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INFORMAES BSICAS AO COMPRADOR DE IMVEL Este manual foi produzido com o objetivo de oferecer informaes bsicas sobre negcio

imobilirio ao interessado na compra de imvel produzido sob o regime de INCORPORAO. O objetivo auxili-lo na compreenso dos aspectos principais do assunto, para que seja atingido o equilbrio contratual numa parceria de ganha-ganha, de modo que ambas as partes, vendedor e comprador, acabem satisfeitos em suas relaes contratuais. No interesse do SINDICON tomar partido ou influenciar nenhuma das partes nas suas negociaes, restringindo-se o sindicato a passar ao leitor, to somente, aquelas informaes que por vezes faltam queles que no militam com freqncia na rea das incorporaes imobilirias. ORIENTAES PRELIMINARES QUANTO OFERTA E AO VENDEDOR O vendedor pode oferecer o seu produto de formas diversas, ou seja, atravs de publicidade em televiso, jornal, corretores, etc., apresentando ou no as condies do negcio. O comprador deve checar junto ao representante do vendedor se as condies ofertadas condizem com os documentos apresentados. Adiante, neste manual, voc encontrar referncias a esse respeito. Procure manter contato direto com o vendedor antes de fechar o negcio. sempre bom conhecer as pessoas com quem voc vai lidar. Procure informaes sobre o vendedor; sendo empresa, procure informaes sobre ela, sobre sua atuao no mercado, sobre seus dirigentes, etc. Pague o sinal de negcio sempre com cheque nominal ao vendedor; essa providncia no apenas lhe garante a comprovao do pagamento, como tambm evita eventuais problemas futuros. Procure assinar o contrato na presena do vendedor ou na sede da Empresa Vendedora. QUANTO AO PRODUTO boa prtica visitar o local do empreendimento. Se necessrio, v mais de uma vez, em horrios diferentes. Assim voc tem condies de constatar se a posio do imvel vai atender s suas expectativas. bom que voc solicite ao vendedor que inclua a rea da unidade no contrato. Tambm importante que o comprador tenha em mos, por escrito, as especificaes de acabamento da unidade e das partes comuns da edificao. de fundamental importncia que esteja bem esclarecida a questo relacionada "vaga de garagem", se ela coberta ou descoberta, se vaga livre ou depende de movimentao de outro veculo para seu uso, se sua localizao depender de

sorteio ou no, se estar situada em estacionamento rotativo, sem localizao prdeterminada, etc.

QUANTO AOS ASPECTOS JURDICOS A documentao do terreno e do empreendimento deve estar regularmente registrada no Cartrio do Registro Geral de Imveis. O bom vendedor no se incomodar em lhe dar todas as informaes e lhe prestar todos os esclarecimentos. Assim fazendo, voc estar construindo uma relao segura e tranquila quanto ao negcio. QUANTO AOS ASPECTOS FINANCEIROS de fundamental importncia que voc esteja consciente da obrigao que vai assumir. A assinatura de um contrato pressupe a idia de seu cumprimento por ambas as partes. A inadimplncia contratual ou a desistncia do negcio certamente ter um custo que voc, comprador, ter de suportar. "O negcio considerado bom quando atende a ambas as partes." A ATIVIDADE IMOBILIRIA E A LEI A atividade de incorporao imobiliria regulada pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. O QUE INCORPORAO? O art. 28, pargrafo nico da Lei 4.591/64, estabelece que "considera-se INCORPORAO IMOBILIRIA a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas."

QUEM CONSIDERADO INCORPORADOR? O art. 29 da Lei estabelece que "considera-se INCORPORADOR a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno, objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, a certo prazo, preo e determinadas condies das obras concludas." importante esclarecer que o INCORPORADOR , sempre, o responsvel pelo empreendimento imobilirio junto ao comprador. nele que recai a responsabilidade civil pelo negcio imobilirio e a ele compete responder por todas

as obrigaes decorrentes do contrato firmado com o comprador do imvel. Para que possa o comprador do imvel exigir qualquer responsabilidade do incorporador, necessrio que este tenha procedido o registro do MEMORIAL DA INCORPORAO no Cartrio do Registro Geral de Imveis da jurisdio onde se situa o imvel. O QUE MEMORIAL DA INCORPORAO? O memorial da incorporao pode ser entendido como uma promessa de construo, que uma vez registrado torna-se uma promessa pblica do incorporador no sentido da realizao do empreendimento. O memorial da incorporao um conjunto de documentos que o incorporador tem que depositar no Cartrio do Registro Geral de Imveis, antes de dar incio publicidade para venda das unidades do empreendimento imobilirio. Nesse memorial constam, entre outros documentos, o projeto arquitetnico da edificao aprovado pela Prefeitura Municipal, o ttulo de propriedade do terreno e a certido negativa de nus incidentes sobre o terreno nos ltimos vinte anos (certido vintenria), as certides negativas de dvida com as Fazendas Nacional, Estadual e Municipal, as certides dos cartrios distribuidores atestando no haver qualquer ao judicial contra o incorporador, os quadros de informaes tcnicas do empreendimento e de suas unidades imobilirias, que formam a chamada NBR 12.721, antiga NB 140, na qual constam as reas e os acabamentos bsicos da unidade imobiliria e do prdio, os equipamentos a serem instalados, etc. Por isso, de fundamental importncia que seja exigido do incorporador a prova do registro do memorial da incorporao, sem o que o comprador ficar a descoberto do direito de ver registrado o seu contrato e no dispor de elementos que lhe permitam reclamar de alteraes do projeto, modificaes nas especificaes de acabamento das diversas partes da edificao ou mesmo de erro ou falha em relao a qualquer detalhe que no esteja bem definido no contrato. bom que o contrato esteja acompanhado da planta baixa da unidade e do memorial de acabamento do imvel a ser adquirido. O comprador deve ficar atento e no fazer negcio quando no lhe for provado o registro do memorial de incorporao no Cartrio do Registro Geral de Imveis. A prova do registro deve ser feita mediante exibio de certido atualizada expedida pelo Cartrio do Registro Geral de Imveis da jurisdio onde se situar o terreno.

AS MODALIDADES DE INCORPORAO As incorporaes imobilirias esto divididas em duas modalidades: 1) a incorporao a "preo fechado" e 2) a incorporao por "administrao a preo de custo", que se costuma erroneamente denominar condomnio fechado. Na verdade, o condomnio fechado no est disciplinado pela Lei 4.591. Ele regulado pelo Cdigo

Civil. Essa modalidade ocorre quando pessoas se unem, fechando um grupo em condomnio, adquirem um terreno, mandam elaborar os projetos e contratam a construo, assumindo elas prprias o risco do empreendimento. Da compreender-se que a denominao "condomnio fechado" decorre do fato de existir um grupo fechado de condminos de um mesmo terreno.

Para facilitar o entendimento, so listados a seguir os principais pontos que diferenciam os dois sistemas de negcio imobilirio: NA INCORPORAO A PREO FECHADO - O instrumento contratual toma a forma de promessa de compra e venda; -O adquirente normalmente denominado promitente comprador;

- O preo previamente estabelecido, com ou sem reajustamento e juros; - O preo poder ser pago em parte durante a construo e parte aps o trmino da obra, seja com financiamento bancrio, seja com financiamento do prprio incorporador;

Aconselha-se maior cuidado quando o preo ofertado estiver muito abaixo do valor normal de mercado do imvel. Preo muito baixo pode significar dificuldade futura na entrega do imvel. O comprador de imvel, como em qualquer outro tipo de negcio, deve estar atento para vantagens exageradas. Ao optar por um negcio equilibrado o comprador estar diminuindo os seus riscos. NA INCORPORAO A PREO DE CUSTO O instrumento contratual toma a forma de promessa de compra e venda em relao frao ideal de terreno e de contrato de construo por administrao a preo de custo em relao unidade a ser produzida. - Existe preo contratado apenas em relao frao ideal de terreno; em relao construo, existe um oramento que dever ser aceito pelo adquirente (condmino) e que o construtor dever tomar como base para estabelecer o valor das contribuies dos condminos para o custeio da construo. Nesse caso, as contribuies dos condminos so fixadas mediante aplicao de um percentual de rateio (constante do contrato) sobre o custo global estimado da construo. na boa observao do oramento da construo que est a proteo do adquirente (condmino) quanto ao custo final da unidade contratada. Todo contratante deve estar atento para o fato de que, quando um imvel est sendo oferecido inicialmente por um custo estimado muito abaixo do valor de mercado sinal de que o valor das contribuies (prestaes) poder subir muito mais do que est previsto, obviamente comprometendo o oramento do comprador, podendo provocar rompimento do contrato.

- Existe a figura da comisso de representantes dos condminos, que tem que ser eleita antes do incio da construo, em assemblia geral ou designada no contrato de construo, e que representar os condminos junto construtora; A essa comisso compete, entre outras coisas, fiscalizar a construtora em tudo que se referir construo. - O oramento da construo dever ser revisto pelo menos semestralmente e essa reviso deve ser aprovada pela Comisso de Representantes. Logo, toda vez que uma reviso oramentria indicar necessidade de aporte de recursos (dficit oramentrio), o valor das contribuies (prestaes) subir na mesma proporo. - O incorporador obrigado a pagar o custo das unidades eventualmente no contratadas. O comprador deve pagar apenas o custo correspondente ao percentual estabelecido no contrato, referente unidade contratada e aplicado sobre o oramento da construo. - A responsabilidade pelo custeio da construo das unidades prometidas em permuta transferida aos compradores. - Todas as receitas do empreendimento so depositadas em conta bancria aberta em nome do condomnio e todos os pagamentos so feitos com utilizao das disponibilidades dessa mesma conta. Todas as regras da construo devem estar bem definidas no contrato de construo. O TERRENO A maior preocupao do comprador de imvel em incorporao deve recair sobre o terreno. necessrio que o comprador saiba se ele pertence ao incorporador. Se este no for o proprietrio do terreno ele ter que ter procurao passada por instrumento pblico com poderes irrevogveis e irretratveis para negociar com as fraes ideais e outorgar a escritura definitiva de compra e venda. Se essa situao no figurar no contrato, aconselha-se exigir a exibio da procurao. Quanto sua natureza, os terrenos destinados a construo podem ser divididos em: 1) Terreno alodial: proprietrio dispe da propriedade plena e pode vend-lo livremente, sem necessidade de interferncia do poder pblico ou de qualquer pessoa, bastando que sobre ele no recaia qualquer nus (hipoteca, penhora, etc.); 2) Terreno de marinha: Segundo o Dec. Lei 9.760/46, considerado terreno de marinha todo terreno situado a menos de trinta e trs metros contados da preamar mxima observada em 1831 em direo terra, em toda a orla martima brasileira, nos rios navegveis ou onde se faa sentir a influncia do mar (mangues); terreno acrescido de marinha todo terreno formado natural ou artificialmente em direo ao mar. A utilizao desses terrenos d-se da seguinte forma:

2.1 - Ocupao, situao em que a Unio Federal permite apenas a transferncia das benfeitorias. Os ocupantes esto obrigados a pagar Unio uma taxa de ocupao anual de 2% do valor venal do terreno para as ocupaes comprovadas at 1988 ou de 5% para as comprovadas posteriormente. 2.2 - Foreiro, aquele que tem um contrato de aforamento firmado com a Unio Federal. Neste caso a Unio atribui o domnio til ao foreiro (83% do terreno) e fica com o domnio direto (17% do terreno). Os foreiros esto obrigados a pagar Unio uma penso anual a base de 0,6%, calculada sobre o valor venal do imvel. Em qualquer dos casos, quando da alienao, ocupantes e foreiros esto obrigados a pagar Unio Federal um tributo pela transmisso dos seus direitos, denominado Laudmio, cuja alquota de 5% sobre o valor venal do terreno e suas benfeitorias. 3) Terreno com aforamento regido pelo Cdigo Civil. Essa modalidade de aforamento est regulada pelos artigos 678 a 694 do Cdigo Civil Brasileiro e mais comumente utilizada por Prefeituras Municipais e herdeiros de famlias ligadas antiga nobreza dos tempos do Imprio. FINANCIAMENTO PRODUO comum aos incorporadores recorrerem a financiamento bancrio para custeio de parte do valor da construo. Para obteno do financiamento, o incorporador oferece o terreno e todo o empreendimento em garantia do emprstimo. Ao final da construo, os compradores vo assumindo, cada um, a sua parcela de valor do emprstimo, mediante assinatura de contrato de repasse de financiamento, at que o emprstimo seja liquidado e a hipoteca seja totalmente cancelada. importante lembrar que, nessas condies, a existncia de uma hipoteca no significa que o incorporador esteja em dificuldades financeiras; a hipoteca, nesses casos, um instrumento de incentivo construo imobiliria. A CONTRATAO Antes de fechar um negcio, exija uma minuta do contrato e leia com ateno. Procure esclarecer suas dvidas, verifique as condies de pagamento; que ndice de correo monetria ser utilizado para atualizar o valor das prestaes; se sero cobrados juros, qual a taxa mensal ou anual Verifique tambm se no contrato tem a descrio do terreno, o nmero da matrcula no Registro Geral de Imveis; se tem garagem e se ela tem localizao pr-determinada ou se ser objeto de sorteio entre os compradores depois de concluda a construo. bom se inteirar da situao financeira e da idoneidade do incorporador e do construtor. Se o incorporador for pessoa fsica, o cnjuge dever assinar todos os instrumentos contratuais, se no houver outorgado poderes por instrumento de procurao pblica. Quando se tratar de procurao, exija a apresentao de um traslado atualizado. O comprador deve verificar se do contrato consta:

- o prazo de entrega do imvel e em que situao poder ele ser prorrogado; - a obrigao de outorga da escritura imediatamente aps quitao do preo ; - se tem financiamento bancrio e a quem cabe o pagamento do retorno do emprstimo ao banco e a quem compete o pagamento das despesas. A ENTREGA DO IMVEL O incorporador somente poder proceder a entrega do imvel aps a obteno do habite-se da obra junto Prefeitura Municipal. O comprador deve fazer vistoria da unidade imobiliria adquirida. A partir da data da entrega do imvel, ou da data do habite-se, dependendo do que consta do contrato, comprador passa a ser responsvel por sua guarda e conservao, impostos e taxas, situando-se entre elas o IPTU e taxas de condomnio. O comprador responsvel pelos impostos e taxas mesmo quando no comparece para receber o imvel.

A AVERBAO DA CONSTRUO O imvel somente ser considerado regularizado em nome do incorporador depois que for feita a averbao da construo do prdio no Cartrio do Registro Geral de Imveis. Para efetivar essa averbao o incorporador dever apresentar o certificado de habite-se da obra, a certido negativa de dbitos junto Previdncia Social (CND), a certido negativa de tributos e contribuies administrados pela Secretaria da Receita Federal e o instrumento de instituio do condomnio. Somente aps essa providncia, poder o incorporador outorgar a escritura definitiva de compra e venda para o nome do comprador.

A CONVENO DO CONDOMNIO Quando da averbao da construo, ou a qualquer momento aps esse ato, dever o incorporador ou mesmo os compradores aprovar a conveno do condomnio, podendo utilizar-se da minuta arquivada junto com o memorial da incorporao. A conveno ser considerada aprovada se contiver assinatura de compradores (condminos) que representem, no mnimo, dois teros do total das fraes ideais do terreno. A conveno do condomnio a norma mxima que estabelece as relaes entre os condminos de uma edificao. Por isso, importante que ela seja do conhecimento do comprador.

No caso de obra ainda em construo, o comprador deve tomar conhecimento da minuta da conveno que integra o memorial da incorporao. Assim o fazendo, poder contribuir para o estabelecimento de normas adequadas ao condomnio, quando de sua aprovao. O ideal que, quando da averbao da construo do prdio, o incorporador j faa o registro da conveno do condomnio, assinando como outorgante e reciprocamente outorgado, para evitar o trabalho de colher as assinaturas de dois teros dos condminos e reconhecimentos de firmas, o que por vezes pode at impedir que a conveno seja registrada, ficando os condminos sem um instrumento hbil para dirimir suas questes internas, inclusive por via judicial. O SNDICO A lei estabelece que o sndico o representante do condomnio em juzo ou fora dele. O sndico deve ser eleito em assemblia geral de condminos, devendo a ata da assemblia ser registrada em Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos para assegurar-lhe o exerccio da funo. O sndico pode ser pessoa fsica ou jurdica, condmino ou no, dependendo do que estiver estabelecido na conveno. E na conveno que estaro discriminadas as atribuies do sndico, seu prazo de mandato e suas limitaes de poder, se for o caso e modo de sua destituio. Alm do sndico, a assemblia geral dever eleger tambm um conselho consultivo, cujas atribuies so colaborar com o sndico, fiscalizar sua atuao e as contas do condomnio, dar-lhe suporte nas suas decises e at substitu-lo em seus impedimentos ocasionais. A FRAO IDEAL A Lei 4.591/64 chamou de frao ideal o percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas coisas comuns da edificao. Esse percentual obtido pela diviso da rea da unidade autnoma pela rea total da edificao. Por isso que em toda a documentao do comprador consta que ele adquiriu uma unidade autnoma e uma frao ideal do terreno e das coisas comuns do prdio. A frao ideal ser utilizada para o clculo das contribuies do condmino para as despesas do condomnio (taxa de condomnio), caso outra forma no venha a ser autorizada pela Assemblia Geral de Condminos. A ESCRITURA DEFINITIVA Aps a averbao da construo e no havendo dbito do comprador para com o incorporador, nem nus constitudo sobre o terreno e o prdio (hipoteca, cauo, penhora, etc.) que tenha sido inscrito com autorizao do comprador, dever este encaminhar seu contrato a um cartrio de tabelionato para a lavratura da escritura, quando dever pagar os impostos devidos pela transmisso da propriedade

(imposto de transmisso, laudmio se for o caso - e as custas de escritura e de registro de imveis). Aps o registro o comprador tem um prazo mnimo de trinta e mximo de sessenta dias para providenciar a averbao da escritura na Prefeitura Municipal e na Secretaria do Patrimnio da Unio, caso se trate de terreno de marinha, para evitar as multas previstas nas legislaes de cada um desses rgos. Secretaria do Patrimnio da Unio, caso se trate de terreno de marinha, para evitar as multas previstas nas legislaes de cada um desses rgos. Quando o imvel adquirido com financiamento de um Agente Financeiro do SFH (Sistema Financeiro da Habitao), este elabora um contrato particular que tem fora de escritura pblica. Portanto, quando o financiamento liquidado, basta pedir uma carta de liberao da hipoteca e apresent-la ao Cartrio do Registro Geral de Imveis para averbar na matrcula do imvel. No necessrio fazer escritura porque o comprador, nesse caso, j tem a propriedade do imvel