D F I C I T H A B I TA C I O N A L

[ JoRGe LenTInI ]
jlentini@fra.utn.edu.ar jlentini@grameenhabitat.com

Las herramientas para combatirlo: La construccin del hbitat

Es Secretario de Gestin Acadmica e Institucional de la Universidad Tecnolgica Nacional - Facultad Regional Avellaneda (www.fra.utn.edu.ar). Dirige el proyecto Fideicomiso Universidad que consiste en un sistema integral de proyecto, construccin, comercializacin y nanciacin, orientado a los ingenieros, arquitectos y empresas constructoras dedicadas a la construccin de viviendas. Es Co-fundador y Director de Grameen Hbitat (www.grameenhabitat.com) la primera empresa social del tipo Grameen en el pas, dedicada a resolver el problema de la educacin, del hbitat y del trabajo para las personas carenciadas o de recursos insucientes.

[ PoR JoRGe LenTInI ] Habiendo ya referido la importancia del uso del suelo como herramienta central para el combate contra el dcit habitacional (Obra N 3), cabe abocarse al anlisis del segundo grupo de medidas necesarias de instrumentar para intentar morigerar dicho problema. Y ellas estn vinculadas a la construccin del hbitat en donde se implantarn las viviendas. 1. Polticas de planicacin urbana y territorial En primer lugar debe implementarse polticas que permitan traducirse en urbanizaciones integrales que contengan las normas mnimas a cumplir para que cada una de ellas sea susceptible de dar respuestas adecuadas

para la implantacin de las viviendas. Dichas polticas deben emanar de los gobiernos municipales o comunales y deben contar con la colaboracin de los institutos, de las organizaciones y de las cooperativas cuya funcin sea planicar y desarrollar proyectos habitacionales para la gente de escasos o nulos recursos. De la armonizacin del trabajo conjunto de las partes referidas, debe surgir una determinada normativa urbanstica adecuada a cada uno de los municipios o comunas rurales, que permita el desarrollo del equipamiento social y del espacio pblico complementario al desarrollo de los programas de construccin de viviendas. Para ello, los ejes de las polticas a implemen-

tar deben tener en cuenta: a) los procesos de crecimiento urbano como la revisin de las polticas locales regulatorias, b) la planicacin de las infraestructuras y los servicios complementarios adecuados a las polticas de suelo locales, c) denicin de normas especiales de urbanizacin en reas destinadas a los sectores vulnerables y de escasos recursos y d) adecuacin de los ndices de ocupacin del suelo y de construccin de nuevas viviendas como as tambin la adecuacin y reglamentacin de las parcelas actualmente en procesos de regularizacin. 2. Infraestructura y servicios esenciales. Aqu, los actores involucrados son los gobiernos provinciales, los gobiernos municipales o

comunales y las diferentes empresas pblicas y/o privadas y/o cooperativas proveedoras de los servicios de luz, gas, agua y cloacas. Es imprescindible un relevamiento integral de las capacidades de provisin de los servicios necesarios para satisfacer los requerimientos presentes y los futuros en razn del desarrollo de nuevas urbanizaciones que morigeren en cada lugar el dcit de viviendas existente. Para ello se debe: a) monitorear y analizar peridicamente las condiciones de cada una de las infraestructuras soporte de cada uno de los servicios involucrados, b) generar acuerdos marcos intersectoriales, con cada uno de los prestadores de servicios para la consolidacin de nuevas obras de infra-

estructura especca, en la medida que se expanda y consolide el nuevo suelo urbano para la construccin de viviendas, c) planicar a nivel gubernamental la generacin de nuevas obras pblicas que mejoren las existentes y con el objetivo central de mejorar el hbitat disponible para los nuevos proyectos habitacionales, d) priorizar en las polticas pblicas la posibilidad de desarrollar los planes y servicios pblicos que sean destinados al mejoramiento del hbitat de los sectores ms vulnerables y d) dotar a dichas polticas pblicas del correspondiente nanciamiento presupuestario. De esta forma se podr disponer de planes regulatorios que permitan adecuar la infraestructura urbana y de servicios, a la expan-

sin de los mismos en funcin de los planes de cada municipio o comuna rural que tenga por objeto combatir el dcit habitacional de dicha comunidad. 3. Lotes + Equipamiento bsico. En aquellos municipios o comunas, que el volumen de tierra disponible sea suciente para resolver su propio dcit habitacional presente y proyectado, cabe proponer la posibilidad de dar una respuesta al problema, mediante el acceso al suelo en adecuadas condiciones de urbanizacin, facilitando el proceso de construccin de la vivienda denitiva. La solucin lote + servicios + cimientos combina una serie de distintas prestaciones tanto REVISTA OBRA | NOVIEMBRE 2013 | 9

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del sector pblico como del sector privado que permite desarrollar una poltica de construccin del hbitat de menor costo inicial y de mayor alcance, con un fuerte impacto, dado que involucra a sectores de personas humildes con diferentes condiciones y capacidades de pago. Esta solucin permite ofrecer una alternativa de acceso al hbitat mediante un suelo dotado de servicios bsicos, infraestructuras y una mnima construccin de la vivienda (sus cimientos) a partir de la cual, cada beneciario de este sistema estar en condiciones de continuar, en funcin de sus posibilidades econmicas, con la construccin de su vivienda. Mediante esta herramienta se incorporar el lote con servicios o el lote con servicios + cimentos a la urbanizacin de inters social, que el municipio o comuna rural planique desarrollar en el mbito de su territorio. 4. Financiamiento para planes de viviendas Cada municipio o comuna rural debera articular planes de vivienda a partir de las necesidades y las posibilidades de cada una de esas comunidades, en colaboracin con las cooperativas de viviendas, las organizaciones de la sociedad civil y las entidades gremiales interesadas en cooperar a resolver el acuciante problema del dcit habitacional. Dichos planes de vivienda tienen siempre un pre-requisito que debe ser satisfecho para considerar la viabilidad del mismo y es

la disponibilidad de su nanciamiento, por lo tanto la herramienta nanciera es de capital importancia para el desarrollo de los mismos. No hay plan de vivienda que se pueda articular sin tener en cuenta la necesidad de la asistencia nanciera para la adquisicin del suelo y/o su urbanizacin y/o la posterior construccin de la vivienda, aunque en algunos casos solo se requiere de una asistencia nanciera parcial de esos tres elementos. Este condicionante ha sido resuelto hasta la fecha casi con exclusividad por el sector pblico y la participacin del sector privado ha sido escasa o nula. Las razones de tal situacin son muchas, pero hay algunas de ellas que son centrales para entender la escasa o nula participacin del sector privado en el nanciamiento de planes de vivienda. Todo plan de vivienda destinado a resolver el problema de las personas de escasos recursos necesita del nanciamiento de largo plazo a tasas de inters compatibles con las posibilidades de repago de dichas personas, en su mayora asalariadas con ingresos mensuales bajos. Por lo tanto, el primer condicionante es que el plan de nanciamiento debe instrumentarse, NO desde el costo del dinero, sino desde la cuota que es posible pagar por el comprador de la vivienda y ello determinar -en funcin del plazo otorgado para la cancelacin del prstamo- la tasa de inters implcita a la que puede gestionarse el prstamo para la cons-

truccin de los diversos planes de vivienda. La tasa de inters resultante de lo precedentemente expuesto, casi siempre es menor a la tasa de inters activa de las entidades bancarias privadas, por lo que es muy difcil que este sector participe del nanciamiento de estos emprendimientos. El segundo condicionante es que el sector privado bancario para realizar prstamos hipotecarios a largo plazo (20/25 aos), debera fondearse en la captacin de depsitos a igual plazo, lo que ya hace muchos aos no acontece en el pas por no existir dicho fondeo. El sector pblico, a falta de recursos de origen presupuestarios con partidas especcas destinadas a nanciar planes de viviendas, ya ha recurrido a los nicos depsitos colocados a largo plazo, como lo son los ahorros que maneja la Anses. Pero esos recursos son limitados. Por lo que, tanto el sector pblico como el sector privado, deberan trabajar en instrumentar una poltica de captacin de dinero y de colocacin de prstamos que disminuya sensiblemente el costo del dinero, para que de esta forma sea viable pensar en morigerar el dcit habitacional existente y proyectado, mediante la utilizacin de distintos programas de nanciamiento de planes de viviendas, que contemplen la capacidad de repago del comprador de la vivienda.

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