Pfc-E 2009.172 Memòria

ARQUITECTURA TCNICA PROYECTO FINAL DE CARRERA
ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS: SISTEMA CONVENCIONAL Y SISTEMA INDUSTRIALIZADO DE ACERO LIGERO
PROYECTISTA: DAVID TARANILLA GARCA DIRECTOR: JORDI VILAJOSSANA CRUSSELLS CONVOCATORIA: JUNIO DE 2009
RESUMEN El sistema constructivo conocido como industrialised light gauge steel framing permite acelerar el proceso constructivo y disminuir sus costes. En este estudio es comparado con el sistema constructivo convencional para comprobar su viabilidad econmica y comercial en la promocin de viviendas. Para ello se desarrolla un estudio comercial en el que mediante la aplicacin de una matriz DAFO y el eanliisis de la competencia y de los consumidores, se plantea la posibilidad de la introduccin del producto en el mercado. Posteriormente se compara el sistema I.L.G.S.F. con el sistema convencional desde el punto de vista presupuestario y, finalmente, mediante una serie de indicadores como el V.A.N., la T.I.R, o el pay back se comparan los dos sistemas desde el punto de vista econmico-financiero.
NDICE
1. PRESENTACIN
1.1. INTRODUCCIN 1.2. METODOLOGA
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2. LA CONSTRUCCIN INDUSTRIALIZADA
2.1. INTRODUCCIN 2.2. LOS SISTEMAS INDUSTRIALIZADOS 2.3. ANLISIS HISTRICO DE LA CONSTRUCCIN INDUSTRIALIZADA 2.4. LA CONSTRUCCIN INDUSTRIALIZADA EN LA ACTUALIDAD
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3 4 5 7
3. ANLISIS TCNICO DE LOS SITEMAS

3.1. INDUSTRIALISED LIGHT GAUGE STEEL FRAMING 3.1.1. HISTRIA 3.1.2. SISTEMA CONSTRUCTIVO 3.1.3. PROCESO CONSTRUCTIVO 3.2. SISTEMA CONVENCIONAL 3.2.1. INTRODUCCIN 3.2.2. SISTEMA CONSTRUCTIVO 3.3. VENTAJAS DEL I.L.G.S.F. 3.4. INCONVENIENTES DEL I.L.G.S.F.
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9 9 10 18 22 22 22 23 25
4. ESTUDIO COMPARATIVO
4.1. INTRODUCCIN 4.2. MARCO DE COMPARACIN 4.2.1. DESCRIPCIN DE VIVIENDAS TIPO UTILIZADAS 4.3. ESTUDIO COMERCIAL 4.3.1. INTRODUCCIN 4.3.2. ANLISIS DAFO 4.3.3. ANLISIS DEL CONSUMIDOR 4.3.4. ANLISIS DE LA COMPETENCIA 4.4. ESTUDIO PRESUPUESTARIO 4.4.1. INTRODUCCIN 4.4.2. PRESUPUESTOS DE EJECUCIN POR CONTRATA 4.4.3. COMPARATIVO PRESUPUESTARIO: VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB) 4.4.4. COMPARATIVO PRESUPUESTARIO: VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB+1)
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27 27 30 31 31 31 34 35 36 36 40 41 43
4.4.5. COMPARATIVO PRESUPUESTARIO: EDIFICIO PLURIFAMILIAR (PB+2) 46 4.4.6. PLANNINGS 4.5. ESTUDIO ECONMICO-FINANCIERO 4.5.1. INTRODUCCIN 4.5.2. COMPARATIVO 48 50 50 55
5. ANLISIS DE RESULTADOS
5.1. ESTUDIO COMERCIAL 5.2. ESTUDIO PRESUPUESTARIO 5.3. ESTUDIO ECONMICO-FINANCIERO
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6. CONCLUSIONES FINALES
6.1. CONCLUSIONES
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6.2. ESTUDIOS FUTUROS
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7. BIBLIGRAFA 8. AGRADECIMIENTOS 9. CONTENIDO DE LOS ANEXOS
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ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS
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1. PRESENTACIN
1.1. INTRODUCCIN
La finalidad del proyecto es comparar la viabilidad de promociones de viviendas construidas con el sistema convencional estructura de hormign armado y cerramiento cermico y el sistema Industrialised Light Gauge Steel Framing1(en adelante I.L.G.S.F.). ste ltimo permite acelerar el proceso constructivo y, en principio, reducir costes, repercutiendo as en el desarrollo econmico de la promocin inmobiliaria.
1.2. METODOLOGA
Debido a sus limitaciones tcnicas se estudiarn las siguientes tipologas de vivienda: Vivienda unifamiliar aislada (PB) Vivienda unifamiliar aislada (PB+1) Edificio plurifamiliar plurifamiliar (PB+2)
Se pretende llegar a conclusiones y reflexiones sobre si este tipo de construccin tiene salida en el mercado local y para ello se tratarn los siguientes puntos: Estudio comercial, en el que se analiza la comercializacin del sistema I.L.G.S.F utilizando una matriz DAFO y se estudia el entorno del sistema y del consumidor. Estudio presupuestario de los dos sistemas en cada una de las tipologas, planning de obra comparando los distintos tiempos. Estudio econmico-financiero teniendo en cuenta los costes de ambos sistemas en las tres tipologas, los distintos tiempos de ejecucin y la posibilidad de financiacin teniendo en cuenta el planning de obra. Ejecucin de cash-flow y clculo del VAN y la TIR.
Pese a que algunos autores lo traducen como sistema industrializado de acero ligero, en este trabajo se mantiene la expresin inglesa para poner de relieve que se trata de una evolucin del sistema nacido en EE.UU. conocido como balloon frame o balloon faming.
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2. LA CONSTRUCCIN INDUSTRIALIZADA
2.1. INTRODUCCIN
Pese a que la industrializacin de la construccin empez en el siglo XVIII, este proceso ha sido menos intenso que en otros sectores. A primera vista, la construccin como actividad productiva puede parecer incompatible con la industrializacin dadas alguna de sus caractersticas, a saber: Es una industria nmada, es decir, en la construccin el emplazamiento no es fijo sino cambiante. En el proceso de fabricacin intervienen muchos agentes y, habitualmente, diferentes empresas. En la fase de diseo se emplean especificaciones complejas y, con frecuencia, mal definidas. Se trata de una industria que necesita ser muy flexible, de modo que el grado de precisin es mucho menor que en otras industrias. Est ms ligada a mtodos tradicionales que otras industrias. Los tiempos de produccin son mucho ms largos que en el resto de industrias. El producto final es mucho ms costoso. La inversin en I+D resulta escasa, si se considera la importancia econmica del sector.
Sin embargo, el anlisis atento revela que la construccin s experimenta un proceso de industrializacin, aunque con ciertas peculiaridades. Para comprenderlo, es preciso dar cuenta de qu son los sistemas constructivos, cmo nacieron y cmo se introdujeron en la construccin.
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2.2. LOS SISTEMAS INDUSTRIALIZADOS

Entendemos la industrializacin como una organizacin del proceso productivo que, de forma racional y automatizada, implica la aplicacin de tecnologas avanzadas al proceso integral de diseo, produccin, fabricacin y gestin, bajo la perspectiva de una lgica (Del guila Garca 2008), y que empleando materiales, medios de transporte y tcnicas mecanizadas en serie permite obtener una mayor productividad (Gmez Juregui 2008). Como se puede ver en el Grfico 1, la industrializacin de la produccin se basa en la prefabricacin y la produccin en serie de componentes, y en la racionalizacin y mecanizacin de su montaje, con el fin eliminar los tiempos de espera.
PREFABICACIN Y PRODUCCIN EN SERIE DE COMPONENTES
INTRODUCCIN DE NUEVAS TECNOLOGAS EN LOS PROCESOS
SISTEMA INDUSTRIALIZADO
ELIMINACIN DE TIEMPOS DE ESPERA: "JUST IN TIME"
RACIONALIZACIN Y MECANIZACIN DEL MONTAJE
GRFICO 1: ELEMENTOS DE LOS SISTEMAS INDUSTRIALIZADOS La eliminacin de los tiempos de espera, que recibe el nombre de just in time (justo a tiempo), es una filosofa de gestin de origen japons que tambin es conocida como mtodo Toyota, ya que fue esta compaa la que empez a utilizarlo. El JiT
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es, precisamente, un mtodo productivo en el que las materias primas y los componentes deben llegar justo a tiempo para su fabricacin (Lefcovich 2004). De esta manera, se logra reducir los tempos de espera de los operarios y el stock de componentes -acopio en el caso de la construccin-. Los sistemas industrializados permiten la fabricacin de productos de manera ms rpida, con un menor coste y con mayor calidad, ya que el proceso est constantemente controlado.
2.3. ANLISIS HISTRICO DE LA CONSTRUCCIN INDUSTRIALIZADA

Como es bien sabido, la industrializacin es un proceso iniciado en siglo XVIII en Inglaterra, que ms tarde se extendi por el resto de la Europa continental, y por el que la economa basada en el trabajo manual fue reemplazada por otra dominada por la industria. La revolucin comenz con la invencin de la mquina de vapor, la mecanizacin de las industrias textiles y el desarrollo de los procesos del hierro. Por su parte, la expansin del comercio se vio favorecida por la mejora de las rutas de transportes y posteriormente por el nacimiento del ferrocarril. Estos nuevos modelos de maquinaria favorecieron enormes incrementos en la capacidad de produccin. En el caso concreto de la construccin, no es hasta finales del XVIII cuando se empieza a vislumbrar una industrializacin incipiente. El hierro fundido, aplicado en primer lugar a la construccin de puentes2 y, a continuacin, a la elaboracin de pilares y vigas de edificios, se convierte en el material clave del proceso, ya que permite prefabricar elementos autoresistentes que son ensamblados posteriormente en la obra. Al mismo tiempo, en Estados Unidos surge un sistema que, tal y como se plantea en este trabajo, constituye el germen real de la construccin industrializada: el ba-
Un ejemplo paradigmtico de puente de hierro fundido es el Ironbridge (1779), en Inglaterra.
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lloon frame3. Este sistema constructivo aparece como adaptacin de las viviendas de madera europeas a las condiciones del nuevo continente; as, la abundancia de madera y la escasez de carpinteros y mano de obra cualificada propician un modo de construccin ms sencillo y econmico. Mediante el aligeramiento de las piezas de la estructura, se consigue sustituir las juntas de carpintera, que eran excesivamente complicadas de realizar para personal no cualificado, por meros clavos. Por ello, este tipo de construcciones se mostr particularmente adecuado para la colonizacin del Oeste americano.
IMAGEN 1: EJEMPLO DE CONSTRUCCIN CON EL SISTEMA BALLOON FRAME4 En suma, este sistema est pensado para utilizar la produccin industrial de la madera en medidas unificadas. Su efectividad est basada en que aprovecha el bajo costo de los clavos y de las tablas de menor escuadra, a la vez que economiza en mano de obra, pues no requiere personal especializado. Por todo ello, la
Aunque la transicin entre la estructura tradicional europea y el balloon frame se produjo gradualmente a lo largo de ms de un siglo, se atribuye su desarrollo a la ciudad de Chicago y, en concreto, a Augustine Taylor y George Washington Snow, alrededor del ao 1832. 4 El balloon frame evolucion hacia el llamado platform frame, aunque son dos sistemas prcticamente idnticos, por lo que aqu respecta. Su nica diferencia es que en el segundo, los listones de madera no son continuos entre las plantas, de manera que cada planta forma una plataforma independiente de las dems.
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construccin se agiliza y, adems, se simplifica notablemente. En ese sentido, no parece exagerada la opinin de algn autor que ha sealado que cualquier persona poda construirse su propia casa con muy pocas herramientas (Lienhard 1997). En conclusin, el balloon frame es otro producto del concepto americano del standard aplicado a la arquitectura.
2.4. LA CONSTRUCCIN INDUSTRIALIZADA EN LA ACTUALIDAD

Como ya se ha apuntado, el balloon frame as como el posterior platform frame se basa en una estructura de listones y cerramiento de tableros de madera, estandarizados y modulados. En el I.L.G.S.F. se sustituyen los listones y los tablones de madera por perfiles de acero galvanizado ligero y un cerramiento multicapa, por lo que se puede afirmar que este estilo es, en lo esencial, una evolucin natural de aqul. En el fondo, ambos responden a la utilizacin, empleando la misma filosofa constructiva, de los materiales disponibles en cada momento. Al margen del I.L.G.S.F., que ser descrito con detalle en el apartado tercero, se han desarrollado otros sistemas constructivos industrializados que merecen ser mencionados en este estudio y que, segn propone Gomez Muoz (2008), son los siguientes:
CONSTRUCCIN CON HORMIGN: Sistema de hormigonado horizontal (tild up): Sistema basado en paneles encofrados y hormigonados horizontalmente en obra y ensamblados horizontal o verticalmente en su posicin final. Sistema de encofrado vertical: Funciona de manera similar al anterior, con la diferencia de que los paneles son encofrados y hormigonados en su lugar definitivo.
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Sistemas con encofrados espaciales: Consiste en el encofrado y hormigonado en obra de panales tipo tnel. Los cerramientos y el forjado se hormigonan como un elemento unitario.
CONSTRUCCIN MODULAR
Construccin modular en hormign: Cubculos de hormign que son prefabricados en taller y posteriormente ensamblados en obra.
Construccin modular mixta: Se trata de un concepto similar al anterior, con la diferencia de que los cubculos estn compuestos por chapas de acero y hormign, que trabajan conjuntamente.
Construccin modular en acero galvanizado: Aprovechando la tecnologa de acero ligero, los mdulos se fabrican en taller y son transportados a obra, donde son ensamblados. Es similar al I.L.G.S.F., pero su filosofa es distinta, ya que se trata de paneles que se ensamblan, no de estructura y cerramiento.
CONSTRUCCIN CON OTROS MATERIALES
Madera: Las viviendas son prefabricadas casi ntegramente en taller con listones y tableros de madera y transportadas a obra.
Containers: Sistema constructivo basado en la recuperacin de elementos como contenedores de transporte martimo. Este sistema surge junto a la conciencia ecolgica y se utiliza principalmente en Holanda.
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3. ANLISIS TCNICO DE LOS SITEMAS

3.1. INDUSTRIALISED LIGHT GAUGE STEEL FRAMING
3.1.1. HISTRIA
Como ya se ha explicado, el Balloon Frame evoluciona hacia el I.L.G.S.F. mediante la utilizacin de nuevos materiales. La transicin de los listones de madera a los perfiles de acero ligero se produce cuando se desarrolla la tecnologa adecuada para la produccin de estos elementos en serie y con un bajo coste. La implantacin del I.L.G.S.F se produce a mediados del siglo XX en los EE.UU., cuando se empieza a utilizar en la construccin de edificios comerciales, para extenderse, posteriormente, a la construccin residencial. El sistema se difunde rpidamente y, tras la II Guerra Mundial, comienza a ser empleado en Japn para la reconstruccin de miles de viviendas destruidas por los bombardeos. A finales del siglo XX, el 25% de la edificacin residencial en los EE.UU. estaba basado en este sistema (Bateman 1998). En algunas zonas del pas, incluso, se llega a superar esa cifra: as, en Hawaii su utilizacin alcanza el 40%, segn datos de la Steel Framing Alliance. Durante los cuatro primeros aos del siglo XXI la demanda de este tipo de viviendas experimenta en los EE.UU. un aumento del 300% (Hewlett 2003). En las imgenes 2 y 3 se puede ver un ejemplo de promociones de viviendas en Nueva York realizadas con este sistema. Por su parte, en otras zonas de influencia de los EE.UU., el empleo de esta tecnologa parece estar afianzndose. Una muestra de ello es la fundacin de la NASH (National Association of Steel
framed Housing) en 1982, en Australia y Nueva Zelanda. Igualmente resulta significati vo su uso en Canad y en algunos pases sudamericanos, como Chile o Argentina.
En algunas zonas del norte de Europa la mayora de las viviendas unifamiliares se construyen con este sistema. En Espaa, en cambio, no es hasta los aos 90 cuando se introduce en el mercado, y sigue siendo un sistema poco utilizado en la actualidad.
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IMAGEN 2 Y 3: PROMOCIN DE VIVIENDAS EN NUEVA YORK, CON MANHATTAN AL FONDO, CON SISTEMA I.L.G.S.F.
3.1.2. SISTEMA CONSTRUCTIVO

A continuacin se describe cada uno de los elementos constructivos fundamentales, que son los siguientes: cimentacin, estructura, cerramientos, forjados y cubiertas. Finalmente, se detalla el proceso constructivo del conjunto.
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CIMENTACIN Dada la ligereza de este tipo de construcciones, la cimentacin necesaria para soportar su empuje es mucho menor que la de las construcciones convencionales, aunque, como es obvio, la tipologa del terreno es la que determinar realmente el tipo de cimentacin. Habitualmente se emplean zapatas corridas 5 de hormign armado, coincidentes con las zonas de apoyo de los perfiles estructurales; sin embargo, si la tipologa del suelo lo requiere, tambin se utilizan las losas de cimentacin.
ESTRUCTURA La estructura utilizada est formada por un armazn de perfiles de acero galvanizado ligero. Este es un material compuesto por una chapa de acero laminada en fro o caliente, que recibe en ambas caras un recubrimiento que se obtiene por galvanizacin en caliente. Tal recuIMAGEN 4: CAPAS DEL ACERO GALVANIZADO
brimiento est constituido por tres capas de aleaciones zinc-hierro (denominadas "gamma", "delta" y "zeta") y una capa externa de zinc prcticamente puro (fase "eta"), que se forma al solidificar el zinc arrastrado del bao, y que le confiere al recubrimiento su aspecto caracterstico gris metlico brillante. Los recubrimientos galvanizados poseen la caracterstica casi nica de estar unidos metalrgicamente al acero base, por lo que poseen una excelente adherencia. Por otra parte, al estar constituidos por varias capas de aleaciones zinc-hierro, ms duras incluso que el acero, y por una capa externa de zinc que es ms blanda, forman un sistema muy resistente a los golpes y a la abrasin.
Si el espacio ocupado por las zapatas corridas es superior al 50% de la superficie total de cimentacin, se suele utilizar losa de cimentacin ya que su coste total, teniendo en cuenta el movimiento de tierras, es menor.
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TABLA 1: PERFILES UTILIZADOS (Sermanho y Moraes 2004)
En la tabla 1 (Sermanho y Moraes 2004) estn representadas las secciones utilizadas en el I.L.G.S.F., su denominacin, designaciones y su utilizacin. Los perfiles ms utilizados tienen secciones en U en soleras, as como secciones en C en montantes. Estos estn unidos entre s y con la cimentacin mediante tornillos autoperforantes formando paneles cuya altura corresponde, en general, a la altura de un piso. Habitualmente, dichos montantes estn separados por una distancia entre 40 y 60 cm en funcin del modulaje. En la imagen 5 se puede ver un panel de acero galvanizado. En la imagen 6 aparece una estructura acabada. IMAGEN 5: PANEL DE ACERO GALVANIZADO
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IMAGEN 6: ESTRUCTURA DE PERFILES DE ACERO GALVANIZADO
CERRAMIENTO Sobre el conjunto de viguetas se coloca el cerramiento multicapa, que es colocado capa a capa y fijado sobre la perfilera formando paneles unitarios. Se logra as dar resistencia mecnica, acstica, trmica y contra el fuego al conjunto. Habitualmente6 est formado, de interior a exterior, por los siguientes elementos:
PLACA DE CARTN-YESO Placa formada por un alma de yeso de origen natural, recubierto por dos celulosas multihoja especiales. Normalmente, se fabrica y presenta en tamao 2,70 m. de largo por 1.20 m. de ancho aunque existen otras medidas y su espesor oscila entre los 6,5 y los 18 mm. En el mercado tambin se encuentran variantes resistentes al fuego, resistentes al agua y reforzadas.
Existen otros tipos de cerramiento, pero el expuesto aqu es el ms habitual y, por ello, el que se ha utilizado para el comparativo de este estudio.
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CMARA DE AIRE Tras la placa de cartn-yeso y el aislamiento se deja una cmara de aire para que trabaje aislando trmicamente.
AISLAMIENTO: LANA DE ROCA Perteneciente a la familia de las lanas minerales, es un material fabricado a partir de la roca volcnica. La estructura de la lana de roca contiene aire seco y estable en su interior, por lo que acta como obstculo a las transferencias de temperatura, aislando trmicamente. Tambin trabaja aislando acsticamente, ya que debido a su estructura multidireccional y elstica frena el movimiento de las partculas de aire y disipa la energa sonora, evitando reverberaciones y ecos excesivos. Adems, es un material no combustible, Clase A1, segn la clasificacin europea de reaccin al fuego de los materiales de la construccin (Euroclases). En la imagen 7 se puede ver el aspecto de este material.
TABLERO OSB Panel estructural de astillas o virutas de madera, orientadas en forma de capas cruzadas para aumentar su fortaleza y rigidez, unidas entre s mediante adhesivos qumicos aplicados bajo alta presin y temperatura. Entre sus propiedades destacan su resistencia mecnica, rigidez, aislacin y capacidad para absorber diferentes solicitaciones. En la imagen 8 se puede apreciar un tablero de OSB.
MEMBRANA IMPERMEABILIZANTE Membrana impermeabilizante del tipo rollo y flexible. Se compone de una capa impermeabilizante polimrica de espesor nominal de
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1.4 mm sobre una pelcula portadora de polietileno resistente de laminado cruzado, de 1 mm de espesor. Su funcin es impermeabilizar el interior y no permitir la filtracin de agua.
MALLA TRENZADA DE ACERO Malla metlica galvanizada, trefilada, con un bajo contenido de carbono, soldada a travs de electro-fusin. Su funcin es proporcionar resistencia mecnica y solidez, as como hacer de soporte para la capa de mortero monocapa.
ACABADO: MORTERO MONOCAPA Revestimiento continuo con funciones decorativas y de proteccin del paramento, compuesto por un conglomerante hidrulico, ridos de granulometra seleccionada y aditivos especficos. Destaca por la impermeabilidad, la homogeneidad en la mezcla, su escasa tendencia a la segregacin, su alta adherencia, resistencia al descuelgue, buen rendimiento, amplio tiempo de trabajabilidad. Los acabados que pueden realizarse en la superficie de estos morteros son muy diversos y sus nombres pueden variar segn la zona geogrfica. Comnmente podemos distinguir: raspado, fratasado, rstico, gota o tirolesa, chafado y con piedras proyectadas. Adems, se pueden conseguir de mltiples colores. En la imagen 9 se muestran algunos ejemplos.
Todas estas capas son fijadas a la perfilera de acero produciendo paneles monolticos. En la imagen 10, se puede ver la disposicin de cada una de las capas:
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IMAGEN 7: CERRAMIENTO MULTICAPA DEL I.L.G.S.F. FORJADOS En el caso de edificaciones con ms de una planta, se necesitan forjados para los que se recurre al forjado colaborante de chapa grecada de acero y hormign. La estructura portante de acero y el hormign situado encima garantizan una respuesta esttica unitaria a los dos materiales diferentes que, de este modo, expresan al mximo sus caractersticas individuales.
IMAGEN 8: SECCIN DE FORJADO COLABORANTE
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La chapa grecada de acero evita el desencofrado, reduce el canto de losa y economiza el conjunto del forjado; adems, sirve de encofrado portante, apoyado entre dos vigas sin apoyo intermedio o entre vigas con un tercer apoyo en el centro del vano. Su ligereza facilita la manipulacin de elementos de gran tamao. Est compuesto por un perfil nervado, con estampaciones en los laterales de los nervios, destinado al soporte de una losa de hormign. Sobre la placa se colocan las armaduras correspondientes y el mallazo de reparto para evitar la fisuracin por efectos de la retraccin y la temperatura. Posteriormente se realiza el vertido del hormign con espesores habituales7 de 15 a 30 cm.
IMAGEN 9: FORJADO COLABORANTE CUBIERTA Existen muchos tipos de cubiertas en edificios que utilizan I.L.G.S.F., tanto planas transitables, como intransitables, inclinadas a dos y cuatro aguas, etc. No obstante, para este estudio se ha utilizado, con el objeto de homogeneizar las diferentes tipologas, una cubierta inclinada a dos aguas. La cubierta est constituida por una estructura metlica autoportante de acero ligero galvanizado, constituida por cerchas distribuidas de modo equidistante. Estas estn formadas por perfiles abiertos conformados en fro a partir de flejes galvani-
Para el uso residencial, el grosor ms habitual es el de 20 cm.
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zados, perfiles omega, correas, perfiles C en pies, tirantes y perfiles U en durmientes y arriostramientos (imagen 13). Sobre las cerchas se encuentra una placa bajo teja compuesta por fibras minerales y fibras de celulosa saturadas en emulsin bituminosa a altas temperaturas con resinas de consistencia y durabilidad y sin contenido en amianto. Est fijada con tornillos al soporte y contiene aislamiento con planchn de poliestireno con una densidad mnima de 60 kg/m3 y espesor medio mnimo de 4 cm. Por ltimo, sobre rastreles, se coloca el tejado de teja rabe mecnica de cermica esmaltada. Vase su colocacin en la imagen 14.
IMAGEN 10: CERCHAS DE ACERO GALVANIZADO
IMAGEN 11: PLACA BAJO TEJA Y TEJAS
3.1.3. PROCESO CONSTRUCTIVO

Una de las principales ventajas del proceso constructivo del I.L.G.S.F. frente a modos tradicionales radica en la reduccin de tiempos. Eso conlleva, obviamente, una reduccin considerable en los costes de la construccin, ya que disminuyen los gastos en mano de obra8. La construccin seca consigue eliminar los tiempos de secado de hormign, yesos, etc. Adems, utilizar placas de cartn-yeso para cerramientos y divisorias permite albergar las instalaciones dentro de los paneles, de tal forma que se evita la ejecucin de rozas en las paredes y su posterior relleno y secado.
La reduccin de los costes de la construccin en sistema I.L.G.S.F. tambin responde a otros motivos, como la reduccin de costes en los materiales y de costes indirectos de obra. De todo ello se dar cuenta ms adelante.
ESTU UDIO COMPAR RATIVO DE VIA ABILIDAD ECO ONMICA Y COMERCIAL C DE PROMOCIO ONES DE VIVIE ENDAS
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A co ontinuacin se esquem matizan las s fases del proceso constructivo c o y se mue estran dos ejemplos e fo otogrficos s.
Movim miento de tierras s necesario par ra la ejecucin de d la cimentaci n que, habitualmente, consiste e en el desbr roce, limpieza y explanacin de el terreno para lograr la planeid dad necesaria para poder ejecu utar la cimen ntacin. Si es ne ecesario, tambi n se ejecutan las l zanjas de za apatas.
MOVIMIENTO DE TIE ERRAS
Ejecucin de la cimentacin con el armado a necesar rio para soporta ar el empuje de la edificacin. Dependiendo de las cisrcunstancias s, se encofrar o se hormigonar en zanjas.
CIMEN NTACIN
Coloc cacin de los pe erfiles de acero ligero galvaniza ado que, unidos s, formarn los paneles exteriores e interio ores.
ESTRUCTURA
CERRA AMIENTOS
Coloc cacin de diferentes capas del cerramiento; a saber, el tabler ro OSB, el aislamiento de lana de roca y la malla m cerrada so obre la que, al fin nal, se proyecta ar el mortero monocapa. m No se coloca an la placa de cartn-yeso ya qu ue se colocar despus d de las instalaciones.
Ejecucin del forjado o: colocacin de e la chapa greca ada de acero ga alvanizado con sus s accesorios ales, colocacin de la armadura a necesaria y el mallazo de reparto y hormigon nado. latera
FOR RJADO
Ejecucin de la estru uctura de la plan nta primera y po osterior cerramie ento.

ESTRUCTURA
Paso de instalacione es albergadas de entro de los pan neles formados por los cerrami ientos y divisorias.
INSTAL LACIONES
Coloc cacin de las pla acas de cartn-y yeso en cerram mientos y divisor rias.
DIVIS SORIAS
Ejecucin de cubierta a colocando las s cerchas de ace ero ligero galvanizado y la plac ca bajo teja, y ej jecucin aca. de tejado sobre la pla
CUB BIERTA
Acaba ados generales, incluyendo mo ortero monocapa a exterior, pinta ado interior y tod dos los dems trabajos t habitu uales de acabad do.
ACA ABADOS
GR RFICO 2: PROCESO O CONSTR RUCTIVO DE D UNA VIV VIENDA DE E PB + 1 CON C SIST TEMA I.L.G G.S.F.
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Una vez ejecutada la losa de cimentacin se han colocado los perfiles metlicos y los tableros OSB.
Se ha ejecutado la cubierta y se ha colocado la capa impermeabilizante sobre el tablero OSB. Se estn ejecutando las instalaciones y el trasdosado interior.
La vivienda terminada. Como se puede ver, ya se ha ejecutado totalmente el cerramiento, la cubierta y los acabados.
GRFICO 3: EJEMPLO FOTOGRFICO DEL PROCESO CONSTRUCTIVO DE UNA VIVIENDA AISLADA EN PB
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Se ha acabado de ejecutar la estructura de perfiles de acero ligero galvanizado y se est colocando la placa de OSB sobre la misma.
El cerramiento se encuentra en una fase avanzada y se est ejecutando el interior.
La vivienda finalizada. Ya se han ejecutado totalmente el cerramiento, la cubierta y los acabados.
GRFICO 4: EJEMPLO FOTOGRFICO DEL PROCESO CONSTRUCTIVO DE UNA VIVIENDA AISLADA EN PB+1
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3.2. SISTEMA CONVENCIONAL

3.2.1. INTRODUCCIN
Dado que el sistema constructivo convencional es de sobras conocido, en este trabajo, nicamente se mencionar someramente de que partes est conformado, con la finalidad de dejar claro que se ha entendido por sistema convencional. A efectos de este trabajo, se entiende por sistema convencional aquel que tiene estructura de hormign armado y cerramientos y divisiones interiores de ladrillo cermico. A continuacin pasamos a desarrollar brevemente su sistema constructivo.
3.2.2. SISTEMA CONSTRUCTIVO

CIMENTACIN De la misma manera que ocurre en el sistema I.L.G.S.F. la cimentacin viene dada por el tipo de terreno. No obstante, cabe mencionar que es mucho mayor que en el otro sistema, ya que el peso del edificio en este sistema es ms grande. Su forma es de cimentaciones superficiales, normalmente aisladas. ESTRUCTURA La estructura es de hormign armado, con pilares de hormign y forjados unidireccionales (de semivigueta con bovedilla cermica) o bidireccionales. CERRAMIENTOS Y DIVISORIAS Los cerramientos y divisorias son de ladrillo cermico revestido de yeso en el interior y de mortero monocapa en el exterior. El cerramiento exterior est formado por cuatro capas, de tal forma que cumpla normativa: hoja interior, cmara de aire, aislamiento y hoja exterior. CUBIERTA Y ACABADOS La cubierta est formada con tabiques conejeros, placa bajo teja y tejado de teja rabe.
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3.3. VENTAJAS DEL I.L.G.S.F.

Como ya se ha dicho, la produccin en serie, la racionalizacin y la mecanizacin del montaje, y el just-in-time, permiten aumentar la calidad de los productos, al conllevar un mejor control y maximizar la exactitud en la produccin. Adems, la industrializacin de la construccin reduce el coste de la fabricacin del producto, con lo que es posible ofrecer una mayor relacin calidad-precio. A continuacin, se enumeran algunas de las ventajas del sistema:
Alta resistencia mecnica y seguridad estructural: Pese a que pueda parecer algo endeble e inestable, este tipo de construccin forma un entramado de placas que garantiza el monolitismo del sistema. Concretamente, la galvanizacin del acero hace de l un sistema muy resistente a impacto. Por su parte, los paneles de OSB proporciona al conjunto resistencia mecnica, resistencia a impacto y buena estabilidad dimensional (Sarmanho y Moraes 2007). Adems, el cerramiento est dotado de una lmina de acero trenzado incrementa la resistencia frente a la puncin. En suma, se puede decir que, dada su elevada relacin resistencia/peso, los valores de tensiones de fluencia y rotura estn garantizados.
Incombustibilidad: Por su lado, la galvanizacin del acero proporciona incombustibilidad al sistema. Los paneles de OSB tienen valores de resistencia al fuego de 90 minutos (Jaimes 2007), as como algunas placas de cartn-yeso. La lana de roca es incombustible y no alimenta el fuego; adems, el punto de fusin de sus fibras est por encima de los 1000C.
Resistencia a la corrosin: Los recubrimientos galvanizados proporcionan al acero una proteccin triple: (i) proteccin por efecto barrera, aislndole del medio ambiente agresivo; (ii) proteccin catdica, en el que el zinc constituir la parte andica de las pilas de corrosin que puedan formarse y se ir consumiendo lentamente para proporcionar proteccin al acero; y (iii) restauracin de zonas desnudas, ya que los productos de corrosin del
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zinc, que son insolubles, compactos y adherentes, taponan las pequeas discontinuidades que puedan producirse en el recubrimiento por causa de la corrosin o por daos mecnicos (golpes, araazos, etc.).
Durabilidad: Dadas sus caractersticas, el sistema tiene menos patologas, ya que no puede ser atacado por hongos o insectos, ni se comba, tuerce o alabea por accin del medio ambiente. Por su parte, la lana de roca es inerte, inorgnica e imputrescible.
Excelente comportamiento ante sesmo: Pese a lo que pueda parecer, dadas sus caractersticas de fluencia, el comportamiento en caso de terremoto es, en muchas ocasiones, mucho mejor que el de la construccin convencional; as lo demuestra Lpez (2007) y el Network for Earthquake Engineering Simulation (NEES).
Buen aislamiento acstico: La estructura multidireccional y elstica de la lana de roca frena el movimiento de las partculas de aire y disipa la energa sonora, evitando reverberaciones y ecos excesivos.
Buen aislamiento trmico: Por su estructura multidireccional, la lana de roca contiene aire seco en su interior, que constituye una barrera al flujo de calor. Algunas casas comerciales garantizan en sus paneles de lana de roca, con densidades y espesores determinados, una resistencia trmica de hasta 2,86 mK/W.
Versatilidad y flexibilidad: El sistema admite gran flexibilidad9 para el diseo arquitectnico, lo que permite hacer formas singulares ya que el acero ligero puede ser cortado sin dificultad.
Reduccin en los tiempos de construccin: La construccin seca elimina los tiempos de espera de secado; la no apertura y posterior relleno de rozas
Como se ver en el apartado sobre los inconvenientes, una de las desventajas del sistema es la imposibilidad de construir en altura.
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para instalaciones y, en general, las caractersticas propias del sistema consiguen reducir de manera importante los tiempos de construccin.
Reduccin de costes: Como ms adelante se demostrar, la reduccin de costes directos e indirectos son considerables.
EcoFriendly: El sistema es ecolgicamente muy eficiente ya que la gran mayora de los materiales utilizados son reciclables. El acero galvanizado, la madera OSB, las placas de cartn-yeso y la lana de roca son reciclables y proceden de materiales reciclados. Por ejemplo, la composicin del acero galvanizado producido en la actualidad incluye ms de un 60% de acero reciclado. De hecho, se puede decir, que las edificaciones construidas con este sistema no se derriban, sino que se desmontan o se deconstruyen para su posterior reciclaje. Segn demuestra Gmez Muoz (2008) teniendo en cuenta el consumo de materias primas y los residuos generados, el I.L.G.S.F. es el ms sostenible de los utilizados en la actualidad.
3.4. INCONVENIENTES DEL I.L.G.S.F.

Por otro lado, es necesario apuntar algunos de los inconvenientes del sistema I.L.G.S.F., pues son handicaps que condicionan su utilizacin:
No permite la construccin en altura: Debido a sus caractersticas el sistema nicamente permite construir edificaciones en planta baja y, como mximo, dos alturas ms. Esta circunstancia condiciona las tipologas de las edificaciones en las que puede ser utilizado. Sin embargo, el sistema funciona correctamente en edificaciones, tanto comerciales como residenciales, de PB, PB+1 y PB+2.
Escasez de profesionales especializados: Puesto que es un sistema que aun no se utiliza habitualmente en nuestro pas, son escasos los profesio-
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nales que cuentan con conocimientos y experiencia suficientes para construir mediante este sistema de manera ptima.
Genera desconfianza: A diferencia de lo que sucede en la mayora de pases desarrollados, en nuestro pas, la construccin seca (esto es construccin con placas de cartn-yeso) no genera la suficiente confianza entre el pblico en general. Algo similar ocurre con este sistema, ya que su tecnologa es comparable en lo esencial. De todos modos, cabe esperar que con el tiempo y la buena prctica10 estos sistemas vayan ganando confianza entre la gente.
10
BUCAR ARTICULO MALA UTILIZACIN DEL PLADUR
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4. ESTUDIO COMPARATIVO
4.1. INTRODUCCIN
En el presente captulo se desarrolla el objeto del estudio, es decir, se realiza un estudio comparativo de viabilidad econmica y comercial de promociones de viviendas construidas con sistema convencional y con sistema I.L.G.S.F.. Es en el captulo 5 donde se analizarn los resultados obtenidos de dicha comparacin con la finalidad de ofrecer al lector un marco comparativo que permita discernir entre los dos sistemas desde el punto de vista de la promocin de viviendas. Como ya se ha explicado, en este estudio, no se pretende comparar los dos sistemas desde el punto de vista tcnico ya que ya existen muchos trabajos que lo hacen y que demuestran la fiabilidad del sistema I.G.S.F. Seguidamente se establece el marco de comparacin sobre el que se pondr frente a frente los dos sistemas en tres tipologas de promociones de viviendas tpicas y que puedan ser construidas con los sistemas indicados. Ms adelante se har una breve descripcin las viviendas tipo utilizadas en la comparacin.
4.2. MARCO DE COMPARACIN

Con la finalidad de establecer un marco sobre el que desarrollar la comparacin de la viabilidad de promociones de viviendas con los dos sistemas que nos ataen, se pretende entablar tres tipologas de viviendas tpicas en promociones inmobiliarias y que a su vez, dichas tipologas, puedan ser desarrolladas con estos sistemas, a saber: vivienda unifamiliar aislada de planta baja, vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta piso y, por ltimo, edificio plurifamiliar de viviendas de planta baja y dos plantas piso. Se han elegido dichas tipologas por dos motivos fundamentales: (a) como se ha dicho, el sistema I.L.G.S.F. no permite la edificacin en altura, por lo que no puede construirse por encima de PB+2 y, por lo tanto, no es posible comparar los sistemas en edificios con ms pisos. Y, (b) se ha escogido una edificacin en planta
ESTUDIO COMPAR RATIVO DE VIA ABILIDAD ECONMICA Y CO OMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIEN NDAS
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baja, otra en planta baja con c planta piso p y otra con planta a baja con d dos plantas s piso con la finalidad d de observ var y estudiar que ocu urre con el coste cuando se con nstruye en I.L.G.S.F F. con difere entes altura as. Debi ido a que para p las tre es tipologa as se traba ajara con una u unidad d y siempre e que sea posible en trminos relativos r y porcentuales a la unidad de edificacin, puede p establecerse la para promociones co as mismas relaciones r on un nme ero indefinid do de unida ades.
TIPO OLOGA DE D EDIFICIO
SIST TEMA CON NSTRUCTI IVO
VIV VIENDA UN NIFAMILIAR R AISLADA A (PB)
SISTEMA CIONAL CONVENC
SIST TEMA I.L.G G.S.F.
VIV VIENDA UN NIFAMILIAR R AISLADA (PB + 1)
ED DIFICIO PL LURIFAMILIAR DE (PB ( + 2)
GRFICO O 5: MARC CO COMPA ARATIVO GENERAL G De esta e maner ra, como muestra m el grfico g 5, se s enfrenta an los dos sistemas consc tructivos en ca ada tipolog a de edific cio, por separado, co on el fin de e establece er las posib bles ventaj jas y desv ventajas de e cada sis stema y po oder comp pararlas en n una mism ma tipologa a. Adems s, tambin se establecern com mparaciones s entre las dife-
ESTU UDIO COMPAR RATIVO DE VIA ABILIDAD ECO ONMICA Y COMERCIAL C DE PROMOCIO ONES DE VIVIE ENDAS
MEMO ORIA
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es tipologa as de edific cios con el l propsito de dilucidar si el sis stema I.L.G G.S.F. rente es ms m adecua ado para alguna a tipol loga de ed dificio desd de el punto o de vista de d su viabi ilidad. Para a cada una de las tres s partes de e este marc co compara ativo gener ral se estab blece un marco m comp parativo m s concreto o e igual pa ara cada un no de ellas (grfico 6) ), que cons sta de tres partes o estudios: e un no comercial, otro pre esupuestar rio y, por ul ltimo, otro econmico o-financiero o.
E ESTUDIO COMERCIAL
Anlisis DAFO nsumidor Anlisis del con lisis de la co ompetencia An
EST TUDIO PRESUP PUESTARIO O
Co omparativo de e presupues sto de ejecuc cin por contrata. Co omparativo de e plannings de d obra y tie empos de ent trega. Co omparativo de e pagos por costes de co onstruccin.
ESTUDIO ECONMI E E ICO - FINA ANCIERO
Co omparativo de e cash-flows s. Co omparativo de e resultados de cuenta de d explotaci n final. Co omparativo de e valor actua al neto (VAN). Co omparativo de e tasa intern na de retorno o (TIR). Co omparativo de e pay back. Po osibilidades de d rebajas en n el precio de e venta.
GRFICO O 6: MARCO O COMPAR RATIVO CO ONCRETO O
Prim meramente, se plantea a un estudio o comercia al para defin nir la situac cin compe etitiva del producto p y de las cara actersticas s internas del d mismo, para lo qu ue se utiliza ar el anlisis DAFO. Tambin, se estudian las carac ctersticas del d potencia al consumidor y de la a competen ncia.
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Seguidamente, se desarrolla el estudio presupuestario de ejecucin por contrata de cada una de las tipologas en los distintos sistemas, as como el planning de obra. Articulando la informacin de ambos obtenemos los pagos por costes de construccin. Finalmente, se muestra el estudio econmico-financiero en el que, a travs de los cash flow, se obtienen una serie de datos que nos servirn para comparar las distintas opciones, a saber: el resultado de la cuenta de explotacin en trminos relativos, el V.A.N., la T.I.R. y el pay back. Adems, se estudia cual podra ser la rebaja sobre el precio de venta final si igualramos el beneficio relativo entre los dos sistemas. Con los datos obtenidos en las tres fases explicada anteriormente de manera breve, en el punto 5, se expondrn las conclusiones correspondientes y se plantea un cuadro sinptico en que se pueden ver las diferencias entre los dos sistemas.
4.2.1. DESCRIPCIN DE VIVIENDAS TIPO UTILIZADAS

Las viviendas tipo utilizadas vienen especificadas en los anexos donde se puede encontrar los planos de las mismas. Se ha escogido un tipo de edificio que puede ser caracterstico de cada una de las tipologas. Dichos edificios son proyectos de los arquitectos JiZ arquitectes. En cuanto al terreno se le ha dado 2 m de terreno a todo el permetro del edificio en cuestin obtener el suelo utilizado.
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4.3. ESTUDIO COMERCIAL

4.3.1. INTRODUCCIN
Para analizar el sistema I.L.G.S.F. y compararlo con el sistema convencional desde un punto de vista comercial se ha utilizado el anlisis DAFO, una metodologa de estudio de la situacin competitiva de una empresa o producto y de las caractersticas internas del mismo, a efectos de determinar sus Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades. La situacin interna se compone de dos factores controlables: fortalezas y debilidades, mientras que la situacin externa se compone otros dos factores no controlables: oportunidades y amenazas. El mtodo consiste en plantear una matriz del tipo de la tabla 2 con el fin de encontrar los factores estratgicos crticos del sistema consolidando las fortalezas, minimizando las debilidades, aprovechando las ventajas de las oportunidades, y eliminando o reduciendo las amenazas.
DEBILIDADES DEL SISTEMA
AMENAZAS DEL ENTORNO
FORTALEZAS DEL SISTEMA
OPORTUNIDADES DEL ENTORNO
TABLA 2: MATRIZ DAFO
4.3.2. ANLISIS DAFO

A continuacin se pasa a definir y analizar el sistema desde el punto de vista comercial: primero se hace un anlisis interno (Debilidades y Fortalezas), posteriormente un anlisis externo (Oportunidades y Amenazas) y, por ltimo, se plantea la matriz DAFO.
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DEBILIDADES DEL SISTEMA LIMITACIN DE ALTURA (PB+2): Debido a sus caractersticas tcnicas el sistema no permite la edificacin en altura ya que nicamente soporta una altura mxima de planta baja ms dos plantas piso. Por su lado, y como es sobradamente sabido, el sistema convencional s permite la edificacin en altura. ESCASEZ DE PROFESIONALES ESPECIALIZADOS: Puesto que la utilizacin del sistema an es mnima en Espaa, escasean los profesionales cualificados que sean expertos en el montaje de este sistema.
FORTALEZAS DEL SISTEMA REDUCCIN DE COSTES: Como ya se ha dicho y se demostrar ms adelante, la reduccin de costes que ofrece el I.L.G.S.F. frente al sistema convencional es muy importante. ECOFRIENDLY: Los materiales del sistema son totalmente reciclables y proceden de materiales reciclados. Adems el sistema es el ms sostenible de los que se encuentran en el mercado. BUEN FUNCIONAMIENTO TCNICO: El sistema responde trmicamente, acsticamente y a nivel de estabilidad a las exigencias de la normativa.
AMENAZAS DEL ENTORNO DESCONFIANZA DE CONSUMIDORES: Tal como ocurre con el sistema de divisiones de placas de cartn-yeso (por ejemplo Pladur), en Espaa, este tipo de sistemas cuenta con gran desconfianza por parte de los consumidores. Cabe destacar que en otros pases de nuestro entorno este hecho no es tan evidente. ARRAIGO DE LA CONSTRUCCIN TRADICIONAL: En nuestro mercado, la confianza que muestra el consumidor en la construccin tradicional es un grave escollo para la introduccin de nuevas tcnicas constructivas.
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OPORTUNIDADES DEL ENTORNO COYUNTURA ECONMICA: Con la actual situacin econmica la venta de inmuebles ha sufrido importantes descensos: segn el Ministerio de Vivienda la venta de viviendas ha bajado un 34,2% respecto al ao anterior. Este hecho hace que la entrada en el mercado de inmuebles con precio mucho ms bajo pueda ser una oportunidad. CONCIENCIA ECOLGICA DE LA SOCIEDAD: En los ltimos aos la conciencia de la sociedad por respetar el medioambiente ha ido creciendo. Los productos sostenibles son vistos por los consumidores como ms aceptables que los no sostenibles y, estos, tienen un valor aadido frente a los dems.
DEBILIDADES DEL SISTEMA
AMENAZAS DEL ENTORNO

DESCONFIANZA DE CONSUMIDORES ARRAIGO DE LA CONSTRUCCIN CONVENCIONAL
LIMITACIN DE ALTURA (PB+2)
ESCASEZ DE PROFESIONALES ESPECIALIZADOS
FORTALEZAS DEL SISTEMA
OPORTUNIDADES DEL ENTORNO
REDUCCIN DE COSTES
COYUNTURA ECONMICA
ECOFRIENDLY
CONCIENCIA ECOLGICA DE LA SOCIEDAD
BUEN FUNCIONAMIENTO TCNICO
TABLA 3: MATRIZ DAFO / SWOT
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4.3.3. ANLISIS DEL CONSUMIDOR

La compra de una vivienda es, habitualmente, uno de los desembolsos ms importantes que hace una persona a lo largo de su vida y suponiendo que se apoye en un prstamo hipotecario para su compra representa aproximadamente el 60% de su salario mensual. La posibilidad de poner en el mercado una vivienda que permita reducir este porcentaje de manera considerable va a llamar la atencin de un gran nmero de consumidores y compradores potenciales. Adems, dada la situacin econmica que est atravesando la sociedad espaola, aprovechar este momento para lanzar este producto al mercado puede ser idneo. Por otro lado, la creciente preocupacin de la sociedad y de las administraciones publicas por el medio ambiente, concede a este tipio de vivienda una ventaja comparativa con el resto de viviendas, ya que como hemos comentado, este sistema constructivo es el ms sostenible. Teniendo en cuenta estas caractersticas, podemos decir que el core target de las viviendas que utilizan el sistema I.L.G.S.F. esta formado principalmente por personas de nivel adquisitivo medio- medio bajo, jvenes y los conocidos como singles.
CORE TARGET:
NIVEL ADQUISITIVO MEDIO/MEDIO-BAJO JOVENES SINGLES
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4.3.4. ANLISIS DE LA COMPETENCIA

En nuestro pas, la construccin tradicional es utilizada de manera muy mayoritaria debido a la dificultad de los consumidores para confiar en las nuevas tecnologas cuando se trata del mercado de la vivienda. Adems, el hecho de que la industria de la construccin sea uno de los ms potentes en Espaa, hace que los consumidores tengan una gran seguridad en los sistemas que se han utilizado hasta el momento; de algn modo, se podra decir que los consumidores espaoles son conservadores cuando se trata de la construccin. Como ya se ha apuntado, este hecho no ocurre en otros pases donde el uso del I.L.G.S.F en la construccin de viviendas es realmente importante. Es posible que sea un hecho cultural, pero de la misma manera que la tecnologa es valorada en otros sectores, puede llegar a serlo en la construccin. Por otro lado, cabe destacar que el coste de la construccin en el sistema convencional es mucho mayor que en el sistema I.L.G.S.F., por lo que en la coyuntura econmica en la que nos encontramos es una gran desventaja. Al mismo tiempo, se puede decir que el hecho de que la construccin convencional sea muy poco sostenible hace que uno de los grandes puntos dbiles de este sistema sea, precisamente, la cuestin medioambiental. Pese a que este trabajo centra su comparacin con el sistema convencional, es conveniente tener en cuenta que existen otros sistemas industrializados de similares caractersticas. No obstante, su escasa utilizacin en este y otros pases hace que la posibilidad del sistema I.L.G.S.F. de introducirse en nuestro mercado es mucho mayor.
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4.4. ESTUDIO PRESUPUESTARIO

4.4.1. INTRODUCCIN
Con la finalidad de efectuar una valoracin econmica del coste de construccin se han redactado los presupuestos para cada tipologa de edificio con los dos sistemas constructivos que nos ataen. De esta manera, en el apndice B podemos encontrar los siguientes presupuestos:
TIPOLOGA DE EDIFICIO
SIST. CONSTRUCTIVO
PRESUPUESTO 1
VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA (PB)
CONVENCIONAL
PRESUPUESTO 2
VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA (PB)
INDUSTRIALISED LIGHT GAUGE STEEL FRAMING
PRESUPUESTO 3
VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA (PB+1)
CONVENCIONAL
PRESUPUESTO 4
VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA (PB+1)
PRESUPUESTO 5
EDIFICIO PLURIFAMILIAR (PB+2)
CONVENCIONAL
PRESUPUESTO 6
TABLA 4: PRESUPUESTOS (APENDICE B)
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A su vez, cada uno de los presupuestos arriba indicados consta de cuatro documentos: 1. Un estado de mediciones, estructurado en captulos, que tiene por misin definir y determinar las unidades de cada partida o unidad de obra que configuran la totalidad de la obra. Cada una de las partidas est cuantificada con su magnitud fsica ms caracterstica y es descrita con claridad, describiendo todos sus elementos y componentes a fin de obtener una interpretacin exacta y nica. 2. Un cuadro de precios, indicando el precio unitario de cada una de las partidas incluidas en el estado de mediciones. Se demuestra cada precio unitario incluyendo la descomposicin de cada uno, especificando la cantidad y coste de la mano de obra, materiales y medios auxiliares de cada uno. Adems, como se explicar ms adelante, se introduce en cada precio unitario unos porcentajes en concepto de costes indirectos, gastos generales y beneficio industrial del constructor. 3. Un presupuesto por partidas, en el que se relacionan las cantidades del estado de mediciones con cada uno de sus precios unitarios, reflejando el coste de ejecucin de cada partida. 4. Por ltimo, se incluye el resumen del presupuesto por captulos, dando por resultado el presupuesto de ejecucin por contrata de la obra.
A modo de resumen, podemos decir que primero se define cada partida de obra determinando el nmero de veces que se repite cada una en la totalidad de la obra, a continuacin se determina el coste unitario total de cada una de esas partidas y, finalmente, se procede a la valoracin sumando el producto de precios descompuestos por las mediciones halladas.
El presupuesto se estructura, como ya se ha dicho, en captulos cuyo orden es el que se da en la construccin de la obra. Los captulos en los que estn estructurados los presupuestos son los siguientes:
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1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
MOVIMIENTO DE TIERRAS CIMENTACIN ESTRUCTURA DE HORMIGN ARMADO CUBIERTA CERRAMIENTOS Y DIVISORIAS REVESTIMIENTOS PAVIMENTOS CARPINTERA DE ALUMINIO CERRAJERA EVACUACIN INSTALACIONES EQUIPAMIENTOS CARPINTERA DE MADERA
Para la redaccin de la tabla de precios se ha considerado oportuno recurrir a la metabase de datos BEDEC del ITeC 11, ya que se considera un organismo fiable, independiente y constituye la herramienta ms usada en Catalua para la redaccin de este tipo de documentos tanto a nivel privado como pblico. El banco BEDEC, contiene 375.000 elementos de edificacin, urbanizacin, ingeniera civil, rehabilitacin y restauracin, seguridad y salud, ensayos de control y gastos indirectos, con precios de referencia para todas las provincias y CCAA, bancos de empresas fabricantes de productos de la construccin, bancos de entidades y presupuestos tipo.
El Instituto de Tecnologa de la Construccin de Catalua - ITeC es una entidad independiente, sin nimo de lucro, que ejerce su funcin en el mbito de las actividades que tienen como perspectiva el progreso de la construccin.
11
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El resultado de la suma de la descomposicin de precios de cada partida dados por el banco BEDEC es el coste directo, al que se le suman los costes indirectos12 en forma de porcentaje sobre el coste directo, dando por resultado el coste de ejecucin material. Tal y como est estipulado para las obras pblicas, se le aade un 13% en concepto de gastos generales de empresa y un 6% en concepto de beneficio industrial del constructor. El resultado final es el coste de ejecucin por contrata y es el que se ha utilizado para el clculo del presupuesto. A continuacin se puede encontrar un ejemplo de esto:
1.1. NOMBREDEPARTIDA Ud Descripcindetalladadelapartida. h Ud % ManodeobrayMediosauxiliares Materiales Gastosauxiliaressobrelamanodeobra Precio Precio Precio COSTEDIRECTO Costesindirectos COSTEDEEJECUCINMATERIAL Gastosgenerales Beneficioindustrial COSTEEJECUCINPORCONTRATAa/IMPUESTOS 10% Rendimiento Rendimiento Rendimiento subtotal subtotal subtotal C.D. C.I. C.E.M. 13% G.G. 6% B.I. TOTAL
TABLA 3: PLANTILLA DE DESCOMPOSICIN DE PRECIOS

1.1. EXCAVACINPARAREBAJE m Excavacin para rebaje en terreno compacto, con medios mecnicos y carga mec nicasobrecamin
h h %
Pen Palacargadoramedianade117Kw Gastosauxiliaressobrelamanodeobra
15,00 61,26 0,15 COSTEDIRECTO Costesindirectos
0,010 0,052 0,015
0,150 3,186 0,002 3,338 10% 0,334 3,672 13% 0,477 6% 0,220 4,369
COSTEDEEJECUCINMATERIAL Gastosgenerales Beneficioindustrial COSTEEJECUCINPORCONTRATAa/IMPUESTOS
TABLA 4: EJEMPLO DE DESCOMPOSICIN DE PRECIOS

Los costes indirectos para el sistema convencional se ha considerado un porcentaje del 10% y para el sistema I.L.G.S.F. se ha considerado un porcentaje del 5% ya que estos son mucho menores al no necesitar el uso de gras, etc.
12
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4.4.2. PRESUPUESTOS DE EJECUCIN POR CONTRATA

Tal como se ha explicado, en el apndice B, se desarrollan los presupuestos de cada tipologa, dando por resultado el coste de construccin terico de cada una de ellas. A continuacin se puede apreciar un grfico con una tabla en el que se comparan estos constes de construccin que nos viene dado por el presupuesto de ejecucin por contrata:
700.000,00 600.000,00 500.000,00 400.000,00 300.000,00 200.000,00 100.000,00 0,00 VIVIENDA UNIFAMILIAR PB 110.774,46 82.223,48 VIVIENDA UNIFAMILIAR PB+1 163.372,91 113.002,48 EDIFICIO PLURIFAMILI AR PB+2 618.026,62 469.604,56
CONVENCIONAL INDUSTRIALISED LIGHT GAUGE STEEL FRAMING
GRFICO 8: COMPARATIVO DE LOS PRESUPUESTOS DE EJECUCIN POR CONTRATA En el grfico se puede apreciar la relacin entre el coste de la construccin con el sistema convencional respecto con el sistema I.L.G.S.F. en cada tipologa. Cabe destacar que la diferencia de coste entre un sistema y otro no es constante, sino que varia en funcin de muchos elementos. Como se puede observar, en la tipologa de vivienda unifamiliar en PB es considerablemente menor que en las otras dos tipologas. Seguidamente, se desglosan estos resultados por partidas para comprender mejor el porque de estas diferencias.
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4.4.3. COMPARATIVO PRESUPUESTARIO: VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB)

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. MOVIMIENTODETIERRAS CIMENTACIN ESTRUCTURADEHORMIGNARMADO CUBIERTA CERRAMIENTOSYDIVISORIAS REVESTIMIENTOS PAVIMENTOS CARPINTERADEALUMINIO CERRAJERA CONVENCIONAL INDUSTRIALISEDLIGHT GAUGESTEELFRAMING 2% 18% 14% 16% 14% 11% 6% 3% 1% 1% 10% 3% 2% 2.039,83 16.464,52 0,00 12.447,47 19.355,04 9.470,25 4.066,37 3.270,86 1.307,27 1.201,44 7.718,68 3.012,19 1.869,56 82.223,488 2% 20% 0% 15% 24% 12% 5% 4% 2% 1% 9% 4% 2%
2.094,35 19.975,36 15.533,44 17.508,35 15.971,72 11.726,36 6.161,37 3.426,62 1.369,52 1.258,66 10.634,50 3.155,63 1.958,58 110.774,471
10. EVACUACIN 11. INSTALACIONES 12. EQUIPAMIENTOS 13. CARPINTERADEMADERA
TABLA 5: COMPARATIVA PRESUPUESTARIA DESGLOSADA: VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB) Como se puede apreciar en la tabla 4, en el sistema convencional las partidas ms significativas son la cimentacin, la estructura de hormign armado, la cubierta, el cerramiento, los revestimientos y las instalaciones ya que representan el 83% de la totalidad del presupuesto.
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En el caso del presupuesto del sistema I.L.G.S.F. es destacable la ausencia de estructura de hormign armado ya que, como se trata de una vivienda en planta baja y la cubierta se realiza con cerchas de acero galvanizado, no se ejecutan forjados ni otros elementos de hormign armado (con la excepcin de la cimentacin). Una partida que gana mucha importancia, debido a que ejerce funcin estructural, es la de cerramientos y divisorias, que representa un cuarto de todo el coste.
CARPINTERA DE MADERA EQUIPAMIENTOS INSTALACIONES EVACUACIN CERRAJERA CARPINTERA DE ALUMINIO PAVIMENTOS REVESTIMIENTOS CERRAMIENTOS Y DIVISORIAS CUBIERTA ESTRUCTURA DE HORMIGN CIMENTACIN MOVIMIENTO DE TIERRAS
CONVENCIONAL
GRFICO 7: COMPARATIVO DE PRESUPUESTOS - VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA (PB) Las partidas que marcan una mayor diferencia entre un sistema y otro, como se puede observar en el grfico 7, son las de instalaciones pavimentos, revestimientos, cerramientos y divisorias, cubierta, estructura de hormign armado y cimentacin. Pese a que la partida de cerramientos y divisorias es considerablemente ma-
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yor en el sistema I.L.G.S.F., el resto de las partidas mencionadas hacen que el sistema convencional sea considerablemente ms caro. Se hace importante volver a remarcar la importancia que tiene la partida de estructuras de hormign armado en el sistema convencional y que, al desaparecer en el sistema I.L.G.S.F., cobra aun mayor importancia en el comparativo. La partida de instalaciones se ve disminuida en el sistema I.L.G.S.F. debido sobretodo a que stas estn albergadas en el interior de los tabiques y son colocadas previamente a los paneles. De esta manera, no es necesaria la apertura de rozas ni su posterior relleno, con la consiguiente reduccin econmica.
4.4.4. COMPARATIVO PRESUPUESTARIO: VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB+1)

Pese a la importancia que cobra la estructura de hormign armado en esta tipologa constructiva construida con el sistema tradicional (como se puede ver en la tabla 5), se puede apreciar que, adems, tambin son significativas las partidas de cimentacin, estructura de hormign armado, cubierta, cerramiento, revestimientos e instalaciones, y este hecho se hace patente al comprobar que igualmente representan el 83% de la totalidad del presupuesto. Por otro lado, en el presupuesto del sistema I.L.G.S.F. se observa que al existir una planta piso ejecutada con forjado colaborarte aparece la partida de estructuras de hormign armado. En este caso la partida de cerramientos y divisorias alcanza la relevancia de casi un tercio de la totalidad.
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MEMORIA
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
MOVIMIENTODETIERRAS CIMENTACIN ESTRUCTURADEHORMIGNARMADO CUBIERTA CERRAMIENTOSYDIVISORIAS REVESTIMIENTOS PAVIMENTOS CARPINTERADEALUMINIO CERRAJERA EVACUACIN INSTALACIONES EQUIPAMIENTOS CARPINTERADEMADERA
CONVENCIONAL 1.640,99 21.438,46 37.339,38 16.216,01 25.144,67 23.442,89 9.801,36 4.614,79 823,84 1.603,12 12.831,53 4.861,64 3.614,25 163.372,91 1% 13% 23% 10% 15% 14% 6% 3% 1% 1% 8% 3% 2%
INDUSTRIALISEDLIGHT GAUGESTEELFRAMING 918,57 12.740,85 6.781,70 11.092,39 32.234,53 15.709,00 8.634,23 4.405,02 786,39 1.530,25 10.078,93 4.640,65 3.449,96 113.002,48 1% 11% 6% 10% 29% 14% 8% 4% 1% 1% 9% 4% 3%
TABLA 6: COMPARATIVA PRESUPUESTARIA DESGLOSADA: VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB+1)
MEMORIA
PGINA 45
CONVENCIONAL
GRFICO 8: COMPARATIVO DE PRESUPUESTOS - VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB+1)
En cuanto a la comparacin de los dos sistemas (grfico 8) es importante remarcar la gran diferencia en la partida de estructuras de hormign armado pese a que tambin existe en el sistema I.L.G.S.F. La diferencia que se puede ver en la partida de revestimientos viene motivada por la inexistencia de enyesado en el sistema I.L.G.S.F, puesto que se utilizan placas de cartn-yeso. Otro gran contraste se puede apreciar en la partida de cimentacin; la ligereza que presenta el I.L.G.S.F. frente a la estructura de hormign armado y los cerramientos cermicos es tan importante que hace que la cimentacin utilizada sea mucho menor y por tanto ms barata.
PGINA 46
MEMORIA
4.4.5. COMPARATIVO PRESUPUESTARIO: EDIFICIO PLURIFAMILIAR (PB+2)

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. MOVIMIENTODETIERRAS CIMENTACIN ESTRUCTURADEHORMIGNARMADO CUBIERTA CERRAMIENTOSYDIVISORIAS REVESTIMIENTOS PAVIMENTOS CARPINTERADEALUMINIO CERRAJERA CONVENCIONAL 2.653,19 40.526,32 154.714,01 51.597,72 69.690,26 88.687,91 18.676,06 29.563,68 2.004,91 9.471,32 102.652,23 25.332,20 22.456,80 618.026,62 0% 7% 25% 8% 11% 14% 3% 5% 0% 2% 17% 4% 4% INDUSTRIALISEDLIGHT GAUGESTEELFRAMING 2.850,50 46.466,28 36.247,25 36.446,59 111.678,84 57.302,87 13.189,52 28.219,87 1.913,78 9.040,81 80.631,47 24.180,74 21.436,04 469.604,56 1% 10% 8% 8% 24% 12% 3% 6% 0% 2% 17% 5% 5%
10. EVACUACIN 11. INSTALACIONES 12. EQUIPAMIENTOS 13. CARPINTERADEMADERA
TABLA 7: COMPARATIVA PRESUPUESTARIA DESGLOSADA: EDIFICIO PLURIFAMILIAR (PB+2) De la misma manera que en las dems tipologas de edificios, en el edificio plurifamiliar en planta baja ms dos plantas piso, la partidas ms importante en sistema convencional sigue siendo la de estructura de hormign armado, mientras que en
MEMORIA
PGINA 47
el sistema I.L.G.S.F. es la partida de cerramientos y divisorias. Al tratarse de edificios entre medianeras, la partida de cerramientos en sistema I.LG.S.F., en esta tipologa de edificio disminuye comparndola con las dems. Al tratarse de un edificio plurifamiliar y tener ms de una unidad habitacional, la partida de instalaciones aumenta ya que se necesita un caja de proteccin para cada vivienda, instalaciones comunes, etc.
CONVENCIONAL
GRFICO 9: COMPARATIVO DE PRESUPUESTOS - EDIFICIO PLURIFAMILIAR (PB+2)
Como se puede ver en el grfico 9, al comparar los dos sistemas en la tipologa de edificio plurifamiliar (pb+2), la reduccin de coste que tiene el sistema I.L.G.S.F. viene dada fundamentalmente por la partida de estructuras de hormign armado, que es considerablemente superior, debido a la existencia de dos plantas piso.
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Tambin hacen posible esta reduccin las partidas de revestimientos, instalaciones y, en menor medida, cubierta. Tambin se puede apreciar que la partida de cerramientos y divisorias es mucho mayor en trminos econmicos en el sistema I.L.G.S.F. por los motivos que han venido sostenindose.
4.4.6. PLANNINGS
Teniendo en cuenta los tiempos y rendimientos de construccin que indica el ITeC se han desarrollado un planning de ejecucin de cada sistema para cada tipologa de edificio (anexo C). A continuacin, en el grfico 10, se presenta un resumen de estos plannings en el que se indica el tiempo de finalizacin de las obras.
18 meses 14 meses
VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB+1)
12 meses 9 meses
VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB)
10 meses 7 meses
CONVENCIONAL
INDUSTRIALISED LIGHT GAUGE STEEL PRAMING
GRFICO 10: RESUMEN DE PLANNINGS DE EJECUCIN
Como se puede observar el sistema I.L.G.S.F. reduce considerablemente el tiempo final de construccin, siendo el tiempo medio de reduccin, aproximadamente, de un 25%. No obstante, al existir altura del edificio, las reducciones son menores.
MEMORIA
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Dicha reduccin de tiempos finales de construccin del sistema I.L.G.S.F. frente al sistema convencional, viene motivada principalmente por una serie de circunstancias que se recapitulan a continuacin: La reduccin de tiempos de espera que aporta la construccin industrializada y la filosofa just-in-time La reduccin de tiempos de fraguado del hormign. Al no utilizar pilares de hormign, los tiempos de espera de fraguado de estos desaparecen. Adems al tratarse de un sistema tan ligero, los tiempos de espera del fraguado de forjados disminuye considerablemente. La reduccin de tiempos de secado de yesos y morteros. La construccin seca nos permite, con la practica inexistencia de yesos y morteros, no tener que esperar a que estos sequen para poder pintar, etc. La desaparicin de apertura de rozas y posterior su tapado.
ESTUDIO COMPAR RATIVO DE VIA ABILIDAD ECONMICA Y CO OMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIEN NDAS
PGIN NA 50
MEMO ORIA
4.5. . ESTUDIO ECON NMICO O-FINANC CIERO

4.5.1 1. INTROD DUCCIN
Con el objeto de d definir la a rentabilid dad econm mica de cada proyect to y poder establece er indicado ores que permitan p en ntablar com mparacione es entre los dos siste emas que ataen a este e estudio o en cada una u de las tipologas t d edificios de s planteada as, se ha desarrollado d o el presen nte estudio referido al desarrollo o terico de el planeam miento econ nmico y fin nanciero, y se puede encontrar detallado d en el Apnd dice D.
CUENTA A DE EXPLOT TACIN Re esultado de cue enta de exp plotacin
CAS SH FLOW PRE EVIO V.A.N. T.I.R. Pay back
CASH FLOW W DEFINITIVO O Rentab bilidad de la promocin inmobi iliaria
GRFICO O 11: PRO OCESO DEL ESTUDIO O ECONM MICO-FINA ANCIERO Com mo se pued de apreciar r en el grf fico 11, pri imeramente e y para c cada una de las combinaciones s, se realiza a una cuen nta de explotacin deduciendo de los ingr resos por la l venta de e las vivien ndas, los gastos gene erados por r la operacin, es dec cir, el coste e de la pro omocin inmobiliaria. Proporcion na, por tan nto, informa acin acerc ca de la ef ficiencia op perativa de la promocin sin con ntemplar las cargas e ingresos finanf ciero os ni los resultados ex xtraordinar rios, dando un resulta ado de la cuenta de exploe taci n. Para a llevar a cabo c la cue enta de exp plotacin primero p se establecen n unos par rmetros que vienen n determina ados por la a propia tip pologa del edificio en cuestin. Estos E son: la superfic cie del terr reno en el que se construye13; la edificabi ilidad, dada a por los metros m cuad drados con nstruidos qu ue se pued den levanta ar en la parc cela en las s diferente es plantas del edificio o a realiza ar; y finalmente, el n mero de u unidades de d viviend das y su su uperficie ti il.
13
Para uniformar r los criterios s se ha tenido o en cuenta que la superficie del terr reno de cada a tipologa es la de la planta baja ms m 2 metro os en cada fa achada que determinan la superficie e edificable e.
MEMORIA
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Una vez establecidos estos parmetros, se pasa a calcular los gastos que comporta la promocin del edificio en cuestin, sin tener en cuenta los gastos financieros. En todas las combinaciones se han utilizado las mismas cuantificaciones relativas a valores especficos de cada promocin, que son:
COMPRASOLAR: COSTEDECONSTRUCCIN: TRIBUTOS IMPUESTOSS/CONSTRUCCIN TASAMUNICIPAL LICENCIA1aOCUPACIN CEDULASHABITABILIDAD SEGUROS RESPONSABILIDADCIVIL TODORIESGOCONSTRUCCIN SEGURODECENAL HONORARIOSTCNICOS ARQUITECTO ARQUITECTOTCNICO CONTROLDECALIDAD INTERESES/AMORTIZACIN HIPOTECAPROMOTOR (nose tienenencuentaparalacuenta deexplotacin) GASTOSCOMERCIALES PUBLICIDAD CONTRATOCOMPRAVENTA 9,50% s/obra 6,50% s/obra 2,00% s/obra 6,00% s/obra 8,00/m construido 10,00% s/tasamunicipal 20,00/viv 0,70% s/ventas 0,35% s/obra 0,10% s/obra 253,80/m Dependedela combinacin
4,50% s/lodispuesto 3,50% s/ventas 5.000,00/viv
Se cuantifica el valor del solar en funcin de de la media del ao 2008 del precio del m de suelo urbano en Espaa segn el ministerio de vivienda dado en /m, dando por resultado el coste total del solar. El coste de construccin de cada combinacin viene dado por el presupuesto desarrollado en el punto anterior. Se cuantifica el ratio del coste de la construccin en funcin de la superficie de vivienda. Se tienen en cuenta una serie de tributos que son imputables a la promocin, como (i) el impuesto sobre la construccin aplicado sobre la realizacin de cualquier obra o construccin dentro del trmino municipal que corresponda y se imputado un porcentaje sobre el coste de la obra; (ii) la autoliquidacin la tasa por licencia de obras derivada del otorgamiento de la licencia y en el que se aplica un coste por
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metro cuadrado construido; al final de la obra se pagan, tambin, (iii) la licencia de primera ocupacin y (iv) la cdula de habitabilidad de cada una de las viviendas. Se establecen tambin tres seguros que generarn gastos imputables en la cuenta de explotacin: el seguro de responsabilidad civil destinado a cubrir las diferentes responsabilidades en las que pueden incurrir los agentes intervinientes en el proceso constructivo; el seguro todo riesgo construccin que cubre todo lo que no est expresamente excluido, siempre que los daos o perdidas materiales producidos sean consecuencia directa de una causa accidental e imprevisible; y el seguro decenal que cubre durante diez aos los daos materiales que tengan su origen o afecten a la cimentacin y a la estructura, y que comprometan directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio. Se establecen tres sujetos que generan gastos en concepto de honorarios tcnicos: el arquitecto, el aparejador y la casa de control de calidad. El primero, engloba la redaccin de anteproyecto, de proyecto bsico y de proyecto ejecutivo, as como la direccin de obra; el aparejador incluye la direccin de ejecucin de obra, el coordinador de seguridad y el control de calidad; por su parte, los laboratorios y entidades de control de calidad prestan asistencia tcnica para la verificacin de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecucin de la obra y las instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable vigente, todo ello segn la LOE. Los intereses y los gastos de amortizacin de la financiacin no se tiene en cuenta para el clculo de la cuenta de explotacin, sin embargo, con la finalidad de unificar todos los parmetros que influirn en el estudio econmico-financiero, se estipular en el mismo momento. El tipo de inters utilizado es el de la media del EURIBOR de los ltimos 12 meses (a abril de 2009) ms 0,5%; esto es un tipo de inters de 4,50%. Por ltimo, tambin se tienen en cuenta unos gastos comerciales consistentes en la aplicacin del plan de marketing y la publicidad. Se ha estipulado que su valor sea del 3,5% sobre las ventas. Otro gasto comercial es el coste de los contratos de compraventa que son unitarios para cada unidad.
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La cuenta de ingresos viene dada por el importe de la venta de las viviendas. Para la asignacin de los precios unitarios de las viviendas se ha utilizado la tabla de precios de vivienda libre del primer trimestre de 2009 que publica el Ministerio de Vivienda. Dichos precios vienen dados en euros por unidad de superficie y, al relacionarlos con la superficie de las viviendas, se obtienen los precios finales de venta tericos. De la deduccin de los gastos a los ingresos obtenemos el resultado de la cuenta de explotacin previo del que se calcula un porcentaje de rentabilidad previo. Es tambin en este documento donde se estipulan las disponibilidades de recursos, que sern bsicamente dos, los recursos propios y los recursos financieros. Como es habitual en las promociones de viviendas la financiacin externa viene dada por una hipoteca promotor en la que la entidad bancaria concede como mximo el 70% del valor de tasacin del proyecto a fin de obra con 3 aos de carencia. Dicha financiacin se ir recibiendo mediante certificaciones de obra que se irn emitiendo mensualmente y que irn otorgando una disponibilidad del crdito total. De esta disponibilidad se ir recibiendo nicamente lo necesario para cubrir los gastos y, siempre que se est en periodo de carencia, se paga nicamente los intereses por los importes totales recibidos. El 30% restante de la financiacin sern recursos propios, a los que se les dar prioridad sobre los recursos externos con la finalidad de reducir los costes financieros. Cuanto menos y ms tarde se utilicen los recursos financieros, menor ser la cantidad de intereses que se tendr que pagar. Una vez se hayan vendido todos los pisos, que a fin de simplificar los compradores no se subrogarn la hipoteca, se proceder a la cancelacin de la hipoteca con unos gastos de cancelacin del 5%. La evaluacin econmica detallada en el cash flow previo14 o flujos de caja sin tener en cuenta la financiacin resulta un mtodo de valoracin de la promocin a travs de la estimacin de los flujos futuros que vaya a generar, para una vez estimados, actualizarlos a una determinada tasa de inters15 y que viene a definir
14
Se entiende por cash flow la acumulacin neta de activos lquidos en el periodo que dure la promocin. 15 Se ha considerado oportuno cifrar dicha tasa de interes en un 6%,
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la rentabilidad del proyecto a travs de una serie de indicadores: el V.A.N. (Valor Actualizado Neto), la T.I.R. (Tasa Interna de Retorno) y el Pay Back. Los resultados finales de la rentabilidad de la promocin inmobiliaria se evalan econmicamente mediante el Cash Flow Financiero o Final que adems de tener en cuenta lo caracterstico del Cash Flow previo, tambin tiene en cuenta los recursos propios y financieros con los que se financiar la operacin. Dicho resultado de la rentabilidad es otro de los indicadores que se tendr en cuenta para comparar entre las combinaciones.
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4.5.2. COMPARATIVO
RESULTADO DE LA CUENTA DE EXPLOTACIN Una vez realizada la cuenta de explotacin (que se puede encontrar en los anexos), deduciendo de los ingresos por la venta de las viviendas, los gastos generados por la operacin, obtenemos el resultado de la cuenta de explotacin, que nos da una primera impresin de la viabilidad del proyecto. Como se puede ver en el grfico 11, la viabilidad de los tres proyectos en cualquiera de los sistemas constructivos es buena, sobretodo en la tipologa de edificio plurifamiliar de planta baja ms dos. No obstante, lo ms destacado de los resultados es la gran diferencia que hay entre los dos sistemas constructivos. Como se puede ver, segn este indicador, el sistema I.L.G.S.F. es mucho ms rentable lo que hara viable su puesta en el mercado. Seguidamente se estudiarn otros indicadores ms fiables para comprobar este hecho.
60,00% RESULTADO DE CUENTA DE EXPLOTACIN 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% UNIFAMILIAR PB CONVENCIONAL I.L.G.S.F. 6,33% 20,37% UNIFAMIL. PB+1 5,74% 31,30%
PLURIFAM. PB+2 20,91% 47,74%
GRFICO 11: COMPARATIVO DE RESULTADO DE EXPLOTACIN
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VALOR ACTUAL NETO Una vez realizado el cash flow de todas las combinaciones, se ha calculado el Valor Actual Neto de cada una de las inversiones, con el fin de averiguar como afecta la reduccin de tiempo en la inversin. De la misma manera que se ve en el resultado de la cuenta de explotacin, los resultados son positivos lo que, en principio, ya es bueno. En este caso, se vuelve a apreciar que la rentabilidad con el sistema I.L.G.S.F. es mucho mayor y sobretodo en la tipologa de edificio plurifamiliar de planta baja ms dos. A la hora de escoger entre dos inversiones, se aconseja la que tenga un V.A.N. ms alto, por lo tanto, a un mismo precio de mercado, se mucho ms aconsejable construir este tipo de edificios con I.L.G.S.F.
600.000,00 500.000,00 VALOR ACTUAL NETO 400.000,00 300.000,00 200.000,00 100.000,00 -
UNIFAMILIAR PB 18.421,17 54.074,81
UNIFAMIL. PB+1 32.206,17 94.642,02
PLURIFAM. PB+2 343.443,89 527.418,05
CONVENCIONAL I.L.G.S.F.
GRFICO 12: COMPARATIVO DE LOS V.A.N.
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TASA INTERNA DE RETORNO Este mtodo considera que una inversin en una promocin es aconsejable si la T.I.R. resultante es igual o superior a la tasa exigida, y entre varias alternativas, la ms conveniente ser aquella que ofrezca una T.I.R. mayor. Por lo tanto, si hemos valorada la tasa exigida en un 6%, se descarta la inversin utilizando el sistema convencional. Segn este indicador, nicamente es aconsejable la inversin para unifamiliar de planta baja ms uno y unifamiliares de planta baja ms dos, construidas con sistema I.L.G.S.F.
7,00% TASA INTERNA DE RETORNO 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% CONVENCIONAL I.L.G.S.F.
UNIFAMILIAR PB 1,44% 4,49%
UNIFAMIL. PB+1 1,59% 6,04%
PLURIFAM. PB+2 2,91% 6,19%
GRFICO 13: COMPARATIVO DEL T.I.R.
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PAY BACK Teniendo en cuenta el pay-back, se estudia el periodo de tiempo en que se tarda en recuperar la inversin para cada una de las combinaciones. Este mtodo selecciona aquellos proyectos cuyos beneficios permiten recuperar ms rpidamente la inversin, es decir, cuanto ms corto sea el periodo de recuperacin de la inversin mejor ser el proyecto. Atendiendo a los resultados, es evidente que la inversin retorna antes utilizando el sistema I.L.G.S.F. que con el sistema convencional. Entre otros motivos, esto ocurre porque los tiempos de construccin son mucho ms cortos, y las ventas se pueden hacer mucho antes.
CONVENCIONAL
I.L.G.S.F.
UNIFAMILIAR PB
12 meses 9 meses
UNIFAMIL. PB+1
13 meses 11 meses
PLURIFAM. PB+2
19 meses 16 meses
GRFICO 14: COMPARATIVO DEL PAY BACK
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RENTABILIDAD La rentabilidad de la promocin inmobiliaria se evala econmicamente mediante el Cash Flow Financiero o Final que adems de tener en cuenta lo caracterstico del Cash Flow previo, tambin tiene en cuenta los recursos propios y financieros con los que se financiar la operacin. Una vez se han aplicado los intereses que genera la utilizacin de recursos financieros se obtiene la rentabilidad de la operacin y, como se puede ver en el grfico 15, son muy favorecedores para el sistema I.L.G.S.F.
60,00% 50,00% RENTABILIDAD 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% UNIFAMILIAR PB 6,33% 20,37% PLURIFAM. PB+2 20,91% 47,74%
UNIFAMIL. PB+1 5,74% 31,30%
CONVENCIONAL I.L.G.S.F.
GRFICO 15: RENTABILIDAD DE LA OPERACIN
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5. ANLISIS DE RESULTADOS
5.1. ESTUDIO COMERCIAL
Atendiendo a los resultados obtenidos de la matriz DAFO y del anlisis de los consumidores y de la competencia, se han extrado las siguientes conclusiones: REDUCUCCIN DEL PRECIO DE VENTA POR DEBAJO DEL DE MERCADO: Dado que las rentabilidades en el sistema I.L.G.S.F. son mucho mayores y la coyuntura econmica demanda viviendas a un precio inferior al de mercado, sera interesante lanzar este tipo de vivienda con un precio a la baja.
INCIDIR EN LA CUESTIN MEDIOAMBIENTAL EN LA PUBLICIDAD: Puesto que la sociedad cada vez tiene ms conciencia ecolgica y el target engloba a la gente joven que habitualmente estn muy sensibilizados con este tema las campaas de publicidad que se efectuasen deberan hacer hincapi en este hecho.
5.2. ESTUDIO PRESUPUESTARIO

El estudio pormenorizado de los presupuestos y los plannings de obra desprenden las siguientes conclusiones: A MAYOR ALTURA LA REDUCCIN DE COSTE ES MAYOR: La partida ms importante del presupuesto es habitualmente la estructura de hormign armado, por lo tanto, como el I.L.G.S.F. la reduce considerablemente, cuantas ms plantas tiene el edificio la reduccin del coste, con respecto al sistema convencional, es mayor. Hay que tener en cuenta la limitacin de PB+2.
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REDUCCIN DE TIEMPOS DE CONSTRUCCIN: El sistema I.L.G.S.F. reduce considerablemente los tiempos de construccin lo que hace ms segura la inversin.
5.3. ESTUDIO ECONMICO-FINANCIERO

El anlisis de los resultados de los cash flow desprenden los siguientes resultados: MAYOR RENTABILIDAD DEL I.L.G.S.F.: Como se puede apreciar en los grficos del captulo 4, la rentabilidad del sistema al que se hace referencia es mucho mayor que la del sistema convencional. Este hecho permite bajar el precio de venta para ser ms competitivo en el mercado.
UNIFAMILIARES EN P.B. NO SON RENTABLES: Atendiendo al anlisis de la tasa interna de retorno, para una tasa de corte del 6%, las combinaciones rentables son la vivienda unifamiliar en PB+1 y el edificio plurifamiliar en PB+2, siendo esta ultima la ms recomendable.
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6. CONCLUSIONES FINALES
6.1. CONCLUSIONES
Si bien la utilizacin del sistema constructivo Industrialised Light Gauge Steel Framing en la promocin de viviendas en la mayora de pases desarrollados est extendida, en Espaa es muy minoritaria y, cuando se utiliza, se hace nicamente en viviendas unifamiliares de planta baja. No obstante, la industrializacin de la construccin resulta necesaria para el sector, especialmente, teniendo en cuenta su estancamiento actual. Basndonos en los datos obtenidos en este estudio, se puede afirmar que, dada la coyuntura en la que se encuentra la economa espaola, es un buen momento para la introduccin en el mercado de este sistema, siempre que se cumplan estas dos condiciones: Reduccin del precio de venta16 por debajo del precio de mercado, ya que la rentabilidad lo permite y el mercado lo demanda. Construccin de edificios plurifamiliares, con la limitacin de PB+2, ya que son los ms rentables. Por otro lado, en un momento en el que la sociedad est cada vez ms sensibilizada con la ecologa, resulta interesante lanzar al mercado un producto que respeta el medioambiente, que es sostenible, y que es reciclado y reciclable. Este aspecto podra ser decisivo para la penetracin del producto en el mercado ya que es un aspecto diferencial con el sistema convencional. En suma, los aos venideros dirn en qu medida se extiende el uso de este sistema, aunque, a la luz del anlisis realizado, posee numerosas caractersticas que lo convierten en un producto viable.
Se considera que la reduccin precio de venta debe ir marcado por la reduccin sobre la rentabilidad que la empresa considere oportuno.
16
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6.2. ESTUDIOS FUTUROS

Para terminar se propone, a modo de sugerencia, una serie de estudios que se podran hacer en un futuro relacionados con el tema que aqu se trata: Viabilidad econmica y comercial de edificios de servicios construidos con sistema I.L.G.S.F.: hoteles, residencias, etc. Viabilidad econmica y comercial de edificios construidos con sistema I.L.G.S.F en el mercado de alquiler. Viabilidad econmica y comercial de edificios construidos con otros sitemas industrializados.
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7. BIBLIGRAFA
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8. AGRADECIMIENTOS
Quisiera agradecer al profesor Jordi Vilajossana como director de este proyecto final de carrera. Tambin recordar a mi familia, y en especial a mi hermana Raquel, por su ayuda y a quien aprovecho para felicitarla por su recuperacin. A mi novia, Marta, por su perseverante apoyo durante la redaccin de este proyecto. A mis todos mis amigos y en especial a Diego Pol, por su ayuda siempre desinteresada.
A todos: gracias.
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9. CONTENIDO DE LOS ANEXOS
ANEXO A: ANEXO B: ANEXO C:
PRESUPUESTOS PLANNINGS TABLAS DEL ESTUDIO ECONMICO-FINANCIERO:
CUENTA DE EXPLOTACIN Y CASH FLOW ANEXO D: PLANOS DE LAS VIVIENDAS TIPO
MEMORIA
PGINA 69

Pfc-E 2009.172 Memòria

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ARQUITECTURA TCNICA PROYECTO FINAL DE CARRERA

3. ANLISIS TCNICO DE LOS SITEMAS

6.2. ESTUDIOS FUTUROS

7. BIBLIGRAFA 8. AGRADECIMIENTOS 9. CONTENIDO DE LOS ANEXOS

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

2.2. LOS SISTEMAS INDUSTRIALIZADOS

PREFABICACIN Y PRODUCCIN EN SERIE DE COMPONENTES

INTRODUCCIN DE NUEVAS TECNOLOGAS EN LOS PROCESOS

ELIMINACIN DE TIEMPOS DE ESPERA: "JUST IN TIME"

RACIONALIZACIN Y MECANIZACIN DEL MONTAJE

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

2.3. ANLISIS HISTRICO DE LA CONSTRUCCIN INDUSTRIALIZADA

Un ejemplo paradigmtico de puente de hierro fundido es el Ironbridge (1779), en Inglaterra.

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

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2.4. LA CONSTRUCCIN INDUSTRIALIZADA EN LA ACTUALIDAD

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

CONSTRUCCIN CON OTROS MATERIALES

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3. ANLISIS TCNICO DE LOS SITEMAS

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

3.1.2. SISTEMA CONSTRUCTIVO

ESTUDIO COMPARATIVO DE VIABILIDAD ECONMICA Y COMERCIAL DE PROMOCIONES DE VIVIENDAS

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TABLA 1: PERFILES UTILIZADOS (Sermanho y Moraes 2004)

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IMAGEN 6: ESTRUCTURA DE PERFILES DE ACERO GALVANIZADO

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IMAGEN 8: SECCIN DE FORJADO COLABORANTE

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Para el uso residencial, el grosor ms habitual es el de 20 cm.

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IMAGEN 10: CERCHAS DE ACERO GALVANIZADO

IMAGEN 11: PLACA BAJO TEJA Y TEJAS

3.1.3. PROCESO CONSTRUCTIVO

MOVIMIENTO DE TIE ERRAS

Ejecucin de la estru uctura de la plan nta primera y po osterior cerramie ento.

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GRFICO 3: EJEMPLO FOTOGRFICO DEL PROCESO CONSTRUCTIVO DE UNA VIVIENDA AISLADA EN PB

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El cerramiento se encuentra en una fase avanzada y se est ejecutando el interior.

La vivienda finalizada. Ya se han ejecutado totalmente el cerramiento, la cubierta y los acabados.

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3.2. SISTEMA CONVENCIONAL

3.2.2. SISTEMA CONSTRUCTIVO

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3.3. VENTAJAS DEL I.L.G.S.F.

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3.4. INCONVENIENTES DEL I.L.G.S.F.

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BUCAR ARTICULO MALA UTILIZACIN DEL PLADUR

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4.2. MARCO DE COMPARACIN

TIPO OLOGA DE D EDIFICIO

SIST TEMA CON NSTRUCTI IVO

VIV VIENDA UN NIFAMILIAR R AISLADA A (PB)

SISTEMA CIONAL CONVENC