1. CONDOMNIO - CONCEITO. a existncia de pluralidade de titulares do direito de propriedade sobre um determinado bem de maneira simultnea.

. D-se o condomnio quando, em uma relao de direito de propriedade, diversos so os su eitos ativos! "#.$%D$&'()#* +,-.. /, portanto, vrias pessoas que ao mesmo tempo so detentoras do direito de propriedade "co-propriedade.. 0odos os co-proprietrios so donos do todo, ainda que acordem entre si uma diviso da propriedade, pois cada um exerce os atos de propriedade sobre o bem como um todo. )ntende-se que o direito de propriedade 1 um s2, do qual cada um dos co-proprietrios tem uma parte ideal! "#.$%D$&'()#* +,-.. 3ada comun4eiro, em 5ace de terceiros, atua como proprietrio exclusivo e ordinrio6 mas, em 5ace de seus consortes, seu direito esbarra em i7ual direito destes! "#.$%D$&'()#* +,-.. 2. CONDOMNIO - CLASSIFICAES. Quanto Orige ! 0endo em vista a 5onte do condomnio. 3ondomnio 3onvencional* tem como parmetro bsico de sur7imento a vontade das partes. 3om isso 1 possvel a5irmar que se ori7ina de um ne7ocio urdico. 8 9ormado de 5orma espontnea, 1 a mani5estao de vontade que cria a situao condominial. 8 3aso no se a expresso o percentual entende-se que a diviso 1 proporcional ao n:mero de cond;minos. 8 % condomnio no 1 o ob eto do ne72cio urdico, o condomnio decorre do contrato, mas no 1 expresso nele "ocorre de 5orma indireta.. 3ondomnio &ncidente* 0amb1m c4amado de condomnio 5ortuito ou eventual, seu aparecimento decorre de causas al4eias < vontade das partes "nasce de um 5ato.. 3ondomnio =e7al: 0amb1m c4amado de necessrio ou 5orado, sur7e por imposio da lei, sem que as partes possam modular essa relao condominial. 8 )x* >uros =imtro5es. Quanto ao O"#eto! (niversal* % condomnio incide sobre a totalidade do bem, no 4 nen4uma parte do bem excluda da situao condominial. ?articular: % condomnio 1 vinculado a determinadas partes ou e5eitos. 8 )x* 3ondomnio )dilcio. Quanto Ne$e%%i&a&e %rdinrio@0ransit2rio* >ediante a vontade das partes o condomnio pode deixar de existir, 1 passvel de destruio quanto < situao condominial. ?ermanente: eterno, no pode ser des5eito, a menos que se a pela destruio dos bens. Quanto For a ?r2-Diviso* A co-propriedade existe uridicamente, contudo no existe de 5ato, pois cada co-proprietrio tem uma parte determinada e espec5ica do bem. 8 )x. 3ondomnio )dilcio. 8 >ediante acordo de vontade as partes dividem a parte 5sica que pertencer a cada su eito e nessa parte o su eito exerce os atos de propriedade como se no 4ouvesse condomnio. ?r2-&ndiviso* )xiste tanto de direito quanto de 5ato. '. CONDOMNIO ( DI)EITOS E DE*E)ES DOS COND+MINOS.
. Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la. . Pargrafo nico. enhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou go!o dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

,SA) % 3ond;mino tem direito de usar a coisa.

?ode 4aver con5lito entre os cond;minos sobre o uso do bem, mas ainda que o condomnio se a pr2-diviso cada um deve respeitar o direito do outro. 3ada cond;mino pode usar o seu pedao sem detrimento do outro. 3asustica* 8 A! 1 co-proprietrio e usa o bem exclusivamente a coisa6 B! tamb1m 1 coproprietrio, mas no usa o bem. B! no pode usar contra A! o direito de seqCela, pois ele tamb1m 1 proprietrio. B! tamb1m no pode pedir a posse do bem que A! 1 que est exercendo a posse. )sse 1 um problema de di5cil soluo, pois B! no pode discutir nem a propriedade nem a posse. )EI*INDICA) A reivindicao em relao a terceiros, quando realiDada por apenas um dos cond;minos, pode ser realiDada independente da presena dos demais "+E,+ e +FGE.. Heste caso 4 litiscons2rcio 5acultativo e unitrio. evidente que a ao reivindicat2ria s2 cabe contra terceiros e no contra os cond;minos, pois estes, na qualidade de donos, oporiam ao reivindicante direito i7ual ao por ele ostentado! "#.$%D$&'()#* +,F.. % cond;mino tamb1m pode prote7er a posse, tanto de terceiros quanto do pr2prio cond;mino. % cond;mino, dada sua condio de possuidor, pode de5ender sua posse contra quem quer que se a e at1 contra o seu consorte! "#.$%D$&'()#* +,F.. DIS-O) % 3ond;mino pode dispor da coisa, na medida da sua 5rao ideal. )ste problema estar atrelado < divisibilidade do bem "analisando-se se o 5racionamento 7era* alterao da natureDa do bem, reduo do valor, ou alterao da destinao.. Direito &e .re/er0n$ia* tamb1m c4amado de prelao ou preempo, previsto no art. -IJ, dispKe que caso um dos cond;minos pretenda vender sua 5rao do bem indivisvel os demais cond;minos tem pre5erncia para comprar essa 5rao. 8 Ho caso de bens divisveis 1 possvel ale7ar um direito de pre5erncia tendo em vista a 5uno social da propriedade, evitando con5litos e 7arantindo a manuteno da inte7ralidade do bem. 8 % praDo de FI dias do art. -IJ deve ser contado a partir do con4ecimento. Ainda assim deve-se identi5icar o momento em que esse con4ecimento ocorre. 8 % cond;mino tamb1m pode 7ravar a coisa "onerar, como por exemplo 4ipotecar. na medida da sua 5rao ideal. A re7ra tradicional de nin7u1m ser obri7ado a permanecer em condomnio ".... de5ere ao comun4eiro o direito de exi7ir, a qualquer tempo, a diviso da coisa comum! "#.$%D$&'()#* +,,.. De%.e%a% e Fruto%
. Art. 1.'11. % cond;mino 1 obri7ado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os ;nus a que estiver su eita. . -ar2gra/o 3ni$o. ?resumem-se i7uais as partes ideais dos cond;minos. . Art. 1.'14. ?ode o cond;mino eximir-se do pa7amento das despesas e dvidas, renunciando < parte ideal. . 5 16 #e os demais cond;minos assumem as despesas e as dvidas, a ren:ncia l4es aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pa7amentos que 5iDerem. . 5 26 #e no 4 cond;mino que 5aa os pa7amentos, a coisa comum ser dividida. . Art. 1.'17. Luando a dvida 4ouver sido contrada por todos os cond;minos, sem se discriminar a parte de cada um na obri7ao, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obri7ou proporcionalmente ao seu quin4o na coisa comum. . Art. 1.'18. As dvidas contradas por um dos cond;minos em proveito da comun4o, e durante ela, obri7am o contratante6 mas ter este ao re7ressiva contra os demais. . Art. 1.'19. 3ada cond;mino responde aos outros pelos 5rutos que percebeu da coisa e pelo dano que l4e causou.

%s cond;minos devem arcar com as despesas da coisa na medida do seu quin4o. Ho caso de apenas um dos cond;minos usar o bem, tecnicamente ele estar usando parte do bem do outro, ento 1 raDovel ale7ar que aquele que usa o bem deve pa7ar ao outro parte dos 5rutos "Alu7uel M 5ruto civil. que ele teria com o bem.

:. CONDOMNIO ( E;TIN<O.
. Art. 1.'2=. A todo tempo ser lcito ao cond;mino exi7ir a diviso da coisa comum, respondendo o quin4o de cada um pela sua parte nas despesas da diviso. . 5 16 ?odem os cond;minos acordar que 5ique indivisa a coisa comum por praDo no maior de cinco anos, suscetvel de prorro7ao ulterior. . 5 26 Ho poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador. . 5 '6 A requerimento de qualquer interessado e se 7raves raDKes o aconsel4arem, pode o uiD determinar a diviso da coisa comum antes do praDo. . Art. 1.'21. Aplicam-se < diviso do condomnio, no que couber, as re7ras de partil4a de 4erana "arts. G.I+N a G.IGG.. . Art. 1.'22. Luando a coisa 5or indivisvel, e os consortes no quiserem ad udic-la a um s2, indeniDando os outros, ser vendida e repartido o apurado, pre5erindo-se, na venda, em condiKes i7uais de o5erta, o cond;mino ao estran4o, e entre os cond;minos aquele que tiver na coisa ben5eitorias mais valiosas, e, no as 4avendo, o de quin4o maior. . -ar2gra/o 3ni$o. #e nen4um dos cond;minos tem ben5eitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes i7uais, realiDar-se- licitao entre estran4os e, antes de ad udicada a coisa <quele que o5ereceu maior lano, proceder-se- < licitao entre os cond;minos, a 5im de que a coisa se a ad udicada a quem a5inal o5erecer mel4or lano, pre5erindo, em condiKes i7uais, o cond;mino ao estran4o.

Hin7u1m 1 obri7ado a ser cond;mino se no quiser, podendo des5aDer o condomnio a qualquer momento. % le7islador 5acilita a extino do condomnio por ele ser 5onte latente de problemas. &ndivisibilidade* As partes podem convencionar que o bem se a indivisvel, mas essa indivisibilidade 1 de no mximo - caso, seno prevalece a lei. )sse praDo pode ser prorro7ado, embora o c2di7o no preve a expressamente essa prorro7ao pode ocorrer apenas uma veD. 8 )ssa indivisibilidade pode ser estabelecida em testamento ou doao, mas atende ao praDo mximo de - anos. 8 % uiD pode, a qualquer tempo, determinar a diviso do bem, mesmo antes de anos. ?ara examinar a extino, 1 preciso examinar se a diviso 1 ami7vel ou udicial e se o bem 1 divisvel ou indivisvel. 1. >e Di?i%@?eA! #endo o bem divisvel, procede-se com a sua partio "5racionamento 5sico.. 8 3onvencional* )xtin7ue-se o condomnio sem maiores problemas, mas caso 4a a incapaD envolvido, deve ser 5eita por escritura p:blica. 8 Oudicial* ?rocede-se com uma ao de diviso da coisa, sendo essa ao imprescritvel e de natureDa declarat2ria, na qual se determina o que pertence a cada cond;mino. )ventualmente um cond;mino pode se interessar pela parte do outro "ad udicao.. 2. >e In&i?i%@?eA! possvel a venda udicial da coisa comum, 4avendo as se7uintes possibilidades* 8 Ad udica um deles, indeniDando os demais6 8 Penda do bem e partio do valor apurado6 8 )m i7uais condiKes de pa7amento o cond;mino pre5ere a estran4os na compra do bem. 8 /avendo mais de um cond;mino interessado no bem, pre5ere o que tiver ben5eitorias mais valiosas6 8 #endo i7uais os valores das ben5eitorias, pre5ere o dono do maior quin4o6 8 #endo i7uais os quin4Kes 4 um leilo. A& ini%traBCo &o Con&o @nio
. Art. 1.'2'. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum, escol4er o administrador, que poder ser estran4o ao condomnio6 resolvendo alu7-la, pre5erir-se-, em condiKes i7uais, o cond;mino ao que no o 1. . Art. 1.'2:. % cond;mino que administrar sem oposio dos outros presume-se representante comum. . Art. 1.'21. A maioria ser calculada pelo valor dos quin4Kes. . 5 16 As deliberaKes sero obri7at2rias, sendo tomadas por maioria absoluta. . 5 26 Ho sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o uiD, a requerimento de qualquer

cond;mino, ouvidos os outros. . 5 '6 /avendo d:vida quanto ao valor do quin4o, ser este avaliado udicialmente. . Art. 1.'24. %s 5rutos da coisa comum, no 4avendo em contrrio estipulao ou disposio de :ltima vontade, sero partil4ados na proporo dos quin4Kes.

Do Con&o @nio Ne$e%%2rio

. Art. 1.'27. % condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas re7ula-se pelo disposto neste 32di7o "arts. +.G,E e +.G,F6 +.NIJ a +.NIE.. . Art. 1.'28. % proprietrio que tiver direito a estremar um im2vel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- i7ualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou cerca do viDin4o, embolsando-l4e metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado "art. +.G,E.. . Art. 1.'29. Ho convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os con5inantes. . Art. 1.''=. Lualquer que se a o valor da meao, enquanto aquele que pretender a diviso no o pa7ar ou depositar, nen4um uso poder 5aDer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divis2ria.

1. CONDOMNIO EDILCIO.
. Art. 1.331. "ode haver, em edifica#es, partes $ue so propriedade exclusiva, e partes $ue so propriedade comum dos condminos. . 1 %s partes suscetveis de utili!ao independente, tais como apartamentos, escrit&rios, salas, lo'as, sobrelo'as ou abrigos para veculos, com as respectivas fra#es ideais no solo e nas outras partes comuns, su'eitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios. . 2 ( solo, a estrutura do pr)dio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro p*blico, so utili!ados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos. . 3 % cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, $ue ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. . 4 enhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro p*blico. . 5 ( terrao de cobertura ) parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.

Con$eito! 0rata-se de 4ip2tese em que sobre um determinado bem incide o direito de propriedade de varias pessoas, sendo que cada uma tem uma parte aut;noma do bem como sua "como se 5osse proprietrio simples. e 1 dono de 5orma coletiva de outra parte "parte comum.. 0rata-se de uma esp1cie de co-propriedade pro diviso. A lei J-,+@QJ trata especi5icamente sobre condomnios e incorporaKes. 3om o advento do 32di7o 3ivil de GIIG, aquilo em que a lei de QJ estiver em desacordo com o 32di7o 5ica revo7ado. ?ara se criar um condomnio edilcio 1 preciso criar* ato de instituio, conveno de condomnio e re7ulamento.
. Art. 1.332. +nstitui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cart&rio de ,egistro de +m&veis, devendo constar da$uele ato, al)m do disposto em lei especial: . I - a discriminao e individuali!ao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns. II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns. III - o fim a $ue as unidades se destinam.

Ato &e In%tituiBCo! )sse ato 1 um documento escrito que cria o condomnio e deve ser re7istrado no 3art2rio de $e7istro de &m2veis. Desse documento deve constar* 8 A &ndividualiDao de cada unidade, que deve tamb1m acompan4ar a demonstrao da 5rao ideal do terreno e da parte comum de 5orma espec5ica. 8 A 9inalidade < qual o condomnio se destina "se 1 comercial, residencial, etc.. Luanto < 5orma de sur7imento, pode ser por* 8 Ato mortis causa!* 0estamento6 8 Ato inter vivos!* pode ocorrer por*

Destinao do ?roprietrio* o su eito constr2i, divide a construo em unidades e depois cria o condomnio uridicamente. &ncorporao &mobiliria* trata-se de empreendimento em que o su eito vende as unidades aut;nomas e com isso obt1m o capital necessrio para 5aDer a obra. % ato de instituio do condomnio pode ser realiDado sobre pr1dio por construir, que 1 a 4ip2tese mais comum ou sobre pr1dio construdo. Ho primeiro caso, 1 ato do incorporador que, obri7atoriamente, deve inscrever seu empreendimento no $e7istro de &m2veis. Ho se7undo caso, caber ao proprietrio instituir o condomnio! "#.$%D$&'()#* G+N.. 8 Has incorporaKes o su eito compra um nada! e a o risco de o condomnio no ser construdo. 8 A incorporao, teoricamente, s2 pode ser edi5icada ap2s a aprovao das plantas.
. Art. 1.333. % conveno $ue constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fra#es ideais e torna-se, desde logo, obrigat&ria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para $uantos sobre elas tenham posse ou deteno. . Pargrafo nico. "ara ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cart&rio de ,egistro de +m&veis. . Art. 1.334. %l)m das clusulas referidas no art. ..//0 e das $ue os interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar: . I - a $uota proporcional e o modo de pagamento das contribui#es dos condminos para atender 1s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio. II - sua forma de administrao. III - a compet2ncia das assembl)ias, forma de sua convocao e $uorum exigido para as delibera#es. IV - as san#es a $ue esto su'eitos os condminos, ou possuidores. V - o regimento interno. . 1 % conveno poder ser feita por escritura p*blica ou por instrumento particular. . 2 3o e$uiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos 1s unidades autnomas.

Con?enBCo &e Con&o @nio! A conveno de condomnio determina todos os aspectos do condomnio, sendo a norma superior no condomnio. um documento escrito, no qual so estipuladas as normas que estabelecem os direitos e deveres dos cond;minos, re7ulando a 5orma pela qual o condomnio ou pr1dio ser utiliDado. A 3onveno deve prever tudo que interesse diretamente < vida do cond;mino* 5inalidade da edi5icao, pa7amento das despesas, escol4a do sndico, convocao das assembl1ias 7erais, etc.! "#.$%D$&'()#* G+E. As re7ras previstas para o condomnio no podem se contrapor < lei. 8 )ssas re7ras tm o intuito de manter a paD ou 4armonia social dentro daquele condomnio. Luorum* A 3onveno deve ser assinada pelos proprietrios de G@N das 5raKes ideais do condomnio. )ssa conveno 1 considerada um contrato di5erenciado, pois no apenas os que a assinam devem se submeter a ela, mas todos, inclusive os que no assinaram, ela 1 exi7vel tanto dos proprietrios atuais quanto dos 5uturos. Luando re7istrada, a 3onveno 1 oponvel inclusive contra terceiros. Hormalmente a alterao da conveno exi7e quorum de G@N das 5raKes ideais, mas 4 casos em que se exi7e a totalidade dos cond;minos. )eguAa ento D)egi ento InternoE! % re7ulamento e um instrumento acess2rio < conveno de condomnio. Hormalmente ele traD normas mais espec5icas para questKes cotidianas. 4. CONDOMNIO EDILCIO ( DI)EITOS E DE*E)ES DOS COND+MINOS.
. Art. 1.335. 3o direitos do condmino: . I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto $ue no exclua a utili!ao dos demais compossuidores. III - votar nas delibera#es da assembl)ia e delas participar, estando $uite.

Direito &e ,%arF Fruir e Di%.or! % direito de usar no pode 5erir a se7urana, sosse7o e sa:de. A Disposio 5sica do bem tamb1m deve atender a esses preceitos, enquanto a disposio urdica 1 livre. 'ara7em* Luanto a possibilidade de o proprietrio alu7ar a sua 7ara7em, deve-se observar se a va7a que ele possui 1 re7istrada como rea comum ou rea aut;noma. 8 #endo rea comum* o proprietrio no pode locar, mas pode realiDar cesso de uso. 8 #endo rea aut;noma* o proprietrio pode locar, inclusive para pessoas de 5ora, a menos que a conveno proba. )m qualquer caso, o cond;mino tem direito de pre5erncia. Animais* #obre a possibilidade de vedao < presena de animais no condomnio* 8 Pedao 'eral* 1 inconstitucional, pois impede o pleno exerccio do direito de propriedade sem usto motivo. 8 Pedao )spec5ica* possvel proibir, por exemplo, animais de 7rande porte. 8 )m qualquer caso, devem ser observadas as medidas de sa:de, se7urana e sosse7o Direito &e ,%ar a 2rea $o u ! )sse direito 1 limitado pelo direito do outro, que no pode ser atrapal4ado. Direito &e *otar e -arti$i.ar &a% A%%e "AGia%! % cond;mino pode se 5aDer representar nas assembl1ias. Ho 1 possvel exercer esse direito se o cond;mino tiver d1bitos com o condomnio. )m caso de acordo para o pa7amento das parcelas do condomnio, considera-se a divida anti7a pa7a, que 4avendo a transao o acordo constitui uma nova divida. 8 Assim, 4avendo divida ne7ociada, desde que este a cumprindo a ne7ociao o cond;mino pode exercer esse direito.
. Art. 1.336. 3o deveres do condmino: . I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fra#es ideais, salvo disposio em contrrio na conveno- 4,edao dada pela 5ei n6 .7.8/., de 0779: . II - no reali!ar obras $ue comprometam a segurana da edificao. III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e es$uadrias externas. IV - dar 1s suas partes a mesma destinao $ue tem a edificao, e no as utili!ar de maneira pre'udicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. . 1 ( condmino $ue no pagar a sua contribuio ficar su'eito aos 'uros morat&rios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao m2s e multa de at) dois por cento sobre o d)bito. . 2 ( condmino, $ue no cumprir $ual$uer dos deveres estabelecidos nos incisos ++ a +;, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco ve!es o valor de suas contribui#es mensais, independentemente das perdas e danos $ue se apurarem- no havendo disposio expressa, caber 1 assembl)ia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa. . Art. 1337. ( condmino, ou possuidor, $ue no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de tr2s $uartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at) ao $untuplo do valor atribudo 1 contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos $ue se apurem. . Pargrafo nico. ( condmino ou possuidor $ue, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de conviv2ncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao d)cuplo do valor atribudo 1 contribuio para as despesas condominiais, at) ulterior deliberao da assembl)ia.

De?er &e -agar a -ar$eAa Con&o iniaA! A parcela deve ser pa7a em proporo < 5rao ideal, a menos que a conveno estabelea de outra maneira. A parcela tem carter propter rem! % dever independe do re7istro da trans5erncia da propriedade. &nadimplemento* Acarreta Ouros, convencional ou le7al de +R. 8 0amb1m pode 4aver multa de at1 GR. ?ermitia-se at1 +,FI que a multa 5osse de at1 GIR possvel de5ender tanto que valem os GR, tendo e vista que o c2di7o civil e vi7or se aplica aos atos a partir de sua vi7ncia6 quanto que se aplica os GIR <s

convenKes estabelecidas antes de GIIG, por ser a conveno um ato urdico per5eito que no pode ser alterado pela lei nova. De?er &e nCo reaAiHar o"ra% Iue $on%titua ri%$o .ara a %eguranBa! Aplica-se entre os cond;minos as re7ras do direito de viDin4ana. De?er &e nCo aAterar a a.ar0n$ia eJterna! Hesse caso debate-se sobre a possibilidade de o cond;mino 5ec4ar a sacada com vidro, nesse caso o entendimento ma oritrio 1 de que 1 possvel, pois essa medida normalmente visa asse7urar a se7urana e@ou sosse7o. De%$u .ri ento &o% &e?ere%! Ho caso de descumprimento das obri7aKes o su eito deve pa7ar uma multa, prevista na conveno. A conveno deve estabelecer que o ato cometido no pode ser praticado. 8 Descumprimento* A multa pode ser de at1 - veDes a parcela condominial. 8 $eincidncia* Al1m da multa normal, dever pa7ar uma se7unda multa pela reincidncia "G x multa.. 8 Palor da >ulta* deve ser estabelecido por pelo menos N@J dos cond;minos "considerando-se a parcela ideal.. 3ond;mino com $eiterado 3omportamento Anti-#ocial* A assembl1ia pode estipular uma multa de at1 +I veDes o valor da parcela condominial. 8 / um entendimento de que poderia-se expulsar o su eito do condomnio, mas isso seria inconstitucional por o5ender o direito de propriedade.
. Art. 1.338. ,esolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condi#es iguais, $ual$uer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. . Art. 1.339. (s direitos de cada condmino 1s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva- so tamb)m inseparveis das fra#es ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes acess&rias. . 1 os casos deste artigo ) proibido alienar ou gravar os bens em separado. . 2 < permitido ao condmino alienar parte acess&ria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s& podendo fa!2-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assembl)ia geral. . Art. 1.340. %s despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a $uem delas se serve. . Art. 1.341. % reali!ao de obras no condomnio depende: . I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos. II - se *teis, de voto da maioria dos condminos. . 1 %s obras ou repara#es necessrias podem ser reali!adas, independentemente de autori!ao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por $ual$uer condmino. . 2 3e as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua reali!ao, o sndico ou o condmino $ue tomou a iniciativa delas dar ci2ncia 1 assembl)ia, $ue dever ser convocada imediatamente. . 3 o sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, $ue importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas ap&s autori!ao da assembl)ia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por $ual$uer dos condminos. . 4 ( condmino $ue reali!ar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas $ue efetuar, no tendo direito 1 restituio das $ue fi!er com obras ou reparos de outra nature!a, embora de interesse comum. . Art. 1.342. % reali!ao de obras, em partes comuns, em acr)scimo 1s ' existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utili!ao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas constru#es, nas partes comuns, suscetveis de pre'udicar a utili!ao, por $ual$uer dos condminos, das partes pr&prias, ou comuns. . Art. 1.343. % construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos. . Art. 1.344. %o proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo $ue no ha'a danos 1s unidades imobilirias inferiores. . Art. 1.345. ( ad$uirente de unidade responde pelos d)bitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e 'uros morat&rios. . Art. 1.346. < obrigat&rio o seguro de toda a edificao contra o risco de inc2ndio ou destruio, total ou parcial.

7. CONDOMNIO EDILCIO ( ADMINIST)A<O DO CONDOMNIO.

. Art. 1.347. % assembl)ia escolher um sndico, $ue poder no ser condmino, para administrar o

condomnio, por pra!o no superior a dois anos, o $ual poder renovar-se. . Art. 1.348. Compete ao sndico: . I - convocar a assembl)ia dos condminos. II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em 'u!o ou fora dele, os atos necessrios 1 defesa dos interesses comuns. III - dar imediato conhecimento 1 assembl)ia da exist2ncia de procedimento 'udicial ou administrativo, de interesse do condomnio. IV - cumprir e fa!er cumprir a conveno, o regimento interno e as determina#es da assembl)ia. V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e !elar pela prestao dos servios $ue interessem aos possuidores. VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano. VII - cobrar dos condminos as suas contribui#es, bem como impor e cobrar as multas devidas. VIII - prestar contas 1 assembl)ia, anualmente e $uando exigidas. I - reali!ar o seguro da edificao. . 1 "oder a assembl)ia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao. . 2 ( sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as fun#es administrativas, mediante aprovao da assembl)ia, salvo disposio em contrrio da conveno.

Sin&i$o! % sindico 1 o su eito que tem por atribuio t1cnica representar o condomnio. Deve ser eleito por G@N da assembl1ia. % tempo mximo 1 de G anos, permitida a reconduo. o sindico que da cincia aos cond;minos da existncia de assembl1ias6 )le 1 o representante le7al do condomnio e caso 4a a uma ao udicial ele deve levar ao con4ecimento da assembl1ia. )le administra e Dela pelo condomnio, devendo executar as re7ras. 3abe ao sindico tamb1m a elaborao do oramento, cobrana de multas e prestao de contas < assembl1ia. 8 possvel tamb1m a criao de um consel4o 5iscal. 8 ?ode a assembl1ia tamb1m estabelecer um sub-sindico para auxiliar o sindico.
. Art. 1.349. % assembl)ia, especialmente convocada para o fim estabelecido no = 0o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico $ue praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio. . Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembl)ia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribui#es dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. . 1 3e o sndico no convocar a assembl)ia, um $uarto dos condminos poder fa!2-lo. . 2 3e a assembl)ia no se reunir, o 'ui! decidir, a re$uerimento de $ual$uer condmino. . Art. 1.351. >epende da aprovao de 0?/ 4dois teros: dos votos dos condminos a alterao da conveno- a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos condminos. 4,edao dada pela 5ei n6 .7.8/., de 0779: . Art. 1.352. 3alvo $uando exigido $uorum especial, as delibera#es da assembl)ia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes $ue representem pelo menos metade das fra#es ideais. . Pargrafo nico. (s votos sero proporcionais 1s fra#es ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio. . Art. 1.353. @m segunda convocao, a assembl)ia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo $uando exigido $uorum especial. . Art. 1.354. % assembl)ia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio. . Art. 1.355. %ssembl)ias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um $uarto dos condminos. . Art. 1.356. "oder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de tr2s membros, eleitos pela assembl)ia, por pra!o no superior a dois anos, ao $ual compete dar parecer sobre as contas do sndico.

A%%e "AGia! )xistem dois tipos de assembl1ia* 8 %rdinrias* ?revistas na 3onveno. Dever, obri7atoriamente, ocorrer uma veD ao ano. Hormalmente a assembl1ia ocorre no mesmo perodo e no 5inal do ano.

A 5orma para convocao deveria ser a noti5icao em cada apartamento, mas normalmente 5ica no elevador ou no quadro de avisos. 8 )xtraordinrias* 3onvocadas para um evento especial. #e o sindico no convocar a assembl1ia, +@J dos cond;minos pode 5aDe-lo. Luorum )special "sempre em relao < parcela ideal.* 8 G@N para Alterao da 3onveno6 8 0otalidade para Alterao da Destinao. Ho sendo exi7ido quorum especial, o quorum ser* 8 +S 3onvocao* >aioria da 5rao ideal6 8 GS 3onvocao* >aioria dos presentes. 8. CONDOMNIO EDILCIO ( E;TIN<O DO CONDOMNIO.
. Art. 1.357. 3e a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos deliberaro em assembl)ia sobre a reconstruo, ou venda, por votos $ue representem metade mais uma das fra#es ideais. . 1 >eliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao 'udicial. . 2 ,eali!ada a venda, em $ue se preferir, em condi#es iguais de oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias. . Art. 1.358. 3e ocorrer desapropriao, a indeni!ao ser repartida na proporo a $ue se refere o = 06 do artigo antecedente.

EJtinBCo .or &e%truiBCo &a e&i/i$aBCo! /avendo o risco ou extino do im2vel, ocorre a extino do condomnio. )ssa questo 1 vinculada < estrutura 5sica $ealiDa-se uma assembl1ia, extraordinria, convocada pelo sindico ou +@J dos cond;minos, com quorum de deciso de +@G T + para decidir sobre as opKes* 8 $econstruo* Decidindo-se pela reconstruo, o cond;mino que no quiser a reconstruo vende a sua parte. % valor dessa parte 1 de5inido por avaliao e 4 direito de pre5erncia para os cond;minos. 8 Penda* Decidindo-se pela venda, 4 direito de pre5erncia para o cond;mino e o valor 1 dividido proporcionalmente < 5rao ideal. Outra /or a &e eJtinBCo! A extino tamb1m poderia ocorrer se um dos cond;minos comprasse toda a 5rao ideal e acabasse com as divisKes.