBSCRIO N

N [|

RECEBEMOS DO SUBSCRITOR A IMPORTNCIA DE RS [| ([P0R EXTEN30]) RELATIVO AO
PAGAMENTO DOS CUSTOS UNITRIOS DE DISTRIBUIO REFERENTE A [| COTAS, 0A [|
SRIE, SUBSCRITAS MEDIANTE O BOLETIM DE SUBSCRIO N [|.

LOCAL / DATA

ASSINATURA DO COORDENADOR LDER

Este valor referente ao Custo Unitrio de Distribuio no compe o preo de integralizao indicado no Boletim de
Subscrio n [| e foi pago pelo investidor por conta e ordem do Administrador. Na apurao do ganho de capital no
momento de alienao das cotas, o investidor no poder incorporar no Valor da Cota este Custo Unitrio de
Distribuio.

220
221
ANEXO VI
Ata de AGC (4 Emisso)
222
223
224
225
226
229
ANEXO VII
Relatrio da Administrao
230
231

kLLA1CkIC DC ADMINIS1kADCk - kINLA kLNDA IMC8ILIkIA IUNDC DL INVLS1IMLN1C IMC8ILIkIC
CCNS1I1UIC L IUNCICNAMLN1C DC IUNDC
C lundo e um fundo de lnvesLlmenLo lmoblllrlo regldo pela lnsLruo CvM n. 472/08 e demals dlsposles
legals e regulamenLares apllcvels, que fol consLlLuldo pela lnLrag ulsLrlbuldora de 1lLulos e valores
Moblllrlos LLda., com sede na raa Alfredo Lgydlo de Souza Aranha, n. 100, So aulo - S, Cn! n.
62.418.140/0001-31, hablllLada para a admlnlsLrao de fundos de lnvesLlmenLo, conforme aLo declaraLrlo
expedldo pela Comlsso de valores Moblllrlos (CvM") n 2.328, de 29 de [ulho de 1993 (AdmlnlsLrador"),
por melo do 1ermo de ConsLlLulo de lundo de lnvesLlmenLo lmoblllrlo, o qual aprovou o seu regulamenLo,
daLado e reglsLrado em 24 de malo de 2010, no 9 Cflclo de 8eglsLro de 1lLulos e uocumenLos e Clvll de
essoas !urldlcas da Cldade de So aulo, LsLado de So aulo, conforme alLerado em 7 de [unho de 2010 e
14 de [ulho de 2010 e reglsLrado em 8 de [unho de 2010 e 14 de [ulho de 2010 sob os n 1086736 e n
1090248, respecLlvamenLe.
C lundo e gerldo pela klnea lnvesLlmenLos LLda., socledade devldamenLe auLorlzada pela CvM para o
exerclclo da aLlvldade de gesLo de carLelra por melo do ALo ueclaraLrlo CvM n. 9.318, de 19 de seLembro
de 2007, publlcado no ulrlo Cflclal da unlo de 20 de seLembro de 2007, com sede na Cldade de So aulo,
LsLado de So aulo, na 8ua Mlnas da raLa, n. 30, 4 andar, lnscrlLa no Cn!/Ml sob o n. 08.604.187/0001-
44.
Cs pedldos de consLlLulo e funclonamenLo do lundo foram devldamenLe deferldos pela Comlsso de
valores Moblllrlos.

C8IL1C DC IUNDC
C lundo se prope a manLer um porLfllo dlverslflcado de aLlvos lmoblllrlos e locaLrlos. C ob[eLlvo de
lnvesLlmenLo do lundo e a explorao comerclal de empreendlmenLos comerclals e cenLros de dlsLrlbulo
preferenclalmenLe pronLos ou em consLruo, vla aqulslo de unldades auLnomas ou da LoLalldade de um
empreendlmenLo, com o lnLulLo de gerar renda aos CoLlsLas por melo da locao ou arrendamenLo desLas
unldades.

LMISSC DL CC1AS L MLkCADC SLCUNDkIC - NLGCCIAC L LIUIDL2
Lm 02 de feverelro de 2012 encerrou-se a 3 Lmlsso de CoLas do klnea 8enda lmoblllrla lundo de
lnvesLlmenLo lmoblllrlo no valor de 8$409.833.722,31 medlanLe a emlsso de 333.733 novas coLas.
Lm 01/12/2010 as coLas do lundo passaram a ser negocladas no mercado secundrlo. Com lsso, o valor de
mercado das coLas do fundo passa a ser resulLado da negoclao no mercado de balco organlzado pela
232

8ovespa. C acompanhamenLo das coLaes pode ser reallzado pelo cdlgo de aLlvo kn8l11 e apresenLaram o
segulnLe comporLamenLo no 1 semesLre de 2012:
8esumo - 1 SemesLre de 2012
1oLal de CoLas do lundo 772.200
lechamenLo da CoLa (8$) 1.634,00
numero de negclos 4.847
CuanLldade negoclada 73.223
volume negoclado (8$) 109.141.681,00
volume Medlo (8$/dla) 880.174,83,00
valor Medlo por negclo (8$) 22.317,37
valor de Mercado (8$) 1.277.218.800,00

C grflco abalxo apresenLa a evoluo das coLas e dos volumes negoclados desde o lnlclo da consLlLulo do
lundo.
8$ -
8$ 230.000
8$ 300.000
8$ 730.000
8$ 1.000.000
8$ 1.230.000
8$ 1.300.000
8$ 1.730.000
8$ 2.000.000
8$ 2.230.000
8$ 2.300.000
8$ 2.730.000
8$ 3.000.000
8$ 3.230.000
8$ 3.300.000
8$ 3.730.000
8$ 4.000.000
8$ 4.230.000
8$ 4.300.000
8$ 900
8$ 930
8$ 1.000
8$ 1.030
8$ 1.100
8$ 1.130
8$ 1.200
8$ 1.230
8$ 1.300
8$ 1.330
8$ 1.400
8$ 1.430
8$ 1.300
8$ 1.330
8$ 1.600
8$ 1.630
8$ 1.700
8$ 1.730
8$ 1.800
8$ 1.830
8$ 1.900
dez/2010 [an/2011 fev/2011 mar/2011 abr/2011 mal/2011 [un/2011 [ul/2011 ago/2011 seL/2011 ouL/2011 nov/2011 dez/2011 [an/2012 fev/2012 mar/2012 abr/2012 mal/2012 [un/2012
V
o
|u
m
e
C
o
t
a
o
Grf|co III k|nea
volume CoLao

L lmporLanLe ressalLar que duranLe o 1 semesLre de 2012, as coLas do lundo esLlveram presenLes nas
negoclaes da 8Ml & 8ovespa em 100 dos dlas, o que represenLa regularldade na negoclao das coLas.

INVLS1IMLN1CS kLALI2ADCS NC SLMLS1kL
no houve novas aqulsles no decorrer do 1 semesLre de 2012.

233

kCGkAMA DL INVLS1IMLN1CS
no houve mudana na pollLlca de lnvesLlmenLo do lundo descrlLa no CaplLulo 2 do rospecLo ueflnlLlvo do
fundo.
Ao Lermlno do 1 semesLre de 2012 o lundo possul quaLro processos de dlllgncla em andamenLo sendo 2
aLlvos loglsLlcos no LsLado de So aulo e 2 edlflclos de escrlLrlos locallzados na cldade do 8lo de !anelro.
Com a concluso dessas 3 aqulsles o lundo compromeLer parLe relevanLe dos recursos exlsLenLes em
calxa.
Cs sels lmvels que compem a carLelra aLual do lundo conLlnuam correspondendo a aproxlmadamenLe 30
dos recursos capLados na 1, 2 e 3 emlsses em aLlvos lmoblllrlos de prlmelra llnha.

234

CAk1LIkA IMC8ILIkIA DC IUNDC
A carLelra lmoblllrla do fundo e composLa aLualmenLe pelos lmvels abalxo descrlLos
1
:
Endereo: Rua do Lavradio, 132
Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro
Estado: Rio de Janeiro
Data de Aquisio: Novembro/2010
rea Locvel: 15.833 m
Participao no Empreendimento: 100%
Inquilino: Caixa Econmica Federal/TRT
Valor de Avaliao: R$147.500.000 (base set/10)
Endereo: Avenida Gomes Freire, 471
Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro
Estado: Rio de Janeiro
Data de Aquisio: novembro/2010
rea Locvel: 5.169 m
Inquilino: Banco do Brasil/TRT
Endereo: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64
Bairro: Pinheiros
Cidade: So Paulo
Estado: So Paulo
Data de Aquisio: fevereiro/2011
rea Locvel: 6.230 m
Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polenghi e Leitbom entre outros
Valor de Avaliao: R$35.400.000 (base dez/10)

1
Avallao paLrlmonlal das proprledades elaborada pela !ones Lang LaSalle
235

Endereo: Joaquim Floriano, 913
Bairro: Itaim
Cidade: So Paulo
Estado: So Paulo
Data de Aquisio: maro/2011
rea Locvel: 3.198 m
Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero entre outros
Valor de Avaliao: R$27.000.000 (base jan/11)
Endereo: Rua Fioravante Mancino, 1560
Bairro: Chacar Monte Alegre
Cidade: Sumar
Estado: So Paulo
Data de Aquisio: setembro/2011
rea Locvel: 13.600 m
Inquilino: Bravo Logstica
Endereo: Avenida Caminho de Goias, 100
Bairro: Jardim So Bento
Cidade: Jundia
Estado: So Paulo
Data de Aquisio: Novembro/2011
rea Locvel: 43.208,32 m
Inquilino: Foxconn
Valor de Avaliao: R$91.700.000 (base nov/11)

236

Mkc4uO lMO8lLl4klO - lxO klO-5O P4uLO
anorama Gera| do Mercado de Lscr|tr|os no L|xo k|o-So au|o
Como esperado, no 1 LrlmesLre de 2012 os mercados de escrlLrlos do 8lo de !anelro e So aulo a enLrega
de novos empreendlmenLos conLrlbulu para o aumenLo nas Laxas de vacncla, reduzlndo asslm a presso
sobre o valor dos aluguels. lmporLanLe menclonar que os aLuals nlvels alnda so basLanLe adequados e
favorvels ao mercado de locao.
1oxo Je vococlo
2

3

C aumenLo da vacncla observado no 4 LrlmesLre de 2011 na cldade do 8lo de !anelro manLeve-se no 1
LrlmesLre de 2012 aLlnglndo 4,4. C aumenLo em relao ao LrlmesLre anLerlor e fruLo da malor enLrega de
novos edlflclos por conLa de uma acomodao da demanda.

A cldade de So aulo encerrou o 1 LrlmesLre de 2012 com uma Laxa de vacncla de 4,0 no mercado geral
versus um lndlce de 3,6 ao flnal do 4 LrlmesLre de 2011 em funo da elevada enLrega de novos espaos.

lndependenLe do aumenLo da oferLa nos mercados do 8lo de !anelro e So aulo, a malor oferLa de novos
espaos prevlsLa para esse ano no dever exercer forLe lmpacLo negaLlvo nas Laxas de vacncla no curLo
prazo Lendo em vlsLa que mulLos edlflclos Lem sldo enLregues com alLos lndlces de pre locaes, resulLando
num cenrlo favorvel para o lado proprleLrlo.

Ctflco - 1oxo Je vococlo klo Je Iooelto (foote c8k)

Ctflco - 1oxo Je vococlo 5o loolo (foote c8k)

2
ercenLual de espaos vagos em relao ao esLoque LoLal de escrlLrlos
3
lonLe: 8elaLrlo MarkeL vlew (1 LrlmesLre de 2012) da C88L
237

volotes Je locoo
C aumenLo da Laxa de vacncla Lrouxe lmpacLos dlsLlnLos nas cldades do 8lo de !anelro e So aulo.
na cldade do 8lo de !anelro com o aumenLo na Laxa de vacncla e queda na absoro dos espaos a medla
dos preos pedldos de locao se manLlveram esLvels em 8$143,00/m.
! na cldade de So aulo, a alLa na Laxa de vacncla no lmpedlu uma nova alLa nos preos pedldos de
locao no 1 LrlmesLre de 2012 mulLo em funo da manuLeno de uma llmlLada oferLa de espaos classe A
nas melhores locallzaes. C seLor larla Llma conLlnua a apresenLar os preos pedldos mals elevados de So
aulo, aLlnglndo 8$180,00/m, em alguns casos em funo da locallzao prlvlleglada.

volotes Je locoo - klo Je Iooelto (foote c8k)

volotes Je locoo - 5o loolo (foote c8k)

Novo stopoe oo 1 1tlmestte Je 2012
A llmlLada oferLa de Lerrenos para novos predlos e resLrles lmposLas pela lel conLlnuam a llmlLar a enLrega
de novos espaos no mercado de escrlLrlos do 8lo de !anelro.
A locallzao prlvlleglada em funo de boa lnfraesLruLura de servlos beneflclou hlsLorlcamenLe a subreglo
do CenLro - a qual concenLra o malor volume de edlflclos de escrlLrlos no 8lo. LnLreLanLo, o rpldo
cresclmenLo allado a uma rea reduzlda a[udou a dlmlnulr as dlsponlbllldades de Lerras nos ulLlmos anos. A
enLrega de novos espaos no prlmelro LrlmesLre de 2012 LoLallzou 4.900 m, basLanLe lnferlor aos 108.000 m
adlclonados no LrlmesLre anLerlor.
238

Lm vlrLude da aLrao gerada pelos evenLos da Copa do Mundo de fuLebol e dos [ogos ollmplcos a serem
dlspuLados na cldade, o novo esLoque poder reglsLrar consldervel aumenLo. Com prevlso de lnaugurao
em 2012, a vasLa malorla das enLregas prevlsLas conslsLe em predlos de alLo padro consLruldos para aLender
a demanda de grandes empresas. Lssas enLregas devem lnaugurar com alLo volume de pre-locao, o que
poder manLer a Laxa de vacncla prxlma a recordes hlsLrlcos de balxa.
A enLrega de novos espaos no prlmelro LrlmesLre de2012 LoLallzou 129.600 meLros quadrados em So aulo
e nenhum edlflclo novo fol enLregue em Alphavllle. C novo esLoque lnaugurado em So aulo em 2012
represenLa um aumenLo de 4 vezes o volume enLregue no LrlmesLre anLerlor.
uo LoLal lnaugurado em 2012, 63 fol adlclonado a subreglo da Marglnal e 27 fol enLregue na subreglo
dos !ardlns. A rea remanescenLe fol lncorporada a subreglo da aullsLa.

Novo stopoe - klo Je Iooelto (foote c8k)

Novo stopoe - 5o loolo (foote c8k)

anorama Gera| do Mercado de Log|st|ca no Lstado de So au|o
no 1 LrlmesLre de 2012 o mercado de loglsLlca de So aulo manLeve-se aquecldo em funo de uma
conLlnua demanda dos grandes ocupanLes por produLos de qualldade versus uma balxa dlsponlbllldade
desses espaos.
C mercado de loJosttlol potks no 8rasll Lem se caracLerlzado por uma carncla de produLos de qualldade e
por mulLas lnsLalaes para mono-usurlos, o que lmpulslonou, na ulLlma decada, a consLruo de lmvels
loglsLlcos com modernas especlflcaes. ALualmenLe mals de 43 dos loJosttlol potks so consLrues
modulares e 23 so bollt-to-solt.
1radlclonalmenLe Lemos um 2 semesLre mals aLlvo no segmenLo loglsLlco por conLa da demanda de flnal de
ano do comerclo e alnda pelo faLo de ocupanLes porem em prLlca o plane[amenLo para o ano segulnLe. lsso
239

allado as medldas de lncenLlvo econmlco adoLadas pelo governo devem manLer o segmenLo de loglsLlca
aquecldo com lndlcadores se manLendo numa Lra[eLrla poslLlva.

1oxo Je vococlo
4

3

A oferLa dlsponlvel LoLallzou aproxlmadamenLe 398.000 m no prlmelro LrlmesLre de 2012 o que refere-se a
uma Laxa de vacncla geral de 7,3 no ano - lnferlor aos 7,6 reglsLrados no LrlmesLre anLerlor. A Laxa de
vacncla classe A fol reduzlda para 1,7 no prlmelro LrlmesLre, o que represenLa o menor lndlce hlsLrlco de
dlsponlbllldades no mercado de alLo padro. A queda da vacncla fol alnda mals slgnlflcaLlva ao se conslderar
o malor volume LrlmesLral hlsLrlco de novo esLoque duranLe o 1 LrlmesLre de 2012.
A cldade de Camplnas que possul slgnlflcaLlvo percenLual do esLoque de loJosttlol potks, reglsLrou dlmlnulo
na vacncla no prlmelro LrlmesLre, lnduzlndo a queda geral. ALualmenLe, a vacncla na cldade de Camplnas
enconLra-se em 4,1 no mercado geral e 3,6 no mercado classe A. 8aruerl e Ca[amar, duas das regles mals
demandadas reglsLraram uma LoLal ausncla de dlsponlbllldades de espaos de alLo padro.

Ctflco - 1oxo Je vococlo Je 5o loolo (foote c8k)
volotes Je locoo
A dlmlnulo das dlsponlbllldades de espaos classe A lnduzlu os preos a novos aumenLos, resulLando em um
acresclmo de 4,3 na medla dos preos pedldos duranLe o 1 LrlmesLre de 2012. C aumenLo fol favorecldo
por uma comblnao de llmlLada oferLa e forLe demanda por espaos de alLo padro. Cs melhores loJosttlol

4
ercenLual de espaos vagos em relao ao esLoque LoLal de galpes
3
lonLe: 8elaLrlo MarkeL vlew (1 LrlmesLre de 2012) da C88L
240

potks aLlnglram valores de 8$ 30,00/m/ms. A manuLeno de um moderado cresclmenLo econmlco
presslonou os preos de locao em 8aruerl e Ca[amar a reglsLrar alLa devldo a escassa oferLa de alLo padro.
As cldades de 8aruerl e So aulo permaneceram como os endereos de mals elevado valor em funo da
llmlLada oferLa de produLos classe A e forLe demanda prlnclpalmenLe em So aulo. Cs aluguels em Camplnas
esLablllzaram no 1 LrlmesLre de 2012 Lambem lnfluenclados pela llmlLada enLrega nos ulLlmos 3 anos.

volotes Je locoo - 5o loolo (foote c8k)
Novo stopoe oo 1 1tlmestte Je 2012
A enLrega de novos espaos no 1 LrlmesLre de 2012 resulLou em elevados volumes mulLo em funo da
conLlnua demanda por condomlnlos de alLo padro o que manLeve a Laxa de vacncla em lndlces hlsLrlcos
balxos. A queda da vacncla no mercado classe A demonsLra que a aLlvldade consLruLlva deve permanecer
aqueclda como resulLado da alLa demanda. uuranLe o prlmelro LrlmesLre de 2012 o novo esLoque LoLallzou
um volume aproxlmado de 274.200 m. 1al resulLado represenLa um aumenLo de 60 em comparao ao
LrlmesLre anLerlor.
8esLrlnglndo a anllse as regles, Cuarulhos se desLacou ao adlclonar 66.400 m de novos espaos duranLe os
Lrs prlmelros meses do ano. 1al volume represenLa 24 do LoLal adlclonado ao mercado no 1 LrlmesLre de
2012. C novo esLoque classe A conLlnua em alLa uma vez que um elevado percenLual das enLregas foram
conslderadas classe A. So aulo e Cuarulhos se desLacaram ao aLralr 86 do novo esLoque classe A enLregue
em 2012.
241

Novo stopoe - 5o loolo (foote c8k)

IND0S1kIA DL IUNDCS IMC8ILIkICS
6

A perspecLlva de reduo das Laxas reals de [uros no 8rasll a paLamares hlsLorlcamenLe balxos e o apeLlLe dos
lnvesLldores por um Llpo de apllcao onde os rendlmenLos so lsenLos do lmposLo de renda fez crescer o
apeLlLe por lnvesLlmenLos alLernaLlvos e seguros como os fundos lmoblllrlos que Llveram um 1 semesLre
aquecldo com um lncremenLo no numero de oferLas e nos volumes Lransaclonados em bolsa.
LnLre [anelro e [ulho desLe ano as emlsses de novas coLas fol de 8$ 3,36 bllhes, um cresclmenLo de 37 em
relao a lgual perlodo do ano anLerlor, segundo dados da Comlsso de valores Moblllrlos (CvM). Alem dos
39 fundos que conclulram capLao enLre [anelro e [ulho desLe ano, ouLros 11 esLo em anllse pela CvM
LoLallzando mals 8$ 1,21 bllho.
ALualmenLe exlsLem 78 fundos lmoblllrlos llsLados na 8olsa com valor de mercado de aproxlmadamenLe
8$13 bllhes.
no prlmelro semesLre desLe ano, o volume Lransaclonado com coLas de fundos lmoblllrlos no mercado
secundrlo fol de 8$ 1,07 bllho, de acordo com a uq8ar, enquanLo no mesmo perlodo de 2011, o volume
havla sldo de apenas 8$ 374,3 mllhes o que represenLa um cresclmenLo expresslvo de mals de 180.

kLLAC DL ALUGULIS, LNCAkGCS L C8kIGALS NC LkICDC

6
lonLe CvM, An8lMA, !ornal valor Lconmlco e 8rasll Lconmlco.
242

A recelLa de aluguels do lundo aLlnglu 8$ 19.272.996,44 no 1 semesLre de 2012 conLemplando os aluguels
recebldos pelos lmvels Lavradlo, Comes lrelre, ALhenas, !oaqulm llorlano, 8ravo Sumare e loxconn !undlal.
Lm relao aos encargos, foram deblLados do lundo no 1 semesLre de 2012:
Lncargos - 1 Semestre de 2012
1axa de AdmlnlsLrao (6.147.889,22)
1axas Legals (Anbld, Anblma, 8ovespa, CvM, C8LC e CeLlp) (33.080,24)
CuLras uespesas (carLrlos, advogados, vacncla eLc) (396.237,04)
1ota| de Lncargos (6.377.226,30)

kLSUL1ADCS L kLN1A8ILIDADL

C lundo Lem por ob[eLlvo receber mensalmenLe o rendlmenLo gerado pelos aLlvos lmoblllrlos que compem
o seu paLrlmnlo e alnda a renLabllldade auferlda pelos lnvesLlmenLos em aLlvos flnancelros.
Cs rendlmenLos auferldos pela carLelra do lundo no esLo su[elLas a lncldncla do lmposLo de 8enda, exceLo
os rendlmenLos e ganhos llquldos auferldos em apllcaes flnancelras de renda flxa ou varlvel, que se
su[elLam as mesmas regras de LrlbuLao apllcvels as pessoas [urldlcas. 1odavla, em relao aos rendlmenLos
produzldos por LeLras PlpoLecrlas, CerLlflcados de 8eceblvels lmoblllrlos, LeLras de CredlLo lmoblllrlo e
coLas de fundos de lnvesLlmenLo lmoblllrlo admlLldas excluslvamenLe em bolsa de valores ou no mercado de
balco, h regra de lseno do lmposLo de renda reLldo na fonLe, de acordo com a Lel n 12.024/09.
C lmposLo pago pela carLelra do lundo, poder ser compensado com o lmposLo de 8enda a ser reLldo na
fonLe, pelo lundo, quando da dlsLrlbulo dos rendlmenLos aos seus CoLlsLas.
C valor paLrlmonlal da coLa de 30/12/2011 aLe 30/06/2012 enconLra-se asslm represenLado:
Data
uant|dade de
Cotas
Va|or atr|mon|a| da Cota
(k5]cota)
Var|ao
atr|mn|o L|qu|do
(k5)
oslo em 30/12/2011 624.290 1.107,87
-
691.632.162,30
oslo em 30/06/2012 772.200 1.128,12
1,83
871.134.264,00

Ao Lermlno do 1 semesLre de 2012 o fundo apresenLava as segulnLes renLabllldades acumuladas Lomando
como base cada uma das emlsses:
243

1 Lm|sso 2 Lm|sso 3 Lm|sso
1S]9]2010 8]7]2011 13]1]2012
Va|or keferenc|a| da Cota 1003,76 1.128,62 1.227,93
Var|ao da Cota 31,36 37,24 27,76
kend|mentos D|str|bu|dos 13,44 7,70 4,06
kentab|||dade 1ota| 71,93 47,81 32,94
CDI no er|odo 17,20 8,76 3,34
kentab|||dade II x CDI 418,17 343,36 930,33
Ibovespa no er|odo -20,19 -9,31 -6,48
Data 8ase

kLSUMC DA CAk1LIkA DC IUNDC LM 31]07]2012

So au|o, 01 de agosto de 2012.
IN1kAG DIS1kI8UIDCkA DL 1I1ULCS L VALCkLS MC8ILIkICS L1DA.
244

LsLe relaLrlo fol elaborado pela lnLrag u1vM LLda. com lnformaes presLadas pela klnea lnvesLlmenLos LLda
(klnea), empresa do Crupo lLau unlbanco. LsLe relaLrlo e fornecldo excluslvamenLe a LlLulo lnformaLlvo e no
consLlLul nem deve ser lnLerpreLado como oferLa ou sollclLao de compra ou venda de valores moblllrlos,
lnsLrumenLo flnancelro ou de parLlclpao em qualquer esLraLegla de negclos especlflca, qualquer que se[a a
[urlsdlo.

As lnformaes aqul conLldas foram obLldas com base em dados de mercado e de fonLes publlcas conslderadas
conflvels. C Crupo lLau unlbanco e a klnea no declaram ou garanLem, de forma expressa ou lmpllclLa, a
lnLegrldade, conflabllldade ou exaLldo de Lals lnformaes e se exlmem de qualquer responsabllldade por
qualsquer pre[ulzos, dlreLos ou lndlreLos, que venham a decorrer da uLlllzao desse relaLrlo de seu conLeudo. As
oplnles, esLlmaLlvas e pro[ees expressas nesLe relaLrlo refleLem o aLual [ulgamenLo do responsvel pelo seu
conLeudo, na daLa de sua dlvulgao e esLo, porLanLo, su[elLas a alLeraes sem avlso prevlo. As pro[ees que
uLlllzam dados hlsLrlcos e suposles de forma que devem ser reallzadas as segulnLes adverLnclas: 1. no esLo
llvres de erros, 2. no e posslvel garanLlr que os cenrlos obLldos venham efeLlvamenLe a ocorrer, 3. no
conflguram, em nenhuma hlpLese, promessa ou garanLla de reLorno esperado nem de exposlo mxlma de
perda, e 4. no devem ser uLlllzadas para embasar nenhum procedlmenLo admlnlsLraLlvo peranLe rgos
flscallzadores ou reguladores.

Lsse relaLrlo no pode ser reproduzldo ou redlsLrlbuldo para qualquer pessoa, no Lodo ou em parLe, qualquer que
se[a o propslLo, sem o prevlo consenLlmenLo por escrlLo da lnLrag.

A renLabllldade obLlda no passado no represenLa garanLla de renLabllldade fuLura e no h qualquer Llpo de
garanLla, lmpllclLa ou expllclLa, presLada pela lnLrag ou qualquer empresa do Crupo lLau unlbanco ou por qualquer
mecanlsmo de seguro ou, alnda, pelo lundo CaranLldor de CredlLo - lCC.

Cualsquer ouLras lnformaes ou esclareclmenLos sobre o lundo podero ser obLldos com a lnLrag e a klnea.
uuvldas, reclamaes e sugesLes fale com o seu ulsLrlbuldor. Se necessrlo, enLre em conLaLo com o
AdmlnlsLrador (11) 3029-1436, dlas uLels, das 9 as 18h, ou uLlllze o SAC ersonnallLe 0800 722 7377, Lodos os dlas,
24h ou o lale Conosco (www.lLau.com.br). Se dese[ar a reavallao da soluo apresenLada aps uLlllzar esses
canals, recorra a Cuvldorla CorporaLlva lLau 0800 370 0011, dlas uLels, das 9 as 18h, Calxa osLal n 67.600, CL
03162-971. ueflclenLes audlLlvos ou de fala, Lodos os dlas uLels, das 9 as 18hs, 0800 722 1722.

245
ANEXO VIII
Informaes Trimestrais do Fundo
246
247
Kinea Renda Imobiliria Fundo de
Investimento Imobillirio- FII
CNPJ n 12.005.959/0001-65
(Administrado pela Intrag Distribuidora de
Ttulos e Valores Mobilirios S.A.)
(CNPJ n 62.418.140/0001-31)
Demcnstracces Financeiras ReIerentes ac
Exerc/cic Findc em 30 de Junhc de 2012 e
Re/atcric dcs Auditcres /ndeendentes
De|oitte Touche Tohmatsu Auditores lndependentes
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k|nea kenda Imob|||r|a Iundo de Invest|mento Imob|||r|o - III
(CNI: 12.00S.9S6]0001-6S)
(Adm|n|strado pe|a Intrag D|str|bu|dora de 1|tu|os e Va|ores Mob|||r|os Ltda.)
(CNI: 62.418.140]0001-31)
Demonstrao de kesu|tado
Lxerc|c|o f|ndo em 30 de [unho de 2012 e per|odo de 11 de agosto de 2010 a 30 de [unho de 2011
Lm m||hares de rea|s
2012 2011
kece|tas 34.2S8 13.90S
8ecelLas de locao de lmvels 34.238 13.903
Custos dos |mve|s |ocados (3.8SS) (301)
uespesas de depreclao (3.833) (301)
Lucro 8ruto 30.403 13.604
kesu|tado com at|vos f|nance|ros de natureza |mob|||r|a 2.674 -
8ecelLa de apllcaes em LCl 2.674 -
kesu|tado da at|v|ddade |mob|||r|a 33.077 13.604
kece|tas (Despesas) operac|ona|s 13.886 92S
8ecelLa de apllcaes em fundos de lnvesLlmenLo flnancelro 26.803 6.313
CuLras recelLas 6 1.823
uespesas admlnlsLraLlvas (noLa 9) (936) (363)
1axa de admlnlsLrao (noLa 7) (10.134) (2.697)
1axa de dlsLrlbulo de coLas - (3.883)
uespesas de consLlLulo do fundo - (68)
CuLras despesas (1.813) -
Lucro ||qu|do do exerc|c|o]per|odo 46.963 14.S29
uant|dade de cotas 772.200 238.979
Lucro ||qu|do por cota - k5 60,8171 S6,1011
As noLas expllcaLlvas so parLe lnLegranLe das demonsLraes flnancelras
4
253
k|nea kenda Imob|||r|a Iundo de Invest|mento Imob|||r|o - III
(CNI: 12.00S.9S6]0001-6S)
(Adm|n|strado pe|a Intrag D|str|bu|dora de 1|tu|os e Va|ores Mob|||r|os Ltda.)
(CNI: 62.418.140]0001-31)
Demonstrao do fluxo de caixa
Exerccio findo em 30 de junho de 2011 e perodo de 11 de agosto de 2010 a 30 de junho de 2011
Em milhares de reais
2012 2011
At|v|dade operac|ona|
8eceblmenLo de aluguels 32.933 11.924
8ecelLa apllcaes em coLas de fundos de lnvesLlmenLo 26.803 -
8eceblmenLo de CM de CredlLos lmoblllrlos - LCl 1.300 -
8endlmenLos recebldos de apllcaes em coLas de fundos de lnvesLlmenLo - perlodo de dlsLrlbulo - 2.019
8endlmenLos recebldos de apllcaes em coLas de fundos de lnvesLlmenLo - perlodo de funclonamenLo - 4.296
agamenLo de despesas de consLlLulo do lundo - (68)
Cauo e ouLras garanLlas 20 -
agamenLo de Laxas Condomlnlals (1) -
agamenLo de 1rlbuLos (6) -
ulvldendos recebldos de empresas lnvesLldas 3 -
agamenLo da Laxa de admlnlsLrao (9.241) (2.379)
agamenLo de Laxa de dlsLrlbulo de coLas - (3.883)
agamenLo de ouLros gasLos operaclonals (287) (311)
8eceblmenLo de ouLras recelLas operaclonals - 11
Ca|xa ||qu|do das at|v|dades operac|ona|s S1.728 11.407
At|v|dade de |nvest|mento
Aqulslo de Aes (48) -
Aqulslo de LeLras de CredlLo lmoblllrlo - LCl (300.164) -
venda de LeLras de CredlLo lmoblllrlo - LCl 100.694 -
Aqulslo de lmvels para renda (noLa expllcaLlva 4) (113.378) (228.167)
Ca|xa ||qu|do das at|v|dades de |nvest|mentos (314.896) (228.167)
At|v|dade de f|nanc|amento
lnLegrallzao de quoLas ((noLa expllcaLlva 3) 612.382 260.470
8endlmenLos pagos (noLa expllcaLlva 6) (48.433) (9.368)
Ca|xa ||qu|do das at|v|dades de f|nanc|amento S63.947 2S1.102
Aumento ||qu|do de ca|xa e equ|va|entes de ca|xa 300.779 34.342
Calxa llquldo das aLlvldades operaclonals no lnlclo do exerclclo 34.342 -
Calxa llquldo das aLlvldades operaclonals no flnal do exerclclo 333.121 34.342
As noLas expllcaLlvas so parLe lnLegranLe das demonsLraes flnancelras
5
254
Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio - FII
(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(Administrado pela Intrag Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios Ltda.)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
Notas explicativas da administradora s demonstraes financeiras
Exerccios findos em 30 de junho de 2012 e 2011.
6
1. Contexto operacional
O Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio - FII, cadastrado junto a
Comisso de Valores Mobilirios sob o cdigo (162-7) um Fundo de Investimento
Imobilirio, regido pelo seu Regulamento, pela Instruo CVM n
o
472/08 e pelas
disposies legais e regulamentares que lhe forem aplicadas.
Constitudo sob a forma de condomnio fechado, uma comunho de recursos e tem por
objetivo a explorao comercial de empreendimentos comerciais e centros de distribuio
preferencialmente prontos ou em construo, via aquisio de unidades autnomas ou da
totalidade de um empreendimento, com o intuito de gerar renda aos cotistas por meio da
locao ou arrendamento destas unidades.
2. Apresentao das demonstraes financeiras e principais prticas contbeis
As prticas contbeis adotadas para a contabilizao das operaes e para a elaborao
das demonstraes financeiras emanam das disposies previstas nas Instrues n 206
e 472 da CVM, com as alteraes decorrentes da Lei no. 9.249/95 e Instruo CVM
no. 248/96. Essas disposies no requerem a divulgao da demonstrao das
mutaes do patrimnio lquido, que est sendo apresentada na Nota 5.
A Comisso de Valores Mobilirios - CVM editou em 29 de dezembro de 2011 a Instruo
CVM n 516 que dispe sobre os critrios contbeis de reconhecimento, classificao e
mensurao dos ativos e passivos, assim como o reconhecimento de receitas,
apropriao de despesas e evidenciao das demonstraes financeiras dos fundos de
investimento imobilirios - FII alinhando queles previstos nas normas contbeis
aplicveis s companhias abertas, ressalvadas as disposies contidas na Instruo CVM
n 516.
O objetivo desta nova Instruo reflete o esforo que a CVM desenvolve no sentido de
consolidar as normas e procedimentos contbeis e a padronizao das demonstraes
financeiras aplicveis aos fundos de investimento imobilirios.
Este esforo da CVM foi iniciado com a implementao do Plano COFI e com o
compromisso assumido pela CVM da adoo de prticas contbeis alinhadas com as
normas internacionais de contabilidade (IFRS) emitidas pelo Internacional Accounting
Standard Board - (IASB).
As principais alteraes introduzidas pela Instruo CVM n 516, que produziro efeitos a
partir dos exerccios sociais iniciados em ou aps 1de janeiro de 2012 so:
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(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
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Classificao dos imveis quanto ao reconhecimento, classificao e mensurao:
Reconhecimento Classificao Mensurao
Propriedade para investimento Ativo no circulante Valor justo
Imveis para venda Ativo circulante O menor valor entre o custo ou
valor realizvel lquido
Os ganhos ou as perdas resultantes da avaliao de ativos ou de passivos do fundo,
ainda que no realizados financeiramente, devem ser reconhecidos no resultado do
perodo
Substituio da exigncia do balancete semestral pela demonstrao dos fluxos de
caixa do perodo por ocasio da divulgao de informaes peridicas do Fundo;
O registro de impairment de ativos financeiros avaliados pelo custo amortizado deve
ser feito considerando as perdas esperadas;
As Demonstraes Financeiras passam a ser compostas pelos seguintes documentos:
I - Balano Patrimonial do Final do Perodo;
II - Demonstrao do Resultado do Perodo;
III - Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido do Perodo;
IV - Demonstrao dos Fluxos de Caixa do Perodo.
Tendo em vista que essas demonstraes financeiras tiveram o exerccio social iniciado
em 01 de julho de 2011, antes da data de aplicao mandatria da ICVM 516/11, os
novos critrios estabelecidos por esta instruo ainda no foram aplicadas nestas
demonstraes financeiras.
Os ajustes decorrentes da adoo dos novos critrios e seus impactos no patrimnio
lquido do fundo no foram possveis de serem mensurados na elaborao destas
demonstraes financeiras. No obstante, um dos principais efeitos a serem reconhecidos
no Fundo, refere-se mensurao das propriedades para investimentos e aos fundos
investidos no negociados em bolsa ao seu valor justo.

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(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
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3. Resumo das principais prticas contbeis
(a) Apurao do resultado
apurado pelo regime contbil de competncia.
(b) Caixa e equivalentes de caixa
Caixa e equivalentes de caixa so representados por depsitos bancrios e aplicaes
em cotas de fundos de investimento (circulante) de curto prazo de alta liquidez que so
prontamente conversveis em um montante conhecido de caixa e que esto sujeitos a um
insignificante risco de mudana de valor.
(c) Ativo circulante
Demonstrado pelos valores de realizao, incluindo, quando aplicveis, os rendimentos e
as variaes monetrias auferidos.
(c.1) Aplicaes financeiras (circulante)
So demonstradas ao custo de aquisio, acrescido dos rendimentos auferidos, ajustado
pelas cotaes fornecidas pelo administrador dos fundos, j lquido do imposto de renda
retido na fonte.
Ttulos de renda fixa - so avaliados a mercado, o que consiste em atualizar diariamente o
seu valor pelo preo de negociao no mercado ou a melhor estimativa deste valor.
(d) Ativo permanente - imveis para renda
As aplicaes em imveis para renda (edificaes, terrenos e benfeitorias) so avaliadas
pelo custo, deduzido por depreciao acumulada, calculada consistentemente taxa
compatvel com a vida til econmica do bem.
(e) Avaliao do valor recupervel dos ativos de natureza imobiliria
A administrao avalia regularmente o valor recupervel desses investimentos
comparados aos seus respectivos valores contbeis, sendo que em 30 de junho de 2012
no foi identificada necessidade de reconhecimento de qualquer proviso para perdas em
decorrncia desta avaliao.
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(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
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(f) Passivo circulante
Demonstrado pelos valores conhecidos ou calculveis, acrescidos, quando aplicvel, dos
correspondentes encargos e variaes monetrias.
4. Aplicaes financeiras
4.1. Ativo circulante
O Fundo aplica em Letras de Crdito Imobilirio e em cotas dos Fundos Ita Referenciado
DI Fundo de Investimento, administrado pelo Banco Itaucard S.A. e BB Renda Fixa LP 50
Mil Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento, administrado pela BB
Gesto de Recursos Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios S.A.
De acordo com a poltica de investimentos do fundo e artigo 46 da Instruo CVM 472, as
disponibilidades financeiras foram aplicadas em cotas de fundos de investimento
financeiro e ttulos de renda fixa de liquidez compatvel com as necessidades dos fundos.
5. Ativo permanente - imveis para renda
O Fundo possui em 30 de junho de 2012 os seguintes imveis:
- Edifcio Joaquim Floriano (participao no empreendimento: 82% ): 70% adquirida em 3
de maro de 2011, com rea locvel de 2.730 m, situado na Rua Joaquim Floriano, 913,
Itaim, na Capital do Estado de So Paulo, pelo valor de R$ 22.400 e custos relacionados
e 12% adquirido em 8 de junho de 2011, com rea locvel de 497 m, situado na Rua
Joaquim Floriano, 913, Itaim, na Capital do Estado de So Paulo, pelo valor de R$ 3.800
e custos relacionados.
- Edifcio Athenas (participao no empreendimento: 93%), adquirido em 4 de fevereiro de
2011, com rea locvel de 6.230 m, situado na Rua Doutor Fernandes Coelho, 64,
Pinheiros, na Capital do Estado de So Paulo, pelo valor de R$ 34.500 e custos
relacionados.

- Imvel Lavradio (participao no empreendimento: 100%), adquirido em 5 de abril de
2011, com rea locvel de 15.833 m, situado na Rua do Lavradio, 132, Centro, na Capital
do Estado do Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 138.592 e custos relacionados.

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- Imvel Gomes Freire (participao no empreendimento: 100%), adquirido em 5 de abril
de 2011, com rea locvel de 5.169 m, situado na Avenida Gomes Freire, 471, Centro,
na Capital do Estado do Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 28.752 e custos relacionados.
- Imvel Condomnio Logstico Global Jundia (participao no empreendimento: 100%),
adquirido em 22 de novembro de 2011, com rea locvel de 42.191 m, situado na
Avenida Caminho de Gois, 100, Bairro Engordadouro, Jundia, no Estado de So Paulo,
pelo valor de R$ 89.925 e custos relacionados.
- Imvel Centro de Distribuio Sumar (participao no empreendimento: 100%),
adquirido em 22 de setembro de 2011, com rea locvel de 13.835 m, situado a Rua
Fioravante Mancino, 1.560, Sumar, no Estado de So Paulo, pelo valor de R$ 23.020 e
custos relacionados.
Em 30 de junho de 2012, os valores contbeis e de mercado dos referidos
empreendimentos estavam assim representados:
Saldo Contbil
Participao
Valor de Custo
Terrenos Edificaes Benfeitorias Depreciao
Total contbil
mercado aquisio 2012

Ed. Joaquim Floriano - 82% 35.000 26.876 5.988 20.888 0 (469) 26.407
Ed. Athenas - 93% 41.800 35.389 9.200 26.189 0 (873) 34.516
Lavradio - 100% 188.000 139.345 59.900 79.445 0 (1.626) 137.719
Gomes Freire -100% 53.000 28.980 19.600 9.380 0 (203) 28.777
Global Jundia - 100% 92.100 89.936 16.260 73.676 0 (728) 89.208
CD Sumar - 100% 23.800 23.017 3.830 19.187 0 (257) 22.760
433.700 343.543 114.778 228.765 0 (4.156) 339.387
Os valores de mercado foram baseados em laudos de avaliao emitidos pelas seguintes
prestadoras de servios especializadas:
- Edifcio Joaquim Floriano - Jones Lang Lasalle S.A., emitido em dezembro de 2011.
- Edifcio Athenas - Jones Lang Lasalle S.A., emitido em dezembro de 2011.
- Edifcio Lavradio - Jones Lang Lasalle S.A., emitido em dezembro de 2011.
- Edifcio Gomes Freire - Jones Lang Lasalle S.A., emitido em dezembro de 2011.
- Condomnio Logstico Global Jundia - Jones Lang Lasalle S.A., emitido em novembro
de 2011
- Centro de Distribuio Sumar - Jones Lang Lasalle S.A., emitido em setembro de 2011
A depreciao foi calculada s taxas compatveis com a vida economicamente til dos
bens, conforme constante nos laudos de avaliao dos imveis, emitidos por consultores
especializados independentes, as quais esto descritas abaixo:
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(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
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Os empreendimentos nos quais o fundo possui imveis para renda encontram-se
globalmente segurados quanto aos riscos e aos montantes mximos abaixo
mencionados:
Riscos nomeados
EDIFCIOS COBERTURAS
Incndio, Raio -
prdio, Tumultos
Vendaval
com Impacto
Perda/
Pagamento de
aluguel
Danos
Eltricos
Quebra de
Vidros
Desmoronam
ento
Athenas 34.030.395,00 3.403.039,00 4.800.000,00 500.000,00 100.000,00 1.000.000,00
Joaquim Floriano 27.000.000,00 1.800.000,00 14.757.867,48 500.000,00 100.000,00 1.000.000,00
Gomes Freire 15.000.000,00 1.500.000,00 14.757.867,48 500.000,00 100.000,00 1.000.000,00
Lavradio 87.000.000,00 8.700.000,00 14.757.867,48 500.000,00 100.000,00 1.000.000,00
Global Jundia 60.000.000,00 5.000.000,00 4.531.050,00 - - -
CD Sumar 18.700.000,00 3.000.000,00 2.892.000,00 - - -
EDIFCIO COBERTURAS
Reclamaes de terceiros,
Relativas limpeza no
local, de condies
novas
Relativas a danos
pessoais e danos
materiais que
ocorrerem no local
Relativas a despesas
de limpeza (clean-up)
fora do local, de
condies novas
Relativas a danos
pessoais e danos
materiais que
ocorrerem fora do local
CD Sumar 3.000.000,00 3.000.000,00 3.000.000,00 3.000.000,00
6. Patrimnio lquido
O patrimnio lquido do Fundo est dividido por 772.200 cotas, totalmente integralizadas,
cujo valor patrimonial unitrio de R$ 1.128.
Em relao primeira emisso, a qual teve registro de distribuio pblica junto CVM
em 09/08/2010, correspondente a 350.000 cotas, foram subscritas e integralizadas
258.979 cotas ao valor nominal unitrio de R$ 1,006 atualizado diariamente pela variao
patrimonial do Fundo, totalizando R$ 260.470.
Vida til - anos
Taxa de depreciao - ao ano
Edifcio Athenas - 93% 40 2,5000%
Edifcio Joaquim Floriano - 82% 53 1,8519%
Lavradio - 100% 54 1,7544%
Gomes Freire - 100% 55 1,8519%
Global Jundia - 100% 59 1,6949%
CD Sumar - 100% 56 1,7857%
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(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
12
Em relao segunda emisso, a qual teve registro de distribuio pblica junto CVM
em 20/06/2011, correspondente a 150.332 cotas, foram subscritas e integralizadas
179.466 cotas ao valor nominal unitrio de R$ 1,129 atualizado diariamente pela variao
patrimonial do Fundo, totalizando R$ 202.548. A emisso de novas cotas a um valor
superior ao preo da primeira emisso, gerou uma reserva de gio na emisso de cotas
no valor de R$ 22.048,909.
Em relao terceira emisso, a qual teve registro de distribuio pblica junto CVM
sob n CVM/SER/RFI2011/03, correspondente a 306.000 cotas, foram subscritas e
integralizadas 333.755 cotas ao valor nominal unitrio de R$ 1,228 atualizado diariamente
pela variao patrimonial do Fundo, totalizando R$ 409.834. A emisso de novas cotas a
um valor superior ao preo da primeira emisso, gerou uma reserva de gio na emisso
de cotas no valor de R$ 74.157,319.
Movimentao do patrimnio lquido no perodo
2012
Saldo em 30 de junho de 2011 representado por 258.979 cotas 263.803
Integralizao de cotas 612.382
Lucro lquido do exerccio 46.963
Distribuio de rendimentos (Nota 6) (52.015)
Saldo em 30 de junho de 2012 representado por 772.200 cotas 871.133
7. Distribuio de rendimentos
De acordo com o regulamento, o Fundo deve efetuar a distribuio em bases semestrais
de, no mnimo, 95% dos lucros auferidos, considerando as disponibilidades de caixa
existentes. Os rendimentos auferidos nos semestres so distribudos mensalmente, a
ttulo de antecipao dos rendimentos dos exerccios. Foram pagos no perodo
rendimentos no montante de R$ 48.434, abaixo demonstrados:

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(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
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Distribuio de Rendimentos 2012

Base clculo - fluxo de caixa do perodo 51.728
Ajuste ao fluxo de caixa - despesas de constituio do fundo -
Rendimentos financeiros durante a distribuio de cotas -
Base de clculo 51.728
Resultado mnimo a distribuir - 95% 49.142
Rendimentos apropriados no perodo 52.015

Pagamento no perodo

Rendimentos referentes ao resultado auferido no perodo 52.015
Total pago no perodo 48.434

Saldo de rendimentos do perodo a distribuir (1) 3.581
(1) O rendimento a distribuir de R$ 3.581 foi registrado no patrimnio lquido do fundo
em junho de 2012 e distribudo em julho de 2012.
Durante o perodo de 01 de julho de 2011 a 30 de junho de 2012 o Fundo efetuou o
pagamento de rendimentos que somaram R$ 84,00 (por cota considerando a quantidade
de cotas existentes no momento dos respectivos pagamentos).
8. Taxa de administrao
O Fundo pagar a remunerao, fixa e anual, de 1,25% ao ano do patrimnio lquido do
Fundo enquanto o Fundo no possuir valor de mercado atribudo pela negociao de
suas cotas na BM&F Bovespa; ou 1,25% ao ano sobre o valor de mercado da somatria
das cotas do Fundo a partir do momento em que as cotas possurem valor de mercado
atribudo pela negociao de suas cotas na BM&F Bovespa, observado que ser devido o
valor mnimo mensal equivalente a R$ 125.
No perodo, foi provisionada a importncia de R$ 10.154 (R$ 2.697 em 2011) a ttulo de
taxa de administrao.
9. Rentabilidade
O montante dos rendimentos pagos no perodo de 01 de julho de 2011 a 30 de junho de
2012 equivalente a uma rentabilidade de 18,36% sobre o patrimnio lquido inicial.
Alm dos rendimentos pagos, o valor patrimonial da cota do Fundo sofreu uma variao
positiva de 10,75% no perodo.
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(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
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10. Despesas administrativas
Referem-se s despesas operacionais relacionadas manuteno do Fundo:
Descrio Valor
Consultoria 511
Outros 172
Despesas de seguros 147
Taxa de Fiscalizao 39
Custdia e Auditoria 29
Despesas com cartrio 24
Cetip/Bovespa 22
Tributos Municipais 5
Anbima 4
Publicaes 1
Condomnio 1
Energia 1
Total despesas administrativas: 956
11. Tributao
O Fundo, conforme legislao em vigor, isento de impostos, inclusive de imposto de
renda, que s incide sobre as receitas de aplicaes financeiras, parcialmente
compensveis quando da distribuio de rendimentos aos cotistas do Fundo, que esto
sujeitos incidncia do Imposto de Renda Retido na Fonte - IRRF alquota de 20%.
De acordo com artigo 3o. da Lei no. 11.033, os rendimentos distribudos pelos fundos de
investimento imobilirio, cujas cotas sejam admitidas negociao exclusivamente em
bolsas de valores ou no mercado de balco organizado, este ltimo includo pela Lei no.
11.196 de 21 de novembro de 2005, ficam isentos de imposto de renda recolhidos na
fonte e declarao de ajuste anual das pessoas fsicas, limitadas pelos dispositivos da
legislao em vigor.
12. Demandas judiciais
No h registro de demandas judiciais, quer na defesa dos direitos dos cotistas, quer
desses contra a administrao do Fundo.
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(CNPJ: 12.005.956/0001-65)
(CNPJ: 62.418.140/0001-31)
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2012-1324 NE KINEA RENDA IMOBILIARIA FII 30062012
13. Outros servios prestados pelos auditores independentes
De acordo com a Instruo CVM n 381, a administradora no contratou outros servios,
que envolvam atividades de gesto de recursos de terceiros, junto ao auditor
independente responsvel pelo exame das demonstraes financeiras do Fundo, que no
seja o de auditoria externa.
LUIZ CARLOS ALTEMARI LUCIANO COELHO DE MAGALHES NETTO
CRC 1SP165617 Diretor Responsvel
264
265
ANEXO IX
Estudo de Viabilidade e Laudos de Avaliao
266
267

ESTUDO DE VIABILIDADE DO

Para realizao dessa anlise foram usados dados baseados em fatos histricos, dados econmico-
financeiros e do mercado imobilirio; alm disso, algumas das consideraes e premissas descritas esto
baseadas em eventos futuros que fazem parte da expectativa existente poca do estudo. Assim sendo, esse
estudo no deve ser assumido como garantia de rendimento, de acordo com o aqui previsto. A Kinea no
pode ser responsabilizada por eventos ou circunstncias que possam afetar a rentabilidade dos negcios
aqui apresentados.

1. INTRODUO

O Fundo, constitudo sob a forma de condomnio fechado, em que o resgate de cotas no permitido, tem prazo de
durao indeterminado, e consiste em uma comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de
valores mobilirios, destinados aplicao em empreendimentos imobilirios, a critrio do Gestor e
independentemente de deliberao em Assembleia Geral de Cotistas.

O Fundo se prope a manter um diversificado de ativos imobilirios e locatrios, ou seja, no tem o
objetivo de aplicar seus recursos em empreendimento(s) imobilirio(s) especfico(s). O objetivo de investimento do
Fundo a explorao comercial de empreendimentos comerciais e centros de distribuio preferencialmente
prontos, podendo tambm realizar investimentos em projetos em construo, via aquisio de unidades autnomas
ou da totalidade de um empreendimento, com o intuito de gerar renda aos Cotistas por meio da locao ou
arrendamento destas unidades. Tambm podero compor a carteira do Fundo, pontos de varejo, tais como, mas
no se limitando a lojas ou agncias bancrias, que possam tambm gerar renda para o Fundo. O Fundo no
investir em projetos de saletas comerciais ou empreendimentos residenciais.

A diversificao do patrimnio do Fundo ser definida pelo Gestor, sem compromisso formal de concentrao em
nenhum Ativo Imobilirio especfico, respeitados eventuais limites que venham a ser aplicados por conta da
ocorrncia da concentrao do patrimnio do Fundo em ttulos e valores mobilirios, hiptese na qual devero ser
respeitados os limites de aplicao por emissor e por modalidade de ativos financeiros estabelecidos na Instruo
CVM 409, sendo certo que tais limites no se aplicam ao investimento nos ativos listados nos itens IV, VI e VII
do Artigo 45 da Instruo CVM 472. A parcela do patrimnio que temporariamente no esteja aplicada em Ativos
Imobilirios dever ser aplicada em (a) cotas de fundo de investimentos referenciados em DI ou ttulos de renda
fixa, pblicos ou privados, de liquidez compatveis para atender as necessidades do Fundo; e (ii) derivativos,
exclusivamente, para fins de proteo patrimonial, cuja exposio dever corresponder, no mximo, ao valor do
patrimnio do Fundo.

O Fundo focar seus investimentos em empreendimentos imobilirios que estejam preferencialmente localizados na
regio metropolitana das principais capitais do pas, com foco nas regies de So Paulo e Rio de Janeiro, e
secundariamente em localizaes que apresentam caractersticas similares em termos de atividade econmica e
populao frente aos ativos em anlise.

268

No ser objetivo do Fundo gerar ganhos de capital com a compra e venda de imveis no curto prazo.

1.1. Poltica de Investimento do Fundo

Os ativos que podero vir a fazer parte da carteira do Fundo so os Ativos Imobilirios e Ativos de Liquidez. Caber
ao Gestor praticar todos os atos que entender necessrios ao cumprimento da Poltica de Investimento prevista
neste item e no Regulamento, desde que respeitadas as disposies do Regulamento e da legislao aplicvel, no
lhe sendo facultado, todavia, tomar decises que eliminem a discricionariedade do Administrador com relao s
atribuies especficas destes.

O Administrador, conforme orientao do Gestor, pode adiantar recursos do Fundo para projetos de construo,
desde que tais recursos se destinem exclusivamente aquisio do terreno, execuo da obra ou lanamento
comercial do empreendimento e sejam compatveis com o seu cronograma fsico-financeiro.

O Gestor poder adquirir Ativos Imobilirios sobre os quais tenham sido constitudos nus reais anteriormente ao
seu ingresso no patrimnio do Fundo.

2. ANLISE DE VIABILIDADE

Essa anlise de viabilidade, elaborada pela Kinea Investimentos Ltda., gestora do Fundo, tem por objetivo avaliar a
rentabilidade estimada dos investimentos relacionados aos ativos j adquiridos pelo Fundo, aps a captao da 1,
2 e 3 emisso de cotas do Fundo, cuja renda de aluguel gerada por contratos tpicos de locao (com prazo de
05 anos em sua maioria). Na data desse estudo, o Fundo tinha participao em Ativos Imobilirios.

Adicionalmente, faremos uma anlise estimada para os investimentos que esperamos realizar aps a captao da 4
emisso de cotas do Fundo.

A anlise de rentabilidade ser suportada pela anlise de taxa interna de retorno (TIR).

Conforme mencionado acima, importante mencionar que para realizao dessa anlise foram usados dados
baseados em fatos histricos, dados econmico-financeiros e do mercado imobilirio; alm disso, algumas das
consideraes e premissas descritas esto baseadas em eventos futuros que fazem parte da expectativa esperada
poca do estudo. Assim sendo, esse estudo no deve ser encarado como garantia de rendimento de acordo com o
aqui previsto. A Kinea no pode ser responsabilizada por eventos ou circunstancias que possam afetar a
rentabilidade dos negcios aqui apresentados.

A anlise foi realizada tendo em vista as seguintes consideraes:

(i) Utilizao dos fluxos dos Ativos Imobilirios existentes quando da compra de tais Ativos Imobilirios;
(ii) Novos Ativos Imobilirios sero adquiridos com base na poltica de investimento do Fundo, abaixo
definida; e
269

(ii) O Fundo poder realizar investimentos em novos Ativos Imobilirios aps o incio do processo de
captao

3. METODOLOGIA

A metodologia utilizada para anlise da rentabilidade dos Ativos Imobilirios foi baseado no fluxo dos aluguis
deduzidos os custos diretamente associados aquisio de tais ativos; e para a anlise de rentabilidade do Fundo
para os cotistas foi baseado no fluxo futuro lquido de despesas iniciais e recorrentes do Fundo, o qual leva em
considerao os seguintes pontos:

(i) Em relao aos Ativos Imobilirios j adquiridos pelo Fundo, foram utilizadas informaes baseadas nos
resultados reais at outubro de 2012 e posteriormente os esperados;
(ii) Em relao s despesas incorridas pelo Fundo, foram utilizadas aquelas efetivamente incorridas para o
investimento dos recursos da 1, e 2 e 3 emisso de cotas, sendo que, para a 4 emisso de cotas,
assumiu-se que sejam semelhantes aos da 3 emisso, na qual os custos iniciais foram suportados
diretamente pelos novos cotistas e no pelo Fundo;
(iii) Qualquer nova aquisio pelo Fundo ser realizada com uma rentabilidade em linha com a
rentabilidade mdia praticada no mercado na data da compra;
(iv) O horizonte de anlise se dar para os prximos 10 anos.

3.1. Data Base do Estudo de Viabilidade

A data base do presente estudo de viabilidade do Fundo 26 de outubro de 2012.

4. PREMISSAS

Foram consideradas as seguintes premissas para a comparao entre a rentabilidade lquida da 1, 2 e 3 emisso
de cotas do Fundo e a expectativa de retorno lquida para a nova captao do Fundo:

(i) Poltica de investimento em Ativos imobilirios semelhante a da 1, 2 e 3 emisso;
(ii) Retornos dos Ativos Imobilirios em linha com a rentabilidade mdia praticada no mercado na data da
compra;
(iii) Despesas semelhantes s da 1, 2 e 3 emisso do Fundo; e
(iv) O cenrio econmico nacional no sofrer alteraes significativas ao longo do perodo de investimento
do Fundo, permanecendo semelhante ao verificado quando da captao e investimento da 1, 2 e 3
emisso.

4.1. Resultados do Investimento nos Ativos Imobilirios e Ativos Financeiros

O resultado do investimento ser decorrente do recebimento dos valores das receitas dos Ativos Imobilirios
integrantes do patrimnio do Fundo, bem como os eventuais rendimentos oriundos de aplicaes nos Ativos de
Liquidez (ativos de renda fixa), excludos os custos relacionados, as despesas ordinrias, as despesas extraordinrias
270

e as demais despesas previstas no Prospecto e no Regulamento para a manuteno do Fundo, em conformidade com
a regulamentao em vigor.

4.1.1 Os Ativos Imobilirios j adquiridos pelo Fundo:

Informaes Principais dos Imveis:

1. Lavradio:

O Empreendimento Lavradio encontra-se localizado na Rua Lavradio, n 132, Centro, Rio de
Janeiro, RJ. Possui uma rea bruta locvel de 15.833 m
2
(quinze mil e oitocentos e trinta e
trs metros quadrados).
ENDEREO: Rua Lavradio, 132
COMPLEMENTO CIDADE Rio de
Janeiro
UF RJ CEP 20230-070

VALOR DO IMVEL: R$ 137.719.150,72
(cento e trinta e sete milhes,
setecentos e dezenove mil e cento e
cinqenta reais e setenta e dois
centavos). conforme data base de
setembro de 2012.

3. TTULO AQUISITIVO
271

RJ (Livro n 1.015, fls. 182/184), o Fundo adquiriu o Empreendimento Lavradio da REC Rio
Centro S.A. e passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento Lavradio.

Imvel performado, com 100% de ocupao nos ltimos 05 (cinco) anos.



7. SEGURO:
mximo de indenizao de R$ 14.757.867,48). O valor em risco do Empreendimento Lavradio
previsto na aplice de R$ 87.000.000,00.
contratados para o Empreendimento Lavradio so necessrios e suficientes para a

8. LOCAO
8.1. INSTRUMENTO Contrato de Locao de Bem Imvel, firmado em 11 de
fevereiro de 2009.
8.2. LOCATRIO Caixa Econmica Federal, que cedeu ao Tribunal
Regional do Trabalho da 1 Regio sua utilizao,
ficando, entretanto, como nica e exclusiva responsvel
pelas obrigaes assumidas no contrato de locao.
LOCATRIA
Brasil
8.3. PRAZO 5 (cinco) anos, contados de 01 de junho de 2009 e
272

trmino em 31 de maio de 2014, podendo ser prorrogada
por iguais perodos, desde que acordado por escrito pelas
partes.
8.4. VALOR DO ALUGUEL R$ 1.407.449,96 (um milho, quatrocentos e sete mil,
quatrocentos e quarenta e nove reais e noventa e seis
centavos), data base junho/2012.
variao acumulada do IGP-M/FGV.
8.6. PERCENTUAL DE
BRUTA DO FUNDO
27,75% (vinte e sete vrgula setenta e cinco por cento) da
receita esperada para o Fundo (data base outubro/2012)
estaro sujeitos a juros de mora de 1% (um por cento) ao
ms, correo monetria mensal pela variao acumulada
do IGP-M/FGV e multa por inadimplemento de 0,33% (trinta
e trs centsimos percentuais) ao dia, limitado a 10% (dez
por cento), acrescendo-se os juros e correo monetria
sobre o valor total do pagamento em atraso.
8.8. INDENIZAO Qualquer uma das partes poder dar por rescindido de
pleno direito o Contrato de Locao, desde que a parte
infratora tenha sido devidamente notificada e no tenha
tomado as providncias necessrias para sanar eventual
problema, ou que as providncias para sua soluo no
tenham sido iniciadas em at 30 (trinta) dias contados da
notificao que receber nesse sentido e concludas em
prazo razovel em vista da natureza do problema,
hiptese na qual, salvo se outra penalidade mais
especfica for prevista no Contrato de Locao, a parte
infratora dever pagar a outra parte uma multa no
montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor
do aluguel anual em vigor, considerando-se seu valor o
correspondente a 12 (doze) vezes o aluguel mensal
vigente poca da infrao.
PAGAMENTO
Mensal.
8.10. GARANTIAS No h.

O Empreendimento Lavradio foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lange LaSalle, empresa
independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$ 147.500.000,00 (cento e quarenta e sete
milhes e quinhentos mil reais), na data base de setembro de 2010. O Empreendimento Lavradio foi adquirido pelo
Fundo em 04 de novembro 2010.

273

2. Gomes Freire:

O Empreendimento Gomes Freire encontra-se localizado na Avenida Gomes Freire, n 471,
Centro, Rio de Janeiro, RJ. Possui uma rea bruta locvel de 5.169 m
2
(cinco mil, cento e
sessenta e nove metros quadrados).
ENDEREO: Avenida Gomes Freire, 471
COMPLEMENT
O
CIDADE Rio de
Janeiro
UF RJ CEP 20231-011

(vinte e oito milhes e setecentos e
setenta e sete mil e quatrocentos e
noventa e seis reais e sessenta e seis
centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
RJ (Livro n 1.015, fls. 182/184), o Fundo adquiriu o Empreendimento Gomes Freire da REC Rio
Centro S.A. e passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento Gomes Freire.

Imvel performado, com 100% de ocupao desde julho de 2006.

274



7. SEGURO:
mximo de indenizao de R$ 14.757.867,48). O valor em risco do Empreendimento Gomes
Freire previsto na aplice de R$ 15.000.000,00.

contratados para o Empreendimento Gomes Freire so necessrios e suficientes para a

8. LOCAO
Fundo
8.2. LOCATRIO Banco do Brasil, que cedeu ao Tribunal Regional do
Trabalho da 1 Regio sua utilizao, ficando,
entretanto, como nica e exclusiva responsvel pelas
obrigaes assumidas no contrato de locao.

O Empreendimento Gomes Freire foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lang
34.500.000,00 (trinta e quatro milhes e quinhentos mil reais), na data base de setembro de 2010.
O Empreendimento Gomes Freire foi adquirido pelo Fundo em 16 de fevereiro de 2011.
275

3. Joaquim Floriano:

O Empreendimento Joaquim Floriano encontra-se localizado na Rua Joaquim Floriano, 913.
Possui uma rea bruta locvel de 2.730 m
2
(dois mil, setecentos e trinta metros quadrados).
ENDEREO: Rua Joaquim Floriano, 913.
COMPLEMENTO - CIDADE So Paulo UF SP CEP 04534-013
CARTRIO 4 Oficial Registro de Imveis de So Paulo SP
N MATRCULA 167.545 167.546 167.549
167.550 167.547 167.551
167.555 167.557 167.558
167.559 167.560

VALOR DO IMVEL: 26.424.871,95
(vinte e seis milhes e quatrocentos e
vinte e quatro mil e oitocentos e
setenta e um reais e noventa e cinco
centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao da Escritura Pblica de Venda e Compra, firmada em 03 de maro de
2011, nas notas do 9 Cartrio de Notas de So Paulo (Livro 9420, Fls. 313) o Fundo adquiriu o
Empreendimento Joaquim Floriano de BRPR IV Empreendimentos e Participaes Ltda. e
passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento Joaquim Floriano.

Imvel performado, com 100% (cem por cento) de ocupao nos ltimos 30 (trinta) meses.

276


No constam nus incidentes sobre o Imvel.

7. SEGURO:
1 - Aplice de Seguro Patrimonial Guarda-chuva n 01-18-4575789-0, contratada pela Kinea
novembro de 2010, aditada em 04 de maro de 2012, com vigncia at 03 de novembro 2012,
tendo como beneficirio o Fundo, cujas principais coberturas e indenizaes previstas na
aplice so incndio, raio e exploso de qualquer natureza (com limite mximo de indenizao
de R$ 87.000.000,00), vendaval, furaco, ciclone, tornado, granizo, fumaa, impacto de
veculos ou qualquer engenho areo ou espacial (com limite mximo de indenizao de R$
8.700.000,00), danos eltricos (com limite mximo de indenizao de R$ 500.000,00), quebra
de vidros (com limite mximo de indenizao de R$ 100.000,00), desmoronamento (com limite
mximo de indenizao de R$ 1.000.000,00) e perda de pagamento de aluguel de 12 meses
(com limite mximo de indenizao de R$ 14.757.867,48). O valor em risco do
Empreendimento Joaquim Floriano previsto na aplice de R$ R$ 27.000.000,00

contratados para o Empreendimento Joaquim Floriano so necessrios e suficientes para a

8. LOCAO
locao do Fundo
8.2. LOCATRIOS OHL, Intrials, Yamaha Musical, Abreu Jr. Advogados e
Vetorzero

O Empreendimento Joaquim Floriano foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lang LaSalle, empresa
independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$ 23.200.000,00 (vinte e trs milhes e duzentos
mil reais), na data base de janeiro de 2011. O Empreendimento Joaquim Floriano foi adquirido pelo Fundo em 03 de
maro de 2011.

277

4. Athenas:

O Empreendimento Athenas encontra-se localizado na Rua Doutor Fernandes Coelho, n. 64, no
45 Subdistrito, Pinheiros, Capital de So Paulo. Possui uma rea bruta locvel de 6.230 m
2

(seis mil, duzentos e trinta metros quadrados).
ENDEREO: Rua Doutor Fernandes Coelho, n. 64
COMPLEMENT
O
- CIDADE So Paulo UF SP CEP 05423-040
CARTRIO 10 Cartrio de Registro de Imveis de So Paulo - SP
N MATRCULA 74.930, 74.931, 74.932,
74.933, 74.934, 74.935,
74.936, 74.937, 74.940,
74.941, 74.942, 74.943,
74.944, 74.945, 74.946,
74.947, 74.948, 74.949,
74.950, 74.951, 74.952,
74.953, 74.954, 74.955 e
74.956

(trinta e quatro milhes e quinhentos e
quinze mil e quinhentos e trs reais)

278

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao de Escritura Pblica de Venda e Compra, firmada em 04 de fevereiro
de 2011, nas notas do 9 Cartrio de Notas de So Paulo (Livro 9.400, Fls. 205) o Fundo
adquiriu o Empreendimento Athenas de BRPR IV Empreendimentos e Participaes Ltda. e
passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento Athenas.




7. SEGURO:
novembro de 2010, aditada em 10 de agosto de 2012, com vigncia at 03 de novembro de
O valor em risco do Empreendimento Edifcio Athenas previsto na aplice de R$
34.030.395,00

contratados para o Empreendimento Athenas so necessrios e suficientes para a preservao
dos imveis do referido empreendimento.

8. LOCAO
mais que 10% da receita total de locao do Fundo
8.2. LOCATRIOS American Airlines, Potencial Engenharia, Network
Appliance, Camargo Correa, Fellipelli Instrumentos, LBR
Lacteos Brasil, Polenghi, Setee Servios Administrativos,
Vistatek Produtos e Treina Treinamentos.
279

O Empreendimento Athenas foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lang LaSalle,
empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$ 35.400.000,00 (trinta
e cinco milhes e quatrocentos mil reais), com data base dezembro de 2010. O Empreendimento
Athenas foi adquirido pelo Fundo em 04 de fevereiro de 2011.

5. PIB Sumar:

O Empreendimento PIB Sumar encontra-se localizado na Avenida Parque Industrial, 146, na
cidade de Sumar, Estado de So Paulo. Possui uma rea de terreno de 28.847,36m (vinte e
oito mil e oitocentos e quarenta e sete vrgula trinta e seis metros quadrados) e uma rea
construda de 13.835,56m (treze mil e oitocentos e trinta e cinco vrgula cinquenta e seis
metros quadrados).
ENDEREO: Avenida Parque Industrial, 146
COMPLEMENT
O
- CIDADE Sumar UF SP CEP 05423-040
CARTRIO Cartrio de Registro de Imveis de Sumar/SP

VALOR DO IMVEL: R$ R$ 22.759.672,31
(vinte e dois milhes e setecentos e
cinquenta e nove mil e seiscentos e
setenta e dois reais e trinta e um
centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
280

Servido de Passagem e Outras Avenas, firmada em 22 de setembro de 2011, nas notas do 9
Cartrio de Notas de So Paulo o Fundo adquiriu o Empreendimento PIB Sumar de PIB Parques
Industriais Brasileiros Ltda. e passou a ser o titular da propriedade plena do Empreendimento
PIB Sumar.


O imvel destinar-se- exclusivamente ao uso logstico.


7. SEGURO:
setembro de 2011, aditada em 22 de setembro de 2012, com vigncia at 22 de novembro de
aplice so: incndio, queda de raio e exploso (com limite mximo de indenizao de R$
23.470.000,00), vendaval com impacto (com limite mximo de indenizao de R$
5.000.000,00) e perda ou pagamento de aluguel de 12 meses (com limite mximo de
indenizao de R$ 4.531.050,00). O valor em risco do empreendimento previsto na aplice de
R$ 23.470.000,00.
2 Aplice de Seguro de Responsabilidade Civil por Danos de Poluio Ambiental n 01-13-
4000018-0, contratada pela Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio junto ao
Ita Seguros S.A., em 21 de setembro de 2011, aditada 21 de setembro de 2012, com vigncia
at 21 de novembro de 2012, tendo como beneficirio o Fundo, cujas principais coberturas e
indenizaes previstas na aplice so: reclamao de terceiros relativas limpeza no local, de
condies novas (com limite de indenizao de R$ 3.000.000,00), reclamaes de terceiros
relativas a danos pessoais e danos materiais que ocorrerem no local (com limite de indenizao
de R$ 3.000.000,00), reclamaes de terceiros relativas a despesas de limpeza () fora
do local, de condies novas (com limite de indenizao de R$ 3.000.000,00) e reclamaes de
terceiros relativas a danos pessoais e danos materiais que ocorrerem fora do local (com limite
de indenizao de R$ 3.000.000,00).
contratados para o Empreendimento PIB Sumar so necessrios e suficientes para a

8. LOCAO
8.1. OBSERVAO o contrato de locao desse imvel representa menos
281

que 10% da receita total de locao do Fundo. Em
setembro de 2012 o locatrio informou o Gestor que
desocupar o imvel at o dia 31 de outubro de 2012.
8.2. LOCATRIO Bravo Armazns Gerais Ltda.

O Empreendimento PIB Sumar foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones Lang LaSalle,
empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$ 23.800.000,00 (trinta
e cinco milhes e quatrocentos mil reais), com data base setembro de 2011. O Empreendimento
PIB Sumar foi adquirido pelo Fundo em 22 de setembro de 2011.

6. Condomnio Logstico Global Jundia

O Condomnio Logstico Global Jundia est localizado na Av. Caminho de Gois, n 100, no
bairro Jardim So Bento, em Jundia/SP. O terreno apresenta formato irregular, com rea total
de 92.477,39 m (noventa e dois mil, quatrocentos e setenta e sete vrgula trinta e nove
metros quadrados). A propriedade constituda por 2 blocos, com rea total de 43.208,32 m
(quarenta e trs mil, duzentos e oito virgula trinta e dois metros quadrados).
ENDEREO: Av. Marginal Rodovia dos Bandeirantes, n 800, KM 61,
COMPLEMENT
O
Gleba 2 CIDADE Jundia UF SP CEP 13213-008
CARTRIO Cartrio de Registro de Imveis de Jundia/SP

(oitenta e nove milhes e duzentos e
oito mil e cento e sessenta e dois reais
e cinco centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
282

Servido de Passagem e Outras Avenas, firmada em 25 de novembro de 2011, nas notas do 9
Cartrio de Notas de So Paulo, o Fundo adquiriu o Empreendimento Condomnio Logstico
Global Jundia de GWI Empreendimentos Imobilirios SA. e passou a ser o titular da
propriedade plena do Empreendimento Condomnio Logstico Global Jundia.


O imvel destinar-se- exclusivamente ao uso industrial.

7. SEGURO:
Fundo, cujas principais coberturas e indenizaes previstas na aplice so: incndio, queda de
raio e exploso (com limite de indenizao de R$ 60.000.000,00), vendaval at fumaa com
impacto (com limite de indenizao de R$ 5.000.000,00) e perda ou pagamento de aluguel de
12 meses (com limite de indenizao de R$ 4.531.050,00). O valor em risco do
empreendimento previsto na aplice de R$ 60.000.000,00.

contratados para o Empreendimento Global Jundia so necessrios e suficientes para a

8. LOCAO
8.1. INSTRUMENTO Instrumento Particular de Contrato de Locao Comercial
e Outras Avenas, firmado em 12 de agosto de 2012
(Contrato de Locao).
8.2. LOCATRIO Foxconn CMMSG Indstria de Eletrnicos Ltda
LOCATRIA
Brasil
8.3. PRAZO 59 meses, contados de 11 de agosto de 2011 e trmino
em 11 de julho de 2016 para o Bloco A e 59 meses,
contados de 24 de maio de 2011 e trmino em 23 de abril
de 2016 para o Bloco B, podendo ser prorrogada por
iguais perodos, desde que acordado por escrito pelas
partes.
8.4. VALOR DO ALUGUEL R$ 789.145,69 (setecentos e oitenta e nove mil e cento e
283

quarenta e cinco reais e sessenta e nove centavos), data
base agosto/2012 para os Blocos A e B
variao acumulada do IPCA/IBGE para o bloco A e IGP-
M/FGV para o bloco B
8.6. PERCENTUAL DE
BRUTA DO FUNDO
15,56% (quinze vrgula cinquenta e seis por cento) da
receita esperada para o Fundo (data base outubro/2012),
estaro sujeitos a uma multa fixa de 10% (dez por cento)
e correo monetria por dia de atraso no
pagamento pelos ndices do contrato. Na hiptese de
atraso superior a 30 (trinta), incidiro tambm juros de
mora de 1%(um por cento) ao ms.
8.8. INDENIZAO Na hiptese do Locatrio devolver o imvel antes do
trmino do prazo contratual, este ficar sujeito ao
pagamento da multa a ser paga proporcionalmente, nos
termos do artigo 413 do Cdigo Civil, no seguinte valor:
i) devoluo do imvel ocorrida durante o 1
ano de locao, a multa equivaler a 12
vezes o valor do aluguel vigente
ii) devoluo do imvel ocorrida durante o 2
ano de locao, a multa equivaler a 8 vezes
o valor do aluguel vigente
iii) devoluo do imvel ocorrida durante o 3
iv) devoluo do imvel ocorrida durante o 4
v) devoluo do imvel ocorrida durante o 5
PAGAMENTO
Mensal.
8.10. GARANTIAS Fiana bancria

O Empreendimento Condomnio Logstico Global Jundia foi objeto de laudo de avaliao realizado
pela Jones Lang LaSalle, empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em
R$ 91.700.000,00 (noventa e um milhes e setecentos mil reais), com data base novembro de
2011. O Empreendimento Condomnio Logstico Global Jundia foi adquirido pelo Fundo em 25 de
novembro de 2011.
284

7. Botafogo Trade Center:

O Empreendimento Botafogo Trade Center encontra-se localizado na Avenida Professor lvaro
Rodrigues, 352, na quadra completada pelas ruas Paulino Fernandes, Voluntrios da Ptria e
Nelson Mandela, no bairro Botafogo, no Rio de Janeiro, RJ. Possui uma rea bruta locvel de
8.083m
2
(oito mil e oitenta e trs metros quadrados).
COMPLEMENT
O
- CIDADE Rio de
Janeiro
UF RJ CEP 22280-040
CARTRIO 3 Ofcio de Registro de Imveis do Rio de Janeiro - RJ
N MATRCULA 60151, 60152, 60153, 60154,
60155, 60156, 60157, 60158,
60159, 60160,060161, 60162

VALOR DO IMVEL: R$ 123.344.349,64
(cento e vinte e trs milhes e
trezentos e quarenta e quatro mil e
trezentos e quarenta e nove reais e
sessenta e quatro centavos)

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao de Escritura Pblica de Venda e Compra, firmada em 02 de julho de
2012, nas notas do 4 Ofcio de Justia de Niteri (Livro 1062, Fls. 113/118) o Fundo adquiriu o
Empreendimento de Botafogo Trade Center SPE LTDA e passou a ser o titular da propriedade
plena do Empreendimento Botafogo Trade Center.

285




7. SEGURO:
novembro de 2010, aditada em 02 de julho de 2012, com vigncia at 03 de novembro de
O valor em risco do Empreendimento Edifcio Botafogo Trade Center previsto na aplice de
R$ 28.290.500,00.

contratados para o Empreendimento Botafogo Trade Center so necessrios e suficientes para

8. LOCAO
8.2. LOCATRIOS Xerox Comrcio e Indstria, ECAD, Ericsson
Telecomunicaes, Axess do Brasil, GVT, NET Rio e MDL
Realty.

O Empreendimento Botafogo Trade Center foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Jones
Lang LaSalle, empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$
123.000.000,00 (cento e vinte e trs milhes de reais), com data base fevereiro de 2012. O
Empreendimento Athenas foi adquirido pelo Fundo em 02 de julho de 2012.

286

8. Buenos Aires Corporate

O Empreendimento Buenos Aires Corporate encontra-se situado na Rua Buenos Aires, 15, com
frente tambm para a Rua do Rosrio Centro Rio de Janeiro RJ. Possui uma rea bruta
locvel de 7.046,18 (sete mil e quarenta e seis vrgula dezoito metros quadrados).
COMPLEMENT
O
- CIDADE Rio de
Janeiro
UF RJ CEP 20070-021
CARTRIO 7 Oficio do Registro de Imveis da Cidade do Rio de Janeiro
N MATRCULA 44.814 Regime de Condomnio Lei 4.591/64

VALOR DO IMVEL: R$ 104.452.620,00
(cento e quatro milhes e quatrocentos
e cinquenta e dois mil e seiscentos e
vinte reais).

3. TTULO AQUISITIVO
Em razo da celebrao de Escritura Pblica de Venda e Compra, firmada em 12 de setembro
de 2012, nas notas do 4 Tabelio de Notas da Cidade de Niteri RJ (Livro 1069, Fls. 177/186)
o Fundo adquiriu o Empreendimento de e passou a ser o titular da propriedade plena do
Empreendimento Buenos Aires Corporate.



287


7. SEGURO:
novembro de 2010, aditada em 12 de setembro de 2012, com vigncia at 03 de novembro de
O valor em risco do Empreendimento Edifcio Buenos Aires Corporate previsto na aplice de
R$ 48.600.000,00.

contratados para o Empreendimento Buenos Aires Corporate so necessrios e suficientes para

8. LOCAO
8.2. LOCATRIOS Banco do Brasil, Braskem, CPM Braxis e Marte Engenharia

O Empreendimento Buenos Aires Corporate foi objeto de laudo de avaliao realizado pela Colliers
International, empresa independente especializada, a qual avaliou o referido imvel em R$
121.500.000,00 (cento e vinte e um milhes e quinhentos mil de reais), com data base agosto de
2012. O Empreendimento Buenos Aires Corporate foi adquirido pelo Fundo em 12 de setembro de
2012.

4.2. Despesas

4.2.1. Taxa de Administrao

O Administrador tem remunerao fixa e anual, de 1,25% ao ano sobre o valor de mercado da somatria das cotas
do Fundo desde o momento em que as cotas do Fundo passaram a ter o valor de mercado atribudo pela sua
negociao na BM&FBOVESPA.

288

Na taxa esto inclusas, alm da remunerao do Administrador, a remunerao dos seguintes prestadores de
servios do Fundo:

(i) Gestor;
(ii) Escriturador
(iii) Custodiante.

4.2.2. Despesas da Oferta

As despesas previstas no mbito da Oferta pblica das cotas da 4 emisso do Fundo so descritas na tabela abaixo,
conforme apresentado nos documentos da Oferta.

Custos de Distribuio

Valor (%) R$ / Cota
Comisso de estruturao, coordenao e
Colocao
11.021.940 1,500% 24,49
Taxa de Registro da Oferta na CVM 82.870 0,011% 0,18
Custos Iniciais com publicao dos documentos
do Fundo
400.000 0,054% 0,89
Custo de Liquidao no Sistema da
BMF&BOVESPA
257.179 0,035% 0,57
Outras Despesas* 729.543 0,099% 1,62
Total 12.491.532 1,700% 27,76**

4.2.3. Despesas Recorrentes

Estima-se em R$ 8.000/ ms as despesas recorrentes da 1, 2 e 3 emisso e em R$8.000 por ms a da 4 emisso
de cotas, todas associadas a: taxas de fiscalizao da CVM, taxa da BM&FBOVESPA, custo CETIP/SELIC, auditoria,
custos de publicaes, outros. Esses valores foram rateados entre as emisses com base no volume de recursos de
cada emisso.

4.2.3. Despesas Adicionais

Para o clculo dos fluxos foi adotada uma despesa adicional de 2,0% dos fluxos que visa refletir potenciais vacncias
dos Ativos Imobilirios (que no Fundo atualmente encontra-se em zero), custos associados a termos imveis vagos
(pagamento de condomnio, IPTU, custos de corretagem para locao) e inadimplncias (que no Fundo atualmente
encontra-se em zero).

Finalmente, foi considerada uma reteno no valor de 2,0% do fluxo para despesas extraordinrias do Fundo
(conforme previsto no seu Regulamento).
289
290

ANEXO I
FLUXO DE CAIXA E RETORNO ESPERADO PARA A 1, 2 e 3 EMISSO DO FUNDO

Cartei ra Atual Novo Ati vo
Val or do Imvel (563.476.671,00) (294.879.091,41)
- - - - 0
Custas (ITBI+RGI+Di l i gnci a) (6.144.237,60) (6.634.779,56)
- - - - 0
Val or Total de Aqui si o (569.620.908,60) (301.513.870,96)
- - - - (871.134.779,56)
nov/12 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/12 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/13 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/14 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/15 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/16 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
Fl uxo de Cai xa
Despesas
Adi ci onai s
Fundo de
Reserva
Taxa de
Admi ni strao
Recei tas de Locao
Recei ta Fi nancei ra
Outras
Despesas
Datas
291

jan/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/17 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/18 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/19 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/20 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
nov/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
dez/21 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jan/22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
fev/22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mar/22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
abr/22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
mai /22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jun/22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
jul /22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
ago/22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
set/22 5.071.809,72 2.211.593,19 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 5.706.734,54
out/22 699.611.399,61 305.069.765,89 22.667,75 (145.668,06) (145.668,06) (1.300.000,00) (8.000,00) 1.003.104.497,13
*no consi deramos nesse estudo ganhos aci ma da i nfl ao nos contratos de l ocao
TIR Ms 0,73%
TIR Ano 9,13%
292

ANEXO II
FLUXO DE CAIXA E RETORNO ESPERADO PARA A 4 EMISSO DO FUNDO

293

A
t
i
v
o

1
A
t
i
v
o

2
A
t
i
v
o

3
A
t
i
v
o

4
A
t
i
v
o

5
T
o
t
a
l
V
a
l
o
r

d
o

I
m
v
e
l

(
1
5
0
.
0
0
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
2
5
0
.
0
0
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
1
0
0
.
0
0
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
1
0
0
.
0
0
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
1
1
6
.
4
8
3
.
9
0
2
,
4
4
)
C
u
s
t
a
s

(
I
T
B
I

+

R
G
I
)

(
3
.
7
5
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
6
.
2
5
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
2
.
5
0
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
2
.
5
0
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
2
.
9
1
2
.
0
9
7
,
5
6
)
O
u
t
r
o
s

C
u
s
t
o
s

d
e

A
q
u
i
s
i
o

(
8
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
8
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
8
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
8
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
8
0
.
0
0
0
,
0
0
)
V
a
l
o
r

T
o
t
a
l

d
e

A
q
u
i
s
i
o

(
1
5
3
.
8
3
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
2
5
6
.
3
3
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
1
0
2
.
5
8
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
1
0
2
.
5
8
0
.
0
0
0
,
0
0
)

(
1
1
9
.
4
7
6
.
0
0
0
,
0
0
)

(
7
3
4
.
7
9
6
.
0
0
0
,
0
0
)
n
o
v
/
1
2
-

(
2
4
4
.
9
3
2
.
0
0
0
,
0
0
)

(
1
5
3
.
8
3
0
.
0
0
0
,
0
0
)

4
1
3
.
0
1
5
,
4
0

(
5
.
2
1
3
.
8
4
4
,
0
0
)

-

-

-

-

(
2
4
9
.
7
3
2
.
8
2
8
,
6
0
)

d
e
z
/
1
2
1
.
1
2
5
.
0
0
0
,
0
0

1
.
1
2
5
.
0
0
0
,
0
0

(
2
4
4
.
9
3
2
.
0
0
0
,
0
0
)

(
2
5
6
.
3
3
0
.
0
0
0
,
0
0
)

3
6
1
.
3
4
2
,
0
1

(
5
.
2
1
3
.
8
4
4
,
0
0
)

(
2
2
.
5
0
0
,
0
0
)

(
2
2
.
5
0
0
,
0
0
)

(
2
5
3
.
6
8
7
,
3
4
)

(
8
.
0
0
0
,
0
0
)

(
2
4
8
.
9
6
6
.
1
8
9
,
3
3
)

j
a
n
/
1
3
1
.
1
2
5
.
0
0
0
,
0
0

1
.
8
7
5
.
0
0
0
,
0
0

3
.
0
0
0
.
0
0
0
,
0
0

3
6
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295

ANEXO III
LAUDO DE AVALIAO LAVRADIO
1

1
Os laudos de avaliao dos edifcios Lavradio, Gomes Freire, Joaquim Floriano ,Athenas e PIB Sumar no fazem parte do
estudo de viabilidade por j terem sido apresentados no prospecto da 3 emisso.
296

CONSULTORIA, AVALIAO & PESQUISA
RELATRIO DE AVALIAO IMOBILIRIA
EDIFCIO RTS 2
Rio de Janeiro RJ
Rua do Lavradio, 132
ELABORADO PARA
KINEA INVESTIMENTOS LTDA
Setembro de 2010
297
Avaliao Imobiliria
Edifcio RTS 2 no Rio de Janeiro/RJ

NDICE
I RESUMO EXECUTIVO .................................................................................................................... 1
II INTRODUO ................................................................................................................................. 3
II.1 CONSIDERAES GERAIS ....................................................................................................... 3
II.2 OBJETIVO ................................................................................................................................... 3
II.3 METODOLOGIA .......................................................................................................................... 4
II.3.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado ............................................................ 4
II.3.2 Mtodo da Renda ................................................................................................................ 5
II.3.3 Mtodo Evolutivo ................................................................................................................. 5
II.3.4 Especificidades deste Relatrio .......................................................................................... 6
II.4 LIMITAES E PRESSUPOSIES .......................................................................................... 7
III CARACTERSTICAS DA REGIO ................................................................................................ 10
III.1 LOCALIZAO ..................................................................................................................... 10
III.2 ACESSOS ............................................................................................................................. 11
III.3 OCUPAOCIRCUNVIZINHA ............................................................................................. 11
III.4 TRANSPORTES .................................................................................................................... 12
III.5 INFRAESTRUTURA .............................................................................................................. 12
III.6 TERRENO ............................................................................................................................. 12
III.7 OEMPREENDIMENTO ......................................................................................................... 12
III.7.1 Composio ...................................................................................................................... 13
III.7.2 Acabamentos Internos ...................................................................................................... 18
III.7.3 Especificaes Tcnicas ................................................................................................... 22
III.8 REAS .................................................................................................................................. 23
III.9 OCUPAOATUAL DOS ESPAOS ................................................................................... 24
III.10 IDADE E ESTADODE CONSERVAO ............................................................................... 24
IV ASPECTOS LEGAIS ..................................................................................................................... 25
IV.1 PARMETROS URBANSTICOS .......................................................................................... 25
IV.2 MATRCULAS ....................................................................................................................... 26
IV.3 IPTU ...................................................................................................................................... 26
IV.4 CONTRATOS DE LOCAO ................................................................................................ 26
IV.5 CONTRATODE SECURITIZAO ....................................................................................... 27
IV.6 CONSIDERAES ESPECIAIS ........................................................................................... 27
V ANLISE DE MERCADO .............................................................................................................. 28
V.1 MERCADODE ESCRITRIOS DORIODE JANEIRO .............................................................. 28
V.2 ESTOQUE ................................................................................................................................. 29
V.3 OFERTA E DEMANDA .............................................................................................................. 29
V.4 PREOS PEDIDOS ................................................................................................................... 30
V.5 NOVOESTOQUE ...................................................................................................................... 30
V.6 TENDNCIAS DE MERCADO ................................................................................................... 31
298
Avaliao Imobiliria

VI AVALIAO .................................................................................................................................. 33
VI.1 INTRODUO ...................................................................................................................... 33
VI.1.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO VALOR DE LOCAO ........................................ 33
VI.1.2 MTODO DA RENDA ....................................................................................................... 37
VI.1.3 Com Possibilidade de Renovao .................................................................................... 37
Premissas ...................................................................................................................................... 37
Fluxo de Caixa ............................................................................................................................... 38
Anlise de Sensibilidade ................................................................................................................ 39
VI.1.4 Sem Possibilidade de Renovao ..................................................................................... 39
Premissas ...................................................................................................................................... 39
Fluxo de Caixa ............................................................................................................................... 40
VI.1.5 MTODO EVOLUTIVO ..................................................................................................... 42
VI.2 CONSOLIDAODE VALORES .......................................................................................... 45
VII ANLISE CRTICA DA PROPRIEDADE ....................................................................................... 46
VII.1 LOCALIZAO ..................................................................................................................... 46
VII.2 A PROPRIEDADE ................................................................................................................. 46
VII.3 POSIOPERANTE OMERCADO ...................................................................................... 46
VII.4 OPINIODE VALOR DATA BASE: 16 DE SETEMBRO DE 2010 ................................................ 47
VIII ENCERRAMENTO ........................................................................................................................ 48
IX APNDICE I DECLARAO DOS ELEMENTOS DE RESPONSABILIDADE .......................... 49
299
Avaliao Imobiliria

1
I RESUMO EXECUTIVO
ELEMENTOS DE IDENTIFICAO
Empresa avaliadora: Jones Lang LaSalle S.A.
Responsveis pela avaliao: Arq. Silvia Cristina Ogoshi (CREA 5060840669)
Arq. Feng Si Pung (CREA 5060889345/D)
Identificao do cliente: Kinea Investimentos Ltda.
Datas de referncia: Primeira emisso de laudo de avaliao: Junho de 2010
Data da avaliao atual: Setembro de 2010
Objeto: Edifcio Comercial RTS2
Localizao: Rua do Lavradio, 132 Centro, Rio de Janeiro/RJ
reas
Terreno (*):
Construda (**):
Locvel (**):
2.638 m
23.443 m
15.833 m
Metodologia: Comparativo Direto, Mtodo da Renda e Evolutivo
(*) Conforme guia do IPTU de 2010 fornecida em Junho de 2010
(**) Conforme Contrato de Locao fornecido em Junho de 2010
Obs: todas as justificativas referentes metodologia utilizada, valor atual e/ou estimado de rendimentos e encargos, taxas
de remunerao ou depreciao, entre outras se encontram detalhadas no relatrio, bem como todos os elementos de
responsabilidade citados no Anexo I da Instruo CVM n 472, de 31/10/2008.
300
Avaliao Imobiliria

2
OPINIO DE VALOR - Data base: 16 de Setembro de 2010
VALOR DE MERCADO DE LOCAO
(Base: Comparativo Direto)
R$1.360.000,00 /MS (UM MILHO TREZENTOS E SESSENTA
MIL REAIS MENSAIS)
VALOR DE MERCADO PARA VENDA
(Base: Mtodo da Renda)
R$147.500.000,00 (CENTO E QUARENTA E SETE MILHES E
QUINHETOS MIL REAIS)
VALOR DA PARCELA DE TERRENO
(Base: Mtodo Evolutivo)
R$59.900.000,00 (CINQUENTA E NOVE MILHES E
NOVECENTOS MIL REAIS)
Obs.1: O valor de venda considera o imvel como possuindo renda imediata de locao, desconsiderando as obrigaes
advindas do contrato de securitizao, conforme solicitado pelo cliente. Parte-se do princpio de que o fluxo de locao do
imvel ser distribudo ao seu proprietrio, sem restries.
Obs. 2: Este valor est baseado no fato de que no haja restries impeditivas comercializao da propriedade, ou seja, a
inexistncia de dvidas, matrculas sem contestaes judiciais, irregularidades construtivas ou tributrias, passivos
ambientais, entre outros.
Obs. 3: Presume-se que todas as informaes fornecidas pelo cliente esto corretas, mas no podemos garantir sua
preciso. No caso de falta de informaes precisas, estimativas sero assumidas e ns nos reservamos o direito de rever a
avaliao caso haja confirmao de erro na informao fornecida pelo cliente.
301
Avaliao Imobiliria

3
II INTRODUO
II.1 CONSIDERAES GERAIS
Conforme nossa proposta de prestao de servios tcnicos de consultoria imobiliria, a JONES LANG
LASALLE apresenta KINEA INVESTIMENTOS LTDA as concluses referentes ao Valor de Mercado para
Venda do edifcio RTS 2, localizado na Rua do Lavradio, 132, Centro, na cidade do Rio de Janeiro/RJ.
Esse trabalho foi realizado em conformidade com o Anexo I da Instruo CVM n 472, de 31 de
Outubro de 2008.
Conforme acordado com o cliente, o objetivo dessa avaliao e a sua atualizao o valor de venda
considerando a propriedade livre das obrigaes do termo de securitizao.
II.2 OBJETIVO
Este trabalho teve como objetivo atualizar o valor de mercado para venda do imvel, avaliado em
Junho de 2010. Tomou como base a vistoria realizada na poca, considerando que no houve
modificaes fsicas na propriedade, permanecendo inalterado o estado de conservao, o padro, etc,
sendo atualizadas as premissas de mercado.
Assume-se como conceito de Valor de Mercado a quantia mais provvel pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem numa data de referncia dentro das condies do
mercado vigente.
Todas as anlises foram baseadas em informaes atuais com relao oferta e demanda, as quais
so devidamente tratadas em bases estatsticas e em engenharia financeira especfica para o mercado
imobilirio.
302
Avaliao Imobiliria

4
II.3 METODOLOGIA
Para a avaliao do imvel em questo, a JONES LANG LASALLE utilizou todos os seguintes mtodos de
avaliao por entender que so os mais adequados de acordo com a sua tipologia de edificao,
localizao e finalidade:
Valor de Mercado para Locao - obtido atravs do Mtodo Comparativo Direto;
Valor de Mercado para Venda - obtido atravs do Mtodo da Renda, com base em Fluxo de
Caixa Descontado.
Valor da Participao de Terreno e Construo - obtido atravs do Mtodo Evolutivo.
Esse trabalho foi realizado em conformidade com as prescries da NBR -14.653 - Norma para
Avaliao de Bens da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), partes 1 (Procedimentos
Gerais), 2 (Imveis Urbanos) e 4 (Empreendimentos).
A escolha das metodologias considera que esse tipo de imvel voltado para renda, onde sua
aquisio, na maioria dos casos, feita por investidores institucionais, cuja finalidade a explorar da
renda. Aquisies para ocupao prpria menos frequente.
II.3.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico (homogeneizao) dos atributos
dos elementos comparveis constituintes da amostra, no qual admitida a priori a validade da
existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
Para isso so considerados fatores de localizao, padro construtivo, rea e estado de conservao,
entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada
abrangncia espacial e temporal.
Os valores de mercado so identificados considerando os imveis como disponveis no mercado
aberto. Esta anlise deve ser realizada de forma bastante crtica, tanto em termos de valores de venda,
303
Avaliao Imobiliria

5
quanto em termos de valores de locao, possibilitando o fornecimento de subsdios comerciais para a
contratante.
II.3.2 Mtodo da Renda
Para a avaliao da propriedade pelo Mtodo da Renda, a Jones Lang LaSalle utilizou o conceito de
Fluxo de Caixa Descontado. Esta metodologia utilizada na avaliao de empreendimentos de base
imobiliria, projetando-se a receita lquida a ser auferida pela propriedade para um horizonte que se
entenda o mais adequado.
Todas as premissas baseiam-se na anlise histrica e atual de desempenho do empreendimento,
sendo verificado o comportamento da receita lquida projetada pela viabilizao de cenrios distintos
(conservador, normal e otimista), alm da anlise de sensibilidade atravs de suposies de variao
quantitativa ou qualitativa das premissas.
Atravs deste mtodo ser determinado o valor do imvel sob a tica de investimento, tendo como
base a operao atual.
II.3.3 Mtodo Evolutivo
Identifica o valor patrimonial de um bem a partir do somatrio de seus componentes, ou seja, terreno,
benfeitorias depreciadas, eventuais equipamentos agregados ao imvel (elevadores, pontes rolantes) e
o fator de comercializao. Reproduzindo a expresso matemtica que traduz esse critrio, temos:
VI = (VT + VB) . FC
Onde, VI o valor do imvel
VT o valor do terreno
VB o valor das benfeitorias (incluindo equipamentos intrnsecos) depreciadas
FC o fator de comercializao
Nesse caso, o valor geralmente obtido por meio da conjugao de mtodos, presumindo-se o uso
dos mtodos Comparativo ou Involutivo para o terreno, e o mtodo Comparativo ou da
304
Avaliao Imobiliria

6
Quantificao do Custo para as benfeitorias e equipamentos sendo, nesse ltimo caso, considerado o
custo devidamente depreciado.
A simples soma dos valores bsicos do terreno (VT) e das benfeitorias (VB) expressa o Valor de
Reproduo (ou Reposio) das propriedades, oferecendo matria aproveitvel indiretamente para
efeitos contbeis (reavaliao) ou de seguro (valor mximo de seguro).
Considerando que o Centro do Rio de Janeiro, dispe de poucos terrenos em oferta para composio
dos elementos comparativos, o valor do terreno foi obtido atravs da deduo das benfeitorias
depreciadas.
II.3.4 Especificidades deste Relatrio
Com relao aos procedimentos para execuo deste trabalho, importante ressaltar o seguinte:
Em Junho de 2010 a Prospritas Investimentos S.A. contratou a Jones Lang LaSalle para a
determinao do valor de mercado para venda da propriedade. O presente relatrio refere-se
atualizao da avaliao realizada trs meses atrs com devida autorizao do ento contratante e
segue as seguintes etapas:
Informaes de mercado: Foram feitos contatos com todas as fontes de informao para
atualizao dos elementos comparativos utilizados na primeira avaliao de Junho de 2010,
alm da obteno de novas informaes.
Metodologia: Sobre as mesmas planilhas de clculo foram ponderadas as novas informaes,
tendo sido atualizado o mtodo comparativo de direto de dados de mercado para a
determinao do valor de locao e atualizao dos custos de reposio
Devemos mencionar que no realizamos nova visita ao imvel, o qual consideramos em igual estado
de conservao, no foram encaminhadas novas documentaes e portanto no foram re-analisadas,
assumindo que no houve alteraes em relao ltima avaliao. Dessa forma, a descrio de
localizao, caractersticas fsicas e situao documental tem como base a vistoria realizada em
Junho de 2010.
305
Avaliao Imobiliria

7
As informaes fornecidas para elaborao da presente avaliao foram validadas pela Kinea
Investimentos Ltda, sendo que qualquer impreciso no poder ser imputada Jones Lang LaSalle.
A Jones Lang LaSalle declara que no possuir conflito de interesse que diminua a independncia
necessria para o desempenho da presente avaliao
II.4 LIMITAES E PRESSUPOSIES
Trazemos sua ateno, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitaes e Suposies
acompanha nossos laudos:
1. No caso de avaliao do valor de mercado para locao, o valor informado considera vlida a
premissa de que todas as benfeitorias realizadas no imvel por parte da locatria ficam
definitivamente incorporadas ao imvel.
2. No caso de avaliao do valor de venda, o valor informado representa o valor mais provvel pelo
qual o ativo seria vendido, caso exposto ao mercado na data de avaliao, sob a melhor estratgia
de comercializao. No temos como prever alteraes sbitas no mercado e os valores deve ser
revistos sempre que as mesmas ocorrerem.
3. Presume-se bom ttulo de propriedade aquele sem nus. No foram realizadas averiguaes
profundas na documentao do imvel e a avaliao no tem a finalidade de confirmar ttulo de
propriedade.
4. Considera-se, para fins de avaliao, que o imvel no possui comprometimentos de nenhuma
natureza (tcnicos, documentais, licenas, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no
processo de comercializao. Reservamos o direito de rever a avaliao caso venha a ser
identificado algo que afete o potencial de venda do imvel.
5. Informaes de terceiros so colhidas com cuidado, mas no garantimos sua veracidade.
6. Presume-se que informaes fornecidas pelo cliente so corretas, mas no garantimos sua
veracidade. No foram tomadas medidas no imvel. Na falta de informaes exatas, so feitas
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Avaliao Imobiliria

8
estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliao caso haja comprovao de erro ou engano
na informao cedida pelo cliente.
7. No realizamos estudos de engenharia no solo, nas estruturas e nos equipamentos, que so
presumidas como boas, a no ser onde mencionado o contrrio.
8. Presume-se que a propriedade est com as devidas licenas e laudos para seu funcionamento.
9. No foram realizados estudos ambientais no solo e nos materiais de construo, para averiguar ou
no a presena de substncias prejudiciais sade, estrutura do imvel ou ao meio ambiente. A
JONES LANG LASALLE no possui know-how sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou
sade, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliao
caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imvel.
10. O relatrio dirigido ao cliente nomeado na capa, e a JONES LANG LASALLE no deve
responsabilidades a terceiros que assumam posies e decises com base neste trabalho. Este
relatrio no poder ser publicado em todo ou em parte.
11. Os avaliadores declaram no ter conhecimento de interesse presente ou futuro, prprio ou de
familiares, nos imveis sendo avaliados.
12. Tendncias positivas passadas do mercado no so indicativo de sucessos futuros. Projees so
opinies na data da avaliao, e a JONES LANG LASALLE no assume responsabilidade por
mudanas de comportamento do mercado.
13. Apesar de refletirmos nosso entendimento das condies dos ocupantes nas avaliaes, no
efetuamos pesquisa em relao situao financeira dos atuais ocupantes. Quando as
propriedades avaliadas envolvem atividades de locao, presumimos que os locatrios esto aptos
a cumprirem com as obrigaes financeiras em relao locao bem como que no existem
atrasos de pagamentos ou descumprimento contratual.
14. Informaes de planejamento urbano so obtidas, quando possvel, verbalmente atravs das
autoridades locais responsveis, porm quando houver necessidade de comprovao,
recomendamos que tal confirmao seja obtida atravs de advogados especializados,
notadamente:
307
Avaliao Imobiliria

9
(a) que a posio do imvel est devidamente descrita no relatrio;
(b) que a propriedade est livre de nus de qualquer natureza;
(c) que no existe qualquer outra questo regulamentar relevante.
Nossa avaliao elaborada tendo por base que o empreendimento (e qualquer trabalho em
andamento) est em conformidade com todas as leis e regulamentos aplicveis, seja de natureza
municipal, estadual ou federal ou outros regulamentos relevantes, normas relacionados ao corpo
de bombeiros, acessibilidade e uso por deficientes fsicos e medidas de controle de sade e
segurana nas reas de trabalho.
15. Nos casos em que existam obras em progresso ou recm concludas, normalmente no
consideramos os procedimentos em relao a encargos j realizados, mas ainda no apurados em
relao a obras concludas ou a empreiteiros, terceirizados e membros das equipes de obra e
projeto.
16. Devido natureza deste trabalho, o mesmo deve ser considerado como uma opinio de valor de
uso restrito, ou parecer tcnico.
308
KIN
III.1
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Avaliao Imobiliria

11
III.2 ACESSOS
A regio possui fcil acesso pelas avenidas Rio Branco, Presidente Antonio Carlos, Presidente Vargas,
Almirante Barroso entre outras. Est bastante prxima da Via Elevada Perimetral e de importantes
eixos de ligao como as avenidas Infante Henrique e General Justo, que proporcionam ligao a
diversos pontos da capital.
Como referncias, podemos mencionar as seguintes distncias aproximadas:
700 m da Avenida Rio Branco
380 m da Avenida Presidente Vargas
1 km da Avenida Infante Dom Henrique
1,7km do Aeroporto Santos Dumont
12 km do Aeroporto Internacional Antnio Carlos Jobim
III.3 OCUPAO CIRCUNVIZINHA
Trata-se de uma regio com ocupao mista, apresentando diversos casares revitalizados que
abrigam casas de show, teatros, espaos culturais, bares, champanherias, antiqurios, comrcio de
mbito local e prdios comerciais dotados geralmente de lojas no trreo, com idade aparente mdia de
25 anos, sendo em sua maioria ocupados por rgos institucionais, empresas estatais como a
Petrobrs, Vale e BNDES e rgos governamentais.
Muitos desses casares so tombados pelo patrimnio histrico.
O quadriltero formado pelas ruas Riachuelo, Lavradio, Carlos Gomes e Arcos da Lapa, concentra
diversos endereos de entretenimento, que vem impulsionando o processo de revitalizao da rea,
que tambm acompanhado pelas obras de retrofit nos edifcios de escritrios da regio central do Rio
de Janeiro.
310
Avaliao Imobiliria

12
III.4 TRANSPORTES
Considera-se a regio bem servida de transporte urbano. O sistema de metr est disponvel atravs
das estaes Carioca e Cinelndia, que fazem transferncia entre as Linhas 1 e 2, estando ambas a
cerca de 700 metros da propriedade. O transporte coletivo de nibus abrange diversas linhas
convencionais e especiais que trafegam pelas principais vias de acesso.
Podemos mencionar tambm como referncia de transporte na regio a estao de trem Central do
Brasil e o terminal de barcos e catamars da Praa XV de Novembro, ligando a regio aos diversos
bairros da cidade.
III.5 INFRAESTRUTURA
O local dotado de todos os melhoramentos bsicos, tais como: pavimentao (em asfalto) com
sistemas de guias e sarjetas, redes de gua e gs, captao de esgoto, energia eltrica e telefonia,
iluminao pblica, arborizao e servio de coleta de lixo.
III.6 TERRENO
O terreno do edifcio apresenta configurao regular e topografia plana, somando uma rea de
2.638,00 m. Tendo em vista a edificao existente sobre o terreno, consideramos irrelevante fazer
comentrios sobre as possibilidades de parcelamento ou reaproveitamento da rea.
III.7 O EMPREENDIMENTO
De acordo com vistoria realizada em Junho de 2010, foi constatado que o edifcio composto por 1
subsolo, pavimento de acesso, 2 garagens, 10 andares de escritrios e 1 andar de apoio. A fachada
composta de placas de vidros laminados e granito.
Na ocasio da vistoria, a construo exibia padro construtivo classificado como alto (Classe A), com
idade aparente de 6 anos e bom estado de conservao.
311
Avaliao Imobiliria

13
relevante mencionar que, de acordo com a matrcula n. 18696, encaminhada na ocasio da primeira
avaliao, existem alguns edifcios tombados anexos ao edifcio RTS 2. Estes devero ter preservadas
as caractersticas das fachadas, cobertura e volumetria, sendo de responsabilidade do locatrio a
manuteno dos mesmos. Os imveis localizados esquerda da entrada principal so ocupados pela
Caixa Econmica Federal, possuindo os mesmos acabamentos internos que o edifcio como um todo, e
os imveis localizados direita da entrada principal encontram-se vazios. No foram atribudos valores
especficos para essas construes.
Fachada do edifcio e anexo
III.7.1 Composio
Conforme constatado in loco, em junho de 2010, o Edifcio apresenta a seguinte distribuio:
Pavimento Situao
Subsolo Vagas de garagem e salas de apoio dos funcionrios do edifcio
Trreo Hall de acesso ao edifcio, agncia da Caixa Econmica Federal e vagas de garagem
Garagem 2 Vagas de garagem cobertas
Garagem 3 Vagas de garagem cobertas e descobertas e rea tcnica
1 ao 10 Pavimento rea de escritrios
Apoio 10
Pavimento
rea de escritrios e rea tcnica
Todos os andares de escritrios so dotados de copa e conjunto de sanitrios.
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14
Trreo
1 subsolo Garagem 2
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15
Garagem 3
1 pavimento
2 ao 7 pavimentos
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16
8 e 9 pavimentos
10 pavimento
Dependncias do 10 pavimento
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17
Fachada frontal
Fachadas dos edifcios tombados
316
KIN
III.7.2
Desc
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19
Trreo: Sala de protocolo
Piso Granito
Paredes Alvenaria com pintura e divisrias de
frmica
Teto Laje aparente com iluminao
fluorescente embutida
Trreo: Agncia Caixa Econmica Federal Trreo: Vagas de garagem
Piso Granito Piso Cimentado
Paredes Alvenaria com pintura Paredes -
Teto Forro de gesso e forro termoacstico
com iluminao embutida
Teto -
Subsolo: Vagas de garagem
Piso Cimentado
Paredes Alvenaria com pintura
fluorescente
G2: Vagas de garagem
Piso Cimentado
fluorescente
318
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21
Trreo ao 10 andar: Conjunto de sanitrios
Piso Cermico
Paredes Placas de frmica
Teto Forro de gesso com iluminao
embutida
Trreo ao 10 andar: Sanitrio para deficientes
Piso Cermico
embutida
Trreo ao 10 andar: Hall dos elevadores
Piso Granito
Teto Forro termoacstico com iluminao
embutida
Trreo ao 10 andar: Saguo
Piso Granito
Paredes Alvenaria com pintura e placas de
frmica
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III.7.3 Especificaes Tcnicas
gua
2 caixas dgua elevadas para consumo com capacidade de 22 m
cada
2 caixas dgua inferiores com capacidade para 47 m
3 caixas dgua suplementares de 3 mil litros cada
2 cisternas no subsolo com capacidade para 123 mil litros e 125 mil
litros respectivamente
Energia
Fornecimento da concessionria em Alta Tenso com
2 transformadores de energia
2 transformadores de 20 kVA por andar (1 ao 10 pavimento) para
rede estabilizada de computadores
Transformador de 4 kVA na cobertura (administrao)
Shafts em todos os andares: 2 para fan coils, 1 para telefonia e 3 para
instalaes especiais
Gerador
Gerador de energia com 280 kVA / 224 KW (regime prime) e 300 kVA
/ 240 KW (regime standard) que atende:
30% da iluminao em caso de emergncia
Mantm 2 elevadores ligados (em caso de incndio os
elevadores apenas descem)
Bombas de gua, recalque e incndio
No break de 2 kVA e estabilizador de 20 kVA
Preveno e Combate a
Incndio
Detectores de fumaa
Alarme de incndio
Extintores, hidrantes, sprinklers e iluminao de emergncia
2 caixas de escadas de concreto enclausuradas com antecmara e
portas corta-fogo
Circulao Vertical
6 elevadores com capacidade para 20 pessoas ou 1500 kg cada,
sendo 3 servindo andares pares e 3 servindo andares mpares
1 escada par circulao interna da loja
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Avaliao Imobiliria

23
Ar Condicionado
Ar condicionado central dimensionado para atender 3.000 pessoas
2 URLs Hitachi de 260 TR cada
8 tanques de termoacumulao de 40 TR cada
2 bombas de gua gelada primria
2 bombas de gua gelada secundria
310 fan coletes
11 fan coils
2 refrigeradores de gua Hitachi
Telecomunicaes Rede de dados e voz
Estacionamento
273 vagas originais (algumas vagas foram delimitadas
posteriormente, mas no temos informao certeira sobre a
quantidade)
P direito 2,40 a 2,50 metros
Canaletas de Piso
O edifcio no possui piso elevado e as canaletas de piso ficam sob o
piso de granito, no sendo totalmente acessveis, somente em alguns
trechos com pequenas caixas de inspeo
III.8 REAS
Para resumo das reas das unidades levamos em considerao tabela de reas encaminhada pela
Kinea Investimentos Ltda que se baseou nas informaes descritas no contrato de locao. Abaixo
apresentamos o respectivo quadro de reas:
Andar rea
Subsolo 74,25 m
Trreo 1.162,30 m
G2 52,65 m
G3 496,87 m
1 andar 1.441,39 m
2 andar 1.326,28 m
3 andar 1.326,28 m
4 andar 1.326,28 m
5 andar 1.326,28 m
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24
6 andar 1.326,28 m
7 andar 1.326,28 m
8 andar 1.326,28 m
9 andar 1.326,28 m
10 andar 1.326,28 m
Apoio do 10 andar 669,80 m
rea Privativa 15.833,78 m
rea Construda 23.442,89 m
No recebemos quadro de reas individual para os imveis tombados anexos propriedade e,
portanto, no tivemos como verificar se elas esto ou no computadas no quadro de reas enviado
pela Kinea Investimentos Ltda e descrito acima.
III.9 OCUPAO ATUAL DOS ESPAOS
O edifcio est locado para a Caixa Econmica Federal, que ocupa as lojas no trreo e parte do 1
pavimento, e sublocado para o TRT, que ocupa os pavimentos tipo
III.10 IDADE E ESTADO DE CONSERVAO
Constatamos durante a vistoria realizada em junho de 2010 que a construo exibia bom padro
construtivo, com idade aparente de 6 anos e bom estado de conservao.
Os edifcios tombados, anexos propriedade, tm idade real de 95 anos, exibiam padro construtivo
regular e bom estado de conservao.
323
Avaliao Imobiliria

25
IV ASPECTOS LEGAIS
IV.1 PARMETROS URBANSTICOS
De acordo com a legislao urbanstica vigente no Rio de Janeiro, o local de situao do imvel
classifica-se como rea Central.
Tal zoneamento enfatiza o uso comercial como o principal, estando adequada maior parte das
atividades de comercio e servios, o que demonstra que a atividade atual apropriada ao local.
Uma vez que o imvel encontra-se concludo, no faremos maiores comentrios a este respeito. Para
efeito desta avaliao estamos considerando a propriedade regularizada perante os rgos
competentes.
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Avaliao Imobiliria

26
IV.2 MATRCULAS
De acordo com a matrcula encaminhada em Junho de 2010, o imvel encontra-se inscrito no 2 Ofcio
de Registro de Imveis do Rio de Janeiro sob a matrcula nmero 18.696, com data de abertura de 4
de maio de 1993 e com ltima atualizao em 31 de julho de 2007, sendo de propriedade de RTS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
IV.3 IPTU
Tambm nos foi encaminhado em junho de 2010 cpias do Imposto Territorial Urbano IPTU,
referente ao ano de 2010, os quais apontam para as seguintes informaes:
# Inscrio Nome do Contribuinte
rea
Terreno
(m)
rea
Edificada
(m)
Frao
Ideal
Valor Venal IPTU a Pagar
3.056.176-5
RTS Agropecuria Adm. e
Part. Ltda
2.638 23.443 0,6548522 R$ 9.593.354 R$ 268.614
3.010.254-5
Part. Ltda
2.638 23443 0,2677643 R$ 3.922.653 R$ 109.834
3.056.175-7
Part. Ltda
2.638 23.443 0,0773835 R$ 63.484 R$ 2.267.282
Destacamos que as reas de terreno e edificada se repetiam em todas as guias enviadas, somente
mencionavam frao ideal diferente em cada uma delas. Uma vez que no existia identificao quanto
ao objeto de frao diferente, aconselhamos uma anlise mais detalhada dessa documentao.
IV.4 CONTRATOS DE LOCAO
O edifico inteiro encontra-se atualmente alugado para a Caixa Econmica Federal, que subloca os
andares tipo para o TRT. Apresentamos a seguir o resumo do Contrato de Locao cujo valor mdio
contratado de R$77,67/m:
Situao Locatrio
rea
privativa (m)
Aluguel Inicial Aluguel Atual
Incio
Contrato
Trmino
Contrato
Edifcio Inteiro
Caixa Econmica
Federal
15.833,78 m R$ 1.180.500,00 R$ 1.229.822,00 Jun/2009 Mai/2014
325
Avaliao Imobiliria

27
IV.5 CONTRATO DE SECURITIZAO
O contrato de locao do edifico RTS 2 est sob o Termo de Securitizao de Crditos Imobilirios
N. CRI 001/005.
IV.6 CONSIDERAES ESPECIAIS
Foram entregues para anlise, em junho de 2010, cpias das matrculas, contratos de locao, contrato
de Securitizao, cpia dos IPTUs e plantas dos edifcios em estudo.
Conforme acordado com o ento cliente, o objetivo dessa avaliao o valor de venda considerando a
propriedade livre das obrigaes do termo de securitizao.
Nossa anlise est baseada no fato de que no haja restries impeditivas comercializao da
propriedade, ou seja, a inexistncia de dvidas, matrculas sem contestaes judiciais, irregularidades
construtivas ou tributrias, passivos ambientais, entre outros.
326
Avaliao Imobiliria

28
V ANLISE DE MERCADO
V.1 MERCADO DE ESCRITRIOS DO RIO DE JANEIRO
O mercado de escritrio do Rio de Janeiro da ordem de 4,4 milhes de m, sendo caracterizado por
ser antigo e, consequentemente, possuir especificaes tcnicas obsoletas como ausncia de sistema
de ar condicionado central (ACC), p direito baixo, entre outros. Est distribudo em trs regies
principais, Centro, Orla e Barra. A regio Centro se divide em 7 sub-regies, sendo elas Cinelndia,
Presidente Vargas, Praa Mau, Castelo, Rio Branco, Cidade Nova e Microcentro, como pode ser
observado no mapa a seguir:
327
Avaliao Imobiliria

29
A regio Centro concentra o maior e mais antigo estoque de escritrios do Rio de Janeiro.
Segundo categorizao realizada pela JONES LANG LASALLE, o edifcio RTS 1 est inserido na sub-
regio do Microcentro e classificado em termos tcnicos com Classe A. Nos prximos captulos nos
concentraremos na anlise de desempenho do segmento de alto padro (A e AA) na regio Centro.
V.2 ESTOQUE
O estoque total de escritrios de alto padro na cidade do Rio de Janeiro de aproximadamente
1 milho de m, sendo 35% Classe AA e 65% Classe A. A regio Centro responde por 61% do estoque
de alto padro da cidade, sendo que 46% deste estoque concentram-se na sub-regio Microcentro.
O Microcentro abriga 3 edifcios classe AA e 10 edifcios classe A, somando um estoque total de
280 mil m.
V.3 OFERTA E DEMANDA
Desde 2006 o mercado de escritrios de alto padro no Rio de Janeiro vem registrando queda na taxa
de vacncia, com destaque para o ano de 2007, que apresentou a menor taxa j observada: 3,4%. O
ano seguinte manteve-se na mdia dos 3% e a tendncia de queda foi interrompida em 2009, quando o
ndice registrou ligeiro aumento em relao a 2008, devido entrega de novo estoque, encerrando
numa taxa de 4,8%. Em 2010 a taxa de vacncia ainda apresentou elevao alcanando 5,1%,
entretanto essa vacncia seria de aproximadamente 2% se considerarmos ocupados aqueles espaos
que j possuem contrato de locao, mas ainda desocupado.
A absoro lquida nesse perodo seguiu a mesma tendncia positiva, registrando bons nveis de
ocupao, com destaque para o ano de 2009, que registrou a maior absoro lquida j registrada no
Rio de Janeiro, alcanando 103 mil m. Grande parte dessa absoro foi resultante da ocupao de um
built-to-suit na regio Cidade Nova e tambm de um edifcio classe AA entregue na regio Microcentro.
328
Avaliao Imobiliria

30
A subregio Microcentro acompanhou o bom momento do mercado nos ltimos anos, e por ser uma
das regies preferida por muitas empresas, tem sido responsvel por uma poro significativa dos bons
resultados registrados no Centro, encerrando 2009 sem registro de espaos vagos (sendo que a
situao permanece inalterada at o 1 semestre de 2010) e com absoro lquida de 54 mil m, o que
corresponde a 63% da absoro de todo o mercado de alto padro na cidade.
Vale ressaltar que nos ltimos 2 anos foram entregues 6 novos edifcios classes AA e A na regio
Centro, que juntos somam aproximadamente 135 mil m, sendo que 4 deles foram imediatamente
ocupados, e os outros 2 encontram-se parcialmente ocupados ou em processo de negociao para
ocupao. Quatro desses novos empreendimentos no mercado so antigas construes que foram
retrofitadas.
V.4 PREOS PEDIDOS
Em 2009 os valores de locao do segmento de alto padro na cidade do Rio de Janeiro apresentaram
crescimento nominal da ordem de 22% em relao aos valores registrados em 2008. A maior
valorizao foi registrada no segmento de altssimo padro, classe AA, cuja valorizao frente a 2008
foi de 28%. Nesse primeiro semestre de 2010 houve um crescimento nominal de 3% no segmento de
alto padro (classe AA e A).
Os preos pedidos para o segmento de alto padro na cidade do Rio de Janeiro encerraram o primeiro
semestre de 2010 variando entre R$50 e R$140/m com mdia ponderada de R$93/m. Os valores
registrados para esse mesmo segmento na regio Centro encerraram o mesmo perodo variando entre
R$60 e R$140/m com mdia ponderada de R$99/m.
V.5 NOVO ESTOQUE
Para o ano de 2010 esperada a entrega de 110 mil m de edifcios de alto padro em toda a cidade
do Rio de Janeiro, sendo que desses, cerca de 20 mil m j foram entregues no 1 semestre de 2010.
329
Avaliao Imobiliria

31
Nos anos seguintes, 2011 e 2012, espera-se a concluso e entrega de mais 339 mil m de edifcios.
Deste novo estoque previsto, 54% ser Classe AA, e o restante Classe A.
A princpio, os novos empreendimentos previstos para serem entregues no sero concorrentes diretos
do edifcio RTS 1, uma vez que sero mais novos, apresentaro algumas especificaes tcnicas mais
modernas, p-direito mais alto, entre outros.
V.6 TENDNCIAS DE MERCADO
A regio Central do Rio de Janeiro, diferentemente do que acontece em So Paulo, o local preferido
pelas empresas de servios, bancos e do governo. Est localizada prxima ao aeroporto Santos
Dumont e facilmente acessada por diversas vias de ligao. Alm disso, apresenta boa infraestrutura
de transportes e servios e uma vasta atividade cultural.
Com a alta demanda e a baixa oferta de espaos disponveis aliada baixa disponibilidade de terrenos
para incorporao, existe atualmente um grande movimento por parte das construtoras a fim de
revitalizar o Centro, construindo novos edifcios comerciais e "retrofitando" vrios outros como forma de
amenizar a crescente demanda na regio. Um dos poucos terrenos ainda disponveis nos arredores
abrigar um novo projeto incorporado pela WTorre, no entanto, o mesmo j entrar no mercado
comprometido devido a um contrato de locao nos moldes de built-to-suit com a Petrobrs.
Levando-se em conta a baixa disponibilidade de espaos e a velocidade com que novos edifcios,
retrofitados ou recm construdos, so absorvidos na cidade, provvel que, mesmo com a entrega de
novos produtos, a demanda na regio continue aquecida nos prximos anos.
Com relao aos valores de venda, no final de 2009 e incio de 2010 foram registradas transaes
importantes na regio de edifcios retrofitados ou ainda em obras, a maioria j completamente locados.
A seguir, apresentamos informaes sobre transaes ocorridas na regio nos ltimos 6 meses:
330
Avaliao Imobiliria

32
Edifcio Localizao Regio Classe
rea til
(m)
Data
Valor
Transacionado
(R$)
Valor
Unit.
(R$/m)
Yield
(%)
Ouvidor 107
1
Rua do Ouvidor, 107 Microcentro A 6.040 Dez/09 40.000.000 6.622,52 11,7%
Ed. Unisys
2
Rua Teixeira de Freitas, 31 Orla A 7.410 Dez/09 31.300.000 4.224,02 13%
Castelo
3
Rua Nilo Peanha, 151 Microcentro A 15.300 Dez/09 126.900.000 8.294,12 10,9%
RB 115
4
Av. Rio Branco, 115 Rio Branco A 11.344 Jun/10 94.100.000 8.294,69 13%
(*)
(*) Locao a R$90/m
1
Edifcio 100% locado para Eletrobrs
2
Edifcio 100% locado para diversas empresas
3
Edifcio 100% locado para Petrobrs
4
Edifcio vago (retrofit)
331
Avaliao Imobiliria

33
VI AVALIAO
VI.1 INTRODUO
O valor das propriedades foi obtido atravs de nossas interpretaes, baseados na experincia de
mercado e tendncias da regio. Os mtodos utilizados foram:
[i] - comparativo de dados de mercado para aproximao do valor de locao do imvel;
[ii] - fluxo de caixa descontado para aproximao do valor de venda do imvel; e
[iii] - evolutivo para aproximao do valor referente s parcelas de construo e terreno do imvel.
No existem na regio elementos para uma anlise de comparativos diretos de terreno e uma anlise
pelo mtodo Involutivo demandaria protocolar pedido de diretrizes na prefeitura do Rio de Janeiro para
obter informaes bsicas como condies de aproveitamento do terreno e valor a ser pago de outorga
onerosa. Como o objetivo do trabalho aferir o valor de venda da propriedade em seu estado atual,
arbitrando porcentagens a serem aferidas para terreno e construo, optamos pelo mtodo Evolutivo
como ferramenta para arbitragem destes valores.
No tocante a comparativos diretos de venda, os elementos apresentados no item V. Anlise de
Mercado compreendem uma amostragem pequena, no sendo suficiente para uma anlise com
homogeneizao pelo mtodo comparativo direto e, portanto, servindo apenas como referncia para
balizamento de valores.
VI.1.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO VALOR DE LOCAO
Uma forma de aferir o valor de locao aplicvel ao imvel a comparao das caractersticas do
imvel com as unidades em oferta na regio. Estes elementos formam uma amostra mais homognea
em termos de padro construtivo, idade, localizao e preos pedidos. Foram analisados 7 elementos
comparveis propriedade em estudo.
332
KIN
Os ed
estac
camp
segui
N
1
2
3
4
5
6
7
8
N
1
2
3
4
5
6
7 C
8 C
1. E
EA INVESTI
difcios locali
cionamento.
po, para de
intes resultad
Edifcio
Eng Marcos H
Empresarial Q
Manhattan T
Manhattan T
Rio Branco
Rio Branco
C. Empr. Cidad
Candelria Cop
Edifcio
Eng Marcos H
Empresarial Q
Manhattan T
Manhattan T
Rio Branco
Rio Branco
C. Empr. Cidad
Candelria Cop
Eng. Marcos Ha
IMENTOS LT

izados na Re
Desta forma
pois analisa
dos:
o
Hazam
Quitanda
Tower
Tower
115
115
de Nova Av
prporate
o
rea
(m
Hazam 245
uitanda 158
Tower 202
Tower 225
115 553
115 1.66
de Nova 1.81
prporate 440
azam
TDA
egio Centro
a, descontam
ar comparati
Localiza
Praa Floria
Rua da Quita
Av. Rio Bran
Av. Rio Bran
Av. Rio Branc
Av. Rio Branc
v. P.Frontin x P
Rua Candel
a til
m)
Preo P
integra
5,00 19.110
8,00 13.000
2,00 24.846
5,00 27.000
3,00 51.429
61,40 143.97
7,00 129.00
0,00 44.000
2. Empresaria
o tm como c
mos o valor
ivamente as
o
ano, 19
anda, 59
nco, 89
nco, 89
co, 115
co, 115
res. Vargas
ria, 65
Pedido
l (R$)
Pre
Pedido
Vagas
0,00 19.11
0,00 13.00
6,00 24.84
0,00 27.00
9,00 51.42
76,92 143.9
00,00 127.2
0,00 43.60
al Quitanda
caracterstica
corresponde
s caracterst
Regio
Rio Branco
Microcentro
Rio Branco
Rio Branco
Rio Branco
Rio Branco
Microcentro
Microcentro
eo
o sem
s (R$)
Valor U
(R$/m
10,00 78,0
00,00 82,2
46,00 123,0
00,00 120,0
29,00 93,0
76,92 86,6
50,00 71,0
00,00 100,0
3 e 4. M
Edifcio
a a baixa disp
ente a elas,
ticas de cad
Classe
F
Con
B
B
A
A
A
A
A
A
Unit.
m)
Valor Un
sem Va
(R$/sqm
00 78,00
28 82,28
00 123,00
00 120,00
00 93,00
66 86,66
00 70,03
00 99,09
Manhattan Towe
Avalia
RTS 2 no Rio
ponibilidade
obtido por
da edifcio,
Fim da
nstruo
Dis
1985
2010
1992
1992 6 a
2010
2010 17
2009
1997
nit.
aga
m)
0 Transa
8 O
0 O
0 Transa
0 Transa
6 Transa
3 O
9 O
er 5 e 6. R
ao Imobiliria
de Janeiro/RJ
34
de vagas de
pesquisa de
obtendo os
sponibilidade
11 andar
2 andar
25 andar
andar - cj.601
21 andar
ao 19 andar
13 andar
17 andar
Tipo
o (Ago/2010)
Oferta
Oferta
o (Ago/2010)
o (Ago/2010)
o (Ago/2010)
Oferta
Oferta
Rio Branco 115
a
J
4
e
e
s
333
Avaliao Imobiliria

35
7. C. Empr. Cidade Nova
8. Candelria Corporate
O mapa abaixo posiciona geograficamente os elementos comparativos:
1
2
3 4
5
6
7
RTS2
334
Avaliao Imobiliria

36
N Edifcio
Fatores de Ajuste
Total
Fatores
Valor
Homog.
(R$/m)
Valor
Ajustado
(R$/m)
Oferta Localizao Padro
Idade/
Conserv.
1 Eng Marcos Hazam 1,00 0,90 1,00 1,05 0,94 73,48 73,48
2 Empresarial Quitanda 0,95 0,90 1,13 1,05 1,01 83,46 83,46
3 Manhattan Tower 0,95 0,80 1,00 1,17 0,89 109,74 109,74
4 Manhattan Tower 1,00 0,80 1,00 1,17 0,94 112,70
5 Rio Branco 115 1,00 0,80 0,94 1,05 0,79 73,55 73,55
6 Rio Branco 115 1,00 0,80 0,94 0,95 0,72 62,20 62,20
7 Rio Cidade Nova 0,95 1,20 0,94 0,95 1,02 71,63 71,63
Mdia = 84,87 80,90
Aplicando-se a mdia de R$80,90/m aos 15.833,78m de rea privativa do imvel e o valor de R$300
por vaga para cada uma de suas 273 vagas, obtivemos os seguintes resultados:
A Valor Total Descontando as Vagas
R$ 1.281.000,00
B Valor das Vagas
R$ 81.900,00
Valor Total de Locao (A + B)
R$ 1.362.900,00
Mdia por m adicionando as vagas R$ 86,08
-10% R$ 77,47
+10% R$ 94,68
A anlise considerando vagas de estacionamento resultou numa faixa de valores para a propriedade
entre R$77,47 e R$94,68/m, com mdia saneada de R$86,08/m.
Para efeito de clculo adotaremos o valor arredondado de R$86,00/m como base de valor para novos
contratos de locao. Aplicando-se esse resultado rea privativa do empreendimento de
15.833,78m, resultou no valor de locao total de R$1.360.000,00 por ms.
335
Avaliao Imobiliria

37
VI.1.2 MTODO DA RENDA
Adotamos como Valor de Venda para Investimento, aquele obtido atravs do Mtodo da Renda com
Base em Fluxo de Caixa Descontado por um perodo de 10 anos, simulado o desempenho do edifcio
[i] considerando uma possibilidade de renovao de 100% do contrato atual; [ii] sem possibilidade de
renovao do contrato atual.
VI.1.3 Com Possibilidade de Renovao
Consideramos a renovao do contrato com o atual inquilino por 5 anos, sendo que ao final do novo
contrato o imvel ir a mercado, mas com nova locao a nico ocupante.
Premissas
INVESTIMENTOS
Fundo de Reposio de Ativo 5% sobre custo de condomnio
RECEITAS
Contratos em Vigor
Locatrio Caixa Econmica Federal
Valor Total Mensal R$1.229.822,00
Valor Unitrio Mensal R$77,67/m
Incio Jun-2009
Trmino Mai-2014
Novos Contratos de Locao
Valor de Locao Unitrio R$86,00/m
Prazo de Contrato 5 anos
Revisional 3 anos
Crescimento Real 0%

Possibilidade de Renovao 100%

Inadimplncia 0% sobre receitas de locao
DESPESAS
IPTU (R$ 2,79) / m (de acordo com cpia do IPTU enviado)
Condomnio (R$ 17,80) / m (de acordo com mdia de mercado na regio)
Comisso de Locao Referente a 1 aluguel
Comisso de Venda 2,5%
336
Avaliao Imobiliria

38
Fluxo de Caixa
O fluxo de caixa foi realizado em base anual e projetado para um perodo de 10 anos. Apresentamos a
seguir os resultados resumidos:
2010 2011 2012 2013 2014
Receitas R$ R$ R$ R$ R$
Contratos em Vigor 4.919.288 14.757.864 15.944.812 16.340.461 4.085.115
Novos Contratos de Locao 0 0 0 0 12.255.346
Carncia 0 0 0 0 0
Inadimplncia 0 0 0 0 0
Total 4.919.288 14.757.864 15.944.812 16.340.461 16.340.461

Despesas
IPTU 0 0 0 0 0
Condomnio 0 0 0 0 0
Comisso de Locao 0 0 0 0 0
Total 0 0 0 0 0

Receita Lquida Operacional 4.919.288 14.757.864 15.944.812 16.340.461 16.340.461

Investimentos
Fundo de Reposio de Ativo -56.337 -169.010 -169.010 -169.010 -169.010
Total -56.337 -169.010 -169.010 -169.010 -169.010
Fluxo de Caixa 4.862.951 14.588.854 15.775.802 16.171.451 16.171.451
2015 2016 2017 2018 2019
Receitas R$ R$ R$ R$
Contratos em Vigor 0 0 0 0 0
Novos Contratos de Locao 16.340.461 16.340.461 16.340.461 16.340.461 12.255.346
Carncia 0 0 0 0 -2.723.410
Total 16.340.461 16.340.461 16.340.461 16.340.461 9.531.936

Despesas
IPTU 0 0 0 0 0
Condomnio 0 0 0 0 0
Comisso de Locao 0 0 0 0 -1.361.705
Total 0 0 0 0 -1.361.705


Investimentos
Total -169.010 -169.010 -169.010 -169.010 -169.010
Fluxo de Caixa 16.171.451 16.171.451 16.171.451 16.171.451 8.001.221
337
Avaliao Imobiliria

39
Com base nas premissas acima e, partindo-se de uma taxa de desconto da ordem de 11% ao ano e
terminal cap rate de 10% ao ano, obtivemos como resultado o valor para o empreendimento de
R$9.495/m privativo, totalizando R$150.300.000,00.
Anlise de Sensibilidade
Realizamos uma anlise de sensibilidade variando a Taxa de Desconto e Exit Cap Rate, duas das
premissas que mais influenciam nos resultados do fluxo de caixa, gerando os seguintes valores
unitrios de venda para o empreendimento:
Taxa de Desconto
E
x
i
t

C
a
p

R
a
t
e

9,0% 10,0% 11,0% 12,0% 13,0%
8,0% R$ 11.734 R$ 11.028 R$ 10.381 R$ 9.787 R$ 9.242
9,0% R$ 11.144 R$ 10.490 R$ 9.889 R$ 9.338 R$ 8.830
10,0% R$ 10.672 R$ 10.059 R$ 9.495 R$ 8.978 R$ 8.501
11,0% R$ 10.285 R$ 9.706 R$ 9.173 R$ 8.683 R$ 8.231
12,0% R$ 9.963 R$ 9.412 R$ 8.905 R$ 8.438 R$ 8.007
VI.1.4 Sem Possibilidade de Renovao
Consideramos que aps o encerramento do presente contrato de locao o imvel vai a mercado e
locado para um nico ocupante.
Premissas
INVESTIMENTOS
RECEITAS
Contratos em Vigor
Locatrio Caixa Econmica Federal
Valor Total Mensal R$1.229.822,00
Incio Jun-2009
Trmino Mai-2014
Valor de Locao Unitrio R$86,00
Revisional 3 anos
338
Avaliao Imobiliria

40
Crescimento Real 0%
Carncia 2 meses


Velocidade de Absoro 3 meses

DESPESAS
Comisso de Locao Referente a 1 aluguel mensal
Fluxo de Caixa
2010 2011 2012 2013 2014
Contrato em Vigor 4.919.288 14.757.864 15.944.812 16.340.461 4.085.115
Novos Contratos de
Locao
0 0 0 0 8.170.230
Vacncia 0 0 0 0 -2.723.410
Total 4.919.288 14.757.864 15.944.812 16.340.461 9.531.936

Despesas
IPTU 0 0 0 0 -132.580
Condomnio 0 0 0 0 0
Total 0 0 0 0 -1.494.285

Receita Lquida
Operacional
4.919.288 14.757.864 15.944.812 16.340.461 8.037.651

Investimentos
Fundo de Reposio de
Ativo
-56.368 -169.105 -169.105 -169.105 -169.105
Total -56.368 -169.105 -169.105 -169.105 -169.105
Fluxo de Caixa 4.862.920 14.588.759 15.775.707 16.171.356 7.868.546
339
Avaliao Imobiliria

41
2015 2016 2017 2018 2019
Contrato em Vigor 0 0 0 0 0
Novos Contratos de
Locao
16.340.461 16.340.461 16.340.461 16.340.461 12.255.346
Vacncia 0 0 0 0 -2.723.410
Total 16.340.461 16.340.461 16.340.461 16.340.461 9.531.936

Despesas
IPTU 0 0 0 0 0
Condomnio 0 0 0 0 0
Total 0 0 0 0 -1.361.705

Receita Lquida
Operacional
16.340.461 16.340.461 16.340.461 16.340.461 8.170.230

Investimentos
Fundo de Reposio de
Ativo
-169.105 -169.105 -169.105 -169.105 -169.105
Total -169.105 -169.105 -169.105 -169.105 -169.105
Fluxo de Caixa 16.171.356 16.171.356 16.171.356 16.171.356 8.001.126
Taxa de Desconto
E
x
i
t

c
a
p

r
a
t
e

9,0% 10,0% 11,0% 12,0% 13,0%
8,0% R$ 11.368 R$ 10.676 R$ 10.041 R$ 9.460 R$ 8.926
9,0% R$ 10.778 R$ 10.137 R$ 9.549 R$ 9.010 R$ 8.514
10,0% R$ 10.306 R$ 9.706 R$ 9.156 R$ 8.650 R$ 8.185
10.0% R$ 9.919 R$ 9.353 R$ 8.833 R$ 8.355 R$ 7.915
11.0% R$ 9.597 R$ 9.059 R$ 8.565 R$ 8.110 R$ 7.691
340
Avaliao Imobiliria

42
Uma vez que os dois cenrios acima (com possibilidade de renovao e sem possibilidade de
renovao) tm probabilidades iguais de ocorrerem, acreditamos que o valor de venda do
empreendimento deva estar entre os resultados das duas anlises, ou seja, entre R$150,3 milhes e
R$145,0 milhes, com mdia em R$147,65 milhes, ou R$9.325/m privativo.
Este valor est alinhado com prticas atuais de mercado, onde temos o edifcio RB 115 como
referncia de transao recente de edifcio Classe A retrofitado no centro do Rio de Janeiro. Neste
caso, o valor do imvel em anlise est num patamar superior, pois apesar da localizao em rua
secundria e de algumas de suas caractersticas fsicas, de acabamentos e especificaes tcnicas
serem mais simples do que o planejado no retrofit do RB 115 e outros projetos similares na regio,
trata-se de um edifcio novo que apresenta o diferencial de vagas de garagem, inexistente em muitos
edifcios da regio central do Rio de Janeiro.
VI.1.5 MTODO EVOLUTIVO
Este mtodo ilustra o valor em uso do imvel que resultado da soma do valor do terreno com o valor
das construes devidamente depreciadas em funo da idade e estado de conservao. O valor das
edificaes foi apurado atravs da anlise conjunta das informaes obtidas atravs de empresas de
construo e incorporao tradicionais no mercado de edifcios de escritrios e ndices unitrios da
construo civil.
O valor do terreno, neste caso, corresponde ao valor total do imvel obtido pelo mtodo do fluxo de
caixa descontado subtraindo despesa com comisso de vendas e impostos, construes (calculadas
abaixo) e retirando-se da equao o lucro esperado pelo incorporador para desenvolvimento de projeto
no local.
341
Avaliao Imobiliria

43
CUSTO DE CONSTRUO
I - CUSTO UNITRIO
Custo global/m (CUB/RJ - Maio/2010): R$ 1.208,18 => Rio de Janeiro/RJ
Custo Global/m (Transposio - Atualizado): 2.053,91
CUSTO DE CONSTRUO
Custos Adicionais (%)
Fundaes 2 % 41,08
Dificuldade de Obra 2 % 41,08
Acabamentos Especiais 2 % 41,08
Projeto 3 % R$ 61,62
Paisagismo 0 % -
Ar Condicionado 5 % 102,70
Instalaes Especiais 3 % 61,62
Elevador (MONTA CARGA) 0 % -
Total 349,16
Subtotal Custos Adicionais 2.403,07
Despesas Indiretas
Proporo 10,00 %
Despesas Indiretas 10 % 240,31
Subtotal 2.643,38
Taxa de Administrao (%) 5 % 132,17
Proporo 5,00 %
Valor 132,17
CUSTO UNITRIO BSICO R$ 2.621,94 /m
II - REAS, CUSTOS E DEPRECIAES - Edificaes

Descrio Quantitativo Uni. Peso UE IA VE
%
I/VU
EC
Fator
"k"
FD Valor Novo
Valor
Depreciado
Edifcio comercial 23.443,00 m 1,00
2.775,55
6 60 10% b 5,5% 0,945 65.067.121,90 61.468.910,06
Anexo - m 0,60
1.665,33
80 60 133% h 100% 0,000 0,00 0,00

rea Construda (m) 23.443,00 m
Custo de Reposio Novo (R$) R$ 65.067.121,90
Custo de Reposio Depreciado (R$) R$ 61.468.910,06

VALOR DAS EDIFICAES R$ 61.469.000,00
UE = Unidade Equivalente (R$) VE = Vida til Econmica K = Fator em Ross-Heidecke
IA = Idade Aparente (anos) EC = Estado Conservao FD = Fator de Depreciao
342
Avaliao Imobiliria

44
O valor das edificaes foi apurado atravs da anlise conjunta das informaes obtidas atravs de
empresas de construo e incorporao tradicionais e ndices unitrios da construo civil.
A anlise resultou no valor das construes de depreciadas de R$61.500.000,00, aps serem aplicadas
as devidas consideraes de depreciao, como estado de conservao e obsolescncia funcional.
Para verificar o valor de terreno aplicvel ao imvel, realizamos o seguinte clculo:
Valor de Mercado
- 20% Lucro do Incorporador
- 3% Comisso de Venda
- 6,73% Impostos
- Custo de Construo
Valor de Terreno
R$ 147.500.000,00
- R$ 29.500.000,00
- R$ 4.425.000,00
- R$ 9.962.750,00
- R$ 61.500.000,00
R$ 42.148.250,00
Assim, temos que o valor arredondado do terreno do imvel em anlise de R$ 42.150.000,00.
Somando-se este valor ao custo de construo, temos que o custo de capital terreno + construes
corresponde a:
Valor de Terreno
+ Custo de Construo
Valor Total
R$ 42.150.000,00 (41%)
+ R$ 61.500.000,00 (59%)
R$ 103.600.000,00 (100%)
Aplicando-se as porcentagens de terreno e construo sobre o valor de mercado do imvel, temos os
seguintes valores para as parcelas de terreno e construo para o imvel em anlise:
Valor de Mercado
x % Parcela de Terreno
Valor da Parcela de Terreno
R$ 147.500.000,00
x 41%
R$59.900.000,00
Valor de Mercado
x Parcela de Construo
Valor da Parcela de Construo
R$ 147.500.000,00
x 59%
R$ 87.600.000,00
343
Avaliao Imobiliria

45
VI.2 CONSOLIDAO DE VALORES
De acordo com as anlises acima mencionadas, os valores aplicveis ao imvel so os seguintes:
Metodologia Valor da Propriedade
Valor de Locao
(Base: Mtodo Comparativo)
R$1.360.000,00 mensais ou R$86,00/m /ms
Valor de Venda
(Base: Fluxo de Caixa)
Com possibilidade de renovao R$150.300.000,00 ou R$9.495/m privativo
Sem possibilidade de renovao R$145.000.000,00 ou R$9.156/m privativo
Valor das Parcelas de
Terreno e Construo
(Base: Evolutivo)
Parcela de Terreno (41%) R$59.900.000,00 ou R$22.707/m de terreno
Parcela de Construo (59%) R$87.600.000,00 ou R$5.533/m privativo
344
Avaliao Imobiliria

46
VII ANLISE CRTICA DA PROPRIEDADE
VII.1 LOCALIZAO
Embora esteja situado na regio central, a mais valorizada e procurada dentre todas as reas de
escritrios da cidade, o edifcio perde um pouco de visibilidade por estar fora do eixo formado pelo
corredor da Avenida Rio Branco e adjacncias. Porm, ainda assim a rea dispe de excelente
infraestrutura de comrcio, servios e transporte, estando prxima a estaes de metr, trens,
terminais de nibus e barcos.
VII.2 A PROPRIEDADE
O edifcio apresenta bom padro construtivo e os acabamentos internos e externos so de boa
qualidade, possuindo todas as especificaes para ser considerado um edifcio padro classe A em um
mercado com as caractersticas do Rio de Janeiro.
Externamente, a fachada apresenta elementos modernos com fechamento em vidro e concreto, e os
espaos internos utilizam materiais de mdio-alto padro, tanto nas reas comuns quanto nas
privativas. Possui boas instalaes de telecomunicao, segurana e combate a incndio, enquanto a
eficincia no transporte vertical (elevador) comprometida pelo grande nmero de usurios do edifcio.
O formato dos pavimentos-tipo, apesar de regular, tem reas de sanitrios distribudas pela laje, o que
compromete a flexibilidade do layout. Tambm vale ressaltar que, apesar de existirem canaletas de
piso, o revestimento de granito no permite fcil manuteno do cabeamento e distribuio eltrica. Um
diferencial do imvel importante de ser mencionado fato deste possuir vagas de garagem, o que no
comum em edifcios na regio central do Rio de Janeiro.
VII.3 POSIO PERANTE O MERCADO
A demanda para espaos de escritrios na regio central do Rio de Janeiro tem se mostrado aquecida
e constante nos ltimos anos, uma vez que edifcios com o mesmo padro da propriedade analisada
esto, em sua maioria, completamente ocupados.
345
Avaliao Imobiliria

47
Alm disso, a regio Centro a mais procurada e desejada por empresas para sediar seus escritrios,
uma vez que est em posio privilegiada, estando estrategicamente localizada prximo do aeroporto
Santos Dumont, importante via de ligao do eixo Rio-So Paulo, alm de possuir excelente
infraestrutura de transporte, servios e telecomunicaes.
VII.4 OPINIO DE VALOR Data base: 16 de Setembro de 2010
Aps todas as consideraes, somos da opinio que o valor aplicvel ao imvel em setembro de 2010
:
R$ 147.500.000,00
(CENTO E QUARENTA E SETE MILHES E QUINHENTOS MIL REAIS)
PARCELA DE TERRENO (41%)
R$ 59.900.000,00
(SESSENTA MILHES E QUINHENTOS MIL REAIS)
PARCELA DE CONSTRUO (59%)
R$ 87.600.000,00
(OITENTA E SETE MILHES E SEISCENTOS MIL REAIS)
Obs.1: O valor de venda considera o imvel como possuindo renda imediata de locao, desconsiderando as obrigaes
advindas do contrato de securitizao, conforme solicitado pelo cliente. Parte-se do princpio de que o fluxo de locao do
imvel ser distribudo ao seu proprietrio, sem restries.
346
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347
Avaliao Imobiliria

49
IX APNDICE I DECLARAO DOS ELEMENTOS DE
RESPONSABILIDADE
So Paulo, 16 de Setembro de 2010.
A JONES LANG LASALLE, pessoa jurdica de direito privado, com sede na capital do Estado de So
Paulo, na Av. Das Naes Unidas, 12.551, conj. 2305/06/07, neste ato, representada na forma de seu
estatuto social, declara para os devidos fins que a avaliao do edifcio de escritrios localizado Rua do
Lavradio, 132 Centro, Rio de Janeiro/RJ foi elaborada em consonncia com as exigncias da
Instruo da CVM n 472, de 31/10/2008.
Outrossim, declara que no possui relao de trabalho ou subordinao com qualquer empresa
controlada ou controladora do administrador do fundo imobilirio.
Por fim, a Jones Lang LaSalle informa que no detm cotas ou qualquer tipo de participao no fundo
de investimento imobilirio para o qual se refere o imvel objeto da avaliao.
Assinatura dos representantes legais
Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle
Fbio Camargo Maceira Agnaldo Rossi da Costa
RG n M 2.947.822 SSP/MG RG n 433.088 SSP/RO
CPF/MF n 796.682.806-06 CPF/MF n 457.682.932-72
348

LAUDO DE AVALIAO GOMES FREIRE

349

CONSULTORIA, AVALIAO & PESQUISA
EDIFCIO RTS 1
Rio de Janeiro RJ
Avenida Gomes Freire, 471
ELABORADO PARA
Setembro de 2010
350
Avaliao Imobiliria

NDICE
II INTRODUO ................................................................................................................................. 3
II.1 CONSIDERAES GERAIS ....................................................................................................... 3
II.2 OBJETIVO ................................................................................................................................... 3
II.3 METODOLOGIA .......................................................................................................................... 4
II.3.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado ............................................................ 4
II.3.2 Mtodo da Renda ................................................................................................................ 5
II.3.3 Mtodo Evolutivo ................................................................................................................. 5
II.3.4 Especificidades deste Relatrio .......................................................................................... 6
II.4 LIMITAES E PRESSUPOSIES .......................................................................................... 7
III CARACTERSTICAS DA REGIO ................................................................................................ 10
III.1 LOCALIZAO ..................................................................................................................... 10
III.2 ACESSOS ............................................................................................................................. 11
III.3 OCUPAOCIRCUNVIZINHA ............................................................................................. 11
III.4 TRANSPORTES .................................................................................................................... 12
III.5 INFRAESTRUTURA .............................................................................................................. 12
III.6 TERRENO ............................................................................................................................. 12
III.7 OEMPREENDIMENTO ......................................................................................................... 12
III.7.1 Composio ...................................................................................................................... 13
III.7.2 Acabamentos Internos ...................................................................................................... 16
III.7.3 Especificaes Tcnicas ................................................................................................... 18
III.8 REAS .................................................................................................................................. 19
III.9 OCUPAOATUAL DOS ESPAOS ................................................................................... 19
III.10 IDADE E ESTADODE CONSERVAO ............................................................................... 20
IV.1 PARMETROS URBANSTICOS .......................................................................................... 21
IV.2 MATRCULAS ....................................................................................................................... 22
IV.3 IPTU ...................................................................................................................................... 22
IV.4 CONTRATODE LOCAO .................................................................................................. 22
IV.5 CONSIDERAES ESPECIAIS ........................................................................................... 23
V ANLISE DE MERCADO .............................................................................................................. 24
V.1 MERCADODE ESCRITRIOS DORIODE JANEIRO .............................................................. 24
V.2 ESTOQUE ................................................................................................................................. 25
V.3 OFERTA E DEMANDA .............................................................................................................. 25
V.4 PREOS PEDIDOS ................................................................................................................... 26
V.5 NOVOESTOQUE ...................................................................................................................... 26
V.6 TENDNCIAS DE MERCADO ................................................................................................... 27
VI AVALIAO .................................................................................................................................. 29
351
Avaliao Imobiliria

VI.1 INTRODUO ...................................................................................................................... 29
VI.2 MTODOCOMPARATIVODIRETO VALORDE LOCAO .............................................. 29
VI.3 MTODODA RENDA ............................................................................................................ 32
VI.3.1 Com Possibilidade de Renovao .................................................................................... 33
Premissas ...................................................................................................................................... 33
Fluxo de Caixa ............................................................................................................................... 34
VI.3.2 Sem Possibilidade de Renovao ..................................................................................... 35
Premissas ...................................................................................................................................... 35
Fluxo de Caixa ............................................................................................................................... 36
VI.4 MTODOEVOLUTIVO ......................................................................................................... 38
VI.5 CONSOLIDAODE VALORES .......................................................................................... 40
VII.1 LOCALIZAO ..................................................................................................................... 41
VII.2 A PROPRIEDADE ................................................................................................................. 41
VII.3 POSIOPERANTE OMERCADO ...................................................................................... 41
VII.4 OPINIODE VALOR DATA BASE: 21 DE SETEMBRO 2010 ..................................................... 42
IX APNDICE I DECLARAO DOS ELEMENTOS DE RESPONSABILIDADE ........................... 44
352
Avaliao Imobiliria

1
I RESUMO EXECUTIVO
Empresa avaliadora: Jones Lang LaSalle S.A.
Arq. Feng Si Pung (CREA 5060889345/D)
Identificao do cliente: Kinea Investimentos Ltda.
Datas de referncia: Primeira emisso de laudo de avaliao: Junho de 2010
Data da atualizao: Setembro de 2010
Objeto: Edifcio Comercial RTS1
Localizao: Avenida Gomes Freire, 471 Centro, Rio de Janeiro/RJ
reas
Terreno (*):
Construda (**):
Locvel (**):
995,40 m
5.455 m
5.169 m
Metodologia: Comparativo Direto, Mtodo da Renda e Evolutivo
(*) Conforme guia do IPTU de 2010 fornecida em Junho de 2010
(**) Conforme Contrato de Locao fornecido em Junho de 2010
Obs: todas as justificativas referentes metodologia utilizada, valor atual e/ou estimado de rendimentos e encargos, taxas
de remunerao ou depreciao, entre outras se encontram detalhadas no relatrio, bem como todos os elementos de
responsabilidade citados no Anexo I da Instruo CVM n 472, de 31/10/2008.
353
Avaliao Imobiliria

2
OPINIO DE VALOR - Data base: 16 de Setembro de 2010
VALOR DE MERCADO DE LOCAO
(Base: Comparativo Direto)
R$336.000,00/ms (TREZENTOS E trinta e seis MIL REAIS
MENSAIS)
(Base: Mtodo da Renda)
R$34.500.000,00 (TRINTA E QUATRO MILHES E
QUINHENTOS MIL REAIS)
VALOR DA PARCELA DE TERRENO
(Base: Mtodo Evolutivo)
R$19.600.000,00 (DEZENOVE MILHES E SEICENTOS MIL
REAIS)
354
Avaliao Imobiliria

3
II INTRODUO
Conforme nossa proposta de prestao de servios tcnicos de consultoria imobiliria, a JONES LANG
LASALLE apresenta KINEA INVESTIMENTOS LTDA as concluses referentes atualizao do Valor de
Mercado para Venda do edifcio RTS 1, localizado na Avenida Gomes Freire, 471 no Centro, na cidade
do Rio de Janeiro/RJ.
Esse trabalho foi realizado em conformidade com o Anexo I da Instruo CVM n 472, de 31 de
Outubro de 2008.
II.2 OBJETIVO
Este trabalho teve como objetivo atualizar o valor de mercado para venda do imvel, avaliado em
Junho de 2010. Tomou como base a vistoria realizada na poca, considerando que no houve
modificaes fsicas na propriedade, permanecendo inalterado o estado de conservao, o padro, etc,
sendo atualizadas as premissas de mercado.
mercado vigente.
imobilirio.
355
Avaliao Imobiliria

4
II.3 METODOLOGIA
Para a avaliao do imvel em questo, a JONES LANG LASALLE utilizou todos os seguintes mtodos de
avaliao por entender que so os mais adequados de acordo com a sua tipologia de edificao,
localizao e finalidade:
Valor de Mercado para Locao - obtido atravs do Mtodo Comparativo Direto;
Valor de Mercado para Venda - obtido atravs do Mtodo da Renda, com base em Fluxo de
Caixa Descontado.
Valor da Participao de Terreno e Construo - obtido atravs do Mtodo Evolutivo.
Esse trabalho foi realizado em conformidade com as prescries da NBR -14.653 - Norma para
Avaliao de Bens da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), partes 1 (Procedimentos
Gerais), 2 (Imveis Urbanos) e 4 (Empreendimentos).
A escolha das metodologias considera que esse tipo de imvel voltado para renda, onde sua
aquisio, na maioria dos casos, feita por investidores institucionais, cuja finalidade a explorar da
renda. Aquisies para ocupao prpria menos frequente.
II.3.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
356
Avaliao Imobiliria

5
contratante.
II.3.2 Mtodo da Renda
Para a avaliao da propriedade pelo Mtodo da Renda, a Jones Lang LaSalle utilizou o conceito de
Fluxo de Caixa Descontado. Esta metodologia utilizada na avaliao de empreendimentos de base
imobiliria, projetando-se a receita lquida a ser auferida pela propriedade para um horizonte que se
entenda o mais adequado.
Atravs deste mtodo ser determinado o valor do imvel sob a tica de investimento, tendo como
base a operao atual.
II.3.3 Mtodo Evolutivo
Identifica o valor patrimonial de um bem a partir do somatrio de seus componentes, ou seja, terreno,
benfeitorias depreciadas, eventuais equipamentos agregados ao imvel (elevadores, pontes rolantes) e
o fator de comercializao. Reproduzindo a expresso matemtica que traduz esse critrio, temos:
VI = (VT + VB) . FC
Onde, VI o valor do imvel
VT o valor do terreno
VB o valor das benfeitorias (incluindo equipamentos intrnsecos) depreciadas
FC o fator de comercializao
Nesse caso, o valor geralmente obtido por meio da conjugao de mtodos, presumindo-se o uso
dos mtodos Comparativo ou Involutivo para o terreno, e o mtodo Comparativo ou da
357
Avaliao Imobiliria

6
Quantificao do Custo para as benfeitorias e equipamentos sendo, nesse ltimo caso, considerado o
custo devidamente depreciado.
Reproduo (ou Reposio) das propriedades, oferecendo matria aproveitvel indiretamente para
efeitos contbeis (reavaliao) ou de seguro (valor mximo de seguro).
Considerando que o Centro do Rio de Janeiro, dispe de poucos terrenos em oferta para composio
dos elementos comparativos, o valor do terreno poder ser obtido atravs da deduo das benfeitorias
depreciadas.
II.3.4 Especificidades deste Relatrio
Com relao aos procedimentos para execuo deste trabalho, importante ressaltar o seguinte:
Em Junho de 2010 a Prospritas Investimentos S.A. contratou a Jones Lang LaSalle para a
determinao do valor de mercado para venda da propriedade. O presente relatrio refere-se
atualizao da avaliao realizada trs meses atrs com devida autorizao do ento contratante e
segue as seguintes etapas:
Informaes de mercado: Foram feitos contatos com todas as fontes de informao para
atualizao dos elementos comparativos utilizados na primeira avaliao, alm da obteno de
novas informaes.
Metodologia: Sobre as mesmas planilhas de clculo foram ponderadas as novas informaes,
tendo sido atualizado o mtodo comparativo de direto de dados de mercado para a
determinao do valor de locao e atualizao dos custos de reposio.
Devemos mencionar que no realizamos nova visita ao imvel, o qual consideramos em igual estado
de conservao, no foram encaminhadas novas documentaes e portanto no foram re-analisadas,
assumindo que no houve alteraes em relao ltima avaliao. Dessa forma, a descrio de
localizao, caractersticas fsicas e situao documental tem como base a vistoria realizada em
Junho de 2010.
358
Avaliao Imobiliria

7
As informaes fornecidas para elaborao da presente avaliao foram validadas pela Kinea
Investimentos Ltda, sendo que qualquer impreciso no poder ser imputada Jones Lang LaSalle.
A Jones Lang LaSalle declara que no possuir conflito de interesse que diminua a independncia
necessria para o desempenho da presente avaliao
II.4 LIMITAES E PRESSUPOSIES
1. No caso de avaliao do valor de mercado para locao, o valor informado considera vlida a
2. No caso de avaliao do valor de venda, o valor informado representa o valor mais provvel pelo
de comercializao. No temos como prever alteraes sbitas no mercado e os valores deve ser
3. Presume-se bom ttulo de propriedade aquele sem nus. No foram realizadas averiguaes
propriedade.
4. Considera-se, para fins de avaliao, que o imvel no possui comprometimentos de nenhuma
5. Informaes de terceiros so colhidas com cuidado, mas no garantimos sua veracidade.
6. Presume-se que informaes fornecidas pelo cliente so corretas, mas no garantimos sua
359
Avaliao Imobiliria

8
na informao cedida pelo cliente.
7. No realizamos estudos de engenharia no solo, nas estruturas e nos equipamentos, que so
8. Presume-se que a propriedade est com as devidas licenas e laudos para seu funcionamento.
9. No foram realizados estudos ambientais no solo e nos materiais de construo, para averiguar ou
JONES LANG LASALLE no possui know-how sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou
sade, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliao
caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imvel.
10. O relatrio dirigido ao cliente nomeado na capa, e a JONES LANG LASALLE no deve
11. Os avaliadores declaram no ter conhecimento de interesse presente ou futuro, prprio ou de
12. Tendncias positivas passadas do mercado no so indicativo de sucessos futuros. Projees so
opinies na data da avaliao, e a JONES LANG LASALLE no assume responsabilidade por
13. Apesar de refletirmos nosso entendimento das condies dos ocupantes nas avaliaes, no
14. Informaes de planejamento urbano so obtidas, quando possvel, verbalmente atravs das
notadamente:
360
Avaliao Imobiliria

9
(a) que a posio do imvel est devidamente descrita no relatrio;
(b) que a propriedade est livre de nus de qualquer natureza;
(c) que no existe qualquer outra questo regulamentar relevante.
municipal, estadual ou federal ou outros regulamentos relevantes, normas relacionados ao corpo
de bombeiros, acessibilidade e uso por deficientes fsicos e medidas de controle de sade e
segurana nas reas de trabalho.
15. Nos casos em que existam obras em progresso ou recm concludas, normalmente no
consideramos os procedimentos em relao a encargos j realizados, mas ainda no apurados em
relao a obras concludas ou a empreiteiros, terceirizados e membros das equipes de obra e
projeto.
16. Devido natureza deste trabalho, o mesmo deve ser considerado como uma opinio de valor de
uso restrito, ou parecer tcnico.
361
KIN
III.1
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362
Avaliao Imobiliria

11
III.2 ACESSOS
A regio possui fcil acesso pelas avenidas Rio Branco, Presidente Antonio Carlos, Presidente Vargas
e Almirante Barroso, entre outras. Est bastante prxima da Via Elevada Perimetral e de importantes
eixos de ligao como as avenidas Infante Henrique e General Justo, que proporcionam ligao a
diversos pontos da capital.
Como referncias, podemos mencionar as seguintes distncias aproximadas:
700 m da Avenida Rio Branco;
380 m da Avenida Presidente Vargas;
1 km da Avenida Infante Dom Henrique;
1,7km do Aeroporto Santos Dumont;
12 km do Aeroporto Internacional Antnio Carlos Jobim.
III.3 OCUPAO CIRCUNVIZINHA
Trata-se de uma regio com ocupao mista, apresentando diversos casares revitalizados que
abrigam casas de show, teatros, espaos culturais, bares, champanherias, antiqurios, comrcio de
mbito local e prdios comerciais dotados geralmente de lojas no trreo, com idade aparente mdia de
25 anos, sendo em sua maioria ocupados por rgos institucionais, empresas estatais como a
Petrobrs, Vale e BNDES e rgos governamentais.
Muitos desses casares so tombados pelo patrimnio histrico.
O quadriltero formado pelas ruas Riachuelo, Lavradio, Carlos Gomes e Arcos da Lapa concentra
diversos endereos de entretenimento que vem impulsionando o processo de revitalizao da rea,
que tambm acompanhado pelas obras de retrofit nos edifcios de escritrios da regio central do Rio
de Janeiro.
363
Avaliao Imobiliria

12
III.4 TRANSPORTES
Considera-se a regio bem servida de transporte urbano. O sistema de metr est disponvel atravs
das estaes Carioca e Cinelndia, que fazem transferncia entre as Linhas 1 e 2, estando ambas a
cerca de 700 metros da propriedade. O transporte coletivo de nibus abrange diversas linhas
convencionais e especiais que trafegam pelas principais vias de acesso.
Podemos mencionar tambm como referncia de transporte na regio a estao de trem Central do
Brasil e o terminal de barcos e catamars da Praa XV de Novembro, ligando a regio aos diversos
bairros da cidade.
III.5 INFRAESTRUTURA
sistemas de guias e sarjetas, redes de gua e gs, captao de esgoto, energia eltrica e telefonia,
III.6 TERRENO
O terreno do edifcio apresenta configurao regular e topografia plana, somando uma rea de
995,40 m. Tendo em vista a edificao existente sobre o terreno, consideramos irrelevante fazer
comentrios sobre as possibilidades de parcelamento ou reaproveitamento da rea.
III.7 O EMPREENDIMENTO
O edifcio RTS 1 foi construdo no incio do sculo XX e por muitos anos abrigou a redao do Jornal
Correio da Manh. Foi edificado em estrutura de concreto armado com fechamento em alvenaria de
tijolo macio, com fachada revestida em granito e fechamento de caixilhos de ferro, sendo esta
tombada pelo Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional (IPHAN).
364
Avaliao Imobiliria

13
A fim de ser utilizado pelo TRT, o edifcio teve que passar por um processo de retrofit que incluiu, entre
outras intervenes, a recuperao da fachada original, a criao de um piso intermedirio entre o 1 e
o 2 pavimentos, abertura de novas caixas para instalao de elevadores, execuo de uma nova
escada de servio e adio de reas para a criao de um terrao lateral no 4 pavimento e um terrao
na parte dos fundos do 5 andar.
O processo de retrofit foi concludo em 2006, sendo o edifcio imediatamente ocupado pelo Banco do
Brasil e pelo TRT. Atualmente o edifcio composto por um andar trreo mais 5 pavimentos tipo.
Em Junho de 2010, A construo exibia padro construtivo classificado como alto (Classe A), com
idade aparente de 10 anos (devido ao retrofit) e bom estado geral de conservao.
Fachadas do edifcio
III.7.1 Composio
Conforme constatado in loco, em junho de 2010, o Edifcio apresenta a seguinte distribuio:
Pavimento Situao
Trreo Hall de acesso ao edifcio, agncia do Banco do Brasil e administrao
1 ao 6 Pavimento reas de escritrios
rea Tcnica Caixas dgua, condensadores de ar e bombas
Todos os pavimentos so dotados de copa e conjunto de sanitrios.
365
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368
Avaliao Imobiliria

17
1 andar: Agncia Banco do Brasil 1 ao 4 andar: Varas do TRT
Piso Cermica e granito Piso Granito
Paredes Alvenaria com pintura e pastilhas de
vidro
embutida
embutida
4 andar: Sala de TI
Piso Piso elevado adaptado
Paredes Alvenaria com pintura e placas de
frmica
4 andar: Sala de Audincia 5 andar: Central de Mandados
Piso Granito Piso Granito
Paredes Alvenaria com pintura Paredes Alvenaria com pintura
embutida
embutida
6 andar: Diviso de Sade 1 ao 6 andar: Copa
Piso Granito Piso Cermica
Paredes Alvenaria com pintura Paredes Frmica
embutida
369
Avaliao Imobiliria

18
Trreo ao 6 andar: Conjunto de sanitrios
Piso Cermica
Paredes Alvenaria com pintura e frmica
Teto
Forro de gesso com iluminao
embutida
1 ao 6 andar: Hall dos elevadores
Piso Granito
Paredes Alvenaria com pintura e frmica
Teto
Forro termoacstico com iluminao
embutida
III.7.3 Especificaes Tcnicas
Energia
2 cabines primrias de energia
2 subestaes de energia
Fornecimento da concessionria em Baixa Tenso com
trafo transformador de energia 220 v em 110 v
Gerador
Gerador de energia com 150 ou 141 kVA, tenso de 220 v e
freqncia de 60 Hz
Preveno e Combate a
Incndio
Detectores de fumaa
Alarme de incndio
Extintores, hidrantes, sprinklers e iluminao de emergncia
1 caixa de escada enclausurada com antecmara e portas corta-fogo
Circulao Vertical
4 elevadores com capacidade para 14 pessoas ou 1050 kg cada
1 escada de emergncia
370
Avaliao Imobiliria

19
Ar Condicionado
Ar condicionado central com 2 unidades condensadoras
2 fan coils com capacidade individual de 120 TR e 100 TR + 112 fan
coletes distribudos nos andares (mdia de 11 a 15 equipamentos por
andar)
2 splits independentes para a sala de TI
Segurana
Circuito fechado de TV e cmera nos elevadores
Central de alarme e vigilncia
P direito 2,50 a 2,60 metros
Canaletas de Piso
O edifcio no possui piso elevado e as canaletas de piso ficam sob o
piso de granito, no sendo totalmente acessveis, somente em alguns
trechos com pequenas caixas de inspeo
III.8 REAS
Para resumo das reas das unidades levamos em considerao tabela de reas enviada pela Kinea
Investimentos Ltda que se basearam nas informaes descritas no contrato de locao. Abaixo
apresentamos o respectivo quadro de reas:
Andar rea Privativa
1 andar 864,57 m
2 andar 847,00 m
3 andar 847,00 m
4 andar 847,00 m
5 andar 725, 99 m
6 andar 533,30 m
7 andar 504,10 m
rea Privativa 5.168,96 m
rea Construda 5.455,00 m
III.9 OCUPAO ATUAL DOS ESPAOS
O edifcio est locado para o Banco do Brasil, que ocupa a loja no trreo e o mezanino, e sublocado
para o TRT, que ocupa os pavimentos tipo.
371
Avaliao Imobiliria

20
III.10 IDADE E ESTADO DE CONSERVAO
Embora a construo seja datada de 1915 e, portanto, tem idade real de 95 anos, constatamos durante
a vistoria realizada em junho de 2010 que o imvel exibe bom padro construtivo e estado de
conservao devido ao retrofit e por isso consideramos sua idade aparente como 10 anos.
372
Avaliao Imobiliria

21
IV ASPECTOS LEGAIS
De acordo com a legislao urbanstica vigente no Rio de Janeiro, o local de situao do imvel
classifica-se como rea Central.
Tal zoneamento enfatiza o uso comercial como o principal, estando adequado maior parte das
atividades de comercio e servios, o que demonstra que a atividade atual apropriada ao local.
Uma vez que o imvel encontra-se concludo, no faremos maiores comentrios a este respeito. Para
efeito desta avaliao estamos considerando a propriedade regularizada perante os rgos
competentes.
373
Avaliao Imobiliria

22
IV.2 MATRCULAS
De acordo com a matrcula encaminhada em Junho de 2010, o edifcio est inscrito no 2 Ofcio de
Registro de Imveis do Rio de Janeiro sob a matrcula nmero 27.334, com data de abertura de 12 de
dezembro de 1979 e com ltima atualizao em 5 de maro de 2008, sendo de propriedade de RTS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
IV.3 IPTU
Tambm nos foi encaminhado em junho de 2010 cpia do Imposto Territorial Urbano IPTU, referente
ao ano de 2010, o qual aponta para as seguintes informaes:
# Inscrio Nome do Contribuinte
rea
Terreno
(m)
rea
Edificada
(m)
Frao Ideal IPTU a Pagar
0.507.109-7
Part. Ltda
1 5.455 1,00000 R$ 168.517.000
IV.4 CONTRATO DE LOCAO
O edifico inteiro encontra-se atualmente alugado para o Banco do Brasil, que subloca os andares tipo
para o TRT.
Apresentamos a seguir o resumo do Contrato de Locao cujo valor mdio contratado de
R$49,45/m:
Situao Locatrio
rea
privativa (m)
Aluguel Inicial Aluguel Atual
Incio
Contrato
Trmino
Contrato
Edifcio Inteiro Banco do Brasil 5.169 m R$ 200.000,00 R$ 255.591,00 Jul/2006 Jun/2011
De acordo com o Decreto Municipal 11.883/92 da cidade do Rio de Janeiro, publicado do Dirio Oficial
do municpio do Rio de Janeiro em 30 de dezembro de 1992, o edifcio objeto de preservao cultural
da cidade, sendo de responsabilidade do locatrio sua preservao e manuteno.
374
Avaliao Imobiliria

23
IV.5 CONSIDERAES ESPECIAIS
Foram entregues para anlise, em junho de 2010 cpias das matrculas, contratos de locao, cpia
dos IPTUs e plantas dos edifcios em estudo.
Nossa anlise est baseada no fato de que no haja restries impeditivas comercializao da
375
Avaliao Imobiliria

24
V ANLISE DE MERCADO
V.1 MERCADO DE ESCRITRIOS DO RIO DE JANEIRO
O mercado de escritrio do Rio de Janeiro da ordem de 4,4 milhes de m, sendo caracterizado por
ser antigo e, consequentemente, possuir especificaes tcnicas obsoletas como ausncia de sistema
de ar condicionado central (ACC), p direito baixo, entre outros. Est distribudo em trs regies
principais, Centro, Orla e Barra. A regio Centro se divide em 7 sub-regies, sendo elas Cinelndia,
Presidente Vargas, Praa Mau, Castelo, Rio Branco, Cidade Nova e Microcentro, como pode ser
observado no mapa a seguir:
376
Avaliao Imobiliria

25
A regio Centro concentra o maior e mais antigo estoque de escritrios do Rio de Janeiro.
Segundo categorizao realizada pela JONES LANG LASALLE, o edifcio RTS 1 est inserido na sub-
regio do Microcentro e classificado em termos tcnicos com Classe A. Nos prximos captulos nos
concentraremos na anlise de desempenho do segmento de alto padro (A e AA) na regio Centro.
V.2 ESTOQUE
O estoque total de escritrios de alto padro na cidade do Rio de Janeiro de aproximadamente
1 milho de m, sendo 35% Classe AA e 65% Classe A. A regio Centro responde por 61% do estoque
de alto padro da cidade, sendo que 46% deste estoque concentram-se na sub-regio Microcentro.
O Microcentro abriga 3 edifcios classe AA e 10 edifcios classe A, somando um estoque total de
280 mil m.
V.3 OFERTA E DEMANDA
Desde 2006 o mercado de escritrios de alto padro no Rio de Janeiro vem registrando queda na taxa
de vacncia, com destaque para o ano de 2007, que apresentou a menor taxa j observada: 3,4%. O
ano seguinte manteve-se na mdia dos 3% e a tendncia de queda foi interrompida em 2009, quando o
ndice registrou ligeiro aumento em relao a 2008, devido entrega de novo estoque, encerrando
numa taxa de 4,8%. Em 2010 a taxa de vacncia ainda apresentou elevao alcanando 5,1%,
entretanto essa vacncia seria de aproximadamente 2% se considerarmos ocupados aqueles espaos
que j possuem contrato de locao, mas ainda desocupado.
A absoro lquida nesse perodo seguiu a mesma tendncia positiva, registrando bons nveis de
ocupao, com destaque para o ano de 2009, que registrou a maior absoro lquida j registrada no
Rio de Janeiro, alcanando 103 mil m. Grande parte dessa absoro foi resultante da ocupao de um
built-to-suit na regio Cidade Nova e tambm de um edifcio classe AA entregue na regio Microcentro.
377
Avaliao Imobiliria

26
A subregio Microcentro acompanhou o bom momento do mercado nos ltimos anos, e por ser uma
das regies preferida por muitas empresas, tem sido responsvel por uma poro significativa dos bons
resultados registrados no Centro, encerrando 2009 sem registro de espaos vagos (sendo que a
situao permanece inalterada at o 1 semestre de 2010) e com absoro lquida de 54 mil m, o que
corresponde a 63% da absoro de todo o mercado de alto padro na cidade.
Vale ressaltar que nos ltimos 2 anos foram entregues 6 novos edifcios classes AA e A na regio
Centro, que juntos somam aproximadamente 135 mil m, sendo que 4 deles foram imediatamente
ocupados, e os outros 2 encontram-se parcialmente ocupados ou em processo de negociao para
ocupao. Quatro desses novos empreendimentos no mercado so antigas construes que foram
retrofitadas.
V.4 PREOS PEDIDOS
Em 2009 os valores de locao do segmento de alto padro na cidade do Rio de Janeiro apresentaram
crescimento nominal da ordem de 22% em relao aos valores registrados em 2008. A maior
valorizao foi registrada no segmento de altssimo padro, classe AA, cuja valorizao frente a 2008
foi de 28%. Nesse primeiro semestre de 2010 houve um crescimento nominal de 3% no segmento de
alto padro (classe AA e A).
Os preos pedidos para o segmento de alto padro na cidade do Rio de Janeiro encerraram o primeiro
semestre de 2010 variando entre R$50 e R$140/m com mdia ponderada de R$93/m. Os valores
registrados para esse mesmo segmento na regio Centro encerraram o mesmo perodo variando entre
R$60 e R$140/m com mdia ponderada de R$99/m.
V.5 NOVO ESTOQUE
Para o ano de 2010 esperada a entrega de 110 mil m de edifcios de alto padro em toda a cidade
do Rio de Janeiro, sendo que desses, cerca de 20 mil m j foram entregues no 1 semestre de 2010.
378
Avaliao Imobiliria

27
Nos anos seguintes, 2011 e 2012, espera-se a concluso e entrega de mais 339 mil m de edifcios.
Deste novo estoque previsto, 54% ser Classe AA, e o restante Classe A.
A princpio, os novos empreendimentos previstos para serem entregues no sero concorrentes diretos
do edifcio RTS 1, uma vez que sero mais novos, apresentaro algumas especificaes tcnicas mais
modernas, p-direito mais alto, entre outros.
V.6 TENDNCIAS DE MERCADO
A regio Central do Rio de Janeiro, diferentemente do que acontece em So Paulo, o local preferido
pelas empresas de servios, bancos e do governo. Est localizada prxima ao aeroporto Santos
Dumont e facilmente acessada por diversas vias de ligao. Alm disso, apresenta boa infraestrutura
de transportes e servios e uma vasta atividade cultural.
Com a alta demanda e a baixa oferta de espaos disponveis aliada baixa disponibilidade de terrenos
para incorporao, existe atualmente um grande movimento por parte das construtoras a fim de
revitalizar o Centro, construindo novos edifcios comerciais e "retrofitando" vrios outros como forma de
atender a crescente demanda na regio. Um dos poucos terrenos ainda disponveis nos arredores
abrigar um novo projeto incorporado pela WTorre, no entanto, o mesmo j entrar no mercado
comprometido devido a um contrato de locao nos moldes de built-to-suit com a Petrobrs.
Com relao aos valores de venda, no final de 2009 e incio de 2010 foram registradas transaes
importantes na regio de edifcios retrofitados ou ainda em obras, a maioria j completamente locados.
A seguir, apresentamos informaes sobre transaes ocorridas na regio nos ltimos 6 meses:
379
Avaliao Imobiliria

28
Edifcio Localizao Regio Classe
rea til
(m)
Data
Valor
Transacionado
(R$)
Valor
Unit.
(R$/m)
Yield
(%)
Ouvidor 107
1
Rua do Ouvidor, 107 Microcentro A 6.040 Dez/09 40.000.000 6.622,52 11,7%
Ed. Unisys
2
Rua Teixeira de Freitas, 31 Orla A 7.410 Dez/09 31.300.000 4.224,02 13%
Castelo
3
Rua Nilo Peanha, 151 Microcentro A 15.300 Dez/09 126.900.000 8.294,12 10,9%
RB 115
4
Av. Rio Branco, 115 Rio Branco A 11.344 Jun/10 94.100.000 8.294,69 13%
(*)
(*) Locao a R$90/m
1
Edifcio 100% locado para Eletrobrs
2
Edifcio 100% locado para diversas empresas
3
Edifcio 100% locado para Petrobrs
4
Edifcio vago (retrofit)
380
Avaliao Imobiliria

29
VI AVALIAO
VI.1 INTRODUO
O valor das propriedades foi obtido atravs de nossas interpretaes, baseados na experincia de
[i] - comparativo de dados de mercado para aproximao do valor de locao do imvel;
[ii] - fluxo de caixa descontado para aproximao do valor de venda do imvel; e
[iii] - evolutivo para aproximao do valor referente s parcelas de construo e terreno do imvel.
No existem na regio elementos para uma anlise de comparativos diretos de terreno e uma anlise
pelo mtodo Involutivo demandaria protocolar pedido de diretrizes na prefeitura do Rio de Janeiro para
obter informaes bsicas como condies de aproveitamento do terreno e valor a ser pago de outorga
onerosa. Como o objetivo do trabalho aferir o valor de venda da propriedade em seu estado atual,
arbitrando porcentagens a serem aferidas para terreno e construo, optamos pelo mtodo Evolutivo
como ferramenta para atribuio destes valores.
No tocante a comparativos diretos de venda, os elementos apresentados no item V. Anlise de
Mercado compreendem uma amostragem pequena, no sendo suficiente para uma anlise com
homogeneizao pelo mtodo comparativo direto e, portanto, servindo apenas como referncia para
balizamento de valores.
VI.2 MTODO COMPARATIVO DIRETO VALOR DE LOCAO
Uma forma de aferir o valor de locao aplicvel ao imvel a comparao das caractersticas do
imvel com as unidades em oferta na regio. Estes elementos formam uma amostra mais homognea
em termos de padro construtivo, idade, localizao e preos pedidos. Foram analisados 7 elementos
comparveis propriedade em estudo.
381
KIN
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Desta forma
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,00 24.846
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5,20 190.883
1,40 143.976
7,00 129.000
2
o tm como c
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6,92 143.97
0,00 126.90
2. Empresarial
caracterstica
corresponde
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gio Clas
Branco B
ocentro B
Branco A
Branco A
Branco A
Branco A
ocentro A
o
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(R$)
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0,00 78,0
0,00 82,2
6,00 123,0
0,00 120,0
83,78 86,1
76,92 86,6
00,00 71,0
Quitanda
Edifcio
a a baixa disp
ente a elas,
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Fim d
Constru
1985
2010
1992
1992
2010
2010
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Valor
Unitr
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(R$/m
00 78,00
28 82,28
00 123,0
00 120,0
7 86,17
66 86,66
00 69,84
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Avalia
RTS 1 no Rio
ponibilidade
obtido por
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30
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obtendo os
onibilidade
1 andar
2 andar
5 andar
ndar - cj.601
ao 16 andar
ao 19 andar
3 andar
Tipo
o (Ago/2010)
Oferta
Oferta
o (Ago/2010)
o (Ago/2010)
o (Ago/2010)
Oferta
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de Janeiro/RJ
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a
J
383
Avaliao Imobiliria

32
N Edifcio
Fatores de Ajuste
Totais
Fatores
Valor
Homog.
(R$/m)
Valor
Ajustado
(R$/m)
Oferta Localizao Padro
Idade/
Conserv.
1 Engenheiro Marcos Hazam 1,00 0,90 0,94 1,00 0,85 66,07 66,07
2 Francisco Serrador 0,95 0,90 1,07 1,00 0,91 75,04 75,04
3 Empresarial Quitanda 0,95 0,80 0,94 1,15 0,82 100,89
4 Manhattan Tower 1,00 0,80 0,94 1,15 0,86 103,61
5 Rio Branco 115 1,00 0,80 0,89 1,00 0,71 61,28 61,28
6 Ed. Unisys 1,00 0,80 0,89 1,00 0,71 61,62 61,62
7 Bozano Simonsen 0,95 1,20 0,89 0,91 0,92 63,46 63,46
Mdia = 76,00 65,49

Valor Homogeneizado
-30% R$ 53,20
+30% R$98,80

Valor Ajustado
-10% R$ 58,94
+10% R$ 72,04
A anlise resultou numa faixa de valores para a propriedade entre R$58,940 e R$72,04/m, com mdia
saneada de R$65,49/m. Para efeito de avaliao, utilizaremos a mdia arredondada de R$65,00/m.
Aplicando-se o resultado acima rea privativa do empreendimento de 5.169m, resulta no valor de
locao total para o edifcio de R$336.000,00 por ms.
VI.3 MTODO DA RENDA
Adotamos como Valor de Venda para Investimento, aquele obtido atravs do Mtodo da Renda com
Base em Fluxo de Caixa Descontado por um perodo de 10 anos, simulado o desempenho do edifcio
[i] considerando uma possibilidade de renovao de 100% do contrato atual; [ii] sem possibilidade de
renovao do contrato atual.
Apresentamos a seguir as principais premissas adotadas:
384
Avaliao Imobiliria

33
VI.3.1 Com Possibilidade de Renovao
Consideramos a renovao do contrato com o atual inquilino por 5 anos, sendo que ao final do novo
contrato o imvel ir a mercado, mas com nova locao a nico ocupante.
Premissas
INVESTIMENTOS
RECEITAS
Contratos em Vigor
Locatrio Banco do Brasil
Valor Total Mensal R$255.591,00
Incio Jul-2006
Trmino Jun-2011
Revisional 3 anos
Crescimento Real 0%



DESPESAS
Comisso de locao Referente a 1 aluguel
385
Avaliao Imobiliria

34
Fluxo de Caixa
2010 2011 2012 2013 2014
Contratos em Vigor 1.022.364 1.533.546 0 0 0
Novos Contratos de Locao 0 2.015.910 4.031.820 4.031.820 4.031.820
Carncia 0 0 0 0 0
Total 1.022.364 3.549.456 4.031.820 4.031.820 4.031.820

Despesas
IPTU 0 0 0 0 0
Condomnio 0 0 0 0 0
Comisso de Locao 0 0 0 0 0
Total 0 0 0 0 0


Investimentos
Total -18.391 -55.174 -55.174 -55.174 -55.174
Fluxo de Caixa 1.003.973 3.494.282 3.976.646 3.976.646 3.976.646
2015 2016 2017 2018 2019
Carncia 0 -671.970 0 0 0
Total 4.031.820 2.351.895 4.031.820 4.031.820 4.031.820

Despesas
IPTU 0 0 0 0 0
Condomnio 0 0 0 0 0
Comisso de Locao 0 -335.985 0 0 0
Total 0 -335.985 0 0 0


Investimentos
Total -55.174 -55.174 -55.174 -55.174 -55.174
Fluxo de Caixa 3.976.646 1.960.736 3.976.646 3.976.646 3.976.646
386
Avaliao Imobiliria

35
Taxa de Desconto
E
x
i
t

C
a
p

R
a
t
e

9,0% 10,0% 11,0% 12,0% 13,0%
8,0% R$ 8.773 R$ 8.238 R$ 7.748 R$ 7.299 R$ 6.886
9,0% R$ 8.327 R$ 7.831 R$ 7.376 R$ 6.959 R$ 6.575
10,0% R$ 7.970 R$ 7.505 R$ 7.078 R$ 6.687 R$ 6.326
11,0% R$ 7.678 R$ 7.239 R$ 6.835 R$ 6.464 R$ 6.122
12,0% R$ 7.435 R$ 7.016 R$ 6.632 R$ 6.278 R$ 5.952
VI.3.2 Sem Possibilidade de Renovao
Consideramos que aps o encerramento do presente contrato de locao o imvel vai a mercado e
locado para um nico ocupante.
Premissas
INVESTIMENTOS
RECEITAS
Contratos em Vigor
Locatrio Banco do Brasil
Valor Mensal R$255.591,00
Incio Jul-2006
Trmino Jun-2011
387
Avaliao Imobiliria

36
Revisional 3 anos
Crescimento Real 0%
Carncia 2 meses


Velocidade de Absoro 3 meses


DESPESAS
Comisso de Locao Referente a 1 aluguel mensal
Fluxo de Caixa
2010 2011 2012 2013 2014
Contratos em Vigor 1.022.364 1.533.546 0 0 0
Novos Contratos de Locao 0 1.679.925 4.031.820 4.031.820 4.031.820
Carncia 0 -671.970 0 0 0
Total 1.022.364 2.541.501 4.031.820 4.031.820 4.031.820

Despesas
IPTU 0 -50.555 0 0 0
Condomnio 0 0 0 0 0
Total 0 -335.985 0 0 0
0 -662.410 0 0 0
Receita Lquida Operacional
1.022.364 1.367.909 4.031.820 4.031.820 4.031.820
Investimentos
Fundo de Reposio de Ativo
Total -18.391 -55.174 -55.174 -55.174 -55.174
-18.391 -55.174 -55.174 -55.174 -55.174
Fluxo de Caixa 1.003.973 1.823.917 3.976.646 3.976.646 3.976.646
388
Avaliao Imobiliria

37
2015 2016 2017 2018 2019
Carncia 0 -671.970 0 0 0
Total 4.031.820 2.351.895 4.031.820 4.031.820 4.031.820

Despesas
IPTU 0 0 0 0 0
Foro 0 0 0 0 0
Condomnio 0 0 0 0 0
Total 0 -335.985 0 0 0


Investimentos
Total -55.174 -55.174 -55.174 -55.174 -55.174
Fluxo de Caixa 3.976.646 1.960.736 3.976.646 3.976.646 3.976.646
Taxa de Desconto
E
x
i
t

c
a
p

r
a
t
e

9,0% 10,0% 11,0% 12,0% 13,0%
8,0% R$ 8.606 R$ 8.069 R$ 7.577 R$ 7.126 R$ 6.712
9,0% R$ 8.160 R$ 7.661 R$ 7.205 R$ 6.786 R$ 6.400
10,0% R$ 7.803 R$ 7.336 R$ 6.907 R$ 6.514 R$ 6.152
10.0% R$ 7.511 R$ 7.069 R$ 6.664 R$ 6.291 R$ 5.948
11.0% R$ 7.267 R$ 6.847 R$ 6.461 R$ 6.105 R$ 5.778
389
Avaliao Imobiliria

38
Uma vez que os dois cenrios acima (com possibilidade de renovao e sem possibilidade de
renovao) tm probabilidades iguais de ocorrerem, acreditamos que o valor de venda do
empreendimento deva estar entre os resultados das duas anlises, ou seja, entre R$36,6 milhes e
R$34,5 milhes, com mdia em R$35,55 milhes, ou R$ 6.388,00/m privativo.
VI.4 MTODO EVOLUTIVO
Este mtodo ilustra o valor em uso do imvel que resultado da soma do valor do terreno com o valor
das construes devidamente depreciadas em funo da idade e estado de conservao. O valor das
edificaes foi apurado atravs da anlise conjunta das informaes obtidas atravs de empresas de
construo e incorporao tradicionais no mercado de edifcios de escritrios e ndices unitrios da
construo civil.
O valor do terreno, neste caso, corresponde ao valor total do imvel obtido pelo mtodo do fluxo de
caixa descontado subtraindo despesas com comisso de vendas e impostos, construes (calculadas
abaixo) e retirando-se da equao o lucro esperado pelo incorporador para desenvolvimento de projeto
no local.
CUSTO DE CONSTRUO
I - CUSTO UNITRIO
Custo global/m (CUB/RJ - Ago/2010): R$ R$ 1.208,18 => Rio de Janeiro/RJ
Custo Global/m (Transposio - Atualizado): 1.616,87
Custos Adicionais (%)
Fundaes 2 % 33,83
Dificuldade de Obra 2 % 33,83
Acabamentos Especiais 2 % 33,83
Projeto 3 % R$ 50,74
Paisagismo 0 % -
Ar Condicionado 5 % 84,57
Instalaes Especiais 3 % 50,74
Elevador (MONTA CARGA) 0 % -
Total 287,55
Subtotal Custos Adicionais 1.979,00
390
Avaliao Imobiliria

39
Despesas Indiretas
Proporo 10,00 %
Despesas Indiretas 10 % 197,90
Subtotal 2.176,90
Taxa de Administrao (%) 5 % 108,84
Proporo 5,00 %
Valor 108,84
CUSTO UNITRIO BSICO R$ 2.285,74 /m

Descrio Quantitativo Uni. Peso UE IA
V
E
%
I/VU
EC
Fator
"k"
FD Valor Novo
Valor
Depreciado
Edifcio comercial 5.455,00 m 1,00 2.285,74 10 60 17% b 9,96% 0,90 12.468.731,77 11.226.845,99

rea Construda (m) 5.455,00 m
Custo de Reposio Novo (R$) R$ 12.468.731,77
Custo de Reposio Depreciado (R$) R$ 11.226.845,99

UE = Unidade Equivalente (R$) VE = Vida til Econmica K = Fator in Ross-Heidecke
IA = Idade Aparente (anos) EC = Estado Conservao FD = Fator de Depreciao
empresas de construo e incorporao tradicionais e ndices unitrios da construo civil.
A anlise resultou no valor das construes de depreciadas de R$11.200.000,00, aps serem aplicadas
as devidas consideraes de depreciao, como estado de conservao e obsolescncia funcional.
Para verificar o valor de terreno aplicvel ao imvel, realizamos o seguinte clculo:
Valor de Mercado
- 20% Lucro do Incorporador
- 3% Comisso de Venda
- 6,73% Impostos
- Custo de Construo
Valor de Terreno
R$ 35.550.000,00
- R$ 7.110.000,00
- R$ 1.066.500,00
- R$ 2.392.515,00
- R$ 11.200.000,00
R$ 13.780.985,00
391
Avaliao Imobiliria

40
Assim, temos que o valor arredondado do terreno do imvel em anlise de R$ 13.800.000,00.
Somando-se este valor ao custo de construo, temos que o custo de capital terreno + construes
corresponde a:
Valor de Terreno
+ Custo de Construo
Valor Total
R$ 13.800.000,00 (55%)
+ R$ 11.200.000,00 (45%)
R$ 25.000.000,00 (100%)
Aplicando-se as porcentagens de terreno e construo sobre o valor de mercado do imvel, temos os
seguintes valores para as parcelas de terreno e construo para o imvel em anlise:
Valor de Mercado
x % Parcela de Terreno
Valor da Parcela de Terreno
R$ 35.550.000,00
x 55%
R$ 19.600.000,00
Valor de Mercado
x Parcela de Construo
Valor da Parcela de Construo
R$ 35.550.000,00
x 45%
R$ 15.900.000,00
De acordo com as anlises acima mencionadas, os valores aplicveis ao imvel so os seguintes:
Metodologia Valor da Propriedade
Valor de Locao
(Base: Mtodo Comparativo)
R$336.000,00 mensais ou R$65,00/m /ms
Valor de Venda
(Base: Fluxo de Caixa)
Com possibilidade de renovao R$36.600.000,00 ou R$ 7.078/m privativo
Sem possibilidade de renovao R$34.500.000,00ou R$ 6.388/m privativo
Valor das Parcelas de
Terreno e Construo
(Base: Evolutivo)
Parcela de Terreno (55%) R$19.600.000,00 ou R$ 19.691/m de terreno
Parcela de Construo (45%) R$15.900.000,00 ou R$ 3.076/m privativo
392
Avaliao Imobiliria

41
VII.1 LOCALIZAO
Embora esteja situado na regio central, a mais valorizada e procurada dentre todas as reas de
escritrios da cidade, o edifcio perde um pouco de visibilidade por estar fora do permetro formado pelo
corredor da Avenida Rio Branco e adjacncias. Porm, ainda assim a rea dispe de excelente
infraestrutura de comrcio, servios e transporte, estando prxima a estaes de metr, trens,
terminais de nibus e barcos.
VII.2 A PROPRIEDADE
O edifcio apresenta bom padro construtivo e os acabamentos internos e externos so de qualidade
regular a boa, apresentando bom estado de conservao. Externamente, a fachada foi inteiramente
retrofitada e reproduz o acabamento original. Dentro dos parmetros de mercado do Rio de Janeiro,
considerado um edifcio padro classe A, mesmo no possuindo vagas de estacionamento.
Possui eficincia no transporte vertical (elevadores), boas instalaes de telecomunicao e segurana
e combate a incndio. O formato regular colabora para um bom aproveitamento da laje, mas o fato do
piso em todos os andares ser de granito dificulta o acesso s canaletas de piso e flexibilidade de
layout.
A demanda para espaos de escritrios na regio central do Rio de Janeiro tem se mostrado aquecida
e constante nos ltimos anos, uma vez que edifcios com o mesmo padro da propriedade analisada
esto, em sua maioria, completamente ocupados.
Alm disso, a regio Centro a mais procurada e desejada por empresas para sediar seus escritrios,
uma vez que est em posio privilegiada, estando estrategicamente localizada perto do aeroporto
393
Avaliao Imobiliria

42
Santos Dumont, importante via de ligao do eixo Rio-So Paulo, alm de possuir excelente
infraestrutura de transporte, servios e telecomunicaes.
Assim, entendemos que o imvel em anlise, apesar de ter acabamentos mais simples do que os
imveis que vem sendo retrofitados atualmente, possui boas condies de absoro no mercado, caso
se torne vago aps trmino do contrato de locao atual.
VII.4 OPINIO DE VALOR Data base: 21 de Setembro 2010
Aps todas as consideraes, somos da opinio que o valor aplicvel ao imvel em Setembro de 2010
:
R$ 34.500.000,00
(TRINTA E QUATRO MILHES E QUINHENTOS MIL REAIS)
PARCELA DE TERRENO (55%)
R$ 19.600.000,00
(DEZENOVE MILHES E SEICENTOS MIL REAIS)
PARCELA DE CONSTRUO (45%)
R$ 15.900.000,00
(QUINZE MILHES E NOVECENTOS MIL REAIS)
394
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Lang LaSalle
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A 5060889345
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de Janeiro/RJ
43
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JONES LANG
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J
3
O
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G
o
s
395
Avaliao Imobiliria

44
IX APNDICE I DECLARAO DOS ELEMENTOS DE
RESPONSABILIDADE
So Paulo, 16 de Setembro de 2010.
A JONES LANG LASALLE, pessoa jurdica de direito privado, com sede na capital do Estado de So
estatuto social, declara para os devidos fins que a avaliao do edifcio de escritrios localizado
Avenida Gomes Freire, 471 Centro, Rio de Janeiro/RJ, foi elaborada em consonncia com as
exigncias da Instruo da CVM n 472, de 31/10/2008.
Por fim, a Jones Lang LaSalle informa que no detm cotas ou qualquer tipo de participao no fundo
Fbio Camargo Maceira Agnaldo Rossi da Costa
RG n M 2.947.822 SSP/MG RG n 433.088 SSP/RO
CPF/MF n 796.682.806-06 CPF/MF n 457.682.932-72
396

LAUDO DE AVALIAO JOAQUIM FLORIANO

397

60N8ULT0R|A, AVAL|AA0 & PE80U|8A
RELAT0R|0 0E AVAL|AA0 |H0|L|AR|A

AN0ARE8 00 E0|F|6|0 J0A0U|H FL0R|AN0
3o Paulo/3P

Rua Joaquim Floriano, 913 - ltaim 8ibi

ELA0RA00 PARA

K|NEA REN0A |H0|L|AR|A FUN00 0E |NVE8T|HENT0 |H0|L|AR|0

0ezembro de 2010
398
K|NEA REN0A |H0|L|AR|A
FUN00 0E |NVE8T|HENT0 |H0|L|AR|0
Re|alr|o de Ava||aao lroo|||r|a
Andares do Joaqu|m F|or|ano 8o Pau|o | 8P

|N0|6E

| RE8UH0 EXE6UT|V0....................................................................................................................4
|| |NTR00UA0.................................................................................................................................5
ll.1 C0N3l0ERA0E3 0ERAl3....................................................................................................5
ll.2 08JETlv0................................................................................................................................5
ll.3 VET000L00lA.......................................................................................................................5
ll.3.1 Vlodo Corparal|vo 0|relo de 0ados de Vercado..............................................................
ll.3.2 Vlodo lrvo|ul|vo..................................................................................................................
ll.3.3 Vlodo de F|uxo de Ca|xa 0escorlado (FC0) .....................................................................Z
ll.1 LlVlTA0E3 E PRE33uP03l0E3.......................................................................................Z
||| 6ARA6TER|8T|6A8 0A REC|A0................................................................................................10
lll.1 L0CALlZAA0.......................................................................................................................10
lll.2 ACE3303...............................................................................................................................11
lll.3 0CuPAA0 ClRCuNvlZlNlA...............................................................................................11
lll.1 TRAN3P0RTE3.....................................................................................................................11
lll.5 lNFRAE3TRuTuRA ...............................................................................................................12
lll. TERREN0..............................................................................................................................12
lll.Z 0 EVPREEN0lVENT0..........................................................................................................12
lll.Z.1 Corpos|ao....................................................................................................................13
lll.Z.2 Acaoarerlos lrlerros....................................................................................................13
lll.Z.3 Espec|l|caoes Tcr|cas.................................................................................................1
lll.8 AREA3....................................................................................................................................1Z
lll.9 0CuPAA0 ATuAL 003 E3PA03.....................................................................................1Z
lll.10 l0A0E E E3TA00 0E C0N3ERvAA0................................................................................18
|V A8PE6T08 LECA|8.....................................................................................................................19
lv.1 PARVETR03 uR8ANl3TlC03...........................................................................................19
lv.2 VATRlCuLA3.........................................................................................................................20
lv.3 lPTu........................................................................................................................................20
lv.1 PLANTA3 ...............................................................................................................................21
lv.5 C0NTRAT03 0E L0CAA0 .................................................................................................21
lv. C0N3l0ERA0E3 E3PEClAl3.............................................................................................21
V ANAL|8E 0E HER6A00..............................................................................................................2
V| AVAL|AA0..................................................................................................................................29
vl.1 lNTR00uA0........................................................................................................................29
vl.2 VET000 C0VPARATlv0 0lRET0 - vAL0R 0E L0CAA0................................................29
vl.3 VET000 0A REN0A.............................................................................................................32
vl.3.1 Prer|ssas .......................................................................................................................32
vl.3.2 F|uxo de Ca|xa................................................................................................................33
vl.3.3 Ar||se de 3ers|o|||dade.................................................................................................35
399

vl.1 VET000 lNv0LuTlv0..........................................................................................................35
vl.5 C0N30Ll0AA0 0E vAL0RE3............................................................................................3Z
V|| ANAL|8E 6R|T|6A 0A PR0PR|E0A0E.......................................................................................38
vll.1 L0CALlZAA0.......................................................................................................................38
vll.2 A PR0PRlE0A0E...................................................................................................................38
vll.3 P03lA0 PERANTE 0 VERCA00.......................................................................................38
vll.1 0PlNlA0 0E vAL0R - 0ATA 8A3E: 0EZEV8R0 0E 2010 ...................................................39
V||| EN6ERRAHENT0.........................................................................................................................40

400

| RE8UH0 EXE6UT|V0
6ARA6TER|8T|6A8 CERA|8
T|po de lraoa|ro: Ava||aao lroo|||r|a
0ojelo: Ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro
Erdereo: Rua Joaqu|r F|or|aro, 913 - lla|r 8|o|, 3ao Pau|o/3P
F|ra||dade: 0elerr|raao de va|or de rercado para verda
RE8UH0 0E AREA8
Area do Terrero:
()
1.000,00 r
Area Corslruida:
()
5.212,09 r
Area Locve|:
()
2.Z28,3 r
() Corlorre projelo para corslruao do ed|lic|o e espe|ros de lPTu.
() Corlorre soralr|a das ralricu|as relererles aos corjurlos er ar||se.
0P|N|A0 0E VAL0R - 0ata base: 0ezembro de 2010
VAL0R 0E HER6A00 PARA VEN0A
(8ase: Vlodo da Rerda)
R$ 23.200.000,00 (V|NTE E TR8 H|Lh0E8 E 0UZENT08 H|L
REA|8}
VAL0R 00 TERREN0
(8ase: Vlodo lvo|ul|vo)
R$ 7.300.000,00 (8ETE H|Lh0E8 E TREZENT08 H|L REA|8}
0os. 1: Esles va|ores eslao oaseados ro lalo de que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da propr|edade, ou
seja, a |rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades corslrul|vas ou lr|oulr|as, pass|vos
aro|erla|s, erlre oulros.
0os. 2: Presure-se que lodas as |rlorraoes lorrec|das pe|o c||erle eslao correlas, ras rao poderos gararl|r sua
prec|sao. No caso de la|la de |rlorraoes prec|sas, esl|ral|vas serao assur|das e ros reservaros o d|re|lo de rever a
ava||aao caso raja corl|rraao de erro ra |rlorraao lorrec|da pe|o c||erle.
401

5

|| |NTR00UA0

||.1 60N8|0ERA0E8 CERA|8
Corlorre rossa proposla de preslaao de serv|os lcr|cos de corsu|lor|a |roo|||r|a, a Jores Larg
La3a||e apreserla a K|rea Rerda lroo|||r|a Furdo de lrvesl|rerlo lroo|||r|o as corc|usoes
relererles ao 'Va|or de Hercado para Venda" dos corjurlos 21, 22, 31, 11, 12, 51, Z1, 81, 82, 91 e 92
do ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro, |oca||zado ra Rua Joaqu|r F|or|aro, 913, ra c|dade de 3ao Pau|o/3P.
Todas as ar||ses lorar oaseadas er |rlorraoes alua|s cor re|aao a olerla e derarda, as qua|s
sao dev|darerle lraladas er oases eslalisl|cas e er ergerrar|a l|rarce|ra especil|ca para o rercado
|roo|||r|o.
Corlorre acordado cor o c||erle, o oojel|vo dessa ava||aao o va|or de verda cors|derardo a
propr|edade ||vre das oor|gaoes do lerro de secur|l|zaao.

||.2 0JET|V0
0 esludo leve coro oojel|vo apurar o va|or de mercado para venda do |rve|.
Assure-se coro corce|lo de va|or de Vercado a quarl|a ra|s provve| pe|a qua| se regoc|ar|a
vo|urlar|arerle e corsc|erlererle ur oer rura dala de relerrc|a derlro das cord|oes do
rercado v|gerle.

||.3 HET000L0C|A
Para a ava||aao da propr|edade a Jores Larg La3a||e ul|||zou os rlodos de ava||aao correc|dos
coro 'Corparal|vo de 0ados de Vercado, 'lrvo|ul|vo e 'F|uxo de Ca|xa 0escorlado (FC0).
0s lraoa|ros lorar paulados pe|as delerr|raoes da Assoc|aao 8ras||e|ra de Norras Tcr|cas -
402

A8NT e pe|as recorerdaoes do lrsl|lulo 8ras||e|ro de Ava||aoes e Peric|as de Ergerrar|a -
l8APE/3P.

||.3.1 Htodo 6omparat|vo 0|reto de 0ados de Hercado
lderl|l|ca o va|or de rercado do oer por re|o de lralarerlo lcr|co (rorogere|zaao) dos alr|oulos
dos e|ererlos corparve|s corsl|lu|rles da aroslra, ro qua| adr|l|da 'a pr|or| a va||dade da
ex|slrc|a de re|aoes l|xas erlre os alr|oulos especil|cos e os respecl|vos preos.
Para |sso sao cors|derados lalores de |oca||zaao, padrao corslrul|vo, rea e eslado de corservaao,
erlre oulros, que rel||lar er lerros re|al|vos o corporlarerlo do rercado cor delerr|rada
aorargrc|a espac|a| e lerpora|.
0s va|ores de rercado sao |derl|l|cados cors|derardo o |rve| coro d|sporive| ro rercado aoerlo.
Esla ar||se deve ser rea||zada de lorra oaslarle cril|ca, larlo er lerros de va|ores de verda, quarlo
er lerros de va|ores de |ocaao, poss|o|||lardo o lorrec|rerlo de suosid|os corerc|a|s para a
corlralarle.

||.3.2 Htodo |nvo|ut|vo
8aseado er rode|o de esludo de v|ao|||dade lcr|co-ecorr|ca para apropr|aao do va|or do lerrero,
a||cerado ro seu aprove|larerlo el|c|erle red|arle r|poll|co erpreerd|rerlo |roo|||r|o corpalive|
cor as caraclerisl|cas do |rve| e cor as cord|oes do rercado ro qua| se |rsere.
Esle rlodo adequado para a corpreersao do 'va|or polerc|a| para |rcorporaao de lerreros, a|r
de serv|r coro oase a corlerrc|a dos va|ores apurados alravs do rlodo corparal|vo, aux|||ardo ra
|derl|l|caao da poss|o|||dade de va|or|zaao |roo|||r|a lulura do |rve|, lalor |rporlarliss|ro ra
dec|sao por aqu|s|ao do |rve|.
403

Z
||.3.3 Htodo de F|uxo de 6a|xa 0escontado (F60}
0 Vlodo do F|uxo de Ca|xa 0escorlado (0|scourled Casr F|oW) ul|||zado ra ava||aao de
erpreerd|rerlos de oase |roo|||r|a, projelardo-se a rece|la |iqu|da a ser auler|da pe|a propr|edade
para ur ror|zorle que se erlerda o ra|s adequado.
Todas as prer|ssas oase|ar-se ra ar||se r|slr|ca e alua| de deserperro do erpreerd|rerlo,
serdo ver|l|cado o corporlarerlo da rece|la |iqu|da projelada pe|a v|ao|||zaao de cerr|os d|sl|rlos
(corservador, rorra| e ol|r|sla), a|r da ar||se de sers|o|||dade alravs de supos|oes de var|aao
quarl|lal|va ou qua||lal|va das prer|ssas.
Alravs desle rlodo ser delerr|rado o va|or do |rve| soo a l|ca de |rvesl|rerlo, lerdo coro
oase a operaao alua|.

||.4 L|H|TA0E8 E PRE88UP08|0E8
Trazeros a sua alerao, arlec|padarerle, que a segu|rle ||sla de L|r|laoes e 3upos|oes
acorparra rossos |audos:
1. No caso de ava||aao do va|or de rercado para |ocaao, o va|or |rlorrado cors|dera v||da a
prer|ssa de que lodas as oerle|lor|as rea||zadas ro |rve| por parle da |ocalr|a l|car
del|r|l|varerle |rcorporadas ao |rve|.
2. No caso de ava||aao do va|or de verda, o va|or |rlorrado represerla o va|or ra|s provve| pe|o
qua| o al|vo ser|a verd|do, caso exposlo ao rercado ra dala de ava||aao, soo a re|ror eslralg|a
de corerc|a||zaao. Nao leros coro prever a|leraoes suo|las ro rercado e os va|ores deve ser
rev|slos serpre que as resras ocorrerer.
3. Presure-se oor lilu|o de propr|edade aque|e ser rus. Nao lorar rea||zadas aver|guaoes
prolurdas ra docurerlaao do |rve| e a ava||aao rao ler a l|ra||dade de corl|rrar lilu|o de
propr|edade.
1. Cors|dera-se, para l|rs de ava||aao, que o |rve| no ossu| comromer|menros oe nennuma
narureza (lcr|cos, docurerla|s, ||ceras, elc.) que verrar a |rposs|o|||lar ou |rlerler|r ro
404

8
processo de corerc|a||zaao. Reservaros o d|re|lo de rever a ava||aao caso verra a ser
|derl|l|cado a|go que alele o polerc|a| de verda do |rve|.
5. lrlorraoes de lerce|ros sao co|r|das cor cu|dado, ras rao gararl|ros sua verac|dade.
. Presure-se que |rlorraoes lorrec|das pe|o c||erle sao correlas, ras rao gararl|ros sua
verac|dade. Nao lorar loradas red|das ro |rve|. Na la|la de |rlorraoes exalas, sao le|las
esl|ral|vas, e reservaros o d|re|lo de rever a ava||aao caso raja corprovaao de erro ou ergaro
ra |rlorraao ced|da pe|o c||erle.
Z. Nao rea||zaros esludos de ergerrar|a ro so|o, ras eslruluras e ros equ|parerlos, que sao
presur|das coro ooas, a rao ser orde rerc|orado o corlrr|o.
8. Presure-se que a propr|edade esl cor as dev|das ||ceras e |audos para seu lurc|orarerlo.
9. Nao lorar rea||zados esludos aro|erla|s ro so|o e ros raler|a|s de corslruao, para aver|guar ou
rao a presera de suoslrc|as prejud|c|a|s a saude, a eslrulura do |rve| ou ao re|o aro|erle. A
Jores Larg La3a||e rao possu| '|roW-roW soore assurlos que alelar o re|o aro|erle ou saude,
e os va|ores reporlados |grorar esles aspeclos. Reservaros o d|re|lo de rever a ava||aao caso
verra a ser |derl|l|cado a|go que alele o polerc|a| de verda do |rve|.
10. 0 re|alr|o d|r|g|do ao c||erle roreado ra capa, e a Jores Larg La3a||e rao deve
resporsao|||dades a lerce|ros que assurar pos|oes e dec|soes cor oase resle lraoa|ro. Esle
re|alr|o rao poder ser puo||cado er lodo ou er parle.
11. 0s ava||adores dec|arar rao ler correc|rerlo de |rleresse preserle ou luluro, prpr|o ou de
lar|||ares, ros |rve|s serdo ava||ados.
12. Terdrc|as pos|l|vas passadas do rercado rao sao |rd|cal|vo de sucessos luluros. Projeoes sao
op|r|oes ra dala da ava||aao, e a Jores Larg La3a||e rao assure resporsao|||dade por
rudaras de corporlarerlo do rercado.
13. Esla ava||aao e|aoorada de acordo cor as rorras da Assoc|aao 8ras||e|ra de Norras
Tcr|cas - A8NT - N8R 1153 - Ava||aao de 8ers - Parle 1 Proced|rerlos gera|s; Parle 2
lrve|s uroaros e Parle 1 Erpreerd|rerlos, ass|r coro as recorerdaoes do lrsl|lulo
8ras||e|ro de Ava||aoes e Per|c|as de Ergerrar|a de 3ao Pau|o - l8APE/3P.
405

9
11. Apesar de rel|el|rros rosso erlerd|rerlo das cord|oes dos ocuparles ras ava||aoes, rao
eleluaros pesqu|sa er re|aao a s|luaao l|rarce|ra dos alua|s ocuparles. 0uardo as
propr|edades ava||adas ervo|ver al|v|dades de |ocaao, presur|ros que os |ocalr|os eslao aplos
a curpr|rer cor as oor|gaoes l|rarce|ras er re|aao a |ocaao oer coro que rao ex|sler
alrasos de pagarerlos ou descurpr|rerlo corlralua|.
15. lrlorraoes de p|arejarerlo uroaro sao ool|das, quardo possive|, veroa|rerle alravs das
aulor|dades |oca|s resporsve|s, porr quardo rouver recess|dade de corprovaao,
recorerdaros que la| corl|rraao seja ool|da alravs de advogados espec|a||zados,
roladarerle:
(a) que a pos|ao do |rve| esl dev|darerle descr|la ro re|alr|o;
(o) que a propr|edade esl ||vre de rus de qua|quer ralureza;
(c) que rao ex|sle qua|quer oulra queslao regu|arerlar re|evarle.
Nossa ava||aao e|aoorada lerdo por oase que o erpreerd|rerlo (e qua|quer lraoa|ro er
ardarerlo) esl er corlorr|dade cor lodas as |e|s e regu|arerlos ap||cve|s, seja de ralureza
rur|c|pa|, esladua| ou ledera| ou oulros regu|arerlos re|evarles, rorras re|ac|orados ao corpo
de ooroe|ros, acess|o|||dade e uso por del|c|erles lis|cos e red|das de corlro|e de saude e
segurara ras reas de lraoa|ro.
406

10

||| 6ARA6TER|8T|6A8 0A REC|A0

|||.1 L06AL|ZAA0
0 ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro esl |oca||zado ra Rua Joaqu|r F|or|aro, 913, ra quadra lorrada a|rda pe|a
Rua Joao Cacroe|ra, Rua C|odor|ro Arazoras, ro oa|rro do lla|r 8|o| ra c|dade de 3ao Pau|o, 3P.

Loca||zao

Rua Joaqu|m F|or|ano (sent|do Rua 6|odom|ro
Amazonas}
Rua Joaqu|m F|or|ano (sent|do Rua Joo 6achoe|ra}
407

11
|||.2 A6E8808
A reg|ao possu| lc|| acesso pe|as Aver|das 8r|gade|ro Far|a L|ra, Nove de Ju|ro, Pres|derle Jusce||ro
Kuo|lscre| e 3ao 0aor|e|, v|as eslas que proporc|orar ||gaao a d|versos porlos da cap|la|. Coro
relerrc|as, poderos rerc|orar as segu|rles d|slrc|as aprox|radas er ||rra rela:
100 r da Aver|da 8r|gade|ro Far|a L|ra;
100 r da Aver|da Pres|derle Jusce||ro Kuo|lscre|;
00 r da Aver|da Nove de Ju|ro;
900 r da Aver|da 3ao 0aor|e|;
1,2 |r da Varg|ra| do R|o P|rre|ros;
Z |r do Cerlro de 3ao Pau|o;
Z,5 |r do Aeroporlo de Corgorras; e
30 |r do Aeroporlo lrlerrac|ora| de Curo|ca.

|||.3 06UPAA0 6|R6UNV|Z|NhA
Trala-se de ura reg|ao cor ocupaao r|sla, cor exce|erle |rlraeslrulura de corrc|o e serv|os cor
|rureros reslaurarles, oares, ed|lic|os corerc|a|s e res|derc|a|s, |ojas, agrc|as oarcr|as, esco|as,
a|r de do|s sropp|rgs cerlers, o lgualer| e o v||a 0|irp|a, a reros de 2 |r de d|slrc|a ur do oulro
e do ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro, a|r d|sso, esl a 100 relros do 8rascar 0per Va||, corp|exo que
aorarge sa|as de c|rera e praa de a||rerlaao.

|||.4 TRAN8P0RTE8
A reg|ao arp|arerle serv|da por d|versas ||rras de r|ous regu|ares que lazer a ||gaao cor o
Cerlro e oulros porlos da c|dade, va|e rerc|orar que a prpr|a Aver|da Joaqu|r F|or|aro apreserla
la|xa reslr|la a c|rcu|aao de r|ous e dolada de d|versos porlos de r|ous.
0uarlo ao s|slera de lrarsporle por lrers, a eslaao ra|s prx|ra a v||a 0|irp|a, |oca||zada a cerca
de 1,5|r da propr|edade e perlerce a L|rra C 0sasco/Juruoaluoa da CPTV.
408

12
l laror |rureros porlos de lax| d|slr|ouidos por loda Aver|da Joaqu|r F|or|aro.

|||.5 |NFRAE8TRUTURA
0 |oca| dolado de lodos os re|rorarerlos os|cos, la|s coro: pav|rerlaao (er asla|lo) cor
s|sleras de gu|as e sarjelas, redes de gua e gs, caplaao de esgolo, ererg|a e|lr|ca e le|elor|a,
||ur|raao puo||ca, aroor|zaao e serv|o de co|ela de ||xo.

|||. TERREN0
0 lerrero apreserla corl|guraao regu|ar e lopogral|a p|ara, ercerrardo ura rea de 1.000,00 m cor
leslada de 20 relros para a Aver|da Joaqu|r F|or|aro, corlorre lrposlo Pred|a| Terr|lor|a| uroaro
erv|ado pe|o c||erle.

|||.7 0 EHPREEN0|HENT0
0 ed|lic|o corposlo por 2 suoso|os, pav|rerlo lrreo de acesso, ardar da ze|ador|a, 9 ardares l|pos
de escr|lr|o e do|s pav|rerlos super|ores de apo|o, lola||zardo 15 pav|rerlos. A lacrada corposla
de p|acas de v|dros |ar|rados, grar|lo e corcrelo.

Fachada

409

13
|||.7.1 6ompos|o
0 Ed|lic|o corla cor a segu|rle d|slr|ou|ao:
Pav|mento 8|tuao
8ubso|o 1
38 vagas de garager cooerlas para carros e 8 vagas cooerlas para rolos; duas
craras lrarslorradoras; ur gerador e ||xo.
8ubso|o 2
1 vagas de garager cooerlas para carros e 8 vagas cooerlas para rolos; duas
ca|xas d gua cor aprox|radarerle 1Zr de vo|ure, casa de ooroas de reca|que e
deps|lo.
Trreo
la|| de acesso ao ed|lic|o, sa|a de red|dores, 00 le|elor|a, sa|a de quadros, vesl|r|o
ler|r|ro e rascu||ro e 12 vagas de garager para carros, serdo cooerlas e
descooerlas e Z vagas cooerlas para rolos.
1 ao 10 Pav|mento Area de escr|lr|os
Todos os ardares de escr|lr|os sao dolados de copa e corjurlo de sar|lr|os.

Pav|mento T|po

|||.7.2 Acabamentos |nternos
0escreveros a segu|r as pr|rc|pa|s caraclerisl|cas dos corjurlos er ar||se e a|guras reas corurs
ao ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro. No gera|, lodas as ur|dades er ar||se ex|oer oor padrao de
acaoarerlo |rlerro e ercorlrar-se er oor eslado de corservaao. va|e rerc|orar que durarle
410

11
rossa v|s|la rao ool|veros aulor|zaao para lologralar lola| ou parc|a|rerle a|gurs corjurlos.
Trreo: hall de entrada
P|so: 0rar|lo
Paredes: A|verar|a cor p|rlura e esquadr|a de
v|dro er loda parede |alera|.
Telo: Forro de gesso cor ||ur|raao
l|uorescerle eroul|da

Trreo: Vagas de garagem
P|so C|rerlado
Paredes A|verar|a cor p|rlura
Telo Laje aparerle cor ||ur|raao
l|uorescerle

1 andar: 3ala do gerenciamento predial
P|so Carpele
l|uorescerle

1 andar: Auditorio
P|so Carpele
Telo Forro de gesso cor ||ur|raao

411

15

8ubso|o 1: Vagas de garagem
P|so C|rerlado
l|uorescerle

ha|| dos e|evadores
P|so 0rar|lo

2 andar: Area de escritorios
P|so Carpele
Telo Forro lerroacusl|co cor ||ur|raao

P|so: Carpele
Paredes: A|verar|a cor p|rlura e pa|re| de
|ar|rado
Telo: Forro lerroacusl|co cor ||ur|raao

412

1

P|so: Cerr|ca
Paredes: A|verar|a cor p|rlura e a parede
dos lurdos revesl|da cor cerr|ca
(l|jo|o aparerle)

|||.7.3 Espec|f|caes Tcn|cas
Agua
1 ca|xa d'gua e|evada |oca||zada ra cooerlura;e
2 ca|xas d'gua |rler|ores |oca||zadas ro 2 suoso|o.
Energ|a
3ralls de ar cord|c|orado, le|elor|a, e|lr|ca e lrarsr|ssao de dados
er lodos os ardares; e
0erador para reas corurs e e|evadores.
Preveno e 6ombate a
|ncnd|o
0eleclores de luraa;
A|arre de |rcrd|o;
Exl|rlores, r|drarles, spr|r||ers e ||ur|raao de erergrc|a; e
1 ca|xas de escadas de corcrelo erc|ausuradas cor arlecrara e
porlas corla-logo
6|rcu|ao Vert|ca|
3 e|evadores cor capac|dade para 12 pessoas ou 810 |g cada; e
1 escada de c|rcu|aao |rlerra do prd|o
Ar 6ond|c|onado Ar cord|c|orado l|po sp||l sysler.
Estac|onamento
9 vagas or|g|ra|s para carros (serdo 81 vagas ros suoso|os e 12
vagas ro lrreo) e 23 vagas para rolos (serdo 1 ros suoso|os e Z
ro lrreo).
P d|re|to 2,80 relros
6ana|etas de P|so
0 ed|lic|o possu| p|so e|evado, aperas er a|gurs ardares, serdo
e|es o 2, 1, Z, 8 e 9 ardares.

413

1Z
|||.8 AREA8
Para resuro das reas das ur|dades er ar||se, |evaros er cors|deraao laoe|a de reas de acordo
cor as |rlorraoes descr|las ro corlralo de |ocaao e ralricu|as. Aoa|xo apreserlaros os
respecl|vos quadros de reas:
N 6onjunto Andar Area Pr|vat|va (m} Area 6omum (m}
Area Tota|
6onstru|da (m}
Frao
|dea| (7}
21 2 231,00 221,55 158,55 ,0Z
22 2 231,00 221,55 158,55 ,0Z
31 3 231,00 221,55 158,55 ,0Z
11 1 231,00 221,55 158,55 ,0Z
12 1 231,00 221,55 158,55 ,0Z
51 5 231,00 221,55 158,55 ,0Z
Z1 Z 231,00 221,55 158,55 ,0Z
81 8 231,00 221,55 158,55 ,0Z
82 8 231,00 221,55 158,55 ,0Z
91 9 311,32 21,2 55Z,5Z Z,53
92 9 311,32 21,2 55Z,5Z Z,53
2.728,3 2.513,4 5.242,09 707

|||.9 06UPAA0 ATUAL 008 E8PA08
3egurdo os corlralos de |ocaao apreserlados leros as segu|rles |rlorraoes a respe|lo da
ocupaao alua| das ur|dades er ar||se:
N dos conjuntos Andares Locatr|os
21 2 Ardar lrlr|a|s Pesqu|sa C|ir|ca Llda.
22 2 Ardar Yarara Vus|ca| do 8ras|| Llda
31 3 Ardar 0orascor luarle La|r 8ras|| 3 A
51 5 Ardar 0orascor luarle La|r 8ras|| 3 A
Z1 Z Ardar Aoreu Jur|or Advogados
81 8 Ardar v|deograpr|ca 3erv|os e Parl|c|paoes Llda
414

18
|||.10 |0A0E E E8TA00 0E 60N8ERVAA0
0 ed|lic|o apreserla ro gera| oor padrao corslrul|vo cor |dade aparerle de aros e oor eslado de
corservaao.
415

19

|V A8PE6T08 LECA|8

|V.1 PARHETR08 URAN|8T|608
0e acordo cor a Le| r
o
13.885, de 25 de agoslo de 2001 que d|spoe soore o parce|arerlo e d|sc|p||ra
e ordera o uso e 0cupaao do 3o|o do Vur|cip|o de 3ao Pau|o, erlre oulros, o |rve| er esludo esl
|rser|do rura ZH-3b, ou seja, Zona de A|ta 0ens|dade, derlro da rea adr|r|slral|va da
3uoprele|lura de P|rre|ros.
Coel|c|erle de Aprove|larerlo : Vir|ro: 0,20
8s|co: 2,00
Vx|ro: 2,50
Taxa de 0cupaao : 0,50
Taxa de Perreao|||dade Vir|ra : 0,15
Lole Vir|ro : 125 relros

416

20
|V.2 HATR|6ULA8
Todos os ardares er ar||se perlercer a 8RPR lv Erpreerd|rerlos e Parl|c|paoes Llda. e
segurdo ralricu|as reg|slradas ro 10 Carlr|o de Reg|slro de lrve|s de 3ao Pau|o, possu| as
segu|rles reas re|ac|oradas aoa|xo:
Hatr|cu|a 6onjunto Andar
Area Pr|vat|va
(m}
Area 6omum
(m}
Area Tota|
6onstru|da (m}
Frao |dea|
(7}
1Z.515 21 2 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.51 22 2 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.51Z 31 3 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.519 11 1 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.550 12 1 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.551 51 5 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.555 Z1 Z 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.55Z 81 8 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.558 82 8 231,00 221,55 158,55 ,0Z
1Z.559 91 9 311,32 21,2 55Z,5Z Z,53
1Z.50 92 9 311,32 21,2 55Z,5Z Z,53
Tota| 2.728,3 2.513,4 5.242,09 707

|V.3 |PTU
Receoeros cp|as do lrposlo Terr|lor|a| uroaro - lPTu relererles ao aro de 2010, lodos er rore do
8RPR lv Erpreerd|rerlo e parl|c|paoes LT0A, os qua|s aporlar para as segu|rles |rlorraoes:
Va|or Vena|
(cert|des consu|tadas na |nternet}
6onj. N |nscr|o
Area do
conjunto
(m} Terreno (R$} 6onstruo (R$} Tota| (R$}
Va|or do
|PTU (R$}
21 01.115.0311-2 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 9.508,10
22 01.115.0315-0 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 9.508,10
31 01.115.031-9 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 9.508,10
11 01.115.0318-5 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 9.508,10
12 01.115.0319-3 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 9.508,10
51 01.115.0350-Z 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 5.22,20
Z1 01.115.0351-1 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 9.508,10
81 01.115.035- 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 5.22,20
82 01.115.035Z-1 159,00 185.Z1,00 11.105,00 02.121,00 5.22,20
91 01.115.0358-2 558,00 22Z.195,11 509.108,5 Z3.01,00 .10,00
92 01.115.0359-0 558,00 22Z.195,11 509.108,5 Z3.01,00 .10,00
5.247,00 2.125.834,89 4.7.42,11 .892.297,00 8.055,20
417

21
va|e rerc|orar que er aroos os espe|ros do lPTu ercorlra-se averoado ura rea de lerrero de
1.000r.

|V.4 PLANTA8
3egurdo quadro de reas dalado de 22 de jare|ro de 2002, o ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro possu| as
segu|rles reas aprovadas jurlo a Prele|lura Vur|c|pa| de 3ao Pau|o:
AREA8

Terrero escr|lura: 1.000,00 r
Terrero rea|: 1.00,82 r

6omputve| (m} No 6omputve| (m}
2 3uoso|o 1.00,82
1 3uoso|o 1.00,82
Trreo 525,00
1 Pav|rerlo - Ze|ador 15,18 0,00
T|po (2 ao 9) 3.880,1
10 Pav|rerlo 103,88
Ter. 1 Pav|rerlo (lcr|co) 3,1
Ter. (2 ao 9) 111,5
Ter. 10 Pav|rerlo 32,20
8arr||ele e Casa de Vqu|ras 1Z,9
Ca|xa d'gua Z,11
Varqu|se 11,31
8ubtota|s 4.000,00 3.037,75

T0TAL 7.037,75

|V.5 60NTRAT08 0E L06AA0
Apreserlaros a segu|r o resuro do Corlralo de Locaao cujo va|or rd|o corlralado de
R$ 4,41|m (rd|a porderada):

418

22
Un|dade 21 22
Locatr|o lrlr|a|s Pesqu|sa C||r|ca LT0A. Yarara Vus|ca| do 8ras|| LT0A.
Area pr|vat|va 231,00 r 231,00 r
0ata de |n|c|o 1/11/2008 15/12/2008
0ata de Trm|no 11/11/2013 11/12/2013
Va|or Hensa| RS 12.Z31,00 RS 11.831,0
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS 11.Z00,00 RS 12.80,Z8
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 12.Z31,00 RS 11.831,0
6arnc|a - -
Reajuste l0P-V l0P-V
Prazo 6ontrato 5 aros 5 aros
Prazo Rev|s|ona| Arua| Arua|
Va|or Atua| | m RS 51,10 RS 3,38
Un|dade 31
Locatr|o 0orascor luarle La|r 8ras|| 3.A.
Area 231,00 r
0ata de |n|c|o 12/12/2008
0ata de Trm|no 13/12/2013
Va|or Hensa| RS 15.23,1
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS 13.80,00
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 15.23,1
6arnc|a -
Reajuste l0P-V
Prazo 6ontrato 5 aros
Prazo Rev|s|ona| Arua|
Va|or Atua| | m RS 5,23
Un|dade 41 42
Locatr|o Yarara Vus|ca| do 8ras|| LT0A. Yarara Vus|ca| do 8ras|| LT0A.
Area 231,00 r 231,00 r
0ata de |n|c|o 15/12/2008 15/12/2008
0ata de Trm|no 11/12/2013 11/12/2013
Va|or Hensa| RS 11.831,0 RS 11.831,0
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS 11.191,1 RS 11.191,1
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 11.831,0 RS 11.831,0
419

23
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS 3,38 RS 3,38
Un|dade 51
Locatr|o 0orascor luarle La|r 8ras|| 3.A.
Area 231,00 r
0ata de |n|c|o 12/12/2008
6arnc|a -
Reajuste l0P-V
Un|dade 71
Locatr|o Aoreu Jur|or Advogados
Area 231,00 r
0ata de |n|c|o 01/09/2010
6arnc|a -
Reajuste l0P-V
420

21

Un|dade 81 82
Locatr|o
v|deograpr|ca 3erv|os e
Parl|c|paoes LT0A.
Parl|c|paoes LT0A.
Area 231,00 r 231,00 r
0ata de |n|c|o 01/11/2008 01/11/2008
0ata de Trm|no 31/10/2013 31/10/2013
Va|or Hensa| RS 15.Z8Z,98 RS 15.Z8Z,98
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 15.Z8Z,98 RS 15.Z8Z,98
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS Z,1Z RS Z,1Z
Un|dade 91 92
Locatr|o
Parl|c|paoes LT0A
Parl|c|paoes LT0A
Area 311,50 r 311,50 r
0ata de |n|c|o 01/11/2008 01/11/2008
0ata de Trm|no 31/10/2013 31/10/2013
Va|or Hensa| RS 21.01,91 RS 21.01,91
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS Z,51 RS Z,51

|V. 60N8|0ERA0E8 E8PE6|A|8
Forar erlregues para ar||se cp|as das ralricu|as, corlralos de |ocaao, cp|a dos lPTu's e p|arlas
dos ed|lic|os er esludo.
Ao l|ra| das ar||ses le|las soore a docurerlaao receo|da, |evaros er cors|deraao er rossa
421

25
ava||aao a rea de lerrero rerc|orado ro lrposlo Pred|a| Terr|lor|a| e uroaro e projelo para
corslruao do ed|lic|o. J para as reas corslruidas e pr|val|vas cors|deraros as ralricu|as e os
corlralos de |ocaao.
Corlorre acordado cor o c||erle, o oojel|vo dessa ava||aao a delerr|raao do va|or de verda
cors|derardo a propr|edade ||vre das oor|gaoes do lerro de secur|l|zaao. Nossa ar||se esl
oaseada ro lalo de que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da propr|edade, ou seja, a
|rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades corslrul|vas ou
lr|oulr|as, pass|vos aro|erla|s, erlre oulros.
422

2

V ANAL|8E 0E HER6A00

0e acordo cor os cr|lr|os de segrerlaao
geogrl|ca eslaoe|ec|dos peja Jores Larg
La3a||e, a reg|ao lla|r laz d|v|sa cor as
reg|oes Varg|ra|, Far|a L|ra Jard|rs e v||a
0|irp|a e ||r|lada pe|a Aver|da 3arlo
Araro, Rua 0r. Eduardo de 3ouza Ararra,
Aver|da Pres|derle Jusce||ro Kuo|lscre| e
cor a Aver|da das Naoes ur|das (Varg|ra|
do R|o P|rre|ros).
0 lla|r ur p|o de escr|lr|os que se
deservo|veu coro exlersao ralura| da Far|a
L|ra, serdo ra|s recerlererle corlado por
seu pro|orgarerlo. 0 acesso a reg|ao d|lic||,
po|s a ra|or parle de suas ruas sao eslre|las e
corgesl|oradas, por oulro |ado olerece r|ca
|rlraeslrulura de serv|os.
Trala-se de ura reg|ao cor pouca d|spor|o|||dade de lerreros para |rcorporaao, resu|lardo er ura
corpel|ao erlre as |rcorporaoes de erpreerd|rerlos res|derc|a|s e corerc|a|s. Coro ex|sl|ar
ru|las casas e soorados ra reg|ao, os lerreros d|sporive|s para |rcorporaao sao de d|rersoes
reduz|das e caras.
A reg|ao lla|r corcerlra aprox|radarerle 10.000 r de espaos de escr|lr|os, que represerlar
, do esloque lola| da c|dade de 3ao Pau|o. 0s ed|lic|os c|asse 8, segrerlo corpalive| ao oojelo
da preserle ava||aao, represerla 1 do esloque da reg|ao, equ|va|erle a 280.000 r.
0 esloque c|asse 8 re|al|varerle rovo, po|s o periodo de ra|or cresc|rerlo lo| a dcada de 90,
aps esse periodo, cor o esgolarerlo dos lerreros |rcorporve|s o cresc|rerlo do esloque
Ed. Joaqu|m F|or|ano
423

2Z
desace|erou, coro pode ser ooservado ro grl|co a segu|r:

A rd|a de cresc|rerlo arua| do esloque lo| de 8 ros u|l|ros 30 aros.
Er 2010 lorar erlregues aperas .000 r de rovo esloque c|asse 8 ra reg|ao, equ|va|erle a ur
cresc|rerlo de aperas 1, ird|ce oaslarle |rler|or a rd|a r|slr|ca arua|. Para o prx|ro aro esl
prev|sla a erlrega de aprox|radarerle 11.00 r de ed|lic|os c|asse 8 ra reg|ao, reve|ardo ur
cresc|rerlo de 2 do esloque. 0s rovos erpreerd|rerlos a serer erlregues eslao ||slados a segu|r:
Ed|f|c|o Reg|o 8tatus Area prev|sta Entrega prev|sta
Ed|lic|o Jesuiro Vac|e| lla|r Er Projelo 2.231 Jar-2011
lla|r 8us|ress Cerler lla|r Er corslruao 3.150 Nov-2011
T|re 0ll|ces Pedroso A|varerga lla|r Er projelo 5.981 Var-2011
No que se relere a olerla, de acordo cor os dados da pesqu|sa do 2 sereslre de 2010 da Jores Larg
La3a||e, a laxa de vacrc|a do segrerlo c|asse 8 ra c|dade de 3ao Pau|o da order de Z,2, serdo
que ra reg|ao lla|r de aperas 2,8, ura das rerores laxas do rercado, alrs sorerle de Voera
e veroo. Er corparaao ao 1 sereslre do aro, rouve ura relraao de espaos olerlados de 1,1
porlos percerlua|s, rel|exo d|relo da derarda por esse l|po de espao. A aosorao |iqu|da (|rd|cador
de derarda) ressa reg|ao ler se roslrado pos|l|va, ras lir|da, juslarerle pe|a la|la de olerla. 0s
espaos ocupados expard|rar cerca de 1.800 r ros u|l|ros se|s reses do aro, reduz|rdo seus
espaos vagos er 38.
424

28
0s preos ped|dos de |ocaao ra reg|ao para espaos de escr|lr|os do resro padrao var|ar erlre
RS31/r e RS85/r, serdo a rd|a porderada de RSZ/r ura das reg|oes que apreserla va|or de
|ocaao ra|s a|lo para esse segrerlo, poderdo ser super|or a rd|a de a|lo padrao de a|guras
reg|oes a|lerral|vas ou al resro securdr|as, coro por exerp|o, veroo 0|v|ro.
Er re|aao ao 1 sereslre de 2010, rolou-se ur cresc|rerlo ror|ra| de 3 e, er re|aao ao resro
periodo do aro arler|or, a var|aao lo| de 1, serdo que o l0P-V acuru|ou ,, o que s|gr|l|ca ur
cresc|rerlo rea| de 8,1 er 12 reses.
425

29

V| AVAL|AA0

V|.1 |NTR00UA0
0 va|or das propr|edades lo| ool|do alravs de rossas |rlerprelaoes, oaseados ra exper|rc|a de
rercado e lerdrc|as da reg|ao. 0s rlodos ul|||zados lorar:
[|| - corparal|vo de dados de rercado para aprox|raao do va|or de |ocaao do |rve|;
[||| - l|uxo de ca|xa descorlado para aprox|raao do va|or de verda do |rve|; e
[|||| - |vo|ul|vo para aprox|raao do va|or de lerrero do |rve|.
Nao ex|sler ra reg|ao e|ererlos para ura ar||se de corparal|vos d|relos de lerrero serdo ass|r
rea||zaros a ar||se pe|o rlodo lrvo|ul|vo ul|||zardo d|relr|zes para redeserv||v|rerlo do lerrero e
va|or a ser pago de oulorga orerosa.
No locarle a corparal|vos d|relos de verda, os e|ererlos apreserlados ro |ler v. Ana||se oe
Vercaoo corpreerder ura aroslrager pequera, rao serdo sul|c|erle para ura ar||se cor
rorogere|zaao pe|o rlodo corparal|vo d|relo e, porlarlo, serv|rdo aperas coro relerrc|a para
oa||zarerlo de va|ores.

V|.2 HET000 60HPARAT|V0 0|RET0 - VAL0R 0E L06AA0
ura lorra de aler|r o va|or de |ocaao ap||cve| ao |rve| a corparaao das caraclerisl|cas do
|rve| cor as ur|dades er olerla ra reg|ao. Esles e|ererlos lorrar ura aroslra ra|s rorogrea
er lerros de padrao corslrul|vo, |dade, |oca||zaao e preos ped|dos. Forar ara||sados Z e|ererlos
corparve|s a propr|edade er esludo |oca||zados ras reg|oes JK - lla|r 8|o| e JK - Aver|das, oolerdo
os segu|rles resu|lados:

426

30
N Ed|f|c|o Loca||zao Reg|o 6|asse
F|m da
6onstruo
1 Acyr de Ardrade Rua 8arde|ra Pau||sla, 00 JK - lla|r 8|o| 8 1.992
2 Cap|la| 0ll|ces Rua urussui, 92/101 JK - lla|r 8|o| 8 1.999
3 Cord. Tererle Negrao Rua Tererle Negrao, 1 JK - Aver|das 8 1.985
1 Cordor Rua Tererle Negrao, 90 JK - Aver|das 8 1.988
5 0|arord ToWer Rua Joaqu|r F|or|aro, 1120 JK - lla|r 8|o| 8 2.003
lgualer| 0ll|ces 8u||d|rg Rua lgualer|, 192 JK - lla|r 8|o| 8 1.99Z
Z Voraes 3arpa|o
Rua 0r. Reralo Paes de 8arros,
ZZ8/ Z81
JK - lla|r 8|o| 8 1.990

N Ed|f|c|o 0|spon|b|||dade
Area Ut||
(m}
Preo Ped|do
(R$}
Va|or Un|t.
(R$|m}
T|po
1 Acyr de Ardrade 1 Ardar 98,00 RS 5.589,00 RS Z1,13 0lerla
2 Cap|la| 0ll|ces 1 Ardar 33,00 RS 2.52,00 RS 39,39 0lerla
3 Cord. Tererle Negrao 5 Ardar 19Z,Z5 RS 3.82,00 RS 50,23 0lerla
1 Cordor 13 Ardar 192,00 RS 2.81,00 RS 5,00 0lerla
5 0|arord ToWer 3 Ardar 292,00 RS 1.Z2,00 RS 85,00 0lerla
lgualer| 0ll|ces 8u||d|rg 21 Ardar 98,00 RS 9.800,00 RS Z1,13 Trarsaao
Z Voraes 3arpa|o Z Ardar 250,00 RS 2.95,00 RS 5,00 0lerla

1. Acyr de Ardrade 2. Cap|la| 0ll|ces 3. Tererle Negrao 4. Cordor

427

31

5. 0|arord ToWer . lgualer| 0ll|ces 8u||d|rg 7. Vora|s 3arpa|o

428

32
Fatores de Ajuste

N
Ed|f|c|o
0ferta Loca||zao Padro
|dade|
6onserv.
Tota|
Fatores
Va|or
homog.
(R$|m}
Va|or
Ajustado
(R$|m}
1 Acyr de Ardrade 0,90 1,00 1,00 1,20 1,08 RS ZZ,1Z RS ZZ,1Z
2 Cap|la| 0ll|ces 0,90 1,10 1,00 1,0 1,05 RS 11,31
3 Cord. Tererle Negrao 0,90 0,90 1,0Z 1,3Z 1,18 RS 59,19 RS 59,19
1 Cordor 0,90 0,90 1,0Z 1,29 1,11 RS Z2,11 RS Z2,11
5 0|arord ToWer 0,90 1,00 1,00 1,01 0,91 RS ZZ,33 RS ZZ,33
lgualer| 0ll|ces 8u||d|rg 1,00 1,00 1,00 1,09 1,09 RS ZZ,Z5 RS ZZ,Z5
Z Voraes 3arpa|o 0,90 1,00 1,0Z 1,21 1,19 RS ,Z9 RS ,Z9
Hd|a = R$ 7,47 R$ 71,82

Va|or homogene|zado
-30
R$ 47,23
30
R$87,71

Va|or Ajustado

-10
R$ 4,4

10
R$ 79,01
A ar||se resu|lou rura la|xa de va|ores para as ur|dades er ar||se, erlre RS 1,1/r e
RS Z9,01/r, cor rd|a sareada de R$71,82|m. Para ele|lo de ava||aao, ul|||zareros a rd|a
arredordada de R$72|m. Ap||cardo-se o resu|lado ac|ra a rea ul|| relererle as ur|dades er ar||se
ro ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro cor 2.728,3 m, oolr-se o va|or de |ocaao lola| de R$ 19.000,00 por
rs.

V|.3 HET000 0A REN0A
V|.3.1 Prem|ssas
|NVE8T|HENT08
Fundo de Repos|o de At|vo
5 soore o cuslo rersa| de cordorir|o

RE6E|TA8
ATUA|8 60NTRAT08 0E L06AA0
Un|dade Va|or Atua| 6omeo F|m
Corjurlo 21
RS 12.Z31,00 1/Nov/2008 11/Nov/2013
Corjurlo 22
RS 11.831,0 15/0ez/2008 11/0ez/2013
429

33
Corjurlo 31
RS 15.23,1 12/0ez/2008 13/0ez/2013
Corjurlo 11
RS 11.831,0 15/0ez/2008 11/0ez/2013
Corjurlo 12
RS 11.831,0 15/0ez/2008 11/0ez/2013
Corjurlo 51
RS 15.23,1 12/0ez/2008 13/0ez/2013
Corjurlo Z1
RS 11.100,00 01/3el/2010 31/Ago/2015
Corjurlo 81
RS 15.Z8Z,98 01/Nov/2008 31/0ul/2013
Corjurlo 82
RS 15.Z8Z,98 01/Nov/2008 31/0ul/2013
Corjurlo 91 RS 21.01,91 01/Nov/2008 31/0ul/2013
Corjurlo 92
RS 21.01,91 01/Nov/2008 31/0ul/2013

Absoro 3 reses

Novos 6ontratos de Locao
va|or de |ocaao RSZ2/r
Terpo de corlralo de |ocaao 5 aros
Rev|s|ora| 3 aros
Cresc|rerlo Rea| 0 ao aro
Carrc|a 2 reses

|nad|mp|nc|a 0 das rece|las

0E8PE8A8 (com per|odo de vacnc|a}
|PTU (RS 8.055,20) ao aro - Er acordo cor o lPTu do ed|lic|o aro 2010 erv|ado
pe|o c||erle.

6ondom|n|o (RS 11,Z)/ r - Er acordo cor |rlorraoes lorrec|das pe|o c||erle.

6om|sso de Locao 1 a|ugue|

6om|sso de Venda 3 do va|or de verda

V|.3.2 F|uxo de 6a|xa
Rea||zou-se o l|uxo de ca|xa er oase rersa|, ro prazo de 10 aros. 0s resu|lados serao resur|dos a
segu|r:
2011 2012 2013 2014 2015
Alua|s corlralos de |ocaao 2.30Z.811 2.35Z.85 1.821.21 202.1Z 101.088
Novos corlralos de |ocaao 0 0 1Z3.952 2.155.80 2.223.0Z2
Carrc|a 0 0 (1Z3.952) (185.328) (33.9)
lrad|rp|rc|a 0 0 0 0 0
430

31
7otal 2.307.841 2.357.856 1.824.624 2.172.528 2.290.464

0espesas
lPTu 0 0 (.Z01) 0 (1.902)
Cordorir|o 0 0 (58.233) 0 (5.12)
Cor|ssao de Locaao 0 0 (95.100) (81.210) (1.818)
7otal 0 0 [160.337} [84.240} [24.211}

Receita 0peracional Liquida 2.307.841 2.357.856 1.664.287 2.088.288 2.266.253

lnvestimentos
Furdo de repos|ao de Al|vo (19.108) (19.108) (19.108) (19.108) (19.108)
7otal [19.108} [19.108} [19.108} [19.108} [19.108}

Fluxo de Caixa 2.288.733 2.338.748 1.645.178 2.069.180 2.247.144

201 2017 2018 2019 2020
Alua|s corlralos de |ocaao 0 0 0 0 0
Novos corlralos de |ocaao 2.35Z.85 2.35Z.85 2.183.901 1.992.888 1.931.181
Carrc|a 0 0 0 (359.280) 0
7otal 2.357.856 2.357.856 2.183.904 1.633.608 1.931.184

0espesas
lPTu 0 0 (3.325) (1Z.21) (951)
Cordorir|o 0 0 (28.195) (59.155) (5.12)
Cor|ssao de Locaao 0 0 0 (1Z9.10) 0
7otal 0 0 [31.520} [256.060} [6.412}


lnvestimentos
Furdo de repos|ao de Al|vo (19.108) (19.108) (19.108) (19.108) (19.108)
7otal [19.108} [19.108} [19.108} [19.108} [19.108}

Fluxo de Caixa 2.338.748 2.338.748 2.133.276 1.358.440 1.905.663
Cor oase as prer|ssas ac|ra e ap||cardo ura laxa de descorlo de 10 ao aro e ura laxa rx|ra
de reversao de 9 ao aro, o va|or do |rve| ser de R$ 8.500|m, lola||zardo R $ 23.200.000,00.

431

35
V|.3.3 An||se de 8ens|b|||dade
Rea||zaros ura ar||se de sers|o|||dade var|ardo a Taxa de 0escorlo e Ex|l Cap Rale, duas das
prer|ssas que ra|s |rl|uerc|ar ros resu|lados do l|uxo de ca|xa, gerardo os segu|rles va|ores
ur|lr|os de verda para o erpreerd|rerlo:
Taxa de 0esconto
8,07 9,07 10,07 11,07 12,07
7,07
RS 10.80Z RS 10.122 RS 9.19 RS 8.923 RS 8.398
8,07
RS 10.130 RS 9.505 RS 8.933 RS 8.109 RS Z.928
9,07 RS 9.05 RS 9.025 R$ 8.495 RS 8.009 RS Z.52
10,07 RS 9.181 RS 8.12 RS 8.115 RS Z.89 RS Z.2Z0
E
x
|
t

6
a
p

R
a
t
e

11,07
RS 8.810 RS 8.328 RS Z.858 RS Z.12Z RS Z.031

V|.4 HET000 |NV0LUT|V0
Para aler|ao do va|or de verda do lerrero aps dero||ao do ed|lic|o ex|slerle, s|ru|aros o
redeservo|v|rerlo da rea segurdo prer|ssas de zorearerlo alua|s para ass|r cregarros ao va|or
de lerrero coro pode ser aler|do a segu|r:
Prem|ssas
AREA8
Terreno 1.000 r (de acordo cor lPTu e quadro de reas er p|arla de projelo erv|ados)

6onstruo Atua| Z.03Z,Z5 r (de acordo cor quadro de reas er p|arlas de projelo erv|ado)

Empreend|mento Proposto
Area Corslruida Tola|
2.00 r (de acordo cor polerc|a| os|co corslrul|vo de 2,0). va|e rerc|orar que o
esloque rao res|derc|a| para o 0|slr|lo do lla|r 8|o| ercorlra-se zerado, serdo ass|r
rao r coro se corslru|r o polerc|a| rx|ro perr|l|do pe|o zorearerlo |oca|.
Area Locve| 1.800 r

|HPLANTAA0
0emo||o (RS 50) por r corslruido

|PTU durante a construo (RS 13) /r lerrero (a ser pago er 10 parce|as arua|s)
Aprovao e Projeto (RS 101.81Z) (3 soore o cuslo de corslruao lola|)

0utorga 0nerosa (RS 0) (rao r polerc|a| ad|c|ora| d|sporive| para aqu|s|ao)

6usto de 6onstruo (RS 1.88) por r pr|val|vo (rd|a erlre CuPE/3P E Cu8/3P)

Prazo de 0bra 18 reses
432

3

60HER6|AL|ZAA0
VCV Tota| RS 11.133.018,3

Fator Acrsc|mo VCV 0

Harket|ng (RS 55.321) (1 soore o v0v)

6orretagem 2,5 soore v0v

Taxas
80l 15 Cuslo de Corslruao
0ererc|arerlo da 0ora 5 Cuslo de corslruao 80l
Coorara de Receoive|s 1,0 Rece|las (v0v)

F|uxo de 6a|xa
0 l|uxo de ca|xa lo| rea||zado er oase arua| e projelado para ur periodo de 10 aros. Apreserlaros a
segu|r os resu|lados resur|dos:
2011 2012
Receitas R$ R$
verdas RS 9.18.12 RS 1.593.231
7otal RS 9.18.12 RS 1.593.231

0espesas
Var|el|rg (RS 3Z.880) (RS 188.110)
Coorara de Receoive|s (RS 91.85) (RS 15.932)
7otal (RS 18.Z15) (RS 231.3Z3)

Receita 0peracional Liquida RS 8.Z1Z.Z1Z RS 1.358.858

lnvestimentos
0ero||ao (RS 351.888) RS 0
lPTu (RS 13.1) (RS 13.1)
Projelos e Aprovaao (RS 101.81Z) RS 0
0ulorga 0rerosa RS 0 RS 0
Cuslo de Corslruao (RS 98Z.Z1) (RS 2.91.38Z)
0ererc|arerlo da 0ora (RS 19.38Z) (RS 115.819)
7otal (RS 1.531.033) (RS 3.105.3Z2)

7axas
lrposlos RS 0 RS 0
7otal RS 0 RS 0

Fluxo de Caixa R$ 7.183.684 R$ 1.253.486
Cor oase ras prer|ssas ac|ra e, parl|rdo-se de ura laxa de descorlo da order de 20 ao aro,
ool|veros coro resu|lado para o lerrero o va|or arredordado de R$7.300.000,00, ou RSZ.300/r de
lerrero.
433

3Z
An||se de 8ens|b|||dade
Rea||zaros ura ar||se de sers|o|||dade var|ardo o va|or de verda e a Taxa de 0escorlo, duas das

Taxa de 0esconto do F|uxo
Va|or de
Venda 157 17,57 207 22,57 257
R$ .890 RS .193,32 RS .193,32 RS .193,32 RS .193,32 RS .193,32
R$ 7.273 RS .ZZ0,88 RS .ZZ0,88 RS .ZZ0,88 RS .ZZ0,88 RS .ZZ0,88
R$ 7.55 RS Z.318,11 RS Z.318,11 RS Z.318,11 RS Z.318,11 RS Z.318,11
R$ 8.038 RS Z.92,00 RS Z.92,00 RS Z.92,00 RS Z.92,00 RS Z.92,00
R$ 8.421 RS 8.503,5 RS 8.503,5 RS 8.503,5 RS 8.503,5 RS 8.503,5

V|.5 60N80L|0AA0 0E VAL0RE8
0e acordo cor as ar||ses ac|ra rerc|oradas, os va|ores ap||cve|s ao |rve| sao os segu|rles:
Hetodo|og|a Va|or da Propr|edade
Va|or de Locao dos 6onjuntos em An||se
(8ase: Vlodo Corparal|vo)
RS185.000,00 rersa|s ou RSZ2/r por rs
Va|or de Venda dos Andares em An||se
(8ase: F|uxo de Ca|xa)
RS23.200.000,00 ou RS8.500/r pr|val|vo
Va|or do Terreno
(8ase: lrvo|ul|vo)
RSZ.300.000,00 ou RSZ.300/r de lerrero.

434

38

V|| ANAL|8E 6R|T|6A 0A PR0PR|E0A0E

V||.1 L06AL|ZAA0
0 Ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro esl |oca||zado eslraleg|carerle er ura das pr|rc|pa|s Aver|das do oa|rro
do lla|r 8|o|, por orde c|rcu|a var|ada gara de ||rras de r|ous que ||gar a reg|ao a d|versos porlos
da c|dade.
Possu| ocupaao r|sla de |rve|s corerc|a|s e res|drc|as a|r de reslaurarles var|ados, agerc|as
oarcr|as e |ojas erlre oulros.
0everos rerc|orar lrlego |rlerso ra reg|ao ura vez que possu| ruas eslre|las, ru|los serloros e
v|as de aperas ura rao.

V||.2 A PR0PR|E0A0E
0 Ed|lic|o apreserla oor padrao corslrul|vo e de acaoarerlos |rlerros e exlerros, possu|rdo
espec|l|caoes para ser cors|derado ur ed|lic|o padrao c|asse 8, ura vez que rao possu| ar
cord|c|orado cerlra|, p|so e|evado er aperas ro 2; 1; Z; 8 e 9 ardares e |ajes pequeras.
As 9 vagas, d|slr|ouidas er 2 suoso|os, represerlar aprox|radarerle 1 vaga para cada 39 r (a
proporao e o rurero de vagas lorar oaseados ras |rlorraoes descr|las ras ralricu|as), serdo
ura re|aao para ur erpreerd|rerlo dolado desse padrao.

V||.3 P08|A0 PERANTE 0 HER6A00
A derarda por espaos de escr|lr|os ra reg|ao prx|ra a Aver|da Far|a L|ra er 3ao Pau|o ler se
roslrado aquec|da e corslarle ros u|l|ros aros, ura vez que ed|lic|os cor o resro padrao da
propr|edade ara||sada eslao, er sua ra|or|a, corp|elarerle ocupados.
435

39
0ev|do a sua |oca||zaao pr|v||eg|ada, prx|ra as Aver|das Jusce||ro Kuo|lscre| e 8r|gade|ro Far|a
L|ra, e a exce|erle |rlraeslrulura de lrarsporle e serv|os, ura reg|ao oaslarle procurada por
erpresas que ouscar ed|lic|os de padrao sere|rarle ao do ed|lic|o Joaqu|r F|or|aro.
Levardo-se er corla a oa|xa d|spor|o|||dade de espaos, prev|sao de pouco rovo esloque ra reg|ao,
a|r da |oca||zaao pr|v||eg|ada, provve| que os rive|s de ocupaao da reg|ao perrarea ros
resros palarares alua|s.

V||.4 0P|N|A0 0E VAL0R - 0ata base: 0ezembro de 2010
Aps lodas as cors|deraoes, soros da op|r|ao que o va|or ap||cve| ao |rve| er 0ezeroro de 2010
:
VAL0R 0E HER6A00 PARA VEN0A (60NJUNT08 EH ANAL|8E}
R$ 23.200.000,00
(V|NTE E TR8 H|Lh0E8 E 0UZENT08 H|L REA|8}

VAL0R 00 TERREN0
R$ 7.300.000,00
(8ETE H|Lh0E8 E TREZENT08 H|L REA|8}
0os. 1: Esle va|or esl oaseado ro lalo de que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da propr|edade, ou seja, a
|rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades corslrul|vas ou lr|oulr|as, pass|vos
prec|sao. No caso de la|la de |rlorraoes prec|sas, esl|ral|vas serao assur|das e rs ros reservaros o d|re|lo de rever a
436

10

V||| EN6ERRAHENT0

As |rlorraoes corl|das resse re|alr|o sao para uso eslr|lo e exc|us|vo da corlralarle, rao poderdo
ser rod|l|cado, cop|ado, reproduz|do ou d|vu|gado ser a prv|a aulor|zaao por escr|lo da Jores Larg
La3a||e, serdo que o seu uso |rdev|do eslar suje|lo a ap||caao da |eg|s|aao corpelerle.
Forar |rpressas 2 (duas) v|as de |gua| leor e vo|ure desle re|alr|o, serdo 1 (ura) v|a lorrec|da ao
c||erle e 1 (ura) v|a l|cardo er poder da Jores Larg La3a||e para d|r|r|r qua|squer everlua|s duv|das
pe|o seu uso |rdev|do.

Alerc|osarerle,

3ao Pau|o, 0ezeroro de 2010.

Arq 3||v|a 0gosr|
CREA r 5008109
Arq L|||ar Ferg
CREA r 5008109
Arq 0ar|e|a Varques Vur|z
CREA r 501Z01150/0
Arq 0ar|e|a Vore|ra va|erle
CREA r 020Z1921

437

LAUDO DE AVALIAO ATHENAS

438

60N8ULT0R|A, AVAL|AA0 & PE80U|8A

AN0ARE8 00 E0|F|6|0 AThENA8
3o Paulo/3P

Rua 0outor Fernandes Coelho, 64 - Pinheiros

ELA0RA00 PARA


0ezembro de 2010
439
K|NEA REN0A |H0|L|AR|A FUN00 0E |NVE8T|HENT0
|H0|L|AR|0
Andares do Ed|f|c|o Athenas
8o Pau|o|8P

|N0|6E
| RE8UH0 EXE6UT|V0....................................................................................................................4
|| |NTR00UA0.................................................................................................................................5
ll.1 C0N3l0ERA0E3 0ERAl3.......................................................................................................5
ll.2 08JETlv0...................................................................................................................................5
ll.3 VET000L00lA..........................................................................................................................5
ll.3.1 Vlodo Corparal|vo 0|relo de 0ados de Vercado ............................................................
ll.3.2 Vlodo lrvo|ul|vo................................................................................................................
ll.3.3 Vlodo de F|uxo de Ca|xa 0escorlado (FC0)....................................................................Z
ll.1 LlVlTA0E3 E PRE33uP03l0E3..........................................................................................Z
||| 6ARA6TER|8T|6A8 0A REC|A0................................................................................................10
lll.1 L0CALlZAA0.....................................................................................................................10
lll.2 ACE3303.............................................................................................................................11
lll.3 0CuPAA0 ClRCuNvlZlNlA.............................................................................................11
lll.1 TRAN3P0RTE3....................................................................................................................11
lll.5 lNFRAE3TRuTuRA..............................................................................................................12
lll. TERREN0.............................................................................................................................12
lll.Z 0 EVPREEN0lVENT0.........................................................................................................12
lll.Z.1 Corpos|ao......................................................................................................................13
lll.Z.2 Acaoarerlos lrlerros ......................................................................................................11
lll.Z.3 Espec|l|caoes Tcr|cas...................................................................................................18
lll.8 AREA3..................................................................................................................................18
lll.9 0CuPAA0 ATuAL 003 E3PA03...................................................................................19
lll.10 l0A0E E E3TA00 0E C0N3ERvAA0...............................................................................20
|V A8PE6T08 LECA|8.....................................................................................................................21
lv.1 PARVETR03 uR8ANl3TlC03..........................................................................................21
lv.2 VATRlCuLA3 .......................................................................................................................22
lv.3 lPTu......................................................................................................................................22
lv.1 C0NTRAT03 0E L0CAA0................................................................................................23
lv.5 C0N3l0ERA0E3 E3PEClAl3 ...........................................................................................28
V ANAL|8E 0E HER6A00..............................................................................................................29
V| AVAL|AA0..................................................................................................................................31
vl.1 lNTR00uA0 ......................................................................................................................31
vl.2 VET000 C0VPARATlv0 0lRET0 - vAL0R 0E L0CAA0 ..............................................31
vl.3 VET000 0A REN0A............................................................................................................31
vl.3.1 Prer|ssas .........................................................................................................................31
vl.3.2 F|uxo de Ca|xa ..................................................................................................................3
vl.3.3 Ar||se de 3ers|o|||dade...................................................................................................3Z
vl.1 VET000 lNv0LuTlv0........................................................................................................3Z
vl.5 C0N30Ll0AA0 0E vAL0RE3..........................................................................................11
V|| ANAL|8E 6R|T|6A 0A PR0PR|E0A0E.......................................................................................42
440
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

vll.1 L0CALlZAA0.....................................................................................................................12
vll.2 A PR0PRlE0A0E.................................................................................................................12
vll.3 P03lA0 PERANTE 0 VERCA00......................................................................................12
vll.1 0PlNlA0 0E vAL0R - 0ATA 8A3E: 0EZEV8R0 0E 2010..................................................13
V||| EN6ERRAHENT0....................................................................................................................44

441
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

| RE8UH0 EXE6UT|V0
6ARA6TER|8T|6A8 CERA|8
T|po de lraoa|ro: Ava||aao lroo|||r|a
0ojelo: 93 do Ed|lic|o Alreras (excelo 5 pav|rerlo).
Erdereo: Rua 0oulor Ferrardes Coe|ro, 1 - P|rre|ros, 3ao Pau|o/3P
F|ra||dade: 0elerr|raao de va|or de rercado para verda
RE8UH0 0E AREA8
Area do Terrero Tola|:
()
1.Z1 r
Fraao ldea| de Terrero dos Ardares:
()
93, ou seja, 1.33r
Area Corslruida Tola| dos Ardares:
()
11.551,25 r
Area Locve| Tola| dos Ardares:
()
.229,0 r
() Corlorre Cerl|l|cado de Regu|ar|dade da propr|edade lorrec|do pe|o c||erle.
() Corlorre soralr|a das ralricu|as das ur|dades.
0P|N|A0 0E VAL0R - 0ata base: 0ezembro de 2010
VAL0R 0E HER6A00 PARA VEN0A 008
AN0ARE8 EH ANAL|8E
(8ase: Vlodo da Rerda)
R$ 35.400.000,00 (TR|NTA E 6|N60 H|Lh0E8 E
0UATR06ENT08 H|L REA|8}
VAL0R 0A FRAA0 |0EAL 0E TERREN0 008
AN0ARE8 EH ANAL|8E
(8ase: Vlodo lrvo|ul|vo)
R$ 9.200.000,00 (N0VE H|Lh0E8 E 0UZENT08
H|L REA|8}
0os. 1: Esles va|ores eslao oaseados ro lalo de que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da propr|edade, ou
seja, a |rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades corslrul|vas ou lr|oulr|as, pass|vos
prec|sao. No caso de la|la de |rlorraoes prec|sas, esl|ral|vas serao assur|das e ros reservaros o d|re|lo de rever a
442
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

5

|| |NTR00UA0

||.1 60N8|0ERA0E8 CERA|8
La3a||e apreserla a K|rea Rerda lroo|||r|a Furdo de lrvesl|rerlo lroo|||r|o as corc|usoes
relererles ao 'Va|or de Hercado para Venda" de 93 do ed|lic|o Alreras (excelo 5 pav|rerlo),
|oca||zado ra Rua 0oulor Ferrardes Coe|ro, 1, ra c|dade de 3ao Pau|o/3P.
Todas as ar||ses lorar oaseadas er |rlorraoes alua|s cor re|aao a olerla e derarda, as qua|s
sao dev|darerle lraladas er oases eslalisl|cas e er ergerrar|a l|rarce|ra especil|ca para o rercado
|roo|||r|o.
Corlorre acordado cor o c||erle, o oojel|vo dessa ava||aao o va|or de verda cors|derardo a
propr|edade ||vre das oor|gaoes do lerro de secur|l|zaao.

||.2 0JET|V0
0 esludo leve coro oojel|vo apurar o va|or de mercado para venda do |rve|.
vo|urlar|arerle e corsc|erlererle ur oer rura dala de relerrc|a derlro das cord|oes do
rercado v|gerle.

||.3 HET000L0C|A
coro 'Corparal|vo de 0ados de Vercado, 'lrvo|ul|vo e 'F|uxo de Ca|xa 0escorlado (FC0).

443
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

0s lraoa|ros lorar paulados pe|as delerr|raoes da Assoc|aao 8ras||e|ra de Norras Tcr|cas -
A8NT e pe|as recorerdaoes do lrsl|lulo 8ras||e|ro de Ava||aoes e Peric|as de Ergerrar|a -
l8APE/3P.

||.3.1 Htodo 6omparat|vo 0|reto de 0ados de Hercado
0s va|ores de rercado sao |derl|l|cados cors|derardo o |rve| coro d|sporive| ro rercado aoerlo.
corlralarle.

||.3.2 Htodo |nvo|ut|vo
8aseado er rode|o de esludo de v|ao|||dade lcr|co-ecorr|ca para apropr|aao do va|or do lerrero,
a||cerado ro seu aprove|larerlo el|c|erle red|arle r|poll|co erpreerd|rerlo |roo|||r|o corpalive|
cor as caraclerisl|cas do |rve| e cor as cord|oes do rercado ro qua| se |rsere.
Esle rlodo adequado para a corpreersao do 'va|or polerc|a| para |rcorporaao de lerreros, a|r
de serv|r coro oase a corlerrc|a dos va|ores apurados alravs do rlodo corparal|vo, aux|||ardo ra
|derl|l|caao da poss|o|||dade de va|or|zaao |roo|||r|a lulura do |rve|, lalor |rporlarliss|ro ra
dec|sao por aqu|s|ao do |rve|.

444
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

Z
||.3.3 Htodo de F|uxo de 6a|xa 0escontado (F60}
0 Vlodo do F|uxo de Ca|xa 0escorlado (0|scourled Casr F|oW) ul|||zado ra ava||aao de
erpreerd|rerlos de oase |roo|||r|a, projelardo-se a rece|la |iqu|da a ser auler|da pe|a propr|edade
para ur ror|zorle que se erlerda o ra|s adequado.
Todas as prer|ssas oase|ar-se ra ar||se r|slr|ca e alua| de deserperro do erpreerd|rerlo,
serdo ver|l|cado o corporlarerlo da rece|la |iqu|da projelada pe|a v|ao|||zaao de cerr|os d|sl|rlos
(corservador, rorra| e ol|r|sla), a|r da ar||se de sers|o|||dade alravs de supos|oes de var|aao
quarl|lal|va ou qua||lal|va das prer|ssas.
Alravs desle rlodo ser delerr|rado o va|or do |rve| soo a l|ca de |rvesl|rerlo, lerdo coro
oase a operaao alua|.

||.4 L|H|TA0E8 E PRE88UP08|0E8
Trazeros a sua alerao, arlec|padarerle, que a segu|rle ||sla de L|r|laoes e 3upos|oes
acorparra rossos |audos:
1. No caso de ava||aao do va|or de rercado para |ocaao, o va|or |rlorrado cors|dera v||da a
2. No caso de ava||aao do va|or de verda, o va|or |rlorrado represerla o va|or ra|s provve| pe|o
de corerc|a||zaao. Nao leros coro prever a|leraoes suo|las ro rercado e os va|ores deve ser
3. Presure-se oor lilu|o de propr|edade aque|e ser rus. Nao lorar rea||zadas aver|guaoes
propr|edade.
1. Cors|dera-se, para l|rs de ava||aao, que o |rve| no ossu| comromer|menros oe nennuma
narureza (lcr|cos, docurerla|s, ||ceras, elc.) que verrar a |rposs|o|||lar ou |rlerler|r ro
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8o Pau|o|8P

8
5. lrlorraoes de lerce|ros sao co|r|das cor cu|dado, ras rao gararl|ros sua verac|dade.
. Presure-se que |rlorraoes lorrec|das pe|o c||erle sao correlas, ras rao gararl|ros sua
ra |rlorraao ced|da pe|o c||erle.
Z. Nao rea||zaros esludos de ergerrar|a ro so|o, ras eslruluras e ros equ|parerlos, que sao
8. Presure-se que a propr|edade esl cor as dev|das ||ceras e |audos para seu lurc|orarerlo.
9. Nao lorar rea||zados esludos aro|erla|s ro so|o e ros raler|a|s de corslruao, para aver|guar ou
Jores Larg La3a||e rao possu| '|roW-roW soore assurlos que alelar o re|o aro|erle ou saude,
10. 0 re|alr|o d|r|g|do ao c||erle roreado ra capa, e a Jores Larg La3a||e rao deve
11. 0s ava||adores dec|arar rao ler correc|rerlo de |rleresse preserle ou luluro, prpr|o ou de
12. Terdrc|as pos|l|vas passadas do rercado rao sao |rd|cal|vo de sucessos luluros. Projeoes sao
op|r|oes ra dala da ava||aao, e a Jores Larg La3a||e rao assure resporsao|||dade por
rudaras de corporlarerlo do rercado.
13. Esla ava||aao e|aoorada de acordo cor as rorras da Assoc|aao 8ras||e|ra de Norras
Tcr|cas - A8NT - N8R 1153 - Ava||aao de 8ers - Parle 1 Proced|rerlos gera|s; Parle 2
lrve|s uroaros e Parle 1 Erpreerd|rerlos, ass|r coro as recorerdaoes do lrsl|lulo
8ras||e|ro de Ava||aoes e Per|c|as de Ergerrar|a de 3ao Pau|o - l8APE/3P.
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|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

9
11. Apesar de rel|el|rros rosso erlerd|rerlo das cord|oes dos ocuparles ras ava||aoes, rao
15. lrlorraoes de p|arejarerlo uroaro sao ool|das, quardo possive|, veroa|rerle alravs das
roladarerle:
(a) que a pos|ao do |rve| esl dev|darerle descr|la ro re|alr|o;
(o) que a propr|edade esl ||vre de rus de qua|quer ralureza;
(c) que rao ex|sle qua|quer oulra queslao regu|arerlar re|evarle.
Nossa ava||aao e|aoorada lerdo por oase que o erpreerd|rerlo (e qua|quer lraoa|ro er
rur|c|pa|, esladua| ou ledera| ou oulros regu|arerlos re|evarles, rorras re|ac|orados ao corpo
de ooroe|ros, acess|o|||dade e uso por del|c|erles lis|cos e red|das de corlro|e de saude e
segurara ras reas de lraoa|ro.
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8o Pau|o|8P

10

||| 6ARA6TER|8T|6A8 0A REC|A0

|||.1 L06AL|ZAA0
0 ed|lic|o Alreras esl |oca||zado ra Rua 0oulor Ferrardes Coe|ro, 1, ra quadra lorrada pe|as Ruas
lerr|que Vorle|ro, dos P|rre|ros e Var|a Caro||ra, ro oa|rro de P|rre|ros ra c|dade de 3ao Pau|o, 3P.

Loca||zao

Rua 0r. Fernandes 6oe|ho (sent|do Rua henr|que
Honte|ro}
Rua 0r. Fernandes 6oe|ho (sent|do Rua 0os P|nhe|ros}
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|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

11
|||.2 A6E8808
A reg|ao lac||rerle acessada pe|as Aver|das 8r|gade|ro Far|a L|ra, Pedroso de Voraes e Reoouas.
Esl prx|ra laror a oulras |rporlarles v|as de acesso, coro as Ruas Cardea| Arcoverde, Teodoro
3arpa|o e dos P|rre|ros, que proporc|orar ||gaao a d|versos porlos da cap|la|.
Coro relerrc|as, poderos rerc|orar as segu|rles d|slrc|as aprox|radas er ||rra rela:
10 r da Aver|da 8r|gade|ro Far|a L|ra;
180 r da Aver|da Reoouas;
1,2 |r da Varg|ra| do R|o P|rre|ros;
Z |r do Cerlro de 3ao Pau|o;
10 |r do Aeroporlo de Corgorras; e
32 |r do Aeroporlo lrlerrac|ora| de Curo|ca.

|||.3 06UPAA0 6|R6UNV|Z|NhA
Trala-se de ura reg|ao cor ocupaao r|sla, cor exce|erle |rlraeslrulura de corrc|o e serv|os cor
|rureros reslaurarles, oares, ed|lic|os corerc|a|s e res|derc|a|s, |ojas, agrc|as oarcr|as, esco|as,
a|r de do|s sropp|rgs cerlers, o lgualer| e o E|dorado, a reros de 2 |r de d|slrc|a ur do oulro e
aroos a reros de 1|r do ed|lic|o Alreras.

|||.4 TRAN8P0RTE8
A reg|ao arp|arerle serv|da por d|versas ||rras de r|ous regu|ares que lazer a ||gaao cor o
Cerlro e oulros porlos da c|dade, cor deslaque para os corredores da Reoouas e a prpr|a Aver|da
8r|gade|ro Far|a L|ra.
0 s|slera de lrarsporle por lrers laror esl d|sporive| alravs da L|rra C 0sasco/Juruoaluoa da
CPTV, cor a Eslaao leora|ca Reoouas a 900 relros da propr|edade. Esla ||rra se |rlegra a L|rra
5 L||s (Capao Redordo - Largo Treze) da L|rra do Velr e, lulurarerle, a L|rra 1 Arare|a (v||a
3r|a - Luz) er corslruao que ler a eslaao Far|a L|ra a poucos relros do |rve|.

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12
|||.5 |NFRAE8TRUTURA
0 |oca| dolado de lodos os re|rorarerlos os|cos, la|s coro: pav|rerlaao (er asla|lo) cor gu|as
e sarjelas, redes de gua e gs, caplaao de esgolo, ererg|a e|lr|ca e le|elor|a, ||ur|raao puo||ca,
aroor|zaao e serv|o de co|ela de ||xo.

|||. TERREN0
0 lerrero orde esl |oca||zado o Ed|lic|o Alreras apreserla corl|guraao |rregu|ar e lopogral|a p|ara,
ercerrardo ura rea tota| de 1.71 m corlorre lrposlo Pred|a| Terr|lor|a| uroaro erv|ado pe|o
c||erle. 0esla rea lola| de lerrero, segurdo soralr|a rea||zada lerdo coro oase as ralricu|as
ercar|rras, os ardares er esludo lola||zar a ura lraao |dea| de lerrero de 93 o que corresporde
a ura rea de terreno referente a essas un|dades de 1.33 m.

|||.7 0 EHPREEN0|HENT0
0 ed|lic|o corposlo por 2 suoso|os, pav|rerlo de acesso, 11 ardares l|pos de escr|lr|o e do|s
pav|rerlos super|ores de apo|o, lola||zardo 19 pav|rerlos. A lacrada corposla de p|acas de v|dros
|ar|rados e grar|lo.

Fachada do ed|f|c|o

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|H0|L|AR|0
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13
|||.7.1 6ompos|o
0 Ed|lic|o Alreras corla cor a segu|rle d|slr|ou|ao:
Pav|mento 8|tuao
8ubso|o 1(*} vagas de garager cooerlas e reas lcr|cas
8ubso|o 2(*} vagas de garager cooerlas e reas lcr|cas
Trreo Recepao, acesso aos e|evadores, sa|a da adr|r|slraao pred|a|, sa|a de
segurara, 30 vagas de garager descooerlas e aud|lr|o
1 ao 14 Pav|mento Pav|rerlos l|po de escr|lr|os
15 e 1 Pav|mentos Pav|rerlos lcr|cos cor oarr||eles, casa de rqu|ras dos e|evadores, lorres de
reslr|arerlo do ar cord|c|orado, ca|xas d'gua e|evadas erlre oulros.
(
)
As vagas cooerlas |oca||zadas ro 1 e 2 suoso|os lola||zar 111 vagas de garager e possu| serv|o de raroor|sla.
Todos os ardares de escr|lr|os sao dolados de copa e corjurlos de sar|lr|os.

P|anta - Pav|mento T|po

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|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

11
|||.7.2 Acabamentos |nternos
0escreveros a segu|r as pr|rc|pa|s caraclerisl|cas do erpreerd|rerlo. Todas as ur|dades ex|oer
oor padrao de acaoarerlo |rlerro e ercorlrar-se er oor eslado de corservaao. va|e rerc|orar
que durarle rossa v|s|la rao ool|veros aulor|zaao para lologralar lola| ou parc|a|rerle a|gurs
corjurlos.
8ubso|os
P|so Corcrelo
Telo Laje de corcrelo cor p|rlura e
||ur|raao l|uorescerle de soorepor

Trreo: hall de entrada e Recepo
P|so: 0rar|lo
Paredes: A|verar|a cor p|rlura e pa|r|s er
lrr|ca
Telo: Forro lerroacusl|co e lorro de gesso
cor ||ur|raao l|uorescerle
eroul|da

Trreo: 3ala do Cerenciamento predial
P|so v|ri||co
Telo Forro de gesso

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8o Pau|o|8P

15

Trreo: Vagas de garagem
P|so Corcrelo
Paredes -
Telo -

andar - Recepo da Vistatek
P|so: v|ri||co
Paredes: A|verar|a cor p|rlura
Telo: Forro de gesso cor ||ur|raao

7 andar - 3ala administrativa da American
Airlines
P|so: Carpele

8 andar - 3ala de Reunies da American Airlines
P|so: P|so er carpele

453
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

1

9 andar - American Airlines
P|so: Carpele
Paredes: A|verar|a cor p|rlura e pa|r|s er
lrr|ca

11 andar - Recepo da Polenghi
P|so Carpele

12 andar - Area de escritorios
P|so Carpele

13 andar - Recepo da Camargo Corra
P|so Carpele
Paredes A|verar|a cor p|rlura e pa|r|s er
lrr|ca

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|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

1Z

14 andar - Area Administrativa da Fellipelli
P|so Carpele de rade|ra
Paredes A|verar|a cor p|rlura e pa|r|s er
rade|ra

hall dos elevadores [andares}
P|so 0rar|lo
Paredes A|verar|a cor argarassa
lexlur|zada e p|rlura a|r de p|acas
er grar|lo
Telo Forro p|acas de gesso cor
||ur|raao l|uorescerle eroul|da

15 e 1 andares - Pavimentos tcnicos
P|so Corcrelo
Telo Forro er |aje cor p|rlura e
||ur|raao de soorepor

va|e real|rrar que o 5 pav|rerlo rao oojelo dessa ava||aao.

455
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

18

|||.7.3 Espec|f|caes Tcn|cas
Agua 2 ca|xas d'gua e|evadas |oca||zadas ra cooerlura;e
Ca|xa d'gua |rler|or |oca||zada ro 2 suoso|o.
Energ|a 3ralls de ar cord|c|orado, le|elor|a, e|lr|ca e lrarsr|ssao de dados
er lodos os ardares; e
0erador para reas corurs e e|evadores.
Preveno e 6ombate a
|ncnd|o
0eleclores de luraa;
A|arre de |rcrd|o;
Exl|rlores, r|drarles, spr|r||ers e ||ur|raao de erergrc|a; e
Ca|xa de escadas de corcrelo erc|ausuradas cor arlecrara e
porlas corla-logo
6|rcu|ao Vert|ca| 1 e|evadores cor capac|dade para 12 pessoas ou 810 |g cada; e
Escada de c|rcu|aao |rlerra do prd|o
Ar 6ond|c|onado Ar cord|c|orado cerlra| l|po sel-conra|neo a gua;
0uas lorres de reslr|arerlo |oca||zadas ra cooerlura; e
Cr|||ers
Estac|onamento 111 vagas or|g|ra|s (serdo 111 vagas ros suoso|os e 30 vagas
descooerlas ro lrreo para v|s|larles).
P d|re|to
2,10 a 2,50 relros.
P|so 0 ed|lic|o possu| s|slera de cara|elas soo p|so ras |ojas de
escr|lr|o.

|||.8 AREA8
Para resuro das reas das ur|dades |evaros er cors|deraao quadro de reas de acordo cor as
|rlorraoes descr|las ro corlralo de |ocaao e ralricu|as das ur|dades. Aoa|xo apreserlaros as
respecl|vas laoe|as de reas:
456
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

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N Escr|tr|o Andar
Area Pr|vat|va
(m}
Area comum de
garagem (m}
Area 6omum
(m}
Area Tota|
6onstru|da (m}
Frao |dea|
(7}
11 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
12 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
21 2 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
22 2 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
31 3 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
32 3 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
11 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
12 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
2 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1 Z 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z2 Z 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
81 8 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
82 8 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
91 9 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
92 9 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
101 10 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
102 10 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
111 11 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
112 11 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
121 12 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
122 12 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
131 13 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
132 13 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
111 11 1Z9,20 220,Z2 115,98 815,90 5,51
.229,0 2.89,3 2.455,29 11.554,25 937

va|e rerc|orar que o 5 ardar rao oojelo desla ava||aao.
|||.9 06UPAA0 ATUAL 008 E8PA08
6onjunto Andar Locatr|as
11 1 Polerc|a| Ergerrar|a e Corslruao Llda.
12 1 Polerc|a| Ergerrar|a e Corslruao Llda.
21 2 Corslruoes e Corrc|o Carargo Correa
22 2 Tre|ra Tre|rarerlos Llda.
31 3 Le|leoor 3.A.
32 3 Le|leoor 3.A.
11 1 Polerc|a| Ergerrar|a 3.A.
12 1 NelWor| App||arce 8ras|| Llda.
51 5 Nao oojelo de ava||aao
Nao oojelo de ava||aao
457
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

20
1 v|slale| Produlos 0l|cos Llda.
2 v|slale| Produlos 0l|cos Llda.
Z1 Z Arer|car A|r||res
Z2 Z Arer|car A|r||res
81 8 Arer|car A|r||res
91 9 w|rsoll Corsu|lor|a e lrlorrl|ca Llda.
101 10 Po|ergr| lrduslr|a A||rerlic|a 3.A.
121 12 Le|leoor 3.A.
122 12 Le|leoor 3.A.
111 11 Fe|||pe|||

|||.10 |0A0E E E8TA00 0E 60N8ERVAA0
0 ed|lic|o apreserla ro gera| oor padrao corslrul|vo cor |dade aparerle de 20 aros, c|ass|l|cado er
rossa ar||se cor eslado de corservaao regu|ar ura vez que prec|sa de a|gurs reparos ra lacrada,
cralar|z erlre oulros.
458
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

21

|V A8PE6T08 LECA|8

0e acordo cor a Le| r
o
13.885, de 25 de agoslo de 2001 que d|spoe soore o parce|arerlo e d|sc|p||ra
e ordera o uso e 0cupaao do 3o|o do Vur|cip|o de 3ao Pau|o, erlre oulros, o |rve| er esludo esl
|rser|do rura ZH-3b, ou seja, Zona de A|ta 0ens|dade, derlro da rea adr|r|slral|va da
3uoprele|lura de P|rre|ros.
Coel|c|erle de Aprove|larerlo : Vir|ro: 0,20
8s|co: 2,00
Vx|ro: 2,50
Taxa de 0cupaao : 0,50
Taxa de Perreao|||dade Vir|ra : 0,15
Lole Vir|ro : 125 r

459
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

22
|V.2 HATR|6ULA8
Todos os ardares perlercer a 8RPRlv Erpreerd|rerlos e Parl|c|paoes Llda., excelo o 5 ardar
que rao oojelo desla ava||aao.
N Hatr|cu|a N Escr|tr|o Andar
Area Pr|vat|va
(m}
Area comum de
garagem (m}
Area 6omum
(m}
Area Tota|
6onstru|da (m}
Frao |dea|
(7}
Z1.930 11 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.931 12 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.932 21 2 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.933 22 2 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.931 31 3 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.935 32 3 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.93 11 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.93Z 12 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.910 1 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.911 2 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.912 Z1 Z 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.913 Z2 Z 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.911 81 8 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.915 82 8 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.91 91 9 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.91Z 92 9 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.918 101 10 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.919 102 10 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.950 111 11 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.951 112 11 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.952 121 12 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.953 122 12 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.951 131 13 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.955 132 13 239,0 110,3 9,22 11,18 3,3
Z1.95 111 11 1Z9,20 220,Z2 115,98 815,90 5,51
Tota| .229,0 2.89,3 2.455,29 11.554,25 937
10 6artr|o de Reg|stro de |mve|s de 8o Pau|o

|V.3 |PTU
Receoeros cp|as do lrposlo Terr|lor|a| uroaro - lPTu, relererle ao aro de 2010, os qua|s aporlar
para as segu|rles |rlorraoes:
N |nscr|o Nome do 6ontr|bu|nte
Area
Terreno
(m}
Area
Ed|f|cada
(m}
Frao
|dea|
Va|or Vena| |PTU a Pagar
015.00.0110-
8RPR lv
Erpreerd|rerlo e
parl|c|paoes Llda.
1.Z1 23.113 1, 0000 13.555.01,00 RS 212.Z0,80
460
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

23
0 ed|l|co |rle|ro ercorlra-se alua|rerle a|ugado por d|versas erpresas, apreserlaros a segu|r o
resuro dos Corlralos de Locaao cujo va|or rd|o corlralado de R$ 45,18|m:
Un|dade 11 12
Locatr|o
Polerc|a| Ergerrar|a e
Parl|c|paoes Llda.
Polerc|a| Ergerrar|a e
Parl|c|paoes Llda.
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 15/2/200Z 15/2/200Z
0ata de Trm|no 11/2/2012 11/2/2012
Va|or Hensa| RS 10.Z82,00 RS 10.Z82,00
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS Z.12Z,0 RS Z.12Z,0
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 10.Z82,00 RS 10.Z82,00
6arnc|a - -
Reajuste l0P-V/F0v l0P-V/F0v
Va|or Atua| | m RS 15,00 RS 15,00
Un|dade 21 22
Locatr|o
Corslruoes e Corrc|o Carargo
Correa
Tre|ra Tre|rarerlos Llda.
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 13/5/2010 10/11/2008
0ata de Trm|no 28/3/2015 9/11/2011
Va|or Hensa| RS 11.950,00 RS 9.000,00
6arnc|a - -
Prazo 6ontrato aros 2,5 aros
Va|or Atua| | m RS 19,8Z RS 3Z,5

461
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

21
Un|dade 31 32
Locatr|o Le|leoor 3/A Le|leoor 3/A
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 1/1/2010 1/1/2010
0ata de Trm|no 31/3/2015 31/3/2015
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS 10.Z82,00 RS. 10.Z82,00
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS 15,00 RS 15,00
Un|dade 41 42
Locatr|o Polerc|a| Ergerrar|a 3.A NelWor| App||arce 8ras|| Llda.
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 15/9/2008 10/9/2009
0ata de Trm|no 11/9/2013 10/9/2011
Va|or Hensa| RS 11.8Z,01 RS 12.319,98
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS 11.100,00 RS 11.8Z,01
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 11.8Z,01 RS 12.319,98
6arnc|a - -
Prazo 6ontrato 5 aros 5aros
Va|or Atua| | m RS 19,5Z RS 51,51
Un|dade 1 2
Locatr|o v|slale| Produlos 0l|cos Llda. v|slale| Produlos 0l|cos Llda.
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 15/12/200 15/12/200
0ata de Trm|no 11/12/2011 11/12/2011
Va|or Hensa| RS 11.980,00 RS 11.980,00
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS Z.80,00 RS Z.80,00
6arnc|a - -
462
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

25
Va|or Atua| | m RS 50,00 RS 50,00
Un|dade 71 72
Locatr|o Arer|car A|r||res lNC Arer|car A|r||res lNC
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 3/11/200 3/11/200
0ata de Trm|no 2/11/2011 2/11/2011
Va|or Hensa| RS 9.121,ZZ RS 9.121,ZZ
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 9.121,ZZ RS 9.121,ZZ
6arnc|a - -
Reajuste l0P/V l0P/V
Prazo Rev|s|ona| Arua| cor gal||ro de 10 Arua| cor gal||ro de 10
Va|or Atua| | m RS 38,08 RS 38,08
Un|dade 81 82
Locatr|o Arer|car A|r||res lNC Arer|car A|r||res lNC
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 3/11/200 3/11/200
0ata de Trm|no 2/11/2011 2/11/2011
Va|or Hensa| RS 9.121,ZZ RS 9.121,ZZ
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 9.121,ZZ RS 9.121,ZZ
6arnc|a - -
Prazo Rev|s|ona| Arua| cor gal||ro de 10 Arua| cor gal||ro de 10
Va|or Atua| | m RS 38,08 RS 38,08
Un|dade 91 92
Locatr|o
w|rsoll Corsu|lor|a e lrlorrl|ca
Llda.
Arer|car A|r||res lNC
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 15//2010 3/11/200
0ata de Trm|no 11//2015 2/11/2011
463
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

2
Va|or Hensa| RS 11.500,00 RS 9.121,ZZ
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS 11.500,00 RS Z.50,00
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 11.500,00 RS 9.121,ZZ
6arnc|a - -
Reajuste l0P-V/F0v l0P/V
Prazo Rev|s|ona| Arua| Arua| cor gal||ro de 10
Va|or Atua| | m RS 1Z,99 RS 38,08
Un|dade 101 102
Locatr|o
Po|ergr| lrduslr|as A||rerlic|as
Llda.
Llda.
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 1/10/200 1/10/200
0ata de Trm|no 30/9/2011 30/9/2011
Va|or Hensa| RS 9.111, RS 9.111,
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 9.111, RS 9.111,
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS 39,29 RS 39,29
Un|dade 111 112
Locatr|o
Llda.
Llda.
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 1/10/200 1/10/200
0ata de Trm|no 30/9/2011 30/9/2011
Va|or Hensa| RS 9.111, RS 9.111,
Va|or Atua| 6orr|g|do RS 9.111, RS 9.111,
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS 39,29 RS 39,29
464
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

2Z
Un|dade 121 122
Locatr|o Le|loor 3/A Le|loor 3/A
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 10/10/2010 10/10/2010
0ata de Trm|no 31/3/2015 31/3/2015
Va|or Hensa| - 1 ano de Locao RS 10.Z82,00 RS 10.Z82,00
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS 15,00 RS 15,00
Un|dade 131 132
Locatr|o
Correa
Correa
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 29/3/2010 29/3/2010
0ata de Trm|no 28/3/2015 28/3/2015
Va|or Hensa| RS 11.950,00 RS 11.950,00
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS 19,8Z RS 19,8Z
Un|dade 141 142
Locatr|o
Fe|||pe||| lrslrurerlos de
0|agrsl|co e 0eservo|v|rerlo
Fe|||pe||| lrslrurerlos de
0|agrsl|co e 0eservo|v|rerlo
Area 239,0 r 239,0 r
0ata de |n|c|o 1/3/2008 1/3/2008
0ata de Trm|no 28/2/2013 28/2/2013
Va|or Hensa| RS 11.352,80 RS 11.352,80
465
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

28
6arnc|a - -
Va|or Atua| | m RS 1Z,38 RS 1Z,38

|V.5 60N8|0ERA0E8 E8PE6|A|8
Forar erlregues para ar||se cp|as das ralricu|as, corlralos de |ocaao, cp|a dos lPTus e p|arlas
dos ed|lic|os er esludo.
Ao l|ra| das ar||ses le|las soore a docurerlaao receo|da, |evaros er cors|deraao er rossa
ava||aao a lraao |dea| de lerrero relererle aos ardares er esludo, ca|cu|ado er c|ra da rea de
lerrero rerc|orado ro lrposlo Pred|a| Terr|lor|a| e uroaro. 0uarlo as reas corslruidas e ule|s
cors|deraros as descr|las er ralricu|as e corlralos de |ocaao.
Corlorre acordado cor o c||erle, o oojel|vo dessa ava||aao a delerr|raao do va|or de verda
cors|derardo a propr|edade ||vre das oor|gaoes do lerro de secur|l|zaao. Nossa ar||se esl
oaseada ro lalo de que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da propr|edade, ou seja, a
|rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades corslrul|vas ou
lr|oulr|as, pass|vos aro|erla|s, erlre oulros.
466
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

29

V ANAL|8E 0E HER6A00

3egurdo a segrerlaao geogrl|ca e c|ass|l|calr|a adolada pe|a Jores Larg La3a||e, o
erpreerd|rerlo esl |rser|do derlro da reg|ao Jard|rs/P|rre|ros, ura das reg|oes securdr|as de
escr|lr|os da c|dade, c|ass|l|cado er lerros lcr|cos cor C|asse 8.
Por eslar |oca||zado ra porao P|rre|ros da Reg|ao Jard|rs prx|ra a reg|ao Far|a L|ra, o |rve|
acaoa solrerdo |rl|urc|a da resra er lerros de rercado. Por essa razao, apreserlareros a segu|r
ur oreve resuro das cord|oes rercado|g|cas do segrerlo - C|asse 8 dessas reg|oes, |rc|u|rdo
Far|a L|ra.

A reg|ao Jard|rs d|v|d|da er duas poroes:
A|aredas e P|rre|ros. A pr|re|ra delr
ed|lic|os de escr|lr|os |oca||zados ros
Jard|rs (A|areda Lorera, Rua laddoc|
Looo) e Aver|das Nove de Ju|ro e
8r|gade|ro Lu|s Arlor|o. J a porao
P|rre|ros, orde esl o ed|lic|o Alreras, se
|r|c|a ras |red|aoes da Aver|da Reoouas
se eslerderdo al a Rua Teodoro 3arpa|o
e descerdo er d|reao a Aver|da 8r|gade|ro
Far|a L|ra. Coro pode ser ooservado ro
rapa ao |ado.

467
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

30

A reg|ao Jard|rs ro gera| ler apreserlado l|ro deserperro ros u|l|ros aros, ura vez que alerde
ura derarda repr|r|da de espao C|asse 8 das reg|oes Pau||sla e Far|a L|ra. Alua|rerle o vo|ure
vago de ed|lic|os C|asse 8 ra reg|ao represerla aperas 1 do lola| do esloque desse segrerlo, que
de cerca de 3 r||roes r. va|e rerc|orar que a vacrc|a reg|slrada para esse segrerlo ra c|dade de
3ao Pau|o de Z, eslardo, porr aoa|xo dessa rd|a.
J reg|ao Far|a L|ra a ra|s roore reg|ao de escr|lr|os da c|dade e a ra|s v|sada er lerros de
ocupaao, porr o seu esloque de ed|lic|os C|asse 8 reduz|do se corparado as dera|s reg|oes de
escr|lr|os de 3ao Pau|o, |sso se deve ao lalo de que por se lralar da reg|ao ra|s va|or|zada da C|dade,
predor|rar os ed|lic|os de a|lo padrao, ou seja, C|asses A e AA. Vesro cor esloque |rler|or ao da
Reg|ao Jard|rs, seu vo|ure vago laror represerla 1 do esloque lola| desse segrerlo,
derorslrardo ass|r re|ror deserperro.
Para os prx|ros aros prev|sla a erlrega de cerca de 30 r|| r de ed|lic|os C|asse 8 serdo e|es:
Ed|f|c|o Reg|o Area prev|sta Entrega prev|sta
Escr|lr|os Pau||sla Jard|rs/A|aredas 9.200 0ul-2011
0scar Fre|re 0ll|ce Jard|rs/A|aredas 5.238 0ez-2011
Tre 0re Jard|rs/P|rre|ros 1.100 0ez-2010
w|r wor| P|rre|ros Jard|rs/P|rre|ros 9.900 Jur-2011
va|e rerc|orar que para a reg|ao Far|a L|ra r do|s ed|lic|os er projelo, porr ser ra|ores
|rlorraoes a esse respe|lo.
468
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

31

V| AVAL|AA0

V|.1 |NTR00UA0
0 va|or das propr|edades lo| ool|do alravs de rossas |rlerprelaoes, oaseados ra exper|rc|a de
[|| - corparal|vo de dados de rercado para aprox|raao do va|or de |ocaao do |rve|;
[||| - l|uxo de ca|xa descorlado para aprox|raao do va|or de verda do |rve|; e
[|||| - |vo|ul|vo para aprox|raao do va|or de lerrero do |rve|.
Nao ex|sler ra reg|ao e|ererlos para ura ar||se de corparal|vos d|relos de lerrero serdo ass|r
ul|||zaros a ar||se pe|o rlodo lrvo|ul|vo ul|||zardo ass|r d|relr|zes para redeservo|v|rerlo do
lerrero e va|or a ser pago de oulorga orerosa.
No locarle a corparal|vos d|relos de verda, os e|ererlos apreserlados ro |ler v. Ana||se oe
Vercaoo corpreerder ura aroslrager pequera, rao serdo sul|c|erle para ura ar||se cor
rorogere|zaao pe|o rlodo corparal|vo d|relo e, porlarlo, serv|rdo aperas coro relerrc|a para
oa||zarerlo de va|ores.

V|.2 HET000 60HPARAT|V0 0|RET0 - VAL0R 0E L06AA0
ura lorra de aler|r o va|or de |ocaao ap||cve| ao |rve| a corparaao das caraclerisl|cas do
|rve| cor as ur|dades er olerla ra reg|ao. Esles e|ererlos lorrar ura aroslra ra|s rorogrea
er lerros de padrao corslrul|vo, |dade, |oca||zaao e preos ped|dos. Forar ara||sados Z e|ererlos
corparve|s a propr|edade er esludo |oca||zados ras reg|oes Far|a L|ra/Aver|das e
Jard|rs/P|rre|ros, oolerdo os segu|rles resu|lados:

469
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

32
N Ed|f|c|o Loca||zao Reg|o 6|asse
F|m da
6onstruo
1
Cerlro Erpresar|a| Vr|o 0arre|ro
- Torre Norle
Aver|da 8r|gade|ro Far|a L|ra,
1185
Far|a
L|ra/Aver|das
8 1.981
2 l. Vorle|ro Rua lerr|que Vorle|ro, Z9 Jard|rs/P|rre|ros 8 Er 0oras
3
Ju||o de A|re|da Prado - Torre
2000
Rua dos P|rre|ros, 8Z0 Jard|rs/P|rre|ros 8 2.002
1 Pa|a|a Rua Curra 0ago, 112/101 Jard|rs/P|rre|ros 8 1.988
5 Far|a L|ra Prer|ur Rua 0|ogo Vore|ra, 132
Far|a
L|ra/Aver|das
8 2.000
Far|a L|ra Prer|ur Rua 0|ogo Vore|ra, 132
Far|a
L|ra/Aver|das
8 2.000
Z Far|a L|ra Prer|ur Rua 0|ogo Vore|ra, 132
Far|a
L|ra/Aver|das
8 2.000

N Ed|f|c|o 0|spon|b|||dade
Area Ut||
(m}
Preo Ped|do
(R$}
Va|or Un|t.
(R$|m}
T|po
1
Cerlro Erpresar|a| Vr|o 0arre|ro
- Torre Norle
1Z Ardar Z30,00 12.310,00 RS 58,00 0lerla
2 l. Vorle|ro Prd|o lrle|ro 2.95,00 32.150,00 RS 110,00 0lerla
3
Ju||o de A|re|da Prado - Torre
2000
2Z1 e 2Z2 200,00 1Z.000,00 RS 85,00 0lerla
1 Pa|a|a 1 90,00 3.500,00 RS 38,89 0lerla
5 Far|a L|ra Prer|ur 01 e 01 120,00 8.00,00 RS Z1,Z 0lerla
Far|a L|ra Prer|ur 3 Ardar 280,00 28.000,00 RS 100,00 0lerla
Z Far|a L|ra Prer|ur 21 Ardar 130,00 8.000,00 RS 1,51 0lerla

1. Cerlro Erpresar|a|
Vr|o 0arre|ro - Torre
Norle
2. l. Vorle|ro
3. Ju||o de A|re|da Prado -
Torre 2000
4. Pa|a|a

470
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

33

5. a 7. Far|a L|ra Prer|ur

Fatores de Ajuste
N Ed|f|c|o
0ferta Loca||zao Padro
|dade|
6onserv.
Tota|
Fatores
Va|or
homog.
(R$|m}
Va|or
Ajustado
(R$|m}
1
Cerlro Erpresar|a| Vr|o
0arre|ro - Torre Norle
0,90 0,Z0 1,00 1,31 0,82 RS 1Z,82 RS 1Z,82
2 l. Vorle|ro 0,90 1,00 0,91 0,ZZ 0,5 RS Z1,89 RS Z1,89
3
Ju||o de A|re|da Prado -
Torre 2000
0,90 1,00 0,91 0,81 0,Z1 RS 0,29 RS 0,29
1 Pa|a|a 0,90 1,10 1,00 1,0 1,05 RS 10, RS 10,
5 Far|a L|ra Prer|ur 0,90 1,00 0,91 0,8 0,Z3 RS 52,05 RS 52,05
Far|a L|ra Prer|ur 0,90 1,00 0,91 0,8 0,Z3 RS Z2,3
Z Far|a L|ra Prer|ur 0,90 1,00 0,91 0,8 0,Z3 RS 11,9 RS 11,9
Hd|a = R$ 55,72 R$ 52,90

471
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

31
Hd|a Ar|tmt|ca 55,72 R$
Vir|ro -30 RS 39,00
Vx|ro 30 RS Z2,11
Hd|a 8aneada 52,90 R$
lrlerv. Corl|ao. Vir|ra -10 1Z,1 RS
lrlerv.Corl|ao. Vx|ra 10 58,19 RS

A ar||se resu|lou rura la|xa de va|ores para a propr|edade, excelo 5 pav|rerlo, erlre RS1Z,1 e
RS58,19/r, cor rd|a sareada de R$52,90|m. Para ele|lo de ava||aao, ul|||zareros a rd|a
arredordada de R$53|m. Ap||cardo-se o resu|lado ac|ra a rea ul|| relererle as ur|dades er ar||se
ro ed|lic|o Alreras cor .229,0m, oolr-se o va|or de |ocaao lola| de R$330.000,00 por rs.

V|.3.1 Prem|ssas
|NVE8T|HENT08
Fundo de Repos|o de At|vo
5 soore o cuslo rersa| de cordorir|o

RE6E|TA8
ATUA|8 60NTRAT08 0E L06AA0
Un|dade Va|or Atua| 6omeo F|m
Corjurlos 11 e 12 RS 21.51,00 Fev-200Z Fev-2012
Corjurlos 21, 131 e 132
RS 35.850,00 Va|o-2010 Var-2015
Corjurlo 22
RS 9.000,00 Nov-2008 Nov-2011
Corjurlos 31 e 32
RS 21.51,00 Aor-2010 Var-2015
Corjurlo 11
RS 11.8Z,01 3el-2008 3el-2013
Corjurlo 12
RS 12.319,98 3el-2009 3el-2011
Corjurlos 1 e 2
RS 2.90,00 0ez-200 0ez-2011
Corjurlos Z1, Z2, 81, 82 e 92
RS 38.019,90 Nov-200 Nov-2011
Corjurlo 91 RS 11.500,00 Jur-2010 Jur-2015
Corjurlos 101, 102, 111 e 112
RS 19.033,1Z 0ul-200 3el-2011
Corjurlos 121 e 122
RS 21.51,00 0ul-2010 Var-2015
Corjurlo 111
RS 22.Z05,0 Var-2008 Fev-2013

Absoro 3 reses

472
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

35

Novos 6ontratos de Locao
va|or de |ocaao RS53/r
Terpo de corlralo de |ocaao 5 aros
Rev|s|ora| 3 aros
Cresc|rerlo Rea| 0 ao aro
Carrc|a 2 reses

Rece|ta Ad|c|ona|
Estac|onamento rotat|vo
Vd|as das u|l|ras rece|las RS 11.98Z.93 por rs
lric|o de corlralo Noveroro de 2010
F|ra| de corlralo Noveroro de 2021
Taxas 0.0 ao aro
* ho receoemos o conrraro oe |ocao oas vagas oe garagem |oca||zaoas no av|menro rerreo, senoo ass|m cons|oeramos
que e|as conr|nuaro a ex|oraoas oev|oo a granoe oemanoa oa reg|o

|nad|mp|nc|a 0 das rece|las

0E8PE8A8 (com per|odo de vacnc|a}
|PTU (RS 212.Z0,80) ao aro - Er acordo cor o lPTu do ed|lic|o para o aro 2010,
erv|ado pe|o c||erle.

6ondom|n|o (RS 13,81)/ r

6om|sso de Locao 1 a|ugue|

6om|sso de Venda 3 do va|or de verda

473
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

3
V|.3.2 F|uxo de 6a|xa
Rea||zou-se o l|uxo de ca|xa cor oase rersa|, para prazo de 10 aros. 0s resu|lados serao resur|dos
a segu|r arua|rerle:
2010 2011 2012 2013 2014
Alua|s corlralos de |ocaao 281.Z9 2.980.935 1.93.185 1.129.930 1.30Z.9Z
Novos corlralos de |ocaao 0 228.5Z8 2.082.1Z 2.125.311 2.28.521
Carrc|a 0 (1ZZ.Z83) (1ZZ.Z2) (Z.193) (25.398)
7otal 284.679 3.031.730 3.597.899 3.779.081 3.911.103

0espesas
lPTu 0 (9.332) (3.Z33) (5.599) (1.8)
Cordorir|o 0 (Z9.580) (13.21) (19.89) (.32)
Cor|ssao de Locaao 0 (12.988) (50.Z85) (38.09) (12.99)
7otal 0 [215.900} [67.782} [63.592} [21.197}

Receita 0peracional Liquida 284.679 2.815.831 3.530.118 3.715.489 3.889.906

lnvestimentos
Furdo de repos|ao de Al|vo (1.311) (51.Z29) (51.Z29) (51.Z29) (51.Z29)
7otal [4.311} [51.729} [51.729} [51.729} [51.729}

Fluxo de Caixa 280.368 2.764.102 3.478.389 3.663.760 3.838.177

2015 201 2017 2018 2019
Alua|s corlralos de |ocaao 139.8Z 0 0 0 0
Novos corlralos de |ocaao 3.19.031 3.Z33.320 3.5Z.159 3.81Z.09 3.923.802
Carrc|a (203.181) 0 (355.515) (50.Z95) (25.398)
7otal 3.555.537 3.733.320 3.301.614 3.796.814 3.898.404

0espesas
lPTu (11.932) (9.332) (22.395) (.533) (933)
Cordorir|o (53.05Z) (59.89) (Z9.5ZZ) (29.815) (9.918)
Cor|ssao de Locaao (101.590) 0 (1ZZ.ZZ3) (25.398) (12.99)
7otal [169.579} [69.022} [279.745} [61.775} [23.580}


lnvestimentos
Furdo de repos|ao de Al|vo (51.Z29) (51.Z29) (51.Z29) (51.Z29) (51.Z29)
7otal [51.729} [51.729} [51.729} [51.729} [51.729}

Fluxo de Caixa 3.334.229 3.612.569 2.970.140 3.683.310 3.823.095
474
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

3Z
Cor oase as prer|ssas ac|ra e ap||cardo ura laxa de descorlo de 11 ao aro e ura laxa rx|ra
de reversao de 10 ao aro, o va|or do |rve| ser de R$ 5.83|m, lola||zardo R $ 35.400.000,00.

V|.3.3 An||se de 8ens|b|||dade
Rea||zaros ura ar||se de sers|o|||dade var|ardo a Taxa de 0escorlo e Ex|l Cap Rale, duas das

Taxa de 0esconto
9,07 10,07 11,07 12,07 13,07
8,07
RS Z.015 RS .13 RS .218 RS 5.855 RS 5.522
9,07
RS .85 RS .285 RS 5.91Z RS 5.580 RS 5.2Z1
10,07 RS .39Z RS .021 R$ 5.77 RS 5.31 RS 5.0Z0
11,07 RS .11 RS 5.80 RS 5.181 RS 5.181 RS 1.905
E
x
|
t

6
a
p

R
a
t
e

12,07
RS 5.91 RS 5.2Z RS 5.31Z RS 5.031 RS 1.Z8

V|.4 HET000 |NV0LUT|V0
Para aler|ao do va|or de verda do lerrero aps dero||ao do ed|lic|o ex|slerle, s|ru|aros o
redeservo|v|rerlo da rea segurdo prer|ssas de zorearerlo alua|s para ass|r cregarros ao va|or
de lerrero coro pode ser aler|do a segu|r:
Prem|ssas
AREA8
Terreno 1.Z1 r (de acordo cor lPTu erv|da)

6onstruo Atua| 11.551 r (de acordo cor ralricu|as erv|das)

Empreend|mento Proposto
Area Corslruida Tola| 5.Z23 r (de acordo cor polerc|a| rx|ro corslrul|vo de 2,5)
Area Locve| 3.92 r

|HPLANTAA0
0emo||o (RS 50) por r corslruido

475
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

38
|PTU durante a construo (RS 32) /r lerrero (a ser pago er 10 parce|as arua|s)

Aprovao e Projeto (RS 221.191) (3 soore o cuslo de corslruao lola|)

0utorga 0nerosa (RS 1.115.811) (v|de c|cu|o aoa|xo)

6usto de 6onstruo (RS 1.88) por r pr|val|vo (rd|a erlre CuPE/3P E Cu8/3P)

Prazo de 0bra 18 reses

60HER6|AL|ZAA0
VCV Tota| RS 22.913.125,Z1

Fator Acrsc|mo VCV 0

Harket|ng (RS 91.525) (1 soore o v0v)

6orretagem 2,5 soore v0v

Taxas
80l 15 Cuslo de Corslruao
0ererc|arerlo da 0ora 5 Cuslo de corslruao 80l
Coorara de Receoive|s 1,0 Rece|las (v0v)

|HP08T08
P|8 0,5
60F|N8 2,5Z
68LL 0,98
|RPJ 1,89

0utorga 0nerosa
Para a ar||se ul|||zaros o coel|c|erle de aprove|larerlo rx|ro para o lerrero de 2,5. 3erdo ass|r,
para que a K|rea Rerda lroo|||r|a Furdo de lrvesl|rerlo lroo|||r|o possa redeservo|ver a|gur rovo
ed|lic|o ro lerrero er ar||se, dever adqu|r|r o d|re|lo de corslru|r 0,5 vezes ac|ra do polerc|a|
os|co, cor va|or ca|cu|ado alravs da segu|rle lrru|a:
6t = Fp x Fs x
0rde:
476
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

39

Cl = corlraparl|da l|rarce|ra re|al|va a cada r de rea corslruida ad|c|ora|;
Fp = lalor de p|arejarerlo, erlre 0,5 e 1,1 (1,0 p/ rao res|derc|a|);
Fs = lalor de |rleresse soc|a|, erlre 0 e 1,0 (1,0 p/ rao res|derc|a| - oulras al|v|dades)
8 = oerelic|o ecorr|co agregado ao |rve|
C|cu|o de 8 (8erelic|o ecorr|co agregado ao |rve|) = vt | 6Ab, serdo:
vl = va|or do relro quadrado de lerrero l|xado ra P|arla 0err|ca de va|ores; e
CAo = coel|c|erle de aprove|larerlo os|co (1,0).
8 = RS 1.08,00
1
/ 1 = R$1.08,00
Ass|r, o cuslo cor oulorga orerosa ser o segu|rle:
Va|or Un|tr|o da 0utorga:
Cl = 1,0 x 1,0 x RS 1.08 = R$1.08 | m
2
para no res|denc|a|
Va|or Tota| da 0utorga:
va|or lola|: RS1.08 x 881
2
= R$ 1.415.844

0 quadro a segu|r apreserla o esloque d|sporive|
para aqu|s|ao de oulorga orerosa er 15 de
dezeroro de 2010, para o 0|slr|lo de P|rre|ros
T|po
Tota|
(m} (*}
6omprom
et|do (m}
0|spon|ve
| (m}
Nao
Res|derc|a|
110.000 9.292,18 100.0Z0,82
() 3egurdo Le| 13.885/01

1
8ase: P|arla 0err|ca de va|ores, puo||cada pe|o 0|r|o 0l|c|a| do Vur|cip|o 3ao Pau|o (2.002) e alua||zada para o
Exercic|o de 2.010 corlorre 0ecrelo r. 19.0Z5 exped|do er 20 de 0ezeroro de 2.00Z.
2
8ase: Area corpulve| ad|c|ora| a ser adqu|r|da alravs da 0ulorga 0rerosa.
477
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

10
0|str|tos da 8ubprefe|tura P|nhe|ros
F|uxo de 6a|xa
0 l|uxo de ca|xa lo| rea||zado er oase arua| e projelado para ur periodo de 10 aros. Apreserlaros a
segu|r os resu|lados resur|dos:
2010 2011 2012 2013
verdas RS 0 RS 1Z.3Z5.Z8Z RS 1.91.511 RS 0
7otal RS 0 RS 1Z.3Z5.Z8Z RS 1.91.511 RS 0

0espesas
Var|el|rg RS 0 RS Z12.853 RS 203.Z2 RS 0
Coorara de Receoive|s RS 0 (RS 1Z3.Z58) (RS 19.15) RS 0
7otal RS 0 RS 539.095 RS 151.02Z RS 0

Receita 0peracional Liquida RS 0 RS 1Z.911.882 RS 5.118.538 RS 0

lnvestimentos
0ero||ao RS 0 (RS 5ZZ.Z00) RS 0 RS 0
lPTu (RS 21.2Z) (RS 212.Z1) (RS 218.101) RS 0
Projelos e Aprovaao (RS 3Z.35) (RS 18.825) RS 0 RS 0
0ulorga 0rerosa RS 0 (RS 1.115.811) RS 0 RS 0
Cuslo de Corslruao RS 0 (RS 2.8Z.522) (RS 5.Z2.150) RS 0
0ererc|arerlo da 0ora RS 0 (RS 113.3Z) (RS 28.323) RS 0
7otal (RS 1.32) (RS 5.133.938) (RS .231.1Z) RS 0

7axas
lrposlos RS 0 RS 0 RS 0 RS 0
7otal RS 0 RS 0 RS 0 RS 0

Fluxo de Caixa (RS 1.32) RS 12.180.911 (RS 1.112.39) RS 0
Cor oase ras prer|ssas ac|ra e, parl|rdo-se de ura laxa de descorlo da order de 20 ao aro,
ool|veros coro resu|lado para o erpreerd|rerlo o va|or arredordado de RS 9.900.000,00, ou
RS5.1Z/r de lerrero. 0esse va|or lola| ca|cu|ado para o lerrero, o propr|elr|o das ur|dades er
ar||se ler d|re|lo a lraao de |dea| de 93 da rea lola|, serdo ass|r o va|or que represerla parce|a
er ava||aao de R$ 9.200.000,00.

An||se de 8ens|b|||dade
Rea||zaros ura ar||se de sers|o|||dade var|ardo o va|or de verda e a Taxa de 0escorlo, duas das
478
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

11

Taxa de 0esconto do F|uxo
Va|or de
Venda
157 17,57 207 22,57 257
R$ 5.074 RS 1.583,9 RS 1.583,9 RS 1.583,9 RS 1.583,9 RS 1.583,9
R$ 5.35 RS 5.115,12 RS 5.115,12 RS 5.115,12 RS 5.115,12 RS 5.115,12
R$ 5.38 RS 5.1Z,11 RS 5.1Z,11 RS 5.1Z,11 RS 5.1Z,11 RS 5.1Z,11
R$ 5.920 RS .1Z8,8 RS .1Z8,8 RS .1Z8,8 RS .1Z8,8 RS .1Z8,8
R$ .202 RS .Z10,59 RS .Z10,59 RS .Z10,59 RS .Z10,59 RS .Z10,59

0e acordo cor as ar||ses ac|ra rerc|oradas, os va|ores ap||cve|s ao |rve| sao os segu|rles:
Hetodo|og|a Va|or da Propr|edade
Va|or de Locao dos Andares em An||se
(8ase: Vlodo Corparal|vo)
RS 330.000,00 rersa|s ou RS53/r por rs
Va|or de Venda dos Andares em An||se
(8ase: F|uxo de Ca|xa)
RS 35.100.000,00 ou RS5.83/r pr|val|vo
Va|or da Frao de Terreno dos Andares em
An||se
(8ase: lrvo|ul|vo)
RS 9.200.000,00 ou RS5.1Z/r de lerrero
479
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

12


V||.1 L06AL|ZAA0
Eroora esleja s|luado prx|ro da reg|ao cerlra|, ura das ra|s va|or|zadas e procuradas derlre lodas
as reas de escr|lr|os da c|dade, o ed|lic|o perde ur pouco de v|s|o|||dade por eslar lora do e|xo
lorrado pe|a Aver|da 8r|gade|ro Far|a L|ra e Aver|da Reoouas. Porr, a|rda ass|r a rea d|spoe
de exce|erle |rlraeslrulura de corrc|o, serv|os e lrarsporle, eslardo prx|ra da eslaao de relr
leora|ca - Reoouas e d|versas ||rras de r|ous.

V||.2 A PR0PR|E0A0E
0 ed|lic|o apreserla oor padrao corslrul|vo e os acaoarerlos |rlerros e exlerros de ooa qua||dade,
possu|rdo lodas as espec|l|caoes para ser cors|derado ur ed|lic|o padrao c|asse 8 er ur rercado
cor as caraclerisl|cas de 3ao Pau|o.
Exlerrarerle, a lacrada apreserla e|ererlos s|rp|es cor lecrarerlo er v|dro e pasl||ra
recess|lardo de a|gurs reparos. J os espaos |rlerros ul|||zar raler|a|s de rd|o-a|lo padrao, larlo
ras reas corurs quarlo ras pr|val|vas var|ardo de acordo cor as espec|l|caoes |rp|arladas por
cada |ocalr|o. Possu| ooas |rsla|aoes de le|ecorur|caao, segurara e coroale a |rcrd|o. E
cara|ela soo o p|so ros corjurlos corerc|a|s.

A derarda para espaos de escr|lr|os ras reg|oes prx|ra a Jard|rs/P|rre|ros e Far|a L|ra er 3ao
Pau|o ler se roslrado corslarlererle aquec|da e ros u|l|ros aros, ura vez que ed|lic|os cor o
resro padrao da propr|edade ara||sada eslao, er sua ra|or|a, corp|elarerle ocupados.
A vacrc|a ra c|dade de Z serdo que er aroas as reg|ao que |evaros er cors|deraao er
480
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

13
rossas ar||se, essa vacrc|a de aperas 1, eslardo aoa|xo da rd|a da c|dade. Essa oa|xa
vacrc|a pode ser jusl|l|cada dev|do a lorle |rl|urc|a das reg|oes va|or|zadas adjacerles coro Far|a
L|ra e Pau||sla, al|ra|, lralar-se das reg|oes ra|s procuradas e desejadas por erpresas para sed|ar
seus escr|lr|os, dev|do a pos|ao pr|v||eg|ada, a|r de possu|r exce|erle |rlraeslrulura de lrarsporle,
serv|os e le|ecorur|caoes.
Levardo-se er corla a oa|xa d|spor|o|||dade de espaos e a ve|oc|dade cor que rovos ed|lic|os,
relrol|lados ou recr corslruidos, sao aosorv|dos ra c|dade, provve| que, resro cor a erlrega de
rovos produlos, a derarda ra reg|ao corl|rue aquec|da ros prx|ros aros.

V||.4 0P|N|A0 0E VAL0R - 0ata base: 0ezembro de 2010
Aps lodas as cors|deraoes, soros da op|r|ao que o va|or ap||cve| ao |rve| er 0ezeroro de 2010
:
VAL0R 0E HER6A00 PARA VEN0A (AN0ARE8 EH ANAL|8E}
R$ 35.400.000,00
(TR|NTA E 6|N60 H|Lh0E8 E 0UATR06ENT08 H|L REA|8}

VAL0R 0A FRAA0 |0EAL 00 TERREN0 (AN0ARE8 EH ANAL|8E}
R$ 9.200.000,00
(N0VE H|Lh0E8 E 0UZENT08 H|L REA|8}
0os. 1: Esle va|or esl oaseado ro lalo de que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da propr|edade, ou seja, a
|rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades corslrul|vas ou lr|oulr|as, pass|vos
prec|sao. No caso de la|la de |rlorraoes prec|sas, esl|ral|vas serao assur|das e rs ros reservaros o d|re|lo de rever a
481
|H0|L|AR|0
8o Pau|o|8P

11

V||| EN6ERRAHENT0

As |rlorraoes corl|das resse re|alr|o sao para uso eslr|lo e exc|us|vo da corlralarle, rao poderdo
Forar |rpressas 2 (duas) v|as de |gua| leor e vo|ure desle re|alr|o, serdo 1 (ura) v|a lorrec|da ao
c||erle e 1 (ura) v|a l|cardo er poder da Jores Larg La3a||e para d|r|r|r qua|squer everlua|s duv|das
pe|o seu uso |rdev|do.

Alerc|osarerle,

3ao Pau|o, 0ezeroro de 2010.

Arq
a
3||v|a 0gosr|
CREA N 5008109

Arq
a
0ar|e|a Varques Vur|z
CREA r 501Z01150/0

Arq
a
0ar|e|a Vore|ra va|erle
CREA r 020Z1921

482

LAUDO DE AVALIAO PIB SUMAR

483

CONSULTORIA & AVALIAO

IMOVEL INDUSTRIAL
Sumar/SP

Avenida Parque Industrial, 146 - Chcara Monte Alegre

ELABORADO PARA

KINEA RENDA IMOBILIRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

Setembro de 2011
484
KINEA RENDA IMOBILIRIA FUNDO DE
INVESTIMENTO IMOBILIRIO
Relatrio de Avaliao Imobiliria
Imvel industrial em Sumar/SP

NDICE

I RESUMO EXECUTIVO ....................................................................................................................1
II INTRODUO .................................................................................................................................2
II.1 CONSIDERAES GERAIS .................................................................................................2
II.2 OBJETIVO ............................................................................................................................2
II.3 METODOLOGIA ....................................................................................................................2
II.3.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado ...................................................3
II.3.2 Mtodo de capitalizao da renda ............................................................................3
II.3.3 Mtodo evolutivo ......................................................................................................3
II.4 LIMITAES E SUPOSIES .............................................................................................4
III CARACTERSTICAS DA PROPRIEDADE ......................................................................................7
III.1 LOCALIZAO .....................................................................................................................7
III.1.1 Situao ...................................................................................................................7
III.1.2 Acessos ....................................................................................................................8
III.1.3 Ocupao circunvizinha ...........................................................................................8
III.1.4 Transportes ..............................................................................................................8
III.1.5 Infraestrutura ............................................................................................................8
III.2 TERRENO .............................................................................................................................9
III.3 CONSTRUES ..................................................................................................................9
III.3.1 Galpo principal (1) e extenso do galpo (2)........................................................ 10
III.3.2 Prdio administrativo (5) e vestirio (6) .................................................................. 12
III.3.3 Portarias blindadas (3) e (7) ................................................................................... 13
III.3.4 reas ...................................................................................................................... 14
III.3.5 Especificaes tcnicas ......................................................................................... 14
III.3.6 Idade aparente e estado de conservao .............................................................. 16
IV.1 PARMETROS URBANSTICOS ........................................................................................ 17
IV.2 MATRCULAS ..................................................................................................................... 18
IV.3 IPTU .................................................................................................................................... 18
IV.4 PLANTAS DE ARQUITETURA ............................................................................................ 18
IV.5 CONTRATO DE LOCAO ................................................................................................ 18
IV.6 CONCLUSES ................................................................................................................... 19
V PANORAMA DE MERCADO ......................................................................................................... 20
V.1 GERAL ................................................................................................................................ 20
V.2 OFERTA .............................................................................................................................. 20
V.3 DEMANDA .......................................................................................................................... 21
VI AVALIAO .................................................................................................................................. 22
VI.1 INTRODUO .................................................................................................................... 22
VI.2 MTODO COMPARATIVO DIRETO ................................................................................... 22
VI.2.1 Valor de mercado para locao.............................................................................. 22
VI.2.2 Valor de mercado para venda da propriedade ....................................................... 26
VI.2.3 Valor de mercado para venda do terreno ............................................................... 29
VI.3 MTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 32
485

VI.4 MTODO DA RENDA ......................................................................................................... 34
VI.4.1 Contrato atual ......................................................................................................... 34
VI.4.2 Venda vago ............................................................................................................ 34
VI.5 CONSOLIDAO DE VALORES ........................................................................................ 35
VII.1 LOCALIZAO ................................................................................................................... 36
VII.2 A PROPRIEDADE ............................................................................................................... 36
VII.3 POSIO PERANTE O MERCADO .................................................................................... 36
VII.4 OPINIO DE VALOR ........................................................................................................... 37
VIII ENCERRAMENTO......................................................................................................................... 38
IX APNDICE I - MODELO DE DECLARAO................................................................................ 39
486

1

I RESUMO EXECUTIVO
Empresa avaliadora: Jones Lang LaSalle
Arq. Daniela Marques Muniz (CREA 5061704150/D)
Identificao do cliente: Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio
Data da avaliao: Setembro de 2011
Objetivo: Determinao do valor de mercado para venda
Objeto: Imvel industrial
Localizao: Avenida Parque Industrial, 146, Chcara Monte Alegre - Sumar/SP
rea de terreno total:
(
*
)

28.847,360
rea construda total:
(
*
)

13.600m
Metodologia: 'Corparal|vo de 0ados de Vercado, 'de Cap|la||zaao da Rerda e
'Evo|ul|vo
(
*
)
Conforme plantas fornecidas, certido de matrcula e contrato de locao.
Obs: Todas as justificativas referentes metodologia utilizada, valor atual e/ou estimado de rendimentos e encargos,
taxas de remunerao ou depreciao, entre outras se encontram detalhadas no relatrio, bem como todos os elementos
de responsabilidade citados no Anexo I da Instruo CVM n 472, de 31/10/2008.

OPINIO DE VALOR - Data base: Setembro de 2011
VALOR DE MERCADO PARA VENDA: R$ 23.800.000,00 (VINTE E TRS MILHES E
OITOCENTOS MIL REAIS)
VIDA TIL REMANESCENTE:
56 anos
(
*
)

(
*
)
a vida utilizvel de um bem, em condies insatisfatrias, aps o trmino de sua vida til segundo definido pela
IBAPE/SP e aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias.
Obs.1: Este valor est baseado no fato de que no haja restries impeditivas comercializao da propriedade ou sua
ocupao, ou seja, a inexistncia de dvidas, matrculas sem contestaes judiciais, irregularidades tributrias, contaminao
do solo, entre outros.
Obs.2: Ressaltamos que este valor considera como corretas todas as condies contratuais informadas e que qualquer
modificao nas mesmas pode alterar significativamente o valor avaliado.
487

2
II INTRODUO

Conforme nossa proposta de prestao de servios tcnicos de consultoria imobiliria, a Jones Lang
LaSalle apresenta Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio as concluses referentes
ao imvel industrial localizado na Avenida Parque Industrial, 146, no bairro Chcara Monte Alegre em
Sumar/SP.
Esse trabalho foi realizado em conformidade com o Anexo I da Instruo CVM n 472, de 31 de Outubro
de 2008.

II.2 OBJETIVO
O objetivo deste trabalho apurar o valor de mercado para venda do imvel.
voluntariamente e conscientemente um bem numa data de referncia dentro das condies do mercado
vigente.
Todas as anlises so baseadas em informaes atuais com relao aos nveis de oferta e demanda, as
quais so devidamente tratadas em bases estatsticas e em engenharia financeira especfica para o
mercado imobilirio.

II.3 METODOLOGIA
Para a avaliao da propriedade a Jones Lang LaSalle utilizou os mtodos de avaliao conhecidos
como 'Corparal|vo de 0ados de Vercado, 'de Capitalizao da Renda e 'Evolutivo
Os trabalhos foram pautados pelas determinaes da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT
e pelas recomendaes do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - IBAPE/SP.
488

3
II.3.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
Os valores de mercado so identificados considerando os imveis como disponveis no mercado aberto.
Esta anlise deve ser realizada de forma bastante crtica, tanto em termos de valores de venda, quanto
em termos de valores de locao, possibilitando o fornecimento de subsdios comerciais para a
contratante.

II.3.2 Mtodo de capitalizao da renda
Identifica o Valor de Mercado para Venda com base em investimento, por meio da avaliao de seu
Valor de Mercado Livre para Locao e da aplicao de uma taxa de capitalizao (cap rate) de
mercado associada ao tipo de imvel e s mdias praticadas no mercado por investidores.
A seguir, temos a definio do Mtodo da Capitalizao da Renda, conforme descrito no Item 8.2.4. da
NBR 14653-1:
"loenr|l|ca o va|or oo oem, com oase na cap|ra||zao presenre oa sua renoa
|iqu|oa prev|sra, cons|oeranoo-se cenar|os v|ave|s.

II.3.3 Mtodo evolutivo
Identifica o valor patrimonial de um bem a partir do somatrio de seus componentes, ou seja, terreno e
benfeitorias depreciadas alm do fator de comercializao. Reproduzindo a expresso matemtica que
traduz esse critrio, temos:
VI = (VT + VB) x FC
Dnoe, VI e o va|or oo |move|;
489

4
VT e o va|or oo rerreno;
VB e o va|or oas oenle|ror|as {|nc|u|noo equ|pamenros |nrrinsecosj oeprec|aoas;
FC e o laror oe comerc|a||zao.
Nesse caso, o valor foi obtido por meio da conjugao de mtodos, presumindo-se o uso dos mtodos
'Corparal|vo para o lerrero e o rlodo 'Corparal|vo ou 'da 0uarl|l|caao do Cuslo para as
benfeitorias sendo, nesse ltimo caso, considerado o custo devidamente depreciado.
Reproduo (ou Reposio) da propriedade, oferecendo matria aproveitvel indiretamente para efeitos
contbeis (reavaliao) ou de seguro (valor mximo de seguro).

II.4 LIMITAES E SUPOSIES
Trazemos sua ateno, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitaes e Suposies acompanha
nossos laudos:
1 No caso de avaliao do valor de mercado para locao, o valor informado considera vlida a
2 No caso de avaliao do valor de venda, o valor informado representa o valor mais provvel pelo
de comercializao. No temos como prever alteraes sbitas no mercado e os valores devem ser
3 Presume-se bom ttulo de propriedade aquele sem nus. No foram realizadas averiguaes
propriedade.
4 Considera-se, para fins de avaliao, que o imvel no possui comprometimentos de nenhuma
5 Informaes de terceiros so colhidas com cuidado, mas no garantimos sua veracidade.
6 Presume-se que informaes fornecidas pela Contratante so corretas, mas no garantimos sua
490

5
na informao cedida pela Contratante.
7 No realizamos estudos de engenharia no solo, nas estruturas e nos equipamentos, que so
8 Presume-se que a propriedade est com as devidas licenas e laudos para seu funcionamento.
9 No foram realizados estudos ambientais no solo e nos materiais de construo, para averiguar ou
Jones Lang LaSalle no possui sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou sade,
e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliao caso
venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imvel.
10 O relatrio dirigido a Contratante nomeado na capa, e a Jones Lang LaSalle no deve
De acordo e em conformidade com as instrues da Comisso de Valores Mobilirios - CVM n
472, de 31 de Outubro de 2008, a Contratante poder ceder os direitos para o Fundo de
Investimento Imobilirio a ser constitudo.
11 Os avaliadores declaram no ter conhecimento de interesse presente ou futuro, prprio ou de
12 Tendncias positivas passadas do mercado no so indicativo de sucessos futuros. Projees so
opinies na data da avaliao, e a Jones Lang LaSalle no assume responsabilidade por mudanas
de comportamento do mercado.
13 Esta avaliao elaborada de acordo com as normas da Associao Brasileira de Normas
Tcnicas - ABNT - NBR14653 - Avaliao de Bens - Parte 1 Procedimentos gerais; Parte 2 Imveis
Urbanos e Parte 4 Empreendimentos, assim como as recomendaes do Instituto Brasileiro de
Avaliaes e Pericias de Engenharia de So Paulo - IBAPE/SP
14 Apesar de refletirmos nosso entendimento das condies dos ocupantes nas avaliaes, no
491

6
15 Informaes de planejamento urbano so obtidas, quando possvel, verbalmente atravs das
notadamente:
a que a posio do imvel est devidamente descrita no relatrio;
b que a propriedade est livre de nus de qualquer natureza;
c que no existe qualquer outra questo regulamentar relevante;
16 Nossa avaliao elaborada tendo por base que o empreendimento (e qualquer trabalho em
municipal, estadual ou federal ou outros regulamentos relevantes, normas relacionados ao corpo de
bombeiros, acessibilidade e uso por deficientes fsicos e medidas de controle de sade e segurana
nas reas de trabalho.
492

7
III CARACTERSTICAS DA PROPRIEDADE

III.1 LOCALIZAO
III.1.1 Situao
A propriedade est localizada na Avenida Parque Industrial, 146, na quadra completada pela Rodovia
Virginia Viel Campo Dall'Orto e pelas ruas Rosa Roseto Folva e Firminio Angaro, no bairro Chcara
Monte Alegre, em Sumar, SP.

Entrada Principal. Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto

493

8
III.1.2 Acessos
Os acessos principais regio da propriedade so as rodovias Anhanguera e Virginia Viel Campo
Dall'Orto as quais ligam a regio ao Centro de Sumar e as rodovias Dom Pedro e dos Bandeirantes
ligando a outra cidades importantes da regio.

III.1.3 Ocupao circunvizinha
A regio possui uma ocupao mista, com a presena dos usos industrial, residencial e comrcio local
espalhada por algumas vias principais.
Podemos destacar os pontos de referncia a seguir, com as distncias aproximadas da propriedade:
Centro de Sumar 2 km
Rodovia Anhanguera: 3 km
Rodovia dos Bandeirantes 8 km
Rodovia Luiz de Queiroz 8 km
Rodovia Dom Pedro I 12 km
Centro de Campinas 20 km

III.1.4 Transportes
A propriedade servida por linhas de nibus que trafegam pela Rodovia Virginia Viel Campo Dall'Orto
em frente propriedade.
O Aeroporto de Viracopos est localizado a 30 km da propriedade, operando vos domsticos.

III.1.5 Infraestrutura
sistemas de guias e sarjetas, redes de gua, captao de esgoto, energia eltrica e telefonia, iluminao
pblica, arborizao e servio de coleta de lixo.
494

9
III.2 TERRENO
De acordo com a certido de matrcula fornecida pelo proprietrio, o terreno apresenta formato irregular,
rea total de 28.847,36 m e topografia plana.
Suas dimenses so as seguintes:
262,50 m de frente para a Avenida Parque Industrial, face Oeste.
142,98 m na lateral direita, face Sul.
106,58 m na lateral esquerda, face Norte.
223,56 m de fundos, face Leste.
O fechamento da rea foi realizado em moures de concreto com tela metlica e cerca eltrica com
altura de aproximadamente 2,2 metros.

III.3 CONSTRUES
A propriedade formada por 07 construes, sendo 02 galpes de armazenamento e demais
edificaes de apoio, conforme apresentado a seguir.
1
2
3
4
5
6
7

495

10
As construes principais foram executadas basicamente em estrutura de concreto, fechamento lateral
parte em alvenaria revestida por pintura, parte em telhas galvanizadas e cobertura em telhas ora de
concreto protendido, ora em telhas translucidas sobre estrutura pr-fabricada em concreto.
J as construes de apoio como vestirio, prdio administrativo e portarias foram executadas no geral
em estrutura de concreto, fechamento lateral em alvenaria revestida por pintura e cobertura em laje
alvenaria sobre estrutura de concreto.
Apresentamos a seguir a composio e acabamentos internos das reas principais.

III.3.1 Galpo principal (1) e extenso do galpo (2)
0ompos|o. Galpo de armazenagem com p-direito livre de 9,30 m dotado de 20 docas
elevadas, sendo 16 docas no galpo principal e 04 docas na extenso.
P|so. Concreto nivelado liso na rea de armazenagem com carga de piso de 5 ton/m
Pareoes. Pintura sobre blocos de concreto e telhas galvanizadas.
Forro. Telhas translucidas e de concreto protendido sobre estrutura pr-moldada de
concreto.

Galpo Principal rea Interna
496

11

rea Interna Galpo Principal Porta corta fogo

Sada de Emergncia rea Interna

Sada de Emergncia Extintores

Extenso Galpo Docas Elevadas
497

12

Docas Galpo Principal Docas Elevadas Extenso

rea externa galpo principal rea externa da extenso

III.3.2 Prdio administrativo (5) e vestirio (6)
0ompos|o. Prdio de escritrio dotado de dois pavimentos, sendo trreo e mezanino e conjunto
de vestirios.
P|so. Cermica.
Pareoes. Massa com pintura e azulejos nas reas molhadas
Forro. Alvenaria, massa e pintura no escritrio e telhas galvanizadas.

Escritrio administrativo Escritrio administrativo
498

13

Bomba de gua Laje inacabada casa de bomba de gua.

Vestirio rea interna do vestirio.

III.3.3 Portarias blindadas (3) e (7)
0ompos|o. Portaria
P|so. Cermica.
Pareoes. Massa com pintura.
Forro. Alvenaria, massa e pintura com telhas galvanizadas.

Portaria principal
Portaria Av. Industrial, 146
499

14

rea interna portaria principal

III.3.4 reas
Segundo a planta fornecida pelo proprietrio, a propriedade apresenta das seguintes reas:
Edificao Pavimento rea construda (m
2
)
Galpo principal, portarias, prdio administrativo e
vestirios
Trreo 9.903,79
Mezanino 238,17
Extenso do galpo 3.693,60
Total 13.835,56

III.3.5 Especificaes tcnicas
gua Ca|xa d'gua e|evada com capacidade de 100.000 litros.
Energia Cabine primria de energia com entrada em 150 kVA.
Transformador de energia de 150 kVA transformando para 220 Volts.
Sistema SPDA
Preveno e combate a
incndio
Extintores, hidrantes, detectores de fumaa, sprinklers, alarme de
incndio e iluminao de emergncia em todas as construes mapa
de rota de fuga
Reserva de incndio com capacidade de 100.000 litros.
Circulao vertical 01 escada que ligam ao piso superior do escritrio.
Ar condicionado Sistema tipo split de parede no escritrio
500

15
Segurana CFTV
Controle de acesso atravs de portes de ao automtico nas
portarias.
Segurana Patrimonial 24 horas
Estacionamento No a vagas cobertas para veculos de passeio e 20 vagas para
caminhes.
Ptio de manobras
Ptio asfaltado

Respirador autnomo Caixa de gua elevada

Transformador de energia Transformador de energia

rea de recargas de baterias de empilhadeiras
501

16
III.3.6 Idade aparente e estado de conservao
No geral, as construes apresentam boas especificaes tcnicas. Apresentam idade aparente de 4
anos e estado de conservao novo.
502

17
IV ASPECTOS LEGAIS

leg|s|ao Lei n 2831/95 26 de dezembro de 1995.
Zoneamenro ZI1 - 02 - Zona predominantemente industrial
usos perm|r|oos Zona Industrial ZI 2 - 1 So permitidas indstrias leves e mdias
lore min|mo 1.000m
Taxa oe ocupao 70%
Taxa oe permeao|||oaoe 10%
0oel|c|enre oe aprove|ramenro oas|co 1,5
Imvel Avaliando

Conforme implantao fornecida, as construes ocupam 48% do terreno, abaixo da taxa de ocupao
permitida.
503

18
Entretanto, entendemos que a ocupao encontra-se adequada ao uso, devido necessidade de
estacionamento e rea de manobras.

IV.2 MATRCULAS
A propriedade est cadastrada sob a matrcula n 104.728 no Cartrio Oficial de Registro de Imveis e
Anexos da Comarca de Sumar, conforme certido fornecida datada de 21 de junho de 2011. Ainda
segundo essa certido, a propriedade composta de terreno com 28.847,36 m e pertencem a PIB
Parques Industriais Brasileiros Ltda., no esto averbadas as construes existentes.

IV.3 IPTU
O imvel isento de cobrana de IPTU devido a uma poltica de incentivo fiscal adotada pela Prefeitura
Municipal de Sumar

IV.4 PLANTAS DE ARQUITETURA
Conforme as plantas fornecidas a propriedade apresenta as seguintes reas:
Edificao Pavimento rea construda (m
2
)
Galpo principal, portarias, prdio administrativo e
vestirios
Trreo 9.903,79
Mezanino 238,17
Extenso do galpo 3.693,60
Total 13.835,56
Segundo essa planta ainda existe uma rea livre de 15.249,97m
2
de terreno.

IV.5 CONTRATO DE LOCAO
Segundo contrato de locao e termo aditivo ao instrumento particular de contrato de locao do imvel,
firmados em 31 de janeiro de 2005 temos:
Locadora: PIB - Parques Industriais Brasileiros
504

19
Locatrio: Bravo Armazns Gerais Ltda.
Endereo: Estrada municipal de Sumar, 146
Objeto: Galpo Industrial
Data de incio: 01 de janeiro de 2011
Data de termino: 01 de janeiro de 2015
Prazo de contrato: 48 meses
Valor inicial: 200.000,00
Valor atual: 200.000,00
Prxima renovao: 01 de janeiro de 2012
Reajuste: IGPM-FGV

IV.6 CONCLUSES
Utilizaremos em nossa avaliao a rea de terreno constante da certido de matricula fornecida pelo
proprietrio e a rea construda da planta por se tratarem dos documentos mais completos.
Para efeito de clculo, consideramos que no haja restries impeditivas comercializao da
505

20
V PANORAMA DE MERCADO

V.1 GERAL
Para obter o valor da propriedade para venda, pesquisamos o mercado de reas e imveis industriais ao
longo da Rodovia Anhanguera a partir da Rodovia Dom Pedro I, entre os municpios de Hortolndia,
Sumar, Nova Odessa e Paulnia, excluindo o trecho urbano do municpio de Campinas por possuir forte
apelo comercial. Nesta pesquisa levamos em considerao principalmente os aspectos de localizao e
tamanho dos imveis pesquisados.
A seguir iremos descrever um pouco este mercado com base no levantamento realizado na regio em
um breve panorama do que vem ocorrendo nos ltimos anos.

V.2 OFERTA
Em nosso levantamento na regio identificamos 13 amostras de galpes para locao, sendo 12
disponveis no mercado e uma transao. Entre essas amostras 5 no esto dentro de condomnios
medindo entre 3.000 m e 13.500 m, com preos pedidos e/ou transacionados variando de R$ 14/m e
R$ 15/m
2
de rea construda, estando muito homogneos.
Quanto aos galpes disponveis para locao dentro de condomnios constatamos 8 amostras medindo
entre 1.498 m e 29.723 m, com preos pedidos variando de R$ 17/m a R$ 23/m
2
de rea construda,
resultando em uma mdia aritmtica de R$ 19/m
2
. Valores estes tambm muito homogneos, com
pequena variao justificada em funo de suas caractersticas fsicas e localizao.
Tambm constatamos 5 amostras de galpes disponveis para venda, medindo entre 2.500 m e
10.000 m, com preos pedidos variando de R$ 2.200/m a R$ 2.885/m
2
de rea construda, todos fora
de condomnio, resultando em uma mdia aritmtica de R$ 2.654/m
2
. Segundo corretores locais esses
preos esto altos, uma vez que h pouca oferta e o interesse em aquisies est direcionado a
ocupantes locais, sendo assim descontos podem ser dados em eventuais transaes.
Quanto a reas disponveis para investimento, encontramos 7 amostras para venda, medindo entre
2.016 m e 205.000 m, com preos pedidos variando de R$80/m a R$ 250/m
2
de rea, resultando em
uma mdia aritmtica de R$ 147/m
2

506

21
V.3 DEMANDA
Como pode ser observado h grande oferta de galpes para locao, demonstrando um mercado muito
ofertado, isso pode ser explicado devido poltica de incentivos fiscais implantada pela Prefeitura de
Sumar, que prev iseno de impostos, aliada a uma oferta de terras com preos acessveis,
principalmente s margens da Via Anhanguera, atraindo aproximadamente 300 indstrias em quase 10
anos entre elas a Pirelli, Honda e a 3M Brasil.
Essa oferta de terreno atraiu investidores que por sua vez construram condomnios de galpes para
locao, gerando esse grande nmero de ofertas, todos novos com at 4 anos.
No que diz respeito compra e venda de galpes, esse mercado est mais focado em ocupantes locais,
que no gostam de contabilizar a despesa fixa com condomnio em seus custos, por isso preferem
galpes fora de condomnio, mesmo tendo que pagar pela segurana e demais despesas, que poderiam
ser condominiais, em separado. Seus preos esto altos devido falta de imveis disponveis para
venda.
No que diz respeito qualidade desses imveis podemos dizer que a maioria possui p-direito superior
a 8 metros, fator imprescindvel para empresas de logstica.
Desta forma caso a propriedade venha a ser disponibilizada no mercado imobilirio local para locao,
ter grande nmero de concorrentes, j se for disponibilizado para venda ter que buscar ocupantes
locais, limitando o nmero de interessados.
507

22

VI AVALIAO

VI.1 INTRODUO
Os valores da propriedade foram obtidos atravs de nossas interpretaes, baseados na experincia de
1. Comparativo de dados de mercado para aproximao do valor de locao do imvel
2. Comparativo de dados de mercado para aproximao do valor de venda do imvel e do terreno
3. Renda para aproximao do valor de venda do imvel para investimento
4. Evolutivo para aproximao do valor patrimonial

VI.2 MTODO COMPARATIVO DIRETO
VI.2.1 Valor de mercado para locao
Uma forma de aferir o valor de locao aplicvel propriedade a comparao de suas caractersticas
com amostras semelhantes. Foram analisados 13 elementos apresentados a seguir:
N Endereo
Trmino da
construo
P-direito
livre (m)
Docas
rea
construda
(m)
Preo pedido
Total Unitrio
1
Condomnio Techno Park Campinas
- Rod. Anhanguera 105
2011 9 4 4.800,00 R$ 108.000 R$ 23
2 PIB - Parque Industrial Brasileiro 2011 9 4 4.900,00 R$ 88.200 R$ 18
3 Rod. Anhanguera, km 113 2011 10 6 5.200,00 R$ 75.000 R$ 14
4 Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto 2009 12 20 11.000,00 R$ 165.000 R$ 15
5 Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto 2011 10 2 3.000,00 R$ 45.000 R$ 15
6 Rod. Anhanguera, km 112 2011 10 20 13.500,00 R$ 202.500 R$ 15
7 Chcara Monte Alegre 2010 11 6 11.400,00 R$ 171.000 R$ 15
8 Ialog Sumar 2011 8 1 2.240,05 R$ 47.937 R$ 21
9 Anhanguera 107 Centro Logstico 2012 12 2 29.723,00 R$ 564.737 R$ 19
10
Avenida Comendador Aladino
Selmi, 2.500
2012 12 2 1.740,00 R$ 33.060 R$ 19
508

23
11
Selmi, 2500
2011 12 3 1.496,00 R$ 28.424 R$ 19
12 Avenida Madri, 500 2011 8 4 2.000,00 R$ 34.000 R$ 17
13 CLB - Rodovia Anhanguera 104 2012 10 64 21.816,00 R$ 436.320 R$ 20

N Endereo Observaes Tipo
Fonte de Informao
Imobiliria Nome Telefone
1
Condomnio Techno Park Campinas -
Rod. Anhanguera 105
Condomnio Oferta JB Imveis Julia Crosio 3283-0017
2 PIB - Parque Industrial Brasileiro Condomnio Oferta PIB Cssia 9772-1240
3 Rod. Anhanguera, km 113 No condomnio Oferta JB Imveis Cida 3283-0017
4 Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto No condomnio jun-11 Imob. Gaia Breda 3025-3108
5 Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto No condomnio Oferta MVM Aelton 3873-1000
6 Rod. Anhanguera, km 112 No condomnio Oferta MVM Aelton 3873-1000
7 Chcara Monte Alegre No condomnio Oferta Eldorado Ana Paula 3803-1330
8 Ialog Sumar Condomnio Oferta CBRE

5185-4688
9 Anhanguera 107 Centro Logstico Condomnio Oferta CBRE

5185-4688
10
Avenida Comendador Aladino Selmi,
2.500
Condomnio Oferta CBRE

5185-4688
11
Avenida Comendador Aladino Selmi,
2500
Condomnio Oferta CBRE

5185-4688
12 Avenida Madri, 500 Condomnio Oferta CBRE

5185-4688
13 CLB - Rodovia Anhanguera 104 Condomnio Oferta CBRE

5185-4688
A seguir, apresentamos os elementos pesquisados e fotos ilustrativas:

1- Techno Park 2- Parque Industrial Brasileiro 3- Rod. Anhanguera 112
509

24

4- Rod. Virginia Viel Campo
Dall'Orto
5- Rod. Virginia Viel Campo
Dall'Orto
6- Rod. Anhanguera 113

7- Galpo Chcara Monte
Alegre
8- Ialog Sumar 9- Anhanguera 107

10- GR Campinas 1 11- GR Campinas 2 12- Ialog Paulnia

13- CLB Campinas

510

25

Atravs da homogeneizao dos elementos pesquisados obtivemos os seguintes resultados:
N Endereo
Homogeneizao
Fator
total
Valor
homog.
Valor
saneado
Oferta Local Condomnio Padro
Idade /
conserv.
Tamanho
1
Condomnio Techno Park
Campinas - Rod. Anhanguera
105
0,90 0,90 1,00 1,13 0,96 0,88 0,77 R$ 17,32 R$ 17,32
2 PIB - Parque Industrial Brasileiro 0,90 1,00 1,00 1,13 0,96 0,88 0,86 R$ 15,44 R$ 15,44
3 Rod. Anhanguera, km 113 0,90 0,95 1,20 1,06 0,96 0,88 0,93 R$ 13,37 R$ 13,37
4
Rod. Virginia Viel Campo
Dall'Orto
1,00 1,00 1,20 0,95 0,98 0,97 1,08 R$ 16,26 R$ 16,26
5
Dall'Orto
0,90 1,00 1,20 1,13 0,96 0,83 0,97 R$ 14,52 R$ 14,52
511

26
6 Rod. Anhanguera, km 112 0,90 0,95 1,20 1,06 0,96 1,00 1,04 R$ 15,67 R$ 15,67
7 Chcara Monte Alegre 0,90 1,00 1,20 1,06 0,97 0,98 1,09 R$ 16,29 R$ 16,29
8 Ialog Sumar 0,90 1,05 1,00 1,20 0,96 0,80 0,87 R$ 18,64 R$ 18,64
9
Anhanguera 107 Centro
Logstico
0,90 0,90 1,00 1,06 0,96 1,10 0,91 R$ 17,29 R$ 17,29
10
Selmi, 2.500
0,90 1,05 1,00 1,13 0,96 0,77 0,79 R$ 15,03 R$ 15,03
11
Selmi, 2500
0,90 1,05 1,00 1,13 0,96 0,76 0,78 R$ 14,75 R$ 14,75
12 Avenida Madri, 500 0,90 1,15 1,00 1,20 0,96 0,79 0,94 R$ 15,99 R$ 15,99
13 CLB - Rodovia Anhanguera 104 0,90 0,90 1,00 0,95 0,96 1,06 0,78 R$ 15,67 R$ 15,67

Mdia aritmtica R$ 15,86
Mnimo

-30% R$ 11,11
Mximo 30% R$ 20,62

rea construda 13.835,56

Mdia saneada

R$ 15,86
Interv. confiab. mnima

R$ 14,28
Interv. confiab. mxima R$ 17,45

Valor total R$ 220.000
A anlise resultou numa faixa de valores entre R$ 14,28/m e R$ 17,45m, com mdia de R$ 15,86/m
que, aplicada rea construda de 13.835,56m, conduz ao valor de locao arredondado de
R$ 220.000,00/mensais.

VI.2.2 Valor de mercado para venda da propriedade
Uma forma de aferir o valor de Venda aplicvel propriedade a comparao de suas caractersticas
com amostras semelhantes. Foram analisados 5 elementos apresentados a seguir:
N Endereo
Trmino da
construo
P-direito
livre (m)
rea
construda (m)
Preo pedido
Total Unitrio
1
Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto
(prx. Carlos Cunha)
2011 9 5.000,00 R$ 14.000.000 R$ 2.800
2 Rod. Anhanguera 113 2011 10 10.000,00 R$ 25.000.000 R$ 2.500
3 Rod. Anhanguera 112 2011 9 5.200,00 R$ 15.000.000 R$ 2.885
4 Rod. Anhanguera (Em frente 3M) 2000 7 2.500,00 R$ 5.500.000 R$ 2.200
512

27
5
Rod. Bandeirantes x Rod. Santos
Dumont
2000 11 5.200,00 R$ 15.000.000 R$ 2.885

N Endereo Observaes Tipo
Fonte de Informao
Imobiliria Nome Telefone
1
Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto (prx.
Carlos Cunha)
No condomnio Oferta MVM Aelton 3865-4859
2 Rod. Anhanguera 113 No condomnio Oferta MVM Aelton 3865-4859
3 Rod. Anhanguera 112 No condomnio Oferta JB Imveis Cida 7802-8341
4 Rod. Anhanguera (Em frente 3M) No condomnio Oferta Bocardi 9223-5818
5
Rod. Bandeirantes x Rod. Santos
Dumont
No condomnio Oferta
Eldorado
Imveis
Ana Paula 3803-1330

1- Rod. Virginia Viell Campo
Dall'Orto (prx. Carlos
Cunha)
2- Rod. Anhanguera 113 3- Rod. Anhanguera 112
SEM FOTO

4- Rod. Anhanguera (Em
frente 3M)
5- Rod. Bandeirantes x Rod.
Santos Dumont

513

28

N Endereo
Homogeneizao
Fator
total
Valor
homog.
Valor
saneado
Oferta Local Condomnio Padro
Idade /
conserv.
Tamanho
1
Dall'Orto (prx. Carlos
Cunha)
0,80 1,00 1,20 1,06 0,96 0,88 0,86 R$ 2.417,00 R$ 2.417,00
2 Rod. Anhanguera 113 0,80 0,95 1,20 1,20 0,96 0,96 1,01 R$ 2.533,78 R$ 2.533,78
3 Rod. Anhanguera 112 0,80 0,95 1,20 1,13 0,96 0,88 0,88 R$ 2.525,74 R$ 2.525,74
4
Rod. Anhanguera (Em
frente 3M)
0,80 0,90 1,20 1,29 1,11 0,81 1,00 R$ 2.189,91 R$ 2.189,91
5
Rod. Bandeirantes x
Rod. Santos Dumont
0,80 0,80 1,20 1,20 1,11 0,88 0,90 R$ 2.610,56 R$ 2.610,56
514

29

Mdia aritmtica R$ 2.455,40
Mnimo

-30% R$ 1.718,78
Mximo 30% R$ 3.192,01


Mdia saneada

R$ 2.455,40

R$ 2.209,86
Interv. confiab. mxima R$ 2.700,94

Valor total R$ 33.970.000
A anlise resultou numa faixa de valores entre R$ 2.209,86/m e R$ 2.700,94m, com mdia de
R$ 2.455,40m que, aplicada rea til de 13.835,56m, conduz ao valor de venda arredondado de
R$ 33.970.000,00.

VI.2.3 Valor de mercado para venda do terreno
Uma forma de aferir o valor de venda aplicvel ao terreno onde se encontra a propriedade a
comparao de suas caractersticas com amostras semelhantes. Foram analisados 7 elementos
apresentados a seguir:
N Endereo
rea de
terreno
(m)
Preo pedido
Tipo
Fonte de informao
Total Unitrio Imobiliria Nome Telefone
1
Dall'Orto
2.016,00 R$ 504.000 R$ 250 Oferta Part. Sandra 19-3828-1657
2
rea distrito de Nova
Veneza
14.252,00 R$ 2.422.840 R$ 170 Oferta Bocardi 9223-5818
3
Dall'Orto
30.000,00 R$ 4.500.000 R$ 150 Oferta Eldorado Imob Carlos 3873-1657
4 Rua Toninho Camargo 38.000,00 R$ 4.560.000 R$ 120 Oferta Eldorado Imob Carlos 3873-1657
5 Estr. do Barreiro 55.000,00 R$ 4.400.000 R$ 80 Oferta Eldorado Imob Carlos 3873-1657
6
rea Rod. Dos
Bandeirantes
205.000,00 R$ 17.425.000 R$ 85 Oferta Bocardi 9223-5818
7
rea prox. Ao Galpo
parte 1 de o lotes
20.000,00 R$ 3.500.000 R$ 175 Oferta MVM Aelton 3865-4859
515

30

Amostra 1 Amostra 2 Amostra 3


Amostra 7
516

31

N Endereo
Homogeneizao
Valor homog. Valor saneado
Oferta Local Tamanho
Fator
total
1 Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto 0,90 1,00 0,72 0,65 R$ 161,34 R$ 161,34
2 rea distrito de Nova Veneza 0,90 0,95 0,92 0,78 R$ 133,09 R$ 133,09
3 Rod. Virginia Viel Campo Dall'Orto 0,90 1,00 1,00 0,90 R$ 135,66 R$ 135,66
4 Rua Toninho Camargo 0,90 1,10 1,04 1,02 R$ 122,96 R$ 122,96
5 Estr. do Barreiro 0,90 1,30 1,08 1,27 R$ 101,46 R$ 101,46
6 rea Rod. Dos Bandeirantes 0,90 1,20 1,28 1,38 R$ 117,30 R$ 117,30
7 rea prox. Ao Galpo parte 1 de o lotes 0,90 1,00 0,96 0,90 R$ 157,97 R$ 157,97

Mnimo

-30% R$ 92,98
Mximo 30% R$ 172,67
517

32


Mdia saneada

R$ 132,83

R$ 119,54

Valor total R$ 3.830.000
A anlise resultou numa faixa de valores entre R$ 119,54/m e R$ 146,11/m, com mdia de
R$ 132,83/m que, aplicada rea de terreno de 28.847,36m, conduz ao valor de venda arredondado
de R$ 3.830.000,00.

VI.3 MTODO EVOLUTIVO
Este mtodo ilustra o valor patrimonial do imvel que resultado da soma do valor do terreno, que foi
obtido atravs do mtodo comparativo, com o valor das construes devidamente depreciadas em
funo da idade e estado de conservao.
I- CUSTO UNITRIO

Custo global/m
2
(custo unitrio PINI): jul/11 R$ 1.096,40 p/m
Transposio (atualizao pelo INCC) 1,00
Ajuste de padro 1,00
ndice de ajuste total 1,00

Custo unitrio bsico: R$ 1.264,72 /m
2

Custos adicionais (sobre custo bsico)
15%
Acabamentos especiais
5% R$ 54,82
Projeto
5% R$ 54,82
Instalaes especiais
5% R$ 54,82
Total
R$ 219,28
Subtotal custos adicionais

R$ 1.260,86

Despesas indiretas (sobre custo bsico + adicionais)

10%
Valor
R$ 126,09
Subtotal despesas indiretas
R$ 1.386,95

Taxa de administrao (sobre custo total)

5%
Valor
R$ 69,35
Subtotal despesas indiretas
R$ 1.456,29

CUSTO UNITRIO BSICO R$ 1.530,00 p/m

518

33

Descrio Quant Unid Peso UE IA VU
%
I/VU
EC "k" FD Valor novo
Valor
depreciado
Galpo principal 9.904,00 m 1,00 1.530,00 4 60 7% a 3,56% 0,96 15.153.120,00 14.614.342,40
Extenso de Galpo 3.694,00 m 1,00 1.530,00 4 60 7% a 3,56% 0,96 5.651.820,00 5.450.866,40
Mezanino 238,00 m 1,00 1.530,00 4 60 7% a 3,56% 0,96 364.140,00 351.192,80

rea construda total

13.835,56 m

Custo de reposio novo (R$)

R$ 21.168.406,80
Custo de reposio depreciado (R$)
R$ 20.415.752,34


III - REAS, CUSTOS E DEPRECIAES - Outras benfeitorias

Descrio Quant Unid Peso UE IA VE
%
I/VU
Valor
depreciado

Prep.
terreno/Urbanizao
28.847,36 m 1,00 10,00

0%

100,00% 0,00 288.473,60 288.473,60
Delimitaes 750,10 m 1,00 35,00 4 60 7% a 3,56% 0,96 26.253,61 25.320,14
Pavimentao 11.000,00 m 1,00 65,00 4 60 7% a 3,56% 0,96 715.000,00 689.577,78
Caixa d'gua elevada
100.000 l
1,00 ponto 1,00 60.000,00 4 60 7% a 3,56% 0,96 60.000,00 57.866,67
Iluminao externa 30,00 ponto 1,00 2.500,00 4 60 7% a 3,56% 0,96 75.000,00 72.333,33

Custo de reposio novo (R$)
R$ 1.164.727,21
Custo de reposio depreciado (R$)
R$ 1.133.571,52

VALOR DAS OUTRAS BENFEITORIAS R$ 1.134.000,00

UE = unitrio equivalente (R$)

VE = vida til econmica (anos)

K = fator tabela Ross-Heidecke

IA = idade aparente (anos)

EC = estado de conservao

FD = fator de depreciao

VALOR DO CAPITAL-BENFEITORIAS R$ 21.554.000,00

IV - TERRENO TOTAL
Terreno total (m)

28.847,36
Valor unitrio (comparativo direto) R$ 132,83
Total R$ 3.831.697,14
VALOR DO TERRENO R$ 3.830.000,00
V - VALOR PATRIMONIAL
Valor do terreno R$ 3.830.000,00
Valor da edificao R$ 20.420.000,00
Valor das outras benfeitorias R$ 1.134.000,00
VALOR PATRIMONIAL R$ 25.380.000,00

519

34
empresas de construo e ndices unitrios da construo civil.
A anlise resultou no valor patrimonial total de R$ 25.380.000,00, aps serem aplicadas as devidas
consideraes de depreciao como, estado de conservao e obsolescncia funcional.

VI.4 MTODO DA RENDA
No mtodo da renda determinamos os valores de venda para investidores, tendo como premissas os
valores de locao aferidos anteriormente pelo mtodo comparativo e taxas de retorno compatveis com
o mercado local. Para essa anlise simulamos duas hipteses:
I. Venda do imvel considerando o contrato atual com renovao de contrato dentro dos termos
existentes
II. Venda do imvel vazio

VI.4.1 Contrato atual
Valor de Locao - utilizamos o valor de locao atual
Taxas - conforme informaes obtidas no mercado, entendemos que o cap rate direto a ser aplicado
nesta situao esteja entre 9 e 11% ao ano.
Contrato atual
Yields
9,0% 10,0% 11,0% 12,0% 13,0%
R$ 200.000,00 R$ 26.666.666,67 R$ 24.000.000,00 R$ 21.818.181,82 R$ 20.000.000,00 R$ 18.461.538,46

Valor de venda para investimento
R$ 21.900.000,00

VI.4.2 Venda vago
Valor de Locao - aplicamos a faixa de valores determinada pelo Mtodo Comparativo Direto.
Taxas - conforme informaes obtidas, entendemos que o cap rate direto a ser aplicado nesta situao
esteja entre 9 e 11% ao ano.
520

35
Valor de mercado
para locao
Yields
9,0% 10,0% 11,0% 12,0% 13,0%
R$ 195.400,00 R$ 26.346.666,67 R$ 23.712.000,00 R$ 21.556.363,64 R$ 19.760.000,00 R$ 18.240.000,00
R$ 217.000,00 R$ 29.333.333,33 R$ 26.400.000,00 R$ 24.000.000,00 R$ 22.000.000,00 R$ 20.307.692,31
R$ 239.000,00 R$ 32.133.333,33 R$ 28.920.000,00 R$ 26.290.909,09 R$ 24.100.000,00 R$ 22.246.153,85


R$ 24.100.000,00

De acordo com as anlises apresentadas, os valores arredondados aplicveis ao imvel so os
seguintes:
Valor de locao mensal
R$ 220.000,00
(Mtodo comparativo de dados de mercado)
R$ 15,90 p/m construdo
Valor de venda
R$ 33.970.000,00
R$ 2.455,27 p/m construdo
R$ 21.900.000,00
(Mtodo da renda - renovao de contrato)
R$ 24.100.000,00
(Mtodo da renda imvel vago)
Valor de venda do terreno
R$ 3.830.000,00
R$ 132,83 p/m de terreno
Valor patrimonial
R$ 25.380.000,00
(Mtodo evolutivo)

521

36


VII.1 LOCALIZAO
O imvel possui boa localizao no contexto local por estar na principal via de acesso a cidade de
Sumar, a Rodovia Virginia Viel Campo Dall'Orto, que interliga o Centro da cidade com os dois sentidos
da Rodovia Anhanguera.
Por se tratar da principal entrada da cidade a Rodovia Virginia Viel Campo Dall'Orto bem servida por
transporte pblico e trnsito intenso em horrios de picos.

VII.2 A PROPRIEDADE
A propriedade composta por dois galpes com caracterstica de armazenagem e construes
acessrias que totalizam 13.835,56m de rea construda, com p direito de 9,30m e 20 docas
elevadas, em uma rea de terreno com 28.847,36m. As edificaes possuem bom padro construtivo
e em estado de conservao considerado novo.
A rea da propriedade avaliada remanescente de uma rea de 305.808,445m sendo parte integrante
de um condomnio de galpes industriais com boa infraestrutura, segurana e manuteno.

A propriedade est bem posicionada dentro do contexto do mercado local. Por se tratar de um dos
melhores imveis da regio com caracterstica de armazenagem e logstica, uma vez que apresenta
excelente altura de p direito e grande nmero de docas.
O imvel foi recentemente alugado, em Janeiro de 2011, a R$ 14,71/m
2
pelo perodo de 4 anos, por
tratar-se de um contrato simples, o imvel corre o risco de aps o perodo contratado vir a mercado e
encontrar a grande concorrncia de imveis disponveis para a locao. Alm disso, o seu valor de
522

37
locao s poder ser revisionado aps 3 anos da assinatura do contrato, ficando assim defasado se
comparado a mercado.
O valor apurado pelo mtodo comparativo de venda no condize com a realidade da propriedade em
anlise, uma vez que so imveis direcionados a ocupantes locais, sendo assim desconsideramos essa
anlise para a concluso de valores.
Dessa forma, em nossa opinio, o valor de venda da propriedade deve estar entre os valores
encontrados pelos mtodos da renda e evolutivo, ou seja, entre R$21.900.000,00 e R$ 25.380.000,00.

VII.4 OPINIO DE VALOR
Entendemos que os valores de mercado aplicveis propriedade, em Setembro de 2011, sejam:
R$ 23.800.000,00
(VINTE E TRS MILHES E OITOCENTOS MIL REAIS)

VIDA TIL REMANESCENTE
56 ANOS
(
*
)
(
*
)

Obs.1: Este valor est baseado no fato de que no haja restries impeditivas comercializao da propriedade ou sua
ocupao, ou seja, a inexistncia de dvidas, matrculas sem contestaes judiciais, irregularidades tributrias, contaminao
do solo, entre outros.
Obs.2: Ressaltamos que este valor considera como corretas todas as condies contratuais informadas e que qualquer
modificao nas mesmas pode alterar significativamente o valor avaliado.
523

38

VIII ENCERRAMENTO

As informaes contidas nesse relatrio so para uso restrito e exclusivo da Contratante, no podendo
ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prvia autorizao por escrito da Jones Lang
LaSalle, sendo que o seu uso indevido estar sujeito aplicao da legislao competente.
Foram impressas 2 (duas) cpias de igual teor e volume deste relatrio, sendo 1 (uma) cpia fornecida
ao cliente e 1 (uma) cpia ficando em poder da Jones Lang LaSalle para dirimir quaisquer eventuais
dvidas.

Atenciosamente,

Arq Silvia Ogoshi Arq Daniela Marques Muniz
CREA n 5060840669 CREA n 5061704150/D

Eneas Souza
Analista

So Paulo, Setembro de 2011

524

39
IX APNDICE I - MODELO DE DECLARAO

Apresentamos a seguir modelo de declarao dos elementos de responsabilidade:

So Paulo, 1
o
de Setembro de 2011.

Modelo de Declarao

JONES LANG LASALLE, pessoa jurdica de direito privado, com sede na capital do Estado de So
estatuto social, declara para os devidos fins que a avaliao do imvel industrial localizado Avenida
Parque Industrial, 146, Chcara Monte Alegre - Sumar/SP, foi elaborada em consonncia com as
Por fim, a Jones Lang LaSalle informa que no detm cotas ou qualquer tipo de participao na no fundo



525

LAUDO DE AVALIAO GLOBAL JUNDIAI

526

60N8ULT0R|A & AVAL|AA0

60N00H|N|0 L0C|8T|60 CL0AL JUN0|A|
Jundiai/3P

Avenida Caminho de Coias, 100 - Engordadouro

ELA0RA00 PARA


Novembro de 2011
527
K|NEA REN0A |H0|L|AR|A FUN00 0E
|NVE8T|HENT0 |H0|L|AR|0
6ondom|n|o Log|st|co C|oba| Jund|a| em Jund|a||8P

|N0|6E

| RE8UH0 EXE6UT|V0 ....................................................................................................................1
|| |NTR00UA0 .................................................................................................................................2
ll.1 C0N3l0ERA0E3 0ERAl3 .................................................................................................2
ll.2 08JETlv0 ............................................................................................................................2
ll.3 VET000L00lA ....................................................................................................................2
ll.3.1 Vlodo corparal|vo d|relo de dados de rercado ...................................................3
ll.3.2 Vlodo de cap|la||zaao da rerda ............................................................................3
ll.3.3 Vlodo evo|ul|vo ......................................................................................................3
ll.1 LlVlTA0E3 E 3uP03l0E3 .............................................................................................1
||| 6ARA6TER|8T|6A8 0A PR0PR|E0A0E ......................................................................................7
lll.1 L0CALlZAA0 .....................................................................................................................Z
lll.1.1 3|luaao ...................................................................................................................Z
lll.1.2 Acessos ....................................................................................................................Z
lll.1.3 0cupaao c|rcurv|z|rra ...........................................................................................8
lll.1.1 Trarsporles ..............................................................................................................8
lll.1.5 lrlraeslrulura ............................................................................................................8
lll.2 TERREN0 .............................................................................................................................9
lll.3 C0N00VlNl0 L00l3TlC0 0L08AL JuN0lAl .....................................................................9
lll.3.1 8|ocos A e 8 (1), (2) ............................................................................................... 11
lll.3.2 8|oco de apo|o (3) .................................................................................................. 12
lll.3.3 Porlar|a (1) ............................................................................................................. 13
lll.3.1 Areas ...................................................................................................................... 13
lll.3.5 Espec|l|caoes lcr|cas ......................................................................................... 13
lll.3. ldade aparerle e eslado de corservaao .............................................................. 15
|V A8PE6T08 LECA|8 ..................................................................................................................... 1
lv.1 PARVETR03 uR8ANl3TlC03 ........................................................................................ 1
lv.2 VATRlCuLA3 ..................................................................................................................... 1Z
lv.3 lPTu .................................................................................................................................... 1Z
lv.1 PLANTA3 0E AR0ulTETuRA ............................................................................................ 18
lv.5 C0NTRAT0 0E L0CAA0 ................................................................................................ 18
lv. C0NCLu30E3 ................................................................................................................... 18
V PAN0RAHA 0E HER6A00 ......................................................................................................... 20
v.1 0ERAL ................................................................................................................................ 20
v.2 0FERTA .............................................................................................................................. 21
v.3 0EVAN0A .......................................................................................................................... 21
V| AVAL|AA0 .................................................................................................................................. 23
vl.1 lNTR00uA0 .................................................................................................................... 23
vl.2 VET000 C0VPARATlv0 0lRET0 ................................................................................... 23
vl.2.1 va|or de rercado para |ocaao.............................................................................. 23
vl.2.2 va|or de rercado para verda da propr|edade ....................................................... 25
vl.2.3 va|or de rercado para verda do lerrero ............................................................... 2Z
vl.3 VET000 Ev0LuTlv0 ....................................................................................................... 30
528

vl.1 VET000 0A REN0A ......................................................................................................... 33
vl.1.1 Corlralo alua| ......................................................................................................... 33
vl.1.2 verda vago ............................................................................................................ 33
vl.5 C0N30Ll0AA0 0E vAL0RE3 ........................................................................................ 31
V|| ANAL|8E 6R|T|6A 0A PR0PR|E0A0E ....................................................................................... 35
vll.1 L0CALlZAA0 ................................................................................................................... 35
vll.2 A PR0PRlE0A0E ............................................................................................................... 35
vll.3 P03lA0 PERANTE 0 VERCA00 .................................................................................... 35
vll.1 0PlNlA0 0E vAL0R ........................................................................................................... 3
V||| EN6ERRAHENT0......................................................................................................................... 37
|X APN0|6E | - H00EL0 0E 0E6LARAA0................................................................................ 38
529

1

| RE8UH0 EXE6UT|V0
ELEHENT08 0E |0ENT|F|6AA0
Erpresa ava||adora: Jores Larg La3a||e
Resporsve|s pe|a ava||aao: Arq. 3||v|a Cr|sl|ra 0gosr| (CREA 5008109)
Arq 0ar|e|a Varques Vur|z (CREA 501Z01150/0)
Arq 3|rore L|ra (CREA 503502Z91)
lderl|l|caao do c||erle: K|rea Rerda lroo|||r|a Furdo de lrvesl|rerlo lroo|||r|o
0ala da ava||aao: Noveroro de 2011
0ojel|vo: 0elerr|raao do va|or de rercado para verda
0ojelo: Cordorir|o Logisl|co 0|ooa| Jurd|ai
Loca||zaao: Aver|da Car|rro de 0o|s, 100, Ergordadouro - Jurd|ai/3P
Area de lerrero lola|:
(
)

92.1ZZ,00 r
Area corslruida lola|:
(
)

13.05,2Z r
Velodo|og|a: 'Corparal|vo de 0ados de Vercado, 'de Cap|la||zaao da Rerda e
'Evo|ul|vo
(
)
Corlorre p|arlas lorrec|das.
0os: Todas as jusl|l|cal|vas relererles a relodo|og|a ul|||zada, va|or alua| e/ou esl|rado de rerd|rerlos e ercargos,
laxas de rerureraao ou deprec|aao, erlre oulras se ercorlrar dela|radas ro re|alr|o, oer coro lodos os e|ererlos
de resporsao|||dade c|lados ro Arexo l da lrslruao CvV r 1Z2, de 31/10/2008.

0P|N|A0 0E VAL0R - 0ata base: Novembro de 2011
VAL0R 0E HER6A00 PARA VEN0A: R$ 92.100.000,00 (N0VENTA E 00|8 H|Lh0E8 E 6EH
H|L REA|8}
V|0A UT|L REHANE86ENTE
(
)
:
59 anos
(
)
E a v|da ul|||zve| de ur oer, er cord|oes |rsal|slalr|as, aps o lrr|ro de sua v|da ul|| segurdo del|r|do pe|a
l8APE/3P e ap||cve| a Ergerrar|a de Ava||aoes e Peric|as.
0os.: Esle va|or esl oaseado ro lalo de que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da propr|edade ou sua
ocupaao, ou seja, a |rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades lr|oulr|as, corlar|raao
do so|o, erlre oulros.
530

2
|| |NTR00UA0

||.1 60N8|0ERA0E8 CERA|8
La3a||e apreserla a K|rea Rerda lroo|||r|a Furdo de lrvesl|rerlo lroo|||r|o as corc|usoes relererles
ao Cordorir|o Logisl|co 0|ooa| Jurd|ai |oca||zado ra Aver|da Car|rro de 0o|s, 100, ro oa|rro
Ergordadouro, er Jurd|ai/3P.
Esse lraoa|ro lo| rea||zado er corlorr|dade cor o Arexo l da lrslruao CvV r 1Z2, de 31 de 0uluoro
de 2008.

||.2 0JET|V0
0 oojel|vo desle lraoa|ro apurar o va|or de mercado para venda do |rve|.
vo|urlar|arerle e corsc|erlererle ur oer rura dala de relerrc|a derlro das cord|oes do rercado
v|gerle.
Todas as ar||ses sao oaseadas er |rlorraoes alua|s cor re|aao aos rive|s de olerla e derarda, as
qua|s sao dev|darerle lraladas er oases eslalisl|cas e er ergerrar|a l|rarce|ra especil|ca para o
rercado |roo|||r|o.

||.3 HET000L0C|A
coro 'Corparal|vo de 0ados de Vercado, 'de Cap|la||zaao da Rerda e 'Evo|ul|vo.
0s lraoa|ros lorar paulados pe|as delerr|raoes da Assoc|aao 8ras||e|ra de Norras Tcr|cas - A8NT
e pe|as recorerdaoes do lrsl|lulo 8ras||e|ro de Ava||aoes e Peric|as de Ergerrar|a - l8APE/3P.
531

3
||.3.1 Htodo comparat|vo d|reto de dados de mercado
0s va|ores de rercado sao |derl|l|cados cors|derardo os |rve|s coro d|sporive|s ro rercado aoerlo.
corlralarle.

||.3.2 Htodo de cap|ta||zao da renda
lderl|l|ca o va|or de Vercado para verda cor oase er |rvesl|rerlo, por re|o da ava||aao de seu
va|or de Vercado L|vre para Locaao e da ap||caao de ura laxa de cap|la||zaao (cap rale) de
rercado assoc|ada ao l|po de |rve| e as rd|as pral|cadas ro rercado por |rvesl|dores.
A segu|r, leros a del|r|ao do Vlodo da Cap|la||zaao da Rerda, corlorre descr|lo ro ller 8.2.1. da
N8R 1153-1:
"loenr|l|ca o va|or oo oem, com oase na ca|ra||zao resenre oa sua renoa
|iqu|oa rev|sra, cons|oeranoo-se cenar|os v|ave|s.

||.3.3 Htodo evo|ut|vo
lderl|l|ca o va|or palr|ror|a| de ur oer a parl|r do soralr|o de seus corporerles, ou seja, lerrero e
oerle|lor|as deprec|adas a|r do lalor de corerc|a||zaao. Reproduz|rdo a expressao ralerl|ca que
lraduz esse cr|lr|o, leros:
Vl = [V7 + V8} x FC
Dnoe, Vl e o va|or oo |move|;
532

1
e o va|or oo rerreno;
e o va|or oas oenle|ror|as {|nc|u|noo equ|amenros |nrrinsecos} oerec|aoas;
e o laror oe comerc|a||zao.
Nesse caso, o va|or lo| ool|do por re|o da corjugaao de rlodos, presur|rdo-se o uso dos rlodos
'Corparal|vo para o lerrero e o rlodo 'Corparal|vo ou 'da 0uarl|l|caao do Cuslo para as
oerle|lor|as serdo, resse u|l|ro caso, cors|derado o cuslo dev|darerle deprec|ado.
A s|rp|es sora dos va|ores os|cos do lerrero (vT) e das oerle|lor|as (v8) expressa o va|or de
Reproduao (ou Repos|ao) da propr|edade, olerecerdo ralr|a aprove|lve| |rd|relarerle para ele|los
corloe|s (reava||aao) ou de seguro (va|or rx|ro de seguro).

||.4 L|H|TA0E8 E 8UP08|0E8
Trazeros a sua alerao, arlec|padarerle, que a segu|rle ||sla de L|r|laoes e 3upos|oes acorparra
rossos |audos:
1 No caso de ava||aao do va|or de rercado para |ocaao, o va|or |rlorrado cors|dera v||da a
2 No caso de ava||aao do va|or de verda, o va|or |rlorrado represerla o va|or ra|s provve| pe|o
de corerc|a||zaao. Nao leros coro prever a|leraoes suo|las ro rercado e os va|ores dever ser
3 Presure-se oor lilu|o de propr|edade aque|e ser rus. Nao lorar rea||zadas aver|guaoes
propr|edade.
4 Cors|dera-se, para l|rs de ava||aao, que o |rve| rao possu| corprorel|rerlos de rerrura
ralureza (lcr|cos, docurerla|s, ||ceras, elc.) que verrar a |rposs|o|||lar ou |rlerler|r ro
5 lrlorraoes de lerce|ros sao co|r|das cor cu|dado, ras rao gararl|ros sua verac|dade.
Presure-se que |rlorraoes lorrec|das pe|a 6ontratante sao correlas, ras rao gararl|ros sua
533

5
ra |rlorraao ced|da pe|a 6ontratante.
7 Nao rea||zaros esludos de ergerrar|a ro so|o, ras eslruluras e ros equ|parerlos, que sao
8 Presure-se que a propr|edade esl cor as dev|das ||ceras e |audos para seu lurc|orarerlo.
9 Nao lorar rea||zados esludos aro|erla|s ro so|o e ros raler|a|s de corslruao, para aver|guar ou
Jores Larg La3a||e rao possu| soore assurlos que alelar o re|o aro|erle ou saude,
10 0 re|alr|o d|r|g|do a 6ontratante roreado ra capa, e a Jores Larg La3a||e rao deve
11 0e acordo e er corlorr|dade cor as |rslruoes CvV r 1Z2, de 31 de 0uluoro de 2008, a
erpresa ava||adora rao dever possu|r corl||lo de |rleresses que |re d|r|rua a |rdeperdrc|a
recessr|a ao deserperro de suas luroes.
12 0s ava||adores dec|arar rao ler correc|rerlo de |rleresse preserle ou luluro, prpr|o ou de
13 Terdrc|as pos|l|vas passadas do rercado rao sao |rd|cal|vo de sucessos luluros. Projeoes sao
op|r|oes ra dala da ava||aao, e a Jores Larg La3a||e rao assure resporsao|||dade por rudaras
de corporlarerlo do rercado.
14 Esla ava||aao e|aoorada de acordo cor as rorras da Assoc|aao 8ras||e|ra de Norras
Tcr|cas - A8NT - N8R1153 - Ava||aao de 8ers - Parle 1 Proced|rerlos gera|s; Parle 2 lrve|s
uroaros e Parle 1 Erpreerd|rerlos, ass|r coro as recorerdaoes do lrsl|lulo 8ras||e|ro de
Ava||aoes e Per|c|as de Ergerrar|a de 3ao Pau|o - l8APE/3P
15 Apesar de rel|el|rros rosso erlerd|rerlo das cord|oes dos ocuparles ras ava||aoes, rao
534

1 lrlorraoes de p|arejarerlo uroaro sao ool|das, quardo possive|, veroa|rerle alravs das
roladarerle:
a que a pos|ao do |rve| esl dev|darerle descr|la ro re|alr|o;
o que a propr|edade esl ||vre de rus de qua|quer ralureza;
c que rao ex|sle qua|quer oulra queslao regu|arerlar re|evarle;
17 Nossa ava||aao e|aoorada lerdo por oase que o erpreerd|rerlo (e qua|quer lraoa|ro er
rur|c|pa|, esladua| ou ledera| ou oulros regu|arerlos re|evarles, rorras re|ac|orados ao corpo de
ooroe|ros, acess|o|||dade e uso por del|c|erles lis|cos e red|das de corlro|e de saude e segurara
ras reas de lraoa|ro.
535

Z
||| 6ARA6TER|8T|6A8 0A PR0PR|E0A0E

|||.1 L06AL|ZAA0
|||.1.1 8|tuao
0 Cordorir|o Logisl|co 0|ooa| Jurd|ai esl |oca||zado ra Aver|da Car|rro de 0o|s, 100, cor lrerle
laror para a Rodov|a Arrarguera ra quadra corp|elada pe|a Aver|da Europa, ro oa|rro
Ergordadouro, er Jurd|ai/3P.

|||.1.2 Acessos
0s acessos pr|rc|pa|s a reg|ao da propr|edade sao as rodov|as Arrarguera, 8arde|rarles, Prolessor
lerrereg||do Toro||| e Ergerre|ro Corslrc|o C|rlra que ||gar Jurd|ai a rur|cip|os v|z|rros e a
c|dade de 3ao Pau|o, a|r das aver|das Car|rro de 0o|s, Nossa 3errora Aux|||adora e Europa, as
qua|s ||gar a propr|edade ao Cerlro de Jurd|ai e dera|s oa|rros.
536

8
|||.1.3 0cupao c|rcunv|z|nha
A reg|ao possu| ura ocupaao r|sla, cor a presera dos usos |rduslr|a|, res|derc|a| e corerc|a|
rargeardo a|guras v|as pr|rc|pa|s.
Poderos deslacar os porlos de relerrc|a a segu|r, cor as d|slrc|as aprox|radas er ||rra rela da
propr|edade:
Rodov|a dos 8arde|rarles 2,5 |r
0|slr|lo lrduslr|a| ll 3 |r
0|slr|lo lrduslr|a| l 5|r
0|slr|los lrduslr|a|s lll e lv 5|r
0|slr|los lrduslr|a|s v e vl |r
Rodov|a vereador 0era|do 0|as Z |r
Cerlro de Jurd|ai 9 |r
Cerlro de 3ao Pau|o Z1 |r

|||.1.4 Transportes
A propr|edade serv|da por ||rras de r|ous que lralegar pe|a Rodov|a vereador 0era|do 0|as e pe|as
aver|das lrduslr|a| e Varg|ra| a Rodov|a Arrarguera, prx|ras a propr|edade. 0s lurc|orr|os da
erpresa sao lrarsporlados por ||rras de lrelado corlraladas.
0 Aeroporlo Corardarle Ro||r Ado|lo Araro er Jurd|ai esl a 1Z |r da propr|edade operardo vos
dorsl|cos e de cargas, erquarlo o Aeroporlo de v|racopos er Carp|ras esl |oca||zado a 12 |r da
propr|edade, operardo vos dorsl|cos.

|||.1.5 |nfraestrutura
0 |oca| dolado de lodos os re|rorarerlos os|cos, la|s coro: pav|rerlaao (er asla|lo) cor
s|sleras de gu|as e sarjelas, redes de gua, caplaao de esgolo, ererg|a e|lr|ca, le|elor|a, ||ur|raao
puo||ca e serv|o de co|ela de ||xo.
537

9
|||.2 TERREN0
0e acordo cor a cerl|dao de ralricu|a lorrec|da pe|o corlralarle, o lerrero apreserla lorralo |rregu|ar,
cor rea tota| de 92.477,39 m.

Corlorre soralr|a rea||zada soo p|arla de ur|l|caao de g|eoas lorrec|da, leros as segu|rles
d|rersoes ca|cu|adas:
205,55 r de lrerle para a Aver|da Car|rro de 0o|s, lace Noroesle.
112,98 r de lrerle para a Rodov|a Arrarguera, lace 3udoesle
2Z,Z0 r ra |alera| d|re|la, lace 3udesle.
0 lecrarerlo da rea lo| rea||zado er rouroes de corcrelo cor le|a rel||ca e cerca e|lr|ca cor
a|lura de aprox|radarerle 2,2 relros.

|||.3 60N00H|N|0 L0C|8T|60 CL0AL JUN0|A|
A propr|edade corsl|luida por 1 corslruoes, lodas |ocadas para ur resro ocuparle, serdo 2
ga|poes roreados 8|oco A e 8|oco 8 que a pr|rcip|o erar suod|v|d|dos er 1Z e 11 rdu|os
538

10
respecl|varerle cor 3 docas por rdu|o, porr roje o 8|oco A j lo| lodo ur|l|cado e lola||za 51 docas
e o 8|oco 8 esl passardo pe|o resro processo e ler ro lola| 12 docas.
A|r d|sso, a|rda corpoer o cordorir|o ura ed|l|caao de apo|o e a porlar|a, corlorre apreserlado
a segu|r:

(1} 8|oco A
(2} 8|oco 8
(3} 8|oco de apo|o
(4} Porlar|a

|mp|antao |ocos A e
0s do|s o|ocos de ga|poes lorar execulados oas|carerle er eslrulura de corcrelo pr-ro|dado e
lecrarerlo |alera| exlerro parle er o|ocos de corcrelo soo p|rlura, parle er le|ras ga|var|zadas cor
eslrulura rel||ca. 0s rdu|os sao d|v|d|dos por paredes parle er o|ocos de corcrelo soo p|rlura, parle
er dry Wa|| cor |so|arerlo lerroacusl|co er |a de v|dro. A cooerlura corsl|luida por le|ras
ga|var|zadas laror cor |so|arerlo lerro acusl|co de |a de v|dro lorradas |rlerrarerle por v|r|| soore
eslrulura rel||ca. J o o|oco de apo|o e a porlar|a, lorar execulados er corcrelo pr-ro|dado,
539

11
lecrarerlo |alera| er o|ocos de corcrelo soo p|rlura e cooerlura er |aje de corcrelo soo lorro de
gesso.
Apreserlaros a segu|r a corpos|ao e acaoarerlos |rlerros das reas pr|rc|pa|s.

|||.3.1 |ocos A e (1}, (2}
0omos|o. Ass|r coro rerc|orado arler|orrerle, os ga|poes eslao passardo por ur|l|caao
dos rdu|os, serdo que o 8|oco A j leve a oora corc|uida e o 8|oco 8 a|rda esl
er ooras. 0 resu|lado desla ur|l|caao serao do|s ga|poes corposlos por rea de
arrazerager cor p-d|re|lo de 12 relros, 51 docas perlercerles ao 8|oco A e 12
docas perlercerles ao 8|oco 8, rezar|ro cor sar|lr|os e pav|rerlo super|or cor
rea de escr|lr|o e copa
P|so. Azu|ejo ras reas ro|radas e corcrelo r|ve|ado a |aser cor carga de p|so de
lor/r ros dera|s aro|erles.
Pareoes. Fecrarerlo exlerro er o|ocos de corcrelo soo p|rlura e le|ras ga|var|zadas e
lecrarerlos |rlerros er o|ocos de corcrelo soo p|rlura.
Forro. 0esso ros oarre|ros, ros dera|s espaos rao r lorro.

Ca|pes - b|oco A e Fachada do b|oco de ga|pes

Fachada poster|or do b|oco de ga|pes 0ocas e|evadas
540

12

Area |nterna do ga|po Hezan|no - Area de escr|tr|os

6opa 8an|tr|os mascu||no e fem|n|no

|||.3.2 |oco de apo|o (3}
0omos|o. Ed|l|caao lrrea corposla por adr|r|slraao, arou|alr|o, rele|lr|o, coz|rra,
despersas, sar|lr|os e co|ela se|el|va.
P|so. Cerr|ca
Pareoes. Azu|ejo ras reas ro|radas e rassa soo p|rlura ros dera|s aro|erles
Forro. 0esso

Fachada Abr|go de gs

541

13
|||.3.3 Portar|a (4}
0omos|o. Porlar|a
P|so. Cerr|ca.
Pareoes. Vassa soo p|rlura |rlerrarerle e grar|lo al 1 r exlerrarerle
Forro. 0esso

Portar|a
|||.3.4 Areas
3egurdo a p|arla aprovada lorrec|da pe|o corlralarle, a propr|edade apreserla das segu|rles reas:
Ed|f|cao
Trreo
(m}
Hezan|no
(m}
8uper|or (m}
Area comum
(m}
Area constru|da
(m}
1 8|oco A 1.Z11,00 1.02,1 3.888,Z5 181,00 21.818,91
2 8|oco 8 15.128,00 8Z1,Z2 3.202,50 181,00 19.89,22
3 Reslaurarle 8Z,8Z
1 3erv|os

1,95
5 0uar|la 385,50
Adr|r|slraao

,21
Z Arou|alr|o 22,28
8 Casa de car|rrore|ros

25,20
9 Ca|xa d'gua do reslaurarle 32,00
10 Co|ela se|el|va

39,10
11 Erlrada de ererg|a 21,00
Tota| 32.142,00 1.93,88 7.091,25 38,00 43.05,27

|||.3.5 Espec|f|caes tcn|cas
Agua Ca|xa d'gua e|evada cor capac|dade de 380r
Reservalr|o erlerrado de gua p|uv|a| de 150r e c|u|a super|or
de 80 r
542

11
Energ|a Cao|re pr|rr|a de ererg|a cor erlrada er Z50 |vA, serdo 1
lrarslorrador para cada o|oco.
2 lrarslorradores cor erlrada er Z50 |vA e saida er 380 vo|ls e 1
lrarslorrador de 300 |vA e saida er 220 vo|ls
3|slera 3P0A
Preveno e combate a
|ncnd|o
Exl|rlores, r|drarles, deleclores de luraa, spr|r||ers, a|arre de
|rcrd|o e ||ur|raao de erergrc|a er lodas as corslruoes rapa
de rola de luga
Reserva de |rcrd|o cor capac|dade de 110r
6|rcu|ao vert|ca| 1 escada que ||ga ao rezar|ro do ga|pao por rdu|o.
Ar cond|c|onado 3|slera l|po lar co|| er |rsla|aao por parle do Localr|o
8egurana CFTv
Corlro|e de acesso alravs de porloes de ao aulorl|co ras
porlar|as
Cerca e|lr|ca por lodo o perirelro de d|v|sa
3egurara palr|ror|a| 21 roras
Estac|onamento Z9 vagas para veicu|os de passe|o
39 vagas para carrelas
12 docas ro 8|oco A
51 docas ro 8|oco 8
Pl|o de rarooras
Pl|o pav|rerlado cor p|so |rlerlravado de corcrelo

0uadros de |uz 6a|xa de gua e|evada
543

15

Reservatr|o de gua p|uv|a| Estac|onamento

|||.3. |dade aparente e estado de conservao
No gera|, as corslruoes apreserlar espec|l|caoes lcr|cas rovas, doladas de exce|erle padrao
corslrul|vo, cor |dade de 1 aro e eslado de corservaao cors|derado rovo.
va|e rerc|orar que ooras eslao serdo execuladas pe|o |ocalr|o cor o oojel|vo de adequaao as suas
recess|dades espec|l|ca, serdo e|as a ur|l|caao dos rdu|os, a |rsla|aao do ar cord|c|orado cerlra| e
aqu|s|ao de ra|s geradores para que se al|rja aulo-sul|c|rc|a erergl|ca, ura vez que sua operaao
ser de 21 roras.
Apesar das ooras rerc|oradas ac|ra as operaoes do |ocalr|o, a Foxcorr CVV30 lrduslr|a de
E|elrr|cos Llda., j se |r|c|arar e alua|rerle eslao ocupardo aperas o 8|oco A.
544

1

|V A8PE6T08 LECA|8

leg|s|ao Le| r Z.503, de 2 de Ju|ro de 2010
Zoneamenro Zl- Zora lrduslr|a|
usos erm|r|oos Zora lrduslr|a| Zl - 3ao perr|l|das |rduslr|as |eves e rd|as
lore min|mo 500r
Taxa oe ocuao 50
Taxa oe ermeao|||oaoe 20
0oel|c|enre oe arove|ramenro oas|co
2,0 poderdo cregar a 3,0 red|arle ao pagarerlo de 0ulorga
0rerosa

545

1Z

Corlorre |rp|arlaao lorrec|da, as corslruoes ocupar 12 do lerrero.

|V.2 HATR|6ULA8
A propr|edade esl cadaslrada soo a ralricu|a r 118. 99 ro Carlr|o 1 0l|c|a| de Reg|slro de lrve|s,
Tilu|os e 0ocurerlos e C|v|| de Pessoa Jurid|ca de Jurd|ai, corlorre cerl|dao lorrec|da dalada de 9 de
jurro de 2011. A|rda segurdo essa cerl|dao, a propr|edade corposla de duas g|eoas ur|l|cadas,
corsl|lu|rdo terreno cor 92.477,39 m e perlercerle a 0wl Erpreerd|rerlos lroo|||r|os 3.A..
va|e rerc|orar que as corslruoes ex|slerles rao ercorlrar- se averoadas ra ralricu|a.

|V.3 |PTU
A propr|edade esl |rscr|la ra Prele|lura Vur|c|pa| de Jurd|ai soo os r
os
50.200.025 e 50.200.02.
0as cp|as das gu|as de lPTu 2011 lorrec|das exlrairos as segu|rles |rlorraoes:
0escr|o
|nscr|o
mun|c|pa|
6ontr|bu|nte
Area de
terreno (m}
Va|or vena| do
terreno
Va|or do
|mposto
0L2A 50.200.025
0wl Erpreerd|rerlos
lroo|||r|os 3.A.
53.115 RS 115.09,1 RS 8.901,93
0L28 50.200.02
0wl Erpreerd|rerlos
lroo|||r|os 3.A.
39.02 RS 290.21,28 RS 5.812,13
Tota| 92.477 R$ 735.717,89 R$ 14.714,3
546

18
va|e rerc|orar que as corslruoes rao se ercorlrar averoadas ro lPTu.

|V.4 PLANTA8 0E AR0U|TETURA
Corlorre as p|arlas lorrec|das, a propr|edade apreserla rea de lerrero lola| de 92.477,00 m e as
segu|rles reas corslruidas:
Ed|f|cao Trreo (m} Hezan|no (m} 8uper|or (m} Area comum (m} Area constru|da (m}
8|oco A 1.Z11,00 1.02,1 3.888,Z5 181,00 21.818,91
8|oco 8 15.128,00 8Z1,Z2 3.202,50 181,00 19.89,22
Reslaurarle 8Z,8Z
3erv|os

1,95
0uar|la 385,50
Adr|r|slraao

,21
Arou|alr|o 22,28
Casa de car|rrore|ros

25,20
Ca|xa d'gua do reslaurarle 32,00
Co|ela se|el|va

39,10
Erlrada de ererg|a 21,00
Tota| 32.142,00 1.93,88 7.091,25 38,00 43.05,27

3egurdo os corlralos de |ocaao do |rve|, ool|veros as segu|rles |rlorraoes:
Un|d Locador Locatr|o
Areas
(m}
Vagas Prazo Renovao Va|or atua| Reajuste
Ve|cu|os
Passe|o
0ocas |n|c|o Trm|no
Per|odo
(anos}
Prx|ma Tota| p|m
8|oco
A
0wl
Erpreerd|
rerlos
lroo|||r|os
3.A.
FoxCorr
CVV30
lrduslr|a de
E|elrr|cos
Llda
22.8,12
Z9
12 12/08/11 12/0Z/1 5 12/05/1 RS 111.881,00 RS 18,1
l0PV-
F0v 8|oco
8
19.505,3 51 21/05/11 23/01/1 5 23/02/1 RS 313.291,31 RS 1Z,0
Tota|

42.191,78 79 93

R$ 755.175,34 Hensa|s

|V. 60N6LU80E8
ul|||zareros er rossa ava||aao a rea de lerrero e a rea corslruida corslarles da p|arla aprovada
pe|a Prele|lura de Jurd|ai por se lralarer dos docurerlos ra|s corp|elos.
547

19
Para ele|lo de c|cu|o, cors|deraros que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da
propr|edade, ou seja, a |rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades
corslrul|vas ou lr|oulr|as, pass|vos aro|erla|s, erlre oulros.
548

20
V PAN0RAHA 0E HER6A00

V.1 CERAL
Jurd|ai ocupa o cerlro da reg|ao que ra|s cresce ro pais, serdo serv|da pe|as rodov|as Arrarguera,
8arde|rarles, 0or 0aor|e| Pau||ro 8uero Coulo, laror cor lc|| acesso as rodov|as 0or Pedro l,
Pres|derle 0ulra e Ferrao 0|as. 3|lua-se a|rda a poucos qu||relros da Rodov|a do Aucar, que
|rler||ga o Vur|cip|o de Carp|ras a Rodov|a Casle|o 8rarco.
Corp|ela esla varlajosa pos|ao, a prox|r|dade do Rodoare| Vr|o Covas, a 20 |r do rur|cip|o, e os
aeroporlos de Jurd|ai a 1Z |r e v|racopos, a 10 |r, o ra|or lerr|ra| de lrarsporle de cargas areas do
8ras||.
A reg|ao |rduslr|a| de Jurd|ai d|v|d|da er se|s d|slr|los. 0 0|slr|lo lrduslr|a| l, o ra|s arl|go, esl
|oca||zado ao |esle da Rodov|a Arrarguera e prx|ro a rea uroara da c|dade. 0 0|slr|lo lrduslr|a| ll
esl pos|c|orado erlre as rodov|as Arrarguera e 8arde|rarles. 0s 0|slr|los lll e lv segu|rar a d|reao
da exparsao da c|dade a oesle ao |orgo da Rodov|a 0aor|e| Pau||ro 8uero Coulo que os separa
l|s|carerle e os 0|slr|los v e vl que sao os ra|s recerles, e eslao |oca||zados ao |orgo da Rodov|a
Prele|lo lerrereg||do Toro|||.0 Cordorir|o Logisl|co 0|ooa| Jurd|ai, rao esl |rser|do er rerrur
desles d|slr|los |rduslr|a|s ras esl prx|ro aos d|slr|los l e ll, os ra|s arl|gos, oer |oca||zados e
va|or|zados pe|o lalo de eslarer prx|ros ao cerlro de Jurd|ai e ao acesso as pr|rc|pa|s rodov|as de
||gaao.
va|e rerc|orar que os pedg|os, ra|s prx|ros a propr|edade d|slar 10|r serl|do 3ao Pau|o, ro
rur|cip|o de Ca|e|ras e o oulro a 1|r serl|do |rler|or, ro rur|cip|o de v|rredo, rao serdo recessr|o
o pagarerlo de pedg|o aos que ver da Rodov|a dos 8arde|rarles ,ou resro os v|rdos do Cerlro de
Jurd|ai ou dera|s 0|slr|los lrduslr|a|s da c|dade.
Para ooler o va|or de verda da propr|edade, pesqu|saros o rercado de reas e |rve|s |rduslr|a|s ao
|orgo da Rodov|a Arrarguera a parl|r Cajarar passardo pe|os rur|cip|os de Jurd|ai, Louve|ra,
v|rredo, va||rros al lrda|aluoa. Nesla pesqu|sa |evaros er cors|deraao pr|rc|pa|rerle os aspeclos
de |oca||zaao, acesso e corservaao dos |rve|s pesqu|sados.
A segu|r descrevereros as cord|oes de rercado cor oase ro |evarlarerlo rea||zado ra reg|ao er
ur oreve parorara do que ver ocorrerdo ros u|l|ros aros.
549

21
V.2 0FERTA
Er rosso |evarlarerlo ra reg|ao |derl|l|caros 1 aroslras de ga|poes para |ocaao, serdo 3
d|sporive|s ro rercado e ura lrarsaao. Erlre essas aroslras, 2 rao eslao derlro de cordorir|os. As
relragers eslao erlre 2.0 r e 38.12Z r, cor preos ped|dos var|ardo de RS 1,8Z/r e
RS 21,11/r
2
de rea corslruida.
Taror corslalaros 3 aroslras de ga|poes d|sporive|s para verda e ura lrarsaao, red|rdo erlre
1.000,00 r e 38.12Z,00 r, cor preos ped|dos var|ardo de RS 1.119,1Z/r a RS2.500,00/r
2
de rea
corslruida.
0uarlo aos lerreros d|sporive|s para |rvesl|rerlo, ercorlraros aroslras para verda, red|rdo erlre
5.000 r e 8Z.000 r, cor preos ped|dos var|ardo de RS150/r a RS 00/r
2
de rea.

V.3 0EHAN0A
A derarda por ga|poes serpre lo| lorle er Jurd|ai, dev|do a pos|ao eslralg|ca da c|dade derlro do
eslado de 3ao Pau|o e seu lc|| acesso rodov|r|o, coro rerc|orado arler|orrerle.
Ex|sle derarda para grardes lerreros, para ga|poes |so|ados e para ga|poes er cordorir|o larlo para
verda quarlo para |ocaao, o que var|a o perl|| do |rvesl|dor que procura cada l|po de |rve|.
0s lerreros sao procurados por |rcorporadoras que v|sar corslru|r rovos cordorir|os de ga|poes para
|ocaao, dev|do ao aurerlo da procura por esle l|po de |rve| que, gera|rerle aor|ga erpresas
ru|l|rac|ora|s suos|d|adas ou exlersoes de erpresas rac|ora|s que rao lr |rleresse de corpra. J
os ga|poes |so|ados, lr coro ||r|larles sua rea corslruida e a|lura do p- d|re|lo, quardo pequeros e
cor a|lura |rler|or a 10 relros alraer |rvesl|dores |oca|s/pessoa lis|ca, se ra|ores e cor arp|o p
d|re|lo alraer as grardes erpresas e |rvesl|dores er gera|.
0 cordorir|o er ar||se ler uso l|exive|, po|s pode ser ocupado por rdu|os, corlorre corcepao
or|g|ra| e laror pode ser ur|l|cado e ocupado coro ur lodo, que o caso do |ocalr|o alua|. As
relorras e adaplaoes execuladas pe|o alua| |ocalr|o por rao serer corp|exas, poder ser lac||rerle
reverl|das ao projelo or|g|ra|.
550

22
0esla lorra, caso a propr|edade verra a ser d|spor|o|||zada ro rercado, larlo para |ocaao, quarlo
para verda, raver grarde rurero de |rleressados larlo para l|rs de |rvesl|rerlo quarlo para aor|go
de erpresas.
551

23

V| AVAL|AA0

V|.1 |NTR00UA0
0s va|ores da propr|edade lorar ool|dos alravs de rossas |rlerprelaoes, oaseados ra exper|rc|a de
1. Corparal|vo de dados de rercado para aprox|raao do va|or de |ocaao do |rve|
2. Corparal|vo de dados de rercado para aprox|raao do va|or de verda do |rve| e do lerrero
3. Rerda para aprox|raao do va|or de verda do |rve| para |rvesl|rerlo
1. Evo|ul|vo para aprox|raao do va|or palr|ror|a|

V|.2 HET000 60HPARAT|V0 0|RET0
V|.2.1 Va|or de mercado para |ocao
ura lorra de aler|r o va|or de |ocaao ap||cve| a propr|edade a corparaao de suas caraclerisl|cas
cor aroslras sere|rarles. Forar ara||sados 1 e|ererlos apreserlados a segu|r:
N Endereo
Area
constru|da
(m}
Preo ped|do
0bservaes T|po
Fonte de |nformao
Tota| Un|tr|o |mob|||r|a Nome Te|efone
1
Av. Arlor|o Freder|co
0zarar, 11.000
1.303,00 RS Z3.151,00 RS 1Z,00 Cordorir|o 0lerla
Jores Larg
La3a||e
Ju||a 3013900
2 Av. Ar||a Lalorre, 11 - Rel|ro 2.0,00 RS 55.000,00 RS 21,11 0lerla
Jores Larg
La3a||e
Ju||a 3013900
3
Rua w||re|r w|rler, 300 -
0|slr|lo lrduslr|a|
38.12Z,00 RS Z03.000,00 RS 18,29

Transao
Jores Larg
La3a||e
Ju||a 3013900
1
Rodov|a Arrarguera, prx|ro
a Varaoraz
30.22,00 RS 510.000,00 RS 1,8Z Cordorir|o 0lerla
Pr|ravera
lrve|s
- 39098335
A segu|r, apreserlaros os e|ererlos pesqu|sados e lolos ||uslral|vas:

552

21

1- Jund|a| us|ness Park 2- Aven|da Am||a Latorre 3- Rua w||he|m w|nter

4- Rodov|a Anhanguera

553

25
Alravs da rorogere|zaao dos e|ererlos pesqu|sados ool|veros os segu|rles resu|lados:
N Endereo
homogene|zao
Fator
tota|
Va|or
homog.
Va|or
saneado
0ferta Loca| Padro
|dade |
conserv.
1 Av. Arlor|o Freder|co 0zarar, 11.000 0,90 1,00 1,0 1,01 0,99 RS 1,82 RS 1,82
2 Av. Ar||a Lalorre, 11 - Rel|ro 0,80 0,80 1,0 1,39 0,91 RS 19,81 RS 19,81
3
Rua w||re|r w|rler, 300 - 0|slr|lo
lrduslr|a|
1,00 0,80 1,13 1,31 1,18 RS 21,53 RS 21,53
1
Rodov|a Arrarguera, prx|ro a
Varaoraz
0,90 1,20 1,0 1,01 1,19 RS 20,01 RS 20,01

Hd|a ar|tmt|ca R$ 19,5
lrler|or

-30 RS 13,9
3uper|or

30 RS 25,12

Area constru|da 43.05,27

Hd|a saneada R$ 19,5
lrlerv. corl|ao. rir|ra RS 1Z,0
lrlerv. corl|ao. rx|ra RS 21,51

Va|or tota| R$ 842.000,00
A ar||se resu|lou rura la|xa de va|ores erlre RS 1Z,0/r e RS 21,51/r, cor rd|a de R$ 19,5|m
que, ap||cada a rea corslruida lola| de 43.05,27m, corduz ao va|or de |ocaao arredordado de
R$ 842.000,00|mensa|s.

V|.2.2 Va|or de mercado para venda da propr|edade
ura lorra de aler|r o va|or de verda ap||cve| a propr|edade a corparaao de suas caraclerisl|cas
cor aroslras sere|rarles. Forar ara||sados 1 e|ererlos apreserlados a segu|r:
N Endereo
Area
constru|da
(m}
Preo ped|do
T|po
Fonte de |nformao
1
Aver|da Car|rro de 0o|s, s/r
- Jurd|ai
1.000,00 RS 2.500.000,00 RS 2.500,00 0lerla Varecra| |rve|s - 15231398
2
Aver|da Joara Foreslo
3lorar|,80 - v|rredo
22.322,00 RS 25.000.000,00 RS 1.119,9Z 0lerla
Jores Larg
La3a||e
0ar||o 3013900
3
Av. Ar||a Lalorre, 11 - Rel|ro -
Jurd|ai
2.0,00 RS .000.000,00 RS 2.302,38 0lerla
Jores Larg
La3a||e
Ju||a 3013900
1
Rua w||re|r w|rler, 300 -
0|slr|lo lrduslr|a| - Jurd|ai
38.12Z,00 RS Z2.150.000,00 RS 1.885,39 Transao
Jores Larg
La3a||e
Ju||a 3013900
554

2

1- Aven|da 6am|nho de Co|s 2- Aven|da Joana Foresto
8toran|
3- Rod. Anhanguera 112

4- Rua w||he|m w|nter

555

2Z
N Endereo
homogene|zao
Fator
tota|
Va|or
homog.
Va|or
saneado
0ferta Loca| Padro
|dade |
conserv.
1
Aver|da Car|rro de 0o|s, s/r -
Jurd|ai
0,Z5 1,00 1,38 1,31 1,3 RS 3.395,19

2
Aver|da Joara Foreslo 3lorar|,80 -
v|rredo
0,90 1,20 1,20 1,21 1,5 RS 1.Z19,80 RS 1.Z19,80
3
Av. Ar||a Lalorre, 11 - Rel|ro -
Jurd|ai
0,90 0,80 1,0 1,39 1,0 RS 2.131,55 RS 2.131,55
1
Rua w||re|r w|rler, 300 - 0|slr|lo
lrduslr|a| - Jurd|ai
1,00 0,80 1,13 1,31 1,18 RS 2.219,11 RS 2.219,11

Hd|a ar|tmt|ca R$ 2.449,
lrler|or

-30 RS 1.Z11,Z
3uper|or

30 RS 3.181,5

Area constru|da 43.05,27

Hd|a saneada R$ 2.134,49
lrlerv. corl|ao. rir|ra RS 1.921,01
lrlerv. corl|ao. rx|ra RS 2.31Z,93

Va|or tota| R$ 91.900.000,00
A ar||se resu|lou rura la|xa de va|ores erlre RS 1.921,01/r e RS 2.31Z,93/r, cor rd|a de
R$ 2.134,49|m que, ap||cada a rea corslruida lola| de 43.05,27m, corduz ao va|or de verda
arredordado de R$ 91.900.000,00.

V|.2.3 Va|or de mercado para venda do terreno
ura lorra de aler|r o va|or de verda ap||cve| ao lerrero orde se ercorlra a propr|edade a
corparaao de suas caraclerisl|cas cor aroslras sere|rarles. Forar ara||sados e|ererlos
apreserlados a segu|r:
N Endereo
Area de
terreno (m}
Preo ped|do
T|po
Fonte de |nformao
1
Aver|da Car|rro de 0o|s, s/r
- Jurd|ai
5.000,00 RS 1.211.121,89 RS 218,28 0lerla Varecra| lrve|s - 1523-1398
2
Aver|da Varg|ra| a Rodov|a
Arrarguera, |r Z0 serl|do 3P
- Jurd|ai
31.100,00 RS .280.000,00 RS 200,00 0lerla Propr|elr|o
Varco
Arlr|o
9915-3551
556

28
3
Aver|da 0ualorze de
0ezeroro, s/r - Jurd|ai
33.000,00 RS 19.800.000,00 RS 00,00 0lerla Propr|elr|o va|ler 9500-Z53
1
Eslrada do rorro, s/r -
va||rros
1.81,10 RS 12.3Z2.280,00 RS 200,00 0lerla
Jores Larg
La3a||e
0ar||o 3013-Z188
5 Eslrada Ca|creo, s/r - Ca|e|ras 10.000,00 RS .000.000,00 RS 150,00 0lerla
Jores Larg
La3a||e
Varce|o 3013-99

0|slr|lo |rduslr|a| (lrerle para a
aver|da das |rduslr|as) -
Jurd|ai
8Z.000,00 RS 1Z.100.000,00 RS 200,00 0lerla
VP3 Corsu|lor|a
lroo|||r|a
- 1815-3


Amostra 4 Amostra 5 Amostra
557

29

558

30
N Endereo
homogene|zao
Fator
tota|
Va|or
homog.
Va|or
saneado
0ferta Loca|
1 Aver|da Car|rro de 0o|s, s/r - Jurd|ai 0,Z5 1,00 0,Z5 RS 18,21 RS 18,21
2
Aver|da Varg|ra| a Rodov|a Arrarguera,
|r Z0 serl|do 3P - Jurd|ai
0,80 1,10 0,88 RS 1Z,00 RS 1Z,00
3
Aver|da 0ualorze de 0ezeroro, s/r -
Jurd|ai
0,Z0 0,Z0 0,19 RS 291,00

1 Eslrada do rorro, s/r - va||rros 0,80 1,30 1,01 RS 208,00 RS 208,00
5 Eslrada Ca|creo, s/r - Ca|e|ras 0,80 1,30 1,01 RS 15,00 RS 15,00

0|slr|lo |rduslr|a| (lrerle para a aver|da das
|rduslr|as) - Jurd|ai
0,85 0,90 0,ZZ RS 153,00 RS 153,00

Hd|a ar|tmt|ca R$ 195,54
lrler|or

-30 RS 13,8Z
3uper|or

30 RS 251,20

Area de terreno 92.477,00

Hd|a saneada R$ 175,84
lrlerv. corl|ao. rir|ra RS 158,2
lrlerv. corl|ao. rx|ra RS 193,13

Va|or tota| R$ 1.200.000,00
A ar||se resu|lou rura la|xa de va|ores erlre RS 158,2/r e RS 193,13/r, cor rd|a de
R$ 175,84|m que, ap||cada a rea de lerrero de 92.477,00m, corduz ao va|or de verda arredordado
de R$ 1.20.000,00.

V|.3 HET000 EV0LUT|V0
Esle rlodo ||uslra o va|or palr|ror|a| do |rve| que resu|lado da sora do va|or do lerrero, que lo|
ool|do alravs do rlodo corparal|vo, cor o va|or das corslruoes dev|darerle deprec|adas er
lurao da |dade e eslado de corservaao.

559

31
|- 6U8T0 UN|TAR|0

Cuslo g|ooa|/r
2
(cuslo ur|lr|o PlNl): ago/11 RS 1.09,81 p/r
Trarspos|ao (alua||zaao pe|o lNCC) 1,00
Ajusle de padrao 1,00
lrd|ce de ajusle lola| 1,00

6usto un|tr|o bs|co: R$ 1.24,72 |m
2

6ustos ad|c|ona|s (soore cuslo os|co)
25
0|l|cu|dade de oora
5

RS 51,81

Acaoarerlos espec|a|s
5 RS 51,81
Projelo
5 RS 51,81
Ar cord|c|orado
5

RS51,81

lrsla|aoes espec|a|s
5 RS 51,81
Tola|
RS 2Z1,21
8ubtota| custos ad|c|ona|s

R$ 1.371,05

0espesas |nd|retas (soore cuslo os|co ad|c|ora|s)

10
va|or
RS 13Z,11
8ubtota| despesas |nd|retas
R$ 1.508,1

Taxa de adm|n|strao (soore cuslo lola|)

5
va|or
RS Z5,11
8ubtota| despesas |nd|retas
R$ 1.583,5

6U8T0 UN|TAR|0 A8|60 R$ 1.0,00 p|m

|| - AREA8, 6U8T08 E 0EPRE6|A0E8 - Ed|f|caes

0escr|o 0uant Un|d Peso UE |A VU
7
||VU
E6 "k" F0 Va|or novo
Va|or
deprec|ado
8|oco A 21.818,91 r 1,00 1.0,00 1 0 2 a 0,85 0,99
3.29.190,
0
35.91.909,9

8|oco 8 19.89,22 r 1,00 1.0,00 1 0 2 a 0,85 0,99
32.81.105,2
0
32.10Z.198,2
0
Reslaurarle 8Z,8Z r 1,10 1.82,00 1 0 2 a 0,85 0,99 1.581.Z30,2 1.5Z1.301,13
3erv|os 1,95 r 1,10 1.82,00 1 0 2 a 0,85 0,99 118.598,Z0 11Z.593,91
0uar|la 385,50 r 0,0 99,00 1 0 2 a 0,85 0,99 383.958,00 380.Z05,02
Adr|r|slraao ,21 r 1,10 1.82,00 1 0 2 a 0,85 0,99 120.951,21 119.929,19
Arou|alr|o 22,28 r 1,10 1.82,00 1 0 2 a 0,85 0,99 10.83,28 10.338,0
Casa de
car|rrore|ros
25,20 r 0,0 99,00 1 0 2 a 0,85 0,99 25.099,20 21.88,55
Co|ela se|el|va 39,10 r 0,0 99,00 1 0 2 a 0,85 0,99 38.913,0 38.13,
Erlrada de ererg|a 21,00 r 0,0 99,00 1 0 2 a 0,85 0,99 23.901,00 23.Z01,18

Area constru|da tota|

43.034,27 m

6usto de repos|o novo (R$}

R$ 71.290.17,44
6usto de repos|o deprec|ado (R$}
R$ 70.8.181,30

VAL0R 0A8 E0|F|6A0E8 R$ 70.90.000,00

560

32
||| - AREA8, 6U8T08 E 0EPRE6|A0E8 - 0utras benfe|tor|as

0escr|o 0uant Un|d Peso UE |A VE
7
||VU
E6 "k" F0 Va|or novo
Va|or
deprec|ado

Prep.
lerrero/uroar|zaao
92.1ZZ,00 r 1,00 10,00 0 100 0,00 921.ZZ0,00 921.ZZ0,00
0e||r|laoes 1.119,Z1 r 1,00 35,00 1 0 2 a 0,85 0,99 19.90,90 19.29,91
Pav|rerlaao
|rlerlravado
21.812,00 r 1,00 15,00 1 0 2 a 0,85 0,99 981.510,00 9Z3.221,18
Ca|xa d'gua e|evada
380r (reslaurarle)
1,00 porlo 1,00 0.000,00 1 0 2 a 0,85 0,99 0.000,00 59.191,Z
l|ur|raao exlerra 103,00 porlo 1,00 2.500,00 1 0 2 a 0,85 0,99 25Z.500,00 255.318,10
0ocas e Ec|usas 9.11Z,00 r 1,00 350,00 1 0 2 a 0,85 0,99 3.30.150,00 3.2Z8.13Z,02
Corcregrara 3.315,00 r 1,00 35,00 1 0 2 a 0,85 0,99 11.025,00 115.012,01
0rara - rea verde 25.381,19 r 1,00 5,00 1 0 2 a 0,85 0,99 12.905,95 125.830,ZZ

6usto de repos|o novo (R$}
R$ 5.822.881,85
6usto de repos|o deprec|ado (R$}
R$ 5.781.383,9

VAL0R 0A8 0UTRA8 ENFE|T0R|A8 R$ 5.781.000,00

uE = ur|lr|o equ|va|erle (RS)

vE = v|da ul|| ecorr|ca (aros)

K = lalor laoe|a Ross-le|dec|e

lA = |dade aparerle (aros)

EC = eslado de corservaao

F0 = lalor de deprec|aao

VAL0R 00 6AP|TAL-ENFE|T0R|A8 R$ 7.471.000,00

|V - TERREN0 T0TAL
Terrero lola| (r)

92.1ZZ,00
va|or ur|lr|o (corparal|vo d|relo) RS 1Z5,81
Tota| R$ 1.21.409,8
VAL0R 00 TERREN0 R$ 1.20.000,00
V - VAL0R PATR|H0N|AL
va|or do lerrero RS 1.20.000,00
va|or da ed|l|caao RS Z0.90.000,00
va|or das oulras oerle|lor|as RS 5.Z81.000,00
VAL0R PATR|H0N|AL R$ 92.700.000,00

0 va|or das ed|l|caoes lo| apurado alravs da ar||se corjurla das |rlorraoes ool|das alravs de
erpresas de corslruao e ird|ces ur|lr|os da corslruao c|v||.
A ar||se resu|lou ro va|or palr|ror|a| lola| de R$ 92.700.000,00, aps serer ap||cadas as dev|das
cors|deraoes de deprec|aao coro, eslado de corservaao e ooso|escrc|a lurc|ora|.

561

33
No rlodo da rerda delerr|raros os va|ores de verda para |rvesl|dores, lerdo coro prer|ssas os
va|ores de |ocaao aler|dos arler|orrerle pe|o rlodo corparal|vo e laxas de relorro corpalive|s cor
o rercado |oca|. Para essa ar||se s|ru|aros duas r|pleses:
l. verda do |rve| cors|derardo o corlralo alua| cor rerovaao de corlralo derlro dos lerros
ex|slerles
ll. verda do |rve| vaz|o

V|.4.1 6ontrato atua|
Va|or de Locao - ul|||zaros o va|or de |ocaao alua|.
Taxas - corlorre |rlorraoes ool|das ro rercado, erlerderos que o cap rale d|relo a ser ap||cado
resla s|luaao esleja erlre 9 e 11 ao aro.
6ontrato atua|
Y|e|ds
8,07 9,07 10,07 11,07 12,07
R$ 755.175,34 RS 113.2Z.301,00 RS 100.90.015,33 RS 90.21.010,80 RS 82.382.Z1,3 RS Z5.51Z.531,00

Va|or de venda para |nvest|mento R$ 91.200.000,00

V|.4.2 Venda vago
Va|or de Locao - ap||caros a la|xa de va|ores delerr|rada pe|o Vlodo Corparal|vo 0|relo.
Taxas - corlorre |rlorraoes ool|das, erlerderos que o cap rale d|relo a ser ap||cado resla s|luaao
esleja erlre 10 e 12 ao aro.
Va|or de
mercado para
|ocao
Y|e|ds
9,07 10,07 11,07 12,07 13,07
R$ 758.000,00 RS 101.0.,Z RS 90.90.000,00 RS 82.90.909,09 RS Z5.800.000,00 RS 9.99.230,ZZ
R$ 842.000,00 RS 112.2.,Z RS 101.010.000,00 RS 91.851.515,15 RS 81.200.000,00 RS ZZ.Z23.0Z,92
R$ 92.000,00 RS 123.1.,Z RS 111.120.000,00 RS 101.018.181,82 RS 92.00.000,00 RS 85.1Z.923,08

Va|or de venda para |nvest|mento R$ 92.400.000,00
562

31
0e acordo cor as ar||ses apreserladas, os va|ores arredordados ap||cve|s ao |rve| sao os
segu|rles:
Va|or de |ocao mensa| RS 812.000,00
(Vlodo corparal|vo de dados de rercado)
RS 19,55 p/r corslruido
Va|or de venda RS 91.900.000,00
RS 2.133,9Z p/r corslruido
Va|or de venda para |nvest|mento RS 91.200.000,00
(Vlodo da rerda - rerovaao de corlralo)
RS 2.11Z,Z2 p/r corslruido
Va|or de venda para |nvest|mento RS 92.100.000,00
(Vlodo da rerda - |rve| vago)
RS 2.115,58 p/r corslruido
Va|or de venda do terreno RS 1.20.000,00
RS 1Z5,81 p/r de lerrero
Va|or patr|mon|a| RS 92.Z00.000,00
(Vlodo evo|ul|vo)
RS 2.152,55 p/r corslruido
563

35


V||.1 L06AL|ZAA0
A propr|edade ler acesso alravs do |r da Rodov|a Arrarguera er Jurd|ai, ro oa|rro de
Ergordadouro, reg|ao que pode ser cors|derada ur velor de cresc|rerlo |rduslr|a| da c|dade serl|do
Louve|ra, eslardo prx|ro aos 0|slr|los l e ll, os ra|s arl|gos e ra|s corso||dados de Jurd|ai,
correc|dos por aor|gar erpresas coro a Parra|al e 3|erers, corcerlrardo o ra|or rurero de
ga|poes ra c|dade, que corlr|ouer para que seja cors|derado ur |rporlarle cerlro |rduslr|a| oras||e|ro.

V||.2 A PR0PR|E0A0E
0 Cordorir|o 0|ooa| Jurd|ai apesar de rovo, cor aperas ur aro e exce|erles espec|l|caoes
lcr|cas, p d|re|lo de 12 relros e oor rurero de docas, esl passardo por relorras de adequaao,
dev|do as recess|dades espec|a|s do alua| |ocalr|o, que corlr|ou|rao para que o cordorir|o se lorre
ur dos re|rores e ra|s oer equ|pados da c|dade, serdo dolado de ar cord|c|orado cerlra| e aulo-
sul|c|rc|a erergl|ca, a|r de d|spor el|c|erle s|slera de segurara.

Loca||zada er ur porlo eslralg|co da c|dade dev|do as quesloes de acesso, |rlraeslrulura e
v|s|o|||dade, a propr|edade alua|rerle laz parle do grupo dos re|rores |rve|s para l|rs |rduslr|a|s de
arrazerager e |ogisl|ca, cor l|ro p d|re|lo e poss|o|||dade de ocupaao |red|ala da reg|ao.
0 |rve| lo| recerlererle a|ugado a RS 1Z,0/r
2
pe|o periodo de 5 aros e, por lralar-se de ur corlralo
s|rp|es, o |rve| pode v|r a ser d|spor|o|||zado ro rercado aps o lrr|ro do periodo corlralado,
lorrardo-se ur lorle corcorrerle erlre os |rve|s d|sporive|s ra reg|ao.
564

3
0essa lorra, er rossa op|r|ao, o va|or de verda da propr|edade deve eslar erlre os va|ores
ercorlrados pe|os rlodos de corparal|vo de dados de rercado, rerda e evo|ul|vo, ou seja, erlre
RS 89.Z00.000,00 e RS 92.Z00.000,00.

V||.4 0P|N|A0 0E VAL0R
Erlerderos que os va|ores de rercado ap||cve|s a propr|edade, er Noveroro de 2011, sejar:
VAL0R 0E HER6A00 PARA VEN0A
R$ 92.100.000,00
(N0VENTA E 00|8 H|Lh0E8 E 6EH H|L REA|8}

V|0A UT|L REHANE86ENTE
59 AN08
(
*
}
(
)
E a v|da ul|||zve| de ur oer, er cord|oes |rsal|slalr|as, aps o lrr|ro de sua v|da ul|| segurdo del|r|do pe|a
l8APE/3P e ap||cve| a Ergerrar|a de Ava||aoes e Peric|as.

0os.1: Esle va|or esl oaseado ro lalo de que rao raja reslr|oes |rped|l|vas a corerc|a||zaao da propr|edade ou sua
ocupaao, ou seja, a |rex|slrc|a de div|das, ralricu|as ser corleslaoes jud|c|a|s, |rregu|ar|dades lr|oulr|as, corlar|raao
do so|o, erlre oulros.
0os.2: Ressa|laros que esle va|or cors|dera coro correlas lodas as cord|oes corlralua|s |rlorradas e que qua|quer
rod|l|caao ras resras pode a|lerar s|gr|l|cal|varerle o va|or ava||ado.
565

3Z

V||| EN6ERRAHENT0

As |rlorraoes corl|das resse re|alr|o sao para uso reslr|lo e exc|us|vo da 6ontratante, rao poderdo
Forar |rpressas 2 (duas) cp|as de |gua| leor e vo|ure desle re|alr|o, serdo 1 (ura) cp|a lorrec|da
ao c||erle e 1 (ura) cp|a l|cardo er poder da Jores Larg La3a||e para d|r|r|r qua|squer everlua|s
duv|das.

Alerc|osarerle,

Arq 3||v|a 0gosr| Arq 0ar|e|a Varques Vur|z
CREA r 5008109 CREA r 501Z01150/0

Arq 3|rore L|ra
CREA r 503502Z91

3ao Pau|o, Noveroro de 2011

566

38

|X APN0|6E | - H00EL0 0E 0E6LARAA0

Apreserlaros a segu|r rode|o de dec|araao dos e|ererlos de resporsao|||dade:

3ao Pau|o, 1
o
de 3eleroro de 2011.

Hode|o de 0ec|arao

J0NE8 LANC LA8ALLE, pessoa jurid|ca de d|re|lo pr|vado, cor sede ra cap|la| do Eslado de 3ao
Pau|o, ra Av. 0as Naoes ur|das, 12.551, corj. 2305/0/0Z, resle alo, represerlada ra lorra de seu
eslalulo soc|a|, dec|ara para os dev|dos l|rs que a ava||aao do |rve| |rduslr|a| |oca||zado Aver|da
Parque lrduslr|a|, 11, Crcara Vorle A|egre - 3urar/3P, lo| e|aoorada er corsorrc|a cor as
ex|grc|as da lrslruao da CvV r 1Z2, de 31/10/2008.
0ulross|r, dec|ara que rao possu| re|aao de lraoa|ro ou suoord|raao cor qua|quer erpresa
corlro|ada ou corlro|adora do adr|r|slrador do lurdo |roo|||r|o.
Por l|r, a Jores Larg La3a||e |rlorra que rao delr colas ou qua|quer l|po de parl|c|paao ra ro lurdo
de |rvesl|rerlo |roo|||r|o para o qua| se relere o |rve| oojelo da ava||aao.

Ass|natura dos representantes |ega|s

Jores Larg La3a||e Jores Larg La3a||e

567

LAUDO DE AVALIAO BOTA FOGO TRADE CENTER

568

CONSULTORIA & AVALIAO
BOTAFOGO TRADE CENTER
Rio de Janeiro/RJ
Avenida Professor lvaro Rodrigues, 352 - Botafogo
ELABORADO PARA
KINEA RENDA IMOBILIRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO
Maro de 2012
569
Edifcio Botafogo Trade Center no Rio de Janeiro/RJ

NDICE
II INTRODUO ................................................................................................................................. 3
II.1 CONSIDERAES GERAIS ................................................................................................ 3
II.2 OBJETIVO ............................................................................................................................ 3
II.3 METODOLOGIA .................................................................................................................... 3
II.3.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado ....................................................... 4
II.3.2 Mtodo de fluxo de caixa descontado (FCD) ............................................................... 4
II.3.3 Mtodo da quantificao do custo ............................................................................... 4
II.4 LIMITAES E SUPOSIES ............................................................................................. 5
III CARACTERSTICAS DA PROPRIEDADE ...................................................................................... 8
III.1 LOCALIZAO ..................................................................................................................... 8
III.1.1 Situao ...................................................................................................................... 8
III.1.2 Ocupao circunvizinha .............................................................................................. 9
III.1.3 Acessos ..................................................................................................................... 10
III.1.4 Transportes ............................................................................................................... 10
III.1.5 Infraestrutura ............................................................................................................. 10
III.2 TERRENO ........................................................................................................................... 10
III.3 O EDIFCIO BOTAFOGO TRADE CENTER ....................................................................... 11
III.3.1 Composio ............................................................................................................... 12
III.3.2 reas ......................................................................................................................... 16
III.3.3 Acabamentos internos ............................................................................................... 16
III.3.4 Especificaes tcnicas ............................................................................................ 19
III.3.5 Idade aparente e estado de conservao.................................................................. 21
IV.1 PARMETROS URBANSTICOS ....................................................................................... 22
IV.2 MATRCULAS ..................................................................................................................... 23
IV.3 IPTU .................................................................................................................................... 23
IV.4 CONTRATOS DE LOCAO ............................................................................................. 24
IV.5 CONCLUSES ................................................................................................................... 24
V PANORAMA DE MERCADO ......................................................................................................... 25
V.1 INTRODUO .................................................................................................................... 25
V.2 TERRENOS ........................................................................................................................ 25
VI AVALIAO .................................................................................................................................. 26
VI.1 INTRODUO .................................................................................................................... 26
VI.2 MTODO COMPARATIVO DIRETO ................................................................................... 26
VI.3 MTODO DA RENDA ......................................................................................................... 28
VI.3.1Premissas .................................................................................................................. 28
VI.3.2Fluxo de Caixa ........................................................................................................... 29
VI.3.3Anlise de sensibilidade ............................................................................................ 31
VI.4 CLCULO DA PARCELA TERRENO E PARCELA CONSTRUO .................................. 31
VI.5 CONSOLIDAO DE VALORES ........................................................................................ 32
570

VII.1 LOCALIZAO ................................................................................................................... 33
VII.2 A PROPRIEDADE ............................................................................................................... 33
VII.3 POSIO PERANTE O MERCADO ................................................................................... 33
VII.4 OPINIO DE VALOR .......................................................................................................... 34
IX APNDICE I - DECLARAO ...................................................................................................... 36
571

1
I RESUMO EXECUTIVO
Empresa avaliadora: Jones Lang LaSalle
Arq. Daniela Marques Muniz (CREA 5061704150/D)
Identificao do cliente: Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio
Data da avaliao: Maro de 2012
Objetivo: Determinao dos valores de mercado para locao e venda
(identificando valor de terreno e valor de construo) e a vida til
remanescente
Objeto: Edifcio comercial
Localizao: Avenida Professor lvaro Rodrigues, 352 - Botafogo - Rio de Janeiro
RJ
rea de terreno:
(
*
)
1.767,10 m
rea total edificada:
(
**
)
11.941,44 m
rea til total:
(
***
)
8.083 m
Metodologia: Comparativo de Dados de Mercado e Fluxo de Caixa Descontado
(*)
Conforme quadro de informaes preliminares em acordo com a ABNT NBR 12721
(**)
Conforme informaes para arquivo no registro de imveis
(***)
Conforme tabela de contratos de locao
Obs: Todas as justificativas referentes metodologia utilizada, valor atual e/ou estimado de rendimentos e encargos,
taxas de remunerao ou depreciao, entre outras se encontram detalhadas no relatrio, bem como todos os elementos
de responsabilidade citados no Anexo I da Instruo CVM n 472, de 31/10/2008.
OPINIO DE VALOR - Data base: Maro de 2012
VALOR DE MERCADO PARA LOCAO R$ 1.000.000,00/ MS
(UM MILHO DE REAIS MENSAIS)
VALOR DE MERCADO PARA VENDA R$ 126.000.000,00
(CENTO E VINTE E SEIS MILHES DE REAIS)
Parcela terreno: R$ 72.350.000,00
Parcela construo: R$ 53.650.000,00
572

2
53 anos
(
*
)
(
*
)
Obs.: Estes valores esto baseados no fato de que no haja restries impeditivas comercializao da propriedade, ou
seja, a inexistncia de dvidas, matrculas sem contestaes judiciais, irregularidades construtivas ou tributrias, passivos
573

3
II INTRODUO
Conforme nossa proposta de prestao de servios tcnicos de consultoria imobiliria, a Jones Lang
LaSalle apresenta Kinea Renda Imobiliria Fundo de Investimento Imobilirio as concluses
referentes ao Edifcio Botafogo Trade Center.
imobilirio.
II.2 OBJETIVO
O objetivo deste trabalho apurar os valores de mercado para locao e venda (identificando valor de
terreno e valor de construo e a vida til do imvel.
mercado vigente.
II.3 METODOLOGIA
Para a avaliao da propriedade a Jones Lang LaSalle utilizou os mtodos de avaliao conhecidos
como Comparativo de Dados de Mercado, Fluxo de Caixa Descontado e Quantificao do Custo.
Os trabalhos foram pautados pelas determinaes da Associao Brasileira de Normas Tcnicas -
ABNT e pelas recomendaes do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia -
IBAPE/SP.
574

4
II.3.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
contratante.
II.3.2 Mtodo de fluxo de caixa descontado (FCD)
O Mtodo do Fluxo de Caixa Descontado (Discounted Cash Flow) utilizado na avaliao de
empreendimentos de base imobiliria, projetando-se a receita lquida a ser auferida pela propriedade
para um horizonte que se entenda o mais adequado.
Atravs deste mtodo foi determinado o valor do imvel sob a tica de investimento, tendo como base
a operao atual.
II.3.3 Mtodo da quantificao do custo
Identifica o custo de reedio de benfeitorias, partindo de oramento simplificado ou detalhado dos
custos necessrios para re-execuo das obras de construo, descontada a parcela correspondente
depreciao fsica, conforme a idade e estado de conservao de cada item de obra.
575

5
Est prevista a adoo de oramentos sumrios apoiados em pesquisas de preos em publicaes
tcnicas especializadas e consultas especficas a construtores do segmento. O clculo da parcela de
desconto por depreciao obedecer ao critrio de Ross-Heidecke consagrado pela Engenharia de
Avaliaes.
II.4 LIMITAES E SUPOSIES
1 No caso de avaliao do valor de mercado para locao, o valor informado considera vlida a
premissa de que todas as benfeitorias realizadas no imvel por parte da locatria ficam definitivamente
incorporadas ao imvel.
2 No caso de avaliao do valor de venda, o valor informado representa o valor mais provvel pelo
qual o ativo seria vendido, caso exposto ao mercado na data de avaliao, sob a melhor estratgia de
comercializao. No temos como prever alteraes sbitas no mercado e os valores devem ser
3 Presume-se bom ttulo de propriedade aquele sem nus. No foram realizadas averiguaes
propriedade.
4 Considera-se, para fins de avaliao, que o imvel no possui comprometimentos de nenhuma
natureza (tcnicos, documentais, licenas, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo
de comercializao. Reservamos o direito de rever a avaliao caso venha a ser identificado algo que
afete o potencial de venda do imvel.
5 Informaes de terceiros so colhidas com cuidado, mas no garantimos sua veracidade.
6 Presume-se que informaes fornecidas pela contratante so corretas, mas no garantimos sua
estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliao caso haja comprovao de erro ou engano na
informao cedida pela contratante.
7 No realizamos estudos de engenharia no solo, nas estruturas e nos equipamentos, que so
8 Presume-se que a propriedade est com as devidas licenas e laudos para seu funcionamento.
576

6
9 No foram realizados estudos ambientais no solo e nos materiais de construo, para averiguar ou
Jones Lang LaSalle no possui know-how sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou sade, e
os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliao caso venha
a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imvel.
10 O trabalho dirigido contratante nomeado na capa, e a Jones Lang LaSalle no deve
trabalho no poder ser publicado em todo ou em parte.
(aplicvel somente para FII)
De acordo e em conformidade com as instrues da Comisso de Valores Mobilirios - CVM n 472, de
31 de Outubro de 2008, a contratante poder ceder os direitos para o Fundo de Investimento
Imobilirio a ser constitudo.
11 Os avaliadores declaram no ter conhecimento de interesse presente ou futuro, prprio ou de
12 Tendncias positivas passadas do mercado no so indicativo de sucessos futuros. Projees
so opinies na data da avaliao, e a Jones Lang LaSalle no assume responsabilidade por
13 Esta avaliao elaborada de acordo com as normas da Associao Brasileira de Normas
Tcnicas - ABNT - NBR14653 - Avaliao de Bens - Parte 1 Procedimentos gerais; Parte 2 Imveis
Urbanos e Parte 4 Empreendimentos, assim como as recomendaes do Instituto Brasileiro de
Avaliaes e Pericias de Engenharia de So Paulo - IBAPE/SP
14 Apesar de refletirmos nosso entendimento das condies dos ocupantes nas avaliaes, no
efetuamos pesquisa em relao situao financeira dos atuais ocupantes. Quando a propriedade
avaliada envolve atividades de locao, presumimos que os locatrios esto aptos a cumprirem com as
obrigaes financeiras em relao locao bem como que no existem atrasos de pagamentos ou
descumprimento contratual.
15 Informaes de planejamento urbano so obtidas, quando possvel, verbalmente atravs das
autoridades locais responsveis, porm quando houver necessidade de comprovao, recomendamos
que tal confirmao seja obtida atravs de advogados especializados, notadamente:
a que a posio do imvel est devidamente descrita no relatrio;
577

7
b que a propriedade est livre de nus de qualquer natureza;
c que no existe qualquer outra questo regulamentar relevante;
municipal, estadual ou federal ou outros regulamentos relevantes, normas relacionados ao corpo de
bombeiros, acessibilidade e uso por deficientes fsicos e medidas de controle de sade e segurana
nas reas de trabalho.
578

8
III CARACTERSTICAS DA PROPRIEDADE
III.1 LOCALIZAO
III.1.1 Situao
A propriedade est localizada na Avenida Professor lvaro Rodrigues, 352, na quadra completada
pelas ruas Paulino Fernandes, Voluntrios da Ptria e Nelson Mandela, no bairro Botafogo, no Rio de
Janeiro, RJ.
579

9
Rua Professor lvaro Rodrigues sentido Rua Humait Rua Professor lvaro Rodrigues sentido Praia de
Botafogo
Rua Voluntrios da Ptria sentido Praia de Botafogo Rua Voluntrios da Ptria sentido Rua Humait
III.1.2 Ocupao circunvizinha
A regio possui uma ocupao mista, com a presena dos usos comercial, residencial vertical e
institucional.
Podemos destacar os pontos de referncia a seguir, com as distncias aproximadas da propriedade:
Centro do Rio de Janeiro: 5 km
Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro: 8 km
Ponte Rio - Niteri: 12 km
Avenida das Amricas: 25 km
Com a chegada da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpadas de 2016, o BNDS est apoiando o
desenvolvimento hoteleiro nacional, e no bairro de Botafogo, est financiando a construo de uma
580

10
unidade o hotel bis, que tem concluso de obra prevista pra o final de 2013, e ter capacidade de 240
leitos.
III.1.3 Acessos
Os acessos principais regio da propriedade so as Avenidas das Naes Unidas, Pasteur, Atlntica
e Epitcio Pessoa, as quais ligam a regio ao outros bairros importantes da cidade.
III.1.4 Transportes
A propriedade servida por linhas de nibus que trafegam pelas principais vias da regio, e pela Linha
1 e 2 do Metr, com a Estao Botafogo a 400 metros da propriedade.
Os aeroportos Santos Dumont e Tom Jobim esto localizados 8,5km e 25 km respectivamente da
propriedade, operando vos domsticos e internacionais.
III.1.5 Infraestrutura
sistemas de guias e sarjetas, redes de gua, gs, captao de esgoto, energia eltrica e telefonia,
III.2 TERRENO
De acordo com o quadro de informaes de preliminares fornecido, o terreno apresenta formato
irregular, topografia plana e rea total de 1.767,10 m.
581

11
O fechamento da rea foi realizado em muro de bloco de concreto com altura de aproximadamente de
5 metros e em muro de pedra com altura de aproximadamente 1,50 m.
III.3 O EDIFCIO BOTAFOGO TRADE CENTER
A propriedade foi edificada em estrutura de concreto, com cobertura em laje de concreto
impermeabilizado e fachadas em vidro laminado conforme especificaes da ABNT e granito rstico. A
planta retangular com core de elevadores lateral.
A propriedade composta por subsolo, pavimento de acesso (trreo), garagem elevada (1 andar),
pavimento de uso comum (PUC ou 2 andar), pavimentos-tipos (do 3 ao 14 andar) e pela rea
tcnica.
582

12
O Edifcio Botafogo Trade Center tem a sua entrada principal, pela Rua Professor lvaro Rodrigues,
com acesso de pedestres e de veculos, e a entrada secundria atravs da Rua Voluntrios da Ptria,
com acesso de carga e descarga, alm de veculos comuns.
Devemos mencionar que originalmente o pavimento de uso comum (PUC - 2 andar) era de um
espao comum do edifcio, porm comeou a ser locado como um pavimento-tipo. A diferena que
esse espao tem 2 terraos particulares considerados como rea locvel, totalizando uma rea de
823 m, enquanto os pavimentos-tipo totalizam 605 m.
O edifcio apresenta 96 vagas de garagem das quais, conforme o regimento interno e a conveno
condominial, cada pavimento tem o poder de usufruir de 5 vagas o que totaliza 65 vagas para os
locatrios. O restante das vagas pode ser usado por mensalista (R$350/ms), ou avulso (diria de
R$30 ou R$11 at 1 hora). A administrao do estacionamento feita pela empresa Estapar, que
fornece o servio de manobrista.
Segundo o regimento interno do edifcio, com o fim da locao, cada locatrio tem o dever de entregar
o andar com as mesmas especificaes originais, como o piso elevado e forro de composto mineral.
Entrada Principal - Rua Professor lvaro Rodrigues Entrada Secundria - Rua Voluntrios da Ptria
III.3.1 Composio
O edifcio apresenta a seguinte composio:
583

13
Pavimento Uso
rea Tcnica
1 escada, shafts de energia, casa de bombas de incndio, casa de bombas de gua
gelada, casa de mquinas de elevadores, transformadores, subestao e
reservatrios de gua
3 ao 14 Andares
Pavimentos-tipo, hall dos elevadores, shafts de energia e conjunto de sanitrio e de
PNE
PUC - 2 Andar
Unidade comercial, hall de elevadores, shafts de energia e conjunto de sanitrio e de
PNE
Garagem elevada - 1
Andar
Estacionamento para 23 veculos cobertos, rampa, shafts de energia e sala de
administrao
Pavimento de acesso -
Trreo
Estacionamento para 25 veculos descobertas e 22 veculos cobertos, recepo,
rampa de veiculo e pedestre, casa de mquina de ar condicionado, elevadores e
shafts de energia
Subsolo
Estacionamento para 28 veculos cobertos, rampa, 2 escadas, subestao, lixeira,
casa de bombas de guas pluviais, sala de manuteno e 3 shafts de hidrulica
Implantao
584

14
OU 1 ANDAR
585

15
OU 2 ANDAR
OU 2 ao 6 ANDARES
OU 7 ao 14 ANDARES
586

16
III.3.2 reas
Segundo o quadro de informaes preliminares fornecido, o edifcio apresenta das seguintes reas:
Pavimento
reas (m)
til Comum Total
rea tcnica - 151,14 151,14
3 ao 14 andares 12 x 573,09 12 x 73,01 7.753,20
PUC - 2 andar 646,10 225,04 871,14
Garagem elevada - 1 andar 579,10 262,43 841,53
Pavimento de acesso - Trreo 1.195,17 286,33 1.481,50
Subsolo 700,70 142,23 842,93
TOTAL 9.998,15 1.943,29 11.941,44
III.3.3 Acabamentos internos
Apresentamos a seguir os principais acabamentos internos do edifcio.
Pavimento Ambiente Piso Paredes Forro
rea Tcnica
Cobertura Laje impermeabilizada Impermeabilizada -
Casa de mquina Laje impermeabilizada Impermeabilizada Laje
1 ao 12
Andar
Escritrio
Piso elevado em placa
de ao h=150 mm
Massa sob pintura
Forro modulado em
fibra mineral de
Sanitrios
Porcelanato polido
preto de 60x60
Massa sob pintura Forro de gesso
587

17
Hall dos Elevadores
Porcelanato polido
preto de 60x60
Laminado melaminico
de 18 mm e pintura
Forro modulado em
fibra mineral
PUC
2 Andar
Escritrio
de ao h=150 mm
Massa sob pintura
Forro modulado em
fibra mineral
Sanitrios
Porcelanato polido
preto de 60x60
Massa sob pintura Forro de gesso
Hall dos Elevadores
Porcelanato polido
preto de 60x60
Laminado melaminico
de 18 mm e pintura
Forro modulado em
fibra mineral
Garagem
elevada
1 Andar
Garagem Cimentado liso Massa sob pintura Laje com pintura
Administrao
de ao h=150 mm
Massa sob pintura
Forro modulado em
fibra mineral
Pavimento de
acesso
Trreo
Recepo
Porcelanato polido
preto de 60x60
Laminado melaminico
de 18 mm e pintura
Forro de gesso
Casa de mquina Laje impermeabilizada Impermeabilizada Laje
Subsolo
rea tcnica Cimentado liso Massa sob pintura Laje com pintura
Entrada de Pedestre Entrada de Veculos
Subsolo - Garagem Subsolo - rea Tcnica
588

18
Pavimento de Acesso - Recepo Pavimento de Acesso - Catracas
Pavimento de Acesso - Entrada do Estacionamento Garagem Elevada - Administrao
Garagem Elevada - Hall dos Elevadores Garagem Elevada - Copa
Garagem Elevada - Copa Entrada do Subsolo e do Pavimento de Acesso
589

19
PUC - Terrao 1 PUC - Terrao 2
Pavimento-tipo - Hall dos Elevadores Pavimento-tipo - Sanitrios
Detalhe do Prisma Guarita da Rua Voluntrios da Ptria
III.3.4 Especificaes tcnicas
gua 1 reservatrios inferior com capacidade de 35.000 l e 2 reservatrios
superior de 20.000 l e 2 reservatrio superior de 10.000 l
Sistema de recalque com 2 bombas submersas
590

20
Energia Abastecimento de energia de mdia tenso
Sistema via Busway
Shafts de ar condicionado, telefonia, eltrica e transmisso de dados
2 subestaes
1 gerador a leo diesel com potencia de 200 KVA da marca Stemac,
que atende as reas comuns e elevadores
2 transformadores seco
Distribuio nos andares por canaletas de piso
Preveno e combate a
incndio
22 Detectores de fumaa, alarme de incndio, 4 extintores, hidrantes,
57 sprinklers e iluminao de emergncia por andar
Sistema de pressurizao composto por 2 eletrobombas de 30 CV
1 escada de emergncia enclausurada com antecmara e portas
corta-fogo na extremidade do edifcio
Circulao vertical 4 elevadores com capacidade para 14 pessoas ou 1.050 kg cada, da
marca Thyssenkrupp, com acabamento em ao inoxidvel escovado.
Ligam o Trreo at ao 12 pavimento.
Ar condicionado Sistema central tipo fan coil com 21 unidades nos modelos: TCY18,
TCY24, TCY30, TCY36 e TCY48, e dois ventiladores Multivac AX 315
A
102 grelas e difusores em perfil de alumnio e anodizado
3 chillers
Segurana CFTV
Controle de acesso atravs de catracas eletrnicas
Segurana Patrimonial 24 horas
Estacionamento Total de 98 vagas cobertas e descobertas, sendo 60 vagas privativas
e 38 vagas avulsas
P-direito livre dos
escritrios
Pavimento-tipo em mdia 2,80 m e da administrao 2,50 m
591

21
Casa de Bombas Casa de Bomba do Ar-Condicionado
Caixa d gua e gerador (NET) Chillers
III.3.5 Idade aparente e estado de conservao
No geral, a propriedade exibe boas especificaes tcnicas sendo considerado um edifcio Classe A,
conforme os padres de classificao da Jones Lang LaSalle.
Apresenta idade aparente de 7 anos e estado de conservao entre novo e regular.
Durante a vistoria, foi averiguado que existem espaos cedidos pelo proprietrio aos locatrios, sendo
eles um espao para arquivo morto no subsolo, uma estao telefnica no pavimento de acesso e um
gerador na rea tcnica.
592

22
IV ASPECTOS LEGAIS
Lei: Lei n 111, de 1 de Fevereiro de 2011
Zona: ZR 3 - Zona Residencial 3
Usos Permitidos: Residencial, comercial e servios
Coeficiente de Aproveitamento: 2,5 bsico a 3,5 mximo
Taxa de Ocupao: No informada
Gabarito de Altura: 11 pavimentos no computveis e 1 pavimento de garagem
(Lei n 434 de 27 de julho de 1983)
593

23
Uma vez que o edifcio encontra-se construdo, no faremos maiores comentrios. Para efeito de
avaliao consideramos que a construo e seu uso estejam regularizados perante os rgos
competentes.
IV.2 MATRCULAS
A propriedade est cadastrada no 3 Oficio de Registro de Imveis do Rio de Janeiro. Das cpias das
certides fornecidas extramos as seguintes informaes:
IV.3 IPTU
A propriedade est inscrita na Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro sob o n 0.132.238-7. Da cpia da
guia de IPTU 2011 fornecida extramos as seguintes informaes:
Inscrio municipal 0.132.238-7
Contribuinte Rio e Participaes SC.
rea construda 11.096
rea de terreno 1.620
Valor venal
Terreno R$ 86.887,47
Construo R$ 2.896,21
Total R$ 89.783,68
Valor do imposto R$ 921.138,96
1 Andar 60151 3 Oficio de Registro de Imveis do Rio de Janeiro Botafogo Trade Center SPE LTDA. 8 08/09/2011
Total 96
Data da
certido
Cartrio Vagas Unidade
N.
Registro
Proprietrio
594

24
IV.4 CONTRATOS DE LOCAO
Resumimos a seguir as principais informaes para clculo de valor, constantes dos contratos de
locao fornecidos:
Pavimento Andar
Locatri
o
rea
Locve
(m
2
)l
Prazo Valor
Incio do
Contrato
Carn
cia
(ms)
Fim do
Contrato
Prximo
Reajuste
Original (m) Atual (m) p/m
PUC 2 Andar Xerox 823 10-mar-11 1 mar-16 10-mar-12 R$ 78.650,00 R$ 78.650,00 R$ 95,57
1 Pavimento 3 Andar Net 605 1-mar-10 3 fev-15 1-mar-11 R$ 54.450,00 R$ 60.602,85 R$ 100,17
5 Pavimento 7 Andar Ericsson 605 1-mar-10 2 fev-15 1-mar-11 R$ 57.475,00 R$ 63.969,68 R$ 105,74
6 Pavimento 8 Andar
MDL
Realty
605 15-jul-10 2 jul-15 15-jul-11 R$ 66.550,00 R$ 72.299,92 R$ 119,50
7 Pavimento 9 Andar Ecad 605 15-set-10 1 set-15 15-set-11 R$ 78.650,00 R$ 84.938,85 R$ 140,39
8 Pavimento 10 Andar Xerox 605 10-mar-11 1 mar-16 10-mar-12 R$ 78.650,00 R$ 78.650,00 R$ 130,00
9 Pavimento 11 Andar GVT 605 1-mar-10 1 fev-15 1-mar-11 R$ 61.891,50 R$ 68.885,24 R$ 113,86
10 Pavimento 12 Andar GVT 605 1-mar-10 1 fev-15 1-mar-11 R$ 61.891,50 R$ 68.885,24 R$ 113,86
11 Pavimento 13 Andar
Axess/Inv
enture
605 1-jul-10 2 jun-15 1-jul-11 R$ 72.600,00 R$ 78.872,64 R$ 130,37
12 Pavimento 14 Andar Xerox 605 10-mar-11 1 mar-16 10-mar-12 R$ 84.700,00 R$ 84.700,00 R$ 140,00
Parking R$ 10.000,00 R$ 10.000,00
Rooftop R$ 5.000,00 R$ 5.000,00
Total 8.083 R$ 876.883,00 R$ 940.629,80 R$ 116,37
IV.5 CONCLUSES
Utilizaremos em nossa avaliao a rea de terreno constante do quadro de informaes preliminares e
a rea locvel da do quadro de rea de ocupantes e valores de locao, de acordo com instrues do
cliente.
No documento de compra e venda da propriedade e nas matriculas de cada pavimento-tipo (do 1
andar at o 12 andar), consta que cada pavimento-tipo tem direito a 8 vagas de estacionamento.
Para efeito de clculo, consideramos que no haja restries impeditivas comercializao da
595

25
V PANORAMA DE MERCADO
V.1 INTRODUO
O edifcio Botafogo Trade Center est localizado dentro da regio de escritrios Orla e classificado
como um edifcio Classe A, conforme critrios da Jones Lang LaSalle.
O estoque de alto padro da regio Orla representa 19% do estoque total pesquisado, totalizando
232.187 m
2
.
Em termos de desempenho, a vacncia da regio Orla totalizou 1,97%, estando abaixo da mdia da
cidade de 10%, representando uma das menores taxas de vacncia.
Devemos mencionar que essa porcentagem representa 4.500m vagos, dos quais 3.000 m j esto
pr-locados (edifcio Unysis), sendo assim, a vacncia ajustada para a regio de 0,4%, praticamente
no existindo.
A tendncia que essa vacncia aumente um pouco, uma vez que o retrofit do edifcio Manchete,
Classe AA, dever ser entregue em 2012, incrementando o estoque existente, porm continuando bem
abaixo da mdia da cidade.
Com relao venda, no foram encontradas ofertas na regio.
V.2 TERRENOS
No encontramos terrenos disponveis para venda que se comparem ao imvel em anlise e tambm
no fomos informados a respeito de transaes recentes na regio, uma vez que os terrenos que esto
sendo desenvolvidos atualmente tratam-se de transaes antigas, sendo assim no teceremos maiores
comentrios a esse respeito.
596

26
VI AVALIAO
VI.1 INTRODUO
Os valores da propriedade foram obtidos atravs de nossas interpretaes, baseados na experincia
de mercado e tendncias da regio. Os mtodos utilizados foram:
1. Comparativo de dados de mercado para aproximao do valor de locao do imvel
2. Fluxo de caixa descontado (FCD) para aferio do valor de venda do imvel para investimento,
considerando o potencial de receita.
3. Quantificao do custo para aproximao do custo de reedio de um bem considerando-se sua
depreciao pela idade e estado de conservao
VI.2 MTODO COMPARATIVO DIRETO
Uma forma de aferir o valor de locao aplicvel ao andar em anlise a comparao de suas
caractersticas com amostras semelhantes. Foram analisados 5 elementos apresentados a seguir:
N Edifcio Endereo Classe
rea
(m)
Preo pedido
Tipo
Fonte de Informao
Total Unitrio Imobiliria Nome
Telefone
(21)
1 Torre Rio Sul
Rua Lauro
Muller, 116
A 800 R$ 120.000 R$ 150 Oferta Delta Fabio 2158-6644
2
Entro Empr. Rio
(Ed. Argentina)
Praia de
Botafogo, 228
A 981 R$ 200.124 R$ 204 Oferta JLL Guilherme 2277-2719
3
Condomnio Praia
do Flamengo
Praia do
Flamengo, 200
A 650 R$ 84.500 R$ 130 Oferta JLL Guilherme 2277-2719
4
Praia de Botafogo
440
Praia de
Botafogo, 440
A 400 R$ 64.000 R$ 160 Transao
Mark
Building
Cesr 2213-9955
5 Internacional Rio
Praia do
Flamengo, 154
B 545 R$ 87.200 R$ 160 Oferta
Mark
Building
Cesr 2213-9955
597

27
Amostra 4 Amostra 5
598

28
N Edifcio
Homogeneizao
Fator
total
Valor
homog.
Valor
saneado
Oferta Local Padro
Idade /
conserv.
1 Torre Rio Sul 0,90 0,75 0,94 1,11 0,70 R$ 105,58 R$ 105,58
2
Entro Empr. Rio (Ed.
Argentina)
0,90 0,80 0,94 1,04 0,70 R$ 143,15 R$ 143,15
3
Condomnio Praia do
Flamengo
0,90 0,80 1,00 1,13 0,82 R$ 106,05 R$ 106,05
4 Praia de Botafogo 440 1,00 0,80 0,94 1,11 0,83 R$ 133,48 R$ 133,48
5 Internacional Rio 0,90 0,80 1,07 1,11 0,85 R$ 136,15 R$ 136,15
Inferior -20% R$ 99,91
Superior 20% R$ 149,86
rea locvel 8.083,00
Mdia saneada R$ 124,88
Interv. confiab. mnima R$ 112,39
Valor total R$ 1.000.000,00
A anlise resultou numa faixa de valores entre R$ 112,39/m e R$ 137,37/m, com mdia de
R$ 124,88/m que, aplicada rea locvel de 8.083 m, conduz ao valor de locao arredondado de
R$ 1.000.000,00/mensais.
VI.3 MTODO DA RENDA
VI.3.1 Premissas
INVESTIMENTOS
Fundo de Reposio de Ativo 5% sobre o custo mensal de condomnio

RECEITAS
ATUAIS CONTRATOS DE LOCAO
Unidade
Situao
Valor Atual Comeo Fim
Xerox 2 Andar R$ 78.650,00 10-mar-11 8-mar-16
Net 3 Andar R$ 60.602,85 1-mar-10 28-fev-15
Ericsson 7 Andar R$ 63.969,68 1-mar-10 28-fev-15
599

29
MDL Realty 8 Andar R$ 72.299,92 15-jul-10 14-jul-15
Ecad 9 Andar R$ 84.938,85 15-set-10 14-set-15
GVT 11 Andar R$ 68.885,24 1-mar-10 28-fev-15
GVT 12 Andar R$ 68.885,24 1-mar-10 28-fev-15
Axess/Inventure 13 Andar R$ 78.872,64 1-jul-10 30-jun-15

Absoro 3 meses
Novos contratos de locao
Valor de locao R$125/m
Tempo de contrato de locao 5 anos
Revisional 3 anos
Crescimento real 0% ao ano
Carncia 2 meses
Receita Adicional
Estacionamento
Mdias das ltimas receitas R$ 10.000,00 por ms
Incio de contrato No informado, consideramos no ms 0
Final de contrato No informado, consideramos no ms 120
Cobertura
Mdias das ltimas receitas R$ 5.000.00 por ms
Incio de contrato No informado, consideramos no ms 0
Final de contrato No informado, consideramos no ms 120

Inadimplncia 0% das receitas

DESPESAS (com perodo de vacncia)
IPTU (R$ 82.539,34) ao ms, ou seja, (R$ 10,21/m
2
) - Em acordo com o IPTU do
edifcio para o ano 2011, enviado pelo cliente.
Condomnio (R$ 16,09)/ m - Em acordo com informaes fornecidas
Comisso de locao 1 aluguel
Comisso de venda 2% do valor de venda
VI.3.2 Fluxo de Caixa
Realizou-se o fluxo de caixa com base mensal, para prazo de 10 anos. Os resultados sero resumidos
a seguir anualmente:
600

30
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Receitas R$ R$ R$ R$ R$ R$
Atuais contratos de locao 9.256.298 11.967.942 12.100.250 5.772.000 762.375 0
Novos contratos de locao 0 0 0 4.764.375 10.853.875 12.124.500
Carncia 0 0 0 (794.063) (291.938) 0
Estacionamento 100.000 120.000 120.000 120.000 120.000 120.000
Cobertura 50.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
Inadimplncia 0 0 0 0 0 0
Total 9.406.298 12.147.942 12.280.250 9.922.313 11.504.313 12.304.500

Despesas
IPTU 0 0 0 (129.737) (41.520) 0
Condomnio 0 0 0 (204.480) (65.440) 0
Comisso de Locao 0 0 0 (453.750) (89.250) 0
Total 0 0 0 (787.966) (196.210) 0
Receita Operacional Lquida 9.406.298 12.147.942 12.280.250 9.134.346 11.308.103 12.304.500
Investimentos
Fundo de reposio de Ativo (65.046) (78.055) (78.055) (78.055) (78.055) (78.055)
Total (65.046) (78.055) (78.055) (78.055) (78.055) (78.055)
Fluxo de Caixa 9.341.252 12.069.887 12.202.195 9.056.291 11.230.048 12.226.445
2018 2019 2020 2021 2013
Atuais contratos de locao 0 0 0 0 0
Novos contratos de locao 12.124.500 12.124.500 10.007.000 11.210.875 2.020.750
Carncia 0 0 -1.134.375 -886.375 0
Estacionamento 120.000 120.000 120.000 120.000 10.000
Cobertura 60.000 60.000 60.000 60.000 5.000
Total 12.304.500 12.304.500 9.052.625 10.504.500 2.035.750
Despesas
IPTU 0 0 (160.626) (68.458) 0
Condomnio 0 0 (272.640) (117.634) 0
Comisso de Locao 0 0 (605.000) (405.375) 0
Total 0 0 (1.038.266) (591.467) 0
Receita Operacional Lquida 12.304.500 12.304.500 8.014.359 9.913.033 2.035.750
Investimentos
Fundo de reposio de Ativo (78.055) (78.055) (78.055) (78.055) (13.009)
Total (78.055) (78.055) (78.055) (78.055) (13.009)
Fluxo de Caixa 12.226.445 12.226.445 7.936.304 9.834.978 2.022.741
Com base as premissas acima e aplicando uma taxa de desconto de 9,5% ao ano e uma taxa mxima
de reverso de 9% ao ano, o valor do imvel ser de R$ 15.627/m, totalizando um valor arredondado
de R$ 126.000.000,00.
601

31
VI.3.3 Anlise de sensibilidade
Realizamos uma anlise de sensibilidade variando a taxa de desconto e o exit cap rate, duas das
Taxa de Desconto do Fluxo (Anual)
8,5% 9,0% 9,5% 10,0% 10,5%
T
e
r
m
i
n
a
l

C
a
p

R
a
t
e
8,0% R$ 17.521 R$ 16.974 R$ 16.451 R$ 15.950 R$ 15.471
8,5% R$ 17.042 R$ 16.517 R$ 16.015 R$ 15.534 R$ 15.073
9,0% R$ 16.618 R$ 16.111 R$ 15.627 R$ 15.163 R$ 14.719
9,5% R$ 16.237 R$ 15.748 R$ 15.280 R$ 14.832 R$ 14.402
10,0% R$ 15.895 R$ 15.748 R$ 15.280 R$ 14.832 R$ 14.402
VI.4 CLCULO DA PARCELA TERRENO E PARCELA CONSTRUO
A propriedade encontra-se dentro de uma regio totalmente consolidada e a falta de terrenos
disponveis no permite o clculo do valor de terreno pelo mtodo comparativo.
Dessa forma, para encontrar a parcela referente ao terreno dentro do valor de mercado calculado para
a propriedade, extramos do valor de mercado o custo de construo depreciado das construes, alm
de despesas comerciais e da margem nominal mdia de incorporao, conforme pesquisa realizada
com construtoras atuantes no mercado nacional.
I- CUSTO UNITRIO
Custo cheio (pesquisa com construtoras) jun/12 R$ 3.500,00 p/m til
CUSTO UNITRIO BSICO R$ 3.500,00 p/m
602

32
Descrio Quant Unid Peso UE IA VU
%
I/VU
Valor
depreciado
Edifcio BTC 8.083 m 1,00 R$ 3.500 7 60 18% b 10,57% 0,89 R$ 28.290.500 R$ 25.300.661
rea til total 8.083 m
Custo de reposio novo R$ 28.290.500
Custo de reposio depreciado R$ 25.300.661
CUSTO DEPRECIADO TOTAL R$ 25.300.000
UE = unitrio equivalente VE = vida til econmica (anos) K = fator tabela Ross-Heidecke
IA = idade aparente (anos) EC = estado de conservao FD = fator de depreciao
III - CLCULO DO VALOR DA PARCELA TERRENO
VGV Total R$ 126.000.000
Comisso de venda (2,5% sobre valor de venda) (R$ 3.150.000)
Custo de construo depreciado (R$ 25.300.000)
Margem nominal de incorporao (20% sobre VGV) (R$ 25.200.000)
Valor da parcela terreno R$ 72.350.000
VALOR DA PARCELA TERRENO R$ 72.350.000
rea de terreno 1.767
Total 40.943
VALOR DA PARCELA CONSTRUO 53.650.000
De acordo com as anlises apresentadas, os valores arredondados aplicveis ao imvel so os
seguintes:
Valor de locao mensal
R$ 1.000.000,00
R$ 125 p/m locveis
Valor de venda
R$ 126.000.000,00
(Mtodo da renda - fluxo de caixa descontado)
R$ 15.627 p/m locveis
Valor aproximado do terreno:
(Mtodo da quantificao do custo)
R$ 72.350.000,00
R$ 40.943 /m de terreno
603

33
VII.1 LOCALIZAO
O Edifcio Botafogo Trade Center est localizado em uma regio de ocupao mista de imveis
comerciais e residncias alm de restaurantes variados, agencias bancrias e lojas entre outros, por
onde circula variada gama de linhas de nibus que ligam a regio a diversos pontos da cidade, bem
como prximo ao metr e ao aeroporto Santo Dumont.
VII.2 A PROPRIEDADE
Tratar-se de um empreendimento entre novo e regular, com 7 anos, que vem sendo muito bem
mantido, no qual reformas ocorrem constantemente, alm de atualizaes quanto s especificaes
tcnicas.
Possui lajes grandes, com poucos pilares e core lateral, o que permite um bom aproveitamento e
grande diversidade de layouts.
Apesar do reduzido nmero de vagas de garagem por unidade, que de apenas 8 vagas por andar, ele
pode ser considerado um bom edifcio, uma vez que no mercado de escritrios do Rio de Janeiro, no
comum disponibilizar vagas de garagem, principalmente nas regies Orla e Centro.
A demanda por espaos de escritrios na regio tem aumentado bastante, haja visto que os edifcios
de escritrio do mesmo padro e mesmo porte que o avaliando encontram-se, em sua grande maioria,
totalmente ocupados, diminuindo a oferta de espaos disponveis na regio, o que nos faz acreditar
que o imvel venha a ter boa liquidez tanto para locao quanto para venda.
604

34
VII.4 OPINIO DE VALOR
Entendemos que os valores de mercado aplicvelis propriedade, em Maro de 2012, sejam:
VALOR DE MERCADO PARA LOCAO
R$ 1.000.000,00/ MS
(UM MILHO DE REAIS MENSAIS)
R$ 126.000.000,00
(CENTO E VINTE E SEIS MILHES DE REAIS)
Parcela terreno: R$ 72.350.000,00
Parcela construo: R$ 53.650.000,00
53 ANOS
(
*
)
(
*
)
Obs.: Estes valores esto baseados no fato de que no haja restries impeditivas comercializao da propriedade, ou
seja, a inexistncia de dvidas, matrculas sem contestaes judiciais, irregularidades construtivas ou tributrias, passivos
605

35
VIII ENCERRAMENTO
As informaes contidas nesse relatrio so para uso estrito e exclusivo da Contratante, no podendo
ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prvia autorizao por escrito da Jones Lang
LaSalle, sendo que o seu uso indevido estar sujeito aplicao da legislao competente.
Foram impressas 2 (duas) cpias de igual teor e volume deste relatrio, sendo 1 (uma) cpia fornecida
ao cliente e 1 (uma) cpia ficando em poder da Jones Lang LaSalle para dirimir quaisquer eventuais
dvidas.
Atenciosamente,
Arq Silvia Ogoshi Arq Daniela Marques Muniz Arq Patrcia W. Silva Esteves
CREA n 5060840669 CREA n 5061704150/D CREA n 5063767847
So Paulo, Maro de 2012
606

36
IX APNDICE I - DECLARAO
So Paulo, Maro de 2012.
Declarao
JONES LANG LASALLE, pessoa jurdica de direito privado, com sede na capital do Estado de So
estatuto social, declara para os devidos fins que a avaliao do imvel industrial localizado Avenida
Parque Industrial, 146, Chcara Monte Alegre - Sumar/SP, foi elaborada em consonncia com as
Por fim, a Jones Lang LaSalle informa que no detm cotas ou qualquer tipo de participao na no
fundo de investimento imobilirio para o qual se refere o imvel objeto da avaliao.
607

LAUDO DE AVALIAO BUENOS AIRES CORPORATE

608

Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of Colliers
International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout more than 61 countries
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Laudo de Avaliao
Rua Buenos Aires, 15
Centro Rio de Janeiro RJ
ELABORADO PARA KINEA
AGOSTO DE 2012
LAUDO 1942/12
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2

NDICE

1. INTRODUO ...............................................................................................................3
1.1. Solicitante ...............................................................................................................3
1.2. Objeto .....................................................................................................................3
1.3. Finalidade da Avaliao ..........................................................................................3
1.4. Data de Referncia .................................................................................................3
1.5. Valores ....................................................................................................................4
2. CARACTERIZAO DA REGIO .................................................................................5
2.1. Aspectos de Localizao.........................................................................................5
2.2. Equipamentos Urbanos e Comunitrios ................................................................ 10
2.3. Atividades Existentes no Entorno .......................................................................... 11
2.4. Descrio do Entorno ............................................................................................ 11
3. CARACTERIZAO DA PROPRIEDADE ................................................................... 11
3.1. Terreno ................................................................................................................. 11
3.2. Construo............................................................................................................ 12
4. DIAGNSTICO DE MERCADO ................................................................................... 21
5. AVALIAO DO IMVEL ............................................................................................ 24
5.1. Referncias Normativas ........................................................................................ 24
5.2. Valor de Locao .................................................................................................. 25
5.2.1. Metodologia .................................................................................................... 25
5.2.2. Elementos Comparativos ............................................................................... 25
5.2.3. Tratamento por Fatores .................................................................................. 25
5.2.4. Situao Paradigma ....................................................................................... 28
5.2.5. Valor Unitrio ................................................................................................ 29
5.2.6. Valor de Locao .......................................................................................... 29
5.3. Valor de Venda ..................................................................................................... 30
5.3.1. Premissas ...................................................................................................... 30
5.3.2. Valor de Venda ............................................................................................. 32
5.3.3. Informaes Suplementares .......................................................................... 33
6. TERMO DE ENCERRAMENTO ................................................................................... 34

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1. INTRODUO

1.1. Solicitante

KINEA

1.2. Objeto

Descrio: O objeto da avaliao o edifcio comercial denominado Buenos Aires
Corporate, situado na Rua Buenos Aires, 15, com frente tambm para a Rua
do Rosrio Centro Rio de Janeiro RJ

rea Locvel Total: 7.046,18m

Total de Vagas de Garagem: 48

1.3. Finalidade da Avaliao

Avaliao para Venda e Locao

1.4. Data de Referncia

Data de referncia: Julho/2012

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1.5. Valores

R$ 121.500.000,00

(Cento e vinte e um milhes e quinhentos mil reais)

(Julho de 2012)
Valor de Venda
(Julho de 2012)
R$ 960.000,00/ms

(Novecentos e sessenta mil reais mensais)

Valor de Locao
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2. CARACTERIZAO DA REGIO
2.1. Aspectos de Localizao

Endereo : Rua Buenos Aires, 15
Bairro : Centro
Municpio Estado : Rio de Janeiro RJ
Densidade de Ocupao : Alta
Padro Econmico : Mdio
Categoria de Uso Predominante : Comercial
Tendncia de Mercado : Em valorizao
Vocao Comercial
Acessibilidade Boa
Intensidade do Trfego Alta

Mapa de localizao do imvel
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Vista area da regio onde se insere o imvel

Vista da Rua Buenos Aires, com o imvel direita

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Vista da Rua Buenos Aires, com o imvel esquerda

Fachada do imvel para a Rua Buenos Aires,

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Frente do imvel para a Rua Buenos Aires

Vista do acesso de veculos pela Rua do Rosrio

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Fachada do imvel para a Rua do Rosrio

Vista da Loja A Rua Buenos Aires

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Vista da Loja B Rua do Rosrio

2.2. Equipamentos Urbanos e Comunitrios

Melhoramentos
Rede de gua : Existente
Coleta de Lixo : Existente
Energia Eltrica : Existente
Esgoto Pluvial : Existente
Esgoto Sanitrio : Existente
Arborizao : Existente
Iluminao Pblica : Existente
Pavimentao : Existente
Telefone : Existente

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2.3. Atividades Existentes no Entorno

Servios
Comrcio : At 100 m
Escola :
De 100 m a 300 m
Servios Mdicos :
De 100 m a 300 m
Recreao de Lazer :
De 100 m a 500 m
Correio :
De 100 m a 300 m
Agncias Bancrias :
De 100 m a 300 m
Transporte : At 100 m

2.4. Descrio do Entorno

O imvel est localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, junto ao centro financeiro
da cidade em regio servida por vrias linhas de nibus, estaes de metr e pontos
comerciais como bares e restaurantes, agncias bancrias, drogarias, e centros culturais,
como o CCBB e dos Correios.

Fcil acesso pelas ruas do Rosrio, da Alfndega, Uruguaiana e avenidas Presidente
Antnio Carlos, Almirante. Barroso, Presidente. Vargas e Rio Branco.

Fica prximo a hotis e Igreja da Candelria, um dos principais monumentos religiosos
da cidade.

O imvel dista cerca de 100 m da Avenida Rio Branco, principal eixo de negcios da
cidade, endereo das principais empresas nacionais e multinacionais estabelecidas no
pas.

3. CARACTERIZAO DA PROPRIEDADE

3.1. Terreno

O terreno sobre o qual est erigido o imvel apresenta-se plano, no nvel dos logradouros
para os quais entesta, com superfcie aparentemente seca.

A rea do terreno no foi informada.
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3.2. Construo

O Edifcio Buenos Aires Corporate composto de um subsolo; recepo e duas lojas no
trreo; mezanino e 9 pavimentos-tipo, denominados como 1 ao 10 pavimentos
conforme rent-roll. Possui acesso principal no trreo com recepo e controle de
visitantes, trs elevadores sociais com chamada antecipada, um elevador de carga com
parada em todos os andares e acesso s reas de servio dos pavimentos,
estacionamento com 48 vagas no subsolo (20 vagas no piso e 18 flutuantes), com servio
de manobrista e acesso atravs de elevador de carga.

Nota:
Do 1 ao 5 andares: 638,15m
Do 6 ao 10 andares: 659,59m

O edifcio dispe do sistema VRV de refrigerao automatizado, assim como os
elevadores.
O sistema de abastecimento de gua pressurizado, dispensando o uso de reservatrios
superiores, e o sistema de incndio por intermdio de sprinklers.

O edifcio dispe de gerador que abastece toda a rea comum, sistema de abastecimento
de gua potvel e incndio.

Os pavimentos tipo dispem de rea livre, todos com piso elevado e sistema de
refrigerao VRV utilizando evaporadores cassete embutidos no forro.

Caractersticas Principais

Estrutura: Concreto armado
Fachada Pele de vidro;
Idade: 1 ano
Estado de Conservao: Novo (A)

Pavimento rea Locvel
Trreo - Loja 643,00
1 ao 5 3.190,75
6 659,59
7 ao 8 1.319,18
9 ao 10 1.233,66
Subtotal 7.046,18
Vagas 48
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Diviso Interna:

reas Comuns
Subsolo: Hall de elevadores, escadaria e estacionamento de veculos
Trreo: Recepo, hall de elevadores e escadaria
Pavimentos-tipo: Hall de elevadores, rea de servio e escadaria

reas Privativas

Trreo: 2 Lojas
Do 1 ao 10 Pavimentos: Recepo, reas de trabalho e sanitrios

Acabamentos:

reas Comuns

Piso: Mrmore e porcelanato no trreo, madeira nas recepes dos
andares, cermica nos halls de elevadores e reas de servio
dos andares e cimentado liso no subsolo e espera do
estacionamento
Paredes: Massa corrida com pintura a ltex e azulejos
Forro: Mineral e gesso e laje sem pintura no estacionamento
Esquadrias: Alumnio

reas Privativas

Piso: Carpete sobre piso elevado e cermica
Paredes: Massa corrida com pintura a ltex e azulejos
Forro: Mineral e gesso rebaixado

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Fotografias:

Recepo / Acesso Principal - Trreo

Hall dos elevadores
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rea de servio no pavimento tipo

Hall dos elevadores com recepo de pavimento tipo

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Espera do estacionamento

Elevador de carga de veculos
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Vista do elevador de carga de veculos - Subsolo

Estacionamento
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Sistema de ar condicionado VRV na cobertura

Gerador

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Casa de mquinas dos elevadores

Escada interna

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Lixeira do pavimento tipo

Casa de bombas Sistema de abastecimento de gua potvel

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21

Casa de bombas Sistema de incndio

4. DIAGNSTICO DE MERCADO

Localizada na regio sudeste do pas, regio que mais se desenvolveu ao longo da
histria, o Rio de Janeiro a segunda maior metrpole do Brasil e a mais conhecida do
exterior, sendo o principal destino da Amrica Latina.

de extrema importncia para a economia nacional por ter o segundo maior PIB do pas
e ser sede das duas maiores empresas brasileiras - Petrobrs e Vale, alm de outras
importantes empresas nacionais e multinacionais, principalmente dos segmentos de
petrleo e telefonia.

A cidade e o estado vivem nos ltimos anos a recuperao de sua economia. Aps anos
de decadncia, grandes empresas passaram a focar a expanso de sua produo no
estado.

A expectativa da realizao da Copa do Mundo em 2014 e Olimpadas de 2016 foi um
motivo a mais para reaquecer o mercado imobilirio local como um todo.

O centro da cidade continua sendo a regio mais procurada pelas empresas,
principalmente as que tm contratos com a Petrobras e o Governo Federal; porm, a
regio do imvel no seja to valorizada quanto rea prxima ao Largo da Carioca.
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22

A regio do Centro registrou 12%
de taxa de vacncia concentrada
entre quatro empreendimentos:
Galeria, Rio Office Tower,
Marques dos Reis e Porto
Brasilis, todos com mais de 50%
da rea disponvel para locao.

Em contrapartida, tem o maior
inventrio da cidade

A expectativa positiva aliada entrega dos novos empreendimentos contribuiu para o
aumento nos preos pedidos de locao, que neste trimestre aumentaram 10,4%,
alcanando R$ 174,5 m/ms.

Abaixo so apresentados os preos mnimos, mdios e mximos de locao pedidos por
regio:

Esse cenrio influencia diretamente o segmento de vendas, pois com a crise econmica
dos ltimos anos e a forte demanda de grandes empresas por espaos, a locao de
escritrios corporativos se consolidou como um dos melhores investimentos do mercado,
fazendo com que a oferta de imveis deste padro praticamente no exista hoje.

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Observa-se nos ltimos meses a
diminuio na velocidade de absoro dos
empreendimentos de classe A+ e A,
justificada em parte pelo aumento
constante dos preos.

O grfico a seguir mostra a projeo da vacncia, absoro e inventrio at 2013

A tabela abaixo mostra as tendncias do mercado para o ano de 2012:

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Analisando-se o imvel sob a perspectiva de mercado imobilirio, pode-se destacar os
seguintes pontos principais

5. AVALIAO DO IMVEL

5.1. Referncias Normativas

A metodologia bsica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma
Brasileira para Avaliao de Bens da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT),
em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imveis Urbanos.

Foi utilizada tambm a Norma para Avaliao de Imveis Urbanos verso 2011,
publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia,
Departamento de So Paulo.

PONTOS FORTES ASPECTOS DESAFIADORES
- Boa oferta de transporte pblico; - Regio do centro no a mais valorizada.
- Fcil acesso Zona Sul, Norte e Niteri.
S W
OPORTUNIDADES OT AMEAAS
- Concorrncia com imveis na regio.
CENRIO DE LIQUIDEZ: Mdia - Alta
- Fcil acesso aos Aeroportos Santos Dumont
e Galeo;
- Boa oferta de comrcio e servios nas
proximidades;
- A cidade do Rio de Janeiro ainda apresenta
baixas taxas de vacncia, mantendo os
valores de locao em alta, e indicando o
mercado de escritrios como um bom
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5.2. Valor de Locao

5.2.1. Metodologia

Para determinao do valor de locao do imvel foi utilizado o Mtodo Comparativo
Direto de Dados de Mercado.

5.2.2. Elementos Comparativos

Foram realizadas pesquisas na regio onde est implantado o imvel em anlise, com a
finalidade de investigar escritrios disponveis para locao.

O campo amostral utilizado para estimativa do valor de locao contm 10 (dez)
elementos comparativos, descritos no Anexo 1 Elementos Comparativos de Locao.

Os imveis pesquisados apresentam diferentes caractersticas como localizao, padro,
idade, estado de conservao, rea e outras que impossibilitam uma comparao direta
apenas de seus preos unitrios, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por
Fatores para a determinao do valor unitrio.

5.2.3. Tratamento por Fatores

No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneizao:

Fator de Fonte

Com a finalidade de isolar a eventual existncia da elasticidade das ofertas, os preos
unitrios pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%,
para posterior considerao dos dados nos clculos estatsticos.

Fator de Transposio

Para a transposio de valores do local onde se encontram os elementos comparativos
para o local de referncia, eleito como o de situao do imvel, foram utilizados ndices
determinados e aferidos no local.

Os ndices utilizados para aferio foram baseados na seguinte escala de valores:

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I - Equipamentos Urbanos

II Caractersticas da Regio

Densidade de
Ocupao
Nvel Econmico Fator Comercial
Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00
De 100% a 70% 1,00 Classe Mdio-Alta 1,25 a 1,50 Mdio-Alto 0,95
De 70% a 40% 0,95 Classe Mdia 1,00 a 1,25 Mdio 0,90
Abaixo de 40% 0,90
Classe Mdio-Baixa 0,85 a 1,00 Mdio-Baixo 0,85
Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80

Como o fator transposio refere-se variao do preo dos imveis em funo da
localizao, sua aplicao ocorre apenas na parcela referente cota-parte terreno e ser
considerado de acordo com a seguinte frmula:

Ftransp = 1 + (((IL
AVA
IL
COMP
) / IL
COMP
)) x pt)

Onde:

Ftransp : Fator Transposio
IL
AVA
: ndice de Local correspondente ao Imvel Avaliando
IL
COMP
: ndice de Local correspondente ao Elemento Comparativo
pc: Participao do valor do terreno no valor total dos imveis

Fator Padro Construtivo
Para a transformao do padro construtivo de todos os elementos em uma situao
comum, eleita como a do imvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificaes
de Imveis Urbanos - IBAPE/SP - Verso 2002, concebido a partir de estudos anteriores
realizados pela Comisso de Peritos nomeada pelo Provimento n 02/86 dos MM. Juzes
de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de So Paulo.
Variveis Sim No
Trafegabilidade 20 0
Luz Domiciliar 13 0
Rede de gua 11 0
Luz Pblica 7 0
Guias e Sarjetas 5 0
Rede de Esgoto 4 0
Telefonia 2 0
Gs 1 0
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Como o fator padro construtivo refere-se variao do preo dos imveis em funo do
padro da construo, sua aplicao ocorre apenas na parcela referente cota-parte
construo e ser considerado de acordo com a seguinte frmula:

Fpc = 1 + (((Pd
AVA
Pd
COMP
) / Pd
COMP
)) x pc)

Onde:

Fpc: Fator Padro Construtivo
Pd
AVA
: Padro Construtivo correspondente ao Imvel Avaliando
Pd
COM
: Padro Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo
pc: Participao do valor da construo no valor total dos imveis

Fator rea

Para homogeneizao dos elementos comparativos, no que se refere rea privativa por
andar que apresentam, foi utilizado o fator de rea em conformidade com as prescries
do Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes, de autoria de Srgio Antnio
Abunahman, publicado pela Editora Pini, com os coeficientes devidamente adaptados ao
tipo e padro do imvel, bem como ao mercado local:

Fa = (rea de elemento pesquisado)
1/4
=> quando a diferena for inferior a 30%
(rea de elemento avaliando)
ou,

Fa = (rea de elemento pesquisado)
1/8
=> quando a diferena for superior a 30%
(rea de elemento avaliando)

Fator Depreciao

Para a considerao da depreciao do imvel foi utilizado o critrio de Ross/Heidecke
que leva em conta o estado de conservao em que se apresenta a edificao, a sua
vida til e a sua idade.

Neste mtodo, o fator de depreciao fsica k obtido atravs de uma tabela de dupla
entrada, na qual se encontra, na primeira coluna a idade em percentual da vida til
provvel (I/V) e, na primeira linha, o estado de conservao do imvel. Obtido o fator k
resultante da tabela de Ross-Heidecke, o percentual da depreciao fsica (Fd) a ser
aplicado resulta da equao abaixo:

Fd = (100 - k ) / 100
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Levando-se em conta que a idade e o estado de conservao somente iro influir na
parcela-construo, este fator ser ponderado a partir da porcentagem referente ao valor
da construo, verificada, de forma geral, no valor de venda de imveis comerciais.

FDep = 1 + (((Fdep
AVA
Fdep
COMP
) / Fdep
COMP
)) x pc)

Onde:

FDep: Fator Depreciao
Fdep
AVA
: Fator de Depreciao correspondente ao Imvel Avaliando
Fdep
COMP
: Fator de Depreciao correspondente ao Elemento Comparativo
pc: Participao do valor da construo no valor total dos imveis

Fator Vagas de Garagem

Para considerar a influncia do nmero de vagas no valor do imvel, considerou-se a
situao de andar-tipo sem vagas, descontando-se do valor de cada elemento
comparativo o valor locativo de suas vagas.

O valor locativo das vagas foi estabelecido mediante pesquisa nos estacionamentos e
garagens na regio de entorno do imvel.

O valor das vagas foi acrescido ao valor locativo total para compor o aluguel do imvel.

5.2.4. Situao Paradigma

A situao paradigma considerada, que possibilitou a homogeneizao dos valores, a
seguinte:

rea Locvel do Pavimento-tipo = 638,15 m
ndice de Local = 101,25
Cota-Parte Terreno = 60%
Cota-Parte Construo = 40%
Valor da Vaga (por ms) = R$ 450,00
Padro = 2,53
Idade = 1 ano
Vida til Referencial = 50 anos
Estado de Conservao = A
Fator de Depreciao = 1,000
SITUAO PARADIGMA
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5.2.5. Valor Unitrio

Homogeneizados os elementos que compem o campo amostral atravs de fatores de
fonte, localizao, padro construtivo, idade e estado de conservao e desconto do
valor das vagas, conforme Anexo 2 Tratamento por Fatores, obteve-se o seguinte valor
unitrio bsico:

. Valor Unitrio Bsico R$ 129,23/m

5.2.6. Valor de Locao

O valor de locao foi obtido multiplicando-se o valor unitrio pela respectiva rea
privativa e somando-se ao produto o valor locativo das vagas de garagem, resultante da
multiplicao do nmero de vagas pelo seu valor unitrio, e o valor das receitas de
locao das reas comuns, correspondentes a 3% da receita de locao das lojas,
escritrios e vagas:

Valor Locativo = (rea Privativa x Vu*) + (N de Vagas x Valor da Vaga) + Aluguel rea Comum

Legenda:
*Vu: Valor Unitrio de Locao em R$ por m de rea locvel

Pavimento rea Locvel Vu (R$/m) Peso Valor Locativo (R$)
Trreo - Loja 643,00 129,23 0,80 83.092,85
1 ao 5 3.190,75 129,23 1,00 412.330,48
6 659,59 129,23 1,00 85.236,72
7 ao 8 1.319,18 129,23 1,00 170.473,44
9 ao 10 1.233,66 129,23 1,00 159.421,96
Subtotal 1 7.046,18 910.555,45
Vagas 48 450,00 21.600,00
Subtotal 2 7.046,18 932.155,45
reas Comuns 27.964,66
Total 7.046,18 960.120,11
Valor Unitrio Mdio 136,26
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Em nmeros redondos:

5.3. Valor de Venda

A avaliao do imvel foi realizada analisando-se o cenrio atual, locado, e
considerando-se as seguintes premissas:

5.3.1. Premissas

5.3.1.1. Horizonte de Anlise

O fluxo de caixa considerado apresenta horizonte de 10 anos, ao final do qual simulada
a venda da propriedade.

5.3.1.2. Receitas Projetadas

Aluguis

Os dados dos contratos, seus valores de locao atuais e as reas locveis do
edifcio esto dispostos nas tabelas abaixo fornecidas pelo cliente:

reas Comuns

Empresa
ltimo Valor de
Aluguel Pago (R$)
Descrio da
Locao
ndice da
Correo
Monetria
Ms da
Correo
Monetria
Data de
Incio
Data de
Trmino
Marte Engenharia 1.500,00 Condensadores IGP-M novembro 1/11/2011 31/10/2016
CPM Braxis 17.000,00 Condensadores IGP-M maio 1/5/2012 30/4/2017
Brasken S.A 1.000,00 Condensadores IGP-M janeiro 1/1/2012 31/12/2017
Brasken S.A 1.500,00 Antena IGP-M fevereiro 1/2/2012 31/1/2017
TOTAL 21.000,00
(Julho de 2012)

R$ 932.000,00/ms

(Novecentos e sessenta mil reais mensais)

Valor de Locao
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reas Privativas

Para a considerao dos contratos vigentes, os valores de locao foram atualizados
at a data-base do fluxo pelos ndices informados pelo cliente.

O valor de locao de mercado, que passar a vigorar aps os trminos dos atuais
contratos, R$ 960.000,00/m ou R$ 136,26/m/ms, conforme calculado no item
5.2.6. Valor de Locao deste laudo.

Valor residual

Ao final do fluxo de caixa foi simulada a venda da propriedade por meio da aplicao
do princpio da perpetuidade.

O desinvestimento foi calculado pela aplicao de terminal cap rate de 8,33% a.a.

5.3.1.3. Despesas Projetadas

Fundo de Reposio de Ativo

O fundo de reposio do ativo corresponde reserva de caixa, provisionada com
base na receita mensal de locao, razo de 2,00% sobre o valor locativo mensal,
com a finalidade de promover obras de melhoria e manuteno do edifcio para
mant-lo no padro atual e ser considerado a partir do 24 ms do fluxo.

Pavimento Inquilino
rea Locvel
(m)
Incio Trmino
Valor de
Locao (R$)
Valor de Locao
(R$/m)
Indice de
Reajuste
Ms de
Reajuste
Loja
Banco do
Brasi l
643,00 3/4/2012 2/4/2017 53.500,00 83,20 IGP-M abri l
- -
- -
1 ao 5
CPM
Braxi s
3.190,75 1/6/2011 31/5/2016 320.000,00 100,29 IGP-M novembro
6 659,59 1/12/2011 30/11/2016 72.500,00 109,92 IGP-M dezembro
7 e 8 1.319,18 1/8/2011 31/7/2016 145.000,00 109,92 IGP-M agosto
9 e 10
Braskem
S.A
1.233,66 20/9/2011 19/9/2016 135.630,00 109,94 IGP-M setembro
- -
- -
83,20
Marte
Engenhari
a
Total
Andares
- 6.403,18 - - 673.130,00 105,12
Total Loja - 643,00 - - 53.500,00
103,12 - -
TOTAL
GERAL
- 7.046,18 - - 726.630,00
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Despesas durante a Vacncia

Durante o perodo de vacncia de 2 meses entre o final dos contratos atuais e o incio
dos novos contratos de aluguel, as seguintes despesas foram consideradas:

Condomnio: R$ 18,60/m
IPTU: R$ 4,00/m

5.3.1.4. Taxa de Desconto

Foi adotada a taxa de desconto de 10,83% a.a., composta da seguinte maneira:
CDI: 7,83% a.a.
Risco da propriedade: 1,50% a.a.
Risco dos contratos: 1,50% a.a.

5.3.2. Valor de Venda

O valor do imvel equivalente ao valor presente do fluxo de caixa do Anexo 3,
descontado taxa de 10,83% a.a.:

Em nmeros redondos:

A anlise de sensibilidade a seguir apresentada mostra valores de venda em funo da
variao da taxa de desconto considerada:

R$ 121.500.000,00

(Cento e vinte e um milhes e quinhentos mil reais)

(Julho de 2012)
Valor de Venda
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5.3.3. Informaes Suplementares

Valor do Terreno: : R$ 72.900.000,00
Valor da Construo: : R$ 48.600.000,00
Vida til Remanescente : 49 anos

9,33% 134.200.000,00 19.045,78
9,83% 129.750.000,00 18.414,23
10,33% 125.550.000,00 17.818,17
10,83% 121.500.000,00 17.243,39
11,33% 117.650.000,00 16.696,99
11,83% 113.950.000,00 16.171,88
12,33% 110.400.000,00 15.668,06
Taxa de Desconto
(anual)
Valor do Imvel
(R$)
Valor Unitrio
(R$/m)
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6. TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho foi realizado com iseno de nimos, independente e totalmente livre de
quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsvel.
Este laudo composto por 34 (trinta e quatro) folhas e 5 (cinco) anexos.

So Paulo, 1 de Agosto de 2012.

COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL
CREA 0931874

Paula Casarini
CREA 5.060.339.429/D
Mony Lacerda Khouri
CREA 5.061.519.418
Manager | Valuation & Advisory Services

Senior Consultant | Valuation & Advisory Services

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Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of
Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 480 offices throughout more than 61
countries worldwide.
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ANEXOS

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ANEXO 1

MTODO COMPARATIVO
ELEMENTOS COMPARATIVOS
LOCAO

644


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Endereo:
Avenida Presidente Vargas, 1001 -
13 andar
Fonte: CBRE - Tiago (21) 2543-4345
O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preo (R$): 161.720,00
V/L: L rea de Terreno (m): 0,00 rea de Construo (m): 1.244,00
ACH (m): 1.244,00 Fator de elasticidade: 0,90
A.P.T. (m): 1.244,00 A.M. (m): 0,00
A.P.S. (m): 0,00 A.P.I. (m): 0,00
Idade (anos): 1 Padro: 2,53
Estado de Conservao: A Fator de Depreciao: 0,990
Nmero de Vagas: 5 Preo Pedido (R$): 161.720,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 143.298,00 Valor Unitrio Homogenizado: R$ 121,99 /m
Endereo: Praa Pio X, 54 - 3 andar Fonte: Cushman - Gustavo (21) 2546-1800
V/L: L rea de Terreno (m): 0,00 rea de Construo (m): 907,00
ACH (m): 907,00 Fator de elasticidade: 0,90
Endereo: Rua da Candelria, 65 - 19 andar Fonte: Previ - Fernando (21) 3870-1225
Estado de Conservao: C Fator de Depreciao: 0,820
Endereo: Avenida Rio Branco, 1 Fonte: Vanilda (21) 7716-0665
1
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
2
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
3
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
4
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
645


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FAX +55 11 3323-0001

Endereo:
Avenida Presidente Vargas, 3131 -
18 andar
Fonte: Valia - Paula Nascimento (21) 3385-2121
Endereo: Praa Floriano, 19 Fonte: Bogorotti (21) 2509-1997
Endereo: Rua do Passeio, 62 - 7 andar Fonte: Bogorotti (21) 2509-1997
Endereo: Rua da Quitanda, 86 - 2 andar Fonte: Tishman Speyer - Felipe (21) 3028-7584
5
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
7
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
6
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
8
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
646


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Endereo: Avenida Rio Branco, 138 Fonte: Bogorotti (21) 2509-1997
Endereo: Avenida Rio Branco, 110 - 41 andar Fonte: Vanilda (21) 7716-0665
9
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
10
REAS
Ms:
7
Ano:
2012
647


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ANEXO 2

MTODO COMPARATIVO
TRATAMENTO POR FATORES
LOCAO

648


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Homogeneizao dos Valores Unitrios

Os valores unitrios (q) constantes na tabela abaixo foram homogeneizados por
tratamento de fatores atravs da seguinte frmula:

q = Valor Unitrio x Fator Final

Legenda: Unitrio Vu: Valor Unitrio, descontado o fator de fonte em R$/m; F Pd: Fator padro;
F Dep: Fator depreciao; F Transp: Fator transposio; F rea: Fator rea; Fator Final = Fi
n + 1 (onde n o nmero de fatores utilizados); q: Valor Unitrio Homogeneizado.

Clculo do Valor Unitrio Bsico

1 115,19 1,0000 1,0040 0,9680 1,0870 1,059 121,99
2 103,50 1,0000 1,0000 1,0000 1,0450 1,045 108,16
3 105,95 1,1520 1,0880 1,0590 0,9540 1,253 132,75
4 117,00 1,0020 1,1880 0,9680 0,8940 1,052 123,08
5 81,90 1,1520 1,1000 1,0060 1,1860 1,444 118,26
6 110,25 1,1520 1,1880 0,9740 0,8870 1,201 132,41
7 99,00 1,1520 1,2560 0,9860 0,9620 1,356 134,24
8 117,00 0,9300 1,0000 0,9340 1,2040 1,068 124,96
9 118,80 1,0960 1,3550 0,8860 0,8910 1,228 145,89
10 112,50 1,1520 1,3840 0,8860 0,9160 1,338 150,53
Fator
Final
q (R$/m) Elemento
Valor Unitrio
(R$/m)
descontados fator
oferta e vagas
F Pd F Dep F Transp F Area
Soma = R$ 1.292,27 / m
Nmero de Elementos = 10
Valor Mdio = R$ 129,23 / m
Limite Inferior = R$ 90,46 / m
Limite Superior = R$ 167,99 / m
Soma = R$ 1.292,27 / m
Nmero de Elementos = 10
Valor Mdio = R$ 129,23 / m
VALOR UNITRIO BSICO
Intervalo para Saneamento
Mdia Saneada
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Nmero de Amostras: 10
Nmero de Graus de Liberdade: 9
tc (tabelado): 1,383
Desvio Padro = 12,7
Elementos Efetivamente Utilizados
Campo de Arbtrio
INTERVALO DE CONFIANA
TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS
CAMPO DE ARBTRIO
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ANEXO 3

MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA
FLUXO DE CAIXA

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ANEXO 4

ESPECIFICAO DA AVALIAO

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De acordo com o item Especificao das Avaliaes da NBR 14653-2: 2011 (ABNT) -
Avaliao de Bens da Associao Brasileira de Normas Tcnicas Parte 2: Imveis
Urbanos, o presente trabalho avaliatrio apresentou os Graus de Fundamentao e de
Preciso a seguir descritos:

Grau de Fundamentao

Valor de Locao: GRAU II

Valor de Venda: GRAU II

Grau de Preciso

Valor de Locao: GRAU III

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ANEXO 5

PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES
LIMITANTES

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PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Os trabalhos tcnicos envolvendo levantamento de dados e clculos foram realizados
no ms de Julho de 2012.

A avaliao foi procedida considerando-se a informao do solicitante de que no
houve mudanas importantes no imvel, mas apenas a redefinio final das reas
privativas.

Os dados obtidos no mercado imobilirio local foram fornecidos por proprietrios de
imveis, corretores, imobilirias e profissionais habilitados, portanto, so premissas
aceitas como vlidas corretas e fornecidas de boa f.

O imvel foi avaliado na suposio de que esteja livre e desembaraado de quaisquer
nus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor,
pressupondo que as medidas do terreno e de construo, bem como seus respectivos
ttulos estejam corretos e registrados em cartrio e que a documentao enviada para
consulta seja a vigente.

O signatrio no assume responsabilidade sobre matria legal ou de engenharia
fornecidos pelo interessado, exceto as necessrias para o exerccio de suas funes.

No foram efetuadas anlises jurdicas da documentao do imvel, ou seja, de
investigaes especficas relativas a defeitos em ttulos, invases, hipotecas,
desapropriaes, superposio de divisas e outros por no se integrarem ao escopo
desta avaliao. No foram efetuadas medies de campo.

No foram consultados os rgos pblicos municipais, estaduais ou federais, quanto
situao legal e fiscal do imvel. Ressalte-se que no foram levantados eventuais
passivos ambientais relativos ao imvel avaliando, tendo a anlise se restringido aos
aspectos das exigncias da legislao relativa ao meio ambiente aplicvel ao imvel.

Para lastrear o processo avaliatrio foram consultados os seguintes documentos:

Guias de IPTU da Prefeitura do Municpio do Rio de Janeiro
Rol dos aluguis vigentes
Descrio das caractersticas construtivas do edifcio

Foram analisadas ainda informaes complementares de apoio obtidas durante a
visita ao local, que serviram de base para nossos clculos e apropriao final de valor.

Toda a rea deste imvel foi devidamente visitada. Entretanto, todas as inspees
caracterizaram-se por levantamentos visuais.

Esta avaliao independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das
pessoas que realizaram os servios e no pode ser utilizada para fins contbeis ou
judiciais, pois no atende a requisitos especficos exigidos para essas finalidades.
656

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