ANLISE DA GESTO E DOS CUSTOS DE MANUTENO EM CONDOMNIOS RESIDENCIAIS VERTICAIS DA CIDADE DE JOO PESSOA

Djanice SANTANA (1); Durwal SILVEIRA (2); Alexsandra MEIRA (3)

(1) Instituto Federal de Educao, Cincia e Tecnologia da Paraba, Av. Primeiro de Maio, 720 Jaguaribe. CEP: 58015-430- Joo Pessoa- PB, e-mail: djanice23@yahoo.com.br (2) Instituto Federal de Educao, Cincia e Tecnologia da Paraba, Av. Primeiro de Maio, 720 Jaguaribe. CEP: 58015-430- Joo Pessoa- PB, e-mail: durwal_@hotmail.com (3) Instituto Federal de Educao Cincia e Tecnologia da Paraba, Av. Primeiro de Maio, 720 Jaguaribe. CEP: 58015-430- Joo Pessoa- PB, e-mail: alexsandra@ifpb.edu.br

RESUMO
Este trabalho tem o objetivo de apresentar os resultados de uma pesquisa referente gerncia e aos custos de manuteno de reas de uso comum de condomnios verticais da cidade de Joo Pessoa, localizados nos bairros do Bessa e de Tamba. No estudo de campo foram realizadas entrevistas com os sndicos, levantamento quantitativo das reas e levantamento dos custos de manuteno. Os resultados mostram que as despesas com manuteno no esto diretamente associadas quantidade de ambientes existentes na rea de uso comum em cada condomnio. Alm disso, poucos itens so responsveis pela maior parte dos gastos referente manuteno, o que provoca uma distribuio bastante irregular. Palavras-chave: manuteno, custos, edificaes.

1. INTRODUO
Ao longo da vida til das edificaes indispensvel a execuo de atividades de manuteno para garantir nveis aceitveis de desempenho e de segurana. O ideal que a estratgia de manuteno seja sempre do tipo preventiva. Para que isso ocorra, exigem-se cada vez mais posturas pr-ativas, tanto por parte dos administradores das edificaes (durante o perodo de uso), quanto por parte dos construtores e projetistas (fase produtiva). Durante a fase construtiva ainda necessria uma grande mudana de postura para que a manuteno ganhe mais importncia e para que as construes apresentem as condies adequadas ao uso destinado. Ratificando esse pensamento, Ornstein e Romro (1992) afirmam que a manuteno ainda est distante de ter seus mritos reconhecidos, apesar da crescente nfase que tem sido dada aos estudos relativos etapa de uso, por meio da criao e do desenvolvimento de pesquisas. Um grande incentivo na busca por melhorias dado atravs da existncia de normalizao sobre o tema. Com relao manuteno dispem-se atualmente das normas NBR 5674 (Manuteno de edifcios) e NBR 14037 (Manual de operao, uso e manuteno das edificaes contedo e recomendaes para elaborao e apresentao). Abordando especificamente o setor de condomnios residenciais no Brasil, sabe-se que a manuteno responsabilidade dos moradores que, normalmente, repassam essa incumbncia para terceiros, geralmente um sndico ou uma empresa administradora. Geralmente a manuteno vista como um problema e tratada de forma corretiva. Corroborando com esse fato, tm-se os resultados do trabalho de Meira (2002), desenvolvido em dez condomnios residenciais, onde a autora identificou a manuteno do tipo corretiva como a preferencial. Sabe-se, atravs da literatura, que o uso da manuteno corretiva traz reflexos negativos nos custos de manuteno. A lei de Sittler interpreta a evoluo progressiva de custos de manuteno, considerando os

custos relativos ao tipo de interveno. Ele afirma que adiar uma interveno significa aumentar os custos diretos em uma razo de progresso geomtrica de cinco (HELENE, 1992). O conhecimento dos custos de manuteno relevante uma vez que, a partir disso, possvel implantar um planejamento mais adequado dos gastos, refletindo na diminuio das despesas financeiras. Alm disso, possvel a partir do levantamento dos custos, traar metas para reduo dos prprios custos, planejar os tipos de intervenes (corretivas ou preventivas) e controlar a proporcionalidade dos custos destinados manuteno preventiva em relao corretiva. Nesse contexto, tem-se em mente que a manuteno no um problema, mas sim um investimento patrimonial. E na esfera dos custos de manuteno que esse trabalho de pesquisa foi desenvolvido. No foram identificadas pesquisas que tracem o perfil dos custos de manuteno em rea de uso comum na cidade de Joo Pessoa, nem tampouco da gerncia desses condomnios. Assim sendo, esse trabalho busca estudar os custos e a gerncia no mbito de edificaes verticais da cidade, alm de verificar tipologias de intervenes realizadas, fazer o levantamento quantitativo das reas comuns e identificar a representatividade dos custos com manuteno em relao aos custos totais nas edificaes.

2. METODOLOGIA
O trabalho foi desenvolvido em trs edificaes verticais residenciais da cidade de Joo Pessoa, sendo que duas delas esto localizadas no bairro de Tamba e uma delas no bairro do Bessa. Esses dois bairros esto geograficamente posicionados na orla de Joo Pessoa. Antes da definio da amostra trabalhada tinha-se em mente que o estudo deveria abranger edificaes verticais com perfis semelhantes, em termos de rea de uso comum, itens existentes nas reas de uso comum (exemplo: elevadores, piscinas), rea construda, entre outros. No entanto, devido grande dificuldade de acesso aos dados de custos das edificaes, a amostra foi definida em funo da permisso dos sndicos e administradores para realizao da pesquisa. Assim, o estudo ficou limitado a trs edificaes e a pesquisa de campo foi realizada durante o perodo de oito meses. A etapa de coleta de dados contemplou trs fases distintas. Inicialmente foram entrevistados os sndicos das edificaes onde a pesquisa foi desenvolvida. Para a realizao das entrevistas havia um formulrio previamente elaborado. Aps o contato e entrevista com os sndicos, partiu-se para a etapa seguinte: levantamento dos custos das edificaes. Os valores foram todos coletados in loco, ou seja, no era permitido fazer cpia ou deslocar as planilhas para fora das edificaes. Finalmente foram levantados alguns dados nas prprias edificaes, a exemplo de reas e nmero de itens nas reas de uso comum. Aps o estudo de campo, os dados e informaes foram tabulados e tratados. Os custos de manuteno, por exemplo, foram transformados em reais por metro quadrado, para que as comparaes pudessem ser realizadas com sucesso.

3. CARACTERSTICAS GERAIS DAS EDIFICAES

Inicialmente foi feita uma caracterizao da amostra de condomnios envolvidos no estudo, estando os resultados expostos (ver Tabela 1). Tais informaes foram obtidas atravs das entrevistas realizadas com os sndicos, como tambm por meio das observaes feitas durante as visitas s edificaes. Observa-se que as edificaes tm perfis distintos em termos de idade, rea construda, nmero de pavimentos, nmero de apartamentos, rea total de uso comum e quantidades de itens nas reas de uso comum. Por outro lado, h semelhanas no que se refere aos revestimentos utilizados nas fachadas, tipos de estruturas, perfis predominantes dos moradores e sistemas de administrao.

Tabela 1: Caracterizao dos condomnios pesquisados CONDOMNIOS Tamba C 25 1.592,00 4 16 Cermica Concreto armado 1 Proprietrios Indireta 312,92 5

CARACTERSTICAS Idade (anos) rea construda (m) N de pavimentos N de apartamentos Tipo de revestimento Tipo de estrutura N de blocos Perfil predominante dos moradores Sistema de administrao rea total de uso comum (m) Quantidade de ambientes existentes na rea de uso comum (und.) A 5 16.424,29 25 100 Cermica

Bessa B 20 3.144,00 3 (por bloco) 24 Cermica Concreto armado 2 Proprietrios Indireta 734,25 6

Concreto armado 1 Proprietrios Indireta 1.934,30 13

O condomnio A o mais novo dos trs, apresenta uma rea construda e rea de uso comum bastante superior aos demais, o que tambm se observa em relao ao nmero de pavimentos, nmero de apartamentos e quantidade de ambientes existente nas reas de uso comum.

4. GESTO DA MANUTENO
Nos trs condomnios o corpo administrativo, responsvel por todas as atividades inerentes a operao e manuteno dos mesmos, formado por sndico, subsndico e conselho fiscal, sendo que esse conselho puramente consultivo. Ainda em relao aos dados coletados nas entrevistas constatou-se que a estratgia de manuteno predominantemente utilizada a do tipo corretiva. Para alguns itens pontuais das edificaes adota-se a manuteno preventiva. comum a todos os trs prdios a falta de manuteno corretiva planejada. No tocante a manuteno preventiva os itens com maior freqncia de utilizao dessa estratgia so os elevadores, fachada, caixa dgua, segurana eletrnica e instalaes de incndio. Em relao s instalaes de incndio, constatou-se que no condomnio B no feita a manuteno nos hidrantes, somente nos extintores. No existem semelhanas entre as edificaes, no que se refere aos itens com maiores demandas por servios de manuteno corretiva. Em dois dos trs condomnios analisados no existe planejamento para reduzir ou controlar os custos em uso. No condomnio A, foi tomada uma medida para reduzir custos com energia eltrica atravs da instalao de minuterias. No entanto, especificamente em relao aos custos de manuteno, no existe nenhum tipo de planejamento, haja vista que o procedimento adotado no prdio A est atrelado a uma reduo nos custos operacionais e no custos de manuteno. A contratao de empresas terceirizadas, equipes tcnicas ou profissionais externos ao condomnio para realizao de servios de manuteno foi observada com maior freqncia para os itens elevadores e segurana eletrnica.

5. CUSTOS DE MANUTENO
No que se refere ao Condomnio A, de acordo com os dados obtidos atravs do roteiro de custos, para as despesas totais desse prdio tem-se uma mdia de R$ 35.363,91 por ms. Em relao rea desse condomnio gasto em mdia R$2,15/m . O montante total do perodo pesquisado destinado manuteno foi de R$ 189.716,72. A mdia mensal com despesas totais de manuteno foi de R$ 9.485,84. Esse valor

equivale a um percentual de 26,82 % do total de despesas do edifcio A. A mdia para os vinte meses em 2 termos de rea de R$ 0,58/m . Numa anlise do total de despesas com manuteno para cada item da rea de uso comum pode-se constatar que, em relao rea do condomnio, as juntas de dilatao se destacam consideravelmente nos gastos em relao aos outros itens (R$3,39/m), representando 29,21 % do total de gastos. Destaca-se que, nesse perodo que compreendeu o levantamento dos custos, foi realizada a troca dessas juntas, fato que contribuiu para que o condomnio A fosse o edifcio com maiores gastos com manuteno, mesmo sendo o mais novo dentre os trs. Com relao ao Condomnio B, conforme dados analisados, observa-se uma mdia de despesas totais de R$ 5.127,42 por ms. Em relao rea desse condomnio gasto em mdia R$1,63/m. O montante total do perodo pesquisado destinado manuteno foi de R$ 14.070,42. A mdia mensal com despesas totais de manuteno foi de R$ 703,52, esse valor equivale a um percentual de 13,72% do total de despesas do edifcio. A mdia para os vinte meses de R$0,22/m. Vale frisar que este condomnio no possui elevador. Analisando cada item da rea de uso comum, para o perodo observado, constatou-se que os itens mais onerosos foram equipamentos, impermeabilizao e segurana eletrnica, dando um total de 59,94 % dos custos com manuteno neste condomnio. No tocante ao Condomnio C, de acordo com os dados obtidos, tem-se uma mdia de R$ 5.432,84 por ms de despesas totais desse prdio. Em relao rea desse condomnio gasto em mdia R$ 3,41/m2. O montante total do perodo pesquisado destinado manuteno foi de R$ 14.749,48 e a mdia mensal com despesas totais de manuteno foi de R$ 737,47. Esse valor equivale a um percentual de 13,57% do total de despesas do edifcio, gerando uma mdia para os vinte meses de R$ 0,46/m. Os itens que concentram a maior parte das despesas neste condomnio, no tocante manuteno, foram elevadores, pisos, bomba e caixa dgua, totalizando 65,15 % dos custos. Observa-se que poucos itens so responsveis pela maior parcela do total de custos. Deste ponto em diante sero apresentadas algumas anlises comparativas entre os condomnios, em termos de custos de manuteno. Atravs da Figura 1 possvel observar quanto do total de gastos alocado para a manuteno condominial. Dos trs condomnios pesquisados, o condomnio C aquele com maior despesa total (R$ 3,41/m). Desse valor destinado manuteno mensal uma mdia de R$ 0,46/m. O condomnio B apresenta despesas totais mensais de R$ 1,63/m. Desse valor destinado manuteno mensal uma mdia de R$ 0,22/m. O condomnio A a edificao com maior quantidade de itens de uso comum e apresenta a maior mdia mensal com manuteno (R$ 0,58/m), com despesas totais de R$ 2,15/m (ver Figura 1).
R$ 3,50 R$ 2,50 R$ 1,50 R$ 0,50 R$ (0,50) A B C Despesas (R$/m) Manuteno (R$/m)

Figura 1: Valor mdio mensal de despesas gerais e de despesas com manuteno (em R$/m).

Em termos relativos, o condomnio C o edifcio que destina o menor percentual de gastos com manuteno em relao ao total de despesas (13,57%). J no condomnio A um maior percentual de gastos com manuteno (26,8%). Entretanto, vale frisar mais uma vez que no perodo pesquisado este condomnio realizou a troca das juntas de dilatao, fato que contribuiu para este resultado.

Em termos absolutos, o condomnio B o que destina uma menor mdia de gastos com manuteno mensal (R$ 0,22/m). O condomnio A possui mais itens de uso comum e um maior gasto com manuteno, com uma mdia mensal de R$ 0,58/m (ver Figura 2).
R$ 0,80 R$ 0,60 R$ 0,40 R$ 0,20 R$ cond. A cond. B cond. C despesa mdia com manuteno

Figura 2: Despesa mensal mdia com manuteno para os trs condomnios (em R$/m).

A seguir, esto apresentados resultados da manuteno em funo da idade das edificaes. Constata-se que no h relao direta entre a idade das edificaes e o valor destinado a manuteno dos mesmos (figura 3). O condomnio C o mais antigo dos trs, com 25 anos, e o que apresenta menor percentual de gastos com manuteno. Por outro lado, o condomnio A o mais novo, com apenas 5 anos, e apresenta para o perodo em anlise os maiores gastos, tanto em de forma absolutos quanto de forma relativa. Esse resultado vai de encontro ao que pregam alguns autores, a exemplo de Marteinsson e Jnsson (1999) e Andersen (1995). O ltimo autor afirma que os custos com manuteno crescem com a idade da edificao ao longo dos primeiros 20 a 25 anos, permanecendo constante a partir de ento.
R$ 0,70 R$ 0,60 R$ 0,50 R$ 0,40 R$ 0,30 R$ 0,20 R$ 0,10 R$ 0 5 10 15 20 25 30 Cond. B anlise de gastos em funo da idade Cond. A Cond. C

Figura 3: Anlise de custos com manuteno em funo da idade.

J na Figura 4 esto apresentados todos os itens passveis de manuteno nos trs condomnios para o perodo em questo. Nessa figura possvel visualizar comparativamente os custos dos itens entre os condomnios. Poucos itens concentram a maior parte dos gastos referente manuteno, o que provoca uma distribuio bastante irregular. Oito itens so comuns aos trs condomnios, sendo eles: impermeabilizao e rejunte; caixa d'gua; segurana eletrnica e portaria; incndio; eltrico; hidrulico; portes e esquadrias; diversos. Focando especificamente nesses itens, observa-se que o prdio que tem maiores gastos com a segurana eletrnica o condomnio B, com 14,22 %, enquanto que no condomnio A, a representatividade desse item de 8,66 % dos custos de manuteno. Impermeabilizao tambm tem sua maior representatividade no condomnio B (19,45 %). O condomnio C teve a maior representatividade dos custos com caixa dgua (18,16 %), em relao aos outros edifcios. O item elevador teve sua maior representatividade no condomnio C (27,92 %), enquanto que no condomnio A esse item representou 12,28 % dos custos com manuteno. J o empreendimento B no dispe de elevadores (ver Figura 4).

PISOS REDE DE ESGOTO PARQUE INFANTIL GINSTICA CORRIMO DIVERSOS ESTRUTURAS JUNTAS DE DILATAO TELEFNICO PINTURA MO-DE-OBRA IMPERMEABILIZAO E REJUNTE MATERIAL DE CONSTRUO CAIXA D'GUA MRMORES E GRANITOS ANTENA COLETIVA GERADORES, BOMBAS, MOTORES E BATERIAS QUADRAS POLIESPORTIVAS POO ELEVADOR SEGURANA ELETRNICA E PORTARIA INCNDIO ELTRICO HIDRULICO PISCINA PORTES E ESQUADRIAS
0,00% 3,00% 6,00% 9,00% 12,00%15,00%18,00%21,00%24,00%27,00%30,00%

C B A

Figura 4: Representatividade dos custos de cada item em relao aos custos totais de manuteno.

Outra anlise foi feita buscando verificar a associao entre os custos com manuteno e a quantidade de ambientes da rea de uso comum (ver Figura 5). Nesse caso, entende-se por ambientes todas as partes da rea de uso comum que so utilizadas, como: piscina, sauna, quadra, playground, salo de festas, sala de jogos entre outros. Nessa figura observa-se que no existe relao direta entre os custos com manuteno e a quantidade de ambientes das reas de uso comum. O condomnio A, com o maior nmero de ambientes na rea comum (13) apresenta tambm os maiores gastos com manuteno, com mdia de R$ 0,58/m. Por outro lado, o condomnio C, com menor quantidade de ambientes na rea de uso comum (5) tem uma mdia de gastos com manuteno de R$ 46/m2, sendo que esse valor no o menor custo mdio de manuteno dentre os trs condomnios analisados. No entanto, importante ressaltar que esse resultado passvel de maiores discusses uma vez que o Condomnio B no possui elevador, fator que contribui para reduo nos custos com manuteno, apesar do mesmo possuir um ambiente a mais na rea de uso comum que o condomnio C.
R$ 0,60 R$ 0,50 R$ 0,40 R$ 0,30 R$ 0,20 R$ 0,10 R$ 0,00 R$ (0,10) 0 2 4 6 8 10 12 14 cond. B anlise dos custos com manuteno em relao quantidade de ambientes das reas de uso comum. cond. C cond. A

Figura 5: Anlise dos custos com manuteno em relao quantidade de ambientes das reas de uso comum.

Por fim, foram feitas anlises comparativas entre os gastos com manuteno e as reas totais de uso comum dos condomnios, anlises essas que esto apresentadas na Figura 6. Observa-se que no existe relao direta entre os custos com manuteno e as reas totais de uso comum em relao amostra da pesquisa, pois apesar do condomnio A possuir a maior superfcie destinada ao uso comum e o maior custo com manuteno dentre os trs, o condomnio B possui uma superfcie maior que o condomnio C, porm consome menos que este com manuteno.
R$ 0,70 R$ 0,60 R$ 0,50 R$ 0,40 R$ 0,30 R$ 0,20 R$ 0,10 R$ 0,00 250,00 500,00 750,00 1.000,00 1.250,00 1.500,00 1.750,00 2.000,00 cond. B cond. C anlise dos custos com manuteno em relao rea total de uso comum cond. A

Figura 6: Anlise dos custos com manuteno em relao rea total de uso comum dos condomnios.

6. CONCLUSES
O presente trabalho buscou realizar um estudo referente gerncia e aos custos com manuteno em condomnios residenciais verticais da cidade Joo Pessoa, especificamente nos bairros de Tamba e Bessa. De acordo com os dados obtidos em campo e tendo como base o referencial terico pesquisado, chegou-se as seguintes concluses: Em termos de gesto de manuteno, a estratgia utilizada nos trs condomnios basicamente a mesma, fundamentada na manuteno corretiva. No existem semelhanas entre as edificaes, no que se refere aos itens com maiores demandas por servios de manuteno. No foi constatada, para essa amostra, relao direta entre a rea de uso comum e as despesas alocadas na manuteno. Poucos itens concentram a maior parte dos gastos referente manuteno, o que provoca uma distribuio bastante irregular. No se identificou relao direta entre a idade e a representatividade dos custos com manuteno, apesar de esse resultado ser representativo apenas para a amostra pesquisada. Quanto manuteno preventiva, verificou-se que, de um modo geral, esta interveno utilizada em poucos itens da rea de uso comum, prevalecendo s manutenes emergenciais. As despesas com manuteno tambm no apresentaram associao com a quantidade de itens existentes nas reas de uso comum em cada condomnio. Foi constatado que os edifcios pesquisados, de forma geral, no adotam a manuteno corretiva planejada em nenhum dos itens de rea comum. Os custos com manuteno realizada nos condomnios tm pouca representatividade, ao se ter como referncia os gastos totais dos condomnios. Mesmo condomnios que estejam com servios extras de manuteno, esses custos so inferiores a 30%.

Finalmente, importante ressaltar que estas consideraes so vlidas para a amostra especfica, mas edificaes com caractersticas semelhantes podem apresentar resultados prximos.

7. AGRADECIMENTOS
Os autores agradecem ao Instituto Federal de Educao, Cincia e Tecnologia da Paraba IFPB, pela bolsa do Programa Institucional de Iniciao Cientfica e Tecnolgica - PIBICT.

8. REFERNCIAS
MARTEINSSON, B.; JNSSON, B. Overall survey buildings performance and maintenance. In: DURABILITY OF BUILDING MATERIALS & COMPONENTS, 8., 1999, Vancouver. Proceedings Vancouver: NRC, 1999. p.1634-1644. ANDERSEN, H. S. Explanation of decay and renewal in the housing market: what can Europe learn from American research? Netherlands Journal of Housing and the Built Environment, v.10, n.1, p.65-85, 1995. MEIRA, A. Estudo das variveis associadas ao estado de manuteno e a satisfao dos moradores de condomnios residenciais. 2002. 285p. Tese (Doutorado em Engenharia de Produo). Universidade Federal de Santa Catarina, Florianpolis, 2002. ALMEIDA, C.; VIDAL, M. Gesto da manuteno predial. Rio de Janeiro: edio do autor, 2001. 229p.