EPS2000

UNIVERSIDAD TORCUATO DI TELLA
POSGRADO DE ECONOMÍA URBANA
EPS
Estudio de Precios del Suelo
Area Metropolitana de Buenos Aires
Segundo Trimestre de 2000
Responsable LIC . ALEJANDRO JAVIER SPARACINO1
1
La Lic. Paola Bellatti prestó asistencia en el relevamiento y manejo de la base de datos
1
INDICE
INDICE.................................................................................................................................. 1
R ESUMEN EJECUTIVO............................................................................................................... 2
1. INTRODUCCIÓN: PROPÓSITOS Y USOS ................................................................................. 4
2. METODOLOGÍA ................................................................................................................. 8
2.1. Fuentes de Información, Procesamiento y Validación de la Información...................... 8
2.2. Ponderadores Utilizados y Cobertura Territorial........................................................11
3. R ESULTADOS ..................................................................................................................14
3.1. Ciudad de Buenos Aires .........................................................................................14
3.1.1. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000...........................................................................14
3.1.2. Principales indicadores obtenidos ......................................................................................................16
3.1.3. Estimaciones del modelo .....................................................................................................................18
3.2. Gran Buenos Aires .................................................................................................22
3.2.1. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000...........................................................................22
3.2.2. Principales indicadores obtenidos ......................................................................................................23
3.2.3. Estimaciones del modelo .....................................................................................................................27
4. ANÁLISIS C UALITATIVO E INTERPRETACIÓN ..........................................................................31
4.1. Ciudad de Buenos Aires: ........................................................................................31
4.1.1. Análisis zonal, principales circunscripciones ....................................................................................31
4.1.2. Permisos de construcción y edificios ofertados ...............................................................................35
4.2. Gran Buenos Aires: ................................................................................................38
4.2.1. Análisis zonal, por corredor: Sur, Norte y Oeste..............................................................................38
4.2.2. Comentarios sobre las densidades ....................................................................................................40
5. CONCLUSIONES ...............................................................................................................43
6. ANEXO ...........................................................................................................................44
6.1. Ciudad de Buenos Aires .........................................................................................44
6.2. Gran Buenos Aires .................................................................................................49
2
Resumen Ejecutivo
ü El enfoque analítico aplicado al estudio del mercado inmobiliario, en general, ha

tendido a adolecer de rigor económico y sustento empírico. El EPS promueve las
decisiones inmobiliarias ejercidas y validadas sobre una base del entendimiento del
contexto económico que afecta a cada inmueble, buscando la eficiencia,
independientemente del resultado comercial y financiero que finalmente obtenga el
emprendimiento.
ü Este trabajo está pensado en el inicio como una serie histórica que permitirá en el
futuro la utilización de estas estadísticas en el marco de los modelos analíticos que se
desarrollen
Muestra
ü Ciudad de Buenos Aires (CBA): los terrenos ofertados fueron relevados durante el
segundo trimestre del año 2000, obteniéndose una muestra de 1,105 observaciones,
totalizando una superficie de 459,862 m 2 valuada en $ 312,6 millones.
ü Para el Gran Buenos Aires (GBA), en el mismo período, la muestra fue de: 2,318
observaciones, divididas en 175 localidades, por una superficie total de 1,282,333 m 2 y
$ 219,6 millones.
Resultados
ü En la CBA, el precio promedio obtenido fue de 624 US$/m 2, lo cual representa una
tasa de crecimiento anual del 5.2% desde el cuarto trimestre de 1997 2. A partir de este
precio promedio puede estimarse la valorización de las 19,500Ha 3 de la CBA en US$
121,771 millones.
ü La Circunscripción Electoral (CE) con el precio promedio más alto fue Socorro, barrio
de la Recoleta, con 3,276 US$/m 2. El valor promedio más bajo se encuentra en Villa
Lugano, 197 US$/m 2.
ü Según las estimaciones del modelo monocéntrico, las CE de la Zona Sur de la CBA
están mayormente subvaluadas, destacándose que las limitantes con el Riachuelo, en
su conjunto, alcanzan sólo al 50% de la valorización estimada para su superficie.
ü En el GBA, puede observarse una relación directa entre los tamaños de los lotes y la
distancia al centro. El tamaño medio de los terrenos en las localidades a más de 35
km de la CBA es de 875 m2, mientras que los ubicados en la franja de 0 a 20 km
2
La serie histórica del EPS se remonta al cuarto trimestre del año 1997. El Lic. Sparacino comenzó
a elaborar dicho informe en esa fecha cuando se desempeñaba como analista de CB Capitales
Argentina, oficina de representación del holding chileno CB.
3
En la muestra, por cuestiones metodológicas no se contabilizan los predios situados en Puerto
2
Madero, por lo tanto de los 200km de la superficie de la Ciudad de Buenos Aires, se excluyen las
500Ha correspondientes a la zona portuaria.
3
promedian los 460 m2. En todas las distancias los lotes de mayores dimensiones se
encuentran en el Corredor Norte.
ü Para todas las Franjas, el Corredor Norte es el que tiene los mayores precios
promedios. En un ranking de las 40 localidades más caras, el 65% corresponde al
Corredor Norte.
ü De las localidades ubicadas en la primer Franja, de 0 a 20 km del centro, en los
Corredores Oeste y Sur, sólo un ¼ superan los 200 US$/m 2, mientras que en el
Corredor Norte lo hace 2/3 de las localidades.
ü De acuerdo al modelo monocéntrico, el 65% de las localidades situadas en el
Corredor Norte estarían “sobrevaluadas”. Cuando se analiza en el contexto de la
gradiente de precios de su corredor en particular, cae al 49% la cantidad de
localidades “sobrevaluadas”.
Modelo
ü El modelo monocéntrico, herramienta analítica utilizada en el presente informe del
EPS, caracteriza el comportamiento de los precios inmobiliarios urbanos sobre los
siguientes conceptos:
Ø El valor de un inmueble dentro de una urbe varía por ubicación de modo que se
compense la valorización de las ventajas ubicacionales;
Ø Los usuarios potenciales compiten por una ubicación, estableciéndose en un
determinado predio aquel que más utilidad deriva de las características
locacionales y por lo tanto ofrece el mayor precio;
Ø La distancia al centro de la urbe sirve para explicar los precios relativos
Conclusiones
ü El EPS da inició a una nueva etapa de investigación aplicada en el campo de la
Economía Urbana.
ü Un importante producto de este informe es relevar estadísticas y confeccionar índices
para generar información confiable.
ü El EPS busca contribuir al entendimiento de cómo funcionan las ciudades, valorizando
el proceso de evaluación, análisis y toma de decisiones de los agentes económicos
urbanos y enriqueciendo el debate sobre las políticas públicas relevantes y la mejor de
la gestión de la ciudad.
ü El perfeccionamiento y la sofisticación del análisis se dará con el tiempo, a medida
que se incorporen nuevas variables de análisis, tales como: obras públicas y privadas
de infraestructura, tasa de delincuencia, tasa de cobertura de servicios, cambios en la
normativa, etc.
4
1. Introducción: Propósitos y Usos

En la actualidad, los profesionales del mercado inmobiliario (Real Estate), las instituciones
financieras, los planificadores locales, y los funcionarios gubernamentales se dan cuenta
que deben ampliar cada vez más el entendimiento de las fuerzas de mercado que afectan
a la ciudad y a los desarrollos urbanos. Por este motivo la Universidad Torcuato Di Tella,
a través de su Posgrado de Economía Urbana (PEU), ha comenzado ha investigar estos
temas y en tal sentido el Estudio de Precios del Suelo (EPS) es nuestro primer aporte de
investigación aplicada en la materia. La meta del EPS es proveer a los distintos actores
urbanos, tanto en el sector público como en el privado, de información y herramientas
analíticas que sean efectivamente operativas y que sirvan para promover una mejor
construcción de la ciudad.
Los datos relevados por el EPS tienen como finalidad generar información confiable en
dos tipos de series: de tiempo y de corte transversal. Estas bases empíricas son inputs
fundamentales para el desarrollo de modelos más sofisticados que nos permitan conocer
mejor la evolución de la ciudad.
El presente número del EPS está organizado de la siguiente manera: una primera parte
sirve para introducirnos en los conceptos del Real Estate, además de indicar el por qué de
este trabajo. Luego se desarrolla la metodología utilizada en los relevamientos. En la
tercera sección se dan los principales resultados obtenidos y se explica el modelo
monocéntrico. En la cuarta, se interpretan cualitativamente los resultados y por último se
encuentran las conclusiones y un anexo estadístico.
Desde una perspectiva agregada, el término activos inmobiliarios incluye el inventario

edilicio total, el suelo sobre el cual éste se erige y el suelo vacante o suelo puro. Los
edificios que componen dicho inventario son utilizados por empresas, organismo públicos
y ONGs como espacio de trabajo así como por hogares como lugar de residencia. El valor
del mercado inmobiliario constituye el componente más significativo del patrimonio
nacional.
El valor anual de nuevos edificios construidos representa la inversión ejecutada en el
stock de capital. En las cuentas nacionales, dicha variable representa una de las
categorías más significativas. Según datos de la Dirección Nacional de Cuentas
Nacionales 4, la construcción representa aproximadamente el 60% de la Inversión Bruta
Interna Fija en Argentina, la cual a su vez representa alrededor del 20% del PBI. Vale
4
DNCN (1999): Sistema de Cuentas Nacionales Argentina Año Base 1993: Fuentes de
Información y Métodos de Estimación - Estimaciones trimestrales y anuales: Años 1993-1997,
Dirección Nacional de Cuentas Nacionales - MEyOSP.
5
destacar que el suelo puro no se contabiliza en las cuentas nacionales como parte de
inversión ni de PBI ya que no es un activo producible 5 sino un stock dado.
El tamaño del mercado o el valor bruto de la producción (VBP) de la construcción
asciende a $ 30,378 millones, cifra correspondiente al año 1997 de las Cuentas
Nacionales. En tanto que el valor agregado (VA) del sector (monto del valor que el sector
agrega a los insumos intermedios: la suma de remuneración al trabajo y el pago bruto al
factor capital) alcanza unos $ 15,080 millones.
A pesar de algunas limitaciones, el suelo puro es el activo inmobiliario más fácilmente
comparable, tanto temporalmente como estáticamente. Las consecuencias económicas
que generan la zonificación así como las externalidades de la infraestructura vial y de las
redes de transporte público impactan el proceso de generación de precios para el suelo
puro; sin embargo, también lo hacen en el caso de los otros activos inmobiliarios. Intentar
aislar dicho efecto no resulta tan útil como reconocerlo para contextualizar mejor el
ejercicio analítico ya que la existencia de dichas limitaciones es una realidad que
contribuye a la caracterización del área metropolitana.
La naturaleza diferenciada del inmueble urbano dificulta un encuadre estricto de tipo
“oferta y demanda” del suelo puro en una determinada ubicación. Por definición la oferta
de suelo en cada ubicación es fija, lo cual torna su precio relativamente inelástico; sin
embargo, su demanda tiende a ser elástica. De este escenario resulta que numerosos
lotes compiten y se sustituyen en la oferta en una determinada zona.
Desde el campo de la economía se ha utilizado estos rasgos distintivos para desarrollar
un enfoque general para determinar el precio de un activo inmobiliario 6. El precio de dicho
activo en cada ubicación debería establecerse de modo tal que a su ocupante se le cobre
por el valor de las ventajas ubicacionales existentes en el predio así como por sus
características físicas. Ponderar dichas ventajas y cómo las interpretan los oferentes y
demandantes de suelo es fundamental para entender la dimensión espacial de la
valorización inmobiliaria dentro del enfoque microeconómico de la economía urbana.
Por otro lado, la teoría económica pondera la estabilidad de los precios relativos de la
propiedad inmueble para una determinada urbe. Sugiere que, a pesar de la diferenciación
que caracteriza los productos inmobiliarios, la competencia dentro del mercado, la
elasticidad de demanda y la posibilidad de “arbitraje” hacen que en el mediano y largo
plazo los movimientos de precio en una determinada zona no pueden evolucionar
independientemente de los de otra zona dentro del área metropolitana analizada.
Además, indica que dicha estabilidad tiene vinculación estrecha con la forma en que los
agentes económicos valoran un inmueble. El “premio” implícito en el precio relativo de una
determinada zona debería reflejar el valor presente de la utilidad del consumidor o el
5
No se toma en consideración el suelo que pueda “producirse” como resultado de un relleno
costero.
6
Denise DiPasquale y William Wheaton, Urban Economics and Real Estate Markets, Prentice Hall,
1996. Ver especialmente capítulos 3 y 4.
6
ahorro de costos, que surge de dicha ubicación comparada a otra. De ahí que, por
ejemplo, los emprendimientos residenciales con buen acceso a la red de transporte
público o a una autopista deberían valorarse más.
Los precios relativos en el mercado inmobiliario urbano deberían cambiar solamente en 2
escenarios. Primeramente si cambia la valorización que los consumidores de dicho
mercado hacen de los atributos físicos y de ubicación. Por ejemplo, un cambio
demográfico que redunde en una creciente ponderación de hogares con menos personas
podría significar una mayor valorización de departamentos más pequeños con relación a
unidades amplias con gran cantidad de ambientes. De hecho, tal como lo indican
numerosas inmobiliarias, este fenómeno explica en buena medida el auge de nuevos
emprendimientos residenciales dotados de unidades pequeñas en Buenos Aires.
Alteraciones en la ubicación de los centros de empleo afectarían la valorización relativa de
los edificios de oficina. Estos cambios suelen ocurrir en forma paulatina ya que tienen que
ver con el perfil demográfico o socioeconómico de la población urbana.
La segunda fuente de cambios en los precios relativos surge de modificaciones en los
atributos de un inmueble. Por ejemplo, si se trata de un edificio, cambios estructurales
como rehabilitación o ampliación impactarían favorablemente en su precio absoluto y
relativo. El caso de los lofts ilustra este ejemplo. El precio de esta modalidad de vivienda
en Buenos Aires ha subido hasta cuatro veces en los últimos seis años. Modificaciones en
las características de accesibilidad y conectividad de una determinada zona también
alteran el valor relativo de los inmuebles en ella ubicados. El boom de los countries y
barrios cerrados está clara y elocuentemente relacionado al importante mejoramiento que
en los últimos años evidenciaron los acceso viales de Buenos Aires. Del mismo modo, el
auge de los numerosos edificios residenciales en altura en barrios centrales de la Capital
Federal, como ser Caballito y Abasto o Belgrano, está estrechamente asociado con la
mejorada oferta en los servicios de transporte público, particularmente el servicio de
subterráneos.
El EPS, si bien tiene un carácter académico en su concepción, intenta contribuir a
valorizar el proceso de evaluación, análisis y toma de decisiones de los agentes
económicos urbanos. Por otra parte se busca enriquecer el debate sobre las políticas
públicas relevantes, con el fin de mejorar la gestión y calidad de vida en las urbes
argentinas.
Entre los objetivos del EPS está la consolidación en el mediano plazo como un indicador
relevante de la actividad, además de construir series que a través de su interpretación
permitan inferir y anticipar los acontecimientos que ocurren en la ciudad. Se destaca la
importancia de recolectar datos de buena calidad para generar información confiable.
Un informe del EPS es tan sólo una fotografía, la intención es darle continuidad al trabajo
de manera que podamos anticiparnos a la película. Para esto es sumamente importante
contar con el apoyo de todos los actores involucrados: las instituciones del sector público
y los múltiples agentes del sector privado – developers, constructores, consultores
inmobiliarios, instituciones financieras, etc. –.
7
El EPS, tiene en este número, su sección de análisis de los resultados basada en gran
medida en los conceptos esenciales del modelo monocéntrico7 de uso del suelo. Este
sencillo instrumento facilita la tarea de ver que zonas están sub o sobrevaluadas en
relación con las estimaciones iniciales que surgen de la distancia al centro. Una vez
identificadas estas discrepancias puede avanzarse en las cuestiones cualitativas que
afectan al terreno: infraestructura, características socioeconómicas, históricas, etc.
A medida que se avance con la sistematización de la información relevada y el EPS se
afiance como indicador, se irán sofisticando los modelos que se utilizan para analizar los
datos relevados.
7
El modelo se desarrollará brevemente en la sección 3 junto a los resultados.
8
2. Metodología 8
2.1. Fuentes de Información, Procesamiento y Validación de la Información

Para conformar la base estadística se optó por procesar la información de ofertas de
terrenos de los diarios La Nación y Clarín, por considerar que son las fuentes más
difundidas de información y de mejor calidad. Además dado el diferente target al que
apuntan permiten una muy buena complementación. Los demás periódicos de la Ciudad
de Buenos Aires y del Gran Buenos Aires tienen muchos menos datos de ofertas y
prácticamente todas las ofertas se repiten con la de los principales diarios antes
mencionados. Las ofertas se completan con el relevamiento de las principales bases de
datos inmobiliarias 9.
Al trabajar con datos pedidos, en lugar de datos efectivamente realizados, se tiene un
sesgo al alza que puede fluctuar entre un 5% y un10% respecto del valor real. De todos
modos este sesgo se mantiene en todas las muestras de la serie histórica.
Otra consideración importante a realizar tiene que ver con la implicancia de la manera de
recolección de datos. Si en lugar de tomarse los terrenos ofertados para construcción se
estimará el valor del terreno a partir de un contrato de alquiler, los precios obtenidos por
m 2 serían mayores a los relevados. A modo de ejemplo, veamos la tabla siguiente:
Ciudad de Buenos Aires - II Trimestre de 2000

Ejemplo del cálculo del precio del suelo a través de un alquiler.
Supuesto: Tasa de Descuento 10%
Alquiler Superficie Local Valor del Suelo

2 2
Ubicación $ por mes m US$/m
F. Lacroze y Migueletes 6,000 380.0 1,894.7
Av. Las Heras y Ocampo 700 33.0 2,545.5
Talcahuano y Av. Santa Fe 4,000 150.0 3,200.0
Av. Quintana y Av. Callao 3,300 67.5 5,866.7
Arenales y Libertad 2,600 150.0 2,080.0
Av. Las Heras y Av. Pueyrredón 5,000 200.0 3,000.0
Av. Santa Fe y Uruguay 5,500 103.0 6,407.8
Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados
El cálculo del valor surge de la siguiente fórmula:

Precio del Suelo = [(Alquiler Mensual * 12) / Tasa de Descuento ] / Superficie
Se observa que los valores obtenidos superan al precio promedio de la CE. En la zona
céntrica por excelencia – por ejemplo Florida y Lavalle – un local comercial puede tener
8
La metodología aquí descrita esta basada en el documento “Sistemas de Información y de
Monitoreo de Mercados Urbanos en Ciudades Latinoamericanas – Experiencia del Boletín Mercado
de Suelo Urbano, Area Metropolitana de Santiago”, Pablo Trivelli, Lincoln Institute, 1997.
9
Otras alternativas consideradas como las tasaciones bancarias y las tasaciones fiscales fueron
descartadas, al menos para este informe, por los sesgos al alza y a la baja respectivamente.
9
un alquiler mensual equivalente a un precio del suelo superior a los 10,000/15,000

US$/m 2.
La información procesada proveniente de los diarios es la de la sección de avisos
clasificados y la de los avisos destacados.
Todos los días se revisan los lotes publicados en ambos diarios, posteriormente se
analiza la duplicación de los registros. Para cada lote ingresado a la base se buscan
principalmente los siguientes datos: superficie, precio y ubicación. Si la información
estuviera incompleta se pasa a contactar a la inmobiliaria o el particular que pone a la
venta el terreno, a fin de precisar con la mayor exactitud posible estas tres variables antes
mencionadas.
Asimismo, se investiga en cada observación si el terreno en cuestión tiene alguna
edificación o mejora, descartando todos aquellos datos en los cuales existen
construcciones que puedan afectar al precio de los terrenos, ya sea a la baja – cuando se
requiere realizar demoliciones – o al alza – cuando las mejoras valorizan el terreno –.
No se discriminan los lotes ubicados en zonas que no cuentan con urbanización completa
– todos los servicios públicos – ya que es muy difícil determinarlo con exactitud. Estos
datos, igualmente, son considerados para explicar cualitativamente las discrepancias
cuantitativas existentes y/o pueden inferirse de las mismas.
En la siguiente etapa se procede a la distribución geográfica de las observaciones. El
mecanismo de asignación es diferente en la Ciudad de Buenos Aires (CBA) y el Gran
Buenos Aires (GBA).
Para la CBA se toman las direcciones puntuales de localización de los terrenos
publicados y se los pasa a ubicar en un mapa con la división según las Circunscripciones
Electorales (CE). Se toma esta unidad geográfica debido a que permite una
homogeneidad importante y se utiliza como output para la presentación de datos
censales. Con los datos agrupados por CE, se eliminan todos aquellos registros que estén
duplicados. Además la homogeneidad de cada CE facilita la detección de outliers y su
posterior confirmación. Luego, se eliminan los terrenos duplicados manteniendo el último
dato que apareció en el trimestre, ya que sería el que mejor refleja el comportamiento del
mercado.
10
DIVISION DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Por Circunscripciones Electorales
Circunscripción
Sup.Total
N° Orig. N° Nombre Dist. Barrios
(Ha)
14 1 San Nicolás 230 0.0 San Nicolás

13 2 Monserrat 240 1.1 Monserrat
20 3 Socorro 530 1.1 Retiro y Recoleta (E)
10 y 11 4 Balvanera Norte 250 2.0 Balvanera
12 5 Concepción 210 2.1 San Telmo y Constitución
19 6 Pilar 570 2.6 Recoleta
9 7 Balvanera Oeste 290 3.0 Balvanera
8 8 San Cristobál Norte 250 3.2 San Cristóbal
3 9 Santa Lucía 600 3.9 Barracas y Constitución (S)
4 10 San Juan Evangelista 350 4.1 La Boca y Barracas (E)
18 11 Las Heras 930 4.5 Palermo y Villa Crespo (NE)
7 12 San Carlos Norte 420 4.9 Almagro y Caballito (NE)
2 13 San Cristóbal Sur 870 5.0 Barracas (O), Pque. Patricios y Nueva Pompeya, Boedo (SE)
6 14 San Carlos Sur 470 5.2 Caballito, Almagro (SO), Boedo (NO) y Pque. Chacabuco (NE)
17 15 Palermo 1140 6.7 Palermo, , Colegiales y Chacarita (NE)
Villa Soldati, Nueva Pompeya, Pque. Chacabuco(S),Boedo(SO) y
23 16 Cristo Obrero 1250 7.1 Flores (SE)
15 17 San Bernardo 900 7.6 Chacarita, Villa Ortuzar, Paternal (N) y Agronomía (N)
5 18 Flores 810 7.8 Flores, Caballito (O) y Pque. Chacabuco (NO)
Villa del Parque (E), Agronomía, Paternal (S), Villa Gral. Mitre y
26 19 San José 860 9.2 Villa Santa Rita (E)
16 20 Belgrano 960 9.5 Belgrano, Nuñez, Saavedra (O) y Costanera Norte
28 21 Saavedra 850 10.4 Saavedra, Coghlan, Villa Urquiza (O)y Belgrano (SE)
1 22 Vélez Sarsfield 760 10.4 Vélez Sarfield, Pque. Avellaneda y Villa Luro
Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati (O), Pque. Avellaneda
22 23 V. Lugano 2030 11.0 (S) y Flores (SE)
27 24 N. S. del Carmén 790 11.4 Villa Urquiza, Saavedra (O) y Villa Pueyrredón
25 25 S. Luis Gonzaga 910 11.9 Villa Devoto, Villa del Parque (O) y Monte Castro
Versailles, Villa Real y parte de Vélez Sarfield, Villa Luro, Villa
24 26 Versailles 800 12.1 Sante Rita y de Floresta
21 27 S.V. de Paul 1230 13.1 Mataderos y Liniers
Nota: -Los N° de28 Zona
Sector Puerto con los N° de circunscripción
no coinciden 500 - Puerto
originales debidoMadero y Reserva
a que fueron Ecológica
ordenados en función de la distancia al Centro.
Balvanera es la fusión de dos circunscripciones dada la reducida superficie de las mismas y la dificultad para conseguir observaciones debido a su
alto nivel de edificación.
Fuente: Elaboración propia en base a información del GCBA
Para el GBA, la división de la muestra relevada se hace primero por Sector: Norte, Oeste
o Sur; luego por Partido 10: Avellaneda, Quilmes, Vicente López, La Matanza, etc.; y por
último por localidad, dentro de cada partido. Por ejemplo, para Vicente López, la muestra
es desagregada en: Olivos, Munro, Villa Martelli, Florida, La Lucila, Villa Adelina, etc. Los
terrenos no son asignados de acuerdo a la dirección exacta del lote sino por la ubicación
de la localidad se indica en el aviso. Se estima que está descripción es menos confusa
que los barrios declarados para la muestra de la Ciudad de Buenos Aires. Allí las
10
La distribución de los Partidos por Sector es la siguiente:
Norte: Escobar, Pilar, San Fernando, San Isidro, San Martín, Tigre, Tres de Febrero, Vicente López
y General Sarmiento. Este último partido fue dividido en San Miguel, Malvinas Argentinas y J. C.
Paz pero dada la escasa información desagregada existente se sigue tomando como una unidad,
por lo menos hasta el nuevo censo.
Oeste: Cañuelas, Esteban Echeverría, General Rodríguez, La Matanza, Marcos Paz, Merlo,
Moreno, Morón y San Vicente. En este sector fueron divididos Esteban Echeverría en Ezeiza y en
Esteban Echeverría, y el Partido de Morón en Ituzaingó, Hurlingham y Morón.
Sur: Almirante Brown, Avellaneda, Berazategui, Florencio Varela, La Plata, Lanús, Lomas de
Zamora y Quilmes. A partir de superficie de los Partidos de San Vicente, Alte. Brown y Florencio
Varela surgió el Partido de Presidente Perón. Al igual que con la división de Gral. Sarmiento y
Morón la información disponible es muy limitada.
11
diferencias son de cuadras y las publicaciones responden más a cuestiones de imagen y

marketing que a la exactitud. En cambio para el Gran Buenos Aires, las localidades tienen
dimensiones más grandes y es más difícil inducir a la confusión al posible comprador.
Por otra parte, existe una gran reticencia de las inmobiliarias para publicar la ubicación
exacta del terreno que se ofrece, la cual es más fuerte en el GBA que en la CBA.
Además, en CBA es más fácil identificar las calles que en el GBA, donde la asociación se
da más por localidades o principales vías de comunicación: vial o ferroviaria.
Con el fin de calcular las distancias correspondientes a cada CE en la CBA o localidad
para el GBA, se tomo el varicentro correspondiente y se ubico el km 0 no en el Congreso
sino en la zona de Retiro – Catalinas, dado que es la de mayor valor del suelo.
Con la intención de evitar las distorsiones que provocan los grandes terrenos, se ha fijado
como límite superior para la superficie los 2,000 m2 en la CBA y 2,500 m2 para el GBA.
Esta limitación impide considerar la oferta correspondiente a Puerto Madero debido a que
las superficies superan holgadamente este límite. En el caso de las CE de alta densidad y
gran consolidación de la edificación, tal es el caso de la zona de Retiro – Catalinas y
Recoleta, dada la escasez de terrenos ofertados se han incluido algunos que superan los
2,000 m 2, de todos modos esta es la excepción y no la regla.
2.2. Ponderadores Utilizados y Cobertura Territorial

Como ya se indico antes, la Ciudad Buenos Aires (CBA) es dividida en Circunscripciones
Electorales (CE), obteniéndose 27 CE luego de fusionar las CE correspondientes a
Balvanera debido a la reducida superficie de las mismas y la dificultad para conseguir
observaciones debido a su alto nivel de edificación.
El precio promedio ponderado sirve como indicador global de la evolución del precio del
suelo en la CBA. Tiene su origen en precio promedio obtenido en cada CE y es
ponderado por el peso relativo de la superficie de cada CE sobre la superficie de la CBA.
Esta metodología facilita la comparación entre datos promedios de distintos trimestres ya
que mantiene fija la ponderación de cada CE, limitando así las distorsiones del muestreo
que podrían surgir por una mayor oferta relativa de lotes en determinadas CE. Además las
áreas más densas y de mayor nivel de edificación tienen muy pocos terrenos en oferta y
su participación estaría subestimada.
En el GBA, como se dijo precedentemente, la muestra se divide por sectores, partidos y
localidades. Hasta el momento, incluyendo todas las ediciones anteriores del EPS, ya se
han registrado observaciones en más de 250 localidades. Trabajar con unidades más
pequeñas permitiría ganar en precisión territorial, pero se obtendrían menos
observaciones por zona, perdiendo soporte estadístico.
De todos modos, esto no implica que para casos puntuales de impacto, no se recurra a la
base estadística en busca de unidades más acotadas.
12
Las localidades para los análisis también son agrupadas por Franjas. Siendo, por ejemplo,
la Franja 1 la que agrupa a las localidades que se encuentran a una distancia de entre 0 y
20 kilómetros del km 0 indicado en la CBA.
Para este relevamiento se han tomado las localidades ubicadas en las primeras tres
franjas y se descartaron los subcentros ubicados en la Franja 4 – Luján, Zarate, Campana
o La Plata – debido a que no se poseían suficientes observaciones.
A continuación se adjunta la tabla de todas las localidades registradas:
DISTRIBUCION DE LAS LOCALIDADES POR PARTIDO y DISTANCIA
Gran Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Distancias al Centro
Franja 1 Franja 2 Franja 3 Franja 4
Sector Partido De 0 a 20 km De 20 a 35 km De 35 a 52 km Más de 52 km Total General
Campana 0 0 0 1 1
Escobar 0 0 6 0 6
Exaltación de la Cruz 0 0 0 3 3
N Gral. Sarmiento 0 9 2 0 11
O Pilar 0 0 13 0 13
R San Fernando 0 4 0 0 4
T San Isidro 8 2 0 0 10
E San Martín 15 1 0 0 16
Tigre 0 15 0 0 15
Tres de Febrero 7 2 0 0 9
Vicente López 9 0 0 0 9
Total Norte 39 33 21 4 97
Cañuelas 0 0 2 0 2
E. Echeverría 1 7 2 0 10
Gral. Rodríguez 0 0 2 1 3
O La Matanza 19 28 3 0 50
E Luján 0 0 0 7 7
S Marcos Paz 0 0 1 0 1
T Mercedes 0 0 0 1 1
E Merlo 0 6 3 0 9
Moreno 0 3 5 0 8
Morón 2 12 0 0 14
San Vicente 0 0 3 0 3
Total Oeste 22 56 21 9 108
Alte. Brown 0 10 0 0 10
Avellaneda 6 0 0 0 6
Berazategui 0 6 2 0 8
S Berisso 0 0 0 1 1
Ensenada 0 0 1 0 1
U
Florencia Varela 0 3 0 0 3
R
La Plata 0 0 10 8 18
Lanús 4 0 0 0 4
Lomas de Zamora 2 3 0 0 5
Quilmes 3 2 0 0 5
Total Sur 15 24 13 9 61
Total general 76 113 55 22 266
13
Otro punto a destacar es que la muestra no incluye terrenos o lotes que formen parte de
countries, barrios cerrados u otros tipos de urbanizaciones cerradas privadas. La
naturaleza diferencial del entorno del emprendimiento por lo general redunda en precios
unitarios significativamente más caros que los promedios de la zona. La variedad de
servicios11, atributos naturales 12 y otras características13 que estos emprendimientos
ofrecen suele marcar notables diferencias entre el “adentro” y el “afuera” que impiden una
comparabilidad realista con terrenos cuyos precios no internalizan el peso de dichas
diferenciales de la misma manera.
11
Seguridad, limpieza, deportes, servicios públicos, etc.
12
Forestación, espejos de agua, etc.
13
Reputación, homogeneidad étnica y religiosa de los habitantes, etc.
14
3. Resultados
3.1. Ciudad de Buenos Aires

Para el segundo trimestre del año 2000 la muestra tuvo las siguientes características
generales:
ü Se registraron 1,105 propiedades, por una superficie total de 459,862 m 2 y una
valuación de U$S 312.6 millones.
ü La superficie promedio fue de 416 m 2 y el precio promedio simple de 679.8 US$/m 2.
ü El precio promedio ponderado14 fue de 624.5 US$/m 2, lo cual representa una tasa de
crecimiento anual 15 del 5.2% y una valorización para la superficie de la Ciudad de
Buenos Aires de US$ 121,771 millones 16.
Los datos que siguen a continuación basan su exposición en la contraposición Norte – Sur
de las Circunscripciones Electorales (CE) de los sectores de la Ciudad de Buenos Aires
(CBA) debido a la gran afinidad y homogeneidad interna existente en estos dos sectores.
3.1.1. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000

DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES
Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre de 2000
Distribución por Rango de Precios Distribución por Rango de Superficie

Observaciones Observaciones
N° % N° %
2 2
0 - 250 US$/m 106 9.6% 0 - 250 m 391 35.4%
250 - 400 US$/m2 263 23.8% 250 - 500 m2 492 44.5%
400 - 550 US$/m2 276 25.0% 500 - 1000 m2 158 14.3%
550 - 700 US$/m2 161 14.6% 1000 - 1500 m2 42 3.8%
700 - 1000 US$/m2 165 14.9% 1500 - 2000 m2 11 1.0%
2 2
1000 - 1500 US$/m 91 8.2% Más 2000 m 11 1.0%
Más de 1500 US$/m2 43 3.9% Total 1105 100.0%
Total 1105 100.0% Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados
Las superficies superiores a 2,000 m2 corresponden a lotes que han sido incorporados
debido a la escasez de terrenos en la CE, representando sólo el 1% de la muestra.
Estos datos difieren si se los considera por sector. Por ejemplo, en el rango de precios de
0 – 250 US$/m 2, el 80% de las observaciones corresponde a la Zona Sur. En el rango
superior, terrenos con precios superiores a los 1,500 US$/m 2, el 80% se sitúa en la Zona
Norte.
14
Se pondera por la superficie fija de cada CE en la superficie total. Ver Metodología
15
La tasa de crecimiento anual se toma a partir del dato del cuarto trimestre de 1997. Ver nota al
pie N°2.
16
Ver nota al pie N° 3
15
DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES POR SUPERFICIE

Ciudad de Buenos Aires - II Trimestre de 2,000
300
250
Norte
200 Sur
Cantidad de Observaciones
150
100
50
0
0 - 250 250 - 500 500 - 1000 1000 - 1500 1500 - 2000 Más de 2000
Categoría (m2)
DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES POR PRECIO PROMEDIO

Ciudad de Buenos Aires - II Trimestre de 2,000
160
140
120
Norte
Sur
Cantidad de Observaciones
100
80
60
40
20
0
0 - 250 250 - 400 400 - 550 550 - 700 700 - 1000 1000 - 1500 Más de 1500
Categoría (US$/m2)
En el anexo se incluyen todos los datos desagregados de las observaciones por superficie
y precio promedio según CE, correspondiente a los gráficos precedentes y los cuadros
que siguen.
16
CARACTERISTICAS DE LA MUESTRA: Promedios, Máximos y Mínimos por Circunscripción

Precio Precio Precio

N° Nombre Promedio* N° Nombre Máximo N° Nombre Mínimo
3 Socorro 3,093.2 1 San Nicolás 3,388.6 3 Socorro 2,894.7
1 San Nicolás 2,036.3 3 Socorro 3,291.6 1 San Nicolás 1,044.2
6 Pilar 1,067.2 20 Belgrano 3,225.8 6 Pilar 575.0
13 San Cristóbal Sur 306.9 27 S.V. de Paul 678.6 26 Versailles 115.5
10 San Juan Evangelista 277.9 13 San Cristóbal Sur 550.9 10 San Juan Evangelista 105.6
23 V. Lugano 253.9 10 San Juan Evangelista 501.5 23 V. Lugano 80.0
Superficie Superficie Superficie

N° Nombre Promedio N° Nombre Máxima N° Nombre Mínima
3 Socorro 2,373.5 1 San Nicolás 6,563.0 4 Balvanera Norte 240.0
1 San Nicolás 1,804.2 3 Socorro 4,557.0 3 Socorro 190.0
9 Santa Lucía 703.7 27 S.V. de Paul 3,000.0 1 San Nicolás 180.0
26 Versailles 328.1 4 Balvanera Norte 750.0 17 San Bernardo 71.0
19 San José 320.4 10 San Juan Evangelista 748.0 18 Flores 64.0
17 San Bernardo 303.5 6 Pilar 600.0 24 N. S. del Carmen 63.0
Nota: * Los Precios Promedio son simples, es decir, no están ponderados por las superficie de cada lote. Por lo tanto difieren de otros precios
promedio por CE que puedan aparecer en el resto del trabajo
En los cuadros anteriores pueden verse las 3 CE con los valores más altos y más bajos
de cada categoría. Por ejemplo, la 3 CE que tienen entre sus observaciones la superficie
máxima más pequeña son: Pilar, donde el lote más grande de la muestra es de 600 m2,
San Juan Evangelista – Barrio de La Boca – y Balvanera Norte – Congreso – con
superficies máximas de 750 m 2. También puede apreciarse que en la CE de San Nicolás,
ninguna de las observaciones tiene un precio inferior a los 1,044 US$/m 2.
3.1.2. Principales indicadores obtenidos

Una primera aproximación es el precio promedio ponderado, el cual sirve como indicador
global de la evolución del precio del suelo en la CBA.
EVOLUCION TEMPORAL DEL PRECIO PROMEDIO PONDERADO

Ciudad de Buenos Aires
640
624.5
620
Crecimiento Total 13.4%
Valorización Anual Promedio 5.2%
600 590.4 590.0
580 571.7
U$S/m²
559.6
560 550.4
540
520
500
IV97 II98 III98 IV98 I99 II2000
Trimestre
17
Otro acercamiento, más puntual, es a través del análisis de los precios máximos y
mínimos de las observaciones relevadas. En el siguiente cuadro se ve claramente el
predominio de la Zona Norte en los valores máximos y el de la Zona Sur en los mínimos,
en ambos casos 9 de las 10 observaciones. Además, las observaciones que se filtran
tienen su explicación en la distancia, la de la Zona Sur entre los máximos está a 2.1 Km y
la de la Zona Norte, entre los mínimos está a 12.1 Km.
MAXIMOS Y MINIMOS
Circunscripción
Zona N° Nombre Dist Dirección Sup. (m²) Precio US$/m²
MAXIMOS
N 1 San Nicolás 0.0 Suipacha 500 5,312 18,000,000 3388.6
N 3 Socorro 1.1 Esmeralda 900 4,557 15,000,000 3291.6
N 1 San Nicolás 0.0 L.N.Alem 600 400 1,300,000 3250.0
N 20 Belgrano 9.5 Mendoza 1482 186 600,000 3225.8
S 5 Concepción 2.1 Defensa 1124 150 480,000 3200.0
N 15 Palermo 6.7 Matienzo y Cabildo 85 255,000 3017.3
N 3 Socorro 1.1 Catalinas 190 550,000 2894.7
N 11 Las Heras 4.5 Paunero 2833 184 530,000 2880.4
N 20 Belgrano 9.5 Libertador y Mendoza 198 560,000 2828.3
N 1 San Nicolás 0.0 Reconquista 700 6,563 18,000,000 2742.6
MINIMOS
S 16 Cristo Obrero 7.1 Zona Industrial Coca Cola 485 70,000 144.3
S 9 Santa Lucía 3.9 Vieytes 1038 181 25,000 137.8
S 18 Flores 7.8 Avellaneda 1759 1,732 225,000 129.9
S 23 Villa Lugano 11.0 Hubac 6281 537 69,000 128.5
S 22 Vélez Sarfield 10.4 Padre Montes Carballo 1674 1,200 140,000 116.7
N 26 Versailles 12.1 Cervantes y Cantilo 329 38,000 115.5
S 23 Villa Lugano 11.0 Santander 3865 433 50,000 115.5
S 10 San Juan Evangelista 4.1 Daniel Cerri 1059 400 45,000 112.5
S 10 San Juan Evangelista 4.1 Necochea 1313 748 79,000 105.6
S 23 Villa Lugano 11.0 Mariano Acosta 2535 400 32,000 80.0
Nota: Los N° de Sector no coinciden con los N° de circunscripción originales.
Otro ejercicio que se ha realizado es comparar los precios promedio de las CE a partir un
eje que estaría situado en km 0. El gráfico refleja que no hay simetría respecto al eje. Las
CE situadas a la izquierda – Zona Norte – tienen valores superiores a las ubicadas a la
derecha – Zona Sur –. También debe prestarse atención a las distancias, ya que en este
gráfico no están exactamente contempladas. Por ejemplo, la tercer barra a la izquierda del
centro, representa a la CE de Las Heras, con un precio promedio 947 US$/ m2 y distante
del centro a 4.5 km. En cambio la tercer barra a la derecha simboliza a la CE Concepción
– barrio de San Telmo – distante a 2.1 km y con un precio promedio de 657 US$/ m 2.
18
PRECIO PROMEDIO POR CIRCUNSCRIPCION ELECTORAL

CIUDAD DE BUENOS - II Trimestre de 2000
3,500
3,276
3,000
Norte
2,625
Centro
Precio Promedio US$/m2
2,500 Sur
2,000
1,500
1,017 1,023
9471,007
1,000 814
793
675 728 668
657 613
554 572
472 478 480 435
500 339 373 333 338 341
277 315
197
0
Sa co .6)
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S.
nJ
Sa
Nota: Entre paréntesis figura la distancia al Centro en Km.

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados Circunscripción Electoral
3.1.3. Estimaciones del modelo

En esta sección se analizarán los resultados relevados, contrastándolos con los
generados por el modelo monocéntrico, sencilla herramienta analítica que se utilizará en
este número del EPS. Antes de pasar a los resultados describimos brevemente el modelo.
El modelo monocéntrico
Este enfoque supone que las personas - los habitantes del área metropolitana en estudio -
gastan por un lado en tierra y por el otro en otros bienes y servicios. Sobre esa base el
modelo calcula una renta estimada 17, que viene a ser una función de renta urbana -
distancia del centro que genera hacia la periferia de la urbe una renta igual a la agrícola,
corregida por los costos de urbanización. El modelo supone que las personas están
indiferentes a lo largo de dicha función y que el mayor (menor) costo de suelo se
compensa con un menor (mayor) costo en transporte.
En un escenario simplificado que procura facilitar el entendimiento de cómo se establecen
los precios de los inmuebles, puede afirmarse que la renta inmobiliaria ricardiana 18 se
17
A diferencia de la renta real, terminología que se utiliza para clasificar las observaciones reales
relevadas para el estudio.
18
También conocida como renta ricardiana, en memoria a David Ricardo, que fue quien desarrollo
este concepto por primera vez en 1817. En la definición ricardiana, se entiende por renta a los
19
determina de acuerdo a un esquema de diferenciales compensatorios. En este esquema

se supone que solamente determinaciones de demanda afectan la valorización relativa de
tierra en diferentes ubicaciones. Por otro lado, la oferta actúa por el lado del nivel general
de precios de la tierra.
La primera y fundamental característica del mercado inmobiliario urbano es que los
productos ofertados tienden a ser más caros en mejores ubicaciones y más baratos en
peores ubicaciones. Dicho de otra manera, los precios tienden a ser más caros en la
medida en que uno se acerca al centro de la urbe, donde a su vez la tierra tiende a tener
su uso más intenso, el cual generalmente corresponde a la oferta de edificios de oficina,
servicios y comercio. A la inversa, ambas variables tienden a disminuir en la medida en
que uno se aleja del centro.
Así nace el modelo monocéntrico, que supone que la distancia desde cualquier localidad
observada al centro de la urbe - proxy del viaje desde y hacia el lugar de trabajo - es el
diferencial compensatorio por excelencia que sirve para explicar los precios relativos de la
tierra19. En realidad debe suponerse que dicho centro, generalmente la observación o
conjunto de observaciones donde más alto es el valor de la tierra, es el centro de empleo,
servicios y comercio por excelencia para toda el área metropolitana evaluada.
El concepto de “centralidad” o “céntrico” de alguna manera recoge la noción de área
urbana rodeada a su vez por otros sectores urbanos. Sin embargo, constituye una
variable con un significado más intuitivo que preciso. Asimismo esta idea esconde un
aspecto importante que puede estar influyendo sobre precios relativos al uso del suelo
entre comunas y sectores. Se trata de regulaciones de construcción, en particular las
normas de densidad, construcción en altura, coeficiente de constructibilidad. El problema
con esta regulación, sin embargo, es que ella posiblemente es endógena a la centralidad.
No está de más aclarar las limitaciones de esta herramienta. El precio del suelo es
explicado por una única variable, la distancia al DCN – Distrito Central de Negocios –. Aun
así permite elaborar algunas estimaciones sobre una posible magnitud de sobre o
subvaluación de las CE de la CBA.
Como una primera aproximación para ver la utilidad se puede observar que resultados
arroja el cálculo agregado de la Valorización de cada una de las zonas – Norte y Sur –-.
Para ello, se multiplica el precio promedio de cada CE por la superficie correspondiente.
Para el cálculo de la Valorización Real, se utilizan los precios promedios obtenidos de las
observaciones relevadas y para la Valorización Estimada, los precios promedios
estimados por el modelo monocéntrico.
pagos que el inquilino ofrece por la vivienda o alternativamente a la suma anual que un propietario
estaría dispuesto a pagar por el derecho de ocupación o usufructo.
19
Existen otros diferenciales compensatorios, naturales o artificiales, que también afectan los
precios relativos de la tierra, como ser por ejemplo la ubicación de un terreno sobre un lago u
océano.
20
DIVERGENCIA ENTRE LA ZONA SUR Y LA ZONA NORTE

Valorización
Superficie (US$ millones)
Estimado Brecha Real
ZONA Ha % Real Gradiente vs Estimado
SUR 10,030 51.4% 39,164 55,984 -30.0%

NORTE 9,470 48.6% 82,608 56,223 46.9%
TOTAL* 19,500 100.0% 121,771 112,207 8.5%

Nota: * Se excluyen 500Ha situadas en Puerto Madero
Si este ejercicio lo desagregamos un poco más y utilizamos como unidad de medida a la
CE vemos que el mayor porcentaje de circunscripciones subvaluadas se encuentra en la
Zona Sur.
DESEQUILIBRIOS OBSERVADOS EN EL PRECIO DEL SUELO
Mayores Menores Total

ZONA N° % N° % N° %
Por Circunscripción
SUR 3 21.4% 11 78.6% 14 100.0%
NORTE 9 69.2% 4 30.8% 13 100.0%
TOTAL 12 44.4% 15 55.6% 27 100.0%

En el cuadro anterior, “Mayores” significa que el precio promedio relevado es superior al

estimado por el modelo. La evolución en el tiempo de las CE se presenta en un cuadro
detallado desde 1997 que se ha incorporado al Anexo.
Como ya se dijo, este modelo estaría demostrando que las divergencias son notorias
entre los valores reales y los estimados, existiendo una gran brecha en las CE de la Zona
Sur. Agrupando las CE que limitan con el Riachuelo, vemos que en su conjunto, estarían
subvaluadas en un 50%, lo cual si lo llevamos a la Valorización de la región nos da una
discrepancia de US$ 15,000 millones. Ante estas diferencias tan grandes surgen los
interrogantes que el modelo monocéntrico no responde pero que el investigador debería
saber; entre ellos se pueden plantear las siguientes preguntas: ¿Cuál son las causas
cualitativas que marginan a la región lindera al Riachuelo? ¿Qué deficiencias existentes
en dichas CE para que sus precios reales apenas alcanzan el 50% de los valores
estimados? ¿Qué inversiones deberían realizarse para llegar a precios similares a los de
las CE equidistantes situadas en la Zona Norte?
21
CIRCUNSCRIPCIONES DE LA ZONA SUR

Valorización de la
2
Circunscripción lindantes al Riachuelo Precio Promedio (US$/m ) Circunscripción
(US$ millones)
Brecha entre el
Sup.Total Estimado Estimado
N° Nombre Dist. Real Real Precio Real y el Sector
(HA) Gradiente Gradiente
Estimado
9 Santa Lucía 600 3.9 435 984 2,608 5,905 -55.8% Sur
10 San Juan Evangelista 350 4.1 277 960 971 3,359 -71.1% Sur
13 San Cristóbal Sur 870 5.0 315 852 2,737 7,412 -63.1% Sur
16 Cristo Obrero 1,250 7.1 333 617 4,167 7,710 -46.0% Sur
23 V. Lugano 2,030 11.0 197 250 4,001 5,077 -21.2% Sur
Promedio Ponderado (por superficie) 284.0 577.7 14,484 29,463 -50.8%

Nota: Los N° de Sector no coinciden con los N° de circunscripción
originales.
Fuente: Elaboración propia en base a datos
relevados
Los conceptos del modelo monocéntrico gráficamente se ven de la siguiente manera:
GRADIENTE
II Trimestre de 2000
3,500
Socorro (N)
3,000
Precio Estimado
San Nicolás (N) Precio Real
2,500
Renta US$/m2
2,000
1,500
San Carlos Sur (S)
Monserrat (S)
Belgrano (N)
1,000 Pilar (N) Las Heras (N) N.S. Del Carmen (N)
Balvanera N. (S) Palermo (N)
Balvanera O. (S) Flores (S)
Concepción (S) Saavedra (N)
San Cristóbal N. (S)
500 Santa Lucía (S) Palermo (N) S. Luis Gonzaga (N)
San José (N)
Cristo Obrero (S) Versailles (N)
San Juan Evangelista (S)
S.V. De Paul (N)
San Cristóbal S. (S)
Vélez Sarsfield (S) V. Lugano (S)
0
0 2 4 6 8 10 12 14
Nota: DCN = Distrito Central de Negocios
Distancia al DCN (Km)
Fuente: Elaboración propia
La línea continúa representa las estimaciones del modelo monocéntrico y los precios
promedios reales que surgen de las observaciones relevadas están identificados con los
triángulos. Los puntos por debajo de la curva estarían subvaluados y por encima de ella,
22
sobrevaluados. Puede apreciarse un claro predominio de las CE de la Zona Sur debajo de

la curva de precios estimados.
3.2. Gran Buenos Aires

Como se ha mencionado oportunamente, las observaciones de la muestra del GBA se
dividen por Corredores: Norte, Oeste y Sur; luego por Partidos y finalmente por
localidades 20. Estas localidades, para su análisis también suelen agruparse por Franjas 21
relacionadas con la distancia al centro.
La muestra del GBA del segundo trimestre del año 2000 fue la siguiente:
Se relevaron 2,318 terrenos, por una superficie total de 1,282,333 m2 y una valuación de
US$ 219,6 millones. Para comparar estos rasgos generales con muestras anteriores se
adjunta la siguiente tabla:
EVOLUCION DE LA MUESTRA
III '98 IV '98 I '99 II 2000
Localidades 173 177 183 175

Observaciones 1,924 2,218 2,247 2,318
Obs./ Localidades 11.1 12.5 12.3 13.2
Superficie Total (m2) 1,047,571 1,193,777 1,234,858 1,282,333
2
Superficie Promedio (m ) 544.5 538.2 549.6 553.2
Precio Total (US$) 150,195,534 198,043,198 209,287,544 219,572,866
Precio Promedio (US$/m2) 143.4 165.9 169.5 171.2
Como se describirá en las próximas secciones, es muy difícil tener un solo número de
referencia para ver como ha evolucionado el precio promedio de una muestra a la otra.
Este dato depende en gran medida de la composición de la muestra y es más complicado
realizar un esquema similar al de la CBA con los ponderadores asignados por superficie
debido a que aquí contamos con más de 170 localidades, las cuales no siempre
presentan una gran cantidad de ofertas en todos los trimestres.
3.2.1. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000

A diferencia de ejercicios realizados en otras mediciones, esta vez no sé contó con una
muestra ampliada que incluya al Gran La Plata, por lo tanto, la muestra del Corredor Sur
tiene una participación inferior a la que venía aportando. Históricamente, la superficie
correspondiente al Corredor Sur oscilaba entre el 20% y el 25%, esta vez fue sólo el 13%.
20
Ver sección Metodología.
21
Franja 1: de 0 a 20 kilómetros del Centro; Franja 2: de 20 a 35 kilómetros del Centro; y Franja 3:
más de 35 kilómetros.
23
COMPOSICION DE LA MUESTRA
Superficie Localidades Observaciones

2
m % N° % N° %
Norte 670,020 52% 66 38% 1,008 43%

Oeste 469,466 37% 78 45% 1,001 43%
Sur 142,847 11% 31 18% 309 13%
Total 1,282,333 100% 175 100% 2,318 100%
En el Anexo se incluyen los cuadros comparativos con las muestras efectuadas

anteriormente 22.
Si observamos las superficies promedio de los lotes relevados, según la cercanía a la
Ciudad de Buenos Aires, notamos que el incremento tiene una relación directa con la
distancia. Es decir, cuanto más lejos estemos, mayores serán las dimensiones de los
lotes. Esto es acorde a uno de los supuestos del modelo monocéntrico, el cual indica que
es mayor la intensidad del uso del suelo en las zonas centrales.
SUPERFICIE PROMEDIO POR CORREDOR Y DISTANCIA

Distancia al DCN
CORREDOR De 0 a 20 km. De 20 a 35 km. Más de 35 km. Total
Superficie promedio (m 2 )
Norte 507.2 759.7 908.3 664.7
Oeste 407.7 475.2 776.4 469.0
Sur 460.0 461.9 833.4 462.3
Total 460.6 548.5 875.4 553.2
Además de aumentar con la distancia, el Corredor Norte es el que presenta mayores

superficies promedios para todas las Franjas. Esto podría estar indicando, si es que en la
zona Norte se encuentra la población de más altos recursos, que un mayor poder
adquisitivo permite procurarse predios de mayores dimensiones.
3.2.2. Principales indicadores obtenidos

Cuando se analizan los precios promedios de las localidades relevadas y se las agrupa
por Franja vemos que decrece con la distancia. Además para cada Franja, el Corredor
Norte presenta los mayores valores promedio del suelo.
22
Como ya se ha dicho para la CBA, este trabajo viene realizándose desde el año 1997. En el
anexo, la evolución temporal incluye las últimas 4 mediciones: III ’98, IV ’98, I ’99 y II 2000.
24
RENTAS REALES POR CORREDOR Y DISTANCIA

Distancia al DCN
CORREDOR De 0 a 20 km. De 20 a 35 km. Más de 35 km. Total
2
Precio Promedio (US$/m )
Norte 337.7 130.4 54.6 187.3
Oeste 250.2 118.8 24.1 158.5
Sur 202.1 89.7 26.4 137.5
Total 289.8 118.1 47.8 171.2
En el Gran Buenos Aires existe una gran dificultad para realizar indicadores agregados de
los precios. Las muestras tienen en sus unidades geográficas – las localidades – menos
observaciones que las relevadas en sus equivalentes en la Ciudad de Buenos Aires – las
Circunscripciones Electorales –, y esta características las hace más volátiles de una
muestra a la otra. A modo de ejemplo vease la siguiente tabla:
Corredor A Corredor B
2 2 2 2
Localidad 1 300 US$/ m – 1,000 m 250 US$/ m – 3,000 m
2 2 2 2
2 2 2 2
2 2
Promedio 158 US$/m 208 US$/m
Intuitivamente el Corredor A tiene precios más elevados que el Corredor B pero la

representatividad de cada localidad en la muestra evidencia que el precio agregado da la
respuesta inversa. Esto puede pasar no sólo entre dos corredores sino en un mismo
corredor en una serie temporal.
Una de las funciones más importante del EPS es registrar los datos empíricos de una
gran cantidad de localidades, para ir avanzando hacia modelos más sofisticados una vez
que se cuente con más información cualitativa y cuantitativa. Insistiendo en lo ya
mencionado, el valor del EPS se verá en las próximas etapas, en la medida que se cuente
con una serie temporal y nuevas variables de análisis.
25
RENTAS REALES POR DISTANCIA Y CORREDOR

Gran Buenos Aires - II Trimestre de 2000
400
350
300 Norte Oeste

Precio Promedio (US$/m2)
Sur Total
250
200
150
100
50
0
De 0 a 20 km. De 20 a 35 km. Más de 35 km. Total
Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados Franja
Una interesante aproximación para interpretar los precios es desagregar el dato de cada
Franja por cantidad de localidades. Aquí puede verse que en el rango de localidades
mayores a 300 US$/m 2 tiene una participación casi excluyente el Corredor Norte y la
Franja de 0 a 20 kilómetros. También se verifica que en esa Franja no hay localidades con
precios a menores a los 65 US$/m 2.
PRECIOS PROMEDIOS POR RANGO, CORREDOR Y FRANJA
2
PRECIO PROMEDIO (US$/m )
Más de Menos
200 - 300 150 - 200 100 - 150 65 - 100 30 - 65 TOTAL
300 de 30
Localidades por Franja

De 0 a 20 kilómetros 14 12 14 11 6 0 0 57
De 20 a 35 kilómetros 3 4 3 15 19 31 12 87
Más de 35 kilómetros 0 0 0 0 2 14 15 31
Localidades por Corredor

Norte 13 10 5 8 4 20 6 66
Oeste 3 4 8 12 16 18 17 78
Sur 1 2 4 6 7 7 4 31
TOTAL por Corredor / Franja 17 16 17 26 27 45 27 175
Fuente: Elaboración propia en base a datos revelados
En el anexo se incluye un cuadro que combina los corredores y las franjas. Allí se aprecia
que entre las localidades relevadas de la segunda Franja que tienen precios superiores a
300 US$/m 2 todas se encuentran en el Corredor Norte.
26
De las localidades situadas en la primer Franja, mientras que en los Corredores Sur y
Oeste sólo ¼ supera los 200 US$/m 2, en el Corredor Norte lo hace 2/3 de las
observaciones.
El cuadro a continuación selecciona los dos valores más altos y los dos más bajos de
cada Corredor en cada Franja. Aquí, entre máximos y mínimos, se advierte la disparidad
de los valores promedios de las localidades aun cuando se acota en las dos dimensiones
mencionadas. En Corredor Norte, hay valores superiores a los 500 US$/m 2 y menores a
100 US$/m 2 en la misma Franja. Lo mismo ocurre en los restantes Corredores y para
todas las distancias.
VALORES MAXIMOS Y MINIMOS POR CORREDOR Y FRANJA
De 0 a 20 kilómetros De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros

Corredor Partido Localidad Dist. Precio Partido Localidad Dist. Precio Partido Localidad Dist. Precio
(km) (U$S/m²) (km) (U$S/m²) (km) (U$S/m²)
Norte Vicente López La Lucila 14.0 590.1 San Isidro B. Alemán 20.5 470.6 Escobar Escobar 46.0 68.7
Norte San Isidro Acassuso 17.0 536.0 San Fernando San Fernando 22.5 470.4 Pilar Pilar 50.0 63.7
Norte San Martín L. Hermosa 20.0 95.0 Gral. Sarmiento G. Bourg 34.0 21.5 Pilar Villa Rosa 48.0 26.3
Norte Tres de Febrero Caseros 17.0 73.7 Tigre Las Tunas 31.5 20.0 Pilar La Loma 42.0 20.8
Oeste La Matanza Ramos Mejía 18.0 329.6 Morón Morón 22.5 265.3 Moreno B.P.Gaona 35.5 77.1
Oeste Morón B. Güemes 19.0 312.9 Morón Haedo 20.5 220.9 Moreno Moreno 38.0 62.2
Oeste La Matanza Aldo Bonzi 18.0 80.3 La Matanza Gonzalez Catán 34.6 18.6 San Vicente A.Korn 43.0 7.6
Oeste E.Echeverría B.P.San Sebastián 20.0 76.4 Merlo Pontevedra 34.0 16.7 San Vicente Guernica 36.0 6.7
Sur Avellaneda Avellaneda 8.0 331.5 Lomas de Zamora Temperley 20.5 148.9 La Plata Villa Elisa 39.5 26.4
Sur Lomas de Zamora L. Zamora 19.0 232.1 Alte.Brown Adrogué 23.0 118.5
Sur Quilmes Bernal 15.8 99.1 Florencio Varela Bosques 28.5 18.8
Sur Quilmes Quilmes 19.0 85.6 Alte.Brown Glew 33.0 18.1
PARTICIPACION DE LOS CORREDORES ENTRE LAS 40

LOCALIDADES DE MAYORES PRECIOS
Sur
10%
Oeste
25%
Norte
65%

27
Cuando se realiza un ranking de las localidades más caras y se analiza donde se sitúan
se comprueba que el peso del Corredor Norte es elocuente. Allí están el 65% de las
localidades. Las primeras 40 localidades oscilan entre 590 US$/m 2 y 182 US$/m 2.
RANKING CON LAS 40 LOCALIDADES MAS CARAS

600
Norte
500 Oeste
Sur
400
Precio Promedio por m2
300
200
100
0
Acassuso
Vicente López
Lomas de Millon
Villa Martelli
Villa Pelufo
Villa Adelina
Villa Lynch
Carapachay
San Isidro
Santos Lugares
San Andrés
Ramos Mejía
Ciudadela
Lomas de San Isidro
Lanús
Boulogne
Villa Libertad
Piñeyro
B. Alemán
B.Don Bosco
Beccar
Victoria
Villa Sarmiento
B. Ayerza
San Justo
La Lucila
Avellaneda
Olivos
Morón
Munro
San Fernando
Florida
San Martín
Haedo
B. Parque
B. Güemes
Martinez
Santa Rita
Malavert
L. Zamora

Localidad
Cabe destacar que las primeras doce localidades corresponden al Corredor Norte y la
primera representante de otro Corredor es Avellaneda, situada al Sur a sólo 8.5km del
DCN. A continuación, aparece la primer localidad del Corredor Oeste, Ramos Mejía.
3.2.3. Estimaciones del modelo

Nuevamente, al igual que en la Ciudad de Buenos Aires, para analizar los datos relevados
se utilizarán los conceptos del modelo monocéntrico.
Esta sencilla herramienta descripta en la Introducción arroja resultados
considerablemente distintos si para el cálculo de los datos estimados se utiliza toda la
muestra o sólo los datos del Corredor. Cuando los datos son las 175 localidades
relevadas más el dato adicional que representa a la CBA, se ve que las localidades
sobrevaluadas pertenecen en su mayoría al Corredor Norte. Lo cual, dado los datos
empíricos que venimos describiendo es algo bastante previsible.
28

Estimaciones del Modelo Monocéntrico para la Gradiente General.

N° % N° % N° %
Centro 1 100% 0 0% 1 100%
Sur 2 6% 29 94% 31 100%
Oeste 24 31% 54 69% 78 100%
Norte 43 65% 23 35% 66 100%
Total 70 40% 106 60% 176 100%
Gráficamente, los precio reales y el resultado de las estimaciones, es el siguiente:
ESTIMACIONES DEL MODELO MONOCENTRICO

800
700 Precios Estimados
Precios Reales
600 La Lucila
Acassuso
500 San Isidro

Precio Estimado (US$/m2)
Olivos San Fernando

V. López
Martinez
Florida
400
Villa Martelli
Avellaneda Ramos Mejía
300
Beccar
Morón
Victoria
Lanús
200 Barrio Ayerza

Piñeyro
Wilde
Sarandí Pacheco
Villa Domínico
Los Polvorines
V. Industrial
100 Valentín Alsina
Escobar
J.L. Suaréz Maschwitz
S.F. Solano Derqui
F. Varela
0
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55
Distancia al DCN (km)
Cuando las estimaciones del modelo monocéntrico, en cambio, surgen de cada Corredor
en particular, se ve que los desequilibrios de sobrevaluación serían distintos. ¿Cuál es el
concepto que diferencia una Gradiente General de otra que es Particular a cada
Corredor? En el primer caso se hace un análisis de las localidades en el contexto de toda
el Area Metropolitana y en el segundo sólo se ve la consistencia de la relación precio del
suelo – distancia en un contexto acotado. Dentro de la realidad particular de cada
Corredor, se vislumbra que el Corredor Sur es el que estaría en un desequilibrio de
localidades sobrevaluadas mayor al de los otros dos.
29

Estimaciones del Modelo Monocéntrico para la Gradiente de cada Corredor

N° % N° % N° %
Sur 21 66% 11 34% 32 100%
Oeste 36 46% 43 54% 79 100%
Norte 33 49% 34 51% 67 100%
Total 90 51% 88 49% 178 100%
Nota: En todos los corredores se agrega el dato correspondiente a la Capital Federal
PORCENTAJE DE LOCALIDADES SOBREVALUADAS

70%
Según Gradiente General

60%
Según Gradiente de cada
Corredor
50%
% de localidades sobrevaluadas
40%
30%
20%
10%
0%
Sur Oeste Norte Total
Corredor
Si se realiza el gráfico sólo de las estimaciones vemos que la Gradiente de precios

estimados para el Corredor Norte se encuentra en casi todos sus puntos por encima de la
Gradiente General. Esto explica porque cae de un 65% de localidades sobrevaluadas al
49%, es decir, localidades cuyos precios reales eran mayores a los estimados por la
gradiente general (sobrevaluadas), ahora son menores en el contexto del Corredor Norte
y su gradiente particular.
30
ESTIMACIONES DEL MODELO MONOCENTRICO

800
700 General
Sur
Oeste
600
Norte
500
Precio Estimado (US$/m2)
400
300
200
100
0
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55
Distancia al DCN (km)
31
4. Análisis Cualitativo e Interpretación
4.1. Ciudad de Buenos Aires:

En esta sección se intentará explicar cuales son las tendencias existentes y qué
características se han identificado para explicar las discrepancias que arroja el modelo
monocéntrico, herramienta analítica utilizada en este informe.
4.1.1. Análisis zonal, principales circunscripciones

La circunscripción que alcanzó el mayor precio promedio fue Socorro con 3,267 U$S/m².
Equidistante a Socorro respecto del centro - CE de San Nicolás - pero en dirección Sur se
halla Monserrat, donde el promedio supera levemente los 1,000 U$S/m². Este aparente
desequilibrio se contrapone a las predicciones del modelo con suma elocuencia y permea
constantemente la muestra relevada por lo que resulta relevante repasar los factores que
lo generan.
Este desequilibrio se arrastra desde larga data y ejemplifica claramente que la zona Sur
en general ha sido relativamente subvaluada por la demanda inmobiliaria y subestimada -
tanto a escala municipal como nacional - en las políticas de gobierno y asignación de
recursos públicos para el mantenimiento y mejoras de la infraestructura y provisión de
servicios públicos. Aunque existen algunos esfuerzos tímidos por parte del gobierno de la
ciudad de proveer al Sur con ciertas mejoras, no se vislumbra un cambio de actitud
significativo, especialmente si se tiene en cuenta que mientras tanto el Norte sigue
recibiendo importantes recursos, por ejemplo para mejorar su costanera o ampliar la red
de subterráneos.
El Riachuelo23, crudo y elocuente ejemplo del estado de deterioro gran parte de la zona
Sur, sigue pestilente mientras que los compromisos oficiales de encarar su limpieza se
han dilatado en el tiempo desde los “1,000 días” anunciados oportunamente y cada vez
parecen más remotos. Las 5 circunscripciones que limitan con él 24, tienen los precios
promedio más bajos de la ciudad.
Varios indicadores demográficos y socioeconómicos confirman las fuertes diferencias
entre la zona Sur y el resto de la ciudad. Para ejemplificar vale citar algunos de ellos:
23
Limite Sur de la Capital Federal con los partidos de Avellaneda, Lanús y Lomas de Zamora.
24
Villa Lugano, Cristo Obrero, San Cristóbal Sur, San Lucía y San Juan Evangelista, que incluyen
los tradicionales barrios de Mataderos, Villa Soldati, Pompeya, Barracas y La Boca.
32
INDICADORES SOCIOECONOMICOS Y DEMOGRAFICOS

INDICADOR Zona Sur Zona Norte
Cantidad de Personas por Hospital Villa Lugano 16,949 Barrio Norte 649
Deserción Escolar Secundaria Villa Lugano 75% Barrio Norte 32%
Porcentaje de Viviendas Hacinadas La Boca y Barracas 45% Palermo y Belgrano 10%
Porcentaje de la Población con Estudios Universitarios La Boca 7.8% Villa Lugano 5.8% Recoleta 30.4%
Barracas, Villa Lugano, Pompeya
Mortalidad Infantil y San Cristóbal 20‰ Caballito 5‰
Fuente: Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, CENSO '91
La porción de Socorro correspondiente a Recoleta y Barrio Norte presenta un perfil

predominantemente residencial y en menor medida comercial donde virtualmente no se
materializan ofertas de terrenos salvo muy esporádicamente como resultado de la
demolición de edificios viejos u obsoletos. En los casos en que surge oferta de suelo en
esta zona generalmente se encaran proyectos residenciales de lujo y en altura que
maximicen el FOT25 permitido por el Código de Planeamiento y minimicen la incidencia del
precio del terreno en el precio de venta final.
La densidad se torna un atributo más del emprendimiento y se contraponen dos
tendencias significativas que enfrentan a los titulares de los mismos a la necesidad de
resolver un trade-off muy relevante. Por un lado, la mayor densidad tiende a reducir el
valor unitario de la propiedad residencial ya que significa una pérdida relativa de espacio
abierto, áreas verdes y privacidad y, por el otro, la densidad también afecta la cantidad de
unidades que se puede construir dada la superficie de terreno. La realidad del desarrollo
en todas las grandes urbes del mundo indica que la tendencia es que la tierra más valiosa
siempre tienda a ser la que más intensamente termina siendo usada.
En Retiro - Catalinas - Plaza San Martín, ocurre un fenómeno similar aunque con la
diferencia que el destino de los pocos terrenos que aparecen suele ser principalmente la
construcción de torres de oficina conocidas como edificios inteligentes y en menor medida
a hoteles.
San Nicolás abarca todo el microcentro tradicional, Plaza Roma y Tribunales 26 y aunque
también se trata de un sector con elevado grado de saturación, la oferta de terrenos ha
sido consistentemente algo más generosa que la de Socorro, registrándose entre 5 y 10
lotes por trimestre. En esta CE en los últimos tiempos, especialmente en la zona
microcentro y Plaza Roma, se han encarado proyectos de reciclaje de edificios antiguos
dirigidos principalmente a edificios de oficinas para renta.
Vale destacar que desde su aparición hace más de 6 años como alternativa inmobiliaria,
la zona de Puerto Madero – excluida del presente estudio por motivos ya explicados – ha
contrarrestado parcialmente la saturación de la CE de Socorro y San Nicolás. De no
25
Factor de Ocupación Total: número que multiplicado por la superficie total de la parcela
determina la superficie cubierta total edificable.
26
Entre las avenidas Córdoba y Rivadavia y entre 9 de Julio y Callao
33
haberse lanzado el reciclaje de los docks y la urbanización de Puerto Madero, dicha

demanda más la que vendrá habrían contado exclusivamente con la opción de reciclaje o
demolición de edificios antiguos y/o la aparición muy puntual de terrenos desocupados.
En ese eventual contexto, seguramente los precios promedio de los terrenos en las CE 1
(San Nicolás) y 3 (Socorro) habrían alcanzado niveles significativamente más elevados.
Ahora está por verse el impacto que tendría la futura construcción de la autopista que
pasará por Puerto Madero.
Las presiones sobre el suelo de las CE centrales tiene su efecto derrame en las CE
vecinas, Pilar y Monserrat. Ambas tienen precios promedios en torno a los 1,000 U$S/m²
y se presentan como alternativas a la escasez de terrenos. Por su parte, Monserrat es la
única circunscripción de la zona Sur que presenta valores que alcanzan los 1,000 U$S/m².
Evidentemente su cercanía al centro de empleo y el cambio que está experimentando a
partir de la reconsideración de sus atributos derivados por pertenecer al casco histórico de
la ciudad juegan un papel importante en el proceso de valorización inmobiliaria.
Una simple inspección visual a lo largo de las principales arterias viales de Monserrat –
Av. De Mayo, Av. Belgrano, Av. Independencia o Av. Paseo Colón – muestra una
considerable proliferación de reciclajes de edificios, particularmente para uso de oficinas
de categorías de calidad intermedia y en menor medida para residencia. Algunas de las
empresas instaladas en la zona son: TyC Sports, FIAT, Molinos, OCA y algunas
tecnológicas relacionadas con sitios de Internet. También se ve influenciada por la
externalidad que genera la cercanía de Puerto Madero, que complementa los atributos
turísticos con una mayor oferta de centros gastronómicos y de esparcimiento similares a
los de la Recoleta.
En la Zona Norte pueden agruparse a las CE que tienen un perfil residencial y se ven baja
la influencia del subcentro generado en Belgrano. Las CE de Belgrano (barrios de
Belgrano y Nuñez), Saavedra (Saavedra y Coghlan), Nuestra Señora del Carmen (Villa
Urquiza y Villa Pueyrredón) y San Luis Gonzaga (Villa Devoto y parte de Villa del Parque)
han captado más del 25% de la superficie nueva construida destinada al uso residencial
en el período 1996-1999 27.
La CE de Belgrano, al cumplir el rol de subcentro, tiene un precio promedio similar al de
Pilar y Monserrat (1,000 U$S/m²), vecinas del Distrito Central de Negocios (DCN). El
crecimiento de esta CE y su vigoroso dinamismo está estrechamente relacionado, entre
otros, con los siguientes factores: la extensión de la línea D del subte; la demolición de
antigua viviendas unifamiliares y edificios industriales para la construcción de torres
residenciales y emprendimientos comerciales; y el resurgimiento de la Av. Cabildo como
alternativa comercial, tal como lo evidencia la instalación de importantes tiendas
minoristas y sucursales bancarias.
27
Esta información se desarrolla en el siguiente punto.
34
La CE de Flores, una de las pocas sobrevaluadas en la zona Sur de acuerdo a los

resultados del modelo monocéntrico, también ejerce el rol de subcentro, siendo la zona
comercial de Av. Rivadavia una conveniente localización para la progresiva tendencia al
retail. Esta descentralización de las actividades comerciales esta basada en el concepto
de calidad del servicio que se relaciona con la cercanía al cliente. Los principales
propulsores de este comportamiento son: los bancos, las cadenas de videoclub, de
música, de fast-food, los supermercados, las farmacias, las compañías de telefonía móvil,
etc.
La zona Sur es la que concentra la pobreza y marginación de la ciudad. A modo de
ejemplo basta la siguiente tabla:
Población residente en villas de emergencia y núcleos habitacionales transitorios (NHT)
Ciudad de Buenos Aires, Años 1983 - 1991 - 1993 - 1997 - 1998
1
Año 1983 1991 1993 1997 1998
Total de Habitantes 12,593 50,945 62,952 65,572 72,746
Sector Nombre del Asentamiento
Norte Villa 31 198 5,716 7,951 4,417 9,444
Sur Villa 21-24 4,528 13,284 13,502 13,687 13,687

Sur Villa 26
Sur NHT Zavaleta
Sur Villa 6 968 5,373 6,037 5,981 7,371
Sur Villa 1-11-14 1,742 6,778 10,552 10,278 10,278

2
Sur Villa 12
Sur Villa 13 bis
Sur Villa 15 3,672 6,892 8,763 9,937 9,937

Sur Villa 17
Sur NHT Av. del Trabajo
Sur Villa 3 1,485 12,902 16,147 21,272 22,029

Sur Villa 16
Sur Villa 19
Sur Villa 20
Sur Barrio Calacita
1
Datos provisionales.
2
La villa 12 del D.E. XIX no figura en los años 1993 y 1996 ya que se vendieron los terrenos a sus ocupantes.
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (G.C.B.A.) sobre la base de datos de la Comisión Municipal de la Vivienda.
Las villas y los NHT, que vienen experimentando un incremento en su población en los
últimos años, se encuentran mayoritariamente en la zona Sur, donde se hallan 19 de los
20 barrios de emergencia.
A pesar de esto, igual hay indicios de un mínimo pero incipiente progreso. En las CE
próximas al Río de la Plata hay una serie de factores que pueden inducir a una
recuperación de los valores. Por ejemplo:
ü Esparcimiento: creciente valorización del patrimonio histórico, cultural y turístico de la
zona – Museo Quinquela Martín, Fundación Proa, Caminito, El Teatro de la Ribera,
etc. –. Por otra parte, el Club Atlético Boca Juniors que ejerce una innegable
35
influencia en la zona, ha mejorado la infraestructura del complejo Casa Amarilla y está

próximo a inaugurar su propio museo.
ü Infraestructura: se destacan las obras realizadas en el borde del Riachuelo que
mejoraron notablemente la condición de inundabilidad del barrio.
ü Acción Social: la iniciativa pública se ha manifestado a través de la Comisión
Municipal de la Vivienda que mediante el Plan Casa Propia ha comprado un número
considerable de conventillos para reciclarlos.
ü Actividad Económica: la cercanía al puerto de Buenos Aires y a las terminales de Dock
Sud, más la oferta de grandes predios, relativamente accesibles potencian la zona
para la ubicación de centros de distribución – funciona allí el del Establecimiento Las
Marías –, depósitos fiscales y otros depósitos para des/consolidación de cargas.
Las restantes CE limítrofes con el Riachuelo no presentan grandes cambios cualitativos.
Los precios promedio de la CE San Cristóbal Sur (barrios de Barracas y partes de Parque
Patricios y Pompeya) y Cristo Obrero (Pompeya y Villa Soldati) superan ligeramente los
300 U$S/m², mientras que la CE Villa Lugano (además incluye a Villa Riachuelo, y la parte
sur de Parque Avellaneda) tiene un precio promedio de 200 U$S/m².
4.1.2. Permisos de construcción y edificios ofertados

El dato de permisos de la construcción y las variables que incluye, tales como unidades y
superficie cubierta, no refleja necesariamente en el corto plazo el nivel real de actividad
debido a que constituye la expresión de expectativas de oferta futura de edificaciones.
Estos datos son compilados por la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA,
sobre la base de datos de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro. La
evolución de los números agregados permite ver el fuerte descenso de la cantidad de
unidades ofrecidas y de la superficie cubierta para uso residencial posterior al bienio 97-
98, años de gran dinámica. Para el primer semestre del año 2000 se han solicitado
permisos para construir 4,637 unidades de vivienda, por una superficie cubierta total de
546,255 m².
EVOLUCION DE LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS

NUEVAS Ciudad deBuenos Aires - Año 1999
14,000 1,600,000
Viviendas
12,000 1,400,000
Superficie
Total (m2)
1,200,000
Cantidad de Viviendas
10,000
Superficie Total (m2)
1,000,000
8,000
800,000
6,000
600,000
4,000
400,000
2,000 200,000
0 0
1996 1997 1998 1999
AÑO
36
Estos números son presentados por CE, de manera que podemos ver la distribución
geográfica de la superficie nueva construida para uso residencial
SUPERFICIE NUEVA CUBIERTA, en m2 de USO RESIDENCIAL

Ciudad deBuenos Aires - Año 1999
Monserrat (S)
Palermo (N)
Resto (17 11.1%
10.9%
Circunscrip.) Las Heras (N)
26.4% 8.8%
Saavedra (N)
8.6%
Pilar (N) Flores (S)

4.3% 8.1%
S.V. de Paul (S) Belgrano (N)
4.9% 6.4%
San Carlos Sur (S) N. S. del Carmen
4.9% (N)
5.5%
Nota: Entre paréntesis figura el sector al que pertenece.

Fuente: Dir. Gral. de Estadísticas y Censos, GCBA.
La Circunscripción Electoral (CE) de Monserrat es la que tiene el dato más alto

correspondiente al año 1999 y esto representa toda una novedad en la serie estadística
que elabora el GCBA. Hasta el año 1999, Monserrat tenía un reducido peso en la
captación de construcciones para uso residencial, apenas alcanzando el 0.25% del total.
En 1999 se incorporan los permisos para emprendimientos residenciales realizados en
Puerto Madero, tomando como límite las proyecciones de las Av. Rivadavia y Av.
Independencia, extremos de la CE Monserrat. Otro rasgo particular de la CE Monserrat /
Puerto Madero es la superficie promedio de las viviendas nuevas para las cuales se han
pedido los permisos: mientras el promedio general para el año 1999 es de 115 m², en esta
CE alcanza los 148 m², cifra sólo superada por la CE de Santa Lucía (Barracas y
Constitución) con 155 m² pero con una participación en el total de sólo el 0.4%.
Si obviamos el dato de la CE Monserrat, las principales CE siguen siendo las mismas de
los años anteriores: Palermo, Belgrano, Las Heras, Flores y Saavedra. En consecuencia
es más distintivo presentar el gráfico tomando un período de tiempo más largo.
37
SUPERFICIE NUEVA CUBIERTA, en m2 de USO RESIDENCIAL

Ciudad deBuenos Aires - Acumulado 1996 - 1999
Belgrano (N)
Resto (17 Palermo (N)
11.0%
Circunscrip.) 10.4%
29.3% Las Heras (N)
9.2%
Flores (S)
8.1%
S.V. de Paul (S) San Carlos Sur (S)

4.3% Saavedra (N) 6.5%
San Carlos Norte
(N) 6.2%
N. S. del Carmen
4.8% S. Luis Gonzaga
(N)
5.0% (N)
5.2%

Fuente: Dir. Gral. de Estadísticas y Censos, GCBA.
Los datos aportados por el Dirección de Estadísticas del GCBA pueden contrastarse con
las torres publicadas en los diarios para confirmar la realización efectiva de estos
permisos pedidos, que como se dijo antes representan sólo una intención.
Tomando la información del diario La Nación de los días sábado, y asignando las torres
cuyas unidades se ofrecen por CE, podemos ver que sólo una CE de la Zona Norte no
tiene – o quizás no publica avisos – emprendimientos de torres.
Edificios Ofertados: por Circunscripción

Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre 2000
14
12 Con Emprendimientos
Sin Emprendimientos
10
Cantidad de Circunscripciones
0
SUR NORTE
Fuente: Elaboración propia en base al diario La Nación SECTOR
38
En cambio en la Zona Sur, 5 de las 14 CE no tienen emprendimientos. Si sumamos todas

las CE de cada zona, el 77% de los desarrollos relevados se encuentra en la Zona Norte.
La distribución por CE de la muestra de torres relevadas sería la siguiente:
Edificios Ofertados: por Circunscripción

Ciudad de Buenos Aires, II Trimestre 2000
Resto (16 Belgrano (N)

Circunscrip.) 20.5%
Palermo (N)
17.3% 14.7%
Socorro (N)
2.6%
Las Heras (N)
14.1%
Monserrat (S)
2.6% Balvanera Oeste San Carlos Norte
(S) (N)
San Carlos Sur (S) Pilar (N)
N. S. del Carmen 5.1% 5.8%
4.5% 5.8%
(N) San José (N)
3.2% 3.8%
Fuente: Elaboración propia en base al diario La Nación.
4.2. Gran Buenos Aires:

4.2.1. Análisis zonal, por corredor: Sur, Norte y Oeste
El análisis comparativo de los distintos Corredores puede hacerse por sitios equidistantes.
Al seleccionar localidades situadas a la misma distancia, y siguiendo con los conceptos
del modelo monocéntrico, se esperarían valores similares. Esto no ocurre y parte del
ejercicio del EPS consiste en buscar explicaciones para las divergencias existentes entre
los valores observados. Para localidades ubicadas a 15km, distancia en la que hay
ejemplos para los tres corredores, vemos una disparidad de precios que va de 100
U$S/m² a 230 U$S/m².
El nivel de precios de las localidades del GBA está estrechamente relacionado con lo que
sucede en la Ciudad de Buenos Aires. En la Zona Sur de la CBA, los precios del suelo
son bajos respecto a las CE equidistantes en dirección norte, esto tiene su continuidad en
el GBA. Las zonas degradadas limítrofes al Riachuelo tienen valores “subvaluados” en
ambas costas.
39
Por otra parte, el desarrollo de las CE de la Zona Norte de la CBA se desborda hacia el
GBA y los Partidos de Vicente López, San Isidro y Tigre tienen valores “sobrevaluados” de
acuerdo al modelo monocéntrico. Igualmente como se expuso en la Sección 6.2.3., estos
valores se ajustan dentro de su Corredor en particular y responden a la relación inversa
de precio del suelo – distancia.
LOCALIDADES Y RENTAS REALES
Dist Sur Oeste Norte

0.0 Capital Federal
2 2 2
15.0 R. de Escalada 134 US$/m Villa Insuperable 172.7 US$/m Malavert 227.9 US$/m
2 2
Lomas del Mirador 164.4 US$/m Munro 196.8 US$/m
2
Villa Industrial 101.6 US$/m
2 2 2
17.0 Banfield 153 US$/m Villa Sarmiento 212.5 US$/m Acassuso 536 US$/m
2 2
San Justo 190 US$/m Villa Libertad 201.6 US$/m
2
La Tablada 109.2 US$/m
2 2 2
19.0 L. Zamora 232.1 US$/m B. Güemes 312.9 US$/m M.Coronado 124 US$/m
2
Quilmes 85.6 US$/m
2 2 2
20.5 Temperley 148.9 US$/m Haedo 220.9 US$/m B. Alemán 470.6 US$/m
2
Santa Rita 300 US$/m
2 2 2
25.0 Berazategui 66.8 US$/m Laferrere 89.2 US$/m Don Torcuato 138.3 US$/m
2
Rafael Castillo 75.7 US$/m
2
Altos Laferrere 61 US$/m
2 2 2
27.0 B.Corimayo 58.3 US$/m San Antonio de Padua 77.3 US$/m Pacheco 148.5 US$/m
2 2 2
Ranelagh 44.7 US$/m B.Giordino 50.9 US$/m Delta 24.2 US$/m
2 2 2
33.0 Glew 18.1 US$/m Merlo 53.4 US$/m B.Ojo de Agua 37.3 US$/m
2
Canning 30 US$/m
Nota: Canning y B. Ojo de Agua se encuentran a 33.5 km.
Vistas las importantes inversiones en infraestructura vial realizadas en la década del ’90,
una de las pocas zonas que no se vio favorecida fue la del Partido de La Matanza. En él
se encuentran los precios más bajos del área comparando con sitios equidistantes
situados en otros Corredores. La mala conectividad de este Partido origina un círculo
vicioso donde no llegan inversiones por esa razón, lo cual provoca un nivel de empleo e
ingresos reducidos, con un alto grado de marginalidad, ahuyentando aun más las
inversiones.
La situación inversa ocurre en la Zona Norte. Allí las características cualitativas de la
población y la infraestructura existente, atraen inversiones y postergan a zonas que
deberían situarse más cercanas a las preferencias de los inversores. Por ejemplo,
Avellaneda queda a sólo 8.5 km del centro pero tiene precios del suelo considerablemente
más bajos a los de Vicente López, Olivos, Acassuso o La Lucila.
En estas localidades se refleja el incipiente desarrollo de la construcción de oficinas sobre
el eje de Av. Del Libertador. Esta tendencia adoptada en los últimos años por empresas
multinacionales aun no manifestó plenamente todo su potencial. La descentralización de
las actividades económicas también eligió otras localidades del Corredor Norte como San
Isidro – especialmente en la zona del hipódromo – y Martínez. Algunas de las firmas que
40
están en la zona son: Nike; RCI; Toyota; Cabsha; MPM Constructora; Mattel; Compaq;
Sidus; Merck Sharp & Dohme Inc.; etc.
Si observamos el comportamiento de los precios de las localidades con un perfil
netamente residencial, comprobamos que en su mayoría mantienen los valores de otras
mediciones, independientemente del Corredor en el que se ubiquen. En los últimos años
no hubo grandes cambios cualitativos que se hayan internalizado en los precios de las
propiedades. Los bajos niveles de actividad registrados a partir del segundo semestre de
1998 mantuvieron los precios de los predios vacantes y no se generaron expectativas
alcistas.
4.2.2. Comentarios sobre las densidades

Como complemento al relevamiento y análisis de los precios del suelo se efectúo un
ejercicio con las densidades poblacionales. Para ello se tomo la Ciudad de Buenos Aires
dividida por Circunscripción Electoral y el Gran Buenos Aires por Partidos 28.
Las regresiones estimadas fueron dos: una lineal y otra exponencial.
ANALISIS DE LA DENSIDAD
Area Metropolitana de Buenos Aires - Censo 1991
45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
Densidad Poblaciones (hab/km2)
Densidad
Lineal (Densidad)
20,000 Exponencial (Densidad)
15,000
10,000 -0.0897x
y = 27878e
2
R = 0.7169
5,000
-5,000 y = -694.37x + 22051

2
R = 0.6082
-10,000
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Distancia del Varicentro del Partido / Circunscripción Electoral al DCN (km)
Fuente: Elaboración propia en base al Censo Nacional de Población y Vivienda, Año 1991, INDEC
28
Lamentablemente, si bien se cuenta con la información censal de la población por localidades,
no se ha podido conseguir la superficie de las mismas, impidiendo el cálculo de las densidades por
localidades, lo cual limita la cantidad de observaciones utilizadas para la regresión.
41
Como se observa en el gráfico, y corroboran los resultados 29 de la regresión, el ajuste

exponencial es más satisfactorio que el lineal.
Este ejercicio presenta algunas limitaciones que deben ser consideradas al momento de
sacar conclusiones. No se trata solamente de divisiones políticas de jerarquías diferentes,
sino que también el tamaño de dichas divisiones es sustancialmente diferente. La
superficie de las CE oscila entre 200 y 2,000 Ha mientras que en el caso de los Partidos
del GBA el rango es entre 40 y 900 km 2.
Mientras que las observaciones de las CE reflejan con razonable realismo la variable
observada, en el caso de los municipios pueden existir importantes dispersiones en la
intensidad de uso del suelo. Un partido como La Matanza, por ejemplo, que presenta una
densidad media de 3,500 hab./km 2, en realidad tiene variaciones muy grandes a lo largo
de su territorio. Es de esperar que la porción que limita con la Ciudad de Buenos Aires,
donde existen localidades como Tapiales, Villa Madero, San Justo o Isidro Casanova,
muestre densidades similares a las que existen del otro lado de la Av. Gral. Paz en Villa
Lugano y Mataderos, es decir entre 8,000 y 10,000 hab/km 2. Por su parte, el extremo
Oeste de La Matanza – que tiene una longitud superior a los 30km entre su límite y la Av.
Gral. Paz – incluye tierra con densidades muy bajas y uso rural.
A pesar de las mencionadas limitaciones, el comportamiento de la variable densidad en el
caso del AMBA es el que predice el modelo monocéntrico. Es decir, evoluciona como la
variable precio del suelo y en la zona central, donde el uso es más intensivo, se producen
las densidades poblacionales más altas.
Al igual que en los precios, también se da la continuidad mencionada para cada Corredor.
Las CE con menores densidades de la CBA, son aledañas a los Partidos con menor
densidad del GBA.
Con el transcurso del tiempo, la curva de ajuste se va aplanando. Las zonas vacantes del
GBA se van completando y la suburbanización se consolida. La reducción de los tiempos
de viaje, derivados de la ampliación y mejora de la infraestructura, debiera tender a
propiciar una distribución más homogénea de la población, con menores dispersiones en
las densidades.
Los partidos que tienen las densidades poblacionales superiores, generalmente coinciden
con rentas reales superiores a las estimadas por el modelo. Por ejemplo: San Isidro,
Lomas de Zamora o Vicente López. Las densidades más bajas corresponden a los
sectores postergados: Berazategui, Florencio Varela, Quilmes o Esteban Echeverría.
29 2
El R , o poder explicativo, de la regresión exponencial es 0.7169 y el de la regresión lineal
0.6082
42
DENSIDADES POBLACIONES DEL AREA METROPOLITANA

Sector Localidad Distancia Densidad
Centro San Nicolás 0.0 15,620
Centro Socorro 1.1 14,315
Centro Monserrat 1.1 21,143
Centro Balvanera Norte 2.0 38,984
Centro Concepción 2.1 24,916
Centro Pilar 2.6 33,255
Centro Balvanera Oeste 3.0 31,716
Centro San Cristóbal Norte 3.2 23,388
Centro Santa Lucía 3.9 12,171
Centro San Juan Evangelista 4.1 15,462
Centro Las Heras 4.5 20,425
Centro San Carlos Norte 4.9 33,141
Centro San Cristóbal Sur 5.0 9,221
Centro San Carlos Sur 5.2 27,414
Centro Palermo 6.7 17,329
Centro Cristo Obrero 7.1 9,193
Centro San Bernardo 7.6 13,519
Centro Flores 7.8 21,110
Centro San José 9.2 13,842
Centro Belgrano 9.5 13,689
Centro Vélez Sarsfield 10.4 13,275
Centro Saavedra 10.4 15,737
Sur Avellaneda 11.0 6,289
Centro V. Lugano 11.0 7,566
Centro N. S. del Carmén 11.4 11,656
Centro S. Luis Gonzaga 11.9 12,316
Centro Versailles 12.1 12,714
Sur Lanús 13.0 10,420
Centro S. V. de Paul 13.1 9,573
Norte Vicente López 13.5 7,420
Norte Gral. San Martín 17.0 7,295
Sur Quilmes 18.5 4,132
Sur Lomas de Zamora 18.5 6,512
Norte San Isidro 19.0 6,246
Norte Tres de Febrero 19.0 7,602
Norte San Fernando 24.0 158
Oeste Morón 25.0 4,941
Sur Almirante Brown 27.0 3,774
Sur Berazategui 28.0 1,322
Oeste La Matanza 28.0 3,515
Norte Tigre 32.0 728
Sur Florencio Varela 32.0 1,270
Oeste Esteban Echeverría 33.0 750
Norte Gral. Sarmiento 33.0 3,394
Oeste Merlo 35.0 2,346
Oeste Moreno 39.0 1,641
Nota: La Capital Federal fue dividida por Circunscripciones Electorales.
Los Partidos cuya superficie se encuentra en mayor medida más allá del km40, no fueron
incluidos (Pilar, Escobar, Gral. Rodríguez, Marcos Paz, San Vicente, Cañuelas y La Plata)
Para el GBA las distancias utilizadas corresponden al punto medio de cada partido.
Fuente: Censo Nacional de Población y Vivienda, Año 1991.
43
5. Conclusiones
Este primer informe del EPS busca iniciar una serie estadística que releve los precios del
suelo del Area Metropolitana. Otros países, tal es el caso de Chile, llevan casi dos
décadas realizando estos estudios y validan nuestra hipótesis sobre la importancia de los
mismos.
La presente publicación permite vislumbrar varias líneas de análisis a profundizar para
entender el comportamiento de la ciudad, a través del precio del suelo y su oferta. El
modelo monocéntrico es una sencilla herramienta que debemos complementar con otros
modelos y para ello se necesita de más información.
¿Qué puede esperarse en las próximas ediciones del EPS?
En primer lugar, se pretende tomar nueva variables que ayuden a explicar el precio del
suelo y nos eleven a modelos más sofisticados para explicar mejor las discrepancias
existentes entre las diversas zonas.
Pensamos que unidades geográficas de análisis de menores dimensiones también
pueden ayudarnos a conseguir nuestro objetivo de inferir el funcionamiento de la ciudad.
¿En qué variables pensamos? Inversiones en infraestructura, cobertura de servicios
públicos, asentamientos de bajos niveles socioeconómicos, etc.
También: ¿Cuál es el impacto de un cambio en la normativa de los alquileres, impositiva o
del Código de Planeamiento Urbano?
Ver la geografía de la delincuencia, de las obras públicas, el impacto de los presupuestos
municipales, etc.
¿Existe alguna relación de las tasas fiscales y los valores de las propiedades? ¿Cómo
evoluciona el límite urbano?
Obviamente, no se pretende responder a todas estas cuestiones en un primer estudio,
sino llegar a importantes conclusiones con el correr del tiempo y un afianzamiento de las
estadísticas vitales acumuladas.
El tiempo dirá si alcanzamos nuestros objetivos.
44
6. Anexo
6.1. Ciudad de Buenos Aires

Mapa con División por Circunscripciones Electorales
1. San Nicolás, 2. Monserrat, 3. Socorro, 4. Balvanera Norte, 5. Concepción, 6. Pilar, 7.

Balvanera Oeste, 8. San Cristóbal Norte, 9. Santa Lucía, 10. San Juan Evangelista, 11.
Las Heras, 12. San Carlos Norte, 13. San Cristóbal Sur, 14. San Carlos Sur, 15. Palermo,
16. Cristo Obrero, 17. San Bernardo, 18. Flores, 19. San José, 20. Belgrano, 21.
Saavedra, 22. Vélez Sarsfield, 23. Villa Lugano, 24. N.S. del Carmen, 25. San Luis
Gonzaga, 26. Versailles, 27. S.V. de Paul, 28. Zona Puerto.
Nota: Los números de las circunscripciones electorales (CE), no coinciden con los
originales, son los utilizados en el EPS y se asignan por distancia al Distrito Central de
Negocios (DCN). La CE N° 4, es la unión de dos CE correspondientes a Balvanera.
45
DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES por Precio Promedio y Circunscripción

2
Circunscripción PRECIO PROMEDIO (US$/m )
N° Nombre Sector 0 - 250 250 - 400 400 - 550 550 - 700 700 - 1000 1000 - 1500 Más de 1500 TOTAL
1 San Nicolás Norte 0 0 0 0 0 5 4 9
2 Monserrat Sur 0 0 4 2 3 5 2 16
3 Socorro Norte 0 0 0 0 0 0 2 2
4 Balvanera Norte Sur 0 3 4 0 2 2 1 12
5 Concepción Sur 3 4 3 4 2 5 1 22
6 Pilar Norte 0 0 0 4 9 1 4 18
7 Balvanera Oeste Sur 0 6 12 4 16 2 0 40
8 San Cristóbal Norte Sur 1 8 1 1 5 2 0 18
9 Santa Lucía Sur 5 4 5 2 0 1 0 17
10 San Juan Evangelista Sur 3 4 1 0 0 0 0 8
11 Las Heras Norte 0 2 7 5 4 4 6 28
12 San Carlos Norte Norte 1 3 16 14 14 8 0 56
13 San Cristóbal Sur Sur 9 4 4 1 0 0 0 18
14 San Carlos Sur Sur 1 3 13 15 17 9 1 59
15 Palermo Norte 2 5 13 14 12 15 6 67
16 Cristo Obrero Sur 12 18 10 6 1 1 0 48
17 San Bernardo Norte 6 24 16 5 7 2 1 61
18 Flores Sur 2 20 37 19 29 16 4 127
19 San José Norte 5 23 20 4 1 0 0 53
20 Belgrano Norte 0 1 6 13 15 6 10 51
21 Saavedra Norte 1 11 18 11 9 5 0 55
22 Vélez Sarsfield Sur 9 26 12 3 3 1 0 54
23 V. Lugano Sur 12 3 0 2 0 0 0 17
24 N. S. del Carmen Norte 1 17 26 17 11 1 0 73
25 S. Luis Gonzaga Norte 1 26 20 8 3 0 1 59
26 Versailles Norte 7 23 8 4 2 0 0 44
27 S.V. de Paul Sur 25 25 20 3 0 0 0 73
TOTAL 106 263 276 161 165 91 43 1105
DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES por Superficie y Circunscripción

2
Circunscripción SUPERFICIE (m )
N° Nombre Sector 0 - 250 250 - 500 500 - 1000 1000 - 1500 1500 - 2000 Más de 2000 TOTAL
1 San Nicolás Norte 1 3 2 1 0 2 9
2 Monserrat Sur 5 6 2 2 0 1 16
3 Socorro Norte 1 0 0 0 0 1 2
4 Balvanera Norte Sur 1 7 4 0 0 0 12
5 Concepción Sur 4 11 6 1 0 0 22
6 Pilar Norte 3 11 4 0 0 0 18
7 Balvanera Oeste Sur 15 17 6 2 0 0 40
8 San Cristóbal Norte Sur 7 8 3 0 0 0 18
9 Santa Lucía Sur 6 5 3 1 0 2 17
10 San Juan Evangelista Sur 3 3 2 0 0 0 8
11 Las Heras Norte 9 10 8 1 0 0 28
12 San Carlos Norte Norte 22 21 6 3 4 0 56
13 San Cristóbal Sur Sur 4 8 4 1 1 0 18
14 San Carlos Sur Sur 18 30 8 3 0 0 59
15 Palermo Norte 17 35 9 4 0 2 67
16 Cristo Obrero Sur 29 15 1 1 1 1 48
17 San Bernardo Norte 29 24 8 0 0 0 61
18 Flores Sur 40 63 20 3 1 0 127
19 San José Norte 24 23 5 1 0 0 53
20 Belgrano Norte 24 17 8 2 0 0 51
21 Saavedra Norte 18 29 5 2 1 0 55
22 Vélez Sarsfield Sur 15 24 10 4 0 1 54
23 V. Lugano Sur 7 6 4 0 0 0 17
24 N. S. del Carmen Norte 28 37 5 3 0 0 73
25 S. Luis Gonzaga Norte 17 24 11 5 2 0 59
26 Versailles Norte 17 21 5 1 0 0 44
27 S.V. de Paul Sur 27 34 9 1 1 1 73
TOTAL 391 492 158 42 11 11 1105
46
CARACTERISTICAS DE LA MUESTRA
Circunscripción Obs PRECIO SUPERFICIE

Max/P Max/ Max/P Max/
N° Nombre N° Prom.* Max. Min. Mediana Desvío Prom. Max. Min. Mediana Desvío
rom Min rom Min
1 San Nicolás 9 2,036.3 3,388.6 1,044.2 1,408.5 971.0 1.7 3.2 1,804.2 6,563.0 180.0 710.0 2,386.4 3.6 36.5
2 Monserrat 16 930.1 1,600.0 415.7 816.7 410.5 1.7 3.8 582.9 2,500.0 150.0 450.5 571.2 4.3 16.7
3 Socorro 2 3,093.2 3,291.6 2,894.7 3,093.2 280.7 1.1 1.1 2,373.5 4,557.0 190.0 2,373.5 3,087.9 1.9 24.0
4 Balvanera Norte 12 730.7 1,600.0 317.0 505.0 430.1 2.2 5.0 432.0 750.0 240.0 380.8 158.5 1.7 3.1
5 Concepción 22 787.5 3,200.0 213.5 585.5 675.5 4.1 15.0 491.6 1,044.0 150.0 428.3 257.7 2.1 7.0
6 Pilar 18 1,067.2 2,266.7 575.0 835.3 556.4 2.1 3.9 380.7 600.0 153.2 373.7 136.2 1.6 3.9
7 Balvanera Oeste 40 648.0 1,250.0 289.9 578.9 236.4 1.9 4.3 394.4 1,205.0 90.0 303.1 284.2 3.1 13.4
8 San Cristóbal Norte 18 583.0 1,136.4 238.1 450.0 293.1 1.9 4.8 371.8 900.0 73.5 343.0 214.2 2.4 12.2
9 Santa Lucía 17 406.5 1,068.4 137.8 386.4 231.3 2.6 7.8 703.7 2,640.0 90.0 356.0 759.8 3.8 29.3
10 San Juan Evangelista 8 277.9 501.5 105.6 277.7 133.1 1.8 4.7 387.2 748.0 131.0 408.0 210.4 1.9 5.7
11 Las Heras 28 1,016.7 2,880.4 269.2 721.3 722.4 2.8 10.7 427.0 1,200.0 86.0 333.9 293.7 2.8 14.0
12 San Carlos Norte 56 696.3 1,436.4 127.8 618.4 278.3 2.1 11.2 450.5 1,800.0 80.0 294.1 420.6 4.0 22.5
13 San Cristóbal Sur 18 306.9 550.9 157.1 265.6 127.9 1.8 3.5 508.0 1,600.0 84.0 343.9 389.0 3.1 19.0
14 San Carlos Sur 59 730.1 1,719.2 217.9 664.3 297.3 2.4 7.9 394.2 1,386.0 86.6 326.4 264.4 3.5 16.0
15 Palermo 67 850.4 3,017.3 192.3 653.3 490.6 3.5 15.7 485.9 2,900.0 84.5 389.7 469.5 6.0 34.3
16 Cristo Obrero 48 390.0 1,333.3 144.3 364.5 206.9 3.4 9.2 359.5 2,500.0 106.0 210.5 427.8 7.0 23.6
17 San Bernardo 61 502.4 1,956.5 192.5 400.7 308.6 3.9 10.2 303.5 976.0 71.0 259.8 171.5 3.2 13.7
18 Flores 127 685.4 1,909.1 129.9 577.4 341.8 2.8 14.7 372.3 1,732.0 64.0 313.9 233.8 4.7 27.1
19 San José 53 398.2 738.0 168.3 393.1 127.3 1.9 4.4 320.4 1,056.5 80.0 275.0 209.6 3.3 13.2
20 Belgrano 51 1,021.7 3,225.8 399.5 842.3 641.4 3.2 8.1 378.6 1,500.0 112.1 276.0 275.8 4.0 13.4
21 Saavedra 55 583.0 1,340.9 221.3 519.6 251.0 2.3 6.1 372.2 1,600.0 147.2 329.1 268.2 4.3 10.9
22 Vélez Sarsfield 54 391.3 1,102.1 116.7 360.5 183.9 2.8 9.4 482.5 2,700.0 132.0 338.5 428.7 5.6 20.5
23 V. Lugano 17 253.9 681.8 80.0 186.7 163.8 2.7 8.5 331.6 753.4 104.0 346.0 183.5 2.3 7.2
24 N. S. del Carmen 73 526.0 1,166.2 224.1 488.5 184.2 2.2 5.2 328.9 1,376.0 63.0 270.0 244.5 4.2 21.8
25 S. Luis Gonzaga 59 459.6 1,738.5 248.9 411.6 213.5 3.8 7.0 496.8 1,800.0 112.0 363.7 401.3 3.6 16.1
26 Versailles 44 382.5 986.3 115.5 357.5 176.4 2.6 8.5 328.1 1,408.0 73.0 303.0 221.1 4.3 19.3
27 S.V. de Paul 73 328.7 678.6 149.0 283.0 123.5 2.1 4.6 380.4 3,000.0 98.0 290.0 401.5 7.9 30.6
Promedios Simples 40.9 743.8 1,695.0 347.6 2.3 4.9 542.3 1,881.3 112.3 3.5 16.8
Nota: * Los Precios Promedio son simples, es decir, no están ponderados por las superficie de cada lote. Por lo tanto difieren de otros precios promedio por CE que puedan aparecer en el resto del tra
47
PRECIOS DEL SUELO Y VALORIZACION POR CIRCUNSCRIPCION

Valorización de la
Precio Promedio
Circunscripción 2 Circunscripción
(US$/m ) (US$ millones)
Sup.Total Estimado Estimado
N° Nombre Dist. Real Real Situación Sector
(HA) Gradiente Gradiente
1 San Nicolás 230 0.0 2,625 1,498 6,038 3,445 Sobrevaluado Norte
2 Monserrat 240 1.1 1,023 1,346 2,456 3,230 Subvaluado Sur
3 Socorro 530 1.1 3,276 1,346 17,361 7,134 Sobrevaluado Norte
4 Balvanera Norte 250 2.0 814 1,226 2,035 3,065 Subvaluado Sur
5 Concepción 210 2.1 657 1,213 1,379 2,547 Subvaluado Sur
6 Pilar 570 2.6 1,007 1,148 5,742 6,544 Subvaluado Norte
7 Balvanera Oeste 290 3.0 613 1,097 1,778 3,181 Subvaluado Sur
8 San Cristóbal Norte 250 3.2 572 1,071 1,429 2,678 Subvaluado Sur
9 Santa Lucía 600 3.9 435 984 2,608 5,905 Subvaluado Sur
10 San Juan Evangelista 350 4.1 277 960 971 3,359 Subvaluado Sur
11 Las Heras 930 4.5 947 911 8,811 8,475 Sobrevaluado Norte
12 San Carlos Norte 420 4.9 675 864 2,833 3,628 Subvaluado Norte
13 San Cristóbal Sur 870 5.0 315 852 2,737 7,412 Subvaluado Sur
14 San Carlos Sur 470 5.2 728 829 3,423 3,894 Subvaluado Sur
15 Palermo 1,140 6.7 793 660 9,044 7,521 Sobrevaluado Norte
16 Cristo Obrero 1,250 7.1 333 617 4,167 7,710 Subvaluado Sur
17 San Bernardo 900 7.6 480 564 4,323 5,079 Subvaluado Norte
18 Flores 810 7.8 668 544 5,412 4,405 Sobrevaluado Sur
19 San José 860 9.2 373 407 3,206 3,498 Subvaluado Norte
20 Belgrano 960 9.5 1,017 379 9,767 3,639 Sobrevaluado Norte
21 Saavedra 850 10.4 554 300 4,706 2,547 Sobrevaluado Norte
22 Vélez Sarsfield 760 10.4 338 300 2,571 2,278 Sobrevaluado Sur
23 V. Lugano 2,030 11.0 197 250 4,001 5,077 Subvaluado Sur
24 N. S. del Carmen 790 11.4 478 219 3,772 1,728 Sobrevaluado Norte
25 S. Luis Gonzaga 910 11.9 472 181 4,291 1,650 Sobrevaluado Norte
26 Versailles 800 12.1 339 167 2,713 1,335 Sobrevaluado Norte
27 S.V. de Paul 1,230 13.1 341 101 4,197 1,244 Sobrevaluado Sur
28 Zona Puerto 500 - - - - -
Total 20,000 121,771 112,207

48
DESEQUILIBRIOS EN LAS VALUACIONES

IV97 II98 III98 IV98 I 99 II 2000

ZONA SUR
2 Monserrat Mayor Menor Menor Mayor Menor Menor
4 Balvanera Norte Menor Menor Menor Menor Menor Menor
5 Concepción Menor Menor Menor Menor Menor Menor
7 Balvanera Oeste Menor Menor Menor Menor Menor Menor
8 San Cristóbal Norte Menor Menor Menor Menor Menor Menor
9 Santa Lucía Menor Menor Menor Menor Menor Menor
10 San Juan Evangelista Menor Menor Menor Menor Menor Menor
13 San Cristóbal Sur Menor Menor Menor Menor Menor Menor
14 San Carlos Sur Mayor Menor Menor Menor Menor Menor
16 Cristo Obrero Menor Menor Menor Menor Menor Menor
18 Flores Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
22 Vélez Sarsfield Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
23 V. Lugano Menor Menor Menor Menor Menor Menor
27 S.V. de Paul Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
ZONA NORTE
1 San Nicolás Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
3 Socorro Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
6 Pilar Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Menor
11 Las Heras Menor Mayor Menor Menor Menor Mayor
12 San Carlos Norte Mayor Menor Menor Menor Menor Menor
15 Palermo Menor Mayor Menor Menor Mayor Mayor
17 San Bernardo Menor Menor Menor Menor Menor Menor
19 San José Menor Mayor Mayor Mayor Menor Menor
20 Belgrano Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
21 Saavedra Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
24 N. S. del Carmen Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
25 S. Luis Gonzaga Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor
26 Versailles Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor Mayor

Mayor (menor) significa que el precio del suelo observado es superior (inferior) al estimado por la gradiente del modelo
monocéntrico
Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados.
49
RELEVAMIENTO DE LAS TORRES OFRECIDAS

Circunscripción Torres Superficie Precio Densidad 1991

2 2
N° Nombre Sector N° % N° % (US$/m ) Ranking (Hab. /km ) Ranking
20 Belgrano Norte 32 20.5% 960 4.9% 1,017 4 13,596 17

15 Palermo Norte 23 14.7% 1,140 5.8% 793 8 17,211 11
11 Las Heras Norte 22 14.1% 930 4.8% 947 6 20,287 10
6 Pilar Norte 9 5.8% 570 2.9% 1,007 5 33,255 2
12 San Carlos Norte Norte 9 5.8% 420 2.2% 675 10 32,917 3
7 Balvanera Oeste Sur 8 5.1% 290 1.5% 613 13 31,501 4
14 San Carlos Sur Sur 7 4.5% 470 2.4% 728 9 27,228 5
19 San José Norte 6 3.8% 860 4.4% 373 20 13,842 16
Subtotal 116 74.4% 5,640 28.9%

Total * 156 100.0% 19,500 100.0%
Nota: * Se excluyen 500Ha situadas en Puerto Madero

Fuente: Elaboración propia en base a datos relavados al diario La Nación y el INDEC.
6.2. Gran Buenos Aires

División Jurisdiccional anterior a la división de los Partidos
DIVISION JURISDICCIONAL
Escobar
DEL AMBA
Tigre
San Fernando
Pilar General San Isidro
Sarmiento
Vicente López
San
Martín
Tres
de CAPITAL
Moreno
Febrero FEDERAL
Morón
General
Avellaneda
Rodríguez
Lanús
Merlo La
Lomas Quilmes
Matanza
de Zamora
Marcos
Berazategui
Paz
Alte.
Brown
Esteban Florencio Ensenada
Echeverría Varela
Berisso
San La Plata
Cañuelas Vicente
50
DISTRIBUCION DE LA MUESTRA
LOCALIDADES - SEGÚN SU DISTANCIA AL CENTRO
SEGUNDO TRIMESTRE 2000

De 0 a 20 kilómetros De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros Total
N° % N° % N° % N° %
Sur 12 21% 18 21% 1 3% 31 18%
Oeste 17 30% 46 53% 15 48% 78 45%
Norte 28 49% 23 26% 15 48% 66 38%
Total 57 100% 87 100% 31 100% 175 100%
PRIMER TRIMESTRE 1999

N° % N° % N° % N° %
Sur 12 18% 15 18% 6 18% 33 18%
Oeste 17 26% 43 52% 14 41% 74 40%
Norte 37 56% 25 30% 14 41% 76 42%
Total 66 100% 83 100% 34 100% 183 100%
CUARTO TRIMESTRE 1998

N° % N° % N° % N° %
Sur 13 20% 15 20% 5 13% 33 19%
Oeste 14 22% 43 57% 17 45% 74 42%
Norte 37 58% 17 23% 16 42% 70 40%
Total 64 100% 75 100% 38 100% 177 100%
TERCER TRIMESTRE 1998

N° % N° % N° % N° %
Sur 12 21% 16 20% 5 13% 33 19%
Oeste 14 25% 43 54% 17 45% 74 43%
Norte 30 54% 20 25% 16 42% 66 38%
Total 56 100% 79 100% 38 100% 173 100%
51
DISTRIBUCION DE LA MUESTRA
OBSERVACIONES - SEGÚN SU DISTANCIA AL CENTRO

N° % N° % N° % N° %
Sur 133 12% 175 20% 1 0% 309 13%
Oeste 462 41% 456 53% 83 25% 1001 43%
Norte 527 47% 230 27% 251 75% 1008 43%
Total 1122 100% 861 100% 335 100% 2318 100%

N° % N° % N° % N° %
Sur 204 20% 265 29% 66 23% 535 24%
Oeste 313 30% 468 51% 100 34% 881 39%
Norte 525 50% 179 20% 127 43% 831 37%
Total 1042 100% 912 100% 293 100% 2247 100%

N° % N° % N° % N° %
Sur 178 17% 256 29% 34 11% 468 21%
Oeste 279 27% 453 51% 100 34% 832 38%
Norte 571 56% 183 21% 164 55% 918 41%
Total 1028 100% 892 100% 298 100% 2218 100%

N° % N° % N° % N° %
Sur 133 17% 225 26% 15 5% 373 19%
Oeste 257 32% 443 52% 96 35% 796 41%
Norte 401 51% 190 22% 164 60% 755 39%
Total 791 100% 858 100% 275 100% 1924 100%
PRECIOS PROMEDIOS POR RANGO, CORREDOR Y FRANJA

2
PRECIO PROMEDIO (US$/m )
Más de Menos
Corredor Franja 200 - 300 150 - 200 100 - 150 65 - 100 30 - 65 TOTAL
300 de 30
Norte 1 De 0 a 20 kilómetros 10 9 4 3 2 28
2 De 20 a 35 kilómetros 3 1 1 5 1 9 3 23
3 Más de 35 kilómetros 1 11 3 15
Oeste 1 De 0 a 20 kilómetros 3 1 6 5 2 17
2 De 20 a 35 kilómetros 3 2 7 13 15 6 46
3 Más de 35 kilómetros 1 3 11 15
Sur 1 De 0 a 20 kilómetros 1 2 4 3 2 12
2 De 20 a 35 kilómetros 3 5 7 3 18
3 Más de 35 kilómetros 1 1
TOTAL 17 16 17 26 27 45 27 175
Fuente: Elaboración propia en base a datos revelados
52
PRECIO Y SUPERFICIES PROMEDIOS

OBSERVACIONES - SEGÚN SECTOR Y DISTANCIA AL CENTRO

m² promedio U$S/m² m² promedio U$S/m² m² promedio U$S/m² m² promedio U$S/m²
Sur 460.0 202.1 461.9 89.7 833.4 26.4 462.3 137.5
Oeste 407.7 250.2 475.2 118.8 776.4 24.1 469.0 158.5
Norte 507.2 337.7 759.7 130.4 908.3 54.6 664.7 187.3
Total 460.6 289.8 548.5 118.1 875.4 47.8 553.2 171.2

Sur 531.4 247.2 524.4 108.2 647.2 53.6 542.2 152.1
Oeste 401.9 221.0 506.7 104.8 713.6 33.2 493.0 126.7
Norte 517.9 331.2 688.2 125.3 908.7 40.3 614.3 215.7
Total 485.7 285.8 547.5 110.8 784.2 40.6 549.6 169.5

Sur 484.8 252.6 519.7 114.1 679.0 54.2 518.0 157.7
Oeste 413.6 214.0 487.6 105.3 818.6 23.6 502.6 119.3
Norte 515.6 312.8 675.1 105.3 703.0 41.8 580.9 206.2
Total 482.6 279.4 535.3 107.8 739.0 36.4 538.2 165.9

Sur 512.2 253.3 504.9 114.3 703.5 43.3 515.5 159.7
Oeste 401.2 198.5 501.7 96.0 783.5 24.1 503.3 108.9
Norte 493.2 304.4 684.0 88.7 774.3 32.7 602.3 166.9
Total 466.5 265.4 542.9 98.4 773.7 30.2 544.5 143.4
DISTRIBUCION DE LAS DENSIDADES POBLACIONES POR CORREDOR Y DISTANCIA

Gran Buenos Aires, Año 1991
De 0 a 20 kilómetros De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros

Corredor Localidad Dist.* Densidad Localidad Dist.* Densidad Localidad Dist.* Densidad
(km) (Hab./km²) (km) (Hab./km²) (km) (Hab./km²)
Sur Avellaneda 11.0 6,289 Almirante Brown 27.0 3,774 La Plata 55.0 591
Sur Lanús 13.0 10,420 Berazategui 28.0 1,322
Sur Lomas de Zamora 18.5 6,512 Florencio Varela 32.0 1,270
Sur Quilmes 18.5 4,132
Oeste Morón 25.0 4,941 Marcos Paz 50.0 64
Oeste La Matanza** 28.0 3,515 Cañuelas 60.0 29
Oeste Esteban Echeverría 33.0 750 San Vicente 45.0 47
Oeste Merlo 35.0 2,346 Gral. Rodríguez 52.0 138
Oeste Moreno 39.0 1,641
Norte Vicente López 13.5 7,420 San Fernando*** 24.0 158 Pilar 50.0 423
Norte Gral. San Martín 17.0 7,295 Tigre 32.0 728 Escobar 46.0 476
Norte San Isidro 19.0 6,246 Gral. Sarmiento 33.0 3,394
Norte Tres de Febrero 19.0 7,602
Nota: * Las distancias corresponden al punto medio de cada partido.
** El Partido de La Matanza tiene una extensión de más de 30 km. entre la Av. Gral. Paz y su límite oeste. Al no poder distribuir la población
en las dos franjas que abarca nos inclinamos por la número 2 debido a que incluye mejor dicha superficie.
*** El partido de San Fernando tiene una baja densidad porque su superficie es muy grande al incluir el área de las Islas que se encuentran
en su jurisdicción.
Fuente: Elaboración propia en base al Censo Nacional de Población y Vivienda, Año 1991
53

Estimaciones del Modelo Monocéntrico para la Gradiente General.

N° % N° % N° %
Centro 1 100% 0 0% 1 100%
Sur 2 6% 29 94% 31 100%
Oeste 24 31% 54 69% 78 100%
Norte 43 65% 23 35% 66 100%
Total 70 40% 106 60% 176

N° % N° % N° %
Centro 1 100% 0 0% 1 100%
Sur 14 42% 19 58% 33 100%
Oeste 23 31% 51 69% 74 100%
Norte 41 54% 35 46% 76 100%
Total 79 43% 105 57% 184

N° % N° % N° %
Centro 1 100% 0 0% 1 100%
Sur 11 33% 22 67% 33 100%
Oeste 22 30% 52 70% 74 100%
Norte 44 63% 26 37% 70 100%
Total 78 44% 100 56% 178

N° % N° % N° %
Centro 1 100% 0 0% 1 100%
Sur 11 33% 22 67% 33 100%
Oeste 29 39% 45 61% 74 100%
Norte 37 56% 29 44% 66 100%
Total 78 45% 96 55% 174
54

Estimaciones del Modelo Monocéntrico para la Gradiente de cada Corredor

N° % N° % N° %
Sur 21 66% 11 34% 32 100%
Oeste 36 46% 43 54% 79 100%
Norte 33 49% 34 51% 67 100%
Total 90 51% 88 49% 178 100%

N° % N° % N° %
Sur 20 59% 14 41% 34 100%
Oeste 33 44% 42 56% 75 100%
Norte 35 45% 42 55% 77 100%
Total 88 47% 98 53% 186 100%

N° % N° % N° %
Sur 20 59% 14 41% 34 100%
Oeste 36 48% 39 52% 75 100%
Norte 33 46% 38 54% 71 100%
Total 89 49% 91 51% 180 100%

N° % N° % N° %
Sur 19 56% 15 44% 34 100%
Oeste 35 47% 40 53% 75 100%
Norte 32 48% 35 52% 67 100%
Total 86 49% 90 51% 176 100%
Nota: En todos los corredores se agrega el dato correspondiente a la Capital Federal

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1. Introducción: Propósitos y Usos

Desde una perspectiva agregada, el término activos inmobiliarios incluye el inventario

2.1. Fuentes de Información, Procesamiento y Validación de la Información

Ciudad de Buenos Aires - II Trimestre de 2000

Alquiler Superficie Local Valor del Suelo

El cálculo del valor surge de la siguiente fórmula:

un alquiler mensual equivalente a un precio del suelo superior a los 10,000/15,000

DIVISION DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

14 1 San Nicolás 230 0.0 San Nicolás

diferencias son de cuadras y las publicaciones responden más a cuestiones de imagen y

2.2. Ponderadores Utilizados y Cobertura Territorial

3.1. Ciudad de Buenos Aires

3.1.1. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000

Distribución por Rango de Precios Distribución por Rango de Superficie

DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES POR SUPERFICIE

DISTRIBUCION DE LAS OBSERVACIONES POR PRECIO PROMEDIO

CARACTERISTICAS DE LA MUESTRA: Promedios, Máximos y Mínimos por Circunscripción

Precio Precio Precio

Superficie Superficie Superficie

3.1.2. Principales indicadores obtenidos

EVOLUCION TEMPORAL DEL PRECIO PROMEDIO PONDERADO

600 590.4 590.0

PRECIO PROMEDIO POR CIRCUNSCRIPCION ELECTORAL

S.V uga .4)

Nota: Entre paréntesis figura la distancia al Centro en Km.

3.1.3. Estimaciones del modelo

determina de acuerdo a un esquema de diferenciales compensatorios. En este esquema

DIVERGENCIA ENTRE LA ZONA SUR Y LA ZONA NORTE

SUR 10,030 51.4% 39,164 55,984 -30.0%

TOTAL* 19,500 100.0% 121,771 112,207 8.5%

Mayores Menores Total

TOTAL 12 44.4% 15 55.6% 27 100.0%

En el cuadro anterior, “Mayores” significa que el precio promedio relevado es superior al

CIRCUNSCRIPCIONES DE LA ZONA SUR

Promedio Ponderado (por superficie) 284.0 577.7 14,484 29,463 -50.8%

Los conceptos del modelo monocéntrico gráficamente se ven de la siguiente manera:

sobrevaluados. Puede apreciarse un claro predominio de las CE de la Zona Sur debajo de

3.2. Gran Buenos Aires

III '98 IV '98 I '99 II 2000

Localidades 173 177 183 175

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

3.2.1. Composición de la muestra: II Trimestre de 2000

Superficie Localidades Observaciones

Norte 670,020 52% 66 38% 1,008 43%

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

En el Anexo se incluyen los cuadros comparativos con las muestras efectuadas

SUPERFICIE PROMEDIO POR CORREDOR Y DISTANCIA

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Además de aumentar con la distancia, el Corredor Norte es el que presenta mayores

3.2.2. Principales indicadores obtenidos

RENTAS REALES POR CORREDOR Y DISTANCIA

Fuente: Elaboración propia en base a datos relevados

Intuitivamente el Corredor A tiene precios más elevados que el Corredor B pero la

RENTAS REALES POR DISTANCIA Y CORREDOR

300 Norte Oeste

Localidades por Franja

Localidades por Corredor

TOTAL por Corredor / Franja 17 16 17 26 27 45 27 175

Fuente: Elaboración propia en base a datos revelados

De 0 a 20 kilómetros De 20 a 35 kilómetros Más de 35 kilómetros