Master en Estudios Urbansticos e Inmobiliarios.

PROYECTO DE REPARCELACIN.

I.- INTRODUCCIN.
Antes de entrar al estudio del tema que nos ocupa, es importante resaltar y tener siempre presente que la gestin urbanstica no puede modificar las determinaciones del planeamiento, siendo por tanto necesario la modificacin del planeamiento para cualquier tipo de alteracin que se quiera realizar. Hay que tener en cuenta que en numerosas ocasiones, nos encontraremos que una parte de los afectados por el desarrollo urbano de las unidades de actuacin, toma conocimiento de la situacin urbanstica de sus terrenos cuando se inicia la tramitacin del expediente de gestin urbanstica, mostrando en ste momento su oposicin a las determinaciones ya aprobadas por el planeamiento.

Como introduccin cabe destacar lo indicado en el punto 11 de la Exposicin de Motivos de la Ley del Suelo de la Regin de Murcia (LSRM - Ley 1/2001) en donde resalta que el proyecto de reparcelacin es uno de los dos instrumentos sobre los que pivota todo el sistema de gestin de unidades de actuacin, por un lado el nuevo instrumento del Programa de Actuacin que introduce la figura del urbanizador, y por otra parte el proyecto de reparcelacin como instrumento veterano que se ha acreditado a

lo largo de los aos como el ms conveniente para garantizar la fsica equidistribucin de los beneficios y cargas, siendo de aplicacin segn ste punto para los sistemas de cooperacin, compensacin y concurrencia. Personalmente ampliara su

aplicacin a los sistemas de concertacin directa e indirecta, ya que la innecesariedad de reparcelacin no exime de la redaccin de un documento tcnico en donde se justifique el reparto de cargas y beneficios entre las distintas parcelas resultantes, planos

topogrficos que representen la realidad fsica actual y los correspondientes planos de replanteos, ordenacin y

adjudicaciones, as como la ejecucin de las correspondientes cdulas urbansticas para su inscripcin en el Registro de la Propiedad. La regulacin normativa del proyecto de reparcelacin se encuentra recogida de modo disperso en los diferentes textos legales que hoy estn vigentes en materia urbanstica, tras la Stc del TC de, y son los siguientes:

a.- Ley del suelo de 1976: (arts. 94 102) b.- Reglamento de Gestin de 1978: (arts 71 103) c.- Ley del Suelo de 1992: (arts. 168-169-170) d.- Ley del suelo de la Regin de Murcia 1/2001: ( arts. 175177, 182, 184-185 )

En primer lugar debemos acudir a los preceptos de la ley del suelo 1/2001, ya que las competencias urbansticas en esta materia son de las CC.AA, y tambin los tres preceptos de la normativa estatal de la Ley 1/1992, de una gran transcendencia, por las

consecuencias que de ellos se derivan. Si existiera alguna laguna habra que completarla con la Ley del Suelo de 1976 y el Reglamento de Gestin de 1978 que desarrolla dicha Ley, en todo lo que no se opongan a la Ley 1/2001. ( Disposicin Final 3 de la ley
1/2001 establece Hasta tanto no se aprueben las normas de desarrollo de esta Ley se aplicarn el reglamento de Planeamiento, aprobado por el R.D 2159/1978, de 23 de Junio; el Reglamento de Gestin Urbanstica, aprobado por R.D 3288/1978,de 25 de Agosto; y el Reglamento de Disciplina Urbanstica, aprobado por R.D 2187/1978, de 23 de Junio, en lo que no se opongan a las prescripciones de aqulla.)

II.- CONCEPTO DEL PROYECTO DE REPARCELACIN

Es el documento tcnico donde se determinan las

propiedades a adjudicar en la ejecucin del planeamiento, en virtud del justo reparto de cargas y beneficios, y el estado econmico de costes y compensaciones de la urbanizacin.

Artculo 71

Reglamento de gestin 78

1. Se entiende por reparcelacin la agrupacin o integracin del conjunto de las fincas comprendidas en un polgono o unidad de actuacin para su nueva divisin ajustada al Plan, con adjudicacin de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporcin a sus respectivos derechos, y a la Administracin competente, en la parte que corresponda conforme a la Ley del Suelo y al Plan.

III.- EL OBJETO DEL PROYECTO DE REPARCELACIN.

Art 175.1 LSRM El proyecto de reparcelacin tiene por objeto formalizar la gestin

urbanstica mediante la integracin de todas las fincas comprendidas en una unidad de actuacin, la determinacin de las parcelas resultantes con sus parmetros urbansticos y la concrecin de los derechos y deberes de los propietarios originarios y de la administracin en cuanto al cumplimiento de la equidistribucin de beneficios y cargas.

Artculo 72

Reglamento de gestin 78

1. La reparcelacin tiene por objeto: a) La distribucin justa entre los interesados de los beneficios y cargas de la ordenacin urbanstica. b) La regularizacin de las fincas para adaptar su configuracin a las exigencias del planeamiento. c) La situacin sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificacin del aprovechamiento establecido por el Plan. d) La localizacin sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificacin del aprovechamiento que corresponde a la Administracin actuante, cuando se trate de suelo urbanizable programado o incluido en un programa de actuacin urbanstica. 2. Cualquiera de estas finalidades justifica por s sola la reparcelacin, aunque no concurran las otras. 3. La distribucin justa de los beneficios y cargas de la ordenacin ser necesaria siempre que el Plan asigne desigualmente a las fincas afectadas el volumen o la superficie edificable, los usos urbansticos o las limitaciones y cargas de la propiedad.

Artculo 73 Reglamento de Gestin No ser necesaria la reparcelacin en los siguientes casos: a) Cuando, en suelo urbano, la totalidad de los terrenos del polgono o unidad de actuacin pertenezcan a un solo propietario.

b) Cuando el Plan se ejecute por el sistema de compensacin o de expropiacin. c) Cuando no concurra ninguna de las causas que se enumeran en el artculo precedente de este Reglamento.

d) Cuando se trate de la ejecucin de un Plan que afecte a una superficie anteriormente reparcelada, sin alterar el equilibrio econmico entre los propietarios.

e) Cuando todos los propietarios afectados renuncien expresamente a ella y, tratndose de suelo urbanizable programado ( con la ley del suelo hay que entender que es el S.U.sectorizado) o incluido en un programa de actuacin urbanstica, la Administracin actuante acepte la localizacin del aprovechamiento que corresponda.

Esa innecesariedad del proyecto de reparcelacin no quiere decir que no tenga que existir un documento tcnico . ( Es una especie de proyecto de reparcelacin resumido). Algunos lo denominan documento tcnico de innecesaria reparcelacin, que ha de ser aprobado por el Ayuntamiento.

IV.- QUE S LA UNIDAD REPARCELABLE ?

El mbito de la unidad reparcelable es el polgono o unidad de actuacin, que es lo que la ley define como unidad de gestin o unidad de ejecucin. Las unidades de gestin nos vienen determinadas por el planeamiento sectorial, Plan Parcial, Plan Especial, o, en los casos de actuacin en suelo urbano, directamente por el planeamiento general. Esto se recoge legalmente en los siguientes preceptos:
Artculo 170 LSRM Unidades de Actuacin.

1. Las Unidades de Actuacin son mbitos delimitados en el planeamiento o mediante procedimiento especfico, en sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable sectorizado, para su ejecucin integrada y completa.

2. La delimitacin de las Unidades se realizar en el instrumento de planeamiento urbanstico que establezca la ordenacin detallada del sector, aunque tambin podr delimitarse y modificarse mediante proyecto de delimitacin de Unidad de Actuacin.

3. Las Unidades de Actuacin se delimitarn de forma que permitan la ejecucin de las determinaciones del planeamiento urbanstico y el cumplimiento conjunto de los deberes de urbanizacin, cesin y equidistribucin, respetando adems las siguientes reglas:

a) Se incluirn todos los terrenos reservados en el planeamiento urbanstico para dotaciones urbansticas pblicas que sean necesarios para desarrollar la actuacin.

b) En suelo urbano no consolidado las Unidades podrn ser discontinuas, y su aprovechamiento total no podr desviarse en ms de un 15 por 100 de la media de aprovechamientos de todas las unidades incluidas en la misma rea urbana homognea.

c) En suelo urbanizable sectorizado las Unidades tambin podrn ser discontinuas, si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales, y su aprovechamiento ser el de referencia del sector al que se vinculen.

4. Cuando en la Unidad existan bienes de uso y dominio pblico adquiridos de forma onerosa, el aprovechamiento correspondiente a su superficie pertenecer a su Administracin titular. Para los no adquiridos de forma onerosa, cuando su superficie total fuera igual o inferior a la superficie de los bienes de uso y dominio pblico que resulten del planeamiento urbanstico, se entendern sustituidos unos por otros, y, si fuera superior, la Administracin citada tendr derecho al aprovechamiento correspondiente al exceso. ( Hay que tener presente que los bienes de domnio pblico son inembargables, imprescriptibles e inalienables.) SECCION 2. Unidad reparcelable Artculo 77 Reglamento de gestin 78. 1. La reparcelacin se extiende a todos los terrenos comprendidos en el polgono o unidad de actuacin definido en el Plan de cuya ejecucin se trate o delimitado por el procedimiento del artculo 38 de este Reglamento. 2. La unidad reparcelable quedar determinada, sin necesidad de nuevo acuerdo, cuando recaiga la aprobacin definitiva del Plan o delimitacin del polgono o unidad de actuacin a que se refiere el prrafo anterior.

3. Los recursos que se interpongan contra dichos acuerdos no suspendern el curso del expediente de reparcelacin. Si se modificare el polgono o unidad de actuacin despus de haber recado el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin, se mantendr ste y se abrir un nuevo expediente complementario para fijar las indemnizaciones que correspondan entre los interesados.

Artculo 79 Reglamento de gestin 78.

En ningn caso podr acordarse la exclusin de la unidad reparcelable de las fincas comprendidas en el polgono o unidad de actuacin, delimitado a efectos de ejecucin del Plan, sin perjuicio de cuanto se dispone en el artculo 99.3 de la Ley del Suelo, respecto a la adjudicacin de determinadas fincas, y en el 125.2 de la propia Ley del Suelo, respecto a la indemnizacin sustitutiva de la reparcelacin material de los terrenos.

V.- LA REGULACIN DE LA LEY 1/ 2001 DEL SUELO DE LA REGIN DE MURCIA.

Esta regulacin es del todo insuficiente ya que necesita ser complementada por un posterior desarrollo reglamentario, no obstante, es a ella a la que hay que acudir en primer lugar, y en todo lo no contemplado habr que acudir supletoriamente a los preceptos de la Ley del Suelo de 1976 y al Reglamento de Gestin de 1978.

Artculo 175. Proyecto de reparcelacin.

1. El proyecto de reparcelacin tiene por objeto formalizar la gestin urbanstica mediante la integracin de todas las fincas comprendidas en una Unidad de Actuacin, la determinacin de las parcelas resultantes con sus parmetros urbansticos y la concrecin de los derechos y deberes de los propietarios originarios y de la Administracin en cuanto al cumplimiento de la equidistribucin de beneficios y cargas.

2. El proyecto de reparcelacin tendr en cuenta los siguientes criterios:

a) El derecho de los propietarios ser proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de aprobacin de la delimitacin de la Unidad de Actuacin. No obstante, los propietarios, por unanimidad, podrn adoptar un criterio distinto.

b) La valoracin de las parcelas resultantes tendr en cuenta el volumen edificable, el uso asignado por el Plan, la situacin y cualquier otra caracterstica diferencial, de conformidad con lo establecido en la legislacin estatal.

c) Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse se valorarn con independencia del suelo, y su importe se computar como gasto de urbanizacin.

d) Las obras de urbanizacin compatibles con la ejecucin del Plan sern consideradas como obras con cargo al proyecto, compensndose al propietario por su valor.

e) Se procurar que las fincas adjudicadas estn situadas en lugar prximo al de las parcelas originarias del correspondiente propietario.

f) No podrn adjudicarse como finca independiente superficies inferiores a la parcela mnima edificable o que no renan la configuracin y caractersticas adecuadas para su edificacin conforme al planeamiento.

g) Cuando la escasa cuanta de los derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, las parcelas resultantes se adjudicarn en pro indiviso a tales propietarios. No obstante, en estos casos y a solicitud de los propietarios, la adjudicacin podr sustituirse por una indemnizacin econmica.

h) No ser objeto de adjudicacin, conservndose las propiedades originarias, sin perjuicio de las compensaciones econmicas que procedan, los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.

i) En la cuenta de liquidacin del proyecto se incluirn las indemnizaciones que correspondan a las diferencias de adjudicacin que se hayan producido, tanto por defecto como por exceso, valorndose al precio medio de las parcelas resultantes.

j) El costo de las obras de urbanizacin se calcular con arreglo al presupuesto del proyecto de urbanizacin o mediante una cifra estimativa que establecer razonadamente el propio proyecto de reparcelacin.

3. El proyecto de reparcelacin contendr los siguientes documentos:

a) Memoria descriptiva de las circunstancias y mbito, y justificativa del cumplimiento de los criterios de valoracin y adjudicacin sealados en esta Ley.

b) Relacin de propietarios y titulares de derechos incluidos en su mbito, con expresin de la naturaleza y cuanta de stos, distinguiendo los que deben extinguirse con la ejecucin del plan.

c) Propuesta de adjudicacin de fincas resultantes, con designacin nominal de los adjudicatarios y expresin del aprovechamiento urbanstico correspondiente.

d) Cuenta de liquidacin provisional.

e) Planos, a escala adecuada, de informacin, ordenacin, parcelacin originaria y resultante de la adjudicacin.

Artculo 176. Elaboracin y aprobacin del proyecto de reparcelacin.

1. El proyecto de reparcelacin podr tramitarse y aprobarse junto con el Programa de Actuacin.

2. Cuando se tramite independientemente, se elaborar por quien corresponda segn el sistema de actuacin elegido y se aprobar inicialmente por el Ayuntamiento en el plazo mximo de dos meses desde la presentacin del documento completo.

3. Aprobado inicialmente, el expediente se someter a informacin pblica durante veinte das como mnimo, mediante anuncio inserto en el "Boletn Oficial" de la Regin y en dos de los diarios de mayor difusin regional, y se notificar individualizadamente a los titulares que consten en el proyecto.

4. La resolucin definitiva deber producirse en el plazo de tres meses desde la aprobacin inicial y deber ser notificada a todos los interesados y publicada en la forma prevista en el prrafo anterior.

5. En el caso de actuaciones por iniciativa privada, el transcurso del plazo fijado en el prrafo anterior sin que el promotor haya recibido la notificacin del acto se entender recada la aprobacin definitiva.

Artculo 177. Efectos y formalizacin del proyecto de reparcelacin.

1. Adems de lo establecido en la legislacin del Estado * en cuanto a extincin de derechos reales y cargas constituidos sobre las fincas originales y exenciones fiscales para la adjudicacin de nuevas fincas, la aprobacin del proyecto de reparcelacin producir los siguientes efectos inmediatos:

*(TEXTO REFUNDIDO LEY DEL SUELO DEL 92.

Artculo 168 . Extincin o transformacin de derechos y cargas 1. Cuando no tenga lugar la subrogacin real, el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin producir la extincin de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aport la indemnizacin correspondiente, cuyo importe se fijar en el mencionado acuerdo. 2. En los supuestos de subrogacin real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin declarar su extincin y fijar la indemnizacin correspondiente a cargo del propietario respectivo. 3. Existiendo subrogacin real y compatibilidad con el planeamiento urbanstico, si la situacin y caractersticas de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habran debido recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o cargas favorecieran podrn obtener su transformacin en un derecho de crdito con garanta hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuanta en que la carga fuera valorada. El Registrador de la Propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo har constar as en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podr acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolucin declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este ltimo caso, para fijar la valoracin de la carga y la constitucin de la mencionada garanta hipotecaria. 4. No obstante lo dispuesto en los nmeros 1 y 2, las indemnizaciones por la extincin de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecucin se considerarn gastos de urbanizacin, correspondiendo a los propietarios en proporcin a la superficie de sus respectivos terrenos. Vase artculo 123 del R.D. 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestin Urbanstica para el desarrollo y aplicacin de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana (B.O.E. 31 enero 1979). Artculo 169 . Inscripcin del acuerdo y cargas incompatibles Una vez firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin definitiva de la reparcelacin, se proceder a su inscripcin en el Registro de la Propiedad en la forma que se establece en el artculo 310.

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Artculo 170 . Adjudicaciones de terrenos y supletoriedad de las normas de expropiacin forzosa 1. Las adjudicaciones de terrenos a que d lugar la reparcelacin cuando se efecten en favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de ejecucin, y en proporcin de sus respectivos derechos, estarn exentas, con carcter permanente, si cumplen todos los requisitos urbansticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, y no tendrn la consideracin de transmisiones de domino a los efectos de la exaccin del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso. 2. .....Nmero 2 del artculo 170 derogado por Ley 6/1998, 13 abril (B.O.E. 14 abril), sobre rgimen del suelo y valoraciones. Vase artculo 130 del R.D. 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestin Urbanstica para el desarrollo y aplicacin de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana (B.O.E. 31 enero 1979). )

a) Transmisin al Ayuntamiento, en pleno dominio y libres de cargas, gravmenes y ocupantes, de los terrenos que deban ser objeto de cesin, para su afectacin a los usos previstos en el planeamiento y su incorporacin al Patrimonio Municipal de Suelo, en su caso.

b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las antiguas fincas por las nuevas siempre que quede establecida su correspondencia.

c) Afectacin real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuacin correspondiente.

2. Una vez firme en va administrativa la aprobacin definitiva de la reparcelacin se proceder a otorgar escritura pblica con las formalidades necesarias para su inscripcin registral, de acuerdo con la normativa estatal.

Artculo 182. Peculiaridades del proyecto de reparcelacin cuando el sistema de gestin por el que se acte sea el de Compensacin.

1. Constituida la Junta de Compensacin, sta elaborar el proyecto de reparcelacin, y lo presentar en el Ayuntamiento antes de seis meses para su tramitacin.

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2. En el sistema de compensacin, por acuerdo unnime de la Junta, podrn fijarse criterios de reparcelacin distintos de los establecidos en el artculo 175.2 de esta Ley, siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento, ni lesivos para los intereses pblicos o de terceros.

Artculo 184. Peculiaridades del proyecto de reparcelacin cuando el sistema de gestin por el que se acte sea el de Cooperacin.

El Ayuntamiento elaborar y aprobar el proyecto de reparcelacin, en el que se podr efectuar una reserva de terrenos edificables a fin de sufragar total o parcialmente con su aprovechamiento los gastos de urbanizacin previstos, as como para hacer frente en la liquidacin a eventuales desajustes entre gastos previstos y reales o cambios en las valoraciones.

Artculo 185. Ejecucin de la actuacin.

1. Aprobado definitivamente el proyecto de reparcelacin, el Ayuntamiento acordar la ocupacin inmediata de los terrenos.

2. Una vez ejecutada la actuacin, los terrenos que resten de la reserva prevista en el artculo anterior se adjudicarn a los propietarios en proporcin al aprovechamiento que les corresponda, deduciendo los gastos de urbanizacin cuando se trate de propietarios que no hayan contribuido a los mismos. Dichos terrenos podrn tambin enajenarse mediante subasta, abonndose el resultado a los propietarios, en la misma proporcin.

VI.- CONTENIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACIN.

A.- Documentos.
Memoria. Cdula Urbanstica.

- Planos. B.- Autores del Proyecto.

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1.- MEMORIA. En la misma se debe contener lo siguiente: a.- Descripcin del polgono. b.- Descripcin detallada de los criterios de valoracin de los:
Derechos ( Superficie y valor urbanstico) Adjudicaciones. Indemnizaciones.

- Gastos de urbanizacin. - Cuadro resumen. Generalidades:

Se ha de tener en cuenta los criterios expresados por los propietarios que no sean contrarios a la ley.

Artculo 87 REGLAMENTO DE GESTIN. Para la definicin, valoracin y adjudicacin de las fincas resultantes se aplicarn, en primer lugar, los criterios expresamente manifestados por los interesados, siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento ni ocasionen perjuicio al inters pblico o a tercero.

- Los derechos de los propietarios hay que referirlos

al inicio del expediente. ( Relacin de ocupantes)

- Hay que partir de planos catastrales a falta de

escrituras. Las escrituras pueden modificar el parcelario inicial. ( Desglosarlo en nmeros 1 a, 1 b,......).

- Importante desglosar las parcelas iniciales en los

pro-indivisos con definicin del %.

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VALORACIN DE DERECHOS.
Artculo 86 Reglamento de gestin. 1. El derecho de los propietarios afectados ser

proporcional a la superficie de sus respectivas fincas que quede comprendida en la unidad reparcelable. ( Esto se va a constatar a travs de los Planos Topogrficos, si existiese
discrepancia entre la realidad fsica y lo que determinan las escrituras, prevalece la realidad fsica. ART. 103.3. Reglamento de Gestin. En caso de discordancia entre los ttulos y la realidad fsica de las fincas, prevalecer sta sobre aqullos en el expediente de reparcelacin.)

2. ...Prrafo derogado por el RD 304/1993 de 26 de febrero. 3. La fecha para determinar el derecho de los propietarios afectados ser la de iniciacin del expediente de reparcelacin.

Art 175 LSRM 2. El proyecto de reparcelacin tendr en cuenta los siguientes criterios:

a) El derecho de los propietarios ser proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de aprobacin de la delimitacin de la Unidad de Actuacin. No obstante, los propietarios, por unanimidad, podrn adoptar un criterio distinto.

En Suelo Urbano los derechos se valoran determinando el valor urbanstico de las propiedades.

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Existe casustica con respecto a los viales:

Semieje paredes colindantes ? Administracin ( escrituras ) Reparto proporcional. Parcelas en 1 lnea de playa, en Plan Parcial procurar adjudicar en la 1 lnea resultante aunque incumpla el Art. 95 ( 50% en superficie no edificable)

VALORACIN DE ADJUDICACIONES.
Artculo 88 Reglamento de gestin. 1. La superficie susceptible de edificacin o de aprovechamiento privado, conforme al plan que se ejecute, que deba ser objeto de adjudicacin, se valorar con criterios objetivos y generales para toda la unidad reparcelable. Artculo 175 LSRM. Proyecto de reparcelacin.

2. El proyecto de reparcelacin tendr en cuenta los siguientes criterios:

b) La valoracin de las parcelas resultantes tendr en cuenta el volumen edificable, el uso asignado por el Plan, la situacin y cualquier otra caracterstica diferencial, de conformidad con lo establecido en la legislacin estatal.

- No hay que entrar en demasiado desglose que puede hacerlo excesivamente complicado. - Igualar el grado de colmatacin en

adjudicaciones.

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- Desglosar al mximo posible en cada una de las tipologas que existan. - Tener en cuenta que los realmente perjudicados son los residentes reales en el polgono. - Utilizar barmos y porcentajes lo mas objetivos posible. - Mantener siempre que sea posible las

edificaciones. ( En el caso de existir edificaciones que

no se ajusten al planeamiento por ser incompatible con los nuevos usos, indemnizar al valor urbanstico pero no a valor de desahucio.)

CUADRO DE PROPIETARIOS.
ART. 175. 3. b LSRM.

3. El proyecto de reparcelacin contendr los siguientes documentos:

b) Relacin de propietarios y titulares de derechos incluidos en su mbito, con expresin de la naturaleza y cuanta de stos, distinguiendo los que deben extinguirse con la ejecucin del plan.

Hay

que

tener

cuidado

con

las

parcelas

parcialmente afectadas ya que habr que adjudicar los restos. Las superficies han de concretarse conforme al plano topogrfico, y las titularidades conforme a las escrituras. * En las titularidades litigiosas, a ser posible indemnizar como dficit de adjudicacin.**

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Artculo 103 Reglamento de Gestin de 1978.

*3. En caso de discordancia entre los ttulos y la realidad fsica de las fincas, prevalecer sta sobre aqullos en el expediente de reparcelacin. **4. Si la discrepancia se plantea en el orden de la titularidad de los derechos, la resolucin definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El proyecto de reparcelacin se limitar, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa, segn proceda. La Administracin actuante asumir la representacin de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitacin del expediente. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrn hacerse efectivos por va de apremio en caso de impago.

CUADRO DE ADJUDICACIONES.
Artculo 175 LSRM. Proyecto de reparcelacin.

3. El proyecto de reparcelacin contendr los siguientes documentos:

c) Propuesta de adjudicacin de fincas resultantes, con designacin nominal de los adjudicatarios y expresin del aprovechamiento urbanstico correspondiente.

Hay que comprobar el grado de colmatacin.

Trabajar con unidades de valor cuando existan tipologas claramente diferenciadas.

Adjudicar parcelas con acotaciones claras y a escalones de 5 m mnimo.

Siempre que sea posible ajustar el derecho a lo adjudicado. ( Pequeas variaciones en el grado de 17

colmatacin.)

Valor en la diferencia de adjudicacin precio medio de solares.

Las diferencias de adjudicacin son sin urbanizar.

Las indemnizaciones por diferencia de adjudicacin son compraventas. ( No estn exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o I.V.A en su caso.)

Ley del suelo de 1992 Artculo 170 . Adjudicaciones de terrenos y supletoriedad de las normas de expropiacin forzosa 1. Las adjudicaciones de terrenos a que d lugar la reparcelacin cuando se efecten en favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de ejecucin, y en proporcin de sus respectivos derechos, estarn exentas, con carcter permanente, si cumplen todos los requisitos urbansticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, y no tendrn la consideracin de transmisiones de domino a los efectos de la exaccin del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso. Artculo 130 Reglamento de Gestin de 1978. Conforme a lo dispuesto en el artculo 102 de la Ley del Suelo, todos los actos comprendidos en la reparcelacin que cumplan los requisitos establecidos en este Reglamento estarn exentos con carcter permanente del Impuesto General sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados y no tendrn la consideracin de transmisiones a los efectos de exaccin del Arbitrio sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.

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CRITERIOS DE ADJUDICACIN.
Las edificaciones existentes mantenerlas siempre que sea posible. Que cumpla con lo marcado en el planeamiento. ( art. 89 R.G ; 175.2.H LSRM )

Que no cumpla, pero se puede mantener si cumple los 6 puntos indicados. ( ART. 90 R.G )
- No sea necesaria la demolicin. - No existan usos incompatibles.

- Superficies edificables sea mayor que las parcelas

adjudicadas.

- No se haya decretado la demolicin. - No exista un exceso superior al 15%. - No exista un defecto inferior al 15%.
-

No adjudicar parcelas inferiores a la unidad de parcela mnima establecida por el planeamiento.( Casos especiales entre medianeras).
Art.175.2.f) LSRM No podrn adjudicarse como finca independiente superficies inferiores a la parcela mnima edificable o que no renan la configuracin y caractersticas adecuadas para su edificacin conforme al planeamiento.

Adjudicaciones dentro del + , - 15%. ( ART.96 R.G) Adjudicar preferentemente en solitario frente a los pro- indivisos. ( Son problemticos de construir). Art. 94 R.G ; 175.2.g LSRM.

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Si los derechos son inferiores al 15% compensacin en metlico. ( La ley del 92 lo elimina), siendo preferente la adjudicacin en pro-indiviso segn el Reglamento de Gestin. ( VER ART.94 R.G ; 175.2.F )

Las adjudicaciones sean lo mas prximas posible excepto cuando + del 50% est en terreno no edificable. ( VER ART. 95 R.G ; 175.2.e LSRM )

Las adjudicaciones llevarn indicadas su cuota de participacin en funcin del valor que tenga. ( hay que prestar atencin a las diferentes tipologas.) art.175.2.b LSRM

Valorar las adjudicaciones, incluso las de dominio pblico.

A la administracin se le adjudicar el porcentaje marcado por la ley.( Art. 69 R.G ; ART 80 LSRM )
1.- Suelo Urbano sin consolidar y Suelo Urbanizable. Cesin del 10% de aprovechamiento. En los planes de iniciativa particular esa cesin ser sin coste de urbanizacin para la administracin. ( Es una decisin del legislador y con ello se pretende que los ayuntamientos no soporten los costes de urbanizacin de ese 10% de aprovechamiento, por otro lado es un coste elevado para los particulares que deben soportarlo y que puede frenar el empuje de la iniciativa privada. ) 2.- Polgonos con exceso de aprovechamiento sobre la media en Suelo Urbanizable cede el exceso.

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3.- El porcentaje marcado sobre el restante. ( no cesin del 10% en S. Urbano consolidado ). Art 68 R.G 4.- Las parcelas de dominio pblico no tienen porcentaje, son inembargables imprescriptibles e inalienables. 5.Los viales que son de propiedad municipal en

expropiacin, cuidado con la titularidad.!

En los polgonos con aprovechamiento inferior real al medio, la administracin costear la diferencia de coste en bienes de urbanizacin. ( art. 64 R.G )

La participacin de la administracin en los costes de urbanizacin:

Artculo 161 LSRM. Participacin de la Administracin en los gastos de urbanizacin. 1. La Administracin participar en los gastos de urbanizacin en la proporcin de aprovechamiento que le corresponda por cesin obligatoria, salvo en los sistemas de concurrencia y concertacin indirecta en que se podr fijar como elemento del concurso el grado de participacin en dichas cargas.

2. En Unidades de Actuacin en suelo urbano, cuando resulten excesivas las cargas de urbanizacin, la Administracin podr aumentar su contribucin en los gastos de aqulla, equiparando la repercusin de los costes a los de otras actuaciones anlogas, que hayan resultado viables. Artculo 80.d. LSRM urbanstica. Deberes vinculados a la transformacin

d) Ceder al Ayuntamiento los terrenos en que se localice el 10 por 100 del aprovechamiento del sector o adquirir, a requerimiento de la Administracin actuante, dicho aprovechamiento por el valor establecido en la legislacin vigente.

La Administracin asumir las cargas de urbanizacin que correspondan a dicho aprovechamiento, salvo en los planes de

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iniciativa particular, en que corresponde al urbanizador. No obstante, en los sistemas de actuacin de concurrencia y concertacin indirecta, la Administracin podr fijar como elemento de concurso el grado de participacin en dichas cargas. Excepcionalmente, cuando resulten excesivas las cargas de urbanizacin para los propietarios afectados, en relacin con el aprovechamiento previsto, podr aumentarse la contribucin de la Administracin a dichas cargas, hasta el lmite que represente el citado aprovechamiento.

Relacin clara entre parcelas iniciales y parcelas resultantes.

PROPIEDAD ( ACCESO AL REGISTRO DE LA

Comprobar que los porcentajes suman el 100%, y que la suma de superficies y aprovechamientos se ajustan.

Los usufructos e hipotecas se trasladan a parcelas adjudicadas. ATENCIN A LOS PRO-INDIVISOS !

CUADRO DE INDEMNIZACIONES.
DETERMINAR ECONMICAS. a.- Compensaciones por diferencias de adjudicacin. A veces es muy difcil distribuir los aprovechamientos de los propietarios teniendo como referencia los bienes y derechos que se extinguen. ( Va a depender en gran medida de la flexibilidad del planeamiento ). Si las diferencias son grandes, estas se adjudicaran en otra parcela, y se constituir un pro-indiviso con todos los propietarios que vean all reflejada su diferencia de LAS INDEMNIZACIONES Y APORTACIONES

aprovechamiento. En los casos en los que esa diferencia sea pequea se les indemnizar segn lo establecido en el Reglamento de gestin 78. El proyecto de reparcelacin tiene que tener un contenido especfico del valor urbanstico que deba adjudicarse a cada propietario, este debe estar debidamente justificado.

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Este valor nos va a servir para valorar las diferencias de adjudicacin por exceso o por defecto. Como se cuantifica ? Para no perjudicar a nadie en exceso o defecto se utilizan 2 criterios simultneamente, como son: 1. Con criterios de valor urbanstico. 2. Con criterios de valor de mercado.

b.- Indemnizaciones por bienes y derechos. Son aquellos derechos que son incompatibles con la ordenacin urbanstica, el proyecto de

reparcelacin debe definirlos y enumerarlos. A su vez dentro del periodo de informacin pblica, hay obligacin de notificar a los titulares catastrales esta situacin , se les da audiencia para que aporten las escrituras pblicas y los derechos reales o personales que tengan, para depurar todas las cargas de esas fincas.

1.- PLANTACIONES. Son indemnizables y hay varios casos : a.- Arbolado con ciclo de produccin largo. Se valorarn los rboles conforme a la ley de expropiacin forzosa. ( peritacin tcnica, que lo valora con respecto a otras plantaciones anlogas, en funcin de la especie y ciclo de produccin en el que estn. ( a valor de mercado. b.- Los cultivos de temporada, el periodo de recoleccin es inferior al plazo de la reparcelacin, por ello no suelen ser objeto de indemnizacin. Solo en caso de expropiacin por procedimiento de urgencia son indemnizables. c.- Instalaciones agrcolas de riego, goteo,........ Se van a indemnizar y se fija esa indemnizacin por la diferencia resultante entre el valor de reposicin- valor depreciacin. 23

2.- EDIFICACIONES. Es la diferencia entre el valor de reposicin ( lo que costara hacer la edificacin al da de hoy con los mismos elementos y mismas condiciones.) menos la depreciacin ( por

envejecimiento, uso o estado de conservacin.) Est admitida una depreciacin por envejecimiento natural, se suele acudir criterios catastrales de depreciacin. ( Tablas del M de Hacienda.) 3.ACTIVIDADES INDUSTRIALES O MERCANTILES.

Comerciales, agrcolas, ganaderas, industriales. Para indemnizar se sigue el criterio general de la Ley de Expropiacin forzosa con un matz, lo que indemnizamos no es la depreciacin de la actividad, sino el coste del traslado. ( Salvo casos excepcionales , Ej: Farmacia. ) Componentes a tener en cuenta: a.- Elementos no susceptibles de traslado, se valorarn con los mismos criterios que para las edificaciones. Ej: Instalaciones no desmontables como una nave industrial. b.- Elementos que si son susceptibles de traslado, Ser indemnizable el coste de traslado. Ej: Maquinaria, coste de desmontarla, trasladarla y volver a montarla. c.- Prdida de clientela o fondo de comercio. Como se lleva a cabo la valoracin ? Esto es difcil dado el grado de subjetividad, se aportarn tasaciones periciales y en caso de discrepancia se acudir a los tribunales. d.- Periodo de inactividad. Hay una gran subjetividad en la valoracin, Como se valora el tiempo de traslado? Y la prdida de salario de los trabajadores ?.

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4.- DESHAUCIO PARA VIVIENDAS Y ARRENDAMIENTOS. Es difcil valorar el precio real del deshaucio y de los perjuicios por el abandono de la vivienda, bsqueda y compra de otra vivienda. Los criterios que se siguen son: valor de V.P.O + parmetros en funcin de ser propietarios o ser arrendatarios. coeficientes de ponderacin n de habitantes viviendas, antigedad casa,...... las indemnizaciones pueden estar comprendidas entre 1.5 millones de pesetas hasta los 5 millones de pesetas. Los arrendamientos se valorarn: Si son arrendamientos regulados por la L.AU 94 , el tiempo que an falta por transcurrir hasta los 5 aos de prrroga forzosa. Si son arrendamientos regulados con anterioridad a esta ley por el valor estimado del deshaucio.

CUENTA DE LIQUIDACIN PROVISIONAL.

1.- Conceptos contemplables. Indemnizaciones. Gastos Iniciales. ( Escrituras, publicaciones, proyectos) Obras de urbanizacin interiores. Art 59 R.G ( es una
estimacin de su coste aproximado ). i. En Suelo Urbanizable no sectorizado se pueden incluir obras de urbanizacin exteriores de

infraestructuras.

ii. Incluir partida para deslinde de parcelas resultantes.

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2.- Las diferencias de adjudicacin llevan el I.V.A incluido.

Artculo175 LSRM .Proyecto de reparcelacin.

i) En la cuenta de liquidacin del proyecto se incluirn las indemnizaciones que correspondan a las diferencias de adjudicacin que se hayan producido, tanto por defecto como por exceso, valorndose al precio medio de las parcelas resultantes.

3.- Las indemnizaciones son a los titulares del derecho que obstentan. 4.- Las diferencias de adjudicacin son en las parcelas resultantes con independencia de la cuota de participacin. 5.- Los pagos son proporcionales a la cuota de participacin. 6.- Las indemnizaciones se compensarn, puede dar lugar a saldos positivos que no reflejan la carga real sobre la parcela. ( Art. 98 R.G ; 127.1 R.G ) 7.- La cantidad resultante quedar reflejada en la escritura. ( diferenciar cobro de pagos, ver plazos) 8.- Desglosar las cuentas de las parcelas resultantes en cada uno de los adjudicatarios, evitando que se mezclen saldos positivos y negativos. 9.- Diferenciar el pago de indemnizaciones del resto de los pagos ( IVA ).

2.- CDULAS URBANSTICAS. Los datos que deben venir

reflejados en ellas son los siguientes:

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Denominadas con mencin al polgono que les sirve de referencia.

Superficie. Linderos. Plano con cotas y orientacin a escala suficiente. Adjudicatarios. ( Cuando haya pro-indivisos desglosar los saldos parciales de cada uno e indicar el % de adjudicacin de la parcela.)

Cuota de participacin. Saldo de la parcela. ( En observaciones desglosar en pagos y cobros. )

Aprovechamiento urbanstico adjudicado. Informativo:

- Observaciones. - Condiciones urbansticas. ( N de plantas, altura mxima, usos permitidos, ocupacin.)

Si existen servidumbres hay que dejarlas bien definidas.

3.- PLANOS.
Art. 175.3 LSRM documentos: . El proyecto de reparcelacin contendr los siguientes

e) Planos, a escala adecuada, de informacin, ordenacin, parcelacin originaria y resultante de la adjudicacin.

Como plano fundamental a pesar de no estar indicado en el art. 82 del Reglamento de Gestin de 1978, es el plano topogrfico. Normalmente no coincide con la superficie expresada en el planeamiento.

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Artculo 82

Reglamento de Gestin de 1978.

1. El contenido de la reparcelacin se concretar en un proyecto, que deber constar de los siguientes documentos:

f) Planos:

o o

f.1. Plano de situacin y relacin con la ciudad. f.2. Plano de delimitacin e informacin, con expresin de los lmites de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y dems elementos existentes sobre el terreno. f.3. Plano de ordenacin, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del plan que se ejecute. f.4. Plano de clasificacin y valoracin de las superficies adjudicadas. f.5. Plano de adjudicacin, con expresin de los linderos de las fincas resultantes adjudicadas. f.6. Plano superpuesto de los de informacin y adjudicacin (f.2 y f.5).

o o

2. ...Prrafo derogado por el RD 304/1993 de 26 de febrero. 3. La documentacin anterior podr reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la reparcelacin en cada caso.

CUENTA DE LIQUIDACIN PROVISIONAL ( Giro de cuotas) A.- Si se acta por el Sistema de cooperacin se podrn crear asociaciones administrativas de cooperacin y una de sus finalidades es la de colaborar en el cobro de las cuotas de urbanizacin. En el Sistema de compensacin esta funcin es asumida por la Junta de Compensacin.
Artculo 191 R.G 1978

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1. En el sistema de cooperacin, los propietarios de las fincas de un polgono o unidad de actuacin podrn constituir asociaciones administrativas con la finalidad de colaborar en la ejecucin de las obras de urbanizacin. 2. Las Asociaciones administrativas de cooperacin se formarn por iniciativa de los propietarios o de la Administracin actuante.

Artculo 192 R.G 1978 1. Las Asociaciones administrativas de cooperacin estarn constituidas por los propietarios de bienes que se incorporen a las mismas dentro de un polgono o unidad de actuacin. La pertenencia a una asociacin ser voluntaria, pero no podr constituirse ms de una en cada polgono o unidad de actuacin. 2. Las normas o estatutos por los que haya de regirse la asociacin sern sometidos a la aprobacin de la Administracin actuante. Acordada, en su caso, la aprobacin, se inscribir en el Registro de Entidades Urbansticas Colaboradoras. 3. Los propietarios constituidos en asociacin elegirn de entre ellos un Presidente, que tendr la representacin de todos y a travs del cual se establecern las relaciones con la Administracin actuante. 4. Los acuerdos de la Asociacin administrativa de cooperacin se adoptarn siempre por mayora de los presentes, ejercitando voto personal. Artculo 193 R.G 1978. Sern funciones de las Asociaciones administrativas de cooperacin las siguientes: a) Ofrecer a la Administracin sugerencias referentes a la ejecucin del plan en el polgono o unidad de actuacin de que se trate. b) Auxiliar a la Administracin en la vigilancia de la ejecucin de las obras y dirigirse a ella denunciando los defectos que se observen y proponiendo medidas para el ms correcto desarrollo de las obras. c) Colaborar con la Administracin para el cobro de las cuotas de urbanizacin. d) Examinar la inversin de las cuotas de urbanizacin cuyo pago se haya anticipado, formulando ante la Administracin actuante los reparos oportunos. e) Gestionar la concesin de los beneficios fiscales que procedan.

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f) Promover con la Administracin actuante Empresas mixtas para la ejecucin de obras de urbanizacin en el polgono o unidad de actuacin.

B.- Las licencias se pueden conceder una vez aprobado el proyecto de reparcelacin, por va administrativa. La ejecucin simultnea de urbanizaciones y construcciones es posible siempre y cuando se presten los avales necesarios que exige el art. 211 LSRM.
Artculo 186 R.G 1978 1. En el sistema de cooperacin, los propietarios del polgono o unidad de actuacin aportan el suelo de cesin obligatoria, y la Administracin ejecuta las obras de urbanizacin. 2. Los costes de urbanizacin sern a cargo de los propietarios afectados. La Administracin, titular del 10 por 100 del aprovechamiento medio, participar en dichos costes en esa proporcin. 3. La aplicacin del sistema de cooperacin exige la reparcelacin de los terrenos comprendidos en el polgono o unidad de actuacin, salvo que sta sea innecesaria, de conformidad con lo previsto en el presente Reglamento. 4. No podrn concederse licencias de edificacin hasta que sea firme en va administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin del polgono o unidad de actuacin, cuando aqulla sea procedente.

Artculo 211 LSRM Garanta adicional.

En el caso de ejecucin simultnea de la urbanizacin y la edificacin, el Ayuntamiento exigir al promotor de sta garanta en la cuanta del coste de los servicios urbansticos necesarios para asegurar que, al trmino de la edificacin, la parcela va a tener la condicin de solar, as como el compromiso de no utilizar aqulla hasta que est terminada la urbanizacin y de fijar esta condicin en las cesiones de dominio o de uso de todo o parte del edificio.( puede haber problemas con la disponibilidad de los terrenos.)

C.- La cuenta de liquidacin provisional se actualiza con el expediente de GIRO DE CUOTAS.

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D.- Realizar un primer Giro llamado Giro 0 , para la disponibilidad de los terrenos hay que tener en cuenta las diferencias de adjudicacin y las indemnizaciones.

E.- Ajustar las obras de Urbanizacin a la adjudicacin + 10 % ( Ley 30 / 12 / 1998 de medidas urgentes. Establece una financiacin plurianual.)

F.- Desglosar en Giros equilibrados, previendo los costes en los 6 meses siguientes.
Artculo 189 Reglamento de Gestin 1978. 1. El pago anticipado de las cantidades a cuenta de los gastos de urbanizacin, por el importe correspondiente a las inversiones a realizar en los seis meses siguientes, deber efectuarse en el plazo de un mes desde el requerimiento que se formule por la Administracin actuante. 2. Transcurrido dicho plazo, la Administracin podr proceder a la exaccin de las cuotas por la va de apremio.

G.- Se pueden conceder plazos para el pago con un mximo de 5 aos, con la presentacin de garantas, que a su vez devengarn intereses.
Artculo 190 Reglamento de Gestin 1978. 1. La Administracin podr conceder fraccionamientos o aplazamientos del pago de los costes de urbanizacin a solicitud de los interesados. 2. El aplazamiento que se conceda no podr ser superior a cinco aos y el beneficiario deber prestar garanta suficiente a juicio de la Administracin. 3. Los aplazamientos en el pago de las cuotas devengarn en favor de la Administracin anualmente el tipo de inters bsico del Banco de Espaa.

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4. Los propietarios que soliciten licencia para edificar antes de la total terminacin de las obras de urbanizacin no podrn obtener aplazamiento o fraccionamiento de sus cuotas.

H.- La administracin puede compensar los gastos de urbanizacin con compra de parcelas. ( Valorar por debajo del valor de v.p.o para no
perder cuando se vendan ).

LIQUIDACIN DEFINITIVA.
Artculo 128 Reglamento de Gestin 1978 1. La liquidacin definitiva de la reparcelacin tendr lugar cuando se concluya la urbanizacin de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco aos desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin. 2. Tendr exclusivamente efectos econmicos y no podr afectar a la titularidad real sobre los terrenos. 3. En la liquidacin definitiva se tendrn en cuenta: a) Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de fincas resultantes, que se hayan producido con posterioridad al acuerdo de reparcelacin. b) La errores u omisiones que se hayan advertido con posterioridad a dicho acuerdo. c) Las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales posteriores al mismo. 4. Si con posterioridad a la liquidacin definitiva se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses econmicos de los afectados, la ejecucin de las mismas habr de producirse en un expediente nuevo y distinto. Artculo 126 Reglamento de Gestin. 1. Las fincas resultantes quedarn afectadas, con carcter real, al pago del saldo de la cuenta de liquidacin del proyecto de reparcelacin aprobado que a cada una se le asigne.

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2. Esta afeccin ser preferente a cualquier otra y a todos las hipotecas y cargas anteriores, excepto a los crditos en favor del Estado a que se refiere el nmero 1 del artculo 1923 del Cdigo Civil y a los dems crditos tributarios en favor del Estado, que estn vencidos y no satisfechos y se hayan hecho constar en el Registro antes de practicarse la afeccin a que el presente artculo se refiere. 3. La afeccin ser cancelada a instancia de parte interesada, a la que se acompae certificacin del rgano actuante expresiva de estar pagada la cuenta de liquidacin definitiva referente a la finca de que se trate.

En todo caso, la afeccin caducar y deber ser cancelada a los dos aos de haberse hecho constar el saldo de la liquidacin definitiva, y si no constare, a los siete aos de haberse extendido la nota de afeccin. La cancelacin se practicar a instancia de parte interesada o de oficio al practicarse algn otro asiento o expedirse certificacin relativa a la finca afectada.

CUADRO DE AJUSTE FINAL.

A.- Hay que tener en cuenta todos los gastos habidos ms la previsin para las ltimas publicaciones. B:- Cantidades que deben abonar las empresas suministradoras. ( Han de ser coherentes a efectos de hacer las certificaciones correspondientes.)
Artculo 59 Reglamento de Gestin 1978. 1. El importe de las obras de urbanizacin que corre a cargo de los propietarios de un polgono o unidad de actuacin comprender los siguientes conceptos: a) Obras de vialidad, incluyndose en ellas las de explanacin, afirmado y pavimentacin de calzadas, construccin y encintado de aceras y canalizaciones que deban construirse en el subsuelo de la va pblica para servicios. b) Obras de saneamiento, que comprenden colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras en la proporcin que afecte a la unidad de actuacin o polgono. c) Suministro de agua, en el que se incluirn las obras de captacin cuando fueran necesarias, distribucin domiciliaria de agua potable, de riego y de hidratantes contra incendios.

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d) Suministro de energa elctrica, incluidas conduccin y distribucin, y alumbrado pblico. e) Jardinera y arbolado en parques, jardines y vas pblicas.

2. Los particulares afectados por obras de urbanizacin en un polgono o unidad de actuacin podrn reintegrarse de los gastos de instalacin de las redes de abastecimiento de agua y energa elctrica, con cargo a las Empresas concesionarias, en la parte que, segn la reglamentacin de tales servicios, no tenga que correr a cargo de los usuarios. Los costes de instalacin se acreditarn mediante certificacin expedida por la Administracin actuante.

Art 160.2 LSRM Los gastos de urbanizacin corresponden a los propietarios o titulares de derechos patrimoniales, segn el rgimen aplicable a cada clase y categora de suelo.

Corresponden a las empresas concesionarias o titulares de los servicios los gastos de las instalaciones y obras necesarias para el suministro y servicios energticos, de telecomunicacin o nuevas tecnologas de sectores liberalizados por la legislacin estatal. Los propietarios de suelo o promotores tendrn derecho a ser reintegrados de los gastos anticipados por estos conceptos.

( Ver Orden de 3 de Marzo de 1995 sobre extensin de Redes Elctricas de la Consejera de Fomento y Trabajo.) C.- Columna de cantidades aportadas por los promotores.

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VI. PROCEDIMIENTO.

PROYECTO DE REPARCELACIN
1.- Presentacin del Proyecto de Reparcelacin en el Ayuntamiento.
( Art.176.2 LSRM )

2.- Aprobacin inicial por el Ayuntamiento. En el plazo mximo de 2 meses desde la presentacin del proyecto. ( Art.176.2 LSRM )

3.- Se someter a informacin pblica. Mnimo durante 20 das. (

Art.176.3 )

a.- Anuncio en el B.O.R.M. b.- Anuncio en dos diarios de mayor difusin regional. c.- Notificacin individualizada a los titulares que consten en el proyecto.

4.- Informacin de las alegaciones presentadas en el perido de informacin pblica.

5.- Aprobacin definitiva por el pleno del Ayuntamiento, en el plazo mximo de 3 meses desde la aprobacin inicial. Esta se someter a informacin pblica: ( Art.176.4 LSRM )

a.- Anuncio en el B.O.R.M. b.- Anuncio en 2 diarios de mayor difusin regional. c.- Notificacin individualizada a los titulares del proyecto e interesados.

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6.- Consecuencias de la aprobacin definitiva. ( Art.177 LSRM )

a.- Extincin de los derechos reales y cargas constituidos sobre las fincas originales.

b.- Exenciones fiscales para la adjudicacin de las nuevas fincas.

c.- Transmisin al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, gravmenes y ocupantes, de los terrenos que deban ser objeto de cesin.

d.- Subrogacin, con plena eficacia real, de las antiguas fincas por las nuevas siempre que quede establecida su correspondencia.

e.- Afectacin real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de cooperacin.

f.- Adquiere firmeza en va administrativa esa aprobacin definitiva, se proceder a otorgar escritura pblica y posterior inscripcin en el Registro de la Propiedad, conforme a la normativa estatal.

g.- El Ayuntamiento proceder a la ocupacin inmediata de los terrenos.

En el Sistema de Compensacin existen las peculiaridades que recoge el art. 182 de la LSRM. ( ver )

En el Sistema de Cooperacin esas peculiaridades las marca el art. 184 ( ver )

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VII. PROCEDIMIENTOS ABREVIADOS.

1.- Reparcelacin voluntaria. Es aquella que se produce cuando todos los propietarios implicados acuerdan unnimemente una propuesta de reparcelacin, recogida en un proyecto de reparcelacin que formalizan ante notario y presentan ante la administracin competente.

2.- Reparcelacin econmica. Es aquella que se produce cuando las circunstancias de consolidacin de la edificacin de los terrenos, no fuera posible llevar a cabo la reparcelacin material de toda o de una parte de la superficie de al menos el 50% de la unidad de actuacin.

3.- Normalizacin de fincas. Es aquella en la que no es necesaria la redistribucin de los beneficios y cargas de la ordenacin, pero s se tiene que regularizar la configuracin fsica de las fincas para adaptarlas a las determinaciones del Planeamiento. ( ver art. 168 LSRM ).

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